青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2019）青0104民初2172号原告：西宁民惠物业管理有限公司，统一社会信用代码91630100698529685W，住所地西宁市城**昆仑路******。法定代表人：华勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：丘俊仪，女，该公司会计。委托诉讼代理人：周青，青海竞帆律师事务所律师。被告：江林军，男，1962年12月24日出生，汉族，住西宁市。原告西宁民惠物业管理有限公司（以下简称民惠物业公司）与被告江林军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民惠物业公司委托诉讼代理人丘俊仪、周青，被告江林军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。民惠物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费8813元，公用电费120元；2、判令被告支付违约金28221.21元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，民惠物业公司变更诉讼请求为：1、判令被告支付拖欠的物业费8881元，停车费6830元；2、判令被告支付逾期还款利息1819.8元；放弃违约金28221.21元及公用电费的主张。事实与理由：被告系西宁市锦绣城小区业主。根据原、被告签订的《物业服务合同》，原告为锦绣城小区提供物业服务，被告应当按照相应的标准缴纳物业费及停车费，但是被告自2006年10月开始以各种理由拒绝交纳物业费，截止目前共计拖欠物业费8881元，停车费6830元，被告长期拖欠物业费还应当支付逾期的利息。原告认为，被告作为锦绣城小区的业主，应当按照《物业管理条例》、《业主公约》及《物业服务合同》的约定履行其义务，现被告的行为不但违反了约定，同时侵害了小区其他业主的合法权益，因此原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判决。江林军辩称：被告在2003年购买了青海民惠房地产开发公司开发的新华锦绣城住房一套。2004年装修入住后出现墙面大面积发霉，尔后墙面屋顶发生大面积开裂，卫生间、厨房地板严重断裂，窗子两侧有两道三公分的缝隙，从里面可以看到外面。此时房屋尚在保修期内，被告就去找民惠房地产开发公司，当时王志高经理接待了被告，（王志高任青海民惠物业房地产开发公司副总经理，兼任民惠物业公司法人）。王经理和民惠物业公司副主任黄平到被告家实地查看后，王经理叫物业公司妥善处理此事，物业答应给被告维修，但此后物业公司并没有给被告维修。第二任物业主任蔡主任上任后，被告又去找原告，蔡主任也到被告家实地查看，后让被告写一份房屋维修申请，被告写了申请交给原告，但给被告维修的事情仍然没有结果。不久后物业公司又换成了贾主任，被告又继续找原告解决房屋维修一事，贾主任又让被告写一份房屋维修申请，被告又写了申请交给原告，结果还是没有音讯。我又去青海民惠房地产开发公司找到王志高副总，王总说物业会给你解决的，被告去物业公司找到贾主任说要给上级领导汇报等待答复。后被告多次找原告解决此事，原告总是以上级领导不在等各种理由推诿。被告在多次要求原告维修房屋无果的情况下，只好自己找人维修房屋，花去维修费3800元。之后被告通知了原告，要求对被告垫付的维修费予以给付，但原告对被告没有任何答复，尽管如此，被告还是交纳物业费，一直到2009年底才没有交物业费（物业公司财务可查缴纳费用情况）。原告诉称被告自2006年开始没有交纳物业费不属实。以上事实可以看出，民惠房地产开发公司与西宁民惠物业管理有限公司虽然是两个法人主体，但是当时被告要求民惠房地产开发公司维修房屋时，是民惠房地产开发公司授权原告为被告维修，原告没有尽到维修义务违约在先，被告有权以不交物业费抗辩。再就是从2009年至原告起诉被告已有十年的时间，原告从2009年至2016年共7年的物业管理费已经超过诉讼时效，已丧失胜诉权，因此原告对于上述时间的诉讼请求，请求人民法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2003年，被告购买位于西宁市××区新华锦绣城住房一套，成为该小区业主，原告为该小区的前期物业服务企业。2003年9月11日，原、被告双方签订《业主公约》及《管理公约》，形成物业服务合同关系。被告的房屋物业费计费面积为97.15㎡，2006年至2012年物业费收费标准为0.5元／㎡，2013年至今收费标准为0.7元／㎡。原告主张被告自2006年10月份始没有支付物业服务费用，截止2019年5月份未缴交的物业管理费为8881元，欠交2017年7月、2018年1月1日-1月25日、2018年7月-2019年5月期间按临时停放车辆标准计算的停车费6830元，并对上述欠费按照银行利率2.5％逐年分段累计计算主张逾期利息1819.8元。