河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终892号上诉人（原审原告）：河北帝华房地产集团有限公司，住所地：石家庄市鹿泉区获铜路**。法定代表人：李梦珍，总经理。委托诉讼代理人：张亮，河北英陆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘敬巧，女，1971年7月27日出生，汉族，住晋州市。委托诉讼代理人：刘燕宁，河北牛聚强律师事务所律师。上诉人河北帝华房地产集团有限公司（以下简称帝华公司）因与被上诉人刘敬巧商品房销售合同纠纷一案，不服河北省晋州市人民法院（2018）冀0183民初2341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。河北帝华房地产集团有限公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销晋州市人民法院作出的（2018）冀0183民初2341号民事判决书，发回重审或依法改判。二、请求贵院依法判令被上诉人承担一二审诉费用。事实与理由：一、《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。双方于2013年8月10日签订龙头花园小区12-3-2901室房屋《商品房买卖合同》并约定“因被上诉人未按期银行贷款导致上诉人承担担保责任的，上诉人有权解除《商品房买卖合同》并收回上述房屋。后被上诉人逾期偿还银行贷款，经上诉人通知并催促被上诉人偿还，但被上诉人拒不偿还，结果银行要求上诉人承担担保责任，上诉人承担担保责任后，依据合同约定有权解除《商品房买卖合同》并收回上述房屋。因此上诉人有权解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并要求被上诉人协助撤销该房产销售备案。被上诉人的逾期还款行为，不仅给上诉人造成巨额的经济损失，也给上诉人造成严重的信誉损失，影响到上诉人在银行信誉，给上诉人在银行办理相关业务造成很大影响。相反造成上诉人要求解除合同是因为被上诉人的逾期还款行为造成的，是被上诉人违约，且不说合同应当信守原则，从任何人都不能因违约、违法行为获得利益的法律价值来说，被上诉人违约行为给上诉人造成损失而自己获得利益也是有悖于法律精神。更何况，解除合同不会给被上诉人造成额外的负担，也没有损害被上诉人的任何合法的权利。故请求贵院依法判令解除双方签订的《商品房买卖合同》并责令被上诉协助办理撤销备案手续。二、被上诉人无意一次性偿还上诉人的代偿款补偿上诉人的损失。双方当时签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议均系双方意思的真实表达，证明原被告双方知晓合同及相关补充协议的内容及约束条款，充分说明了被告当时在签订合同时已经同意履行合同内容，该合同系有效合同应受国家法律保护。据此被上诉人口头表示不同意解除合同，并愿意一次性付清剩余垫付款补偿上诉人损失，但被上诉人没有丝毫诚意，只不过是通过漫长的诉讼程序和执行程序达到规避、拖延履行义务的目的。三、被上诉人没有一次性还款的能力。2015年10月31日，上诉人向被上诉人做出“催告还清银行贷款通知书”，要求被上诉人在接到本通知书之日起三日内清偿剩余全部贷款，如未能及时清偿剩余全部贷款，导致银行依约从该公司保证金账户上扣除剩余全部贷款的，该公司将依据双方签订的协议书之相关规定，解除商品房买卖合同，并收回龙头花园小区12-3-2901室房屋，由此产生的法律后果均由被告承担。该通知书于2015年11月1日交付邮政特快专递，寄送给被告刘敬巧。2016年11月12日，原告向被告发出解除《商品房买卖合同》通知书，要求被告在接到通知之日起7日内到原告公司办理相关后续事宜并腾清该房屋。该通知书于2016年11月13日交付邮政特快专递寄送，2016年11月15日签收。上述两个通知均按同一个地址邮寄，说明原告已经尽到了通知提醒的义务。被上诉人接到2015年11月1日通知。拒不偿还贷款，说明其没有还款能力；被上诉人接到2016年11月15日通知，已有两年，拒不向上诉人支付代偿款，说明其没有还款的诚意。因此，一审法院作出的判决有失公正、公平，严重损害了原告的权益，故请求上级人民法院给予公正裁决，支持原告诉讼请求。