湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0114民初1236号原告（反诉被告）：阮长波，男，汉族，住湖北省阳新县，委托诉讼代理人：罗仲欣，武汉市蔡甸区城关法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：武汉市蔡甸区建新房地产开发公司，住所地湖北省武汉市蔡甸区。法定代表人：刘贤木，该公司董事长。委托诉讼代理人：李尚银，湖北法正联合律师事务所律师。原告阮长波与被告武汉市蔡甸区建新房地产开发公司（以下简称建新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，被告建新公司于5月7日提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阮长波及其委托诉讼代理人罗仲欣，被告（反诉原告）建新公司的委托诉讼代理人李尚银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮长波向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付延期交房违约金93,227.42元（从2017年1月1日起至2019年4月1日）；2、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年10月26日，阮长波与建新公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于武汉市蔡甸区**房，交房时间为2016年12月31日。合同签订后，原告支付了全部购房款，但至今被告仍未将商品房交付原告使用。被告建新公司答辩并反诉称，2016年10月26日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定阮长波支付首付款199,920元，余款通过按揭贷款的方式在合同签订之日起60日内支付。但合同签订后，按揭贷款39万元直到2018年11月26日才支付给被告。原告未付清房款前，被告有权拒绝交房，请求驳回原告的诉讼请求。原告逾期付款构成违约，应承担逾期付款的违约责任，被告建新公司提出反诉请求：1、要求反诉被告阮长波承担逾期付款违约金56,628元；2、反诉案件受理费由被告承担。反诉被告阮长波辩称，反诉请求不能成立，2016年10月26日，双方签订《武汉市商品房买卖合同》后，阮长波提交了贷款资料，但因涉案工程未竣工验收，不符合贷款条件，因此贷款不成功的原因在建新公司；反诉请求的依据是2016年10月26日签订的《武汉市商品房买卖合同》，但该合同没有备案，已经废止，建新公司依据已经废止的合同提起反诉不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：阮长波提交的银行贷款资料，以证明阮长波于2016年10月27日将银行贷款资料交付给被告，要求办理贷款的事实；建新公司质证后对证据的真实性提出异议，认为没有原件且交付的时间不确定，不是阮长波到期不付款的理由，与本案不具有直接关联性；本院经审查认为该证据系复印件，虽然贷款银行由建新公司负责联系，但该证据不能证明阮长波是否按时提交资料给建新公司及银行，本院对该证据不予采信。阮长波提交的微信聊天记录，证明涉案商品房于2018年1月25日竣工验收；被告建新公司质证后有异议，认为涉案商品房于2017年12月29日竣工备案；本院经审查认涉案工程竣工时间以取得竣工验收备案证明书的时间为准，本院对该证据不予采信，对涉案项目于2017年12月29日竣工的事实予以确认。建新公司提交交房通知及快递查询，以证明2019年1月28日通知阮长波收房；阮长波认为没有收到；本院经审查认为，快递单及查询结果显示2019年1月28日建新公司按照阮长波提供的地址邮寄入伙通知书并于2019年1月30日被签收，本院对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年10月26日，原告（反诉被告）阮长波（买受人）与被告（反诉原告）建新公司（出卖人）签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的**房，建筑面积139.05平方米，单价4,242.50元，总金额589,920元。买受人采用银行按揭付款方式购房，须在合同签订时付清首付款199,920元，并办理余款的抵押贷款手续，余款39万元应于本合同签订之日起60日内到达出卖人账户。出卖人应当在2016年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。合同还约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。