陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕民终680号 上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司陕西省分行。住所地：陕西省西安市新城区。负责人：程清洁，该分行行长。委托诉讼代理人：荆亚陆，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王咏斌，男，1981年XX月XX日出生，汉族，陕西万泰能源科技有限公司职员，住广东省深圳市福田区，现住广东省深圳市南山区委托诉讼代理人：赵新平，陕西彬泽律师事务所律师。原审第三人：陕西瑞麟置业有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区。上诉人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西分行）因与被上诉人王咏斌、原审第三人陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（2018）陕01民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人交行陕西分行委托诉讼代理人荆亚陆，被上诉人王咏斌委托诉讼代理人赵新平到庭参加诉讼。原审第三人瑞麟公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。交行陕西分行上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判继续对西安市临潼区XX环XX号楼XX单元XX层XX号房产（以下简称案涉房产）执行。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人的证据无法证明已支付房款、名下无房产以及房屋交付使用之事实。1．一审中上诉人多次要求被上诉人提供证据证明其真实支付购房款情形，但被上诉人仅提供了购房合同及瑞麟公司单方出具的收款收据。一方面瑞麟公司未出庭，无法证明购房合同的真实性，另一方面被上诉人支付62万元购房款均通过现金方式支付不可信，且通过高峰账户转款并不能证明系本案购房款，被上诉人无法提供有效的购房发票。法院应审查银行交易明细，以现金交易的还应对取款记录以及资金来源进行核实，否则无法证明支付价款的真实性。2．无法证明被上诉人所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住房屋。首先，执行系统并未全国联网，查询获得的财产反馈信息仅限于西安市房管局登记信息，无法反映临潼区房管局信息，并不能全面真实反映被上诉人名下的房产信息。其次，依据我国现有法律及司法解释规定，被执行人名下唯一一套房产亦可执行。在执行程序中，人民法院仅保障被执行人及所扶养的家属生存所必需的居住权，而非房屋所有权。另外根据江苏省高级人民法院发布的《执行异议之诉案件审理指南》中“案外人名下无其他用于居住的房屋”，是指在人民法院查封之前，案外人及其配偶、未成年子女名下均无用于居住的房屋。而本案仅根据西安市房管局反馈的被上诉人在西安市的房产信息，并不足以认定其“名下无其他用于居住房屋”。3．被上诉人无法证明其已入住，瑞麟君府南区在建工程至今尚未竣工验收，更未交付，且西安市中级人民法院（以下简称西安中院）执行庭、评估机构在对案涉房产评估核查过程中，并未发现有任何占有或使用行为。被上诉人主张实际占用房产的时间均在人民法院查封之后。依据相关法律规定，无论是行政机关还是个人对人民法院查封财产的占有或尝试改变占有的行为均系违法，应当依法予以排除。在原审中，上诉人多次指出被上诉人提供的房屋验收交接表、交房入住书复印件上的签字与《商品房买卖合同》签字不一致。该批案外人执行异议案件存在大量房屋验收交接表及交房入住书上签字类似同一笔迹的情形，收款收据上标明商品房用于抵债或标明转账却未提供银行流水，一些收款收据的时间甚至早于合同签订时间，同一时期购房合同价款却存在大量不一致的情形。一审中，上诉人得知瑞麟公司及其法定代表人对外有大量欠款及以房产直接抵债的情形，依据民间借贷的规定，该情形应按照借贷纠纷处理。而原审法院对本案存在的大量违法行为及疑点均未严格审查，严重损害了上诉人的合法权益。二、一审法院适用法律错误。1．本案应适用《执行异议案件的规定》第二十七条，上诉人享有对抗案外人的优先受偿权。上诉人作为抵押权人，在被上诉人签订《商品房买卖合同》之前即对案涉房产享有担保物权，属于享有对抗案外人担保物权的情形。