安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1602民初7901号原告：阮建军，男，1982年3月26日出生，汉族，住安徽省亳州经济开发区。原告：孙会，女，1980年7月6日出生，汉族，住安徽省亳州经济开发区。委托诉讼代理人：黄伟，北京京师（亳州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，北京京师（亳州）律师事务所实习律师。被告：马玲，女，1976年8月16日出生，回族，住安徽省亳州经济开发区。阮建军、孙会与马玲租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月19日受理后，依法适用普通程序，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。阮建军、孙会及其委托诉讼代理人黄伟、李伟到庭参加了诉讼。马玲经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮建军、孙会向本院提出诉讼请求：1.解除阮建军、孙会与马玲之间签订的《商铺租赁合同》，判令马玲返还房屋，并恢复原状；2.判令马玲支付阮建军、孙会房屋租金21651元（自2018年6月30日起计算至2018年9月30日，其后的租金计算至房屋返还之日止）；3.本案诉讼费由马玲负担。事实与理由：2017年12月31日，马玲与亳州万达广场投资有限公司签订《租赁合同》，该合同约定：马玲租赁亳州万达广场投资有限公司开发的位于亳州经济开发区万达金街C11-102铺。同日，亳州万达广场投资有限公司（甲方）与孙会（乙方）、马玲（丙方）签订三方协议，该协议约定：1.甲方将（亳州）万达广场步行街C11-102号商铺出租给丙方，甲方已按照租赁合同的约定将房屋交付给丙方占有、使用；2.丙方同意甲方可对外销售该房屋，并已承诺不可撤销地放弃对该房为享有的有限购买权，且丙方同意在甲方出售该房屋后，继续按照租赁合同的约定向该房屋买受人承租该房屋；3.甲乙双方就乙方购买房屋事宜签订了《商品房买卖合同》以及补充协议。三方确认，在乙方向甲方付清买卖合同项下该房屋的全部购房款当日，租赁合同项下出租人（及甲方）的全部权利义务自动概括转让该乙方，甲方、乙方与丙方就此签订三方协议；4.乙方在前述买卖合同前已知悉并接受甲方与丙方签订的房屋租赁合同的全部内容及租赁合同的旅行情况，乙方同意在购买该房屋后，继续按租赁合同的约定向丙方出租该房屋等内容。2018年4月3日，马玲与孙会、阮建军签订《商铺租赁合同》，该租赁合同第三条约定房屋租金支付方式均为季度支付，马玲应在每个交付期最后一个月的前提前10日前孙会、阮建军一次性足额支付下个租期的租金。马玲应当支付房屋租金已逾期数月，阮建军、孙会多次催要房屋租金未果。为维护合法权益，故提起诉讼，请求依法支持阮建军、孙会的诉讼请求。马玲未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据出示。一、阮建军、孙会提交的证据：1.居民身份证,证明阮建军、孙会的身份。2.《房屋租赁合同及三方协议》，证明马玲与亳州万达广场投资有限公司签订《租赁合同》，该合同约定：马玲租赁亳州万达广场投资有限公司开发的位于亳州经济开发区万达金街C11-102铺；同日，亳州万达广场投资有限公司（甲方）与孙会（乙方）、马玲（丙方）签订三方协议，该三方协议约定马玲放弃对租赁房屋的优先购买权、孙会购买房屋后继续将该房屋租赁给马玲等内容。3.马玲与孙会、阮建军签订《商铺租赁合同》、（2018）亳州市不动产权第0012299号不动产权证书，证明孙会、阮建军取得房屋的不动产权证书后，马玲与孙会、阮建军签订《商铺租赁合同》，协议约定租金的支付方式，但马玲逾期多月未支付。本院予以确认并在卷佐证。二、马玲未提交证据材料。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月31日，马玲与亳州万达广场投资有限公司签订《租赁合同》，该合同约定：马玲租赁亳州万达广场投资有限公司开发的位于亳州经济开发区万达金街C11-102铺。同日，亳州万达广场投资有限公司（甲方）与孙会（乙方）、马玲（丙方）签订三方协议，该协议约定：1.甲方将（亳州）万达广场步行街C11-102号商铺出租给丙方，甲方已按照租赁合同的约定将房屋交付给丙方占有、使用；2.丙方同意甲方可对外销售该房屋，并已承诺不可撤销地放弃对该房为享有的有限购买权，且丙方同意在甲方出售该房屋后，继续按照租赁合同的约定向该房屋买受人承租该房屋；3.甲乙双方就乙方购买房屋事宜签订了《商品房买卖合同》以及补充协议。三方确认，在乙方向甲方付清买卖合同项下该房屋的全部购房款当日，租赁合同项下出租人（及甲方）的全部权利义务自动概括转让该乙方，甲方、乙方与丙方就此签订三方协议；4.