河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初2011号原告（反诉被告）：王伟，女，1986年4月20日出生，汉族，黑龙江省东宁市人，住东宁市。委托诉讼代理人：付艳珍，河北正昊律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘辉，男，1943年3月14日出生，汉族，北京市朝阳区人，住朝阳区。委托诉讼代理人：刘悦，女，1990年1月8日出生，汉族，北京市朝阳区人，住朝阳区，系被告女儿。委托诉讼代理人：李建康，河北宝成律师事务所律师。被告：上海绿地集团香河投资发展有限公司。住所地：香河县钱旺镇王谭路食品城商业街绿地售楼处。法定代表人：潘伟，董事长。被告：长城物业集团股份有限公司香河分公司。住所地：河北省香河县钱旺镇绿地国宝21城博雅苑小区**楼****。负责人：张永谦，总经理。委托诉讼代理人：杨义山，公司员工。委托诉讼代理人：于少波，公司员工。原告王伟与被告刘辉财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，原告向本院申请追加上海绿地集团香河投资发展有限公司（以下简称上海绿地）、长城物业集团股份有限公司香河分公司（以下简称长城物业）为被告，本院准许。原告王伟及其委托诉讼代理人付艳珍、被告刘辉及其委托诉讼代理人刘悦、李建康、被告长城物业的委托诉讼代理人杨义山、于少波到庭参加诉讼，被告上海绿地经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告赔偿原告各项损失共计29864元（房屋装修损失26864元，评估费3000元）；2、请求法院依法判决被告支付原告房租每月3299.10元（2018年3月10日起至实际入住日至）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月10日，原告到其所有的香河县取衣服，推开门发现房屋已被脏水浸泡。厨房地上积水已结冰，橱柜被脏水浸泡，卧室的地板已经翘起，地脚线开裂。房屋的所有灯具、电器都已被水浸泡。原告当即联系了长城物业，物业的工程师查看后告知原告涉案房屋被水浸泡的原因为原告的楼上，即被告所有的香河县爱晚大道6号绿地博雅苑小区16号楼2单元0204室反水囤积太多不及时清理，渗透到原告家造成的。2018年3月11日，原告联系被告协商解决，通话中得知2018年2月25日左右，因被告家反水囤积太多已经流到了楼道里，物业通知被告过来查看处理，被告过来后没有推开房门（房间积水太多已经冰冻），也未做任何处理就直接离开。并且被告也未将此事通知原告，因被告的不作为。导致被告家的积水融化后直接造成了原告家被水浸泡，给原告的生活和经济造成了严重的影响和损失。原、被告多次协商未果，原告为维护自己的合法权益，起诉至人民法院，望法院支持原告的诉讼请求。被告刘辉辩称，原告的诉请无事实及法律依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：第一、被告并未在绿地博雅苑小区16号楼2单元0204室居住，自该房屋交接后，被告一直没有对房屋做任何装修，水、电、气等均未开通，不可能是因被告的原因导致原告房屋被水浸泡，收到损失。第二、2018年2月中旬，被告接到该小区物业电话，说楼道积水要去房屋查看，被告于2月26日去该小区查看，下电梯时发现楼道积水结冰，房门被冻住无法打开，而后去物业咨询如何处理，物业回复只能等待天气变暖在行打开，因，因被告在香河没有其他住所，所以被告把房间钥匙留给小区物业业表示会及时处理。被告于3月12日回小区到物业取钥匙查看房屋，发现墙壁留有污水痕迹，墙皮脱落，卫生间墙壁留有黄绿色的污渍等等，损失严重。第三、被告屋内管道完好无损，不知原告被水浸泡是何原因。该小区物业工作人员告知被告原告家被浸泡是因反水所致，顾名思义反水是水自下而上，而原告在一楼居住，水是自原告家反流而来，原告房屋有人居住且进行过装修，是因其不作为，没有及时清理管道，导致反水。第四、事发后原告根本没有与被告进行过协商，反而一直在电话中鼓动被告起诉该小区物业，让物业赔偿两家的损失，遭到拒绝后原告反而起诉被告要求承担赔偿责任，而被告并未在此入住，被告无任何过错，对原告不应承担赔偿责任。被告长城物业辩称，我司只是物业服务，不涉及房屋所有人侵权问题，原告的损失与我司无关。2018年2月16日，我司工作人员发现被告刘辉房屋门往外漏水，当即联系被告刘辉，被告刘辉说有事过不来，无法打开房门，所以漏水问题不能及时处理。