湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初10473号原告：王某，女，1988年2月6日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，原告：吴春晖，女，1983年3月17日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，上述原告共同委托诉讼代理人：陈松，武汉市武昌区振兴法律服务所法律服务工作者。被告：严磊，男，1975年10月19日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：戴志良、涂利安，湖北扶轮律师事务所律师。第三人：武汉市同昌房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区解放路朝阳巷**。法定代表人：文国强，董事长。委托诉讼代理人：陈文芳，员工。原告王某、吴春晖与被告严磊返还原物纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，被告严磊申请，本院依法通知武汉市同昌房地产开发有限公司（以下简称同昌公司）作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告吴春晖及其与原告王某的共同委托诉讼代理人陈松，被告委托诉讼代理人戴志良、涂利安，第三人同昌公司的委托诉讼代理人陈文芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某、吴春晖向本院提出诉讼请求：1、判令被告严磊腾退位于武昌区积玉桥街桂花公寓5栋B座2单元1层2室（建筑面积16.2㎡）房屋；2、本案受理费由被告严磊负担。事实和理由：王某、吴春晖在2018年2月7日购买同昌公司位于武昌区积玉桥街桂花公寓5栋B座2单元1层2室（建筑面积153.3平方米）房屋一套并在武汉市不动产登记局办理《不动产权证书》。购买后发现严磊占有案涉房屋其中的建筑面积为16.2平方米的房屋，经多次与严磊协商要求其搬出，但严磊以各种理由推诿拒不搬出。现王某、吴春晖为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告严磊辩称，王某、吴春晖与严磊之间不存在返还的问题，王某、吴春晖诉请严磊返还案涉房屋，没有法律依据。严磊取得案涉房屋系从同昌公司购买所得，并从2002年12月取得使用至今，王某、吴春晖诉请严磊返还案涉房屋，没有事实依据。本案诉讼时效已过，王某、吴春晖2004年9月购买案涉房屋，严磊于2002年12月占有使用案涉房屋，王某、吴春晖的诉讼请求已超过诉讼时效。严磊基于购买的意思表示，合法取得并占有、使用案涉房屋。2002年12月，严磊与同昌公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购得案涉房屋，同昌公司在2002年即向严磊交付案涉房屋，严磊使用至今，严磊系合法取得及占有、使用案涉房屋。王某、吴春晖作为在后购买的“次买受人”，其意思之善恶值得商榷。本案存在特殊情况，不能仅参考权利证书的登记情况，应以事实为根据，将案涉房屋的占有使用情况作为审理本案的重要参考因素。王某、吴春晖向同昌公司主张权利，更符合其诉讼利益，并利于维护交易安全和社会稳定。王某、吴春晖诉请同昌公司作为出卖人承担违约责任、赔偿损失或者变更合同价款等，不但更符合其诉讼利益，更符合诚实信用原则，不至于牵连严磊因同昌公司原因无法办理产权证件的无辜购房者，也更有利于维护交易秩序和社会稳定。本案中，严磊先于王某、吴春晖签订房屋买卖合同，并先于王某、吴春晖占有、使用案涉房屋，符合传统观念的“先来后到”，严磊请求法院结合开发商因素、历史因素、房屋结构以及使用现状来综合评判，依法保护严磊作为合法善意的购房者的合法权益，维护交易秩序，维护公平正义。第三人同昌公司述称，严磊的堂哥严飞与同昌公司老板文国强的女儿谈朋友，文国强才一直将案涉房屋及车库借给严飞居住，并让其作为婚房使用，结果双方没有谈成，严飞便将案涉房屋让给严磊居住，同昌公司也一直在向严磊主张权利，要求严磊将案涉房屋返还给同昌公司。案涉房屋是同昌公司的样板间，严磊从未进行过装修。本院经审理认定法律事实如下：2002年12月24日，严磊与同昌公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定同昌公司将位于武汉市武昌区中山路255号桂花公寓第五幢1单元1层车库（建筑面积24平方米）售予严磊，载明付款方式及期限为一次性付款，车库总金额为65000元，已付清全款，该房屋仅作车库使用。双方并约定了其他权利和义务。严磊陈述，同昌公司自2002年将位于武昌区积玉桥街桂花公寓5栋B座2单元1层2室建筑面积16.2平方米的房屋交付严磊作车库使用至今。同昌公司陈述，因当时同昌公司的公章由严飞保管，同昌公司从未与严磊签订过任何合同，且同昌公司未同意严磊占用上述车库，曾多次要求严磊向同昌公司返还案涉车库。