吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2019）吉0202民初1158号原告：顾百鑫，男，1987年11月7日出生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：曹诗，吉林崇唐律师事务所律师。被告：王楠，男，1987年11月10日出生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：徐旭，吉林巡达律师事务所律师。第三人：吉林市天润房地产开发有限公司，住所地昌邑区。法定代表人：孙才科，该公司经理。原告顾百鑫与被告王楠、第三人吉林市天润房地产开发有限公司（以下简称天润房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告顾百鑫及其委托诉讼代理人曹诗、被告王楠及其委托诉讼代理人徐旭到庭参加诉讼，第三人天润房地产公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告顾百鑫向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告双方签订的《店铺转让合同》；2、请求判令被告王楠返还原告43756元及利息。（店铺转让款20000元，原告代缴租金23756元，两项合计：43756元，利息自2019年3月11日起至被告全部给付之日止，按照年利率4.75%计算）；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2019年1月23日签订店铺转让合同，约定被告将其承租的位于第三人XXX门市转让给原告使用。被告向原告保证：1：可以转向经营；2、其与原告转租事宜已经通过第三人同意，相关更名问题由被告自己协调处理。原告依约在2019年1月23日支付第一笔20000元转让费，并于第二日按照被告的指示为其向第三人代付23756元房租，后被告将涉案房屋交付原告，原告准备着手装修。原告装修当日，第三人哈达家居工作人员强行制止切断房屋水电，将原告清除出场。原告与第三人沟通此事，被告知“不允许该项，不允许转租，你方不是合同相对人，不与你方对话”。原告与被告沟通，被告表示现在已经无法办理，且不同意退还任何费用。原告与第三人被告就解除合同，退还相关款项事宜协商无果，特诉至法院，请法院依法裁判，支持原告全部诉请，维护原告利益。被告王楠辩称，1.原告与被告签订的店铺转让合同无效，其无效产生的主要原因是原告的过错造成的。因为出租人天润房地产开发有限公司解除了与被告之间的商铺租赁合同，该行为后果必然导致原告与被告之间签订的店铺转让合同无效。另外，原告是哈达家居二楼商铺的商户，其与出租人吉林市天润房地产签订了店铺租赁合同和物业合同，这证明原告明知道转让转租必须经过出租人同意后并办理更名过户手续，同时装修业必须在更名过户后经过出租人同意后并办理更名过户手续，同时装修业必须在更名过户后经过出租人批准并交纳装修保证金后方能进行。原告在没有更名过户并报批装修的前提下，强行进行了装修前的拆除。出租人及时发现后立即对该商品停水停电，原告在此情况下，就应该立即停止拆除，恰恰相反，原告进行了全部拆除。从这一点看，原告存在明显的过错，已经给被告造成了无法恢复原状的装修损失，据此，被告提出反诉。2.被告从未承诺可以转项经营，也未说过转租是以已经经过出租人同意，当时是原告自己说能办理更名过户，被告只是承诺协助原告办理更名过户手续，是原告的擅自装修拆除行为，当天上午9时左右让出租人领导联合检查时发现，停水停电的同时，最终导致出租人通知被告办理解除合同手续。被告因此失去了该商铺，尽管该商铺位置收入可观，矿业因此失去了新南瑞陶瓷的代理。被告一直协助原告办理更名过户，在协调的过程中，因为原告不想交纳更名费1万元，同时原告二楼商铺的租金已经到续租期，出租人通知原告交纳二楼租金后，在研究一楼更名过户事宜，后期由于违规装修公开化，导致出租人不同意办理一楼更名过户。另外，被告提醒过原告没有更名过户，也没有装修报批的同时提供转向施工方案，不能进行装修，商场一定会组织原告装修，甚至会停止原告与被告之间的商铺更名过户。但是原告坚持进行装修，并说保留背景墙，从后往前拆，能挡住视线，这也是至今背景墙仍然存在的原因。在装修拆除的过程中，原告存在明显恶意，其本意是先斩后奏，但是恶意的装修行为恰恰激怒了出租人。3.如合同无效成立，导致出兑金2万元予以返还，没有异议,否则不返，但是所谓的代缴租金的损失，因为原告实际占有使用该商铺，就应该缴纳租金。另外，原告请求代缴租金损害赔偿本身存在恶意，被告签订的合同的时候知道且应当知道必须取得出租人同意。被告完全可以在签订合同的时候，问一下出租人可不可以办理更名过户，那么这种风险在原告签订合同的时候就可以预见。此事要求被告承担赔偿责任没有道理。实际上，最开始的时候，出租人也没有说不给更名过户，只是让原告在交纳二楼商铺租金后等一等。