安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初1926号 原告：安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区南瑞**楼，统一社会信用代码91340200683631345C。 法定代表人：叶盛，董事长。 委托诉讼代理人：朱孝旭，安徽宇浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐立磐，安徽宇浩律师事务所实习律师。 被告：洪勤剑，男，1974年10月15日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行，住所地安徽省芜湖市九华中路**，统一社会信用代码91340200769033557A。 法定代表人：曹波，行长。 原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司诉被告洪勤剑、第三人中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法由审判员程叙强适用简易程序于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司（以下简称瑞丰商博城投资公司）委托诉讼代理人朱孝旭、徐立磐到庭参加诉讼，被告洪勤剑、第三人中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行（以下简称农行金桥支行）经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告瑞丰商博城投资公司诉称：2011年11月26日原被告签订了《中国芜湖瑞丰商品交易博览城认购书》一份，约定被告洪勤剑认购原告预售的位于“中国芜湖瑞丰商品交易博览城”项目K10号楼203、204室商铺两间，并支付了购房定金10万元。认购书中还就出售商铺的面积、单价、付款时间、付款方式、购房合同的签订时间等权利义务进行了约定。2011年12月13日原被告签订了编号为预字200812017、200812019号《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）、《商博城商品房签约确认单》等合同文本。买卖合同中约定：被告向原告购买K10#楼203、204室商铺两间，建筑面积均为37.53平方米，两间商铺合同总价854449元，首付款共计434449元，余款420000元办理银行按揭贷款；另，双方买卖合同的补充协议第二条第二项约定：“如买受人未按期还贷，致使出卖人承担担保责任代为偿还的，买受人对银行的违约视同对合同的违约，出卖人有权解除合同将合同标的物代为另行出售，并按照合同总房款5%向买受人收取违约金，或有权从买受人已付房款中代为扣除应支付银行本息、罚息、违约金其他各项费用”。买卖合同签订后，被告向原告支付了案涉商铺的首付款434449元（含定金），剩余房款通过第三人按揭贷款方式支付。2012年6月12日被告作为借款人与第三人农行金桥支行签订了《个人购房担保借款合同》。约定被告向第三人借款人民币420000元，借款期限120个月。原告作为案涉商铺的开发商对上述借款承担阶段性担保责任，在借款人未按约定偿还借款本息时，第三人有权行使担保权利，直接从原告的账户划扣代偿。借款合同签订后，第三人依约于2012年8月2日将上述贷款划入借款人指定的账户。然而，被告却自2014年7月起就未按期偿还银行按揭贷款，致使原告承担了多笔担保代偿责任。截止2019年4月3日，原告共代被告向第三人代偿按揭贷款45期，合计278366.27元，同时造成原告资金占用利息损失。原告认为，被告未履行按期归还借款义务导致原告承担担保代偿责任，其行为已经违反了双方签订的《补充协议》第二条第二项约定的内容，原告有权单方解除合同并追究被告的违约责任。特诉至法院，请求判令：1、解除原被告双方签订的合同编号为预字200812017、200812019号《商品房买卖合同》，并由被告承担总房款5%的违约金42722.45元；2、被告将位于中国芜湖瑞丰商品交易博览城K10#楼203室、204室商铺返回原告，并在芜湖市房地产登记市场处协助办理合同备案注销以及预告登记注销手续；3、被告赔偿原告资金占用利息损失（以278366.27元为基数，按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；4、原告依合同解除权条款约定从被告已付房款中代为扣除应支付银行本息、罚息、违约金其他各项费用；5、第三人协助办理解除案涉房屋的预抵押登记手续；6、被告承担本案全部诉讼费用。 被告洪勤剑未进行答辩。 第三人农行金桥支行未进行答辩。 经审理查明：2011年11月26日原告瑞丰商博城投资公司与被告洪勤剑签订编号为0000234号的《中国芜湖瑞丰商品交易博览城认购书》一份，由被告认购原告预售的“中国芜湖瑞丰商品交易博览城”项目K10号楼203、204室商铺两间，并支付了购房定金10万元。