北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初430号原告（反诉被告）：久海纳(北京)物流有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩达二街**，统一社会信用代码911101136883949593。法定代表人：范建文，经理。委托诉讼代理人：陈昊，北京首润律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京北顺畅商贸有限公司，住所地北京市顺义区杨镇东疃村委会西侧500米，统一社会信用代码91110113777060950E。法定代表人：安普乐，董事长。委托诉讼代理人：周国志，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）久海纳（北京）物流有限公司（以下简称久海纳公司）与被告（反诉原告）北京北顺畅商贸有限公司（以下简称北顺畅公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告久海纳公司的委托诉讼代理人陈昊，被告北顺畅公司的法定代表人安普乐及其委托诉讼代理人周国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）久海纳公司向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告租金260万元及利息；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2017年5月15日签订土地租赁合同书，被告将位于北京市顺义区杨镇地区东疃村村民委员会（以下简称东疃村委会）西侧白马路旁羊场的一块土地以有偿方式租赁给原告，合同期限为三年，此合同自动延续3年租期，后续3年期满后如甲方继续出租，乙方优先续约，租金为每年每亩10000元整，共计400万元（此金额为暂估租金，待实际测量后按实际使用面积多退少补），首次支付1年租金，原告告知被告租地用途为存放商品车，依约履行了付款义务，并投入了大量资金平整土地，被告承诺协调各方关系保障原告租地用途。2017年9月，因政府查消防环保，因该地为被告经法院拍卖取得手续不齐全，原告被迫腾退并不再使用，双方租赁合同无法继续履行。根据合同第四条第六款约定，在合同期内如遇政府征用等不可抗力的因素，致使本合同所属土地无法使用（包含由于政府原因无法存放商品车，经双方努力，仍无法存放，可作为解约条件），甲方应退还合同期内剩余租期费用给原告。故诉至法院。被告（反诉原告）北顺畅公司对本诉答辩称，被告通过司法拍卖从东疃村委会租赁的，对涉诉土地拥有合法有效的占有使用权，租赁手续完备，有权通过出租等流转方式获取收益。原告无法按照自己规划设想的用途使用涉案土地系其自身行为引起的，不利后果应当由原告自行承担，与被告无关。原告将涉案土地从自然状态改建为地面硬化后停放商品车使用。但通过北京市顺义区杨镇人民政府的两份《责令改正通知书》可以证明，因原告的建设行为未经有关部门批准，擅自在承租土地上铺放固体物料、停放车辆的行为，改变了原有土地的使用性质及用途，所以当地政府责令原告清除铺放的固体物料及停放的车辆，恢复土地种植条件。由此可知，原告无法按自己规划设想的用途使用涉案土地系其自身行为引起的，不利后果应由原告自行承担。原告在诉状中称被告承诺协调各方关系保障原告租地用途，这是原告单方主张，双方之间的合同中没有这种承诺，被告在现实中也从未有过此承诺，原告的主张与正常逻辑不符。被告从来没有收到过原告要求解除涉诉合同的通知，双方也没有达成补充协议解除合同，双方之间合同约定的借条条款为双方协商一致才可解除合同，亦不符合不可抗力的条件。原告未能依据合同约定将涉案土地恢复到自然状态，被告不仅不应退还原告所谓的租金及利息，相反，原告还应当支付其拖欠的租金291.3万元及利息。原告提交的东疃村委会的证明不符合证据规定，没有证明效力，内容也不真实。综上，请求驳回原告的本诉请求，并支付被告的反诉请求。被告（反诉原告）北顺畅公司向本院提出反诉请求：1、原告支付涉诉土地实际占用期间欠付的租金291.3万元，其中76亩地租金101.3万元，从2017年8月15日至2018年12月15日；326亩地租金190万元，从2018年5月15日至2018年12月15日。