淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0812民初115号 原告：淮安市电化教育馆，住所地淮安市健康西路**，统一社会信用代码：1232080046947545XA。 法定代表人：杨轶，职务馆长。 委托诉讼代理人：张潇，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凤霞，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。 被告：何宏，男，1974年11月29日出生，汉族，住浙江省台州市淑江区。 原告淮安市电化教育馆（以下简称“教育馆”）与被告何宏房屋租赁纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，按照简易程序于2019年2月14日公开开庭进行审理，后因案件复杂，本案依法转为普通程序于2019年4月18日公开开庭进行审理。原告教育馆委托诉讼代理人王凤霞，被告何宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告教育馆向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方间签订的房屋租赁合同；2、被告立即将承租房屋腾空交还原告；3、被告支付至合同解除之日前尚欠的租金（暂计至2019年4月18日为162.06万元）；4、被告支付合同解除之日至实际腾退房屋时房屋占用费（按租金标准计算）；5、被告向原告支付违约金（自2016年1月1日至租金全部付清之日，以拖欠租金数额为基数，按24%年利息计算，暂计至2019年4月18日为84.44万元）；6、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年6月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于淮安市北端约1635平方米房屋出租给被告使用，合同期限为5年，租金为每年63万元，每年前一个月内付清下一年租金。2010年6月13日，原、被告双方又签订一份补充协议，协议约定：被告在租赁期内如无违约行为，并能够合法经营，按期交纳租金和水电等费用，原告同意在原合同五年租赁期限（2011年1月1日-2020年12月31日），后五年租金为70万元/年。合同签订后原告按合同约定将房屋交付被告使用，但被告自2016年以来一直未按时足额支付租金，截止2018年10月份已拖欠原告租金129.68万元，原告多次催要租金，被告都以各种理由推辞，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告何宏抗辩称：1、我方欠原告租金是事实，但经营过程中一直在与原告沟通要求减免租金，但原告一直没有确定；2、原告要求我方支付租金我方承担不了，不存在违约金，因为双方一直就减免房租在沟通中；3、不同意解除合同。 本院经审理认定事实如下：原告教育馆系位于淮安市间房屋（产权证号为淮房字第××号，建筑面积为1035.36平方米）的所有权人。原告教育馆在该处还建有约定600平方米的两层小楼，未领取房屋所有权证。 2010年6月12日，原告教育馆（出租方，甲方）与被告何宏（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：房屋坐落为淮安市北端，面积约1635平方米，装修状况为简装；甲方给予乙方装修期限为五个月，此期间不计入租赁期限，乙方无需向甲方支付租金；租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应按期交还。如甲方期满后继续出租房屋，则乙方有优先承租权；五年租金总计315万元，分年支付，每年63万元，首付应于签订合同一周内付款，每周年前一个月内付清下一年租金；乙方应于房屋租赁期满后，将房屋及附属设施、设备交还甲方。关于违约责任，双方约定：乙方应按期交纳租金，如乙方未按期交纳租金，每推迟一天，乙方向甲方支付违约金1000元。原、被告双方均在合同下方签字或盖章确认。 2010年6月13日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：乙方在租赁期内无违约行为，并能够合法经营，按期交纳租金和水电等费用，甲方同意在原合同五年租赁期限（2011年1月1日至2015年12月31日）基础上再租赁乙方五年经营期限（2016年1月1日至2020年12月31日），后五年租金为70万元/年。原、被告双方均在合同下方签字或盖章确认。 合同签订后，被告何宏对涉案房屋进行装修改建的同时，将承租房屋的三层均加层为四层楼房，并在院子空地上建了四层楼房，该部分房屋均未办理合法手续。后被告何宏使用上述房屋和承租房屋用于经营，并按约定足额支付2011年1月1日至2015年12月31日期间租金。从2016年起，因被告何宏迟延缴纳租金，原告教育馆分别于2017年1月9日、2017年4月28日、2017年5月26日、2018年1月23日、2018年3月3日、2018年4月28日向被告何宏发出催缴租金的函件。2018年4月28日的函件载明：“我单位位于市区工农路的房屋与你签订《房屋租赁合同》，2016年至2020年期间，每年租金为70万元。经多次催告后，至今仍然没有缴齐2016年、2017年房屋租金，我单位现依法通知你：一、自本通知函发之日起，15个工作日内缴齐所差房租。