江西省玉山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1123民初2031号 原告：江西玉山农村商业银行股份有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇博士大道**，统一社会信用代码913611234923117282。 法定代表人：周永清，系该行董事长。 委托诉讼代理人：李玉栋，江西淮玉律师事务所律师，特别授权。 被告：陈朝阳，男，1967年3月17日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县， 被告：姜明双，女，1971年2月20日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县， 被告：玉山县豪庭置业有限公司，，住所地江西省玉山县冰溪镇人民大道**统一社会信用代码91361123067483924K。 法定代表人：官玉龙，系公司监事。 原告江西玉山农村商业银行股份有限公司（以下简称玉山农商银行）与被告陈朝阳、姜明双、玉山县豪庭置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告玉山农商银行的委托诉讼代理人李玉栋、被告玉山县豪庭置业有限公司到庭参加诉讼，被告陈朝阳、姜明双经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玉山农商银行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告一和被告二于2016年4月28日签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判令被告一和被告二归还借款本金3110969.87元和利息228710.59元（暂计算至2019年1月16日止的利息为228710.59元，2019年1月17日起至还清本金止的利息按合同约定的计算）；3、判令被告一和被告二承担原告已付的律师代理费3000元；4、判令原告对被告一和被告二提供的抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款有优先受偿的权利；5、判令被告三对被告一的借款本息承担连带清偿责任；6、判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告一与被告二系夫妻关系。被告一以购商业用房需要资金为由，于2016年4月12日向原告申请借款350万元，同日被告二出具了共同还款承诺书。2016年4月28日，原告与二被告签订了【2016】玉农信社个购房借字第162052016042810010001号《个人购房借款/担保合同》，合同约定借款用途为购置商业用房，借款金额为350万元，借款期限为10年，即2016年4月28日起至2026年4月27日止，借款利率以本合同生效日中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（年利率为5.39%）。被告一授权借款直接划入被告三16×××21账号内，还款账户为被告一在原告处开立的6226822016200964788账号；合同还约定若被告一连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，原告有权停止尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求被告一提前还清全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用有被告一承担。被告一和被告二以其购买的位于玉山县解放中路99号天龙广场8幢201/202/203/204/205房产为上述借款抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押担保范围包括本合同项下全部借款本金、利息、原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）和被告一所有其他应付的费用。被告三向原告出具保证函，约定为被告一的抵押物在办理相关房屋权属证明发放之前时间段内的债务提供连带清偿责任。保证范围为本合同项下的借款本金不超过人民币350万元以及利息、罚息的费用。截至2019年1月16日止，被告一归还借款本金389030.13元，归还利息250286.7元，结欠借款本金3110969.87元，结欠利息228710.59元，经原告数次催收，未果。综上所述，原告与被告一和被告二签订的《个人购房借款担保合同》真实、合法、有效，被告一未按合同约定归还本息构成了违约，侵害了原告的合法债权，鉴于该笔借款发生在被告一和被告二被告婚姻关系存续期间，且系借款按揭购买共有房屋，有共同借款合意，属于夫妻共同债务。为此，依据相关规定，特具状起诉，请求法院依法审处。 被告陈朝阳、姜明双未答辩，亦未向本院提供任何证据材料。 被告玉山县豪庭置业有限公司辩称，原告所述属实，同意为被告陈朝阳、姜明双陈所欠原告的上述借款本息承担连带清偿责任。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告陈朝阳与被告姜明双系夫妻关系。被告陈朝阳以购买商业用房需要资金为由，于2016年4月12日向原告申请借款350万元，同日被告姜明双出具了共同还款承诺书。