前述租金持续计算至原告将涉案土地按约定条件交还被告之日；2、原告将其拆除的涉案土地上原有的2层房屋640平方木予以恢复，若无法恢复，判令赔偿相应的建筑费用121.6万元；3、原告将涉案土地恢复至交付时的自然状态，将土地上的建筑渣土清理干净，若无法恢复，判令原告支付相应的清理费用50万元；4、被告支付逾期支付租金的违约金442620元；5、原告承担本案诉讼费由。事实与理由：2005年，被告通过司法拍卖形式取得包括涉案土地在内的667亩土地，并经东疃村委会同意。2017年5月15日，原被告签订《土地租赁合同书》，约定原告租赁400亩土地，签订当日，被告将涉案土地第一期326亩交付原告，原告交付了326亩土地对应的326万元租金。因土地内河道西侧第二期76亩土地上种植的有970棵树木，应原告要求，被告将树木砍伐完毕，并于2017年8月15日交付原告使用。但经被告多次催要，原告至今仍未支付第二期76亩土地使用期间的租金。另，在被告不知情的情况下，原告将涉案土地上一幢2层楼640平方米的建筑物拆除。综上，涉案土地仍由原告占有使用，没有交还被告，也未按约定将涉案土地恢复至自然状态，故诉至法院。原告（反诉被告）久海纳公司对反诉答辩称，不同意被告的反诉请求，原告在2017年9月已经将涉案土地完整交付给了被告，东疃村委会的证明可以作证该地块由被告实际控制，根据双方之间的合同约定，如涉案土地无法达到商品车存放条件的，可以作为解约条件，被告应该退还后期未使用涉诉土地的租金给原告，原告不存在拖欠租金的问题，请求驳回被告反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年5月15日，出租方北顺畅公司作为甲方与乙方承租方久海纳公司签订《土地租赁合同书》一份。合同中约定，甲方将位于杨镇东疃村西侧白马路旁羊场的一块土地以有偿方式租赁给乙方，该土地占地面积共计400亩。由于目前施工条件受限制，甲方先出租326亩给乙方，其余土地具备施工条件时开始计算租金，最终使用面积以实际测量为准。本合同约定租赁期为3年，即从2017年5月15日始至2020年5月14日止，合同到期后，如未遇政府规划及拆迁，此合同自动延续3年租期。租金为每年每亩1万元，共计400万元，此金额为暂估租金，待实际测量后按使用面积多退少补。甲方将租赁土地自然状态移交给乙方，乙方负责租赁土地内的平整建设。合同到期后，乙方负责对前期投入建设的地上建筑设施、基建渣土等应在30天内进行清理干净（自然状态），或将清理费用支付甲方由甲方自行清理。在合同期内乙方在该租赁土地上进行建设，应取得有关部门批准，如因违规建筑造成的一切后果由乙方负责，与甲方无关，如因施工问题（例如土地平整等）造成土地无法达到商品车存放条件，经双方协商，可作为合同解约条件。在合同期内如遇政府征用等不可抗力的因素，致使本合同所属土地无法使用，甲方应退还合同期内剩余租期费用给乙方。2017年5月17日、2017年5月27日，久海纳公司分两次向北顺畅公司转账共计326万元。涉案土地2006年-2020年土地利用总体规划性质为永久基本农田、一般农地区、现状河流水系。2017年7月28日，北京市顺义区园林绿化局向北顺畅公司出具了林木采伐许可证两份，采伐期限自2017年7月28日至2017年8月26日。2017年9月20日、2017年9月26日，北京市顺义区杨镇人民政府两次向久海纳公司出具了《责令改正通知书》，通知书中均载明久海纳公司未经政府土地行政主管部门批准，擅自在承租地上铺放固体物料停放车辆的行为，改变了原有土地使用性质及用途，违反了相关规定，并要求久海纳公司限期清除铺放的固体物料及停放的车辆，恢复土地种植条件。2018年12月20日，东疃村委会在一份证明中盖章确认，该证明中载明北顺畅公司于2017年5月15日将位于东疃村委会西侧白马路旁羊场的一块农业用地有偿出租，2017年9月因政府清理检查导致该地无法继续使用，现该地由北顺畅公司实际控制，该地闲置至今未使用。2019年5月15日，东疃村委会再次在一份证明中盖章确认，该证明中载明北顺畅公司于2017年5月15日将位于东疃村委会西侧白马路旁羊场的一块农业用地有偿出租，2017年9月因政府清理检查导致该地无法继续使用，地上物2017年9月底均已经腾空，此后该地一直由北顺畅公司实际控制至今。庭审中，北顺畅公司称不认可东疃村委会出具的证明的真实性及证明目的。涉诉土地一直都是久海纳公司实际使用和控制，上述证明不符合法律规定的证明形式，只有村委会盖章，没有相关负责人签字或者经办人签字。该证明内容是依据相关工作人员的看法，不是客观存在的物证资料。本质上是证人证言，证明的内容不是真实的，涉诉土地在承包土地的时候是工业用地，不像证明内容所述的农用地。