广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初4207号原告：何斌，男，1977年5月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：叶谋、曾镖令，均系广东树本律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）。住所地：佛山市南海区狮山镇博爱中路XXX商铺，统一社会信用代码XXX。法定代表人：林作万。被告：广东长华投资集团有限公司（以下简称长华公司）。住所地：广州市番禺区钟村街白山路**，统一社会信用代码XXX。法定代表人：林作万。上述两被告的共同委托诉讼代理人：陈荻、林彩芳，分别系广东泽康律师事务所律师、律师助理。上述原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院2019年2月25日受理后,在提交答辩状期间，被告长华公司于同年4月4日对管辖权提出异议。本院经审查后作出（2019）粤0605民初4207号民事裁定，驳回被告长华公司管辖权异议。被告长华公司不服提起上诉。佛山市中级人民法院经审查后作出（2019）粤06民辖终925号民事裁定，驳回被告长华公司上诉，维持原裁定。同年7月19日，本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人叶谋、曾镖令、两被告的共同委托诉讼代理人陈荻、林彩芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告以购房款905078元为本金、按日万分之三向原告支付自2018年2月1日起至实际交付之日止的逾期交楼违约金（暂计至2018年11月22日为79828元）、并按中国人民银行同类同期贷款基准利率上浮30%向原告支付上述违约金自起诉之日起至实际付清之日止的利息；2、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年10月21日，原告与被告粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告以905078元向该公司购买其开发的佛山市南海区狮山镇博爱中路XXX房，并约定该公司应于2018年1月31日前向原告交付商品房，逾期90日交付，原告继续履行合同的，该公司应以购房款为本金、按日万分之三支付违约金。签约后，原告依约履行了付款义务，但被告粤海通公司未按时交付房屋，构成违约。因被告长华公司系被告粤海通公司的独资人，应对被告粤海通公司的上述债务承担连带清偿责任。被告粤海通公司辩称：一、长华公司不是适格被告。本案中，与原告签约、履行合同义务的主体均是被告粤海通公司，长华公司并未参与本案房屋买卖。长华公司与粤海通公司虽系关联企业，但两公司均属独立的法人主体、有独立的财产，故原告诉请长华公司对被告粤海通公司的债务承担连带责任无事实与法律依据。二、原、被告达成的合意是买卖精装修商品房而非毛坯房。1、认购书已明确交楼标准以委托装修协议的约定为准；2、被告在委托装修协议中并未收取装修款，涉讼房屋的对价均体现在《商品房买卖合同（预售）》中；3、《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《委托装修协议》均系同日签订，共同体现双方交易合意。综上，涉讼房屋约定的交付标准为精装修商品房，交付日期以委托装修协议约定的时间为准。三、逾期交楼违约金计算依据有误、标准过高，且部分原告逾期付款，依约应顺延交楼时间。《补充协议》对《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交楼违约金标准作出约定和变更，应以变更后的约定为准，且违约金依协议约定最高不超过房屋总价款2%。根据最高院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，被告粤海通公司迟延交楼的行为仅导致原告租金损失，在双方明确约定违约金的情况下，违约金不应超过同地段同时期同类房屋的租金水平。根据《佛山市南海区国土城建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》可见，原告主张的违约金标准过高，应予以调整。四、原告要求支付违约金利息无法律依据。在被告粤海通公司需支付逾期交楼违约金金额未确定前，原告主张违约金利息无法律依据。被告长华公司辩称：认同被告粤海通公司的答辩意见。综合原、被告的诉辩意见，本案讼争的焦点是：1、被告逾期交楼的起止时间；2、逾期违约金的标准如何计算，该标准是否过高；3、原告是否存在逾期付款行为，是否应顺延交楼时间。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、两被告工商信息打印件各1份；2、商品房买卖合同（预售）原件、佛山市商品停车位（库）销售意向书原件各1份；3、借款合同原件1份、个人结算业务申请书原件1份、收据原件3份、签购单原件1份、刷卡单原件4份；4、南海区工程建设领域信息公开打印件、竣工验收备案表打印件各1份。经质证，两被告对原告提供的证据的质证意见如下：对第1项证据无异议；对第2项证据的真实性无异议，但认为补充协议变更了房屋买卖合同约定的违约金标准，佛山市商品停车位（库）销售意向书与本案无关；对第3项证据的真实性无异议，认为被告已收取原告全部购房款，但个人结算业务申请书与本案争议焦点无关；对第4项证据认为竣工验收时间、备案时间晚于被告报告时间，应以竣工验收报告时间为准。