四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终971号 上诉人（原审原告）：陈俊丞，男，汉族，生于1994年3月4日，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审原告）：王化英，女，汉族，生于1973年4月6日，住四川省广安市广安区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李常清，重庆玖鼎律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张沛，重庆玖鼎律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：广安市金山房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区滨江路北段**。 法定代表人：陈平波，董事长。 委托诉讼代理人：杨先国，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 上诉人陈俊丞、王化英因与被上诉人广安市金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈俊丞、王化英上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付违约金43,786.9元；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人收取了上诉人的大修基金以及各项税费，但并未按照国家规定的时间缴纳至相关职能部门，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定，其行为存在违约；此外，被上诉人还存在逾期办证、交房、交付税金等违约行为，根据双方合同约定应当承担已付购房款10%的违约金。 金山公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：1.双方没有约定大修基金和相关税、费交纳时间，被上诉人在办证之前交纳并不违反约定；2.上诉人关于违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。且双方明确约定，在房屋竣工验收备案完成后365个工作日内，被上诉人才有义务将有关资料报送职能部门。而案涉项目2018年年底才竣工验收，故上诉人逾期办证违约金的请求应予驳回。 陈俊丞、王化英向一审法院起诉请求：1.判令金山公司协助办理广安观江阁3单元1005号（现为广安市广安区滨江路北段18号3幢1005号）房屋产权过户手续；2.判令金山公司支付违约金43786.9元；3.本案诉讼费由金山公司承担。 一审法院认定事实：2011年6月19，陈俊丞、王化英（买受人）与金山公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》主要约定：买受人购买出卖人开发的位于广安“金山·渠江怡境”观江阁三单第10层3单元5号房屋，设计用途为住宅，建筑面积为107.40平方米，总价为433533元；出卖人应当在2013年8月30日前向买受人交付该商品房……。其中第二十条产权登记：（一）初始登记，见补充协议第四条；（二）转移登记，商品房交付使用后，双方同意按照下列方式处理即双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。同时，双方签订《补充协议》主要约定：第四条产权登记，甲方在房屋竣工验收备案完成后365个工作日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料提供报产权登记机关备案办理房屋产权证和土地使用权证。如因甲方责任，未能在上述期限内完成约定义务，甲方按乙方已付房款的千分之一支付违约金。如因乙方责任，造成延期办证的一切损失由乙方负责；第十条第二款，本协议生效后，任何乙方均无权要求解除或终止本协议，除双方另行约定并签订协议外，任何单方解除或终止或不履行本协议的有关规定均应承担违约责任，并按合同房款总额的10%承担违约责任；本协议及附件均为合同不可分割的部分，本补充协议与合同内容如有冲突，以本协议条款为准。合同签订后，陈俊丞、王化英按照合同约定向金山公司缴纳了购房款及交纳契税、印花税、工本费、大修基金等。陈俊丞、王化英于2013年11月19日接房，金山公司出具了相应的收据。 2018年7月9日，广安市广安区规划局向金山公司出具建设工程规划条件核实意见书。2018年12月8日，金山公司取得“渠江怡境观江阁1单元、2单元、望江阁、滨江阁、临江阁4单元、听江阁1-5、8-9单元、7单元、6单元、车库及商业”的竣工验收报告。2018年12月25日，广安区建设工程质量监督站向金山公司出具四川省工程质量监督报告。