河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终1803号上诉人(原审原告):李彦年，男，1967年10月18日出生，汉族，农民，住河北省滦平县。委托诉讼代理人：吴小江，河北华川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：承德德龙房地产开发有限公司，住所地承德市双滦区三岔口鑫顺家园小区AB商业107、207铺。法定代表人：陈静，总经理。原审第三人：王士甫，男，1968年8月16日出生，汉族，农民，住河北省承德县。委托诉讼代理人：张贵勤，河北山庄律师事务所律师。原审第三人：王世春，男，1970年2月21日出生，汉族，住河北省承德县。委托诉讼代理人：张贵勤，河北山庄律师事务所律师。上诉人李彦年因与被上诉人承德德龙房地产开发有限公司（以下简称德龙公司）及原审第三人王士甫、王世春房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双滦区人民法院（2019）冀0803民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李彦年的委托诉讼代理人吴小江，被上诉人德龙公司的法定代表人陈静，原审第三人王世春及原审第三人王士甫、王世春的委托诉讼代理人张贵勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李彦年上诉请求：一、请求撤销(2019)冀0803民初119号民事判决书；二、请求将本案发还重审或依法改判被上诉人和上诉人继续履行“书香茗苑房屋认购书”，被上诉人向上诉人交付双滦区滨河大街“书香茗苑”A6号楼1单元1402号房屋;三、一、二审诉讼费、保全费等均由被上诉人和第三人承担。事实和理由：一、一审程序违法，第三人不具备参与诉讼的主体资格。(1)本案是上诉人与被上诉人的房屋买卖合同纠纷，不涉及第三人任何权利，合同具有严格的相对性，第三人无权参加一审诉讼；(2)第三人以有独立请求权身份参加诉讼并主张实体权利，应当缴纳诉讼费用，但第三人实际并未缴纳诉讼费，属于程序违法；二、一审未查明房屋备案登记的基本事实，属于事实不清。(1)本案争议房屋于2016年6月13日双方签订书面认购书，于次日即2016年6月14日在双滦区住建局网签并备案登记公示，上诉人与被上诉人合同已经处于履行阶段；(2)一审法院将丽砂宝公司的法人权利和上诉人的自然人权利混为一谈，无论被上诉人以及合同外的第三人如何处分本案房屋，均不能改变上诉人购买本案房屋并缴纳购房款以及网签、备案登记的事实。三、适用法律错误。(1)合同解除权有法定解除和约定解除，并没有视为解除，上诉人和被上诉人合同依法成立并一直有效；一审判决第7页本院认为部分阐述了视为解除属于适用法律错误；(2)被上诉人任何处分本案房产的行为上诉人均不知情，物权法定原则和物权公示原则不能随意突破。综上，一审法院认定事实不清、程序违法、适用法律错误，故提起上诉。德龙公司辩称，我方认为四套诉争房屋权利人应为原审第三人王世春、王士甫，四上诉人与德龙公司虽然签订了书面认购协议，但签订协议的原因系该四套房屋是工程抵债房。上诉人签订认购协议后仅仅交付了1万元定金，后续并未实际履行合同，该工程抵债房的实际权利人仍为王世春、王士甫，与上诉人无关。王士甫、王世春述称，一、上诉人认为答辩人无权参加一审诉讼没有事实和法律依据。一审庭审过程中，答辩人已反复阐述，本案所涉房屋虽由被上诉人德龙公司管理，但该房屋的权利处分人为答辩人，被上诉人不是本案所涉房屋的权利人，上诉人对被上诉人的起诉不适格。上述事实清晰明确，答辩人提交的承德利源房地产开发有限公司（以下简称利源公司）出具的证明、承德市中级人民法院承民初字第99号民事调解书、德龙公司与利源公司2018年11月17日所签订的和解协议书能够相互佐证证明。基于上述事实，本案上诉人与被上诉人诉争的房屋与答辩人不仅存在实体上的权利和义务，且存在着法律上的利害关系，答辩人有权作为有独立请求权的第三人依法参加诉讼并维护自身的合法权益。