福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0825民初1331号 原告（反诉被告）：伍永康，男，1964年11月20日出生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：曹开菊、陈永吉，福建致平律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邹凤英，女，1981年1月2日出生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：陈永斌，福建斌建律师事务所律师。 被告：高恩波，男，1979年4月28日出生，汉族，住江西省井冈山市。 第三人：中国建设银行股份有限公司连城支行，住所地福建省连城县莲峰镇北大东路24号，统一社会信用代码91350825858105639B。 负责人：罗德生，职务：副行长（主持工作）。 原告伍永康与被告邹凤英、高恩波、第三人中国建设银行股份有限公司连城支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍永康及其委托诉讼代理人曹开菊、陈永吉、被告邹凤英的委托诉讼代理人陈永斌到庭参加诉讼，被告高恩波、第三人中国建设银行股份有限公司连城支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 伍永康向本院提出诉讼请求：1、判决邹凤英、高恩波履行《房屋转让协议》约定的提供房产权证及相关过户材料，协助伍永康办理坐落于连城县莲南小区C幢×××号套房及C9杂物间的转让过户手续；2．判决邹凤英、高恩波支付违约金50000元给伍永康。事实与理由：伍永康于2010年10月12日购买邹凤英、高恩波位于连城县莲南小区C幢×××号套房及其杂物间。当时一次性支付给邹凤英、高恩波140538元房款，其余的款项原在第三人中国建设银行股份有限公司连城支行按揭抵押贷款自2010年10月份起由伍永康负责承担直至付清。房屋的《土地使用证》和《房屋所有权证》保管于第三人中国建设银行股份有限公司连城支行。购买涉案房屋时双方都签订了《套房转让协议》，并有见证人见证。该《协议》中明确了：“乙方若要办理过户手续，甲方应及时无条件提供两证及有关过户所需材料给乙方，并积极协助乙方办理好过户手续”。也就是说，伍永康若需要办理过户手续，邹凤英、高恩波应积极配合协助办理好过户手续。伍永康现已于2019年4月15日将按揭贷款全部还清第三人，多次联系邹凤英、高恩波，要求其办理过户手续，但邹凤英、高恩波一直置之不理，邹凤英、高恩波已违约，应支付违约金50000元给伍永康。 邹凤英辩称，1、答辩人已经履行了合同义务，不存在违约行为。答辩人与伍永康签订《套房转让协议》后，已经将房产交付给伍永康。房屋所有权证及土地使用权证办好后，答辩人已经将涉案房屋所有权证及土地使用权证复印件交付给伍永康（原件质押于建行），履行了合同义务，不存在违约行为。伍永康要求答辩人支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。2、伍永康没有履行合同基本义务，属于根本性违约行为。作为房屋买卖合同法律关系，卖方的主要合同义务是交付房屋，买方的合同主要义务为支付购房款。答辩人已经交付了房产。自2015年10月起的按揭款就已经由答辩人支付直至2019年1月份，总计支付按揭款28277.6元。伍永康没有履行支付购房款的义务，属于根本性违约，应当依法承担违约责任。3、伍永康要求判决答辩人办理过户手续的诉讼请求没有事实和法律依据。答辩人交付房产后，办理过户手续相关证件均已经交付给伍永康，按照协议约定，过户具体事宜是由伍永康来实施的，答辩人仅仅是协助办理。伍永康在2015年10月以后就没有告知答辩人需要协助办理事宜及办理的时间、地点。况且鉴于伍永康存在没有履行合同主要义务的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求"的规定，在伍永康没有履行支付购房款的情况下，答辩人有权拒绝履行协助办理过户手续的义务。综上所述，答辩人已经履行合同义务，伍永康存在根本性违约的行为，其诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。