福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0103民初4167号 原告（反诉被告）：海纳物业服务集团有限公司（原名：福建海纳物业服务有限公司），住所地福建省福州市台江区苍霞街道江滨西大道**滨江半岛**楼****，统一社会信用代码913501007490617452。 法定代表人：陈敬章，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卢翔云，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：张忠城，福建合立律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：李振泰，男，1953年9月14日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：林正禄，女，系李振泰的妻子。 委托诉讼代理人：李希友，福建知衡律师事务所执业律师。 原告海纳物业服务集团有限公司（以下简称海纳物业公司）与被告李振泰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，被告李振泰在答辩期限届满之前向本院提起反诉，本院予以准许并决定合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）海纳物业公司的委托诉讼代理人卢翔云、张忠城，被告（反诉原告）李振泰及其委托诉讼代理人林正禄、李希友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海纳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李振泰向海纳物业公司支付从2015年1月至2017年8月的物业服务费8188.8元、公摊费1419.5元，并自2015年1月5日起，按欠款金额的日万分之五支付逾期付款违约金至欠款付清之日止；2.本案诉讼费由李振泰承担。事实和理由：海纳物业公司依法接受福州海润房地产开发有限公司的选聘，为由海润房产公司开发建设的海润滨江花园提供前期物业管理服务，双方于2009年6月30日签订《福州市前期物业服务合同》，约定海纳物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，其中18层以上带电梯住宅物业综合管理服务费为每月每平方米1.5元，并约定若业主或物业使用人未按合同约定向海纳物业公司缴纳物业服务费或公共水电费，每逾期一日应按欠款金额的千分之三向海纳物业公司支付违约金。李振泰为海润滨江花园XX#XX业主，拥有物业建筑面积170.6平方米，依据物业服务合同规定物业费缴费标准为每月每平方米1.5元，即李振泰每月应缴物业费为255.9元。海纳物业公司依约提供了物业管理服务，但李振泰从2015年1月至2017年8月，累计拖欠海纳物业公司物业服务费8188.8元、公摊费1419.5元，合计为9608.3元，经海纳物业公司数次催讨，李振泰拒不支付。海纳物业公司认为，海纳物业公司已经依据合同约定履行物业服务义务，李振泰拖欠物业费的行为明显违反合同约定，依法应履行交纳物业服务费并支付逾期违约金的义务。为维护海纳物业公司权益，特提起本案诉讼，要求判如所请。 李振泰辩称，一、海纳物业公司按照每月每平方米1.5元的标准收费没有依据。第一，福州市物价局榕价房（2005）28号和榕价房（2006）16号文件显示福州市物价局核准的海润滨江花园收费标准为每月每平方米1.2元，海纳物业公司按照每月每平方米1.5元收费明显属于乱收费，依法应予以退还；第二，海纳物业公司与福州海纳房地产开发有限公司签订的《福州市前期物业服务合同》已经于2010年6月30日期满并失去法律效力，其不能依据该合同收费，同时该合同中有关每月每平方米1.5元的收费标准与物价局核定的价格不符，属于乱收费，海纳物业公司无权按照该标准收费；第三，海纳物业公司提供的榕价房（2007）4号文，里面明确载明‘现行已由政府价格主管部门核定的物业服务收费标准暂按原标准执行’，由此可知，福州市物价局榕价房（2005）28号和榕价房（2006）16号文件仍然执行，并非已经被取缔。