陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2019）陕01民终8337号   上诉人(原审原告):陕西兴隆农业综合开发有限责任公司,住所地西安市。   法定代表人:杨兴起,该公司总经理。   委托诉讼代理人:姬祥,陕西赢弘律师事务所律师。   被上诉人(原审被告):西安市碑林区XX店,经营场所西安市碑林区XX大街XX号。   经营者:冯玉,男,1985年XX月XX日出生,回族,住西安市莲湖区XX街XX号楼XX号。   委托诉讼代理人:符金超,陕西海普睿诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人:高耀光,陕西海普睿诚律师事务所实习律师。   原审第三人:董海峰，男，1977年8月3日出生，汉族，住陕西省XX城县。   委托诉讼代理人:符金超,陕西海普睿诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人:高耀光,陕西海普睿诚律师事务所实习律师。   上诉人陕西兴隆农业综合开发有限责任公司（以下简称兴隆公司）因与被上诉人西安市碑林区XX店（以下简称涮锅店）、原审第三人董海峰物权纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初14060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   兴隆公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持兴隆公司诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由涮锅店负担。事实与理由：涉案房屋登记于陕西省农业综合开发总公司名下，系国有自管产,涮锅店从董海峰处租赁该房屋,侵害了兴隆公司对涉案房屋合法产权。兴隆公司原名称为陕西省农业综合开发总公司，2008年9月18日变更为现名称，陕西省农业综合开发总公司权利、义务均由兴隆公司继受。1993年,陕西省农业综合开发总公司与陕西省戏剧家协会联合建设综合楼,建成后涉案房屋分配给陕西省农业综合开发总公司使用。2002年9月5日,西安市房产管理局向陕西省农业综合开发总公司颁发房屋所有权证,产权证号为西安市房权证碑林区字第1100108010IV-21-14-1F102号,陕西省农业综合开发总公司为登记的所有权人。依照法律规定,兴隆公司作为房屋所有权人,对涉案房屋享有排他的占有、使用、收益、处分等权利,兴隆公司未与涮锅店签订《房屋租赁合同》,无权占有和使用上诉人所有的房屋。涮锅店与董海峰签订《房屋租赁合同》,未要求董海峰提供该房屋的所有权证书,也没有涉案房屋为第三人所有的任何证据,存在明显过错,其对涉案房屋的占有为无权占有,更不能以善意承租人身份对抗兴隆公司。二、一审法院在审理过程中,追加对本案房屋不享有任何权利的第三人参与诉讼,并以其提交的《项目承包协议》、《关于省农业综合开发总公司与董某甲签订的项目承包协议的补充说明》作为本案判决依据,明显错误。《项目承包协议》《补充说明》系陕西省农业综合开发总公司、董某甲于1993年9月20日、1994年9月20日签订,董海峰并非合同当事方,不享有合同权利义务。董某甲与陕西省农业综合开发总公司签订上述协议时,涉案房屋为国有财产,未报经国有资产管理机构批准和进行资产评估,其中的房屋买卖条款无效,且双方一直未履行。董某甲未向陕西省农业综合开发总公司支付购房款30万元,陕西省农业综合开发总公司亦未向董某甲办理产权过户登记手续。故,董某甲非涉案房屋的所有权人,不享有使用权,即涉案房产并非董某甲遗产。董海峰作为董某甲继承人之一,不能继承董某甲在《项目承包协议》、《补充说明》中的权利及义务。