安徽省无为县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0225民初2931号 原告：莫红喜，男，1978年12月19日出生，汉族，住安徽省无为县。 委托诉讼代理人：蒋惠，安徽金鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐晨，安徽金鸿律师事务所律师。 被告：无为碧桂园鸿联房地产开发有限公司，住所地安徽省无为县碧桂园综合楼（比亚迪大道与杨巷路交叉口西北侧）。统一社会信用代码91340225MA2MXFEM0H。 法定代表人：孙继召，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋哲，该公司职员。 原告莫红喜与被告无为碧桂园鸿联房地产开发有限公司（以下简称“无为碧桂园公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫红喜的委托诉讼代理人唐晨、被告无为碧桂园公司的委托诉讼代理人蒋哲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 无为碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因被告违反商品房买卖合同约定导致原告无法获得私家花园的经济损失90544元，并自2019年5月17日起，按银行同期贷款利率支付上述损失的利息；2.判令被告支付原告违反商品房买卖合同违约金27163.2元(以上合计117707.2元）；3.判令被告承担本案评估、诉讼费用。事实与理由：被告系案涉房屋XXXXXXXXXXXX室屋（以下简称“案涉房屋”）开发商。为吸引买受人购买一楼房屋，被告通过宣传单页、销售广告、销售员宣传等方式，向潜在买受人宣传购买一楼房屋可得私家花园，私家花园样式具体可参照被告前期开发并且已交付买受人的私家花园样式。在受到被告上述宣传之下，2017年2月13日，原、被告签订编号WW20XXXX的《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买案涉房屋，房屋单价6149元/平方米，面积113.18平方米，总价695933元，同时附赠私家花园，案涉房屋及私家花园交付时间为2018年11月30日前。至交房日前，原告发现案涉房屋所附私家花园并不符合双方的合同约定，且该种情况并非只有原告一户，而是普遍发生于被告所开发的**楼盘的**业主中。原告遂与其他业主一同向被告维权。在维权过程中，原告从无为县规划部门了解到，被告在合同中承诺的私家花园并未得到规划部门的批准，属于违章设置，因此，原告不能依约获得被告承诺的私家花园。因被告在销售案涉房屋以及其他房屋过程中，向原告以及其他业主隐瞒了私家花园未得到审批的事实，且自始至终都以附赠私家花园为卖点吸引原告以及其他业主购买一楼房屋。无为县市场监督管理局经过调查取证，对上述事实予以确认，并以被告虚假宣传为由对被告作出无市监罚字[2019]115号行政处罚，处以罚款22万元。综上，原、被告就原告购买案涉房屋同时获赠私家花园事宜达成一致，并签订《商品房买卖合同》，合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容、形式符合法律规定，应当认定《商品房买卖合同》合法有效。虽然被告在销售时称附赠私家花园，但实际上私家花园的价值对案涉房屋的价值有着重大影响。同时，虽然案涉房屋系一层房屋，原告需忍受蚊虫、潮湿、噪音、灰尘等众多不可避免的劣势，但考虑到拥有私家花园的案涉房屋具有其他楼层房屋无法替代的利用价值和升值空间，原告仍然选择以较高价格购买位于一层的案涉房屋。若原告事先知晓案涉房屋无法获得私家花园，原告不可能以较高价格购买案涉房屋。但是被告向原告隐瞒了私家花园系未取得规划许可的事实，存在明显的合同欺诈，导致原告无法依约获得私家花园。因此，原告有权要求被告承担违约责任，赔偿原告因未获得私家花园而造成的经济损失和承担违约金。 无为碧桂园公司辩称，1.被告不存在违约行为，原告无权要求被告承担违约责任。被告交付的房屋符合《商品房买卖合同》的约定。原、被告的权利义务应当按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定确定。因原告与被告并没有签署《商品房买卖合同》附赠私家花园的合意，所以双方签订的《商品房买卖合同》所附合同图也并没有体现有关私家花园的内容。