福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0402民初2871号 原告：三明市梅列区食客天地美食城，住所地三明市梅列区。经营者：林德全，男，1969年12月6日出生，汉族，住三明市三元区胜利路****。 委托诉讼代理人：张旺祥，福建律慧律师事务所律师。 被告：宋玮柔，女，1991年5月25日生，住三，住三明市梅列区div> 原告三明市梅列区食客天地美食城（以下简称食客天地美食城）与被告宋玮柔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告食客天地美食城的委托诉讼代理人张旺祥到庭参加诉讼，被告宋玮柔经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 食客天地美食城向本院提出诉讼请求：1.解除食客天地美食城、宋玮柔于2018年3月12日签订的《租赁合同》；2.宋玮柔立即支付拖欠的租金和综合物业管理费102674元（该租金和综合物业管理费暂计算至2018年9月30日，此后租金按《租赁合同》约定计算至《租赁合同》解除之日，《租赁合同》解除之日至实际搬出之日的房屋占有使用费参照《租赁合同》约定的租金22000/月计算；综合物业管理费按20元/平计算；36674元租金为宋玮柔因违约行为补交装修免租期2018年3月11日至2018年5月1日的租金）；3.宋玮柔支付逾期交纳的水、电费19737.08元（该水、电费暂计算至2018年9月10日，此后水、电费按实际使用量和公摊继续计算至搬迁之日止）；4.宋玮柔支付逾期缴纳房屋租金和综合物业管理费违约金4401元（该违约金以66000元为基数,从2018年6月20日起至2018年9月30日止,按月利率2%计算，实际应计算至《租赁合同》解除之日止）；5.宋玮柔支付违约金132000元；6.宋玮柔赔偿食客天地美食城为实现债权而支付的律师代理费3000元；7.本案诉讼费、财产保全费由宋玮柔承担。诉讼过程中，食客天地美食城放弃第三项诉讼请求。 事实与理由：2017年10月17日，食客天地美食城经营者与庄焕桢、涂振瑞、陈庆荣签订《股东合作协议》，协议约定四方共同出资合作运营“原三明市满园春夏商百货潮流馆一到三楼商场改造项目”，林德全、陈庆荣协助负责该项目日常运营管理等工作。协议签订后，林德全以个人名义成立名称为“三明市梅列区食客天地美食城”个体工商户，2018年初庄焕桢以个人名义与厦门夏商百货集团三明有限公司（以下简称夏商百货三明公司）签订《租赁合同》，约定庄焕桢向夏商百货三明公司租赁位于三明市梅列区.44平米）用于商业用途。2018年2月1日，夏商百货三明公司同意庄焕桢将所租商铺转租给第三方经营。上述前期工作完成后，食客天地美食城、宋玮柔于2018年3月12日签核《租赁合同》，协议约定：食客天地美食城将梅列区满园春2幢101号（食客天地，编号第3-1柜位）租赁给宋玮柔，租赁期限：2018年3月11日至2021年2月28日止，合同明确约定了租赁金额、付款时间及违约责任。食客天地美食城按合同约定将租赁物交给宋玮柔，但宋玮柔在支付2018年6月份之前的租金和水、电费后就没有按照约定支付租金、综合管理费、水电费。食客天地美食城多次通知宋玮柔支付相关款项，宋玮柔均不予理会。宋玮柔的行为已构成根本违约，导致食客天地美食城签订《租赁合同》的目的不能实现。特具状起诉请求依法判决。 宋玮柔未作答辩。 食客天地美食城围绕诉讼请求依法提交了营业执照、身份证、股东合作协议、房屋所有权证、租赁合同和回函、食客天地美食城与宋玮柔签订的《租赁合同》、商铺装修申请表、商铺交接确认表、水电费结算通知单和电表读数截图、委托代理合同、客户通用回单、增值税普通发票等证据材料。经审查食客天地美食城提供的证据，其来源和形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2017年10月17日，庄焕桢、涂振瑞、林德全、陈庆荣四人签订《股东合作协议》，约定四方共同出资合作“原三明市满园春夏商百货潮流馆一到三楼商场改造项目”相关事宜，项目总预算80万元，投资人按出资比例进行投资与占有股份，其中庄焕桢占总投资52%、涂振瑞占总投资30%、林德全占总投资10%、陈庆荣占总投资8%，全体股东决定涂振瑞作为项目总负责人，负责整个合伙项目的招商、运营管理、装修设计及改造、制定相关商务条件及日常事务管理，林德全、陈庆荣协助负责日常运营管理、物业管理及政府层面关系等工作。协议还对其他事项进行约定。 2.夏商百货三明公司系梅列区和仁新村****房屋所有权人。