山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0983民初1443号原告：王维东，男，1950年1月6日出生，汉族，务农，住肥城市。委托诉讼代理人：郝昭钧，肥城誉众法律服务所法律工作者。被告：宋海燕，女，1974年3月7日出生，汉族，个体工商户，住肥城市。委托诉讼代理人：张绪强，山东卓知律师事务所律师。第三人：肥城市宏大房地产开发有限公司，住所地肥城市工业三路**。法定代表人：王莲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宋丰魁，山东秉真律师事务所律师。第三人：肥城中百商贸有限责任公司，住，住所地肥城市桃园街**/div>法定代表人：李子英，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜文珍，山东卓知律师事务所律师。原告王维东与被告宋海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，于同年4月10日公开开庭进行了审理。当月28日，依宋海燕申请，本院追加肥城市宏大房地产开发有限公司（以下简称宏大公司）、肥城中百商贸有限公司（以下简称中百公司）作为第三人参加诉讼，并于同年5月20日再次开庭审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王维东向本院提出诉讼请求：1.判令宋海燕返还位于中百花苑1号楼一单元一、二层门头房一处，并恢复原状，赔偿损失1万元（损失按照2万元/年的标准计算至返还之日止）；2、案件受理费由宋海燕承担。事实和理由：王维东于2011年2月27日购买位于中百花苑1号楼门头房一间。自2012年初至今，该房屋由宋海燕承租开办超市。双方所签订的《房屋租赁合同》约定，宋海燕每年向王维东支付租金2万元，租赁期限为一年，合同期满自动解除，双方协商后再续签。同时规定，下一年度再租房时宋海燕提前一个月支付租金。现该租赁合同已到期，经王维东多次催促，宋海燕既不交付租金，也不重新签订合同，推脱至今。其严重侵犯了王维东的合法权利，现依法起诉。宋海燕辩称，其承租的房屋归中百公司所有，与王维东无关，其无权向宋海燕主张返还房屋和赔偿损失，请求依法驳回王维东对宋海燕的诉讼请求。第三人宏大公司述称，其公司未与王维东签订过涉案合同，王维东据以主张权利合同存在合同内容不完整等诸多瑕疵，该合同经过其公司工作人员辨认，合同中的手写内容除王维东、王勇承的签名外，其他手写内容与王维东提交的其女儿王翠玲书写的收到条中的书写方式以及书写笔迹相似，其公司怀疑合同中的手写内容为王翠玲所书写，并且涉案合同签订时间是星期天，涉案合同签订时该种格式的商品房买卖合同已不再使用，公司的法定代表人也已经变更为王莲，王勇承以及王翠玲曾参与过涉案房产的建设、管理工作，有取得本案所涉及的空白商品房买卖合同的途径，自涉案合同签订至王维东起诉时，已达八年之久，王维东既未向其公司申请办理网签登记，也没有缴纳过房款，王维东出示的王勇承的收条中，无法说明房款的具体交付方式，其公司怀疑本案涉及刑事犯罪，并且王维东及中百公司均另行向法院起诉要求对涉案房产进行不动产登记，在涉案房产的物权所有人未确定之前，本案应中止审理。第三人中百公司述称，其公司与宏大公司签订的合作开发协议书明确约定中百公司拥有含涉案房产在内的沿街商业楼一至二层房屋的所有权。并且根据该约定，宏大公司为中百公司办理了涉案沿街商住楼一至二层中的八套房屋的所有权，涉案房屋虽未登记，但理应归中百公司所有。根据其公司与宋海燕签订的两份房屋租赁合同，可知中百公司自2018年2月已占有涉案房屋。肥城市人民法院出具的（2019）鲁0983民初2596号开庭传票、受理案件通知书、民事起诉状复印件亦能证明中百公司为维护合法权益已就宏大公司未办理的涉案一至二层住房房产登记手续进行了起诉。因此，中百公司对涉案房屋拥有所有权并有租赁、受益权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：王维东提交1.泰安市商品房买卖合同及王勇承为其出具的房款收据各一份，证明其对涉案房屋享有权利，宋海燕对该合同真实性有异议，认为该合同未经网签备案，并且合同中对涉案房产的单价没有约定，据其了解宏大公司并未将涉案房屋出售给王维东，收据也系王勇承个人出具，该证据不能证明王维东的目的。