贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2278号 上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。社会统一信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师，证号：01011810213285。 上诉人（一审原告）：蔡露，女，汉族，1986年12月16日出生，住贵州省赫章县。 委托诉讼代理人（特别授权）：艾凯，贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201810035201。 委托诉讼代理人（一般授权）：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师，证号：230713012110508。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商置业）因与上诉人蔡露商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7070号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 招商置业上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决的判项内容。 蔡露答辩并上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持蔡露的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.蔡露于2016年2月2日签收“收楼意见书”，接收涉案房屋，只能证明案涉房屋符合收房条件；2.招商置业并未在蔡露收房时告知其已具备办理转移登记条件，也无其他证据证明招商置业已履行通知义务。2.一审庭审中，招商置业出示商品房备案证明书，蔡露才知晓案涉房屋符合办理转移登记条件，故招商置业应承担2016年7月1日至2018年12月19日的违约责任；3.在同样事实的基础上，一审不同法官对招商置业是否已尽到通知义务作出了不同的认定，得出了完全相反的判决，造成同案不同判。 招商置业答辩称：招商置业于2018年7月12日完成了案涉房屋所属楼栋的“幢首登”，所以违约期间应截止于2018年7月12日。 蔡露向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告申请办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款266,301元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为基准，从2016年7月1日起，计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止(暂计10,000元)；3.本案诉讼费用由被告负担。一审审理期间，蔡露将其第一项诉请明确为：判决被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认定如下事实：2014年8月22日，原告蔡露作为买受人，与出卖人暨被告招商置业签订《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节××城市南部新区“招商花园城”第E4幢26层4号房，房号为E4-26-4；建筑面积77.12平方米，套内建筑面积60.16平方米；该商品房总价款266,301元；转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定的其他事项。同时，双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议第3条：“关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付了购房款266,301元。2016年1月13日，被告取得涉案房屋所属毕节市南部新区百里杜鹃路招商花园城E4幢《商品房备案证明书》。2016年2月2日，原告收房并在收楼意见书上签字。该收楼意见书载明：收到《入伙通知书》之后按照规定的验收时间对涉案房屋进行验收。《入伙通知书》附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》载明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用。该缴款通知单列明了需缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明办理收房时须带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。同日，原告向被告交付了涉案房屋的契税、公共维修基金、印花税、土地证、产权登记费等费用。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”，而原告向被告交付公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已具备办理转移登记条件，故原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的诉请，予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2016年2月2日向原告交房，应从交房之日起90日（2016年5月2日）内履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。如前所述，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告已经取得办理商品房转移登记条件的义务。2016年1月13日，被告取得涉案商品房所属E4幢楼的商品房备案证明书，具备办理转移登记的条件。2016年2月2日，原告在收楼意见书上签字，并依照《入伙通知书》附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》载明的费用明细向被告交付了办证所需的相关费用的行为，表明原告已经收到入伙通知书及其附件缴款通知单，而缴款通知单既载明了办证应缴的费用明细，又告知原告提交办证所需资料，证明被告已经尽到通知原告的义务，且此时被告已取得了涉案房屋所属E4幢楼的商品房屋备案证明书。而该期限未超过法律规定的交房之日起90日（2016年5月2日），则被告不应承担支付违约金的责任，故对原告的违约金诉请，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告蔡露交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告蔡露办理涉案商品房的不动产权证书；二、驳回原告蔡露的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本案审理过程中，招商置业向本院提交如下证据：2018年8月23日的快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书，证明目的：2018年8月23日，招商置业第二次向业主邮寄了关于产权证的告知事项。 蔡露以该组证据不属于二审新证据为由，拒绝发表质证意见。 经审查，本院对招商置业举示证据的真实性、合法性予以确认；相关证据虽不属于二审新证据，但与本案代征事实相关联。对于证据的证明力问题，本院结合在案事实、证据，在裁判理由部分予以论证。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉讼意见和本案事实，本案二审焦点是：1.招商置业是否应当承担违约责任；如果应当承担，违约期间如何认定；2.一审法院判令招商置业限期办理不动产权证书是否得当。 关于第一个争议焦点。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，《商品房买卖合同》约定，招商置业应当取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给蔡露。因双方未约定前述合同义务的履行时间，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定招商置业应于案涉商品房交付之日起90日内，即2016年5月2日前，取得案涉商品房初始登记证书，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付蔡露，并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审法院查明的事实，招商置业已代为收取蔡露缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审法院据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。招商置业关于双方未建立委托合同关系、其收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 依据合同约定，招商置业应当办理商品房初始登记，并向蔡露交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于招商置业已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责其再向蔡露交付有关文书已无实际意义。此时招商置业依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知蔡露其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为招商置业交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。蔡露据此得以向招商置业提交应由买受人提交的办证资料，用于其代为办理转移登记。根据一审法院查明的事实，本案双方于2014年8月22日签订《商品房买卖合同》，彼时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理商品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成商品房初始登记、取得不动产权证书即“幢首登”为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。鉴于此，招商置业是否履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，应结合其取得商品房备案证明的时间以及其完成对该事项的披露时间予以认定。在案证据显示，招商置业于2016年1月13日取得商品房备案证明书，其主张已通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式向买受人履行了通知义务。本院审查认为，从记载内容可知，《入伙通知书》及其附件，系招商置业为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露招商置业已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知招商置业在办证问题上的合同履行情况，故不能依据送达缴费通知，认定招商置业已履行完毕合同约定的文书交付义务。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。招商置业提交的2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明招商置业通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向蔡露披露了案涉房屋符合办理转移登记的条件的事实，应当认定招商置业至迟已于2018年8月23日完成了通知义务。故此，招商置业应当承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，违约责任的期间应为2016年5月2日至2018年8月23日。 鉴于双方对逾期交付文书的违约责任未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，招商置业应以蔡露已付购房款266301元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付蔡露2016年5月2日至2018年8月23日期间，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。 关于第二个争议焦点。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合招商置业接受委托、代为办理房屋转移登记，一审法院判令招商置业限期90日为蔡露办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审法院判令招商置业限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令招商置业代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，前述判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。 综上所述，上诉人招商置业的上诉请求不成立，应予驳回；上诉人蔡露的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7070号民事判决第一项，即：被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告蔡露交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告蔡露办理涉案商品房的不动产权证书。 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7070号民事判决第二项，即：驳回原告蔡露的其他诉讼请求。 三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，支付上诉人蔡露逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以266301元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年5月2日起计算至2018年8月23日止）。 四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求。 五、驳回上诉人蔡露的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年七月十日 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