夏商百货三明公司与庄焕桢签订《租赁合同》，约定夏商百货三明公司将位于三明市梅列区建筑面积3089.44平方米，按现状出租给庄焕桢使用，房屋产权用途为商业；租赁期限自2018年2月1日起至2026年1月31日止，租金标准为前四年每平方米每月38.50元，前四年每月租金为118943.44元，前四年月租金及物业管理费两项共计118943.44元，租金按月支付，于每月5日前支付当月租金；庄焕桢应在合同签订时向夏商百货三明公司支付履约保证金356830.32元。未经夏商百货同意，庄焕桢不得将租赁房屋全部或部分转租。合同还对其他事项进行了约定。2018年2月1日，夏商百货三明公司向庄焕桢出具《回复函》，表示同意庄焕桢将租赁房屋二层2－1、2－2、2－4－1、2－4－2、2－3、三层3－4、3－5的位置转租给第三方经营。 3.2018年3月12日，食客天地美食城与宋玮柔签订《租赁合同》，约定：食客天地美食城将位于三明市梅列区（食客天地，编号第3-1柜位）出租给宋玮柔，租赁标的物建筑面积367平方米，宋玮柔承诺租赁标的物作为主题湘菜餐饮使用，不得经营其他项目，租赁期限自2018年3月11日起至2021年2月28日止，其中2018年3月15日至同年5月1日为宋玮柔免租装修期，2018年5月1日至2020年4月30日的租金为22000元／月（含综合物业管理费，以下所称租金含综合物业管理费），租金按季度支付，应于每季度最后一个月提前10日以转账方式支付下个季度的租金，逾期未交租金的，宋玮柔应按照逾期未缴租金的每日千分之五向食客天地美食城支付逾期违约金。合同履约保证金为40000元，即相当于本合同的三个月租金标准，应在合同签订当日内支付，履约保证金不用于抵扣本合同最后一期租金。如因宋玮柔的原因导致本合同提前解除或实际无法履行的，宋玮柔应承担相应违约责任，且食客天地美食城不返还履约保证金。食客天地美食城统一制定经营时间为上午10时30分至下午23时00分，并有权根据促销或政府部门要求，调整营业时间。本合同期满或宋玮柔依合同约定提前解除时，宋玮柔应当与食客天地美食城办理相应物业交接手续。有下列情形之一，食客天地美食城有权提前解除本合同，因解除租赁合同产生的一切费用包括但不限于律师费、诉讼费等均由宋玮柔承担。宋玮柔未按约定交付租金超过10日，或宋玮柔未按约定交付租赁房屋相关费用逾期超过10日。本合同一经签订，双方均须认真遵守，严格履行不得违约。因一方违约的，应按照合同规定承担相应的违约责任。除合同约定的事由及法律明确规定可以解除合同的事由外，本合同不因任何一方单方的解除行为而提前终止；任何一方违反本合同约定导致合同无法正常履行的，违约方均应向守约方赔偿损失并支付相当于提前解除合同当年六个月的租金作为违约金。如因宋玮柔原因导致租赁合同提前终止，宋玮柔承担合同违约责任同时应向食客天地美食城补交包括不限于食客天地美食城给予宋玮柔的装修免租期租金及减免的商管费等费用。因履行本合同发生的一切纠纷，各方应通过友好协商的方式解决，协商不成，由租赁标的物所在地的人民法院管辖起诉。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，宋玮柔交付履约保证金40000元给食客天地美食城，并于同年3月15日与食客天地美食城办理商铺交接手续，同时向食客天地美食城申请装修，装修时间为2018年3月15日至同年5月1日。宋玮柔在案涉店铺装修后进驻使用，支付租金至2018年6月份，从2018年7月1日起未再支付租金给食客天地美食城。2018年9月30日食客天地美食城对经营场地停水停电。 4.2018年9月15日，食客天地美食城与福建律慧律师事务所签订《委托代理合同》，该所接受委托，并指派张旺祥律师进行代理活动，为此支付律师代理费3000元。 5.2018年10月8日，庄焕桢向夏商百货三明公司发送《关于解除租赁合同申请书》，表示食客天地美食城在装修整改、招商推广、营运管理、策划宣传等方面投入了大量的资金和精力，由于房租高，成本压力大，无法继续经营，故申请于2018年10月1日终止双方签订的《租赁合同》。同年10月11日，夏商百货三明公司领导班子召开会议，决定同意解除与庄焕桢的租赁合同，租金缴交至2018年10月15日，免除庄焕桢的违约金，履约保证金356830.32元归该公司所有，不予返还。 6.食客天地美食城因本案诉讼申请财产保全，为此支付财产保全费1829元。 7.2018年12月26日，庄焕桢向本院出具《情况说明》，确认其同意将三明市梅列区，建筑面积3089.44平方米房屋的占有、使用、收益等权利转给食客天地美食城，由其统一对外签订《租赁合同》，由此产生的权利义务由食客天地美食城享有和履行。 综上所述，本院认为，食客天地美食城与宋玮柔签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和效力性强制性规定，属合法有效的合同。双方应当遵循诚实信用原则，严格按照合同约定全面履行各自的义务。本案租赁合同签订后，食客天地美食城将租赁房屋交付给宋玮柔，履行了出租人义务。