山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终1201号上诉人（原审被告）：山东人和房地产开发有限公司，住所地威海市文登区天福办世纪大道**。法定代表人：李健华，经理。委托诉讼代理人：于大卫，山东德平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：都金忠，男，1972年12月23日生，汉族，住威海市文登区。上诉人山东人和房地产开发有限公司（以下简称“人和房地产公司”）因与被上诉人都金忠房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院(2019)鲁1003民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。人和房地产公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：1.商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，逾期办证不可归责于人和房地产公司，人和房地产公司不应承担违约责任。政府行为、小区业主行为、施工单位不配合等多种原因导致综合验收不能办理，属合同履行过程中的不可抗力因素，非人和房地产公司所能控制；2.人和房地产公司已将房屋交付都金忠，都金忠对办证持消极态度，从未提出办证要求，未交契税、补交面积差价、提交证件，一审认定系人和房地产公司未履行办证义务，有失公允；3.即使人和房地产公司应承担违约责任，亦应按照合同约定标准确定。合同第15条约定，如因人和房地产公司责任,都金忠不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由人和房地产公司按已付房款的0.01%向都金忠支付违约金，补充协议第12条系针对合同第15条中如选择第3项处理方式的约定。逾期办证的处理方式系经协商后购房者的自愿选择，人和房地产公司并无对违约条款进行提示和说明的义务。一审判决违背了合同意思自治原则，不应依据有利于非提供格式条款一方的解释原则更改合同内容;一审违约金计算时间有误，案涉房屋系2014年3月30日实际交付，都金忠即使主张逾期办证违约金亦应从2016年3月31日开始计算，一审多计算违约金76天。都金忠辩称，案涉房屋逾期办证起算时间应按照合同约定的交付使用日期即2012年12月1日的两年后开始计算，一审判决正确，请求维持。都金忠向一审法院起诉请求：1.人和房地产公司支付2012年12月2日至2014年3月30日逾期交房违约金20735.96元；2.人和房地产公司支付自2014年9月26日至2019年1月9日逾期办证违约金105608.52元。一审法院认定事实：2012年7月10日，都金忠与人和房地产公司签订商品房买卖合同，约定：都金忠购买人和房地产公司开发的位于人和国际花园居民小区香榭园17号1单元1101室房屋，合同价款为429316元。其中第八、九条约定，人和房地产公司应当在2012年12月1日前向都金忠交付房屋，逾期交付超过60日，如都金忠要求继续履行合同，自2012年12月2日起至实际交付之日止，人和房地产公司按日向都金忠支付已付房价款万分之一的违约金。同时第十五条约定，人和房地产公司应当在房屋交付使用后180日内，将办理产权登记需由人和房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。如因人和房地产公司的原因，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，都金忠不退房，人和房地产公司按已付房价款0.01%向都金忠支付违约金。补充协议第十二条约定，人和房地产公司在商品房交付使用后180天内提供资料向产权登记机关备案，在550天内办理完房地产权属证书。逾期办证，都金忠不退房，人和房地产公司按日向都金忠支付已付房价款0.01%的违约金。都金忠付清全部房款，人和房地产公司于2014年3月30日将上述房屋交付都金忠。诉讼中，都金忠认为补充协议12条约定出卖人在商品房交付使用后180天内提供资料向产权登记机关备案，在550天内办理完房地产权属证书，应该是开发商约定交付房屋时间后730天内完成权属登记。人和房地产公司则认为应该是商品房实际交付时间后730天内完成权属登记。同时查明，都金忠曾于2015年2月2日向一审法院起诉，〔（2015）威文民一初字第206号〕，请求人和房地产公司交付房屋并支付逾期交付房屋违约金，后于2016年6月21日以双方自行协商为由，申请撤回起诉，一审法院裁定准予，2016年6月27日送达裁定书。一审法院认为，法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，人和房地产公司未按照合同约定期限为买受人都金忠交付房屋、办理产权登记证书，构成违约。案涉合同系人和房地产公司提供的格式合同，当双方对合同条款的理解发生争议时，根据有利于非提供格式条款一方的解释原则。根据合同约定，人和房地产公司应当在涉案房屋交付使用后180天内提供资料向产权登记机关备案，在550天内办理完房地产权属证书。双方对房屋交付时间的理解产生歧义，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，且都金忠的理解亦是通常理解，即人和房地产公司应当在2014年12月1日前为都金忠办理产权登记证书。都金忠主张按照补充协议书第12条的约定为依据，认为人和房地产公司逾期办证，应每日按已付房款0.01%的标准计算违约金，亦予以支持。关于诉讼时效问题。都金忠与人和房地产公司约定按日计付逾期交付房屋及办证违约金系继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效为两年，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，诉讼时效期间为三年。