湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1003民初795号原告：徐年春，女，1975年12月27日出生，汉族，住荆州市沙市区江汉北路星星生活小区**，现住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：马忠恒，荆州市沙市区楚天法律服务所法律工作者。被告：李强，男，1977年12月22日出生，汉族，住荆州市荆，住荆州市荆州区御河路**荆州区。被告：焦路，女，1976年2月29日出生，汉族，住荆州市荆州区，住荆州市荆州区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>共同委托诉讼代理人：刘钢，湖南瀛湘律师事务所律师。原告徐年春与被告李强、焦路房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐年春及其委托诉讼代理人马忠恒、被告李强及其与被告焦路的共同委托诉讼代理人刘钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐年春向本院提出诉讼请求：1、请求解除2018年3月7日房屋买卖合同；2、判令两被告退还原告42万元购房款；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原、被告系熟人关系，2017年3月，因被告买房、办证、购车等找原告多次借款达195600元，后因被告违反约定将抵押的房屋出售而成讼，经荆州区人民法院（2017）鄂1003民初1715号民事判决由被告承担192000元本金及利息。正当原告申请人民法院强制执行时，被告提出用自己座落于荆州区××路××号鸣凤园的房屋转让给原告，双方于2018年3月7日签订房屋买卖合同，约定由被告所有座落于荆州区××路××单元××室，原购房价473255元房产以72万元转让给原告，原判决的借款及利息194700元充抵购买款外，原告又拿出82529.54元帮助被告还清了房屋按揭贷款及经转帐、付现金154712.46元，原、被告在合同中确认支付42万元的购房款。2016年3月26日因李强不配合房屋过户而起诉，而荆州区法院因房屋共有人没有在房屋买卖合同上签名，诉讼中又不予认可而导致房屋买卖合同效力待定驳回了原告的起诉。据此，原告的合法权益受到侵害，原告为维护自已的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请判原告之所请。被告李强、焦路共同答辩称：一、本案的大致产生经过。前民间借贷案【（2017）鄂1003民初1715号】中双方192000元的借贷关系属实，也系朋友间真实帮忙。为表达感谢，被告李强一直让徐年春无偿居住在被告住处，直至前案成诉。前案判决并进入执行阶段后，被告多次要求原告搬离住处并爆发多次冲突，原告始终不肯搬离并强行居住至2018年3月。在此期间，迫于执行压力和被告实际经济困难，执行局法官也查封了被告李强名下房产、车辆和银行存款等，被告两次提出提前归还部分款项，原告答复“不是你想还钱就可以还的”；双方随后确实就房屋买卖并抵偿前案债务进行过多次协商，直至2018年3月7日双方订立《房屋买卖合同》，但原告在被告房屋内签订完协议后便离开名曰去准备房款【详见（2018）鄂103民初686号判决第2面原告陈述的事实与理由部分，如原告已支付42万还需要“积极为购房筹资借款”干嘛？】，原告再也没有露面亦无法取得联系，除了民间借贷案中抵扣的194100元购房款外，原告再没有支付过一分钱购房款给李强。另外，2017年5月27日双方达成还款协议，约定6个月借款期，但原告2017年7月24日已就民间借贷纠纷起诉至法院；2018年3月7日双方订立房屋买卖协议，原告3月26日就房屋买卖合同纠纷起诉至法院。因此，原告自始至终就是为了达到不法取得和非法占有被告房屋的目的，李强系迫于压力，被迫与徐年春订立了房屋买卖合同。二、李强为何会签订房屋买卖协议。李强此前从未有涉诉案件（原民间借贷案李强因未收到任何诉讼文书，因此为缺席审判），对于来自原告和法院的双重压力，十分紧张和敬畏。