广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执复336号 复议申请人（异议人、被执行人）：江门市金华投资有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区东华一路****。 法定代表人：林金培，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何秀兰，女，1974年4月10日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。该公司员工。 申请执行人：江门市江建建筑有限公司。住所地：广东。住所地：广东省江门市蓬江区龙福路****之三 法定代表人：张植忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄荣天，广东天高律师事务所律师。 复议申请人江门市金华投资有限公司（以下简称金华公司）不服江门市中级人民法院（以下简称江门中院）（2019）粤07执异12号执行裁定书，向本院申请复议，本院立案受理后依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 关于申请执行人江门市江建建筑有限公司（以下简称江建公司）与金华公司拖欠工程款纠纷一案［执行案号：（2014）江中法执字第241号］，被执行人金华公司向江门中院提出书面异议称，请求撤销深圳和达房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称和达评估公司）《深和评报字［2018］第（房）EC08026号房地产估价报告书》(以下简称估价报告书)，重新确定评估机构进行评估。具体事由归纳如下：一、评估程序严重违法。根据《最高院关于委托评估、拍卖工作的若干规定》，拟拍卖的财产应当由法院公开进行，随机确定、委托参与评估、拍卖的机构。本案中，法院确定的对江门市蓬江区东华一路61号204室房产（以下简称涉案房产）评估期限为30天。（2018）江中法技鉴字第15号《司法鉴定委托书》委托日期为2018年6月19日，但和达评估公司至2018年8月7日才开始进行实地勘验，直到2019年2月28日才出具评估结果，大大超过规定的30日期限。鉴于和达评估公司严重违反法定程序，其未能在规定期限内完成评估工作，丧失合法的评估资格，出具的报告不应被采纳，法院应当重新确定评估公司。该估价报告书的价值时点是2018年8月7日，至今已逾8个月，时间跨度较大，房产价值会受政策及市场影响，绝不能以半年前的时间节点去定价拍卖，金华公司强烈要求重新选定评估机构，以本次异议提出之后的时间节点进行价值评估。金华公司咨询过多家评估机构，收到评估价均会远高于原评估公司的回复。二、估价报告书采用的估值法不合理，造成被评估对象价值严重贬损。上述估价报告书采用的价值类型和估价方法完全背离涉案房产的价值，使被评估对象价值严重贬损。和达评估公司采用的评估价值类型为“市场价值”，并称该方法是在估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。同时，和达评估公司称评估中采用了“比较法”的方法进行估价，比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。但是涉案房产的评估结果仅为人民币5080元/㎡，该估值甚至不到被评估对象周边写字楼的六成价值，相当于十年前的价格，这与江门房地产价格暴涨的现实严重不符。同时根据和达评估公司《关于深和评报字［2018］第（房）EC08026号房地产估价报告书复核意见》第九条说明，金华商业中心的其他几个拍卖结果，要注意的是这些案例都是在金华商业中心七楼和八楼的写字楼，而上述物业204室是在二楼，属于商业价值极高的正街商铺，该楼层可在金华商业中心的正门直上，江门购书中心曾在该二楼商铺进行经营。故而和达评估公司提供的案例毫无参考价值，反而是证明其专业能力差。三、估价报告书估值依据的基础资料不充分，评估结果让人难以信服。估价报告书中没有任何关于周边市场价格信息的数据，所依据的基础数据严重缺失，才导致评估价值严重低于实际价值。因评估人员的严重失职、和达评估公司的虚假评估，使得被评估对象被严重贬损，严重损害了金华公司的合法利益。综上，和达评估公司评估程序违法，估价报告书作出的依据不合理、不充分，估价人员凭空捏造数据，严重违反客观性、公正性原则，损害了金华公司的合法利益。因此，金华公司提出异议，请求法院公正审查，依法撤销估价报告书，并依法重新确定评估机构进评估。 江建公司答辩称，一、我方同意和达评估公司《关于深和评报字［2018］第（房）EC08026号房地产估价报告书复核意见》的复核结果，我方认为比较合理。