文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初21112号原告：重庆捣蛋熊科技有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道**附**，统一社会信用代码91500000MA5UHWU986。法定代表人：荆安建，总经理。委托诉讼代理人：华亮，重庆渝都律师事务所律师。被告：奉成均，男，1972年7月8日出生，汉族，住重庆市渝**。被告：陈廷寿，男，1948年1月12日出生，汉族，住重庆市北碚区。被告：何有明，男，1955年1月11日出生，汉族，住重庆市江**。被告：叶代华，男，1965年10月29日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：苏利，女，1965年11月3日出生，汉族，住重庆市渝**。五被告共同委托诉讼代理人：李正，重庆市渝北区人和法律服务所法律工作者。五被告共同委托诉讼代理人：张林，重庆市渝北区人和法律服务所法律工作者。原告重庆捣蛋熊科技有限公司（以下简称“捣蛋熊公司”）与被告奉成均、陈廷寿、何有明、叶代华、苏利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月22日、2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告捣蛋熊公司的委托诉讼代理人华亮，被告奉成均、陈廷寿、何有明、叶代华、苏利及其共同委托诉讼代理人张林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。捣蛋熊公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的商铺租赁合同；2.五被告共同返还租金95490元、保证金15915元；3.五被告共同承担违约保证金15915元、装修损失42021.79元、鉴定费10000元；4.五被告支付资金占用损失，计算方式为：以169341.79元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年9月26日计算至付清时止；诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年8月1日，原告与五被告签订了《商铺租赁合同》，约定五被告将位于重庆市渝北区红叶路xx号1-商场（以下简称案涉房屋）出租给原告使用。原告支付了2018年8月1日至2019年3月31日的租金95490元、保证金15915元后开始对案涉房屋进行装修。但在装修过程中接到了重庆市渝北区人民法院执行局停止装修的告知，原告遂前往法院查询，得知案涉房屋已于2017年8月就进入了执行处置程序。由于案涉房屋不能进行使用，故为维护原告的合法权益，起诉来院。奉成均、陈廷寿、何有明、叶代华、苏利答辩称：租赁合同合法有效，即使案涉房屋存在查封，但不影响租赁合同的继续履行，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括商铺租赁合同及附件、201房地证2015字第010xxx号产权证、付款凭证、2015渝北法民执字第01153号执行告知书、2015渝北法民执字第01153号之四执行裁定书、民事判决书及调解书、资产抵债协议书、明细表、通知书、破产审查函、破产申请、民事裁定书、鉴定报告、发票及支付凭证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于渝北区龙溪街道红叶路xx号鸿新景苑1幢房屋系重庆鸿猷房地产开发有限公司（以下简称鸿猷公司）所有。2018年8月1日，原告（乙方、承租方）、五被告（甲方、租赁方）就案涉房屋的租赁事宜签订《商铺租赁合同》，第1条约定：租赁建筑面积为318.3平方米，该面积为计算租金面积，乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺；第2条约定：租期自2018年8月1日至2023年7月31日；第4.1条约定：甲方给予乙方两个月装修免租期，租金按半年支付，乙方于签署本合同时预付首次租金95490元；第5条约定：签订本合同当日，乙方支付15915元保证金，合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方缴清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在7个工作日内无息返还，在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金；第12.1条约定：甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿。