天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初7180号原告：杨光一，男，1982年11月20日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：赵纯艺，天津言若律师事务所律师。被告：刘昌晟，男，1976年1月3日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：郭洪生，天津国轩律师事务所律师。第三人：普德寺（沧州）文化传承有限公司，住所地沧州南大港兴港路东、南环路南（青少年文化宫三楼）。法定代表人：杨进兴，职务董事长。原告杨光一与被告刘昌晟、第三人普德寺（沧州）文化传承有限公司（以下简称普德寺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告杨光一及其委托诉讼代理人赵纯艺、被告刘昌晟及其委托诉讼代理人郭洪生到庭参加诉讼。第三人普德寺公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨光一向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令立即解除原被告于2015年9月4日签订的商铺租赁合同，判令被告立即给付原告房租80000元、2017-2018年度热能损耗补偿费1392元、供暖私接罚款500元，共计81892元；2、本案诉讼费用由被告承担。后原告将诉讼请求变更为：1、请求贵院依法判令被告立即搬离涉案房屋并保证涉案房屋完整无损；2、判令被告支付2017年9月15日至2018年9月14日房租80000元及利息（利息的计算：以80000元为基数，从2017年9月15日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行规定的金融机构的同期贷款的利率标准计收利息）；3、判令被告支付2018年9月15日至被告搬离涉案房屋之日止延迟交付房屋租金及利息（以实际天数的租金为基数，从2018年9月15日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款的利率标准计收利息）；4、判令被告支付2017-2018年度热能损耗补偿费1392元；5、判令被告支付供暖私接罚款500元；6、判令被告支付违约金10000元；7、判令被告将原告涉案房屋恢复原状；8、判令被告支付租赁期及延迟交付房屋时期所有费用，包括但不限于电费、水费、物业费、装修保证金、电话电视服务费、暖气费等；9、判令被告归还涉案房屋钥匙（4把）、购水卡（1张）、购电证（1张）、电卡（1张）。事实和理由：原被告于2015年9月4日签订商铺租赁合同，双方约定被告租用原告所有的坐落于天津市津南区北侧沽上江南城1号楼底商2号房屋一套，用于净水器销售，租金每年80000元，租期三年，并约定了双方的责任、义务等相关条款。后原告如约交付房屋，但被告自2017年9月起拒不缴纳租金，且在承租过程中被告擅自接改暖气，被供暖部门罚款500元。另，2017-2018年度取暖费用被告也未缴纳，上述两笔费用全部由原告垫付。原告多次找被告催要上述款项，但被告以种种理由推拖，至今未付，故原告诉至贵院。请求人民法院依法判如所请，以维权益。刘昌晟辩称，原被告于2015年9月4日签订的商铺租赁合同真实有效。合同签订当日被告将租金及押金10000元交给了原告，原告出具了手续。2016年4月18日被告在普德寺公司法定代表人杨进兴再三要求下同意为普德寺公司帮忙筹建工作。在帮忙期间，杨进兴提出让被告在津南区成立普德寺祈福位营销中心，被告经过多次考虑答应了这个要求。因为被告知道跟原告的合同上有相关要求即不能将房屋转租给他人，被告与原告进行了沟通，原告同意并认可了转租协议。普德寺公司同意将案外人张玉明计划打给普德寺的200万元押金中的100万元由张玉明直接打给被告提供的账号，用于支付转租费和营销中心的开办费用。被告于2017年8月4日收到了张玉明的汇款100万元，被告在2017年8月28日与普德寺签订了商铺转租协议，协议中约定了双方的权利和义务。同时按照原告的要求以后的租赁费在转租合同中约定通过被告转给原告。按照约定被告将普德寺的100万元中的8万元作为租赁费于2016年9月20日转给原告，原告收到了租赁费，普德寺公司支付了租赁费，说明双方都对该转租协议认可。2017年9月15日以后，原告多次来电让被告向普德寺催收商铺租赁费，被告多次通知普德寺将租赁费转给被告，由被告转给原告。可是普德寺以各种理由推脱，没有转。被告与原告沟通让他们自己联系，原告同意了。被告将原告的账号转给了普德寺公司的段凤财经理，他们之后的沟通被告没有参与。