文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初5942号原告（反诉被告）：张晶晶，女，1983年6月11日出生，蒙古族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：周懿，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵慧铭，女，1965年12月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：周文光，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：蔡锐谋，女，1992年11月6日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：赵慧铭，身份信息同上，系被告母亲。被告：赵爱琳，女，1998年6月26日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：赵慧铭，身份信息同上，系被告母亲。第三人：重庆凯源石油天然气有限责任公司，住所地重庆市江**大石坝大庆村，统一社会信用代码91500105733945052G。法定代表人：刘文蜀，总经理。委托诉讼代理人：赵康，男，1973年8月29日出生，汉族，住重庆市江**，系公司员工。原告（反诉被告）张晶晶与被告（反诉原告）赵慧铭、蔡锐谋、赵爱琳房屋租赁合同争议纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法追加了重庆凯源石油天然气有限责任公司（以下简称凯源公司）作为本案第三人，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张晶晶的委托诉讼代理人周懿、被告（反诉原告）赵慧铭（亦系被告蔡锐谋、赵爱琳的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人周文光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张晶晶提出诉讼请求：1.三被告立即退还2019年2月至4月的租金45000元、保证金20000元；2.三被告协助原告前往燃气公司签字退还预存燃气费6000元；3.三被告以65000元为基数，按同期人民银行基准利率从2019年2月1日支付资金占用利息至付清时止；4.三被告支付交付房屋所产生的公证费600元；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年4月7日，双方签订了租赁合同，约定原告租赁被告的房屋。合同签订后，因天然气供应量不足，原告以被告名义花费了20000元增加天然气供应量，并应燃气公司要求预存了燃气费6000元。2019年1月28日经双方协商一致解除了租赁合同，原告按约清空了商铺，但被告确拒绝接受房屋，且拒不退还多交的租金及保证金。原告只得采取公证方式，将钥匙等材料邮寄至被告，以完成交付手续。但被告仍拒绝退还保证金和租金，故为维护合法权益，特起诉来院。赵慧铭、蔡锐谋、赵爱琳答辩称：1.因原告称其家庭矛盾较重，出于怜悯被告同意提前解约，并同意退还保证金，但退还保证金的前提是房屋验收无误。且双方签订的解约协议书并未约定需退还租金，亦不存在需支付未退还租金的资金占用利息；2.根据解约协议，原告归还的房屋需经验收无误后方才退还保证金并协助配合退还燃气费，然原告归还的房屋存在外墙玻璃破损、屋内装饰未清理等问题，故被告享有先履行抗辩权；即使需要退还保证金，也应扣除原告应当承担得到维修费及恢复原状费用后无息退还；3.被告发现玻璃破碎后就联系原告，然原告径行答复“等我律师函”，之后再未联系。之后原告选择公证邮寄函件系其履行义务的选择，相关费用应由其自行承担，且上述物品均未送达被告。请求驳回原告的诉讼请求。凯源公司答辩称：不清楚本诉的情况。赵慧铭向本院提起反诉请求称：1.原告支付房屋占有使用费，计算方式为：以租金为标准，从2019年2月1日计算至按约定条件归还租赁房屋时止；2.被告以636.96元/月为标准支付2019年2月至按约定条件归还租赁房屋时止的物业服务费；3.原告将案涉房屋恢复原状，即拆除吧台、吊柜（吧台后面、卫生间旁边屋子）、烟道、招牌、所有隔墙、修复玻璃、吊顶、大厅左面的墙壁、墙上角的洞、搬离财神爷，将大门从右边恢复到左边；4.如原告未履行第三项义务，则承担拆除、修复及搬离的相关费用；诉讼费用由原告负担。