第四，生效的福州市中级人民法院（2015）榕民终字第2515、2516和2517号民事判决书等多份海纳物业公司与业主物业服务合同纠纷的判决书中，福州中院在认定《福州市前期物业服务合同》已经于2010年6月30日期满并失去法律效力后，判决的依据也是福州市物价局榕价房（2005）28号和榕价房（2006）16号文件，显然是根据物价局核定的价格计算物业费。第五，海纳物业公司在海润滨江花园B区业委会成立之后，并没有就物业管理服务费与业委会签订任何协议，业委会或者业主大会也没有同意其超出福州市物价局榕价房（2005）28号和榕价房（2006）16号文件核定的价格进行乱收费。二、海纳物业公司关于逾期缴纳物业服务费的违约金的主张不能成立。海纳物业公司与福州海纳房地产开发有限公司签订的《福州市前期物业服务有限公司》已经于2010年6月30日期满并失去法律效力。此后，海纳物业公司没有与小区业委会签订物业服务合同，双方之间是事实物业服务关系，海纳物业公司依据已经失效的《福州市前期物业服务合同》向李振泰主张逾期缴纳物业服务费的违约金不能成立。三、海纳物业公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。海纳物业公司是2017年9月向法院提起的诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，海纳物业公司起诉时的诉讼时效是两年，也就是说在两年之内的费用可以主张，超过两年的费用主张依法应予以驳回。本案中海纳物业公司是主张2015年1月开始的物业管理费，明显已经超过两年，且在本案中海纳物业公司也没有提交任何证据证明其诉讼时效中断（其所谓的通知，都没有送达李振泰，不产生失效中断的效力），因此对海纳物业公司诉讼中超过两年的费用主张依法应予以驳回。四、海纳物业公司的物业服务明显不到位，没有尽到物业服务的职责，依法应调低其收费标准。（一）福州市中级人民法院民事审判参考意见(一)第五条，在物业公司起诉业主未缴纳物业费的诉讼中，有证据证明物业公司的服务有瑕疵的，法院可以部份支持物业公司的诉讼请求。物业合同是有偿的服务合同，业主向物业公司缴纳物业费，物业公司提供服务，如果物业公司提供的服务不到位，有瑕疵，也就是不完全履行合同，在不完全履行合同的情况下，应当承担违约责任。双方有约定违约责任的，按双方的约定判决，如果双方没有约定违约责任的，基于物业公司的违约事实，法院可以酌情判决只支持物业公司的部份诉讼请求。业主可以将物业公司未按约提供物业服务作为对物业公司诉讼主张的抗辩理由，不必另外提起反诉。（二）海纳物业公司提供的物业服务明显不到位，没有尽到物业服务的职责1、李振泰已经提供了很多的证据、照片，足以体现海纳物业公司的物业服务存在严重的不足，服务不到位。2、李振泰提供的多份海纳物业公司与业主物业服务合同纠纷的判决书，足以体现不单单是李振泰本人，而是很多业主都认为海纳物业公司的物业服务不到位，没有尽到物业管理职责；3、海纳物业公司提供的照片、报纸及业主的伤情鉴定报告等，足以证明海纳物业公司管理的小区存在业主的车辆被盗、业主被物业人员打伤等众多情况；4、小区业主的电动车经常被盗，业主的儿子还被社会人员在保安室捅死等；（三）海纳物业公司的物业服务不仅不到位，而且有的工作人员还监守自盗，保安和社会人员配合窃取业主的财物。海纳物业公司海纳物业保安班长董平、保安李喜华曾与社会人员尚磊方共谋，一起盗取业主电动自行车，三人均被福州市台江区人民法院（2008）台刑初字第395号刑事判决书确认盗窃事实并判处有期徒刑，由此可知，作为李振泰等业主管家的海纳物业公司，其工作人员竟然干监守自盗的工作，可见海纳物业公司的物业管理服务水平。（四）（2005）28号和榕价房（2006）16号文件以及原《福州市前期物业服务合同》等均对海纳物业公司需要提供的物业服务标准有明确规定，并且在（2005）28号和榕价房（2006）16号文件中均明确“你公司应负责提供如下管理服务项目，才能收取物业管理服务费”，而从本案的审理可知，海纳物业公司并没有提供这些服务，根据提供服务才能收费的规定，海纳物业公司无权收取物业费，至少是无权全额收取物业管理费。