重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初12827号原告：刘钦昊，男，1990年6月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：魏正山，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑俊杰，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告：刘黎，女，1959年9月8日出生，汉族，住重庆市江**。被告：邹锴，男，1978年8月10日出生，汉族，住四川省峨眉山市。被告：古甄，女，1984年11月8日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：王灏，重庆百君律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：余军，重庆永和律师事务所律师。第三人：重庆天东房地产营销策划有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎正街**附****，统一社会信用代码91500106574817036M。法定代表人：杜亮，总经理。委托诉讼代理人：何平，男，该公司工作人员。原告刘钦昊与被告刘黎、邹锴、古甄以及第三人重庆天东房地产营销策划有限公司（以下简称天东公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，被告邹锴于2018年7月28日向本院提出管辖权异议申请，本院依法驳回了其申请。被告刘黎于2018年8月14日申请追加天东公司作为第三人参加诉讼，本院予以了准许，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告古甄于2018年12月11日向本院申请对重庆市江北区天澜大道X号X幢X-X号房屋（以下简称涉讼房屋）于2018年7月的市场价值评估，本院予以了准许。本案于2018年10月19日组织当事人进行庭前证据交换时，原告刘钦昊及其委托诉讼代理人魏正山、郑俊杰，被告刘黎、古甄及三被告的共同委托诉讼代理人余军，第三人天东公司的委托诉讼代理人何平到庭参加诉讼。本案于2018年10月31日第一次公开开庭审理时，原告刘钦昊及其委托诉讼代理人魏正山、郑俊杰，被告古甄及三被告的共同委托诉讼代理人余军，第三人天东公司的委托诉讼代理人何平到庭参加诉讼。本案于第二次公开开庭审理时，原告刘钦昊及其委托诉讼代理人魏正山、郑俊杰，三被告的共同委托诉讼代理人余军、被告古甄的委托诉讼代理人王灏到庭参加诉讼，第三人天东公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘钦昊向本院提出诉讼请求：1.判决解除刘钦昊与刘黎、邹锴之间就涉讼房屋达成的房屋买卖关系；2.判令刘黎、邹锴、古甄向原告支付违约金26.8万元；3.判令刘黎、邹锴、古甄返还刘钦昊已支付的定金5万元；4.判令刘黎、邹锴、古甄向刘钦昊支付居间代理费2万元及贷款服务费7600元，合计2.76万元；5.判令刘黎、邹锴、古甄赔偿由于房价上涨，贷款利率上浮，在违约金不足以弥补刘钦昊损失以外的经济损失，房价上涨后价格，贷款利率上浮损失金额以开庭时评估鉴定为准；6.判令刘黎、邹锴、古甄承担刘钦昊的诉前保全担保费2680元；7.判令刘黎、邹锴、古甄承担刘钦昊律师代理费3万元。庭审中，刘钦昊自愿放弃第五项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：2018年1月28日，刘钦昊与刘黎、邹锴签订《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定刘黎、邹锴将其共同所有的涉讼房屋以134万元的价格出卖给刘钦昊。合同签订后，刘钦昊支付了5万元定金，并依约办理了按揭贷款，但是刘黎、邹锴拒绝履行后续合同义务。遂刘钦昊向法院申请诉前财产保全，发现刘黎、邹锴已将房屋转让他人。刘钦昊认为，刘黎、邹锴的行为构成违约，应当承担违约责任并赔偿损失。古甄系刘黎之女，系邹锴之妻，在婚姻关系存续期间，邹锴取得该房屋，其享有的部分亦属于古甄的共有财产。且古甄在与涉讼房屋相关的交易合同中均有签名，亦履约过程中全面与刘钦昊及天东公司沟通，亦告知自己系实际产权人，故古甄应与刘黎、邹锴一起承担责任。此外，根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条规定，三被告存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用予以支持。被告刘黎、邹锴、古甄辩称，一、我方同意原告要求解除合同的诉讼请求。二、刘钦昊主张违约金的合同依据不成立，我方未违反合同约定。三、我方不应承担居间代理费。根据《居间服务合同》的约定，刘钦昊无权向我方追偿，且刘钦昊主张的居间代理费属于损失，在刘钦昊已经主张违约金的情况下，不应该就此再向被告方主张。四、因本案按揭贷款在合同中未实际履行，贷款并未产生，对于按揭手续费用的承担亦不应由我方承担。