广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终283号上诉人（原审被告）：潘秀荣，男，汉族，1959年2月28日出生，住博罗县。委托诉讼代理人：王思瑶，广东科明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：博罗县康华物业管理有限公司，住所地：博罗县XX镇。法定代表人：邹俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：张丽梅，广东法村律师事务所律师。原审被告：潘峰，男，汉族，1986年11月8日出生，住博罗县。委托诉讼代理人：王思瑶，广东科明律师事务所律师。上诉人潘秀荣与被上诉人博罗县康华物业管理有限公司（以下简称康华物业）、原审被告潘峰物业服务合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2018）粤1332民初3110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告潘秀荣不服一审判决，上诉请求：1、撤销博罗县人民法院（2018）粤1322民初3110号民事判决书，改判房屋所有权人不承担2008年至2016年间的物业管理费。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、2008年至2016年期间，上诉人从未收到过被上诉人的物业服务费催缴通知，催缴通知书(存根)系被上诉人单方制作，没有送达至上诉人，被上诉人的诉求已过了诉讼时效。一审法院认定事实、适用法律错误。无论是书面或者电话、口头等任何形式催缴物业管理费的通知，上诉人都没有收到过。2008年5月，因被上诉人未尽安保职责，导致上诉人家中遭窃损失近五万元，上诉人与被上诉人达成协议，免除上诉人与五万元损失同等数额的物业费。因此，2008年至2016年期间，被上诉人根本没有向上诉人催缴过物业管理费，上诉人也未曾接收到任何催缴通知书。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业请求业主支付物业费的，需书面催交。本案中，被上诉人答应免除被上诉人的缴费义务，从未向上诉人书面催缴物业费，上诉人对于拖欠物业管理费一事不存在过错。并且，被上诉人主张2008年1月至2016年2月的物业费，部分诉求也已经过了诉讼时效。因此，请求人民法院查清事实，依法改判上诉人不承担2008年至2016年间的物业管理费。二、一审法院认定被上诉人的催收行为中断诉讼时效至2008年12月是错误的。本宗案件的民事诉讼起诉期间以原告向人民法院递交书面民事起诉状为准。被上诉人于2018年7月6日向法院提起诉讼，那么，根据《民法总则》三年诉讼时效的规定，被上诉人主张上诉人拖欠的2015年10月1日前物业管理费的债权因诉讼时效已过而消灭，即主张2008年1月至2015年10月的物业管理费明显已经超过了诉讼时效。三、被上诉人未尽注意义务，也没有采取合理的预防措施，导致上诉人家中失窃造成人身财产损失，违反了双方物业管理合同的约定，存在违约过错，应承担相应的违约责任，免除上诉人支付物业管理费的义务。综上所述，一审判决在事实认定在存在错漏，法律适用上也有所不当，请求上级人民法院改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人博罗县康华物业管理有限公司辩称，变更诉讼请求已经超过了上诉期限，所以不符合法律规定，原审被告潘峰没有提交民事上诉状，上诉人是潘秀荣一人。上诉人潘秀荣的两个理由都是不成立的，一个是家中被盗，家中被盗的理由是多种多样的，可能是租户的问题，也可能是家中硬件问题，对方一审、二审中都没有提出物业公司安保问题的证据，根据合同法的规定，如果上诉人认为被上诉人履行合同义务有瑕疵，应当另行起诉主张违约责任，而不能以此拒缴物业管理费。对于诉讼时效问题，我方一直有向上诉人催收，每月都有将上月的物业费和公摊费、停车费送至每户，对于拖欠的业主也有上门送交催缴通知书，一审中上诉人和原审被告对被上诉人提交的所有证据都没有异议。第二，上诉人自己陈述曾经与物业公司针对损失和物业费进行协商，不管是否协商成功，可以印证被上诉人向上诉人主张过物业费，只不过上诉人提出债务抵消。第三，上诉人和原审被告从2008年至2016年都有按时缴纳停车费和公摊费，这是履行了合同部分的债务，履行合同部分债务的，导致物业服务合同的其他债务的诉讼时效中断。第四，本案原审被告潘峰没有提出上诉，说明潘峰对原审判决是认同的，所以被上诉人认为原审认定事实清楚，证据充分，应当维持。原审原告博罗县康华物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付2008年1月至2016年2月的物业费20802元；2.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2007年4月19日，原告作为博罗县XX镇XX路XX花园的物业服务企业，被告作为博罗县XX镇XX路XX花园XX座21C房屋（产权证号C497XX39、C1297XX3，建筑面积247.5平方米）的业主，双方签订《博罗县XX花园物业管理合同（小高层）》，约定：原告依法对XX花园实行物业管理；本小区物业管理费目前收费标准是：高层住宅（七座）2-4楼每平方米0.65元人民币，5-22楼每平方米0.85元人民币，今后物业管理费变动将根据国家有关的法规政策进行调整；原告按规定向被告收取合理物业管理费用；合同还约定其他事宜。2015年6月30日，原告发出《关于调整物业服务收费的告示》，告知小区各业主自2015年9月1日起，将电梯楼住宅的物业服务收费调整至每平方米1元。该收费标准是按照博罗县物价局、博罗县房产管理局公布的《关于调整博罗县住宅物业服务收费政府指导价的通告》中的指导标准。之后，原告依约提供物业服务，被告未缴纳2008年1月起至2016年2月共计98个月的物业管理费，其中2008年1月至2015年8月每月费用为210元，2015年9月至2016年2月每月费用为247元，共计20802元（210元/月×92个月+247元/月×6个月）。