广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初1159号原告：佛冈文康物业管理有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇教育路**泰康新邨，统一社会信用代码91441821559181586U。法定代表人：罗成影，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱光玺，该公司办公室主任。被告：钟明振，男，1982年4月3日出生，汉族，住广东省佛冈县，原告佛冈文康物业管理有限公司与被告钟明振物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告佛冈文康物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱光玺、被告钟明振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佛冈文康物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费人民币876元及自起诉之日起至付清前述款项之日止的按照中国银行同期同类贷款利率计算所得的逾期利息；2、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：被告在佛冈县××新××内××商品房××套（该房地址与被告的现住地址一致，住宅建筑面积118.04平方米），即广东省佛冈县石角镇教育路298号泰康新邨××幢泰逢梯××房。原告是该商品房所在小区泰康新邨的合法物业管理公司且已经提供了相应的物业管理服务。而自2018年5月起至2019年4月30日止，被告合共拖欠了人民币876元的物业管理费[被告共拖欠了12个月，其中2018年5月至2019年4月，每个月是73元（每平方米0.6元，加上2元楼梯灯等公共设施的每月公摊电费，根据日常生活经验法则，该费用为合理且必然会产生的费用）]。经原告多次催告，被告仍置若罔闻，为维护原告之合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如诉请。被告钟明振辩称：一、佛冈文康物业管理有限公司没有和本人签订服务合同。本人入住泰康新邨以来，该物业公司并无和本人签订相关的服务合约，该公司服务项目内容具体有哪些，本人不得而知。既然没有和我签订服务合约，更没有告知我该公司的职责和服务内容，本人有权不交纳费用。二、佛冈文康物业管理有限公司长期不履行职责，服务质量不合格。1、小区内一直以来存在重大安全隐患；一是消防设备处在完全瘫痪状态，本人所住泰康新村××栋泰逢梯所有消防设施全部损坏，消防箱的消防水管、防烟雾面具、灭火器等所有消防工具不知所踪，一旦发生火情业主的生命财产安全受到严重威胁。二是小区公共区域无监控以及后门无人值守，特别是后门无人值守，小区所在区域犹如社会公共区域，小区治安得不到基本保障，如果出现盗抢和打架斗殴等事件发生，业主在公共区域的人身安全同样也得不到起码的保障。（附现场照片以及录像）2、小区内频繁出现盗窃案件发生；去年以来，本小区已经发生不下十多起财物被盗现象，甚至有业主看到作案人员光天化日之下盗取电动车电池扛着从保安亭门口经过的行为，保安亭内年迈60岁以上的保安人员根本不敢对可疑人员进行询问，小区内摩托车被盗事件更屡见不鲜，物业管理人员形同虚设，公共和公众财产得不到保障。（附后门无人值守照片）3、小区某栋首层主体被商家涉嫌违法拆改没有得到有效制止；2018年5月，本小区某酒店首层厨房后的窗户在没有经过住建部门批准被擅自拆除，改造成了约3米高，1.5米宽的后门，然而该物业公司明知道是违法行为而不去有效制止，楼梯直到今天，该处涉嫌违法拆改的墙体依然存在。（附现场照片）4、该物业公司在无征得业主同意的情况下对小区绿化树林进行斩腰式的砍伐；2018年3月该公司组织人员对本小区有着10年树龄绿化树进行违法砍伐，造成小区朝北方向道路两边绿化大面积消失，若不是本小区众多居民出门制止造成的损失更是不可估量。此时有业主联系了我县权威媒体（佛冈新闻），佛冈新闻于去年3月12日植树节进行报道，但是到目前为止也没有后续的解决。（附现场照片）三、佛冈文康物业管理有限公司涉嫌有违法行为。1、该公司经营期间，涉嫌长期偷税漏税；本人入住以来每次交物业管理费和停车费均被拒绝开具发票，2017年5月3日我交费时向该公司工作人员索取发票，但是被告知不能开具，这方面大部分业主可以证明，相关税务部门也可以对该公司的税务情况进行立案调查，下一步我会向税务稽查部门投诉该公司在经营期间依法所缴纳的税务账单。如果得不到依法有效的答复，不排除我会向12345市政府热线进行投诉。在这里说明一下，本小区共有858户住户，光每年的物业费和停车费两项就达百万左右，我每次交费的时候只收到了一张《佛冈文康物业管理有限公司统一收据》，而根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条明确规定，提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，收款方应当向付款方开具发票。2、该公司涉嫌有侵害业主共同权益的行为；根据《中华人民共和国物权法》第七十三条和七十四条之规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。该公司长期以来将公共道路区域和消防通道私自规划为车位，并对这些车位经营费用作为该公司的收益，且对这笔费用从来不予公示。另外，佛冈文康物业管理有限公司于2019年3月份已经被业主委员会罢免，于2019年4月底前撤场，新物业于2019年5月份进驻。