湖南省蓝山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1127民初1056号 原告：周南，女，1977年10月23日出生，汉族，湖南省宁乡县人，住湖南省宁乡县。 委托诉讼代理人（特别授权）：颜石，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。 被告：黄生富，男，1991年11月9日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住蓝山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄惠才，男，1966年3月8日出生，汉族，住湖南省蓝山县，系黄生富之父。 原告周南与被告黄生富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案，依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行审理，原告周南的委托诉讼代理人颜石，被告黄生富的委托诉讼代理人黄惠才均到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告周南向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告周南与被告黄生富的房屋买卖合同；2.判决被告黄生富双倍返回定金40000元；3.本案诉讼费由被告黄生富承担。事实与理由：2018年9月19日，周南与黄生富就蓝山县塔峰镇湘粤路舜水阳光小区2栋C2153房签订买卖合同，合同约定：双方应于合同生效之日起20日内办理过户手续；如因出让方的原因不能办理过户手续，受让方有权解约，解约时，出让方除返还全部房款外，并按该合同第八条承担违约责任。周南依合同向黄生富给付定金20000元，周南多次联系黄生富办理过户事宜，同年10月7日，双方当面协商办证，并提出如不能办证的退款要求。为此，同年11月26日周南委托律师发律师函解除合同退回定金、赔偿损失。黄生富拒绝给付，故诉讼。 被告黄生富辩称，双方签订房屋买卖合同有效，周南未按合同约定的时间交付房款，其已严重违约；周南违约，无权要求黄生富办理过户手续、无权返还定金和解除合同。周南为退回定金，故意捏造在合同生效后“20”日内办理过户手续。周南严重违约，黄生富享有解除权，且该合同已解除。应驳回周南的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 周南向本院提供其与黄生富签订房屋买卖合同，拟证明黄生富欺诈有产权证，并承诺如不能办理过户登记，黄生富应承担违约责任，周南有解除权。黄生富异议认为周南持有的合同中“在合同生效之日起20日内”办理过户登记，“20”系其添加的；周南未在2018年11月30日内交付500000元房款，已违约，其并不享有解除权。本院认为黄生富持有合同中载明“在合同生效之日起内”办理过户登记，双方签订合同未违反国家法律、行政法规效力性的强制性规定，为有效合同，且合同约定在2018年11月30日内交付500000元房款，如在合同生效之日起20日内办理过户登记，则先过户，再交付大额房款，有违双方签订合同的本意，本院对周南关于在合同生效之日起20日内办理过户登记的内容不予采信；黄生富对案涉房屋首先受让于新田县福强房地产开发有限公司，但一直未过户到黄生富的名下，故双方签订案涉房屋买卖合同后，不能及时顺利过户到周南名下，本院对黄生富已违约，周南有解除权的内容予以采信。周南交付20000元定金的收据和本院（2019）湘1127民初246号民事裁定书，黄生富无异议，本院予以采信。红网、蓝山微平台于2018年11月28日关于“舜水阳光小区不给业主办理房产证”质疑和回复；黄生富异议认为蓝山微平台的帖子系个人所发，无证明力，并不能证明不能过户，国土局的回复印证案涉房屋的合法性；本院认为红网、蓝山微平台的质疑与回复，客观反映开发商对包括案涉房屋在内房屋仍未申请办理不动产登记，对该证据予以采信。2018年11月26日周南委托湖南都德律师事务所颜石律师就退回定金和解除房屋买卖合同事宜向黄生富致函及签收回单；黄生富异议认为周南并不是通知解除而是协商解除；本院认为黄生富异议理由成立，对该证据的证明目的不予采信。关于“舜水阳光房地产项目违规调整容积率处理意见通知”，拟证明因开发商未交相关罚款而未办理不动产证；黄生富异议认为该问题已处理；本院认为因超容积率问题需补交相关款项和罚款，确实影响办理不动产证的进度，故本院对该证据予以采信。 黄生富向本院提供案涉房屋的建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建设工程质量监督报告等，拟证明其与周南关于案涉房屋买卖合同有效；周南异议认为建设工程质量监督报告中没有署名具体日期；本院认为上述证据具有真实性、合法性和关联性，予以采信。