合同签订当日，原告支付了租金95490元、保证金15915元。租赁合同附件《抵偿债务资产交接书》为2017年7月13日，鸿猷公司与乙方代表何有明、奉成均签订。交接书抬头鸿猷公司为甲方、债务人，五被告等为乙方、债权人；内容为：因甲方无力以货币方式清偿乙方借款，经双方协商，乙方同意甲方以房产抵偿借款，抵偿标的物为位于渝北区红叶路xx号1-商场（物理层五层）约300平方米（即案涉房屋），甲方于2017年7月30日起将上述物业交付乙方使用。另查明：2017年1月17日，本院作出（2016）渝0112破申4号民事裁定书，载明：陈廷寿等人向本院申请鸿猷公司破产清算一案，在审查过程中，重庆市公安局渝北区分局于2016年6月29日作出渝北公刑立字（2016）5923号《立案决定书》，决定对鸿猷公司涉嫌非法吸收公众存款案立案侦查，故根据法律规定裁定不受理陈廷寿等人的破产清算申请。2017年8月23日，本院出具了2015渝北法民执字第01153号执行告知书，告知书的告知对象为“鸿猷公司及房屋其他占有、使用人”，告知内容为“关于颜焘申请执行鸿猷公司等借款合同纠纷一案，现本院依法对鸿猷公司名下位于重庆市渝北区龙溪街道红叶路xx号鸿新景苑1幢1-商场启动评估、拍卖程序，请鸿猷公司及该房屋其他占有、使用人自本告知书告知之日起五日内向本院报告房屋使用情况，并配合评估、拍卖工作。请对该房屋有其他权利的权利人自本告知书告知之日起五日内向本院申报权利，逾期不申报或所申报权利不能阻却执行的，本院将视上述房屋无权利瑕疵处理，租赁合同合法有效的，承租人有同等条件下的优先购买权，请在提交租赁材料是一并向本院提交是否放弃优先购买权，逾期不提交的，视为自动放弃该优先购买权。本院现已收到陈廷寿等16人提交的关于1-号商场清水部分的《房产抵债债务协议书》及苏广容提交的关于郑家院子老火锅部分门面的权利申报财产，无需再次提交”。2018年9月27日，本院出具了2015渝北法民执字第01153号之四执行裁定书，裁定书中载明：申请执行人为颜焘，被执行人为鸿猷公司等，在办理颜焘申请鸿猷公司等接口合同纠纷一案中，查封了鸿猷公司名下渝北区龙溪街道红叶路xx号鸿新景苑1幢1-商场，后重庆市公安局渝北区分局在侦办鸿猷公司涉嫌非法吸收公众存款罪案件中也查封了前述房屋，据此裁定中止对鸿猷公司名下渝北区龙溪街道红叶路xx号鸿新景苑1幢1-商场的执行，待中止执行事由消失后再继续执行。审理中：原告陈述1.2018年9月11日、12日左右法院工作人员来到了案涉房屋，口头告知原告因案涉房屋进入了执行程序，随时拍卖，故需停止装修，以免损失扩大。之后原告遂前往法院查询，取得了2015渝北法民执字第01153号执行告知书，于是在2018年9月12日，原告遂停止了装修进行了装修结算。2018年9月27日被告向原告举示了2015渝北法民执字第01153号之四执行裁定书，表示可以继续使用案涉房屋了，但原告认为依然存在执行风险；2.为证明装修损失，原告提交了施工合同、装修效果图、设计图、工程结算协议、基装结算表予以证明，证据显示原告委托梁巨文（重庆卓航装饰工程有限公司的法定代表人）进行装修，装修总价款为196000元。2018年9月12日，原告与重庆卓航装饰工程有限公司进行结算，结算金额为125700元；3.租赁合同条文确系原告起草，至于第1.3条“按现状租赁”是因五被告提供了《抵偿债务资产交接书》，原告知晓案涉房屋系抵债而来，但不知晓法院查封的事实，合同签订当日原告即入场装修，入场时案涉房屋并未张贴有法院的封条，2018年9月12日停止装修撤场时，考虑到案涉房屋内的物品，原告遂加装了一把锁；4.租赁合同第12.1条约定，被告违约需双倍返还保证金，故其要求被告返还保证金，并赔偿一倍的违约保证金。五被告陈述1.