贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初383号原告：邓光海，男，1970年3月15日出生，汉族，住四川省江安县。委托诉讼代理人：叶清风，系贵州新黔景律师事务所律师，执业证号码：15202201711010293。被告：六盘水瑞都房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区南环路大营**搬迁街。统一社会信用代码：915202005907599995。法定代表人：何明才，系公司经理。委托诉讼代理人：李文甫，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202201610315827。第三人：六盘水瑜嘉房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山西路****，统一社会信用代码：91520200666953617R。法定代表人：罗勇，系该公司总经理。第三人:罗勇，男，1968年7月15日出生，彝族，住贵州省六盘水市钟山区。原告邓光海与被告六盘水瑞都房地产开发有限公司及第三人六盘水瑜嘉房地产开发有限公司、罗勇合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓光海及其委托诉讼代理人叶清风、被告六盘水瑞都房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李文甫、第三人六盘水瑜嘉房地产开发有限公司的法定代表人罗勇及第三人罗勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓光海向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原被告于2013年12月20日签订的《合作开发土地合同》合法有效；2.请求依法判决确认原告对被告所拥有土地使用权的土地（土地证号：黔钟经国用（2013）第02**，土地使用面积19693.78平方米）享有10%的土地使用权；3.请求依法判令被告按照合同约定向原告支付违约金140万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告于2013年12月20日签订《合作开发土地合同》，约定双方共同出资开发位于六××水市××新区的土地（土土地证号：黔钟经国用（2013）第02**土地使用面积19693.78平方米），原告出资468万元，占合作总面积的10%。合同签订后，原告按照约定向被告支付了款项。然双方签订合同至今，被告仍然未按照合同约定履行义务，未对该土地进行开发，未对土地使用权进行相应的分割，被告的行为已经构成了违约。故原告向法院起诉，请求确认双方于2013年12月20日签订《合作开发土地合同》，并确认原告对被告所拥有土地使用权的土地（土地土地证号：黔钟经国用（2013）第02**地使用面积19693.78平方米）享有10%的土地使用权，并判令被告按照合同约定向原告支付违约金140万元。此外，原、被告双方合作开发的土地系第三人六盘水瑜嘉房地产开发有限公司、罗勇与被告六盘水瑞都房地产开发有限公司于2013年8月27日联合购买，并签订了《联合购买土地协议》。2013年8月28日，第三人六盘水瑜嘉房地产开发有限公司又邀约邓光海参股购买该宗土地，双方就此签订了一份《合作购买土地协议》，该协议对各方当事人的权利义务均进行了详细约定。因此，本案第三人作为利害关系人应参加本次诉讼。综上所述，由于被告不依约定履行自己的义务，已经构成违约，损害了原告的合法权益，应承担相应的法律责任，根据《中华人民共和国合同法》第107条、《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告六盘水瑞都房地产开发有限公司辩称，一、原告对被告所有的黔钟经国用（2013）第0212号土地不享有土地使用权，被告是该土地的唯一合法使用权人。（一）被告是黔钟经国用（2013）第0212号土地的唯一土地使用权人。2013年8月27日虽然被告与第三人六盘水瑜嘉房地产开发有限公司（以下简称瑜嘉房开公司）签订《联合购买土地合同》，约定瑜嘉房开公司与被告联合购买宗地编号为：2013-HQ-126#的土地，每亩价格为156万元，但该土地最终出让给了被告，并于2013年12月4日经贵州省人民政府登记在被告名下，被告以出让方式取得该土地使用权，根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力………”规定，被告为本案土地的唯一合法使用权人。（二）原告与瑜嘉房开公司是否签订有《合作购买土地协议》被告不知情，该协议真实性无法核实，即使该协议真实，该协议的签订没有经被告同意，仅属于原告与第三人瑜嘉房开公司之间的内部协议，对被告没有约束力。且原告并没有与土地出让方签订土地出让合同，也没有与被告签订土地转让合同，其出资的款项是用于与被告合作开发，而不是用于购买土地。（三）原告个人不具备购买国有土地使用权的资质及条件。