浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终1318号 上诉人（原审被告）：段明印，男，1977年9月23日出生，汉族，住河南省卫辉市。 委托诉讼代理人：陈欢欢，浙江左源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：台州亚力毛绒有限公司，住所地温岭市泽国镇牧屿望河工业区内。统一社会信用代码91331081255478743A。 诉讼代表人：浙江安天律师事务所，系台州亚力毛绒有限公司管理人。 负责人：蒋志虎。 委托诉讼代理人:蒋伟，男，1989年6月26日出生，汉族，住台州市椒江区，系台州亚力毛绒有限公司管理人工作人员。 上诉人段明印因与被上诉人台州亚力毛绒有限公司（以下简称亚力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2018）浙1081民初12659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 段明印上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房屋租赁合同尚未到期，不应予以解除。1、上诉人与被上诉人公司原法定代表人于2017年1月17日商定，上诉人承租被上诉人部分厂房，三年（2017年1月17日至2020年1月17日止）租金不变，并收取定金2万元。按李蕉蓉的要求，合同一年一签，双方于2017年3月10签订了第一年的合同，约定出租面积为271.3平方米，租金为58600元。第一年租赁期限到期后，因李蕉蓉拒不执行法院裁判被关押于看守所，而上诉人租赁房屋支出的费用，远远超过了第二年的租金58600元。因此上诉人与被上诉人股东江波沟通后，继续履行双方三年租期的租赁合同。上诉人认为，双方在收条上以及口头约定的租期均为三年，该三年期限并未到期，不应予以解除。2.上诉人自2017年1月17日起，陆续支付给李蕉蓉、江波的款项为10.5万元，垫付的工程款为7.5万元，合计18万元。三年的厂房租金为17.58万元。上诉人已履行完所有租金的支付义务，不存在违约行为。《破产企业法》第18条仅针对未履行完毕的合同有权决定解除。本案合同已履行完毕，不符合该条的规定。二、上诉人承租的厂房，因出现了政府拆除行为，导致房屋墙面大开，无法正常使用，当时被上诉人公司股东李蕉蓉被羁押，股东江波无经济能力，为保证租赁合同的正常履行，使自身财物不受损失，上诉人代替被上诉人对厂房进行了修缮，因修缮厂房而支出的费用，应抵作房租或占有使用费更符合公平原则。三、2017年9月7日，被上诉人公司与温岭市泽国镇人民政府签订了《泽国镇牧屿青年路堵头厂房房屋拆迁补偿协议书》，拆除了282.44平方米的厂房。上诉人承租的271.3平方米被拆除了50平方米，该拆除部分不应收取占有使用费，已收租金亦应予退回。四、合同履行过程中，因被上诉人的厂房存在严重的安全隐患，温岭市泽国镇人民政府对被上诉人进行了多次停产、停业整顿，有行政处罚决定书为证。如双方的租赁合同确需解除，上诉人需支付房屋占有使用费，那么停业整顿期间的占有使用费不应收取，应予扣减。 亚力公司答辩称，一、亚力公司是破产企业，管理人有权解除未履行完毕的合同。上诉人以租金已经交付完毕认为租赁合同履行完毕是不符合常理的，如果这样，被上诉人完全有理由让上诉人腾退房屋。二、上诉人因修缮厂房而支出的费用真实性存疑，即使存在该费用亦不能抵扣租金。三、《泽国镇牧屿青年路堵头厂房房屋拆迁补偿协议书》该证据上诉人一审未提交，亦未主张，二审不能作为新证据，且该证据亦无法证明上诉人承租的厂房有被占用。四、关于多次停产停业整顿问题，被上诉人曾多次走访张贴函件要求上诉人搬离厂房，但是上诉人置之不理，故停业整顿期间的损失是上诉人自己造成的，应该由上诉人自己承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 亚力公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的租赁关系；2、判令被告立即腾退亚力公司厂房一楼东南角面积271.3平方米的房屋；3、判令被告向原告支付自2018年3月10日起按年租金58600元计算至腾退之日止的租金或占有使用费（暂算至2018年10月30日止的占有使用费37568.22元）；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年9月17日,温岭市人民法院作出(2017)浙1081破申9号民事裁定,受理债权人李美琴、丁桂连、陈云富对亚力公司的破产清算申请，并于同年11月6日作出（2017）浙1081破8号决定书，指定浙江安天律师事务所为管理人。