贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终2939号上诉人（原审原告）：桐梓县娄山关镇德利大厦业主委员会。住所地：桐梓县娄山关镇虎峰社区德利大厦。负责人：杨忠永，主任。委托诉讼代理人：蒋顺平，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司。住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇北门。负责人：何文德，总经理。委托诉讼代理人：张绍勇，贵州贵遵律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：赵雪峰，贵州贵遵律师事务所律师。代理权限：一般代理。原审第三人：刘静，女，汉族，1971年3月28日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。原审第三人：王结，男，汉族，1971年8月10日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。原审第三人：杨筑锦，男，汉族，1987年4月11日出生，贵州省桐梓县人，住贵阳市云岩区。原审第三人：杨桐桥，男，汉族，1959年4月18日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。原审第三人：唐绍容，女，汉族，1968年9月17日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。原审第三人：杨茂华，男，汉族，1963年12月4日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。原审第三人：吴朝，女，汉族，1963年10月2日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。原审第三人：吴芷汀，男，汉族，1996年4月17日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。上诉人桐梓县娄山关镇德利大厦业主委员会（以下简称“德利业委会”）因与被上诉人重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司（以下简称“龙乡苑桐梓分公司”）及原审第三人刘静、王结、杨筑锦、杨桐桥、唐绍容、杨茂华、吴朝、吴芷汀建筑物区分所有权纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2018）黔0322民初5151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭进行审理，德利业委会负责人杨忠永及其委托诉讼代理人蒋顺平，龙乡苑桐梓分公司委托诉讼代理人张绍勇、赵雪峰到庭接受询问，本案现已审理终结。德利业委会上诉请求：1.撤销原判；2.改判确认桐梓县海校街道（原娄山关镇）文笔路德利大厦A、B、C栋5层架空层归全体业主所有；3.改判龙乡苑桐梓分公司立即恢复上述架空层规划用途，即层面绿化；4.一、二审诉讼费由龙乡苑桐梓分公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审未对案涉房屋的规划性质及用途进行查实擅自认定该房屋权属，对我方不公平；2.案涉房屋性质为架空层是通过相关行政单位规划审批的，不是我方单方意见；3.根据最高人民法院（2013）民提字第94号民事判决书认定，架空层系小区附属设施，由小区全体业主共同使用、享有，房开公司不是架空层的所有权人，不得擅自改变架空层的适用功能，其擅自处分、出租的行为损害了全体业主的合法权利；4.一审判决认定第三人和龙乡苑桐梓分公司签订《商品房买卖合同》，第三人支付了对价，系认定事实不清，该商品房买卖合同真实性有待查实，也无证据证明支付了对价。假如该商品房买卖合同成立，第三人系基于债权占有使用诉争房屋，不能对抗我方的物权请求权，第三人应知晓其购买房屋的风险并由其自己承担，而不是由全体业主买单。二、一审判决适用法律错误。1.根据《民用建筑设计通则》、遵义市人民政府令第49号《遵义市城乡规划管理技术规定》，案涉架空层整体应为绿化，属于附属设施，龙乡苑桐梓分公司擅自改变规划用途的行为严重侵害了全体业主的权利；2.