苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初2204号 原告：金鑫。 委托诉讼代理人：倪立，江苏立泰律师事务所律师。 被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇小园弄18号。 法定代表人：史国新。 委托诉讼代理人：汪双春，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 第三人：上海德予房地产经纪事务所，住所地上海市奉贤区新杨公路1800弄2幢2385室。 投资人：杜旺旺。 委托诉讼代理人：张培枝，上海德予房地产经纪事务所员工。 原告金鑫与被告吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月20日公开开庭进行了审理，原告金鑫及其委托诉讼代理人倪立，被告安富公司的委托诉讼代理人汪双春到庭参加诉讼。后本院依法通知第三人上海德予房地产经纪事务所（以下简称德予所）参加诉讼，于2019年4月19日公开开庭进行了审理，原告金鑫及其委托诉讼代理人倪立，被告安富公司的委托诉讼代理人汪双春，第三人德予所的委托诉讼代理人张培枝均到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2019年6月21日公开开庭进行了审理，原告金鑫及其委托诉讼代理人倪立、被告安富公司的委托诉讼代理人韩国伟到庭参加诉讼，第三人德予所未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告金鑫向本院提出的诉讼请求：1.确认金鑫与安富公司之间的商品房买卖合同于2018年11月2日解除；2.安富公司返还金鑫购房款24万元、支付违约金24000元。 事实和理由：2018年6月5日，金鑫与安富公司签订了一份《吴江市商品房买卖合同》。合同约定，金鑫购买由安富公司开发的苏州市吴江区芗槟商业广场2幢349号房屋，房屋总价款279539元。合同签订当日，金鑫向安富公司指定的账户支付了房屋首付款共计24万元。根据合同第八条的约定，安富公司应当在2018年9月30日前，将符合合同约定的商品房交付金鑫使用，然交付期届满后，安富公司未能交付，已构成违约。合同第九条约定，逾期超过15日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。2018年10月30日，金鑫委托律师向安富公司寄发了律师函，通知安富公司解除商品房买卖合同并要求退还已交付房款及违约金，安富公司未予以理睬。 被告安富公司辩称：1.金鑫未按照合同约定支付剩余购房款13万元，无权以安富公司逾期交房为由，行使合同解除权，安富公司有权要求金鑫继续履行合同，并支付剩余房款。2.涉案房屋的主体结构工程已经完工，目前正在进行绿化等辅助工程的施工，涉案房屋即将进行整体竣工验收，进而满足交房条件。3.即使合同解除，安富公司仅退还实际收取的购房款149539元。 第三人德予所述称：1.安富公司与德予所签订了《吴江香槟街销售代理协议》，由德予所代理销售安富公司开发的香槟街可售商铺。2.安富公司授权德予所的关联企业江苏锡爵汇房地产营销策划有限公司（以下简称锡爵汇公司）代为收取房屋销售所得定金、购房款等相关款项。3.购房款的金额以认购协议为准，德予所开具收据收取的90461元，属于安富公司支付给德予所的佣金，德予所与金鑫之间没有约定佣金。4.德予所已将收取的购房款支付给安富公司。 经审理查明：2018年3月29日，安富公司与德予所签订了《吴江香槟街销售代理协议》（以下简称代理合同）一份。代理合同约定，安富公司将其开发的香槟街商业广场项目委托德予所代理销售。2018年5月31日，安富公司向德予所出具《代收房款情况说明》一份，载明：应安富公司要求，在德予所代理销售香槟街项目期间，由德予所旗下的锡爵汇公司代为收取香槟街项目房屋销售所得的定金、房款等相关款项。 2018年5月31日，金鑫认购吴江香槟街商业广场2幢349号商铺，商铺面积为23.73㎡、单价为16800/㎡，总价为398664元。当日，金鑫支付了定金2万元。 2018年6月5日，安富公司（出卖人）与金鑫（买受人）签订《吴江市商品房买卖合同》一份。合同约定，金鑫购买安富公司开发的芗槟商业广场第2幢349号房，合同载明房屋价款为279539元。 关于付款方式，除了首付款之外，双方约定金鑫通过按揭贷款支付13万元。