北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初15471号原告：楚某，女，1962年12月10日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：尹某1，女，1986年11月12日出生，汉族，住北京市海淀区。二原告之共同委托诉讼代理人：刘松鸿，北京市京师律师事务所律师。被告：尹某2，男，1961年4月19日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。被告：孙某，女，1965年1月26日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。被告：刘某，女，1988年8月10日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。三被告之共同委托诉讼代理人：闫小芹，北京市信之源律师事务所律师。三被告之共同委托诉讼代理人：杨曦，北京市信之源律师事务所实习律师。第三人：北京强佑房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区清河嘉园****楼****。法定代表人：李小波。原告楚某、尹某1与被告尹某2、孙某、刘某，第三人北京强佑房地产有限公司（以下简称强佑公司）分家析产纠纷一案，本院于2019年1月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告楚某、尹某1及其共同委托诉讼代理人刘松鸿，被告尹某2、孙某及尹某2、孙某、刘某之共同委托诉讼代理人闫小芹、杨曦到庭参加了诉讼。第三人强佑公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。楚某、尹某1向本院提出诉讼请求：1.判令北京市海淀区×号楼×单元×1号房屋、×号楼×单元×2号房屋、×号楼×单元×3号房屋、×号楼×单元×4号房屋的所有权及使用权等相关权益属于楚某、尹某1所有，待该四套房屋具备过户条件时，尹某2、孙某、刘某及强佑公司协助楚某、尹某1将四套房屋的所有权过户至楚某、尹某1名下；2.尹某2给付楚某、尹某1拆迁补偿款82万元；3.由尹某2、孙某、刘某承担本案诉讼费用。事实和理由：尹某2系楚某前夫，尹某1系楚某与尹某2之女，孙某系尹某2之妻，刘某系孙某之女。位于北京市海淀区×号的房屋（以下简称×号房屋）系楚某和尹某2共同承租的公房。2007年，该房屋纳入拆迁范围。2011年8月19日，楚某和尹某2协议离婚，其中约定该公房在离婚后继续由楚某、尹某2、尹某1共同承租，直至拆迁全部结束为止，拆迁最终签字楚某、尹某2、尹某1必须全部在场，尹某1占拆迁款的30%的产权，其余的全部拆迁款和拆迁所得房屋产权将由楚某、尹某2各50%，如果任何一方私自处理未拆房屋，视为自动放弃，所有拆迁补偿款及房屋全部归对方所有。2016年4月，尹某2隐瞒楚某、尹某1，与强佑公司签订了拆迁协议，获得了四套安置房及补偿款。根据协议，上述拆迁利益应全部归楚某和尹某1所有。尹某2辩称，尹某2不同意楚某、尹某1的全部诉讼请求，理由是：第一，尹某2与楚某所签署的《离婚协议书》的第3条和第4条属于无效条款，×号房屋属于国家所有，而非尹某2和楚某二人可以独自分割处分的共有财产，二人在离婚协议中约定由尹某2、楚某、尹某1共同承租，未经过尹某1同意，也未经过产权单位同意，而且相应的未来的拆迁利益也不属于二人离婚时已取得的共有财产，在2016年实际拆迁时，相应利益中有孙某、刘某、尹某1的相关权益，二人在离婚协议中约定对拆迁利益进行分割，侵犯了孙某、刘某、尹某1的合法权益；第二，×号房屋由尹某2一人承租，尹某2和楚某离婚后与孙某再婚，婚后由尹某2、孙某、刘某共同在×号房屋内居住，强佑公司依据拆迁政策与尹某2签订相关拆迁协议，尹某2系被拆迁人，