石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0102民初6232号 原告尹某某，住石家庄市长安区。 委托代理人闫建刚，河北厚诺律师事务所律师。 委托代理人李梦花，河北厚诺律师事务所实习律师。 被告石家庄盈佳房地产开发有限公司（以下简称“盈佳公司”），住所地石家庄市长安区丰收路沿东街**。 法定代表人王秀英，该公司董事长。 委托代理人刘键，河北世纪联合律师事务所律师。 委托代理人张嫔，该公司法务助理。 第三人李某某，住石家庄市长安区。 委托代理人付静静，河北厚诺律师事务所律师。 委托代理人董玉甜，河北厚诺律师事务所实习律师。 原告尹某某与被告盈佳公司、第三人李某某案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹某某及其委托代理人闫建刚，被告盈佳公司之委托代理人刘键、张嫔，第三人李某某之委托代理人付静静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹某某向本院提出诉讼请求：1、请求停止执行长安区丰收路19号北城国际花苑Ａ区1号楼3单元3304号房产；2、请求确认原告为长安区丰收路**北城国际花苑****楼****的产权所有人；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年1月18日，原告与第三人李某某达成合意，由李某某将其名下的北城国际花苑Ａ区1号楼3单元3304号房产转让给原告，房屋总价372400元，并由原告支付购房订金15万元，且由原告陆续将全部购房款支付给李某某。2011年10月25日，原告与第三人李某某签订《房屋购置合同》，第三人李某某将该房屋实际交付给原告，原告居住至今。第三人李某某因欠盈佳公司250万元，被其诉至长安区法院，法院对此作出了（2017）冀0102民初字第5076号民事裁定书和（2017）冀0102民初5076号民事判决书，并查封了原告位于石家庄市长安区的房产，拟予以执行。在执行阶段，原告得知情况后对执行标的提出书面异议，长安法院于2018年8月23日作出（2018）冀0102执异74号执行异议裁定：驳回案外人尹某某的异议请求。综上所述，原告自2011年10月25日与第三人李某某签订购房合同，并自2011年起一直居住至今长达七年，是石家庄，是石家庄市长安区房产的产权所有人，公司与李某某民间借贷纠纷一案中，法院错误查封了原告的房屋。故诉至法院，请求查明事实，望判如所请。 被告盈佳公司辩称，1、原告提出的异议事实存在虚假，被告申请对原告提交的第三人李某某收到15万元房屋预付款及房屋购置合同中的笔迹及形成时间进行鉴定。原告称2009年1月18日与第三人李某某达成购买诉争房屋合意，房屋价款372400元，事实上2008年12月29日至2010年12月8日，第三人李某某就争议房屋与其前夫正在诉讼中，该房屋的房号面积归属均无确定结论，原告没有任何凭据就购买第三人李某某的“空中楼阁”，纯属虚构。2、原告提交的第三人李某某收到15万元房屋预付款时间是2009年1月18日，而且第三人李某某的15万元存款时间是2011年1月1日，作为原告如此巨额购买第三人李某某空中楼阁的15万元房款竟然不是全部通过银行转账，而且第三人李某某两年后再存入银行有违市场交易习惯和常识。3、根据原告提交的2011年10月25日房屋购置合同，作为原告购买该房屋的372400元房款，在合同中没有最基本的房款条款，有违常识和交易习惯。4、原告提交的车位缴费收据，2015年、2016年缴纳物业费转账凭证及收款收据，只能证明其租过车位交过费及物业费，但不能证明是对北城国际A区1栋3单元3304号房屋享有所有权。5、原告提出的异议标的房屋在2009年1月的价格为每平方米4200元，市场价值在55万元，在2011年10月的房屋价格每平方米6500元，市场价值为87万元，原告所谓的372400元房款与2009年1月和2011年10月的区域房价明显相差悬殊，有违常识和市场交易习惯。6、根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋买卖只有依法办理了房屋所有权转让登记，才能发生房屋所有权变动的法律后果，不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动，这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要，也是不动产物权公示原则的必然要求。不管原告与李某某所签订的房屋购置合同是否真实，但双方未办理房屋的过户手续，从法律上来讲涉案房屋的所有权仍归李某某所有，原告并未取得房屋所有权。