江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1023民初562号原告（反诉被告）：李印泉，男，汉族，南丰县人，住南丰县。原告（反诉被告）：封明应，男，汉族，南丰县人，住南丰县。原告（反诉被告）：周大国，男，汉族，南丰县人，住南丰县。原告（反诉被告）：赖云俊，男，汉族，南丰县人，住南丰县。四原告委托代理人：黄炜祺，系江西维尔正律师事务所律师。特别授权。四原告委托代理人：汪志忠，系江西维尔正律师事务所实习律师。特别授权。被告（反诉原告）：徐祖明，男，汉族，南丰县人，户籍地南丰县，现住南丰县。原告李印泉、封明应、周大国、赖云俊与被告徐祖明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。四原告的委托代理人黄炜祺和被告徐祖明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求及反诉辩称：一、提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付租金10629.96元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月16日，原告与被告签订了一份《琴湖建材家居城店面租赁合同书》，约定原告将琴湖御景8号楼2#、3#、9号楼9#店面租赁给被告经营，约定租期六年（2015年7月1日至2021年6月30日止），月租金按12元/平方计算，付款方式为半年一期，提前一个月交下半年的租金。现被告拖欠2018年7月1日至12月31日租金共计10629.96元。原告多次催要未果，迫于无奈，原告只好向法院起诉，望依法支持诉请。二、反诉辩称：被告反诉部分无事实和法律依据，且物业管理费和垃圾清理费也不是由本案原告收取，而是由开发商收取的。被告交纳的1.8万元店面诚意金只抵了1.5万元租金，根据租赁合同约定，另3000元作为被告三间店铺要交的押金，所有没有退给被告，现被告严重违约，该3000元予以没收。多收的7百多元含有原告代收被告拖欠的水电、卫生费。被告徐祖明辩称及反诉称：一、关于本诉部分的答辩。答辩人与原告已协商解除了《琴湖建材家居装饰城店面租赁合同书》、《琴湖建材家居城店面租赁合同书》，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。2015年3月28日，答辩人与原告就琴湖御景8号楼2、3号店面（面积为95.55㎡）签订了《琴湖建材家居装饰城店面租赁合同书》，第二项约定“租金第一、二年免租，三、四、五年按月16元/㎡计算，第六年按18元/㎡，但四年的租金必须按六年平均计算即按月11元/㎡【（16元/㎡×3年+18元/㎡）÷6】”。签订合同后，答辩人按合同约定第三项预交每间店面壹万元诚意金，共交纳二间店面诚意金20000元，但原告于2015年8月6日以南丰县琴湖建材家居城的名义向答辩人出具了12000元的收据（店面诚意金）。虽然双方在合同中约定店面第一、二年免租，但原告仍按月11元/㎡向答辩人收取了租金。另原告非法向答辩人收取了物业管理费476元、垃圾清理费300元。2016年3月16日，答辩人与原告就琴湖御景9号楼9号店面（面积为60.35㎡）签订了《琴湖建材家居城店面租赁合同书》。签订合同后，答辩人按合同约定第三项预交每间店面壹万元诚意金，答辩人也交了诚意金1万元，但原告于2016年3月28日以南丰县琴湖建材家居城的名义向答辩人出具了6000元的收据（店面诚意金）。原告按合同约定收取了答辩人的店面租金。2017年7月1日至2018年6月30日期间，琴湖御景8号楼2、3号店面和9号楼9号店面的租金分别为12612.6元（95.55㎡×11元/㎡/月×12个月）、8690.4元（60.35㎡×12元/㎡/月×12个月），共计21303元。按原告以南丰县琴湖建材家居城的名义开具8号楼2、3号店面诚意金为12000元（以收据为凭）、9号楼9号店面诚意金6000元（以收据为凭），店面诚意金合计18000元。