江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0623民初5709号原告(反诉被告)：如东昌和地产投资有限公司，住所地如东县掘港镇人民南路**。统一社会信用代码：91320623564327965R。法定代表人：单敏标，董事长。委托诉讼代理人：王亚林，江苏通洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹文明，男，1968年8月23日生，汉族，住南京市玄武区，系如东昌和地产投资有限公司业务经理。被告（反诉原告）：如东新南市场管理有限公司，，住所地如东县掘港镇三元世纪城1-2统一社会信用代码：91320623MA1URGYK71。法定代表人：沈思辰，董事长。委托诉讼代理人：周烈，江苏南黄海律师事务所律师。原告（反诉被告）如东昌和地产投资有限公司（以下简称昌和公司）与被告（反诉原告）如东新南市场管理有限公司（以下简称新南市场公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案受理后，依法适用普通程序于2019年1月4日、4月3日、5月20日、5月29日公开开庭进行审理。原告昌和公司的委托诉讼代理人尹文明、王亚林，被告新南市场公司的委托诉讼代理人周烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌和公司向本院提出诉讼请求：1.确认昌和公司与新南市场公司于2018年7月17日签订的《弹琴桥市场（新南市场）承包经营合同》解除；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月17日，昌和公司与新南市场公司签订了《弹琴桥市场（新南市场）承包经营合同》，合同约定：1、昌和公司将自己投资开发的如东掘港镇时代生活广场商业综合体内位于地下一层（含全部配套车位）和地上一层部分商业用途商铺的经营权承包给新南市场公司以农贸业态进行经营；2、承包经营期限为12年，自2019年1月1日至2030年12月31日，其中有18个月免收承包金；3、承包金标准以每年400万元为基数，被告每年支付一次;4、商铺交付日暂定为2018年9月1日，最终以双方签署的《房屋交接确认单》的日期为准；5、昌和公司开发的时代商业综合体正式开业时间为2019年1月1日，新南市场公司承包的农贸市场应在2018年12月25日前满足开业条件。合同签订后，昌和公司积极为承包经营合同的履行作各种准备工作。2018年9月28日，昌和公司通过时代广场商业综合体运营管理公司通知新南市场公司，要求其将商铺设计方案送昌和公司审核，以便安排其进场装修事宜，保障商业综合体如期开业。2018年10月16日，昌和公司通过邮寄、微信、电话等方式要求新南市场公司在2018年10月20日前办理房屋交接手续，逾期将与其解除承包经营合同。新南市场公司以昌和公司的房屋不符合交接条件、配套车位用途没有改变等理由拒绝办理房屋交接手续。2018年10月29日，昌和公司向新南市场公司发出通知，以其存在违约行为和双方签订的承包经营合同无履行可能为由，决定解除该合同。昌和公司认为，新南市场公司经催告仍不履行合同约定的义务，昌和公司有权解除合同。同时，配套车位的用途根据相关法律的规定不可以改变，导致承包经营合同无履行可能，该承包经营合同也应予以解除。被告新南市场公司辩称，昌和公司与新南市场公司间所签订的承包经营合同的内容不违反法律规定，系双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。昌和公司要求解除合同无事实与法律依据，请求法院予以驳回。昌和公司在民事起诉状中所述事实与理由与客观事实不符。合同签订以后，新南市场公司即按合同约定向昌和公司交付了30万元履约保证金以及100万元前期租金。