广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初25178号原告：佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：陈志华。委托诉讼代理人：李仙艳，该公司员工。委托诉讼代理人：符馨予，该公司员工。被告：武永亮，男，汉族，住广东省广州市越秀区，原告佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司与被告武永亮商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用普通程序于2019年7月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人符馨予到庭参加诉讼。被告经本院公告送达开庭传票，没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2017年6月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议已于2018年10月18日解除；2.被告在本案判决书生效之日起10日内协助原告到房管部门办理《商品房买卖合同（预售）》的合同注销备案、注销预告登记手续，并承担办理注销合同备案、注销预告登记等手续的全部费用；3.被告向原告支付逾期付款违约金247364.2元（房款总额的20%）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（***）及《商品房买卖合同补充协议》及《商品房买卖合同补充协议二》，合同约定由被告购买原告开发建设的***商品房。该房产价格为877541元，并约定被告委托原告对涉案房屋进行装修，装修及配套费金额为359280元，分三期支付：被告应于2017年6月28日支付第一期款项143712元，2017年12月25日前支付第二期款项107784元，2018年6月25日前支付第三期款项107784元。合同还约定，若被告逾期付款超过90日，原告有权书面通知被告解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金。如《商品房买卖合同》已办理登记备案的，被告还需配合原告办理登记注销手续。合同签订后，被告于2017年6月27日付清首期装修及配套费143712元，但在此之后并未支付第二期和第三期款项。2018年9月17日，原告委托广东科德律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在律师函送达之日起3日内付清拖欠款项及违约金，但被告并未支付前述款项。2018年10月9日，原告向被告发出《解除通知函》通知被告解除《商品房买卖合同》及其补充协议，并要求被告向原告支付违约金共计247364.2元。该通知书于2018年10月18日送达。被告违反合同约定，逾期支付房款。尽管经原告多次催促，被告至今仍拖欠房款共计215568元。被告的行为严重违反了合同义务，原告有权根据合同的约定依法解除合同并追究被告的违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，根据相关法律法规规定和合同约定，提起本案诉讼。被告没有答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.原告营业执照、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.商品房买卖合同原件1份，3.商品房买卖合同补充协议原件1份，4.商品房买卖合同补充协议二原件1份，证据2-4用以证明原告与被告签订商品房买卖合同，约定装修及配套费分三期支付，为涉讼房屋交易价格一部分，如被告逾期付款超过90日，原告有权解除商品房买卖合同及其补充协议，并要求被告支付原合同项下价款及补充协议项下调整价款总额的20%作为违约金；5.律师函及EMS底单原件各1份，用以证明原告于2018年9月17日委托广东科德律师事务所向被告发出律师函，催告其支付拖欠的款项和违约金，该函于2018年9月21日送达；6.解除《商品房买卖合同》通知函复印件1份、EMS底单原件1份，用以证明因被告拖欠款项，原告于2018年10月9日向被告发出解除《商品房买卖合同》及其补充协议，并要求其支付违约金，该通知于2018年10月18日送达；7.绿地控股预收房款专用收据及POS单原件各1份，用以证明被告于2017年6月27日支付了第一期装修款143712元，剩余215568元未付；8.竣工验收备案表原件1份，用以证明涉讼合同成立并合法有效；9.律师函的物流信息打印件1份，用以证明原告于2018年9月17日依照合同约定的被告联系地址向被告发出《律师函》因被告不在合同约定的地址而退回；10.解除《商品房买卖合同》通知函的物流信息打印件1份，用以证明原告于2018年10月9日依照合同约定的被告联系地址向被告发出解除《商品房买卖合同》通知函因被告不在合同约定的地址而退回。被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，1.原告提交的证据1，来源合法、客观真实，本院对其真实性予以确认；2.原告提交的证据2-10，均为原件或与原件证据相印证的复印件、打印件，且与本案相关联，被告亦未到庭提出异议，本院均予以采信。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2017年6月28日，原告（出卖人）、被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定被告向原告购买广东省佛山市南海区****11座3101房（以下简称涉讼商品房），建筑面积89.82平方米，总价款877541元，按揭贷款方式付款：自预售合同网上签订之日支付首期款267541元，剩余房款610000元应于2017年6月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。（第八条）除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（第九条）该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告。