重庆市合川区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0117民初2840号 原告：合川区正香苑私房菜餐馆，经营场所合川区南办处南津街935号，统一社会信用代码92500117MA5UFME39X。 经营者：杨勇。 委托诉讼代理人：姚邦永，重庆西田律师事务所律师。 被告：重庆绿港物业管理有限公司，住所地重庆市合川区南津街办事处嘉滨南路658号，统一社会信用代码91500117556762051E。 法定代表人：陈雪平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：麻时红，重庆智权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗杰，重庆智权律师事务所律师。 原告合川区正香苑私房菜餐馆与被告重庆绿港物业管理有限公司不当得利纠纷一案，本院受理后原适用简易程序，后转用普通程序公开开庭对案件进行了审理。原告合川区正香苑私房菜餐馆的经营者及其委托诉讼代理人、被告重庆绿港物业管理有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合川区正香苑私房菜餐馆向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还2012年7月至2017年9月多收取的电费317986度×0.224元/度为71228.86元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告租用蒋广伦、朱小英的门市开设餐馆，门市位于××商业街。被告在经营期间未经有关部门批准，私自涨价收取原告电费，按照1元/度收取。而国家规定商业电价为0.776元/度。原告认为，被告收取电费私自涨价没有法律依据，多收取原告的电费差额属于不当得利应当返还，现诉至法院请求依法判决。 被告重庆绿港物业管理有限公司辩称，原告的主体不适格，原告的经营者杨勇才是门市的实际承租人，缴纳相关的费用也是杨勇在支付。被告不存在多收取电费的行为，被告是按照合同约定收取的费用。不存在返还的事实，杨勇承租商铺至今拖欠电费数十万元。退一步即使被告收费超过国家相关部门的电费标准，因原告使用的电系商业用电，有专门的变压器，还存在公共能耗，收取的1元/度远不足以弥补损耗，也不属于多收。且原告的诉请已过诉讼时效。 经审理查明，2012年7月1日，原告合川区正香苑私房菜餐馆经营者杨勇与蒋某某签订《门市房租赁合同》一份，约定杨勇租赁蒋某某位于重庆市合川区××门市，租金每月2370元；2017年4月6日，杨勇再次与蒋某某签订《门市房租赁合同》一份，约定杨勇租赁蒋某某位于重庆市合川区××门市，租金每月2500元；2012年7月1日，杨勇与朱某某签订《门市房租赁合同》一份，约定杨勇租赁朱某某位于重庆市合川区××门市，租金每月7190元；2017年7月1日，杨勇再次与朱某某签订《门市房租赁合同》一份，约定杨勇租赁朱某某位于重庆市合川区××门市，租金每月7190元。杨勇租赁后，开设合川区正香苑私房菜餐馆（本案原告），进行小型餐馆中餐类制售。 2012年1月1日，被告作为乙方与作为甲方的××小区开发商重庆绿港房地产开发有限公司签订了《××小区前期物业服务合同》，合同有效期至2014年12月31日止。该合同第二十三条第2条约定“本物业管理服务费，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积多层每月每平方米1.2元向乙方交纳，高层按每月每平方米1元向乙方交纳，住宅的公共能耗按10元/月/户向乙方交纳；非住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.4元向乙方交纳，电费包干价按1元/度向乙方交纳（含线损、变损、设备损耗等费用）”。2014年9月23日，××小区业主委员会作为甲方与作为乙方的被告签订了《物业服务合同》，2014年9月30日，××小区业主委员会与被告又签订了《物业服务合同》的《补充协议》，该《补充协议》第一条约定“住宅的公共能耗按10元/月/户缴纳，第二条约定“由于商业门市的电费是高压、低压总表加分表的供应方式，运行中会产生大量的线损、变损、设备损耗等费用及公共部分的用电费用，其均应由甲方商业业主分摊承担，现约定根据收费金额计算从简的原则，电费按照政府及电力部门相关标准按实际用电量1元/度的标准包干收取”。 另查明，××小区商业门市业主无独立的电表，总表登记在被告名下，各门市安装分表，产生电费后，由被告按照门市分表的电量向门市业主或使用人收取电费。 本案在审理过程中，原告申请对被告提交的2012年1月1日签订的《××小区前期物业服务合同》的合同签订日期是否是在2012年1月1日签订进行鉴定，本院认为××小区开发商重庆绿港房地产开发有限公司与作为该小区服务企业的被告重庆绿港物业管理有限公司所签订的该协议系双方真实意思表示，且从本案情况来看，自2012年以来该合同一致在实际履行，因此原告的申请事项并无实质意义，本院不予准许。 本案的主要争议焦点为：1、原告是否是本案的适格主体；2、原告请求返还的费用是否超过诉讼时效；3、被告按照1元/度的标准向原告收取电费是否有法律依据，多收取的费用是否构成不当得利。被告针对争议焦点提交了2012年1月1日被告作为乙方与作为甲方的××小区开发商重庆绿港房地产开发有限公司签订的《××小区前期物业服务合同》、××小区业主委员会作为甲方与作为乙方的被告签订的《物业服务合同》及《补充协议》。原告针对争议焦点提交了《绿港物业物业服务协议文本》，并陈述被告以高于电力部分商业电价0.776元/度的标准收取电费违反了《物业管理条例》的相关规定。 关于本案第一个争议焦点，本院认为，杨勇承租门市主要是为了经营，因工商登记前必须确定房屋具体位置的实现情况，杨勇与产权人签订房屋租赁合同也符合逻辑，且杨勇承租房屋后一直以原告名义对外经营，所产生电费也系原告经营产生，虽平时以杨勇名义在向被告缴纳电费，但杨勇系原告工商登记的经营者，所以本院以原告名义起诉并无不当；关于本案第二个争议焦点，本院认为，自绿港﹒蓝滨1号小区建设以来，被告一直在为小区提供物业服务，而原告最后一次缴纳电费的时间为2017年，因此原告的起诉并未超过诉讼时效；关于本案第三个争议焦点，本院认为建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。而被告提交的2012年1月1日被告作为乙方与作为甲方的××小区开发商重庆绿港房地产开发有限公司签订的《××小区前期物业服务合同》、××小区业主委员会作为甲方与作为乙方的被告签订的《物业服务合同》及《补充协议》中有“非住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.4元向乙方交纳，电费包干价按1元/度向乙方交纳（含线损、变损、设备损耗等费用）”或“由于商业门市的电费是高压、低压总表加分表的供应方式，运行中会产生大量的线损、变损、设备损耗等费用及公共部分的用电费用，其均应由甲方商业业主分摊承担，现约定根据收费金额计算从简的原则，电费按照政府及电力部门相关标准按实际用电量1元/度的标准包干收取”的约定，合同或协议中均对按1元/度的标准均做有说明，是包含了门市用电存在线损、变损以及设备损耗的特殊情况，特定量化从简计算，本院考虑到该小区门市没有独立电表的特殊情况，确认被告按1元/度的标准收取的电费并非《物业管理条例》第四十四条规定的额外费用，而是基于合同或协议的约定收取，并不构成不当得利，因此对原告的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告合川区正香苑私房菜餐馆的诉讼请求。 案件受理费1580元，由原告合川区正香苑私房菜餐馆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  蔡鹏飞 人民陪审员  曾令葵 人民陪审员  杨 波 二〇一九年七月二十六日 法官 助理  刘 晴 书 记 员  何秋鸿