广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1486号上诉人（原审被告）：张在全，男，1979年8月3日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：刘华秀，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩笑，女，1985年6月8日出生，汉族，住河北省。委托诉讼代理人：张伟聪，广东亨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗正安，广东亨信律师事务所律师。原审被告：广州欣房地产代理服务有限公司，住所地：广州市。法定代表人：奉娟。上诉人张在全因与被上诉人韩笑、原审被告广州欣房地产代理服务有限公司（以下简称欣房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初5654号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张在全的上诉请求：一、撤销原审判决第二项、第三项，改判发回重审或驳回两项诉讼请求；二、本案全部诉讼费用韩笑承担。事实与理由：一、原审判决查明事实不清，导致认定合同责任上出现偏颇和不公，二审应予以纠正。首先，涉案合同的关键内容并非张在全的真实意思。其次，韩笑征信确实存在问题，原审未采纳张在全的抗辩无理。张在全配合韩笑办理了银行按揭贷款手续之后，韩笑的个人征信出现问题，以致无法通过银行同贷书的审批，而且迟迟无法提供银行同贷书，经张在全再三催问后，韩笑仍无法提交，又无法一次性支付购房款，张在全有合理理由怀疑韩笑没有能力支付上述款项，且没有获得银行同贷书。在这种情况下，张在全将涉案房屋另售他人是合理的，违约的是韩笑。最后，韩笑在原审提交的《房地产估价报告》是其单方委托制作的，并不具备中立性和公信力，法院不能直接采信为认定案件事实的依据。二、原审法院适用法律错误，对合同责任处理不公平，致使判令张在全承担的责任远超韩笑的实际损失，二审应当予以纠正。原审法院仅凭韩笑的单方评估，认定其损失是错误的。实际上，韩笑的基础损失就是20000元定金，即使原审法院认为张在全将涉案房屋另售他人构成违约，根据“有约从约”的原则，也应按照合同规定的违约责任条款处罚，即双倍返还定金即40000元或没收定金20000元或支付相当于总楼价10%的违约金即39000元，而不是差价损失。三、原审判决从头到尾都无事实查明部分，只是事实认定部分，所以我方认为原审判决在事实查明方面不清楚，要求发回重审或者二审查明清楚后改判。韩笑答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。在判决书第三页“经审理认定事实如下”，这是查明事实的另外一种表述，根本不存在张在全所陈述的没有查明事实部分。另外，张在全在原审已经自认韩笑在3月取得银行同贷通知书。张在全即是清远市欣房地产物业服务有限公司的法定代表人，与广州欣房地产代理服务有限公司存在一定关系。综上，我方认为一审查明事实清楚，适用法律正确。欣房公司经本院合法送达未到庭参加诉讼，也未提交任何书面意见。韩笑向原审法院起诉请求：1、判令解除《房屋买卖合同》；2、判令张在全返还定金20000元；3、判令张在全赔偿韩笑100000元的违约金及中介费用7800元、按揭手续费3000元；4、赔偿张在全房屋增值损失213175元；5、张在全承担本案受理费。原审法院认定事实：2017年2月20日，韩笑与张在全经欣房公司介绍，签订一份《房地产买卖合同》（编号0000861），约定韩笑购买张在全名下涉案房屋，成交价为390000元，定金20000元；韩笑应于双方完税并完成转名手续当天将首期楼款140000元付给张在全；楼价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款款银行划入张在全在该贷款银行指定开设的账户内，银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由韩笑于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给张在全；如一方逾期十天仍未履行合同约定的义务，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金；合同空白处，双方又以手写的方式作出补充约定：“卖方必须保证买方在不迁户口的情况下，让买方女儿何若宁在2017年9月1日前成功入读北部万科城公立小学二年级，如若卖方未能做到这一点，买方则取消购买此房，卖方退还买方的所有金额，并赔付买方违约金拾万元整”。合同签订当天，韩笑向张在全交付20000元定金。韩笑分别于2017年4月13日、2017年7月20日向张在全发出律师函，要求张在全继续履行合同。张在全于2017年7月将涉案房屋出售给案外人。韩笑于2017年10月9日委托广东腾业房地产及土地评估有限公司对涉案房屋价值进行鉴定，认定涉案房屋2017年10月9日的市场价值为603175元。原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人签订的《房地产买卖合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守履行合同义务。韩笑已按合同约定向张在全支付了定金20000元，张在全应按照约定办理产权转移登记手续，将涉案房屋产权转移登记至韩笑名下完成过户手续。