葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0592民初621号原告：黄奕斐，女，1990年7月11日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区，现住湖北省宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：黄大川（系黄奕斐母亲），女，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区，现住湖北省宜昌市西陵区。被告：宜昌专家服务中心，住所地宜昌市云集路**金龙大厦**。法定代表人：何林，该中心主任。委托诉讼代理人：席帮珠，女，该中心员工。委托诉讼代理人：赵明，湖北楚贤律师事务所律师。被告：宜昌易品居房地产营销策划有限公司，住所地，住所地宜昌市西陵区东山大道**iv>法定代表人：胡学炯，该公司总经理。被告：宜昌市西陵区欧派自动麻将机经营部，经营场所东山大道**。经营者：周金平，男，1987年2月9日出生，汉族，户籍所在地湖北省仙桃市，现住湖北省宜昌市西陵区。被告：宜昌市西陵区铭流理发店，，经营场所宜昌市西陵区东山大道**经营者：龚国平，男，1973年12月2日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。原告黄奕斐与被告宜昌专家服务中心（以下简称服务中心）、宜昌易品居房地产营销策划有限公司（以下简称易品居公司）、宜昌市西陵区欧派自动麻将机经营部（以下简称麻将机经营部）、宜昌市西陵区铭流理发店（以下简称铭流理发店）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法由审判员张浴阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄奕斐及其委托诉讼代理人黄大川，被告服务中心的委托诉讼代理人席帮珠、赵明，被告易品居公司的法定代表人胡学炯，被告麻将机经营部的经营者周金平，被告铭流理发店的经营者龚国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄奕斐向本院提出诉讼请求：1.判令服务中心与黄奕斐按照目前市场价12000元/月重新签订租赁合同，且未经黄奕斐同意，不得转租他人；2.判令易品居公司、麻将机经营部、铭流理发店立即搬出黄奕斐所有的位于宜昌市西陵区东山大道70号、产权证号为××的房屋；3.判令服务中心支付2018年8月9日至今房屋占用费用总计53733.33元（易品居公司4300元/月×8=34400元；麻将机经营部：1200元/月×8=9600元；铭流理发店：3650元/季度×（8/3）季度=9733.33元）；4.服务中心、易品居公司、麻将机经营部、铭流理发店承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月9日，黄奕斐通过司法拍卖竞得宜昌市西陵区东山大道70号、产权证号为××的房产一套，现服务中心以与被执行人高为雄签订租赁合同为由，将上述房屋租赁给易品居公司、麻将机经营部、铭流理发店三商家。因拍卖公告中租金有关事项存在明显瑕疵，事实与法院公告完全不一致，并且诱导参拍人实地看房、制造误解。黄奕斐曾以拍卖严重失实为由向法院申请撤销拍卖，但因其已经取得房屋的所有权证书，程序无法回转，只能撤回申请，被迫接受拍卖结果。但服务中心与高为雄签订的租赁合同约定的租金显著低于现行市场租金水平，明显损害后续购买人利益，对黄奕斐造成损失，显失公平。自黄奕斐取得该房屋以来，服务中心、易品居公司、麻将机经营部、铭流理发店没有向黄奕斐缴纳租金，且拒绝与黄奕斐协商租赁事宜，故黄奕斐诉至法院。服务中心辩称：1.2010年7月30日服务中心与高为雄签订的租赁合同合法有效，黄奕斐2018年才取得涉案房屋所有权，服务中心的租赁合同不受黄奕斐取得产权的影响，对黄奕斐继续有效，对双方具有约束力；2.