如果合同无法解除的话答辩人请求依法判决：⑴、伍永康支付答辩人购房款28277.6元并支付以该款为本金自2015年10月15日起至支付之日止按年利率6%计算的利息。⑵、判决伍永康支付答辩人违约金50000元。 高恩波未作答辩。 第三人中国建设银行股份有限公司连城支行未作陈述。 邹凤英本院提出反诉诉讼请求：1、判决解除邹凤英与伍永康于2010年10月12日签订的《套房转让协议》，双方互相返还财产。2、判决伍永康支付给邹凤英违约金50000元。事实和理由：邹凤英与伍永康签订《套房转让协议》，已经按照《套房转让协议》第二条2项的约定“甲方（答辩人）在建行的按揭贷款于2010年10月份起由乙方（原告）承付，直到交清，乙方每月16日前必须按时足额交缴建行的按揭贷款，若有拖欠，所造成的一切后果由乙方负责”，履行自己的义务。2015年，反诉被告要求反诉原告办理过户手续，根据其要求，反诉原告从厦门返回连城办理过户手续，后来反诉被告告知反诉原告说过户还缺清会办的证明，并表示自2015年10月份起将不再缴纳按揭款。反诉原告告知反诉被告如果不交按揭的话，双方就解除合同，反诉原告收回房子。自2015年10月起的按揭款就已经由答辩人支付直至2019年1月份，总计支付按揭款28277.6元。双方其实就2015年就已经有解除合同的意思表示且已经以实际行为解除合同，答辩人也依法请求人民法院判决解除合同。即使反诉被告没有解除合同的意思表示，鉴于反诉被告没有履行支付购房款的义务，以自己的行为表明不履行主要债务，属于根本性违约，应当依法承担违约。 伍永康反诉答辩称，1、邹凤英要求解除双方于2010年10月12日签订的《套房转让协议》没有事实和法律依据。理由：⑴、伍永康在签订合同的当天向邹凤英支付了协议约定的首付款140538元，除了2015年10起至2018年12月止被答辩人主动为答辩人代缴的按揭贷款外，其余的按揭贷款均由答辩人缴纳。⑵、涉案房屋自2010年起至今一直由伍永康居住。⑶、《套房转让协议》没有约定解除条款，同时伍永康不存在任何违约行为，双方签订的《套房转让协议》不具备解除条件。2、伍永康没有任何违约行为，邹凤英要求支付50000元违约金没有任何事实依据。理由：2015年，伍永康要求邹凤英协助办理房屋过户手续，因我县当时办理房屋过户手续需要连城县清理民间标会工作指导小组（以下简称清会办）出具关于出卖人（包括其父母）的无标会债务证明，方可办理。当伍永康要求邹凤英一同前往办理，才得知邹凤英的父母邹春和、罗秀滦有标会债务尚未清偿，无法取得清会办的无标会债务证明，造成无法办理案涉房屋过户手续。鉴于这种事实情况，邹凤英认识到造成无法过户是其自身原因导致的，也担心承担违约责任，邹凤英便主动提出自2015年10月起为伍永康代缴银行按揭贷款，待案涉房屋过户不再需要清会办证明就可办理过户时，再由伍永康归还邹凤英代缴的相应银行按揭贷款。2019年3月初，伍永康听说房产过户已不再需要清会办证明就可办理过户手续，即到按揭银行了解代缴按揭款和尚欠的按揭款情况时，发现邹凤英只代缴至2018年12月，为此，伍永康立即补缴了2019年1、2月份的按揭款及其逾期违约金和所有余欠按揭款。自2019年3月初开始，伍永康要求邹凤英协助办理案涉房产过户，但邹凤英置之不理，存在明显的违约。综上，邹凤英的反诉请求没有任何事实和法律依据，请求人民法院驳回邹凤英的反诉请求 本院经审理认定事实如下：2010年10月12日，邹凤英及其配偶高恩波与伍永康及其配偶谢小红签订了《套房转让协议》一份，协议约定的主要内容有：邹凤英、高恩波将邹凤英名下的坐落于连城县莲南小区C幢×××号套房及其杂物间转让给伍永康；伍永康支付现金140538元，邹凤英原在建行的按揭贷款自2010年10月份开始由伍永康支付直至还清止；伍永康若要办理过户手续，邹凤英应及时无条件提供两证及有关过户所需材料，并积极协助伍永康办理好过户手续；甲乙双方应忠实履行本协议所规定的权利和义务，否则视为违约，并承担违约金50000元。合同签订后，伍永康当即支付购房款140538元，邹凤英亦将转让房屋交付给伍永康使用。伍永康自2010年10月份起每月向银行缴付房屋的按揭贷款直至2015年9月份止。