广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初3036号原告：黎爱欢，女，1964年2月13日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：周妍，广东潮盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁梅丽，广东耀荣律师事务所律师。（代理权限自2019年1月15日起至2019年5月14日止）被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇体育西路2号宝盈广场A区A段6层01，统一社会信用代码914406055863181620。法定代表人：童绍洪。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码91440605055345436N。负责人：童绍洪。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：广东省佛山市三水区西南街健力宝南路28号第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码91440607730468078B。法定代表人：童绍洪。原告黎爱欢与被告佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序于2019年4月1日公开开庭进行了审理。后原告申请变更诉讼请求并追加佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）作为共同被告参加本案诉讼，本院予以准许，并于2019年7月22日再次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人周妍到庭参加诉讼。三被告经本院传票传唤，没有到庭。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告悦心公司支付2018年7月至2018年12月期间拖欠的租金共计5416.34元及利息（自拖欠租金之日起至2019年1月20日期间的利息131.79元，自2019年1月21日起利息以5416.34元为本金按照月利率的0.77%计算至实际清偿之日止）；2.确认原告与宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年2月1日解除；3.被告宝盈大沥分公司、宝盈公司退还物业使用权出让金（含部分按金）107316.64元予原告；4.本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2013年12月4日，原告与被告悦心公司签订《委托经营管理合同》，原告将位于佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组（土名“庙后”）土地的宝盈国际广场编号为***的商铺的使用权和经营权委托给被告，由被告决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。从2014年1月1日起，原告获得由被告支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年的固定年收益为合同价的8%，第四年至第五年固定年收益为合同价的10%，在每月20号以转账形式按月支付。第六年起的收益为实际经营用户所缴付的租金。被告逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为被告向原告支付的违约金，逾期超过6个月的，原告有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税等等。但是，自2018年7月至今，被告已经逾期六个月逾期支付租金予原告，故原告有权主张解除《委托经营管理合同》并要求被告支付租金及利息等。原告与宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》的合同目的是通过取得涉讼商铺的使用权获得收益，由于悦心公司无法以独立商铺形式返还原告，因此原告在《委托经营管理合同》期满终止后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分。因此，宝盈大沥分公司应返还尚未履行的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金予原告。《物业使用权出让合同》所约定的使用权出让期限从2013年12月4日至2033年12月4日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日的使用权期限，即实际使用期限为10285天。原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价。从原告承诺支付使用权出让金的2013年12月4日至合同解除2019年2月1日共1885天，原告应支付相应期间的使用权对价予宝盈大沥分公司，经核算合同约定的物业使用权出让金总额131399元分摊至实际租赁期限的单价乘以原告承诺支付的使用权对价即享有商铺收益的期间，原告应支付的款项为24082.36元（1885÷10285×131399）。因此，宝盈大沥分公司应返还剩余租金及部分3000元按金107316.64元（131399-24082.36）予原告。由于宝盈大沥分公司是宝盈公司的分公司，依法宝盈公司应对宝盈大沥分公司的债务承担连带责任，所以宝盈公司与宝盈大沥分公司应共同退还上述款项予原告。三被告均没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告企业信用信息公示系统网页打印件1份，用以证明原被告的诉讼主体资格。2.委托经营管理合同原件1份；3.银行流水原件1套；证据2-3用以证明原被告就涉讼商铺签订了《委托经营管理合同》，并就双方的权利、义务、租金金额、支付期限、费用承担、违约责任等内容进行了约定。被告按照《委托经营管理合同》于每月20日向原告支付租金，但被告自2018年7月起就开始拖欠租金，严重违反合同约定。租金支付情况及利息详见拖欠租金计算表；4.《物业使用权出让合同》原件1份，用以证明原被告订立了物业使用权出让合同，合同约定被告将涉讼商铺的使用权出让给原告；5.发票、收据原件各1份，用以证明原告已支付合同约定的使用权价款及按金。三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告出示的证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，本院对原告证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年12月4日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈国际广场项目编号为***商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为6.42平方米，使用权性质为商业。出让期限从合同签订之日起至2033年12月4日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2014年1月1日起享有受让物业的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金128399元及物业管理按金3000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金金额无息退还。