广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3323号原告：广州市西郊福中楼，住所地：广州市荔湾区龙津西泮塘仁威庙新街**。法定代表人：郑启明，经理。委托诉讼代理人：曾庆欣，男，系原告员工。被告：广州银建商品房产经营有限公司，，住所地：广州市越秀区中山六路****法定代表人：叶细廉，总经理。委托诉讼代理人：谭子毅，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉丽，广东四方三和律师事务所律师。原告广州市西郊福中楼与被告广州银建商品房产经营有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，由审判员杨仁义适用简易程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人曾庆欣，被告委托诉讼代理人谭子毅、陈嘉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市西郊福中楼诉讼请求：1.解除原告与被告于2011年1月1日签订的《临迁房租赁协议》；2.被告与原告自《临迁房租赁协议》解除之日重新签订租赁期限为两年的《房屋租赁合同》，并由被告承担租赁房屋住户的管理责任；3.被告与原告重新签订《房屋租赁合同》租金为每月每平方米35元，租金按季度支付，每期租金在当季度的最后一个月的日历日10日前支付给原告；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：位于广州市荔湾区龙津西路仁威庙新街**（穗房地证字第××号）房屋是广州市白云区石井镇西郊村泮塘第六经济合作社所有的房产，广州市荔湾区龙津西路新都里17号（穗房地证字第××号）房屋是广州市西郊乡泮塘六队所有的房产（广州市白云区石井镇西郊村泮塘第六经济合作社、广州市西郊乡泮塘六队现均已更名为广州市荔湾区西郊村泮塘第六经济合作社）。广州市荔湾区西郊村泮塘第六经济合作社把上述两房屋均委托原告代为管理、经营、出租、收租。2011年1月1日原告与被告签订《临迁房租赁协议》。第一条约定：被告租用广州市荔湾区龙津西路仁威庙新街18号1957.08平方米，租用广州市荔湾区龙津西路新都里17号480.81平方米，每月每平方米租金为20元，合计每月租金为48757.8元。第二条约定：租赁期限为不定期，在被告安排居住的被拆迁安置户回迁并退出租赁房屋后，被告逐户将租赁的房屋退回原告。截至2018年2月28日，被告将原承租的广州市荔湾区龙津西路仁威庙新街18号房屋退回280.08平方米给原告使用，现该房屋实际承租面积为1677平方米；将广州市荔湾区龙津西路新都里17号房屋退回169.01平方米给原告使用，现实际承租面积为311.1平方米。两间房屋合共承租面积为1988.8平方米。第三条约定：租金按季度支付，被告在次季度的第一个月10日前支付，以此类推。被告逾期不交纳租金的，经原告通知后，原告有权收回房屋。协议签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告自2018年起就没有按协议约定准时向原告缴纳租金。另，此协议在签订时没有约定租赁期限，也没有约定租金升幅，显示公平，原告多次与被告协商，要求被告按时交租及变更协议，但被告均不予理睬。被告广州银建商品房产经营有限公司答辩称：一、被告一直按照合同约定履行相应的租金缴纳义务，即使在2018年期间的租金有所拖欠，原被告亦已经就分期缴纳租金达成《租金确认书》，被告按期支付了第一期租金，而且被告也支付了2019年第一季度的租金，因此被告并没有欠缴租金，原告提出解除合同没有事实依据，不应予以支持。根据原告所提供的《租金确认书》《计划付临迁房租金明细》，以及被告所提供的《客户借记回单》以及相应的增值税发票，表明原被告双方已确认，被告在2018年1月1日至2018年12月31日期间产生的租金（共计477312元）由被告分四期付清，而且被告已经严格按照《计划付临迁房租金明细》按期在2019年3月27日支付了第一期的租金119000元，第二期的租金支付期限尚未届至，因此尚未支付。除此以外，被告亦按照双方签订的《临迁房租赁协议》的约定支付了2019年第一季度的租金共计159104元。有鉴于此，被告已经按照《租金确认书》约定支付完毕了2018年1月1日至2018年12月31日期间的第一期租金119000元，也支付了2019年产生的第一季度的租金共计159104元，因此被告一直是积极履行租金缴纳义务，没有拖欠租金。二、被告自上世纪80年代末90年代初开始安排拆迁安置户在案涉场地进行临迁居住，而且被告与原告所签署的《临迁房租赁协议》第二条已经明确约定为安排拆迁户的临迁使用。如果被告与原告的租赁合同贸然解除，将有可能导致社会不稳定。因为被告承租案涉场地用途为安排给相应的拆迁安置户作为临迁房使用，因而被告虽然是作为承租方承租原告的房屋，但是相应的拆迁安置户是承租房屋的实际使用人。由此，为查明事实以及保护各方利益，被告已经向法院提出追加涉案的拆迁安置户作为第三人参加到本案诉讼中。如果法院贸然解除合同，将可能会导致38户拆迁安置户提出异议造成社会不稳定，同时亦难以执行腾退，有鉴于此，被告恳请法院考虑到涉案房屋时作为临迁房使用的特殊用途以及维护社会稳定的需要，判决继续履行租赁合同。经审理查明：广州市荔湾区龙津西路仁威庙新街18号、广州市荔湾区龙津西路新都里17号房屋是广州市荔湾区西郊村泮塘第六经济合作社的房产。