因答辩人用店面诚意金抵扣2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金18000元，答辩人应支付剩余租金3303元（21303－18000）。而原告收取了答辩人租金7040元（除店面诚意金18000元外），实际上原告多收取了答辩人的租金3737元（7040－3303）。因此，答辩人要求原告将其多收的租金3737元返还原告。同时原告还应将其非法收的物业管理费476元、垃圾清理费300元返还答辩人。2018年5月份左右，答辩人与原告口头协商解除《琴湖建材家居装饰城店面租赁合同书》、《琴湖建材家居城店面租赁合同书》。答辩人于2018年6月中旬将店面内的东西全部搬出，并将店铺的钥匙交给了原告，原告与答辩人已经解除上述店面租赁合同。但原告却没有将其多收取的租金3737元返还答辩人。2018年9月份，原告已将琴湖御景9号楼9号店面出租给南丰县天成测绘有限公司，已收取店面租金，并且南丰县天成测绘有限公司对该店面进行了装修。综上所述，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。二、关于反诉部分。如前所诉事实与理由，答辩人提出如下反诉请求：1、判令被反诉人（本诉原告）返还反诉人（本诉被告）租金3737元（2017年7月1日至2018年6月30日期间）2、判令被反诉人返还反诉人物业管理费476元、垃圾清理费300元计776元；3、反诉的诉讼费由被反诉人承担。综上，反诉人请求法庭依法支持反诉人的反诉请求。本院经审理认定事实如下：一、2015年3月28日，四原告将琴湖御景8号楼2、3号二间店铺（面积为95.55㎡）出租给被告徐祖明，双方签订了《琴湖建材家居装饰城店面租赁合同书》。该合同主要约定：1、租期六年（从2015年7月1日至2021年6月30日止）；2、租金：第一、二年免租，三、四、五年按月16元/㎡计算，第六年按18元/㎡，但四年的租金必须按六年平均计算【即（16元/㎡×3年+18元/㎡）÷6＝11/㎡】，半年付一次租金，租金不含任何税费等，第七年随行就市；3、付款方式：签订合同期起乙方（徐祖明）应预交装修诚意金（免租两年每间店面1万元的诚意金）如店面达到装修标准，则每间返回4000元（装修标准由琴湖御景原开发商决定），免租期结束后转为第三年租金，诚意金不够多还少补，租金按半年为一期打入甲方指定账户，乙方需提前一个月交下半年的租金，除租金外还应每间店面交1千元押金；4、……；5、……；6、乙方在租赁期间不得转让。租赁期税费及水电费一切由乙方承担，乙方必须合法经营，否则造成的损失由乙方承担；7、……；8、店面出售时，乙方有优先购买权。被第三方买卖交易后，本合同持续有效。如因第三方购买者的行为造成乙方不能经营和损失，甲方应承担责任并赔偿乙方经济损失；9、……；10、……。二、2016年3月16日，四原告又将琴湖御景9号楼9号一间店铺（面积为60.35㎡）出租给了被告徐祖明，双方另签订了一份《琴湖建材家居城店面租赁合同书》。该合同内容除租金改为“每月按12元/㎡计算，租金必须按半年付一次……”外，其余内容与前合同相同。三、二份合同签订后，被告徐祖明于①、2015年8月6日向原告交纳了8号楼2、3号二间店面半年租金（2015年7月1日－2015年12月30日）6285元及店面诚意金12000元、物业管理费476元、垃圾清理费300元，②、2016年3月28日交纳了9号楼9号店面半年租金（2016年1月1日－2016年6月30日）4345元及店面诚意金6000元，③、2016年7月21日交纳了8号楼2、3号及9号楼9号三间店面半年租金（2016年7月1日－2016年12月30日）10630元，④、2017年4月23日交纳了8号楼2、3号及9号楼9号三间店面半年租金（2016年12月30日－2017年6月30日）10630元，⑤、2018年2月12日交纳了8号楼2、3号及9号楼9号共三间店面的一年租金（2017年7月1日－2018年6月30日）7040元（注：一年租金本应为21260元，但在交纳此年租金时，双方约定用店面诚意金18000元来抵付租金的方式作为退回了被告店面诚意金，被告还应补交3260元就够，但其实际交纳了7040元，多交了3780元）。