江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初2022号原告：王加新，男，1964年11月22日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市南山区。原告：吕秀芹，女，1958年2月15日出生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：童延江，系两原告女婿，代理上述两原告。被告：朱金灿，男，1982年2月2日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告王加新、吕秀芹与被告朱金灿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案，依法适用小额诉讼程序进行审理，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序于2019年7月4日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人董延江、被告朱金灿（仅参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王加新、吕秀芹向本院提出如下本诉诉请：1、依法判令解除原、被告于2017年5月10日签署的《昆山和美房屋租赁合同》；2、依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租赁租金27202元(期限为2018年9月13日-2019年4月12日)；3、依法判令被告向原告支付拖欠的物业费人民币3934元(期限为2018年9月13日-2019年4月12日)；4、依法判令被告每日按月租金的0.5%向原告支付逾期支付租金的违约金(自2018年9月13日计算至被告实际支付之日止)；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年5月10日，原、被告签署《昆山和美房屋租赁合同》(下称租赁合同)，约定原告将位于昆山市开发区出租给被告；租赁期限为自2017年6月13日起至2020年6月13日；房屋月租金为3886元；支付方式为每三个月支付一次；支付时间为租赁期限的第一个月的前7日，并遵守先付租金，后用房的原则。租赁合同签署后，原告依约交付了出租房屋，被告也交付租金并使用该租赁房屋。但自2018年9月开始，被告未能履行合同约定的支付租金义务，逾期长达二个月之久，严重违约，给原告造成了一定的经济损失。根据上述事实、原被告合同约定以及相关法律的规定，原告认为被告应履行支付房租义务，但原告数次催促无果。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告朱金灿辩称：2018年10月25日我方已经与房东、物业、房屋租赁方都达成了协议，11月1日时中介把房子就锁了，也告知了物业、房东。原告主张要2019年3月12日我不认可。物业费的期限同上，也不认可。诉请第4项也不应该得到支持。诉讼费可以承担。租金我付到了2018年9月12日，我最多支付到2018年10月25日。因为后来有过协商，我在原告处确实投资很多，东西扔掉我很舍不得，希望对方找到一个下家全盘接收我也降低一点损失。当时对方也同意的，但是到年底也没租出去，我就说把几台空调、押金28000元都抵房租，微信群里对方也已经确认了。如果对方不同意协商的结果，房租物业该多少给多少，关于协议是否应该也要推翻。本院经审理查明事实如下：两原告系昆山开发区屋所有权人。2017年5月15日，两原告（甲方）与被告（乙方）在昆山和美房产经纪有限公司（丙方）的居间下签订《昆山和美房屋租赁合同》，约定：乙方租赁昆山开发区人民南路1188号昆城广场X号楼XXX室房屋，租赁期限36个月，自2017年6月13日至2020年6月13日，租金3886元/月，押金3886元，该押金用于乙方返还房屋且结清租金、水电煤等费用后由甲方于三个工作日内无息返还乙方；乙方先付后用，支付时间为租金周期的第一个月前七日；乙方应按时缴纳租金，如届时不缴纳租金，每逾期一日，由甲方按照月租金千分之五收取违约金，逾期超过15日，视为乙方严重违约，甲方有权提提前终止合同，乙方除支付甲方房屋租金违约金之外，还应承担违约金，所支付给甲方的押金亦不予退还；租赁期满或因乙方原因致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及附件中设备如数完整完好归还，非经甲方同意，乙方遗留在房屋内的物品视为放弃，甲方有权处置；租赁期间该房屋内发生的相关水电煤、有限电视、电话费、物业管理费等费用由乙方承担，双方另有约定从其约定；租赁期间，非本合同约定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应乙方支付月租金的1倍作为违约金，并退还乙方押金及未使用的租金；非本合同约定的情况乙方擅自退租的，乙方应向甲方支付相当于一个月的租金作为违约金，该违约金从押金中扣除，不足部分由乙方补足。合同还约定了其他权利义务。2019年3月15日，被告出具“情况说明”一份，载明：“本人朱金灿在17年-18年期间承租了昆城广场X#南XXX-XXX单元，装修时缴纳了28000元敲墙押金至昆城物业财务，现XXX-XXX单元本人已退租，经与XXX-XXX单元各业主协商，敲墙押金过户至XXX单元顾玮晔先生名下，XXX-XXX各业主同意过户，本人同意过户，过户完成后，XXX-XXX单元之间隔墙复原事项与本人朱金灿无任何关系。”案外人顾玮晔在该情况说明上签字。