浙江省台州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙10执复52号 复议申请人（申请执行人）：中国银行股份有限公司三门县支行。住所地：三门县海游街道上洋路**。组织机构代码：848097671。 代表人：管敏宇，该支行行长。 被执行人：周胜伟，男，1974年1月27日出生，汉族，住三门县。 被执行人：彭晓燕，女，1977年10月7日出生，汉族，住三门县。 利害关系人（异议人）：邵全军，男，1966年12月21日出生，汉族，住三门县。 复议申请人中国银行股份有限公司三门县支行（以下简称三门中行）不服三门县人民法院（以下简称三门法院）作出的（2019）浙1022执异22号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院三门法院在执行申请执行人三门中行与被执行人周胜伟、彭晓燕金融借款合同纠纷一案中，拍卖了二被执行人所有的坐落在三门县××××镇××新区的房地产。买受人邵全军不服，提出书面异议，以执行法院在拍卖过程中未告知影响该房地产价值的重大瑕疵，且拍卖标的物在超出法定期限后至今未实际交付买受人，购买目的无法实现等为由，请求撤销该拍卖行为。执行法院受理异议申请后，进行了审查。 执行法院查明，2018年5月23日该院在执行（2018）浙1022执18号一案过程中裁定拍卖坐落于三门县××××镇××新区房地产【房屋所有权证号：14××-××3，国有土地使用证号：三国用（2005）字第××号】。2018年9月27日该院发布《三门县人民法院关于拍卖三门县××××镇××新区××路××号房地产的公告》，明确于2018年10月14日10时至2018年10月15日10时依法在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖被执行人周胜伟、彭晓燕共有的坐落于三门县××××镇××新区房地产【房屋所有权证号：14××-××3，国有土地使用证号：三国用（2005）字第××号】（该公告第五条特别提醒：标的物以实物现状为准，拍卖标的物内无证建筑物是否能办理产权证由买受人自行咨询有关部门了解后，自行判断；该拍卖标的物内如还存在违章建筑等由买受人接受行政主管部门处罚，相关部门需要拆除或隔离处理的，由此产生的一切法律后果由买受人自行承担；该院不承担标的瑕疵保证；竞买人必须提前亲自现场看样，自行了解标的物所有欠费等状况，参与竞买即视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产已知和未知瑕疵，未看样的竞买人视为对拍卖财产实物现状的确认，责任自负。标的物交付在拍卖确权裁定书送达后六个月内，交付以实物现状为准。标的物如有原户口难以迁出的情况由买受人自行解决。）2018年10月15日10时，异议人邵全军以235.6万元最高价竞得该房产。该院于2018年10月22日与异议人邵全军签订拍卖成交确认书；于2018年10月30日裁定该房产所有权及相应权利归邵全军所有，并送达了该文书，但该房产至今未实际交付。 执行法院认为，1.关于异议人提出该房产因存在重大证照瑕疵后续根本无法进行市场交易，由此造成重大误解要求撤销拍卖交易的意见。经查，该院在关于拍卖该房产的公告中已经明确提醒该房产的建筑现状及证照瑕疵风险由买受人自行承担；在拍卖成交确认书中再次确认由买受人自行承担该房产瑕疵风险。异议人邵全军以造成重大误解、存在瑕疵为由要求该院撤销该拍卖交易行为并无合法合理依据，该异议理由不成立。2.关于异议人提出该房产超期未实际交付给异议人，购买目的无法实现，要求撤销拍卖交易的意见。经查，该院在关于拍卖该房产的公告中没有说明房屋交付存在瑕疵，致使购买目的无法实现，异议人邵全军以此为由要求撤销该院该拍卖交易行为合法有据，该异议理由成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）项规定，裁定：一、撤销该院关于三门县××××镇××新区××路××号房地产【房屋所有权证号：14××-××3，国有土地使用证号：三国用（2005）字第××号】的网络司法拍卖；二、撤销该院作出的（2018）浙1022执18号之一执行裁定书。 三门中行不服该异议裁定，向本院提出复议申请，请求：1.依法撤销三门法院（2019）浙1022执异22号执行裁定；2.