7、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。由此可知必须同时满足三个条件，查封时房屋价款已付清，查封时房屋已由买受人占有，买受人对没有办理过户手续没有过错原告才可向执行法院提出执行异议之诉。本案中，原告既不能证明已经支付全部购房款，也不能证明在法院查封时实际占有房屋，更不能证明对未办理房产过户手续没有过错。原告仅提供无法确认真实交易的部分购房款15万元，而不是付清全款372400元。8、目前整个北城国际花园A区的房屋尚未办理不动产首次登记，当然涉案房屋不可能转移登记到第三人名下，更不可能转移登记到原告名下。涉案房屋没有登记在第三人名下，故原告无权根据相关法律规定要求排除对涉案房屋的执行。9、石家庄市沿明物业服务有限公司于2018年7月10日出具的证明已经否定了原告之前提交的两份物业公司证明，故请求法院依法驳回原告的执行异议诉讼请求。 第三人李某某述称，对原告所述事实认可。卖房时约定每平方米按照2800元出售给原告，总价为372400元。款项已经收到，房屋已经交给原告。 经审理查明： 一、盈佳公司因与李某某存在借款纠纷，曾将李某某诉至本院，在该案的审理过程中，本院于2017年6月20日作出（2017）冀0102民初5076号民事裁定，裁定冻结李某某名下银行存款350万元或查封扣押同等价值的其他财产及到期债权等财产权益。据此，本案查封了李某某名下位于石家庄市长安区。该房系回迁房，尚未在房产部门登记。本院于2017年11月9日作出（2017）冀0102民初5076号民事判决，判决李某某偿还盈佳公司借款本金250万元并支付利息，现该判决已经生效并进入执行程序。在执行期间，原告于2018年6月25日向本院提出执行异议申请，本院于2018年8月23日作出（2018）冀0102执异74号执行裁定书，裁定驳回尹某某的异议请求，尹某某不服，诉至本院。 二、第三人李某某与鲍振杰原系夫妻，座落于石家庄市人的夫妻共同财产，二人于2007年6月1日经本院调解离婚，本院作出的（2007）长民初字第553号民事调解书第二条约定：“座落在石家庄市为夫妻共同财产，原、被告各分一半。自今日起至拆迁日止，居住权归鲍振杰，原告李某某不在其居住，也不得出租，贷款及利息由李某某负责偿还，如不按期偿还，则视为放弃对该住房的所有权。”2008年2月13日上述房屋被拆迁，同年2月22日鲍振杰与石家庄市爱地房地产开发有限公司签订了《产权调换安置协议书》，安置调换了四套房屋：1栋2单元3303号、1栋3单元3304号、1栋3单元3303号、1栋3单元15Ａ04（该房号注明归李茜所有）。 李某某与鲍振杰、盈佳公司业主撤销权纠纷一案，本院于2008年12月29日作出了（2008）长民初字第1190号民事判决，鲍振杰不服，上诉至石家庄市中级人民法院。市中院于2009年9月1日作出（2009）石民二终字第00514号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。发回重审后，本院于2010年12月8日作出（2010）长民初字第803号民事判决。在该判决生效后，鲍振杰不服，向本院提出申诉。本院于2014年3月18日作出（2014）长民监字第2号民事裁定，裁定再审该案，并于2014年10月15日作出（2014）长民再初字第15号民事判决，该判决中经再审查明：“……另查，在本案审理过程中，原审被告盈佳房地产公司以拍卖的方式取得了爱地房地产公司对诉争房屋小区开发权。现该公司已注销。原审判决已执行完毕。……”并判决：“一、维持本院（2010）长民初字第803号民事判决第一、二项，即‘被告鲍振杰与石家庄市爱地房地产开发有限公司签订的产权调换安置协议书中，对于处理原告房屋的部分无效；被告石家庄市盈佳房地产开发有限公司于判决书生效之日起10日内就原告李某某的石家庄市沿东街6条16号住房50%所有权与原告签订产权调换安置协议书；’二、撤销本院（2010）长民初字第803号民事判决第三项即：原告李某某于判决书生效之日起10日内给付被告鲍振杰银行贷款155856.72元，拆迁补偿差额75758.5元。三、原审原告李某某于本判决生效后十日内给付原审被告鲍振杰垫付的银行贷款157557.3元、拆迁补偿款125758.5元（李某某在原审执行中已向鲍振杰支付231615.22元）。……”双方均不服，上诉至市中院。