江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0382民初9042号原告：李勇，男，1962年6月4日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：韩曼云（系李勇配偶），1966年9月8日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：马开永，江苏大运河律师事务所律师。被告：方雷，男，1974年3月26日生，汉族，住邳州市。原告李勇诉被告方雷租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李勇及其委托诉讼代理人韩曼云、马开永到庭参加了诉讼，被告方雷参加了第一次庭审，第二次庭审经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李勇向本院提出诉讼请求：依法解除原、被告双方于2016年8月31日签订的《宾馆租赁经营协议》及2017年8月7日签订的《补充协议》；判令被告支付租金2万元（暂计算1个月）、违约金20万元（立案时违约金为78万元）及原告为其垫付的电费2999.14元、电话费343.03元；被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月31日，被告与原告签订《宾馆租赁经营协议》，由被告租赁经营原告所有的位于邳州市的“爱家快捷旅馆”。《宾馆租赁经营协议》及2017年8月7日双方签订的《补充协议》对租金标准、支付方式及违约责任等都有明确约定。根据约定，被告应于2018年8月1日付清下年的租金24万元，经原告多次催要，被告无理拒付，并提出想中途悔约，但却又—直不与原告当面明确并办理交接手续，宾馆至今也无法转租他人经营；其经营期间所欠电费及电话费经原告催促被告依然不予交纳且不理不睬，显然被告己构成根本违约。逼迫无奈，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。被告方雷辩称：我是2016年9月1日与原告签订的五年合同，租金交到2018年9月1日，并且交了两万元押金。我于2018年8月1日告知原告要解除合同，要求原告于同年9月1日过来交接，但由于原告一直推拖，9月4日才完成交接。原告诉请拖欠的电费和电话费我认可。经营宾馆每经营几年都要重新装修和更换房间东西，合同上写的租赁是四、五层，去四、五层电梯的前台和大厅是原告违法搭建的，没有一层的大厅和去四五层的电梯，无法经营，所以房屋产权存在隐瞒，合同是无效的。我要求解除合同，退还2万元押金。经审理查明，2016年8月31日,原告李勇（甲方）与被告方雷（乙方）签订一份《宾馆租赁经营协议》。该协议约定：甲方将坐落于邳州市韩世步行街2号楼一单元第四层计12间房、第五层计11间房，租赁给乙方经营，第六层仓库、第六层大厅及南边平台无偿提供给乙方使用。同时约定：甲方出租的爱家快捷旅馆为装修完毕正在经营中的旅馆，包括内部的硬件设施等，乙方认可甲方交接时的现状。租赁期限为五年，自2016年9月1日起至2021年9月1日止。乙方需向甲方交纳保证金两万元整，合同到期双方不再合作经营，经双方交接确认不存在任何问题，甲方无息退付乙方该保证金。乙方每年需向甲方交纳租金，具体为：第一、二、三年为26万元、第四年为28万元、第五年为30万元。签订合同时付清贰万元保证金及第一年上半年租金拾叁万元，2017年2月1日付清下半年租金壹拾叁万元。第二年及以后租金每年一次性交清，交付租金时间为每年的8月1日，如乙方不能按时付款则视为违约……该协议第八条专门约定：本合同双方承诺违约金为人民币贰拾万元整。同年9月1日，双方就旅馆证照及设施设备进行了书面移交，原、被告均在称交明细表上签了字。后双方均按约履行。2017年8月7日，双方就上述协议的租金条款又签订了补充协议，将租金调整为：第一年为26万元，第二年为24万元，第三年为24万元，第四年为26万元，第五年为28万元。其余条款不变，原合同继续有效。2018年8月，被告逾期未支付下一年的租金，原告催要未果，同年8月23日，原告李勇以手机短信通知的方式，再次催告被告交纳房屋租金，否则视为根本违约。但被告一直未交房租，并提出解除合同。同年9月4日，被告方工作人员将旅馆设施清点后，要求离开旅馆，原告无奈找人将物品接收，但双方未正式办理交接手续，双方对合同中止履行的善后事宜始终未能达成共识，引起纠纷。