贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初1544号原告：杨谊，男，1974年1月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告：杨余恺晨，男，2001年4月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨谊，系原告杨余恺晨的父亲。被告：贵阳保利龙谷房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事火炬大厦。统一社会信用代码：91520112683958532K。法定代表人：王浩。委托诉讼代理人（特别授权代理）：米见华，该公司法律顾问。原告杨谊、杨余恺晨诉被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司（以下简称保利龙谷公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨谊并接受原告杨余恺晨的委托，被告保利龙谷公司的委托诉讼代理人米见华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨谊、杨余恺晨向本院提出诉讼请求，1、判令被告履行根本修复“房屋开裂及渗漏”的保修义务并向原告出具房屋安全鉴定报告；2、判令被告赔偿原告因房屋质量问题造成的损失151455元；3、本案的诉讼费、鉴定费由被告承担。事实及理由：2010年9月24日，原被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于贵阳市××区××春天大道××期房屋一套（面积为186平方米，房号：18-3-102号），该房于2011年12月31日交房，2012年3月至6月进行了精装修，原告于2012年8月入住，在2013年6月居住过程中房屋墙体开始出现多处裂缝、渗漏，墙面大面积发霉、脱落，原告于2015年12月向被告反映房屋的质量问题，被告承诺对墙体裂缝及渗漏进行修复，此屋由于无法居住，原告于2015年12月搬离此房。2016年2月被告安排施工队对房屋质量问题进行维修，但仅把破损的墙面剔除后就停止了维修活动。直至2017年7月被告才又开始对存在的墙体裂缝、渗漏质量问题继续进行维修，至今有些墙体开裂及渗漏经多次处理仍未能根治修复，根据《住宅质量保证书》规定，该房屋质量问题应由被告承担维修责任，被告应承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任及相关费用，应委托国家有资质鉴定单位对房屋墙体开裂给予房屋安全鉴定，并赔偿因墙体裂缝、渗漏造成的房屋多年的空置损失135000元（暂以3000元/月×45个月计算，以实际评估为准）、物业费损失13455元（299元/月×45个月）、装修及家具损失共3000元，共计151455元。原告杨谊、杨余恺晨为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、原告的身份证复印件及被告的企业信息公示报告；2、《商品房买卖合同》、《房屋所有权证书》、《商品住宅质量保证书》、交房记录、《商品房住宅使用说明书》；3、现场照片、《维修服务单》、保利春天一期18-21栋历史遗留报修第三方第一批处理明细表、情况反映书、业主投诉问题记录表、房屋钥匙交接情况、同小区租房价格（58同城网页截屏）；4、地柜价格截图2张。被告保利龙谷公司辩称，1、双方签订的商品房买卖合同对交房时间进行了明确的约定，在2012年1月1日，被告将涉案房屋交付给原告使用，依照房屋建筑工作质量保修办法的规定，现涉案房屋的质保期限已经过保；2、双方签订的商品房买卖合同中明确约定了该套房屋交付的条件即达到了相关的竣工验收手续可以进行交付，故被告不应当向原告出具安全鉴定的报告；3、涉案房屋的渗水及开裂并不影响实际居住，故被告在本案中无责，请求法院依法驳回原告的诉求。被告保利龙谷公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、房屋交接确认表；2、建筑工程竣工验收备案表。经当庭质证，原告对被告所提供的证据真实性不持异议。被告对原告所提供的证据1、2的真实性不持异议，对证据3中的照片来源持有异议，认为不能说明照片中的房屋系涉案房屋；对网页截屏不予认可，对证据3中的其他证据则认为与本案无关，涉案房屋已过质保期；对证据4的真实性、客观性及关联性均不予认可。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的证据3：其中的网页截屏图片缺乏客观性和关联性，本院对其证明效力不予确认；除此之外的其他证据因来源合法，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，本院对其证明效力予以确认，作为定案依据；2、原告提供的证据4因缺乏客观性和关联性，本院对其证明效力不予确认。本院基于有效证据及当事人陈述，确认本案事实如下：2019年9月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告杨谊、杨余恺晨以人民币820588元，购买由被告开发建设的位于贵阳市××区××·春天大道××单元××号住宅房（建筑面积196.48平方米），合同第十六条“保修责任”约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。……”双方合同补充协议第6条“关于商品房质量及保修责任的补充”约定：“……6.2、该商品房地基基础和主体结构以有资质的检测机构认定不合格的,乙方有权退房,……乙方选择继续履行本合同的,甲方应提供经专业职能部门认可的施工方案校区在施工方案认可后的7日内进行实施整改（因整改而给乙方造成的直接经济损失，由甲方承担）。