贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0324民初1786号 原告：正安县东方新城锦绣苑业主委员会。 负责人：李华，该委员会主任。 委托诉讼代理人：王强，芙蓉法律服务所法律服务工作者。 被告：七冶房地产开发有限责任公司正安分公司，住贵州省遵义市正安县凤仪镇文化路，统一社会信用代码915203245519048076。 负责人：章连根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冉政林，贵州商同律师事务所律师。 原告正安县东方新城锦绣苑业主委员会（简称“锦绣苑业委会”）与被告七冶房地产开发有限责任公司正安分公司（简称“七冶正安公司”）物业服务用房配置纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦绣苑业委会负责人李华及委托诉讼代理人王强、被告七冶正安公司委托诉讼代理人冉政林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告锦绣苑业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照规定为原告配置物业服务用房240.36㎡，并配备相关供水和供电等必备设施，确保能够直接投入使用。2、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：正安县凤仪镇东方新城锦绣苑小区自2012年交付使用以来就没有物业服务用房。原告锦绣苑业委会自2017年7月成立以来，每次开会不是在露天（小区的水池旁）召开就是在个别业主家里召开，给原告工作开展造成极大的不便，严重侵犯了原告及广大业主的合法权益。根据《物业管理条例》第三十条、《贵州省物业管理条例》第十三条规定，被告应当为原告配备240.36㎡的物业服务用房，且应具备供水、供电设施及其他基本使用条件，能直接投入使用。由于原告经多次向被告、原告小区所在的桃园社区、住建局进行询问、申请、讨要无果，现特向人民法院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。 被告七冶正安公司辩称，原告在诉状中主张的事实与实际不符，我公司为东方新城配置的物业服务用房远远超过物业管理条例规定的标准和规划的要求，达到了3899㎡，原告要求再次为该小区配置物业服务用房的请求无事实和法律依据，应当驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案中当事人提交的证据的质证、认证意见如下：①原告提交的住建局证明、正安县建设综合管理所备案证明、受理通知书、业主委员会备案申请表各1份，用以证明原告主体资格合法的事实。被告对该证据无异议。该组证据符合证据合法性、客观性、关联性（简称“三性”），本院予以采信。②原告提交的建设项目规划验收申请表1份，用以证明正安县东方新城锦绣苑总建筑面积为80122.22㎡、是独立小区的事实。被告表示认可法院查实的面积。该证据符合证据三性，本院予以采信。③原告提交的关于对锦绣苑小区前期物业管理的说明1份2页，用以证明从2012年8月8日起被告没有为锦绣苑小区配备物业服务用房的事实。被告认为该证据与事实不符，因为按照规划并不需要为锦绣苑及各苑小区单独配备物业服务用房。该证据关于被告未给锦绣苑小区配置物业服务用房的事实本院予以确认。④原告提交的东方新城锦绣苑业主委员会关于解决办公场所的申请2份，用以证明原告曾向被告及其所在的桃园社区居委会申请解决物业服务用房，但一直没有得到解决的事实。被告对该证据真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的。本院对原告曾向被告及其所在的桃园社区居委会申请解决物业服务用房的事实予以确认。⑤被告提交的建设用地规划许可证1份，用以证明由被告开发的东方新城项目，在2010年规划建设用地的时候就只有一个用地规划，证号为520000200906586，用地面积151290㎡的事实。原告认为是复印件，后面的章也不明显，无法核对合法性。该证据符合证据三性，本院予以采信。⑥被告提交的正安东方新城总平面图1份，用以证明被告严格按照正安县住房和城乡建设局批准的平面图建设，该平面图显示，东方新城总建筑面积为695888㎡，其中物管及其他用房面积为1980㎡。该份经过住建局批准的平面图上，并没有将物业用房分别配置到各个苑区。原告认为该图是被告的规划图，不知道面积是否有变更，要证明总的建筑面积必须出示验收资料，该图恰恰证明锦绣苑是独立小区。本院对该证据是东方新城设计时的平面图的事实予以确认。⑦被告提交的《东方新城物业服务用房面积统计及位置说明》1份，用以证明被告配置的东方新城的物业服务用房（包括物业服务办公用房及物业设备用房）面积已经达到3899.19㎡，达到主管部门批准的1980㎡的2倍的事实。原告表示对其余苑区的物业用房面积不清楚，但都配备了物业服务用房，只有锦绣苑区没有配备，达不到被告给原告配备物业服务用房的目的。因该证据无相关证据印证，缺乏客观性，本院不予采信。⑧被告提交的《前期物业管理服务合同》、《续签前期物业管理服务合同》各1份，用以证明东方新城自交房以来就只有一个物业管理区域，由正安县酷业物业管理有限公司为整个东方新城提供物业管理服务的事实。原告对该证据真实性无异议，但认为恰恰在前期的物业管理中就没有给锦绣苑小区配备物业服务用房。本院对该证据关于东方新城前期的物业服务企业是正安县酷业物业管理有限公司的事实予以确认。 开庭后原告向本院提交了“关于正安县东方新城锦绣苑小区内无人居住闲置状态房屋信息的说明”1份，用以证明小区内有房屋无人居住、处于闲置状态的事实。被告对该证据三性均不认可。本院向正安县不动产统一登记事务中心调取了“正安县不动产产权情况记载”1份，记载了东方新城锦绣苑2栋3单元5-4号房屋面积为129.86㎡，登记的产权人是陆昌军、骆娇，目前锦绣苑小区尚有6-2-404号房、7-1-701号房、7-2-702号、7-4-701四套不动产未售出等内容。