2004年9月16日，王某、吴春晖与同昌公司签订《武汉市商品房购销合同》，约定同昌公司将位于武汉市武昌区中山路255号桂花公寓第五幢B座2单元1层2号（建筑面积169.03平方米）房屋售予王某、吴春晖，总价388769元，该房屋仅作住宅使用。双方在该合同中对实际面积与暂测面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定、付款时间、交接商品房时的付款额以及王某、吴春晖逾期付款的违约责任、交付期限、同昌公司逾期交付的违约责任等进行了详细约定。2004年9月20日，同昌公司向吴春晖、王某出具收据，载明收到吴春晖、王某388769元，系付桂花公寓5栋B座2单元102室购房款。2018年2月7日，吴春晖、王某取得位于武昌区积玉桥街桂花公寓5栋B座2单元1层2室（建筑面积169.03平方米，用途为城镇住宅用地/住宅）房屋不动产权证书。吴春晖、王某于2018年12月1日在严磊所占车库大门张贴通知，载明：王某、吴春晖是武汉市武昌区积玉桥街桂花公寓5栋B座2单元1层2室A座，建筑面积153.3平方米的房屋权利人，在2018年2月7日取得武汉市不动产登记局颁发的《不动产权证书》，请严磊在十日内将占有建筑面积16.2平方米房屋立即腾空，如逾期，严磊将承担全部责任。严磊陈述其未看到此通知。王某、吴春晖为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。上述事实有原告王某、吴春晖提交的不动产权证书一份，武汉市地方税务统一收款收据一份，湖北省非税收入一般缴款书一份，税收完税证明一份，湖北省住宅专项维修资金专用票据一份，照片五张；被告严磊提交的《武汉市商品房购销合同》一份，《武汉市商品房买卖合同》一份，收据一份及原告、被告、第三人陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告王某、吴春晖与第三人同昌公司所签《武汉市商品房购销合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告王某、吴春晖依约向第三人同昌公司支付购房款，并于2018年2月7日取得位于武昌区积玉桥街桂花公寓5栋B座2单元1层2室（建筑面积169.03平方米，用途为城镇住宅用地/住宅）房屋不动产权证书。故本院认定原告王某、吴春晖系位于武昌区积玉桥街桂花公寓5栋B座2单元1层2室（建筑面积169.03平方米）房屋所有权人。关于被告严磊辩称返还系合同义务，被告严磊与原告王某、吴春晖之间不存在合同关系，故不存在返还一说的意见，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，原告王某、吴春晖作为案涉房屋所有权人有权请求无权占有人返还原物。关于被告严磊辩称其所占位于武昌区积玉桥街桂花公寓5栋B座2单元1层2室中16.2平方米房屋是从第三人同昌公司处购买所得，因2002年同昌公司实际向被告严磊交付位于武昌区积玉桥街桂花公寓5栋B座2单元1层2室中16.2平方米房屋，被告严磊亦占用该房屋近17年，故被告严磊对位于武昌区积玉桥街桂花公寓5栋B座2单元1层2室中16.2平方米房屋系合法占用的意见，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告严磊提交的《武汉市商品房买卖合同》中所载房屋位于武汉市武昌区中山路255号桂花公寓第五幢1单元1层，与案涉房屋并非同一单元，且第三人同昌公司并不认可其实际向被告严磊交付位于武昌区积玉桥街桂花公寓5栋B座2单元1层2室中16.2平方米房屋，被告严磊无权占用位于武昌区积玉桥街桂花公寓5栋B座2单元1层2室中16.2平方米房屋，故对原告王某、吴春晖要求被告严磊返还该房屋的主张，本院予以支持。被告严磊与第三人同昌公司之间的纠纷，被告严磊可另行主张权利。关于被告严磊辩称可由原告王某、吴春晖向第三人同昌公司主张权利，有利于维护交易安全和社会稳定的意见，于法无据，本院不予采信。关于被告严磊辩称原告王某、吴春晖与第三人同昌公司在签订合同时，原告王某是未成年人，并质疑原告王某、吴春晖的笔迹非本人所签，该合同为虚假合同的意见，原告王某、吴春晖与第三人同昌公司所签《武汉市商品房购销合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且已办理过户手续，故本院对其该辩称意见不予采信。关于被告严磊辩称原告王某、吴春晖请求权已过诉讼时效的意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产。”之规定，本案原告王某、吴春晖的请求权不适用诉讼时效的规定，故对被告严磊的该辩称意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：被告严磊于本判决生效之日起十日内将位于武昌区积玉桥街桂花公寓5栋B座2单元1层2室中16.2平方米房屋腾退并交付给原告王某、吴春晖。本案案件受理2230元，减半收取1115元，由被告严磊负担（此款原告王某、吴春晖已垫付，被告严磊于本判决生效之日起十日内返还给原告王某、吴春晖）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  李永明二〇一九年七月十八日法官助理李士杰书记员徐欣