呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书                                     （2019）内01民终2232号 上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司呼和浩特鼓楼支行，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区新华大街41。负责人：兰俊，该支行行长。委托诉讼代理人：张渊，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘党军，内蒙古蒙信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古爱屋房地产有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区锡林北路海亮国贸大厦A座9层915室。法定代表人：肖绪炎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：武斌，男，该公司员工，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王彦苹，女，该公司员工，住山西省天镇县。上诉人中国农业银行股份有限公司呼和浩特鼓楼支行（以下简称农业银行鼓楼支行）因与被上诉人内蒙古爱屋房地产有限公司（以下简称爱屋房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初6448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农业银行鼓楼支行上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判爱屋房地产公司支付违约金454020元；2、爱屋房地产公司承担一审、二审诉讼费等费用。事实和理由：1、2014年12月26日，农业银行鼓楼支行作为买受人，与爱屋房地产公司作为出卖人，就购买位于呼和浩特市新城区成吉思汗大街南侧金茂中心房屋(以下简称该商品房)一套签订《商品房买卖合同》，约定该商品房单价48000元/平方米，总价16816320元整。农业银行鼓楼支行依约于2014年12月29日、2015年2月13日分两笔小计支付购房款15134000元，爱屋房地产公司于2015年2月交付该商品房。因爱屋房地产公司原因，至今尚未办理房屋权属证书，依照《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，爱屋房地产公司应当在该商品房交付使用后的一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。故爱屋房地产公司逾期办理房屋权属证书的违约金，应当按农业银行鼓楼支行已付购房款15134000元的3%予以计算即454020元，故，农业银行鼓楼支行在一审主张的454020元违约金具有合同依据，应当予以支持。2、一审法院以合同约定逾期办理房屋权属证书的违约金过高而予以调整，属于法律适用错误。首先，依据《商品房买卖合同》第十五条约定，逾期办理房屋权属证书的违约金起算点为2016年2月，至今将近3年。依据爱屋房地产公司庭审陈述，诉争房屋没有办理房屋权属证书的原因是诉争房屋所在项目具有在建工程抵押，于2018年12月10日才涂销在建工程抵押手续，才具备办理房屋权属证书的条件。因此诉争房屋不能办理房屋是由爱屋房地产公司违约办理在建工程抵押造成的，逾期办理时间长，且违约责任的过错责任完全在于爱屋房地产公司，应当由爱屋房地产公司全额承担合同约定违约金。其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按照上述标准，以农业银行鼓楼支行已付房款15134000元，按金融机构计收逾期贷款利息的标准即6%利息/年X(1+50%)计算，逾期办理房屋权属证书违约金为4086180元[15134000元X6%利息/年X(1+50%)X3年]。而依据诉争《商品房买卖合同》第十五条计算所得违约金数额为454020元，相较法定参考标准4086180元，合同约定的数额仅为法定参考标准的十分之一，相较之下本案中合同约定的违约金并不过高，反而过低，不应当按照减少违约金的方式予以调整；再次，爱屋房地产公司关于诉争《商品房买卖合同》第十五条逾期办理房屋权属证书违约金的数额以及计算方式是认可的，爱屋房地产公司陈述是认可违约金，在此基础上意图与农业银行鼓楼支行调解降低违约金，并非一审法院认定的“爱屋房地产公司以违约金过高为由请求降低违约金”，一审法院主动援引违约金调整法律规定予以降低违约金有违法庭居中裁判原则。3、一审法院关于诉讼费分配决定有误。一审诉讼中，农业银行鼓楼支行起诉时交纳诉讼费4255元；在庭审时针对诉争房屋提起诉讼保全，为此支付诉中保全申请费5000元。