文书内容广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1223民初920号原告：陈国洪，男，1977年6月7日出生，汉族，住广东省广宁县，委托诉讼代理人：阮傍根，广东宁盛律师事务所律师。被告：广东讯潮信息科技有限公司，住所地：肇庆市天宁北路**之一12E09。法定代表人：蔡道科,公司总经理。委托诉讼代理人：欧宗庆，该公司员工，男，1973年7月11日出生，汉族，住广东省，原告陈国洪与被告广东讯潮信息科技有限公司（以下简称：讯潮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈国洪的委托诉讼代理人阮傍根、被告讯潮公司的委托诉讼代理人欧宗庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国洪向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2017年10月11日签订《租赁协议书》无效；2、判决被告退回租金31083元、押金7460元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年10月11日，原告与被告签订《租赁协议书》，约定由被告将位于广宁县××本××岗垌（××县惠农砂糖桔技术流通中心）首层之43卡（约746平方米）厂房出租给乙方使用，租期为5年，2017年11月1日至2022年10月31日止，原告支付2017年11月1日至2018年10月31日的租金74600元及押金7460元。2018年6月5日2时00分许，被告出租给李文坚（广宁县南街镇盈丰竹制品厂经营者）的仓库发生火灾，导致原告租赁的厂房及厂房货物被烧毁，过火面积约1000平方米。火灾发生后至今，原告无法使用该厂房，实际只使用该厂房7个月。涉案的厂房系未经批准建设的临时建筑，被告与原告签订的涉案租赁协议应当无效。为此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请判如所请。被告讯潮公司辩称，一、双方签订的合同时双方真实意思表示，无违反法律的强制性规定，双方应按照合同的约定履行各自的义务。双方签订租赁合同，是经双方充分协商，意思表示真实，签订合同后，答辩人将租赁场地交付给被答辩人，被答辩人也支付租金，双方一直履行各自的义务。该合同无违反法律的强制性规定，被答辩人的诉请无法律依据。二、2018年6月5日，由于第三人过程，发生火灾，但被答辩人仍在占有使用涉案的场地存放物品，并未将场地退还给答辩人，其诉请退回租金及押金无事实依据。综上，请求法院依法驳回被答辩人所有请求。本院经审理认定事实如下：2016年3月31日，被告讯潮公司与广宁县人民政府签订《广东、广西及东南亚云计算产业谷（二广云谷）项目合同书》，约定项目建设目标是根据云计算、大数据及电子商务产业发展趋势，乙方（被告讯潮公司）在依法取得土地及厂房基础上规划建设二广云谷，将二广云谷建设成为国内先进的云计算、大数据及电子商务的新型产业聚集区。项目一期在依法租赁的土地及厂房作为项目启动，项目二期根据建设需求在本区域内依法租赁的土地、厂房或购买的土地进行建设。二广云谷项目主要建设内容是“两园一基地”，即云计算产业园区、电子商务产业园区及大数据产业基地。2016年7月15日，被告讯潮公司与广宁县公共资产管理中心签订《广宁县国有资产租赁协议》，约定将位于广宁县××本××岗垌（××县惠农砂糖桔技术流通中心）土地及地上建筑物租赁给被告，土地面积12000m2，国有土地使用证：宁国用（2016）第000313号。综合大楼房屋建筑面积1447.73m2,房地产权证：宁字第**。租赁期限为20年，即从2016年7月1日起至2036年6月30日止。原告陈国洪与被告讯潮公司于2017年10月11日签订《租赁协议书》，约定将上述《广宁县国有资产租赁协议》中的第43卡厂房租赁给原告，内容如下：出租方（以下简易甲方）：广东讯潮信息科技有限公司承租方（以下简称乙方）：陈国洪（）第一条租赁物甲方自愿将本租赁物位于广宁县××本××岗垌（××县惠农沙糖桔技术流通中心）首层之43卡（约746m2）厂房出租给乙方经营使用。上述租赁物限于电子商务及其配套使用，按中国法律、法规进行经营活动，在符合国家规定范围内的无污染、无危害产品研发、生产和销售。乙方经营活动中的所有义务、责任均与甲方无关。第二条租赁期限租赁期限为伍年，即2017年11月1日起至2022年10月31日止。第三条交付1、甲、乙双方同意按租赁物现状交接。2、收到押金及首次租金后，甲方80天内提供场地给乙方使用。第四条租金、租金的支付方式及交租时间            出租物业              小计（元/年）              备注                  746m2租金              74,600              押金7,460                  押金及首次费用：82,060；到期前一个月20日前收取下一年月租金（每年租金74,600元）      乙方超期一天交租按每月租金的百分之五作为滞纳金给甲方，超过十天作违约论处，押金不予退回。