广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初766号原告：刘梗，男，1991年1月2日出生，汉族，身份证住址湖南省湘潭县，委托诉讼代理人：沈建魁，广东唯杰律师事务所律师。被告：冯伯雄，男，1958年10月29日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：武世红，广东海智律师事务所律师。原告刘梗诉被告冯伯雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘梗及其委托诉讼代理人沈建魁，被告冯伯雄的委托诉讼代理人武世红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘梗诉称：2017年12月9日，原告与被告签订租赁合同，合同约定：第一条、物业基本情况，甲方（被告）将坐落在广州市白云区竹料商贸业八街横巷内厂房出租给乙方（原告）使用,该厂房为工业用途。该厂房总建筑面积1200平方米，乙方租用该厂房，乙方需付租金给甲方。第二条、租赁期限为2017年12月25日至2020年12月25日，租期3年，其中自2017年12月10日至2017年12月24日为免租装修期，每月租金为12200元。第三条、保证金为24400元。第八条、租赁期内，乙方中途不能解除本合同。第五条、甲方须提供相关证明文件，协助乙方办理工商、国地税牌照。第九条免责解除合同，租赁期内，如遇到国家征收土地或者拆迁等政府行为，甲方双方均应无条件服从，且视为本合同解除，不作任何一方违约。乙方无条件按时迁出，甲方退回乙方所交的保证金；国家赔偿项目中的搬迁费归乙方所有，土地及建筑归甲方。第十二争议解决方式，本合同执行过程中发生的争议，甲乙双方经过协商不能解决，依法可向本出租建筑物所在地人民法院提起诉讼。第十三条备注1.建筑油漆房改造、线路方面已经通过甲方同意。上述《租赁合同》签订后，租赁方依约履行合同义务、开始厂房建设、装修、搬迁、设备安装等相关事宜，投资巨大，但是被告却故意欺诈、隐瞒了涉案租赁厂房被征收的事实；2015年9月23日，广州市白云区国土资源和规划局发布了《征地土地预公告》，同日白云区钟落潭人民政府在被告所在村张贴项目土地征收公告，2016年6月28日，钟落潭政府与被告所在村签订了花莞高速公路政府合同，相关征地程序已完成。2015年11月2日，政府委托的专业机构开始对租赁物进行土地房产详查，并形成了《广州花都至东莞高速公路项目白云区钟落潭镇-建构筑物摸查资料》。2017年11月29日，广州市人民政府发布了穗府征（2017）184号《征收土地公告》。被告明知上述租赁物已经被征收且故意隐瞒的欺诈行为事实，给原告造成了重大经济损失，已构成根本违约。原告为了维护自身合法权益，特此向法院提起诉讼，请求法院判令：1.请求判令解除租赁合同。2.被告退还保证金人民币24400元。3.请求判令被告赔偿各类损失费暂计557969元。4.请求判令诉讼费由被告承担。被告冯伯雄辩称：同意解除合同及退还保证金24400元，请求驳回其他诉讼请求。事实理由：双方在自愿的基础上签订的合同，真实有效，双方应当遵守。合同约定租金（每月12200元，合同第二条）及免责解除条款（合同第九条，即“租赁期内，如遇国家征用土地或者拆迁等政府行为，甲乙双方均应无条件服从，且视为本合同解除，不作任何一方违约。乙方无条件按时迁出，甲方退回乙方所交的保证金；国家赔偿项目中的拆迁费归乙方所有，土地及建筑费归甲方”），现遇到政府拆迁，理应服从并适用该条款处理合同的解除、保证金的处理、国家赔偿项目款项的归属。无论按照不可抗力、情势变更、第三人原因或者法律规定的其他情形都必须解除合同，本合同有解除条款，对于合同的解除及补偿利益已有约定，故同意解除合同并愿意退还保证金，但原告尚欠被告租金5个月61000元，理应可以抵消一个月的租金，剩余应当给付被告。