附件六《合同补充协议》约定，买受人必须在《商品房订购协议书》约定日期内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人应承担逾期付款违约责任；如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，应在银行审批终了之日起5日内付清剩余房款，如逾期付款应承担逾期付款违约责任；买受人选择按揭方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行个人贷款申请手续未经银行批准的，交房期限顺延；如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部的到期款项（包括因面积差异所产生的应由买受人向出卖人补足的房款、违约金等），交房期限顺延，买受人还应承担逾期付款的违约责任；本合同履行过程中的相关通知、函件，必须采用书面形式，其送达地址为本合同首页双方注明的注册地址和住所（址）为准；任何通知、函件，凡是邮寄送达的，送达日期均以邮件寄出地邮政部门（包含投递公司）收件日期为准，任何一方需要变更送达地址，则须提前十天以书面形式通知对方，若未书面通知对方，则仍以本条第一款约定地址为送达地址，合同载明阮长波的住所为湖北省**。2018年6月5日，阮长波与建新公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定涉案商品房建筑面积139.08平方米，房款590,047元，其他内容与2016年10月26日签订的《武汉市商品房买卖合同》内容一致，并在房管部门办理了合同备案。合同签订后，原告于2016年12月2日支付首付款199,920元；2018年9月10日补交首付款127元，首付款合计200,047元。2018年11月6日，阮长波与武汉农村商业银行股份有限公司蔡甸支行（以下简称农行蔡甸支行）签订《个人住房按揭借款合同》，约定阮长波向农行蔡甸支行申请个人住房按揭贷款39万元，借款期限120个月，自2018年11月6日至2028年11月5日，实际借款日与到期日以借款凭证为准；借款利率在基准利率上浮25%，执行年利率6.125%。2018年11月26日，阮长波以按揭方式支付购房余款39万元。2019年1月28日，建新公司向阮长波发出《入伙通知书》，通知2019年1月30日开始办理交房入伙手续，并邮寄至湖北省**，邮件于2019年1月30日被签收。2019年4月15日，阮长波领取按揭房款发票，并缴纳了涉案房屋的维修基金10,153元。另查明，新福茂·中央广场项目于2014年6月9日核准预售，于2017年12月29日完成竣工验收备案。本院认为，原告（反诉被告）阮长波与被告（反诉原告）建新公司签订的两份《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。缔约双方应按合同约定全面履行己方义务。2018年6月5日签订的《武汉市商品房买卖合同》对原合同内容进行了变更，并进行了备案，且阮长波依据后签订的合同履行了付款义务，故应视为双方当事人对合同内容达成了新的合意并实际履行。合同约定建新公司应当在2016年12月31日前将“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”的商品房交付给阮长波使用，但涉案项目于2017年12月29日才完成竣工验收备案，建新公司于2019年1月28日通知原告收房，依照《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，被告交房存在逾期，应承担逾期交房的违约责任。同时，根据合同约定如交房期限届满时，买受人的银行个人贷款申请手续未经银行批准的，买受人仍未能依约向出卖人支付全部的到期款项的，交房期限顺延，因阮长波于2018年11月26日才以按揭方式付清全部房款，故建新公司的逾期交房违约责任应从房款付清之次日即2018年11月27日起算至被告通知收房之日止，被告应向原告支付逾期交房违约金7,316.58元（590,047元×0.2‰×62天）。阮长波起诉要求从2017年1月1日计算逾期交房违约金至2019年4月1日，超出部分的诉讼请求本院不予支持。建新公司反诉认为阮长波逾期付款，依照合同约定应承担逾期付款违约责任，依照合同约定，按揭贷款应在合同签订之日起60日内即2018年8月4日前支付给建新公司，否则应按日支付逾期应付款万分之二的违约金。阮长波房贷于2018年11月26日发放，故逾期付款违约责任应从2018年8月5日起算至房款付清之日止，阮长波应向建新公司支付逾期付款违约金8,814元（390,000元×0.2‰×113天）。超出部分的反诉请求本院不予支持。阮长波辩称因涉案工程未竣工备案，不符合贷款条件，故贷款不成功的原因在建新公司，但未提交证据证明，本院对该辩解不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉市蔡甸区建新房地产开发公司于本判决生效之日起三日内向原告阮长波支付逾期交房违约金7,316.58元；二、反诉被告阮长波于本判决生效之日起三日内向反诉原告武汉市蔡甸区建新房地产开发公司支付逾期付款违约金8,814元；三、驳回原告阮长波的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告武汉市蔡甸区建新房地产开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,131元，减半收取1,065.50元，由原告阮长波负担1,040.50元，被告武汉市蔡甸区建新房地产开发公司负担25元；反诉案件受理费1,216元，减半收取608元，由反诉原告武汉市蔡甸区建新房地产开发公司负担583元，反诉被告阮长波负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  余靖二〇一九年七月三十一日法官助理李莎莎书记员方园