李强于2018年3月初答应了执行局法官，7日内筹款还款给原告或者通过卖房解决，法官答应届时解除查封。徐年春提前准备好了买卖合同文本，手书内容全部为原告所写，原告重点强调的是以判决确认的债权抵扣部分购房款，剩余二十几万原告筹集现金支付，尾款30万待房子过户后原告从银行贷款支付。因此，李强并未注意“已付”二字的具体的含义，并且理解为原告应该在当日另行筹资支付该部分款项。但原告借故离开后并未再出现，也无法取得联系。徐年春显然是有备而来，企图以一份买卖合同同时达到“收据”之目的。三、徐年春主张已经支付42万元的购房款，纯属虚构。1、徐年春在之前双方的房屋合同纠纷【（2018）鄂1003民初686号】庭审中，提交了一些银行流水、微信、支付宝转账记录等，试图“凑足”42万。但该证据中的一部分微信、支付宝转账记录，只能证明李强与徐年春之间有经济往来，根本不能证明转账款项是购房款，且无法合理说明转账具体用途和目的。2、徐年春在前案中提供的资金证据中的另外一部分，纯属其本人的现金取款记录，根本不能证明与李强或本案有任何关联。3、原告在与被告朋友关系尚无破裂的情况下（双方在民间借贷案后破裂）所有经济往来都要求被告李强提供了书面凭证【详见（2017）鄂1003民初1715号判决第2页】，但双方关系破裂后如还有借贷或购房等债权债务关系，原告不可能不要求李强提供书面凭证，这既不符合常理也不符合基本的商业规则，更不符合当时的情势；并且原告提供的所谓大部分“购房款”还发生在双方前案民间借贷诉讼过程之前或之中（案件2017年11月7日开庭、2017年11月20日判决)，从时间和逻辑上来讲都是行不通的。4、双方的买卖合同中明确约定购房款除部分抵扣前案债权外，“其他的金额以现金支付”，双方并没有明确约定可以以历史累计经济往来款等进行抵扣或者以债权债务来抵扣，其实，这些往来款项大多是双方因驾校招生生意和“买码”而产生，也并非民间借贷债权债务关系。如果徐年春对这些历史经济往来有异议可以另案主张。5、徐年春在前案中和本案中列举的所谓“购房款”数额和明目多次产生差异，其本身就互相冲突【（2018）鄂1003民初686号判决书，第二页“原判决的借款及利息194700元冲抵购买款外，原告又拿出225300元帮助被告还了房屋按揭贷款”，但庭审中又提交了金额为430942元的购房款明细；本案中原告又主张累计支付431942元，其中82529.54元是帮忙还贷，154712.46元是现金支付】。因此，徐年春的主张不论支付方式、时间、用途还是金额都明显不符，“拼凑”意图非常明显，显然是提前准备的。四、关于解除合同。因为原告根本没有支付对价的动机，致使合同目的早已落空。李强在2018年5月23日就给徐年春短信要求解除合同，并在之前的买卖合同纠纷中以反诉方式提出解除合同，没有得到法院支持。在此，被告再次重申同意解除双方的房屋买卖合同，并保留追究徐年春相关违约责任的权利。综上所述，徐年春的诉讼请求没有任何法律和事实依据，请求人民法院驳回其第2（但李强对194100前案债务予以认可）和第3项诉讼请求为盼。本院经审理认定事实如下：被告李强与被告焦路为夫妻关系，二人在婚后于2012年9月7日按揭购买了位于荆州区××路××单元××室的房屋，合同备案在李强名下。2017年不动产登记信息即显示该房产登记在被告李强、焦路名下。被告李强与原告徐年春原为民间借贷关系，原告徐年春起诉后，本院于2017年9月27日受理民间借贷案件，2017年11月20日本院（2017）鄂1003民初1715号民事判决确定被告李强应偿还原告徐年春借款本金192000元及利息。判决生效后，原告在向人民法院申请强制执行过程中，被告李强与原告徐年春于2018年3月7日签订房屋买卖合同，约定被告李强将登记其名下的座落于荆州区××路××单元××室的房屋（荆房备××号），以72万元转让给原告徐年春。合同约定：第二条房屋过户手续的办理：1、本合同签订时，甲（李强）、乙（徐年春）双方按产权管理部门的要求当日提供办理不动产相关证件、资料，收齐资料交乙方于合同签订的当日开始为乙方办理房产证的过户手续。2、乙方交付甲方房款的方式，房产证、土地证，过户费均由乙方自行承担。