贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2301民初1103号原告：贺尔荣，男，1964年6月21日生，布依族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。原告：王永兰，女，1963年5月7日生，布依族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。共同委托诉讼代理人：黄勋，贵州旺明律师事务所律师，特别授权委托代理。被告：兴义市吉祥房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市民航大道南段吉祥99克拉城**楼**，统一社会信用代码91522301722140101E。法定代表人：钟国强，该公司董事长。委托诉讼代理人：靳鑫，贵州贵君律师事务所律师，特别授权委托代理。原告贺尔荣、王永兰诉被告兴义市吉祥房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨华于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告贺尔荣、王永兰共同代理人黄勋、被告兴义市吉祥房地产开发有限公司代理人靳鑫到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告贺尔荣、王永兰共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2015年10月1日起至2018年7月5日止的逾期交房违约金19587元；2.判令被告支付原告自2015年10月1日起至2018年7月23日止的逾期办理房屋权属登记违约金41248元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2013年8月8日签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的X城X幢X号商品房出售给原告。合同约定建筑面积86.1平方米，房屋总价272481元。交房时间为2014年10月25日前。交房时应符合：已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件。同时约定被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款55481元，通过银行按揭贷款支付217000元。原告已按合同约定履行了支付房款义务。2015年年初，被告通知交房，原告于2015年年中接收房屋，但被告未将合同约定的符合交房条件的相关资料交付原告，亦未按合同约定时间办理案涉楼盘大产权初始登记，而是于2018年7月6日才取得案涉楼盘的建设工程竣工验收备案、于2018年7月24日向不动产登记部门申请案涉楼盘大产权初始登记。被告未按合同约定交付房屋及办理房屋产权手续已构成违约。被告违约行为给原告带来了较大的经济损失，被告应承担违约责任。因双方约定逾期交房违约金过低，逾期办理房屋产权登记违约金过高。为此，原告请求逾期交房违约金调整按同地段房屋租金进行计算，逾期办理房屋产权登记违约金按银行同期贷款利率进行计算。经调整后，逾期交房违约金为19587元（86.1平方米×7元/每月/每平方米÷30天×975天），逾期办理房屋产权登记违约金41248元（272481×5.57%÷365天×992天）。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告兴义市吉祥房地产开发有限公司辩称，1.关于逾期交房问题，被告已于2014年10月28日将房屋钥匙实际交付原告，被告不存在逾期交房违约的事实，且原告主张的逾期交房违约金已过诉讼时效，故原告主张的逾期交房违约金不应得到支持。2.关于逾期办理房屋产权登记手续问题，被告逾期办理房屋产权登记手续系不可抗力原因造成。因2014年4月、5月兴义市发生特大暴雨事件，案涉小区地下室发生透水，造成破坏，导致被告逾期办理房屋产权登记手续，逾期原因不在被告，且逾期办理房屋产权登记手续未给原告造成损失，故原告主张的逾期办理房屋产权登记手续违约金不应得到支持。3.原被告就被告逾期交房已于2017年3月20日签订了补偿协议，由被告补偿原告逾期交房补偿款3000元。4.原告委托被告办理房屋权属登记，其已放弃逾期办理房屋权属登记违约金的主张。本院经审理认定事实如下：2013年8月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发并取得预售许可的兴义市民航大道X小区第X幢X号房，房屋建筑面积为86.1平方米，房屋总价款为272481元。合同第一条约定“建筑工程施工合同约定的开工日期为：2012-11-12，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2014-10-25”，第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年10月25日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件；……”;第十三条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理:……2.扣除不可抗力因素和暴雨、节日、政府举行会议或活动、学生考试、勒令停工及甲方不可抗力因素。除此之外，出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”;第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用后90日内申请该商品房所有权初始登记”，并对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”。原告按约定方式支付了全部购房款，被告于2014年10月28日将房屋交付原告使用。2016年9月16日，原告为甲方与被告兴义市吉祥房地产开发有限公司为乙方就被告逾期交房事宜签订《补偿协议书》，约定：一、乙方因逾期交房，按照下述1标准向甲方承担补偿款：1.100㎡以下的按150元/月计算；2.101㎡以上（按）200元/月计算；二、逾期期限的计算：1.第一期1#、2#、3#、4#、8#、9#栋楼从2014年12月6日开始计算。2.第一期5#、6#、7#、10#楼从2015年7月16日开始计算。3.上述两期计算时间后购房的业主，以实际购房时间起算。4.逾期截止时间为2016年7月31日。三、经计算，双方一致确认乙方应向甲方承担的逾期交房补偿款为／元。……五、本协议签订后，甲方承诺不再就逾期交房的有关事宜要求乙方承担本协议之外的其他责任。六、本协议自双方当事人签名、盖章之日起生效。2018年3月28日，两原告为委托人向被告出具委托书，委托书载明：1.代表委托人填写申请表格及签署各种文件和表册；2.代缴国家规定的有关税费（契税除外）；3.代理原告办理预购商品房预购登记证明、预购商品房抵押权预告登记证明、房屋所有权证、他项权证。4.该委托从2018年3月28日起生效，本委托不受购房合同办证时间限制，不因办证时限主张权利。办理产权事宜完毕终止。被告于2018年7月6日取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案、于同年8月10日向不动产登记部门申请商品房大产权初始登记。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。原告已按合同约定将购房款全部支付被告，被告应于2014年10月25日将符合约定条件的房屋交付原告，并负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。但被告于2018年7月6日才取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案、于同年8月10日向不动产登记部门申请商品房大产权初始登记。该期间，被告已构成违约，应承担违约责任。但被告辩称原告主张的逾期交房及逾期办理房屋权属登记违约金已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告诉请的违约金诉讼时效为3年，原告于2019年1月16日起诉,倒推3年，原告主张的违约金应从2016年1月16日起计算，故被告对诉讼时效的辩解意见，本院予以部分采信。被告同时还辩称原告与被告就逾期交房产生的违约责任双方于2016年9月16日达成了补偿协议，原告承诺不再就逾期交房的有关事宜要求被告承担本协议之外的其他责任，故被告不应承担逾期交房及逾期办理权属登记违约责任。双方签订的补偿协议书约定被告逾期交房的，100㎡以下的按150元/月计算，101㎡以上的按200元/月计算。经双方协商，原告承诺不再就逾期交房的有关事宜要求乙方承担本协议之外的其他责任。该协议是双方真实意思表示，合法有效。从该协议载明的内容审视，双方对逾期交房进行了明确的约定，原告在该协议中亦明确表示就逾期交房有关事宜不再要求被告承担责任。根据该协议约定，原告对逾期交房不应再主张权利，故被告辩解双方达成了补偿协议，不应承担逾期交房违约金的意见，本院予以采信，原告主张的逾期交房违约金，本院不予支持。对原告主张的逾期办理权属登记违约金问题，双方签订的补偿协议载明了“其他责任”，虽该“其他责任”未进一步具体明确，应视为约定不明，但在两原告于2018年3月28日出具给被告的委托书中，原告委托被告办理房屋权属登记相关事宜，该委托明确委托“不受购房合同办证时间限制，不因办证时限主张权利”。系其真实意思表示，合法有效。原告以明示方式委托被告代为办理房屋权属登记，并明确该委托不受购房合同办证时间限制，不因办证时限主张权利，系原告自愿放弃追究被告逾期办理房屋权属登记违约责任的权利，故原告诉请被告逾期办理房屋权属登记违约金的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告贺尔荣、王永兰的诉讼请求。案件受理费1320元，减半收取660元，由原告贺尔荣、王永兰共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员 杨 华二〇一九年七月十二日书记员 郑新新