尹某2、孙某、尹某1、刘某系被安置人，拆迁所得的四套房屋和补偿款均属于尹某2个人所有，尹某2有义务解决孙某、尹某1、刘某的实际居住问题；第三，尹某2也没有违约行为，不应使用《离婚协议书》第5条的约定，尹某2在拆迁前并未私自处理未拆房屋，而是辛辛苦苦做了多年的“钉子户”，以实际行动向拆迁公司强烈表示不同意拆迁，在此过程中，楚某曾多次找到拆迁公司，要求与拆迁公司签订拆迁协议，但均被拆迁公司以不属于被拆迁人或被安置人为由拒绝，尹某2最后与强佑公司签订的相关拆迁协议，也并未损害楚某的权益，而且双方第五条约定的违约责任过高，申请法院予以降低。孙某辩称，孙某不同意楚某、尹某1的全部诉讼请求，理由是：除了尹某2所答辩的居住内容外，孙某作为尹某2的妻子，有权取得拆迁所得的四套房屋和补偿款的共有权，有权实际居住、使用。刘某辩称，刘某不同意楚某、尹某1的全部诉讼请求，理由是：除了尹某2所答辩的居住内容外，刘某作为被安置人，有权在×号楼×单元×4号房屋内居住，并取得该套房屋的所有权，对于拆迁所得的补偿款，刘某也享有部分所有权。强佑公司未作陈述。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有异议的事实，本院确认如下：楚某和尹某2于1985年9月26日登记结婚，尹某1系二人之女，二人于2011年8月19日协议离婚。尹某2与孙某于2013年11月9日登记结婚。刘某系孙某与其前夫之女。2000年4月1日，尹某2作为承租方与北京市海淀区房屋土地管理局北太平庄管理所签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定由尹某2承租×号房屋。2007年，×号房屋纳入拆迁范围，拆迁人为强佑公司。2011年8月19日，楚某与尹某2在协议离婚时签署《离婚协议书》，其中约定如下内容：“3、尹某2承租的×号房屋，离婚后继续由尹某2、楚某、尹某1共同承租直至拆迁全部结束为止，拆迁时最终签字尹某2、楚某、尹某1必须全部在场，拆迁协议各持1份。4、房屋拆迁时尹某1占拆迁款项30%的产权，其余的全部拆迁款和拆迁所得房屋产权将由尹某2、楚某各占50%。5、如果任何一方私自处理未拆迁房屋，若被发现，将视为自动放弃，所有拆迁补偿款及房屋全部归对方所有。6、除房屋外，其余全部财产由两人自行处理。”2016年4月6日，尹某2（被拆迁人、乙方）与强佑公司（拆迁人、甲方）签订《北京市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《补偿安置协议书》），其中约定：“二、被拆迁房屋：乙方在拆迁范围内有×号房屋建筑及附属物，正式住宅房屋建筑面积25.7平方米，占地面积54.43平方米，甲乙双方经协商确认之安置人口为3人，分别是户主尹某2、之妻孙某、之女尹某1；三、甲乙双方经协商确认总安置面积121.74平方米，共计三套，具体如下：（一）×号楼×单元×2号一居室（以下简称×2号房屋），预测建筑面积37.19平方米。（二）×号楼×单元×1号一居室（以下简称×1号房屋），预测建筑面积46.88平方米。（三）×号楼×单元×3号一居室（以下简称×3号房屋），预测建筑面积37.67平方米。四、房屋重置成新价及附属物：甲方支付乙方拆迁房屋及其地上附属物补偿共计33604元。五、拆迁奖励及补助费：甲方支付乙方拆迁奖励及补助费共计926046元，其中包括：（一）重点工程配合奖：200000元；（二）提前搬家奖：5000元；（三）装修补助费：121740元；（四）一次性停产停业损失综合补助费：0元；（五）搬家补助费：1028元；（六）移机补助费：985元；（七）周转补助费：324000元（自乙方交房之日起算，周转期共36个月），甲方逾期未交付房屋，以未交付房屋为单位，按照一居室3000元/月、两居室4000元/月、三居室5000元/月核发周转补助费；（八）购房困难补助费：179900元；（九）其他补助：93393元。