黑龙江省甘南县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黑0225民初2451号 原告：王建平，男，1978年7月4日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。 委托诉讼代理人：陶岩，黑龙江弘信律师事务所律师。 被告：赵文兴，男，1971年10月18日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。 委托诉讼代理人：赵文琴，女，1961年3月26日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。 被告：于洪艳，女，1970年3月20日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。 委托诉讼代理人：关妍，黑龙江永青律师事务所律师。 原告王建平与被告赵文兴、于洪艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王建平及其委托诉讼代理人陶岩、被告赵文兴委托诉讼代理人赵文琴、被告于洪艳委托诉讼代理人关妍到到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王建平向本院提出诉讼请求：请求判决二被告履行甘庆南小区锅炉房买卖合同的附随义务，协助原告办理庆南小区124平方米房屋（产权证为：Ｓ2××88）和421平方米房屋（产权证为：Ｓ2××86）二处房产的产权变更登记手续，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月27日，原被告签订了锅炉房买卖合同，合同约定庆南小区锅炉房和锅炉房内所有设备及供热管网和供热面积、锅炉房前储煤场地出售给原告，转让价格145万元。原告按约定交付了价款145万元，二被告向原告交付了锅炉房并协助原告办理了供热经营权变更备案手续。原告取得房产后办理了工商登记和税务登记，成立了甘长城物业管理有限公司，原告占有使用该标的物至今，一直保证平稳和安全供热。甘南县人民法院（2016）黑0225民再63号民事判决书确定，被告赵文兴、于洪艳与贺俊清调解转让本案所涉房产和供热经营权的事项不具有法律效力和强制执行力，二被告返还贺俊清转让款300万元。本案原、被告签订的买卖合同所涉及的房产已经实际交付，原告已经合法占有使用多年，现需要二被告办理协助更名手续。供热经营权被告已经协助原告办理了变更登记备案手续，被告已经履行完毕此事项的合同义务。被告反悔不影响经营权的变更，并且前述判决已经确定供热经营权为公共权利，政府部门已经重新为原告办理了供热许可，原告现供热经营权与被告无关。为此，根据《合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》规定，故提起民事诉讼。 被告赵文兴辩称，被告不能给原告更名过户，原因是房产证号20××88、20××86两处房屋仍属于于洪艳房屋，这两处房屋不是买卖，是因2012年11月21日原告起诉被告民间借款一案，法院查封的房屋，有甘南县人民法院（2012）甘商初字第338号民事裁定书为证明，里面明确写着财产保全，并且有法院（2012）甘法执第338号协助执行通知书，内容是关于王建平诉于洪艳、赵文兴民间借贷纠纷一案，（2012）甘商初字第338号民事裁定书发生法律效力，2016年有个法院续封，所以被告与原告不是买卖关系而是民间借贷，这个房屋不是基于买卖，是基于民间借贷。 被告于洪艳辩称，原、被告不是买卖关系，买卖合同是基于215万元的民间借贷关系而签订的，是借款的一种担保，于洪艳不同意履行该买卖合同，法院应当以民间借贷关系驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的锅炉房买卖合同和收据各一份，证明原、被告双方于2011年9月27日签订了锅炉房及经营权买卖合同，原告交付了约定款项，被告已将锅炉房和经营权交付原告，但未办理房产更名手续。赵文兴对买卖合同真实性认可，对收据不认可，认为锅炉房买卖合同是由于215万元欠款，到2012年3月前剩余的145万元所签订的买卖合同，用于担保这145万元，收据不是与买卖合同同一天，实际上收据相隔一年多后补的，真正买卖的话，起码有票据，但是没有。