哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初5097号原告:张洪仁，男，1965年3月19日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：张贵宏，黑龙江元辰律师事务所律师。被告:黑龙江天泰生态农业发展有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区向阳镇东平村2村。法定代表人：王海，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：鞠宏毅，黑龙江思普瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜盼，上海市海华永泰（哈尔滨）律师事务所律师。原告张洪仁与被告黑龙江天泰生态农业发展有限责任公司合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告张洪仁及其委托诉讼代理人张贵宏到庭参加诉讼，被告黑龙江天泰生态农业发展有限责任公司（以下简称天泰有限责任公司）的委托诉讼代理人姜盼、鞠宏毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《合同书》无效；2.被告向原告退还全部转让价款105万元及利息；3.被告向原告赔偿损失3万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年9月5日，原告与被告签订《合同书》，约定被告将其兴建的位于哈尔滨市香坊区××村与××交界处，东平村后关家电北500米处的“满族生态风情园温室生产基地项目”中的一区石榴园A-17号的温室生产基地50年的经营及使用权转让给原告，总计转让价款为人民币105万元整。被告转让给原告的温室生产基地占地面积936平方米，其中看护房占地面积149平方米，阳光节能温室305平方米，其他占地482平方米。原告依约向被告交齐转让价款，被告向原告交付了A-17号的温室生产基地，原告对其进行了装修并实际入住，但被告兴建的满族风情园于2018年底因存在违法违规用地行为而被哈尔滨市国土资源局行政处罚并强制拆除。原告认为，案涉土地为一般农用地，依照法律规定，不得用于建造、出租、出售房屋。被告违规在该地建房并转让给原告，导致原告因房屋被强制拆除进而无法继续使用温室生产基地。双方签订的《合同书》因违反了法律的强制性规定而无效给原告造成了巨大的损失。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方签署的协议书系双方真实意思表示，不违反国家法律禁止规定，依法应属有效。合同约定的标的物是满族风情园温室生产基地50年的生产经营使用权，并非房地产买卖合同，对此合同中已做详细约定。同时，现被行政管理机关拆除的看护用房占地面积仅为149平方米，不足合同约定总面积的20%，看护用房的拆除并不影响合同目的的实现。考虑到公平原则，被告单位同意给予原告拆除看护用房部分适当的补偿，针对看护房被拆部分，如原告方同意与被告调解解决，被告同意补偿其40万元。原告为证明其主张的事实成立，举示如下证据：证据一、《合同书》一份。证明：2011年9月5日，双方签订转让合同一份，被告将满族风情园一区石榴园A-17号温室生产基地50年使用权转让给原告，价款为105万元。该合同转让标的包括看护房（二层楼）占地149平方米，实际房产面积259平方米，阳光节能温室305平方米，其他占地（院）482平方米。从而说明合同书随表表明土地使用权转让，但能够进行耕种的面积只有305平方米，占整个转让面积不到三分之一，所以该份合同书实质的性质应为房地产买卖合同，温室仅是使用功能的一部分。证据二、收款凭证一份。证明：原告依据约定向被告支付了转让价款105万元。证据三、案涉合同标的物照片4张。证明：看护房及482平方米的其他用地为本合同的主要标的物，并且原告对482平方米院落进行了装修装饰。经质证，被告对原告提交的证据一的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明的问题有异议，认为该合同中表述的其他用地482平方米也属于农用地范围，并不是原告方所主张的院落。同时，合同的第三条已经明确说明项目土地系农用地，被告单位不予办理土地证和房产证，合同的第七条第三款也明确要求原告不得在此地改扩建。合同的约定标的就是温室生产经营使用权，不是房地产买卖；对证据二无异议；对证据三的真实性无异议，对证明问题有异议，认为照片内容显示确认存在看护用房及温室大棚，但在除看护用房和温室大棚以外482平方米地块上，同样存在耕地。原告未经被告同意，自行在482平方米土地上铺设地砖，违反了合同的约定。本案的交易目的还是农用设施用地的经营权流转。被告为证明其抗辩反驳的事实成立，举示如下证据：证据一、黑龙江省公安厅安康医院旧址与新址新建建筑工程置换协议、土地证、黑龙江省公安厅安康医院证明（2008年10月27日）。证明：本案中“新农村生态农业建设示范区阳光节能温室、棚室基地设施农业”项目土地的前身归属方是黑龙江省公安厅安康医院，该协议中明确证实“甲方用旧址所拥有的全部土地及地上建筑物、构筑物、附属设施及设备置换”，被告单位对该地块享有合法使用权，可以对农业地经营使用权进行流转。证据二、投资项目备案确认书、规模化畜禽养殖用地备案登记表。证明：被告用于建设阳光节能温室项目经哈尔滨市香坊发展改革局核准备案，履行了相关手续，符合建设要求，且在建设期间要求内完成建设。合同标的是设施农业经营权转让，不是房地产买卖。证据三、阳光节能温室现状照片两张。证明：阳光节能温室性质合法，未被拆除，仍可继续使用，不影响合同目的实现。经质证，原告对被告提交的证据一无异议；对证据二的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为案涉标的物虽然立项为建设阳光节能温室，但被告在实际施工和出售时已经超出了原有的立项范围，并且将看护房及其他用地作为了主要的标的物，因此该份合同标的实质上应该是房地产买卖；对证据三的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为阳光节能温室仅是合同标的物中的一小部分，不超过合同总价款的三分之一，该部分没有拆除，没有被改变用途则不能否定合同的无效性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉土地位于哈尔滨市××向阳乡，土地使用权人为黑龙江省公安厅安康医院（以下简称安康医院），土地用途为旱地，使用权类型为划拨。