吉林省长春市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）吉01执异361号案外人：方晶，男，1972年3月15日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。委托诉讼代理人：吴宏波，吉林泰绅仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏玉，吉林泰绅仁律师事务所律师。申请执行人：长春发展农村商业银行股份有限公司，住所地吉林省长春市经济技术开发区东南湖大路2199号。法定代表人：李彦君，该公司董事长。委托诉讼代理人：刁震宇，男，该公司法务。委托诉讼代理人：虞连昌，吉林中证律师事务所律师。被执行人：陈国华，男，1976年4月7日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。被执行人：王立伟，女，1977年12月21日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。被执行人：陈国庆，男，1969年1月16日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。被执行人：岳立英，女，1969年7月17日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。本院在执行申请执行人长春发展农村商业银行股份有限公司（以下简称长春农商银行）与被执行人长春泓鑫君子兰种植有限公司（以下简称泓鑫公司）、陈国华、王立伟、陈国庆、岳立英公证债权文书执行一案中，案外人方晶于2019年3月15日对执行陈国华名下坐落于长春市绿园区城西乡民丰村两处房屋及土地（两处房屋的房权证号分别为：房权证长房权字第XXXX号、5XXXX号；两宗土地的使用权证号为：土地使用权证号：长国用（2015）第061000330号、长国用（2015）第061000331。以下简称案涉房屋及土地）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人方晶称，请求依法在租赁期内阻止向受让人(如拍卖、变卖)或申请执行人(如以物抵债)移交占有方晶租赁陈国华的案涉房屋及土地(租赁期自2014年6月30日起至2034年6月30日止)。异议理由：在长春农商银行与泓鑫种植公司、陈国华、王立伟、陈国庆、岳立英公证债权文书执行一案中，即(2018)吉01执888号案件，由于在2014年6月10日，方晶就已经与陈国华(出租方)签订《厂房租赁合同》，陈国华将其名下的案涉房屋及土地出租给方晶使用，租赁期限为20年，自2014年6月30日至2034年6月30日止。在2017年12月31日前，方晶就已经将20年的房屋租金全部付清。在(2018)吉01执888号案件执行过程中，贵院于2019年3月14日作出(2018)吉01执888号《公告》，查封了案涉房屋及土地并即将评估、拍卖，以偿还陈国华拖欠的款项。方晶认为其与陈国华的房屋租赁关系合法、有效，有权继续履行尚未履行完毕的《厂房租赁合同》，直至2034年6月30日租赁到期为止。因此，方晶为了维护自身的合法权益，依法提出执行异议。长春农商行称，一、假设方晶签订的合同真实、合法，但是在先租赁合同生效并得以实际履行，方晶并不是履行租赁合同的承租人。长春市鸿腾机动车检测有限公司(以下简称鸿腾公司)与陈国华于2014年5月12日签订了《厂房租赁合同》并且鸿腾公司实际占有并使用了该房屋。方晶提供的《厂房租赁合同》签订于2014年6月10日，但是始终并未占有或者使用厂房，而是始终由在先签订租赁合同的鸿腾公司、绿园区环境卫生运输管理处（以下简称绿园卫生管理处）、王晓松占有。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释(2009)11号】第六条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的；(二)已经办理登记备案手续的；(三)合同成立在先的。按照最高法司法解释，方晶提供的租赁合同并不是案涉厂房的租赁合同履行的承租人。二、方晶提供的租赁合同、交付租金的凭证系伪造，无法自圆其说，方晶与陈国华不存在租赁关系。