依据《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。首先，被上诉人与瑞麟公司签署《商品房买卖合同》的时间明显晚于抵押权设定时间，其完全有条件知晓不动产上存在抵押权。抵押登记的对抗效力来自抵押登记公示，无论被上诉人是否知晓，均应推定为应知，故其并不属于无过错购买人。其次，即便被上诉人不知晓案涉房产已抵押登记，但其依据合同主张债权债务并不影响上诉人抵押权的实现。根据《物权法》立法精神及其他地区高级人民法院作出的执行异议之诉案件审理指南，可以看出适用《执行异议案件的规定》第二十九条的前提是办理商品房预售登记且在先未办理抵押登记。而本案中上诉人的抵押登记已于2014年4月29日设立，被上诉人至今仍未办理预售登记，并不属于该规定第二十九条规定的情形，所以本案应适用该规定第二十七条对案外人提出的排除执行异议申请不予支持。2．本案应由被上诉人承担举证责任。被上诉人反复强调需保护其消费者物权期待权，但现有证据不足以证明其为消费者，亦无法证明其具有排除执行的民事权益。按照被上诉人主张的《执行异议案件的规定》第二十九条排除执行要件，但其仅提供了购房合同及瑞麟公司单方出具的收款收据作为价款支付凭据，并未提供其他证据证明其主张。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，即便依照《执行异议案件的规定》第二十九条，被上诉人提供的证据亦不足以证明其符合排除执行的情形，故其应当承担败诉的风险。请求支持上诉人的诉讼请求。被上诉人辩称，赖以执行的依据不符合法律规定，该款没有用于楼房的建设；其次，上诉人没有监管，购房者无法知晓房屋是否抵押，消费者购买房屋符合法律规定；上诉人的上诉理由不能成立，二十七条有例外；上诉人没有反证证明购房款支付有问题；一审法官现场勘验房屋已实际交付，请求驳回上诉。交行陕西分行向一审法院起诉请求：1.继续对西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区 5 号楼 2 单元 20501 号房产的执行；2.诉讼费由王咏斌负担。 一审法院认定的事实：2014 年 4 月 29 日，瑞麟公司与交行陕西分行签订了合同编号为 181404281 的《公司客户委托贷款合同》（主合同），约定西安投资控股有限公司委托交行陕西分行向瑞麟公司发放贷款人民币 1 亿 元，期限自 2014 年 4 月 30 日至 2016 年 4 月 20 日止，为了确保债务的履行，瑞麟公司自愿用其自有的位于临潼区XX环西侧瑞麟君府南区的在建工程提供抵押担保，自然人孙某甲、孙某乙均自愿提供连带责任保证担保等。同日，瑞麟公司（抵押人）与交行陕西分行（抵押权人） 签订《抵押合同》，约定瑞麟公司提供的抵押财产为瑞麟君府南区在建工程，担保的主债权为主合同项下的本金人 民币 1 亿元整等。《抵押合同》所附抵押物清单载明：《抵押 合同》编号 181404281-1，瑞麟君府南区在建工程 49113.24 ㎡，权利证书编号西房他证临字第 2014955 号。西安市临潼区房管所亦于同日为抵押财产办理了抵押登记，出具编号为西房他证临字第 2014955 号房屋他项权证，载明房屋他项权利人交行陕西分行、房屋所有权人瑞麟公司、他项权利种类在建工程抵押、抵押范围瑞麟君府南区 1-10 幢、面积 49113.24 ㎡、土地证号临国用（2007）第 257 号、面积 61605 ㎡。当日，陕西省西安市汉唐公证处出具了（2014）陕证经字第 002460 号具有强制执行效力的债权文书公证书，赋予《公司客户委托贷款合同》《抵押合同》《保证合同》具有强制执行的效力。2014 年 12 月 18 日，陕西省西安市汉唐公证处向申请执行人交行陕西分行出具了（2014）陕证执字第 149 号执行证书，其中载明：申请执行人于 2014 年 12 月 10 日向被申请执行人瑞麟公司及孙某乙、孙某甲发送《交通银行公司客户委托贷款提前到期通知书》，宣布贷款本金全部提前到期，提前收回贷款本息，瑞麟公司及孙某乙、孙某甲未在约定期限履行还款和担保义务，交行陕西分行可持本执行证书及公证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。该执行证书确定执行标的为本金人民币 87464540 元、利息及罚息 6715555.43 元（截至 2014 年 12 月 8 日）。2014 年 12 月 22 日，交行陕西分行向一审法院申请强制执行，同日一审法院立案受理。