广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终595号上诉人（一审被告、反诉原告）：李燕芬，女，汉族，1974年10月11日出生，住所地：广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：谢凯，广东浩淼律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：陈淑贞，女，汉族，1950年10月5日出生，住所地：广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐广东，广东都汇律师事务所律师。一审第三人：李晓燕，女，1975年10月8日出生，澳门特别行政区居民。委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐广东，广东都汇律师事务所律师。一审第三人：陈嘉昇，男，汉族，1974年11月23日出生，住所地：广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐广东，广东都汇律师事务所律师。上诉人李燕芬因与被上诉人陈淑贞、一审第三人李晓燕、陈嘉昇房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初8141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李燕芬上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判驳回陈淑贞主张李燕芬支付违约金的诉讼请求；2.改判陈淑贞向李燕芬赔偿97600元；3.本案一、二审诉讼费用由陈淑贞负担。事实和理由：李燕芬与陈淑贞在2010年签订《房地产买卖合同》，在2011年又签订《补充协议》，要求陈淑贞最迟在2012年5月1日前结清贷款及办理过户手续。陈淑贞在2017年10月才结清银行贷款，陈淑贞已存在事实违约，陈淑贞没有提供任何证据证明李燕芬同意陈淑贞延期结清银行贷款和李燕芬放弃追究其违约责任。一审法院违反证据规则，以李燕芬未能提供相反证据为由错误认定双方变更了过户方式和期限，请求二审予以改正。李燕芬既然将房屋出售给陈淑贞，就绝对不会拒绝协助办理过户手续，陈淑贞也没有提供证据证明李燕芬拒不配合办理过户手续。相反，2017年11月16日，李燕芬向李晓燕告知“燕子你好，解押已通知星期五可以取……”，并且一直和中介联系过户事宜，说明李燕芬不存在拒不配合办理过户事实。当时，李燕芬正怀有身孕，至2018年4月19日剖腹产生育出院，而一审判决要求李燕芬从2018年5月2日起给付违约金，2018年5月2日李燕芬还在坐月子，一审如此判决不合情理。综上，请求二审依法改判。李燕芬在庭审中补充：一审认定过户时间已经过双方协商一致后变更，但事实上双方没有进行过协商，陈淑贞也没有证据证明李燕芬是同意变更。陈淑贞、李晓燕、陈嘉昇共同答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理。李燕芬上诉请求和事实理由不成立，请求二审法院依法驳回李燕芬的全部上诉请求。对于一审判决第一项，目前已履行完毕，涉案房产已办理变更登记手续。陈淑贞向一审法院起诉请求：1.李燕芬将位于广东省佛山市南海区315房的房产及土地使用权过户至陈淑贞名下；2.李燕芬自陈淑贞起诉之日起，每日按成交总价976000元的0.1%支付违约金给陈淑贞；3.本案诉讼费用由李燕芬承担。李燕芬向一审法院反诉请求：1.判决陈淑贞向李燕芬赔偿97600元；2.本案反诉费用由陈淑贞负担。一审法院认定事实：2010年7月，陈嘉昇作为买方、李燕芬作为卖方，双方签订《房地产买卖合同》，由陈嘉昇购买李燕芬位于佛山市南海区315房，约定定金50000元在7月13日支付，首期款250000元在卖方领取公证委托书后支付。