广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初19989号原告（反诉被告）：刘伟开，男，1968年2月22日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：梁成锋，广东辅安律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑灶利，广东辅安律师事务所律师。被告（反诉原告）：张秀仪，女，1972年1月17日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，被告（反诉原告）：广州莲霞食品加工有限公司，住所地广州市白云区石门街鸦岗村十六社新涌东工业区J栋首层。法定代表人：张秀仪，总经理。上述两被告委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。上述两被告委托诉讼代理人：梁思燕，广东诺臣律师事务所实习人员。原告刘伟开（反诉被告，以下称原告）与被告张秀仪、广州莲霞食品加工有限公司（反诉原告，以下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟开的委托诉讼代理人郑灶利，被告张秀仪及其与广州莲霞食品加工有限公司的共同委托诉讼代理人官选斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘伟开向本院提出诉讼请求：1.两被告向我支付2019年1月租金26905元、水电费15963.4元和卫生费1316.5元及利息（从起诉之日其按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2003年9月24日，我向广州市白云区石井镇（现石门镇）鸦岗村第十六经济合作社租赁了位于该合作社新涌（土名）即黄金围东侧工业土地一块建工业厂房，其中1750.5平方米厂房和空地，1081.60平方米租给藏增野。2015年8月1日，藏增野又将部分厂房875平方米，厂内空地540平方米转租给被告张秀仪，合同期自2015年8月1日至2018年7月31日止，合同对租金、水电费、卫生费等项作了详细约定。被告张秀仪开办了被告广州莲霞食品加工有限公司。2016年6月1日，我与被告张秀仪签订《租赁合同》，约定我将上述厂房中的Ma栋首层102、103号租给被告张秀仪作为厨房用途，合同期自2016年9月14日至2018年7月31日，合同对租金、水电费、卫生费等作了详细约定。上述张秀仪与藏增野与我签订的两份合同均于2018年7月到期，由于涉案地块面临拆迁，至2018年7月31日期满时，我与被告张秀仪口头约定，上述两处物业由被告张秀仪继续使用，期限不定，视经济社拆迁需要，随时要搬迁，并约定按厂房租金24905元/月、厨房租金2000元/月、水电费、卫生费按原合同执行。至2018年年底，经济社已明确了要在2019年上半年实行拆迁，要求清退租户，经与被告张秀仪协商，被告张秀仪于2018年12月25日出具了《退回场地保证书》，承诺其于2019年1月20日前将场地移交给我，其于1月中旬开始搬迁，到搬迁结束时，我要求其结清当月租金及水电费、卫生费、但其拒绝交费，并拒绝交还场地。后经我的工作人员多次催促仍未支付。综上，现为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。对于两被告的反诉请求，原告辩称，我不同意被告的全部反诉请求。理由如下：1.被告已出具书面的退回场地保证书，承诺于2019年1月20日交还场地，被告主张的采购新设备损失、停工损失并非我导致，与我无关。且被告曾经表达场地内的设备并不值钱。2.被告以经济社不能收取土地租金为由提出我不能收取租金，但因我是向经济社承租的土地，地上的上盖物是我出租建设的，我向被告出租上盖物，被告应向我支付占用场地的费用，其要求我支付租金损失169432元缺乏依据。被告张秀仪、广州莲霞食品加工有限公司共同辩称，我方不同意原告的诉讼请求。我方同意水电费按据实结算的数额支付，该数额应为双方均确认的约9000元结算，但原告不断扩大数额。对于卫生费，早在2018年9月就不应该再收取，我方不同意再支付该费用。我于2019年1月1日之前，实际上就已未再使用过租赁场地，所以我方不同意向原告支付租金。另因合同期满时租赁场地将被拆迁征用，石门街道办事处于2018年8月1日发文要求自2018年8月31日终止征地范围内的相关土地的租赁合同关系及停止收取租金，但我方一直交租至2018年12月。我根据双方约定于2019年1月3日主动开始搬迁，1月18日前面停工拆迁，但原告却在2月20日后开始阻扰搬迁。