五、刘钦昊主张诉前保全担保费没有法律依据，且其未提供担保合同，无法核实担保费的真实性。六、我方不应承担刘钦昊主张的律师代理费，其所引用的司法解释并不适用本案。本案事实是我方为了偿还贷款，故将房屋出售给刘钦昊。在贷款期限届满前的半个月以内，以及刘钦昊在获得银行贷款审批的三个月之后，刘钦昊和天东公司均未向我方提供相关房屋按揭贷款手续及其证明以及已经筹集到首付款的情况。我方催促刘钦昊务必在2018年5月14日将所有的过户资料及其贷款手续及其首付款一次性在当日内提供并配合。在刘钦昊和天东公司不能满足这一要求的情况下，为了偿还即将到期的贷款，我方才被迫将房屋出售给他人。第三人天东公司陈述，双方签订合同是属实的，合同签订后也按照正常的合同流程在履行。但在我方通知被告及时办理过户及解押时，由于涉讼房屋没有正常解押，导致刘钦昊不能正常过户。此后发现，被告拖延过户时间把涉讼房屋转卖给了他人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对刘钦昊举示的《重庆市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》、刘钦昊与古甄及何平三人微信群聊记录、《补充协议》、收据（编号9113796）及相应招商银行账户历史交易明细表、不动产权证、重庆市江北区不动产登记中心登记信息查询结果、贷款审批通过的短信通知截图、代理人承诺书、结婚证、同意售房授权书、本院财产保全情况告知书、刘钦昊与何平的微信聊天记录、本院依刘钦昊申请在银行调取的其申请办理房屋按揭贷款的资料，刘黎、邹锴、古甄举示的《房屋交易文件》、《重庆市商品房买卖合同》、个人购房借款/担保合同、电话号码的短信记录、微信聊天记录、刘黎借记卡账户历史明细清单、古甄招商银行账户历史交易明细表、税收完税证明、财产保全情况告知书、古甄与刘钦昊及中介方的通话详单、司法鉴定报告等证据，当事人对其真实性均无异议，且以上证据与本案具有关联性，本院予以予以确认并在卷佐证。对当事人举示的其他证据，本院认定如下：一、刘钦昊举示的收据（编号9113798）及相应招商银行账户历史交易明细表、财产保全情况告知书、保全费凭据、诉讼财产保全责任保险发票，系原件，且与本案具备关联性，本院予以采信；二、刘钦昊举示的工商银行系统截图，能够与刘钦昊举示的贷款审批通过的短信通知截图、本院依刘钦昊申请在银行调取的其申请办理房屋按揭贷款的资料相互印证，本院予以采信；三、刘钦昊举示的《法律服务合同》、律师代理费支付截图及其发票，该组证据之间相互印证，可以证明与本案具备的关联性，本院予以采信；四、刘黎、邹锴、古甄举示的个人信用报告（页码为第3-4页）、古甄借记卡账户历史明细清单，与本案不具备关联性，本院不予采信；五、刘黎、邹锴、古甄举示的电话号码的短信记录，聊天对象无法得知，也无法看出与本案的关联性，本院不予采信；六、刘黎、邹锴、古甄举示的汇款流水单，系打印件，且内容不完整，无法确认其真实性，本院不予采信；七、刘黎、邹锴、古甄举示的通话详单，系打印件，且无法反映通话内容，本院不予采信；八、刘黎、邹锴、古甄举示的《重庆市房屋买卖合同》，系从有权机关调取，对其形式上的真实性本院予以确认；九、刘黎、邹锴、古甄举示的被告方与其朋友微信聊天记录，与本案无密切的关联性，本院不予采信；十、天东公司举示的中介方与古甄的微信聊天记录，结合刘钦昊和刘黎、邹锴、古甄的质证意见以及本院已确认的其他证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：古甄与邹锴系夫妻关系，刘黎系古甄的母亲。涉讼房屋由刘黎与邹锴共同共有。2018年1月28日，在经纪方天东公司（丙方）居间服务下，买方刘钦昊（乙方）与卖方刘黎（甲方）、邹锴（甲方）就涉讼房屋签订《房屋交易文件》，具体包括《交易方留存信息表》、《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》。其中，《重庆市存量房屋买卖合同》载明：涉讼房屋建筑面积为84.26平方米，所有权人为刘黎、邹锴，房屋抵押权人为中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行；成交价格、付款方式详见《补充协议》；收齐房款（物业交割保证金除外）3日内，甲方将房屋交付乙方；乙方未按照约定时间付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期1日，乙方按成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期超过15日的，甲方有权解除合同，合同解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；甲方未按照约定条件将房屋交付乙方的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期1日，甲方按成交价的5‰向乙方支付违约金，并于房屋实际交付之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期超过15日的，乙方有权解除合同，合同解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按成交价的10%向甲方支付违约金，并退还乙方全部已付款；本合同履行过程中发生争议，双方应先协商解决，协商不成，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。