广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初12367号原告：佛山信财置业开发有限公司。住所地广东省佛山市南庄镇禅港东路**。统一社会信用代码914406006904618318。法定代表人：张平。委托诉讼代理人：林瑜樱，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：李正，男，汉族，1982年1月2日出生，住广东省佛山市禅城区。被告：彭丹，女，汉族，1983年4月17日出生，住广东省佛山市禅城区。原告佛山信财置业开发有限公司与被告李正、彭丹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人林瑜樱、被告李正到庭参加诉讼，被告彭丹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付拖欠的房款920000元及自逾期付款之日（即2018年5月11日、2018年11月11日）起按应付款（270000元、650000元）的万分之三计算至实际清偿之日止的违约金（暂计至2019年5月17日分别为30132元、36660元）；2.两被告支付本案一审诉讼阶段律师费4500元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告认购原告开发的位于佛山市禅城区禅港东路61号1座2101房，建筑面积为158.02平方米。2018年3月28日，两被告与原告签订《商品房买卖合同（预售》（合同编号：20180328011101）及《商品房买卖合同补充协议》，约定：涉案房屋房价款为2032768元，首期款612768元于本合同网上签订之日起1日内支付，第二期款770000元于2018年5月10日前支付，第三期款650000元于2018年11月10日前支付；逾期付款60日内的，应按日支付逾期应付款的万分之一的违约金。逾期付款超过60日的，原告有权解除合同，两被告应自解除合同通知送达之日按照总房款的10%支付违约金，同时原告有权将房屋转售他人。若原告不解除合同的，两被告应按日支付逾期应付款的万分之三的违约金；同时，双方履行合同过程中，若发生因两被告违约导致的争议，原告因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费及律师费等由两被告承担等。上述合同签订后，原告依约履行了合同义务，但两被告在支付了房款1112768元后，未依约于2018年5月10日前支付第二期款项270000元及于2018年11月10日前支付第三期款项650000元。2018年11月18日，原告向两被告发出《付款催告函》，催告两被告支付欠款，但两被告拒不支付。两被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。原告依法依约有权要求两被告支付拖欠的房款920000元及自逾期付款之日（即2018年5月11日、2018年11月11日）起按应付款（270000元、650000元）的万分之三计算至实际清偿之日止的违约金（暂计至2019年5月17日分别为30132元、36660元），以及本案一审诉讼阶段律师费4500元。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，望法院判如所请。被告李正答辩称：被告于2017年11月11日支付50000元定金，于2017年6月24日支付100000元，于2017年11月18日支付50000元，于2017年11月18日支付186278元，于2017年11月18日支付512768元,于2018年2月8日支付140000元，于2018年6月24日支付290000元，于2018年6月29日支付300000元，于2018年8月2日支付100000元，共计1729046元。按照合同约定的总价款，被告尚欠的房款与原告起诉主张的金额不相符。关于违约金，被告已于2018年6月24日支付9990元、2018年6月29日支付335元。另外，原告展示的样板房与买卖合同中显示的平面图不一致。被告彭丹未作答辩，在诉讼中亦未举证。原告举证：1.原告营业执照、两被告身份证，证明原、被告诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》、《付款催告函》（2018年11月18日）、快递单及物流信息，证明两被告认购原告开发的涉案房屋，但未依约支付第二期及第三期款项，且经原告多次催告均拒不支付。两被告的行为已构成违约。原告依法依约有权要求被告支付拖欠的款项、逾期付款违约金及律师费。3.《佛山信财置业开发有限公司诉讼案件委托代理合同》及发票，证明为维护原告合法权益，原告依法聘请律师追究被告违约责任，因此产生的一审诉讼阶段律师费4500元。4.《委托设计、改造及装修协议》，证明两被告与原告、案外人名筑建工集团有限公司（以下简称名筑公司）签订《委托设计、改造及装修协议》，约定费用为616278元，由名筑公司委托原告代为收取，记载着“装修款”的3张《收款收据》即为该协议项下的款项，与该协议约定的装修总价款一致。被告李正在诉讼中举证：1.《收款收据》（11张）、POS机刷卡单（9张），证明被告已经向原告支付房款及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据2中的《付款催告函》、快递单及物流信息，能够形成证据链，可相互印证，本院确认其真实性；证据3，原告能够提供原件予以核对，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年3月28日，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180328011101），约定商品房坐落于禅城区禅港东路61号一座2101房，总价款2032768元。合同第七条付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；第一期自本预售合同网上签订之日起1日内（不超过5日）支付全部房价款的30%，金额612768元；第二期在2018年5月10日前支付全部房价款的38%，金额770000元；第三期在2018年11月10日前支付全部房价款的32%，金额650000元。合同第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。同时，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订《商品房买卖合同补充协议》，其中第五条关于实际付款日期和逾期付款的补充约定第4款，逾期付款在60日（含60日）之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，本合同及本补充协议继续履行；该条第5款：逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同。……出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第十八条第3款约定，……如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。