宏大公司对该合同真实性有异议，认为该合同内容存在多处瑕疵，王维东也不能证实已实际交付房款，收到条并非形成于该条所载明的时间，收条中王勇承的签名应当不是其本人所签。中百公司对该合同及收到条均有异议，认为合同存在瑕疵，且王维东应当提交支付房款的发票。本院经审查认为，宏大公司在答辩时认可王勇承曾参与过涉案房产的建设、管理工作，而在本院庭外的调查中，宏大公司也认可王勇承曾对外销售中百项目的房产。因此，王勇承在该合同中作为委托代理人签名、加盖宏大公司合同专用章、收取涉案房款的行为可以使王维东形成合理信赖。上述证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。2.房屋租赁合同两份，证明其与宋海燕之间的合同关系，宋海燕认可该合同系其本人所签，但在王勇承的雇员王翠玲即王维东的女儿找她签合同时，出租方的是空白的，并且在其签合同前都是先与王勇承联系，经其同意后才签字的，其从未与王维东联系过，与王维东不存在合同关系。宏大公司未对其真实性发表意见，认为其公司对合同不知情，该合同与王维东的陈述相结合，可以否定涉案买卖合同的真实性。中百公司质证认为对该合同不知情，对该合同的真实性有异议。本院经审查认为，该两份租赁合同现由王维东持有，与王维东持有的涉案房屋买卖合同可以相互佐证，形成证据链条，证明王维东的目的。对该证据，本院予以确认。宋海燕提交1.王勇承于2010年12月8日出具的收到条及王翠玲于2017年12月21日出具的收到条各一份，证明其从王勇承处承租了涉案房屋。王维东质证认为，王勇承书写该收条时其尚未购买涉案房屋，该收条与本案无关；王翠玲出具的收到条载明其是代收人，该款王维东已收到。宏大公司质证认为，对该收到条真实性无法核实，如是真是的则王维东提交的买卖合同是不真实的。中百公司对该证据无异议。本院经审查认为，王勇承出具的收条形成于王维东与宏大公司签订商品房买卖合同之前，与本案不具有关联性，本院不予确认；王翠玲出具的收到条未载明其系代王勇承收取租金，对宋海燕的证明目的，本院不予确认。2.中百公司与宏大公司2008年2月26日签订的合作开发合同书复印件一份，证明包含涉案房屋在内的沿街商住楼产权属中百公司所有。王维东质证认为，本案中其主张的是物权，而物权具有排他性，该证据与本案无关。宏大公司和中百公司对该证据无异议，宏大公司认为涉案房屋的产权需待相关案件审结后才能确定。本院经审查认为，宏大公司和中百公司对该证据的真实性均无异议，本院予以确认，依据该合同中百公司对宏大公司享有的仅是合同权利，其尚未取得涉案房屋的所有权，对宋海燕的证明目的，本院不予确认。3.中百公司出具的证明一份，证明目的同上。王维东的质证意见同上，宏大公司质证认为该证明系当事人陈述，不应作为证据使用，中百公司对该证据无异议。本院经审查认为，由于中百公司尚未取得涉案房屋的产权，对该证据本院不予确认。4.其与中百公司签订的涉案房屋租赁合同两份，证明其自2018年2月至2020年2月息租赁的中百公司的房屋。王维东质证认为，该合同系宋海燕与中百公司恶意串通后所签，并且2018年度的租赁费用王维东已经收取，宋海燕就该年度的房屋租赁事宜又与中百公司签订合同，侵犯了王维东的合法权益。宏大公司认为其对该合同不知情，不发表意见。中百公司对该证据无异议。本院经审查认为，首先，宋海燕承认租赁期限为2018年2月6日至2019年2月5日的合同系其与中百公司倒签形成；其次，除中百公司自认外，尚未直接证据证明宏大公司已将涉案房屋交付给中百公司，对该房屋中百公司仅享有对宏大公司的债权，其无权将该房屋租赁给宋海燕。对该证据本院不予确认。宏大公司提交1.其公司企业变更登记情况，证明涉案房屋买卖合同形成时其公司法定代表人已变更为王莲；2.商品房买卖合同九份，证明与涉案房产相邻的其他九套房屋的签订情况，该九份合同与王维东持有的合同在形式上不一致，王维东存在造假的嫌疑；3.商品房买卖合同两份，证明涉案合同的瑕疵情况。王维东对该证据的真实性无异议，但质证认为与本案无关。宋海燕、中百公司对上诉证据均无异议。本院经审查认为，关于企业变更信息，由于王维东在签订购房合同时已经形成了对王勇承的合理信赖，故宏大公司法定代表人的变更并不影响该合同的效力，对该证据本院不予确认，宏大公司提交的其他证据，与本案不具有关联性，本院不予确认。