河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民再91号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：武建军，男，1957年8月1日出生，汉族，现住石家庄市桥**。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘彦华，女，1960年11月8日出生，汉族，现住石家庄市桥**。二再审申请人共同委托诉讼代理人：姜金志，河北世纪联合律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：关立娟，女，1982年1月9日出生，汉族，现住石家庄市藁城区。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：张灿，男，1986年7月10日出生，汉族，现住石家庄市桥**。委托诉讼代理人：张彦春，男，1959年5月1日出生，汉族，现住石家庄市桥**。系张灿之父。委托诉讼代理人：陈华，河北君和诚律师事务所律师。再审申请人武建军、刘彦华与被申请人关立娟、张灿物权保护纠纷一案，石家庄市桥西区人民法院于2015年12月30日作出（2015）西民初字第00656号民事判决，武建军、刘彦华不服，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日作出（2016）冀01民终2561号民事判决，已经发生法律效力。武建军、刘彦华仍不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2017年6月22日作出（2017）冀民申1782号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，再审申请人武建军、刘彦华及其共同委托诉讼代理人姜金志，被申请人关立娟，被申请人张灿的委托诉讼代理人张彦春、陈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武建军、刘彦华申请再审称，（一）原一、二审判决认定事实错误。1、二手房买卖也受房屋产权证上的平方米数与房屋平面图的标示控制，房屋产权证与房屋平面图二者互相制约，二手房买卖不能随便变更平面图上标注的房屋四至及房产证上的平方米数。原审判决认定“二手房买卖合同中未约定单价，应认定双方之间的房屋买卖是按套计算”是错误的，混淆了价款与套之间的关系。本案中，价款是按套计算的，但是套的平方米数受房产证上标注的平方米数控制，房产证上的平方米数又受房屋平面图上标注的四至控制。申请人购买的房屋，是房产证上标注的平方米数与房屋平面图上标示的四个卧室的房屋是一致的，也就是说，申请人购买的这套房屋是四个卧室，总面积是144.21平方米。张彦春在为申请人办理过户时其房产证上标注是144.21平方米，房屋平面图标示的也是四个卧室，过户后，申请人的房产证也是144.21平方米，房屋平面图也是四个卧室，这说明302室阳面的客厅就是301室的，即申请人的。根据物权法第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，依据法律规定，302室阳面的客厅归申请人所有。2、关立娟对其购买302室是一个卧室，在买房时是知道的，其对301室阳面卧室的占有是恶意的，不是善意取得。关立娟在看房时，争议的房间与301室是通着的，当时关立娟是知晓的。张彦平当面答应她将争议房屋通往301室的门堵上后该房屋归关立娟所有，关立娟也是知道并答应可以这么办。事后把门堵上归了关立娟，关立娟也知道争议房屋不在302房产证上。关立娟在买房时按张灿要求又多加了几万块钱，这几万块钱就是多出来的那间争议房屋的加价，详见录音证据。故关立娟对争议房屋不属于302室是知晓的。根据物权法第一百零六条的规定，关立娟对争议房屋是恶意占有。原审判决认定关立娟对应诉争房屋系有权占有是错误的。（二）原审判决适用法律错误。本案争议的标的是不动产房屋所有权，关立娟在交易过程中是恶意占有，且关立娟、张灿同中介恶意串通，损害申请人的合法权益，故本案应适用物权法第十六条、第十七条、第三十四条、第一百零六条，合同法第五十二条、第五十九条的规定。综上，请求撤销原审判决，依法改判302室阳面卧室约24.41平方米以及301室对应的地下室归301室所有，恢复房屋原状的费用由张灿承担，本案诉讼费用及实际支出费用由被申请人承担。关立娟辩称，申请人称关立娟恶意无权占有诉争房屋是错误的，关立娟购买302室房屋时间在申请人购买301室房屋之前，且张灿交付了占有的302室，302室包括诉争房屋一间，申请人与张彦春签订房屋购买协议均在关立娟之后，张彦春交付给申请人的房屋均符合双方的约定，而房产证上载明的面积不能成为申请人诉讼的理由和借口。