河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0182民初1553号原告（反诉被告）：河南滨海农业有限公司，住所地：郑州市金水区金水路****楼******，统一社会信用代码：91410105317423554W。法定代表人：杨家利，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘稚鹤，河南并智律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏家坤，河南并智律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州琼昊新型建材有限公司，住所地，住所地：荥阳市广武镇大师姑村村东会信用代码：91410182MA4496EY06。法定代表人：汪红卫，系该公司经理。被告：郑州一建集团有限公司，住所地，住所地：郑州市郑东新区龙子湖智慧岛尚贤街**会信用代码：91410100170051898Y。法定代表人：段利民，系该公司董事长。二被告委托诉讼代理人：王敏杰，河南嘉泰律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：袁梦柯，河南嘉泰律师事务所律师。原告河南滨海农业有限公司（以下简称滨海农业公司）与被告郑州琼昊新型建材有限公司（以下简称琼昊建材公司）、被告郑州一建集团有限公司（以下简称一建公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滨海农业公司的委托诉讼代理人刘稚鹤、魏家坤，被告琼昊建材公司、被告一建公司的共同委托诉讼代理人王敏杰、袁梦柯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告滨海农业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告土地租用费2393000元，违约金849515元，以上共计3242515元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年1月25日，原告与被告琼昊建材公司签订土地租用补偿协议，约定原告将荥阳市广武镇大师姑村东边、永安混凝土拌合站西边原告全部流转土地出租给被告琼昊建材公司使用，租赁期限为6年，从2018年1月26日起至2024年1月25日，租金每年1131000元，租金的交纳采取按年支付的方式，由被告琼昊建材公司于每年土地交付日前3个月内支付给原告，如逾期支付，被告琼昊建材公司应就逾期应付而未付款项的日千分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告于2018年1月26日向被告琼昊建材公司交付土地，该土地实际由被告一建公司使用。被告一建公司在使用土地过程中，因没有取得临时建设用地手续和硬化耕地，村民不同意两被告继续使用流转土地。情况发生后，原告积极安抚村民并联系两被告商量解决方案，2018年2月9日，土地承包村民、原告、两被告委托人三方在广武镇政府的协调下达成口头协议:1、被告承诺土地租用费上涨50％，即自租地之日起按照每年1696500元标准支付土地租金；2、被告一次性支付两年租金，之后按照两年支付一次标准按期支付。3、土地承包村民和原告同意被告继续使用流转土地。原告随即按照上涨后标准全额支付了土地承包村民租金。但被告仅在2018年4月16日支付了1000000元地租，拒绝支付2018年1月26日起至2020年1月25日期间剩余2393000元地租，欠付租金截止2019年1月31日产生违约金849515元。故原告诉至法院。被告琼昊建材公司辩称：一、被告琼昊建材公司不存在逾期支付土地租金的行为，不应当承担任何违约责任；原告未按约定向被告琼昊建材公司交付所租用土地，构成严重违约，应当承担相应的违约责任。原告未按照约定的时间交付所租用土地，而是直到2018年4月16日才开始陆续向被告琼昊建材公司交付梁厂生产区域的部分租用土地，被告琼昊建材公司并于2018年4月16日当天向原告支付了土地租用费1000000元，存梁区所在位置的土地一直到2019年2月份才得以实际使用部分土地。在租用协议签订时，原告向被告琼昊建材公司称出租的土地面积共计约377亩，故地上附属物一次性补偿费按照每亩30000元计算为11310000元，土地租用费按照每亩每年3000元计算为每年1131000元。