湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民再6号再审申请人（一审被告反诉原告、二审上诉人）：怀化市海源房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰中路**。法定代表人：张顺元，该公司总经理。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。再审申请人（一审原告反诉被告、二审被上诉人）：舒婷，女，1981年10月19日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。再审申请人（一审原告反诉被告、二审被上诉人）：熊湘斌，男，1979年8月21日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。舒婷、熊湘斌的共同委托诉讼代理人：李宜羲，男，汉族，1950年2月21日出生，住怀化市鹤城区。再审申请人怀化市海源房地产开发有限公司（以下简称海源公司）与再审申请人舒婷、熊湘斌商品房预售合同纠纷一案，双方均不服本院（2017）湘12民终1284号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2018年9月25日作出（2018）湘民申1058号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人舒婷、熊湘斌的委托诉讼代理人李宜羲、再审申请人海源公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海源公司申请再审并辩称，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条（一）、（六）项规定请求人民法院依法再审，依法纠正怀化市中级人民法院（2017）湘12民终第1284号民事判决书中的错误判决，依法驳回一审原告舒婷、熊湘斌的全部诉讼请求。本案一审、二审、再审的案件受理费和其他诉讼费用由被申请人舒婷、熊湘斌全部承担。事实和理由：1、二审判决认定海源公司多收房款3000元，明显认定事实错误。根据商业交易习惯，团购价格是统一的，本案每一层价格是由检察院团购委员会与海源公司协商后的统一价格，不存在海源公司与舒婷、熊湘斌单独协商定价；舒婷、熊湘斌第14层房屋调容后的价格为2715元／㎡，面积136.94㎡，房屋总价款应为136.94㎡×2715元／㎡＝371792.1元；海源公司以“喜报”形式发布公告，承诺在2015年1月24日至2015年1月31日签订好合同并办理好银行贷款及公积金相关手续的奖励3000元，舒婷、熊湘斌于2015年1月28日领取优惠3000元后，双方于2015年1月30日签订合同，房屋价款变更为136.94㎡×2715元／㎡－3000元＝368792.1元；商品房买卖实践中，对买受人的奖励或优惠，均是对房价进行减让，没有给现金的先例，舒婷、熊湘斌领取3000元就是享受房屋价款的优惠；本案371792.1元是变更前的房屋价款，368792.1元是优惠3000元后变更的价款；二审判决认定多收房款错误，应予改判。2、二审判决海源公司返还有线电视入户费350元，明显适用法律错误。本案房屋规划设计时并没有有线电视入户相关设计，有线电视入户系事后追加项目，《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》系双方对《商品房买卖合同》所作的补充约定，该确认书约定“网络、有线电视、电话线预埋穿线孔”，并没有约定安装有线电视，该约定不违反法律法规禁止性规定，经合同双方签字确认，具有合同法律效力，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》系抽象行政规范性文件，不是法律法规，并不禁止合同当事人另行约定。故二审判决海源公司退还有线电视入户费350元适用法律错误。舒婷、熊湘斌申请再审并辩称，1、撤销原二审判决中的第一、二、三项。