四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10042号 上诉人（原审原告）：成都顶好物业管理有限公司，住所地四川省成都市一环路北四段**。 法定代表人：辜正强，董事长。 委托诉讼代理人：鲜卫东，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：秦皖蜀，女，1954年10月26日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审被告）：文雅琳，女，1978年10月30日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审被告）：夏荣辉，女，1953年1月9日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审被告）：李德宪，男，1957年11月29日出生，汉族，住四川省万源市。 被上诉人（原审被告）：邹水群，女，1948年4月10日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审被告）：李红艳，女，1971年5月27日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上述六被上诉人共同委托诉讼代理人：高铁翔，男，住四川省成都市金牛区，系成都市金牛区驷马桥街道一环路北四段社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：蔡作康，男，1959年3月23日出生，汉族，住四川省渠县。 上诉人成都顶好物业管理有限公司（以下简称顶好物业公司）因与被上诉人秦皖蜀、文雅琳、夏荣辉、李德宪、邹水群、李红艳、蔡作康返还原物纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初1217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 顶好物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审错误适用“返还原物纠纷”属适用不当，本案案由应适用“占有物返还纠纷”。上诉人是否该退出物业服务、小区业委会是否通过选举产生、上诉人是否有权继续使用案涉房屋都不是一审应该审查的对象和内容。一审法院应当审查上诉人过去是否占有，后来是否被被上诉人侵占，上诉人的占有是否应该受到法律保护。二、一审判决将使上诉人无法把案涉房屋返还真正权利人。案涉房屋是全体业主共有，由小区业委会代行其权利，上诉人在2011年进入小区时是由小区业委会交付给上诉人的，上诉人撤出小区时应该将案涉房屋返还给小区业委会。三、一审判决认定事实错误。第一，一审认定被上诉人为城北小区业主属认定错误，其并未举证证明其业主身份。第二，一审法院对《物业服务合同补充协议》是否续签前后认定不一致。第三，被上诉人在一审庭审中承认其抢占了诉争的物业服务用房，上诉人提交的照片也证明了这个法律事实，但一审判决认定被上诉人并未侵犯上诉人的权益属于认定错误，上诉人的占有是基于合同的有权占有，受《中华人民共和国物权法》第245条规定的保护。第四，一审法院认为城北小区业主委员会主体不能有效代表业主、补充协议到期后以会议纪要形式形成的决定对业主不产生约束力，属于审判程序严重违法，且违反了《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》以及物权法第七十八条之规定。四、一审判决后，上诉人的租房合同到期，重新签订了新的租房合同，产生了新的损失，请求二审一并处理。 秦皖蜀、文雅琳、夏荣辉、李德宪、邹水群、李红艳共同辩称，1．一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部诉讼请求。2．关于上诉人主张新产生的损失不同意在二审一并处理。 蔡作康未答辩。 顶好物业公司向一审法院起诉请求：1．秦皖蜀、文雅琳、夏荣辉、李德宪、邹水群、李红艳、蔡作康立即向顶好物业公司返还城北小区物业服务用房（位于成都市金牛区小区机动车库**）；2．秦皖蜀、文雅琳、夏荣辉、李德宪、邹水群、李红艳、蔡作康赔偿顶好物业公司租赁房屋产生的租金损失16380元；3．秦皖蜀、文雅琳、夏荣辉、李德宪、邹水群、李红艳、蔡作康在城北小区公示栏内发布道歉书并公告十日，消除对顶好物业公司的影响；4．本案诉讼费用由秦皖蜀、文雅琳、夏荣辉、李德宪、邹水群、李红艳、蔡作康承担。 一审法院认定事实：案涉房屋位成都市金牛区××路××号“城北小区”机动车库二楼，建筑面积为328平方米。秦皖蜀、文雅琳、夏荣辉、李德宪、邹水群、李红艳、蔡作康系城北小区”的业主。 2011年11月19日，顶好物业公司与该小区业委会签订了《物业服务合同》，约定顶好物业公司从2012年1月1日至2014年12月31日为该小区业主提供物业服务，业委会向顶好物业公司提供案涉房屋作为物业服务用房。 2014年8月23日，顶好物业公司与小区业委会签订了“物业服务合同补充协议”，约定顶好物业公司从2015年1月1日至2017年12月31日继续在该小区向业主提供物业服务。 2017年11月22日，小区业委会形成“会议纪要”，并通知顶好物业公司继续顺延物业服务合同，从2018年1月1日起顺延至该小区业主大会完善建设后并签订新的“物业服务合同”时终止。 2017年12月22日，案涉小区自治管理小组筹备组向其所在社区提交自治选举备案资料，所在社区对其予以备案并公告。 后金牛区驷马桥街道办事处依职能，于2018年5月30日组织小区业主对是否续聘物业服务企业进行投票表决，表决结果为不再续聘物业服务企业。为此，2018年9月20日，成都市金牛区房产管理局向顶好物业公司发出“整改通知书”，要求其按照临时业主大会决议和《四川省物业管理条例》第五十四条第一款第一项之规定进行整改。 2018年11月11日，案涉房屋被小区自治管理小组（秦皖蜀、文雅琳、夏荣辉、李德宪、邹水群、李红艳、蔡作康系自治管理小组的成员）接管，用于物业办公用房。 另查明，与顶好物业公司签订物业服务合同（包含补充协议）的“小区业委会”未通过选举产生，未在社区进行备案。 顶好物业公司从2012年1月1日起占用案涉房屋用于物业服务。