上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初19820号原告：上海维风企业管理有限公司,住所地上海市闵行区虹莘路****。法定代表人：李建新,董事长。委托诉讼代理人：刘平,上海刘平律师事务所律师。被告：上海金涅实业有限公司，住所地，住所地上海市静安区iv>法定代表人：陈宏亮，执行董事。委托诉讼代理人：刘钧，男。原告上海维风企业管理有限公司与被告上海金涅实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘平，被告委托诉讼代理人刘钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2018年7月1日至2018年11月20日期间的租金及补偿款共计8,631,540元(人民币，下同)；2、被告向原告偿付以8,631,540元为基数，按照每日千分之一的标准，自2018年12月1日起至实际付款之日止的违约金(暂计至2019年3月6日止的违约金为819,996.30元)；3、被告返还上海市闵行区虹莘路XXX号地下一层、一层、二层房屋；4、被告向原告支付自2018年11月26日起至房屋实际返还之日止，按每日39,830元标准计算的房屋占用费；5、被告办理以“上海市闵行区虹莘路XXX号13幢地下一层A区、一层B区、二层A区”为注册地的“金汤(上海)沐浴有限公司”的工商注册地址变更或注销手续；6、被告按每日2,000元的标准向原告支付自2018年11月26日起至“金汤(上海)沐浴有限公司”变更工商注册地址或注销工商登记手续办理完毕之日止的违约金(暂计至2019年3月6日为20万元)。事实和理由：原、被告于2018年7月16日签订《房屋租赁合同》，原告将位于上海市闵行区虹莘路XXX号地下一层、一、二层(建筑面积共计11,380平方米)房屋出租给被告使用，租期自2018年7月1日起至2033年6月30日止。根据合同约定，被告应于租赁合同签订当日支付首期租金和租赁保证金，而被告仅支付租赁保证金50万元。之后，由于被告无法支付应付租金和保证金，双方于2018年11月20日签订《解约协议》，解除了租赁合同。协议约定被告应交还房屋，支付租金、补偿款等。然而，被告至今未履行《解约协议》。现为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。诉讼中，原告表示，原告已于2019年5月23日自行收回了涉案房屋，因此撤回第3项要求被告退还房屋的诉讼请求，撤回第5项要求注销或变更“金汤(上海)沐浴有限公司”工商注册地的诉讼请求；变更第4项诉讼请求，计算房屋使用费的截止日期为2019年5月23日。被告辩称：由于原告与前承租人之间存在严重纠纷，原告未能按合同约定期限向被告交房，影响了被告的各项经营事项。而在原、被告磋商洽谈过程中，原告隐瞒、误导被告，涉案房屋的土地为工业用地，而非商业用地，原告明知被告承租涉案房屋用于经营浴场休闲项目，须办理相关经营证照。虽然原告确实协助被告办理了营业执照，但仍存在今后会面临政府管理部门各项检查甚至被要求停业的风险。由于场地的缺陷，被告不应承担原告的损失，至于违约金，原告的计算方式高于合理范围，双方应进行协商。双方已于2018年11月签订解约协议，被告也未占用全部场地，因此不应支付使用费。关于第6项诉讼请求的违约金，在租赁合同中未作相关约定，原告的此项主张缺乏依据。原告主张的各项费用，应予降低。经审理查明：2018年7月16日，原告上海维风企业管理有限公司作为出租方(甲方)、被告上海金涅实业有限公司作为承租方(乙方)，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市闵行区虹莘路XXX号地下一层、一、二层，建筑面积11,380平方米房屋出租给乙方；在本签订合同前，甲方已向乙方出示了甲方对该房屋有租赁经营权利的相关资料。对于该物业的房屋状况以及整栋大楼的总体情况和周边环境，乙方在签约之前已经实地查看核实，对其状况没有任何异议。乙方租赁该房屋作为浴场及相关配套项目使用。甲方于2018年7月1日(房屋交付日)或之前向乙方交付房屋。乙方应于交付日与甲方共同验收该房屋，双方应当签署房屋交接书。乙方已知晓甲方与原承租方之间的纠纷尚未彻底了结，在此情况下乙方愿意接收该房屋。若乙方接收房屋后，因甲方与原承租方的纠纷导致房屋无法正常使用，由甲方负责解决，甲方同意免除该房屋无法正常使用期间的租金。房屋租期为2018年7月1日至2033年6月30日。装修免租期为5个月，自2018年7月1日至2018年11月30日。