综上，海纳物业公司的收费标准属于违反价格部门核定价格的乱收费，且海纳物业公司提供的物业服务不到位，存在诸多问题，在物业服务没有到位的情况下，根据福州市中级人民法院的审判指导意见，依法应减少物业费收费标准，因此请求法院依法判决，驳回海纳物业公司的没有事实和法律依据的诉请，并根据海纳物业公司物业服务不到位的情况，核减其物业费。 李振泰向本院提出反诉诉讼请求：1、判令海纳物业公司立即退还2008年1月起至2014年12月止，海纳物业公司超额收取的物业管理费人民币4299.12元，并自2015年1月1日起，按照年利率6%的标准向李振泰支付资金占用费；2、本案诉讼费用由海纳物业公司承担。事实和理由：李振泰系海润滨江花园21#603业主，于2008年购买上述房产并入住，由于此前海润滨江花园小区一直由海纳物业公司提供物业管理，李振泰也一直按照海纳物业公司的要求按每月每平方米1.5元的标准缴纳了相应的物业费。在本案诉讼中，李振泰根据海纳物业公司提供的材料，发现福州市物价局文件榕价房【2006】16号《福州市物件局关于核定“海润滨江花园”物业管理服务收费标准的通知》规定的物业费收费标准为每月每平方米1.2元，并非海纳物业公司收取的每月平方米1.5元，因此，海纳物业公司存在乱收费的情况，其每月平方米1.5元的收费标准没有依据，其超额收取的物业管理费（超过物价局核定的每月每平方米1.2元的部分）应予以退还（李振泰房产面积为170.6平方米，每月应退还51.18元）。为此，李振泰提起反诉，请求判如所请。 海纳物业公司辩称，1、李振泰是海润滨江花园XX区XX#XX室的业主，该住宅属于18层以上带电梯住宅，适用的是《福州市前期物业服务合同》第五条中约定的第三款，每月每平方米1.5元的标准缴纳物业管理服务费。2、榕价房【2006】16号是2006年收费标准，每月每平方米1.2元是基准价格，具体收费标准应当按照海纳物业公司与开发商和业主在物业管理合同中约定，并进行备案即可。根据海纳物业公司与开发商福州海润房地产开发有限公司于2009年6月30日签订的《福州市前期物业服务合同》第五条中约定：（1）根据福州市物价局榕价房【2005】28号文件规定，11层及以下带电梯住宅物业综合管理服务费1.0元/月.平方米;(2)根据福州市物价局榕价房【2006】16号文件规定，18层及以下带电梯住宅物业综合管理服务费1.3元/月.平方米;(3)18层以上带电梯住宅物业综合管理服务费1.5元/月.平方米。因此，涉案小区的物业费收费标准分为三级阶梯价格，并非所有的住宅都按每月每平方米1.2元计收，上述前期物业服务合同也已通过福州市台江区房管局的备案，约定的物业服务费标准也就符合法律、法规规定。3、根据榕价房【2007】4号《关于印发《福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》（试行）等的通知》附件一规定一级住宅物业服务的收费标准：高层带电梯住宅（九层及以上）1.32-1.76元/平方米。根据“新规优于旧规”原则，榕价房【2007】4号的法律效力优于榕价房【2006】16号。海纳物业公司与开发商福州海润房地产开发有限公司约定的“18层以上带电梯住宅物业综合管理服务费1.5元/月.平方米”的收费标准在规定范围内，也符合福州市物价局文件榕价房【2007】4号规定。4、根据海纳物业公司与李振泰签订的海润滨江花园《前期物业服务合同》第二条第1款的约定，李振泰住宅物业服务费标准为每月每平方米1.5元。该协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法、有效。且李振泰自签订该协议后至2015年1月均主动履行每月每平方米1.5元标准缴纳物业服务费，并未提出异议。5、海纳物业公司在物业管理过程中海润滨江花园获得了全省物业管理示范小区称号，而且小区业主满意度多年一直超过96%以上，小区的收费率也超过96%。根本不存在李振泰诉称物业服务不尽职、不到位的情况。6、李振泰反诉请求2015年1月前的所谓超收物业费，均已实际履行并超过诉讼时效，依法应予以驳回。