福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0427民初750号 原告：姜承流，男，1975年9月9日出生，汉族，住福建省沙县。 原告：卓丽华，女，1977年1月7日出生，汉族，住福建省沙县。 以上二原告共同委托诉讼代理人：谢慧敏，福建科海律师事务所执业律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：黄菲，福建科海律师事务所执业律师。 被告：鲍志棠，男，1984年3月12日出生，汉族，住福建省沙县。 被告：陈小晶，女，1989年12月12日出生，汉族，住福建省沙县。 以上二被告共同委托诉讼代理人：邓盛友，福建明经律师事务所执业律师。 原告姜承流、卓丽华与被告鲍志棠、陈小晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜承流、卓丽华委托诉讼代理人谢慧敏、黄菲，被告陈小晶，被告鲍志棠、陈小晶委托诉讼代理人邓盛友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜承流、卓丽华向本院提出诉讼请求：1.鲍志棠、陈小晶共同支付姜承流、卓丽华购房款80万元；2.鲍志棠、陈小晶支付姜承流、卓丽华从2018年9月22日至实际付款日按未付款项的日万分之五计算的违约金，暂计至2019年4月21日止的违约金为84,000元；3.鲍志棠、陈小晶支付姜承流、卓丽华违约金31,500元；4.本案诉讼费、诉讼财产保全费、律师费等均由鲍志棠、陈小晶承担。事实与理由：姜承流、卓丽华与鲍志棠、陈小晶于2018年4月6日通过沙县恒信房产代理服务有限公司三方共同签订了《房地产买卖居间合同》，鲍志棠、陈小晶向姜承流、卓丽华购买位于沙县虎岭安置小区51号地下室、一层、二层，合同约定成交总价为105万元整。双方于2018年5月办清了上述房地产的不动产权属变更登记过户手续，且鲍志棠、陈小晶于2018年6月21日取得了变更至其名下的《不动产权证》，但至今鲍志棠、陈小晶仍未将第三笔购房款80万元支付给姜承流、卓丽华。起诉前多次与鲍志棠、陈小晶沟通房款支付事宜无果，诉至本院。 鲍志棠、陈小晶辩称，1.根据《房地产居间买卖合同》，余下房款80万元由乙方办理银行按揭贷款或公积金贷款一次性付清，如因乙方个人问题银行无法办理贷款，乙方必须在两证齐全之日起三个月内付清余款。非乙方个人原因的，以银行放款为准。现因姜承流、卓丽华的房产存在违建未处理，导致无法贷款，非鲍志棠、陈小晶个人原因所致，故鲍志棠、陈小晶支付尾款的条件尚未成就；2.由于鲍志棠、陈小晶无法支付尾款，并非是因鲍志棠、陈小晶违约所造成的，所以姜承流、卓丽华无权要求鲍志棠、陈小晶支付违约金；3.合同对律师费没有约定，姜承流、卓丽华要求支付律师费等其他诉讼请求也不能成立；4.鲍志棠、陈小晶保留另行起诉的权利。 本院经审理认定事实如下： 1.2018年4月6日，姜承流、卓丽华作为卖方（甲方），鲍志棠、陈小晶作为买方（乙方）共同签订一份《房地产买卖居间合同》，合同主要约定：鲍志棠、陈小晶向姜承流、卓丽华购买坐落于沙县虎岭安置小区51号地下室、一层、二层，总价105万元；双方商定按以下方式支付购房款：双方第一笔购房定金，本协议签订之日，乙方支付给甲方购房定金5万元；第二笔购房款，甲方将该笔购房款20万元于甲乙双方到不动产办理签字过户前支付至丙方账户由丙方暂时保管。在甲乙双方办理完所有过户手续签字完毕由丙方支付给甲方；第三笔购房款：余下房款80万元由乙方办理银行按揭贷款或公积金贷款一次性付清，如因乙方个人问题银行无法办理贷款，乙方必须在两证齐全之日起三个月内付清余下房款，逾期每日滞纳金利息按万分之五计算。非乙方个人原因的，以银行放款时间为准。违约方须按购房款总金额的百分之三作为违约金分别支付给各守约方，因违约造成的其他经济损失，应付赔偿责任。合同签订后，鲍志棠、陈小晶依约向姜承流、卓丽华支付购房款25万元。 2.2018年5月18日，姜承流、卓丽华到相关部门开具了沙县虎岭安置小区51号地下室、一层、二层房屋的《“两违”联审证明》。2018年6月21日，沙县虎岭安置小区51号地下室、一层、二层房屋变更登记至鲍志棠、陈小晶名下，不动产权证号：闽（2018）沙县不动产权第0003540号。 3.2018年9月14日，沙县住房和城乡规划建设局出具《信访事项处理答复意见书》，载明：沙县虎岭安置小区51号房屋图纸的阴影部分属于违法建设，违法建设部分尚未拆除。根据《福建省违法建设处置若干规定》第二十四条第二款之规定，对于有涉及违法建设的房屋，在违法建设处置决定执行完毕前，不动产登记机构不予办理登记、转移、抵押等手续。根据沙县人民政府（2018）32号《沙县人民政府专题会议纪要》第二条第一款，对已办理房产证但存在未按照《建设工程规划许可证》建设，且无法采取措施消除影响的，应限期拆除，若不能拆除，由我局规划股出具违法建设面积交由城监大队处罚款并没收违法收入，再由权利人向我局申请补办规划核实许可，重新出具房屋权属附图，并经我局规划确认，县国土局按规划核实增加的面积给予办理不动产变更登记。 本院认为，姜承流、卓丽华与鲍志棠、陈小晶签订的《房地产买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应按照合同约定履行自己的义务。姜承流、卓丽华按约定协助鲍志棠、陈小晶办理了不动产登记，已如约履行了合同义务，姜承流、卓丽华要求鲍志棠、陈小晶支付购房款，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因发生了订立合同时双方无法预见的情形，导致鲍志棠、陈小晶无法办理银行按揭贷款，双方关于“非乙方个人原因的，以银行放款时间为准”的约定已无法履行，故鲍志棠、陈小晶关于合同约定非鲍志棠、陈小晶个人原因无法贷款的，支付剩余房款以银行放款时间为准，鲍志棠、陈小晶支付尾款的条件尚未成就的辩解，不予采纳，鲍志棠、陈小晶应在合理期间内支付购房款。鲍志棠、陈小晶未申请到银行按揭贷款，加之购房款数额较大，可酌定给予三个月宽限期。鲍志棠、陈小晶因政策原因未申请到银行按揭贷款导致其未能如约支付购房款而非恶意违约，姜承流、卓丽华要求鲍志棠、陈小晶支付违约金及律师费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。鲍志棠、陈小晶关于其不应支付违约金及律师费的辩解，予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、鲍志棠、陈小晶应于本判决生效后三个月内支付姜承流、卓丽华购房款80万元； 二、驳回姜承流、卓丽华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,955元，减半收取计6,477.5元，由姜承流、卓丽华负担577.5元，由鲍志棠、陈小晶负担5,900元。 鲍志棠、陈小晶负担的受理费5,900元，应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审判员  谢婉如 二〇一九年七月二十五日 法官助理李冰倩 书记员王敏 一、本判决所依据法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。