福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0205民初1790号 原告：王蕴媛，女，1954年3月13日出生，台湾地区居民，住台湾地区，现住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：洪进宽，系王蕴媛丈夫。 原告：洪进宽，男，1945年11月5日出生，台湾地区居民，住台湾地区，现住福建省厦门市思明区。 被告：厦门市瓦城餐饮管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区嘉禾路**SM城市广场**359-364商铺，组织机构代码59495553-2。 法定代表人：张和燚，董事长。 被告：郑文辉，男，1964年1月4日出生，台湾地区居民，住台湾地区台北县。 原告王蕴媛、洪进宽和被告厦门市瓦城餐饮管理有限公司（下称瓦城餐饮公司）、郑文辉租赁合同纠纷一案,福建省厦门市中级人民法院于2018年3月27日作出（2018）闽02民初264号民事裁定，裁定发回本院重审。本院于2018年5月30日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告洪进宽（同时作为原告王蕴媛的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告瓦城餐饮公司、郑文辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 王蕴媛、洪进宽向本院提出诉讼请求：一、确认瓦城餐饮公司于2014年8月15日发出的《解除合同通知书》无效；二、判令瓦城餐饮公司支付擅自退租违约金三个月租金【扣除已支付的一个月房租押金，瓦城餐饮公司还须支付人民币（下同）136000元】；三、判令瓦城餐饮公司支付房屋恢复原状费用68000元；四、判令瓦城餐饮公司支付房屋租金及占用费11333元（月租金68000元/30天，从2014年9月1日起计算至2014年9月6日）；五、判令瓦城餐饮公司支付拖欠的燃气费571.91元，电费192.85元；六、郑文辉对上述第二、三、四、五项诉讼请求承担保证责任，连带支付上述款项；七、瓦城餐饮公司支付拖欠的2014年8月份物业管理费616.9元。事实与理由：洪进宽、王蕴媛与瓦城餐饮公司及其实际控制人郑文辉于2013年10月29日就厦门市建业路1号之9吉祥家园店面（下称案涉店面）签订《吉祥家园店面租赁合同》，约定洪进宽、王蕴媛将案涉店面（建筑面积219平方米）租赁给瓦城餐饮公司经营，月租金为68000元，租赁期限自2013年12月1日至2018年11月30日止共五年。签约后洪进宽、王蕴媛依约将店面交付使用经营。瓦城餐饮公司在履行合同中，存在以下多项违约、且同时违反物业管理、环保法规、城市管理规定等违法行为:一、瓦城餐饮公司未能正确处理废水、废气、噪声和固体废弃物的排放，未能通过环保审批，导致其于2014年2月19日被厦门市环境保护局思明分局以“经营项目需要配套建设的环境保护设施未经验收即投产”，违反《建设项目管理环境管理条例》第二十三条规定，而被责令停止生产，并处以9000元罚款，该行为，违反合同第八条8.3、8.4项之约定。二、2013年12月，瓦城餐饮公司未告知洪进宽、王蕴媛，更未经洪进宽、王蕴媛同意，即擅自将案涉店面西侧部分墙体拆除，打通成一个出入口，拆除面积3.36平方米，被城管执法局认定属擅自改动房屋建筑主体和承重结构，违反了《厦门市物业管理若干规定》第29条第2款的规定，并责令其恢复原状，改正违法行为，同时处罚35000元。该行为，违反双方合同第六条、第七条、第十条10.1第（2）款之约定。三、瓦城餐饮公司违反物业管理规定，擅自加装一个8寸的煤气管，物业告知其不可使用明火，不能安装，否则将存在重大安全隐患，但瓦城餐饮公司置之不理仍予安装，结果之后也被城管执法局及物业管理责令拆除。