四川省广元市昭化区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0811民初1229号 原告：周巧凤，女，1970年3月27日出生，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：殷勇，四川新伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王柏斌，四川新伦律师事务所律师。 原告：魏成，男，1962年3月5日出生，住四川省广元市昭化区。 被告：马崇志，男，1968年8月19日出生，住四川省广元市昭化区。 委托诉讼代理人：吕绿化，四川中玉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李成麟，四川中玉律师事务所律师。 被告：牟玉珍，女，1975年9月3日出生，住四川省广元市昭化区。 委托诉讼代理人：张健，四川中玉律师事务所律师。 原告周巧凤、魏成与被告马崇志、牟玉珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序，进行审理，后因案情复杂、双方争议较大，转为普通程序继续审理。并于2019年3月21日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周巧凤及其委托诉讼代理人殷勇，原告魏成，被告马崇志及其委托诉讼代理人吕绿化、李成麟，被告牟玉珍及其委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周巧凤、魏成向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2010年2月22日签订的《房屋转让合同》；2.判决被告将广元市昭化区元坝镇葭萌路130号第二、三、六、七层房屋返还给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过公开竞价，以53万元的价格成功竞得广元市昭化区元坝镇葭萌路130号第二、三、六、七层房产，从而取得该房屋的处分权。2010年2月22日，原告与被告签订《房屋转让合同》，将广元市昭化区元坝镇葭萌路130号第二、三、六、七层房产以115万元的价格转让给被告。被告按约首付60万元后，原告将该房屋移交给被告使用。合同第十条约定，如过不了户办不了双证，原告退还60万元首付款，被告应将房屋退还给原告。合同签订后，原告积极办理房屋过户的相关手续，但因该房屋在拍卖时无双证、房屋占用的土地为划拨土地等原因致使原告无法取得该房屋的双证，原告也无法按照合同约定的时间将产权变更登记至被告名下。《房屋转让合同》签订至今已近9年，原告无法取得剩余的房款55万元，被告也无法取得房屋的所有权证，双方的合同目的无法实现，且亦符合双方约定的解除条件。根据合同法相关规定，原告有权解除合同、终止履行、恢复原状。 被告马崇志、牟玉珍辩称，原、被告签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，属于合法有效的合同，被告已经按照合同约定履行了支付首付款60万元的义务，余款55万元按照双方约定在原告办理过户手续后一次性支付。案涉房屋至今没有办理产权过户手续是因为原告方希望少缴纳土地出让金才拖延至今，合同约定办理产权过户所产生的税费等由原告支付。被告多次催促原告，直到2018年10月，原告仍未办理过户手续。不得已的情况下，被告自行向有关部门申请办理产权手续，并缴纳了6万余元税费，但因案涉房屋已属于棚户区改造范围，暂不予办理房屋登记过户手续。因此，案涉房屋不是不能办理产权过户手续，而是因原告希望少缴纳相关费用才拖延至今。被告愿意在扣除需要缴纳的土地出让金和税费后，将剩余房款一次性支付给原告。被告依照合同取得该房屋已近10年，不仅对该房屋进行了修缮使用，并转让了部分房屋给其他人。原、被告的房屋交易不违反法律的强制性规定，不对国家利益和社会公共利益造成损害，应当予以保护。本案属于债权纠纷，原告的起诉已超过了诉讼时效，因此原告的诉讼请求缺少事实和法律依据，应予以驳回其诉讼请求。 二原告为证明自己的主张向本院提交了以下证据，结合二被告的质证意见，本院作如下分析认定： 1、拍卖成交确认书（复印件）。用以证明原告周巧凤通过拍卖取得案涉房屋处分权。虽然该证据为复印件，但二被告质证对其真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，本院予以采信； 2、申请调证后广元市国土资源局的复函。