2010年1月1日起，广州市荔湾区西郊村泮塘第六经济合作社委托原告经营管理上述房产并以原告的名义出租、签订租赁合同、收取租金、办理相关证照手续，如因出租上述房屋引起纠纷，原告有权代为起诉、代为承认、放弃、变更诉讼请求、代为和解、提起上诉或反诉、申请执行、领取执行标的等。2011年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《临迁房租赁协议》，约定：甲方同意继续将仁威庙新街18号1957.08平方米、龙津西路新都里17号480.81平方米出租给乙方作临迁房使用，总建筑面积为2437.89平方米，每平方米租金按20元计算，即每月租金为48757.8元，共50套房；租赁期限为不定期，在乙方安排居住的被拆迁安置户回迁并退出租赁房屋后，乙方逐户将租赁的房屋退回甲方；乙方按季度结算租金，每季度租金为146273.4元，乙方在次季度第一个月10日前支付，第一期租金在2011年4月10日前支付给甲方，第二期起租金的支付以此类推，乙方逾期不交纳租金的，经甲方通知后，甲方有权收回房屋等等。2018年12月20日，原被告确认双方租赁面积为：广州市荔湾区龙津西路新都里17号311.1平方米，广州市荔湾区龙津西路仁威庙新街18号1677平方米，合共1988.8平方米。同时，双方在租金确认书中明确，被告2018年1月1日至2018年12月31日期间未付租金477312元；被告计划于2019年12月31日前分四期付清。该租金确认书还附有“计划付临迁房租金明细”，载明：2018年1月至2018年12月未付租金477312元；计划付款时间，第一期，2019年第一季度末，119000元；第二期，2019年第二季度末，119000元；第三期，2019年第三季度末，119000元；第四期，2019年第四季度末，120312元。2019年3月27日，被告向原告支付2018年第一季度租金119000元。2019年5月16日，被告向原告支付2019年第一季度租金159404元。原告认为，按双方协议，被告应在2019年4月10日前支付2019年第一季度的租金，违反了协议约定。本案中，原被告均提交了2018年1月至12月未付租金的“计划付临迁房租金明细”表。原告所提交明细表没有被告盖章，而被告提交的明细表则有其盖章。原告称计划付临迁房租金明细是被告自己提出的，其没有盖章确认，其不同意被告分期付款；若其同意被告的分期还款计划，会在该表上盖章。被告对原告的陈述回应称，租金确认书是由双方共同在同一页纸盖章确认，说明原告对明细表也是予以确认的；在当年分四期缴纳上一年的租金的支付方式是双方多年来形成的交易习惯，明细表对应租金确认书，租金确认书已明确2018年的租金在2019年12月之前分四期支付，租金明细即是分期的相应金额。为印证其说法，被告还提交了2018年2月6日租金确认书及2018年3月5日的“计划付临迁房租金明细”，该两项证据是原被告双方关于2016年11月至2017年12月未付租金的确认及分期付款计划；被告已按计划支付了该期间欠付租金。庭审中，原告认为《临迁房租赁协议》第二条是双方关于合同不定期的约定，其可以随时解除合同。被告认为，该条款明确在其安排居住的被拆迁安置户回迁并退出租赁房屋后，其再逐户将租赁房屋退还给原告，即该协议是附解除条件，原告并非可以随时解除合同；原来其安排50户回迁户承租涉案房屋，目前逐渐退出后剩余38户仍承租涉案房屋。本院认为，原被告双方于2011年1月1日签订的《临迁房租赁协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应严格按照协议约定履行。在协议履行过程中，被告存在逾期支付2018年租金的问题，但双方已通过协商确定了解决方案，且已进入履行阶段。原告称其并不确认双方之间的关于欠付租金的分期支付计划，理由并不充分，本院不予采信。原告以被告逾期支付租金为由要求解除合同，难以成立。至于2019年1月至4月的租金支付，该行为虽有瑕疵，但依照协议约定，并未达到原告可以收回房屋的条件。必须强调的是，基于此前存在逾期支付租金的行为，被告有必要增强严格履约的观念，以利于双方合同继续履行。关于原被告之间《临迁房租赁协议》第二条约定内容。从双方合同签订的目的看，被告承租涉案房屋用作临迁房，若双方确立“不定期”租赁关系，并不符合被告利益，亦难体现原告利益，故不定期租赁关系并非当事人的真实意思表示。从该协议第二条整体文义理解，原被告合同终止的条件为拆迁安置户退出租赁房屋。而从双方实际履行情况看，随承租户逐渐退出，被告已交还部分房屋，该事实亦可印证被告关于涉案租赁协议属于附解除条件的陈述。原告主张涉案租赁协议为不定期租赁合同，请求解除租赁协议并重新确定相关协议内容，缺乏依据，本院不予采信。从本案原告主张内容看，本案涉及原被告双方之间的合同关系调整，并不涉及涉案房屋实际使用人的利益，故被告申请追加涉案房屋实际使用人即被临时安置拆迁户为本案第三人，本院不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市西郊福中楼的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告广州市西郊福中楼负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇一九年七月二十九日书记员  魏冬菊姚晓丹