贵州省贵阳市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0113民初5358号 原告：张毅，男，1977年1月14日出生，汉族，住贵阳市白云区。 原告：刘修平，女，1984年10月10日出生，汉族，住贵州省福泉市。 委托诉讼代理人：秦碧，女，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201711276711，代理权限：特别代理。 被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天**营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。 法定代表人：余悦瀚，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，系该公司员工，代理权限：特别代理。 原告张毅、刘修平诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称“合纵置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张毅、刘修平之委托诉讼代理人秦碧，被告合纵置业公司之委托诉讼代理人田甜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张毅、刘修平向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2014年3月31日起至被告实际向原告交房之日止的违约金36151元（以购房款382965元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，从2014年3月31日起计算至2016年10月30日止）；2、请求判令被告支付自2016年3月31日起至被告实际将办理转移登记文书交付原告之日止的违约金（以购房款382965元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，暂计算至2019年7月11日，共计45840元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于白云区中环路××号利海米兰春天的××××号房屋，购房款共计382965元。双方在《商品房买卖合同》第十一条明确约定被告在2014年3月30日前，交付合同约定的商品房，但被告直到2016年10月30日才通知原告收房。同时，在合同第二十二条明确约定被告在2016年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并约定了如逾期办理，被告按日向原告支付已付购房款的0.01%的违约金。合同签订后，原告已经向被告付清全部购房款，但被告截止目前一直未向原告办理房屋转移登记手续，经原告多次催促仍未履行合同义务原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，诉请如前。 被告合纵置业公司辩称：1、对逾期交房的事实不持异议，原告主张逾期交房违约金过了诉讼时效，根据合同约定，逾期交房违约金应按已付购房款万分之一按日计算，原告该项诉请应从立案之日倒推三年为有效期，对于违约金超过的部分我方不予认可；2、根据双方签订的买卖合同及补充协议，房屋自实际交付之日起24个月内办理转移登记手续，原告至今未向被告交齐办证需要的资料，办证条件未成就，办证时间起算点未开始；3、双方签订的补充协议约定，逾期办理产权登记的违约金最高上限为总房款的1%，即便违约，也只能按此支付违约金，是双方真实意思表示，双方均应受到约束；4、原告主张逾期办证违约金过了诉讼时效，原告该项诉请应从立案之日倒推三年为有效期。 本院经审理认定的事实如下：2011年10月11日，原告张毅、刘修平与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市××××号利海米兰春天××××号商品房。双方在合同第十一条约定了交付时间和条件，出卖人于2014年3月30日前向买受人交付商品房；合同第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。 该合同第二十二条第三款（一）约定：出卖人承诺于2016年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；同时该条款（二）约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。上述《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款382965元。 2014年7月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》之补充协议（二），协议约定双方约定涉案房屋在2014年12月31日工程完工通过验收并交付使用。关于迟延交房的补偿：1、自原合同约定的房屋交付日期之日起，每延迟一天，被告按已收房价款的万分之一向原告支付违约金。自协议签订当日，被告按上述标准向原告预先支付2个月的违约金，原告办妥房屋收楼手续后，被告向原告支付剩余违约金。原告于2016年9月4日签订了《收楼确认书》，接收了涉案房屋。由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，因此未能在合同约定的期限内向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致原告至今未办理商品房所有权转移登记手续。 上述事实，有原、被告双方当事人的陈述及《商品房买卖合同》、收款收据等证据在卷佐证，并经庭审核实、质证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告合纵置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力。原告作为房屋的买受人，支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务；被告作为房屋的出卖人，负有按约向原告交付房屋并按期取得商品房所有权初始登记，并向原告提供商品房转移登记有关文书的义务。本案中，原告于2016年9月4日接收了本案房屋，实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十一条?逾期交房责任明确约定：逾期交房违约金自交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。在双方签订《商品房买卖合同》之补充协议（二）中也约定关于迟延交房的补偿：自原合同约定的房屋交付日期之日起，每延迟一天，被告按已收房价款的万分之一向原告支付违约金。因此，被告应按照约定承担逾期交房违约责任，对逾期交房的违约金的计算期间应从2014年3月31日起计算，原告于2016年9月4日收房，其诉请主张逾期交房违约金计算至2016年9月4日止，共计887日，违约金为382965元×0.01%/日×887日＝33969元。关于被告提出的诉讼时效抗辩，由于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之补充协议（二）中约定“原告办妥房屋收楼手续后，被告向原告支付剩余违约金”，而原告于2016年9月4日收房，诉讼时效自2016年9月5日起算，未超过诉讼时效，故对被告该抗辩意见不予采纳。 关于被告未向原告提供商品房转移登记有关文书是否存在违约的问题。附件十二《补充协议》第十一条第6项虽载明“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续”，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未具备取得商品房所有权初始登记的条件，也就无法为原告办理产权登记手续，因此其行为构成违约，应承担违约责任。对于被告提出的交房之日起24个月内办理转移登记手续的辩解意见，由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2016年3月30日前，故对于该辩解意见，本院不予采纳。 关于违约金金额的计算的问题，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；结合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金的计算加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款无效，仍应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，即违约金按日应以原告已付购房款382965元的0.01%为标准计算。 关于逾期提供商品房转移登记的有关文书的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。本案双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就应当知道其权利受到侵害，原告就应该向被告主张权利并开始计算诉讼时效。原告2019年7月16日提起本案诉讼，未提供证据证实本案存在诉讼时效中断的情形，故本院仅支持其起诉之日前三年的违约金，超过三年的部分已经超过诉讼时效不予支持，被告的该项辩解意见成立。截止2019年7月16日，原告应得到支持的违约金为382965元×0.01%/天×（365天/年×3年）＝41935元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张毅、刘修平支付逾期交房的违约金33969元； 二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张毅、刘修平支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止2019年7月16日为41935元，2019年7月17日起继续以37.9566元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司向原告张毅、刘修平交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）； 三、驳回原告张毅、刘修平的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1850元，减半收取为925元（原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担740元，由原告张毅、刘修平负担185元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  张钰 二〇一九年七月二十五日 法官助理祝文君 书记员王杉杉