乙方在前述买卖合同前已知悉并接受甲方与丙方签订的房屋租赁合同的全部内容及租赁合同的旅行情况，乙方同意在购买该房屋后，继续按租赁合同的约定向丙方出租该房屋等内容。孙会、阮建军取得房屋的不动产权证书后，马玲与孙会、阮建军于2018年4月3日签订《商铺租赁合同》，该租赁合同第三条租金标准、租金支付约定：1.租金标准：合同第一年自2018年3月31日至2018年12月30日租金为64925元，合同第二年自2019年3月31日至2019年12月30日租金为64925元，合同第三年自2019年12月31日至2020年12月30日租金为90936元，即在第二年基础上递增为5%；合同第四年自2020年12月30日至2021年12月30日租金为95848元，即在第三年基础上递增为5%，合同第五年自2021年12月31日至2022年12月30日租金为100248元，即在第四年基础上递增为5%；房屋租金支付方式均为季度支付，马玲应在每个交付期最后一个月提前10日前孙会、阮建军一次性足额支付下个租期的租金。该租赁合同第九条违约责任约定：4.在租赁期限内，若乙方延迟缴纳租金（不包括首期租金）和物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权解除合同；6.甲方依据本合同约定或法律规定解除本合同的，乙方应按照合同约定腾空交还所租赁房屋，乙方弱队甲方解除合同存在异议，应在甲方解除合同通知送单之日止15日（及异议期间）内依法提出解除合同效力的确认程序等内容。2018年第三季度的房屋租金应于9月20日前支付，马玲已逾期近两个月未支付租金，阮建军、孙会多次催要房屋租金未果，即提起了诉讼。另查明，2018年第二季度的房屋租金马玲已支付给亳州万达广场投资有限公司。本院认为，1.关于租赁合同当事人权利与义务的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中，马玲与阮建军、孙会签订商铺返租协议后，阮建军、孙会履行了交付房屋的义务，马玲应履行支付租金的义务。2.关于房屋租金的支付问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。本案中，马玲应按照双方签订商铺租赁合同的约定，支付合同第一年自2018年6月30日至2018年12月30日2个季度的租金，合同第二年自2019年3月31日至2019年6月30日1个季度的租金，以及其后的租金。3.关于租赁合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方约定：在租赁期限内，若乙方延迟缴纳租金（不包括首期租金）和物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权解除合同，马玲应支付孙会、阮建军马玲已按照双方签订商铺租赁合同的约定，支付合同第一年自2018年6月30日至2018年12月30日2个季度的租金，合同第二年自2019年3月31日至2019年6月30日1个季度的租金，以及其后的租金，马玲已三次逾期未支付房屋租金，符合双方约定的孙会、阮建军有权解除合同的约定，故对孙会、阮建军解除租赁合同的诉讼请求本院予以支持。4.关于本案是否符合缺席判决条件的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”。本案中，马玲经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对其缺席判决符合民事诉讼法的有关规定。综上所述，马玲与阮建军、孙会签订商铺返租协议后，阮建军、孙会履行了交付房屋的义务，马玲应履行支付租金的义务。马玲已三次逾期未支付房屋租金，符合双方约定的孙会、阮建军有权解除合同的约定，故对孙会、阮建军解除租赁合同的诉讼请求本院予以支持。马玲应按照租赁合同的约定支付房屋租金及占有费用直至其返还租赁的房屋之日止，马玲并应按照租赁合同的约定腾空交还所租赁房屋。马玲经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对其缺席判决符合民事诉讼法的有关规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除阮建军、孙会与马玲之间签订的《商铺租赁合同》，马玲于本判决生效之日起十日内腾空，并交还其所租赁的房屋给阮建军、孙会。二、马玲于本判决生效之日起十日内支付阮建军、孙会房屋租金21642元（2018年9月30日之后至房屋返还之日的房屋租金及占有费用，仍按照双方签订的租赁合同约定的内容履行）。三、驳回阮建军、孙会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费501元，由马玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  张 凯人民陪审员  卢敬侠人民陪审员  王 燕二〇一九年七月十九日书 记 员  王 帅