湖南省株洲市芦淞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0203民初204号 原告（反诉被告）：何兰平，女，1972年3月16日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。 委托诉讼代理人：王力，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为一般代理，含代为办理立案手续、参加庭审活动和签收相关法律文书。 委托诉讼代理人：王博艺，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为一般代理，含代为办理立案手续、参加庭审活动和签收相关法律文书。 被告（反诉原告）：株洲庆云酒店有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区车站路1号。 法定代表人：张滔，董事长秘书。 委托诉讼代理人：易臻，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别代理，即代为参与谈判协商、发送律师函件、收集并组织证据，代为承认、放弃或变更诉讼请求，与对方当事人进行庭内调解或庭外调解，申请财产或证据保全，申请执行，代为签署、送达和递交法律文书。 委托诉讼代理人：廖思异，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。代理权限为一般代理。 原告（反诉被告）何兰平与被告（反诉原告）株洲庆云酒店有限公司（以下简称庆云公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理并于2018年8月16日作出一审判决，原告（反诉被告）何兰平不服判决上诉于株洲市中级人民法院，株洲市中级人民法院2018年12月3日作出（2018）湘02民终2178号民事裁定书，裁定本案发回重审。本院于2019年1月16日重新立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员张凌担任审判长、人民陪审员谭秋良、叶利君参加的合议庭，于2019年5月7日、5月29日、7月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何兰平及其委托诉讼代理人王力和被告（反诉原告）庆云公司的委托诉讼代理人易臻、廖思异（第三次未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告何兰平向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方之间于2015年9月16日、12月14日、12月15日签订的三份《物业产权转让合同》已于2018年1月22日解除；2、由被告即期向原告退还三份《物业产权转让合同》项下全额购房款共计人民币15544235元及逾期未办理产权证的违约金279696.23元，并按照同期银行贷款利率支付自2018年1月23日起至退还全额购房款之日止的资金占用费（暂算至2018年3月7日止为84521.78元）；3、由被告承担财产保全担保费用24000元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。在庭审中，原告将第2项变更为由被告即期向原告退还三份《物业产权转让合同》项下全额购房款共计人民币15544235元及逾期未办理产权证的违约金318656元，按年息12%标准，先息后本原则，向原告支付资金占用费。资金占用费数额自2016年12月28日开始计算，至购房款、资金占用费支付完毕之日止，至2018年3月7日止为1910220元。事实和理由：原、被告双方于2015年9月16日、12月14日、12月15日签订了三份《物业产权转让合同》，约定由原告受让被告位于株洲市芦淞区车站路1号物业塔楼裙楼第三层303号、302号房屋和物业新建商业裙楼第一层104C号房屋。原告已按照合同约定履行了全部义务，但，案涉物业交付后，原告才发现其中302、303号房屋未消防验收，无法约定使用，不能实现交易目的。2016年7月18日，原告向被告发函提出该事实，被告复函承认并承诺，因消防问题导致房屋买受人遭受损失概由被告承担。