苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初261号原告：顾国兴，男，1971年1月1日生，汉族，住苏州市吴中区。原告：崔如意，女，1970年3月20日生，汉族，住苏州市吴中区。以上两原告共同委托诉讼代理人：金华、胡江宁，江苏新天伦律师事务所律师。被告：苏州鼎合置业有限公司，住所地苏州市吴中区吴中大道1368号吴中科技创业园研发楼A楼7层。法定代表人：周勤，执行董事。委托诉讼代理人：潘晓辉、胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。被告：苏州百街金楼网络营销科技有限责任公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼5192室。法定代表人：秦晓东，总经理。被告：苏州融熙投资管理顾问有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼6861室。法定代表人：秦晓东，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：潘芬、薛玉平，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。原告顾国兴、崔如意诉被告苏州鼎合置业有限公司（下称鼎合公司）、苏州百街金楼网络营销科技有限责任公司（下称百街金楼公司）、苏州融熙投资管理顾问有限公司（下称融熙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后依法裁定转为普通程序公开开庭进行审理。原告顾国兴、崔如意的委托诉讼代理人金华、胡江宁，被告鼎合公司的委托诉讼代理人潘晓辉、胡建宇，被告百街金楼公司、融熙公司的共同委托诉讼代理人潘芬、薛玉平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顾国兴、崔如意共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告鼎合公司向原告返还多收款项109万元及相应的利息（以109万元为基数自2017年11月2日起按同期银行贷款利率计算至实际偿还之日止)；2、判令被告百街金楼公司对第一项诉请中款项12万元及相应的利息承担连带清偿责任；3、判令被告融熙公司对第一项诉请中款项97万元及相应的利息承担连带清偿责任；4、判令三被告共同承担原告支出的律师费用6.89万元及诉讼费用。事实和理由：被告鼎合公司系绿郡花园的开发商，原告向被告鼎合公司购买了绿郡花园6幢106室房产，原告在被告鼎合公司销售人员的引导下在售楼处的pos机上转账支付了283万元，在银行的柜员机上转账支付了97万元，合计支付了380万元。后经原告查询，前述款项中有12万元转账给了被告百街金楼公司，有97万元转账给了被告融熙公司。之后，原告与被告鼎合公司经过协商，于2017年11月1日签订了《苏州市商品房买卖合同》，最终双方确认绿郡花园6幢106室房产的价格为271万元。鉴于原告所付的款项已超过合同约定的房产价格，故被告鼎合公司应当于双方签订了《苏州市商品房买卖合同》后向原告返还其多支付的款项109万元和相应的利息，同时由于原告多付的款项分别转账给了被告百街金楼公司和被告融熙公司，故被告百街金楼公司、融熙公司应当分别在其收款金额范围内就原告多付款项承担连带清偿责任。同时，因被告鼎合公司、百街金楼公司、融熙公司的行为导致原告不得不提起本次诉讼，因此产生的律师费也应由三被告共同承担。被告鼎合公司辩称：1、原告与被告百街金楼公司签署过《朗诗东吴绿郡诚意认购合约》，该认购合约确认原告认购房屋价格不高于380万元，其中网签金额280万元为开票金额，另外100万元为非开票金额，现原告诉称购房款仅为271万元，违背了原告与被告百街金楼公司的最初的协商合意，显然不符合客观真实。2、原告认可共计支付380万元款项，根本不存在原告诉称后来才发现多付的情况，原告在支付上述380万元款项时均有POS单信息，而POS单最显眼部分就是收款单位的名称和金额，原告在刷卡时可以清楚看到收款单位是谁，而原告在POS单上签字确认，表明原告对付款内容和收款主体的认可，原告诉称后经查询才知晓款项付给了被告百街金楼公司、融熙公司的说法显然不合常理。3、其仅收到购房款271万元，原告主张要求退还的109万元付给了被告百街金楼公司、融熙公司，与其无关，更何况根据本案原告与被告百街金楼公司签订的认购合约，原告无权主张退回该109万元。