陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终1108号上诉人（原审被告）：郑春峰，男，1979年11月9日出生，汉族，陕西广电网络榆阳支公司员工，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：刘逸超，陕西华秦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张艳芳，女，1981年1月5日出生，汉族，陕西广电网络榆阳支公司员工，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：刘逸超，陕西华秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任勇，男，1989年3月20日出生，汉族，西部超导材料科技股份有限公司员工，住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：贾新云，陕西学进律师事务所律师。原审被告：西安摩尔房地产营销策划有限公司，住所地陕西省西安市。法定代表人：张琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：张辉，男，1995年1月2日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人郑春峰、张艳芳因与被上诉人任勇，原审被告西安摩尔房地产营销策划有限公司（以下简称摩尔房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初16067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑春峰、张艳芳上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人任勇承担。事实和理由：一、一审法院对其和任勇通过专业的房产交易中介机构即摩尔房产公司进行房屋买卖的事实避而不谈，导致涉案房屋不能按照合同约定的时间交易是摩尔房产公司造成的，一审法院认定其违约，没有事实依据，该认定错误。涉案房屋系其于2012年10月11日以931759元的价款购买，2016年因其家庭发生变故，急需用钱，决定出卖该房屋。摩尔房产公司得知其低价卖房的消息后，收取并审查了涉案房屋的所有材料，积极帮其找买家。2016年12月22日，在摩尔房产公司的撮合下，其和任勇以95万元的成交价买卖涉案房屋，在摩尔房产公司签订了由摩尔房产公司提供的《存量房买卖合同》和《存量房买卖居某某合同》，合同约定由摩尔房产公司在30个工作日办理房产证加急手续，摩尔房产公司收取了其5000元的加急办证费用。签订合同当日，摩尔房产公司与其共同向开发商提交了办理房产证所需的所有材料，但时至今日，摩尔房产公司也没有把房产证办下来。因此在涉案房屋被查封前，其不能按合同约定进行交易是摩尔房产公司的违约造成的。二、在其和任勇、摩尔房产公司签订合同时，涉案房屋的产权状况三方均了解、知悉，是在摩尔房产公司违反合同约定没有办下房产证后，涉案房屋才于2017年10月27日被案外人申请查封，因此导致涉案房屋不能交易其并没有任何违约行为，一审判决认定“被告作为房屋的出卖方，负有保证房屋具备出卖条件的义务，其违反该义务导致合同无法继续履行”错误。三方签订的《存量房买卖合同》和《存量房买卖居某某合同》实质上属于附履行条件的房屋买卖合同，涉案房屋只有办理了房产证、解除抵押后才能进行交易，而房屋交易条件的成就取决于摩尔房产公司能否按合同约定的时间完成办理房产证及解除抵押的义务。其和任勇为了促成交易条件的成就，其给摩尔房产公司支付了5000元房产证加急费用，任勇也给摩尔房产公司支付了解除抵押的费用，但摩尔房产公司并没有按照合同约定的时间履行自己的义务，导致房屋交易的条件不成就，涉案房屋不能交易，因此并非是其违反涉案合同义务，一审判决上述认定错误。三、一审判决适用法律错误。一审判决引用《中华人民共和国合同法》第九十七“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定错误。赔偿损失和支付违约金是两种不同的违约责任承担方式，任勇在一审中既主张违约金又主张赔偿损失，还主张返还定金，一审法院引用上述法律规定，支持任勇主张违约责任的诉讼请求，实属错误。况且因不可归责于合同任何一方当事人的事由，一方行使合同解除权而导致合同解除的，合同当事人均不需要承担违约责任。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，恳请二审法院依法查明事实，支持其上诉请求。任勇辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回郑春峰、张艳芳的上诉请求。根据合同约定，郑春峰、张艳芳应当保证房产不存在瑕疵，办理房产证是出卖方的义务，郑春峰、张艳芳未履行该基本合同义务已构成违约。