陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终6578号 上诉人（原审被告）：中闻集团西安印务有限公司，住所地西安市。法定代表人：邹军，该公司董事长。委托诉讼代理人：闵有民，陕西毕达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鹿俊晖，男，1992年7月10日出生，汉族，利达行房地产咨询有限公司员工，住西安市未央区。委托诉讼代理人：谢许丽，陕西宽明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文婷，陕西宽明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安聚泰投资管理有限责任公司,住所地西安市高新区。法定代表人：辛虎。被上诉人（原审被告）:中闻西安置业有限公司,住所地西安市。法定代表人：辛星。上诉人中闻集团西安印务有限公司（以下简称中闻印务公司）因与被上诉人鹿俊晖、西安聚泰投资管理有限责任公司（以下简称西安聚泰公司）、中闻西安置业有限公司（以下简称中闻置业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初7667号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中闻印务公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回鹿俊晖的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由鹿俊晖、西安聚泰公司、中闻置业公司承担。事实和理由：一审法院认为其与西安聚泰公司签订了《“中闻传媒广场”项目合作建设协议书》，其与西安聚泰公司就属于联合建设，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条判令其承担退还购房款的责任，明显于法无据。具体理由如下：一、鹿俊晖于2012年7月16日和西安聚泰公司签订《商品房内部预定书》，根据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同一方能够向合同的另一方基于合同提出请求或提起诉讼。在本案中，合同一方主体是鹿俊晖，另一方主体是西安聚泰公司，因该合同产生的纠纷，只能由其双方之间主张权利或提起诉讼。因此，本案与其没有关系。西安聚泰公司属独立企业法人，其在明知房屋不具备销售条件的情况下，仍以销售房屋名义大肆对外融资，融来的资金供西安聚泰公司使用。虽然其和西安聚泰公司签订了联建协议，但西安聚泰公司假借中闻传媒广场销售房屋，误导购房人，这种独立欺诈行为应由自己承担责任，不能判令其负还款责任。二、其和西安聚泰公司虽然签订了《“中闻传媒广场”项目合作建设协议书》，但该协议属于双方公司之间筹备中闻置业公司的框架协议，本质为“股东协议"。中闻置业公司属于独立企业法人，独立享有民事权利和承担民事义务。一审判令中闻置业公司承担民事义务，又判令作为股东的其承担民事义务并负连带责任显然违反《中华人民共和国公司法》第三条的规定。三、西安聚泰公司在无任何手续的情况下，假借销售房屋的名义向社会不特定的人进行非法集资，明显涉嫌刑事犯罪，法院已受理了几十余件该类诉讼案件，依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条以及《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条之规定，法院应采用先刑后民的原则将案件移交公安机关。综上，一审判决于法无据，为维护法律尊严及其合法权益，保障国有资产不被流失，请求二审法院依法支持其上诉请求。鹿俊晖辩称，一审法院认定其与西安聚泰公司之间成立合法有效的商品房预约合同关系，并判决西安聚泰公司、中闻置业公司与中闻印务公司共同承担退还房款义务，认定事实清楚，适用法律正确。首先，其与西安聚泰公司之间属于合法有效的商品房预约合同关系。一审庭审中，其向法庭提交了经双方签字盖章确认的《商品房内部预定书》以及西安聚泰公司出具的收据，同时为证明其实际履行了付款义务，也向法庭提交了交付房款时的刷卡凭条和银行流水，以证实其已实际支付房款，并不存在以房抵债或者因其他法律关系转变为商品房预约合同关系的情形。另外，涉案楼盘也是真实存在的，并经有关部门审批设立，并非虚假项目，因此中闻印务公司上诉所称的非法集资事由与本案并无关联。其次，根据中闻传媒广场的登记信息显示，中闻印务公司是该项目的开发主体，且根据中闻印务公司与西安聚泰公司签订的《“中闻传媒广场”项目合作建设协议书》、项目对外宣传销售广告以及西安聚泰公司和中闻置业公司向“中闻传媒广场”客户出具的《承诺书》等证据，均能够证明中闻传媒广场项目实际由西安聚泰公司及中闻印务公司联合建设，故中闻印务公司亦应承担退还房款、支付利息的责任。最后，中闻印务公司辩称应由中闻置业公司独立承担民事责任，但在其购买涉案房屋时，中闻置业公司还未成立，中闻印务公司该辩称明显是在恶意逃避自己的责任。综上所述，一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求驳回中闻印务公司的全部上诉请求，依法维持原判。西安聚泰公司、中闻置业公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。鹿俊晖向一审法院起诉请求：1、判令中闻印务公司、西安聚泰公司、中闻置业公司立即向其退还购房款395579元；2、判令中闻印务公司、西安聚泰公司、中闻置业公司赔偿其利息损失132204.15元（以395579元为基数，按照同期人民银行贷款利率从2012年7月16日暂计至2018年4月26日，实际计算至履行完毕之日止）；3、本案诉讼费由中闻印务公司、西安聚泰公司、中闻置业公司承担。