盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1103民初1544号原告:雍福生，男，1979年7月3日生，汉族，辽宁省鞍山市人，个体，租住盘锦市兴隆台区。原告:郭春辉，女，1975年8月15日生，汉族，辽宁省鞍山市人，无业，住址同上。被告：盘锦东方银座中心城置业有限公司，住所地：盘锦市兴隆台区松林路**。法定代表人：冯四龙，该总公司经理。委托诉讼代理人：梁兵，该公司职员。原告雍福生、郭春辉与被告盘锦东方银座中心城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雍福生、郭春辉，被告盘锦东方银座中心城置业有限公司的委托诉讼代理人梁兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雍福生、郭春辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期交房及未按约定办理产权证相关事宜向原告支付违约金暂计76,160.00元(计算至2019年3月31日，以实际履行日为准)；2.协助原告办证和收房；3.被告承担本案的涉诉费用。事实与理由：原告于2014年3月25日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的东方银座中心城二期9号楼2单元1702号商品房一套。合同签订后，原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。购房合同第八条明确约定了2014年10月30日为交房时间，同时第十五条约定了房屋登记的相应条款。但时至今日，被告也没有将符合《城市房地产管理法》第二十六条规定:“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条:“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防规划、人防等有关部门或单位进行验收”规定的，并经过建设行政管理机关核发的《建筑工程竣工验收备案证》的房屋交付给原告，更没有按约定履行产权登记等相应事宜。被告的行为给原告造成了极大的经济损失及精神压力，近五年的纠纷至今未有结果。现今，为了原告的合法权益能够得到保障，也为了彰显法律的公平正义，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。被告盘锦东方银座中心城置业有限公司未提交书面答辩，当庭口头辩称，对于逾期交房的意见，合同约定交付房屋的时间为2014年8月31日，被告于2014年10月24日取得盘锦市兴隆台区城市建设环境保护局颁发的质量监督报告书，在该报告书的最后一页结论是本工程符合竣工条件，同意备案，因此在2014年10月24日案涉房屋已经符合竣工备案条件，可以向原告交付，因此被告认可的违约期间是2014年9月1日至2014年10月24日，《商品房买卖合同》第九条约定，逾期在90日内按照每天日万分之0.1的标准支付违约金，原告目前尚未收房，真正的原因是在于2015年1月27日原告向本院起诉要求退房并赔偿损失，该案历经本院一审、中院二审、原告申请再审，后由辽宁省人民检察院抗诉，由辽宁省高级人民法院提审，直到2018年10月29日辽宁省高级人民法院才做出终审判决，因此被告认为房屋未交付的原因是原告诉讼所致，其以之前的诉请同被告交付、原告接收房屋存在矛盾，因此被告不应承担在上一次案件诉讼期间所发生的房屋未交付的违约责任。关于逾期办理产权证书，《商品房买卖合同》第十五条明确约定，商品房交付使用九十日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案，该约定是以房屋交付使用为前提条件，由于本案原告尚未接收房屋，因此关于逾期办理产权登记的约定所附条件尚未成就，被告不存在逾期办证的行为，不同意支付违约金。办理房产证确实是开发单位的合同义务，现在也在积极办理中，被告无条件配合协助收房，被告认为房屋随时可向原告交付，如物业公司有任何向原告经济上的要求，被告没有能力予以协助。因双方是商品房买卖合同的法律关系，而物业单位同原告形成的是物业服务法律关系，被告只能帮助协调，但是不能强制要求物业公司减免相关费用，在收房问题上与物业公司发生任何纠纷，可以另行提起民事诉讼解决，不应在本案中作出判决。本院经审理认定事实如下：2013年3月14日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发建设的东方银座?中心城第7幢/座1单元902号房屋，合同约定建筑面积共78.78平方米，房屋总房款为34万元，约定的付款方式是在签订《商品房买卖合同》时支付32%的首付款11万元，剩余房款23万元由买受人向银行申请按揭贷款的方式在两个月内支付。雍福生、郭春辉于2013年3月14日向盘锦东方银座中心城置业有限公司交付首付款11万元，后按约定交齐全部房款。2015年1月28日，雍福生、郭春辉与盘锦东方银座中心城置业有限公司双方网签了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同的部分内容发生了变更，原合同的第八条第一款约定盘锦东方银座中心城置业有限公司应于2014年8月31日前将验收合格的房屋交付雍福生、郭春辉使用，网签合同约定的房屋交付日期为2014年8月31日，但第九条约定该商品房交付时应当符合下列所列条件：该商品房交付时应当符合下列第3项所列条件:该商品房取得《建设工程竣工验收报告》(指由建设单位、施工单位、勘察设计单位、监理单位共同签署、确认的《建设工程竣工验收报告》即可办理房屋交付手续)。原合同第九条约定出卖人逾期交付的违约责任按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”网签合同第十二条约定除不可抗力外，出卖人逾期交房的违约责任:逾期在90日内，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之零点一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，合同继续履行。