河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0403民初1541号 原告：李为民，男，1963年6月28日生，汉族，住邯郸市丛台区。 被告：河北增阜房地产开发有限公司，地址，邯郸市邯山区渚河路**。 法定代表人：陈志勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：王春和，河北赵苑律师事务所律师。 原告李为民诉被告河北增阜房地产开发有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李燕萍独任审判，公开开庭进行了审理。原告李为民、被告河北增阜房地产开发有限公司委托诉讼代理人王春和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李为民向本院提出诉讼请求：1、支付原告逾期交房违约金83896元；2、返还原告建筑面积差价75820元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2014年12月10日签订《房屋买卖合同》，约定：原告已在签订本合同前一次性支付该商品房价款587098元，被告应当在2015年4月30日前向原告交付房屋，但至今仍未交付；此前原告按照被告承诺的面积为101.75平方米，单价为5770元/平方米交付房款，购买该商品房，签订买卖合同后，原告才得知面积为92.88平方米，按照合同约定被告应双倍返还原告面积差价款，原告要求被告给付，被告未付，故诉至法院。 河北增阜房地产开发有限公司辩称：违约金数额不对，房款合同约定是535918元，应以此为基数计算，面积差价过高，不予认可。 本院经审理认定事实如下：2014年2月28日，李为民（乙方）与增阜房地产公司（甲方）签订了一份《增阜·盛世鑫苑返利活动协议书》，约定：“乙方确定购买增阜·盛世鑫苑商品房，房号为1-1-1301号，面积为101.75平方米，单价5770元/平方米，总房款为人民币587098元；乙方选择交付100%总房款的方式交付甲方购房款，则乙方应于协议书签订当日交付总房款587098元；（四年返90%）乙方交付100%总房款的购房款，为保证乙方资金保值升值，自乙方将购房款缴纳甲方之日起，按所交金额90%支付乙方，返利时间为购房交清全款时起的第四个周年，（三年返70%）乙方交付100%总房款的购房款，为保证乙方资金保值升值，自乙方将购房款缴纳甲方之日起，按所交金额70%支付乙方，返利时间为购房交清全款时起的第三个周年即2017年2月28日，甲方返还乙方回报，人民币410969元，届时此协议自然终止结束；返款日期到期后，甲方须在15个工作日内向乙方返款，如超时未付则需向乙方另行支付滞纳金，滞纳金额为每天总房款的万分之二，如甲方在返款日到期后90日内仍未返款，需按总房款的10%向乙方支付违约补偿，超过180日未返款的，乙方有权向仲裁机构提出仲裁或向当地人民法院起诉。在返利的期限内，该物业的产权人为买受人乙方，使用权也归乙方所有。……。”2014年2月23日，李为民通过银行转账43000元，交纳现金7000元的方式向增阜房地产公司交纳订金50000元，增阜房地产公司收款后给李为民出具收款收据一份；2014年2月28日，李为民与增阜房地产公司签订上述协议后，通过银行转账方式向增阜房地产公司交纳购房款537098元，增阜房地产公司收款后，又给李为民出具收款收据一份，交纳维修基金10718元，李为民共计向增阜房地产公司交纳购房款587098元。 2014年12月10日，李为民（买受人）与增阜房地产公司（出卖人）签订了合同编号为00107586正式的《商品房买卖合同》。合同主要内容：增阜房地产公司出售其开发的邯郸市丛台区油漆厂路17号增阜·盛世鑫苑商品房，李为民购买增阜·盛世鑫苑1号楼1单元13层1301号房产；该商品房的房产测绘机构为邯郸市房地产测绘队，其预测商品房建筑面积共92.88平方米，其中套内面积72.12平方米，分摊共有建筑面积20.76平方米；计价方式及价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5770元，总价款为人民币535918元；付款方式：一次性付款，买受人应当在2014年12月10日前支付该商品房全部价款；该商品房交付时应当符合的条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；公共服务及其他配套设施：小区内绿地率、非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房等于2015年3月15日达到使用条件；出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房；逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加），1.逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已经支付全部房款，并自买受人付款之日起，按照月利率0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。面积差异处理方式：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，预测面积产生误差的，按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同，买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有；实测建筑面积小于预测建筑面积时建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还给买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；（3）、因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议……。合同签订至今增阜房地产公司未将上述房屋交付给李为民。 本院认为，关于原告所诉房屋建筑面积误差问题。李为民与增阜房地产公司于2014年2月28日签订的《增阜·盛世鑫苑返利活动协议书》虽返利方式的条款部分属无效条款，但合同中有关购房部分的约定因未存在违反法律规定的相关情形，应认定合法有效；李为民与增阜房地产公司于2014年2月28日签订的《盛世鑫苑商品房认购协议（1号楼1单元返利活动）》，是经双方协商一致，真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应严格按约履行。涉案房屋原约定面积与《商品房买卖合同（预售）》确认的面积相比较，套内建筑面积减少了8.87平方米，增阜房地产公司违反合同约定向李为民交付了套内建筑面积不足的商品房，显属违约，对此事实增阜房地产公司也予以认可，因此应依法承担违约责任。虽然增阜房地产公司答辩称该费用主张过高，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定及合同关于“面积差异处理方式”的约定，房产证登记的套内建筑面积比合同约定减少8.87平方米，应按合同约定建筑面积单价5770元/平方米计算，增阜房地产公司应向李为民返还房屋建筑面积减少而多收的房价款17612.93（3.0525平方米×5770元）元，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，即67133.95元（5.8175平方米×5770元×2），共计84746.88元，符合法律规定，本院予以支持。 关于李为民诉争逾期交房违约金的问题。2014年12月10日，李为民与增阜房地产公司签订的《商品房买卖合同》明确约定增阜房地产公司的交付时间为2015年4月30日及第十二条逾期交付的违约责任，虽该《商品房买卖合同》的签订时间为2014年12月10日，但实则是对2014年2月28日双方签订《盛世鑫苑商品房认购协议（1号楼1单元返利活动）》所形成的商品房买卖合同关系的一种再次确认，李为民要求增阜房地产公司承担自2015年5月1日至2019年4月1日止的逾期交房违约金，其主张的起始时间在2015年4月30日后，且符合李为民有权处分范围内，逾期交付涉案房屋超过60日，合同继续履行的，李为民有权依据约定以总房款587098元按日万分之一计算为84013.72元，原告以83896元向增阜房地产公司主张违约金，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、被告河北增阜房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告李为民房屋面积误差房款84746.88元； 二、被告河北增阜房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告李为民自2015年5月1日至2019年4月1日止的逾期交房违约金83896元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3494元，减半收取1747元，由被告河北增阜房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  李燕萍 二〇一九年七月十六日 书记员  靳小哲 相关法条： 《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。