河北省邯郸市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）冀04民申156号 再审申请人(案外人):刘书强,男,1971年10月8日生,汉 族,住河北省邯郸市曲周县。 被申请人(原审原告):崔阿丽,女,1976年1月14日出生, 汉族,住河北省石家庄市裕华区。 被申请人(原审被告):邯郸市金赛博板业有限公司,住所地 河北省邯郸市曲周县四疃农业高新技术园区。 法定代表人:张国华,该公司董事长。 被申请人:(原审被告):邯郸市新兴房地产开发有限公司,住所地,河北省邯郸市丛台区新兴大街**。 法定代表人:张国华,该公司董事长。 再审申请人刘书强因与被申请人崔阿丽、被申请人邯郸市金赛博板业有限公司、被申请人邯郸市新兴房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案,不服河北省邯郸市中级人民法院(2014)邯市民一初22号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 再审申请人刘书强申请再审称，一、请求人民法院依法对原审原告崔阿丽诉原审被告邯郸市金赛博板业有限公司、原审被告邯郸市新兴房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案再审； 二、请求人民法院依法改判,撤销河北省邯郸市中级人民法院(2014)邯市民一初字第22号民事判决书第二项“邯郸市新兴房地产开发有限公司在其1500万元的抵押物价值范围内对本判决第一项承担连带清偿责任”当中的“邯郸市新兴房地产开发有限公司就曲周县水榭花都小区三期29-1-1202号房屋对该判决第一项承担所承担连带清偿责任”之部分；三、本案的诉讼费由被申请人承担。事实与理由:原审原告崔阿丽同原审被告邯郸市金赛博板业有限公司、邯郸市新兴房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案,原审法院河北省邯郸市中级人民法院于2014年11月20日做出(2014)邯市民一初字第22号民事判决书(以下简称原审判决):一、邯郸市金赛博板业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还崔阿丽借款本金1500万元及相应利息(利息自2013年9月10日计算至本判决生效之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算,扣除已支付的99万元利息);二、邯郸市新兴房地产开发有限公司在其1500万元的抵押物价值范围内对本判决第一项承担连带清偿责任:三、驳回崔阿丽的其他诉讼请求,在河北省邯郸市中级人民法院对原审判决执行一案中,申请人提出案外人执行异议,河北省邯郸市中级人民法院做出(2015)邯市执异字第00110号执行裁定书,裁定中止对案涉房屋的执行。崔阿丽不服该裁定提起执行异议之诉,该执行异议之诉历经河北省邯郸市中级人民法院一审判决、河北省高级人民法院二审裁定发还重审和河北省邯郸市中级人民法院一审裁定驳回崔阿丽起诉,二审河北省高级人民法院于2018年3月12日作出(2018)冀民终196号民事裁定书；该裁定书认为,根据原审生效判决,崔阿丽对包含案涉房屋在内的抵押物的折价、或拍卖、变卖所得价款在1500万元范围内享有优先受偿权。案外人主张所有权的异议请求,属于对原判决有关的事项,应当按照审判监督程序办理,故终审裁定维持邯郸中院的驳回崔阿丽起诉的裁定。被申请人崔阿丽提起申诉,河北省高级人民法院做出裁定书,裁定撤销(2015)邯市执异字第0110号执行裁定书。申请人认为原审判决将案涉房屋确定为执行标的物,并认定崔阿丽对此享有优先受偿权的内容错误,损害了申请人的民事权益。申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定,向贵院申请再审,并陈述具体事实和理由如下:原审判决主文第二项中的判决新兴公司就申请人购买的曲周县水榭花都小区三期29-1-1202号房屋(以下简称案涉房屋)对该判决第一项承担连带清偿责任的内容错误,损害了申请人民事权益。1、申请人在原审中的借贷关系发生前即购买了案涉房屋,按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定,崔阿丽在行使优先受偿权时不得对抗购买涉案房产的消费者，被申请人邯郸市新兴房地产开发有限公司不得就申请人所购买的案涉房屋承担连带清偿责任。申请人在2014年5月13日与邯郸市新兴房地产开发有限公司达成购房协议,并一次性交付239624元房款购买了案涉房屋,该事实有原告同被告邯郸市新兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和房款收据予以证明。