但金山公司至今未完成涉案工程竣工验收备案。 另查明，2018年11月6日，广安市广安区住房和城乡建设局对广安区香江国际第三届业主委员会提交申请的回复一份，证实陈俊丞、王化英向该局提出涉案小区未办证以及金山公司至今未将涉案小区的住宅专项维修资金缴存至管理专户的事实。2018年12月17日，一审法院向梅先孝、张志新等人及其代理人发出通知书，证实该院于2018年12月10日收到陈俊丞、王化英等人起诉金山公司要求办理房屋产权证及支付逾期办证违约金的事实。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、陈俊丞、王化英诉请办理不动产权属证书的请求是否具有事实和法律依据；二、陈俊丞、王化英主张的违约金应否支持的问题。 关于陈俊丞、王化英诉请办理不动产权属证书的请求是否具有事实和法律依据的问题。《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应在2013年8月30日前向买受人交付该商品房。交房时，出卖人应当提供商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。从该条约定看，金山公司交付房屋时就应向陈俊丞、王化英出具建筑工程竣工验收备案表。结合《补充协议》第四条的约定看，在缔结合同时双方对于开发商应该何时取得建筑工程竣工验收备案表已经达成一致意见，即2013年8月30日前。故根据《补充协议》第四条关于办理房屋所有权证书的约定期限已经届满，金山公司依约应当在一定期限内为陈俊丞、王化英办理房屋所有权证书。陈俊丞、王化英要求金山公司为其办理不动产权属证书的诉讼请求，已有相应的事实和法律依据，应予支持。 陈俊丞、王化英主张的违约金应否支持的问题。第一，由于《补充协议》第四条约定，甲方在房屋竣工验收备案完成后365个工作日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料提供报产权登记机关备案办理房屋产权证和土地使用权证。如因甲方责任，未能在上述期限内完成约定义务，甲方按乙方已付房款的千分之一支付违约金，如因乙方责任，造成延期办证的一切损失由乙方负责。本案事实表明，陈俊丞、王化英已向金山公司交纳了契税、印花税、工本费等办证费用，金山公司也未提供证据证明已向产权登记机关提供完整的办证所需资料。因此，造成逾期办证的责任应属金山公司，其依约应当向陈俊丞、王化英支付逾期办证违约金。同时，金山公司在庭审中答辩称陈俊丞、王化英主张的逾期办证违约金已超过法定的诉讼时效。按《商品房买卖合同》及补充协议的约定，金山公司应该2013年8月30日前取得建筑工程竣工验收备案表，并在取得工程竣工验收备案完成后365个工作日内即2015年2月15日前，将办理权属登记需由甲方提供的资料提供报产权登记机关备案办理房屋产权证和土地使用权证。但从审理查明的事实看，金山公司至今未完成工程竣工验收备案，故陈俊丞、王化英在2015年2月16日前就应该向金山公司主张违约责任，按《中华人民共和国民法通则》中2年诉讼时效的规定，诉讼时效到2017年2月16日就应当届满。因此，陈俊丞、王化英于2018年12月10日起诉，并提交起诉状及相应证据主张违约责任已超过诉讼时效，故对金山公司关于陈俊丞、王化英的起诉主张逾期办证违约金已过诉讼时效的抗辩意见，予以采纳，对陈俊丞、王化英请求支付逾期办证的违约金不予支持。 第二，对于陈俊丞、王化英主张金山公司未按约定将大修基金等费用缴纳给有关行政部门，存在违约行为，应按照补充协议兜底条款即按合同房款总额的10%承担违约责任的问题。由于《商品房买卖合同》第十五条、第二十四条仅约定陈俊丞、王化英委托金山公司代交专项维修资金，金山公司也实际按约定收取了相关费用，但双方对金山公司向有关行政部门交纳费用的期限未进行约定，故陈俊丞、王化英主张金山公司存在该方面违约行为，不能成立。综前所述，对陈俊丞、王化英的该项诉讼请求，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、金山公司在判决生效后九十日内为陈俊丞、王化英办理并交付位于广安市广安区“金山·渠江怡境”观江阁三单第10层3单元5号房屋的不动产权证书；二、驳回陈俊丞、王化英的其他诉讼请求。义务人如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费895元，由金山公司负担。 二审中，陈俊丞、王化英提供了以下证据：1.广安市广安区城市管理行政执法局信访事项处理意见书（广区城管复字〔2017〕1号），拟证明案涉房屋无法办证是由于被上诉人未经规划等相关部门批准，擅自改变规划，在安置区和商品房区共计增加计容面积近万平方米，根据合同约定，变更规划设计未书面通知业主亦存在违约，故本案诉讼时效应当是新的情况出现后再进行计算；2.杨小勇、顾先伦、熊华光的证言，内容是案涉楼盘小区的业主从接房起至今一直在要求被上诉人办房产证，拟证明业主一直都是在维护权益，并不存在超过诉讼时效。 