湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初11012号原告：武汉世纪苑物业服务有限公司，住所地武昌区沙湖新村特**沙湖友谊国际********。法定代表人：李川，董事长。委托诉讼代理人：刘津龙、王黎，系湖北山河律师事务所律师。被告：陈岩，男，1984年11月25日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，现住武昌区，原告武汉世纪苑物业服务有限公司与被告陈岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月19日公开开庭进行审理。原告武汉世纪苑物业服务有限公司及其委托诉讼代理人王黎、被告陈岩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告武汉世纪苑物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令1、被告支付原告2017年10月1日至2019年3月31日期间的物业费人民币4,896元，违约金592.42元（以4,896元作为基数，按照每日万分之五的标准计算自2017年10月1日起暂计至2019年3月31日止，实际计算至所有费用结清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为江尚天地项目提供整体物业管理服务，被告系江尚天地4幢1单元1902号房的业主。2017年2月24日，原告与被告签订《江尚住宅前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，被告按季向原告交纳物业费。物业服务费收费标准为2.98元/月·平方米，逾期未交纳的，应按日向原告支付所欠物业费用0.5‰作为违约金。协议签订后，原告按照约定向被告提供物业服务，但被告自2017年10月1日起便一直未向原告交纳物业费。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，诉请如前。被告陈岩辩称，根据我与原告签订的《江尚住宅前期物业管理服务协议》第四条第一节的约定及《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条，江尚住宅至今未达到交付条件，导致业主无法办证，业主大会至今未成立，小区仍旧处于前期物业服务阶段；建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。因此物业费及违约金不应由我承担，应该由建设单位承担。而且物业服务不达标，水顶房作为公共区域导致我家漏水，我要求原告维修，原告拒绝维修。原告以我未交物业费为由拒绝给我办门禁卡、只许我充少量水费等，给我生活造成了很多不便。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈岩曾与武汉联发瑞成置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》购买武汉联发瑞成置业有限公司开发建设的江尚天地项目第4幢1单元19层2号商品房，建筑面积91.28平方米。2012年11月9日，武汉世纪苑物业服务有限公司与武汉联发瑞成置业有限公司签订《前期服务物业合同》约定由武汉世纪苑物业服务有限公司对江尚天地提供前期物业服务。2016年7月15日，武汉联发瑞成置业有限公司向武汉世纪苑物业服务有限公司发出《联系函》：“武汉世纪苑物业服务有限公司：江尚天地项目属于本公司（武汉联发瑞成置业有限公司）开发，因种种原因，未能如期交付。现本公司通过各方努力，已达购房合同相关交付条件，特通知贵司协助配合办理江尚天地项目（住宅）交付事宜。时间定于：2016年8月28日至9月4日交房地点：武汉江尚天地客服中心根据双方签订的合同相关事宜，物业费收取时间以本公司通知的以上时间为准。特此告知，望其支持配合！武汉联发瑞成置业有限公司2016年7月15日”。2017年2月24日，陈岩以江尚天地4-1-1902号房屋业主的身份，在武汉世纪苑物业服务有限公司提供的《江尚住宅前期物业管理服务协议》、《江尚住宅临时管理规约》、《治安消防安全责任书》上分别签字，并按照《物品领取登记表》自该公司处领取了门禁卡、房屋钥匙等物品，同时向该公司交纳了物业费3,264元、水费300元，武汉世纪苑物业服务有限公司为此开出《收据》。2月27日，陈岩向武汉世纪苑物业服务有限公司交纳水费300元，并在《收费单据》上签名。《江尚住宅前期物业管理服务协议》中约定：武汉世纪苑物业服务有限公司为甲方，陈岩为乙方；由甲方对江尚天地提供前期物业管理服务事宜；交费起始时间，自乙方办理入伙手续之日的次日起计收，收到入伙通知后在指定期限内不办理相应手续的，自指定期限届满的次日计收；乙方应按季度支付物业费，在交费月1日前履行交纳义务，物业费标准为2.98元/月·平方米（按房屋建筑面积计收）；房屋交付后一年内无人入住，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用，第二年起物业费用全额收取；物业服务费不含生活垃圾服务费。协议内容显示：“第二条物业服务内容（一）物业共用部位及设施的维修、养护和管理（二）物业共用设施设备及其运行的维护和管理（三）住宅区公用设施、设备、公共场所（地）的维护和管理（四）环境卫生（五）秩序维护（六）交通秩序与车辆管理（七）房屋装修管理第十条违约责任（一）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。（四）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。第十六条本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，自业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同后自行终止。”