陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终3480号上诉人（原审原告）：宁博，男，1985年6月29日出生，汉族，陕西省太白山云溪谷度假中心有限公司人事部经理，住陕西省西安市未央区。被上诉人（原审被告）：西安珠江投资有限公司，住所地陕西省西安市未央区团34D。法定代表人：吴彦俊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李斌，男，1982年12月9日出生，汉族，该公司法务部副经理，住该公司。委托诉讼代理人：付晨芬，女，1991年2月12日出生，汉族，该公司法务助理，住该公司。上诉人宁博因与被上诉人西安珠江投资有限公司（以下简称珠江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初13145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宁博上诉请求：撤销一审判决第一、二、五项，并依法改判。1、珠江公司支付其逾期交房违约金26513.95元（按《商品房买卖合同》第九条的约定，自2016年7月1日起暂计算至2018年6月29日，请求支付至实际达到交付房屋条件之日止）；2、珠江公司按照《商品房买卖合同》的约定，将涉案房屋所属的XX城XX幢XX单元的电梯更换为日立牌电梯；3、珠江公司赔偿其已缴纳的物业费2553元（按每月1.20元/㎡计算，自2016年8月起暂计算至2018年6月，请求支付至实际达到交付房屋条件之日止）；4、珠江公司赔偿其已缴纳的电梯费319.7元（按13.9元/月计算，自2016年8月暂计算至2018年6月，请求支付至实际达到交付房屋条件之日止）；5、珠江公司按照《商品房买卖合同》的约定，为其更换安装防盗门及塑钢窗。事实和理由：一、一审法院认为其2016年7月24日到现场办理交房手续，则视为收房，因此违约金应计算至2016年7月24日，此认定明显存在错误。首先，根据其提供的证据证明，珠江公司违规交房的行为是经过质量安全监督站、西安市城乡建设委员会、建设局等上级主管部门认定的，且给出的政府批示中明确指出业主可以拒绝收房，故一审的认定存在明显错误。其次，房屋消防备案是珠江公司于2018年10月9日才提交相关部门的，根据《中华人民共和国消防法》的规定，未经消防验收的工程禁止投入使用，这是法定禁止性规定，并且截止2019年1月7日，珠江公司依然未取得消防验收，对其属于违法交房。再次，其为第一批收房人，其去现场验收房屋时才发现珠江公司存在严重的违约及违法情况，其签署的相关收房材料是珠江公司以欺诈的方式骗其签署的，根据《合同法》的相关规定，属于可撤销的文书文件，一审法院以该存在瑕疵的文书文件作为对其收房结果的认定明显错误。事实上，涉案房屋至今也未达到交付条件，其有权要求珠江公司依据合同约定支付其逾期交房违约金，时间应计算至珠江公司取得消防合格证及达到其他交付标准为止。二、一审法院认为其要求更换现有安装的“佛山住友牌”电梯为“日立牌”电梯，因涉及其他人利益，本案不予处理，存在明显错误。其在XX城XX组XX号楼XX单元有30名业主同意更换电梯且支持其要求更换电梯的诉讼请求，其该项请求符合《物权法》第九十七条的规定，一审法院对其诉请不予处理于法无据。三、一审法院认为其已经实际收房，因此不予支持其要求珠江公司赔偿物业费、电梯费的诉讼请求，此认定存在明显错误。珠江公司建设的房屋至今未取得消防验收及其他竣工验收合格文件，故其已经支付的物业费及电梯费属于其合理损失，其有权要求珠江公司依法赔偿。四、一审法院认定其未提交珠江公司未给其安装塑钢窗的证据，存在明显错误。其已向一审法院提供了安装的窗户照片，一审法院以其未提交证据为由驳回其诉请，明显错误，其有权要求珠江公司按照合同约定更换现有窗户为塑钢窗。五、一审法院认为珠江公司违反合同约定，酌情赔偿其800元的防盗门损失，且在房屋未经消防验收前，要求其不得擅自更换，明显错误。首先，合同约定交付房屋时配备防盗门，但珠江公司违约，故其要求珠江公司继续履行或赔偿损失均于法有据，且根据市场行情，一审法院认定的防盗门赔偿金额过低。