湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终817号上诉人（一审被告）:尹家亮，男，1968年1月20日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:刘培利，男，1962年7月18日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:甘松林，男，1962年8月17日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:曹茂财，男，1949年8月19日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:刘福林，男，1954年12月8日出生，汉族，退休工人，住阳新县。被上诉人（一审原告）:刘三林，男，1962年2月3日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:曹春利，男，1964年1月15日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:刘兴林，男，1958年12月28日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:马国林，男，1967年6月12日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:陈品，男，1979年11月3日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:刘合刚，男，1970年4月27日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:吕志勇，男，1971年12月8日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:黄开运，男，1964年9月8日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:胡际胜，男，1971年5月6日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:冯建华，男，1976年7月21日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:马先军，男，1964年9月9日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:吴雨，女，1978年11月26日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:刘敏会，男，1955年2月18日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:刘慧会，男，1974年1月6日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:吕青松，男，1977年11月7日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:叶新权，男，1972年2月16日出生，汉族，住阳新县。被上诉人（一审原告）:马先加，男，1966年8月27日出生，汉族，住阳新县。诉讼代表人：刘培利，男，1962年7月18日出生，汉族，住阳新县。诉讼代表人：甘松林，男，1962年8月17日出生，汉族，住阳新县。诉讼代表人：曹茂财，男，1949年8月19日出生，汉族，住阳新县。上述被上诉人(以下简称刘培利等21人)共同委托诉讼代理人：刘福林，男，1954年12月8日出生，汉族，住阳新县白沙镇白沙老街**。上诉人尹家亮因与被上诉人刘培利等21人租赁合同纠纷一案，不服阳新县人民法院（2018）鄂0222民初3363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。尹家亮上诉请求：撤销一审判决，并依法改判，并由刘培利等21人承担一、二审案件受理费。事实与理由：一、涉案房屋因无主体验收意见书等文件，不能办理消防证书，导致其不能正常开业。二、涉案房屋实际面积与合同约定面积相差600平方米，故一审判决未按实际面积计算租金损害了其合法权益。三、被上诉人刘三林于2013年5月17日从其家居店购买5940元家具并承诺抵充租金，但一审判决并未予以抵充。四、其承租前向刘培利等21人交缴了100000元定金，并约定可以抵充租金，双方结算时并未抵充。五、其根据刘培利等21人要求，其代为垫付了涉案承租房屋以外3-7楼的消防工程款90000元，并约定该垫付款可抵充租金。