贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6244号原告：刘永金，男，1985年4月2日出生，苗族，住凯里市。原告：张雪，女，1986年12月23日出生，侗族，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：刘永金，男，1985年4月2日出生，苗族，住凯里市，系张雪的丈夫。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地：凯里市民族商贸街移动营业厅**。法定代表人：方加民，职务：总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，黔东南州恒丰房地产有限责任公司员工，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：侯懿珀，女，1991年10月8日出生，汉族，黔东南州恒丰房地产有限责任公司员工，住榕江县。原告刘永金、张雪诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘永金、被告恒丰房地产公司的委托诉讼代理人杨晓燕、侯懿珀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘永金、张雪向本院请求判决：1.请求判令被告立即向原告履行交房手续；2.请求判令被告严格按照《商品房买卖合同》的约定向原告支付逾期交房违约金16689元（具体违约金总额以实际交房日期算定）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月21日，原告与被告恒丰房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将凯里金泉国际新城34栋14层14-4号商品房出售给原告，建筑面积130.22㎡，套内建筑面积109.60㎡，按照套内面积计算房屋单价为5127.05/㎡，总价款561925元；合同约定交房日期为2017年12月31日前，如逾期交房，出卖人按日计算向买受人支付全部已付购房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约于2016年4月21日向被告支付购房首付款112925元，于2016年9月23日通过公积金贷款向被告支付余款449000元。房款付清后，被告至今未交房给原告。2018年7月21日，原告到被告售房部前台咨询何时能交房，工作人员告知原告已经在前段时间通知交房，且有业主开始装修，并告知原告到小区物业管理中心办理交房事宜，但是原告一直以来尚未收到任何交房通知。当日，被告告知原告交房要按照《关于34、35、39、40#楼交房会议纪要》仅支付原告3.5个月的违约金，原告不同意此会议纪要。此后，原告多次找到被告，要求按照《商品房买卖合同》支付逾期交房违约金，并出具书面交房通知，均未果。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告恒丰房地产公司辩称：一、被告未能按期交房责任不能全规则于被告，而是商业风险遇阻，不可抗力因素所致，被告一直在积极履行合同约定的义务，2018年4月已经确定达到交房条件可以交付买受人使用。二、被告未能按照合同约定交房已成事实，在实际交房时，被告已于2018年6月9日向原告发送短信履行通知交房的义务，并对逾期交房的楼栋（含原告所在34栋）也作出了相应的违约赔偿意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：经审理查明：2016年4月21日，以原告刘永金、张雪为买受人、被告恒丰房地产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2016003752）。合同约定刘永金、张雪购买恒丰房地产公司开发建设的凯里金泉国际新城第34栋14层14-4号房、建筑面积130.22平方米、套内建筑面积109.60平方米的商品房一套，房屋总价款为561925元，付款方式为收取房款112925元，余款449000元（公积金贷款）；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房；出卖人如未按本合同约定日期交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。事后，因被告未能按合同约定的期限交付涉案商品房，原告于2018年7月21日找到被告处，被告告知其可以交房，但仅支付3.5个月违约金，双方就逾期交房违约金金额未能达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼。案件审理过程中，因原告不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明：原告已分别于2016年4月21日和2016年9月23日向被告恒丰房地产公司支付购房首付款112925元及余款449000元。再查明：金泉国际新城34#楼于2017年12月26日主体竣工并验收合格，于2018年5月17日完成14层14-4房屋的分户验收。本院认为：商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。原告依照合同向被告支付了全部购房款，被告则应当按照合同向原告交付房屋。故，原告诉请要求被告履行交房义务，本院应予支持。关于逾期交房违约金如何计算，本院作如下认定。合同第十一条约定被告应在2017年12月31日前向原告交付商品房。合同第十三条约定，逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之1的违约金。被告辩称，逾期交房系凯里市住房和城乡建设局为配合环境督查下发停工通知导致工期延误。根据我国《合同法》规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。环境督查停工整改，并非不能预见、不可避免的情况，故被告辩解不能成立，本院不予采纳。被告未按合同约定履行交房义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告于2018年7月21日到被告售楼部处已经知晓房屋可交房，仅因违约金数额不能与被告协商一致而未办理交接手续，故违约金的计算起始时间应当为2018年1月1日起至2018年7月21日止。被告主张其在2018年6月9日通过短信向原告发送了交房通知，但未能提供证据予以证明，应当承担举证不能的责任。故逾期交房违约金应当以561925元为基数，按日万分之1计算201日，为11294.69元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司在本判决生效之日起十日内向将凯里·金泉国际新城34栋14层14-4号房屋交付原告刘永金、张雪。二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘永金、张雪逾期交房违约金11294.69元。三、驳回原告刘永金、张雪的其余诉讼请求。如义务人未按照判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取108元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担78元，原告刘永金、张雪负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员 韩    晶二〇一九年七月十日书记员 李维君（代）