其次，一审法院既然认定其已经接收了未达到交付条件的房屋，其就可以自由行使对房屋的所有权，却又要求其在房屋未经消防验收前不得擅自更换，该认定前后矛盾。再次，如果按照相关规定珠江公司必须安装防火门，那么珠江公司也应该按照合同约定安装具有防盗功能的防火门，珠江公司应同时按照合同约定及相关规定的双重标准执行房屋的建筑施工，并达到交付条件。故其有权要求珠江公司按照要求更换入户门或者按照市场价格进行赔偿。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院支持其上诉请求。珠江公司辩称，一审判决认定事实清楚，请求维持一审判决。宁博向一审法院起诉请求：1、依法判令珠江公司向其支付逾期交房违约金26513.95元（按《商品房买卖合同》第九条规定自2016年7月1日起暂计算至交付房屋条件之日）。2、依法判令珠江公司按《房屋买卖合同》的约定，将涉案房屋所属的XX城XX幢XX单元的电梯更换为日立牌电梯。3、依法判令珠江公司赔偿其物业费2553元（按1.20元每月每平方米，自2016年8月起计算至2018年6月，请求支付至实际达到交付房屋条件之日止）。4、依法判令珠江公司赔偿其电梯费319.70元，（按13.9元/月计算，自2016年8月起计算至2018年6月，请求支付至实际达到交付房屋条件之日止）。5、珠江公司向其开具房屋全款发票。6、按照合同约定更换塑钢窗。7、按照合同约定为卫生间加装水管接口。8、更换与现在安装的防火门同等价位的品牌防盗门。9、维修卫生间检修口。10、本案诉讼费由珠江公司承担。事实和理由：2015年5月30日，其与珠江公司签订了《商品房买卖合同》约定其购买珠江公司开发的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，总金额为363703元整。珠江公司应当于2016年6月30日前向其交付经过验收合格的房屋。房屋配备的电梯为日立牌电梯。合同履行期间，其依法向珠江公司支付了全部房屋价款，履行了其付款义务。但是，珠江公司不仅未按合同约定安装日立牌电梯，而且至今仍未完成房屋的竣工验收工作，导致其至今无法正常使用该房屋。此外，珠江公司至今未向其开具与房屋同等价款等额的发票。同时，珠江公司安装的佛山住友富士电梯在运行中发生多次电梯运营安全事故，虽经专业人员多次修检，但电梯事故仍然频发不止。严重威胁并危害包括其在内的乘梯人员的人身安全。另外，由于珠江公司私自交付不符合交付条款的房屋，亦导致其已于2016年7月24日起开始缴纳物业管理费、电梯费及其他杂费等本不应该由其承担的费用。故其提起诉讼，望判如所请。珠江公司辩称，针对宁博第一项诉讼请求，计算标准错误，根据合同第九条第一款计算，合同约定双方因违反该合同导致的违约金不超过房价的5%，双方在购房合同中用该条款限制了违约金，宁博计算的违约金远远超过了合同中的违约金。第二项诉讼请求，因为电梯属于公共服务产品，宁博作为单个主体，不能向法院提起诉讼，现在宁博所住的楼栋，入住率达到90%以上，故此，宁博所在楼栋的电梯，没有影响所住功能，没有更换必要。根据宁博在事实理由中所述的电梯损坏的事项没有证据予以证明，属于其他业主在装修中的运输装修材料所破坏。其公司根据合同中第13条的约定， 承担了维修、保养义务，因此其不应该承担更换电梯的业务。宁博第三项、第四项诉请，因为物业费，电梯费，收取主体是物业公司，并没有交至其公司，宁博无权向其公司要求支付物业费和电梯费，业主已经实际收房缴纳物业费和电梯费是根据物业协议所依据的业务。宁博诉请第五项要求开具房屋发票，根据税法等相关法律法规规定，开具发票义务属于行政机关管辖职权范围，并不属于人民法院受案范围，如果宁博认为其在开具发票方面存在瑕疵，可由税务机关对此进行协调处理，即使宁博要求其开具发票，也应该首先向其提供开具发票所需相关材料。宁博要求更换塑窗，其公司本身就按照合同安装的塑钢窗，在卫生间也加装了水管接口，其公司安装的防火门符合消防法规强制性规定，如果进行更换，会对宁博及其他业主带来火灾隐患。宁博提出的卫生间检修口，因为宁博从没有向其公司提出维修请求，是否存在需要维修的事实，其公司不清楚。综上，其认为宁博的诉讼请求不应予以支持。