本案土地性质属于国有建设用地，原告属于自然人，不具备购买及受让国有土地使用权的条件，无法取得国有土地使用权。且本案所涉土地最终也并未登记在原告名下，根据《物权法》规定的物权变动规则，原告对该土地不享有有物权。二、被告认可与原告于2013年12月20日签订的《合作开发土地合同》有效，但被告不存在违约行为，不应当向原告支付违约金。本案原告与被告签订的《合作开发土地合同》，本质上是基于被告已经单独取得国有土地使用权的前提下，由被告提供土地，原告提供资金进行合作开发而签订的框架协议，开发完毕扣除开发成本后，原告分配10%股份，但该合同对双方具体如何开发、如何办理相关手续、什么时间办理完相关手续、什么时间开发完毕、何时进行分配、具体如何分配以及双方权利义务等细节条款并未明确约定，且被告取得土地证及签订该合同后，一直在积极履行合同义务，已经申请办理了土地规划许可证，也向住建局提交了办理建设工程规划许可证的资料，等手续全部办理后才能施工，在此过程中被告并没有任何违约行为，不应当支付违约金。综上所述，请求贵院依据上述事实与理由依法判决。第三人六盘水瑜嘉房地产开发有限公司、罗勇述称：我看了关于国家的规定，我才与六盘水瑞都房地产开发有限公司联合买了土地，在没有得到土地使用证之前，我就与原六盘水瑞都房地产开发有限公司的法定代表人赵庆福合作购买土地，我占30%，六盘水瑞都房地产开发有限公司占70%，后来我将我30%中的10%转让给邓光海，实际上就是我们三个各占比例为10%、20%、70%。因为我没有钱投资，所以出让10%给邓光海，邓光海转了468万元给我和被告，我收到了原告的323万元，另外的145万元是邓光海直接转给赵庆福的，我认为邓光海按合同约定现在应当享有10%的股份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院分析认定如下：对于原告提交的联合购买土地合同一份，因系瑜嘉房开公司与原告签订，故对该事实予以认定；对原告出示的银行汇款凭证5张，因能证明付款的情况，故本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月27日，被告六盘水瑞都房地产开发有限公司（以下简称瑞都房开公司）作为甲方与第三人六盘水瑜嘉房地产开发有限公司（瑜嘉房开公司）作为乙方签订了《联合购买土地合同》，载明：：“甲乙双方按照中华人民共和国经济合同法及相关法律法规进行协商，双方本着平等、自愿、互惠互利、有偿原则，由甲、乙双方共同出资购买六××水市××新区土地一宗，宗地编号：2013-HQ-126#。达成各项条款如下：1、宗地编号：2013-HQ-126#;2、购买价格：156万元/亩（净地）；3、联合购买方式：甲、乙双方各出资50%。以甲方名义购买；4、土地面积、坐落位置：土地面积叁拾亩。红桥内；5、以后土地用途：甲、乙双方联合开发；6、违约责任：甲方违反联合购买合同各项条款，无故终止合同，造成乙方经济损失，甲方赔偿贰仟伍佰万元违约金给乙方，并赔偿乙方的一切经济损失；乙方违约本合同各项条款和无故终止合同，乙方赔偿甲方贰仟伍佰万元违约金，乙方投入的全部资金归甲方所有;本合同还对其他事项进行了约定”。2013年8月28日原告邓光海作为乙方与第三人六盘水瑜嘉房地产开发有限公司作为甲方签订了《合作购买土地协议》，约定：“1、根据甲方于2013年8月27日与六盘水瑞都房地产开发有限公司签订的《联合购买土地合同》，现甲方就在该合同所占股份（9亩土地）中分出3亩土地给乙方购买（注：乙方所占主合同中股份的10%），其他条款按照《联合购买土地合同》的有关条款规定遵照执行。风险共同承担；2、甲方保证承诺乙方享有《联合购买土地合同》中的条款规定的权利和义务；3、投资方式:以甲方与六盘水瑞都房地产开发有限公司签订的《联合购买土地合同》为依据；在《联合购买土地合同》实施过程中，按乙方的购买比列分期注入资金。以后共同开发；4、土地面积，坐标位置及购买价格：土地位于红桥新区××与经××交界处东南侧。土地总面积为三十亩。土地使用期限按国土局提供的土地使用期限为准。宗地标编为2013-HQ-126#；争议解决：甲乙方如发生争议，应本着互谅互让的原则友好协商解决，协商不成的，按合同条款协议经人民法院规定判决执行。合同还对其他事项进行了约定”。协议签订后，原告邓光海于2013年10月10日通过贵州银行六盘水钟山支行、中国建设银行向被告六盘水瑞都房地产开发有限公司转款800000元和650000元。2013年12月20日被告六盘水瑞都房地产开发有限公司作为甲方与第三人罗勇作为乙方重新签订《合作开发土地合同》，约定：“甲、乙双方共同出资合作六盘水红桥土地一宗，宗地编号：2013-HQ-126#，土地证土地证号：黔钟经国用（2013）第02**面积：19693.78平方米（29.54亩）达成各项条款如下：1、宗地标号：2013-HQ-126#；2、合作价格：156.00万元/亩（净地）；3、合作方式：乙方出资914.5万元合作总面积的20%；4、土地证号土地证号：黔钟经国用（2013）第02**、：19693.78平方米、位于红桥内；5、土地用途：商业开发，土地由六盘水瑞都房地产开发有限公司提供给甲乙双方联合开发；6、该土地使用证取得后，在开发过程中，按持有股份比列进行分配，所有的投资收益均按持有股份比列进行分配，所有的投资收益均按持有比列进行计算。