福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初2974号 原告：王成树，男，1985年2月1日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：陈进宝，1951年7月21日出生，住福建省厦门市集美区（一），系原告同事。 被告：厦门跃泰置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区灌口涌泉工业园（生活综合楼208）。 法定代表人：翟国利，总经理。 委托诉讼代理人：林巧财，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄辰，福建天衡联合律师事务所律师。 原告王成树与被告厦门跃泰置业有限公司（以下简称跃泰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王成树及其委托诉讼代理人陈进宝，被告跃泰公司委托诉讼代理人林巧财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王成树向本院提出诉讼请求：1、判令跃泰公司双倍退还王成树定金1万元；2、本案诉讼费由跃泰公司承担。2018年11月18日，王成树与跃泰公司签订龙湖·首开景粼原著项目车位-1层723号房屋认购协议书，随即王成树向跃泰公司交付定金5000元，作为将来签订该车位的买卖合同担保，跃泰公司向王成树出具一份售楼专用票据。该认购协议生效后，王成树夫妇依约立即到灌口风景湖畔龙湖·景粼原著与跃泰公司签订该房买卖合同事宜，磋商中，因另一商品房认购协议对合同部分条款未能达成一致，双方未能签订合同，对本车位买卖合同的签订有很大影响，双方未能签订合同。但是，跃泰公司于2018年11月30日向王成树发送《敦促函》为诚恳要约提请。载于2018年12月6日王成树夫妇应到跃泰公司售楼部签订该车位的买卖合同，但是，跃泰公司却与本协议无关的商品房认购协议书，未能签订合同，因而该车位合同也签不了而拒签，是不守信的违约行为。为此，为维护王成树的合法权益，特诉至法院。 跃泰公司辩称，涉讼的认购书系因王成树违约而解除，故跃泰公司依法有权不予返还王成树已付之定金，更无权要求双倍返还定金。据此，王成树之诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。 一、涉讼协议因王成树存在违约行为而被解除，故王成树依法无要求返还定金。 鉴于商品房买卖的特性，即其开发、建设及销售的全过程均须受到严格的行政管制，且所有行政管制直接体现在预售许可审批当中。在预售许可审批当中，房地产行政主管部分须对开发建设的合法性作全面的审查，也就是说该商品房的配套设施的建设及其签约文本均已确定且固定；开发商在取得预售许可证后，即须按前述确定且固定的商品房之现况对外销售（含认购）；相对于认购人或购房人而言，其系基于行政许可审批而确定且固定的商品房现况，而与开发商签订相应的经公示的示范文本及补充协议（即购房合同，下同）。前述购房合同是在行政管制且经公示的网签备案系统当中进行网签、备案后，再打印网签纸质合同，由买卖双方签字盖章确认后，提交属地的房产交易中心备案。 正是在此前提下，王成树与跃泰公司签订认购书后，在其本质上即已跃泰公司就商品房买卖合同之事宜达成初步合意，但基于行政管制的要求，双方须另行签订经网签备案的购房合同。就前述过程，一般认为是预约缔约和本约缔约两个过程。 在本案当中，王成树与跃泰公司于2018年11月18日就涉讼房屋《龙湖·首开景粼原著认购协议书》，认购书约定，王成树应于签订协议的同时支付定金5万元，并于2018年11月21日前至跃泰公司的售楼处签订其所认购商品房的商品房买卖合同及补充协议（下称“购房合同”）。 前述认购书明确约定，王成树在签订本协议时已经充分了解该房屋的有关信息（包括不利信息提示），并阅读了跃泰公司公示的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》及商品房买卖合同文本及相关补充协议，并不持异议。王成树不得以未能与跃泰公司就购房合同的条款达成一致为由拒绝签署购房合同或解除本认购书；协议经双方共同签字或盖章后且跃泰公司收到王成树足额定金后生效。 前述认购书签订后，王成树不仅未能及时足额地支付协议约定及时足额支付定金，亦未能在认购书约定的期限内前来签订购房合同，故而导致涉讼认购书未生效。故，涉讼认购书系因王成树之行为而无法得以生效并继续履行，据此，王成树依法依约无权要求返还定金。 二、关于预约合同的合同目的问题 商品房买卖认购书之性质为预约合同，而非本约之问题业经目前已在司法实践当中达成一致的意见。预约合同与本约合同二者之区分是以手段与目的的关系作为标准的。 预约合同是一个独立的合同，其履行只是发生签订本约合同的行为，即建立一个新的合同关系，预约合同的履行行为本身并不是直接的交易。只有本约合同之缔结，且当事人按照缔约之目的，全面完整履行完毕本约合同后，方能产生经济利益。 