山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初2837号 原告：中国建设银行股份有限公司济南高新支行，住所地住所地济南市高新区颖秀路1237号综合楼1-2层，统一社会信用代码91370100X13200677U。 代表人：林拥旗，行长。 委托诉讼代理人：王文胜，男，该单位员工。 委托诉讼代理人:国钊，山东文瀚律师事务所律师。 被告:高震，男，1989年3月18日出生，汉族，住济南市长清区孝里镇新高庄50号，身份证号码370123198903181712。 被告：济南恒大绿洲置业有限公司，住所地长清区大学6155号，统一社会信用代码913701136974712903。 法定代表人：崔节论，总经理。 委托诉讼代理人：王兆娜，女，该单位员工。 原告中国建设银行股份有限公司济南高新支行（以下简称“建设银行高新支行”）与被告高震、济南恒大绿洲置业有限公司（以下简称“恒大绿洲置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，于2019年7月26日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建设银行高新支行的委托诉讼代理人国钊，恒大绿洲置业公司的委托诉讼代理人王兆娜到庭参加诉讼。被告高震经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行高新支行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决高震偿还建设银行高新支行借款本金188388.65元、利息738.28元、本金罚息1204.17元、利息罚息1721.34元（合计189126.93元，截止2019年1月25日）及自2019年1月26日起至高震还清全部欠款之日止的利息及逾期罚息按合同约定计算；2.依法判决高震赔偿建设银行高新支行经济损失5200元（律师代理费）；3.依法判决济南恒大绿洲置业有限公司对上诉三项诉讼请求承担连带清偿责任；4.判决建设银行高新支行对高震所有的恒大绿洲20-2-1301号的房屋进行拍卖、折价或者变卖的价款有优先受偿权；5.诉讼费用由高震、恒大绿洲置业公司承担。庭审中，建设银行高新支行明确第一项诉讼请求中的本金罚息及利息罚息数额系笔误，该两项利息数额均应为0。事实和理由：建设银行高新支行与高震于2012年8月23日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：370610001-011-2012001216）约定：高震向建设银行高新支行借款24万元，用于购买恒大绿洲置业公司开发的恒大绿洲20-2-1301房产，借款期限为240个月（自2012年8月23日至2032年8月23日止）；贷款利率为年利率，在基准利率水平上下调10%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；采用等额本息还款方法；担保方式为抵押和阶段性保证，高震以上述房产为本债务提供抵押担保，恒大绿洲置业公司为本债务提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本及其他权利证书交由贷款人（建设银行高新支行）核对无误、收执之日止。担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。合同签订后，建设银行高新支行依约一次性将贷款24万发放至高震指定的恒大绿洲置业公司账户内，高震违约未按时归还贷款本息，经多次催告后仍拖欠贷款本息，为了维护建设银行高新支行的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 高震缺席，未答辩。 恒大绿洲置业公司辩称，一、建设银行高新支行要求支付的律师费用并非必要损失，虽然借款合同约定了建设银行高新支行为实现债权而产生的费用由借款人承担，但该费用应为必要、合理费用。建设银行高新支行作为系统性金融机构，应具备风控部或其他类似部门，外聘律师非必要，对此恒大绿洲置业公司不予认可。二、建设银行高新支行请求判令对济南恒大绿洲20-2-1301房产享有优先受偿权于法无据，高震因购买涉案的预售房屋，并从恒大绿洲置业公司处借款，仅仅对涉案房屋进行了抵押预告登记，该登记是一种临时性登记行为，并未使得建设银行高新支行获得现实的抵押权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年6月14日，高震填写《个人住房借款申请书》，向建设银行高新支行申请个人住房贷款24万元，借款用途购买住房，借款期限20年。 2012年8月23日，高震（借款人、抵押人）与建设银行高新支行（贷款人）、恒大绿洲置业公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：370610001-011-2012001216）约定：高震向建设银行高新支行借款24万元，用于购买恒大绿洲置业公司开发的长清区凤凰路以东，北大沙河以南，琵琶山以西、长清大道以北恒大绿洲20-2-1301房产；借款期限为240个月即自2012年8月23日至2032年8月23日止；贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；借款人的还款方法为采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币1704.93元；本合同项下担保方式为为抵押和阶段性保证。抵押财产为长清区凤凰路以东，北大沙河以南，琵琶山以西、长清大道以北恒大绿洲20-2-1301房产。关于保证，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证责任如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；违约情形借款人发生下列任意情况，均构成违约：1.借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；违约救济措施出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息或相关费用。 合同签订当日，建设银行高新支行依约将贷款24万发放至高震指定的恒大绿洲置业公司账户内。高震自2018年12月29日以后未在还款，构成违约。截至2019年1月25日，高震尚欠贷款本金188388.65元，利息738.28元。 关于建设银行高新支行所主张的律师代理费用，未提交证据证实该费用已实际支付。 本院认为，建设银行高新支行与高震、恒大绿洲置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同各方当事人均应全部履行合同。建设银行高新支行按合同约定向高震发放了贷款24万元，高震亦应按照合同约定的时间和金额偿还借款本息，高震逾期还款，已构成违约，根据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，高震的违约行为，满足了借贷双方合同中约定的提前收回贷款的条件。因此对建设银行高新支行要求高震立即清偿应还剩余贷款本金以及利息的诉讼请求，本院依法予以支持。根据建设银行高新支行与恒大绿洲置业公司关于保证期间的约定：保证人提供阶段性连带责任保证。保证人自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起。本案中约定抵押房屋尚未办理房屋所有权证，也未办理抵押登记，故恒大绿洲置业公司的连带责任保证仍在保证期间内，应对高震的上述借款本息承担连带保证责任。恒大绿洲置业公司在承担保证责任后，有权向高震追偿。关于建设银行高新支行主张的优先受偿权，因涉案房产未办理抵押权登记，根据法律规定，该抵押权并未设立，故建设银行高新支行的该项主张，本院依法不予支持。建设银行高新支行主张律师费用，因其未提供证据证实已实际支出此费用，故对该项诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限高震于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司济南高新支行剩余借款本金188388.65元及利息738.28元（截至2019年1月25日）。 二、限高震于本判决生效之日起十日内支付中国建设银行股份有限公司济南高新支行逾期利息：以借款本金188388.65元为基数，自2019年1月26日起至实际给付之日止，按照本案《个人住房（商业用房）借款合同》约定的借款执行利率上浮50%计算。 三、济南恒大绿洲置业有限公司对上述一、二项判决内容承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向高震追偿。 四、驳回中国建设银行股份有限公司济南高新支行其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4187元，由高震、济南恒大绿洲置业有限公司共同负担4083元，由中国建设银行股份有限公司济南高新支行负担104元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 刘 明 人民陪审员 李 娜 人民陪审员 亓东明 二〇一九年七月二十九日 书 记 员 孔祥慧