四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终684号 上诉人（原审被告）：四川文氏实业有限公司，住所地四川省仁寿县视高镇奋勇村。 法定代表人：韩高强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯光伟，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川学府影视文化有限公司，住所地四川省成都市武侯区一环路南一段**。 法定代表人：邓应辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈清华，四川拱辰律师事务所律师。 原审第三人：成都市好上好广告策划有限公司，，住所地四川省成都市天府新区华阳街道滨河路二段****附** 法定代表人：刘跃，该公司执行董事兼总经理。 原审第三人：武侯区光头羊肉汤锅店，住所，住所地四川省成都市武侯区福锦路一段**div> 经营者：付盛利。 上诉人四川文氏实业有限公司（以下简称文氏公司）因与被上诉人四川学府影视文化有限公司（以下简称学府公司）、原审第三人成都市好上好广告策划有限公司（以下简称好上好广告公司）、武侯区光头羊肉汤锅店（以下简称光头羊肉店）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2018）川1421民初4254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 文氏公司上诉请求：1．撤销原判第一项，改判文氏公司只承担40万元违约金；2．一、二审案件受理费由学府公司承担。事实和理由：（一）违约的预期利益属于不确定因素，且学府公司对此也举证不能，一审法院不应对预期利益进行随意估算；（二）学府公司主张放弃损失赔偿请求权，但其主张违约金过高，而文氏公司已请求予以减少违约金，并提出赔偿学府公司25万元违约金的调解方案，应当以实际损失为基础对违约金进行调整。 学府公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人好上好广告公司未作答辩。 原审第三人光头羊肉店未作答辩。 学府公司向一审法院起诉请求：1．判令文氏公司支付学府公司逾期交付租赁物的违约金1,000,000元；2．判令文氏公司按照2016年9月20日与学府公司签订的《视高项目电影院用房租赁合同》的约定继续履行向学府公司交付租赁房屋的合同义务；3．判令文氏公司承担一审案件受理费及保全费。在一审庭审中，学府公司将其第一项诉讼请求变更为如果能继续履行租赁合同，则要求文氏公司支付逾期交付租赁物的违约金1,000,000元；如不能继续履行租赁合同，则请求文氏公司增加支付单方解约的违约金1,000,000元，违约金共计2,000,000元，并退还学府公司支付的履行租赁合同保证金100,000元。 一审法院认定事实：文氏公司系位于仁寿县视高镇家园佳居项目的开发商。2016年9月20日，原文氏公司签订合同编号为文影城租合（2016）第001号的《视高项目电影院用房租赁合同》，约定文氏公司将在建的位于仁寿县视高镇家园佳居国际城商业体部分四号楼的四楼、五楼出租给学府公司用于经营电影院以及相关联的配套业态项目。文氏公司同意学府公司在项目竣工前进场装修；文氏公司保证在2017年3月1日前工程现场达到影院进场装修交付条件，将符合租赁合同约定条件的全部租赁物完整交付学府公司；文氏公司承诺在2017年6月1日前取得验收合格相关证件，否则视为文氏公司违约；租赁期限为17年，具体起算租金的时间在扣除前5年免租期后以房屋交接书或者合同约定的交接条件达成为准，双方办理房屋交接的前提条件是文氏公司达到租赁合同附件4《影院建设甲方交付乙方条件》的全部要求；装修期和市场培育期共计为5年，自文氏公司取得相关证照并达到合同附件4约定的交付条件时起算，装修期市场培育期5年内不收取租金。合同约定文氏公司应保证交付场地后4个月内取得建设主管部门颁发的工程竣工验收合格证和消防部门颁发的消防验收合格证，学府公司保证在文氏公司取得以上合格证，正式将场地交给学府公司后的6个月内开业经营；消防二次装修、空调系统、新风系统由学府公司提供设计施工方案图，文氏公司负责施工（含设备）和消防验收，并承担其费用。若消防验收不通过，文氏公司赔偿学府公司所有投入损失。双方未达到以上要求都视为违约，违约金为1,000,000元。双方对租金的约定为：1．按照建筑面积（按水平投影面积，不计夹层面积，以CAD图测绘面积为准）来计算租金数额；2．学府公司租用文氏公司物业的租金按照建筑面积计算。正式开业后的第六年按12元/平方米/月计算，以后房租每两年在上一年的基础上递增2％；3．