被告于洪艳对真实性和证明目的均有异议，买卖合同是于洪艳本人签字，但不是于洪艳真实意思表示，是对于借款的担保，买卖该争议房产与借款发生时间相同，原告应提供不是一笔钱的证明，收据是后补的，于洪艳实际没有收到145万元购房款。2、原告提交的Ｓ2××88房产证一份，证明被告将出售的锅炉房包含的办公室房产证交付给原告，但未履行更名过户手续。赵文兴对真实性无异议，但认为原告所说房产包括锅炉房和办公室，将房产证交给原告，原告提交的买卖合同上不包括办公室，与事实不符。被告于洪艳对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为房产证不能证明买卖关系，交付房产证就是对借贷的担保。3、甘管理物业办公室出具的证明一份，证明赵文兴及赵文琴已经协助原告办理了供热经营权变更登记手续，履行了供热经营权协助变更的合同义务。赵文兴、于洪艳对真实性无异议，对证明目的均有异议，赵文兴认为其与本案无关，锅炉房是原告抢去的，不是善意取得。于洪艳认为其不能说明原、被告存在锅炉房买卖关系，被告暂时向原告交锅炉房管理权，是为了偿还215万元的借款。4、王建平及妻子王瑶办理的供热资质手续，证明原告已经取得供热经营权，依法正常供热。赵文兴对真实性无异议，但认为该证据与庆南小区锅炉房没有任何关联，并不能证明锅炉房是原告的。于洪艳对资质证书真实性无异议，对营业执照和纳税凭证真实性有异议，认为系复印件不予质证，该组证据不能证明双方之间是买卖关系。5、与北疆集团协议书一份，证明物业管理部门及统一供热单位与原告签订集中供热补偿协议，进一步确认原告合法取得供热经营权的事实。赵文兴、于洪艳对真实性均有异议，赵文兴认为该协议是原告以欺骗手段和北疆集团签订的，且该协议与争议的房产没有任何关系，与锅炉房买卖也没有任何关系。于洪艳认为应由北疆集团出庭作证，其无法辨别协议真实与否，原告取得了北疆补偿款，应返还给被告，被告已不欠原告钱，北疆集团不具有确认原告取得锅炉房合法性的能力。6、S2010007085、S2010007087号他项权证两份、裁定书一份，证明原、被告之间除买卖合同之外存在民间借贷关系，原告另借款给被告，被告提供此二处房产作为抵押担保，双方之间存在互不影响的买卖合同和借贷关系，原告已就借贷纠纷另案起诉，买卖合同是真实的，并不是以买卖名义的借贷关系，原告购买的是锅炉房两处房产，145万元价格合理。赵文兴、于洪艳对真实性无异议，确是借款的担保，但对证明目的有异议，原告在裁定书中将本案诉争两处房产查封，恰恰说明两处争议房产是借款的担保，如果是买卖，原告没有理由查封自己的房产，如果本案是真实的买卖，原告不会在2012年以民间借贷起诉，原告起诉前后矛盾。7、（2016）黑0225民再63号民事判决书一份，证明二被告只有与原告存在合法的买卖合同，已不存在一房二卖情况，被告应当履行本合同，应当认定合同有效。赵文兴、于洪艳对真实性均无异议，但对证明目的有异议，赵文兴认为该判决书没有判决锅炉房是王建平所有，仍为赵文兴、于洪艳所有。于洪艳认为判决书写明王建平与被告之间是借贷关系，没有否定贺俊清与被告之间买卖合同的效力，也没有确认原、被告之间买卖合同的效力，不能证明原、被告之间是买卖关系。8、借款合同、抵押合同各一份，证明2012年11月19日王建平与于洪艳签订借款合同和抵押合同，上述买卖合同和借款、抵押合同发生在同一天、同一处房产不能既买卖又抵押，原、被告之间只能是借贷关系，不存在买卖，这两个房屋没有在房产做他项登记。原告对真实性有异议，认为不能体现是从房产处调取的材料，如果按照被告所称的到2011年9月27日还款到145万元才签的买卖合同，与这份证据2012年11月19日确定是210万元也不相符，可以证明买卖的款项和借款的款项不是同一笔钱。被告赵文兴对真实性无异议，对合同内容有异议，认为两份合同时间是2012年11月19日，而借款内容的时间却填写为2011年9月27日前，偿还本息总和为210万元，与原告所述的发生的数额不符，如果存在这笔借款，出具证据为凭证，而且借款期限为2011年9月27日至2013年9月27日止。