陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判   决   书 （2019）陕01民初123号原告（执行案外人）：王焕起，男，1968年6月1日出生，汉族，陕西天马电缆有限公司法定代表人，住西安市未央区。委托诉讼代理人：侯凯，陕西永嘉信律师事务所律师。 被告（申请执行人）：西安金鹰北城购物中心有限公司，住所地西安市。法定代表人：范毅，该公司总经理。  委托诉讼代理人：李红红，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市未央区。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵军，男，1984年3月25日出生，汉族，该公司法务经理，住西安市莲湖区。 原告王焕起与被告西安金鹰北城购物中心有限公司（以下简称金鹰公司）及第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王焕起之委托诉讼代理人侯凯，被告金鹰公司之委托诉讼代理人李红红，第三人中登公司之委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王焕起向本院提出诉讼请求：1.停止对位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX层XX号房屋的强制执行，解除查封；2.诉讼费由金鹰公司负担。事实和理由：2010年王焕起与中登公司签订商品房买卖合同，购买了位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX层XX号房屋，且中登公司在2006年取得涉案房屋编号200XXXX号房屋预售许可证，故双方签订的合同不存在无效的情形。2012年3月13日王焕起将涉案房屋全额价款875685元全部交清，中登公司出具了已交房款确认单和房款收据。同日，王焕起签订《中登家园业主临时管理规约承诺书》对涉案房屋进行装修并入住。且至今未能办理网签及不动产权证，系中登公司原因。2017年8月，西安市中级人民法院因金鹰公司申请执行中登公司租赁合同纠纷一案查封了涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，王焕起是涉案房屋的合法权利人，法院的查封行为违反法律规定，损害了王焕起的合法权益。被告金鹰公司辩称，王焕起提交的其与中登公司签订的《商品房买卖合同》未记载签订日期，无网签备案号，并非正式的网签备案协议，不能证明王焕起与中登公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。王焕起应对其在查封前合法占有的事实提供证据予以证实。王焕起虽提交中登公司出具的房款收据，但无转款凭证相佐证，不能判断其已支付全部房款的真实性。经法院查明，入住中登家园的业主于2009年已陆续办理房屋产权证，法院于2017年8月查封涉案房产，而王焕起自2012年购买至今未办理房屋产权证，也未提供证据证明其曾积极向中登公司主张办理房屋过户手续，故王焕起怠于行使自己的权利，是因其自身原因未办理过户登记。综上，王焕起提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不享有能够排除执行的权利。 第三人中登公司陈述，同意王焕起的诉讼请求。王焕起的购买属于正常购买行为，法院查封前，中登公司已实际交付房屋，王焕起也实际占有。2013年中登公司负责办理网签的员工去世导致网签工作无法进行，后新员工业务不熟练致网签延误。2015年由于中登公司的没有缴纳行政处罚罚款致房地局停封中登公司的网签权利直到本案法院查封。经审理查明，金鹰公司因与中登公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日作出（2014）西中民一初字第00054号民事判决,判令中登公司返还金鹰公司履约保证金500万元、支付金鹰公司迟延履行违约金990万元、赔偿金鹰公司装饰工程损失36463500元等。该判决已发生法律效力，因义务人中登公司未履行法律文书确定的义务，权利人金鹰公司于2017年1月18日向本院申请执行，本院依法立案执行。执行过程中，本院于2017年8月15日作出（2017）陕01执304号之一执行裁定：一、查封被执行人中登公司名下位于西安市未央区XX城XX路南侧中登家园26套未出售房屋房号为1幢（预售证号200XXXX）20702、30503、31303、41201、41402；2幢（预售证号200XXXX）10711、11212、11511、12204、12609、12712、12911；3幢（预售证号200XXXX）10303、10810、12703、12803、12810；5幢（预售证号200XXXX）10908；6幢（预售证号200XXXX）10110、10310、10410、10710、12103、12203、12501、12603；二、查封期限为三年。王焕起作为案外人向本院提出执行异议，主张法院查封的中登家园6幢26层12603号房屋属其所有，请求停止执行，解除查封。本院经审查认为，王焕起提供的证据不足以证明其与中登公司签订了有效的《商品房买卖合同》，亦不足以证明其在法院查封之前已合法占有涉案房产。王焕起至今未办理房屋产权证，怠于行使自己的权利，应承担不利后果。王焕起也没有物权证据证明涉案房产登记在其名下或购房合同已经房屋管理部门备案登记，故王焕起所主张的执行异议申请，证据不足，不能排除人民法院的强制执行，本院于2018年12月18日作出（2018）陕01执异628号执行裁定：“驳回案外人王焕起的异议请求。”王焕起不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查，中登公司与王焕起签订《商品房买卖合同》（未显示签订日期），约定房号为6幢1单元26层12603号，单价为每平方米2411元，总金额捌拾柒万伍仟陆佰捌拾伍元整。中登公司出具房款收据。2012年3月13日王焕起与西安中登物业有限公司中登家园物业服务中心签订《中登家园业主临时管理规约承诺书》、《中登家园房屋装饰装修管理协议》。2019年1月22日中登家园物业管理中心出具证明，显示自2012年3月14日起王焕起入住涉案房屋，并交纳物业费、电费、暖气费、停车费等各项费用。王焕起提供《西安市住房情况查询申请表》显示截止2019年1月4日，王焕起名下无有效房产信息。以上事实，有（2014）西中民一初字第00054号民事判决、（2018）陕01执异628号执行裁定、《商品房买卖合同》、《中登家园业主临时管理规约承诺书》、《中登家园房屋装饰装修管理协议》、《西安市住房情况查询申请表》及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为王焕起对本院（2018）陕01执异628号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，王焕起对人民法院查封的位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX号房屋的强制执行是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照该规定，本案中，王焕起与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定王焕起购买位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX号房屋，房屋总价为875685元，该合同为双方当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效。王焕起支付了全部房款，中登公司出具收款收据。2012年3月13日王焕起与西安中登物业有限公司中登家园物业服务中心签订《中登家园业主临时管理规约承诺书》、《中登家园房屋装饰装修管理协议》，对涉案房屋进行装修，实际居住使用，并交纳物业费、暖气费、停车费、水电等相关费用。王焕起名下也无其他房产信息，故王焕起购买涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，王焕起对西安市未央区XX城XX路XX幢XX号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对该房屋的强制执行的诉讼请求，依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：不得执行西安市未央区XX城XX路XX幢XX号房屋。案件受理费100元，原告王焕起预交，由被告西安金鹰北城购物中心有限公司负担（本判决生效后十日内西安金鹰北城购物中心有限公司将其应负担100元支付王焕起）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长    崔志刚审判员    张安品审判员    陈  帅二0一九年七月二日书记员     张舒涵  1