广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初14373号原告：中山市利和置业有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：欧炳维，总经理。委托诉讼代理人：林俊，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁照秋，广东登都律师事务所实习律师。被告：柏慧霞，女，1989年*月*日出生，汉族，住甘肃省成县，委托诉讼代理人：柏**（被告之姐姐）。原告中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）与被告柏慧霞租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利和公司的委托诉讼代理人林俊，被告柏慧霞的委托诉讼代理人柏林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和公司向本院提出诉讼请求：1.利和公司与柏慧霞于2017年10月31日签订的《商铺租赁合同》于2018年8月3日解除；2.柏慧霞向利和公司支付拖欠的租金39623.65元（自2017年12月11日起计至2018年8月8日止，其中：2017年12月11日至12月31日3333.33元，2018年1月1日至7月31日每月5000元；2018年8月1日至8月8日1290.32元）；3.柏慧霞向利和公司补交2017年11月1日至2017年11月30日已享受的租金折扣优惠1666.67元；4.柏慧霞向利和公司支付的租赁保证金10000元由利和公司没收；5.柏慧霞向利和公司支付迟延支付租金违约金【自2017年12月6日起每日按欠费金额的1‰计至实际清偿之日止，暂计至2018年8月8日为5188.87元，其中：2017年12月6日起暂计至2018年8月8日为820元（3333.33*1‰*246）；2018年1月6日起暂计至2018年8月8日为1075元（5000*1‰*215）；2018年2月6日起暂计至2018年8月8日为920元（5000*1‰*184）；2018年3月6日起暂计至2018年8月8日为780元（5000*1‰*156）；2018年4月6日起暂计至2018年8月8日为625元（5000*1‰*125）；2018年5月6日起暂计至2018年8月8日为475元（5000*1‰*95）；2018年6月6日起暂计至2018年8月8日为320元（5000*1‰*64）；2018年7月6日起暂计至2018年8月8日为170元（5000*1‰*34）；2018年8月6日起暂计至2018年8月8日为3.87元（1290.32*1‰*3）】；6.柏慧霞向利和公司支付清铺费125元（人均月工资4500元/月÷30天÷12小时*工作小时2小时*参与人员5人）；7.柏慧霞向利和公司支付货物仓管费【仓库月租金单间31.25元/月/㎡*涉案商铺面积10㎡÷30天*存仓天数（自2018年8月8日起至实际搬离货物之日止），暂计至2018年10月31日存仓天数为85天，仓管费为885.42元】；8.柏慧霞向利和公司支付律师费3500元。诉讼过程中，利和公司明确诉求2，柏慧霞交纳的首月租金5000元依据合同第5条进行抵扣2017年11月实缴租金3333.33元后，余1666.67元在2017年12月中抵扣完，12月尚欠3333.33元，之后每月5000元，从2018年1月开始计算2018年8月3日，现变更租金计算至2018年8月3日，2018年8月1日至3日租金为483.87元。事实和理由：利和公司与柏慧霞于2017年10月31日签订《商铺租赁合同》（下称租赁合同），约定柏慧霞承租位于中山市古镇镇**号商铺，租赁期限为2017年11月1日至2018年10月31日，租赁保证金10000元，柏慧霞应于租赁合同签订之日起7日内支付租赁保证金，每月租金5000元，柏慧霞应于每月第5日前支付当月租金。其中，2017年11月1日至11月30日为租金优惠期，利和公司给予柏慧霞的租金优惠共计1666.67元。合同还约定：1.柏慧霞应按期缴纳租金和相关费用，否则每逾期一日，应当向利和公司支付相当于欠费金额千分之一的延迟支付租金违约金，延迟超过30日或累计超过3次（含本数），利和公司均有权单方面解除合同；2.如利和公司因对柏慧霞撤离后的该商铺进行清理，则因此发生的费用支出均应当有柏慧霞承担；3.如柏慧霞原因导致租赁合同提前终止，则利和公司有权没收合同项下的履约保证金（含租赁保证金）且柏慧霞还应在租赁合同终止后7日内补交装修期和租赁合同第五项下或其他方式已享受的租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额。合同签订后，利和公司已依约向柏慧霞交付商铺，柏慧霞却连续多月欠缴租金且无故逃场，其行为已给利和公司带来较大的经济损失，构成根本违约。利和公司已于2018年8月3日按租赁合同约定的送达地址向柏慧霞发出解除函，但柏慧霞拒收，且至今仍未向利和公司支付任何款项。