湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘05民终1077号上诉人（原审被告）：邵阳市鸿立房地产开发有限公司,住所地邵阳市北塔区资江一桥滨江花苑（滨江首府项目部）。法定代表人：谢先学。委托诉讼代理人：邓志清，湖南银剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳明伟，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：喻庆，男，汉族，1973年8月28日出生，住邵阳市北塔区。委托诉讼代理人：冒朝军，湖南邵长律师事务所律师。上诉人邵阳市鸿立房地产开发有限公司（下简称鸿立公司）因与被上诉人喻庆房屋拆迁安置补偿合同一案，不服湖南省邵阳市北塔区人民法院(2019)湘0511民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿立公司上诉请求：1.撤销原判一、二、三项，改判或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费由喻庆承担。事实和理由：2015年4月10日，上诉人与被上诉人签订了房屋拆迁补偿安置协议书，约定16层C1型（87.59㎡）D1型（96.05㎡）为被上诉人安置房，另魏源路门面自东向西第八间（93㎡）第九间（58.28㎡）安置给被上诉人，同时约定如因规划原因面积有变化时，协商处理补偿标准。但其后有关部门对规划设计依客观情况进行了调整，住房位置、面积及门面面积有变更，上诉人与被上诉人多次协商未成，一审法院对双方明确约定“协商处理建筑面积变化的经济补偿标准”视而不见，且将拆迁安置合同纠纷作为商品房买卖纠纷处理，错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人认为虽然一审中未明确提出超面积补偿问题的请求，但上诉人提供的多个证据对此问题有合理的诉求，基于公平原则，上诉人请求二审法院查明事实，依法撤销原判，改判或发回重审。喻庆答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。喻庆向一审法院起诉请求：1.判令鸿立公司按合同约定立即交付位于滨江首府二单元16楼001号和二单元16楼003号两套住房及滨江首付位于魏源路自东向西第八间和第九间的两间门面给喻庆并确认上述房屋归喻庆所有，办理好产权变更登记手续并承担一切费用;2.判令鸿立公司按期依法支付补偿过渡费48148.67元，2018年7月28日至2018年12月27日止，顺延过渡费按月9629.73元照计到实际交房为止。3.承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月10日喻庆与邵阳市华西房地产开发有限责任公司签订了一份《滨江花苑二期房屋拆迁合同》，2017年9月，邵阳华西房地产开发有限公司将《滨江花苑》项目全部转给邵阳市鸿立房地产开发有限公司，由鸿立公司承担《滨江花苑》（现滨江首府）项目债务。《拆迁合同》第二条第4款约定住宅安置：甲方安置乙方住宅为滨江花苑二栋高层电梯住宅楼。（1）C1型16层，建筑面积87.59㎡。（2）D1型16层，建筑面积96.05㎡。5款门面安置：甲方安置乙方的门面为滨江花苑二栋一层（地面上），魏源路：（1）自东向西第8间建筑面积为93.1㎡。（2）自东向西第8间建筑面积为58.28㎡，小计151.38㎡。第八条第2款，甲方必须在本协议约定的期限内按国家建筑安全质量将安置房建设好并交付乙方使用，并在签订协议之日，项目整体搬迁完毕后30个月内将安置房交付乙方（以甲方交付安置房（书面）通告之日为准），如逾期未交付安置房给乙方的，逾期过渡费及门面过渡费的2倍支付乙方。按实际延长时间按月结算。鸿立公司应支付给喻庆的过渡费为每月4814.86元，合同中还约定了如安置房建筑面积因规划原因超过或少于协议约定建筑面积有变化时，超过正负3-5㎡，甲方应事先征求乙方意见，办证费用由拆迁人负责。工程建设基本完成后，鸿立公司找到喻庆就房屋变更和超约定房屋面积价格进行过协商，但双方未达成协议，现鸿立公司改变规划。调整了房屋编号，原合同约定安置的C1型16层及D1型16层在新设计图中调整对应的房屋为滨江首府16001及16003号房（协议时分配原平面图与现房屋施工图对比得出）。该房屋的实际面积现尚不能确定，需在办理产权证时由产权部门核定确认，门面对应的是邵阳市不动产测绘大队的测绘报告（代码为：30000000-006-9838）中的0001006号门面房。上述安置房及门面均是喻庆以补偿货币折算后所分得。过度费鸿立公司支付至2018年7月27日止（30个月的过渡费）。现鸿立公司未按合同约定30个月内按期交付安置房给喻庆，亦未按约定支付30个月后的过渡费给喻庆。双方就安置房位置及超面积部分的价格进行过协商，但未达成协议，喻庆因此提起诉讼。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置合同补偿纠纷，喻庆与鸿立公司签订的《房屋拆迁补偿合同》合法有效，合同双方应当按照合同的约定，各自履行自己的义务，鸿立公司未按合同约定履行交付房屋义务及应按时支付过渡费，应承担本案的全部责任。双方争议的焦点主要是，由于鸿立公司在施工过程中改变了原设计方案，导致喻庆应有安置房的面积发生重大改变，双方对现有房屋面积与合同约定面积差的计算补偿问题而产生争议。本案拆迁人安置的房屋是用补偿货币折算后给予的，这其实是一种商品房买卖关系。