山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2019）晋0411民初442号原告：段晓珍，男，1963年2月25日出生，汉族，现住长治市。被告：长治市伟利房地产开发有限公司（以下简称：伟利公司）。住所：长治市长兴中路**。法定代表人：吴利军。职务：执行董事。被告：长治市潞州区老顶山镇赵凹村民委员会（原长治市郊区老顶山镇赵凹村民委员会。以下简称：赵凹村民委员会）。住所：长治市潞州区老顶山镇赵凹村。法定代表人：翟松林。职务：村民委员会主任。委托诉讼代理人：王滨，山西弓平律师事务所律师。特别授权代理。被告：河南城建建设集团有限责任公司（以下简称：河南城建公司）。住所：河南省安阳市北关区人民大道东段路**。法定代表人：高玉春。职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郝永洲，河南城建公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：宋蛟龙，山西理冠律师事务所律师。一般代理。被告：吴利军，男，1963年1月22日出生，汉族，伟利公司法定代表人，住，住长治市/div>原告段晓珍与被告伟利公司、赵凹村民委员会、河南城建公司、吴利军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告段晓珍、被告伟利公司的法定代表人吴利军、被告赵凹村民委员会的委托诉讼代理人王滨、被告河南城建公司的委托诉讼代理人郝永洲和宋蛟龙、被告吴利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段晓珍向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告限期向原告交付房屋，或者判令四被告返还原告购房款150000元。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告伟利公司接受被告河南城建公司的位于被告长治市××区建筑工程。2011年4月17日，原告通过被告伟利公司购买位于××村号房屋。原告按照约定将购房款150000元分三次交付于被告伟利公司，被告伟利公司出具了加盖被告伟利公司公章和被告伟利公司法定代表人吴利军名章、被告伟利公司公司会计刘雄伟签字的收款收据三支。此后被告赵凹村民委员会在核实原告购房款收据后加盖了赵凹村售楼清查小组印章，此后在信访部门协调下，被告伟利公司承诺全部归还原告购房款。时至今日，赵凹村住宅小区1.2号楼已竣工，并已向部分业主交付房产及钥匙，原告多次找到被告，被告的工作人员对上述事实均认可，但以各种理由推诿不交付原告房产和钥匙。无奈，原告只好要求返还购房款，被告仍推诿拒付，原告还多次找被告及相关部门协商解决此事未果，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请贵院依法判决。被告伟利公司、吴利军共同答辩：1.被告伟利公司收取了原告的购房款，是基于被告赵凹村民委员会与被告河南城建公司以及陈凤军签订的《集资建设村民住宅新区联合协议书》《老顶山镇赵凹村1#2#住宅楼补充协议》《承包工程责任书》，上述协议约定该项目中所建的1号楼、2号楼楼盘，被告河南城建公司以及陈凤军可以自行定价出售，正是由于有协议的约定，在2011年4月14日，被告伟利公司完成了该项目1号楼的建设任务后开始收取包括原告在内的36户购房款，并将该购房款全数投入到了赵凹村1号楼的工程建设中。目前为止，被告伟利公司的法定代表人吴利军作为该工程的实际施工人，没有获得发包人被告赵凹村民委员会及承包人被告河南城建公司对该工程的结算款。2.本案属于农村小产权房建设，售卖行为违背法律强制性规定，因此该房屋买卖合同为无效合同。