诉讼中，两被告共同举证如下：1、《认购书》原件1份；2、《委托装修协议》原件1份；3、《精装修工程施工三方合同》原件1份；4、佛山市长华装饰广场有限公司营业执照复印件1份；5、《补充协议》原件1份；6、《工程竣工验收报告》复印件、竣工验收备案表原件各1份；7、《测绘报告书》原件1份；8、收楼通知书快递单原件3份；9、妥投清单复印件（加盖广东南海速递章）1份；10、2018年南海区房屋租赁指导市场租金标准的通知打印件1份。11、按揭款收款回单1份。经质证，原告对两被告提供的证据的质证意见如下：对第1-4项证据的真实性无异议，认为双方的权利义务应以买卖合同为准；委托装修协议的相对方是原告与案外人，该协议不能更改商品房买卖合同约定的交付时间；精装修工程施工三方合同是被告与案外人所签，不能约束原告；对第5-7项证据的真实性无异议，认为补充协议第6条减轻开发商责任、加重原告责任，该条款依法应无效；竣工验收报告不是最后的竣工验收备案时间；对第8-9项证据真实性无异议，认为被告交付的房屋应以商品房买卖合同第9条为准；对第10项证据不予确认。对第11项证据真实性无异议，认为业主已按开发商及银行的要求提交了按揭所需资料，并协助办理按揭手续，但银行何时放款受多因素影响，不能作为开发商顺延交楼的抗辩。经审查，原、被告提供的证据来源合法，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年10月15日，原告与被告粤海通公司签订《认购书》，约定原告以932783元认购被告粤海通公司开发的南海区狮山镇博爱中路XXX房（以下简称涉讼房屋）。同日，原告向被告粤海通公司支付了10万元。同年10月21日，原告向被告粤海通公司支付了505078元，双方并于同日签订了《商品房买卖合同（预售）》，主要约定如下：……第六条：原告以905078元向被告粤海通公司购买涉讼房屋；第七条：首期款605078元自本合同网签之日起1日内支付，余款30万元应于同年10月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；第八条：买受人逾期付款在90日内，应按日万分之三向出卖人支付逾期违约金；逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日万分之三向出卖人支付逾期违约金；第九条：商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告；第十一条：商品房的交付时间为2018年1月31日；由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付；第十二条：出卖人逾期交付房屋在90日内，自交付期限届满次日起至实际交付日止，按日万分之三向买受人支付违约金；逾期交付超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日万分之三向买受人支付违约金。……同日，上述原、被告就涉讼房屋买卖签订《补充协议》，主要约定如下：……第四条（五）：买受人申请按揭贷款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将款项发放至出卖人收款账户，否则，买受人应按本协议第五条承担逾期付款违约责任；第五条（一）：买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，每逾期一日，买受人应向出卖人支付应付未付房款0.06%的违约金；（二）：买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；（四）：买受人逾期付款的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间及第二十条规定的办证期限同时相应顺延；第六条（一）：买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；第九条（一）：出卖人交付商品房逾期不超过90日，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付房款0.02%的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，双方同意继续履行合同的，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付房款0.03%的违约金；第三十条：出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。……同日，原告（甲方）与佛山市长华装饰工程有限公司（乙方）签订《委托装修协议》，约定乙方免费为甲方涉讼商品房进行装修，甲方同意将商品房钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管，乙方应在2018年10月31日前完成装修工程并交付给甲方，如甲方未能按《买卖合同》约定与粤海通公司办理收楼手续并将房屋交付乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。2016年12月22日，原告就涉讼房屋向中国农业银行股份有限公司南海狮山支行申请的30万元按揭贷款划至被告粤海通公司账号。2017年11月22日，被告粤海通公司（甲方）、深圳市华南装饰集团股份有限公司（乙方）、佛山市长华装饰工程有限公司（丙方）签订《精装修工程施工三方合同》，约定乙方承包甲方长华国际中心项目住宅7-10栋精装修工程、甲方委托丙方监管工程施工。2018年11月23日，长华国际中心10栋取得竣工验收备案。被告粤海通公司于同日向原告邮寄收楼通知书。同年12月20日，长华国际中心10栋取得测绘报告书。