第三人天润房地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见，视为放弃陈述的权利。经审理查明：2018年，被告王楠与第三人天润房地产公司签订《商铺租赁合同》，约定：被告王楠承租吉林市哈达家居购物中心第一层，铺位号为XXX，租用该商铺仅用于经营瓷砖，经营品牌新南悦，不得做其他用途使用；租赁期限自2018年7月1日起至2019年6月30日止，按月缴纳租金，每月缴纳租金6144元，保证金10000元；被告王楠不得擅自将该商铺转让给他人使用，如需转让应取得天润房地产公司同意，并按规定和要求办理租赁过户手续，否则天润房地产公司不予办理，并禁止被告王楠转让、解除合同直至收回所租商铺；租赁期间，被告王楠有下列行为之一经劝告拒不改正者，天润房地产公司有权解除合同，被告王楠的所有合同权利视为自动放弃，已缴纳各种款项不予退还，并应赔偿天润房地产公司实际损失：擅自转租、分租或转借商铺使用权。2019年1月23日，原告顾百鑫与被告王楠签订《店铺转让合同》，约定：被告王楠将自己位于哈达家居的店铺（原为新南悦陶瓷）转让给原告顾百鑫使用；商场与被告王楠已签订了租赁合同，租期到2019年6月30日止，店铺转让给原告顾百鑫后，原告同意代被告向商场履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由被告王楠交纳的水电费及其他各项费用；店铺转让费金额45000元，分三次交付给被告王楠，转让费包含商场抵押金10000元，原告顾百鑫于2019年1月23日首付被告王楠20000元，王楠应把店铺10000元抵押金票交给顾百鑫，于2019年3月11日第二次交付12500元、于2019年4月15日第三次交付12500元尾款给王楠，上述费用已包括装修、装饰、设备及其他相关费用，此外王楠不得向顾百鑫索取任何其他费用；如顾百鑫逾期交付转让金，除王楠交铺日期相应顺延外逾期超过30日的，王楠有权解除合同，如果由于王楠原因导致转让中止，王楠同样承担违约责任；如遇商场强行不再续租给顾百鑫，王楠应退还转让费。同日，原告顾百鑫向被告王楠支付20000元转让费。2019年1月24日，原告顾百鑫代被告王楠向第三人天润房地产公司交付2019年1月1日至2019年3月31日的租金。2019年2月26日，原告顾百鑫在拆除案涉商铺准备进行装修时被第三人天润房地产公司以未经商场同意擅自转租为由断电，并将原告顾百鑫清除出场。原告顾百鑫与被告王楠在庭审中均承认在装修前未事先告知第三人天润房地产公司转租事宜。截至起诉时，原告顾百鑫与被告王楠均未再在案涉商铺进行经营活动。另查明，原告顾百鑫与第三人天润房地产公司也签订了《商铺租赁合同》，租用哈达家居购物中心第二层的B2-13-2、22-2号商铺。认定上述事实的证据有：《哈达家居购物中心商铺租赁合同》2份、店铺转让合同1份、哈达家居二次缴费单1张、中国农业银行转账记录1份、中国建设银行电子回单1份及双方当事人的当庭陈述。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，被告王楠与第三人天润房地产公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。被告王楠未经出租人天润房地产公司同意，与原告顾百鑫签订《店铺转让合同》，将案涉房屋擅自转让给原告顾百鑫，在未取得第三人天润房地产公司追认前，该店铺转让合同为效力待定合同。而事后第三人天润房地产公司明确表示不同意被告王楠将案涉商铺转让及变更经营项目，且解除了与被告王楠签订的《商铺租赁合同》，故原告顾百鑫与被告王楠签订的《店铺转让合同》为无效合同。无效合同自始没有法律约束力,故不涉及原告主张的合同解除问题。关于原告要求被告返还43756元及利息，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”结合本案，原告顾百鑫与被告王楠签订的《店铺转让合同》无效，被告王楠基于转让合同而取得的转让费20000元应予以返还。对于原告顾百鑫向被告王楠主张的交付给第三人天润房地产公司的第一季度租金23756元，因原、被告共同故意隐瞒转租事实才导致第三人天润房地产公司解除其与被告王楠的商铺租赁合同，致使合同目的不能实现，原、被告双方均存在过错，故本院认定，被告王楠应向原告顾百鑫返还已交纳第一季度租金的一半，即11878元。关于利息，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告王楠自本判决生效之日起三日内向原告顾百鑫给付31878元；二、驳回原告顾百鑫的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4470元，被告王楠负担3257元，原告顾百鑫负担1213元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 刘广斌 二〇一九年七月八日书记员 庄碧瑶