（第十一条）出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。（第十二条）除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（第二十五条）出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方；任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。等等。该合同封面加盖佛山市南海区房产交易所合同登记备案专用章、已办预购商品房抵押权预告登记章、已缴交住宅专项维修资金章、佛山市南海区地方税务局契税完税专用章。原、被告另行签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：《商品房买卖合同》第九条所约定的交付条件变更为：该商品房项目工程竣工验收合格并取得了建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》和公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件，交付时间仍以《商品房买卖合同》第十一条约定的时间执行；被告的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，并对提供资料的真实性负责，如有变更，应即时以书面形式通知原告，原告若按被告提供的联系方式无法与被告取得联系，相关责任由被告承担；无论何种原因导致《商品房买卖合同》解除的，如《商品房买卖合同》已办理了登记备案，双方应当相互配合在《商品房买卖合同》解除之日起10日内共同办理完结登记注销手续；等等。原、被告另行签订《商品房买卖合同补充协议二》（以下简称补充协议二），约定被告同意接受原告提供的房屋装修及配套，并将原合同约定的交付标准变更为本补充协议附件一约定的装修标准，被告应向原告支付359280元，第一期143712元应于签署《商品房买卖合同》当日内付清，第二期107784元于2017年12月25日付清，第三期107784元于2018年6月25日付清；上述款项构成涉讼商品房交易价格的组成部分，被告按照上述条款约定的期限支付全部款项原告为与被告进行原合同网签及原告交付该单元的前提条件，被告迟延支付款项的，原告有权拒绝与被告进行原合同网签及迟延交付该单元而无需承担任何责任，原合同涉及到以“价款”作为计算基数的，包括但不限于单价确定、面积误差退补、违约金计算等，均以原合同项下价款与本补充协议调整价款之总额为计算标准；被告未按本补充协议约定向原告支付款项的，每逾期一日，应向原告支付当期应付未付金额万分之五的违约金；逾期超过【】日的，原告有权解除本补充协议及原合同，并要求被告支付原合同项下价款及本补充协议项下调整价款之总额的20%作为违约金，由此导致原告其他损失的，被告仍应承担由此所导致的一切损失赔偿责任；原合同与本补充协议不一致的，则以本补充协议条款规定为准，本补充协议条款没有约定的，则按照原合同的约定执行。被告于2017年6月27日向原告支付143712元，原告于同日出具《绿地控股预收房款专用收据》，确认收到涉讼房屋房款143712元。2018年9月18日，原告向被告在涉讼合同预留的通讯地址、联系方式发送《律师函》，要求被告向原告付清第2期、第3期房屋装修及配套费用并按合同约定支付迟延付款期间的违约金。邮件因“收件人不在指定地址”于2018年9月2１日退回。2018年10月，原告向被告在涉讼合同预留的通讯地址、联系方式发送《解除通知函》，通知被告因被告未支付215568元房款，自被告收到通知函之日起，原、被告签订的买卖合同解除，原告有权将被告拟购买的房屋另行销售，原告将在被告已支付的购房款中扣除违约金。邮件于2018年10月18日退回。另查明，***9座、10座、11座于2018年9月21日竣工验收，于2018年9月21日办理竣工验收备案。2018年12月10日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述：涉讼合同约定的购房款被告已经支付完毕，按合同约定首期款加按揭贷款支付，但被告仅支付了第一期装修配套费用。本院认为，原、被告就涉讼商品房订立的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》《商品房买卖合同补充协议二》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。补充协议二约定被告同意接受原告提供的房屋装修及配套，被告应向原告支付359280元，该款项构成涉讼商品房交易价格的组成部分，故涉讼商品房的交易对价实际为1236821元（877541元+359280元）。原告主张被告未支付补充协议二约定的第二期、第三期款项，被告作为付款义务的履行方，未到庭抗辩亦未举证证明其已履行完毕支付义务，应承担举证不能的法律后果，本院对原告的上述主张予以采信。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款规定：买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。被告已支付购房款1021253元（877541元+143712元），已超出涉讼商品房总价款的75%，故原告不享有单方解除涉讼合同、补充协议及补充协议二的权利。因此，原告向被告发送《解除通知函》的行为不发生解除合同的效力，原告诉请确认涉讼合同及补充协议已于2018年10月18日解除，本院不予支持。原告请求被告协助办理合同注销备案、注销预告登记等手续以及被告按房款总额的20%支付违约金，均以涉讼合同、补充协议及补充协议二解除为前提。现涉讼合同、补充协议及补充协议二继续履行，原告的上述请求均缺乏依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案以普通程序结案，案件受理费5010.46元（原告已预交18157.67元），由原告负担。原告多预交的13147.21元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡方平人民陪审员  何凤微人民陪审员  卢思尧二〇一九年七月二十九日书 记 员  余宝儿