2018年2月26日，被告刘辉才到该小区，但当时房门已被冻住无法打开，我司工程师傅告诉被告刘辉将钥匙留下，便于我司进行处理。2018年3月10日，原告来小区查看其房屋时发现被水浸泡，要求我司给予解决。2018年3月18日，原告再次与我司沟通处理方案，因被告刘辉房屋反水间隔时间过长，无法判断原因，所以对于原告财产损失赔偿事宜未能协商解决。在此次漏水事件中，我司无任何过错。我司还在2017年11月7日和2018年1月16日两次张贴防冻温馨提示不居住也不供暖的业主采取防冻措施。被告上海绿地未答辩。被告刘辉反诉向本院提出诉讼请求：1、判令原告赔偿其房屋修理费、清理费20000元；2、诉讼费由原告负担。事实及理由：原告与被告是楼上楼下邻居。被告刘辉购买香河县爱晚大道6号绿地博雅苑小区16号楼2单元0204室后，并未居住，水、电、气均未开通。现原告称被告房屋漏水致其房屋被浸泡，受到损失。但被告一家并未在该处房屋居住，何来的漏水。原告在诉状中也明确表示其房屋被浸泡是反水所致，顾名思义水是从一楼即原告房屋处向上反而来，是因原告下水管道堵塞导致水流倒反。被告念邻里关系，本想息事宁人，对于一楼管道堵塞反水造成的损失不予主张任何赔偿。但原告反而混淆黑白、颠倒是非反而向被告主张赔偿。故此被告提出反诉。原告王伟针对被告刘辉反诉辩称，1、被告刘辉的反诉请求没有事实和法律依据，事实与理由完全不能成立。被告刘辉在本诉答辩第一点自称：自从后买房屋后对房屋未作任何装修。既然没有装修，20000元损失从何而来？据了解涉案楼房属于高层，一楼下水管是单独设计，不和整幢楼的管道连接在一起，一楼下水管是与其他楼层下水管分开使用的，独立排水。2、侵权行为由行为人、过错行为构成。一是行为人有民事责任能力，也就是说行为人是一个能对自己行为负责的人；二是行为人就其实施的行为存在主观过错。本案中，被告刘辉以不在此房居住为由拒绝承担责任的理由不能成立，因为被告刘辉没有尽到业主的管理义务。在被告刘辉本诉答辩第二点称：2018年2月中旬，被告刘辉接到小区物业电话，说楼道积水要去房屋查看，被告刘辉于2月26日才去该小区查看，发现楼道积水已经结冰，房屋门被冻住无法打开。被告刘辉的房屋在二层，其明知自己房屋里的积水已经留到楼道。却未及时处理，而是将所有责任推至物业，便一走了之。被告刘辉的不作为直接造成原告家新装修的房屋被水浸泡，原告的损失应当由被告刘辉赔偿。本院经审理认定事实如下：原告王伟系香河县业主，原告购买该房屋后对房屋进行了装修并已入住。被告刘辉系香河县爱晚大道6号绿地博雅苑小区16号楼2单元0204室业主，被告刘辉购买该房屋后既没有入住也没有进行装修。原告王伟和被告刘辉的房屋均是由被告上海绿地开发建设。香河县爱晚大道6号绿地博雅苑小区由被告长城物业提供物业服务。2018年2月16日15时53分，被告长城物业工作人员在巡视时发现被告刘辉房屋入户门处往外流水，向被告长城物业有关主管汇报情况，被告长城物业立即联系被告刘辉前来处理室内跑水问题，被告刘辉答复因老伴住院暂时过不来，过几天让朋友前来处理。因被告刘辉不能及时到场，被告长城物业无法进入室内进行处理，只好对室外地面污水进行清理并用沙袋对跑水处进行围堵。2018年2月26日，被告刘辉家人来该小区，会同被告长城物业工作人员对跑水情况进行查看，因被告刘辉的房门被冻住，无法打开，不能进入室内进行勘察处理，被告长城物业工作人员告知被告刘辉家人把钥匙留下，待结冰溶化后进行清理。2018年3月5日，被告长城物业指派保洁员对被告刘辉房屋室内积水进行了清理。2018年3月10日，原告来小区查看自己的房屋，发现被水浸泡，屋内装修部位及其他物品损坏，便向被告长城物业报告情况并寻求解决。2018年3月18日，原告再次与被告长城物业沟通，提出损失赔偿要求，但始终未能协商解决。后经被告查看分析跑水原因是：高栋楼是分户自采暖，由于入住率低，未入住的业主采暖设施未使用，冬天室内温度太低，高层住户在用水时，污水顺排水管道立管向下流，遇冷后在立管管壁结冰，随着时间的延续，结冰越来越厚导致户内排水立管堵塞，污水从堵塞点上一户预留排水口溢出，由于被告刘辉没有入住，也没有装修，预留排水口没有封闭，排水口溢出的水存积在室内地面，然后从无防水层的房间（客厅、卧室）地面渗透到原告王伟房间内，导致原告房屋被浸泡。在诉讼中，原告房屋因被水浸泡造成损失金额为26864元，原告支出鉴定费3000元。