租金、租期从租赁物交付学府公司，办理正式交接手续或合同约定的交接条件达成开始计算；4．租金每半年支付一次。合同约定文氏公司须在2017年3月1日前工程现场达到合同附件4约定的交付条件，否则视为文氏公司违约，应支付学府公司1,000,000元的逾期交付租赁物违约金。同时，学府公司有权解除合同；反之，如文氏公司按约定交付了租赁物，学府公司因为自己的原因而未能按期开始装修、完成装修或按期开业的，视为学府公司违约，将赔偿文氏公司1,000,000元。同时，文氏公司有权解除合同。 双方约定学府公司应在合同签订之日起五日内向文氏公司支付保证金100,000元。学府公司于2016年9月28日向文氏公司支付了保证金100,000元。在违约责任条款中，双方约定在合作期间若一方有严重的违约行为、严重侵权行为或违法行为，造成另一方遭受重大损失，致合同无法继续履行，则守约方有权书面通知违约方终止合同，并由违约方在收到终止合同的通知书之日起七个工作日内向守约方支付违约金1,000,000元；双方签订本合同后，即进入正式的合作，若在双方都守约的情况下一方单方面解除合同，则违约方要支付违约金1,000,000元。双方还对其他情形下的违约责任进行了约定。同日，原文氏公司签订了租赁合同的附件4即《影院建设甲方交付乙方条件》，对租赁房屋的交付条件进行了详细约定。2017年5月4日，原文氏公司签订《合作协议》，约定由学府公司自2017年5月12日起到文氏公司商业体及周边范围内进行电影外放和项目宣传推广活动，文氏公司每月支付学府公司的放映设备耗材费用10,000元。后双方又就此协议签订了《补充协议》。双方对该合作协议及补充协议的履行无争议。因文氏公司未按合同约定在2017年3月1日前向学府公司交付租赁房屋，2017年5月10日，学府公司向文氏公司发出《关于贵司尽快确定物业交付时间的事宜》，要求文氏公司尽快确定物业交付时间并回函。2017年5月17日，文氏公司向学府公司回复《关于家园佳居国际城“学府影城”物业交付时间的回函》，函称已经组织完成了影院区域的加固工程，钢结构工程正紧张有序进行中，计划在2017年7月30日完成全部影院改造工程，交付给学府公司使用；但文氏公司一直未交付约定租赁给学府公司的房屋。 2018年8月29日，学府公司向文氏公司发函，要求文氏公司按合同交付条件在10月1日前完成项目的整改，进行交付，以便学府公司尽快投入装修。2018年9月2日，文氏公司招商部负责人陈强向学府公司公司总经理李波发送微信，表示希望双方能达成新的合作，称免租期3年，租金20元/平方米/月（含物管费），第4年后每2年租金递增6%，空调、二次消防改造及发电机由影院方投入，且该条件已经有意向影院愿意接受。同时称考虑与学府公司的良好合作关系，可以说服公司董事会达到以下条件：免租期3年，租金15元/平方米/月（含物管费），第4年后每2年租金递增4%，空调、二次消防改造及发电机仍需由学府公司方投入。陈强在微信中还明确影院测绘面积为2985.32平方米。李波收到后未明确表示意见。2018年9月3日，文氏公司就学府公司8月29日的来函向学府公司回函，表示项目总承包方不配合竣工结算以及主管部门变更等原因，将逾期办理工程竣工验收和消防验收备案，导致办证时间及租赁物达到交付条件的时间将延后，租赁合同目的无法实现，邀请学府公司方公司领导及商务负责人于2018年9月5日前前往家园家居国际城，希望双方能重新达成合作意向，如学府公司不愿意前往商谈，将直接解除《电影院租赁合同》。 2018年9月6日，文氏公司向学府公司发送《解约函》，称2018年9月3日致函邀请学府公司重新商谈后，双方始终未能重新达成一致的合作意向，故通知自学府公司方发函之日起正式解除双方之前签订的《视高项目电影院用房租赁合同》等相关合同及文件，并表示愿意双倍退还保证金。学府公司收到文氏公司的《解约函》后，未表示同意，于2018年9月18日向一审法院邮寄民事诉状，起诉要求文氏公司继续履行租赁合同。一审法院因适用案件诉前调解机制未果，于2018年10月8日立案，并于2018年10月22日向文氏公司代理人邮寄送达了民事诉状副本等相关法律文书。 另查明，2018年9月30日，文氏公司与第三人光头羊肉店业主付盛利订立《房屋租赁合同》，约定将文氏公司位于仁寿县视高镇家园佳居国际城四号楼第四层东北角建筑面积约143.13平方米的商铺出租给第三人，租赁用途为经营咖啡店。租赁期限为3年，自合同约定正式营业之日起加60个自然日的免租期后起算租期，计租期与租期相同。租金为20元/平方米/月，34,351.20元/年。承租人应当在合同签订之日起30日内安排入场装修并于合同签订之日起90日内正式开业。2018年10月26日，光头羊肉店向文氏公司支付了履约保证金50,000元。现光头羊肉店已经开始对其承租的房屋进行装修。