事实和理由：2017年4月7日，双方签订了租赁合同，约定原告租赁被告的房屋。2019年1月28日经双方协商一致解除了租赁合同。2019年1月29日被告将玻璃破损照片通过微信发送原告，次日也提醒原告进行修复，原告拒绝修复，也未归还案涉房屋。现案涉房屋存在多处破损，未满足归还条件，案涉房屋至今未按约移交。故为维护合法权益，特提起反诉。张晶晶答辩称：1.原告已公证送达案涉房屋钥匙，履行了交房义务，被告无权要求支付占用费及物业费；2.原告对案涉房屋确进行了改装，但改装部分已经拆除，现案涉房屋乃是接房时的状态，不存在恢复原状的行为，亦不存在支付恢复原状的费用。请求驳回被告的反诉请求。蔡锐谋、赵爱琳答辩称：同意赵慧铭的反诉请求。凯源公司答辩称：不清楚反诉的情况。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，商铺租赁合同、解约协议书、银行卡交易明细、照片、录音（原告与赵慧铭）、告知函及微信记录、邮件退件、邮件查询记录、照片、邮件投递记录、光盘（视频）、水费缴费单、水费清单，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议之证据，即原告举示的1.公证书、公证费发票，拟证明邮寄送达了相关文件；2.送货单原件，拟证明更换玻璃的报价，将于下文中具体阐述。被告举示的1.居住证明、租赁合同及微信记录（被告与案外人），拟证明其现居住地址与原告公证邮寄函件的地址不符。原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为其邮寄地址乃是租赁合同载明的被告地址。经本院审查，被告实际居住地址与本案审理无关，本院对该组证据不予采纳。2.录音（赵慧铭与原告丈夫、父亲），拟证明双方就解约事项达成一致意见，原告认可门面损害并承诺于2019年春节后修复并不退还保证金。原告对其真实性有异议，但不申请对通话人申请进行暂定，认为即使真实也不能代表系原告的意思表示，将于下文中具体阐述。3.案涉房屋原状照片，拟证明交付给原告时，案涉房屋的大门位于商铺左侧。原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为无双方的共同确认。因上述照片无双方共同确认，无法达到被告的证明目的，本院不予采纳。4.通话详单、诊断书，拟证明因赵慧铭患病，并未听清电话内容，不存在拒收邮件的情形。原告对其真实性、关联系均有异议。经本院审查，被告举示的该组证据与本案审理无关，本院不予采纳。5.2019年2月至5月的物管费缴费通知单，拟证明原告只结清了2019年1月31日前的物管费。经本院审查，被告举示的该组证据与本案审理无关，本院不予采纳，至于该期间物业费应由谁负担于下文中阐述。6.预算报价表、预算表、送货单，拟证明被告为恢复原状咨询了多家装修公司，装修公司给出了预算报价以及玻璃破损更换报价。对该组证据于下文中具体阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月7日，原告（承租方、乙方）、三被告（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，第1条约定：甲方将自有的位于重庆市渝北区龙溪街道新南路x号的商铺，建面159.24平方米出租给乙方作为经营使用，该商铺现有装修及设施设备情况详见合同附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该商铺时的验收依据；第2条约定：租期5年，甲方从2017年4月11日起将出租商铺交付乙方使用，至2022年4月23日收回；第3条约定：租金180000元/年，保证金20000元，2020年4月11日起每年租金按前一年金额的5%递增。合同期满后，甲方收取的商铺租赁保证金除用以扣出合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；第4条约定：租金以现金的方式，每年缴纳一次，按照先交租金后使用原则，乙方应在签订租赁合同时一次性缴清租金与保证金，缴纳下次租金应于上次租金期满一个月提前一次性缴清；第9.4条约定：乙方交还甲方商铺应当保证商铺及附属设施、设备的完好状态，不得留存任何物品或影响商铺的正常使用，对于未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置且不承担任何责任和赔偿；第9.5条约定：乙方交还甲方商铺时应出具合同期满之月的水电气、物管费、税费等缴费发票，如乙方未能缴清所有费用而造成逾期归还商铺和所有损失均由乙方承担，甲方不承担任何责任与费用。