因被告的原因，案涉302、303号房屋根本不能通过消防验收，不能在合同约定时间完成过户。按照合同第六条第三款项下约定：因甲方原因导致该物业产权过户未在本合同约定时间完成，则乙方有权解除合同并有权退房，甲方退还乙方的全额转让价款。据此，原告依据《物业产权转让合同》项下的约定，于2018年1月19日向被告发函告知解除双方间的三份《物业产权转让合同》，并要求被告按照合同约定支付逾期未办理产权证违约金，并向原告退还购房款。被告于2018年1月22日签收了关于解除物业转让合同的函告。同时，在该案的审理过程中，原告发现被告在原告不知情的情况下，违反约定，于2016年5月19日将原告已支付全部购房款的案涉房屋重新抵押为1.851亿元的债权额提供担保（购买时仅为0.5亿元的债权额提供担保），该抵押的解除日为2018年4月13日，严重侵犯了原告的利益。综上，被告有悖诚实信用原则，严重违约，致使合同目的无法实现，继续履行合同已无必要。 本诉被告庆云公司辩称，庆云公司认为案件的审理应该按照诉讼请求进行：是否应当确认案涉合同于2018年1月22日解除，原告向被告所致解除函，解除理由是否成立，其依照合同约定的解除权是否有事实基础，是否有发生解除的效力。1、本案中因原告未提供案涉房屋办理过户所需资料，也未按照约定缴纳5%办证税费，致使合同约定的办理条件未成就，故不存在被告逾期办证的情形，不符合合同约定的解除条件，该解除函不应产生解除法律后果；2、原告在（2017）湘0203民初3493号案件中就案涉房屋向承租人主张租金及房屋占用费，根据该案的生效判决，案涉房屋的房屋占用费计算到了2018年3月份并判决计算至其承租人腾房之日止，至今未腾房。原告基于其对案涉房屋的所有权，主张房屋占用费在2018年3月。故本案双方的房屋买卖合同不可能在2018年1月22日就已解除；3、案涉房屋已经办理不动产权证，原告配合缴纳税费，被告可以马上过户，且被告也已经提供了案涉塔楼、裙楼其他业主已经办理过户的不动产权证证明案涉房屋可以办理过户；4、关于消防问题，被告认为原告的请求是确认合同已经解除，其消防问题已经超出了其解除函载明的解除理由，不属于本案的审理范围，另本案的消防问题原告也没有举证足够证明其影响使用，实际上案涉房屋原告已经使用并产生收益达三年之久，且整个案涉的塔楼和裙楼截止目前也一直处于使用中，故本案的案涉房屋不存在无法使用导致合同无法实现的情况，另根据原告与案涉房屋承租人的房屋租赁合同纠纷一案，承租人也从未主张案涉房屋无法正常使用，并明确其于2017年4月份停业是因生意不景气。综上，被告认为本案不应确认案涉房屋应当解除，无事实基础和法律依据。 反诉原告庆云公司向本院提起反诉请求：1、判令何兰平继续履行其与庆云公司于2015年9月16日、12月14日、12月15日分别签订的三份《物业产权转让合同》；2、判令何兰平立即向庆云公司提交齐备的案涉房屋办理过户所需各项资料及费用（包含但不限于何兰平按照所购总房款5%的标准一次性交纳办证所需其应承担的税费及办证费用，共计777211.75元）；3、判令何兰平承担本案发生的全部诉讼费用。事实和理由：何兰平与庆云公司于2015年9月16日、12月14日、12月15日签订三份《物业产权转让合同》，合同分别约定何兰平受让庆云公司位于株洲市芦淞区车站路1号物业塔楼裙楼第三层303号、302号以及物业新建商业裙楼第一层104C号房屋。上述三合同分别约定案涉物业转让价款为6426000元（303号物业）、2718235元（302号物业）、6400000元（104C物业），合计15544235元。三合同均约定，案涉物业交付期限为2015年12月30日前，交付形式为庆云公司以交付通知书的书面形式通知何兰平，双方以书面《物业交接书》的形式确认物业交接；产权证过户的期限为何兰平向庆云公司支付全额转让总价款并按房产登记部门及庆云公司时间要求提交齐备过户所必需的各项资料及费用且在物业交付之日起的360日内，另经双方协商同意，何兰平按照所购总房款5%的标准向庆云公司一次性交纳办证所需何兰平应承担的税费及办证费用。后庆云公司已按合同约定将案涉物业向何兰平交付，双方已于2015年12月28日签署《物业交接书》进行确认。但何兰平至今未按合同约定向庆云公司提交齐备办理产权过户所需资料及支付所需其承担的费用。期间，庆云公司多次向何兰平敦促，并曾于2016年11月7日、2018年3月12日两次发函通知何兰平履行上述产权过户手续所需其配合的义务。至今何兰平未履行上述义务，致使案涉物业至今无法办理产权过户手续。