用以证明目前农行还未取得双证，土地性质为划拨土地。二被告质证对其真实性、合法性予以认可，但对关联性有异议，认为该复函表述为未办理转移登记，而不是不能办理。对于该证据，系书证原件，系广元市国体资源局昭化区分局就案涉房产的土地性质及相关不动产登记信息的情况说明，能够达到原告的证明目的，本院予以采信； 3、房屋转让合同（复印件）。用以证明原被告双方的权利义务，且双方约定的解除条件已经成立。二被告质证对其真实性、合法性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。对于该证据，本院对其真实性予以认可； 4、情况说明（复印件），用以证明当时拍卖时，是原告周巧凤竞得的案涉房屋，后卖给二被告，因为转手需要多交一份税，所以就把二被告的名字加在了拍卖书上。二被告质证对其真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，虽然拍卖公司认为改名是错误的，但并没有否认房屋买卖合同的效力。对于该证据，虽系复印件，但加盖了复印件来源单位广元市昭化区房屋征收中心的章，客观、真实，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。 二被告为证明自己的主张向本院提交了以下证据，结合二原告的质证意见，本院作如下分析认定： 1、（2001）元坝经破字第200-6号民事裁定书（复印件）、（2001）元坝经破字第200-7号民事裁定书（复印件）。用以证明：1、案涉房产原系广元市元坝区（现昭化区）城关粮油食品经营站所有，该企业于2001年经政府只能部分清算组清算，由人民法院裁定破产，裁定案涉房产以物抵债给中国农业银行元坝支行；2、案涉房产在裁定以物抵债时虽无双证，但该房屋可以进行交易，其交易行为已取得了政府相关职能部门的同意，并能够办理所有权证书。二原告质证对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为不能达到被告的证明目的。本院认为该组证据系人民法院的裁判文书，虽为复印件，但其客观、真实的反映出案涉房屋以物抵债给中国农业银行的情况，本院对其真实性、合法性、关联性予以认可； 2、拍卖清单和拍卖成交确认书。用以证明中国农业银行广元市分行上西支行经人民法院裁定取得案涉房屋的所有权后，委托四川晨曦拍卖有限公司依法公开进行拍卖，2007年5月31日，原告周巧凤通过竞拍的方式，以530000.00元的成交价取得了案涉房屋的所有权。进一步证明案涉房屋虽无双证，但可以依法进行交易。二原告质证对拍卖成交确认书的真实性、合法性、关联性不予认可，表示二被告的名字是后来添加的。本院经审查，对拍卖清单的真实性予以认可，对拍卖成交确认书，结合原告第1组和第4组证据来看，该拍卖成交确认书中二被告名字系事后添加，故对其三性不予认可； 3、房屋转让合同、收条。用以证明：1、原告周巧凤于2007年5月31如通过拍卖取得案涉房屋所有权后，于2010年2月22日作价1150000.00元将该房屋卖给了二被告。2、按照合同约定，在签订合同时，二被告向原告支付转让款600000.00元，余款550000.00元待办理万双证后再支付。合同签订后，二被告向原告支付600000.00元，原告向二被告出具了收条。3、合同约定双方的成交价格中包括房屋过户所产生的土地出让金、税金等一切费用，并由原告负责办理国有土地使用权证和房屋所有权证，但原告一直怠于履行合同义务，至今未给被告办理相应产权证书；4、原、被告在签订房屋转让协议的过程中，均明知案涉房屋无双证，但房屋系原告拍卖所得，可以办理产权证书，且被告在签订转让协议时，明确要求在拍卖成交书上书名，原告予以同意，双方共同在拍卖公司的见证下在拍卖成交书上签署了二被告的名字。二原告质证对其真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的。本院认为该组证据，客观真实，能够证明原、被告之间的合同关系，本院对其真实性予以认可； 4、肖开军所有的国有土地使用权证和房屋所有权证。用以证明案外人肖开军在人民法院处置城关粮站资产中通过变卖程序取得了与案涉房屋情形、位置等相一致的房屋所有权，肖开军于2003年通过补缴了土地出让金及相应的税、费，将划拨土地变更成了出让土地，并办理了双证。进一步证明案涉房屋的交易是通过政府相关职能部门的许可，且能够办理国有土地使用权证和房屋所有权证。二原告质证对其真实性无异议，但认为不能达到证明目的。本院对该组证据的真实性予以认可； 5、广元市昭化区人民政府办公室文件一份。