山西省襄汾县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋1023民初1153号 原告：襄汾县顺风物业服务有限公司，住所地襄汾县河**兴农路（丁陶尚都小区）。 法定代表人：刘俊波，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨斌，该公司员工。 被告：卢燕，女，1970年5月2日出生，汉族，襄汾县育才路**县医院家属楼**楼****居民。 原告襄汾县顺风物业服务有限公司（以下简称顺风物业）与被告卢燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺风物业的委托诉讼代理人杨斌、被告卢燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 顺风物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务管理费、楼道公用照明费、生活垃圾清运费、电梯运行费、滞纳金共计14063元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月1日，原告与襄汾县龙和房地产有限责任公司签订前期物业管理服务委托合同，合同期满后，双方又续签了合同。约定原告为丁陶尚都小区提供前期物业管理服务。原告接受委托后即开始提供物业服务，小区内部分业主尚能按照合同约定支付物业管理服务费等费用，被告拖欠2014年10月1日至2019年9月30日的物业服务管理费、楼道公用照明费、生活垃圾清运费、电梯运行费及滞纳金合计14063元。原告多次催要被告拒付。 卢燕辩称，1、原告要求支付2014年至2019年的物业费已超过诉讼时效；2、原告没有合法的收费许可证，存在乱收费的现象。楼道公用照明费、电梯运行费属物业费的一部分，不应当单另收取；3、原告与襄汾县龙和房地产有限责任公司签订前期物业管理服务委托合同，他们之间的合同约定业主不知情；4、原告未能按照前期物业管理服务委托合同对物业共用部位履行维修、养护管理和维护义务；5、被告购买的房屋由于屋顶漏水、未接通天然气，多次与原告协商解决无果，导致至今无法入住，一直在襄汾县育花苑3号楼东单元202室租房居住。综上，不同意原告要求支付物业费及滞纳金的诉讼请求。 经审理查明，被告卢燕系襄汾县丁陶尚都南区3号楼1单元402室业主，房屋建筑面积为140.88平方米。2014年6月1日，丁陶尚都小区建设单位襄汾县龙和房地产有限责任公司与原告签订《前期物业管理服务委托合同》，合同期限自2014年6月1日起至2019年5月30日止。2019年6月1日双方又续签了合同，合同期限自2019年6月1日起至2024年5月30日止。合同第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：10、负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业服务管理费、电梯运行费、生活垃圾清运费、楼道公用照明费等。第四条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅的标准为0.7元/月/平方米，高层住宅0.8元/月/平方米。第五条约定，物业服务费用按年交纳，业主应在每年10月1日前预交下一年度物业服务费；逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交管理费的百分之五交纳滞纳金。合同履行中，原告对高层住宅按照0.8元/月/平方米收取。被告物业费等交纳至2014年10月1日。因卢燕购买的襄汾县丁陶尚都南区3号楼1单元402室房屋屋顶漏水、天然气未接通等原因，自购房之日起一直空置，长期无人居住。2019年4月15日原告向被告送达了物业费催缴通知书，通知被告支付原告物业服务管理费、楼道公用照明费、生活垃圾清运费、电梯运行费、滞纳金共计14063元。以上系本案简要事实。 上述事实有前期物业管理服务委托合同、物业费催缴通知书、中国快递回单、原告缴纳垃圾清运费的单据、被告交纳水电费的收据及明细、双方当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益。物业管理公司所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性。被告拒交物业管理费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。被告主张原告未能按照前期物业管理服务委托合同对物业共用部位履行维修、养护管理和维护义务，可向相关部门反映诉求，要求其改进，以此为由拒交物业费，显为不当。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告与建设单位龙和房地产公司签订的《前期物业管理服务委托合同》对被告具有约束力，被告以原告与襄汾县龙和房地产有限责任公司签订的前期物业管理服务委托合同中，约定的内容业主不知情为由提出抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告与建设单位龙和房地产公司签订的《前期物业管理服务委托合同》约定的物业费及相关费用收取标准是按照政府指导价及市场调节价制定的，并未违反法律或行政法规的相关规定。物业管理费是物业公司收取的管理服务报酬，无需收费许可证。被告以原告没有收费许可证乱收费为由拒绝交纳物业费，本院不予支持。《前期物业管理服务委托合同》第二条第十项约定向业主收取的费用包括物业服务管理费、电梯运行费、装修管理费、生活垃圾清运费、楼道公用照明费，据此物业服务管理费并不涵盖电梯运行费和楼道公用照明费，对被告所持重复收费的主张，本院不予支持。原告于2019年4月15日向被告送达物业费催缴通知书，被告卢燕以超过诉讼时效为由提出不履行义务的抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，对2016年之前的物业服务管理费、楼道公用照明费、生活垃圾清运费、电梯运行费、滞纳金本院不予保护。被告每年物业服务费为1352元（0.8元×140.88平方米×12月）、楼道公用照明费50元、生活垃圾清运费60元、电梯运行费1032元，共计2494元，三年为7482元。考虑到被告购房后由于屋顶漏水、未接通天然气等原因至今未入住的实际情况，本院酌定被告缴纳60%为4489.2元（7482元×60%）。原告主张逾期付款滞纳金按每日百分之五明显过高，本院调整为每日万分之五。至于被告主张开发商交房时屋顶漏水、未接通天然气等，可另行向相关责任人主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条的规定，判决如下： 被告卢燕于本判决生效后十日内支付原告襄汾县顺风物业服务有限公司自2016年10月1日至2019年9月30日三年的物业服务费、楼道公用照明费、生活垃圾清运费、电梯运行费共计4489.2元，并按照逾期每日万分之五支付滞纳金。 案件受理费75元，由原告襄汾县顺风物业服务有限公司负担45元、被告卢燕负担25元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。 审判员  梁红运 二〇一九年七月二日 书记员  尚莉莉