甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终715号上诉人（原审被告）：殷某，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：赵某（殷某之妻），住甘肃省酒泉市。上诉人（原审被告）：赵某，住甘肃省酒泉市。被上诉人（原审原告）：秦某，住甘肃省嘉峪关市，现住甘肃省嘉峪关市。上诉人殷某、赵某因与被上诉人秦某租赁合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2018）甘0902民初3746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。殷某、赵某上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回秦某要求殷某、赵某返还2000元保证金的请求；2.一、二审案件受理费由秦某承担。事实及理由：一、秦某在多次考察后，于2018年6月29日与殷某、赵某签订了房屋租赁协议。协议签订后，秦某说只带了2000元，下剩费用最晚在次日（6月30号）下午两点之前交齐，经秦某和他妻子再三请求，赵某收下2000元，当时口头与秦某强调过，收的2000元是房租不是保证金，如果次日或以后不租不退还，赵某手中持有的协议及其出具的收据均写明该2000元为房租。殷某、赵某履行了合同义务，房屋空置两个半月等待秦某交费并拿钥匙，该期限早已超出了2000元的租期。二、秦某主张无法办理证件是为了退房租，不论口头还是协议中赵某从来没有承诺过办理相关经营证件的事项，办理相关经营证件也不属于殷某、赵某办理权限范围的事，秦某也从来没交过保证金。中深沟一组107户每家都有违章建筑和有房产证的建筑，每家门店都在经营状态，赵某出租给秦某的房屋是房产证编号为NOD62000133003的私有房屋，肃州区城建局所认定的违章建设房不在秦某所租房屋的楼里。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。殷某、赵某的房产证是经过建设局工程规划、许可办理的证件，符合上述法律规定。四、殷某、赵某属于失地农民，后来经肃州区新城派出所编入了非农业户，出租的房屋收入是家庭生活主要来源；赵某被他人骗走8000元公安机关及法院均未予处理。综上，请二审支持殷某、赵某的上诉请求。秦某辩称，殷某、赵某被骗与本案无关。一审查明肃州区违法建设专项治理工作领导小组办公室文件已确认殷某、赵某的房屋为违法建筑，其应该把钱退还秦某。秦某向一审法院起诉请求：1.判令殷某、赵某退还房屋押金2000元，终止合同；2.判令殷某、赵某赔偿秦某误工费1200元、交通费120元；3.本案诉讼费由殷某、赵某负担。一审法院认定事实：殷某、赵某系夫妻。2018年6月29日，秦某与殷某、赵某签订门店租赁协议，约定殷某、赵某将位于酒泉市××区店出租给秦某，租期从2018年7月10日起至2019年7月9日止，租金每年1.2万元。并约定秦某在租用商业门店时须一次性交清保证金2000元。合同签订后，秦某当即依约支付2000元保证金。赵某出具收据一张，注明“今收到秦某缴来的房租2000元”并加盖了“概不退还”的文字章。之后，秦某在办理与其经营相关的证照时，因相关部门以秦某租用的房屋系违法建筑，根据相关规定而拒绝办证。秦某便于2017年7月2日告知殷某、赵某无法办理证照的情况并要求退还其已交保证金2000元，殷某、赵某拒退。双方发生纠纷，秦某诉至法院。另查明，2018年6月4日，酒泉市肃州区违法建设专项治理工作领导小组办公室向酒泉市肃州区工商局下发肃违治办发（2018）12号《关于对肃州区建成区内利用违法建筑出租、经营进行监管的函》中规定，为有效遏制违法建筑修建的蔓延势头，根据区政府《肃州区违法建设专项治理工作五年行动方案》（酒整办发（2017）73号）规定“对利用违法建（构）筑进行出租、经营的出租屋、营业场所进行依法查处，停止办理或不予行政许可”和《区政府关于配合做好违法建筑集中治理工作的通知》（酒整办发（2017）249号）“区公安、安监、税务、市场监管、消防、工商、文化、卫生、环境保护等部门对以违法建筑作为生产、经营场所的单位和个人，应停止办理或不予行政许可，已办理许可手续的，责令当事人限期改正，暂缓相关许可证件的审验或年检…”。并对肃州区建成区内城中村、城郊村违法建设人员列表注明，其中殷某的的位××沟在此列表中。还查明，合同签订后，殷某、赵某未将出租房屋钥匙交给秦某，秦某未使用此房屋。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以要求解除合同。故殷某、赵某出租于秦某的房屋用于商业目的，对此殷某、赵某是明知的，但因其所出租的房屋因违反相关规定而致秦某无法办理证照，故使秦某无法实现其将房屋用于合法经营的商业目的，故秦某有权解除。