安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初1779号原告：钟成荣，男，1970年9月15日出生，汉族，户籍地安徽省肥东县，经常居住地安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：汪锋，安徽启宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小文，安徽启宇律师事务所律师。被告：淮北市华松房地产有限公司，住所地安徽省淮北市。法定代表人：朱松涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨德文，安徽淮信律师事务所律师。被告：白小燕，女，1975年6月21日出生，回族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：王千秋，安徽淮信律师事务所律师。第三人：黄伟，男，1967年5月5日出生，汉族，住江苏省海门市。原告钟成荣与被告淮北市华松房地产有限公司（以下简称华松公司）、被告白小燕、第三人黄伟合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序进行了审理。在审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，于同年6月13日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟成荣及其委托诉讼代理人汪锋、李小文、被告华松公司的委托诉讼代理人杨德文、被告白小燕的委托诉讼代理人王千秋、第三人黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟成荣向本院提出诉讼请求：1.确认白小燕、华松公司于2014年3月10日签订的**住房《商品房买卖合同》无效；2.案件受理费等由白小燕、华松公司负担。事实与理由：2012年10月10日，黄伟作为甲方与作为乙方我（钟成荣）签订协议书，约定甲方欠乙方人工费，因甲方没有支付能力，甲方将把从华松公司抵押来的**住房一套再抵给乙方作为人工费，面积121平方米，单价5460元/㎡，共计60万元，乙方自愿同意要房，承担支付人工费。甲方保证在2014年6月25日前把房产手续给乙方办理齐全，黄伟和我在协议上签名。2013年12月8日，由黄伟签名、华松公司加盖公章，安排由我入住上述房屋，该房屋系由黄伟从华松公司抵扣工程款而来。白小燕和华松公司于2014年3月10日签订《商品房买卖合同》，约定华松公司将华松时代南区**室住房以640431元的价格出售给白小燕，该房屋与黄伟抵账给钟成荣的房屋为同一房屋，实际上白小燕未向华松公司支付房款，华松公司也未向白小燕交付房屋。该《商品房买卖合同》名为买卖，实际是白小燕出借给黄伟的贷款作抵押，白小燕与华松公司之间未发生真实的商品房买卖关系。华松公司、白小燕、黄伟在明知该房屋已经实际交付给我的情况下，白晓燕与华松公司又签订了《商品房买卖合同》系恶意串通损害我的合法权益的行为，系无效合同。为维护我的合法权益，特起诉至贵院，请依法裁判。华松公司辩称，一、涉案房屋均是华松公司抵付工程款给黄伟，至于黄伟如何处理，华松公司无权干涉，与华松公司无关；二、华松公司将涉案房屋交付给黄伟，并没有像钟成荣诉状中所述分别交付给钟成荣；三、华松公司对于黄伟与钟成荣之间的合同效力不发表意见，本案华松公司并不知道黄伟如何处理该房，钟成荣诉状中所述华松公司与白小燕、黄伟恶意串通，没有任何事实根据。白小燕辩称，我是向黄伟购买其华松公司抵账得来的涉案房屋，我与黄伟之间是房屋买卖关系，而不是民间借贷关系；二、我与黄伟及华松公司之间办理了房屋买卖的交易手续，进行了房屋买卖的物权登记，三方之间的房屋买卖行为合法有效，应受法律保护；三、钟成荣与黄伟之间系债务关系，其以房抵债行为没有办理房屋买卖的交易手续，未进行房屋买卖的物权登记，因此不产生以涉案房屋的物权登记效力；四、钟成荣的诉讼请求是确定我与华松公司签订的房屋买卖合同无效，但该合同并不存在合同法规定的合同无效的情形。综上，钟成荣的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当予以驳回。黄伟述称，钟成荣起诉状中内容属实，其它没有什么意见，希望协调处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对钟成荣提交的商品房买卖合同、协议书、入住通知、入住客户联系单、工程项目付款审批单、物业费收据、水电费票据、声明、黄伟承诺书、白小燕承诺书、华松公司文件、工程承包合同、工程量清单、工商银行个人业务凭证等证据，白小燕提交的商品房买卖合同、商品房预（销）售合同登记备案证明、收据、银行卡取款业务回单、银行流水记录单等证据，具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院经审理查明认定事实如下：2011年，黄伟与华松公司达成以房抵债协议，约定华松公司将其名下部分房屋用于抵扣欠付黄伟的工程款，其中包括案涉房屋**，后黄伟将案涉房屋用于抵扣欠付钟成荣工程款。