通化铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2019）吉7103行初26号 原告锦华东苑业主委员会，住所地吉林省通化市东昌区。 负责人惠成仁，主任。 被告通化市不动产登记中心，住所地吉林省通化市东昌区。 法定代表人戚权，主任。 委托代理人朱海，该中心科长。 委托代理人张新强，通化市自然资源局科员。 第三人孙亮，男，汉族，1965年2月26日出生，住辽宁省大连市沙河口区。 委托代理人刘艳君，吉林昱诚律师事务所律师。 原告锦华东苑业主委员会不服被告通化市不动产登记中心为第三人孙亮作出的房屋所有权转移登记，于2019年6月18日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，分别于6月21日、6月27日向被告、第三人送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等法律文书。本院依法适用简易程序独任审理，于2019年7月11日公开开庭审理了本案。原告锦华东苑业主委员会负责人惠成仁，被告通化市不动产登记中心委托代理人朱海、张新强，第三人孙亮委托代理人刘艳君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 被告通化市不动产登记中心于2011年1月27日给第三人孙亮办理了两幢房屋所有权证书。1.房屋所有权证书（通字第X号），登记内容：房屋所有权人孙亮，属于共同共有，房屋坐落建设大街X号，登记时间2011年1月27日，房屋性质车库，房屋状况总层数5层、建筑面积27.75㎡、套内建筑面积26.19㎡，附记夫妻，取证人孙亮；2.房屋所有权证书（通字第X号），登记内容：房屋所有权人孙亮，属于共同共有，房屋坐落建设大街X号，登记时间2011年1月27日，房屋性质商业，房屋状况总层数6层、建筑面积12.87㎡、套内建筑面积12.30㎡，附记夫妻，取证人孙亮。 原告锦华东苑业主委员会诉称，一、根据《物业管理条例》的相关规定，作为小区规划时必须留有物业管理用房，该用房为共有部分，非业主专有部分或私有产权，故被告向第三人颁发房屋产权证的行为违法。被告应按照锦华东苑小区建筑图纸及规划，依法保留共有部分作为物业管理用房，而根据原告留存及调取的规划部门保管的该小区建筑图纸，位于通化市锦华东苑小区**楼即通化市建设大街**（房屋产权证号为吉房权证通字**），建筑面积为12.87平方米的房屋系小区门卫值班室，但被告却于2011年1月27日为第三人办理了私产的房屋所有权证，用途为商业。同时将位于通化市锦华东苑小区X号楼即建设大街X号（吉房屋产权证号为房权证通字X号），建筑面积为27.75平方米的车库于同日为第三人办理了私产的房屋产权证，用途为车库。因此原告认为被告将物业管理用房的共有部分作私产登记颁发证照的行为违法。二、原告系依法备案设立，涉案房屋为建设单位留存的物业管理用房，从小区交付居住使用至第三人民事诉讼时止，涉案房屋一直提供给物业公司作为物业管理用房使用，第三人无权私自占有。该小区于2010年12月13日成立锦华东苑小区业主大会、业主委员会同时办理了备案手续，现原告于2013年4月19日与通化市佳和物业服务有限责任公司签订了物业服务合同，原告按照该小区的建设规划将涉案房屋作为物业管理用房使用，至第三人民事诉讼时止，原告一直将涉案房屋留作物业管理用房，被告至始至终也未找过原告，也未对原告作出的该决定提出过任何异议。根据《物权法》第70条、第71条的规定，《物业管理条例》第30条、第37条、第49条、第54条的规定，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条的规定，物业管理用房属于全体业主共同所有，物业管理区域内必须设立物业管理用房，被告将属于业主共有的物业管理用房办理了私产的房屋所有权证的行为严重侵犯了原告及小区全体业主的合法权益，故根据《行政诉讼法》第2条的规定提起诉讼。请求事项：1.依法确认被告向第三人颁发房屋产权证的行政行为违法；2.依法撤销被告颁发的吉房权证通字X号房屋产权证、吉房权证通字X号房屋产权证。 原告锦华东苑业主委员会向本院提交了以下证据： 1.锦华东苑业主委员会备案表、负责人身份证明书及惠成仁身份证等复印件。证明锦华东苑业主委员会成立时登记备案情况、负责人惠成仁系主任及惠成仁本人的自然身份信息。 2.锦华东苑小区X号楼和X号楼规划设计图纸、通字第X号和第X号房屋所有权证书等复印件。证明争议房屋初始开发建设规划方案和房屋所有权转移登记时间、所有权证书记载具体内容。 被告通化市不动产登记中心辩称，一、被告为第三人办理并颁发房屋所有权证符合法律规定。