认购书还对出售商铺的面积、单价、付款时间、付款方式、购房合同的签订时间等权利义务进行了约定。同年12月13日，根据双方商定的《商博城商品房签约确认单》确定的价格和已付款金额，原被告正式签订了编号分别为预字200812017、200812019号两份《商品房买卖合同》。合同约定：被告向原告购买K10#楼203、204室商铺两间，建筑面积均为37.53平方米，两间商铺合同总价854449元，首付款共计434449元，余款420000元在2011年12月20日前办理银行按揭贷款。合同上买受方洪勤剑登记的家庭住址为福建省晋江市龙湖镇溪前村西区49号。另，合同的附件三补充协议第二条第二项对合同第四条第三款商品房抵押贷款补充约定：“如买受人未按期还贷，致使出卖人承担担保责任代为偿还的，买受人对银行的违约视同对合同的违约，出卖人有权解除合同将合同标的物代为另行出售，并按照合同总房款5%向买受人收取违约金，或有权从买受人已付房款中代为扣除应支付银行本息、罚息、违约金其他各项费用”。补充协议第十条约定：“本合同以及补充协议的任何一方发出通知，应采用书面形式，收信地址以合同或补充协议所列的地址为准，若一方地址发生变更，需于十日内书面通知对方，否则按原地址送达视为已送达。”买卖合同签订后，被告洪勤剑依约向原告支付了案涉两套商铺的首付款434449元（含定金）。2012年6月12日被告洪勤剑作为借款人、原告作为保证人与第三人（贷款人）农业银行金桥支行签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定被告以购买的案涉商铺瑞丰商博城K10号楼203、204室作为抵押物向第三人借款人民币420000元，借款期限120个月，采用等额本息还款法。原告作为涉案商铺的开发商同时对被告的上述借款提供阶段性保证担保，阶段性保证自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年。在借款人未按约定偿还借款本息时，贷款人有权行使保证担保权利，直接从保证人（即原告）在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务。2012年7月30日，原告瑞丰商博城投资公司向被告洪勤剑交付了案涉商铺，被告洪勤剑在商铺交验确权流程表上签字确认接收。同年8月2日，第三人农业银行金桥支行将420000元贷款汇入原告公司农行金桥支行12×××81账户（借款人指定的账户），次月被告开始分期还款。2013年12月20日，芜湖市房地产登记管理处颁发了案涉两间商铺的初始登记证，证号分别为芜房权证弋江字第××、20××48号，附记栏载明案涉房屋已设定预售登记、预告登记、抵押登记。2014年7月开始，被告洪勤剑停止偿还银行按揭贷款。同年9月29日，第三人从原告农业银行账户扣收被告洪勤剑贷款逾期本息（三期）共计15482.85元。此后，因被告一直未能支付贷款本息，上述贷款一直由第三人从原告公司账户扣划偿还。2014年12月24日，原告瑞丰商博城投资公司按合同登记的地址向被告洪勤剑邮寄了编号为68593的产权证催办通知书，催促被告及时办理案涉商铺产权结算手续，领取办理产权证的相关材料，但被告洪勤剑一直未来办理。2017年9月23日，原告瑞丰商博城投资公司委托安徽宇浩律师事务所滕玉华律师就被告拖欠代偿款事宜向被告洪勤剑寄送了（2017）安宇律函字第53号律师催告函，催告函依据商品房买卖合同附件三第二条第二项约定正式函告被告洪勤剑须自收到或视为收到本律师催告函之日起7日内向原告支付代偿款177584.02元（自2014年9月至2017年6月共计36期贷款本息）及资金占用利息17990.23元（暂计算至发函之日），逾期原告有权依据商品房买卖合同及补充协议约定的违约条款追究被告的法律责任。至期，被告洪勤剑仍未偿还原告担保代偿款，也未来办理案涉商铺产权证照。截止2019年6月30日，原告共代被告向第三人偿还按揭贷款共60期，合计代偿本息共计292824.72元。现原告以被告未履行按期归还借款义务导致原告承担担保代偿责任已经违反了双方签订的买卖合同附件三补充协议第二条第二项的约定，故诉至本院。 上述事实有原告向本院提交的洪勤剑身份证复印件、第三人企业信用信息公示报告、认购书、商品房买卖合同两份、签约确认单、销售不动产统一发票记账联两份（金额共计434449元）、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、销售不动产统一发票记账联两份（金额共计420000元）、初始登记证两份、销售不动产统一发票发票联两份（金额共计854449元）、产权证催办通知书及邮政快递邮寄单、银行业务凭证一组（共46笔）、代还银行按揭明细表、律师催告函及邮政快递邮寄凭证、商铺交验流程表及原告当庭陈述等证据在卷佐证，可以证实。