新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0103民初2842号原告（执行案外人）：新疆秦基房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市经济技术开发区。法定代表人：陈志奎，该公司董事长委托诉讼代理人：陈云帆，新疆聂子律师事务所律师。被告（申请执行人）：杨春珍，女，1963年11月25日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：仲玉全，新疆仕诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：万荣荣，新疆仕诚律师事务所律师。第三人（被执行人）：新疆东瀚科技发展有限公司，住所地：乌鲁木齐经济开发区。法定代表人：卫月莉，该公司经理。委托诉讼代理人：刘宏亮，男，1979年10月26日出生，汉族，新疆东瀚科技发展有限公司法务，住新疆沙湾县。第三人（被执行人）：新疆鑫恒融资担保有限责任公司，住所地：新疆乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）。法定代表人：梁赞东，该公司总经理。委托诉讼代理人：冀晋新，男，1965年7月13日出生，汉族，新疆鑫恒融资担保有限责任公司职员，住乌鲁木齐市。原告新疆秦基房地产开发有限公司（以下简称秦基房产公司）与被告杨春珍，第三人新疆东瀚科技发展有限公司（以下简称东瀚科技公司），第三人新疆鑫恒融资担保有限责任公司（以下简称鑫恒担保公司）执行异议之诉一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦基房产公司委托诉讼代理人陈云帆，被告杨春珍委托诉讼代理人仲玉全，第三人东瀚科技公司委托诉讼代理人刘宏亮到庭参加诉讼。第三人鑫恒担保公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告（执行案外人）秦基房产公司向本院提出诉讼请求：请求对乌鲁木齐市经济技术开发区卫星路513号秦郡二期第2-1栋写字楼第9层906、907、908、907、910、911、912号房屋停止执行。事实与理由：2018年6月27日，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（以下简称沙区法院）作出（2018）年新01**执恢148号之一执行裁定书。裁定书载明：本院在执行杨春珍与东瀚科技公司、鑫恒担保公司公证债权文书一案，责令被执行人东瀚科技公司、鑫恒担保公司3日内向杨春珍支付案款6228000元并承担迟延履行期间的债务利息及负担案件执行费58540元，但东瀚科技公司、鑫恒担保公司未履行生效法律文书确定的义务。沙区法院于2017年5月12日以（2017）新0103执64号执行裁定书查封了东瀚科技公司名下位于乌鲁木齐市经济开发区的房产手续及对应的土地使用权，并裁定拍卖东瀚科技公司名下位于乌鲁木齐市经济开发区卫房的房产。案外人秦基房产公司提出执行异议。2019年3月4日，沙区人民法院作出（2019）新0103执异4号执行裁定书（以下简称执行异议裁定书），驳回秦基房产公司的异议请求。秦基房产公司认为，沙依巴克区人民法院执行异议裁定书确有错误。具体理由为下：1、沙区法院执行异议裁定书对于商品房预售合同登记备案行为为法律性质认定错误。不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。本案中被查封拍卖的秦郡二期的房屋所有权证书至今在秦基房产公司名下。因此，沙区法院执行异议裁定书对于商品房预售合同登记备案行为法律性质认定错误，导致错误裁定。2、沙区法院执行异议裁定书认定事实错误。首先，秦基公司房产与东瀚科技公司签订的商品房预售合同已经解除，全部做退房处理。沙区法院执行异议裁定书在认定事实时，遗漏上述关键事实。第三，沙区法院执行异议裁定书认定涉案房产由东瀚科技公司实际占有错误。涉案房产由秦基房产公司实际占有，上述事实有房屋现状等证据为证。