第五条必须遵守的有关事项1、甲方必须在2017年10月31日前按照约定要求建设好厂房（厂房包括：6米高厂房，混凝土地面、外墙、门窗等）并交付乙方。2、乙方应珍惜、维护好该租赁地方、设施，不得损坏，不得擅自装修、变更；若要变更必须征求甲方同意后方可施工。保持墙体整洁，否则乙方负责维修、赔偿；租期届满（退租）时，应将该租赁地打扫干净，并且不能损坏和拆除商铺内外的装修。3、租期内乙方的水电费等经营管理费用及税费自行支付，并按时缴清。4、遵纪守法，乙方应自行办理户口登记等有关手续，不搞非法活动，不得擅自将租赁地转租、转让或转借。一经发现，甲方有权终止协议，押金不予退回。5、搞好室内卫生、不将垃圾、杂物抛弃户外、楼下、厕所及下水道；如有堵塞，需自行疏通，不得影响他人的生活秩序。6、出现火警、火灾，乙方赔偿一切损失，并负一切法律责任。7、退租时，甲方在乙方缴清所有费用后一个月内归还乙方所交押金。8、租期内乙方财务自行保管，如有遗失，责任自负。9、合同期满，如甲方继续出租，乙方享有优先权。10、商铺如因不可抗的自然灾害导致损毁，本合同则自行终止，互不承担责任。11、本合同如有未尽事宜，需经双方协商作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。本协议一式二份，甲乙双方各持一份，供参照执行，二份协议起同等法律效力，本协议自签字之日起生效。甲方联系人：周英乙方联系人：陈国洪联系电话：186××******联系电话：139××******甲方：广东讯潮信息科技有限公司乙方：签约代表：周英签约代表：陈国洪签约时间：年月日签约时间：2017年10月11日同日，原告交纳2017年11月10日至2018年10月31日的租金74600元及押金7460元给被告讯潮公司。2018年6月5日2时00分许，与涉案厂房相近的广宁县南街镇盈丰竹制品厂发生火灾，火灾蔓延至涉案厂房烧毁厂房及原告在此存放的货物。另，涉案厂房属于城市集中建设区范围内。涉案厂房至本案开庭辩论时止，仍未取得相关建设许可。上述事实，有原告身份证、《广宁县国有资产租赁协议》、国有土地使用证[宁国用（2016）第000313号]。房房地产权证［宁字第**]《租赁协议书》、收据、火灾事故认定书[宁公消火认字（2018）第0002号]、广宁县城乡规划服务中心回复函、原、被告双方的陈述等证据证实。本院认为，本案是租赁合同纠纷，本案的争议焦点有：一、《租赁协议书》是否有效？二、租金、押金如何处理？关于焦点一，《租赁协议书》是否有效的问题。涉案厂房位于广宁县××本××岗垌（××县惠农砂糖桔技术流通中心），是城市集中建设区，属城市规划区内。涉案厂房至本案开庭辩论时止，仍未取得相关建设许可。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，《租赁协议书》为无效合同。关于焦点二，租金、押金如何处理的问题。原告主张退回租金31083元、押金7460元，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”、《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本院认为涉案厂房已于2018年6月5日被烧毁，原告已经支付了2017年11月1日至2018年10月31日的租金74600元，实际上原告只使用了涉案厂房7个月，多支付的租金应予退回，因此，被告应退回31083元（74600元÷12个月×5个月）租金给原告。因涉案厂房已被烧毁，无法再作租赁用途使用，且上述焦点一已认定《租赁协议书》为无效合同，原告支付的押金已无实质意义，因此，被告应予退回原告押金7460元。被告认为涉案厂房烧毁后，原告的货物仍占用涉案厂房，本院认为火灾发生后原告的货物虽一直占用被告的厂房，但那是在等待做财产损害鉴定（原告已另案起诉侵权人），在鉴定结论作出前原告都非恶意占用涉案厂房，因此，被告的该抗辩意见依据不足，本院不予采纳。综上所述，原告陈国洪请求确认《租赁协议书》无效及退还租金、押金，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第二款的规定，判决如下：一、确认原告陈国洪与被告广东讯潮信息科技有限公司于2017年10月11日签订《租赁协议书》无效。二、被告广东讯潮信息科技有限公司应在本判决发生效力之日起十日内退还租金31083元、押金7480元给原告陈国洪。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3448元，由被告广东讯潮信息科技有限公司负担。案件受理费原告已预交，应予退回，被告应在本判决发生效力之日起十日内交纳至本院指定账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈钰修二〇一九年七月二十九日书记员  邵成勇附法律条文：《中华人民共和合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。