福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初987号 原告：赵兴，男，1985年10月26日出生，汉族，住江苏省靖江市。 原告：连蕉香，女，1990年9月12日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：傅巧玲，福建伟盛律师事务所律师。 被告：泉州东华百希达发展有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安工业开发区。 法定代表人：苏碧山，系公司董事长。 原告赵兴、连蕉香与被告泉州东华百希达发展有限公司（以下简称“东华百希达公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵兴、连蕉香的委托诉讼代理人傅巧玲到庭参加诉讼，被告东华百希达公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵兴、连蕉香向本院提出诉讼请求：1.判令解除赵兴、连蕉香与东华百希达公司之间的《商品房认购书》；2.判令东华百希达公司返还赵兴、连蕉香购房款179338元，并以179338元为基数，按照年利率6%计算，支付自2018年6月15日起至实际还清款项之日止的资金占用利息（其中暂计至2019年4月22日的利息为9295.69元）；3.判令东华百希达公司向赵兴、连蕉香返还双倍定金40万元；4.本案诉讼费用率（包括评估费用等）由东华百希达公司承担。事实和理由：2018年6月5日，赵兴、连蕉香与东华百希达公司签订《【汇龙·大江盛世】商品房认购书》，双方约定：赵兴、连蕉香向东华百希达公司认购址于汇龙·大江盛世某号商品房一套，房价为每平米12346元，建筑面积117.26平方米，付款方式为银行按揭付款，其中，双方约定签订认购书时，赵兴、连蕉香需向东华百希达公司方支付定金20万元，该定金在双方签订《商品房买卖合同》时间2018年9月5日前。认购书签订以后，赵兴、连蕉香依约当日向东华百希达公司支付定金1万元，并与东华百希达公司方就补齐定金及交齐首付款的时间达成一致意见，即2018年6月15日同时补齐定金及支付首付款至379338元，上述付款义务赵兴、连蕉香已经依约按时全部履行。然，时至今日，东华百希达公司仍未与赵兴、连蕉香签订《商品房买卖合同》。经多次催促，东华百希达公司以各种借口推脱，已构成违约，赵兴、连蕉香在此过程中不存在任何过错，因此东华百希达公司依法应返还购房款，并按照双方认购书的约定及法律有关定金罚则的规定，双倍返还定金40万元，并赔偿给赵兴、连蕉香造成的损失。综上，为维护赵兴、连蕉香的合法权益，特向法院提出如上诉讼请求，恳请予以支持。 东华百希达公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年6月5日，赵兴、连蕉香与东华百希达公司签订《【汇龙·大江盛世】商品房认购书》，赵兴、连蕉香向东华百希达公司认购由东华百希达公司开发的汇龙·大江盛世某号商品房，建筑面积117.26平方米。认购书第二条计价方式与价款约定单价为12346元，总金额为1447692元；第三条付款方式约定签订《商品房买卖合同》时赵兴、连蕉香应付首付款为379338元，余款采取银行按揭贷款（商业贷款）支付；第四条定金约定赵兴、连蕉香在签订本认购书时一次性向东华百希达公司支付定金20万元，签订《商品房买卖合同》时定金直接转为购房款；第五条约定签订《商品房买卖合同》时间为2018年9月5日前；第六条约定赵兴、连蕉香应在本认购书约定的签订《商品房买卖合同》时间内携带身份证、本认购书、定金票据及其他资料（包括银行按揭贷款资料）等，与共有权人共同到售楼中心与东华百希达公司签订《商品房买卖合同》，支付应付款，否则视为赵兴、连蕉香违约，本认购书及定金票据自动作废，东华百希达公司有权将该商品房另售他人且无须另行通知赵兴、连蕉香，赵兴、连蕉香已交定金不予退还。在认购书的上方载明：“折后总价：1340338元”。在认购书落款的下方载明：“本人于2018年6月5日缴交定金人民币壹万元整（￥：10000元），承诺于2018年6月12日前补齐定金至人民币贰拾万元整（￥：200000元），于2018年6月19日前补齐首付款至人民币叁拾柒万玖仟叁佰叁拾捌元整（￥：379338元），若到期未缴款，则已交款人民币壹万元整（￥：10000元）自愿放弃，归百希达所有。连蕉香、赵兴”。签订《认购书》当日，赵兴、连蕉香支付东华百希达公司定金1万元，2018年6月15日，赵兴、连蕉香支付东华百希达公司购房款369338元。 另查明，诉争房屋在双方签订《认购书》时已设定在建工程抵押，现未注销抵押。 