安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1324民初5417号原告（被反诉人）：泗县嘉好房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县泗城镇土地局储备发展中心院内。法定代表人：梅中祥，系该公司总经理。委托代理人：董杰，安徽益友律师事务所律师。被告（反诉人）：于锦，男，1969年4月2日出生，汉族，住安徽省泗县。被告（反诉人）：许小叶，女，1986年1月11日出生，汉族，住安徽省泗县。二被告（反诉人）共同委托代理人：宋化友，安徽法理律师事务所律师。泗县嘉好房地产开发有限公司与于锦、许小叶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，于锦、许小叶于2017年10月31日提起反诉，并对其租赁房屋期间的营业损失、装修损失提出评估申请。2019年6月5日、7月26日，本院依法对本案二次公开开庭进行审理，泗县嘉好房地产开发有限公司委托代理人董杰、董红光，于锦及于锦、许小叶委托代理人宋化友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。泗县嘉好房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告间的泗州第一街《商铺租赁合同》；2、被告给付原告租赁费200000元；3、被告按照欠付费用总额每日2%支付违约金，同时还应支付租赁合同总价款的20%违约金；4、本案诉讼费由被告承担。第一次庭审中，泗县嘉好房地产开发有限公司将诉讼请求变更为：1、判决解除原被告间的泗州第一街《商铺租赁合同》及补充协议；2、被告按照租赁合同约定的年租金10万元标准支付原告租赁费至被告向原告交付房屋时止（截至2019年6月1日租赁费为275000元）；3、被告腾空租赁房屋交还原告；4、被告按照欠付费用总额每日2%支付违约金，同时还应支付租赁合同总价款的20%违约金；5、本案诉讼费由被告承担。第二次庭审中，泗县嘉好房地产开发公司将诉讼请求变更为：1、被告按照租赁合同约定的年租金10万元支付泗县嘉好房地产开发有限公司租赁费，截至2018年7月1日租赁费为183333元；2、被告按照欠付费用总额每日2%支付违约金，同时还应支付租赁合同总价款的20%违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：泗县嘉好房地产开发有限公司系泗县第一街的开发商。2014年泗县嘉好房地产开发有限公司委托安徽锦志物业服务有限公司泗县分公司代为向社会出租泗州第一街未出售的商铺。2015年3月2日，锦志公司与被告于锦、许小叶签订泗州第一街《商铺租赁合同》，约定：泗县嘉好房地产开发有限公司方将17#109号商铺租赁给于锦、许小叶使用，租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日止，年租金100000元，第一年租金于2015年3月12日前付清，第二年租金应于2016年4月30日前付清，如果于锦、许小叶有约定的违约行为，将取消于锦、许小叶享受免第三年租金的优惠政策，同时于锦、许小叶还应按照欠付费用总额每日2%支付违约金，及支付本合同总价款的20%违约金。于锦、许小叶按照合同约定支付第一年租金后，一直使用租赁商铺至今，但对于第二年的租金却一直不愿交纳。泗县嘉好房地产开发有限公司于2016年8月29日、2016年10月25日先后两次通知于锦、许小叶要求及时交纳第二年的商铺租赁费，但于锦、许小叶一直不予理会，也不搬离商铺。综上所述，于锦、许小叶的行为严重侵犯了泗县嘉好房地产开发有限公司的合法权益，请求支持泗县嘉好房地产开发有限公司的诉讼请求。于锦、许小叶辩称：原被告之间签订租赁合同基本事实无异议。泗县嘉好房地产开发有限公司没有按照签合同时承诺的标准，将符合其承诺的商业氛围的门面房出租给被告，交付的门面房与其承诺的商业氛围不符，导致双方之间的合同目的不能实现，两被告未按约定支付租金的行为不是违约，是抗辩和自力救济。于锦、许小叶向本院提出反诉请求：1、判令确认被反诉人违约，并赔偿反诉人经营损失113103元；2、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人系泗县“泗州第一街”的开发商，为把“泗州第一街”商铺出租，被反诉人对外大力宣传推广商铺招租，其宣传称“将泗州第一街打造成为泗县豪华商业街，内有万德福大型购物超市，五星级宾馆等大型商业团体”。反诉人应被反诉人的宣传于2015年3月2日与被反诉人签订了《泗州第一街商铺租赁合同》，后于同年5月20日签订《补充协议》，约定被反诉人将“泗州第一街”17号楼109号商铺出租给反诉人经营品牌女装。前述合同签订后，反诉人按约定交纳定金及第一年度房租、装修、开业，但被反诉人并没有按照合同约定向反诉人交付符合约定的房屋，所谓的“泗州第一街”并不符合交付经营的条件，宣传入驻的大型购物超市、五星级宾馆等大型商业团体也没有入驻，且大部分工程烂尾、道路不通，导致反诉人的门店无法正常经营。可见，被反诉人没有按照约定交付具备经营条件的商铺，其行为构成违约，且该违约行为严重的损害了反诉人的合法权益，请求支持反诉请求。泗县嘉好房地产开发有限公司辩称：一、答辩人不存在任何的违约行为，反诉人向答辩人索赔经营损失无事实及法律依据，不应支持。1、从租赁合同约定看，答辩人已经将商铺交付给了反诉人，反诉人也进行了装修并开业，这充分说明答辩人交付了商铺是符合交付条件的；通过庭前阅卷，反诉人也没有证据证明答辩人在租赁期间有其他违约行为，故，反诉人主张答辩人有违约行为无事实依据。2、反诉人主张在经营过程中，有道路不通、工程烂尾等情况，只是反诉人的一面之词，根本不存在，更不存在答辩人所说的虚假宣传情况。