浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初2609号原告：叶丽君，女，1976年12月2日出生，汉族，住浙江省温州市洞头区。委托诉讼代理人：张益屿，浙江瓯江律师事务所律师。被告：中国民生银行股份有限公司温州分行。住所地：浙江省温州市鹿城区怀江路****（部分）、13-15层。统一社会信用代码：91330300788835360C。负责人：何青，行长。委托诉讼代理人：戴玲玲，北京德恒（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仁福，被告员工。第三人：潘淑贞，女，1973年6月20日出生，汉族，住温州市龙湾区。第三人：唐建平，男，1971年6月15日出生，汉族，住温州市龙湾区。原告叶丽君与被告中国民生银行股份有限公司温州分行（下简称民生银行温州分行）、第三人潘淑贞、唐建平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告叶丽君的委托诉讼代理人张益屿、被告民生银行温州分行的委托诉讼代理人戴玲玲、王仁福已到庭参加诉讼。第三人潘淑贞、唐建平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。原告叶丽君向本院提出诉讼请求：请求依法停止对位于洞头区北岙街道广场路136号13幢302室房屋（以下简称案涉房屋）的执行，并解除查封。事实和理由：原告于2012年8月11日通过洞头县北岙亿家房屋介绍所与第三人潘淑贞签订《房屋买卖合同》，该合同约定，第三人潘淑贞将其所有尚未办理产权证的案涉房屋以491820元【原合同约定建筑面积为70.26平方米，现产权证建筑面积为70.25平方米、土地使用权面积37.46平方米、不动产权证号：浙（2016）洞头区不动产权第0000260号】出卖给原告。合同签约之日，原告支付了5万元定金给第三人，后原告又于2012年8月23日将房屋买受款全部交付给洞头县北岙亿家房屋介绍所经营者叶元斌银行账户；同日，叶元斌将原告支付的房屋买受款全部转付给第三人潘淑贞银行账户，第三人亲笔出具了《收款收据》一份。原告已履行了合同约定的付款义务，第三人也将涉案房屋交付给原告。后原告于2013年2月前后对涉案房屋进行装修、占有并使用至今。原告于2019年1月初与叶元斌前往洞头区不动产登记中心办理涉案房屋的产权变更登记手续，在办理手续过程中，不动产权登记中心以第三人被温州市瓯海区人民法院列入“黑名单”为由，拒绝为原告办理登记手续，并将涉案房屋的房产信息反馈给被告民生银行温州分行。贵院于2019年1月30日作出案号为（2018）浙0304执1961号执行裁定书，将涉案房产进行查封，为此原告提出执行异议。2019年3月22日，贵院作出（2019）浙0304执异20号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。综上所述，原告认为涉案房屋系原告于2012年8月11日向第三人购买并实际占有、使用至今，依法应认定为属于原告私产且受法律保护，贵院在执行过程中不得查封该房屋。据此，原告请求贵院停止对该房屋的强制执行措施依法有据。被告民生银行温州分行答辩称：1.本案因第三人潘淑贞、唐建平未履行付款义务，人民法院依申请执行人民生银行温州分行的申请执行潘淑贞、唐建平名下的案涉房屋符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、登记、转让、消灭经依法登记才发生效力，以及根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，对案外人的异议人民法院应当按照异议人是否是权利人来判断。涉案房屋被查封之前登记在被执行人潘淑贞、唐建平名下，其两人是涉案房屋权利人，法院执行于法有据。2.原告与潘淑贞、唐建平签订的房屋买卖合同真实性不予确认。原告并未完全付清房屋价款，且房屋从形式上已符合过户条件，原告却至今未办理过户手续，是其自身原因导致。原告并无充分证据证明其在人民法院查封前，已合法占有该房屋，被告认为其提供的水、电缴费凭证从形式上不能完全证明原告以权利人身份占有房屋的事实。综上，原告的执行异议主张不符合《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之相关规定，不能排除执行，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人潘淑贞、唐建平没有陈述意见。本院经审理，认定事实如下：第三人潘淑贞、唐建平系夫妻关系。2009年7月31日，第三人潘淑贞向洞头海湾房地产开发有限公司购买海湾家园三区13幢302室（现门牌号为洞头区北岙街道广场路136号13幢302室）房屋并签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋建筑面积70.26平方米。2012年8月11日，原告叶丽君通过洞头县北岙亿家房屋介绍所居间介绍，与第三人潘淑贞签订《房屋买卖合同》，约定：潘淑贞（甲方）将案涉房屋自愿出卖给叶丽君（乙方），建筑面积70.26平方米，单价7000元/平方米，总房价为491820元；房款分期支付，第一期为签订协议之日乙方付定金5万元，第二期于2012年8月26日之前双方办理公证手续后即付清剩余房款；该房出卖后，乙方办理产权过户手续，凡与发放产权证书有关事宜甲方应主动无偿配合乙方到场办理；物业专项维修基金、水电开户、煤气管道、电视开户费用，由乙方支付等内容。合同签订当日，原告以现金方式向第三人潘淑贞支付了5万元定金。根据上述《房屋买卖合同》的约定，2012年8月23日，第三人潘淑贞、唐建平与洞头县北岙亿家房屋介绍所（个体工商户）的经营者叶元斌到浙江省洞头县公证处办理委托公证，该公证处作出（2012）浙洞证内字第1296号公证书，载明：第三人潘淑贞、唐建平共同购买浙江省洞头县北岙街道新城区海湾家园三区13幢3层302号房一处，现因事务繁忙，特全权委托叶元斌就上述房屋代为办理以下事宜……二、代为办理房屋所有权证（登记至我们共有）、土地使用权证、契证并领取……七、代为办理上述房地产所有权证、土地使用证过户至买受人所有的手续等内容。