一审法院认定事实：2012年7月16日，鹿俊晖与西安聚泰公司签订《商品房内部预订书》，约定鹿俊晖购买位于西安市草滩生态园草滩六路与尚稷路十字西南角“中闻传媒广场”项目5号楼1单元1层10102号房屋一套，面积193.97平方米，单价为4050元/㎡，总价款785579元；付款方式为按揭付款，鹿俊晖应于2012年7月16日付清395579元，剩余房款39万元办理银行按揭贷款。西安聚泰公司应于2012年12月底达到签约条件，鹿俊晖需在西安聚泰公司通知的时间内到售楼部接待中心办理签约手续；交房时间预计为2015年6月，具体交房标准及交房时间在签署《商品房买卖合同》时确定等。上述合同签订当日，鹿俊晖向西安聚泰公司支付购房首付款395579元，西安聚泰公司就此款项向鹿俊晖出具了《收据》。另查明，2014年12月23日，中闻印务公司与西安聚泰公司签订《“中闻传媒广场”项目合作建设协议书》，约定：“2011年8月29日，中闻印务公司和西安聚泰公司签订《合作建设意向协议书》，为积极稳妥的实施“中闻传媒广场”项目建设，经人民日报社批准（企办字〔2011〕6号）、中闻印务集团批复同意（中闻综字〔2013〕11号和中闻综字〔2013〕12号）”，中闻印务公司全资设立中闻置业公司为项目开发主体，将中闻印务公司出资的国有土地使用权过户至中闻置业公司名下等。2015年10月13日，西安市住房保障和房屋管理执法监察队出具《通告》，通告“中闻传媒广场”未取得《商品房预售许可证》。一审法院认为，鹿俊晖与西安聚泰公司签订的《商品房内部预定书》中仅约定了购买房屋的地址、面积和价款，对于具体交付标准、交房时间等其他内容约定在签订《商品房买卖合同》时确定，故该《商品房内部预定书》系商品房预约合同，且系鹿俊晖与西安聚泰公司的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效。《商品房内部预定书》形式上虽为鹿俊晖与西安聚泰公司订立，但根据中闻印务公司与西安聚泰公司签订的《“中闻传媒广场”项目合作建设协议书》、项目对外宣传销售广告等证明中闻传媒广场项目实际由西安聚泰公司及中闻印务公司联合建设，且根据该协议中闻置业公司由中闻印务公司全资设立，故中闻置业公司、中闻印务公司均应承担退还房款、支付利息的责任。西安聚泰公司、中闻置业公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证、答辩的权利，应承担相应的不利后果。综上，鹿俊晖要求西安聚泰公司、中闻置业公司、中闻印务公司退还房款并按照中国人民银行同期贷款利率标准赔偿其利息损失的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审遂判决：一、被告西安聚泰投资管理有限责任公司、中闻集团西安印务有限公司、中闻西安置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告鹿俊晖退还购房款395579元；二、被告西安聚泰投资管理有限责任公司、中闻集团西安印务有限公司、中闻西安置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告鹿俊晖支付利息，该利息以395579元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率自2012年7月17日起计算至本判决确定的给付之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9077元、公告费600元（原告均已预交），由三被告西安聚泰公司、中闻印务公司、中闻置业公司共同负担，三被告于上述款项履行时一并给付原告。经审理查明，二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为,鹿俊晖与西安聚泰公司签订的《商品房内部预订书》中仅约定了购买房屋的地址、面积、总价和付款方式，对于具体交付标准、交房时间等其他内容约定在签署《商品房买卖合同》时确定，由此可见，鹿俊晖和西安聚泰公司签订《商品房内部预订书》的目的是为了签订正式的《商品房买卖合同》，故本案的《商品房内部预订书》应为商品房预约合同。该《商品房内部预订书》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。鹿俊晖虽是与西安聚泰公司签订的《商品房内部预订书》，但根据中闻印务公司与西安聚泰公司签订的《“中闻传媒广场”项目合作建设协议书》以及项目对外宣传销售广告等证据，可以证明“中闻传媒广场”项目由西安聚泰公司和中闻印务公司联合建设，因此中闻印务公司也应承担向鹿俊晖退还房款本金并赔偿利息损失的责任，故一审判决西安聚泰公司、中闻印务公司、中闻置业公司互负连带清偿责任并无不当。对于中闻印务公司上诉认为其不应承担连带责任的主张，依据不足，本院不予支持。关于中闻印务公司上诉称，西安聚泰公司假借销售房屋的名义进行非法集资，涉嫌刑事犯罪，依照先刑后民的原则，本案应当移送公安机关的理由，中闻印务公司并未提供充分证据证明其上诉所称的涉嫌犯罪事项和本案有直接关联性，本院对其该上诉理由不予采纳。综上，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7834元、公告费200元，中闻集团西安印务有限公司已预交，均由中闻集团西安印务有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  何    强审 判 员  王 慧 芳审 判 员  辛   娟 二○一九年七月二十四日 书 记 员  刘 燕 子 1