广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1574号上诉人（一审原告）：王小燕，女，汉族。委托诉讼代理人：赵巧燕，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小娟，女，汉族。被上诉人（一审被告）：珠海祥丰物业管理有限公司。法定代表人：王祖幸。委托诉讼代理人：赖雪梅，广东正拓律师事务所律师。上诉人王小燕因与被上诉人珠海祥丰物业管理有限公司（以下简称祥丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王小燕及其委托诉讼代理人赵巧燕、王小娟、被上诉人祥丰公司的委托诉讼代理人赖雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小燕上诉请求：1、请求撤销（2019）粤0402民初120号民事判决；2、请求法院判令祥丰公司向王小燕支付违约金人民币51,433.2元；3、请求法院判令祥丰公司承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：王小燕认为：“（2019）粤0402民初120号”《民事判决书》事实认定严重不清，在祥丰公司承认与珠海大前门公司存在委托关系，大前门公司法定代表人及员工韦娟在录音及微信中承认因祥丰公司延迟开业、在录音中确认违约并至今未交铺的行为已构成违约，承认祥丰公司单方解除租赁合同，愿意承担违约赔偿责任，只是对赔偿的数额未达成一致意见的情况下，一审法院仍然在判决书中得出祥丰公司未违约的事实，属于严重事实认定错误，依法应予撤销改判。由于请求祥丰公司承担赔偿责任的具体事实和理由已在一审起诉状、庭审中详细阐述过，现仅就一审判决中认定事实不清及自相矛盾之处简要分析如下：一、祥丰公司与大前门公司存在委托关系，那么根据合同法第402条的规定，王小燕与祥丰公司签订的合同应直接约束王小燕与大前门公司。1、根据《合同法》第402条的规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。具体到本案，庭审中祥丰公司已明确承认，其是受大前门公司的委托，祥丰公司与大前门公司之间存在委托关系也已为一审庭审查明及判决确认，那么王小燕与祥丰公司之间的租赁合同也应直接约束上王小燕与大前门公司。2、涉案租赁合同合法不效，双方均应当按照约定履行各自的义务，否则需承担相应的法律责任。现王小燕提供了大前门公司的法定代表人及其自认的招商经理韦娟承认单方解除与王小燕租赁合同的录音证据及微信聊天记录，该证据足以证明系祥丰公司单方违约，应依法依约向王小燕承担违约责任。二、委托关系的存在导致祥丰公司必须为其委托人大前门公司单方解除合同的行为承担违约赔偿责任王小燕在一审中提供的录音、微信证据足以证明祥丰公司延迟开业并至今未交铺的行为已构成违约，且祥丰公司系单方解除租赁合同。根据双方签订的《租赁合同》第九条第五款的约定本合同期内合同一方发生下列违约情形之一，违约方应向守约方支付一个月租金的违约金，若上述违约金不足以赔偿守约方损失的，则守约方可申请提高数额，但违约金及赔偿最高不得超过违约情形发生时两个月的租金。①合同一方违反合同约定擅自解除本合同的；②因合同一方的严重违约行为导致本合同被解除或本合同无法履行。第六款的约定：合同一方提前解除合同的，应以书面通知对方的形式解除合同，合同相对方收到通知后合同即解除，不得主张继续履行合同，但守约方可以依据本合同之约定要求违约方支付违约金。”现祥丰公司擅自解除合同，将涉案商铺再次租赁给他人使用，已构成违约，应依法依约承担相应的违约责任。三、祥丰公司的抗辩理由自相矛盾，且无任何证据加以佐证，祥丰公司不承认单方违约却又同意退回王小燕的履约保证金，与常理不符。1、祥丰公司在一审答辩中称王小燕在祥丰公司催促后拒不入场装修，明确表示不再租赁商铺，王小燕因为隔壁商场租金便宜才单方解除与祥丰公司的合同，转而在隔壁商场租赁店铺等等的陈述均未提供任何证据加以证明，一审也未对此进行查明，却在王小燕提供了足以证明祥丰公司擅自解除合同的直接录音证据，仅因为祥丰公司不承认，就不予采信，系对本案认定事实不清，理应依法改判。