上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初8441号原告(反诉被告)：诸乃佳，男，1958年4月25日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陶平，上海申浩律师事务所律师。被告：上海金山盛聚置业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：郭圣哲，执行董事。委托诉讼代理人：曹海斌，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱国英，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海服装机械城企业发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：黄建初。原告诸乃佳与被告上海金山盛聚置业有限公司(以下简称“金山盛聚公司”)、上海服装机械城企业发展有限公司(以下简称“服装机械城公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年7月15日，被告金山盛聚公司提起反诉，本院经审查予以受理。2019年7月24日，本院公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶平、被告盛聚公司委托诉讼代理人曹海斌到庭参加诉讼，被告服装机械城公司经本院合法传唤而未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。诸乃佳向本院提出诉讼请求：1、判令金山盛聚公司支付2018年4月15日至2019年4月14日、2019年4月15日至2020年4月14日两年租金48000元；2、判令金山盛聚公司支付2018年4月14日至2020年4月14日两年物业管理费3880元；3、判令金山盛聚公司支付违约金5000元；4、判令服装机械城公司对金山盛聚公司上述三项债务承担连带责任。事实和理由：2017年3月4日，诸乃佳与金山盛聚公司签订房屋租赁合同，约定将坐落于上海市金山区枫泾镇泾商路99弄xxxx、xxxx-202房屋出租给金山盛聚公司，租赁期限为2017年4月15日至2020年4月14日，租金每年24,000元，合同还约定金山盛聚公司承担租赁房屋的物业管理费。签约后，金山盛聚公司仅支付了第一年的租金24,000元。依照合同约定，金山盛聚公司应于2018年3月15日、2019年3月15日支付2018年4月15日至2020年4月14日的租金，但未按约支付租金及物业管理费。金山盛聚公司是服装机械城公司出资设立的一人有限责任公司，两公司之间财务混同，依照公司法的规定，服装机械城公司应承担连带责任。金山盛聚公司辩称：承租诸乃佳的房屋是为了配合上海服装机械城市场经营管理有限公司培育和发展服装机械城市场的需要，将承租的房屋以同样的租金对外转租给第三方用于经营，由于市场不景气，涉案房屋一直处于空置状态。鉴于目前的实际情况，房屋租赁合同的目的无法实现，表示不愿意继续履行房屋租赁合同，希望于2019年8月1日起解除房屋租赁合同，对于尚欠的租金，将分期支付；关于物业管理费，按约其应当承担，并表示将在与物业公司核实缴费标准、期限后、与诸乃佳另行协商解决；关于违约金，按约其应当承担，但希望法院适当予以减免，同意按照银行同期贷款利率支付；同时还表示金山盛聚公司与服装机械城公司是两个独立法人，并不存在混同情况，服装机械城公司不应承担连带责任。此外，金山盛聚公司提起反诉，请求解除与诸乃佳签订的房屋租赁合同。针对金山盛聚公司的反诉，诸乃佳表示，金山盛聚公司未按约支付租金，已经构成违约，依法并不享有合同解除权；至于是否能够对外转租、是否获取收益，是金山盛聚公司应当承担的经营风险，与诸乃佳无关，不同意解除合同，双方所签房屋租赁合同应当继续履行。服装机械城公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。诸乃佳向本院提交了其与金山盛聚公司签订的房屋租赁合同、涉案房屋的产权证、诸乃佳缴纳的2017年1月日至2018年12月31日的物业管理费收据等证据，经质证，金山盛聚公司对房屋租赁合同、房屋产权证并无异议；对于诸乃佳缴纳的物业管理费收据，金山盛聚公司表示，其承租房屋是2017年4月15日起，但诸乃佳缴纳的物业管理费超过房屋承租期限，希望双方与物业公司核实后再行解决；服装机械城公司未到庭，依法可以视为其放弃对涉案证据进行质证的权利。经审核，上述证据客观真实、能够充分证明本案的基本事实，本院予以确认，并在卷佐证。