呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终329号上诉人(原审原告)：赵兰英，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭晶，内蒙古典诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子强，内蒙古典诺律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：郝杰，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李刚，内蒙古大法扬（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张永青，女，住呼和浩特市。被上诉人(原审被告)：夏书欣，男，住呼和浩特市。上诉人赵兰英因与被上诉人郝杰、被上诉人张永青、被上诉人夏书欣案外人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初1255号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵兰英及其委托诉讼代理人赵子强，被上诉人郝杰的委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼。被上诉人张永青、被上诉人夏书欣经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵兰英上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判位于呼和浩特市××区涉案房屋一套(商品房预售许可证号20120009)归赵兰英所有;3.依法改判立即停止对赵兰英购买的位于呼和浩特市××区房屋一套(商品房预售许可证号20120009)的强制执行,并解除该房屋的查封；4.依法判决一审、二审的全部费用由郝杰、张永青、夏书欣承担。事实和理由：2015年11月,夏书欣和张永青向赵兰英借款87.9万元,因未能按时还款被赵兰英诉至新城区法院,2016年6月6日,被上诉人书面承诺将其所有的价值86万元的有合同无房本的房屋用于偿还借款,该房屋位于呼和浩特市××区(商品房预售许可证号20120009)(以下简称该房屋),2016年6月7日被上诉人将该房屋钥匙交付给赵兰英,并由证明人作证,因被上诉人交付房屋后再不露面,再无法联系到被上诉人本人,致使该房屋的商品房买卖合同中的买受人无法变更为赵兰英。2016年10月9日,新城区法院作出的(2016)内0102号民初字第3817号判决书,判决支持夏书欣和张永青向赵兰英偿还87.9万元。赵兰英收到房屋后与其母亲居住至今。以房抵债协议属买卖合同的一种,被上诉人书写的承诺书和保证书符合买卖合同构成要件,本质上属于买卖合同,赵兰英与夏书欣、张永青在2016年6月6日达成以房抵债的协议即买卖合同,并在2016年6月7日将房屋交付赵兰英所有并使用,因该房屋无房屋产权证,被上诉人交付房屋后无法再联系上,夏书欣和张永青不变更商品房买卖合同的买受人为赵兰英的行为,存在过错行为,本案属案外人执行异议之诉,应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条,金钱债权执行中,买受人登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且权利可以排除执行的,人民法院应当依法支持:1、在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同;2、在人民法院查封之前已经合同占有该不动产;3、已经支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行的;4、非因买受人自身原因为办理过户登记。赵兰英根据以房抵债的书面买卖合同,合法占有该房屋,并且支付全部价款,该房屋无房本,也非因赵兰英过错未能办理房屋过户,赵兰英的请求应依法得到支持。一审法院不予采信赵兰英举证举证,不采信被上诉人书写的承诺书和保证书证实自愿以房抵债的事实,不采信赵兰英举证交纳该房屋水费、接受物业催费单、被上诉人被催费的通知单和证人证言,证实赵兰英已经合法持有并住在该房屋内的事实,一审法院认定事实有误,适用法律错误，请依法查清事实进行改判,维护当事人合法权益。郝杰辩称，原审认定事实清楚，适应法律准确，赵兰英上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。理由如下:一、一审法院未采用赵兰英所提供的《承诺书》、《保证书》正确，赵兰英与张永青和夏书欣未达成以房抵债合意。根据一审中，赵兰英举证2016年6月6日夏书欣出具的《承诺书》以及2016年6月7日夏书欣出具的《保证书》欲证明赵兰英与夏书欣达成以房抵债的协议，但赵兰英于2016年起诉并在法院2016年10月9日作出(2016)内0102民初3817号民事判决后，又于2016年11月1日申请执行，以上行为足以说明赵兰英并未就其与张永青、夏书欣间债务达成以房抵债合意，且假使《承诺书》和《保证书》是夏书欣真实意思表示，也只是夏书欣个人单方出具，如果赵兰英不予认可，则不能产生法律效力。纵观赵兰英起诉并申请执行(2016)内0102民初3817号民事判决的行为证明其并未就以房抵债达成合意。赵兰英上诉称其与夏书欣达成以房抵债的书面买卖合同当然也不能成立。赵兰英提供的《承诺书》和《保证书》合法性和真实性存疑，一审法院未采纳正确。