北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0107民初15124号原告：于秀华，女，1959年8月28日出生，住江苏省泰州市高港区.委托诉讼代理人：孙艳，北京众再成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯，北京市方正律师事务所律师。被告：北京金石融景房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：刘洋，董事长。委托诉讼代理人：汤雅逸，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玥，女，1991年6月22日出生，北京观韬中茂律师事务所实习律师，住律所宿舍。原告于秀华诉被告北京金石融景房地产开发有限公司（以下简称：融景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于秀华之委托诉讼代理人孙艳、李凯，被告融景公司之委托诉讼代理人汤雅逸、孙玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于秀华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金318193元；2、判令被告支付原告律师费3000元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告双方2015年11月19日签订了《北京市商品房预售合同》，编号Y1807354。被告为出卖人，原告为买受人。原告购买被告销售的位于北京市石景山区京西商务中心（西区）商业金融项目用地-X#楼X层X-X的商品房，房款总价5524177元。根据合同第十二条交付条件规定，“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房”。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定：“出卖人承诺与该房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施，按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施（4）燃气：2017年6月30日达到使用条件；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）按逾期交房处理；第十四条逾期交房责任，（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”原告已经按照合同约定履行付款等义务，但是被告并未按照合同约定提供燃气使用条件，原告方直至2018年1月8日才领取到燃气卡，因此被告实际违约时间从2017年7月1日至2018年1月8日，共计192天，违约金合计318193元，因被告违约行为导致原告依法维权聘请律师，因此该律师费损失应当由被告承担，故要求被告依法支付原告维权律师费3000元，故诉至法院。被告融景公司辩称：1、涉案房屋未按照预售合同的约定于2017年6月30日达到燃气的使用条件是因为石景山区政府以及北京市土地整理储备中心、北京市土地整理储备中心石景山分中心未按照约定完成燃气基础设施的基本建设工作所致，根据预售合同第十三条约定，如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策、规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起的延误，出卖人可以据实予以延期，由此我方不承担责任。2013年6月21日，北京市国土资源局出让涉案地。根据公告显示涉案地出让条件为需要通燃气，被告的母公司金融街控股有限公司于2017年7月12日竞拍得到此地，取得该地后被告母公司发现该地并非七通一平，即相应的燃气、热力、通讯等均没有完成相应的基础设施建设。因此被告的母公司与北京市土地整理储备中心以及北京市土地整理储备中心石景山分公司签署了开发建设补偿协议，该协议约定：北京市土储中心以及石景山分中心最迟应于竣工验收前向被告提供七通市政设施条件。2016年9月27日项目全部竣工验收合格，但涉案地的大市政尚未完成相应施工，因此被告向北京市重点建设中心发出了相应的申请，并向实际负责燃气施工的北京燃气集团第四分公司也发出了相应的说明和申请，要求相关部门及时完成大市政的相关施工工作。2017年9月底大市政燃气工程才通至项目的红线，此后，燃气公司通气队对楼内的项目管道进行了排气工作，因此直至2017年10月底涉案房屋才具备了向各购房人发放燃气卡的条件。综上，燃气未按合同约定时间达到使用条件系因政府有关部门的相应行为所引起的，根据合同约定，被告可以据实延期并不承担违约责任。2、即便被告承担违约责任，原告所主张的违约金过高。本院经审理查明的事实如下：于秀华（买受人）与融景公司（出卖人）于2015年11月19日签订《北京市商品房预售合同》，由于秀华购买融景公司销售的北京市石景山区京西商务中心（西区）商业金融项目用地-X#楼X层X-X的商品房（以下简称：涉案房屋），房款总价5524177元。该合同第十二条“交付条件”约定：“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房”；第十三条市政基础设施和其他设施的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施……（4）燃气：2017年6月30日达到使用条件；……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）按逾期交房处理；（2）如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策、规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期。