呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初3172号原告（反诉被告）：中国邮政集团公司呼和浩特市分公司。法定代表人：赵建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周靖，该公司法务。委托诉讼代理人：杨乐，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告（反诉原告）：张小玮。原告（反诉被告）中国邮政集团公司呼和浩特市分公司（以下简称邮政呼市分公司）诉被告（反诉原告）张小玮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邮政呼市分公司的委托诉讼代理人周靖、杨乐，被告张小玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮政呼市分公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2015年3月15日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告自房屋租赁合同解除之日将坐落于××商业门脸房返还原告；3、判令被告支付拖欠原告2018年3月15日至2019年3月15日的房屋租金6万元；4、判令被告向原告支付违约金250元；5、判令被告立即向原告支付垫付的供暖费5190.96元；6、判令本案诉讼费等一切实现债权的费用均由被告承担。事实与理由：2015年3月15日，原被告签订了《房屋租赁合同》，原告将坐落于呼和浩特市新城区卫生厅西巷呼市邮政分公司楼下2层商业门脸房承租给被告使用。原、被告双方在《房屋租赁合同》中对租赁期限、租金标准及租金支付方式、合同的解除，违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了相应的义务，但被告却未能按照合同约定及时向原告支付房屋租金，而且，被告也无正当理由欠缴了供暖部门供暖费用5190.96元，经原告多次催要，被告总是无正当理由拒绝支付。被告的上述行为已经严重损害了原告的合法权益，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告张小玮辩称，1、被告承租的房屋无法正常使用问题，在被告长期承租原告房屋期间，该房屋2楼近4年无法正常使用，冬季平均温度低于10度，期间被告向原告相关人员多次反应2楼温度过低无法使用问题，敦促原告进行维修达到双方所签房屋租赁合同中规定的被告能够正常使用的标准，但至原告单方面解除合同，要求被告搬离时，都未能达到正常使用的标准，依据双方所签合同中第十一条、第十四条、第十五条，原告存在严重的违约行为，根据法律及双方签订的合同，被告有权向原告提出维护、减租、免租的要求，并有权要求原告依据合同向被告支付违约金并赔偿因所租房屋不能正常使用给被告造成的损失。同时，被告在原告出现违约行为时依据合同有权终止合同；据此，2018年9月份，被告应原告要求于2018年9月20日向原告递交了《减租报告》，并于2018年11月1日向原告递交了《关于2018年9月20日乙方向甲方提请的减租报告的进一步说明及为解决问题提出的乙方建议》，因承租房屋2楼无法正常使用向原告提出了合理、合法的减租要求，双方所签5年期合同期内，被告要为无法正常使用的2楼向原告支付近10万元的租金，被告向原告提出的减租3万元，分2017年度、2018年度、2019年度，每年减租1万元，并且表示在此基础上，可以不再追究合同期前两年2楼无法正常使用的问题；但原告逃避依据合同，根据法律规定，应承担的责任。在2018年11月9日，双方协商过程中，原告口头认可了被告提出的2楼温度过低、冬季无法正常使用这一事实，向被告提出根据合同，租金每年递增5000元，2018年3月15日至2019年3月15日年度，2019年3月15日至2020年3月15日年度这个部分予以减免，可用于补充被告这两年缴纳取暖费这一部分。