上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初25294号原告：上海东方海外凯旋房地产有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：罗臻毓，职务董事长。委托诉讼代理人：杨平昌，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：何蓓，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海拓谱万商贸有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈华,职务不详。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司与被告上海拓谱万商贸有限公司(以下简称拓谱公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司的委托诉讼代理人何蓓到庭参加诉讼。被告拓谱公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告拓谱公司、厦门和一天成商贸有限公司(以下简称和一公司)于2017年4月25日签订的《三方转让协议》、原告与和一公司于2016年12月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月27日起正式解除;2.被告拓谱公司向原告支付拖欠的租金、物业管理费、电费共计524,397.67元；3.原告没收被告拓谱公司支付的租房保证金、公共事业保证金共计327,860.94元;4.被告拓谱公司承担逾期付款违约责任,向原告支付解约违约金共计723,731.33元(计算至实际支付之日);5.被告拓谱公司向原告支付房屋占用使用费657,657.61元;6.被告拓谱公司向原告支付恢复房屋原状所产生的费用13,000元;7.被告拓谱公司向原告支付减免的租金等费用416,373.28元；8.和一公司对被告拓谱公司的上述债务承担连带担保责任。审理中，原告变更及明确上述第1、4项诉请如下：1.确认原告与被告拓谱公司、和一公司于2017年4月25日签订的《三方转让协议》、原告与和一公司于2016年12月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年7月4日起解除;4.被告拓谱公司向原告支付逾期付款违约金(本金以欠付的租金、物业管理费、电费分段计算至实际支付之日止)，解约违约金按照6个月租金及物业管理费共计620,633.52元。之后，原告撤回对和一公司的起诉及上述第8项诉请。事实和理由：原告(出租方、甲方)与和一公司(出租方、乙方)于2016年12月28日签订《长宁来福士广场房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)。租赁合同约定如下：甲方出租给乙方的房屋位于上海市长宁区长宁路XXX号长宁来福士广场(E)04层35号房屋(以下简称涉讼房屋)。各月预付的租金，乙方于每月第一个工作日之前向甲方付清。租赁期限为2017年4月1日至2020年3月31日,其中2017年3月1日至2017年3月31日为装修期。租赁合同约定租赁房屋面积130.44平方米,每平方米含税保底月租金为693元,即含税月保底租金为90,394元(含税)。乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用。因此造成的一切后果由乙方自行承担。甲、乙双方同意，乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已交付的所有租金以及租赁保证金和其他费用不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金，六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。乙方应于租赁期届满之日或合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称不可移动的物品)拆除，以使房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。甲方与乙方签署合同前已经明确告知乙方，甲方出租给乙方的房屋已设定抵押。租赁期内的含税月保底租金额为每平方米693元。含税月保底租金为90,394.92元。甲方目前对房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月100元核算。该房屋的每月含税物业管理费为13,044元。乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米81.32元的标准支付逾期期间的房屋占用费。同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。2017年4月25日，原告、被告拓谱公司、和一公司签订《三方转让协议》。协议约定，和一公司将租赁合同中的全部权利义务转让给被告拓谱公司。和一公司作为保证人，为被告拓谱公司履行上述协议及租赁合同承担连带保证责任，保证期限从签署之日起至租赁合同履行完毕后的一年止。之后，原告(甲方)与被告拓谱公司(乙方)还签订《房屋租赁合同补充协议》(以下简称补充协议)。补充协议约定如下：在乙方租满租赁期限并遵守租赁合同和补充协议各项条款的前提下，自2017年4月28日至2017年5月31日期间，甲方免收该房屋租金，但物业管理费等其他费用乙方仍需按照租赁合同的约定正常支付。自2017年6月1日至2018年8月31日期间，房屋含税月租金按照租赁合同第21.1.2.1条约定的含税月提成租金收取。自2017年11月1日至2017年12月31日期间，房屋的租金按照含税月保底租金额为每平方米346.50元，含税月保底租金为45,197.46元，由不含税租金额(43,045.20元)加上增值税税额(2,152.26元)构成；房屋含税月提成租金为，按乙方该年度每个日历月营业额的17%计算的金额。