黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0111民初1700号原告：孙艳，女，1971年9月7日出生，汉族，无职业，住河北省秦皇岛市海港区。委托诉讼代理人：薄守省，北京市求实律师事务所律师。被告：宋琳茹，女，1974年1月9日出生，汉族，农民，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：刘大伟，男，1974年1月9日出生，汉族，农民，住哈尔滨市呼兰区。被告：哈尔滨鑫漫尔经贸有限公司，住所地哈尔滨市道外区和平小区****门市。法定代表人：李昌，男，职务不详。原告孙艳与被告宋琳茹、哈尔滨鑫漫尔经贸有限公司（以下简称鑫漫尔公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙艳及其诉讼代理人薄守省、被告宋琳茹及其诉讼代理人刘大伟到庭参加诉讼，被告哈尔滨鑫漫尔经贸有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。孙艳向本院提出诉讼请求：1.请求判决对孙艳已经查封的哈尔滨市呼兰区福临家园1栋4单元1201号房屋继续执行（价值333564元）。2.诉讼费用由宋琳茹、鑫漫尔公司承担。事实与理由：孙艳因与鑫漫尔公司（原名黑龙江省台胞房地产综合开发公司、黑龙江省福临房地产综合开发有限公司）民间借贷纠纷一案，向哈尔滨市呼兰区人民法院申请诉讼保全案涉房屋。2014年10月呼兰区人民法院依据申请对案涉房屋采取了保全措施。案件进入执行程序后，呼兰区人民法院再次查封了该房屋，并开始进行强制执行。一直以来，都没有人提出异议。直到2018年底，宋琳茹才向法院提出案外人执行异议。2019年4月12日，呼兰区人民法院作出（2019）黑0111执异26号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。申请执行人孙艳不服此裁定，提起本诉讼。孙艳认为宋琳茹的异议是虚假的，不能成立。孙艳在申请对案涉房屋进行诉讼保全时，是根据鑫漫尔公司董事长高瑞哲提供的清单进行保全的，均是未售出的房屋，已售出的不在清单之内。保全时到现场逐一查看，张贴封条和公告。除有一、两套由工人暂住外，其余都是空房，否则不可能保全。宋琳茹提交的异议材料，存在明显矛盾。其所依据的第一份房屋买卖合同已经注明“作废”，第二份买卖合同签订于2018年12月10日，卖方名称是“黑龙江省台胞房地产综合开发公司”，该公司在2014年时早已改名，合同明显系伪造。宋琳茹称其2012年取得钥匙并装修是不可能发生的，因为2012年时该楼还没竣工。2012年黑龙江省台胞房地产综合开发公司与黑龙江滑模建筑工程公司有民事纠纷，起诉到法院，呼兰区人民法院于2012年10月26日对福临家园小区住宅41套、阁楼8套、、地下车位31个及土地10000平方米进行保全2014年10月18日孙艳因与黑龙江省福临房地产综合开发有限公司民家借贷纠纷，申请对上述财产保全。宋琳茹所述与法院保全抵触。对法院已经查封的房屋进行买卖是违法行为，不仅合同无效，还应依法追究当事人的法律责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。综上，宋琳茹提出的案外人执行异议不能成立，请法院依法判决支持孙艳的诉讼请求，恢复对案涉房屋的强制执行。宋琳茹辩称：宋琳茹在法院查封之前购买并入住，应停止对该楼强制执行。2012年6月初宋琳茹通过福临家园物业经理勾某了解到福临家园1栋4单元1201号房屋出售信息。2012年6月5日，勾某驾车载着刘大伟、宋琳茹、刘大伟的弟弟到福临家园售楼处协商购楼事宜，，地址位于哈尔滨市××直路哈药六厂对面一处门市成交价333564元，全款购买，现金交易，当天当场开具签订买卖合同，开具购房发票，领取房屋钥匙。2012年年末开始装修，2013年5、6月份入住。购楼时知道该楼尚不能办理产权证照，2018年12月，物业通知可以办产权证，要求宋琳茹带原始合同、购楼票据到物业登记，一个星期左右通知领取新合同，领取新合同时，工作人员在原始合同上加盖作废印章，告知其带新合同和票据去办理产权证。