杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初1758号 原告（反诉被告）：浙江中冠房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330000720081515R，住所地杭州市萧山区宁围街道市心北路****。 法定代表人：俞则忠，董事长。 委托代理人：陈科杰，浙江六和律师事务所律师。 委托代理人：金梦楠，浙江六和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州卓亚企业管理有限公司，统一社会信用代码91330100MA27X0FF5F，住所地杭州，住所地杭州大江东产业集聚区义蓬街道英冠天地城****> 法定代表人：张伟国，执行董事。 委托代理人：郑照明，北京才良（杭州）律师事务所律师。 原告浙江中冠房地产开发有限公司（以下简称中冠公司）诉被告杭州卓亚企业管理有限公司（以下简称卓亚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法由审判员王强适用简易程序审理，于2019年2月26日组织双方进行庭前证据交换。诉讼中，被告向原告提出反诉，本院经审查后决定两案合并审理，并依法裁定本案转为普通程序，组成合议庭于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人陈科杰、金梦楠，被告（反诉原告）的委托代理人郑照明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中冠公司诉称：2015年8月7日，原告中冠公司与案外人郑新琪签订《商场承包租赁合同》（以下简称《租赁合同1》）一份，合同约定：中冠公司将其所有的位于杭州市萧山区的英冠天地商业中心一号楼一至三层物业整体出租给郑新琪，租赁期限自实际交付日起至2023年12月31日止，并对相关权利义务作出约定。2016年4月16日，原告中冠公司、郑新琪、被告卓亚公司签订《商场承包租赁合同之补充协议》（以下简称《补充协议》）一份，协议约定：《租赁合同1》的承租人由郑新琪变更为卓亚公司，物业的交付日期为2016年4月30日前，免租期自2016年4月1日起至2018年3月31日。2018、2019年度租金500万元/年、2020年度租金530万元/年、2021年度租金588万元/年、2022年度租金622万元/年、2023年三个季度的租金502.5万元，租金按季支付，每年的租金分别于当期租金起始日支付。在租期内，卓亚公司拖欠租金及物业管理费1个月以上的，每逾期一天按照租金的千分之一支付滞纳金，其它权利义务与原租赁合同一致。2016年4月16日，原被告签订《物业租赁合同》（以下简称《租赁合同2》）一份，约定：被告承租原告所有的位于杭州市萧山区的英冠天地商业中心一号楼四层4009号房产，并对租金等事项予以明确。同时约定，被告如提前退出商场的，被告与影院的合同转让给原告。2016年8月26日，原告将前述房产交付给被告，但被告至今未支付租金。后原告多次发函要求被告支付租金，但被告至今未支付相应租金。 原告起诉状要求：1.判令解除原被告于2015年8月7日签订的《租赁合同1》及2016年4月16日签订的《补充协议》；2.判令解除原被告于2016年4月16日签订的《租赁合同2》；3.判令被告立即腾退坐落于杭州市萧山区的英冠天地商业中心一号楼一至三层及四层4009号房产及原告提供的两间办公室及配套用房；4.判令被告支付原告租金2479452.05元（计算至2019年1月23日）；5.判令被告支付原告至实际腾退日止的逾期腾房占有使用费；6.判令被告支付原告按日千分之一计算的逾期付款滞纳金，暂计至2019年1月23日为448780.82元；7.判令被告将注册地址从杭州大江东产业集聚区义蓬街道英冠天地城1幢5001号迁出；8.判令被告支付原告为实现权利支出的律师代理费72692元。 庭审中，原告确认被告已支付英冠天地商业中心一号楼四层4009号房产自2019年1月1日起至同年6月30日止的租金共计40万元，并调整诉讼请求如下： 1.请求法院确认原被告于2015年8月7日签订的《租赁合同1》及2016年4月16日签订的《补充协议》于2019年1月28日（本案起诉状副本送达被告之日）解除。 2.请求法院确认原被告于2016年4月16日签订的《租赁合同2》于2019年1月28日（本案起诉状副本送达被告之日）解除。 3.被告立即腾退英冠天地商业中心一号楼一至三层及四层4009号房产（电影院）及原告提供的两间办公室及配套用房（但《乐惠城商户现有调查明细表》中编号第1、2、3、5、6、7、8、12、13、16、17项尚在经营的商户除外，原告另行主张）。 4.被告偿付原告英冠天地商业中心一号楼一至三层自2018年7月28日起至2019年1月28日（本案起诉状副本送达被告之日）止的租金2534247元（500万元/365天×185天）。 5.被告支付原告英冠天地商业中心一号楼一至三层自2019年1月29日起、四层4009号房产自2019年7月1日起至实际腾退日止的逾期腾房占有使用费（一至三层的租金标准：2019年1月29日至2020年3月31日按500万元/年计算，2020年4月1日至2021年3月31日按530万元/年计算，2021年4月1日至2022年3月31日按588万元/年计算；四层4009号房产的租金标准：2019年7月1日至2021年12月31日按80万元/年计算，2022年1月1日至2023年12月31日按85万元/年计算）。 6.被告支付原告按日千分之一标准计算至实际履行日止的逾期付款违约金，其中以890411元（一至三层自2018年7月28日至2018年9月30日租期内的租金，500万元/365天×65天）为基数，自2018年7月28日起算；以1260274元（一至三层自2018年10月1日至2018年12月31日租期内的租金，500万元/365天×92天）为基数，自2018年10月1日起算；以383562元（一至三层自2019年1月1日至2019年1月28日租期内的租金，500万元/365天×28天）为基数，自2019年1月1日起算。 7.被告将注册地址从杭州大江东产业集聚区义蓬街道英冠天地城1幢5001号迁出。 8.被告赔偿原告为实现权利支出的律师代理费72692元。 被告卓亚公司本诉答辩称：1.被告不构成违约，无须向原告支付租金，原告的诉讼主张没有事实和法律依据，原告不享有单方解除合同的权利，租赁合同应继续履行。相反，原告至今未全面履行合同交付义务，构成违约。首先，原告向被告延期交付出租场地，根据合同约定，免租期延期至2019年7月16日，被告尚无支付租金的义务，具体理由详见反诉状。其次，原告作为出租方，应确保其在交付出租场地时移交的设施设备能够正常运行。但根据2016年6月25日《关于天地城百货商场移交及协调会议纪要》、2016年8月26日《商户交房表》及双方往来函件，均可证明原告于2016年8月26日交付场地时未移交煤气供暖设备，也未履行其检修、调试煤气供暖设备的承诺，以及原告在向被告交付场地时尚有部分原承租商户未迁出。原告交付的设施设备如观光电梯遇高温时无法运行，房屋漏水、卫生间地面、反椋、污水管等未处理，暖通消防未完成，油烟机安装不到位等，原告未全面履行交付义务。其三，被告曾因考虑到双方将有长达8年的租赁关系，为双方友好合作，也为了今后商场营运中能得到原告积极配合，保留向原告主张3倍免租赔偿期的权利，在正常顺延免租期结束后（即2018年7月27日）先行支付租金以减轻原告资金压力。但前提是要求原告检修、调试煤气供暖设备，并赔偿因原告未履行全面交付供暖设备造成被告的损失。然而，被告函告原告及时交付煤气供暖设备近10次，均未得到积极回应，至今原告未交付能正常运行的供暖设备。2.双方签订《租赁合同2》后，被告已按约支付该合同项下的到期租金，没有违约情形。3.原告第4项诉讼请求，根据《租赁合同1》约定，第1、2年按500万元/年计算，是自2018年4月30日起算，但原告实际交付是2016年8月26日，故租金计算期间应往后延长。