综上，海纳物业公司依法、依约以每月每平方米1.5元收费标准向李振泰收取物业管理费有事实和法律依据，海纳物业公司不存在超收物业管理费的情况，李振泰的反诉请求没有事实与法律依据，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的部分证据，本院认证如下：1.海纳物业公司提交《2011年度全省物业管理示范项目考评、2014、2017年度全省物业管理示范项目复检》用于证明“海润滨江花园B区”于2011年度获得了全省物业管理示范小区称号等。本院认为，2011年度并非本案物业服务质量、物业服务费用缴交、退还等争议事项所涉及的年份，该份证据无法证明双方争议的2015年1月至2017年8月期间的物业服务质量等待证事实，亦与海纳物业公司是否需要退还2008年1月起至2014年12月止的物业服务费并无关联，而“海润滨江花园B区”被列入2014年度、2017年度“既有物业管理示范项目复验名单”，仍是基于2011年度获得的全省物业管理示范小区称号，但海润物业公司并未提交前述复验结果或“海润滨江花园B区”在2014年度、2017年度被授予“全省物业管理示范项目”等称号的证据材料，据此，因上述证据对本案待证事实证明力较弱，本院不予采纳。同理，李振泰提交的2013年9月25日、2013年10月25日《福州晚报》的部分报道、（2008）台刑初字第631号刑事判决书、福建南方司法鉴定中心司法鉴定意见书（南方司法鉴定中心[2013]临鉴字第1567号）等证据，均未涉及争议年份、对本案待证事实证明力较弱或不能证明与本案存在关联性，本院不予采纳。2.海纳物业公司提交《海润滨江花园前期物业服务合同》用于证明海纳物业公司与李振泰于2008年1月15日签订物业服务合同，合同约定物业服务费为每月每平方米1.5元，合同有效期至业主大会确定物业管理企业之日终止等事项。对此，李振泰辩称该合同中“李振泰”的签名非本人所签。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”，李振泰虽主张前述物业服务合同并非其本人所签，但并未提供相反证据予以证明或向本院提出笔迹鉴定申请，应承担举证不能的法律后果，本院对《海润滨江花园前期物业服务合同》的形式真实性在本案中予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年1月15日，海纳（福州）物业服务有限公司（甲方）与李振泰（乙方）签订《海润滨江花园前期物业服务合同》，合同部分内容为：1.根据《福建省物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就海润滨江花园小区前期物业服务管理事宜，订立本合同；2.在物业管理区域内，甲方提供的前期物业服务管理包括以下内容：（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放管理；（6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理；3.甲方提供上述服务，乙方按以下约定向甲方交纳费用。（1）物业服务费用由乙方按其拥有物业的房屋建筑面积交纳，住宅每月每平方米1.5元；（2）公共水电费分摊：小区内公共水电费由使用户数平均分摊，二次供水费用按乙方用水量分摊。首次交房乙方应按每户30元/月的标准预交6个月公共水电费，半年后甲方按公共水电的实际使用情况与乙方结算公共水电费，结算后双方按实多退少补；4.物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前交纳；5.买受人应按上述规定向物业服务管理公司交纳物业服务费及其它费用，逾期交纳，每日按欠款额的百分之一支付违约金；6.甲方按榕价房[2007]4号文件规定的二级标准向乙方提供物业服务与管理。（1）综合服务标准：a.与被服务对象签订规范的物业服务合同（协议），双方权利义务管理明确；b.每月在服务管理中心公布一次由业主分摊的公共水电等费用详细测算情况；每半年一次在服务管理中心公布涉及住户共用设施设备费用分摊情况和其他物业管理代收代支费用情况；c.