江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初9244号原告：程伟，男，1975年9月23日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：孙树成，江苏怀容律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁玉旺，江苏怀容律师事务所实习律师。被告：沭阳中景置业有限公司，统一社会信用代码91321322669606995N，住所地沭阳县沭城街道长安路西侧范冲河北侧。法定代表人：何其坤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗璇，江苏天茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：周贺，江苏天茂律师事务所实习律师。原告程伟与沭阳中景置业有限公司（以下简称中景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案受理。被告中景公司在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院于2018年8月13日作出（2018）苏1322民初9244号民事裁定书，驳回被告中景公司对本案管辖权提出的异议。被告中景公司不服上述裁定，向宿迁市中级人民法院提起上诉，宿迁市中级人民法院于2018年10月18日作出（2018）苏13民辖终233号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，于2019年2月25日、2019年6月19日两次公开开庭进行了审理，原告程伟委托诉讼代理人孙树成、袁玉旺、被告中景公司委托诉讼代理人罗璇、周贺到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告程伟向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间于2014年1月27日签订的翰林府第小区45-1425号商品房买卖合同关系；2.被告返还原告购房款135571元及利息（利息从2014年1月28日起按年利率6%计算至实际返还完毕止）；3.被告赔偿原告已付购房款一倍损失135571元。后原告程伟于2019年3月4日变更诉讼请求为：1.确认原、被告之间于2014年1月27日签订的翰林府第小区45-1425号商品房买卖关系成立；2.被告向原告交付翰林府第小区3期45-1425号房屋。事实与理由：被告开发沭阳县翰林府第小区，案外人孙军为实际施工人，案外人孙军在施工期间租用案外人王会兵脚手架，2014年1月27日经孙军与王会兵结算，孙军将其工程款抵房获得的本案涉案房屋抵给王会兵冲抵135571元工程款。王会兵因资金需要，随即将涉案房屋转让给原告。原告当场和孙军及被告办理相关手续，并由孙军和被告总经理在房屋买卖合同上签字。特提起诉讼。被告中景公司辩称：一、《孙军工程款抵押房源落户确认单》（以下简称确认单）不是商品房买卖合同，原告要求解除商品房买卖合同关系的主张不能成立。理由如下：1.确认单注3载明，签订确认单后还需办理相关手续，可见仅凭确认单无法完成商品房买卖交易。商品房买卖流程复杂，相关手续包括签订商品房买卖合同、将商品房买卖合同备案、支付首付款、办理贷款等。涉案房屋是中景公司抵押给施工人江苏润麟建筑安装有限公司（以下简称润麟公司）的房屋，只能卖给润麟公司介绍的购房人。确认单是对房号、总价、意向购房人等简单信息进行确认的选房单，目的是为锁定一定期限内的交易机会，如果有意向进一步交易，意向购房人持确认单到售楼部签订商品房买卖合同，售楼部根据确认单判断房屋属于抵押房源、意向购房人由润麟公司介绍，并进一步约定款项支付方式、商品房交付时间、交付条件等条款。本案中，中景公司只与原告签订了确认单，确认单签订后原告未与中景公司就商品房买卖事宜进一步磋商并签订商品房买卖合同。2.相关法律均规定了商品房买卖合同的必备条款，包括交付日期、质量要求等，确认单没有约定商品房交付日期、质量要求等必备条款，必须经过进一步磋商并达成合意后才可实际履行。3.法律规定商品房买卖合同的必备条款，不仅是行政管理上的需要，也具有合同法上的重要意义。如果商品房买卖合同当事人没有约定交付条件及日期、质量要求、面积差异的处理方式等条款，说明当事人之间没有形成关于何时交付、以何种质量交付等权利义务，而这些权利义务是完成商品房买卖所必然产生的，一旦缺失，法律就认定不存在商品房买卖关系，这种认定符合当事人真实意思表示，符合合同法基本原理。