山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1003民初4703号原告：上海宇琛投资咨询管理事务所，住所地：上海市金山区卫昌路******。投资人：梁才雄，系该事务所总经理。委托诉讼代理人：刘书研，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷希远，北京市京都律师事务所实习律师。被告：文登长吉置业有限公司，住所地山，住所地山东省威海市文登区天祥路**。诉讼代表人：文登长吉置业有限公司管理人。负责人：杜永武，主任。委托诉讼代理人：赵素鑫，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳艳，山东胶东律师事务所实习律师。原告上海宇琛投资咨询管理事务所（以下简称宇琛事务所）与被告文登长吉置业有限公司（以下简称长吉公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2018年9月27立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宇琛事务所之委托诉讼代理人刘书研、殷希远，被告长吉公司管理人的委托诉讼代理人赵素鑫、刘艳艳到庭参加了庭审，本案现已审理终结。原告宇琛事务所向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行147份《商品房买卖合同》（世纪大道87号中顺大厦[以下简称“中顺大厦”]709、1401-1419、1510-1518、1601-1604、1609-1618、1701-1708、1718-1719、1801-1819、2001-2019、2101、2103-2119、2401-2419、2701-2719号房，共计147套），标的额29411708元；2、依法判令被告履行147份《商品房买卖合同》（中顺大厦709、1401-1419、1510-1518、1601-1604、1609-1618、1701-1708、1718-1719、1801-1819、2001-2019、2101、2103-2119、2401-2419、2701-2719号房，共计147套）中约定的验收、交付使用及协助办理房屋产权登记的义务；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中原告变更诉讼请求为：1、依法判令确认原被告之间签订的147份《商品房买卖合同》（世纪大道87号中顺大厦[以下简称“中顺大厦”]709、1401-1419、1510-1518、1601-1604、1609-1618、1701-1708、1718-1719、1801-1819、2001-2019、2101、2103-2119、2401-2419、2701-2719号房，共计147套）合法有效；2、依法判决确认中顺大厦7-27层共计147套商品房享有与其物权所涉金额32021927元；3、依法判决147套商品房不属于债务人财产；4、请求法院判决确认被告应支付给原告的逾期交房等违约金4814697元应列为普通债权；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中原告再经两次变更诉讼请求最后确定为：1、依法判令确认原被告之间签订的147份《商品房买卖合同》（世纪大道87号中顺大厦[以下简称“中顺大厦”]709、1401-1419、1510-1518、1601-1604、1609-1618、1701-1708、1718-1719、1801-1819、2001-2019、2101、2103-2119、2401-2419、2701-2719号房，共计147套）合法有效；2、依法判决确认被告对中顺大厦709、1401-1419、1510-1518、1601-1604、1609-1618、1701-1708、1718-1719、1801-1819、2001-2019、2101、2103-2119、2401-2419、2701-2719号房，共计147套房屋买卖合同没有单方解除权；3、依法判