贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初2758号原告：石光，男，1989年4月19日出生，汉族，住贵州省黄平县。委托诉讼代理人（特别授权）：袁海娥，贵州贵信律师事务所律师。被告：杨燕，女，1979年11月26日出生，侗族，住贵州省天柱县。委托诉讼代理人（特别授权）：杨麒，贵州兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：朱光亮，贵州兄弟律师事务所律师。第三人：廖利娟，女，1990年8月2日出生，汉族，户籍所在地湖南省宜章县，现住贵州省凯里市。原告石光诉被告杨燕、第三人廖利娟房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告石光及其委托诉讼代理人袁海娥，被告杨燕的委托诉讼代理人杨麒、朱光亮到庭参加诉讼，第三人廖利娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石光向本院请求判令：１、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告返还已付购房款196665.90元；3、被告赔偿原告转售利润损失182000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年11月，原、被告口头约定，被告将位于凯里市文化北路××星城商住楼××单元××号的房屋以总价268000元出售给原告，原告一次性向被告支付168000元购房款，并从2016年11月开始每月向被告支付购房按揭款。之后原告向被告按约定履行了付款义务，并对房屋进行装修后入住。2017年6月，原、被告签订书面《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》的内容同原、被告口头约定一致。但由于被告对涉案房屋取得产权未满5年，所以一直没有为原告办理房屋过户手续。在2019年4月3日，原告回家时发现房屋门锁已被他人更换，被告将已经出售给原告的房屋又再一次出售给本案第三人，出售给第三人的合同价为450000元，并已经将房屋过户至第三人名下。根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，被告除应当退还原告已付购房款之外，还应当赔偿因被告违约而造成的转售利润损失。原告多次向被告主张权利，要求解决问题，但屡次未果。原告无奈，现只能租住他人房屋。原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告杨燕辩称：一、原告在合同签订后，存在逾期支付购房款的情形，且被告曾多次通知原告办理房屋过户手续，但原告无正当理由一直拒绝配合被告办理过户手续，原告的行为已构成违约，其请求赔偿转售利润的诉请依法应予驳回。2016年11月，被告与原告就购房事宜达成口头约定，约定由原告购买被告所有在位于贵州省××文化北路××星城商住楼××单元××号房屋。2017年6月5日，被告与原告才签订正式的《房屋买卖合同》，房屋建筑面积78.44平方米，房屋交易总价268000元。其中约定：原告一次性支付168000元给被告，该房每月房贷由原告按银行所需费用进行及时支付；被告应当在取得房地产权属证书之日起日内，及时将房屋权属登记过户至原告名下。在合同履行过程中，原告并未依照合同约定按时支付购房款，合同约定一次性支付的168000元购房款，原告仅于2017年6月5日支付了74000元，剩余94000元一直未进行支付。而合同约定由原告按时支付的银行贷款，原告应于每月9号之前进行支付，但原告在支付过程中，2017年1月未进行支付，2017年2月和2018年12月逾期支付，被告共归还贷款25665.90元。因此，原告在合同履行过程中实际仅支付购房款99665.90元，鉴于其存在逾期付款的情形，原告已构成根本违约。2018年11月，因被告需另行购买住房，且按双方签订的合同约定，原告购买的案涉房屋已于2018年7月12日上市满五年，交易税率已经下调，被告多次跟原告协商将购房款支付完毕以及办理房屋过户等问题，原告同意在2018年11月30日前付完房款办理房屋过户手续，但到期后原告并未支付房款，被告遂于2018年12月21日委托贵州贵黔律师事务所蒲光林律师出具《律师函》，要求原告于2019年1月15日前配合被告办理房屋过户手续，该《律师函》通过邮政EMS寄送给原告，但原告予以拒收。原告无正当理由一直拒绝履行合同义务，支付房款，配合被告办理过户手续，导致被告无法贷款购买新房。被告为维护自身合法权益，减少因原告违约造成的损失，遂于2019年2月将房屋转卖给第三人廖利娟。因此，被告在本案中并无过错，原告在事先违约的情形下，要求被告赔偿其转售利润损失无事实和法律依据，该项诉请依法应予驳回。二、被告与原告签订的《房屋买卖合同》已无继续履行可能，被告同意解除合同并退还原告实际支付的购房款。现该涉案房屋所有权人已经发生改变，被告同意解除合同并退还被告实际支付的99665.9元购房款。综上，被告与原告签订《房屋买卖合同》后，原告未按合同约定履行义务，已事先构成违约，被告在不得已的情况下将房屋转卖并无过错，原告部分诉请无事实和法律依据，请法院依法裁决。第三人廖利娟在答辩及举证期限内未答辩亦未提交证据。