四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初859号 原告：李勇，男，1973年10月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。 委托诉讼代理人：罗辑，北京大成（成都）律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：李琳，北京大成（成都）律师事务所律师。一般代理。 被告：成都市青羊区铸信·境界小区业主大会，住所地青羊区贝森路323号。 负责人：耿博，主任委员。 被告：成都市青羊区铸信·境界小区第一届业主委员会，住所地青羊区贝森路323号。 负责人：耿博，主任委员。 二被告共同委托诉讼代理人：廖晓丽，四川君合律师事务所律师。一般代理。 共同委托诉讼代理人：刘信芳，四川君合律师事务所实习律师。一般代理。 原告李勇与被告成都市青羊区铸信.境界小区业主大会（以下简称业主大会）、成都市青羊区铸信.境界小区第一届业主委员会（以下简称业委会）业主撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李勇的委托诉讼代理人罗辑、李琳，被告业主大会、业委会的委托诉讼代理人廖晓丽、刘信芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李勇向本院提出诉讼请求：1.请求二被告撤销铸信.境界临时业主大会于2018年11月16日所作决议。即：（1）与成都铸信物业管理有限公司（以下简称物业公司）续签《铸信·境界物业服务合同》；（2）调整物业费标准（住宅物业费收费标准2元/m2/月、商业物业费收费标准：3.5元/m2/月）；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：李勇系铸信·境界小区的业主。该小区业主大会成立于2013年9月，继而通过选举产生了业委会，任期为2013年12月10日-2018年12月9日。2014年4月，业委会与物业公司签订了《物业管理服务合同》，合同期限为2014年4月22日-2018年12月31日。2018年8月15日，物业公司称经营亏损向业委会提出“调整物业费标准以及续签物业合同”的申请，业委会于2018年9月3日在小区张贴了《关于调整铸信·境界物业费标准与签订物业服务合同的公示》、《铸信·境界第一届业主委员会工作报告》、《2016年经营情况专项审计报告》、《2017年经营情况专项审计报告》、《2013年1月至今铸信.境界项目重要亮点工作》等工作文件，称业委会鉴于物业公司的申请，特委托第三方机构成都睿哲市场研究有限公司，将于2018年9月18日起采取书面的形式召开业主大会（含电话、短信等）征求业主意见，请广大业主积极参加意见表决。自征求意见之日起60日内，进行公证开箱验票。2018年10月8日，铸信·境界205名业主因得不到业委会的联系方式，在小区张贴了致业委会的《关于本次业主大会的公开信》，请求业委会核查和落实物业公司在合同有效期内的履约情况，并就物业公司的履约情况向小区全体业主说明，以便小区业主审慎决定是否续签物业服务合同，同时要求业委会督促物业公司向本次业主大会详细公布自入驻本小区以来利用物业共用部位共用设施设备经营所产生的收益，并说明该收益是否补充小区专项维修资金。但业委会对该公开信未予理睬。2018年11月1日，业委会在小区张贴《关于召开铸信·境界业主大会暨表决票计票仪式的公告》，称已于2018年9月18日起在铸信·境界小区内以书面行使（含电话、短信等）征求全体业主意见，并就调整小区物业费标准与是否续聘现有物业服务企业（续签物业服务合同）等事项进行表决，以及对表决票投票箱进行封箱公证。投票及征求书面意见的截止时间为2018年11月15日17时。2018年11月2日，小区205名业主再次向业委会送达《关于本次业主大会的第二封公开信》，提出《铸信·境界管理规约（草案）》第六条中“小区内业主共有部分、共有设施设备经营所得收益用于经营管理的支出，盈余部分用于弥补小区物业管理服务费的不足”及第十二条“对于物业维修、更新、改造费用在人民币五万元以下的，全体业主授权业主委员会审议通过后，由物业服务企业组织实施，费用由维修资金列支”等规定与《物权法》、《物业管理条例》的规定不符，要求业委会在本次大会中对管理规约进行修改。经东坡路社区组织业委会与部分业主代表座谈，业委会于2018年11月8日在小区张贴《关于对铸信·境界部分业主意见和建议的回复》。提出2014年4月22日与物业公司签订《物业管理服务合同》中关于公区经营收益的分配条款，是基于当时的特殊条件而制定的，再一次向广大业主公示物业公司提供的公区收益情况。该回复中未对部分业主的公开信要求作出正面回应。李勇等业主仔细查看物业公司公布的公区收益情况后，发现存在物业公司涉嫌虚增成本、减少业主应得公区收益等问题，遂与部分小区业主共422人于2018年11月14日联名向业委会送达《暂停是否续签物业服务合同表决的紧急请求》，明确提出：1.