湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初4015号原告：李秒，女，1978年9月24日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：申姣林，广东德纳（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨坤愉，广东德纳（长沙）律师事务所实习律师。被告：湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司，住所地长沙市天心区。法定代表人：徐忠。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳灿，湖南森力律师事务所律师。被告：湖南东怡置业投资有限公司，住所地长沙市天心区。法定代表人：李文宏。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳灿，湖南森力律师事务所律师。被告：湖南湘邮置业有限公司，住所地长沙市高新开。法定代表人：黄新华。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳灿，湖南森力律师事务所律师。原告李秒与被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司（以下简称“鸿鑫盛源公司”）、湖南东怡置业投资有限公司（以下简称“东怡公司”）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称“湘邮公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日受理后，依法适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告李秒的委托诉讼代理人申姣林、杨坤愉及被告鸿鑫盛源公司、东怡公司、湘邮公司的共同委托诉讼代理人张友友、欧阳灿到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告李秒向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的租赁合同；2、判令被告立即返还原告装修押金5300元及租金、保证金94512元；3、判令被告赔偿原告各项经济损失共计211121.48元（其中装修费38578.88元、加盟费68000元、设备及原材料104246.6元、清运费236元、工本费60元）；4、本案所有费用由被告承担。事实和理由：2018年3月份，原告看到被告对外发布的外国生活馆招商广告后与被告就租赁商铺一事进行洽谈，双方于2018年3月20日签订租赁合同，约定被告将位于长沙市天心区书院南路799号湖南东怡大厦L418-1室面积39.38平方米的房屋租赁给被告，用于经营泰芒，租期三年。合同签订前，被告承诺商场或将于2018年5月1日整体开业，商场会与地铁站无缝对接，入驻各大知名品牌如肯德基等。合同签订后，原告积极履行合同约定，筹备开业事宜，以最快速度选定加盟店，进行铺面装修，购买设备，办理工商营业登记，招聘员工并安排员工进行岗前培训。时至商场承诺的开业时间，商场未按约定如期开业，签订前承诺的入驻商家也未进驻，提供原告用以办理工商登记的产权证明也与实际承租铺面不一致，致使原告无法自行办理工商登记而另行寻找代办公司办理。原告因商场未整体开业致使经营状况不理想与被告协商，被告再次声称商场今后会与地铁站无缝对接，引进各大知名品牌，商场于2018年9月30日开业，租金从商场正式开业之日再计算。原告相信了被告的种种承诺并对此报以深切期望，但被告方的承诺从未履行，开业时间一再延后，至今商场仍未正式对外营业且商场内部存在违章建筑，至今也没有封顶。每逢下雨天，暴雨从商场顶部落下，原告的经营设备因淋雨损害，严重影响原告经营,原告签订合同的目的未能实现亦不能实现。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告鸿鑫盛源公司、东怡公司、湘邮公司共同辩称：1、原、被告双方之间的租赁合同合法有效，被告已经全面履行了自身的义务，原告长时间拖欠租金、经营管理费的行为已经构成根本违约，原告无权解除合同；2、商场处于开业运营中，且大部分入住商家（海底捞、影城等）处于营业状态，并不存在原告说的商场未开业情况，开业并不等于要举行开业仪式，即使没有举行开业仪式也不影响原告的正常使用和经营；3、原告所主张的被告租赁给原告的商铺没有独立产权既不影响被告履行交付义务也不影响原告的经营，外国生活馆是经过合法手续修建和使用的，原告所在的商铺确实无法办理独立产权，但是被告对外国生活馆有经营和使用权并且租赁合同中第2条2.2款中已经明确约定了原告已经实地查看且测量，原告在承租之前已经知道了商铺的状况；4、原告无权要求退还租金、保证金以及赔偿损失，原、被告双方之间不存在合同无效的情形，原告也无权解除，合同约定期限至2020年，保证金应按照合同的约定条件下返还，即便是房屋因房屋没有产权证导致合同无效，根据房屋租赁的司法解释第五条的规定原告应当向被告支付房屋占用使用费，装修和加盟投入是原告的商业投入且具有商业风险，原告应当知道该风险。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：2018年1月15日，原告李秒向被告东怡公司交定金9802元拟承租长沙市天心区书院路799号外国生活馆项目L418-2号商铺。2018年3月20日，原告李秒（承租方、乙方）与被告鸿鑫盛源公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：1.甲方将座落在长沙市天心区书院路799号外国生活馆项目L418-1号商铺出租给乙方，商铺租赁面积为39.38平方米，乙方承租该商铺用于经营泰芒品牌。2.租赁期为自交付日起3年，即从2018年5月1日起至2021年4月30日止。3.