重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终2990号上诉人（原审被告）：欧英全，男，生于1968年10月12日，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：傅镭，重庆合纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市綦江区篆塘镇人民政府，住所地重庆市綦江区篆塘镇篆南街**，统一社会信用代码115002224503990121。法定代表人：周均，镇长。委托诉讼代理人：廖中平，重庆市綦江区东溪法律服务所法律工作者。上诉人欧英全因与被上诉人重庆市綦江区篆塘镇人民政府（以下简称篆塘政府）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2017)渝0110民初9644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧英全上诉请求：撤销一审判决，改判驳回篆塘政府的诉讼请求或发回重审。诉讼费用由篆塘政府承担。事实和理由：（一）篆塘政府不享有基于物权而形成的房屋使用收益权。本案所涉房屋未办理相关建设手续，系违法建筑，依法不能进行物权登记，房屋使用收益权是基于物权而产生的一项财产权利，篆塘政府主张没有事实和法律基础。（二）违法建筑不能出租、出卖、交付，篆塘政府不能基于违法行为主张房屋使用收益来获利。（三）房屋使用费损失不能认定为买卖合同无效后出卖方的损失。1.本案是房屋买卖合同纠纷，不是房屋租赁合同纠纷，在房屋买卖合同被确定为无效后，主张房屋占用使用费无明确的法律规定。2.在房屋买卖合同中，能够获取租金收益的应当是买受人，卖方在合同无效后主张不应当获取的利益，对买受人显失公平。3.前案判决明确认定房屋使用价值应归属于买受人，且因使用价值丧失导致的损失部分已在该案中处理，本案不宜再做不同处理。（四）若支持篆塘政府关于房屋占用费收益的主张，会造成欧英全重复承担损失。前案判决在确定案涉房屋市场价值时是以2009年而非2017年同地段房屋作为评估对象，已经考虑了房屋在使用多年后的贬值性损失。（五）通过司法鉴定确定所谓租金或房屋占用使用费标准违背合同法中意思自治原则。（六）本案不应适用简易程序且超过审理期限，属于程序违法，二审可发回重审。篆塘政府辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。篆塘政府向一审法院起诉请求：1、判决欧英全立即向原告支付房屋使用费700000元（以实际评估价为准，评估期间为2010年12月23日至2017年8月16日）；本案诉讼费由欧英全承担。一审法院认定事实：2009年10月19日，原綦江县篆塘镇人民政府（现篆塘政府）作为甲方、何廷华作为乙方签订《协议》约定：“为加快城镇化进程，甲方通过邀请招标，同意乙方对篆塘镇伙食团片区（含伙食团、大礼堂房子和坝子）实施改造。经双方平等协商，自愿达成如下协议：一、甲方同意乙方以联合建房方式对篆塘镇政府伙食团片区（含伙食团、大礼堂房子和坝子）实施改造。二、联建房由甲方代乙方负责办理建房手续，其相关费用概由乙方负责。三、联建房包括政府伙食团、幼儿园等建筑物，建设规模总面积不少于3000平方米。四、联建房中底层设计为伙食团用房，必须为全框架结构，面积暂定为600平方米。五、联建房中的伙食团（不含室内装修）产权归甲方，其余产权归乙方所有。甲方拥有房产部分的规税费由甲方负责，其余规税费概由乙方负责。六、甲方原有房产测定价值为31万元。新建的伙食团按1200元/㎡计价，以600㎡计算。费用支付时间：乙方基础完工前支付10万元，底层完成后支付20万元，余额待验收完成后由甲方一次性支付”，双方还约定了竣工时间、交付时间、安全责任等事项。2010年12月23日，原綦江县篆塘镇人民政府向欧英全作出《中标确认书》，载明：“根据现场公开拍卖结果，经公开拍卖小组研究，现确定你为本次标的物（政府伙食团）的中标人，中标价为1213500元。请持本中标确认书及个人身份证明文件即与我镇签订《房屋买卖合同》。逾期或拒绝签订的，我局将取消中标资格，履约保证金不予退还”。之后，篆塘政府、欧英全签订了《篆塘政府伙食团旧址处第一层房屋购房合同》，载明篆塘政府系“甲方（出卖人）”、欧英全系“乙方（买受人）”。双方在该协议第一条“房屋的基本情况”中约定：“甲方房屋（以下简称房屋）坐落于镇政府旁（原电影院旁），位于第**，房屋面积以房地产产权登记机关实测面积为准”；在第二、三条中约定房屋售价为1213500元，乙方应于2010年12月25日前将房屋全部价款一次性付给甲方；在第四条中约定“乙方缴清全部价款后，甲方7日内将房屋移交给乙方。