4、其已按照与原告签署的《苏州市商品房买卖合同》将房屋交付给了原告，原告已在实际履行房屋买卖事宜，因此从实际收房行为也表明原告无权主张退款。5、原告针对本案109万元的付款行为发生在2017年8月和9月，如其认为因受误导而支付错误要求撤销该付款行为，原告应自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，可原告直到2018年12月7日才主张撤销显然已过了时效。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告百街金楼公司、融熙公司共同辩称：1、本案的法律关系是原告与被告鼎合公司之间的商品房买卖合同，被告百街金楼公司、融熙公司并非合同相对方，因此本案被告百街金楼公司、融熙公司不是适格被告。2、原告要求被告百街金楼公司、融熙公司承担连带清偿责任缺乏事实基础和法律依据，原告经人介绍后至其处购买房屋，当时双方协商一致涉案商铺原定总价518.65万元，给予原告折扣后为380万元，原告明确表示同意故双方签订了认购合约，合约约定认购房屋价格为不高于380万元（最终签约价无其他任何折扣），网签开票额为280万元，非开票金额为100万元，后原告支付给被告百街金楼公司12万元及支付给被告融熙公司97万元，以上款项均为转账，原告声称不清楚实际收款人完全不可信，所以原告对此过程是知情的，原告与其就房屋的实际价格和签约价格分别进行了约定，且双方就该约定进行了实际履行，故认购合约的签订和履行是双方真实意思表示，双方均应恪守履行，原告以多收房款为由要求退还并要求其承担连带责任的诉请，没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2017年8月21日，原告顾国兴、崔如意（认购方、乙方）和被告百街金楼公司（销售代理方、服务商）签订《朗诗东吴绿郡诚意认购合约》（以下简称定购合约）一份，约定：由原告顾国兴、崔如意认购鼎合公司（项目开发商）开发的苏州枫津路30号（朗诗）6幢106号房，该物业性质为商业，建筑面积225.5平方米，原定总价5186500元/户；乙方确认认购的折后实际不高于总额3800000元/户（最终签约价，无其他任何折扣），网签开票金额2800000元，非开发票金额1000000元；认购诚意金100000元，付款方式一次性付款；认购书一式三份，服务方二份，认购方一份，具同等法律效力；《商品房买卖合同》一经签署，本认购书同时失效。2017年11月1日，原告顾国兴、崔如意（买受人）与被告鼎合公司（出卖人）签订了一份《苏州市商品房买卖合同》，约定购买苏州吴中经济开发区城南街道东吴绿郡花园6幢106室的商品房，该商品房建筑面积224.61平方米，按照建筑面积计算，该商品房总价款为271万元，买受人一次性付款，2017年11月1日前支付全部房价款271万元，在签订本合同前支付给出卖人的定金10万元冲抵房价款。另查明，2017年8月21日，原告顾国兴通过POS机刷卡支付10万元给被告百街金楼公司。2017年8月28日，原告崔如意通过POS机刷卡支付100万元给被告鼎合公司。2017年9月26日，原告崔如意通过POS机刷卡支付2万元给被告百街金楼公司，同日转账支付97万元给被告融熙公司。2017年10月22日，原告崔如意通过POS机刷卡两笔共支付100万元给被告鼎合公司（分别支付5万元、95万元）。2017年10月31日，原告崔如意通过POS机刷卡两笔共支付71万元给被告鼎合公司（分别支付50万元、21万元）。再查明，根据被告百街金楼公司、融熙公司提供的证据显示，2016年，融熙公司（乙方）与鼎合公司（甲方）签订《苏州朗诗东吴绿郡商铺合作协议》，约定甲方同意将位于苏州市吴中区吴绿郡商业一期剩余11套商铺（建筑面积共3614.13平方米）（下称合作项目），在自本合同签署之日起至2016年12月31日止的合作期限内，由乙方作为甲方独家销售代理和出租代理代为销售和出租合作项目，合作期限届满时，乙方按本合同约定确定的销售底价承购所有本项目未售出商铺，乙方代理销售的合作项目销售底价为一、二层平均1.2万元/平方米，合作期后所有未出售已出租的商铺均由乙方承购。该合作协议还约定：合作期内，甲方与乙方客户（即买受人）正式签署商品房买卖合同并该套房源全部购房款支付至甲方账户后，视为该房源成功销售；甲方按该房源的实际销售价格与双方约定底价差额部分（扣除甲方承担10%税费后）返还给乙方作为乙方销售佣金，销售佣金需另行签署符合甲方要求的服务类合同并提供相应发票；根据销售需要，本项目推广费用及内容均由乙方自行安排，且其费用由乙方自行承担；等等。