综上所述，因被反诉人未按合同约定履行义务，导致案涉物业暂未办理产权过户，为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，判如所请。 反诉被告何兰平辩称，根据反诉被告在本诉中所陈述的事实和理由，案涉的三份《物业产权转让合同》已经被依法解除，双方之间的合同关系已经终结，反诉原告要求反诉被告继续履行案涉合同已经没有依据，请求法庭驳回反诉原告的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认证如下： 何兰平提交的《物业产权转让合同》，庆云公司对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本院依法对上述证据真实性、合法性予以采信，对其关联性结合全案予以综合认定。何兰平提交的关于解除《物业产权转让合同》的函告及快递单和签收记录，庆云公司对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本院依法对该组证据的真实性、合法性本院予以采信，对其关联性，该份证据系何兰平依据合同第六条的约定向庆云公司提出解除合同的函，而何兰平向法庭提交该组证据的证明目的为“由于涉案房屋无法消防验收，不能实现合同目的”的原因解除合同，系合同的法定解除，而何兰平的第1项诉请为确认合同的解除，故对其证明目的本院不予采信。何兰平提交的《不动产权利及其它事项登记信息》，庆云公司对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，本院依法对该组证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性结合全案予以综合认定；何兰平提交的证人刘某的证言及刘某与庆云公司的《物业产权转让合同》、补充协议、收据，庆云公司提交了相反的证据予以反驳，本院对该组证据结合全案予以综合认定。何兰平提交的石长青谈话笔录，庆云公司对其证据“三性”均提出异议，且证人未出庭作证，本院对该份证据不予采信；何兰平提交的《株洲市建筑许可执照申请书》（有株洲市公安局消防监督专用章）、株房字第××号房屋所有权证（1994年6月6日）、2014年4月22日，建规[建]第株规建[2014]0043号《湖南省建设工程规划许可证》等三份证据，庆云公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院依法对该三份证据予以采信。何兰平提交的2014年7月29日的《建设工程消防设计备案申报表》，2014年8月7日的株洲市公安消防支队株公消设查字2014第0022号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》、2014年8月12日株庆总字2014第8号《关于请求解决庆云酒店消防环道改建的报告》复印件、2014年9月22日株洲市公安消防支队株公消设复字2014第0028号《建设工程消防设计备案复查意见书》、2015年8月21日株洲市公安消防支队株公（消）行罚决字2015)0035号《行政处罚决定书》、2015年12月8日建设工程消防设计复查申请表、2015年12月18日，株洲市公安消防支队株公（消）设复字（2015)0035号《建设工程消防设计备案复查意见书》、2016年1月20日建设工程竣工验收消防备案申报表、2016年2月1日新建裙楼建设工程竣工验收消防备案受理凭证、2016年6月2日湖南株洲市建设工程合并验收合格证明，编号4302001605E0011、2016年5月26日的株洲市文化执法局株文综该字[2016]第4330号《文化市场综合责令整改通知书》和文体广新局未向金煌城娱乐会所颁发娱乐经营许可证及其原因的证明、2016年8月15日的株洲市消防安全委员会的《督办通知》及庆云公司《关于庆云广场消防整改措施情况的说明》、2017年1月26日的株洲督察第3期、2016年7月18日的庆云公司《关于庆云广场消防验收情况的回函》，上述8份证据，经审查，能够证明本案涉案房屋消防问题的部分事实，本院依法对其真实性、合法性予以采信，对其关联性结合庆云公司提交的证据予以综合认定。何兰平提交的付款收据、转账凭证，庆云公司对证据的真实性无异议，对关联性有异议，经审查上述证据，因与本案无关，对上述证据本院不予采信。 