安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1203民初1596号原告：王广建，男，1972年3月22日出生，汉族，户籍地安徽省太和县，现住阜阳市。委托诉讼代理人：巩晓云，安徽恒冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵云凯，安徽恒冉律师事务所律师。被告：陆明（曾用名“史荣成”），男，1964年7月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。被告：陆海宁（系第一被告陆明之子），男，汉族，1990年2月9日出生，住安徽省阜阳市颍东区。原告王广建与被告陆明、陆海宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王广建及委托诉讼代理人巩晓云，被告陆明、陆海宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王广建向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告按双方约定赔偿原告共计1349315.36元，包括：房屋价格1029860元、违约金10万元、契税10774元、退税58902.36元（扣除陆海宁已还13000元）、因被告的违约行为导致原告需支付赔偿款暂计149779元；2.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第一项为：请求依法判决被告按双方约定赔偿原告共计1188762.36元（包括房屋价格1029860元、违约金100000元、退税余款58902.36元），并要求解除合同，给他人造成的租赁赔偿款另案确定后另行处理。事实和理由：2009年10月1日，原、被告双方签订《买卖房屋合同》，被告自愿将位于颍东区北京东路南侧幸福花苑1幢101房屋出卖给原告，两被告收到购房款后签字确认。因原、被告系亲戚关系，在合同中约定暂不办理相关过户手续，同时约定被告不得对房屋产权作任何处理，如违约除赔偿房屋价款外，还要赔偿对方损失10万元。2017年被告在未告知原告的情形下，擅自将该房屋所有人史荣成（曾用名陆明）变更至陆明名下，直至该房屋的承租人告知原告其租赁房屋被法院查封，原告方知情。2018年陆明与他人发生债务纠纷，陆海宁明知该房屋系原告所有而让法院执行，其行为严重违约并损害了原告的利益。原告为涉案房屋共缴纳各种税收合计69676.36元。后双方协商未果诉至法院。被告陆明、陆海宁共同辩称，1.原、被告签订买卖合同已近10年，原告从未主张过户，并拖欠大部分房款。直到2017年6月6日，被告通知原告带原房产证与其到房产局办理了新的房产证，原买卖合同即为终止无效。2.合同约定，若一方违约，则赔偿对方损失10万元。被告在合同签订后即将房屋钥匙及原房产证交付原告，并由原告对外租赁至今获得收益，被告已履行合同义务，不存在违约。3.关于2018年被告向原告出具谅解书，系为改变人民法院查封该房屋，而不是为了证明原告已付清房款，实际购房款应以银行转账为凭。4.经法院委托拍卖，该房屋以约65万元价格成交，扣除过户时要缴纳国税39万元，房屋总款仅为26万元，为陆明、夏秀芝夫妻共同共有，现夏秀芝不同意出卖给原告。5.2013年以史荣成名义缴纳后又退回的契税71902.36元系被告支付，与原告无关。综上，请求驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陆明曾又名“史荣成”，持有两个身份证，涉案商业房屋原登记在“史荣成”个人名下。2009年10月1日，原告王广建作为乙方、被告陆明作为甲方签订房屋买卖合同，合同约定：“1.甲方自愿将北京东路136（101）号商住楼39.61平方米（每平方米6200.00元，计价245582.00卖给乙方）；2.两家是亲戚关系现不过户，由甲方史荣成及其儿子陆海宁收到房款后签字划押，其商住的房产权属于乙方，房产证交给乙方保管；3.协议双方签字后具有法律效力，甲方不得以任何条件或其等（他）方式再次对房屋产权作出处理，若一方单方面毁约，除赔偿房屋价外，赔偿对方损失十万元；4.若日后乙方想过户，不管过户给谁，甲方和其儿子无条件提供卖方一切材料和手续，不得附加任何条件（如加价收费等）过户费不让甲方掏一分钱；5.本合同一式三份，双方各执一份，签字生效。”双方签字同时，被告陆海宁应原告要求以甲方儿子身份在合同上签字。合同签订后，被告陆明即将房屋交付给原告王广建占有使用并出租收益。2013年初，原告已付清全款，请求办理房屋过户登记手续。经核定，原告委托吕继红就二手房买卖，以自己为买方名义缴纳契税10774元，以“史荣成”为卖方名义缴纳税费71902.36元。后因全国换发二代身份证，被告陆明另行持有的黑龙江籍“史荣成”身份证未能换发，与其现持有的“陆明”证件信息不一致，案涉房屋系登记在“史荣成”名下，未能办理过户。