陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终2824号 上诉人（原审被告）：陕西泽星房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市未央区。法定代表人：卫玉让，任董事长。委托诉讼代理人：徐维会，男，汉族，1946年6月29日出生，该公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：卫少波，男，汉族，1994年7月10日出生，该公司员工，住西安市新城区。被上诉人（原审原告）：张虹，女，1967年5月22日出生，汉族，陕西省耀县水泥厂退休工人，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张建功，陕西制衡律师事务所律师。上诉人陕西泽星房地产开发有限公司（以下简称泽星公司）因与被上诉人张虹商品房预约合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。泽星公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项改判驳回张虹在一审的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由张虹承担。事实和理由：1、由于其公司与张虹在2016年4月21日签订的《认购协议书》中，张虹认购的泽星·雅龙湾1号楼2单元20层05号127.39平方米住宅，是其公司与陕西龙腾世纪实业发展有限公司以房抵货款的房屋，所以在办理张虹的购房手续过程中其公司与陕西龙腾世纪实业发展有限公司商定在交房时一并签订购房合同，但2017年6月25日我市出台限购政策，因张虹系铜川户口，不符西安购房条件，致使其公司无法给张虹办理购房手续，不能及时交房，这属于不可抗力的客观原因，不能追究其公司责任。2、2018年7月23日，张虹将户口迁入西安，拥有西安市的购房资格，但张虹未告知其公司办理购房手续，而是提起了民事诉讼。其公司在收到一审法院传票后及时与张虹进行沟通，让张虹前来办理购房手续，2018年9月30日，张虹交齐了购房资料，2018年10月8日张虹的购房资料通过了网上资格审查，但因涉案房屋被查封，无法录入购房合同，后其公司要求张虹解除对涉案房屋的查封，以便办理进一步的购房手续，经双方多次协商，张虹才于2018年10月29日办理了收房手续，2018年12月1日双方签订了购房合同。其公司认为，在其公司反复督促张虹办理购房手续和收房手续的情况下，张虹仍迟迟不予办理，导致其公司未能及时交房，主要责任在于张虹自己拖延收房，一审法院将未及时向张虹交房的责任完全认定给其公司是事实认定错误，责任认定错误。3、张虹在西安租房是用于自己做生意，与本案没有关联性，不应该由其公司支付房租。故其公司上诉要求二审法院予以改判。张虹辩称，1、泽星公司拒绝网签涉案房屋的房屋买卖合同及交房是无可争辩的事实，双方协商在2016年签订房屋买卖合同，而不是在交房时一并签订，根据龙腾公司的说明也能证明双方约定是2016年年底交房。2、《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策相关问题的通知》下发于2017年6月25日，其与泽星公司约定的商品房买卖合同签约时间在2016年年底。《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的事实细则》第七条规定：“2017年6月28日以前，已在购房买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房，按原政策执行。未提交合同网签信息，但已签订购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。”2016年4月21日，双方签订了认购协议，当日通过债权折抵现金的方式支付了购房款，因此其不存在购房资格限制的问题。3、其多次催促泽星公司按约签订合同并交付房屋，但泽星公司一直以各种理由推脱，其一直积极要求对方交房，不存在拒绝收房的情形。4、其租房是用于居住而非开办公司，由于泽星公司未及时交房导致其需租赁房屋使用，给其造成的租金损失，泽星公司应当承担赔偿责任。综上，其认为本案应驳回上诉，维持原判。张虹向一审法院提出诉讼请求：1、判令泽星公司立即与其签订于西安市大兴新区XX路与方新路十字向东200米处“泽星·雅龙湾”小区1号楼2单元20层05号建筑面积127.39平方米住宅的《商品房买卖合同》，并立即向张虹交付该房屋；2、依法判令泽星公司偿还其实现债权的保险费用2378.67元以及泽星公司延迟履行义务给其造成的经济损失24000元（从2017年10月1日开始每月租金1500元，暂计算至2019年1月31日，要求计算至实际支付之日）；3、依法判令泽星公司承担本案全部诉讼费以及财产保全费4474元。一审法院经审理查明，2016年4月21日，泽星公司与张虹签订《认购协议书》，约定：由张虹购买泽星公司开发建设的泽星·雅龙湾第1号楼2单元20层05号房，预测面积127.39平方米，总房款款790890元，张虹选择在2016年4月21日签署本认购书时一次性付清全部房款等，双方未约定签订《商品房买卖合同》时间。签订协议当日，泽星公司出具收到张虹购买涉案房屋购房款790890元的收款收据一份。2018年8月22日，经张虹申请，一审法院依法作出（2018）陕0112财保396号民事裁定书，对泽星公司名下的位于西安市未央区XX街XX号XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋（预售许可证号：市XX号）予以查封，张虹为此交纳保全费4474元、支付保险费2378.67元。张虹于2018年7月23日将户口从陕西省铜川市耀州区迁至陕西省西安市雁塔区。张虹自2016年8月29日承租安刚位于西安市雁塔区XX路XX段XX号XX号楼XX单元XX号房屋至今，月租金1500元。一审庭审中，张虹明确其请求签订的《商品房买卖合同》指在房屋管理部门备案的网签合同；张虹称，双方约定在2016年12月底签订《商品房买卖合同》，泽星公司称与龙腾公司议定在交房时与张虹签订；泽星公司称，自2017年9月30日后开始向涉案房屋所在小区的其他业主交房，张虹购房资格已通过审核。