……第十四条逾期交房责任……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同签订后，2016年9月27日项目竣工验收合格。融景公司于2017年3月1日将涉案房屋交付于秀华使用。2018年1月8日，于秀华领取燃气卡。融景公司称2017年11月已经张贴通知可以领取燃气卡，但业主实际领取时间不一。于秀华称2018年1月才收到经办人的电话领取通知。融景公司未能提交领取通知的相关证据。就涉案房屋未按照预售合同的约定于2017年6月30日达到燃气的使用条件，融景公司称系因石景山区政府以及北京市土地整理储备中心、北京市土地整理储备中心石景山分中心未按照约定完成燃气基础设施的基本建设工作所致，根据预售合同第十三条约定，如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策、规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起的延误，出卖人可以据实予以延期，由此融景公司不承担责任。对此，融景公司提交京西商务中心（西区）商业金融用地招标出让公告、京西商务中心（西区）商业金融用土地交易信息、《北京市石景山区五里坨南宫小区（A、B地块）保障性住房用地、京西商务中心（西区）商业金融用地土地开发建设补偿协议》、《国有建设用地使用权出让合同》及相关补充协议、项目竣工验收情况查询、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《情况说明》、《申请》、临时燃气开通第一、第二次协调会、《致函》，证明：2013年6月21日，北京市国土资源局发布招标出让公告，决定在北京市土地交易市场公开招标出让涉案地的国有建设用地使用权，以“七通一平”形式，包括通燃气。融景公司母公司金融街控股有限公司于2013年7月12日竞拍取得涉案地的土地使用权，后发现该地并非“七通一平”，仅“三通一平”，即相应的燃气、热力、通讯等均没有完成相应的基础设施建设。因此融景公司母公司与北京市土地整理储备中心以及北京市土地整理储备中心石景山分公司于2013年7月24日签署了开发建设补偿协议，约定：北京市土地整理储备中心以及石景山分中心最迟应于竣工验收前向融景公司提供七通市政设施条件（即燃气管道应通至宗地红线）。2014年11月19日，融景公司母公司将合同义务转让给融景公司，融景公司取得土地使用权。2016年9月27日项目全部竣工验收合格，但涉案地的大市政尚未完成相应施工，因此融景公司向北京市重点建设中心发出了相应的申请，并于2017年5月23日向实际负责燃气施工的北京燃气集团第四分公司也发出情况说明，请求施工单位抓紧施工保证2017年6月30日可如期通气。2017年7月3日，北京市石景山区重点工程建设中心向燃气集团四分公司发出《申请》，表示京西项目已竣工交付使用，但配套大市政燃气气源部分施工尚未完成。后石景山区重点工程建设中心向燃气集团四分公司申请临时气源，用以京西项目。2017年9月底大市政燃气工程才通至项目的红线，此后，燃气公司通气队对楼内的项目管道进行了排气工作，因此直至2017年10月底涉案房屋才具备了向各购房人发放燃气卡的条件。经本院释明，于秀华未能提交因融景公司迟延交付燃气条件而遭受实际损失的相关证据；融景公司认为合同约定的违约金计算标准过高，请求法院根据实际情况予以酌减。上述事实，有北京市商品房预售合同、房屋交接单、燃气卡签领单、律师费发票、招标出让公告、土地交易信息、开发建设补偿协议、国有建设用地使用权出让合同及相关补充协议、项目竣工验收情况查询、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、情况说明、申请、临时燃气开通第一、第二次协调会、致函及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案的争议焦点系被告延迟达到燃气使用条件是否属于“因遵守、配合政府的法规政策、规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期”的情形，被告是否应当承担违约责任。依据原被告的合同约定，被告应于2017年6月30日达到燃气使用条件，直至2017年10月底涉案房屋才具备了向各购房人发放燃气卡的条件，2018年1月8日原告才领取到燃气卡。在合同履行期间，原告依约履行，不存在违约情形，被告确未按照合同约定于2017年6月30日达到燃气使用条件。虽依合同约定，因遵守、配合政府的法规政策、规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，但该条款仅约定出卖人在合理期限内延期的情形，并非完全免除出卖人的违约责任。本案中被告在2014年11月19日取得其母公司对于涉案房屋所在项目土地使用权时应已知悉，涉案宗地未达到“七通一平”，被告有条件进一步提前采取申请、致函、协调等措施确保合同正常履行，被告据以免除全部责任，依据不足。依据诚信及公平原则，本院认为，被告应当承担延迟达到燃气使用条件的违约责任。关于本案违约金的数额及应否酌减的问题，鉴于原告未能提交充足的证据证明因被告违约造成的具体损失数额，被告亦请求法院予以酌减，结合本案的具体情况，本院认为违约金的数额应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金为11000元。原告主张的律师费，无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、北京金石融景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付于秀华违约金11000元；二、驳回于秀华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6118元，由于秀华负担6043元（其中3059元已交纳，剩余2984元于本判决生效后七日内交纳）；由北京金石融景房地产开发有限公司负担75元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨小花人民陪审员  王新村人民陪审员  杨尚云二〇一九年七月二十六日书 记 员  金 辉