用以证明案涉房屋能够通过补缴土地出让金的形式办理国有土地使用权证和房屋所有权证。二原告质证对其真实性无异议，但认为不能达到证明目的，该文件是普遍性文件，而非针对案涉房屋，且文件中载明划拨土地的交易必须经过相关部门的审批程序，也就印证二原告的观点，双方合同是成立的但未生效。经审查，本院对其真实性予以认可； 6、纳税证明书一份、税收完税证明三份、印花税票销售凭证两份及印花税票两份、广元市昭化区城乡规划建设和住房保障局关于暂停办理相关手续的函一份。用以证明1、二被告已向相关政府只能部门申请了案涉房屋产权证书的办理并缴纳了相应的税收；2、被告未取得产权证书的原因系案涉房屋位于棚户区改造的范围，政府暂停办理权属证书，而非二原告诉称的该房屋不能进行过户交易。二原告质证对其真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，不能证明案涉房屋可以办理双证。纳税不是办理产权证的充分条件，国家已经停止办理双证了，但被告仍可以主动申报纳税。本院经审查，对其真实性予以认可； 7、电梯使用协议及收条一份、房屋买卖合同二份、房屋租赁合同二份、广元市昭化区城区汽车站片区棚户区房屋面积统计表一份。用以证明：1、二被告取得案涉房屋所有权后，对案涉房屋的使用环境进行了投资改善，并安装了电梯；2、二被告取得案涉房屋所有权后，部分案涉房屋的所有权再次发生了转移，其房屋所有权人取得房屋后，也进行了大量的投资修缮；3、证明无论是案涉房屋周围邻居还是政府部门均认可案涉房屋的所有权人为二被告。二原告质证对真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为合同是成立的，但是并未生效，不发生物权变更的后果。本院经审查，对其真实性予以认可。 结合原、被告的陈述及有效证据，本院认定以下案件事实： 本案案涉的广元市昭化区葭萌路130号二、三、六、七层房产的土地系1993年广元市元坝区城关粮站经登记依法取得的国有划拨土地，登记面积8607.50平方米，用途为仓储、办公、住宿，土地性质为划拨，证号元国用（1993）字第0067号。1999年，广元市元坝区城关粮站依据区粮食局《关于事实粮食企业收储业务与附营业务分离的通知》，将部分土地使用权转让给广元市元坝区城关粮油食品经营站。2001年，由于资不抵债，广元市元坝区城关粮油食品经营站进行破产清算，本院裁定将案涉房产以物抵债给中国农业银行广元市元坝区支行，但未办理房地产转移登记手续。 2007年，中国农业银行广元上西支行委托四川晨曦拍卖有限公司对案涉房产进行拍卖，拍卖时无房屋所有权证和土地使用权证。2007年5月31日，原告周巧凤通过竞拍，以530000.00元的成交价竞得案涉房产，原告魏成系共同出资人。 2010年2月22日，原告周巧凤的丈夫(现已解除婚姻关系)刘国元以周巧凤的名义同魏成一起（甲方）与被告马崇志、牟玉珍夫妇（乙方）签订《房屋转让合同》。约定：“一、甲方经拍卖竞得地处广元元坝葭萌路130号第二、三、六、七楼房一幢（附四川晨曦拍卖有限公司川晨拍成字【07】第01号《拍卖成交确认》），现转让给乙方，总价款为人民币壹佰壹拾伍万元（此价款包含房屋价款和过户所产生的土地出让金、税、费等一切费用）。二、在本合同签订后第二日，乙方向甲方首付60万元，即甲方将该房屋移交给乙方使用，下余55万元待甲方向乙方办理号房屋所有权证和国有土地使用证后向银行抵押贷款一次性付清。但双证须以乙方内部协商各层所有权人名单提前交给甲方，甲方按乙方名单办理双证。三、甲方必须保证该房屋未设置抵押、担保或者其他权利瑕疵，也无其他纠纷，由此发生的瑕疵及纠纷概由甲方负责处理，不得影响乙方接收和管理该房屋。四、在本合同签订后，甲方应当立即向乙方提交竞得拍卖标的物的确认书及相关资料，同时保证在乙方首付款后接收该房屋并正常使用。五、在本合同签订之日起12个月内，甲方完成给乙方产权过户手续（双证），过户所产生的一切税、费、出让金等一律由甲方支付，乙方不再支付任何费用。六、在甲方完成给乙方各用户产权过户手续（双证）后，若乙方未付清余款，甲方有留置权。七、本合同条款，甲、乙双方应当自觉履行，不得违反，任何乙方违约，即按照该转让价总额的15%向对方支付违约金，同时赔偿对方应违约造成的实际经济损失。八、本合同经甲、乙双方签字生效。九、本合同一式四份，甲、乙双方各一份，办理二证的部门各一份。十、如过不了户办不了双证，甲方将首付款60万退给乙方，乙方将此房屋退还给甲方。” 合同签订后，二被告向二原告支付了首付款600000.00元，二原告出具收条一张，二原告将案涉房产移交给二被告占有使用。