房屋买卖合同补充协议中约定：（1）买受人应于本合同签订的同时办理按揭贷款手续，并于5日内补齐所有手续，否则视为买受人逾期付款；（2）由于买受人原因（包括但不限于对贷款的额度不能提供完整的收入证明、财产证明或所提供的证明不能被银行认可等）或其他原因，导致买受人首付款比例调整、申请贷款不足或银行贷款发放额不足的，买受人应在银行放款之日后的7天内补足差额部分，否则视为买受人逾期付款；（3）按揭贷款过程中产生的一切费用由买受人承担，贷款手续审批及贷款额度、贷款利率由银行决定，与出卖人无关。 关于房屋交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过15日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款10%向买受人支付违约金。 合同签订前后，金鑫累计支付了24万元，其中向销售人员支付2万元、向锡爵汇公司支付90461元、向安富公司支付129539元。2018年6月5日，安富公司向金鑫出具了金额149539元的收据；德予所向金鑫出具了金额为90461元的收据，收款事由载明为房款。 2018年11月2日，金鑫委托律师向安富公司发送了《律师函》，内容为：因安富公司逾期交房，故解除与安富公司签订的房屋买卖合同，要求安富公司退还购房款24万元、支付违约金24000元。 另查明：涉案房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备房屋交付条件。 以上事实，有吴江香槟街销售代理协议、吴江香槟街项目认购协议、吴江市商品房买卖合同、收据、付款凭证以及当事人的陈述等证据予以证实。 本案的争议焦点：本案所涉房屋的价款问题；本案所涉房屋买卖合同解除的问题；合同解除后财产返还及违约责任问题。 首先，关于本案所涉房屋的价款问题。本院认为，根据安富公司与德予所签订的代理合同，德予所代理销售香槟街商业广场的商铺。金鑫购买涉案商铺，是通过德予所销售人员的介绍、引导，签订房屋认购协议、买卖合同，并支付价款。在上述交易过程中，德予所与金鑫之间未成立合同关系，金鑫没有向德予所支付对价的义务。根据安富公司向德予所出具的《代收房款情况说明》，安富公司委托德予所旗下的锡爵汇公司代为收取销售房屋所得定金、房款等相关款项，故由锡爵汇公司收取、德予所向购房人出具收据所载明的款项，应当认定为购房人向安富公司支付的购房款。故金鑫累计支付的24万元应当认定为向安富公司支付的购房款，加上金鑫应通过按揭贷款方式支付的购房款13万元，本案所涉房屋的价款应当为37万元。金鑫与安富公司签订的书面的商品房买卖合同记载的房屋价款为279539元，与事实不符，本院不予认定。 其次，关于涉案房屋买卖合同解除的问题。本院认为，房屋买卖合同第八条约定，交房日期为2018年9月30日；合同第九条的约定，出卖人逾期交房超过15日后，买受人有权解除合同。安富公司至今未取得涉案房屋的交付使用通知书，逾期交房已超过15日，金鑫有权解除房屋买卖合同。金鑫于2018年11月2日通知安富公司解除合同，故本案房屋买卖合同于2018年11月2日解除。双方约定，剩余购房款13万元，由金鑫通过按揭贷款的方式支付，金鑫至今未通过按揭贷款的方式支付剩余购房款，但并无证据证明是金鑫的个人原因导致未能办理按揭贷款，故金鑫至今未支付剩余购房款，不影响其依法行使解除权。 最后，关于合同解除后财产返还及违约责任问题。涉案购房合同于2018年11月2日解除，被告安富公司应当返还金鑫已支付的购房款24万元。购房合同约定，买受人解除合同的，出卖人自解除通知到达之日起90天内退还全部已付款。现上述退款日期已经届满，安富公司应当退还全部购房款24万元。金鑫主张安富公司支付违约金24000元，符合双方合同约定，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四第一款条之规定，判决如下： 一、原告金鑫与被告吴江安富置业发展有限公司于2018年6月5日签订的《吴江市商品房买卖合同》于2018年11月2日解除。 二、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告金鑫购房款24万元，于本判决生效后十日内履行。 三、被告吴江安富置业发展有限公司支付原告金鑫违约金24000元，于本判决生效后十日内履行。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5494元，由被告吴江安富置业发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告金鑫预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审 判 长  陆菊文 人民陪审员  吴巧珍 人民陪审员  沈舜心 二〇一九年七月二十四日    书记员万珍 附录相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。