北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初12791号原告（反诉被告）：北京万禧千家餐饮有限公司，住所地北京市海淀区海淀大街**鼎好电子大厦****。法定代表人：谢江，执行董事。委托诉讼代理人：商显涛，天津四方君汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京鼎固鼎好实业有限公司，住所地北京市海淀区海淀大街******。法定代表人：张洪本，董事长。委托诉讼代理人：陈明东，北京市道融律师事务所律师。原告（反诉被告）北京万禧千家餐饮有限公司（以下简称万禧千家公司）与被告（反诉原告）北京鼎固鼎好实业有限公司（以下简称鼎固鼎好公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万禧千家公司之法定代表人谢江及该公司之委托诉讼代理人商显涛，被告鼎固鼎好公司之委托诉讼代理人陈明东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万禧千家公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令鼎固鼎好公司继续履行双方于2017年2月签订的租赁合同，配合我公司办理餐饮卫生许可审批工作；2、请求法院依法判令鼎固鼎好公司赔偿我公司因违约造成的损失共计1145103元，包括2018年7月已付工资65103元，2018年7月至2019年12月31日的经营损失1080000元；请求法院判令由鼎固鼎好公司承担本案诉讼费。事实和理由：2014年2月12日，原告与被告签订租赁合同，房屋租赁时间自2014年1月1日至2016年12月31日，租赁房屋面积为255.2平米；2017年2月12日后原告与被告续签租赁协议，合同租赁期限为2017年1月1日至2019年12月31日；被告将租赁面积由255.2平米变更为488.82平米。在履行协议过程中，因被告拒绝就面积变更的行为配合原告办理相关工程手续，导致原告无法申请新的卫生经营许可证，导致租赁房屋于2018年7月5日被北京市海淀区食品药品监督管理局查封。被告的违约行为导致原告不能营业，无法实现合同目的，造成损失。现原告依法起诉，望依法判决。鼎固鼎好公司辩称，我公司不同意万禧千家公司的全部诉讼请求，理由如下：一、原告所谓的各项损失不存在，即便存在也是因为其本身原餐饮服务许可证到期后没有依法办理延期手续，从而造成无证经营的严重后果，甚至被查封，故上述行为完全是原告自身的原因，与我公司没有任何关联；二、原告自2018年7月开始拖欠租金至今，现租赁场所仍由原告占有使用，但是一直未能支付租金，故存在违约行为；三、原告提出的装修改造申请，我公司有权进行审批，其提出的装修方案、所附工程图纸以及各项工程参数完全背离原租赁合同的初衷，远远超过大厦最大负荷，故公司在去实地勘察后对其装修方案不予批准。因原告方案不具备可行性，故我们未审批是合理合法的。此外，基于上述事实和理由，我公司依法提起反诉，反诉请求为：请求法院判令被反诉人向反诉人支付拖欠的租金425928元、物业费237564元、电费3041元、水费1729元、滞纳金499167.45元，共计1167429.45元，被反诉人承担本案全部诉讼费用。万禧千家公司对鼎固鼎好公司之反诉请求辩称，我公司不同意鼎固鼎好公司之全部反诉请求，具体理由如下：一、反诉人擅自变更房屋租赁面积，导致被反诉人餐饮服务许可证到期后，需重新办理餐厅设计规划审批手续；二、因反诉人违约，2018年7月5日以后，被反诉人一直未使用房屋；三、因反诉人违约行为，导致被反诉人不能继续按照合同约定使用房屋，反诉人要求被反诉人支付租金、物业费等费用并无事实和法律依据。因此恳请法院依法驳回反诉人的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月，万禧千家公司（承租人）与北京鼎固房地产开发有限公司（出租人）签订了《场地租赁协议》，约定出租人将市场第**铺位出租给承租人，租期为2008年1月1日至2013年12月31日，该铺位建筑面积为255.2平方米。2014年2月，万禧千家公司（承租人）与北京鼎固房地产开发有限公司（出租人）再行签署《场地租赁协议》，约定出租人继续将位于“鼎好电子大厦”x号铺位出租给承租人，租期为2014年1月1日至2016年12月31日，登记出租面积为255.2平方米。