沙区法院（2018）新0103执恢148号执行案件系执行申请人杨春珍与被执行人东瀚科技公司、鑫恒担保公司公证债权文书执行案件，系金钱债权执行案件。上述案件与秦基房产公司以及秦基房产公司名下秦郡二期被查封拍卖的房产没有任何关系。综上所述，沙区法院执行异议裁定书确有错误，请求人民法院依法裁判维护原告合法权益。被告（申请执行人）杨春珍辩称，请求法院依法驳回秦基房产公司的诉讼请求。第一，涉案房屋登记备案在东瀚科技公司名下，2017年5月12日沙区法院将房屋查封。第二，2018年3月21日，秦基房产公司财务经理于芳认可该房屋房款已经缴清，并已交付东瀚科技公司实际占领。证明该房屋备案登记到东瀚科技公司名下，秦基房产公司不具有该房屋的所有权。请求法庭驳回秦基房产公司对杨春珍的诉讼。第三人东瀚科技公司述称，秦基房产公司所述属实，东瀚科技公司认可当时买了秦基房产公司的房屋，但之后又解除售房合同并退还了房屋。第三人鑫恒担保公司未到庭陈述亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于秦基房产公司提交的双方有争议的证据和事实，本院认定如下:1、新（2018）乌鲁木齐市不动产权号不动产证书。第一，证明涉案的位于乌鲁木齐市经济技术开发区室的房屋，不动产证书至今在案外人秦基房产公司名下，不在被执行人东瀚科技公司名下，涉案房屋的所有权属于案外人秦基房产公司，不属于被执行人东瀚科技公司的财产。第二，沙区法院做出的（2018）新0103执恢148号之一执行裁定书和（2019）新0103执异4号执行裁定书。证明裁定书忽视涉案房屋的不动产证权属，错误认定涉案房屋的所有权归属，导致错误执行案外人秦基房产公司名下的房屋。2、解除协议书和解除协议书（一）补充协议、退房税款《招商银行付款回单》7份。第一，证明秦基房产公司与东瀚科技公司已经于2017年4月26日签订了《解除协议书》，解除了涉案房屋的商品房预售合同。解除协议书第一条明确约定：解除2015年12月26日甲方（秦基公司）与丙方（东瀚公司）签订商品房所有预售合同，全部做退房处理，原购房款8802800元暂不予退还，转为向其甲方（秦基公司）缴纳的按期解押保证金。第二，涉案房屋的商品房预售合同解除后，在涉案房屋被查封前，已经办理了退房税款。第三，该证据互相印证足以证明涉案房屋被查封前，商品房预售合同已经解除，并且已经办理退房税款。第四，沙区法院做出的（2019）新0103执异4号执行裁定书在认定事实时，遗漏上述关键事实，导致错误裁定。3、《协议书》一份、借据、乌鲁木齐市房屋权属申请表（他项权登记）、抵押物附表、抵押物租凭情况承诺书两份、抵押人承诺书两份、他项权证九份。第一，证明案外人新疆浦曌科技发展有限公司将秦基房产公司秦郡一期1号楼2层及16层的房屋联合其他财产共同打包抵押给了银行进行最高额抵押贷款。新疆浦曌科技发展有限公司根本无法按照2015年10月9日签订的《协议书》办理解押。因此，三方均同意解除涉案的商品房预售合同，原购房款转为解押保证金。第二，本组证据相互印证足以证明涉案房屋的商品房预售已经解除以及购房款转为解押保证均的事实。被告杨春珍对第一组证据的真实性没有异议，但对所要证明的问题不认可。该不动产证书是大证，都登记在秦基房产公司名下，但并不能说明涉案房屋属于秦基房产公司所有。对第二组证据中的解除协议以及补充协议的真实性无法确认，因为在解除协议书中杨春珍不是当事人。对秦基房产公司所要证实的事实不予认可，因为在2017年查封房屋的时候，秦基房产公司并没有提及房屋买卖合同解除的问题，包括财务经理也没有提及解除房屋的事实，所以该证据的三性均不认可。关于银行付款回单的真实性没有异议，但对证明问题不认可。退税不能证明退房的行为，在2018年3月1日秦基房产公司于芳向法院所作的笔录中没有提及退房一事，因此无法证明退税就是退房的行为。对第三组证据的真实性无法确认，该组证据涉及的房产与本案涉及的房产没有关系，也与本案无关。第三人东瀚科技公司对秦基房产公司提供的以上证据三性均确认，并认可秦基房产公司所要证明的问题。第三人鑫恒担保公司未到庭质证。本院对秦基房产公司提供的上述证据真实性、合法性、关联性综合将全案予以认定。对于杨春珍提交的双方有争议的证据和事实，本院认定如下:1、2017年5月12日涉案房屋信息。