重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初6209号原告:张元俊，女，汉族，1951年7月13日生，住重庆市。委托诉讼代理人：钟海文，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈光荣，重庆万同律师事务所律师。被告：重庆市华萃金属表面处理有限责任公司，住所地：重庆市九龙坡区XXXXX，统一社会信用代码：91500107793506406M。法定代表人：聂红浪。原告张元俊诉被告重庆市华萃金属表面处理有限责任公司（以下简称华萃公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张元俊及其委托诉讼代理人陈光荣，到庭参加了诉讼。被告华萃公司经本院依送达开庭传票等，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张元俊向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告解除2016年12月19日签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告向原告支付房屋租金，自2019年1月10日起至解除《厂房租赁合同》之日止，按每月34166.67元计算；3、判令被告向原告支付房屋修缮费用22万元；4、判令被告向原告支付房屋恢复原状（拆除地板承台、硬化地面、拆除污水池等）费用5万元；5、判令被告向原告返还用电保证金1万元；6、判令被告向原告支付解除租赁合同违约金102500元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月19日，原被告双方签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于重庆市九龙坡区XXXXX钢架结构房屋（厂房），出租予被告使用。建筑面积为2294平方米；租赁时间自2017年1月10日起，直到拆迁日止；租金为每月每平方米15元，租金每三月支付一次，每月五日前支付；甲方提前终止合同赔偿乙方三个月租金，乙方提前退租赔偿甲方三个月租金。2018年10月24日因被告污水处理区北侧内电气线路短路引发火灾，导致租赁房屋部分受损，原告多次催告，被告拒绝修缮案涉房屋。2019年1月3日，原告委托王条龙进行修复并付出费用22万元。房屋损毁后，被告提前退租，并搬离房内设备，但未将案涉房屋恢复原状，为此原告需另行支付5万元。房屋租赁期间，被告收取的用电保证金1万元也应向原告返还。被告华萃公司未应诉也未提交任何证据。经审理查明，2016年12月19日，原告张元俊（甲方）作为出租方，被告华萃公司（乙方）作为承租方，就案涉厂房签订《厂房租赁合同》。合同约定，租赁期限从2017年1月10日起至拆迁日止，租赁面积为2294平方米，租金为每月每平方米15元，在每月5日前向甲方支付租金；租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方接到乙方通知后3日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；厂房租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作；厂房租赁期间，厂房因不可抗拒原因造成本合同无法履行，双方互不承担责任；租赁期间，乙方可根据自己经营特点进行装修，装修费用由乙方负担，租赁期满后乙方不再承担的，甲方也不作任何补偿；甲方提前终止合同赔偿乙方三个月租金，乙方提前退租赔偿甲方三个月租金。合同签订后，原告向被告提供了租赁物，被告依约支付租金至2019年1月10日。其中，原告曾于被告承租房屋期间以抵扣租金方式向后者垫付了用电保证金1万元，该款由被告向西山村村民委员会缴纳。2018年10月24日，案涉房屋因电气线路短路引燃周围可燃物引发火灾，致使租赁房屋部分受损。2018年12月底，被告搬离案涉房屋，原告于2019年1月初接收房屋。2019年1月3日，原告与案外人王条龙签订《房屋修缮承揽协议》，就案涉房屋的修缮问题进行了约定，并陆续向后者支付了修缮费用。在案涉房屋修缮完毕后，原告将其另行出租给案外人严雪飞等作为库房经营使用。以上事实，有租赁合同、事故认定书、承揽协议、客户回单、收据和当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，被告华萃公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃自己的诉讼权利，本院可依法进行缺席判决。原告与被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力，双方理应遵守。关于解除双方租赁合同的问题。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。案涉房屋发生火灾后，被告于2018年12月底搬走设备及器具，已经以自己的实际行动向原告表明其不续租案涉房屋，且原告已经于2019年1月初接收案涉房屋并将其另行出租，故本院确认双方2016年12月19日签订《厂房租赁合同》已于2019年1月解除。关于租金及违约金的问题。双方的《厂房租赁合同》已经于2019年1月初即已解除，而被告的租金实际已支付至2019年1月10日，故被告应支付给原告的租金实际已支付完毕，关于原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院不予支持。对于违约金。因原、被告双方在案涉合同中已经约定，乙方提前退租而违约应赔偿甲方三个月租金，现案涉厂房因被告在使用中电气线路短路起火而发生毁损，造成双方合同的提前终止，被告应对房屋进行修缮并承担相应违约责任。依据《厂房租赁合同》中第七条“承租人提前终止合同赔偿出租人三个月租金”之规定，对于原告要求被告支付违约金102500元的诉讼请求本院予以支持。关于房屋修缮费用问题。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案案涉房屋起火原因系电气线路短路导致，被告作为案涉房屋的实际使用者理应尽到注意义务，即使可能存在线路老化也应通知原告及时对问题线路进行维修或更换，被告却怠于做好案涉房屋的安全防护工作，对本次火灾的产生存在过错，应承担本案案涉房屋的维修费用。另一方面，原告虽举示了承揽协议以及客户回单欲证明其已为房屋修缮支付了22万元，但原告系单方面委托案外人对房屋进行修复，而现今案涉房屋已不具备通过司法鉴定确定损失价值的条件，故对于原告要求被告支付修缮费用220000元及恢复原状费用50000元的主张，本院不予支持。参照原告庭审中举示的证据，结合其受损的客观情况，本院酌情认定被告需向原告支付房屋修复费用12万元。关于用电保证金的问题。因原、被告之间的《厂房租赁合同》已经于2019年1月初解除，且原告已经接受房屋，故原告向被告垫付的用电保证金1万元被告应予以偿还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告张元俊与被告重庆市华萃金属表面处理有限责任公司于2016年12月19日签订的《厂房租赁合同》已于2019年1月解除；二、被告重庆市华萃金属表面处理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告张元俊支付违约金102500元；三、被告重庆市华萃金属表面处理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告张元俊支付房屋维修费用120000元；四、被告重庆市华萃金属表面处理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告张元俊偿还用电保证金10000元；五、驳回原告张元俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为3519元，由原告张元俊承担1408元，由被告重庆市华萃金属表面处理有限责任公司承担2111元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  郭 峰二〇一九年七月二十五日法官助理  周小杰书 记 员  胡田梅