杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初6068号 原告：何晓兰，女，1964年2月1日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：何丽君，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 被告：俞建宏，男，1961年2月5日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 被告：潘志华，女，1964年8月5日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 两被告共同委托诉讼代理人：李波、葛黎明，浙江峰翔律师事务所律师。 原告何晓兰诉被告俞建宏、潘志华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法由审判员任子飞适用简易程序于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何丽君，两被告共同委托诉讼代理人李波、葛黎明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何晓兰诉称：2018年11月11日，原告为办理培训学校与两被告签订了《房屋租赁合同》，约定两被告将位于萧山区北干街道城中花园幼托所租赁给原告作为培训学校。合同签订后，原告在2018年11月11日支付了50000元定金，于2018年11月14日支付了50000元租房押金及195000元的房屋租金。后原告在办理相关手续过程中了解到萧山区北干街道城中花园居委会及物业公司并不同意原告在小区内办理培训学校，且告知在原告租赁案涉幼托所前已有很多人曾租赁过该幼托所欲办理培训学校，城中花园小区曾于2017年5月26日至6月6日经过业主大会投票，已表决不同意在小区内办理任何培训学校。因此，原告欲在两被告所出租的城中花园幼托所办理培训学校的租赁目的已不可能实现，而两被告在当初签订合同时并未将上述情况告知原告，而是隐瞒了上述情况。为此，原告多次与两被告协商解除合同，但两被告均不同意。后2018年11月22日，原告委托律师正式向两被告发函并寄出幼托所钥匙，两被告收到函件及钥匙后于2018年11月22日当天回函，但不同意解除房屋租赁合同。为维护原告合法权益，故原告起诉来院，请求判令：1.原告与两被告于2018年11月11日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月22日解除；2.两被告返还原告房屋租赁租金245000元和押金50000元，并赔偿原告中介费17500元、律师费22000元，以上共计334500元；3.本案诉讼费由两被告承担。 被告俞建宏、潘志华共同辩称：一、原告陈述的事实与本案客观事实有重大出入。原告陈述称案涉租赁房屋所在的小区业主大会曾于2017年5月26日至6月6日期间投票表决不同意在该小区内办理任何培训学校。对于该事实，两被告从未收到过相关函件及任何书面材料，也不清楚该情况的存在。即使该情况存在，业主大会的投票结果也是无效行为，两被告作为案涉房屋所有权人有权合法使用该房产，其他业主及业委会无权干涉。2018年11月10日，原告委托的房产中介韩运生电话联系到被告俞建宏的房产委托人张幼芳处问询涉案房产是否可出租，韩运生得到肯定答复后与原告一起到现场看房，且在下午再次电话联系张幼芳要求在看房现场见面。碰面后，原告当即表达要求确定租赁关系的意思，在得知原告将案涉房屋用于开办培训学校的目的后，张幼芳主动提醒原告及其中介，要求他们到相关部门咨询清楚幼托所性质的房产是否能办培训学校，并将幼托所产权证及楼层图纸等以微信发送给韩运生，后韩运生回复经原告咨询明确表示案涉房屋可以办理培训学校，并要求张幼芳提供案涉房屋的消防验收报告，并称只要消防也没问题，11月11日就可以签合同。2018年11月11日上午，张幼芳将消防验收报告以微信方式发给韩运生。