福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）闽02民终2067号上诉人（原审被告）：厦门和景园置业有限公司，住所地福建省厦门市海沧区新阳街道新光路****。法定代表人：康玉琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林斌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林安宁，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：厦门巨蛟商贸有限公司，住所地，住所地中国自由贸易试验区厦门片区建港路**海沧国际物流大厦****之一D0610。法定代表人：车凯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾华龙，福建秦剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄淑芬，福建秦剑律师事务所律师。原审第三人：华夏银行股份有限公司厦门分行，住所，住所地地福建省厦门市思明区领事馆路******201/**iv>法定代表人：季春泉，该分行行长。上诉人厦门和景园置业有限公司（以下简称和景园公司）因与被上诉人厦门巨蛟商贸有限公司（以下简称巨蛟公司）及原审第三人华夏银行股份有限公司厦门分行（以下简称华夏银行厦门分行）商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初2472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人和景园公司的委托诉讼代理人林斌、被上诉人巨蛟公司的法定代表人车凯到庭参加诉讼。原审第三人华夏银行股份有限公司厦门分行经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和景园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回巨蛟公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对讼争《商品房预售合同》效力认定错误，不符合事实与法律规定。本案讼争房屋所使用土地系和景园公司根据《厦门市国有建设用地使用权出让合同》（编号35020520140109CG004，以下均称“《土地出让合同》”）受让所得。《土地出让合同》第二十条约定“除上述受让人持有的地上办公部分外，其余地上办公部分分摊的国有建设用地使用权可全部或部分转让、抵押。且只能转让给从事服装设计、研发、销售的企业，由第四方负责监管”，即本案讼争房屋只能转让给“从事服装设计、研发、销售的企业”。巨蛟公司系其法定代表人通过个人缴纳讼争房屋定金后为购买讼争房屋而特别注册，该公司未实缴任何注册资金，无员工入职，无员工缴交医社保记录，未进行实际经营，并不符合《土地出让合同》的购房条件。巨蛟公司的上述行为其真实意思表示系规避《土地出让合同》中对于房产购买主体的限制，属于《合同法》第五十二条第（三）款“以合法形式掩盖非法目的”。同时，巨蛟公司的上述行为也导致本案讼争房屋所在土地未能按照《土地出让合同》约定流转，违反了《土地管理法》第五十六条之规定，即“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”其行为属于《合同法》第五十二条第（五）款“违反法律、行政法规的强制性规定”。综上所述，讼争合同存在《合同法》第五十二条第（三）款、第（五）款规定的情形，应当认定无效。二、新景路改造工程的影响属于和景园公司不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力因素，也属于合同约定可以据实顺延的情形。讼争《商品房预售合同补充协议》第十六条约定，政府部门市政配套安装之延误属于不可抗力因素，和景园公司可据实予以顺延交房期限及宽展期；市政配套引致的延误、为配合政府的市政建设而引起的延误以及其他非和景园公司所能控制的原因所导致的延误，和景园公司均可据实顺延交房期限及宽展期，而不需承担违约责任。根据公开信息显示，本案新景路改造工程按照原计划是在2016年9月完工，这些信息是和景园公司可以先行预期的，但是实际上新景路改造工程受台风、周边村民影响一直到2017年9月才完成施工，延期这部分是和景园公司无法预期的不可抗力，属于可以顺延交房期限之合同约定情形。