江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初3559号原告：周海峰，男，1985年1月15日生，住海安市。委托诉讼代理人：何延庆，江苏伯策律师事务所律师。被告：江苏爱法投资发展有限公司，统一社会信用代码913206215525147207，住所地海安市南城街道安平西路**。法定代表人：庞爱珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：程龙进，江苏美德律师事务所律师。原告周海峰与被告江苏爱法投资发展有限公司（以下简称爱法公司）商品房销售合同纠纷一案，于2019年5月20日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月8日公开开庭进行了审理，原告周海峰的委托诉讼代理人何延庆，被告爱法公司的委托诉讼代理人程龙进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周海峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款差额125592元，并按同期银行贷款基准利率支付从2016年7月1日起至实际支付之日止的利息；2、判令被告支付原告延期交房违约金30946元（从2016年7月1日至2018年3月11日）。事实与理由：2013年3月12日，原被告签订商品房买卖合同一份，被告将爱法·山水国际小区13号楼2602号房屋出售给原告。合同订立后，被告未能依约交付房屋。基于此，原、被告于2016年2月16日达成补充协议一、2016年7月4日达成补充协议二，被告返还原告购房款125592元。并于2016年6月30日前与原告办理交房，延期交房违约金按每天49.913元计算，然而被告直至2018年3月12日才通知原告具备交房条件，并拒绝返还原告房款差价，被告的行为已经严重违背双方之间订立的购房合同和补充协议。被告爱法公司辩称：对2013年3月12日双方签订商品房买卖合同、2016年2月16日及2017年7月4日签订的两份补充协议均无异议。被告已经尽力保护原告的合法权益，积极履行与原告签订的协议，现已支付给原告36730.03元。爱法山水项目由于各种原因，造成不能按照协议履行。经过被告努力，该小区的房子保值增值，原告的合法权益没有受到损害。经审理查明：2013年3月12日，原、被告签订商品房买卖合同。合同约定，原告向被告购买其开发的位于海安市南城街道平桥村爱法·山水国际13幢2602室商品房一套，合同总价款672722元，买受人应合同签订当日向出卖人支付首付款262722元，剩余购房款410000元在合同签订之日45个工作日内以银行贷款方式支付。出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。除了合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告向爱法公司支付购房款672722元。爱法公司于2013年3月12日向原告开具金额为262722元预收购房款的销售不动产统一发票（自开），于2013年3月14日开具金额为410000元预收购房款的销售不动产统一发票（自开）。2019年5月15日，爱法公司换票重新开具金额为672722元的增值税普通发票。2015年8月7日，被告向原告支付6054.3元；2015年10月15日，被告向原告支付12108.6元；2016年2月2日，被告向原告支付18567.13元。2016年2月16日，爱法公司（甲方）与周海峰（乙方）签订补充协议，约定甲、乙双方同意继续履行双方于2013年3月12日签订的商品房买卖合同（编号：20130300389)甲方确保于2016年6月30日前与乙方办理交房手续。甲方为补偿乙方的损失，同意将房价调整为每平方米4750元，调整后的房价为499130元。即甲方同意将原于2013年3月12日签订的商品房买卖合同确定的房屋总价格调整为499130元（原2015年7月1日签订的补贴协议作废）。原房价为624722元，调整后的房价为499130元，差价为125592元，甲方同意于2016年6月30日前全部付清。上述款项均打入乙方邮政储蓄银行账户，账号：60×××58。甲方按本协议约定的条款履行完毕后，甲方将不再承担任何违约责任（包括2013年3月12日签订的商品房买卖合同中约定的违约责任），也不再支付任何违约金。甲乙双方必须严格按本协议约定履行，如甲方未按期履行本协议，则赔偿由此给乙方造成的全部经济损失。2016年7月4日，爱法公司（甲方）与周海峰（乙方）签订补充协议（二），甲方同意按照《补充协议》第5条的约定赔偿乙方的相关损失，有关损失计算方式如下：甲方迟延退还乙方房屋差价，再行计发乙方自2016年7月1日起到实际交付房屋之日止的利息（以125592元为基数，按照同期银行基准贷款利率计算)；甲方迟延交房，以房屋成交价格499130元按照每日万分之一计算迟延履行违约金。上述款项甲方在交付房屋前向乙方支付，直接汇入乙方邮政储蓄银行海安支行账户，帐号：60×××58。乙方承诺在甲方同意赔偿损失的前提下，不再行使《商品房买卖合同》的解除权，继续履行该合同及相关补充协议。甲、乙双方充分理解并一致认可上述协议内容，自愿按照协议内容履行义务。被告未能按照约定给付上述款项，引起诉讼。庭审中，双方一致认可：原房款为624722元、车位款为48000元，合计为672722元。另外，原告认可于2018年3月12日交房。诉讼中，原告周海峰申请诉讼保全，本院依法作出裁定，并实施了保全。上述事实,有商品房买卖合同、补充协议、补充协议（二）发票、汇款凭证，及双方当事人陈述等在卷佐证。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同、补充协议、补充协议（二），因不违反法律行政法规禁止性的规定，应当认定为合法有效，双方均应当按约履行，逾期履行应当承担违约责任。原告主张被告返还购房款差价125592元的诉讼请求，被告无异议，本院予以认可。原告主张购房款差价的利息（自2016年7月1日计算至实际支付之日止按照同期银行贷款基准利率计算），被告辩称根据补充协议二的约定，购房款差价利息自2016年7月1日计算至2018年3月12日，原告亦当庭认可，故购房款差价的利息应以125592元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率自2016年7月1日计算至2018年3月12日为10257.55元。被告辩称其已支付了36730.03元逾期付款违约金（签订补充协议之前支付的逾期交房违约金），根据双方的商品房买卖合同约定，从合同约定交房时间次日即2015年4月1日至签订补充协议之前即2016年2月15日的逾期交房违约金计算为21527.10元（67.2722元/天×320天）。2016年2月16日，双方签订补充协议，对原房款、交房时间进行了重新约定，但被告仍未按期交房，应按双方约定支付原告2016年2月16日至2016年6月30日的逾期交房违约金应为8433.75元（62.4722元/天×135天）。而被告实际支付36730.03元，其多支付了6769.18元（36730.03元-21527.10元-8433.75元）可予以扣减。原告主张逾期交房违约金30946元（自2016年7月1日计算至2018年3月11日），原告计算错误，应计算为30846.23元（499130元÷10000/天×618天）。被告辩称其已支付逾期付款违约金不再支付，对该抗辩理由本院不予支持，理由是：首先被告提出已支付的逾期付款违约金为签订补充协议之前的违约金，而且其抗辩理由与双方在补充协议二中的约定矛盾，但被告多支付的6769.18元可予扣减。故被告应支付原告逾期交房违约金24077.05元（30846.23元-6769.18元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江苏爱法投资发展有限公司返还原告周海峰购房款差价125592元，支付购房款差价利息10257.55元。二、被告江苏爱法投资发展有限公司支付原告周海峰逾期交房违约金24077.05元。以上一、二两项合计159926.6元，被告于本判决发生法律效力后十日内履行。三、驳回原告周海峰的其他诉讼请求。案件受理费3431元减半收取1716元，保全费1270元，合计2986元，由被告江苏爱法投资发展有限公司负担，被告于本判决发生法律效力后十日内缴至本院（本院诉讼费专户：户名：海安市人民法院，开户行：建行海安营业部，账户：32×××16）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3431元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 任智峰二〇一九年七月十五日法官助理 莫亚敏书 记 员 崔静怡