北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初1452号原告：李燕元，男，1956年7月30日出生，汉族，无业，住北京市西城区。法定代理人：唐爱芹，女，1974年9月30日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王晓芳，北京市易行律师事务所律师。被告：北京中普国发商贸有限公司，住所地北京市西城区北展北街5、7、9、11、13、15、17号9#A201-03。法定代表人：杨劲松，总经理。委托诉讼代理人：王飞，北京市盈科律师事务所律师。被告：洪锋，男，1985年7月15日出生，汉族，住北京市丰台区。原告李燕元与被告北京中普国发商贸有限公司（以下简称商贸公司）、被告洪锋确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李燕元之法定代理人唐爱芹、委托诉讼代理人王晓芳到庭参加了诉讼，被告商贸公司、被告洪锋经法院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李燕元向本院提出诉讼请求：请求确认商贸公司与北京中慧万恒科技发展有限公司签订的关于北京市西城区广安门外南街51号XXX号房屋《存量房屋买卖合同》无效。事实和理由：原告系精神疾病患者，2009年12月29日经中国残疾人联合会委托专家鉴定后，给原告办理了叁级残疾证。原告妻子从外地嫁到北京，常年负责照顾原告，无经济收入，无文化，只会写自己的名字。2014年12月8日李涛（原告侄子）以欺骗手段将原告及妻子骗至北京方正公证处，要求原告及妻子配合在一系列文件上签字，后来才知道，在此次公证中，素不相识的李博成了原告及妻子唐爱芹的代理人，而李涛得到了100万元借款使用。2015年10月27日李涛又将原告单独骗至北京方正处签字，此次公证后，李涛又得到了25万元的借款使用。2016年3月31日，前一案件第三人李博在没有征询原告及其妻子意见情况下，私下与商贸公司签署了《存量房屋买卖合同》。原告通过诉讼已经撤销上述买卖合同。但涉案房屋已经由商贸公司卖给北京中慧万恒科技发展有限公司，后北京中慧万恒科技发展有限公司已经注销，其法定代表人洪锋应当承担企业注销后的债务。原告认为，商贸公司与北京中慧万恒科技发展有限公司间存在恶意串通。首先，商贸公司取得涉案房屋非善意取得，其价格远低于市场价格；其次，前一手买卖合同与2016年3月21日办理产权过户手续，2016年4月，商贸公司就将涉案房屋以相同价格，出售给北京中慧万恒科技发展有限公司。2016年3、4月份，房屋价格飞涨，因此相同的出售价格不符合市场的交易价格及惯例；再次，2016年5月29日，洪锋及商贸公司的法定代表人一同带领一群男性将涉案房屋强行开锁，把原告一家撵了出来，东西都没有让我们拿。并且，洪锋在购买房屋之前没有来看过房。最后，洪锋将北京中慧万恒科技发展有限公司恶意注销以逃避法律责任。商贸公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，但其委托诉讼代理人在本院第一次简易程序开庭时到庭答辩称，不认可原告诉讼请求。商贸公司合法取得涉案房屋，虽然被法院依法撤销，但是在撤销前，已经出售给北京中慧万恒科技发展有限公司；第二，涉案房屋与我们通常理解的商品房不一样。本案存在原住户不愿搬离的情况，在我国法院中对该类存在重大问题的房屋是有相关判决支持的。因此在本案涉案房屋存在强制腾退房屋情况下，以评估价格确认是否低于市场价格，进而判断该合同是否可以撤销，是不合理的。北京中慧万恒科技发展有限公司已经注销，本院依法追加北京中慧万恒科技发展有限公司法定代表人洪锋作为被告参加诉讼，洪锋经本院公告传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。本院经审理认定事实如下：李燕元与唐爱芹系夫妻关系。北京市西城区广安门外南街51号XXX号房屋原登记于李燕元名下。2014年12月8日，唐爱芹、李燕元（借款人，甲方）与张宇（出借人，乙方）签订《抵押借款合同》，约定甲方向乙方借款100万元用于资金周转，借款期限二个月，将北京市西城区广安门外南街51号XXX号房屋抵押给乙方，并办理了《具有强制执行效力的债权文书。2014年12月8日，唐爱芹、李燕元向李博出具了委托书，委托李博就北京市西城区广安门外南街51号XXX号办理注销抵押登记、办理买卖交易手续、签订合同过户等，并对委托书办理了公证。