2、改判：（1）由海源公司退还多收舒婷、熊湘斌房款3000元（已执行）、管道燃气安装费2080元、有线电视开通费350元（已执行）、担保费1350元（已清退）；（2）海源公司的上述四项违规违法多收款额均系欺诈行为，依法应三倍赔偿舒婷、熊湘斌20340元；（3）由海源公司向舒婷、熊湘斌支付逾期交房违约金每天39.93元（实交购房款399303.71的万分之一），期间自2015年5月31日起至被申请人海源公司按合同约定正式交付房屋之日止，如本案审结时仍未能合法交房，则请先行支付至2018年6月30日计1126天的违约金44961.18元；（4）原已收取的“两证”办证费1707元应退还舒婷、熊湘斌多余部分1627元；（5）维持原一审、二审判决中驳回海源公司的反诉请求项。本案一审受理费803元和再审受理费均由海源公司承担。事实和理由：（1）关于海源公司违法多收购房款3000元、管道燃气安装费2080元、有线电视开通费350元（已执行）的事实。多收购房款原一、二审已认定，但没有认定是欺诈行为不当，依照《价格法》第十三条第二款、《湖南省消费者权益保护条例》（2014年修订版）第五十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条、《合同法》第一百一十三条第二款及《消费者权益保护法》第五十五条的规定，应认定海源公司多收购房款行为是价格欺诈行为，应判决海源公司三倍赔偿舒婷、熊湘斌。管道燃气安装费、有线电视开通费，原二审判决认定事实和适用法律均有错。《湖南省燃气管理条例》第六条，湖南省物价局湘价函（2012）123号文件，湘价商（2014）20号文件及《民法通则》第六条，《价格法》第十二条，国家发改委《价格违法行为行政处罚规定》第九条等有关规定明令禁止违规价格欺诈行为，法院审理本案时应依据上述法律和政策的规定予以匡正；涉案《商品房买卖合同》也约定了该商品房的售价包括了供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开通费），海源公司在合同房价外另行收取管道燃气安装费和有线电视开通费不仅违约，且明显是价格欺诈行为；原二审判决对本案合同的附件《住宅楼装修标准确认书》第13项的文字内容认定错误，因该合同为格式合同，依法应作出不利于提供格式条款一方的解释，故该附件应是针对室内装修标准的补充协议，对于燃气管道安装收费的事应完全排除在这个装修标准的文件之外。总之，海源公司收取管道燃气安装费2080元、有线电视开通费350元（已执行）是明显的欺诈行为，再审应依法判决海源公司退还上述两笔费用，并应三倍赔偿申请人舒婷、熊湘斌。海源公司不具有公积金贷款担保的资格，收取购房人舒婷、熊湘斌的担保费明显具有欺诈性，国家住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行在2014年10月9日联合颁发的建金（2014）148号第六项规定已明令取消贷款担保收费项目，海源公司的行为违反了《价格法》第十二条、第十三条和《湖南省消费者权益保护条例》第五十七条及国家发改委《价格违法行为行政处罚规定》第九条的规定，虽然该担保费已退还，但未承担欺诈行为的赔偿责任，应三倍赔偿申请人舒婷、熊湘斌。（2）海源公司违反《商品房买卖合同》的约定，逾期不能交房应承担违约责任的事实，原一、二审判决认定事实和适用法律都有错。双方合同第十一条对交付房屋有明确的约定条件，应当在2015年5月30日前按约定条件交付，然而时至2018年6月底止，海源公司仍未能出示合同规定的证明文件，也没有书面通知舒婷、熊湘斌办理交付手续，因此，海源公司违约逾期至2018年6月底时已达1126天，并非原判决的147天。原审判决认定“海源公司向城建档案馆报备并取得《竣工验收备案表》的时间为2016年1月27日，再次逾期147天构成违约”，该认定事实和适用法律明显不当，请据实依法改判。双方合同关于“经竣工验收合格，如遇特殊情况可延期三个月交房，出卖人不承担违约责任”的约定条款是违法无效的，二审认定延期三个月交房的原因系设计变更由墙面漆改为墙面砖而不构成违约是没有根据的事，合同附件《住宅楼装修标准确认书》第6条明白写着“外墙为外墙砖，线条为油漆”，本案住宅建筑过程中根本没有什么可以算得上“特殊”的情况，海源公司逾期交房并承担逾期交房违约金的时间应自2015年6月1日起至其正式取得合法《竣工验收备案表》之后又依照合同约定正式将房屋交付舒婷、熊湘斌为止，逾期交房违约金也应按每天赔偿舒婷、熊湘斌所交购房款万分之一的标准支付至正式交接房屋之日止。（3）依照湘发改价费[2017]264号文件的规定，不动产登记的收费标准为每件80元，海源公司收取舒婷、熊湘斌办证费1707元，因此，海源公司应退还舒婷、熊湘斌此项多收金额1627元。