福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初3573号 原告（反诉被告）：王建明，男，1958年7月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：钟强翼，福建笃思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹鹭萍，福建笃思律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：厦门阳明房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路商业城410室，统一社会信用代码91350200612029197E。 法定代表人：许雅慧，总经理。 委托诉讼代理人：王国文，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘杰，福建英合律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）王建明与被告（反诉原告）厦门阳明房地产开发有限公司（以下称阳明公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案，依法适用简易程序公开审理。原告（反诉被告）王建明，原告（反诉被告）王建明的委托诉讼代理人钟强翼、曹鹭萍，被告（反诉原告）阳明公司的委托诉讼代理人王国文、刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建明向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同并协助原告办理阳明楼3＃车位产权登记；2、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等）。事实和理由：原告于2000年12月15日与被告签订“《阳明楼》房屋预订书”，约定：1、原告向被告购买阳明楼3＃车位，总价款105000元：2、由原告先支付预付款10000元，余款于2001年2月30日（抵押撤销后）付清并签正式合同。后原告如约向被告支付了10000元预付款，被告也将讼争车位交付原告使用至今。长久以来，该车位一直由原告管理并使用，原告也一直在向物业管理公司缴纳车位管理费，但被告一直未给原告办理讼争车位产权登记。原告多次与被告沟通，要求被告继续履行合同，原告愿意付清余款并与被告签订正式买卖合同，但被告始终不愿配合，也拒绝为原告办理讼争车位产权登记。 阳明公司辩称，一、“《阳明楼》房屋预订书”（下称“预订书”）系预约合同，原告要求继续履行预约合同并协助办理讼争车位的产权登记的诉讼请求缺乏事实根据及法律依据。（一）双方签订预订书的行为仅为预约行为。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备只有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，才认定为商品房买卖合同。本案的预订书仅约定了合同标的、合同价格、支付方式等条款，对《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的其他主要内容未做约定，如：交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；办理产权登记有关事宜。且原告未提供证据证明阳明公司已按照约定收受了购房款。故，本案的预订书不能认定为商品房买卖合同。（二）原告要求继续履行预约合同并协助办理讼争车位的产权登记的诉讼请求缺乏事实根据及法律依据，应依法予以驳回。首先，原告与阳明公司之间并未签订商品房买卖合同、未成立商品房买卖合同关系，双方签订预订书仅为预约，在双方未签订本约的情况下无法继续履行。其次，该预订书中约定签订正式商品房买卖合同的时间为“余款付清后”，但原告至今未支付相应款项，亦末达签订正式商品房买卖合同的条件。复次，该预订书中约定的付款时间为2001年2月30日（抵押撤销后），而讼争车位已2001年7月11日解除抵押，原告要求继续履行的诉求亦超过诉讼时效。最后，预订书仅为预约合同，并未约定车位交付与过户事宜，且原告与阳明公司之间并未签订商品房买卖合同，故原告要求阳明公司履行配合办理讼争车位的过户登记这一商品房买卖合同才具有的权利义务亦缺乏事实根据及法律依据。二、原告违约在先，阳明公司有权解除预订书并要求原告立即返还讼争车位。根据预订书第五条的约定，原告应按约支付款项，逾期阳明公司可将讼争车位转让给他人，定金不予退还。