湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0104民初3020号原告：余丽芬，女，1985年1月26日出生，汉族，住武汉市硚口区，被告：武汉市时代天宇置业有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道**（武汉葛洲坝大酒店**8017-8018）。法定代表人：翟波，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈北川，该公司员工（一般授权）。原告余丽芬与被告武汉市时代天宇置业有限公司（以下简称时代天宇公司）商品房预售合同纠纷一案，于2019年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告余丽芬、被告时代天宇公司的委托诉讼代理人陈北川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余丽芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金59496元（以已支付的购房款1309639元为基数，按每日万分之一的标准，自2014年11月1日起暂时计算至2019年4月28日）；2、判令被告协助原告办理不动产权证书；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年9月23日签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于武汉市硚口区汉西一路沿河大道崔家墩路交汇处的天宇盛世滨江第4幢36层1号的商品房，合同约定建筑面积为95.86平方米，商品房单价为13662.00元/平方米，总金额1309639元。被告应于2014年10月31日前，将符合条件的商品房交付原告使用。被告如未按合同约定的期限将商品房交付原告使用，被告自交付期限届满第二日起至实际交付之日止，按日向原告交付已支付房价款万分之一的违约金。合同签订后原告已经履行了向被告付款的义务，被告隐瞒了该房屋尚未取得竣工验收备案证明文件的重要事实，导致该交付房屋的行为不符合法定的条件。按照合同约定，被告应当及时履行协助原告办理不动产权证书。故原告起诉至本院。被告时代天宇公司辩称：1、原告已于2016.4.6实际接受房屋，其诉求超过诉讼时效，请求法院予以驳回。2、我司已向原告移交了所有办证资料，原告也已领取所有办证资料，请求驳回原告的第二项诉求。3、即使没有超过诉讼时效，原告已收取房屋，减少了实际损失，请求依法调减违约金至万分之0.25。经审理查明：时代天宇公司于2012年9月取得位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道交汇处的天宇·盛世滨江项目的《商品房预售许可证》。2014年9月23日，余丽芬与时代天宇公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“余丽芬购买时代天宇公司开发的位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇·盛世滨江商品房项目第4幢36层01号房屋（合同约定建筑面积95.86平方米），总金额1309639元。”合同第九条约定：“出卖人应当在2014年10月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：达到正常使用条件；6、供水：达到正常使用条件；……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十六条规定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3、按补充协议第五条的约定办理。”该合同附件六《合同补充协议》第三条约定：“2、双方一致同意将本合同第九条关于交房条件的约定修改为：该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，在甲方已经取得竣工验收备案证明文件的前提下，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方不承担延期交付责任。……甲、乙双方进行交接时，该房屋尚未满足交付条件，乙方仍愿意接受该房屋的，且按照该房屋现状接受并签署交接单的，则视为双方对房屋交付条件进行了变更。乙方签署交接单即视为乙方已完成领受房屋，并对房屋状态无异议，且甲方已完成了全部房屋交付义务。在此情况下，乙方保证不会以房屋未达到约定交付条件而向甲方主张任何权利或提出异议。9、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。”《合同补充协议》第五条第6项约定：“双方一致同意将本合同第十六条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将‘办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”后余丽芬向时代天宇公司支付了购房款1309639元。2016年4月6日，时代天宇公司（甲方）与余丽芬（乙方）签订《房屋交付验收表》，内容为：“鉴于甲方所开发的物业天宇·盛世滨江已竣工，并且经有关部门鉴定为合格。乙方购买的4栋3601室已经具备交付使用条件。甲乙双方均同意签署房屋交付验收表，以便甲方将乙方所购买的该物业通过本房屋交付验收表正式移交给乙方。现乙方依据购房合同所约定交付标准，已检查了该物业的建筑质量，双方一致认为，该物业可以交付给乙方，乙方同意接受该物业。”原告在该房屋交付验收表中同时注明次卧窗户右下角浸水。当日，时代天宇公司将盛世滨江第4幢36层01号房屋交付给余丽芬，原告余丽芬收房后发现该房屋次卧顶板存质量问题，遂联系被告，房屋建设方武汉建工集团股份有限公司于2016年7月15日出具维修方案对房屋进行维修。2016年8月15日被告时代天宇公司出具《说明函》，该说明函载明：我公司声明对于天宇盛世滨江一期4栋3601室的工程维修，作出以下承诺：1、物业费时间从维修完毕，鉴定合格后再次收房之日起算；2、若业主担心后期因维修整改导致房屋转手交易折价，则可委托我开发企业协助进行二手房交易，我司保证不会因本次维修影响到该房屋价格，同时也不低于本小区房屋交易的市场价格，届时按照市场行情支付我司相应佣金即可。2016年9月27日，被告时代天宇公司与建设维修单位武汉建工集团股份有限公司共同向原告出具《交付函》，将已维修并达到规定质量的房屋交付给原告。2017年4月25日诉争商品房已取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。2019年5月7日，原告向本院起诉。另查明，原告余丽芬已向被告时代天宇公司领取了办证所需全部资料。上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的《武汉市商品房买卖合同》、购房发票、交付函，被告提供的《房屋交付验收表》等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应当在2014年10月31日前将取得竣工验收备案证明文件的房屋交付原告，被告未能在约定期限交付房屋的，原告给予被告30天的宽展期，宽展期内被告无需承担违约责任，超过宽展期后，应自合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金，但被告直到2017年4月25日才取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，诉争房屋自此方符合法定及合同约定的交付条件，被告已构成逾期交房，依约应承担违约责任。违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。被告虽于2016年4月6日将房屋交付于原告，但因房屋存有质量问题并重新维修，直至2016年9月27日才将诉争房屋再次交付原告，故原告实际收房时间为2016年9月27日。原告已于2016年9月27日接收了房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，故本院酌定被告自合同约定的交付期限届满后第31日起至2016年9月26日止按合同约定标准支付违约金，自接收房屋之日起至房屋取得竣工验收证明文件之日止，按日向原告支付已交购房款万分之0.25的违约金，《合同补充协议》虽约定原告在房屋不符合交付条件的情况下自愿接收房屋的，视为对房屋交付条件的变更，原告不得以房屋未达到交付条件而向被告主张权利，但被告并未提供证据证明原告是在知晓房屋真实状况时仍自愿接收房屋、放弃权利，加之房屋属特殊商品，不仅要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全，双方约定亦不能免除被告交付符合法定交付条件房屋的义务，故被告不能据此免责。被告辩称原告起诉超过了诉讼时效，因逾期交房违约金是以日为单位累计计算，该违约金系继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效从两年调整为三年，原告权利受损害的事实发生在《民法总则》实施之前，在2017年9月30日前两年诉讼时效已经届满的，被告已经取得了诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭，在2017年10月1日前两年诉讼时效尚未届满的，适用三年诉讼时效。原告于2019年4月28日向本院提起诉讼，故被告应向原告支付2016年4月28日至2017年4月24日的违约金26749.37元（1309639元×0.0001×152天+1309639元×0.000025×209天）。因原告已领取办理不动产权证的相关资料，对其要求被告配合办理不动产权证书的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、被告武汉市时代天宇置业有限公司于本判决生效之日起7日内向原告余丽芬支付逾期交房违约金26749.37元；二、驳回原告余丽芬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费644元，由被告武汉市时代天宇置业有限公司负担322元，原告余丽芬负担322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇一九年七月十五日书记员  吴穹