综上所述，一间不负责任、不履行职责的物业公司，他们在经营期间，本小区的共同设施、私人财物、生命安全都得不到保障，甚至涉嫌违法的物业服务公司，我认为，佛冈文康物业管理有限公司不应收取我的服务费用。原告佛冈文康物业管理有限公司为证明其主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件；2、物业管理委托合同；3、申请书。被告钟明振向本院提供了如下证据：1、15张照片、光盘；2、收据。上列证据来源合法，内容真实，与案件相关联，并经过庭审辨认、质证，证据之间能相互印证，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。结合双方提交的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：泰康新邨住宅小区的建设单位是佛冈县泰康房地产开发有限公司。2010年3月28日，佛冈县泰康房地产开发有限公司（甲方）与原告佛冈文康物业管理有限公司（乙方）签订了一份《物业管理委托合同》，合同主要内容是：“……甲方将泰康新邨物业管理工作承包给乙方，乙方同意承包该物业的管理工作。……第一条：承包的内容、面积、地、地点方将位于佛冈县××教育路××号泰康新邨共计85000平方米的物业承包给乙方管理，乙方负责该物业小区日常维护管理等全面工作；第二条：承包期限为10年，即自2010年4月1日起至2020年3月31日止。……；第三条：物业管理服务费用、住宅公共维修基金和车辆停车费：1、乙方按目前的标准向业主（住户）收取管理费，根据管理需要又符合政府规定的，双方协商再作调整”等。合同签订后，原告佛冈文康物业管理有限公司从2010年4月1日开始，对佛冈县××教育路××号泰康新邨小区行使物业管理权至今。原告佛冈文康物业管理有限公司于2010年8月办领了《企业法人营业执照》，营业执照核定的经营范围为：“物业管理（持有效的资质证书经营）、物业管理咨询服务、房地产信息咨询服务、室内装饰、园林绿化”。2010年8月19日，佛冈县物价局颁发广东省收费许可证给原告，有效期至2013年8月18日。2013年11月4日，佛冈县物价局再次颁发广东省收费许可证给原告，有效期至2016年11月3日。该证标注的收费项目“：……二、物业管理服务费：（二）多层住宅（一级服务）的收费标准均为0.6元/㎡/月”。被告钟明振所有的座落在佛冈县××教育路××号泰康新邨××幢泰逢梯××房，房屋建筑面积为118.04平方米，物业管理费用为0.6元/㎡/月，楼梯灯费2元/月。被告缴交物业管理服务费至2018年4月止，自2018年5月开始就一直没有缴交物业管理服务费，计至2019年4月30日止，被告共拖欠原告12个月物业管理服务费用合共876元（即73元/月×12个月），经原告多次追收无果，遂向本院提起诉讼。本院认为，本案是因业主与小区物业管理公司之间就物业管理费用问题引发的物业服务合同纠纷。原告佛冈文康物业管理有限公司作为有资质的小区物业管理者自2010年4月起对泰康新邨小区内的物业进行管理服务，被告钟明振作为小区内的业主，接受了原告佛冈文康物业管理有限公司提供的物业管理服务后也长期缴交了物业管理服务费，且有缴费收据显示被告于2017年3月13日向原告交纳了2016年全年的物业服务费876元，被告已以自己的行为表明接受原告对物业的管理服务，原、被告之间已形成了事实上的物业管理服务合同关系，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。…”及参照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……”、《广东省物业管理条例》第四十七条“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。……”的规定，原告对小区内的物业提供了管理服务后有权要求区内业主支付物业管理服务费用；被告接受了物业管理服务后负有交纳物业服务费用的义务；现原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费876元及从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款利息的请求，于法有据，理由充分，本院予以支持；被告以未与原告签订服务合同不予交纳物业管理服务费的意见，与上述规定不符，本院不予采纳。被告辩称小区内频发财物被盗现象、绿化树林违法砍伐等以及原告涉嫌长期偷税漏税的行为，是另一法律关系，不属本案的审理范围，被告可另循法律途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告钟明振应于本判决生效之日起十日内付清2018年5月起至2019年4月30日止的物业管理服务费876元及利息（利息从2019年5月23日起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清上述款项之日止）给原告佛冈文康物业管理有限公司。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告钟明振负担，原告佛冈文康物业管理有限公司可在本判决生效后向本院申请退回其预交的受理费25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如果被告在上述期限内不自觉履行，原告可以在履行期限届满后最迟二年内向本院申请强制执行。审判员  蓝茂荣二〇一九年七月二十四日书记员  吴丽仪附：佛冈县人民法院账户（户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行）。附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。