合同无效后被告伟利公司收取的原告房款应该由被告赵凹村民委员会、河南城建公司及其代理人陈凤军共同承担，被告伟利公司不是该房屋买卖合同的出卖人，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“商品房买卖合同，是指房地产开发企业(出卖人)将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”显然涉案的商品房的权利不属于被告伟利公司，对该商品房的售卖行为完全是依据被告河南城建公司及其代理人陈凤军的委托，售房款也如数用于了工程建设，最终的受益人是被告河南城建公司，被告伟利公司在本案中不具备出卖人的资格，不是商品房买卖合同的主体。房款虽是通过被告伟利公司进行的交易，但被告伟利公司只是收款的中间人，在该案中权利义务的主体是原告及开发商被告河南城建公司。3.2016年4月26日，因该涉案房屋房款问题，被告赵凹村民委员会曾出具处理意见，从剩余工程款中全额解决处理在被告伟利公司(吴利军)处购房户房款退还事宜，同时被告赵凹村民委员会岀具承诺书，承诺全权负责退还被告伟利公司房款事宜并保证于2016年5月10日前完成票据甄别加盖村委公章，这个处理意见也反映了当时的现状和被告赵凹村民委员会积极处理问题的态度，将退还房款的法律后果转移给了被告赵凹村民委员会，希望法庭能充分考虑。4.合同法规定合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上所述，被告伟利公司、吴利军不是本案适格的被告，恳请人民法院驳回原告对被告伟利公司及吴利军个人承担责任的诉请。被告赵凹村民委员会当庭答辩：原告不是赵凹村村民，被告赵凹村民委员会修建1.2号楼是解决本村村民的住房问题，原告的资格不符、主体不适格，买卖合同无效。该村开发项目时和被告河南城建公司签订了施工合同，被告河南城建公司工地代表陈凤军私下和吴利军个人订立的转包协议，不是被告河南城建公司单位行为，属无效转包和非法转包。被告吴利军和被告伟利公司没有售房资格。侵权行为是被告河南城建公司和被告伟利公司共同造成的，双方应该承担连带责任和侵权责任后果，故150000元应该由被告伟利公司、河南城建公司、吴利军共同偿还。2016年4月26日，被告赵凹村民委员会出具了书面承诺同意承担还款责任，该承诺违反了民事行为的公平原则，是在信访施加压力的情况下出具的，经过现任村民委员会核查村里相关档案材料没有查到还款责任的会议纪要，按照村民委员会规定的重大事件应该集体讨论通过才能合法有效，被告赵凹村民委员会在原告购房单上所盖蓝章是核实登记摸底，不具有还款的责任。被告河南城建公司当庭答辩：1.被告河南城建公司系涉案小区建设施工方，并非建设方，无权出售房屋，也未向其他机构或者个人授权出售房屋。2.本案中原告与被告河南城建公司不存在合同关系，被告河南城建公司没有收取过原告任何款项，不应当承担偿还责任，依法驳回原告对被告河南城建公司的起诉。陈凤军是被告河南城建公司在赵凹村1.2号楼的项目负责人，被告河南城建公司对陈凤军的授权是项目管理，没有授权陈凤军收款或者签订合同等。本案当事人提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证并对证据进行了确认。原告提交了证据：1.《收据（票据的蓝章是赵凹村清查小组盖的章）》3支，证明：2011年4月17日交款50000元、2011年4月18日交款50000元、2011年4月27日交款50000元。2.《承诺书》1份，证明：被告赵凹村民委员会承诺2016年6月15日前给原告等退款。3.原告雷玉书的《民事判决书》1份，证明：该判决书判决的雷玉书的情况与原告的情况一致。被告伟利公司及吴利军质证：均无异议。被告赵凹村民委员会质证：收据不清楚，但是我们核实过。《承诺书》坚持答辩意见。被告河南城建公司质证：《收据》真实性认可，只有被告伟利公司、吴利军、被告赵凹村民委员会的盖章，与被告河南城建公司无关，被告河南城建公司没有收到该款项。对《承诺书》具体情况不清楚，被告河南城建公司没有参与，《承诺书》是被告赵凹村民委员会出具的，与被告河南城建公司无关。本院对以上证据予以确认并在卷佐证。