安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0603民初1742号 原告：陆世军，男，1977年12月出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：汪锋，安徽启宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小文，安徽启宇律师事务所律师。 被告：刘艳，女，1974年4月出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：马鹏，安徽安港律师事务所律师。 被告：淮北市华松房地产有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路**。 法定代表人：朱松涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨德文，安徽淮信律师事务所律师。 第三人：黄伟，男，1967年5月出生，汉族，住江苏省海门市。 原告陆世军与被告刘艳、淮北市华松房地产有限公司（以下简称华松公司）、第三人黄伟合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。在审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，于2019年6月13日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告陆世军及其委托诉讼代理人汪锋、李小文，被告刘艳的委托诉讼代理人马鹏，被告华松公司的委托诉讼代理人杨德文，第三人黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆世军向本院提出诉讼请求：1.确认刘艳、华松公司于2012年6月21日签订的万福大厦住房《商品房买卖合同》无效；2.案件受理费等由刘艳、华松公司负担。事实与理由：2013年5月31日，黄新光为陆世军书写证明，内容为：陆世军抵房万福家园1401、1101房二套总计肆拾万元整，剩余板房款贰万伍千元整。黄伟在证明上注明：同意抵房，手续2014年年底完善。该房屋为黄伟从华松公司抵工程款而得到。在2013年1月3日，由黄伟签名，华松公司加盖公章，已安排由陆世军入住上述房屋。其后，陆世军交纳了物业费等费用。黄伟为了向刘艳借高利贷，安排华松公司与刘艳在2012年6月21日签订《商品房买卖合同》，约定将上述房屋中万福大厦住房以208490元的价格出售给刘艳。实际上刘艳未向华松公司支付房款，华松公司也未向刘艳交付房屋。该《商品房买卖合同》名为买卖，实际是刘艳出借给黄伟的高利贷作抵押，华松公司、刘艳之间未产生真实的商品房买卖关系。由于黄伟将上述房屋实际出售给陆世军，并安排由华松公司实际交付给陆世军，华松公司、刘艳的行为损害陆世军合法权益，华松公司、刘艳签订的《商品房买卖合同》为无效合同。为维护陆世军合法权益，特起诉至贵院，请依法裁判。 刘艳辩称，1.刘艳与华松公司2012年6月22日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.陆世军与黄伟之间的以房抵债也只是达成协议，并未清偿；3.根据陆世军的证据，实质上陆世军所认为的以房抵债是经过两次以房抵债，该房屋先有华松公司抵债给黄伟，再由黄伟抵债给陆世军，陆世军直接要求确认华松公司与刘艳的合同无效明显错误。综上，应驳回陆世军的诉讼请求。 华松公司辩称，1.涉案房屋均是华松公司抵付工程款给黄伟，至于黄伟如何处理该房，华松公司无权干涉，与华松公司无关；2.华松公司将涉案房屋交付给了黄伟，而非交付陆世军；3.华松公司对于陆世军之间的合同效力问题不发表意见，华松公司与刘艳、黄伟不存在恶意串通的情形。 黄伟述称，陆世军起诉状中内容属实，其它没有什么意见，希望协调处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对陆世军提交的证明、入住申请书、商品住宅质量保证书、装修管理责任书、物业费收据、工程项目付款审批单、商品房买卖合同、工程合同书、清单、黄伟声明、黄伟承诺书、刘艳承诺书、关于撤销合同备案的请求及附件等证据，刘艳提交的商品房买卖合同、收据、转账凭条等证据，具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。 结合当事人陈述，本院经审理查明认定事实如下：2011年，黄伟与华松公司达成以房抵债协议，约定华松公司将其名下部分房屋用于抵扣欠付黄伟的工程款，其中包括案涉房屋万福大厦。后黄伟将案涉房屋用于抵扣欠付陆世军工程款。2013年1月31日黄伟向华松公司申请入住案涉房屋，华松公司同意入住，后陆世军入住案涉房屋。