二、赵兰英对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。一审法院认为赵兰英不能提供其购买涉案房屋的相关手续，或在以物抵债过程中办理相关登记手续，从而不能证明赵兰英对该房屋享有足以排除强制执行的权益正确。赵兰英上诉称本案属案外人执行异议之诉，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，本案中赵兰英的举证不能证明其与夏书欣达成合法有效的以房抵债协议。其次赵兰英也未能证明其已合法占有涉案房屋。第三，即使赵兰英与夏书欣达成过以房抵债协议，其也不能证明非因自身原因未办理过户登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条“下列房地产不得转让：……(五)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(六)未依法登记领取权属证书的”，本案首先夏书欣与张永青是夫妻关系，涉案房屋应属夫妻共同财产，赵兰英对此明知。但赵兰英提供的《承诺书》和《保证书》如果是夏书欣真实意思表示，最多也只能证明夏书欣同意将涉案房屋抵还欠款，此事并未征得共有人张永青书面同意。此外张永青与夏书欣未取得涉案房屋权属证书，依法不能转让。赵兰英对以上事实和法律规定应当知晓，但却置事实与法律不顾，其对未能办理房屋过户手续存在过错。综上原审认定事实清楚，适应法律准确，请求依法驳回赵兰英上诉请求，维持原判。张永青、夏书欣未作答辩。赵兰英向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对赵兰英购买的位于呼和浩特市××区房屋一套（商品房预售许可证号20120009）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认位于呼和浩特市××区（商品房预售许可证号20120009）一套房屋归赵兰英所有；3、判决张永青和夏书欣立即协助赵兰英办理呼和浩特市新城区海拉尔东路宝成嘉苑2幢1单元1304号房屋的产权过户登记；4、本案的案件受理费用由郝杰、张永青、夏书欣承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,一审法院组织当事人进行质证,对于当事人无异议的证据,一审法院予以确认并在卷佐证:1、一审法院(2016)内0102民初3817号民事判决书,判决如下:被告张永青、夏书欣偿还原告赵兰英借款879000元。2、(2017)内0102执1038号执行裁定书,查封、扣押、扣划、冻结被执行人张永青、夏书欣87.9万元及利息或同等价值的财产。及(2017)内0102执1038号执行协助协助通知书,请内蒙古开的房地产有限责任公司协助一审法院查封涉案房屋。3、一审法院(2016)内0102民初3063号民事判决书,判决如下:被告张永青、夏书欣于本判决生效十日内偿还原告郝杰借款40万元及利息。(2016)内0102民初3063-1号民事裁定书,一、查封冻结被告张永青、被告夏书欣40万元银行存款或相应等值财产;二、查封担保人郝杰位于呼和浩特市××区字第2016106253号房屋)产权手续。4、本院(2017)内0102执异315号执行裁定书,驳回案外人赵兰英的异议请求。以上判决、裁定均已生效。对当事人有异议的证据,一审法院不予采信：1、2016年6月6日,夏书欣书写的《承诺书》,如不能偿还借款,愿意用涉案房屋抵顶欠款。2、《保证书》,交出人夏书欣,接收人赵兰英。因借款归还不了,同意用涉案房屋抵帐偿还,并于2016年6月7日交付赵兰英,房屋归赵兰英所有。3、2016年10月,水费通知单、收据三张、物业费、工行银行透支逾期通知、中行房贷逾期通知。4、报案材料、照片5张。5、证人高某证言,有一天赵兰英的房门被撬了,里面有一男一女,赵兰英报警后把他们赶走了,警察把房子交给了赵兰英。一审法院认为，赵兰英因民间借贷纠纷与张永青、夏书欣产生债务纠纷，经一审法院判决确认该债权，赵兰英已申请一审法院强制执行。但是赵兰英不能以夏书欣所写的承诺书及交付房屋保证去对抗第三人的执行措施。因为按照《担保法》的规定，张永青和夏书欣如果是用该涉案房屋进行抵押担保，应该去办理担保登记手续，未办理登记手续，只是承诺不履行债务用房屋抵顶是无效的。关于赵兰英要求确认涉案房屋归其所有，因赵兰英没有提供其购买该房屋的相关手续，或以物抵债过程中办理相关登记手续。赵兰英提供交纳水费、物业费、银行的催款通知、报案材料，不能证明赵兰英对涉案房屋享有所有权或者其他足以阻却涉案房屋强制执行的事实。根据《物权法》第六条、第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，赵兰英要求停止执行涉案房屋，解除查封及要求确认涉案房屋归其所有的请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院（2017）内0102执异315号执行裁定书，适用法律准确。综上所述,赵兰英就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益,赵兰英的诉讼请求无事实和法律依据,一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条(二)项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下：驳回原告赵兰英的全部诉讼请求。