二、若在上述期限内仍不能缴足房屋租金，根据我国合同法相关规定，出租人有权解除《房屋租赁合同》并将通过法律途径予以解决。”被告何宏分别于2016年支付30万元（2月20日支付10万元，10月26日支付20万元），2017年支付18.65万元（6月23日支付10万元，9月18日支付5万元，10月16日支付3万元，10月24日支付0.65万元），2018年支付20万元（2月7日、3月23日、5月4日、6月5日各支付5万元），合计68.65万元，余款一直未付清。 本案在审理过程中，根据原告教育馆申请，本院依法对被告何宏价值200万元的财产采取保全措施。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、催缴租金函、快递单、银行交易明细以及原、被告当庭陈述载卷证明。 庭审中，原告教育馆为证明被告未经原告同意擅自在涉案房屋用地范围内搭建违章建筑，提供2017年4月11日《关于要求租赁方限期拆除违章建筑的函》一份，主要内容为：你承租我单位拥有合法产权的位于的房屋，面积约1635平方米，合同签订后我单位即将合同约定的房屋交付你方使用。近期发现你未经我单位同意，擅自在承租房屋用地范围内大面积搭建违章建筑用于经营……要求你接函后立即整改，拆除全部违章建筑，否则由此引起的一切后果由你方负责。被告何宏抗辩称：该函我方没有收到，对真实性有异议，我方后建的房屋经过原告同意，也是基于此原告才同意将租期延长5年。 被告何宏主张其一直在与原告就租金的数额进行洽谈，故不构成违约，提供《申请书》一份，内容为：“尊敬的电化教育馆领导：……2012年因城市规划需要，将原淮安汽车总站搬迁至城南为汽车南站，导致宾馆的入住率直线下降，至今一直维持在亏损的状态……我们又面临着因设备装修老化，需要再投入的实际情况，我们实在感觉压力无比巨大，在此恳请领导能降低租金…。”。原告教育馆抗辩称：对该证据的真实性有异议，不予认可。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订了《房屋租赁合同》及补充协议，该两份合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告教育馆将涉案房屋交由被告何宏使用，被告何宏应按约支付租金。 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告教育馆发函多次催要租金，截止2019年6月30日，被告何宏仍欠付租金176.35万元，现原告教育馆要求解除双方租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。租赁合同解除后承租人应当返还租赁物。故对于原告教育馆要求被告何宏腾空并返还租赁合同所载的1635平方米的房屋的诉讼请求，本院照准。 承租人应当按照约定的期限支付租金。原、被告双方约定2016年1月1日至2020年12月31日期间的涉案房屋的租金为70万元每年，被告何宏应该按该标准支付原告教育馆租赁关系存续期间的租金，以及租赁合同解除之日起至涉案房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告何宏经多次催告后仍然逾期支付租金，其行为已经构成违约，应该承担相应的违约责任。合同中关于违约金的约定“如乙方未按期交纳租金，每推迟一天，乙方向甲方支付违约金1000元”显然过高，被告何宏以一直在与原告教育管协商故其不存在违约的抗辩，理由不能成立，本院不予采纳。根据约定，被告何宏应当在2015年12月付清2016年全年的租金70万元，但其没有按时全额支付租金，至今也未付清2016年的租金，更别提2017年及其以后的租金。原告教育馆在被告何宏2016年支付的租金都不足一半的情况下，未行使合同解除权，将涉案房屋继续租赁给被告使用，客观上对其损失的扩大负有一定的责任，故对被告何宏应当承担的违约金可按尚欠租金的30%予以确定，为529050元，原告教育馆主张超出的部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告淮安市电化教育馆与被告何宏于2010年6月12日签订的《房屋租赁协议》及6月13日签订的《补充协议》； 二、被告何宏于本判决生效之日起三十日内将位于淮安市北端房屋承租的房屋腾空交还原告淮安市电化教育馆； 三、被告何宏支付原告淮安市电化教育馆2016年1月1日至2019年6月30日期间租金176.35万元、违约金529050元，合计2292550元，并继续以每年70万元标准继续支付租金（房屋占有使用费）至实际交还涉案房屋之日止； 四、驳回原告淮安市电化教育馆其他诉讼请求。 如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28212元，保全费5000元，合计33212元，由原告淮安市电化教育馆负担3072元，被告何宏负担30140元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  张树维 人民陪审员  韩善楚 人民陪审员  张倩莹 二〇一九年七月四日 法官 助理  朱惠娟 书 记 员  黄海艳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应该采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。