贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0103民初8094号原告：张萍，女，1978年11月16日生，汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：张超，贵州唐德律师事务所律师。被告：贵阳海明投资建设开发有限公司（以下简称“海明公司”），住所地：贵阳市云岩区瑞金北路**富中才智中心****。法定代表人：吕宝平。委托诉讼代理人：杨福娇、向家礼，系该公司员工。原告张萍与被告海明公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张萍及其委托诉讼代理人张超，被告海明公司的委托诉讼代理人杨福娇、向家礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张萍向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告购房款本金34564元并支付利息51985.32元（以194564元为基数，从2013年5月7日起按中国人民银行同类同期贷款基准利率4.9%计算至2018年9月20，2018年9月20以后的依法计算到本金付清之日止）；二、判决被告赔偿原告因解除《商品房买卖合同》造成的损失人民币10万元；三、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年5月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告销售的位于云岩区××桥××号贵阳恒大名都5栋203号房，购房总价款为645367元，向银行预付房款（即首付款）为195367元，其余45万元以银行按揭方式支付。在首付款195367元中，原告自己支付的部分为订金10000元、首期款49841元，合计59841元，剩余首付款135526元由原告张萍出具借款借据给被告，被告为原告垫付。此外，原告为购买该房屋还向被告支付了维修基金12907元、预告登记费80元，为此，原告在支付首付款时总共向被告支付了款项合同72828元。《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行合同，于2013年7月1日开始向银行支付按揭款，截止2017年3月1日，原告共支付了按揭贷款利息98069.72元，按揭贷款本金23666.58元，合计支付了按揭款项本息121736元。至此，原告为购买该商品房共计支付了194564元。根据《商品房买卖合同》的约定，被告的交房时间为2015年12月31日，然后交房时间到期后，原告发现被告所建房屋于合同约定严重不符，近8个平方米的客厅阳台消失不见。被告的行为构成严重违约，为此，双方协商解除购房合同，并约定由原告与被告共同办理预购商品房注销登记，被告将原告所支付的购房款以及银行按揭的贷款本息支付给原告。然后原告配合被告办理完注销登记后，在原告多次找被告退款的情况下，被告仅仅向原告支付了16万元，此后原告数十次找到被告退还剩余款项，被告均以各种理由推卸，至今被告仍有34564元未退还原告。原告认为，被告未按合同约定履行义务，所建商品房不符合合同约定，应承担因此解除合同给原告造成的损失。同时，因被告迟迟未向原告退款，导致原告损失进一步加重。如今即使被告将原告的全部款项退还完毕，原告也无法再以相同的价格另外购买商品房。为保护原告合法权益，特诉至法院请求如前。被告海明公司辩称，我方与原告已在2017年9月达成协议，协议载明我方退还原告59841元购房款以及逾期交房违约金等款项，合计168914.57元，且根据协议约定，原告方自协议签订后保证不以任何理由及方式向被告主张任何权利；我方现已结清协议约定款项，原告方也出具了收据，请求驳回原告诉请。经审理查明，2013年4月29日原告向被告支付定金10000元。2013年5月7日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，主要约定“买受人购买位于云岩区××桥××号贵阳恒大名都5栋5单元2层3号房，购房总价款为645367元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款195367元，余款450000元以银行按揭方式支付；第十一条交付时间：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房责任：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的（2）逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金”。同日，原告向被告支付维修基金12907元、预告登记费80元，购房款首期款49841元，并向案外人金碧物业有限公司贵阳分公司分四次借款共计135526元用于支付涉案房屋的首期款。2013年5月22日，原告向中国银行股份有限公司贵阳市瑞金支行贷款45万元用于支付涉案房屋尾款。2016年8月22日，因被告未按期交房，原告向被告提出退房申请，并要求将被告退还原告所交首付款、按揭款及利息、违约金。2017年3月29日，因提前还款，中国银行出具的明细清单中显示“本金余额：424714.78；已还期数：46；已还拖欠本金合计：25285.22；已还应收利息合计：96451.08”。客户付费回单显示“提前还款补偿金：10405.49”。2017年8月22日，原告在贵阳市不动产登记中心申请预购商品房预告注销登记。2017年9月21日，被告分别向原告汇款100000元、67295.82元，共计167295.82元。9月22日，原告向被告出具收据一份，主要载明“本人张萍，今收到贵阳海明投资建设开发有限公司，贵阳恒大名都项目5号楼203号房退还房款59841元，逾期交房违约金598元，银行按揭利息96451.33元，银行按揭提前还款补偿金10405.49元，合计金额167295.82元”。2017年9月22日，原告向被告出具《付款委托书》，委托被告将借自于金碧物业有限公司贵阳分公司的135526元付款至该公司的账户。2017年10月25日，被告通过中国银行向原告退还房屋维修基金12907元。庭审中，原告提交中国银行股份有限公司贷款已还款明细清单显示“打印日期：2018/9/11；已还期数：47期；已还本金450000；已还应收利息合计：98069.72；2017/03/29，已还本金424714.78；已还应收利息1618.64”。经向原告询问，2017年3月29日的款项非原告归还。庭审中，被告提交《贵阳恒大名都项目解除《商品房买卖合同》的协议》，拟证实原、被告双方就退房相关事宜达成协议，原告也承诺签订协议后不再主张任何权利。原告认为该协议的并不是原告的签字，对该证据不予认可，并向本院申请对该协议中原告的签名及捺印进行鉴定。经贵州警察学院司法鉴定中心鉴定，被告提交的该协议中涉及原告张萍的签名并非原告书写，捺印并非原告形成。另，因鉴定，原告向鉴定机构预交了鉴定费2000元。上述事实，有原、被告陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，原、被告双方均应按约定履行合同义务。现在履行合同的过程中，因双方发生争议，原、被告协商解除了《商品房买卖合同》，在解除该合同后，被告于2017年3月29日向贷款银行提前归还了剩余的贷款及利息，原告于2017年8月22日在贵阳市不动产登记中心申请商品房预告注销登记，被告于2017年9月21日之后开始退还原告已支付的购房款59841元、银行按揭利息96451.33元，银行按揭提前还款补偿金10405.49元、房屋维修基金12907元，并向原告支付逾期交房违约金598元，直至起诉，被告仍未退还原告已支付的预告登记费80元及已还银行的本金25285.22元（购房款），故对于原告主张未超出该金额的部分，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的利息及损失，原、被告双方并未就解除《商品房买卖合同》达成书面协议，原告已于2017年8月22日办理了商品房预告登记注销，履行了自己的义务，被告应同时向原告退还已支付的款项，但被告并未及时退还原告应支付的款项，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持,计算期限从2017年8月22日起计算至实际退还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、，第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵阳海明投资建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张萍已付购房款25285.22元及预告登记费80元并支付相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2017年8月22日起至上述款项实际退还之日止）；二、驳回原告张萍其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4030元，减半收取2015元，鉴定费2000元，合计4015元，由被告贵阳海明投资建设开发有限公司承担负担（该款原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付原告）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王琼琼二〇一九年七月三日书记员  许微巍