四、瓦城餐饮公司未经洪进宽、王蕴媛同意，擅自把案涉店面二层夹层拓宽，加大使用面积，严重违反双方合同第七条“不得改变房屋内部结构，不得设置对房屋结构有影响的设备”的约定。五、瓦城餐饮公司也未按合同第8-5项之约定，履行对租赁物投保火灾/意外险的义务。正因瓦城餐饮公司以上种种多处严重违约、违法行为，致其开业后长期未能通过工商前置审批而不能办理工商营业执照，加之其本身经营不善，早在上半年就已陷入经营亏损的困境。在此情形下，瓦城餐饮公司的实际控制人郑文辉先生于2014年7月31日上午十点会同中介徐阳洪于瓦城餐厅约谈洪进宽，告知其因经营不善欲单方提前退租，并要求转租给第三方。当时洪进宽、王蕴媛认为此项要求有违双方合同不得转租的约定，未予同意。之后，瓦城餐饮公司私下与案外人厦门优久库供应链管理有限公司（下称优久库公司）签订《合作协议》，名为合作经营，实为将承租店面整体转租给优久库公司。2014年8月8日，瓦城餐饮公司未告知洪进宽、王蕴媛，也未经物业管理公司同意，自行清空搬离案涉店面，将钥匙移交给优久库公司。同日优久库公司欲进驻后被洪进宽、王蕴媛发现后要求其暂缓进驻。2014年8月15日，瓦城餐饮公司在已自行清空搬离，未正常营业的情况下，又以所谓洪进宽、王蕴媛切断电源为由，向洪进宽、王蕴媛发出《解除合同通知书》，提出单方解除合同，退还未到期租金、押金及赔偿损失等无理要求。对此，洪进宽、王蕴媛专此向瓦城餐饮公司回函，指出其上述违约行为，告知其单方解除合同无事实及合同依据，要求其按约缴纳租金，切实履行合同。按合同约定，瓦城餐饮公司应于2014年8月20日前缴纳下一期租金，但瓦城餐饮公司至今未再缴纳到期租金。综上，洪进宽、王蕴媛认为，瓦城餐饮公司存在种种违约行为，洪进宽、王蕴媛有权解除合同；在已自行清空搬离，未正常营业的情况下，又以所谓洪进宽、王蕴媛切断电源为由，发出《解除合同通知书》，提前退租，且在洪进宽、王蕴媛发函后仍拒不缴纳到期租金，按双方合同第三条第3.3款，瓦城餐饮公司应支付三个月租金标准的违约金。另，按合同约定，郑文辉对瓦城餐饮公司的违约行为承担保证责任，连带支付上述款项。 瓦城餐饮公司、郑文辉未提交书面答辩意见，亦未到庭答辩。其在原一审时共同辩称，一、瓦城餐饮公司受环保部门处罚系因洪进宽、王蕴媛误导造成，瓦城餐饮公司不构成违约。瓦城餐饮公司作为专门经营餐饮业的公司，在租赁合同签订前，已向洪进宽、王蕴媛说明租赁该房屋系用于经营泰国餐厅，需使用明火烹制，2013年10月29日双方签订《吉祥家园店面租赁合同》，当中明确约定租赁物“仅用于餐饮”，可见，瓦城餐饮公司的合同目的具体明确，即经营泰国餐厅。本案中，洪进宽、王蕴媛故意隐瞒真相，始终未向瓦城餐饮公司说明租赁物无法使用明火的事实，瓦城餐饮公司投入大量资金购买厨房设备及建设厨房设施后，却无法通过环保部门验收，还受到环保部门处罚，因此，瓦城餐饮公司受到环保部门处罚的原因在于洪进宽、王蕴媛，瓦城餐饮公司不构成违约。二、瓦城餐饮公司对租赁物改造系经洪进宽、王蕴媛书面同意，符合《租赁合同》约定，不构成违约。《租赁合同》签订后，瓦城餐饮公司委托厦门大观建筑装饰工程有限公司对租赁物进行设计、装修。施工改造前，瓦城餐饮公司根据《租赁合同》约定，于2013年11月22日向洪进宽、王蕴媛提供设计图纸，征求其意见，洪进宽、王蕴媛在设计图纸中签字确认同意改造方案，瓦城餐饮公司亦根据洪进宽、王蕴媛要求向租赁物所在物业公司报备改造方案，物业公司要求瓦城餐饮公司向租赁物所在小区吉祥花园的建筑设计单位厦门合道工程设计集团有限公司（原厦门市建筑设计院）确认拟改造墙体之性质，厦门合道工程设计集团有限公司于2013年12月11日向物业公司发函证明该墙体为非承重墙，据此，物业公司也认可瓦城餐饮公司提出的改造方案。因此，根据《租赁合同》约定及《合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”规定，瓦城餐饮公司改变租赁物构造系经洪进宽、王蕴媛书面同意后进行，并不存在瓦城餐饮公司违约的情况。