湖北省江陵县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1024民初423号原告：胡朝香，女，1972年3月9日生，汉族，住。委托诉讼代理人：熊传波，江陵县熊河法律服务所法律工作者。被告：江陵县熊河镇熊河村村民委员会，住所地湖北省江陵县熊河镇熊河村****。法定代表人：刘凤国，该村委会主任。原告胡朝香与被告江陵县熊河镇熊河村村民委员会（以下简称“熊河村委会”）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡朝香及其委托诉讼代理人熊传波、被告熊河村委会法定代表人刘凤国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡朝香向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告签定的台基地买卖合同无效；2、判决被告返还原告购买台基款150000元及办证款3000元；3、判决被告承担因不能办理建房许可证给原告造成的做房地基费用70260元及本案的一切诉讼费用。事实和理由：原告系熊河镇某村人，因政府征地需要原告拆迁，为此原告于2018年1月15日到被告熊河镇熊河村四组购买台基地一个，面积为288平方米，并与被告熊河村四组群众代表签订了台基地协议，约定由被告熊河村四组办理一切建房手续。协议签订后原告一次性将150000元及办证费3000元交给熊河村四组代表，后该村四组代表将购房款上交熊河村在熊河镇人民政府财管所指定的专项资金账户内。后原告开始动工建房，在房屋承建过程中，江陵县熊河住建分局对原告下达了停工通知并告知原告要办理乡村建设规划许可证方能承建。原告多次找被告熊河村四组代表得不到解决。原告与被告熊河村四组签订的台基地买卖协议，不能办理建房许可究其原因是原告不是被告村集体人员，被告熊河村委会不能办理建房手续理应返还购买的台基款。被告熊河村委会未在本院指定举证期限内提交证据，其庭审时辩称，原告与熊河村四组的交易没有通过村里，这种交易是违法的，我村不应承担全部责任；村里知道此事后被动参与协调，另原告在没有建房许可的情况下建房，该钱入财管所账户后也是被动执行。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据：原告身份证复印件、台基出售协议、收款收据、被告信息、江陵县乡镇财政资金收入凭证复印件，被告熊河村委会均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据（胡朝香房屋底层地基支出明细、收款收据、销货计数单），被告熊河村委会认为该明细表系原告单方面制作。本院认为，原、被告对实际建房施工的事实均予以认可，原告胡朝香必然存在建房施工支出，因该损失是否应由被告承担涉及本案主要争议焦点，在本院论理时再予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告胡朝香户籍所在地为江陵县××××组，江陵县熊河镇熊河村四组未推选组长。2018年1月15日，原告胡朝香（乙方）与熊河村四组（甲方）签订《台基出售协议》，约定“本组出售台基位于荆洪路西侧周马公路南面，每个台基长36米，宽8米，合计288平方。经群众代表大会审议每平方米为520元，合计金额为15万元。乙方付清台基款后，由本组办理手续后方可动工建造，不可转让和变卖，如因其它原因必须转让的需经本组协商适当收取转让费，以变卖的总额的20%收取。以此为据，如遇建房有阻本组愿承担一切责任。”上述协议甲方落款处由该组十名村民代表签字。协议签订后，原告胡超香将150000元台基款交给该组代表，并由该组代表出具收款收据，后该组村民代表将该款上交至被告熊河村委会在江陵县熊河镇人民政府财管所指定的专项资金账户内。2018年3月31日，原告胡朝香在动工建房期间，江陵县熊河住建分局以其未取得乡村建设规划许可下达停止施工通知。后经协调未果，双方因建房问题产生争议，由此成诉。本院认为，本案实为农村台基使用权出让合同纠纷。本案主要争议焦点为：1、被告主体是否适格？2、涉案台基出售协议效力如何认定？关于被告熊河村委会主体是否适格问题。本院认为，农村集体经济组织依法取得法人资格。未设立村集体经济组织的，村民委员会可以依法代行村集体经济组织的职能。本案中，原告虽主张系与熊河村四组签订涉案台基出售协议，因熊河村四组未推选组长及村民代表，且该组未有独立管理的财产，该村四组办理土地纠纷事项可以由被告熊河村委会代行相应职能，故被告熊河村委会主体适格。关于涉案《台基出售协议》效力认定问题，本院认为，该协议系无效协议。理由为：1、原告胡朝香不具有享有熊河村四组成员权利的主体资格。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第四十三条第一款规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。据此，能享有集体土地使用权的必须是集体经济组织内的成员，而原告胡朝香并非江陵县熊河镇熊河村**村民；2、原告胡朝香与熊河村四组签订台基出售协议未经过该村集体经济组织许可并办理相关审批手续，亦违反了法律强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条规定，召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。村民小组组长由村民小组会议推选。村民小组组长任期与村民委员会的任期相同，可以连选连任。属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。本案中，原告胡朝香仅与熊河村四组部分村民代表签订涉案协议，不足以认定该协议经过该村组会议讨论决定，且违反了我国农村土地管理强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告胡朝香支付台基款150000元，实际已交至被告熊河村委会财政专户，被告熊河村委会应予返还。关于原告主张的办证费3000元，因原告未提交证据证实其将该费用交由熊河村四组代表或被告熊河村委会，其可依法另行主张，不属于本案审理范围。关于原告主张的建房损失是否应由被告承担问题。本院认为，涉案协议虽认定无效，但该协议中明确约定有“办理手续后方可动工建造”内容，原告胡朝香明知在未取得建房许可等审批手续的情况下开始房屋建造施工，自身明显具有过错，被告熊河村委会并无过错。原告胡朝香主张的建房损失，应由其自行承担。对于原告胡朝香已建房屋部分，已不能返还，可待确定价值后，由原告胡朝香依法另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第九十九条、第一百零一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告胡朝香与江陵县熊河镇熊河村四组于2018年1月15日签订的《台基出售协议》无效；二、被告江陵县熊河镇熊河村村民委员会返还原告胡朝香台基款150000元；三、驳回原告胡朝香的其他诉讼请求。上列具有给付内容的事项，于本判决生效之日起七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4649元，减半收取2324.5元，由原告胡朝香负担762.5元，被告江陵县熊河镇熊河村村民委员会负担1562元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员 李 继二〇一九年七月十七日书记员 陈柳柳