安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1221民初5582号 原告：安徽优居物业服务有限公司，住所地安徽省临泉县邢塘街道办事处姜尚大道232号，统一社会信用代码91341221MA2QQ0YY0W（1-1）。 法定代表人：周春亚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈妍，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王影，该公司工作人员。 被告：刘艳，女，1985年2月18日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：曹赛男，安徽恒言律师事务所律师。 原告安徽优居物业服务有限公司（以下简称优居物业）与被告刘艳物业服务合同纠纷一案,本院于2019年6月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，后转为简易程序公开开庭进行了审理。被告刘艳申请追加临泉县华强置业有限公司为第三人，本院经审查决定，不通知临泉县华强置业有限公司作为第三人参加诉讼。原告优居物业的委托诉讼代理人陈妍、被告刘艳及其委托诉讼代理人曹赛男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 优居物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付万家滨湖小区6-1501室物业管理费3288.91元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：刘艳为临泉县万家滨湖小区6-1501室业主，房屋面积为124.58㎡。优居物业根据其与临泉县华强置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，积极履行合同约定的相关义务，对刘艳居住的万家滨湖小区实施规范的物业管理，提供了完善的物业管理服务。但刘艳拖欠2018年1月1日至2019年12月31日期间24个月的物业管理费，共计3288.91元。优居物业多次以多种形式向刘艳催交未果，起诉来院。 被告刘艳辩称，涉案房屋未验收合格，按照购房合同约定，未经验收合格的房屋视为没有交付，故不应产生物业费。优居物业非业主所聘，双方之间没有签订物业服务合同，根据合同的相对性原则，刘艳不应支付物业费。万家滨湖小区的前期物业公司为新天地物业管理有限公司，而非优居物业。该小区开发商临泉县华强置业有限公司延期交房违约在先，按照开发商对小区业主的承诺，每违约一个月，抵该户一年物业费及一个停车位一年使用费，故刘艳不应支付物业费。优居物业每月收取用电损耗费，实为变相收取物业费，而其并未进行物业服务，不应收取物业费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月29日，刘艳与临泉县华强置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买临泉县华强置业有限公司开发的位于临泉县万家·滨湖花园小区6幢1501号房，房屋建筑面积为99.03平方米。《商品房买卖合同》附件四约定，关于前期物业管理，乙方（刘艳）同意，在本小区业主大会聘任物业管理公司之前，由甲方（临泉县华强置业有限公司）通过相关合法程序招聘物业服务企业，乙方接受并遵守甲方与物业管理公司签订的《前期物业服务合同》。因临泉县华强置业有限公司未按合同约定的期限交房，于2016年2月2日，向刘艳等业主出具承诺书，承诺“如无现金能力支付违约金，则以每户为单位，每违约一个月抵该户一年物业费及一个停车位一年使用费”。刘艳于2016年5月份实际取得该房屋的钥匙，入住使用。2018年2月15日，临泉县华强置业有限公司与优居物业签订《前期物业服务合同》，约定由优居物业对临泉县万家滨湖小区进行物业管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（交付之日起预付一年物业服务费用）；自交房之日起交纳物业服务费用满一年，从第二年开始物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应在交纳日前二十天内开始履行交纳义务；临泉县华强置业有限公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同的约定，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2018年5月24日，临泉县物价局作出的临价（2018）10号文件，同意万家滨湖小区前期物业服务按照多层住宅0.65元/㎡·月，高层住宅1.10元/㎡·月的收费标准执行，并于2018年5月28日向优居物业颁发服务价格登记证。现刘艳拖欠2018年度及2019年度的物业管理费，优居物业以发出书面物业费催收通知等方式催交未果，起诉来院。 另查明，万家滨湖小区至今尚未成立业主委员会。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，临泉县华强置业有限公司与优居物业签订的前期物业服务合同合法有效，该合同对业主具有法律约束力。刘艳于2016年取得房屋并实际入住，优居物业按照合同约定履行了提供物业服务的义务，刘艳也应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。因前期物业服务合同是2018年2月15日签订，且合同约定物业服务费按年度交纳，故本院对优居物业要求刘艳支付2018年2月15日至2019年12月31日期间的物业服务费2450.9元（1.1元/㎡/月×99.03㎡×22.5个月）的诉讼请求予以支持。关于刘艳辩称房屋未竣工验收，双方没有签订物业服务合同，不应收取物业费的意见，因不符合合同约定与法律规定，本院不予采纳。关于其辩称临泉县华强置业有限公司承诺每逾期交房一个月抵该户一年物业费及一个停车位一年使用费，故物业费不应由其支付的抗辩意见，本院认为，临泉县华强置业有限公司无权擅自处分优居物业公司的权利，其作出的减免物业费的承诺对优居物业不产生法律效力，刘艳不能由此向优居物业主张免交物业费，其与临泉县华强置业有限公司之间的纠纷，应另行向临泉县华强置业有限公司主张权利。故该抗辩意见，本院亦不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告刘艳于本判决生效之日起十日内向原告安徽优居物业服务有限公司支付2018年2月15日至2019年12月31日期间的物业服务费2450.9元； 二、驳回原告安徽优居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张振田 二〇一九年七月三十一日 书记员  韦秋月 附：判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。