广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初612号原告（反诉被告，以下均称原告）：林富生，男，1986年9月2日出生，汉族，住广西陆川县。委托诉讼代理人：黄子星，广东法仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈展华，广东法仕律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下均称被告）：麦秩标，男，1964年4月4日，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：张佳丽，广东莲馨律师事务所律师。原告林富生诉被告麦秩标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，被告提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理。本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄子星，被告麦秩标的委托诉讼代理人张佳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还押金90000元及利息（利息以90000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年11月1日起计算至实际返还之日止，暂计算至2018年11月16日为163元）；2.被告向原告返还租金40000元。事实和理由：原、被告于2018年8月28日签订《厂房出租合同》，双方约定被告将面积约1300平方位于广东省东莞市长安镇厦岗茅山东街10号厂房出租给原告使用，使用期限为四年，每月租金30000元（前24个月），后24个月租金为31000元，押金为三个月的租金即90000元，如被告在合同有效期内将厂房收回另租给他人则被告违约，押金退回原告，同时赔偿押金同等款项给原告做补偿。被告作为房东，未尽到管理义务，导致厂房门口经常有乱停乱放的车辆扰乱原告经营。原告多次找被告协商，被告却置之不理，导致原告无法正常的管理与经营。原告于2018年9月6日收到厦岗社区居民委员会的通知称茅山东街茅出仔地块的合同早已到期，原告必须在2018年9月13日前搬迁完毕。根据上述通知，被告与厦岗社区居民委员会的租赁合同早已到期，被告无权根据与原告签署的出租合同收取租金，原告须退还已收取的租金40000元。后原告在2018年10月31日通知被告从2018年10月31日起与被告停止租约，场地完好交回给被告，并从11月开始不再缴交合同产生的任何费用，后续的厂房一切责任与原告无关。被告也在收到原告通知后立即横挂厂房招租广告。被告已有将厂房收回另租他人的意思表示，根据合同约定，被告应退回押金给原告并赔偿押金同等款项给原告作为补偿。且双方签订的《厂房出租合同》是无效合同，根据法律规定，被告也应退回租金40000元、押金90000元及产生的相关利息。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。后原告庭审中将诉请中的租金变更为房屋占有使用费。被告辩称，《厂房出租合同》是经原、被告协商一致签订的，是双方的真实意思表示。《厂房出租合同》约定，原告单方违反合同约定提前解除合同，被告无需向原告退还押金及利息。被告已向原告交付案涉厂房，原告自2018年9月起正常租赁并使用被告的厂房，理应按合同约定支付租金，被告无需向原告返还组租金。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2018年9月1日至2018年9月20日的租金20000元、2018年11月1日至2018年11月5日的租金5000元，以及相应的利息（利息以25000元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率自起诉之日计至实际支付之日止）；2.原告承担反诉费用。事实和理由：原、被告于2018年8月28日签订《厂房出租合同》，双方约定被告将面积约1300平方位于广东省东莞市长安镇厦岗茅山东街10号厂房出租给被告使用，使用期限为四年，由2018年9月起至2022年8月底止，每月租金30000元，后24个月每月租金为31000元。2018年11月，原告因其自身经营不善，提前解除《厂房出租合同》，自2018年9月1日起至2018年11月5日，原告实际承租和占用了案涉厂房，但原告仅向被告支付了9月20日至9月30日的租金10000元和10月租金30000元，故被告要求原告支付2018年9月1日至2018年9月20日的租金20000元、2018年11月1日至2018年11月5日的租金5000元及相应利息。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判如所请。后被告庭审中将诉请中的租金变更为房屋占有使用费。原告对被告的反诉辩称，1.2018年9月1日至2018年9月20日是双方共同口头协商的免租期，该免租期用于原告的装修，且案涉厂房也实际进行了装修，被告无权要求原告支付免租期内的租金。根据原告提交的聊天记录，被告也从未要求原告支付上述期限的租金，被告也无证据证明其有向原告催收过上述期限的租金。