案涉房屋被小区自治管理小组接管后，顶好物业公司已另行租赁房屋。 以上事实有身份证信息、工商信息、《物业服务合同》《物业服务合同补充协议》、会议纪要、顺延合同的通知、整改通知书、自治组织备案表及公告、房屋租赁合同、（2018）川0106民初135号民事判决书、（2018）川0106行初56号行政裁定书、庭审笔录等在案印证。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案，与诉称有关的基础事实顶好物业公司应举证证明。案涉房屋并非顶好物业公司所有，其系不争的事实；顶好物业公司是以物业管理方的身份使用案涉房屋，然案涉的《物业服务合同补充协议》到期后，双方并未续签协议，依据《四川省物业管理条例》第五十四条“有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：（一）合同期满未续签的；．．．．．．；物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决，阶段工作未完成等为由拒绝退出”之规定，顶好物业公司应退出物业服务。况且，“小区业委会”，其并未通过选举产生，亦未通过社区备案，其行为不能有效代表业主，上述补充协议到期后，其以会议纪要形式形成的决定，对业主不产生约束力。结合上述认定，以及审理查明的事实、相应证据，现有证据不能证明顶好物业公司有权继续使用案涉房屋，亦无证据证明秦皖蜀、文雅琳、夏荣辉、李德宪、邹水群、李红艳、蔡作康侵犯了顶好物业公司的合法权益，顶好物业公司应承担举证不能的不利法律后果，其基于使用权要求秦皖蜀、文雅琳、夏荣辉、李德宪、邹水群、李红艳、蔡作康腾退案涉房屋并赔偿损失，以及要求道歉、消除影响，其诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《四川省物业管理条例》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回顶好物业公司的诉讼请求。案件受理费210元，减半收取105元，由顶好物业公司负担。 二审中，上诉人向本院提交如下证据：1．城北小区业主名册，拟证明秦皖蜀、夏荣辉、李德宪、蔡作康、邹水群非城北小区业主，仅文雅琳、李红艳系小区业主；2．自治小组的横幅照片，拟证明一审判决认定城北小区未成立业主大会错误。3.2019年5月17日至8月16日期间的《房屋租赁合同》、发票、完税证明，拟证明因被上诉人侵犯上诉人占有，而导致上诉人的损失再继续增大。被上诉人对真实性无异议，认为不能达到上诉人的证明目的，对租赁合同的关联性不予认可。 被上诉人向本院提交如下证据：1．城北小区自治管理情况说明；2．业主大会临时工作组名单；3．（2019）川0108民初595号民事判决书，拟证明从前几次的判决中已经明确城北小区没有成立正规业委会，业委会没有备案，没有被选举，而且是私自刻的公章。上诉人质证认为，情况说明和工作组名单与本案无关，对（2019）川0108民初595号民事判决书真实性认可，但该案是物业服务合同纠纷，本案是占有物返还纠纷，二者是不同的法律关系，与本案无关。 上述证据经当庭质证，对真实性、合法性、关联性予以认可，是否能达到双方当事人的证明目的待本院认为部分一并阐述。根据二审新证据及一审在卷证据，补充查明以下事实：1．文雅琳、李红艳系城北小区业主，秦皖蜀、夏荣辉、李德宪、蔡作康、邹水群非小区业主，七人均系城北小区自治小组成员。一审认定七人均为城北小区业主错误，二审予以纠正。2．成都市金牛区人民法院于2018年4月18日作出（2018）川0106行初56号行政裁定书，认定成都市金牛区人民政府驷马桥街道办事处在接到城北小区业主提交的协助召开业主大会临时会议的申请后，经研究决定由所在居民委员会牵头在涉案小区成立会务组，由会务组组织召开业主大会临时会议并张贴公告的行为并无不当。 本院经二审查明的其他事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，首先，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本案中，顶好物业公司主张秦皖蜀等七被上诉人非法侵占了顶好物业公司基于物业服务合同合法占有的物业服务用房，要求七被上诉人返还物业用房并赔偿损失，其向法院提交了与原小区业主委员会签订的物业服务合同、补充协议及会议纪要、顺延通知等证据，但根据已经查明的事实，前述证据中的小区业主委员会未通过选举产生，未在社区进行备案，故会议纪要、顺延通知对城北小区全体业主并不能产生约束力。其次，金牛区驷马桥街道办事处依职能，于2018年5月30日组织小区业主对是否续聘物业服务企业进行投票表决，表决结果为不再续聘物业服务企业，表明城北小区业主已经不同意由顶好物业公司继续提供物业服务。根据《四川省物业管理条例》第五十四条“有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：（一）合同期满未续签的；．．．．．．；物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决，阶段工作未完成等为由拒绝退出”之规定，顶好物业公司应当退出物业服务，其主张继续占有物业服务用房已无法律依据和事实依据。第三，城北小区自治管理小组筹备组已向社区提交自治选举备案资料并由社区予以备案并公告，自治小组根据小区业主的授权有权管理院落日常事务、实施院落自治服务，其在成都市金牛区房产管理局向顶好物业公司发出“整改通知书”后接管案涉房屋用于物业服务用房，系为城北小区全体业主服务，符合城北小区全体业主利益。综上，现有证据不能证明顶好物业公司有权继续占有案涉房屋，一审法院对顶好物业公司主张自治小组成员秦皖蜀、文雅琳、夏荣辉、李德宪、邹水群、李红艳、蔡作康腾退案涉房屋并赔偿损失、赔礼道歉、消除影响的诉请未予支持并无不当。 综上所述，上诉人顶好物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费210元，由成都顶好物业管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 谢 芳 审判员 邓凌志 审判员 谭默娜 二〇一九年七月三日 书记员 黄 霞