后因伍永康要求邹凤英协助办理房屋过户手续，邹凤英也专门从厦门返回连城协助办理，但因缺少清会办的证明而未办理成功，因此涉案房屋自2015年10月份起的按揭贷款就由邹凤英缴付，并缴付至2018年12月份止共28277.6元。2019年4月15日，伍永康还清了涉案房屋自2019年1月份以后的余欠按揭贷款，涉案房屋的产权证和土地证原件仍保留在银行。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，邹凤英、高恩波将自有的已取得国有土地使用权证和房屋所有权证的房屋转让给伍永康，伍永康也已实际入住该房屋多年，后又还清了银行按揭贷款，故双方签订的《套房转让协议》，意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。根据我国法律的规定，房屋所有权转移应到房屋管理部门办理房屋权属转让登记后才发生法律效力，出卖人应当按照约定协助买受人办理房地产权属转让登记，据此，伍永康要求邹凤英、高恩波协助办理涉案房屋的产权变更登记手续的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。买卖双方在《套房转让协议》只约定，乙方（伍永康、谢小红）若要办理过户手续，甲方（邹凤英、高恩波）应及时无条件提供两证及有关过户所需材料，并未约定具体过户的期限，且伍永康提出其于2019年3月多次要求邹凤英协助办理房屋过户手续的事实，未提供有效的证据予以证实，其所提供手机短信、通话记录均是自己手机（单方）记载的内容，既不能证明对方的手机号码是邹凤英的，也不能证明是向邹凤英发出的，而且其内容也没有体现要求邹凤英协助办理过户手续的具体时间、地点和要求，因此，伍永康要求邹凤英、高恩波支付违约金50000元的主张，本院不予支持。关于邹凤英在房屋交付使用后5年又继续自行向银行缴付按揭贷款（自2015年10月份起至2018年12月份止共28277.6元）的原因和理由，双方说法不一，伍永康认为：是邹凤英无法开具清会办的证明造成无法办理过户手续而理亏，遂愿意先行缴付；邹凤英认为是：伍永康表示自2015年10月份起将不再缴纳按揭款，属于以实际行为拒绝履行合同主要义务的行为；本院认为，邹凤英在房屋交付给对方使用后又继续自行向银行缴付按揭贷款的时间达三年多（自2015年10月份起至2018年12月份止），可以确定邹凤英是自愿缴交的，且邹凤英提出“伍永康表示自2015年10月份起将不再缴纳按揭款”的辩解，未提供证据予以证实，因此，双方对邹凤英继续自行向银行缴付按揭贷款的原因和理由，均因证据不足，本院不予认定。据此，邹凤英以伍永康的行为属拒付购房款构成根本违约为由，要求解除合同、伍永康应承担违约金50000元的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。伍永康对涉案房屋已实际使用、占有多年，故邹凤英所缴付的自2015年10月份起至2018年12月份止共28277.6元的银行按揭贷款，伍永康应当予以返还，伍永康同意承担该款自2019年1月1日起按年利率6%计算的利息，本院予以认可；邹凤英要求该款自2015年10月15日起计算利息，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 一、邹凤英、高恩波应于本判决生效后十日内协助伍永康办理连城县莲峰镇莲南小区C幢×××号房屋的所有权变更（转让）登记手续【房产证号：连房证字第××号、土地使用权证号：连国用（2011）第×××号《土地使用权证》】。 二、伍永康应于本判决生效后十日内返还邹凤英所缴付的银行按揭款28277.6元，并承担以28277.6元为基数自2019年1月1日起至该款还清日止按年利率6%计算的利息。 三、驳回伍永康的其他诉讼请求。 四、驳回邹凤英的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费5890元，减半收取2945元，由邹凤英、高恩波负担；反诉受理费2945元，由邹凤英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  罗琳青 二〇一九年七月四日 法官助理桑建霞 代理书记员  童文静 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 -2- -2-