庆云公司提交的三份《物业产权转让合同》及物业交接单，何兰平对该组证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，经审查该组证据，三份《物业产权转让合同》及物业交接单均系双方的真实意思表示，未违反法律的规定，本院依法对该组证据予以采信。庆云公司提交的芦淞区车站路2号湘银庆云广场111号房屋（案涉104c号）、305号房屋（案涉××号）、306号房屋（案涉××号）不动产登记证明、湘（2017）株洲市不动产权第0028036号、湘（2018）株洲市不动产权第0002110号、湘（20018）株洲市不动产权第0014395号不动产权证书，何兰平对该组证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，本院依法对该组证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性本院结合其他证据综合认定。庆云公司提交的庆云酒店致何兰平《通知函》（2016年11月7日）及邮政特快专递寄件人存单（快递号：1053597601519）；《回函》（2018年3月12日）以及邮政特快专递寄件人存单（快递单号：1060150780726），何兰平对该份证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，经审查该组证据，其邮寄地址与合同约定的地址一致，本院依法对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。庆云公司提交的庆云酒店致刘某《通知函》（2018年5月24日）及邮政特快专递计件人存单，何兰平对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对该组证据本院结合何兰平提交的关联证据综合认定。庆云公司提交的（2017）湘0203民初3493号民事判决书、（2017）湘0203民初3493、3496、3497号案件开庭笔录，何兰平对该组证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，本院依法对该组证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性本院结合其他证据综合认定。庆云公司提交的株洲庆云酒店裙楼新建和塔楼改造并验收合格证明、株洲庆云酒店裙楼新建工程竣工验收消防备案表、株洲市芦淞区公安消防大队消防监督检查记录、株洲督查专报《关于庆云酒店消防通道建设有关问题督查调研情况的汇报》、《株洲庆云酒店消防通道建设有关问题协调会议纪要》、株洲庆云酒店有限公司支付征拆款银行凭证（3份）、2019年5月6日消防通道违章建筑已拆除现场照片、案涉塔楼1楼、2楼、5楼及雅美酒店经营现场照片（2019年5月6日）、株洲市雅美酒店室内装修《建设工程消防设计备案表》2016年7月29日，何兰平对该组证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，本院依法对该组证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性本院结合原告提交的关联证据综合认定。庆云公司提交的收付款申请表、转账凭证、借款协议、借款合同的复印件，何兰平对上述证据不予质证，认为与本案无关。经审查该组证据，原告的异议成立，对该组证据本院不予采信。 本院2019年6月4日对案涉房屋的现场勘查照片，何兰平及庆云公司对上述照片的真实性和合法性均无异议，本院依法对上述照片予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月16日，庆云公司作为出让方（甲方）与何兰平作为买受方（乙方）签订了一份《物业产权转让合同》，该合同主要内容为：第一条标的物基本情况甲方转让给乙方的物业位于株洲市芦淞区车站路1号物业塔楼裙楼第三层303号房屋（以下简称物业），建筑面积分别约为714平方米（最终面积以房产局的实际测量面积为准）。乙方对甲方转让的物业现状已作全面了解，愿意以物业现状购买该物业。第二条物业转让价款甲、乙双方约定303号物业按建筑面积每平方米为9000元的标准计算物业的转让价格，合计该物业的转让总价款为人民币陆佰肆拾贰万陆仟元整（￥6426000）。