一审法院认定事实：2015年5月30日，宁博、珠江公司签订《商品房买卖合同》，约定宁博购买珠江公司开发的位于西安市未央区XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，总价款363703元；珠江公司应当在2016年6月30日前将取得由设计、勘察、施工、监理、建设单位共同签署的商品房验收结论为合格的《竣工验收报告》的房屋交付宁博；珠江公司逾期交房超过240日后，宁博要求履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同附件十关于出卖人逾期交房违约责任条款中，另约定出卖人支付的延期交房违约金最高不超过买受人全部已付房款的5%。合同签订后，宁博支付了全部购房款。庭审中，宁博提交西安曲江新区建设工程（大明宫）质量安全监督站关于XX城XX组团有关问题的回复；西安市住房保障和房屋管理局住房保障处关于XX城XX组团交房事宜的意见；西安市城乡建设委员会公开答复函；西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室建设局出具的XX城XX组团相关问题的答复及回复；西安公安消防支队的XX城XX组团工程未办理竣工验收及备案手续，证明珠江公司的交房行为属违规交房。同时，宁博同意更换防盗门、塑钢窗、加装水管人工费珠江公司可以以现金形式进行赔偿。维修卫生间检修口主张一次100元。另查，2016年7月24日，宁博与广东康景物业服务有限公司西安分公司签订关于《西安珠江新城前期物业服务协议》,并缴纳部分物业费、电梯费、电费。同日，宁博在装修检查记录表、住户证申请表、业主资料卡、收楼物品移交清单、XX城XX楼流程表上签字并领取钥匙、物品相关手续。一审法院认为，宁博与珠江公司签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同全面履行自己的义务。本案中，珠江公司未在《商品房买卖合同》约定的日期2016年6月30日前向宁博交房，应承担违约责任。但宁博与物业公司签订物业服务协议并领取钥匙等相关物品的行为，说明宁博已经对收房进行认可。现宁博主张其并未收房法院不予采信。法院认定宁博收房日期为2016年7月24日，逾期交房违约金应从2016年7月1日计算至2016年7月24日，并以363703元为基数按照日万分之一的标准计算为873元。宁博主张2017年7月24日之后的违约金法院不予支持。双方合同附件四第5条门窗约定“入户门为防盗门”、第6条、第7条厨房、卫生间约定分别“预留水管接口及排水管接口”，但涉案房屋珠江公司实际安装的是防火门，厨房、卫生间只预留一条入水管接口，违反了合同约定，珠江公司构成违约。但合同中对于防盗门及水管的品牌、型号、价格等未作明确约定，双方亦未约定珠江公司若违反该条约定应以何种形式承担违约责任。根据法律规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。考虑到本案的实际情况，就违反防盗门约定法院酌情判令珠江公司向宁博赔偿损失800元。就违反厨房、卫生间应各预留一处水管接口约定，法院酌情判令珠江公司向宁博赔偿损失600元，由宁博自行安装。维修卫生间检修口酌定为100元。宁博主张珠江公司赔偿物业费、电梯费，因宁博已实际收房，故法院不予支持。宁博主张珠江公司开具房屋全款发票需宁博携带相关手续去珠江公司处办理即可，宁博未去履行相关手续，直接要求珠江公司开具房屋发票，法院不予支持。关于宁博要求更换成“日立牌”电梯，因涉及他人利益，本案不予处理。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，宁博认为珠江公司未安装塑钢窗，珠江公司不予认可，宁博未提交证据证明，故对该诉请法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告西安珠江投资有限公司于本判决生效后十日内向原告宁博支付逾期交房违约金873元；二、被告西安珠江投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁博防盗门损失800元。三、被告西安珠江投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁博厨房（卫生间）接水管损失600元。