另，原告为本次诉讼聘请律师发生律师费68900元。庭审中，原被告双方一致确认就涉案房屋交易双方除了签订了商品房买卖合同、定购合约之外，未再签订其他协议。原告陈述，本案请求权基础为商品房销售合同，涉案房屋买卖的过程中，百街金楼公司、融熙公司的相关人员带着原告在鼎合公司的售楼处，协商房屋买卖事宜并履行支付房款义务，当时初步协商确定房屋价格不超过380万元，最终以商品房买卖合同确定的价格为准，多退少不补，洽谈时原告并不清楚相关销售人员是代表百街金楼公司、融熙公司的，以为是代表鼎合公司，因为他们在鼎合公司售楼处办公。当时工作人员让原告先付380万元，承诺如果最终签约价低于380万元就退还，有意向买房时就交了定金，后来应该是享受了一点折扣，协商当时说毛坯房价格270多万元，承诺要给涉案房屋装修，那么最终签约价格就定为380万元，但是交付的房屋没有装修，故认为应当将装修款项退还，房屋售价还是应该按照270多万元计价；付款当时已经注意到收款人信息了，但售楼处的黄总称有些款项是付给装修公司的，所以收款人抬头不一定是开发商，所以认为鼎合公司有义务将超出商品房买卖合同约定总价款的金额返还给原告。被告鼎合公司陈述，其与融熙公司系委托销售关系，针对朗诗一期剩余11套商铺，融熙公司系其委托的独家销售代理和出租代理，但对外销售仍以其名义进行，也允许融熙公司转委托，对涉案商品房买卖合同协商及履行事宜并不清楚，但对于涉案房屋购房总价380万元中271万元付给其，12万元付给融熙公司、97万元付给百街金楼公司的模式是知晓并认可的，因其与融熙公司之间合同明确约定超出销售底价部分的金额由融熙公司自行与客户协商确定，其并不介入，其虽许可融熙公司、百街金楼公司代理销售本案房屋，但在融熙公司、百街金楼公司代理销售房屋期间案场的售楼处已经没有了，涉案商品房买卖合同是在朗诗吴江新项目的售楼处签订的，而原告付款是在百街金楼公司位于涉案小区的门店支付。被告融熙公司、百街金楼公司共同陈述，针对朗诗一期剩余11套商铺，融熙公司系鼎合公司委托的独家销售代理和出租代理，百街金楼公司系融熙公司委托的独家销售代理，涉案房屋以鼎合公司名义对外销售。涉案房屋真实总价380万元，其中开票金额280万元，非开票金额100万元，原告明知涉案房屋购房总价380万元中有12万元付给百街金楼公司、97万元付给融熙公司且该109万元属其该得的佣金是知晓并认可的。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、银行明细清单、聘请律师合同、律师费发票，被告百街金楼公司、融熙公司提供的定购合约复印件、合作协议及庭审笔录等予以证实。审理中，被告鼎合公司为证明涉案房屋交易对价为380万元，提供证据如下：（1）吴中区社会综合治理联动中心受理单打印件1份，该证据来源于吴中区住建局发送给鼎合公司的投诉单，要求鼎合公司根据该投诉单内容进行相应的解释说明，同时该份受理单是吴中区联动中心12345市民热线内部发送给吴中区住建局的，以证明原告于2018年12月4日通过12345热线投诉其购买的朗诗东吴绿郡6-106室房屋纠纷事宜，根据12345热线记载的投诉内容，可以看到涉案房屋8月份洽谈时价位380万，同时根据关于签署正式商品房买卖合同的描述，也可以看出原告在签约时认可该房屋总价380万元，并不存在关于多退少不补的意思。（2）苏州市商品房买卖合同2份，为涉案房屋所在朗诗东吴绿郡沿街商铺的另外两套商品房的合同，根据该两套成交价格，可以看出在当时该项目单价均是1.7万元以上，如果按本案原告认为涉案房屋价格271万元，那么单价约只有1.2万元，明显低于市场价格，与常理不符，当时1.2万元单价是不可能购买到涉案房屋。经质证，被告百街金楼公司、融熙公司对上述证据均无异议。原告对受理单，认为没有原件，即使属实从该受理单的内容看也无法达到被告的证明目的，且从该受理单可以证明当时原告已向鼎合公司主张要求退还多付款项；对苏州市商品房买卖合同的真实性及证明目的均不予认可，任何房屋的价格都是根据该套房产特定的面积、楼层等情况由双方协商确定，且涉案商品房买卖合同的单价也超出了鼎合公司所称的销售底价，表明涉案房屋单价也符合市场价，另外房价存在波动性，该两份合同签订日期是7月份、9月份，与涉案商品房买卖合同签约时间存在巨差。被告百街金楼公司、融熙公司为证明涉案房屋交易对价为380万元，提供证据如下：（1）商品房买卖合同复印件2份，以证明案涉商铺出售前，出售给他人的同地段商铺房屋单价均价在3.03万元/平方米-3.51万元/平方米。