第四条付款方式及期限在本合同签订之日，乙方将该物业（303）的转让总价款即人民币陆佰肆拾贰万陆仟元整（￥6426000）支付给甲方。第五条物业交付1、交付期限：乙方将该物业购房总款全部支付给甲方之后，在2015年12月30日前，甲方将物业交付给乙方。3、交付形式：甲方以交付通知书的书面形式通知乙方，甲乙双方书面确认《物业交接书》；如乙方无正当理由拒绝或延期办理《物业交接书》，则以甲方发出交付通知书后的第三日视同为实际交付日。第六条产权过户1、按照本合同约定，乙方向甲方支付完全额购房总款并在乙方按房产登记部门及甲方时间要求提交齐备过户所必需的各项资料及费用且在物业交付之日起的360日内，甲方将该物业的产权证过户到乙方名下并移交给乙方。2、物业产权过户由甲乙双方共同配合完成，因该物业产权过户所发生的各项税费由甲乙双方按照法律法规的规定各自承担。经双方协商，乙方同意按照所购总房款5%的标准向甲方一次性交纳办证所需乙方应承担的税费及办证费用，乙方全权委托甲方办理并配合甲方办理产权过户手续。3、因甲方原因导致该物业产权过户未在本合同约定的时间内完成，如逾期未超过180天，乙方不予追究甲方的逾期违约责任；如逾期超过180天但未超过360天，则每延迟1日，甲方须按照总房款万分之一／日的标准向乙方支付违约金；如逾期超过360天，则乙方有权解除合同并有权退房，甲方退还乙方的全额购房款。第七条其他约定1、甲方所转让的该物业目前已抵押给银行，甲方已经告知乙方，并经乙方认可，乙方不得以此作为终止购买行为（解除合同）和追究甲方任何法律责任的理由。如该物业已出租给他人，在租赁期限内，乙方同意并保证继续有效履行该租赁合同，并完全接受租约合同的全部内容及物业现状。第九条关于联系方式及送达事宜1、甲方联系地址：株洲市天元区长江北路湘银大厦6楼2、乙方联系地址：株洲市芦淞区何家坳24栋303号5、通知书签收之日或甲方将通知书按乙方登记地址邮寄（不管是否退回）信封上注明的邮戳日期后第3天，即视为送达。第一份合同签订后，何兰平与庆云公司于2015年12月14日、2015年12月15日签订了第二份、第三份《物业产权转让合同》。这两份合同与第一份合同除了转让物业的房号、面积、交易金额不一致外，其他合同内容均相同。第二份合同转让的物业为位于株洲市芦淞区车站路1号物业塔楼裙楼第三层302号房屋，建筑面积分别约为286.13平方米，转让价格为每平方米9500元，转让总价款为2718235元。第三份合同转让的物业为位于株洲市芦淞区车站路1号物业新建商业裙楼第一层104C号房屋，建筑面积约为117.3平方米，转让价格为每平方米54561元，转让总价款为6400000元。何兰平与庆云公司一致确认三份合同转让物业总价款已经按约支付完毕。2015年12月23日，庆云公司在《物业交接书》上签字，何兰平于2015年12月28日在《物业交接书》上签字确认本案《物业产权转让合同》中所涉及的物业于2015年12月23日交付给何兰平，经验收后，何兰平确认庆云公司交付的物业符合合同约定的交付标准，何兰平同意接收。 2016年11月7日，庆云公司根据合同约定的联系地址向何兰平发出通知书，要求何兰平向其交纳办理过户手续所需资料和费用。何兰平未对该通知书提出书面异议也未向庆云公司交纳办理过户手续所需资料和费用。2018年1月19日，何兰平向庆云公司发出《关于解除＜物业产权转让合同＞的函告》，该函主要内容为：《物业产权转让合同》签订后，何兰平接受了物业，并已将物业出租给他人从事经营活动，但庆云公司一直未按《物业产权转让合同》中物业产权过户条款的约定期限履行将物业产权过户登记至何兰平名下的义务，因此函告如下：1、自庆云公司收具本函告之日起，解除何兰平与庆云公司分别于2015年9月16日、12月14日、12月15日签订的《物业产权转让合同》；2、请庆云公司在三份《物业产权转让合同》解除之日起3个工作日内向何兰平返还物业产权转让价款人民币1554.4235万元，并按《物业产权转让合同》中违约条款的约定向何兰平支付逾期办理物业产权过户登记手续的违约金。2018年1月22日庆云公司收到该函告。2018年3月8日，何兰平向本院提起诉讼。2018年3月12日，庆云公司向何兰平回函称：产权证未能过户的责任系您未履行交齐过户所需的各项资料及费用所致，您提出的解除上述物业《物业产权转让合同》没有合同依据。并再次通知何兰平交纳办证所需资料和费用。2018年4月17日，庆云公司对何兰平向本院提出反诉。庭审中，经何兰平与庆云公司确认，何兰平至今未向庆云公司交付办证所需资料和费用。 