文书内容云阳县人民法院执 行 裁 定 书(2019)渝0235执异32号案外人：陈启玉，女，1948年11月27日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：王浩迪、闫锋，泰和泰（重庆）律师事务所律师。申请执行人：吴兴美，女，1972年8月9日出生，汉族，住重庆市云阳县。被执行人：张亚玲，女，1971年11月30日出生，汉族，住重庆市云阳县。被执行人：罗成，男，1968年12月19日出生，汉族，住重庆市云阳县。本院在执行申请执行人吴兴美与被执行人张亚玲、罗成民间借贷纠纷一案过程中，案外人陈启玉对执行标的位于重庆市云阳县双江街道青龙路四巷x号x幢x号住房一套提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年7月4日举行了听证。案外人陈启玉的诉讼代理人王浩迪、申请执行人吴兴美、被执行人罗成参加了听证。本案现已审查终结。案外人陈启玉称，2012年8月7日至2015年8月3日，被执行人张亚玲共计向案外人陈启玉借款20.4万元。被执行人张亚玲无钱偿还，遂于2016年1月20日与案外人陈启玉签订了《租赁合同》，将其名下位于云阳县双江街道青龙路四巷x号x幢x号的房屋出租给案外人陈启玉，用该房屋的租金来抵债。《租赁合同》约定：由于张亚玲无法按期归还所欠陈启玉的全部借款本息，张亚玲愿意以其所有的位于云阳县粼江豪庭x号楼x号的住房，即涉案云阳县双江街道青龙路四巷x号x幢x号房屋出租给陈启玉，并以该笔租金抵偿其所欠陈启玉的借款本息，期限为10年，从2016年1月20日起至2026年1月20日止。案外人与被执行人张亚玲签订《租赁合同》的时间远早于法院查封房屋的时间。并且，涉案房屋出租给陈启玉后，陈启玉已合法占有使用该房屋至今。故本案应当适用合同法第二百二十九条、二百三十条的规定，案外人陈启玉在租赁期内有权不向受让人移交占有涉案房屋，并且对涉案房屋享有以同等条件优先购买的权利。据此，案外人请求法院对涉案房屋进行带租拍卖，在租赁期内有权不向受让人移交占有涉案房屋，并且对涉案房屋享有以同等条件优先购买的权利。申请执行人吴兴美称，被执行人与案外人为了逃避执行，签订租赁合同。陈启玉并未在该房屋居住，陈启玉系罗成的母亲，有利害关系，签订的租赁合同应该无效。2016年签订租赁合同，其缴款方式不清楚，案外人无优先购买房屋的权利，用虚构的债权逃避执行，租金也应该交给债权人，不应该用来抵偿债务。请求法院驳回案外人的异议。被执行人罗成称，被执行人罗成对借款不清楚，与被执行人张亚玲离婚后没有往来。陈启玉现确实没在涉案房屋里住，是由于陈启玉身体不好。她现在在福建另外一个儿子那里居住。被执行人张亚玲欠案外人陈启玉的钱应该还，租赁合同应该有效。被执行人张亚玲未参加听证，也没提交书面意见。本院查明，申请执行人吴兴美与被执行人张亚玲、罗成民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月23日作出（2016）渝0235民初5865号民事判决书，判决：一、张亚玲、罗成于本判决生效后十日内偿还吴兴美借款本金55万元，并按年利率24%支付本金从2016年2月29日起至本金还清为止的利息，张亚玲已支付的利息2万元，从应付利息中予以扣减；二、驳回吴兴美其他诉讼请求。案件受理费10310.00元，吴兴美负担310.00元，张亚玲、罗成负担10000.00元；财产保全费3820.00元，由张亚玲、罗成负担。该民事判决发生法律效力后，被执行人未履行生效法律文书确定的偿还义务，申请执行人向本院申请强制执行。在申请执行人吴兴美与被执行人张亚玲、罗成民间借贷纠纷一案诉讼中，吴兴美向本院申请财产保全，本院于2016年10月31日作出（2016）渝执保111号执行裁定书，裁定：查封张亚玲所有位于云阳县双江街道青龙路四巷x号x幢号住宅和位于云阳县新县城兴盛路门市一单元前两间门市（面积43.59平方米），查封期限为三年，查封期间由张亚玲保管使用，不得变卖、出租房屋及设定其他权利负担。重庆市云阳县双江街道青龙路四巷x号x幢x号房屋系2012年11月23日办理房屋产权登记，产权登记的权利人为被执行人张亚玲。本院于2017年5月16日作出（2017）渝0235执930号之一执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人张亚玲所有的位于云阳县双江街道青龙路四巷x号x幢x号住宅和位于云阳县新县城兴盛路门市一单元前两间门市。