苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初8388号原告：蔡红英，女，1962年11月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人:张丛凯，即本案原告。委托诉讼代理人:张翼，男，1987年7月12日出生，汉族，住江苏省苏州。原告：张丛凯，男，1959年5月24日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。被告：苏州苏华置业有限公司，住所地苏州工业园区娄葑**（娄葑文体中心）**南侧。法定代表人：樊金祥，总经理。委托诉讼代理人：秦建文，江苏圣益律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婕，江苏圣益律师事务所律师。原告蔡红英、张丛凯与被告苏州苏华置业有限公司（以下简称苏华置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蔡红英的委托诉讼代理人张翼及原告张丛凯，被告苏华置业委托诉讼代理人许婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡红英、张丛凯向本院提出诉讼请求：1.苏华置业支付延期交房违约金(2018年1月28日至2018年7月21日，合计174天)，取消不合理延期交房免责天数40天，计算标准为合同总价963433元的日万分之三，金额为50291.20元；2.苏华置业支付延期交房违约金(2018年7月21日至2018年8月31日，合计41天)，计算标准为合同总价963433元的日万分之三，金额为11850.23元，如苏华置业继续拒绝交房，保留进一步主张承担违约责任的权利；3.苏华置业取消不合理的业主赔偿款4824元；4.苏华置业承担诉讼费用。庭审中，原告蔡红英、张丛凯变更诉请为：1.苏华置业支付不应扣除政府通知停工的逾期天数39天对应的延期交房违约金11272.17元，保留对2018年7月21日至实际交房之日期间的延期交房违约金的主张权利；2.苏华置业取消不合理的业主赔偿款并将该4623元支付原告；3.苏华置业承担诉讼费用。原告蔡红英、张丛凯说明：苏华置业交房通知于2018年7月19日邮寄给其，其最快的合理收房时间也应到2018年7月20日，而苏华置业应交房时间为2018年1月28日，此间相隔173天，为苏华置业延期交房时间，但苏华置业仅按确认单上的134天计算，相差39天，合同总价963433元按日万分之三的利率计算39天，故苏华置业应另赔偿延期交房违约金11272.17元。至于苏华置业所提的延期交方免责天数及业主赔偿款其均不认可。事实和理由：1、关于交房日期的认定。被告的交房通知书于2018年7月18日寄出，有挂号信邮戳为证，根据《苏州市商品房买卖合同》第37页第二十四条第3款，信件发出后第三日为送达日，所以交房日期应认定为2018年7月21日而非如被告所说的2018年7月16日。2、关于被告延期交房免责天数的不合理性。《苏州市商品房买卖合同》签约日期是2016年4月2日，被告出示的三份停工文件中有两份(合计29天)是2015年11月6日和2015年3月26日，均在签订购房合同之前，且在签订购房合同时没有任何告知，合同中也无任何体现。另一份文件是2016年10月26日电力公司的《停工通知书》(合计3天)，根据购房合同第29-30页第十一条第三款，出卖方自发生之日起60日内告知买受方，但原告直到接到交房通知书时才知此文件。原告曾于2018年7月21日委托代理人前往收房，但被告捆绑赔偿款金额意见，原告无法接受。当天有人报警。3、关于业主赔偿款的不合理性。原告按约向被告指定的贷款银行贷款，贷款于2016年5月10日至被告账户，被告所谓的业主赔偿款违反购房合同，不合理。被告苏华置业辩称：一、原告购买的房屋所在的建筑工程非被告原因停工，理由如下：1.2015年4月世乒赛在苏州举行，为确保比赛举行，苏州工业园区管委会要求距离比赛场馆较近的建筑工地在4月25日至5月3日期间全面停工，历时9天；2015年11月苏州举办国际能源变革论坛和中国-中东欧国家领导16+1会晤，要求在建项目在11月6日至11月27日停工，历时22天；2016年10月为保证国际能源变革论坛期间输电线路安全可靠供电，在10月28日至10月31日期间停止在线路保护区内的一切施工，历时4天，以上合计停工35天。根据《苏州市商品房买卖合同》补充条款第二十五条第6项，以上三种情况下被告可以延期交房。2.根据《苏州市商品房买卖合同》第十七条，被告原定于2018年1月28日前将商品房交付给原告，但实际上被告确实是于2018年7月16日通知交付，逾期169天，因此被告逾期交房天数为134天。二、原告逾期支付购房款，合同附件三约定，原告应于2016年4月16日前付清剩余房款67万元，但实际至2016年5月9日才付清，逾期23天。根据合同第七条第一款第1项规定，自应付款期限届满之次日起至实际收到逾期相应房款之日，原告应支付逾期应付款日万分之三的违约金。三、2018年9月3日原告签署了苏州苏华置业有限公司补偿确认单及客户逾期付款补偿确认单。原告在签署该些补偿确认单时，对其享有的权利及应承担的义务是明知的，作为完全民事行为能力人，完全理解确认单上金额相应的逾期补偿款金额的意思，其签字是真实意思表示，也是对于其权利的放弃。