吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终313号上诉人（原审被告）：张炳玉，女，1971年7月2日出生，汉族，梅河口市人，现住梅河口市新华街二十一委三组。委托诉讼代理人：王丽媛，吉林星浦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李建中，男，1973年4月12日出生，汉族，梅河口市人，现住梅河口市新华街二十一委三组。委托诉讼代理人：王丽媛，吉林星浦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈春，男，1964年2月2日出生，汉族，长春市人，现住长春市二道区滨河小区109栋4门103室。委托诉讼代理人：金洪亮，吉林新锐律师事务所律师。原审被告：刘可心，女，1991年2月9日出生，汉族，通化市人，现住通化市东昌区老站街左新委二组。原审被告：孙凤萍，女，1987年5月7日出生，汉族，梅河口市人，现住通化县大泉源满族朝鲜族乡新设村3组。原审第三人：陈希，女，1990年4月1日出生，汉族，长春市人，现住长春市二道区滨河小区109栋4门103室。委托诉讼代理人：金洪亮，吉林新锐律师事务所律师。上诉人张炳玉、李建中因与被上诉人陈春、原审被告刘可心、原审被告孙凤萍、原审第三人陈希房屋买卖合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2018）吉0502民初2916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李建中及其委托诉讼代理人王丽媛、上诉人张炳玉委托诉讼代理人王丽媛，被上诉人陈春委托诉讼代理人金洪亮，原审第三人陈希委托诉讼代理人金洪亮到庭参加诉讼，原审被告刘可心、孙凤萍经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。张炳玉、李建中上诉请求：撤销吉林省通化市东昌区人民法院(2018)吉0502民初2916号民事判决，发回重审或依法判驳回陈春一审全部诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定基本事实不清,遗漏案件核心事实，判项直接保护了陈希（陈春)方既实际占有房屋又得到购房款、还占有房屋的合同手续的法外利益,也违反了关于合同解除的法定后果（应为互相返还）的规定。现在客观证据形成完整证据链条，足以证明其实际占有使用的事实，法院EMS邮寄至1049号房屋由陈希接收，另外有1049号门牌、陈伟冬名片、庭审笔录、全国企业信息公示系统查询,还有大量的微博、微信等等为证。且法院EMS、工商信息查询均系直接证据,足以证实陈希实际接收1049号房屋至少使用至法院EMS签收日。另外，房屋所有的合同手续、发票都在陈春(陈希）手中，一审的判决结果直接导致了陈希持有合同手续、占有房屋、购房款获得返还的法外利益，张炳玉、李建中将一无所有且将来维权无门。2.现有客观证据能证明陈希占有,即使解除合同也是将无权利瑕疵的房屋、合同手续返还给我方，我方返还购房款。根据合同法(97条)应为恢复原状,即双返的后果,原审的判项明显不符合法律规定。二、原审认定的是“因违约而导致的目的无法实现的合同解除”，但没有查清约定是什么，是否达到了解除条件,直接导致了认定事实错误及合同定性错误。陈春（陈希)出于避税需要，陈春(陈希）与上诉人约定的是采取合同权利转让的方式,即陈希取代我方成为与开发商直接交易的第一手交易方(合同法七十九条即内容不变、主体变更),可办理更名时陈春（陈希）与开发商直接签订合同过户,当时交易价格是原价卖给陈希的，为了尽快促成交易，整个过程，所有的信息、交易风险各方都是知晓的，同时这种转让方式也是陈希主动提出的，主动与开发商协调的(找关系),双方均同意由开发商作为出卖方直接更名给陈希(实践中也有很多类似的情况)，而不是由我方做为出卖方履行过户义务。现在的情况是，房屋被开发商恶意抵押后又掉转枪口直接要求我方履行当初末承诺过的过户义务,不符合当事人之间的意思表示约定。