2014年12月10日，李燕元出具收条，内容为：今本人李燕元收到张宇现金人民币100万元。2015年10月27日，李燕元（甲方，借款人）与张宇（乙方，出借人）签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款25万元，用于资金周转，借款期限一个月。同日，李燕元出具收条，内容为：今本人李燕元收到张宇人民币贰拾伍万元。庭审中，李燕元表示其受李涛欺骗办理了上述手续，且钱款都被李涛实际使用。2016年3月31日，李博以李燕元代理人的名义与商贸公司签订《存量房屋买卖合同》，约定李燕元将西城区广安门外南街51号XXX号房屋出售给商贸公司，房屋成交价格为170万元，随后，上述房屋过户至商贸公司名下。庭审中，商贸公司称其将170万元支付给了李博。李博认可收到了170万元购房款，但其陈述其将170万元并未交予李燕元，而是交给了张宇。2016年8月31日，中国残疾人联合会为李燕元发放了残疾人证，认定李燕元为精神残疾人，等级二级，监护人为唐爱芹。2016年10月17日，本院作出（2016）京0102民特1082号民事判决，判决李燕元为限制民事行为能力人。2017年9月21日，仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司出具《房地产评估报告》，确定西城区广安门外南街51号XXX号房屋2016年3月31日市场价值为316.24万元。本院（2017）京0102民初10076号民事判决及北京市第二中级人民法院（2018）京02民终6837号民事判决均以交易价格显著低于市场价格构成显示公平为由，撤销李燕元与北京中普国发商贸有限公司之间就西城区广安门外南街51号XXX号房屋于二〇一六年三月三十一日签订的《存量房屋买卖合同》。2016年4月20日，商贸公司与北京中慧万恒科技发展有限公司签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版），将涉案房屋以170万元价格出售给北京中慧万恒科技发展有限公司。2016年4月27日，北京中慧万恒科技发展有限公司申请办理不动产证书，2016年5月6日，北京中慧万恒科技发展有限公司领取不动产证书。庭审中，原告称，其在涉案房屋内一直居住至2016年5月29日，其间从未有人上门看房，当天，商贸公司及北京中慧万恒科技发展有限公司的二位法定代表人带领多名男性将涉案房屋强行开锁，把原告一家赶出涉案房屋。2018年11月20日，北京中慧万恒科技发展有限公司法定代表人洪锋向北京市工商行政管理局申请注销北京中慧万恒科技发展有限公司，股东洪锋在一份决定上承诺，如今后发生债权债务纠纷由股东按照比例承担。另查，北京中慧万恒科技发展有限公司已将西城区广安门外南街51号XXX号房屋另行出售，并办理了过户手续。本院认为，北京中慧万恒科技发展有限公司与商贸公司就西城区广安门外南街51号XXX号房屋签订的《存量房屋买卖合同》明显低于市场价格；商贸公司在以170万元购买涉案房屋的一个月后，以相同价格出售，其行为不符合当时房屋价格普遍快速上涨的市场形势和交易惯例；按照原告陈述，该房屋买卖过程中未事先看房、采用强行腾退房屋的方式收房，其行为亦不符合正常房屋买卖的交易程序。本院认为，本次房屋买卖交易中多个细节不合常理，被告亦未举证以排除其恶意串通购买房屋的可能，本院确认，北京中慧万恒科技发展有限公司与商贸公司就西城区广安门外南街51号XXX号房屋签订的《存量房屋买卖合同》因恶意串通侵犯原告利益而无效。洪锋作为北京中慧万恒科技发展有限公司唯一股东，其应当就北京中慧万恒科技发展有限公司注销前的公司债务承担清算责任。其经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：北京中普国发商贸有限公司与北京中慧万恒科技发展有限公司签订的关于北京市西城区广安门外南街51号XXX号房屋《存量房屋买卖合同》无效。案件受理费20100元，由被告北京中普国发商贸有限公司、被告洪锋负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；公告费以实际发生为准，由被告北京中普国发商贸有限公司、被告洪锋负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩 楠人民陪审员  李丹萍人民陪审员  吴维刚二〇一九年七月三十一日书 记 员  李 婷