二、金华公司提出，在估价报告书中，（2018）江中法技鉴字第15号《司法鉴定委托书》委托日期为2018年6月19日，但和达评估公司违反规定至2018年8月7日才启动评估工作，开始实地勘验，直到2019年2月28日才出具评估结果，大大超过规定的期限。因涉案房产面积有差异需核准和重新办理产权证，才导致拖长了评估时间。因此我方请求法院驳回金华公司的请求。 江门中院查明，2006年4月12日、2007年2月13日，江门中院、广东省高级人民法院先后作出（2005）江中法民一初字第7号民事判决、（2006）粤高法民一终字第343号民事判决。依照上述判决，金华公司应于判决发生法律效力之日起10日内向江建公司支付欠款7271758.96元及利息（1999年6月9日至2002年3月31日按约定月息12‰，2002年4月1日至2003年3月31日（12个月）按约定每月定额3万元计息、2003年4月1日至2005年1月26日按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率计算）；金华公司负担一审案件受理费、诉讼保全费125175元。 由于金华公司未能履行生效法律文书所确定的义务，江建公司向江门中院申请执行。在执行过程中，江门中院查封了涉案房产并通过摇珠确定涉案房产由和达评估公司进行评估。2018年6月14日，江门中院委托和达评估公司进行评估，2019年2月28日，和达评估公司作出《深和评报字［2018］第（房）EC08026号房地产估价报告书》。该报告载明估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，依照有关法律法规和标准，经过实地查勘与市场调查，运用比较法进行分析计算，确定估价对象在价值时点2018年8月7日，在与假设和限制条件一致情况下的市场价值为5351729元。 另查明，江门中院向和达评估公司出具的（2018）江中法技鉴字第15号《司法鉴定委托书》中载明评估时限为30日。2019年3月21日，江门中院向和达评估公司出具《复核评估报告通知书》，该通知书载明：和达评估公司于2018年8月27日已对涉案房产出具估价报告书，后因江建公司与金华公司对涉案房产面积有争议，江门中院决定待涉案房产面积最终确认后再出具评估报告。2019年1月30日，涉案房产取得不动产权证，江建公司向江门中院提交不动产权证书复印件等材料，江门中院遂通知和达评估公司按最新不动产登记面积再次对涉案房产进行评估，并重新出具评估报告。 2019年3月27日，和达评估公司向江门中院出具《关于深和评报字［2018］第（房）EC08026号房地产估价报告书复核意见》，和达评估公司认为估价报告估值合理，估价程序也遵循了估价规范的相关规定。 江门中院认为，本案争议焦点为估价报告书是否应予以撤销。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，首先，和达评估公司因需向江门中院明确涉案房产面积等产权信息而超过评估期限，将价值时点确定为实际查勘估价对象之日等，该等行为并不违反评估程序的相关规定，亦未严重侵害金华公司的实体权利。其次，和达评估公司采用市场比较法进行评估涉案房产，符合《房地产估价规范》规定，不应导致估价报告无效。第三，金华公司虽对估价报告书提出异议，但其未能提供证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的证据。综上，金华公司的异议请求理据不足，江门中院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，作出(2019)粤07执异12号执行裁定书，裁定驳回异议人江门市金华投资有限公司的异议请求。 金华公司不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求撤销江门中院(2019)粤07执异12号执行裁定书，依法裁定撤销和达评估公司《深和评报字[2018]第(房)EC08026号房地产估价报告书》位于江门市××室进行重新选定评估机构，对上述物业进行重新评估。事实与理由：一、和达评估公司的评估程序违法。本案的评估机构和达评估公司进行评估程序严重违法。在本案中，江门市中级人民法院在执行××室拍卖过程中，对和达评估公司确立“自委托之日起30日内完成”。在《深和评报字[2018]第(房)EC08026号》估价报告书中，【(2018)江中法技鉴字第15号】《司法鉴定委托书》委托日期为2018年6月19日，但和达评估公司违反规定，至2018年8月7日才启动评估工作，开始实地勘验，直到2019年2月28日才出具评估结果，大大超过规定的“30日”的期限。