上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初20897号原告：上海闿和实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：沈卫金，总经理。委托诉讼代理人：梁绍淳，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘剑峰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海柏绐健身管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：孙琳，执行董事。被告：孙琳，男，1981年12月19日生，汉族。委托诉讼代理人：郎克研，上海国年律师事务所律师。被告：徐鑫，男，1980年7月19日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：王帮卿，男，1982年4月11日生，汉族。原告上海闿和实业有限公司(以下简称“闿和公司”)与被告上海柏绐健身管理有限公司(以下简称“柏绐公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告闿和公司的委托诉讼代理人梁绍淳，被告孙琳的委托诉讼代理人郎克研及被告王帮卿到庭参加诉讼，被告柏绐公司及徐鑫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告闿和公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除闿和公司与柏绐公司于2015年12月11日就上海市宝山区宝杨路XXX号1#201-211室房屋签订的房屋租赁合同；2、判令柏绐公司将上述房屋腾退并向原告返还；3、判令柏绐公司支付租金人民币961,548.4元(以下币种均为人民币)、水电费48,756.5元及违约金386,488元(暂计至2018年11月23日，应支付至合同解除日)，并按日租金的两倍为标准，向原告支付自合同解除日起至实际腾退之日止的占有使用费；4、被告孙琳、徐鑫和王帮卿就第三项诉请中的支付义务承担连带清偿责任。事实和理由：闿和公司为上海市宝山区宝杨路XXX号1#201-211室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权人。原、被告于2015年12月11日签订房屋租赁合同，约定闿和公司将系争房屋出租给柏绐公司用于开设健身会所，合同中另对租金标准、支付方式、违约责任等事宜进行了约定。但在履行过程中，柏绐公司存在欠付租金等情形，虽经原告多次催告，但柏绐公司仍未支付2018年5月26日之后的租金，其行为已构成严重违约，双方签订的租赁合同应予解除。期间，闿和公司与孙琳、徐鑫、王帮卿另签订了履约协议，三被告在协议中确认对柏绐公司就租赁合同项下的债务承担连带保证责任。现向法院起诉，请求判如所请。被告柏绐公司、徐鑫未到庭答辩。被告孙琳答辩称：其于2016年8月将公司股权转让给徐鑫，虽未进行工商变更登记，但其已不是柏绐公司的实际负责人，其只代表个人发表意见，不代表柏绐公司；2018年5月26日之后的租金确未支付；闿和公司于2018年6月开始对柏绐公司断水断电并收回了系争房屋，后续不应再产生水电费及占用费；关于五方履约协议，约定的主债务并不明确，且已过保证期间，不应由孙琳承担保证责任；原告另诉请的违约金标准过高，请求法院予以调整；被告柏绐公司另已交付保证金30万元，应先抵扣欠租。被告王帮卿答辩称：其为公司员工，本案争议与其无关。不同意原告的全部诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：闿和公司为系争房屋的权利人。2015年12月11日，闿和公司(甲方、出租方)与孙琳(乙方、承租方)签订房屋租赁合同，约定甲方将约2,420平方米的系争房屋出租给乙方，租期10年，自2016年3月16日起至2026年3月15日止。合同第四条主要约定，2018年3月16日起至2020年3月15日期间的月租金为162,000元，租金以每二个月为一结算支付周期，每月25日前，乙方向甲方支付下期的租金、物业费，延期交付按未交付金额的日2%支付违约金等。合同第五条主要约定，在乙方租赁期限内，乙方应向甲方支付租赁物业的物业管理费等。合同第六条主要约定，租赁物业正式交付的时间为2016年3月16日等。合同第七条主要约定，乙方应在本合同生效后的当日内支付给甲方保证金30万元；如乙方未能按期足额交纳租金及应由乙方支付的费用、违约金、赔偿金等款项时，甲方有权从租赁保证金中直接予以扣除，不足部分仍有权向乙方追索；本合同解除或终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用及违约责任外，剩余部分无息归还乙方。