根据《物权法》第70条、第73条规定，涉案房屋不管是作为绿地还是公共场所、公用设施都应当属于业主共有；3.根据《物权法》第146条、147条,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条、24条之规定，架空层是附属物，不具有独立产权，作为从物，其权利依附于主物，架空层所在建筑物产权归业主，其权属也归业主。龙乡苑桐梓分公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分。1.我方开发建设案涉楼盘取得相应行政许可，该楼盘经桐梓县住房和城乡建设局竣工验收颁发《建设工程竣工规划认可证》，我方与第三人签订《商品房买卖合同》，将案涉第五层作为商品房出售给第三人，第三人通过银行按揭的方式缴纳了相应房款，且通过房管部门备案，具有相应合法手续，一审判决认定以上事实证据确凿充分；2.最高人民法院（2013）民提字第94号民事判决与本案并不相同，适用的事实依据及法律依据也并不相同。一审法院认定德利大厦A、B、C栋系合法建筑，属于可以预售的商品房，有商品房预售许可证等相关证据予以佐证；3.我方与上诉人业主签订的商品房买卖合同并无约定架空层权属问题，该房屋由我公司开发，我公司在取得住建局的行政审批后将其进行销售符合法律规定。二、原审判决适用法律正确，判决公正合理。一审法院适用《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定判决驳回德利业委会诉讼请求适用法律正确。三、根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋应认定为第三人专有，第三人取得了所有权，德利业委会不是权利人，无权提起诉讼。德利业委会向一审法院起诉请求：1.确认桐梓县海校街道（原娄山关镇）文笔路德利大厦A、B、C栋5层架空层归全体业主所有；2.判令龙乡苑桐梓分公司立即恢复桐梓县海校街道文笔路德利大厦A、B、C栋5层架空层规划用途，即层面绿化；3.本案诉讼费由龙乡苑桐梓分公司承担。一审法院认定事实：2005年9月12日，龙乡苑桐梓分公司取得《建设用地规划许可证》，编号为2005-37，用地面积五万九千平方（59000㎡）。2006年2月20日，以出让方式取得桐国用（2006）第300号《国有土地使用权证》，使用权独用面积9035.00㎡。2008年8月1日，龙乡苑桐梓分公司取得《建设工程规划许可证》（编号：建字第520000200813265），规划商住用地，建设规模62702㎡。2009年10月30日，龙乡苑桐梓分公司取得《建筑工程施工许可证》（编号：522122200910301501），工程名称桐梓县德利大厦，建设地址娄山关镇文笔路溱溪路。2010年7月15日开工建设，2012年12月18日竣工。在竣工验收过程中，桐梓县住房和城乡建设局于2013年5月30日分别对德利大厦A、B、C栋发放了竣字第080127、080128、080129《建设工程竣工规划认可证》，认定案涉工程符合规划许可文件要求。2013年9月22日，完成竣工验收备案。2010年12月13日，龙乡苑桐梓分公司获得了桐梓县住房和城乡建设局颁发的德利大厦A、B、C栋楼房的《遵义市商品房屋预售许可证》后开始预售涉案楼盘。在楼盘销售过程中，龙乡苑桐梓分公司于2011年12月23日、2012年5月3日和2013年12月3日与第三人刘静、王结、杨筑锦、杨桐桥、唐绍容、杨茂华、吴朝、吴芷汀等人分别签订《商品房买卖合同》，将涉案的A、B、C栋第5层作为商业用房出售给上述第三人，第三人支付了价款，龙乡苑桐梓分公司将房屋交付给了第三人，第三人取得涉案房屋后使用至今。2017年以来，因德利大厦业主反映A、B、C栋第五层改变结构、用途等进行信访。2017年9月21日，德利业委会提起民事诉讼，要求：1.确认桐梓县海校街道（原娄山关镇）文笔路德利大厦A、B、C栋5层架空层归全体业主所有；2.龙乡苑桐梓分公司立即恢复桐梓县海校街道文笔路德利大厦A、B、C栋5层架空层规划用途，即层面绿化；3.龙乡苑桐梓分公司立即向德利大厦业主委员会交付面积不低于90㎡物业管理用房；4.本案诉讼费由龙乡苑桐梓分公司承担。