文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2019）粤1402民初973号原告：潘晓东，男，汉族，1982年1月14日出生，现住梅江区。原告：刘彦波，女，汉族，1982年7月19日出生，现住梅江区。二原告委托诉讼代理人：黄婷，广东点津律师事务所律师。被告：梅州市超群房地产开发有限公司，住所梅州市金山街道办事处龙丰村村委会**。法定代表人：黄新国，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘永标，该公司员工。上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘晓东及二原告代理人，被告代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将状元府第4座10层1004号房办理产权转移登记资料报登记机关备案，协助二原告取得不动产权证书。2.判令被告以595000元为基数按年利率4.35%向二原告支付自2017年4月10日起至被告将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案之日止的逾期办证违约金（暂计算至2019年5月10日的违约金为53921.87元，2019年5月10日以后的违约金另计）。3.判令被告向二原告返还代收费用及房屋维修基金合计7106.4元。4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告潘晓东、刘彦波与被告梅州市超群房地产开发有限公司于2016年1月2日签订编号为20161000086128的《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买位于梅江区金山办龙丰村学子大道侧的状元府第4座10层1004号商品房，总价款为595000元。上述合同签订后，二原告已按约支付全部购房款，并与被告于2016年8月13日完成房屋的验收交付，但被告因其自身原因一直未能按约在房屋交付之日起360个工作日内将二原告所购房屋办理产权转移登记资料报产权登记机关备案，导致二原告至今无法取得不动产权证书。被告的行为已构成违约，根据《商品房买卖合同》之约定，其应向二原告支付逾期办证违约金。同时，二原告在签订上述合同时，已向被告支付办理不动产权证书的相关费用及房屋维修基金，约定由被告代收代缴，但被告却私自挪用上述款项，在有关部门发出整改通知后，至今仍未履行代缴义务。综上，二原告依据特向法院提起诉讼，望判如所请决。被告辩称，本案中，二原告从未受到任何实际损失，自从入住涉案房屋后，几年未交物业管理等费用，遭受损失的实际是答辩人。一、答辩人已经切实诚信履行合同。本案中答辩人在办理产权证的过程中，其主要义务是向权属登记中心递交相关申请材料（包括记载有土地使用权状况的房地产权证、建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收证明、有合法资质的勘测单位出具的房屋勘测报告、商品房预售许可证明、商品房预售面积预测绘报告书等需要提供的相关资料）。二、导致逾期办证的因素来看，都是答辩人无法预料和控制的客观因素，非答辩人的过错所导致，不应当归责于答辩人。答辩人的股东杨道鹏以个人利益，不断地操纵其控制的深圳市益裕福投资有限公司、深圳市东方好来实业发展有限公司及其本人接连起诉答辩人，从2016年11月起，梅江区法院在上述公司及杨道鹏的申请下，冻结了答辩人所有公司的银行账户，时至今日还在查封冻结中，此事极大影响了答辩人公司的正常经营，不能结算工程款、不能正常交税及办理房产证。答辩人对上述客观情况不仅始料未及，且事发后亦无法单凭自己力量掌控办证的相关流程。因此，导致答辩人逾期办证的因素乃不可抗力，属于免责事由，答辩人不应对此承担责任。三、在本次逾期办证事件中，答辩人无过错。根据《合同法》司法解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院经审理认定事实如下：被告是从事房地产开发经营的有限责任公司，投资开发位于梅州市××区××龙××村学子大道侧状元府房地产项目。2016年1月2日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：……被告向原告预售位于梅州市××区××龙××村学子大道侧状元府第4座10层1004号房，房款总额为595000元，付款方式为自本合同签订之日起7日内由被告协调银行及二原告，办理银行按揭或者公积金贷款手续。……被告应当在2016年6月30日前，依照有关规定，将符合本合同约定的商品房交付二原告使用。……被告如未按本合同规定的期限将商品房交付二原告使用，按如下方式处理：合同继续履行，由被告按政府部门颁布的同期指导性租金标准自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日起，向二原告支付违约金。……商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，二原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：二原告要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日后第240日起至二原告实际取得《房地产证》之日止，被告向二原告支付本购房总价款万分之四的违约金等。合同签订后，二原告按约向被告交清了房款595000元、支付了相关办证费用。