在合同履行过程中，为了与昌和公司的工程进度同步，也为了更好的履约，新南市场公司在合同签订以后即高薪聘请上海专业设计公司对承包区域进行整体规划设计，并根据规划开展媒体广告推广。根据双方所签合同约定，2018年9月1日系租赁物的交付日，根据合同约定装修期限为120天，约定的开业时间为2019年1月1日，但是昌和公司在2018年9月1日至2018年10月15日期间，并没有按约通知新南市场公司办理交付，反而系其多次向昌和公司发出要求及时办理房屋交接手续的各项通知，并以工作联系单的方式来沟通交付标的物的质量、数量，其曾派员工以及律师到昌和公司要求办理交接手续，但昌和公司拒绝提交交接的相关手续，导致双方未能交付。至于昌和公司提出的要求新南市场公司提供相关的图纸，虽然这并不是双方合同所约定的义务，但为了更好地开展工作，新南市场公司已经将相关的图纸提交昌和公司备案。因此在整个合同的履行过程中，新南市场公司无任何违约行为，恰恰是昌和公司在违约。反诉原告新南市场公司向本院提出反诉请求：1、请求依法确认昌和公司于2018年10月29日出具的解除承包经营合同的通知无效。2、判令昌和公司根据承包经营合同的约定先行交付除负一层配套车位以外的经营商铺，以合同附件所划定的区域为准。庭审中，新南市场公司将其第二项诉讼请求变更为：判令昌和公司按照《如东弹琴桥（新南市场）市场承包经营合同》的约定交付租赁物并继续履行该合同。事实与理由：昌和公司与新南市场公司于2018年7月17日签订了《如东弹琴桥（新南市场）市场承包经营合同》，合同约定了承包范围和经营范围，经营店铺只限用作于以农贸业态进行经营。昌和公司同意新南市场公司将租赁物用于承包经营农贸市场，故新南市场公司享有可根据市场需求设定业态、招商管理、部分转租的权利。合同签订后，新南市场公司向昌和公司交付30万元履约保证金和100万元前期租金。之后新南市场公司高薪聘请上海专业设计公司进行了整体规划设计，并根据规划开展媒体广告推广、洽谈并成功签约招商100多家农贸经营商。根据合同约定，2018年9月1日为租赁物的交付日、装修期为120天、开业时间为2019年1月1日。合同履行过程中，昌和公司在2018年9月至2018年10月15日期间未通知交付，新南市场公司多次催促后，昌和公司于2018年10月16日向新南市场公司发出关于办理房屋交接的通知，新南市场公司派员工前去办理交接手续，发现合同标的物未达到交接标准，且昌和公司拒绝提交相关资料，导致未能交付。2018年10月18日，新南市场公司派员工及律师到昌和公司协商交接事宜，依然遭到昌和公司拒绝。2018年10月29日，昌和公司向新南市场公司发出解除案涉承包经营合同的通知，新南市场公司明确表示不同意解除，请求法院依法确认该解除合同通知无效，并责令昌和公司按照合同约定交付租赁物并继续履行该合同，新南市场公司保留追诉要求昌和公司承担违约责任的权利。反诉被告昌和公司针对反诉请求辩称，案涉合同已经无法继续履行，应当解除。理由如下：第一，根据双方合同约定，新南市场公司关于农贸市场规划设计、业态布局、装潢设计等必须向昌和公司进行备案，装潢之前必须要递交设计方案，由昌和公司审核通过后方可办理相关的进场装修手续。但在其向新南市场公司发出要求提供店铺设计方案的通知后，新南市场公司始终未能提供，该违约行为致使不能实现合同目的。第二，新南市场公司在没有得到相关政府部门审批的情况下，坚持要求改变车位用途。虽然合同约定了新南市场公司可以改变车位用途，但有一个限定条件即必须要得到相关政府部门的审核批准后方可改变。新南市场公司在没有得到政府相关部门允许的情况下，强行改变车位用途进场装修，致使合同无法继续履行。第三，在新南市场公司提交的设计图纸中，昌和公司发现其在一层水果销售区的配比面积过高，这与合同所约定的用于农贸业态经营不符，致使合同目的不能实现。因为一个农贸市场，关于水果、农产品、水产品的经营要符合一定的比例，这样才符合昌和公司向政府报备的四星级农贸市场的要求。