湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0702民初2418号 原告：叶英 被告：步步高商业连锁股份有限公司，住所地湖南省湘潭市韶山西路**步步高大厦。 法定代表人：王填，董事长。 委托诉讼代理人：龙英，该公司员工，系特别授权代理。 原告叶英与被告步步高商业连锁股份有限公司（以下简称步步高公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶英，被告步步高公司的委托诉讼代理人龙英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶英向本院提出诉讼请求：1.被告步步高公司退还非法占用原告叶英位于常德市中心百货大楼二楼商铺，铺号2A-2179号；2.被告步步高公司支付从2019年1月1日至2019年6月1日强占商铺经营期间的使用费6583.33元，以及2019年1月28日原告封铺面的材料及损失费370元，并恢复原状。 被告步步高公司答辩要点：1.原告叶英的铺面系产权式商铺，应按按份共有关系处理；2.被告步步高公司经营涉案铺面已取得绝大部分业主同意并办理了完整合法的手续，非原告叶英所称的“恶意强占”；3.原告叶英的诉求缺乏事实依据与法律依据。 经审理查明，原告叶英于2009年购买了常德市中心百货大楼二楼A2179号房产（产权证号：常房权证监证字第**，建筑面积9.96平方米，套内建筑面积5.27平方米），并将该房产委托常德市中心商业管理有限公司经营管理至2020年2月28日止。常德市中心商业管理有限公司在经营管理期间将该房产租给湖南家润多超市有限公司使用，租赁期限截止至2022年5月19日。2017年10月16日，常德市武陵区人民法院作出的（2017）湘0702民初2600号民事生效判决，判决解除了叶英与常德市中心商业管理有限公司签订的《委托管理合同》。2019年1月，被告步步高公司与湖南家润多超市有限公司达成收购协议，并与470户小业主达成三方协议，约定2019年2月1日起，对各小业主所购买房屋的承租方由常德市中心商业广场有限公司变更为被告步步高公司，经营品牌由“家润多”变更为“步步高”，租赁期限至2020年5月19日止。原告叶英并未与被告步步高公司签订三方协议，将所购商铺承租给被告步步高公司。 另查明，步步高公司租赁的涉案房屋即常德市武陵区97号房屋1-4层共计516户业主。 以上事实有与步步高签订《三方协议》的小业主名单、《三方协议》、《协议》及房产证等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，一、本案涉案商铺的物权如何保护 （一）涉案商铺系虚拟的产权式商铺。叶英购买的商铺建筑面积9.96平方米，套内建筑面积5.27平方米，商铺之间没有围墙，在性质上不同于一般意义上的店面商铺，系虚拟的产权式商铺。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，虚拟产权式商铺是其分类之一，指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方公司经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。开发商或是第三方公司统一经营、统一管理，多采取售后返租的方式保障投资者的经济利益，其中所有权与经营权分离是产权式商铺的核心理念。（二）叶英的所有权行使应受到其他业主整体经营权的限制。叶英购买的产权式商铺仅为常德市中心百货大楼的一小部分，与其他商铺之间并无永久分割围护结构，且相关走道、楼梯均为共用，商铺之间具有不可分性，不具有构造上的独立性，若叶英无限制行使其所有权，必定会对整个常德市中心百货大楼的规划及经营产生影响，从而损害其他业主的合法权益，最终造成社会财富的极大浪费。（三）虚拟的产权式商铺经营权如何实现及相关的法律依据。《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定中限制了业主的占有和使用的权利范围。就有关共有和共同管理权利的其他重大事项，《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物部面积三分之二的业主且占总人数三分之二的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意”的规定，涉及业主决定建筑区划内重大事项及表决权的由超过规定人数和面积的业主决定。虚拟的产权式商铺经营权的实现应当充分尊重其他业主的意见。 二、《三方协议》对全体业主具有法律效力 本案中，超过90％的业主已经与步步高公司及湖南家润多超市有限公司签订了《三方协议》，据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，绝大多数签订业主与步步高及湖南家润多超市有限公司签订的《三方协议》，三方协议的主要条款对全体业主有效，对叶英亦发生法律效力。综上所述，绝大多数签订业主与步步高及湖南家润多超市有限公司签订的《三方协议》，对全体业主有效，协议的当事人步步高公司、叶英应当依照合同的约定全面履行义务，享受权利。故步步高公司依合同占有和使用叶英的商铺，不构成侵权。叶英有权依照合同向步步高公司获取租金，而不能主张非法占有的使用费。叶英向步步高公司主张租金，步步高公司不按协议约定支付的，叶英可以依照房屋租赁合同关系另行主张。故对叶英的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十五条、第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告叶英的全部诉讼请求。 案件受理费150元，减半收取75元，由叶英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员 何米良 二〇一九年七月二十二日 法官助理 刘彩云 书 记 员 彭澳辉 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。