山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0902民初5696号 原告：张广喜，男，1964年3月22日出生，汉族，山东省泰安市泰山区居民。 委托诉讼代理人：王东兴，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。 被告：韩长梅，女，1929年12月19日出生，汉族，住山东省济南市天桥区。 委托诉讼代理人：吴向华，山东宇慧律师事务所律师。 被告：鞠玉江，男，1956年4月25日出生，汉族，住山东省济南市天桥区。 原告张广喜与被告韩长梅、鞠玉江房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年1月23日提起诉讼，本院于2018年7月12日做出（2018）鲁0902民初529号民事判决。之后，原告不服提起上诉，泰安市中级人民法院于2018年11月12日以（2018）鲁09民终2911号民事裁定书裁定本案发回本院重审。本院于2018年12月5日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张广喜及其委托诉讼代理人王东兴，被告韩长梅的委托诉讼代理人吴向华，被告鞠玉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张广喜向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告经济损失800000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告父亲张继增于1993年7月21日与被告鞠玉江签订《房屋买卖协议》，以4000元的价格购得位于泰安市泰山区宅基地院落一处，并经泰安市泰山区省庄镇兴隆庄村村民委员会的同意，在协议书中加盖了公章予以认可。原告于1994年分家时分得该院落，并一直占有和使用。2007年房屋正房后墙倒塌，原告对房屋进行了翻建，直至2017年原告一直在该房屋内居住生活。被告韩长梅于2015年5月13日以返还原物纠纷为由在泰安市泰山区人民法院起诉要求原告返还房屋，法院判决驳回原告诉讼请求。后被告不服，上诉于泰安市中级人民法院，法院判决驳回上诉，维持原判。被告韩长梅于2016年10月15日又以房屋买卖合同纠纷为由起诉原告，法院认定被告韩长梅系涉案宅基地的使用权人，判决原告父亲张继增与鞠玉江于1993年7月21日签订的房屋买卖协议无效，并判令原告腾退房屋，被告返还购房款4000元。判决中法院认可原告方保留另行主张合同认定无效后的相关权利。后原告对该判决不服，上诉于泰安市中级人民法院，法院驳回了原告的上诉请求。上述判决生效后，法院将该宅基地院落通过执行返还给了被告韩长梅。该院落现已被拆迁，并由被告韩长梅于泰安市泰山区省庄镇兴隆庄村民委员会签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，被告韩长梅得到了相应的房屋安置和补偿。原告自分家分得涉案房屋后在该房屋内居住二十余年，被告韩长梅在巨大拆迁利益的驱使下，诉请法院判决该房屋买卖协议无效，原告因合同无效产生了巨大的经济损失，而被告因此却获得了巨额利益。被告应当承担合同无效的主要责任，对于原告所产生的巨额信赖利益的损失，被告应当赔偿。为此，原告诉至法院，请求判如所诉。 被告韩长梅辩称，一、原告所诉不属实，且赔偿数额没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原、被告的房屋买卖合同，法院已经判决系无效合同，根据合同法的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，在购房协议中，明确写明买主是鞠广清，而签字一栏却写的是鞠玉江的名字，原告父亲购房时明知宅基地使用权人是他人，却与鞠玉江签订协议，没有尽到最起码的注意义务，应当承担较大的缔约过失责任。鞠玉江的卖房行为没有得到韩长梅的追认，鞠玉江无权处分房产，如造成购房者的损失，应由鞠玉江与原告就过错程度承担赔偿责任，韩长梅没有赔偿义务。二、原告要求的赔偿数额没有事实和法律依据。根据的拆迁政策，回迁安置是针对本集体经济组织成员享受的政策，按照一户一宅的原则，拆迁的面积也是按照宅基地登记载明的面积的80%计算补偿面积，给予200平方米的回迁楼，也就是拆迁面积本身与宅基地里的房屋的面积没有关系，只是与宅基地的面积有关。