抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0411民初567号 原告（反诉被告）：抚顺市金城物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区。 法定代表人：郭中强，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王立军，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐盛艳，该公司法律顾问。 被告（反诉原告）：唐立军，男，1977年7月24日出生，汉族，住抚顺市顺城区。 委托诉讼代理人：顾明，女，1978年3月26日出生，汉族，住抚顺市顺城区。（系被告妻子） 原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司（下称金城物业公司）诉被告（反诉原告）唐立军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月17日作出（2018）辽0411民初562号民事判决书，原告（反诉被告）金城物业公司不服该判决提出上诉，抚顺市中级人民法院于2018年12月14日作出（2018）辽04民终2139号民事裁定书，裁定撤销（2018）辽0411民初562号民事判决、发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金城物业公司委托诉讼代理人王立军、徐盛艳，被告（反诉原告）唐立军及委托诉讼代理人顾明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付2013年4月13日至2019年4月12日六年的物业费，同时给付2019年4月13日到2019年12月末的物业费，共计10517元。2、要求被告拆除顶楼的彩钢房。3、案件受理费由被告负担。事实和理由：被告是我公司的业主，我公司为被告提供物业服务，双方于2011年4月13日签订《金凤春城物业服务合同公约》，约定原告为被告提供物业服务的范围包括：1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；2、园林绿地的管理养护；3、公共区域环境卫生的管理服务；4、公共秩序的维护；5、参与竣工交付使用时的验收交接；6、本物业范围内机动车行使、停放管理；7、物业档案资料的管理；8、地下停车场的管理。被告的房屋面积为130.66平方米，我公司按照建筑面积每月每平方米向被告收取1元的服务费，被告每月应交纳物业服务费130.66元，每年为1567.92元，我公司每年12月一次性向被告收取。合同签订后我公司依据约定的服务范围认真为被告提供优质的物业服务，被告仅交纳了一年的物业费。从2013年至今被告只享受物业服务，却不交纳物业费用。由于被告的违约行为，给我公司的经营、管理造成了极坏的影响，为维护合法权益，故诉至法院。 被告辩称，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。原告无证据证明其向我主张过权利，其部分物业费请求已过法定时效。原告说我只交了一年的物业费与事实不符，我已交了两年的物业费，物业费交纳至2013年4月。原告称我无故不交纳物业费，事实是原告没有按《物业服务公约》履行合同，没有提供优质的服务，原告违约在先。我的房屋从2012年11月开始出现外墙墙砖脱落、墙体渗水、室内墙壁大白和乳胶漆脱落，多处地板鼓包、开裂、变形。我多次报修，原告未给修理，我只能局部自费修理。园区绿化无人管理，积雪未能及时清理，照明设施损坏，外来人员随意进入小区，违建现象严重，消防通道被堵死，保安室形同虚设，园区内自行车被盗，车辆在园区内停放过夜，地下停车场部分区域被原告出售或出租，园区经常停水，原告不向业主公示物业费收取及使用的相关情况。综合上述情况，原告没有按照双方签订的物业服务公约履行合同，给我造成财产损失和心理伤害。根据《合同法》优先履行抗辩权的规定，在物业公司正确履行物业服务义务之前，我有权拒绝支付物业费用。从原一审判决下发到目前为止，我报修过三次，原告到现在也没有维修，这期间原告提供的服务有瑕疵，不应该收取物业费或者进行减免。原一审判决我从2015年10月1日交到2018年12月31日，这段期间的物业费应该按比例适度减免，因为原一审开庭之后，原告才给我维修。原告要求我拆除彩钢房，交房的时候露台的地漏就堵了，因为建筑垃圾进到里面了，物业经理说建彩钢房，地漏就可以挡上，事实证明这么多年彩钢房保护了相应的外墙墙砖，墙体也没有渗水。另外是否需要拆除需要执法部门认定，和本案没有必然联系。案件受理费不同意承担。 反诉原告向本院提出反诉请求：1、请求驳回反诉被告不合法、不合理的诉讼请求。