2017年1月，万禧千家公司（乙方）与鼎固鼎好公司（甲方）续签《场地租赁协议》，约定万禧千家公司继续租赁x号铺位，合同租赁期限为2017年1月1日至2019年12月31日；该铺位建筑面积为488.82平方米。甲方允许乙方在该铺位经营餐饮，第一年租金每月42670元，第二年租金每月46123元，第三年租金每月49730元，乙方应于每个支付期的第一个月开始前的五个工作日内支付当期租金。第一年物业费每月26396元，第二年物业费每月26396元，第三年物业费每月26396元，乙方应于每个支付期的第一个月开始前的五个工作日内支付当期物业费，租赁期限内的水费、电费由乙方自行承担。其中甲方的权利与义务约定：甲方有权对大厦进行商业管理，内容包括（但不限于）乙方装修的审查和监督，甲方有权对市场进行物业管理，包括市场建筑物的管理及维修保养，市场内水、电、气、空调、电梯等各种公用设备、管道、线路、设施及系统的管理、维修及保养，清洁管理、保安管理并负责市场的公共安全，消防管理。对于以上管理制度，乙方应积极配合并严格遵守。其中乙方的权利与义务约定：在租赁期内，乙方应具备合法经营资格，具备合法经营所需的全部证照。乙方对承租场地的装修、装饰及设施配备，必须经甲方最终审定方可实施，甲方拥有监督权。关于违约责任，约定乙方逾期支付本协议所规定的各种款项（包括但不限于租金、物业费等），每逾期一天，应按逾期金额的千分之五向甲方支付滞纳金。上述合同签订后，双方均按照合同履行相应义务，万禧千家公司一直在上述租赁场所经营餐饮。直至2018年1月万禧千家公司因餐饮服务许可证到期需要申领新证，故向鼎固鼎好公司提交装修申请但未能获得该公司批准，后双方因合同履行问题产生纠纷。2018年7月5日，万禧千家公司因餐饮服务许可证到期未能申请新证，被北京市海淀区食品药品监督管理局予以查封。后万禧千家公司未能实际经营餐饮，现上述租赁场地仍属于查封状态。对双方当事人有争议的事实，本院认定如下：庭审中，万禧千家公司主张应鼎固鼎好公司要求双方于2017年续签的场地租赁协议中将租赁面积变更为488.82平方米，但其实际租赁面积并未发生改变。鼎固鼎好公司对此解释称，之前的租赁面积是实际使用面积，后在2017年签订合同时大厦统一修改为按照建筑面积来约定，该公司认可万禧千家公司实际租赁面积并未发生改变。万禧千家公司主张该公司餐饮服务许可证于2018年1月到期，因为上述租赁面积表述的变化，需要重新对餐厅进行改造并申请餐饮服务卫生许可证，故该公司于2018年1月向鼎固鼎好公司以及北京市海淀区食品药品监督管理局提交了申请，后鼎固鼎好公司未能批准其装修申请，导致其未能申领新的餐饮服务卫生许可证，故要求鼎固鼎好公司继续履行双方之间的协议，配合该公司办理餐饮卫生许可审批工作。为此，万禧千家公司向本院提交了装修图纸、双方往来函件以及该公司人员与鼎固鼎好公司人员于军的通话录音。其中，双方于2018年5月22日的函件内容载明：万禧千家公司向鼎固鼎好公司报送了因工程改造所需各项工程指标，要求鼎固鼎好公司准予批准。后鼎固鼎好公司工程部对上述指标提出具体意见，其中部分无法满足万禧千家公司之改造要求。后万禧千家公司于2018年6月4日再次向鼎固鼎好公司发函，就鼎固鼎好公司提出的相应意见进行了调整。其中通话录音内容显示：万禧千家公司人员与鼎固鼎好公司人员曾就装修方案审批问题进行沟通，其中鼎固鼎好公司人员曾表示因为万禧千家公司将经营方式改变为送快餐，且将经营面积全部改为厨房，故鼎固鼎好公司未能审批通过上述装修方案。鼎固鼎好公司对上述证据真实性无异议，但否认其证明目的。鼎固鼎好公司表示因万禧千家公司改变经营模式为送快餐，将经营面积全部改为厨房，不符合其大厦的要求，且鼎固鼎好公司提出的装修方案大厦无法满足，不符合大厦对于水、电、排风等要求，故最终未能审批通过该方案。为此，鼎固鼎好公司向本院提交了2018年7月30日该公司内部签呈一份，该签呈内容载明：万禧千家公司餐饮服务许可证于1月13日到期，至今未办理补办许可证手续，2018年7月20日该公司申请停业施工，根据图纸该公司改变业态，由经营餐饮改为送餐厨房，严重违反了我公司经营宗旨，我公司对现报装修方案不予认可，建议按进场时原装修图纸申报装修手续。后该公司负责人员在该签呈上手写内容为：装修改造工程数据已由工程部核对，并答复商户，按现有电力、上下水、排烟、空调参数，无法满足其要求。万禧千家公司对上述证据不予认可，称从未见到过上述材料，该公司另表示并未改变经营模式，仅是因为租赁面积变化更改餐厨比例，且该公司的装修方案已按鼎固鼎好公司之要求进行了更改，但鼎固鼎好公司未能依约履行审批之合同义务。