六、其将房屋一部分转租石裕泉，石裕泉应向其交缴的租金60000元，实际支付给刘培利等21人，一审判决并未扣减。七、涉案房屋交付时即存在漏水现象，导致其装修及家具受损。刘培利等21人辩称:一、关于房屋主体问题，已取得规划许可并有浮屠镇人民政府批文。二、房屋面积误差问题，以第三方测量图纸为准，误差面积不存在尹家亮主张的误差面积数。三、关于刘三林是否购买5940元家具问题，刘三林予以否认且不知情。尹家亮应提供证据证明该事实的存在。四、关于尹家亮所交100000元抵充租金问题，该款不是定金而是违约保证金。按约定尹家亮应承租涉案房屋10年，其实际仅承租2年，构成违约，该100000元按照约定不予退还。五、尹家亮承租房屋面积以外的3-7楼消防工程款90000元，按照合同规定应由尹家亮承担，且该消防设施偷工减料，根本达不到消防效果，尹家亮也无证据证明该款可抵充租金。六、石裕泉向其21人所交纳的60000元租金，对应的租赁期间为2016年2月至2017年2月，尹家亮2016年8月解除合同腾退房屋，故石裕泉所交租金60000元，30000元归尹家亮、30000元归其21人收取，归尹家亮的30000元应作为滞缴金予以扣除。七、涉案房屋交付时即漏水的事实不存在，即使存在也应按合同约定由尹家亮负责，其21人只负责房屋主体部分的质量问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回尹家亮上诉请求，维持一审判决。刘培利等21人向一审法院起诉请求：1.尹家亮支付租赁房屋租金450000元;2.尹家亮支付逾期合同约定的滞纳金，直至租金费用付清之日止;3.尹家亮承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2011年，刘培利等21名白沙商会会员投资建设浮屠城北商贸小区，并于2011年8月16日以阳新县富达建筑有限公司名义办理了建设用地规划许可证，浮屠镇人民政府于2011年12月7日作出了同意开发浮屠镇城北商贸小区的批复。2012年8月18日，刘培利等21人以刘三林、曹春利、曹茂财、刘培利为代表（甲方出租方）与尹家亮（乙方承租方）签订一份《租赁合同》，合同约定：1.乙方自愿租赁甲方浮屠镇城北商贸小区一至二层门面大约7000㎡（具体以实际丈量面积为准）用于自主经营的商业使用，乙方已对所要承租的房屋做了细致充分了解，愿意承租该房屋。房屋质量状况应符合国家要求及相关安全标准，在租赁期间，乙方自行维护，不得损坏；2.乙方租赁该商铺期限为10年，甲方自2012年8月18日至2022年8月17日止将商铺出租给乙方使用，合同期满后，同等价格条件乙方享有优先租赁权。乙方装修期间产生的水电费等由乙方负责，乙方免租期自2012年8月18日至2015年8月17日止，免租期间甲方不收取乙方租金（其免租金中包含甲方没有完善的消防设施装修时间6个月、一楼卷帘门加工安装完善合计200000元）。乙方租赁的场地卷帘门及内外消防设施由乙方自行设计施工完善，涉及消防设施问题由乙方与消防部门协商解决，与甲方无关。乙方必须搞好安全生产经营，由消防安全原因造成的一切责任由乙方自行承担；3.租赁形式为乙方独立核算，自主经营，自负盈亏；4.租金为2012年8月18日至2015年8月17日免租金三年，免租金三年期满后，第一、二年为5元，第三、四年为6元，第五、六年为7元，第七年为8元（月/平方米）。以后乙方续租时按同路段商铺租金标准给予乙方总租金5%的优惠；5.租金支付方式为均以现金（支票）方式每年支付一次，起租日前一次性付清下年度的租金。以后每次应交的租金最长时间不得延误15日。甲方不得加收其他任何附加费用；6.乙方在租赁期间应经营行为产生的工商费、税费等均由乙方自行解决；7.乙方必须合法经营，切实维护到店客户人身及财产安全，乙方在经营过程中出现的所有经营风险及自身和客户的人身财产损害均由乙方自行承担，与甲方无关；8.甲方所出租的房屋必须经过政府职能部门验收合格；9.乙方需对租赁房屋进行装修改造、增设他物时，在不改变或破坏建筑物整体结构的情况下，经甲方同意后方可实施，未经甲方同意擅自动工的，除应恢复原状外，并负责赔偿由此给甲方造成的经济损失。经甲方同意后进行的装修或增设其他附属物，甲方不得中途以任何理由要求乙方停工或改变方案，否则由甲方赔偿损失。在合同终止或解除，乙方交房屋时，房屋装修附属设施及所有消防设施都不许拆除，无偿归甲方所有，动产除外；10.乙方对承租房屋仅有使用权，如特殊情况用于其他用途须经甲方同意后方可实行；11.甲方权利与责任，甲方有权要求乙方按期支付租金，该商铺经营期内的周边环境及其他社会关系甲方有责任协助协调处理，甲方依法将租赁房屋及设施、场地交付乙方使用并负责承担乙方符合经营要求的水、电开户所需费用，租赁期内乙方负责维护、更换。因甲方房屋主体原因，需要停业维修时，费用由甲方负责，其他概不负责。甲方不承担任何由于乙方不履行或不遵守合同导致造成对方三方损失的责任。