合同约定“拆迁费归乙方所有”，被告认为是有效的，但前提是存在“拆迁费”损失及其他损失，且为被告原因所致，才能获得补偿，由于原告拟设立公司（木材、家私加工企业）粉尘四溢、噪声极大，未能通过环保行政部门的审核，企业营业执照未能办理，故政府不予给付“拆迁费”，原告此项利益无法实现，非被告原因所致，原告的“赔偿给类损失费50万元”无事实和法律依据，合同中约定此条款恰恰反映出原告已经预见到涉案物业有可能被拆迁，原告说被告“隐瞒欺诈”无事实根据，理应驳回。经审理查明：原告刘梗与被告冯伯雄于2017年12月9日签订《租赁合同》，被告将座落于广州市白云区竹料商贸业八街横巷内的厂房出租给原告使用。根据《租赁合同》约定：第一条物业基本情况甲方（被告，下同）将座落在广州市白云区竹料商贸业八街横巷内厂房出租给乙方（原告，下同）使用，该厂房为工业用途，该厂房总建筑面积为约1200平方米，空面积平方米。乙方租用该厂房，乙方需付租金给甲方。……第二条租赁期、租金2017年12月25日至2020年12月24日，每月租金合计（不含税）12200元，租期为3年，其中自2017年12月10日至2017年12月25日为免租装修期。第三条保证金乙方在签订本合同的当天向甲方支付人民币12200元（小写：￥12200元）作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起叁天内由甲方不计利息返还给乙方……第九条免责解除合同租赁期内，如遇国家征用土地或者拆迁等政府行为，甲、乙双方均应无条件服从，且视为本合同解除，不作任何一方违约。乙方无条件按时迁出，甲方退回乙方所交的保证金；国家赔偿项中的搬迁费归乙方所有，土地及建筑费归甲方。……第十三条备注1.建筑油漆房改造、线路方面已经通过甲方同意。2.若房屋查明为非法建筑违建房，所有责任由甲方承担，包括乙方所有损失。原告主张被告恶意隐瞒涉案租赁房屋在2015年9月已经纳入征收范围及已进行土地房产详查的事实，给原告造成了重大经济损失，已构成根本违约。所以请求判令解除租赁合同并要求被告退还保证金人民币24400元，同时要求被告赔偿各类损失费557969元。为证明其主张，原告提交以下证据等：1.《租赁合同》，证明双方签订了租赁涉案厂房的事实；2.落款时间为2015年9月23日的穗云国土征预字【2015】15号《广州市白云区国土资源和规划局征收土地预公告》的复印件一份；3.落款时间为2017年11月29日穗府征（2017）184号《广州市人民政府征收土地公告》的打印件一份；4.详查日期为2015年11月2日的《广州花都至东莞高速公路工程项目白云区钟落潭镇—建构筑物摸查资料》（宗号：W101-4,权属人：冯伯雄）一份；原告主张以上4项证据证明涉案厂房早已纳入征收范围，但被告在签订合同时未如实告知，存在刻意隐瞒行为。5.收据1张，被告冯伯雄收取原告厂房押金24400元，出具该收据。证明被告收取了原告押金的事实。6.送货单1张，单号：NO0389534，出单时间2017年12月20日，原告主张该送货单证明因建厂购买电线器材花费55600元。7.收据1张单号：NO0021226，出单时间2018年9月4日，上有广州市白云区钟落潭诚誉商务服务中心签章，内容：今收到全木家具厂办理出租屋管理税6000元。原告主张该收据证明因办理工商登记注册替被告补交出租屋管理税损失6000元。8.裕丰水暖（单据）2张，单号0003707、0003716，开单时间2018年9月6日，原告主张单据证明因涉案房产被征收搬到新的厂房需要装修的损失（单据，金额49559元）。9.收据2张其中一张内容为“今收到添美实木家具厂挂车车费10万元、人工费工资50000元，合计150000元款项,开单时间：2017年12月16日，领款人张雄”。