之后，被告徐祖明未再交纳租金给原告。其中拖欠8号楼2、3号及9号楼9号三间店面2018年7月1日－2018年12月31日期间的租金为10630元。扣除前期多交的3780元，尚欠6850元。后原告多次向被告催要上述租金未果，无奈，遂向法院起诉。庭审中，原告自认9号楼9号店面的租赁合同实际已于2019年3月6日解除。认定上述事实，除有原告委托代理人及被告的当庭陈述以外，原、被告还向法庭提交了以下证据予以证实：一、原告的证据有：《琴湖建材家居装饰城店面租赁合同书》、《琴湖建材家居城店面租赁合同书》各一份；二、被告的证据有：1、垃圾清理费、物业管理费收款收据各一份，2、南丰县天成测绘有限公司企业登记信息（手机打印图片）3、店面租金及店面诚意金收款收据七份。上述证据，经原、被告举证质证，本院审查后，确认这些证据的证明效力。本院认为，四原告（反诉被告）与被告徐祖明（反诉原告）签订的二份店面租赁合同是双方在平等、自愿、协商一致基础上达成的协议，是双方当事人的真实意思表示，且实际已履行了多年，因此该合同合法有效，对双方具有法律约束力。本案原、被告签订的二份店面租赁合同约定的租赁期均为6年，即从2015年7月1日至2021年6月30日止，除9号楼9号店面的租赁合同原告自认已于2019年3月6日实际解除外，8号楼2、3号二间店面还在租赁期内。被告辩称于2018年6月中旬已与原告解除了上述店面租赁合同的意见，因其未提供证据证明，且原告又不予认可，为此对该抗辩意见不予采信。因被告所交租金只交至2018年6月30日，所以被告应对租赁合同解除前的租金需继续交纳。现原告只向被告主张8号楼2、3号及9号楼9号三间店面2018年7月1日－2018年12月31日期间所拖欠的租金10630元，是原告权利的行使，本院予以支持。当然，因前期原告多收了被告3780元租金，所以可在本次拖欠的租金中扣除。被告反诉原告多收了租金的事实存在，但其要求原告返还的反诉请求则不予支持，多收的租金只能抵付拖欠的部分租金。原告称多收的3780元，其中3000元是被告按合同应交的押金，另780元是原告代收被告拖欠的水电、卫生费。对此本院认为，虽然合同第三条写明了“除租金外还应每间店面交1千元押金”，但实际上在履行时双方并没有按约定交纳和收取押金，而且到原告2018年2月12日出具收到被告交纳8号楼2、3号及9号楼9号共三间店面一年租金（2017年7月1日－2018年6月30日）收据时，原告在收据上写明了用店面诚意金来抵付租金的方式作为退回被告店面诚意金，因此原告现在称多收的这3000元是押金并予以没收的意见没有事实和法律依据，本院不予采信；另多收取的780元，原告没有提供证据证明是替被告代缴了被告拖欠的水电、卫生费，被告亦否认自己拖欠水电、卫生费，为此，对原告的该点反诉答辩意见本院也不予采信。被告还反诉要求原告返还物业管理费476元及垃圾清理费300元。对此本院认为，因双方的租赁合同第六条约定了租赁期税费及水电费等一切费用由被告承担，且原告只是代为收取了被告这二项费用，被告没有证据证明自己有重复缴纳了该二项费用的事实，所以对被告的该反诉请求不予支持。本案在审理过程中，给予了双方一定的庭外调解时间，但双方未能达成协议。现依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告徐祖明（反诉原告）拖欠原告李印泉、封明应、周大国、赖云俊（反诉被告）2018年7月1日至2018年12月31日期间的店面租金10630元，扣除其前期多支付的3780元，还应支付四原告这期间的租金6850元，此款限本判决生效后15日内付清；二、驳回被告徐祖明要求原告返还物业管理费476元、垃圾清理费300元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费66元及反诉受理费50元，共计116元，减半收取计58元，由四原告负担20元，由被告负担38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。（当事人申请执行的期限为生效判决确定的履行期限届满后的二年内）审判员  张南山二〇一九年七月二十三日书记员  赖艺欣