四、被告西安珠江投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁博卫生间检修口维修费100元。五、驳回原告宁博其余诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费534元（原告已预交），现由原告承担200元，被告承担334元，被告承担部分于上述第一项付款时一并给付原告。经审理查明，2019年1月8日，西安市公安消防支队浐灞新区消防大队向珠江公司出具“浐公消竣备字〔2019〕第0001号建设工程竣工验收消防备案凭证”，XX城XX组团46﹟、47﹟、48﹟、49﹟、50﹟楼取得建设工程竣工验收消防备案凭证。原审判决查明的其余事实属实。本院认为，宁博与珠江公司于2015年5月30日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同的内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。本案二审争议的焦点为：一、对于珠江公司逾期交房责任的认定。二、对于宁博要求珠江公司赔偿其房屋具备交付条件之前已缴纳的物业费、电梯费该否予以支持。三、对于宁博要求珠江公司给其安装防盗门、更换塑钢窗以及更换电梯的请求该否予以支持。首先，对于逾期交房责任的认定。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5、该商品房经出卖人组织相关部门验收合格。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.…（1）逾期不超过240日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金…”。合同签订后，宁博依约向珠江公司支付了购房款，但珠江公司并未按照合同约定的时间向宁博交付符合条件的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。但宁博已于2016年7月24日实际收房，故珠江公司应向宁博承担自逾期交房之日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。对于宁博上诉认为，因珠江公司给其交房时，房屋并不具备交付条件，珠江公司属于违规交房，故其违约金应计算至取得消防验收及符合其他交付标准的时间之理由，因珠江公司在不具备交付条件的情况下向宁波交房，宁波可以拒绝接收房屋，但宁博已于2016年7月24日实际收房，属于对自己权利的处分，现其在收房后又以涉案房屋不具备交付条件主张逾期交房违约金，不应予以支持，故一审法院以宁博实际收房时间作为认定逾期交房违约金的截止期限并无不当。同时，因宁博已实际收房，故其要求珠江公司赔偿其收房后缴纳的物业费、电梯费缺乏依据，一审判决未支持宁博该项请求亦无不当。其次，对于宁博要求珠江公司给其安装防盗门、更换塑钢窗的问题。《商品房买卖合同》附件四第5条门窗约定“入户门为防盗门，…外墙窗户为塑钢窗”。而珠江公司实际给宁博安装的是防火门，该行为构成违约，但合同中对于防盗门的品牌、型号、价格等未作明确约定，亦未约定违约责任，现一审法院结合本案的实际情况，酌情认定珠江公司承担宁博800元的安装防盗门损失并无不当。至于塑钢窗部分，因宁博并未提供充分证据证明珠江公司给其未安装塑钢窗，违反了合同约定，故一审法院以证据不足驳回宁博该项请求于法有据。最后，关于宁博要求更换电梯一节。虽然珠江公司已经安装的电梯品牌与合同约定不符，但该电梯已经过国家质量监督机构检测合格，不影响宁博使用，且更换电梯成本过高，故本院对一审法院未支持宁博要求更换电梯的诉讼请求予以认定。如果宁博能够提供证据证明现有电梯影响其正常使用或给其造成了实际损失，其可以另行主张。综上，本院对宁博的上诉请求不予支持，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费715元（宁博已预交），由宁博承担。本判决为终审判决。 审 判 长  张 亚 凤审 判 员  王 慧 芳审  判  员  辛   娟 二○一九年七月 日书 记 员  刘 燕 子 1