四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0722民初579号 原告：景春鸣，女，生于1964年7月29日，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：何良燕，四川规则律师事务所律师（一般授权）。 被告：四川英士伦房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91510722MA6247GK69。住所地：三台县正北街银河商场**。 法定代表人：黄晓东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾均城，三台县潼川法律服务所法律工作者（特别授权）。 被告：三台县土地收购储备中心。住所地：三台县潼川镇后北街。 法定代表人：余杰，该中心主任。 委托诉讼代理人：谢雷，该中心法律顾问（特别授权）。 原告景春鸣与被告四川英士伦房地产开发有限公司（以下简称英士伦公司）、三台县土地收购储备中心（以下简称土地储备中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法裁定适用普通程序，于2019年4月30日再次公开开庭进行了审理。原告景春鸣及委托诉讼代理人何良燕、被告英士伦公司之委托诉讼代理人曾均城、被告土地储备中心之委托诉讼代理人谢雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景春鸣向本院提出诉讼请求：1、判决被告在判决生效后十日内按三方签订的《县城大十字东北片区旧城改造项目企业房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，履行交付房屋，办理不动产证的义务；2、依法判令被告从2017年7月1日起支付租金至房屋交付时止（截止2017年12月31日租金为463038元）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告于2018年10月21日增加诉讼请求为：调解或者判决被告支付欠付的过渡费等共计765614元并分别从2015年12月13日、2017年6月30日按6%计付利息至付清之日止。事实和理由：2012年11月原被告签订《县城大十字东北片区旧城改造项目企业房屋拆迁补偿安置协议书》约定，由被告土地储备中心作为拆迁人以“就地产权调换”的方式拆迁原告位于三台县的房屋（三台房权证20××26号），被告英士伦公司受被告土地储备中心委托担任拆迁安置人。被告英士伦公司、土地储备中心用在被拆迁地段房屋拆迁后修建的东方伦敦1号楼873.9平方调换原告产权建筑面积873.9平方（调换产权的具体位置为：东方伦敦1号楼一楼临街商业用房自西向东第10、11、12、13门面平面图红线内建筑面积200平方，二楼商业用房平面图红线内建筑面积673.9平方），停业时间暂定两年。经查该房屋现已竣工。经多次催促，被告仍不履行合同约定的义务，现请求支持原告的诉讼请求。 被告英士伦公司辩称，1、原告的诉讼请求部分成立；2、原告与被告签订拆迁安置补偿协议是事实，但该协议应该是无效的，签订协议时我公司并没有取得土地使用权，我公司作为本案的第一被告合同相对人不适格；3、拆迁安置补偿协议的基础是建立在我公司当时的一个初设方案，后来通过初步审查意见，小东巷及临街面进行了设计变更，我公司就按照变更后的设计图纸预留了足够的安置面积，只是位置发生了变化，不能按照原拆迁安置补偿协议约定的具体位置对原告进行安置，但我公司根据实际情况已通过住建局锁定了同面积的相关房源用于对本案原告的安置。变更设计与原告签订协议时的设计不一致不是被告造成的，实际上是形势变更，我公司不应承担民事责任；4、虽然我公司认为协议无效，但愿意按照协议约定产权面积进行调换；5、要求从2017年7月1日起支付租金至安置完毕的诉请不合法，我公司已充分证明用于安置的门面房实际出租金额及情况，我公司委托相关公司将出租门面租金退还是认可的，超出部分不认可；6、过渡费与公司核实以后，确认具体金额是否与诉请一致。是否计算利息应按照双方的书面约定，如无约定就不存在支付资金利息；7、该项目由土地收购中心申请办理了旧房拆迁许可证，后由我公司实施具体的拆迁工作，故后续安置工作应由原拆迁申请人土地收购中心进行安置；8、原告景春鸣的拆迁安置，英士伦公司与景春鸣已就双方一楼的门面安置达成一致意见，英士伦公司愿意就双方达成的意见履行，二楼的商业用房被告已经向其提供了相等面积的营业用房，只是景春鸣表示不同意，双方未能达成一致意见。 