昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初5684号原告：昆明芮成物业管理有限公司。统一社会信用代码：91530112719443654Y。法定代表人：江山。住所：昆明市西山区。委托诉讼代理人：高乾、邱瑞，云南丙春律师事务所律师，特别授权代理。被告：崔红兵，男，汉族，1967年1月22日，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：王敏，女，1967年11月4日出生，汉族，身份证登记住址:云南省昆明市西山区，系被告妻子，一般授权代理。原告昆明芮成物业管理有限公司（以下简称“芮成公司”）诉被告崔红兵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告芮成公司及其委托代理人高乾、邱瑞，被告崔红兵委托诉讼代理人王敏到庭参加了诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十三条，双方当事人申请和解期限两个月。本案现已审理终结。原告芮成公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付综合物业管理费4190元；2、本案诉讼费由被告承担。原告系昆明市德瀛华府小区的物业管理人，被告系该小区6幢4单元405室业主。原告于2009年5月17日与德瀛华府小区开发商昆明得亨地产开发经营有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，由原告向德瀛华府小区提供前期物业管理服务，合同期限为2009年1月1日起至德瀛华府小区成立业主委员会并签订物业管理委托合同时止，合同成立后，一致由原告向小区提供前期物业管理服务。为确保原告正常经营及对德瀛华府小区提供前期物业管理服务，业主应当按照相关法律法规承担按时交纳综合物业费的法定义务，但被告恶意拖欠原告2015年1月至2015年8月21日的综合物业费共计4190元，经过原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告崔红兵答辩称：原告起诉要求支付物业费没有事实，首先，我方并不知道原告与德瀛华府小区开发商签署了相关的前期物业管理委托合同；其次，我方从来就没有收到原告的任何通知，原告什么时候离开小区的我方都是不清楚的；第三、原告从未向我方出具过缴纳物管费的发票；第四、我们业主委员会成立以后将原告公司清理出小区，因为原告管理混乱，电梯长期不维修，让业主生活上造成了极大的不便利；第五，原告和被告之间没有就综合物业管理费进行约定，原告主张收取二次加压费、电梯维护费属于违规收费；第六，本案案涉房屋具有共有权人，本案可能存在遗漏当事人的情况；第七、案涉房屋在2015年3月被盗，于原告达成协议免除2015年3月至2015年12月的物管费，原告未告诉我们欠物管费；第八、原告主张物管费收取的期间，被告并非实际的居住人，且实际居住人已经交纳了至2016年的物业费；第九、小区业主交了维修基金、电梯管理费，被原告侵占了，本应由原告向业主进行返还的，业委会也要起诉原告；第十、原告的诉请已经过了诉讼时效，原告已于2015年8月21日擅自离开小区停止对小区提供物业服务，原告最迟应当于2017年8月23日主张权利，但本案受理时间是2019年3月27日，无论适用新法还是旧法，原告的诉请已经过了诉讼时效；第十一、被告交纳了装修保证金2000元应当予以退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的证明材料，本院认定如下：前期物业管理服务委托合同、前期物业管理服务协议，本院确认其真实性；被告交纳相关物业费票据，原告未提交原件，本院不予确认；终止前期物业服务告知书，照片，催费报纸公告，通知，本院确认终止前期物业服务告知书、催费报纸公告的真实性；照片、通知，本院不予确认；欠费清单实为原告诉请，并非证据材料，故本院不予确认；昆明市发展和改革委员会、昆明市住房和城乡建设局联合出具关于贯彻《云南省物业服务收费管理实施办法》的通知，本院确认其真实性；2017云01**民初4672号民事判决书，本院确认其真实性；装修保证金收据一张，本院予以确认。本案经本院审理查明，确认以下法律事实：被告系昆明市日新路德瀛华府小区********房屋的所有权人，建筑面积247.29平方米。