广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初10946号原告：叶华英，女，汉族，住广东省云浮市郁南县，委托诉讼代理人：李业成，广东百臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘丽琳，广东百臻律师事务所律师。被告：广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行，住所地：广东省佛山市南海区桂城南海大道**首层商铺**，统一社会信用代码914406056633426933。负责人：黄耀航，该行行长。委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗炳汶，广东千度律师事务所律师。第三人：庞润华，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：黄镔，广东金信方正律师事务所律师。第三人：李璧莹，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，第三人：庞建文，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，第三人：郭月萍，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，第三人：李敏玲，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，第三人：佛山市广兴龙文化陶瓷连锁销售有限公司，住所，住所地：广东省佛山市禅城区轻工三路****首层之**机构代码：05065736-9。法定代表人：李璧莹。原告叶华英与被告广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行（以下简称南海农商行桂城支行）、第三人庞润华案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月25日立案后，依法追加李璧莹、庞建文、郭月萍、李敏玲、佛山市广兴龙文化陶瓷连锁销售有限公司（以下简称广兴龙公司）作为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，于2019年3月28日、7月3日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人丘丽琳、被告的委托诉讼代理人罗炳汶、第三人庞润华的委托诉讼代理人黄镔到庭参加了诉讼；第三人李璧莹、庞建文、郭月萍、李敏玲、广兴龙公司、郭月萍经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销（2018）粤0605执异261号执行裁定书；2.停止对位于佛山市禅城区**房（以下简称涉讼房屋）的强制执行措施；3.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：首先，（2018）粤0605执异261号执行裁定认定事实不清。原告与郭锦源于2014年8月27日签订《房屋租赁合同》，承租涉讼房屋，租赁期限自2014年9月2日至2034年12月31日。原告已向郭锦源支付至2023年8月31日的租金，共计96万元，在转账回执的用途栏内显示为“租金”。且原告自与郭锦源签订租赁合同后，即在涉讼房屋居住。根据《佛山市(禅城区)不动产登记信息查询结果》显示，最早的查封的时间在2015年2月27日，迟于原告与郭锦源于2014年8月27日签订《房屋租赁合同》。因此，原告签订租赁合同的时间早于法院查封的时间，且原告已在该房屋居住并占有该房屋至今，水电等费用均由原告方交纳。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。其次，该裁定书提到“该房屋的用途为住宅，原告提交的《房屋租赁合同》及《租赁合同》均约定涉案房屋的租赁期限超过二十年，与常理不符”。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。原告与郭锦源的租赁期限为2014年9月1日起至2034年12月31日止，二十年零四个月。签订合同的时间长短，由双方当事人约定，超过法律规定的部分无效，并不影响合同的效力。再次，原告向郭锦源支付的租金，实际系与郭锦源一同向第三人庞润华购买该物业，因郭锦源的身份原因，只能按“以租代买”的方式购房，故原告与郭锦源对该物业均享有所有权权益。原告在签订合同后，对该物业进行装修，花费超过200万元，对该物业已进行明显增值（添附），依法对该物业享有共同共有权。综上，根据“租售同权”的政策，法院在确认原告对涉讼房屋享有的份额前,不应对该房屋进行处分，故提起诉讼，请求法院支持原告诉请。被告辩称，原告此次诉讼仅是为了拖延执行程序，请求法庭尽快驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：1.根据物权法第190条的规定，原告与案外人郭锦源于2014年8月27日签订租赁合同，被告于2014年8月13日办理涉讼房屋的抵押登记，故原告的租赁权无效；2.原告的租赁合同于2014年签订，原告首次支付租金的时间是2015年9月，同年10月支付24万元的租金，合同约定每年12万元租金，并约定当年3月25日前支付当年的租金，原告的行为不符合常理，在2015年10月13日支付60万元租金更不符合常理。3.原告称已对涉讼房屋进行装修，有明显添附事实，但原告不能提供相应占有的信息，例如水电费、物业费的信息，更不能提供实际占有、装修的照片。第三人庞润华辩称，对原告的起诉事实予以确认。第三人李璧莹、庞建文、郭月萍、李敏玲、广兴龙公司没有答辩。原告围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证，第三人李璧莹、庞建文、郭月萍、李敏玲、广兴龙公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，对相对方未提出异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。原告提交的租赁合同、房屋租赁合同及相关租金收据拟证明涉讼房屋的出租情况，本院综合认定。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋登记所有权人为庞润华，权利证号为0100169918，于2014年8月13日办理抵押登记，登记抵押权人为南海农商行桂城支行。2015年2月27日，佛山市禅城区人民法院根据（2015）佛城法执字第999号执行裁定查封了涉讼房屋。2015年8月19日，本院立案受理南海农商行桂城支行诉广兴龙公司、庞润华、李壁莹、庞建文、郭月萍、李敏玲金融借款合同纠纷一案，案号为（2015）佛南法民二初字第1094号。