综上，被告不存在违约行为，原告至今未全面履行其交付场地的在先义务，被告即便保留主张3倍免租赔偿期，自愿按正常期限支付租金，但为维护自身合法权益，也可要求原告先行履行全面交付义务及赔偿因其违约造成被告的损失。而且，根据《租赁合同1》5.2、5.3、5.5条约定，涉案出租商场至今尚未交付，计租时间尚未开始。故原告的主张没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告卓亚公司反诉称：2015年8月7日，反诉被告中冠公司与案外人郑新琪就杭州市萧山区的英冠天地商业中心一号楼一至三层物业整体租赁事宜签订《租赁合同1》，后反诉原告卓亚公司、反诉被告中冠公司及郑新琪就上述商场租赁事宜签订《补充协议》，由卓亚公司作为新承租人概括承受租赁合同的权利义务。《租赁合同1》约定自合同签订日起满两个月后仍逾期交付的，则需延展逾期时间3倍的免租赔偿期。因中冠公司未能依约交付，《补充协议》将交付日期延迟至2016年4月30日。为双方长期友好合作，卓亚公司同意该次延期交付，中冠公司仅给予15个月的免租赔偿期，即免租期延至2018年3月31日。但《补充协议》签订后，中冠公司仍未依约在2016年4月30日交付场地，直至2016年8月26日交付时仍不符合交付条件，卓亚公司勉强接受中冠公司的交付。而中冠公司因再次延期交付，认可再给予卓亚公司118天的免租赔偿期，但根据合同约定中冠公司应予以3倍的免租赔偿期，故顺延的免租赔偿期应自2018年3月31日起至2019年7月16日止共472天。同时，根据《租赁合同1》的约定，中冠公司须于卓亚公司对外试营业的3个工作日内退还100万元履约保证金，逾期返还则须按4倍贷款利率向卓亚公司支付违约金，故依约中冠公司应于2017年3月14日前返还卓亚公司100万元保证金，但实际于2017年7月11日才返还。经卓亚公司多次催告，中冠公司仍逾期119天返还该保证金。再则，中冠公司交付场地时以天气为由未对其所移交的煤气供暖锅炉进行检修调试，但承诺将于当年11月份进行调试，然此后卓亚公司多次函告，中冠公司至今未将经检修调试运行正常的供暖设备移交给卓亚公司，卓亚公司因不能供暖承担了商户的赔偿，该损失应由中冠公司负担。另外，中冠公司所交付的煤气设备未开户，卓亚公司为此垫付开户及配套费70000元，中冠公司所移交的观光电梯空调遇高温无法运行，卓亚公司为此购买2台空调支出4198元。基于中冠公司的违约行为，应承担卓亚公司为前述主张而支出的律师费。 现反诉原告卓亚公司提起反诉，要求： 1.反诉被告中冠公司向反诉原告卓亚公司提供自2018年3月31日起共472天的免租赔偿期（截至2019年7月16日为免租期）。 2.反诉被告中冠公司向反诉原告卓亚公司支付逾期返还履约保证金的违约金59989元（100万元×4倍×4.6%÷365天×119天）。 3.反诉被告中冠公司因未检修调试供暖锅炉设备，赔偿反诉原告卓亚公司相当于两个月的租金损失833333元（500万元/年÷12月×2月）。 4.反诉被告中冠公司赔偿反诉原告卓亚公司为实现权利支出的律师费43000元。 5.反诉被告中冠公司偿还反诉原告卓亚公司代为支付的煤气总开户配套费70000元及电梯空调购置费4198元。 庭审中，反诉原告卓亚公司表示第1项反诉请求已在本诉中提出抗辩意见，故无须再另行提出反诉请求，申请撤回第1项反诉请求。 反诉被告中冠公司反诉答辩称：1.对反诉原告要求依据《租赁合同1》第5.2条主张免租期的赔偿问题不予认可，反诉被告认为该条款是针对商户清场的问题，是延展不是赔偿，不存在四倍免租期，即使计算，也应当是三倍。根据《补充协议》的内容，协议已对该条款进行了变更，《补充协议》的2.1条、2.2条对免租期作出明确约定，对逾期交付问题产生的免租期延展未作明确。2018年3月26日，反诉原告向反诉被告发送工作联系函，函中明确申请对免租期予以顺延至2018年8月20日，可以进一步论证反诉原被告未就逾期交付场地对免租期作出处罚或赔偿进行过约定。2.关于逾期返还履约保证金，因合同约定是需要反诉原告将相关证据给反诉被告，反诉被告才有返还履约保证金的义务，但反诉原告并未提供相关证据，故该反诉请求与事实不符。3.双方未将锅炉检修作为交付的条件。反诉被告提供的证据能够证明双方于2016年8月26日完成整体交付，反诉原告的反诉状也可以看出其认可反诉被告是2016年8月26日完成整体交付，故反诉原告的第3、5项反诉请求也不应得到支持。4.反诉被告不存在违约，故不应当支持反诉原告的第4项律师费。 原告（反诉被告）中冠公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.《租赁合同1》《补充协议》《租赁合同2》各1份，欲证明被告向原告承租杭州市萧山区英冠天地商业中心一号楼一至三层、四层4009号房产，并对其他权利义务进行约定的事实。经质证，被告对真实性、合法性及原告的证明对象无异议，但认为与原告的诉讼主张无关。 2.《交付确认书》1份（复印件），欲证明原告已经实际交付房产，被告接收的事实。经质证，被告对真实性、合法性及原告的证明对象无异议，但认为与原告的诉讼主张无关。 3.《法律服务委托合同》1份，欲证明原告为实现权利支出律师费的事实。经质证，被告对真实性、合法性及原告的证明对象无异议，但认为与原告的诉讼主张无关。 4.被告向原告寄送的落款时间为2018年3月26日的《工作联系函》1份，欲证明被告明确表示双方未就逾期交房需承担延长免租期处罚作出约定。经质证，被告对真实性无异议，对关联性有异议，该函件可以说明被告保留延长三倍免租赔偿期的权利，不是放弃，不能证明双方未就免租赔偿期进行约定。 5.原告制作的《乐惠城商户现有调查明细表》及图纸各1份，欲证明英冠天地一号楼目前实际留存商户的情况。经质证，被告确认明细表中编号为4、9、10、11、14、15户已经解除合同，不再经营，基本腾退完毕，其他商户未解除合同。 6.《燃气入户合同（工业、商业、公福用户）》《商业用户红线内燃气设施安全维护服务合同》各1份，发票、付款凭证各2份，欲证明因被告没有主动支付燃气维保费用，导致燃气无法开通，同时，开通燃气并非是原告交付的依据。需要说明的是，证据6合同是针对被告的需要对锅炉做的改造，所以叫改造项目，地点是香玉酒店（，地点是香玉酒店的锅炉与香玉酒店使用的锅炉是设置在同一地方），合同时间之所以是2018年，是因为2016年将锅炉交付被告后，被告一直没有使用，而香玉酒店的锅炉一直在使用，所以产生一笔改造费。2016年8月26日被告确认接收整个场地，没有提出任何异议，当时锅炉是可以正常使用的。2018年起用时，燃气公司要求对燃气设备进行维护保养，需要交纳一笔费用，但被告一直没有去燃气公司交纳燃气费。经质证，被告对真实性无异议，关联性有异议。两份合同的甲方都是杭州英冠香玉酒店有限公司，且合同第一条内容是锅炉设备改造项目，说明是需要整改后使用的，时间是2018年4月10日，并非原告所称的2018年1、2月就可以通气。发票抬头也是香玉酒店，恰恰证明原告不但没有交付，也没有整改锅炉。另外，需要说明的是香玉酒店的锅炉是设置在另外一幢楼房，和本案无关。 7.产品出厂资料、产品说明书、产品质量证明书各1份，欲证明2014年的时候锅炉已经符合条件。经质证，被告对真实性、合法性无异议，但认为上述材料只能证明锅炉出厂时是合格的，锅炉是2014年出厂的，适用小锅炉的标准，安装、检测、维修都是有国家强制性标准的，要求有资质的单位提供安装、维修、保养。退一步讲，即便通燃气是被告的责任，但原告也必须确保锅炉符合安全标准，况且，即便锅炉符合相关标准，原告也没有告知被告。 8.杭州市不动产权属信息查询记录1组，欲证明诉讼标的属于原告所有的事实。经质证，被告表示真实性由法院核实。 对原告提供的上述证据材料，结合被告的质证意见，本院认证如下：证据1-4、7、8，来源形式合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，结合被告的质证意见，本院予以认定；证据5，本院对双方庭审核对一致部分予以认定；证据6，相关材料载明的合同相对方为杭州英冠香玉酒店有限公司与杭州中燃城市燃气发展有限公司，与本案缺乏关联性，故不予认定。 