瓦城餐饮公司经洪进宽、王蕴媛同意后进行施工，2014年2月29日，厦门市思明区城市管理行政执法局基于《厦门市物业管理若干规定》对瓦城餐饮公司进行处罚并要求改正，但该处罚与瓦城餐饮公司是否违约并无关系，且瓦城餐饮公司已根据城管局要求，对拆除部分加装玻璃密封进行整改。退一步讲，若洪进宽、王蕴媛反对瓦城餐饮公司改造租赁物，也应在合理期限内提出，但其从2011年11月22日同意改造方案时起始终赞同瓦城餐饮公司的改造方案且未提出任何反对意见；瓦城餐饮公司基于洪进宽、王蕴媛无故停电要求解除租赁合同并向法院提起诉讼后【即案号：（2014）海民初字第2700号】，洪进宽、王蕴媛已将租赁物另作他用，经瓦城餐饮公司至租赁物所在地调查发现，目前租赁物的使用方甚至将瓦城餐饮公司整改加装的密封玻璃拆除，将其作为出入通道使用，可见，洪进宽、王蕴媛至自始自终对于瓦城餐饮公司的改造方案都是认可和同意的，洪进宽、王蕴媛现又基于此要求解除合同并请求瓦城餐饮公司赔偿其“修缮复原费”，无任何法律依据。三、瓦城餐饮公司未进行任何转租，不存在违约情形。因租赁物无法使用明火，瓦城餐饮公司就经营冷饮、咖啡类项目，但瓦城餐饮公司从未将租赁物转租或变相转租给第三方。洪进宽、王蕴媛提供一份无从考证的《合作协议》，拟证明瓦城餐饮公司存在转租的违约行为，其主张无任何事实与法律依据。另外，瓦城餐饮公司并不存在房屋占用情形，不需支付房屋占用费。四、郑文辉不应承担连带责任，其只是作为瓦城餐饮公司的代表而非作为保证人在合同上签字。综上所述，瓦城餐饮公司并不存在违约情形，洪进宽、王蕴媛诉讼请求无任何事实与法律依据，恳请贵院查明事实，并依法驳回其诉讼请求，以维护瓦城餐饮公司合法权益。 本院经审理认定事实如下： 一、2013年10月29日，洪进宽、王蕴媛（甲方）与瓦城餐饮公司（乙方）、郑文辉签订《吉祥家园店面租赁合同》，约定瓦城餐饮公司向洪进宽、王蕴媛承租案涉店面，租期五年自2013年12月1日至2018年11月30日止，月租金68000元，按季度支付。合同第一条约定：“乙方保证承租上述物业仅作为餐饮使用，不得擅自另作别用，未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的店面内外全部或部分转租、转借第三人使用或转承包经营……”；合同第三条约定“.....在租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应当按照月租金三倍的额度向甲方支付违约金”；合同第五条约定“承租期间由于乙方使用本物业所引起的水费、电费、电话费、煤气费、物业管理费等费用，均由乙方承担”。 合同签订后，瓦城餐饮公司向洪进宽、王蕴媛支付了押金68000元、修缮保证金68000元及租金612000元。 二、2014年2月19日，厦门市思明区城市管理行政执法局向王蕴媛作出厦思城执告（2014）0099号《告知书》，以“未经相关行政主管部门审批，擅自将该店西侧部分墙体拆除，拆除面积3.36平方米。上述行为属于擅自改动房屋建筑主体和承重结构，违反了《厦门市物业管理若干规定》第二十九条第二款之规定”，责令自行改正违法行为并处以35000元罚款。 三、2014年7月5日，厦门市环境保护局思明分局向瓦城餐饮公司作出厦环（思）罚决字（2014）12号《行政处罚决定书》，以“项目需要配套建设的环境保护设施未经验收即投产……违反了《建设项目环境保护管理条例》第二十三条的规定”，责令停止生产并处9000元罚款。 四、2014年8月7日，瓦城餐饮公司就本案案涉店面合作事宜与案外人优久库公司签订《合作协议》。 五、2014年8月11日，洪进宽向物业管理公司申请将案涉店面电源切断。 六、2014年8月15日，瓦城餐饮公司向洪进宽、王蕴媛发出《解除合同通知书》，载明“贵方于2014年8月11日无故单方面切断租赁物电源，致使租赁物无法使用，致使我司无法开展日常经营业务，贵方的前述严重违约已造成我司巨大经济损失”，通知解除合同，并要求洪进宽、王蕴媛退还押金68000元、修缮保证金68000元及租金46064元并赔偿经济损失。 