但张在全签订合同后不按合同约定履行义务，经韩笑两次发函催告其履行合同后，却将涉案房屋另外出售给他人。张在全辩称是因为韩笑的征信有问题，无法办理银行按揭贷款而导致交易无法进行，但其自认韩笑已于2017年3月取得银行的同贷书，韩笑于2017年4月向其发函要求继续履行合同时却不予配合，因此，对此抗辩理由，不予采纳。张在全在与韩笑签订房屋买卖合同后，又将涉案房屋出售给他人，但是其却无法提出符合合同约定情形或者法定的拒绝履行的理由，已构成根本违约。因涉案房屋已出售他人，合同存在事实上不能履行的情形，韩笑要求解除双方签订的《房屋买卖合同》合法有据，予以支持。因合同解除，张在全收取的20000元定金应当返还给韩笑。张在全因违约不再出售涉案房屋给韩笑，受清远市区2017年以来的房价上涨因素影响，导致韩笑在相同地段以相同的价格已购买不到相同品质的房屋,由此造成了差价损失，该损失属于因张在全违约造成韩笑的损失。对于该损失，韩笑提供有具有相关资质的机构所作出的房地产估价报告，张在全虽有异议，但并未提供证据反驳，也未向原审法院申请重新鉴定，对该估价报告予以采信。因此，对于差价损失，原审法院以估价报告上的涉案房屋市场价值603175元与双方的交易价390000元的差额确定为213175元。虽然双方在合同中约定了违约金的计算方式，但是该违约金显然不足以弥补韩笑因张在全的违约行为所受到的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”张在全应当赔偿韩笑损失213175元。对于韩笑要求张在全赔偿中介费用7800元及按揭手续费3000元的诉讼请求，因其并未提供相关证据证明，不予支持。对于韩笑要求张在全赔偿100000元的诉讼请求，双方约定“张在全让韩笑的女儿入读北部万科城公立小学，如果张在全不能做到，则韩笑取消购买此房屋，张在全退还韩笑所有金额并赔付韩笑100000元违约金。”应当理解为在双方顺利交易的前提下，张在全让韩笑的女儿入学，否则，韩笑有解除合同并要求赔偿的权利。因此该约定是建立在合同能够实际履行的基础上的，现合同解除，该条款失去约束力，对该项诉讼请求，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年1月22日判决如下：一、解除韩笑与张在全于2017年2月20日签订的《房屋买卖合同》；二、张在全于判决生效之日起10日内向韩笑返还定金20000元；三、张在全于判决生效之日起10日内向韩笑赔偿213175元；四、驳回韩笑的其他诉讼请求。案件受理费3230元，由张在全负担。本院二审期间，张在全向本院提交证据如下：一、房屋买卖合同；二、广东增值税普通发票以及广东省房地产买卖合同；三、张在全与中介公司员工的微信截图；四、张在全与韩笑的微信截图；五、安居网上“2017年清远第一城房价走势”打印件；六、中信房评清字（2019）第0045号房地产评估报告。本院组织当事人对上述证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合张在全的上诉请求与韩笑的抗辩意见，归纳本案争议焦点：张在全是否存在违约，若存在违约，原审判决认定赔偿损失数额是否过高。本案中，涉案房屋所有权人为张在全，与韩笑通过欣房公司介绍签订涉案房屋买卖合同。从庭审中双方陈述、微信聊天等证据来看，张在全对合同的上其本人签名的真实性无异议，且张在全也协助韩笑办理银行按揭手续，因此认定涉案房屋买卖合同是合同当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，不存在合同无效的情形，应为有效合同。双方应严格履行合同。按照合同约定，韩笑在签订合同后通过欣房公司向张在全支付定金20000元，张在全也确认在欣房公司处收取定金的事实。张在全收取韩笑支付定金应协助韩笑办理银行按揭手续，并完成涉案房屋产权过户登记后，韩笑的女儿户籍迁移手续，以便韩笑的女儿在2017年9月1日能顺利就读房屋所在地公立小学。韩笑则在房屋完成过户登记后，应向张在全支付首期款140000元，购房余款在申请银行贷款后支付。张在全认为韩笑由于银行征信问题无法申请到银行贷款，要求韩笑一次性支付购房余款，由于韩笑拒绝支付，张在全才将涉案房屋转让第三人。张在全在原审庭审自认韩笑通过银行同意贷款的事实，即不存在张在全陈述的韩笑无法申请银行贷款的事实。韩笑通过出具律师函要求张在全继续履行，张在全否认收到。据张在全提交证据显示，张在全在2017年6月份未与韩笑通过解除合同的情况下，擅自与第三人签订涉案房屋买卖合同，并已完成交易。张在全没有依照合同约定履行义务，构成违约，应当依约承担违约责任。因清远市清城区房屋交易价格在合同签订后确实出现上升的波动，张在全不履行合同会导致韩笑丧失以相同的价格买入相类似房屋的机会，由此会产生房屋差价损失，该差价损失实质上是合同履行后可以获得利益的损失；韩笑提供的具有委托资质评估机构作出的结论，原审法院采信该结论，理由成立，韩笑请求违约金和赔偿损失没有超过其合同履行后可以获得利益的损失，故原审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，张在全的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4798元，由张在全负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年七月二十三日书记员  张 婧书记员  邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。