同日下午，原告与中介在张幼芳办公室商谈租赁事宜，张幼芳将案涉房产的基本情况以及之前有两家租赁之后未能成功开办的情况及办理培训学校过程中有可能遭到业委会无理干预的情况告知了原告，并建议原告如果担心以后办学过程中受到业委会等的无理阻扰，被告俞建宏可以跟社区及业委会说明，该培训学校是他自己参股开设的。原告当即表示，原告是合法经营，不会对小区造成不好影响，也不怕业委会来阻扰。在双方认可所有合同商务条款后，双方签订了《房屋租赁合同》，原告即支付了50000元定金。合同签订当天下午，张幼芳致电城中花园业委会主任以及星都社区书记，告知被告俞建宏要以股东的身份在幼托所办培训学校，业委会主任和社区主任表示该情况需要开会商讨，并要求被告俞建宏写一份办学情况说明。2018年11月12日，张幼芳将与业委会及社区报备情况与原告说明，并让原告写一份关于开设培训学校的办学情况说明。11月13日，原告与张幼芳商定14日交钥匙。14日，原告将剩余租金195000元及押金50000元支付完后，张幼芳把钥匙交付给了原告，并将修改好的办学情况说明给原告确定，原告当时表示无异议。当天，张幼芳找到业委会来齐达主任，表明打算在这里开设教育培训班，因有外来人员进出，所以和业委会报备。来主任表示，他个人是同意开设的，但部分业主会不同意，如果业主不同意，那就没办法开设。张幼芳与来主任解释，案涉房屋是两被告的私有房产，有权出租开设培训学校，承租方会尽量不影响小区内业主。来主任表示要和业委会的人商量一下再定。2018年11月15日，张幼芳向原告建议，为避免和业委会扯皮，名义上由被告俞建宏开办培训学校，实际仍然是原告租赁经营，让原告写个代持协议，大家走个形式签订代持协议。之后原告向张幼芳回复说，法人不能由俞建宏来担任，只能参股。2018年11月16日晚上，原告联系张幼芳说，案涉房产之前有人承租，但都被业委会或者业主赶走了，问张幼芳还能不能继续租赁使用。张幼芳告知原告，合法经营的机构，业委会和业主没有道理来赶。2018年11月18日，原告跟张幼芳说，他们在看房子时与物业管理负责人倪主任沟通，倪主任告诉原告，之前有人来承租，有98%的业主联名上书教育局，让承租人的许可证办不下来，于是原告决定暂时不动工装修。为此，张幼芳与倪主任求证交涉，倪主任表示只要业主同意，他没有意见，也不知道有98%的业主联名上书的事情。于是张幼芳回复原告，根本没有联名上书的事情。之后，张幼芳又找到星都社区的王钢梁书记，王书记认为被告的房产是合法的，社区没有理由来反对。作为他个人意见认为不合适，因为有业主要来反对可能会引发矛盾，如果一定要开设，他也会协调，告知理性维权。上述沟通情况，张幼芳均如实告知了原告，原告表示认同。11月19日中午，原告与被告俞建宏见面，被告俞建宏表示为配合原告租赁开办学校的目的，被告俞建宏名义上出面申办或与原告真实合作都可以。当时原告认可了被告俞建宏的建议，并约定在周末与被告俞建宏再次见面详谈。20日早上，原告与张幼芳发微信称决定不推进开办学校事宜。11月21日，原告联系张幼芳要求退房。11月22日，原告发来要求解除合同并退费的律师函。被告在回函中亦明确表态不同意解除合同，要求原告继续履行合同。 二、原告起诉的诉讼请求两被告均不认可，两被告请求驳回原告的全部诉讼请求，并继续履行该《房屋租赁合同》。双方在签订《房屋租赁合同》前，张幼芳已将相关权证、图纸、消防验收报告等交给原告，并提醒原告先向有关部门咨询案涉房屋是否能办培训学校，且提醒原告可能存在的风险，并无任何遮掩欺瞒。原告认为两被告未充分披露相关信息，显然是推诿自己的责任，原告作为有完全行为能力的成年人，应对签订的合约承担守信责任。退一步讲，案涉房屋系两被告合法拥有的房产，在不损害他人利益的前提下将该房产出租给原告系两被告的合法权利，该小区业委会无权干涉。且所谓小区业委会的干涉到目前为止也仅仅是一种可能性或推测，即使出现这种情况，原、被告也可通过协商或者诉讼维权的方式解决，该请况不属于合同目的无法实现的情形。