舒婷、熊湘斌向一审法院起诉请求：1、判决海源公司在商品房买卖中违规向舒婷、熊湘斌多收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、担保费、首付款多收，均为欺诈行为，应向舒婷、熊湘斌退还本金6780元，并赔偿舒婷、熊湘斌20340元;2、判决海源公司向舒婷、熊湘斌支付逾期交房违约金13009元（期间自2015年5月31日至2016年4月30日）;3、判决本案诉讼费由海源公司承担。海源公司向一审法院反诉请求：1、以重大误解、显失公平为由，判决撤销舒婷和熊湘斌、海源公司于2015年1月29日签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》及双方于2014年1月11日签订的《海源鑫园小区认购书》；2、反诉诉讼费由舒婷、熊湘斌承担。一审法院认定事实：怀化市人民检察院因办公大楼迁往怀化市顺天路，为解决住房问题，检察院干警决定通过团购的形式向海源公司购买商品房，并成立了团购委员会。2013年10月22日，海源公司以国有土地使用权出让方式，取得位于怀化市鹤城区公顷（合计6279㎡）土地的国有建设用地使用权（权证号：怀国用（2013）第出1364号），并在该土地上进行“海源鑫园小区”房地产开发建设项目。2013年12月1日怀化市人民检察院制定了《检察院团购房名单》，舒婷在该名单内。2013年12月19日，海源公司制定《怀化市检察院干警团购房方案》：小区定名“海源鑫园小区”，总套数260套（分配方案：物业用房3套，城建投30套，检察院227套），购房均价2630元／㎡（不含调容费用，调容按实际发生费用计入房价，但每平方米不超过70元），2013年12月25日至12月30日交购房意向金，超过交款时限视为不愿购买，2014年元月5日抽签确定楼层并签订认购书，原则上以检察院的花名册确定业主。此后，海源公司组织业主进行了抽签方式选定房号，舒婷、熊湘斌抽签选定了“海源鑫园”项目中第2幢xxxx号房。2014年1月13日，舒婷与海源公司签订《海源鑫园小区认购书》约定：舒婷、熊湘斌认购海源公司开发的“海源鑫园小区”2栋1单元xxxx号房，舒婷、熊湘斌于2013年12月23日前交购房意向金50000元，于购买物业本栋修至正负零完工时交50000元，海源公司取得预售许可证后通知舒婷、熊湘斌，舒婷、熊湘斌接到通知后10日内与海源公司签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》生效之日起，该认购书的内容以《商品房买卖合同》为准。2015年1月29日，舒婷、熊湘斌与海源公司签订《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：海源公司以出让方式取得位于怀化市鹤城区编号为怀国用（2013）第出1364号的地块的土地使用权（土地面积9.41亩），项目名称“海源鑫园”，商品房预售许可证号为2015-0008,该“海源鑫园”项目第2幢房屋地上26层、地、地下**婷、熊湘斌购买“海源鑫园”项目中第2幢xxxx号房，建筑面积135.58㎡，购房单价2872.87元／㎡（该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等连接入户建设的所有费用），总购房价额389504元，付款方式为舒婷、熊湘斌交付首付款119504元及银行贷款方式支付270000元；舒婷、熊湘斌委托海源公司办理不动产权证，费用合计1707元，舒婷、熊湘斌于2015年1月31日前交清，办证费用以现行文件为准，如遇调整则从其规定；海源公司应在2015年5月30日前交房给舒婷、熊湘斌，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（1、遭遇不可抗力，且海源公司在事实发生之日起10日内告知舒婷、熊湘斌的；2、经竣工验收合格，如遇特殊情况可延期三个月交房，海源公司不承担违约责任）；商品房达到交付使用条件后，海源公司应当书面通知舒婷、熊湘斌办理交付手续，舒婷、熊湘斌在接到海源公司交房通知之日起10日内验收并交接房屋，海源公司应出示约定的交房证明文件并与舒婷、熊湘斌签署房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，海源公司不依约出示证明文件的，舒婷、熊湘斌可拒绝交接，由此产生的延期交房责任由海源公司承担；由于海源公司的原因，未按期交房给舒婷、熊湘斌的：（1）逾期未超过180日