四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终937号 上诉人（原审原告）：朱丽萍，女，1978年3月1日出生，汉族，户籍地重庆市九龙坡区。 上诉人（原审原告）：陈俊豪，男，1992年11月25日出生，汉族，户籍地四川省华蓥市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：周卫红，女，1969年5月17日出生，汉族，户籍地四川省华蓥市，系朱丽萍同事，陈俊豪之母。 被上诉人（原审被告）：广安瑞泽房地产开发有限责任公司，住所地四川省广安市广安区滨河路**。 法定代表人：席静，总经理。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。 上诉人朱丽萍、陈俊豪因与被上诉人广安瑞泽房地产开发有限责任公司（以下简称瑞泽公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱丽萍、陈俊豪上诉请求：撤销原判，改判瑞泽公司向上诉人支付逾期办证违约金60,545.74元（截止时间2018年9月13日止），从2018年9月14日起至取得不动产权证书之日止的逾期办证违约金按每日103元标准计算；判令瑞泽于2019年6月30日前办理并交付不动产权证书；一、二审诉讼费由瑞泽公司承担。事实与理由：一审判决认定瑞泽公司违约，但未按照合同约定判赔违约金，属于适用法律错误。 朱丽萍、陈俊豪向一审法院起诉请求：1.请求判令瑞泽公司赔偿违约金60,545.74元（计算至2018年9月13日止）。并从2018年9月13日起至房产证办下来止，每日支付朱丽萍、陈俊豪违约金103.497元；2.瑞泽公司承担全部诉讼费。诉讼中，朱丽萍、陈俊豪增加了以下诉讼请求：请求判令瑞泽公司在2019年6月30日前将广安市滨河路108号地下室-1F、-2F、夹层（-夹）-15的不动产权证书办理并交付给朱丽萍、陈俊豪，若逾期未交付，则每逾期一日按万分之二（以房屋总价为基数）支付逾期办证违约金，计算至朱丽萍、陈俊豪收到不动产权证之日止。 一审法院认定事实：瑞泽公司经批准开发建设“广安国际商业中心”项目。2013年6月8日，朱丽萍、陈俊豪（买受人）与瑞泽公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》主要约定：买受人购买出卖人开发的位于广安市“广安国际商业中心”地下室-1Ｆ-2Ｆ夹层（-夹）-15商业一套，建筑面积47.02平方米，房屋总价款517485元；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，合同继续履行，由出卖人支付逾期总房价款每日万分之一的违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书，合同继续履行，由出卖人向买受人支付逾期总房价款每日万分之一的违约金等等。合同签订后，朱丽萍、陈俊豪向瑞泽公司支付了购房款517485元，大修基金、契税、印花税、登记费等25144元，共计542629元。2015年8月5日，瑞泽公司向朱丽萍、陈俊豪交付了出售的房屋，双方签具了《广安国际商业中心住宅用房交房结算表》、《交铺验收确认书》。2016年3月21日，瑞泽公司完成了朱丽萍、陈俊豪购买房屋所在楼栋的竣工验收备案。2018年3月21日，瑞泽公司完成了朱丽萍、陈俊豪购买房屋所在楼栋的初始登记，目前朱丽萍、陈俊豪尚未取得所购房屋的不动产权证书。2016年5月16日，广安市房产管理局向瑞泽公司颁发了广安市房权证广房字第××号、20××54号、20××66号的房屋所有权证，此三证的房屋坐落均为广安市广安区，规划用途均为商业，建筑面积分别为7224.68㎡、7672.58㎡、5593.93㎡。2015年7月21日，瑞泽公司向朱丽萍、陈俊豪交付了出售的房屋，双方签具了《广安国际商业中心住宅用房交房结算表》。截止目前，朱丽萍、陈俊豪尚未取得所购房屋的不动产权证书。 庭审中，瑞泽公司以双方约定的违约金过高为由而请求降低。 一审法院认为，朱丽萍、陈俊豪与瑞泽公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立，系双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。