2014 年 12 月 30 日， 一审法院作出（2014）西中执证字第 00059-2 号执行裁定：“一、查封被执行人陕西瑞麟置业有限公司所有的位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区 285 套房产（后附房产清单，预售证号：临预字 201216 号、临预字 201215 号、临预字 201121 号）。二、被执行人陕西瑞麟置业有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为二年。”同日，一审法院作出（2014） 西中执证字第 00059-2 号协助执行通知书，要求西安市临潼区房地产管理所就上述执行裁定内容予以协助执行。在执行过程中，案外人王咏斌以一审法院（2014）西中执证字第 00059-2 号执行裁定查封的瑞麟公司名下 5-20501 号房屋归其所有为由向一审法院提出执行异议。一审法院经审查认为，王咏斌在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部价款，且所购商品房用于居住，其名下无其他用于居住的房屋，王咏斌以涉案查封的房产为其所有，并排除执行的异议理由成立，依法应予支持，于 2018 年 9 月 11 日作出(2018）陕 01 执异 461 号执行裁定：“中止对登记在被执行人陕西瑞麟置业有限公司名下、位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区 5 号楼 5-20501 房屋的执行。”交行陕西分行不服该裁定，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉即本案诉讼。 另查明，2014 年 8 月 10 日，王咏斌与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，约定王咏斌购买瑞麟公司开发建设的瑞麟·君府南区第 5 幢 2 单元 5 层 20501 号房屋，建筑面积 135.964 平方米，总价款 62 万元，付款方式及期限为买受人于 2014 年 8 月 10 日一次性支付 62 万元，出卖人应当在 2015 年 9 月 30 日前交付买受人使用。2015 年 2 月 15 日，西安市临潼区房地产管理所在该《商品房买卖合同》上加盖了内容为“西安市临潼区房地产管理所房屋销售合同备案监证专用章”的条形印章。2015 年 8 月 6 日，瑞麟公司向王咏斌出具《交房入住书》，载明“已付清全额房款”“买受人符合交房要求，现准予办理入住手续。持交房入住书到物业公司办理相关交房事宜”等内容。《交房入住书》加盖有瑞麟公司合同专用章，王咏斌亦在该入住书上签名捺印。2014 年 8 月 10 日，瑞麟公司向王咏斌出具收款收据，载明今收到王咏斌预收二期房款 62 万元。王咏斌称，62 万元房款中的 30 万元系 2014 年 7 月 10 日通过高峰账户向瑞麟公司法定代表人孙某甲转款。同日，王咏斌 （乙方）与陕西龙容物业有限公司签订《瑞麟·君府二期物业管理房屋合同》；陕西龙容物业有限公司向王咏斌出具了《装修施工许可证》，载明“业主姓名：王咏斌”“施工单位：自装”“施工内容：室内装修”“有效期：2015 年 8 月 10 日至 2015 年 11 月 10 日”等；陕西龙容物业有限公司与业主王咏斌及业主聘请装修单位负责人刘永利签订《瑞麟·君府二期房屋装饰装修管理服务协议书》。王咏斌提供交纳物业费、水电费等收款凭证及水、电、燃气卡，证明其已正常入住涉案房屋并交纳相关费用。2019 年 1 月 14 日，一审法院对涉案房屋进行了现场勘验，该房屋已装修，由王咏斌一家居住使用。目前无证据显示王咏斌名下还有其他用于居住的房屋。 再查明，2014 年 11 月 11 日，西安市临潼区房屋产权登记发证办公室给交行陕西分行出具《情况说明》称，“陕西瑞麟置业有限公司在你行办理了人民币壹亿元整的委托贷款业务，担保方式涉及陕西瑞麟置业有限公司位于临潼区XX环XX楼共 383 套（面 积 49113.24 平方米）在建工程抵押。2014 年 4 月 29 日你行及抵押人在我所申请办理了上述房屋在建工程的抵押登记 手续，我所出具了编号为西房他证临字第 2014955 号的他项权利证书（土地证号：临国用﹝2007﹞第 257 号，面积 61605 平方米）。截止 2014 年 11 月 11 日，该抵押物在我所的抵押状态为在押状态，他项权利人为交通银行股份有限公司陕西省分行，涉及的 383 套房屋均未办理抵押物解押手续。”