广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初321号 原告（反诉被告）：陈顺德，男，汉族，1971年5月24日出生，住桂林市象山区。 原告（反诉被告）:陈政勇，男，汉族，1978年4月30日出生，住桂林市象山区。 二原告委托诉讼代理人：邓昌芳，法律工作者。 被告（反诉原告）：邱奕强，男，汉族，1963年8月1日出生，现住桂林市象山区。 原告（反诉被告）陈顺德、陈政勇与被告（反诉原告）邱奕强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月27日第一次公开开庭进行了审理，2019年7月11日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈顺德及二原告（反诉被告）委托诉讼代理人邓昌芳、被告（反诉原告）邱奕强到庭参加了第一次庭审，原告（反诉被告）陈顺德、陈政勇及二原告（反诉被告）委托诉讼代理人邓昌芳、被告（反诉原告）邱奕强到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、依法返还原被告在2016年10月17日签订的门面租赁协议中的九个门面；2、要求被告（反诉原告）支付门面占用费108000元（2017年2月至2019年2月）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月17日原被告签订门面租赁协议，原告将属于自己位于桂林市象山区赛雅驾校大门右侧九间门面租给乙方作为驾校用房。合同约定，租赁期为5年，从2016年10月1日至2021年9月30日止，每月租赁为4500元。合同签订后，原告按约定将门面移交被告，但是被告交了三个月租金13500元后再也没有交租金，原告多次与其交涉，被告总以一些莫虚有的理由不交租金。被告不交租金，又继续占用门面。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告（反诉原告）辩称并反诉称，2016年10月17日,原告（反诉被告）将位于桂林市象山区赛雅驾校大门右侧九间门面(铁棚)出租给被告（反诉原告）使用5年(自2016年10月1日起至2021年9月30日止)约定每月租金4500元,交押金13500元,原告（反诉被告）保证被告（反诉原告）正常使用门面,如给乙方造成损失由甲方承担。为此,被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订了《门面租赁协议》。签订协议后原告（反诉被告）把一个没有门窗的空铁棚交付给被告（反诉原告）。被告（反诉原告）全面履行协议，2016年10月20日,被告（反诉原告）交付给原告（反诉被告）12000元押金,2016年10月26日,被告（反诉原告）交付给原告（反诉被告）6000元(其中,1500元押金,4500元租金)。2017年1月10日,被告（反诉原告）交付原告（反诉被告）9000元租金。同时,被告（反诉原告）投入50000多元对空铁棚进行装修。2017年1月,桂林供电局到租赁门面所占用的土地上要安装变压器及排污管道设施,并要求被告（反诉原告）停止装修租赁门面。2017年3月6日,桂林市规划局告知被告（反诉原告）拟以租赁门面系违法建筑作出限期拆除租赁门面的行政处罚。被告（反诉原告）及时告知了原告（反诉被告）,而原告（反诉被告）却置之不理。2017年3月15日,桂林市规划局作出限于2017年3月25日前拆除租赁门面。2017年3月21日,桂林市象山区清理整治违法占地违法建设领导小组办公室通知被告（反诉原告）限于2017年3月23日前自行拆除租赁门面。被告（反诉原告）被迫把刚装修好的装修物拆除并撤离租赁门面。被告（反诉原告）为此通知了原告（反诉被告）并要求其退还押金和租金。原告（反诉被告）当时也表示同意。2019年1月,原告（反诉被告）起诉被告（反诉原告）,要求被告（反诉原告）继续支付其117000元租金，被告（反诉原告）认为,原告（反诉被告）租赁给被告（反诉原告）使用的门面属于违法建筑,《门面租赁协议》依法无效;被告（反诉原告）刚装修好租赁门面即被责令拆除,原告（反诉被告）也没有履行保证被告（反诉原告）正常使用门面的义务,原告（反诉被告）应返还被告（反诉原告）交付的租金和押金,并应赔偿被告（反诉原告）的全部损失。为保护被告（反诉原告）的合法权益,依据《合同法》和《民事诉讼法》的相关规定,被告（反诉原告）依法提起反诉,请判决支持被告（反诉原告）的全部反诉请求。