办证的税由乙方负责，费由甲方负责。甲方在该房开发商办理好房产证后转交给乙方”；在第五条“其它约定”中约定“原则上甲方70%的机关伙食和接待安排给乙方”，另外还约定了甲乙双方不得违约，否则承担5%的违约金等内容。该协议落款时间载明为2012年1月8日，甲方落款处加盖有篆塘政府印章。2010年12月23日，篆塘政府向欧英全移交了案涉房屋，该房实际面积为719.33平方米。同日，欧英全通过向綦江县篆塘镇财政所在银行的账户转账方式向篆塘政府支付购房款863500元。之后，欧英全向篆塘政府付清了约定的购房款1213500元，綦江县篆塘镇财政所向欧英全出具了收据，该收据载明收款名称为“售房款”，摘要为“原伙食团和电影院底层”。2016年6月23日，欧英全向一审法院提起诉讼（2016渝01**民初4974号案），要求确认篆塘政府、欧英全签订的《篆塘政府伙食团旧址处第一层房屋购买合同》无效，要求篆塘政府返还购房款1213500元并赔偿损失（装修损失及房屋差价损失）。一审法院在该案中查明案涉房屋的土地使用类型为划拨地尚未转为出让地，该房屋的修建未取得建设工程规划许可等相关法定审批手续。该案审理中，欧英全向一审法院申请对具体损失进行司法鉴定，一审法院委托重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司对案涉房屋的固定装修添附物价值和同地段、同面积、同类房屋的市场价格进行鉴定，该公司于2017年5月5日作出重道资评鉴字（2017）第39号司法鉴定报告书，估价结果为：“估价对象及固定装修在价值时点2017年3月28日的市场价值为：市场价值总价210.76万元[房地产(清水房)价值199.25万元（建筑面积719.33㎡、建面单价2770元/㎡），装修价值11.51万元]。一审法院于2017年8月1日对该案作出判决，判决篆塘政府、欧英全签订的《篆塘政府伙食团旧址处第一层房屋购买合同》无效，篆塘政府返还欧英全购房款1213500元，篆塘政府补偿欧英全装修损失115100元，篆塘政府赔偿欧英全损失623200元[该损失按同类合法产权房屋的现市场价值与合同约定价格的差额计算，按照双方的过错责任（篆塘政府为80%、欧英全为20%）进行分担]。2017年9月1日，篆塘政府向一审法院提起本案诉讼，请求判如所请。一审审理中，篆塘政府向一审法院申请对案涉房屋的房屋使用费参照同地段房屋租金标准进行评估，一审法院委托重庆天度资产评估房地产土地估价有限公司对案涉房屋的租赁价值进行评估（评估费为15430元），该公司于2018年11月2日作出重天房估报字（2017）第204号评估报告书，估价结果为：“从2010年12月23日至2017年8月6日，估价对象于价值时点（2014年4月20日）的租赁单价为12.5元/平方米.月，租赁总价为714300元”。篆塘政府对评估报告的真实性、关联性、合法性均无异议，认可评估结论；欧英全对评估报告的真实性无异议，对关联性有异议，欧英全认为本案不应该启动鉴定程序，鉴定报告中的价值时点确定为2014年4月20日没有任何依据，不认可评估结论。2018年11月29日,一审法院函告重庆天度资产评估房地产土地估价有限公司，要求该公司对2010年12月23日至2017年8月6日期间的租赁总价以年为单位确定租赁单价，该公司于2018年12月3日以复函的形式出具新的评估结果，估价结果为：从2010年12月23日至2017年8月6日，估价对象于价值时点的租赁总价为714300元；具体组成如下：1、2010年12月23日至2011年12月22日期间，租赁单价为11.48元/平方米.月，租赁总价为9.91万元；2、2011年12月23日至2012年12月22日期间，租赁单价为11.82元/平方米.月，租赁总价为10.2万元；3、2012年12月23日至2013年12月22日期间，租赁单价为12.18元/平方米.月，租赁总价为10.51万元；4、2013年12月23日至2014年12月22日期间，租赁单价为12.54元/平方米.月，租赁总价为10.82万元；5、2014年12月23日至2015年12月22日期间，租赁单价为12.92元/平方米.月，租赁总价为11.15万元；6、2015年12月23日至2016年12月22日期间，租赁单价为13.31元/平方米.月，租赁总价为11.49万元；7、2016年12月23日至2017年8月6日期间，租赁单价为13.71元/平方米.月，租赁总价为7.34万元”。篆塘政府对新的评估结果无异议；欧英全不认可新的评估结果，欧英全认为本案不应该启动鉴定程序，即使鉴定，鉴定的时间节点也应当以篆塘政府交房的时间为标准，不认同以年为单位累计计算。