北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初11505号原告：北京市顺义粮油有限公司，住所地北京市顺义区府前西街，统一社会信用代码911101131025016072。法定代表人：陈富成，执行董事。委托诉讼代理人:游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。被告：北京市叶肃平福建茶叶超市，住所北京市顺义区仁和地区府前西街**，统一社会信用代码92110113L25403431E。经营者：叶肃平，男，1962年7月30日出生，汉族，户籍地福建省南平市×××，住北京市顺义区×××，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：姜莉媛，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵纪星，北京市两高律师事务所律师。原告北京市顺义粮油有限公司（以下简称粮油公司）与被告北京市叶肃平福建茶叶超市（以下简称茶叶超市）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告粮油公司之委托诉讼代理人游志雄，被告茶叶超市经营者叶肃平及其委托诉讼代理人姜莉媛、赵纪星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粮油公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告将位于北京市顺义区×××号院内办公楼一层建筑面积约150平方米的房屋及其附属设备、设施及其附着区域腾空交还原告。2.判决被告按年198000元的标准，即每日542.47元标准，给付自2019年1月11日起至腾退交还前述租赁标的物之日止的资产占用费。3.判决被告按年198000×2=396000元的标准，即每日1084.94元的标准，自2019年1月11日起至腾退、交还前述租赁标的物之日止，给付原告逾期腾退交还房屋的违约金。4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告历史名称为北京市顺义粮油总公司，于2017年10月31日变更为现用名。2014年4月14日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于北京市顺义区×××号建筑面积约150平方的房屋出租给被告使用；用途为批发兼零售茶叶。租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。2017年1月1日至2018年12月31日的年租金为198000元。合同第七条第二款约定：“未经甲方书面允许，乙方不得对房屋进行装修、装饰、改造”；合同第八条第二款约定：“租期届满或合同解除后，乙方应在10日内返还该房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，无偿归甲方所有。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置”。合同第十二条第五款约定：“乙方未按约定时间返还房屋的，应按违约天数乘以对应租赁年度租金的两倍支付违约金”。2014年11月28日，被告出具《承诺书》，明确：其拟对房屋进行装修，如政府及相关部门认定此物为非法建筑物，后果由被告负责，与原告无关；合同到期后，无偿拆除，恢复原貌。2014年12月5日，原被告签署《方案答复》，明确：“租赁期满后，乙方添置的可移动物由其自行收回，对于乙方装饰、装修的部分，无偿归甲方所有”。2018年10月10日，原告向被告制发《房屋腾退通知书》，明确：“前述《租赁合同》期限届满即行终止，我方不再与贵方续租”；“请按合同约定，于《租赁合同》终止之日后10日内，将租赁物及配套设施返还我公司”。2019年3月19日，北京市逸峰律师事务所代原告催请被告限期腾退租赁合同标的物、交还设备设施并依合同支付资产占用费;被告签收了相关函件，但至今未履行腾退义务。上述《租赁合同》已因期限届满而终止，被告无权继续占用涉案房屋及其所在区域。被告应按合同约定资产占用费及违约金。被告茶叶超市辩称：不同意原告诉讼请求。理由是：1.房屋租赁合同约定房屋用途为批发兼零售茶叶，但原告提交的房产证显示房屋用途为仓储，被告认为双方签订的租赁合同目的无法实现，主张合同无效；2.违约金过高，超过实际损失，请法院酌情降低；3.原告侵害了被告的优先承租权，被告有能力继续承租原告的房屋。