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告洪勤剑因购买原告瑞丰商博城投资公司开发的K10号楼203、204室商铺而与原告签订了商品房买卖合同，并因按揭贷款而与第三人农行金桥支行及原告签订了个人购房担保借款合同。上述合同依法订立并已生效，被告洪勤剑应当依照合同约定全面履行自己的义务。因本案被告洪勤剑在案涉商铺于2013年12月办理初始登记证后一直不办理产权证照事宜，虽经原告多次电话通知和寄发书面催办通知，被告至今仍未办理案涉商铺的产权证照事宜，且自2014年7月即开始不再偿还借款，导致本案原告为被告购买案涉商铺的借款提供阶段性保证担保责任一直不能免除，而且原告作为被告借款的保证人至今还在为被告代偿借款本息，至2019年6月底，原告已经实际代偿本息共计292824.72元。根据双方签订的商品房买卖合同及合同附件三补充协议第二条第二项的约定，被告洪勤剑未按合同约定及时办理产权证照、未按时偿还银行借款的行为已经严重违反合同约定，现原告依据合同约定诉请解除双方签订的合同编号为预字200812017、200812019号《商品房买卖合同》符合合同约定，本院予以支持。因合同解除而返还商铺、办理合同备案注销和预告登记注销是附随义务，故本院对原告的该项诉请予以支持。因本案被告持续违约行为导致原告实际代为偿还银行借款本息等共计292824.72元，合同解除后此款理应从应退还被告已付房款中扣除，故对原告该项诉请予以支持。因双方商品房买卖合同约定了违约金条款，并未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，且本案中被告的违约行为早就发生，合同约定的解除条件早已具备，但原告未及时行使解除权，在2017年向被告发律师催告函时仍未催告行使解除权，故原告对因代偿发生的资金占用损失不断扩大自身存在明显过错。另外，本案原告并未证明约定的违约金低于造成的损失，故本案原告在主张合同约定的违约金的同时又主张按照银行同期贷款利率计算资金占用利息损失，显然无事实依据和法律依据。为平等保护双方的权益，本院对原告诉请被告按总房款5%承担违约责任的主张因有合同约定而予以支持，对资金占用利息损失主张不予采纳。因被告洪勤剑作为借款人尚未清偿第三人银行贷款，而案涉商铺为该笔贷款预设了抵押登记，在第三人该笔贷款未获全部清偿前，预设抵押登记依法不能注销。商品房买卖合同解除后，抵押物归属原告，以该抵押物设立的抵押借款利益实质上也归属原告，因此原告负有归还剩余借款的义务。现因银行贷款尚未全部获得清偿，故对原告诉请第三人协助办理解除预抵押登记手续的主张本院不予支持。原告瑞丰商博城投资公司可在付清第三人银行贷款后要求第三人解除案涉商铺的预抵押登记手续，对于偿付的银行贷款原告仍可依双方合同约定从被告已付房款中扣除。以上各项款项扣除后剩余房款原告瑞丰商博城投资公司应依法及时退还被告洪勤剑。 综上，为保护公民、法人的合法权益，维护正常的市场经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十二条第二款、第九十五条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司与被告洪勤剑于2011年12月13日签订的合同编号为预字200812017、200812019号《商品房买卖合同》； 二、被告洪勤剑应于本判决生效之日起十日内支付原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司违约金42722.45元（以总房款854449元×5%计算）； 三、被告洪勤剑应于本判决生效之日起十日内将位于中国芜湖瑞丰商品交易博览城K10号楼203室、204室商铺交还原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司； 四、被告洪勤剑应于本判决生效之日起十日内协助原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司办理合同备案注销以及预告登记注销手续； 五、商品房买卖合同解除后，原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司已支付的代偿银行借款本息292824.72元及此后偿还第三人中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行剩余借款和办理抵押权预登记注销的相关合理费用可直接从应退还被告洪勤剑房款中扣除； 六、驳回原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取514元，由被告洪勤剑负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  程叙强 二〇一九年七月十一日 书记员  吴宗易 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。