而且市政工程对项目施工的影响是长期性的，无法通过工程日志及监理日志予以记载以确定具体影响天数。市政通讯线路及排污管道没有施工完毕，项目内部连接市政的通讯、排污等根本无法完成最后的施工。尤其是市政道路未施工完毕，项目无法正常出入，更无法交付诉讼房屋。这一持续性的影响只有市政工程结束后才能完全消除，在此情况下，和景园公司一审提交证据已经能够证明市政工程所造成的影响以及具体影响的期限。所以，一审法院认定施工日志、监理日志未能具体记载延误天数，无法证明因市政施工影响交房显属错误。三、按照一审法院认定合同解除权成立时间，根据讼争合同《补充协议》约定，巨蛟公司享有的合同解除权已经超出行使期限。根据讼争合同《补充协议》第三十条约定，买受人根据购房合同约定提出退房或者解除要求的，应在退房或解约事由发生之日起30日内或出卖人催告之日起15日内以书面方式提出，逾期丧失退房或解约的权利。一审法院认定和景园公司提供证据不能证明市政工程产生对项目的影响，和景园公司应当在讼争合同约定期限内交付（即2017年3月27日，已计算宽展期）房产，逾期则视为违约。2017年3月27日之日起60天后（即2017年5月27日），巨蛟公司即享有合同解除权。巨蛟公司直至2018年3月12日才提起本案诉讼，已经超过双方约定之合同解除权行使期限。《合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。根据该规定，巨蛟公司已经丧失合同解除权。四、一审认定的利息损失过高。即使合同解除情况成立，一审法院认定之利息损失高于巨蛟公司实际损失，应当以中国人民银行的基准利率为准。诉讼过程中，和景园公司提交补充意见，即使讼争双方签订的《商品房买卖合同》有效，除市政工程导致延误外，尚存在因厦门市国土资源与房产管理局政策原因导致的延误情形，符合宋讼争合同补充协议第十六条约定的“为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误”情形，和景园公司不应承担逾期交房违约责任，合同解除条件尚未达成。和景园公司已于2016年12月28日前顺利通过案涉工程项目主体竣工及相关的专项验收。按照《厦门市国土资源与房产管理局关于开展建设项目竣工土地复核验收有关工作的通知》，厦门市国土资源与房屋管理局认为竣工土地复核验收系行政许可行为，在办理《建设工程竣工验收备案证明》前应先依用地单位申请进行土地复核验收。但在土地复核验收时，厦门市国土资源与房产管理局对与案涉工程项目相类似的72宗工程项目均退回土地复核验收申请，不予办理，导致上述72宗工程项目均未能及时办理《建设工程竣工验收备案证明》。2018年8月29日，72宗工程项目开发单位之一的厦门日月谷温泉乡村俱乐部有限公司向厦门市集美区人民法院提起诉讼，请求法院撤销厦门市国土资源与房产管理局海沧分局就土地复核验收申请作出的《不予行政许可决定书》[案号（2018）闽0211行初169号]。2018年9月7日，厦门市国土资源与房产管理局下发《厦门市国土资源与房产管理局关于建设项目竣工土地复核验收审批制度改革有关工作的通知》，明确土地复核验收不再作为申请事项，转变为厦门市国土资源与房产管理局内部工作。在办理不动产登记之前，再依职责进行土地复核验收。2018年11月6日，厦门市建设局发布《厦门市建设局关于修订房屋建筑及市政基础设施工程施工许可阶段及竣工验收备案办事指南的通知》（厦建工[2018]189号），在竣工验收备案办事指南中申请材料无需土地复核验收相关材料。2018年11月22日，厦门市集美区人民法院作出的（2018）闽0211行初169号行政判决书也明确土地复核验收系批后的监管行为，具有行政监督的属性，不属于行政许可，判决撤销上述《不予行政许可决定书》。2018年12月27日，和景园公司按厦门市海沧区建设局通知提交案涉工程项目竣工验收备案申请，并于2019年1月18日获得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》。因此，案涉工程存在因厦门市国土资源与房产管理局政策原因导致无法办理《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，导致案涉工程项目交付期限延误，属于讼争合同补充协议约定的免责事由，巨蛟公司解除合同没有事实和法律依据。巨蛟公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，驳回上诉。一、一审判令解除合同是正确的。