证明该房屋购买人是东瀚科技公司。2、沙区法院执行笔录一份。证明秦基房产公司单位财务部经理于芳证明房款已经付清，并由东瀚科技公司实际占有和使用。3、七套商品房预售合同。证明秦基房产公司将涉案的七套房屋出售给了东瀚科技公司。秦基房产公司对第一组证据的真实性认可，对证明的问题有异议。第一，涉案房屋信息只是对购房合同的备案，不是对所有权变动的备案；第二，东瀚科技公司在备案信息上是购房人，不是所有权人，因此不是所有权转移备案。2、对第二组证据的执行笔录，没有记录房屋买卖合同已经解除的相关情况，该笔录不完整。第三人东瀚科技公司认可秦基房产公司的质证意见。第三人鑫恒担保公司未到庭质证。本院对杨春珍提供的上述证据真实性、合法性、关联性综合将全案予以认定。本院经审理查明，杨春珍于2016年10月10日给东瀚科技公司分别借款600万元和300万元，总计900万元，并由鑫恒担保公司为东瀚科技公司借款担保。新疆维吾尔自治区公证处出具（2015）新证经字第2832号、2833号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2016年11月30日，新疆维吾尔自治区公证处出具（2016）新证经字第16042号、16043号《执行证书》。杨春珍于2017年1月5日向本院申请强制执行。本院于2017年1月8日分别作出执行裁定，依法冻结、扣划、扣留、提取被执行人新疆东瀚科技发展有限公司、新疆鑫恒融资担保有限公司的存款、收入6228000元和3114000元或者查封、扣押、变卖、拍卖其同等价值的财产。执行中，本院于2017年5月12日依法查封了网签在东瀚科技公司名下位于乌鲁木齐市经济技术开发区卫星路513号秦郡二期1栋9层906、907、908、909、910、911、912等7间写字间的房产登记手续。2017年10月26日，本院裁定两案终结本次执行程序，申请执行人发现被执行人有可供执行财产的，可以再次申请执行。2018年5月9日，经杨春珍申请，本院依法恢复执行程序。2018年5月30日，本院对涉案房产启动评估程序，经评估公司作价涉案房屋价值为1019.28万元。2018年9月19日，本院将涉案房产委托拍卖，在拍卖过程中，秦基房产公司作为案外人向本院提出异议。本院经审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，根据房产部门的登记，涉案房产登记在被执行人新疆东瀚科技发展有限公司名下，案外人新疆秦基房地产开发有限公司不符合上述规定中关于提出案外人异议的权利人的条件。据此，本院于2019年3月4日作出（2019）新0103执异4号执行裁定：驳回案外人新疆秦基房地产开发有限公司的异议请求。秦基房产公司不服裁定于2019年3月18日向本院提起执行异议之诉。另查，2015年12月25日，秦基房产公司（甲方）与东瀚科技公司（乙方）签订《秦基房产·秦郡二期产品认购协议书》。约定，乙方购买甲方开发的位于室写字间；写字间面积共计880.28平方米（最终面积以实际测绘为准）；写字间单价为10000元/平方米，总价为8802800元……。2015年12月26日，秦基房产公司与东瀚科技公司签订《商品房预售合同》并预购双方于《秦基房产·秦郡二期产品认购协议书》中约定的房屋。当日，东瀚科技公司在乌鲁木齐市房屋产权登记管理中心办理了涉案房屋的网签登记。秦基房产公司开发建设的秦基房产·秦郡二期竣工后，秦基房产公司将涉案房屋交付给了东瀚科技公司。在本案审理中,秦基房产公司提交了秦基房产公司（甲方）、新疆宏发投资集团有限公司（甲方）与新疆浦曌科技发展有限公司（乙方）、东瀚科技公司（丙方）于2017年10月9日签订的《协议书》。该《协议书》约定，甲方同意将房产证为乙方抵押贷款（秦郡一期1号楼2层及16层抵押贷款金额乙方只能用于支付丙方所购写字间房款使用），待丙方所购写字间房产证办理完毕后两个月内将抵押房产证退还给甲方。丙方预购甲方开发的秦郡二期写字间，在签订《商品房预售合同》前，与甲方先签署本协议，待《商品房预售合同》签订后，将本协议作为合同附件，并将双方权利义务转化为《商品房预售合同》条款中的一部分继续履行。