贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2673号 上诉人（一审被告、反诉原告）：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处****，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205200010944387。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201511937750。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：吴加平，男，汉族，1962年1月23日出生，住贵州省毕节市。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：黄敏，女，汉族，1966年8月21日出生，住贵州省毕节市。 上诉人毕节兴业房地产开发有限公司（以下简称：兴业公司）因与被上诉人吴加平、黄敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初3141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 兴业房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。事实及理由：一、上诉人确因七星关区人民政府对涉案商品房所属国有土地征收严重滞后，影响整个商品房开发的工程进度以及消防验收，造成上诉人未能办理初始登记并将相关文书交付被上诉人。上述客观情况的发生，必然导致上诉人迟延取得《竣工验收备案表》（办理房屋初始登记的前置条件），一旦按照合同约定的时间起算违约金，势必引起上诉人的巨额亏损，对上诉人既明显不公平，也害及合同目的实现。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”上诉人不能依约办理案房屋初始登记和交付相关文书，属于情势变更，上诉人一审的反诉请求有事实及法律依据，应当得到支持。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”据此，商品房买卖合同中的违约金应以实际损失的30%为标准。本案中，上诉人如期向被上诉人交付房屋，被上诉人已实际占有使用，上诉人未能办理初始登记并将相关文书交付被上诉人的行为，没有给被上诉人造成实际损失。故即使法院认定上诉人违约，也应当综合考虑上诉人未对被上诉人造成任何经济损失的客观实际，判决驳回被上诉人的违约金诉求，或对被上诉人主张的违约金进行调整。 吴加平、黄敏未作答辩。 吴加平、黄敏一审诉讼请求：1.判决被告在一个月内为原告办理商品房转移登记的相关文书交付给原告；2.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金暂计10000元（实际金额以原告已付总房款238329元为基数，按日0.01%的标准计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年11月3日与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的“盛世华都”房号为1-6-4号的房屋一套，双方在合同第八章第二十二条第三款中约定：“出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。”据此，被告应于2016年6月30日前向原告办理商品房转移登记。原告已按合同约定向被告付清房款238329元，但被告至今未向原告办理商品房转移登记的相关文书，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房转移登记，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 兴业公司反诉称：判决将涉案商品房买卖合同中取得初始登记的时间和交付初始登记相关文书的期限，变更为涉案商品房取得竣工验收备案表之后的30个工作日之内。事实及理由:涉案商品房买卖合同履行过程中，反诉人开发涉案商品房所属的国有土地，因拆迁征地问题政府未能按照国有土地出让合同的约定按时将涉案土地交付给原告。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。同时，反诉人将涉案商品房交付给原告后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段主要道路属于市政工程，因该市政道路施工没有按期竣工验收，导致涉案商品房消防通道未能通过验收，以致反诉人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成反诉人期限内未能办理初始登记并将相关文书交付原告。上述客观情况的发生，酿成了兴业公司就办理包含反诉原告在内的一期近千余户已售房屋项目房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》必然滞后取得，反诉人兴业公司即大面积超过与众业主签订的《商品房买卖合同》约定的房屋产权初始登记时间。一旦按照该约定时间计算违约金，则非因反诉人兴业公司主观商业判断和意志以外的原因，势必引起，反诉人兴业公司出现巨额亏损，对反诉人兴业公司既明显不公平，也害及合同目的实现。反诉人认为:《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，行政机关征地拆迁及交地滞后导致项目开发建设进度严重受挫，项目消防环形通道中属于市政施工的重要路段也未按期验收，从而导致《建设工程竣工验收备案表》的未能如期取得，最终导致《商品房备案证明书》(即商品房转移初始登记)的办理必然滞后。上述情况，均系独立于兴业公司意志的、从常理和法理应担属于涉案商品房买卖合同双方均不能预见到的、非不可抗力造成的不属于商业风险的客观情况的重大变化。如果继续履行合同约定的违约时间起算点条款，根据兴业公司初步测算，则兴业公司为此将产生巨额亏损，显失公平，必将导致兴业公司从事项目开发建设、签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。所以，从合同公平原则出发，应当根据情势变更原则，变更反诉人兴业公司商品房初始登记及相关产权转移登记的文书的起算时点。关于起算点的计算，兴业公司认为，应以兴业公司实际取得《建设工程备案登记表》的时间加上不《房屋登记办法》第23条规定的30个工作日。最后，涉案商品房买卖合同履行过程中，反诉人依约向原告交付的房屋，反诉人因情势变更不能依约办理案房屋初始登记和交付相关文书，没有给被反诉人造成实际损失，反诉人也一直竭尽全力去办理涉案房屋的初始登记，望综合考虑上述事实，支持反诉人的诉讼请求。 一审法院认定事实如下：2013年11月3日，原告吴加平、黄敏作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位毕节市七星关区××办事处××路旁旁、总土地面积为28210.03平方米、编号为七星关区2012-CR-01号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是522401-2012-CR-0084。