如前所述，涉讼认购书因其具有手段功能，并且明确约定王成树与跃泰公司须另行签订《商品房买卖合同》，据此，其法律性质为预约合同；其缔约目的为另行签订《商品房买卖合同》；而非直接建立涉讼商品房的交易行为，即王成树签订涉讼协议的目的不能等同于王成树购买涉讼房屋的目的。换句话说，王成树与跃泰公司之间就关于标的物权变动原因还没建立，就不存在物权确立后的目的（即王成树所指称的购房目标）。 另外，根据现行法律与行政监管规定，购房人购买车位的必须以购买房屋为前提下，否则即不能单独购买车位，据此，在房屋的认购书无法履行的前提下，车位的认购书亦必然是无法履行的。 鉴于涉讼商品房销售存在全阶段监管的特性，加之涉讼认购书的约定，且涉讼商品房已具备在认购书确定的期限内随时签约的条件，不存在王成树所诉称的缔约目的无法实现的问题。 综前，因王成树未能及时足额支付认购书所约定的定金，亦未能根据协议约定与跃泰公司签订商品房买卖合同，故而导致跃泰公司依法行解除已成立但未生效的认购书，据此，王成树依法依约无权要求返还已付定金，更无权要求双倍返还已付定金。 本院经审理认定事实如下： 2018年11月18日，甲方（卖方）跃泰公司与乙方（认购人）王成树签订一份《龙湖·首开景粼原著认购协议书》（以下简称协议书），约定：1.认购商品房为龙湖·首开景粼原著项目XMFJH-1-车位-1层723号房屋（以下简称案涉车位），建筑面积38.99平方米，销售总价10万元。2.乙方应于签署本认购书的同时向甲方支付定金5万元，该定金作为其签订案涉车位的《厦门市商品房买卖合同》及其附件的担保，在案涉车位的买卖合同生效后将自动转为已付购房款。3.乙方应在本认购书签署之日起3日内，即2018年11月21日前，携带本认购书、定金收据和身份证前往龙湖地产景粼原著售楼部与甲方签署案涉车位的购房合同，购房合同生效后本认购书自动终止。4.本认购书生效后，若因乙方的原因导致案涉车位的购房合同未在本认购书第四条约定的期限内签署的，则视为乙方违约。在该情形下，甲方有权解除本认购书并将乙方所认购房屋出卖给他方或做其他任何处理而无需通知乙方，并且甲方不再退还乙方已支付的案涉车位定金。若因甲方的原因，甲方在乙方支付定金之日起至本认购书第四条约定的期限止，擅自将案涉车位另行出卖给第三方的，则视为甲方违约。在该等情况下，乙方有权要求甲方双倍返还乙方已支付的定金，本认认购协议终止。协议书还约定了其他事项。 2018年11月18日，王成树向跃泰公司支付5000元定金，跃泰公司出具售房专用票据予以确认。 2018年12月4日，跃泰公司向王成树发出一份《敦促函》，告知王成树应于2018年12月7日前与跃泰公司签订案涉车位的《厦门市商品房买卖合同》及附件，否则，跃泰公司将按《协议书》的约定另行出售案涉车位，王成树所交定金将不予退还。 2018年12月8日，跃泰公司向王成树发出《解除认购协议通知书》，告知因王成树为如期与跃泰公司签订《厦门市商品房买卖合同》及附件，《协议书》的解除条件已成就，双方签订的《协议书》解除，跃泰公司将另行出售王成树认购的房屋，王成树所交定金不予退还。 2018年11月13日，跃泰公司与王成树就龙湖·首开景粼原著项目XMFJH-1-8-B-302号房屋（以下简称案涉房屋）买卖事宜，签订一份《龙湖·首开景粼原著认购协议书》，因案涉房屋认购协议书争议事宜，本案另案处理。 上述事实有相应证据以及庭审笔录在卷佐证，依法予以确认。 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，本案的争议焦点为：王成树主张双倍退还定金是否具有事实及法律依据？王成树主张跃泰公司拒绝将其承诺的周边教育配套措施内容写入《厦门市商品房买卖合同》，存在虚假宣传，导致《厦门市商品房买卖合同》无法签订，进而影响本案案涉车位购买合同的签订，已构成违约，应双倍退还定金。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。案涉车位尚未交房，也尚未划分片区，案涉车位周边教育配套设施是否是王成树在本案中提及的厦门实验小学集美分校区等学校，条件尚未成就，即无法认定案涉房屋的教育配套设施情况，王成树未能举证证明案涉车位周边教育配套措施不是厦门实验小学集美分校区等学校，王成树以推断作为拒绝签合同的理由并要求双倍返还定金的诉求证据不足。据此，王成树的主张证据不足，依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回王成树的诉讼请求。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由王成树负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 梁毅挺 二〇一九年七月十七日 法官助理马标志 代书记员 苏凤惠 附：相关法律法规 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。