被告（反诉原告）提出如下诉讼请求：1、判决确认被告（反诉原告）与原告（反诉被告）2016年10月17日签订的《门面租赁协议》无效；2、判决原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）13500元押金及利息（自2016年10月17日起原告（反诉被告）返还完押金之日止，按年利率6%计算）；3、判决原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）13500元租金及利息（自2017年1月10日起至原告（反诉被告）返还完租金之日止，按年利率6%计算）；4、判决、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）装修损失5万元；5、本案的诉讼费用由原告（反诉被告）负担。 原告（反诉被告）辩称，一、1、被告（反诉原告）的反诉意见不符合客观事实。租赁的门面所有状况，被告（反诉原告）是知道的，原告（反诉被告）没有隐瞒；2、政府有关部门下的通知，原告（反诉被告）根本不知道。政府有关部门下的三份处罚决定书，全部是被告（反诉原告）的名字，证明被告（反诉原告）没有通知原告（反诉被告），而且有故意隐瞒事实的情况；3、被告（反诉原告）说他们已撤离了所租的门面，实际上被告（反诉原告）现在都还以被告（反诉原告）的名义租给他人使用。二、1、被告（反诉原告）要求返还部分已交的租金，没有任何法律依据。被告（反诉原告）要求返还租金及利息，没有任何道理。被告（反诉原告）以合同无效为理由，要求原告（反诉被告）返还租金及利息，而自己占用门面又租给他人，从中获利。三、被告（反诉原告）要求赔偿装修损失5万元无法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第13条规定：“承租人未经出租人同意，装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担”。被告（反诉原告）自行装修，同时也无装修的证据。因此其反诉请求不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2016年10月17日原告（反诉被告）陈顺德、陈政勇与被告（反诉原告）邱奕强签订《门面租赁协议》，协议约定：“甲方（陈顺德、陈政勇）就漓江大美路以东，赛雅驾校大门右侧九间门面出租给乙方（邱奕强）使用达成如下协议，1、租期5年，自2016年10月1日起至2021年9月30日。乙方优先续租；2、每月租金4500元，每月15日前交清当月租金。押金13500元，协议到期退还乙方；3、租赁期间乙方不得转让该门面，装修门面须与甲方协商同意，保证该门面不得损坏，如有损坏乙方负责修复……9、出租期间，因国家建设需要，双方无条件服从，按规划拆迁甲方及时通知乙方，乙方要及时退出门面，合同自行解除……”。合同签订后，被告（反诉原告）向原告交纳了至2017年1月共三个月的租金13500元，并交纳了押金13500元。被告（反诉原告）在使用门面过程中，收到桂林市规划局于2017年3月6日作出的市规行告〔2017〕象第016号住房和城乡建设行政处罚（听证）告知书，告知书内容：“邱奕强，你在桂林市象山区建铁棚房（已完工），违法建筑面积429平方米的行为，违反了……，本机关拟对你作出限期拆除所建违法建筑的行政处罚”。2017年3月15日，桂林市规划局对被告（反诉原告）邱奕强作出《行政处罚决定书》，责令其限于2017年3月25日前拆除所建违法建筑。2017年3月21日，桂林市象山区清理整治违法占地违法建设领导小组办公室发出《通知》，《通知》内容：“邱奕强，你在桂林市象山区建铁架棚房，未经城乡规划主观部门批准，属违法建筑……限你户于2017年3月23日24时前自行拆除所建违法建筑。逾期未拆除的，我区将组织相关职能部门依法强制拆除该违法建筑，造成的经济损失及法律责任由你户自行承担”。2019年3月22日上午10时许，本院到门面地点勘察并拍照，现场情况如下,双方无争议的门面：石材加工厂二间及左右各一间门面，防撞中心三间门面，共七间，除去驾校部分，其余为租赁协议中的约定的门面。存在争议处门面：米粉店门面，该米粉店在第二次庭审前已关门。米粉店与防撞中心之间为没有门面，空地上安装了供电设施等设备。 本院认为，本案的争议焦点问题一、双方签订的《门面租赁协议》中约定的九间门面是否已全部交付被告（反诉原告）使用及使用了多长时间的问题。双方于2016年10月17日签订《门面租赁协议》后，被告交付了三个月租金13500元及押金13500元并开始装修门面，在庭审时，被告（反诉原告）承认每空门面租金为500元，按协议约定每月4500元计算，即原告（反诉）被告已将九间门面交付被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）辩称2017年1月,桂林供电局到租赁门面所占用的土地上要安装变压器及排污管道设施,原告（反诉被告）租赁给被告（反诉原告）的门面已减少为七间，3月接到拆除违建的通知后，被告（反诉原告）停止了装修，停止了使用门面。