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定了购买房屋的消费者享有物权期待权,该批复明示一般债权和抵押权的行使不能对抗购房的消费者,即消费者的民事权益优先于抵押权。故原审判决邯郸市新兴房地产开发有限公司就申请人购买的曲周县水榭花都小区三期29-1-1202号房屋对该判决第一项承担连带清偿责任错误。2、依据《第八次全国法院民商事审判工作(民事部分)纪要理解与适用》的精神,申请人作为善意购买人,基于对交易安全的信赖而享有的民事权益,人民法院应予优先保护。最高人民法院在《第八次全国法院民商事审判工作(民事部分)纪要理解与适用》第14条的理解适用中阐述了对银行抵押权和交付了购房款的购房者权利冲突的解决方式，针对购买房屋时开发商已经取得预售许可证的情况,对于购房者要求开发商履行商品房买卖合同,并要求涂销抵押权的要求,人民法院应予支持。相应地抵押权人要求行使抵押权的,人民法院则不予支持。申请人在购买案涉房屋时,邯郸市新兴房地产开发有限公司就案涉房屋已经取得预售许可证,申请人有理由相信其所购房屋无权利瑕疵。申请人购买在先,被申请人借款、设立抵押在后。被申请人邯郸市新兴房地产开发有限公司不但未按照法律规定以房款清偿债务,反而在明知案涉房屋已经出售情况下又抵押给他人,办理抵押登记时亦隐瞒了已出售的事实,且违反《商品房买卖合同》约定的如期交付房屋和办理产权登记之义务,有悖诚信原则、主观恶意明显。被申请人之间签订的《抵押合同》第十条第二项的约定,抵押人隐瞒已经出售的事实的,抵押人应当按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定向出借人承担法律责任,故被申请人崔阿丽的权益完全可以据此得到救济。而原审判决被申请人新兴房地产公司就案涉房屋承担连带清偿责任,被申请人崔阿丽对案涉房屋有优先受偿权,不仅违反法律规定,也实际是将邯郸市新兴房地产开发有限公司应负法律责任转移于申请人,有悖公平原则。4、由此可见,在案涉房屋已经出售给申请人的情况下,原审判决做出的“邯郸市新兴房地产开发有限公司就案涉房屋对该判决第一项承担连带清偿责任”的判决内容错误。5、原审判决认定被申请人的抵押权设立,崔阿丽享有案涉房屋的抵押权错误。(1)《城市房地产抵押管理办法》第三十四条,登记机关向抵押权人颁发《房屋他项权证》，是证明抵押权的合法凭证。被申请人崔阿丽原审提交的《邯郸市新兴房地产开发有限公司水榭花都房源清单》并非《房屋他项权证》,也未加盖法定的县级政府房地产行政主管部门公章或者抵押专用章,不具有合法性,不能据此认定抵押权的设立。(2)案涉房屋所在的曲周县水榭花都小区的开发、建设和在2012年12月取得预售许可并开盘预售,在当时的曲周县是颇受关注和有影响的事件,被申请人崔阿丽出于经营收益的目的,于2013年9月向邯郸市金赛博板业有限公出借大额款项,对于案涉房屋是否已被出售未尽到合理注意和审查义务,在其不仅应当预料到用于抵押的案涉房屋存在业已售出的可能,而且完全有能力了解到案涉房屋已经售出的客观事实的情况下,崔阿丽仍然同新兴公司签订抵押合同,故其亦不能取得案涉房屋的抵押权。综上,河北省邯郸市中级人民法院(2014)邯市民一初字第22号民事判决书部分内容错误,损害了申请人的民事权益。为救济自身权利,申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十三条的规定,向贵院提出再审申请,请求人民法院依法再审,并支持申请人的再审请求。 被申请人崔阿丽未提交意见。 被申请人邯郸市金赛博板业有限公司未提交意见。 被申请人邯郸市新兴房地产开发有限公司未提交意见。 本院经审查认为，河北省邯郸市中级人民法院(2014)邯市民一初字第22号民事判决书第二项“邯郸市新兴房地产开发有限公司在其1500万元的抵押物价值范围内对本判决第一项承担连带清偿责任”,不违反法律规定。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定了购买房屋的消费者享有的物权期待权，该批复明示一般债权和抵押权的行使不能对抗购房的消费者。再审申请人刘书强的再审申请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。 本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回刘书强的再审申请。 审判长  王继荭 审判员  邵恩有 审判员  陈建英 二〇一九年七月二十四日 书记员  吴 鑫 ——