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为盛世华都。建设工程规划许可证号为建字第520000201225816。建设工程施工许可证号为522401201306270101。建筑工程施工合同约定开工日期为：2013年1月16日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2015年1月15日。买受人购买的商品房位于“盛世华都”第1幢6层4号房，房号为1-6-4。建筑面积80.76平方米，套内建筑面积63.88平方米，总房款238,329.00元；买受人首付房价款72,329.00元，余款166,000.00元以银行按揭方式支付；出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，吴加平、黄敏按合同约定向兴业公司支付全部的购房款271,000.00元。在2016年6月30日前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告。 另查明，2012年8月1日，被告与毕节市国土资源局七星关分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：522401-2012-CR-0084），取得了涉案项目的建设用地使用权。2018年6月30日，毕节市七星关区房屋征收管理局出具《证明》，证明涉案地块上的居民所建房屋，在2016年3月才得以拆迁完毕。2018年6月30日，毕节市德溪建设开发投资有限公司出具《证明》，载明，我公司将毕节德溪新区支干道路网工程经十路市政工程委托贵州省毕节市宇通建业有限公司组织施工（该道路位邻盛世华都小区）。但因该建设地块中的居民住宅未按时拆除，导致该道路工程自2016年3月开始修建至今尚未竣工验收，不能投入使用。 再查明，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，不具备办理不动产权属证书的条件。 一审法院认为：综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金及违约金是否应调整？二、被告逾期办证是否适用情形变更原则？ 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过60日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉请，予以支持。对于原告主张被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的诉请，原被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，被告的合同义务是将办理商品房产权转移登记的有关文书提交到办证部门即可，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，并不具备办证条件，故对原告的该诉请，不予支持，原告可待涉案商品房具备办理不动产权属证书的条件时再行主张。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，不予采纳。 关于焦点二，对于被告兴业公司提出因行政机关拆迁及交地滞后致被告逾期办证，被告主张适用情势变更原则将交付办理商品房转移登记的有关文书的时间变更为涉案商品房取得竣工验收备案表之后30个工作日之内的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间取得商品房初始登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，兴业公司主张的情形并不符合情势变更原则的构成要求，故对兴业公司的反诉请求，不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告（反诉原告）毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）吴加平、黄敏支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以238,329.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年7月1日起计算至被告（反诉原告）提交完毕办毕节市七星关区××办事处××路旁旁“盛世华都”1幢6层4号房商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知到原告（反诉被告）之日止；二、驳回原告（反诉被告）吴加平、黄敏的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）毕节兴业房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费50.00元，反诉案件受理费30.00元，合计80.00元，由被告（反诉原告）毕节兴业房地产开发有限公司承担。 本院审理本案期间，双方当事人均未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审判决认定事实予以确认。 本院认为：首先，上诉人所称政府原因，属于第三人原因，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，即便上诉人系由于政府原因不能如期向被上诉人履行合同义务，亦应按照合同约定向被上诉人承担相应的违约责任。上诉人主张其违约系情势变更所致，据此主张变更合同约定，缺乏事实依据，本院不予支持。其次，违约金条款系当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。对违约方提出的违约金调整主张，人民法院根据案件事实进行综合评价。案涉《商品房买卖合同》系经双方平等自愿协商而签订，上诉人就自身履行合同义务的相关期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见。上诉人以约定的违约金明显过高为由主张调整时，其负有证明违约金明显高于被上诉人遭受的实际损失的初步举证责任，因上诉人所举证据不能证明其主张成立，其应当承担举证不力的不利后果。上诉人以其违约未对被上诉人造成损失为由，主张不承担违约责任以及调整违约金，亦缺乏事实依据，故不予支持。 综上，上诉人的上诉请求、理由不成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人毕节兴业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年七月三十日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青