鼎固鼎好公司另表示万禧千家公司最初提出申请的时间为2018年5月，已远远超过餐饮服务许可证到期时间，故相关不利风险应当由万禧千家公司自行承担。万禧千家公司对上述主张不予认可，称其最早于2018年1月即向鼎固鼎好公司提出申请，4月9日向鼎固鼎好公司提交施工图纸。鼎固鼎好公司对上述主张不予认可，万禧千家公司未就上述主张向本院充分举证。万禧千家公司另表示因鼎好大厦产权存在争议，故鼎固鼎好公司内部人员发生变动，工作陷入半停滞状态，故一直未能通过上述装修审批。鼎固鼎好公司则称，因中关村西区涉及业态调整，故楼下的卖场均已关闭，五层的部分餐饮还在正常履约中，不存在对方说的工作停滞的情况。万禧千家公司另要求鼎固鼎好公司赔偿其经济损失1145103元，其向本院提交了劳动合同、菜式排行表等证据材料。鼎固鼎好公司对上述主张及证据均不予认可。鼎固鼎好公司另要求万禧千家公司支付2018年7月1日至2019年3月31日的租金425928元、物业费237564元，电费3041元、水费1729元、滞纳金499167.45元。万禧千家公司认可支付上述期间租金和物业费之事实，但主张因鼎固鼎好公司违约导致其餐厅被查封，其未能使用上述房屋，故不应当支付租金、物业费以及滞纳金。关于电费、水费，万禧千家公司同意支付。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，万禧千家公司与鼎固鼎好公司签订《场地租赁协议》，内容不违反法律规定，具有法律效力。按照上述合同约定，鼎固鼎好公司有权对鼎好大厦进行商业管理，包括对万禧千家公司装修的审查和监督，万禧千家公司的装修方案必须经鼎固鼎好公司最终审定后方可实施，鼎固鼎好公司对此拥有监督权。依据上述约定可知，鼎固鼎好公司作为鼎好大厦的产权人以及实际管理人，负有对大厦整体进行管理、监督的义务，万禧千家公司与鼎固鼎好公司签订租赁合同，在大厦内经营餐饮，应当按照合同约定服从鼎固鼎好公司的管理、接受鼎固鼎好公司的监督。在实际履行过程中，万禧千家公司因餐饮服务许可证到期，且约定的租赁面积存在变化，故向鼎固鼎好公司报送装修方案，后上述装修方案未能得到鼎固鼎好公司的审批，鼎固鼎好公司在考虑大厦整体情况后对上述装修方案未予审批，未违反合同约定，双方合同存在继续履行的可能，且于庭审中，鼎固鼎好公司明确表示在万禧千家公司修改装修方案的基础上愿意审批相应方案，故鼎固鼎好公司并未拒绝履行合同，万禧千家公司主张要求其继续履行合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于具体装修方案，双方可具体进行协商。万禧千家公司另要求鼎固鼎好公司赔偿其因违约造成的损失，因鼎固鼎好公司不存在违约行为，故其上述主张亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于鼎固鼎好公司主张的租金及物业费，因上述期间在租赁期限内，且鼎固鼎好公司并不存在违约行为，故万禧千家公司应当支付上述租金及物业费。关于水费、电费，万禧千家公司同意支付，本院对此不持异议。关于滞纳金，双方约定的标准过高，万禧千家公司要求法庭予以酌减，且鼎固鼎好公司并未就其损失向本院提交证据，本院依据公平原则对上述滞纳金依法予以衡量酌减。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回北京万禧千家餐饮有限公司的全部本诉请求；二、北京万禧千家餐饮有限公司于本判决生效后七日内支付北京鼎固鼎好实业有限公司2018年7月1日至2019年3月31日的房屋租金425928元、物业费237564元、电费3041元、水费1729元并自2019年5月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算并支付相应滞纳金，至上述款项实际付清之日止；三、驳回北京鼎固鼎好实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15106元，由北京万禧千家餐饮有限公司负担，已交纳。反诉案件受理费7653元，由北京万禧千家餐饮有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  秦纳杰人民陪审员  王 鲁人民陪审员  胡宝兰二〇一九年七月十五日书 记 员  于 洁