北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初12908号原告（反诉被告）北京市鑫绿都农副产品市场中心，住所地北京市顺义区义宾**北侧（便民集贸市场），统一社会信用代码91110113102551890P。法定代表人范宇光，经理。委托代理人王海军，北京市扶正律师事务所律师。被告（反诉原告）北京宏雅阁文化发展有限公司，住所地北京市顺义区鑫绿都农副产品市场中心潮白裕龙分市场，统一社会信用代码91110113667546298Y。法定代表人张玉，经理。委托代理人赵春雨，男，1990年2月8日出生，汉族，北京宏雅阁文化发展有限公司会计。委托代理人刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市鑫绿都农副产品市场中心（以下简称鑫绿都中心）与被告（反诉原告）北京宏雅阁文化发展有限公司（以下简称宏雅阁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李永芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鑫绿都中心之委托代理人王海军，被告（反诉原告）宏雅阁公司之委托代理人刘庆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫绿都中心向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁协议》于2018年12月31日终止；2、判令被告立即腾退出房屋，恢复原状交还给原告；3、判令被告支付违约金2万元；4、判令被告支付房屋占有使用费（按每日1753．42元的标准，自2019年1月11日起至实际交还房屋之目止；5、判令被告支付供暖费32000元；6．诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月31日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，原告将位于北京市顺义区xxx（800平方米）及其北侧五间平房(140平方米)租赁给被告使用。合同约定租期自2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金总计32万元。因被告长期拖欠租金，原告于2018年11月7日向被告发送《到期终止合同通知书》一份，通知被告租赁期满后不再续约。合同到期后，原、被告双方未续签租赁合同，被告继续占有使用房屋，拒绝履行交还房屋的合同义务。为维护合法权益，故诉至法院。宏雅阁公司答辩并向本院提出反诉请求：1、判令鑫绿都中心支付新建、改建房屋及装修费140万元；2、案件受理费由鑫绿都中心负担。事实与理由：鑫绿都中心出租给宏雅阁公司位于北京市顺义区xxx的墙体及装修为宏雅阁公司所建及装修，北侧五间平房（140平方米）为宏雅阁公司新建，两处建设装修费用共140万元。宏雅阁公司基于双方的租赁合同为20年（2007年至2027年）才投资建设装修的。为配合原告单位工作，后采取了一年一签的形式，双方实际的租赁期限为20年，而不是1年，不认可租赁合同终止，不同意鑫绿都中心的诉讼请求。现鑫绿都中心明确表示不再出租，给宏雅阁公司造成了损失，故提出反诉。鑫绿都中心针对反诉辩称：不同意宏雅阁公司的反诉请求。宏雅阁公司修建墙体是为了使用租赁房屋而进行的装修行为。双方租赁合同为1年且已经到期终止，鑫绿都中心依据20年的租赁合同主张装修费用，没有法律依据。另外，宏雅阁公司的装修及新建房屋的行为未经同意，新建也没有合法的审批手续，所以在2017年7月31日双方签订的《和解协议》中已明确新建费用不予补偿。经审理查明：2007年6月18日，鑫绿都中心的上级主管单位北京市顺义区市场经营管理中心与宏雅阁公司（原为北京顺雅轩书画院）签订了《房屋租赁协议》，约定：北京市顺义区xxx两层轻钢结构大厅建筑面积800平方米（每层400平方米）租赁给宏雅阁公司使用，经营古玩、字画、家具、工艺品，租赁期限自2007年11月1日至2027年10月30日，第一年租金10万元，以后每年递增2万元，直至租金达到28万元时不再继续递增，每年9月1日前缴纳次年的租金。宏雅阁公司如需对房屋的结构进行改造装修应提前通知出租方并提供图纸等相关资料，由有资质的队伍进行施工，装修改造费用由宏雅阁公司负担。2012年4月16日，鑫绿都中心与宏雅阁公司签订了《房屋租赁协议》，约定：鑫绿都中心将北京市顺义区xxx两层轻钢结构大厅建筑面积800平方米（每层400平方米）租赁给宏雅阁公司使用，经营古玩、字画、家具、工艺品，租赁期限自2012年1月1日至2017年12月30日止，房租标准第一年16万元，以后每年增长1万元，涨到每年22万元后不再上涨。五年以后，宏雅阁公司可以在同等条件下优先续租。宏雅阁公司每年12月30日前缴纳次年的租金。宏雅阁公司如需对房屋的结构进行改造装修应提前通知出租方并提供图纸等相关资料，由有资质的队伍进行施工，装修改造费用由宏雅阁公司负担。