被告已于2018年9月7日将原告在补偿确认单中认可的两项金额扣除原告应当缴纳的公共维修基金后，剩余款项支付原告，被告积极履行付款行为。四、被告在2018年7月16日通知原告收房，但原告直至2018年9月3日才来办理。由此看出，被告在积极履行相应合同义务，而原告存在违约情形，因此对原告陈述的保留2018年7月21日至实际交房之日的逾期交房违约金不予认可。本院经审理认定事实如下：2016年4月2日，苏华置业（出卖人）与蔡红英、张丛凯（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买苏州工业园区北摆宴街1号尚品大厦1幢906室预售住宅商品房，建筑面积50.33平方米，总价款963433元。合同第五条约定：买受人选择下列第3种付款方式，具体付款方式及付款期限见附件三：……3、贷款方式付款：买受人可以首期支付本合同第四条约定房屋总价款的30%，其余部分房价款由买受人贷款支付。买受人同意向出卖人指定银行申请贷款(出卖人指定银行为中国农业银行苏州娄葑支行)，买受人同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的资料，出卖人应协助买受人提供贷款所需要的资料。因买受人的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后5日内，以自有资金或其他方式支付(含获得原贷款银行贷款或获得贷款金额符合申请贷款数额)，并不承担本合同第七条约定的违约责任。因不可归责于双方的原因，导致买受人未能在约定的付款日获得银行贷款或少于申请贷款数额的，买卖双方应就具体付款方式另行协商，并于5日内签订补充协议；协商不成的，双方均有权单方面书面通知对方解除本合同。自解除合同的书面通知送达之日起十五日内，出卖人应当将买受人已支付的房价款及相应利息(按中国人民银行同期同档存款基准利率计算)和定金退还买受人。第七条约定：买受人如未按本合同第五条或附件三的约定向出卖人支付房价款的，按逾期时间，分别作如下处理：1、逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期相应房价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。……出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之3的违约金，合同继续履行。本条所称逾期应付款是指依照本合同第五条或附件三约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十七条约定：出卖人定于2018年1月28日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。第十八条约定：出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续。买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接。第二十条约定：出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：1、逾期在90日之内，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。第四十二条约定：买卖双方因不可抗力原因延迟或不能履行合同的，不承担违约责任，但应及时通知对方，并提供事故详情及延迟或不能履约的有效证明材料。合同补充条款第十一条“关于合同正文第十七条的补充约定”第3款约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可据实予以延期交付：（1）遭遇不可抗力，且出卖方在发生之日起60日内告知买受方的。（2）为配合遵守国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施而导致延期交付的，出卖方自发生之日起60日内告知买受方，出卖方不承担由此产生的延期责任。（3）国家政策、法律、法规变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的，出卖方不承担由此产生的延期责任。补充条款第二十一条约定：本合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约时间所耗费资源(人力、财力)等综合抽象要素所造成的损失。该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时本合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解任何上述原则的基础上，双方嗣后均不再以“违约金过分高于损失”或“违约金过分低于损失”等为由作为抗辩要求调低或调高违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。