被告伟利公司、吴利军提交了证据：1.《集资建设村民住宅新区联合协议书》1份，证明：被告赵凹村民委员会指定开发商是被告河南城建公司，协议第三条证明被告河南城建公司有房屋销售权。2.《老顶山镇赵凹村1#2#村民住宅楼补充协议》1份，证明：被告河南城建公司销售的房款如数用于工程建设。3.《承包责任书》《授权委托书》各1份，证明：《承包责任书》是吴利军和陈凤军签订的，陈凤军是被告河南城建公司的代理人。住。住宅不是被告伟利公司定价销售的承诺书》中证明被告伟利公司销售房屋款用于工程。4.《陈凤军收取的工程质保金1580000元凭证》《7支票据》《收取36户房款收据》等。证明：收取的36户649万元，把1580000元质保金给了陈凤军，其余的钱给了盖楼的刘建国。5.《关于赵凹村村民住宅楼有关问题的处理意见》，证明：被告赵凹村民委员会承诺被告伟利公司收取的房款全部投入了赵凹村盖楼，赵凹村愿意全额解决购房款的退款事宜。6.《承诺书》1份，证明：2016年的承诺书出具时没有上访，2017年才开始有人上访。原告质证：看不出来。被告赵凹村民委员会质证：证据3的《承包责任书》是吴利军和陈凤军私下个人行为，不是单位行为；《授权委托书》的陈凤军是1.2号楼的代理人，没有权利转包。对证据6坚持答辩意见。被告河南城建公司质证：对证据1.2的证明目的不认可，该两份协议书没有授权被告河南城建公司有销售房屋的权利，实际销售主动权仍在被告赵凹村民委员会。《授权委托书》中明确表述代理人无转委托权，没有转授其他人售房，也不包括陈凤军收取材料款、抵押金等权利，陈凤军是个人行为。证据4款项手续的出具人均为陈凤军，是否实际用于该建设工程不清楚，是否收到36户的购房款不清楚，不认可被告伟利公司证明目的。证据5、6系作为建设方的被告赵凹村民委员会对该事件的处理意见，且涉及该案建设工程施工合同与本案无直接关联性。本院对以上证据1.2.3.5.6予以确认并在卷佐证。被告赵凹村民委员会没有提交证据。被告河南城建公司提交了证据：任海军和牛双龙的《民事判决书》，证明：与原告情形相似的案件，原长治市郊区人民法院已经做出相关判决。此类案件中，被告河南城建公司不是合同的相对方，未收到相关款项，不承担任何责任。该两份判决均没有人提起上诉。本院对以上证据予以确认并在卷佐证。综合原、被告的陈述、答辩和依真实性、合法性、关联性确认的证据，认定的事实如下：2009年6月4日，被告赵凹村民委员会为促进新农村建设，与被告河南城建公司签订《集资建设村民住宅新区联合协议书》，其中约定部分内容为被告河南城建公司负责赵凹村住宅新区的施工建设，对所建楼盘有权自行定价出售，但要使用被告赵凹村民委员会提供的售楼合同和收据，村民购房同等条件优先优惠10%。2011年8月9日被告河南城建公司出具授权委托书，委托陈凤军作为被告河南城建公司代理人，负责赵凹村1号、2号村民住宅楼工程具体施工任务，陈凤军在工程建设中与被告赵凹村民委员会签署的有关工程合同（不包括借贷款、抵押担保、押金、人工工资及材料赊欠）事宜，被告河南城建公司予以认可。2013年6月24日，陈凤军作为被告河南城建公司代理人与被告赵凹村民委员会签订《老顶山镇赵凹村1#2#村民住宅楼补充协议》，约定：除符合条件和不符合条件的本村购房户交款后，剩余楼房被告河南城建公司可自行定价筹资销售。2016年7月27日，双方再次签订《协议书》，约定：除本村村民按合同规定购房外，剩余房屋归河南城建公司抵顶工程款项。2011年4月14日，陈凤军作为项目负责人与作为承包负责人的被告吴利军签订《承包工程责任书》，约定赵凹村村民住宅1号楼由承包组负责施工，1号楼售房款归承包组支配建筑工程用款。同时约定1号楼执行《合同法》《建筑法》相关规定和《集资建设村民住宅新区联合协议书》的条款。原告段晓珍非赵凹村集体经济组织成员，为购买赵凹村新建小区1号楼2单元201号住房一套，先后3次向被告伟利公司交款共计150000元，被告伟利公司出具收据3支。因被告伟利公司未能按期交付房屋，在原告多次主张权利后，被告赵凹村民委员会对其所交房款收据予以甄别，并加盖赵凹村售楼清查小组印章予以确认，同时承诺负责清退该购房款。