重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初14133号原告：冉从平，女，1992年6月19日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托代理人：李游（特别授权），重庆鼎圣律师事务所律师。委托代理人：葛振宇（一般代理），重庆鼎圣律师事务所律师。被告：常继红，女，1977年9月7日生，汉族，住重庆市南岸区。第三人：重庆瑞凯房地产经纪有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路******，统一社会信用代码91500108567892708P。法定代表人：张承，总经理。原告冉从平与被告常继红、第三人重庆瑞凯房地产经纪有限公司（以下简称瑞凯经纪公司）房屋买卖纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冉从平的委托代理人李游、葛振宇，被告常继红，第三人瑞凯经纪公司的法定代理人张承均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冉从平诉称，2018年5月5日，原告、被告在第三人的居间介绍下签订《房地产居间买卖协议》，约定被告将其所有的位于重庆市南岸区南坪西路32号5栋1单元xx号房屋出售给原告，房屋总价为1500000元，付款方式为首付款加按揭贷款。此外，该协议还对办理房屋产权转移登记手续的时间、违约责任等进行了约定。协议签订后，原告按约向被告支付了450000元房款，并向经纪方支付了中介服务费及按揭服务费共计15000元。原告为切实、全面地保障该协议的履行，积极配合经纪方办理按揭贷款手续，但按揭贷款审批通过后，原告通知被告办理房屋产权登记手续时，被告却消极推诿，拒不履行相关义务，并明确表示不会出售房屋给原告，故原告依据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，通知被告解除合同。原告认为《房地产居间买卖协议》是原、被告双方当事人真实意义表示，合法有效。被告应该履行配合办理按揭贷款手续及办理房地产过户登记的义务，但被告以各种理由拒绝履行合同，并以自己的行为表明拒绝履行出售房屋的合同义务，致原告购买房屋的合同目的不能实现，应当对原告承担违约责任，故原告起诉来院，请求判令：1、被告向原告支付违约金300000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告常继红辩称，被告曾再三催促原告来重庆办理相关手续，是原告一再推诿导致合同未能继续履行，并非被告的责任。被告在收到原告的律师函后，就及时与原告沟通，表示愿意出售房屋给原告，但原告表示要求被告承担律师费等所有费用，被告不同意，导致合同未能继续履行。另被告在收到律师函后就已将450000元退还原告。故违约责任在于原告，被告不同意原告的第一项诉讼请求，第二项诉讼请求由法院依法判决。第三人瑞凯经纪公司陈述，合同于2018年5月初签订，签约后几天就去银行办理面签，大约在2018年5月底，银行口头通知第三人资料没有问题。大约在2018年6月十几号，第三人将按揭资料从银行取回，通知原、被告双方去办理过户，当时是在星期三（2018年6月13日）通知双方星期五（2018年6月15日）去办理过户，当时双方都没有异议，但是在星期三（2018年6月13日）晚上买方告知第三人卖方不愿意卖房了。后第三人与卖方联系，卖方明确表示不卖房了。星期四买方从上海过来，当晚，第三人与买方一同找卖方协商，但卖方明确表示房屋不卖了。星期五第三人与原告一起在房交所等被告，但被告未至，后原告就走诉讼程序了。第三人对原告的诉讼请求没有意见。经审理查明，2018年5月5日，原告（买方）、被告（卖方）及第三人（居间人）签订《房地产居间买卖协议》，约定，原告购买被告所有的位于重庆市南岸区南坪西路32号5栋1单元xx号房屋，该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本协议之日起45个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，将房地产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用。该房屋成交价格为1500000元，该价格包含该房屋的大修基金、五通费用和该房屋现有装修及家具、家电。协议第四条对中介及按揭服务费进行了约定：1、鉴于经纪方已促成买卖协议的成立，买卖双方确认，买方、卖方、经纪方三方在签订本协议之时，买方须支付经纪方中介服务费10000元。2、买方委托经纪方代办按揭、买方在签署本协议时向经纪方另行支付按揭服务费5000元。3、签署本协议后，若非本协议非经纪方原因被撤销、解除或未被实际履行或买卖双方私下通过其他经纪方成交该房屋均不影响经纪方收取上述中介费的权利。