湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0191民初225号 原告：彭菁，女，1971年12月3日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区， 委托诉讼代理人：李秀虹，北京市京师（武汉）律师事务所律师。 被告：唐成勇，男，1986年9月15日出生，汉族，住四川省岳池县， 委托诉讼代理人：赖卫东，湖北万泽律师事务所律师。 原告彭菁与被告唐成勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告彭菁的委托诉讼代理人李秀虹，被告唐成勇及其委托诉讼代理人赖卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭菁向本院提出诉讼请求：1.判令被告唐成勇立即支付2018年10月1日至2019年2月28日期间的租金或房屋占有使用费44,625元、违约金或资金占用费8,925元及利息（从2018年10月1日开始按年利率24%分段计算利息至被告唐成勇给付时为止）；2.判令被告唐成勇立即支付欠缴的2018年6月1日至2019年2月28日物业费6,428.70元及利息（从2019年3月1日开始以6,428.70元为基数按年利率24%计算利息至被告唐成勇给付时止）；3.本案全部诉讼费用由被告唐成勇承担。事实和理由：原、被告于2017年8月23日签订商铺租赁合同，原告彭菁将位于武汉经济技术开发区万达广场A区第S3幢1-2层F55号房屋出租给被告唐成勇作为商业用途使用，合同约定：租赁期限为五年，从2017年9月1日至2022年8月31日，承租期内物业费由承租方承担，租金支付方式为半年支付，同时约定租金拖欠达一个月，视为违约，出租方有权单方终止合同并收回商铺，合同违约金为押金8,925元。被告唐成勇承租房屋后，除第一次按约支付租金外后期就开始了拖延行为，但还能继续支付租金，但到了2018年9月下旬，被告唐成勇按约定应提前一周支付下期2018年10月至12月租金时，被告唐成勇未按约定支付租金，在原告彭菁多次催讨下被告唐成勇仍未支付租金，其后原告彭菁到出租商铺地找被告唐成勇时发现被告唐成勇已关门停止营业多时。因被告唐成勇未依约支付租金构成违约，故原告彭菁诉至法院，请求判如所请。 被告唐成勇辩称，原、被告签订的《商铺租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。2017年8月23日，原告彭菁与案外人王海华、案外人汤瑟三位房东分别与被告唐成勇签订了三份《商铺租赁合同》，将位于武汉经济技术开发区万达广场A区第S3幢相邻的三间商铺（F53、F55和F56）1-2层整体出租给被告唐成勇，交付时该三间商铺的一层和二层分别是打通的，且二层只有一个楼梯出口，据经开万达广场物业公司反映，在出租给被告唐成勇之前消防部门即多次到该三间商铺进行过消防检查，均认定其不符合消防安全标准。被告唐成勇承租该商铺后，也因此原因一直无法办理消防许可证，不能正常经营。本案中，原告彭菁及王海华、汤瑟三位房东将各自的三间商铺共同打通，面积超过了200平米，二楼仅仅只有一个楼梯口，明显不符合《建筑设计防火规范》第5.4.11条的规定，故原、被告签订的《商铺租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。被告唐成勇因原告彭菁提供的租赁房屋不符合消防安全管理规定而一直无法办理消防许可证，导致长期无法正常经营，被迫于2018年9月中旬关门停业，并及时通知了原告彭菁要求退租，原告彭菁同意收房后，一直未收房，故原告彭菁无权要求被告唐成勇支付租赁房屋未实际使用期间的房租和物业费，无权要求被告唐成勇支付违约金。原告彭菁与王海华、汤瑟三位房东擅自改变商铺房屋结构，导致房屋商铺结构不符合消防安全规定，并出租给被告唐成勇经营火锅店使用，导致《商铺租赁合同》违反法律、行政法规强制性规定而无效，原告彭菁应退还被告唐成勇的租赁押金，并赔偿因合同无效而造成的被告唐成勇的装修损失和经营损失。综上所述，本案原告彭菁关于支付商铺租金、物业费及违约金的诉求没有事实依据，不符合法律规定，应当予以全部驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉经济技术开发区万达广场A区S3栋1-2层F53、F55、F56系三间相邻商铺。以上三间商铺的登记所有权人案外人汤瑟、原告彭菁、案外人王海华作为出租方于2017年8月23日分别与被告唐成勇签订三份《商铺租赁合同》，将已经打通的三间商铺一并出租给被告唐成勇用于经营火锅店。三份合同载明：案外人汤瑟所有的F53号商铺建筑面积为160平方米、原告彭菁所有的F55号商铺建筑面积为119平方米、案外人王海华所有的F56号商铺建筑面积为172平方米；租期五年，2017年9月1日至2022年8月31日，前四年租金按照每月每平方米75元计算，承租期内物业费由承租方承担，被告唐成勇每次按实际应付的金额随租金一起支付给出租方，由出租方交付给物业管理公司；租金每半年支付，每年12月31日一周前和6月30日一周前支付下年年租金和物业费；被告唐成勇须向出租方支付一个月的租金作为押金等内容。