如乙方在合同期内无法定或约定事由擅自提前终止或解除合同或者因乙方违约被甲方按合同约定单方提前终止或解除合同的，该租赁保证金不予返还，归甲方所有等。合同第九条第一款主要约定，在乙方租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权无需任何催告即可单方随时解除本合同，没收乙方已支付的保证金，且收回该租赁物业，并无需承担任何责任；而由此造成甲方损失，乙方应予以赔偿：……(4)未按本合同规定按期足额支付租金、物业管理费、电费等任何费用，拖欠时间为30日以上的。第二款主要约定，在乙方租赁期间，非因本合同第八条规定的情况下提前单方面解除本合同的，甲方可没收乙方已交付的保证金作为违约金，并要求乙方立即交还该租赁物业。乙方未在十天内交还的，则每占用租赁物业一天须向甲方支付日租金二倍的违约金及物业管理费与电费等的各项费用的金额等。第三款主要约定，乙方的租赁期满后，如双方未能达成续租协议，乙方应在正式终止合同之日交还该租赁物业；如乙方逾期归还，则每逾期一天须向甲方支付日租金二倍的违约金及物业管理费与电费等的各项费用的金额等。补充条款第3条约定，首批租金标准为150000元/月(含物业费)，付款方式以每二个月为一结算支付周期，首期费用在交房日之前10日内支付。以后每期费用，乙方在上期费用支付届满前的五个工作日内一次性付清甲方，乙方未按时支付甲方租金需向甲方支付租金的违约金，每日的违约金为日租金的二倍。租赁合同落款由孙琳签字，并留有手机号码XXXXXXXXXXX。2017年3月14日，经原告闿和公司同意确认，上述租赁合同乙方变更为被告柏绐公司，另交纳的30万元保证金由闿和公司重新向柏绐公司开具押金凭证。合同履行期间，柏绐公司多次出具公函、承诺书等，表示会付清拖欠的租金。经原告确认，就2018年5月26日之后的租金及2018年4月8日至7月25日期间的48,756.5元水电费，被告柏绐公司至今未予支付。2018年3月5日，原告闿和公司与四被告签订履约协议，主要约定，柏绐公司于协议签订之日向闿和公司支付8,711.6元，于2018年3月8日起，每日至少向闿和公司支付5,000元以上，用于清偿所欠租金，于同年3月30日前，将573,782.7元租金及水电费全部付清，并于付清该等费用后，支付全部滞纳金(包括新增部分的滞纳金)，在乙方完成前述付款义务的前提下，具体滞纳金金额由双方另行协商。若柏绐公司未按照协议的约定偿还债务，或柏绐公司未能按照租赁合同的约定履行其他付款义务的，则孙琳、徐鑫、王帮卿就此承担连带保证责任。2018年7月25日，原告闿和公司向四被告寄发解除函，告知后者解除租赁合同并求偿欠租及违约金，另要求三自然人被告承担连带保证责任。被告王帮卿表示收到过上述函件。被告孙琳表示没有收到过上述函件，根据原告闿和公司提供的EMS邮寄凭证，EMS邮寄单上“收件人”注明为柏绐健身会所负责人，收件地址为宝杨路XXX号XXX号XXX-XXX室，电话为XXXXXXX****。该函件于2018年7月26日寄出，2018年7月31日因“收件人不在指定地址”被退回。原告未提供证据证明柏绐公司收到了上述函件。另查明，本院以(2018)沪0113民初19147号等法律文书，于2018年10月30日查封了系争房屋内跑步机等28台健身器材。本院于2018年10月10日立案受理原告闿和公司与被告柏绐公司的房屋租赁合同纠纷一案，后原告经本院允许于2018年12月3日变更诉请，追加孙琳等3人作为共同被告要求承担连带保证责任。孙琳于2018年12月13日收到诉状副本。因被告柏绐公司和徐鑫未有效送达，本院于2019年1月8日发出开庭公告。至原告起诉时，孙琳仍为柏绐公司的法定代表人。在庭审过程中，原告闿和公司提出要求依据合同约定罚没其收取的30万元保证金，本院告知保证金作为合同解除的后果应在本案中一并处理并要求其明确是否增加这项诉请，原告表示不增加。本院认为，闿和公司与柏绐公司之间的房屋租赁合同，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据已查明的事实，柏绐公司未支付自2018年5月26日之后的租金，已构成违约，现闿和公司要求解除租赁合同并返还系争房屋，符合合同约定，本院予以准许。因诉状副本等诉讼材料未有效送达柏绐公司，本院于2019年1月8日发出公告，确定自公告之日起经过60日即视为送达，故原告诉状副本应于2019年3月10日视为已送达被告柏绐公司，双方的租赁合同应于该日解除。被告孙琳关于闿和公司自2018年6月开始中断水电及已将房屋钥匙交至原告处的意见，未提供证据予以佐证，本院不予采信。合同解除后，系争房屋应向原告返还。因系争房屋内已有部分健身器材被法院另案查封，为保证相关当事人的利益，原告要求腾空房屋的请求，本院不予支持。