德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0603民初3599号 原告：德阳碧桂园投资有限公司，住所地四川省德阳市旌阳区黄许镇通站路西段，统一社会信用代码91510600092118929C。 法定代表人：杨文杰，执行董事。 委托诉讼代理人：颜宁，男，该公司员工。 被告：袁俊，女，1975年10月30日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：余正兵，德阳市众成法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：邵世刚，德阳市众成法律服务所法律工作者。 第三人：陈红英，女，1976年5月18日出生，壮族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：张清华，四川积善律师事务所律师。 原告德阳碧桂园投资有限公司与被告袁俊、第三人陈红英商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德阳碧桂园投资有限公司的委托诉讼代理人颜宁，被告袁俊的委托诉讼代理人余正兵、邵世刚，第三人陈红英的委托诉讼代理人张清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德阳碧桂园投资有限公司(以下简称碧桂园公司)向本院提出的诉讼请求：1.判令解除原被告于2014年10月28日签订的《商品房买卖合同》及附件，被告于《商品房买卖合同》及附件解除之日起3日内将德阳碧桂园一期38栋XXX号房屋交还给原告；2.判令被告向原告支付因被告逾期偿还银行按揭，导致原告代被告向银行支付的贷款本金、利息及罚息，银行律师费，诉讼费及执行费等银行实现债权的费用。前述被告应偿还的原告的费用直接从被告向原告已支付的购房款中扣减，不足部分由原告另行支付（庭审时，原告明确该项诉请仅包括贷款本金、利息、罚息共计1250771.99元）；3.判令被告在《商品房买卖合同》及附件解除之日起3日内与原告到德阳市不动产登记中心办理完毕本案商品房撤销备案手续、撤销预告登记手续、撤销抵押登记手续；4.判令被告支付违约金共计309587.25元（违约金计算标准为《商品房买卖合同》总价款的15%）；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。后原告增加诉讼请求如下：1.判令被告在《商品房买卖合同》及附件解除之日起3日内配合原告办理完毕本案商品房注销网签备案手续；2.判令按第四项诉讼请求应被告支付的违约金，从被告向原告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付。同时，原告表示其第2.3.4项诉讼请求均以解除合同为前提提出。事实与理由：原告与被告于2014年10月28日签订了《商品房买卖合同》及附件（以下统一简称为“买卖合同”），买卖合同约定被告购买原告开发建设的位于青衣江东路二段39号的德阳碧桂园一期38栋XXX号住宅，房屋总价款为2063915元。合同约定被告付款方式为贷款方式付款，被告首期支付购房总价款的40.4%，其余价款向银行借款支付。合同签订后，原被告与中国工商银行德阳支行签订了贷款合同，约定被告向银行借款支付首期以外购房款，原告对该笔贷款承担保证责任。后，由于被告没有按时偿还银行按揭贷款，原告作为保证人代被告向银行返还了贷款本金及利息，并承担了逾期还款的违约责任。根据买卖合同补充协议第九条第一项第二款的约定原告承担保证责任后，可以解除《商品房买卖合同》并要求被告承担总房价15%的违约金。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告袁俊辩称：原被告之间存在两层法律关系，第一层是商品房买卖关系，已履行完毕，双方在履行过程中均无违约行为，原告无权要求解除合同；第二层为担保关系，原告虽承担了保证责任，但与诉请的商品房买卖合同关系无关，原告不能据此要求解除合同。买卖合同补充协议第九条第一项第二款实质上属于物权流押，该条规定无效，原告不能据此主张解除合同。 第三人陈红英述称：2016年12月贵院作出（2016）川0603财保186号民事裁定书，查封了属于被告所有的碧桂园一期XXX号房屋，该被查封房屋已进入了强制执行程序，陈红英系该案的申请执行人，如贵院判决解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》，将已进入执行程序的房屋判决归原告所有，将导致陈红英的合法权益受到严重损失。在法院针对执行标的物的强制执行过程中，该标的物即处于非正常状态，此时就该标的物发生的争议，应该通过民事诉讼规定的案外人执行异议之诉制度予以救济，不允许案外人提起确权之诉。案外人以被执行人为被告另行提起给付之诉，要求转移执行标的物所有权，该标的物已处于强制执行状态的，只能主张损害赔偿或待标的物解除强制执行状态后再行要求给付。因本案与第三人有利害关系，故要求作为有独立请求权的第三人身份参加诉讼，并请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年10月28日，甲方碧桂园公司（出卖人）与乙方袁俊（买受人）签订《商品房买卖合同》及其附件，该合同与本案相关的约定有：一、买受人购买由碧桂园公司开发的位于德阳市青衣江东路二段39号德阳碧桂园一期38幢XXX号住宅，房屋总价款为2063915元。买受人采取贷款方式付款，买受人首期可以支付购房总价款的40.4%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；二、附件八：补充协议第九条第一项第二款约定：若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》。出卖人选择向买受人追偿代付款项的，买受人应当向出卖人支付全部代付款项及利息，利息从出卖人将代付款项支付给贷款银行之日起按同期银行流动资金贷款利率计付至买受人付清出卖人代付款项之日止。出卖人选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权的费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人；三、买卖双方相互送达与《商品房买卖合同》有关的通知书，须以挂号邮寄或者专差送达。买受人自愿同意：出卖人的通知在到达《商品房买卖合同》记载的买受人地址之日视为出卖人已送达，买受人应当清楚了解出卖人的通知内容。