仅有部分商品房买卖合同所附图上标识了私家花园，但被告也明确标示，《商品房买卖合同》的买卖范围仅限于房屋。原告在诉状中主张被告存在违反合同约定的行为，无事实依据。总平图上的“私家花园围栏线”不构成合同的内容。首先，被告已在该总平图上明确表示，该总平图上的宣传内容不构成要约，仅为要约邀请，最终以政府部门审批及双方签订的合同为准。其次，“私家花园围栏线”的语义并不明确，并不表明被告具有把花园附赠给一楼业主的意思表示。最后，该私家花园存在与否并没有对合同的签订与房屋价格产生重大影响。故被告在总平图上的“私家花园围栏线”不符合商品房买卖合同司法解释第三条的规定，不应视为合同内容。2.被告不存在虚假或引人误解的宣传行为。被告并未承诺一楼房屋附带花园或附赠花园。根据无为县规划局审批的总平图对部分不计入公共绿地率的绿地设置了封闭的围栏线，我司的某些销售人员就此仅表示过苑区内有花园，如一楼业主要求提供给其使用的，在业主不在花园上搭建建筑物和构筑物等违建设施的、仅是为了增强一楼房屋的景观效果的情况下，我司不反对一楼业主对该部分绿地的使用行为。但我司从始至终并未承诺一楼房屋附带花园或赠送花园，更没有承诺将该花园的土地使用权处分给一楼的买受人，也没有将花园作为一楼房屋的卖点引诱客户买受一楼房屋。即使被告的部分销售人员存在上述的宣传行为，被告已通过让原告签订《签约特别提示》的方式，特别告知原告在原、被告双方签署《商品房买卖合同》时，被告已让原告签署了《签约特别提示》，告知原告双方的权利义务按照合同约定处理，如销售人员对外输出超出合同约定的内容的，应当及时向被告提出异议。原告就此在签约时未向被告提出任何异议。3.即使认定被告存在引人误解的宣传行为，原告并未因此受损失，被告也没有因此获益。原告至今仍可以适度的使用绿篱隔开的封闭绿地，原告并未受损，被告自始至终都没有直接宣传一楼买受人可以合法拥有一楼花园，被告认为一楼的买受人在不影响隔离的公共绿地的绿化、美观等基本性质的情况下，可以合理的使用该部分绿地增加一楼的景观效果。无为县政府出具的会议纪要对此也予以确认，且原告实际上直接仍可以适度排他使用该部分绿地，被告的宣传行为并未导致原告受损。另一方面，原告也没有举证证明因此受到的实际损失。如认定被告存在引人误解的宣传行为，被告也并未因此获益。针对碧桂园的翡翠华府一楼房屋，被告在定价时并未考虑到花园的因素，涉案房屋所在楼栋同一位置不同楼层的房屋价格基本持平、差异不大，被告并未从该宣传行为中获益。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据：1.《商品房买卖合同》复印件；2.总规划示意图、私家花园照片复印件；3.《行政处罚决定书》复印件；4.会议纪要打印件；5.(2019)皖0225民初2932、2933号案件双方当事人达成的《经济补偿协议书》复印件；7.碧桂园?翡翠华府总体规划示意图复印件；8.《商品房买卖合同》所附合同图、《签约特别提示》复印件；9.涉案房屋所在楼栋销售价格表；10.《致业主的一封信》、《会议纪要》、《补偿统计表》复印件；11.《会议纪要》、视频、照片；12.《经济补偿协议书》、转账单；本院根据上述证据和结合庭审中当事人的陈述等认定事实如下：无为碧桂园公司系案涉房屋碧桂园?翡翠华府的开发商，莫红喜与无为碧桂园公司于2017年2月13日签订了编号为WW201XXXXXXXX号《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买位于无为县无城镇碧桂园?翡翠华府天誉XXXXXXXX房屋。合同约定房屋建筑面积为113.18平方米，总金额为695933元，交付时间为2018年11月30日前……。双方在合同签订前先签订了《签约特别提示》：告知购房者如销售人员对外输出超出合同约定的内容的，应在签署合同前向监签人员了解清楚，无为碧桂园公司将立即进行解释；并用黑体字做重要提示：“为保障客户缴纳资金的安全性，我司禁止工作人员自行向客户收取任何款项……如存在此情况的，请在签署合同前向监签人员提出，或致电客服电话进行监督举报。”此外，无为碧桂园公司在碧桂园?翡翠华府的总体规划示意图上图例中标有“私家花园围栏”字样，且在该示意图下方也标注了“该总平图上的宣传资料仅作为要约邀请，……。” 交房后，翡翠华府一楼部分业主就私家花园事项与无为碧桂园公司多次交涉，在无为县政府的指导和协调下，无为碧桂园公司和翡翠华府部分一楼业主经协商签订了《经济补偿协议书》，该协议书的补偿标准具体公式：[(1楼单价-2楼单价)+(3楼单价-2楼单价)]*建筑面积+800元*30%*建筑面积，备注：（1）2楼单价、3楼单价是指该房屋正上方楼层的合同单价；（2）若1楼单价低于2楼单价，则不计算两者之间的价差。 