广东省韶关市武江区人民法院行 政 判 决 书（2019）粤0203行初151号原告：叶宗庆，男，1965年3月15日出生，汉族，广东省韶关市人，企业经营者，住广东省韶关市武江区。委托代理人：张文华，广东明沃律师事务所律师。被告:韶关市不动产登记中心，地址：广东省韶关市武江区芙蓉新区芙蓉园。法定代表人：郭志宏，主任。出庭负责人：姚卫东，副主任。委托代理人：彭火平，广东天行健律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司韶关市分行，地址：广东省韶关市武江区光孝路**。法定代表人：陈昊，行长。委托代理人：邱东华，该行职工兼法律顾问。原告叶宗庆诉被告韶关市不动产登记中心,第三人中国建设银行股份有限公司韶关市分行（以下简称建行韶关市分行）房屋行政登记纠纷一案，原告2019年4月1日向本院提起行政诉讼。本院2019年4月8日立案受理后，于2019年4月10日向被告送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年6月6日公开开庭审理本案。原告叶宗庆的委托代理人张文华，被告韶关市不动产登记中心的副职负责人姚卫东及其委托代理人彭火平,第三人建行韶关市分行的委托代理人邱东华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2000年9月4日,因建行韶关市分行和廖振奎提交房地产抵押登记申请审批表，并提供了商品房购销合同、个人住房贷款抵押合同、个人住房贷款借款合同、商品房屋产权权属证明书、转让（销售）房地产收入发票等资料，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条、第十九条,《城市房地产管理法》,《广东省城镇房地产权登记条例》的相关规定，对位于韶关市武江区西河五祖路亨泰花园2号楼首层2号商铺（建筑面积44.21平方米），韶关市房产管理局为建行韶关市分行和廖振奎办理了抵押登记,抵押权人为建行韶关市分行,抵押人是廖振奎,抵押贷款金额190000元,抵押期限十年,自2000年3月30日起至2010年3月30日止。原告叶宗庆诉称，2001年4月6日，原告与韶关市茗苑开发置业有限公司（下称茗苑公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买位于武江区××花园××楼××、××号铺，为现房，总房款598311元，房款已于2001年4月全部支付给茗苑公司。2001年4月,茗苑公司将上述商铺交付给原告，原告使用至今。原告签订合同，支付了全部房款，缴纳了税款，并已交付使用，上述商铺应归原告所有。第三人2000年3月在被告处办理了抵押登记，抵押权利人为第三人。2006年5月24日，韶关市武江区人民法院作出（2006）韶武法民二初字第73、74号民事判决，判决第三人办理上述抵押登记所签订的抵押合同无效，2006年12月13日，韶关市中级人民法院作出（2006）韶中法民二终字第119、120号民事判决,维持了一审判决。第三人办理上述房产抵押登记所依据的抵押合同经人民法院判决无效,而上述房产应归原告所有，故被告应当解除上述房产抵押登记。请求法院判决：被告撤销韶关市武江区五祖路亨泰花园2号楼首层2号铺的抵押登记。叶宗庆在诉讼中提交的证据有：1.商品房买卖合同,用以证明原告购买韶关市武江区西河五祖路亨泰花园2号楼首层1、2号商铺;2.（2006）韶武法民二初字第73、74号民事判决书、（2006）韶中法民二终字第119、120号民事判决书,用以证明就上述房产，第三人与他人所签订的《个人住户贷款借款合同》及《抵押合同》均无效,原告购买上述商铺支付了全部房款并一直使用;3.查档证明,用以证明被告未注销第三人办理的抵押登记。被告韶关市不动产登记中心辩称，一、原韶关市房产管理局根据相关当事人的申请，经查验抵押合同书以及相关的证明文件后，依法作出抵押权的登记，并无过错。二、本案原告诉请“判决被告解除抵押登记”的诉讼请求不明确。如是指注销抵押权登记而言，从原告所提供的证据材料反映，并不符合《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条“有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。”