贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2966号 上诉人（一审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：王涛，贵州本芳律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：徐亮，男，1994年9月21日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称：鑫城地产）因与被上诉人徐亮商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 鑫城地产上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案逾期办证是因政府原因导致，属于行政不可抗力，上诉人不应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只有因出卖人原因导致的逾期办证，出卖人才须承担违约责任；根据毕节市七星关规划局出具的《说明》及毕节市七星关区三板桥街道办事处出具的《证明》可知，系政府征收土地迟延和规划执法不作为导致上诉人逾期办证，对于前述事由的发生，上诉人无法避免，若由上诉人承担全部违约责任，显失公平。2.根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条及《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第二条的规定，本案双方约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间是2014年6月30日，被上诉人提起本案诉讼，已超过诉讼时效期间，请求依法驳回被上诉人的诉讼请求。3.违约金是否过高应当依据被上诉人举证证明的损失情况判定，一审将损失情况的证明责任分配给上诉人不当。案涉商品房买卖合同系住建部门提供的标准合同，上诉人无法对合同中的违约金条款进行修改，且逾期办证情况的出现并非出卖人的原因造成，故不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算违约金。4.上诉人早已经将房屋交付给被上诉人使用，被上诉人已经获得了房屋的使用价值，逾期办证未对被上诉人造成任何损失。若被上诉人认为其因此遭受了损失，应当举证证明。 徐亮二审未作答辩。 徐亮向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告自2016年6月30日至2019年1月22日间的违约金525,434元(每天按房款总额的万分之二计付);2.判令被告支付原告自2019年1月18日起至所有商品房转移登记的有关文书交付给买受人止的违约金(每天按房款总额的万分之二付);3.本案诉讼费、律师由被告承担。一审诉讼过程中，徐亮将其第二项诉讼请求中的“2019年1月18日”变更为“2019年1月23日”；同时将该项诉讼请求明确为：判令被告支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书到不动产中心为原告办理不动产权属证书的违约金，违约金截止时间为被告提交办理商品房转移登记有关文书到不动产中心为原告办理不动产权属证书之日止。 一审法院认定如下事实：2015年6月13日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方分别签订了5份《商品房买卖合同》。合同均约定：出卖人以出让方式取得位于贵州省××市××区××大道茶亭村、总面积为92868.85平方米、编号为毕市七星国用(2012)第1786号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是522401-2012-CR-0072。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为毕节市商品综合批发大市场。建设工程规划许可证号为520000201523023，建设工程施工许可证号为522401201504290101。建设工程设计审查批准文号为2014-475。建筑工程施工合同约定开工日期为2014年9月28日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2015年12月30日。买受人购买的贵州省毕节市七星关区草海大道茶亭村毕节市商品综合批发大市场第A28幢壹层柒号房(房号A28-1-7号、建筑面积64.60平方米，套内建筑面积62.16平方米，总房款586,568元)、第A28幢壹层捌号房(房号A28-1-8号、建筑面积64.60平方米，套内建筑面积62.16平方米，总房款586,568元)、第A28幢壹层玖号房(房号A28-1-9号、建筑面积64.60平方米，套内建筑面积62.16平方米，总房款586,568元)、第A28幢壹层拾号房(房号A28-1-10号、建筑面积64.60平方米，套内建筑面积62.16平方米，总房款586,568元)、第A28幢壹层拾壹号房(房号A28-1-11号、建筑面积52.38平方米，套内建筑面积50.40平方米，总房款475,610元)；买受人均于签订合同之日前支付首付房款，银行按揭支付余款；出卖人均承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方均同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方均同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方均同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按合同约定分别支付了房价款。被告未按合同约定将办理商品房转移登记有关文书交付给原告。一审法院另查明，2018年5月9日被告取得《毕节市商品房屋备案证明书》，2018年11月6日被告取得不动产权证书，涉案商品房符合办理商品房转移登记的条件。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》均系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”均对违约金的计算标准作了明确约定，但被告主张该约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，故对被告提出的调整违约金的意见，缺乏事实依据，不予采纳。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告请求被告从2016年6月30日起计付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，未超过诉讼时效，故对原告提出的原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。 对被告提出的逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以被告不应承担支付逾期办证违约金的法律责任的抗辩。一审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，被告所依据的事实应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。另，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定的“因政府部门行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任”是在“申请该商品房所有权初始登记”项下的免责，并非是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书项下的免责。因此，被告提出的该抗辩意见不成立，不予采纳。 本案被告应当按照《商品房买卖合同》的约定，向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，分别从2016年7月1日起开始计算。根据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定，被告负有在2016年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中均约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示被告在约定期限内履行了文书交付或者涉案商品房具备办理转移登记条件的披露义务，故在本案开庭之日视为被告履行了涉案商品房具备办理转移登记条件的披露义务。因此，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应从2016年7月1日起计算至本案开庭之日的前一日（2019年2月24日）。因被告的违约天数已超过180日，根据合同约定，被告应当支付给原告上述违约金共计为546,316.36元（2,821,882元×002×968天）。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告徐亮支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金546,316.36元；二、驳回原告徐亮的其他诉讼请求。案件受理费4,527元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.本案是否超过诉讼时效期间；2.上诉人是否应当承担违约责任；3.一审法院对违约金是否应当调整及其举证责任分配问题的处理是否正确。 关于本案是否超过诉讼时效期间的问题。依据《商品房买卖合同》第二十二条，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。一审法院关于本案债权未超过诉讼时效期间的认定，论证充分翔实，认定意见并无不当，本院予以确认，不作赘述。 关于上诉人是否应当承担违约责任的问题。上诉人逾期未履行合同义务，导致被上诉人不能取得案涉商品房的权属证书。针对被上诉人提出的逾期办证违约责任主张，上诉人主要依据三板桥办事处出具的《证明》以及七星关区城乡规划局出具的《说明》，主张本案非上诉人原因导致迟延办证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，上诉人得以免除违约责任。对于前述上诉意见，不予支持，理由如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”前述规定表明，我国合同法将严格责任作为合同责任的一般归责原则，责任承担不以过错为要件，出现违约行为且违约方不能证明存在免责事由，即当承担违约责任。而违约责任框架下，法定的免责事由主要限于不可抗力。故此，对于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因……”的理解适用，不能脱离前述合同法第一百零七条，以及合同法第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”、第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定。就本案而言，上诉人所诉抗辩事由不属于合同法第一百一十七条规定的不可抗力事由，其以此主张免于承担违约责任，缺乏事实和法律依据。 关于一审法院对违约金是否应当调整及其举证责任分配问题的处理是否正确的问题。不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金条款依据双方当事人意思缔结，对督促出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案中，双方约定逾期办证违约金以已付购房款为基数、按日万分之二的标准计付，该违约金兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡情形；在双方已对违约金进行约定的情况下，出于对合同当事人意思自治的尊重，上诉人作为主张调减违约金的违约一方，应当对双方约定的违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担初步举证责任，一审在违约金是否调整这一问题上的举证责任分配并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人鑫城地产的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9054元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年七月三十日 书记员  何婷婷