买受人与出卖人双方确认同意，买受人的通讯地址以合同双方当事人中约定的买受人的地址为准（即四川省德阳市旌阳区上东风景3幢X单元X室），出卖人的通讯地址为四川省德阳市青衣江东路二段39号。合同签订后，被告袁俊已支付全部购房款（含银行按揭贷款部分），原告碧桂园公司已向被告袁俊交付了案涉房屋，案涉房屋已装修。 2015年2月6日，原告碧桂园公司（保证人）、被告袁俊（借款人）与案外人中国工商银行股份有限公司德阳分公司（贷款人）签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定贷款人同意向借款人发放借款1100000元，用于购买德阳碧桂园一期38栋XXX号住宅。保证人承担阶段性连带担保责任，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。 2018年9月28日，被告碧桂园公司向《商品房买卖合同》中约定的被告袁俊的通讯地址邮寄了《解除合同通知书》，被告当庭表示未收到该通知。其重要内容为：贵方与我司签订了《商品房买卖合同》及附件，约定贵方购买我司房屋。后我司与贵方又与中国工商银行股份有限公司德阳分公司签订了《个人购房借款/担保合同》，由我司提供阶段性连带保证责任。后由于贵方逾期偿还银行贷款多期。银行要求我司按照贷款合同约定承担保证责任。贵方的违约行为已严重违反了合同约定，侵害了我司的合法权益，我司特严正告知：请贵方在收到本通知之日起5个工作日之内，按银行要求履行还款义务并支付违约金。若贵方未履行前述义务，则我司承担保证责任后，保留按照买卖合同补充协议第九条第一款第二项的约定，解除与贵方签订的《商品房买卖合同》及附件并向贵方主张其他违约责任的权利。 2019年3月27日，中国工商银行股份有限公司德阳分行向原告碧桂园公司出具《代偿证明》，主要载明：借款人袁俊于2015年2月6日与我行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定我行向袁俊发放个人按揭贷款1100000元，抵押登记号码：德房预德阳市字第××号，由贵公司承担阶段性连带责任。截止2019年3月27日，借款人在我行贷款累计违约27期，本金1069786.60元，利息138125.34元，本息合计1250771.99元。根据合同约定贵公司履行代偿义务，分别于2019年3月22日、2019年3月27日分两次共计归还袁俊在我行全部贷款本息共计1207911.94元。 案涉的德阳碧桂园一期38栋仍登记在原告碧桂园公司名下。案涉房屋买卖已办理《商品房买卖合同》网签手续、备案手续、预告登记手续、抵押预告登记手续。 第三人陈红英因其与被告袁俊等人民间借贷纠纷一案申请保全案涉房屋，案涉房屋已被本院采取了预查封措施。第三人陈红英与被告袁俊等人民间借贷纠纷一案已进入执行程序。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及其附件、《个人购房借款/担保合同》、《解除合同通知书》、房屋登记信息查询记录、代偿证明、银行电子回单、民事判决书、不动产登记注册单、协助执行通知书等证据予以证实。 本院认为，《商品房买卖合同》及其附件、《个人购房借款/担保合同》均系合同各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。 关于案涉《商品房买卖合同》及其附件能否解除的问题。原告认为被告未依约支付银行的按揭贷款致使原告承担了阶段性连带担保责任，原告可依据合同约定单方面解除合同；被告认为原被告之间的商品房买卖合同已履行完毕，原告承担担保责任系另一层法律关系，不能据此解除合同；第三人认为案涉房屋已进入执行程序，第三人对案涉房屋进行了预查封，合同解除将严重损害第三人的利益，故合同不能解除。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同后，被告已支付了全部购房款，原告已向被告交付了案涉房屋，被告已装修入住，原、被告之间商品房买卖合同的主要义务已经履行完毕。后基于商品房买卖合同，原、被告与中国工商银行股份有限公司德阳分行之间签订了《个人购房借款/担保合同》，原告与被告之间形成了担保关系。本案涉及保证责任产生的追偿权和商品房销售合同纠纷两个法律关系。原、被告虽然在合同中约定出卖人承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，出卖人可以选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》。但根据合同相对性原理，该约定只对本案当事人双方有约束力，不具有对抗其他第三人的效力。故在被告因其他债务致其所购涉案房屋被人民法院查封并已进入执行程序后，客观上被告已丧失了将所购商品房按约定退还给原告的能力，即对于解除《商品房买卖合同》及退还涉案商品房给原告目前事实上履行不能。故不宜判令解除合同，返还房屋。 就原告的第2.3.4项诉讼请求及增加的诉讼请求第1.2项，因上述诉请提起的前提是合同解除，本院未支持原告解除案涉合同及附件的请求，故对原告的第2.3.4项诉讼请求及增加的诉讼请求第1.2项，本院均不予支持。 关于第三人陈红英的主体问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”。第三人陈红英并非商品房买卖合同的当事人，对本案不具有独立的请求权，但其作为案涉房屋的申请执行人，本案的处理结果与其有利害关系，可以作为无独立请求权的第三人参与诉讼。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经本院审判委员会决定，判决如下： 驳回原告德阳碧桂园投资有限公司的全部诉讼请求。 本案征收案件受理费25788元，由原告德阳碧桂园投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  刘 军 审 判 员  廖虹琳 人民陪审员  唐诗萍 二〇一九年七月十七日                                                                                                                   法官助理  李秋月                                                                                                                       书记员  黄丹