湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1181民初2583号原告：陶某，女，1978年8月24日出生，汉族，住湖北省麻城市，原告：肖永英，女，1935年8月10日出生，汉族，住址同上，委托诉讼代理人：陶某，系肖永英之儿媳。委托权限：全权委托。原告：江帅，男，2005年7月7日出生，汉族，住址同上，法定代理人：陶某，系江帅之母。被告：麻城市雅金居投资管理有限责任公司。统一社会信用代码91421181685630581L。住所地：湖北省麻城市金桥大道渡桥边西侧。法定代理人：刘某。委托诉讼代理人：张征武，湖北诚信联合律师事务所律师。执业证号14211201810074563，委托权限：代为承认、反驳诉讼请求，进行答辩，调解或和解，代为提起上诉，代签收法律文书。原告陶某、肖永英、江帅与被告麻城市雅金居投资管理有限责任公司（以下简称麻城市雅金居投资管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理，原告陶某、被告麻城市雅金居投资管理公司的委托诉讼代理人张征武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陶某、肖永英、江帅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付房屋租金40866元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：江波系肖永英之子，陶某之夫，江帅之父。2009年12月8日，陶某、江波夫妻二人与被告麻城市雅金居投资管理公司签订了《商务宾馆经营委托协议》一份，约定将购买的金桥银座商务宾馆A8616号房屋租赁给被告从事商务宾馆使用，租赁期限为9年。现租赁期限已满，被告仍下欠三年房屋租金40866元至今未付，故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告麻城市雅金居投资管理公司辩称，1、原、被告签订的《商务宾馆经营委托协议》经营管理委托协议，不是房屋租赁合同，无论从合同的名称还是从双方的称呼以及协议的内容，原告与被告是委托合同关系，既然是委托合同关系，委托人享有收益的同时，亦承担相应的经营风险；2、审计报告显示受托方的被告近三年实际经营处于连续亏损状况，已经无力支付受托人的经营款项；3、原告诉请的经营款项不实，根据委托协议约定经营管理的款项应当扣除每月3元／㎡的运营管理费；4、原告诉请要求被告支付2016年度的租金因无证据证实原告在此之前已实际向被告主张过权利，故已超出法律规定的三年诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3，被告对其拟证明目的有异议，提出原、被告双方签订的委托协议应该是委托合同，而不是租赁合同。本院认为，虽然陶某、江波与被告签订的《商务宾馆经营委托协议》的名称和协议中双方当事人的称呼显示双方为委托关系，但从协议的内容可以看出双方实则是房屋租赁关系，故本院对被告的质证意见不予支持，对原告提交的证据3予以确认。被告麻城市雅金居投资管理公司提交的证据2，原告提出该清算表与本案无关，被告亏损不能免除其依约向原告支付租金的义务。本院认为，原告的质证意见成立，本院对被告提交的证据2不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月8日，原告陶某和其丈夫江波同被告麻城市雅金居投资管理公司签订了《商务宾馆经营委托协议》一份，协议第二章第一条约定委托方将购买的金桥银座商务宾馆A8616号房间（38.81㎡）租赁给管理方从事商务宾馆使用，协议第三章第五条约定在管理期间，管理方对宾馆经营管理有充分的决定权和指挥权，委托方无权干涉。协议第四章第五条约定委托方每月按人民币3元／㎡支付运营管理费，于开业前签订委托经营管理协议时一次性付清全年的管理费用。协议第五章第六条第1项约定管理方每年按购房总房款的一定回报比率返还资金给委托方，每年返还的房款以现金结算或打入指定银行账户，返还日期以开业日起至次年满一周年计算，附表显示返款第1年为8383元，第2年为9431元，第3年为9431元，第4年为10479元，第5年为11527元，第6年为11527元，第7、8、9年均为13622元，合计104787元。第2项约定宾馆于2010年1月1日开业。第3项约定经营期内宾馆的营业状况与委托方无关，委托方不承担任何风险。协议第十章第十六条约定委托管理年限暂定九年，双方在经营合同期满前三个月，如委托方仍提出需要管理方进行管理，可以在双方达成一致的前提下续签管理协议。在不能达成协议的情况下，由业主委员会进行讨论，以少数服从多数来决定。协议第十一章第十七条约定在合同有效期内，任何一方如不履行本合同的条款，视为违约。另一方有权根据违约程度要求违约方赔偿经济损失。第二十条约定无论什么原因导致本合同终止时，双方的所有账款在30天内付清。协议第十三章定二十三条约定凡因执行本合同所发生的一切争议，双方应通过友好协商解决。如协商不能解决，双方可向所在地人民法院起诉，诉讼费由败诉方负担。合同双方签订后，陶某、江波依约将所有的一间住宅交由被告管理，被告依约向陶某支付了头六年租金，第7、8、9年（即2016年、2017年、2018年）的租金一直未给付。