2012年12月8日，黄伟向华松公司申请入住案涉房屋，华松公司同意入住，后钟成荣入住案涉房屋。2011年11月28日，华松公司向白小燕出具了收据，收据载明收款金额为654161元。2011年11月30日，白小燕向黄伟的银行账户汇入50万元。2014年3月10日，白小燕与华松公司签订商品房买卖合同，合同载明房屋价款为640431元。华松公司未实际收取白小燕的房屋价款。后案涉房屋办理商品房预售合同备案登记于白小燕名下。2014年1月27日，黄伟向白小燕等人出具承诺书一份，内容为：“各位兄弟姐妹本人承诺在2014年元月28日支付前期利息10万元，2014年元月30日支付前期利息4万元，2014年2月28日支付所欠利息的50%，3月30日支付所欠利息的100%，6月30日支付一次，9月30日支付一次，12月30日连本带息一起归还。如不能兑现随时可以出售抵押房屋，借款人抵押物为**商铺**商铺**住宅**家园10号楼”。同日，白小燕等人向黄伟出具承诺书一份，内容为：“我们壹拾柒人承诺，如黄伟按时支付利息，我们承诺一年内不出售房屋，如黄伟不按承诺执行，我们随时可以出售黄伟抵押的房屋”。2015年2月4日，华松公司向淮北市房管局提交《关于撤销合同备案的请示》，内容为：“我公司开发建设的工程项目中，有部分房源折抵给施工单位的工程款。当时，施工单位为解决施工费用，将所抵房子又抵押借款。目前，施工单位已将借款还清，特申请贵局给予撤销合同备案，将所抵房子正常对外销售，用于支付所欠民工工资及材料款，所撤销的合同备案共计17户”。该请示附件申请撤销备案房源中包含案涉房屋。涉案房屋至今未撤销合同备案。本院认为，本案争议的焦点为：一、白小燕与华松公司签订的商品房买卖合同的性质如何认定；二、白小燕与华松公司签订的商品房买卖合同是否无效。关于争议焦点一。本案中，白小燕称其向黄伟转账50万元系购买黄伟从华松公司抵账取得的涉案房屋的购房款。结合本案证据对该款是否属于购房款分析如下：首先，白小燕支付购房款50万元与合同约定房屋价款640431元相差较大，且黄伟明确陈述该款系二人之间的借款，不是购房款；其次，黄伟于2014年1月27日向白小燕等人承诺在一年内偿还欠付白小燕等人的本金及利息。而白小燕等人当日亦向黄伟作出承诺，如黄伟按时支付利息，承诺一年内不出售房屋，如黄伟不按承诺执行，白小燕等人随时出售黄伟抵押的房屋等。从上述承诺书可以看出，白小燕与黄伟之间存在民间借贷关系，白小燕于与华松公司签订《商品房买卖合同》，系为白小燕与黄伟之间的借款提供担保。关于争议焦点二。《民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。根据上述法律规定，如白小燕依据该房屋买卖合同主张涉案房屋归其所有时，依法不予支持。但该法并未明确规定担保作为隐藏行为无效，而应依照有关法律规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院应裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱义务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人主张返还或补偿。本案中，因白小燕与黄伟存在民间借贷关系，黄伟同意华松公司与白小燕签订《商品房买卖合同》目的在于担保白小燕的借款获得清偿，该担保行为系白小燕与黄伟之间的真实意思表示，在不违反法律、行政法规的强制性规定，应肯定其在当事人之间合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。钟成荣未提供证据证明华松公司、白小燕、黄伟之间存在恶意串通，其主张关于涉案商品房买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回钟成荣的诉讼请求。案件受理费80元，由钟成荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  潘红梅审 判 员  唐晓芳人民陪审员  杜明磊二〇一九年七月二十九日书 记 员  杨慧翠附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院应裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱义务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人主张返还或补偿。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。