租赁房屋四周的排水、路面硬化、绿化等均由甲方负责施工完成；12.乙方权利责任，乙方应依约按期支付租金，乙方保证对租赁房屋的安全设施检查、管理与维修。属甲方房屋主体原因的，立即通知甲方，甲方及时到现场处理，否则乙方有权视甲方违约，乙方原因乙方自行解决。因乙方过失导致甲方财产损失，应承担经济赔偿责任。乙方不得在租赁房屋内贮藏危险、易燃等违禁物品。乙方若提前解除本合同，应事先提前30天书面通知甲方，经甲乙双方协商同意后方可解除；13.违约责任，甲乙双方应严格遵守合同约定，一方违约的应承担足额违约责任。乙方应严格按照合同规定的付款方式和金额，按时如数向甲方缴纳本合同所涉及的费用，逾期超过一个月不交的，按每拖欠一日向甲方支付应交费用的千分之二滞纳金。因甲方建筑物质量原因造成乙方停业，或甲方股东在乙方租赁期内干扰乙方正常营业，甲方应赔偿乙方停业期间所造成的损失。双方还对免责条款和争议解决方式等进行了约定。上述合同签订后，双方依约履行，刘培利等21人交付商铺后，尹家亮享受了2012年8月18日至2015年8月17日期间的免租金待遇。免租期满后，尹家亮未按约定于起租日前一次性付清下年度租金，经刘培利等21人多次催讨，尹家亮于2016年9月中旬搬离商铺，并于2016年11月向刘培利等人21人交还了商铺钥匙，上述租赁合同于当月实际终止履行。2017年12月16日和2017年12月21日，尹家亮向冯建华、胡际胜经营的白沙七峰假日酒店提供了价值15640元和20510元的办公用品，该货款经刘培利等21人认可后，剩余租金多次催讨未果，遂起诉至法院。另认定，涉案商铺至本案庭审结束之日，尚未取得竣工验收报告，且涉案商铺二楼存在局部漏水情形。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，刘培利等21人通过三年免租的方式将消防、卷帘门等尚未完善的未经竣工验收商铺出租给尹家亮使用，尹家亮在知晓房屋概况的情况下与刘培利等21人签订了《租赁合同》，该合同系双方在平等、自愿协商的基础上形成的合意，意思表示真实，合同内容清楚，权利义务明确，不违反国家法律、法规的禁止性规定，系有效合同，对合同当事人具有约束力。关于刘培利等21人要求尹家亮按7200平方米支付一年及逾期两个月的租金计450000元的诉讼请求，结合双方约定在免租金三年期满后，第一、二年按每平方米5元/月计收租金，合同约定涉案商铺面积大约7000平方米（具体以实际丈量面积为准）的事实，在刘培利等21人未提供直接证据证明涉案商铺具体面积的情况下，本院认定涉案商铺按7000平方米，以每平方米5元/月支付租金，即尹家亮租赁该商铺拖欠租金为7000平方米×5元/月×14月＝490000元，扣除尹家亮已支付冯建华、胡际胜价值36150元货物款项，尹家亮尚欠刘培利等21人租金453850元。刘培利等21人主张尹家亮按一年二个月支付租金欠款450000元的主张，系其对自身权利处分，不违反法律规定，本院予以支持。刘培利等21人要求尹家亮按450000元为基数，以每日千分之二的标准从2015年8月18日起支付滞纳金至付清之日止的诉讼请求，结合双方合同中“乙方应严格按照合同规定的付款方式和金额，按时如数向甲方缴纳本合同所涉及的费用，逾期超过一个月不交的，按每拖欠一日向甲方支付应交费用的千分之二滞纳金”的约定，刘培利等21人的该项诉求不违反合同约定，但滞纳金每日千分之二即年利率73%约定过高，法院酌情调整为按年利率24%计算。对刘培利等21人主张的滞纳金诉讼请求，法院依法支持尹家亮按450000元为基数，以年利率24%的标准从2015年9月18日起支付至付清之日止。尹家亮关于刘培利等21人提供的房屋未通过政府验收合格，造成尹家亮严重损失，要求刘培利等21人赔偿损失的辩解，经法院庭审释明后，尹家亮未如期提起反诉，故对尹家亮的该项辩解本案中不予审理，尹家亮可另行起诉。尹家亮关于本案已超出法律规定的诉讼时效的辩解，没有事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、尹家亮于判决生效后十日内向刘培利等21人支付商铺租金欠款450000元及滞纳金（滞纳金以欠款450000元为基数，按年利率24%标准自2015年9月18日起计算至付清之日止）；二、驳回刘培利等21人的其他诉讼请求。二审中，刘培利等21人提交一份石裕泉证人证言:尹家亮于2013年将涉案承租房屋其中的600平方米房屋转租其经营。双方口头约定免租一年零一个月，租金从2014年开始，2014年2月至2015年2月为一年度，每年租金60000元，已支付给尹家亮。2016年9月中旬，尹家亮搬离承租房屋。其将2016年2月至2017年2月租金60000元交给了刘培利等21人成立的白沙商会股东。刘培利等21人还提交了一份第三方湖北诚建工程管理咨询有限公司出具的测绘图，证明涉案房屋建筑面积为6613.66平方米。