需要强调的是，对于缺失的必备条款，法院不应当以司法裁判的方式补充。4.商品房作为关系国计民生的大额交易，国家管控严格，行业内已经形成稳定的交易习惯，将确认单认定为商品房买卖合同，不符合交易习惯。在本案确认单签订时，涉案房屋已经取得预售许可，如果中景公司与原告之间达成了商品房买卖的合意，不可能使用“确认单”这一与商品房买卖合同相去甚远的表述，完全可以签订正式的商品房买卖合同，不可能只签订确认单这种形式的无法备案的文件。二、原告未向中景公司支付购房款，涉案房屋也未出卖给第三人。理由如下：1.只有中景公司有权出卖房屋并收取购房款。涉案房屋由中景公司开发，原告对此应当知晓，确认单也明确记载中景公司是抵押人，涉案房屋是抵押房屋，中景公司未授权任何人出卖涉案房屋并收取购房款，原告主张涉案房屋由孙军工程款抵房获得，既未提供任何证据证明，也与客观实际不符。据此，原告没有任何理由将购房款支付给中景公司之外的其他人，否则不对中景公司发生效力。2.对于购房款交付的事实，原告应当提供证据证明。原告在2018年5月21日民事诉状中所述的孙军欠王会兵工程款、王会兵因资金需要将房屋转让给原告等事实均无证据证明，原告与中景公司之间唯一的交易文件确认单对此也未做任何记载，不能仅凭原告陈述认定其已支付了购房款。此外，中景公司与王会兵就本案不存在任何约定，王会兵无权将房屋转让给原告。3.确认单中孙军书写的“全款已付”不能作为原告已支付购房款的依据。孙军无权对是否付清购房款发表意见，且确认单载明该意见书于2014年1月28日，中景公司是于2014年1月27日盖章，早于孙军意见书写时间，对孙军书写的“全款已付”并不知情，因此孙军书写的“全款已付”对中景公司不发生效力。4.原告要求中景公司返还购房款的前提是其已向中景公司支付购房款，在其未向中景公司支付购房款的情况下，其主张没有事实和法律依据。即便按照原告在民事诉状中的陈述，本案购房款是以案外人王会兵对孙军享有的债权冲抵，那么原告主张返还购房款的对象也应当是孙军，而非中景公司。5.涉案房屋尚未出售给他人，即便中景公司与原告成立商品房买卖合同关系，中景公司也不存在任何违约行为，原告要求赔偿一倍损失的主张不能成立。原告程伟为证明自己主张，向本院提交确认单一份，拟证明涉案房款金额及交付方式是实际施工人孙军在施工过程中租用脚手架，结算后以房屋冲抵工程款。被告中景公司质证称：1.确认单中盖章真实，孙军书写的内容真实性不认可，孙军书写内容载明时间是2014年1月28日，盖章时间是2014年1月27日，孙军是在公司盖章之后，擅自书写的内容，没有得到中景公司的认可。确认单孙军意见处，身份也载明了建筑承包负责人，只是作为负责人经办此事，不是原告所称的实际施工人，无权对中景公司是否收到购房款发表意见。2.确认单名称、购房人签字处、中景公司签名处及注3均载明抵押字样，案涉房屋是中景公司抵押给润麟公司，中景公司作为抵押人，单独享有案涉房屋所有权。确认单交易流程是被告将房屋抵押给润麟公司，由润麟公司介绍意向购房人，意向购房人将购房款支付给被告，然后签订正式房屋买卖合同，并办理其他手续。在被告欠付润麟公司工程款的情况下，润麟公司可以尽快获得工程款。施工尚未完成，润麟公司没法取得所有权，否则违反担保法第四十条、物权法第一百六十八条等强制性规定，是无效的。3.从形式上看，与购房合同相差较远，理性的购房人不会以确认单为买卖合同，时间、地点等条款也没有进行约定。4.原告所称的孙军是实际施工人，王会兵将脚手架租赁给孙军，又转让给原告等事实，从确认单看不出来。5.15821等案件均在审理中尚未结案，这些案件没有对孙军是否为实际施工人等的角色地位做出认定。被告中景公司为证明自己主张，向本院提交商品房预售许可证一份，拟证明涉案房屋在2014年1月18日就取得预售许可，本案确认单签订在27日，在签订确认单时双方完全具备签订商品房买卖合同的条件，而只签订的确认单，并不是商品房买卖合同本身。原告程伟质证称，对其真实性不持异议，从该证据载明的发证时间是2014年1月18日，在本案所涉的确认单确认时，被告也知道其获得了预售许可，被告公司是唯一对涉案房屋具有处分权利的主张，落户确认单上购买方的客户信息，是被告的真实意思表示。本院认证认为，被告中景公司对确认单的真实性无异议，对该证据，本院予以采信。原告程伟对商品房预售许可证的真实性无异议，但程伟与中景公司之间成立商品房合同关系并非仅有签订商品房预售合同一种途径，故对该证据不予采信。本案争议焦点为：1.原告程伟与被告中景公司之间是否成立商品房买卖合同关系；2.原告程伟是否已经支付涉案房屋购房款。关于争议焦点1，即原告程伟与被告中景公司之间是否存在商品房买卖合同关系。