安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初5741号 原告：刘俊，男，汉族，1986年4月30日出生，住安徽省阜南县。 原告：代静静，女，汉族，1988年12月19日出生，住安徽省阜南县。 共同委托诉讼代理人：周亮亮，安徽亚坤律师事务所律师。 被告：安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县政务新区阜民路（体育馆北侧），社会统一信用代码9134122557706066574。 法定代表人：马超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：庞金超，该公司员工。 委托诉讼代理人：冷振初，该公司员工。 原告刘俊、代静静与被告安徽鑫马置业有限公司（以下简称：鑫马置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘俊、代静静共同委托诉讼代理人周亮亮、被告鑫马置业公司委托诉讼代理人庞金超、冷振初均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘俊、代静静向本院提出诉讼请求：要求被告支付逾期交房违约金19630元（暂计算至2017年5月31日，以后应计算至被告交付房屋符合合同约定第九条全部交付条件止）；支付逾期办证违约金72000元（按年利率6%，从2017年4月1日暂计算至2019年4月1日，以后应计算至原告取得房屋所有权证止）；诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年12月21日签订商品房买卖合同，约定：被告将阜南县金马中央公馆11幢2001号房屋出卖给原告，总房款650000元，被告应当在2016年12月31日前交房，交房之后90日内为买受人办理房屋所有权证书。合同签订后，原告如约支付了首付款250000元，并办理了按揭贷款，每月按时还款。但被告却逾期交房，且至今未按合同约定办理房屋所有权证书。 被告安徽鑫马置业有限公司辩称,1、原告订购涉案房屋，分别支付定金、首付款后，余款400000元系用住房公积金贷款支付。合同约定交房时间是2016年12月31日，但在交房前，原告的住房公积金贷款400000元没有打到被告公司账户，根据中国建设银行阜南支行贷款回单显示，该款是2017年5月27日打入我公司账户。根据合同约定，被告在2017年5月27日不可以向原告交付涉案房屋。故逾期交房是因原告没有按合同约定的时间将公积金贷款打入被告账户所致，被告不存在逾期交房，在履行义务中无过错，不应承担逾期交房违约责任。2、涉案房屋逾期交付是原告购房款没有按合同约定时间付清购房款，被告相应推迟房屋交付和房屋不动产权证的办理不违背合同约定的义务，不构成违约。2017年11月2日取得综合验收备案符合办证后，我公司及时电话通知原告提供办证所需个人相关材料，但原告并未前往办证。我公司又于2017年12月4日在该小区多处显著位置和涉案房屋11#楼梯入口处张贴《不动产权证办理通知》，原告仍未按通知要求前往办理不动产权证。被告履行了共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记义务，而原告不履行该约定义务，致逾期办证损失扩大，并就扩大的损失主张赔偿，显然违背法律规定，不应得到支持，我公司不承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：原告刘俊与代静静系夫妻关系。2016年12月21日，二原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发建设的位于阜南县，面积108.27平方米，总价款为650000元。合同第七条付款方式及期限中约定：原告采取公积金贷款方式付款，原告应当于2016年10月21日前支付首期房价款250000元，余款400000元申请贷款支付。合同第八条关于逾期付款责任中约定：除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按逾期时间，分别处理：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第十一条关于交付时间和手续中约定：被告应于2016年12月31日前按第九条、第十条约定的条件向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条关于逾期交付责任中约定：除不可抗力，被告如未按合同约定的时间将该商品房交付买受人的，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：…2、双方协商解决。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 2016年12月21日，双方就合同中未约定或约定不明的内容，又分别签订附件十一补充协议、附件十二条补充协议特别约定。附件十一补充协议约定：…5、原告同意被告采用报纸公告或在本合同房地产所在地一楼单元入口处张贴公告等方式通知原告办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日，因原告原因延期办理房地产权证的，原告承担一切经济损失。附件十二条补充协议特别约定第二条约定：若交房前买受人未付清购房款的，除买受人应当承担相应的违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的买卖合同备案、房屋交付及产权登记日期。第六条约定：无论如何，买受人确认，只有当买受人应支付的合同项下所有房款到达出卖人账户后，出卖人才有义务与买受人共同办理房屋交接手续。 合同签订后，原告于2016年10月9日支付定金20000元，于2016年10月16日支付首付款110000元，于2016年11月8日支付首付款120000元，余款400000元办理住房公积金贷款。该400000元贷款于2017年5月27日通过建设银行汇入被告预售资金监管账号。 2017年5月31日，原告与被告方工作人员王南南共同到相关物业公司办理涉案房屋交房手续。 2017年11月2日，被告获得阜南县住宅小区综合查验领导小组出具的（2017）7号《阜南县住宅小区综合查验结论告知单》，内容：“你单位建设的阜南县金马中央公馆住宅小区一期工程项目（内容为3号楼、5-12号楼，共计9栋），现已通过阜南县住宅小区综合查验，公示期内无异议，查验通过、同意交付使用，特此通知”。 2017年12月4日，被告在原告房屋所在单元张贴公告要求相关业主携带办证材料到金马中央公馆售楼部办理房屋产权证书事宜。原告房屋至今未取得涉案房屋产权证书。 本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议、特别约定，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 关于逾期交房问题：双方合同约定交房日期为2016年12月31日前，但同时约定若交房前原告未付清购房款的，被告有权相应推迟合同约定的买卖合同备案、房屋交付及产权登记日期。并约定无论如何，只有当应支付的合同项下所有房款到达被告账户后，被告才有义务与原告共同办理房屋交接手续。本案中，由于原告公积金贷款部分未如期支付，致交房日期延迟，责任并不能归责于被告。原告于2017年5月12日才与中国建设银行股份有限公司阜南支行签订住房公积金借款合同，2017年5月27日该400000元公积金贷款转入被告账户，所有房款到达被告账户后，被告即于2017年5月31日与原告办理房屋交接手续，被告不存在逾期交房，不构成违约。故原告主张2017年5月31日前逾期交房违约金19630元，本院不予支持。 关于逾期办证违约金：原、被告于2017年5月31日办理房屋交接，根据双方约定，被告应在交付房屋90日内、即2017年8月31日前为原告办理房屋产权证，但被告直至2017年12月4日才通知原告办理房屋产权证书，且15日后即2017年12月20日方视为送达，该期间未能办理房屋产权登记手续系因被告原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任，由于双方在合同中未约定逾期办理房屋产权证违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院酌定按年利率4.35%再上浮30%的利率标准计算，应当从原告接收房屋后90日期满次日起算，即从2017年9月1计算至2017年12月20日止，共109天，应为10967.19元[650000元×4.35%×（1+30%）÷365天×109天）。 2017年12月4日，被告在取得综合验收后于2017年12月4日在原告房屋所在单元张贴公告要求相关业主携带办证材料到金马中央公馆售楼部办理房屋产权证书事宜，公告日后15日即为送达日，被告已尽到通知义务，但原告逾期后至今未前往办理，该时间段逾期办证的责任在于原告，故原告主张2017年12月20日至2019年4月1日期间的逾期办证违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽鑫马置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘俊、代静静逾期办理房屋产权登记的违约金10967.19元（从2017年9月1计算至2017年12月20日止）； 二、驳回原告刘俊、代静静其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1045元，由被告安徽鑫马置业有限公司负担125元，原告刘俊、代静静负担920元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  李永静 二〇一九年七月三十日 书记员  肖文雅