贵州省凤冈县人民法院行 政 判 决 书（2019）黔0327行初27号原告：正安县国方物业管理有限责任公司。地址：遵义市正安县凤仪镇名仕公馆,统一社会信用代码：91520324MA6DK30Y5N。法定代理人：吴某，该公司执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王秋琴，该公司职工。委托诉讼代理人：冯建学，贵州钧衡律师事务所律师。被告：正安县住房和城乡建设局。地址：遵义市正安县珍州路**，统一社会信用代码：11520324009522446X。法定代表人：韩世旺，局长。行政机关出庭负责人：付强，该局班子成员，城乡规划管理站站长。委托诉讼代理人：郑远，该局综合所负责人。委托诉讼代理人：罗胜，贵州文乡律师事务所律师。第三人：正安县世纪大厦小区业主委员会，地，地址：正安县世纪大厦小区/div>负责人：何明勇，正安县世纪大厦小区业主委员会主任。原告正安县国方物业管理有限责任公司（以下至判决主文简称“国方物业”）与被告正安县住房和城乡建设局（以下至判决主文简称“住建局”）以及第三人正安县世纪大厦业小区主委员会（以下至判决主文简称“世纪大厦业委会”）行政撤销行为纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭，原告国方物业委托诉讼代理人王秋琴、冯建学、被告住建局行政机关出庭负责人付强、委托诉讼代理人郑远、罗胜、第三人世纪大厦业委会主任何明勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。国方物业向本院提出诉讼请求：1.依法撤销正安县住房和城乡建设局作出的《关于责令‘正安县国方物业管理有限公司’退出世纪大厦小区物业管理的通知》(正住建通[2019]1号)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月5日原告收到被告下发的正住建通[2019]1号通知，责令原告于2019年1月8日前与世纪大厦业委会办好移交手续，于2019年1月9日退出该区域的物业服务工作。被告无权责令原告退出正安县世纪大厦小区。首先原告与世纪福园房地产开发公司并未解除《前期物业管理合同》，2016年5月原告与世纪福园房地产开发公司签订《前期物业管理合同》，并实际履行合同，现在并未解除。其次，被告所称的正安县世纪大厦业委会并未按照法定程序成立，就连福园房开公司都不知道成立业主委员会，有些业主已经向凤冈县人民法院起诉请求撤销世纪大厦业委会的成立。综上，世纪大厦业委会的成立处于待定状态，被告责令原告退出世纪大厦小区的行为不符合法律规定，请求依法判决。住建局辩称：被告向原告下达的《正安县住房和城乡建设局关于责令国方物业退出世纪大厦小区物业管理的通知》是依照法律规定履行管理职责的行为。根据《贵州省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》，世纪大厦在正安县××镇街道办事处的指导下于2018年依法成立业主委员会。后业委会按照《遵义市物价局服务行业开展招投标规则通知》相关规定选聘遵义市居美家美物业有限公司，并于2018年12月10日签订物业管理合同。根据《前期物业管理合同》第三十二条规定，前期合同应自动终止。被告根据《贵州省物业管理条例》第五十六条、五十八条、六十条、六十四条、一百零一条第三款规定，下达的通知符合法律规定。答辩人向原告下达的通知是一般程序性告知行为，没有对原告权利义务造成实际影响，是通过召开座谈会后才发的通知，符合法律规定。世纪大厦业委会述称：我们依法经过两次调解后才令原告退出物业管理的。在诉讼中，被告住建局在法定期限内提供并当庭举出了下列证据：证据1.《贵州省物业管理条例》，拟证明被告管理权限及被告向原告作出行政行为的法律依据。经质证，原告没有意见，但认为不能作为证据使用。第三人没有异议。证据2.采购代理协议、招标备案资料、成交通知书、备案申请表、中标备案表、正安世纪大厦小区物业服务合同、招标现场图片、世纪大厦业委会告知书、前期物业服务合同。