贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终890号上诉人（一审原告）：冉光银，男，1978年8月28日出生，汉族，身份证住址贵州省黄平县。上诉人（一审原告）：焦月琼，女，1986年9月17日出生，汉族，身份证住址贵州省习水县。委托诉讼代理人：吴正传，男，苗族，1980年11月8日出生，身份证住址贵州省凯里市）春晖东大道3号12栋1单元10楼1001号。委托诉讼代理人：汪鼎峰，男，汉族，1991年11月1日出生，身份证住址贵州省凯里市。上诉人（一审被告）：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司。住所地：贵州省凯里市凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。上诉人冉光银、焦月琼因与上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称凯威房开公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服贵州省凯里市人民法院作出的（2018）黔2601民初3481号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。冉光银、焦月琼上诉请求：1、撤销一审判决，按上诉人的一审诉请依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审错误认定《逾期交房赔偿协议》显失公平。上诉人认为合同是否显失公平及是否撤销，应由当事人提出，法院不得在没有任何事实及法律依据前提下，仅凭合议庭主观臆断，机械认为违约金约定条款显失公平。协议签订时间已过一年，法定撤销权已经消灭。依据民法总则第一百五十一条规定，显失公平是指一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形，致使双方在从事民事法律行为时权利义务明显有违公平情形，认定合同是否构成显失公平，客观上应造成当事人之间的利益明显不平衡，主观上应存在一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立合同，即使存在事实上的利益失衡，但无证据充分证明受损害方存在“不得已而选择”的情况下，应不被定为不公平，《逾期交房赔偿协议》是在被上诉人多次违约、多次欺骗上诉人的情况下，为了取得上诉人的谅解主动自愿增加违约金比例，凯威房开公司作为从事房地产开发的专业公司，不存在没有行业经验，在签约时占绝对优势，不存在签约存在急迫情形，故双方签订的《逾期交房赔偿协议》在主观上都不符合显失公平的构成要件；2、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，证明实际损失是否过分高于约定的违约金是调整违约金的基础，一审判决在“被上诉人凯威房开公司不能证明约定的逾期交房违约金过分高于造成的损失”情况下，却随意调低逾期交房违约金。《逾期交房赔偿协议》中逾期交房违约金的约定是被上诉人多次拖延工程进度、违约不交房的情况下约定的，主要目的是防止凯威房开公司再次出现违约行为，除了补偿损失及惩罚外，还具有债务担保的性质，法院动辄降低违约金，无异于破坏诚信，即便不考虑严厉惩罚违约，仅从违约金的担保属性出发，法院应从尊重当事人意思自治并保护守约方角度出发，尊重约定的违约金条款，故请求二审法院按照《逾期交房赔偿协议》支持逾期交房违约金至实际交房之日止。3、《逾期交房赔偿协议》第四条第二项明确约定“从2017年7月1日至实际交房日止，甲方例外按照每天50元的标准支付乙方租房补贴”，该内容是凯威房开公司一再违约并取得上诉人谅解的前提下约定，完全是凯威房开公司的自愿行为，不违反法律、不违背公序良俗、不损害他人及社会公共利益，一审将租房补贴认定为“数额过高，不利于社会的和谐稳定”调整为每月1000元是错误的，请求二审法院判令凯威房开公司按约定支付每天50元的租房补贴。4、关于违约金、房租补贴的起止时间。冉光银、焦月琼一审诉讼请求为支付逾期交房违约金、租房补贴至交房之日止，支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，而一审判决只判决支持违约金从合同约定之日至2018年5月21日止错误，应判决立即支付各款项从合同约定之日至判决生效之日，并逐月支付各项款项从判决生效之次日至交房、交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。对于冉光银、焦月琼的上诉请求及理由，凯威房开公司未作书面答辩。上诉人凯威房开公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回冉光银、焦月琼诉讼请求；2、全部诉讼费用由冉光银、焦月琼承担。