现物业服务合同中关于公共收益处置的约定直接违反《物业管理条例》第54条和《成都市物业管理条例》第49条的规定而不合法；2.按照物业公司公示的数据，截止到2017年12月30日，小区公区总收益2987528.33元，业委会分得收益235593.94元，仅占公区总收益的7.88%，不合常理；3.要求业委会与物业公司修改拟签订的物业服务合同中关于公区收益的约定，以更好的维护全体业主的利益。在没有修改此条款前，应暂停就是否与物业公司续签物业合同进行表决。2018年11月19日，业委会以《铸信·境界业主大会议事规则》第十三条规定“有明确发起人且是业主”为由，称《暂停是否续签物业服务合同表决的紧急请求》的提议不符合相关规定，无法纳入会议议程。并称本次所召开的业主大会，程序合法合规，并已通过相关决议。同日，业主大会与业委会作出《铸信·境界2018年临时业主大会会议表决结果公告》，宣布本次业主大会会议表决通过同意本次小区业主临时大会之议题，与物业公司续签物业服务合同、调整物业费标准。李勇认为，业主大会、业主委员会组织召开的临时业主大会程序严重违法，严重损害了李勇的合法权益，具体表现为：一、《铸信·境界业主大会议事规则》第十三条“业主大会会议的举行”第四款规定：对于物业服务合同到期续签的情况，业主大会授权业委会可与原物业服务企业在物业管理服务标准于物业服务标准不变的情况下，洽谈续签物业服务合同。续签意向达成后，业委会需要将拟签订的物业服务合同在本建筑区划内公示不得少于15日，期间，如40%以上业主提出异议，则召开业主大会会议进行确定。而本次会议表决前，业委会在2018年9月3日发布《关于调整铸信·境界物业费标准与签订物业服务合同的公示》、2018年11月1日发布《关于召开铸信境界业主大会暨表决票计票仪式的公告》时，均没有向广大业主公示拟与原物业公司签订物业服务合同，更未能就合同内容征求广大业主的意见。二、《铸信·境界业主大会议事规则》第十四条“召开业主大会会议的程序”第（一）款规定：20%以上的业主联名提出的议案，必须纳入会议议程。而铸信境界小区先后由205名业主、422名业主多次就此次临时业主大会的议程和议题向业委会提出书面要求，而业委会置若罔闻，不予理睬。三、《铸信·境界业主大会议事规则》第十五条“业主大会会议表决形式”明确规定，业主大会会议的表决形式为：1.设投票箱；2.业委会组织有关人员逐户派发、回收业主意见；3.业主通过提供给开发建设单位、物业服务企业或业主委员会的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发动电子邮件表达意愿；4.业主通过业委会提供的表决专用传真号发送传真件，表达意愿；5.向业主打电话并录音，业主通过电话表达意愿。上述表决形式并无电话短信方式，而业委会大量使用短信向业主征求意见并作为表决方式，该表决方式不合法。四、业主大会、业委会强行通过业主大会决议违反《物业管理条例》和《成都市物业管理条例》，将本可以纳入小区维修基金的公共收益以弄虚作假的方式分配给物管公司，损害了原告合法享有的利用共有部位收益的权利。故起诉至人民法院。 被告业主大会、业主委员会共同辩称，业主大会于2018年11月16日所作决议的程序、内容合法合理，不存在侵害业主程序性、实体性权利的情形。2018年召开的临时业主大会，是严格按照《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》规定的程序，并在东坡街道办事处、双新社区的全过程指导和监督下召开的。业主大会召集、召开的程序符合法律法规及《业主大会议事规则》的程序，是在广大业主及相关部门机构的监督下，在公示的时间、地点开箱计票，保证了投票结果的公开、公证，保证了投票结果的真实有效，不存在侵害业主程序性权利的情形。业主大会根据本小区实际情况，为缓解小区物业服务企业经营管理的压力，为进一步提升小区的物业服务水平，也为保证物业服务合同到期后的平稳过渡，作出的决议内容合理合法，不存在侵害业主实体性权利的情形。原告曲解规范、虚构事实和理由，诉讼请求不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据，本院认定如下： 1.李勇提交《关于本次业主大会的公开信》、《关于本次业主大会的第二封公开信》，本院对其真实性、合法性、关联性予以认可，其主张业委会作出的决定违反了业主大会议事规则。案涉小区部分业主多次就此次临时业主大会的议程和议题向业委会提出书面要求，议事规则规定20%以上的业主联名提出的议案，必须列入会议议程。为此，李勇提交了部分业主签字信息。经查明，《关于本次业主大会的公开信》中对临时业主大会决议有异议的业主签字按印的有205份，本院经核实，有3份签名备注仅针对小区专项维修资金有异议，有2份签名被划，故对续签物业公司持有异议的有效签名为200份，此人数对应的专有面积所占比例为12%，故未达到议事规则之约定，不能达到其证明目的。《关于本次业主大会的第二封公开信》，主张内容仅针对的是对《铸信·境界管理规约（草案）》进行修改，不属于本案的讼争内容，故本院对该项证据的关联性不予采信。 2.李勇提交的《关于部分业主暂停是否续签物业服务合同表决的紧急请求》，以主张业委会作出的决定违反了业主大会议事规则。