现该房屋租赁期限已满，所欠租金经原告多次催要，被告均未予给付，遂酿成纠纷。另查明，原告陶某的丈夫江波于2010年2月16日因交通事故身故。本案争议焦点：原告陶某和其丈夫江波同被告麻城市雅金居投资管理公司签订的《商务宾馆经营委托协议》是委托合同还是房屋租赁合同？本院认为，原告陶某和其丈夫江波同被告麻城市雅金居投资管理公司于2009年内12月8日签订的《商务宾馆经营委托协议》是双方自愿签订的合同，且不违反相关法律规定，本院依法予以确认。关于双方签订的“协议”是委托合同还是房屋租赁合同？依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十九条规定，委托合同是委托人授权受托人依据双方合同约定代替委托人处理委托事项，委托人给付相关费用的合同；租赁合同是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。他们的主要区别是：1、委托合同中的受托人应该按照委托人的意见来处理委托事项，租赁合同是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付租金；2、委托合同对外产生的法律后果由委托人与受托人一起承担（受托人超出委托事项产生的法律后果除外），租赁合同对外产生的法律后果由承租人承担；3、委托合同产生的收益不固定，产生的收益多少由委托人决定或者委托人与受托人一起决定，租赁合同产生的收益固定，承租人固定给付租赁费用，承租人使用租赁物产生的收益多少与出租人无关。依据上述区别，再结合本案，可以看出双方签订的“协议”名为委托管理协议，实际该合同约定陶某、江波将购买的商品房一间出租给被告做商务宾馆，被告在经营宾馆期间的一切事项陶某、江波无权干涉，陶某、江波只是每年得固定的出租收益，这些约定条款明显与委托合同的构成形式不符，而与租赁合同的构成形式相符，综合以上分析，本院依法认定陶某、江波与被告签订的《商务宾馆经营委托协议》实为房屋租赁合同，故对被告辩称该“协议”属委托合同的辩解意见不予支持。因江波于2010年身故，作为财产继承人的原告陶某、肖永英、江帅依据《商务宾馆经营委托协议》的约定要求被告支付租赁期间第7、8、9年未支付的租金的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告辩称其经营的宾馆近三年实际经营处于连续亏损状态，已无力支付原告的经营款项。本院认为，被告经营状况盈利与否与原告无关，被告经营亏损不能作为不支付原告房屋租金的理由，况且依据该“协议”第五章第六条第3项有明确约定，被告经营宾馆期间的营业状况与原告无关，原告不承担任何风险，故被告的该项答辩意见本院不予支持。被告辩称根据“协议”约定经营管理的款项应当扣除每月3元／㎡的运营管理费，因该“协议”第四章第五条有约定，故本院依法予以支持，即原告诉请要求被告支付房屋租金40866元，应当扣除三年的经营管理费4191.48元，实际被告下欠原告租金36674.52元。被告辩称原告诉请要求被告应当支付2016年度的租金因无证据证实原告已实际向被告主张过权利，故已超出法律规定的三年诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。依据原告陶某与其丈夫江波同被告签订的《商务宾馆经营委托协议》第五章第六条约定，2016年度的租金被告应当自2017年1月1日之后开始给付，故原告现要求被告支付2016年度的房屋租金并未超出法律规定的三年诉讼时效，本院对被告的辩解意见依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告麻城市雅金居投资管理有限责任公司于本判决生效后三日内给付下欠原告陶某、肖永英、江帅房屋租金36674.52元。上述有给付义务人逾期不履行的，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费822元减半后411元，由被告麻城市雅金居投资管理有限责任公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员 骆 乔二〇一九年七月三十日书记员 刘江禹附：本案证据目录一、原告陶某、肖永英提交证据和证明目的如下：1、三原告的身份证复印件、麻城市乘马岗镇王富村民委员会证明，拟证明三原告的诉讼主体资格；2、结婚证复印件、死亡及火化证明复印件，拟证明原告陶某与江波的夫妻关系以及江波因交通事故于2010年2月身故的事实；3、《商务宾馆经营委托协议》复印件及公证书一份，拟证明①原告陶某与其丈夫江波于2009年12月8日与被告麻城市雅金居投资管理公司签订的《商务宾馆经营委托协议》，原告将购买的一间房屋出租给被告作为经营商务宾馆使用；②《商务宾馆经营委托协议》中就原被告双方的权利、义务以及租赁期限、租金支付方式、支付时间等已作了明确约定，被告应于每年租赁期满后次年1月1日前向二原告支付当年租金。二、被告麻城市雅金居投资管理公司提交证据和证明目的如下：1、被告的营业执照复印件、法定代表人身份证明，拟证明被告麻城市雅金居投资管理公司的基本情况及诉讼主体资格；2、资产负债表，拟证明被告麻城市雅金居投资管理公司最近三年处于连续亏损状态，无力支付原告的款项。麻城市人民法院账号：1.开户行：麻城市农村商业银行营业部，行号402533114826。2.账号：82×××37。3.户名：麻城市人民法院款物返还中心。