广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初16213号原告：深圳市花样少年文化传播有限公司，住所地深圳市宝安区新桥街道上星社区上星中心路**星河大厦201，统一社会信用代码91440300MA5DHKYH0T。法定代表人：胡晶。委托代理人：王祥林，广东淳锋律师事务所律师。委托代理人：张泽敬，广东淳锋律师事务所律师。被告：深圳华娱国际文化传媒有限公司，住，住所地深圳市宝安区西乡街道西乡大道宝源华丰总部经济大厦****一社会信用代码91440300MA5DDX0E30。法定代表人：展长杰。上述原告深圳市花样少年文化传播有限公司与被告深圳华娱国际文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张泽敬到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2018年5月21日，原告与被告（原为深圳巅峰国际影视传媒有限公司，该公司于2019年3月20日进行了企业名称变更，现为深圳华娱国际文化传媒有限公司）签订了《租赁合同》，双方约定由被告承租位于深圳市宝安区××中心路××星河大厦××楼××（××、××、××、××）××室的物业，用途为艺术培训、演出等。合同中约定：租期自2018年5月29日起，为期2年，每个月租金为30000元，每个月1日前支付租金。如果逾期7日仍未支付租金，承租方有权解除合同、没收保证金及其他押金、收回承租单元、要求承租人赔偿剩余租期内的租金损失等。若承租人未按本合同条款向出租人支付基本租金、管理费或其他任何部分，则承租人须按所欠缴付费用总额的0.3%按日向出租人支付违约金，该违约金自应缴付日起逐日计算至出租人实际收到该款项之日止。自2018年9月起，被告开始拒不支付租金，截至2019年3月，被告已拖欠7个月租金，经过多次催缴仍未支付。此外，鉴于原被告双方在合同中约定的违约金过高，在此仅以所欠租金总额的30%来追究被告的违约责任。综上，原、被告交易行为是双方真实意思表示，合法有效。被告拖欠租金的行为是严重的违约行为，严重损害了原告的合法权益，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，依照有关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求：1.被告向原告支付租金210000元及违约金63000元，共计273000元。租金及违约金暂计至2019年3月31日，之后计至出租人实际收到款项之日为止。2.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。庭审中，原告将其第一项诉讼请求变更为，请求被告支付房屋占有使用费和违约金，并清出涉案房屋。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明，2018年5月21日，原告深圳市花样少年文化传播有限公司作为出租人与被告深圳华娱国际文化传媒有限公司作为承租人签订《租赁合同》，合同约定：1.出租人向承租人出租位于深圳市宝安区××中心路××星河大厦××楼××（××、××、××、××）××室，租赁面积约为337.12平方米，租赁期共计24个月，自起租日2018年5月29日起计算。2.承租方与出租方最后约定租金：（1）每月基本租金+管理费+水电费总计为30000元（1月至12月）;(2)租金押金54000元，管理费水电押金3000元。3.每月的租金承租人须在该月1日前预先缴交，若承租人未按合同规定向出租人支付租金，承租人须按所欠缴费用总额的0.3%按日向出租人支付违约金，该违约金自应缴付日起计算至出租人实际收到该款项之日止。庭审中，原告自认：1.涉案房产没有房产证或建设规划许可证；2.被告支付了原告租金保证金57000元及三个月租金（每月30000元）；3.被告从2018年9月1日起开始拖欠租金且在原告起诉后没有支付租金。原告于2019年4月29日诉至本院。以上事实，有《租赁合同》、房屋租赁凭证、银行转账电子回单、律师函、现场照片以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案中，被告深圳华娱国际文化传媒有限公司未到庭参与诉讼，亦未提交书面答辩状及书面质证意见，视为其放弃答辩、举证及质证权利，本院依法根据原告提供的证据认定本案事实。本案为房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。由于涉案租赁物无房产证或建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续，因此，本院依法确认原告与被告于2018年5月21日签订的《租赁合同》为无效合同。关于原告主张被告深圳华娱国际文化传媒有限公司支付租金和违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，原告请求被告按合同约定支付租金，应视为要求参照合同约定的租金标准请求被告支付房屋占有使用费，故被告应按涉案租赁合同约定的租金标准，即以30000元/月，向原告支付从2018年9月1日起计至涉案房屋腾退之日止的房屋占有使用费。由于涉案《租赁合同》为无效合同，合同规定的违约条款亦为无效条款，因此，原告深圳市花样少年文化传播有限公司请求被告深圳华娱国际文化传媒有限公司支付违约金，依法无据，本院不予支持。关于原告主张被告深圳华娱国际文化传媒有限公司清出涉案房屋。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告主张要求被告深圳华娱国际文化传媒有限公司腾退出涉案房屋，本案予以支持。同时，原告应将涉案租赁合同项下押金57000元返还被告深圳华娱国际文化传媒有限公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告深圳华娱国际文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日日内支付原告深圳市花样少年文化传播有限公司涉案房屋占用使用费，以30000元/月为标准，从2018年9月1日支付至涉案房屋腾退之日止；二、被告深圳华娱国际文化传媒有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退出涉案房屋；三、原告深圳市花样少年文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告深圳华娱国际文化传媒有限公司涉案租赁合同项下押金57000元；四、驳回原告深圳市花样少年文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2698元，由原告深圳市花样少年文化传播有限公司承担623元，被告深圳华娱国际文化传媒有限公司承担2075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 王    辉二〇一九年七月三十日书记员 薛晓媚（兼）书记员 王  昭  贤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条、诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。