重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初10107号原告：石磊，男，1974年12月20日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。被告：李娇，女，1992年6月26日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：梁雨，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万国栋，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。原告石磊与被告李娇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告石磊，被告李娇的委托诉讼代理人梁雨、万国栋到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告石磊的诉讼请求为：1、依法解除原被告于2018年9月17日签订的《店面转让协议书》；2、依法判决被告立即退还原告门店转租费40000元、押金20000元、剩余租金25000元及经营损失50000元共计135000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2018年9月17日签订《店面转让协议书》，被告将位于重庆市北部新区店铺转让给原告使用，约定转让费40000元，押金20000元，每月租金10000元等相关的权利和义务，原告按照协议的约定履行了全部义务。因被告的原因该门店的房东于2019年1月15日将该门店上锁，导致原告无法在该门店继续经营。给原告造成了经济损失50000元，遂起诉。被告李娇辩称：原告诉请不符合客观事实，于法无据。被告称房东将房门上锁于事实不符，现原告仍在实际经营中。原告要求退还费用缺乏主张依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的商铺租赁合同、转账记录等证据本院予以采信。经审理查明：2018年9月17日，李娇作为转让方（甲方），石磊作为顶让方（乙方）签订《店面转让协议书》，约定：甲方同意将自己位于重庆市北部新区店铺转让给乙方使用。乙方同等享有甲方在原有租赁合同中所享有的权利和义务。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费、押金、物管费及其他各项费用。门面设施、设备的归属。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和厨房用具、营业设备等全部归乙方。本合同签订后，乙方按照双方约定支付甲方转让费40000元；房屋租赁押金20000元。甲方已支付2018年9月30日到2019年12月30日房屋租金，乙方于2018年9月30日正式起租，乙方应结算租金30000元。甲方在转让费支付完成后开始进行门面交接，向乙方腾让门面并交付钥匙。门面交接时，甲方应腾空非转让财物范围内的物品和货物，保持门面装修完好，便于使用。原《门面租赁合同》，是本合同的有效组成部分，具有法律效力。2018年8月24日，石磊向李娇支付5000元；2018年9月17日支付45000元；2018年9月25日支付40000元；2018年12月24日支付30000元。双方均明确上述款项为6个月的房屋租金60000元及押金20000元，转让费40000元。重庆市公安局接报回执内容为：2019年2月26日报称在爱琴海玫瑰天街，称门面纠纷，求助民警。民警联系报警人，报警人石磊（身份证号码：）自称：手里转租了何昌秋位于两江新区爱琴海的门面。石磊与李娇签订租房合同，交付了30000元租金及20000元押金、40000元转让费，共计90000元，通过银行卡转到李娇的工商银行的账户内。现联系不上李娇。求助民警。随后民警联系上李娇，李娇称：自己将石磊租金转给原房东何昌秋，对方不同意转租，何昌秋没有接收租金，下周会联系石磊处理此事。石磊另向本院举示了如下证据：1、2018年4月5日，李娇作为乙方（承租人），许长碧作为甲方（出租方）签订《商铺租赁合同》，内容为：甲方将座落于重庆市北部新区店铺出租给乙方，该商铺为商业用途，乙方承租用于经营女装、童装，未经甲方书面同意不得变更经营项目。该商铺租赁期限共伍年，自2018年4月5日起至2023年4月4日止；甲方给予乙方20天的装修免租期。2、2018年10月至2019年2月的经营报表，拟证明其经营损失。李娇对证据的质证意见为：对证据1真实性无法核实，李娇确与房东签过协议，但是否是石磊所举示的这份不清楚，且该协议与本案无关。对证据2真实性认可，金额无法核实，无法达到要求赔偿经营的目的。且2019年2月仍有经营记录，表明其仍在经营中。石磊称其清楚房屋是李娇转租，因房东不同意转租，故房东将房门上锁，造成石磊无法继续经营，故石磊报警。李娇与房东的租赁合同李娇并未给石磊，证据1系房东锁门提供给石磊的，故系复印件。转让的物品为装修、灯和木板。租赁期限与李娇和房东租赁合同期限一致，李娇称剩4年半。李娇称不清楚房东锁门的事实，不同意解除合同，报警记录虽是真实的，但报警记录中石磊所称的房东为何昌秋，与石磊提交的《商铺租赁合同》租赁合同不一致。商铺石磊一直在经营。转让物品除了装修还有货品、货架等设备，以及人脉资源、供货渠道、经营环境等。双方未约定租赁期限。石磊与李娇均确认双方除本案中房屋的租赁合同关系，双方无其它房屋租赁合同关系。对上述证据本院认证如下：石磊的证据1虽系复印件，但复印件中载明的房屋座落与石磊与李娇所签订的《店面转让协议书》一致，李娇也认可出租房屋系其从第三人处承租，且李娇应当持有其与第三人的房屋租赁合同，其并未向本院举示，故应当认定石磊的证据1系真实的合同。对证据2因李娇对真实性无异议，本院予以采信。本院认为：石磊与李娇所签订的《店面转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。该协议虽只约定的转让的内容，但从李娇收取房屋租金的事实来看，也包含了房屋租赁合同关系。石磊称房东于其报警时进行了锁门，李娇虽对该事实进行了否认，但双方均认可只有本案所涉房屋的租赁合同关系，并没有其他租赁关系，故报警记录只可能针对本案的租赁合同关系产生。加之2019年2月28日报警记录中李娇称“房东不同意转租”，与本案中李娇转租房屋的事实得到印证，故2018年2月28日锁门的事实应当得到认定。由于房东锁门，造成石磊无法继续经营，其合同目的不能实现，故对解除合同的诉讼请求本院予以支持，双方的《店面转让协议书》于本判决生效之日解除。由于李娇是出租方，其无法继续提供出租物供石磊使用，应当是本案的违约方。在合同解除后，其所收取的押金应当退还石磊。由于石磊将房屋租金已支付至2019年3月30日，但从2019年2月26日其已无法继续使用房屋，故李娇应当退还其2019年2月27日至3月30日的房屋租金11333元。对于石磊要求的转让费，虽然双方对转让的项目陈述不一致，《店面转让协议书》中包含的“厨房用具、营业设备等”与李娇承租房屋用于女装和童装经营明显不符。从李娇与许长碧所签订的《商铺租赁合同》来看，李娇对房屋进行了装修，故该转让费应当认定为装修费。现由于李娇的行为导致合同无法继续履行，对装修费应当参照双方的租赁期限由李娇酌情退还。租赁期限由于石磊陈述的4年六个月与《商铺租赁合同》的租赁期限一致，本院予以采信。故李娇应当退还的转让费用为，40000元÷54个月×49个月=36296元。对于石磊要求的经营损失无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、原告石磊与被告李娇于2018年6月25日签订的《店面转让协议书》于本判决生效之日解除；二、被告李娇在本判决生效后三日内退还原告石磊押金20000元；三、被告李娇在本判决生效后三日内退还原告石磊2019年2月27日至2019年3月30日的房屋租金11333元；四、被告李娇在本判决生效后三日内退还原告石磊转让费36296元；五、驳回原告石磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3000元，因适用简易程序审理减半收取1500元，由被告李娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡可萍二〇一九年七月十九日书记员  唐春燕