房屋的含税物业管理费不变。若出现租赁合同约定情形而甲方行使租赁合同之权利的，甲方有权向乙方索取乙方根据租赁合同和/或补充协议和/或其他协议，被减免去的所有租金、物业管理费或其他费用。原告与被告拓谱公司、和一公司签署上述合同后,完整合法履行了合同义务。原告还收取被告支付的房屋租赁保证金322,643.34元以及公共事业保证金5,217.60元。但自2018年2月起,被告拓谱公司便不再支付租金、物业管理费及一部分电费等合同价款,对被告拓谱公司逾期未付款的行为,原告曾多次去函进行催告,但始终未得到任何的回应。鉴于被告拓谱公司已经逾期付款超过1个月,原告于2018年7月2日发送《解约函》，原告主张同年7月4日被告拓谱公司收到，被告拓谱公司于同年7月3日腾空了涉讼房屋。同年7月8日交还了钥匙，但被告拓谱公司未能依合同约定将涉讼房屋恢复原状，因此原告不得不采取自力救济，原告委托案外人上海祺慧建筑装饰工程有限公司于2018年7月7日至9月7日将涉讼房屋恢复原状。综上，被告拓谱公司的行为已构成违约，应对原告承担违约责任。原告行使单方解除权的行为符合合同约定情形，故双方租赁关系理应自此解除。此外，由于原告出租房屋为上海市中心知名商场，客流量非常大，被告拓谱公司逾期付款且空置房屋的行为，实际造成了原告巨大的经济损失，理应赔偿。原告请求法院依法判决，以维护原告合法权益。被告拓谱公司未应诉答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。对上海市房地产证、《房屋租赁合同》、《三方转让协议》、《房屋租赁合同补充协议》、欠费单据及签收单、告知函、解约函、快递清单、房屋复原提醒函、修复工程报价单、入账明细、电费付款发票、快递查询、修复工程付款凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定：原告诉称事实基本属实。审理中，原告自认涉讼房屋于2018年10月1日已经重新出租。另查明，和一公司于2019年5月23日被厦门市湖里区市场监督管理局核准注销。本院认为，原、被告履行的租赁合同系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。原告以被告逾期支付租金、物业管理费等为由行使合同解除权符合合同约定，具有事实和法律依据，故本院确认双方租赁合同于2018年7月4日解除。合同解除后，租期内的租金、物业管理费、水电费被告拓谱公司应当支付。原告主张逾期付款的违约金同时，亦主张解约违约金，从租赁合同的约定来看，两笔违约金均系被告拓谱公司逾期付款的违约行为导致，本院因此支持逾期付款的违约金计算至租赁合同解除之日止。据此计算，逾期付款的违约金为48,258元。关于解约违约金，原告要求没收保证金，再要求被告拓谱公司支付六个月的租金、物业管理费之和的违约金。本院认为，首先，没收保证金亦属解约违约金，其性质与六个月的租金、物业管理费之和的违约金相同，两笔违约金均针对被告拓谱公司逾期支付租金或其他应付款项超过一个月导致的解约之违约行为；其次，原告自认涉讼房屋于2018年10月1日已经重新出租，即涉讼房屋的空置期并未超过六个月，原告主张没收的保证金则为六个月的租金及物业管理费，且原告亦未提供充分证据证明其存在其他损失；第三，现原告并无证据证明其所受损失超过上述两笔违约金的总额，原告所主张的没收保证金足以弥补其损失，现再行主张六个月的租金、物业管理费之和的违约金，若对于原告主张没收保证金，以及主张六个月的租金、物业管理费之和违约金的诉请同时予以支持，则将导致原、被告之间利益严重失衡。综上，对于原告要求没收保证金的诉请，本院予以支持，对于原告要求被告拓谱公司再行支付六个月的租金、物业管理费之和违约金的诉请，本院不予支持。关于房屋占用费。本院认为，按照保底租金、物业管理费之和为标准计算较为合理，本院予以支持。据此计算，房屋占用费为206,877.84元。原告主张的第6、7项诉请符合租赁合同及补充协议的约定，本院因此予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海东方海外凯旋房地产有限公司、厦门和一天成商贸有限公司、被告上海拓谱万商贸有限公司于2017年4月25日签订的《三方转让协议》于2018年7月4日解除；二、原告上海东方海外凯旋房地产有限公司与被告上海拓谱万商贸有限公司履行的《房屋租赁合同》于2018年7月4日解除；三、被告上海拓谱万商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付租金442,935.11元、物业管理费76,959.60元、电费4,502.96元；四、原告上海东方海外凯旋房地产有限公司没收租赁保证金322,643.34元，公共事业费保证金5,217.60元；五、被告上海拓谱万商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付逾期付款违约金48,258元；六、被告上海拓谱万商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付房屋占有使用费206,877.84元；七、被告上海拓谱万商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付恢复房屋原状所产生的费用13,000元；八、被告上海拓谱万商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付减免的租金416,373.28元；九、驳回原告上海东方海外凯旋房地产有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告上海拓谱万商贸有限公司负担。案件受理费28,104.20元，由原告上海东方海外凯旋房地产有限公司负担11,885.90元，由被告上海拓谱万商贸有限公司负担16,218.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞审 判 员  李 冬人民陪审员  牟世荣二〇一九年七月二十九日书 记 员  李浩浩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。