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”之规定，一审法院支持农业银行鼓楼支行关于办理房屋权属证书的诉讼请求，故而，诉中保全申请费应当由爱屋房地产公司全额承担，一审法院决定农业银行鼓楼支行承担部分保全费不当，应当予以纠正。爱屋房地产公司辩称，1、爱屋房地产公司与农业银行鼓楼支行协商买卖涉案房屋的时候，农业银行鼓楼支行提出需要网签，当时涉案房屋处于在建工程抵押不能进行网签，双方协议农业银行鼓楼支行抵押10%的购房款，什么时候办理网签，什么时候交纳10%的房款，当时这个事情双方均同意。至今爱屋房地产公司也没有主张这10%的房款，此部分房款也没有计算利息，不清楚现在农业银行鼓楼支行为什么起诉爱屋房地产公司。另外，农业银行鼓楼支行没有交清全款，爱屋房地产公司有权利拒绝办理网签。2、在建工程抵押已经于2018年10月-11月份还清了，爱屋房地产公司积极推进网签，现在因为政府政策原因不给办理了，这个项目的土地在松江公司名下，五证中有三证在松江公司名下，办理网签时五证权利人不同不能办理，还需要相关部门讨论决定。农业银行鼓楼支行向一审法院起诉请求：1、爱屋房地产公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助农业银行鼓楼支行办理房屋产权登记手续；2、爱屋房地产公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金454020元；3、爱屋房地产公司将与农业银行鼓楼支行签订的《商品房买卖合同》向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案；4、本案诉讼费等一切费用由爱屋房地产公司承担。一审法院认定事实：2014年12月26日，农业银行鼓楼支行（买受人）与爱屋房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定农业银行鼓楼支行购买位于呼和浩特市新城区成吉思汗大街南侧金贸中心房屋一套，建筑面积350．34平方米，房屋单价为每平方米48000元，总金额16816320元。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权登记需由出卖人提供的资料报等级机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3％向买受人支付违约金。2015年1月26日，双方签订《补充协议》，农业银行鼓楼支行同意在爱屋房地产公司具备房屋交付条件后及时向爱屋房地产公司第二次支付购房款，即12134000元。农业银行鼓楼支行付清购房总价款的90％后，即可办理房屋交付手续。2014年12月29日，农业银行鼓楼支行通过银行转账300万元，2015年2月13日，农业银行鼓楼支行通过银行转账12134000元。爱屋房地产公司为农业银行鼓楼支行出具收据。2015年2月，在农业银行鼓楼支行支付第二笔购房款后，爱屋房地产公司向农业银行鼓楼支行交付房屋。爱屋房地产公司2015年7月30日委托北京华尊装饰工程有限责任公司进行装修，2016年11月21日起，爱屋房地产公司使用涉案房屋作为金茂支行营业门店经营至今。诉争房屋所在的金茂中心，于2013年11月28日取得呼房售字第20130090号商品房预售许可证。2017年8月7日起，农业银行鼓楼支行多次就涉案房屋办理房屋权属事宜与爱屋房地产公司协商，但爱屋房地产公司均未为协助农业银行鼓楼支行办理。涉案房屋系在建工程抵押中，爱屋房地产公司已还清相关款项，并向呼和浩特市住房保障和房屋管理局申请解封涉案房屋。一审法院认为，农业银行鼓楼支行与爱屋房地产公司签订《商品房买卖合同》是当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合法有效的合同对双方当事人都有约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。农业银行鼓楼支行依约支付了房屋价款90％，即15134000，爱屋房地产公司于2015年2月向农业银行鼓楼支行交付了涉案房屋。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权登记需由出卖人提供的资料报等级机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3％向买受人支付违约金。爱屋房地产公司未依约协助农业银行鼓楼支行办理房屋产权登记手续，构成违约，应承担违约责任。农业银行鼓楼支行主张爱屋房地产公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助农业银行鼓楼支行办理房屋产权登记手续的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。