贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终2569号 上诉人（原审原告）：贵州省心缘置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路营脚村辣子鸡火锅侧面，统一社会信用代码：91520502587262009N。 法定代表人：何定龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李凌瑞、陈继，贵州靖毕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州矗立诚信物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道心缘家居博览中心**，统一社会信用代码：91520500MA6E2K022L。 法定代表人：郭奇矗，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：郭奇矗，男，1975年7月20日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄雪薇、潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 上诉人贵州省心缘置业有限公司（以下简称心缘置业公司）因与被上诉人贵州矗立诚信物业管理有限公司（以下简称矗立物业公司）、郭奇矗确认合同无效纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初145号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：本案中事实认定错误，从而导致法律适用错误，涉案《物业合作协议》依法应予认定无效。一、涉案《物业合作协议》系案外人黄某在无权代理上诉人的情况下与被上诉人郭奇矗签订的，应予认定无效。二、案涉物业合作协议系案外人黄某串通被上诉人郭奇矗，损害上诉人利益，应予认定无效。三、一审法院认定《物业合作协议》有效系法律适用错误，提供物业服务的法定主体应为法人主体而非自然人，郭奇矗作为合同相对人签订的《物业合作协议》因违反法律强制性规定应予认定无效。四、案涉《物业合作协议》不应认定为前期物业合同，同时该协议内容因违反法律强制性规定，应认定无效。五、被上诉人郭奇矗无权将物业合作协议权利、义务整体转让于被上诉人贵州矗立诚信物业管理有限公司。 被上诉人未答辩。 原审原告向一审法院起诉请求：1、要求确认原、被告签订的《物业合作协议》无效；2、判令被告撤出在心缘家居博览中心的物业管理，返还已收取的所有物业资料，并将物业办公室恢复原状；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年8月6日，原告与案外人贵州淇铃交通建筑工程有限公司签订建设工程施工合同，合同约定：原告心缘置业公司开发的位于毕节××××大道中粮库对面的工程名称为贵州省毕节市心缘家居博览中心A地块1#楼由贵州淇铃交通建筑工程有限公司承建。竣工日期为2014年6月10日。合同还约定了其他事项。合同签订后，贵州淇铃交通建筑工程有限公司未按合同约定的期限内完成该工程。至今，该工程还未完全竣工验收。2016年3月7日，原告授权黄某为公司总经理，黄某与原告签订授权委托书，委托书载明：贵州省心缘置业有限公司董事长朱斌委托黄某代表委托人行使法定代表人一切权利，并聘用黄某为公司总经理行使公司经营管理职责。被委托人在接受委托期间对外代表委托人作出代理行为均视为委托人的本人行为，其法律后果由委托人承担。朱斌将公司营业执照、公章及朱斌本人的私章交给黄某（2016年9月15日，黄某曾在报上公示其他内容时，公示该事实）。2016年12月26日，原告心缘置业公司在黄某等人的参与下形成会议纪要，主要内容为原告开发项目债权债务经常发生债主及其他方堵工，断水电、无力支付保洁工资等，自愿将其物业管理将由郭奇矗经营管理40年，原告（甲方）并于当日与被告郭奇矗（乙方）签订《物业合作协议》。协议约定：甲方同意乙方于2016年12月26日入驻心缘家居博览城进行商业物业管理。本协议从2016年12月26日至2056年12月26日。合同约定了合作方式、物业管理服务范围、服务收费标准、甲、乙双方权利和义务等其他事项。协议签订后，被告郭奇矗便经物业服务管理人的名义行使物业服务，并于2017年5月24日成立贵州矗立诚信物业管理有限公司（自然人独资）对其与原告签订的物业进行有效管理。在管理期间，该物业服务项目范围内的业主均未对此提出异议。2018年11月27日，原告才以被告矗立物业公司为被告，认为该公司在原告未授权委托的情况下，以追索无事实依据的债权为由，强行占据了原告开发的心缘家居博览中心物业中心自行管理。擅自以物业管理名义处分原告资产，给原告造成经济损失为由向一审法院提起诉讼，要求被告停止侵害，恢复并返还物业办公室。一审法院于2018年12月5日以（2018）黔0502民初8646号民事判决书判决驳回原告的诉讼请求。 一审法院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要为：原、被告签订的《物业合作协议》是否有效。对双方争议的焦点，原告主张与被告签订《物业合作协议》无效，被告主张双方签订的《物业合作协议》合法有效。对原告的主张，主要理由有：一，原告方合同签订人黄某未得到原告或原告股东授权同意。本案中，对原告的该主张，被告提供了原告单位的授权委托书，该委托书载明了原告心缘置业公司委托黄某在受委托期间代表原告行使法定代表人一切权利，对外代表委托人作出的代理行为无视为委托人本人行为。原告心缘置业公司盖有公章，并有原法定代表人朱斌签字，委托起始时间为2016年3月7日，而签订《物业合作协议》的时间为2016年12月26日，该时间内，受托人黄某未被取消委托。况且，证人黄某出庭证实委托书和签订《物业合作协议》的真实性，说明该协议系双方当事人的真实意思表示。故原告主张无委托书的理由不成立，该主张一审法院不予以支持；二、原告认为该《物业合作协议》签订了40年的合作时间，剥夺了业主自主选择物业服务企业的合法权益。