根据采信的证据、以及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2017年3月4日，诸乃佳与金山盛聚公司签订房屋租赁合同，约定将坐落于上海市金山区枫泾镇泾商路99弄xxxx、xxxx-202房屋出租给金山盛聚公司，租赁期限自2017年4月15日至2020年4月14日，免租期为2017年3月4日至2017年4月14日，租金每年24,000元，支付时间为2017年3月4日、2018年3月15日、2019年3月15日；金山盛聚公司应于签订本合同时向诸乃佳支付租房保证金为3000元，用于租赁期满房屋门面设施不受损坏的保证金和房屋租赁期间逾期支付房屋租金、市场管理费、水、电费等，由诸乃佳从租房保证金中扣缴；双方经协商一致可以解除合同，金山盛聚公司如果未征得诸乃佳同意擅自改变房屋用途或用于任何非法目的、如果擅自改变房屋主体结构或者造成房屋主体结构损坏的、如果逾期缴纳租金累计超过30日的，诸乃佳有权书面通知金山盛聚公司解除合同，并可以要求金山盛聚公司支付违约金5000元，违约金不足以弥补损失的，还可以要求金山盛聚公司继续承担赔偿责任。诸乃佳在三年租期内无权收回房屋，否则将按照金山盛聚公司三年内未使用月数的月租金承担双倍赔偿、并承担已租商铺经营及其他一切损失；金山盛聚公司在三年租期内不可退租，否则将按照诸乃佳三年内未收使用月数的租金承担双倍赔偿。签约后，诸乃佳将涉案房屋交付金山盛聚公司，金山盛聚公司支付了诸乃佳保证金3000元、第一年租金24,000元。2018年3月15日、2019年3月15日，金山盛聚公司并未按约支付租金。另查明，金山盛聚公司系由服装机械城公司出资设立、并经市场监管机关于2014年5月29日核准登记的法人独资有限责任公司。在案件审理过程中，就诸乃佳主张的物业管理费问题，因物业管理费的缴纳标准、支付期限等需与物业管理公司核实后方可处理，诸乃佳与金山盛聚公司均表示同意另行协商解决。本院认为：法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；依据诸乃佳与金山盛聚公司所签房屋租赁合同，明确约定了每年租金应支付的时间，在合同履行过程中，金山盛聚公司仅按约支付了第一年的租金，但仍拖欠第二年、第三年的租金，已经构成违约，依法应当承担相应违约责任；诸乃佳请求金山盛聚公司支付尚欠两年租金48,000元，并无不当，本院应予支持，但鉴于双方所签房屋租赁合同约定，当金山盛聚公司逾期支付房屋租金，诸乃佳有权从3000元保证金中扣缴，故扣除保证金后，金山盛聚公司实际尚欠房屋租金为45,000元；诸乃佳请求金山盛聚公司支付违约金5000元，亦无不当，本院应予支持，金山盛聚公司请求法院适当予以减免，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。关于诸乃佳主张的物业管理费，因双方在庭审中同意另行协商解决，本案对此不作处理。按照公司法的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任；金山盛聚公司系服装机械城公司出资设立的一人有限责任公司，服装机械城公司既未到庭应诉，也未向本院举证证明其财产与金山盛聚公司财产相互独立，并不存在混同的情况，诸乃佳主张服装城公司对金山盛聚公司的债务承担连带责任，并无不当，本院应予支持。关于金山盛聚公司的反诉。首先，诸乃佳与金山盛聚公司所签房屋租赁合同并没有关于金山盛聚公司将承租诸乃佳的房屋以同样价格对外转租的约定，诸乃佳对金山盛聚公司的合同目的并不清楚；其次，金山盛聚公司在合同履行过程中，也未向诸乃佳披露其对外转租的情况；最后，金山盛聚公司在拖欠诸乃佳租金后，也未与诸乃佳协商解除租赁合同，更未将不能实现合同目的的情况告知诸乃佳。因此，金山盛聚公司在拖欠诸乃佳两年租金的前提下，以承租房屋未能转租、未能获取收益、不能实现合同目的而请求解除合同，缺乏法律依据，不能成立，本院不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海金山盛聚置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告诸乃佳租金45,000元；二、被告上海金山盛聚置业有限公司应于本判决生效后十日内偿付原告诸乃佳违约金5000元；三、被告上海服装机械城企业发展有限公司对被告上海金山盛聚置业有限公司上述第一、第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回被告上海金山盛聚置业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取616元，由被告上海金山盛聚置业有限公司负担，该款应于本判决生效后七日内向本院缴纳；反诉案件受理费减半收取40元，由上海金山盛聚置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  高丽宏二〇一九年七月二十九日书记员  李韵洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。