广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初6026号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南大道北84号恒福花园内，统一社会信用代码：914406047123972882。法定代表人：杨惠珍，总经理。委托诉讼代理人：白晓莉，女，1976年1月13日出生，回族，住广东省佛山市南海区，系原告员工。被告：佛山市安稳投资管理咨询有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路11号一座1409房，统一社会信用代码：91440604325146243J。法定代表人：李伟东。原告佛山市恒福物业管理有限公司诉被告佛山市安稳投资管理咨询有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，后因被告下落不明，本案转为适用普通程序，由审判员赵昌斌担任审判长，与人民陪审员苏彩英、叶东梅组成合议庭进行审理，并于2019年6月6日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人白晓莉到庭参加诉讼，被告经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2017年12月11日签订的《恒福国际商业中心物业服务协议》（合同编号：HFGJ-01Q-WY-2017-A0177）、于2018年4月24日签订的《恒福国际商业中心物业服务协议》（合同编号：HFGJ-01Q-WY-2018-A0204）于2018年7月15日解除；被告交纳的物业管理费保证金10154元，水电费保证金4415元，合计14569元归原告所有；2、被告向原告支付拖欠的物业管理费7533元（从2018年6月1日起暂计至2018年7月15日，计算至实际清场之日）；3、被告向原告支付拖欠的电费889.80元（从2018年4月2日起暂计至2018年7月15日，计算至实际清场之日）；4、被告向原告支付违约金（违约金以每个月所欠费用为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%分段累计，暂计至2019年1月25日为1235.68元，计算至实际清偿之日）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告向案外人佛山市恒福泰富经营管理有限公司租赁位于佛山市禅城区季华六路11号1座16层1407房、1409房，并于2017年12月11日签订了合同编号为：HFGJ-01Q-JY-2017-A0177的《恒福中心写字楼租赁合同》（下称1409房租赁合同）、于2018年4月24日签订了合同编号为：HFGJ-01Q-JY-2018-A0204的《恒福中心写字楼租赁合同》（下称1407房租赁合同）。被告与原告签订了合同编号为：HFGJ-01Q-WY-2017-A0177的《恒福国际商业中心物业服务协议》（下称1409房物业服务协议）、于2018年4月24日签订了合同编号为：HFGJ-01Q-WY-2018-A0204的《恒福国际商业中心物业服务协议》（下称1407房物业服务协议）。根据1409房物业服务协议约定，该物业的计租面积以建筑面积112.33平方米计算，使用面积为80.33平方米，服务期限自2017年12月12日起至2020年12月31日止；物业管理费按每月2584元计算。水电费按每月实际使用量进行收取。被告应于每月5日前缴纳当月的物业管理费、水费、电费等费用，否则，每延迟一日，按欠缴金额的千分之三向原告支付违约金，逾期30天，原告有权单方解除合同，被告所交付的保证金归原告所有。2017年12月11日，原告已按约定将1409房交付给被告使用，被告在《租户收楼确认书》上予以确认。根据1407房物业服务协议约定，该物业的计租面积以建筑面积108.40平方米计算，使用面积为77.52平方米，租赁期限自2018年5月1日起至2019年12月31日止；物业管理费按每月2493元计算；水电费按每月实际使用量进行收取；被告应于每月5日前缴纳当月的物业管理费、水费、电费等费用，否则，每延迟一日，按欠缴金额的千分之三向原告支付违约金，逾期30天，原告有权单方解除合同，被告所交付的保证金归原告所有。2018年4月24日，原告已按约定将1407房交付给被告使用，被告在《租户收楼确认书》上予以确认。原告已依约提供物业服务，但被告自2018年4月份起欠缴物业管理费、水电费等费用。经原告多次催缴，被告不予理会。截止至起诉之日，被告已拖欠原告物业管理费7533元、电费889.80元，另产生违约金暂计1235.68元，前述费用合计9658.48元。经原告多次催促缴纳欠付费用及违约金，被告均不予理会。原告已于2018年7月5日、7月9日通过EMS特快专递的形式向被告送达了《催缴函》、《律师函》，被告收到函件后仍不缴纳欠费。原告已于2018年7月12日通过EMS特快专递的形式向被告送达了《解除合同通知书》。被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，现特诉至法院，请法院依法公正判决。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照，被告营业执照,证明原、被告的诉讼主体适格。