当时我看房的时候就有阳面客厅，所以才55.5万元购买的，现在的房屋已经在我名下。张灿辩称，（一）301、302室房屋的居住现状同建筑结构设计和水、电、空调和暖气控制都是一致的，都表明是两套独立的成套住房，没有改变过。该住房是福利分房分给老人的，一层二门，301和302两套住房，单位统一办理的两个房产证。两套住房的结构从分房入住直到老人去世至今从未改变过，老人去世前一直住在302（西北角）的卧室，为了方便，入住前把301的西边卧室与302客厅的隔墙开了一个门。2000年前后，由单位统一施工，各户出资对客厅扩建增加了十几平方米的一间房，但并未在房产证上登记。所以这两套房子自始至终都是现在的结构状况。后来我们查阅建筑设计施工相关图纸以及单位物业管理图册也都与现状一致，而且六栋宿舍楼像301、302户型也是这样划分的。2006年8月，老人以交易的方式将302给了张灿，并办理了过户登记。2009年老人去世后，张灿之父张彦春继承了301，并办理了过户登记。以上两次过户登记都是在原始房产登记信息基础上办理的，除所有人变更外没有其他变动，而且两套住房事实上也一直按现状居住，未做任何改建。（二）两套房产原始登记信息不准确，张彦春和张灿毫不知情。该房产是福利分房，房改时房产登记和房产证是由单位按原分房政策标准和结构统一办理，房屋结构、面积都是按福利分房的原始登记，很多信息有不符的情况。同一个单元302的面积登记是56.54平方米，其他同样户型结构的登记却是80.95平方米，602比302多两个卧室，登记是97.31平方米，所以仅凭目测是看不出面积大小的。这种情况是由于福利分房的客观历史原因造成的，如果不是查阅图纸和户型登记，我们也是不知道。当初对老人的房产我们只知道是一大一小两套住房。2006年老人给张灿一套1室1厅的房子，由于与老人不在一起居住，老人在世时我们没有见过房产证，怎样登记的也不知道。直到老人去世，张彦春继承301，再到张灿出售302时将原来打开的门堵上，我们始终认为两套住房就是这样分配，没有任何问题。所以申请人仅凭不清楚或不准确的登记称302的客厅是301的卧室，是与原房屋建筑设计相悖的，与自始至终的居住事实不符。（三）交易过程公开透明，双方自愿，不存在任何隐瞒、欺诈行为。301是2013年5月底交易出售。此前3月份302关立娟已经购买入住。301交易前，我们通过中介发布的房屋出售信息，报价117万元。申请人第一次实地看房是中介带着看的，后来申请人撇开中介直接找我们，成交前不止一次实地看房，并且申请人在看房协商中说过他母亲住这个院，为照顾方便，就是想要这套房子。所以申请人对301的现状结构十分清楚，而且301与302的地下室调换过，也是向其说明了的，申请人也实地看过并认可。按照惯例，二手房交易都是先看房再谈价格，以看到实物房产协商确定交易价款，301我们通过中介报价117万元，最后与申请人商定是113万元成交，双方共同到房产交易大厅签订买卖契约，办理了过户登记，整个交易过程公开自愿，不存在任何隐瞒和欺诈。假设申请人所诉成立，301将无端多出一间20多平方米大客厅，同时也可以把单位统一扩建客厅的一间十几平方米据为己有。试想，如果是这样，我们能113万元就卖吗？事实是申请人没有支付对应价款，而且房屋原设计结构也不是那样分割的，也不符合住宅采光的规范要求。综上，我们按照二手房交易惯例以成套住宅现状定价出售房屋，申请人购买前也曾多次实地看房，看房时并不包括诉争房屋。申请人对此并未提出过异议，也未支付这间房的价款。申请人对其不享有物权的房间主张物权保护背离客观事实，应予驳回，维持原判。武建军、刘彦华向一审法院起诉请求：1、判令关立娟立即腾清武建军、刘彦华坐落在石家庄市桥西区（武建军房屋所有权证号：石房权证东字第**、刘彦华房屋所有权证号：名下石房房权证东字第**）有房屋（建筑面积144.21平方米）中四个卧室的西南角一间（建筑面积24.41平方米）房屋，并将该一间房屋返还给武建军、刘彦华；关立娟及张灿负责将该一间房屋恢复原状，并承担该一间房屋恢复原状的全部费用；2、判令关立娟立即腾清武建军、刘彦华坐落在石家庄市桥西区（武建军房屋所有权证号：石房房权证东字第**、彦华房屋所有权证号：名下石房权房权证东字第**）房屋的**地下室（建筑面积12.54平方米），并将该地下室返还给原告武建军、刘彦华；3、诉讼费由关立娟、张灿承担。一审法院认定事实：2013年5月31日，武建军、刘彦华与张彦春签订《石家庄房地产买卖契约》一份，购买了位于石家庄市桥西区房屋一套，双方约定：“第一条标的、价款：房屋坐落石家庄市桥东区，产权证号235015231，性质存量房，用途住宅，房号22号2-1-301，建筑面积（㎡）144.21，地下室建筑面积（㎡）12.54，总价款1135000元……”。