每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上；对不满意的情况进行分析并及时整改；（2）公共秩序维护：对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时告知相关业主（物业使用人），并报告有关部门，同时协助采取相应措施；（3）公共区域清洁卫生保洁服务：进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象，保证小区内干净整洁；（4）公共区域绿化日常养护服务标准：a.有专业人员实施绿化养护管理；b.园林建筑和辅助设施完好，整洁无损；绿化地设有提示爱护绿化的宣传牌；7.本合同自开发商《交房通知书》约定的交房日期之日开始，至本物业管理区域内首次业主大会确定物业管理企业之日终止。上述合同还约定其他事项。 2009年6月30日，福州海润房地产开发有限公司（物业建设单位、甲方）与海纳（福州）物业服务有限公司（物业服务企业、乙方）签订《福州市前期物业服务合同》，合同部分内容为：1.甲方以协议方式选聘乙方对海润滨江花园B区提供前期物业服务事宜；2.本合同所涉及的物业基本状况：（1）物业名称：海润滨江花园B区立项名：圣淘沙花园；（2）物业类型：小高层及高层带电梯住宅；（3）座落位置：福州市台江区XX街道XX大道XX号；（4）总建筑面积：298454.3平方米，其中住宅285654.3平方米，非住宅12800平方米；3.乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：（1）物业公共部位及共用设施设备的管理和维护；（2）公共绿化的维护；（3）公共区域的环境卫生维护；（4）物业管理区域内的安全防范和秩序维护；（5）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（6）综合服务；4.乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：（1）根据福州市物价局榕价房【2005】28号文件规定，11层及以下带电梯住宅物业综合管理服务费为1元/月·平方米，物业服务等级标准一级；（2）根据福州市物价局榕价房【2006】16号文件规定，18层及以下带电梯住宅物业综合管理服务费为1.3元/月·平方米，物业服务等级标准一级；（3）18层以上带电梯住宅物业综合管理服务费为1.5元/月·平方米，物业服务等级标准一级；5.前期物业服务期间，乙方按包干制收费形式确定物业服务费。物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。由业主向乙方支付本合同约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；6.物业服务费按月进行交纳，业主应在每月5日前交纳当月的物业服务费。本着业主自愿原则可按季度或年度进行交纳；7.业主应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有限电视等专业单位交纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费用。前款费用属于业主自用的，由业主承担；属于乙方使用的，由乙方承担；属于业主共同使用的，公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在《临时管理规约》中约定，乙方于次月5日前在小区醒目处公布一次上月由业主共同使用的公共水电分摊详细情况，业主或物业使用人应于次月10号前向乙方交纳上月的公共水电分摊费；8.业主或物业使用（人）未按本合同约定向乙方缴纳物业服务费或公共水电费，每逾期一日，应按欠款金额的千分之三向乙方支付违约金；9.本合同期限自2009年7月1日起至2010年6月30日止。上述合同还约定其他事项，并将物业构成明细、物业管理区域划分意见书等十三项内容作为合同附件。 