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海源公司按日向舒婷、熊湘斌支付已付房价款0.1‰的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过180日的，舒婷、熊湘斌有权解除合同，若舒婷、熊湘斌要求继续履行合同的，合同继续履行，海源公司按日向舒婷、熊湘斌支付已交付房价款比率〈该比率应不小于第（1）项中的比率〉的违约金；本合同未尽事项，双方在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议，经双方签字盖章的补充协议与本合同同等效力。同日，舒婷和熊湘斌、海源公司签订《购房补充协议》，约定鑫园小区住房装修标准作为《商品房买卖合同》的附件。同日，舒婷和熊湘斌、海源公司签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，第13条约定：煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费。2013年12月13日，海源公司与湖南有线怀化网络有限公司签订《有线电视用户入网安装协议书》，约定有线电视线路设施安装费350元/套。2014年3月13日，海源公司就安装燃气管道事宜在“海源鑫园小区”发出《关于催签认购书和管道燃气的公告》。2014年10月23日，海源公司就安装燃气管道交费等事项在“海源鑫园小区”发出《关于统一安装管道燃气的公告》。2014年12月3日，海源公司与怀化新奥燃气有限公司订《管道燃气设施配套建设合同》，约定燃气管道建设费2080元/户。合同签订后，海源公司发放了舒婷、熊湘斌奖金3000元。舒婷、熊湘斌向海源公司支付了购房款392504元[122504元(含购房意向金100000元)＋公积金贷款支付270000元],比合同约定的购房款超出3000元，并向海源公司交纳了燃气管道安装费2080元，有线电视开通费350元，办证费1707元，担保费1350元。海源公司给予了舒婷、熊湘斌所购商品房办理了预告登记。海源公司未曾书面通知舒婷、熊湘斌收房，至今尚未交付舒婷、熊湘斌房屋。2015年11月6日，“海源鑫园”小区建设工程消防验收合格。2015年11月20日，“海源鑫园”小区第2幢竣工综合验收合格。2016年1月27日，“海源鑫园”小区第2幢资料基本齐全、基本符合备案要求，但至今尚未完成备案登记。经一审法院委托，2016年9月20日湖南恒基有限责任会计师事务所报告书(湘恒基会专审字【2016】第00785-15号)鉴定结论：4、委托事项鉴证结果为：舒婷、熊湘斌与怀化市海源房地产开发有限公司签定怀化市商品房买卖合同，购入的“海源鑫园小区”2栋xxxx室，建筑面积为135.58平方米，每平方米单价为2872.87元。“海源鑫园小区”第十二层每平方米分摊的成本费用为3385.87元/㎡。即：怀化市海源房地产开发有限公司以亏损513元/㎡的价格出售了“海源鑫园小区”2栋xxxx室的商品房。一审法院判决:一、怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还舒婷、熊湘斌6780元；二、驳回舒婷、熊湘斌的其他诉讼请求；三、驳回怀化市海源房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费803元，反诉案件受理费减半收取926元，共计1729元，由舒婷、熊湘斌承担753元，怀化市海源房地产开发有限公司承担976元。海源公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判第一项，改判驳回舒婷、熊湘斌的诉讼请求；2、撤销原判第三项，改判支持海源公司的反诉请求；3、本案诉讼费用由舒婷、熊湘斌承担。二审法院认定事实，一审法院认定的事实属实。二审补充查明：本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。双方诉争的二号楼，经验收合格，已于2016年1月27日报备城建档案馆，取得《竣工验收备案表》，且市建设工程质量安全监督管理站已签署“基本符合备案要求”的意见，加盖了公章。市建筑工程管理科与住建局尚未签署备案意见。二审期间，双方当事人提交的相关证据均不属新证据。二审法院认为：本案中，舒婷、熊湘斌与海源公司双方对于签订《海源鑫园小区认购书》、《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》以及舒婷、熊湘斌已全额支付购房款的事实双方没有异议，应依法予以确认。