合同尾部甲方处预留地址为九龙坡区科园四路x号附x-x-x。对于案涉房屋的交接，审理中原告陈述其接手了两把房屋钥匙。被告则陈述因原告是直接从上一个租户处接手的钥匙，故其不清楚原告手上有几把钥匙。2018年4月13日，原告向赵慧铭转账支付了2018年4月24日至2019年4月23日的180000元。2019年1月6日，原告与赵慧铭电话沟通合同解除一事，赵慧铭表示“原告需拟一份协议解除合同，押金20000元在原告将水电费、物管费单据等交付后，房屋恢复原样后退回”。2019年1月15日，赵慧铭通过微信向原告送了解约协议照片并告知原告“可以的话其将于1月30日交房”。2019年1月28日，原告（乙方）、蔡锐谋、赵爱琳（甲方）签订《解约协议书》，第1条约定：双方一致确认提前解除于2017年5月1日签订的租赁合同，自本协议生效之日起，租赁合同解除；第2条约定：乙方提前于2019年1月31日起归还龙湖南苑新南路6-2-2房屋并清除屋内所有桌椅、设备、及缴清至归还日起之前的物管费、水电气费等所有费用，不得有所拖欠；第3条约定：甲方需于归还日期验收无误后，退回乙方原先缴纳保证金20000元，并配合乙方至燃气公司签字退回乙方预存的燃气费6000元。2019年1月29日赵慧铭通过微信向原告发送了玻璃破损照片。2019年1月30日赵慧铭通过微信向原告发送了告知函，内容为“因1.水电气、物管费等缴费收据和缴费卡未交还出租方；2.工商营业执照未注销；3.商铺外墙玻璃破损未修复；4.玻璃门的清洁未完成；5.商铺未当面交还出租方。故被告未在解约协议规定时间内完成交房。现要求被告于2019年2月28日前办理完成以上事项整改、恢复，并结清2019年2月28日之前的所有费用，并完成交房，如未在限期内完成上述事项，解约协议将因被告违约而失效，出租方有权追究违约责任，将保证金作为赔偿金、违约金处理”。当日，原告微信回复“等我律师函”。2019年2月1日，重庆市中信公证处出具（2019）渝中信证字第2085号公证书，其上载明：原告于2019年2月1人前往公证处申请对其向赵慧铭邮寄《关于解除商铺租赁合同的回函》的过程进行证据保全。公证人员随同原告前往邮寄，原告以特快专递方式向赵慧铭（地址九龙坡区科园四路**附x-x-x）寄送《关于解除商铺租赁合同的回函》一份，并取得EMS专递详情单一份，兹证明公证书附件1、2与原件相符，照片为现场拍摄所得。该份邮件快递单号为109461411xxxx，其上留存的赵慧铭联系电话为136xx******.经查询，2019年2月2日该份邮件两次投递状态均显示为“收件人要求迟延投递”，2019年2月17日投递状态为“邮件已放入雍江悦庭速递易”，2月17日原告将该份邮件取走。对于邮件快递单上留存的被告电话，庭审时被告认可该号码为赵慧铭的手机号码。审理中，原告举示了邮件退件，经查验邮件封存完好，本庭当庭予以拆封，退件中物品为《关于解除商铺租赁合同的回函》、清税证明、准予登记通知书、电费收据、物业费收据、支付宝转账记录（水费）、燃气费收据、天然气用户使用手册、水电缴费卡、钥匙（一大一小）。其中第一、《关于解除商铺租赁合同的回函》（原告向三被告出具）记载：原告已根据解约协议，清除了屋内所有桌椅、设备并缴清了2019年1月31日前的物管费、水电气费，2019年1月31日前多次联系你方办理交房手续，但均被推诿，并向我方发出告知函，现针对告知函回函如下1.租赁房屋的物管费、水电气费已交清（其中气费预存了6000元，还应退还），水电气缴费卡由于你方拒绝接受，现通过邮寄方式交还；2.我方的工商营业执照已注销完毕；3.商铺外墙玻璃破损问题，我方已明确表示愿承担正常的修复费用；4.你方提出的玻璃门清洁虽未在解约协议中约定，但我方已清洁；5.由于你方拒不见面，无法当面交还房屋及钥匙，现邮寄交还。综上，请退回保证金20000元并配合办理预存燃气费退费手续。第二、《清税证明》及《准予登记通知书》载明：被告提交的（渝北区二丫饺子馆）已完清所有税务事项，准予注销登记。第三、收据载明：被告支付了2019年1月的物管费，2018年12月、2019年1月的电费，预付了天然气款6000元。第四、支付宝转账记录载明：被告于2019年1月28日支付水费150.15元。至于天然气用户使用手册、水电缴费卡、钥匙（一大一小）本庭则当庭交付被告。审理中，原告陈述案涉房屋共有4把钥匙（两大两下），大钥匙是大门钥匙，小钥匙是链条锁钥匙，由于被告拒绝来收钥匙，原告遂将其中一套钥匙（一大一小）交给物管，另一套则通过公证邮寄给原告。被告认可于2019年春节后从物管处收回了一把钥匙，不清楚是大门钥匙还是链条钥匙。