（1）乙方于2018年3月7日已付肆拾贰万元整，其中包括壹拾玖万贰仟元整192000元借款，以及逾期利息、案件代理费2100元民事判决书金额均已冲抵，其他金额以现金支付，剩余余款叁拾万元整由乙方贷款分期支付。第三条关于违约责任的约定：（1）自甲乙双方签订本合同后，甲、乙双方都不得违约，如乙方支付房款后，不愿意继续购买此房，乙方所付房款不予返还，乙方需要承担违约金50000元，其中赔偿给甲方人民币伍万元整。（2）如果甲方在乙方支付房款后改变出售意向，不想出售此房，甲方退还房款，甲方需要承担违约金人民币叁拾万元整，其中赔偿人民币壹拾万元整。在涉案房屋买卖合同签订后，原告徐年春撤回执行申请，原民间借贷案件于2018年3月14日执行终结。庭审时，关于房屋买卖合同中约定的“其他金额以现金支付”中的“其他金额”的组成，原告徐年春陈述的组成以及被告李强的抗辩分别如下：第一，原告徐年春于2018年3月8日通过平安银行、招商银行取款共计83000元；被告李强于同日提前归还银行个人住房购置贷款82529.54元。原告徐年春主张取款即是用于还贷，被告李强否认取款用于还款并以自有的现金偿还贷款反驳。第二，原告徐年春提供了一笔工商银行汇款凭证（2017年10月20日24000元）以及六笔微信（第一笔2017年10月18日2700元；第二笔2017年10月28日4000元；第三笔2017年11月10日11000元；第四笔2017年12月6日10000元；第五笔2018年2月22日1550元；第六笔2018年3月7日支付600元。合计29850元）、三笔支付宝（第一笔2017年10月18日100元；第二笔2017年10月29日10000元，第三笔2018年2月22日10000元，合计20100元）向李强的转款记录。总金额合计73950元。被告李强认可转款的真实性，但表示双方互有经济往来，这些转款并非房款。庭审时本院询问在前述时间段内原告徐年春向被告李强通过微信、支付宝转账，被告李强在同样的时间段内是否曾以同样的方式向原告徐年春转账时，原告徐年春陈述被告李强曾向其汇款但汇款又被李强要回、而且其未统计对方汇款次数与金额。第三，原告徐年春陈述向李强支付现金65000元（五笔），金条冲抵购房款10000元，物业费662元、违约金3600元。关于金条，原、被告各持一词，原告徐年春称被告李强以金条质押向其借款10000元，后又将金条拿回，被告李强否认将金条拿回的事实。关于物业费662元，原告徐年春称被告李强的房屋物业费是其代缴，被告李强称房屋是原告徐年春在居住，物业费应该由其负担。关于违约金3600元，原告徐年春称其帮助被告李强偿还房屋按揭贷款时其向银行支付的提前还贷违约金，被告李强否认原告徐年春帮助其偿还房屋按揭贷款以及存在违约金的事实。原告徐年春主张的以上三大项组成金额加上前民间借贷案件中的借款（含利息、受理费、执行费等）194700元转房款合计430441.54元。庭审时原告徐年春称双方签订房屋买卖合同时确定的是42万元，所以只按42万元主张权利。庭审时，被告李强认可前述194700元转为购房款的事实。本案原、被告曾就本案中的房屋买卖合同形成诉讼，本院于2018年9月20日判决驳回原、被告的诉讼请求、反诉请求。原告徐年春上诉后又撤回上诉，本院原关于房屋买卖合同的判决已经生效。本案2019年5月30日庭审时原、被告均同意解除本案涉案房屋买卖合同。本院认为，本案庭审时双方当事人一致同意解除涉案房屋买卖合同，本院依法予以确认。被告李强对原民间借贷案件中的194700元转为购房款予以认可。双方当事人仅对42万元中的237242元（82529.54元+154712.46元）有分歧。原告庭审时陈述已经支付，被告李强予以否认。原告徐年春为证明在本案中主张的涉案房屋买卖合同中“其他金额以现金支付”中的“其他金额”的组成，向本院提交了三部分资金构成，本院逐一分析之。第一部分资金构成，原告徐年春于2018年3月8日通过平安银行、招商银行取款共计83000元；被告李强于同日提前归还银行个人住房购置贷款82529.54元。原告徐年春主张取款即是用于还贷，被告李强否认取款用于还款并以自有的现金偿还贷款反驳。