湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初436号原告：李惠，女，1957年1月27日出生，汉族，武汉市人，武钢气瓶检验厂退休职工，住武汉市青山区（户籍地武汉市青山区）。委托诉讼代理人：李铭，女，1951年2月1日出生，汉族，武汉市人，武钢二医院退休职工，住武汉市青山区（户籍地武汉市青山区）。一般代理）。被告：武汉宏信创天房地产营销策划有限公司，住所地武汉市东西湖区人民政府辛安渡街道办事处徐家台**（13）。法定代表人：潘进强，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：齐煜，湖北瀛楚律师事务所律师（一般代理）。委托诉讼代理人：吴灿江，湖北瀛楚律师事务所律师（一般代理）。原告李惠与被告武汉宏信创天房地产营销策划有限公司（以下简称宏信创天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李惠及其委托诉讼代理人李铭，被告宏信创天公司的委托诉讼代理人齐煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李惠向本院提出诉讼请求：1.返还原告李惠购买商铺定金30万元；2.按照房屋认购条款第一、二条款赔付原告双倍定金30万元；3.要求被告兑现2018年5月22日所写的若2018年8月不过户则赔偿原告10万元的承诺；4.要求被告赔偿原告30万元自2018年2月开始到2019年2月所有利息3万元；5.被告承担全部诉讼付费。事实与理由：2018年1月27日，原告经冶金街107公馆介绍并引导至江南春城售楼部（即被告下属单位）以160万元购买江南春城4栋1-3号底层商铺其中的一间，原告当即付款1万元定金。29号又付定金29万元，共计30万元。并约定于3月31日至4月30日交付剩余全款并过户。4月30日前原告全款已经到位，被告却推说过户要推迟。5月22日被告公司张鹏出面答复并手写承诺，称如若8月份不过户，卖方赔偿买方10万元，如果买方不买，卖方直接抵扣定金10万元。并将该商铺每月租金5800元给付原告，以此方式表明该商铺已经属于原告所有，只是暂缓过户而已。时间过了3个月，8月份也到了，原告被告知还要推迟1个半月才能过户，并停止给付租金，拒绝兑现承诺的10万元违约赔偿金。此时，原告自行去青山政务中心查询，得知该商铺早已经被法院查封，并已经拍卖。当原告电话咨询被告时，答复是马上可以解封。时间又过了1个半月，9月4日和9月13日，原告两次到被告公司要求退全款，被告均信誓旦旦称再等1个月。这个铺子绝对可以退还给原告并过户，理由是虽然商铺被法院拍卖了，但是3年的租金我们已经提前收了，买商铺就为了收租金，收不到租金就没人愿意买该商铺。10月27日，原告从下午1点到晚上7点不停打电话给被告及其公司，均无人接听。11月14日，原告和两朋友一起到该公司找到被告潘总当场表示再等1个半月，这个铺子绝对退出并卖给原告。原告表示不要这间商铺，并要求返还30万元定金，被告表示如果2018年11月25日前未退款给原告则另外加赔原告2千元，原告和朋友再次查询，该商铺仍被法院查封。综上所述，被告以故意隐瞒所售房屋已被法院查封的事实，明知所卖房屋的所有权无法向原告转移的情况下，而对该房屋继续销售，并收取买受人定金，与其签订“认购书”。且其后无法兑现。其行为损害了原告合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告宏信创天公司辩称：针对第一项诉请，被告无异议，愿意退还30万元。对第二项诉请，被告不予认可。被告认为，在卖房当中，被告不存在违约行为，主观上也无过错，不宜适用定金罚则。1.被告作为中介方，仅有提供双方交易机会的义务，在双方达成交易意向以后，不对双方是否完成交易承担责任，也不对双方交易失败承担责任；2.定金罚则的适用前提为，定金已交付，合同有效与存在违约行为导致合同目的不能实现。本案中房屋交易无法完成的原因是房屋被查封，并非由于被告的违约行为导致。而房屋查封事实在被告提供中介服务和签订认购书时被告不知情，所以被告主观上无过错。3.作为房地产中介公司，出售房屋的时候不应将其审查房屋权属的义务要求过于严苛，被告没有审查房屋是否被查封的义务。所以客观上被告也不存在过错。对第三项诉请，被告认为原告主张的对象错误。对第四项诉请，被告认为如果调解，可以协商解决。对于诉讼费的问题，可以协商解决。原告李惠围绕诉讼请求，依法向本院提交的证据如下：认购书、定金收条、微信聊天记录。被告宏信创天公司为支持其抗辩意见，依法向本院提交的证据如下：微信聊天记录、银行转账汇款电子回单。本院组织当事人进行了证据交换与质证。经审理查明：原告向被告购买位于武汉市青山区40/41街坊江南春城16栋1-3号的商铺。2018年1月27日，原、被告签订江南春城底商认购书，载明：项目江南春城底商；铺号青山区40/41街坊江南春城16栋1-3号（以下简称该物业）；建筑面积33.29㎡；单价50000元/㎡；总价人民币壹佰陆拾陆万肆仟伍佰零拾零元（￥1664500）；定金人民币壹万零仟零佰零拾零元（￥10000）。认购条款：1.买受人必须足额缴付以上定金，并于2018年3月31日前，携带相关资料到江南春城商铺销售中心签订《武汉市商品房买卖合同》，签约后买受人所交的定金自动转为买受人买该物业的首付款。