湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2822民初322号原告：汪寅秀，女，生于1950年3月16日，土家族，湖北省建始县人，住建始县，委托诉讼代理人（特别授权）：王良颂，系原告汪寅秀之子。委托诉讼代理人：王维权，建始县景阳法律服务所法律工作者。被告：刘连高，男，生于1958年8月13日，土家族，湖北省建始县人，住本县，委托诉讼代理人：王永清，湖北夷水律师事务所律师。第三人：王丽芳，女，生于1962年9月8日，土家族，湖北省建始县人，住本县，系被告刘连高之妻。委托诉讼代理人：汪才郭，系第三人王丽芳之兄。原告汪寅秀诉被告刘连高确认合同有效纠纷一案，本院于2019年1月17日立案。第三人王丽芳于2019年2月29日申请加入本案诉讼。2019年5月21日，本院依法适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。原告汪寅秀的委托诉讼代理人王良颂、王维权、被告刘连高及其委托诉讼代理人王永清、第三人王丽芳及其委托诉讼代理人汪才郭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪寅秀向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；二、判令被告协助履行过户手续、腾退所售房屋；三、被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月2日，被告将位于官店集镇××组杨树坪的房屋作价1100000.00元售予原告，双方签订了房屋买卖合同。合同签订后，原告便一次性向被告支付了购房款1100000.00元，同时，被告将涉案房屋的房权证书及土地使用权证书交付给了原告，亦向原告履行了涉案房屋一楼的交付义务，房屋二楼因故暂未交付。嗣后，原告多次要求被告协助履行过户手续、腾退房屋，未果。原告认为，被告的行为已严重违约，致原告损失严重，故此，原告诉至法院。被告刘连高辩称，一、被告与原告之子于2017年6月2日签订的涉案房屋买卖合同系真实属实的，但该合同系被告单独与原告之子所订立；二、被告与第三人系夫妻关系，涉案房屋系双方夫妻共同财产；三、原、被告订立涉案合同时，第三人不知情，事后知晓后亦明确表示反对，虽原、被告合同订立属实，但基于第三人的反对及诸多法律事实，致涉案合同无效且无法履行，故原告的诉讼请求依法不能得到支持。第三人王丽芳向本院提出诉讼请求：判令原、被告于2017年6月2日签订的《房屋购买合同》无效。事实和理由：一、对于原、被告订立的涉案合同，第三人不予追认其发生法律效力；二、第三人系涉案房屋的共有权人，但原、被告订立涉案合同时有意规避第三人，且被告未在涉案合同上代第三人签名以表示第三人同意出卖涉案房屋，第三人亦未亲自参与到出卖涉案房屋的活动中，故原、被告订立涉案合同的行为不构成表见代理；三、原告知晓第三人系涉案房屋的共有权人，但在与被告订立合同时却有意规避第三人，且涉案房屋尚未进行物权变更登记，原告未实际取得涉案房屋的所有权，故本案亦不符合善意取得之条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的被告出具的《收条》复印件及原告本人书写的《委托书》复印件各一组。首先，被告在庭审中认可《收条》及涉案《房屋购买合同》的真实性；其次，从《收条》载明的内容“收到汪寅秀购房款壹佰壹拾万元正……”及原、被告所签《房屋购买合同》中买受人（乙方）签字处载明的原告姓名“汪寅秀”字样分析，结合日常经验法则，涉案合同虽由原告之子王良颂与被告所签订，原告本人亦未到场，但被告实则是认可原告委托其子与被告订立涉案合同的行为的，并收到原告本人购房款1100000.00元，故对上述二组证据，本院予以采信；二、原告提交的微信、短信聊天记录打印件一组。因微信及部分短信聊天记录中的对方人员“刘总”实为被告之子，其并非涉案房屋的共有权人，其无权对涉案房屋作出处分；部分短信聊天记录能够证明被告承诺协助原告办理过户手续后就将房屋交予原告，但达不到证明第三人知晓原、被告买卖涉案房屋的行为，故对于本组证据的证明目的，本院不予采信。三、原告提交的电话录音文件一组。该组证据系第三人与被告就涉案房屋买卖、过户、腾退等事宜的沟通记录，该沟通记录可以证明第三人于原、被告签订涉案《房屋购买合同》后不久知晓原、被告订立涉案房屋买卖合同的事宜，但不能表明第三人是完全同意原、被告所签《房屋购买合同》中的款项的，实质上，第三人在该沟通记录中表示同意给原告过户的条件是原告先同意让其在一定时间内搬走原房屋中的物品，也即第三人同意给原告卖房过户是附条件的，但第三人与原告对此未达成一致意见，故该组证据达不到证明第三人无附加条件同意售卖涉案房屋的证明目的。