2.原告对案涉厂房进行装修后，并未实际进驻，原告也在2018年10月31日在案涉厂房门口张贴了告知书通知被告从2018年10月31日起与被告停止租约，并通过微信留言方式通知被告退回押金。虽然双方没有对交回案涉厂房进行交接，但原告已书面告知被告，原告在在2018年11月1日至2018年11月5日并未占用案涉厂房，被告无权要求原告支付上述期间的租金。本院经审理对事实认定如下：2018年8月28日，被告作为甲方，原告作为乙方东，签订《厂房出租合同》，约定：甲方将位于广东省东莞市长安镇厦岗茅山东街10号厂房（面积约1300平方）出租给乙方使用，使用期限为四年，由2018年9月起至2022年8月止，每月租金30000元（前24个月），后24个月租金为31000元；甲方将厂房交给乙方使用，乙方必须交押金三个月给甲方，此押金待合同期满乙方缴清甲方一切费用后无息退还给乙方；如果甲方在合同有效期内将厂房收回另租给别人则算甲方违约，押金退回乙方，同时将另赔偿押金同等款项给乙方作为补偿。双方签订《厂房出租合同》后，被告于2018年8月28日将案涉厂房交付原告使用，原告于2018年8月28日向被告支付了押金90000元。双方确认，原告已交纳了2018年9月20日至2018年9月30日的租金10000元（原告提交的收据显示9月份20-30日共拾天）及2018年10月的租金30000元。被告主张，双方曾口头作附条件的免租期约定，若原告租满4年则被告同意给予原告20天的免租期用于装修，若原告违约则仍应向被告支付2018年9月1日至2018年9月20日的租金。被告确认其至今未向原告退还押金。原告主张，案涉厂房一直有车辆堵住厂房大门导致原告无法经营，因厦岗社区居委会通知须在2018年9月13日变迁完毕，案涉厂房并没有实际承租的可能，原告实际使用至2018年10月30日并于2018年10月31日搬离案涉厂房，原告于2018年10月30日告知被告停止租约相关事宜，被告口头同意并要求原告离开后不要锁门，将所有钥匙放在保安室，原告按照被告的要求将所有钥匙放在保安室，被告于2018年10月31日在案涉厂房张贴招租广告。原告为此提交“东莞市长安镇厦岗社区居民委员会”于2018年9月6日出具的《通知》、告知书照片（打印件）、案涉厂房门口情况照片、微信聊天截图（复印件）。其中《通知》显示，茅山东街茅出仔地块（麦秩标）分租户：厦岗社区居民委员会核查茅山东街茅出仔地块（麦秩标）的合同早已到期，但你仍继续在该地块经营，存在占有社区集体土地行为，必须在2018年9月13日前变迁完毕，逾期不搬迁的，社区有权在2018年9月20日对该地块范围内的建筑物进行停水、停电、清场处理。《告知书》照片显示，《告知书》张贴在茅山东街28号，《告知书》的内容为：麦生，您好，我与您签定的2018年8月28日至2022年8月31日的厂房出租合同，由于该场地门口经常有乱停乱放的车辆扰乱本人经营，多次找你处理，你不到场管理，也未有任何答复，导致无法经营，故特此通知2018年10月31日起与你停止租约，场地完好交回给你，从11月起不再缴交合同产生的任何费用，及厂房一切责任与本人无关，谢谢！另，请尽快于3日内把已经收取的押金9万元退回给本人。《告知书》的落款日期为2018年10月31日，原告主张该照片是2018年10月31日所拍摄的。案涉厂房门口情况照片包括反映门口停放车辆的照片及张贴招租广告的照片，原告主张反映门口停放车辆的照片于2018年9月22日拍摄，张贴招租广告的照片于2018年10月31日拍摄。微信聊天截图是原告与被告之间，聊天记录反映原告向被告发送厂房门口停放车辆的照片，并告知被告下次不要把厂房大门堵住，并原告向被告发送与《告知书》内容一致的信息，被告则回复要求尽快在5号前交十一月份厂租。被告对东莞市长安镇厦岗社区居民委员会出具的《通知》确认，但不确认原告主张的照片拍摄时间。被告认为，《通知》是居委会张贴错误；原告提交的照片并没有原件核对，无法排除照片是原告事后拍摄的；微信聊天截图也不能反映原告向被告发送《告知书》的时间，且《告知书》张贴在茅山东街28号并非案涉厂房，也无法起到告知的作用；原告于2018年11月6日发微信通知被告停止租约，被告到现场查看并收回案涉厂房，原告实际使用案涉厂房至2018年11月6日；原告违约提前解除合同，被告为防止损失扩大于2018年11月7日在案涉厂房悬挂招租广告，并在2018年12月8日将案涉厂房出租给第三人。被告为此提交了由“东莞市长安镇厦岗社区居民委员会”于2019年5月9日出具的情况说明及原、被告双方的微信聊天记录（打印件）。情况说明显示，厦岗社区居委会于2018年9月6日在厦岗茅山东街10号厂房张贴的一则《通知》，告知厦茅山东街茅出仔地块（麦秩标）合同早已到期通知其必须在2018年9月13日前搬迁完毕，但《通知》所指的茅山东街茅出仔地块并非厦岗茅山东街10号厂房，张贴后，有关群众反映《通知》内容存在歧义，为避免引起不不必要的误会，该社区当日即就该《通知》内容电话通知了厦岗茅山东街10号厂房林富生先生，并于当日将《通知》撤回。微信聊天记录显示，2018年11月6日，原告向被告发送了与《告知书》内容一致的信息。原告对情况说明的真实性不予确认，但确认微信聊天记录的真实性，原告认为被告没有证据证明《通知》存在歧义并以电话通知了原告，居委会在原告起诉后出具情况说明违反了实际的生活经验，从生活常理说应认定原告在2018年10月30日已经将《告知书》的内容微信发送了给被告，也实际通知了被告停止租约的事实。