决确认被告对已经办理预告登记的中顺大厦709、1401-1419、1510-1518、1601-1604、1609-1618、1701、1703-1708、1718-1719、2001-2019、2101、2103-2119、2401-2419、2701-2719号房共计127套房产未经原告同意没有处分权；4、请求法院判决确认世纪大道87号中顺大厦7-27层共计147套商品房不属于债务人的破产财产；5、请求法院判决确认被告应支付给原告的逾期交房等违约金4814697元应列为普通债权；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月2日上海金瑞建设集团有限公司（以下简称上海金瑞公司）、威海恒峰房地产开发有限公司（以下简称恒峰公司）与被告长吉公司向原告宇琛事务所出具《房产转让承诺书》，被告自愿承担案外人恒峰公司向原告的购房款返还及损失赔偿责任，被告并同意将其开发的位于世纪大道87号中顺大厦的部分商品房转让给原告，原告应付购房款与被告应还原告欠款进行抵销后多退少补。2012年12月5日原告与被告签订了包含709、1401-1419、1510-1518、1601-1604、1609-1618、1701-1708、1718-1719、1801-1819、2001-2019、2101、2103-2119、2401-2419、2701-2719号房，共计147套房屋在内的商品房买卖合同。2012年12月8日，被告向原告出具了《确认函》确认了原告应付购房款已与被告应付欠款进行了债权债务抵销，原告已履行完毕支付全部购房款义务。为办理709、1401-1419、1510-1518、1601-1604、1609-1618、1701-1708、1718-1719、2001-2019、2101、2103-2119、2401-2419、2701-2719号房屋的预告登记，被告向原告开具了购房发票。申请人也按被告要求向被告电汇了办理上述房产预告登记所需缴纳的税、费，并申请办理预告登记。因登记机构疏忽，实际办理了除1702以外的127套房产的预告登记。原、被告双方签订的147套《商品房买卖合同》第八条均约定出卖人应于2013年12月31日前向买受人交付验收合格的房屋，第九条约定出卖人逾期交房的应自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日万分之一的标准支付违约金。上述商品房至今未交付，被告应承担逾期交房等违约金。原告认为，《商品房买卖合同》和被告债务加入以及债权债务抵销均是原被告双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效且对双方均具有法律约束力。原告向破产管理人申报前述权利符合法律规定，破产管理人应当依法予以核准。为维护当事人的合法权利，现原告根据法律的相关规定向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告长吉公司辩称：1、长吉公司没有向管理人移交宇琛事务所起诉状中陈述的《房产转让承诺书》，因此，不存在宇琛事务所主张的“长吉公司自愿承担案外人恒峰公司的购房款返还及损失赔偿责任”。2、虽然涉案147套商品房网签登记在宇琛事务所名下，但宇琛事务所与长吉公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，另外，经管理人委托的专门审计机构对长吉公司账目进行审计，宇琛事务所没有支付购房款，亦不存在购房款与欠款进行抵销的事实。3、从宇琛事务所诉讼请求的形式上看，均是确认之诉，而根据法律原理，确认之诉是指当事人请求法院认定某种法律关系存在或者不存在的诉讼,根据民事案件案由及相关法律规定，对确认之诉的类型亦有明确、具体的规定。本案中，宇琛事务所请求“确认……付款行为合法有效”，其不是一项独立的诉讼请求，实际上付款行为仅是商品房买卖合同关系（即法律关系）交易过程中的事实行为，该事实是法院根据案情需要审理查明的，而不属于法律规定的诉讼请求类型。对于请求“确认被告……没有解除权、没有处分权”，首先，宇琛事务所作为原告，其无权向法院诉求被告“有或者无”何种权利。