四川省平昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1923民初82号 原告：罗其伦，男，1973年11月16日出生，汉族，户籍地四川省合江县，住四川省平昌县。 原告：杨华琼，女，1970年9月28日出生，汉族，户籍地四川省平昌县,住四川省平昌县,系被告罗其伦之妻。 原告罗其伦、杨华琼的共同委托诉讼代理人：周智勇，四川渝达律师事务所律师。 被告：吴映吉，男，1942年4月18日出生，汉族，住四川省平昌县。 被告：丁玉琼，女，1944年4月3日出生，汉族，住平昌县,系被告吴映吉之妻。 原告罗其伦、杨华琼与被告吴映吉、丁玉琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法由审判员冉毅独任审判，公开开庭进行了审理。原告罗其伦、杨华琼及共同委托诉讼代理人周智勇，被告吴映吉、丁玉琼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗其伦、杨华琼向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《购房协议》无效；2、判令被告返还原告购房款178000元及利息（自2013年2月18日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告赔偿原告房屋装修、购置家具和因房屋质量问题二次装修等各项经济损失11万元。事实和理由：原、被告于2013年2月18日签订《购房协议》，约定由原告购买被告位于巴中市平昌县场镇的住房一套，面积115平方米，房价为178000元。原告已付清了房款。被告向原告承诺于《购房协议书》签订之日起三年内取得房屋不动产权所有证和土地使用证，但被告至今不履行其承诺房屋过户事宜，原告至今不能取得房屋过户手续，被告构成根本违约，且被告的行为违反国家法律强制性规定，该《购房协议》无效，原告要求被告全额返还购房款事宜多次与被告协商无果。 被告吴映吉、丁玉琼辩称：被告购买我们的房屋属实，但至今未付清购房款。我们改建的房屋是经政府同意,出卖的房屋有房屋所有权证,因被告至今未付清房款,我们才未交付手续。认可与原告之间的买卖无效，原告主张的损失应以鉴定为准。 经审理查明：吴映吉、丁玉琼（甲方、售房方）与罗其伦、杨华琼（乙方、购买方）于2013年2月18日签订购房协议。购房协议约定的主要内容：甲方将位于平昌县坦溪镇复兴村2组）新建钢混结构砖房第二层（一楼门面房除外）115㎡住房一套以178000元卖给乙方； 付款方式为分次付清，第一次付100000元，第二次支付78000元，2013年8月31日前付清；水电上户的相关费用由乙方自理；过户费涉及税收由乙方负责缴纳办理，甲方负责提供依据。购房协议还约定了房屋四至界畔、违约责任等。罗其伦、杨华琼于签订购房协议当天和2014年1日28日向吴映吉、丁玉琼支付购房款100000元、78000元。吴映吉、丁玉琼于2013年7月将房屋交付给罗其伦、杨华琼。罗其伦、杨华琼接收房屋后对房屋进行了装修并向电力企业支付用电上户费1400元。2017年8月3日，平昌县国土资源局向吴映吉、丁玉琼位于平昌县坦溪镇居委会2组4楼1底房屋颁发了不动产权证书［川（2017）平昌县不动产权第××号］。 罗其伦系四川省合江县农村居民，杨华琼系四川省平昌县农村居民，吴映吉、丁玉琼系四川省平昌县坦溪镇居委会农村居民。 诉讼中，吴映吉、丁玉琼申请对罗其伦、杨华琼所买房屋的装修进行价格鉴定。2019年6月28日，四川省信和房地产评估咨询有限公司出具房地产估价报告，确定罗其伦、杨华琼所买房屋装修价值38180元。 以上事实有原告罗其伦、杨华琼提供的身份证、户口簿、购房协议、购房款收据2份，有被告吴映吉、丁玉琼提供的购房协议、不动产权证书，有四川省信和房地产评估咨询有限公司房地产估价报告，有庭审记录在卷予以证明。 