维持三门法院作出的（2018）浙1022执18号之一执行裁定。事实与理由：一、（2018）浙1022执18号之一执行裁定是正确的。二、（2019）浙1022执异22号执行裁定是错误的。1.异议人向执行法院提出的异议及补充异议，自相矛盾。异议人先是以拍卖房产因证照瑕疵，致其重大误解，损害其合法权益为由提出异议，要求撤销拍卖，或使其能正常过户且后续市场交易不受影响。后在异议审查期间，异议人又以拍卖标的物超期未实际交付，购买目的无法实现为由提出补充异议，要求撤销拍卖。复议申请人认为异议人要求撤销拍卖的理由不合法，且自相矛盾。2.异议裁定认为异议人提出的重大误解、存在瑕疵的异议理由不成立，合理合法，符合客观事实，复议申请人无异议。3.异议裁定认为异议人提出的超期未实际交付、购买目的无法实现的异议理由成立，既违背事实，又不合法。首先，执行法院在异议人提出异议后，有理由将拍卖房屋暂时不交付给异议人，待异议裁定作出并生效后再履行交付义务。其次，即使执行法院要以拍卖房屋未实际交付为由裁定撤销拍卖，也应当在对异议人第一次异议申请进行审查并裁定生效后，再由异议人以未实际交付为由提出异议，执行法院再次审查后才能作出。执行法院现匆忙作出撤销拍卖的错误裁定，显然有悖于法律。再次，拍卖的房屋从腾空、评估、公告直到拍卖成交，程序合法，手续完备。拍卖公告中已经详尽说明了该房屋存在瑕疵这一事实，异议裁定认为公告中没有说明房屋交付存在瑕疵，致使购买目的无法实现，是错误的。最后，异议裁定没有客观阐述拍卖房屋不能实际交付的理由，不够严谨。 本院查明，案涉房地产坐落在三门县海游镇××（××路××），房产证号为14××-××3，国有土地使用证号为三国用（2005）字第××号，产权登记为周胜伟、彭晓燕共有。2018年1月25日，三门法院在依据该院（2016）浙1022民初1499号民事调解书执行申请执行人三门中行与被执行人周胜伟、彭晓燕金融借款合同纠纷的（2018）浙1022执18号案件中，裁定查封被执行人周胜伟、彭晓燕共有的上述房地产，并于1月29日在不动产登记部门办理了查封登记手续。同年5月23日，三门法院作出（2018）浙1022执18号执行裁定，拍卖该案涉房地产。经委托评估后，三门法院于2018年8月20日在该院阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布公告，决定在该平台上对案涉房地产进行公开拍卖。但该次拍卖因无人参加竞买而流拍。同年9月27日，三门法院在同一平台上发布公告，定于2018年10月14日10时至2018年10月15日10时在该平台上对该房地产进行第二次公开拍卖。公告对拍卖标的进行了说明，其中载明：建筑面积为566.48平方米（另有不确权面积204.16平方米）。公告特别提醒部分载明：标的物以实物现状为准，拍卖标的物内无证建筑物是否能办理产权证由买受人自行咨询有关部门了解后，自行判断；该拍卖标的物内如还存在违章建筑等由买受人接受行政主管部门处罚，相关部门需要拆除或隔离处理的，由此产生的一切法律后果由买受人自行承担；该院不承担标的瑕疵保证；竞买人必须提前亲自现场看样（不看样一般不赞成参拍），自行了解标的物所有欠费等状况，参与竞买即视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产已知和未知瑕疵，未看样的竞买人视为对拍卖财产实物现状的确认，责任自负。标的物交付在拍卖确权裁定书送达后六个月内，交付以实物现状为准。标的物如有原户口难以迁出的情况由买受人自行解决。公告发布后，邵全军报名参加竞买，并于2018年10月15日以235.6万元的最高价竞得该房地产，于10月22日与三门法院签订了拍卖成交确认书，付清了拍卖成交价款。同年10月30日，三门法院作出（2018）浙1022执18号之一执行裁定，确认案涉房地产归买受人邵全军所有，并于同日向买受人送达了该裁定书。 另查明，2019年5月16日，买受人邵全军作为利害关系人，向三门法院递交了执行异议申请书，以其在办理产权过户登记时得知该房地产因证照瑕疵而致后续根本无法进入市场交易，其对本次拍卖存在重大误解，损害了自身合法权益等为由，提出异议，请求撤销拍卖，或协调相关部门，使其能正常过户且后续市场交易不受影响。三门法院于同日予以受理。审查过程中，异议人向三门法院提交了一份补充异议理由的书面申请，增加了拍卖标的物超期未实际交付，购买目的无法实现这一异议理由，请求撤销拍卖。