河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终2010号上诉人(原审原告)：姜艳龙，男，1980年10月20日出生，满族，住内蒙古锡林郭勒盟多伦县。委托诉讼代理人：贾伪，河北普宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：承德德龙房地产开发有限公司，住所地承德市双滦区三岔口鑫顺家园小区AB商业107、207铺。法定代表人：陈静，总经理。委托诉讼代理人：委托诉讼代理人：刘雪杨，女，承德德龙房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审第三人）：王士甫，男，1968年8月16日出生，汉族，农民，住河北省承德县。委托诉讼代理人：张贵勤，河北山庄律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王世春，男，1970年2月21日出生，汉族，住河北省承德县。委托诉讼代理人：张贵勤，河北山庄律师事务所律师。上诉人姜艳龙因与被上诉人承德德龙房地产开发有限公司（以下简称德龙公司）及被上诉人王士甫、王世春房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双滦区人民法院（2019）冀0803民初507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜艳龙及其委托诉讼代理人贾伪，被上诉人德龙公司的委托诉讼代理人刘雪杨，被上诉人王世春及被上诉人王士甫、王世春的委托诉讼代理人张贵勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜艳龙上诉请求：1、请求二审人民法院撤销原判，改判被上诉人德龙公司继续履行“书香名苑房屋认购书”并交付房屋(A6-2-1303)；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实清楚。1、2016年6月12日，被上诉人德龙公司“应案外人利源公司及第三人王世春、王士甫的要求，与原告签订涉案房屋认购协议”（原判决第3页倒数第10-12行）。上诉人与德龙公司签订的协议名为认购书，实则其对认购房屋的坐落位置、建筑面积、房屋价款及付款方式等均做出明确约定。根据《最高院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应认定商品房买卖合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人有义务继续履行“房屋认购书”。2、原审认定讼争房屋由德龙公司抵给利源公司、利源公司又抵给王世春、王士甫；后王世春、王士甫口头协议抵给天工公司，天工公司指定上诉人为房屋购买人，在王世春、王士甫的协调下与德龙公司签订了房屋认购书。3、上诉人姜艳龙仅是天工公司指定的房屋购买人，真正的房屋买受人是天工公司，姜艳龙个人无权提出退房主张，第三人也无权终止姜艳龙与德龙公司订立“认购书”的履行。二、原审适用法律错误。1、第三人为争议房屋的实际处分权人，固然不假，但其已经作出了处分。德龙公司承认是应第三人要求与上诉人签订的认购协议。原审判决也先后两次提到第三人因欠天工公司材料款同意将讼争房屋抵给天工公司，天工公司指定上诉人为房屋购买人。并且第三人出示的姜艳龙与王世春的通话录音载明第三人明示同意以涉案房屋抵偿天工公司材料款。同时，第三人的参诉申请亦自认“其欠付天工公司材料款，双方约定以姜艳龙购买本案所涉房屋款项抵顶所欠材料款”。原审判决却强调“在未取得第三人授权的情况下德龙公司对上述房屋没有处分权”匪夷所思。原判“原告姜艳龙与第三人王世春、王士甫之间无债权、债务关系，其又与德龙公司未形成真正的房屋买卖关系”的认识，与《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定相悖谬。该条款明确“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，为何说未与德龙公司形成真正的房屋买卖关系？