四、第三人提交的微信截图打印件，及王群英、陈玉华、黄廷伟、李铁清、方国顺的证人证言，因无其他证据予以佐证，且证人均未出庭作证，达不到证明第三人出租而非出卖涉案房屋及不同意出卖涉案房屋的证明目的，故本院不予采信本组证据。经审理，本院认定事实如下：本案被告与第三人系夫妻关系，原告与第三人于1982年结婚，于2000年购买涉案房屋，之后涉案房屋产权证书及土地使用权证书均登记在被告一人名下。2017年6月2日，原、被告签订《房屋购买合同》一份，合同约定：被告将位于建始县××组杨树坪的房屋售予原告，原告支付被告购房款1100000.00元。当日，原告便向被告支付了购房款1100000.00元，被告亦给原告出具了《收条》一份，同时，被告向原告交付了涉案房屋的房屋产权证书及土地使用权证书，亦履行了涉案房屋一楼的交付义务，涉案二楼房屋因故未予交付。此后，原告多次催促被告，要求其履行涉案房屋二楼的交付义务，并办理涉案房屋过户手续。因第三人未能与原告协商一致，双方发生纠纷。2019年1月，原告诉至法院。诉讼中，第三人以被告向原告出售夫妻共有房屋未经第三人明确同意，要求确认原、被告订立的涉案合同无效，于2019年2月29日申请加入本案诉讼。本案在审理过程中，经本院向原告释明，原告向本院表示不变更诉讼请求。本院认为，不动产产权证只有推定的效力，并不具有绝对的效力。物权的公信原则并涉及不动产登记权属人与事实上的不动产权属人之间的关系，不动产登记权属人与事实上的权属人之间的关系并不能通过不动产权证来判定。涉案房屋产权证书及土地使用权证书虽均登记在被告一人名下，但从购买的时间和原告与第三人当时的人身关系来看，该房屋系原告与第三人的夫妻共同财产。依法成立的合同受法律保护。涉案《房屋购买合同》由作为夫妻一方的被告与原告签订，虽夫妻另一方即第三人未在该合同上签字，但原告购买涉案房屋时支付了合理对价，对于原、被告间的买卖房屋无证据证明双方存在恶意串通损害第三人利益的嫌疑，故原告购买涉案房屋时是善意的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”。本案中，被告及第三人以被告对涉案房屋无处分权利及第三人知晓原、被告订立合同后不同意追认该合同生效为由主张合同无效，依据前述规定，本院对此依法不予支持。第三人述称原、被告有意规避第三人订立涉案合同无证据支持。综上，涉案合同系原、被告平等、自愿达成的协议，系双方真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力规定，该合同无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之合同无效的情形，即该合同真实有效。本案诉讼中，第三人诉请原、被告订立的涉案合同无效，其实质意思即不同意出售涉案房屋。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，原告若欲主张继续履行涉案合同即要求被告协助原告办理过户手续、腾退房屋，须取得房屋共有权人即本案第三人的同意。本案中原告提交的证据不足以证明第三人无其他意思表示，完全同意原、被告签订的涉案合同，故本院不能认定第三人对原、被告签订的合同进行了追认，且无条件的同意。故原告主张继续履行合同的诉讼请求，不符合上述物权法规定的条件，不予支持。鉴于本案第三人不同意出售涉案房屋，涉案合同事实上不能继续履行或不适于强制履行，至于在涉案合同有效但无法继续履行情形下原告的权益保护问题，本案审理中已对原告明确释明，原告仍坚持其原来的诉讼请求，不予变更，故本院依法对原告要求被告继续履行涉案合同、协助办理房屋权属变更登记手续、腾退所售房屋之诉讼请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：一、原告汪寅秀与被告刘连高于2017年6月2日签订的《房屋购买合同》合法有效；二、驳回原告汪寅秀的其他诉讼请求；三、驳回第三人王丽芳的诉讼请求。本案受理费80.00元，由原告汪寅秀、被告刘连高各负担负担40.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陆 军人民陪审员  田作虎人民陪审员  秦春波二〇一九年七月十九日书 记 员  张 瑞