河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀01民终5762号 上诉人（原审被告）：耿贵良，女，1966年7月8日出生，汉族，现住河北省石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：刘旭伟，河北侯凤梅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：鉏艳花，女，1975年9月13日出生，汉族，现住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：徐建美，河北冀人律师事务所律师。 上诉人耿贵良因与被上诉人鉏艳花房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初7043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 耿贵良上诉请求：1、请求贵院依法撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初7043号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院关于本案诉讼时效问题认定错误。被上诉人在一审中关于办理房屋过户的诉讼请求已过诉讼时效，法院理应驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。被上诉人在一审中未提交受理案件通知书、诉讼费缴费单等证据，证明本案立案时间，也未提供证据证明在房屋买卖合同签订后曾向上诉人主张“要求办理房屋过户手续”。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第125条的规定，人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告，一审法院于2017年12月15日制作了举证通知书，上诉人有理由推定本案的立案时间为2017年12月10日，故本案已经超过“要求办理过户手续”请求权的诉讼时效。一审中被上诉人未提供证据证明其参与相关强制执行程序，即使人民法院强制执行过程中被上诉人在场，也无法证明其向上诉人主张“要求办理房屋过户手续”。故一审法院认定事实错误，本案已过诉讼时效。二、一审法院关于本案案涉房屋买卖合同效力认定错误。被上诉人系房产中介人员，其与上诉人签订房屋买卖合同的真实目的是为了转卖他人谋利，购买房屋并非其真实意思表示，房屋买卖合同当属无效。上诉人与被上诉人经人介绍认识，在签订房屋买卖合同之前，被上诉人并未告知上诉人系房产中介人员的身份。大概在2014年6月或者7月份，上诉人在找被上诉人要求房屋过户时，发现被上诉人是在新华区联盟小区开的中介所，系汉谷中介的加盟店。被上诉人还明确表示没有找到买家、所以没有办法过户，若现在过户需支付房屋过户手续费，不赚钱反而赔钱。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中，第一条表述为“经甲乙双方协商，收购甲方铁路34宿舍5-2-101房屋”，并且第2、3、4、5条也能看出合同明显违背购房人的购买常理以及风险认知常识。房屋存在纠纷，被上诉人既没有经过中介机构，也没有向房管局办理备案登记，要求将房屋过户第三方同时帮助上诉人清理住户，约定的违约金5万元，并且在签订房屋买卖合同之后，被上诉人也从未主张过房屋过户。这一系列问题可证明被上诉人是作为中介人员通过房屋买卖的形式占有房源再另行出售，从中谋利。因此，被上诉人签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中谋利，并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，该买卖合同不成立。一审法院认定房屋买卖合同有效错误。三、本案房屋买卖合同被上诉人未支付房屋价款，且案涉房屋实际上一直是上诉人占有，没有向被上诉人交付房屋。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后的三年多时间中，被上诉人未按合同约定，支付房屋价款，其支付10万元仅仅是合同的定金，且上诉人在知悉被上诉人是中介人员之后明确表示解除合同。