2、《恒福国际前期物业服务委托合同》、《恒福国际商业中心物业服务协议》（涉案1407房、涉案1409房），证明原告受托对被告承租的涉案房屋进行物业管理，根据原被告双方签订的物业服务协议约定，物业管理费单价为23元/平方米/月，按出租计价面积计算，涉案1407房、1409房的物业管理费为5077元/月。水电费据实结算，被告应于每月5日前缴纳当月物业管理费，并同时缴纳上个月水费、电费及其他费用。若逾期缴纳的，每逾期一日按欠缴金额的千分之三向原告支付违约金。另，因被告原因导致租赁合同解除的，原告有权解除物业管理协议并没收保证金。3、《租户收楼确认书》，证明被告分别于2017年12月11日、2018年4月24日接收涉案1409房、1407房。4、《催缴函》、《律师函》、EMS快递单、邮单查询结果，证明原告发函要求被告支付拖欠的租金，但被告置之不理。5、《解除通知书》、EMS快递单、邮单查询结果，证明因被告长期拖欠管理费、电费，出租方已与被告解除租赁合同，已达到物业管理协议约定解除条件，原告依约向被告发出解除合同通知书，原被告之间的物业管理协议已解除。6、广东增值税专用发票，证明原告为被告垫付电费。被告未到庭参加诉讼，亦未提交证据材料，视为放弃举证、质证的权利。经质证，对原告的证据认定如下：对证据1，本院经审查予以确认；对证据2、3、4、5、6，经核对有关证据原件，本院予以采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2017年12月11日和2018年4月24日，被告与案外人佛山市恒福泰富经营管理有限公司先后签订合租赁合同，由被告向案外人佛山市恒福泰富经营管理有限公司承租位于佛山市禅城区季华六路11号1座16层1409房、1407房（下称1409房、1407房），并分别于该当日取得上述房屋的使用权。2017年12月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订合同编号为HFGJ-01Q-WY-2017-A0177的《恒福国际商业中心物业服务协议》（下称1409房物业服务协议），就1409房，由原告为被告提供物业管理服务。协议约定：物业服务期限为自2017年12月12日起至2020年12月31日止，1409房的计租面积以建筑面积112.33平方米计算，物业管理费单价为23元/平方米/月，每月物业管理费为2584元；乙方应于每月5日前缴纳当月的物业管理费并同时缴纳上月水费、电费等费用；协议签订时乙方一次性向甲方交付物业管理费保证金5168元和水电费保证金2247元；每单元设有独立电表，电费计算公式为：实际用电度数×（1+8%的线损和变损）×政府公布电价；物业管理费从该物业按合同约定交付乙方使用之日开始计收，若实际交付日提前则按实际交付日起计；乙方延迟交纳物业管理费、水电费等费用，每延迟一日，按欠缴金额的千分之一向甲方支付延迟履行违约金，逾期30天的，甲方有权单方解除合同，乙方所交付的全部保证金分别归甲方所有；乙方确认的送达地址为佛山市禅城区季华六路11号一座1409房，联系人郭泽鹏，电话136××××0576。任何一方以挂号信、传真、特快专递的方式通知另一方，由特快专递发送，以收件人签收日为送达日，收件人未签收的，以寄出日后第三个工作日为送达日，任何一方变更上述联系方式的，须及时以书面形式通知另一方，否则，自行承担损失。2018年4月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订合同编号为HFGJ-01Q-WY-2018-A0204的《恒福国际商业中心物业服务协议》（下称1407房物业服务协议），就1407房，由原告为被告提供物业管理服务。协议约定：物业服务期限为自2018年5月1日起至2020年12月31日止，1407房的计租面积以建筑面积108.40平方米计算，物业管理费单价为23元/平方米/月，每月物业管理费为2493元；乙方应于每月5日前缴纳当月的物业管理费并同时缴纳上月水费、电费等费用；协议签订时乙方一次性向甲方交付物业管理费保证金4986元和水电费保证金2168元；每单元设有独立电表，电费计算公式为：实际用电度数×（1+8%的线损和变损）×政府公布电价；物业管理费从该物业按合同约定交付乙方使用之日开始计收，若实际交付日提前则按实际交付日起计；乙方延迟交纳物业管理费、水电费等费用，每延迟一日，按欠缴金额的千分之一向甲方支付延迟履行违约金，逾期30天的，甲方有权单方解除合同，乙方所交付的全部保证金分别归甲方所有；乙方确认的送达地址为佛山市禅城区季华六路11号一座1409房，联系人郭泽鹏，电话136××××0576。任何一方以挂号信、传真、特快专递的方式通知另一方，由特快专递发送，以收件人签收日为送达日，收件人未签收的，以寄出日后第三个工作日为送达日，任何一方变更上述联系方式的，须及时以书面形式通知另一方，否则，自行承担损失。2018年7月5日，原告通过邮政特快专递向被告发出《催缴函》两份，分别要求被告于2018年7月9日前缴清1407房的2018年6月物业管理费2493元、2018年7月1日至2018年7月5日的物业管理费402元以及2018年4月2日至2018年6月1日的电费187.90元；以及缴清1409房的2018年6月物业2018年4月2日至2018年6月1日管理费2584元、2018年7月1日至2018年7月5日的物业管理费417元以及2018年4月2日至2018年6月1日前的电费678.50元。