……七、超出政策规定安置面积购房款及甲方须付乙方补偿补助款：（一）乙方所选安置房面积超出政策规定标准共37.31平方米，须向甲方交纳购房款559650元。（二）本协议第四条、第五条、第六条约定的补偿、补助等款项合计为959650元，折抵本条第一款约定购房款后，甲方仍须向乙方支付补偿补助款400000元。”同日，尹某2（被拆迁人、乙方）还与强佑公司（拆迁人、甲方）签订《北京市城市房屋拆迁补偿安置协议书补充协议书》（以下简称《补充协议书》），其中约定：“二、拆迁房屋：乙方在拆迁范围内有×号房屋建筑及附属物，正式住宅房屋建筑面积25.7平方米，占地面积54.43平方米，甲乙双方经协商确认之安置人口为1人，分别是刘某；三、甲乙双方经协商确认总安置面积47.98平方米，共计1套，具体如下：（一）×号楼×单元×4号一居室（以下简称×4号房屋），预测建筑面积47.98平方米。四、房屋重置成新价及附属物：甲方支付乙方拆迁房屋及其地上附属物补偿共计0元。五、拆迁奖励及补助费：甲方支付乙方拆迁奖励及补助费共计1139700元，其中包括：（一）重点工程配合奖：0元；（二）提前搬家奖：0元；（三）装修补助费：0元；（五）搬家补助费：0元；（六）移机补助费：0元；（七）周转补助费：108000元（自乙方交房之日起算，周转期共36个月），甲方逾期未交付房屋，以未交付房屋为单位，按照一居室3000元/月、两居室4000元/月、三居室5000元/月核发周转补助费；（八）购房困难补助费：0元；（九）其他补助：1031700元。……七、超出政策规定安置面积购房款及甲方须付乙方补偿补助款：（一）乙方所选安置房面积超出政策规定标准共47.98平方米，须向甲方交纳购房款719700元。（二）本协议第四条、第五条、第六条约定的补偿、补助等款项合计为1139700元，折抵本条第一款约定购房款后，甲方仍须向乙方支付补偿补助款420000元。”同日，尹某2书写《具结保证书》，其中内容为：“本人代表涉及本处房产之所有权属人及其家属郑重承诺如下：一、尹某2确系该房屋所有权人；二、该房屋无第三人主张任何物权、债权；三、本人同意按照强佑公司制定的清河镇危改小区项目房屋拆迁政策进行补偿安置；四、强佑公司盖章确认《补偿安置协议书》之后，因具结人虚报房屋权属所致第三人（方）向该房屋主张的任何物权、债权及其它纠纷均与强佑公司无关，由具结人承担由此引起的所有法律责任及附带经济责任等一切后果。”同日，尹某2还书写了《承诺函》，承诺提供用于本人得到补偿安置的所有文件、资料的真实性及完整性，并自愿承担相应法律后果。另，强佑公司在2007年7月印发了《清河危改小区二期项目拆迁手册》，其中《致被拆迁居民的一封信》中载明：“二、拆迁补偿对象：被拆迁房屋的所有权人。三、补偿方式：实行货币补偿的方式。四、补偿标准：1、根据《办法》第22条规定：补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定，被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价。五、各种拆迁补助标准：1、提前搬家奖：凡在拆迁奖励期内签订拆迁补偿协议并搬迁完毕的每户给予提前搬家奖5000元，超过奖励期不再奖励。2、工程配合奖：凡在拆迁奖励期内签订拆迁补偿协议并搬迁完毕的住户每户给予工程配合奖50000元，超过奖励期不再奖励。3、搬家补助费：根据被拆迁人正式房屋的建筑面积计算，按照每平方米20元补助。4、电话移机费：235元/部。5、分体空调拆装费：400元/台。6、有线电视初装费：350元/部。7、个体工商户停业损失补助按照1000元/平方米补助。8、外迁补助：对于不进行回购的被拆迁人，每平方米外迁补助3000元。9、关于自建房补助：按京政函（2001）109号《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》有关规定执行。