福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终4075号 上诉人（原审被告）：关志芳，女，1980年5月8日出生，汉族，住福建省福清市，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：江飞，福建千木林律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:康吓钦，女，1954年8月10日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：邹金狮，福建凯峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈林，福建凯峰律师事务所律师。 原审第三人：福建好家置业有限公司，住所地：福州市台江区洋中街道洋中路东侧融信洋中城地块**楼**02商务办公-2。 法定代表人：陈静宇，总经理。 委托诉讼代理人：付丽，公司员工。 上诉人关志芳因与被上诉人康吓钦、原审第三人福建好家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院(2017)闽0104民初5119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 关志芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.康吓钦购买房产不是为了居住,仅是为了投资获利,因此,涉案房产合同属于无效合同。依据《买卖合同》补充协议第一条的约定,康吓钦并不是真实的房屋购买人，涉案房屋交易过程中,是需要转移到康吓钦指定的第三人名下,而康吓钦的炒房行为已经违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定,侵害了国家利益即房产管理秩序,因此该合同属于无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,关志芳仅需退还已经收取的履约保证金。2.房价上涨的金额不属于康吓钦的直接损失,也超出双方在签订买卖合同时的预见,该部分不应作为康吓钦主张赔偿的依据。首先,依据双方签订的《房产买卖合同》第十条第三款的规定,因一方延迟履行合同约定义务,导致合同解除的,违约方应当赔偿守约方违约金30万元。说明合同签订时,双方已经明确允许一方不履行合同,不履行合同的后果仅限于违约金30万元,双方之间在订立合同时,可以预见的最大损失也仅为30万元。其次,本案中康吓钦提起诉讼,系依据《房产买卖合同》第十条第一款的规定行使的合同解除权，而依据该条款解除的违约责任仅有30万元,不包括房屋未来上涨的金额。最后,房屋价值的变化系属于因市场因素波动导致的,与交易本身不存在必然联系,该部分损失不属于直接损失，属于订立合同时,双方当事人均无法预见的事情,该结果不应由交易双方承担责任或享受权利。如上所述,房价上涨的金额不属于康吓钦的直接损失,也超出双方在签订买卖合同时的预见,该部分不应作为康吓钦主张赔偿的依据,合同约定属于双方的真实意思,任何一方无权改变。3.房屋上述损失系因为康吓钦未积极减损行为造成的,该损失应当由造成损失的康吓钦承担责任。首先,关志芳房屋在被台江区人民法院冻结后,第一时间已经告知了康吓钦,康吓钦明确知晓房产被冻结,无法交易，关志芳已经履行了通知义务。其次,康吓钦仅缴纳了30万元购房款购买涉案房产,30万元购买500多万的房产显然是不能实现的。该笔资金被占用不影响康吓钦用其他的钱购买其他房屋。最后,从一审证据即2016年11月28日的催办函显示,此时康吓钦已经明确知道不能履行合同,但其在2017年4月7日再次发函,2017年5月6日才按照合同约定解除合同,从时间上,可以明确得出康吓钦有明显扩大损失的行为。如上所述,康吓钦在明知合同不能履行的情况下,未同意关志芳将监管账户内的保证金退还给康吓钦,关志芳也没有在得知涉案房产不能交易时,另行选购房产,康吓钦的行为属于未采取有效措施积极减损的行为即扩大损失人,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿”的规定,房屋上涨的损失不应由关志芳承担。4.关志芳属于非恶意的违约方,不应承担合同约定以外的赔偿责任。依据双方签订合同日期为2016年9月26日,而涉案房产被台江法院查封的时间是10月12日。也就是说关志芳与康吓钦签订合同时,涉案房屋的产权系清晰的,并没有瑕疵，属于完全可以交易的不动产。本次履行合同不能的结果系因为第三人的原因导致的,关志芳属于非恶意的违约方,且关志芳也愿意按照合同约定承担30万元的违约金,该解决纠纷的责任符合《中华人民共和国合同法》秉承的“有约定从约定”精神,既然合同双方签订的《房产买卖合同》第十条第三款的规定,因一方延迟履行合同约定义务,导致经合同解除的,违约方应当赔偿守约方违约金30万元的约定,那么,关志芳仅应承担30万元的违约责任。5.康吓钦仅支付了30万元履约保证金,关志芳愿意承担30万元违约责任的情况下,己经足以弥补康吓钦的损失,如果对康吓钦承担60万元的赔偿责任,违背了公平原则。首先,康吓钦在订立合同时,仅支付了30万元的履约保证金。其次,关志芳一直要求双方到银行将履约保证金解除监管,退还给康吓钦,但康吓钦不愿意。该笔保证金30万元在诉讼过程中己经退还给康吓钦,说明退还保证金后,康吓钦没有损失了。最后,对于康吓钦的实际损失部分,有关志芳承担的30万元违约金已经足以弥补损失,如果此时关志芳再次赔偿60万元,显然明显加重了关志芳的合同责任,判决结果对关志芳来说是极不公平的。 康吓钦辩称：1.康吓钦与关志芳等人签订的房屋买卖合同合法有效，系各方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，不存在关志芳所述的损害国家利益的情形。2.康吓钦有权要求关志芳按照双方确认的房屋差价60万元支付实际损失。（1）合同约定的违约金过分低于康吓钦的实际损失，康吓钦要求关志芳支付房屋差价损失。合同法第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案房屋买卖合同约定的违约金远远低于康吓钦的实际损失，因此康吓钦有权要求按照实际损失主张赔偿。（2）康吓钦提出解除合同的时间是2017年5月6日，应当以关志芳实际收到该函件的时间点（2017年5月7日）计算房屋差价，而该差价60万元，是关志芳与康吓钦共同确认的结果。