庭审中，对于涉诉合同约定的土地用途，久海纳公司称明确约定了使用用途，北顺畅公司称合同没有明确约定，从合同内容看是建立停车场。庭审中，对于久海纳公司实际使用涉诉土地的时间，久海纳公司称实际占用326亩土地，且仅使用至2017年9月初；北顺畅公司称涉案土地一直由久海纳公司占有使用。且剩余76亩土地于2017年8月15日便交付给久海纳公司使用，后多次向久海纳公司索要76亩土地的租金，但久海纳公司没有支付，但没有书面证据提交，只是口头索要的。庭审中，北顺畅公司称原涉案土地上有一栋二层楼640平方米的建筑物，后被久海纳公司私自拆除。同时，久海纳公司长久使用涉诉土地用于堆放车辆，并提交照片及卫星图予以证明。久海纳公司称无法核实该证据的真实性，久海纳公司已经于2017年9月底将涉诉土地交给了北顺畅公司。庭审中，久海纳公司明确其利息的计算方式为：以260万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2017年9月至实际给付之日止。庭审中，北顺畅公司放弃2018年12月15日以后的租金和违约金。上述事实，有原告久海纳公司提供的合同、证明，被告北顺畅公司提供的合同、采伐许可证、通知书、照片、卫星图、银行回单及本案的庭审笔录等在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，根据双方之间的合同约定及庭审陈述，双方之间签订涉诉合同目的是为了使用涉诉土地停放车辆。然而，根据已查明涉诉土地规划用途，双方之间的涉诉合同改变了土地用途，该合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双方对久海纳公司实际占用时间存在争议，由于实际占有使用时间与场地拆除时间并非同一时间节点，故本院对于北顺畅公司要求到北京市顺义区杨镇人民政府调取场地拆除的申请不予准许，本院结合责令改正通知书载明清除停放车辆的期限、东疃村委会签章的证明内容、照片等内容确定为自2017年5月15日至2017年9月30日止。具体占用的亩数，由于涉案土地分两次交付久海纳公司，北顺畅公司应负有已经交付第二期土地的举证责任，现北顺畅公司未能提交充足证据予以证明，故对于实际占用的亩数，本院确定为326亩。经核算，除去已经实际占有使用费用，剩余费用2027451.62元应当退还。对于该部分费用的利息损失起算时间，本院酌情调整为2017年10月1日。对于北顺畅公司的反诉请求，本院认为，由于涉诉合同属于无效合同，故北顺畅公司要求久海纳公司按照合同约定恢复至自然状态或者给付清理费以及承担违约金的反诉请求便没有事实依据，本院不予支持。对于北顺畅公司要求久海纳公司支付截止2018年12月15日租金的诉讼请求，由于本院已就久海纳公司的实际占用时间及亩数进行了认定，故该项诉讼请求本院不予支持。对于北顺畅公司主张久海纳公司未经其同意私自拆除原有房屋，并要求久海纳公司恢复或赔偿的诉讼请求，北顺畅公司未能提交充足证据证实其主张，故本院亦无法予以支持。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京北顺畅商贸有限公司退还原告（反诉被告）久海纳（北京）物流有限公司二百零二万七千四百五十一元六角二分，并支付利息（以二百零二万七千四百五十一元六角二分为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算，自二〇一七年十月一日起至实际给付之日止），均于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告（反诉被告）久海纳（北京）物流有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京北顺畅商贸有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万七千六百元，由原告（反诉被告）久海纳（北京）物流有限公司负担五千元（已交纳），由被告（反诉原告）北京北顺畅商贸有限公司负担二万二千六百原，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一万六千八百二十二元，由被告（反诉原告）北京北顺畅商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡 波人民陪审员  张荣凤人民陪审员  张仲奎二〇一九年七月二十四日书 记 员  聂佳飞