2、关于购房款的给付方式，认购书约定的是一次性支付，并强调工程抵房，除已付定金外，上诉人不存在继续向德龙公司支付购房款的义务。至于抵抹帐手续是否办理、如何办理，涉及多方主体，属另外一个法律关系。综上所述，上诉人不服原审法院判决，认为其适用有法律错误，提出上诉，望二审人民法院依法改判被上诉人德龙公司继续履行合同并交付讼争房屋。德龙公司辩称，一审法院认定事实清楚，上诉人的主张没有事实和法律依据。1、答辩人及上诉人均认可第三人为房屋的实际处分权人，故第三人作为实际处分权人，有权对涉案房屋进行处分。答辩人虽与上诉人签订了涉案房屋的认购协议，但该份协议实际是以房抵债协议，抵债的双方为第三人和案外人天工公司，答辩人与上诉人及案外人天工公司之间并不存在债权债务关系。在未取得第三人授权的情况下，答辩人无权对涉案房屋进行处分。2、答辩人虽与上诉人签订了认购协议，但上诉人系案外人指定的购房人，并非房屋实际购房人。且据第三人所述，其与案外人天工公司并未达成以房抵债的合意。涉案房屋认购协议仅是意向协议。上诉人也从未按照认购协议约定的期限交付购房款。可见，上诉人虽签订了认购协议，但其本人并不具备购房的意向。且即便是工程抵款，为办理网签备案相关手续，第三人或案外人也应办理购房款的资金流转手续，但在认购协议约定的交款期限届满后，没有任何一方办理资金流转手续。可见，第三人及案外人、上诉人对涉案房屋以房抵款事宜并未达成合意。综上所述，第三人为涉案房屋实际处分权人，有权对涉案房屋进行处分，上诉人并非涉案房屋的实际购房人，也从未按照认购书约定履行交款的义务，上诉人与第三人、第三人与案外人天工公司并未达成以房抵债的合意。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。王士甫、王世春辩称，一、一审法院认定事实清楚，上诉人的主张没有事实和法律依据。1、本案所涉认购书不能认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。依据该规定，本案所涉认购书不符合商品房买卖合同，理由是：1、认购主体。上诉人系案外人指定人员，并非是真正购房人。2、认购内容。协议条款约定了交齐剩余房款的期限以及该期限内对被上诉人的约束，即不能将房屋转售他人。3、认购书手写部分：明确以房抵债，并写明先签合同，手续未办。4、被上诉人并未收受购房款。以上内容表明，认购书与一般意义的购房合同存在本质区别：其一、该认购书约定了选择期。即在双方约定的期限内，认购人对是否购房具有选择权，被上诉人在该期限内不能将房屋再次出售给他人，该条款内容显然不同于通常意义的购房合同。其二、认购书表明先签合同，抵账手续未办，被上诉人尚未收取相应款项。综合以上两点，代理人认为，上诉人签订该认购书的目的在于认购意向，是否认购在于选择期内是否抵账手续办理完毕。退一步讲，即使该认购书具备合同主要内容，但由于抵债手续、或交款相应手续未能办理，依据上述法律规定该认购书亦不能构成合同，上诉人据此要求继续履行的主张不能得到支持。2、案外人天工公司已放弃以房抵债，该行为与双方之间并未解除还款协议及吴筑的录音内容相互印证。第三人与案外人天工公司所签还款协议内容体现，双方约定第三人共分5笔分别于2015年腊月25日、2016年腊月25日、2017年腊月25日、2018年腊月25日向案外人履行还款协议，协议约定了还款时间和金额，并约定如不能按照协议履行，第三人自愿接受商品灰使用地法院诉讼裁决，该协议跨域的时间为5年。协议签订后，双方之间关于债权债务的履行并未进行新的约定，该协议合法有效并约束双方的权利和义务。后双方虽口头约定以房抵债，但由于双方并未形成合意，双方之间的债权债务未进行清结或消灭。此外，上诉人吴筑系天工公司指定的购房人，同时又是该公司的经理，其与第三人的录音内容体现了天工公司的因房屋查封不能实现债权时表示放弃以房抵债。表明了天工公司否定了在此之前购房意向，上述法律事实表明，该协议解除前，案外人天工公司既可依据还款协议要求第三人履行还款协议，又可依据认购协议要求第三人以房抵债。故代理人认为。