(一)支付租金并不符合租赁交易的交易习惯。1.在先租赁的租金远远大于方晶的租金标准。答辩人在接受案涉房屋作为抵押财产时，搜集陈国华与鸿腾公司、绿园卫生管理处、王晓松已经签订的并实际使用过程中的租赁合同，并经过各方当事人对租赁合同签字、盖章确认。鸿腾公司年租金105万元、绿园卫生管理处每年租金80.7万元、王晓松年租金26万元。年租金总计211.7万元。方晶提供的租赁合同的租金标准为每年100万元，远远低于在先与鸿腾公司、绿园卫生管理处、王晓松签订的三份合同的年租金额，在租金价格上不具有合理性，方晶提供的租赁合同虚假。2.支付款项的付款凭证，并不能体现其款项用途系租金，本案涉嫌虚假诉讼。按照方晶提供的证据，其中租赁合同体现的前三年的租金以陈国华拖欠方晶的300万元工程款抵顶，该工程款并不真实，方晶并未也不可能提供工程施工合同以及工程结算证明。假设钟长鸣《借记卡账户历史明细》是真实的，该明细当中16笔通过POS机交易金额共计947，128.66元，交易对手不可能是银行，银行接受还款款项不可能通过刷POS机的方式接收款项。郭亚文2,335,523.07元的资金往来记录，郭亚文作为债权人已经在长春市绿园区人民法院另案提起民间借贷诉讼，该款项的实际用途并非租金。其他付款金额在转账金额无法自圆其说的情况下，均已现金补差的方式作为付款方式，明显有悖常理，因此，款项支付金额存在虚构的现象。(二)方晶提供的租赁合同签订的实际履行情况表明其提供的租赁合同虚假。2019年3月14日，执行法官张贴(2018)吉01执888号查封公告时，房屋的实际占有人鸿腾公司的法定代表人明确表明鸿腾公司系案涉房产的承租人。若方晶是真实的承租人，则实际履行情况需要转移占有，即使没有实际占有房屋，方晶亦应当与次承租人签订租赁合同，由次承租人按照转租协议收取租金，且应当取得房屋所有权人解除与原承租人的租赁关系，恰恰相反原租赁关系并未解除。三、抵押登记办理后，以预收租金的方式收取租金的行为侵害了抵押权人的抵押权，依法应当认定无效。抵押权人申请人民法院拍卖抵押物时，是否负担租赁权、负担何种租赁权(租金的多少、剩余租期是否已付租金)进行拍卖，对抵押物的变现价值、债权本息是否能够足额受尝存在重大影响。对于拍卖负担剩余16年已付租金的租赁权拍卖抵押物的情况下，已经严重影响抵押物的变现价值和变现的可能性，负担剩余16年已付租金的租赁权严重侵害了申请执行人的权利。陈国华称，案涉租赁合同、补充协议不真实，是方晶逼我签的。签订的时间不对，是后补签的，大约什么时候补签的不记得了。本院查明，2016年12月27日泓鑫公司与长春农商银行签订了《固定资产借款合同》，合同约定泓鑫公司向长春农商银行贷款人民币贰仟柒佰万元整，借款期限自2016年12月27日至2017年12月26日止。陈国华用案涉房屋及土地为此笔贷款提供抵押担保，并于2016年12月27日与长春农商行签订了《抵押合同》，同日，办理了抵押登记，他项权利证号分别为吉（2017）长春市不动产证明第XXX号、吉（2017）长春市不动产证明第XXX号。陈国华、王立伟、陈国庆、岳立英为此笔贷款提供连带责任担保，并于2016年12月27日与长春农商行签订了《保证合同》。上述合同经吉林省长春市信维公证处公证并赋予强制执行效力，公证书编号为（2017）吉长信维证字第1323号。该笔贷款到期后，泓鑫公司未能按照合同偿还贷款本息，2018年10月26日经长春农商行申请，吉林省长春市信维公证处出具了（2018）吉长信维证内经字第27013号执行证书，载明：申请执行人为长春农商行，被申请人为泓鑫公司、陈国华、王立伟、陈国庆、岳立英，申请执行标的为1.本金人民币2500万元及利息2,141,806.79元（该利息为2018年9月21日前拖欠的利息、罚息、复利总额）；2.自2018年9月21日起至本金全部清偿之日止，按照《固定资产借款合同》第4.2条约定产生的罚息（罚息月利率为：9.24375‰）；3.自2018年9月21日起至利息全部清偿之日止，按照《固定资产借款合同》第10.2.4条的约定产生复利（复利月利率为：9.24375‰）；4.实现债权所实际支出的其他各项费用。2018年11月7日，长春农商行向本院申请执行，案号为（2018）吉01执888号。