河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终1827号上诉人（原审原告）：李金凤，女，1963年3月11日生，满族，个体，住河北省围场满族蒙古族自治县。委托诉讼代理人：胡海龙（系李金凤丈夫），男，1963年2月10日生，满族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。被上诉人（原审被告）：围场满族蒙古族自治县华商村镇银行股份有限公司，住所地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇。法定代表人：薛升华，职务经理。委托诉讼代理人：赵耀武，男，1987年11月18日生，蒙古族，该公司职工，住河北省围场满族蒙古族自治县自治县。原审第三人：汤景云，女，1965年12月27日生，满族，个体，住河北省围场满族蒙古族自治县。原审第三人：承德康乾秋狝生态产业开发有限公司，所在地河北省围场满族蒙古族自治县塞罕坝机械林场总场。法定代表人：汤景云，职务经理。上诉人李金凤与被上诉人围场满族蒙古族自治县华商村镇银行股份有限公司、原审第三人汤景云、承德康乾秋狝生态产业开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2018）冀0828民初3125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭，并于2019年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人李金凤及委托诉讼代理人胡海龙、被上诉人围场满族蒙古族自治县华商村镇银行股份有限公司的委托诉讼代理人赵耀武、原审第三人承德康乾秋狝生态产业开发有限公司的法定代表人汤景云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金凤上诉请求为：1、请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、请求确认上诉人与第三人签订的租赁合同合法有效，维护上诉人在法律上“买卖不破租赁”的合法承租经营权；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2016年6月1日，上诉人与第三人汤景云签订了度假村租赁协议，第三人将自己经营所有的御泉度假村一处租赁给上诉人经营，租赁期限10年，合计租金150万元，上诉人分别于2016年6月11日、2016年7月11日以现金和银行转账的方式付给第三人。租赁协议签订后，因上诉人李金凤身体状况不好，上诉人与第三人协商，将租赁合同履行期限向后推迟两年履行，即从2018年6月1日至2028年5月31日止。2018年3月25日，上诉人李金凤经第三人汤景云同意，又将该度假村转租给孙某经营，合同现已实际履行。第三人汤景云、承德康乾秋狝生态产业开发有限公司在与上诉人签订租赁合同后，以抵押贷款的方式从被上诉人围场华商村镇银行贷款500万元，因第三人汤景云、承德康乾秋狝生态产业开发有限公司在贷款到期后不能及时偿还贷款，被上诉人围场华商银行将其起诉，案件进入执行程序后，围场县法院依法对抵押物御泉度假村进行作价，欲拍卖。上诉人认为，上诉人与第三人之间的度假村租赁合同客观、真实，且已实际履行。被上诉人华商银行与第三人之间的抵押借款合同发生在租赁关系之后，上诉人与第三人之间的租赁关系虽不能阻止御泉度假村这一标的物的所有权转移，但根据“买卖不破租赁”这一法律规定，上诉人应继续享有租赁使用权直至租赁合同到期。综上，依据相关法律规定，思请贵院在查清事实的基础上，依法撤销一审判决或依法改判。围场满族蒙古族自治县华商村镇银行股份有限公司辩称：一、本案争议的围场御泉度假村坐落在河北省塞军坝机械林场总场，系2016年7月21日汤景云在我行借款设置的抵押物。