另外，原告在签订租赁合同前已实地考察了案涉房产，原告作为专业人士，对该房屋是否能够用于办学、是否会对小区存在不利影响等应比两被告更为清楚，两被告有理由相信原告是经过审慎考虑后才与两被告签订租赁合同的，故即使出现小区业委会强行阻扰导致原告不能办学的情形，相应责任也应由原告自行承担。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》一份，欲证明原告与两被告于2018年11月11日签订了《房屋租赁合同》，约定两被告将案涉幼托所租赁给原告的事实；2.被告所有权证书打印件（骑缝处有张幼芳捺印）一份，欲证明案涉房屋系两被告共同共有的事实；3.委托书一份，欲证明被告俞建宏将案涉房屋租赁事宜委托给张幼芳处理的事实；4.网银互联汇出电子回单打印件及收款收据一组，欲证明原告在2018年11月11日支付了50000元定金，于2018年11月14日支付了50000元押金及195000元的房租；5.微信截图、运单及运单信息一组，欲证明原告于2018年11月22日委托律师正式向两被告发函并寄出幼托所钥匙，两被告在此之前未将业主大会投票已表决不同意在小区内办理任何培训学校告知原告的事实；6.关于城中花园幼托所租赁事宜的回复函及EMS回单一组，欲证明两被告于2018年11月22日当天回函，但不同意解除《房屋租赁合同》的事实；7.收条、电子账单及律师费发票一组，欲证明原告支付了中介费、律师费39500元的事实。经质证，两被告对证据1真实性无异议，但双方在签订《房屋租赁合同》前被告已明确告知原告案涉房屋的性质，以及能否办学需自行咨询；对证据2的真实性无异议，两被告在案涉租赁合同签订前已将房屋产权证复印件交给了原告；对证据3、4、5真实性无异议，但认为证据4中的微信聊天记录不全；对证据6三性均无异议；对证据7认为与本案无关。经审查，本院认为证据1、2、3、4、5、6两被告对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，故本院对上述证据真实性予以确认，至于两被告在签订合同时是否存在违约行为，本院将在说理部分阐述；对证据7真实性可予以确认，至于该费用是否应由被告承担本院将在说理部分阐述。 两被告为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1.原告与张幼芳微信聊天截图、张幼芳与韩运生的通话录音光盘及文字整理资料一组，欲证明原告与张幼芳的聊天记录形成在签订合同前，两被告已经明确告知在此之前有租赁不成的情况，并告知原告在签订合同前先确认能否办培训学校，双方是在原告方确认的情况下才签订了租赁合同，后原告要求解除租赁合同的真实原因是原告培训学校的教学资质证无法办理；2.张幼芳与韩运生微信聊天记录打印件两页以及韩运生证人证言一份，欲证明张幼芳在签订合同前已将案涉房屋产权证复印件及楼层图纸发给了韩运生，聊天记录中显示在签订合同前张幼芳已将曾有业主阻扰办理培训学校的情况告知了韩运生，韩运生也明确了这一事实；3.《房屋租赁合同》一份，欲证明原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示的事实。经质证，原告对证据1、2中的微信聊天记录三性无异议，对证明对象有异议，原告认为根据原告与张幼芳的聊天记录，在11月16日晚18点46分、19点10分，以及11月18日早上的内容，可以反映出两被告并未将之前有人租过案涉房屋并被赶走的事实告知原告；对通话录音真实性很难核实，结合韩运生证人证言，可以看出韩运生除原告这单生意之外，还与被告俞建宏有其他业务合作，并在2018年10月10日谈过业务问题，原告认为韩运生与被告俞建宏有利害关系；对证人当庭发言有记忆上的错误，在本次庭审前韩运生与张幼芳还有微信聊天记录，张幼芳也将自己的看法告知了韩运生，对韩运生今天的证言有一定影响；经证人出庭时对证人与原告之间的聊天记录核对，韩运生在11月16日的聊天记录里对业主阻扰办培训学校的事应该是不知情的，故韩运生当庭的说法与微信内容有矛盾；对证据3三性无异议，但是原告认为合同目的已无法实现，应该解除。