但是，被告认为解决了这两年取暖费的问题，该房屋2楼依然无法正常使用，也无法补偿被告因这些年2楼无法正常使用造成的损失，这是被告无法接受的；被告所承租房屋面积缩减问题，2017年3月15日，被告接到原告公司办公室张瑞祥通知要被告暂不要交纳2017年3月15日至2018年3月15日年度租金，因新城区政府改造老旧小区将可能拆除被告所承租的房屋，被告不再敢备料、备货，经营处于停顿状态；2017年4月4日，被告再次接到张瑞祥通知，要求被告马上交纳房租，表示经邮政呼市分公司与新城区政府协调，被告所承租房屋不再拆除，被告于2017年4月5日向原告交纳了当年合同租金5.5万元；2017年5月4日，被告接到原告办公室李主任通知，要求被告立刻停止营业、收拾物品，一天后安排工人砌墙，新城区政府将拆除一层南面的一部分，2017年5月6日开始砌墙，一个多星期后刮腻子，这期间10天左右里，被告的经营处于停顿状态，在这段拆与不拆的时间里，被告有一个月的时间经营处于停顿状态，按每天1000元流水计算，被告损失了3万元的营业收入；拆除这部分房屋时，原告并未安排人员现场测量拆除面积，被告按合同约定金额于2017年4月5日足额交纳了租金，该房屋被拆除一部分后，原告应根据拆除面积返还被告拆除部分的租金，但原告直到2018年3月15日当年度租期到期也未退还拆除部分被告多交的租金。同时，也未核算面积确定下一年度的租金，直至2018年9月份，被告才接到原告工作人员通知，要求提交减租报告，原告于2018年10月初告知被告已上会研究，确定该房屋合同面积172平方米，经核减拆除部分后为140平方米，根据这一核减面积，原告应返还被告2017年3月15日至2018年3月15日多交的租金10233元，2018年3月15日至2019年3月15日的租金应从原合同6万元核减为48837元；原告违约解除合同问题，2018年11月9日，被告与原告公司王副局长，2018年11月13日，被告与原告公司办公室黄主任的协商中，原告方均表示2018年度和2019年度租金不递增，用不递增的5000元作为补偿被告取暖费，是原告解决被告提出的2楼无法正常使用并提出减租要求的最后意见，如果被告不接受，要求被告搬离，单方面解除合同。鉴于此，在原告存在严重违约行为的情况下，既不履行合同中规定的维修之责，确保被告能正常使用2楼，又不解决被告因2楼温度过低无法正常使用而提出的减租要求，却强求被告年复一年的为无法正常使用的2楼全额交纳租金，违背了法律规定的平等原则，因此请求判令原告违约解除合同；4、原告诉请第五项中要求被告支付垫付的供暖费，严重违背事实，被告在合同期内年年向供暖部门全额缴纳取暖费，从未发生过欠缴。2018年11月13日，原告单方面解除合同通知被告搬离，被告没有义务为原告缴纳2018年冬季取暖费。被告张小玮向本院提出反诉请求：1、判令原告违约，合同期减免该房屋2楼租金33170元；2、判令原告向被告支付合同违约金250元；3、判令原告因2017年该房屋拆除32平方米，返还被告多交租金10233元；4、判令原告向被告支付15000元营业损失费；5、判令原告向被告支付各项经济损失55173元；6、判令诉讼费用由原告承担。事实与理由：2015年5月5日，原被告签订了《房屋租赁合同》，被告承租了原告位于呼和浩特市新城区卫生厅西巷呼市邮政分公司楼下2层商业门脸房，承租期间该房屋2楼（约60平方米）近4年无法正常使用，冬季平均温度低于10度，期间被告向原告相关人员多次反应，但一直没有得到解决；2018年9月20日，被告向原告提交了《减租报告》，就2楼存在的问题向原告提出了减租要求，原告以被告口头反映不能作为依据为由拒绝减租，随被告于2018年11月1日向原告提交了《关于2018年9月20日乙方向甲方提请的减租报告的进一步说明及为解决问题提出的乙方建议》，建议将被告提出的减租部分从2018年3月15日至2019年3月15日年度租金中暂扣除交纳，在双方共同测量或委托国家认可的相关测量单位测量2018年冬季该房屋二楼温度后依据测量数据协商解决，被告向原告交纳剩余租金，但原告依旧漠视被告的建议，不予理睬；在不设法解决2楼冬季无法正常使用的情况下，要求被告缴纳全额租金，双方协商中，原告分管副局长表示已认可了被告提出的二楼存在的温度过低无法正常使用的问题，但依旧不同意二楼减租，提出合同期最后两个年度不再每年递增5000元作为补偿被告取暖费，为最后原告公司意见，不接受就解除合同要求被告搬离；依据双方合同约定，原告存在严重的违约行为，请求判令原告合同违约；2017年5月6日，新城区政府拆除该房屋南面的一部分，被告已于2017年4月5日按照合同金额向原告交纳了5.5万元租金，2018年10月初，原告核减拆除部分后该房屋面积为140平方米，拆除部分为32平方米，按照上述拆除面积，原告应返还被告2017年3月15日至2018年3月15日年度多交租金10233元，原告至今未返还；2017年3月15日，原告公司办公室张瑞祥通知被告暂不要交纳2017年度租金，称该房屋或将被新城区政府拆除，被告不再敢备料、备货，经营处于停顿状态。2017年4月4日，张瑞祥再次通知要求马上交纳房租，该房屋不再拆除，被告于2017年4月5日交纳了当年租金5.5万元。