2、如果像祥丰公司所说，是王小燕单方解除合同，那么根据双方签订的《租赁合同》第9.4条的约定，祥丰公司应当没收王小燕的履约保证金，现祥丰公司一方面说是王小燕单方面要求解除合同，一方面却又实际退回了王小燕的履约保证金，明显不符合常理，也与事实不符。综上，希望二审法院能够尊重本案的事实，准确适用法律，依法维护王小燕的合法权益。王小燕当庭补充事实与理由：1、祥丰公司在录音中已明确承认是因为要收回店铺自营而要求单方解除与王小燕的租赁合同，该份录音证据是认定本案王小燕违约的重要证据，且未侵犯他人的合法权益，也未违反法律的禁止性规定。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第68、70条之规定，民事诉讼法解释第106条的司法精神，王小燕提交的本案录音证据及微信证据应作为认定本案事实的依据。2、我方提交的庭审笔录（2018）粤0204民初9020号及祥丰公司向司法部门提交的（2019）粤04民终644-645号案件意见书中，可以看出本案中与王小燕微信沟通的韦娟是大前门公司和祥丰公司的员工。向王小燕提出解除租赁合同和沟通解除赔偿事宜的是上述两家公司的实际控制人王祖祥，据了解是祥丰公司法定代表人的哥哥。因为有证据证明该两家公司实际控制人相同，工作人员相同，工作人员代表两家公司。3、根据最高院关于民事诉讼证据若干规定第70条的规定，当事人提出的视听资料的证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。本案中，祥丰公司没有提供任何的相反证据，也没有提供证据证明是王小燕单方面提出解除合同。如祥丰公司所述，是王小燕单方面提出解除，那么，根据双方签订的租赁合同的约定，祥丰公司的有权没收保证金的。那么祥丰公司又怎么可能会退还保证金给祥丰公司。因此，也可以间接证明王小燕提交录音证据的真实性。4、根据双方签订的合同第9.6条的约定，一方提前解除合同的，守约方可要求违约方支付违约金。王小燕也是依据该条的约定按照保证金的金额要求祥丰公司承担违约责任的。祥丰公司辩称：一审判决认定事实、适用法律正确，判决无误。祥丰公司没有违约行为，王小燕主张支付违约金必须是在祥丰公司有严重违约，且王小燕无违约行为。从而导致双方合同无法履行的情况下，才有可能支付违约金。祥丰公司作为出租方，出租人的义务是交付商铺，在双方并没有具体约定交付商铺的时间的情况下，王小燕已在祥丰公司交付商铺之前明确表明了不再承租商铺。该违约行为从而导致了双方租赁关系的解除，祥丰公司愿意退回王小燕的保证金是对自身权利的处分，并不必然导致退回保证金就等于祥丰公司有违约行为。王小燕的该推断没有事实、法律的依据，且本案中王小燕提供的所有证据并不足以证明双方租赁关系的解除是因祥丰公司违约行为而导致的。在无确凿证据、无证明祥丰公司有违约行为的情况下，其主张违约金也无事实依据。本案中，也对违约金的数额进行了明确的约定。即使法庭认定祥丰公司有违约行为，双方也应根据所签订的租赁合同第9.5条所约定的最多不得超过违约情形发生时的两个月租金。本案合同已明确约定，每月租金为15,429.96元每月。王小燕诉求明显与双方约定的违约金支付方式不符，也没有事实和法律依据。请求法庭驳回王小燕的上诉请求，维持原判。王小燕向一审法院起诉请求：1、判令祥丰公司向王小燕支付违约金51,433.2元；2、判令祥丰公司承担一审案件诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月27日，王小燕（乙方）与祥丰公司（甲方签订一份《租赁合同（固定租金）》，就王小燕承租珠海市前山明珠南路2023号大前门商业广场一楼009号铺（以下简称案涉商铺）用于经营美宜佳便利店进行了约定。