本案双方所签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案房屋买卖虽起始于团购，但并没有单位进行集资建房的相关文件和协议。检察院干警通过团购的方式以消费者名义向开发商购买房屋用于住居，并没有非法之目的。事后海源公司与各购房户分别签订商品房销售合同，明确各自的权利和义务，房屋买卖已转换为海源公司与各购房户的民事法律行为，团购已变更为分户买卖。且海源公司取得商品房预售许可，销售行为合法。故海源公司认为本案系国家机关内部集资建房纠纷，不属于法院管辖，且违反了国务院关于禁止国家机关集资建房的规定，构成以合法形式掩盖非法目的，应认定合同无效的理由不能成立。海源公司是专门从事房地产开发和销售的公司，本案双方签订合同时，其对合同权利义务及市场情况均有充分认知，尽管在合同履行过程中出现了一些诸如成本增加的交易风险，但交易风险是当事人应予负担的合同风险。故本案双方均不构成重大误解；订立合同时，双方意志自由，也不存在欺诈、胁迫情形。故海源公司认为合同显失公平缺乏事实依据；此外，海源公司反诉要求撤销合同确已超过一年的除斥期间，依法也不应得到支持。故对海源公司要求以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》、《海源鑫园小区认购书》的上诉请求，依法不应予以支持。关于燃气管道安装费和有线电视开通费、代办“两证”费。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等连接入户建设的所有费用(俗称“开通费”)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”《湖南省新建商品房交易价格行为规则》仅为职能部门对商品房价格的调控规定，在性质上，仅属抽象行政规范性文件，不是法律法规，不禁止合同当事人另行约定。根据舒婷、熊湘斌与海源公司签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等入户费均包含在成本价中。但同时双方签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，其中第13项约定“煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费。”该确认书应视为对房屋买卖合同的补充。补充协议没有违反法律法规的强制性规定，应当为有效补充合同。此外，本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。此外，本案房屋价格确实大幅低于市场同类房屋价格。基于上述三方面考虑，燃气管道安装费要求海源公司承担，有违民法中的公平原则。有线电视入户费，应包含在合同价中，双方既无特别约定，也非另行追加的项目，海源公司另行收费没有依据，应予退还。代办“两证”费，是海源公司为了方便办证而代收的费用。原审法院确定由海源公司先行收取、待办好“两证”后再由双方根据有效票据另行结算的处理原则并无不当，应予支持。关于舒婷、熊湘斌是否多交房款的事实。双方合同约定，舒婷、熊湘斌所购房屋建筑面积135.58㎡，购房单价2872.87元/㎡，总价款应为389503.71元。实交房款392504元[122504元(含购房意向金100000元)＋公积金贷款支付270000元]。实交房款比应交房款多出3000元。海源公司奖励的3000元，舒婷、熊湘斌已领取，与房款无关。如未领取而用于抵房款，则舒婷、熊湘斌实际只应交386503.71元。所以舒婷、熊湘斌多交房款的事实成立。海源公司应予退还。二审法院判决：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1467号民事判决第二、三项及案件受理费的负担；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1467号民事判决第一项；三、由怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还向舒婷、熊湘斌收取的有线电视入户费350元、担保费1350元，多交房款3000元，共计4700元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉案件受理费1729元，怀化市海源房地产开发有限公司已预交，由怀化市海源房地产开发有限公司负担1679元，舒婷、熊湘斌负担50元。