但原告向被告琼昊建材公司交付的土地却仅有244.38亩，与双方约定的租用土地面积严重不符，因此原告存在严重的违约行为。按照原告实际交付的土地面积244.38亩计算，被告琼昊建材公司支付给原告的地上附属物一次性补偿费和土地租用费已经远远高出了双方的约定，其中地上附属物一次性补偿费多付3978600元。在原告交付的244.38亩土地中，还存在部分土地因原告未向土地权利人支付附属物一次性补偿金及林木类补偿款等费用，导致被告琼昊建材公司无法进场，被告琼昊建材公司向村民支付了该部分土地的附属物一次性补偿金及林木类补偿款共计866504元，该部分费用应当由原告承担；二、原告在起诉状中所称的2018年2月9日土地承包村民与被告琼昊建材公司和原告三方达成口头协议，纯属虚构，与事实不符。综上所述，被告琼昊建材公司在《土地租用补偿协议》的履行过程中不存在任何违约行为，原告未按租用协议约定的时间及土地面积向被告琼昊建材公司交付全部租用土地，构成严重违约。故应驳回原告的全部诉讼请求。被告一建公司辩称：原告提起本次诉讼所依据的《土地租用补偿协议》签订双方为原告和被告琼昊建材公司，与被告一建公司无关，被告一建公司不是合同当事人，也从未租用原告的土地，故被告一建公司不是本案适格的被告，应驳回原告对被告一建公司的起诉。被告琼昊建材公司反诉称：1.判令原告立即向被告琼昊建材公司交付双方约定的剩余未交付的全部租用土地约133.62亩；2.本案本诉和反诉的诉讼费用由原告承担。事实与理由：2018年1月25日，被告琼昊建材公司与原告签订《土地租用补偿协议》，约定原告将其所拥有权利的位于荥阳市广武镇大师姑村东边、永安混凝土拌合站西边的全部流转土地租给被告琼昊建材公司使用，用地期限为2018年1月26日起至2024年1月25日止。当时商定的租用土地面积为377亩，每亩土地的地上附属物一次性补偿费用为30000元整（一次性补偿费共计11310000元），每亩土地每年的租用费为3000元整。合同签订后，被告琼昊建材公司按照约定于2018年1月26日向原告一次性支付了地上附属物补偿费11310000元，但原告却未按照合同约定的时间向被告琼昊建材公司交付所租用的土地。直到2018年4月16日原告才开始陆续向被告琼昊建材公司交付租用土地，被告琼昊建材公司并于2018年4月16日当天向原告预付了土地租用费1000000元。但原告至今未交付约定的全部土地，故提起反诉。原告针对被告琼昊建材公司的反诉辩称：反诉请求没有任何法律和合同依据，其与被告琼昊建材公司签订的合同明确约定了仅交付指定范围内其名下的土地，故请求依法驳回被告琼昊建材公司的反诉请求。被告一建公司同意被告琼昊建材公司的反诉请求及意见。本院经审理认定事实如下：2014年7月16日，原告（乙方）与荥阳市广武镇大师姑村民委员会（甲方）签订《河南省农村土地承包经营权转包（出租）合同》。约定：1、转包（出租）面积：甲方将其承包经营的广武乡（镇）大师姑村2、3、4组98户296亩土地（地名、（地名等级、四至、土地用途附后）转包（出租）给乙方从事（主营项目）农业生产经营；2、转包（出租）期限：14年，即自2014年6月29日起至2028年6月29日止；3、转包（出租）价款：转包（出租）土地的转包金（租金）为每亩每年2000元人民币（其中不包括已依法享受国家各种惠农政策等）；5.交付时间和方式：甲方应于2014年6月29日前将转包（出租）土地或一次性全部支付乙方。2018年1月25日，原告（乙方）与被告琼昊建材公司（甲方）签订《土地租用补偿协议》，约定：一、临时用地基本情况：1、临时用地位置：大师姑村东边、永安混凝土拌合站西边乙方全部流转土地；2、临时用地用途：生产预制梁等产品；3、临时用地期限：6年，自2018年1月26日起至2024年1月25日止。乙方应当于收到甲方全部款项后两日内将全部流转土地移交给甲方使用。二、临时用地补偿：在乙方保障甲方在临时用地期限内正常租用临时用地的前提下，甲方应向乙方支付如下临时用地补偿费用：1、地上附、地上附属物一次性补偿费）：现有地上附属物一次性补偿费共计人民币1131万元；2、土地租用费（不含税）：土地租用费用每年人民币113.1万元。三、付款方式：（一）现有地上附属物一次性补偿费，由甲方于本协议签订之日一次性支付至乙方指定账户；（二）土地租用费每年缴纳一次。