2017年5月4日，被告接到原告办公室李主任通知，立刻停止营业，收拾物品，一天后安排工人砌墙，政府要拆除南面部分，一周后刮的腻子，这期间10天左右的时间里，被告经营处于停顿状态，前后被告有一个月的时间经营处于停顿状态，按每天1000元流水计算，损失了3万元的营业收入，直接经济损失达1.5万元。被告从2015年双方所签合同开始执行到2018年11月13日被通知搬离并于2018年11月26日收到原告解除合同通知书当天，全部搬离，将近4年的时间里，所承租房屋2楼冬季一直无法使用。原告在既不履行双方所签合同中规定的维修之责，确保被告能正常使用2楼，又不解决被告因无法正常使用2楼依据合同赋予的权利提出的减租要求。只有接受原告的霸王条件并年复一年的为无法正常使用的2楼买单，才能不被撵走，不被解除合同，这严重违背了合同法中双方是平等的这一原则，有鉴于此，申请法院判令原告违约解除合同，解除合同无效，并赔偿由此给被告造成的一切经济损失。原告邮政呼市分公司对于被告张小玮的反诉请求辩称，1、对于租赁房屋的热度问题，本案的租赁房屋不存在被告所称的热度不够的问题，被告应就租赁房屋确实存在温度没有达到事宜人居住的状态承担举证责任，应就该热度不够的问题是有由于原告的原因导致承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。根据房屋租赁合同第九条的约定，租赁房屋的供暖费由被告承担，说明暖气的相关问题属于被告与供暖部门之间的问题，与原告无关；2、关于租赁房屋的拆除问题，根据谁主张谁举证，被告应就租赁房屋已经部分拆除的事实承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果；本案的房屋租金的计算与房屋租赁面积没有关系，综上，被告请求扣减以及返还租金的相关理由不成立，依法不应支持；3、关于营业损失，被告应就2017年3月-5月期间的租赁房屋处于停业状态且该停业状态系由原告的原因导致承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果；4、关于原告违约解除合同的问题，根据房屋租赁合同第十四条第四款的约定，原告解除合同具有相应的法律依据及事实依据，不构成违法解除；5、本案中原告不存在任何违约情形，不应当承担任何违约责任，本案的基本事实是被告欠付原告2018年3月15日至2019年3月15日期间的6万元的房屋租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月5日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告位于呼和浩特市新城区卫生厅西巷呼市邮政分公司楼下2层门脸房，使用面积为172平方米；租赁期限为2015年3月15日至2020年3月15日；租金标准为：第一年4.5万元、第二年5万元、第三年5.5万元、第四年6万元、第五年6.5万元，总计27.5万元；租金支付时间为：合同签订之日起交清当年房租，以后每年提前一个月交清当年房租。2018年11月，原告向被告送达了《解除房屋租赁合同通知书》，主要内容为：被告存在严重违约行为，被告逾期支付2018年度-2019年度的房屋租金6万元达30日；欠缴供暖费达4285.56元；通知被告：1、双方签订的租赁合同立即解除；2、收到通知书后15日办理房屋交接手续，将房屋返还原告；3、收到通知书后7日内向原告支付2018年度-2019年度的房屋租金6万元；4、收到通知书后7日内交清欠缴的供暖费4285.56元；5、收到通知书后7日内向原告承担违约责任，赔偿给原告造成的一切经济损失。被告张小玮于2018年11月26日签收上述通知书。2018年9月、2018年11月，被告两次向原告提出关于租赁房屋二楼冬季温度低，无法正常使用，及租赁房屋于2017年4月末拆除一楼的一部分，而向原告提出减免租金的请求。2018年11月，被告向原告送达了《针对2018年11月26日甲方解除房屋租赁合同通知书的答复》，原告于2018年11月29日签收。被告向呼和浩特科林城发热力有限公司缴纳了2014年-2015年、2015年-2016年的采暖费，每年5190.96元，建筑面积为172平方米；向呼和浩特科林热电有限责任公司缴纳了2016年-2017年的采暖费5190.96元，2017年-2018年的采暖费4290.39元，建筑面积为142平方米。庭审中，原告认可被告退还房屋钥匙时间为原告向被告送达解除合同通知书之后，被告认可于2018年11月29日退还了原告租赁房屋的钥匙；原被告认可原告已于2019年2月15日将涉案房屋另租于他人。