以上‘户’的认定按京政函（2001）109号《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》有关规定执行。六、违章建筑、无建房批示的房屋均无条件拆除，不予补偿。七、公告搬迁期限及搬迁奖励期限：……2、公告搬迁期限（搬迁奖励期限）:2007年7月9日-2007年9月6日（60天）。”；其中《房屋回购管理办法》中载明：“本次拆迁原则上只执行货币拆迁补偿的政策，但考虑到部分无房户的住房困难，强佑公司决定提供一定数量的商品房以回购的方式出售给住房确实困难的家庭。具体回购办法如下：1、回购房屋共计315套，……2、奖励期内，回购房每建筑平米均价为4900元（不同户型、朝向、楼层价格略有差异。3、每个被拆迁人（指房屋所有权人或公房承租人）只允许回购一套房屋。4、被拆迁房屋面积小于25平米的被拆迁人只允许回购建筑面积60平米以下的户型；被拆迁房屋面积25-40平米的被拆迁人只允许回购建筑面积65平米以下的户型。5、被拆迁房屋面积在200平米以上的被拆迁人最多可回购2套房屋（两居室限最多一套）。6、进行房屋回购的，被拆迁房屋不再享受外迁补助；但回购面积不足被拆迁面积的部分，不足面积部分仍可享受3000元/平方米的外迁补助。7、回购资格确认：被拆迁人（或公房承租人）提出回购申请，填写《房屋回购审批表》，由拆迁公司组织进行调查落实，确认是否具备回购资格，经拆迁人审批通过后，方可进行回购，办理相关回购手续。”另查，楚某、尹某2、尹某1的户籍登记地为北京市海淀区×号，孙某、刘某的户籍登记地为山东省烟台市芝罘区×号。双方对于居住、通知、付款事实存有争议。尹某2主张在2013年再婚后，其和孙某、刘某长期居住在×号房屋内，而在签署相关拆迁协议时通知过楚某，并在领取拆迁款后给付过尹某16万元，但楚某及尹某1对此予以否认，同时楚某主张因拆迁问题，×号房屋在2010年时已经不具备了居住条件。尹某2未就此提交相应证据。本院认为，共有物可以予以分割。本案中，关于本案所涉拆迁利益的具体分割：第一，根据尹某2和强佑公司所签署的《补偿安置协议书》、《补充协议》所约定的内容，尹某2为被拆迁人，孙某、尹某1、刘某为应安置人口，故相应的拆迁利益应当在尹某2、孙某、尹某1、刘某之间先行进行分配，而对比尹某2与强佑公司所签署的《补偿安置协议书》、《补充协议》的内容和拆迁手册中的《致被拆迁居民的一封信》和《房屋回购管理办法》的内容，前者所约定的补偿标准明显不同于且高于后者所约定的补偿标准，如前者所约定的安置房屋的计算方法为对超过安置面积的部分才核算购房款，且超过部分核算的单价为每平米15000元，而非后者所约定的每平米4900元的回购价格，又如前者所约定的工程配合奖为200000元，而非后者约定的奖励期内每户50000元，故尹某2与强佑公司在签署《补偿安置协议书》和《补充协议》时存在较高的自主协商内容，现有的拆迁手册中的约定标准不能作为本案分配拆迁利益的唯一依据，应结合《补偿安置协议书》和《补充协议》的实际约定内容综合判定：本案中，对于原房屋及地上附属物的补偿款，鉴于×号房屋为公租房，承租人为尹某2，而孙某、尹某1、刘某均非系承租人，相应权益应归尹某2享有；对于安置房屋，如前所述，协议中的安置房屋并非拆迁手册中的回购房屋，且从《补充协议》约定的内容来看，安置面积为47.98平方米，而超过标准面积也为47.98平方米，故安置房屋与安置人口因素无关，相应安置房屋的利益亦应归尹某2享有，孙某、尹某1、刘某作为应安置人口，有权使用安置房屋，但并不直接构成共有权；对于其他拆迁奖励及补助费，因现有证据并不能具体明确各项补偿的具体核算标准，无法确定孙某、尹某1、刘某作为安置人口的个人补偿数额，本院综合案情酌情判定为每人20万元。第二，在析出孙某、尹某1、刘某的拆迁利益后，尹某2所享有的拆迁利益应依据其与楚某所签署的《离婚协议书》的约定内容再行分配。首先，对于楚某和尹某2所签署的《离婚协议书》的第3条和第4条的效力。