综合本案情况，原、被告签订的《物业合作协议》，实属前期物业服务合同（因不是业主与物业服务企业签订的物业服务合同），根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，原、被告签订的《物业合作协议》虽约定40年的有效期限，但在业主委员会与物业服务企业签订的物业合同生效后，该前期物业服务合同中止。因此，该协议不存在剥夺了业主自主选择物业服务企业的合法权益，故原告的该理由不成立，一审法院不予以认定。其三、被告郭奇矗不具有从事物业管理活动的法人资格及相应的资质。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，物业服务应是“企业”，而本案中，与原告签订的《物业合作协议》系被告郭奇矗个人行为，不是企业，但该条例并未规定建设单位选聘物业服务为个人的，双方签订的书面前期物业服务合同为无效合同。即使认定《物业管理条例》第二十一条的规定属强制性规定，也只能认定为管理性强制性规定。况且，被告郭奇矗与原告心缘置业公司签订《物业合作协议》后，于2017年5月24日成立贵州矗立诚信物业管理有限公司对其与原告签订的物业进行有效管理。贵州矗立诚信物业管理有限公司对该物业进行管理后，其履行职责，未损害国家、社会的公共利益，也未侵害业主的合法权益，系双方当事人的真实意思表示。而且，其管理的业主也未提出任何异议。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。同时参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，结合原告与被告郭奇矗于2016年12月26日签订的《物业合作协议》时的情况，被告郭奇矗已在2017年5月24日（本案原告于2019年1月3日起诉）依法成立贵州矗立诚信物业管理有限公司对涉案物业进行有效管理，综合本案的事实，双方签订的《物业合作协议》可认定有效。原告举不出证据证明原、被告签订的《物业合作协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的情形，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由原告承担对自己不利的法律后果。故对原告的该主张，一审法院不予以支持。所以，原告要求确认原、被告签订的《物业合作协议》无效的诉讼请求，一审法院应不予以支持；同时，原告不能举证证明其向被告交付什么物业资料（庭审后以法院询问，原告代理人陈述也表示未向被告交付物业资料）和其物业办公室的原状是什么形状（庭审后以法院询问，原告代理人表示不要求恢复原状），且原、被告签订的《物业合作协议》可认定有效，且现仍在合同约定的期限内，合同双方当事人在合同期限内仍享有合同权利和承担合同义务，被告享有在合同期限内对心缘家居博览中心的物业进行管理的权利。故原告要求被告撤出在心缘家居博览中心的物业管理，返还已收取的所有物业资料，并将物业办公室恢复原状的诉讼请求，一审法院也不予以支持。对被告主张双方签订的合同有效，一审法院予以认定；对被告主张原告以郭奇矗为被告的主体不适格，因郭奇矗系双方合同签订的当事人，而本案原告诉讼请求又是要求确认原告与郭奇矗签订的合同无效，根据合同的相对性，郭奇矗应是本案的适格主体，故对被告的该主张，一审法院不予以支持。 综上所述，对原告的诉讼请求，一审法院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，同时参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 驳回原告贵州省心缘置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费25.00元，由原告贵州省心缘置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 二审争议的焦点：涉案合同是否构成无权代理、恶意串通；涉案合同是否违反了法律、行政法规的强制性效力性规定。 本院认为，关于涉案合同是否构成无权代理、恶意串通的问题。本案中,2016年3月7日，上诉人签署授权委托书明确聘用黄某为公司总经理行使公司经营管理职责，上诉人法定代表人朱斌将公司营业执照、公章及朱斌本人的私章交给黄某.根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，上诉人已明确授权聘用黄某为其公司经理，黄某以上诉人名义与郭奇矗达成物业合作协议，并加盖了上诉人公章的行为系代表上诉人，其行为后果应由上诉人承担。上诉人主张其已于2016年7月20日解除了黄某在上诉人公司的总经理职务，但上诉人未能举证证明其在涉案协议签订之时（2016年12月26日）或之前告知被上诉人或对外公告该解除职务情况（上诉人所举证据只证明其于2017年5月10日、2017年6月15日登报、公证解除黄某的总经理职务），根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，其于2016年7月20日解除黄某职务的行为对外不发生法律效力，黄某在本案的行为仍应认定为代理上诉人。其次，上诉人主张黄某与郭奇矗恶意串通，但未能举证证明，本院不予采纳。 关于涉案合同是否违反了法律行政法规的强制性效力性规定的问题。上诉人主张涉案合同违反了《物业管理条例》第二条、第三十二条第一款规定而无效。根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”，第三十二条第一款“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”规定，《物业管理条例》第二条、第三十二条第一款规定并不属于上述司法解释规定范畴，且郭奇矗达成涉案物业合作协议后已成立了具备独立法人资格的矗立物业公司进行物业管理，未实际侵害国家及公共利益，故涉案合同未违反合同法第五十二条第一款第（五）项规定的效力性强制性规定，不构成无效情形。 故上诉人以无权代理、恶意串通、违反法律强制性规定为由认为涉案合同无效的主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州省心缘置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一九年七月二日 书记员 邱诗韵