同年12月26日，管理人在亚力公司厂区张贴法院关于已裁定受理债权人对该公司破产清算申请的公告，以及管理人告知各承租人应向其支付租金等事项的通告。2017年3月10日，原告的原法定代表人李蕉蓉以原告的名义与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定将原告厂房一楼东南角的面积271.3平方米部分出租给被告使用，租期为一年，即自2017年3月10日开始至2018年3月9（10）日，年房租为58600元，水电费由被告自理。被告于当日支付了全年租金并占有使用上述房屋至今。合同期满后，被告没有向管理人续租，也没有向管理人支付过租金或占有使用费。2018年7月间，管理人向被告发送催告函，要求其向管理人支付租金。另查明，温岭市人民法院于2017年12月间在全国范围内发行的报纸上刊登了告知已裁定受理债权人对亚力公司破产清算申请等事项的公告。亚力公司的股东为李蕉蓉及江波，其中李蕉蓉为该公司的原法定代表人，江波是李蕉蓉之子。 一审法院认为，本案争议焦点为1.被告自2018年3月10日起是否继续拥有涉讼房屋的承租权；2.被告是否已履行了自2018年3月10日起至2020年3月9日止的房租交纳义务；3.现涉讼房屋的面积为多少平方米。针对上述争议焦点，该院分别分析认定如下：关于争议焦点1，经审查，法院告知亚力公司进入了破产清算程序及相关事项的公告已在全国范围内发行的报纸上刊登，且该公司管理人还于2017年12月26日将告知各承租人应向其支付租金等事项的通告在亚力公司厂区张贴，故应当推定被告在管理人张贴通告后就知晓亚力公司已进入破产清算程序。《中华人民共和国企业破产法》第二十五条规定:“管理人履行下列职责：……（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；（六）管理和处分债务人的财产；……”本案中，原租赁合同约定的租赁期限为2018年3月9日，故被告应当知道如需继续租赁该房屋，须与管理人续签合同。由于被告未与管理人续签租赁合同，因此，被告自2018年3月10日起丧失涉讼房屋的承租权，而原告基于房屋所有人的地位，有权要求被告腾退涉讼房屋，而无需提出解除原租赁合同的诉请。关于争议焦点2，经审查，被告用于证明其已经向原告支付了从2018年3月10日起至2020年3月9日租金的证据系收条五张及借条一张，但并无如转账至企业账户的凭证或记载于企业会计账册等证据加以佐证，且上述证据还分别存在以下问题：落款时间2017年1月17日、金额20000元、收款人为李蕉蓉的收条，因其内容是收取关于租金三年不变约定的定金，而随后双方于2017年3月10日签订的租赁合同却明确约定租期暂定一年，合同生效（签订）时付清全年租金58600元。因此，根据交易习惯，该定金如确已收取，一般亦应抵作全年租金的一部分。落款时间2017年12月5日、金额30000元、借款人为李蕉蓉及亚力毛绒的借条，因如前所述，被告已在合同签订时付清了全年的租金，且双方在租赁合同中约定，如期满后续租，承租人只需提前一个月付清下一年租金即可，故被告并无义务在此时间向原告支付租金。因此，该借款如系真实，且确用于原告的经营，与本案的关联性也存有疑问。落款时间2017年12月6日、金额75000元、收款人为王芳的收条，因载明的内容系被告代原告支付了工程款，故如确实发生了代付事项，还应提供如施工合同、支付材料款及劳务费的凭证等相关证据加以佐证，且按照该债权的性质向管理人进行申报。落款时间2017年12月30日、金额30000元、收款人为李蕉蓉的收条，因如上所述，此时被告同样无义务向原告支付租金，且推定被告应当知道，若此时确存在其对原告债务的情形，亦应向管理人履行。故该证据不仅在与本案的关联性上存有疑问，且即使该付款属实，也不能认定其对原告产生效力。落款时间2018年6月15日、金额15000元以及落款时间2018年7月5日、金额10000元，收款人同为江波的两张收条，因如上所述，应当推定被告知道此时江波已丧失代表原告进行经营行为的资格，故即使该付款属实，也不能认定其对原告产生效力。综上分析，无法认定被告主张的其已经支付了从2018年3月10日起至2020年3月9日止的租金的事实。关于争议焦点3，经审查，被告作为原承租人，应当清楚其目前占有使用的房屋面积，但其既未在接到管理人催收租金（占有使用费）的通知后告知对方其所实际使用的面积，也未在诉讼中向该院主张具体的面积或提供证据加以证明，且对厂房租赁登记表上所载的租赁面积271.3平方米签名确认，根据当事人应对其主张的事实负举证证明责任的原则，应当推定被告现占有使用的房屋面积与原合同约定的面积相同。