2017年6月13日，鑫绿都中心将宏雅阁公司诉至本院，要求解除合同及腾退房屋、支付租金、违约金等，该案案号为（2017）京0113民初10565号。在该案审理过程中，双方于2017年7月31日达成《和解协议》，该协议载明：双方于2012年4月16日签订了《房屋租赁协议》继续履行；宏雅阁公司在签订本和解协议当天向鑫绿都中心支付租金31万元，该租金包括拖欠的2016年度租金10万元以及2017年度租金21万元；宏雅阁公司在签订本和解协议当天向鑫绿都中心支付为诉讼支出的律师费2万元、诉讼费2975元，合计22975元；双方于2012年4月16日签订的《房屋租赁协议》到期后需重新签订书面租赁协议，实行一年一签，同时张强（原宏雅阁公司之法定代表人）确认此前用张强和北京顺雅轩书画院于2007年6月18日与鑫绿都中心的上级主管单位北京市顺义区市场经营管理中心签订房屋租赁协议(租期20年)，宏雅阁公司于2007年6月18日与鑫绿都中心的上级主管单位北京市顺义区市场经营管理中心签订房屋租赁协议(租期20年)已被2012年4月16日双方签订的《房屋租赁协议》所取代；宏雅阁公司承诺应于每年的12月30日前向鑫绿都中心支付下一年度全年的租金，在宏雅阁公司按约全面履行支付租金义务的前提下，享有优先租权，只要迟延支付租金逾期一天即丧失优先承租权，鑫绿都中心可立即解除房屋租赁协议；宏雅阁公司自建五间房屋交付鑫绿都中心统一管理出租使用，宏雅阁公司放弃所有建房补偿，如果宏雅阁公司继续使用，需按照实际使用面积比照当年市场租金标准支付租金，2018年租金10万元；本和解协议生效后，双方共同请求北京市顺义区人民法院据此出具民事调解书，调解书内容与本和解协议不一致的地方，以本和解协议书为准，本和解协议书未被调解书确认的内容对双方依然具有拘束力。该协议有双方签字盖章。达成上述《和解协议》后，双方请求法院出具民事调解书。2017年8月7日，本院出具了（2017）京0113民初10565号民事调解书，协议内容如下：一、双方于二○一二年四月十六日签订的《房屋租赁协议》继续履行；二、宏雅阁公司向鑫绿都中心支付租金三十一万元，该租金包括宏雅阁公司拖欠的二○一六年度租金十万元以及二○一七年度（二○一七年一月一日至二○一七年十二月三十日）租金二十一万元（已履行完毕）；三、案件受理费二千九百七十五元，由鑫绿都中心负担（已交纳）。2017年12月31日，鑫绿都中心（甲方，出租方）与宏雅阁公司（乙方，承租方）签订了《房屋/摊位租赁协议》，约定：出租房屋/摊位位于潮白裕龙分市场内南侧，包括南二层楼房(800平米）及其北侧五间平房(140平米)，建筑面积共940平方米，乙方确认甲方系上述房屋的使用人并有权出租。租赁期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。租金标准为南二楼（800平方米）22万元/年，北侧五间平房（140平方米）10万元/年，共计32万元/年。租赁期满前30日内，双方协商是否续签协议，同等条件下乙方可优先续租，应向甲方提交书面续租请求，甲方同意续租的，双方须重新签订书面租赁协议，否则合同到期即终止，乙方无条件腾退房屋。合同第八条约定：租赁期满未能续租，乙方应于租赁期满后10日内，主动恢复承租时原貌交还甲方，乙方未在约定期限内拒不办理书面交接手续的，除了向甲方支付违约金2万元外，还需按原租金标准的两倍向甲方支付占用房屋期间的使用费，直至乙方实际腾退交房之日。双方一致确认该条款约定属于惩罚性违约责任。2018年6月26日，鑫绿都中心因宏雅阁公司拖欠租金诉至法院，案号为（2018）经0113民初19329号。后双方达成如下和解协议：一、宏雅阁公司于2018年8月28日前支付给鑫绿都中心租金32万元、违约金2万元，共计34万元；二、案件受理费3200元，由宏雅阁公司负担，于2018年8月28日前直付鑫绿都中心。宏雅阁公司称北侧五间平房(140平方米)系2016年由其新建，但未取得合法建设手续，200年对南二层楼房(800平方米）改建了屋顶及砖墙，并分别于2013年3月及2015年12月进行了装修，但未提交相关建设、装修材料。鑫绿都中心表示宏雅阁公司进行建设未取得鑫绿都中心同意，亦未按照合同约定履行相关义务。诉讼中，宏雅阁公司申请对二层楼房建设和装修价值及北侧五间平房（140平方米）价值进行评估，本院未予准许。鑫绿都中心称南二层楼房(800平方米）系其上级单位北京市顺义区市场经营管理中心2006年从北京市大龙房地产开发有限公司置换取得，明确表示没有房产证，也没有建设规划许可证。2018年11月7日，鑫绿都中心向宏雅阁公司送达了《到期终止合同通知书》，告知2017年12月31日双方签订的《房屋租赁协议》到期后不再出租。上述事实，有各方当庭陈述及相关书证等证据在案证明。