苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初789号原告：苏州市吴中区甪直镇淞南村经济合作社，住所地江苏省苏州市吴中区甪直镇淞南村。负责人：沈小荣，主任。委托诉讼代理人：叶洁，江苏坤象律师事务所律师。委托诉讼代理人：童可韵，江苏坤象律师事务所实习律师。被告：苏州香草苑生物科技有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区甪直镇淞南村大厍。法定代表人：徐昌琴。被告：李佳萦，女，1960年11月13日生，汉族，住安徽省太和县。上列两被告共同委托诉讼代理人：王冬，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：于存，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。被告：徐昌琴，女，1981年1月8日生，汉族，住四川省万源市。被告：宇翔电子（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇淞沪中路87号。法定代表人：赖福照。原告苏州市吴中区甪直镇淞南村经济合作社（以下简称为淞南村合作社）诉被告苏州香草苑生物科技有限公司（以下简称为香草苑公司）、李佳萦、徐昌琴、宇翔电子（昆山）有限公司（以下简称为宇翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理，由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理，后组成合议庭公开开庭予以审理。原告淞南村合作社委托诉讼代理人叶洁、童可韵，被告香草苑公司、李佳萦共同委托诉讼代理人王冬、于存到庭参加诉讼。被告徐昌琴、宇翔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告淞南村合作社向本院提起诉讼请求：判令解除与香草苑公司签订的租赁合同；要求香草苑公司腾退并返还淞南村大厍38㎡房屋及18.5亩土地，支付租金、占有使用费及相应利息损失；徐昌琴、李佳萦、宇翔公司对上述付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2009年8月，其与香草苑公司签订合同，将淞南村大厍413㎡房屋及18.5亩土地出租给香草苑公司。合同约定，香草苑公司不得在租赁土地上建造建筑物和移房，但香草苑公司擅自搭建房屋，且拖欠租金。香草苑公司于2011年12月被吊销营业执照，公司股东徐昌琴、李佳萦、宇翔公司未能组织清算，应对公司债务承担连带清偿责任。庭审中，原告表示，香草苑公司租金已付至2018年8月31日，并明确诉讼请求，返还18.5亩土地前，香草苑公司需恢复原状即拆除自行在土地上建造的建筑物，租金应自欠付之日计算至合同解除之日，利息损失按每日万分之八计算至实际支付之日；自合同解除之次日起，要求按原租金标准18220元计算占有使用费至实际返还之日止。之后，原告确认，香草苑公司租金已付至2018年12月31日，要求自2019年1月1日起按银行同期贷款利率计算逾期付款利息损失。被告李佳萦辩称，从未结欠原告租金，已按约履行付款义务，其为香草苑公司股东及实际控制人，所承租土地、房屋均由其经营管理，无转租情况。订立合同时，该场地明确作为跑马场使用，原租赁的马房、野猪棚，原告已于2012年收回，并同意在该土地上建造同等面积马房、仓库，仓库用于堆放草料，与野猪棚功能相同。租赁土地上的建筑物并未超出原有马房、野猪棚的面积，其不存在违约行为，不同意解除合同，返还土地及房屋。被告香草苑公司辩称，合同签订后，已按约支付租金，付至2018年12月31日。原告于2019年1月提起诉讼，要求解除合同，并拒收后续租金，其多次交纳2019年租金，原告均予拒绝。原告停止收取租金，构成违约，相应损失应由原告自行承担，其已积极履行付款义务，并未违约。合同约定，承租方擅自修建建筑物，出租方有权要求恢复原状。该约定仅给予原告主张拆除建筑物的权利，并未享有单方解除权。签订该条款时，其承租范围包括马房、野猪棚，无需另行建造，后因修建信号塔，致使其无法继续使用马房、野猪棚，才会自行建造，并已通知原告，得到默许。公司确已被吊销营业执照，但存在历史原因。