7月13日，李燕芬向陈嘉昇出具收款证明，确认收取定金50000元。2010年8月6日，陈嘉昇与李燕芬签订《补充协议》，主要内容如下：1.卖方在收齐首期楼款250000元当天，即时将该物业交付买方，买方拥有该物业的使用权；2.卖方应当在发展商通知可办理房产证即日起7个工作日内到房管局办理一手房产证，否则，每逾期一日，应需每日按总成交价的0.1%支付违约金给买方。在出一手房产证后7个工作日内，买卖双方应配合中介办理交易过户手续，如有一方拒不配合，即属违约，每逾期一日，违约方应需每日按总成交价的0.1%支付违约金给对方。同日，李燕芬出具收款证明，确认收款250000元，并备注：从8月1日开始，物业管理费、水电费由陈嘉昇负责，银行供款由陈嘉昇负责，每月供款按银行按揭款支付。10月9日，李燕芬出具收据，确认收到陈嘉昇8月份、9月份供楼款和8月到12月物业管理费6600元。2011年1月10日，李燕芬作为卖方、陈嘉昇作为买方、陈淑贞作为第三人，三方签订《补充协议》，约定涉案房屋以陈淑贞的名义办理产权证并办理银行抵押贷款。2011年7月13日，李燕芬、陈嘉昇再次签订《补充协议》，约定：1.成交总价为976000元，首期含定金已支付300000元，剩余房款676000元，卖方欠银行实际金额为597764.94元，剩余还贷款项以及月利息由买方承担，买方需补足本次交易楼价金额78235.06元给卖方，并于7月15日前支付完毕；2.买方最迟支付尾款时间为2012年5月1日并办理过户手续；3.如因卖方在合约期间不经买方同意转卖出去的，卖方需补偿给买方500000元。同日，李燕芬出具收款证明，确认收取78235元。2017年10月11日，陈淑贞向李燕芬平安银行账户转账510389元，用于一次性清偿银行贷款。银行收款后，办理了涉案房屋的涂销登记。2017年11月16日至2018年1月3日，李燕芬与李晓燕存在多次微信聊天，现摘录如下：2017年11月16日，李燕芬通过微信向李晓燕发送“燕子你好，解押已通知星期五可以取，但是有一件不是很愉快的事，我去银行办贷款说我有几次黑名单，于是我查了征信是供楼时有三个月迟供入了黑名单，现在贷不了款”；11月24日，李晓燕通过微信向李燕芬发送“如果你拿到办理了注销登记的房产证之后，就直接把它交给中介就行了，中介会先帮我们办网签，然后再约双方去递件”；11月28日，李晓燕通过微信向李燕芬发送“我很感激你给我们那么多年周转，真的很感激”。一审法院认为，陈淑贞诉请李燕芬办理房屋产权过户，本案属房屋买卖合同纠纷。因李晓燕系澳门特别行政区居民，故本案属于涉澳民事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，陈淑贞与李燕芬未对适用法律作出选择时，适用最密切联系地法律，涉案合同的签订地及履行地均在内地，故涉案合同应适用内地法律。李晓燕、陈嘉昇主张涉案房屋的实际买受人是陈淑贞，并将该信息披露于李燕芬，李燕芬对陈淑贞的诉讼主体资格不持异议，视为其认可陈淑贞的实际买受人地位，故案涉陈嘉昇与李燕芬签订的合同对陈淑贞、李燕芬均有效。虽双方于2011年7月13日签订的《补充协议》约定“买方最迟支付尾款时间为2012年5月1日并办理过户手续”，但至陈淑贞实际支付尾款5年有余，根据交易习惯，贷款银行每月在扣取房贷时均会向贷款方发送扣款短信通知，故可推定李燕芬对陈淑贞未能在2012年5月1日前支付尾款知情，李燕芬未举证证明其在此期间提出异议或催促陈淑贞履行尾款支付义务，与日常生活经验不符。此外，结合李晓燕与李燕芬2017年11月16日至2018年1月3日的微信聊天记录，李燕芬在办理解押时仍未对陈淑贞未在2012年5月1日前支付尾款提出异议，而李晓燕表示对李燕芬给予的多年周转表示感激。综上，在李燕芬未能提供相反证据予以反驳的情况下，一审法院认定双方就合同履行期限发生了变更，李燕芬不得以此主张陈淑贞违约，其反诉陈淑贞支付违约金，理据不足，一审法院不予支持。