被告则将涉案房屋于2016年2月6日办理了登记在原告名下的预告登记，并于2016年8月13日将房屋交付给原告使用至今。原告于2019年4月17日诉至本院，提出上述诉讼请求。被告则作出上述答辩。庭审中，本院出示梅州市国土资源档案馆出具，关于涉案房产“提交办证材料日期”和“办证日期”表及权利人信息表各1份。二原告对该出示的2份表的关联性有异议，认为该证据只能证明涉案房屋办理了预告登记，但预登记并不代表可以办理房产证，被告仍未履行办理变更房屋产权登记的义务。被告则确认至今没有向房管部门提交涉案房产办理产权转移登记资料，涉案房产确实还没有过户到二原告名下。另，被告已当庭确认至今未向房管部门提交涉案房产办理产权转移登记资料，已经构成违约的事实，及已经代收原告办证费用及房屋维修基金7106.4元的事实。而对于违约金的标准，双方均同意根据相关生效同类型的判决为准，即以涉案房产总价款595000元为基数、从2017年4月10日起至被告将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案之日止、按年利率4.35%计付。但对是否需原告提交增值税发票原件，被告才能办理涉案房产产权转移登记资料，及被告是否需要退回代收办证费用及房屋维修基金7106.4元，双方各持己见。以上事实有二原告的身份证、国家企业信用信息公示系统打印材料、《商品房买卖合同》、发票、收据、权利人信息表、《物业服务协议》、关于梅州市超群房地产开发有限公司住宅专项维修基金的相关情况说明、梅州市国土资源档案馆出具的提交办证资料日期和办结日期表及开庭笔录予以证实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，该合同合法有效，依法受法律保护，原、被告均应按合同约定履行各自义务。被告当庭确认至今未向房管部门提交涉案房产办理产权转移登记资料而承认已经构成违约的事实，本院予以确认。而双方关于计付违约金的一致意见，即以涉案房产总价款595000元为基数、从2017年4月10日起至被告将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案之日止、按年利率4.35%计付，并无不当，本院予以准许。本案争议焦点是：一是原告是否需提交增值税发票原件，被告才能履行将涉案房产的办理产权转移登记资料报产权登记机关备案。二是被告是否需要退回代收办证费用及房屋维修基金给原告。一、关于增值税发票原件问题。原告坚持主张增值税发票有3联，办理产权过户应提交的发票应是被告手中2联中的其中1联。因此，不同意提交其手中持有的增值税发票原件。被告抗辩增值税发票只有2联，因涉及公司账目要查账而无法提出在其处的1联发票，所以才要求要原告手中的发票。对此，被告未提交相关事实和法律依据予以证实，本院不予采纳。因此，原告提交增值税发票原件，不是被告履行办理涉案房产产权转移登记资料、报产权登记机关备案义务的前提条件。二、关于被告退回代收办证费用及房屋维修基金问题。我院向梅州市住房和城乡建设局发出咨询函，该局回复如下：根据《梅州市市区住宅专项维修资金管理实施细则》第二章第十二条：开发建设单位在与购房人签订商品房买卖合同时，一并发放市住房和城乡建设部门印制的《住宅专项维修资金缴款通知书》；业主持《住宅专项维修资金缴款通知书》到专户管理银行将首期住宅专项维修资金一次性存入住宅专项维修资金专户。开发建设单位可受业主委托办理缴存首期住宅专项维修资金手续。梅州市超群房地产开发有限公司的住维资金账户开设在中国工商银行梅江支行，该账户被人民法院冻结，待该账户资金解冻后，可由开发商为购房者办理缴存首期住维资金相关手续；亦可由开发商返还代收的住宅专项维修资金给购房者，由购房者自行到专户管理银行进行缴存。经本院出示上述复函，原、被告均对其真实性、合法性无异议。据此，在被告已经收取二原告交纳的办证费用及房屋维修基金，而未履行代办、代缴义务时，二原告诉请退回自行交纳，理由充分，于法相符，本院予以准许。被告应予将代收取的该二项费用退回给二原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梅州市超群房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内，将涉案房产（位于梅州市梅江区金山办龙丰村学子大道侧状元府第******房）办理产权转移登记资料报产权登记机关备案，以履行办证义务。二、被告梅州市超群房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内，支付给原告潘晓东、刘彦波逾期办证违约金（从2017年4月10日起至其将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案之日止，以购房总价款595000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款年利率4.35%计付）。三、被告梅州市超群房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内，退回给原告潘晓东、刘彦波代收的办证费用及房屋维修基金7106.4元。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1325.70元，减半收取计662.85元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  郭亮生二〇一九年七月十六日书记员  张丽珍