湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1181民初2143号原告：甘伟，男，1978年9月22日出生，汉族，住湖北省麻城市，被告：麻城市雅金居投资管理有限责任公司。统一社会信用代码91421181685630581L。住所地：湖北省麻城市金桥大道渡桥边西侧。法定代表人：刘聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：张征武，湖北诚信联合律师事务所律师，执业证号14211201810074563。委托权限：代为承认、反驳诉讼请求，代为提起上诉，代签收法律文书。原告甘伟与被告麻城市雅金居投资管理有限责任公司（以下简称麻城市雅金居投资管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理，原告甘伟，被告麻城市雅金居投资管理公司的委托诉讼代理人张征武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付房屋租金34200元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2009年8月3日购买位于麻城市铁兴房地产开发有限公司金桥项目部开发的金桥商贸城B幢五层A8509号住宅一间，并于2009年12月31日与被告签订《商务宾馆经营管理委托协议》一份，约定将购买的房屋租赁给被告从事商务宾馆使用，该协议中原、被告已对房屋租金、租赁期限、租金支付期限及方式等进行明确约定。现租赁期限已满，但被告自2016年起拖欠房屋租金至今。原告多次催要，被告均以种种理由推脱，故原告诉至法院，请求法院依法判决。被告麻城市雅金居投资管理公司辩称，1、原、被告签订的合同属于经营管理委托协议，不是房屋租赁合同，应按委托合同法律关系处理；2、审计报告显示受托人的近三年实际经营处于连续亏损状态，截至2018年1月份，被告亏损达700万余元，已经无力支付受托人的经营款项；3、原告诉请的经营款项不实，根据委托协议约定，经营费用应当扣除每月3元／㎡的运营管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告甘伟提交的证据3，被告对房屋买卖合同书真实性无异议，但提出合同上面的面积与委托经营管理协议上的面积有差异，面积确认书不能证明房屋实际面积，也不能证明原告就是房屋所有权人。本院认为，房屋买卖合同上记载房屋面积与委托经营管理协议上记载的房屋面积相差不大，且被告依照委托经营管理协议已向原告支付了前六年的房屋租金，现在提出不确定原告是否是该房屋所有权人明显与事实不符，故本院对该组证据依法予以确认。被告麻城市雅金居投资管理公司提交的证据2，原告提出资产负债表与本案无关。本院认为，原告的质证意见成立，本院对被告提交的证据2不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告甘伟于2009年8月3日购买了麻城市铁兴房地产开发有限公司金桥项目部开发的金桥商贸城B幢五层8509号住宅一间，面积33.44㎡。2009年12月31日，原告与被告麻城市雅金居投资管理公司签订了《商务宾馆经营委托协议》一份，协议第二章第一条约定原告将购买的一间面积为32.6㎡的房屋租赁给被告从事商务宾馆使用，协议第三章第五条约定在管理期间，被告对宾馆经营管理有充分的决定权和指挥权，原告无权干涉。协议第四章第五条约定原告每月按人民币3元／㎡支付运营管理费，于开业前签订委托经营管理协议时一次性付清全年的管理费用。协议第五章第六条第1项约定管理方每年按购房总房款的一定回报比率返还资金给委托方，每年返还的房款以现金结算或打入指定银行账户，返还日期以开业日起至次年满一周年计算，附表显示返款第1年为7016元，第2年为7893元，第3年为8769元，第4年为9646元，第5年为9646元，第6年为40523元，第7、8、9年均为11400元，合计87693元。第2项约定宾馆于2010年1月1日开业。第3项约定经营期内宾馆的营业状况与委托方无关，委托方不承担任何风险。协议第十章第十六条约定委托管理年限暂定九年，双方在经营合同期满前三个月，如原告仍提出需要被告进行管理，可以在双方达成一致的前提下续签管理协议。在不能达成协议的情况下，由业主委员会进行讨论，以少数服从多数来决定。协议第十一章第十七条约定在合同有效期内，任何一方如不履行本合同的条款，视为违约。另一方有权根据违约程度要求违约方赔偿经济损失。第二十条约定无论什么原因导致本合同终止时，双方的所有账款在30天内付清。协议第十三章定二十三条约定凡因执行本合同所发生的一切争议，双方应通过友好协商解决。如协商不能解决，双方可向所在地人民法院起诉，诉讼费由败诉方负担。合同双方签订后，原告依约将其所有的一间住宅交由被告管理，被告依约向原告支付了头六年租金，从第七年开始，即2016年至2018年三年租金一直未给付。现该房屋租赁期限已满，原告已收回房屋，所欠租金经原告多次催要，被告均未予给付，遂酿成纠纷。本案争议焦点：原告甘伟与被告麻城市雅金居投资管理公司签订的《商务宾馆经营委托协议》是委托合同还是房屋租赁合同？