黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初105号原告：阚龙（案外人），男，汉族，1974年12月12日出生，个体工商户，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：王红叶，黑龙江竭诚律师事务所律师。被告：薛艳娟（申请执行人），女，汉族，1978年02月13日出生，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：鲍俭，肇源县社区法律服务所法律工作者。第三人：闫学文（被执行人），男，汉族，1972年02月10日出生，农民，住黑龙江省肇源县。第三人：高龙（被执行人），男，汉族，1985年01月11日出生，无职业，住黑龙江省肇源县。第三人：张晓磊（被执行人），男，汉族，1978年03月25日出生，职员，住黑龙江省肇源县。原告阚龙与被告薛艳娟、第三人闫学文、高龙、张晓磊案外人执行异议之诉一案，本院于2019年01月02日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告阚龙及其委托诉讼代理人王红叶、被告薛艳娟的委托诉讼代理人鲍俭、第三人闫学文到庭参加诉讼，第三人高龙、张晓磊经依法公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告阚龙向本院提出诉讼请求：1．不得执行肇源县肇源镇东方红街04-021-625（产权证号00021141号）住宅楼；2．请求法院依法确认上述房屋归原告阚龙所有；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：薛艳娟与高龙、闫学文、张晓磊民间借贷纠纷一案，肇源县人民法院作出（2015）源商初字第683号民事判决书，判决：被告高龙、闫学文、张晓磊给付原告薛艳娟借款本金50,000元及违约金5,800元。薛艳娟申请执行后，肇源县人民法院在执行该案过程中没有与其联系，并在该房屋处张贴（2018）黑0622执恢255号执行裁定书时，其得知案涉房屋被裁定拍卖，理由是债务人高龙没有清偿债务，人民法院于2017年04月26日作出（2016）黑0622执151号执行裁定书，裁定：查封担保人闫学文的房屋，该房屋在2016年05月07日由其买受，已足额交纳价款150,000元，并占有使用至今，交纳了物业费等费用。因闫学文的妻子离开原居住地无法联系，没有及时协助办理房屋所有权变更登记，过错在于出卖人。为此，其提出执行异议申请，人民法院并未详细审查和调查，作出（2018）黑0622执异55号执行裁定书，驳回其异议申请的裁定错误，故提起执行异议之诉，请求法院支持其诉讼请求。被告薛艳娟辩称，一、其依据肇源县人民法院作出的（2015）源商初字第683号民事判决书，于2016年01月14日申请执行，申请执行过程中法院将闫学文的房屋保全查封，因房屋无使用人，无法向闫学文送达执行裁定书，法院于2016年05月18日在该房屋门上张贴查封公告，所以，法院查封时间不是2017年04月26日，而是2016年。二、原告称2016年05月07日购该房屋，至今3年没有进行产权登记，过错应在原告。如果找不到出卖人，可以通过法院诉讼进行公告送达保护自己的切身利益，因此原告购买房屋后没有及时转移产权登记，过错在原告，所以请求法院维持执行裁定，驳回原告诉讼请求。第三人闫学文陈述，同意原告诉讼请求。案涉房屋是2016年05月07日卖给原告阚龙的，阚龙全额交付150,000元现金的当天将房照及房屋交给阚龙，2016年的取暖费及物业费都是阚龙交的。其收取房价款用于购买大理石，几个月后其爱人张立云闹离婚，离家出走，至今下落不明。其身体不好也不经常在肇源居住，到其子家生活2年，所以没有协助办理房屋产权变更登记。高龙向薛艳娟借款，其和张晓磊是担保人。第三人高龙、张晓磊缺席，无陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定案件事实如下：2015年05月07日，原告阚龙与第三人闫学文及其爱人张立云签订房屋买卖协议书，约定闫学文、张立云（甲方）自愿将其共有的坐落于肇源县肇源镇东方红街04-021-625，鑫合小区南楼3单元501室，建筑面积79.40㎡，房屋所有权证号肇源房权证肇源镇字第**，以价款15万元出售给阚龙（乙方），阚龙、闫学文、张立云均在该合同书落款处签名捺印。同日，阚龙交付房价款15万元，闫学文出具15万元收据1份，闫学文、张立云将案涉住宅楼及房屋所有权证书交付给阚龙。据肇源县鑫诚物业有限责任公司证明证实，肇源县鑫合小区南楼三单元501室，在其物业公司原登记户主为闫学文，2016年11月份，阚龙拿着买卖协议和房照到公司交纳取暖费、物业费，并补交了上一年的取暖费、物业费。