因致合同解除的原因系殷某、赵某所致，且秦某并未使用此门店，故殷某、赵某应全部退还秦某保证金。秦某诉请的误工费和交通费，因未举证证明，该诉讼请求不予支持。对殷某、赵某提出收取的为租金而非保证金的抗辩理由，证据不足，不予采纳。综上所述，秦某诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决：一、解除秦某与殷某、赵某签订的门店租赁合同；二、限殷某、赵某于判决生效后七日内返还秦某保证金2000元；三、驳回秦某的其它诉讼请求。案件受理费50元，由殷某、赵某负担。二审中，被上诉人秦某未提交新证据。上诉人殷某、赵某向法庭提交了甘（2017）肃州区不动产权第0000962号不动产权证书一份，拟证明其出租的涉案房屋有合法产权证。经质证，秦某对该证据的真实性无异议。经审查，该证据来源合法，内容真实，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的基本事实清楚，二审查明的事实与一审查明的事实一致。经二审查明，2017年3月23日，酒泉市国土资源局肃州分局对殷某、赵某共同所有的酒泉市××区房屋换发（2017）肃州区不动产权第0000962号不动产权证书，载明：用途为住宅；房屋总层数2层，所在层数：1-2层；原证[酒房权证私字第XXXX号、酒肃国用（2002）字第0186号]注销。以上事实有不动产权证书及庭审笔录予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理。本案争议焦点为：秦某向赵某支付的2000元的性质应如何认定，殷某、赵某是否应予返还。对于款项的性质问题。经查，双方当事人对于签订门店租赁协议后，秦某向赵某支付2000元的事实均无异议，但对于该款项性质，殷某、赵某主张为房租，秦某主张为门店租赁协议第二条约定的保证金。因双方对秦某在一审中提交的2018年6月29日赵某出具收据的真实性均无异议，而该收据载明的秦某所交款项为房租，故应以双方认可的书面证据认定款项性质，即该2000元为秦某支付给赵某的房租预付款。关于涉案款项的返还问题。经查，二审中，双方均认可秦某租赁的是酒泉市××区，根据殷某、赵某二审提交的不动产权证书，殷某、赵某对于该房屋享有合法的产权。因双方在门店租赁协议中并未约定办理经营证照的相关事宜，且秦某在二审中陈述，“交了保证金之后去工商部门问过不能办证”，故秦某作为承租方，其对于承租的房屋是否能够办理工商营业手续未提前进行调查了解即签订合同，未尽到谨慎审查义务。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现双方均同意解除合同，因涉案店铺未实际向秦某交付，秦某也再未向殷某、赵某支付任何款项，故赵某收取的房屋预付款应予以返还，但应扣除秦某违约提前解除合同给殷某、赵某造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，秦某违约提前解除合同给殷某、赵某造成的损失，应为双方签订房屋租赁合同后至秦某告知殷某、赵某不再继续履行合同期间的租金损失，以及殷某、赵某另行出租店铺所需合理期间内的租金损失。双方于2018年6月29日达成门店租赁协议，赵某在一审庭审中认可秦某于2018年7月2日向其告知因涉案房屋被认定为违法建筑、无法办理工商营业手续，不再继续履行合同。二审中，双方均认可涉案房屋已转租他人，殷某、赵某虽主张涉案房屋系在秦某告知其不再履行合同之日起两个月后出租的，但其在一、二审中均未提供证据证实，故本院结合本案实际情况，酌情确定殷某、赵某另行出租店铺所需合理期间为15天。根据双方签订的门店出租协议关于租金的约定，秦某违约提前解除合同给殷某、赵某造成的房屋租金损失应为600元（12000元÷12个月÷30天×18天），殷某、赵某应返还秦某房屋费预付款1400元（2000元－600元）。综上，上诉人殷某、赵某的部分上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2018）甘0902民初3746号民事判决第一项、撤销第三项；二、变更甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2018）甘0902民初3746号民事判决第二项为“上诉人殷某、赵某退还被上诉人秦某房租预付款1400元，限本判决生效后七日内履行”。三、驳回被上诉人秦某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由上诉人殷某、赵某负担35元，被上诉人秦某负担15元；二审案件受理费50元，由上诉人殷某、赵某负担35元，被上诉人秦某负担15元。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 苏小红审判员 赵建兵 二〇一九年七月十日书记员 陈立玲