签订合同时，李佳萦系台湾居民，未持有居民身份证，无法直接签订合同。为配合招商引资政策，才以香草苑公司名义订立合同，但李佳萦为该租赁物实际经营人。经营期间，其遵纪守法，正常报税，不存在任何债权债务，未发生财产贬值、流失、毁损或者灭失等情形，才未进行清算。原告未能证明，因未及时清算而导致出现财产贬值等情况，已对原告债权造成损失，故要求股东徐昌琴、李佳萦、宇翔公司承担连带责任，无法律依据，应驳回原告诉讼请求。经审理查明，香草苑公司于2008年7月21日成立，于2011年12月30日被吊销营业执照，股东系徐昌琴、李佳萦、宇翔公司。2009年8月26日，原告（甲方）与香草苑公司（乙方）签订租赁合同，约定乙方上交甲方年房屋等租金38845元，其中房屋租金24045元，土地租金14800元；乙方租赁房屋面积413㎡（马房250㎡，野猪棚125㎡，按55元/㎡计算，即20625元，门卫38㎡，按90元/㎡计算，计3420元），土地面积18.5亩；租期自2009年9月1日至2024年8月31日止；付款方式：实施先付款后租用，即合同签订即付第一年租金38845元，以后每年8月31日前付当年租金38845元；乙方如逾期交款，则以万分之八利率按日结算利息，如超30天，甲方有权停止供水、供电，并解除租赁合同；乙方如需要新建房屋或扩建、改建租用房屋结构及装修、装潢，需向甲方申请，经甲方同意后方可实施。乙方未征得甲方同意擅自动工，甲方有权要求恢复原状并赔偿损失；乙方租赁的土地不准建任何建筑物和建移房；乙方必须参加人、财、物的保险，并负责一切事故及违法乱纪的经济赔偿和行政刑事责任，必须依法注册登记，合法经营。合同签订之次日，香草苑公司向原告支付2009年9月1日至12月31日的租金。原告先称，香草苑公司的租金仅支付到2018年8月31日，但香草苑公司提供2018年6月4日结算凭证，显示收款内容“2018年土地租金”，收款金额18220元，并已加盖原告印章。香草苑公司认为，租金已付至2019年8月31日。经双方核实，一致确认租金实际付至2018年12月31日，自2010年起，租金已调整为按完整年度支付，并未按合同跨年计取。但是，原告认为，双方并未改变先付款后使用的约定，2019年的租金应在2018年12月31日前支付。香草苑公司则称，支付时间并未统一，其在年底前付清即可，2019年租金应在6月至8月内付款。原告提供2014年至2017年租金结算凭证，显示交款单位为跑马场，每年租金数额为18220元，支付时间多为当年12月，2017年为该年8月。合同履行过程中，原告已于2012年将出租的马房、野猪棚收回。2018年8月15日、8月19日，原告两次向香草苑公司发送律师函，认为香草苑公司租赁土地上存在多处自行构筑物，要求收函后5日内商议拆除事宜，但函件均被退回。原告提供现场照片，显示涉案土地搭建简易用房、棚子，并有几处蒙古包。就此，原告表示，按合同约定，香草苑公司不得建造建筑物，但未经其同意，香草苑公司擅自搭建，已符合合同解除条件；原有马房、野猪棚系其于2008年建造，并不包括在18.5亩土地中，目的是为满足旅游项目需要，后因不便于使用，已于2012年收回，香草苑公司也已同意，但其未允许香草苑公司建设相应建筑物；租赁合同相对方应为香草苑公司，不清楚是否由李佳萦实际管理，现可能由其他人使用；2018年间，其才知道香草苑公司自行建设的情况，前期并不清楚，该跑马场虽位于其管理的淞南农庄，但已分块出租，香草苑公司建造的房屋存在安全隐患，明显超出合同目的。被告李佳萦对租赁合同无异议，表示原告之前提供的马房、野猪棚，可以满足跑马场经营需要，其原本无需建造任何建筑物；该合同虽由香草苑公司签订，但实际由其负责经营管理，并支付租金，被吊销营业执照并未影响合同履行；现场人员均是其聘用的具有马术专业执照人员，有时会向原告支付租金，并未收到原告发送的律师函；跑马场在淞南农庄之中，距原告的住所地不远，原告人员常去查看，对土地使用情况非常清楚，并应邀参加活动，从未对建造的建筑物及仓库提出异议；对现场照片无异议，确为跑马场现状，搭建的蒙古包供游客休息游玩，仓库用于堆放草料，仅马房和仓库使用过水泥，其他均为简易设施；香草苑公司营业项目是微生物研究，实际并未经营，才被吊销营业执照，但投资款长期挂在公司账上，每月都会报税。