补充条款第二十五条约定：双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖方可据实予以延期，并不承担违约责任：(1)自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；(2)因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的；(3)法定××或其他重大流行性××流行导致工程拖期或逾期交房的；(4)非出卖方原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的；(5)施工中因异常恶劣天气影响、复杂地质状况、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的；(6)政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。合同附件三约定：买受人按以下方式按期付款：本合同签订之日，支付首付款30%，即293433元。剩余房款670000元于2016年4月16日前付清。（若买受人采用银行按揭形式支付房款，则按揭合同由买受人与按揭银行签署，买受人签约之日起7日内需提供完整银行贷款资料，如未能在规定时间内提供完整相关贷款资料，则视为乙方未按规定时间付款）合同还就其他事宜作了约定。2018年7月18日，苏华置业向蔡红英、张丛凯寄出信件一封，庭审中蔡红英、张丛凯自认于2018年7月19日收到，苏华置业不持异议。信件中有《交房通知书》一份，内容为：“尊敬的尚品大厦业主：欢迎您入住尚品大厦1号楼906室!尚品大厦已顺利竣工并已具备房屋交付条件，本项目前期物业由苏州苏品物业服务有限公司，本公司定于2018年7月19日-22日(上午9：00-11：30，下午12：00-17：00)办理交付手续，请您本人携带以下文件及费用前来办理商品房的交付手续……业主逾期未能办理入住手续的，自本通知规定的交房日起即视同该商品房已按合同约定交付……”信件中另有《应交款项温馨提示》一份，内容为：尊敬的尚品大厦1幢906室业主，根据合同约定及本地相关政策规定，您办理收房时有如下类别款项需进行缴纳，请您知悉。……2、公司赔偿款38730元；3、业主赔偿款4824元；4、公共维修基金（代收代缴）6039.6元……2018年9月3日，苏华置业提供打印的《苏州苏华置业有限公司补偿确认单》，内容反映蔡红英、张丛凯所购房屋的合同交房日期为2018年1月28日，实际交房日期为2018年7月16日，扣除政府通知停工实际逾期天数为134天，逾期补偿款为38730元。张丛凯在“客户签字”栏签名。同页打印的《客户逾期付款补偿确认单》内容反映，蔡红英、张丛凯所购房屋的合同付款日期为2016年4月16日，逾期付款金额为670000元，实际付款日期为2016年5月9日，逾期天数为23天，逾期补偿款为4623元。张丛凯在“客户签字”栏签名。2018年9月7日，苏华置业向蔡红英账户转账支付28067.40元，该款为前述“公司赔偿款38730元”减去公共维修基金6039.6元、业主逾期补偿款4623元后的差额。另查明，2015年3月26日，2015年第53届世乒赛组委会向苏州工业园区管委会发出《关于做好世乒赛测试赛和比赛期间建筑工地管理工作的通知》，其中第二条内容为：“二、对于距离比赛场馆较近的几个建筑工地（如博览中心1、2号馆，新光天地，诚品书店等），要求其在4月25日至5月3日期间全面停工。”2015年11月6日，江苏金土木建设集团有限公司（以下简称金土木公司）就苏地2009-B-30地块建筑工程作出事由为“关于因苏州举办中国-中东欧国家领导人‘16+1’会晤工地停工”的《工作联系单》，内容为：“为切实保障‘国际能源变革论坛’和‘中国-中东欧国家领导人‘16+1’会晤’等两个重要国际性会议期间全市环境空气质量，根据市政府下达的相关通知，质监站朱工通知苏州工业园区所有在建项目停工，从2015年11月6日至2015年11月27日，为此本工程施工工期相应顺延。”2016年10月26日，江苏省电力公司苏州供电公司向金土木公司发出《停工通知书》，内容为：“2016年10月28日至10月31日苏州将举办国际能源变革论坛。贵单位的施工地段内有涉及保电的输电线路穿过，线路名称220千伏2987葑宝线线(2988葑宝线)10号-12号，施工内容为线路保护区外侧建公寓楼施工。为保证国际能源变革论坛期间输电线路安全可靠供电，请贵单位在10月28日至10月31日，停止在线路保护区内的一切施工作业。”再查明，2018年11月16日，本院对本案及与本案关联的其他部分购房人诉苏华置业案件公开开庭审理。休庭期间，祁萍、吴琴芳、华欣等购房人向本院说明：之前开庭结束后，苏华置业至今仍然不交房。其联系苏华置业，苏华置业表示必须同意苏华置业的赔偿方案或撤诉后才愿意交房。其现再次要求苏华置业尽快交房。此外，根据其他关联案件中提起诉讼的购房人所作陈述及相关证据，已领取所购房屋者均签署了补偿确认单，其中部分购房者手书有“签字为了拿房”之类的备注文字，部分购房者未签类似备注文字，但庭审中亦均表明署名系为顺利受领房屋而为苏华置业胁迫所为，不认可补偿确认单内容。另有部分购房者不愿在补偿确认单上签名，尚未领取房屋。以上事实，由苏州市商品房买卖合同、信封、交房通知书、应交款项温馨提示、苏州苏华置业有限公司补偿确认单、客户逾期付款补偿确认单、结算业务申请书、通知、工作联系单等证据及庭审笔录、谈话笔录与另案卷宗材料予以证实，本院予以确认。关于蔡红英、张丛凯贷款付款迟延事宜。蔡红英、张丛凯陈述：其向农行娄葑支行提交资料的时间绝不超过合同签订日7天，银行贷款审批及发放本身也需1个月左右的流程，故2018年5月9日银行发放贷款完全符合正常合理的放贷速度。