原告多次催收未果，遂诉至本院。另查明，原告于2016年3月1日起终止对博罗县XX镇XX路XX花园的物业管理服务。一审法院认为，原告与被告签订的《博罗县XX花园物业管理合同（小高层）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。原告主张其已依约提供物业服务，被告未依约支付2008年1月至2016年2月的物业管理费20802元，并向本院提供不动产登记结果、《博罗县XX花园物业管理合同（小高层）》、欠费统计表、催缴通知书（存根）、《关于调整物业服务收费的告示》等予以佐证。现原告请求被告支付物业管理费，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩称原告未履行好物业服务导致其被入室盗窃，本院认为，物业管理合同约定原告的安保义务不含人身财产保险保管责任，该辩称进一步扩大了物业服务管理的范畴，故本院对被告的相关抗辩意见不予采纳。关于被告辩称原告诉请的物业管理费已经超过诉讼时效的问题，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”及2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，对照本案，原告提交的四张催缴通知书（存根）日期为2010年12月13日、2012年12月17日、2014年12月15日、2016年4月22日，证实原告的催收行为中断诉讼时效至2008年12月，故本院对采信被告的部分答辩意见。综上，本院仅支持被告向原告支付2008年12月至2016年2月的物业管理费18492元（210元/月×81个月+247元/月×6个月）。被告潘峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告潘秀荣、潘峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告博罗县康华物业管理有限公司支付物业管理费18492元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告潘秀荣、潘峰负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：被上诉人提起本案诉讼有无超过诉讼时效？具体评述如下：2007年4月19日，双方签订的《博罗县XX花园物业管理合同（小高层）》未违反法律效力禁止性规定，一审认定有效并无不当。被上诉人为小区业主提供了物业管理服务，上诉人作为业主之一应履行支付物业管理费的合同义务。上诉人在本案中主张2008年1月至2016年2月的物业管理费，上诉人一审提出诉讼时效抗辩。经查，双方签订的《博罗县XX花园物业管理合同（小高层）》约定，小区物业管理费收费标准是高层住宅5-22楼每平方米0.85元，业主按规定按时向甲方交纳各种合法费用。2016年6月30日《关于调整物业服务收费的告示》告知业主自2015年9月1日起调整为每平方米1元。对于每月物业管理费的具体交纳期限未作明确约定。而上诉人为证明其起诉未超过诉讼时效提交的证据是四张日期分别为2010年12月13日、2012年12月17日、2014年12月15日、2016年4月22日的催缴通知书（存根）。对此本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”根据一审查明的事实，被上诉人于2010年12月13日、2012年12月17日、2014年12月15日、2016年4月22日分别四次向上诉人发出《催缴通知书》，被上诉人于2018年7月6日向一审法院起诉主张2008年1月起至2016年2月的物业管理费，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，属于“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满”的情形，被上诉人所诉请的2012年12月17日之前的物业管理费已超过两年诉讼时效，一审认定被上诉人的催收行为中断诉讼时效至2008年12月，该处理欠妥，适用法律不当，二审予以纠正，对上诉人关于诉讼时效的部分抗辩予以采纳。结合被上诉人的诉讼请求，上诉人仍应支付2012年12月18日起至2016年2月的物业管理费8412元（210元/月×33个月+247元/月×6个月）给被上诉人。上诉人主张被上诉人诉请已经超过诉讼时效，本院仅支持有事实依据部分。至于上诉人以其家里失窃主张被上诉人没有采取合理预防措施，应免除其支付物业管理费义务的主张。在本案中上诉人没有举证证明被上诉人存在对小区安全管理存在疏漏等具体管理不善的情形。上诉人对此应承担举证不能的法律责任，对其免交物业管理费的抗辩本院不予采纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定；“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”如上诉人有证据证明被上诉人存在不履行物业服务合同义务等情形的，可以依法另行主张权利。综上所述，原审认定事实部分不清，处理部分欠当，二审予以纠正；上诉人的上诉，有理部分二审予以采纳，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省博罗县人民法院（2018）粤1332民初3110号民事判决；二、潘秀荣、潘峰应于本判决发生法律效力之日起十日内向博罗县康华物业管理有限公司支付物业管理费8412元；三、驳回博罗县康华物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（博罗县康华物业管理有限公司预交25元），二审受理费50元（潘秀荣预交50元），共计75元，由博罗县康华物业管理有限公司负担40元，由潘秀荣、潘峰负担35元。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 黄宇乐二〇一九年七月二十九日法官助理雷彩霞书记员叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。