邮件收件地址分别为佛山市禅城区季华六路11号一座1407房、佛山市禅城区季华六路11号一座1409房，联系人郭泽鹏，136××××0576。均因被告未在指定地址未能妥投。2018年7月12日，原告通过邮政特快专递向被告发出《解除协议通知书》两份，分别通知被告解除1407房物业服务协议和1409房物业服务协议。邮件收件地址分别为佛山市禅城区季华六路11号一座1407房、佛山市禅城区季华六路11号一座1409房，联系人郭泽鹏，136××××0576。均因被告未在指定地址未能妥投。另查明，原告已交纳上述两房屋2018年4月2日至2018年6月1日的全部电费。原告陈述：原告已经代交涉案两房的电费；原告请求一并处理保证金；原告主张的违约金计算标准主动调整为按年利率24%计算。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的1407房物业服务协议和1409房物业服务协议系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于解除物业服务协议。依据上述两协议的约定，被告负有依约按期支付1407房和1409房物业管理费的合同义务。原告于本案中主张被告拖欠两房2018年6月1日起的物业服务费和2018年4月2日起的电费，并提交相关证据予以佐证，被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对原告关于两房的2018年6月1日起的物业管理费和2018年4月2日起的电费的主张予以确认。由于被告的行为已构成违约，原告依法依约有权解除1407房物业服务协议和1409房物业服务协议。原告以通知方式解除上述两协议，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以解除通知到达被告之日上述两协议解除。原告通过邮政特快专递向被告邮寄解除协议通知，但因被告原因未能妥投送达被告，则根据双方上述协议约定以寄出日后的第三个工作日为送达日，故本院确认双方上述两协议于2018年7月17日解除。关于原告主张物业管理费、电费、违约金及没收保证金。如前所述，被告应向原告支付涉案1407、1409房2018年6月1日至2018年7月17日期间的物业管理费7861.16元（1407房物业管理费为2493元+2493元÷31天×17天＝3860.13元，1409房的物业管理费为2584元+2584元÷31天×17天＝4001.03元，合计7861.16元），又因原告未提供涉案1407、1409房于2018年7月16日、17日的用电数据和电费金额，其应对此承担不利后果，本院对其诉请涉案1407、1409房2018年7月16日、17日的电费不予支持，对于涉案1407、1409房的2018年4月2日至2018年7月15日期间的电费889.80元，被告应向原告支付。但原告主张的2018年7月18日起至被告实际清场搬离之日的物业管理费、电费，既无合同依据也无法律依据，本院不予支持。因被告拖欠物业管理费及电费，致原告据此主张解除涉案物业服务协议，故依据该两协议约定，原告有权主张没收被告已付的物业管理费保证金10154元（5168元+4986元）及水电费保证金4415元（2247元+2168元），本院对原告的该诉请予以支持。至于原告主张的违约金，原告没收上述物业管理费保证金及水电费保证金已足以弥补原告的损失，故本院综合考虑当事人过错情节及惩罚弥补效果，依据公平原则，对原告主张计付违约金的诉请不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：（1）确认原告佛山市恒福物业管理有限公司与被告佛山市安稳投资管理咨询有限公司于2017年12月11日签订的《恒福国际商业中心物业服务协议》（合同编号：HFGJ-01Q-WY-2017-A0177）和于2018年4月24日签订的《恒福国际商业中心物业服务协议》（合同编号：HFGJ-01Q-WY-2018-A0204）于2018年7月17日解除，上述两协议项下物业管理费保证金10154元及水电费保证金4415元归原告佛山市恒福物业管理有限公司所有；（1）被告佛山市安稳投资管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付佛山市禅城区季华六路11号1座16层1407房、1409房2018年6月1日至2018年7月17日的物业管理费7861.16元；（1）被告佛山市安稳投资管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付电费889.80元；（1）驳回原告佛山市恒福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告佛山市安稳投资管理咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费406元，由原告佛山市恒福物业管理有限公司负担15元，被告佛山市安稳投资管理咨询有限公司负担391元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵昌斌人民陪审员  苏彩英人民陪审员  叶东梅二〇一九年七月八日书 记 员  罗凤华