原告无异议。被告对该证据真实性、合法性认可，但认为与本案无关联。该证据符合证据三性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 被告是正安县凤仪街道桃园社区东方新城的开发企业。2010年4月2日，被告在正安县住房和城乡建设局取得《地字第520000200906586号建设用地规划许可证》，并设计了正安东方新城总平面图，设计建设用地面积174846㎡、总建筑面面积764263㎡、物业及其他用房1980㎡，在东方新城开发了含锦绣苑、兴隆苑、文昌苑、朝华苑、御熙苑、雍和苑、千祥苑、德盛苑等在内的十一个苑区。2012年8月8日被告与正安县酷业物业管理有限公司（简称“酷业公司”）签订《前期物业管理服务合同》，委托酷业公司对东方新城（福泰苑、锦绣苑、兴隆苑、如意苑、瑞丰苑、朝华苑、文昌苑）提供前期物业管理服务，合同签订后，酷业公司按合同约定提供了物业服务。2014年8月1日，被告与酷业公司签订了《续签前期物业管理服务合同》，继续提供物业管理服务。2017年8月21日锦绣苑小区成立了业主委员会，名称为本案原告的名称即“正安县东方新城锦绣苑业主委员会”，该业主委员会成立后，解聘了酷业公司，聘用了正安领杰物业管理公司提供物业管理，2018年11月8日正安领杰物业管理公司自动退出锦绣苑小区，原告又重新聘请了正安县弘圣荣物业管理有限公司向该小区提供物业服务。 另查明，正安县凤仪街道桃园社区东方新城锦绣苑小区总建筑面积为80122.22㎡，水、电完全独立。该小区成立业主委员会时，共有业主631户。在锦绣苑小区出口处有正安县弘圣荣物业管理有限公司临时搭建的简易钢架结构活动板房一间，用作物业服务用房，面积约15.95㎡；在该小区入口处有被告为凤仪街道派出所修建的警务室用房，因该小区无物业用房，派出所将面积约8.4㎡的一间警务室让与物管公司使用。被告在东方新城锦绣苑目前尚有含7-2-702号（面积128.84㎡）、7-4-702号（面积115.83㎡）在内的四套房屋未出售。 再查明，东方新城项目原招商引资协议最初由“七冶房地产开发有限责任公司正安分公司”与正安县政府签订旧城改造开发项目，因出于“增加地方税收，促进当地经济发展”目的，在正安县成立了“贵州省正安县七冶房地产开发有限公司”，该公司运营后，“七冶房地产开发有限责任公司正安分公司”未注销。“贵州省正安县七冶房地产开发有限公司”表示两个公司实为一体。 正安县住房和城乡建设局给我院的回函记载：锦绣苑小区是一个独立的物业管理区域；被告应为锦绣苑小区配备面积不低于90㎡物业用房。 本院认为，本案的立案案由为物业服务合同纠纷，经过审理，根据双方主张的事实及诉辩理由，本案的案由实为物业服务用房配置纠纷。因被告未给锦绣苑小区配置物业服务用房，原告要求配置，双方发生争议。本案的争执焦点是：1、锦绣苑小区是否是一个单独的物业管理区域；2、被告是否应为原告配置物业服务用房、如应配置，应怎样配置？ 关于第1个争执焦点。《贵州省物业管理条例》第八条规定“物业管理区域的划分应当有利于实施物业管理，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并综合考虑共用设备设施、建筑物规模、业主人数、社区布局、自然界线等因素。物业的配套设备设施是共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设备设施能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域”。锦绣苑小区四面均是公路，与其他小区不相连，其物业的配套设施设备是相对独立的（水、电完全独立），并且该小区成立了业主委员会并单独聘请了物业管理公司。结合锦绣苑小区的建筑物规模、业主人数、社区布局等因数，应认定锦绣苑小区是一个单独的物业管理区域。 关于第2个争执焦点。物业服务用房是物业服务企业为业主提供物业服务的基本物质保障，《物业管理条例》第三十条规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房”，建设单位具有提供物业服务用房的法定义务。锦绣苑小区出口处临时搭建的活动板房及小区入口处的物业服务用房不是被告配备的物业服务用房。锦绣苑小区属独立的物业管理区域，原告作为锦绣苑小区全体业主的代表，有权要求作为建设单位的被告提供物业服务用房。依照《贵州省物业管理条例》第十三条第一款“建设单位应当以物业管理区域为单位按照下列要求无偿配置物业服务用房”、第一项“房屋建筑总面积不足10万㎡的，物业服务用房按照房屋建筑总面积3‰的比例配置，最低不得低于90㎡”规定，被告应按照不高于240.36㎡、不低于90㎡建筑面积的标准为锦绣苑小区配备物业服务用房。由于被告在锦绣苑小区有尚未售出的房屋，其面积相接近的有7-4-702号（面积128.84㎡）、7-4-702号（面积115.83㎡）房，根据正安县的实际，本院认为被告应以7-4-702号（面积115.83㎡）房作为锦绣苑小区的物业服务用房，并依照《贵州省物业管理条例》第十三条第二款规定，还应具备供水、供电设施及其他基本使用条件，能直接投入使用。 综上，为了保护当事人合法权益，根据《物业管理条例》第三十条，《贵州省物业管理条例》第八条、第十三条规定，判决如下： 一、由被告七冶房地产开发有限责任公司正安分公司于本判决书生效后十日内无偿将正安县凤仪街道桃园社区东方新城锦绣苑小区面积为115.83㎡的7栋4单元702号房屋提供给原告正安县东方新城锦绣苑业主委员会用作物业服务用房，且应配备供水、供电设施及其他基本使用条件，保证能直接投入使用。 二、驳回原告正安县东方新城锦绣苑业主委员会其他诉讼请求。 义务人在判决确定的期间未履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60元，减半收取30元，由被告七冶房地产开发有限责任公司正安分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 吴承华 二〇一九年七月三十一日 法官助理 罗 丽 书 记 员 龚天坤