但是，自预订书签订后，原告未支付讼争车位的任何款项。原告的行为已构成违约，阳明公司依约有权解除预订书。此外，原告在起诉状中已自认现仍非法占用讼争车位，应当立即向阳明公司返还讼争车位。 阳明公司向本院提出反诉请求：1、请求判令解除反诉原告与反诉被告于2000年12月15日签订的“《阳明楼》房屋预订书”（编号：NO．001384；2、请求判令反诉被告立即向反诉原告返还位于思明区建业路14－26号（阳明楼）3号车位；3、请求判令本案诉讼费用全部由反诉被告承担。事实和理由：2000年12月15日，反诉原告与反诉被告签订“《阳明楼》房屋预订书”（编号：NO．001384，下称“房屋预订书”）。房屋预订书约定，反诉被告向反诉原告购买阳明楼3＃车位（即思明区建业路14－26号3号车位，下称“讼争车位”），总价为人民币105000元，具体付款办法为：反诉被告应于2000年12月15日付款10000元，余款于2001年2月30日（抵押撤销后）付清并签订正式合同。房屋预订书签订后，反诉被告并未依约支付款项，且双方未签订任何正式合同，反诉被告却非法占用讼争车位至今。因房屋预订书仅为预约行为，且双方未签订任何正式合同、反诉被告并未依约支付款项，反诉原告有权解除房屋预订书并要求反诉被告返还讼争车位。 王建明对阳明公司的反诉请求辩称，王建明与阳明公司签订的《阳明楼》房屋预订书（简称“预订书”）合法有效，阳明公司主张解除该预订书无事实和法律依据，阳明公司应当继续履行预订书所约定的签订正式合同、办理讼争车位产权登记的义务。理由如下：王建明未能支付剩余购房款是阳明公司的原因所致，故不存在故意不履行预订书的行为，不构成违约，阳明公司以王建明违约为由主张解除预订书无事实依据。1、讼争车位在交易时处于抵押状态，预订书买卖双方约定剩余购房款于2001年2月30日（抵押撤销后）付清。然而，若非阳明公司在本案中提交证据证明讼争车位已于2001年7月11日注销抵押登记，时至今日王建明都无从得知讼争车位的产权状况，即阳明公司从未通知王建明讼争车位已注销抵押登记，并通知王建明付清剩余购房款。2、根据顶订书的约定，阳明公司应当于讼争车位注销抵押登记后与王建明签订正式合同，而事实上阳明公司也从未履行该约定，致使买卖双方至今未就讼争车位买卖关系以合同的形式确立下来，阳明公司作为房产开发商，有义务及时与购房者签订正式房屋买卖合同，阳明公司此举损害了作为购房者的王建明的合法权益。3、预订书签订时，买卖双方就阳明楼601室的装修和逾期交房等问题存在纠纷尚未解决，故在预订书的第六条“其他”中写明“注：厦阳明楼601室的多退少补兹项相抵”字样，以此说明对于讼争车位剩余购房款如何支付可结合阳明楼601室的解决方案进行处理，事实上，阳明楼601室的问题悬而未决，也是导致讼争车位剩余购房款迟迟没有结算的原因。二、阳明公司自预订书签订后即将讼争车位交付给王建明使用至今，王建明系合法占有使用讼争车位。1、阳明公司于预订书签订后将讼争车位交付王建明使用，期间从未通过任何方式向王建明主张权利，直至2018年下半年开始，讼争车位所在小区物业进行车位清理时发现，因讼争车位尚未登记在王建明名下，故以此为由阻碍王建明继续使用，至此产生本案诉讼。2、多年来王建明一直占有、使用讼争车位，并依据小区物业管理规定缴纳80元／月的车位管理费，也正是因为在使用过程中从未出现问题，使得王建明对于讼争车位产权登记缺乏紧迫感并疏于跟进，最终导致合法权益被侵犯。虽然在此过程中王建明存在过失，但作为开发商的阳明公司应当及时提醒，而不是放任不管，故阳明公司应承担主要责任。综上所述，王建明在本案讼争车位的买卖过程中自始至终不存在违约行为，并已合法占有、使用讼争车位，为了维护自身的合法权益，王建明有权要求阳明公司继续履行预订书，并将讼争车位及时登记到王建明名下。 围绕诉讼请求和反诉抗辩意见，王建明提交了《阳明楼》房屋预订书、关于商品房违约赔款事宜、收款收据、公司内部收据作为证据。围绕抗辩意见和反诉诉讼请求，阳明公司提交了厦门市土地房屋权证（厦地房证第00098542号）作为证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区建业路14-26号3号车位（以下称讼争车位）系阳明公司于1998年开发建设，产权登记在阳明公司名下，处于“待售”状态。2000年4月6日，讼争车位上设抵押权，抵押权人为中国银行厦门市美仁宫支行。 