湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1103民初3490号 原告:唐斌，男，1966年7月20日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：张振智，湖南济人律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告:永州市四平置业投资开发有限公司，住所地永州市冷水滩区湘江东路商贸街路口(滨江明珠)。 法定代表人:冯四平，该公司经理。 被告:冯四平，男，1966年4月1日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 两被告委托诉讼代理人：唐丹艳，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般授权。 原告唐斌诉被告永州市四平置业投资开发有限公司(以下简称四平置业公司)、冯四平合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐斌及其委托诉讼代理人张振智，被告四平置业公司、冯四平委托诉讼代理人唐丹艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告唐斌向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的《旧房改建合作协议》及《补充协议书》有效；2、判令被告继续履行协议，向原告立即交付临街后栋xx5#、7xx#住房；3、判令被告为原告办理并取得临街前栋第3间(由东向西)商铺、住房xx6#、506#,后栋xx5#、7xx#房屋的不动产权证；4、判令被告补偿原告65平方米建筑面积，连同已判处的19(175-156)平方米建筑面积为原告办理并取得不动产权证；5、判令被告赔偿原告延期交房租金损失16000元，以上合计101万元；6、判令被告承担原告垫付的诉讼费、诉讼保全费及全部办证税费。事实与理由:2013年6月17日，原告等9户旧房业主为甲方、被告为乙方签订《永州市冷水滩长丰大道105、106段匡代章至张效资等9户旧房改建合作协议》一份，约定:1、甲方以围墙为界的国有出让地及地上建筑物与乙方出资合作修建前、后两栋房屋。2、临街前栋为11层(含地下室)的多层建筑、后栋为规划批准层数的高层建筑。3、利益分配:前栋多层门面及地下室按甲方原有位置归甲方所有，旧房换新房按1:1给付，甲方应在各自门面上优先选房。甲方按所分配面积优先在后栋高层享受在6、7、8、9、10层优先选房。4、甲方提供旧产权证给乙方并协助办理新证。乙方必须办好新产权证(含房产证、土地使用证)给甲方，办理新证的一切费用均由乙方承担。5、乙方必须在36个月内把小区内所有建筑物建成并办好新证交付甲方使用。6、乙方一次性交押金280万元给甲方，不计息，乙方办好产权证并交付甲方使用时，甲方退210万元，另70万元质保金在办好产权证并交付甲方使用后3年退付。7、拆旧建新期间，乙方按每个门面每月500元向甲方补偿房租，直到交新房时止等。2013年6月29日，原告与被告签订《补充协议书》一份,约定:1、由于前栋的电梯或楼梯占用了原告的厨房、卫生间面积，被告在前栋补偿原告110平方米建筑面积，楼层由原告选定。对原告65平方米杂房、旧房5楼上31平方米隔热层，被告在前栋补偿原告65平方米。2、由于原告引进被告进行本项目改建开发且作了大量前期沟通协调工作，被告自愿将原约定的3:7分成改为4:6分成，即原告占4成、被告占6成等。签订上述协议后，原告依约将总建筑面积为289.2平方米的旧房交给被告拆建，履行了各项约定义务，依约分得临街前栋第3间(由东向西)商铺及对应地下室、住房**,后栋xx5#、7xx#,但被告直到2017年10月中旬才将房屋建成，且至今未将临街后栋xx5#、7xx#住房交付给原告，也没有履行任何办证义务。原告曾于2018年11月1日仅就《补充协议书》中补偿原告175平方米建筑面积向贵院提起过诉讼(未诉请要求办证),获得了法律的支持;法院执行中查封了被告的临街前栋506#房。《补充协议书》改为4:6分成后，增加的65平方米建筑面积及被告应履行的其他义务，经原告多次催促未果，酿成纠纷。原告方为维护自身合法权益，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第119条等相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，请依法审判。 被告四平置业公司、冯四平辩称：1、请求原告向法院提交9户旧房改建合作协议，按合同约定双方是合资合作，应该共同承担风险，现在因各种原因没有竣工验收，应按实际面积进行结算，按市场价格进行补偿；2、对于之前判决书我方不清楚情况；3、被告与9户旧房改建合作协议约定的工期为36个月即计算36个月的起算点，应当为实际开工日期，而不是合同签订日期，诉讼费及保全费过高；应驳回原告的诉请。 本院经审理查明事实如下：2013年6月17日，原告唐斌等九户（甲方）与被告四平置业公司（乙方）签订《永州市冷水滩长丰大道105、106段匡代章至张效资等9户旧房改建合作协议》，约定：由甲方出地，乙方出资共同改建位于永州市冷水滩长丰大道105、106段旧房，整体改建为二栋，前面一栋为多层房，后面一栋为高层房，多层楼的门面及门面下的地下室按甲方原有的门面及地下室归甲方所有，旧房换新房按1:1的比例换取；后面空地建筑物件，按甲、乙方3:7比例分成；甲方按所分配面积优先在后栋高层享受在6、7、8、9、10层优先选房；甲方应积极协助乙方的一切办证事宜，提供旧产权证给乙方办理新证，乙方必须办好新产权证(含房产证、土地使用证)给甲方，办理新证的一切费用均由乙方承担；乙方必须在36个月内把小区内所有建筑物建成并办好新证交付甲方使用；乙方一次性交押金280万元给甲方，不计息，乙方办好产权证并交付甲方使用时，甲方退210万元，另70万元为质保金，在办好产权证并交付甲方使用后3年退还乙方；拆旧房建新房期间，乙方提前一个月按每个门面每月500元向甲方补偿房租，拆旧房以以书面通知时算起到交新房时终止,乙方必须一次性付给甲方租房费，如逾期或未到二年内交付新房则多退少补。