朱丽萍、陈俊豪已按照合同约定全面履行了支付购房款等费用的义务，瑞泽公司虽向朱丽萍、陈俊豪交付了所购商品房的义务，但未在合同约定的期限内办理朱丽萍、陈俊豪购买房屋所在楼栋的初始登记以及向朱丽萍、陈俊豪交付所购商品房的不动产权证书，构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，承担为朱丽萍、陈俊豪继续办理购买房屋不动产权证书并支付违约金的违约责任。但确定瑞泽公司承担违约金的违约责任，既要尊重双方的约定，也要结合案件事实和法律规定予以充分考量，同时还要考量违约行为所造成的实际损失。本案中，瑞泽公司基于违约事实的发生责任不全在自己，抗辩违约金过高并请求法院调整，对此朱丽萍、陈俊豪未能举证证明其因瑞泽公司的违约行为所遭受的具体损失及数额大小。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，可以看出，我国法律对违约金采取以填补损失为主，惩罚为辅的原则，在违约方认为违约金过高请求减少时，法院应以实际损失为基础，兼顾其他相关因素进行衡量裁决。本案中，瑞泽公司抗辩违约金过高并请求法院调整，对此，瑞泽公司未能提供违约金过高的证据，朱丽萍、陈俊豪亦未能举证证明其因瑞泽公司的违约行为所遭受的具体损失及数额大小。为此，一审法院综合考虑朱丽萍、陈俊豪实际损失无证据支持；瑞泽公司已履行商品房交付的主要义务，未在约定期限内办理朱丽萍、陈俊豪购买房屋所在楼栋的初始登记及向朱丽萍、陈俊豪交付所购商品房的不动产权证书存在部分不能归责于己的客观原因；朱丽萍、陈俊豪已占有、使用所购商品房，合同目的已基本实现等因素，酌定瑞泽公司支付朱丽萍、陈俊豪起诉之日即2019年1月1日以前的违约金为13,240元，之后的违约金按每日14元标准计付直至朱丽萍、陈俊豪取得不动产权证书之日止。 综上所述，朱丽萍、陈俊豪的请求部分成立，依法应予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、限瑞泽公司于2019年6月30前为朱丽萍、陈俊豪办理并交付所购商品房的不动产权证书；二、限瑞泽公司于判决生效后十日内向朱丽萍、陈俊豪支付截止2019年1月1日的逾期取得不动产权证违约金13,240元，2019年1月2日起至取得不动产权证之日止的违约金按每日14元的标准计付；三、驳回朱丽萍、陈俊豪的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,314元，由朱丽萍、陈俊豪负担262.8元，瑞泽公司负担1,051.2元。 二审中，上诉人向本院提交以下证据：网页截图两份，拟证明瑞泽公司至今未为上诉人办理不动产权证书，其逾期办证行为存在恶意，故应当按照合同约定支付逾期办证违约金。瑞泽公司发表质证意见称，该份证据系复印件，截图非常模糊无法质证，对其真实性、关联性、合法性均不予认可。本院经审查认为，该证据的真实性无法核实，本院不予采信。 二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：一审判决对案涉逾期办证违约金予以调整是否正确。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，瑞泽公司在产权办理过程中虽存在违约的情形，但案涉商品房已实际交付并由上诉人占有、使用，亦即《商品房买卖合同》的主要义务已经履行完毕。本案现有证据无法认定上诉人因逾期办证而产生的实际损失，亦不足以证明瑞泽公司存在恶意违约行为，且无法证实上诉人是否因该逾期办证行为导致其预期利益受损。一审法院依据全案事实及证据，综合考量，将截至上诉人起诉之日即2019年1月1日的逾期办证违约金调整为13,240元，并确认2019年1月2日起至取得不动产权证之日止的违约金按每日14元的标准计付，并无不当，本院予以维持。至于上诉人二审提出的限期办证请求，因一审判决已经予以了支持，本院不再评述。 综上所述，朱丽萍、陈俊豪的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,314元，由朱丽萍、陈俊豪负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋丽 审判员  陈萱 审判员  张波 二〇一九年七月十六日 法官助理杨应清 书记员田玲