2018年10月8日，文氏公司与第三人好上好广告公司订立《房屋租赁合同》，约定文氏公司将位于仁寿县视高镇奋勇村家园佳居国际城第四、五层出租给第三人好上好广告公司，面积约为2842.19平方米，同样用于开设电影城及其相关配套附属业务。租赁期限为15年，租金初始单价为15元/平方米/月，每三年递增10%，物业管理费为5元/平方米/月；文氏公司完成租赁物的竣工验收备案之日起4个月为承租人装修免租期，装修免租期满的次日即为计租日，租赁免租期共计24个月；租赁物交付时间在2018年11月8日前，双方签署《租赁场所交付确认书》之日，即视为文氏公司完成租赁场所交付；承租人好上好广告公司负责租赁场所内的影院内部精装修、二次消防改造报建及其他消防器具设施；在租赁合同附件二中，双方约定，影院内部精装修、空调设备、新风系统由好上好广告公司负责采购及安装施工；二次消防设计、报审、施工及验收由好上好广告公司负责，文氏公司配合。2018年11月2日，好上好广告公司向文氏公司支付了履约保证金100,000元。2018年11月2日，文氏公司到仁寿县房地产管理局办理了出租给好上好广告公司和光头羊肉店房屋的《房屋租赁证》。一审庭审中，双方当事人均认可如果租赁合同不再履行，文氏公司应当退还学府公司预交的履行合同保证金100,000元。 以上事实，有《视高项目电影院用房租赁合同》、《影院建设甲方交付乙方条件》、《合作协议》、《补充协议》、《关于贵司尽快确定物业交付时间的事宜》、《关于家园佳居国际城“学府影城”物业交付时间的回函》、《解约函》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁证》、手机微信截图、银行转账凭证、证人证言等证据及各方当事人陈述在卷佐证。 一审法院认为，依法成立并生效的合同对合同当事人具有法律约束力。文氏公司向学府公司发出解约函，通知解除双方订立的《视高项目电影院用房租赁合同》时，没有约定异议期，且学府公司在收到解约函后不足一个月即向人民法院提起诉讼，文氏公司辩称学府公司在收到解约函30日的合理期限内未要求继续履行合同，该合同即已解除的主张不能成立；且在文氏公司通知解除合同时并不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的解除合同的条件，故文氏公司向学府公司发出解约函的行为并不能发生解除合同的法律效力。 但是，事实上文氏公司已经将原先租赁给学府公司的房屋转为租赁给第三人，订立了租赁合同，并已经完成了租赁物的交付，办理了租赁备案手续；学府公司主张继续履行租赁合同，其后承租的第三人好上好广告公司和光头羊肉店也要求文氏公司履行与其订立的《房屋租赁合同》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；……”的规定，确定履行案涉房屋租赁合同的承租人为已经合法占有了租赁房屋并办理了登记备案手续的第三人好上好广告公司和光头羊肉店。原文氏公司之间订立的《视高项目电影院用房租赁合同》应予解除。原文氏公司应当按合同的约定和法律规定承担给付违约金和赔偿损失的民事责任。 文氏公司在向学府公司提出变更合同的要约未获得回应、也没有任何法定或者约定的解除合同的条件成就的情况下，立即发出解约函，解除合同，其故意违约的意图十分明显；文氏公司向学府公司提出的变更合同的内容全部为提高租金标准及每2年租金递增比例、缩短免租期以增加自己一方履行合同所获的收益，将约定由自己一方承担的新风系统、空调、二次消防改造及发电机等变更为学府公司方承担从而减少自己一方履行合同所需要付出的成本；与文氏公司后来与第三人好上好广告公司订立的《房屋租赁合同》的主要内容相对比，文氏公司的上述意图大部分得到实现。也就是说，文氏公司通过拒不履行与学府公司订立的租赁合同而与第三人好上好广告公司订立新的租赁合同，增大了自己履行租赁合同的收益、减少了履行租赁合同的成本，收支一增一减，文氏公司因违约而获得的收益得以叠加，更为丰厚。相反，对于学府公司来说，重新租赁房屋来启动相同的影院项目，相对会增加更多的投入。原文氏公司的利益增减之间具有对应的因果关系。而造成文氏公司获利学府公司受损的直接原因就是文氏公司将本来出租给学府公司的租赁物擅自转租第三人的违约行为，文氏公司应当向学府公司支付违约金。 虽然学府公司没有举证证明在履行租赁合同中所遭受损失的具体金额，但客观上学府公司在与文氏公司订立租赁合同后进行了一些装修设计、项目推广等履行合同的前期工作；文氏公司属于恶意违约，具有严重的过错；学府公司根据文氏公司前后租赁合同，计算出文氏公司因缩短2年免租期，可以增加租金收益15元/平方米/月×2842.19平方米×12月×2年=1,023,188.40元；每平方米租金增加3元，在12年租期内增加的租金收入为3元/平方米/月×2842.19平方米×12月×12年=1,227,826.08元，还不计每2年租金递增而增加的收益；再加上原租赁合同约定应由文氏公司负担的空调、二次消防改造及新风系统和发电机的支出，得出文氏公司因为自己的违约行为增加的收益大于2,000,000元的结论可信。