经审查，本院认为，证据3应属客观真实，且与本案具有关联性，对其证明力予以确认；证据1、2微信聊天记录应属真实，从聊天记录中可知两被告案涉房屋租赁的经办人张幼芳在租赁合同签订前已将案涉租赁物的产权证信息通过中介给了原告，期间从微信记录以及中介证言中可知双方在房屋交付后因业委会是否同意在案涉租赁物开办培训学校多次进行了沟通，最终原告认为该处租赁物无法办理办学许可又无法获取业委会同意要求与两被告解除租赁关系，后双方未能协商一致的过程；至于证人证言，本院在庭审中对保存在证人手机中的分别与原告以及张幼芳的微信聊天记录进行了核对，证人证言关于张幼芳是否有将业委会阻扰一事在租赁前告知的问题，证人陈述中的有关细节尚不能完全明确，本院认为从证人证言中并不能充分了解出租方是否有将业委会一事详尽告知原告，故对证人证言本院将视案情进行分析采纳。 庭审中，本院向双方出示了调取自城中花园业主委员会的意见情况通报、投票公示材料以及会议纪要一组。经质证，原告对该组证据三性均无异议。两被告对该组证据来源合法性、关联性无异议，但真实性无法核实，会议纪要说案涉幼托所不能使用是对两被告权利的侵犯，之前有过业主投诉不让办理培训学校的情况，另外张幼芳确认会议纪要上有被告俞建宏开办房产公司的工程管理人员高振泉的签字。经审查，本院认为，该组证据所反映的情况应属客观真实，且从该组证据中可知2017年年中左右，案涉租赁场所曾经欲出租给他人开办幼儿园，该情况经征求小区内业主意见后不同意意见占多数，且业委会对该处场所对外经营办学机构主要担忧在于安全隐患、道路进出。 根据法庭调查和上述有效证据，本院查明的事实如下：案涉租赁房屋位于杭州市萧山区城中花园幼托所，该房屋系两被告共同共有，建筑面积797.35平方米。该房屋于2012年1月30日经所有权初始登记，该房产土地使用证证载用途为居住、综合用地，建设工程规划许可证证载项目为幼托所。2015年7月8日，被告俞建宏签订委托书一份，载明被告俞建宏全权委托张幼芳处理其所有的位于城中花园小区内幼托所租赁事宜，包括合同签订、租金收取等一系列事项。2018年11月，原告欲租赁房屋用以开办培训学校，故委托杭州昊泽房地产营销策划有限公司中介韩运生找寻合适房屋。后韩运生与张幼芳开始接洽案涉房屋的租赁事宜，张幼芳于2018年11月10日将案涉房屋所有权证及楼层图以微信图片形式发送给韩运生。当天，韩运生又将上述图片通过微信转发给了原告。 同月11日，原告作为承租方与两被告作为出租方签订《房屋租赁合同》，约定两被告将位于萧山区北干街道城中花园幼托所出租给原告使用，租赁期限自2018年11月20日至2024年11月19日，共六年；租赁用途与产权证用途一致；第一期租金303000元（含税），承租方于本合同签订日先行支付245000元，余款在开具房屋租赁发票前一次性付清（已扣除5个月免租期）；第二期租金513000元（含税）……合同签订后由原告先行支付租房押金35000元，水电押金15000元，上述押金不计息，合同期满结算；房屋如因不可抗力或遇政府拆迁等不可归属于出租方的原因而导致合同无法履行（包括但不限于房屋不具备出租、居住等条件）的，租赁合同自行解除，各方损失自行承担，双方互不承担责任等权利义务条款。合同签订当日，原告向被告俞建宏支付50000元，并由张幼芳出具收款收据一份，备注“城中花园幼托所房屋租赁定金”，并在收据上另行备注“余款245000元（含押金）于2018年11月20日支付清”。同月14日，原告向被告俞建宏汇款245000元。同日，张幼芳出具收款收据两份，其中一份收款金额为50000元，并备注“城中花园幼托所租房押金”，另一份收款金额为195000元，并备注“城中花园幼托所租金（2018年11月20日至2019年11月19日）”。 2018年11月14日，原告收到了案涉房屋的钥匙。后原告称其在办理培训学校相关手续过程中得知案涉幼托所房产用途无法在相关负责部门申领办学许可，且之前曾发生过城中花园业主委员会反对在案涉租赁场所办理培训学校的事件，故原告委托律师于2018年11月22日向两被告发函，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并随函寄出了案涉房屋的钥匙。