被告土地储备中心辩称，1、根据拆迁安置补偿协议约定，我方只负有监督义务，不负有向原告支付相关费用及交付安置房的义务，请求驳回对我方的诉求；2、由于规划调整的原因导致英士伦公司无法按约定向原告交付安置房，这一原因是不可抗力造成而非英士伦公司造成；3、原告没有提供我方承担民事责任的法律依据，根据《国有土地上房屋征收补偿条例》第4条规定，县级人民政府房屋征收部门，负责房屋的征收与补偿工作，土地储备中心无该法定义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月29日，原告景春鸣（被拆迁人、乙方）与被告英士伦公司（补偿安置人、丙方）、被告土地储备中心（拆迁人、甲方）签订了《县城大十字东北片区旧城改造项目企业房屋拆迁补偿安置协议书》【以下称拆迁协议】，主要约定：为实施三台县城大十字东北片区旧城改造项目，依据三台县人民政府与丙方签订的拆迁协议，县人民政府依法委托甲方担任房屋拆迁人，负责县城大十字东北片区旧城改造项目房屋拆迁工作。丙方为补偿安置人，负责提供安置房源和垫支补偿资金。一、被拆迁房屋情况：乙方被拆迁房屋位于三台县号，房屋产权证（证号为：三台房权证20××26号）记载的产权建筑面积为三层873.9㎡,性质为办公用房。成都市恒泰祥房地产测绘有限公司三台分公司实地测绘的产权建筑面积为839.44㎡（现状使用情况：一楼临街用于营业87.96㎡；一楼门面后其他用房87.96㎡；一楼检测用房34.31㎡；大门通道52.79㎡；二楼用于开茶馆288.21㎡；三楼办公用于出租288.21㎡）。二、拆迁补偿安置方式：拆迁补偿安置方式为就地产权调换，即在被拆迁地段房屋拆迁后修建的东方伦敦1号楼调换产权建筑面积873.9㎡（其中：一楼临街商业用房自西向东第10、11、12、13号门面平面图红线内建筑面积200㎡，二楼商业用房平面图红线内建筑面积673.9㎡），丙方提供的安置面积，最终以交易部门核准面积作为结算依据，等面积内乙方不补差价（具体方位见平面图）。超出和不足产权调换房部分的面积，双方按同类型商业用房市场成交价互补差价。三、甲方委托丙方向乙方支付如下费用：1、室内装饰装修补偿费111585元；2、搬迁补助费5000元；3、一楼营业用房停业补助费：按被拆迁房评估金额（不含室内装饰装修补偿费）每月1%。停业时间暂定两年（从被拆迁人移交旧房开始至丙方移交安置房止）。第一年一次性支付，第二年在第一年末支付。因丙方责任使乙方延长停业期的，在第一年停业补助费的基础上每年递增3%，按半年或季度支付。第一年营业用房停业补助费173567元（109.95㎡×评估价13155.00元/㎡×1%×12月）；4、一楼其他用房停业补助费：按一楼营业用房评估金额减半（50%）每月1%。停业期间暂定两年（从被拆迁人移交旧房开始至丙方移交安置房止）。第一年一次性支付，第二年在第一年末支付。第一年其他用房停业补助费79151元（100.28㎡×评估价13155.00元/㎡×50%×1%×12月）；5、一楼营业用房和一楼其他用房以外（不含大门通道52.79㎡）房屋临时过渡费：临时过渡费标准为9元/㎡、月，过渡期暂定两年。临时过渡费一年一结，第二年临时过渡费在第一年末支付。第一年临时过渡费65975元（610.88㎡×9元/㎡×12月）；6、提前签约奖：在“签约通知”规定的签约期内乙方与甲方、丙方签订《拆迁补偿安置协议书》的，每提前一天丙方按被拆迁房屋产权建筑面积给予乙方3元/㎡提前签约奖励（计奖最多不超过60天），即144194元（873.90㎡×3元/㎡×55天）；7、提前搬迁奖：乙方在2012年12月15日前腾空房屋，并向丙方交付钥匙和被拆迁房屋的房屋所有权证、契税证和土地使用证，每提前一天甲方委托丙方按被拆迁房屋产权建筑面积给予乙方5元/㎡的提前搬迁奖（计奖最多不超过20天）。超过2012年12月15日未搬迁并未向丙方交付钥匙和被拆迁房屋，不计发提前搬迁奖。计算式：被拆迁房屋产权建筑面积873.90㎡×5元/㎡×20天＝87390元；以上费用和奖金合计666862元，室内装饰装修补偿费、搬迁补助费、提前签约奖在签订本协议之日起十日内支付。停业补助费、临时过渡费、提前搬迁奖在乙方腾空房屋并交付被拆迁房屋钥匙之日起10个工作日内由丙方一次性结算支付。五、甲、乙、丙三方责任：1、甲方负责督促丙方按本协议书约定，向乙方支付相关费用和交付产权调换房；2、乙方必须负责与承租人终止租赁关系并承担终止租赁关系全部费用和在签订本协议之日起12日内（即在2012年12月10日前）腾空被拆迁房屋，并向甲方交付钥匙；3、丙方必须按本协议书约定支付相关费用，提供本协议约定标准的产权调换房。