事实和理由：1、凯威房开公司在答辩状中重点阐述凯威房开公司泄露合同内容违反合同行为，一审罔顾事实，不予认定。凯威房开公司认为，冉光银、焦月琼因其自身提供的证据和自身行为足以证明已经泄露合同内容。本案与其他34案为合并审理案件，在合并审理前，本案冉光银、焦月琼不仅提交自己的《逾期交房赔偿协议》，还向一审法院提交了其他34个案件部分当事人的《逾期交房赔偿协议》，该证据表明，本案冉光银、焦月琼在取得其他当事人的《逾期交房赔偿协议》时，势必与其他当事人就各自的协议进行展示、对比及讨论，按照日常经验判断其他当事人已将合同内容泄露给本案冉光银、焦月琼。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第9条规定，根据已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实，当事人无需举证证明。《逾期交房赔偿协议》第8条明确约定，协议内容甲乙双方须履行保密责任，双方不得向他人泄露。协议执行期间，乙方不得作为有损甲方形象和声誉的行为，若乙方向他人泄露或作出有损甲方形象声誉的行为，则放弃本人在本协议所载明的一切权利，甲方可单方终止此协议并不另行赔偿，若甲方向他人泄露，给乙方造成损失的，双倍赔偿乙方损失。被上诉人未履行保密责任，已经向他人泄露合同内容，其必然失去在该协议所载明的一切权利，包括丧失要求支付违约金和赔偿损失的一切权利，所以凯威房开公司不应当承担违约责任和赔偿责任。2、一审对转移登记违约金的认定，违反客观事实、合同约定及法律规定。转移登记，客观上必须建立在先行取得初始登记的基础上。凯威房开公司与冉光银、焦月琼签订的合同第22条第2款明确约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。冉光银、焦月琼起诉时，凯威房开公司因逾期交房未将商品房交付使用，客观上不能办理初始登记，未办理初始登记，转移登记也无法办理。当且仅当出卖人已经办理初始登记，不将商品房转移登记的有关文书交付给买受人才承担转移登记的违约责任。合同第22条第3款约定出卖人承诺于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，该条款与前述第2款相矛盾，同一事项，按照第2款没有违约，按照第3款即是违约，第3款与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条相悖，该条法律也规定交付是办理房屋权属证书的前提条件，故第3款约定违反客观事实，也违反法律规定，当逾期交房出现时，该承诺不可能实现，不是凯威房开公司真实意思表示，是无效的承诺。3、一审对房租补贴，是对逾期交房违约金的重复计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿数额。该规定确定逾期交房违约金和租金标准是一致的，逾期交房违约金已经涵盖租金损失，既计算逾期交房违约金又计算租金损失，明显是双倍加重上诉人负担。对于凯威房开公司的上诉请求及理由，冉光银、焦月琼辩称，1.冉光银、焦月琼没有泄露《逾期交房赔偿协议》，凯威房开公司应承担违约责任；2.交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的日期应从2016年12月31日起算；3.租房补贴应按每天50元的标准给付。冉光银、焦月琼一审起诉请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金从2016年9月1日至实际交付房屋之日止（截止2018年5月21日暂为38318元）；2、判令被告立即向原告支付租房补贴从2017年7月1日至实际交付房屋之日止（截止2018年5月21日暂为16250元）；3、判令被告立即向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金从2017年1月1日至实际交付文书之日止（截止2018年5月21日暂为16171元）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月25日，原告冉光银、焦月琼（买受人）与被告凯威房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016000205）。合同主要内容为：1.原告冉光银、焦月琼购买被告凯威房开公司开发的凯威现代物流城（东区）第14号楼1单元16层1-16-4号房，房屋套内建筑面积为103.80㎡，房款总价为319594元。2.被告凯威房开公司应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，逾期交付商品房的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。3.