根据民法总则第一百三十四条的规定，原被告之间的合同系诺成双务合同，真实有效；被告与原告口头商定的由被告将所承租的商铺转租给普德寺公司是被告与原告的真实意思表示，也是转租协议约定成立的基础。既然协议是双方真实意思表示，那么被告与原告之间所签订的合同应属自愿解除，只是原告的利益是通过被告与普德寺公司签订的转租协议将原告与普德寺公司的权利义务以转租的形式体现出来。因为转租协议中明确说明，自2016年9月以后的房费等费用由普德寺公司缴纳，原告提出的9项诉讼请求已经没有了任何法律基础和意义，与被告无关，被告不应承担相应的义务。原告提到2017年9月10日以后联系不到被告与事实不符，一直到现在随时能联系被告。原告因为生意不景气，房屋不好租赁，恶意让被告支付相应的费用。该商铺在原告购买之日就没有支付供暖费用，一直在报停状态。被告一直没有使用暖气，在商铺中有中央空调，以此取暖。综上所述，被告与原告之间的商业用房租赁合同由于转租协议的产生实际已经退出，被告与普德寺公司之间签订的租赁协议真实有效，法律应予支持。原告要求被告支付的相关费用没有法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。普德寺公司述称，刘昌晟一案属其个人行为，与我公司无任何关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据：1、原告提交的“赔偿协议书”，并未得到被告签字确认，对其证明效力本院不予认证；2、原告提交的金额为500元的“2016-2017年度用热赔偿金”收据基于“赔偿协议书”，“赔偿协议书”未得到被告签字确认，其证明效力本院不予认证，故该收据的证明效力本院不予认证；3、原告提交的金额为1392.6元的“2017-2018热能损耗补偿费”收据具备真实性、合法性及关联性，本院对其证明效力予以认证。二、被告提交的证据：1、原被告之间的通话录音，只能够证实原告向被告催要房屋租金，不能证实被告不承担租赁合同的义务，对其证明效力本院不予认证；2、转让方为被告、顶让方为第三人的《商铺转让证明》盖有第三人公司的印章及第三人法定代表人杨进兴的印章，对其真实性本院予以认证；3、中国农业银行银行卡交易明细清单2页，其中时间为2016年9月20日转给李祯80000元的记录原告无异议，对其证明效力本院予以认证，其他转账记录与本案不具有关联性故本院对其证明效力不予认证；4、盖有“普德寺（沧州）文化传承有限公司财务专用章”的收据复印件1页，因无法与原件核对，对其证明效力本院不予认证；5、短信记录打印件1页，对其与本案的关联性，本院不予认证；6、签有原告名字的“收条”1页，能够证实原告收到了被告交付的房屋租金和押金，不能证实被告在本案中不承担责任；7、签有王金水、王会生名字的书面证言1页，与被告提交的证据2相互印证，对其证明效力本院予以认证；签有王会生名字的“证明”1页，与本案没有关联性，对其证明效力本院不予认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月4日，原被告签订《商铺租赁合同》，原告为出租人（甲方）、被告为承租人（乙方），约定原告将自有的坐落于天津市津南区北侧沽上江南城1号楼-底商2号即涉诉房屋出租给被告，租赁期限3年，自2015年9月15日起至2018年9月14日止，每年租金80000元，“乙方须每年9月15日前将当期全年租金交给甲方”，“甲方收取乙方押金壹万元整（￥10000元）。租赁期满或合同解除后甲方验收房屋无任何问题后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方约定承担的违约赔偿责任外，剩余部分由甲方如数返还给乙方”；关于其他相关费用的承担方式，约定“乙方在租赁期内应承担：电费、水费、物业管理费、装修保证金、电话电视服务费、暖气费等因房屋正常使用所产生的一切费用”；关于使用房屋的经营范围，约定“乙方租赁甲方该房屋所从事的经营活动范围为：净水器的销售和服务。乙方不得随意改变经营范围。如擅自改变经营范围，甲方有权单方面解除合同”；关于合同解除的条件，约定“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同。（二）甲方有下列情形之一的，乙方可以单方面解除合同：1、不按照合同约定延迟交付房屋达七日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响安全、健康的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同并收回房屋：1、不按照合同约定延迟支付租金达七日的。2、欠缴各项费用租金达伍仟元的。