鉴于和达评估公司严重违反法定程序，江门中院应当重新确定评估公司，和达评估公司因未能在规定期限内完成评估工作，丧失合法的授权评估资格，其出具的所有报告不应采纳。二、和达评估公司没有根据江门中院要求履行相应评估义务。在(2019)粤07执异12号执行裁定书中，江门市中级人民法院亦说明：“2019年1月30日涉案房产取得不动产权证，江建公司向本院提交不动产权证书复印件等材料，本院遂通知和达评估公司按最新不动产登记面积再次对涉案房产进行评估，并重新出具评估报告。”，在涉案房产取得不动产权证前，和达评估公司评估涉案物业的面积是219.04平方米，同时该评估书的价值时点是2018年8月7日，而在涉案房产取得不动产权证后，江门市中级人民法院要求和达评估公司进行重新评估，而和达评估公司并没有按江门市中级人民法院要求进行重新评估，继续沿用2018年8月7日的评估结果，只是对评估书里的面积、出具日期等进行简易修改，完全没有履行评估机构的评估义务。综上所述，深圳和达房地产土地资产评估咨询有限公司出具的所有《房地产评估报告》，评估程序违法，已经严重违反客观性、公正性原则，损害了异议人的合法利益。因此，申请人特提出复议，请贵院公正审查，依法撤销评估报告《深和评报字[2018]第(房)EC08026号》估价报告书，并依法重新选定评估机构进行重新评估。 经审查，本院对江门中院查明的事实予以确认。另查明： 1.（2014）江中法执字第241号之一通知书记载“经查本院瑶柱选定并于2018年6月19日委托和达评估公司进行评估后，被执行人向本院提出与申请执行人进行和解的请求，本院遂与双方当事人做了一个月的和解工作，期间通知评估公司暂停对涉案房产的评估。后因双方未能达成和解，才重新启动对涉案房产的评估。” 2.和达公司2019年2月28日出具的深和评报字【2018】第（房）EC08026号评估报告记载估价对象江门市蓬江区东华一路61号204室房产建筑面积1053.49㎡，单价为人民币5080元、平方米，评估总价5351729元。 本院认为，本案争议的焦点系估价报告书应否予以撤销并对涉案房产进行重新评估。 关于执行异议审查的范围和方式问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。第二十三条规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。第三十五条本规定，自2018年9月1日起施行。最高人民法院此前公布的司法解释及规范性文件与本规定不一致的，以本规定为准。本案中，和达评估公司出具评估报告的时间是2019年2月28日，故本案应当适用上述司法解释的有关规定。复议申请人金华公司在执行异议程序中提出的异议理由有三：一是评估程序严重违法；二是估价报告书采用的估值法不合理；三是估价报告书估值依据的基础资料不充分。该异议涉及上述规定第二十二条第一款第四项情形，又涉及评估方法和估值依据等问题。根据上述法律规定，执行法院仅应对金华公司提出的第一项异议理由“评估程序严重违法”进行审查后，但执行法院同时对第二、第三项异议理由进行了审查，超出了执行异议审查的范围。且在异议理由不成立时，没有按照第二十三条第一款规定处理，属于处理方式错误。本院对江门中院审查范围和处理方式错误问题予以纠正。 关于评估程序是否严重违法问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，执行法院于2018年6月19日委托和达评估公司对涉案房产进行评估，和达评估公司2019年2月28日出具评估报告。虽然从时间上来看，评估期限确实超过了30日。但超期的原因，一方面是江门中院委托后，被执行人提出要与申请执行人和解，江门中院通知评估公司暂停评估，后和解不成，重新启动评估。另一方面，被执行人与申请人对涉案房产的面积有异议，直至涉案房产取得房产证后江门中院才通知评估公司按最新面积重新评估。由此看来，评估公司超过期限出具评估报告是由于被执行人及评估标的面积不准确等客观原因造成的，与评估公司无关。因此，复议申请人以和达公司出具评估报告时评估程序严重违法为由请求撤销评估报告并对涉案房产重新评估没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，复议申请人金华公司复议申请理由不成立，复议请求本院不予支持。虽然江门中院在执行异议程序中存在审查范围、处理方式错误的问题，但（2019）粤07执异12号执行裁书所作处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人江门市金华投资有限公司的复议申请，维持江门市中级人民法院（2019）粤07执异12号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇一九年七月二十五日 书记员  温星麟