舒婷、熊湘斌应负担的50元，由舒婷与熊湘斌收到本判决后10日内到本院立案大厅交纳。本院再审期间，舒婷、熊湘斌为证明己方的再审主张，向法庭提交了下列证据：1、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅湘发改价费（2017）264号关于转发《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的通知（附国家发展改革委、财政部发改价格规（2016）2559号关于不动产登记收费标准等有关问题的通知），拟证明住宅类不动产登记收费标准为每件80元，海源公司多收部分应退还；2、怀化市商品房买卖合同（大汉龙城）复印件，拟证明大汉龙城小区商品房优于本案小区商品房，售价低于本案团购价，一、二审认定本案商品房价格过低错误。海源公司为证明己方的再审主张，向法庭提交了下列证据：1、设计院及监理公司开具的说明、检察院政治部提供的团购房名单、规划许可证、规划局违法行为处理事先告知书和罚款缴款书一组，拟证明施工延期并非申请人的原因，而是由被申请人成立的团购委员会要求加盖一层及规划设计院变更设计造成，导致项目于2016年1月22日才重新取得规划许可证，以致备案延期；2、工程质量竣工验收记录、竣工综合验收备案表，拟证明涉案房屋已于2015年8月28日验收合格及2018年3月1日完成竣工综合验收备案；3、收房时间表，拟证明被申请人已收房；4、怀化市国有建设用地使用权会审单，拟证明调增容积率后楼层加高，申请人补缴了土地出让款682.33万元；5、其他业主商品房买卖合同26份（复印件），拟证明各楼层不同单价及被申请人的房屋价格比其他业主同楼层房价少了3000元；6、关于海源鑫园小区检察院干警购房房价确定的情况说明（复印件），拟证明团购委员会确实存在，且房屋价格应检察院的要求低于成本价定价。经组织质证，海源公司对舒婷、熊湘斌提交的证据1无异议；对证据2的真实性、关联性有异议。舒婷、熊湘斌对海源公司提交的证据1的真实性、关联性有异议；对证据2验收合格时间不认可，对完成竣工综合验收备案的时间无异议；对证据3认为不真实，很多人没有收房；对证据4、5认为与本案无关联；对证据6的证人证言，认为证人未出庭接受质证，不应认可。本院认证，舒婷与熊湘斌提交的证据1，海源公司无异议，应予采信；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条的规定，海源公司提交的证据2竣工综合验收备案表于2018年3月1日完成备案是二审调查询问结束后形成，符合新证据要求，本院予以采信；海源公司提交的证据1虽不是新证据，但该组证据客观反映了本案相关事实，应予认定。双方提交的其他所有证据，均不符合新的证据要求，本院不予采纳。本院再审确认一审及二审查明的案件事实。另查明，海源鑫源小区1#、2#住宅楼项目于2014年4月动工，2015年1月8日取得建设工程规划许可证，建设楼层为二十五层；两栋住宅楼后变更设计各增加一层，于2016年1月22日获得怀化市规划局出具的规划核实证明书。因违规加层，怀化市规划局分别于2015年4月7日、4月13日向海源公司发送听证告知书和违法行为处理事先告知书，海源公司于2015年8月10日缴纳罚款十万元。关于案涉工程竣工综合验收备案表，该表格中市建筑工程管理科审查意见栏，怀化市住房和城乡建设局建筑工程管理科于2018年2月12日签署意见“可以备案”，备案管理审批意见栏，怀化市住房和城乡建设局于2018年3月1日签署意见“同意备案”。关于办理“两证”费用，依购房合同第七条第4项的约定，“两证”费用包括：A、办理房屋所有权证费用，B、交易契税（分三种情况，详见合同），C、权属登记费，住宅80元每套（件）、非住宅550元每套（件），D、房屋转让手续费用由卖方承担，E、办理土地使用权证费用，依物价主管部门公布的收费标准收取。湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅湘发改价费（2017）264号关于转发《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》规定，住宅类不动产登记收费标准为每件80元。舒婷与熊湘斌于2018年5月22日收房，海源公司同年8月28日为该房屋办理了产权登记，舒婷与熊湘斌已收到不动产权证书。