重庆市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）渝01民申106号再审申请人（一审被告）:黄木顺，男，1965年11月7日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：俞理伟，重庆中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：左清松，重庆中豪律师事务所律师。被申请人（一审原告）：重庆市瑞源物业酒店管理有限公司，住所地重庆市江**。法定代表人：施朝秀，该公司总经理。委托诉讼代理人：向阳，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：游爽，重庆翰墨律师事务所律师。再审申请人黄木顺因与被申请人重庆市瑞源物业酒店管理有限公司（以下简称瑞源公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初14450号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。黄木顺申请再审称，(一)本案一审处理程序违法。1.本案约定的争议解决方式为仲裁,一审法院对本案没有管辖权。被申请人向一审举示的《重庆江田国际金融大厦物业管理委托协议书》第九条争议的解决约定:“……调解不成,可提交重庆市仲裁委依法仲裁解决”。被申请人认为该协议为其与开发商重庆江田房地产开发有限公司(以下简称江田公司)签订的前期物业服务合同,申请人应当受到该协议的约束。既然双方受到该协议的约束，那么该协议约定的争议解决方式自然适用于本案，故一审法院对本案没有管辖权,根本不应当受理该案。2.一审法院采用公告送达前,没有穷尽其他送达方式,一审程序存在问题。2015年5月12日,被申请人向申请人寄送了催收物业费的《催款函》,邮寄的地址为申请人户籍所在地,签收记录显示为“他人签收”,该地址一直有申请人的亲属居住。一审开庭传票送达的地址为亦为申请人户籍所在地,但签收记录显示“查无此人”,一审法院仅以此为由进行公告送达显然过于草率，剥夺了当事人辩论的权利。（二）一审法院适用法律错误。被申请人收费标准违反了政府收费指导标准，不应受到保护，并且申请人并未入住使用，涉案房屋一直处于空置状态，故2013年8月22日至2017年5月1日期间的物业服务费应当减半收取。（三）涉案房屋处于未竣工状态，被申请人未提供物业服务，不应当收取物业服务费。申请人在申请再审期间提供了新证据即2018年4月28日重庆市渝中区公证处出具的（2018）渝中证字第1829号公证书，证明涉案房屋所在的楼层堆满了建筑垃圾，消防和通风工程并没有完工，并未交付申请人使用，且其他楼层的业主擅自架设空调机组等设施，被申请人根本没有履行管理职责，无权收取物业管理费。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项、第九项、第十项的规定，请求法院对本案进行再审。瑞源公司提交意见称，（一）一审法院采用公告送达方式合法，并无任何不妥及程序瑕疵。1.一审法院第一次向申请人邮寄的地址系重庆市高级人民法院（2013）渝高法恢复字第4-1号裁定书中载明的有效地址，第二次邮寄的地址系申请人的身份证地址，且申请人并未在派出所进行过变更登记，故一审法院通过公告送达诉讼文书并无任何不妥，同时根据《民事诉讼法》有关再审的规定，申请人提及的文书送达并不属于法定再审事由。2.一审法院对本案具有管辖权。首先申请人与被申请人之间并未签订有关仲裁管辖约定的任何条款，故开发商江田公司与被申请人签订的前期物业协议中的仲裁约定不适用于申请人；其次管辖约定中的名称有误，合同载明的管辖机构为重庆市仲裁委，而正确的名称为重庆仲裁委员会，协议中约定的仲裁机构不明确；最后《民事诉讼法》第一百二十七条规定，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。当事人未提出管辖权异议的，视为受诉人民法院有管辖权。而申请人并未在法定期间就管辖提出任何异议，故一审法院对本案具有管辖权。(二)被申请人已经按照合同约定提供了合格的物业服务，申请人应当缴纳物业服务费。1.根据法律规定以及被申请人与江田公司签订的前期物业协议，被申请人服务的内容仅针对重庆江田国际金融大厦（以下简称江田大厦）的公共部分，申请人的私有部分不属于被申请人物业服务的范围之内。