对异议人先后提交的两份申请书，三门法院均将副本送达给了本案当事人。 再查明，在三门法院公告拍卖案涉房地产前，被执行人周胜伟曾承诺在法院拍卖成交后7日内腾空并搬离拍卖的房屋。但在拍卖成交后，被执行人并未在其承诺期限内实际腾空并搬离，且被执行人父母至今仍居住在拍卖的房屋内，拒不搬离。虽然执行法院会同相关部门多次做被执行人及其父母工作，但其始终不肯配合。鉴于被执行人父母年事已高，且身体健康状况不好，执行法院目前难以强制腾空拍卖的房屋，无法将该房屋实际交付给买受人邵全军。 本院认为，本案争议焦点为执行法院的异议审查程序是否合法，以及拍卖标的超期未能实际交付是否属于可撤销拍卖的正当理由。 首先，关于执行法院的异议审查程序是否合法问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。”而如果当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议理由的，则应当一并提出。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第一款规定，“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。”换言之，如果当事人、利害关系人对同一执行行为的多个异议事由是在异议审查过程中一并提出的，则不管是一次性提出还是分次提出，执行法院均应进行审查。本案中，买受人作为利害关系人，其异议对象是执行法院的司法拍卖不动产这一处分性行为，而这一执行行为不仅仅是指发布公告、裁定确权，还应当包括协助过户、标的物的交付等。由于执行法院受理本案异议申请的时间晚于拍卖公告中确定标的物交付的最后期限，故异议人的两个异议事由应认定为针对同一执行行为。异议人现既然已在异议审查过程中一并提出，则执行法院一并进行审查并作出裁定，程序上并无不当。复议申请人提出的异议人所提两个理由自相矛盾，以及执行法院应当分案审查的复议理由，不能成立。 其次，关于拍卖标的超期未能实际交付是否属于可撤销拍卖的正当理由问题。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定，除了拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的以外，如果由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，对当事人、利害关系人提出请求撤销网络司法拍卖的异议，人民法院应当支持。本案中，执行法院在网络司法拍卖公告中明确告知“标的物交付在拍卖确权裁定书送达后六个月内，交付以实物现状为准。”拍卖成交后，确权裁定书于2018年10月30日送达给了异议人，则执行法院应于2019年4月30日前将拍卖标的物交付给异议人。但由于客观原因，拍卖的房屋并未在该日期前完全腾空并实际交付给异议人，且至今还是无法满足交付条件。异议人基于对执行法院拍卖公告的信任参与竞买，购买的目的除了取得该房屋的所有权外，还包括可以居住、使用。执行法院现迟迟未能将拍卖标的物实际交付给异议人，拍卖公告中对标的物交付时间的说明显然已严重失实，致使作为买受人的异议人产生重大误解，购买目的无法实现。因此，本案拍卖标的超期未能实际交付，且至今仍无法交付，应当属于可撤销拍卖的正当理由。异议裁定据此撤销拍卖，并无不当。复议申请人认为拍卖公告中已经详尽说明了该房屋存在的瑕疵，与事实不符，其复议理由，不能成立。至于异议裁定没有客观阐述拍卖房屋不能实际交付的理由问题，异议裁定在事实认定和审查理由上确有瑕疵，本院在复议审查中予以纠正。 综上所述，复议申请人的复议请求，理由不足，本院不予支持。异议裁定认定事实和审查理由虽有瑕疵，但适用法律和审查结果正确，本院在纠正异议裁定瑕疵后，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回复议申请人中国银行股份有限公司三门县支行的复议申请，维持三门县人民法院（2019）浙1022执异22号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 李宏亮 审 判 员 朱贤和 审 判 员 金文凯 二〇一九年七月二十九日 代书记员 章 瑜