关于爱屋房地产公司违约应向农业银行鼓楼支行支付的违约金，农业银行鼓楼支行主张按合同计算，出卖人按已付房价款的3％向买受人支付违约金，即支付违约金454020元。爱屋房地产公司抗辩认为农业银行鼓楼支行主张违约金过高，请求法院依法降低违约金。根据合同法对违约金采取补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑爱屋房地产公司的违约行为、过错程度及农业银行鼓楼支行可能获得的预期利益等因素，根据公平原则及诚实信用原则，调整后的违约金应不以超过实际损失额为限，农业银行鼓楼支行未提供证据证明其实际损失，双方合同中约定的违约金数额过高，酌情调整为爱屋房地产公司给付农业银行鼓楼支行违约金75000元。关于农业银行鼓楼支行主张爱屋房地产公司将与农业银行鼓楼支行签订的《商品房买卖合同》向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案，与法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告内蒙古爱屋房地产有限公司于本判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助原告中国农业银行股份有限公司呼和浩特鼓楼支行办理房屋产权登记手续；二、被告内蒙古爱屋房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司呼和浩特鼓楼支行违约金75000元。 案件受理费4255元，保全费5000元，由爱屋房地产公司负担1696元，农业银行鼓楼支行负担7559元。本院二审期间，爱屋房地产公司新提交了两份证据，证据一，肖绪炎的网签合同（复印件），拟证明在2019年3月份的时候可以进行网签，爱屋房地产公司与农业银行鼓楼支行之间沟通过，农业银行鼓楼支行同意实测后进行网签。证据二、产权交易证明，拟证明涉案项目的手续有部分在松江公司名下，因为客观原因导致不能办证。农业银行鼓楼支行对证据一的真实性不认可，对证据二的真实性认可，但认为该证据与本案没有关联性。本院认为上述证据与本案争议的逾期办证应支付违约金数额无关联。本院认为，本案的争议焦点为，一审对爱屋房地产公司逾期办理房屋产权证应支付的违约金数额认定是否适当。本院认为，爱屋房地产公司于2015年2月交付该商品房。因爱屋房地产公司原因，至今尚未为农业银行鼓楼支行办理房屋权属证书，依照《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，爱屋房地产公司应当在该商品房交付使用后的一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。按照上述约定，爱屋房地产公司需支付的违约金为：农业银行鼓楼支行已付购房款15134000元的3%，即454020元。关于违约金数额是否过高，是否应予调整的问题，爱屋房地产公司辩称农业银行鼓楼支行对涉案工程存在在建工程抵押知情，所以同意抵押10%房款，该意见农业银行鼓楼支行并不认可，且双方签订的《商品房买卖合同》第六条明确约定剩余房款支付以《房屋所有权证》、土地使用权证的交付为条件，故本院对爱屋房地产公司的抗辩意见不予支持。本院认为，本案中违约金是否过高考量的因素有包括已付购房款金额、违约的时间、违约行为及过错程度。涉案房屋已付房款15134000元为合同价款的90%，逾期办证时间超过三年，逾期的原因系爱屋房地产公司对涉案工程进行了在建工程抵押。综合以上因素，双方约定数额为454020元并未明显过高于爱屋房地产公司逾期办理房屋产权证给农业银行鼓楼支行造成的损失。故本院对农业银行鼓楼支行诉请爱屋房地产公司按照双方合同约定支付违约金的请求予以支持。综上所述，中国农业银行股份有限公司呼和浩特鼓楼支行的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初6448号民事判决第一项，即“内蒙古爱屋房地产有限公司于本判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助中国农业银行股份有限公司呼和浩特鼓楼支行办理房屋产权登记手续”；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初6448号民事判决第二项“内蒙古爱屋房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司呼和浩特鼓楼支行违约金75000元”为“内蒙古爱屋房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司呼和浩特鼓楼支行违约金454020元”；一审案件受理费4255元，由内蒙古爱屋房地产有限公司负担；二审案件受理费8510元，由内蒙古爱屋房地产有限公司负担；保全费5000元，由内蒙古爱屋房地产有限公司负担本判决为终审判决。    审判长  姜   怡审判员  韩 东 妹审判员  额日德尼 二〇一九年七月十五日 书记员  曹 文 婷