市中院于2016年3月29日作出（2015）石民再终字第00044号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 三、在本院（2010）长民初字第803号民事判决生效后，2011年8月26日，第三人李某某（乙方、被拆迁人）与石家庄市爱地房地产开发有限公司（甲方、拆迁人）、河北满堂红城市房屋拆迁有限公司（拆迁实施单位）签订《拆迁安置协议书》，约定：“……一、乙方被拆迁房屋坐落位置在沿村……房屋面积141.395平方米……宅基地确权面积73.5平方米，房屋产权调换面积137.5平方米……。二、甲方支付乙方土地（宅基地）、房屋及附属物补偿共计195923元，人民币大写壹拾玖万伍仟玖佰贰拾叁元。……三、甲方安置乙方的房屋位置、户型、套数、面积及价款。甲方安置乙方的房屋位置在1栋2单元3302号；1栋3单元3304号；……共计贰套，223平方米（含扩房面积85.5平方米）……” 2011年10月25日，第三人李某某与原告签订《房屋购置合同》，约定：“卖方：李某某（简称甲方）……买方：尹某某（简称乙方）……第一条：内容约定（1）乙方同意购买甲方拥有的座落在石家庄市拥有的住宅房产，建筑面积133平方米。（2）该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。（3）该房屋的相关权益随该房屋一并转让。（4）出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。第二条：甲方保证已如实陈述上述房屋状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。第三条：本合同签定之日，乙方已向甲方支付全部购房款……据原告与第三人称，双方约定的购买价格为每平方米2800元，房价总额为372400元。” 关于购房款的交付，原告提供中国工商银行2009年1月18日转账凭证2张，证实原告向第三人转账10万元，2009年1月16日通过工商银行转款3万元的银行流水一份，现金支付2万元，以上共计支付15万元。被告盈佳公司称上述银行流水及转款凭证无原件，不予认可。庭审后，原告到银行打印上述转款流水原件并交由本院核对，与复印件一致。2009年1月18日，第三人出具收条证实收到上述购房款15万元。2011年1月1日由原告的母亲徐瑞云向第三人支付15万元，提供现金存款业务回单1张，2011年10月20日原告以现金方式向第三人支付32400元，该款项是徐瑞云转给原告32400元，原告取出后直接给第三人，提供邮政储蓄银行流水一份，2011年10月25日，原告委托其舅舅徐振芳向第三人通过银行转账方式支付购房款4万元，提供农业银行存款凭条1张，直接存到第三人账户，以上款项分别由原告的母亲、原告的舅舅以及原告本人筹集资金并转给原告或者直接转给第三人，能够证明原告倾尽全家的资金购买了涉案房屋；提供徐振芳、徐瑞云情况说明，证明受原告委托向第三人汇款，用途是购买房屋支付购房款；此外，以上存取款及转账提供以下证据印证：2009年1月16日原告的母亲徐瑞云工商银行向原告转款1万元的凭证1张、2009年1月15日原告的母亲徐瑞云工商银行向原告转款11万元的凭证1张、2009年1月6日农信社定期储蓄金额1万元的存单1张、2009年1月16日存款利息凭证1万元、2008年1月15日农信社定期存单1.5万元、2009年1月15日刘瑾名下农信社定期存款凭证金额1.5万元（刘瑾系原告的嫂子）、2009年1月15日刘瑾名下农信社定期存单1万元、2008年1月15日刘瑾名下农信社定期存单1万元、2011年1月1日银行的利息及扣税款清单（金额为5.2万元）、2011年1月1日农信社回单5.5万元、2011年1月1日徐瑞云名下的农信社回单2.1万元、2009年1月15日徐瑞云名下的农行存单2万元，2009年1月15日存款凭条2万元、2011年10月25日徐振芳取款4.2万元的存单及利息及代扣税清单、2011年10月25日中国农业银行转给第三人4万元的存款凭条2张、2011年10月19日邮政储蓄转账凭证32400元（徐瑞云转给原告）、中国邮政储蓄定期存单3196.59元（徐瑞云取钱凑32400元）、2011年9月17日邮政储蓄定期存单5000元（徐瑞云取钱凑32400元）、2011年10月17日邮政储蓄定期存单1.3万元（徐瑞云取钱凑32400元）、2009年1月15日邮政储蓄定期存单1万元（徐瑞云取钱凑12万元）、2011年1月1日邮政储蓄利息清单15001元、2011年1月1日邮政储蓄利息清单7000元（凑2011年的钱），以上支付购房款的钱均是由原告的母亲、舅舅、嫂子取钱转给原告，原告再给付第三人，或者直接以现金汇款的方式给付第三人。 被告盈佳公司以上述证据与本案无关联性为由不予认可。 第三人对原告提供的证据均无异议，认可收到原告支付的购房款372400元。 