2018年12月10日宋琳茹去房产部门办证时得知该房被法院查封，不能办证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。对孙艳提供的呼兰区人民法院（2014）呼民初字第659号民事裁定书、呼兰区人民法院（2014）呼民初字第659号民事判决书、呼兰区人民法院（2015）呼执字第168号执行裁定书、呼兰区人民法院（2015）呼执字第168-2号执行裁定书、呼兰区人民法院（2015）呼执字第168-4号执行裁定书、呼兰区人民法院（2017）黑0111执恢342号执行裁定书、呼兰区人民法院（2017）黑0111执恢342号之一执行裁定书、竞价成功确认书、呼兰区人民法院（2012）呼民初字第98号民事裁定书、呼兰区人民法院（2019）黑0111执异26号执行裁定书、哈尔滨鑫漫尔经贸有限公司工商查询资料，本院予以确认，上述证据客观、合法，与本案有关联性，能够证明案涉房屋因（2012）呼民初字第98号民事诉讼案件于2012年10月26日被本院依法采取保全措施，2014年10月18日孙艳因（2014）呼民初字第659号民事诉讼案件，诉中轮候保全了案涉房屋，2014年10月29日本院作出（2014）呼民初字第659号民事判决书，判决原黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司即现哈尔滨鑫漫尔经贸有限公司向孙艳偿还借款本金177.7万元及利息，孙艳依据（2014）呼民初字第659号民事判决书确定的权利申请执行，并在执行期间首封并一直续封案涉房屋。对宋琳茹提供的证据，分析认证如下：宋琳茹提供的2014年12月17日进户费票据，本院认为该票据载明的开具时间是2014年12月17日，与证人勾某陈述的2014年冬天和宋琳茹夫妻去南直路哈药六厂对面门市交进户费证言能够相互印证，可以证实宋琳茹办理进户的时间为2014年12月17日，交纳进户费9333元的事实，本院对该证据予以确认并在卷佐证。宋琳茹提供的黑龙江省国家税务局通用手工发票3张（开具时间为2014年12月24日，交费项目为2013年热费滞纳金1113元、2013年热费3101元、2014年热费3101元），本院认为这三张票据系供热公司出具，属与本案没有利害关系的第三方单位，其出具的收费票据具有客观性、合法性，时间上与本案争议的事实有关联性，本院予以确认，三张票据原件在（2019）黑0111执异26号卷宗佐证。2014年12月24日由供热公司开具的三张热费票据，是形成时间最早的客观书证，从这三张票据可见，宋琳茹于2014年12月24日开始交纳案涉房屋热费，和进户票据载明的进户时间相吻合，可以证明宋琳茹2014年12月17日进户后，才补交2013年热费的事实。宋琳茹提供的福临家园1栋4单元12楼2门房主刘宏伟于2019年4月1日出具的证言材料[原件在（2019）黑0111执异26号卷宗中]和刘宏伟出庭作证陈述的证言，本院认为，因刘宏伟出庭作证时确认该证言材料证明主文文本均为宋琳茹书写，只有尾部的“刘宏伟”签名和电话号码是刘宏伟自行书写，而刘宏伟在出庭作证时对其在该证言材料中证实的“宋琳茹、刘大伟何时购买何时入住”的问题始终没有言明具体时间，只含糊其辞地称“在我之前买的具体时间记不清了”，并表示“不看到具体的东西我说不出来什么时候买的”，故说明刘宏伟本人对于这一事实并非确切知晓，并非清楚了解、内心确信，未达到作证标准。另外，刘宏伟是宋琳茹丈夫刘大伟的亲兄弟，与刘大伟、宋琳茹夫妇有近亲属关系，其证言的客观性稍弱。综上，该组证据不具有证明力，本院不予采纳。宋琳茹提供的福临家园小区业主委员会于2019年4月2日出具的证明[原件在（2019）黑0111执异26号卷宗中]，本院认为，该证明加盖福临家园小区业主委员会印章，但没有出证人签名，不符合单位证明的形式要求。经宋琳茹丈夫刘大伟解释说明，该证据出证人是勾某，但刘大伟称勾某是物业人员，勾某出庭作证时陈述称福临家园小区没有物业公司，其业主委员会负责人之职没有经过业主大会投票选举，其实际是在福临家园收尾的施工方项目承包人，且开发单位与勾某有经济往来，拖欠工程款用多套房屋抵债，并要求勾某临时负责该小区物业管理。