如因一方其他原因违约导致合同无法履行，所造成的损失由违约方全部承担，并处罚违约方本合同总金额30%的违约金；合同还对其他事项进行了约定”。同日，被告六盘水瑞都房地产开发有限公司作为甲方与原告邓光海作为乙方签订了《合作开发土地合同》，约定：“甲、乙双方共同出资合作六盘水红桥土地一宗，宗地编号：2013-HQ-126#，土地证号：土地证号：黔钟经国用（2013）第02**：19693.78平方米（29.54亩）达成各项条款如下：1、宗地编号：2013-HQ-126#；2、合作价格：156.00万元/亩（净地）；3、合作方式：乙方出资468万元合作总面积的10%；4、土地证号：黔土地证号：黔钟经国用（2013）第02**、9693.78平方米、位于红桥内；5、土地用途：商业开发，土地由六盘水瑞都房地产开发有限公司提供给甲乙双方联合开发；6、该土地使用证取得后，在开发过程中，按持有股份比列进行分配，所有的投资收益均按持有股份比列进行分配，所有的投资收益均按持有比列进行计算。如因其他原因一方违约导致合同无法履行，所造成的损失由违约方全部承担，并处罚违约方本合同总金额30%的违约金；合同还对其他事项进行了约定”。同日被告六盘水瑞都房地产开发有限公司的原法定代表人赵庆福向原告邓光海出具收条一份，载明：“今收到邓光海交来红桥合作购买土地，宗地编号为2013-HQ-126#，（3亩×156万元=468万元）。共收肆佰陆拾捌万元，（注明：2013年10月10日邓光海直接转入六盘水瑞都房地产开发有限公司账上145万元，另外邓光海转给罗勇323万元由罗勇转入六盘水瑞都房地产开发有限公司账上。”同日，被告六盘水瑞都房地产开发有限公司原法定代表人赵庆福向第三人罗勇出具收条，载明：“今收到罗勇交来红桥合作购买土地，宗地编号为2013-HQ-126#，玖佰壹拾肆万伍仟伍佰元整（914.5万元）”。同日，被告六盘水瑞都房地产开发有限公司的原法定代表人赵庆福向第三人罗勇出具转收条，载明：“今收到罗勇转条邓光海交来合作开发土地（土地证号：黔钟土地证号：黔钟经国用（2013）第02**013-HQ-126#）的土地款1382.50万元，此款由罗勇转账，最终所有债权债务交涉由罗勇和六盘水瑞都房地产开发有限公司对接，按合同执行”。2014年6月6日，第三人罗勇向六盘水瑞都建材有限公司转款10000000元。原告认为原、被告双方签订合同至今，被告未按照合同约定履行义务，未对该土地进行开发，未对土地使用权进行相应的分割，被告的行为构成了违约。故原告向法院起诉。另，被告六盘水瑞都房地产开发有限公司于2013年12月4日对涉案土地办理了国有土地使用证；被告六盘水瑞都房地产开发有限公司与周元明于2019年5月12日签订了《土方工程承包合同》。被告六盘水瑞都房地产开发有限公司与六盘水市规划设计研究院于2019年3月7日签订了《建设工程设计合同》。被告六盘水瑞都房地产开发有限公司于2019年办理了建设用地规划许可证。本院认为，六盘水瑜嘉房开公司与邓光海于2013年8月28日签订的《合作购买土地协议》、被告六盘水瑞都房地产开发有限公司及第三人罗勇于2013年12月20日签订的《合作开发土地合同》，原告邓光海与被告六盘水瑞都房地产开发有限公司于2013年12月20日签订的《合作开发土地合同》。系各方真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已经按照合同约定，向被告六盘水瑞都房地产开发有限公司支付468万元的义务其应当享有宗地编号为2013-HQ-126#土地的10%的股权。且原告同时享有10%的收益分配权，依照《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条的规定原告应当享有该涉案土地使用权10%的股份，故原告对投资收益享有10%的收益分配权；对原告请求被告按照合同约定向原告支付违约金140万元的诉讼请求，因原被告双方最终于2013年12月20日签订的《合作开发土地合同》对违约行为及责任没有进行详细约定，原告并未提交相关证据证明被告存在违约行为，且被告对该涉案土地已经开始投资建设，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、原告邓光海与被告六盘水瑞都房地产开发有限公司于2013年12月20日签订的《合作开发土地合同》有效；二、原告邓光海对被告六盘水瑞都房地产开发有限公司所拥有土地使用权（土地证号：黔钟经土地证号：黔钟经国用（2013）第02**9693.78平方米）的土地享有10%的股份；三、驳回原告邓光海的其他诉讼请求。案件受理费17400元，由被告六盘水瑞都房地产开发有限公司负担（原告已自愿预交，被告六盘水瑞都房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  王厚菊人民陪审员  刘仕萍人民陪审员  张永琴二〇一九年七月十五日书 记 员  李 凯