根据查明的事实，陈淑贞已全额支付案涉房款，其诉请李燕芬办理房屋过户手续，理据充分，一审法院予以支持。关于陈淑贞诉请的违约金，双方于2010年8月6日签订的《补充协议》约定“在出一手房产证后7个工作日内，买卖双方应配合中介办理交易过户手续，如有一方拒不配合，即属违约，每逾期一日，违约方应需每日按总成交价的0.1%支付违约金给守约方”，虽双方此后变更了过户方式和期限，但双方就逾期办理过户约定的违约金计算标准仍具有约束力，但该约定的违约金计算标准明显过高，且李燕芬拒绝办理过户的理由是其认为陈淑贞逾期还贷造成其征信记录不良，综合上述因素，一审法院将违约金计算标准调整为按年利率12%计付。双方未约定办理过户的期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，陈淑贞可以随时主张，李晓燕于2017年11月24日发送的微信，视为陈淑贞已向李燕芬提出过户请求，李燕芬未在合理期限内过户，其行为已构成违约，陈淑贞主张自起诉之日起计算逾期利息，理据充分，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、李燕芬于一审判决发生法律效力之日起十日内，协助陈淑贞办理佛山市南海区315房的不动产权变更登记手续；二、李燕芬于一审判决发生法律效力之日起十日内，向陈淑贞支付迟延办理不动产变更登记手续违约金（以976000元为基数，按年利率12%，自2018年5月2日起计算至李燕芬履行完毕上述第一项协助义务之日止）；三、驳回陈淑贞的其他诉讼请求；四、驳回李燕芬的全部反诉请求。一审本诉受理费13560元，财产保全费5000元，合计18560元，由李燕芬负担；反诉费1120元，由李燕芬负担。李燕芬在二审期间向本院提交如下证据：1.微信聊天记录，拟证明李燕芬积极办理过户手续；2.广东省佛山市存量房买卖合同及发票，拟证明李燕芬于2013年12月3日全额购房，不存在李燕芬同意李晓燕于2012年5月1日之后才结清所欠的银行款，李燕芬当时确实急于买房。陈淑贞、李晓燕、陈嘉昇质证称：对证据1微信聊天记录的真实性没有异议，对关联性有异议。李燕芬确实有协助办理过户手续，但可能因陈淑贞、李晓燕、陈嘉昇与李燕芬之间沟通出现问题，导致李燕芬不再协助办理过户手续，与中介的聊天过程也提到相关事实。对证据2的真实性没有异议，对关联性有异议，该证据与是否需要提前还款没有关系；相反该合同签订时间是2013年，也就是陈淑贞还在支付按揭贷款时，李燕芬即一次性付款购买该房屋，其并未向陈淑贞主张将按揭贷款一次性还清，而且双方之间存在电话、微信等沟通，均无李燕芬要求陈淑贞一次性付清的记录，而是继续由陈淑贞以银行按揭方式予以支付，故一审判决认定事实清楚。陈淑贞、李晓燕、陈嘉昇在二审期间没有向本院提交新的证据。经认证，李燕芬提交的证据与案件事实无关，本院对此不予采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。各方当事人对于一审法院适用内地法律审理本案没有异议，本院予以确认。本案争议焦点为：一、李燕芬是否应向陈淑贞支付违约金；二、陈淑贞是否应向李燕芬支付违约金。关于第一个争议焦点。李燕芬与陈嘉昇于2010年8月6日签订的《补充协议》约定：“李燕芬应在发展商通知可办理房产证即日起7个工作日内到房管局办理一手房产证，并在出一手房产证后7个工作日内，李燕芬与陈嘉昇配合终结办理过户手续。每逾期一日则由违约方按总成交价的0.1%支付违约金给守约方。”李燕芬与陈嘉昇于2011年7月13日签订的《补充协议》中约定：“由于卖方在出售该套物业之时因物业发展商未能办理一手房产权证，以及不能准确提供房产出证时间耽误双方过户事宜”，以及第三条约定“本次协议买卖合同不做撤销”。从以上两份《补充协议》的内容可见，双方对房屋过户的具体期限约定不明。因李燕芬与陈淑贞没有举证证明双方是否就房屋过户期限进行进一步约定，应根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定确定房屋过户的履行时间。