我方转让的整个合同的整体权利、义务,合同均已履行完毕，不存在我方仍有未履行义务不能实现目的说法,即使不能实现,这个过错，这种选择的风险后果，应由被上诉人承担。三、事实上,陈春(陈希)在缔约时及后续的行为表现就已通过事实行为（选择直接向开发商要求过户的方式)放弃了解除权，己经不享有合同的解除权,原审认定解除成立,认定事实及适用法律错误1、当时购买时价格是原价转让，为了尽快到手房屋同时出于避税考虑，陈希对合同的权属登记情况和风险问题是明知的,和我方恰谈的过程也是让我们先等个半年一年,陈希与开发商找人后再行办理,也有证据证明当时房屋被恶意登记在开发商名下的情况陈希都是知晓的。受让房屋时，陈希就知道这个情况，现在主张解除，没能达到缔约目的纯属恶意。2、陈春（陈希）已经通过另案诉讼中阻碍我方要求开发商过户的方式，进一步阻断了陈春（陈希）过户的可能。3、选择了不当得利之诉来达到占有、返钱的目的，仍可持所有手续再与开发商进行过户,真实目的并不是想要求我方履行配合其过户的义务。四、陈春(陈希)与他人恶意串通证据明显，且无法办理过户的过错在于陈春及高扬松等人。1、韦玮和陈春、陈希诉求截然对立，委托同一家律所的相同律师代理利益相互冲突的诉讼。2、现有证据足以证明陈春、陈希、韦玮恶意串通。后续又人为虚构一些合同关系，即戚瑶以每月65000元(年租金78万元，远高于相邻商铺和涉案房屋历年租金)承租高扬松涉案房屋，韦玮将涉案房屋以总价款50000元卖给高扬松等等，达到恶意占有的目的。五、本案亦不符合法定解除的条件，认定“合同目的不能实现”依据不足。1、陈春(陈希）与我方缔约的目的很明显，没有要求我方直接过户给陈希，而是由开发商过户给陈希，我方交付房屋和合同发票，手续等，交付后我方履行完毕所有义务，两方的目的都已实现,不存在所谓的合同目的不能实现。2、当时无法取得其他类案判决结果的过错不在上诉方。我方明确表示一致对外,陈希又完全有权以自身名义启动诉讼,与另案高巍、张良明等人情形并无区别，且陈希也知晓另案的诉讼进展，仍没有积极维权,导致被恶意抵押，并在后续的诉讼中扰乱我方与开发商的诉讼，不能享有守约方的无责的解除权。综上，原审判决错误认定部分案件事实，遗漏了大量关于陈春、陈希等人主观故意侵权、违约的极其明显的。陈春（陈希）所选择的交易方式的情况下,我方也不负有直接过户给陈希的义务，我方的合同义务均已履行,不存在未履行导致目的无法实现的情况,另外即使返还亦应是双返,将当时没有权利瑕疵的房屋及合同手续返还给我方。陈春、陈希辩称，一、李建中、张炳玉并未就返还“合同手续等”提起反诉，基于不告不理原则，一审不予审理符合法律规定。二、双方达成的是房屋买卖协议而不是李建中、张炳玉主张的“合同权利转让”，陈春的交易目的无法实现。2017年4月双方达成的是房屋买卖协议，一审时和其他诉讼中李建中和张炳玉并未提出债权转让的抗辩。2018年1月18日张炳玉向朝阳区法院提出诉讼，要求韦玮等协助办理案涉房屋所有权登记在张炳玉名下，金鹤房地产开发有限公司答辩称张炳玉为案涉房屋实际购房人，享有合法权益。上述事实已经足以证明交付房屋并办理登记过户是张炳玉向陈春履行的合同义务，张炳玉的上诉理由与之前的诉讼行为相悖。该案败诉后，张炳玉上诉的事实和理由为：张炳玉将案涉房屋转售陈希（陈春之女），张炳玉启动该案诉讼目的即是将1049号房屋继续履行给陈希。由此可见“合同权利转让”只是为了逃避责任杜撰的理由。陈春购买房屋的目的是实际占有、使用案涉房屋用于经营并取得房屋所有权。但实际情况是注册工作室准备经营后该房屋被案外人持有房产证收回，陈春一方被迫停止经营，交易目的无法实现。三、陈春不存在与他人恶意串通的事实，无法办理过户登记是张炳玉咎由自取的结果，过错在张炳玉。张炳玉于2007年购买了案涉房屋，在房屋已经具备开具购房发票、办理备案登记的情况下，张炳玉一直怠于行使权利，主观存在过错。陈春一方曾在2017年欲代张炳玉行使权利，但被李建中无情拒绝，并将陈春一方拉黑，此后再无法取得联系，张炳玉一方漠视陈春一方损失，放弃自身权利，结果只能由张炳玉一方自行承担。