安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0302民初203号原告：蚌埠市东诚物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市东城名仕苑**楼附**，统一社会信用代码91340300733023453A（1-1）。法定代表人：王同伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁圆，江苏海越律师事务所律师。被告：赵国防，男，1951年9月25日出生,汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。原告蚌埠市东诚物业管理有限公司与被告赵国防物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蚌埠市东诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人袁圆、被告赵国防到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的自2015.1.1-2018.12.31期间的物业服务费人民币3086.4元（0.6元/月/平方*48月*107.17平方米=3086.4元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年6月30日原告开始为师范府邸小区提供物业服务，与蚌埠市师范府邸小区业主委员会签订了《物业服务合同》。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系上述物业的业主，物业面积107.17平方米，按合同约定应当向原告缴纳物业服务费，但被告一直拒绝缴费。原告己按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，经原告催缴未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告辩称：1、原告诉请的2015年1月1日至2018年12月31日的物业费应为2057.66元，而非3086.4元。2012年8月28日至2014年12月31日，被告的物业费标准为0.4元/米/月，被告按照该标准自2012年8月28日开始已全额缴纳至2014年12月31日止。有收据三份为证，按此标准计算，被告所欠原告2015年1月1日至2018年12月31日的物业费为2057.66元（0.4元/米/月×48月×107.17平方米）；2、自2012年开始下水管漏水，被告就找原告修下水管，直到2016年才修好。因漏水导致被告住房的内墙防盗窗和空调架被损坏，有照片为证。按照物业委托管理第五条、第六条之规定，应由原告予以维修或者承担支付全部维修费用。经被告与原告前任陈姓经理协商一致，先由被告垫钱维修，后凭票到物业公司报销。此后，被告按约定便聘请兴达装饰进行了维修，结算的维修费3700元，依法应当由原告全额负担；3、被告所居住的房屋整体已经下沉有10公分，依法应当由原告负责维修。但原告始终没有维修，依法应当判决原告立即予以维修；4、原告在未经被告知悉的情况下，擅自动用原告的房屋维修基金3000余元，依法应当全额返还。综上，被告的答辩意见有凭有据，请求支持被告的答辩意见。原告为支持自己的主张，向本院提供以下证据材料：1、证明一份、商品房买卖合同一份、物业管理委托合同书两份（复印件）。证明自案涉房产交付至今，原告一直为小区住户提供物业管理服务，其中高层为0.6元/平方米/月，多层0.4元/平方米/月。2、催收短信一份（打印件）。证明经合法催收被告仍拒不缴纳物业费。被告的质证意见：对证据1中证明的真实性有异议，对商品房买卖合同无异议，对物业管理委托合同书有异议，业主委员会不是依法成立的，根据住户手册第36条规定，我认为购房合同（附件4）合同补充协议已失效对我不产生约束力；对证据2的真实性有异议。本院的认证意见：对证据1的真实性予以认定，被告虽对证明的真实性提出异议，但并未提供相反的证据予以证明，且根据庭审查明的案件事实，原告系案涉小区的物业公司，被告虽对物业管理委托合同有异议，但该合同系蚌埠市龙子湖区师范府邸第二届业主委员会代表全体业主与原告签订的，效力及于小区全体业主，被告虽称业主委员会不是依法成立的，但并未举证证明其主张，故对该质证意见，本院不予接受；对证据2的真实性予以认定，因该催收短信载明的手机号码与被告的手机号码一致。被告为支持自己的主张，向本院提供以下证据材料：1、三张发票收据。证明原告应按每0.4元/平方米/月收取物业费。2、防盗窗雨棚收据一份。证明被告代原告维修防盗窗雨棚而支付的费用为3700元。3、2016年拍摄房屋受损照片4张及2018年房屋地基下沉照片2张。证明因该楼漏水导致原告房屋内积水及原告不履行维修义务致地基下沉直至庭审时尚未修复。