中华人民共和国 福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）闽01执异290号 案外人：郑安娜，女，1983年6月10日出生，住。 委托诉讼代理人：杨建华，福建智君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑存利，男，1959年10月19日出生，汉族，住福建省连江县。 申请执行人：福建省新境界房地产策划有限公司，住所地福建省福州市上渡路牡丹园****，统一社会信用代码91350000772946322H。 法定代表人：林安彪。 委托诉讼代理人：黄绍堃，福建国富律师事务所律师。 被执行人：福建金潮房地产开发有限公司，，住所地福建省闽侯县上街镇邱阳东路**统一社会信用代码9135012166688376XL。 法定代表人：陈群。 本院在执行申请执行人福建省新境界房地产策划有限公司与被执行人福建金潮房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案中，查封了位于福建省闽侯县××镇邱××“书香××”楼盘××＃××、××、××、××房产。案外人郑安娜不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人郑安娜称，案外人系被执行人开发建设的坐落在福建省闽侯县××镇邱××“书香××”楼盘××＃××、××、××、××房产的买受人，案外人业已经支付上述《商品房买卖合同》的全额购房款（其中于2010年3月28日已经支付各套房产定金3万元，于2010年4月16日支付605房购房余款148411元，618房购房余款133572元，718房购房余款132170元，802房购房余款108125元），并在2010年12月17日双方补充签订上述房产共计四份《商品房买卖合同》，就双方购买上述房产的事实及双方的权利义务进一步作出明确约定。据此，案外人于2012年5月份根据《交房通知书》的要求办理了交房手续，由案外人领取了上述房产的钥匙，且案外人也已经支付该房产的物业管理费等费用。因此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应该认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保障。之所以案外人目前尚未入住，全系案外人在境外未能及时装修所致，至于尚未办理该房产所有权登记事项，则是开发商的原因所致。但案外人于近期回国到上述房产时，才知道因申请执行人与被执行人之间的《商品房委托代理销售合同》纠纷执行一案已由福州市中级人民法院作出（2016）闽01执1232号《限制履行通知书》查封位于福建省闽侯县××镇邱××“书香××”楼盘××＃××、××、××、××房产。基于该查封、处置该上述房产的执行措施已经损害案外人的合法权益。就此，案外人已经于2017年12月6日口头向贵院提起异议，现案外人作为该（2016）闽01执1232号执行案的案外人，特根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定提出本执行异议，请求法院查明事实，依法根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条等规定，裁定支持案外人的上述执行异议申请的请求，以维护案外人的合法权益。 申请执行人辩称，案外人提供的证据不能证明案外人与福建金潮房地产开发有限公司就被查封房产交易的合法性。首先，案外人提供的购房发票为2010年3、4月间开具，而购房合同签订的时间为2010年12月17日，时间间隔八个月，且开票在前签订合同在后，明显违背了商品房销售的商业惯例。其次，发票的金额与所签购房合同的金额不一致，且合同金额明显大于发票金额，两者相互矛盾无法印证。显示双方存在不正常交易的行为，不能证明交易的真实性与合法性。案外人无法证明已经支付了购房款。仅凭发票不能证明案外人支付了购房款，案外人应提供相应的银行转账记录，证明已按合同附件6第三条约定的时间及金额缴纳了购房款。若案外人无法提供相关的银行转账记录可以认定案外人并未支付购房款。案外人不能证明已实际占有被查封房屋，实际上被查封多套房屋无人居住，并非用于居住。案外人提交的交房通知书、钥匙照片、物业收据，均不是证明案外人占有且使用被查封房屋的有效证明。其中，被查封房屋交房在2012年4月交房，而案外人提供的物业收据仅为2015年4月－2016年4月缺乏连续性，印证了案外人从未实际占有使用被查封房屋。申请执行人提交的证据系2017年11月福州中院执行局法官前往张贴查封公告和限期履行通知书时拍摄的照片，可以证明被查封的多套房屋事实上无人居住使用，被查封的多套房屋均非用于居住。案外人与被执行人福建金潮房地产开发有限公司不合法交易应由其与福建金潮房地产开发有限公司自行承担。该小区所有800多套正常交易、合法购买的房屋均办理了备案登记，唯独案外人所称购买的房屋没有办理备案，进一步证明案外人与被执行人存在不正常交易的行为。