根据商品房买卖合同第九条的约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。一审已经查明的情况系和景园公司逾期交房的期限高达一年以上，自一审判决后至今也远超两年，故一审判决解除合同系认定事实清楚、适用法律正确。二、双方签订的商品房合同依法有效。巨蛟公司和和景园公司双方签订的商品房买卖合同是在自愿、平等情况下签订的且经房管部门办理备案登记，又经华夏银行办理了抵押货款手续，双方签订的合同不存在违反法律、法规的强制性规定的情况，合法有效。三、一审认定的利息损失是正确的，应予维持。合同解除后，和景园公司须返还购房款给巨蛟公司。一审法院判决双方合同解除的前提下，判决和景园公司返还购房款给巨蛟公司是正确的，同时因合同约定的购房款的3%的违约金不足于弥补巨蛟公司的损失，一审以巨蛟公司的诉求即按年利率6%计付资金占用损失也是正确无误。华夏银行股份有限公司厦门分行未作陈述。巨蛟公司向一审法院起诉请求：1.解除巨蛟公司、和景园公司之间于2016年8月24日签订的《厦门市商品房买卖合同》；2.和景园公司退返巨蛟公司自2016年8月24日起至《厦门市商品房买卖合同》实际解除之日止巨蛟公司已付的购房款（暂计至2017年11月20日为541231.11元，其中首付款497747元、按揭款43574.11元）；3.和景园公司配合巨蛟公司向华夏银行股份有限公司厦门分行办理解除《小企业购置房产人民币资金借款合同》；4.和景园公司向巨蛟公司支付按巨蛟公司已付房款3%计算的违约金22583.1元。一审诉讼过程中，巨蛟公司将第2项诉讼请求变更为：和景园公司退还巨蛟公司购房款987747元及支付自2016年8月24日起至实际退还款项之日止按年利率6.37%计算的利息。一审法院认定事实：一、商品房买卖合同签订时间：2016年8月24日；二、商品房地址：厦门市海沧区；三、购房总价款：987747元；四、已付购房款：987747；五、约定交房时间：2017年3月28日；六、通知交房手续办理时间：未通知；七、实际交房时间：未交房；八、勘察、设计、监理、施工的四方验收合格时间：2016年9月2日；九、消防验收备案时间：2016年10月25日；十、消防验收备案复查通过时间：2017年1月13日；十一、合同约定解除条件：出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；十二、违约责任约定：买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金；十三、需要说明的其他事项：1.庭审过程中和景园公司陈述其主张的市政工程延期事由在2017年9月30日已经完工，2018年1月18日完成了甩项工程的竣工验收，根据合同约定三个月的宽展期，应在2018年4月17日前交房；2.和景园公司陈述如果合同解除，同意将房屋的按揭贷款归还给华夏银行厦门分行，扣完未还的按揭贷款，剩余部分同意返还给巨蛟公司；3.华夏银行厦门分行陈述其全部按揭贷款结清后同意配合巨蛟公司办理解除借款合同手续；4.和景园公司确认其于2016年5月22日收到定金5万元，2016年8月24日收到247747元，2017年2月7日刷卡支付12000元及188000元，按揭贷款49万元在2017年3月28日支付；5.巨蛟公司与华夏银行厦门分行抵押贷款合同中约定49万元抵押贷款的年利率为6.37%。一审法院认为，一、本案讼争的商品房买卖合同的效力问题。和景园公司提交的巨蛟公司工商信息、厦门杰成隆商贸有限公司工商信息、厦门布衣丞相商贸有限公司工商信息、厦门致远信合商贸有限公司工商信息、定金收据及转账凭证等证据仅可证明上述公司委托相同代办人在同一时间成立，无法直接证明巨蛟公司为购买房屋特意设立公司。因讼争房屋尚未交付，上述证据无法证明巨蛟公司使用房屋时违反了土地使用用途。《中华人民共和国土地管理法》为管理性法律，该法第五十六条的规定并非针对合同效力的效力性条款。因此，和景园公司主张本案的商品房买卖合同无效，没有相应的事实与法律依据，法院依法不予支持。二、巨蛟公司主张的解除条件是否成就。和景园公司提供的相关书证仅可证明市政配套工程在一定程度上影响了讼争商品房项目的施工，但和景园公司提交的施工日志及监理日志中未明确记载市政配套工程影响讼争房产施工的程度及影响天数，和景园公司主张讼争商品房的交房期限顺延至新景路道路改造及排洪渠改造工程完成之后，没有相应的事实与法律依据，法院不予支持。和景园公司确认影响施工的市政配套工程已经于2017年9月30日完工，在其向巨蛟公司发出的《延期交房通知书》中承诺市政配套工程完工后约一个月完成剩余工程并交付使用。