湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1002民初1144号原告：段征华，男，1963年6月21日出生，汉族，荆州市人，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：朱昌明，湖北荆楚律师事务所律师。被告：罗清，男，1972年2月1日出生，汉族，荆州市人，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：刘世奇，湖北昭信律师事务所律师。被告：吴金贵，女，1972年10月8日出生，汉族，荆州市人，住荆州市沙市区。原告段征华诉被告罗清返还原物纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书。审理过程中，被告罗清于2018年1月22日以其在本院另案提起本案诉争房屋买卖合同无效纠纷一案尚未审理完毕，该案的审理结果直接影响到本案的审理为由，申请本院中止本案的审理。本院经审查后作出了中止本案审理的裁定。2018年3月28日，原告以被告罗清的配偶吴金贵共同使用涉案房屋为由申请追加吴金贵为本案被告，本院依法予以准许，并通知吴金贵参加诉讼。2019年1月，被告向本院提交买卖合同无效纠纷一案的一审判决书，申请本案恢复审理，本院于2019年1月7日组成合议庭公开开庭审理本案，原告段征华及其委托诉讼代理人朱昌明，被告吴金贵，被告罗清的委托诉讼代理人刘世奇到庭参加诉讼。庭审中，被告罗清、吴金贵再次以本案诉争房屋买卖合同无效纠纷一案虽一审作出判决，但其已提起上诉，二审尚未审理完毕，该案的审理结果直接影响到本案的审理为由，申请本院继续中止本案的审理，本院依法予以准许。2019年6月，原告向本院提交本案诉争房屋买卖合同无效纠纷一案的二审判决文书，申请本案恢复审理。2019年7月9日本院再次公开开庭审理本案，原告及其委托诉讼代理人朱昌明、被告罗清及其委托诉讼代理人彭悍华、被告吴金贵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段征华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将位于沙市区××区××号的房屋返还给原告；并向原告赔偿占有房屋期间的租金损失42500元（按2500元/月从2016年9月2日计算至2018年2月1日的损失，2018年2月1日以后继续按2500元/月计算至返还房屋时止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月6日，原告通过房屋中介机构沙市区国威房产咨询服务部购买了赵少华位于沙市区××区××号的房屋3间，并于2016年9月2日办理了所购房屋的不动产过户登记手续，2016年11月17日原告又通过荆州市不动产登记中心办理了所购房屋的分户登记。被告是向原房东赵少华承租房屋的承租户，所承租的房屋就是现在原告分户后证号为鄂（2016）荆州市不动产权第0036290号的房屋。原告自办理本房屋的不动产登记证后，多次要求被告与原告签订房屋租赁合同，交纳房屋租金，但是被告置之不理，随后，原告于2017年3月5日书面告知被告，要求被告自行搬出，将占有的房屋返还给原告，但是被告以侵犯了优先购买权等理由拒不返还，也不交付房屋使用费。综上所述，为了维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，判如所请。被告罗清答辩称：虽然二审判令我们败诉了，但是一审、二审的原告欺骗了法庭，对于纳税这个问题是严重损害国家利益，现在税务部门已经立案正在追缴，对于中院的判决，我们不服，现在原告对我们提起诉讼，要求返回他所谓的房屋，我们持异议态度。被告吴金贵答辩称：我没有跟原告签订任何房屋租赁合同，原告无权起诉我们。我们是与赵少华签订的房屋买卖合同，原告也是与赵少华签订的房屋买卖合同，与我们根本没有关联性。经庭审调查，查明本案事实如下：案外人赵少华、王立香拥有位于沙市区××区××底层××楼××楼××号经营性房屋一套（产权证号：沙××号），面积166.05平方米。2000年前后，案外人赵少华将该房屋分割为三个铺面分别出租给胡安全、刘国清及本案被告罗清使用。2015年6月14日，案外人赵少华因需要资金周转与被告罗清签订《房屋买卖合同》，合同约定：案外人赵少华将其所有的位于沙市区××梨园小区临街铺面××（即为沙市区××区××底层××楼××楼××号经营性房屋）其中一间出售给被告罗清，按8600元/平方米的单价计付房款，案外人赵少华对三间铺面的分开、分户进行负责，并承担相关费用，被告罗清向案外人赵少华预付购房款15万元，房款以测绘的面积为准，因不可抗拒因素造成没法办理相关手续，案外人赵少华应按实际预付款计算付还被告罗清本息（月息按银行利率计算），息款可以冲抵房租。次日，被告罗清向案外人赵少华支付了购房预付款15万元。