河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终4066号上诉人（原审被告）：北京东方鼎石科技发展有限公司，住所地:北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街**-2839。法定代表人：赵林英，该公司董事。委托诉讼代理人：徐晓艳，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张日丽，女，1984年3月29日出生，汉族，住山西省山阴县。委托诉讼代理人：王洋，涿州市清华法律服务所法律工作者。原审被告：涿州市联合房地产开发有限公司，住所地：河北省涿州市范阳西路**。法定代表人：韩联合，该公司董事长。上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司因与被上诉人张日丽以及原审被告涿州市联合房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初1012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。北京东方鼎石科技发展有限公司上诉请求：一、依法撤销（2019）冀0681民初1012号民事判决书；二、依法改判被上诉人针对上诉人的诉讼请求，改判上诉人向被上诉人返还洽商中介服务费30000元（争议金额10000元）；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已按照《金域中央项目团购优惠告知书》履行了合同义务，提供了服务。原审法院在被上诉人未提出认定《金域中央项目团购优惠告知书》无效的诉讼请求的情况下，认定《金域中央项目团购优惠告知书》无效，属于超出诉讼请求，且明显不利于上诉人，对上诉人有失公允。上诉人与被上诉人是委托代理关系，是在被上诉人确定购买原审涉诉房屋后，委托上诉人就房屋价格与开发商进行洽谈。被上诉人与联合公司于2017年2月10日签订《金域中央认购订单》，约定被上诉人以15899.07元/平米、总价1406909元购买原审涉诉房屋，后被上诉人于2017年3月7日参加上诉人组织的团购活动，委托上诉人就房屋价格与联合公司进行洽谈。上诉人接受被上诉人委托后，积极履行义务，最终将房屋价格为被上诉人争取为13631.3元/平米、总价1206253元，使被上诉人房款得到超过20万元的优惠。上诉人履行了义务，提供了洽商服务，不论被上诉人与联合公司的《商品房买卖协议》是否无效，均不能导致上诉人与被上诉人的代理关系无效，更不能否认上诉人提供了服务的事实。原审法院判决上诉人向被上诉人返还全额洽商中介服务费，未考虑上诉人已提供服务的事实，显失公允。二、被上诉人明知原审涉诉房屋未取得商品房预售证，在房地产火爆的市场行情下，仍自愿购买，存在过错，现房价大幅度降价，被上诉人又以此为理由要求上诉人退费，存在恶意。根据向原审法院提交的《购房声明》可以得知，被上诉人明知原审涉诉房屋未取得商品房预售许可证，但因购房时涿州市房地产市场火爆，被上诉人为取得房源仍自愿购房，现房价大幅度降价，被上诉人又以此为理由退房，即便房屋买卖协议无效，双方可以恢复到之前的状态，但上诉人为被上诉人提供团购服务的成本已经发生，被上诉人得到团购服务后又以事先明知的理由要求上诉人退还服务费用，使上诉人遭受损失，是恶意的。且《金域中央项目团购优惠告知书》明确约定上诉人仅为被上诉人提供得到购房优惠的服务，不对其购买行为及房屋质量承担任何责任。原审法院判决未考虑被上诉人过错，即判决上诉人全额返还服务费，显失公允。三、原审法院对无效合同的处理显失公允，对合同法第五十八条的适用不全面。退一步讲，即便如原审法院所判《金域中央项目团购优惠告知书》无效，在无效合同的处理上，原审法院的判决也有失公允。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，即便《金域中央项目团购优惠告知书》无效，在合同无效的情况下也应是双方返还，被上诉人也应就上诉人提供的服务折价补偿。既然是折价补偿，就是在服务原有价值的基础上核定补偿数额。依据上诉人与被上诉人签署的《金域中央项目团购优惠告知书》可以得知上诉人提供的服务市场价值为4万元。根据行业性质及常识可知，组织团购优惠活动必然支出包括场地租赁费用、人工成本、宣传成本及其他费用等必要费用，而这些成本及所签署的合同无法在本个案中提供，但不能否认成本存在的必要性及客观事实。故上诉人综合考虑成本支出，以客观及最大程度实现双方公平的角度请求法院核定由被上诉人折价补偿上诉人1万元。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条判决上诉人全额返还被上诉人洽商中介服务费，对该法条的运用不全面，且未经考虑上诉人损失及成本支出，显失公平。综上，上诉人已为被上诉人提供了团购优惠活动服务，且上诉人为此支付了成本，被上诉人存在过错，原审法院判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果有失公允，应当依法予以纠正。为此，上诉人特依据我国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起上诉，希冀得到公正之裁判。张日丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涿州市联合房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面或口头意见。原告张日丽向一审法院起诉请求：一、要求判令确认原、被告双方签订的房屋买卖协议（0547号）及团购优惠告知书无效。判令第一被告返还原告支付的期房款366235元、手续费20元。判令第二被告返还原告支付的治商中介服务费40000元（以上共计406255元）二，讼诉费用被告承担。一审法院经审理认为：原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的商品房买卖协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。被告在原告起诉前未取得商品房预售许可证明，双方签订的商品房买卖协议无效。无效的合同自始没有法律约束力。主合同无效从属合同亦无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求被告涿州市联合房地产开发有限公司退还购房款及手续费、被告北京东方鼎石科技发展有限公司退还中介服务费符合法律规定，法院应予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、原、被告双方签订的房屋买卖协议（0547号）及团购优惠告知书无效。二、被告涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告房屋首付款366235元、手续费20元。三、被告北京东方鼎石科技发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告中介服务费40000元。被告如未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7394元，减半收取3697元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据，二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司作为中间介绍人，其知道或应当知道涿州市联合房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，但其仍促成张日丽与涿州市联合房地产开发有限公司签订合同，其行为明显违反法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故，北京东方鼎石科技发展有限公司应将基于该合同取得的洽商服务费40000元返还给被上诉人张日丽。关于是否应扣除相关成本的问题。上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司虽主张其为履行合同支付了成本，但并未提供证据证实其所支出成本的项目及具体数额，故本院对上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司的该项上诉主张，不予支持。综上所述，上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  王志强审判员  张晓清审判员  李国庆二〇一九年七月二十四日法官助理王玉珺书记员李雪朔