七、2014年8月28日，洪进宽、王蕴媛委托代理人向瓦城餐饮公司发出《律师函》，认为瓦城餐饮公司单方解除合同无事实及合同依据，要求洪进宽、王蕴媛自觉履行合同。 八、2014年9月6日，洪进宽、王蕴媛将案涉店面另行出租给案外人。 证人苏某（案涉店面所在小区物业公司管理人员）出庭作证时称：2014年8月11日后，案涉店面铁门拉下来，无法判断里面是否有人。洪进宽于2014年8月11日要求物业将案涉店面断电，并交代如瓦城餐饮公司有需要可以恢复供电。 九、2014年8月25日，瓦城餐饮公司将洪进宽、王蕴媛诉至本院【案号：（2014）海民初字第2700号】，请求包括确认《吉祥家园店面租赁合同》于2014年8月16日解除、退还押金、保证金、租金等。本院经审理后驳回瓦城餐饮公司的全部诉讼请求；后，瓦城餐饮公司提起上诉，福建省厦门市中级人民法院（下称“厦门中院”）维持了该案一审判决。 十、2014年9月29日，洪进宽、王蕴媛将瓦城餐饮公司、郑文辉诉至本院【案号：（2014）海民初字第3125号】，请求判令：1.确认瓦城餐饮公司于2014年8月15日发出的《解除合同通知书》无效；确认从2014年9月6日起解除该合同；2.瓦城餐饮公司支付擅自退租违约金三个月租金（扣除易支付的一个月房租押金，瓦城餐饮公司还须支付136000元）；3.瓦城餐饮公司支付房屋恢复原状费用432000元（合同约定500000元，扣除已交一个月修缮复原保证金后还须支付432000元）；4.瓦城餐饮公司支付泄密违约金500000元；5.瓦城餐饮公司支付房屋占用费至交还房屋之日止，暂计56650元（月租金68000元/30天*5倍*从2014年9月1日起暂计5天）；6.瓦城餐饮公司支付拖欠的燃气费571.91元，电费192.85元；7.郑文辉对上述第3、4、5、6、7项诉讼请求承担保证责任，连带支付上述款项；以上诉求总金额为1125414.76元；8.瓦城餐饮公司支付擅自转租违约金200000元；9.瓦城餐饮公司支付拖欠的2014年8月份物业管理费616.9元。 2016年10月25日，本院作出（2014）海民初字第3125号民事判决，判令：1.厦门市瓦城餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向洪进宽、王蕴媛支付燃气费571.91元，电费192.85元，物业管理费616.9元；2.郑文辉对厦门市瓦城餐饮管理有限公司上述第一项所确定的债务承担连带清偿责任；3.驳回洪进宽、王蕴媛的其他诉讼请求。 洪进宽、王蕴媛不服该判决，上诉至厦门中院。2018年3月27日，厦门中院作出（2018）闽02民初264号民事裁定，以原审判决基本事实认定不清等为由裁定将本案发回本院重审。 十一、庭审中，洪进宽、王蕴媛变更其原审诉讼请求为前述本案诉讼请求；并确认其提出的第四项诉讼请求实为租金，而非占用使用费。 以上事实，有洪进宽、王蕴媛提交的《吉祥家园店面租赁合同》、收据、汇款凭证、厦环（思）罚决字（2014）12号《行政处罚决定书》、公证书，瓦城餐饮公司提交的厦思城执告（2014）0099号《告知书》、《合作协议》、《律师函》，证人证言、（2016）闽02民终1357号民事判决书、（2014）海民初字第3125号民事判决书、（2018）闽02民初264号民事裁定书等证据予以证实，并有当事人庭审陈述予以佐证，足以认定。 本院认为，洪进宽、王蕴媛、郑文辉系台湾地区居民，瓦城餐饮公司住所地在厦门市，本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，本院对本案享有管辖权。本案系租赁合同纠纷，各方对于本案适用的法律没有约定，依据最密切联系原则，本案应适用中华人民共和国法律。 本案中，洪进宽、王蕴媛和瓦城餐饮公司、郑文辉签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照执行。