（2）微信截图打印件1份，以证明在与原告签约当天百街金楼公司员工就把认购合约传给到鼎合公司员工审核，所以原告明知涉案房屋价款380万元，其中开票金额为280万元，100万元为不开票金额，且该份证据与原告在12345热线投诉时所述8月份洽谈时价位380万元可相互印证，进一步证明双方当时约定房屋总价380万元。经质证，被告鼎合公司对上述证据均无异议，原告对商品房买卖合同复印件的真实性认为无法确认，而从内容看该处商品房在2013年时单价达到3万多元，结合刚才被告提供的其他证据，该地段商铺的价格不断往下走，且不同时段的房价不具有可比性；对微信截图打印件，认为系被告鼎合公司、百街金楼公司之间内部聊天记录，真实性无法确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋的总价是以商品房买卖合同为准还是以认购合约为准。原告顾国兴、崔如意与被告百街金楼公司双方签订的认购合约是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方签订的认购合约中，原告顾国兴、崔如意已明知被告百街金楼公司为被告鼎合公司就涉案房屋的销售代理方以及涉案房屋的出售主体为被告鼎合公司。双方签订认购合约后，原告顾国兴、崔如意已与被告鼎合公司签订了商品房买卖合同，故而双方之间的认购合约已实际履行完毕。认购合约中约定涉案房屋原定总价518.65万元/户，乙方（两原告）确认认购的折后实际不高于总额380万元/户（最终签约价，无任何其他扣折），网签开票额280万元、非开票额100万元，之后原告顾国兴、崔如意与被告鼎合公司签订商品房买卖合同约定涉案房屋实际总价款271万元，据此，本院确认双方约定涉案房屋总价款为380万元，理由如下：1、认购合约作为双方之间的预约，上面载明涉案房屋最终签约价总额380万元对双方均有约束力，之后签订的正式商品房买卖合同的房屋总价系以认购合约为依据，除非双方在之后的过程中对房屋总价重新进行协商并实质性变更；2、认购合约上面的房屋总价380万元，该总价系经双方协商一致后的折后总价，且该金额后面备注为“最后签约价，无任何其他扣折”，之后原告顾国兴、崔如意对涉案房屋的总付款额也为380万元，说明原告顾国兴、崔如意实际履行的房屋总价即380万元且始终对此亦明知；3、原告顾国兴、崔如意于签订认购合约后在2017年8月21日至10月31日期间先后多次支付了总价380万元，其中271万元付给被告鼎合公司、12万元付给被告百街金楼公司、97万元付给被告融熙公司，后于2017年11月1日与被告鼎合公司签订商品房买卖合同明确涉案房屋成交总价271万元，表明原告顾国兴、崔如意在签订商品房买卖合同之前即已清楚知晓涉案房屋的网签金额271万元，余款109万元并非付给被告鼎合公司而是分别付给被告百街金楼公司、融熙公司的事实，且与认购合约约定总价款380万元相符，如果原告主张超出商品房买卖合同约定价款的109万元部分属于多付款项属实，那么在原告顾国兴、崔如意应知其购房款总额及明知涉案房屋出卖主体为被告鼎合公司的情况下，截至2017年10月22日已付款项已达到309万元情况下（已超出网签价款271万元、开票金额280万元）于2017年10月31日另行再支付71万元给被告鼎合公司的行为有悖于常理。4、审理中原告顾国兴、崔如意亦承认双方协商房价为380万元（只是主张该价款中包含了装修价格），客观上原告顾国兴、崔如意也是按照该总价支付房款，至于原告顾国兴、崔如意付款总额380万元中三被告之间以何种形式分配并不影响原告顾国兴、崔如意权利，原告顾国兴、崔如意称在购房协商过程中销售人员承诺房价以该《商品房买卖合同》上总价为准且承诺付款多退少不补，但遭到三被告的否认，且原告亦无证据证明其该陈述。综上，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则将承担相应的不利法律后果，现原告顾国兴、崔如意提供的证据不足以证明其主张，故原告要求三被告返还109万元及相应利息损失并赔偿律师费损失的诉讼请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告顾国兴、崔如意的诉讼请求。案件受理费人民币15712元，由原告顾国兴、崔如意负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽娜人民陪审员  张玉秀人民陪审员  赵晓冬二〇一九年七月八日法官 助理  陈汉东书 记 员  邱 阳