案涉房屋只涉及包括五被告在内的16个债权人，16名债权人均以鸿猷公司为被告向法院提起了借款合同纠纷诉讼，诉讼通过判决或调解方式结案，因鸿猷公司无法偿债，故在2017年7月13日左右将案涉房屋抵偿给了16名债权人，为此五被告举示了调解书、判决书、通知书、破产申请、破产审查函等予以证明；2.出租给原告时，被告已将案涉房屋的相关情况告知了原告，从租赁合同第1.3条“按现状租赁”以及租金标准显著低于同地段市场价可以得出，同时在出租时案涉房屋大门上还有法院的封条，为此其举示了2017年8月13日的照片、鸿猷公司与叶永平签订的的租赁合同予以证明，照片上显示大门上张贴有封条，租赁合同显示渝北区龙溪街道红叶路xx号百度SOHO一楼7号门面，建筑面积499平方米，租金为40040元/月；3.出租给原告后，被告均未再到案涉房屋去过。另查明：起诉状副本于2018年9月29日送达被告。原告申请对案涉房屋装修损失进行评估，经评估案涉房屋装修市场价值为42021.79元，为此原告支付了鉴定费10000元。本院认为：原被告签订的租赁合同真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。现案涉房屋已被本院查封，审理中被告自行举示的2017年8月13日案涉房屋大门的照片也显示大门张贴有法院封条，可知查封措施乃是不准许使用案涉房屋。因此案涉房屋无法正常使用，租赁合同无法继续履行，原告现通过诉讼方式提起解除合同，起诉状副本于2018年9月29日送达被告，故此时租赁合同即告解除。本案中，原告支付了租金95490元，因合同同时约定2018年8月1日至2018年9月30日为免租期，故该笔租金应为2018年10月1日之后的租金。由于此时合同已经解除，租赁合同解除后，原告即不应再支付租金，故原告有权要求被告返还，本院对此项诉讼请求予以支持。因租赁合同解除的原因系案涉房屋被司法查封导致无法正常使用，即被告不能按照合同约定提供符合租赁用途的房屋，故租赁合同解除的原因在被告，原告有权要求被告赔偿装修损失，经评估，装修市场价值为42021.79元，故本院对此项诉讼请求予以支持。被告辩称原告承租房屋时已得知案涉房屋被查封的事实，因交接书上只载明房屋系抵债而来，并未明确告知查封事实，故对此辩称意见不予采纳。对于保证金及违约保证金，原告称其乃依据租赁合同第12.1条约定要求被告返还保证金，并支付等同于保证金金额一倍的违约保证金。如上所述，租赁合同因被告违约而解除，其应当返还保证金15915元，本院对此项诉讼请求予以支持。至于违约保证金，其实质为违约金，只是金额为保证金金额，现租赁合同因被告违约而解除，被告应当支付违约金，故本院对原告请求判令被告支付违约金15915元的诉讼请求予以支持。原告另要求被告支付租金、保证金、装修损失的资金占用损失。因装修损失资金占用损失无法律依据，本院不予支持。至于租金、保证金的资金占用损失，因被告违约致使合同解除，给原告造成了资金占用损失，被告应当支付，然因合同已约定了违约金，原告也主张了违约金并得到了本院的支持，故违约金已足以弥补其损失，对此项诉讼请求即不予支持。至于鉴定费，因被告系违约方，原告为维权所支出的诉讼相关费用，应由其承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆捣蛋熊科技有限公司与被告奉成均、陈廷寿、何有明、叶代华、苏利签订的商铺租赁合同于2018年9月29日解除；二、被告奉成均、陈廷寿、何有明、叶代华、苏利于本判决生效之日起立即返还原告重庆捣蛋熊科技有限公司保证金15915元；三、被告奉成均、陈廷寿、何有明、叶代华、苏利于本判决生效之日起立即赔偿原告重庆捣蛋熊科技有限公司装修损失42021.79元；四、被告奉成均、陈廷寿、何有明、叶代华、苏利于本判决生效之日起立即返还原告重庆捣蛋熊科技有限公司租金95490元；五、被告奉成均、陈廷寿、何有明、叶代华、苏利于本判决生效之日起立即支付原告重庆捣蛋熊科技有限公司违约金15915元；六、驳回原告重庆捣蛋熊科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15970元、减半计收7985元，鉴定费10000元、保全费1820元，由被告奉成均、陈廷寿、何有明、叶代华、苏利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  欧春利二〇一九年七月二十九日书记员  符 爽