合同第1.3条约定，合同有效期为二年，即自2018年4月1日至2020年3年31日止；第1.4.1条约定，履约保证金人民币51,433.2元，预缴首月租金及物管费25,716.6元，共计：77,149.8元（履约保证金在合同正常履行期满后且甲乙双方不再续约的情况下，一个月之内，甲方以不计息方式退还乙方履约保证金）；第1.4.2条约定，装修期：乙方需在商场整体开业日前完成装修；第1.5条约定，租金的起算时间为从开业日起算日起开始计算。……第一年2018年4月1日-2019年3月31日租金15,429.96元/月、管理费10,286.64元/月，第二年2019年4月1日-2020年3月31日租金16,102.55元/月、10,735.03元/月；第3.2条约定，乙方之设计和装修方案应提前提交甲方，经甲方审核批准后方可实施……；第9.5条约定，本合同期内，合同一方发生下列违约情形之一，违约方应向守约方支付一个月租金的违约金，若上述违约金不足以赔偿守约方损失的，则守约方可申请提高数额，但违约金及赔偿最高不得超过违约情形发生时两个月的租金。①合同一方违反合同约定擅自解除本合同的。②因合同一方的严重违约行为导致本合同被解除或本合同无法履行。合同还约定了其他事宜，后附《出租商铺消防安全责任书》及商场一层平面图，但合同对甲方交付案涉商铺给乙方的时间和商场开业的具体时间都未作约定。王小燕已于2018年2月27日向祥丰公司缴纳了履约保证金51,433.2元，祥丰公司亦开具了对应的收款收据。2018年7月3日，王小燕的委托代理人王小娟作为收款人出具同一份《收条》载明祥丰公司已将案涉商铺的履约保证金51,433.2元退还到王小燕的账户，因案涉合同的收据遗失，该收据作废，为此祥丰公司还提交了《授权委托书》及微信记录予以佐证。王小燕认可已收回上述履约保证金。王小燕提交了一份2018年7月3日与祥丰公司员工韦小姐、王总对话的《录音文字》，其中载明韦小姐曾承认案涉商铺是自己要收回自己经营，王总则表示要求王小燕辞退人手减少不必要损失并承诺退回王小燕交纳的款项包括定金，而具体赔偿商议后再答复；以及一份具体时间不明的与祥丰公司员工韦小姐、王总对话的《录音文字》，载明双方就赔偿数额进行协商的过程，王总、韦小姐均要求王小燕提出具体赔偿数额，但王小燕称要求按合同约定赔偿且不接受一个月租金的赔偿，并称其有实际支出人工工资8000及车票，韦小姐承认系我方违约具体赔偿需要双方达成认可才可以赔偿，双方最后协商不成。王小燕提交了案涉商铺现状照片及微信订票信息，显示案涉商铺已被祥丰公司擅自租给他人经营喜市多便利店，以及王小燕为雇佣员工支付了来回车票共计1,410元。王小燕还提交了其与祥丰公司员工孔经理、韦小姐的微信记录，其中2018年4月9日记录显示王小燕向孔经理询问店面是否可以交付的事宜，孔经理回复：很快了，正在验收，可以进场再通知你，之后孔经理还陈述了祥丰公司法定代表人招租过程中一些欺骗小业主的情况；其中2018年9月10日王小燕称案涉商铺已开始被他人装修了而双方合同未终止，再次向韦小姐询问其公司对案涉商铺解决方案，而韦小姐没有正面回复处理情况。祥丰公司对王小燕提交的上述证据均不认可，录音文字、微信记录均不能辨别系祥丰公司的员工、内容是否存在篡改，不承认其存在违约行为并未有赔付违约金的意思表示。祥丰公司提交了案涉商场及隔壁泰峰电器大楼的现场照片，主张王小燕因隔壁大楼租金更便宜遂单方面与其解除合同，租赁了隔壁大楼一层经营美宜佳，系因王小燕不想租案涉商铺，祥丰公司才退还案涉商铺的履约保证金的。王小燕对此不予承认。庭审中，王小燕主张一审法院（2018）粤0402民初9020号案中的第三页第二行收到“大前门公司招商公司韦小姐的开业通知”可以证实韦小姐的身份，因祥丰公司延迟开业、在录音中确认违约并至今未交铺的行为已构成违约；祥丰公司承认其系受托管理珠海大前门商业有限公司的，系王小燕在2018年7月3日明确表示不再承租商铺才退还保证金的，在此前并未有单方面的解除合同意思表示，目前案涉商铺已另租他人。法庭要求祥丰公司核实韦小姐（韦娟）和孔经理（孔英）的身份，庭后祥丰公司答复法庭韦娟、孔英并非祥丰公司员工。