第四，新南市场公司在改变车位用途未经政府审批情况下强行进场施工，导致双方矛盾不断激化，多次报警，甚至发生殴打事件。合同约定的承包期限为12年，现合同还未开始履行，就出现如此深的矛盾，因此双方已经失去合作基础。第五，在双方发生争执后，昌和公司向如东高新区政府进行汇报，请示如何解决，高新区政府明确指示要求昌和公司妥善处理好老南市场的拆迁安置工作，否则本案讼争的新南市场不允许开业。因新南市场公司不能提供符合要求的装修方案，导致其已经招租的部分原南市场老租户闹事，如果新南市场开业，老南市场的租赁户来闹事，必然引发民生问题，涉及社会稳定，显然新南市场公司无法妥善处理这些问题，故双方签订的合同因政策因素等不可抗力，导致合同目的无法实现。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月17日，昌和公司与新南市场公司签订《弹琴桥市场（新南市场）承包经营合同》一份，合同约定：1、昌和公司将其投资开发的位于如东县掘港镇海花路188号时代生活广场商业综合体内位于地下一层（含全部配套车位）和地上一层部分商业用途商铺出租给新南市场公司以农贸业态进行经营；其中负一层的配套车位，昌和公司允许新南市场公司改变车位用途，相关政府审批由新南市场公司自行报备，昌和公司只提供相关权属证明文件，其他责任与其无关；2、该经营店铺只限作于以农贸业态进行经营，昌和公司同意新南市场公司将标的物用于承包经营农贸市场（需以昌和公司提供的政府报备的四星级农贸为基础），新南市场公司可根据市场需求设定业态、招商、管理、部分转租的权利。3、双方确认租赁商铺的交付日暂定为2018年9月1日，最终以双方签署《房屋交接确认书》的日期为准。房屋交接确认书为房屋的交付标准（包含昌和公司需提供租赁标的物的房屋权属证明、适用手推车的斜坡式自动扶梯、消防验收合格报告、竣工验收合格报告、电梯验收合格报告、环保验收合格报告、一楼空调、充足的水电供应、身份证复印件、工商营业执照复印件、税务登记证明复印件）。双方同意租赁商铺交付在《房屋交接确认书》签字确认后即视为交付已完成；如双方书面交接时该标的物不能满足《房屋交接确认书》上约定的交付条件，则双方另行约定时间交付，则租金起算日期自动顺延，直至昌和公司满足上述交付条件止。4、经营期限为12年，自2019年1月1日起至2030年12月31日止，其中免租期为18个月，即自2019年1月1日起至2020年7月1止。自装修进场日起，新南市场公司享有120天的免租装修期。5、计租日：即昌和时代商业综合体整体正式开业日，双方约定为2019年1月1日，若因昌和公司的原因迟延交付的，租金起算日期自动顺延（免租期和租赁期亦自动延长）。6、租金经双方确认以400万元/年为基数，原则上每2年调整一次，从第四年度开始在上年度的基础上增加3%，具体见附件3租金表。7、租金支付方式：按照先付后租的原则，每年支付一次租金。于合同签订之日起7个工作日内支付100万元，签署《房屋成交确认书》后7个工作日内支付100万元，2019年4月1日支付200万元……8、新南市场公司于签订该合同当日向昌和公司支付履约保证金30万元。9、新南市场公司农贸市场的规划设计、业态布局、装修设计等，必须向昌和公司报备。合同签订后，新南市场公司按照合同约定向昌和公司支付了30万元履约保证金和100万元租金。2018年9月28日，昌和公司通过南通万森商业运营管理有限公司向各承租商户发出通知，内容如下：“昌和时代广场已经通过消防和规划验收，已经具备进场装修条件，请在2018年9月28日至2018年10月10日前将店铺设计方案包括店招店牌的设计方案送交我司审核，以便我司有计划安排各商户进场装修。”新南市场公司根据上述通知的要求，向昌和公司递交了如东县时代广场农贸市场设计装饰施工图。2018年10月16日，昌和公司向新南市场公司发出《关于办理房屋交接的通知》，内容如下：“目前商业综合体具备进场装修条件，现按合同约定通知你公司在2018年10月20日前到我公司售楼处办理进场装修手续。