重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初3551号 原告：王红英，女，1958年9月23日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：钱矛锐，重庆合益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周举，重庆合益律师事务所实习律师。 被告：刘定凤，女，1958年4月7日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：邴建敏，重庆中西律师事务所律师。 第三人：重庆金洁房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大水井**附**，统一社会信用代码91500106666411324F。 法定代表人：邓恒正，职务不详。 原告王红英与被告刘定凤、第三人重庆金洁房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法由审判员龚陵川独任审判，适用简易程序于2019年6月3日公开开庭进行了审理，原告王红英及其委托诉讼代理人钱矛锐，被告刘定凤其及委托诉讼代理人邴建敏到庭参加诉讼。第三人重庆金洁房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。审理中，双方申请和解期限150日。本案现已审理终结。 原告王红英向本院提出诉讼请求：1、确认原告王红英与被告刘定凤签订的《房屋名额买卖协议》合法有效。2.诉讼费由被告刘定凤承担。事实和理由：1.2015年12月9口，原、被告双方在充分协商和真实意思表示下签订了《房屋名额买卖协议》。协议约定，被告将其位于烈士墓回购房的名额转让给原告；转让金额11000元，签合同时原告向被告一次性付清（现金）；房屋以被告名义购买，并以双方名义缴纳购房定金（叁万元整）交于开发商（注：此款由原告缴纳），定金收据交由原告保管，被告只负责转让房屋名额，收取转让费，房屋所有权与被告无关，需要缴纳的房屋有关的所有费用均由原告承担，被告协助原告办理各种购房手续；被告无条件配合原告办理过户手续，所有费用均由原告承担。2.同日，被告刘定凤（乙方）与案外人重庆金洁房地产开发有限公司（甲方）签订了《“金洁·安居逸园”订房协议书》，约定乙方订购甲方开发建设的“金洁·安居逸园”项目住宅一套。3.上述协议签订后原告一次性向被告支付了11000元现金的房屋名额转让费，并于当日借被告名义直接向重庆金洁房地产开发有限公司支付了金洁·安居逸园房屋的购房订金30000元。被告将重庆金洁房地产开发有限公司出具的收据及协议书原件交由原告保管。4.后因重庆金洁房地产开发有限公司的原因，不能按期交房，房屋价值上升，被告见利忘义拒不履行《房屋名额买卖协议》约定的义务，重庆金洁房地产开发有限公司没有被告的配合也无法单独履行相关房屋的交付和过户等全部交接程序手续。为维护原告的合法权利，原告诉至法院。请求判如所请。 被告刘定凤辩称：1、原、被告双方签订的位于沙坪坝区房屋的名额转让协议是事实，该协议系无效协议。因为该房屋是安置给被告刘定凤及案外人贺胜平、贺军、刘艮花的。原、被告签订协议时未经过贺胜平、贺军、刘艮花的同意，侵犯了他们的合法权益。即使法院认为该协议有效，该协议也属于效力待定的协议，理由同以上陈述。2.涉案房屋属于安置补偿性质，而原告王红英并非经济合作社成员，故该协议也是无效的。3.据被告刘定凤了解，涉案房屋至今未办理产权手续，无法进行交易。综上，被告刘定凤认为该协议无效，请法院驳回原告王红英的诉讼请求。 第三人重庆金洁房地产开发有限公司未作答辩 本院经审理查明事实如下：2015年9月8日，被告刘定凤（乙方）与沙坪坝区征地办公室签订《征地拆迁补偿与住房货币安置协议书》。协议约定，因巴渝老街项目建设，需拆迁乙方住房，门牌号：童家桥。二、住房安置面积：1.农转非人员一人，安置对象分别是刘定凤。安置面积为每人30平方米。2.需安置的城镇人员一人，分别是贺胜平，安置面积为每人20平方米。5.该户安置人口二人，共计安置面积50平方米。六、在签订本安置协议后拆迁住房安置完结，乙方的居住问题自行解决，凭此协议在指定银行领取补偿、安置款。乙方应在2015年9月30日前搬迁完毕，交出土地，残值由甲方处理。若乙方未在规定时限内搬迁的，甲方有权根据有关规定采取强制措施予以拆除。 2015年9月8日，案外人贺军（乙方）与沙坪坝区征地办公室签订《征地拆迁补偿与住房货币安置协议书》。协议约定，因巴渝老街项目建设，需拆迁乙方住房，门牌号：童家桥。二、住房安置面积：1.农转非人员一人，安置对象分别是贺军。