被告粤海通公司于同日再次向原告邮寄收楼通知书。2019年1月28日，被告粤海通公司向原告邮寄装修交楼通知书，要求原告于同年1月30日至2月1日前收楼。另查明，被告粤海通公司是被告长华公司独资开办的有限责任公司。再查明，自2018年2月1日至同年10月31日期间，原告没有提供有效证据证实曾经向被告粤海通公司主张交付涉讼房屋。本院认为：原告与被告粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。一、关于本案的第1个争议焦点。《商品房买卖合同（预售）》虽约定涉讼房屋交付时间为2018年1月31日，但本院认定交付时间应为同年10月31日，理由如下：首先，在上述房屋买卖合同签订的当日，原告与被告粤海通公司的关联公司佛山市长华装饰工程有限公司签订《委托装修协议》，约定长华装饰公司对其所购房屋进行免费装修，据此，可认定涉讼房屋的购房款包括了装修工程款，而《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间为2018年10月31日，因此，应视为双方变更了房屋买卖合同的交付时间；其次，如原告认为交楼时间为买卖合同约定的2018年1月31日，则从交易习惯、生活常理分析，在此日期后，原告理应通过电话、当面催收、书面发函催收等方式要求被告粤海通公司交楼，但自2018年1月31日至同年10月31日期间，原告没有提供有效证据证实曾以上述方式向该公司催收涉讼房屋，其行为不符合普通的交易习惯与生活常理。因此，本院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年10月31日系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效，被告粤海通公司逾期交楼的时间应自同年11月1日开始起算。被告粤海通公司于2019年1月28日向原告邮寄装修交楼通知书，要求原告于同年1月30日至2月1日前收楼，故应以2019年1月30日视为交付日期。据此，对本案第1个争议焦点，本院认定被告粤海通公司逾期交楼时间应自2018年11月1日至2019年1月30日止。二、关于本案的第2个争议焦点。《商品房买卖合同（预售）》第八条、第十二条对原告逾期付款及被告粤海通公司逾期交楼的违约责任作了平等、对等的约定，而双方于同日签订的《补充协议》，对原告逾期付款及被告粤海通公司逾期交楼的违约责任作了变更，但其变更的内容明显加重原告的责任、减轻被告粤海通公司的责任，此约定既不公平、亦不对等，故本院确认《补充协议》此部分的约定无效，涉讼房屋因迟延交付引起的法律后果应适用《商品房买卖合同（预售）》约定的违约责任。《商品房买卖合同（预售）》约定出卖人逾期交付涉讼房屋的违约金为日万分之三，符合法律规定，此标准不存在明显过高，故本院对本案争议的第2个焦点，认定违约金标准应按已付房款的日万分之三计算。三、关于本案的第3个争议焦点。根据双方2016年10月21日所签的《商品房买卖合同（预售）》第七条约定，原告应于同年10月28日前办理余下房款30万元的按揭贷款手续，且根据《补充协议》第四条（五）的约定，涉讼房屋的按揭贷款应在买卖合同签订后60日内发放至被告账户，否则，原告应承担逾期付款违约责任。据此，原告应保证涉讼房屋的按揭贷款在2016年12月20日前发放至被告账号，而本案涉讼房屋的按揭贷款30万元在2016年12月22日才全部划至被告账号，故原告逾期付款时间为2天。根据《补充协议》第五条（四）的约定，原告逾期付款的，被告有权将房屋交付时间相应顺延，现原告逾期付款2天，故被告粤海通公司逾期交楼时间应自2018年11月1日顺延至2018年11月3日。原告要求被告支付上述违约金的银行利息，但原告此主张没有法律依据，本院对原告此部分的请求不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告长华公司为被告粤海通公司的独资股东，现被告长华公司未提供证据证明被告粤海通公司的财产独立于其财产，故被告长华公司应对被告粤海通公司的债务承担连带责任。原告此部分主张有理，本院予以支持。案外人佛山市长华装饰工程有限公司虽为本案涉讼房屋进行免费装修，但该公司系两被告的关联公司，且根据房屋买卖合同相对性的原则，对被告粤海通公司要求追加其作为第三人参加诉讼的申请，本院依法不予准许。关于本案诉讼费的负担问题。原告与佛山市长华装饰工程有限公司所签的《委托装修协议》变更交楼时间延迟至2018年10月31日，而佛山市长华装饰工程有限公司是被告粤海通公司的关联公司，但被告粤海通公司未能就此重大问题向原告作出特别提示，且本院受理案件后，被告长华公司对全部案件均提出管辖异议，造成讼累，故对本案的诉讼费，本院判令由两被告全额负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市粤海通房地产有限公司、广东长华投资集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，以购房款905078元为本金、按日万分之三向原告何斌支付自2018年11月3日起至2019年1月30日止的逾期交房违约金；二、驳回原告何斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取897.85元由两被告负担。两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的诉讼费用897.85元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  叶志标二〇一九年七月二十五日书记员  邓洁婷