安徽省霍邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1522民初3579号 原告：涂占贵，男，1950年4月17日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：万廷鹏，安徽万廷鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁登峰，安徽万廷鹏律师事务所实习律师。 被告：涂占明，男，1952年4月14日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：胡相华，安徽大鸣律师事务所律师。 被告：韩彦才，男，1954年10月26日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 原告涂占贵与被告涂占明、韩彦才确认房屋买卖合同无效纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告涂占贵及其委托诉讼代理人万廷鹏、袁登峰，被告涂占明及其委托诉讼代理人胡相华，被告韩彦才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 涂占贵向本院提出诉讼请求：1、判令两被告签订的房屋买卖合同无效；2、依法判令两被告停止侵权，返还原告位于霍邱县石店镇彭桥村下楼组砖瓦结构的主房三间、偏房三间及水井一口；3、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1997年，涂占贵举家外出打工，一直未返回户籍地。2000年12月13日，涂占贵哥哥涂占明未经涂占贵同意，私自将涂占贵所有的三间砖瓦结构主房和三间偏房及一口水井卖给韩彦才。韩彦才明知房屋属于涂占贵所有，涂占明无权处分，仍然与涂占明签订房屋转让协议，不具有善意，不应取得房屋所有或使用权。综上，涂占贵提出以上诉请，望法院予以支持。 涂占贵为支持其诉讼请求，向本院举证如下： 1、涂占贵身份证，证明涂占贵身份信息及诉讼主体资格。 2、户口本，证明涂占贵户籍所在地为霍邱县石店镇彭桥村下楼组。 3、房屋转让协议复印件，证明涂占明、韩彦才非法签订房屋转让协议侵害涂占贵权益的事实，在房屋买卖协议中明确表明转让房屋属涂占贵所有。 4、证人涂某证言，证明房屋系涂占贵所有，涂占明、韩彦才所签协议违法，涂占贵多次要求韩彦才返还房屋的事实。 涂占明辩称，1、涂占贵诉请已经过诉讼时效。涉案房屋买卖行为发生在2000年12月13日，至今已近二十年，期间，涂占贵多次返回户籍地，对房屋已由韩彦才购买一事，早已知悉，但始终未提出异议，现在诉请返还房屋，已经超过两年的诉讼时效。2、涂占明受涂占贵委托与韩彦才签订房屋转让协议，所签协议是涂占贵和韩彦才真实意思表示，双方早已按房屋转让协议履行各自义务，故房屋转让协议合法有效。涂占贵19**年外出打工后，户籍地家中许多事都是委托涂占明代为其处理，其所留老宅房屋因年久失修，濒临坍塌，涂占贵便委托涂占明代为出售，涂占明经与韩彦才达成房屋转让协议时即电话告知涂占贵协议内容，经涂占贵同意后，涂占明才以代理人的身份与韩彦才签订的房屋转让协议。协议签订后，韩彦才搬进涂占贵的房屋内居住，并支付了相应房款，涂占明在涂占贵返回时也将房款转交给涂占贵。综上，房屋转让协议有效，涂占贵的诉讼请求应予驳回。 涂占明为支持其辩称主张，向本院举证如下： 1、涂占明身份证，证明涂占明诉讼主体身份信息。 2、房屋转让协议复印件一份，证明房屋已转让的事实。 3、证人屠某、韩某、胡某的证言及李某、陈广学的书面证言，证明涂占明与韩彦才签订房屋转让协议经涂占贵同意，涂占明是作为代理人在房屋转让协议上签名。 4、录音光盘和书面证明一份，证明涂占贵认可委托涂占明将房屋卖给韩彦才，以及房款已支付、宅基地已置换的事实。 5、霍邱县石店镇彭桥村民委员会证明一份，证明涂占贵委托涂占明卖房以及韩彦才已用承包地置换涂占贵宅基地的事实。 韩彦才辩称，韩彦才与涂占明签订房屋转让协议时有韩某等多人在场，涂占明当时当着众人的面打电话给涂占贵，征得涂占贵同意后，涂占明才在房屋转让协议上签的字。