2016年4月28日，原告与被告陈朝阳签订了【2016】玉农信社个购房借字第162052016042810010001号《个人购房借款/担保合同》，合同约定借款金额为350万元，借款期限为10年，即2016年4月28日起至2026年4月27日止，借款利率以本合同生效日中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（年利率为5.39%），被告陈朝阳授权借款直接划入被告玉山县豪庭置业有限公司的账号内；合同第十条约定，若被告陈朝阳连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，原告有权停止尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求被告陈朝阳提前还清全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；合同第十二条约定，原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用有被告陈朝阳承担。被告陈朝阳、姜明双以其购买的位于玉山县解放中路99号天龙广场8幢201/202/203/204/205号房产为上述借款提供抵押担保，并于2016年4月28日办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押担保范围包括本合同项下全部借款本金、利息、原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）和被告陈朝阳所有其他应付的费用。被告玉山县豪庭置业有限公司向原告出具保证函，承诺为被告陈朝阳在相关房屋权属证明办理发放之前时间段内的债务提供连带清偿责任，保证范围为本合同项下的借款本金不超过人民币350万元以及利息、罚息的费用。截至2019年1月16日，被告陈朝阳归还借款本金389030.13元，归还利息250286.7元，尚欠借款本金3110969.87元，结欠利息228710.59元。 另查明，被告陈朝阳、姜明双向被告玉山县豪庭置业有限公司购买的位于玉山县解放中路99号天龙广场8幢201/202/203/204/205号房产尚未办理所有权证。原告玉山农商银行因本案支付律师代理费3000元。 本院认为，原告玉山农商银行与被告陈朝阳、玉山县豪庭置业有限公司之间的借贷、保证关系事实清楚、合法有效，应受法律保护。双方当事人理应按约定切实履行各自义务，现被告陈朝阳未在约定的期限内偿还借款本息，已构成违约，故本院对原告要求解除与被告陈朝阳于2016年4月28日签订的《个人购房借款/担保合同》以及要求被告陈朝阳立即偿还借款本金3110969.87元及利息的诉讼请求予以支持。原告主张被告陈朝阳应支付律师代理费3000元的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。该笔借款发生在被告陈朝阳、姜明双方婚期关系存续期间，被告姜明双向原告承诺共同偿还上述借款，具有共同借款的意思表示，系夫妻共同债务，故本院对原告要求被告姜明双对上述借款本息承担共同还款责任和共同支付律师代理费3000元的诉讼请求予以支持。被告玉山县豪庭置业有限公司承诺为被告陈朝阳的上述借款提供连带责任保证，故本院对原告要求被告玉山县豪庭置业有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持，被告玉山县豪庭置业有限公司承担保证责任后有权向被告陈朝阳、姜明双追偿。被告陈朝阳、姜明双以其购买的位于玉山县解放中路99号天龙广场8幢201/202/203/204/205号房产为上述借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，原告要求对上述抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权的诉讼请求于法无据，本院不予支持，可待抵押权成就时另行主张，理由是：2014年第9期《最高人民法院公报》中载明的中国光大银行股份有限公司上海青浦支行与上海东鹤房地产有限公司、陈思琦保证合同纠纷一案裁判要旨第二点指出，“预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权”，本院认为，在涉案房屋上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。被告陈朝阳、姜明双经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江西玉山农村商业银行股份有限公司与被告陈朝阳于2016年4月28日签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告陈朝阳、姜明双于本判决生效之日起五日内偿还原告江西玉山农村商业银行股份有限公司借款本金3110969.87元以及相应利息（利息暂计算至2019年1月16日尚欠228710.59元以及自2019年1月17日起至借款本金还清之日止的利息按合同约定的计算）； 三、被告陈朝阳、姜明双于本判决生效之日起五日内支付原告江西玉山农村商业银行股份有限公司律师代理费3000元； 四、被告玉山县豪庭置业有限公司对上述第二项借款本息承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向被告陈朝阳、姜明双追偿； 五、驳回原告江西玉山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33541元，减半收取16771元，由被告陈朝阳、姜明双、玉山县豪庭置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审判员  桑志祥 二〇一九年七月十八日 法官助理马丹 书记员吴小婷