现和景园公司已经超过其合同约定的交房期限远远超出60日而未交付房屋，且未在《延期交房通知书》中承诺的期限后60日内交付房屋，双方合同约定的解除条件已经成就，巨蛟公司有权请求解除合同。和景园公司关于讼争合同尚未达到解除条件的抗辩，于法无据，法院不予认可。综上所述，和景园公司未在合同期间内交付房屋已经超过60日，其行为构成违约，巨蛟公司有权解除合同并要求和景园公司承担相应的违约责任。巨蛟公司请求解除与和景园公司之间的商品房买卖合同，事实与法律依据充分，法院予以支持。合同解除后，和景园公司应返还巨蛟公司购房款987747元。合同解除后，和景园公司应向巨蛟公司赔偿相应的违约损失。和景园公司确认其于2016年5月22日收到定金5万元，2016年8月24日收到247747元，2017年2月7日收到20万元款项，按揭贷款49万元在2017年3月28日支付。巨蛟公司主张按年利率6.37%的标准主张全部购房款987747元自2016年8月24日起的利息损失，法院认为，年利率6.37%的标准系巨蛟公司与华夏银行双方约定的利率标准，不能必然对抗和景园公司，且巨蛟公司与华夏银行的按揭贷款合同并未履行完毕，巨蛟公司的利息损失仅为资金占用的损失，法院参照中国人民银行同期贷款利率标准及罚息标准确定巨蛟公司的资金占用的利息损失按照年利率6%计算，其中297747元部分自2016年8月24日起计算，其中20万元部分自2017年2月7日起计算，其中49万元部分自2017年3月28日起计算。巨蛟公司与和景园公司约定的违约金为总房款的3%，明显低于和景园公司给巨蛟公司造成的违约损失，在法院支持巨蛟公司的违约损失后，即可弥补违约给巨蛟公司造成的损失，巨蛟公司关于和景园公司支付29632.41元违约金的主张，不再予以支持。华夏银行厦门分行同意全部按揭贷款结清后配合巨蛟公司办理解除借款合同手续，法院予以认可。巨蛟公司与和景园公司合同解除后，鉴于和景园公司同意在合同解除后偿还银行贷款且华夏银行厦门分行同意在在贷款结清后解除抵押贷款合同，和景园公司已无配合巨蛟公司解除与华夏银行厦门分行抵押贷款合同的必要，法院对巨蛟公司要求和景园置业公司配合解除抵押贷款合同的请求不再予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门巨蛟商贸有限公司、厦门和景园置业有限公司于2016年8月24日签订的《厦门市商品房买卖合同》解除；二、厦门和景园置业有限公司应于判决生效之日起十日内向厦门巨蛟商贸有限公司退还购房款987747元并支付利息损失（按照年利率6%的标准，其中297747元的部分自2016年8月24日起计算，其中20万元的部分自2017年2月7日起计算，其中49万元的部分自2017年3月28日开始计算，均计算至实际退还购房款之日止）；三、驳回厦门巨蛟商贸有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人对一审查明的事实均无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。二审中，和景园公司提供以下证据：1.（2016）厦证内字第37453号公证书，拟证明2016年12月19日，和景园公司通过公证向厦门市国土资源与房产管理局邮寄案涉项目土地复核验收申报材料；2.《厦门市国土资源与房产管理局关于开展建设项目竣工土地复核验收有关工作的通知》（厦国土房[2015]442号文），拟证明2015年12月7日，厦门市国土资源与房产管理局下文认为竣工土地复核验收系行政许可行为，在办理《建设工程竣工验收备案证明》前应先依用地单位申请进行土地复核验收；3.《厦门市国土资源与房产管理局关于建设项目竣工土地复核验收审批制度改革有关工作的通知》，拟证明2018年9月7日，厦门市国土资源与房产管理局调整土地复核验收政策，明确案涉工程项目竣工验收备案前和景园公司不需进行土地复核验收申请。厦门市国土资源与房产管理局在案涉工程项目首次办理不动产登记之前，再依职责进行土地复核验收；4.《厦门市建设局关于修订房屋建筑及市政基础设施工程施工许可阶段及竣工验收备案办事指南的通知》（厦建工[2018]189号），拟证明2018年11月6日，厦门建设局发文调整竣工验收备案所需材料，明确竣工验收备案无需提交土地复核验收相关材料；5.厦门市海沧区建设局房屋建筑与市政基础设施工程联合竣工验收阶段审批，拟证明2018年12月27日，和景园公司按厦门市海沧区建设局通知提交案涉工程项目竣工验收备案申请；6.