协议第五条对付款进行了约定，买方按揭付款约定：1、买方须于签订本协议书后交付50000元予卖方，作为买方向卖方支付的第一部分房款。2、在买卖双方申请办理该房屋产权登记，见房地产交易所出具的权属转移登记受理单当天，买方向卖方支付640000元作为第二部分房款。3、买方委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款800000元用于支付卖方第三部分房款，买卖双方须积极配合经纪方于2018年5月31日前备齐个人二手房商业贷款及产权转移登记所需相关材料、费用交予经纪方，并到场办理按揭相关手续，同时须提供相应的证件。若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任。按揭贷款金额以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于买方申请贷款金额，不足部分由买方于该房屋产权转移登记之日以现金方式支付给卖方。4、房屋尾款10000元待房屋全部手续办理完毕，买卖双方确认该房屋相关费用交接清楚，并已在房屋交接清单上签字后，由买方一次性向卖方支付。六、相关约定：1、买方按约定交清全款或首付款后，在买方已通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求在5个工作日内到房屋交易所现场办理该房屋产权转移登记手续。产权转移登记手续完成后，如买方系以按揭方式购买该房屋，买方须在接到经纪方的通知后3个工作日内领取房屋权属证书及办理相关抵押登记手续。七、违约责任：1、如因买卖双方违反本协议的约定或未能全面履行《合同法》关于其应当承担的义务，则视为违约，违约方应向守约方支付该房屋成交总额的20%作为违约金。2、如买卖双方任何一方违约、导致本协议无效、解除或被撤销，经纪方之前所收取的中介服务费不予退还。同时，本协议约定的应由买卖双方各自承担的中介服务费总和之尚未付清的差额部分，由违约方支付给经纪方。守约方已向经纪方支付的中介服务费由违约方对其赔偿。九、备注：买卖双方同意在银行面签通过，确定银行审批金额后，在卖方银行预约还款日前三个工作日，买方提前支付首付款给卖方用于银行解除抵押登记手续，具体支付方式在银行面签通过后协商。签订协议当日，原告向被告支付了50000元购房款。2018年5月16日，原告向被告支付了第二部分房款400000元（原被告双方认可该400000元是经双方协商将转移登记受理单当天买方应向卖方支付的第二部分房款640000元中的400000元提前支付给被告）。2018年5月23日，原告向第三人支付了中介服务费10000元及按揭服务费5000元。2018年6月1日（星期五），被告与原告联系，表示涉案房屋已经解押，房产证已经拿回,可以办理过户手续了。原告回复，面签过了，大概下星期二三(2018年6月5、6号)左右可以办。被告表示其资金压力大，希望原告能争取在星期一星期二过来办理过户，并支付相应购房款，以缓解资金压力。原告回复须第二天与第三人询问具体时间，第三人已经下班。被告回复好的，表示希望早点把事情办了。原告回复过来时会与被告确定时间。2018年6月4日（星期一），原告与被告联系，表示合同（抵押合同）周三到不了。2018年6月11日（星期一），被告与原告联系，询问原告来重庆的具体时间，并表示若原告一直不过来，还有其他人要买房子。被告回复，合同（抵押合同）还没好，其也在催促，并表示明天或者后天过来。2018年6月12日（星期二），被告与原告联系，表示不再卖房给原告，45000元房款会尽快返还原告。原告回复明天过来，并表示中介也与被告进行了联系。被告回复中介说星期五。当日，第三人通知原、被告双方，表示贷款抵押合同资料已经准备好，请被告于2018年6月15日（星期五）9点40分前往重庆市南岸区不动产登记中心办理过户、抵押等手续。2018年6月13日（星期三），被告与原告联系，表示周五过户的事情，被告不再参与，因原告在上海，故提前通知，若原告执意来渝，被告对原告因此产生的路费不予负责，并表示要退还原告支付的购房款450000元，并愿意承担资金占用利息5000元，后双方沟通未果。2018年6月14日（星期四），三方对房屋过户事宜进行沟通，被告明确表示不再出售房屋予原告。2018年6月19日，原告向被告发送电子版律师函件，双方沟通未果，被告按照原告函件载明的账号，退还了原告支付的购房款45000元。当日，被告将涉案房屋过户至案外人史庭茜名下。2018年6月20日，原告委托重庆鼎圣律师事务所向被告邮寄送达《重庆鼎圣律师事务所关于要求立即配合办理房屋产权转移登记手续的函》，函告被告在收到该函件后二日内与原告或律师事务所联系，并立即配合原告办理房屋产权转移登记手续，本函自寄出后二日即视为送达。2、若本函送达后未被被告理会或仍未按照函件内容履行义务，《房地产居间买卖协议》自本函邮寄之日起第五日解除，本律师将遵循法律途径协助原告向被告主张权利，不再另行通知。