陈淑贞在2017年9月支付完毕李燕芬的按揭贷款后，即要求李燕芬将案涉房产过户至其名下，符合法律规定，且与一般社会交易习惯相符，李燕芬亦未否认应将房屋办理过户至陈淑贞名下，本院予以认可。李燕芬称其积极配合陈淑贞办理过户手续，但因为账户被锁、房管局工作人员出差、材料没带齐和怀孕等原因未能及时办理过户。上述理由不能构成延迟办理过户的合理理由，且仅为李燕芬单方面陈述，陈淑贞对此不予认可，本院对李燕芬延迟过户的抗辩理由不予采纳。因此，李燕芬在陈淑贞支付完毕按揭贷款后，应协助陈淑贞过户而未予办理，构成违约，一审法院判令李燕芬支付从陈淑贞起诉之日起至案涉房产的不动产权变更登记手续办妥之日止的违约金于法有据，本院予以支持。关于第二个争议焦点。认定陈淑贞是否违约，应从陈淑贞对合同的履行以及合同的履行期限是否已实质变更来判断。首先，2011年7月13日签订的《补充协议》第三条约定：“买方最迟支付尾期时间为2012年5月1日前结清以及办理过户手续。逾期不按本次协议合同的买方按楼价10%赔偿给卖方。”结合本案事实分析上述违约条款约定可知，陈淑贞负有在2012年5月1日前清偿李燕芬用于购买案涉房产的剩余按揭贷款的义务。由于陈淑贞直至2017年才清偿完毕该按揭贷款，其并未按照该《补充协议》约定履行义务。其次，一审法院认为，李燕芬对陈淑贞延迟付款的行为知情且未提出异议，即推定双方已对合同约定的付款期限作出变更。本院认为，即便陈淑贞延长支付按揭贷款期限而李燕芬未提出异议，不代表李燕芬即同意陈淑贞变更合同履行期限、放弃追求违约责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第（二）项“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”之规定，合同是否实质变更，应由可能的获利方陈淑贞承担证明责任。纵观本案证据，陈淑贞并未举证证明该事实，李燕芬亦未作出合同变更的自认。在陈淑贞未能举证证明按揭贷款支付期限得到实质变更或得到李燕芬同意变更的情况下，陈淑贞未依约履行合同义务，已构成违约。因此，陈淑贞违反《补充协议》约定，应按照《补充协议》违约条款的约定向李燕芬支付违约金。最后，关于李燕芬要求陈淑贞支付违约金的主张是否超过诉讼时效，由于《补充协议》并未约定支付违约金的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，李燕芬可以随时要求陈淑贞支付违约金。因陈淑贞并未证明李燕芬曾向其主张违约金，而且在一审立案时案涉房屋并未过户，也即双方签订的房屋买卖合同亦未履行完毕或解除，因此应以李燕芬在一审提起反诉之日为李燕芬要求陈淑贞给付违约金之日，李燕芬要求陈淑贞支付违约金的主张并未超过诉讼时效。根据李燕芬与陈嘉昇于2011年7月13日签订的《补充协议》第一条、第三条约定，陈淑贞应向李燕芬支付97600元违约金。一审法院对陈淑贞违约责任的认定有误，应予纠正。综上所述，李燕芬的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初8141号民事判决第一、二、三项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初8141号民事判决第四项；三、被上诉人陈淑贞应于本判决生效之日起十日内向上诉人李燕芬支付违约金97600元；四、驳回上诉人李燕芬的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费13560元、财产保全费5000元，合计18560元，由上诉人李燕芬负担；一审反诉受理费1120元，由被上诉人陈淑贞负担；二审案件受理费2856元，由上诉人李燕芬负担1736元，由被上诉人陈淑贞负担1120元。本判决为终审判决。审判长  罗凯原审判员  禤敏婷审判员  谢达辉二〇一九年七月十一日书记员  何敏玲