广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初11113号原告：欧阳伟洪，男，1967年1月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告：欧阳楚诗，女，1995年12月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，两原告共同委托诉讼代理人：陈尚安，广东常道律师事务所律师。被告：佛山市顺德区鸿球房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇仓门常福路****商铺。法定代表人：欧阳东球，职务，总经理。委托诉讼代理人：李小敏，女，1984年12月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系该公司员工。原告欧阳伟洪、欧阳楚诗诉被告佛山市顺德区鸿球房产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法由审判员殷南鹏适用简易程序独任审判，本案于2019年7月2日公开开庭进行了审理，庭审时，原告的委托诉讼代理人陈尚安、被告的委托诉讼代理人李小敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延迟交楼违约金29314.94元（计算方式：2018年1月1日至2018年3月31日期间的违约金1500元，自2018年4月1日起按已交付房款477920元的万分之二计付违约金直至2019年1月17日止，共计291天的违约金27814.94元）；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告诉称，2017年3月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同（补充协议）》，合同约定，原告向被告购买位于顺德区均安镇均安社区居民委员会齐安路28号聚雅华庭1栋XXX号房屋，总价477920元，根据合同第九条约定：“商品房交付时应当符合下列条件:1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.该商品房已取得房屋测绘报告，同时出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”合同第十二条约定：“逾期交付责任按补充协议第十一条。”根据《商品房买卖合同（补充协议）》第十一条第一项：“如出卖人逾期交付商品房，则视为出卖人违约，逾期交楼天数在3个月内的（含3个月），出卖人应一次性向买受人交付逾期交楼违约金1500元，逾期交楼天数超过3个月的，从3个月后的第一天开始，每日按买受人已交付房款的万分之二支付逾期交楼违约金给买受人，逾期交楼超过一年，买受人有权解除合同。”2018年8月27日，被告向原告发出《收楼通知书》，说明涉案房产已具备收楼条件，通知原告于2018年9月2日办理收楼手续，原告于2018年9月2日到被告指定地点办理收楼手续，但被告未能按照合同第九条的规定提供有关证明文件给原告，原告拒绝收楼，直至2019年4月18日被告提供了相应的证明文件，原告才收楼，被告已构成违约，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，答辩人对原告诉请的违约金的截止时间有异议，应计至取得竣工验收备案之日即2018年12月28日，其他均无异议。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告对原告提交的证据的真实性均无异议，故本院对原告的证据的真实性予以确认。经审理查明，2017年3月3日、3月4日，原告和被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（补充协议）》，合同约定：一、原告购买了位于顺德区均安镇均安社区居民委员会齐安路28号聚雅华庭1栋XXX号房产，总价款477920元；二、该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；三、出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；四、逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照补充协议第十一条处理；五、出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。《商品房买卖合同（补充协议）》第十一条约定，关于逾期交付的补充，如出卖人逾期交付商品房，则视为出卖人违约，逾期交楼天数在3个月内的（含3个月），出卖人应一次性向买受人支付逾期交楼违约金1500元，逾期交楼天数超过3个月的，从3个月后的第一天开始，每日按买受人已交付房价款的万分之二支付逾期交楼违约金给买受人，逾期交楼超过一年，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应向出卖人发出书面催告，出卖人在买受人催告的合理期限内未能交楼的，解除权成立，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，按买受人累计已付款的2%向买受人一次性支付违约金，但买受人不可兼得逾期交楼违约金、定金或索赔已付款利息等其他损失。另查，涉案房产于2018年12月28日取得竣工验收备案。再查，2018年8月27日，被告向原告发出收楼通知书，原告拒绝收楼，2019年4月18日，原告接收了涉案房产。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷，涉案《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（补充协议）》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：原告诉请的违约金计算的截止时间。被告认为违约金的截止时间应为2018年12月28日，本院认为根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件，国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此可知，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼条件，本案中，涉案房产于2018年12月28日取得竣工验收备案，被告应当再次通知原告进行收楼，该义务是被告的法定义务，被告抗辩于2018年12月29日通过手机短信的方式告知原告，但未举证证明且原告予以否认，故本院对被告的抗辩不予采纳，现原告于2019年4月18日收楼，原告诉请违约金的截止时间为2019年1月17日是对其权利的处分，且理据充分，本院予以支持，由于被告未按期交楼，构成违约，根据合同约定，原告诉请被告支付违约金29314.94元（2018年1月1日至2018年3月31日期间的违约金1500元及2018年4月1日至2019年1月17日期间每日按照房款477920元的万分之二计付违约金），理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市顺德区鸿球房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧阳伟洪、欧阳楚诗支付逾期交楼的违约金29314.94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为532.88元，减半收取计266.44元（原告欧阳伟洪已预交），由被告佛山市顺德区鸿球房产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  殷南鹏二〇一九年七月二十六日法官助理袁丽阳书记员黄浩明