陕西省彬州市人民法院     民事判决书     (2019)陕0482民初1369号     原告:何某1，男，汉族，1968年1月30日生，住陕西省彬州市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人何某2，男，汉族，1993年10月16日生，住陕西省彬州市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，系原告之子。   被告:王某，男，汉族，1986年2月4日生，户籍所在地：陕西省大荔县，现住彬州市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：陈丹，陕西云德律师事务所律师。   第三人:郑某，男，汉族，1994年3月15日生，住陕西省彬州市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   原告何某1与被告王某、第三人郑某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告何某1委托诉讼代理人何某2与被告王某的委托代理人陈丹、第三人郑某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告何某1诉请要求：1、判令被告支付2018年12月16日至实际搬离之日止的房屋租赁费（标准按照20000元/年÷365天计算）；2、被告腾房并恢复原状（三个门及门锁更换，价值估算为1200元；恢复围墙：长16.8米、高1.8米）；3、没收被告租房押金1500元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年12月15日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定租期自2017年12月15日至2018年12月15日止，年租金20000元，押金1500元。该房屋系被告从上一任租户王涛处转租。因被告经营洗车业务，故拆除租赁房屋的围墙16.8米，并按所需将院子挖低，当时，原告提出退租时恢复原状，被告同意原告的要求。2018年11月底，原告电话告知被告续约之事，被告挂断原告的电话，以短信的形式告知原告该房屋已转租于第三人郑某。2018年12月初，第三人郑某找到原告商议租房事宜，并提出王某转租期限为1年，原告未同意。后被告以短信形式向原告表示基于对被告的帮助，希望与第三人郑某签约一年，原告并未同意。现被告在原告不知情且未同意的情况下转租房屋给第三人，第三人并没有与原告签订合同，且被告经营洗车店时的各种工具一直堆放于租赁房屋内，导致原告无法正常使用争讼房屋。综上，为维护原告合法权益，故诉至本院，请求判如所请。   被告王某辩称，1、争讼房屋已于2018年10月14日转租给郑某，且原告同意，故被告不应承担2018年10月14日以后的房屋租赁费用；2、2017年12月16日，被告从王涛手中受让该房屋时即目前现状，被告在租赁期内并未重新施工，2018年10月14日，被告将该房屋及设备全部转租给第三人郑某，故被告与该房屋无任何权属和使用关系，现原告要求被告腾房并承担房屋租赁费、更换门、门锁，以及恢复围墙，无法律依据，且原、被告签订的合同中并未约定租赁到期后被告有恢复原状的义务；3、原告收取被告房屋押金1500元应予退还被告，2018年10月被告就告知原告房屋转租事实，被告不存在违约行为。   第三人郑某辩称，第三人不承担任何原告的诉请，之前就告知被告第三人不经营了，同时第三人亦征求原告的意见要不要搬离，原告答复是不要搬离，后来被告和第三人就没有解决此事，导致房屋现在没有搬腾。   当事人围绕诉讼请求、反驳观点提供了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证。原告提供了以下证据：   房屋租赁合同一份，证明原、被告签订房屋租赁合同，约定租期为1年，租费20000元/年，2018年12月15日合同到期，至今没有续签，但该房屋一直被占用。   被告质证认为，合同真实性没有异议，但证明目的不认可，租赁房屋确是2018年12月15日到期的，但该房屋在2018年10月14日已转租给第三人，且转让协议经法院认定系合法有效的。   第三人郑某质证认为无异议。   本院经审查认为，原告提供的证据来源合法、内容客观真实，各方对证据真实性均无异议，依法予以认定。   被告提供了以下证据：   1、2017年12月16日门店转让证明一份、彬县城关城市绿站自助洗车新区店营业执照一份，证明被告在租赁原告的房屋之前，该房屋前租户就在经营自动洗车店业务，并非照相馆，目前所有的洗车设备均系前租户所安装；被告与前租户以150000元的价格协商一致，受让租赁原告房屋包含前租户经营的彬县城市绿站24小时自助洗车店全部设备、配件、工具、场地等；   2、房屋租赁合同一份，证明原、被告于2017年12月15日签订房屋租赁合同，就房屋的位置、租期、押金、租金等进行了明确的约定，但并未明确禁止被告不能转租；   3、短信截图2份、通话录音3份，证明原、被告就转让事宜的沟通、协商过程，以及被告将钥匙交于被告之子何某2，双方权利义务关系已经终结的事实；   4、被告结婚证复印件1份、2018年10月14日门店转让协议1份、陕西省彬州市人民法院出具的（2019）陕0482民初754号民事判决书1份，证明被告的婚姻关系；2018年10月14日被告以其妻名义将洗车店转让给第三人郑某经营；被告与第三人签订的门店转让协议合法有效，本案中，原告知晓被告转让的事实，且同意转租，仅是即将面临拆迁而拒绝与第三人郑某签订书面房屋租赁合同，最终未能与郑某签订房屋租赁合同；④被告已将洗车店所有设备、配件、工具、场地等全部转让给郑某，且法院已经通过生效判决予以确认，故自被告与郑某签订转让协议后该设备应属郑某所有，与被告无关，对应的场地占用费等义务亦应由郑某承担，原告诉请无事实和法律依据，依法应予驳回。   