本院认为，原告甘伟与被告麻城市雅金居投资管理公司于2009年12月31日签订的《商务宾馆经营委托协议》是双方自愿签订的合同，且不违反相关法律规定，本院依法予以确认。关于原、被告双方签订的“协议”是委托合同还是房屋租赁合同？依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十九条规定，委托合同是委托人授权受托人依据双方合同约定代替委托人处理委托事项，委托人给付相关费用的合同；租赁合同是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。他们的主要区别是：1、委托合同中的受托人应该按照委托人的意见来处理委托事项，租赁合同是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付租金；2、委托合同对外产生的法律后果由委托人与受托人一起承担（受托人超出委托事项产生的法律后果除外），租赁合同对外产生的法律后果由承租人承担；3、委托合同产生的收益不固定，产生的收益多少由委托人决定或者委托人与受托人一起决定，租赁合同产生的收益固定，承租人固定给付租赁费用，承租人使用租赁物产生的收益多少与出租人无关。依据上述区别，再结合本案，可以看出双方签订的“协议”名为委托管理协议，实际该合同约定二原告将购买的商品房出租给被告经营商务宾馆，被告在经营宾馆期间的一切事项原告无权干涉，原告只是每年享有固定的出租收益，这些约定条款明显与委托合同的构成形式不符，而与租赁合同的构成形式相符，综合以上分析，本院依法认定原、被告双方签订的《商务宾馆经营委托协议》实为房屋租赁合同，故对被告辩称该“协议”属委托合同的辩解意见不予支持。原告甘伟依据《商务宾馆经营委托协议》的约定要求被告麻城市雅金居投资管理公司支付租赁期间第七年至第九年未支付的租金的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告麻城市雅金居投资管理公司辩称其经营的宾馆近三年实际经营处于连续亏损状态，已无力支付原告的经营款项。本院认为，被告经营状况盈利与否与原告无关，被告经营亏损不能作为不支付原告房屋租金的理由，况且依据该“协议”第五章第六条第3项有明确约定，被告经营宾馆期间的营业状况与原告无关，原告不承担任何风险，故被告的该项答辩意见本院不予支持。被告辩称根据“协议”约定经营管理的款项应当扣除每月3元／㎡的运营管理费，因该“协议”第四章第五条有约定，故本院依法予以支持，即二原告诉请要求被告支付租金34200元应当扣除三年的经营管理费3520.80元（32.6㎡×3元／㎡×12个月×3年），实际被告下欠原告租金30679.20元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告麻城市雅金居投资管理有限责任公司于本判决生效后三日内给付下欠原告甘伟房屋租金30679.20元。上述有给付义务人逾期不履行的，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费655元减半后328元，由被告麻城市雅金居投资管理有限责任公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员 骆 乔二〇一九年七月三日书记员 刘江禹附1：本案证据目录一、原告甘伟提交证据和证明目的如下：1、原告的身份证复印件，拟证明原告的身份情况；2、被告企业登记信息，拟证明被告主体资格；3、《商品房买卖合同》、《商务宾馆经营管理委托协议》及公证书、微信聊天记录，拟证明①原告通过购买方式取得了涉案房屋所有权，并将该房屋租赁给被告经营商务酒店，租赁期限、租金等均有协议确定；②被告下欠租赁期限后三年的租金，原告一直在向被告法定代表人刘聪催要，刘聪均是以种种理由推脱。二、被告麻城市雅金居投资管理公司提交证据和证明目的如下：1、被告的营业执照复印件、法定代表人身份证明，拟证明被告麻城市雅金居投资管理公司的基本情况及诉讼主体资格；2、资产负债表复印件，拟证明被告麻城市雅金居投资管理公司最近三年处于连续亏损状态，无力支付原告的款项。附2：本案适用主要法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。二、1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。3.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。4.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。5.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。6.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。麻城市人民法院账号：1.开户行：麻城市农村商业银行营业部，行号402533114826。2.账号：82×××37。3.户名：麻城市人民法院款物返还中心。