2019年3月10日，无为碧桂园公司与翡翠华府一楼部分业主代表就私家花园处理事项形成会议纪要，并按照政府要求与会议纪要的精神，无为碧桂园公司已将总平图上的围栏线种植了封闭的绿篱，增加景观效果，一楼业主可适度使用围栏线内的绿地。 另查明，无为县市场监督管理局于2019年1月31日对无为碧桂园公司作出处罚22万元的无市监罚字[2019]115号行政处罚决定书，该局认为，无为碧桂园公司虽然没有虚假宣传的主观故意，公司有关人员对县规划局批准的总平面图上的围栏线理解有误，以为一楼住户可以合法地拥有私家花园，导致在销售住宅房宣传过程中造成了购房者也误认为可以合法地拥有一楼私家花园的事实，无为碧桂园公司违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第81条第1款“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾荣获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传欺骗误导消费者”的规定，构成了引人误解的商业宣传行为，并依据该法的第20条第1款规定作出上述处罚决定。 本院认为，首先，原、被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。 其次，无为县市场监督管理局于2019年1月31日对无为碧桂园公司作出的行政处罚决定书中认定的事实：无为碧桂园公司违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定，构成了引人误解的商业宣传行为。无为碧桂园公司虽未在《商品房买卖合同》上直接约定购买一楼房屋可以附带花园或者赠送花园，但其公示的总体规划示意图上图例中标有“私家花园围栏”字样，尽管该示意图下方也标注了“该总平图上的宣传资料仅作为要约邀请，……。”无为碧桂园公司虽标注为要约邀请，但可能影响消费者原本不打算购买一楼房屋而因此作出购买的决定。故无为碧桂园公司应承担相应的民事责任，无为碧桂园公司关于只有三份合同购房人（编号为WW201708XXXX、WW201708XXXX、WW201709XXXX）存在受此宣传行为影响而签订以及公司在签订《商品房买卖合同》前与购房人先签订《签约特别提示》已尽到特别提示义务的辩解，本院不予采信。 同时，无为碧桂园公司和翡翠华府部分一楼业主经协商签订的《经济补偿协议书》，对此，本院认为，合理的补偿标准应该包括对购房者安全需求、生活环境与发展需求等方面补偿，原告莫红喜也未能提供充分有效证据证明因被告无为碧桂园公司不当商业宣传行为所造成的损失以及双方明确约定违约金数额，上述协议书的补偿标准具有一定的科学性、合理性和可操作性，有利于对在受到引人误解的商业宣传行为而购房的购房者进行合适的补偿，故该标准更为公平合理，本院确认该补偿标准合法、有效，可以作为所有因受无为碧桂园公司引人误解的商业宣传行为影响而购买翡翠华府一楼的业主进行补偿的依据，本院依法予以采信，即根据无为碧桂园公司提供的案涉房屋所在单元的各楼层价格（本院也向合同备案部门核实）和上述补偿标准，莫红喜 应获得的补偿款为28295元〔(3楼单价6165元-2楼单价6155元)*113.18平方米+800元*30%*113.18平方米〕。对莫红喜关于要求无为碧桂园公司承担经济损失并按银行同期贷款利率支付利息及违约金大约117707.2元等的主张，本院依法予以部分支持。另本案未涉及评估，故不产生评估费和评估费承担问题。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告无为碧桂园鸿联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告莫红喜购房补偿款28295元； 二、驳回原告莫红喜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1356元，由被告无为碧桂园鸿联房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  钟俊梅 二〇一九年七月三十一日 书记员  徐梦锐 附件：本判决引用的法律和司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。