而商品房买卖关系，对于交付房屋面积与约定面积不符的，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第14条规定处理，即出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。综上所述，喻庆请求鸿立公司按合同约定交付房屋并确认安置房的权属归喻庆所有及鸿立公司应支付两倍过渡费的理由成立，应予以支持。交付房屋面积与约定房屋面积不符的，在办理产权证时，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》规定处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、确认位于邵阳市北塔区滨江首府二单元16001号和16003号住宅房及邵阳市不动产测绘大队报告中（代码为30000000-006-9838）的0001006号门面房归喻庆所有；二、鸿立公司将上述住宅及门面于工程竣工验收合格之日起30日内交付给喻庆（并办理好产权登记手续，办证费用由鸿立公司承担。门面房按约定办理2间门面房证号）；三、交付的住宅房及门面房与约定面积不符时，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十四条处理，如大于约定房屋面积在3%（含3%）内按每平米3000元计算，由喻庆在办理好产权证的同时支付，大于3%部分面积归喻庆所有。房屋面积小于合同面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房屋价款及利息由鸿立公司返还喻庆，面积误差超过3%部分的房价款由鸿立公司双倍返还喻庆。四、鸿立公司从2018年7月28日起每月支付给喻庆过渡费9629.73元至实际交付房屋之日止。二审中，鸿立公司提交了以下证据：1.调解书、裁定书、商品房买卖合同、撤销申请书；2.民事判决书。喻庆提交了以下证据：1.商品房买卖合同；2.收据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对证据认证如下：鸿立公司提交的证据与本案没有关联性，不予采信。喻庆提交的商品房买卖合同没有双方当事人的签名或盖章，不予采信，其提交的收据，来源真实，与本案具有关联性，予以采信。本院经审理查明，2015年4月10日喻庆与邵阳市华西房地产开发有限责任公司签订了一份《滨江花苑二期房屋拆迁合同》，2017年9月，邵阳华西房地产开发有限公司将《滨江花苑》项目全部转给邵阳市鸿立房地产开发有限公司，由鸿立公司承担《滨江花苑》（现滨江首府）项目债务。《拆迁合同》第二条第4款约定住宅安置：甲方安置乙方住宅为滨江花苑二栋高层电梯住宅楼。（1）C1型16层，建筑面积87.59㎡。（2）D1型16层，建筑面积96.05㎡。5款门面安置：甲方安置乙方的门面为滨江花苑二栋一层（地面上），魏源路：（1）自东向西第8间建筑面积为93.1㎡。（2）自东向西第8间建筑面积为58.28㎡，小计151.38㎡。第八条第2款，甲方必须在本协议约定的期限内按国家建筑安全质量将安置房建设好并交付乙方使用，并在签订协议之日，项目整体搬迁完毕后30个月内将安置房交付乙方（以甲方交付安置房（书面）通告之日为准），如逾期未交付安置房给乙方的，逾期过渡费及门面过渡费的2倍支付乙方。按实际延长时间按月结算。鸿立公司应支付给喻庆的过渡费为每月4814.86元，合同中还约定了如安置房建筑面积因规划原因超过或少于协议约定建筑面积有变化时，超过正负3-5㎡，甲方应事先征求乙方意见，办证费用由拆迁人负责。因鸿立公司在施工过程中改变了原设计方案，导致房屋的位置、面积发生重大改变，双方对安置房屋的具体位置及面积差价的计算补偿问题产生争议。过度费鸿立公司支付至2018年7月27日止（30个月的过渡费）。鸿立公司未按合同约定30个月内按期交付安置房给喻庆，亦未按约定支付30个月后的过渡费给喻庆。本院认为，本案房屋拆迁安置补偿合同纠纷。鸿立公司与喻庆签订的《房屋拆迁补偿合同》合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行，现鸿立公司逾期未按约定将房屋交付给喻庆，已构成违约，喻庆有权要求鸿立公司继续履行合同义务，并承担违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，房屋经验收合格属于房屋交付使用的强制性规定，本案中，鸿立公司、喻庆均未提交房屋已经验收合格的证据，故应认定案涉房屋不符合交付条件，喻庆要求交付房屋的条件未予成就，该诉请应予以驳回，其可待房屋验收合格后，与鸿立公司协商交付房屋或另行主张权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，喻庆要求确认讼争房屋为其所有的诉讼请求，涉及房屋登记公示，且现房屋尚未过户至喻庆名下，其要求确认案涉房屋归其所有的诉请，于法无据，应予驳回。综上，鸿立公司要求撤销原审判决一、二、三项的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省邵阳市北塔区人民法院（2019）湘0511民初9号民事判决第四项；二、撤销湖南省邵阳市北塔区人民法院（2019）湘0511民初9号民事判决第一、二、三项；三、驳回喻庆的其他诉讼请求。一审案件受理费611元，二审案件受理费611元，共计1222元，由上诉人邵阳市鸿立房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李铁英审 判 员  宁少军审 判 员  何 芳二〇一九年七月二日法官 助理  曾 维代理书记员  唐佳丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……