第三人与上诉人之间应就双方之间的债权债务了结的途径和方式予以明确，在未予明确前，上诉人的主张显然不能得到支持。二、一审法院适用法律正确。1、关于本案的法律适用。第三人注意到，上诉人的法律依据在于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：如前所述，本案认购协议不符合上述法律规定的情形，本案上诉人被上诉人之间不适用该司法解释。2、上诉人与被上诉人之间不存在以房抵债的基础法律关系，上诉人要求被上诉人基于以房抵债基础关系要求继续履行认购协议没有事实和法律依据。上诉人提交的认购协议体现，该认购书系以房抵债协议。但从本案的事实上看，上诉人与被上诉人之间系买房人与出卖人之间的买卖合同法律关系，双方之间不存在债权债务关系，亦不存在工程款抵顶，以房抵债法律关系体现于第三人与案外人之间，在此前提下，上诉人无权要求被上诉人继续履行认购协议。另，代理人注意到，上诉人认可第三人为本案的实际处分权人，在此前提下，上诉人以诉讼方式要求没有处分权的被上诉人继续履行合同显然相互矛盾，其行为属于滥用诉权行为。综上，代理人认为，本案所涉认购书的签订只是在第三人与案外人天工公司之间形成以房抵债的意向后与被上诉人签订的，该认购书由于涉及案外人以房抵债，故与一般意义上认购书存在本质不同，能否继续履行与作为指定购房人的上诉人及被上诉人均无法律上关联，其履行的前提在于第三人及案外人之间原有的债权债务是否消灭或了结。本案一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。姜艳龙向一审法院起诉请求：1、请求判令被告承德德龙房地产开发有限公司继续履行“书香名苑房屋认购书”，签订房屋买卖合同并向原告交付双滦区滨河大街书香名苑A6-2-1303号房屋；2、被告承担本案的全部诉讼费用。王世春、王士甫向一审法院提出的请求：1、请求确认两申请人为本案诉争房产“承德市双滦区书香茗苑**”的房产权利人；2、如姜艳龙继续购买本案所涉房屋，请求判决姜艳龙按照房屋位置相应的市场价格支付给申请人购房款；3、如本案所涉房屋被第三方查封、扣押或拍卖，请求判决姜艳龙承担由此给第三人造成的损失。一审法院认定事实：本案所争议的房屋系本案被告德龙公司抵顶给案外人利源公司，因案外人利源公司拖欠第三人工程款，该公司将包括原告诉争的房屋在内的八套房产抵顶给第三人王世春、王士甫所有。因第三人欠案外人天工公司材料款，与案外人天工公司口头协议，将包括原告诉争的房屋在内三套房屋抵顶给案外人天工公司，用以偿还第三人欠其材料款。案外人天工公司指定原告姜艳龙、另两案原告吴筑为房屋购买人，在第三人的协调下，于2016年6月12日与被告德龙公司签订了房屋认购书。现案外人天工公司与第三人之间因抵债问题发生纠纷，第三人不同意将上述房屋以抵债方式履行房屋认购书，原告因要求继续履行与被告德龙公司签订的房屋认购书，将德龙公司作为被告诉至本院。一审法院认为，原、被告双方争议的房屋系被告德龙公司抵债给案外人利源公司，案外人利源公司又将该房屋抵债给第三人王世春、王士甫，第三人王世春、王士甫因欠案外人天工公司材料款，同意将包括本案诉争的房屋共三套房产抵债给案外人天工公司，案外人天工公司指定原告姜艳龙及另两案原告吴筑分别与被告德龙公司签订了房屋认购书。该协议书系以房抵债协议，协议双方为第三人王世春、王士甫和案外人天工公司，原告姜艳龙与第三人王世春、王士甫之间无债权、债务关系，其又与被告德龙公司未形成真正的房屋买卖关系，其无权请求被告德龙公司履行房屋认购书；而第三人为争议房屋的实际处分权人，被告德龙公司并非房屋所有权人，在未取得第三人授权的情况下，被告德龙公司对上述房屋亦没有处分权；故原告姜艳龙与被告德龙公司均对争议的房屋没有处分权，原告请求判令被告德龙公司继续履行房屋认购书的请求，本院不予支持。关于第三人王世春、王士甫的主张，因涉及多方当事人和多个法律关系，可另行提起诉讼，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条的规定，判决：驳回原告姜艳龙主张被告承德德龙房地产开发有限公司继续履行“书香名苑房屋认购书”、签订房屋买卖合同并交付位于承德市双滦区房屋的诉讼请求。