拟证明世纪大厦业委会与遵义市居美家美物业管理有限责任公司签订的物业服务合同，符合法律规定并于2018年12月10日生效。依照前期物业服务合同约定，因世纪大厦业委会成立并代表全体业主与新的物业管理企业签订了物业服务合同并生效，前期物业服务合同自动终止。原告无论依照合同约定还是依照法律规定都应当退出该物业服务区域。经质证，原告认为：建设单位应将房屋的使用情况予以公告，但被告方没有公告，所以程序不合法；对采购代理协议的合法性、真实性、关联性有异议；对成交通知书真实性、合法性持异议，因为成交人不明确；申请表与成交通知书对备案审查没有做到程序合法，整个招标备案中没有会议资料，没有做到合法性；世纪大厦业委会成立有待认定，不予认可。第三人没有异议。为支持自己的主张，原告国方物业在举证期限内向本院提供并当庭举出了下列证据：《关于责令‘正安县国方物业管理有限公司’退出世纪大厦小区物业管理的通知》(正住建通[2019]1号)、《前期物业服务合同》、凤冈县人民法院的行政案件受理通知书、正安县××镇街道办的告示、《关于成立正安县世纪大厦小区业主大会筹备组的公告》，拟证明：备案登记以及第三人成立及聘请物业管理公司程序不合法；原告与世纪福园房地产公司签订物业合同的客观事实；业委会合法性待定。经质证，被告与第三人对该组证据的真实性、合法性予以认可，但不能达到原告的证明目的。认为通知没有对原告的权利产生影响，不具有可诉性。《前期物业服务合同》已经终止，因此备案登记以及世纪大厦业委会的成立符合法律规定。为支持自己的主张，第三人世纪大厦业委会在举证期限内向本院提供并当庭举出了下列证据：世纪大厦小区对是否更换物业公司的调查意见表及结果的贴墙公示与大会照片，拟证明小区大部分人都知道重新选聘物业公司一事。经质证，原告对上墙资料的真实性不予认可，认为会议应该有参会人的签到。被告对证据的真实性、客观性、关联性予以认可。本院对各方当事人提交的证据具体认证如下：住建局提交的证据1系公开的规范性条例，对该证据真实性予以认可；证据2中的采购代理协议、招标备案资料、成交通知书、备案申请表、中标备案表、正安世纪大厦小区物业服务合同、招标现场图片等证据材料，系第三人通过正常的招投标方式与遵义市居美家美物业管理有限责任公司签订新的物业服务合同，有相关权利义务人签字认可，本院对上述证据的真实性予以认可。对证据2中的世纪大厦业委会告知书、前期物业服务合同及国方物业与世纪大厦小区提交的证据，本院对真实性予以认可。对国方物业及世纪大厦业委会提交的证据的真实性予以认可。根据各方当事人的陈述及确认的有效证据，本院确认下列案件事实：遵义世纪福元房地产开发有限公司系世纪大厦小区的房地产开发商。遵义世纪福元房地产开发有限公司与国方物业于2016年4月16日签订了《前期物业服务合同》，双方约定由原告对世纪福园大厦（住宅A、B、C、D、E栋共955套，商业用房及车库约23000㎡）提供物业管理服务，并就相应的权利义务以及相关费用进行约定，该合同也实际履行。合同第三十二条约定：本合同有效期叁年。期限自2016年4月20日起至2019年4月20日止；但在本合同期限内，业主委员会成立并代表全体业主与新的物业管理条例企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。其中E栋至法庭辩论终结前仍在建设当中。2018年7月27日经正安县凤仪街道文昌社区居民委员会以及正安县人民政府凤仪街道办事处审批，正安县××镇街道办于2018年8月1日由出具告示,告示内容为“世纪大厦小区经住建局××凤仪街道办、凤仪文昌社区审核批准成立小区业委会，现告知国方物业:把该小区业主名单、联系地址及其电话等相关材料以纸质材料跟电子档材料的方式,5日以内上报交与凤仪街道办事处”，2018年8月4日住建局××凤仪街道办事处张贴了关于成立正安县世纪大厦小区业主大会筹备组的公告。2018年9月22日，世纪大厦小区召开业主大会，成立了世纪大厦小区业主委员会，后向正安县住建局进行了备案登记。