河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终4078号上诉人（原审被告）：北京东方鼎石科技发展有限公司，地址北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街**-2839。法定代表人：赵林英，该公司董事。委托诉讼代理人：黄凯凯，该公司销售主管。被上诉人（原审原告）：段如馨，女，汉族，1988年12月23日出生，住北京市朝阳区。原审被告：涿州市联合房地产开发有限公司，住所地涿州市双塔区范阳西路**。法定代表人：韩联合，该公司经理。委托诉讼代理人：王红军，河北博典律师事务所律师。上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司因与被上诉人段如馨及原审被告涿州市联合房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京东方鼎石科技发展有限公司上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判上诉人向被上诉人返还洽商中介服务费30000元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、即便《商品房买卖协议》无效，也不必然导致上诉人退还洽商中介服务费。上诉人已履行了义务，提供了服务。原审法院以被上诉人与联合公司的商品房买卖协议无效为由，判决上诉人返还中介费40000元是错误的。上诉人不是商品房买卖协议的主体，商品房买卖协议中亦未约定上诉人的地位及收益情况，故商品房买卖协议是否有效均不能导致上诉人退费。上诉人与被上诉人是委托代理关系，是被上诉人确定购买涉诉房屋后委托上诉人就房屋价格与开发商进行洽谈。被上诉人与联合公司于2017年4月2日签订《金域中央认购定单》，约定被上诉人以18650.57元∕平米、总价1664377元购买涉诉房屋，后被上诉人于2017年4月8日参加上诉人组织的团购活动，委托上诉人就房屋价格与联合公司进行洽谈。上诉人接受被上诉人委托后，积极履行义务，最终将房屋价格为被上诉人争取为16530元∕平米、总价1475137元，使被上诉人房款得到将近20万元的优惠。上诉人履行了义务，提供了洽商服务，不论被上诉人与联合公司的买卖关系是否无效，均不能导致上诉人与被上诉人的代理关系无效，更不能否认上诉人提供了服务的事实。原审法院判决上诉人向被上诉人返还全额洽商中介服务费，未考虑上诉人已提供服务的事实，显失公允。二、被上诉人明知涉诉房屋未取得商品房预售证，在房地产火爆的市场行情下仍自愿购买，存在过错。现房价大幅度降价，被上诉人又以此为理由要求上诉人退费，存在恶意。根据一审提交的《购房声明》可以得知，被上诉人明知涉诉房屋未取得商品房预售许可证，但因购房时涿州房地产市场火爆，被上诉人为取得房源仍自愿购房。现房价大幅度降价，被上诉人又以此为理由退房，即便房屋买卖协议无效，双方可以恢复到之前的状态，但上诉人为被上诉人提供团购服务的成本已经发生，被上诉人得到团购服务后又以事先明知的理由要求上诉人退还服务费用，使上诉人遭受损失，是恶意的。且《金域中央项目团购优惠告知书》明确约定上诉人仅为被上诉人提供得到购房优惠的服务，不对其购买行为及房屋质量承担任何责任。原审法院未考虑被上诉人的过错，判决上诉人全额返还服务费，显失公允。三、原审法院对无效合同的处理显失公允，对合同法第五十八条的适用不全面。退一步讲，即便如原审法院所判《商品房买卖协议》无效，导致退费。在无效合同的处理上，原审法院的判决也有失公允。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，在合同无效的情况下也应是双方返还，被上诉人应就上诉人提供的服务折价补偿，即在服务原有价值的基础上核定补偿数额。依据上诉人提交的洽商中介服务费收据可以得知，上诉人提供的服务市场价值为4万元。根据行业性质及常识可知，组织团购优惠活动必然支出包括场地租赁费用、人工成本、宣传成本及其他费用等必要费用。虽这些成本及所签署的合同无法在个案中提供，但不能否认成本存在的必要性及客观事实，故上诉人综合考虑成本支出，以客观及最大程度实现双方公平的角度请求法院核定由被上诉人折价补偿上诉人1万元。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条判决上诉人全额返还被上诉人洽商中介服务费，是对该法条的运用不全面，且未考虑上诉人损失，显失公平。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，判决结果有失公允，应当依法予以纠正。段如馨辩称，我方不同意扣除中介服务费10000元。1、上诉人明知开发商没有预售许可证而进行房屋销售，是违法行为；2、上诉人向我方许诺在合同约定的交房日期前，开发商会取得预售许可证，但开发商一直未取得，且上诉人一直未对我方进行过任何告知，故上诉人没有提供约定的服务；3、我方不存在恶意，我在购买房屋时不知道没有预售许可证而销售房屋是违法的；4、我方不同意对上诉人的折价补偿。涿州市联合房地产开发有限公司述称，上诉人的上诉内容与我公司无关，不涉及我公司的权利义务。我方坚持一审庭审意见，请求法院依法裁判。段如馨向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与第一被告签订的“商品房买卖协议”无效；2、判令第一被告返还购房款445137元并支付自2017年4月8日至实际还清款项之日止的利息(按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算)；3、判令第二被告返还“治商中介服务费”40000元并支付自2017年4月8日至实际还清款项之日止的利息(按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算)；4、二被告共同承担106530元的赔偿责任；5、本案诉讼费用由二被告共同承担。