本院二审期间，被上诉人王世春、王士甫提交证据为：1、2018年12月14日王世春、王士甫向承德天工建筑安装工程有限公司发出的通知书一份；2、姜艳龙和王世春的微信聊天记录一份。以上两份证据拟证明双方在之前签订的还款协议约定的权利义务并未了结，双方一直在沟通中，在该还款协议的基础上双方对债权债务之间并未形成新的合意，原协议依然合法有效，第三人要求上诉人明确是否购买房屋，如果继续购买，按照什么价位购买，如不购买产生什么法律后果，天工公司至今未回复，微信聊天记录可证明上诉人姜艳龙收到了该通知。因此，第三人认为在上诉人与第三人尚未达成新的合意之前，上诉人要求德龙公司履行认购协议无事实和法律依据。上诉人姜艳龙的质证意见为：对通知的内容认可，但对其证明目的不认可，对微信记录的真实性认可，但我们只认可送达的通知。被上诉人德龙公司质证意见为：不发表质证意见。本院经审查认为，该份通知及微信聊天记录具有证据的真实性、关联性，合法性，能够证明案件事实，本院予以采信。一审判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案表象为房屋买卖合同纠纷实则为以房抵债的代物清偿法律关系，即上诉人姜艳龙与被上诉人德龙公司双方争议的房屋系被上诉人德龙公司抵债给案外人承德利源房地产开发有限公司，案外人承德利源房地产开发有限公司又将该房屋抵债给被上诉人王世春、王士甫，被上诉人王世春、王士甫因欠案外人承德天工建筑安装工程有限公司材料款，将包括本案争议的房屋计三套抵债给案外人承德天工建筑安装工程有限公司，案外人承德天工建筑安装工程有限公司指定上诉人姜艳龙等人分别与被上诉人德龙公司签订了房屋认购书。从以房抵债的角度分析，因案外人承德天工建筑安装工程有限公司与被上诉人王士甫于2015年1月5日签订的《协议书》已经确认了案外人承德天工建筑安装工程有限公司的债权及被上诉人王士甫分期给付欠款的义务，后在该协议履行期间案外人承德天工建筑安装工程有限公司与被上诉人王世春、王士甫又口头约定以房抵债，并于2016年6月12日案外人承德天工建筑安装工程有限公司指定上诉人姜艳龙与被上诉人德龙公司签订《书香茗苑房屋认购书》，但该认购书并未履行完毕，则以房抵债并未完成，后因拟抵债的房屋价值升值，案外人承德天工建筑安装工程有限公司与被上诉人王世春、王士甫就以房抵债的房屋单价并未达成一致，则以房抵债最终没能达成合意，则现在要求按2016年的单价以房抵债没有依据；另因案外人承德天工建筑安装工程有限公司的债权并未因以房抵债无法达成一致而受影响，被上诉人王世春、王士甫亦认可2015年协议的效力，案外人承德天工建筑安装工程有限公司可以依据2015年的协议另行主张权利，而本案中上诉人姜艳龙虽然主张其代表案外人承德天工建筑安装工程有限公司，因其没能提交案外人承德天工建筑安装工程有限公司的授权委托手续，其以自己的名义提起诉讼主张以房抵债主体不适格。本案另从房屋买卖合同的角度分析，上诉人姜艳龙与被上诉人德龙公司于2016年6月12日签订《书香茗苑房屋认购书》后，虽然支付购房定金一万元，但并未按约定于10日内付清购房余款，按约定视为放弃认购该房屋，如果上诉人姜艳龙认可案外人承德天工建筑安装工程有限公司能够代表自己，则根据被上诉人王世春、王士甫于2018年12月14日发给案外人承德天工建筑安装工程有限公司的《通知》内容可知，上诉人姜艳龙应于2018年12月18日前按每平米5800元及其它条件办理购房手续，而上诉人姜艳龙并未如期办理及支付购房款，可认定上诉人姜艳龙已经用实际行动表示不再购买该房屋，则上诉人姜艳龙主张继续履行《书香茗苑房屋认购书》并交付房屋无事实根据及法律依据，一审法院判决驳回上诉人姜艳龙的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人姜艳龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7215.84元，由上诉人姜艳龙负担。本判决为终审判决。审判长 刘 音审判员 孙琳丽审判员 李红梅二〇一九年七月二十三日书记员 包居正