江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0391民初1986号原告（申请执行人）：徐州通域空间结构有限公司，统一社会信用代码91320301759654843D，住所地徐州经济技术开发区蟠桃山路**。法定代表人：刘宪生，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏雨，江苏义行律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕洁，江苏义行律师事务所实习律师。被告（案外人）：王胜芹，女，汉族，1957年1月5日生，住徐州市泉山区。被告（案外人）：王华北，男，汉族1956年11月25日生，系王胜芹丈夫，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王胜芹，女，汉族，1957年1月5日生，住徐州市泉山区，系王华北之妻。被告（被执行人）：蔡召明，男，汉族，1970年7月13日生，住徐州市泉山区。原告徐州通域空间结构有限公司与被告王胜芹、被告王华北、被告蔡召明申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月20日、6月26日公开开庭进行了审理。原告徐州通域空间结构有限公司的委托诉讼代理人夏雨、吕洁、被告王胜芹暨被告王华北的委托诉讼代理人、被告蔡召明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐州通域空间结构有限公司向本院提出诉讼称：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问干题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，买受人提出执行异议，需要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件方可排除执行。1.涉案房屋登记在第三人蔡召明名下，即便存在真实的买卖合同关系，被告王胜芹、王华北系因自身原因未办理不动产登记，对未办理不动产登记具有过错；2.王胜芹、王华北未在人民法院查封之前与蔡召明签订合法有效的书面买卖合同。综上，即便假设王胜芹、王华北与蔡召明之间的买卖合同法律关系客观存在，因系买受人原因未办理过户登记，且未在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其权利不足以排除人民法院对涉案房屋的强制执行。请求事项：判令准许执行徐州市泉山区房屋。被告王胜芹、王华北辩称，原告的诉请应当驳回。从2011年房屋上房后都是我们装修、2012年5月8日就搬进去居住至今。被告蔡召明辩称，28万元的房款我都收到了，房屋81平方米。原告执行涉案房屋没有道理。经审理查明:2017年3月16日，本院对原告徐州通域空间结构有限公司诉被告蔡召明追偿权纠纷一案作出（2017）苏0391民初334号民事判决：被告蔡召明于本判决生效后十日内给付原告徐州通域空间结构有限公司垫付款6123847.74元及利息（以6123847.74元为本金，自2016年8月18日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）。2017年2月15日，本院根据原告徐州通域空间结构有限公司的申请，作出（2017）苏0391民初334号民事裁定：冻结被告蔡召明银行存款6123847元，或查封、扣押其相应价值的其他财产。2017年2月20日，本院依法查封了被告蔡召明名下位于徐州市泉山区等住宅房地产。2017年4月，根据徐州通域空间结构有限公司申请，本院立案强制执行，案号为(2017)苏0391执583号。在执行过程中，本院依法委托江苏苏北土地房地产评估咨询有限公司对保全查封的蔡召明名下位于徐州市泉山区碧水湾小区A21—1—1601、A21—1—1602、C58—3—302、C55—4—302室共计四套住宅房地产进行司法鉴定价值评估。该公司于2018年3月19日出具了（江苏）苏北（2018）（房估）第130号房地产估价报告：评估对象于价值时点的市场价值评估结果为人民币278.95万元。另查明：2009年，蔡召明房屋拆迁，2011年上房，安置的房屋包括坐落于徐州市泉山区。2012年8月，被告王胜芹、王华北通过其子王林向被告蔡召明支付了28万元，作为案涉房屋的购房款，被告蔡召明向王林出具了收据。后，被告王胜芹、王华北入住该房屋至今。至少在2015年10月，涉案房屋具备了办理产权登记过户的条件，但该房屋至今一直登记在被告蔡召明的名下。经当地居民自治组织协调，相关部门确定了该小区安置房的分户政策，即在2009年年满18周岁的子女享受分户政策，在2009年登记在父母名下的房产，在2017年可以直接分户登记在子女名下，免交相关过户费用。本院认为，本案争议焦点为被告王胜芹、王华北对案涉房屋是否享有排除本案强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问干题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”即买受人提出的执行异议，需要全部符合上述规定的四项条件方可排除执行。本案中，一方面，三被告未举证证明王胜芹、王华北在人民法院查封之前与蔡召明签订了合法有效的书面买卖合同。另一方面，案涉房屋之所以没有办理过户手续，买受人主张系由于存在分户因素所致。经查，三被告之间的买卖房屋行为并不符合分户的条件，只是想搭分户的政策便车免交过户税费，其主观上的过错显而易见。综上，被告王胜芹、王华北不享有排除本院强制执行标的的民事权益，原告的诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问干题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第三百一十四条之规定，裁定如下：准许执行本院（2017）苏0391执583号执行裁定书涉及徐州市泉山区室房屋的执行。案件受理费10130元，由被告蔡召明负担（被告蔡召明于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向本院交纳）。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  魏俊哲人民陪审员  张 红人民陪审员  张有晴二〇一九年七月十六日书 记 员  张宜丽本案援引法律条款一、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。