沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初2466号原告：胡玉飞，女，住沈阳市大东区。原告：常云龙，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：胡玉飞，女，住沈阳市大东区，常云龙妻子。被告：辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：萧德迎，男，系该公司董事。委托诉讼代理人：黄珊，辽宁循善律师事务所律师。原告胡玉飞、常云龙与被告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡玉飞、常云龙及被告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司委托代理人黄珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月22日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区的商品房，总房款1108999元。合同约定被告应于房屋交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，出卖人按房屋总价款的万分之一向买受人支付违约金。被告于2014年12月27日为原告办理了交房手续，按合同约定被告应于2016年12月26日前将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告未按时履约，直到2017年12月29日才为原告办理房产登记的相关手续，故原告诉至法院，请求法院判令：一、被告向原告支付2016年12月26日至2017年12月29日延期办理房屋所有权证的违约金40811元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：不同意原告诉讼请求。一、原告违约行为致使产权初始化登记无法按照《商品房买卖合同》约定的时间完成，被告不应承担违约责任。2014年12月27日，原告常云龙、胡玉飞办理交房手续，原告办理交房手续时了解并签署了阳光100果岭公馆前期物业服务协议、临时管理规约、装修承诺书等入住文件，《阳光100果岭公馆业主临时规约》规定：“不予许封闭露台；所有阳台、露台不得封闭，护栏不得更改。”《装修守则》规定：“开放式露台严禁封闭。”原告签署了《承诺书》，同意遵守上述入住文件条款，并承担因违反约定所产生的一切责任及费用。原告入住后，未履行上述相关入住文件，将原设计为开放式的露台，用塑钢窗进行了封闭，改为封闭式露台。由于原告不顾我公司及物业管理公司多次劝阻，擅自封闭开放式露台，导致消防验收工作无法按照计划正常推进。消防验收是产权初始化登记的前提必备要件，消防验收工作搁浅致使产权初始化登记无法按照《商品房买卖合同》约定的时间完成。《商品房买卖合同》附件四第六条第一款约定：“非因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或非因出卖人原因导致买受人未能按时办理房屋所有权转移登记的，出卖人不承担违约责任。”《商品房买卖合同》附件四第十五条：“买受人如需对房屋进行装修、改造、阳台加护等，其方案应经出卖人或物业管理公司批准同意后方能施工。因买受人装修、改造的行为给出卖人及其他业主造成损失的，买受人应予以全额赔偿。买受人不得改变该房屋的建筑外观；不得封闭开放式阳台；不得私自安装太阳能热水器、防盗窗、防盗网或其他任何附属设施，建筑外立面一切室外目及到的部位的修改、设备安装、布线的铺设必须得到出卖人的同意。否则，出卖人或物业管理公司有权拆除，由此引发的一切责任和损失由买受人承担。”综上，非因我公司原因未能按时办理房屋所有权初始登记，我公司不承担违约责任。二、依据《合同法》等法律规定，原告主张缺乏事实依据。依据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该条款说明违约金与赔偿实际损失不但在数额上形成参考关系，而且形成因果关系，实际损失是违约金得以主张的前提。原告没有证据证明其存在实际损失，因此原告主张缺乏事实与法律依据。2009年5月13日《合同法》司法解释（二）的出台对有关违约责任的规定进行了补充，其中第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额不以超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”即该条文强调了实际损失乃违约金的基础，并塑造了“有违约金则必有实际损失的法律精神。”《民诉法解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告没有证据证明其实际损失，应承担举证不利的法律后果。综上，原告诉请无事实及法律依据，请求贵院驳回其诉请。经审理查明：原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区的商品房，总房款1108999元。该《商品房买卖合同》第15条及附件四第六条第2项约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，因出卖人的原因，每逾期一日，出卖人按房屋总价款的万分之一向买受人支付违约金。”附件四第六条第一款约定：“非因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或非因出卖人原因导致买受人未能按时办理房屋所有权转移登记的，出卖人不承担违约责任”附件四第十五条：“买受人如需对房屋进行装修、改造、阳台加护等，其方案应经出卖人或物业管理公司批准同意后方能施工。因买受人装修、改造的行为给出卖人及其他业主造成损失的，买受人应予以全额赔偿。买受人不得改变该房屋的建筑外观；不得封闭开放式阳台；不得私自安装太阳能热水器、防盗窗、防盗网或其他任何附属设施，建筑外立面一切室外目及到的部位的修改、设备安装、布线的铺设必须得到出卖人的同意。否则，出卖人或物业管理公司有权拆除，由此引发的一切责任和损失由买受人承担。”另查明，被告于2014年12月27日为原告办理了交房手续，原告接收房屋后对案涉房屋进行了封闭阳台的改造。2016年6月21日被告将S2＃楼的审批手续报沈阳市消防局办理消防验收事宜，2017年2月27日，沈阳市消防局出具建设工程消防验收意见书，综合评定为消防验收不合格，具体情况如下：“一、该工程高层住宅紧靠防火墙两侧的窗之间最近边缘的水平距离小于1.2m，不符合《高层民用建筑设计防火墙规范》第6.1.1.2条的规定；二、该工程还存在消防设施不好用等问题。”2017年5月4日，被告与案外人签订《沈阳市阳光100果岭公馆S2＃楼室外窗间隔墙制作安装工程合同》，对S2＃楼不合格项进行改造。2017年7月24日，沈阳市消防局出具建设工程消防验收意见书，综合评定为消防复检合格。2017年12月20日被告取得案涉房屋首次登记证明。以上事实，有商品房买卖合同、购房发票、交房手续流转单、受理通知单、消防验收意见书、S2楼消防验收整改情况及照片、S2楼外窗间隔墙制作安装工程合同、商品房首次登记证明及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据该合同约定，被告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则出卖人按日向买受人支付房款总价款万分之一的违约金。本案案涉房屋于2014年12月27日交付使用，被告应于2016年12月26日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，2016年6月21日被告将S2＃楼的审批手续报沈阳市消防局办理消防验收事宜，但因原告封闭阳台和被告消防设施不好用导致消防验收不合格，被告亦无法完成合同约定的履行备案手续的合同义务。原告擅自封闭开放式露台的行为违反了《商品房买卖合同》附件四第十五条的规定，同时导致消防验收第一项不合格项的产生，被告因消防设施不好用导致消防验收第二项不合格项的产生，原、被告双方的违约行为皆是案涉房屋无法按照合同约定日期正常进行备案的原因，故本院认定原、被告各承担50%的责任，故对于原告主张的2016年12月27日至2017年12月20日期间的延期办理房屋所有权证的违约金19906.53元（1108999×359天×万分之一×50%），本院予以支持。关于原告提出的要求被告给付2017年12月21日之后的违约金的主张，因按照合同约定被告“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”即完成了合同义务，原告在本案审理期间，未能证明其主张的合法性，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告胡玉飞、常云龙2016年12月26日至2017年12月20日期间的延期办理房屋所有权证的违约金19906.53元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元，因适用简易程序，减半收取410元，由原告刘柳负担210元，被告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费820元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  王坤义二〇一九年七月一日书记员  黄秀琦本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。