杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初557号 原告：杭州市下城区东新街道长木经济合作社。住所地：杭州市下城区德胜路**。 法定代表人：章建生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢兴华，浙江中宙律师事务所律师。 被告：杭州华洲物业管理有限公司。住所地：杭州市下城区绍兴路**。 法定代表人：姚程琦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：雷正轰，浙江正允律师事务所律师。 被告：姚荣华，男，1964年11月9日出生，汉族，住杭州市下城区。 原告杭州市下城区东新街道长木经济合作社（以下简称长木经济合作社）为与被告杭州华洲物业管理有限公司（以下简称华洲公司）、姚荣华房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月17日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用普通程序进行审理。本院于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告长木经济合作社委托诉讼代理人谢兴华，被告华洲公司委托诉讼代理人雷正轰到庭参加诉讼，被告姚荣华经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告长木经济合作社向本院提出诉讼请求：1.判令被告华洲公司立即支付原告房屋租金4927600元(暂计算至2018年12月31日,自2019年1月1日起至实际判决之日止仍按每日13500元如数支付)及承担原告的利息损失123189元（按年利率6%分段计算）;2.判令被告姚荣华对被告华洲公司上述应付的租金负连带清偿责任;3.判令俩被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年4月24日,原告与被告华洲公司签订了《租赁协议》一份,约定:原告将坐落于下城区绍兴路349、351号房屋出租给被告华洲公司经营使用,房屋面积15882.7平方米、场地面积7276平方米,租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日止,年租金4927600元,每月租金在次月5日前付清,否则原告有权解除本协议并无条件收回房屋,涉及被告华洲公司投入(包括所有搭建的临时建筑产权、装修、设施、设备等全部)无偿归原告所有等条款。被告姚荣华也于2014年4月24日向原告出具担保书,载明:被告姚荣华自愿为被告华洲公司完全履行其与原告已订立的所有合同项下的全部义务提供连带责任保证,以及因不履行或不完全履行而应支付的租金、欠款及原告为实现债权的所有费用等。上述合同订立后,原告已按约定履行,因被告华洲公司自2016年2月起一直未按时支付租金,为此原告曾于2016年6月向杭州市下城区人民法院提起诉讼,该院(2016)浙0103民初4015号一审判决业已生效。《租赁协议》约定的租赁期满后,被告华洲公司继续使用上述租赁房屋,且在原告上级主管部门东新街道办事处协调下,被告华洲公司已于2018年2月付清了2017年度的租金,但自2018年度至今分文未付。为此,经原告催讨,被告华洲公司以租赁房屋被列入杭州市下城区长木、草庵、沈家“城中村”连片改造项目范围为由,拒付租金。原告认为,以上事实清楚,原告与被告华洲公司之间的《租赁协议》合法有效,双方之间房屋租赁关系终止前,原租赁合同继续有效,被告华洲公司应当根据原租赁协议约定按时足额支付租金,否则应当承担相应的违约责任,被告姚荣华也应承担相应的连带保证责任。为确实保障原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定,特向贵院提起民事诉讼。 原告长木经济合作社向本院提交如下证据： 1、《租赁协议》1份，证明原告与被告华洲公司之间的租赁关系,以及各自的权利和义务内容。 2、《担保书》1份，证明被告姚荣华为被告华洲公司提供连带保证责任担保的事实。 3、下城区人民法院(2016)浙0103民初4015号民事判决书1份； 4、杭州市中级人民法院(2018)浙01民终1634号裁定书1份； 证据3、4共同证明原告曾于2016年6月就被告华洲公司未按时支付租金而向下城区人民法院提起诉讼的事实。 被告华洲公司答辩称：1、原告作为出租人存在过错，给被告造成了损失，应当在租金中进行扣除。具体表现为在租赁过程中由于原告提供的租赁物证照不齐全，无房产证、消防合格证导致被告及被告客户的损失。2013年，因变压器容量不足，造成变压器烧坏，被告发生维修等费用达到53.6629万元。原告拒绝给被告承租人办理营业执照时提供服务，拒绝盖章，给被告造成经济损失。截止2016年6月，原告已给被告造成的经济损失达700.5955万元。