2013年3月18日，关立娟与张灿签订《石家庄房地产买卖契约》一份，购买了位于石家庄市桥西区房屋一套，约定：“第一条标的、价款：房屋坐落桥东区，产权证号235007245，性质存量房，用途住宅，房号2-1-301，建筑面积（㎡）56.54地下室建筑面积（㎡）12.54，总价款283000元……”。现武建军、刘彦华主张关立娟名下302室客厅（建筑面积24.41平方米）及301号地下室系其所有，诉至法院。另查明，张彦春与张灿系父子关系，张文录与张彦春系父子关系。石家庄市桥西区（原桥东区）建胜路22号2号楼1单元的301室和302室均为张文录的福利分房，建筑面积分别为144.21平方米和56.54平方米，办有两个房屋产权证，张灿以买卖方式取得302室房屋所有权，张彦春以继承方式取得301室房屋所有权。武建军、刘彦华在举证期限内提交以下证据：1、武建军、刘彦华与张彦春签订的房地产买卖契约；2、购房税票；3、河北省税收缴款书7张；4、石家庄市桥西区室房屋所有权证；以上证据1-4均证明武建军、刘彦华购买了张彦春位于石家庄市桥西区室建筑面积144.21平方米房屋及所属12.54平方米地下室；5、房屋登记簿，证明武建军、刘彦华购买了张彦春位于石家庄市桥西区室建筑面积144.21平方米房屋及所属12.54平方米地下室；且为4室2厅一厨一卫，包括诉争的房间；6、（2014）冀石平证民字第4287号公证书，及光盘一张，证明301和302号房地下室位置不同及本案诉争的一间房屋被关立娟占用；7、房地产买卖契约、302室房屋产权证、302号房屋登记簿，证明关立娟所购买的302号房屋是56.54平方米房屋及所属12.54平方米地下室，不包括诉争的这间房屋，双方诉争的这间房屋产权明确就是武建军、刘彦华的；8、照片4张，证明301号房屋地下室和302房屋地下室位置不同；9、关于发放供热设施改造同意书的通知，证明没有丧失物权请求权。10、建筑图纸、新中远工程设计有限公司出具的对中国工商银行石家庄分行2号住宅楼3层⑤-⑦轴间在2/F轴设置隔墙的意见，证明诉争房间的浇筑梁下能够设置隔墙。关立娟质证意见，对房地产买卖契约真实性无异议，武建军、刘彦华合同签订日期是2013年5月31日，在其与张灿买卖合同之后，也不能证明包括争议房间；对购房税票和河北省税收缴款书真实性无异议，房产证后面附图看不清楚，不能证实是所争议的房间，房产证取得日期是2013年5月31日，起诉时超过了物权请求期。对登记簿真实性无异议，但登记簿上第四张显示登记房间是张彦春继承所得，根据物权法第29条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，证明张彦春继承时已不包括争议房间，所以出让时也不包括争议房间；公证书不能证明关立娟对诉争房间是无权占有，同样武建军、刘彦华的房屋所有权证书也不能证明关立娟是无权占有；对与张灿的房屋买卖契约认可，但该买卖合同不能证明关立娟对武建军、刘彦华侵权，所争议房间及地下室不能以该合同认定为侵权；房屋登记簿是2014年10月23日，不能证明关立娟与张灿交易时的具体情况；对照片真实性不认可，无法证实现场的真实性；对关于发放供热设施证据的真实性不认可，也不能证明武建军、刘彦华是此时才知道争议房间应归其房产证载明面积。张灿质证意见，对房地产买卖契约真实性、合法性、关联性认可，但买卖契约没有约定房屋单价价格，说明二手房买卖是按套买卖的，对税票及2个房本、没有异议，对两个房产证真实性没有异议，房地产买卖契约与武建军、刘彦华的房产证上登记的面积144.21平方米都是由原房主张彦春的房产证上的面积直接套过来的，不是按照双方交易实际测量的面积来登记的，与双方实际交易的面积不相符，不包括诉争房间；对登记簿意见与房产证意见一致，房产证附图应该在房屋买卖时应该改但没有改，三方在分别交易时都认为争议房间在302号，否则当时就会提出来，说明三方真实交易和登记是不相符的；对公证书的意见同意关立娟意见；对关立娟的买卖契约、房产证没有异议，面积登记是不对的，也是从原来房本套过来的，关于登记簿与房本意见一致，对小房照片位置挨着，面积一样。谁先买谁先挑，没把这事当回事，应该由双方协商；对于发放供热设施改造同意书的通知，既然武建军、刘彦华此时才知道，说明其与张彦春的房屋买卖当时是不包括争议房间的。关立娟申请证人赵某出庭作证，证明关立娟与张灿买卖房屋交易过程及关立娟买卖房屋时的现状。武建军、刘彦华质证意见，认为证人是做专职的经纪人，证人应该审查了房产证的面积，也认可实际面积比房产证大，知道房屋的格局，所以她清楚诉争房间是不包括在302室的。