2018年3月6日，案外人陈启玉对本院（2017）渝0235执930号之一执行裁定书裁定评估、拍卖被执行人张亚玲名下的位于云阳县粼江豪庭x号楼x号住宅提出书面异议，后于2018年3月12日向本院书面请求撤回异议申请，本院于2018年3月14日作出（2018）渝0235执异12号执行裁定，准许陈启玉撤回异议申请。本院于2018年5月21日对涉案房屋进行了拍卖，买受人为孙翊。后因该房屋有租赁尚未撤销，本院于2018年5月28日作出（2017）渝0235执930号之三执行裁定书，裁定：撤销本院于2018年5月21日对张亚玲所有的位于重庆云阳县双江街道青龙路4巷x号x幢x号房屋并由孙翊竞得的该次拍卖。本院于2019年4月28日再次通知吴兴美、张亚玲、罗成、陈启玉及其相关人员，再次启动对云阳县双江街道青龙路四巷x号x幢x号住房的拍卖。案外人陈启玉于2019年6月26日向本院提出执行异议，请求法院对重庆市云阳县双江街道青龙路四巷x号x幢x号房屋进行带租拍卖，案外人陈启玉在租赁期内有权不向受让人移交占有案涉房屋，并且对案涉房屋享有以同等条件优先购买的权利。在本案执行中，吴兴美于2018年4月11日向本院提起诉讼，请求：撤销张亚玲、陈启玉于2016年1月20日签订的《租赁合同》。本院于2018年9月26日就吴兴美与张亚玲、陈启玉债权人撤销权纠纷一案作出（2018）渝0235民初2441号民事判决书，判决：驳回吴兴美的诉讼请求。另查明，案外人陈启玉与被执行人罗成系母子关系，被执行人张亚玲与被执行人罗成原系夫妻关系。2016年1月18日张亚玲与罗成登记离婚，《离婚协议》对夫妻财产分割约定：1、夫妻关系存续期间有一辆车牌为渝x东风雪铁龙C5小车，产权归男方所有；2、夫妻关系存续期间位于重庆市云阳县云江大道1274号x单元x号住房，产权归男方所有；3、夫妻存续期间位于重庆市云阳县粼江豪庭x号楼x号按揭住房，产权归女方所有，建行按揭款由女方自行承担。2016年1月20日，案外人陈启玉（乙方）与被执行人张亚玲（甲方）签订《租赁合同》，约定：现由于甲方无法按期归还所欠向乙方全部借款本息，甲方愿意以其所有的位于云阳县粼江豪庭x号楼x号的住房出租给乙方，并以该笔租金抵偿其所欠乙方的借款本息，并达成如下条款:一、租金支付方式及抵债方式。1、期限十年，从2016年1月20日至2026年1月20日止；2、租金，第一年至第三年每年2万元，第四至第六年每年2.3万元，第七年至第十年每年2.6万元；3、抵债方式：乙方对甲方享有的29.8万元借款（包括本金及利息），全部用以抵扣该笔租金，暂计合同签定之日，扣除10年房租租金23.3万元之后，甲方仍欠乙方6.5万元本金及利息。租赁期间，乙方不再另行支付物管费及水电气费等使用房屋产生的费用，费用由甲方支付，但能抵扣相应的欠款本息。二、权利和义务。1、甲方的权利和义务。上述条款约定的用于抵债的位于粼江豪庭的房屋在签定合同时，除了办理房屋抵押贷款给银行外，再未设立其他担保权等权利负担，也未出租给第三人使用；对上述房产权归属权利和权利负担问题在合同签定时，甲方没卷入任何诉讼，也没有任何第三人提出异议；修缮房屋是甲方的义务，甲方对出租房屋及设备应定期检查，保障乙方安全使用。2、乙方的权利和义务。本合同签定后，对于抵债财产的租金，若在租赁期内，有超过欠款本息的部分，乙方应另行支付给甲方；租赁期满，如乙方要求续租，应提前一个月书面向甲方提出。上述事实，有案外人、申请执行人、被执行人的陈述，案外人提供的《租赁合同》、（2016）渝0235民初5865号民事判决书、（2018）渝0235民初2441号民事判决书等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，案外人陈启玉与被执行人张亚玲在签订的《租赁合同》中约定：由于甲方（张亚玲）无法按期归还所欠向乙方（陈启玉）全部借款本息，甲方愿意以其所有的位于云阳县粼江豪庭x号楼x号的住房出租给乙方，并以该笔租金抵偿其所欠乙方的借款本息。可见，该《租赁合同》是债务人张亚玲以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。综上，案外人陈启玉与被执行人张亚玲签订的《租赁合同》名为租赁，实为用房屋使用权抵债，本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，故案外人陈启玉请求在租赁期内有权不向受让人移交占有涉案房屋，并且对涉案房屋享有以同等条件优先购买权利的理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人陈启玉的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  罗发明人民陪审员  赵 容人民陪审员  丁义蓉二〇一九年七月十七日书 记 员  曾 欢