另查明，被告上海绿地在向业主交房时，向业主颁发了《住宅工程质量保证书》和《住宅工程使用说明书》，在《住宅工程质量保证书》中载明原告王伟及被告刘辉所在楼宇工程质量等级为合格，电气管线、给排水管道、设备安装在正常使用条件下保修期限为2年。在《住宅工程使用说明书》中载明原告王伟及被告刘辉所在楼宇竣工日期为2015年12月31日。在保修期间内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求；开发商承诺自房屋竣工验收合格之日起计算保修期。再查明，香河县即原告房屋与楼上0204室即被告刘辉房屋未共用一根下水管道，被告刘辉房屋及楼上所有“4户型”共用室内下水立管，原告房屋单独使用的下水管道通往地下室一层，同时两根管道汇总到地下室一层主管道。上述事实有当事人陈述、不动产权证、现场照片、被告长城物业出具的证明、本院询问被告长城物业工作人员笔录、《住宅工程质量保证书》和《住宅工程使用说明书》、被告长城物业的保修记录、资产评估报告、鉴定费票据等证据予以证实。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，给他人造成财产损失的，应予赔偿。本案中，涉案房屋系被告上海绿地开发建设，根据《住宅工程质量保证书》和《住宅工程使用说明书》可确认房屋于2015年12月31日竣工并验收合格，电气管线、给排水管道、设备安装在正常使用条件下保修期限自房屋竣工验收合格之日起为2年，此次漏水事件发生在2018年2月16日，已经超过保修期限；而本案主张权利的当事人又不能举证证明漏水事件系被告上海绿地的工程质量缺陷所致，故此被告上海绿地在本案中不承担民事责任。根据《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，涉案的的下水管道属于建筑物共有部分，系被告长城物业管理维护范围，应当确认该下水管道结冰堵塞系被告长城物业属于管理维护所致，且被告长城物业在发现被告刘辉家中往外跑水，在通知刘辉未到场去情况下，只是简单的对户外积水进行清理、围堵，未对堵塞的管道及时疏通，其行为存在过错，故此被告长城物业对于原告的损失应当承担赔偿责任。被告刘辉在接到被告长城物业通知后未及时到场协助被告长城物业查找跑水原因，排除隐患，随着时间的延续，不可避免的会扩大原告的损失，故此被告刘辉对原告的损失也应当承担相应的赔偿责任。根据二被告行为的过错程度和对原告受损所起的作用大小，对于原告的损失，本院酌定被告长城物业赔偿90%，被告刘辉赔偿10%为宜。原告主张房屋装修损失26864元、评估费3000元有资产评估报告和评估费发票为证，本院予以确认。原告房屋系装修完毕可以居住使用的房屋，由于被水浸泡导致部分装修损坏，不能正常使用，因此给原告造成的租金损失，本院参照当地的房屋出租价格酌定每月1000元为宜。原告主张按其在北京租房价格每月3299.10元计算，本院不予支持。被告刘辉反诉请求原告赔偿其损失20000元，既未提供证据证明原告对其实施了侵权行为，也未提供证据证明其损失的证实存在和损失的大小，故此本院对被告刘辉的反诉诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十条、第八十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条第（六）项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告长城物业集团股份有限公司香河分公司于本判决生效后立即赔偿原告王伟房屋装修损失费和评估费共计人民币26877.6元，同时赔偿原告房屋租金损失每月人民币900元（计算期间自2018年3月10日起至本判决生效之日止）。二、被告刘辉于本判决生效后立即赔偿原告王伟房屋装修损失费和评估费共计人民币2986.4元，同时赔偿原告房屋租金损失每月人民币100元（计算期间自2018年3月10日起至本判决生效之日止）。三、驳回原告王伟的其他诉讼请求。四、驳回被告刘辉的反诉诉讼请求。如果被告长城物业集团股份有限公司香河分公司、刘辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取536元，被告长城物业集团股份有限公司香河分公司负担482.4元，被告刘辉负担53.6元；反诉案件受理费减半收取150元由被告刘辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  许广恒二〇一九年七月二十三日书记员  孙 帅