2、请求反诉被告赔偿我地板损失费5000元或通过评估作出鉴定金额，评估费由反诉被告承担。3、请求判令反诉被告按建筑外墙防水工程技术规程对我房屋公共外墙进行维修或赔偿我自己维修公共外墙刮腻子、刷防水涂料等工程费用5000元。4、请求判令反诉被告赔偿我在2014年9月维修七楼客厅西侧内、外墙发生的工程费1000元、误工费500元。5、请求判令反诉被告对2015年10月至2019年12月期间的物业服务费按50%比例收取。6、请求判令反诉被告在园区内醒目位置向业主公示从2011年至今物业公司在本小区内收取的物业费、园区内共有部分及电梯间张贴的广告收益、地下停车场属于业主共有停车位的出租出售等方面的财务收支账目。7、要求反诉被告更换因物业施工造成的损坏玻璃（六楼南屋、六楼北屋、客厅、厨房）。8、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：我于2011年4月份入住金凤春城小区，物业服务费交纳至2013年4月。从2012年11月份开始，我的房屋外墙墙砖大面积脱落，墙体渗水，导致室内大白和乳胶漆脱落、室内多处地板鼓包变形。我多次报修，反诉被告未维修。2014年9月，由于外墙墙砖脱落墙体渗水持续发生且越来越严重，我自己花钱找人对7楼客厅西侧外墙局部粘砖防水和内墙刮大白刷乳胶漆。2017年11月，反诉被告对10号楼进行外墙挂网、抹胶泥，没有给我的房屋公共部位维修，这种做法应视为不给我维修也不想收物业费，互抵事实成立。根据法律规定，物业公司不履行或不完全履行合同约定的义务，业主要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，法院应予支持。反诉被告的违约行为，给反诉原告造成了严重的经济损失和精神上的伤害。 反诉被告辩称，对于反诉原告的第一项诉求，不予认可。我公司一直在为反诉原告进行物业服务，不存在任何瑕疵，反诉原告应当按照法律规定和业主公约履行缴费的义务。关于反诉原告要求赔偿地板损失5000元，不予认可，但同意其鉴定申请。关于反诉原告要求进行外墙刮腻子、刷防水涂料，我公司已经在2018年8月份履行完毕，反诉原告主张5000元工程费用没有事实根据，其没有实际实施，具体如何维修和维护，是我公司的权利，我公司根据专业人员的指导对公共部位维修和养护。反诉原告主张的2014年维修七楼客内外墙发生的维修费1000元，误工费500元，没有证据，不予认可。2015年之前的物业费反诉原告应如数交纳，2015年至2019的物业费按50%交纳没有事实和法律依据，我方提供的物业服务完全符合业主公约的约定，该诉求不予认可。对于第六项诉求，要求公示2011年到2017年的账目，已超过诉讼时效，可以公示2017年到2019年的账目，并且在2019年底予以公示。电梯间的广告不是我公司招商引进的，是不法的广告商自己张贴的，我公司没有收取任何的费用，不存在公示一说。地下停车场、停车位，地下停车场是开发公司建设和出售的，有产权证件，反诉原告要求出示这方面的账目没有事实根据。地上的业主共有部位，我公司并没有设置停车场，园区内是不允许业主的车辆长期停留的。对于第七项诉求，我方不予认可，玻璃损坏应及时提出，不应事隔十个月之后才主张权利，另侵权人是承接该工程的单位，反诉原告可以向侵权人主张权利。 经审理查明，唐立军系位于抚顺市顺城区（金凤春城）3-2号楼2单元602室房屋业主，房屋建筑面积130.66平方米。2011年4月13日，金城物业公司和唐立军签订一份《业主公约》，《业主公约》包括《金凤春城前期物业服务协议书》、《物业服务公约》等。《金凤春城前期物业服务协议书》约定的主要内容包括：由金城物业公司为唐立军居住的抚顺市顺城区金凤春城小区提供物业服务；唐立军应按照协议及时向金城物业公司交纳物业服务费用；多层住宅物业服务费收费标准按照建筑面积每月每平方米1元收取；如逾期交纳各项费用，除补交所欠费用外，还应交纳违约金等。《物业服务公约》中关于金城物业公司的物业管理服务内容的约定主要包括：房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；园林绿地的管理服务；公共区域环境卫生的管理服务；公共秩序的维护；参与物业竣工交付使用时的验收交接；本物业范围内机动车行使、停放管理；物业档案资料的管理；物业停车场的管理等。合同签订后，金城物业公司为金凤春城小区提供物业服务至今。唐立军于2011年4月办理入住，物业费已交纳至2013年4月13日。2017年12月4日金城物业公司向唐立军书面催缴物业费。唐立军的房屋自2012年起出现房屋墙体漏水的情形，造成室内大白、乳胶漆、地板受损。唐立军于2014年9月自行修复大白、乳胶漆，花费600元，地板未修复。本案在审理过程中，经双方协商同意地板损失按3000元计算。2018年金城物业公司对唐立军的房屋外墙进行了维修，维修后唐立军的房屋墙体仍有漏水的情形。 