被告（反诉原告）卓亚公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.《关于要求解决房屋漏水问题的催告函》（附图）、落款时间为2018年3月30日、6月26日、7月26日、8月16日的《工作联系函》、《关于乐慧城租金支付事宜的催缴函》（复印件）各1份，欲证明原告长期存在不履行修理出租房屋、不全面交付供暖设备等的违约行为，被告一直与原告协商相关事宜，而原告未予积极正面解决的事实。经质证，原告对催缴函的“三性”有异议，不是原件。其他证据材料的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，根据被告提供的材料可以证明原告在2016年8月26日完成房屋整体移交，被告对此予以确认，被告认为供暖等相关问题并非合同约定的交付条件。根据被告的多份函件，可以证明被告并未明确原被告就逾期交房作出违约的处理方式，且被告自认只需要将免租期顺延至2018年8月20日，更可以印证双方未就免租期罚则进行约定的事实。 2.落款时间为2018年11月26日的《工作联系函》1份，欲证明被告再次要求原告全面履行交付义务，并向原告主张因其迟延交付承担3倍免租赔偿期的事实。经质证，原告对真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，根据被告提供的材料可以证明原告在2016年8月26日完成房屋整体移交，被告对此予以确认，被告认为供暖等相关问题并非合同约定的交付条件。根据被告的多份函件，可以证明被告并未明确原被告就逾期交房作出违约的处理方式，且被告自认只需要将免租期顺延至2018年8月20日，更可以印证双方未就免租期罚则进行约定的事实。 3.《租赁合同1》《补充协议》各1份，欲证明原告逾期交付场地，应给予被告354天免租赔偿期的事实。经质证，原告对证据材料的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，《补充协议》已经充分修正了《租赁合同1》的内容，《租赁合同1》5.2条载明如果原告逾期将原有商户清退的，按逾期时间三倍予以延展，即使从字面理解三倍延展，也不是被告主张的四倍。况且，《补充协议》就逾期交房未规定免租期顺延的罚则，该协议第二条第（二）项约定原告延期交付补偿被告15个月，而《租赁合同1》的签订时间是2015年的8月7日，至《补充协议》约定的场地交付时间2016年4月30日不足8个月，故之所以《补充协议》中原告同意给予被告15个月的补偿期，就是因为《补充协议》对《租赁合同1》中免租期罚则进行了变更，故之后的顺延不再适用《租赁合同1》免租期罚则的顺延，而仅仅适用自然的顺延。 4.《联系函》3份，试营业海报、微信公众号推文（复印件）、银行交易信息（复印件）各1份，欲证明原告逾期返还被告100万元履约保证金的事实。经质证，原告认为联系函系被告单方制作，没有送达凭证，对“三性”均有异议；对银行交易信息无异议；对海报和微信公众号推文的真实性无异议，但不能证明被告已将商场试营业的情况通知到原告。 5.《关于天地城百货商场移交及协调会议纪要》、商户交房表各1份，欲证明原告未检测、调试煤气供暖锅炉等设备，未全面履行设施设备的交付义务，存在违约的事实。经质证，原告对材料的真实性无异议，对于会议纪要显示的内容，双方在2016年8月26日《交付确认书》中已确认完成全面交付，交付时间是2016年8月26日。 6.租赁商户来函3份、《关于租金事宜工作联系函》9份、《租赁合同》9份，欲证明原告未检测、调试供暖锅炉，存在违约行为以及造成被告损失的事实。经质证，原告对材料的“三性”有异议，系证人证言，证人应当出庭接受质询，如果被告认为已经存在损失，应当有损失的赔付，以及赔付是否合法且合情合理的问题。 7.委托代理合同、借方交易明细（复印件）各1份，欲证明被告为实现权利支出律师费43000元的事实。经质证，原告对材料的“三性”无异议，但认为被告的反诉请求不能成立，故律师费不应由原告承担。 8.《燃气入户合同（工业、商业、公福用户）》1份、浙江增值税普通发票（复印件）1份、扬子空调购置发票2份、照片（复印件）1组，欲证明原告未完全履行设施、设备的交付义务，被告为此代为支付相关费用的事实。经质证，原告对原件的形式真实性无异议，对复印件的“三性”有异议，同时对被告的待证事实也有异议，《租赁合同1》第5.3条明确约定燃气管道开通费由被告自行负担。 9.落款时间为2018年3月29日的《关于乐慧城租金支付、锅炉开通事宜的回函》、落款时间为2018年3月30日《工作联系函》各1份，欲证明被告有权要求原告赔偿三倍免租期。经质证，原告认为被告曾自认免租期不适用《租赁合同1》约定的三倍罚则，不能因为原告对被告的要求未认可，被告就可以逾期支付租金，被告逾期付款的行为构成违约。 10.《撤柜申请书》《退租申请函》《撤铺申请函》《撤店申请书》各1份，《租赁合同之补充协议A》4份，欲证明因原告未提供供暖设备，被告的签约商户以此为由要求解除租赁合同，造成被告损失的事实。经质证，原告对材料的“三性”均有异议，无法确认相关申请或协议系商户本人签字，且该组材料应属于证人证言，证人应当出庭作证并接受质询，被告未向法院申请证人出庭，法院不应给予被告程序性的权利。 对被告提供的上述证据材料，结合原告的质证意见，本院认证如下：证据1，原告对催告函、联系函的真实性无异议，本院予以认定，至于催缴函，原告虽有异议，但该份催缴函的内容在被告2018年7月26日的回函中亦有所体现，而原告对被告的上述回函并无异议，故本院对催缴函一并予以认定；证据2、3、5，符合有效证据要件，原告对真实性无异议，本院予以认定；证据4，联系函为被告单方制作，无证据表明被告已将相关函件提交给原告，故不予认定，试营业海报、微信公众号推文及银行交易信息，真实、合法，与本案具有关联性，予以认定；证据6、10，系被告与商户经营者之间的往来函件或合同，被告未申请证人出庭作证，真实性无法核实，况且被告亦未向本院提交其向商户赔偿损失的相关汇款记录，故不予认定；证据7，结合原告的质证意见，本院对真实性予以认定；证据8，材料真实性应予以认定，但燃气合同载明的时间为2017年1月20日，晚于双方2016年8月26日交接确认书，况且该份燃气合同指向的是“外网燃气入户”项目，根据《租赁合同1》第5.3条“所有管道煤气开户费用由乙方承担”的规定，以及2016年6月25日会议纪要中“天然气总管由英冠负责外围接口（已设置）”等事实，本院认为该份燃气合同应理解为商场内部燃气入户，属于《租赁合同1》中承租方的义务，故对被告的待证事实不予认定；至于被告在观光电梯主机房安装空调的行为，客观上促进了观光电梯主机房及时散热，系对观光电梯正常运行的有益行为，但双方在2016年8月26日现场交接时并无该交接项目，被告当时亦未提出异议，故不能据此认定安装空调为原告应负担的合同义务。证据9，来源形式合法，内容客观真实，与本案具有关联，予以认定。 根据法庭调查和上述有效证据，本院查明如下事实： 一、英冠天地商业中心一号楼一至三层物业承租合同签订过程 2015年8月7日，原告中冠公司作为出租方（甲方），郑新琪作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同1》一份，约定甲方将其所有的位于杭州市萧山区的英冠天地商业中心一号楼一至三层物业（建筑面积共计16125平方米）整体出租给乙方，由乙方进行经营。第二条租赁用途：乙方承租该物业，用于打造商业综合体，作为经营主体，乙方有权自主决定商业综合体的规划、招商、经营计划等内容，甲方不得干涉。第三条租赁期限：本合同租赁期为8年，即自实际交付之日起至2023年12月31日止，其中免租期自实际交付之日起至2016年12月31日止，免租期间免收物业租金（不包括物业费）。第四条租金：自2017年1月1日起至2018年12月31日止为500万元/年；2019年1月1日起至2020年12月31日止为530万元/年；2021年1月1日起至同年12月31日止为588万元/年；2022年1月1日起至2022年12月31日止为622万元/年；2023年1月1日起至2023年12月31日止为670万元/年。