原告王广建陆续向媒体和公安机关求助均无果。经退费申请后，2015年6月25日阜阳市地税局征管分局将以卖房“史荣成”名义所缴71902.36元税款退至史荣成名下，以买方王广建名义缴纳契税10774元退至王广建处。该部分退税款原告认可被告方已退还13000元。2017年，经被告陆明申请该涉案房屋由“史荣成”个人所有变更登记为陆明和夏秀芝共同共有。另案申请执行人申请执行陆明财产，2018年1月22日颍东区人民法院作出（2017）皖1203执842号执行裁定书，2月12日阜阳市不动产登记中心协助执行完毕，对案涉房产实施查封。同年6月20日，经颍东区人民法院委托，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司出具皖正评法字[2018]第46号房地产估价报告，确定涉案房屋在价值时点的市场价值为1029860元，单位价格为26000元/平方米，同时明确估价的限制条件（1）“本报告估价结果仅为委托方执行案件提供房屋价值参考依据，不得作其它用途使用”。同年9月6日，原告王广建向本院执行局提交被告陆明出具的谅解书一份，载明陆明将该房已卖给王广建、王广建已付清全款、自身原因未能过户、房屋一直有王广建支配使用等事项。后经本院委托淘宝网阿里拍卖平台公开拍卖，该房屋于同年12月10日以576722元为起拍价，经过34轮竞价以652722元的总价竞拍成交。同年12月20日，颍东区人民法院作出（2017）皖1203执842号之三执行裁定书，裁定案涉房产的不动产产权及相关权利归买受人周建所有。上述期间，原告王广建一直未向颍东区人民法院正式提出执行异议。上述事实，有当事人身份证明、买卖房屋合同、谅解书、产权证明、颍东区人民法院执行裁定书、协助执行通知书、房地产估价报告、司法拍卖成交确认书、颍东区人民法院拍卖成交裁定、契税缴款单、银行转账凭证说明、税收收入退还书、退还税收银行凭证单据、颍东区公安局向阳路派出所协查函、颍州晚报新闻报道、租房合同、结婚证和房产证复印件及当事人的当庭一致陈述在案佐证，被告对原告所举证据的真实性均无异议，仅就部分证据的证明目的提出异议。本院审查认为，上述证据内容真实、形式合法，且能相互印证，予以确认。本院认为，诉辩双方争议焦点有七点，现逐项作分析评判：一是合同效力。本院认为，原告王广建与被告陆明签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，该合同合法有效，对双方均有拘束力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，原房产证登记权利人仅“史荣成”即陆明一人，原告基于被告陆明责任导致无法实现房产过户登记，而主张解除合同由陆明返还房款并赔偿损失属债权范畴，并非继续履行合同进行房产物权过户登记，不涉及陆明配偶夏秀芝物权范围，陆明提出其配偶夏秀芝现不同意出卖房产50%产权属物权范畴，不影响陆明理应承担的合同违约责任，与原告的诉请并无实质关联性。原告购买属善意，房产交付九年之久，陆明及其配偶夏秀芝也未提出异议。陆明现以其配偶未签名即不同意出卖为由，对其自愿签约出卖交付多年且已大幅增值的房产主张无效并免除违约赔偿责任的答辩意见，不符合法律规定，且有违公平诚信原则，本院不予采信。二是合同签订后原告是否给付全部价款。经查，2009年10月1日双方签订合同后不久陆明即将该房产交付王广建，由王广建对外出租收益、缴纳水电费至今，庭审中陆明自认“欠款没有书面依据，也没有向原告催要过房款”，称没有收到原告全部购房款但对下欠多少表述亦模糊不清，结合被告陆明在涉案房产被查封处置阶段于2018年9月6日向本院执行局提交的谅解书中明确表述“在2009年10月我就曾把上商住房卖给外甥王广建，一次性付清房款后双方签了合同”，本院综合分析认定，被告陆明此节自述前后矛盾，原告诉称的已付清购房款较为客观真实，本院予以确认。三是2013年初以“史荣成”名义缴纳后退至“史荣成”名下的税费款71902.36元是王广建缴纳还是陆明垫付。经查，双方合同约定过户费用由王广建承担，王广建曾于2013年1月转账交付吕继红两笔计75000元委托办理诉争房产过户地税缴纳事宜，结合被告陆明提交的谅解书中亦明确表述“在2013年，当王广建缴足一切税收准备过户时（款已进了国库），后因我的另一名史荣成无法办理成二代身份证，导致又没法过户”，本院综合分析认定该笔款项应属原告出资缴纳，交易不成退至被告处，扣除原告自认被告已退还13000元，下余58902.36元未予退还原告。四是造成目前涉案房产无法履行的归责。本案中，2013年初原告王广建缴纳了全部应缴税款，积极主张过户登记，因被告陆明一人两名两证过户不能时亦积极向公安机关、新闻媒体寻求帮助，该过户不能的原因系被告陆明的曾用名“史荣成”身份证失效单方原因导致。