合同解除后，柏绐公司应支付自2018年5月26日起至2019年3月10日的欠租1,539,221.92元(162,000×12/365×289，四舍五入至小数点后两位)。原告闿和公司另诉请要求被告支付日租金两倍的占用使用费，本院认为，根据租赁合同第九条的相关约定，适用两倍占用使用费的前提是柏绐公司单方解除合同或者租赁期满后未续租，本案不属于上述情形，故本院确定被告柏绐公司应按照租赁合同约定的租金标准即按每日5,326.03元，向原告支付自2019年3月11日起至系争房屋实际返还之日止的占用使用费。柏绐公司另应支付2018年4月至7月的水电费48,756.5元，原告的相关诉请，本院予以支持。原告闿和公司另要求柏绐公司支付至合同解除之日起止的逾期付款违约金，符合合同约定，虽原告主动调低计算标准，但相关金额仍然较高，本院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定柏绐公司支付违约金30万元。关于保证金，原告闿和公司在庭审中要求罚没其收取的保证金30万元，但却未就此提出明确诉请。本院认为，罚没保证金是基于合同的一项违约责任，就违约责任而言，原告闿和公司应作为一项诉请明确提出。现其未在诉请中提出而在庭审答辩中要求罚没保证金，本院不予准许。根据租赁合同第七条的相关约定，30万元保证金应先抵扣柏绐公司的欠租及相关违约金。关于被告孙琳、徐鑫和王帮卿的保证责任，本院认为，根据2018年3月5日的履约协议，已明确上述三被告应就履行租赁合同中的其他付款义务承担连带保证责任。原告闿和公司现主张上述三被告应承担连带保证责任，符合协议约定。被告孙琳关于部分租金主张已过保证期间的抗辩意见，本院认为，根据担保法的相关规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。本案中，原告闿和公司于2018年7月26日已向四名被告发函要求偿付欠租并承担连带保证责任，虽然无证据证明孙琳收到了该函件，但从原告提供预留有孙琳同一手机号码的EMS邮寄单上可以认定，原告已积极向孙琳进行了主张，其后又通过法院起诉孙琳，后者于2018年12月13日收到诉状副本，故其要求偿付自2018年5月26日之后租金的诉请未过保证期间，被告孙琳的相关抗辩意见，本院不予采纳。关于保证范围，虽然五方履约协议中并未详细约定，但也明确系租赁合同中约定相关义务，本案中原告闿和公司提出的各项付款主张均有相关合同依据，故孙琳等三名保证人应对柏绐公司在本判决中所确定的各项支付义务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告上海闿和实业有限公司与被告上海柏绐健身管理有限公司就上海市宝山区宝杨路XXX号1#201-211室房屋签订的房屋租赁合同于2019年3月10日解除；二、被告上海柏绐健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海闿和实业有限公司返还上述房屋；三、被告上海柏绐健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海闿和实业有限公司支付租金1,239,221.92元(已扣除保证金30万元)；并按每日5,326.03为标准，向原告上海闿和实业有限公司支付自2019年3月11日起至上述房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；四、被告上海柏绐健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海闿和实业有限公司支付2018年4月至7月的水电费48,756.5元；五、被告上海柏绐健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海闿和实业有限公司支付违约金30万元；六、被告孙琳、徐鑫、王帮卿对上述第三、四、五项民事责任中被告上海柏绐健身管理有限公司所确定的支付义务向原告上海闿和实业有限公司承担连带清偿责任；七、驳回原告上海闿和实业有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费收取33,418元，由原告上海闿和实业有限公司负担10,676元，被告上海柏绐健身管理有限公司负担22,742元。保全费5,000元，由被告上海柏绐健身管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民审 判 员  黄文颋人民陪审员  时金兰二〇一九年七月三十一日书 记 员  周秋娟附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十四条……连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。