其次，根据破产法第18条、第25条之规定，管理人对破产申请受理前成立的合同依法享有解除权或要求继续履行的权利，管理人的处分权及解除权是法律赋予的。第三，宇琛事务所主张“被告……没有解除权、没有处分权”，言外之意就是要求继续履行合同，即宇琛事务所变更前诉讼请求之一。长吉公司已进入破产清算程序，系非正常状态，涉案工程系在建工程，从2012年就再没有实际动工过，一直处于烂尾状态，尚未竣工，无法进行验收，长吉公司无法继续履行交付及办理产权登记手续等。因此，即便宇琛事务所全面履行了商品房买卖合同中约定的义务，其要求继续履行《商品房买卖合同》亦是没有事实和法律依据的，更何况本案中宇琛事务所与长吉公司不存在真实的商品房买卖合同关系，宇琛事务所亦没有支付房款。4、根据破产法第30条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，本案中破产申请受理时（2018年6月26日）且截至目前，涉案上海城项目的全部房产仍然属于长吉公司所有，因此，宇琛事务所诉讼请求“不属于债务人破产财产”没有事实和法律依据。5、宇琛事务所诉讼请求“确认逾期交房等违约金4814697元”没有事实和法律依据。理由如下：逾期交房违约金的计算及确认，需要以双方存在真实的商品房买卖合同关系、买房人已经支付全部房款、双方能够继续履行合同等为前提条件，而本案中，这些前提条件均不具备，因此，其该项请求不应得到法律的支持。综上所述，请求法院依法驳回宇琛事务所的诉讼请求。原告宇琛事务所为证明其主张，提供了下列证据：1、《商品房买卖合同》147份，证明原被告之间建立了147套商品房买卖合同关系。2、确认函、房产转让承诺书，证明金瑞集团及被告确认原告解除与案外人威海恒峰房地产开发有限公司（以下简称恒峰公司）购房合同，恒峰公司及金瑞集团所需返还的房款为3000万元及赔偿金313万元。被告自愿承担上述返还及赔偿责任，并同意将其开发的世纪大道87号10708.91平米房产以3100元/平米的价格作转让给原告，原告应付购房款与被告应付欠款进行抵销后多退少补；被告确认了原被告之间债权债务已经抵销；原告已经足额支付房款；原被告所签订的147套《商品房买卖合同》第八条均约定出卖人应于2013年12月31日前向买受人交付验收合格的房屋，第九条约定出卖人逾期交房的应自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日万分之一的标准支付违约金。因长吉公司已进入破产程序，故147套房屋逾期交房违约金的计算期限自2014年1月1日起算至长吉公司破产申请被受理之日即2018年6月26日止。3、不动产登记资料查询结果证明、预告登记证、企业预收款收据128张、房产税费收据及付款凭证、预告登记费收费收据、预告登记费付款凭证，证明原告缴纳了127套房产预告登记所需的费用并办理了预告登记。1702号因登记机关的责任漏登记。4、房屋买卖合同、收据及付款凭证、授权书、承诺书、解除《商品房买卖合同》协议，证明原告与案外人恒峰公司建立了6份房屋买卖合同关系；金瑞公司及恒峰公司法定代表人刘祖延指定原告购房款付款对象为金瑞公司账户及刘祖延账户；原告依约履行了6份房屋买卖合同关系项下的全部3000万元付款义务；恒峰公司确认收到原告全部购房款；恒峰公司无法继续履行商品房买卖合同，双方协商解除买卖合同，其同意归还原告3000万元购房款及313万余元的损失，并同意按照日千分之三的标准承担逾期付款的违约责任。被告长吉公司质证意见如下：1、对证据一147份商品房买卖合同的质证意见如下：对真实性没有异议，但对证明内容有异议，虽然双方签订了商品房买卖合同，但是双方不存在真实的商品房买卖合同关系，宇琛事务所没有支付相应的房款。2、对证据二-1确认函的质证意见如下：对真实性无法确认，长吉公司没有移交给管理人该确认函，故管理人无法确认其真实性。假定真实，管理人对宇琛事务所的证明目的亦有异议。1、从该确认函记载的内容看，多处存在不合常理之处，存在虚假、串通嫌疑。主要有以下几点：一是长吉公司确认的是宇琛公司与案外人金瑞公司之间的款项往来，而对于款项往来的真实目的以及真实情形如何，只有款项交易的双方才会知晓，对于款项交易之外的他人（长吉公司）来说不可能知晓，因此长吉公司不予确认，与常理相悖！