本院认为：2007年6月18日，宏雅阁公司成立前以北京顺雅轩书画院名义，成立后以宏雅阁公司名义分别与鑫绿都中心的上级主管单位北京市顺义区市场经营管理中心签订了内容一致租期均为20年的《房屋租赁协议》；后宏雅阁公司与鑫绿中心于2012年4月16日重新签订了《房屋租赁协议》，该协议内容与前述房屋租赁协议不同，但租赁标的相同；2017年7月31日，双方在《和解协议》中对以上房屋租赁协议之间的关系及效力作了说明，双方一致确认2007年6月18日的两份房屋租赁协议被2012年4月16日签订的房屋租赁协议取代，原协议所有权利义务终止，且双方对宏雅阁公司自建的五间平房的处理亦达成一致意见即不予补偿，上述协议内容是双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，对双方均有拘束力。现宏雅阁公司以2007年5月18日签订的《房屋租赁协议》为依据主张由鑫绿都中心赔偿新建五间平房费用，于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，2012年4月16日及2017年12月31日双方签订的房屋租赁协议涉及的北侧五间平房（140平方米）及南二层楼房(800平方米）均未取得建设规划许可证，故上述房屋租赁协议均无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，基于合同无效的后果，宏雅阁公司应向鑫绿都中心返还涉案房屋，对于未形成添附的装饰物，可以自行拆除。关于已形成附合的装修，宏雅阁公司能否主张赔偿一节，本院结合双方房屋租赁协议约定及合同履行情况，可以认定鑫绿都中心对于宏雅阁公司装修情况是知情且未提出异议，应视为同意。本案双方关于北侧五间平房（140平方米）及南二层楼房(800平方米）而签订的房屋租赁协议履行期限均已届满，现被认定无效，在这种情况下，本院认为宏雅阁公司主张装修损失的请求不应支持，理由如下：首先，双方之间关于租期为20年的房屋租赁协议已经双方协商一致终止，被2012年4月16日双方签订的《房屋租赁协议》取代，2012年4月16日及2017年12月31日签订的《房屋租赁协议》虽已被认定为无效，但是双方约定的履行期限已经届满，不存在剩余履行期限问题；其次，宏雅阁公司系根据自己的经营需要对涉案房屋的装饰装修，属于其自身为了经营需要而进行的投入；再次，宏雅阁公司应当预见到2012年4月16日《房屋租赁协议》期满后可能无法续租的情况，但其仍进行装修，宏雅阁公司在其能够预见到的期限内使用了涉案房屋，其作为理性的社会人对涉案房屋的装饰装修投入与可使用时限之间的关系应是明知的。综合以上，可以得出结论：虽然房屋租赁协议被认定为无效，但是未影响宏雅阁公司在履行期限内对结合了装饰装修物利益的租赁房屋的使用，故不应支持宏雅阁公司要求赔偿装修损失的诉讼请求。关于鑫绿都中心主张的违约金，因双方之间的房屋租赁协议无效，故根据合同主张违约金于法无据，本院不予支持。关于鑫绿都中心主张的供暖费，宏雅阁公司不认可，鑫绿都中心亦未就其主张的数额提交相关证据，故本院对其该项主张不予支持。关于鑫绿都中心主张的房屋占有使用费，如前所述，双方签订的房屋租赁协议无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于房屋占有使用费的标准，鑫绿都中心主张根据2017年12月31日双方签订的房屋租赁协议第八条约定的标准即原租金标准的两倍计算，但结合本条文约定上述条款属于惩罚性违约责任，故此约定系对违约责任的约定而非租金标准的约定，因该租赁协议被认定为无效，故该违约条款无效，本院参照合同约定的租金标准32万元/年，折合876．71元/日，支持房屋占有使用费至实际腾退之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京宏雅阁文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内将位于北京市顺义区潮白裕龙分市场内南侧南二层楼房（800平方米）及其北侧五间平房（140平方米）腾退给原告（反诉被告）北京市鑫绿都农副产品市场中心；二、被告（反诉原告）北京宏雅阁文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京市鑫绿都农副产品市场中心房屋占有使用费（计算标准为876．71元/日，期限自2019年1月11日起至实际腾退之日止）；三、驳回原告（反诉被告）北京市鑫绿都农副产品市场中心的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京宏雅阁文化发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费二千六百一十八元，由原告（反诉被告）北京市鑫绿都农副产品市场中心负担一千五百六十八元（已交纳），由被告（反诉原告）北京宏雅阁文化发展有限公司负担一千零五十元（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费八千七百元，由被告（反诉原告）北京宏雅阁文化发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李永芝二〇一九年七月二十九日法官助理 章 峰书 记 员 陈 杰