同月27日，南海农商行桂城支行向本院申请财产保全，本院于同月28日依法作出（2015）佛南法民二初字第1094-1号民事裁定，裁定冻结广兴龙公司、庞润华、李壁莹、庞建文、郭月萍、李敏玲的银行存款5149058.21元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，本院于同年9月9日轮候查封了涉讼房屋。2016年12月9日，本院依法作出（2015）佛南法民二初字第1094号民事判决，判令：一、广兴龙公司应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还尚欠贷款本金3360000元及至2015年12月28日止的利息257913.6元、罚息205564.8元；及以3360000元为本金从2015年12月29日起至实际清偿之日止以执行利率9.12%上浮50%计收罚息予南海农商行桂城支行；二、广兴龙公司应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还尚欠贷款本金1440000元及至2015年12月28日的利息56270.66元、罚息165733.2元，及以1440000元为本金从2015年12月29日起至实际清偿之日止以执行利率9.12%上浮50%计收罚息予南海农商行桂城支行；三、南海农商行桂城支行对庞润华提供位于佛山市禅城区**房（粤房地他项权证佛字第××号）在上述第一、二项确定的债权范围内享有优先受偿权；四、庞润华、李壁莹、庞建文、郭月萍、李敏玲对广兴龙公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；五、驳回南海农商行桂城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取47843.4元、财产保全费5000元（南海农商行桂城支行已预交），由广兴龙公司、庞润华、李壁莹、庞建文、郭月萍、李敏玲负担并应于上述款项同期迳付予南海农商行桂城支行，本院不另行收退。后广兴龙公司不服上诉判决提起上诉，佛山市中级人民法院于2017年8月10日依法作出（2017）粤06民终5528号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。该判决已于同年11月19日发生法律效力。2017年12月14日，本院立案执行南海农商行桂城支行申请执行广兴龙公司、庞润华、李壁莹、庞建文、郭月萍、李敏玲金融借款合同纠纷一案，案号为（2017）粤0605执16295号，执行依据为（2017）粤06民终5528号民事判决书。在该案的执行过程中，本院致函佛山市禅城区人民法院，商请将涉讼房屋移送本院执行，佛山市禅城区人民法院复函同意并将涉讼房屋移送本院处理，后本院于2018年4月18日依法作出（2017）粤0605执16295号公告，公告本院将于将其对涉讼房屋采取评估、拍卖等处置措施。2018年5月9日，本院立案审查叶华英对本院执行涉讼房屋所提异议，案号为（2018）粤0605执异261号。同年6月5日，本院依法作出（2018）粤0605执异261号执行裁定，驳回异议人叶华英的异议请求。叶华英于同月11日收到上述执行裁定书后，不服并于同月25日提起本案诉讼。诉讼中，原告为证明其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.庞润华与郭锦源签订的落款时间为2014年4月11日的《租赁合同》，该合同约定庞润华将涉讼房屋出租予郭锦源，租赁期限为20年，即从2014年5月1日至2034年12月31日，每月租金96000元，每5年可上升10%，郭锦源于每年3月份向庞润华支付当年租金，等等。2.庞润华出具的落款时间为2015年10月13日的《租金收据》，确认已收郭锦源支付的租金1484800元和租赁保证金30000元，租赁合同项下租赁期限内的租金和租赁保证金已全部支付完毕，租赁保证金以现金方式退还。3.郭锦源与叶华英签订的落款日期为2014年8月27日的《房屋租赁合同》，该合同约定郭锦源将涉讼房屋出租予叶华英，租期20年，即从2014年9月1日至2034年12月31日，租金每年12万元，于每年3月25日前交付当年租金，等等。4.郭锦源出具的落款时间为2015年10月19日的《租金收据》，确认已收到叶华英支付的租金960000元，2015年9月1日至2023年8月31日的租金已全部付清。5.招商银行转账汇款电子回单，显示叶华英于2015年9月25日、10月13日、10月19日分别向郭锦源转账120000元、600000元、240000元，转账备注分别为“房租”、“京华嘉苑房租”、“房租”。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，因《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条已明确规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效，故原告诉请本院撤销（2018）粤0605执异261号执行裁定书不属于本案的裁处范围，本院不予处理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，本案审查的内容是原告对涉讼房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益并据此作相应裁判，原告依法对此应承担举证责任。据此，本院综合原告的举证情况及各方陈述分析如下：首先，根据原告举证及主张，其从案外人郭锦源处承租了涉讼房屋，对涉讼房屋享有承租权。即使该主张成立，原告就涉讼房屋享有的权利亦仅能要求本院带租约拍卖涉讼房屋，原告以此请求本院停止执行涉讼房屋没有法律依据。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，且不论第三人庞润华与案外人郭锦源之间关于租赁涉讼房屋签订的《租赁合同》、《租金收据》均没有原件核对、没有转账材料佐证，且《租金收据》确认的付款方式与《租赁合同》约定不符，该《租赁合同》、《租金收据》真实性均存疑，即使原告主张的其与郭锦源的租赁关系属实，根据其提交的《房屋租赁合同》及对应的《租金收据》、转账汇款回单反映的签约、付款行为均发生于涉讼房屋抵押登记之后，故依照上述规定，原告基于租赁涉讼房屋所享有的权利不能对抗在先的抵押权，因此，原告诉请本院判令不得执行涉讼房屋理据不足。综上所述，原告诉请本院判令不得执行涉讼房屋没有事实和法律依据，本院不予支持。第三人广兴龙公司、庞润华、李壁莹、庞建文、郭月萍、李敏玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，判决如下：驳回原告叶华英的诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费10800元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民陪审员  黄利群人民陪审员  梁润芬二〇一九年七月十八日书 记 员  许晓璇