二、案外人承德丽砂宝建材有限公司以诉讼的方式追索债权放弃以房抵债，上诉人自承德丽砂宝建材有限公司起诉之日起即丧失指定购房人认购资格。2017年11月17日，案外人承德丽砂宝建材有限公司将答辩人诉至法院，双方达成调解后该公司申请对答辩人予以强制执行，现该案已履行完毕。上述事实表明，案外人承德丽砂宝建材有限公司虽指定四上诉人签订房屋认购书以房抵债，但又以提起诉讼的事实行为否定四上诉人购房资格。基于上述事实，答辩人认为，四上诉人自丽砂宝公司起诉答辩人之日起，其指定购房资格丧失，原上诉人与被上诉人原所签认购书因以房抵债的条件未成就且合同目的不能实现而解除。三、本案上诉人与被上诉人之间不存在真实的交易关系，上诉人主张继续履行认购书没有事实和法律依据。本案一审庭审过程中，上诉人所提交的房屋认购书记载，该认购房屋系以因抵顶工程款所签，上述事实表明，本案的基础法律关系系以房抵债，与一般意义上的房屋买卖合同存在本质区别。从本案的事实上看，本案上诉人与被上诉人之间虽签订了认购书，但除交付1000元认购金外，并未交付任何款项，故上诉人与被上诉人之间不存在真实的交易关系。丽砂宝公司以诉讼方式实现债权后，上诉人要求被上诉人履行基于原认购书的权利和义务显然没有事实和法律依据。综上所述，一审法院程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。李彦年向一审法院起诉请求：请求判令原、被告继续履行“书香茗苑房屋认购书”，被告向原告交付双滦区滨河大街“书香茗苑”A6号楼1单元1402号房屋；二、因保全发生的费用、诉讼费等均由被告承担。王世春、王士甫向一审法院提出的请求：1、请求确认第三人为本案诉争房产的权利人；2、如原告继续购买本案所涉房屋，请求判决原告按照房屋位置相应的开盘价格支付给第三人购房款；3、如本案所涉房屋被第三方查封、扣押或拍卖，请求判决原告承担由此给第三人造成的损失。一审法院认定事实：本案所争议的房屋系本案被告德龙公司抵顶给案外人利源公司，因案外人利源公司拖欠第三人工程款，该公司将包括原告诉争的房屋在内的八套房产抵顶给第三人王世春、王士甫所有。2016年因第三人欠案外人丽砂宝公司材料款2468851.80元，与案外人丽砂宝公司口头协议，将包括原告诉争的房屋在内四套房屋抵顶给案外人丽砂宝公司，用以偿还第三人欠其材料款，案外人丽砂宝公司指定原告李彦年、另案原告李艳梅（案外人丽砂宝公司法定代表人）、王宝华（李艳梅丈夫）、李彦峰等四人为房屋购买人，在第三人的协调下，于2016年6月13日与被告德龙公司签订了房屋认购书。后案外人丽砂宝公司为规避损失，分别就同一债务另行向河北省承德县人民法院和承德市双桥区人民法院提起诉讼，要求第三人给付拖欠材料款共计2468851.80元。河北省承德县人民法院和承德市双桥区人民法院分别于2017年12月6日出具调解书，确定第三人于2017年12月11日前给付案外人丽砂宝公司材料款共计2468851.80元。上述案件均进入执行程序。2017年12月7日案外人丽砂宝公司与第三人王世春、王士甫签订了协议书，协议约定：“一、原定抵债的房屋共计四套，位于双滦区（即本案争议房屋）、A5-1-802、A5-1-1401。以上房屋未作抵债手续，由甲方（案外人丽砂宝公司）指定人员办理了认购手续，并向开发商交纳了认购款4万元。二、乙方（第三人王世春、王士甫）拖欠甲方的债务另行处理，对抵债房屋作如下处理：由甲方负责协调认购人员，明确认购人员是否购买房屋，如继续购买，所交房款归乙方所有；如不再购买，则乙方给付甲方4万元，甲方无偿协助将上述四套房屋转至乙方或乙方指定人员名下。此事由甲方在二个月内处理完毕，但两个月内未开盘销售的，甲方处理此事的期限延至开盘时。三、本协议一式两份，双方各持一份。本协议自双方签字或盖章时生效。”后为案外人丽砂宝公司和第三人王世春、王士甫签字盖章及日期。原告因要求继续履行与被告德龙公司签订的房屋认购书，诉至本院。