安置面积为每人30平方米。2.需安置的城镇人员一人，分别是刘艮花，安置面积为每人20平方米。5.该户安置人口二人，共计安置面积50平方米。六、在签订本安置协议后拆迁住房安置完结，乙方的居住问题自行解决，凭此协议在指定银行领取补偿、安置款。乙方应在2015年9月30日前搬迁完毕，交出土地，残值由甲方处理。若乙方未在规定时限内搬迁的，甲方有权根据有关规定采取强制措施予以拆除。 2015年12月9日，被告刘定凤（乙方）与案外人重庆金洁房地产开发有限公司（甲方）签订《“金洁·安居逸园”订房协议书》。协议约定，一、乙方预订甲方开发建设的“金洁·安居逸园”项目住宅一套（在楼层、户型、朝向等不变的情况下，最终门牌号以派出所确定的为准），户型为两室两厅，建筑面积暂为90.47平方米（最终以实测面积为准）。购房单价为建筑面积5180元/平方米，总房款暂为￥468634元。房款在甲乙双方签订《重庆市房屋买卖合同》时按实测房屋建筑面积一次性付清。二、本协议签订时，乙方向甲方指定账户支付订金30000元。上述订金在双方签订《重庆市房屋买卖合同》时，抵作该房屋的购房价款。三、甲方需于2017年12月30日前完成所订房屋的建设工作、乙方到指定地点签订《重庆市房屋买卖合同》，并按合同约定期限将房屋交付给乙方，若因甲方原因导致不能按期交房，甲方应按日向乙方支付所订房屋总房款万分之一的违约金。四、甲方不能将乙方已订购的房屋出售给第三人，否则应向乙方支付所订房屋的总房款的10%作为违约金，并保证乙方再次订房。五、本协议所订房屋保留至甲方通知乙方签订《重庆市房屋买卖合同》之日起十五个工作日内。如因乙方原因导致逾期未签定《重庆市房屋买卖合同》，甲方有权将房屋另行处理，订金退还乙方，订房协议书终止。房屋一经订购，乙方不得更改房号。 同日，原告王红英（乙方）与被告刘定凤（甲方）签订《房屋名额买卖协议》。合同约定1.甲方将其位于烈士回购房（名额转让给乙方。2.转让金额为人民币11000元，签合同时乙方向甲方一次性付清（现金）。3.甲方保证乙方按照甲方拆迁户内部价格购买甲方在建房屋。4.房屋以甲方名义购买，并以双方名义加纳购房定金，（30000元）交于开发商（注：此款由乙方缴纳），定金收据交由乙方保管，甲方只负责转让房屋名额，收取转让费，房屋所有权与甲方无关，需要缴纳的房屋有关的所有费用均由乙方承担，甲方协助乙方办理各种购房手续，双方在未过户之前，应对转让事宜保密，如有泄密导致的后果由泄密方承担，甲方无条件配合乙方办理过户手续，所有费用均由乙方承担。5.如乙方不能按照甲方内部认购价格购买甲方所转让的房屋，乙方有权解除本合同，甲方应退还所收乙方的全部款项。该协议原件由原告王红英持有。 同日，原告王红英以被告刘定凤的名义向重庆金洁房地产开发有限公司支付涉案房屋定金30000元。该收据原件由原告王红英持有。 审理中，被告刘定凤以涉案房屋系安置给被告刘定凤及案外人贺胜平、贺军、刘艮花的，被告刘定凤未经过贺胜平、贺军、刘艮花的同意出售该房屋名额，侵犯了贺胜平、贺军、刘艮花的的合法权益。 本案因双方当事人争议较大，调解未成。 上述事实，有当事人提交的《征地拆迁补偿与住房货币安置协议书》《“金洁·安居逸园”订房协议书》《房屋名额买卖协议》、收据等书证，当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为：合同生效应当具备以下要件：一、当事人在订立合同时必须具有相应的订立合同的行为能力。二、合同当事人的意思表示真实。三、合同不违反法律或者社会公共利益。最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。但出卖人因未取得的所有权或者处分权致使标的物所有权有能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 本案中，原告王红英与被告刘定凤签订的《房屋名额买卖协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。现被告刘定凤以涉案房屋系安置给被告刘定凤及案外人贺胜平、贺军、刘艮花的，其未经过贺胜平、贺军、刘艮花的同意出售该房屋名额，侵犯了贺胜平、贺军、刘艮花的的合法权益，主张合同无效，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 确认原告王红英与被告刘定凤签订的《房屋名额买卖协议》合法有效。 案件受理费8330元，减半交纳4165元（原告已预交），由被告刘定凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。 审判员  龚陵川 二〇一九年七月二十五日 书记员  张 立