成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初4191号 原告:付伊虹,女,1992年9月6日出生,汉族,住贵州省六枝特区。 原告:游鸿尘,男,1991年1月3日出生,汉族,住四川省夹江县。 二原告共同委托诉讼代理人：陈绍坤，重庆周立太（成都）律师事务所律师。 被告:成都西南交大府河苑培训中心有限公司，住所地成都市郫县安靖镇方桥村。 法定代表人：常明，总经理。 委托诉讼代理人：赵芯，四川迪泰律师事务所律师。 原告付伊虹、游鸿尘与被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司（以下简称府河苑公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告付伊虹、游鸿尘由其特别授权委托诉讼代理人陈绍坤到庭参加诉讼，被告府河苑公司的一般授权委托诉讼代理人赵芯、孙晓蒂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付伊虹、游鸿尘向本院提起诉讼请求，请求判令：1、府河苑公司支付逾期交房的违约金。违约金计算方式，以447690元为基数，按每日万分之一，从2016年5月1日起计算至实际交房时止；2.被告向原告支付逾期办理案涉商品房楼栋产权的违约金。违约金计算方式，以447690元为基数，按每日万分之一，从2017年5月1日起计算至实际办理案涉商品房楼栋产权时止；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年5月3日，付伊虹、游鸿尘与府河苑公司签订商品房买卖合同，约定付伊虹、游鸿尘购买被告开发的位于郫都区房屋一套。按照合同约定，被告应当于2016年4月30日前将符合条件的案涉房屋交付原告使用，由于被告的各种原因导致案涉房屋至今未达到交付条件，这期间被告亦未向原告支付逾期交房所产生的违约金。另外，根据双方签订的购房合同约定，被告应当于2017年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在上述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，被告则按日向原告支付已付房款总额万分之一直到初始登记之日的违约金。现原告已经按照合同的约定向被告支付了全部购房款合计447690元，但至今被告仍未能依据合同约定向原告交付案涉房屋，也未取得该商品房所在楼栋的权属证明，鉴于被告的严重违约行为，原告为维护自身的合法权益，特起诉至法院。 被告府河苑公司辩称，1.关于逾期交房的违约金过高，请法院综合被告的主观过错、原告的损失等进行调减。被告主观上没有违约的意愿，而且，现在在客服重重困难的情况下，已经开始逐步将房屋交付给业主，也希望业主能够理解。2.实际上只要构成逾期交房，楼栋产权证的办理就会逾期，逾期交房违约责任可以覆盖逾期办理楼栋产权违约责任，希望法院对该违约金进行调减；3.如果在2019年5月之后起诉，关于逾期交房的违约金超过3年部分的诉讼请求已经超过诉讼时效。 经审理查明，2014年5月3日，付伊虹、游鸿尘与府河苑公司签订《商品房买卖合同》，约定付伊虹、游鸿尘购买府河苑公司开发的位于郫县社“盛源.学府名城”7幢9层905号房屋一套，购房总价款为447619元。合同签订后，付伊虹、游鸿尘向府河苑公司支付了全部房款。商品房买卖合同第十条约定，“交付条件（一）出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房；……”第十二条逾期交房约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实付之日起30日内向买受人支付。”第十九条约定，“（一）初始登记出卖人应当在2017年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意下列第2种方式处理：1。2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至初始登记之日止，出卖人每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，付伊虹、游鸿尘向府河苑公司支付完毕全部购房款。 以上事实，有双方在庭审中的一致陈述及提交的双方当事人身份信息、商品房买卖合同、转款凭证等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自合同义务。付伊虹、游鸿尘已经支付了购房款，府河苑公司应按照合同约定时间将符合约定标准的房屋交付，但府河苑公司违反合同约定，至今未交房，应当承担违约责任。付伊虹、游鸿尘逾期交房违约金的诉讼请求，府河苑公司辩称部分诉讼请求已超过诉讼时效，但案涉房屋逾期交房违约金从2016年5月1日开始起算，该违约金诉讼请求尚未超过法定诉讼时效三年，因此，府河苑公司该项辩解意见，本院不予采纳。另府河苑公司请求调低违约金标准，对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”等规定，对违约金是否过高的审查，应结合当事人合同履行情况、违约的主观过错程度、违约给对方造成损失的情况等综合进行评判，结合公安机关情况说明载明内容，考虑到府河苑公司过错程度，以及采取的相应补救措施并结合案涉商品房同期同地段租金损失等综合因素，该项违约金按已付房款为基数，从2016年5月1日暂计算至本案宣判之日止，统一调整按照合同约定的日万分之一计算适宜。 关于逾期办理楼栋产权违约金，根据合同约定，出卖人应当在2017年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。原告主张被告支付逾期办理楼栋产权违约金，符合合同约定，本院予以支持。该项违约金计算按房款的万分之一暂计算至本案宣判之日止。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告付伊虹、游鸿尘支付逾期交付案涉商品房的违约金。违约金计算方式：以447619元为基数，按每日万分之一，从2016年5月1日起计算至2019年7月30日止； 二、被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告付伊虹、游鸿尘支付逾期办理案涉商品房楼栋产权的违约金。违约金计算方式：以447619元为基数，按每日万分之一，从2017年5月1日起计算至2019年7月30日止。 三、驳回原告付伊虹、游鸿尘的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费350元，由被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张耀元 二〇一九年七月三十日 书记员  牟徐全