贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0324民初2492号 原告：正安县酷业物业管理有限公司。统一社会信用代码91520324675420599J。 住所：贵州省遵义市正安县凤仪镇北苑社区鸿宇商住楼**门面。 法定代表人：刘开良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何芬，女，汉族，1990年01月06日出生，贵州省正安县人，，住正安县该公司员工。 被告：朱武安，男，仡佬族，1975年09月13日出生，贵州省正安县人，，住正安县凤仪镇和平街二小区**现住正安县。 原告正安县酷业物业管理有限公司与被告朱武安物业服务合同纠纷一案，本院于2019年06月19日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告正安县酷业物业管理有限公司委托诉讼代理人何芬、被告朱武安到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告正安县酷业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费1,512.00元、违约金151.00元、资料费30.00元，共计1,693.00元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与“爱尚城南”小区业主委员会签订《物业服务合同》，由原告为“爱尚城南”小区提供物业服务。2016年07月01日，原告开始提供服务，服务内容为小区建筑物设备、设施的维修、维护，公共区域的正常秩序管理，日常生活垃圾的清理、清运，草坪花草树木的养护，供水、供电等相关事务的协调，并每月向相关部门缴纳公用水费、电费、卫生费和国家税收。被告居住在凤××街道××社区“××南”××房，在原告提供物业服务后，被告未按时交纳物业服务费，为此，原告特向法院提起诉讼。 被告朱武安辩称：1、原告自接管“爱尚城南”小区以来未完全按照合同服务标准对“爱尚城南”小区业主提供相关服务；2、原告不具备管理条件，现“爱尚城南”小区的状况只能用脏、乱、差来形容；3、“爱尚城南”小区业主委员会的成立被告并不清楚，据被告了解，业主委员会的成立并不合法，小区80%业主根本就没有通知开会选举业主委员会，甚至本人更没有签订相关《物业合同》，成立业主委员会以来没有召开一次会议，对我本人收取0.5元/㎡的服务费表示不认可；4、原告提供的服务达不到国家三级服务标准，对于未按三级服务标准提供服务部分的物业费，原告没有理由和依据收取；5、原告唯一在做的物业服务就是打扫卫生和照明路灯，但卫生是三天两头才打扫一次，且原告安排在“爱尚城南”小区的工作人员仅六人，其人员主要是为了原告设立停车杆的停车费收取，关键的是该部分停车区域是业主的公摊面积还是属于街道路面也不得而知。综上，我要求业主委员会解除与原告签订的《物业服务合同》，原告主张我未支付的物业费为1,512.00元，本人不同意。 本院经审理认定事实如下：2016年04月07日，正安“爱尚城南”小区成立业主委员会并进行了公示。该业主委员会通过招标方式招聘小区物业管理，于2016年06月05日作出中标通知书，原告中标。2016年06月19日，原告正安县酷业物业管理有限公司与正安“爱尚城南”小区业主委员会签订《合同书》，约定：由正安县酷业物业管理有限公司对“爱尚城南”小区进行物业服务，收费标准为：步梯房0.50元/㎡、电梯房1.00元/㎡、商铺1.00元/㎡、地下车库管理费60.00元/位、露天车位80.00元/位；业主按季度交纳物业服务费，逾期超过一年按每月5%缴纳违约金；合同期限五年，自2016年07月01日至2021年06月30日。被告朱武安购买了“爱尚城南”小区舞苑E2-5-4号房（系步梯房），建筑面积为83.98㎡，自2016年07月01日以后，朱武安未交纳物业服务费，原告在催收过程中，被告认为小区业主委员会的成立自己不清楚，并且原告在服务管理过程中存在诸多问题，并对存在的相关问题向原告提出后，原告也未整改落实，双方发生争议，2019年06月19日，原告向本院提起诉讼。 上述事实，有原告提供的正安“爱尚城南”小区业主委员会成立公示、正安“爱尚城南”小区业主委员会招聘小区物业管理的公告、中标通知书、备案申请表、合同书、会议记录及照片、关于正安“爱尚城南”小区消防管道未完善的报告及图片、员工工资发放表、保安巡逻记录、交接记录、电费支出票、水费支出票据、购买用品支出票据、购买材料支出费用票据、增设维修支出票据、主管道维修疏通等支出费用票据、报告、冲洗街道服务现场图片、日常温馨提示与保洁服务现场图片、日常楼道灯维修维护现场图片、电子门维修现场图片、日常绿化维护服务、自来水供应部位维修、主管道维修图片、电梯维修维护现场图片、小区疏通沉沙井检查图、工作会议安排现场图、催缴记录及照片、资料打印复印费收据等证据在卷佐证，客观真实、能相互印证本案的事实，本院予以确认。对被告提供的图片23张，无其他相应证据印证，不能证明原告未对被告居住的小区进行物业服务的事实，其证明效力，本院不予采信。 本院认为，物业服务合同系一方提供物业服务，另一方支付报酬的合同，双方应遵循等价有偿、诚实守信的原则。本案中被告作为涉案小区的业主，虽在庭审中否认与原告签订《物业管理服务协议》，并辩解自己不清楚小区业主委员会的成立情况，但小区业主委员会成立是否合法不是本案审查的范畴。原告是资质合法的物业服务企业，其与小区业主委员会签订的《物业服务合同书》，系双方当事人意思表示一致，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。被告即便否认与原告签订《物业管理服务协议》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，小区业主委员会与原告签订的《合同书》仍然对包括被告朱武安在内的业主有约束力。从本案中原告提供的证据看，原告已经履行了物业服务合同对小区进行了物业服务，依照《物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”以及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，在原告已履行物业服务后，被告应向原告缴纳物业服务费。因被告自2016年07月01日起，拒绝向原告缴纳物业管理费，故原告主张被告支付从2016年07月01日起至2019年06月30日止的物业费1,511.64元（83.98㎡×0.50元/㎡×36个月）的请求，因事实及理由充分，合法有据，本院予以支持。被告人提出小区卫生脏、乱、差，楼道内杂物成堆，车辆随意停放，严重堵塞消防和安全通道，公共设施长期未维修等问题。本院认为，本案系原告向被告主张物业管理费而提起的诉讼，对于被告提出的原告在管理和服务小区上存在的以上瑕疵，不足以作为拒付物业费的理由，故被告的该辩解理由不能成立，本院不予采纳。关于被告要求解除与原告的服务合同的问题，因原告系与小区业主委员会签订的物业服务合同，是否解除合同是小区业主委员会与原告之间的权利义务关系，被告可向小区业主委员会建议，但不能以被告个人的名义向原告主张。对原告所主张的违约金及资料费问题，本案中原告虽然向本院提交书面催缴证据，但未提供被告已签收的证据证明，且原告在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，为保护公民法人的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、由被告朱武安于本判决生效后五日内向原告正安县酷业物业管理有限公司支付2016年07月01日至2019年06月30日止的物业服务费1,511.64元； 二、驳回原告正安县酷业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如义务人在本判决确定的期间未履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告朱武安负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 袁定刚 二〇一九年七月十六日 法官助理 郑红丽 书 记 员 骆海兵