原告的质证意见：对证据1的真实性无异议，关联性有异议，原告要求被告缴纳的物业费是从2015年-2018年期间的物业费，物业服务合同约定小高层按每0.6元/平方米/月计算，被告所住房屋为小高层，另外原告方收费标准从2009年至今从未上涨，2015年后0.6元/平方米/月只包含物业管理费不包含电梯费，2018年合同第4张第20条第15小项可以看出物业公司收取的0.6元/平方米/月，是不收电梯费的；对证据2的真实性有异议，关联性有异议，该证据签名为兴达装饰，无负责签字、盖章，且由被告方单方出具的，不认可真实性，另外防盗窗雨棚是被告专有部分，维修费理应由自身承担，与原告以及本案无关；对证据3真实性、合法性、关联性有异议，被告所在房屋漏水是由他人侵害其合法权益导致，原告已经完成维修义务，该照片不能证明原告未提供物业服务，被告因通过其他合法途径维权而非拒缴物业费，照片不能显示拍摄时间，真实性、关联性不认可，照片不能证明原告造成违约，不构成被告不缴纳物业费的理由。本院的认证意见：对证据1的真实性予以认定；对证据2的真实性不予认定，因原告提交的不是相应的发票或收据，无法核实其真实性；对证据3的真实性予以认定。通过以上证据的分析与认定，本院确认以下案件事实：被告居住在本市龙子湖区师范府邸小区6-2-0103室（建筑面积107.17平方米，小高层）。原告自2010年至2018年期间是本市龙子湖区师范府邸小区物业公司。2016年12月19日及2018年1月1日，蚌埠市龙子湖区师范府邸第二届业主委员会代表全体业主与原告签订的物业管理委托合同，分别约定委托管理期为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日及自2018年1月1日至2018年12月31日，同时约定了双方权利义务，其中委托管理事项包括第五条：共用设备、设施的维护、养护、运行和管理；包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、公共照明。高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、可视电话及电子监控设备。第六条：市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、水池、自行车库、停车场（包含地下停车场）、地下排水管网。物业费的收费标准为：高层0.6元/平方米/月，多层0.4元/平方米/月。另查明，被告缴纳了2012年8月28日至2014年12月31日的物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，蚌埠市龙子湖区师范府邸第二届业主委员会代表全体业主与原告签订的物业管理委托合同合法有效，原、被告均应按合同履行各自的权利及义务。被告虽辩称物业费的收费标准是为0.4元/米/月，而非0.6元/米/月，但根据被告自己提供的物业收费收据可以看出，被告自2012年8月28日至2013年12月31日均是按每月0.6元/米/月的标准缴纳的物业费，只有2014年一年是按0.4元/米/月缴纳的，在结合原告提交的两份物业管理委托合同均载明高层0.6元/平方米/月，多层0.4元/平方米/月，故被告物业费的收费标准应按0.6元/米/月予以确定，被告的辩称无事实依据，本院不予采纳。故被告应当支付原告物业服务费人民币3086.4元。被告虽辩称自2012年开始下水管漏水，被告就找原告修下水管，直到2016年才修好。因漏水导致被告住房的内墙防盗窗和空调架被损坏，有照片为证。按照物业委托管理第五条、第六条之规定，应由原告予以维修或者承担支付全部维修费用。经被告与原告前任陈姓经理协商一致，先由被告垫钱维修，后凭票到物业公司报销。此后，被告按约定便聘请兴达装饰进行了维修，结算的维修费3700元，依法应当由原告全额负担。首先，根据被告举证的照片无法证明被告住房的内墙、防盗窗和空调架被损坏系下水管漏水所致，其次，被告无法举证证明原告同意先由被告垫钱维修，后凭票到物业公司报销这一事实，再次，被告亦无法举证证明维修所支付的实际数额，故对被告的上述辩称，本院不予采纳。被告虽辩称其所居住的房屋整体已经下沉有10公分，依法应当由原告负责维修。但原告始终没有维修，依法应当判决原告立即予以维修。因被告并未在法定期限内向本院提起反诉，故被告的该主张，因不是本案处理的范围，被告可另行向法院起诉予以解决，故本院不予处理。被告虽辩称原告在未经被告知悉的情况下，擅自动用原告的房屋维修基金3000余元，依法应当全额返还。但并未提供相应的证据予以证明，故对该辩称，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《物业管理条列》第二条、第十五条第二项、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告赵国防于本判决生效之日起五日内支付原告蚌埠市东诚物业管理有限公司自2015年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费3086.4元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵国防负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  李伟二〇一九年七月十八日书记员  陶瑞