第一年土地租用费，自本协议签订且乙方交付土地后三个工作日内，甲方支付至乙方指定账户；以后每年的土地租用费，由甲方在上一年度租用费用期限届满前三个月内支付至乙方指定账户。四、双方权利及义务：1、甲方应当按照本协议约定及时支付土地租用费、地上附、地上附着物一次性补偿费支付，甲方应就逾期应付而未付款项的日千分之一向乙方计付违约金。上述《土地租用补偿协议》中并未约定临时用地的面积及附属物补偿款、土地租用费的计算标准，根据被告琼昊建材公司提供的李琼（被告琼昊建材公司副总经理）与原告法定代表人杨家利的微信聊天记录、及证人张某（原荥阳市广武镇大师姑村民委员会主任）的当庭证言，被告琼昊建材公司从原告处取得的临时土地面积为377亩，每亩土地附属物补偿款为30000元，土地租用费每年每亩为3000元。2018年1月26日，被告琼昊建材公司通过中信银行向原告转账11310000元。2018年4月16日，被告琼昊建材公司通过中信银行向原告转账1000000元。本案在审理过程中，被告琼昊建材公司向本院提出鉴定申请书，请求对原告向被告琼昊建材公司交付的土地面积进行司法鉴定，经郑州市安昌测绘队有限公司鉴定，被告琼昊建材公司的宗地面积分别为109.85亩、171.07亩，共计280.92亩。上述土地中包含张保六等12人的土地34.44亩，后被告琼昊建材公司将附属物补偿款等款项直接交付给张保六等人，原告共向被告琼昊建材公司交付的土地面积为246.48亩，另张顺正出租给原告的土地2.1亩至今未交付被告琼昊建材公司。本院认为，原告与被告琼昊建材公司签订《土地租用补偿协议》不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应严格履行。根据《土地租用补偿协议》，原告应于收到被告琼昊建材公司的全部款项后，将协议约定的377亩土地移交给被告琼昊建材公司使用，原告实际交付的土地面积仅为244.38亩（280.92亩-34.44亩-2.1亩＝244.38亩）。按照实际交付土地面积244.38亩计算，地上附，地上附属物一次性补偿费为1400元（244.38亩×30000元/亩＝7331400元）；年租金为733140元（244.38亩×3000元/亩＝733140元）；综上，被告琼昊建材公司按双方协议约定应向原告支付的地上附属物一次性补偿费为7331400元，2018年1月26日起至2020年1月25日期间的租金为1466280元，共计8797680元。被告琼昊建材公司已经实际向原告交付的金额为12310000元，扣除应付8797680元，结余3512320元。原告未按合同约定交付土地违反原告与被告琼昊建材公司的约定，且被告琼昊建材公司已经按照实际交付面积超额支付租金，故原告要求被告琼昊建材公司支付土地租用费2393000元，违约金849515的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。根据合同相对性原则，被告一建公司并非合同主体，不应承担合同义务，故原告要求被告一建公司承担相应责任的诉讼请求，本院不予支持。反诉被告滨海农业公司从荥阳市广武镇大师姑村民委员会承包的土地共计296亩，且已经向被告琼昊建材公司实际交付土地244.38亩。荥阳市自然资源和规划局荥自然资文（2019）121号文关于琼昊新型建材公司临时用地批复的面积为20.9440公顷（314.16亩）。反诉原告琼昊建材公司要求反诉被告滨海农业公司交付双方约定的剩余未交付的全部租用土地约133.62亩的诉讼请求，根据反诉被告滨海农业公司流转土地的实际情况，反诉被告滨海农业公司事实上不能履行约定的义务，故反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持，其可另行采取其他救济措施。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回本诉原告河南滨海农业有限公司的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告郑州琼昊新型建材有限公司的全部反诉请求。案件受理费32740元，鉴定费84276元，由原告河南滨海农业有限公司负担；反诉案件受理费6900元，由反诉原告郑州琼昊新型建材有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  赵 勇人民陪审员  毛宝英人民陪审员  王保萍二〇一九年七月三十日书 记 员  孙云鹤