案件受理费12400元，由原告赵兰英负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明事实如下：赵兰英诉张永青、夏书欣民间借贷纠纷一案，新城区法院于2016年10月9日作出（2016）内0102民初3817号民事判决，判决书显示赵兰英诉称张永青、夏书欣系夫妻关系,于2015年7月至2016年分四次向赵兰英借879000元。后经多次催要,夏书欣明确告知赵兰英无法偿还,同意用属于张永青、夏书欣所有位于××区第二幢1单元1304号面积148.38平米楼房一套折价偿还以上借款。但张永青、夏书欣至今不给赵兰英办理房屋过户手续且下落不明无法联系,故请求判令张永青、夏书欣偿还借赵兰英的879000元。该判决事实查明显示：张永青与夏书欣系夫妻关系。赵兰英经同学介绍与张永青认识,张永青向赵兰英借款。……2016年6月6日夏书欣给赵兰英书写承诺书:我愿意无条件承担张永青借用赵兰英的879000元全部责任,计划一个月内还10万元,其系部分半年内还清。否则愿用位于宝成嘉苑第二幢1单元1304号房屋抵偿所欠款项。2016年6月7日夏书欣书写保证书2份主要内容:借款879000元已到期归还不了,同意用现住房屋顶账偿还,于2016年6月7日交付赵兰英钥匙,房屋归赵兰英所有。赵兰英在该房屋居住一个月后,因房屋门锁被人更换无法进入房屋。该判决认为：根据赵兰英举证可认定张永青、夏书欣向赵兰英借款879000元事实存在。夏书欣虽写承诺书、保证书同意用房抵顶借款,并将钥匙交于赵兰英,但赵兰英居住一个月后房屋门锁被更换,赵兰英无法居住,夏书欣仍在该房居住。且该案双方未办房屋过户,夏书欣以房抵顶赵兰英借款未完成履行。判决张永青、夏书欣偿还赵兰英借款879000元。2017年4月5日，新城区法院作出(2017)内0102执1038号执行裁定，裁定查封、扣押、扣划、冻结被执行人张永青、夏书欣87.9万元及逾期利息或同等价值的财产。2017年4月6日，新城区法院对内蒙古凯德房地产开发有限责任公司作出(2017)内0102执1038号协助执行通知书，要求协助查封张永青、夏书欣名下位于××区第二幢1单元1304号房屋，查封期限自2017年4月6日至2020年4月6日。郝杰与张永青、夏书欣民间借贷纠纷一案，新城区法院于2016年6月15日作出(2016)内0102民初3063-1号民事裁定，载明郝杰2016年6月16日提出财产保全申请，裁定查封冻结张永青、夏书欣40万元的银行存款或相应等值财产等。新城区法院于2016年8月25日作出(2016)内0102民初3063号民事判决，判决张永青、夏书欣偿还郝杰借款共计40万元并支付利息等。2017年11月7日，新城区法院作出(2017)内0102执2327号公告，责令限张永青、夏书欣于公告发布之日起十五日内将位于呼和浩特市××区的房屋腾出。如逾期不履行,将依法采取强制执行措施。2018年1月15日，新城区法院作出(2017)内0102执异315号执行裁定，载明该院在执行申请人郝杰与被执行人张永青、夏书欣民间借贷一案中,案外人赵兰英于2017年12月1日对执行标的提出书面异议；裁定驳回案外人赵兰英的异议请求。关于（2016）内0102民初3817号民事判决认定的关于承诺书和保证书的事实，本案中赵兰英亦举示了承诺书一份（显示的是“……计划一个月内还清叁拾万元……”）和保证书一份（无签字日期）。赵兰英还举示了水费通知单等，拟证明2016年6月7日赵兰英占用使用该房屋,居住期间赵兰英支付了电费并接受了催款相关信息,赵兰英长期居住在涉案房屋,抵顶协议已完全履行,赵兰英对涉案房屋享有合法使用权；还举示了报案材料、照片及高某证人证言,拟证明有人将涉案房屋门锁破坏,公安机关通过相关判决书等,警察将涉案房屋交付赵兰英,证言拟证明警察将房屋交还赵兰英的全部情况，照片拟证明当时情况。郝杰二审中还举示了一份新城区法院落款日期2016年7月21日的（2016）内0102民初3063-1号协助执行通知书复印件，拟证明新城区法院作出保全裁定后查封了涉案房屋。本院认为，二审争议焦点为：一、赵兰英要求停止对案涉海东路宝成嘉苑2幢1单元1304号房屋强制执行，并解除查封，有无事实及法律依据；二、赵兰英要求确认上述房屋归其所有，有无事实及法律依据。本案中，赵兰英虽举示承诺书、保证书等拟证明案涉房屋已于2016年6月7日完成以房抵债，但赵兰英随后又向新城区法院起诉张永青、夏书欣请求判令二人偿还所借879000元，新城区法院亦判令张永青、夏书欣偿还赵兰英借款879000元，之后新城区法院又于2017年4月6日作出协助执行通知书，要求内蒙古凯德房地产开发有限责任公司协助查封案涉房屋，根据赵兰英起诉主张还款及法院作出判决的事实，应认定赵兰英并未与张永青、夏书欣于2016年6月7日完成以物抵债，故无论赵兰英是否于2016年6月7日占有案涉房屋并居住至今，均不能认定赵兰英于该时间点以其债权完成了对案涉房屋价款的付款行为，因此，赵兰英不能证明其已按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定交付或部分交付案涉房屋价款，即不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，对赵兰英要求停止案涉房屋强制执行并解除查封以及确认案涉房屋归其所有的上诉请求不予支持。综上所述，赵兰英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12400元，由赵兰英负担。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年七月八日书记员 曹 建 飞