根据合同约定，宋玮柔未按合同约定的时间交纳房租或相关费用超过10日，食客天地美食城有权解除合同，宋玮柔自2018年7月1日起拖欠食客天地美食城房屋租金，解除合同的条件成就，食客天地美食城要求解除双方签订的《租赁合同》，因2018年9月30日食客天地美食城对经营场地停水停电，因此确认《租赁合同》于2018年9月30日已解除。案涉租赁合同约定，每月租金22000元，租赁房屋建筑面积367平方米。宋玮柔拖欠从2018年7月1日至2018年9月30日的租金为22000元×3个月＝66000元。案涉租赁合同约定，如因宋玮柔原因导致租赁合同提前终止，宋玮柔承担合同违约责任同时应向食客天地美食城补交包括不限于食客天地美食城给予宋玮柔的装修免租期租金及减免的商管费等费用。鉴于宋玮柔未按期交付租金导致合同解除，该装修免租期（合同约定装修免租期从2018年3月15日至同年5月1日）,即补交金额为22000×1.5个月＝33000元。宋玮柔拖欠及需补交的租金应认定为66000元＋33000元＝99000元。诉讼期间，食客天地美食城放弃向宋玮柔主张水、电费，未违反法律规定，本院予以确认。根据《租赁合同》约定，宋玮柔未按期缴纳租金等费用，每逾期一天应向食客天地美食城支付应交金额千分之五的违约金，因双方约定的逾期付款违约金明显高于法律规定，故将该项逾期付款违约金调整为按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，本案逾期付款违约金计算按人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算，以66000元(三个月租金)为基数，从2018年6月21日起计至实际付款之日止。根据《租赁合同》约定，除合同约定的事由及法律明确规定可以解除合同的事由外，本合同不因任何一方单方的解除行为而提前终止；任何一方违反本合同约定导致合同无法正常履行的，违约方均应向守约方赔偿损失并支付相当于提前解除合同当年六个月的租金作为违约金。因违约金是以实际损失为基础，而食客天地美食城未能提供证据证明因宋玮柔的违约行为给其造成具体损失，但合同解除后，食客天地美食城重新招租会出现空档期，势必造成食客天地美食城的损失，故酌定本案提前解除合同的违约金为一个月租金（22000元）的1.3倍,即28600元。食客天地美食城要求宋玮柔支付为实现债权而支付的律师代理费3000元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。食客天地美食城因本案诉讼申请财产保全，为此支付财产保全费1829元，应由宋玮柔负担。虽然《租赁合同》约定，如因宋玮柔的原因导致本合同提前解除或实际无法履行的，宋玮柔应承担相应违约责任，且食客天地美食城不返还履约保证金，但因食客天地美食城已选择主张其他违约金，且也予以支持，再主张不返还履约保证金的依据不足，故食客天地美食城应将本案履约保证金40000元返还给宋玮柔。宋玮柔可用该项履约保证金抵扣其尚欠食客天地美食城的租金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除三明市梅列区食客天地美食城与宋玮柔于2018年3月12日签订的《租赁合同》； 二、宋玮柔应于本判决生效之日起三日内支付给三明市梅列区食客天地美食城拖欠的租金（含综合物业管理费）及补交的租金99000元(宋玮柔已交纳的履约保证金40000元可抵扣该款)； 三、宋玮柔应于本判决生效之日起十日内支付给三明市梅列区食客天地美食城逾期付款违约金(按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算，以66000元(三个月租金)为基数，从2018年6月21日起计至实际付款之日止)； 四、宋玮柔应于本判决生效之日起十日内支付给三明市梅列区食客天地美食城违约金28600元； 五、宋玮柔应于本判决生效之日起十日内支付给三明市梅列区食客天地美食城为实现债权而支付的律师代理费3000元； 六、宋玮柔应于本判决生效之日起十日内支付给三明市梅列区食客天地美食城财产保全费1829元； 七、驳回三明市梅列区食客天地美食城的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17364元，由宋玮柔负担1600元，三明市梅列区食客天地美食城负担1364元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审 判 长  傅炳林 人民陪审员  宁 慧 人民陪审员  林迅华 二〇一九年七月五日 书 记 员  韩双珠 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。