福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初883号 原告：泉州盛世阳光物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路阳光国际广场小区**楼3-22～3-28轴交3-A～3-D轴**。 法定代表人：莫林生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李士平，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：江洪波，男，该公司员工。 被告：林振霖，男，1978年7月9日出生，汉族，户籍地福建省晋江市，现住福建省泉州市洛江区。 原告泉州盛世阳光物业管理有限公司（以下简称“盛世阳光公司”）与被告林振霖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告盛世阳光公司的委托诉讼代理人李士平、江洪波、被告林振霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛世阳光公司向本院提出诉讼请求:1.判决林振霖支付盛世阳光公司物业服务费7789.04元（从2015年7月1日起至2018年12月10日）及按所拖欠物业费日万分之五的违约金2450元（从2015年7月1日起，暂计至2018年12月10日），公摊水电费1867.88元（从2015年3月1日起，暂计至2018年12月10日），总计12106.92元；2.本案诉讼费用由林振霖承担。事实与理由：林振霖是泉州市洛江区X小区1号楼903室（以下简称1号楼903室）房屋所有人，该套房面积为141.62平方米。盛世阳光公司与X小区的房地产开发商签订了《泉州阳光国际广场前期物业服务补充合同》，合同约定盛世阳光公司向业主提供物业管理服务，业主按住宅1.3元/月/平方米的标准向盛世阳光公司缴纳物业服务费，未能按时足额交纳物业费用的，应按从逾期之日起每日按所欠物业费用的万分之五的标准支付违约金。盛世阳光公司依约为业主提供物业管理服务，但林振霖未向盛世阳光公司缴纳物业服务费及公摊水电费。盛世阳光公司多次对林振霖书面及上门催缴，均无果。在庭审中，盛世阳光公司变更诉讼请求为：要求林振霖支付从2015年7月1日起至2018年12月10日的物业服务费7604.93元及违约金2450元、公摊水电费1876.9元，合计11931.83元。 林振霖答辩称，因盛世阳光公司的物业服务未达到物业服务合同的约定标准、电梯未检修有安全隐患、收支未公示等原因才拒交物业服务费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月26日，盛世阳光公司与泉州市阳光置业发展有限公司、深圳市银典物业管理服务有限责任公司签订《泉州·阳光国际广场前期物业服务补充合同》。合同中约定：由盛世阳光公司对X小区进行前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，高层住宅1.3元／月／平方米…；物业服务费标准不包含小区公共能耗费用（如电梯用电、公共区域照明、二次供水的变频加压电费等），公共能耗费用按实际用量由全体业主（使用人）共同分摊；物业服务费按月交纳，业主应在每月5日履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应从逾期之日起每日按拖欠金额的万分之五的标准支付违约金。林振霖于2015年3月18日向钟仕荣购买该套房屋，该套房屋面积141.62平方米，每月应交纳物业服务费184.106元。林振霖于2014年间实际入住并交纳2015年7月前的物业服务费和2015年3月前的公摊水电费。盛世阳光公司于2018年12月10日撤出X小区。 本院认为，盛世阳光公司作为X小区的开发商选聘的前期物业服务企业，已为该小区提供了物业服务，业主应依约交纳物业费。林振霖作为1号楼903室业主与盛世阳光公司双方之间已形成事实的物业服务合同关系。林振霖应按《泉州·阳光国际广场前期物业服务补充合同》的约定向盛世阳光公司交纳物业服务费，逾期未交纳的，盛世阳光公司有权向林振霖催讨。林振霖以盛世阳光公司物业服务未达到承诺的物业管理服务内容及质量义务为由拒交物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，林振霖作为业主，若认为盛世阳光公司提供的物业服务严重违约造成其损失，可以要求盛世阳光公司继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，不应以此为由拒绝交纳物业服务费。现盛世阳光公司要求林振霖支付从2015年7月起至2018年12月10日的物业服务费7604.93元的诉求，本院予以支持。盛世阳光公司依合同要求林振霖支付按所拖欠物业费日万分之五的违约金，符合法律规定，本院予以支持，但应以林振霖各月尚欠的物业管理费为基数，自各月6日起计算逾期违约金，超出部分不予支持。盛世阳光公司在管理该小区期间已经向供水供电部门交纳了公共部分的水电费用，依约可向业主催讨。盛世阳光公司提供向供水供电部门缴交水电费的明细及其计算每户业主公摊水电费的标准，要求林振霖支付从2015年3月1日起至2018年12月10日止的公摊水电费1876.9元，本院予以支持。 综上所述，林振霖应按约支付物业服务费、公摊水电费，逾期交纳物业服务费的，还应支付违约金，盛世阳光公司诉求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条,国务院《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第六条规定，判决如下： 林振霖应在本判决生效之日起十日内支付给泉州盛世阳光物业管理有限公司自2015年7月1日起至2018年12月10日止的物业服务费7604.93元及违约金（以各月尚欠的物业服务费为基数，自逾期之日起至实际还清之日止按日万分之五计算），及从2015年3月1日起至2018年12月10日止的公摊水电费1876.9元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费98元，减半收取49元，由林振霖负担。 本判决为终审判决。 审判员  陈璇璇 二〇一九年七月十日                                                                                                                                                      法官助理 施金鹏                                                                                                                                                       书记员  丁雅婷                                                                                                                                                       速录员  卢菲 附注：本案引用的主要法律条文如下及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。