在该案执行过程中，本院于2019年2月2日轮候查封了案涉房产及土地，因长春农商行对案涉房屋及土地享有抵押权，本院于2019年6月10日向在先查封案涉房屋及土地的长春市绿园区人民法院发函商请我院处置案涉房屋及土地，长春市绿园区人民法院回函同意我院处置案涉房屋及土地。在处置过程中，方晶向本院提出异议。另查明，2014年5月12日，陈国华与鸿腾公司签订了《厂房租赁合同》，将案涉房屋及土地部分出租给鸿腾公司，租期自2014年7月1日至2024年7月1日，租金前五年每年105万元，自第六年每年租金递增，递增额为前一年度租金的5%。2016年9月6日，陈国华与绿园卫生管理处签订了《租赁车库协议书》，将案涉房屋及土地部分租给绿园卫生管理处，租期自2016年10月15日起至2017年10月16日，租金为302,000.00元。2016年9月6日，陈国华与绿园卫生管理处同时签订了两份《租车库合同》，将案涉房屋及土地部分租给绿园卫生管理处，租期分别为2016年10月1日起至2017年9月30日止、2016年10月20日起至2017年10月19日止，租金分别为160,000.00元、345,000.00元。2015年9月1日，陈国华与王晓松签订了《库房出租合同》，将案涉房屋及土地部分出租给王晓松。租期从2015年9月1日至2018年9月1日，年租金260,000.00元。再查明，在本案审查期间，方晶向法庭提交了其与陈国华在2014年6月10日签订的《厂房租赁合同》以及2016年3月20日签订的《厂房租赁合同之补充协议》。《厂房租赁合同》中约定：1.陈国华将其名下案涉房屋及土地出租给方晶，租赁期限自2014年6月30日至2034年6月30日止，2.每年租金为人民币1,000,000.00元，第一年、第二年、第三年的租金因陈国华拖欠方晶工程款3,000,000.00元，方晶用工程款抵顶三年租金，第四年至第二十年租金共计人民币17,000,000.00元，方晶在2017年12月31日内全部付清，在租赁期内方晶使用厂房所发生的水、电费均由其承担。《厂房租赁合同之补充协议》约定：1.为便于方晶管理和分租，除方晶同意由陈国华代为签订分租合同者，其余分租合同一律由方晶直接对分租户签订，需要陈国华出面授权时，其必须无条件配合。2.对原陈国华已签订租赁合同及受方晶委托而与分租户签订租赁合同的，本协议生效后，租金收入一律归方晶所有，即使租户选择交付陈国华账户，陈国华也必须如实返还方晶。3.对于陈国华在合同约定交付租金之前，陈国华需要方晶提前支付租金的，陈国华应按金额及提前支付时间按1.5%月支付相应利息给方晶，如陈国华未按《厂房租赁合同》约定支付全额租金的差额部分亦按1.5%支付利息，超期60天尚未补齐租金的按原《厂房租赁合同》第五条中的第6项执行。陈国华对上述《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同之补充协议》不认可，并称上述两份合同是在方晶逼迫下补签的，并不是真实的意思表示，并且具体补签时间记不清了。在本院审查期间，方晶还向法庭提交了任子义、钟长鸣、郭亚文、杨沐雨及其自己向陈国华、陈国庆、吉林省锦程绿化有限公司、泓鑫公司汇款的相关凭证，上述凭证下方均有“收到方晶租金”字样，并有陈国华的签字按印。方晶通过提交上述证据用以证明其已经在2017年12月31日前将17,000,000.00元租金全部付清。但陈国华称签字系在方晶胁迫之下签的字，上述款项并不是租金。本院认为，虽然案外人方晶提供了其在本院查封前与陈国华签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同之补充协议》，但陈国华称该合同是补签的，具体时间记不清，故在现有证据下，本院无法认定方晶在法院查封前与陈国华签订了合法有效的书面租赁合同。且根据方晶提供的相关汇款凭证及给付现金的证据，不能证明上述款项系案涉房屋及土地的租金，综上，无法认定方晶与陈国华之间存在真实的房屋租赁关系。案外人方晶的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：驳回案外人方晶的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张东宇审判员  蒋振华审判员  邢春鹤二〇一九年七月三十日书记员  常 数