故勾某不具有代表业主委员会出具证明的资格。该证明，不具有合法性，本院不予采纳。即使勾某个人作证，也应当以经过双方质询的当庭陈述的证言为准。勾某出庭作证的证言，宋琳茹一方申请其出庭作证意在证明2012年6月5日勾某陪同宋琳茹、刘大伟、刘大伟弟弟一行四人去南直路哈药六厂对面一处门市购买案涉房屋，签订2012年6月5日合同，交付房款，领取钥匙的事实。而勾某在作证过程中，陈述的时间，行程目的，是否交纳购房款，是否领取钥匙，房屋成交价，乘坐的交通工具等细节与宋琳茹、刘大伟的陈述均截然不同。就勾某陪同宋琳茹一方去南直路哈药六厂对面一处门市这一事实，三人的陈述大相径庭，以下分别进行分析说明。宋琳茹本人称：勾某陪同去南直路哈药六厂对面一处门市的时间是2012年6月5日，一行四人，有勾某、宋琳茹、刘大伟、刘大伟的弟弟，去一台车，是勾某开车，上午10时左右出发，宋琳茹、刘大伟、刘大伟的弟弟三个人坐在后排，上车地点是经纬街，经刘大伟提示改称上车地点为福临家园小区门口，中午到达哈药六厂对面门市，商谈价格时宋琳茹没听，也不知道，看见交钥匙了，三把钥匙，签了一份合同，下午2时左右离开，到福临家园小区门口下车，交钱的时候宋琳茹不在场，在呼兰中心市场卖货，宋琳茹2015年、2016年在中心市场的家具店卖家具，受雇于姓姜的老板，每个月工资2000多元左右，丈夫刘大伟职业是农民，现在无收入。宋琳茹丈夫刘大伟称：勾某陪同去南直路哈药六厂对面一处门市的时间是2012年6月5日，一行四人，有勾某、宋琳茹、刘大伟、刘大伟的弟弟，去一台车，是勾某开车，上午11时左右出发，宋琳茹、刘大伟坐后排，刘大伟的弟弟坐副驾驶，上车地点是福临家园小区门口，到南直路哈药六厂对面一处门市，没注意有没有牌匾，见到开发商一唐姓会计，价格讲到333564元，房款是现金交付，带了360000元现金去的，钱是从家拿的，不是从银行支取，签合同时大概是中午，大概是签完合同下午两三点左右回来的，下车地点是东直路装修材料市场附近，宋琳茹在中心市场卖货是近三年的事，以前是做小生意的。勾某称：其陪同宋琳茹一家去南直路哈药六厂对面一处门市只有过一次，时间是2014年冬季进户时，去了四个人，有勾某、宋琳茹、刘大伟、刘大伟的弟弟，勾某自己开车前往，宋琳茹家三人单独开车前往，该门市是高瑞哲自己的房产，一楼出租经营药店，二楼用于福临家园项目办公，与宋琳茹一家去往该地点的目的是办理进户手续，交纳配套费，是高瑞哲的会计唐龙接待的，办理完进户手续各自开车回去的，办理完进户手续也没有钥匙，找开锁公司开的房门，拿进户手续就允许业主自己想办法进屋。宋琳茹购买案涉房屋是勾某帮忙联系的，房屋价格为240000元，但对于宋琳茹购买房子的具体时间和签订合同的具体时间都记不清了，签合同和交房款时勾某均不在场，宋琳茹是2014年正式入住。作为宋琳茹一方申请出庭作证的证人，勾某与宋琳茹一方、孙艳一方均无利害关系，且宋琳茹自认其为重要的知情人、在场人和中间人，故其证言对于本案事实的认定具有非常重要的意义。从宋琳茹、刘大伟、勾某对于同一事实的描述可知，矛盾主要体现在去南直路哈药六厂对面门市的时间是2012年6月5日还是2014年冬季，是签订购房合同交纳购房款还是办理进户手续交进户费，当天是否领取到到房屋钥匙。宋琳茹、刘大伟、勾某三人的证言，谁更具有客观性，需要通过对证言进行对比来确认。首先宋琳茹在法庭上的陈述自相矛盾，上车地点先说经纬街，在刘大伟提示下改称福临家园。其次，宋琳茹和刘大伟的陈述也矛盾，宋琳茹称去往该门市时三人坐后排，刘大伟称两人坐后排，一起去一起回；宋琳茹称交房款时她没在场，在中心市场卖货，刘大伟称当天去带现金交的全款。呼兰区中心市场和南岗区南直路哈药六厂相距30余公里，二人均称当天是一台车前往，宋琳茹很难在刚刚到达哈药六厂后即独自离开返回呼兰区中心市场再返回哈药六厂再一起返回呼兰区。若宋琳茹所说属实，交房款时她确实在中心市场卖货，那么根据宋琳茹和刘大伟的陈述，宋琳茹是2015年起在中心市场卖货，说明交纳房款可能是在2015年前后发生的事情。