桐梓县人民法院于2018年3月16日判决驳回其关于向德利大厦业主委员会交付面积不低于90㎡物业管理用房的诉讼请求，裁定驳回其关于确认桐梓县海校街道（原娄山关镇）文笔路德利大厦A、B、C栋5层架空层归全体业主所有以及关于恢复桐梓县海校街道文笔路德利大厦A、B、C栋5层架空层规划用途即层面绿化的起诉。原告对前述判决及裁定均提出上诉，对一审裁定部分，2018年6月22日，遵义市中级人民法院裁定指令桐梓县人民法院审理，对一审判决部分，2018年7月10日，遵义市中级人民法院判决维持原判。遂至本案诉讼。期间，2018年1月3日，桐梓县住房和城乡建设局向重庆市龙乡苑房地产开发有限公司作出《关于德利大厦架空层更改用途的处理意见》，并由此产生行政诉讼，本案审理中，龙乡苑桐梓分公司在限期内提供了习水县人民法院案件受理通知书，案号（2018）黔0330行初139号，龙乡苑桐梓分公司不服城乡规划处理决定行政诉讼案件正在审理中。一审法院认为，本案各方当事人争议的焦点在于涉案德利大厦A、B、C栋第5层的权属问题。德利业委会认为该第5层为设计的架空层，应归全体业主所有，龙乡苑桐梓分公司认为其有权按照谁开发谁收益的原则进行利用，第三人认为其依法购买案涉商品房应受法律保护。首先，德利业委会提起涉案民事诉讼主张民事权利，其基础和前提条件是德利大厦A、B、C栋业主与龙乡苑桐梓分公司签订的商品房买卖合同，其次是法律（物权法）规定。经查，德利大厦A、B、C栋业主与龙乡苑桐梓分公司签订的商品房买卖合同（含第三人与被告签订的商品房买卖合同）中并无涉案第5层架空层的文字记载及其约定内容，而根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，何为共有部分？由于共有部分范围广泛，所涉及的功能用途丰富，法律条文难以涵盖，故法律采取排除法的界定方式予以明确，亦即除“住宅和经营性用房”等能够与外界隔离而能独立使用的专有部分以外，均属共有部分。就本案而言，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，如果该第五层属于建筑物规划内的其他公共场所，则应属业主共有，但是根据本案查明的事实，在德利大厦A、B、C栋竣工验收过程中，桐梓县住房和城乡建设局于2013年5月30日分别对其发放了竣字第080127、080128、080129号《建设工程竣工规划认可证》，认定案涉工程符合规划许可文件要求，并于2013年9月22日完成竣工验收备案，故龙乡苑桐梓分公司对涉案房屋的建设行为符合《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，其依法享有相关权利，加之2010年12月13日，龙乡苑桐梓分公司获得了桐梓县住房和城乡建设局颁发的德利大厦A、B、C栋楼房的《遵义市商品房屋预售许可证》，故该第五层属于合法建筑并可预售的商品房，不属于建筑物规划内的其他公共场所，从而也就不应属业主共有。所以，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，原告各业主（含第三人）与被告签订的商品房买卖合同合法有效，应当按照合同约定享有权利和履行义务。综上，德利业委会提供的现有证据不足以推翻龙乡苑桐梓分公司开发建设并取得涉案房屋的销售权，其诉讼请求没有事实依据，也不符合《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条规定，依法应予驳回。另，基于前述理由，原告在本案中承担的是举证不能的法律后果，正是由于桐梓县住房和城乡建设局于2018年1月3日向龙乡苑桐梓分公司作出的《关于德利大厦架空层更改用途的处理意见》与其验收时向龙乡苑桐梓分公司发放的《建设工程竣工规划认可证》确认的事实意见不一致，案涉《关于德利大厦架空层更改用途的处理意见》处于行政诉讼中，故对其证据效力不予采信，即便龙乡苑桐梓分公司在该行政诉讼案件中败诉，也并不影响原告另行主张权利，故本案无需案涉行政诉讼案件审理结果为依据。为此，依照上述法律规定，判决：驳回桐梓县娄山关镇德利大厦业主委员会的诉讼请求。案件受理费180元，由桐梓县娄山关镇德利大厦业主委员会负担。本案二审理中，龙乡苑桐梓分公司提供证据：1.《个人不动产信息情况证明》3份，证明案涉房屋出售给第三人并办理了预告登记；2.贵州省习水县人民法院（2018）黔0330行初139号行政判决，证明桐梓县住房和城乡建设局作出的《关于德利大厦架空层更改用途的处理意见》被判决撤销；3.