案涉房屋一直是由上诉人实际占有，并没有向被上诉人交付房屋。被上诉人找了几个剃光头的痞子，把门撬了，对上诉人进行威胁，强行驱离，企图强行占有房屋，但没过几天上诉人就趁他们不在把门锁换了，重新占有该房屋。综上，一审法院事实认定错误，适用法律错误，故请求贵院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。 鉏艳花答辩称，一、答辩人的起诉未过诉讼时效。（一）被答辩人认为本案的诉讼时效截止日期为2017年11月9日，而其根据自己手中的举证通知书推定本案的立案时间为2017年12月10日没有根据。答辩人确实是于2017年11月2日（或3日）到法院立案，当时法院也接收了答辩人的诉讼材料，只是由于桥西法院有诉前调解的必经程序以及年底结案的原因，一审法院开具缴费票据的时间有所推迟，但法院接收答辩人材料都有记录，在本案的卷宗中可以直接查看到。（二）根据被答辩人发送的短信记录显示，答辩人与被答辩人曾在2016年8月5日、2016年10月27日、2017年3月2日、2017年4月2日、2017年5月3日就本案房屋买卖合同纠纷的解决进行过沟通，可见答辩人一直在向被答辩人主张权利，本案未过诉讼时效。二、本案房屋买卖合同合法有效。被答辩人上诉状中所诉在2014年6、7月份答辩人在汉谷中介加盟店工作的情况不属实，答辩人当时不是中介工作人员。另外，无论答辩人是何种身份，本案的房屋买卖合同是否经过中介机构，是否在房管局办理备案登记，均不是决定合同有效与否的因素，更何况房屋买卖经过中介向房管局办理备案登记的联网工作系近一两年刚刚要求的，当时签订房屋合同时并没有此政策要求。总之，根据我国法律规定，无效合同应是违反我国法律强制性规定的合同，与合同的当事人身份以及是否经过中介，是否在房管局备案无关，本案房屋买卖合同不违反法律强制性规定，合同合法有效。三、本案被答辩人在利益的驱动下违背诚实信用原则，在合同履行过程中欺骗答辩人帮其清理完原住户后，却又违反合同约定拒绝履行过户义务。自2014年6月份，答辩人与被答辩人签订《房屋买卖合同》后，答辩人便开始履行合同约定义务，清理所涉房屋的原主户，自2014年7月聘请律师经过了2014年桥西区人民法院一审，2015年石家庄市中级人民法院二审，2016年桥西区人民法院执行。答辩人前后经历两三年的努力要回并实际占有了房屋，被答辩人却拒绝办理过户手续并形成诉讼。 鉏艳花向一审法院起诉请求：一、依法判决被告继续履行合同，配合原告办理被告名下的石铁分局三十四宿舍5-2-101房屋（房产证号：石房权证西字第××号）的过户手续；二、全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年6月10日，原告鉏艳花（乙方）与被告耿贵良（甲方）签订《房屋买卖合同》，双方协商收购甲方铁路34宿舍5-2-101房屋，价格34万元。付款方式：乙方先付定金10万元，五个月房屋过户，经第三方过户后乙方付清全部房款。并约定其他事项及违约责任。当日，被告收取原告交付的定金10万元，并出具收条。耿贵良与王咏力、李宏波物权保护纠纷一案，2014年10月22日，一审法院作出（2014）西民初字第01106号民事判决书，判决王咏力、李宏波将案涉房屋腾空交付给耿贵良并赔偿损失。2015年6月30日，石家庄市中级人民法院作出（2015）石民一终字第00017号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。后，被告耿贵良申请人民法院强制执行。原告主张民事诉讼期间是原告出资聘请律师，并参与强制执行，人民法院执行完毕后，被告将房屋交付给原告。被告认为原告的陈述不是事实，认为案涉房屋系原告撬门占有。经多次调解，双方各执己见，未能达成一致。以上事实，有原、被告陈述，庭审笔录，原告提交的证据：《房屋买卖合同》、定金收条、房本、法律服务合同、民事判决书、短信记录等证据可以证实。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方约定房款34万元，被告收受原告的定金10万元，且案涉房屋现由原告实际占有，期间被告未主张该合同解除，或要求其返还房屋等权利，收受的定金亦未退还，故，原告要求继续履行房屋买卖合同的请求，应予支持。