福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0103执异26号 案外人:福建汇泰房地产开发有限公司，住所地福州市台江区国货路西侧广安城小区**楼（安逸楼）105（1E），统一社会信用代码：91350000563358137T。 法定代表人：徐国宏，职务：董事长兼总经理。 委托代理人；林裔湄，福建汇泰房地产开发有限公司员工。 申请执行人：杨丹娟，女，1974年3月19日出生，汉族，住福州市台江区。 被执行人：林达寨，男，1976年10月2日出生，汉族，住福建省平潭县。 被执行人：林惠云，女，1976年11月6日出生，汉族，住福建省平潭县。 在本院执行申请执行人杨丹娟与被执行人林达寨、林惠云民间借贷纠纷一案中，案外人福建汇泰房地产开发有限公司（以下简称汇泰房地产公司）对执行中查封被执行人林达寨名下位于福州市台江区××街道××路西侧与鳌××路北侧交叉××水晶花园地下室地下××层064车位的执行处置提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人汇泰房地产公司称：请求贵院终止对案外人所有的福州市台江区××街道××路西侧与鳌××路北侧交叉××水晶花园地下室地下××层064车位的执行处置，事实理由：2013年12月9日，案外人与被执行人林达寨双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：201337550200），约定：被执行人林达寨以总价人民币500000元购买案外人开发的位于福州市台江区××街道××路西侧与鳌××路北侧交叉××水晶花园地下室地下××层064车位，合同签订当日被执行人林达寨支付购房定金2万元，合同备案出件3日内向出卖人支付购房款480000元，其中购房款300000元由被执行人林达寨向银行申请信用卡车位专向分期付款支付给原告。另《商品房买卖合同》附件六的补充协议第三条第6款约定：在出卖人为买受人按揭提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致按揭银行追究出卖人的担保责任，划扣出卖人款项的，如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭款本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房款总金额的20%追究买受人违约金。2014年5月29日，被执行人林达寨与中国银行股份有限公司福州五一广场支行签订了《信用卡车位专向分期付款合同》（编号为：2014年ＷＹＣＷＦＱ字195号）约定中国银行股份有限公司福州五一广场支行向被告发放车位专向分期付款额度300000元，分期数为36个月（一期为一个月），自实际交易之日起计算；同时案外人与中国银行股份有限公司福州五一广场支行签订了《信用卡车位专向分期付款保证合同》（编号为：2014年ＷＹＣＷＦＱＢ字195号），案外人就被执行人林达寨的主债务向中国银行股份有限公司福州五一广场支行提供全程连带责任保证，保证期间为主债务履行期届满之日起两年；《信用卡车位专向分期付款合同合同》与《信用卡车位专向分期付款保证合同》签订后，中国银行股份有限公司福州五一广场支行向被执行人林达寨发放了30万车位信用专向款。前述合同签订后，该车位分别办理预告登记和抵押权预告登记。后因被执行人林达寨未及时偿还按揭贷款，导致案外人承担了连带清偿责任。为此，2016年10月15日向被执行人林达寨寄送了《销售合同解除函》,依法解除了《商品房买卖合同》。2018年7月9日，案外人向贵院提起诉讼，贵院受理了该案【案号为（2018）闽0103民初2509号】。 现案外人获悉贵院对福州市台江区××街道××路西侧与鳌××路北侧交叉××水晶花园地下室地下××层064车位进行执行处置。案外人认为该车位仍属于案外人所有，贵院依法不应对其进行执行处置，理由详述如下：一、被执行人林达寨与案外人虽就涉案房屋签订了商品房买卖合同，并办理了预告登记，但其却不能因此取得涉案车位的所有权。根据物权法第二十条规定，预告登记的效力在于保障预告登记权利人不动产物权期待权的实现，预告登记本身并不具有物权变动的效果。在判断涉案房屋的所有权人时，应依照物权法第九条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，以不动产登记簿的情况来确定涉案房屋的归属。本案中，涉案车位登记在案外人名下，并未移转到被执行人林达寨名下。二、被执行人林达寨因违约无法取得涉案车位的所有权。因林达寨违约，案外人已向其发出解除商品房买卖合同的通知，并请求法院确认双方所签订的商品房买卖合同已解除。同时，案外人请求法院判令林达寨协助案外人注销涉案车位的预告登记，并要求其承担相应的违约责任。即涉案车位已不能按照预期过户至被执行人林达寨名下，其对确定取得涉案车位的所有权已不具有可期待性，法院亦不能将涉案车位作为被执行人的个人财产进行处置。三、被执行人林达寨违约导致预查封无法转为正式查封。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条中规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施。