原租金的标准对黄奕斐具有约束力，本案不存在法定或者约定的变更事由，且即便租金低于市场价，只要不少于房屋维护成本就不属于情势变更事由；3.服务中心与高为雄就争议房屋签订的租赁合同、调解书及其他相关授权委托书等材料中已经清楚标明服务中心对争议房屋具有管理权及转租权等，该转租的一系列约定对黄奕斐具有约束力；4.服务中心已经以特定的形式（向第三人支付或清偿高为雄对外所负债务的方式）支付了全部20年（2010年-2030年）的租金，履行了租赁合同约定的支付租金的全部义务，黄奕斐在上述期间无权再向服务中心收取租金，也无权在一方已经履行完合同主要义务的情况下予以变更合同；5.2018年法院拍卖争议房屋时，已经明确告知存在租赁合同及租赁合同期限为20年等相关事实，黄奕斐竞买上述房屋时对此情况是明知的；6.黄奕斐在竞得房屋后采取暴力等相关行为非法强制服务中心等被告离场，在相关上述行为未得逞的情况下，又以诉讼方式主张权利，服务中心认为黄奕斐是恶意诉讼。综上，请求法院驳回黄奕斐的全部诉讼请求。易品居公司辩称：服务中心所述属实，提供的资料都是真实的，易品居公司去年与服务中心签订合同时对周边邻里的商铺进行过了解，才完成租赁。其不同意搬离现在的经营场所，当时黄奕斐说过采取非法手段让租户搬离。麻将机经营部辩称：其与服务中心签订了租赁合同，具备在此经营的资格，不同意搬离，也不同意与黄奕斐签订租赁合同。铭流理发店辩称：其是与服务中心签订的租赁合同，是通过法院高为雄亲自按的指印，不同意黄奕斐的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的房地产估价报告、（2011）葛民初字第21号民事调解书、高为雄与服务中心签订的租赁合同、（2018）鄂0591执恢10号之三执行裁定书、鄂（2018）宜昌市不动产权第××号的不动产权证书、宜昌市现有不动产登记信息查询记录、服务中心与易品居公司签订的房屋租赁合同、服务中心与周金平签订的房屋租赁合同、铭流理发店与席帮珠的微信聊天记录截屏、宜昌市公安局平湖分局肖家岗派出所出具的证明、宜昌市三峡坝区人民法院竞买须知和（2018）鄂0591执恢10号通知、查档证明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.服务中心提交的2010年7月30日的授权书一份、2011年5月10日、2011年5月20日的特别授权委托书各一份，拟证明2010年7月30日起，高为雄已授权服务中心对争议房屋进行出租、转租、签订合同、收取租金。且2011年5月的特别授权委托书已明确服务中心用抵账等方式将剩余全部20年租金支付完毕。黄奕斐认为无法与高为雄联系，故不认可该组证据的真实性，易品居公司、麻将机经营部、铭流理发店对该组证据无异议。经查，因该组证据系原件，且所载内容与服务中心管理涉案房屋并收取租户租金的实际情况相符，黄奕斐也未提交证据推翻该组证据，故本院对该组证据予以确认；2.服务中心提交的2009年4月29日席帮珠与高为雄、王艳红签订的借款合同、高为雄、王艳红出具的借条、高为雄、王艳红的身份证复印件、提供财产（物）清单复印件各一份，拟证明：服务中心与高为雄签订20年租期合同及席帮珠参与租赁管理是因为服务中心工作人员席帮珠与高为雄存在真实的借贷关系，涉案房屋当时两套的价值只有1000000元，涉及黄奕斐的部分价值只有500000元，租赁合同约定的租金标准按市场价是合理的，且债务及其他高为雄的债务已由服务中心应向高为雄缴纳的租金进行了冲抵且双方结算清楚，上述债权席帮珠等人无法再向高为雄主张要求其偿还。黄奕斐对该组证据的真实性不予认可，且认为不能达到服务中心的证明目的。易品居公司、麻将机经营部、铭流理发店对该组证据无异议。经查，因该组证据系复印件且黄奕斐不予认可，故本院对该证据暂不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月30日，高为雄与服务中心签订《租赁合同》，约定高为雄将其所有的位于宜昌市西陵区东山大道70号门面及加层、面积共计114.03㎡×2套出租给服务中心，租赁期限20年，自2010年9月29日至2030年9月29日，租赁总价格504000元，其中每月租金为2100元，服务中心按季提前5日缴纳租金；如一方要求变更或解除合同，应提前与另一方进行协商并办理有关手续等内容。