出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起30内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。同时，双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条中约定：出卖人向买受人交付商品房时间为2016年8月31日前；约定转移登记时间为2016年12月31日前。同日，双方办理了商品房预售合同备案登记。嗣后，原告冉光银、焦月琼按约定交清购房款319594元。约定时间届满，被告凯威房开公司不能按时交房，在业主的多方催促下，2017年9月29日，以凯威房开公司为甲方，以原告冉光银、焦月琼为乙方，双方签订了《逾期交房赔偿协议》，协议主要内容为：1.甲乙双方确认双方所签订的《商品房买卖合同》及《关于凯威现代物流城东区项目延期交房的补充协议》有效，对甲方目前的工作进度表示谅解并接受。2.甲方必须合理安排工期，加快工程进度，确保于2017年12月31日前竣工达到交房条件并交付房屋给乙方。3.自原合同约定的交房日期始日至2017年6月30日期间逾期交房的违约金按原双方签订的《商品房买卖合同》约定计算，即甲方按日向乙方支付全部已付购房款万分之一的违约金（享有原补偿协议的则按照原协议，享有万分之一违约金的则不能享有原违约补偿协议，即补偿只能二选一）。4.2017年7月1日至实际交房日期间的违约金计算方法如下：（1）2017年7月1日至实际交房之日止逾期交房的违约金为甲方按日向乙方支付全部已付购房款万分之二的违约金；（2）从2017年7月1日至实际交房日止，甲方例外按照每天50元的标准支付乙方租房补贴，直至交房日止；（3）若甲方到2018年2月28日仍未交房，违约金比例从2018年3月1日起至实际交付房屋之日止由万分之二提高到万分之五，即此期间甲方需按日计算向乙方支付全部已付购房款万分之五的违约金。5.在未达到交房条件之前乙方可提前对所购房屋进行装修，甲方必须提供一切便利条件，乙方必须按照相关规定进行装修，甲方确认该装修不是交房。6.此协议内容甲乙双方须履行保密责任，双方不得向他人泄露。协议执行期间乙方不得作出有损甲方形象和声誉的行为，若乙方向他人泄露或作出有损甲方形象声誉的行为，则放弃其本人在本协议所载明的一切权利，甲方可单方面终止此协议并不另行赔偿；若甲方向他人泄露，给乙方造成损失的，双倍赔偿乙方损失。7.此协议与之前双方签订的购房合同、协议及2017年9月27日乙方业主代表与甲方签订的《关于延期交房的谅解协议》关于补偿内容有冲突的，以此协议为准。另查明，2018年5月21日后，原告冉光银、焦月琼拿到房屋装修钥匙。一审法院认为：原告冉光银、焦月琼与被告凯威房开公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告冉光银、焦月琼已按照买卖合同的约定全面履行付款义务，被告凯威房开公司未在约定时间内交付涉案房屋，同时未按约定时间取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房的有关文书交付买受人，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法依约均应当承担民事责任。《逾期交房赔偿协议》虽系原被告自愿签订的，但部分条款对违约金的约定过高，与本地的房地产市场相差甚远，显失公平，该条款无效，部分无效不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，该院对原告冉光银、焦月琼的诉请和被告的答辩分析认定如下：一、关于逾期交房违约金的问题。虽然原被告双方在《商品房买卖合同》中约定涉案房屋交付时间为2015年12月31日，但在附件十二《补充协议》中双方将涉案房屋交付时间延长到2016年8月31日前，故被告凯威房开公司逾期交付房屋的时间从2016年9月1日开始计算，即逾期交房违约金的起算时间为2016年9月1日。《逾期交房赔偿协议》对逾期交房违约金的计算标准进行了变更，即逾期交房违约金2016年9月1日至2017年6月30日每日按原告冉光银、焦月琼已付购房款的万分之一计算，2017年7月1日至2018年2月28日每日按原告冉光银、焦月琼已付购房款的万分之二计算，2018年3月1日至实际交房之日止每日按原告冉光银、焦月琼已付购房款的万分之五计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，被告凯威房开公司未提交证据证明原告冉光银、焦月琼的实际损失是多少，故根据被告凯威房开公司的过错程度，兼顾公平原则、原告冉光银、焦月琼的预期利益损失等，支持冉光银、焦月琼的逾期交房违约金按日万分之一计算，从2016年9月1日至2018年5月21日为止，共计20070.50元（319594元×628天×0.0001）。