厦门市建设工程竣工验收备案证明书，拟证明2019年1月18日，和景园公司获得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》；7.请求本院调取（2018）闽0211行初169号行政判决书，拟证明案涉工程项目存在因厦门市国土资源与房产管理局政策原因无法办理《建设工程竣工验收备案证明》，导致案涉工程项目交付期限延误。巨蛟公司质证认为，证据1.真实性无异议，关联性不予确认，案涉土地于2016年12月19日通过公证方式邮寄案涉土地复核验收申报材料，与本案延期交房的争议点无关；证据2-5真实性、合法性、关联性均不予认可，且均是从网上搜索下载亦或是由和景园公司单方制作得来，来源并不切实可靠，且与本案争议点无关联，即使上述证据客观真实，也不能免除和景园公司的违约责任；证据6、7真实性无异议，正好可以证明和景园公司存在延期交房的事实，2019年1月8日和景园公司获得竣工验收备案证明书，自房屋买卖合同约定的交房日期即2016年12月28日至获得备案证明书之日即2019年1月18日以及之后的交房之日，已延期交房两年多。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。本案围绕和景园公司的上诉请求进行审理。一、案涉商品房合同效力问题。案涉商品房合同是双方当事人在自愿基础上签订，合同第二十五条约定“本合同自双方签订之日起生效”，且该合同经主管部门登记备案。因此，本案讼争《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。和景园公司认为本案合同存在以合法形式掩盖非法目的，缺乏事实依据，其主张合同无效与其签订合同时的意思相矛盾，本院不予支持。二、和景园公司主张的顺延交房是否成立。合同第八条第一款及补充协议约定了交付条件，因工程竣工验收合格和消防验收合格方可交付使用系建筑法和消防法的强制性规定，属法定交付条件。根据查明的事实，讼争商品房所在项目工程于2016年9月2日竣工验收合格，同年10月25日消防验收备案，2017年1月13日消防验收备案复查通过，已经符合法定交房条件。和景园公司上诉主张其可据实延期交房，所提供有关市政配套工程影响讼争商品房所在项目工程施工的证据，均是在讼争商品房具备交房条件之后形成的，不能证明市政配套施工对讼争商品房交付造成的实际影响。和景园公司二审提供的证据1—5不足以证明其主张，同理，其向本院申请调取厦门市集美区人民法院（2018）闽0211行初169号行政判决书，不予准许。三、巨蛟公司享有的合同解除权是否超过行使期限。案涉合同补充协议约定买受人应在退房或解约事由发生之日起30日内或出卖人催告之日起15日内以书面方式向出卖人提出退房或解约要求，逾期丧失退房或解约的权利。和景园公司依据该补充协议约定主张巨蛟公司于2018年3月12日才提起本案诉讼，其合同解除权已超过行使期限。但案涉商品房合同约定解除条件为出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。可见合同中关于行使合同解除权的起算日与补充协议中关于逾期丧失合同解除权的截止日存在矛盾，无法执行，因此，巨蛟公司依据合同约定行使合同解除权具有合同依据，和景园公司以补充条款约定主张巨蛟公司丧失合同解除权缺乏依据。本院不予支持。即使上述条款约定视为当事人约定不明，因对方当事人没有催告的，巨蛟公司在解除权发生之日起一年内行使合同解除权亦未违反法律规定。对和景园公司的该上诉主张本院不予支持。四、关于本案利息损失认定标准问题。因和景园公司违约造成合同解除，依法应向巨蛟公司承担相应违约责任，由于巨蛟公司因购房讼争商品房而向华夏银行厦门分行按揭贷款，据此造成资金被占用损失，一审法院参照中国人民银行同期贷款利率标准及罚息标准确定巨蛟公司的资金占用的损失按照年利率6%计算并无不当，本院予以维持。华夏银行厦门分行经合法传唤无正当理由拒不参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，和景园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14312元，由厦门和景园置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 （刘文珍）审 判 员 （李向阳）审 判 员 （陈 璟）二〇一九年七月三十一日代书记员（ 肖子 发）附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。