《补充协议》载明：涉讼房屋成交总价为134万元；乙方在本合同签订当日支付定金5万元；乙方在过户递件完成后当日向甲方直接支付首付款53万元；尾款76万元由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在过户递件当日补足差额；（第3.2条）甲乙双方应于接到丙方通知后7个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续；（第3.3条）甲方应于2018年4月30日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）；（第3.4条）甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在丙方通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按丙方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价的20%的违约金；甲方提供的房屋所有权证等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的，构成根本违约，且守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价的20%的违约金；乙方提供的购房所需资料不真实、不完整或无效，拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，构成根本违约，且守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价的20%的违约金；甲方在签订本协议时，未到房屋权属中心进行档案查询，应将5万元定金交给丙方托管，待甲方已选情况全部完善后，丙方依约将托管定金退还给甲方。《居间服务合同》载明：基于丙方提供的居间服务，且丙方以促成甲乙双方签订买卖合同，乙方应在本合同签订当日向丙方支付居间代理费2万元；（第3.1条）甲乙双方利用丙方所提供信息、条件、机会等，私自或另行通过其他居间方签订买卖合同，应当承担违约责任；（第3.3条）乙方或甲方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权按本合同约定的佣金标准收取服务费，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。《过户、按揭代理合同》载明：甲乙双方约定于2018年4月30日前进行房屋过户，双方必须提供真实有效资料并积极主动配合否则视为根本违约，具体事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的资料以及向房屋登记管理机关申请办理过户及协助办理过户手续有关的全部事项；甲乙双方同意由乙方委托丙方代办银行按揭贷款，贷款金额为76万元，期限约30年，类型为商业贷款，以银行最终审批通过为准；乙方在本合同签订当日向丙方支付贷款服务费7600元，若乙方未能获得相应贷款的，丙方应退还已收取的相应费用；甲乙双方如未按合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。《房屋交易文件》签订当日，刘钦昊向天东公司支付托管定金5万元、居间服务费2万元、贷款服务费7600元。合同签订后，古甄作为刘黎、邹锴的委托代理人具体负责处理房屋出售事宜。2018年3月15日，刘钦昊依约向中国工商银行股份有限公司重庆江北支行南桥寺分理处提交的购买涉讼房屋的贷款审批获得通过，次日，该行向刘钦昊告知了贷款审批通过的事实。之后，天东公司也将贷款审批金额等事项也告知了古甄，并多次和其联系房屋解押、取证事宜，并催促其依约办理房屋过户事宜。但刘黎、邹锴并未按照合同约定于2018年4月30日前办理完成涉讼房屋取证、过户等事项。后双方另行约定于2018年5月14日办理房屋过户手续，刘黎、邹锴仍未按时履约。次日，刘黎、邹锴将涉讼房屋另行出售予他人。双方发生纠纷后，刘钦昊于2018年7月12日向本院提起诉讼，并申请对涉讼房屋进行诉前财产保全，支付了保全申请费5000元，另向保险公司支付诉讼财产保全责任保险费2680元。后刘钦昊委托上海锦天城（重庆）律师事务所处理该项纠纷，并支付律师费3万元。另查明，刘黎、邹锴于2018年7月19日收到本院向其寄送的起诉状副本。在案件审理过程中，古甄认为刘钦昊所请求的违约金高于实际损失，向本院申请对涉讼房屋的市场价值进行评估，本院予以准许。经重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司出具的司法鉴定报告认为涉讼房屋在2018年7月31日所体现的房地产市场价值为160.94万元。