2017年，被告陆明在并无证据证明已解除买卖合同或已告知原告的情况下，违反合同第三条“协议双方签字后具有法律效力，甲方不得以任何条件或其他方式再次对房屋产权作出处理”的约定，将诉争房产变更登记为“陆明、夏秀芝共同共有”，进而导致2018年该房产被本院在其他执行案件中，作为被执行人陆明的财产查封拍卖。综上分析认定，被告陆明应承担造成合同不能履行的主要责任。五是关于案涉房屋现有价值，原告主张按照执行程序中房地产估价报告中的1029860元计算。本院认为，该估价报告中《估价的假设和限制条件》第四条第一款明确“本报告估价结果仅为委托方执行案件提供房屋价值参考依据，不得作其它用途使用”，所以估价结果在本案中亦仅为参考因素之一。实际成交价可能低于评估价，也可能高于成交价，案涉房产委托权威公开的淘宝网阿里拍卖平台，按照严格透明的司法拍卖程序，从起拍价576722元经过34轮竞买最终以652722元成交，相对评估参考价而言，该实际成交价更能准确反映案涉房产的真实市场价值，故本院认定案涉房屋现有价值为652722元。六是给原告造成损失的范围、标准及数额确定。因被告陆明原因造成合同不能履行，现合同解除后，对于原告已支付的购房款245582元及原告缴纳国库后退至被告陆明处的下余税款58902.36元，被告陆明依法应予返还，同时还应赔偿原告相应损失。本案中存在有双方约定赔偿十万元，还有历经九年多的房产增值部分可得利益损失，以及原告将案涉房产对外出租给第三方造成的损失，后两者均为实际损失。原告要求案涉房产对外出租给第三方造成的损失另行处理，不违反法律规定，本院予以准许。本案从合同签订到查封处置历时九年多，实际损失远大于当初约定损失，其中实际增值部分亦作为被告陆明财产处分后偿付其债务，故原告主张被告陆明赔偿该部分损失的请求正当，本院予以支持。关于原告一并主张的约定违约金十万元，双方合同约定“若一方单方毁约，除赔偿房屋价外，赔偿对方损失十万元”，该约定就“房屋价”是合同价还是增值价以及赔偿款性质表述并不明确，应推定为赔偿性违约金，如两者合计亦超出被告陆明订立合同时可预见或应当预见范围，同时考虑买卖初期直至2013年前未过户原告亦有一定责任，在已全部支持原告可得利益损失的前提下，该约定赔偿作为赔偿性违约金不宜再同时主张，故对原告就该约定赔偿10万元的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第113条的规定，可得利益是指合同履行以后可以获得的利益。可得利益应是纯利润，而不包括为取得这些利益所支付的费用和必须缴纳的税收。本案以2013年原告主张过户为节点，虽因被告陆明原因未能履行过户登记，但排除该因素原告也需按照合同约定，承担缴纳相关部门核定过户所需的契税10774元、地税71902.36元合计82676.36元，才能实现合同履行后的全部房产权益，故本案原告可得利益部分应为案涉房屋现有价值为652722元减去已支付购价245582元，再减去实现利益应付费用82676.36元，即324463.64元。七是被告陆海宁是否应该与其父陆明共同承担责任。虽应原告要求，被告陆海宁在案涉房屋买卖合同上签名，但其不是产权所有人，不具有出卖人主体资格，也无证据证明其在合同履行中获取实际利益，合同内容中亦无其承担担保意思的明确表述，应视为合同订立的见证人地位，故原告诉请被告陆海宁共同承担责任的意见无事实和法律依据，本院不予支持。综上，因被告陆明责任造成其与原告王广建2009年10月1日订立的买卖房屋合同已无法履行，现原告提出解除合同被告无异议，本院予以准许。被告陆明应当返还原告王广建购房款245582元和原告缴纳国库后退至被告陆明处下余税款58902.36元，同时还应赔偿原告确定的可得利益损失324463.64元，三项合计628948元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告王广建与被告陆明于2009年10月1日签订的《买卖房屋合同》；二、被告陆明于本判决生效后十日内一次性返还原告王广建购房款245582元、垫付下余退税款58902.36元及可得利益损失324463.64元，上述三项合计628948元；三、驳回原告王广建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收原告王广建案件受理费16944元，因其减少诉讼请求返还其1445元；应收案件受理费15499元，由原告王广建负担5410元，被告陆明负担10089元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  陈颍辉人民陪审员  周 莉人民陪审员  张晓宣二〇一九年七月二日法官助理刘静静书记员柴宇昉附一：阜阳市颍东区人民法院标的款账户（银行转帐单上附言栏请注明案号和案件承办人姓名）开户银行：徽商银行股份有限公司阜阳颍东支行开户名称：阜阳市颍东区人民法院开户账号：2082501021000014325002676附二：相关法律规定及司法解释《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。