另查明，2005年8月15日，福州市物价局作出《福州市物价局关于核定“海润滨江花园A区9－16#”物业管理服务收费标准的通知》（榕价房[2005]28号），部分内容为：“海纳（福州）物业管理有限公司：你司《福州海润滨江花园A区9-16#物业管理费申报报告》悉。根据省物价局闽价[2003]房560号、闽价[1999]房字4**、闽价[2005]房32号等文件精神，经研究，现核定你司所属‘海润滨江花园A区9-16#’物业管理服务收费标准如下：一、综合管理服务费（收费等级二级）基准价格为：1、带电梯住宅每月每平方米（建筑面积，下同）1元，改作办公用房的每月每平方米2元；2、商业店面每月每平方米2.5元。以上基准价格不含公共水电费，公共水电分摊，请你司按闽价[19999]房字4**件规定按实分摊。综合管理服务费具体收费标准可在基准价格基础上上下浮动幅度10%，并与业主在物业管理合同中约定，同时报我局和市房管局备案。……四、你公司应负责提供如下管理服务项目，才能收取物业管理服务费：1、保持小区内的公共设施及一切附属设施完整无损，并对小区内住户的二次装修工程进行监督和管理；2、公共环境卫生保洁以及垃圾清运工作；3、水电供应、机电、消防设备、公共供排水系统以及其它公共设施的日常维修保养工作，并保证其处于良好的运行状态；4、小区24小时安全保卫和消防监督工作；5、小区绿化管理维护工作；6、公共场所秩序的管理工作；7、接受委托代收发报刊、信件等工作；8、代表业主协调解决日常生活中所涉及的公共事务以及物业管理合同中规定应提供的其它管理服务项目；五、你司可以接受相关企业委托代收水、电、煤气、通讯、有线电视等费用，但不得向业主收取任何额外费用；六、物业管理服务费的收支应严格按照财务制度有关规定执行，并按规定做好明码标价工作，接受业主的查询和监督，对违反规定收费的，由价格监督检查部门予以查处；以上收费标准自二〇〇五年八月二十日起执行。” 2006年5月26日，福州市物价局作出《福州市物价局关于核定“海润滨江花园”物业管理服务收费标准的通知》（榕价房[2006]16号），部分内容为：“海纳（福州）物业管理有限公司：你司《海润滨江花园物业管理费申报报告》悉。根据省物价局闽价[2003]房560号、闽价[1999]9]房字4**、[2005]房32号等文件精神，经研究，现核定你司所属‘海润滨江花园’物业管理服务收费标准如下：一、综合管理服务费（收费等级一级）基准价格为：1、带电梯住宅每月每平方米（建筑面积，下同）1.2元，改作办公用房的每月每平方米2.4元。2、商业店面每月每平方米2.5元。以上基准价格不含公共水电费，公共水电分摊，请你司按闽价[1999]房9]房字4**定按实分摊。综合管理服务费具体收费标准可在基准价格基础上上下浮动幅度10%，并与业主在物业管理合同中约定，同时报我局和市房管局备案。A区9-16#楼业主及物业使用人已与物业公司按我局榕价房[2005]28号文规定标准签订合同仍按合同约定执行。……四、你公司应负责提供如下管理服务项目，才能收取物业管理服务费：1、保持小区内的公共设施及一切附属设施完整无损，并对小区内住户的二次装修工程进行监督和管理；2、公共环境卫生保洁以及垃圾清运工作；3、水电供应、机电、消防设备、公共供排水系统以及其它公共设施的日常维修保养工作，并保证其处于良好的运行状态；4、小区24小时安全保卫和消防监督工作；5、小区绿化管理维护工作；6、公共场所秩序的管理工作；7、接受委托代收发报刊、信件等工作；8、代表业主协调解决日常生活中所涉及的公共事务以及物业管理合同中规定应提供的其它管理服务项目；五、你司可以接受相关企业委托代收水、电、煤气、通讯、有线电视等费用，但不得向业主收取任何额外费用；六、物业管理服务费的收支应严格按照财务制度有关规定执行，并按规定做好明码标价工作，接受业主的查询和监督，对违反规定收费的，由价格监督检查部门予以查处；以上收费标准自二〇〇六年六月一日起执行至小区业主委员会成立之日止。” 2007年4月18日，福州市物价局、福州市房地产管理局向福州市有关物业企业、各县（市）区物价局、房管局（建设局）发出《关于印发 2010年5月21日，海润物业公司取得物业服务企业一级资质等级。 