本院再审认为，舒婷、熊湘斌与海源公司签订的《海源鑫园小区认购书》《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。根据双方再审请求，案件主要焦点如下：1、多收购房款、燃气管道安装费、有线电视开通费、代办“两证”费及担保费分别应当如何处理？多收购房款及担保费问题。多收3000元购房款属算账问题，原审判决退还的理由充分，海源公司主张没有多收未提交充分有效证据，本院不予支持；海源公司收取担保费有违相关规定，应予退还，现已清退，舒婷、熊湘斌主张是价格欺诈难以成立。关于燃气管道安装费和有线电视开通费、代办“两证”费。根据舒婷、熊湘斌与海源公司签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等开通费均包含在成本价中。但同时双方签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，其中第13项“煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费”的约定，该确认书应视为对房屋买卖合同的补充。此外，本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用，且该费用并不属重复收取。因此，二审改判燃气管道安装费不予退还恰当，舒婷、熊湘斌主张退还无事实依据。有线电视开通费，应包含在合同价中，双方既无特别约定，也非另行追加的项目，海源公司另行收费没有依据，应予退还，海源公司再审主张不予退还没有事实依据，本院不予支持。代办“两证”费，是海源公司为了方便办证而代收的费用，且合同约定还包括交易契税等收费项目在内，并不只有权属登记费一项。原一、二审法院确定由海源公司先行收取、待办好“两证”后再由双方根据有效票据另行结算的处理原则并无不当，应予维持。2、舒婷、熊湘斌要求海源公司按收取的多收购房款、燃气管道安装费、有线电视开通费及担保费的三倍支付赔偿应不应当支持?舒婷、熊湘斌认为海源公司对上述项目收费属欺诈行为，应依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定进行三倍惩罚性赔偿。但消费者权益保护法中的欺诈行为，是指经营者针对其商品或服务故意告知消费者虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使消费者作出错误意思表示。且认定欺诈必须具备四个条件：一是欺诈人有欺诈的故意；二是欺诈人实施了欺诈行为；三是被欺诈人因欺诈而陷入错误判断；四是被欺诈人基于错误判断而为的意思表示。本案并不符合消费者权益保护法关于欺诈行为的上述四个构成要件。另最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条中就明确规定，出卖人在订立商品房买卖合同时故意隐瞒一些重要事实或者提供虚假证明，并导致合同无效或者被撤销和被解除的情况下，买受人才可以主张惩罚性赔偿。本案并无导致合同无效或者被撤销和被解除的情形，二审对舒婷、熊湘斌等购房户要求三倍赔偿的请求不予支持并无不当，应予维持。3、舒婷、熊湘斌要求海源公司支付逾期交房违约金是否支持。舒婷、熊湘斌虽在一审就提出海源公司支付逾期交房违约金的请求，一审判决未支持该请求后，如认为一审判决错误应当提起上诉，通过二审行使诉讼权利，但舒婷、熊湘斌无正当理由未提出上诉，应视为认可一审判决，自愿放弃了要求海源公司支付逾期交房违约金的民事权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条关于民事权利和诉讼权利处置原则的规定。本院二审在舒婷、熊湘斌放弃上诉的诉讼权利后，仅审查海源公司的上诉请求并依法作出裁判正确，舒婷、熊湘斌在再审中重提已处分了的民事权利之诉讼请求，应不予支持。综上所述，舒婷、熊湘斌及海源公司的再审请求均不能成立，本院不予支持。二审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持本院（2017）湘12民终1284号民事判决。本判决为终审判决。审判长  吴荣华审判员  向松柏审判员  向淑莉二〇一九年七月二十六日法官助理陈红星书记员杨世新附：相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。