2013年6月29日，原告唐斌（甲方）与被告四平置业公司法定代理人冯四平（乙方）签订《补充协议书》，约定：由于前面的多层楼房的电梯或楼梯设在甲方新建门面的后面，占用了甲方的厨房、卫生间面积，所以乙方同意在多层楼房内补偿110平方建筑面积给甲方，补偿面积所在楼层由甲方优先选定；由于甲方引进了乙方对旧房改建开发，并为该项目的前期工作进行了大量沟通工作，因此乙方无条件地同意改原协议书定的甲乙双方3：7为4：6分成；后面的杂房为65平方米，原旧房五楼上面的隔热面积为31平方米，经甲乙双方协商在第一栋多层楼上补给甲方65平方米。原告与被告就房屋利益分配重新约定了分成比例为4:6，被告同意在多层楼房内补偿原告110平方米建筑面积及第一栋多层楼上补给原告65平方米。2014年10月，原告唐斌腾空旧房后交被告四平置业公司拆除，被告四平置业公司已付原告唐斌二年的租金。2017年10月，被告四平置业公司已向原告唐斌交付了临街前栋第3间商铺和xx6号住房，未办理不动产证，原告唐斌已入住该xx6号住房。2019年4月24日，原告唐斌与被告四平置业公司法定代表人明确原告唐斌分得后栋xx5号、7xx号房屋，但未交付，亦未办理不动产证。 另查明，本院于2018年11月1日立案受理了原告唐斌诉被告永州市四平置业投资开发有限公司、冯四平合资、合作开发房地产合同纠纷一案，于2018年12月10日作出（2018）湘1103民初4389号民事判决。在该判决书中本院认为被告应按协议约定补偿原告110平方米建筑面积及第一栋多层楼上补给原告65平方米，共计175平方米。原告要求被告按补偿协议更改的补偿比例补偿面积，因原告没有提供证据证实，本院不予支持。本院作出判决：被告永州市四平置业投资开发有限公司、冯四平在本判决生效之日起十日内补偿原告唐斌位于永州市冷水滩长丰大道105、106段1号楼、2号楼175平方米建筑面积。本院在执行该案过程中，于2019年6月25日作出（2019）湘1103执1273号执行裁定，查封被执行人永州市四平置业投资开发有限公司所有的位于永州市冷水滩长丰大道105、106段1号楼、2号楼506号房屋，预售许可证号为2019第0043号。 本院认为:本案为合资、合作开发房地产合同纠纷。原、被告签订的合作协议并没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告冯四平是被告四平置业公司的法定代表人，其对外签名的行为也是公司行为，被告四平置业公司应承担相应的责任。原告唐斌与被告四平置业公司法定代表人明确原告唐斌分得后栋xx5号、7xx号房屋，是原告唐斌与被告四平置业公司根据双方的协议对所分配房屋的确认，被告四平置业公司应予交付。根据双方的约定，被告四平置业公司必须办好新产权证给原告唐斌，办理新证的一切费用均由被告四平置业公司承担。因此，被告四平置业公司应承担为原告唐斌办理位于永州市冷水滩长丰大道105、106段临街已交付的前栋第3间(由东向西)商铺和xx6号房屋、后栋xx5房屋和7xx号房屋的不动产权证，相应办证费用由被告四平置业公司承担。2014年10月原告唐斌腾空旧房后交被告四平置业公司拆除，至2017年10月被告四平置业公司已向原告唐斌交付了临街前栋第3间商铺和xx6号住房，计36个月，被告四平置业公司已付24个月的房屋租金，按双方的约定，被告四平置业公司应继续支付原告唐斌下余12个月的房屋租金6000元。原告唐斌要求被告四平置业公司按补偿协议更改的补偿比例补偿面积，因原告唐斌没有提供相应证据证实，本院不予支持。本院根据已生效的（2018）湘1103民初4389号民事判决，查封被执行人永州市四平置业投资开发有限公司所有的位于永州市冷水滩长丰大道105、106段1号楼、2号楼506号房屋，但并未裁定对该房作出实质处理，故原告唐斌要求被告四平置业公司办理该房不动产证的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下: 一、原告唐斌等九户与被告永州市四平置业投资开发有限公司签订《永州市冷水滩长丰大道105、106段匡代章至张效资等9户旧房改建合作协议》所涉及的原告唐斌与被告永州市四平置业投资开发有限公司权利义务的约定、以及原告唐斌与被告永州市四平置业投资开发有限公司法定代理人冯四平签订的《补充协议书》有效； 二、被告永州市四平置业投资开发有限公司在本判决生效后三十日内为原告唐斌办理位于永州市冷水滩长丰大道105、106段临街前栋第3间(由东向西)商铺和xx6号房屋、后栋xx5房屋和7xx号房屋的不动产权证，相应办证费用由被告永州市四平置业投资开发有限公司承担； 三、被告永州市四平置业投资开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告唐斌房屋租金6000元； 四、驳回原告唐斌对被告冯四平的诉讼请求； 五、驳回原告唐斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13890元，减半收取6945元，原告唐斌负担1000元，被告永州市四平置业投资开发有限公司负担5945元；财产保全费5000元，原告唐斌负担800元，被告永州市四平置业投资开发有限公司负担4200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  邓国华 二〇一九年七月二十九日 代理书记员  刘 红