关于瓦城餐饮公司于2014年8月15日发出《解除合同通知书》的效力问题，另案生效判决已确定不产生解除合同之效力，根据一事不再理原则，本案不再处理。关于洪进宽、王蕴媛主张的退租违约金，根据庭审查明的事实，瓦城餐饮公司自2014年8月起即开始拖欠租金、暂停营业，之后更是发函解除合同并诉至法院请求确认合同解除并退还保证金、租金等，尽管瓦城餐饮公司的诉讼请求最终未得到法院支持，但其上述行为足以表明其不再继续履行讼争租赁合同；瓦城餐饮公司已构成擅自退租，洪进宽、王蕴媛依约退租违约金136000元（已扣除瓦城餐饮公司缴交的保证金68000元）于法有据，应予支持。关于洪进宽、王蕴媛主张恢复原状费用68000元，根据讼争合同关于“租赁期满后或因乙方责任导致退租的......甲方有权收取恢复工程费用”的约定，洪进宽、王蕴媛的该项主张仍系基于瓦城餐饮公司擅自退租的违约行为，此与洪进宽、王蕴媛前述关于退租违约金的主张重复，而洪进宽、王蕴媛亦未提交证据证明存在恢复原状费用，故对其该项主张，本院不予支持。关于洪进宽、王蕴媛主张的未付租金，瓦城餐饮公司自2014年9月1日起即未缴纳租金，彼时讼争租赁合同尚未解除，瓦城餐饮公司仍系讼争租赁物之承租人，负有缴纳租金之义务。洪进宽、王蕴媛于2014年9月6日将讼争租赁物出租予案外人，故其主张瓦城餐饮公司支付2014年9月1日2014年9月5日（共计5天）的租金11333元于法有据，应予支持。关于洪进宽、王蕴媛要求瓦城餐饮公司支付其代缴的电费、燃气费及物业管理费的请求，讼争合同约定由承租人承担承租期间使用本物业所引起的水费、电费、燃气费、物业管理费等费用，且洪进宽、王蕴媛提供相应的缴费单据证明其已经代缴相关费用，因此本院对该请求予以支持。此外，关于郑文辉的保证责任问题，讼争合同中明确约定郑文辉为连带保证人，郑文辉亦在合同尾部签字确认，本院据此认定郑文辉作为连带保证人，应对瓦城餐饮公司就讼争租赁合同项下的义务承担连带责任；洪进宽、王蕴媛未主张郑文辉对物业管理费616.9元承担连带责任，系其自愿处分自身权利，本院予以照准。瓦城餐饮公司、郑文辉经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法视为放弃辩论的权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 1、厦门市瓦城餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向洪进宽、王蕴媛支付违约金136000元（已扣除一个月房租的租赁押金）； 二、厦门市瓦城餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向洪进宽、王蕴媛支付拖欠租金11333元； 三、厦门市瓦城餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向洪进宽、王蕴媛支付燃气费571.91元，电费192.85元，物业管理费616.9元； 四、郑文辉对厦门市瓦城餐饮管理有限公司上述第一、二、三项所确定的债务（不包括物业管理费616.9元）承担连带清偿责任； 五、驳回洪进宽、王蕴媛的其他诉讼请求。 如厦门市瓦城餐饮管理有限公司、郑文辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4551元，由厦门市瓦城餐饮管理有限公司、郑文辉负担3051元，由洪进宽、王蕴媛负担1500元。 如不服本判决，厦门市瓦城餐饮管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，洪进宽、王蕴媛、郑文辉可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  陈进杰 人民陪审员  刘华英 人民陪审员  阮智煌 二〇一九年七月二日 法官助理张玲玲 书记员蔡鸿嘉 附本案所适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。