质证时，被告提出邮件退件上邮寄地址为“九龙坡区科园四路x号附x-x-x”，被告前往邮局查询时邮局也表示邮寄的乃是科园四路x号，只是无法提供信息，故公证书表述的内容不可采信，但暂不申请撤销公证书。对于水费，双方均认可原告已于2019年5月21日经结清了2019年1月31日前的水费。对于预存燃气费，凯源公司出具情况说明称：用户为蔡锐谋，用气地址为新南路x号龙湖花园门市x-x号，截止2019年6月19日抄表底数6167方，天然气预付款6000元，已抵扣气费2124.46元，天然气预付款余额为3875.54元，现退款程序为1.用户本人或者代理人（持房产证或者购房合同、租赁合同，身份证，授权委托书等证明文件）提交终止供用气合同申请；2.结算气费；3.用户与公司签订终止供用气协议；4.退款。审理中，双方对凯源公司的情况说明均无异议，原告陈述由于燃气户头是以蔡锐谋的名义办理，故需要蔡锐谋配合。另查明：对于房屋的状态，审理时原告陈述1.现案涉房屋大门确在左侧，但案涉房屋系前租户直接移交，有些损坏的部分是接房时就已存在，原告也未更改大门位置，现已不清楚接房时哪些地方存在损坏，但原被告签订解约协议时，双方就已检查过现场，原告认可造成了一面玻璃墙的损坏，同意对一面玻璃墙进行修复，或者以1715元为标准进行赔偿，可在保证金中予以扣除，为此原告举示了重庆贾鑫缘牌卫浴批发部的送货单以证明玻璃墙的修复金额为1715元；至于吊顶，因被告坚持让原告拆除吊顶，原告也表示吊顶拆除后会暴露里面的线，但被告坚持，故原告拆除了吊顶；2.被告反诉请求中拆除吧台、隔墙、招牌、恢复大门方位、搬离财神爷等，原告只认可招牌属其所有，同意拆除，至于其他物品并非原告添加，原告也未更改大门方位，故不同意被告拆除、搬离等请求；3.双方是在案涉房屋签订的解约协议，签协议之前物品均已搬完；4.原告并未损坏外墙砖，且外墙砖属于全体业主共有；5.租赁合同的解除确系原告首先提出。被告陈述1.案涉房屋交付被告是有装修的，后原告自己改动了装修，还将外墙砖损坏了；2.2019年1月28日晚上，双方到案涉房屋签订解约协议，由于原告尚有部分物品未搬离，玻璃门上也张贴有广告，看不清楚房屋状态。遂约定于2019年1月31日办理交接，1月29日被告委托物业公司前往查看案涉房屋状况，发现玻璃门存在损坏，故发函原告让其于2月28日之前予以修复以便交房；3.从未同意原告拆除吊顶，至于玻璃损坏有以下几个地方，第一是玻璃门，开发商交房时玻璃门在左侧，最右侧是全玻璃，上至天花板，下至地面，现原告将玻璃门改在右侧，故右侧的玻璃（即现在的玻璃门）现完好无裂痕，但相比交付时的状态则短了一米左右，要求原告恢复将该面玻璃恢复原至上至天花板，下至地面的状态；第二是现玻璃墙有一面玻璃墙损坏，里面的玻璃隔断有两处损坏，要求原告修复；4.被告咨询了两家装修公司如要完成第三项反诉请求中的恢复原状行为需要多少费用，重庆博创装修工程有限公司报价36689.4元，重庆云建装饰工程有限公司报价37986元；5.至于玻璃的修复，被告陈述需要花费2830元，为此其举示了九龙坡区黄桷坪滩子口瑞秀塑钢门窗厂的送货单予以证明，故被告不同意原告以1715元作为赔偿标准，但同意原告按同规格进行修复；6.签解约协议当日，原告正在搬离案涉房屋内的物品，此时因玻璃门贴有广告，看不清楚情况，所以约定1月31日办理交接。1月29日物业发现玻璃墙损坏，被告遂发函让原告修复。本院认为：原被告签订的房屋租赁合同及解约协议真实、合法、有效，双方均应按照约定履行义务。根据解约协议约定，原被告的租赁合同已于2019年1月28日解除，之后的租金被告则无权收取。由于原告仅支付租金至2019年4月23日，故本院对原告请求判令三被告返还2019年2月至4月23日的租金41550元（180000元/年÷12个月×2.77个月）的诉讼请求予以支持。被告辩称解约协议中并未约定需退还租金，因租金系使用房屋的对价，解约协议中未对余下的租金处理进行约定，即应适用租赁合同的相关约定，虽租赁合同中对租金的没收进行了约定，即在原告存在转租、或逾期支付租金等情形时，被告可解除合同没收租金，但本案中现无证据证明原告存在以上违约情形，故被告无权没收租金。至于被告称录音中，张晶晶父亲同意不退还租金，因无张晶晶的授权，且录音形成时间在签订解约协议之前，对权利义务的确定应以双方共同确认的解约协议及租赁合同为准。对于房屋的归还，因2019年2月1日原告已通过公证邮寄的方式将钥匙邮寄与被告，邮寄地址与合同预留地址一致，电话号码也系被告所有。根据邮件投递记录，2月2日收件人两次表示延迟投递，亦可知邮寄员是联系并告知了赵慧铭邮寄一事。