考虑到减少双方诉累，其自愿认可苏华置业主张的业主赔偿款中的2010元，该金额是按10天逾期计算的，同意法院判决在苏华置业应赔偿的金额中扣除该2010元。关于苏华置业是否在其主张的可延期交房的三项事由发生后60日内告知蔡红英、张丛凯。苏华置业说明：苏华置业确实存在一定的通知上的瑕疵，但该三次政府活动或停工通知在苏州范围内均产生了一定影响，蔡红英、张丛凯理应知晓。蔡红英、张丛凯也应当预见到该三次事件对于在建工程所能造成的一定延误工期的影响。关于两份补偿确认单。蔡红英、张丛凯陈述：2018年7月21日交房未果后，直至8月30日前，其一直没接到可以不同意赔偿款情况下交房的通知，其诉至法院，在此前提下其才签署确认单达成交房目的。考虑到就赔偿款的争议，其已诉至法院，苏华置业要求必须签确认单才交房，所以就确认单上款项争议的内容，其打算通过诉讼程序解决。其签字系为达成交房目的，系受苏华置业胁迫所致。其于2018年9月10日缴纳本案诉讼费，如其接受确认单上的赔偿款项，就无理由在签字后缴纳诉讼费。因此，其不认可确认单上的赔偿金额，其诉讼行为连贯、合理，能予以证明。本院认为，蔡红英、张丛凯与苏华置业签订的《苏州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定，苏华置业于2018年1月28日前交房，并至少提前十五日书面通知蔡红英、张丛凯办理交房手续，而蔡红英、张丛凯于2018年7月19日才收到苏华置业交房通知，现蔡红英、张丛凯主张最早的合理收房时间为2018年7月20日合理有据。按合同约定的已交房价款963433元的日万分之三计算，截至2018年7月20日，苏华置业本应向蔡红英、张丛凯支付173天的逾期交房违约金50002.17元，但苏华置业仅认可承担134天的逾期交房违约金38730元，逾期天数相差39天，差额为11272.17元。苏华置业主张三次不可抗力事件依次造成交房逾期9天、22天、4天，但诚如蔡红英、张丛凯所述，其中前两次事件发生于本案合同签订日2016年4月2日之前，第三次事件虽发生于合同签订后，但苏华置业也未按约及时通知蔡红英、张丛凯。如苏华置业认为发生于签合同前的事件影响了交房时间，有足够的理由和机会在签合同时将交房时间定在可以履行的时点。按照合同约定，苏华置业如欲将不可抗力事件作为逾期交房的免责事由，须及时通知蔡红英、张丛凯，否则不生免责之法律效果。更何况，苏华置业就三次不可抗力事件所举证据从内容上看，亦不足以证明其迟延交房系受该三次不可抗力事件影响所致。因此，苏华置业主张的三次不可抗力事件均不足以减轻或免除苏华置业逾期交房的违约责任，苏华置业相关抗辩意见不能成立，本院不予采纳。因此，蔡红英、张丛凯诉请苏华置业支付少算的逾期天数39天对应的逾期交房违约金11272.17元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同附件三的约定，蔡红英、张丛凯须于签约之日起7日内提供完整银行贷款资料，否则视为蔡红英、张丛凯未按规定时间付款。综合蔡红英、张丛凯陈述及购房合同签订至贷款发放之间的时间跨度，蔡红英、张丛凯提交贷款资料时间未见迟延，且苏华置业也未举证证明蔡红英、张丛凯迟延，而蔡红英、张丛凯自愿承担苏华置业主张的逾期付款补偿款中的2010元，是其处分自身实体权利的行为，不为法律所禁止，本院予以确认，且纵使贷款资料提交有些许迟延，该自认的金额亦足以覆盖可能真实存在的迟延而应当承担的违约金。而苏华置业已扣除蔡红英、张丛凯“业主赔偿款”4623元，超出2010元的金额2613元应当由苏华置业返还蔡红英、张丛凯。张丛凯虽在苏华置业提供的两份补偿确认单上签名，但从关联案件反映的事实、关联案件当事人向本院反映的苏华置业关于交房的态度和意见来看，不同意苏华置业补偿方案的购房人无法受领所购房屋，张丛凯在确认单上签名实为实现受领房屋目的而采取的无奈之举，显非真实意思表示。蔡红英、张丛凯就签名行为所作的解释合情合理，本院予以采信。因此，补偿确认单不能产生对蔡红英、张丛凯的拘束力。综上，苏华置业应赔偿蔡红英、张丛凯逾期交房违约金11272.17元并返还蔡红英、张丛凯被超额扣除的逾期付款违约金2613元，两项金额合计13885.17元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告苏州苏华置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告蔡红英、张丛凯13885.17元；二、驳回原告蔡红英、张丛凯的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费197元，由原告蔡红英、张丛凯负担50元，被告苏州苏华置业有限公司负担147元。此款原告蔡红英、张丛凯已预交，本院不再退还，由苏州苏华置业有限公司于本判决生效之日起十五日内将其所负担部分支付蔡红英、张丛凯。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定预交上诉案件受理费至如下账户：户名，江苏省苏州市中级人民法院；开户行，中国农业银行苏州苏福路支行；账号，10555301040017676。审 判 长 刘 洋人民陪审员 马 俊人民陪审员 陆旻霞二〇一九年七月三十日书 记 员 孟 杰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。