一审法院认定事实：原告段如馨对其主张提供证据有：1、商品房买卖协议（协议编号【0688】）。证明原告向第一被告公司定购面积89.24平方米住宅一套，地，地址位于涿州市价16530元/平方米，总价款1475137元。2、收据。3、付款交易记录。证明原告于当日交付购房款首付款445137元。4、中介费收据。证明第二被告北京东方鼎石科技发展有限公司以销售该小区的房屋为借口、为平台，向我方收取了“洽商中介服务费”40000元。5、金域中央项目团购优惠告知书。证明第二被告北京东方鼎石科技发展有限公司以销售该小区的房屋为借口、为平台，向我方收取了“洽商中介服务费”40000元。6、赔偿证明材料。2017年4月4日租车前往涿州开发区行政服务大厅开具无房证明的租车费用348元。2017年4月4日到涿州入住酒店产生费用83元。原告于当日（2017年4月7日）租车前往涿州交付购房款的租车费用295元。2018年10月20日与金域中央业主一同前往涿州市人民政府维权所交费用50元。2018年12月29日从上海回北京，准备询问交房事宜1111元。2019年1月19日从上海回北京准备起诉的机票费用620元，2019年1月21日租车从北京前往涿州市人民法院起诉的租车费用199元。2017年至2019年因该房前往涿州的一切饭食费用700元。原告在与金域中央沟通过程中所消耗的全部时间按1个月计算17780元。自2017年4月至2019年该案子结束为止2年的时间原告因为房子无法正常交房承受的精神压力85344元。被告联合房地产公司质证意见：对证1商品房买卖协议真实性认可。对证2购房款收据真实性认可。对证3交易记录真实性认可。对证4中介费收据不予质证，与我方无关。对证5优惠告知书不予质证，与我方无关。对证6至证15赔偿证明材料不认可，没有关联性，不能证明是原告的损失，也不能证明是因为我方的过错给原告造成的损失。被告东方鼎石公司质证意见：同意以上第一被告质证意见，其中证4中介费收据和证5优惠告知书我方认可其真实性。被告东方鼎石公司提供证据有：认购订单，签订时间早于优惠团购告知书及商品房买卖协议，证明原告在参与我方组织的团购活动前，已确定购买标的房屋，仅为获得房款优惠才参与我方组织的团购活动，认购订单金额大于商品房买卖协议，证明我方履行了团购告知书约定的义务，提供了团购优惠服务。购房声明，证明原告明知房屋未取得预售证，依然购买该房屋，存在过错。原告质证意见：对认购订单、购房声明真实性认可，对证明目的不认可，被告本身是欺骗行为，第二被告明知第一被告房屋没有预售许可证，依然为其进行销售，并收取团购费用，这是不合理的，第二被告应全额将4万元退还。被告联合房地产公司质证意见：对认购订单真实性认可。对购房声明认可，原告是知道我方房屋是没有预售许可证的，我方没有欺骗行为，不存在过错，原告的损失应由其自行承担。另查明，至本案庭审结束，被告联合房地产公司未取得含涉案房屋在内的房地产项目商品房预售许可证明。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”至本案庭审结束，被告联合房地产公司仍未取得商品房预售许可证明，故涉案《商品房买卖协议》应被认定为无效合同，原告作为买受人支付的购房款应予返还。合同无效后，被告东方鼎石公司应将基于该合同取得的洽商服务费返还给原告；其主张的扣除必要费用，未能提供证据证实，不予采信。另因导致涉案合同无效双方均有过错，且过错程度相当，原告主张的利息及损失，本院不再认定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原告段如馨与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2017年4月8日签订的《商品房买卖协议》无效。二、被告涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告段如馨购房首付款445137元。三、北京东方鼎石科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告段如馨洽商中介服务费40000元。四、驳回原告的其它诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9717元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担7977元，由被告北京东方鼎石科技发展有限公司负担800元，由原告负担940元。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。二审查明的案件事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订《金域中央项目团购优惠告知书》是基于被上诉人购买涉案房屋的行为，即签订《金域中央项目团购优惠告知书》与被上诉人购买涉案房屋是统一的整体。现《商品房买卖协议》因违反法律的强制性规定而无效，《金域中央项目团购优惠告知书》亦应归于无效，一审法院认定上诉人返还洽商中介服务费，并无不当。上诉人主张应扣除其为履行合同而支付的相关成本费用，但未提供证据证实其所支出成本的项目及具体数额，故上诉人的主张理据不足，本院不予支持。综上所述，北京东方鼎石科技发展有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京东方鼎石科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王志强审判员  张晓清审判员  李国庆二〇一九年七月二十二日书记员  戚园园