本院对其真实性予以采信，其提交的422份业主签字，经核实，分别为两次公开信签字人数的总和，因第二份公开信的内容与本案讼争内容无关，本院对其对应的签名也不予采信。故本院对李勇关于已超20%的业主提案的主张，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李勇为青羊区贝森路323号5栋2单元11层1103号房屋的产权人，系涉案小区业主。 2013年9月该小区选举产生了业委会委员，2014年4月，业委会与物业公司签订了《物业管理服务合同》，合同期限为2014年4月22日-2018年12月31日。 2018年8月15日，物业公司以经营亏损为由向业委会提出“调整物业费标准以及续签物业合同”的申请。 2018年9月3日，业委会在小区张贴了《关于调整铸信.境界物业费标准与签订物业服务合同的公示》，载明物业公司向业委会申请续签物业服务合同，合同中将物业费标准由现物业费标准住宅1.5元/m2/月、商业2.5元/m2/月分别调整为2元/m2/月、商业3.5元/m2/月；业委会委托第三方机构成都睿哲市场研究有限公司，将于2018年9月18日起采取书面的形式召开业主大会（含电话、短信等）征求业主意见，请广大业主积极参加意见表决。自征求意见之日起60日内，进行公证开箱验票。 2018年10月8日，部分业主在小区张贴了致业委会的《关于本次业主大会的公开信》，主要内容为请求业委会核查和落实物业公司在合同有效期内的履约情况，并就物业公司的履约情况向小区全体业主说明，以便小区业主审慎决定是否续签物业服务合同。 2018年11月1日，业委会在小区张贴《关于召开铸信境界业主大会暨表决票计票仪式的公告》，载明业委会于2018年9月18日起在铸信·境界小区内以书面行使（含电话、短信等）征求全体业主意见，并就调整小区物业费标准与是否续聘现有物业服务企业（续签物业服务合同）等事项进行表决，以及对表决票投票箱进行封箱公证。投票及征求书面意见的截止时间为2018年11月15日17时。表决票计票仪式的时间、地点及方式为：在成都公证处监督公证下，于2018年11月16日上午9:30，在铸信·境界1栋1单元的羽毛球场，现场开箱、唱票、计票，当场宣布表决结果。 2018年11月2日，部分业主再次致业委会《关于本次业主大会的第二封公开信》，主要内容为提案要求在本次大会中对《铸信·境界管理规约（草案）》进行修改。 2018年11月8日，业委会就上述公开信进行了回复。 2018年11月14日，部分业主向业委会送达《暂停是否续签物业服务合同表决的紧急请求》，载明，现物业服务合同中关于公共收益处置的约定违反《物业管理条例》第54条及《成都市物业管理条例》第49条的规定而不合法；小区工区收益仅占工区总收益的7.88%不合常理。要求业委会与物业公司修改拟签订的物业服务合同关于公区收益的约定，否则因暂停就是否续签物业服务合同进行表决。 2018年11月19日，业主大会与业委会作出《铸信·境界2018年临时业主大会会议表决结果公告》，载明以书面形式征求全体业主意见，就与物业公司续签物业服务合同、调整物业费标准事项进行表决，由东坡街道办事处、双新路社区、东坡派出所及成都公证处进行会议指导和监督；本次业主大会会议的投票权数共计1663个，建筑物总面积209565.18平方米（建筑物总面积按照专有部分面积的统计总和计算）；共收回表决票1625票，其中有效票1619票，废票6票；本次业主大会会议回收表决票的有效票中同意“签订物业合同”的票数为1028票、反对300票、弃权291票，面积为131938.96平方米，占投票权数61.82%，占建筑物总面积的62.96%，符合“经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的法律规定，获得通过。本次业主大会会议回收表决票的有效票中同意“调整物业费标准”的票数为1001票、反对332票、弃权286票，面积为128335.35平方米，占投票权数60.19%，占建筑物总面积的61.24%，符合“经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的法律规定，获得通过。表决结果为本次业主大会会议表决通过同意本次小区业主临时大会之议题，与物业公司续签物业服务合同、调整物业费标准。投票与统计票数过程经成都公证书公证，并于2018年10月30日出具（2018）川成证经字第28338号公证书，对投票箱封箱的事实和过程与投票箱开箱进行保全证据公证。2018年11月28日出具（2018）川成证经字第31974号公证书，对投票箱开箱、计票活动进行保全证据公证。 2018年11月19日，业委会作出《关于部分业主“暂停是否续签物业服务合同表决的紧急请求”提议的回复》，载明该提议不符合相关规定，无法纳入会议议程，且本次所召开的业主大会，程序合法合规，并已通过相关决议。 2018年11月21日，业委会与物业公司续签了《物业服务合同》在小区进行了公示，并向青羊区房产管理局进行了备案，合同备案号为：（后H02061801023）。 