房产测绘分层平面图3份，证明德利大厦A、B、C栋5楼的层高均为6米。德利业委会质证认为，对1号证据的真实性无异议，但没有B栋5楼的预告登记，同时，第三人的预告登记已经超过3个月的有效期，预告登记已失效，不影响案涉房屋权属的认定；对2号证据的真实性和效力问题请法院核实。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2011年12月23日，刘静、王结与龙乡苑桐梓分公司签订《商品房买卖合同》并进行了预告登记，合同约定购买案涉房屋C栋5层，商品房用途为商业用房，建筑面积675平方米，层高4.2米，总金额2666250.00元。2012年5月3日，杨筑锦、杨桐桥、唐绍容、杨茂华、吴朝与龙乡苑桐梓分公司签订《商品房买卖合同》并进行了预告登记，合同约定购买案涉房屋A栋5层，商品房用途为商业用房，建筑面积836平方米，层高4.2米，总金额3327280.00元。2013年12月3日，吴芷汀与龙乡苑桐梓分公司签订《商品房买卖合同》并进行预告登记，合同约定购买案涉房屋B栋5层，约定商品房用途为商业用房，建筑面积758.16平方米，层高4.2米，总金额3032640.00元。吴芷汀的预告登记信息内未显示具体房屋情况。又查明，2012年编制的德利大厦A、B、C栋的第5层平面图显示有“架空层”三字。2018年1月3日，桐梓县住房和城乡建设局向重庆市龙乡苑房地产开发有限公司作出《关于德利大厦架空层更改用途的处理意见》载明：“德利大厦第五层不能定义为转换层，应为架空层，要求公司对德利大厦第五层违规占用及改变功能用途空间，在15日内自行进行组织拆除恢复其架空层功能，还业主开发的绿化、休闲空间”。2018年3月15日，桐梓县住房和城乡建设局向桐梓县人民法院作出《关于桐梓县娄山关镇德利大厦业主委员会诉被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司桐梓分公司及第三人杨筑锦等人业主专有权纠纷一案的回复》载明：“2.经查阅相关规范及该项目施工设计图，龙乡苑桐梓分公司修建的桐梓县德利大厦A、B、C栋的第5层规划性质和用途为架空层……5.经核查档案资料及与第三方中介机构精诚房地产测绘所对接，其房地产测绘技术报告第三条明确说明，德利大厦A、B、C栋第5层为架空层，未计入分摊面积内（架空层不计入总建筑面积内）。”再查明，重庆市龙乡苑房地产开发有限公司诉桐梓县住房和城乡建设局行政处罚纠纷一案，贵州省习水县人民法院于2018年12月9日作出（2018）黔0330行初139号行政判决：撤销桐梓县住房和城乡建设局对重庆市龙乡苑房地产开发有限公司作出的《关于德利大厦架空层更改用途的处理意见》，桐梓县住房和城乡建设局不服该判决上诉至本院，本院正在审理中。本院认为，本案二审争议的焦点为，德利大厦A、B、C栋的第5层是否为架空层，是否属于建筑物共有部分，德利大厦业主是否享有共有权利。《民用建筑设计通则》规定，架空层是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。德利大厦A、B、C栋的第5层在2012年的编制平面图中的确显示为“架空层”，但在随后的建设过程中，龙乡苑桐梓分公司通过事实行为改变了设计规划，将德利大厦A、B、C栋的第5层建设成为商业用房，在2013年5月30日及之后获得《建设工程竣工规划认可证》和《遵义市商品房屋预售许可证》，然后又陆续将德利大厦A、B、C栋的第5层出售给第三人，并办理了预告登记。因此，德利大厦A、B、C栋的第5层的性质在整个德利大厦开始预售、出售时，已经变更成商业用房而非架空层。龙乡苑桐梓分公司擅自更改规划违反行政法规，属于相关行政部门行政执法范围。目前，相关行政部门作出的处理意见因行政相对人提起行政诉讼而未发生法律效力。故，目前，德利大厦业主主张德利大厦A、B、C栋的第5层性质为架空层进而主张享有共有权无事实依据，本院不予支持。如果德利大厦业主在预订或者购买德利大厦商品房时涉及到有关架空层的约定，可以通过合同之诉另行主张权利。综上所述，德利业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由桐梓县娄山关镇德利大厦业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  李露露审判员  李玉振审判员  罗小龙二〇一九年七月一日法官助理赵凯书记员周玲玲