规定的任何一种情形。而且原告也并非抵押权当事人，无权申请抵押权注销登记，不具备作为本案原告的资格。三、从原告所提供的证据材料反映，并无法院就相关民事判决出具的协助执行通知书。而且从登记簿所反映的事实显示，涉案房屋2005年10月8日由韶关市武江区人民法院查封，查封申请人为“中国农业银行韶关市分行”;2009年2月19日由韶关市武江区人民法院查封，查封申请人为“中国建设银行股份有限公司韶关市分行”。即使相关抵押合同无效的情况属实，根据《不动产登记暂行条例实施细则》有关规定及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十二条有关“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”之规定，也应当驳回原告的诉讼请求。综上，原告无权提起本案诉讼，请人民法院依法驳回原告的起诉。韶关市不动产登记中心向本院提供作出被诉行政行为的证据、依据有：1.商品房购销合同,2.个人住房贷款抵押合同,3.个人住房贷款借款合同,4.商品房屋产权权属证明书,5.转让（销售）房地产收入发票、审批表,证据1-5用以证明原韶关市房产管理局根据申请人的申请，经查验抵押合同书以及相关的证明文件后，依法予以登记，并无过错;6.协助执行通知书、民事裁定书、查封清单,用以证明涉案房屋由韶关市武江区人民法院查封，查封申请人为“中国农业银行韶关市分行”和“中国建设银行股份有限公司韶关市分行”;7.不动产登记暂行条例实施细则,8.最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知,证据7、8用以证明从原告所提供的证据材料反映，并不符合抵押权注销登记的情形，且其不具有原告资格,涉案房屋因抵押权登记后已进行查封登记，即使相关抵押合同无效的情况属实，也应驳回原告的诉讼请求。第三人建行韶关市分行述称,请法庭依法裁决。建行韶关市分行在诉讼中未向本院提交任何证据。经庭审质证，对被告韶关市不动产登记中心提交的8份证据、依据，原告叶宗庆的质证意见如下：证据1-3三性均有异议，该三份证据已经人民法院确认为无效；证据4真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据不属于抵押登记必须的文件，根据《城市房地产管理法》，抵押登记应该提供房地产权证，该证据不能替代房地产权证；证据5三性均有异议，该发票的开票日期是2000年4月1日，而第三人申请登记日是2000年3月23日，被告作出抵押登记的时间是2000年3月24日，而审批表内注明提交的资料把发票号写进去了，也就是说,3月23日该发票还未出具就已经填写了发票号码，3月24日被告作出抵押登记该发票还未出具；证据6协助执行通知书三性均无异议，2009年查封的，根据法律规定，查封期限为两年，现在已经不在法律效力之内了。民事裁定书、查封清单真实性无异议,合法性有异议,原告购买涉案房屋向农行韶关市分行申请了30万元贷款,农行韶关市分行进行查封不符合法律规定；证据7、8真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告依据的购销合同、贷款抵押合同、借款合同均被认定为无效，被告作出抵押登记的行为证据不足，应当撤销。被告提供的证据中发票、审批表以及被告作出的抵押登记行为相互冲突，是违法作出，应当撤销。证据8并没限定撤销抵押登记的情形，处于查封登记期间是限制权利的行为，而抵押登记不属于该情形，不适用。第三人建行韶关市分行的质证意见如下:均无异议。对原告叶宗庆提交的3份证据，被告韶关市不动产登记中心的质证意见如下：证据1真实性由法院核实，关联性、合法性无异议；证据2真实性、关联性无异议，判决书是否为最终生效判决无法核实，由法庭核实；证据3无异议。第三人建行韶关市分行的质证意见如下:证据1由于原告没有提供原件，证据三性均有异议，该合同只是明确原告与茗苑公司签过合同，但该合同是否有效以及履行都无法认定原告购买了商铺;证据2、3均无异议。经审理查明，2000年3月9日，茗苑公司（甲方）与廖振奎（乙方）签订B10033号《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买位于韶关市××号商铺,建筑面积44.21平方米。