刘大伟称当天是携带360000元现金到现场，并且钱是在家存放，不是从银行支取，即使因有买房需求短期放家中备用，一般也应当有提前从银行支取的记录，将接近40万元的巨额现金一直存放在家中不存入银行也不符合常理。勾某在作证和回答问题时，果断流畅，对于自己了解的事实能够陈述出具体细节，能够肯定并具体地陈述出去南直路哈药六厂对面门市的时间、目的、经过，其证言整体上逻辑自洽，符合常理，并且与进户费票据能够相互印证，具有较强的客观性，对勾某当庭陈述的证言，本院予以采纳。宋琳茹在回答问题时闪烁其词、含混不清、自相矛盾，刘大伟在宋琳茹回答问题时不顾法庭制止屡次强行插言提醒甚至阻拦否定宋琳茹陈述，且刘大伟作出的陈述与宋琳茹的陈述互相矛盾，违背常理，其二人陈述与己方证人勾某的陈述也存在诸多矛盾，故对于宋琳茹和刘大伟的陈述，在无其他客观证据予以佐证的情况下，对其真实性本院不予确认。宋琳茹提供的2012年6月5日哈尔滨市商品房买卖合同书、2012年6月5日房款收据、2013年物业费收据，本院认为执行异议案件对于合同实际签订时间的查明至关重要，鉴于书证这一证据形式体现证据形成时间具有局限性，故在出具书证的主体与案件有利害关系的情况下，对于书证实际形成时间的认定应当结合其他证据予以认定。这一组证据的出具单位和本案有利害关系，故这份合同应结合客观性更强的热费票据、勾某证言综合予以认定。热费票据显示宋琳茹2014年12月24日才开始对案涉房屋交纳热费，勾某证言证明其陪同宋琳茹夫妻去南直路哈药六厂对面门市有且仅有一次，时间是2014年冬季。宋琳茹举证的进户费票据载明的进户时间是2014年12月17日。通过对比2014年12月17日进户费票据和2012年6月5日房款收据，可见两张票据样式完全相同，2014年12月17日进户费票据票号为“7050784”,2012年6月5日房款票据票号为“7050783”，属于连号票据，时隔两年能开具出样式完全相同且连号的两张票据的可能性极低，由此可见，宋琳茹房款票据和进户费票据极有可能是同时开具，只不过开发单位为规避法院查封将时间倒写在法院2012年10月查封房屋之前几个月，进一步可以推定，2012年6月5日商品房买卖合同的实际签订时间也极有可能是在2014年12月份福临家园小区进户时。再结合宋琳茹及其丈夫在陈述签订合同相关事实时的闪烁其词、语焉不详、逻辑混乱、相互矛盾，将2014年冬季办理进户手续的地点、人物套用于其主张的2012年6月5日签订商品房买卖合同一事中，可以推断宋琳茹和刘大伟并未将签订该份合同的真实时间和经过向本院披露，有隐瞒、虚构事实的可能性，不能排除其与开发商为规避法院查封倒签本组证据时间的合理怀疑。对该组证据本院不予采纳，房款票据原件在（2019）黑0111执异26号卷宗佐证。宋琳茹提供的2018年12月10日福临家园商品房销售合同、2018年12月15日单位往来自制凭证房款收据、2017年物业费收据、2018年物业费收据、2019年物业费收据、黑龙江省国家税务局通用手工发票1张（开具时间为2015年10月20日，交费项目为2015年热费2945元）、黑龙江增值税普通发票3张（开具时间为2016年12月28日的2016年热费2945.66元、开具时间为2017年12月18日的2017年热费2945.66元、开具时间为2018年9月17日的2018年热费2945.66元），均与本案争议事实缺乏紧密关联性，不予采纳。对本院依职权调取（2015）呼执字第168号、（2017）黑0111执恢342号执行案件卷宗中鑫漫尔公司档案信息复印件、哈尔滨市商品房预售许可证复印件（来源住建局）、福临家园审批规划图复印件（来源城乡规划局）予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：鑫漫尔公司原名黑龙江省台胞房地产综合开发公司。2010年9月9日哈尔滨市房产住宅局向黑龙江省台胞房地产综合开发公司颁发福临家园小区12层以下22531平方米378套商品房预售许可证。2010年10月26日黑龙江省台胞房地产综合开发公司更名为黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司。