二是据了解，上海金瑞建设集团有限公司经营范围只有建筑工程之类，没有房地产开发资质，其没有房屋出售，而该确认函记载宇琛公司支付的是购房投资款，亦与常理不符！三是长吉公司与宇琛公司、金瑞公司都是独立的企业法人，毫无关联，又不存在债权债务关系，长吉公司怎么可能承担如此巨额债务，不合常理！四是确认函记载总面积10708.91平方米，而根据宇琛公司提供的147套合同，我们初步计算了一下面积，为9486.68平方米，二者相互矛盾，亦存在虚假。2、据管理人了解，宇琛公司与金瑞公司之间系借款合同关系，宇琛公司出借款项给金瑞公司，而非确认函记载的“购房投资款”。对证据二-2房产转让承诺书的质证意见如下：对真实性无法确认，长吉公司没有移交给管理人该承诺书，故管理人无法确认其真实性。假定承诺书是真实的，管理人对宇琛公司的证明目的亦有异议。主要有以下几点：1、从承诺书记载内容看，上半部分“因……故该合同解除”，记载的是宇琛公司与案外人恒峰公司之间签订商品房买卖合同，宇琛公司支付购买款给金瑞公司，该内容与长吉公司没有任何关联；2、承诺书记载内容存在虚假、串通嫌疑。一是据管理人了解，宇琛公司与恒峰公司签订的商品房买卖合同中，恒峰公司印章和刘祖延的私人名章均系伪造，双方不存在真实的商品房买卖合同关系；二是金瑞公司系建筑工程施工企业，其没有房屋出售，据了解，宇琛公司支付给金瑞公司的款项系借款，而非购房款；3、关于“承诺人愿意还款”中“承诺人”，从该承诺书落款处可以看出，落款处共有3个主体，承诺人明确记载为金瑞公司，而非另两个主体。从内容（上面所述）推论，宇琛公司将款项支付给金瑞公司，那么承诺还款的当然亦应该是金瑞公司，而非长吉公司。4、承诺书最后部分记载“长吉公司于2012年12月30日前，以3313万元一次性回购……”，假定宇琛公司陈述其与长吉公司商品房买卖合同成立并属实，那么长吉公司怎么需要回购涉案房产呢！综上，证据二两份文件中记载的内容，其基础法律关系及其款项交易，系宇琛公司与案外人恒峰公司、金瑞公司之间发生，长吉公司无法确认，且存在上述不合常理、虚假、串通嫌疑，因此不予认可。3、对证据三的质证意见如下：真实性没有异议，对证明内容有异议。该宗证据仅能证明涉案房产网签登记在宇琛公司名下，不能证明双方系真实的商品房买卖关系，亦不能证明宇琛公司已支付房款，在不动产登记中心的网签备案登记行为不发生物权效力。另外，收款收据仅是涉案房产的一部分，而非涉案全部房产。4、对证据四1-6的质证意见如下：该宗证据数量多、繁杂，不一一质证，笼统质证如下：对其中的银行支付凭证的真实性没有异议，对余下证据如合同、收据、汇票等真实性无法确认。对关联性有异议，均是宇琛公司与恒峰公司、金瑞公司之间发生的关系，与长吉公司无关。对证明内容亦有异议，从商品房买卖合同主体看，是宇琛公司与恒峰公司签订，而据了解，合同中恒峰公司的印章和刘祖延的私章均系伪造，恒峰公司与宇琛公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，可能存在虚假、串通嫌疑，亦可能存在合同诈骗的犯罪嫌疑；另外上述这些证据不能证明宇琛公司已全额支付款项以及款项用途等。对证据四-7授权书的质证意见如下：真实性有异议，看上去是复印件。假定真实，1、从形式上看，这份委托书是给上海顺旅投资管理有限公司的，而不是给金瑞公司或宇琛公司的；2、无法确认授权书落款处的签名是否是刘祖延本人书写签名。因此，授权书记载的内容与宇琛公司毫无关联，与长吉公司也毫无关联，更不能证明金瑞公司接收宇琛公司的款项有合法依据。另外，根据内容看，即便需要出具授权书，应该是由恒峰公司出具授权书才符合常理。对证据四-8函诺书的质证意见如下：真实性有异议，仅为复印件，应提供原件质证。对关联性有异议，记载的内容与长吉公司毫无关联。记载的内容是“投资款”、“计付利息”等，如果真如宇琛公司陈述系购买恒峰公司房产，那么就不存在投资款，而是购房款，亦不需要计付利息了。