2013年5月31日，案外人黄新光出具证明，载明：陆世军抵房万福家园二套房总计肆拾万元整等内容，2013年6月2日，黄伟在该证明下方书写：“同意抵房，手续2014年底完善”。 2011年6月22日，刘艳向黄伟的银行账户汇入30万元。2012年6月21日，刘艳与华松公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，合同载明房屋价款为208490元。次日，华松公司向刘艳出具了收据，收据载明收款金额为208490元。刘艳称汇款30万元中含案涉房屋购房款15万元。华松公司未实际收取刘艳的房屋价款。后案涉房屋办理商品房预售合同备案登记于刘艳名下。 2014年1月27日，黄伟向刘艳等人出具承诺书一份，内容为：“各位兄弟姐妹本人承诺在2014年元月28日支付前期利息10万元，2014年元月30日支付前期利息4万元，2014年2月28日支付所欠利息的50%，3月30日支付所欠利息的100%，6月30日支付一次，9月30日支付一次，12月30日连本带息一起归还。如不能兑现随时可以出售抵押房屋，借款人抵押物为现代花园商铺现代花园南苑商铺华松时代南区住宅万福家园10号楼”。同日，刘艳等人向黄伟出具承诺书一份，内容为：“我们壹拾柒人承诺，如黄伟按时支付利息，我们承诺一年内不出售房屋，如黄伟不按承诺执行，我们随时可以出售黄伟抵押的房屋”。2015年2月4日，华松公司向淮北市房管局提交《关于撤销合同备案的请示》，内容为：“我公司开发建设的工程项目中，有部分房源折抵给施工单位的工程款。当时，施工单位为解决施工费用，将所抵房子又抵押借款。目前，施工单位已将借款还清，特申请贵局给予撤销合同备案，将所抵房子正常对外销售，用于支付所欠民工工资及材料款，所撤销的合同备案共计17户”。该请示附件申请撤销备案房源中包含案涉房屋。涉案房屋至今未撤销合同备案。 本院认为，1.刘艳与华松公司签订的商品房买卖合同的性质如何认定；2.刘艳与华松公司签订的商品房买卖合同是否无效。 关于争议焦点一。本案中，刘艳称其于2011年6月22日按照华松公司要求向支付黄伟30万元，购买房屋二套，其中15万元系案涉房屋购房款。结合本案证据对该款是否属于购房款分析如下：首先，刘艳支付购房款15万元与合同约定房屋价款208490元相差较大，且黄伟明确陈述该款系二人之间的借款，不是购房款。其次，黄伟于2014年1月27日向刘艳等人承诺在一年内偿还欠付刘艳等人的本金及利息。而刘艳等人当日亦向黄伟作出承诺，如黄伟按时支付利息，承诺一年内不出售房屋，如黄伟不按承诺执行，刘艳等人随时出售黄伟抵押的房屋。从上述承诺书可以看出，刘艳与黄伟之间存在民间借贷关系，刘艳于2012年6月21与华松公司签订《商品房买卖合同》，系为刘艳与黄伟之间的借款提供担保。 关于争议焦点二。《民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。根据上述法律规定，如刘艳依据该房屋买卖合同主张涉案房屋归其所有时，依法不予支持。但该法并未明确规定担保作为隐藏行为无效，而应依照有关法律规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院应裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱义务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人主张返还或补偿。本案中，因刘艳与黄伟存在民间借贷关系，黄伟同意华松公司与刘艳签订《商品房买卖合同》目的在于担保刘艳的借款获得清偿，该担保行为系刘艳与黄伟之间的真实意思表示，在不违反法律、行政法规的强制性规定，应肯定其在当事人之间合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。陆世军未提供证据证明刘艳、黄伟、华松公司之间存在恶意串通，其主张关于涉案商品房买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回陆世军的诉讼请求。 案件受理费80元，由陆世军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  潘红梅 审 判 员  唐晓芳 人民陪审员  杜明磊 二〇一九年七月二十九日 书 记 员  杨慧翠 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院应裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱义务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人主张返还或补偿。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。