如你公司不能在2018年10月20日之前来办理房屋交接手续，我司将视为你司放弃合同权利，将与你司解除承包经营合同”。新南市场公司收到上述通知后于2018年10月18日向昌和公司发出律师函一份，主要内容为：1.新南市场公司至租赁物现场查看后发现排油烟管道至今未设置，装修无法进行；租赁区域有相当部分不能满足装修条件。虽然昌和公司要求先部分装修，但新南市场公司认为标的物的整体用途是开设农贸市场，设计方案也是整体设计，应整体交付。2.昌和公司要求新南市场公司在2018年10月10日前提交设计方案，但未能提交合同第二条第一款所约定的交付条件。将设计方案的提交变成进场装修的条件，这不符合双方合同关于交付条件的约定。新南市场公司会配合昌和公司的工作，但不同意改变合同约定的交付条件，设计方案是否提交、提交时间不能改变昌和公司履行租赁物按约交付的义务。2018年10月19日，新南市场公司向昌和公司发出一份工作联系单，主要内容为：双方合同所约定的租赁物交付日为2018年9月1日，但直至10月19日还未能交付，已经延误一个半月以上，给新南市场公司造成很大损失，请昌和公司按照双方合同约定的交付标准尽快交付。如昌和公司暂时不能满足交付标准，新南市场公司为了配合昌和公司的整体开业也可以进场装修，但昌和公司必须出具相关保证。昌和公司在收到该工作联系单后两日内将相应交付条件状况（有、无、暂未提供）回复新南市场公司，逾期视为昌和公司拒绝交付该租赁标的物。2018年10月29日，昌和公司向新南市场公司发出《解除承包经营合同通知》，内容如下：“我司曾通过多种方式通知贵司来办理履行合同的相关手续，但贵司以各种理由不办理相关手续。贵司的行为对我司投资开发的时代生活广场商业综合体能否在预定时间内开业经营产生严重不利影响。鉴于贵司的违约行为及双方所签的承包经营合同已无履行可能，故决定解除该承包经营合同”。新南市场公司于同日收到该通知。另查明，2016年，昌和公司与苏州设计研究院股份有限公司签订了建设工程设计合同，由昌和公司委托苏州设计研究院股份有限公司就昌和时代广场商业体所涉地块进行工程设计。后苏州设计研究院股份有限公司名称变更为启迪设计集团股份有限公司。庭审中，新南市场公司陈述，合同约定的交付标准中关于书面交付的部分其不要求昌和公司在交付租赁物时一并交付，可待昌和公司办理好相关手续后再交付（比如消防验收合格报告、电梯验收合格报告等），但硬件设施必须在交付租赁物时全部具备，比如手推车斜坡式自动扶梯、空调是建设四星级室内农贸市场必须具备的硬件设施。对此，昌和公司陈述，现一楼空调尚未安装，倘若新南市场公司要求安装，其可以安装，但手推车斜坡式自动扶梯则不具备重新设计安装或者改装的条件，为证明该主张，昌和公司向本院提供了启迪设计集团股份有限公司于2019年4月15日出具的情况说明，该说明就昌和时代广场一层至负一层自动扶梯能否改为自动人行道（即合同约定的手推车斜坡式自动扶梯）事宜，答复如下：目前已设计且建成的自动扶梯倾斜角为30度，拟变更自动人行道倾斜角为12度。如需变更则±0.000标高开口部位需要增大，原框架梁需要切除，结构安全风险很大。由于倾斜角变小，行程所需的水平长度变长，需要改变消防疏散设计流线，目前复核结果疏散距离是不够的。火灾时有人员疏散危险。另，如果改为自动人行道，需要在现地下室底板上增设自动人行道基坑。从结构设计角度难度非常大，而且无法完成地下室底板防水闭合设计，会出现地下室返水的现象。综上，启迪设计集团股份有限公司不同意将自动扶梯改为自动人行道。案涉设计工程的总负责人、高级工程师丁茂华到庭就上述问题接受了法庭及当事人的质询，其意见同上述情况说明。还查明，庭审中，昌和公司向本院提交了一份《商户进场装修流程》，该流程上显示，第一步：缴纳各种费用（租金、履约保证金等）；第二步：租户提交设计方案；第三步：出租方审核图纸；第四步：商铺移交……截止2019年7月8日，案涉租赁标的物尚未进行交付。