该商品房单位售价每平方米8300元,总金额366943元整,乙方应当在2000年3月9前支付176943元,2000年前支付190000元。甲方须于2000年3月9日前,将经竣工验收合格,并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。乙方所购房屋交齐房款后,其产权归乙方所有,由甲方出具证明、发票、平面图代为乙方办理产权证手续,但办理产权证的一切费用及税费由乙方自付。2000年3月29日，廖振奎（甲方）与建行韶关市分行（乙方）签订2000年韶建银贷字第47600216号《个人住房贷款借款合同》。约定甲方向乙方贷款19万元整,借款期限自2000年3月30日至2010年3月30日,借款用于购买韶关市××花园××楼××2的房屋,贷款利率按月息4.65‰,每月归还贷款本息2069.54元。同日，廖振奎（甲方）与建行韶关市分行（乙方）签订《个人住房贷款抵押合同》。约定为确保乙方与廖振奎签订的2000年韶建银房贷字第××号借款合同的履行,甲方以其座落在韶关市××花园××楼××2作抵押。甲方抵押担保的贷款金额19万元整,贷款期限自2000年3月30日至2010年3月30日,贷款用途为购买房屋。2000年3月29日,建行韶关市分行（抵押权人）与廖振奎（抵押人）向韶关市房产管理局申请对韶关市××花园××楼××2办理房地产抵押登记,为此提交了商品房购销合同、个人住房贷款借款合同、个人住房贷款抵押合同、商品房屋产权权属证明书、转让（销售）房地产收入发票等资料。其中的《商品房屋产权权属证明书》是由韶关市房产管理局1999年10月13日出具的证明座落于武江区五祖路亨泰花园1、2、3、4号楼属茗苑公司所有。经审核,2000年9月4日,根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条、第十九条,《城市房地产管理法》,《广东省城镇房地产权登记条例》的相关规定，对位于韶关市武江区西河五祖路亨泰花园2号楼首层2号商铺（建筑面积44.21平方米），韶关市房产管理局为建行韶关市分行和廖振奎办理了抵押登记,抵押权人为建行韶关市分行,抵押人（债务人）是廖振奎,抵押贷款金额19万元,抵押期限十年,自2000年3月30日起至2010年3月30日止。2001年4月6日，茗苑公司（出卖人）与叶宗庆（买受人）签订B20011号《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于五××、××号商铺,建筑面积94.97平方米。该商品房单价每平方米6300元,总金额598311元整,买受人银行按揭30万元,首期付298311元。出卖人应当在2001年4月6日前,将经验收合格,并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用。买方所购的房屋可自办或委托卖方代办房地产权证,但办理产权证的一切费用及税费由买方负担。2006年5月24日,本院对建行韶关市分行诉廖振奎、廖振奎、茗苑公司借款合同纠纷两案作出（2006）韶武法民二初字第73、74号《民事判决书》。认为建行韶关市分行与廖振奎、廖振奎、茗苑公司签订的个人住房贷款借款合同,虽然是经借、贷双方协商后签订的合同,形式上符合借贷的要求,且贷款也已经实际发放,但因借款合同是以廖振奎、廖振奎、茗苑公司之间签订的商品房购销合同为前提条件的,而商品房购销合同中的购房人廖振奎、廖振奎并没有购买房屋的意向,其不是真正的买房人,所签订的商品房购销合同也不是双方当事人的真实意思表示,是一种虚假的购房合同。这可从茗苑公司未将房屋交付给廖振奎、廖振奎使用,而是将房屋以工程款对转的形式出卖给叶宗庆,并已实际交付给叶宗庆使用,至发生纠纷前,该房屋一直无人提出异议或主张权利的事实中得到进一步的证实。茗苑公司利用这种虚假的购房合同是为了规避法律的规定,以达到向银行融资,套取资金给公司使用的非法目的,该行为损害了国家及第三人的利益,因而所签订的个人住房贷款借款合同应认定无效。至于抵押合同,因廖振奎、廖振奎并不是真正的买房人,其以房屋进行抵押,虽然在有关部门办理了抵押登记,具备了抵押权的公示要件,但由于这是欺骗银行的借款抵押,也因为抵押合同是借款合同的从合同,因此,该抵押合同及所设定的抵押行为同样是无效的,建行韶关市分行作为抵押权人对所抵押的房屋不享有优先受偿权。据此判决:1.