另查明，被告单方终止合同后，原告为其垫付了在经营期间欠缴的电费2999.14元及电话费343.03元，被告对此不持异议。上述事实，有原、被告提供的宾馆租赁经营协议、补充协议、手机短信及庭审笔录等在案佐证，本院予以确认。本院认为，双方当事人争议的主要焦点为：1、原、被告签订的租赁合同是否有效；2、被告是否违约，是否应当向原告支付违约金等。原、被告双方于2016年8月31日签订的《宾馆租赁经营协议》及2017年8月7日签订的《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及有关行政法规的强制性规定，均应为合法有效。合同签订后，双方均应严格按照约定履行。从本案查明的事实看，在合同履行中，自合同的签订到2018年8月1日前，双方均能按照约定履行。但随后，由于被告未能按时交付租金，致使双方发生纠纷，在原告多次催促下，被告仍未能及时履行义务，以致被告后来单方提前终止合同的履行。被告的行为，违反了原、被告双方的合同约定和诚实信用原则，造成了原告对预期租金利益的损失，被告的行为已构成根本违约，因此应承担违约责任。被告辩称解除合同已经得到了原告的同意，并完成了交接的观点，因未向法庭提供证据证明，且原告也不予认可。在第二次庭审时，原告当庭提交了录音证据，证明2018年9月4日，被告的工作人员因无法与被告取得联系，要求离开宾馆，无奈将宾馆的物品清点给原告的委托人，并不是双方对合同的解除达成共识，仅仅说明被告对合同的终止履行采取了放任的态度，故被告的辩解意见本院不予采纳。即便如被告所说终止合同后对宾馆物品进行了交接，根据合同法的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，因此被告仍应承担违约责任。至于被告辩称解除合同是因为原告宾馆电梯的前台和大厅是原告违法搭建的，房屋产权存在隐瞒的问题，因双方在合同中针对这些设施都有明确的约定，是原告免费提供给被告使用，被告对承租的宾馆现状应是明知的，现其单方面终止合同，应属故意违约，因此被告该抗辩意见，本院亦不予采信。根据从原、被告在合同中约定的违约金数额来看，双方约定的租期是五年，而被告仅履行了两年，还有三年的租期没有履行，且后三年的租金为78万元。自被告单方面终止合同后，涉案的宾馆一直未出租，尽管原告想方设法挽回损失，但宾馆闲置数月后，至今仍在闲置，原告的实际损失是显而易见的。综合全案情况，本院认为双方约定的20万元违约金数额是适当的，因而对原告诉请判令被告按合同约定支付违约金，本院予以支持。但对原告要求被告支付1个月的租金2万元的主张，根据被告已付租金和实际经营时间的具体情况，原告既然主张了违约金，对租金损失本院不再予以支持。对原告主张为被告垫付的电费2999.14元及电话费343.03元，因被告不持异议，本院予以支持。对被告在签订合同时付给原告的保证金两万元，本院考虑其性质主要是保证租赁的物品不被损坏，原告在庭审中也没有提供物品被损坏的证据，鉴于原告主张了违约金，对该保证金应在违约金中抵扣。鉴于被告已经实际终止了合同的履行，致使双方再履行原签订的协议已不可能，且双方在庭审中均表示要解除原签订的协议，本院对此予以准许。如上所述，对原告的诉请本院依法予以部分支持。被告方雷第二次庭审时经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其对相关诉讼权利的放弃，不影响本案的审理与裁判。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李勇与被告方雷于2016年8月31日签订的《宾馆租赁经营协议》及2017年8月7日签订的《补充协议》。二、被告方雷支付原告李勇违约金18万元（被告方雷原交纳的保证金2万元已抵扣），于本判决生效后十日内付清。三、被告方雷给付原告李勇垫付的电费2999.14元、电话费343.03元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13630元，原告李勇负担9730元，被告方雷负担3900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张元领人民陪审员  贾继超人民陪审员  刘 明二〇一九年七月二十六日书 记 员  王 静