同日，高为雄出具授权书授权服务中心从2010年9月29日起管理东山大道70号房屋门面及加层，届时涉及以上房屋租赁户的租赁合同继续有效，租金改向服务中心交纳。2010年11月18日，服务中心以高为雄未履行上述租赁合同约定义务为由，将高为雄诉至本院。经本院调解，双方达成如下协议“一、服务中心已于2010年12月将高为雄所有的位于宜昌市东山大道70号房屋管理使用；二、高为雄于2011年3月30日之前向服务中心支付定金及相关补偿费用共计180000元，付清后，服务中心将其管理使用的东山大道70号房屋退还给高为雄。双方在履行上述义务的同时，服务中心放弃其他诉讼请求；三、高为雄未在2011年3月30日之前完全履行付款义务，服务中心、高为雄则继续按2010年7月30日签订的《租赁合同》履行。”本院依据上述协议制作（2011）葛民初字第21号民事调解书。因高为雄未能履行调解书确定的付款义务，2011年5月10日、20日，高为雄经与服务中心、席帮珠等人协商，同意由服务中心代高为雄清偿对外所负债务等方式充抵服务中心应交高为雄的20年租金，高为雄确认20年的租金已结清，高为雄授权服务中心直接对外出租、转租、签订合同、收取租金。涉案房屋由服务中心负责管理至今，包括但不限于转租、收取租金，目前涉案房屋由易品居公司、麻将机经营部、铭流理发店向服务中心租赁使用，其中易品居公司的租金为每月4300元、麻将机经营部的租金为每季度3650元、铭流理发店的租金为每季度3650元，以上租金均由服务中心工作人员席帮珠负责收取。同时查明，宜昌市三峡坝区人民法院分别于2016年2月5日、5月27日查封了涉案房屋，并在执行申请执行人徐桂林与被执行人高为雄民间借贷纠纷一案中，委托武汉国佳房地资产评估有限公司宜昌分公司对高为雄名下位于宜昌市西陵区东山大道70号、产权证号分别为××、××的商业房产进行了评估，该公司于2018年1月15日出具《房地产估价报告》，对上述完整权利状态下的房地产价值估价为3815000元，估价时点为2017年11月6日，其中产权证号为0275075的房屋即涉案房屋估价1907500元。同时该估价报告载明，估价对象已设定抵押他项权利（他项权利登记时间分别为2014年10月27日和2015年12月15日，权利人均为宜昌市中小企业担保投资有限公司），至价值时点，此项抵押权利尚未注销，本次评估未考虑抵押他项权利对估价结果的影响。根据估价委托人提供的《租赁合同》，估价对象的租赁期限为20年（2010年9月29日至2030年9月29日），月租金为2100元，折合月租金为9.21元/平方米，该租金显著低于现行市场租金水平，故本次评估未考虑该租约对评估值的影响。2018年2月13日，宜昌市三峡坝区人民法院向涉案房屋的租户告知了租户享有对涉案房屋的优先购买权。涉案房屋的承租户均未行使优先购买权。在涉案房屋及产权证号为××房屋的网络司法拍卖中，三峡坝区法院发布的竞买须知载明“特别提醒，标的物以实物现状为准，本院不承担拍卖标的瑕疵保证。该商业房产已出租，租期2010年9月29日至2030年9月29日，每月租金2100元，按季交纳。有意者请亲自实地看样，未实地看样的竞买人视为对本标的物实物现状的确认，责任自负”。黄奕斐参与了竞买并实地看样，最终以1335250元的最高应价竞得涉案房屋，价款已缴清。2018年8月9日，宜昌市三峡坝区人民法院作出执行裁定书，裁定位于宜昌市西陵区东山大道70号、产权证号为××商业房产的所有权及相应的其他权利归买受人黄奕斐所有。2018年10月16日，黄奕斐依据上述执行裁定书办理了涉案房屋的不动产权证书，不动产权证号为鄂（2018）宜昌市不动产权第××号。黄奕斐因行使房屋所有权人的权利与服务中心、易品居公司、麻将机经营部、铭流理发店发生纠纷并诉至法院。