2009年5月17日，昆明德亨房地开发经营有限公司与原告签订《前期物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于昆明市日新中路471号德瀛华府居民住宅小区提供物业管理服务，其中约定住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月按1.6元/平方米缴纳；代收生活垃圾清运费：按环卫站相关规定每月10元/户；消防设施维护费每月30元/户；生活给水二次加压费每月25元/户；电梯维护费：二幢至六幢1层至5层每月85元/户、6层至10层每月105元/户、11-16层每月115元/户。2010年4月23日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定住宅建筑面积每月每平方米暂定1.6元，被告交纳物业管理费时间为每月1日至月底，按年缴纳。2015年8月21日，被告在小区内粘贴《终止前期物业服务告知书》，其上载明：昆明芮成物业管理有限公司定于2015年8月22日零时终止与昆明德亨房地产开发经营有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》。原告于2016年3月24日在春城晚报广告版刊登了向德瀛华府小区（1-6幢应缴物业费195户）催缴费用的公告，其中包括被告所有房屋。被告于2010年4月23日向原告缴纳了2000元的装修保证金。另查明，原告于2018年8月15日向本院递交了起诉状。庭审中，原告陈述：1、被告应当缴纳2015年1月1日起至2015年8月21日间的物业管理服务费3038元、垃圾清运费77元、二次变频加压费192元、消防设施维护费230元、电梯设施维护费653元；2、收到被告交纳的装修保证金2000元，同意抵扣被告尚欠的物业管理费。本院认为，依据《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”2009年5月17日，原告与昆明德亨房地产开发商签订了《前期物业管理服务委托合同》，2010年4月23日，原告与被告签署《前期物业管理服务协议》，前述合同系合同相对方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定享有权利和承担义务。前述两份合同约定了物业管理服务费、生活垃圾清运费、消防设施维护费、生活给水二次加压费、电梯维护费收费标准，被告应当缴纳物业服务费。首先，被告抗辩已经支付了物业费，但未提交证据予以证明，故本院不予采信；第二、被告抗辩称原告管理混乱，提供服务不符合合同约定，但并未提供证据予以证明，故本院不予采信；第三、被告抗辩案涉房屋具有共有权人，可能存在遗漏当事人的情况，本案中，原告与被告签订前期物业管理服务协议，而被告陈述案涉房屋共有权人并未签订前述协议，案涉房屋共有权人并非合同相对方，故被告抗辩本案遗漏当事人，本院不予采信；第四、被告抗辩因案涉房屋被盗，原告与被告协商一致免除被告2013年3月至12月的物管费，但被告未提交证据予以证明，本院不予采信；第五、被告主张原告收取维修基金要求返还，可另行提起诉讼；第六、被告抗辩原告的诉求已经过了诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定被告按年缴费，交费时间为每月1日至月底，故被告最迟应当于2015年12月31日之前交纳2015年1月1日至2015年8月21日综合物业管理费，诉讼时效应当自2016年1月1日起算，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案诉讼时效至民法总则施行之日2017年10月1日未满两年，可以使用民法总则关于三年诉讼时效的规定，又因原告于2018年8月15日向本院提交起诉状，故对被告的抗辩，本院不予采信。故原告主张被告应当缴纳2015年1月1日起至2015年8月21日间的物业管理服务费3038元、垃圾清运费77元、二次变频加压费192元、消防设施维护费230元、电梯设施维护费653元，共计4190元，原告同意用已经收取的装修保证金抵扣被告尚欠的综合物业管理费，本院予以确认，故被告应向原告支付的综合物业管理费为2190元。依据《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告崔红兵于本判决生效之日起十日内向原告昆明芮成物业管理有限公司交纳综合物业管理服务费人民币2190元；二、驳回原告昆明芮成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币25元(原告已预交)，已减半收取，由被告崔红兵负担人民币15元；由昆明芮成物业管理有限公司负担人民币10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  周永婷二〇一九年七月二十日书记员  张宇琪