另查明，《物业产权转让合同》中约定转让的物业302号、303号、104C号均在房产登记部门办理了不动产权利证书，不动产权利证书所登记的房号分别为305号、306号、111号，房屋坐落为芦淞区车站路2号湘银庆云广场，案涉三房均设立了抵押。上述房屋的抵押分别于2018年4月13日、2018年4月13日、2018年4月10日注销抵押登记。部分案涉塔楼业主已办理过户登记。 还查明，何兰平收到涉案房屋后，将案涉104C房屋出租给案外人从事餐饮行业。目前该餐馆在正常经营。将案涉302、303房屋和其他同层业主共同租赁给案外人芦淞区金煌城娱乐会所，租赁期限为10年。因案外人芦淞区金煌城娱乐会所未按时交纳租金，何兰平于2017年12月18日向本院提出诉讼，请求确认双方之间的《租赁合同书》于2017年11月30日解除并要求案外人腾房、向其支付房屋租金以及向其支付自2017年12月1日起至实际交还房屋止的房屋占用费等诉请。2018年4月13日本院做出（2017）湘0203民初3493号民事判决，判决确认何兰平与芦淞区金煌城娱乐会所签订的《租赁合同书》于2017年11月30日解除，芦淞区金煌城娱乐会所向何兰平腾房、支付房屋租金并向何兰平支付逾期腾房占有使用费220028元（暂计至2018年3月31日，后期逾期腾房占有使用费自2018年4月1日起按每月55007元标准支付至实际交还商铺之日止）等。该判决生效后，因芦淞区金煌城娱乐会所未履行生效判决，何兰平向本院申请强制执行，在执行过程中，本院依何兰平的申请将案涉房屋302、303进行了查封（在诉讼过程中也依何兰平的申请对案涉房屋采取了保全措施）。 再查明，一审判决后，原告不服上诉于株洲市中级人民法院，2018年12月3日株洲市中级人民法院（2018）湘02民终2178号民事裁定书，以一审判决中关于案涉房产是否通过消防验收等基本事实未查清为由，裁定撤销原审判决，发回重审。根据何兰平和庆云公司向法庭提交的证据以及现场勘查查明，2014年7月29日，庆云公司就庆云酒店裙楼新建塔楼改建向株洲市公安消防支队申报建设工程消防设计备案，2014年8月7日株洲市公安消防支队通知庆云公司申报的建设工程消防设计备案检查不合格。2015年12月8日庆云公司单独就新建裙楼申请建设工程消防设计复查，2015年12月18日株洲市公安消防支队经复查认为新建裙楼建设工程存在的问题已整改，该工程消防设计复查合格。2016年1月20日庆云公司申报新建裙楼建设工程竣工验收消防备案，2016年1月27日新建裙楼建设工程网上消防备案受理。2016年6月1日新建裙楼建设验收合格。2016年7月18日，庆云公司就庆云广场消防验收情况向何兰平、芦淞区金煌城娱乐会所及案外人回复函称：庆云广场项目由塔楼和主楼两个部分组成，其中塔楼部分系新建，主楼是在原金德酒店基础出整改改造完成，主楼建造于上世纪80年代，周边情况复杂，私搭乱建现象严重，消防通道也因此无法形成。因消防要求主楼塔楼整体验收导致该项目消防验收未通过，已影响到该项目正常经营。……如因消防未验收导致芦淞区金煌城娱乐会所被停业，我公司负责协调处理相关关系，确保正常营业；若因上述原因导致被相关主管部门行政处罚或停业，其罚款和相关经营损失由我公司负责承担。2016年8月15日株洲市消防安全委员会在夏季消防安全检查中发现湘银庆云购物广场存在较多消防安全违法行为及火灾隐患（附件：检查中发现的主要问题：1、未按要求形成环形消防车道；……），要求庆云公司将相关问题进行整改。截止2019年6月4日环形消防车道初步形成。在庭审中何兰平明确陈述系依据案涉房屋未通过消除验收，导致无法实现合同目的而解除合同。但原告在本案审理过程中仅对事实和理由进行变更，未对第一项诉讼请求进行变更，即第一项诉请为确认原、被告双方之间于2015年9月16日、12月14日、12月15日签订的三份《物业产权转让合同》已于2018年1月22日解除。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：1、确认原、被告双方之间于2015年9月16日、12月14日、12月5日签订的三份《物业产权转让合同》是否已于2018年1月22日解除；2、如已解除本诉被告是否需要向本诉原告退还购房款并支付违约金及数额的确定；3、如未解除该三份《物业产权转让合同》能否继续履行，反诉被告是否需要向反诉原告提交齐备的案涉房屋办理过户所需各项资料及费用。