原告不是兴隆庄集体经济组织成员，不享受村民的拆迁政策，且宅基地也未登记在其名下，根据兴隆庄村的拆迁政策及市政府的[2004]71号文，如果韩长梅不申请补偿，就没有200平方米的回迁楼，对原告进行的补偿仅限于拆除了他的房屋等附属物，对地上附属物进行货币补偿，按照房屋的结构每平方米500元到700元不等，另外对房屋的大门、圈等进行相应的补偿，不享受回迁的楼房，也不享受按照村民的优惠政策来购买回迁楼，这样计算，原告正常得到的货币补偿只有几万元。被告韩长梅1929年12月19日在省庄镇出生，1962年在兴隆庄获得宅基地一处，并进行了登记，从未做过任何变更或者集体经济组织收回过，虽然后来户口也迁出了本村，但依照的拆迁政策，像韩长梅这样在出生的老户，因为就业、参军、进城等原因迁出了户口的，但是宅基地没有收回的，均与村民享受同样的拆迁政策。故涉案宅基地能分得两套楼房，与原告翻建过的房屋没有任何关系。合同无效出卖人承担的是缔约过失责任，买受人的损失为信赖利益的损失，包括直接损失和房屋增值损失。本案中因出卖人的缔约过失责任导致的买受人的损失不是拆迁而来的两套房产，对于原告来说，房屋增值损失是拆迁时的地上附属物按照货币补偿计算的数额价值比照1993年购买时的增值损失，并不是拆迁而得的两套房产与1993年老宅子的增值对比，原告要求80万元的损失毫无依据。且本案缔约过失责任是鞠玉江与原告承担，韩长梅不是合同的签署者，本身不承担过错责任。三、拆迁补助费、临时安置补助费均是对享受拆迁政策的本村村民的政策，原告均无权按照该政策享受，该款项与原告无关。综上，原告诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告鞠玉江辩称，同韩长梅的答辩意见。另补充一点：买卖协议是我和张继发（张继增的三弟、原告的三叔）、池有权签订的，张继发给了我2000元，签订了一份假协议，说张继增养狗给我看家，就这样签订的合同。在我签订协议时我跟张继发说如果张继增需要，必须经过我父母同意，到济南跟我父母签订协议，交上预付款，至今亦未收到2000元，未找到我父母。经过几年的官司，张继发和张继增也未去济南和我的父母签订协议，因为他俩都有宅基地，购房协议是张继发签订的，我不认识张继增。钥匙是我给张继发的。我答应过我父母等我退休后和他们一块回家，结果张广喜不给，张继发也去找过，张广喜不同意。我说2016年下半年为了我父母能搬回去住，答应给张广喜买房，村主任给办理的，380000元是经张广喜同意的，后来张广喜的姐姐不同意。我不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张继增系原告张广喜之父，已去世；鞠广清系被告韩长梅之夫，系被告鞠玉江之父，鞠广清于2015年10月7日去世。1993年7月21日，鞠广清与张继增签订房屋买卖协议书一份，约定：“卖主鞠广清（简称甲方），买主张继增（简称乙方）。一、甲方自愿将个人所有的省庄镇五间中房、两间西屋、栏一间、院墙大门、整个院和地上的建筑物以价值四千元人民币售予乙方，归乙方所有。二、协议签订后乙方一次性付给甲方人民币肆仟元整。三、此房一切过户手续由甲方负责。四、本协议签订后即发生法律效力，甲乙双方必须自觉遵守，不得违约，必须依法承担。”该协议中“鞠广清”为被告鞠玉江代签。协议签订后，张继增占有、使用涉案房屋，后涉案房屋由张继增之子张广喜通过分家方式取得，并对涉案房屋进行了翻建。2016年10月21日，被告韩长梅将原告张广喜诉至本院，要求判令鞠玉江与张继增签署的上述房屋买卖协议无效，并要求张广喜返还位于省庄兴隆庄村68号的宅院。该案在审理过程中，鞠广清的继承人均表示将其继承份额转让给被告韩长梅，该案经本院释明，张广喜表示如法院认定涉案房屋买卖合同无效，其将另案起诉向原告主张权利。2017年3月13日，本院作出（2016）鲁0902民初3650号民事判决书，认为涉案院落系于1962年批给村集体成员韩长梅的宅基地，涉案房屋占用土地系农村集体土地，张继增签订涉案房屋买卖协议时并非集体经济组织成员，涉案买卖合同应系无效合同，并判令：一、鞠玉江与张继增于1993年7月21日签订的房屋买卖协议书无效；二、张广喜向韩长梅返还位于泰安市泰山区的房屋；三、韩长梅向张广喜返还购房款4000元。后张广喜对该判决不服提起上诉，泰安市中级人民法院于2017年7月7日作出（2017）鲁09民终1458号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，因张广喜未履行返还房屋的义务，韩长梅向本院申请强制执行，在执行过程中，韩长梅向张广喜返还购房款4000元，2017年11月22日张广喜向韩长梅腾退涉案房屋。