内蒙古自治区磴口县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0822民初2445号 原告：王立新，女，汉族，1968年9月2日出生，住内蒙古磴口县。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：高明军，男，汉族，1968年10月11日出生，住址同上。公民身份号码：×××。系原告的丈夫。 被告：巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古巴彦淖尔市临河区，统一社会信用代码：×××。 法定代表人：侯向峰，系该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：薛文千，系内蒙古字仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鹏，系内蒙古字仁律师事务所律师。 原告王立新与被告巴彦淖尔市徳临房地产开发有限责任公司（以下简称徳临公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王立新及其委托诉讼代理人高明军、被告徳临公司的委托诉讼代理人薛文千到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告王立新向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的寓盛园四期D5号楼109号门店协议一份有效。2、判令被告与原告网签此户商品房买卖合同。3、案件受理费用由被告承担。事实和理由：被告巴彦淖尔市德临房地产开有限责任公司因开发磴口县寓盛园小区，成立寓盛园项目部，并向原告借款，因借款本息747600元不能归还，故以其开发的房屋折抵借款本息。2017年8月28日，双方签订了“寓盛园四期订门店协议”，将寓盛园四期D5号楼0单元109号门店74.76平方米，价值747600元抵顶借款。合同签订后，被告给原告交付了以上房屋，但一直没有与原告网签商品房买卖合同并办理不动产登记手续，故诉至法院，请求法院依法判决。 原告王立新向本院提交以下证据予以证明：1、2013年5月10日及2013年5月11日借款协议各一份（复印件）。2、2017年8月28日由巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司磴口县寓盛园售楼部出具的收据一份（票号：309458）、2017年8月28日由巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司磴口县寓盛园售楼部出具的寓盛园四期预订门店协议一份，及2017年8月28日侯某某出具的申明一份。3、D5号楼109号门店门房钥匙一把、水卡及发票各一张、电卡及发票各一张。以上证据证明2013年被告向原告借款的事实及以房抵顶借款，并交付房屋的事实。4、出示证据说明，证明原告在本案中递交的订购协议及收据中均为巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司磴口县寓盛园售楼部的公章。5、2013年5月10日及2013年5月11日借款协议各一份，证明原告与被告发生借贷关系并抵顶房屋的事实。 经质证，被告德临公司对原告出示的证据1、2、3、5的真实性和举证意图均不认可；对原告出示的证据4真实性及举证意图无异议。 被告德临公司答辩称：1、原告所述的房屋并未取得预售许可证，按照商品房买卖合同司法解释第二条，该协议系无效合同，无法办理网签手续，应驳回原告的诉讼请求。2、答辩人从未收取原告协议项下购房款，原告未履行协议约定的付款义务，答辩人有权不向原告交付相关房屋。3、原告所述的借款事实答辩人不清楚，借款是否真实有效，是否支付、借款用途答辩人均不知晓，原告应提交证据证实，本案合同被确认无效后，原告应当向其实际借款人主张权利，与其公司无关。公司也从未向原告支借任何款项。综上，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 被告徳临公司向本院提交以下证据：2019年6月13日，磴口县房屋产权交易中心出具证明一份。证明：本案涉及的房屋未办理预售许可，所签订的抵顶协议无效。 原告王立新对被告出示的证据真实性无异议，对其举证意图不予认可。 本院出示2019年6月24日对侯建军的询问笔录一份。 原告王立新对该笔录无异议。 被告德临公司对该笔录无异议，但表示对抵顶房屋的事实被告方不清楚。 经本院庭审质证，原告王立新提交的证据1与证据5可以相互印证，来源合法，内容真实，能够证明本案事实，本院予以确认。原告王立新提交的证据2、3、4及被告徳临公司提交的证据来源合法，内容真实，能够证明本案事实，本院予以确认。本院对侯建军的询问笔录来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信。 根据以上有效证据，结合当事人陈述，审理查明以下事实：原告王立新与被告巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司分别于2013年5月10日及2013年5月11日各签订借款协议一份，协议约定由被告共计向原告借款71万元，德临公司用寓盛园未销售楼房作为抵押，借款期限十二个月，月息三分等内容。2017年8月28日，原告王立新与巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司磴口县寓盛园售楼部签订寓盛园四期订门店协议一份，由侯某某在协议落款的甲方处签名，并加盖了巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司磴口县寓盛园售楼部印章；同日，巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司磴口县寓盛园售楼部向原告出具加盖巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司磴口县寓盛园售楼部印章的收据一份，并由侯某某签名。协议约定，将寓盛园四期楼房D5号楼0单元109号门店，面积74.76平方米，以10000元每平方米，总价747600元的价格订给原告，以抵顶借款。协议签订后，巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司磴口县寓盛园售楼部将涉案房屋交付原告王立新，但未签订商品房买卖合同及办理不动产权证书，为此原告诉讼本院。 另查明：巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司开发的磴口县寓盛园商住小区C2#、D5#楼，截止2019年6月13日未在磴口县房屋产权交易中心办理《商品房预销售许可证》。侯建军系徳临公司在磴口县寓盛园项目施工建设的负责人。 本院认为：本案中，被告徳临公司向原告王立新借款后一直未还。后原告王立新与德临公司磴口县寓盛园售楼部就借款签订《寓盛园四期订门店协议》，约定用被告德临公司自己开发建设的磴口县寓盛园四期楼房抵顶欠原告的借款，并由磴口县寓盛园售楼部给原告王立新出具了收据。该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告诉请判令被告与原告网签涉案楼房的商品房买卖合同的请求，因意思自治和契约自由是民法及民事活动的基本原则，我国《民法通则》第四条及《合同法》第四条均规定，民事活动应当遵循自愿原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。所以法院不能以判决强制要求原被告签订商品房买卖合同。故原告的该项诉讼请求法院不予支持。关于被告辩称原告所诉的房屋并未取得预售许可证，按照商品房买卖合同司法解释第二条，该协议系无效合同的问题。本案的协议是以物抵债协议，是被告公司在磴口县寓盛园项目部向原告王立新借款后无法偿还，用被告所开发建设的楼房抵顶所欠原告的债务，是对所欠债务给付方式变更达成的协议，不是正式的商品房买卖合同，被告的辩称于法无据不予支持。关于被告辩称被告从未收到原告的购房款，对借款事实不清楚的问题。被告公司下设磴口县寓盛园售楼部出具了收据，该售楼部未在工商局登记注册，不具有独立的民事权利能力，其实际上就是被告徳临公司在磴口县寓盛园项目代表，且被告认可侯建军是该项目部的负责人，所以该售楼部的意思表示实际上就是被告徳临公司的意思表示，其法律后果应归属于被告徳临公司。被告的辩称不予支持。 故依据《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第四十四条一款之规定判决如下： 一、确认2017年8月28日原告王立新与巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司磴口县寓盛园售楼部签订的寓盛园四期订门店协议一份（寓盛园四期D5号楼0单元109号门店）有效。 二、驳回原告王立新的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告巴彦淖尔市德临房地产开发有限责任公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审判员  张婷婷 二〇一九年七月八日 书记员  孔 鑫