综上所述，原告诉请的合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告段明印于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退出原占有使用的原告台州亚力毛绒有限公司厂房一楼东南角的面积为271.3平方米部分，并返还于原告管理人。二、被告段明印于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告台州亚力毛绒有限公司管理人支付自2018年3月10日起按年租金58600元的标准计算至实际腾房之日止的房屋占有使用费。三、驳回原告台州亚力毛绒有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人段明印向本院提交了下列证据： 证据一，温安监管罚[2018]181号行政处罚决定书，以证明上诉人承租的厂房因安全生产方面存在问题被温岭市安全生产监督管理局给予行政处罚，故停业整顿期间的租金应予扣减。 证据二，泽国镇牧屿青年路堵头厂房房屋拆迁补偿协议书，以证明上诉人承租的厂房被拆除部分不应计算占有使用费，同时上诉人为修缮部分厂房而支出的费用应由被上诉人承担。 被上诉人亚力公司对上述证据的真实性无异议，但对关联性持有异议。被上诉人亚力公司主张，其管理人曾多次到厂区告知上诉人亚力公司的情况要求上诉人搬离亚力公司，但上诉人一直未搬离，所以造成的损失应该由上诉人自己承担。拆迁补偿协议书上仅证明拆除减少的面积，却不能证明上诉人所说房子存在安全隐患，且拆除的时候法院已经受理亚力公司破产清算。 对上述证据的认证意见，本院在下文判决论理部分综合予以阐述。 经审理，本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，首先，房屋租赁合同系出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的双务合同。故上诉人称其已支付完三年租金，案涉租赁合同已履行完毕，不应适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条的主张不能成立。其次，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起2个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的，视为解除合同。”本案中，一审法院于2017年9月17日已受理了申请人李美琴等人对被申请人亚力公司的破产清算申请，并于2017年11月6日指定了亚力公司破产管理人。破产管理人自破产申请受理之日起2个月内未曾通知过房屋承租人，视为破产管理人解除了该合同。故案涉租赁合同已解除，上诉人称被上诉人无权在租赁期限届满前解除合同的主张不能成立，本院不予支持。一审法院判令上诉人腾退并交还租赁厂房，同时向亚力公司管理人支付自2018年3月10日起至实际腾退之日止的房屋占用费并无不当。再次，上诉人称其已支付了三年租金，因缺乏有效的证据予以证实，且亚力公司管理人已于2017年12月26日将关于停止向亚力公司支付租金的通告张贴于亚力公司厂区，上诉人应当知道亚力公司已经进入破产程序，以及亚力公司原股东已无权收取房租等，故即使存在向公司原股东支付租金的事实，也对亚力公司管理人不产生法律效力。最后，上诉人还提出即便涉案房屋租赁合同应予解除，上诉人向被上诉人支付2018年3月10日起的房屋占有费应当扣减修缮厂房的费用以及停业整顿期间的占有使用费，因上诉人提交的为修缮厂房而支出的费用与本案缺乏关联性，提交的行政处罚决定书亦无法证明厂房被责令停业整顿的事实，故对上诉人该项主张本院不予支持。另外，上诉人主张部分被拆除的厂房不应收取占有使用费，因上诉人未能举证证明其实际占有使用的厂房面积，而其在厂房租赁登记表中签名确认的租赁面积与租赁合同约定的厂房面积一致，故本院对上诉人要求扣减部分厂房面积而生的占有使用费的主张不予支持。综上，段明印的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2159元，由上诉人段明印负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮丹军 审 判 员 胡精华 审 判 员 王安安 二〇一九年七月八日 代书记员 应一娇 -10- -11-