二、郑春峰、张艳芳委托摩尔房产公司加急办理房产证，加急费用也由郑春峰、张艳芳支付，郑春峰、张艳芳与摩尔房产公司之间是委托关系，摩尔房产公司作为受托人没有在30天内办理房产证，应当由委托方承担后果。三、涉案房屋没有办理房产证是由于郑春峰不提供大修基金发票。涉案房屋是2017年10月份被查封的，在4月份的时候还没有被查封，在当时可以履行的情况下，郑春峰、张艳芳已经发函要求解除合同，由此可见，本案合同无法履行是由于郑春峰、张艳芳的原因造成的。摩尔房产公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。任勇向一审法院起诉请求：1、解除其与郑春峰、张艳芳于2016年12月22日签订的《存量房买卖合同》；2、郑春峰、张艳芳向其退还定金3万元；3、郑春峰、张艳芳向其赔偿违约金28万元；4、郑春峰、张艳芳向其赔偿房屋溢价损失30万元；5、郑春峰、张艳芳向其赔偿中介费30682元、律师费11000元；6、本案诉讼费由郑春峰、张艳芳承担。事实和理由：2016年12月22日，其与郑春峰、张艳芳通过摩尔房产公司签订房屋买卖合同，合同约定其购买郑春峰、张艳芳位于西安市XX区XX路西侧、凤城八路南侧(天朗御湖)16幢1单元3304室房屋,《商品房买卖合同》登记号为Y12081383,该房屋建筑面积为142.14m,价款为95万元整。合同签订后，郑春峰、张艳芳一直不配合办理房屋解押及房屋产权证,导致其无法办理房屋按揭手续。后因郑春峰、张艳芳与案外人存在经济纠纷,导致涉案房屋被法院查封,无法继续履行。郑春峰、张艳芳的行为严重损害了其合法权益,现房屋被保全查封，失去了继续履行的基础，故诉至法院。郑春峰、张艳芳辩称，其与任勇的房屋买卖纠纷已经经过人民法院处理，任勇起诉属于重复诉讼，应当予以驳回。因摩尔房产公司违约未按照合同约定时间办理好房屋产权证书，导致合同无法按照约定时间履行，责任在摩尔房产公司，与其无关。另外，任勇也未按照约定履行义务。因任勇及摩尔房产公司的原因导致其未及时取得房款，进而造成无法清偿债务，债权人通过法院查封了涉案房屋，合同无法继续履行。其已经向摩尔房产公司发出解除合同的通知，现该合同已经解除。综上，请求法院驳回任勇的诉讼请求。摩尔房产公司述称，任勇与郑春峰、张艳芳及其公司签订了《存量房买卖居某某合同》，约定由其公司为郑春峰、张艳芳办理房屋产权证书，因开发商没有办理好商品房实测户型图，且郑春峰、张艳芳一直未提供房屋专项维修基金发票，导致其公司未能在合同约定的30个工作日内办理房产证。后郑春峰、张艳芳电话通知涉案房屋已被查封保全，不再售卖，故郑春峰、张艳芳构成违约，造成合同无法履行的责任在郑春峰、张艳芳，其公司没有任何责任。一审法院认定事实：2016年12月22日，任勇与郑春峰、张艳芳经摩尔房产公司居某某介绍，签订《存量房买卖合同》及《存量房买卖居某某合同》。《存量房买卖合同》约定，任勇购买郑春峰、张艳芳所有的坐落在西安市XX区XX路西侧、凤城八路南侧（天朗御湖）16幢1单元3304室房屋，《商品房买卖合同》登记号为Y12081383，建筑面积142.14平方米，有抵押，尚欠贷款余额52万元，房价款95万元。合同签订当日任勇应支付郑春峰、张艳芳定金3万元，首期房价款32万元（不含定金）于过户当天转入监管账户；余款60万元由任勇向银行申请贷款给付郑春峰、张艳芳，若银行贷款金额不足或贷款未获批准，由任勇在房屋过户当天自行补足差额；贷款审批通过后20个工作日办理产权转移手续；本合同签署后,若双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行，则视为违约,违约方须赔偿违约金人民币28万给守约方,违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失,包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等；若郑春峰、张艳芳未能按约将该房屋交付任勇,或由于郑春峰、张艳芳的原因未能按约办理产权转移手续的,视为郑春峰、张艳芳违约,逾期超过三十日,任勇有权主张解除本合同，郑春峰、张艳芳应在接到任勇解约通知之日起七日内退付任勇已付购房款,同时向任勇支付违约金；若任勇未能按约向郑春峰、张艳芳支付房款,逾期超过三十日,则郑春峰、张艳芳有权主张解除本合同,任勇应在接到郑春峰、张艳芳解约通知之日起七日内退房,并且向郑春峰、张艳芳支付违约金；……郑春峰、张艳芳保证房屋不存在法律上禁止买卖的权利瑕疵和限制；摩尔房产公司为郑春峰、张艳芳办理房产证加急时间为30个工作日等。《存量房买卖居某某合同》约定，郑春峰、张艳芳支付摩尔房产公司5000元办理房产证加急手续，任勇向摩尔房产公司账户支付5.5万元，由摩尔房产公司代为支付后期房产证加急费、出证费、代交个人所得税、契税、中介服务费、交易手续费等，合同签订当天先给付30682元，剩余24318元过户当天支付摩尔房产公司。签订合同当日，摩尔房产公司收取任勇定金3万元及约定的上述费用30682元，并将定金转交郑春峰、张艳芳。