被告称，2004年其将房屋装修后入住，发现房屋存在质量问题，此时房屋尚在保修期内，遂找开发商解决问题，因开发商与物业公司人事交叉，开发商承诺由物业公司对被告的房屋进行维修，但迟迟未予解决，被告便自行维修后要求物业公司承担维修费亦未果，另在2014年被告儿子新买的山地自行车在楼道内丢失，物业公司承诺赔偿，但至今未赔，被告称基于以上原因，其才未交物业相关费用，而且2009年之前的物业费已经交清，因时隔多年票据已遗失。被告还认为2016年之前的物业费已过诉讼时效，不应再予支付，因原告违约在先，原告主张的逾期利息亦不予认可。原告认为房屋在保修期内出现质量问题与物业公司无关，被告不能以此为由拒交物业费，对被告所称自行车丢失物业公司承诺赔偿一事不予认可，2009年之前的物业费被告并未交清，其也未提供证据予以证明。双方争议成诉。庭审中，被告表示同意支付2018年7月1日至2019年的停车费，但停车费标准应当按照每月180元收取，2009年至2019年期间的物业费也同意交纳，前提条件是物业公司赔偿其丢失的自行车费用及维修房屋费用，2009年之后的诉讼时效问题不再主张。另查明，根据西宁市发展和改革委员会2010年6月4日下发的《关于核定锦绣城住宅小区停车泊位收费标准的批复》，锦绣城停车收费标准为：1、小区内露天停车场小型车辆业主固定停车每车位每月按220元收取；小区外广场露天停车场小型车辆临时停放两小时以内按2元收取，超过两小时不满6小时按5元收取，6小时以上按10元收取全天有效不再收费。小区业主固定停车每车位每月按180元的收取，非业主停车每车位每月按220元收取。根据被告提交的2018年1月26日-2018年6月30日期间的停车费收据和2019年6月全月的停车费收据，被告每月交纳的停车费标准为200元。再查，双方签订的《管理公约》第二条第八项中约定：“按市场物价局颁发的规定向房屋业主、使用人和其他应缴费人收取有关管理费。对逾期不缴纳者，每天处以应缴款额3‰的滞纳金。”以上事实有原告提交的《业主公约》、《管理公约》、锦绣小区关于收取物业费收取备案报告、备案表、西宁发改委文件关于锦绣城停车费批复、EMS收费底单、欠费明细清单、欠费利息计算明细、停车费明细，被告提供的锦绣城小区发卡记录、本人书写的维修费用报价单及自行车丢失的情况证明、房屋维修基金收据、住宅质量保证书、民惠物业车卡充值延期收款收据及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方当事人的合法权益应予以平等保护。被告的房屋出现质量问题时尚在保修期内，维修的责任主体为开发商，被告称原告承诺对其房屋予以维修、对遗失的自行车予以赔偿，但并未就此提供证据，故对其抗辩意见不予采纳，被告以此为由拒交物业费无事实及法律依据，被告理应支付相关物业服务费用。关于被告主张2009年前的物业费其已交清且已过诉讼时效的问题。被告并未提供2009年之前物业费交费凭证，或通过其他证据证明其主张，故对其该项意见不予采纳。就诉讼时效一节，被告当庭表示对2009年之后的诉讼时效问题不再主张，但就此前的物业费是否已过诉讼时效的问题，本院认为，双方签订的《管理公约》中虽有逾期交费滞纳金的内容，但未就物业费交费期限作出约定，对履行期限约定不明确的，债权人可以随时要求履行，故对被告诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。故对原告要求被告给付物业费8881元的诉求，本院予以支持。关于停车费原告主张按临时停放车辆标准计算的问题。该主张与西宁市发展和改革委员会下发的《关于核定锦绣城住宅小区停车泊位收费标准的批复》的业主停车收费标准不符，应当参照该批复标准及被告提交的2018年1月26日-2018年6月30日期间和2019年6月全月的停车费收据的收费标准来确定，每月停车费按200元予以支持，计算为2567元。关于原告主张的逾期利息问题。如前所述，双方对物业费的缴费期限未作约定，现原告要求按年利率2.5％逐年分段累计计算逾期利息的依据不足，本院不予支持。原告在法庭调查终结前减少诉讼请求数额，案件受理费按照减少后的诉讼请求数额计算退还。综上所述，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江林军于本判决生效之日起十日内给付原告西宁民惠物业管理有限公司物业费8881元、停车费2567元，两项合计11448元；二、驳回原告西宁民惠物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费729元，退还原告西宁民惠物业管理有限公司488元，剩余案件受理费241元，减半收取120.5元，由被告江林军负担78元，原告西宁民惠物业管理有限公司负担42.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员  伊海龙二〇一九年七月十二日书记员  张雨轩本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。