原告质证认为，第一组证据无异议，第二组证据无异议，合同上确实没有载明不准转租，房屋可以转租的；第三组证据微信截图属实，但证明不了原告同意被告将房屋转租给第三人郑某，相反的恰好能够说明原告只认可和被告之间签订的合同；通话录音属实，但不认可证明目的，钥匙系被告自行给原告，且当时房屋到期原告打电话要房屋的全部钥匙，房屋到期后被告联系不上；第四组证据中结婚证复印件无异议，但门店转让协议原告不知情，且该协议约束不了原、被告之间的权利义务；对彬州法院的（2019）陕0482民初754号民事判决书无异议。   第三人郑某质证认为，第一组证据中的门店转让协议不知情，不予认可，但营业执照无异议；第二组证据无异议；第三组证据不予认可，被告和原告之间的沟通第三人不知情，且原告亦没有和第三人签订合同；第四组证据均无异议。   本院经审查认为，对双方无异议的证据一、二、四，符合证据的法定条件，本院予以认定；有异议的证据三能和其他证据相互印证的微信截图予以认定，不能够印证的通话录音不予认定。   经审理查明，2017年12月15日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定将原告所有的位于XX街XX小区一期对面的房屋租赁给被告，租赁期限自2017年12月15日至2018年12月15日止，租赁费用20000元/年，房屋押金1500元，续租的应提前两个月提出并重新签订合同，押金于房屋合同解除后退还。2018年10月14日，被告未经原告同意将该房屋转租于第三人郑某，双方签订了门店转让协议，约定将本案的门店（分店）与西大街的总店全部设备、配件、工具、场地转让给第三人，转让费75000元。被告于协议签订之日将两门店交付第三人经营。签订转让协议前，被告已将其与原告的租赁到期时间告知第三人。同年11月15日，第三人停止了本案门店的营业。同月29日，第三人作为甲方与被告作为乙方签订了补充协议，约定：1、……2、……3、双方尽量协调本店业主（本案门店），尽快确定本店搬迁事宜;4、……5、本协议经双方签字后生效。被告与第三人均在转让协议签订后与原告协商过转租事宜，但原告均未同意。在第三人诉被告及被告之妻的要求解除转让合同纠纷一案中，本院做出的（2019）陕0482民初754号民事判决书亦认定了上述事实，认为被告在转让前已经告知了第三人其与房东的租赁到期时间，第三人未与房东联系确定续租事宜，而直接与被告签订转让协议，第三人的经验和风险评估明显不足，且经协商第三人可以续租总店及从分店搬迁，但第三人未实施协商内容，故要求解除合同的理由不能成立，驳回了第三人的诉讼请求。现本案租赁房屋内尚存第三人受让的工具若干。   本院认为，原、被告在自愿、协商的基础上签订了房屋租赁合同，协议内容并不违反法律强制性规定，该合同合法有效。2018年12月15日合同到期，双方未续签新的合同且原告未同意转租，原合同依法解除，被告应当将租赁物退还给原告，逾期未能退还的构成违约，故原告要求被告支付房屋使用费的主张应予支持，并应参照双方签订的合同中关于租赁费的标准计算逾期占用费，即每天的占用费为20000元/年÷12月÷30天=51.28元。原告要求没收被告租房押金1500元，被告不同意，且该约定按照通常理解应为租赁物损坏赔偿的押金，并非违约金，对原告此项主张不予支持，原告应该按照约定在合同解除后予以返还。被告虽然于2018年10月14日、11月29日与第三人分别签订了门店转让协议、补充协议，但原告始终未同意被告转租，且被告与第三人的转让合同系另一法律关系，且已经本院另案处理，对本案原、被告之间的房屋租赁合同不产生影响，被告辩称的原告同意转租及其不承担合同期满后的占用费的主张不予支持。原告要求被告更换门、门锁及重砌围墙，被告否认，原告无相应证据证实，对该项主张不予支持。因第三人尚有受让的经营工具存放于原告的房屋内，其与原告无房屋租赁合同关系，应当协助被告予以搬离。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：   一、原告何某1与被告王某于2017年12月15日签订的房屋租赁合同已经履行完毕，依法解除。   二、被告王某于本判决生效后十日内清腾租赁房屋，返还给原告何某1。   三、被告王某支付原告何某1自2018年12月16日起至清腾之日的房屋使用费，计算标准为每日51.28元。   四、第三人郑某于本判决生效后十日内协助被告王某清腾其存放于租赁房屋内的所有受让工具。   五、原告何某1于本判决生效后十日内退回被告王某交纳的租房押金1500元。   六、驳回原告何某1的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告王某承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于咸阳市中级人民法院。                                  审判员陈宝珍       二〇一九年七月十九日      书 记 员 李剑                       附：本案适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。   第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。