陈春向一审法院起诉请求：请求人民法院依法判令四被告向陈春退还购房款919428元及利息（自2018年1月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还款日止）。一审法院认定事实：1、2014年11月10日，金鹤公司提起诉讼主张其与韦玮之间存有名为商品房买卖合同关系，实为以给韦玮网签15套商品房买卖合同的形式作为借款抵押担保，请求撤销与韦玮签订的15套房屋买卖合同。经朝阳区人民法院审理作出了（2015）朝民初字第3714号民事判决书认为：原告主张合同存有重大误解、显失公平，法律依据不足，应认定原告请求撤销抵押合同的两个理由，依据不足，其诉讼请求一审法院难以支持。原告主张房屋买卖合同实为借款抵押担保合同，不予采信。原告主张的抵押合同法律关系不存在，原告诉请撤销抵押合同，不予支持。判决驳回了金鹤公司的诉讼请求。金鹤公司不服上诉至长春市中级人民法院，经审理作出了（2017）吉01民终2569号民事判决书认为，对于金鹤公司关于案涉《商品房买卖合同》属于让与担保合同的主张，一审法院不予支持。金鹤公司对于买卖合同签订行为存在错误认识构成重大误解的主张不成立，不存在所谓的“显失公平”。综上，由于案涉《商品房买卖合同》并不存在法定可撤销情形，故金鹤公司的主张不成立。判决驳回上诉，维持原判。2、因金鹤公司将包括案涉房屋在内的部分房屋出售给被告张炳玉及高巍等人，张炳玉、高巍等人已实际占有使用了所购买房屋。而后金鹤公司又将包括案涉房屋在内的15套房屋以抵债方式与韦玮签订了商品房买卖合同。韦玮将包括案涉房屋在内的15套房屋登记在其名下，韦玮又将部分房屋出售给他人。高巍、张玉凤、张良明、满璐4人于2017年7月10日以金鹤公司、韦玮等人为被告提起诉讼，请求确认位于西安大路8号新世纪鸿源广场×××号，房屋归其所有；请求判令被告配合自行撤销上述房屋不动产登记证并将诉争房屋登记在其名下。经审理作出了（2017）吉0104民初4267、4268、4269、4272号民事判决书认为，高巍等人与金鹤公司签订的《商品房买卖合同》有效；韦玮办理产权登记的行为存在主观恶意。判决被告金鹤公司、韦玮等人于判决生效后十日内协助原告高巍等人办理位于长春市西安大路8号新世纪鸿源广场×××室，丘地号×××房屋登记手续；驳回其他诉讼请求。上述四份判决已执行完毕。一审法院认为，本案争议的焦点是：陈春的诉讼请求是否应当支持？根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，一审法院认为，张炳玉、李建中在2007年7月12日购买金鹤公司开发的案涉房屋后应当及时办理不动产登记证书或者在不动产登记部门办理预告登记，至2017年4月张炳玉、李建中将该房屋出售给陈春时亦未取得不动产登记证书，交付给陈春的只为商品房买卖合同，陈春未能取得不动产登记证书非原告过错。高巍等人据与金鹤公司签订的商品房买卖合同，将金鹤公司、韦玮等人提起了诉讼，经审理判决金鹤公司、韦玮等人协助原告高巍等人办理案涉房屋登记手续。高巍等人所涉及案情与被告张炳玉情形一致。根据庭审被告出示的被告李建中与第三人陈希丈夫陈伟冬2017年7月4日至2017年10月20日期间的微信记录体现，因陈春非案涉房屋商品房买卖合同的主体，陈春方已向被告方提出要求李建中方出具授权委托书以便与金鹤公司进行诉讼，但李建中方未予配合协助，导致未能诉讼，致使未及时得到与高巍等人一样的权利保护，为此，原告无过错。至2018年1月18日张炳玉提起了对金鹤公司、韦玮、高扬松的诉讼，经一、二审审理认为，因案涉房屋现已设立抵押权，而张炳玉又未有愿意代为清偿的意思表示，涉案房屋存在过户障碍，且张炳玉明确表示坚持诉请，不在本次诉讼中要求金鹤公司承担赔偿损失的违约责任，故对张炳玉的诉讼请求不予支持。判决：驳回张炳玉的诉讼请求。至此，陈春与张炳玉、李建中的房屋买卖合同已无法实际履行，陈春购买房屋的合同目的已不能实现，现陈春要求李建中、张炳玉返还购买房屋价款919428元并要求张炳玉、李建中承担从诉讼之日至该房屋价款返还时止占用资金期间的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的诉讼请求，应当支持。