秦基房产公司又提交秦基房产公司（甲方）、新疆宏发投资集团有限公司（甲方）与新疆浦曌科技发展有限公司（乙方）、东瀚科技公司（丙方）于2017年4月26日签订的《解除协议》，该协议约定，2015年10月9日，三方签订协议书生效执行，甲方积极为乙方替丙方购买写字间办理房产等相关手续，后得知，乙方将甲方秦郡一期1号楼2层及16层的房产证联合其他财产共同打包抵押给银行进行最高额抵押贷款。这一行为导致甲方如约为丙方办理房产证后，乙方根本无法对甲方进行抵押的房产证单独解押。一、甲方同意乙方、丙方提议，解除2015年10月9日三方签订的商品房所有预售合同，将其购置的，面积880.28平方米，单价10000元/平方米，总价8802800元）全部做退房处理，原购房款8802800元暂不予退还，转为其向甲方缴纳的按期解押保证金。二、乙、丙两方承诺，本协议签订后，在2017年9月之前将2015年10月甲方作为抵押的房产证全部解押……六、乙、丙两方承诺，全力配合甲方办理解除秦郡二期1栋9层在交易中心备案手续……。同时，秦基房产公司提交了秦基房产公司（甲方）、新疆宏发投资集团有限公司（甲方）与新疆浦曌科技发展有限公司（乙方）、东瀚科技公司（丙方）于2017年5月10日签订的《解除协议（一）的补充协议》，其中约定，根据三方《解除协议》将写字间全部做退房处理，但丙方于2016年8月8日已缴纳相关契税264084元，并享受了当年财政补贴，2016年8月8日收到财政退税264084元。按照相关规定，丙方需将此税补足，才能办理退房手续。现乙、丙方申请甲方代为垫付。乙、丙方承诺，甲方代为垫付此税款264084元，甲方有权直接从其预留的解押保证金中扣回。6月11日，秦基房产公司通过招商银行向乌鲁木齐市房屋产权交易中心缴纳了共计264084元退税款。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，同时满足以下条件时，房屋买受人可排除金钱债权的申请执行人对房屋的强制执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）易支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据以上法律规定，不动产登记只是物权公示，不动产物权的变动从根本上是取决于关于物权变动的原因行为即基础法律关系，而非唯一不动产登记。因此，除法律另有规定，对不动产物权归属的终局性判断，应当依赖于原因行为或基础民事法律关系的审查判断结果。本案秦基房产公司与东瀚科技公司签订《秦基房产·秦郡二期产品认购协议书》及《商品房预售合同》后，双方均履行了各自义务，并将涉案房屋网签在东瀚科技公司名下，完成了初始变更登记，不动产物权发生了实质性的变动。本院在执行杨春珍到期债权时，已于2017年1月8日分别作出执行裁定书，裁定依法冻结、扣划、扣留、提取被执行人东瀚科技公司、鑫恒担保公司的存款、收入6228000元和3114000元或者查封、扣押、变卖、拍卖其同等价值的财产。但在东瀚科技公司和鑫恒担保公司未履行执行债务的情况下，确与秦基房产公司、新疆宏发投资集团有限公司和新疆浦曌科技发展有限公司签订《解除协议》和《解除协议（一）的补充协议》。通过本院在执行时的调查证实，该协议签订后直至2018年3月21日，涉案房屋仍由东瀚科技公司实际占有使用，至今仍网签在该公司名下。因此，该《解除协议》和《解除协议（一）的补充协议》未产生物权再次变动的效力。现秦基房产公司请求对涉案房屋停止执行，无事实和法律依据，其诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院》第三百一十一条、三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告（执行案外人）新疆秦基房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费82956.8元（原告已预交）由原告新疆秦基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  荀文涛人民陪审员  马 燕人民陪审员  刘军远二〇一九年七月十六日书 记 员  刘漫漫