2000年12月15日，王建明（乙方）为购买讼争车位与出售方（甲方）签订一份《阳明楼房屋预订书》（以下称讼争合同），约定：乙方向甲方购买“阳明楼”车位3#（即称讼争车位），总价为105000元；该房屋的实际建筑面积待房屋竣工后，以厦门市房产管理机关实测为准，如有误差，误差部分按上述结算价多还少补；乙方同意按二次付款方式支付房款：乙方于2000年12月15日支付10000元，余款于2001年2月30日（抵押撤销后）付清，并签订正式合同；逾期部分按同期银行贷款利率计收滞纳金；乙方同意本预定书签订后即付定金，在签订正式合同时该定金转为购房款；乙方应按规定支付购房款，并将办理按揭应提供的材料交给甲方，逾期甲方可将该房屋转让他人，定金不予退还；厦阳明601室的多退少补兹项相抵。该合同抬头和落款处“甲方”一栏均手写记载为“厦门阳明房地产开发有限公司”，但落款处甲方一栏所盖公章为“厦门大洋房地产开发有限公司（以下称大洋公司）”。 合同签订当日，大洋公司出具《公司内部收据》载明收到王建明现金支付的“定金（阳明楼3#车位）”10000元。此后，王建明接收并占用讼争车位。 2001年7月11日，讼争车位上中国银行厦门市美仁宫支行的抵押权注销。 截至2018年上半年，讼争车位由王建明占有使用并缴纳管理费。2018年下半年起，阳明公司禁止王建明继续占有使用讼争车位。 另查明，王建明于1998年向阳明公司购买厦门市思明区建业路26号601室房屋（即讼争合同所称“厦阳明601室”），该房屋于2001年8月登记过户至王建明名下。 还查明，阳明公司与大洋公司系关联公司。 本案审理中，王建明主张自己曾于2000年11月20日向阳明公司发送《关于商品房违约赔款事宜》函件，以“厦阳明601室”不符合同约定为由要求补偿75545元。阳明公司否认收到该函件，并否认函件所称的违约交房事实。 本院认为，讼争合同为商品房预约合同性质，理由如下：讼争合同明确约定“签订正式合同”的条件和期限，双方签订讼争合同的目的是对订立商品房买卖合同（本约）作出预先安排；讼争合同未约定“交付使用条件及日期”“办理产权登记的有关事宜”等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；讼争合同约定“实际建筑面积待房屋竣工后，以厦门市房产管理机关实测为准”，表明签订合同时讼争车位是否竣工而符合销售条件尚未可知。 阳明公司系讼争车位的开发主体，讼争合同中甲方一栏手写为阳明公司，盖章的大洋公司与阳明公司系关联公司。讼争合同签订后王建明实际占有使用讼争车位十几年，阳明公司直至2018年才禁止王建明使用车位，且在本案开庭审理前仅对讼争合同性质以及合同履行情况提出抗辩，并未就合同主体问题提出异议。综合以上情况，阳明公司知道或应当知道大洋公司代理其签订讼争合同且未在合理的期限内提出异议，应认定阳明公司为讼争合同的当事人，系本案适格主体。 讼争合同真实合法有效，阳明公司与王建明均应依约全面履行。讼争合同约定“余款于2001年2月30日（抵押撤销后）付清，并签订正式合同”，根据该约定阳明公司负有涂销抵押的义务，王建明负有支付余款的义务，二人共同负有签订正式商品房买卖合同这一主要义务。合同签订后的履行过程中，阳明公司未向王建明告知讼争车位抵押已涂销，未通知王建明并与之协商签订正式商品房买卖合同；王建明未在合同约定的期限届满后向阳明公司支付尾款并协商签订正式商品房买卖合同，在仅支付不足10%价款的情况下占有使用讼争车位十几年。值得注意的是，王建明同时期还向阳明公司购买了讼争车位同小区的住宅，并未出现未付款和未办权证情况。可见，双方均未履行讼争合同的主要义务，双方的违约行为性质和程度相当，应当各自承担相应责任。双方未履行合同主要义务，以致合同约定的期限届满后十几年仍未签订正式商品房买卖合同，时至今日按讼争合同约定的条件签订正式商品房买卖合同已不符合市场行情，无法实现讼争合同订立时的目的，讼争合同因此丧失继续履行基础，可予解除。讼争车位已由阳明公司收回，王建明不再实际占有使用，不存在需要王建明返还的事实依据。关于王建明已付款项事宜，双方可另行处理。 综上所述，对王建明的诉讼请求，本院不予支持。对阳明公司的反诉请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认王建明与厦门阳明房地产开发有限公司签订的《阳明楼房屋预订书》解除； 二、驳回王建明的诉讼请求； 三、驳回厦门阳明房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费50元，由王建明负担。反诉案件受理费50元，王建明负担25元，阳明公司负担25元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一九年七月十一日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。