在约定签的时间当日内买受人未能向出卖人缴付首期购房和签署《武汉市商品房买卖合同》的，即视为买受人违约及放弃本认购书中规定的所有权益，所支付的定金不予退还，出卖人有权将该物业另行出售，本协议自动终止，无需知会买受人。2.若买受人缴纳足额定金，出卖人将该物业另行出售，出卖人将赔付双倍定金。3.若买受人认购物业后，在签署合同前变更产权人或更换认购物业，应按出卖人相关规定办理。4.该物业的最终面积以实际测绘面积为准。5.本认购书一式两份，甲方一份，乙方一份，自签署之日即时生效，每份均具有相同法律效力，签署正式商品房买卖合同后，本认购书自动失去法律效力。6.一次性明天来补29万（2018年1月29日之前补交定金29万元整，如未按时补交定金已收定金概不退还，房源另售。认购价格：48062.48元/㎡*33.29/㎡=1600000元。认购总价：1600000元；认购单价：48062.48元/㎡。原告在该认购书买受人处签名捺印，被告在出卖人处盖章。同日，原告用微信及现金支付被告定金1万元。2018年1月29日，原告刷卡支付被告定金29万元，原告共计向被告支付定金30万元。按认购书的约定，原告在2018年4月30日前准备交齐购房余款时，被告告知原告需要等待一个半月后才能办理过户手续，2018年5月9日，被告工作人员陈露在认购书上备注：1.出卖人办理一切交易手续，交易过程中所有手续费用由出卖方承担，买方须承担办理房产契税。2.如2018年3月31日前买方房款未到，买方提前来售楼部写延期申请延到2018年4月底，如2018年4月30日未能交齐全款，则视为买方自己放弃所交房款，出卖方则有权将该商铺另售，并没收所交房款。延期申明：于2018年5月22日前办理所有相关签约手续。后原告再次被告知需要等待时间办理过户手续。2018年8月，原告前往房地部门，经查询得知该房屋已被法院查封。此后，被告法定代表人潘进强向原告出具承诺，载明：本人潘进强，因江南春城16栋1-3号在11月25号之前未能将李惠定金退还本人的话，将赔付利息2000元人民币，并在规定日期11月25日前退还李惠定金，如在11月21号前退还定金，本人无须赔付2000元人民币利息。当李惠本人收到退还定金后，该原件定购单在当日归还宏信置业有限公司。但被告未按承诺规定的时间退还原告定金30万元。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，原告在等待被告就该商铺办理过户期间，2018年5月22日，案外人张鹏向原告出具承诺一份，载明：买方李惠于2018年6月1日正式收取租金，于2018年8月份过户至李惠名下：如出现意外状况，8月份不过户，卖方赔偿10万元给李惠（如客户李惠违约不买，定金没收10万元整）。2018年6月至8月，被告公司员工王小惠按每月5800元的标准，共向原告支付了共计3个月的租金。本院认为，原告与被告签订的认购书合法有效，应受法律保护。原告按照认购书的约定于2018年1月29日向被告交纳定金30万元，同时按约定的时间将剩余购房款准备交付给被告。但此后原告自行知晓，该门面房在双方签订认购书前已被法院查封，造成双方签订的认购书无法继续履行。被告作为专业的房地产中介服务机构，在与原告签订认购书前，应当对案涉房屋的权属、抵押及查封等相关真实状况尽到充分的注意义务。但被告没有尽到充分的注意义务，造成认购书无法履行的主要责任在于被告。此后，在原、被告多次协商过程中，被告公司法定代表人曾向原告出具承诺书，承诺在2018年11月25日前将30万元定金退还原告，但至今未退还，属违约，故被告应承担违约责任，双倍退还原告定金60万元。关于原告要求被告支付10万元赔偿的问题。本案中，承诺如在2018年8月份不过户，赔偿原告10万元的案外人张鹏，并非与原告签订认购书的合同相对方，因此原告要求被告支付10万元赔偿的诉讼请求，原告可另案主张其权利。关于原告要求被告支付利息的问题。被告公司法定代表人出具的承诺书中载明，如在2018年11月25日前未向原告退还定金30万元，则向原告支付利息。现原告要求被告支付利息（利息以30万元为基数，自2018年2月1日至2019年2月28日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并无不当，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉宏信创天房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李惠双倍返还定金60万元；二、被告武汉宏信创天房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李惠支付利息（利息以30万元为基数，自2018年2月1日至2019年2月28日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告李惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费5550元，由原告李惠负担760元，由被告武汉宏信创天房地产营销策划有限公司负担4790元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员 程 捷二〇一九年七月八日书记员 常国钰