另，案涉厂房未取得房地产权证、建设工程规划许可证或其他允许建设的证明。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：一、原告要求被告返还押金及房屋占有使用费是否合法有据；二、被告要求原告支付房屋占有使用费是否合法有据。案涉厂房未取得房地产权证、建设工程规划许可证或其他允许建设的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，围绕案涉租赁物签订的《厂房出租合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，原告要求被告退还已收取的押金90000元，本院予以支持。至于押金的利息，利息是基于法律的直接规定而发生的，是法定之债，属于合同无效应当返还的财产范围，故利息是作为占有价款方的收益予以返还。本案中，因案涉《厂房租赁合同》无效，被告自始至终对案涉押金无所有权、收益权，故被告在返还押金的同时还应返还因占有押金所产生的利息，应自被告收到上述押金的次日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际返还之日。对房屋占有使用费的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”。原告主张因厦岗社区居委会通知须在2018年9月13日搬迁完毕导致案涉厂房已经没有实际承租的可能，但从被告提交的《情况说明》的内容看，厦岗社区居委会已在张贴《通知》的当日撤回了《通知》并电话通知了原告。原告对《情况说明》不予确认，但未能提供相应证据予以反驳，本院对其主张不予采纳。本案中，被告在双方签订《厂房出租合同》之日即2018年8月28日将案涉厂房交付原告使用，即原告自2018年8月28日起实际占有使用案涉厂房，应参照双方约定的租金标准向被告支付占有使用费。原告主张其实际占有使用案涉厂房至2018年10月30日，并按照被告的要求将所有钥匙放在保安室向被告交还了案涉厂房。对此，原告应提供证据证明其在2018年10月30日向被告交还了案涉厂房，但从原告提交的微信聊天记录、照片看，上述证据只是复印件，亦未能显示微信聊天的具体时间及照片的拍摄时间，被告亦不予确认，且微信聊天记录及照片的内容并不足以证明原告在2018年10月30日向原告交还了案涉厂房，故本院对其主张不予采信。被告提交的微信聊天记录显示，原告于2018年11月6日向被告发送与《告知书》内容一致的信息，告知被告双方停止租约，原告对此微信聊天记录也没有异议，故被告主张原告实际使用案涉厂房至2018年11月6日，被告于2018年11月6日收回案涉厂房，本院予以采信。即原告在2018年8月28日至2018年11月6日期间实际占有使用案涉厂房。原告主张2018年9月1日至2018年9月20日是双方口头约定的免租期，但被告认为该免租期是在原告承租满4年的情况下才享有该免租期，本案未有证据显示双方对免租期协商一致，本院对原告的该主张不予采信。鉴于原告已交纳了2018年9月20日至2018年9月30日（只计算了10天）、2018年10月份的占有使用费，故被告诉请原告支付2018年9月1日至2018年9月20日及2018年11月1日至2018年11月5日的占有使用费，合法有据，本院予以支持。故原告还应支付的房屋占有使用费为25000元(30000元/月÷30天×20天+30000元/月÷30天×5天]。根据上述分析，原告要求被告返还其已支付的占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于占有使用费的利息，占有使用费性质上为承租人实际占有使用案涉租赁物而产生的对出租人的折价补偿，自合同被确认无效时才产生折价补偿的后果，故本院作出的合同无效的判决尚未生效时，被告诉请从起诉之日起支付2018年9月1日至2018年9月20日及2018年11月1日至2018年11月5日的房屋占有使用费的逾期利息没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告林富生与被告麦秩标于2018年8月28日签订的《厂房租赁合同》无效。二、限被告麦秩标于本判决发生法律效力之日起五日内向原告退还案涉押金90000元及利息（以90000元为本金，按按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年8月29日起计至付清之日止）。三、限原告林富生于本判决发生法律效力之日起五日内向被告麦秩标支付房屋占有使用费25000元。四、驳回原告林富生的其他诉讼请求。五、驳回被告麦秩标的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1452元（原告林富生已预交），由原告林富生承担447元，由被告麦秩标承担1005元；反诉受理费212.5元（被告麦秩标已预交），由原告林富生承担。如不服本判决，原、被告双方可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈映华二〇一九年七月十六日书记员  彭立文黄雪兴