刘敬巧答辩称，上诉人第一条上诉理由明显虚化部分事实，双方于2013年8月10日签订的商品房买卖合同确实合法有效，该合同内容并没有开发商可以单方面解除合同、收回房产的内容，并且已经备案，双方对该合同进行了切实履行，均已经实现合同目的，开发商也有了合理利润，并向答辩人交付了房产，本案上诉人主张解除的依据存在于双方2013年10月17日上诉人单方面提供的格式条款中，答辩人对该合同至今没有见过或者收到过，签合同时上诉人也没有提示，该合同更没有依法备案。从法律关系上，该格式合同从属于双方的商品房买卖合同，以及答辩人与银行之间的借款合同，该格式条款明显违反物权法186条、担保法40条及担保法解释57条以及合同法关于格式条款规定的39、40条之规定，应属无效；2、现在答辩人已经按照一审判决结果筹集到上诉人为其垫付的款项19万余元；3、答辩人当初逾期事出有因，2013年11月答辩人与丈夫协议离婚，当时已经结婚多年，有一成年儿子归女方，本应由夫妻二人负担的房贷落到答辩人一人身上，刚离婚不久，各种事情焦头烂额，现在答辩人儿子已经到结婚年龄，众所周知原因，在当地农村环境下，没有房产无法介绍对象结婚成家，可以说这套房产是答辩人母子二人生活的希望和保障，从保护民生权利和照顾弱势群体权利的角度出发，也不应支持开发商的诉讼请求。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。河北帝华房地产集团有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判决确认解除原、被告之间签订的龙头花园小区12-3-2901室房屋《商品房买卖合同》，被告协助原告撤销房管局销售备案；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月10日，原告河北帝华房地产集团有限公司与被告刘敬巧签订龙头花园小区12-3-2901室商品房买卖合同一份，合同约定签订本合同时被告交付首付款94096元，余款210000元付款方式为银行按揭贷款。同日，原告河北帝华房地产集团有限公司与被告刘敬巧签订商品房买卖合同补充协议书一份。该补充协议书第二条关于买受人联系方式变更的约定：买受人保证在合同书中所提供的住所地、联系方式、电子邮箱等信息内容真实有效，其中住所地视为出卖人向买受人送达相关文件的地址，如发生变动买受人应在变动发生之日起一周内书面通知出卖人，否则引起的一切法律后果由买受人承担。第四条约定：买受人不能在十五日内付清全部房款的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付违约金壹万元整；出卖人不解除合同的，买受人应自逾期之日起按日向出卖人支付应付房款万分之0.1的违约金，直至买受人交清全部房款。2013年10月17日，通过原告提供担保，被告刘敬巧向中国工商银行股份有限公司晋州支行贷款210000元用以支付购房款，该款一次性划入原告河北帝华房地产集团有限公司在工行晋州支行的账户。2013年10月17日，原、被告签订协议书一份。该协议书第二条约定：在甲方（河北帝华房地产集团有限公司）为乙方（刘敬巧）担保期间出现下列情况时，双方一致同意按如下条款处理：1.乙方在向银行还款时若有逾期行为的，甲方有权停止办理与该房屋相关一切业务（包括但不仅限于交付房屋、办理房产本等），甲方实施上述权利时，若涉及双方签订的《商品房买卖合同》中甲方责任的条款，均予免除甲方责任；且因此产生的一切后果均由乙方自行承担。2.乙方如在甲方担保期间内未按期向银行还款，导致甲方承担担保责任，款项被银行扣划的，甲方有权单方面解除与乙方签订的合同编号为龙头4066号的《商品房买卖合同》，并对乙方所购龙头花园一区12栋3单元2901号房屋具有处置权；如乙方已交房的应立即将该房屋返还甲方，甲方从乙方已交房屋首付款中扣除被银行扣划的利息及产生的一切费用后，余款返还乙方，如涉及过户，乙方应协助办理，并承担所有费用。甲方按总房款的10%追究乙方违约责任。2015年10月24日，中国工商银行股份有限公司晋州支行向原告河北帝华房地产集团有限公司发出个人逾期贷款催收函，借款人刘敬巧截至2015年10月24日，已连续4期未按约定还款，共拖欠银行贷款本息193962.29元。