在诉讼中，双方均确认陈岩仅在2017年2月24日交过一次3,264元物业费后，再未交过物业费。2018年10月、11月武汉世纪苑物业服务有限公司分别以上门张贴物业费催缴通知书、邮寄律师函的方式向陈岩催缴物业费。另查明，2017年1月24日，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01破申1号民事裁定，受理武汉联发瑞成置业有限公司破产清算一案后，于同年3月20日指定武汉市金都清算服务有限公司为管理人。在庭审中，武汉世纪苑物业服务有限公司陈述该笔3,264元物业费系自2016年10月1日至2017年9月30日期间的物业费，按照物业费2.98元/月·平方米、房屋面积91.28平方米的标准收取。本院认为，原告与被告签订的《江尚住宅前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，原告为江尚天地提供了主要的物业管理服务，被告应承担交纳相应物业服务费的义务。被告辩称，根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款“建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用”，江尚天地未达交付条件，应由第三方武汉联发瑞成置业有限公司（即建设单位）承担前期物业服务费用。由于被告抗辩之法律条款不具备排除合同约定的效力，双方仍应受合同约束，被告不得依此条款拒绝履行己方义务；另被告如认为该部分物业费应由建设单位交纳，应另行向建设单位主张相应权利，故此本院对于被告的上述抗辩理由不予采纳。根据《江尚住宅前期物业管理服务协议》的约定：交费起始时间，自被告办理入伙手续之日的次日起计收，收到入伙通知后在指定期限内不办理相应手续的，自指定期限届满的次日计收。原告举证《联系函》主张其根据建设单位指示已于2016年8月28日入驻江尚天地并提供物业管理服务，建设单位已于2016年8月向业主发出入伙通知，通知交房时间为8月28日至9月4日。被告辩称从未收到入伙通知，直至2017年初才在江尚业主微信群中得知可以领钥匙了。又根据被告提供的武汉城市留言板上对江尚小区性质总结的截图可知，部分业主在留言中承认建设单位已于2016年8月发出入伙通知。再结合被告作为业主活动在业主微信群，可以获得其他业主收房的信息，依据常理判断，被告在2016年8月应知晓建设单位发出过入伙通知。尽管被告实际收房时间为2017年2月24日，但是合同约定物业费收取的起始时间是办理入伙手续（即收房）次日或收到入伙通知后指定期限届满次日，而且延迟收房的责任不在原告。故原告主张自2016年10月1日收取物业费合理合法，有事实及合同的依据，本院予以支持。但考虑到被告2016年10月1日未收房，2017年2月24日收房后也未立即入住，空置期达半年，依据合同约定“房屋交付后一年内无人入住，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用，第二年起物业费用全额收取”，故本院认为被告按百分之七十的比例承担自2016年10月1日起半年空置期间的物业费较为妥当，则首年物业费应为2,774.4元（3264÷2×（1＋70%）=2774.4）。现被告已支付自2016年10月1日至2017年9月30日止的全额物业费3,264元，多缴纳物业费489.6元可以抵扣2017年10月1日至2017年11月24日的物业费，此后原告再未交过物业费。对于原告拖欠物业费的行为，被告曾以上门张贴物业费催缴通知书、邮寄律师函的方式向原告催缴。被告履行了催缴义务，原告应承担相应拖欠物业费的责任。又根据合同约定：如被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。对于原告主张被告向其补交自2017年10月1日至2019年3月31日期间的物业费4,896元以及违约金（以4,896元作为基数，按照每日万分之五的标准计算自2017年10月1日起暂计至2019年3月31日，实际计算至所有费用结清之日止）的请求，由于被告实际缴纳物业费至2017年11月24日，故被告仅应向原告补交自2017年11月25日至2019年3月31日期间的物业费4,406.4元以及相应的违约金。另被告抗辩原告在小区内不作为，未尽到物业服务职责。被告提供的证据城市留言板截图四张显示江尚小区业主投诉下水道堵塞、电梯损坏、租户开办食堂等问题，官方回复虽然存在相应问题，但物业公司并非消极不作为而是有所采取措施。被告提供的物业服务不到位的图片16张则显示小区内的公共区域清洁卫生、垃圾堆放等方面存在不规范的问题。被告提供的自家天花板被水井房渗水损坏的图片9张显示天天花板损坏，但无法证明损害是由物业不作为造成。综上，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院酌情按照被告拖欠物业费数额的90%即3,965.76（4406.4×0.90=3965.76）元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈岩于本判决生效之日起五日内向原告武汉世纪苑物业服务有限公司支付自2018年1月18日至2019年3月31日期间的物业费3,965.76元并支付违约金（以3,965.76作为基数，按照每日万分之五的标准计算自2018年1月19日起暂计至2019年3月31日，实际计算至所有费用结清之日止）；二、驳回原告武汉世纪苑物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈岩负担（此款原告武汉世纪苑物业服务有限公司已垫付，被告陈岩连同上述款项一并支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定预交上诉案件受理费，上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限是两年。审判员  周征二〇一九年七月二十六日法官助理徐桦书记员吴艳妮