涉案房屋在强制腾退前一直由原告张广喜居住使用。 泰安市泰山区省庄镇进行旧村改造，涉案房屋被列入旧村改造的范围，2017年12月8日，韩长梅作为被拆迁人与泰安市泰山区省庄镇村民委员会（拆迁人）、泰安市泰山房屋拆迁服务中心（委托拆迁人）就涉案房屋签订《房屋拆迁安置补偿协议》，韩长梅授权其女儿鞠玉莲代为办理。协议约定：除被拆迁人住宅合法院落折算80%后的面积为353.86平方米，三个月临时安置补助费为6369.48元，一次性搬迁费为3538.60元，以上共支付被拆迁人9908.08元，本协议签订后，被拆迁人将房屋腾空并交钥匙经拆迁人验收合格后，拆迁人一次性将上述款项支付被拆迁人。村民住宅房屋回迁安置楼房面积最高不超过200㎡，回迁楼为小高层楼房，安置地点为现状中心路西侧，拆迁人要求安置回迁面积约为100㎡的楼房贰套,回迁安置时按交钥匙的先后顺序抓阄，实行高低搭配。被拆迁人须先租赁房屋周转，待回迁楼建成后回迁安置，在回迁安置前由拆迁人按季度支付临时安置补助费，回迁期限原则上不超过36个月，超过36个月后，拆迁人加发50%的临时安置补助费直至安置。院落折算面积小于180㎡的，按180缴纳结构差价，超过180㎡安置的面积按回迁楼房建安造价加小区配套费结算；折算面积大于180㎡不足200㎡的，折算面积内缴纳结构差价，折算面积外多安置的面积按回迁楼建安造价加小区配套费结算；折算面积大于200㎡的，按200㎡安置并缴纳结构差价；欠安面积按楼房建安造价给予补偿。评估以正房屋结构为准，一类房屋混凝土、楼板平顶结构缴纳80元/㎡，二类房屋砖木大瓦顶结构缴纳100元/㎡，三类房屋乱石、土坯结构缴纳120元/㎡。被拆迁房屋为二类结构。储藏室按400元/㎡购买。根据有关文件规定，安置楼房建安造价为630元/㎡，小区配套费100元/㎡。被拆迁人必须在2017年11月22日前将房屋腾空，交钥匙时完整无损的交拆迁人拆除，凡将房屋及门窗设施破坏或私自拆卸的，拆迁人从被拆迁人应得补偿费中扣减相应的费用，被拆迁房屋有产权证件的须交拆迁人，由拆迁人办理房屋产权证注销手续。协议签订后，涉案房屋被拆除。庭审中，被告提交被拆迁人房屋登记表一份，该登记表记载了涉案院落内房屋、储物间的面积、结构以及其他附属物的情况。原告对该登记表的真实性无异议。 原告主张被告赔偿其经济损失80万元，具体包括被告韩长梅与签订的拆迁协议中约定回迁安置的200㎡的房屋，按照每平方米4000元计算，房屋价值80万元；根据拆迁协议，未安置面积为156.86㎡，按照建安造价每平方米630元补偿，为96931.80元；搬家费、一次性搬迁费、临时安置费共计9908.08元；以上共计906839.88元，按照被告承担90%的过错责任比例，原告主张被告赔偿经济损失共计80万元。 诉讼过程中，原告提出评估申请，申请事项为：对2017年12月8日，韩长梅与泰安市泰山区省庄镇兴隆庄村委签订的房屋安置补偿协议中所载明的面积200平米的安置楼房两套的实际价值进行评估（该房产位于泰安市泰山区园，户型面积分别是80㎡、100㎡、120㎡三种）。 本院依法委托鉴定机构之后，鉴定机构来函说明：由于估价对象尚未建成，需对以下事项进行确认：1.估价基准日，即需对估价对象哪一天的价值进行评估；2.估价对象建成后的每套具体面积、户型、结构、楼层、朝向、装修等情况，所分摊土地的使用权性质、类型、用途、使用期限，能否办理产权证书。本院依法向原告释明，要求原告在指定期限内做出书面答复并提交相关证据。但原告至今未作答复及举证。最终，鉴定机构以未收到补充材料，致使鉴定工作无法进行为由退回委托。 本院认为，泰安市中级人民法院（2017）鲁09民终1458号民事判决书已判令鞠玉江与张继增于1993年7月21日签订的房屋买卖协议书无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告要求赔偿因合同无效而产生的损失，于法有据，应予支持。但原告未能对损失价值提交证据予以证实，依法应由原告承担举证不能的法律后果。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告张广喜的诉讼请求。 案件受理费5900元，由原告张广喜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  孙其运 人民陪审员  谢维东 人民陪审员  宋衍鸣 二〇一九年七月二十三日 书 记 员  辛 建