广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9679号原告：佛山市裕能物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南堤路**之****，统一社会信用代码91440604741720400X。法定代表人：洪雪衿。委托诉讼代理人：王恩慈，广东创顺律师事务所律师。被告：姜武，男，1955年5月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：姜威，男，1982年1月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告佛山市裕能物业管理有限公司诉被告姜武、姜威物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王恩慈、被告姜威到庭参加诉讼，被告姜武经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费9771.58元、公用水电费1592.10元及违约金10236.23元（计算清单附后）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2002年11月进驻河畔明珠小区提供物业服务，与小区业主委员会签订的最后一份《物业服务委托合同》期限为2017年7月1日至2018年6月30日。该合同约定高层住宅、汽车位、摩托车位的物业服务费收费标准为1.18元/月·㎡，商用物业的物业服务费为2.4元/月·㎡，按房屋建筑面积计算，包括公共用水、用电分摊费用；公共用水用电分摊费用由小区业主共同承担，住宅改办公、商用、仓库等双倍分摊；物管费、公摊费等相关费用应于每月10日前缴纳，若不按约定按时缴纳的，原告有权立即停止服务并从应交未交之日起每日按应缴未缴费用总额的1‰的标准收取违约金。合同签订后，原告一直依合同约定履行应尽的物业管理义务。姜吉田是河畔明珠小区A座901房的业主，经查已故，经过原告多方了解发现两被告一直居住在案涉房屋，且两被告系业主的近亲属，两被告享受了原告提供的服务，应依约按时足额支付物管费，但两被告自2014年6月起未依约支付。原告与小区业委会签订的物业服务合同合法有效，且原告一直全面、充分地履行原告方应尽的义务，两被告也应履行其支付物业管理费的义务。两被告拖欠原告物业管理费的行为已构成违约，应对原告承担违约责任并按合同约定向原告支付违约金。两被告拖欠物管费的行为已影响了原告工作的开展，为维护原告合法权益，请求判如所请。被告姜威答辩称，2014年6月7日，被告房屋内的财物被偷，当时原告承诺等公安机关破案后，确认被告被盗多少钱，再协商由原告赔偿多少费用给被告。对于欠缴的物业费的金额和期间没有异议。对欠缴的公摊分电费有异议，被告看不到公摊水电费的水表电表，原告没有公示每个月的明细。对于违约金，是因为原被告已经协商好，所以被告才暂时不交物业费，且违约金的标准过高。被告姜武未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。拟证明原告的诉讼主体资格。2、两被告人口信息查询。拟证明两被告的诉讼主体资格。3、物业管理委托合同（2002年）、物业服务合同（2017年）。拟证明原告是在2002年进驻案涉小区提供物业服务，合同约定了物业管理费收费标准及违约金条款。4、公用电费水费公告、公摊水电费发票、抄表数。拟证明公用水电费的计算标准及原告已经垫付了水电费的事实。5、佛山市禅城区不动产登记信息查询结果、姜吉田军官证。拟证明案涉房屋、车位登记在姜吉田名下的事实。6、民事裁定书。拟证明原告曾起诉追索案涉房屋物业管理费其后由于业主去世的原因撤诉的事实。照片。拟证明原告撤场前曾在案涉房屋门前张贴催缴通知书。8、调查选票统计、业主大会结果公示。拟证明被告姜威以业主身份参加业主大会，有在案涉房屋居住的事实。诉讼中，被告姜威提交以下证据：报警回执。拟证明2014年6月7日，被告因家中被盗向公安机关报警。诉讼中，被告姜武未提交证据。诉讼中，本院依申请向佛山市公安局禅城分局发函，调查被告就其家中被盗的报警笔录、案件资料及相关处理结果情况，取得《立案决定书》、询问笔录一份。经质证，本院认证：被告姜武景本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告的证据，被告姜威对真实性均无异议，本院予以确认。被告姜威的证据，有公安机关复函予以佐证，本院对真实性予以确认。本院依申请调取的证据，为公安机关出具的司法文书，且有公安机关盖章确认，故本院对调取的证据，予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2002年10月23日，原告（受托方、乙方）与佛山市明福房地产有限公司（委托方、甲方）签订《物业管理委托合同》，主要约定甲方将河畔明珠小区委托乙方实施物业管理，住宅由乙方按物价部门批复文件的标准按建筑面积每月定期向业主收取。2017年6月30日，佛山市禅城区河畔明珠小区第二届业主委员会（甲方、委托人）与原告（乙方、受托人）签订《物业管理合同》，约定：第一条、基本情况。1、物业名称：河畔明珠……第二条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任与义务。……注：物业公司负责服务内容中的养护、管理，如更换灯泡、清洁工具购买、绿化及工具购买，其余维修类项目由业主委员会负责。第二十一条、本合同有效期从2017年7月1日起至2018年6月30日止，合同期共一年。