现评述如下： 一、确认原、被告双方之间于2015年9月16日、12月14日、12月5日签订的三份《物业产权转让合同》是否已于2018年1月22日解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第九十三条系合同约定解除，第九十四条系合同的法定解除的情形。本案中何兰平于2018年1月19日以庆云公司一直未按《物业产权转让合同》中物业产权过户条款的约定期限履行将物业产权过户登记至何兰平名下的义务为由主张解除三份《物业产权转让合同》。2018年1月22日被告庆云公司收到原告发出的《关于解除＜物业产权转让合同＞的函告》。2018年3月12日，庆云公司向何兰平回函称：产权证未能过户的责任系您未履行交齐过户所需的各项资料及费用所致，您提出的解除上述物业《物业产权转让合同》没有合同依据。并再次通知何兰平交纳办证所需资料和费用。2018年4月17日，庆云公司对何兰平向本院提出反诉。综上可见，何兰平系根据合同的约定行使合同解除权，其第1项诉请也是确认之诉。庆云公司收到解除函后认为产权未过户系何兰平未履行交齐过户所需资料和费用所致，并再次要求何兰平履行交齐过户所需资料和费用义务，并针对原告的第1项诉请提出异议，请求法庭确认合同解除的效力。庭审中已查明何兰平至今未依合同约定向庆云公司交付办证所需的资料和费用。交付办证所需资料和费用系何兰平的先履行义务，且其在收到庆云公司的2016年11月7日的函件后已明知案涉302、303房屋当时未通过消防验收也未提交书面异议，行使抗辩权。故原告以合同约定解除合同的理由不成立。至于消防问题，原、被告双方签订的合同中并没有约定消防原因可以作为解除合同的依据。在庭审中，原告也明确由于案涉房屋未通过消防验收，致使无法实现合同目属于法定解除的情形，但其并未对诉讼请求进行变更。因此，何兰平请求确认原、被告双方之间于2015年9月16日、12月14日、12月5日签订的三份《物业产权转让合同》于2018年1月22日解除的理由不成立，本院不予支持。 综上，双方当事人签订的《物业产权转让合同》并未解除，何兰平请求确认原、被告签订的三份《物业产权转让合同》已于2018年1月22日解除并由被告退还全额购房款及逾期未办理产权证的违约金，承担资金占用费、财产保全担保费用的诉讼请求，本院不予支持。 二、反诉被告（何兰平）是否需要向反诉原告（庆云公司）提交齐备的案涉房屋办理过户所需各项资料及费用的问题。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。何兰平与庆云公司签订的三份《物业产权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，合法有效。何兰平与庆云公司均应当按照合同全面履行各自的义务。根据合同约定，何兰平应当在支付完全额转让总价款并向庆云公司交齐过户所必需的各项资料及费用后，庆云公司才将物业产权证过户到何兰平名下。根据查明的事实，何兰平至今尚未依合同约定将相关资料和费用交给庆云公司，庆云公司要求何兰平继续履行交齐办理过户资料及交纳办证所需税费的诉讼请求符合合同约定，亦不违背法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告何兰平的全部诉讼请求； 二、反诉被告何兰平在本判决生效之日起十日内向反诉原告株洲庆云酒店有限公司支付办证税费和办证费用共计777211.75元； 三、反诉被告何兰平在本判决生效之日起十日内向反诉原告株洲庆云酒店有限公司提交齐备办理芦淞区车站路2号湘银庆云广场305号、306号、111号房屋过户所需各项资料。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费128583元、财产保全费5000元、反诉案件受理费5826元，合计139409元，由本诉原告（反诉被告）何兰平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行经营部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  张 凌 人民陪审员  谭秋良 人民陪审员  叶利君 二〇一九年七月三十日 法官助理张青 书记员杨名 附本判决书适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。