原告景春鸣与被告英士伦公司、被告土地储备中心在该协议四、六、七、八、九项中，就办证税费、水电安装、交付标准、专项维修资金，违约责任等合同履行相关事项进行了约定。 拆迁协议签订后，原告依约履行了被拆迁人的约定义务，后因英士伦公司与原告签订拆迁协议时依据的英士伦公司的初步设计建设方案未获得相关职能部门的批准，之后英士伦公司根据相关职能部门的规划审查意见对设计方案进行了变更，在未告知原告及其他被拆迁人的情况下英士伦公司按照变更后的设计图纸（方案）进行修建，于2016年建成“东方时代广场”。部分拆迁住户无法按原设计方案进行安置。本案中，涉及原约定安置原告景春鸣一楼临街商业用房及二楼商业用房，与建成后的商业用房一楼、二楼的位置、性质均未发生变化。根据拆迁协议所约定的1#楼一层、二层平面图和英士伦公司向住建部门提供备案的由绵阳凯恒房地产测绘有限公司出具的《房屋面积测绘报告书》，英士伦公司在“东方时代广场”大底盘二层应安置景春鸣对应位置为“大底盘二层27-1至11号门面，28-1至10号门面，建筑面积共计509.91平方米”。“东方时代广场”建成后，英士伦公司为原告景春鸣在开发后的“东方时代广场”大底盘（楼号）二层保留了部分商业用房（大底盘临东街东角），将约定应安置景春鸣位置的部分商业用房，在住建部门办理了商品房预售备案。原告景春鸣对英士伦公司提供的商业用房位置、面积有异议，导致安置无果。 另查明，被告英士伦公司与原告签订协议书时依据的是该公司的初步设计方案，约定就地产权调换；拆迁协议签订后，被告英士伦公司向原告景春鸣支付了部分营业用房停业补助费；被告英士伦公司已委托绵阳市百斯泰商务服务有限公司将上述营业用房出租，并收取租金。 在审理过程中原告与英士伦公司就一楼安置达成一致意见，即英士伦公司以“东方时代广场”大底盘一层33、34号门面安置原告167.25平方米，不足部分32.75平方米双方同意按37000元/平方米计算补差。对于二楼的安置，原告与英士伦公司对安置不足和超出部分，同意按26000元/平方米计算补差。 上述事实，有双方当事人的陈述、有原告提供的当事人基本信息资料复印件、《县城大十字东北片区旧城改造项目企业房屋拆迁补偿安置协议书》、收款收据、平面图，有被告英士伦公司提供的1#号一层平面图、1#楼二层平面图、三台县住建局规划审查意见、请示报告、大十字地段改造拆迁线及红线图、会议纪要、租赁合同等证据在卷佐证；为此本院对上列能够证明客观事实的证据予以采信并对上述事实予以确认。 本院认为，被告英士伦公司虽辩称签订协议时未取得案涉土地使用证，协议无效，但其已于2015年取得案涉土地使用证，且原告与二被告签订拆迁协议是当事人真实意思表示，并不违反法律规定，因此英士伦公司该辩称理由不成立，双方签订的拆迁协议合法有效。被告英士伦公司辩称其不是合同相对人，不是本案适格主体，但拆迁协议是由原告与被告英士伦公司、被告土地储备中心三方签订，英士伦公司是协议约定的补偿安置人，其应是合同相对人，其应对原告承担拆迁安置补偿责任。被告土地储备中心作为房屋拆迁人，拆迁协议中明确约定其应当承担监管责任，督促英士伦公司按协议约定向乙方支付相关费用和交付产权调换房，故其应在英士伦公司不能履行的范围承担补充责任。 本案中，原告景春鸣与被告英士伦公司、土地储备中心三方签订的拆迁协议，不仅对房屋的补偿方式，安置面积，过渡期限等一般内容进行了约定，而且对协议标的物即安置用房的位置、用途也作了明确约定，且原协议约定的安置位置、性质与建成后的位置、性质一致，在特别约定的情况下，该标的物具有特定性，结合拆迁安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益侧重保护的原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途、特定的房屋对拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将安置房屋另行卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，英士伦公司应在对应位置对原告进行安置。虽英士伦公司在应安置原告位置对部分商业用房在住建部门办理了预售备案，但网签登记不是物权登记，且房屋并未交付，在拆迁协议合法有效的情况下，原告景春鸣对案涉房屋享有优先权利，英士伦公司对案涉房屋的处分、变动不得对抗原告的物上请求权，涉及第三人权益可另行向英士伦公司主张。故对原告要求被告在按三方签订的拆迁协议的约定，履行交付房屋，办理不动产证的义务的请求，应予支持。 