2015年11月17日，海纳物业公司向李振泰所在的“福州市台江区XX大道XX号XX花园XX#XX”邮寄送达《催告函》，内容为：“致XX花园XX#XX：李振泰截至2015年10月，您共拖欠福建海纳物业服务有限公司（以下简称我司）物业服务费2559元、公摊、变频费408.5元，共计人民币2967.5元。虽经我司多次催告，但至今仍无果。我司认为：我司已依约为海润滨江花园小区的全体业主提供物业管理服务，但您在接受我司提供物业管理服务的同时，却未依约交纳相应的物业服务费用，该行为已构成违约。现我司正式函告：为了避免您的责任进一步扩大，请您务必在接到本函后三日内向我司付清拖欠的物业服务费及其它相关费用。否则，我司将通过法律途径催收您拖欠的物业服务费及其它相关费用，并将依法追究您逾期交纳费用的违约责任。特此函告！福建海纳物业服务有限公司2015年10月10日”。上述邮件因“电话拒接”、“上门无人”“逾期”等原因退回。 2016年11月8日，福州市台江区住房保障和房产管理局向福州市台江区XX花园（XX花园）业主委员会出具《业主委员会备案证明》（编号：2016－013），部分内容为：“你会提交的业主委员会主任变更的备案资料收悉，同意给予备案，并将有关事项告知如下：一、你会成立时间为2015年1月25日，任期三年。……”。 2016年12月14日，海纳物业公司委托代理人向李振泰所在的“福州市台江区XX大道XX花园XX#XX室”邮寄送达《律师函》，内容为：“致XX花园XX#XX：李振泰福建合立律师事务所依法接受福建海纳物业服务有限公司的委托，指派我担任其代理人，就您欠缴2015年1月1日至2016年5月31日期间的物业管理费4350.3元，2015年1月1日至2016年4月30日期间水电公摊（变频）费707元，合计5057.3元事宜郑重致函催告。本律师望您在收到本律师函后三日内缴清拖欠的物业费及水电公摊（变频）费，逾期本律师将依据物业管理有限公司授权，通过法律途径向您主张权利。若通过诉讼您将可能要全额支付拖欠的物业费、水电公摊费、滞纳金及相关诉讼费用。谨此函告，敬请三思！福建合立律师事务所律师王巧玲2016年12月12日”。上述邮件因“上门无人”“电话未接”、“电联拒接”等原因退回。 再查明，2010年3月1日，坐落于福建省福州市台江区XX花园（现XX花园）XX＃楼XX复式单元房屋登记在李振泰名下，建筑面积170.63平方米，《房屋所有权证》为榕房权证Ｒ字第××号，《国有土地使用证》为榕国用（2004）第004XX29号。 2015年5月11日，海纳（福州）物业服务有限公司更名为福建海纳物业服务有限公司。2019年1月18日，福建海纳物业服务有限公司更名为海纳物业服务集团有限公司。 诉讼中，双方确认：1、李振泰所居住的XX花园XX#XX单元属于XX花园XX区；2、李振泰向海纳物业公司缴交物业服务费等费用至2014年12月。 本院认为，一、基于双方均提出诉讼时效抗辩，本院先予评述如下： 关于海纳物业公司的诉请是否超过诉讼时效。海纳物业公司于2017年9月4日向本院诉请李振泰支付2015年1月至2017年8月期间的物业服务费用。其中，2015年1月至2015年9月期间的物业服务费用，李振泰应于每月5日前交纳，据此，自每月6日起的二年内为海纳物业公司主张该月物业服务费的诉讼时效期间。其间，海润物业公司分别于2015年11月17日、2016年12月14日，以案涉房屋所在地址“福州市台江区XX大道XX号XX花园XX#XX”为送达地址，采用邮政特快专递形式向李振泰邮寄送达《催告函》、《律师函》，属于“应当到达对方当事人”的情形，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第二项的规定，产生诉讼时效中断的效力。而2015年10月至2017年8月期间的物业服务费用，因其诉讼时效至《中华人民共和国民法总则》施行之日（2017年10月1日）尚未满二年，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，应适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定。至此，海润物业公司的诉请均未超过诉讼时效。李振泰的相关辩解意见，本院不予采纳。 关于李振泰的反诉诉请是否超过诉讼时效。