北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初17561号原告：徐春玲，女，1970年12月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李婷，北京和朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔家雨，男，1976年12月8日出生，汉族，京师国际知识产权代理（北京）有限公司职工。被告：北京荣祥锦山房地产开发有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：吴相荣，经理。委托诉讼代理人：王仰飞，北京市长安律师事务所律师。被告：北京顺和向荣物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：韩顺和，经理。委托诉讼代理人：王仰飞，北京市长安律师事务所律师。被告：北京恒基中创基础工程有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路。法定代表人：刘偎剑，执行董事。委托诉讼代理人：王尧，男，1980年11月25日出生，汉族，北京恒基中创基础工程有限公司法务。原告徐春玲（以下简称原告）与被告北京荣祥锦山房地产开发有限公司（以下简称荣祥锦山公司）、被告北京顺和向荣物业管理有限公司（以下简称顺和向荣公司）、被告北京恒基中创基础工程有限公司（以下简称恒基中创公司，一并提起时合称三被告）合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李婷、崔家雨，荣祥锦山公司、顺和向荣公司的共同委托诉讼代理人王仰飞，恒基中创公司的委托诉讼代理人王尧均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认我和荣祥锦山公司签订的《陶家湾改造工程X组团X号楼项目联合投资建设合同》（以下《投资建设合同》）无效；2、判令三被告共同向我返还购房款793212元；3、判令三被告共同赔偿我损失，以793212元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息，自2016年7月21日计算至实际返还之日止。事实和理由：我的同事向我推荐位于北京市朝阳区高碑店乡陶家湾改造工程X组团X号楼（以下简称涉案楼房）的项目。我实际去高碑店乡勘验涉案楼房，当时楼房已经建好了，经选房，我与荣祥锦山公司签订了《投资建设合同》，约定我投资涉案楼房中的XXX号房屋（以下简称涉案房屋），我需投入1264960元，2016年10月31日荣祥锦山公司交付房屋。合同签订后，我已经支付了793212元。到了合同约定的交房日期后，涉案楼房没有达到交付的条件，一直未交房。后来我听说涉案项目没有土地使用证，五证不齐全，合同名为共建实为商品房买卖，故我认为合同无效，同时顺和向荣公司作为收款方，恒基中创公司作为实际占用房屋人，三被告应共同承担返还购房款的责任并赔偿损失。荣祥锦山公司、顺和向荣公司共同辩称：不同意原告的诉讼请求，我们认为合同有效，应当继续履行。具体理由如下：第一，自2015年起，涉案楼房建设项目被高碑店村委会叫停，无法施工，一直到2015年10月1日，该项目的土地承租人韩顺和死亡，项目才得以陆续施工。但自2016年11月起涉案楼房被他人强行霸占，时至今日。因此逾期交房既有当地村委会的因素，也有他人侵权的因素，即使承担违约责任，也应该由侵权人承担。第二，我们认为原告与荣祥锦山公司之间的法律关系是合作建房的关系，高碑店地区很多建筑物都是采取合作建房的方式完成的，荣祥锦山公司与原告之间不是买卖关系，涉案楼房是新农村建设。第三，虽然涉案楼房所占土地系恒基中创公司承租，但早在2013年6月，恒基中创公司的原法定代表人韩顺和就与吴相荣签订了《合作建房协议书》，约定由吴相荣出资建设涉案楼房。按照双方的约定吴相荣享有涉案楼房对外出售、出租、转让等权利。第四，现在涉案楼房的实际占有情况我公司不能确定，但新农村建设得到了北京市认可，因此合同应当有效并继续履行。恒基中创公司：首先，我公司同意原告与荣祥锦山公司之间的《投资建设合同》无效，涉案楼房是我公司的，无论荣祥锦山公司还是顺和向荣公司都无权处分。其次，我公司没有收到任何款项，因此不同意退还购房款也不同意赔偿损失。第三，按照韩顺和与吴相荣签订的《合作建房协议书》，涉案楼房应由吴相荣出资，我公司出地共同建设。但吴相荣并未完全按照协议约定出资，实际建房过程中我公司出资2900万元，因此各方在2014年协商解除了《合作建房协议书》。但在2014年和2015年期间，吴相荣偷偷卖房，这一行为我公司完全不知情，卖房款去向我公司也不清楚。另外，涉案楼房没有规划手续，我公司作为土地的承租人，才是真正权利人。吴相荣在2018年7、8月又开始卖房，由于吴相荣并不是房屋的真正权利人，卖房行为涉嫌诈骗罪，其目前正处于取保候审阶段。