9、（2015）甘法执字第5号执行裁定书复印件一份、（2015）甘民初字第1083号民事判决书复印件一份，证明文书都写明了于洪艳、赵文兴与贺俊清是买卖关系，于洪艳、赵文兴与王建平是借贷关系。原告认为该两份文书均被齐齐哈尔市中级人民法院（2016）黑02民终250号民事裁定书予以撤销，之后通过再审程序，对本案进行了审理，赵文兴对真实性无异议，认为只撤销了一个（2015）甘民初字第1083号民事判决书，改变不了贺俊清与赵文兴调解书的有效，也不能证明赵文兴与原告是买卖关系，贺俊清可以继续执行锅炉房。10、银行转账回执单小票复印件11张、王建平妻子王瑶书写收据复印件19张，证明原被告借贷关系发生后，于洪艳积极履行还款义务，双方之间只存在借贷关系，不存在买卖关系。原告对真实性有异议，关联性有异议，与本案无关，是另案借贷关系双方的证据材料，应当以另案的判决为准，被告赵文兴对真实性无异议，认为本案是民间借贷不是买卖。本院经审查认为，第1项结合其他证据决定其效力。第2项至第9项真实性予以确认。第10项是复印件，原告对真实性有异议，不予确认。 为查明案件事实，本院调取了（2016）黑0225民再63号民事再审相关电子卷宗。 根据当事人陈述及举证、质证情况，本院认定事实如下： 2011年9月27日，原告王建平与被告于洪艳、赵文兴（二人原系夫妻关系）签订了一份《庆南小区锅炉房买卖合同》一份，约定甲方（于洪艳、赵文兴）将庆南小区锅炉房卖给乙方（王建平）人民币壹佰肆拾伍元整（小写1450000.00元整）包括庆南小区锅炉房和锅炉房内所有设备及供热管网和庆南锅炉房所有供热面积，锅炉房前面储煤场地500平方米。2011年9月30日于洪艳为原告出具1450000.00元收据一张，注明上款是王建平购买锅炉房款。 2012年11月21日，王建平以民间借贷纠纷将于洪艳、赵文兴诉至本院，要求于洪艳、赵文兴给付王建平借款2150000.00元，并提出了诉讼保全，本院做出（2012）甘商初字第338号民事裁定书，将登记在于洪艳名下的位于甘庆南小区124平方米房屋及421平方米房屋（房屋所有权证为Ｓ2××88、Ｓ2××86）予以轮侯查封，并于2016年9月19日进行了续封。该两处房屋分别于2012年11月17日、2012年11月19日、2013年4月8日、2014年11月17日、2014年11月20日、2016年6月2日被刘晓东、贺俊清予以查封及续封。该民间借贷纠纷一案本院于2018年2月20日做出判决，被告赵文兴、于洪艳于判决生效后五日内给付原告王建平借款本金1587000.00元，并从2012年11月21日起以未偿还借款本金为基数，按年利率6.10%计算利息，至本息付清时止。 2012年11月19日，王建平与于洪艳签订《借款合同》一份，约定甲方（王建平）同意在2011年9月27日之前向乙方（于洪艳）提供人民币贰佰壹拾万元的借款，借款本金及利息总额为贰佰壹拾万元。借款期限从2011年9月27日起至2013年9月27日。并约定乙方提供抵押物的，要与甲方签订相应的《抵押合同》并到有关部门办理抵押登记。基于该借款合同，于当日形成《抵押合同》一份，约定于洪艳自愿以其所有的坐落为建设街庆南小区内锅炉房，产权证号Ｓ2××86、坐落为庆南小区内办公室S2010007085的房屋为甲方作担保。并以该《借款合同》与《抵押合同》在甘房产处办理了产权证号为S2010007085的抵押登记。2012年11月20日王建平妻子王瑶与于洪艳签订了一份《借款合同》，约定甲方（王瑶）向乙方借款人民币肆拾万元，双方约定利息（月息）为2分，期限为半年，即从2012年11月20日至2013年5月20日。并于同日签订《抵押合同》一份，甲方（于洪艳）自愿用自己所有的房屋，位于建设街庆南小区内面积136.00平方米，产权证号为S2010007087提供抵押担保，并办理了抵押登记。 2013年，贺俊清贺俊清诉于洪艳买卖合同纠纷一案，经（2013）甘商初字第459号民事调解书确认，一、赵文兴、于洪艳于2013年9月30日交付贺俊清421.8平方米锅炉房（房照号Ｓ2××86）和384平方米办公房（房照号S2010007085、S2010007087、Ｓ2××88）；二赵文兴、于洪艳在2013年9月30日向贺俊清交付甘庆南小区七万平方米供热经营权，如该协议第一项、第二项未能履行，赵文兴、于洪艳返还原告贺俊清转让款3，000，000.00元。