一、逾期交房违约金计算。根据合同约定，人和房地产公司应于2012年12月1日前将案涉房屋交付都金忠，故应自2012年12月2日至2014年3月30日计算人和房地产公司逾期交付房屋违约金。截至2015年2月2日（第一次起诉之日），2012年12月2日至2013年2月2日期间的债权已超过两年诉讼时效期间，都金忠请求支付该期间的违约金，不予支持。诉讼时效因提起诉讼而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。2013年2月3日至2015年2月2日的债权自2015年2月2日第一次起诉之日发生中断，诉讼时效期间重新计算。（2015）威文民一初字第206号案件于2016年6月27日审结，自该日至民法总则施行之日，两年诉讼时效期间尚未届满，可以适用民法总则关于三年的诉讼时效规定，都金忠主张人和房地产公司支付自2013年2月3日至2014年3月30日期间逾期交付房屋违约金，予以支持。经计算，该期间的违约金数额为18031元〔429316元×420天×0.01%〕。二、逾期办证违约金计算。自2014年12月1日至2019年1月13日期间未发生诉讼时效中止中断的法定事由，至民法总则施行之日，2014年12月1日至2015年10月1日期间的债权已超过两年诉讼时效期间，2015年10月2日至2017年10月1日期间的债权至民法总则施行之日诉讼时效尚未满两年，应适用三年诉讼时效期间，但截至2019年1月14日（起诉之日），2015年10月2日至2016年1月13日期间的债权已超过三年诉讼时效，2016年1月14日至2019年1月9日期间的债权未超过三年诉讼时效期间，都金忠主张该期间违约金，予以支持。经计算，该违约金数额为46795元〔429316元×1090天×0.01%〕。人和房地产公司的其他所辩，与法相悖，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、山东人和房地产开发有限公司于判决生效后十日内向都金忠支付逾期交房违约金18031元；二、山东人和房地产开发有限公司于判决生效后十日内向都金忠支付逾期办理房屋权属证书违约金46795元；三、驳回都金忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1413元，由都金忠负担703元，山东人和房地产开发有限公司负担710元。本院二审期间，双方当事人并未提交新证据。经查，案涉商品房买卖合同第15条约定，如因人和房地产公司责任，都金忠不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……，2.都金忠不退房，人和房地产公司按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；……。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，都金忠与人和房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据本案查明事实，人和房地产公司存在未按约定期间协助都金忠办理房屋权属证书的情况，对此双方并无争议。现人和房地产公司以政府行为、小区业主行为、施工单位不配合及都金忠消极办证等为由拒绝承担违约责任，无相应证据证实，亦与双方的合同约定相悖，本院不予支持。虽然双方在商品房买卖合同中约定，如人和房地产公司逾期办证，都金忠不退房，人和房地产公司按已付房款的0.01%支付违约金，但双方在补充协议第12条中对于上述约定进一步明确即如人和房地产公司逾期未能协助办理权属证书，按日向都金忠支付已付房款0.01%的违约金。可以看出，双方在合同第15条中仅约定了第2项一种处理方式，将其他选项予以排除，而补充协议第12条应为第15条第2项的细化和变更，并未明确系针对合同第15条中如选择第3项的处理方式，故都金忠要求按照补充协议第12条的约定计算逾期办证违约金符合双方约定，应予支持。人和房地产公司以合同第15条第2项约定属于意思自治为由要求给付都金忠逾期办证违约金42.9元，既不符合双方缔结合同的本意，亦有违权利义务一致原则，本院不予支持。关于逾期办证违约金的起算时间问题，补充协议12条约定人和房地产公司在商品房交付使用后180天内提供资料向产权登记机关备案，在550天内办理完房地产权属证书。都金忠主张应是人和房地产公司在约定交付房屋时间后730天内完成权属登记，人和房地产公司则认为应该是商品房实际交付时间后730天内完成权属登记。从文义上看，此处商品房交付使用应理解为实际交付使用而非约定交付日期。案涉房屋交付时间为2014年3月30日，房屋交付后730日即从2016年3月30日开始计算，逾期交房违约金数额为43489.7元（429316元×1013天×0.01%）。综上，人和房地产公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初357号民事判决第一、三项；二、变更威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初357号民事判决第二项为：山东人和房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付都金忠逾期办理房屋权属证书违约金43489.7元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1413元，由都金忠负担725元，山东人和房地产开发有限公司负担688元；二审案件受理费970元，由都金忠负担69元，山东人和房地产开发有限公司负担901元。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年七月十一日法官助理张洁玉书记员张济节