……第四十八条、甲乙双方约定按以下标准收取本物业的物业服务费用，具体为：1、高层住宅、汽车位、摩托车位的物业服务费为1.18元/月·㎡；2、商用物业的物业服务费为2.40元/月·㎡。注：以上收费标准按房屋建筑面积计算，不包括公共用水、用电分摊费用，公共用水用电的分摊费用由小区业主共同承担分摊（住宅改办公、商用、仓库等的按双倍分摊）。第四十九条、乙方于每月10日前向本物业的全体业主/使用人收取当月物业管理费及公摊费等相关费用……第六十一条、小区业主/物业使用人不能按合同约定按时向乙方支付物业管理费及公摊费用的，乙方有权立即停止对其提供物业服务的同时，有权自其应交未交之日起每日按其应缴未缴费用总额的1‰收取违约金……。另查明一：原告工作人员每两个月会抄录一次河畔明珠小区公共用水、用电的吨数和度数并制作相应的抄表记录，在原告实际代为垫付公共用水、用电产生的水电费后，原告会向小区业主发出公用电费公告、公用水费公告，具体列明水电分表的情况、相应的度数以及分摊计算方式、每户应分摊的费用金额。本案中，据原告发出的公用电费、水费公告显示，2014年3月-2018年5月公摊电费、水费共计1592.10元.另查明二：佛山市禅城区南堤路45号之一A座901房、佛山市禅城区南堤路45号之一夹层M167号车位均位于河畔明珠小区内，产权人均为案外人姜吉田，建筑面积分别为162.61平方米、7.02平方米。另查明三：2014年6月7日，被告姜威向佛山市公安局禅城分局祖庙派出所报警，称其家中被盗；2014年6月8日，佛山市公安局禅城分局对被告姜威家中被盗刑事立案调查。原告当庭陈述：原告第一项诉请的物管费9771.58元包括901房的物管费9365.69元、车位物管费405.89元；公用水电费的分摊在小区公告栏公示过；被告家中被盗，原告没有与被告达成过一致的协议，也没有承诺过被告可以暂缓缴纳物业费。被告姜威当庭陈述：2012年开始在案涉房屋实际居住，从2012年开始由被告缴纳，之前的费用从业主的银行账户中扣划；与业主姜吉田是爷孙关系，姜吉田是我的爷爷，被告姜武是我的父亲；姜吉田2005年去世。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与佛山市禅城区河畔明珠小区第二届业主委员会签订的《物业服务合同》系各方真实意思表示，合法有效，原告以及作为案涉房屋实际居住者的被告均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于原告诉请的物管费及公摊水电费。原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告作为案涉房屋的实际者，应按合同约定的标准向原告支付物业管理费。被告虽抗辩称因家中被盗，原告曾经承诺过可以缓缴物业费，但被告没有证据证明该事实，且原告当庭否认作过承诺，因此被告的抗辩不成立。每月物业管理费200.16元〔1.18元/平方米×（162.61平方米+7.02平方米）〕，现原告诉请的每月物业费为199.42元，属对自己民事权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以确认。因被告对原告主张的物管费金额和期间均无异议，原告诉请被告支付物管费9771.58元，有事实和法律依据，本院予以支持。据前查明，原告已实际垫付公摊水电费，根据合同约定及水电费公摊明细，被告应向原告支付2014年3月至2018年5月的公摊水电费1592.10元。至于被告就并未看到水费、电费表数及原告没有公示每个月的明细提出的异议，因原告提交的证据已经详细列明了每两个月的水表、电表读数和分摊户数，且被告对该组证据亦无异议，故本院对原告主张的公摊水电费数额予以确认，被告的抗辩不成立。关于原告诉请的违约金。本案合同约定逾期交费按每日千分之一计付违约金，折算年利率超过36%。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”鉴于被告家中确曾被盗，至今尚未破案属实，被告未按时交纳物业费、公摊水电费属事出有因，且被告抗辩违约金标准过高，请求调减违约金，原告除了利息损失，也无证据证明还有其他损失，因此，本院酌定违约金调整为按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率的标准计算。被告应自欠费当月11日起，以每月物业费199.42元为本金，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率的标准分段累计支付违约金至被告实际支付完毕物业管理费之日止。原告诉请的违约金超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告姜武、姜威于本判决生效之日起五日内，向原告佛山市裕能物业管理有限公司支付2014年4月至2018年6月的物业管理费9771.58元及违约金（违约金以每月物业费199.42元为本金，自欠费当月11日起，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率分段累计支付至被告实际支付完毕物业管理费之日止）；二、被告姜武、姜威于本判决生效之日起五日内，向原告佛山市裕能物业管理有限公司支付2014年3月至2018年5月的公摊水电费1592.10元；三、驳回原告佛山市裕能物业管理有限公司的其他诉讼请求。如两被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，案件受理费减半收取170元，由原告佛山市裕能物业管理有限公司负担62元，被告姜武、姜威共同负担108元。本判决为终审判决。审判员 陶 亮二〇一九年七月二日书记员 冯裕雯