本院认为，该笔取款、还按揭款发生在涉案房屋买卖合同签订的次日，金额几乎没有差距，被告李强虽一味否认并称其以自有现金偿还按揭贷款，但其并没有举证证明多达八万多元的自有资金的来源，而且涉案房屋买卖合同中也有“剩余余款30万元乙方贷款分期支付”的约定，实务中多有购房者代售房者清偿按揭贷款，以方便办理房屋过户并由购房者就房屋再行办理按揭贷款以筹资支付剩余购房款的实例。对原告徐年春主张的42万元中的这一部分资金82529.54元，本院予以认定。第二部分资金构成，原告徐年春提供了一笔工商银行汇款凭证（2017年10月20日24000元）以及六笔微信（第一笔2017年10月18日2700元；第二笔2017年10月28日4000元；第三笔2017年11月10日11000元；第四笔2017年12月6日10000元；第五笔2018年2月22日1550元；第六笔2018年3月7日支付600元。合计29850元）、三笔支付宝（第一笔2017年10月18日100元；第二笔2017年10月29日10000元，第三笔2018年2月22日10000元，合计20100元）向李强的转款记录。总金额合计73950元。被告李强认可转款的真实性，但表示双方互有经济往来，这些转款并非房款。庭审时本院询问在前述时间段内原告徐年春向被告李强通过微信、支付宝转账，被告李强在同样的时间段内是否曾以同样的方式向原告徐年春转账时，原告徐年春陈述被告李强曾向其汇款但汇款又被李强要回、而且其未统计对方汇款次数与金额。本院认为，原告徐年春与被告李强的民间借贷案件纠纷在本院诉讼时间是2017年9月27日，本院判决时间是2017年11月20日，签订涉案房屋买卖合同的时间是2018年3月7日，民间借贷案件执行终结的时间是2018年3月14日。原告徐年春所主张的工商银行汇款、微信转账、支付宝转账均发生在民间借贷案件审判、执行过程中，也发生在涉案房屋买卖合同签订之前，在双方当事人就民间借贷发生纠纷形成诉讼进入执行程序，而且在房屋买卖合同没有签订前，原告徐年春向被告李强支付购房款本身就不符合日常生活经验。更为重要的是原告徐年春在前述时间段内与被告李强互有微信、支付宝转账，原告徐年春仅计算自己转出的资金而不计算被告李强向其转入的资金，而且原告徐年春对被告李强向其转入的资金用途的解释明显不符合常理。对原告徐年春主张的42万元中的这一部分资金154712.46元，本院不予认定。第三部分资金构成，原告徐年春陈述向李强支付现金65000元（五笔），金条冲抵购房款10000元，物业费662元、违约金3600元。关于金条，原、被告各持一词，原告徐年春称被告李强以金条质押向其借款10000元，后又将金条拿回，被告李强否认将金条拿回的事实。本院认为，原告徐年春并没有举证证明被告李强取回用于质押借款10000元的金条的事实。对此10000元，本院不予认定。关于物业费662元，原告徐年春称被告李强的房屋物业费是其代缴，被告李强称房屋是原告徐年春在居住，物业费应该由其负担。本院认为，因该物业费涉及二人之间可能违反公序良俗的行为，对此金额本院不予认定。关于违约金3600元，原告徐年春称其帮助被告李强偿还房屋按揭贷款时其向银行支付的提前还贷违约金，被告李强否认原告徐年春帮助其偿还房屋按揭贷款以及存在违约金的事实。本院认为，原告徐年春未举证证明其代为提前偿还按揭贷款存在违约金以及垫付违约金的事实，对此金额本院不予认定。原告未举证证明该债务系被告李强、焦路的夫妻共同债务，对原告要求被告焦路共同还款的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告徐年春与被告李强于2018年3月7日签订的房屋买卖合同经双方当事人协商一致于2019年5月30日解除。二、被告李强在本判决生效后十日内向原告徐年春返还购房款277229.54元。三、驳回原告徐年春的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3800元、申请费2620元，由原告徐年春负担2183元，由被告李强负担4237元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  张法忠二〇一九年七月一日法官助理张晓颖书记员黄薇薇