被告刘可心、孙凤萍系被告张炳玉、李建中员工，庭审中双方已明确陈春所支付的房屋价款系由二人代张炳玉、李建中收取，故该二人不承担责任。虽然购买房屋的过程系由第三人陈希与被告张炳玉洽谈经办，双方未签订书面房屋买卖合同，房屋价款系原告陈春支付，且陈希也明确其行为系代表原告，故第三人陈希亦不承担责任。另，张炳玉、李建中主张本案涉及经济诈骗、虚假诉讼、黑社会性质犯罪，人民法院应将本案移送公安侦查，驳回陈春起诉。但李建中、张炳玉并未提交相关线索、证据，使一审法院无法界定是否存有李建中、张炳玉主张情形，且在其他案件审理中李建中、张炳玉亦未主张涉嫌犯罪，李建中、张炳玉如果认为陈春涉嫌犯罪，一审法院已告知其可向犯罪地公安机关报案处理，并不影响其救济途径。故李建中、张炳玉抗辩应当驳回起诉的主张不能成立。判决如下：一、张炳玉、李建中于判决生效后立即返还陈春购房借款919428元，并承担从2018年1月4日至该款项返还时止占用资金期间的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。二、驳回陈春的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12994元由张炳玉、李建中负担。刘可心、孙凤萍未出庭亦未提交书面的意见。本院二审期间李建中提供与陈伟冬微信聊天记录手机载体，二审期间手机载体显示内容与一审庭审记录不一致，经核查一审庭审录像，一审期间李建中一方亦提交了微信聊天记录手机载体，并经过一审双方代理人核实，鉴于两次手机载体内容不一致，且一审提交在先，故以一审庭审记录为准。李建中提供其本人的护照仅能证明其往返美国与中国时间，与本案不具有关联性，本院不予采纳。二审期间本院实地勘查案涉房屋，调取物业笔录、物业登记表及微信照片、房屋照片，双方对此均无异议。本院二审查明事实与一审查明事实基本一致。本院认为，陈春与张炳玉、李建中之间为房屋买卖合同关系，双方订立合同关系的目的为转移房屋所有权。张炳玉在（2018）吉01民终4064号一案中上诉请求中陈述为将该房屋转售陈希（陈春之女），在本案一审时李建中、张炳玉亦主张是房屋买卖合同关系，鉴于双方之间没有签订书面的房屋买卖合同，一审法院依据绝大部分房款直接由陈春转账支付为由确定合同相对方为陈春并无不当，张炳玉对合同相对方陈述不准确不影响双方之间在订立合同关系时合同目的为转移房屋所有权的事实，因此李建中、张炳玉在本案二审时主张双方之间系债权债务转让关系本院不予采纳。从双方的聊天记录中可以看出，陈希虽然就案涉房屋所有权进行过核实，但是无法证明陈希在2017年4月进行本次房屋买卖交易时对案涉房屋已经被韦玮登记的事实知情，李建中、张炳玉关于陈希代陈春认可瑕疵交付的主张本院不予采纳。李建中、张炳玉于2007年7月12日认购案涉房屋，2007年8月14日与金鹤公司签订书面的商品房买卖合同，但其二人因未打算长期持有案涉房屋且为了交易便利，未敦促开发商进行商品房买卖合同备案亦未办理产权登记，致使其二人对房屋的权利处于不确定的状态，后又被韦玮登记致使发生一系列纠纷，其二人存在过错。现张炳玉向金鹤公司、韦玮等人要求协助将案涉房屋过户至张炳玉名下的诉讼请求已被驳回，陈春无法取得案涉房屋所有权，合同目的无法实现，符合法定解除合同事由，陈春与张炳玉、李建中之间的房屋买卖合同关系应当予以解除，张炳玉、李建中应返还陈春及陈希交付的购房款，陈春交由陈希持有的认购书、商品房买卖合同（非备案合同）、建设银行转账凭条2张、5张收据原件也应当返还给张炳玉、李建中。就张炳玉、李建中主张的房屋原状返还以及赔偿损失等，因其在本案中主张另行诉讼，其二人可另案主张相关权利。综上所述，张炳玉、李建中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经通化市中级人民法院审判委员会第十三次会议研究决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12994元，由张炳玉、李建中负担。本判决为终审判决。审判长  孙建敏审判员  张 娜审判员  衣 思二〇一九年七月三十一日书记员  张心语