被告凯威房开公司辩称应以原告冉光银、焦月琼的实际损失计算违约金，因被告凯威房开公司既未提交证据证明其辩解理由成立，同时，被告凯威房开公司为了取得原告等业主的谅解同意增加违约金的比例，且在一年内亦未向法院申请撤销《逾期交房赔偿协议》，如过多调低违约金的比例，违背了诚实信用原则，不利于社会主义核心价值观的树立，故被告凯威房开公司的辩解理由不成立，不予支持。二、关于房租补贴的问题。凯威房开公司至起诉之日未交付涉案房屋，造成原告的经济损失是客观存在的，同时本案租房补贴的约定是在被告凯威房开公司一再违约并取得原告冉光银、焦月琼谅解的前提下达成的，约定从2017年7月1日起对原告冉光银、焦月琼进行的租房补偿，而不是从变更延期交房后的时间2016年9月1日起算，且完全系双方的自愿行为，从公平原则和诚实信用原则全面衡量，予以部分支持，即凯威房开公司按《逾期交房赔偿协议》的约定从2017年7月1日起每月支付原告冉光银、焦月琼房租补贴1000元。原告冉光银、焦月琼诉请租房补贴按《逾期交房赔偿协议》的约定每天50元计算，考虑到本案已计算逾期交房违约金，如再按每天50元计算租房补贴，则数额过高，不利于社会的和谐稳定，故酌情支持原告冉光银、焦月琼的房屋租金补贴从2017年7月1日至2018年5月21日为10700元（1000元×10个月+1000元÷30天×21天）。三、关于逾期交付商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，法院应当根据上述规定作出是否调减的裁判。然而，审判实践中无论是买受人还是出卖人，对出卖人未履行合同交付办理房屋转移登记有关文书约定义务，影响买受人取得房屋权属证书造成的损失数额均无法举证证明。因此，在损失数额难以确定的情况下，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对约定的违约金是否超过“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”进行计算予以确定。本案双方约定30日后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的按日向买受人支付已交付房价款万分之一标准计算违约金，显然该约定标准没有超出了上述司法解释规定的计算标准，故原告冉光银、焦月琼诉请按已交付房价款的日万分之一计算违约金予以支持，故原告冉光银、焦月琼应获得的2017年1月1日至2018年5月21日的违约金为16171.46元（319594元×506天×0.0001）。被告凯威房开公司提出违约金过高的理由没有证据佐证，不能成立，不予支持。关于2018年5月22日后的逾期交房违约金、租房补贴及逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能的情况下可另行提起诉讼。关于保密问题，虽在起诉时原告冉光银、焦月琼向法院提交了其他业主与被告签订的《逾期交房赔偿协议》，但并不能证明原告冉光银、焦月琼泄密且损害被告凯威房开公司的形象，故被告凯威房开公司的该项辩解理由不成立，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付冉光银、焦月琼从2016年9月1日至2018年5月21日的逾期交房违约金20070.50元。二、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付冉光银、焦月琼从2017年1月1日至2018年5月21日的商品房逾期转移登记违约金16171.46元。三、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付冉光银、焦月琼从2017年7月1日至2018年5月21日的房屋租金补贴10700元。四、驳回冉光银、焦月琼的其他诉讼请求。案件受理费1568元，由冉光银、焦月琼负担553元，由黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担1015元。本院二审期间，上诉人凯威房开公司未提交新证据。上诉人冉光银、焦月琼虽然二审提交其他法院判决文书，但其明确表明其所提交的材料不作为证据使用，故本院不予质证。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、《逾期交房赔偿协议》是否显失公平，冉光银、焦月琼是否违反《逾期交房赔偿协议》义务？二、凯威房开公司是否应同时承担逾期交房、逾期支付租房补贴及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任？三、一审判决主动调整逾期交房违约金、租房补贴是否得当，租房补贴与逾期交房违约金是否属于重复计算？四、一审判决逾期交房违约金、逾期支付租房补贴及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金截止至2018年5月21日是否正确？