贺俊清于2013年4月8日对房屋所有权证为Ｓ2××88、Ｓ2××86的房屋申请了查封。王建平于2014年3月10日提出书面异议，（2015）甘法执异字第5号执行裁定书认为于洪艳与王建平只是借款的抵押人与抵押权人关系，不是所谓的买卖关系，抵押权人并不是物权的所有权人，故驳回王建平的异议。后王建平于2015年6月9日向本院提起案外人执行异议之诉，（2015）甘民初字第1083号民事判决书认为，不动产未经登记不产生物权效力，王建平基于借款抵押法律关系，并实际占有该锅炉房，和于洪艳之间也是一种债权债务关系，房屋物权效力未发生变动，物权所有人仍是于洪艳，故驳回王建平的诉讼请求。王建平不服该判决提起上诉，二审法院认为王建平对甘南法院驳回其执行异议裁定不服，认为调解书的内容违法，损害其合法权益，王建平应当申请再审，而不应向法院提出执行异议之诉，原审法院按照执行异议之诉受理此案系适用法律错误，（2016）黑02民终250号民事裁定书裁定撤销（2015）甘民初字第1083号民事判决书，驳回王建平的起诉。启动再审后，王建平称贺俊清与于洪艳的（2013）甘商初字第459号民事调解书第一项、第二项内容违反了相关法律规定，侵权了其合法民事权益，故请求依法予以撤销。（2016）黑0225民再63号民事判决书认为房权证书号S2010007085、S2010007087的房产抵押登记给王建平，并办理了抵押登记，抵押人转让已办理登记的抵押物未通知或未告知抵押权人转让抵押物的，转让行为无效，房权证号Ｓ2××86、Ｓ2××88的房屋于2012年11月21日予以轮侯查封，查封期间不得转、毁损、抵押及办理房屋产权过户手续，故贺俊清与赵文清、于洪艳不能协议予以处分。（2013）甘商初字第459号民事调解书第一项、第二项违反相关法律规定，导致第一项、第二项不能实际履行，不具有强制执行力。因民事调解书第四项是对第一项、第二项的补充条款，双方约定了第一项、第二项不能实际履行的情况下，赵文兴、于洪艳返还贺俊清转让款300万元，本院不必要对第一项、第二项予以撤销，故（2013）甘商初字第459号民事调解书不违背法律规定，维持本院（2013）甘商初字第459号民事调解书。 本院认为，原告王建平与被告于洪艳、赵文兴签订的《庆南小区锅炉房买卖合同》及收据，二被告对签字认可，故对该合同及收据形式上的真实性应予认定。从该买卖合同内容来看，范围限于庆南小区锅炉房（即房照号为Ｓ2××86的房屋），并未约定关于办公楼的买卖（即房照号为S2010007085、房照号为S2010007087、房照号为Ｓ2××88），王建平的诉讼请求中包括房照号为Ｓ2××88的房屋，因无合同约定，该部分诉讼请求不应支持。关于另一房屋，即庆南小区锅炉房，双方签订了上述房屋买卖合同，并签订了收据，该房屋买卖合同是基于房屋买卖的真实意思表示，还是对民间借贷的一种抵押担保，赵文兴、于洪艳均否认其与王建平之间存在买卖关系。综观整个证据体系来看，王建平签订该房屋买卖合同后至本案受理时，将尽6年的时间，未有证据证实其曾要求于洪艳、赵文兴履行房屋过户的手续，（2016）黑0225民再63号民事判决书并未采信该房屋买卖合同及收据，也未否认贺俊清与于洪艳涉案房屋买卖合同的效力。而王建平于2012年诉于洪艳、赵文兴民间借贷的案件中保全了该锅炉房，在2011年11月19日签订的《抵押合同》中提供了涉案锅炉房屋用作担保,其担保的债权210万元为2011年9月27日，从时间上来看，也是王建平与赵文兴、于洪艳签订房屋买卖合同的时间，虽然该房屋未做抵押登记，但不影响该抵押合同的成立并生效，只是不产生担保物权效力。同一时间对于同一房屋不能既产生房屋买卖关系，又产生借贷抵押关系。且关于房款交付，除了收据以外，并无其他证据佐证王建平实际向赵文兴、于文艳交付了该1，450，000.00元房款及交付过程。故王建平主张其与赵文兴、于洪艳之间存在买卖关系的诉讼请求因证据不充分不予支持。而王建平与赵文兴、于洪艳之间民间借贷关系已另案处理，本案再所不问。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王建平的诉讼请求。 案件受理费17，850.00元，由原告负担。 审 判 长  贾传富 审 判 员  张 丹 人民陪审员  吴 克 二〇一九年七月十五日 书 记 员  张 莹