安康医院与黑龙江省天泰生态农业发展股份有限公司（以下简称天泰股份公司）签订《黑龙江省公安厅安康医院旧址与新址新建建筑工程置换协议》，约定安康医院将其位于哈尔滨市××向阳乡东平村所属土地及房产永久置换给天泰股份公司，但天泰股份公司并未提交经批准转让的证据，亦未办理变更登记。2009年5月10日，天泰股份公司取得哈尔滨市国土资源局香坊分局备案的建设阳光节能温室的手续，2009年6月10日，天泰股份公司取得哈尔滨市香坊区发展改革局的备案手续。嗣后，被告建设了满族生态风情园-温室生产基地项目。2011年9月5日，原告与天泰股份公司签订《合同书》，约定甲方（即天泰股份公司）兴建的满族生态风情园-温室生产基地项目位于哈尔滨市香坊区××村与××交界处，东平村后关家屯500米处，该项目经分割后每户温室生产基地占地面积936平方米，其中包含看护房占地面积149平方米，阳光节能温室305平方米及其他占地482平方米。乙方（即原告）有偿取得该项目即满族风情园一区石榴园A-17号的温室生产基地50年的经营及使用权，总计转让价款105万元。合同另约定，该项目土地系农用地，甲方不予办理土地证和房产证，其所占地的土地使用权和地上附着物所有权归乙方所有。合同签订后，原告交纳了转让款105万元，天泰股份公司履行了合同约定的交付温室生产基地的义务，案涉看护房为二层建筑。2018年11月6日，哈尔滨市国土资源局下发国土行处罚字（2018）1327号行政处罚决定书，认为天泰股份公司于2010年起，在未依法履行建设用地审批手续的情况下，擅自在香坊××向阳镇公安精神病医院（现满族风情园）施工建设房屋69栋，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第四十四条规定，现依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条之规定，对天泰股份公司作出行政处罚：责令退还非法占用的土地，限期15日自行拆除擅自在香坊××向阳镇原公安精神病医院(现满族风情园)施工建设的房屋69栋。限期拆除的房屋包含本案所涉房屋。2018年11月30日，案涉房屋被行政机关强制拆除。另查明，2018年10月25日，黑龙江天泰生态农业发展股份有限公司经哈尔滨市香坊区市场监督管理局核准，变更企业类型为有限责任公司。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。该条第四款规定，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定，未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。本案中，原告与天泰股份公司签订的《合同书》所涉土地的规划用途是旱地，即耕地的一种，属于农用地。《合同书》虽约定所建建筑是“看护房”，但根据看护房的性质，其应系非住宅用地搭建的供人临时居住的用于看守农业、林业、畜牧业等的构筑物或建筑物，即看护房应符合“非住宅”、“临时居住”、其主要目的用于看守农业生产等几个条件。而本案中，看护房的占地面积达149平方米，结构为二层建筑，即看护房系合同的主要目的之一，并非仅为附属设施，亦并非以看护农业生产为主要目的,而是以居住为目的。现温室生产基地已被行政机关认定为未依法履行建设用地审批手续，构成非法占用土地行为，故原告与天泰股份公司签订的《合同书》违反了我国相关法律强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，天泰股份公司取得的财产为105万元转让款，原告取得的财产为温室生产基地50年的经营及使用权。自原告2011年9月交付转让款被告将温室生产基地交付给原告起至2018年11月案涉房产被强制拆除之日止，原告已实际取得7年2个月案涉温室生产基地的经营和使用权，故原告只能返还剩余年限温室生产基地的经营及使用权，原告对此应折价补偿，折价的计算方式为150500元（1050000元/50年/12月×86月），即天泰股份公司应返还原告的转让款为899500元（1050000元-150500元）。现天泰股份公司更名为本案被告，其权利义务由被告承受，故原告要求被告承担给付义务有理，本院予以支持。原告因该合同取得的温室大棚生产基地亦应依合同无效返还给被告。被告自2011年9月4日收取了原告交付的转让款，因原、被告间的合同属于无效合同，被告占用原告的该笔转让款无合法依据，故被告应自2011年9月4日起至实际返还之日止向原告支付相应的利息，本院认为按照中国人民银行同期贷款利率计算为宜。关于双方过错，因《合同书》明确约定“该项目土地系农用地，甲方（被告）不予办理土地证和房产证”，即双方明知案涉土地性质为农用地，仍签订《合同书》并改变土地使用用途，故原、被告双方均存在过错。原告主张的院落装修损失问题，因原告铺设步道板部分属于耕地，原告在耕地上铺设步道板的行为不具有合法性，原告因此行为造成的损失无权要求被告承担，故本院对原告要求赔偿该部分损失的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国和民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张洪仁与被告黑龙江天泰生态农业发展有限责任公司于2011年9月5日签订的《合同书》无效；二、被告黑龙江天泰生态农业发展有限责任公司于本判决生效后立即返还原告张洪仁温室生产基地转让款899500元，并自2011年9月4日起至实际返还之日止（以899500元为基数）按照中国人民银行同期贷款利率计算向原告张洪仁支付利息；三、原告张洪仁于本判决生效后立即返还被告黑龙江天泰生态农业发展有限责任公司位于哈尔滨市香坊区向阳乡东平村与东方红交界处、东平村后关家屯北500米处满族风情园一区石榴园A-17号温室生产基地；四、驳回原告张洪仁其他诉讼请求。案件受理费14520元（原告已预交），减半收取7620元，由原告张洪仁负担1270元，由被告黑龙江天泰生态农业发展有限责任公司负担6350元，与上款一并给付原告张洪仁。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  宋志明二〇一九年七月九日法官助理王楚萱书记员张倩倩