每年分四个季度付款，每季度支付一次，第一季度的租金于当年的1月1日前支付，第二至第四季度的租金均提前一个月支付。乙方逾期支付租金超过10个工作日的，需按银行同期贷款利率4倍承担违约金。乙方付款前，甲方应向乙方开具符合财税要求的等额正规发票。就其他费用，乙方须自行负担与物业使用有关的电话费、燃气费、水费、电费、垃圾清运费等。第五条履约保证金及物业交付与验收：在签订本合同3个工作日内，乙方向甲方支付100万元履约保证金，该款在乙方试营业的3个工作日内退还（试营业以乙方海报、广告或者书面通知等为准），逾期返还，则甲方须按银行同期贷款利率的4倍向乙方支付违约金。双方签订本合同后1个月内，甲方将该物业原有商户清场完毕并将场地交付乙方，若有剩余10%的商户未清离的，双方协商解决，因清离商户所产生的费用由甲方承担，自签约日起满二个月后仍逾期交付的，则乙方的免租期以甲方逾期交付时间的3倍延展，且乙方享有单方解除合同的权利。甲方向乙方交付物业后2个月内，应按照乙方要求将物业内草坪整改完成，物业周围广场归乙方免费使用。甲方做好乙方指定餐饮区的上下进水、排水管道、污水管道、油烟管道等，并根据乙方提供的图纸对隔油池、管道煤气、电缆及用电量进行改造整改，自交付日起，甲方保证相关设施、设备（包括水、电、风及卫生间）能正常运作，以上物业改造费用由甲方承担。甲方逾期交付的，适用上述免租期按逾期时间3倍延展的规定。所有管道煤气开户费由乙方商户自行承担等。乙方在交付日期前有权查看物业现状及设施，双方交接物业时签署交接凭证，交接凭证应当载明交接日期及该物业状况，乙方认为物业现状及实施不符合合同约定的，应当于接收后20个工作日内通知甲方，甲方拒绝整改或怠于整改的，视为甲方延期交付，可适用免租期按逾期时间3倍延展的规定。第七条交还日期及适用范围：承租方应当于本合同约定的租期结束之日交还该物业，承租方应自费将该物业内的所有动产搬离该物业，不可移动的所有附属设施、设备属于甲方。第九条合同解除、违约责任：甲方出现下列四种情形的，乙方有权不经甲方同意而解除合同，甲方应向乙方支付相当于12个月租金的违约金，乙方损失超过违约金的，甲方还应赔偿差额部分，具体包括：（1）甲方未按时向乙方交付物业，经乙方书面催告后六十日仍未交付的；（2）甲方交付的物业不符合合同约定，致使乙方不能实现租赁目的；（3）甲方原因致使乙方无法履行合同的；（4）甲方交付的物业存在重大缺陷、危及乙方安全的。另，乙方在合同约定期限无故退出的，需向甲方支付50万元违约金。同时，双方就物业管理、物业费承担、保证与承诺、通知与送达、法律适用等事项亦予以了明确约定。 2016年4月16日，原告中冠公司作为甲方，郑新琪作为乙方，被告卓亚公司作为丙方，三方签订《补充协议》一份，内容为：鉴于甲乙双方已于2015年8月7日签订英冠天地商业中心一号楼一至三层物业的《租赁合同1》，用于经营“乐慧Park”商业综合体项目，现三方经协商，同意自本合同签订之日起，乙方承租主体变更为丙方，由丙方享有和承担乙方在《租赁合同1》项下的权利和义务，乙方不再为合同的签约主体，不再享有和承担任何权利和义务。第二条交付和改造事宜：因甲方未按照原合同约定完成物业改造和交付，甲丙双方同意就相关事宜作如下补充：（1）双方确认物业交付日为2016年2月28日，场地交付手续在2016年4月30日前。（2）按原合同条款，甲方延期交付，补偿丙方15个月免租期，即从2016年4月1日起至2018年3月31日止；本合同期内，如丙方无故拖欠租金及物业管理费1个月以上的，自逾期之日起按租金千分之一的标准计付每日滞纳金；丙方若以任何原因中途退出商场或者不付租金及其他费用或者擅自解除商场租赁合同的，影院合同自动终止。（3）甲方向丙方正式交付物业后，丙方必须提供商业规划图并经甲方审核确认，双方确认物业使用期间除结构外的维修责任应当由丙方承担。第三条招牌、广告、场地、物业服务合同事宜：丙方所经营开设的“乐慧park”商业综合体项目，双方共同目标在2016年10月底前开业。甲方同意根据丙方要求，完成下列事宜的落实工作，包括：（1）广告位；（2）广场、绿化改造；（3）办公用房及配套用房，甲方同意将商场五层原商管的两间办公室无偿交由丙方使用，且在五层另提供丙方面积为100平方米以上配套用房；（4）物业及合同的签署，甲方安排丙方与中冠物业公司按照租赁合同的约定签订相关物业服务协议，如双方未完成签约的，丙方有权拒绝支付物业费或寻找新的物业公司；（5）商户的清理，甲方应完成原有商户的清场工作，如原有商铺能满足丙方提出的商务条件，丙方可视情况保留；（6）租赁区域划分。第四条甲方保证：甲方拥有本商城对外租赁的权利，因甲方丧失商城所有权或使用权的，丙方有权解除合同，甲方按合同约定向丙方支付违约金，不足弥补丙方实际损失的，丙方有权另行要求甲方支付包括律师费、诉讼费、保全费、损害赔偿金等一切损失。第五条租赁期限：本合同租赁期为8年，自2016年4月1日起至2023年12月31日止，其中免租期自2016年4月1日起至2018年3月31日止，免租期内免收物业租金，但丙方仍需按约支付物业费、水电费。自2018年4月1日起，丙方按照下列图表计付租金： 序号 起止日期 付款日期 应付租金（年/元） 2018年4月1日至2019年3月31日 第二季度（2018.4.1前支付租金￥1250000元整） 第三季度（2018.7.1前支付租金￥1250000元整） 第四季度（2018.10.1前支付租金￥1250000元整） 第一季度（2019.1.1前支付租金￥1250000元整） 500万/年 2019年4月1日至2020年3月31日 第二季度（2019.4.1前支付租金￥1250000元整） 第三季度（2019.7.1前支付租金￥1250000元整） 第四季度（2019.10.1前支付租金￥1250000元整） 第一季度（2020.1.1前支付租金￥1250000元整） 500万/年 2020年4月1日至2021年3月31日 第二季度（2020.4.1前支付租金￥1325000元整） 第三季度（2020.7.1前支付租金￥1325000元整） 第四季度（2020.10.1前支付租金￥1325000元整） 第一季度（2021.1.1前支付租金￥1325000元整） 530万/年 2021年4月1日至2022年3月31日 第二季度（2021.4.1前支付租金￥1470000元整） 第三季度（2021.7.1前支付租金￥1470000元整） 第四季度（2021.10.1前支付租金￥1470000元整） 第一季度（2022.1.1前支付租金￥1470000元整） 588万/年 2022年4月1日至2023年3月31日 第二季度（2022.4.1前支付租金￥1555000元整） 第三季度（2022.7.1前支付租金￥1555000元整） 第四季度（2022.10.1前支付租金￥1555000元整） 第一季度（2023.1.1前支付租金￥1555000元整） 622万/年 2023年4月1日至2023年12月31日 第二季度（2023.4.1前支付租金￥1675000元整） 第三季度（2023.7.1前支付租金￥1675000元整） 第四季度（2023.10.1前支付租金￥1675000元整） 3个季度租金为：502.5万 七其他:本协议与原租赁合同的约定有任何冲突之处，应以本协议约定为准，本协议未作约定的条款，按原合同执行等。 二、英冠天地商业中心一号楼四层4009号物业承租合同签订过程 2016年4月16日，原告中冠公司作为出租方（甲方），被告卓亚公司作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同2》一份，约定：乙方承租甲方位于杭州市萧山区的英冠天地商业中心一号楼四层4009号商业用房，建筑面积为5935.18平方米（最终以实际产权证面积或国家认定权威机构测绘面积为准），场地用途为电影院经营、管理咨询，电影放映及与之配套的食品、饮料销售，电影衍生品销售、广告发布经营等与电影院经营相关的各类经营业务。甲方知晓乙方不具备影院的经营许可，在承租房屋后，乙方有权将房屋转租、分租给第三方。第三条交付日、租赁期限、经营免租期：甲方于合同签订之日起向乙方交付该房屋，自本合同签订之日起至2018年12月31日为经营免租期。