案外人赵少华收款后未能在房管部门办理涉案不动产的分户、过户手续，亦未向被告罗清退还购房款，被告罗清、吴金贵继续使用涉案房屋。2016年9月，原告段征华向案外人赵少华购买了其所有的沙市区××区××底层××楼××楼××号经营性房屋，并于2016年11月21日完成对上述房屋的分户手续，被告罗清使用的涉案房屋为沙市区××区××号[产权证号：鄂（2016）荆州市不动产权第0036290号]，房屋建筑面积49.17平方米。原告获得房屋权证后要求与被告罗清签订房屋租赁合同收取租金，遭到被告罗清拒绝。2017年2月28日，原告向包含被告罗清在内的房屋使用者发出限期搬离通知，要求被告罗清在2017年3月12日前搬离涉案房屋。2017年3月6日，被告罗清等房屋使用者发出《致段征华公开信》，以原告段征华明知被告罗清等人已向案外人赵少华购买涉案房屋后，仍然与案外人赵少华就该房屋达成交易，侵害被告罗清等人的权利，且被告罗清等人对涉案房屋享有优先购买权为由，拒绝搬离涉案房屋。原告遂向本院提起诉讼。诉讼中，原告段征华自行委托武汉国佳房地资产评估有限公司对沙市区××区××号的房地产租金予以估价。该机构接受委托后向原告出具了国佳评房字第**《房地产估价报告》，该报告认为沙市区××区××号的房屋租金水平为69.15元/平方米/月。上述事实，有原、被告提交的证据及原、被告的当庭陈述载卷佐证。另，本案审理过程中，本院以案外人赵少华明知登记在自己名下房屋系赵兵虎（赵少华之子）在银行借款的抵押物，且在借款尚未清偿时，赵少华无法恢复完整的物权处分权，仍与本案被告罗清等人签订该房屋买卖合同并收取铺面购房款，后又与本案原告段征华签订房屋买卖合同，收取购房款，在完成房屋产权变更登记后，也不退还被告罗清等人的铺面购房款的行为，有涉嫌合同诈骗的刑事犯罪嫌疑向荆州市公安局沙市分局移送了案件线索。荆州市公安局沙市分局于2018年11月5日向本院作出回复函，载明：“根据我国《刑法》中犯罪构成必须主客观相统一的基本原则，结合本案事实，我局认为涉案嫌疑人赵少华的行为不构成合同诈骗罪。”本院认为，公民的合法财产依法应予保护。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，原告段征华向本院提交了涉案不动产的所有权登记证，足以证明其对涉案房屋享有物权，其对物权享有的占有、使用、处分、收益的权利，应当予以保护。被告罗清、吴金贵抗辩其占有、使用涉案不动产是基于被告罗清与涉案不动产的原物权所有人赵少华所签订的《房屋买卖合同》，赵少华将房屋交付给被告罗清，被告罗清合法取得该房屋的权利。对于被告罗清的该点抗辩理由，本院认为：被告罗清与案外人赵少华之间虽签订《房屋买卖合同》，但被告罗清并未依据法律规定对涉案不动产进行物权登记，其对涉案不动产并未享有物权。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”的规定，被告罗清、吴金贵无论与案外人赵少华之间形成何种法律关系，其权利均不能对抗原告段征华对涉案房屋享有的占有、使用和收益的权利，故原告主张判令被告将位于沙市区××区××号的房屋返还给原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。同时，被告罗清所主张的原告段征华、案外人赵少华偷税、逃税损害国家利益，其合同应为无效的问题。本院认为，本案为物权纠纷案件，当事人所主张的合同是否有效，不属于本案审查范围。原告还向本院主张被告罗清、吴金贵应按每月2500元支付从其取得房屋所有权即2016年9月2日起直至房屋返还之时止的租金损失。本院认为，原告取得房屋所有权虽为2016年9月2日，但原告向被告罗清、吴金贵等人发出的搬离期限截止时间为2017年3月12日，应视为原告允许被告罗清、吴金贵使用房屋截止时间为2017年3月12日，故其租金损失应当自2017年3月13日予以计算。由于原告提交的鉴定报告足以认定原告的房屋租金损失按照市场价格计算为3400元/月（69.15元/平方米/月×49.17平方米），其按2500元/月要求被告支付房屋租金损失并无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十八条第一款、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告罗清、吴金贵于本判决生效之日起十日内将位于沙市区黎园B区2-3栋1层10-1号的房屋返还给原告段征华；二、被告罗清、吴金贵按照2500元/月从2017年3月13日起向原告段征华支付占用房屋租金损失直至本判决第一项房屋返还原告之日止。三、驳回原告段征华的其他诉讼请求。案件受理费4165元由被告罗清、吴金贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  袁 欣审 判 员  吴庆生人民陪审员  徐玉贤二〇一九年七月二十四日书 记 员  杨振香