另,董海峰及孙某某、董某乙、董某丙已就涉案房屋权属提起物权确认纠纷之诉,案件目前正在审理过程中。《项目承包协议《补充说明》的效力、是否履行尚未明确,涉案房屋权属尚存争议。在本案房产所有权确认之前,一审法院依法应中止本案审理。   涮锅店辩称，其占有案涉房屋系基于合法有效的租赁关系的有权占有,该行为并未侵害兴隆公司合法权益,一审法院认定无误。根据董海峰一审提交证据显示,其父董某甲已从兴隆公司取得案涉房屋的所有权(至少享有使用的权益且期限未届满),董海峰已经取得其父全体继承人的委托，董海峰享有对案涉房屋进行出租的权利,董海峰与涮锅店所签订租赁合同，合法有效。因租赁合同合法有效,涮锅店占有案涉房屋系基于合法有效的租赁关系，该行为符合《中华人民共和国物权法》第二百四十一条所规定情形，基于合同关系产生的占有,该占有属有权占有，涮锅店并未侵害兴隆公司合法权益,兴隆公司无权要求涮锅店返还涉案房屋。即使董海峰属于无权处分，涮锅店在承租涉案房屋时,善意且已尽审慎义务,并已支付合理的租赁价格,属善意承租人,有权继续占有使用案涉房屋,涮锅店在签订租赁合同前,董海峰不仅持有其对案涉房屋享有出租权利的证据,且从网络招租信息以及物业管理公司均了解案涉房屋属董海峰所有，在承租房屋五年期间,兴隆公司从未向涮锅店主张权利,涮锅店在签订前后两次租赁合同时,有足够理由相信案涉房屋系董海峰所有,或者至少有理由相信董海峰有权使用并出租案涉房屋。根据涮锅店在原审提交的证据,租赁期间已经支付了合理的租赁价格,且按时并足额交纳了物业管理费,并不存在任何违约行为。董海峰与本案处理结果有利害关系,其有权参加本案诉讼,并享有诉讼权利,一审以其提交证据作为本案裁判依据,符合法律规定,本案的事实认定以及争议焦点涉及董海峰对案涉房屋是否属有权处分、董海峰是否对兴隆公司和涮锅店承担赔偿损失、违约责任,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定,董海峰有权参加本案诉讼，董海峰作为诉讼参加人,其享有诉讼权利,有权向法院提交证据,该证据经开庭质证可作为案件裁判依据。综上,无论董海峰是否享有处分权,涮锅店均系有权占有,兴隆公司无权要求返还房屋,本案无须以董海峰等诉兴隆公司所有权确认纠纷一案审理结果为依据,无须中止审理,一审法院处理无误。另,西安市碑林区人民法院已就另一案作出(2018)陕0103民初14374号民事判决,确认案涉房屋属董海峰等人共同所有,兴隆公司上诉请求无事实依据与法律依据,二审应驳回兴隆公司上诉请求。   董海峰述称，其作为涉案房屋所有权人董某甲的法定继承人,并受全体继承人共同委托代为处理案涉房屋的出租、转租事宜,其有权将涉案房屋出租给涮锅店,该行为并不侵害兴隆公司合法权益。根据一审提交的《项目承包协议》、《关于省农业综合开发总公司与董某甲签订的项目承包协议的补充说明》及《公证书》等,兴隆公司于1993年9月20日将涉案房屋以30万元价格出售给董某甲,且在过户手续办理完成前,董某甲亦享有案涉房屋使用权。后因董某甲去世,董海峰作为其法定继承人,并经其全体继承人共同委托代为处理案涉房屋的出租、转租事宜,董海峰有权与北京涮锅店签订租赁合同。董海峰享有涉案房屋出租、转租权利,与本案处理结果有利害关系，有权以第三人身份参与本案诉讼,并享有诉讼权利,一审法院根据董海峰所提交证据作为本案裁判依据正确，董海峰未直接与兴隆公司签订《项目承包协议》及《补充说明》,其作为协议签订主体董某甲的法定继承人,有权自董某甲去世之日起继承上述协议中财产权益。董海峰向一审法院所提交上述协议系董某甲与兴隆公司真实意思表示,其内容并不违反法律、行政法规强制性规定,故协议合法有效,双方应严格按照协议约定履行。协议签订后,董某甲已向兴隆公司支付30万元购房款并占有、使用案涉房屋至今,兴隆公司未按照约定协助董某甲办理产权转移登记之前,董某甲有权依据协议约定继续使用涉案房屋,一审法院在此基础上认定兴隆公司无权要求涮锅店返还房屋准确无误，一审判决认定事实清楚、适用法律正确,应予维持。