四、原告提供石家庄市沿明物业服务有限公司于2016年7月30日出具的证明：“兹证明石家庄市北城国际Ａ区，已经法院判归李某某（身份证号：1301021965××××××××）所有。现更名于尹某某（身份证号：1301261985××××××××）名下。特此证明”及2018年6月25日出具的证明：“兹证明居民尹某某于2011年10月25日购得北城国际Ａ座1-3-3304室房屋壹套，现登记于现业主尹某某名下。特此证明”以及收款收据、物业缴费存根、租用协议及车位缴费收据、购置家具的票据、电信装机单、有线数字业务受理单及发票、商品销售凭证及发票、东明家具销售单、海尔家电延长保修服务卡、怀特装饰城销售单、祥和散热器订购合同，证实诉争房屋由原告于2011年10月25日购买并一直占有使用至今。 被告盈佳公司不认可，提供2018年7月10日石家庄市沿明物业服务有限公司出具的证明：“我公司于2016年7月30日给李某某出具证明一份，证明北城国际A区1号楼3单元3304室现更名于尹某某名下。我公司于2018年4月25日给尹某某出具证明一份，证明尹某某于2011年11月25日购得北城国际A区1号楼3单元3304室房屋一套，现登记于现业主尹某某名下。我公司是按照李某某提供的购房合同内容所出具的。上两份证明是为用户办理水、电、燃气卡时出具，我公司没有产权变更登记的权利，该房产的确权应由房屋登记机关或依人民法院的判决决定。房屋买卖合同是否真实并履行，我公司不确定。特此证明。”证实原告提交的前两份证明均为用户办理水、电、燃气卡时出具，物业公司并没有产权变更登记的权利，关于房屋买卖合同是否真实并履行物业公司不确定。 原告对被告盈佳公司提供的证明不认可，称涉案项目现为被告开发，并由其物业公司实行物业管理服务，被告盈佳公司与物业公司现存在利益关系，证明有明显瑕疵，且表明了早在2016年7月30日被告盈佳公司与李某某的债务纠纷案件起诉前，物业公司就已得知房屋已由第三人转卖给原告，并明确写明依据的是双方的购房合同，恰恰证明了原告在2011年10月25日即取得了房屋的所有权。 第三人认可与原告的房屋买卖合同已经实际履行并且早已交付房屋。 另查，诉争房屋于2011年10月交付，至今未办理房屋产权证书以及不动产首次登记。 本院认为，本案争议房屋位于石家庄市北城国际Ａ区，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价值，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述房屋虽未办理房屋产权证书，但该房屋系依据2011年8月26日第三人李某某与石家庄市爱地房地产开发有限公司、河北满堂红城市房屋拆迁有限公司签订《拆迁安置协议书》置换而来的合法财产，并在李某某与其前夫的诉讼中经法院判决认定李某某系上述房产的合法所有权人，对此本院予以确认。现原告主张依据与第三人于2011年10月25日签订的《房屋购置合同》，已取得上述房屋的所有权，上述《房屋购置合同》约定由原告以372400元的价格购买该房屋，就房款的交付，原告提供了第三人出具的收条以及转款记录，能够证实原告支付了首期购房款15万元，剩余房款的支付有原告之母徐瑞云及舅舅徐振芳向第三人的转款记录、取款记录、情况说明等证据予以佐证，第三人亦对此予以认可，故对原告已支付全部的购房款，本院予以确认；根据原告提交的有线数字业务受理单、发票等消费票据，可证实该房自交房时起一直由原告居住使用。因该房产的不动产首次登记尚未办理，故过户手续无法办理，非因原告自身原因未办理过户登记，原告对此无过错，故原告请，故原告请求停止执行长安区丰收路**北城国际花苑****楼****房产并确认原告为该房产的产权所有人，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、原告尹某某为石家庄、原告尹某某为石家庄市长安区丰收路**北城国际花苑****楼****房产的所有人。v style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 二、本院在（2017）冀0102民初5076号民事判决的执行过程中不得将石家庄市长安区丰收路19号北城国际花苑A区1号楼3单元3304号房产作为第三人李某某的财产予以强制执行。 案件受理费80元，由被告石家庄盈佳房地产开发有限公司负担（该项费用原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费80元并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏亚萍 人民陪审员  樊立成 人民陪审员  刘 红 二〇一九年七月三十日 书 记 员  胡江涛