柏慧霞辩称，其已交一个月租金5000元，还有10000元的租赁保证金；其于2018年2月初就开始没有经营了，没有做了，也离场了，主要的财物已经搬走，剩下的是不要的，且没有剩下什么东西；其在离场时贴了不营业的通知，告诉利和公司其已经走了。其从2017年11月开始经营且只经营不足4个月，利和公司声称有KFC入场，且周边小区人口比较多，但是其经营时都没有生意，在亏本，其投入了十几万元，并从2018年2月份走的时候就申请解除合同，但利和公司不同意，且商铺位置处于风口处，冬天风非常大，其与利和公司申请堵住风口，但是利和公司不同意，声称是消防通道不能堵；同意解除合同，但解除合同的时间应该是2018年2月份，不同意其他诉讼请求。后柏慧霞补充称，确认利和公司的计算方式，其所交纳的5000元按利和公司主张的计算方法在2017年12月抵扣完，12月尚欠3333.33元，但不同意租金计算至2018年8月份；违约金过高。本院经审理认定事实如下:2017年10月31日，利和公司（甲方）与柏慧霞（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于中山市古镇镇**号商铺出租给乙方使用，建筑面积10㎡，租赁期限为2017年11月1日至2018年10月31日，其中2017年11月1日至2017年11月10日为装修期；经营品牌为【**】，第五条租金标准和支付：每月租金5000元，其中2017年11月1日至同年11月30日每月租金折扣1666.67元，实交租金3333.33元；如乙方有违反或不履行本协议的行为导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内补交租赁期内已享受的优惠折扣；租金按自然月支付，在公历每月第5日前支付本月租金，但首年首月租金应与租赁保证金同时支付；作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方或物管公司交纳的约定金额的款项，包括履约保证金（租金保证金、物业服务费保证金及宣传推广费保证金）、水电费周转金及质量保证金；第七条保证金（包括履约保证金、水电费周转金及质量保证金）：7.1合同签署之日起7日内，乙方应向甲方支付相当于两个月基本租金的租赁保证金10000元；第二十三条违约责任：23.3合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金；23.4乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权解除合同；23.8乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第五条项下租金折扣优惠的前提；如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7天内补交装修期和第五条项下或其他方式已享受的租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额；第二十五条商铺的交还和交还期：25.6在乙方向甲方交还商铺的同时，双方应当签署交还确认书；在双方签署确认书后或虽未签署确认书，但乙方已实际撤离商铺之后，乙方在商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方；如甲方因对乙方撤离后的商铺进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担；第二十七条通知：27.1甲方和乙方按以下列明地址发送文件、信函：甲方广东省中山市**号，乙方甘肃省成县**号，收件人柏慧霞，电话180××******；27.3以特快专递方式发出的，以文件、信函交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证等内容。利和公司向柏慧霞交付上述商铺。柏慧霞已向利和公司交纳租赁保证金10000元及首月租金5000元，并对上述商铺装修后进行营业。2018年2月起，上述商铺停业，柏慧霞已搬离全部财物。2018年3月23日，利和公司按上述约定地址、电话等向柏慧霞发出《要求限期改正违约行为的函》，称柏慧霞拖欠租金等费用，并于2018年2月15日擅自停业至今，要求柏慧霞于接函日后2日内履行合同约定义务，付清所欠费用，并按利和公司制定的开业时间营业。上述函件因收件人拒收而被退回。同年6月16日，利和公司再次向柏慧霞发出《要求限期改正违约行为的函》，但上述函件因原址查无此人而被退回。8月3日，利和公司向柏慧霞发出《解除通知书》，称柏慧霞拖欠租金等费用，并于2018年2月15日擅自停业至今，已严重违反合同约定，导致其无法实现合同的根本目的，构成根本违约，双方签订的租赁合同自该函发出之日起予以解除，要求柏慧霞在该函发出之日起2日内撤离上述商铺内所有物品及装修（如有）等，否则视为放弃所有权，其有权自行处理（包括但不限于视为垃圾）并将商铺另行出租，且无需向柏慧霞作出任何赔偿/补偿等内容。该通知书于2018年8月20日因原址查无此人而被退回。11月14日，利和公司诉至法院，提出前述诉请。