装修免租期内，乙方无需缴纳租金，但需按每平方米0.2元的标准支付管理费。租金标准：日租金为3.5元/平方米，租金包含物业管理费。租金每2年递增5%。2018年12月1日至2020年6月30日期间的日租金为39,830元。首期租金半年支付一次，自第二期开始至合同期结束的租金每两个月支付一次。首期租金7,328,720元于本合同签订之后三个工作日支付。乙方应于签署本合同之后三个工作日内向甲方支付相当于3个月租金的租赁保证金计3,635,000元。双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同：……乙方逾期支付租金、租赁保证金以及其他应支付的任何一项费用达15日的。守约方有权解除合同，并有权要求违约方支付数额等同于保证金的违约金。如属乙方违约，甲方有权直接将乙方预交的保证金直接转为违约金。本合同有效期内，若因乙方违约或其他可归结于乙方的原因导致本合同解除、终止履行或者未能继续履行，则乙方除应按上述约定承担违约责任外，还应向甲方支付等同于两个月租金的违约金，作为甲方给予乙方装修免租期的补偿。合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，被告接收房屋并委托装修设计。被告支付了50万元租赁保证金，未支付首期租金。2018年8月29日，被告为了在涉案房屋处进行经营,涉案房屋地址被注册设立了金汤(上海)沐浴有限公司，登记的股东为案外人周庆刚、侯跃福、上海丰闵实业有限公司，注册资本1,000万元。2018年11月29日，该公司变更工商登记信息，增加股东上海豆务实业有限公司。2018年11月20日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订一份《解约协议》，主要内容为：双方于2018年7月16日签订《房屋租赁合同》，甲方将虹莘路XXX号房屋地下一层、一、二层房屋出租给乙方。鉴于乙方违反合同，未按约足额支付首期租金和租赁保证金，双方经协商一致，就《房屋租赁合同》的解除相关事宜，达成如下协议：一、合同解除：双方同意，《房屋租赁合同》于本协议签订同时解除。二、房屋返还：乙方应于本协议签订后5日内向甲方按现状交还房屋。三、租金承担：乙方应按《房屋租赁合同》约定的租金标准承担2018年7月1日起至本协议签订之日止的租金(138天)，共计5,496,540元。如若乙方未按本协议约定交还房屋，每逾期一日，按照《房屋租赁合同》约定租金标准的两倍支付房屋占有使用费(至)实际交还房屋之日止。四、责任承担：因乙方违约导致《房屋租赁合同》解除，乙方同意向甲方支付补偿款，补偿款的标准：等同于合同约定的保证金，即3,635,000元。5、付款方式：根据以上第三、四条约定，乙方应当向甲方支付的款项，共计9,131,540元，在扣除乙方已付的50万元保证金后，乙方应于本协议签订之日起10日内支付给甲方。若乙方逾期付款，每逾期一日，按应付未付款项的千分之一承担违约金，直至款项付清为止。六、注册变更：本协议签订后的5日内，乙方应办理完毕注册于承租房屋处的公司“金汤(上海)沐浴有限公司”的住所地的变更或注销手续。逾期未办理完毕的，每逾期一日，向甲方支付违约金2,000元，直至办理完毕之日。解约协议签订后，被告未能按该协议履行。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示其已于2019年5月23日自行收回了涉案房屋。以上事实，由原、被告签订的《房屋租赁合同》、《解约协议》、“金汤(上海)沐浴有限公司”工商登记信息等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为,原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不存在违反法律法规的禁止性规定，合法有效。依法生效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应严格按合同约定履行各自义务。原、被告签订租赁合同签订后，被告未能按约定期限向原告支付首期租金，也未足额支付租赁保证金，确已构成违约，应当承担违约责任。被告关于原告隐瞒了原告与原承租人之间存在严重矛盾和纠纷、涉案房屋所在土地性质为工业用地，被告不能经营商业活动的抗辩意见，本院认为，在《房屋租赁合同》中已明确载明原告与原承租人之间存在纠纷，并且约定了如果因该纠纷导致被告无法使用房屋，则原告免除被告相应的租金。因此，原告并未向被告隐瞒其与原承租人之间的存在纠纷的事实，已如实告知被告。