中百公司提交（2019）鲁0983民初2596号应诉通知书，证明涉案房产位置与宏大公司提交的九份合同的房产位置相对应及其公司已向法院起诉要求宏大公司办理涉案房屋的过户手续。王维东质证认为，该证据与本案无关。宋海燕及宏大公司均无异议。本院经审查认为，该证据符合证据的要件，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年2月26日，中百公司与宏大公司签订了合作开发合同书一份，双方约定中百公司将其名下土地一宗的使用权作为合作条件，由宏大公司进行房地产开发和建设。楼房竣工后，沿街商住楼一至二层的产权归中百公司所有，宏大公司应在楼房验收合格之日起一个月内为中百公司办理产权手续。协议签订后，宏大公司将该项目发包给振宇公司，实际由王勇承施工。该项目竣工后，宏大公司对外销售。2011年年初，王维东与王勇承达成了购买涉案房屋的意向，当年1月31日，王勇承收取了王维东购房款248000元，并向其出具收到条一份，内容为“收到条今收到中百花苑1#楼门头房购房款贰拾肆万捌仟元整（248000.00）（1#楼南头第一间）2011年元月31号王勇承”。同年2月27日，王维东与王勇承签订了涉案房屋的商品房买卖合同。该合同出卖人处加盖有宏大公司的合同专用章、法定代表人处盖有刘宗军的印章，王勇承在委托代理人处签名并盖章，但双方未办理网签备案手续。合同签订前，宋海燕已自王勇承处租赁了该房屋。合同签订后，王维东委托王勇承将该房屋继续对外出租，王勇承收取租金后转交给王维东。2016年12月6日、2017年12月20日，王维东分别委托其女王翠玲与宋海燕签订了涉案房屋的租赁合同，租金为20000元，租赁期限至2019年2月5日。该段期间的租金王维东已经收取。双方在合同中还约定，卷帘门自然损坏时由出租方负责维修。承租期间，宋海燕更换卷帘门一个，并进行了铺设木地板等简单装修。2018年12月份，王维东曾向宋海燕催要下一年度的房屋租金。但宋海燕认为涉案房屋属于中百公司所有，未将租金支付给王维东。2019年2月8日，中百公司以其是涉案房屋的产权人为由与宋海燕补签了2018-2019年度的房屋租赁合同，并签订了下一租赁年度即自当日起至2020年2月7日止的房屋租赁合同，同时收取了宋海燕该年度的租赁费20000元。诉讼过程中，宋海燕申请对涉案商品房买卖合同中的签章、签章的真实性及形成时间进行鉴定。本院认为，庭审中宏大公司已认可涉案合同公章的真实性，而其也无初步证据证明王维东存在伪造合同的情形，该鉴定申请与待证事实无意义，本院不予准许。另查明，2019年4月29日和30日，王维东和中百公司分别将宏大公司诉至本院，其诉讼请求中均包含要求宏大公司为其办理涉案房屋的不动产产权手续的内容。本院认为，王维东自宏大公司处购买了涉案房屋，虽尚未取得房屋所有权，但享有占有、使用、收益和处分的权利，故其有权将涉案房屋出租给宋海燕，双方之间的房屋租赁合同合法有效。合同到期后，双方未再续签合同，王维东要求宋海燕返还房屋，并按照租金标准支付占用房屋期间的损失，符合法律规定，本院予以支持。王维东要求宋海燕将涉案房屋恢复原状，符合双方约定，本院予以支持。关于宋海燕更换的卷帘门，由于双方在合同中约定卷帘门自然损坏时由出租方负责维修，其未向出租方主张，系对自己财产权利的放弃，并无不妥。宋海燕辩称，涉案房屋归中百公司所有，但中百公司尚未取得涉案房屋的所有权，除该公司自认已收回涉案房屋外，并无其他证据证明其对该房屋享有除对宏大公司的合同债权之外的其他权利，故中百公司对涉案房屋尚不享有使用、收益和处分的权利，其无权将该房屋租赁给宋海燕，对宋海燕的辩称，本院不予采信。宏大公司和中百公司的述称无事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、宋海燕于本判决生效之日起三十日内，将位于肥城市王瓜店办事处中百花苑1号楼一单元一至二层门头房一处返还给王维东，并恢复房屋原状；二、宋海燕于本判决生效之日起三十日内，支付王维东房屋被占用的费用（自2019年2月6日起至其返还房屋之日止，按照20000元/年计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由宋海燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  郝鹏二〇一九年七月十六日书记员  李娟