四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终345号 上诉人（原审被告）：颜晓霞，女，1988年10月5日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：胡志祥，四川岷江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈小仙，女，1994年8月1日出生，汉族，住四川省会理县。 委托诉讼代理人：刘孟梅，四川维是律师事务所律师。 上诉人颜晓霞因与被上诉人陈小仙物权纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院(2018)川1402民初4661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人颜晓霞上诉请求：1.撤销眉山市东坡区人民法院(2018)川1402民初4661号民事判决；2.依法确认张军伟以上诉人的身份与被上诉人签订的两份房屋买卖合同无效；3.本案一审、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审法院查明事实不清。上诉人从未有过卖住房的意思表示，完全是张军伟、陈小仙、杨再渝、吕涛平等人恶意串通欺骗上诉人，致上诉人的住房在不知情的情况下被以上几人过户，至今上诉人未收到房款。一审法院仅根据物权法的规定，判决上诉人交付住房是不正确的。颜晓霞向案外人张军伟、杨再渝出具的两份《委托书》的内容不是上诉人的真实意思表示，是被张军伟欺骗而签订的。假设该《委托书》的内容是上诉人的真实意思表示，上述几人行为仍然是恶意串通。其理由是，整个交易不符合正常的交易习惯，并且双方未按《委托书》的内容履行，案涉房款直接由以上几人支配，尤其是被上诉人至今未履行买卖合同的主要义务，未将房款转入指定账号。 被上诉人陈小仙辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陈小仙向一审法院起诉请求：1.判令颜晓霞向陈小仙腾退位于眉山市东坡区的房屋；2.判令颜晓霞支付自2018年3月起至房屋实际腾退之日期间产生的电费、水费、物业费等（计算至起诉时为1000元）；3.判令颜晓霞支付自2018年3月起至房屋实际腾退之日止陈小仙租房费用7996元（按每月1250元计算）；4.判令颜晓霞向陈小仙支付自2018年3月起至房屋实际腾退之日止的房屋使用费8000月（按每月1000元计算）。 一审法院认定事实，颜晓霞系案涉房屋的原所有权人。2018年1月29日，颜晓霞向案外人张军伟出具了《委托书》一份，委托事项为：1.代为出售案涉房屋，售房价格不得低于36万元，售房款打入委托人颜晓霞的银行账户（开户行：中国农业银行，卡号：62×××77）；2.代为办理上述不动产的不动产转移登记相关手续（含水、电、气、闭路等相关过户手续）；3.若买方需向银行办理二手房按揭贷款（含公积金贷款），代为向银行办理二手房按揭贷款的相关手续。其委托期限为：自2018年1月29日至2019年1月28日止。同日，颜晓霞向案外人杨再渝出具了《委托书》一份，委托事项为：对案涉房屋代为注销抵押登记、领取他项权证，委托期限为：自2018年1月29日至2019年1月28日止。颜晓霞于当日在眉山市东坡区公证处对两份《委托书》进行了公证。陈小仙分别于2018年2月12日、2018年2月25日、2018年4月17日、2018年4月27日通过其男友吕涛平银行转账至张军伟账户共计32万元，并于2018年3月13日通过银行转账至杨再渝账户9万元。2018年3月13日，陈小仙向税务部门缴纳了房屋过户税费合计26057.16元。2018年3月15日，陈小仙取得了案涉房屋的不动产权证书（川20**眉山市不动产权第0006973）。2018年3月20日，张军伟作为代理人以颜晓霞的名义与陈小仙签订了一份《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋出售给陈小仙，售价为36万元，全款支付。 庭审中，颜晓霞认可该两份《委托书》是其出具，但是其真实意思不是委托张军伟及杨再渝出售房屋，而是因颜晓霞向杨再渝借款，双方约定以委托售房的形式作为借款担保，杨再渝向颜晓霞出借了25万元后，颜晓霞将银行按揭款偿还后将该房屋的他项证办理至杨再渝名下。同时，主张委托书载明了售房款应该支付给颜晓霞，但颜晓霞未收到过售房款，陈小仙与张军伟签订的房屋买卖合同系虚假交易。 陈小仙陈述，陈小仙通过其朋友认识张军伟，知晓其手中有房屋出售，在审查了委托书及看房后，与其口头协商售价42万元包含税费，以按揭方式支付。陈小仙通过其男友吕涛平向张军伟支付了部分款项后，因无法办理银行按揭手续，双方协商全款支付。因案涉房屋办理了他项权在杨再渝名下，故陈小仙向杨再渝支付了9万元解除了他项权，并支付了余款，因房管局过户需要备案，故双方补签了书面的房屋买卖合同。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、颜晓霞向案外人张军伟、杨再渝出具的两份《委托书》是否是颜晓霞的真实意思表示；二、陈小仙取得的案涉房屋的不动产权利证书是否合法，能否向颜晓霞主张交付房屋。 