上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初9761号原告：温明贺，男，1981年5月29日出生，汉族，户籍所在地安徽省。原告：许玲玲，女，1985年12月29日出生，汉族，户籍所在地安徽省。两原告共同委托诉讼代理人：齐小静，上海沃江律师事务所律师。被告：绿地集团上海青浦置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈增荣，总经理。委托诉讼代理人：邓志红，女。原告温明贺、许玲玲诉被告绿地集团上海青浦置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2019年6月25日公开开庭进行审理，原告温明贺、两原告共同委托诉讼代理人齐小静、被告的委托诉讼代理人邓志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温明贺、许玲玲向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告房屋溢价损失暂定人民币1万元(具体金额待评估确定)。事实与理由：2014年9月29日(实际签订时间为2015年3月26日)，原、被告双方就位于青浦区白鹤镇绿地时代名邸51号6层601室房屋签署了《上海市商品房预售合同》，原告支付了首付款382,396元。合同约定2016年6月30日前交房，原告于2016年6月30日前往被告处支付剩余购房款，被告拒收。2016年12月25日被告向原告发函催交房款，原告收到函件后前往被告处付款，被告拒收。2017年5月，被告起诉至法院要求解除合同并支付违约金，法院判决合同解除。被告一方面一直要求原告付款，但是在原告付款时又拒收，且从未告知原告无购房资格应当退房，导致原告放弃了在其他地方购房。现房屋价格上涨，原告权益受到损失，故原告起诉至法院。被告绿地集团上海青浦置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。溢价损失主要是补偿，原告不具有上海市的购房资格，没有主张溢价损失的法律依据。原被告之间的购房合同的解除是因为原告恶意拖欠支付购房款，原告存在违约行为，不应当获得相应的法律权益。本院经审理认定事实如下：本案系争房屋位于上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸51号601室。2014年9月，原告向被告认购系争房屋。被告作为卖方(甲方)、原告作为买方(乙方)签订了落款日期为2014年9月29日的《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测面积为105.67平方米，房屋总价暂定为1,273,396元；合同第七条约定乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天，甲方有权选择下列第一种方案追究乙方责任，即甲方有权单方面解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索，甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方；附件一约定的付款方式和付款期限为：1、乙方应于2014年10月29日前支付首期房款382,396元(如乙方之前已支付定金的，于本合同签订之日，该定金转为购房款，且包含在本条所列房价款之内)；2、乙方应于2014年11月29日前支付剩余房款891,000元(按揭)。备注：办理个人购房商业性贷款、公积金贷款及组合贷款(以下简称“贷款手续”)时的有关约定：第一条为剩余房款办理贷款手续，贷款总额为891,000元；备注第三条约定，甲方应积极配合乙方办理贷款手续，若因非甲方原因导致贷款银行不能在本合同约定的期限前(即2014年11月29日)放贷至甲方账户或甲方账户未收到有关款项，即视为乙方逾期付款，乙方应根据本合同第七条承担逾期付款的违约责任。第四条约定，如因乙方自身原因造成银行贷款审批不合格，影响贷款发放，除乙方在接到甲方通知后10日内用现金或其他方式补足外，即视为乙方逾期付款，乙方应根据本合同第七条承担逾期付款的违约责任。补充条款二约定在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同另约定了其他权利义务。该份合同未进行网上备案。在签订合同当日，原告温明贺在《上海住宅限购备忘录》和《绿地新瑅香公馆客户告知书》上签字，其中告知书上告知内容包括：本项目任何销售人员均不进行置业过程中贷款银行、缴税或社保代办等关联机构业务或物业咨询或推荐，更不得以此收取任何形式的费用。购房过程中遇到任何的涉及贷款银行、缴税或社保代办等关联机构的业务或业务推荐均与本项目毫无关联，任何违反国家法律法规办理贷款的行为均可能严重损害购房人的合法权益。本楼信息以被告书面公示为准，任何相关工作人员作出的与书面公示不一致的口头陈述、承诺等以及非绿地开发商销售员的任何承诺和讲解，均不构成被告作出的要约，被告均不承担相应的后果(以双方签署的书面合同约定为准)。2014年9月18日，原告支付购房定金1,000元。2014年9月26日和9月29日，原告共计支付被告购房款254,680元。2015年3月26日，原告支付被告购房款127,716元。被告自2016年5月1日起多次向原告发送《付款催告函》，要求原告付清房款。2017年1月4日，被告向原告发送《合同解除通知函》，表示因原告未按约付款，被告有权解除合同，要求原告于2017年1月14日前至被告售楼处办理解除合同相关事宜。原告于2017年1月9日签收。2017年6月12日，本院依法受理了绿地集团上海青浦置业有限公司诉温明贺、许玲玲商品房预售合同纠纷一案，案号为(2017)沪0118民初7670号，本院于2017年9月11日判决：一、绿地集团上海青浦置业有限公司与温明贺、许玲玲签订的《上海市商品房预售合同》于2017年1月9日解除；二、绿地集团上海青浦置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还温明贺、许玲玲房款333,396元(已扣除违约50,000元)。温明贺、许玲玲不服判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2018年1月26日判决驳回上诉，维持原判。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，民事判决书、《上海市商品房预售合同》、付款催告函、上海住宅限购备忘录、《绿地新瑅香公馆客户告知书》、庭审笔录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。原告认为：被告知晓原告不符合购房资格，还与原告签订合同，被告告知原告补缴2年社保后可以过户，之后还告知原告可以通过包装购房。《上海市商品房预售合同》、《上海住宅限购备忘录》和《绿地新瑅香公馆客户告知书》实际是在2015年3月26日签订的。被告催款后，原告于2016年6月30日和2017年1月4日至被告处准备付清全部房款，被告拒收。原告主张的房屋溢价损失为2017年1月9日合同解除时系争房屋的市场价和原被告签订的合同约定的房价之间的差价。为此原告提供了2016年6月26日、2016年6月30日、2017年1月4日与被告工作人员的谈话录音。被告对录音的真实性和合法性均不予认可，认为录音无法体现被告承诺帮原告包装，且被告之前在告知书中明确告知销售人员不作咨询和推荐，销售人员的口头陈述与书面约定不一致的，不构成要约，以书面约定为准。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告均应根据合同约定履行义务。本市的限售政策系公开发布的，商品房预售合同也进行了特别告知，原告作为购房人，理应知晓自身是否具备购房资格。原告在签订预售合同时不具备购房资格，直至合同解除时也不具备购房资格，且未按照合同约定时间支付房款，理应承担违约责任。原告认为被告承诺为其进行包装贷款且同意待原告符合购房资格后再办理过户，对此被告予以否认，原告未提供充足证据予以证明。原告理应知晓包装贷款系违法行为，且被告已通过《上海住宅限购备忘录》和《绿地新瑅香公馆客户告知书》履行了告知义务。房屋溢价损失系合同履行后购房人可以获得的利益，而本案原告不具备上海市购房资格，合同无法履行，故原告要求被告赔偿房屋溢价损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告温明贺、许玲玲的全部诉讼请求。本案受理费50元，减半收取计25元，由原告温明贺、许玲玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一九年七月二十三日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。