因此，我们有合理怀疑认为本案原告与荣祥锦山公司之间有恶意串通的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月21日，原告作为联建投资人（乙方）与荣祥锦山公司（甲方）签订《投资建设合同》，约定乙方以现金作为投入，甲方以涉案房屋的使用权作为投入，共同进行合作；涉案房屋用途为商住两用，涉案房屋建筑面积为79.06平方米，乙方所需投入的资金按照人民币16000元每平方米的标准计算，共计1264960元；房屋交付时间为2016年10月31日，具体交房时间如有调整以甲方书面通知为准；乙方使用本房屋的期限为50年；乙方不参与本项目建设及经营，不享有甲方经营分红等权利。合同签订后，原告同时就涉案楼房中的10-106号房屋与荣祥锦山公司签订合同。2016年8月11日，荣祥锦山公司出具《收据》，载明收到涉案房屋及XXX号房屋购房款共计1513280元，均系POS机刷卡支付。经询，原告主张其支付本案购房款793212元，均按照荣祥锦山公司要求，通过POS机刷卡支付给顺和向荣公司。经查，吴相荣系荣祥锦山公司的法定代表人，韩顺和未参与该公司投资。韩顺和原系恒基中创公司的法定代表人，2015年其去世后，法定代表人变更为刘偎剑。顺和向荣公司的法定代表人系韩顺和，吴相荣系该公司股东之一，韩顺和去世后，顺和向荣公司实际由吴相荣经营管理。另查明，涉案楼房所占土地原为恒基中创公司承租。2013年起，原法定代表人韩顺和与吴相荣就涉案楼房合作建设签订多份《协议书》，并开始建设涉案楼房。现涉案楼房已基本完成建设，房屋分为地上17层和地下2层。2016年12月，该土地承租人变更为案外人北京博铖瑞盛科技发展有限公司（以下简称博铖瑞盛公司），该公司实际占有涉案楼房至今。再查明，涉案楼房所占土地性质为北京市朝阳区高碑店乡高碑店村的集体土地。2018年8月27日，北京市规划和国土资源管理委员会朝阳分局向博铖瑞盛公司出具京国土朝阳分局责字【2018】第XXXX号《责令停止违法行为通知书》（以下简称《通知书》），载明：“你（单位）在高碑店乡高碑店村东北方向的集体土地上进行违法建筑的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条第一款的规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为，听候处理。你（单位）主动纠正违法行为、消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。”庭审中，博铖瑞盛公司到庭说明涉案楼房具体地理位置位于通惠河南岸，靠近五环路高层中式建筑中最东侧的一栋；该地址与前述《通知书》中载明的高碑店乡高碑店村东北方向集体土地上的违法建筑地址一致。对此，原告及恒基中创公司均予以认可。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，原告与荣祥锦山公司签订《投资建设合同》，原告选定房屋，并支付相应价款，虽名为联合建设，但实为房屋买卖法律关系。因涉案楼房的建设未取得规划、开工等审批许可手续，且北京市规划和国土资源管理委员会朝阳分局出具的《通知书》亦认定涉案楼房系违法建筑。据此，原告和荣祥锦山公司签订的《投资建设合同》违反法律规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告和荣祥锦山公司签订的《投资建设合同》无效，故原告交纳的购房款应予以返还。对于原告主张的利息损失，荣祥锦山公司作为出卖方，对涉案土地性质的知晓程度应当高于原告，其在出售时未充分知晓或者告知原告，导致合同无效，具有过错；原告未尽到合理审慎义务，对合同无效亦存在过错，故原告主张按中国人民银行同期贷款利率赔偿其可得利益损失，于法无据。本院按照资金被占用期间产生的实际孳息损失，对原告损失数额予以调整。顺和向荣公司、恒基中创公司并非本案合同主体，原告要求其承担合同无效之后果，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告徐春玲与被告北京荣祥锦山房地产开发有限公司于二〇一六年七月二十一日签订的《陶家湾改造工程B组团6号楼项目联合投资建设合同》无效；二、被告北京荣祥锦山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告徐春玲购房款七十九万三千二百一十二元；三、被告北京荣祥锦山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告徐春玲利息损失，利息按照中国人民银行同期存款利率为标准，以七十九万三千二百一十二为基数，自二〇一六年八月十二日起计算至实际退还购房款之日止；四、驳回原告徐春玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8093元，由被告北京荣祥锦山房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 黄雪芹二〇一九年七月十一日法官助理 尹 航书 记 员 王 珊