案外人顾玮晔与被告于2019年3月15日签订《协议书》一份，载明：鉴于朱金灿的违约行为（中途退组、未及时搬离物品、未将承租房屋恢复原状），导致各方无法继续出租房屋已给各出租方造成了严重的损失，在微信上与朱总沟通过，朱总也表示进款解决尽快解决遗留问题，我们业主欢迎朱总妥善解决问题。在双方理解的基础上让双方损失减到最小，所以同意按以下方案解决恢复隔墙及房租欠款等问题，1、朱总(原租租户)同意将放在物业处的押金交由XXX至XXX的四位业主支配，签订此协议后即可由物业交给四位业主；2、房屋内的所有物品(包括三台吸顶、两台风管空调)由业主处理，朱总放弃所有物品的所有权和处理权；3、押金余额及物品处理所得偿还租金的欠款。本协议一式六份(物业、原承租人、XXX和XXX、XXX和XXX、XXX、XXX各一份)，签字后即日生效。XXX、XXX业主处，XXX、XXX业主处，XXX业主处及XXX业主处均由顾玮晔签字。被告提供“昆城XXX-XXX房东房客中介”微信群聊天记录，其中2018年10月25日载明会有三个房东代表下午2点半来与被告交接。两原告女儿王赫在该微信群中，由其在其中代两原告沟通。原告提供“授权委托书”复印件，载明“本人王加新系昆城国贸X-XXX业主，今授权给X-XXX业主顾玮晔全权处理本人XXX写字楼与原告租户朱金灿先生退组事宜，顾玮晔先生处理行为我本人予以认可。2019年3月15日”。庭审中，原告确认涉案房屋有独立产证，本案中涉及整体出租，被告进场后将与其他房屋的隔墙敲掉。原、被告一致确认被告租金缴纳至2018年9月12日。原告提供物业费付款通知单、物业费支付凭证，主张自涉案房屋物业管理费为8.8元/月/平方米。另查明，被告于2019年2月24日收到本院寄送的起诉状副本。以上事实，有房屋租赁合同、不动产权证、微信聊天记录、协议书、授权委托书及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点系被告提供的授权委托书及协议书的效力，虽两原告的女儿王赫在926-931室房东、房客的微信群中代为沟通，但被告未提供王赫代为授权或委托案外人顾玮晔代为与被告协商的证据，被告提供的授权委托书系复印件且系孤证，涉案房屋系两原告共同所有，被告所提供的授权委托书仅显示有原告王加新签字，无法认定系两原告的共同意思表示，故本院对被告提供授权委托、协议书证明两原告与其就涉案房屋退租事宜达成一致协议的主张不予认可。被告租赁两原告所有的房屋应当按照合同约定缴纳租金，现双方一致确认被告缴纳租金至2018年9月12日。因被告未按约缴纳房屋租金，原告有权解除合同。原告要求解除合同的起诉状副本于2019年2月24日送达被告，故本院确认合同于2019年2月24日解除。被告应当按照3886元/月自2018年9月13日支付租金至2019年2月24日即20984.4元。合同解除后，被告仍未返还房屋的，两原告有权要求被告按照租金标准支付房屋占用使用费。鉴于被告与部分业主于2019年3月15日对与涉案房屋作为整体租赁的6套房屋内的物品作出了统一处置，被告事实上已无法再行处置放置在涉案房屋内的设备、物品，故本院确认被告自2019年2月25日支付房屋占用使用费至2019年3月15日即2461元。前述两项合计23445.4元。根据双方签订的租赁合同，因被告严重违约，被告缴纳的押金不予退还。关于被告提供协议主张缴纳至物业处的押金余额及物品处理所得偿还租金，因涉及其他租户对该部分的权利，本院暂不予处理。被告可就该部分金额另行主张。关于原告主张的物业费，根据合同约定物业费由被告承担，故本院确认被告需支付两原告2018年9月13日至2019年3月15日期间的物业费共计3429.05元。根据合同约定被告逾期不缴纳房租的，每逾期一日，按月租金的千分之五收取违约金即逾期支付利息，现因被告违约，两原告主张每日按照月租金的0.5%计算利息的诉请，本院予以支持。合同约定租金应于租金周期的第一个月前七日支付，故利息起算时间应为2018年9月20日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告朱金灿与被告王加新、吕秀芹于2017年5月15日签订的《昆山和美房屋租赁合同》于2019年2月24日解除。二、被告朱金灿应于本判决生效后十日内支付原告王加新、吕秀芹房屋租金及占用使用费23445.4元。三、被告朱金灿于本判决生效后十日内向原告王加新、吕秀芹支付物业费3429.05元。四、被告朱金灿于本判决生效后十日内向原告王加新、吕秀芹支付利息（以3886元为基数，按照每日0.5%的标准自2018年9月20日计算至被告朱金灿实际支付之日止）。（上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告王加新、吕秀芹指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行，账号为：3220198643605151526031534）。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费252元，由被告朱金灿负担。其中，原告王加新、吕秀芹预交的案件受理费252元，本院予以退还，被告朱金灿应当负担的252元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811109624；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，账号10×××76。审 判 长  朱 诚人民陪审员  陈玉芳人民陪审员  徐粉娣二〇一九年七月二十九日法官 助理  王雅勤书 记 员  陈寅杰