贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2511号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师，证号：01011810213285。 上诉人（原审原告）：曹芳，女，汉族，1985年8月16日出生，住贵州省赫章县。 委托诉讼代理人(特别授权):张永超，贵州黔信(毕节)律师事务所律师。 委托诉讼代理人(一般授权):赵英豪，贵州黔信(毕节)律师事务所实习律师。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置公司）与上诉人曹芳商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 招商商置公司上诉请求：对一审判决说理部分进行更正后维持原判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.案涉《商品房买卖合同》签订时，《不动产登记暂行条例》尚未颁布，合同约定的办理商品房转移登记的有关文书指商品房备案证明书。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，确立不动产统一登记制度，导致上诉人依约应当交付的办理商品房转移登记的有关文书的内容发生变化，商品房备案证明书的取得不能作为商品房具备办证条件的认定标准，而以上诉人取得大产权证即幢首登为标准。前述政策调整对上诉人合同义务履行内容产生的影响，系双方订立合同时不可预见的客观情况，不可归责于上诉人。3.上诉人于2016年1月13日取得商品房备案证明书，涉案房屋具备办理转移登记的条件，并于2016年4月10日通过邮寄形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》，并在该通知书后附《招商花园城代收费用标准及明细》，明确告知业主：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料”。被上诉人于2016年4月20日向上诉人交纳了相关代收代缴费用，恰好证明上诉人履行了相关告知义务，不存在违约行为。此外，被上诉人在《收楼意见书》中对收到“入伙通知书”进行了确认，被上诉人既已认可收到“入伙通知书”，自然也一并收到附件“收费明细及入伙指引”。因此，上诉人已经在合同约定的期限内履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。 曹芳上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求，或将本案发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：被上诉人招商商置公司未按照合同约定，于2016年9月30日前为上诉人办理并交付房屋所有权证或不动产权证，明显已构成违约，应当承担违约责任。被上诉人招商商置公司取得商品房备案证明书并不能说明其已具备办证条件，亦不能说明其已向上诉人交付了相关文书并办理了案涉房屋不动产权证。即便双方已成立事实上的委托办证关系，对合同约定的交付文书义务进行了变更，招商商置公司也应当在2016年9月30日前办理完案涉商品房不动产权证并交付上诉人。2016年9月30日至招商商置公司实际办理不动产权证期间亦属于其违约期间，招商商置公司应当承担该段期间的违约责任。 上诉人招商商置公司与上诉人曹芳的答辩意见与其各自的上诉意见一致。 原审原告曹芳一审诉讼请求：1.被告立即将办理招商花园第E4幢14层4号房的权属登记的有关文书交付给原告并办理不动产产权证书，并支付违约金暂计10000元(具体违约金以人民币266301元为基数，从2016年9月30日起，参照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止);2.本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由:原告与被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，《合同》约定原告购买被告招商公司位于毕节市城市南部新区××招商花园××房，房屋总价款为266301元。同时《合同》还约定“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款x的违约金”。《合同》签订后，原告依约按期向被告支付了购房款人民币266301元。但被告至今仍未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书并办理不动产转移登记。 原审被告招商商置公司答辩称：1.被告方在合同签订之后，按期施工竣工、并且在合同约定的时间之内取得商品房初始登记，并且也向原告进行了按期交付，不存在违约行为。2.合同第二十二条第三款第四项明确约定是原被告双方到房产部门共同办理商品房转移登记，并不是法定或合同约定的被告的义务。原告诉请无事实及法律依据，请求法庭依法驳回。3.被告方无法单方申请办理转移登记，而且申请办理转移登记与办理不动产权证书并不相同，办理不动产权证书系相关政府职能部门的行政行为，被告方已无法单独完成及进行，同时办理不动产权证书并不属于合同所约定的内容。 一审法院认定事实如下：2014年7月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买由被告开发建设的位于毕节市南部新区招商花园城××号房屋，房屋总房价为266301元。被告承诺于2016年9月30日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第3条约定：1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。第6.4条约定，买受人确认本合同上所填写联系电话、联系地址等内容的真实性、准确性，若该地址不准确或买受人变更联系地址未以书面形式告知出卖人的，则由买受人承担相关责任。合同及补充协议签订后，原告通过自筹首付款以及银行按揭贷款的方式向被告支付全部购房款。2015年12月17日，涉案房屋取得竣工验收合格证书。2016年1月13日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书。2016年4月20日，原告按照被告通知向被告缴纳了公共维修基金、产权登记费、土地证费、契税等费用。 另查明，2019年3月8日，原告为被告办理涉案房屋的不动产权证书，证书编号为：黔（2019）毕节市不动产权11470号。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”，而原告在2016年4月20日已将公共维修基金、产权登记费、土地证费、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取相关费用并出具相应收据的行为，可以视为原、被告双方重新达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得不动产权证书，证书编号为：黔（2019）毕节市不动产权11470号。故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，无事实依据，不予支持。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但需履行使涉案商品房达到办理权属转移登记条件的义务，并且应通知原告提交办理涉案商品房转移登记的有关资料及缴纳相关税费。