四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1603民初110号 原告：重庆市春发建筑有限公司，住所地重庆市九龙坡区彭镇西华路**，统一社会信用代码91500107203122999H。 法定代表人：孙春发，公司总经理。 委托诉讼代理人：夏吉兵，四川瀛络律师事务所律师。 被告：广安正大房地产开发有限公司，住所地四川省广安市前锋区广前大道**。 诉讼代表人：广安正大房地产开发有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：刘明清，四川爱众律师事务所律师。 原告重庆市春发建筑有限公司与被告广安正大房地产开发有限公司普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人夏吉兵、被告管理人委托诉讼代理人刘明清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 重庆市春发建筑有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认与被告签订的82份《商品房买卖合同》有效；2、判令被告在条件成就时为原告办理不动产权属证书；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：原告系被告开发的恒立恒顺星城5号楼的承建方。2013年8月15日，向被告交纳了承建5号楼的履约保证金2500万元。2014年4月，原告与被告、恒立化工公司、恒立科技公司共同签订了《协议书》，约定将5号楼施工合同中的第41条中关于保证金退还时间变更为被告、恒立化工公司用5号楼商品房或价款折抵原告的保证金2500万元，确定以5号楼的82套房屋直接抵退2500万元保证金，并在附件中列明了作为退还原告2500万元5号楼82套房屋详细信息。在签订用以抵退2500万元保证金的82套《商品房买卖合同》及完善相关手续后，2014年4月3日，原告向被告出具收条，载明收到被告退还的保证金2500万元。在被告进入破产程序后，原告向被告管理人申报该82套房屋价值2500万元债权，管理人将原告申报的2500万元审查认定为保证金，原告不服申请复核，管理人仍认定为保证金。由于原告施工的5号楼已近达竣工验收标准，履行合同具备现实基础。原被告签订的协议合法有效，原告已全部履行了合同义务，被告已取得《商品房预售许可证》，原告与被告签订的82套《商品房买卖合同》应受法律保护。 被告广安正大房地产开发有限公司管理人辩称：1、原、被告之间不存在真实的房屋买卖关系，原告没有支付购房款；2、按合同约定，原告承建5号楼应交纳2500万元保证金，但未实际支付；3、2014年4月签订的用5号楼82套房屋折抵保证金2500万元，违反抵押留置禁止条款，且损害其他债权人利益无效；4、即使合同有效，因物权变动应以登记才发生效力，因至今未网签备案及进行预告登记，更未交付，合同未履行完毕，公司进入破产后，管理人有权决定是否履行。管理人通过对原告申报债权之审核及复核的方式，选择决定不履行合同，原告只能申报债权；5、管理人审核债权之目的，系让债权回归到基础法律关系，原告之债权为工程款，应由实际欠款人承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据及陈述意见，结合庭审，本院对本案事实综合认定如下： 2013年3月8日，原告与被告签订《建设工程施工合同书》，约定被告将其开发的恒立.恒顺星城5号楼设计施工图范围内的基础、水电安装、内外建筑、装饰、管网、建筑范围内室外工程等发包给原告施工建设。该合同专用条款第41条担保事项约定，发包人向承包人提供履约担保，担保方式为以恒立.恒顺星城5号楼售房款作为支付工程款的担保，担保合同作为本合同附件，承包人向发包人提供履约担保，担保方式为转账贰仟伍佰万元作为履约保证金担保。2013年9月1日，四川广安恒立化工有限公司(总公司、投资方）、广安正大房地产开发有限公司（下属子公司）作方甲方建设单位与重庆市春发建筑有限公司作方乙方施工单位签订《建设工程担保协议》，协议载明，甲、乙双方经过充分协商，就甲方开发的恒立.恒顺星城5号楼签订了《建设工程施工合同》，为确保工程进度、工程质量和在规定的时间内顺利竣工，甲、乙双方本着平等、自愿、公平、诚实信用和互利互惠原则，友好协商，达成共识，其中第一条约定，乙方转账贰仟伍佰万元（恒立科技发展有限公司铸造业项目和恒立化工二期项目工程，属在建工程，预估计业主尚欠重庆市春发建筑有限公司进度拨付工程款贰仟伍佰万元，以上两个项目工程结算时扣除已转账到广安正大房地产开发有限公司账户上的贰仟伍佰万元）作为履约保证金担保。双方在签订合同五个工作日内将由四川广安恒立科技发展有限公司和四川广安恒立化工有限公司内部自动转账贰仟伍佰万元于广安正大房地产开发有限公司账户上作为重庆市春发建筑有限公司的履约保证金。因广安恒立科技发展有限公司和广安恒立化工有限公司原因不能按时自动转账，双方在签订合同后六个工作日内视为承包方的履约保证金贰仟伍佰万元已经生效。合同其他条款还对售房专用账户的开设、财务监督、用款计划等等内容进行了约定。2014年4月，广安正大房地产开发有限公司作为甲方、重庆市春发建筑有限公司作为乙方、四川广安恒立化工有限公司与四川广安恒立科技发展有限公司作为丙方，签订《协议书》，协议载明甲乙丙三方鉴于甲方开发的恒立.恒顺星城建设项目所对应的“前锋国用（2011）第01868、01869、01870、01871号”;地块国有土地使用权登记在丙方。同时载明双方或三方于2013年3月8日至2014年3月31日分别签订了《建设工程施工合同》、《建设工程担保协议》、《在建工程抵款协议》、《商品房买卖合同》，甲方、丙方经营状况和无法按约定支付乙方工程款等实际情况，甲、乙、丙达成本协议，其中第二条内容为“乙方为丙方和广安市恒荣通物资有限公司承建厂房、办公楼、宿舍楼、库房等，经乙、丙、广安恒荣通物资有限公司确认的工程量对应的工程款约为2500万元。