对此，刘钦昊质证认为，真实性没有异议，但评估价值比实际价值低了一些，我方主张的违约金诉求应当得到法院的支持。刘黎、邹锴、古甄质证认为，对司法鉴定报告没有异议。天东公司未到庭对司法鉴定报告发表意见。本院认为，根据庭审情况，并结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、刘钦昊是否有权解除与刘黎、邹锴就涉讼房屋达成的买卖关系。二、刘钦昊是否有权要求刘黎、邹锴、古甄承担其主张的违约金及损失。具体评析如下：关于争议焦点一。《房屋交易文件》中所涉及的刘钦昊与刘黎、邹锴之间的房屋买卖协议系双方当事人的一致意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明事实，在刘钦昊按照合同约定履行了交付定金、获得银行购房贷款审批的义务后，刘黎、邹锴既未按照合同约定时间，也未按双方另行变更的时间履行将房屋产权转移登记至刘钦昊名下的义务，反而将涉讼房屋另卖于他人，其行为已违反合同约定，并造成双方合同无法继续履行，故刘钦昊有权依据合同解除与刘黎、邹锴之间就涉讼房屋形成的房屋买卖关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同一方行使约定解除权的，应当通知对方，合同自到达对方时解除。因本案无证据证明刘钦昊向刘黎、邹锴发出过解除合同的通知，故本院以刘黎、邹锴收到本案起诉状副本之日即2018年7月19日为双方买卖合同关系解除之日。关于争议焦点二。合同权利、义务仅对达成合同一致意思表示的当事人产生约束力。刘钦昊提起本案诉讼的事实依据为其与刘黎、邹锴就涉讼房屋买卖达成的相关书面协议，前述协议亦是刘钦昊请求权的来源。本案中，虽然古甄与刘黎、邹锴存在亲属关系，且古甄在合同履行过程中也与刘钦昊沟通交流并签订合同，但前述行为均系在刘黎、邹锴二人的授权下进行，根据合同约定，古甄仅为刘黎、邹锴二人的委托代理人。因此，前述事实并不能代表古甄即为合同当事人，刘钦昊在本案中要求古甄与刘黎、邹锴共同承担责任的诉讼请求缺乏法律及事实依据，本院不予支持。关于刘钦昊要求刘黎、邹锴承担违约金26.8万元的诉讼请求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据前文分析，刘黎、邹锴的行为已经构成违约，刘钦昊作为守约方，因刘黎、邹锴的违约行为失去了购买涉讼房屋的权利，也不能达到其签订合同的目的，因此，刘钦昊有权要求刘黎、邹锴承担违约责任。古甄提出异议认为刘钦昊主张的违约金过高并要求对涉讼房屋的市场价值进行评估。对此，本院认为，古甄在本案中虽不承担赔偿责任，但其作为被告有权对刘钦昊的诉讼请求提出抗辩意见，且专业司法鉴定报告能对刘钦昊的实际损失进一步具体明确，也便于本院公正裁判，顾本院对古甄的申请予以了准许。根据评估机构出具的司法鉴定报告，涉讼房屋在2018年7月31的市场价值为160.94万元，该金额与刘钦昊主张的26.8万元违约金数额差距不大。因此，双方合同约定的违约金标准并不高，古甄提出的抗辩意见缺乏事实依据，本院对刘钦昊主张的按照合同约定方式计算的违约金26.8万元予以支持。关于刘钦昊要求刘黎、邹锴返还定金5万元的诉讼请求。根据双方合同约定，刘钦昊未将定金实际支付给刘黎、邹锴，而是交给天东公司代为保管，因此刘钦昊要求刘黎、邹锴返还该笔款项缺乏事实依据，本院不予支持。关于刘钦昊要求刘黎、邹锴支付居间代理费2万元以及贷款服务费7600元的诉讼请求。首先，该笔费用系刘钦昊与天东公司之间基于购买涉讼房屋的居间关系产生，而涉讼房屋的买卖实际并未履行完毕，前述费用可由刘钦昊与天东公司另行协商处理。其次，刘钦昊在庭审中明确该请求的性质是违约损失，而合同约定的违约金实质也是对守约方因对方违约行为受到损失所给予的补偿，因此，刘钦昊主张的违约金已得到支持的情况下，本院对刘钦昊的该诉讼请求不予支持。关于刘钦昊要求刘黎、邹锴支付诉前保全担保费2680元的诉讼请求。本院认为，该笔费用并非刘钦昊实施诉讼行为所必须产生的支出，故不予支持。关于刘钦昊要求支付刘黎、邹锴支付律师代理费3万元的诉讼请求。刘钦昊提出前述诉求的理由在于其认为合同明确约定管辖法院，邹锴提出管辖权异议申请系滥用诉讼权利的不当行为，但其并未举示证据证明邹锴存在主观之恶意，本院亦无法对此进行明确判断。此外，律师代理费亦系刘钦昊因刘黎、邹锴违约行为导致的损失，刘钦昊主张的违约金已得到支持的情况下，本院对刘钦昊的该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告刘钦昊与被告刘黎、邹锴之间就位于重庆市江北区天澜大道X号X幢X-X号房屋所达成的房屋买卖关系于2018年7月19日解除；二、被告刘黎、邹锴于本判决生效之日起十日内向原告刘钦昊支付违约金26.8万元；三、驳回原告刘钦昊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8430元、保全申请费5000元，合计13430由被告刘黎、邹锴负担12889元，由原告刘钦昊负担541元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 涛二〇一九年七月二十六日法官助理  李明航书 记 员  钟 茜