第四条物业租金：2019年至2021年，每年租金为80万元；2022年至2023年，每年租金调整为85万元。若乙方提前退出商场或合同履行到期，乙方与影院的协议及项下权利义务转移给甲方。第五条租金支付：乙方应依据本合同第四条约定的租金标准向甲方指定账户支付租金，每3个月为一个计租期，先付租金后使用，乙方应在每个计租期开始日前向甲方支付下一个计租期的租金。乙方付款前，甲方应向乙方开具符合财税要求的等额正规发票，否则乙方有权拒绝支付，直至甲方履行开票义务。第八条物业归还：租赁期届满或合同解除，乙方应将其所属财产迁出，向甲方归还租用物业。乙方向甲方返还租赁物业前，如以租赁物业地址为经营地址的，应在租赁期届满或者合同解除之日起十五日内至相关部门办妥营业地址变更手续，乙方不再经营的，应办理注销营业相关手续。第十条维修及管理：合同期内属甲方应完成的土建工程的维护、修理，以及甲方投资的所有设备、设施的正常更换及通过房屋内非供乙方专用的公共设施、公共广场等由甲方负责并承担相应费用。房屋内由乙方投资的设备、设施的管理由乙方负责，具体包括房屋内保安、保洁，乙方所有的机电设备、设施、装修的日常维护、保养和修理、运行、更新。第十一条违约责任：1.租赁期间，若甲方出现下列情形之一的，乙方有权单方面解除本合同，甲方应赔偿乙方的所有损失及费用（包括但不限于乙方或其转租方的装修改造投入、人员成本、设施设备的购买费用等所有的成本、律师费、诉讼费、保全费、损害赔偿金等），具体为：（1）甲方与乙方签订本合同后的30个工作日仍未向乙方交付该房屋；（2）甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使乙方不能实现租赁目的；（3）非乙方原因致使乙方无法正常使用商铺，连续超过20天或一年内累计超过30天的，乙方有权单方书面通知甲方解除合同；（4）甲方交付的该房屋存在质量问题，乙方认为可能存在安全隐患的；（5）租赁期未满，甲方提前解除本协议或丧失商场的所有权或使用权。2.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，除此之外不再承担任何违约责任，具体为：（1）未经甲方书面同意，乙方擅自拆改、变动房屋结构或甲方提供的设施、设备的；（2）拖欠房屋租金累计一个月以上或者逾期支付租金及其他费用一个月以上的；（3）在甲方不存在任何违约的情况下，乙方擅自终止本协议的。 三、合同履行情况 2016年6月25日，原、被告双方派员参加了关于天地城百货商场移交协调会，形成会议纪要。其中对英冠天地百货2016年5月11日交付项目勘查的情况，双方确认项目已整改完毕，但对“因未确定开业时间尚待解决的事项”，双方明确如下： 序号 未完成事项 英冠采取措施 消防排烟管道小，吸力不够，会影响消防验收； 1、如有量化的标准，按标准整改； 2、协助乐慧城消防部门联系； 3、以不影响消防验收为原则； 空调锅炉设备没有完成试运行； 由于天气关系，锅炉试运行延迟到11月份调试； 原卫生间拆除工作没有进行； 原卫生间拆除工作，由工程部任总负责联系人员拆除； 自动扶梯没有完成交付； 原保停由韩工负责开通，续保工作由乐慧城负责落实； 还有部分商户、专柜没有撤场； 除了一楼玉儿坊暂时无法解决，其他都已解决，预计6月底7月初完成清场，但是其不影响后续商户进场装修； 商场中空顶漏水、钢化玻璃顶棚漏水、顶棚玻璃破损、三层北面墙面漏水、楼梯间漏水，上述漏水问题未解决； 任总负责漏水、玻璃的修复工作，北面墙面漏水工作量较大，需要一定整改时间，但不影响招商和开业； 二层空调冷凝水主管漏水； 韩工负责修复工作 二层自动扶梯口玻璃破损、南面夹胶玻璃破损 任总负责更换，马上联系先处理好玻璃的钢化。 东面广场卷饼屋没有移除 大徐总负责解决 空调新风管道末端风力小、声音大 任总、韩工负责，解决方案为末端加风机 关于工程改造、水电气工程条件等界限，双方确认天然气总管由原告负责外围接口，备注内容为“已设置”。另外，双方确认乐慧城开业目标为2016年10月28日，并对乐慧城工程改造、水电气工程条件的其他工作及人员联系等事项予以了明确。 2016年8月26日，原被告就英冠天地商业中心一号楼一至五层“卓亚租赁范围”进行了现场交接验收，经核查，被告认可原告移交的经营场地符合交接条件，予以接收，双方为此签订《交付确认书》予以确认。 此后，被告卓亚公司通过微信公众号对外宣传称：（英冠天地一号楼）于2017年3月8日试营业，五一盛大开业！乐慧park集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化为一体的商业中心，倾力打造舒适灵动的商业空间……，并制作了乐慧城即将开业的宣传海报。 2017年7月11日，原告退还被告100万元履约保证金。 目前，被告仅支付原告英冠天地商业中心一号楼四层4009号商业用房2019年1月1日至同年6月31日期间的共计40万元租金，无其他付款。 四、双方函件往来 1.被告向原告出具落款时间为2017年5月10日的《关于要求解决房屋漏水问题的催告函》，内容：双方于2016年4月16日就英冠天地城商业中心一号楼四层4009号场地签订的《租赁合同1》，根据该合同第十条第4点及第6点约定，原告对于土建工程和公共系统设施设备负有维护、修理、更换的责任，现有关房屋漏水的问题，被告在一年多时间内多次致函你司，要求进行彻底修复，但你司维修进度缓慢，导致漏水问题至今依然严重。考虑到近期雨水较多，目前发现的严重漏水点集中在影院承租区域，具体问题：（1）2017年4月26日，4号影厅楼面发现漏水痕迹；（2）2017年5月8日，7号影厅银幕上方发现原楼板存在开裂漏水现象，并且导致影院银幕及部分吊顶损坏。处理意见：（1）三天内修复影院4号厅及7号厅漏水点，对其它漏水隐患点进行彻底修复；（2）对因漏水原因造成的银幕及吊顶损坏造成的损失按实进行赔偿。上述函件附带4号影厅楼面漏水及7号影厅漏水损坏银幕照片数份。 2.被告向原告出具落款时间为2018年3月26日的《工作联系函》，内容：已收悉你司2018年3月11日的《租金缴纳通知》，双方曾就英冠天地商业中心一号楼一至三层商场签订《租赁合同1》，合同约定你司须于2016年4月1日将出租场地交付给我司，租金自该日起算，但因你司原商户未能及时撤离及场地工程施工等原因，你司最终于2016年8月20日（本院注：应为2016年8月26日）才向我司交付场地，致使我司整体装修及开业等一系列后续工作严重延迟，造成较大损失，为继续营造双方友好合作氛围，我司表示不要求你司就此承担任何责任，仅要求将计租日根据场地实际交付日予以顺延，即顺延至2018年8月20日。2.承租商场的锅炉因你司移交给我司前未曾检测维修、部分零配件老化，无法正常供暖。去年冬季，多数商户因无法供暖，影响生意，拒绝支付租金或要求减免租金，要求你司减免2个月租金以便我司给予商户相应安抚。 3.原告向被告出具落款时间为2018年3月29日的《关于乐慧城租金支付、锅炉开通事宜的回函》，内容：2018年3月26日，我司收到贵司要求我司延期计租及因锅炉问题减免租金的工作联系函，我司回复如下：1.贵我双方于2016年4月16日签署《补充协议》，约定双方确认场地交付手续为2016年4月30日前，计租日为2018年4月1日。《交付确认书》你方已经签收确认，我方认为你方应按合同约定在2018年4月1日如期支付租金，你方提出顺延至2018年8月20日我方不予接受；2.针对你方提出的锅炉问题，合同中并未明确约定我方承担锅炉的维修责任，你方于2018年1月24日发函要求三天内启动锅炉系统没有依据，你方提出的减免2个月租金作为补偿也没有合同依据，我方不予接受；3.提供我方收取你方的租金账户等。 4.