在担保协议中，乙方、丙方同意将该工程款2500万元转为乙方承建的恒立.恒顺星城5号楼的履约保证金。由于甲方、丙方没有按照施工合同约定向乙方支付工程款，甲乙丙三方同意将施工合同中的第41条中关于履约保证金的退还时间的约定，变更为：‘甲方、丙方用恒立.恒顺星城5号楼商品房或其价款折抵乙方的履约保证金2500万元，其商品房的具体单元、层数、房号、合同编号、面积（附件2），亦即认可抵款协议中关于甲方、丙方用恒立.恒顺星城5号楼商品房及其价款折抵给甲方以用于退还乙方的2500万元履约保证金’的约定。如乙方将其折抵的商品房转卖给第三人，则由乙方代表甲方签署《商品房买卖合同》，并向第三人收取购房款，丙方予以协助并担保该《商品房买卖合同》的履行，甲、丙方向乙方出具授权委托书。”附件2对具体的商品房单元、层数、房号、合同编号进行了列明，共82套，面积8345.87平方米。广安正大房地产开发有限公司与重庆市春发建筑有限公司对该82套房屋分别签订了《商品房买卖合同》，广安正大房地产开发有限公司亦向重庆春发建筑有限公司就该82套房屋分别出具了收到相应房价款收据，重庆市春发建筑有限公司亦同时向广安正大房地产开发有限公司出具了收到退还恒立.恒顺星城履约保证金2500万元的收据。 2017年6月23日，被告广安正大房地产开发有限公司进入破产重整。原告将该82套房屋价值2500万元及其他工程款债权一并向被告管理申报，被告管理人在编制的债权表（第二批）654号及复核告之书(2017)正大房产破管字第56号中，均将该82套房屋所涉价值2500万元确认为工程保证金。 本院认为，因恒立化工、恒立科技欠原告工程款2500万元，原告基于与正大公司签订的施工合同约定需向正大公司支付2500万元的履约保证金，恒立化工与其关联公司正大公司、原告达成协议，由恒立化工、恒立科技在签订合同后5个工作日内将应支付给原告的工程款2500万元内部自动转账给正大公司账户上作为原告的履约保证金，若恒立化工、恒立科技原因不能按时自动转账，在签订合同后6个工作日后原告的履约保证金2500万元已经生效。该约定合同各方无异议，符合意思自治原则，不违背法律规定，应为有效约定。根据该约定，应视为原告已经按约定向正大公司履行支付了2500万元履约保证金的义务，即使恒立化工、恒立科技内部未自动转账给正大公司，因三公司系关联公司，其关联公司内部之间未按约定转账不影响外部效力，况且合同对内部原因不影响外部效力亦进行了明确约定。故恒立化工、恒立科技应支付给原告的工程款2500万元，经三方合意，其法律关系已经转化为原告向正大公司支付了2500万元履约保证金性质，即原告已完成了向正大公司履行支付施工合同约定的履约保证金的义务。至此，按照施工合同约定，当条件成就时，原告便享有了由正大公司退还该履约保证金权利。当正大公司应向原告退还该履约保证金的条件成就后，正大公司、原告、恒立化工、恒立科技又达成协议书，约定正大公司、恒立化工、恒立科技用恒立.恒顺星城5号楼商品房或其价款折抵原告的履约保证金2500万元。协议签订后，对正大公司应退还的保证金2500万元，原告向正大公司出具了收条，收条载明原告收到正大公司退还的该2500万元履约保证金。对于折价对应的商品房，正大公司与原告双方又分别签订了《商品房买卖合同》，正大公司同时对每份《商品房买卖合同》对应的房价款分别向原告出具了收据。该事实表明，原、被告之间对该2500万元保证金通过商品房买卖关系的建立，已转化为了买卖合同的标的款，原告对应获得的2500万元保证金，转化为了向被告支付的购房款，即被告应向原告退还的保证金、原告应向被告支付的房价款通过商品房买卖合同法律关系的建立，双方以互相出具收据的履行方式进行了抵销，该抵销方式亦符合合同法第九十九条规定的权利义务终止方式，应在当事人之间产生法律效力。故原、被告之间的《商品房买卖合同》及双方之间通过抵销履行义务的方式均系双方意思自治，不违背法律规定，应为合法有效。对原告要求确认买卖合同有效的请求，予以支持。该商品房买卖合同虽为有效，但在办理房屋之过户登记或权属证书上，涉及合同的后续履行或执行问题，由于涉案房屋尚未竣工验收，交付条件尚未成就，即房屋在法律上或事实上尚不具备履行过户登记交付条件，被告现已进入破产程序，对于能否成就履行条件尚不明确，且对处于破产程序的被告应当履行之合同或应当清偿之债务之执行，应按破产法规定的特别程序进行，即或通过执行重整方案之程序或在重整不成功时通过执行破产清算之程序进行，不应按一般的诉讼执行程序进行。由于重整方案尚未制定，是否必然进入破产清算程序不能确定，故对原告要求被告在条件成就时办理权属证书之请求，不予支持，原告应向管理人申报主张该项权利或待条件成就时，另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告重庆市春发建筑有限公司与被告广安正大房地产开发有限公司签订的82份《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告重庆市春发建筑有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费166800.00元，由原告重庆市春发建筑有限公司负担50040元，被告广安正大房地产开发有限公司负担116760元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审  判  长  王银河 人民陪审员员  胡友国 人民陪审员员  叶建元 二〇一九年七月十九日 书  记  员  谭 华 附相关法律条文全文 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国企业破产法》第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。