同日，原告在洞头县北岙亿家房屋介绍所通过叶元斌申请的POS机向第三人潘淑贞转账支付剩余房款，金额分别为20万元、20万元、44200元，合计444200元（其中包括潘淑贞代为缴纳的水电表安装开户等费用2400余元）。第三人潘淑贞向原告出具一份收款收据，确认房款已付清。此后，第三人向原告交付了案涉房屋，原告装修入住，后予以出租。根据国网浙江省电力有限公司温州市洞头区供电公司出具的电费明细，自2013年1月份起，案涉房屋的电费由原告叶丽君的农行账户缴纳；根据温州市洞头水务发展有限公司自来水分公司出具的用水情况查询清单及农行交易明细，涉案房屋用水户名登记为叶丽君，并自2013年9月17日起从原告农行账户扣缴水费；根据温州市洞头管道燃气有限公司出具的《洞头海湾三区13幢302室（叶丽君）燃气缴费情况明细表》及农行交易明细，自2013年4月16日起，涉案房屋燃气费从原告农行账户扣缴；根据洞头鑫凯物业管理服务有限公司管理处出具的物业证明与收款收据，原告自2013年长期居住在案涉房屋并交纳物业费至今，其中收款收据记载收款单位或个人为“13-302叶丽君”；根据洞头县广播电视台及温州市洞头华数广电网络有限公司开具的发票，2012年11月14日，数字电视户名由潘淑贞变更为叶丽君，此后由叶丽君交纳收视费。2016年11月15日，案外人叶元斌办理了案涉房屋的不动产权证书【证号：浙（2016）洞头区不动产权第0000260号】，登记权利人为潘淑贞、唐建平，建筑面积为70.25平方米。2019年1月22日，原告与案外人叶元斌前往洞头区不动产登记中心申请办理涉案房屋产权变更登记手续，因第三人潘淑贞、唐建平被法院列入失信被执行人名单而无法办理，该中心将涉案房屋的房产信息反馈给法院。法院作出（2018）浙0304执1961号执行裁定书，于2019年1月30日查封了登记在潘淑贞、唐建平名下的案涉房屋。叶丽君为此提起执行异议，请求中止执行，本院于2019年3月22日作出（2019）浙0304执异20号执行裁定书，裁定驳回案外人叶丽君的执行异议。以上事实由原、被告陈述，以及原告提供的各方身份证明、查封信息、《商品房买卖合同》及房款交纳凭证、《房屋买卖合同》、中国农业银行资料查询及交易明细、收款收据、国网浙江省电力有限公司温州市洞头区供电公司出具的电费明细、温州市洞头水务发展有限公司自来水分公司出具的用水情况查询清单、温州市洞头管道燃气有限公司出具的《洞头海湾三区13幢302室（叶丽君）燃气缴费情况明细表》、洞头鑫凯物业管理服务有限公司管理处出具的物业证明与收款收据、洞头县广播电视台及温州市洞头华数广电网络有限公司开具的发票、（2012）浙洞证内字第1296号公证书、温州市洞头区地名委员会办公室证明、浙（2016）洞头区不动产权第0000260号不动产权证书、《房屋租赁协议书》、（2019）浙0304执异20号执行裁定书予以证实。另，本院于庭前与叶元斌进行电话沟通并制作电话记录，已在庭审中出示并质证，当庭本院亦拨打叶元斌电话，由原、被告及法庭通过电话对叶元斌进行发问。叶元斌陈述：洞头县北岙亿家房屋介绍所系其开办，2012年8月，经其介绍，叶丽君与潘淑贞签订《房屋买卖合同》，购买洞头北岙广场路136号13幢302室房屋，除定金外的房款都是叶丽君用其店里的POS机刷给潘淑贞的，因为房屋当时还没有办理产权证，所以约定全权委托其办理房屋初始登记及过户手续，但2013年间，因政府出台限购令，房产中介没有生意了，故其将房介所歇业外出打工，仅过年回洞头。直到2016年，其才得知该房屋可以办理产权证了，故请假回来办理，办好后再次外出，后叶丽君也多次电话催促其办理过户手续，但因为其打工不好请假，每次过年回来都接近农历年底放假，过了年又再次出去，故一直未办理过户，直至农历2018年底（2019年1月）其稍早回来跟叶丽君去办理过户，却被告知不能过户。本院认为，原告叶丽君与第三人潘淑贞签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。该合同签订于法院查封之前，且合同签订后，原告已全额支付购房款，同时结合水、电、有线电视、燃气费以及物业费缴纳凭证等证据，可以证实在法院查封案涉房屋之前，原告已占有不动产的事实。被告质疑交易的真实性，但未提供证据证明，本院不予采信。关于过户手续未及时办理是否系原告的过错，根据中介叶元斌陈述，系因房产调控政策导致初始登记未能及时办理，又因其外出打工导致未能及时协助原告办理过户手续所致，被告庭审中辩称系原告为规避税费而延迟办理，但未提供证据证明，本院认为叶元斌作为房产交易的居间人，以及第三人全权委托办理过户手续的受托人，其陈述具有客观性，可以表明原告在法院查封之前曾多次催促其办理过户手续，但因中介原因未能及时办理的事实，故涉案房屋权属未完成变更登记，非属于原告方原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对涉案房产享有的权利能够排除执行。关于解除查封的诉讼请求，不属于执行异议之诉审理范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对坐落于浙江省温州市洞头区北岙街道广场路136号13幢302室房屋的执行；二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费8677元，由被告中国民生银行股份有限公司温州分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  任 宁人民陪审员  朱锦育人民陪审员  周培俊二〇一九年七月二日代书 记员  张 惠?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。