被告向原告出具落款时间为2018年3月30日的《工作联系函》，内容：已收悉贵司2018年3月29日的《关于租金支付及锅炉开通事宜》的函件，回复如下：（1）正如贵司回函所称，贵我双方签订的《补充协议》约定贵司须于2016年4月30日前向我司办理场地交接手续，从贵我两司的会议纪要等材料可确定贵司并未按照《补充协议》确定的日期交付场地，而是于2016年8月26日才完成交接，贵司未在《补充协议》确定的交付时间向我司交付场地已属违约，现我司保留主张贵司违约责任的权利，仅要求贵司将计租日期予以合理顺延合情合理；（2）供暖锅炉作为承租商场的基础设备，根据合同约定，贵司交付我司的原有设施设备（包括供暖锅炉）应保证能正常运行，贵司在交付场地时以天气为由，要求锅炉运行测试延迟至11月，贵我双方就此进行过协调会并形成会议纪要，由于贵司未按约定时间11月测试供暖锅炉，也无法确定贵司拟移交的供暖锅炉是否功能正常，贵司亦未最终向我司进行供暖锅炉交付确认，致使我司开业后冬季低温情况下无法正常供暖，严重影响我司商户经营，我司要求减免2个月租金以便我司给予商户安抚。上述事项商定后，我司将相应租金汇至贵司2018年3月29日回函确定的账户。 5.被告向浙江英冠商业管理有限公司出具落款时间为2018年6月26日的《工作联系函》，内容：已收悉贵司2018年6月25日关于英冠天地商业中心商铺的租金缴纳通知单，我司是与中冠公司签订商铺租赁合同，贵司并非合同相对方，现回复如下：（1）我司就商铺租金缴纳事宜，已于2018年3月26日函告中冠公司，承租场地是于2016年8月26日完成交接，故计租期也应予以相应顺延；（2）中冠公司在交付场地时以天气原因为由，要求锅炉运行测试延迟至11月，但实际未在11月测试供暖锅炉，致使我司在冬季低温的情况下无法正常供暖，严重影响我司商户经营，我司要求减免2个月租金，以便我司给予商户相应安抚，我司要求中冠公司收函后协商解决，以便我司尽快支付租金，但中冠公司未积极回应。贵司收到本函后，可将我司上述要求转达给中冠公司，并促使其就上述事项尽快与我司进行协商，争取达成双方均能接受的解决方案。 6.原告向被告出具落款时间为2018年7月23日的《关于乐慧城租金支付事宜的催缴函》，内容：双方于2016年4月16日签署《补充协议》约定场地交付手续为2016年4月30日前，计租日为2018年4月1日，《交付确认书》双方已经签字确认，根据交付时间（即2018年8月26日）顺延118天，计租日相应顺延，你方应于2018年7月27日支付第一期租金，并提供了收租账户。同时，你方提出的锅炉问题，合同中并未明确约定我方承担锅炉的维修责任，你方于2018年1月24日发函要求三天内启用锅炉系统没有合同依据，你方于2018年3月26日提出减免2个月租金作为补偿也没有合同依据，我方已于2018年3月29日回函明确表示不予接受。 7.被告向原告出具落款时间为2018年7月26日的《工作联系函》，内容：已收悉贵司2018年7月23日关于租金支付事宜的来函，现就贵司来函中关于我司因锅炉问题要求减免2个月租金事宜回复如下：（1）如我司在之前函件中多次强调的，贵司在交付场地时将作为商场基础设备的供暖锅炉一并移交给我司，保证供暖锅炉等设备在交接时处于良好状态属于贵司作为出租人应有义务，但贵司曾以天气原因，要求本应交接时完成的锅炉运行测试延迟至11月，贵司怠于履行合同义务造成我司损失，应予以补偿。贵司来函中称我司要求三天内启用锅炉及减免2个月租费没有合同依据不正确，就相关问题我司与贵司再行协商。 8.被告向原告出具落款时间为2018年8月16日的《工作联系函》，内容：已收悉贵司2018年8月13日回函，现复函如下：（1）我司在函件中多次说明，及时检修测试并将运行状态良好的锅炉移交我司，是贵司作为房屋出租人的应有义务，贵司怠于检修锅炉造成我司损失，应由贵司承担，故请贵司明确我司关于扣除2个月租金作为补偿的要求；2.贵司于2016年8月26日交付承租物业时以大气温度不适合测试锅炉为由，未检测调试锅炉，贵司来函称50000元系锅炉检测维修的费用，根据双方签订的合同，贵司要求我司承担50000元的一半费用没有任何依据，交接前锅炉的维修保养费用由贵司承担，交接后产生的维修保养费用由我司承担，若锅炉已完成检测且具备交付条件的，请贵司收到本函后尽快交付我司。 9.被告向原告出具落款时间为2018年11月26日的《工作联系函》，内容：已收悉贵司2018年11月14日来函，现复函如下：我司要求贵司减免2个月租金以赔偿因贵司未交付锅炉造成我司去年损失，贵司一直未作明确回应，致使协商无进展；2.贵司在交付出租物业时，应将经检修运行状态良好的锅炉等基础设备一并交付我司，但贵司至今未全面履行交付义务。现已入冬，若贵司仍未向我司交付能正常供暖的锅炉设备，一切损失由贵司承担；3.双方签订的《补充协议》约定物业交付时间为2016年4月30日，但贵司于2016年8月26日才实际交付，迟延交付时间共计118个日历天，根据《租赁合同1》的约定，贵司需向我司免付租金期以逾期时间的3倍进行延展，关于贵司延迟交付的违约责任，我司多次在函件中提出，现正式要求贵司承担该项违约责任；4.我司退回编号为00405764、00405765的发票原件。 五、诉讼及现场勘验 2019年1月24日，原告向本院提起租赁合同纠纷之诉。经庭审询问，被告明确表示其拒绝向原告支付英冠天地商业中心一号楼一至三层租金的原因是原告延迟交付场地118天，故被告主张四倍免租期为472天（一倍免租期顺延＋三倍免租期赔偿），认为目前尚处于免租期。 2019年4月2日，本院组织双方前往英冠天地商业中心一号楼现场勘查，具体情况如下：1.商场一至四层大部分场地无商户经营，基本已腾空，楼层间的自动扶梯部分处于停运状态。经双方确认，一层留存的经营户有：创美时美容美体会所、杨国福麻辣烫、凯儿得乐母婴用品店、陈银品钟表店、天猫小店、华为-苹果手机专卖店、皇茶饮品共计7家；二层无留存经营户；三层留存的经营户有：POWER能量工厂（健身会所）、博诗教育-宝贝兔艺术中心、金音汇KTV共计3家；四层经营户为时代影院1家。原告主张被告腾退的位于五层的办公室和会议室，房间外无明确标牌号，办公室入口悬挂“招商部”标识，会议室入口悬挂“招商筹备处”标识。2.关于双方争议的供暖锅炉设备交付的情况。现场锅炉房大门由被告方工作人员正常开启。原告当日陈述：锅炉在交付被告使用前已经有一年左右时间没有用过（注：原告在庭审中认为锅炉在2016年8月26日与场地一并交付被告，庭审意见为被告自己在接收后一年多时间里没有启用），故原告委托中燃燃气公司来检修，检修更换零件费用大概在八九万元左右，由原告支出，锅炉是在2018年2月左右维修好，一共有4个锅炉，2个给酒店供暖，系原告自用，另2个锅炉给被告商场即商户供暖，但因燃气开通需要向燃气公司缴纳50000元/年的设备维保费，当时原告与被告协商是各承担一半，自己开自己的卡，原告（酒店）一方支付25000元，已开卡使用，而被告不愿意支付25000元/年，所以就没有开卡使用。被告意见：原告之前从未告知被告维修锅炉的情况，且原告之前来函一直声称检修锅炉不是其合同义务，原告之前未开户，也未进行过调试，被告因无法确定锅炉能否正常运行，考虑到可能会造成的损失，故未去交原告所称的设备维保费25000元。3.关于影厅漏水问题。因现场已经维修完毕，无法就漏水情况作出判断。但原告表示，根据物业经理和影院承租方确认，原告也有对漏水部分进行过多次维修。4.关于被告在观光电梯房安装2台空调问题。原告予以认可，但认为系被告自行安装，即便不安装空调，电梯仍可正常使用。 六、其他事实 在本案起诉前，原告与浙江六和律师事务所签订《法律服务委托合同》，支出律师代理费72692元。 2019年2月1日，被告与北京才良（杭州）律师事务所签订《委托代理合同》，支出律师代理费43000元。 2017年1月20日，被告与杭州中燃城市燃气发展有限公司签订《燃气入户合同（工业、商业、公福用户）》，项目名称为英冠天地商铺外网燃气入户项目，支出工程费70000元。 被告于2017年8月6日购入扬子空调2台，安装于英冠天地商场观光电梯主机房，用于机房散热，被告为此支出价款4198元。 本院认为：本案的争议焦点一、原告于2016年8月26日向被告整体交付场地，违反了双方在《补充协议》中关于2016年4月30日前交付场地的约定，被告能否依据《租赁合同1》的条款要求原告按逾期交付时间的3倍或4倍延展免租期。 对此，原告认为《租赁合同1》约定的3倍延展免租期是针对商户清场导致延期交付场地的问题，而之后签订的《补充协议》原告已为被告增加了15个月的免租期，《补充协议》变更了《租赁合同1》中关于3倍延展免租期的罚则，原告在《补充协议》签订后的延期交付行为不适用《租赁合同1》规定的3倍罚则。