如果双方解除商品房买卖合同需要返还款项并赔偿损失，那么也应该是从宇琛公司支付款项恒峰公司收到款项之日起即2012年1月-3月分别计算，而不应从2012年5月21日起计算，且不应该利滚利（从该承诺书记载看5月21日-7月20日欠息1263888.9元，又以欠息1263888.9元从7月21日-11月20日计息75833.33元）。综上，进一步印证宇琛公司与恒峰公司之间不存在真实商品房买卖合同关系，宇琛公司所付给金瑞公司的款项系借款而非购房款。对证据四-9解除《商品房买卖合同》协议的质证意见如下：真实性有异议，仅为复印件，应提供原件质证。对关联性有异议，记载的内容系宇琛公司与案外人恒峰公司、金瑞公司之间的关系，与长吉公司毫无关联。另外该协议第四条“本协议经三方签署生效”，而落款处恒峰公司没有加盖公章，恒峰公司代表人处有篡改痕迹，且是否是签字人本人签字无法确认。分析上述证据，结合各方当事人的庭审陈述和质证意见，对当事人无异议的证据，本院予以确认。对宇琛事务所提供的证据2，长吉公司在落款处加盖了印章，本案中长吉公司既未提供证据推翻所盖长吉公司印章的真实性也未申请对印章进行鉴定，因此，本院对该证据中所盖长吉公司印章的真实性予以确认。对其余证据以及证明内容,本院将在事实认定及本院认为部分予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月2日当事人等各方房产转让承诺书，载明：因上海宇琛投资咨询管理事务所与威海恒峰房地产开发有限公司签订了位于威海市的商品房买卖合同，并且上海宇琛投资咨询管理事务所已支付3000万元购房款给上海金瑞建设集团有限公司，但至今威海恒峰房地产开发有限公司未履行该合同相关房屋买卖合同预告登记、交房等手续，故该合同解除，同时承诺人愿意还款，并以文登长吉置业有限公司将位于威海市文登区（空）层到（空）层共计（空）套10708.91平方米的房产以3100元人民币/平方米，合计3320万元的价格转让给上海宇琛投资咨询管理事务所。该笔房地产转让款与承诺人自愿承担的上述还款3313万元相抵消后,多退少补。同时，文登长吉置业有限公司应在本承诺书签署之日起（空）日内为上海宇琛投资咨询管理事务所办理上述相应房地产买卖合同预售登记手续。文登长吉置业有限公司于2012年12月30日前，以3313万元一次性回购，如不能按时回购，债权人在3个月内有权处置上述房地产。承诺人：上海金瑞建设集团有限公司（加盖印章），李百生签字。文登长吉置业有限公司（加盖印章），李百生签字。情况属实刘祖延（手写体）。2012年12月5日，宇琛事务所（买受人）分别与长吉公司（出卖人）共签147份《商品房买卖合同》，约定宇琛事务所购买长吉公司开发的位于世纪大道87号709、1401-1419、1510-1518、1601-1604、1609-1618、1701-1708、1718-1719、1801-1819、2001-2019、2101、2103-2119、2401-2419、2701-2719室共计147套商品房，商品房规划用途为非住宅，单价为每平方米3100元，总面积为9486.68平方米，总价款为29351702元，付款方式为一次性付款，买受人在2012年12月5日前付款。2012年12月8日确认函，载明：上海宇琛投资咨询管理事务所于2012年1月--3月期间，分14笔支付给上海金瑞建设集团有限公司的总价为3000万元的购房投资款，及2012年12月2日我公司所承诺自愿承担的补偿额313万元，总计3313万元。我公司确认为上海宇琛投资咨询管理事务所支付威海市文登世纪大道87号，总面积为10708.91㎡，以3100元/㎡计价的有关房产的款项（税、费除外)，多退少补。文登长吉置业有限公司（加盖印章）。2013年2月25日，长吉公司向宇琛事务所开具山东省威海市房地产企业预收款收据共128份。2013年2月26日，宇琛事务所分两笔向长吉公司支付房产预售合同税费，金额为2613219.09元。2013年2月26日，长吉公司向宇琛事务所开具收据，金额为2613219.09元。2013年2月28日，宇琛事务所向原文登市住房保障和房产管理局（现威海市文登区自然资源局）交纳登记费70400元。