一审法院认为，原、被告双方争议的房屋系被告德龙公司抵债给案外人利源公司，案外人利源公司又将该房屋抵债给第三人王世春、王士甫，第三人王世春、王士甫因欠案外人丽砂宝公司材料款，将包括本案争议的房屋计四套抵债给案外人丽砂宝公司，案外人丽砂宝公司指定原告李彦年等四人分别与被告德龙公司签订了房屋认购书，协议签订后，案外人丽砂宝公司又以同一债权对第三人提起诉讼，调解结案后进入执行程序，其以自己的行为解除了抵债协议，而第三人亦以自己的行为同意解除，因此案外人丽砂宝公司指定包括原告在内的四人与被告签订的房屋认购书应视为解除，而第三人王世春、王士甫于2017年12月7日与案外人丽砂宝公司签订的协议只签订了房屋的购买意向，并未就价款达成一致意见，故原告请求继续履行与被告德龙公司签订的房屋认购书的主张，本院不予支持；而第三人王世春、王士甫请求确认双方争议的房屋为其所有的主张，本院予以支持。关于第三人的其他主张，因第三人与案外人丽砂宝公司签订的协议只签订了房屋的购买意向，并未就价款达成一致意见，而要求原告因查封所造成损失的请求数额不明确，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回原告李彦年主张继续履行“书香茗苑房屋认购书”，被告承德德龙房地产开发有限公司向原告李彦年交付位于承德市双滦区房屋的诉讼请求。二、位于承德市双滦区房屋归第三人王世春、王世甫所有。三、驳回第三人王世春、王世甫的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人李彦年提交如下证据，2018年12月13日王世春、王士甫向承德丽砂宝建材有限公司发出的通知一份，该通知内容第一项为王世春、王士甫问承德丽砂宝建材有限公司是否明确购买四套房屋，第二项，如果购买按照每平米6500.00元价格购买。拟证明请求承德丽砂宝建材有限公司按照每平米6500.00元价格购买。被上诉人德龙公司质证意见为，公司对该通知不清楚，不发表质证意见。原审第三人王世春、王士甫质证意见为，对证据的真实性认可，但该证据不能证明上诉人的证明目的，从证据内容上看与上诉人的证明目的没有关联性。该份通知能够佐证以下事实：一、本案所涉房屋开盘时间为2018年12月10日。二、能够证明原审第三人以负责的态度询问上诉人是否购买四套房屋，其原因在于原四人指定购房资格已消灭。三、通知内容体现公司是在2018年12月18日前办理完毕，能证明原审第三人以诚信态度通知四上诉人，如购买房屋应尽快办理购房手续。如不购买产生相应后果由上诉人承担，原审第三人可能因房屋再次被查封导致被他人处置所造成的损失。同时证明原审第三人给四上诉人的期限为2018年12月18日前，如超过该时间购房价格应当以德龙公司最新市场价格来购买。本院对该证据审查认为，该份通知具有证据的真实性、关联性，结合案件其他证据相互印证，能够证明案件事实，本院予以采信。原审第三人王世春、王士甫提交证据如下：证据一、诉讼费交纳凭证四份，四个案子的一审诉讼费已经交纳。可证明原审第三人缴纳了诉讼费，所以本案程序不存在程序违法的情况。证据二、承德县人民法院2019冀08**执恢119号结案通知书一份，可证明承德丽砂宝建材有限公司诉王世春等买卖合同损失一案已经被执行完毕，执行款项为884031.80元，该案已执行完毕。证据三、承德建设银行结算卡业务凭证二份，付款人为承德三岔口国家粮食储备有限公司，收款人为承德市双桥区人民法院。其中一份涉及款项为100万元，第二份金额为560578.70元。上述两份银行结算卡业务凭证可证明承德丽砂宝建材有限公司诉本案原审第三人的买卖合同纠纷一案中已经执行了承德三岔口粮食储备公司，其作为第三人协助执行的。上述两笔款项已经划入了承德市双桥区人民法院。该证据证明目的：一、本案所涉案外人承德丽砂宝建材有限公司以起诉方式分别于2017年11月17日向承德市双桥区人民法院和承德县人民法院提起了诉讼。要求原审第三人执行款项均已执行完毕。二、承德丽砂宝建材有限公司与原审第三人之间的债权债务已经了结。上诉人主张以房抵债双方之间债权债务已经消灭，上诉人要求以房抵债无事实和法律依据。上诉人李彦年的质证意见为，对证据一的真实性认可，但该四份收据是在本案一审程序缴费，但不能体现是哪个案子，所以其关联性不能确定，因为一审判决书没有体现；对证据二、证据三证明的案件不知情，其主体与本案无关联性，达不到证明目的。