同日，原告（受托方、乙方）、两被告（委托方、甲方）及案外人名筑公司（设计施工方、丙方）签订《委托设计、改造及装修协议》，约定在签订涉案房屋的售房合同同时甲方委托乙方聘请装修公司丙方对甲方所购房屋进行设计、装修和改造，甲方于2018年2月10日前向丙方支付设计、改造、装修费用326278元，二期款于2018年5月10日前向丙方支付290000元，丙方委托乙方代收。甲方逾期支付本协议第六条约定设计、改造、装修费用的，每逾期一天应按逾期应付款的万分之五向乙方支付违约金。据原告向两被告开具的《收款收据》，其中款项性质为定金：2017年11月11日，金额50000元。款项性质为房款：2017年11月18日，金额50000元；2017年11月18日，金额512768元；2018年6月24日，金额100000元；2018年6月29日，金额300000元；2018年8月2日，金额100000元。款项性质为装修款：2017年11月18日，金额186278元；2018年2月8日，金额140000元；2018年6月24日，金额290000元。款项性质为违约金：2018年6月24日，金额9990元；2018年6月29日，金额335元。前述款项性质为定金及房款的金额合计1112768元，款项性质为装修款的金额合计616278元。另查明：原告与广东泽康律师事务所签订《佛山信财置业开发有限公司诉讼案件委托代理合同》，约定原告委托该所办理其与本案两被告商品房买卖合同纠纷案件的法律服务工作，一审阶段取得受理通知书后继续诉讼程序的律师费按4500元收取。2019年6月14日，该所向原告开具发票，收取律师费4500元。诉讼中，原告陈述：原告向两被告收取的违约金9990元包括第二期装修款违约金6525元及第二期房款违约金3465元（其中，装修款违约金是以拖欠的本金290000元为基数按每日万分之五的标准自2018年5月11日起至2018年6月24日止计算的；房款违约金是以拖欠的本金770000元为基数按每日万分之一的标准自2018年5月11日起至2018年6月24日止计算的），违约金335元是指第二期房款的违约金，具体是以拖欠的670000元为基数按每日万分之一的标准自2018年6月25日起至2018年6月29日止计算的。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付拖欠房款的诉请。根据买卖合同约定，两被告负有按期足额支付房款予原告的义务。被告李正抗辩认为原告向其出具的三张《收款收据》（2017年11月18日，金额186278元；2018年2月8日，金额140000元；2018年6月24日，金额290000元）属于房款性质，应予以扣减后计算尚欠的房款金额。据查明，原告与两被告及案外人名筑公司签订《委托设计、改造及装修协议》约定两被告应支付的设计、改造、装修费用合计616278元，由案外人名筑公司委托原告代为收取。该三张《收款收据》加盖原告的财务专用章，并载明款项性质为装修款，故其性质与房款不一致，被告李正将其计入房款缺乏依据，本院不予采纳。因此，根据被告李正提交的《收款收据》可知，两被告已向原告支付的房款（含定金）合计1112768元，尚欠房款920000元（2032768元-1112768元），与原告诉请主张的金额相符。两被告至今未能按期支付尚欠房款，原告选择继续履行买卖合同，主张两被告支付房款920000元，该项诉请合法有据，本院依法予以支持。关于原告主张两被告支付违约金的诉请。据查明，在本案诉讼前两被告向原告支付过部分违约金，对此，原告称已收取的违约金9990元是包括第二期装修款违约金6525元及第二期房款违约金3465元，该违约金3465元是以770000元为本金按每日万分之一的标准自2018年5月11日起计算至2018年6月24日止，以及已收取的违约金335元是指第二期房款的违约金即以670000元为本金按每日万分之一的标准自2018年6月25日起计算至2018年6月29日止。故，在本案买卖合同关系中，原告已向两被告收取房款违约金合计3800元（3465元+335元），至于装修款违约金，因不属本案纠纷的范围，本院不予审查。根据涉案买卖合同第八条及补充协议第五条约定，如两被告逾期付款，原告有权主张两被告支付违约金。现两被告确存在逾期支付房款的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。结合上述约定及两被告的付款时间，违约金应分段计算如下：①以770000元为本金，自2018年5月11日起按照每日万分之一计算至2018年6月24日止，为3465元；②以670000元为本金，自2018年6月25日起按照每日万分之一计算至2018年6月29日止，为335元；③以370000元为本金，自2018年6月30日起按照每日万分之一计算至2018年7月9日止，为370元；④以370000元为本金，自2018年7月10日起按照每日万分之三计算至2018年8月2日止，为2664元；⑤以270000元为本金，自2018年8月3日起按照每日万分之三计算至两被告实际清偿之日止；⑥以650000为本金，自2018年11月11日起按照每日万分之三计算至两被告实际清偿之日止。因此，两被告已向原告支付上述第①、②项违约金，其余四项违约金仍应向原告支付。本院对原告诉请主张的超出部分，不予支持。关于原告主张两被告支付律师费的诉请。根据涉案补充协议约定，出卖人通过诉讼聘请律师解决争议的，且该争议系由买受人违约导致，出卖人因此产生的律师费由买受人承担。因本案纠纷由两被告逾期付款所导致，原告聘请律师处理与两被告之间的纠纷，并已支付相应律师费。故原告主张两被告支付律师费的诉请合法有据，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告李正、彭丹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山信财置业开发有限公司支付房款920000元及违约金（①以370000元为本金，自2018年6月30日起按照每日万分之一计算至2018年7月9日止，为370元；②以370000元为本金，自2018年7月10日起按照每日万分之三计算至2018年8月2日止，为2664元；③以270000元为本金，自2018年8月3日起按照每日万分之三计算至被告李正、彭丹实际清偿之日止；④以650000为本金，自2018年11月11日起按照每日万分之三计算至被告李正、彭丹实际清偿之日止）；二、被告李正、彭丹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山信财置业开发有限公司支付律师费4500元；三、驳回原告佛山信财置业开发有限公司的其他诉讼请求。如被告李正、彭丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取6857元，由被告李正、彭丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年七月十六日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。