根据原建设部2008年7月1日颁布实施的《房屋登记办法》（第168号）第33条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”被告为本案第三人孙亮办理并颁发【吉房权证通字X号】和【吉房权证通字X】房屋所有权证书合法有据。二、被告为第三人办理并颁发房屋所有权证事实清楚，证据确凿充分，且程序合法。1.2011年1月27日，第三人孙亮向原通化市房产产权管理处提交了两处涉案房屋的《房屋登记申请书（转移登记）》《商品房买卖合同》《房屋所有权交易审查表》《楼房房屋面积测绘成果报告》《吉林省地税税控发票》《税收通用完税证》《通化市物业维修基金专用票据》和第三人孙亮及其妻子张云芳的身份证，申请对两处涉案房屋进行转移登记；2.同日，原通化市房产产权管理处根据第三人提供的上述凭证，经审查认为第三人提供的转移登记申请及其他凭证符合《房屋登记办法》第33条规定的法定要件，遂出具《房屋所有权登记审核表》，并在此基础上为第三人颁发了【吉房权证通字X号】和【吉房权证通字X号】房屋所有权证书。三、原告的诉讼请求已超过起诉期限。经查，被告为第三人颁发两处房屋的所有权证的时间为2011年1月，距今已近9年。在此过程中，如果原告认为其权益被侵害且是由于被告的行政行为造成的，则应当在法定期限内主张权利，因此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”和第九条规定：“行政诉讼法第二十条规定的‘因不动产提起的行政诉讼’是指因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼。”因原告并不是涉案房屋的所有权人，其既有物权并没有发生变动，故其诉讼请求已超过法定起诉期限，其诉讼请求应当依法被裁定驳回。综上，被告依据职权为第三人颁发的《房屋所有权证》合法有据，且原告的诉求已过起诉期限，请求在依法查清事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求，维护被告及第三人的合法权益和法律尊严。 被告通化市不动产登记中心为证明房屋行政登记行政行为的合法性，向本院提交了以下证据及依据： 1.客观事实证据。《房屋登记申请书（转移登记）》《房屋所有权登记审核表》《楼房房屋面积测绘成果报告》《房屋所有权交易审查表》《商品房买卖合同》《吉林省地税税控发票》《税收通用完税证》《通化市物业维修基金专用票据》和第三人孙亮及其妻子张云芳身份证、结婚证等复印件。 2.部门规章依据。原建设部于2008年7月1日颁布实施的《房屋登记办法》（第168号）。 第三人孙亮述称，一、原告主体不适格。根据《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中享有选举业主委员会委员的权利，选举业主委员会由业主共同决定，召开业主大会应提前15日通知全体业主。第三人于2006年购买了该小区房屋，依法成为该小区业主，但从第三人购房至今，从未收到过召开业主大会的通知，也未参加过业主大会，更没有行使过选举业主委员会的权利，所以第三人认为原告主体的产生并不符合法律规定的程序。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第九条之规定，因不动产而提起的行政诉讼是指行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼，原告不是涉案房屋的所有权人，故原告不是适格主体。二、第三人不是私自占有涉案房屋，而是通过买卖合法取得房屋，第三人办理的房屋所有权证书程序合法，符合规定。2011年1月27日，第三人向被告提交了涉案房屋的《房屋登记申请书（转移登记）》《商品房买卖合同》《房屋所有权交易审查表》《楼房房屋面积测绘成果报告》《吉林省地税税控发票》《税收通用完税证》《通化市物业维修基金专用票据》及身份证申请办理房屋所有权证书。经被告审查后，为第三人办理了两处房屋的房屋所有权证书。第三人认为，第三人与锦华东苑小区开发商通化市均恒房地产开发有限公司于2006年签订了《商品房买卖合同》，依法取得了位于锦华东苑X幢X号房（吉房权证通字X号），并依法缴纳了相关费用及税费，申请材料亦真实有效的，所以涉案房屋系第三人合法取得，被告为第三人办理的房屋所有权证书程序合法，符合相关规定。最后，第三人认为开发商通化市均恒房地产开发有限公司将涉案房屋定义为商品房，并依法取得商品房预售许可证，对房屋进行了出售，这是开发商对于小区的规划，并不是第三人及被告改变房屋的用途。所以，原告诉状中所述的小区规划时必须留有的物业管理用房应当向开发商进行维权，而不是由被告及第三人承担相关责任。综上，原告诉请没有事实及法律依据，请法庭在查清事实的基础上驳回原告起诉。 第三人孙亮为证明购买房屋和被告为其办理房屋所有权转移登记的事实，向本院提交了以下客观事实证据： 《楼房房屋面积测绘成果报告》《房屋所有权交易审查表》《商品房买卖合同》《吉林省地税税控发票》《税收通用完税证》《通化市物业维修基金专用票据》。 