2014年11月16日黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司更名为哈尔滨鑫漫尔经贸有限公司，法定代表人由高瑞哲变更为李昌。2012年本院受理黑龙江省台胞房地产综合开发公司与黑龙江省滑模建筑工程公司建设工程施工合同纠纷一案，诉讼中黑龙江省滑模建筑工程公司申请对黑龙江省台胞房地产综合开发公司名下福临家园小区住宅41套、阁楼8套、、地下车位31个及土地100132平方米采取保全措施，包括案涉福临家园1栋4单元1201号房屋。2012年10月26日本院作出（2012）呼民初字第98号民事裁定书，对上述财产予以查封。2014年3月27日，本院受理孙艳与黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，诉讼中孙艳申请对黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司名下不动产采取保全措施。2014年10月28日，本院作出（2014）呼民初字第659号民事裁定书，对上述财产包括案涉房屋轮候查封。2014年10月29日本院作出（2014）呼民初字第659号民事判决书，判决：一、被告黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司偿还原告孙艳借款本金人民币177.7万元；二、被告黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司偿还原告孙艳借款利息（计算方式：本金177.7万元，按中国人民银行同期基准贷款利率的4倍，自2011年5月25日起计算至款项付清之日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。该判决生效后，黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司未履行判决书确定的义务，孙艳申请执行，在执行程序中，首封并续封上述财产，其中土地已经拍卖受偿。2019年1月4日，宋琳茹依据其持有的一份其与黑龙江省台胞房地产综合开发公司签订的商品房买卖合同书以及购房票据等提出案外人执行异议，合同书和购房票据时间处书写的内容为“2012年6月5日”，载明价款333564元。经本院审监庭对其异议进行书面审查，支持了宋琳茹的异议请求，孙艳不服提起申请执行人执行异议之诉，要求恢复对案涉房屋的执行。另查，2014年12月17日宋琳茹办理案涉房屋进户手续，交纳进户费9333元。2014年12月24日宋琳茹在黑龙江省鑫玛热电集团呼兰有限公司补交案涉房屋2013年热费及滞纳金、2014年热费。本院认为，本案争议的焦点在于宋琳茹何时签订商品房买卖合同书，以及该合同书是否有效。执行异议之诉案件关于案外人享有排除强制执行的民事权益的举证责任在案外人一方。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，宋琳茹提供的证据不足以证实其在人民法院查封之前（法院查封时间为2012年10月20日）已签订合法有效的书面买卖合同（签订合同主体名称有误，合同价款和订立时间涉嫌虚假表示），不足以证实其在人民法院查封之前已合法占有该不动产（占有时间为2014年12月17日，且涉嫌非法占有），应承担举证不能的法律后果。综上，宋琳茹不享有基于一般不动产买受人物权期待权或消费者物权期待权而排除强制执行的权益。孙艳请求继续对案涉房屋强制执行有法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条、第九十二条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行哈尔滨市呼兰区福临家园1栋4单元1201号房屋。案件受理费6303元，由宋琳茹负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长  高莹莹审判员  王丽新审判员  罗迎丽二〇一九年七月十六日书记员  孙 岳