广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初11567号原告（反诉被告）:陈雪虹，女，1973年6月23日出生，汉族，住佛山市顺德区，委托诉讼代理人：姚娅妮，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢浩辉，广东力创律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：浙江八达建设集团有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道友谊路**，统一社会信用代码913306811462114680。法定代表人：周雪峰委托诉讼代理人：余卫萍，系公司员工。原告陈雪虹诉被告浙江八达建设集团有限公司（以下简称八达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，被告八达公司向本院提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并审理。本案依法适用小额诉讼程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告陈雪虹的委托诉讼代理人姚娅妮，被告八达公司的委托诉讼代理人余卫萍到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告陈雪虹向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付其分公司拖欠的房屋租金2550元和物业管理费95元（2018年11月19日至2019年1月18日租金2550元，物管费：95元，合计2645元）；二、判令被告支付原告为其分公司垫付的税金1390.9元与水电费237元；三、判令被告承担换锁损失180元；四、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月19日原告与被告的顺德分公司签订《写字楼租赁合同》。合同约定：原告将其座落于佛山市顺德区大良街道办事处新滘居委会凤翔路51号顺雅名筑1座817号房产出租给被告的顺德分公司，租期自2016年10月19日起至2017年10月18日止，每月租金980元；租赁期内的水费、电费、物业管理费及租金税费均由被告分公司承担；房屋押金2000元，被告分公司如未按规定结清有关费用，原告有权拒还押金；合同第九条第一款还约定被告分公司拖欠租金累计半个月以上原告有权终止合同并没收房屋押金。合同签订后，原告如约将租赁物交于被告分公司使用，2016年12月2日被告分公司将营业地址变更至租赁房产地址。2017年10月18日合同期限届满后，被告分公司仍继续使用租赁房屋，并每月按时交付租金及物业管理费。2018年10月10日经双方友好协商将租金调至每月1180元。2018年11月20日被告分公司请求原告为其打印2018年2月至11月的租金发票。原告为被告分公司打印了2018年2月至11月的租金发票，并垫付了租赁税1390.9元。但被告分公司未将原告垫付的税金与2018年11月份后的租金支付给原告，并于2019年1月18日注销了分公司。原告多次向被告分公司的联系人余卫萍追讨所欠租金、物业管理物、垫付的税金、水电费及租赁房屋的钥匙，余卫萍拒不同意支付上述款项。原告为维护自己合法权益，现依法提起诉讼，望判如所请。原告陈雪虹于庭审中明确变更第一项诉请为：判令被告支付其分公司拖欠的2018年11月19日至2019年1月18日的房屋租金及物管费合计2550元。被告八达公司答辩并反诉称，一、被告分公司与原告签订书面租赁合同后，在合同期满后双方同意续租，但无签订书面合同，被告分公司于2018年10月29日通知原告方解除合同，可将房产另行出租，被告支付租金、物管费至2018年11月18日，因租赁期间被告分公司一直未实际占有使用房产，被告分公司通知解除之日起房产即可由原告方另行使用收益，被告分公司也及时办理了工商登记的注销，并无侵害原告的权益，原告请求支付租金至被告分公司注销之日止于法无据；二、佛山市人民政府办公室印发的《佛山市商事主体住所登记管理暂行办法的通知》第二十条明确规定了同一地址可同时登记不同的商事主体，被告未完成注销前并不影响原告将房产另行出租并在房产上登记其他商事主体，原告要求被告支付注销前的房产租金毫无根据；三、被告分公司未能及时注销的原因在于原告拖延向被告分公司交付租金发票，因此不可将未能及时注销的责任归责于被告分公司；四、被告分公司尚有押金2000元，被告分公司在通知原告解除合同时已明确告知其该押金可直接用于抵扣尚未支付的税金，被告分公司从未拖欠原告方的租金、物管费等。故，八达公司向本院提出反诉请求：一、反诉被告向反诉原告返还房屋押金2000元；二、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告陈雪虹辩称，反诉方的反诉请求不能成立，反诉原告违反合同约定，未按期支付税金和租金，所以该2000元根据合同的约定应当不予退回，反诉原告认为在10月份提出解约以后不应当再支付租金的理由不成立，依据是反诉原告在提出不再续租要求的时候，明确的说明是准备办理公司注销，而且还要求反诉被告开具11月份的发票，如果要开具，必须是该公司尚在租赁地点经营，显然，提出不再续租至办理注销之日止的租金是需要支付的，而且反诉原告所提出的有相关的条例规定可以办理相关的声明的方式，将房产租赁给其他的用户的情况不适用于本案，因为条例所规定的是原商事主体不在其租赁场所开设租赁活动，但是反诉原告从其租赁该房屋至注销之日租赁的情况从未发生过变更，而且还要求反诉被告开具租赁费发票，这些情况都不是条例规定的商事主体不在租赁地点开设活动的情况，反诉被告不能去工商局作虚假声明，否则需承担相应责任，所以在其注销前，反诉被告不能擅自出租给其他用户，所以租金应计算至其公司主体终止之日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。到庭当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，至于证据的证明力，本院于认定部分予以综合分析阐述。