济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初5364号 原告:牛瑞云，女，1961年6月15日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人:于瀚涛（特别授权代理），山东兴震律师事务所律师。 被告：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地济南市。 法定代表人：孟昭轶，主任。 委托诉讼代理人：崔晓宁（特别授权代理），山东康桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董丰宁（特别授权代理），该办事处工作人员。 被告：山东金凯特科技发展有限公司，住所地济南市。 法定代表人：高炳魁，董事长。 委托诉讼代理人：田景博（特别授权代理），山东招法律师事务所律师。 原告牛瑞云与被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）、山东金凯特科技发展有限公司（以下简称金凯特公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，于2018年8月1日公开开庭进行了审理。因本案裁判结果应以本院(2018)鲁0112民初903号案件的裁判结果为依据，本案中止审理。本案恢复审理后，依法组成合议庭，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于瀚涛，被告千佛山办事处委托诉讼代理人崔晓宁、董丰宁，被告金凯特公司委托诉讼代理人田景博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 牛瑞云向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋使用权协议》无效；2.被告千佛山办事处返还购房款266000元；3.被告千佛山办事处赔偿利息，自支付购房款之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日；4.诉讼费用被告千佛山办事处承担。事实和理由：2007年2月9日，牛瑞云与金凯特公司及济南千佛山海鲜副食品市场签订《房屋使用权协议》，牛瑞云购买其开发建设的济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园xx号楼，原告支付购房款266000元，被告将房屋交付牛瑞云使用。2017年6月1日，该房屋被政府部门确认为违章建筑并被拆除。被告明知开发建设的房屋违反土地管理法等法律强制性规定仍进行建设并销售，存在明显过错，应承担相应法律责任。 千佛山办事处辩称，1、青龙峪项目由千佛山办事处开发建设，后因政策不允许，遂将该项目委托济南千佛山海鲜副食品市场开发建设，济南千佛山海鲜副食品市场与山东中天置业有限公司签订项目合作协议，后山东中天置业有限公司将该项目转让金凯特公司，2010年4月，千佛山办事处与金凯特公司就该项目进行财务审计，济南千佛山海鲜副食品市场、山东中天置业有限公司、金凯特公司签订解除开发建设青龙峪生态林果健身观光园项目合作合同，根据协议约定，金凯特公司、山东中天置业有限公司退出该项目，不再承担项目的亏损及其他风险，也不享有任何权益。该项目的权利义务由济南千佛山海鲜副食品市场承担，济南千佛山海鲜副食品市场系千佛山办事处下属企业；2、牛瑞云与金凯特公司签订房屋使用协议无效，牛瑞云对此存在过错，造成的损失应由牛瑞云自行承担；3、牛瑞云购买涉案房屋后使用，应扣除房屋占有使用费；4、合同无效应返还原物，无法返还应折价赔偿，牛瑞云应赔偿房屋的建设成本。 金凯特公司辩称，本案与金凯特公司没有法律上的利害关系，仅仅是在房屋使用权协议和收款收据上加盖公章，并未实际收取房款，按照与千佛山办事处的约定，本案所有权利义务应由千佛山办事处承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设青龙峪生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快的完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，青龙峪荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的*号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字（2005）第xx号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的*号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。 千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场在上述土地范围内开发建设部分别墅。2007年2月9日，济南千佛山海鲜副食品市场、山东金凯特科技发展有限公司（均系甲方）与牛瑞云（乙方）签订房屋使用权协议，协议主要内容：1.甲方取得了位于历城区西营镇大南营村*号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日，建设项目为生态林果观光健身园，《村镇规划选址意见书》编号为*；2.该房屋为生态林果观光园的生活配套设施，用途为住宅，房屋坐落位置为：济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园C1号楼；3.房屋建筑面积为181平方米，单位售价为（人民币）每平方米1500元；4.甲方办理房屋交接手续后三个月内为乙方办理个人宅基地使用权证。最终结算以实测面积为准，多退少补。当日，涉案房屋交付牛瑞云。2007年2月9日、9月14日、2008年8月21日牛瑞云分别交纳购房款20万元、2万元、46000元，金凯特公司分别出具收款收据。2014年7月15日，赵梦（甲方）与牛瑞云（乙方）签订协议，约定乙方将位于的济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园xx号楼的房屋使用权转让给甲方所有，转让款为58.50万元。2017年6月21日，涉案房屋被拆除。2018年1月24日，赵梦起诉牛瑞云，要求牛瑞云返还购房款及利息，本院作出（2018）鲁0112民初903号判决书，判决：一、原告赵梦与被告牛瑞云于2014年7月15日签订的房屋协议无效。二、被告牛瑞云返还原告赵梦购房款526485元。三、被告牛瑞云赔偿原告赵梦利息损失，以526485元为基数，自2018年6月21日起至购房款还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。 本院认为，牛瑞云与济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司签订房屋使用权协议所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2007年2月9日双方所签房屋使用权协议违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与牛瑞云签订房屋使用权协议无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由牛瑞云分担。千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担，牛瑞云不要求金凯特公司承担责任，是其自主行使诉讼权利，并不违反法律规定。故千佛山办事处应当返还牛瑞云购房款266000元。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付牛瑞云，亦不影响占用期间的合理使用，其应支付自2007年2月9日至2017年6月20日的使用费，其中2007年2月9日至2014年7月14日的使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为42364元（266000元÷559个月×89个月），2014年7月15日至2017年6月20日的使用费按照赵梦支付牛瑞云的房屋使用费58515元计算，以上共计100879元。千佛山办事处在扣除使用费后，余款165121元应当返还给牛瑞云。关于牛瑞云主张的利息损失，牛瑞云在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿牛瑞云利息损失，以165121元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告牛瑞云与济南千佛山海鲜副食品市场及被告山东金凯特科技发展有限公司于2007年2月9日签订的房屋使用权协议无效。 二、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处返还原告牛瑞云购房款165121元。 三、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处赔偿原告牛瑞云利息损失，以165121元为基数，自2017年6月21日起至购房款还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。 以上给付，限被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于本判决生效之日起10日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5290元，原告牛瑞云负担1688元、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担3602元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长 岳 进 人民陪审员 于 艳 人民陪审员 赵绪友 二〇一九年七月二十一日 书 记 员 马小荔