2015年10月31日，原告向被告做出还清银行贷款通知书，要求被告在接到本通知书之日起三日内清偿剩余全部贷款，如未能及时清偿剩余全部贷款，导致银行依约从该公司保证金账户上扣除剩余全部贷款的，该公司将依据双方签订的协议书之相关规定，解除商品房买卖合同，并收回龙头花园小区12-3-2901室房屋，由此产生的全部法律后果均由被告承担。该通知书于2015年11月1日交付邮政特款专递，寄送给被告刘敬巧，但该快递未被刘敬巧实际接收，于2015年11月6日退回原告处。截止到2015年12月3日，原告为被告刘敬巧垫付贷款本金186476.18元、利息及罚息13070.19元，合计199546.37元。2016年11月12日，原告向被告发出解除《商品房买卖合同》通知书，要求被告刘敬巧在接到通知之日起7日内到原告公司办理相关后续事宜并腾清房屋。该通知书于2016年11月13日交付邮政特款专递寄送，2016年11月15日显示投递并签收，签收人为单位收发章。另查明，被告刘敬巧与张书彬于2013年11月21日在晋州市民政局协议离婚，离婚协议书第三条明确约定：位于晋州市归女方所有，位于晋州市住宅一处归男方所有。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。被告刘敬巧未按照合同约定履行按期支付按揭贷款的还本付息义务，导致银行提前收回全部贷款，原告为此承担了担保责任。原告基于双方签订的协议书第二条的约定，诉请解除双方之间签订的商品房买卖合同，被告明确表示不同意解除合同，要求继续履行合同，并愿意一次性付清剩余垫付款。本院认为，就本案而言，被告刘敬巧作为买房者处于弱势地位，应给予更多的保护。从维护交易稳定并兼顾公平原则的前提下，综合评判合同效力，以达到法律制定的预期。原、被告双方签订的协议书第二条明显加重了刘敬巧的责任，免除了原告的责任，该条款对被告明显存在不公平，作为格式条款提供者的原告，未举证证明其已尽到提醒和注意义务，被告主张该条款无效，本院依法确认该条款无效。原告依据该无效条款的约定主张解除合同，依法不予支持。鉴于原告已经承担担保责任，被告刘敬巧依法应向原告清偿垫付款并支付逾期付款的利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，一审判决如下：一、驳回原告河北帝华房地产集团有限公司要求确认解除原、被告之间签订的龙头花园小区12-3-2901室商品房买卖合同及撤销该房产销售备案的诉讼请求；二、被告刘敬巧偿付原告河北帝华房地产集团有限公司垫付款199546.37元并支付利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年12月3日起至给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告河北帝华房地产集团有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。本院认为，上诉人帝华公司与被上诉人刘敬巧自愿签订合同编号为龙头4066《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对该合同的效力本院予以确认，刘敬巧在履行合同过程中，未按照合同约定按时支付按揭贷款还本付息的义务，存在违约情形。帝华公司基于与刘敬巧签订的《协议书》第二条约定请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，但条约定明显加重了刘敬巧的责任，免除了帝华公司的责任，一审法院综合评判该协议书效力，认定该条款对刘敬巧明显存在不公平，进而认定该条款无效并无不当。且从维护交易稳定，经济健康有序发展的角度看，本案在存在其他救济途径的情况下，也不宜认定解除双方合同，故帝华公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于帝华公司称刘敬巧无意一次性偿还代偿款以及没有能力偿还的上诉理由，均未能提供证据予以支持，且被上诉人刘敬巧亦表示可以一次性履行一审判决确定的给付义务，故本院对上诉人帝华公司该项主张不予采信。综上所述，河北帝华房地产集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人河北帝华房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  常晓丰审判员  陈爱民审判员  张 洁二〇一九年七月十二日书记员  王 超