本院认为，本案所涉的×号房屋的性质虽为公租房，楚某、尹某2对此并不享有所有权，但基于尹某2所签署的《北京市公有住宅租赁合同》，楚某、尹某2对该房屋享有居住使用的权利，楚某和尹某2所签署的《离婚协议书》的第3条所约定的共同承租内容，实际上是对该房屋的居住使用问题的约定，并没有侵犯该房屋所有权人的权益，且尹某1虽非为该协议的相对方，但从协议的内容来看，是赋予尹某1相应权利，而非义务，故此也并非侵犯尹某1的权益，同时，×号房屋的相应承租权，是具有一定物权属性的财产权利，楚某、尹某2所签署的《离婚协议书》的第4条所约定的分配拆迁利益内容，系对前述承租权所对应的期待利益的分配，同样未侵犯尹某1的权益，而即便孙某、刘某对于实际取得的拆迁利益享有财产权益，但楚某、尹某2的约定仅限于楚某、尹某2、尹某1之间，并未排除孙某、刘某的权益。因此，《离婚协议书》相应的条款均为合法有效；其次，对于楚某和尹某2所签署的《离婚协议书》的第3-5条的适用。本院认为，从《离婚协议书》的内容和目的来看，双方约定的“在签字时，尹某2、楚某、尹某1必须全部在场”、“任何一方私自处理未拆房屋”内容，其目的在于保障协议各方对×号房屋拆迁的知情权和同意权，避免减少另一方的应得拆迁利益，而从拆迁的实际客观情况来看，×号房屋在2007年已纳入拆迁范围，但最终签署拆迁协议的时间为2016年，且实际获取的拆迁利益明显高于相关拆迁政策规定的标准，此能够说明尹某2在主观上并无损害楚某、尹某1利益的故意，在客观上也未实际减少楚某、尹某1的应得拆迁利益，故现尹某2单方在场与强佑公司签署相应拆迁协议的行为，违反了双方协议第3条的约定内容，但并未违反双方协议第5条的约定内容，相应的拆迁利益由双方根据协议第4条的约定内容予以分配。在具体分配上，对于拆迁款，因部分拆迁款已折抵安置房的购房款，该部分不再核算，即尹某2基于拆迁共获得的拆迁款为2099350元，析出前述孙某、尹某1、刘某应得的600000元补偿款后剩余1499350元，再减除抵扣的购房款1279350元后剩余220000元，尹某1按30%分得66000元，楚某按剩余50%分得77000元；对于安置房屋，本院结合安置房面积、位置等因素，判定×2号房屋和×4号房屋的权益归楚某享有，×1号房屋和×3号房屋的权益归尹某2享有，互相不再补差；对于尹某1的安置问题，由楚某予以解决；对于孙某、刘某的安置问题，由尹某2予以解决，且鉴于尹某2与孙某系夫妻关系存续期间，有关彼此之间的夫妻财产份额问题，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、尹某2与北京强佑房地产开发有限公司所签署的《北京市城市房屋拆迁补偿安置协议书》和《北京市城市房屋拆迁补偿安置协议书补充协议书》项下的北京市海淀区×号楼×单元×2号房屋和北京市海淀区×号楼×单元×4号房屋上的全部权益由楚某享有，待上述房屋具备过户条件时，尹某2和北京强佑房地产开发有限公司协助楚某将上述房屋过户至楚某名下；二、尹某2与北京强佑房地产开发有限公司所签署的《北京市城市房屋拆迁补偿安置协议书》项下的北京市海淀区×号楼×单元×3号房屋和北京市海淀区×号楼×单元×1号房屋上的全部权益由尹某2享有，待上述房屋具备过户条件时，楚某和北京强佑房地产开发有限公司协助尹某2将上述房屋过户至尹某2名下；三、尹某2于本判决生效后三十日内向楚某给付房屋拆迁款77000元；四、尹某2于本判决生效后三十日内向尹某1给付房屋拆迁款266000元；五、驳回楚某、尹某1的其他诉讼请求；六、驳回尹某2、孙某、刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5499元，由楚某负担2749.5元，已交纳；由尹某2负担2749.5元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  陆金伟二〇一九年七月三十日书记员  蔡云飞