因石门街道办已发文不再收取租金，且我方在2019年1月基本不产生的情况下，水电费居高不符合实际，我方曾要求原告提供相关的水电费读数以核对，但原告表示拒绝。原告于2019年1月26日开始扣留了我的设备，2019年3月22日，我方委托广州市白云公证处前往租赁场地作证据保全，但原告的工作人员态度强硬，拒绝我方及公证人员进厂。原告长期扣留我方设备的行为，造成我方生产经营停工，且造成新租厂房租金损失。我方为正常生产经营不得不直接采购新设备。在原告扣留设备期间，造成我方停工20天，导致工人工资损失18万元，采购设备损失36万元，租金损失56546元。另外，因石门街道办事处发文要求自2018年8月31日起征地范围内的相关土地停止收取租金，而原告坚持收取的2018年9月至12月的租金112888元应予退回。综上所述，现提出如下反诉请求：1.原告向我方赔偿采购新设备损失36万元；2.原告向我方赔偿20天的停工损失18万元；3.原告向我方给付租金损失共169432元，其中包括应返还2019年1月至2月因扣留设备而造成延期一个月的损失56546元，以及返还2018年9月至2018年12月的租金112888元；4.本案受理费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的土地租赁合同书、租赁合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月1日，李志有与藏增野签订《租赁合同》，约定李志有向藏增野出租座落于白云区石门街鸦岗村十六社新涌东工业区的J栋厂房用作工厂用途，建筑面积1750.5元；租期从2015年8月1日至2018年7月31日等。藏增野承租上述场地后，又与被告张秀仪签订《租赁合同》，约定藏增野将上述工业区中的J栋首层出租给被告张秀仪作为工厂用途使用，租赁期限从2015年8月1日至2018年7月31日。被告张秀仪承租J栋首层厂房期间，又于李志有签订《租赁合同》，向李志有承租了上述工业区中Ma栋首层102、103号房屋作厨房使用,租赁期限从2016年6月1日至2018年7月31日止。被告张秀仪与藏增野的合同到期后，被告张秀仪继续使用上述工业区中的J栋首层场地，并向原告支付租金等费用。被告张秀仪与李志有签订的合同到期后，被告张秀仪继续使用上述工业区中Ma栋首层102、103号房屋，并继续向原告支付租金。诉讼中，原告明确诉请要求被告广州莲霞食品加工有限公司承担责任依据是被告广州莲霞食品加工有限公司为被告张秀仪成立的一人独资公司。原告表示涉案租赁场地是由其向石井鸦岗村第十六经济合作社承租土地后建设的厂房。其建设好厂房后，因事务繁多，故委托员工李志有代其与藏增野、张秀仪签订了租赁合同。上述租赁合同均到期后，藏增野已退出租赁场地，被告张秀仪继续使用原租赁场地，并直接向其支付租金等费用。但因涉案租赁场地所在土地将被征收拆除，故未再签订租赁合同。因被告张秀仪确认其承租租赁场地的合同相对方是原告，租赁合同期限届满后，其直接向原告支付租金等费用。另双方均确认被告使用的J栋首层场地和Ma栋首层102、103号房屋的租金分别为24905元/月、2000元/月，水费按每吨4.4元计收，电费按每度1.282元计收。原告陈述被告张秀仪于2019年1月18日停止经营开始搬出租赁场地，并于2019年1月29日最后一次搬离。被告张秀仪表示其于2019年1月29日准备搬出剩余设备物品时，遭到原告工作人员的阻扰并扣留了设备物品导致其遭受损失。为证明其上述陈述，被告向本院申请律师调查令，申请向广州市公安局白云区分局石门派出所调取2019年1月29日受阻扰当日报警后制作的询问笔录。后该派出所提供了受理报警登记表一份，但表示因报警人自身原因，暂未向该所接受询问，无制作笔录。另原告提交《自2018年5月起应收类和已付类的对照表》、广州莲霞食品加工有限公司-J栋首层水电表读数及收费表、广州莲霞食品加工有限公司-Ma栋102、103厨房水电表读数及收费表、用电数据等证据拟证明被告承租的场地每月电表读数，水电费用、卫生费情况。被告对上述证据认为是原告自行制作，故不予确认。另查，被告广州莲霞食品加工有限公司是被告张秀仪与其他自然人股东成立的有限责任公司（自然人投资或控股），被告张秀仪是该公司的法定代表人。2018年8月1日，广州市白云区人民政府石门街道办事处出具《石门街关于停止收取黄金围新一代信息技术、人工智能产业园地块征地范围内土地租金的告知书》，通知鸦岗经济联合社，因受政府委托负责黄金围新一代信息技术、人工智能产业园地块的征收工作，根据工作进度要求，请鸦岗经济联合社于2018年8月31日前终止与相关土地租赁单位的合同关系，停止收取黄金围新一代信息技术、人工智能产业园地块征地范围内的土地租金等。