原告已通过合理方式交还了钥匙，被告拒绝接受致使钥匙退还原告应由其自行承担不利责任，故在原告邮寄交还钥匙之日即2019年2月1日应视为原告已交还了房屋。由于原告已交还房屋，故之后的房屋占用费、物业费不应由其支付，本院对被告的此项反诉请求不予支持。被告称邮寄地址是“科园四路x号”与合同预留地址不符，因公证书内容显示原告邮寄地址与合同预留地址一致，邮件退件上的地址也无能明确显示系邮寄的“科园四路x号”，且邮寄员是联系到赵慧铭的，故在被告未申请撤销公证书，亦未举示充分证据的情况下，应认定公证书记载内容的真实性，本院对此意见不予采纳。被告反诉要求原告将案涉房屋恢复原状或承担恢复原状的费用。审理中，双方均认可原告是直接从前租户处接手的案涉房屋，接房时案涉房屋存在装修，现被告未举示充分证据证明交房时的状态，原告现只认可存在一面玻璃墙损坏、招牌未拆除及吊顶的问题，故对被告反诉请求中的其他恢复原状行为及恢复原状的费用不予支持。对于原告自认的房屋问题，一是招牌，原告亦同意拆除，故对此项反诉请求予以支持；二是玻璃墙，被告陈述案涉房屋存在一面玻璃墙、两处玻璃隔断损坏及现玻璃门损坏，因原告只认可损坏了一面玻璃墙，且被告检查房屋后于2019年1月29日向被告发送的微信中也只提到了一面玻璃墙的损坏，故其他玻璃损坏现无充分证据证明系原告所为。现就玻璃墙的损坏问题，原告同意赔偿或修复，因双方未对赔偿款达成一致意见，被告也同意由原告进行修复，故对被告反诉要求原告修复玻璃墙的请求予以支持；三是吊顶，根据合同第6.5条约定合同期满后，原告装修部分自行拆除并恢复原貌。原告认可吊顶系其加装，现其自行拆除并无不当，至于恢复原貌，如上所述，现无证据证明吊顶本来的状态，修复至何种状态亦不明确，故本院对此项请求不予支持。对于保证金，现原告已还房，并结清了水电费，被告应当归还保证金，故本院对此项诉讼请求予以支持。被告称保证金应在房屋验收无误后返还，因上文已对房屋修复问题进行了认定并做出了相应判决，验收问题已得解决，对此项辩称意见不予采纳。同理，蔡锐谋应配合退回预存的气费3875.54元。原告另要求支付资金占用利息，合同解除后被告即应退还租金，故本院对原告请求支付租金的资金占用利息予以致支持，计算方式为：以41550元为基数，从2019年2月1日按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止。至于保证金的资金占用利息，根据协议保证金在房屋验收后才予退还，虽本案判决支持了退还保证金的诉讼请求，但同时亦判决确认了原告的修复义务。故被告此前未予退还保证金具有合理理由，原告无权要求支付保证金的资金占用利息，本院对此项请求不予支持。至于公证费，因该笔费用系原告为交房所产生的费用，应由其自行承担，故本院对此项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十六条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵慧铭、被告蔡锐谋、赵爱琳于本判决生效之日起立即退还原告（反诉被告）张晶晶租金41550元；二、被告（反诉原告）赵慧铭、被告蔡锐谋、赵爱琳于本判决生效之日起立即退还原告（反诉被告）张晶晶保证金20000元；三、被告（反诉原告）赵慧铭、被告蔡锐谋、赵爱琳于本判决生效之日起立即支付原告（反诉被告）张晶晶资金占用利息，计算方式为：以41550元为基数，从2019年2月1日按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止；四、被告蔡锐谋于本判决生效之日起立即协助原告（反诉被告）张晶晶退回预存的气费3875.54元；五、原告（反诉被告）张晶晶于本判决生效之日起立即修复位于重庆市渝北区龙溪街道新南路x号商铺的一面玻璃墙；六、原告（反诉被告）张晶晶于本判决生效之日起立即拆除位于重庆市渝北区龙溪街道新南路x号商铺的招牌；七、驳回原告（反诉被告）张晶晶的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）赵慧铭的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1590元，减半收取795元，反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）赵慧铭、被告蔡锐谋、赵爱琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  欧春利二〇一九年七月二十九日书记员  符 爽