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；所有权变动之后，受让人和承租人成为租赁合同的当事人，租赁合同对受让人和承租人产生法律效力，双方应当依照该合同约定行使权利、履行义务。黄奕斐通过司法拍卖程序于2018年10月16日成为涉案房屋的所有权人时，高为雄与服务中心签订的租赁合同对黄奕斐产生法律效力。结合上述法律规定及本案事实，本案争议焦点为：一、涉案租赁合同能否依据黄奕斐的主张变更？依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。黄奕斐主张服务中心按照市场价12000元/月与其重新签订租赁合同且未经黄奕斐同意不得转租的诉讼请求，实际系要求变更租赁合同部分主要条款。首先，黄奕斐与服务中心未能就变更合同事宜达成一致意见，故不符合双方协商一致变更合同的条件。其次，服务中心与高为雄签订租赁合同时，涉案房屋并无抵押或被法院查封的情形，黄奕斐也未能举证证实月租金2100元在2010年属于明显不合理低价，故本院认为现有证据不能证明租赁合同在订立时存在重大误解或显失公平，即租赁合同不存在法定的变更事由。最后，黄奕斐在参与房屋竞拍时，相关的拍卖资料已对原租赁关系的存在予以了特别提醒，黄奕斐亦实地看样并知道涉案房屋及另一套房屋已出租，租期2010年9月29日至2030年9月30日，每月租金2100元的事实，故而其能以较低价格拍得涉案房屋。其在本案中主张租金显著低于现行市场租金水平，对其显失公平的意见不能对抗涉案房屋合法承租人服务中心的权利。综上，黄奕斐主张变更合同、按照12000元/月重新签订租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。二、服务中心在承租期限内是否有权转租涉案房屋？高为雄分别于租赁合同签订当日出具的授权书及2011年5月20日出具的特别授权委托书，已明确授权服务中心直接对外出租、转租、签订合同、收取租金，且后续实际均由服务中心负责转租及收取租金事宜，应视为双方通过书面形式及实际履行方式变更了租赁合同部分约定。故服务中心在承租期限内有权将涉案房屋转租，易品居公司、麻将机经营部、铭流理发店承租部分涉案房屋有合同依据，黄奕斐主张服务中心未经黄奕斐同意不得将涉案房屋转租他人及易品居公司、麻将机经营部、铭流理发店搬出涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。三、服务中心是否已经向高为雄付清租赁期限的全部租金？结合服务中心提交高为雄签署的署期为2011年5月10日及2011年5月20日的两份特别授权委托书、铭流理发店经营者龚国平的陈述及涉案房屋租金的收取等实际情况，足以认定服务中心通过代高为雄清偿对外债务等方式冲抵了服务中心应当支付给高为雄的20年租金，即服务中心已经付清了租赁合同约定的租金。虽该租金支付方式与租赁合同约定不相符，但租金支付方式可以在履行合同的过程中进行变更。黄奕斐在竞拍该房屋时，作为完全民事行为能力人，已经知道房屋已经出租到2030年这一事实，其应当对将要购买的房屋租赁情况包括租赁合同内容、租金交付情况进行全面的了解，即使黄奕斐对租金支付情况存在重大误解或其他情形，其应通过其他法律途径依法主张权利，因其未全面了解造成的后果不应由服务中心承担。故黄奕斐主张服务中心向其支付2018年8月9日至今的房屋占用费用53733.33元的诉讼请求本院不予支持。综上，黄奕斐的诉讼请求因缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第七十七条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回黄奕斐的全部诉讼请求。案件受理费1143元适用简易程序减半收取计571.50元，由黄奕斐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  张浴阳二〇一九年七月十日法官助理陈静书记员向亚琴