抵押物已在房管部门进行了登记，在办理贷款抵押时我行对该抵押物进行了产权的调查，并到现场进行了查看，当时度假村正常营业，经营者就是汤景云本人。汤景云承诺该度假村没有设置任何他项权利。上诉人李金风称其在2016年6月1日就签订了房屋租赁合同并进行经营管理是没有事实依据的。二、在执行异议案件听证中上诉人李金凤自称：于2016年6月1日与汤景云签订的租赁合同，租金分两次交清，现在度假村由李金凤经营管理。而汤景云称：李金凤向我交款150万元，因当时李金凤身体状况不好，我们又口头协商将租期向后推迟两年，即从2018年开始由李金凤经营，到2028年结束。那么李金凤身体状况不好，为什么要租赁度假村，自称交款后就进行经营管理，而事实上没有经营管理。汤景云称：因当时李金凤身体状况不好。我们又将租期推迟两年。二人的说法是因为法院的法官对案件进行了调查，掌握了案件的事实，为了搪塞而编纂。案件的事实证人孙某证明的是“从2018年春季开始租赁围场御泉度假村，是从汤景云手租过来的，与汤景云协商的租赁事宜，只在签订合同那天见过李金凤一次”。三、一审法院已查明：2018年8月30日双方签订《御泉度假村租赁补偿协议》协议约定租期由原“2016年6月1日至2026年6月1日，变更为2018年6月1日至2028年6月1日”。说明了双方即是有租赁合同，有效期也是从2018年开始，我行设置抵押是2016年，而法院判决我行对抵押物优先受偿权的判决书早已生效，并进入了执行程序。四、通过汇款凭证上所载明的是上诉人李金凤交付给汤景云的款项是借款，不是租金。二者是有着本质区别的，认定租金没有依据。综上，上诉人提交的协议是一份时间虚假、内容虚假、合同双方均未履行、蓄意对抗我行抵押权、进行虚假诉讼的假合同，是无效合同。本案事实已经(2018)冀0828执异27号裁定书和(2018)冀0828民初3125号判决书查明，上诉人的上诉理由不能成立。请求承德市中级人民法院查明事实，驳回上诉人李金凤的诉讼请求，维护被上诉人围场满族蒙古族自治县华商村镇银行股份有限公司的合法权益。汤景云及承德康乾秋狝生态产业开发有限公司辩称：我与李金凤的租赁行为是有效的，是先租后签订的合同。原告李金凤向一审法院提出诉讼请求：一、请求停止被告华商村镇银行对第三人汤景云的御泉度假村的执行；二、请求确认原告与第三人签订的租赁合同合法有效，维护原告在法律上“买卖不破租赁”的合法承租经营权。三、诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实，2016年7月21日，被告华商村镇银行与第三人汤景云、案外人张振坡签订《授信合同》，约定华商村镇银行在授信额度有效期间内向二人提供500万元的授信额度。同日，被告华商村镇银行与第三人康乾秋狝公司签订了《最高额抵押合同》，以坐落于河北省塞罕坝机械林场总场KQQXSTGS号的2016.48平方米房屋一套（房权证号：围房字第**）以及4154平方米住宿餐饮用地（土地使用权证号：围国用（2013）第0664号）为汤景云、张振坡的借款提供抵押担保，并在围场满族蒙古族自治县产权产籍监理所和围场满族蒙古族自治县国土资源局办理了抵押登记。2016年7月21日，汤景云、张振坡与华商村镇银行签订《个人借款合同》，向华商村镇银行借款500万元，同日，华商村镇银行与康乾秋狝公司、汤景丽签订《保证合同》，借款后汤景云等人未能依约履行还款义务，华商村镇银行以汤景云、张振坡、康乾秋狝公司、汤景丽为被告起诉至围场法院，一审法院在审理后作出（2017）冀0828民初4869号民事判决书，判令由汤景云、张振坡偿还华商村镇银行借款本金500万元及相应利息，如汤景云、张振坡未按判决书指定的还款期限履行还款义务，华商村镇银行有权对坐落于河北省塞罕坝机械林场总场KQQXSTGS号的2016.48平方米房屋一套及4154平方米住宿餐饮用地【抵押登记证编号为围场县房他证证围房字第**围他项（2016）第162号】在上述判决确定的债权额范围内享有优先受偿权。