本院认为，本案双方所签订的合同虽名为承包经营合同，但实则租赁合同，双方在庭审中对合同的性质为租赁合同亦无异议，故本案应为租赁合同纠纷。本案争议焦点为：案涉租赁合同是否符合解除的条件。关于案涉租赁合同是否符合解除条件的问题。本院认为，所谓租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告双方就合同履行过程中租赁标的物的交付问题产生争议。昌和公司认为，根据《商户进场装修流程》的要求，新南市场公司必须向其提交设计方案及图纸，待其审核通过后方可办理商铺移交手续。而新南市场公司提交的农贸市场设计装饰施工图显示其存在擅自改变地下车位用途及一层水果销售区域配比面积过高的问题，导致案涉租赁物迟迟未能交付，故未能交付的原因在于新南市场公司。新南市场公司则认为，其已经按照合同约定向昌和公司提交了设计方案进行报备，履行了合同义务。相反是昌和公司未能具备合同附件2所约定的交付标准导致交付一直未能完成。对此，本院认为，租赁合同中出租人具有将租赁物向承租人交付的义务，原、被告双方在案涉租赁合同中并未明确约定在交付租赁物之前，作为承租人的新南市场公司必须先向昌和公司提交施工图纸及设计方案，且该设计方案必须要经过昌和公司审核通过后方可办理案涉租赁物的交付手续。昌和公司提出的新南市场公司存在改变地下车位用途及一层水果销售区域配比面积过高的问题，系通过设计施工图反映出来的，该问题尚未实际发生，系涉及租赁物交付后在合同后续履行过程中可能会发生的问题，昌和公司以此来作为影响交付的理由或者案涉租赁合同解除的理由显然不能成立。通过双方在庭审中举证，可以看出，在合同暂定的交付日前后，双方曾就租赁物的交付进行过多次磋商、交涉，昌和公司就合同附件2房屋交接确认书中约定的交付标准一直未能具备，直至最后一次庭审，除去书面交付的部分暂且不论，昌和公司尚不具备一楼空调和适用手推车斜坡式自动扶梯这两项硬件设施。从昌和时代广场的设计单位启迪设计集团股份有限公司出具的情况说明以及该工程的总负责人、高级工程师丁茂华到庭接受质询时所发表的意见看，无论是在原有自动扶梯的基础上改装手推车斜坡式自动扶梯还是另选新址再建手推车斜坡式扶梯均不可能实现；而新南市场公司坚持要求交付手推车斜坡式自动扶梯，认为该硬件设施为建设四星级室内农贸市场所必须，关系到合同目的能否实现。由此可见，昌和公司已无法按照合同约定的交付标准向新南市场公司交付案涉租赁物，案涉租赁合同无法继续履行，该合同符合法定解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经本院释明，新南市场公司陈述，若法院判决解除案涉租赁合同，其将向昌和公司另行主张因其违约导致合同解除后的相关损失。昌和公司陈述，若法院判决合同解除，则涉及导致合同解除的责任如何认定及损失如何承担的问题，故其不同意在本案中退还已经收取的130万元，其将与新南市场公司另行解决。综合双方意见，本院对该30万元履约保证金及100万元租金在本案中不作处理，由双方另行解决。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、如东昌和地产投资有限公司与如东新南市场管理有限公司于2018年7月17日签订的《弹琴桥市场（新南市场）承包经营合同》解除；二、驳回如东新南市场管理有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费38800元，反诉案件受理费19400元，合计58200元，由昌和地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费38800元（该院开户户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。审 判 长  顾建国审 判 员  张慧敏人民陪审员  李燕平二〇一九年七月十日书 记 员  丁晓莉