2018年11月5日世纪大厦业委会与贵州鲁班招标代理有限公司签订采购代理协议，由鲁班公司通过邀请招标的方式为世纪大厦业委会选定物业管理公司。后通过招投标由遵义市居美家美物业管理有限责任公司中标。2018年12月10日世纪大厦业委会与遵义市居美家美物业管理公司签订《正安县世纪大厦小区物业服务合同》。遵义市居美家美物业管理公司后报住建局申请备案，并经住建局同意备案。2018年12月20日世纪大厦业委会告知国方物业，业委会通过招投标已经与遵义市居美家美物业管理公司签订新的物业管理合同，要求其于2018年12月20日停止收取物业管理费，并与新的物业管理公司7日内办理清楚各方面的移交手续。2019年1月5日住建局作出《关于责令‘正安县国方物业管理有限公司’退出世纪大厦小区物业管理的通知》（正住建通﹝2019﹞1号）。住建局根据《贵州省物业管理条例》第五十六条、五十八条、六十四条之规定，认为被告管理的世纪大厦小区，前期物业合同已终止，且退出时限已满，责令原告务必于2019年1月8日前与正安县世纪大厦小区业委会搞好相关移交事宜，于2019年1月9日退出该区域的物业服务工作。否则住建局将按照《贵州省物业管理条例》第一百零一条第三项规定的最高处罚标准准予处罚，并按照遵义市“关于物业服务企业诚信信用平台”的相关规定严格执行。原告不服故诉至法院。本院认为，住建局以书面通知书的形式，责令原告务必于2019年1月8日前与正安县世纪大厦小区业委会搞好相关移交事宜，于2019年1月9日退出该区域的物业服务工作。住建局的该通知属于责令限期退出的措施，对原告的权利义务造成了影响，具有可诉性。原告主张权利系基于《前期物业服务合同》的规定合同期限。但该《前期物业服务合同》第三十二条约定：本合同有效期叁年。期限自2016年4月20日起至2019年4月20日止；但在本合同期限内，业主委员会成立并代表全体业主与新的物业管理条例企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。另《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”故无论从前期物业服务合同约定还是根据国务院颁布的《物业管理条例》规定，前期物业服务合同存在因业委会选择新的物业服务单位自然终止的情形。第三人世纪大厦业委会通过招投标的方式与遵义市居美家美物业管理公司签订《物业管理合同》并报正安县住建局予以备案，也于2018年12月20日向原告告知停止收取预交物业服务费用，并向新的物业公司办理移交手续。表明世纪大厦业委会不再履行原告与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同已经终止。世纪大厦业委会已经选择由新的遵义市居美家美物业管理公司对小区进行物业管理，是其对自身权益的合法处分，有权利合法选择对其居住小区进行物业管理的人员。虽然原告主张世纪大厦业委会的成立不符合法律规定，但作为被告方仅对第三人提交的相关材料进行形式上的审查，因第三人已经提交与遵义市居美家美物业管理公司签订的物业管理合同予以备案。故被告根据《贵州省物业管理条例》第五十六条、五十八条、六十条、六十四条之规定，发出正住建通[2019]1号通知，责令原告于2019年1月8日前与正安县世纪大厦业委会搞好移交事宜，并于2019年1月9日退出该区域的物业服务工作，符合法律规定，并无不当。至于世纪大厦业委会的成立是否符合法律规定，原告应当另行救济。综上所述，对原告要求撤销被告作出的《关于责令‘正安县国方物业管理有限公司’退出世纪大厦小区物业管理的通知》（正住建通﹝2019﹞1号）的诉讼请请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求”的规定，判决如下：驳回正安县国方物业管理有限责任公司的诉讼请求。本案受理费50元，由正安县国方物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  陈文东审 判 员  李达宇人民陪审员  谢 兵二〇一九年七月一日法官助理安雪琴书记员龚杰