重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初2882号原告：廖宁华，女，1967年1月25日出生，汉族，住四川省大英县。委托诉讼代理人：李丽丽，重庆万诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：于浩，重庆万诚律师事务所实习律师。被告：屈有良，男，1959年1月3日出生，汉族，重庆市江**。委托诉讼代理人：袁国印，重庆浩邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何星星，重庆浩邦律师事务所实习律师。原告廖宁华与被告屈有良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖宁华及其委托诉讼代理人李丽丽，被告屈有良及其委托诉讼代理人袁国印、何星星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖宁华向本院提出诉讼请求：1.判令解除廖宁华与屈有良于2018年10月22日签订的《房屋买卖协议书》；2.判令屈有良返还廖宁华定金90000元；3.判令屈有良支付廖宁华逾期履约违约金（实际金额按100元/天，自2019年1月30日起计算至实际履行完毕之日止）；4.判令屈有良赔偿廖宁华损失26100元（其中交通费5000元、误工费9000元、租金损失4100元、律师费8000元）。事实和理由：2018年10月22日，廖宁华与屈有良签订《房屋买卖协议书》，约定屈有良将位于重庆市渝中区电视塔村X号X-X#房屋出售给廖宁华，房屋总价款为115000元，屈有良应于2019年1月30日之前将涉诉房屋过户给廖宁华。廖宁华向屈有良支付了购房定金90000元，且多次要求屈有良办理涉诉房屋过户转移登记手续，但屈有良未依约履行合同。被告屈有良辩称，请求驳回廖宁华的诉讼请求。廖宁华要求解除该协议既不符合法律规定，也不符合合同约定，因此不同意解除双方于2018年10月22日签订的《房屋买卖协议书》，该协议书关于90000元定金的约定违反担保法第九十一条的约定，明显超过法律规定。廖宁华并未举示证据证明其要求屈有良办理涉诉房屋过户登记的事实，也未举证证明屈有良具有拒绝配合办证的违约行为，反而屈有良曾要求廖宁华到重庆办理过户手续。廖宁华仅能主张定金或者违约赔偿中的一项，不能同时选择，且违约金的计算标准也过高，请求法院予以调减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《房屋买卖协议书》、委托代理合同及发票、火车票、音频及视频光盘（2018年10月21日、10月22日、11月30日、2019年1月21日）、情况证明、不动产权证书及产权人施承惠身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：2019年1月25日的机票订单详情手机截图，与2019年1月21日的聊天记录相互印证，本院予以确认；其他机票订单详情手机截图，真实性无法核实，并不能证明系廖宁华为履行合同而支付，本院不予确认；短信截图的接收人显示为“廖于华”，真实性无法核实，本院不予确认。本案本院认定如下事实：位于重庆市渝中区电视塔村****的房屋，产权人为施承惠。2018年4月1日，廖宁华与屈有良签订情况证明，内容为“岳母施承惠委托女婿屈有良将坐落于重庆市渝中区电视塔村X号X-X#住房卖给廖宁华女士。套内面积19.04㎡，建筑面积22.14㎡，总价118000元，过户、公证以及其他所产生的费用全部由屈有良同志承担。2018年4月1日，廖宁华女士支付前期房款70000元给予屈有良同志，剩余房款在2019年年底由廖宁华女士支付给屈有良同志。若中途发生其他变故，若屈有良放弃交易，则赔付违约金前期房款的双倍费用140000元给予廖宁华女士。若廖宁华女士放弃交易，所支付给屈有良同志前期房款70000元，屈有良同志概不退还”。2018年4月1日，廖宁华向屈有良支付50000元。后廖宁华通过案外人向屈有良支付20000元。2018年6月20日，廖宁华向屈有良支付20000元。2018年10月22日，廖宁华与屈有良签订《房屋买卖协议书》。协议约定，涉诉房屋的价格为115000元，此价款为净价，过户、公证及其他产生的费用由屈有良承担；屈有良收到廖宁华定金90000元，待屈有良在约定的时间即2019年1月底之前将涉诉房屋过户给廖宁华之后，廖宁华三个月内支付剩余房款25000元给屈有良；双方应积极配合办理过户手续，因任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方；屈有良应在2019年1月30日之前将涉诉房屋过户给廖宁华，若屈有良未按照约定的时间范围内过户给廖宁华，屈有良应赔付廖宁华定金的二倍180000元；本合同签订后，双方不得违约，若屈有良违约，屈有良赔付廖宁华支付定金的双倍，若廖宁华违约，定金不退；本合同经双方签字之日起即生效。