甲方最迟应于2018年4月1日前交付商铺给乙方。如场地延迟交付，交付日、起租日按照实际交付场地时间顺延，以交付通知书为准。4.商铺的装修期自交付日起30天，即2018年4月1日至2018年4月30日止；乙方应在2018年5月1日前完成装修并开业。5.第一个租赁年保底租赁费用按租赁面积计算，每月每平方米400元，月保底租赁费为15752元；第二个租赁年保底租赁费用按租赁面积计算，每月每平方米440元，月保底租赁费为17327元；第三个租赁年保底租赁费用按租赁面积计算，每月每平方米484元，月保底租赁费为19060元。乙方应以每三个自然月为一期于每期首月一日前向出租房支付当期的保底租赁费用。每月保底租赁费用包含租金、经营管理费（物业费、空调费等），其中经营管理费为35元/平方米/元。6.乙方应在签署合同之日向出租方足额支付相当于三个月保底租赁费用金额的保证金47256元，在整个租赁期由甲方保管且无需支付利息，以保证其履行合同的所有条款。7.乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金5000元、装修期经营管理费（按35元/平方米/月）及装修期间的其他费用，装修押金在扣除承租方在装修期间内违反合同规定或造成第三方财产损失的相应赔偿款后，出租房应在承租方装修完工且通过有关部门验收批准后三十日内无息退还给承租方。合同签订后，原告李秒向被告鸿鑫盛源公司交纳了商铺保证金47256元并支付了3个月商铺保底租金47256元（其中有9802元即上述东怡公司收取的定金）。2018年4月4日，被告鸿鑫盛源公司将涉案商铺交付给原告李秒使用，原告李秒在被告鸿鑫盛源公司指定的物业管理公司处办理了装修手续并为此交纳装修押金5000元、装修出入证押金300元（可退还）、装修清运费236元、工本费60元。此后原告李秒对L418-1号商铺进行了装修，为此花费装修费38578.88元。2018年7月3日，原告李秒注册了“长沙市天心区李秒饮品店”，注册地址为长沙市天心区书院路799号南湖东怡大厦L418-1铺。此后其购置了设备及原材料用以加盟经营“泰芒”至今。另查明，长沙市天心区书院路799号南湖东怡大厦由被告东怡公司与被告湘邮公司共同开发建设，其中的部分独立产权商铺已对外出售。被告鸿鑫盛源公司受产权人委托以“外国生活馆”项目进行整体经营管理并对外出租。涉案L418-1商铺位于外国生活馆商场楼面变形缝与公共走道部分，未计入独立产权面积。原、被告双方进行铺面交接时，该商铺仅为相应面积楼板，无墙体与其他区域相隔。原告李秒对该位置进行的搭建装修，但双方均未向有关行政管理部门办理报建、审批手续。本院认为，原告李秒与被告鸿鑫盛源公司签订的《租赁合同》，系双方当事人在自愿平等的基础上达成，但涉案商铺系未按照行政规划许可建设的临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，应认定合同无效。合同无效后应合同取得的财产应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告鸿鑫盛源公司作为出租人应对租赁房屋合法承担主要责任,因租赁房屋系违法建筑,被告鸿鑫盛源公司应对合同无效承担主要责任，原告李秒对此承担次要责任,根据双方过错程度，本院酌情认定原告李秒承担30%的责任，被告鸿鑫盛源公司承担70%的责任。原告李秒主张被告鸿鑫盛源公司返还装修（含出入证）押金5300元及保证金47256元，具有事实和法律依据，本院予以支持；其主张返还租金47256元，因原告李秒已实际占有使用被告鸿鑫盛源公司所提供的商铺位置，原告李秒仍应支付商铺占有使用费，故该项费用不应退还，但可根据过错程度予以调整，因双方就租金或占用使用费纠纷已另案审理，本案在此不予处理。原告李秒主张由被告鸿鑫盛源公司赔偿其经济损失的问题。原告李秒主张装修门面花费38578.88元，因原告李秒装修完毕后营业至今使用将近1年，本院酌情认定其残值损失为25719元，按照双方过错责任划分，由被告鸿鑫盛源公司赔偿18003元；对原告李秒主张的加盟费68000元，因原告李秒需另行租赁房屋，在另行寻找店铺的期间无法继续经营,故本院酌情支持原告李秒加盟费损失5000元；对原告李秒主张的设备及原材料费104246.6元，其购买的电器等经营所需设备均系未形成附合的装饰装修物,其可自行拆除，原材料系其营业过程中的日常运营成本支出，不属于合同无效造成的损失；对原告李秒主张的清运费236元、工本费60元，该费用系装修过程中实际产生的垃圾清运费用及装修工人证件工本费，其已实际受益，不属于因合同无效受到的损失。综上，被告鸿鑫盛源公司可退还原告李秒装修（含出入证）押金5300元及保证金47256元；赔偿原告李秒经济损失23003元。本案租赁合同由原告李秒与被告鸿鑫盛源公司签订，原告李秒的部分租金9802元由被告东怡公司收取，但该款项已由被告鸿鑫盛源公司确认为“租金47256元”中的组成部分，可见涉案合同的相对方系被告鸿鑫盛源公司而非被告东怡公司、湘邮公司，原告李秒要求被告东怡公司、湘邮公司承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,判决如下：一、被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告李秒返还装修（含出入证）押金5300元、保证金47256元；二、被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告李秒赔偿经济损失23003元；三、驳回原告李秒的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2982元，由被告鸿鑫盛源商业管理有限公司负担845元，由原告李秒负担2137元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  董娟娟二〇一九年七月十二日法官助理严梓豪代理书记员  蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。