关于争议焦点一，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《逾期交房赔偿协议》均是在双方达成合意的情形下所签订，现并无证据证明前述协议具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的合同无效及可撤销等情形，应为有效协议。一审判决认定《逾期交房赔偿协议》中关于违约金约定的条款因显失公平属于无效条款无法律依据，本院予以纠正。从《商品房买卖合同》及《补充协议》约定内容来看，对商品房、办理转移登记有关文书的交付时间均予以明确约定，凯威房开公司未按约履行上述合同义务构成违约，其应承担相应的责任。凯威房开公司认为冉光银、焦月琼在庭审期间提交了其他业主与凯威房开公司签订的《逾期交房赔偿协议》系违反《逾期交房赔偿协议》第八条内容，凯威房开公司不应承担违约金赔偿责任。本院认为，虽然冉光银、焦月琼在一审提交了其他业主的《逾期交房赔偿协议》，但其仅仅是因为与凯威房开公司之间的商品房买卖关系已经进入诉讼程序，为了在诉讼过程中证明凯威房开公司所提供的《逾期交房赔偿协议》为格式化合同而提供，但不能反推其提供其他业主《逾期交房赔偿协议》即是违反双方在协议中约定的保密义务，也不能证明该行为损坏了凯威房开公司的声誉，故凯威房开公司提出的该理由不能成立。关于争议焦点二，凯威房开公司上诉中还提出其不应承担逾期交付转移登记有关文书的违约责任，其理由是认为在未交付商品房并办理初始登记前提下，转移登记不具备办理条件，只有在出卖人办理完毕初始登记，不将办理转移登记的有关文书交付给买受人才应承担违约责任，合同中关于逾期交房与逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任本身存在冲突。关于该上诉理由，本院认为不能成立。理由如下：房屋交付时间和办理商品房转移登记的有关文书时间及双方权利义务均明确载明在案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》及《逾期交房赔偿协议》之中，迟延交房和迟延办理商品房转移登记的有关文书均构成合同违约，而两种迟延交付行为其法律基础并不相同。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的文义解释来看，也并未规定两种迟延交付行为构成非此即彼的排除关系，在合同有效并均有约定的情形下，应同时适用。同时，该案中逾期交房属于凯威房开公司单方违约，因逾期交房导致不能办理初始登记，不能如约交付办理转移登记有关文书的责任理应由凯威房开公司承担。因此，上诉人凯威房开公司以案涉商品房尚未交房而免除逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金承担的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点三，对于逾期交房，双方约定在买受人不退房的情况下，逾期交房违约金的计算标准为2016年9月1日至2017年6月30日每日按已付购房款的万分之一计算，2017年7月1日至2018年2月28日每日按已付购房款的万分之二计算，2018年3月1日至实际交房之日止每日按已付购房款的万分之五计算。本案中，对于逾期交付房屋的事实，凯威房开公司予以认可，只是认为双方约定的违约金过高请求调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。故凯威房开公司请求调整违约金符合法律规定，本院予以支持。关于违约金如何调整问题。本院认为，违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能之前，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金降低了纠纷时合同主体的举证成本，使得合同主体在订立时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约，人民法院对违约金的调整应依法、审慎、适当。本案中，凯威房开公司作为违约方主张违约金过高，应承担举证责任，但凯威房开公司未提供相应的证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错承担以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。本案从履约情况来看，凯威房开公司对于违约事实予以认可，并对于在合同约定的时间内未完成合同义务的责任，没有选择逃避，而是积极与购房户协商，并签订《赔偿协议》等，凯威房开公司愿意承担行为后果的态度值得酌情谅解。但由于凯威房开公司多次作出书面承诺后，仍未履行相应义务，有失诚信，也应对购房户的实际损失及逾期利益损失作出补偿和赔偿。