兴隆公司提及的董海峰等诉其物权确认纠纷一案,西安市碑林区人民法院已作出(2018)陕0103民初14374号民事判决书,该判决已对《项目承包协议》以及《补充说明》等证据的效力作出认定,确认涉案房屋属董海峰等人共同所有,该份判决亦印证一审判决正确。兴隆公司上诉请求，无事实与法律依据,二审应驳回兴隆公司上诉请求。   兴隆公司向一审法院起诉请求：1.判令涮锅店立即腾房并将西安市碑林区XX号XX幢XX号房屋（所在层数-1，建筑面积202.19平米）返还兴隆公司；2.诉讼费由涮锅店负担担。    一审法院认定事实如下 , 1、陕西省农业综合开发总公司于2002年9月5日取得了西安市房权证碑林区字第1100108010IV-21-14-1F102号房屋所有权证，载明：“房屋所有权人：陕西省农业综合开发总公司；房屋坐落：碑林区XX号；丘（地）号：21；产别：国有（自管产）；幢号：14;房号：1F102；结构：钢混；房屋总层数：八；所在层数：-1；建筑面积：202.19平方米；设计用途：办公”。2、2008年9月2日，陕农函（2008）39号《陕西省XX小组办公室关于与陕西省农业综合开发总公司脱钩的函》载明：“陕西省工商行政管理局：……经陕西省XX小组办公室研究决定，将陕西省农业综合开发总公司和陕西省XX小组办公室脱钩，将陕西省农业综合开发总公司变更为有限责任公司。脱钩、变更后的陕西省农业综合开发总公司继续承担陕西省农业综合开发总公司脱钩、变更前的一切债权和债务。” 2008年9月4日，陕西省农业综合开发总公司因公司改制名称变更为陕西兴隆农业综合开发有限责任公司，公司类型为有限责任公司（自然人独资）。3、第三人董海峰提交《项目承包协议》，载明：“甲方：陕西省农业综合开发总公司，乙方：董某甲，甲方与陕西省戏剧家协会初步达成在剧协院内建设综合住宅楼一座的意向书。此项目由剧协物业主管上级（省政府机关事务管理局）投地皮，省农业综合开发总公司投资，联合建设。在资金困难的情况下，为尽快落实该项目，甲方决定由山西省农合综合开发总公司，副总经理董某甲同志项目承包，甲乙双方协商达成以下协议：……乙方必须按以上要求完成该项目，甲方同意将此楼地下室分得部分以直接造价卖给乙方，使用权四十年，若房产权过户给甲方，甲方也同时将产权过户给乙方，过户费双方给承担一半。买房位置地下室1-5轴线全部建筑面积（200平方米），买房价格30万元”，兴隆公司对该协议真实性不认可，主张该协议公章是后加盖的，董某甲当时是公司副总经理，对公司公章有支配权。4、第三人董海峰提交1994年9月20日《关于省农业综合开发总公司与董某甲签订的项目承包协议的补充说明》，载明：“《协议》中乙方责任第（4）条：‘乙方必须按以上要求完成该项目，甲方同意将此楼地下室分得部分……买（卖）房位置地下室1-5轴线全部建筑面积（200平方米）’说明如下：甲乙双方因房产交易而发生的经济手续，无论情况如何，甲方所让与乙方的使用权四十年应从一九九四年十二月一日实施。此说明一经盖章签字与《协议》具有同等法律效力”，该协议经甲方陕西省农业综合开发总公司盖章并由法人杨兴起签字，同时经乙方董某甲签字。兴隆公司对该证据的真实性不认可，主张杨兴起签字形成于1994年，年代久远无法确认真实性；公章不排除系董某甲私自加盖的可能。兴隆公司亦未能进一步提供充分证据否认该《补充说明》的真实性。5、涮锅店提交《房屋租赁合同》两份及租金缴费凭证，主张其经营者冯玉与董海峰签订租赁合同承租本案所涉房屋，租赁期限分别自2013年10月15日至2018年10月15日及2018年10月15日至2021年10月14日，其已足额向董海峰支付了租赁费，其占有涉案房屋系有权占有，兴隆公司无权要求其返还房屋。兴隆公司对该证据不予认可，主张其系房屋所有权人，董海峰无权出租，不能证明涮锅店合法占有房屋。