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。康吓钦提出解除合同的时间是2017年5月6日，应当以关志芳实际收到该函件的时间点计算房屋差价。（3）康吓钦并没有扩大损失。本案当中，关志芳本应于2016年11月8日至房管部门办理缴税领证手续，但其未履约。之后，康吓钦及第三人发函要求关志芳履行合同，但关志芳也没有予以书面回复。再后来，康吓钦通过中介方才了解到诉争房屋已被法院冻结，但关志芳表示其正与冻结房产的债权方协商解除冻结，其可以搞定，让康吓钦再等等。在等待未果后，2017年4月，康吓钦再次发函催告其履行合同。之后，关志芳又表示其已没有钱还给债权方，无法协商，并提议让康吓钦出资代为还款给债权方，考虑到代为还款的风险性太大，康吓钦不同意该方案，并立即提出解除合同。因此，康吓钦在关志芳与债权人协商未果，确认合同无法履行后，就立即提出解除合同，并不存在扩大损失的情形。（4）事实上合同解除时，当时房屋差价根本不只60万元，康吓钦为了避免不必要的诉累，及增加评估费等不必要费用，减少各方损失，才在一审法院的协调下，与关志芳共同确定60万元为房屋差价。现关志芳又提出不该支持房屋差价赔偿，实属不该。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 福建好家置业有限公司述称：请法院依法判决。 康吓钦原向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付房屋涨价损失等违约金600000元（预估房屋涨价损失为600000元，扣减合同约定违约金300000元，还需增加赔偿300000元，具体房屋涨价损失金额以房屋价值司法鉴定结果为准）；2.判令被告立即配合原告办理在中国光大银行福州南门支行的监管资金300000元的解冻手续,并从起诉之日起按照同期银行贷款利率计算利息；3.判令被告支付原告因本案支出的律师代理费20000元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告以被告在诉讼期间已经配合办理监管资金300000元的解冻手续为由，撤回第2项诉请。 一审法院认定事实：2016年9月26日，原告与被告及福建好家置业有限公司签订《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》，约定，原告购买被告坐落于福州市仓山区房屋，房屋的成交价为5090000元；任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金300000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。合同签订后，原告依约于2016年9月27日支付了履约保证金300000元，并将该款项办理了资金监管手续，冻结在中国光大银行福州南门支行。2016年10月14日，被告办理了该房产的《不动产权证》收件手续，根据受理单的记载，被告应于2016年11月8日至房管部门办理缴税领证手续。但经原告及第三人催促，被告仍未办理。原告于2017年5月6日向被告及第三人发函解除合同,该合同解除函已于2017年5月7日送达。在本案审理过程中，经原、被告协商，上述房屋在合同解除之日即2017年5月7日的价格按5690000元计算。另查，原告因本案诉讼支出律师代理费20000元。 一审法院认为，原、被告及第三人签订的《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。被告未按约履行合同，且经催告后仍未履行，已构成违约，原告有权解除合同。关于原告主张的被告赔偿因违约造成的损失，一审认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，因本案被告的原因导致合同解除，原告可以提出对房屋差价部分进行损害赔偿的请求，这种差价是守约方的期待利益损失，也是买卖双方在订立合同时应该可以预见的。在本案审理过程中，经原、被告协商，房屋在合同解除之日即2017年5月7日的价格按5690000元计算，从合同签订之日至合同解除之日房屋差价为600000元，故被告应赔偿原告房屋差价损失600000元。原告要求被告支付因本案诉讼支出的律师代理费20000元，符合合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决：一、被告关志芳于本判决生效之日起十日内向原告康吓钦赔偿房屋差价损失600000元；二、被告关志芳于本判决生效之日起十日内向原告康吓钦支付因本案诉讼支出的律师代理费20000元。 二审中，各方当事人均未提交新的证据，对一审认定的事实未提出异议。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，康吓钦与关志芳及第三人福建好家置业有限公司签订的《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效,关志芳提出涉案房产合同属于无效合同的上诉主张无事实依据，不予支持。关于关志芳提出有关本案违约损失问题，其一，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，因本案合同无法履行的原因在于关志芳，康吓钦可以提出对房屋差价部分进行损害赔偿的请求，这种差价是守约方的期待利益损失，也是买卖双方在订立合同时应该可以预见的；其二，康吓钦已提供证据证明康吓钦及第三人福建好家置业有限公司曾先后发函催促关志芳按合同约定履约，关志芳虽辩称康吓钦或第三人福建好家置业有限公司应知其实际已经无法履约，但未提供证据证明其对催办函予以明确回应不能履约，未进行积极减损或损失扩大的责任在于关志芳；因此，关志芳有关本案违约损失判决有误的上诉主张不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由关志芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 芳 审判员 林 峰 审判员 纪得军 二〇一九年七月八日 书记员 涂腾香 附：本案涉及的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。