对于案外人与被执行人之间的利益勾链或利益交换申请执行人不得而知，但没有备案不正常不合法交易的法律后果应由案外人与被执行人自行承担，不得对抗申请执行人的申请查封及继续执行。综上，案外人的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，没有可撤销的查封的情形，应当予以驳回。 案外人郑安娜向本院提交了如下证据：1、福建金潮房地产开发有限公司于2010年3月28日、4月16日分别出具8份《销售不动产统一发票》，标注购房人为郑安娜，其中“书香领寓”5#605（金额为30000元和148411元）、5#618（金额为30000元和133572元）、5#718（金额为30000元和132170元）、5#802（金额为30000元和108125元）；2、2010年12月17日签订了购买5#605、618、718、802《商品房买卖合同》各一份，其中合同购房金额5#605为242116元、5#618为213531元、5#718为215972元、5#802为183527元；3、《交房通知书》及开发商寄出的交房通知书信封；4、福州振兴物业管理服务有限公司收款收据；5、钥匙照片。申请执行人福建省新境界房地产策划有限公司对郑安娜提交的1-5的证据认为存在开票时间在前签订《商品房买卖合同》时间在后，明显违背房地产交易惯例；仅凭发票不能证明案外人支付了购房款，案外人应提供相应的银行转账记录；发票的金额与所签购房合同的金额不一致，不能证明交易的真实性与合法性。不予认可案外人提供的证明材料。 经查，申请执行人福建省新境界房地产策划有限公司与被执行人福建金潮房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，福州仲裁委员会于2016年4月29日作出的[2016]榕仲裁字第201号裁决书已经发生法律效力。由于被执行人未主动履行义务，申请执行人向本院申请强制执行，申请执行标的为人民币本金644000元及其违约金、律师费等。本院于2017年7月7日依法立案执行。 又查，本案在仲裁审理阶段，福建省闽侯县人民法院依申请人福建省新境界房地产策划有限公司申请，于2015年9月25日作出（2015）侯民保字第85号民事裁定书，保全了被申请人福建金潮房地产开发有限公司名下位于闽侯县上街××“书香××”小区××＃××、××、××、××号在内的相关房产。本案进入执行程序，保全查封自动转为执行中的查封。本院于2018年8月11日作出（2016）闽01执1232号执行裁定书，又继续查封上述房产。 再查，异议审查中，案外人通过其委托诉讼代理人杨建华向本院申请《民事执行调查令》，要求调取郑安娜通过其公公董齐法开立的建设银行账户向福建金潮房地产开发有限公司账户汇款情况流水明细情况。中国建设银行闽侯县上街支行于2019年4月1日对汇款明细情况进行了回复。另，福建金潮房地产开发有限公司亦于2019年5月27日向本院出具证明，主要内容有：郑安娜确在我司购有四套房，四套合同购房款为855146元。我司在2010年3月已收到郑安娜四套房定金120000元（现金支付），收据已经交付郑安娜。2010年4月16日董济法向我司财务林环、陈娟转账汇入1031363元、403916元。我司尚欠部分发票未开具给郑安娜。审查中，针对郑安娜方支付购房款及福建金潮房地产开发有限公司向本院出具的证明，申请执行人方认为银行对账单的收付款主体都不是原购房合同的双方，款项用途不明，且金额与购房合同不相符，无法认同。针对郑安娜提供的购买4套商品房合同购房款金额为855146元，其提供的购房发票金额为462278元，差额为212868元。现开发商已经清盘，正式发票无法开出。对差额部分郑安娜方同意依法律规定向法院交纳补足，以抵作开发商的售房款交付法院执行。 本院认为，案外人郑安娜提交的《销售不动产统一发票》、《商品房购买合同》、《交房通知书》物业缴费发票及银行汇款明细凭证等证据，可以证明其已购买了位于闽侯县上街××“书香××”小区××＃××、××、××、××号的房产，该4套商品房虽登记在被执行人名下，但郑安娜在该房产被查封之前已与被执行人签订了《商品房购买合同》，并按照合同约定支付了大部分价款，对差额部分的价款212868元其亦愿意依法交付法院执行。现案外人申请解除对诉争房产的查封，有足以排除执行的事实理由，应予支持。申请执行人认为郑安娜购房不能成立的理由，未提供相应证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对福建省闽侯县上街××“书香××”小区××＃××、××、××、××号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  石文玉 审判员  林 辉 审判员  王 强 二〇一九年七月五日 法官助理郑泽利 书记员杨远恬 附本案适用主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。