另查明：2018年10月23日，利和公司（甲方）与广东登都律师事务所（乙方）签订《民事案件委托代理合同》，约定乙方受甲方委托，指派律师林俊在其与柏慧霞租赁合同纠纷等三案第一审、第二审（含本诉、反诉）、执行程序（含听证）等程序中担任甲方代理人，签订合同之日起7日内，甲方一次性向乙方支付第一审律师费3500元等内容。又查明：利和公司提供其与案外人签订的租赁合同，主张其把自有仓库出租给案外人，用以证明仓管费标准。再查明：诉讼过程中，利和公司确认其已于2018年8月8日对上述商铺基本清场，当时商铺是空店，因桌子在铺内时已因自身原因蛀虫毁坏，不能进仓库保存，已作废品处理；商铺已另行出租；关于履约保证金、违约金的问题，利和公司认为保证金是双方约定的违约方承担违约责任的方式，是属于违约金的一种，故保证金应与违约金等诉求一并作出实体判决。本院认为,利和公司与柏慧霞签订的案涉租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。利和公司主张柏慧霞从2017年12月起拖欠租金，12月尚欠3333.33元，柏慧霞确认，故本院予以认定。柏慧霞未按约支付租金，构成违约，应承担相应违约责任。利和公司依约有权解除案涉租赁合同，并追讨租金等。利和公司按双方约定的地址等向柏慧霞发出解除通知书，要求解除案涉租赁合同，该通知书于2018年8月20日因原址查无此人而被退回，应视邮件退回之日即2018年8月20日为柏慧霞收到通知之日，案涉租赁合同依法于2018年8月20日解除，因此，对利和公司关于案涉租赁合同于2018年8月3日解除的主张，本院不予确认。虽然柏慧霞拖欠租金、擅自停业、未经双方协商一致解除合同即撤离涉案租赁物，构成违约，但利和公司于2018年2月15日就发现柏慧霞违反约定持续停业，且已拖欠数月租金，其应当积极采取措施防止损失扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。而利和公司在2018年3月、6月已先后发出整改函，前一份函件因拒收而被退回，后一份因查无此人而被退回，后利和公司直到同年8月才向柏慧霞发出解除通知书，其对损失扩大存在过错。因柏慧霞违约在先，利和公司也需要适当时间采取措施与柏慧霞联系沟通、整理商铺、寻找新的承租人，故综合考虑双方履行合同的情况及双方过错，本院酌定该合理期间为三个月，即柏慧霞应支付截止2018年5月15日的租金，其中2017年12月尚欠3333.33元，2018年1月至2018年4月每月5000元，2018年5月1日至5月15日2419.35元（5000÷31×15），合计25752.68元。对利和公司超出该期间的租金本院不予支持。利和公司还要求柏慧霞补交租金折扣优惠1666.67元，支付迟延交租违约金，并没收保证金10000元。根据双方关于补交租金等优惠金额的约定，利和公司要求柏慧霞补交的租金折扣优惠1666.67元实为违约金。根据双方关于履约保证金的约定，履约保证金实为定金。现柏慧霞违约，利和公司依法可以选择适用违约金或者定金条款。而利和公司认为其没收保证金是柏慧霞承担违约责任的一种方式，属于违约金，要求与其他违约金等诉求一并作出实体判决。对此，本院作如下处理：1.利和公司要求没收柏慧霞所交保证金10000元，理据充分，故本院予以支持。2.利和公司没收上述保证金已足以弥补其因柏慧霞违约造成的损失，故本院对利和公司关于补交租金折扣优惠及支付迟延交租违约金的诉请均不予支持。利和公司要求柏慧霞支付清铺费的诉请有理，本院予以支持，但因其对主张的清理费用并没有提供充分证据予以佐证，故本院综合考虑案涉商铺的面积、存放物品、所需清理人员及时间、中山市职工最低工资标准等因素，酌定柏慧霞应支付清理费80元。利和公司要求柏慧霞支付货物仓管费，但根据已查明的事实，利和公司并没有为柏慧霞保管物品，故本院不予支持。因双方并没有约定律师费，利和公司也没有提供证据证实其已支付律师费，故利和公司要求柏慧霞支付律师费3500元的诉请，明显理据不足，本院不予支持。柏慧霞的部分有理抗辩，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条、第二百二十六条规定，判决如下：一、确认原告中山市利和置业有限公司与被告柏慧霞于2017年10月31日签订的《中山利和广场商铺租赁合同》于2018年8月20日解除；二、被告柏慧霞于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付租金25752.68元；三、原告中山市利和置业有限公司没收被告柏慧霞所交租赁保证金10000元；四、被告柏慧霞于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付清理费80元；五、驳回原告中山市利和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1324元，由原告中山市利和置业有限公司负担530元，被告柏慧霞负担794元（该费用原告中山市利和置业有限公司已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  陈玉珍审判员  黎 妙审判员  姚红波二〇一九年七月二十五日书记员  胡冬娴