90日之内的违约责任同前述约定，90日之后出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金。买受人不得另行要求其他损失，买受人放弃在诉讼中申请调高违约金的权利。原合同第十一条第二款与网签合同第十一条第三款第3项均约定:由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为已在通知的交房日期交付并由买受入承担通知后产生的费用和风险，原合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金，网签合同第二十条约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：合同继续履行，出卖人自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日计算向买受人支付已付房价款万分之零点壹的违约金。另查，被告已于2014年8月8日取得了经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收的《单位(子单位)工程质量工验收记录表》，且2014年10月24日盘锦市兴隆台区城市建设环境保护局为被告发了《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程质量监督报告书》，东方银座中心城二期7＃高层住宅符合竣工条件，同意备案。被告先后于2014年9月20日、2014年10月29日两次通知原告收房，原告已收到通知，但原告至今未办理接收手续。另查明：原告于2015年1月23日向法院提起诉讼，后于2015年4月9日变更诉讼请求，要求解除双方的商品房买卖合司，退回已付购房款并按银行贷款利息支付违约金。本院作出（2015）兴民一初字第00243号民事判决，判决：驳回原告雍福生、郭春辉的诉讼请求。雍福生、郭春辉不服，上诉至辽宁省盘锦市中级人民法院，该院于2016年3月15日作出（2016）辽11民终16号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。雍福生、郭春辉不服，向检察机关申诉，辽宁省人民检察院作出辽检民（行）监[2017]21000000258号民事抗诉书，向辽宁省高级人民法院提出抗诉。辽宁省高级人民法院于2018年10月29日作出（2018）辽民再216号民事判决书，判决：维持盘锦市中级人民法院（2016）辽11民终16号民事判决。上述事实，有原告提供的盘锦市兴隆台区住建委政府信息公开申请答复、盘锦市消防局政府信息公开申请答复书、情况说明、《商品房买卖合同（预售）》、临时电费通知单，被告提供的盘锦市兴隆台区城市建设环境保护局签发的辽宁省房屋建筑工程和市政基础建设工程质量监督报告书、辽宁省高级人民法院（2018）辽民再216号民事判决及原、被告当庭陈述在卷佐证，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应按约定履行各自的义务，原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款，但被告未按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的期限向原告交付约定的房屋，被告的未按期交付房屋的行为已构成违约，原告要求被告支付违约金的诉请不违反合同约定，应予支持。因主合同约定房屋交付时间为2014年8月31日前，盘锦东方银座中心城置业有限公司于2014年10月24日取得了建设行政主管部门审核的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程质量监督报告书》，该报告书证明房屋已符合合同约定的交付条件。盘锦东方银座中心城置业有限公司先后于2014年9月20日、2014年10月29日两次通知雍福生、郭春辉收房，故本院认定盘锦东方银座中心城置业有限公司于2014年10月29日通知交房行为有效，逾期交付房屋的期限应认定为2014年9月1日至2014年10月28日，共计58天。本案原、被告双方约定的违约金计算标准为自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之零点一的违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，应当认定为过低，故依法对违约金的计算标准予以调整，以已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至房屋交付之日，按日计算违约金为2383元。关于逾期办理房产证的问题，因合同第二十条约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：合同继续履行，出卖人自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日计算向买受人支付已付房价款万分之零点壹的违约金。该约定以商品房已经实际交付为成就条件，原告雍福生、郭春辉因诉讼退房的原因，一直没有接收房屋，该商品房事实上还没有交付使用，因此，该主张的前提条件并未成就，本院不予支持。另因商品房现无法办理不动产登记，待办理不动产登记手续齐备时，被告应协助原告进行办理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告盘锦东方银座中心城置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告雍福生、郭春辉逾期交房违约金2383元。二、被告盘锦东方银座中心城置业有限公司在东方银座中心城二期商品房可以办理不动产登记时起30日内协助原告雍福生、郭春辉办理不动产登记。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1704元，减半收取852元，由原告负担829元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  马力二〇一九年七月三十日书记员  李宁