经审理查明：2014年4月14日，原告作为出租方（甲方）与承租方（乙方）被告茶叶超市签订《房屋租赁合同》，约定：第一条房屋基本情况（一）租赁物坐落于北京市顺义区×××号（院内办公楼一层的部分房屋)；（二）租赁建筑面积约150平方米及其配套供电、供暖、供水设施。第二条房屋用途（一）该房屋用途为：批发兼零售茶叶。（二）乙方承诺，在租赁期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变该房屋的用途。第三条租赁期限(一）本合同租赁期自2014年1月1日至2018年12月31日止。（二）租赁期满，乙方有意继续承租的，应提前3个月向甲方提出书面续租要求，征得甲方同意后，甲、乙双方重新商定租金后签订房屋租赁合同。（三）合同期满，如乙方无意续租应提前3个月通知甲方。第四条租金标准及支付方式（一）租金标准及支付时间：年租金人民币18万元；第四年递增10%;即2014年1月1日至2016年l2月31日的年租金为18万元;2017年1月1日至2018年12月31日的年租金为19.8万元。……第五条租赁保证金(一）本合同签订之日，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为3万元整。（二)租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。……第八条租赁期满或合同解除后，乙方应在10内返还该房屋及附属设施。……第十二条违约责任……（五）乙方未按约定时间返还房屋的，应按违约天数乘以对应租赁年度日租金的两倍支付违约金。第十三条合同约定的租赁期限届满、终止或解除的情形出现时，乙方应向甲方办理租赁物交接手续，交接时乙方应保证工作人员的撤离，将属于自有的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。2018年10月10日，粮油公司向茶叶超市发出房屋腾退通知书，载明：合同租期于2018年12月31日届满后，不再与茶叶超市续租，请茶叶超市于租赁合同终止后的10日内将租赁物及配套设施返还粮油公司。2019年3月19日，粮油公司通过EMS快递向茶叶超市邮寄了律师函，要求茶叶超市腾空租赁标的物，并给付自2019年1月1日起的资产占用费及违约金。庭审中，茶叶超市认可收到了上述房屋腾退通知书和律师函。茶叶超市认可其租金交至2018年12月31日。上述事实，有庭审笔录、《房屋租赁合同》、短信记录、照片等证据在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用的原则，依照合同的约定履行义务。本案中，粮油公司与茶叶超市所签订的《房屋租赁合同》未违背双方的真实意思表示及相关法律，应属有效。2018年12月31日该合同履行期限届满，茶叶超市理应于合同到期后将租赁物腾退并返还给粮油公司。茶叶超市辩称合同无效及原告侵害了其优先承租权的辩解意见，没有法律依据，本院不予采纳。关于涉案房屋占有使用费，因双方签订的合同约定，租赁期满后10日内茶叶超市需将租赁物腾空并返还粮油公司，现粮油公司要求自2019年1月11日起按照2018年度租金标准计算房屋占有使用费并无不当，本院予以支持。另，双方签订的合同中约定，茶叶超市未按约定时间返还房屋的，应支付违约金。现粮油公司要求自2019年1月11日起计算茶叶超市逾期腾退的违约金，并无不当。关于违约金的计算标准，茶叶超市认为双方合同约定的计算标准过高，本院结合双方合同实际履行情况，酌情予以降低。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告北京市叶肃平福建茶叶超市于本判决生效之日起十日内将位于北京市顺义区×××号（院内办公楼一层约一百五十平方米的房屋）腾空后交付给原告北京市顺义粮油有限公司；二、被告北京市叶肃平福建茶叶超市按每日542.47元的标准支付原告北京市顺义粮油有限公司自二○一九年一月十一日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，于本判决生效之日起十日内执行；三、被告北京市叶肃平福建茶叶超市按每日542.47元的标准支付原告北京市顺义粮油有限公司自二○一九年一月十一日起至实际腾退之日止的违约金，于本判决生效之日起十日内执行；四、驳回原告北京市顺义粮油有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千六百六十九元（原告北京市顺义粮油有限公司已预交），由原告北京市顺义粮油有限公司负担四百七十七元，由被告北京市叶肃平福建茶叶超市负担一千一百九十二元，于本判决生效之日起七日内支付原告北京市顺义粮油有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 建二〇一九年七月二十五日法官助理  李 青书 记 员  王利侠