被上诉人德龙公司对证据的质证意见为，对证据一不发表质证意见；对证据二、证据三的真实性认可。本院对证据审查认为，上述证据客观真实、合法，结合案件其他证据相互印证，能够证明案件事实，本院予以采信。一审判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，一、民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案表象为房屋买卖合同纠纷实则为以房抵债的代物清偿法律关系，即上诉人李彦年与被上诉人德龙公司双方争议的房屋系被上诉人德龙公司抵债给案外人承德利源房地产开发有限公司，案外人承德利源房地产开发有限公司又将该房屋抵债给原审第三人王世春、王士甫，原审第三人王世春、王士甫因欠案外人承德丽砂宝建材有限公司材料款，将包括本案争议的房屋计四套抵债给案外人承德丽砂宝建材有限公司，案外人承德丽砂宝建材有限公司指定上诉人李彦年等四人分别与被上诉人德龙公司签订了房屋认购书。从以房抵债的角度分析，因案外人承德丽砂宝建材有限公司的债务已经通过法律程序得到清偿，则以房抵债丧失了基础，如果继续履行则构成不当得利；从房屋买卖合同的角度分析，上诉人李彦年与被上诉人德龙公司于2016年6月13日签订《书香茗苑房屋认购书》后，虽然支付购房定金一万元，但并未按约定于10日内付清购房余款，按约定视为放弃认购该房屋，如果上诉人李彦年认可案外人承德丽砂宝建材有限公司能够代表自己，则根据案外人承德丽砂宝建材有限公司与原审第三人王世春、王士甫于2017年12月7日签订的《协议书》及2018年12月13日的《通知》内容可知，上诉人李彦年应于2018年12月18日前按每平米6500元及其它条件办理购房手续，而上诉人李彦年并未如期办理及支付购房余款，可认定上诉人李彦年已经用实际行动表示不再购买该房屋，则上诉人李彦年主张继续履行《书香茗苑房屋认购书》并交付房屋无事实根据及法律依据，一审法院判决驳回上诉人李彦年的诉讼请求并无不当。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。民事诉讼中的第三人，是指对他人之间的诉讼标的有独立的请求权，或者虽然没有独立的请求权，但是同案件处理结果有法律上的利害关系，而参加他人之间正在进行的诉讼的人。第三人享有的独立请求权，必须与既存诉讼请求权具有牵连性，即独立请求权应以本诉原被告之间争议的法律关系，或与这种法律关系有牵连的其他法律关系为请求对象。本案中，上诉人李彦年与被上诉人德龙公司之间系房屋买卖合同纠纷，为给付之诉，而原审第三人王世春、王士甫向一审法院提出的独立请求为确认涉诉的房屋为其所有，系确认之诉，与本案涉及的是两个不同的法律关系，且涉诉房屋系工程抵房，涉及的诉讼主体也不相同，故对于原审第三人王世春、王士甫请求确认其为本案诉争房产的权利人可另行行使诉讼权利。一审法院判决适用法律错误，应予纠正。综上所述，上诉人李彦年的上诉理由部分成立，本院予以支持。本案一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省承德市双滦区人民法院（2019）冀0803民初119号民事判决第一项（一、驳回原告李彦年主张继续履行“书香茗苑房屋认购书”，被告承德德龙房地产开发有限公司向原告李彦年交付位于承德市双滦区房屋的诉讼请求。）；二、撤销河北省承德市双滦区人民法院（2019）冀0803民初119号民事判决第二项、第三项（二、位于承德市双滦区房屋归第三人王世春、王士甫所有;三、驳回第三人王世春、王士甫的其他诉讼请求。）;三、驳回原审第三人王世春、王士甫的诉讼请求。一审案件受理费11318.00元，减半收取5659.00元，保全费4905.50元，合计10564.50元，由上诉人李彦年负担；二审案件受理费11318.00元，由上诉人李彦年负担。本判决为终审判决。审判长 刘 音审判员 孙琳丽审判员 李红梅二〇一九年七月十六日书记员 包居正