本院认为，原、被告之间成立商品房买卖合同关系。理由如下：1.合同是当事人意思表示一致的结果，当事人名称或姓名、标的和数量是合同成立的必备条款。本案中，被告中景公司将涉案房屋通过以房抵付工程款的方式抵给实际施工人孙军，孙军又将涉案房屋出售给原告程伟，但基于行政机关对房地产市场的管理需要，必须由具有预售资质的中景公司出具相关手续。原告程伟与被告中景公司及案外人孙军共同签订的《确认单》中，明确载明了涉案“抵押房购买人”为程伟，原告程伟及被告中景公司总经理在该《确认单》上签字，并加盖了中景公司印章，表明中景公司对孙军将涉案房屋转售给程伟的行为予以确认。原告程伟所持有的确认单有程伟、孙军及中景公司总经理签字，并加盖了润麟公司、中景公司印章，该确认单载明了购房人、房号、面积、单价、总价等事项，具备了合同成立的必备条款，故原告程伟与被告中景公司之间就翰林府第小区45-1425号房屋形成商品房买卖合同关系。2.被告中景公司辩称确认单注3载明还需办理相关手续才能完成商品房买卖交易无事实依据。《确认单》注释部分第3条载明：“销售部根据抵押房源表的价格出订单及办理相关手续。”从该条款仅能得出“出订单及办理相关手续”属于被告中景公司销售部的义务，而无法得出被告中景公司在答辩状中所称的双方应当履行一系列复杂的流程，方可完成交易的结论。且，被告中景公司所称的复杂交易流程并非合同成立的必备条款，不影响双方之间商品房买卖合同的成立。3.被告中景公司辩称《确认单》中未约定《商品房销售管理办法》第十六条及《城市房地产开发经营管理条例》第二十条所规定的条款内容。本院认为，上述行政法规规定的内容并非效力性强制性规定，可由双方当事人依法补充明确，未对相关内容进行约定，并不能否定原告程伟与被告中景公司之间买卖合意的形成，也不影响双方商品房买卖合同的成立。4.被告中景公司辩称的“合同”形式问题。本院认为，法律并未明确规定商品房买卖合同必须使用“商品房买卖合同”作为名称，也没有禁止以其他书面形式签订合同。且本案并非一般情况下的商品房买卖交易，而是实际施工人销售抵房房源，双方采取何种形式进行交易，并不影响合同的成立。关于争议焦点2，原告程伟是否已经支付涉案房屋购房款。本院认为，原告程伟已支付涉案房屋购房款，理由如下：1.原告程伟支付购房款的形式是以债权冲抵，案外人孙军在《确认单》中明确载明“全款已付”，被告中景公司签字确认，应当认定原告程伟已经履行完付款义务。2.本案并非一般的商品房买卖，被告中景公司将涉案房屋抵给案外人孙军用以支付工程款，孙军将涉案房屋对外转售并收取购房款从而实现自身债权，完全符合当前沭阳房地产市场交易习惯，被告中景公司辩称原告程伟将购房款交付其他人不对其发生效力，无事实依据。3.关于《确认单》中，孙军签署意见的日期为2014年1月28日，晚于原、被告双方签字的日期问题。本院认为，该确认单为制式打印文件，《确认单》上“（源房主）建筑承包负责人孙军意见（签字）”为预留部分，在原、被告双方2014年1月27日签订《确认单》时，未对孙军意见部分进行任何备注或限制性表述，应当推定，无论孙军何时书写意见，原、被告双方对此均予以认可。故，虽然孙军签署意见的日期晚于原、被告双方，但并不影响其意见对原、被告双方的效力。4.程伟与孙军之间、中景公司与润麟公司之间的法律关系不影响本案争议焦点的认定。中景公司将涉案房屋抵给孙军用以支付工程款，则在涉案房屋价值范围内，中景公司将不再承担支付工程款的义务。至于程伟与孙军之间购房款支付及其他纠纷与中景公司无关。中景公司与润麟公司工程款问题，双方可以另行结算，与本案争议焦点的认定无关。综上所述，原告程伟要求确认原、被告之间就翰林府第小区45-1425号的商品房买卖合同关系成立并要求被告向原告交付涉案房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告程伟与被告沭阳中景置业有限公司之间就沭阳县翰林府第小区45幢1425室的商品房买卖合同成立；二、被告沭阳县中景置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将向原告程伟交付沭阳县翰林府第小区45幢1425室房屋。案件受理费5368元（原告预交2684元），由被告沭阳县中景置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5368元。审 判 长  徐 品人民陪审员  仲学文人民陪审员  宋会军二〇一九年七月三十日书 记 员  仲 震书 记 员  周业武附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。