张灿质证意见，认为根据证人赵某所述，证实二手房主要是按套来交易的，知道房子面积大但不能反推诉争房间是301室的。一审法院认为，武建军、刘彦华与张彦春及关立娟与张灿所交易房屋均为二手房买卖，二手房买卖合同中未约定单价，应认定双方之间的房屋买卖是按套计价，且根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖一般双方都亲自到实地看房，买卖双方对房屋的实际面积情况均应事先了解；张灿通过买卖方式从其爷爷张文录名下取得诉争房间并将之卖与不知情的关立娟，关立娟对于诉争的房间系有权占有，故对武建军、刘彦华的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：驳回武建军、刘彦华的诉讼请求。武建军、刘彦华不服一审判决，上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判支持一审诉讼请求。本院二审认定的事实同一审法院认定事实一致。本院二审认为，本案中武建军、刘彦华与张彦春签订房地产买卖契约在关立娟和张灿交易之后，且武建军、刘彦华在购房前曾对房屋进行过实地看房，当时诉争一间房屋已被关立娟占有使用并未包括在301室，之后武建军、刘彦华与张彦春商定了交易价格，虽办理房产变更登记时诉争房屋登记在301室房产证上，但买卖双方当时的真实意思表示并未包括诉争的一间房屋，即武建军、刘彦华并未针对诉争房屋支付相应对价。关于地下室，武建军、刘彦华亦未充分举证证明关立娟现所使用地下室为301号房屋。综上，一审法院对武建军、刘彦华的主张不予支持并无不妥。判决：驳回上诉，维持原判。本院再审查明的事实与一审法院、本院二审认定的事实一致。再审申请人武建军、刘彦华在再审庭审中补充了新的证据：1、关于建胜路22号2-1-301室房产的不动产权利及其他事项登记信息；2、2017年采暖费发票。用以证明其购买的是144.21平方米房屋，也是按照144.21平方米缴纳的暖气费。被申请人关立娟对再审申请人补充的证据不予认可，对其缴纳暖气费不清楚。被申请人张灿对再审申请人补充的证据不予认可，认为诉争房屋登记比较混乱，住户对房屋登记不清楚，只是按照现状按套出售。再审申请人将物权登记信息作为主张权利的依据，存在逻辑错误。物权登记的基础应当以真实的交易结果为依据，按照已经查明的事实，双方真实的交易范围不包括再审申请人主张的诉争房屋，其也没有支付诉争房屋的对价，再审申请人以果定因，反推事实，逻辑错误。根据相关法律规定，双方对交易存在争议的情况下应当对交易事实进行审查，根据审查结果确定物权归属，不应简单地将不准确的登记作为依据。另，再审申请人在本院二审庭审中陈述当时认为144.21平方米不包括诉争房屋，在再审庭审中陈述其现场看房时，房屋现状结构就是三室两厅，在物业修改供热管道时才知道是四室的。再审申请人在一审中提交了诉争301号和302号地下室的照片，在原一、二审中陈述地下室门上都有编号，根据安置的顺序，被申请人关立娟使用的地下室是301室的，其认为是被申请人关立娟把编号擦了。被申请人张灿在再审庭审中陈述两间地下室门牌号都是单位编的，当时给关立娟的地下室是301号，302号没有腾出来，所以就给了301号，两间地下室结构不太一样，但是面积一样，地下室门上的漆不知道是谁喷的。被申请人关立娟在原一、二审、再审中陈述，当时买房时张彦平带其看的就是现在占有使用的诉争地下室，没有注意门牌号，两个地下室面积一样，交付哪个就是哪个，其是合法占有，门上的漆不知道是谁喷的。本院再审认为，再审申请人武建军、刘彦华认可购房前实地看房时，房屋的结构是三室二厅，其直至房屋过户登记后，房屋进行供热设施改造时才知道房产登记的结构和面积与实际交付的三室二厅房屋不符，由此可以证实再审申请人与张彦春签订房屋买卖契约的交易标的为三室二厅房屋，系房屋买卖双方的真实意思表示，并不包含诉争的一间房屋。再审申请人以物权登记主张诉争房屋的物权，缺乏事实依据。再审申请人提交的证据并不能推翻房屋买卖双方对交易标的的真实意思表示。关于再审申请人主张的被申请人关立娟所使用的地下室系301室的，其提交的房屋所有权证书和不动产权及其他事项登记信息中，只是登记了诉争地下室的面积为12.54平方米，并无诉争地下室的位置和户型结构平面图的记载，仅凭再审申请人提交的照片和各方当事人的陈述，不足以证实诉争地下室系被申请人关立娟占有使用的地下室。综上，再审申请人武建军、刘彦华的再审请求不能成立，本院不予支持。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2016）冀01民终2561号民事判决。本判决为终审判决。审判长  郝俊贤审判员  王彦松审判员  高玉坡二０一九年七月十六日书记员  赵亚坤