届时，请被告向原告返还房款450000元，房款支付至原告于中国建设银行开设账户62170037601********内，并向原告承担违约金300000元及其他损失（包括但不限于诉讼费、资金占用费、可得利益损失，中介服务费、按揭服务费、保全费、鉴定费、执行费、调查取证费、差旅费等）。2018年6月26日，原、被告双方就后续事宜沟通未果。庭审中，原告举示了其与中国建设银行股份有限公司重庆渝中支行签订了关于涉案房屋的个人住房（商业用房）借款合同，借款金额为500000元，拟证明原告的按揭贷款通过银行审批。庭审中，被告举示了房屋买卖合同4份及楼栋布局图，拟证明涉案房屋所在小区的价格走势，认为2018年6月的市场价格低于原被告之间的交易价格，拟证明原告另行购房没有损失，原告主张的违约金远大于原告的实际损失，请求对违约金进行调整，并申请对涉案房屋2018年7月份的房屋价值进行评估，后经重庆道尔顿资产评估土地房地产估价有限公司评估，涉案房屋在2018年7月的评估价值为154.17万元。另经被告申请，本院前往中国建设银行渝中支行调查了房屋的贷款办理情况，银行方面表示，一般申请二手房按揭贷款的流程为：1、签订二手房买卖合同；2、推荐到银行申请贷款；3、签订贷款合同、提交贷款资料，预审批；4、审批通过，通知中介方；5、出贷款合同；6、中介方领取贷款合同；7、双方办理过户手续，办理抵押登记；8、交回抵押资料；9、放款。涉案房屋的贷款是2018年5月31日审批通过，通常在审批通过后一周左右贷款合同才会下来，一般在审批通过到中介方领取合同在两周左右。本案贷款合同具体下来的时间不清楚了，但后来是来拿了贷款合同的，具体时间也记不清楚了，并表示买卖双方办理过户是不需要贷款合同，但是办理抵押登记需要贷款合同。审理中，原告主张其于2018年6月19日向被告发出律师函后，被告于当日就向原告退还了购房款450000元，因此双方合同于2018年6月19日就已经解除；对此被告表示，被告在2018年6月19日收到原告电子版的律师函后，与原告沟通表示愿意过户涉案房屋给原告，但原告要求另行支付50000元的补偿费，才同意按照合同继续履行，被告未同意，故于当日将购房款450000元退回原告，才将房屋过户至案外人名下，但对双方合同于2018年6月19日解除无异议。原告对被告的说法不予认可，主张被告在此之前明确表示不愿意出售房屋并配合过户，并退还了房款。以上事实有原告举示的房地产居间买卖协议、收条、银行客户回单及业务回执、个人住房借款合同、会谈录音、视频光盘、律师函及邮寄单、收据；被告举示的房地产居间买卖协议、微信聊天记录（被告与原告丈夫）、短信截图、通话录音、鉴定报告及本院的调查笔录及三方庭审陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，原告和被告签订的《房地产居间买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据该协议约定：买方按约定交清全款或首付款后，在买方已通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求在5个工作日内到房屋交易所现场办理该房屋产权转移登记手续。本案中，经庭审查明，原告已按约支付了购房款450000元，涉案房屋的按揭贷款于2018年5月31日通过银行审批，第三人于2018年6月12日通知双方前往登记机构办理过户手续，亦符合一般交易惯例,但被告认为其在2018年6月1日就已通知原告可办理过户手续了，并希望原告能争取在2018年6月5日前完成过户手续，以缓解其资金压力，但原告并未予以配合，故后被告多次明确表示不再出售房屋予原告，不再配合办理过户手续，被告的该抗辩并无合同依据，其拒绝交易、拒绝配合的理由不能成立。且在原告发出律师函，明确要求被告履行配合过户义务后，在双方沟通未果的情况，被告退还了购房款，并将涉案房屋过户至他人名下，造成双方合同事实上已无法履行，被告对此应当承担违约责任。现原告主张因被告拒绝继续交易，导致双方合同解除，要求被告承担约定的违约金300000元，被告对此不予认可，认为原告主张的违约金过高，要求本院对原告主张的违约金进行调整，并对涉案房屋的市场价值进行了鉴定，本院参照鉴定机构的鉴定结论以及原告支付的中介服务费、按揭服务费及其他相关的交易成本，酌情对该违约金进行调整为120000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条之规定判决如下：一、被告常继红于本判决书生效之日起五日内支付原告冉从平违约金120000元。二、驳回原告冉从平的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2900元，由被告常继红承担（原告已垫付，被告支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。(此页无正文)审 判 员  何 流法官助理  羊芳程二〇一九年七月五日书 记 员  庞 丹