2018年11月21日，部分业主对2018年临时业主大会会议表决结果公告提出异议，认为本次业主大会在就与物业公司续签物业服务合同前没有向广大业主公示拟签订的《物业服务合同》，并征求广大业主的意见，导致业主未能在公示期发现合同中侵害全体业主权益的条款并提出异议，因此，该次业主大会程序严重违法，要求撤销不合法的表决结果。 2018年11月22日，业委会将铸信·境界2018年临时业主大会对青羊区双新路社区、东坡街道进行了报告。 2018年11月27日，在东坡街道办事处和双新路社区的主持下，业委会、部分业主及委托人在双新路社区三楼会议室参加了铸信境界物业问题座谈会，业委会作出承诺：物业服务费提高收费标准后，铸信物业公司须就提升物业服务质量和服务内容作出书面承诺，包括具体的事实办法和实施时间表等内容。铸信境界全体业主每年将对铸信物业公司的服务质量满意度进行投票，如全体业主投票满意度未过半，则铸信物业公司下调物业服务费至涨价前的收费标准；关于公共收益，本届业委会不在《物业服务合同》中对公共收益的管理、分配进行约定，由新一届业委会成立后与铸信物业公司进行协商并签订补充协议，但本届业委会续签的《物业服务合同》有效；关于专项维修资金的约定，由新一届业委会依法依规进行办理。 另查明，1.《铸信·境界业主大会议事规则（草案）》，载明：业主大会行使的职权包括授权业主委员会决定选聘、续聘、解聘物业服务企业；授权业主委员会决定物业服务合同的主要内容及调整；授权业主委员会对该物业的专项维修资金使用、续酬方案，并监督实施；业主大会定期会议因每年举行一次，20%以上业主就物业管理共同事项书面提议的，业住委员会应当及时组织召开业主大会临时会议；召开业主大会会议因邀请社区居民委员会相关人员列席；业主大会授权业主委员会组织实施物业服务企业的选聘、续聘工作。业主委员会应将选聘方式、选聘工作方案等在本建筑区划内公示不得少于15日，公示后业主委员会按照选聘方案组织实施。期间，如40%以上业主提出异议，则召开业主大会会议进行确定。对于物业服务合同到期续签的情况，业主大会授权业主委员会可与原物业服务企业在物业管理服务标准于物业服务费用标准不变的情况下，洽谈续签物业服务合同。续签意向达成后，业主委员会需将拟签订的物业服务合同在本建筑区划内公司不少于15日，期间，如40%以上业主提出异议，则召开业主大会会议进行确定；业主委员会在业主大会会议召开60日前，就本建筑区划内有关物业管理服务工作征询业主意见，由业主委员会会议审议业主提出的意见、建议等，并形成议案提交业主大会会议决定，表决议题应与业主委员会提交议案相一致；业主有权向业主大会提出议案，议案是否列入会议议程，由业主委员会决定。20%以上的业主联名提出的议案，必须列入会议议程；业主联名提出的议案，应在当次业主大会会议举行30日前提出；按照业主提供的联系地址、通讯方式发送的表决票，视为已送达。 2.截止2017年12月30日，铸信境界小区公区总收益2987528.33元，业委会分得收益235593.94元，占公区总收益的7.88%。 本院认为，《成都市物业管理条例》第74条规定“业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前组织。召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业或者其他管理人进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。”本案中，业委会于2018年9月3日向小区业主发布《关于调整铸信·境界物业服务费标准于签订物业服务合同的公示》，定于2018年9月18日其采取书面形式召开业主大会，对续签物业服务合同及物业费调整进行表决；2018年11月1日再次发布公告，对表决计票时间、地点及方式进行公示；2018年11月19日，在公证处的监督下进行统计选票。上述表决程序符合《成都市物业管理条例》第74条的规定。根据《物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，铸信·境界业主以专有部分占建筑总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意确定与原物业公司续签物业服务合同、调整物业费标准的表决结果，符合法律规定。故本院对李勇关于召开临时业主大会程序严重违法的诉讼主张，不予支持。另，是否调整物业费标准是铸信·境界全体业主的权利，原告诉请要求调整物业费标准的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，原告李勇的诉讼请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告李勇的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告李勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  陈琴 二〇一九年七月四日 书记员  洪莹 速录员  许静