本院所确认的上述事实，有金城物业公司提供的《业主公约》、房屋买卖合同、欠费情况明细、物业费收缴通知单，唐立军提供的照片、证明、收条及双方的陈述笔录、询问笔录等证据在案为凭，这些证据经双方相互质证及本院审查，可以作为定案依据。 本院认为，金城物业公司与唐立军签订的《业主公约》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行义务。业主按约定向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费用势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。金城物业公司为小区提供了物业服务，被告唐立军作为该小区业主，事实上也享受了金城物业公司提供的物业服务，理应支付物业费用。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据，而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益，故对于金城物业公司要求唐立军支付物业费的主张本院予以支持。唐立军的物业费交纳至2013年4月13日，现原告按照每月每平方米1元的标准，主张2013年4月13日至2019年12月31日期间的物业服务费，不违反法律规定，即唐立军应向金城物业公司交纳物业服务费10517元。关于唐立军抗辩的“超过诉讼时效”一节，双方约定的物业服务费的交纳方式为分期履行，这使得各期物业服务费的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认物业服务费这一债务的整体性，金城物业公司一直在为诉争房屋提供物业服务，双方间的债权债务关系处于连续状态，金城物业公司未怠于行使权利，唐立军关于诉讼时效的抗辩于法无据，本院不予支持。关于金城物业公司主张唐立军拆除顶楼的彩钢房一节，因物业公司不是执法部门，无权行使此权利，故该主张本院不予支持。 对于唐立军的反诉请求，根据合同约定和法律规定，属于物业服务范围内事项的，金城物业公司应当向唐立军承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。其第一项、第五项诉求，系对本诉的抗辩意见，不属于反诉范围。其第二项诉求和第四项诉求，因墙体漏水造成室内大白及乳胶漆、地板受损，金城物业公司未尽到维修义务，造成唐立军损失，应予以赔偿。唐立军自行维修室内大白及乳胶漆，花费600元，地板损失双方均同意按3000元计算，故金城物业公司共应赔偿唐立军损失3600元。对于其第三项诉求，金城物业公司虽已为唐立军的房屋外墙进行防水维修，但唐立军的房屋外墙仍渗水，金城物业公司应继续对唐立军的房屋外墙渗水部位进行维修。对于其第六项诉求，双方签订的《物业服务公约》第五章约定了业主的权利:有权监督物业服务的收费情况，并要求业主委员会和物业服务企业按照规定的期限公布物业服务费用收支账目，该约定不违反法律规定，本院予以支持。对于其第七项诉求，唐立军提供的照片不能证明玻璃漏气系由金城物业公司施工造成的，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）唐立军于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司2013年4月13日至2019年12月31日的物业服务费10517元； 二、原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）唐立军自行维修室内大白及乳胶漆费用600元，地板损失费3000元，共计3600元； 三、原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司于本判决生效后十日内对被告（反诉原告）唐立军的房屋外墙进行防水维修; 四、原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司于本判决生效后十日内向被告(反诉原告)唐立军公布2011年1月至2018年12月期间物业服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目； 五、驳回原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）唐立军其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费63元，由被告唐立军负担；反诉案件受理费250元，由反诉被告抚顺市金城物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 长  栾海萍 人民陪审员  丁 凯 人民陪审员  程艳妮 二〇一九年七月二十九日 书 记 员  苗伟伦