3、擅自改变房屋经营用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致房屋及其附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法犯罪活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的”；关于违约责任，约定“1、甲方有第八条第（二）款约定的情形之一的，应赔偿乙方壹万元违约金，乙方有第八条第（三）款约定的情形之一的，应赔偿甲方壹万元违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状以及赔偿相关损失。2、租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日以书面形式通知对方，并支付壹万元违约金，甲方应退还相应的租金”。合同签订后，原告将涉诉房屋的4把钥匙、1张购水卡、1张购电证、1张电卡交付给被告。因涉诉房屋系新房，被告需要装修，故原告减免部分租金，收取了被告交付的2015年9月15日-2016年9月14日的租金64000元及押金10000元。2016年8月，被告将涉诉房屋转租给第三人。2016年9月，被告通过他人转给原告2016年9月15日-2017年9月14日的租金80000元。自2017年9月15日之日起至今的租金被告未付，故原告以诉称理由向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》出于当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。虽然被告与第三人之间存在转租行为，但原被告之间的租赁合同继续有效，被告仍应按合同约定履行相应的义务，因此对于原告要求被告支付2017年9月15日至2018年9月14日的房屋租金80000元及自2018年9月15日起至搬离涉诉房屋之日止的房屋租金的主张本院应予支持。关于原告要求判令被告支付2017-2018年度热能损耗补偿费1392元的主张，有票据相佐，本院应予支持。原告要求判令被告支付违约金10000元的主张，租赁合同中约定了违约责任条款，且被告未按合同约定交付租金已经构成违约，对于原告的该主张本院应予支持。被告交付给原告的押金10000元，应在被告应支付给原告的上述费用中予以扣除。因租赁期限已经届满，被告作为承租人、第三人作为次承租人，应搬离涉诉房屋；涉诉房屋的4把钥匙、1张购水卡、1张购电证、1张电卡，被告及第三人亦应归还原告。原告要求判令被告支付供暖私接罚款500元的主张，证据不足，本院不予支持。原告要求判令被告将涉诉房屋恢复原状的主张，原告没有提交证据证实涉诉房屋的原状，对原告的该主张本院不予支持。原告要求判令被告支付涉诉房屋租金的利息及延迟交付房屋租金的利息的主张，没有法律依据，本院不予支持。原告要求判令被告支付租赁期及延迟交付房屋时期所有费用，包括但不限于电费、水费、物业费、装修保证金、电话电视服务费、暖气费等的主张，原告现没有提交证据证实已经发生了上述费用，如果原告有证据证实上述费用已经发生，可另案主张权利，本案不予涉及。关于原告要求被告保证涉诉房屋完整无损的主张，妥善保管租赁物是承租人法定的义务，如果涉诉房屋因承租人保管不善造成毁损原告可另案起诉要求赔偿，在本案中无需就此单独主张权利，故对原告的该主张本案不予涉及。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、被告刘昌晟于本判决生效之日起15日内向原告支付2017年9月15日至2018年9月14日的房屋租金、2017-2018年度热能损耗补偿费、违约金合计81392元（已扣除被告交付的押金10000元），并按每年80000元租金的标准向原告支付自2018年9月15日起至搬离涉诉房屋之日止的房屋租金。二、被告刘昌晟、第三人普德寺（沧州）文化传承有限公司于本判决生效之日起15日内搬离坐落于天津市津南区北侧沽上江南城1号楼-底商2号房屋并将该房屋的4把钥匙、1张购水卡、1张购电证、1张电卡归还原告。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2097元，由原告承担262元，由被告刘昌晟承担1835元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 员  张旭东人民陪审员  杨金环人民陪审员  吴中彦二〇一九年七月十日书 记 员  张晓斌速 录 员  翟凤霞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。