李振泰于2017年10月19日向本院诉请海纳物业公司退还2008年1月起至2014年12月止的物业服务费用，并主张从海纳物业公司在本案所提交的材料中知晓海纳物业公司违反福州市物价局文件（榕价房【2006】16号）《福州市物价局关于核定“海润滨江花园”物业管理服务收费标准的通知》规定，超额收取物业费用，也即主张在本案本诉进行过程中知晓权利受到侵害，因而未超过诉讼时效。对此，本院认为，首先，海纳物业公司在本案本诉进行过程中，并未将福州市物价局（榕价房【2006】16号）文件作为证据向本院提交，该份文件系由李振泰作为反诉证据向本院提交的；其次，2009年6月30日，海纳物业公司在与福州海润房地产开发有限公司签订的《福州市前期物业服务合同》中明确约定“根据福州市物价局榕价房【2006】16号文件规定，18层及以下带电梯住宅物业综合管理服务费……”，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第三项的规定，李振泰作为该物业服务区域内的业主、缴交多年物业服务费，应当知晓《福州市前期物业服务合同》的约定内容；第三，《福州市物价局关于核定“海润滨江花园”物业管理服务收费标准的通知》（榕价房【2006】16号）系福州市物价局于2006年5月26日作出，属于政府部门主动公开的规范性文件。李振泰作为文件所涉小区的业主，应当知晓文件所涉内容。据上，李振泰迟延至2017年10月19日才诉请海纳物业公司退还2008年1月起至2014年12月止的物业服务费用，且无证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，该诉请已超过诉讼时效，丧失胜诉权利，本院对其诉请不再进行实体审查。海纳物业公司相关此节的抗辩意见，本院予以采纳。 二、关于李振泰应否补缴欠缴物业服务费、按何种标准补缴以及公摊费、违约金的支付。海纳物业公司先后与李振泰、福州海润房地产开发有限公司签订《海润滨江花园前期物业服务合同》、《福州市前期物业服务合同》。根据上述合同约定，《海润滨江花园前期物业服务合同》的服务期限至本物业管理区域内首次业主大会确定物业管理企业之日终止，《福州市前期物业服务合同》的合同期限至2010年6月30日止。现《福州市前期物业服务合同》已经于2010年6月30日到期并失去效力，而海润花园在本案案涉争议年份并未召开首次业主大会确定物业管理企业，因而《海润滨江花园前期物业服务合同》仍系有效合同，立约双方应当依约履行。 因海纳物业公司在2010年5月21日前尚未取得物业服务企业一级资质等级，故《海润滨江花园前期物业服务合同》约定：海纳物业公司按榕价房[2007]4号文件规定的二级标准向李振泰提供物业服务与管理。福州市物价局等《关于印发 《海润滨江花园前期物业服务合同》约定：小区内公共水电费由使用户数平均分摊，二次供水费用按乙方用水量分摊。现海纳物业公司已提交其代为缴交公用水电等的相关凭证，李振泰虽对上述凭证的真实性提出异议，但未能提供相反证据予以反驳，本院对其相关辩解不予采纳。海纳物业公司诉请李振泰支付公摊费1419.5元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、李振泰应当于本判决生效之日起十日内向海纳物业服务集团有限公司支付2015年1月至2017年8月的物业管理服务费8188.8元、公摊费1419.5元； 二、驳回海纳物业服务集团有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回李振泰的反诉诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费91元，由海纳物业服务集团有限公司负担16元，由李振泰负担75元；反诉案件受理费25元，由李振泰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  董 清 人民陪审员  林文华 人民陪审员  叶维浩 二〇一九年七月四日 法官助理江紫沫 书记员江梨 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。