本院在2019年3月22日上午到现场调查的情况显示，双方无争议的七间门面：石材加工厂二间及左右各一间门面，均处于使用状态，加工设备及材料基本堆满了门面，亦有人在现场施工；防撞中心三间门面，防撞中心的招牌挂满了三间门面的门头，内部布满了防撞的广告。有争议的两空门面米粉店亦在正常营业。从现场调查的情况看，这些门面都在使用状态，被告（反诉原告）辩称没有使用门面，被告（反诉原告）未能提供停止使用门面的证据，也没有提供通知原告（反诉被告）解除《门面租赁协议》的证据。另桂林市象山区平山村民委员会在2019年1月9日出证明证实“现有漓江大美路以东、赛雅驾校大门右侧九间门面是我村委北村陈顺德、陈政勇投资建设所有，地上建筑物无争议”，综上，被告（反诉原告）并无证据否认原告（反诉被告）已交付九间门面从签订租赁协议开始至庭审结束时给其使用的事实。本案的争议焦点问题二、被告（反诉原告）是否应向原告（反诉被告）支付占用费及原告（反诉本告）是否应退租金、押金以及赔偿装修费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”，原告（反诉被告）将违法建筑出租予被告（反诉原告），双方订立的租赁合同无效，被告（反诉原告）并无证据否认原告（反诉被告）已交付九间门面从签订租赁协议开始至庭审结束时给其使用的事实，被告（反诉原告）应参照合同约定的租金标准支付房屋占用费予原告（反诉被告），故对原告（反诉被告）提出要求被告（反诉原告）支付2017年2月至2019年2月的门面占用费108000元，本院予以支持，对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还已交纳的2017年2月以前的租金13500元的诉请，本院不予支持；第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”。原告（反诉被告）陈述被告（反诉原告）未经其同意装修，被告（反诉原告）未能提供原告（反诉被告）同意装修的证据，故对被告（反诉原告）提出的要求原告（反诉被告）赔偿装修费5万元的诉请，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告（反诉被告）将违法建筑铁棚出租予被告（反诉原告），该简易铁棚通过常理判断都可知为违法建筑，被告（反诉原告）明知铁棚是违法建筑仍然承租，双方均有过错，被告（反诉原告）交付给原告（反诉被告）的门面押金13500元，应退还予被告（反诉原告），但无需支付利息，原告（反诉被告）出租给被告（反诉原告）的九间门面应返还给原告（反诉被告），返还的九间门面具体位置为：桂林市漓江大美路以东，赛雅驾校大门右侧九间门面，本院于2019年3月22日上午拍照取证时九间门面使用情况为：石材加工厂二间及左右各一间门面，防撞中心三间门面，米粉店二间门面。返还门面部分为除去赛雅驾校的门面剩余部分。综上，本院对原告（反诉被告）的诉请予以支持，对被告（反诉原告）返还门面押金13500元的诉请予以支持，其余诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）陈顺德、陈政勇与被告（反诉原告）邱奕强在2016年10月17日签订的《门面租赁协议》无效； 二、被告（反诉原告）邱奕强在本判决书生效之日起七日内返还在2016年10月17日签订的《门面租赁协议》中的九间门面予原告陈顺德、陈政勇（应返还的九间门面具体位置为：桂林市漓江大美路以东，赛雅驾校大门右侧九间门面；本院于2019年3月22日上午拍照取证时九间门面使用情况为：“石材加工厂二间及左右各一间门面，防撞中心三间门面，米粉店二间门面”。返还门面部分为除去赛雅驾校的门面剩余的部分）； 三、被告（反诉原告）邱奕强支付2017年2月至2019年2月门面占用费108000元予原告（反诉被告）陈顺德、陈政勇； 四、原告（反诉被告）陈顺德、陈政勇退还被告（反诉原告）邱奕强门面押金13500元； 五、驳回被告（反诉原告）邱奕强的其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费2640元（本诉原告已预交），由被告（反诉原告）邱奕强承担；反诉案件受理费1726元（本诉被告已预交），二原告（反诉被告）陈顺德、陈政勇承担303元，被告（反诉原告）邱奕强承担1423元。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。 审 判 长  蔡 曦 人民陪审员  秦初玉 人民陪审员  廖德芳 二〇一九年七月二十九日 书 记 员  吴奇禄