一、颜晓霞向案外人张军伟、杨再渝出具的两份《委托书》是否是颜晓霞的真实意思表示。颜晓霞抗辩其出具委托书的真实意思并非是委托卖房，是作为借款担保。该院认为，颜晓霞作为完全民事行为能力人，应该知晓委托书中载明委托事项的法律后果，且颜晓霞未举证证明其真实意思是作借款担保，应该承担举证不利的法律后果。退一步讲，即使是借款担保，可以将该房办理抵押登记，而无必要出具委托书委托他人出售房屋并办理公证，故对颜晓霞的辩解意见，不予采信。两份《委托书》载明的委托事项不违反法律规定，予以确认。 二、陈小仙取得的案涉房屋的不动产权证书是否合法，能否向颜晓霞主张交付房屋。依据两份公证委托书的内容，张军伟作为颜晓霞的代理人有权对案涉房屋进行销售，故张军伟以颜晓霞名义与陈小仙签订的《房屋买卖合同》合法有效，该份合同亦对颜晓霞产生法律效力。颜晓霞主张根据委托书的约定，售房款应该打入颜晓霞的银行账户。对此，该院认为，《委托书》的相对方是张军伟，委托书中约定将售房款打入颜晓霞账户是张军伟的义务，并不能约束第三人。颜晓霞主张陈小仙与张军伟、杨再渝系恶意串通，无证据证明，陈小仙支付了房款并缴纳了相关税费后，合法取得了不动产权证书，是案涉房屋的所有权人，颜晓霞应该履行房屋交付义务。对于陈小仙主张的水电费、物管费等费用，陈小仙未举证证明其已经支付上述费用，对该诉讼请求，不予支持。对于陈小仙主张因颜晓霞未能交付房屋，导致陈小仙产生了相应的租房费用损失，该院认为陈小仙提交的租房合同及银行转账清单载明的承租人是吕涛平，不能证明陈小仙有租房费用的损失，该诉讼请求，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人有权对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，颜晓霞未履行交付房屋的义务，导致陈小仙无法对案涉房屋进行使用，颜晓霞的行为侵害了陈小仙的合法权益，陈小仙主张按每月1000元计算房屋使用费，参照本地租房市场价格，予以认定。因房屋买卖合同未约定房屋的交付时间，陈小仙亦未举证证明曾经向颜晓霞主张交付房屋，故该院认定房屋使用费从陈小仙起诉之日即2018年10月29日起按每月1000元计算至颜晓霞实际交付之日止。 综上，对陈小仙的部分诉讼请求，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条、第三十九条的规定，判决：一、颜晓霞于判决生效之日起两个月内向陈小仙交付位于眉山市东坡区房屋（不动产权号为川20**眉山市不动产权第0006973号）；二、颜晓霞于判决生效之日起十日内向陈小仙支付房屋使用费（该费用计算标准为：从2018年10月29日起按每月1000元计算至房屋实际交付之日止）；三、驳回陈小仙的其他诉讼请求。如果颜晓霞未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元，由颜晓霞负担。 二审中，当事人双方没有提交新的证据。二审查明的事实，与一审法院审理查明的基本事实一致，对此予以确认。 本院认为，房屋买卖合同是指一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或买方。房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下条件：房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格，表意真实，其行为不得违反国家法律法规和损害社会公共利益。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，上诉人颜晓霞主张案涉两份《委托书》的内容不是上诉人的真实意思表示，是被张军伟欺骗而签订，因其未举证证明其主张，故应承担举证不能的法律后果，据此，上诉人的该上诉理由不能成立。此外，关于上诉人颜晓霞认为张军伟、陈小仙、杨再渝、吕涛平等人恶意串通欺骗上诉人，致上诉人的住房在不知情的情况下被过户，且至今未收到房款，请求确认张军伟以上诉人的身份与被上诉人签订的房屋买卖合同无效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款和第一百六十二条规定：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。据此，根据本案查明的事实，依据案涉两份《委托书》的内容，张军伟作为颜晓霞的代理人，有权对案涉房屋进行出售，因此，张军伟以颜晓霞名义与被上诉人陈小仙签订的《房屋买卖合同》合法有效。 综上所述，上诉人颜晓霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费224元，由上诉人颜晓霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李贤华 审 判 员 倪玉君 审 判 员 辛利平 二〇一九年七月十六日 法官助理 余林峰 书 记 员 吴 倩