案涉房产至今未办理房屋所有权证和土地使用证，二被告亦未将尾款550000.00元支付给二原告。现案涉房产因属于昭化城区棚户区改造项目征收范围，已暂停办理相关过户手续。 另查明，二被告在接收案涉房产后，对案涉房产进行了修缮，并将部分房产进行了售卖和出租。 本院认为，一、关于本案《房屋买卖合同》的效力问题，应认定为成立并生效。理由是：1、根据物权法中“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，本案中，虽然原、被告双方签订的房屋买卖合同是对房屋进行转让，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”虽然《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条也明确规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性的强制性规定”。本案案涉房屋建立在划拨土地之上，在签订《房屋转让合同》时未按相关规定取得权属证书，与上述相关法律法规不符。但上述法律法规属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，从条文内容看，均未直接规定违反后的行为无效。因此，《房屋转让协议》虽与上述法律法规不符，但并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形，不当然引起合同无效。2、登记、审批并非《房屋转让合同》生效的条件。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。3、认定《房屋转让合同》有效符合诚实信用原则和公平原则。《房屋转让合同》是原、被告的真实意思表示，双方在签订时对房屋的土地性质、房屋的流转过程也是明知的。综上，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效。 二、关于本案原告是否能够行使解除权的问题，应认定原告无权行使解除权。理由是：一方面，合同解除权为形成权，适用除斥期间，而非诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律法规或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，原、被告双方约定在合同签订之日起12个月内办理过户，如过不了户办不了双证，双方合同解除并退款退房。本案《房屋买卖合同》签订于2010年2月22日，按照双方约定，原告方在12个月履行期限届满后，若发现有不能过户办理双证的情形，即应及时主张解除合同。虽然原、被告未对解除权的行使期限进行约定，被告也未进行催告。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”以及《中华人民共和国合同法》关于撤销权的5年除斥期间的相关规定来看，原告也应在合理的期限内进行主张，该合理期限不应超过5年为宜。如今，据原、被告双方约定的合同履行期限届满已过去八年之久，而原告一直怠于行使和履行自身的权利义务；另一方面，合同解除权是法律赋予合同守约方的一项权利，本案中，双方当事人签订合同后，被告按照约定向原告支付了首付款，原告应按照约定办理过户登记手续。原告虽主张其积极办理过户，该房屋不能办理过户，但却未提交其向有关部门申请办理过户并得到不能过户的答复的相关证据。且结合案外人肖开军办理过户的情况来看，其通过城关粮站破产清算取得的房屋通过缴纳土地出让金的方式已经办理了产权手续，取得了双证。虽然双方在合同中约定在12个月内完成办理双证和过户，否则应进行退款退房，但原告方作为违约方，其无权主张解除合同。从合同继续履行的情况来看，被告为办理过户，向税务机关缴纳了相关税费，只是因为现案涉房屋属于拆迁范围内，暂停办理相关过户手续。而并非原告所主张的不能办理过户，不能实现合同目的应解除。故原告主张解除合同的诉讼请求无事实和法律依据，且有违于诚实信用原则，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告周巧凤、魏成的诉讼请求。 案件受理费15150.00元，由原告周巧凤、魏成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  黄 慧 人民陪审员  袁泽文 人民陪审员  张爱华 二〇一九年七月九日 书 记 员  张清莉