文氏公司因违约而获得远高于违约金的收益，学府公司却因此而丧失高于违约金的预期收益。原文氏公司在租赁合同中对逾期交付、逾期装修开业、单方解除合同等违约行为约定1,000,000元违约金的情形超过10处，也可见原文氏公司对合同违约行为的容忍度低、惩戒力度大。为维护诚实信用的交易秩序，公平考虑原文氏公司的利益均衡，故文氏公司应当按照双方合同约定的违约金数额1,000,000元向学府公司支付违约金，文氏公司要求调低违约金的请求不予支持。虽然文氏公司在合同的履行过程中，重新将租赁物转租给第三人以前已经逾期向学府公司交付租赁物，事实上已经构成违约，但文氏公司的违约行为最终体现为一个结果，就是法律规定的“当事人一方不履行合同义务”，也是原文氏公司租赁合同中“一方单方面解除合同，则违约方要赔偿守约方”的情形。文氏公司的迟延交付只是其违约行为的一个阶段和过程，不应当重复对其进行评价，要求其重复承担违约责任。双方当事人自愿退还履约保证金100,000元系对自己权利义务的处分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、四川文氏实业有限公司在判决生效后十五日内给付四川学府影视文化有限公司违约金1,000,000元；二、四川文氏实业有限公司在判决生效后十五日内退还四川学府影视文化有限公司保证金100,000元；三、驳回四川学府影视文化有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费23,600元，财产保全费5,000元，合计28,600元，由四川文氏实业有限公司负担19,700元，四川学府影视文化有限公司负担8,900元。 二审中，各方当事人未提交新证据。 文氏公司在二审中陈述，由于学府公司未举证证明其实际损失，故其主张向学府公司支付40万元违约金是在调解的基础上酌情增加的金额。 二审审理查明的其余案件事实与一审判决查明的案件事实一致，本院对一审判决书载明的案件事实予以确认。 本院认为，文氏公司未按案涉《视高项目电影院用房租赁合同》中约定的时间向学府公司交付房屋，学府公司有权向文氏公司主张赔偿违约金，并继续履行合同。虽学府公司同意文氏公司延期交房，文氏公司不但拒不交付租赁房屋，还在明知其单方无正当理由解除上述租赁合同将承担100万元违约金的情况下，分别与好上好广告公司、光头羊肉店签订两份《房屋租赁合同》并办理备案登记，导致文氏公司与学府公司签订的房屋租赁合同无法继续履行。文氏公司存在根本性违约，应承担相应的违约责任。文氏公司对其违约事实无异议，予以确认。故本案争议焦点为：案涉违约金是否因过高需调低。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原审法院在不考虑文氏公司租金递增收益、新风系统等固定资产投入不再由文氏公司负担以及文氏公司另因与光头羊肉店签订3年房屋租赁合同获利10余万元的前提下，仅按照文氏公司先后与学府公司、好上好广告公司签订的房屋租赁合同约定的租金计算方式及优惠政策，计算出文氏公司因违约行为将增加租金收益220余万元，已远超过双方约定的违约金数额，故最终判令文氏公司给付学府公司100万元并无不当。文氏公司认为一审法院对预期利益进行随意估算，与查明的事实不符，且未提出违约金计算依据，本院对文氏公司的该上诉理由不予支持。 文氏公司认为学府公司放弃损失赔偿请求权，故最多按实际损失的30%支付违约金。对此本院认为，违约金具有补偿无过错一方当事人所受损失和惩罚违约行为的功能。结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当违约金在补偿因违约给守约方造成损失后，剩余违约金仍高于造成实际损失的30%的，视为违约金过高，人民法院可以对超出部分的违约金调低。具体至本案，文氏公司因违约获得的预期利益已超过220余万元，而案涉违约金为100万元，不存在约定的违约金过高的情形。现文氏公司主张违约金过高，于法无据，本院对文氏公司关于调低违约金的上诉请求不予支持。 综上，文氏公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人四川文氏实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李建伟 审判员  梁 丹 审判员  罗 洁 二〇一九年七月十七日 书记员  张 瑜