摩尔房产公司出具收据，收取了郑春峰、张艳芳向摩尔房产公司提供的购房合同、维修基金票据、契税发票及不动产销售发票等。合同履行中，因摩尔房产公司未能按照约定时间办理完毕郑春峰、张艳芳房屋产权证书，致后续房屋交易手续未能办理。陕西省榆林市榆阳区人民法院于2017年10月27日发出了(2016)陕0802执1700号之二号执行裁定书,裁定查封被执行人张艳芳所有的位于西安市XX区XX路西侧、XX城XX路XX幢XX单元XX号(合同登记号Y12081383,预售许可证号:201XXXX)的一套房产,查封期限为三年。另查，任勇曾起诉至法院，要求郑春峰、张艳芳继续履行合同，并承担迟延履行违约金，经法院审理以涉案房屋尚未取得产权且处于查封扣押期间无法交易为由驳回任勇的诉讼请求。任勇上诉至西安市中级人民法院，后其上诉请求被驳回。一审法院认为，任勇与郑春峰、张艳芳签订的存量房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。然双方在签订合同时，涉案房屋并未取得产权证书，不具备产权转移及交付的条件，加之涉案房产已被查封，任勇购买房屋并取得产权的目的无法实现，现任勇要求解除房屋买卖合同，于法有据，予以支持。因合同确定解除，任勇要求郑春峰、张艳芳退还定金3万元，予以支持。郑春峰、张艳芳作为房屋的出卖方，其负有保证房屋具备出卖条件的义务，其违反该义务导致合同无法继续履行，应承担违约责任，给付任勇违约金，任勇要求郑春峰、张艳芳承担违约金28万元，符合法律规定，予以支持。任勇主张的其他损失，因其明知涉案房屋未取得产权仍与郑春峰、张艳芳签订合同，其亦存在一定责任，由此造成的损失要求郑春峰、张艳芳承担，于法无据，不予支持。任勇本次诉请与上次诉讼诉请不同，不属于重复诉讼，应予以处理。郑春峰、张艳芳以摩尔房产公司未按照约定办理涉案房屋产权证书提起对任勇的抗辩，理由不能成立，法院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，原审遂判决：一、原告任勇与被告郑春峰、张艳芳签订的《存量房买卖合同》解除。二、被告郑春峰、张艳芳于本判决生效之日起十日内给付原告任勇购房定金3万元；三、被告郑春峰、张艳芳于本判决生效之日起十日内给付原告任勇违约金28万元；四、驳回原告任勇其余诉讼请求。本案受理费10316元，原告已预交，由原告任勇承担3316元，被告郑春峰、张艳芳承担7000元，于本判决生效之日起十日内给付原告。经审理查明，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，任勇与郑春峰、张艳芳于2016年12月22日签订的《存量房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，任勇依约支付了3万元定金及30682元中介费，郑春峰、张艳芳则向摩尔房产公司提交了购房合同、维修基金票据、契税发票及不动产销售发票等办证资料。后双方在履行合同过程中，郑春峰、张艳芳以摩尔房产公司未能按照合同约定时间给其办理完毕房屋产权证为由，于2017年4月3日向摩尔房产公司发出解除三方合同的通知，任勇遂于2017年6月29日诉至西安市未央区人民法院，要求继续履行合同，由于在该案诉讼期间涉案房屋被榆林市榆阳区人民法院查封，且郑春峰、张艳芳不同意继续履行合同，法院最终驳回任勇要求继续履行合同的诉讼请求，该案判决已生效。现任勇在本案中起诉要求解除其与郑春峰、张艳芳签订的《存量房买卖合同》，并要求郑春峰、张艳芳退还3万元定金、支付28万元违约金及赔偿房屋溢价款、中介费、律师费等损失。故本案争议的焦点为对于涉案《存量房买卖合同》解除后违约责任的认定。虽然郑春峰、张艳芳以摩尔房产公司未依约给其办理房屋产权证作为自己不存在过错，未构成违约的抗辩，但根据《存量房买卖合同》第6.5条“若非甲、乙双方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，则甲、乙双方均同意有关交易日期相对顺延”之约定，郑春峰、张艳芳以中介公司的原因作为其不继续履行合同的抗辩理由不能成立。且经上述生效判决认定，涉案合同无法继续履行的主要原因系因郑春峰、张艳芳与他人的民间借贷纠纷导致房屋被法院查封。故郑春峰、张艳芳的行为违反了《存量房买卖合同》约定的出卖义务，构成违约，应承担违约责任。根据《存量房买卖合同》约定的违约责任条款，结合合同的履行情况、双方的过错程度及实际损失情况等因素，本院对一审判决郑春峰、张艳芳向任勇支付28万元的违约金予以确认。对于郑春峰、张艳芳上诉称，一审判决认定其违约没有事实依据，其不应承担违约责任的主张，缺乏充分证据证明，本院不予采纳。综上，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元（郑春峰、张艳芳已预交），由郑春峰、张艳芳承担。本判决为终审判决。   审 判 长  张 亚 凤审 判 员  王 慧 芳审  判  员  辛   娟 二○一九年六月 日 书 记 员  刘 燕 子 1