另查明，一审法院审理的（2018）粤0402民初9020号许育武诉珠海大前门商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审《民事判决书》已生效，该生效判决书载明珠海大前门商业有限公司在答辩中承认该案中的韦小姐系其公司招商经理。一审法院认为：王小燕与祥丰公司于2018年3月27日签订的《租赁合同（固定租金）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，买卖双方均应按合同约定履行各自义务。结合本案证据和当事人的诉辩意见，本案的争议焦点系祥丰公司是否违约的问题，对此具体分析如下：其一，因双方并未约定具体的开业时间或交付商铺的时间，祥丰公司不存在迟延开业或交付案涉商铺的行为。合同虽然第1.3条约定合同有效期为二年（自2018年4月1日至2020年3月31日止），但合同第1.5条约定租金的起算时间为从开业日起算日起开始计算，具体开业的时间、案涉商铺交付王小燕使用的时间未在合同中进行约定，双方提供的证据亦未出现双方协商交付商铺的具体时间或祥丰公司承诺开业的时间，王小燕主张祥丰公司已超过双方约定期限开业或交付商铺，没有双方约定期限的事实依据，一审法院不予采信。而且，租赁合同约定合同的有效期为二年而并非租期为两年，王小燕在签订合同时，应知晓案涉商铺须等到符合开业条件才能承租，等待符合条件前王小燕亦未缴纳过租金、管理费作为使用案涉商铺的对价，所以不能理解为2018年4月1日即系案涉商铺交付王小燕使用或祥丰公司承诺开业的时间。其二，王小燕提供的证据不足以证明祥丰公司存在违约行为。原、祥丰公司对谁违约各自陈述，王小燕提供的录音文字、微信记录、现状照片、工人工资、交通费等间接证据，并无直接证据相印证祥丰公司曾单方面要求王小燕解除案涉合同，而且祥丰公司对上述证据的真实性、合法性均不认可；录音及微信中的韦娟并非祥丰公司员工而极大可能系（2018）粤0402民初9020号案中珠海大前门商业有限公司的招商经理，录音中的王总亦不能辨别系祥丰公司的法定代表人，孔英的微信记录仅能侧面证明大前门商场存在的一些经营问题，均不能直接证明作为大前门商场委托管理公司的祥丰公司存在违约行为，王小燕单凭上述单方取证的间接证据主张祥丰公司存在违约事实，缺乏充分的证明力，亦没有形成有效证据链，对此一审法院不予采信。此外，王小燕在双方磋商过程中，王小燕并未实际投入装修，其提交人工工资的损失及交通费证据也无法辨别系为案涉商铺的投入。另外，王小燕已于2018年7月3日收回履约保证金，虽未有证据证明系哪一方单方解除合同或双方合意解除合同的，但可推断双方已解除租赁合同。合同解除后，尚未履行的终止履行，祥丰公司已无继续向王小燕交付案涉商铺的义务，祥丰公司可将案涉商铺另租给他人，因此王小燕主张祥丰公司至今未交商铺构成违约，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。综上，祥丰公司并未构成违约，王小燕无权按合同约定的违约责任请求祥丰公司支付违约金，对王小燕的该项诉讼请求，一审法院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决如下：驳回王小燕的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币543元，由王小燕负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证（二审中，当事人没有提交新证据）。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，综上所述，XXX的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三百三十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元，由负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年七月二十九日书记员 苏婉婷