宝盈国际广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方选聘的物业管理公司进行招商、装修、经营及管理。在统一经营管理期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方选聘的物业管理公司代收，转入乙方指定账户；统一管理经营期限内，甲方免收乙方的物业管理费、水电费（由实际经营租户交纳）。双方并约定其他权利义务。该合同附有涉讼商铺所在位置平面图。同日，被告宝盈大沥分公司出具收据，确认收到原告支付的涉讼商铺物业管理按金3000元。2014年2月22日，被告宝盈大沥分公司出具发票，确认收到原告支付的涉讼商铺租金128399元。2013年12月4日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼商铺自2014年1月1日至2042年1月31日的使用权和经营权在约定期限内委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广等。委托经营收益自该物业交付次日起计，每月支付一次，每月的20日为支付日。从2014年1月1日起开始，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年的固定租金年收益为合同价的8%，即每月金额为856元，第四年至第五年固定租金年收益为合同价的10%，即每月金额为1070元。第六年起的收益为实际经营租户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，逾期超过6个月的，甲方有权解除合同；等等。被告悦心公司向原告的招商银行账户支付款项，2018年1月至2018年6月每月1053.95元，2018年7月421.58元，2018年8月421.58元，2018年9月107元，2018年10月160.5元。另查明，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证。2014年5月15日，宝盈广场A区经竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。对于商铺现状，原告及悦心公司确认涉讼商铺和其他商铺连片使用，没有独立商铺形式，交由第三方经营，无法以独立商铺形式返还给原告。被告宝盈大沥分公司于2019年7月3日收到本案变更诉讼请求申请书及应诉材料。本院认为，原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。涉讼商铺所在宝盈国际广场已办理规划报建并取得了产权证书,《物业使用权出让合同》约定被告将涉讼商铺出租给原告的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,二十年以内约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告的解除请求，原告主张解除《物业使用权出让合同》实际亦主张解除《委托经营管理合同》，悦心公司拖欠原告租金已超6个月，原告有权根据合同约定解除《委托经营管理合同》。原告签订《物业使用权出让合同》的合同目的是通过取得涉讼商铺的使用权获得收益，由于原告与悦心公司确认涉讼商铺无法以独立商铺形式返还原告，原告在《委托经营管理合同》解除后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于宝盈大沥分公司收到本案应诉材料当日即2019年7月3日解除。合同解除，宝盈大沥分公司应返还尚未履行的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金予原告。《物业使用权出让合同》所约定的使用权出让期限从2013年12月4日至2033年12月4日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日的使用权期限，即实际使用期限为10286天。原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价。从原告承诺支付使用权出让金的2013年12月4日至合同解除2019年7月3日共2038天，原告应支付相应期间的使用权对价予宝盈大沥分公司，经核算合同约定的物业使用权出让金总额128399元、按金3000元分摊至实际租赁期限的单价乘以原告承诺支付使用权对价及享有商铺收益的期间，原告应支付的款项为26034.53元（2038÷10286×131399），宝盈大沥分公司应返还剩余租金及按金105364.47元（131399-26034.53）予原告。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司的涉讼债务承担责任。关于原告的租金支付请求，根据悦心公司的付款情况，悦心公司应支付2018年7月至2018年12月期间的尚欠租金5309.34元（1070×6-421.58-421.58-107-160.5）予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。关于原告的逾期利息请求，《委托经营管理合同》约定悦心公司应于每月20日前支付固定收益，逾期支付的，被告悦心公司应按银行同期基准贷款利率的2倍计算违约金予原告。原告请求以当月拖欠金额为本金自当月21日起按月利率0.77%计算利息的主张超出了合同约定的利率标准，按银行同期基准贷款利率的2倍计算，2018年7月20日至2019年1月20日期间的利息为122.69元。故被告悦心公司应支付截至2019年1月20日的利息122.69元及以5309.34元为本金自2019年1月21日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算的利息予原告。三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告黎爱欢与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2013年12月4日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年7月3日解除；二、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金、物业管理按金共105364.47元予原告黎爱欢；三、被告佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益5309.34元及利息122.69元及以5309.34元为本金自2019年1月21日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率的2倍计付利息予原告黎爱欢；四、驳回原告黎爱欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费553.1元（原告已预交），由三被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告已预交的553.1元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一九年七月二十三日书记员  杨嘉瑜书记员  成海欣