被告则认为，根据《租赁合同1》第5.2、5.3、5.5条约定，出租方需按延迟期间的3倍作为免租赔偿期，加上迟延期间，实际上免租期应按4倍的迟延期间予以顺延，之后双方签订的《补充协议》并未变更该罚则。另外，原告在《补充协议》签订后再次延期交付场地，当时被告是基于双方友好合作、减少原告资金压力等考虑，未急于向原告主张354天（118天×3倍）免租赔偿期，但如今原告提起诉讼，被告需要提出前述主张。针对双方上述分歧意见，本院认为，首先就本案的交易背景而言，英冠天地商业中心一号楼商场曾由原告自主招商经营，后为拓展经营渠道，原告引进郑新琪、被告等投资方进行总承租，实行总承租方对外招商引资的经营模式，但在总承租方进场前尚遗留大量原承租户占位经营、需要清场腾退的问题。同时，因市场定位及商场发展策略的调整，郑新琪（或之后继受租赁关系的被告）作为新的承租方，势必要对承租商场重新进行规划、设计、装修并安排后续引资招商，原商场的基础管路如上下进水、油烟管路、煤气管路、电缆线路等均需要进行大范围的调整、改造。因此，原商户能否及时腾退以及商场整体改造进程是否顺利，将直接影响到被告后续事务的展开，包括场地的规划、设计、装修及招商活动等。为此，《租赁合同1》5.2、5.3、5.5条为原告设定了相对严苛的违约责任，即出租方逾期交付场地的，承租方有权主张逾期时间3倍的免租期，并享有单方解除合同的权利。该项责任在原告、郑新琪、被告三方签订的2016年4月16日《补充协议》中予以了充分体现，出租方因未能按前述合同完成物业的“改造”及“交付”，须另行补偿承租方15个月免租期。承上可知，原告第一次迟延交付场地之所以需承担“延期时间3倍的免租期”，其原因在于出租方的违约行为属于根本性违约，会对承租方合同权利的行使产生全方位的影响，此与原告第二次延期交付的违约行为有着本质性区别。关于原告第二次延期交付，根据原被告2016年6月25日协调会的纪要内容，能够反映出双方曾在2016年5月11日就场地交接的问题组织过现场勘查，对当时发现的问题在该次协调会上也确认整改完毕，而召开该次协调会的目的只是为了进一步细化“因未确定开业时间尚待解决的事项”，包括“空调锅炉设备没有完成试运行”“自动扶梯没有完成交付”“还有部分商户、专柜没有撤场”“二层空调冷凝水主管漏水”“空调新风系统末端风力小、声音大”等，原告同意采取的措施包括“由于天气关系，锅炉试运行延迟到11月份调试”“原保停由韩工负责开通，续保工作由乐慧城负责落实”“除了一楼玉儿坊暂时无法解决，其他都已解决，预计6月底7月初完成清场，但是其不影响后续商户进场装修”“韩工负责修复工作”“解决方案为末端加风机”等。从以上双方确认的“未完成事项”及“采取措施”可知，该次协调会尚待解决的问题主要指向部分设备的调试、维修、手续交办以及个别商户的清场等，总体上不会对被告就商场整体规划、装修及后续引资招商活动等产生实质性影响。故本院认为，原告在《补充协议》后的二次延期虽也构成迟延交付，但并未达到《租赁合同1》第5.2、5.3、5.5条所设定的违约程度，不会在整体上妨碍被告合同权利的行使，故不宜适用3倍免租期的违约条款。理由二，自2016年8月26日被告整体接收承租场地至2018年11月26日被告向原告函告前，被告一直未向原告提出3倍免租期的赔偿责任，甚至一度表示放弃向原告主张相关权利。具体表现为：1.2016年8月26日，被告在《交付确认书》上签字，同意接收原告移交的场地及设施、设备，但未向原告提出延期交付须承担3倍免租期赔偿的问题；2.场地交付后至2018年11月26日期间，双方之间有过多次函件往来，被告在原告延期交付问题上态度始终一以贯之，即要求原告根据场地实际交付日给予相应顺延，未提出3倍免租期赔偿的主张，现有证据显示被告直至2018年11月26日的回函中才首次提出要求原告承担3倍免租期的赔偿；3.就原告延期交付场地的问题，被告在2018年3月26日的回函中，已明确表示“不要求原告就此承担任何责任，仅要求将计租日根据场地实际交付日予以顺延，即顺延至2018年8月20日”。因此，即便被告当时能够依据《租赁合同1》的条款享有3倍免租期，但被告已通过2018年3月26日的回函明确表达放弃该项权利，权利放弃的表意一经到达原告处，即发生权利消灭的法律后果，被告不得随意反悔。承上分析，被告主张按延期时间享有3倍或4倍免租期，依据不足，本院不予采纳。但是，原告在《补充协议》签订后再次延期交付亦构成违约，结合《补充协议》中双方约定商场一至三层免租期的期限条款，本院确认《补充协议》项下商场一至三层的免租期应根据延期交付的情况自然顺延至2018年7月27日，之后商场一至三层按协议约定首年500万元标准给付租金，各阶段租金标准也自然顺延。 本案争议焦点二、英冠天地一号楼所用的供暖锅炉有无交付，被告未使用供暖锅炉的责任在谁。 关于商场供暖锅炉有无交付问题，原被告各执一词，本院结合双方合同签订后的一系列交接协调过程及现场勘查情况分析，可以认定原告已履行了交付供暖锅炉的义务，理由如下：1.双方曾在2016年6月25日召开了商场正式移交前的协调会，确认空调锅炉的“未完成事项”为“没有进行试运行”，采取的措施为“延迟到11月份调试”。从字面上理解，被告当时没有提出燃气锅炉存在零部件老化或需要检修的异议，双方仅是确认锅炉需要等待冬季到来再进行调试的事实。2.2016年8月26日，原被告完成商场交接，被告认可“符合交接条件”，接收经营场地和场内设备，并与原告签订《交付确认书》，被告提交本院的落款时间为2016年8月26日的《商户交房表》也未备注缺少锅炉或锅炉不符合交付条件的相关内容。3.经本院组织双方现场勘查，案涉锅炉位于地下一层，被告亦有钥匙可以开启锅炉房的大门（注：被告表示该处还存放着商场供冷设备，所以持有大门钥匙，但不能据此视为被告接受了原告的锅炉设施），可以证明案涉锅炉设置在被告能够控制的区域范围之内。故如果被告需要启用锅炉，具备相应条件。承上所言，本院认为原告在与被告交接商场的同时已完成了案涉锅炉的移交，仅是没有完成调试工作。 关于被告未使用供暖锅炉的责任在谁。本院注意到，在原被告多次函件往来中，被告认为锅炉未交付的理由主要集中在锅炉未作调试且不同意承担25000元的“锅炉检测维修的费用”。但经本院调查，被告在2018年8月16日的《工作联系函》中所称的“锅炉检测维修的费用”实际应为燃气公司对燃气管道进行维护的“设备维保费”，参照杭州英冠香玉酒店有限公司与杭州中燃城市燃气发展有限公司签订的《商业用户红线内燃气设施安全维护服务合同》中对该费用维护范围的定义，即以“甲方建筑红线内的燃气引入点（或者已经确定的产权分界点）为起点，以用气设备前端的球阀为终点”，故上述“设备维保费”系燃气公司在供应燃气过程中对燃气管道等设施进行常年维护、保养所产生的费用，并非本案锅炉维修的费用。根据《租赁合同1》第4.4条、5.3条的规定，该笔费用应当由使用人即承租方自行负担，被告对此存在理解上的偏差。至今，被告作为使用人，未向燃气公司申请锅炉燃气开户，在未通气的情形下，被告要求原告对锅炉进行调试运行，条件不成就。据此，在无有效证据证明案涉锅炉本身存在质量问题的情况下，现有证据尚不足以认定锅炉未经调试的责任应归责于原告。 本案的争议焦点三、案涉三份合同能否解除。 本案属于房屋租赁合同，是以出租人转移房屋给承租人使用、收益，并据此收取租金为内容的合同。原告进行房产租赁投资，收取租金是其实现投资回报的最重要途径。本案中，原告与承租方郑新琪于2015年8月7日签订《租赁合同1》至今已近四年，即便是以继受承租方被告接管商场的2016年8月26日起算，至今也近三年。经核算，本案商场一至四层出租面积总计达22000余平，而原告至今收到的租金仅为40万元，按三年平摊，案涉商场每年每平米的租金仅为6元，此费用不仅连房屋正常维护的成本都不够，更不用说实现原告出租获利的目的。当然，原告长期不能收租的主要原因还是在于其自身两次迟延交付场地，导致其承担了更长的惩罚性免租期以及免租期的合理顺延，进而推迟了承租方支付租金的起算日。但承上本院分析，被告客观上存在迟延付租的行为亦是原因之一。