本院认为，本案的争议焦点一是：原告请求被告限期交付房屋或者返还购房款150000元的诉讼请求是否支持？原告购买的标的物属于赵凹村民委员会为改善本集体经济组织成员住房条件，在本村集体所有的土地上建造的房屋，该类房屋买卖合同的生效依赖于宅基地使用权的有效转让。宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员，无权取得或变向取得。本案中原告非赵凹村集体经济组织成员，其与被告伟利公司、吴利军之间的房屋买卖行为，损害了集体经济组织的权益，违反了国家法律及行政法规的强制性规定，应属无效合同。依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。无效合同自始无效，无需诉请解除。结合本案的实际情况，因购房合同无效，原告主张限期交付房屋的诉讼请求本院不予支持，但要求被告返还购房款150000元的请求成立，本院予以支持。本案争议的焦点二是：四被告如何承担原告150000购房款的返还责任？1.原告出资购买赵凹村新建小区1号住宅楼的房屋，被告伟利公司以自己名义收取了该款项，原告与被告伟利公司形成了房屋买卖合同关系，被告伟利公司作为合同的相对一方，应承担相应的法律责任。被告吴利军在与陈凤军签订《承包工程责任书》时，是作为承包组负责人签字，但并未明确承包组即为被告伟利公司，被告伟利公司提供的《集资建设村民住宅新区联合协议书》《老顶山镇赵凹村1#2#住宅楼补充协议》《承包工程责任书》不能证明其售房是经河南城建公司委托，且该售房过程中也不是以河南城建公司名义收取的购房款，故本院对被告伟利公司可以收取购房款的抗辩理由不予支持。至于原告所交款项是否用于涉案工程，可由被告赵凹村民委员会、伟利公司及其他相关权利人另行处理。2.收取原告购房款过程中，吴利军又作为伟利公司的法定代表人，以伟利公司名义收款，显然其是滥用公司法人独立地位，逃避债务，严重损害公司债权人利益，故应当对公司的该项债务承担连带责任。3.被告赵凹村民委员会在事后出具还款《承诺书》，并对被告伟利公司收取原告购房款的收据进行甄别盖章的行为，是一个独立清偿债务的承诺，原告因该承诺取得了要求被告赵凹村民委员会清偿债务的权利，故被告赵凹村民委员会也应对伟利公司返还购房款的义务承担连带清偿责任。本院对被告赵凹村民委员会不承担还款责任的抗辩意见不予采纳。4.被告河南城建公司虽系涉案房屋的承包责任主体，并将部分工程施工责任分解给吴利军，但并未委托被告伟利公司或吴利军以被告河南城建公司名义对外售房，且事后也未对原告出资购房行为予以认可。根据合同相对性原则，被告河南城建公司与原告之间没有形成法律上的权利、义务关系。故原告主张被告河南城建公司承担相应法律责任的诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，鉴于被告不同意调解，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告长治市伟利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告段晓珍购房款150000元；二、被告吴利军、长治市潞州区老顶山镇赵凹村民委员会对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任；三、驳回原告段晓珍的其他诉讼请求。如果被告长治市伟利房地产开发有限公司、吴利军、长治市潞州区老顶山镇赵凹村民委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由被告长治市伟利房地产开发有限公司、吴利军、长治市潞州区老顶山镇赵凹村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 魏志忠人民陪审员 张海霞人民陪审员 暴安平 二〇一九年七月十九日书 记 员 韩慧静