另，篆塘政府、欧英全一致陈述，欧英全于2017年10月向篆塘政府返还案涉房屋。篆塘政府明确其主张的房屋使用费的计算期间为2010年12月23日至2017年8月6日。一审法院认为，当事人签订的违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，合同被确认无效后，双方因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案双方签订的房屋买卖合同因为违反了法律相关规定，已经被确认为无效合同。本案中，案涉房屋虽未办理法定审批手续，但该房屋物理结构完整，欧英全已实际占有使用多年，并产生了收益，故案涉房屋显然具有使用价值，因篆塘政府、欧英全签订的《篆塘政府伙食团旧址处第一层房屋购买合同》系无效合同，欧英全因合同无效所受到的损失已在另案诉讼中得到了一审法院的支持，而欧英全实际占有使用案涉房屋多年，客观上也给篆塘政府造成了房屋使用费损失，故对篆塘政府要求欧英全支付房屋使用费的请求，一审法院予以支持，但篆塘政府主张的房屋使用费的性质实为篆塘政府因合同无效所产生的损失，故房屋使用费应按双方的过错责任进行分担，分担比例应与前案确认的双方对于合同无效的过错责任比例一致（篆塘政府为80%、欧英全为20%）。重庆天度资产评估房地产土地估价有限公司参照同地段房屋租金标准评估确定案涉房屋在2010年12月23日至2017年8月6日期间的房屋使用费金额为714300元，客观合理，一审法院予以采信。篆塘政府也同意按该时间段计算房屋使用费，一审法院予以确认。经核算，欧英全应当向篆塘政府支付的房屋使用费数额为142860元（714300元×20%）。欧英全在审理中辩称“篆塘政府不享有基于物权而形成的租金收益权，篆塘政府不能基于违法行为获利”，但篆塘政府主张的是因合同无效所产生的房屋使用费损失，而非租金收益，仅是参照同地段房屋租金标准评估确定房屋使用费，故对该辩解，一审法院不予采信。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、欧英全于判决生效后十五日内支付篆塘政府房屋使用费142860元；二、驳回篆塘政府的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取5450元，由篆塘政府负担3900元，欧英全负担1550元，鉴定费15430元，由篆塘政府负担11000元，欧英全负担4430元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，一审法院作出的（2016）渝0110民初4974号民事判决（以下简称前案判决）已经判令双方签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定为无效。根据合同法第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在前案判决中，一审法院在认定合同无效的同时，判令篆塘政府返还欧英全购房款1213500元，补偿欧英全装修损失115100元，赔偿欧英全损失623200元[该损失按同类合法产权房屋的现市场价值与合同约定价格的差额计算，按照双方的过错责任（篆塘政府为80%、欧英全为20%）。欧英全因房屋买卖合同无效受到的损失已经得到赔偿，同理篆塘政府因房屋买卖合同无效受到的损失也应得到赔偿。虽然案涉房屋未办理合法审批手续，但其物理结构完整，具有一定使用价值，而实际上欧英全也占有使用了多年，享有了一定的商业收益，篆塘政府在本案中主张的房屋使用费不同于房屋租赁费，而是因合同无效受到的房屋使用费损失，因此一审法院参照同地段房屋租金标准评估金额以及前案判决确定的双方对于合同无效的过错责任承担比例来确定房屋使用费损失金额并无不当。欧英全关于篆塘政府不享有基于物权而形成的房屋使用收益权，不能基于违法行为获利，欧英全重复承担损失的上诉理由不能成立，本院均不予采纳。关于程序问题。一审法院按照法律规定，根据案件的实际情况决定本案适用简易程序审理并无不当。一审法院在扣除了鉴定期间、补充鉴定期间等合理期限后的审理期限符合法律规定。欧英全关于一审法院适用简易程序错误以及超审限审理的上诉理由不能成立。综上，欧英全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10900元，由欧英全负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 苏      渝审 判 员 韩艳审判员张泽兵二〇一九年七月八日法官助理 周   媛   媛书 记 员 黄   晚   秋