对于原告与英士伦公司就一楼安置部分达成以“东方时代广场”大底盘一层33、34号门面安置原告建筑面积167.25平方米，不足部分32.75平方米双方同意按37000元/平方米计算补差的意见，本院予以确认。 对于原被告双方讼争的二楼安置问题，根据拆迁协议约定的安置位置，结合“东方时代广场”建成后的实际位置，英士伦公司应安置原告景春鸣商业用房为：英士伦公司在“东方时代广场”大底盘二层应安置景春鸣对应位置为“大底盘二层27-1至11号门面，28-1至10号门面（依据绵阳凯恒房地产测绘有限公司出具的《房屋面积测绘报告书》载明平面位置及房号），建筑面积共计509.91平方米”。对于拆迁协议约定应安置建筑面积673.9平方米中的不足部分163.99平方米，由英士伦公司按26000元/平方米补差。 关于过渡费的请求，按照协议约定，被告英士伦公司应向原告支付过渡费，但协议中并未约定支付利息。对原告要求从2017年7月1日起支付租金的诉讼请求，因房屋安置一直未落实，已经按照协议约定计算了营业用房和其他用房停业补助费(过渡费)，原告再要求房屋租金于法无据，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，部分予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条规定，判决如下： 一、由被告四川英士伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，按照约定向原告景春鸣交付“东方时代广场”大底盘第1层33号、34号（建筑面积共计167.25平方米）营业用房（以英士伦公司向住建部门提供备案的绵阳凯恒房地产测绘有限公司《房屋面积测绘报告书》所载明的平面图、房号、建筑面积为准），并办理产权登记手续。由四川英士伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告景春鸣支付房屋差价人民币1211750元〔（200平方米-167.25平方米）×37000元/平方米〕； 二、由被告四川英士伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，按照约定向原告景春鸣交付“东方时代广场”大底盘第2层27-1号、27-2号、27-3号、27-4号、27-5号、27-6号、27-7号、27-8号、27-9号、27-10号、27-11号、28-1号、28-2号、28-3号、28-4号、28-5号、28-6号、28-7号、28-8号、28-9号、28-10号（建筑面积共计509.91平方米）营业用房（以英士伦公司向住建部门提供备案的绵阳凯恒房地产测绘有限公司《房屋面积测绘报告书》所载明的平面图、房号、建筑面积为准），并办理产权登记手续。由四川英士伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告景春鸣支付房屋差价人民币4263740元〔（673.90平方米-509.91平方米）×26000元/平方米〕； 三、由被告四川英士伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内按照《县城大十字东北片区旧城改造项目企业房屋拆迁补偿安置协议书》约定从2012年12月起支付原告景春鸣一楼营业用房停业补助费173567元/年并逐年递增3%、一楼其他用房停业补助费79151元/年，一楼营业用房和一楼其他用房以外房屋临时过渡费65975元/年至房屋安置完毕之日止（已支付部分在执行时予以扣除）； 四、被告三台县土地收购储备中心在四川英士伦房地产开发有限公司不能履行上述第一、二、三项给付款项的范围内承担补充给付义务； 五、驳回原告景春鸣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费141800元，保全费5000元，共计146800元，由四川英士伦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判长 王 锋 审判员 王 丽 审判员 羊衣友 二〇一九年七月二十四日                                                                                                            法官助理  何曦                                                                                                             书记员张丹