本院认为：原告罗其伦、杨华琼与被告吴映吉、丁玉琼虽自愿签订购房协议且双方也履行了支付价款、交付房屋的义务，但双方之间签订的购房协议违法了法律规定，所签购房协议无效，理由是：1、原告罗其伦、杨华琼与被告吴映吉、丁玉琼不属同一集体经济组织成员，双方之间不得对集体所有土地上的房屋进行买卖；2、原告罗其伦、杨华琼与被告吴映吉、丁玉琼之间虽设立的是房屋买卖关系，但所买卖的房屋是建在农村集体所地的土地上，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市效区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山、自留山，属于农民集体所有。”、第六十二条第一款规“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……。”之规定，原告罗其伦、杨华琼夫妇只能在原告罗其伦的户籍所在地或原告杨华琼的户籍所在地的集体所有土地上取得宅基地。为此，本院支持原告罗其伦、杨华琼以买卖违反法律强制性规定为由要求确认与被告吴映吉、丁玉琼签订的购房协议无效的主张。原告罗其伦、杨华琼以被告吴映吉、丁玉琼违约主张买卖无效的理由，本院不予支持。造成购房协议无效，原告罗其伦、杨华琼和被告吴映吉、丁玉琼都负有过错。因原告罗其伦、杨华琼与被告吴映吉、丁玉琼签订的购房协议无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当拆价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原告罗其伦、杨华琼应当向被告吴映吉、丁玉琼返还房屋，被告吴映吉、丁玉琼应当向原告罗其伦、杨华琼返还购房款178000元；原告罗其伦、杨华琼装修的投入、使用房屋6年多的使用费、用电上户费，被告吴映吉、丁玉琼占用购房款的资金利息均属损失，因双方均有过错，故原告罗其伦、杨华琼不支付占有房屋的使用费,被告吴映吉、丁玉琼也不支付占有购房款的资金利息;原告罗其伦、杨华琼返还房屋后，被告吴映吉、丁玉琼对原形成附合的装修可继续使用，被告吴映吉、丁玉琼应向原告罗其伦、杨华琼支付装修费38180元、用电上户费1400元，但原告罗其伦、杨华琼装修房屋时对被告吴映吉、丁玉琼原安装的门等拆除重新装修，拆除的部分酌定价值1000元予以抵减。原告罗其伦、杨华琼主张的损失中购买家俱、电器等动产不属损失，由原告罗其伦、杨华琼自行处分。被告吴映吉、丁玉琼抗辩原告罗其伦、杨华琼未付清购房款的理由，本院不予支持，理由是被告吴映吉、丁玉琼对原告罗其伦、杨华琼提供的2份购房款收据质证无异议，购房款收据载明金额与购房协议约定的价款相吻合。原告罗其伦、杨华琼提供的调查何某、杨某、张保的调查笔录，本院不予采信，理是由：证人应当出庭作证，原告罗其伦、杨华琼在开庭前未向本院申请，更未经本院许可证人何某、杨某、张某有不能出庭作证的客观原因需提供证言。原告罗其伦、杨华琼提供的10份有关装修中的收款收据，属白条，不符合民事诉讼证据规则的形式要件，本院不予采纳。被告吴映吉、丁玉琼提供的2份建设工程规划许可证，因系复印件，不能与原件核对，故本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告罗其伦、杨华琼与被告吴映吉、丁玉琼于2013年2月18日签订的购房协议无效； 二、原告罗其伦、杨华琼在判决生效后二十日内将房屋（含房地产估价报告中所列项目名称）返还给被告吴映吉、丁玉琼； 三、被告吴映吉、丁玉琼在判决生效后二十日内向原告罗其伦、杨华琼返还购房款178000元、赔偿装修损失37180元、用电上户费1400元，计216580元； 四、原告罗其伦、杨华琼自行处分添置的家俱、电器、生活用品等动产（未列入房地产估价报告中的财产）； 五、驳回原告罗其伦、杨华琼的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3860元，依法减半收取1930元，由原告罗其伦、杨华琼承担965元，被告吴映吉、丁玉琼承担965元，鉴定费5000元，由原告罗其伦、杨华琼承担2500元，被告吴映吉、丁玉琼负担2500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  冉毅 二〇一九年七月二十九日 书记员  陈婧