针对案涉房屋物权保护的民事诉讼，原告提供的证据可以证实其亦参与相关强制执行活动，对被告提出的超过诉讼时效的主张，没有法律依据，不宜支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，一审判决如下：原告鉏艳花与被告耿贵良于2014年6月10日签订的《房屋买卖合同》继续履行。案件受理费6400元，简易程序减半收取3200元，由被告耿贵良负担。 本院二审中，上诉人提交了以下证据：1、2016-2017年4份录音。其中，2016年8月1日、2016年8月3日两份是上诉人与桥西区法院执行法官的录音，证明被上诉人主张的帮助清理原房屋住户的事实不存在；另2017年4月27日、2017年5月14日两份是双方当事人的录音，证明被上诉人是房产中介从业人员，同时证明被上诉人利用中介人员身份自买自卖，先占房屋再寻买主，从中牟利。经被上诉人质证，对录音材料的真实性予以认可，认为有删除不能完整还原整个事实。2、2017年3月17日石家庄市公安局桥西分局东里派出所报警登记表，证明涉案房屋是由上诉人占有。经被上诉人质证，报警登记表时间应为2018年3月17日，因案涉房屋一直由被上诉人占着，上诉人才报案。3、四张照片和电卡复印件。经被上诉人质证，电卡显示为补办，具体办理时间不清楚。被上诉人提交了以下证据：2017年8月-2018年3月交电费收据及2017年12月5日石家庄市桥西区铁苑社区居委会出具的2017年清运费《证明》，证明是被上诉人缴纳电费及垃圾清运费，并一直占有涉案房屋。经上诉人质证，对被上诉人提交的交电费收据及《证明》的真实性有异议，认为证据上只有数据，没有姓名，无法证明是谁缴费的。二审查明的其他事实与原审查明事实一致。二审期间，因鉏艳花诉请耿贵良与案外人签订的《房屋买卖合同》无效并将案涉房屋返还过户到耿贵良名下一案已于石家庄市桥西区人民法院立案受理，本案审理需以该案件审理结果为依据，经被上诉人鉏艳花申请，本院出具（2018）冀01民终5762号民事裁定书裁定中止本案诉讼。2019年6月17日上述案件经石家庄市中级人民法院作出终审判决，本院依法恢复本案审理。 本院认为，关于房屋买卖合同效力问题。上诉人耿贵良诉称被上诉人鉏艳花系房产中介人员，其签订房屋买卖合同的真实目的是为了转卖他人谋利，购买房屋并非其真实意思表示，房屋买卖合同当属无效。本案中，被上诉人鉏艳花无论是否系房产中介工作人员，其在本案中是以一个自然人的身份与上诉人耿贵良签订的《房屋买卖合同》，不违反法律规定。至于上诉人诉称鉏艳花购买房屋并非其真实意思表示，并称合同内容明显违背购房人的购买常理及风险认知常识，鉏艳花予以否认，且耿贵良作为卖方，其在签订合同时对合同内容是明知的，其仍签订，应视为认可该合同，合同内容亦不违反法律、行政法规强制性规定。双方签订合同后，鉏艳花依约履行了支付10万元定金的义务，上诉人事后反悔，否认合同的效力，违反了诚实信用原则，缺乏正当性。故上诉人主张《房屋买卖合同》无效，本院不予支持。关于诉讼时效问题。上诉人诉称被上诉人关于办理房屋过户已过诉讼时效，但被上诉人不认可，且因双方签订合同时，案涉房屋物权保护纠纷案正在审理当中，该案直到2016年8月份执行完毕，期间一直以上诉人的名义进行诉讼，虽然办理房屋过户不以该案执行完毕为前提，但若办理了房屋过户，客观上该诉将无法进行，且上诉人的现有证据虽能证明其参与了清理案涉房屋的事实，但不能证明被上诉人未参与对案涉房屋强制执行活动。故对上诉人的此项上诉主张，本院不予支持。关于案涉房屋的占有问题。上诉人主张其实际一直占有该案涉房屋，但在二审提交的报警登记表及照片和电卡复印件，其证明效力明显低于被上诉人提交的交电费收据及铁苑社区居委会出具的《证明》的证明效力，因此上诉人的现有证据不足以证明其主张的事实，该项上诉主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人耿贵良的上诉请求理据不足不能成立，本院不予支持；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6400元，由上诉人耿贵良负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘清振 审判员  李 曼 审判员  李 祥 二〇一九年七月二十九日 书记员  张 煊 ——