被告已于2016年1月13日取得涉案房屋所在楼盘商品房备案证明书，原告于2016年4月20日按照被告通知向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证费、契税等费用。被告已在合同约定的2016年9月30日前取得商品房备案证明书并通知原告缴纳相关税费和提交资料。因此，被告并不存在逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约行为，不应当向原告支付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：驳回原告曹芳的诉讼请求。案件受理费25.00元，由原告曹芳负担。 本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。 本院经审理查明：对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：本案二审焦点是：上诉人招商商置公司应否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约责任如何认定。 关于上诉人招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约责任如何认定的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人招商商置公司应当在2016年9月30日前取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。上述内容即是双方就协助办证义务的具体约定。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人招商商置公司已代为收取买受人缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。上诉人招商商置公司关于双方未建立委托合同关系、其收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 依据合同约定，上诉人招商商置公司应当限期办理商品房初始登记，并限期向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人招商商置公司再向买受人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知买受人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。买受人据此得以向上诉人招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人招商商置公司代为办理转移登记。案涉《商品房买卖合同》于2014年7月29日签订，彼时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理商品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成房屋初始登记、取得不动产权证书即幢首登为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。鉴于此，上诉人招商商置公司是否履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，应结合招商商置公司取得商品房备案证明的时间以及其完成对该事项的披露时间予以认定。在案证据显示，上诉人招商商置公司于2016年1月13日取得商品房备案证明书，但其所举证据不足以证明其已通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式向买受人履行了通知义务。即便依上诉人招商商置公司所言，买受人在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，自然也一并收到附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，但《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》系上诉人招商商置公司为告知买受人房屋收费标准和明细，以及办理收房所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露上诉人招商商置公司已取得合同约定的商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记条件等相关内容，故不能以上诉人招商商置公司向买受人送达缴费通知认定上诉人招商商置公司履行完毕合同约定的文书交付义务。但根据上诉人招商商置公司于一审庭审提交的时间为2018年8月23日，注明邮件内容为“办理产权证的告知函”的邮政快递单、《关于办理房屋不动产权证的告知书》，以及上诉人曹芳在一审庭审中明确表示已收到该《关于办理房屋不动产权证的告知书》的陈述，能够认定上诉人招商商置公司向上诉人曹芳邮寄送达了办证通知的事实，故本院认定上诉人招商商置公司于2018年8月23日向上诉人曹芳尽到通知义务。上诉人招商商置公司应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任期间为2016年10月1日至2018年8月23日。因双方对逾期交付文书超过180个工作日的违约责任未进行约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，上诉人招商商置公司应以上诉人曹芳已付购房款266301元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付上诉人曹芳2016年10月1日至2018年8月23日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。 综上所述，上诉人招商商置公司的上诉理由及请求均不成立，予以驳回。上诉人曹芳的上诉请求部分成立，对该部分请求予以支持，对其无理部分，予以驳回。一审判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1258号民事判决； 二、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，以上诉人曹芳已付购房款266301元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付上诉人曹芳2016年10月1日至2018年8月23日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金； 三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求； 四、驳回上诉人曹芳的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担20元，上诉人曹芳负担5元；二审案件受理费100元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担90元，上诉人曹芳负担10元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年七月五日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 何曼青