由于汤景云等人未自动履行判决确定的义务，华商村镇银行申请法院进入执行程序，对抵押物进行评估拍卖，在执行过程中，原告李金凤向一审法院提出异议，一审法院在组织听证后作出（2018）冀0828执异27号执行裁定书，裁定驳回李金凤的异议请求，故导致原告诉讼。另查明，原告李金凤与第三人汤景云、康乾秋狝公司于2016年6月1日签订《御泉度假村租赁协议》，双方约定由李金凤承租位于塞罕坝机械林场总场，合同约定租赁期限自2016年6月1日至2026年5月31日，租金为每年15万元，共计150万元整。合同签订当日，原告向第三人交付现金17万元，2016年7月11日，原告通过银行转账支付给第三人133万元。原告称合同签订后因其本人身体状况原因，其未实际经营管理该度假村，而是由第三人汤景云实际经营。双方口头约定合同延期二年履行。2018年8月30日，双方签订《御泉度假村租赁补充协议》，协议约定租赁期限由原“2016年6月1日至2026年6月1日”变更为“2018年6月1日至2028年6月1日”。再查明，2018年3月25日，原告李金凤、第三人汤景云与案外人孙某签订度假村转租经营合同，约定李金凤将御泉度假村转租给孙某经营，租赁期限为2018年3月25日至2023年3月25日，租金为每年20万元。证人孙某证明其自2018年4月经营该度假村，并已将两年的租金给付李金凤。庭审中，被告华商村镇银行对于原告与第三人签订的租赁合同不予认可，认为2016年7月11日原告通过银行转账支付给第三人133万元的银行回单中用途备注为“借款”，认为双方之间系民间借贷关系。一审法院认为，原告李金凤作为案外人提起执行异议之诉，其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，依法承担举证证明责任。原告主张租赁了围场御泉度假村，虽然提供了书面租赁合同等证据，但其提供交付租金的证据，即银行回单中用途备注为“借款”；租赁延期的理由缺乏证据证实；延期租赁与转租的时间存在矛盾。综合原告提交的证据，各方当事人的陈述，均不能确认原告与第三人之间租赁法律关系的成立。同时，在租赁合同签订后2017年以前，围场御泉度假村一直由汤景云占有经营，即原告虽然与第三人签订了租赁合同，但是在第三人将涉案标的物向被告华商村镇银行设立抵押权之前，原告并未实际占有使用租赁物,亦不能认定为先租赁后抵押。一审法院依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条之规定判决：驳回原告李金凤的诉讼请求。二审期间，当事人未提交新的证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人李金凤主张租赁了围场御泉度假村，提供了御泉度假村租赁协议、租赁补充协议及其支付给汤景云现金的证据，现经营人孙某亦证实系从李金凤手实际转租，虽然上诉人李金凤转给原审第三人汤景云租金银行回单中用途备注为“借款”，但综合全案原审判决否定双方有租赁关系的依据不足，上诉人李金凤与承德康乾秋狝生态产业开发有限公司围场御泉度假村之间签订的御泉度假村租赁协议及租赁补充协议合法有效，依法应予履行。御泉度假村租赁协议签订时间先于华商银行与第三人汤景云签订抵押借款合同，现有证据能够证实上诉人李金凤享有合法的经营权，虽然上诉人李金凤的租赁行为不能阻碍判决的执行，但根据“买卖不破租赁”的原则，在执行中应依法保护承租人李金凤承租期限内的合法权益。原审判决认定事实及适用法律均有误，依法应予纠正，上诉人李金凤的部分上诉理由成立，本院予以采信。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2018）冀0828民初3125号民事判决；二、执行中不得妨害上诉人李金凤的合法经营权至2028年6月1日；三、驳回上诉人李金凤的其他诉讼请求。一审案件受理费14700.00元；二审案件受理费14700.00元，合计29400.00元，由原审第三人汤景云、承德康乾秋狝生态产业开发有限公司共同承担。本判决为终审判决。审判长 白 云审判员 李国兴审判员 吴国庆二〇一九年七月十八日书记员 刘兆欣