建行韶关市分行与廖振奎、廖振奎、茗苑公司签订的个人住房贷款借款合同、抵押合同和保证合同无效;2.茗苑公司返还给建行韶关市分行借款本息:其中以廖振奎名义所欠的借款本金102790.20元及利息3817.28元,以廖振奎名义所欠的借款本金119043.88元及利息4420.62元;3.廖振奎对茗苑公司应返还给建行韶关市分行的以廖振奎名义所欠的借款本息承担补充清偿责任;4.廖振奎对茗苑公司应返还给建行韶关市分行的以廖振奎名义所欠的借款本息承担补充清偿责任。建行韶关市分行不服上述民事判决提出上诉,2006年12月13日,韶关市中级人民法院作出（2006）韶中法民二终字第119、120号《民事判决书》,判决:驳回上诉,维持原判。2005年10月8日,应农行韶关市分行的申请,本院查封了武江区西河五祖路亨泰花园2号楼首层2号商铺;2009年2月19日,应建行韶关市分行的申请,本院查封了武江区西河五祖路亨泰花园2号楼首层2号商铺。2019年4月1日,叶宗庆向本院提起行政诉讼，请求判决:韶关市不动产登记中心撤销韶关市武江区五祖路亨泰花园2号楼首层2号铺的抵押登记。本院认为，原韶关市房产管理局对韶关市武江区西河五祖路亨泰花园2号楼首层2号商铺为建行韶关市分行和廖振奎办理抵押登记不合法,理由如下：根据当时施行的《城市房屋权属登记管理办法》相关规定,韶关市房产管理局在2000年时具有办理房产抵押登记的法定职责。《不动产登记暂行条例》2015年3月1日实施后,不动产登记职责转移至韶关市不动产登记中心,故韶关市不动产登记中心是本案的适格被告。2000年3月29日,建行韶关市分行与廖振奎向韶关市房产管理局申请对韶关市西河五祖路亨泰花园2号楼首层2号商铺办理房产抵押登记。根据当时施行的《城市房屋权属登记管理办法》第十九条“设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。”的规定,建行韶关市分行和廖振奎应提交亨泰花园2号楼首层2号商铺属于廖振奎所有的《房地产权证》,但其提交的是由韶关市房产管理局出具的证明座落于武江区五祖路亨泰花园1、2、3、4号楼属茗苑公司所有的《商品房屋产权权属证明书》,即该《商品房屋产权权属证明书》不能证明亨泰花园2号楼首层2号商铺属于廖振奎所有。韶关市房产管理局未认真审查该《商品房屋产权权属证明书》,就为建行韶关市分行和廖振奎办理了抵押登记,不符合《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。”的规定。本院生效的（2006）韶武法民二初字第73、74号《民事判决书》亦认定廖振奎与茗苑公司签订的B10033号《商品房购销合同》是虚假的购房合同,由于担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同亦随之无效,因此判决建行韶关市分行与廖振奎签订的《个人住房贷款借款合同》、《个人住房贷款抵押合同》无效。据此,在亨泰花园2号楼首层2号商铺上设立的抵押权丧失存在基础。根据《中华人民共和国物权法》第十九条第一款“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”《房屋登记办法》第八十一条“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废,但房屋权利为他人善意取得的除外。”的规定,韶关市不动产登记中心应当撤销对亨泰花园2号楼首层2号商铺的抵押登记。综上所述，由于原韶关市房产管理局对韶关市武江区西河五祖路亨泰花园2号楼首层2号商铺为建行韶关市分行和廖振奎办理抵押登记的主要证据不足,叶宗庆请求撤销的理由成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项的规定，判决如下：责令韶关市不动产登记中心于本判决生效之日起60日内撤销原韶关市房产管理局2000年9月4日对韶关市武江区西河五祖路亨泰花园2号楼首层2号商铺（建筑面积44.21平方米）办理的抵押登记（抵押权人中国建设银行股份有限公司韶关市分行、抵押人廖振奎）。案件受理费50元，由被告韶关市不动产登记中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘三瑞人民陪审员  徐双华人民陪审员  刘阳娇二〇一九年七月一日书 记 员  黎 宸