目前，原被告因租金履行、免租期赔偿、锅炉交付及其他矛盾长期纷争不停，相互掣肘，内耗不断，严重损害了商事伙伴共谋发展的人和关系。经现场勘查，目前案涉商场大部分商户已腾空撤离，仅存11家经营户尚在勉强维系，可谓惨淡经营，如此下去，必将进一步恶化承租双方之间的关系。再则，被告迟延交纳《租赁合同1》及《补充协议》项下商场一至三层租金已近一年，期间经原告催告后仍未履行，应视为原告的合同目的不能实现，符合合同法第九十四条法定解除的规定，原告有权主张《租赁合同1》及《补充协议》解除。同时，根据《补充协议》第二条第二款“丙方若以任何原因中途退出商场或者不付租金及其他费用或者擅自解除商场租赁合同的，影院合同自动终止”的约定，因被告迟延支付《补充协议》项下商场一至三层的租金致使协议解除的，亦将进一步影响《租赁合同2》项下影院合同的履行，故原告主张一并解除《租赁合同2》，亦符合双方约定，本院予以支持。 本案的争议焦点四、双方的损失及责任承担问题 合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于双方的损失。原告方已产生的损失主要包括为腾退前期商户的赔偿支出，根据被告要求改造商场的改造费用以及为被告提供免租期的租金收益减损等。而被告方已产生的损失包括为经营商场增设的附属设施、设备以及招商引资、宣传等方面的费用支出。另外，因租赁合同的解除，双方基于合同全面履行而获取经营收益的预期亦无法实现。因此，上述费用、收益的支出或减损在合同解除后即成为双方的损失，应根据当事人在合同履行中的过错情形确定责任及承担。关于本案合同履行中的违约情形。原告一方，首先原告存在迟延交付场地的行为，已上述。其次，原告未按约退还被告的履约保证金。根据《租赁合同1》第5.1条规定，出租方应在承租方试营业的3个工作日内退还100万元履约保证金，试营业时间以承租方公开的海报、广告或者书面通知等为准。庭审中，被告虽无法提供函件等证明其已向原告履行了通知义务的材料，但也提交了商场试营业的宣传海报、微信公众号推文等证据进行佐证，原告对宣传海报、微信公众号推文的真实性亦无异议，本院认为，基于以上广而告之的宣传方式，作为出租方的原告，不应该不清楚被告开展试营业的具体时间，故本院确认被告于2017年3月8日进行试营业的事实。依据合同规定，原告应于试营业的3个工作日退还承租方100万元履约保证金，但事实上原告直到2017年7月11日才将履约保证金退还给被告，构成违约。就此责任承担，双方约定为“逾期返还，按银行同期贷款利率的4倍支付违约金”。其三，原告存在物业维修不及时的情况。《租赁合同1》6.5.1条规定，原告对物业设备设施有按照国家规定及建筑保修责任书规定进行保修和维护的责任，经本院现场勘查，结合各方当事人的陈述，亦能确认商场四层影院之前确有漏水情况发生，庭审中原告对被告2017年5月10日《关于要求解决房屋漏水问题的催告函》的真实性无异议，以及原告亦认可曾通过物业公司对影院渗水进行过维修等事实，本院确认原告对影院渗漏负有维修义务，且存在物业维修不及时的情况。至于被告一方，其主要的违约行为体现在未按时向原告交纳租金，依据《补充协议》第二条第（二）项的约定，承租方无故拖欠租金的违约责任，应按照每日千分之一的标准计付违约金。综合以上分析，原被告双方在合同履行过程中均有不同程度违约，本院以双方当事人实际损失为基础，兼顾合同的履行、当事人的过错程度、违约金主张是否合理等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。 本案的争议焦点五、合同解除后，被告腾退的范围，被告添置设施、设备的处置以及被告经营地址的调整 根据庭审调查，被告确认目前商场内仍在经营的商户有创美时美容美体会所、杨国福麻辣烫、凯儿得乐母婴用品店、陈银品钟表店、天猫小店、华为-苹果手机专卖店、皇茶饮品、POWER能量工厂（健身会所）、博诗教育-宝贝兔艺术中心、金音汇KTV、时代影院等共计11家。除以上商户外，原告主张被告腾退《租赁合同1》《补充协议》《租赁合同2》项下的其他区域，符合法律规定，本院予以支持。至于被告腾退前在商场内增添的设施、设备，被告可依据《租赁合同1》第7.2条的规定搬离其所有的动产，对于已经附合在主体结构上的装饰或设施，如强制分离将导致物的价值严重贬损的，从充分发挥物的有效价值以及减少当事人纷争等角度考量，附合物可归原告所有，造成被告的损失本院在焦点四中予以一并考量。关于原被告主张的律师费损失，因双方在合同履行过程中均存在不同程度违约，故各自聘请律师的费用由各自承担。另外，《租赁合同2》第八条物业归还中明确租赁期届满或合同解除的，承租方应在租赁期届满或者合同解除之日起十五日内至相关部门办妥营业地址变更手续，原告要求被告将公司注册地址从英冠天地城1幢5001号迁出，亦符合双方约定，本院予以支持。 综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。反诉原告的反诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、确认浙江中冠房地产开发有限公司与杭州卓亚企业管理有限公司之间的2015年8月7日《商场承包租赁合同》及2016年4月16日《商场承包租赁合同之补充协议》于2019年1月28日解除。 二、确认浙江中冠房地产开发有限公司与杭州卓亚企业管理有限公司之间的2016年4月16日《物业租赁合同》于2019年1月28日解除。 三、杭州卓亚企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退上述《商场承包租赁合同》《商场承包租赁合同之补充协议》《物业租赁合同》项下除创美时美容美体会所、杨国福麻辣烫、凯儿得乐母婴用品店、陈银品钟表店、天猫小店、华为-苹果手机专卖店、皇茶饮品、POWER能量工厂（健身会所）、博诗教育-宝贝兔艺术中心、金音汇KTV、时代影院之外的租赁场地、办公室及配套用房。 四、杭州卓亚企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付浙江中冠房地产开发有限公司位于杭州市萧山区的英冠天地商业中心一号楼一至三层物业自2018年7月28日起至2019年1月28日止的租金2534247元（500万元/365天×185天）。 五、杭州卓亚企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付浙江中冠房地产开发有限公司位于杭州市萧山区的英冠天地商业中心一号楼一至三层物业自2019年1月29日起及四层4009号物业自2019年7月1日起至实际腾退日止的占有使用费（其中一至三层物业的费用标准：自2019年1月29日起至2020年7月27日止按500万元/年计算，此后按《商场承包租赁合同之补充协议》计租标准依次顺延类推；四层4009号物业的费用标准：2019年7月1日至2021年12月31日按80万元/年计算，2022年1月1日至2023年12月31日按85万元/年计算）。 六、杭州卓亚企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将注册地址从杭州大江东产业集聚区义蓬街道英冠天地城1幢5001号迁出。 七、驳回浙江中冠房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 八、驳回杭州卓亚企业管理有限公司的全部反诉诉讼请求。 如杭州卓亚企业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费30808元，由原告浙江中冠房地产开发有限公司负担4791元，由被告杭州卓亚企业管理有限公司负担26017元；反诉案件受理费6947元，由反诉原告杭州卓亚企业管理有限公司自担。 原告浙江中冠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退回多交的诉讼费；被告浙江中冠房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  俞剑锋 审 判 员  王 强 人民陪审员  戴志庆 二〇一九年七月二十四日 书 记 员  吴钰红