另一张内容为：“今收到添美实木家具厂搬厂挂车车运费12万元，人工装卸工资5元，合计17万元款项，开单时间：2018年9月4日，款人张雄”。原告主张因搬设备到涉案产房所产生的费用150000元损失及因征收重新搬到新厂所产生的费用170000元损失。10.微信聊天记录及微信转账记录，原告主张因停业无法生产，通过微信退回客户的预付款32810元的损失。11.现场照片，原告主张涉案厂房设备设施部分现场情况。被告在庭审中确认原告提交的穗云国土征预字【2015】15号《广州市白云区国土资源和规划局征收土地预公告》的复印件、穗府征（2017）184号《广州市人民政府征收土地公告》打印件及《广州花都至东莞高速公路工程项目白云区钟落潭镇—建构筑物摸查资料》（宗号：W101-4,权属人：冯伯雄）的真实性，同时提交《广州花都至东莞高速公路项目（钟落潭镇段）建（构）筑物及地上附着物拆迁补偿协议书》、白云区村镇建房许可证、土地承包合同等证据，主张证明涉案产房有合法报建手续，属于合法建筑，并与广州市白云区钟落潭镇政府等主体于2019年1月3日签订了建（构）筑物及地上附着物拆迁补偿协议书。但被告认为原被告是自愿基础上签订的合同，合同第九条免责解除条款有明确约定，现遇到政府拆迁，理应服从并适用该条款处理合同的解除、保证金的处理。被告同意根据该条款解除合同并愿意退还保证金，但原告欠被告租金61000元，应当扣除保证金后，剩余部分应再向被告支付。被告认为在签订合同时不存在隐瞒欺诈行为，原告提出赔偿无事实和法律依据，理应驳回。以上事实，有租赁合同、收据、微信聊天记录、微信转账记录、裕丰水暖单据、广州市白云区国土资源和规划局征收土地预公告、广州市人民政府征收土地公告、广州花都至东莞高速公路工程项目白云区钟落潭镇—建构筑物摸查资料、广州花都至东莞高速公路项目（钟落潭镇段）建（构）筑物及地上附着物拆迁补偿协议书、白云区村镇建房许可证、土地承包合同及当事人陈述等证据证实。本院认为：原被告双方自愿签订《租赁合同》，由被告向原告出租厂房，该合同是双方的真实意思表示，且无违反相关法律规定，应认定为有效。因涉案厂房已被征收，合同已无法继续履行，根据合同第九条约定，原告要求解除合同并要求被告返还保证金24400元有理有据，本院依法予以支持，被告抗辩原告未支付租金,可从中抵扣但未提交任何证据证明，该抗辩意见本院不予支持。至于被告签订合同过程是否存在刻意隐瞒重要事实的缔约过失问题，应当结合原被告提供的证据予以综合认定。据现有证据可查明，广州市白云区国土资源和规划局在2015年9月份已张贴征收土地预公告及11月份已经进场对涉案厂房进行建构筑物摸查,广州市人民政府于2017年11月29日也已发布穗府征（2017）184号《广州市人民政府征收土地公告》。从上述证据可知，政府相关部门已经进场对涉案厂房进行实地摸查，被告作为权属人应当知道涉案厂房已经纳入征收范围。虽厂房何时被征收无法确定，启动征收工作至厂房未被征收前，被告有权继续出租涉案厂房，但该政府征收情况属于重要事实，完全直接影响到承租人对是否承租该厂房及承租后可能产生后果的判断。因此，被告在签订合同时应明确告知存在上述纳入征收范围事实及承租风险。且，本院认为双方订立合同将政府征收等情形作为解除合同免责事由，应限定在对未知的、不确定性的、足以导致合同无法履行的政府行为的范围内，而不能包括已知的、完全可能导致合同无法履行的政府行为，否则不利于保护合同相对方的利益，除非双方在签订合同时已经明确披露信息，而合同相对方明知后仍愿意承担风险的除外。本案被告在订立合同时已获知涉案厂房被纳入征收范围，其应当披露该重要事实，但被告却未尽披露责任，存在故意隐瞒的情况。