关于房屋所在土地的性质，在合同中已注明原告向被告出示了对房屋具有租赁经营有关资料，被告对于房屋状况进行了了解和实地查看核实，因此房屋所在土地的性质并不影响双方的租赁合同效力，也不影响被告对房屋的实际使用。况且，原告已配合被告办理了相关经营公司的营业执照。因此,被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。基于被告的违约，原、被告经协商后签订了《解约协议》，解除了《房屋买卖合同》，《解约协议》对于合同解除的后果和责任作了明确约定，被告应当按该解约协议履行相关义务。但，被告再次违约，未能按照该《解约协议》履行义务。原告现要求被告按照《解约协议》的约定，承担相关责任，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的第一项请求，2018年7月至2018年11月20日期间的租金，按《房屋租赁合同》约定，该时间段为装修免租期，原告免除被告的租金。原告给予被告免租期是基于双方可以完全履行租赁合同，原告能获得出租收益为前提，但被告在尚处于免租期内即发生违约行为，为此双方经协商后被告承租支付该时间段内的租金，不违反法律规定。因此，被告应当按《解约协议》的约定支付该时间段内的租金5,496,540元。关于原告主张的补偿款，按照租赁合同约定，该补偿款的本质是违约金。金额相当于租赁保证金。被告应支付的补偿款即为租赁保证金3,635,000元，扣除已付的50万元，被告尚须支付3,135,000元。原告主张的第二项关于逾期付款违约金的请求，基于被告已承诺应于签订《解约协议》的10天内支付租金和补偿款，但被告违约了协议约定，则应当承担违约责任。但考虑到第一项诉讼请求中的租金、补偿款，本身带有补偿性和处罚性，如再按每日千分之一计算逾期付款违约金，对于被告而言惩罚过重。因此被告要求原告予以降低的意见，本院予以采纳，违约金调整为按银行同期贷款利率的1.3倍计算。关于原告要求被告支付逾期返还房屋的占有使用费，该使用费参照了租赁合同约定的租金标准计算，合情合理，本院予以支持。使用费自2018年11月26日计算至2019年5月23日(原告自行接收房屋之日)，共计179天，使用费共计：39,830元*179天=7,129,570元。《解约协议》约定，被告应当在协议签订后的五日内，办理注销“金汤(上海)沐浴有限公司”工商登记或变更该公司的注册地址，但被告至今未履行该项义务。现原告要求被告承担此项违约责任，符合《解约协议》的约定，于法有据。但考虑到原告未能提供证据证明被告未履行此项义务给原告所造成的实际损失，而被告也对此提出抗辩并要求原告降低费用的计算，故本院酌情调整此项违约金的计算方式为每日1,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、被告上海金涅实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海维风企业管理有限公司自2018年7月1日至2018年11月20日的租金5,496,540元、补偿款3,135,000元，合计8,631,540元；二、被告上海金涅实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海维风企业管理有限公司自2018年11月26日至2019年5月23日期间的房屋占有使用费7,129,570元；三、被告上海金涅实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海维风企业管理有限公司以8,631,540元为本金，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算自2018年12月1日起至实际付款之日为止的逾期付款违约金；四、被告上海金涅实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海维风企业管理有限公司自2018年11月26日起至“金汤(上海)沐浴有限公司”变更工商登记的注册地址或注销该公司之日为止，以每日1,000元计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币103,607.22元，由被告上海金涅实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  钱 洁人民陪审员  樊 燕二〇一九年七月三十日书 记 员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。