被申请人在一审中已充分举示了证据证明其严格按照合同约定内容提供了物业服务，申请人不能以其自身怠于对物业的管理来要求降低被申请人的服务费，这有违公平原则。2.案涉大楼是否竣工验收、是否达到使用条件与被申请人是否提供服务并无直接关联，虽然案涉大楼确系烂尾楼，但实际投入使用已长达21年，而申请人在确实享有物业服务的前提下支付物业费也是公平合理的。3.申请人提及案涉房屋未交付也未使用的问题，所以其不应当支付物业服务费。但是，在重庆市高级人民法院的拍卖公告中明确表明由法院负责交付，也就意味着拍卖公告发布时是具备交付条件的，而被申请人提供的判例也有通过重庆市高级人民法院统一处置取得产权的类似案例，且在本案中产权人是能够实际行使业主权利，也就意味着房屋是能够进行交付，不存在任何阻碍房屋交付的事由。若申请人自行不使用房屋，系其对自我权利的处分，但不构成不缴纳物业服务费的事由。（三）被申请人按照10元/平方米/月的标准要求申请人交纳物业服务费并无不妥。被申请人与江田公司就物业服务费的标准进行了明确约定，且案涉大楼已历经多次物业纠纷，均系贵院作出生效判决认定，收费标准为10元/平方米/月。同时，在法院生效判决书中载明：2002年2月5日，重庆市物价局向被申请人作出渝价[2002]88号文件《重庆市物价局关于江北区江田国际商业广场物业管理服务收费标准的通知》确定，被申请人符合一级标准服务管理，同意商场公共服务费按照《物业收费委托协议》执行。关于申请人提出根据渝价〔1999〕398号文件第20条的规定，物业服务费应当减半收取的问题。但被申请人认为申请人对该条规定作出了扩大解释，且渝价〔1999〕398号文件的施行时间为1999年9月1日，而申请人提及的《房地产统计指标解释》系2002年3月20日生效，不能以此后的规定来对先前的文件予以解释。同时，在开发商与被申请人签订的前期物业服务协议中明确约定了空置房屋的缴纳标准，理应按照该约定执行。据此，本案请求驳回申请人的再审请求。本院经审查认为，2017年7月13日，重庆市江北区人民法院立案受理了瑞源公司诉黄木顺物业服务合同纠纷一案。该案经审理后，该院于2017年11月30日作出了（2017）渝0105民初14450号民事判决，并于2018年3月6日发生法律效力。而黄木顺向本院提交申请再审材料的时间却为2018年11月7日。虽然黄木顺在申请再审期间提交了新证据即2018年4月28日重庆市渝中区公证处出具的（2018）渝中证字第1829号公证书，拟证明涉案房屋所在的楼层堆满了建筑垃圾，消防和通风工程并没有完工，并未交付其使用，且其他楼层的业主擅自架设空调机组等设施，瑞源公司根本没有履行管理职责，无权收取物业管理费。瑞源公司质证认为：1.对该证据的关联性和证明目的不予认可，该公证书的申请人为重庆渝富资产经营管理集团有限公司，并非本案的任意一方当事人；2.黄木顺系江田大厦第九层一半产权的业主，其提交的公证书无法看出公证人员查某范围是否属于其产权范围之内；3.瑞源公司提供物业服务的范围仅针对公共部分的清洁、安保、设备设施的维护、绿化等内容，而公证书针对的范围全部系第九层内部产权范围，本就与瑞源公司无关；4.瑞源公司一审提交的生效判决书（2016）渝01民终6945号中已经确认了该公司在2011年8月1日至2015年7月31日期间提供了物业服务，此后物业服务费的证据在一审中也已提交，故该证据达不到黄木顺的证明目的。本院认为，根据瑞源公司在一审中举示的生效判决以及对江田大厦共用部分、共用配套设施和相关场地进行物业管理维护的证据材料，能够证明其履行了相应物业管理服务义务，享有向业主收取相应公共性物业服务费的权利。黄木顺通过重庆市高级人民法院民事裁定书于2013年8月22日取得涉案房屋的所有权，成为江田大厦的业主，故黄木顺负有交纳物业服务费用的义务，理应承担支付物业服务费和相应的违约金的民事责任。而黄木顺在申请再审阶段举示的新证据并未达到足以推翻原审判决的证明目的。对于黄木顺提出的其他再审事由，因已超过《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零五条规定的申请再审期限，本院对此不予审查和评判。综上，黄木顺的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回黄木顺的再审申请。审 判 长  张 玥审 判 员  覃书云审 判 员  张映梅二〇一九年七月二十五日法官助理  王永龙书 记 员  杨红阳