金山公司质证认为，1.对广安市广安区城市管理行政执法局信访事项处理意见书（广区城管复字〔2017〕1号）的真实性无异议，但不属于二审中的新证据。上诉人主张擅自改变规划而要求支付违约金的主张，超越了一审中的诉讼请求范围，不同意在二审中一并进行处理。同时，该意见书只能证明李海斌向有关部门进行了反映，与本案没有关联。该意见书表述“擅自改变规划”内容不当，因为认定是否改变规划的法定部门是城乡规划部门，并非城市管理行政执法局，且因广安区滨江路改造拓宽，导致案涉项目原规划中的一栋楼无法修建，金山公司实际原有效计算容积率并未用完。金山公司坚持诉讼时效抗辩，认为上诉人主张的任何形式的违约金均已超过了诉讼时效。2.杨小勇、顾先伦、熊华光的证言均是推测性语言，不能达到上诉人的证明目的。 对双方争议的证据及事实，本院将结合全案证据与事实予以综合评判。 本院二审查明：双方签订的《补充协议》附件八第十条第一款约定：“乙方在接房屋时，应按甲方或物业管理公司的要求预缴物业管理费用及其他相关费用，包括装修保证金、专项维修基金等，同时，乙方应按国家法律法规及时缴纳应缴纳的相关税、费”。 二审审理查明的其他案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为金山公司应否以向陈俊丞、王化英支付违约金的形式承担违约责任的问题。 首先，关于上诉人陈俊丞、王化英主张金山公司代收业主大修基金、税金等却未按合同约定及法律规定缴纳至相关行政部门，是否构成违约的问题。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。该条规定约束的对象为业主，系业主应履行的义务。双方在补充协议中约定应当由乙方即上诉人按照国家法律法规及时缴纳专项维修基金等相应税、费，符合该管理办法的规定。同时，双方在《商品房买卖合同》中又约定上诉人委托金山公司代为交纳专项维修基金、契税相关税、费，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。但该合同并未约定金山公司的代交期限，上诉人亦未提供证据证明其在接房入住后的合理期间内与金山公司补充约定代交期限。故一审根据双方合同的约定，认定上诉人主张金山公司该项违约行为的请求不能成立，并无不当，本院予以维持。 其次，关于上诉人陈俊丞、王化英主张金山公司逾期办证构成违约的问题。根据双方的合同约定，金山公司应于交房时取得房屋竣工验收备案表。由此可见，双方对金山公司应于何时取得建筑工程竣工验收备案表作出了明确约定，即最迟应于向上诉人交房时取得。合同约定金山公司最迟应于2013年8月30日向上诉人交房，故金山公司最迟应于2013年8月30日取得建筑工程竣工验收备案表。同时合同约定自取得建筑工程竣工验收备案表365个工作日内，金山公司应当将办理权属登记需由开发商提供的资料提供并报备产权登记机关，故金山公司最迟应于2015年2月16日前提交办证资料。逾期，上诉人则应当知道其享有的产权登记权利受到损害，故一审认定上诉人主张逾期办证违约责任的诉讼时效应自2017年2月16日届满并无不妥。二审中，上诉人虽提供了杨小勇等3人的证人证言，但该3位证人均系上诉人同一小区业主，与上诉人具有利害关系，且该3位证人证言不确切，不具体，不能明确指出上诉人陈俊丞、王化英的名字，以及向金山公司主张权利的具体时间。故对该证人证言本院不予采信。一审法院认定上诉人该项主张已经超过两年的诉讼时效期间，并以此驳回其相应诉请符合法律规定，本院予以维持。 再次，关于上诉人陈俊丞、王化英主张金山公司交房违约的问题，因其在一审起诉时并未提出该项主张，其在二审提起，虽属新增诉讼请求，但金山公司对此予以了答辩并同时提出了诉讼时效的抗辩，本院亦一并予以处理。因金山公司在向上诉人交付房屋时不具备合同约定的建筑工程竣工验收备案表，其交房条件存在违约，应当承担相应违约责任。但金山公司认为上诉人主张该项违约金的诉讼时效已过，经审查，金山公司于2013年9月向上诉人交付了案涉房屋，上诉人在接房时应当知道金山公司不具备建筑工程竣工验收备案表的事实，其此时便取得了对金山公司主张违约责任的权利，诉讼时效亦应自此起算，至其提起本案诉讼时，超过了两年的诉讼时效期间，其该项上诉请求亦不能成立，本院不予支持。 最后，关于上诉人陈俊丞、王化英主张金山公司规划变更违约的问题。因其在一审中未明确就该事实提出违约金的请求，二审中予以主张亦属新增诉讼请求，且金山公司不同意在本案中一并处理，故不属于本院二审审理范围。对此，上诉人陈俊丞、王化英可另行主张权利。 综上，上诉人陈俊丞、王化英的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费895元，由上诉人陈俊丞、王化英负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋丽 审判员  陈萱 审判员  张波 二〇一九年七月十九日 法官助理朱亦强 书记员田玲