经审理查明：2016年10月19日，陈雪虹与浙江八达建设集团有限公司顺德分公司（以下简称八达公司顺德分公司）签订《写字楼租赁合同》（以下简称合同）一份，约定甲方（陈雪虹）将其名下的位于佛山市顺德区大良街道办事处新滘居委会凤翔路51号顺雅名筑1座817号房产（以下简称顺雅名筑817号房产）出租给乙方（八达公司顺德分公司）使用，租赁期间为12个月，自2016年10月19日至2017年10月18日止，租金为980元/月，每期租金提前5日支付；乙方在租赁期限内的水费、电费、电话费、网络使用费、物业管理费（95元/月）、租金税费由乙方自行承担；乙方应向甲方支付房屋押金2000元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还给乙方。乙方如未按规定结清有关的费用，甲方有权拒还押金。如乙方拖欠租金累计半个月以上的，甲方有权终止合同并没收房屋押金。前述合同签订后，八达公司顺德分公司按约向陈雪虹支付了房屋押金2000元，并按照合同约定履行支付租金的义务至合同届满，后双方一致同意继续使用租赁物，八达公司顺德分公司按照原合同租金标准继续支付租金；后双方于2018年10月10日协商一致将租金标准变更为1180元/月，八达公司顺德分公司亦于2018年10月11日支付了2018年10月19日至11月18日的租金1180元及当月物管费95元。2018年10月29日，八达公司顺德分公司告知陈雪虹解除租赁合同，并于2018年10月30日明确要求陈雪虹提供2018年2月至2018年11月期间的租金发票用于办理该公司的注销手续；随后，八达公司顺德分公司于2018年11月16日再次催促陈雪虹交付租金发票以便办理公司注销手续，陈雪虹丈夫于2018年11月19日告知需到12月份才能提供租金发票；随后，八达公司顺德分公司又于2018年12月3日再次催促陈雪虹交付租金发票，陈雪虹丈夫当日回复“……刚刚叫快递寄给你了”。另查明，八达公司顺德分公司于2018年11月19日通过短息告知陈雪虹“我们只是租用你们的房子作分公司注册地址，以前租房子时你们给的钥匙，我们一直都没有用过，还是放在原先的地方的，请查看拿回去”，陈雪虹方回复“好的，我有空去看看钥匙在不在”后，双方并无签订书面的交接手续，也未就房产交付问题进行其他的沟通协商。后，八达公司顺德分公司于2019年1月18日核准注销。八达公司认为其分公司已履行了全部的租金、物管费支付义务，其后产生的租金税费1390.9元可直接用其房屋押金抵扣，遂无再向陈雪虹支付费用，陈雪虹认为八达公司应支付租金、物管费至其分公司注销之日止，双方由此产生分歧，遂引发本案诉讼。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，陈雪虹与八达公司顺德分公司签订的合同是双方的真实意思表示，合同内容无违反法律法规的强制规定，合同合法有效，应对合同双方发生法律约束力。八达公司顺德分公司是八达公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任由八达公司承担。合同于2017年10月18日届满，此后八达公司与陈雪虹协商一致继续使用租赁房产，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，合同继续有效，但租赁期限为不定期，八达公司享有随时解除合同的权利。八达公司已于2018年10月29日明确通知陈雪虹解除合同，并于2018年11月19日通知陈雪虹于指定地点取回钥匙，此后，陈雪虹与八达公司并无签订书面的交接手续，陈雪虹亦无就出租的顺雅名筑817号房产的交接问题提出异议，应视为于2018年11月19日交接完毕；因此，八达公司占有使用顺雅名筑817号房产的截止时间为2018年11月19日，八达公司已交付租金至该日，此后并无占有使用租赁房产，无需再支付对价。至于陈雪虹认为应支付租金至2019年1月18日的理由是八达公司顺德分公司使用顺雅名筑817号房产作为工商注册地址至该日，应按照租赁标准支付租金，对此本院认为，首先，八达公司在作出解除租赁合同的同时已向陈雪虹提出需其交付租金发票予以办理公司注销事宜，此后亦及时多次催促陈雪虹提交租金发票以便其办理工商注销登记。向八达公司交付租金发票是陈雪虹的附随义务，应在收取租金后及时履行，陈雪虹未能及时提供租金发票导致注销手续办理的拖延，由此产生的后果不应全部归责于八达公司。其次，八达公司解除合同后已在合理期限内履行将公司住所地迁出（注销）的义务，其并无存在恶意占用租赁房产作为工商登记住所的行为，陈雪虹亦无证据证明合同解除后至八达公司核准注销前，因租赁房产存在公司登记而无法出租给他人使用，致其权益受损的事实，故陈雪虹请求八达公司支付2018年11月19日至2019年1月18日期间的租金及物业管理费无事实与法律依据，本院不予支持。因被告八达公司并不存在拖欠租金的行为，陈雪虹以此为由主张没收房屋押金2000元亦无合同依据及法律依据，本院不予支持，相反，八达公司本主张用房屋押金抵扣租金税费且足以抵扣以此完成清理，现陈雪虹明确提出租金税费请求且八达公司亦同意予以支付的情况下，八达公司反诉请求返还房屋押金2000元，于法有据，本院予以支持。对于陈雪虹主张的租金税费1390.9元，八达公司对此并无异议，亦同意支付，本院予以支持。对于原告陈雪虹所主张的水电费、换锁损失无提供任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对该两项主张，本院不予支持。综上所述，本院仅支持上述合法有理的部分，其余部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告浙江八达建设集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈雪虹支付租金税费1390.9元；二、反诉被告陈雪虹应于本判决发生法律效力之日起五日内向反诉原告浙江八达建设集团有限公司退还房屋押金2000元；三、前述第一、第二项判项相互抵扣后，反诉被告陈雪虹尚应向反诉原告浙江八达建设集团有限公司返还房屋押金609.1元；四、驳回原告陈雪虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费25元（已减半收取并由原告预交），由原告陈雪虹承担17元，由被告浙江八达建设集团有限公司承担8元；反诉受理费25元（反诉原告已预交），由反诉被告陈雪虹承担；相互抵扣后，陈雪虹尚应向浙江八达建设集团有限公司支付受理费17元（由陈雪虹直接向浙江八达建设集团有限公司支付，本院不另作退收）。本判决为终审判决。审判员  王晓晓二〇一九年七月八日书记员  陈威奋