2013年2月28日、3月1日、3月4日、3月6日、3月18日，宇琛事务所与长吉公司签订的位于世纪大道87号709、1401-1419、1510-1518、1601-1604、1609-1618、1701、1703-1708、1718-1719、2001-2019、2101、2103-2119、2401-2419、2701-2719室共计127套《商品房买卖合同》进行了预购商品房预告登记。2018年6月26日，威海市中级人民法院（以下简称威海中院）根据本院执行过程中移送破产审查的决定书，受理对文登长吉置业有限公司的破产清算申请，并裁定指定本审理。后宇琛事务所向长吉公司管理人申报债权，管理人对宇琛事务所申报的债权不予确认。宇琛事务所对管理人的债权认定提出异议，诉来本院。另外，经本院查明，上海金瑞公司自公司成立至今法定代表人是李百生，长吉公司自公司成立至2014年1月29日期间法定代表人亦是李百生。本院认为，关于宇琛事务所与长吉公司之间签订的147份《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。具体到本案，不应仅孤立地看《商品房买卖合同》本身，而应结合《商品房买卖合同》、《房产转让承诺书》、《确认书》等证据材料进行综合分析，并且不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思表示和合同的实质内容来确定。首先，宇琛事务所没有向长吉公司实际支付房屋价款，宇琛事务所主张长吉公司系自愿承担案外人恒峰公司向宇琛事务所的购房款返还及损失赔偿责任，且长吉公司同意案涉商品房转让给宇琛事务所，购房款与欠款进行抵销后多退少补。按照宇琛事务所的上述说法，购房款来源于长吉公司自愿承担的案外人之债，本院认为，第一，从宇琛事务所提供的证明案外人之债存在的相关证据，其与恒峰公司签订的《商品房买卖合同》、解除《商品房买卖合同》协议、收据等来看，参与方为宇琛事务所、恒峰公司、上海金瑞公司、李百生、刘祖延，长吉公司并未参与其中，在本案宇琛事务所仅起诉长吉公司的情况下，本院对案外人之债形成的真实性及合法性无法查明。第二，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十三条“涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。”的规定，即便存在案涉债务，该债务不是长吉公司自身债务，《房产转让承诺书》及《确认书》的签署行为存在虚构长吉公司债务、承认不真实的债务、转移长吉公司财产的恶意，故上述文件对长吉公司无效。第三，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”的规定，即便存在案涉债务，该债务不是长吉公司自身债务，宇琛事务所、上海金瑞公司、长吉公司对此均是明知的，且上海金瑞公司的法定代表人李百生同是长吉公司的法定代表人，在这种情况下签署上述文书，由此可以推定，各方恶意串通，将案涉不是长吉公司的巨额债务转嫁到长吉公司，不但损害了长吉公司的利益，同时也损害了长吉公司其他债权人的利益，因此《房产转让承诺书》及《确认书》应当认定为对长吉公司无效。第四，宇琛事务所、上海金瑞公司、长吉公司的上述行为存在转移长吉公司财产、虚构长吉公司债务，使长吉公司总财产减少、增加了长吉公司总债务，违背了《企业破产法》第一条关于“保护债权人和债务人的合法权益”的基本原则。基于上述理由，本院认为，宇琛事务所关于长吉公司自愿承担案外人恒峰公司向宇琛事务所的购房款返还、案涉商品房转让、以及购房款与欠款抵销的主张，没有事实和法律依据，本院不予确认。其次，宇琛事务所提供的《房产转让承诺书》约定了一次性回购条款，亦与房屋买卖合同关系的基本法律特征不符。再次，根据宇琛事务所提供的《房产转让承诺书》、《确认函》中记载的总面积为10708.91㎡、3313万元，亦与其自行提供的147份《商品房买卖合同》中约定的总面积为9486.68平方米、总价款为29351702元，二者相差悬殊，宇琛事务所对此没能给出合理解释。综上所述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，宇琛事务所提供的证据不足以证明其与长吉公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，因此，宇琛事务所诉讼请求确认案涉147份商品房买卖合同合法有效，本院不予支持。