……6.3、甲方在合同约定期限内具备了合同约定的房屋交付条件（以文件为准），即使在房屋交付时或交付后发现上述及其他质量问题，甲方应按上述约定承担质量责任，但不承担逾期交房责任。……6.7、甲方应按照《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限承担相应的保修责任。……”合同签订后，二原告如约履行了义务，被告亦于2012年1月1日将该房屋交付二原告入住使用，被告并同时向二原告并出具《商品住宅质量保证书》一份，载明了保修项目和保修期限。原告入住后，发现房屋有墙体多处开裂及渗水现象，遂多次要求被告维修，涉案房屋虽经被告维修但问题未得到解决。2015年12月，原告至其他房屋居住。2017年，被告委托第三方对包括涉案房屋在内的多套房屋进行整改，原告并于同年6月10日将涉案房屋钥匙交至房屋所在小区的物业服务中心以方便维修。在2017年7月29日由被告及保利春天大道物业服务中心与贵州兴黔顺通建筑工程公司共同确认的《保利春天一期1-6、18-21栋（省七建区域）历史遗留报修第三方第一批处理明细》中对涉案房屋载明以下事项：“处理事项：一层次卧外墙窗两侧渗水，引起瓷粉发霉、负一层次卧及楼梯间外墙渗水引起瓷粉脱落；报修日期：2016.1.2；是否在质保期：是；房屋性质：已入住（投诉）”。因涉案房屋质量问题一直未彻底解决，在与被告协商无果后，原告遂诉来本院要求判决其如前所诉请。审理中，本院组织双方当事人对原告房屋受损部分进行了现场堪查，双方当事人一致确认：房屋开裂、渗水问题已基本得到修复，但现仍存在以下问题：1、负一层次卧及楼梯间的墙面有瓷粉脱落现象；2、负一层地面有返潮现象，负一层卧室墙面已修复部分颜色有色差；3、一层次卧内一侧墙面有开裂现象；4、负一层次卧已铺设的地柜（塌塌米）材料有被侵蚀现象。另据现场查看，前述受损部位及受损程度不足以导致房屋无法居住使用，能够予以修复。本院认为：归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：1、被告是否应当对原告房屋承担维修责任；2、被告应否对原告进行赔偿。对于第一个争议焦点，依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应按照合同的约定全面履行自己义务。二原告与被告保利龙谷公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。二原告对所购房屋入住后，墙体多处出现开裂、渗水现象，系交付使用的房屋存在质量问题，出卖人即被告理应按照合同及《商品房住宅质量保证书》的约定，对房屋质量问题承担修复责任。涉案房屋在保修期内经原告多次要求，被告虽进行了维修并委托第三方进行整改，但房屋的受损部位未得到彻底解决，至今仍有部分问题存在，被告应继续履行其修复义务，达到国家规定的质量标准。故原告要求被告履行修复义务的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，而对于被告以涉案房屋超过质保期为由提出的辩解，本院不予采信。对于第二个争议焦点，原告以房屋因质量问题无法居住而空置多年为由，主张空置损失135000元、物业费损失13455元及装修及家具损失共3000元，共计151455元。根据本案查明的事实，房屋的受损部位和受损程度并不足以导致房屋无法居住使用，亦即不是原告选择其他房屋居住的必然原因，且原告对物业费损失及家具损失亦未提供相关证据加以证明，故原告该主张缺乏理据，本院不予采纳。但原告从被告处购房，舒适居住是最基本的标准和要求。在原告居住过程中，房屋存在墙体开裂及渗水现象是不争的事实，从而影响了原告及家人的居住感觉。从原告多次向被告客户中心及小区物业中心报修、反映的情况来看，原告始终在与被告就房屋质量问题进行交涉，牵扯了大量的精力，且被告在维修期间，必然会对原告的居住造成不便。而被告怠于履行维修义务，拖延至今对涉案房屋仍未彻底修复，理应承担其相应的违约责任。考虑到原告前述损失的诉请中包含有要求被告赔偿直接损失之外的其他损失，结合本案的实际情况，原告有直接经济损失之外的其他经济损失也是必然和客观存在的，对此由被告予以一定程度的经济补偿，既是公平合理原则的体现，也是对被告违约行为的制裁。因此，本院酌情以原告向被告交付房屋钥匙的2017年6月至本案立案的2019年4月共22个月，按每月300元的标准计算为6600元，由被告向原告进行偿付。因本案生效时间尚未确定，故对于2019年4月后至房屋修复完成期间的其他损失，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司自本判决生效之日起二十日内，对原告杨谊、杨余恺晨位于贵阳市××区××·春天大道××单元××号房屋存在的质量问题予以修复，修复标准达到国家规定的商品房质量标准；二、被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内，偿付原告杨谊、杨余恺晨经济损失6600元；三、驳回原告杨谊、杨余恺晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1665元（已减半收取），由原告杨谊、杨余恺晨负担1565元，由被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司负担100元（此款原告已预交，由被告在履行前述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  罗哲武二〇一九年七月八日书记员  张昌玉