综上，恳请判决驳回反诉人的反诉请求。经审理查明：泗县嘉好房地产开发有限公司系“泗县第一街”的开发商。2014年，泗县嘉好房地产开发有限公司与安徽锦志物业服务有限公司达成《合作协议》，泗县嘉好房地产开发有限公司委托安徽锦志物业服务有限公司完成“泗县第一街”项目的商业策划、招商、管理、服务等工作，合作期限四年，即2014年4月1日至2018年8月31日。2015年3月2日，安徽锦志服务有限公司泗县分公司作为甲方与作为乙方的于锦、许小叶签订泗州第一街《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于17#109号商铺合计面积106.19平方米租赁给乙方经营品牌心靡女装，租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日止，年租金100000元，若乙方于合同签订时一次性付清第一年租金，同时按合同约定时间付清第二年租金的，甲方同意乙方享受免一年（即第三年）租金的优惠政策，但租赁期间乙方有违反合同第十六条任何一款约定的，甲方有权取消该优惠政策，按照实际租赁价格据实结算；第一年租金于2015年3月12日前付清，第二年租金应于2016年4月30日前付清……第十六条“租赁期间甲乙双方必须信守合同，如任何一方违约，违约方应赔偿守约方一切经济损失。…（二）因乙方不能按照本合同约定向甲方缴纳租金及其它应交费用的，每逾期一日，应向甲方支付相当于欠付费用总额百分之二的违约金；逾期超过十五日，甲方有权解除合同，同时乙方还应该按照合同总价款20%向甲方承担违约金。…”2015年5月10日，双方又签订《泗州第一街商铺租赁合同补充协议》，主要内容为：因市场原因，经甲乙双方沟通协商，考虑到市场处于起步阶段，为了更好的培育市场，稳定繁荣市场，经甲方研究决定，对于租金减免及租金计算时间方面予以重新调整及明确，即租赁期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止，租金计租时间从2015年7月1日起计算执行等。于锦、许小叶按照合同约定支付了第一年租金。因泗县嘉好房地产开发有限公司没有提供当初宣传的泗州第一街营商环境及氛围，造成于锦、许小叶签订合同时的预期目的无法实现，经营维艰，故不再按照合同约定交纳第二年租金。泗县嘉好房地产开发有限公司经催促无果后诉讼来院。于锦、许小叶在答辩期内以泗县嘉好房地产开发有限公司没有按合同约定交付具备经营条件的商铺构成违约为由提起反诉，要求泗县嘉好房地产开发有限公司赔偿其经营损失，并申请对涉案房屋租赁期间的营业损失、装修损失申请评估。安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司于2019年2月28日出具（2019）L1-013号价格评估报告书，评估结果为装饰装修客观合理价格113103元。另，涉案房屋泗县嘉好房地产开发有限公司已于2017年卖给案外人郝道辉，并于2017年10月12日过户登记于郝道辉名下，泗县嘉好房地产开发有限公司与郝道辉签订了《泗州第一街商铺委托返租合同》。于锦、许小叶于2018年7月1日将涉案房屋交于郝道辉。本院认为，本案的争议焦点为：1、泗县嘉好房地产开发有限公司是否具备主体资格。2、涉案合同系单方违约还系双方均违约，及租金应否支付、于锦、许小叶损失应否赔偿。首先，关于泗县嘉好房地产开发有限公司是否具备主体资格问题。审理认为，涉案《商铺租赁合同》虽为安徽锦志服务有限公司泗县分公司作为甲方与作为乙方的于锦、许小叶签订，但根据泗县嘉好房地产开发有限公司提供的《合作协议》可看出，作为房屋开发所有人泗县嘉好房地产开发有限公司与安徽锦志服务有限公司则是委托代理关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条规定，结合泗县嘉好房地产开发有限公司起诉于锦、许小叶，于锦、许小叶又反诉泗县嘉好房地产开发有限公司，及于锦、许小叶在第一次庭审中认可多次找泗县嘉好房地产开发有限公司法定代表人协商解决问题等的事实，可以证明于锦、许小叶在与安徽锦志服务有限公司签订合同时系知道泗县嘉好房地产开发有限公司与安徽锦志服务有限公司是委托代理关系，安徽锦志服务有限公司也已经向泗县嘉好房地产开发有限公司披露了于锦、许小叶，故泗县嘉好房地产开发有限公司具备诉讼主体资格。其次，关于涉案合同系单方违约还系双方均违约，租金应否支付及支付多少，于锦、许小叶损失应否赔偿问题。审理认为，于锦、许小叶未有按约定支付租金系违约，但泗县嘉好房地产开发有限公司没有营造当初招租宣传时承诺的经商环境亦系违约，且违约在先，且根据目前涉案房屋周边环境及租赁市场行情，原告主张的年租金100000元明显偏高。综合双方违约程度、涉案房屋周边环境、租赁行情及于锦、许小叶装饰装修损失的客观事实等，本院酌定于锦、许小叶支付泗县嘉好房地产开发有限公司房屋租金20000元。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、于锦、许小叶于本判决生效后三十日内支付泗县嘉好房地产开发有限公司房屋租赁费20000元；二、驳回泗县嘉好房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回于锦、许小叶的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2150元，反诉受理费2900元，共计5050元，由泗县嘉好房地产开发有限公司负担2150元，于锦、许小叶负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  李梅二〇一九年七月三十一日书记员  张恒