关于被告长吉公司对案涉147份商品房买卖合同是否享有单方解除权的问题。首先，宇琛事务所与长吉公司之间不是真实的商品房买卖合同关系，上面已详细阐述；其次，《破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，即使根据宇琛事务所主张双方之间存在商品房买卖合同关系，但是宇琛事务所没有实际支付房屋价款，案涉合同签订后，因案涉商品房未进行竣工验收、未办理初始登记手续，不具备过户登记的条件，在长吉公司于2018年6月26日被威海中院裁定受理破产申请时，上述案涉合同尚未履行完毕，案涉商品房的所有权并未转移登记至宇琛事务所名下，在合同尚未履行完毕的情况下，合同一方当事人进入破产程序的，除非管理人选择继续履行的合同可以继续履行外，其他合同均应解除。综上，破产法将是否继续履行合同的权利特别赋予管理人一方，宇琛事务所诉请长吉公司管理人不具有单方解除权没有事实和法律依据。同时，由于上述房屋买卖合同欠缺真实房屋买卖合同的法律效力，管理人无需解除，故对于长吉公司该诉讼请求，本院不予支持。关于被告长吉公司对案涉127套商品房是否具有处分权的问题。根据破产法第二十五条第一款“管理人履行下列职责：（六）管理和处分债务人的财产”的相关规定，《破产法》将管理和处分债务人财产的职责特别赋予管理人，管理人就具有依法履行管理和处分债务人财产的职责，因此，宇琛事务所诉请被告对案涉商品房不具有处分权没有事实和法律依据，本院不予支持。关于案涉147套商品房是否属于债务人财产的问题。本院认为，根据破产法第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”、物权法第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的相关规定，本案中，案涉商品房仅是网签预告登记在宇琛事务所名下，网签预告登记仅是为保全一项将来发生房产物权变动为目的的请求权，是一种债权请求权，不具有物权效力，在长吉公司于2018年6月26日被威海中院裁定受理破产清算申请时，案涉商品房仍然登记在长吉公司名下，因此，属于长吉公司的财产。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；(三)所有权专属于国家且不得转让的财产；(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案案涉商品房并不符合该条规定之情形。再之，诉争房屋的建设工程尚未竣工，属“烂尾”工程，不符合交付条件。宇琛事务所既不能实际占有使用诉争房屋，更不能办理房屋产权登记，故案涉商品房属于破产法所规定的长吉公司的债务人财产。综上所述，宇琛事务所诉请确认案涉147套商品房不属于债务人的破产财产没有事实和法律依据，本院不予支持。关于宇琛事务所诉请确认逾期交房违约金应列为普通债权的问题。本院认为，逾期交房违约金是建立在双方存在真实商品房买卖合同基础上，且双方能够继续履行合同的情况下所依法主张的，本案中，宇琛事务所与长吉公司之间不是真实的商品房买卖合同关系，不存在计算逾期交房违约金的事实基础,据此，宇琛事务所诉请确认逾期交房违约金没有事实和法律依据。故宇琛事务所诉请确认逾期交房违约金应列为普通债权没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第一条、第十八条第一款、第二十五条第一款第六项、第三十条、第三十三条、第五十三条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回上海宇琛投资咨询管理事务所的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告上海宇琛投资咨询管理事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  李永亮人民陪审员  徐承龙人民陪审员  孙德仁二〇一九年七月三日书 记 员  张力凡