一审法院认为，本案为交行陕西分行对一审法院（2018） 陕 01 执异 461 号执行裁定不服提起的申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”规定， 本案审理的焦点为王咏斌就执行标的是否享有民事权利，该权利能否排除法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王咏斌在一审法院查封之前已与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，西安市临潼区房地产管理所在该合同上加盖有房屋销售合同备案监证专用章，可以看出该合同的真实性已得到房屋管理部门的确认；瑞麟公司向王咏斌出具《交房入住书》载明“已付清全额房款”，王咏斌亦提交瑞麟公司向其出具载明今收到王咏斌预收二期房款 62 万元的收款收据，证明其已支付了全部房价款；经查，王咏斌对所购房屋已进行了装修并实际用于居住使用，现无证据显示其名下还有其他用于居住的房屋。根据以上论处可以认定，王咏斌就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，一审法院对交行陕西分行主张继续对西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区 5 号楼 2 单元 20501 号房产执行的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，参照 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，判决： 驳回原告交通银行股份有限公司陕西省分行的诉讼请求。 案件受理费 100 元，由原告交通银行股份有限公司陕西省分行负担。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是被上诉人对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。经查，瑞麟公司在销售案涉房产时，已经取得了商品房预售许可证。被上诉人与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》虽在瑞麟公司与上诉人签订抵押合同之后，但在人民法院查封案涉房产之前。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响抵押物买卖合同的效力。而且，普通购房者并不知晓房地产开发商与银行之间具体的贷款及还款情况。因此，原判决认定被上诉人与瑞麟公司在法院查封案涉房产之前签订的《商品房买卖合同》合法有效，不存在缺乏证据证明和适用法律错误的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，是为了严格保护商品房买受人的居住权，无论以抵债方式，还是以现金方式，或者是以银行转账方式支付购房款，都属于履行付款义务的具体方式。法律并未规定购房者必须以何种具体方式履行支付购房款的付款义务，原判决认定被上诉人已经支付全部购房款，不缺乏证据证明。被上诉人并非瑞麟公司与上诉人执行生效公证案中的被执行人，不宜将法律关于被执行人规定的标准适用于被上诉人，即在全国范围内查明其是否仅有此一套用于居住的住房。只要被上诉人在西安市临潼区没有其他登记于其名下的住房，也没有相反证据足以证明其购买案涉房产不是用于居住，在案涉房产系居住用房的情况下，原判决认定被上诉人名下无其他用于居住的房屋且案涉房产用于居住，即不存在缺乏证据证明和适用法律错误的问题。因此，被上诉人作为案涉房产的买受人，虽然该房屋仍然登记在瑞麟公司名下，且上诉人对其享有抵押权，但本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故原判决依照该规定认定被上诉人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，不存在适用法律错误的情形。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人交通银行股份有限公司陕西省分行负担。本判决为终审判决。  审  判 长   胡晓晖            审  判  员   赵艳华           审  判  员   张奋霆 二〇一九年七月九日 书 记 员    刘鑫玮      1