此后，因被告唐成勇资金困难，双方口头协商约定将租金支付期变更为每三个月支付租金，并约定物业费由被告唐成勇直接支付给物业公司。被告唐成勇已支付商铺租赁押金，并已付清上述房屋2018年9月30日前的租金以及2018年5月31日前的物业费，此后被告唐成勇未再向原告彭菁支付任何款项。本案审理期间，被告唐成勇已于2019年2月28日从上述商铺中腾退，并于2019年3月1日与案外人汤瑟、原告彭菁、案外人王海华办理房屋交接手续。2019年3月3日，原告彭菁已代被告唐成勇支付2018年6月1日至2019年2月28日期间的物业费6,428.70元。原告彭菁催要房屋租金及物业费等款项无果，故诉至法院，请求依诉予判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于真实性有争议的证据，本院认定如下：被告唐成勇提供的苏州韩博厨房电器科技有限公司出具的《证明》、经开万达物业电工班长出具的《情况说明》，因原告彭菁未能提供反证，上述证据的真实性本院予以采信，上述证据可以证明涉案商铺的下水管道存在返溢的情况，但无法证明造成返溢情况的原因及责任方，故上述证据的证明目的本院不予采信；微信聊天截图，因被告唐成勇未能提供双方微信聊天记录的完整内容及原始载体，该证据的真实性本院无法确认；陈亮出具的《情况说明》，2019年6月14日对物业工作人员的调查笔录，因证人未能出庭接受质询，且被告唐成勇未能提供其他证据佐证上述证言，上述证据本院不予采信。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”案外人汤瑟、原告彭菁、案外人王海华作为出租方将已经打通的三间商铺一并出租给被告唐成勇，涉案商铺属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，案外人汤瑟、原告彭菁、案外人王海华与被告唐成勇签订的《商铺租赁合同》应属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案所涉及的房屋租赁合同虽系无效合同，但被告唐成勇仍应按照房屋租赁合同约定的租金标准向原告彭菁支付截止实际腾退之前的占有使用费，即被告唐成勇应支付原告彭菁2018年10月1日至2019年2月28日期间的房屋占有使用费，扣除被告唐成勇已支付的房屋租赁押金8,925元，被告唐成勇还应支付原告彭菁房屋占有使用费35,700元。原告彭菁关于违约金及利息的诉讼请求，因原告彭菁将已经打通的三间商铺出租给被告唐成勇，其对《商铺租赁合同》无效存在过错，故该请求本院不予支持。 关于物业费，因被告唐成勇在2018年6月1日至2019年2月28日期间实际占有使用涉案商铺，应当承担该期间的物业费。因原告彭菁已于2019年3月3日代为支付上述期间的物业费6,428.70元，被告唐成勇应向原告彭菁支付上述物业费6,428.70元及利息，利息应以6,428.70元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率从2019年3月3日起计算至欠款付清之日止。原告彭菁主张按照年利率24%的标准计算利息无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，被告唐成勇应支付原告彭菁房屋占有使用费35,700元、2018年6月1日至2019年2月28日期间的物业费6,428.70元及利息（利息应以6,428.70元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率从2019年3月3日起计算至欠款付清之日止）。原告彭菁的其他诉讼请求，无事实及法律依据，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告唐成勇应于本判决生效之日起五日内支付原告彭菁房屋占有使用费35,700元； 二、被告唐成勇应于本判决生效之日起五日内支付原告彭菁2018年6月1日至2019年2月28日期间的物业费6,428.70元及利息（利息应以6,428.70元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率从2019年3月3日起计算至欠款付清之日止）； 三、驳回原告彭菁的其他诉讼请求。 如果被告唐成勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,300元，减半收取650元，由被告唐成勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  熊婧 二〇一九年七月十日 书记员  王莎