对照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项规定，被告符合“存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的情形，被告的行为构成缔约过失，依法应当对原告造成的损失承担赔偿责任。至于原告主张赔偿损失的金额问题。本院认为计算原告的损失应当以双方签订合同后，由原告投入涉案厂房的实际直接损失为准。原告主张要求被告赔偿如下损失：1.因建厂购买电线器材造成损失55600元；2.因办理工商登记注册替被告补交出租屋管理税损失6000元；3.因搬机器设备到涉案产房所产生的费用150000元损失及因征收重新搬到新厂所产生的费用170000元损失；4.因涉案房产被征收搬到新的厂房需要装修的损失49559元；5.因停业导致退回客户预付款32810元的损失；6.因停产停业造成的损失（以政府对涉案房屋的停业损失补偿标准为计算依据）。本院认为，原告提出的第1项购买电线器材损失55600元，被告对该证据不予认可，原告也无法提交其他证据以佐证，因此，本院对原告主张该款项不予支持。关于第2项补交税费的损失，原告应提交相应发票予以证明其代缴的事实，现仅提交第三方出具的收据，不足以证明其确已代缴。关于第3项因搬进涉案厂房产生的搬运费及人工费问题，原告确因被告隐瞒被征收的事实，才导致原告承租涉案厂房而产生搬入的费用，故本院认为原告要求被告赔偿搬入涉案厂房产生的运输费及人工费合情合理，本院依法支持原告搬入涉案厂房支出费用的主张，至于因涉案厂房被征收导致原告重新迁出的费用，本院认为不应予以支持，因为原告无论是否承租被告的厂房，其总会产生一次需由他本人承担运输费用及人工费用。因此原告同时主张迁入及搬出费用不符合常理。而原告在第3项费用主张中提交的两张收据，出具时间不同，但新颖度确一模一样，真实性存疑，因此本院对该单据不予采信。同样关于原告主张的第4项新迁入厂装修费用与第1项费用属于同时主张搬入涉案厂房产生的装修损失及迁入新厂房产生装修损失，同样不符合常理。因此，本院仅选择支持原告所主张的迁入涉案厂房所产生的费用，而对迁出涉案厂房所产生的费用及对新厂房进行装修改造的费用则不予以支持。关于原告主张的第5项退回预付款损失，退预付款并不是原告的损失，原告该项主张于法无据，本院不予支持。关于第6项的停产停业损失，原告要求以政府对涉案房屋的停业损失补偿标准为计算依据于法无据，本院不予支持，至于原被告在合同中第九条约定国家赔偿项目中的搬迁费归原告所有，应视为原被告对于国家赔偿款如何分配的约定，原告可以另案主张该费用归属，而不应当是其主张因解除合同及因被告的缔约过失所造成损失的索赔的依据。综上，因被告在签订合同中存在隐瞒重大事实，且本案原告确因此造成投入装修及重新搬迁等费用的实际损失，因此，被告应当予以合理赔偿。根据原告提交的机器照片综合考虑原告搬入被告涉案厂房时所需运输机器的工作量、安装费、装修费以及运输市场价格、人工费成本，本院酌情判令被告赔偿原告经济损失70000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十三条第二款之规定，判决如下：一、解除原告刘梗与被告冯伯雄签订的《租赁合同》。二、自本判决生效之日起三日内，被告冯伯雄向原告刘梗退还保证金24400元。三、判决生效之日起三日内，被告冯伯雄赔偿刘梗经济损失70000元。四、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8922元，由原告刘梗负担6762元（已缴纳4461元，自本判决生效之日起三日内向本院缴纳2301元），由被告负担2160元（自本判决生效之日起三日内，向本院缴纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  常康华人民陪审员  刘艳嫦人民陪审员  杨锐兴二〇一九年七月三日书 记 员  张 雁林月好