黄生富于2019年4月12日发给周南关于解除合同通知的短信、快递邮件和解除合同通知的内容；周南异议认为其未违约，黄生富无权解除案涉合同；本院认为周南在2018年10月初发现其受让的房屋不动产证仍未登记在黄生富名下，变更至自己的名下更为困难，其有权主张中止履行给付款项，并未构成违约；黄生富以周南未于同年11月30日前履行给付500000元义务，并向周南发出解除合同通知，黄生富在解除合同的实体要件上并不成立，本院对该证据不不予采信。 本院依据确认的证据和双方当事人陈述认定事实如下： 2016年黄生富受让于新田县福强房地产开发有限公司的案涉房屋。2018年9月19日，周南与黄生富就蓝山县塔峰镇湘粤路舜水阳光小区2栋C2153房签订买卖合同，合同约定：2018年9月20日由周南给付定金20000元，同年11月30日前给付500000元，在房产证、土地使用证过户手续办理完毕之日起付款8888元；双方应于合同生效之日起日内办理过户手续，多少日内办证为空白；出让方承诺并保证及时办理房屋过户手续；如因出让方的原因不能办理过户手续，受让方有权解约，解约时，出让方除返还全部房款外，并赔偿受让方的损失。周南依合同向黄生富给付定金20000元。同年10月7日，双方当面协商办证，并提出如不能办证的退款要求。为此，于2018年11月25日周南委托律师发律师函协商解除合同、和退回定金、赔偿损失事宜。2019年1月22日，周南以该房屋买卖合同纠纷向本院起诉，周南因故申请撤诉，本院作出（2019）湘1127民初246号民事裁定准许其撤诉。2019年4月12日，黄生富以周南未于2018年11月30日前履行给付500000元义务，并向周南发出解除合同通知书。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，周南与黄生富签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规效力性的强制性规定，该合同有效。本案争执焦点在于：周南以诉讼方式主张解除案涉合同是否成立，黄生富于2019年4月12日解除合同通知书是否成立；周南主张黄生富双倍返还定金即40000元问题。 周南以诉讼方式主张解除案涉合同是否成立和黄生富解除合同通知书是否成立问题。周南与黄生富签于2018年9月订房屋买卖合同并交付定金，周南在同年11月底发现开发商尚未申请办理不动产证，也没有转移登记在黄生富名下，更不要奢谈将房屋转移登记在周南名下；周南考虑到如不能及时、顺利办理房屋产权转移登记，冒然交付给黄生富500000元房款必然产生相当风险，基于保护自己财产的安全，要求与黄生富协商退回定金和解除合同，此际，周南拒不交付500000元房款并不构成违约；开发商至今仍未将案涉房屋产权转移登记到黄生富名下，黄生富也不能将案涉房屋产权转移登记到周南名下，虽然是第三人造成的不能及时转移登记房屋产权，但在黄生富与周南之间，是黄生富构成违约。周南以协商的方式通知退回定金和解除合同，并不构成解除合同的法律后果；但周南现以诉讼方式主张解除双方房屋买卖合同成立，本院予以支持；该解除合同于本判决生效之日起产生法律效力。基于黄生富至今仍未将案涉房屋产权登记到其名下的原因，其于2019年4月12日致周南解除合同通知书，在实体上不构成解除合同的要件，其无合同解除权，更不产生解除合同的法律后果。 黄生富应否双倍返还定金即40000元问题。周南于2018年11月26日通过律师致函仅要求退回定金，另按照双方合同第七条关于解除合同后由出让方返还所有房款并赔偿损失的约定，周南原交付的定金相当于其交付的房款，即由黄生富返还20000元予周南；周南未主张因解除合同的损失，本院对其损失不予审理。周南主张黄生富双倍返还定金，与其通知协商退回定金的意思和合同约定不符，本院对超出20000元部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除周南与黄生富的房屋买卖合同； 中华人民共和国民事诉讼法二百五十三条二、限黄生富于本判决生效之日起十日内给付周南20000元，如未按本判决指定的期间履行给付，则依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回周南的其他诉讼请求。 案件受理费800元，减半收取400元，周南负担100元， 黄生富负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  王景平 二〇一九年七月二十四日 代理书记员  李 涛 附本案相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。