原被告认可被告缴纳了涉案房屋2015年至2018年的房屋租金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；原告向被告送达了《解除房屋租赁合同通知书》，被告于2018年11月29日向原告退还了涉案房屋的钥匙，应视为双方对于解除合同，达成合意，双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年11月29日解除，被告已向原告返还了涉案房屋，对于原告请求解除合同，返还涉案房屋的诉请，本院不予支持；对于被告反诉请求原告返还2017年度多交的房屋租金10233元，对于涉案房屋是否进行过拆除，原告未作出明确的意见，根据被告向本院提交的2017年10月15日至2018年4月15日涉案房屋的采暖费缴费记录，比较其之前的采暖费缴费记录，涉案房屋建筑面积减少30平方米，故本院认定涉案房屋存在部分拆除的情形；对于拆除的时间，原告未向本院提交证据予以说明，被告认可拆除的时间为2017年4月末5月初，本院以被告认可的时间2017年5月6日为房屋拆除的时间；根据双方签订租赁合同，2017年3月15日至2018年3月15日的房屋租金为5.5万元，故对于被告请求返还2017年5月7日至2018年3月15日租金9593元（5.5万元×30平方米÷172平方米）的诉请，本院予以支持；对于原告请求被告支付2018年3月15日至2019年3月15日房屋租金，及支付2018年至2019年的采暖费的诉请，因双方签订的租赁合同已于2018年11月29日解除，且涉案房屋拆除30平方米，故本院支持原告请求的被告支付2018年3月15日至2018年11月29日租金34606.6元（142平方米÷172平方米×6万元×255天÷365天）的诉请，及2018年10月15日至2018年11月29日采暖费1072.6元（4290.39元×45天÷180天）的诉请；对于被告反诉请求原告返还租赁期间2楼的租金33170元的诉请，因根据双方合同约定，涉案房屋的采暖费由被告缴纳，双方租赁期限自2015年3月15日开始，对于租赁房屋2楼是否存在暖气问题，及产生问题的原因，被告均未向本院提交证据予以证明，且根据被告提交的证据，被告向原告反应问题的时间为2018年，对于自被告租赁房屋开始，即2015年3月15日开始，是否存在暖气问题，被告未向本院提交证据予以证明，故对于被告的此反诉请求，证据不足，本院不予支持；对于被告请求原告赔偿营业损失1.5万元的反诉请求，因涉案房屋拆除的原因，势必造成被告的经营损失，但被告未向本院提交证据证明造成停业的时间，无法对于其营业损失进行鉴定，故对于被告的此反诉请求，证据不足，本院不予支持；对于被告反诉请求原告赔偿装修损失55173元的诉请，因双方对于因拆除房屋之后，减免房屋的数额，未达成一致，原告提出解除合同，被告向原告退还钥匙，双方系达成一致解除合同；且被告请求的装修损失，未向本院提交正规的票据予以证明，故对于被告的此诉请，本院不予支持；对于原告请求被告承担违约金250元，及被告反诉请求原告承担违约金250元的诉请，因涉案房屋存在拆除的事实，双方对于拆除后的房屋租金数额存在争议，因双方对于缴纳房屋租金的数额未达成一致，原告有权向被告提出解除合同的请求，被告亦是因合理的理由而未向原告缴纳房屋租金，双方的行为不构成违约，双方签订的租赁合同的解除，系双方真实意思表示的结果，故对于原告的此诉请，即被告的此反诉请求，本院不予支持。综上，对于原告请求被告支付房屋租金34606.6元，采暖费1072.6元，合计人民币35679.2元的诉请本院予以支持；对于被告反诉请求原告返还租金9593元的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：被告张小玮于本判决生效之日起十日内向原告中国邮政集团公司呼和浩特市分公司支付人民币26086.2元（35679.2元-9593元）；驳回原告中国邮政集团公司呼和浩特市分公司的其他诉讼请求；驳回被告张小玮的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：本诉案件受理费减半收取人民币1895元，反诉案件受理费减半收取人民币644元，由被告张小玮负担977元，原告中国邮政集团公司呼和浩特市分公司负担1562元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 韩 宇 二〇一九年七月十七日书记员 苏君洁