2018年10月21日，廖宁华和屈有良的通话记录中，廖宁华要求屈有良办理涉诉房屋的过户手续，但双方对具体过户时间协商未果。2018年10月22日，双方约定2019年1月底办理过户手续，屈有良陈述“下次你来过户的时候，你的差旅费、来去的车费和你耽误的工资，在尾款里头扣”。2018年11月30日，双方曾协商于2018年12月12日办理过户手续，但未果。2019年1月21日，屈有良在通话中承认要求廖宁华订飞机票回重庆办理过户手续，廖宁华曾表达“我等你电话，你落实到哪一天反正不要超过二十三四（农历腊月）”，屈有良表示同意。2019年1月25日，廖宁华乘坐飞机从广州回重庆，机票价格为1502元。2019年1月31日，廖宁华在电话中要求屈有良办理过户手续，屈有良要求在春节过后第一个工作日办理过户手续，但廖宁华并未同意。2019年2月27日，屈有良收到本院送达的起诉状副本。庭审中，廖宁华诉称在2018年4月1日，双方口头约定从2018年4月2日起涉诉房屋的租金由廖宁华收取。屈有良辩称双方并未达成上述口头约定，双方约定过户手续完成后，廖宁华才收取租金，在廖宁华购买涉诉房屋后，屈有良就将涉诉房屋收回，未再进行出租。本院认为，廖宁华与屈有良签订的《房屋买卖协议书》，系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的合同义务。按照协议约定，屈有良已收取了定金，应在2019年1月30日之前将涉诉房屋过户给廖宁华。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现涉诉房屋并未完成过户手续，作为履行过户义务的出卖人，屈有良应对涉诉房屋未能完成过户承担举证责任。屈有良虽主张曾在2019年2月27日发短信要求廖宁华于3月5日解决房子一事，但其短信截图显示的接收方是廖于华，且发送时间已经超过协议约定的过户时间，应承担逾期办理涉诉房屋过户的违约责任。根据情况说明的约定，屈有良系接受委托出售涉诉房屋，而在本案中，屈有良并未举证证明涉诉房屋现已登记至其名下，在廖宁华已举证证明曾多次要求履行合同后，廖宁华依法享有解除《房屋买卖协议书》的权利。屈有良于2019年2月27日收到包含要求解除《房屋买卖协议书》的起诉状副本，双方之间的《房屋买卖协议书》已于该日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然《房屋买卖协议书》中定金约定的金额超出法律规定的标准，但廖宁华未主张双倍返还定金，根据协议的约定，廖宁华有权要求屈有良退还定金，关于廖宁华主张屈有良退还定金90000元的请求，本院予以支持。根据协议中违约责任的约定，若屈有良违约应当承担违约责任，赔付廖宁华所付定金的双倍，即180000元的违约金。现廖宁华主张按每天100元的标准计算违约金，考虑合同的违约金标准，缔约过程、款项支付、定金数额、过错程度等情况，该违约金的约定标准虽不过高，但违约金的支付时间应从协议约定的办理过户手续最后一天的次日开始计算，即2019年1月31日。结合廖宁华举示的证明其损失的证据，本院认为该违约金计算至本案判决之日已足以弥补廖宁华的损失，廖宁华超出上述期间的违约金请求，本院不予支持。廖宁华并未举证证明实际产生的误工费，以及双方曾就涉诉房屋租金的收取达成的协议，关于廖宁华主张误工费9000元和租金损失4100元的请求，缺乏事实依据，本院不予主张。廖宁华举示的2019年1月25日机票从时间来看系其作为购房人为履行合同所支付的必要成本，其他证据不足以证明系因屈有良违约而导致廖宁华额外支付的费用，且在廖宁华已主张违约金的情况下，关于廖宁华主张交通费5000元的请求，本院不予支持。因双方并未在协议书对律师代理费进行约定，对廖宁华有关律师代理费的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告廖宁华与被告屈有良2018年10月22日签订的《房屋买卖协议书》于2019年2月27日解除；二、被告屈有良于本判决生效之日起十日内退还原告廖宁华定金90000元；三、被告屈有良于本判决生效之日起十日，按照每天100元的标准，从2019年1月31日至本案宣判之日止支付廖宁华违约金；四、驳回原告廖宁华的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2198元，由被告屈有良负担1300元，由原告廖宁华负担898元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王中申二〇一九年七月十五日法官助理 郑成帅书 记 员 刘 培