因涉案租赁场地面临被拆除，被告张秀仪曾向原告出具《退回场地保证书》一份，该保证书主要内容为，被告张秀仪保证在2019年1月20日前搬迁完毕，若未能于2019年1月20日前将场地移交给刘伟开工业区，刘伟开工业区将视张秀仪放弃场地内所有设备、设施等物品，全部设施物品归刘伟开所有，刘伟开将自行接收场地等。本院认为，被告张秀仪与藏增野、李志有分别签订的租赁合同于2018年7月31日到期后，各方均未续签合同，被告确认前述租赁合同期限届满后，实际向原告支付租金等费用，并与原告建立了事实上的租赁关系，而被告张秀仪作为原承租人继续向原告支付租金等费用的行为表明，前述租赁合同期限届满后，即自2018年8月1日起，原告与被告张秀仪之间建立了事实上的租赁关系，且该事实上的租赁关系为不定期租赁关系。因现有证据无法证明涉案租赁场地有取得产权和办理合法的规划报建手续，故原告与被告之间建立的租赁关系违反了法律法规的强制性规定，应为无效。虽双方之间的租赁关系无效，但原告有权要求被告张秀仪支付实际占用涉案租赁场地期间的场地占用费。被告确认向原告支付租金至2018年12月，现原告要求被告支付2019年1月的租金，该费用实为场地占用费。关于场地占用费的计付时间问题。因原告确认被告于2019年1月18日停止经营，在双方建立的租赁关系无效的情况下，本院从公平合理角度认定被告张秀仪应向原告支付的场地占用费支付至2019年1月18日，场地占用费参照双方确认的实际履行过程中应支付的租金，即厂房与厨房共计为26905元/月计付。据此，经核算，2019年1月1日至2019年1月18日期间的场地占用费共计为16142.94元。驳回原告主张多出上述数额的诉请。同理，因被告张秀仪实际占用了涉案场地，亦应向原告支付使用场地期间实际发生的水电费、卫生费，现原告主张至被告搬离涉案场地欠付水电费共计15963.4元，卫生费1316.5元，因原告提交了租赁厂房、厨房自2018年5月起水电费的读数和收费详细表，被告虽对上述证据不予确认，但因被告无提供相反证据证明每月水电费的实际发生数额，且无证据证明其已缴纳上述欠付费用，故本院对原告的上述主张予以采信。原告要求被告支付水电费15963.4元、卫生费1316.5元有据，本院予以支持。原告明确被告广州莲霞食品加工有限公司与被告张秀仪共同承担责任的依据是被告广州莲霞食品加工有限公司是被告张秀仪成立的的一人独资公司。经查，被告广州莲霞食品加工有限公司是被告张秀仪与其他自然人股东成立的有限责任公司，故原告要求被告广州莲霞食品加工有限公司承担责任的依据不能成立，本院不予支持。被告抗辩因涉案租赁场地涉拆迁，广州市白云区人民政府石门街道办事处曾于2018年8月1日向鸦岗经济联合社发出告知书，要求停止收取土地租金，故原告也无权收取2018年8月1日后的场地占用费问题。因该告知书是向鸦岗经济联合社发出，而并非向原告发出，且原告向被告出租的是建筑物，而非土地，故被告的上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。因双方建立的租赁关系无效，现原告要求被告支付场地占用费的利息无据，本院不予支持。关于被告反诉主张原告赔偿采购新设备损失的问题。现有证据不足以证明原告有扣留被告在租赁场地内物品的行为，故被告的上述反诉主张依据不足，本院不予支持。被告明确其主张的20天停工损失是因原告扣留旧场地设备的行为导致，因前述已认定被告的现有证据不足以证明原告扣留被告设备的行为，故被告要求原告赔偿20天停工损失的主张缺乏依据，本院不予支持。前述已认定，虽双方的租赁关系无效，但原告有权向被告主张被告实际占用租赁场地的占用费，且被告主张原告扣留设备的意见本院不予采纳，故被告要求原告赔偿因扣留设备造成的租金损失，并返还2018年9月至2018年12月期间已付租金的反诉主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告张秀仪向原告刘伟开支付2019年1月1日至2019年1月18日的场地占用费共计16142.94元及欠付水电费共计15963.4元、卫生费1316.5元；二、驳回原告刘伟开的其他诉讼请求；三、驳回被告张秀仪、广州莲霞食品加工有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费452.3元，由原告刘伟开负担134.3元，被告张秀仪负担318元；反诉受理费5447.16元，由被告张秀仪、广州莲霞食品加工有限公司负担。被告张秀仪负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年七月二十三日书记员  陈玉梅