为证明符合解除条件，原告提供如下证据：1、大众点评软件截图，显示跑马场内经营有朵歹蒙古大营，可进行拓展活动、就餐等；2、关于甪直镇淞南村跑马场违法用地情况告知函，系苏州市国土资源局吴中分局于2018年9月4日发送给甪直镇淞南村委会，内容为“接群众反映甪直镇淞南村跑马场私自搭建蒙古包，涉嫌违法用地。经多次踏勘和调查，发现你村委会租赁给苏州香草苑科技有限公司的18.5亩农用地，现土地使用单位在该地块内搭建了约250平方米的构筑物（5座蒙古包），地面未硬化”，已违法相关规定，应立即整改，消除违法状态。被告李佳萦对截图无异议，表示其于2015年1月建造5座蒙古包供游客休息，并可以进行烧烤；对国土部门告知函无异议，原告于2018年9月说有人举报其建造蒙古包，后双方就此协商，未能达成一致意见。被告李佳萦提供以下证据：1、申请，系淞南村跑马场向淞南村村委会提出，载明作为生态园跑马场土地租赁户，因活动人员减少，生存愈加困难，想临时摆上蒙古包帐篷三至四个，以增加游客民族风情乐趣。落款日期2015年1月5日，但该申请无签名或印章。2、证明，系西乌珠穆沁旗文化体育广播电影电视局于2015年3月17日向苏州市吴中区甪直镇人民政府出具，内容为民族文化传承人阿拉达尔到贵处宣传和交流蒙古民族草原文化……搭建原始特色蒙古毡包为展示草原饮食、草原歌舞，望予支持。3、承诺书，系“跑马场鲍节棠”于2015年4月8日向村南村村委出具，载明“因本场经营需求，满足游客爱好在跑马场地搭建蒙古包，如土地回收蒙古包自行拆除不需赔偿”。针对以上证据，原告对申请的真实性无异议，但从未向其提出，无法证明其已同意建造；证明与本案无关；承诺书不予认可，并非香草苑公司或徐昌琴作出，管理过程中，其知道香草苑公司想要建造蒙古包，但未予批准，已多次通知香草苑公司拆除蒙古包；村委会并非建设审批单位，无论香草苑公司有无提出申请，都不应当在未得到批复的情况下进行建设，将农用地用于商业活动，并从事餐饮活动。关于合同解除原因，原告表示，香草苑公司擅自改变土地用途，已构成根本违约；香草苑公司未按约先付后租，逾期支付租金，双方将支付方式调整为每年年底前支付下一年租金，但未改变先付后用原则；现已满足合同解除条件，之前从未发送解除通知，解除日期应以诉讼材料送达之日为准。对此，被告李佳萦、香草苑公司表示，双方实际按照一年一付方式履行，支付时间并未统一，往常都由原告派人收取或其接到通知后付款，如未通知，其基本在年底前付清；原告从未向其催收2019年租金，其于2019年2月支付租金时，原告会计说已经起诉，并明确拒收，后其于2019年1月17日收到传票等材料，可以说明原告在2018年12月就已准备诉讼，当时并未结欠租金；蒙古包已进行书面申请，经淞南村村委会口头同意，联系城管部门现场勘查后批准建造，不同意拆除；合同未明确约定土地用途，其不构成根本违约，原告无解除权。18.5亩土地已取得马场经营执照，租赁合同已备案登记；国土管理部门的告知函中仅提及250㎡构筑物，未提到其他建筑物。跑马场经营活动本身就是商业活动，原告已允许持续经营，应继续履行租赁合同，该告知函并非根本违约，如原告要求腾退，应当赔偿损失。另查，被告香草苑公司于2019年1月21日收取本案诉讼材料。以上事实，由原告提供的租赁合同、产权证明、律师工作联系函、结算凭证、照片、告知函、大众点评截图，被告提供的申请、证明、承诺书、结算凭证及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，原告与被告香草苑公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，均应恪守履行。被告徐昌琴、宇翔公司未到庭应诉，视为放弃抗辩权利，应承担相应的法律后果。从合同内容看，被告香草苑公司系承租方，至于其是否由股东李佳萦实际管理，并不改变合同主体身份。合同履行过程中，双方对租赁范围予以调整，原告于2012年收回250㎡马房、野猪棚125㎡，对应的租金应予扣减，按约改为每年18220元，被告香草苑公司已按该金额支付后续租金。经核对，双方一致确认租金已付至2018年12月31日，予以认定。合同约定，实施先付款后租用的方式，签订合同即付第一年租金，之后每年8月31日前付当年租金。但是，原告确认，被告香草苑公司签订合同后，仅支付2009年9月至12月的租金，后实际变更为按完整年度收取租金，但未改变先付后用的原则。