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2016年11月，原、被告口头约定：被告将位于凯里市文化北路××星城商住楼××单元××号的房屋以总价268000元出售给原告，原告一次性向被告支付168000元购房款，并从2016年11月开始每月向被告支付购房按揭款。之后原告向被告按约定履行了付款义务，并对房屋进行装修后入住。2017年6月5日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订一份《房屋买卖合同》，约定：被告将上述房屋出售给原告，房屋交易总价为268000元，原告向被告一次性支付168000元，该房每月房贷由原告按银行所需费用进行及时还款；由于房屋产权未满5年，原告需满5年之后再过户，若原告要求提前过户，被告必须配合原告完成过户，否则原告一切经济损失由被告承担等等。2017年6月5日，被告向原告出具一份《收条》，载明收到原告购房款74000元。自2016年11月4日至2019年3月8日，原告通过微信和支付宝以及银行转账方式向被告转账共计25665.9元用于归还房贷。此外，2017年9月7日，原告分别向被告银行转账10000元、10000元、6000元，共计26000元；2017年9月15日，原告分别两次向被告银行转账10000元，共计20000元；2017年9月16日，原告分别五次向被告银行转账10000元，共计50000元。上述银行转账总计96000元。涉案房屋产权证满五年后，被告通过微信曾多次与原告协商房屋过户事宜，并于2018年12月21日，通过律师向原告发出《律师函》，告知原告务必于2019年1月15日前与被告配合完成房屋的过户手续，逾期未完成的，视为原告根本性违约，被告有权收回房屋，并由原告承担迟迟未办理房屋过户手续而给被告造成的一切经济损失。2019年2月27日，被告提前归还银行按揭贷款。2019年3月18日，以被告为甲方，第三人为乙方，双方签订一份《存量房买卖合同》，约定被告将上述涉案房屋出售给第三人，房屋总价款为45万元，付款方式为第三人于2019年3月30日前将购房款一次性支付给被告，被告于2019年3月30日前将房屋交付给第三人使用，房屋附属设施及室内装饰等一并交付。上述涉案房屋已登记在第三人名下。另查明，2016年7月19日，被告向原告银行转账10万元，2017年7月28日、9月11日，原告曾分别向被告微信转账各2000元。本院认为，原、被告对解除双方于2017年6月5日签订的《房屋买卖合同》无异议,《房屋买卖合同》应予解除。本案争议焦点有二：一是原告是否已经付清168000元购房款；二是被告是否应当承担违约责任。关于焦点一。2019年6月5日，被告向原告出具一份《收条》，载明收到原告购房款74000元。2017年9月7日，原告分别向被告银行转账10000元、10000元、6000元，共计26000元；2017年9月15日，原告分别两次向被告银行转账10000元，共计20000元；2017年9月16日，原告分别五次向被告银行转账10000元，共计50000元。以上款项共计17万元，结合被告向原告发出的只要求原告配合完成过户手续的《律师函》，本院确认原告已经付清168000元购房款。至于双方之间的其他经济纠纷，可另行依法主张权利。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。虽然被告向原告发出了《律师函》，但该《律师函》只是催告原告限期履行义务，不具有解除合同的法律效力，要解除合同，还需向原告发出解除合同通知。被告在双方《房屋买卖合同》未解除的情况下，将该涉案房屋出卖给第三人，违反合同约定，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告已支付的购房款为168000元加上25665.90元，共计193665.90元，原告主张的已付购房款数额有误，被告应返还原告已付购房款为193665.90元。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”原告未按合同约定及时办理过户手续，在被告催告后，在合理限期内，仍未履行义务，违约在先，且其违约行为是被告出卖房屋给第三人的原因，原告应承担主要责任。原告要求被告赔偿转售利润损失182000元的主张，不应得到全部支持。结合本案实际，根据双方违约情况，本院确定被告赔偿原告损失60000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十六条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告石光与被告杨燕于2017年6月5日签订的《房屋买卖合同》；二、被告杨燕于本判决生效之日起五日内返还原告石光购房款193665.90元；三、被告杨燕于本判决生效之日起五日内赔偿原告石光损失60000元；四、驳回原告石光的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计3490元，由原告石光负担1050元，被告杨燕负担2440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员 李 蓉二〇一九年七月十五日书记员 赖迎迎