在购房户未提交证据证明实际具体损失的情况下，从违约后果一般情况分析，由于出卖人未能按照合同约定期限交付使用房屋，使得买受人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权能，在不能取得自己的房屋情况下，买受人为了解决居住使用问题，就可能要支付一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住，也可能采取其他补救措施来解决居住之需，所以买受人存在的第一项违约损失最普遍的便是无房居住的住房补贴损失。从另一个角度来讲，凯威房开公司未依约交付房屋，即是买受人的购房款在违约期间无故被占用，对于买受人而言产生的第二项损失是该期间购房款的利息损失，而双方签订的《逾期交房赔偿协议》中不仅约定逾期交房违约金，同时也约定了租房补贴，在冉光银、焦月琼并未提供实际租房的证据的前提下，一审法院基于公平原则考虑，租房补贴按每月1000元为标准计算也能合理填平若冉光银、焦月琼实际租房所产生的租金损失。同时，按日以已支付购房款总价的万分之一计算违约金也趋近于银行利率，一审法院根据合同履行情况酌情对违约金所作出的调整符合公平原则，且租房补贴与按日万分一计算的数额均属于违约金范畴，二者并不属于重复计算，故对凯威房开公司提出的该项上诉理由不予支持。关于争议焦点四，冉光银、焦月琼在一审请求要求支付逾期交房违约金、支付住房补贴、支付办理商品房转移登记的有关文书至实际交付房屋之日止，而冉光银、焦月琼一审诉请截止到2018年5月21日只是为立案需要确认诉讼标的额的暂计金额，并未放弃其后期限顺延的合法正当权利。而本院涉案商品房截至二审审理期间并未交付。一审法院以“考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能的情况下可另行提起诉讼”的理由，缺乏事实和法律依据，亦徒增当事人诉累，本院予以纠正。故本院对于冉光银、焦月琼诉请的逾期交房违约金、租房补贴、逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金予以分别支持计算至实际交付房屋、实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，且双方在《逾期交房赔偿协议》中也明确约定“在未达到交房条件之前乙方可提前对所购房屋进行装修……甲方确认装修不是交房”，所以该逾期交房违约金、租房补贴应算至实际交房之日即双方约定的交房条件达到之日。综上所述，上诉人冉光银、焦月琼的上诉理由部分成立，本院予以部分支持；上诉人凯威房开公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但对冉光银、焦月琼一审诉讼请求中逾期交房违约金、租房补贴、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书未予支持计算至实际交付房屋、交付文书之日止，属适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初3481号民事判决；二、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付冉光银、焦月琼从2016年9月1日至2018年5月21日的逾期交房违约金20070.50元，2018年5月22日之后的逾期交房违约金以房款总价319594元为基数，违约金按日万分之一计算至实际交房之日止；三、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付冉光银、焦月琼从2017年1月1日至2018年5月21日的商品房逾期转移登记违约金16171.46元；2018年5月22日之后的逾期转移登记违约金以房款总价319594元为基数，违约金按日万分之一计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；四、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付冉光银、焦月琼从2017年7月1日至2018年5月21日的房屋租金补贴10700元，2018年5月22日之后的房屋租金补贴按1000元/月为标准计算至实际交房之日止；五、驳回冉光银、焦月琼的其他诉讼请求。本判决发生法律效力后，若义务人在判决书确定的履行期限内不履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1568元，由冉光银、焦月琼负担553元，由黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担1015元。二审案件受理费1568元，由黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  郑厚祥审判员  吴竹春二〇一九年七月三十一日法官助理罗惠书记员罗朝丽