但预查封不等同于正式查封，根据该通知第十六条规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下后，预查封登记才能转为正式查封。而在转化为正式查封之前，预查封虽然可以限制任何单位和个人擅自处分被预查封的财产，但是法院不能将预查封的财产作为被执行人的财产进行处置。本案中，被执行人林达寨因违约不能取得涉案车位的所有权，涉案车位丧失了过户至被执行人林达寨名下的可能性，因而导致预查封无法转化为正式查封。 综上，案涉车位属于案外人所有，被执行人林达寨因违约无法取得涉案车位的所有权。为此，请求人民法院终止对福州市台江区××街道××路西侧与鳌××路北侧交叉××水晶花园地下室地下××层064车位的执行处置。 案外人为支持其主张，向本院提供本院（2018）闽0103民初2509号民事判决书，证明案外人已向本院提起解除合同的诉讼。 申请执行人杨丹娟辩称： 一、台江区人民法院应申请执行人申请，早于2016年3月30日查封、冻结了被执行人林达寨名下的9#2402单元房产及64车位，案外人是在前述查封、冻结时间之后才向人民法院对被执行人林达寨提起合同诉讼，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出执行异议的，人民法院不予支持”的规定，应驳回案外人的异议请求。申请执行人于2016年3月1日向台江区人民法院对林达寨、林惠云提起诉讼并向人民法院申请财产保全，台江区人民法院于2016年3月28日作出（2016）闽0103民初694号民事裁定，并于2016年3月30日查封、冻结了被执行人林达寨名下的9#2402单元房产及64车位。本案中，案外人福建汇泰房地产开发有限公司是分别于2018年7月、11月向贵院提起诉讼，其提起诉讼的时间均是在上述查封、冻结时间之后。也就是说，案外人取得胜诉生效判决的时间肯定是在上述查封、冻结时间之后，不足以对抗、排除本案执行程序。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”即便案外人在与被执行人林达寨的诉讼中，获得胜诉的生效法律文书，也肯定是在申请执行人查封之后，所以案外人申请停止对该执行标的查封措施的异议理由明显不能成立。 二、案涉房产及车位预告登记在被执行人林达寨名下，人民法院可予以查封处置，贵院执行行为并无不当。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”上述规定赋予人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现。本案中，被执行人林达寨不履行法院所作生效法律文书确定的还款义务被贵院强制执行，贵院裁定查封被执行人林达寨案涉房屋及车位的行为符合上述规定。因此，贵院对涉案房屋与车位查封的行为并无不当。 三、案涉房屋及车位实际所有权已属于被执行人林达寨，而且案涉房屋及车位不动产本登记的条件已具备，人民法院以被执行人林达寨名下涉案房屋及车位进行拍卖并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”本案中，被执行人林达寨是涉案房屋及车位的预告登记权属人。依照被答辩人的执行异议申请书所陈述的事实，被执行人林达寨在和案外人签署了两份《商品房买卖合同》（应当是商品房预售合同，编号分别为：201236010088；201337550200）后，已经依照合同约定分别支付了案涉房屋的购房定金30万元，购房款416076元，在通过银行贷款向被答辩人支付了166万元；支付了案涉车位定金2万元，购房款18万元，在通过银行贷款支付了30万元。商品房预售合同是房地产开发企业将尚未建成的商品房向社会销售并于建成后转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在案外人与林达寨的预售商品房合同关系中，被执行人林达寨已经向案外人支付涉案商品房及车位（含按揭贷款）的全部价款，案外人的合同目的已经实现。同时，案外人配合被执行人林达寨已经在房产交易所进行了预售备案登记，充分表明被执行人林达寨已获得房屋实际的所有权。最重要的是，案涉房产和车位早已经具备办理正式房产登记的条件，故足以说明案涉的房屋和车位是完全属于被执行人林达寨所有。案外人的异议理由不能成立。综上所述，案外人的执行异议申请于法无据，请求人民法院依法驳回。 被执行人林达寨、林惠云均未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。 本院查明：本院在审理原告杨丹娟与被告林达寨、林惠云民间借贷纠纷一案中，于2016年3月28日作出（2016）闽0103民初694号民事裁定书，裁定内容为“……，二、立即冻结登记于被告林达寨名下坐落于福州市台江区××街道××路西侧与鳌××路北侧交叉××水晶花园地下室地下××层064车位（ＹＲ1334623）的房屋所有权”。并向福州市不动产登记和交易中心送达了上述裁定及协助执行通知。本院（2016）闽0103民初694号民事裁定书生效后，上述裁定自动转为执行裁定。