此后都是阚龙交纳的取暖费、物业费。由于房屋没有过户，房主还是闫学文，所以只能开据闫学文的名字。本院审理的原告薛艳娟与被告高龙、闫学文、张晓磊民间借贷纠纷一案，查明，高龙于2015年01月01日向薛艳娟借款5万元，约定还款期限为2015年05月01日前，同时约定如果逾期违约金按每日0.02万元计算（正常利息除外），高龙出具借据，张晓磊、闫学文作为担保人，在借据上签字。本院经审理于2015年11月27日作出（2015）源商初字第683号民事判决书，判决：被告高龙、闫学文、张晓磊于本判决生效后立即给付原告薛艳娟借款本金5万元及违约金0.58万元，合计5.58万元。案件受理费减半收取955元，由原告负担357元，三被告负担598元。薛艳娟依据该发生法律效力的民事判决书向本院申请执行，本院作出（2018）黑0622民初255号执行裁定书，拍卖被执行人闫学文名下的位于肇源县东方红街04-021-625、产权证号为00021141房屋，并将上述执行裁定书在争议房门处张贴。阚龙于2018年12月11日向本院提出书面异议。本院审查认为，阚龙基于实体权利提出的异议，其目的是为了阻止本院对涉案楼房的执行行为，因此，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人对实体标的的异议予以审查。阚龙对涉案楼房享有所有权，但该楼房登记在闫学文名下。阚龙未出示相应证据证明该楼房未办理产权变更登记手续，非自身原因导致的。阚龙与闫学文、张立云签订房屋买卖协议，该协议对双方的权利、义务进行约定。该协议的履行情况、阚龙是否履行向闫学文、张立云给付购房款义务，其未出示证据证实。肇源县鑫诚物业有限责任公司出具收据，证实涉案楼房相应年度的取暖费或物业费交款人为闫学文，因此，收据不能证实阚龙对涉案楼房已经实际占有、使用。故案外人的异议请求不能成立，应予驳回。于2018年12月14日作出（2018）黑0622执异55号执行裁定书，裁定：驳回案外人阚龙的异议请求。并于同月19日向阚龙送达该执行裁定书，阚龙在法定期限内提起本次诉讼。上述事实有当事人陈述，房屋买卖协议书、交款收据、取暖费、肇源县鑫诚物业有限责任公司证明、（2015）源商初字第683号民事判决书、（2018）黑0622执异55号执行裁定书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告阚龙买受第三人闫学文及其妻子张立云共有的住宅楼，双方当事人均在合同书上签字确认，双方当事人意思表示真实。该合同没有违反法律、行政法规禁止性、强制性、效力性规定应认定为客观、真实、合法有效的合同。薛艳娟以不动产依法登记方发生法律效力为由，抗辩阚龙不享有涉案房屋所有权，本院不予支持。况且，对于薛艳娟主张的债权，闫学文承担的应是保证之债，系其个人担保的次债务，如拍卖、变卖案涉房屋，将侵害张立云的合法权益。根据《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。阚龙与闫学文、张立云达成并实际履行房屋买卖合同的时间为2016年05月07日，买受行为发生在人民法院对案涉房屋采取执行措施之前，且阚龙已全额支付房价款。因闫学文、张立云出售案涉房屋后即离开原住地到外地工作、生活，未及时协助阚龙办理房屋所有权变更登记。上述事实闫学文均予以认可，薛艳娟亦无证据予以反驳，应予认定。因此，案涉房屋没有及时办理产权变更登记非阚龙自身过错造成的，是由于闫学文、张立云不积极配合所致。故薛艳娟要求执行涉案房屋于法无据，本院不予支持。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案中，阚龙与闫学文、张立云达成房屋买卖协议是双方的真实意思表示，且均已履行了各自应负的义务，即交付房价款和房屋及有关证照，所有权已转移。且该房屋买卖合同没有违背法律法规禁止性、效力性、强制性的规定，因此，产权证号为00021141号房屋应归阚龙所有。综上所述，原告阚龙就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：一、不得执行肇源县肇源镇东方红街04-021-625（房屋所有权证号为肇源房房权证肇源镇字第**）屋；二、上述房屋归原告阚龙所有。案件受理费3,300元，由被告薛艳娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  王得利人民陪审员  滕 杰人民陪审员  黄永波二〇一九年七月二十九日书 记 员  孙 帅附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。