房屋协议签订后，韩彦才除按协议支付了全部价款3000元，还用1.3亩自有承包地置换了涂占贵的宅基地。故所签房屋转让协议有效，涂占贵的诉讼请求应予驳回。 韩彦才为支持其辩称主张，向本院举证如下： 1、韩彦才身份证，证明韩彦才诉讼主体身份信息。 2、集体土地使用证，证明案涉房屋翻新重建后现登记在韩彦才名下。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对当事人无异议的证据，予以采信并在卷佐证。本院对当事人有异议的证据认定如下： 一、原告证据3，两被告均认可其真实性，故对其真实性予以采信，但结合原被告庭审陈述及协议上签名见证人韩某证言分析，涂占明与韩彦才签订房屋转让协议时确已得到涂占贵授权，故达不到证明涂占明非法转让涂占贵房产的证明目的，不予采信。 二、原告证据4，证人涂某证言显示其在庭审前十天才知晓诉争事宜，对十几年前房屋转让经过及涂占贵是否授权涂占明转让房屋不知情，故涂某的证言达不到涂占贵的证明目的，不予采信。 三、被告涂占明的证据3、4、5相互印证，能够证明涂占明是受涂占贵委托与韩彦才签订房屋转让协议及协议履行情况，故对该3组证据予以采信。 四、被告韩彦才证据2，集体土地使用证登记的地类（用途）虽系宅基地，但登记的坐落为“石店镇彭桥村平塘组”，与诉争房屋不是同一位置，故与本案无关联性，不予采信。 本院经审理认定事实如下：涂占贵与涂占明系亲兄弟。1997年，涂占贵举家外出打工，在户籍地霍邱县石店镇彭桥村下楼组留有砖瓦结构房屋三间。2000年12月13日，涂占明经涂占贵同意，与韩彦才签订房屋转让协议，协议内容为“房屋转让协议石店镇彭桥村下楼村民组涂战贵现有砖瓦结构房屋三间，转让给本村平塘村民组韩彦才居住，双方协议如下：一、此房屋做价叁仟元整（含一口砖井）钱款一次性付清，四方无邻居。二、此协议双方同意签字后生效，永无后患。甲方：涂占明乙方：韩彦才鉴证人：王家模韩某2000年12月13日”。涂占明、韩彦才均认可协议上本人名字均为本人签署。协议签订后，韩彦才支付涂占明房款3000元，搬入房屋居住，后因房屋破旧，韩彦才将购买涂占贵的3间房屋拆除，在原址重建3件砖瓦结构房屋。2002年，韩彦才用自有承包地置换涂占贵转让房屋所在处的宅基地，涂占贵接受并将置换所得土地交由其弟涂占华耕种至今，涂占贵置换所得土地已确权在其名下。 本院认为：民事主体可以通过口头形式委托代理人实施民事法律行为，委托人在委托代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。从本案原被告庭审陈述及证人韩某等证言判断，原告涂占贵确已委托被告涂占明代为其与被告韩彦才签订房屋转让协议事宜，被告涂占明在房屋转让协议上签名是行使代理权，具有主体资格。退一步说，即使原告涂占贵没有授权被告涂占明转让其房屋，2002年，原告涂占贵接受被告韩彦才用土地置换其宅基地的行为也构成对被告涂占明无权代理行为的追认，故房屋转让协议应是原告涂占贵真实意思表示。原告涂占贵与被告韩彦才系同村村民，相互之间转让房屋不违反法律规定。故被告涂占明代理原告涂占贵与被告韩彦才所签房屋转让协议主体适格，意思表示真实，内容合法，对原告涂占贵具有法律约束力，原告涂占贵诉请确认房屋转让协议无效，不予支持。原告涂占贵要求被告涂占明、韩彦才停止侵权并返还房屋等诉请，应以房屋转让合同无效为前提，亦不应支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用 驳回原告涂占贵的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告涂占贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  王金本 二〇一九年七月十六日 法官助理张忠辉 书记员魏金彪 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 《最高人民法院关于适用 第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。 第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据