判决生效后，因被告未按判决履行，原告杨丹娟向本院申请执行，本院在执行中，拍卖买受人颜钻甲于2018年11月6日通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得上述查封房产，本院于2018年11月30日作出（2019）闽0103执恢192号执行裁定书，裁定拍卖买受人颜钻甲取得上述讼争房产的所有权，并将裁定送达福州市不动产登记和交易中心及裁定拍卖买受人颜钻甲，（2019）闽0103执恢192号执行裁定书随即发生法律效力。案外人汇泰房地产公司于2018年12月14日向本院提出执行异议，请求本院终止对福州市台江区××街道××路西侧与鳌××路北侧交叉××水晶花园地下室地下××层064车位（ＹＲ1334623）的执行处置。 另查，2013年12月9日，案外人与被执行人林达寨双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：201337550200），约定：被执行人林达寨以总价人民币500000元购买案外人开发的位于福州市台江区××街道××路西侧与鳌××路北侧交叉××水晶花园地下室地下××层064车位，合同签订当日被执行人林达寨支付购房定金2万元，合同备案出件3日内向出卖人支付购房款480000元，其中购房款300000元由被执行人林达寨向银行申请信用卡车位专向分期付款支付给案外人。2014年5月29日，被执行人林达寨与中国银行股份有限公司福州五一广场支行签订了《信用卡车位专向分期付款合同》（编号为：2014年ＷＹＣＷＦＱ字195号）约定中国银行股份有限公司福州五一广场支行向被执行人林达寨发放车位专向分期付款额度300000元，分期数为36个月（一期为一个月），自实际交易之日起计算；同时案外人与中国银行股份有限公司福州五一广场支行签订了《信用卡车位专向分期付款保证合同》（编号为：2014年ＷＹＣＷＦＱＢ字195号），案外人就被执行人林达寨的主债务向中国银行股份有限公司福州五一广场支行提供全程连带责任保证，中国银行股份有限公司福州五一广场支行向被执行人林达寨发放了30万车位信用专向款。前述合同签订后，该车位分别办理预告登记和抵押权预告登记。后因被执行人林达寨未及时偿还按揭贷款，导致案外人承担了连带清偿责任。2018年7月9日，案外人为此向本院提起诉讼，本院受理后于2018年12月14日作出（2018）闽0103民初2509号民事判决书，该判决于2019年4月9日已经发生法律效力。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”，第六条第二款规定，“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结前提出，……”，本案中，案外人汇泰房地产公司基于实体权利向本院提出执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案在执行中，本院于2018年11月30日作出（2019）闽0103执恢192号执行裁定书，裁定拍卖买受人颜钻甲取得上述讼争房产的所有权，并将裁定送达福州市不动产登记和交易中心及裁定拍卖买受人颜钻甲，该执行裁定书已发生法律效力，应视为异议指向的执行标的已执行终结。案外人汇泰房地产公司于2018年12月14日向本院提出执行异议，系异议指向的执行标的已执行终结之后，故本院对案外人的异议主张不予支持。 另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债务执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”。本案中，案外人与被执行人林达寨办理了预售登记，在本院查封讼争物福州市台江区××街道××路西侧与鳌××路北侧交叉××水晶花园地下室地下××层064车位时，该预售登记尚未被生效裁判确认解除，该预售登记中所约定的债权亦未消灭，因此涉案房产的预告登记仍应视为有效。案外人在本院查封该房产后，另案向本院提起诉讼，并取得生效法律文书，据此向本院提出排除执行异议，本院不予支持。 综上，本院对案外人汇泰房地产公司的异议主张不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第六条第二款规定、第十六条第一款第（二）项、第二十六条第二款的规定，裁定如下： 驳回案外人福建汇泰房地产开发有限公司的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 宏 审判员 黄旭东 审判员 林 赫 二〇一九年七月五日 书记员 刘兮锐 附：本案适用的主要法律及司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第六条第二款案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结前提出，…… 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。 第二十六条第二款“金钱债务执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”