贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0112民初1857号原告：中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道北段**，统一社会信用代码91520112214590739R。负责人：王皓杰，该银行行长。委托诉讼代理人：朱锡武，贵州合敬律师事务所律师，执业证号15201201810033018，一般授权代理。被告：晏艳，女，1984年10月11日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：刘全，男，1970年5月17日出生，汉族，住贵阳市乌当区，系晏艳姑父，特别授权代理。被告：贵阳臣功房地产开发股份有限公司，住，住所地贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区火炬大道高新路**一社会信用代码91520115785471303B。法定代表人：董大伦，该公司董事长。委托诉讼代理人：纽欣凯，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：郑兴敏，该公司员工，特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称工行乌当支行）与被告晏艳、贵阳臣功房地产开发股份有限公司（以下简称臣功房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱锡武、被告晏艳的委托诉讼代理人刘全、被告臣功房开的委托诉讼代理人纽欣凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告工行乌当支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告签订的《个人购房借款/担保合同》；２、被告晏艳偿还原告贷款本金241407.87元，并支付利息至全部欠款还清为止（截止至2019年4月22日的积欠利息995.63元）；３、被告晏艳支付原告为主张债权而产生的律师费20844.21元；４、被告臣功房开公司对上述第２项、第３项债务承担连带清偿责任；５、确认原告就处置抵押物（贵阳市××新××大道北段××号臣功新天地７号楼１单元１７层３号房屋）所得款项，在上述债权限额内享有优先受偿权；2、诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：被告晏艳为购买位于贵阳市××新××大道北段××号臣功新天地７号楼１单元１７层３号房屋，与原告及开发商臣功房开公司于2011年9月27日签订《个人购房借款合同/担保合同》，约定被告晏艳向原告贷款320000元用于购房，合同还对贷款期限、贷款利率、还款方式、违约责任等进行了约定。同年8月19日，被告晏艳将涉案房屋作为担保，办理了抵押权预告登记，原告按约向被告晏艳发放贷款320000元。此后，被告晏艳多次逾期还款，截止2019年4月已累积逾期50期，经原告多次催收，被告仍拒不支付，原告遂诉至法院，请求依法判决。庭审中，原告诉请第二项变更为“截止2019年6月27日，被告尚欠借款本金237915.56元，尚欠利息971.49元”，事实理由部分对累计逾期变更为53期。被告晏艳辩称，1、因为晏艳现在无力偿还贷款，同意解除合同；2、对于原告诉请的金额无异议，晏艳同意处理房子来偿还贷款。被告臣功房开公司辩称，１、臣功房开公司作为保证人对320000元购房贷款承担阶段性连带保证责任；２、被告晏艳自2013年12月开始未按约定偿还借款本金及利息，导致臣功房开公司的保证金账户被原告扣划68711.58元（计算至2018年12月28日），（2018）黔0112民初1302号民事判决书已判决晏艳偿还臣功房开从2015年6月30日至2017年12月28日期间被工行乌当支行扣划的保证金及利息共计48712.09元，但至今未得到受偿。本院经审理确认以下事实，2011年9月27日，原告工行乌当支行作为贷款人与被告晏艳作为借款人、保利房开公司作为保证人共同签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定晏艳因购买房屋向原告贷款320000元，贷款期限20年，贷款利率以贷款发放时的中国人民银行同期档次贷款利率7.05%计算，如有调整，每年1月1日按新利率执行。按月等额本息还款，借款人未按期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按合同约定的利率基础上加收30%。合同第十四条第14.1项Ｌ部分和14.2项约定，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，贷款人有权解除合同并要求承担违约责任。合同第十条第10.2项约定保证人承担阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件下，保证人对该项条件满足之日到期的借款人的债务免除保证责任。借款人晏艳以其购买的位于贵阳市××新××大道北段××号臣功新天地７号楼１单元１７层３号房屋作为抵押，抵押范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同签订后，原告工行乌当支行与被告晏艳于2011年8月19日办理了上述房屋的预购商品房抵押权预告登记。同年9月27日，原告将贷款320000元发放至约定账户。被告晏艳从2011年10月27日起开始偿还贷款，累计个人还款共计136168.81元（含本金45186.23元及利息90982.48元）。2013年12月3日晏艳开始违约。保利房开公司为此被原告工行乌当支行扣划保证金共计75215.86元（含本金36898.21元及利息38317.65元）。截止2019年6月27日，被告晏艳累计逾期53期，扣除晏艳个人还款及保利房开保证金，被告晏艳尚欠借款本金237915.56元，利息971.49元未支付给原告。另查明，2019年4月22日，原告委托贵州合敬律师事务所律师朱锡武作为本案诉讼代理人提起诉讼，原告为此支付律师费20844.21元。本院认为，原告工行乌当支行与被告晏艳、臣功房开公司之间签订的《个人购房借款/担保合同》是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。工行乌当支行已依约向被告晏艳发放了购房贷款320000元，晏艳应当按月向银行还本付息，但晏艳多次逾期还款，累计逾期次数已达53期，其行为已表明不再履行还款义务，《个人购房借款/担保合同》第十四条第14.1项Ｌ部分和14.2项已约定该行为属于违约行为，贷款人有权解除合同并承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；…”的规定，原告诉请解除《个人购房借款/担保合同》符合法律规定及合同约定，本院予以支持。截止2019年6月27日，被告晏艳尚欠原告借款本金237915.56元，利息971.49元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。……。”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。……。”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，《个人购房借款/担保合同》解除后，原告有权要求被告偿还贷款本金并承担违约责任，故原告诉请被告晏艳偿还借款本金237915.56元及利息于法有据，且符合双方合同约定，本院予以支持。对于利息，晏艳应按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算至本金清偿完毕时止。对于原告主张晏艳支付律师费20844.21元的诉请。因原告已委托贵州合敬律师事务所律师出庭代理诉讼，原告提供了支付律师代理费的税务发票佐证，该费用属于原告为实现债权产生的费用，加之本案系晏艳违约所致，合同中对律师费的负担亦有明确约定，故原告主张晏艳支付律师费20844.21元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告臣功房开公司是否承担连带清偿责任的问题。《个人购房借款/担保合同》第十条第10.2项约定了被告臣功房开公司的阶段性连带保证责任、保证范围等，因本案涉案房屋仅有预购商品房抵押权预告登记，未办理正式抵押登记手续，不符合合同约定的阶段性保证责任的解除条件，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，原告要求保利房开公司对晏艳所欠的原告的各项费用承担连带清偿责任的诉请于法有据，本院予以支持。关于原告要求就处置抵押物（贵阳市××新××大道北段××号臣功新天地７号楼１单元１７层３号房屋）所得款项，在上述债权限额内享有优先受偿权的请求。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，抵押权预告登记是一种临时性登记行为，因被告晏艳尚未取得涉案房屋的物权，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿效力，本院对原告的该诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行与被告晏艳、贵阳臣功房地产开发股份有限公司于2011年9月27日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告晏艳于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行借款本金人民币237915.56元并支付利息（截止2019年6月27日的利息为971.49元，此后的利息按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算至本金清偿完毕时止）；三、被告晏艳于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行律师费20844.21元；四、被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司对上述第二、三项承担连带清偿责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2624元，由被告晏艳、贵阳臣功房地产开发股份有限公司连带负担（此款原告已预交，由被告晏艳、贵阳臣功房地产开发股份有限公司在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁国辉二〇一九年七月十一日书记员  孙 毅