在诉讼过程中，赵兴、连蕉香向本院申请财产保全，请求对东华百希达公司名下址于汇龙·大江盛世C区地下室四个车位采取保全措施。本院于2019年5月17日作出（2019）闽0504民初987号民事裁定书，裁定查封上述四个车位。案件申请费3520元，由赵兴、连蕉香负担。 上述事实有双方的陈述、身份证、企业信用信息、《【汇龙·大江盛世】商品房认购书》、收款收据、泉州市洛江区不动产登记中心《不动产权属登记信息查询结果证明》等证据证实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。双方签订认购书系双方的真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵守、履行合同。 1.关于合同解除的问题。认购书系相对于正式《商品房买卖合同》这一本约合同而言的预约合同，其作用和意义在于为双方按公平、诚信原则磋商达成本约合同奠定基础、创造条件，但不能取代本约合同。因此，按认购书的约定签订正式的《商品房买卖合同》是买卖双方的基本义务。双方签订认购书时，诉争房屋已设定在建工程抵押，东华百希达公司未提供证据证明其在赵兴、连蕉香认购时告知抵押状态。认购书是以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同。诉争房屋尚处于在建工程抵押状态，涉及抵押权人的权利，在抵押未注销的情况下，《商品房买卖合同》无法网签、备案，双方存在签订《商品房买卖合同》的障碍。现东华百希达公司因诉争房屋进行在建工程抵押仍未能与赵兴、连蕉香签订《商品房买卖合同》，阻却了赵兴、连蕉香期待的合同目的的实现，故东华百希达公司构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，东华百希达公司的违约行为致使不能实现合同目的，现赵兴、连蕉香请求解除认购书，于法有据，应予支持。 2.关于双倍返还定金的问题。当事人在订立商品房买卖合同之前交付的购房定金属于立约定金，是为担保正式签订商品房买卖合同而交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……”及《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，现东华百希达因诉争房屋设定了在建工程抵押尚未解押，无法与赵兴、连蕉香签订《商品房买卖合同》，构成违约。赵兴、连蕉香提供其与售楼处工作人员（在认购书上签名的经办人）的微信记录，显示售楼处工作人员同意赵兴、连蕉香于2018年6月15日一起支付定金20万元及补齐首付款。2018年6月5日，赵兴、连蕉香支付定金1万元；2018年6月15日，赵兴、连蕉香支付的369338元包含定金余款19万元，则已支付的定金为20万元。现赵兴、连蕉香请求双倍返还定金40万元，于法有据，予以支持。 3.关于返还购房款179338元及资金占用利息。由于东华百希达公司违约，致合同解除，现赵兴、连蕉香主张东华百希达公司应返还其余购房款179338元（379338元-20万元）及自2018年6月15日起至实际还清款项之日止按年利率6%计算的资金占用利息，理由充分，予以支持。 综上所述，诉争房屋尚处于抵押登记状态，认购书中双方就将来签订正式商品房合同的根本目的无法实现，应认定东华百希达公司违约。赵兴、连蕉香主张解除认购书，主张东华百希达公司双倍返还定金、返还已支付的其余购房款及支付资金占用利息，于法有据，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、解除赵兴、连蕉香与泉州东华百希达发展有限公司于2018年6月5日签订的《【汇龙·大江盛世】商品房认购书》。 二、泉州东华百希达发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还赵兴、连蕉香双倍定金40万元。 三、泉州东华百希达发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还赵兴、连蕉香购房款179338元及自2018年6月15日起至实际还清款项之日止按年利率6%计算的资金占用利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17829元，减半收取计8914.5元，由泉州东华百希达发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  孙玫芳 二〇一九年七月一日 书记员  黄书卿 附：本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。