宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初2747号原告：崔彦英，女，1956年11月17日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。公民身份号码：XXXX委托诉讼代理人：李亮（系原告崔彦英之子），住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：代建刚，系公司董事长。委托诉讼代理人：李慧，北京大成（银川）律师事务所律师。原告崔彦英与被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔彦英委托诉讼代理人李亮，被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司委托诉讼代理人李慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付违约金39926.97元(暂计算至2019年2月25日)，并判令被告承担违约金至原告取得涉案商品房屋所有权证书之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月19日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同(预售)》一份，约定原告购买被告开发建设的位于宁夏回族自治区银川市金凤区金地花园52号楼1单元702室房屋一套，实际测量产权登记面积88.87㎡。合同第六条第二款约定，该商品房单价为每平米4784.6元，总价款为425207.4元。合同第十一条约定，被告应当在2016年4月30日向原告交付该商品房。合同第二十条约定，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意按照如下方式处理：原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房屋价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款425207.4元。因被告原因，原告至今未能取得该商品房的房屋所有权证书。综上，被告的行为已严重违约，给原告造成了巨大的经济损失，应当按照合同约定承担违约责任。现原告为维护自已的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司辩称，1、答辩人认为答辩人不存在支付逾期办证违约金的前提，根据合同约定，公司支付逾期办证违约金的前提条件是因出卖人原因，涉案房屋之所以逾期办证的原因是政府原因，即涉案小区被划为三供一业的范围，涉案房屋无法及时办理物业备案，导致逾期办证，原告未交纳相关税费以及物业储备维修基金，根据房管部门相关政策以及法律规定，公民只有在缴纳了相关税费以及物业储备维修基金后持上述缴费凭证才能办理初始登记证，因原告无法提供上述票据，无法办理产权证书，逾期办证的原因在原告与政府，与被告无关；2、双方尚未办理房屋交接手续，原告实际上并未接受房屋，根据商品房买卖合同司法解释第十一条规定以及双方签订的商品房买卖合同第二十条约定：应当从商品房交付之日起一定的宽限期办理房产证，逾期产生违约金，由于涉案房屋并未交付，原告起诉要求被告支付逾期办证违约金没有合同依据及法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月19日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的住宅一套，面积89.17平方米，房屋总价426642.78元；出卖人（被告）应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房，出卖人交付房屋时，买受人应按出卖人发出的交付通知（银川晚报报纸公告）指定的日期办理房屋交付手续，如超过出卖人发出的交付通知指定日期15日的，不论买受人是否实际收房，均视为该房屋已经交付；同时约定因出卖人的原因，买受人未在该商品房交付之日起90日内取得该房的所有权证书，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同签订后，因房屋实测建筑面积与预售面积不符，房屋总价款为425207.4元，原告已按约向被告支付。2016年4月21日，被告在宁夏日报刊登交房公告，告知业主定于2016年4月25日至30日期间办理房屋交接手续，逾期，视为已交房。2019年2月27日，金凤区住宅楼取得不动产初始登记证。2019年3月12日，原被告双方办理了涉案房屋的移交手续。原告认为被告未按约履行房屋登记备案手续致使其无法办理产权登记构成违约，遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告自愿签订的《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，具有法律约束力。双方当事人均应自觉全面履行该合同的义务。原告按约履行了支付房款的义务，被告却未按约定期限履行向市产权登记部门报备并取得初始登记证的义务，致使原告无法自行办理房屋权属证书，被告对此应承担违约责任。《补充协议》约定，如买受人超过出卖人发出的交付通知指定日期15日的，不论买受人是否实际收房，均视为该房屋已经交付，依据上述约定，涉案房屋于2016年5月16日视为已经交付。被告应于涉案房屋交付之日起90日内为原告取得房屋产权证书提供登记备案条件，故被告应承担自2016年8月14日至2019年2月27日期间逾期办证的违约责任，即被告应承担违约金为39416.73元（425207.4元×0.0001×927天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告崔彦英逾期办证违约金39416.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费399元，由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘珊 二○一九年七月十六日书记员 于哲本案适用法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。