两被告于当日回函明确表示不同意解除《房屋租赁合同》，故双方纠纷成讼。 另查明，本院曾就案涉房屋相关租赁问题于2019年3月20日走访了城中花园星都社区，并从城中花园业委会处调取了2017年4月30日的会议纪要以及《开办幼儿园征求住户意见情况通报》等材料。根据上述材料及走访内容显示，案涉房屋曾在2017年欲出租开办幼儿园，但城中花园小区业主多数意见为不同意。据该小区业委会反映，关于原告租赁案涉房屋开设培训机构一事，也与被告俞建宏明确说明需经业主表决同意方可。但在本院走访调查时被告俞建宏尚未向业委会正式提交过要求业主公示表决的材料。 本院认为：案涉《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，应属有效。原告的诉请一即认为案涉租赁合同已无法实现合同目的，故要求确认案涉租赁合同已于2018年11月22日解除。两被告则认为案涉租赁合同仍应继续履行。对此，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。因此，租赁合同履行中，出租人需要保证案涉租赁房屋可供承租人正常使用，不存在实际使用中的障碍。而本案在调查中却查明案涉房屋也曾租赁给他人开办幼儿园，但因业主多数持不同意意见故未能开办成功。虽则两被告抗辩认为其有向原告披露过曾经有租户租赁被业委会反对阻扰的事情，且认为该房屋系其合法产权，业委会无权干涉。但本院认为出租人不仅负有向承租人披露房屋实际情况的义务，更有保障房屋在租赁时可满足承租人租赁用途的义务，而未经业委会表决通过会对案涉房屋正常使用产生障碍的情况是客观存在的，两被告作为出租人，应该在租赁前将对房屋产生使用障碍的因素进行排除或者处理，而不应将该因素转嫁至承租人来进行处理应对。视目前情况，两被告在案涉租赁合同履行中未能交付可供正常使用的房屋，存在违约情形，亦是导致案涉租赁合同无法实现合同目的的主要原因。原告以合同无法实现目的为由，主张解除案涉租赁合同并无不当，故本院确认案涉租赁合同已于2018年11月22日解除。原告的诉请二即要求两被告返还原告房屋押金及租金295000元并赔偿原告中介费、律师费损失39500元。根据审理查明，两被告已经合计收取了原告295000元款项，并为原告开具了50000元的押金收据，195000元的租金收据以及50000元的定金收据。而根据双方合同约定的应付款项来看，上述费用其中50000元应为押金，其余245000元应为房屋租金。因案涉租赁合同解除发生在免租期内，故在案涉租赁合同解除后，两被告理应返还原告租金245000元和押金50000元。至于原告主张的中介费损失，鉴于案涉租赁合同的解除虽则存在两被告的违约行为，但在两被告在合同签订前已向原告提供房产信息以及告知该租赁场所曾发生租赁被阻扰的相关情况后，原告亦未对案涉租赁场所是否符合其办学用途进行谨慎核实，对其中介费的支出存在其相应的过错。因此，原告主张的中介费应由其自行承担。另外，关于原告主张的律师费，系原告为诉讼维权支出的相关费用，并无法律依据应由两被告承担，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、确认何晓兰与俞建宏、潘志华订立的《房屋租赁合同》于2018年11月22日解除； 二、俞建宏、潘志华在本判决生效后十日内返还何晓兰押金50000元和租金245000元，以上款项合计295000元； 三、驳回何晓兰的其余诉讼请求。 如俞建宏、潘志华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6318元，减半收取3159元，由何晓兰负担296元，由俞建宏、潘志华负担2863元。 原告何晓兰于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告俞建宏、潘志华于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  任子飞 二〇一九年七月十日 书记员  董向勇