6、董海峰提交《公证书》两份，主张其系董某甲的法定继承人，董某甲的全部法定继承人共同委托董海峰处理涉案房屋的出租、转租及相关法律纠纷事宜，其与涮锅店租赁关系合法、有效。兴隆公司认可公证书的真实性，但主张该证据只能证明董海峰与董某甲之间的亲属关系及董某甲子女之间的委托关系，不能证明董海峰对涉案房屋享有所有权或对外出租的权利。   一审法院认为，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。兴隆公司主张其系本案所涉房屋产权登记的所有权人要求涮锅店腾退并返还房屋，因兴隆公司与董某甲1994年9月20日签订的《关于省农业综合开发总公司与董某甲签订的项目承包协议的补充说明》中载明“甲乙双方因房产交易而发生的经济手续，无论情况如何，甲方所让与乙方的使用权四十年应从一九九四年十二月一日实施”，董海峰持有经公证的董某甲全体继承人签署的授权委托书与涮锅店签订《房屋租赁合同》，涮锅店因承租而占有、使用涉案房屋至今，现兴隆公司与董某甲签订的《关于省农业综合开发总公司与董某甲签订的项目承包协议的补充说明》中约定的使用权让与期限尚未届满，故对兴隆公司要求涮锅店腾退并返还涉案房屋的诉讼请求，不予支持。兴隆公司虽对《关于省农业综合开发总公司与董某甲签订的项目承包协议的补充说明》的真实性不予认可，但未能提供充分证据对该补充说明中加盖的甲方“陕西省农业综合开发总公司”印章及法人“杨兴起”签字予以否认，故对兴隆公司的该项辩论意见，不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告陕西兴隆农业综合开发有限责任公司全部诉讼请求。案件受理费9800元，由原告陕西兴隆农业综合开发有限责任公司负担。    经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，西安市碑林区人民法院于2019年5月10日作出（2018）陕0103民初14374号民事判决，该案系董某甲继承人孙某某、董某乙、董某丙、董海峰作为原告诉被告兴隆公司、第三人陕西省戏剧家协会物权确认纠纷，该案原告诉讼请求为确认西安市碑林区XX号XX幢XX室房产证下的房屋为孙某某、董某乙、董某丙、董海峰共同所有，兴隆公司协助办理该房屋产权过户手续。   本院认为,《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。本案中，兴隆公司主张其系涉案房屋所有权人，并据此要求该房屋现实际使用人涮锅店腾房，经审查，虽现涉案房屋登记于兴隆公司前身即陕西省农业综合开发总公司名下，但根据该公司于1994年9月20日与董某甲签订的《关于省农业综合开发总公司与董某甲签订的项目承包协议的补充说明》，董某甲取得涉案房屋1994年12月1日起四十年的使用权，而涮锅店现占有使用该房屋又系基于其与董某甲继承人代表董海峰签订租赁合同，故涮锅店现基于合同关系占有使用涉案房屋系有权占有，一审法院驳回兴隆公司腾房诉请，并无不当。至于兴隆公司上诉所称中止事由，经核该案系董某甲继承人孙某某、董某乙、董某丙、董海峰诉兴隆公司及陕西省戏剧家协会物权确认纠纷，该案当事人争议事项涉及案涉房屋的所有权问题，而本案处理系基于兴隆公司与董某甲关于案涉房屋使用权的相关约定，故本案并不存在法律规定须以另一案的审理结果为依据的中止情形，兴隆公司主张本案中止审理，依据不足。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费9800元，由陕西兴隆农业综合开发有限责任公司负担。   本判决为终审判决。         审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷        二○一九年七月二十五日     书记员  程    姣                  1