济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初1902号原告：陈心悦，女，1986年8月15日出生,汉族，山东广电网络集团员工，住济南市历下区。委托诉讼代理人：王瀚翔，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯化雷，北京德恒（济南）律师事务所实习律师。被告：山东祁道物业管理有限公司,住所地济南市历下区解放东路**文博家园**楼地下商铺。法定代表人：李光辉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何宗敏，山东奥盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘征，山东奥盛律师事务所实习律师。原告陈心悦与被告山东祁道物业管理有限公司（以下简称“祁道公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈心悦及其委托诉讼代理人王瀚翔、侯化雷，被告祁道公司的委托诉讼代理人何宗敏、刘征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈心悦向法院提出诉讼请求：1.请求判令解除陈心悦与祁道公司签订的《授权委托代租合同》；2.请求判令《授权委托代租合同》定金3200元归陈心悦所有；3.请求判令祁道公司支付陈心悦自2018年12月4日起至合同解除之日止租金，并支付违约金23040元，购置冰箱和空调费用2300元；4.本案诉讼费、交通费、误工费由祁道公司承担。诉讼中，陈心悦变更诉讼请求为：1.请求判令解除陈心悦与祁道公司双方签订的《授权委托代租合同》；2.请求判令祁道公司向陈心悦支付自2018年12月4日起至合同解除之日止按照每月3200元计算的租金，暂计至2019年5月29日（开庭之日）为18773元；3.请求判令祁道公司向陈心悦支付违约金19840元。（以上合计38613元）；4.本案诉讼费由祁道公司承担。事实与理由：2018年7月3日，陈心悦与祁道公司签订《授权委托代租合同》，约定陈心悦将济南高新区汉峪金谷A5-2-2919室的房屋租赁给祁道公司使用。当日陈心悦将上述房屋交付给祁道公司使用，并按照祁道公司的要求购买了冰箱和空调。《授权委托代租合同》中约定祁道公司应按季度支付租赁费用，每月3200元，提前10日支付下季度租金。根据合同约定，祁道公司应于2018年11月25日支付陈心悦第二季度租金，但直至2019年3月11日祁道公司仍未支付陈心悦租金，期间陈心悦多次请求祁道公司支付租金均遭到祁道公司的拒绝。故陈心悦起诉至法院，望判如诉请。祁道公司辩称，双方之间签订的《授权委托代租合同》已经解除，祁道公司不应向陈心悦支付租金及违约金，2018年9月27日陈心悦以相同事由向济南高新法院提起诉讼，经过法院诉前调解程序双方达成和解，祁道公司支付了相关租金，并交付了钥匙，因此，双方之间的代租合同已经解除。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈心悦(甲方)与祁道公司(乙方)签订《授权委托代租合同》一份，合同约定甲方自愿将位于济南高新区汉峪金谷A5-2-2919室，建筑面积59.10平方米，委托乙方代为出租，委托期限2018年7月4日至2025年9月3日止；租金为每月人民币叁仟贰佰元整(￥3200.00)整，自签订合同之日起，房租按季度支付，乙方提前10日支付下季度租金，通过银行打入甲方陈心悦6217682500061826中信银行。未经甲乙双方协商同意，任何一方不得单方面提前解除本合同，否则，违约一方应赔偿由此给对方造成的一切经济损失并承担年租金60%的违约金：1.末经双方协商同意，甲方擅自改造房屋主体结构，导致合同无法继续履行的，乙方有权解除合同，甲方视为违约。2.乙方拖欠房租一个月以上的，甲方有权解除合同，乙方视为违约。本契约末尽事宜甲乙双方可另行议定，补充协议经双方盖章后具有同等法律效力(双方约定其他事项与此条有冲突的以此条为准):1.乙方不得将该房屋注册公司，租赁期满交房时保持原有状态，如有人为损坏需恢复原状。2.2018年7月4日到2018年9月3日为免租期,2018年9月4日至2020年9月3日月租金为3200元、2020年9月4且至2021年9月3日月租金为3360元、2021年9月4日至2022年9月3日月租金为3528元、2022年9月4日至2023年9月3日月租金为3704元、2023年9月4日至2024年9月3日月租金为3900元、2024年9月4日至2025年9月3日月租金为4095元。合同签订后，陈心悦按照合同约定将涉案房屋交付给祁道公司使用。2018年9月28日，陈心悦以祁道公司拖欠租金为由诉至本院，要求1.请求判令解除陈心悦与祁道公司签订的《授权委托代租合同》；2.请求判令《授权委托代租合同》定金3200元归陈心悦所有；3.请求判令祁道公司支付陈心悦自合同签订之日起至合同解除之日止租金，并支付违约金23040元，购置冰箱和空调费用2300元；4.本案诉讼费、交通费、误工费由被告承担。在本院委派人民调解员调解过程中，陈心悦与祁道公司自行达成和解，祁道公司于2018年11月1日支付陈心悦2018年9月4日至2018年12月3日期间的房屋租金9600元。陈心悦放弃诉讼方式解决。另查，2018年12月6日祁道公司工作人员申新动将租赁房屋的钥匙归还陈心悦。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。陈心悦与祁道公司签订的《授权委托代租协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。陈心悦已经按照合同约定向祁道公司履行了交付租赁房屋的义务，但祁道公司作为承租人存在拖欠陈心悦房屋租金一个月以上的行为，根据双方签订的《授权委托代租协议》的约定，陈心悦可以解除合同。陈心悦于2018年9月28日向本院提起诉讼，该案起诉状副本送达祁道公司时视为解除合同的通知到达祁道公司，祁道公司于2018年12月6日将租赁房屋的钥匙归还陈心悦，故本院确认陈心悦与祁道公司签订的《授权委托代租协议》已经2018年12月6日解除，故陈心悦主张其与祁道公司解除《授权委托代租协议》的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。合同解除后，祁道公司应当按照合同约定支付2018年12月4日至2018年12月6日期间的房屋租金310元（计算方式：3200元/31天×3天），故陈心悦要求祁道公司支付自2018年12月4日起至合同解除之日止的租金18773元的诉讼请求，本院支持310元，超出部分本院不予支持。因祁道公司逾期支付租金导致合同解除，祁道公司应当承担违约责任。本案中合同解除时祁道公司的租赁期限远未达到合同约定的7年零2个月，却享受了2个月的免租期，造成陈心悦2个月的免租期租金损失6400元。同时，合同解除导致陈心悦因寻找新的承租人而产生的房屋空置期租金损失，本院根据陈心悦的实际损失，兼顾合同履行情况，当事人过错程度及预期利益等综合因素，本院酌定房屋空置期损失为2个月租金6400元，故合同解除对陈心悦造成的损失共计为12800元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案中陈心悦主张祁道公司应支付违约金19840元，超过陈心悦实际损失的30%，本院对陈心悦主张的违约金予以调整为12800元，陈心悦在庭审中自认其主张的违约金应当扣除租房押金3200元，故祁道公司应支付陈心悦违约金9600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告山东祁道物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈心悦房屋租金310元；被告山东祁道物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈心悦违约金9600元三、驳回原告陈心悦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费514元，减半收取计257元，由原告陈心悦负担负担190元，被告山东祁道物业管理有限公司负担67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  万立波二〇一九年七月一日书记员  高 娜