经庭审质证，被告、第三人对原告提交的锦华东苑业主委员会备案表、锦华东苑小区X号楼和X号楼规划设计图纸复印件的真实性和合法性有异议，认为无法证明锦华东苑业主委员会登记备案和锦华东苑小区房屋规划的真实情况；对房屋所有权证书（通字第X号和第X号）等复印件的真实性没有异议。原告对被告、第三人提交的客观事实证据有异议，认为争议房屋是锦华东苑小区开发建设规划方案的共有部分，属于物业管理用房，被告将房屋所有权转移登记给第三人侵犯了全体业主的权益；对被告提交的部门规章依据表示不理解。 本院对上述证据认证如下：原告提交的锦华东苑业主委员会备案表复印件欠缺证据形式要件标准，但登记的内容真实可靠，鉴于原告对原件举证困难，结合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十四条规定：“法庭应当对经过庭审质证的证据和无需质证的证据进行逐一审查和对全部证据综合审查，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验，进行全面、客观和公正地分析判断，确定证据材料与案件事实之间的证明关系，排除不具有关联性的证据材料，准确认定案件事实。”该证据能够证明原告锦华东苑业主委员会于2010年12月13日进行登记备案，本院予以采信；原告提交的锦华东苑小区X号楼和X号楼规划设计图纸复印件与被诉行政行为没有关联性，本院不作为证据使用。被告、第三人提交的客观事实证据真实记录了被告给第三人办理房屋所有权转移登记内容，具有关联性，符合法定证据标准，本院予以采信；对本案被告房屋行政登记行政行为合法性审查适用被告提供的原建设部《房屋登记办法》第33条的规定。 经审理查明，第三人孙亮与锦华东苑小区开发商通化市均恒房地产开发有限公司于2006年签订了《商品房买卖合同》，一幢房屋坐落建设大街X号，建筑面积27.75㎡、套内建筑面积26.19㎡；另一幢房屋坐落建设大街X号，建筑面积12.87㎡、套内建筑面积12.30㎡。该小区交付居住使用后第三人将两幢房屋提供给物业公司使用。2010年12月13日锦华东苑小区登记备案成立锦华东苑业主委员会。2011年1月27日，孙亮向原通化市房产产权管理处提交了两幢房屋的《房屋登记申请书（转移登记）》《房屋所有权登记审核表》《楼房房屋面积测绘成果报告》《房屋所有权交易审查表》《商品房买卖合同》《吉林省地税税控发票》《税收通用完税证》《通化市物业维修基金专用票据》和第三人孙亮及其妻子张云芳身份证、结婚证等复印件申请办理房屋所有权证书，同日经原通化市房产产权管理处审查，按照原建设部《房屋登记办法》第33条的规定为第三人颁布了房屋所有权证书（吉房权证通字X号和X号）。2013年4月19日，原告与通化市佳和物业服务有限责任公司签订了物业服务合同，原告继续将两幢房屋作为物业管理用房使用。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。本案被诉房屋行政登记行为发生于2011年1月27日，对其合法性审查应当适用原建设部《房屋登记办法》第33条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，第三人孙亮于2011年1月27日向原通化市房产产权管理处提交了两幢房屋所有权转移登记申请材料，经原通化市房产产权管理处审查，按照原建设部《房屋登记办法》第33条的规定为第三人孙亮颁布了房屋所有权证书，被告办理的被诉房屋所有权转移登记行政行为证据确凿，适用部门规章正确，符合法定程序。原告主张涉案房屋是按照锦华东苑小区开发建设规划图纸属于小区全体业主共有部分与被诉房屋行政登记行政行为不属于同一法律关系，原告可依据相关事实寻求其他法律途径进行有效救济维权诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”据此，原告系其他组织依法具有诉讼主体资格。第四十六条第二款规定：“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”故原告之起诉并未超过起诉期限。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条和《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告锦华东苑业主委员会的诉讼请求。 案件受理费25元，由原告锦华东苑业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春铁路运输中级法院。 审 判 员  王 强 二〇一九年七月十一日 法官助理  黄佳思 书 记 员  王禹博