审理中，双方已于10月29日完成交房，并于12月1日签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同备案号为Y18186551。另查，2015年12月10日，陕西龙腾世纪实业发展有限公司与泽星公司签订《还款协议》，约定：泽星公司拖欠陕西龙腾世纪实业发展有限公司商品砼货款，泽星公司用其拥有产权的泽星雅龙湾2单元1-22003室、2单元1-22005室房屋两套折抵部分货款，其中2单元1-22005室为涉案房屋，面积127.39平方米，总价790890元。2016年3月16日，陕西龙腾世纪实业发展有限公司（甲方）与陕西方润通工贸有限公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方以自己通过抵债形式取得的由泽星公司开发的“泽星·雅龙湾”1号楼2单元20层建筑面积127.39㎡的房产一套抵偿拖欠乙方的全部债务，抵债总价790890元，甲方负责协调开发商泽星公司按照抵债价格与乙方法定代表人张虹或乙方指定的任何第三人签订有关商品房买卖的合同或者认购协议，并出具收到相应款项的收款凭证等。2018年6月29日，陕西龙腾世纪实业发展有限公司出具《情况说明》，称“在签订合同时，泽星公司提出因税务问题暂时与张虹签订认购协议，并承诺在2016年底税务问题解决后与张虹签订正式商品房买卖合同”。因双方分歧较大，致调解不能。一审法院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。一审审理中，双方已就涉案房屋签订在房管部门备案的商品房买卖合同，并已完成交房，故对张虹第一项诉求一审法院不再处理。张虹为保障债权实现申请诉前保全有其必要性，故支出的财产保全费4474元，泽星公司应予承担，保险公司因提供保函所收取的保险费系张虹自行选择担保方式所产生，其请求该费用无法律依据，一审法院不予支持。认购协议书中未约定《商品房买卖合同》签订时间、交房时间，泽星公司作为开发商交房时通知业主系其义务，庭审中泽星公司自认从2017年9月30日开始通知其他业主交房，本应同时通知张虹，然其未尽到该义务，故张虹主张租金损失符合法律规定，与涉案房屋所在地的同等房屋出租价格相比较，张虹主张的租金标准及起算日合理，但截止日应为实际交房之日，租金损失为1500元/月×13月=19500元。泽星公司辩称张虹不具备购买资格不能签订买卖合同因而无法交房的意见一审法院不予采信。泽星公司辩称其通知过张虹不具备购买资格及更换购房人等，但未提交证据证实，故对该辩称意见一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、泽星公司于本判决生效之日起十日内支付张虹租金损失19500元；二、泽星公司于本判决生效之日起十日内支付张虹保全费4474元；三、驳回张虹的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11972元(张虹已预交)，由张虹负担101元，泽星公司负担11871元，于上述付款时间一并支付张虹。二审经审理查明，张虹与泽星公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定泽星公司应当在2017年12月31日前向张虹交付该商品房，附件十二第九条约定，逾期交房时，张虹选择继续履行合同，泽星公司应按日计算向张虹支付全部房价款万分之0.5的违约金。原审判决查明的其余事实属实。本院认为，合同成立并生效后，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张虹与泽星公司签订的《认购协议书》并未约定交房时间及办证时间等买卖合同主要内容，且第九条明确约定双方要签订正式的《商品房买卖合同》，如双方签署的《商品房买卖合同》与本认购协议书不一致的，以双方签订的《商品房买卖合同》为准。根据《认购协议书》的内容，该《认购协议书》应认定为预约合同，合同目的为签订正式的本约买卖合同，后双方签订了《商品房买卖合同》，对双方房屋买卖的权利义务作出了明确约定，该《商品房买卖合同》虽为诉讼过程中签订的，但合同内容仍为双方协商一致的结果，为双方真实意思表示，应对双方均有约束力，双方应按照该《商品房买卖合同》的约定履行义务，承担违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，泽星公司应在2017年12月31日前向张虹交付涉案房屋，而泽星公司并未实际交付，构成违约，一审法院在双方有明确约定的情况下，根据泽星公司给案外人交房的时间认定泽星公司应向张虹交房的时间明显不妥，故本院予以变更，泽星公司逾期交房的违约时间应从2017年12月31日起计算至2018年10月29日。根据合同约定，泽星公司逾期交房，应按照房屋总价款万分之零点五的标准按日向张虹支付违约金，经计算每月的违约金大约为1200元，但张虹因泽星公司逾期交房，导致无法使用房屋而另行租房使用，并支付租金1500元/月，该租金为张虹的实际损失，故一审法院根据张虹的实际损失调整违约金为1500元/月并无不妥。根据《诉讼费用交纳办法》第六条规定，张虹在一审中申请诉讼保全所交纳的保全费为诉讼费范围，应在诉讼费一节予以处理，一审法院在判项中处理诉讼费明显不妥，本院予以变更。综上，泽星公司应向张虹支付的逾期交房违约金为15000元，原审判决认定事实错误，适用法律正确，违约金数额认定错误，应予变更。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14643号民事判决第二项、第三项；二、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14643号民事判决第一项为：陕西泽星房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付张虹租金损失15000元；三、驳回张虹的其余诉讼请求。一审案件受理费11972元，保全费4474元，张虹已预交，由张虹承担172元，陕西泽星房地产开发有限公司承担16274元；二审案件受理费399元，陕西泽星房地产开发有限公司已预交，由陕西泽星房地产开发有限公司承担300元，张虹承担99元。陕西泽星房地产开发有限公司在履行判决款项时一并支付张虹16175元。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年七月二十九日  书 记 员  袁   萱 1