福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初4659号 原告：中国农业银行股份有限公司龙岩龙津支行，住所地龙岩市新罗区中城街道团结解放路56号，统一社会信用代码91350800857823890N。 负责人：张晓宏，行长。 委托诉讼代理人：张旭，福建同英达律师事务所执业律师。 被告：温海应，男，1986年10月16日出生，汉族，居民，住福建省长汀县。 被告：福建省龙岩市富泰房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道大洋村罗龙路西陂工贸综合服务楼三层305室，统一社会信用代码9135080069664046XN。 法定代表人：余碧丹，执行董事。 原告中国农业银行股份有限公司龙岩龙津支行（以下简称农业银行龙岩龙津支行）与被告温海应、福建省龙岩市富泰房地产开发有限公司（以下简称富泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行龙岩龙津支行的委托诉讼代理人张旭到庭参加了诉讼。被告温海应、富泰房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 农业银行龙岩龙津支行向本院提出诉讼请求：一、判令温海应立即归还农业银行龙岩龙津支行借款本金316308.83元和截至2019年5月21日止拖欠的利息47285.75元、罚息3630.56元、复利5645.72元，并支付从2019年5月22日起至还清之日止按年利率5.39%计算利息、按年利率8.085%计算的罚息和按年利率8.085%计算的复利。二、判令温海应立即向农业银行龙岩龙津支行支付因本案诉讼而支出的律师代理费6500元。三、判令温海逾期未履行上述第一项、第二项债务时，农业银行龙岩龙津支行有权以温海应提供的抵押物龙岩市新罗区（香榭景园）7＃1408号房屋以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。四、判令富泰房地产公司对温海应上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任。 事实与理由：温海应于2014年10月21日以向富泰房地产公司购房为由向原告申请一手房按揭贷款。原告与两被告于2014年10月24日签订35020120140045152《个人购房担保借款合同》一份，约定：温海应向原告借33万元、借款用途为购买房产、借款期限240个月、借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上上浮10%后确定；还款方式为等额本息还款法、还款周期为1个月、还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款帐户账号／卡号62×××74；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%收罚息；在借款期限内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计收复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计收复利；温海应提供龙岩市新罗区（香榭景园）7＃1408号房屋作为抵押物为借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、贷款人为实现债权所支付的律师代理费等；富泰房地产公司为借款提供阶段性保证，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、贷款人为实现债权所支付的律师代理费等；借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的贷款，有权提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费；本合同争议由新罗区人民法院管辖。原告依约于2014年11月13日履行了向温海应出借33万元的义务。另外，温海应提供的抵押物已依法办理了房地产抵押权（预告）登记手续。 可是，温海应未依约履行应尽的还款义务，截至2019年5月21日已35期未结清。温海应购买的龙岩市新罗区（香榭景园）7＃1408号房屋至今未办理房地产权属证书。原告多次向被告催收，温海应未履行应尽的还款义务，富泰房地产公司也未履行连带清偿责任。因被告未履行按期还款义务，原告现根据合同的约定提前收回这笔借款，提前行使担保权。截至2019年5月21日，温海应尚欠原告借款本金316308.83元、利息47285.75元、罚息3630.56元、复利5645.72元。为了实现债权，原告委托律师代理提起诉讼并支付律师代理费6500元，该费用按合同约定应由被告承担。原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及原告与本案两被告所签的合同的约定依法起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 温海应、富泰房地产公司未作答辩。 农业银行龙岩龙津支行围绕诉讼请求依法提交了《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、《龙岩市房地产抵押权（预告）申请书》、《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》、《贷款交易明细》、《中国农业银行统一客户端查询单》、《中国农业银行贷款还款试算信息》、《委托代理协议》、《发票》、业务凭证，温海应、富泰房地产公司未到庭参加诉讼，亦未对农业银行龙岩龙津支行提交的证据提出异议，视为自愿放弃诉讼权利。对农业银行龙岩龙津支行提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定的事实与农业银行龙岩龙津支行陈述的事实一致。 另查明，农业银行龙岩龙津支行与温海应、富泰房地产公司签订的个人购房担保借款合同约定，本笔借款采用阶段性保证担保+抵押。富泰房地产公司为温海应的借款提供连带责任保证，保证期间为阶段性担保。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。 又查明，温海应名下位于龙岩市新罗区（香榭景园）7＃1408号房屋至今未办理房屋产权证。 本院认为，农业银行龙岩龙津支行与温海应、富泰房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。温海应未能按期足额还本付息构成违约，农业银行龙岩龙津支行有权宣布贷款提前到期。农业银行龙岩龙津支行诉请温海应返还借款本金并支付利息，具有合同根据，予以支持。温海应自愿以其名下龙岩市新罗区（香榭景园）7＃1408号房屋为本案讼争贷款本息提供抵押担保，但只办理了抵押预告登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。农业银行龙岩龙津支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房产的处分，但并非对该房产享有现实抵押权。因此，农业银行龙岩龙津支行无权对案涉房产行使抵押权。富泰房地产公司为本案讼争贷款提供阶段性连带保证，保证人富泰房地产公司应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。所谓阶段性连带担保，是指房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，阶段性保证期限届满即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。因此，富泰房地产公司自愿为本案讼争借款本息提供阶段性连带责任担保，双方据此建立的保证关系合法有效。富泰房地产公司承担保证责任后，有权向温海应追偿。综上所述，农业银行龙岩龙津支行诉请部分有理，予以支持。温海应、富泰房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃法律赋予的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、温海应于本判决生效之日起十日内返还中国农业银行股份有限公司龙岩龙津支行贷款本金316308.83元，并支付相应利息（计算方式：1.截至2019年5月21日止的利息47285.75元、罚息3630.56元、复利5645.72元，及自2019年5月22日起至款清之日止，以316308.83为基数，从2019年5月22日起至还清之日止按年利率5.39%计算的利息，及按年利率8.085%计算的罚息、复利）； 二、温海应于本判决生效之日起十日内给付中国农业银行股份有限公司龙岩龙津支行律师代理费6500元 三、福建省龙岩市富泰房地产开发有限公司应对上述判决主文第一、二项所确定的温海应的债务承担连带清偿责任。福建省龙岩市富泰房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向温海应追偿； 四、驳回中国农业银行股份有限公司龙岩龙津支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6990元，减半收取计3495元，由温海应、福建省龙岩市富泰房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员 李  美  丰 二〇一九年七月二十六日 书记员 黄仙媛（代） 书记员 苏婕 （ 代） 附： 一、主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 3、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院。开户行：兴业银行龙岩新兴支行，账号：17×××01。 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。