被告李佳萦表示，确实改为一年一付，但具体付款时间并未统一，如原告未通知，年底前付清即可。从租金实际支付情况看，在双方调整付款方式后，被告香草苑公司并未按先付后用方式支付租金，而原告也已接受。原告认为，双方并未改变付款方式中的先付后租原则，但未能证明已与被告香草苑公司达成新的付款方式，且已长期接受被告香草苑公司的付款模式，难以认定被告香草苑公司存在逾期支付租金的情形。租赁合同明确约定，被告香草苑公司不准在租赁土地上建造任何建筑物和建移房。该条款能够看出，原告已明确禁止被告香草苑公司的搭建行为，以避免合同履行过程中产生争议。香草苑公司承租土地的目的用于经营跑马场，原告对此应当知晓。原有承租范围中包括跑马场所需的马房、野猪棚，被原告收回后必然会对跑马场的正常经营产生影响，香草苑公司在土地中搭建马棚、仓库，以满足原有马房、野猪棚的使用功能，具有一定合理性。但是，被告香草苑公司在2015年超出正常经营需要建造的蒙古包，未能证明已得到原告同意，确已违反合同约定。经国土资源部门认定，该项建设行为属于违法用地，被告香草苑公司理应及时拆除。按被告李佳萦所述，原告于2018年9月就已告知该情况，但香草苑公司或李佳萦始终未能拆除自行建造的蒙古包，构成违约。被告香草苑公司在合同履行中违反法律规定，未按租赁合同使用租赁物，且拒不整改，致使土地用途转变，原告以此为由要求解除合同，符合法律规定，予以支持。原告之前未发送解除通知，解除日期以被告香草苑公司收取诉讼材料之日即2019年1月21日为准。合同解除后，未履行的不再履行，被告香草苑公司无权继续占用租赁物。租赁合同约定，未经原告同意擅自动工建设的，原告有权要求恢复原状。原告要求被告香草苑公司清除自行建造的构筑物，将土地恢复原状后连同38㎡门卫室予以返还，合同有据，应予支持。按照每年18220元计算，截至合同解除之日，被告香草苑公司仍需支付租金1048.27元，后续仍应按此标准支付计算至实际返还之日的占有使用费。对于逾期付款利息损失，原告主张按同期银行贷款利率计算，并无不当。但是，因双方对租金支付方式未能形成一致意见，该项损失应按租金1048.27元为基数，自合同解除之次日即2019年1月22日起算。被告香草苑公司于2011年12月被吊销营业执照，公司股东徐昌琴、李佳萦、宇翔公司应当及时成立清算组，对公司财产进行清算。现被告香草苑公司仍未清算，被告徐昌琴、李佳萦、宇翔公司应当对公司资产进行清理，并以清理所得清偿香草苑公司的债务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第一百八十一条、第一百八十四条之规定，判决如下：一、原告苏州市吴中区甪直镇淞南村经济合作社与被告苏州香草苑生物科技有限公司签订的租赁合同于2019年1月21日解除。二、被告苏州香草苑生物科技有限公司于本判决生效之日起三十日内将18.5亩土地恢复原状，腾退38㎡门卫室房屋，一并返还给原告苏州市吴中区甪直镇淞南村经济合作社。三、被告苏州香草苑生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区甪直镇淞南村经济合作社租金人民币1048.27元，并支付以该款为基数，自2019年1月22日起按中国人民银行同期贷款计算至实际支付之日止的逾期付款利息损失。四、被告苏州香草苑生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区甪直镇淞南村经济合作社自2019年1月22日起按每年人民币18220元为标准计算至实际返还上述第二项土地、房屋之日止的占有使用费。五、被告徐昌琴、李佳萦、宇翔电子（昆山）有限公司于本判决生效之日起十日内对被告苏州香草苑生物科技有限公司资产进行清理，并以清理所得清偿被告苏州香草苑生物科技有限公司上述第三、四项债务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2365元，由被告苏州香草苑生物科技有限公司负担（此款原告已预交，本院予以退还，被告苏州香草苑生物科技有限公司负担部分需缴纳至本院，拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  王 辉人民陪审员  陈少丽人民陪审员  马小民二〇一九年七月十四日书 记 员  王 晶