经质证，双方对上述证据均予以认可，故本院予以采信。经本院审理查明，涉案出租房屋建筑面积为6613.66平方米。尹家亮除按双方约定承担了承租房屋的装修、卷帘门和消防设施安装外，还支付了承租房屋以外四栋楼房3-7楼、每栋两个消防通道的消防管道安装的工程款。尹家亮将其承租的涉案房屋中的600平方米房屋于2013年转租石裕泉，石裕泉将2016年2月至2017年2月承租房屋租金60000元支付给了刘培利等21人成立的白沙商会股东，双方在二审中同意将该租金60000元平分。一审判决认定的其他基本事实属实，本院予以确认。本院认为，立约定金，是指在合同订立前交付，目的在于保证正式订立合同的定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。本案中，刘培利等21人投资建设的阳新县浮屠镇城北商贸小区建成后，尹家亮诉称在双方签订房屋租赁合同之前半年即交付给刘培利等21人100000元。尹家亮上诉主张该100000元为订约保证金，而刘培利等21人辩称尹家亮在租赁合同签订之前所交100000元系双方合同约定10年租赁期的违约保证。尹家亮所交100000元，系双方签订正式的租赁合同之前，也无证据证实双方就正式合同达成合意，且嗣后双方签订的正式合同并未约定违约保证金。结合上述事实，该100000元应为立约定金更符合交易惯例和日常经验法则，依据上述法律规定，该定金应抵作租金予以抵充。故尹家亮该项上诉请求理由成立，本院予以支持。关于案外人石裕泉承租涉案房屋所交60000元租金的问题。双方在二审中同意双方各得30000元，并从尹家亮所欠租金中予以抵充。根据民事权利可以处分原则，且双方该处分的意思表示亦符合涉案事实，本院予以确认。关于尹家亮代为垫付了涉案承租房屋以外3-7楼的消防工程款90000元能否抵充租金的问题。因双方均认可尹家亮承担了其承租房屋以外4栋3-7楼共计8个消防通道铺设消防钢管的安装工程，只是对该消防设施是否达到消防效果以及该费用由谁承担有争议。双方合同并未明确该费用由谁承担，尹家亮诉称为取得消防验收合格而不得不承担其承租房屋以外整体房屋消防设施安装费用，该费用应由刘培利等21人承担则更有具合理性。但鉴于尹家亮主张的具体数额没有提供相关证据，且双方就此未能达成一致的情况下，尹家亮可就此项支出另行主张。关于房屋面积误差问题，双方均同意以湖北诚建工程管理咨询有限公司出具实测面积6613.66平方米计算房屋租金，亦符合双方租赁合同以实测面积计算租金的约定，房屋租金为6613.66平方米×5元/月×14月＝462956.20元，抵充一审中双方均同意扣减的冯建华、胡际胜所欠家具款36150元，再抵充二审中认定应抵充的前述款项，尹家亮尚欠刘培利租金为296806.20元。关于尹家亮主张涉案房屋因未取得竣工验收报告，不能办理消防证书，导致其不能正常开业，以及涉案房屋二楼存在局部漏水的问题。根据双方租赁合同约定，尹家亮对承租房屋已做了充分了解的情况下，且已进场营业的情况下，再主张其不能正常营业或合同无效则有违诚信原则。退一步讲，即使双方合同无效，但参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，刘培利等21人交付的房屋虽未取得竣工验收报告，不符合合同约定，也不符法律规定，但不影响其向尹家亮主张约定的租金权利。尹家亮主张其不能正常营业的问题，其并未提交证据予以证明，应承担对其不利的法律后果，故本院对其该项上诉主张不予支持。关于涉案房屋漏水问题，尹家亮未提交对其造成实际损失的证据，亦未反诉，鉴于此，尹家亮该项上诉请求可另行主张。关于尹家亮上诉主张刘三林于2013年5月17日从其家居店购买5940元家具应抵充所欠租金的问题。刘培利等21人不认可该事实，并认为即使存在该事实，应向购买人主张，故尹家亮该项上诉主张，本院不予支持，其可另行主张。综上所述，尹家亮的上诉请求部分成立，本院据实予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持阳新县人民法院（2018）鄂0222民初3363号民事判决主文第二项；二、变更阳新县人民法院（2018）鄂0222民初3363号民事判决主文第一项为:尹家亮于本判决生效之日起十五日内给付刘培利等21人房屋租金296806.20元及滞纳金（滞纳金以296806.20元为基数，按年利率24%标准自2015年9月18日起计算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8050元，减半收取4025元，由刘培利等21人负担1800元，由尹家亮负担2225元。二审案件受理费8050元，由刘培利等21人负担3600元，由尹家亮负担4450元。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二〇一九年七月二日书记员  田 梦