2、在2018年7月12日，下城区城中村改造三村连片工程指挥部办公室向被告致函即致被拆迁单位的公开信，内容为“被告承租的房屋土地在改造范围内，为加快改造进度，请贵单位尽快做好搬迁工作”，被告为响应政府的城中村改造并积极配合该项目的推进工作，被告自接到搬迁信后，积极与城内客户协商搬迁事宜，导致未到期的客户提前终止，到期客户未续签合同，空置率达30%左右，致使被告不能对案涉租赁物使用和收益。故根据法律规定和公平原则，原告应当减少租金的金额。3、当前正处在拆迁改造的特殊阶段，本案诉讼前原被告双方多次通过来往信件进行沟通，被告希望原告能够全面统筹考虑，公平公正的合理解决因双方房屋租赁及所有债权债务问题，待拆迁完成后在原被告双方协商的基础上，再将拆迁补偿按原被告双方认可的计算方法和金额予以抵消。如涉及到拆迁补偿，所有拆迁补偿金额都会先进到原告账户，也是有条件有便利的合理的解决双方的租赁合同纠纷。故原告主张的租金和利息损失请法庭予以驳回。 被告华洲公司向本院提交如下证据： 1、《致被搬迁单位的公开信》1份，证明2018年7月12日，下城区城中村改造三村连片工程指挥部办公室致函被告，要求被告为加快改造进度，尽快做好搬迁准备，导致被告不能对案涉房屋全部面积使用收益。 2、杭州市地块控规局部调整暨建设用地规划条件公示图1份，证明涉案房屋在拆迁改造范围内。 3、2018年12月28日《回复函》、2019年1月12日《回复函》各1份，证明被告明确配合政府“城中村”改造工作，并向原告主张补偿并行使抵销权等，原告滥用诉权，意图在拆迁补偿中损害被告利益的事实。 经庭审质证，对原告长木经济合作社提交的证据，被告华洲公司质证认为：对证据1三性无异议，但租金的依据是被告对15882.76平方米租赁物享有使用收益的权利，由于响应政府的拆迁改造号召，被告实际未能对该15882.76平方米享有全部的使用和收益，未使用收益的面积达30%左右，因此应相应的减少租金金额。对证据2三性均有异议，这是原告和被告姚荣华之间的法律文书，被告华洲公司对该证据三性均有异议，具体由法庭判断。对证据3、4合法性、真实性无异议，该案中被告曾向原告主张过损失，本案中被告继续保留向原告主张损失的权利，特别说明被告向中院撤诉的原因并非被告对一审判决所认定的事实和判决的内容无异议，而是当时为了顾全大局，在下城区东新街道的协调下所做的妥协之举。对被告华洲公司提交的证据，原告长木经济合作社质证认为：对证据1真实性无异议，对证明对象有异议，据原告所知被告租赁原告的房屋面积是15000余平方，但被告在经营过程中未全部出租，存在空置率，华洲公司现在认可空置率也只有30%，使用率70%是经营中的正常现象，即使按照70%的出租率，租金的收入也很客观，起码在600、700万元。扣减原告收取的租金被告华洲公司仍有收益，故实际上被告未有损失，搬迁对被告没有直接关联。对证据2真实性无异议，搬迁何时进行现在不确定。对证据3真实性无异议，原告也收到了，但对证明对象有异议，原告对被告提起诉讼也不是第一次，被告曾经在原案诉讼中也提出了相应的抗辩，但是被告一直未提起反诉，本案争议的是2018年1月份开始至今的租金，被告提出的理由和本案无直接关联性，原告主张权利完全是按照合同约定进行主张，因此被告认为原告滥用诉权与事实不符。被告姚荣华因缺席未到庭，系自动放弃质证的权利。据此，本院对原告及被告证据真实性均予以确认，证据证明效力后文详细分析。 综上有效证据及当事人陈述，本院认定的事实如下： 2014年4月24日，原告长木经济合作社（甲方）与被告华洲公司（乙方）签订的《租赁协议》约定：甲方将坐落于杭州市下城区绍兴路349、351号房屋出租给乙方经营使用，房屋面积15882.76平方米、土地面积7276平方米，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止，年租金4927600元，每月租金在次月5日前付清，否则甲方有权解除本协议并无条件收回房屋，涉及乙方投入（包括所有搭建的临时建筑产权、装修、设施、设备等全部）无偿归甲方所有。租赁期间，乙方不得搭建违章建筑；如遇政府建设，包括城中村改造、集体建设用地等需要，双方都必须无条件服从大局，本合同自行终止。同日，被告姚荣华向原告长木经济合作社出具的《担保书》载明：姚荣华自愿为华洲公司完全履行其与长木经济合作社已经订立的所有合同项下的全部义务提供连带责任保证，以及因不履行或不完全履行而应当支付的租金、欠款及原告为实现债权的所有费用等。 案涉合同到期后，华洲公司实际继续适用案涉房屋至今。华洲公司于2018年2月付清2017年度的租金，此后租金未能支付，原告长木经济合作社遂提起本案诉讼。 2018年7月12日，下城区城中村改造三村连片工程指挥部办公室向华洲公司送达《致被搬迁单位的公开信》，通知华洲公司承租的上述房屋、土地在本次改造范围内。为加快改造进度，请华洲公司尽快做好搬迁准备，但迄今（2019年7月16日），华洲公司并未实际搬离。 另查明，原告长木经济合作社为案涉《租赁协议》项下被告华洲公司欠付的2016年度部分租金事宜，于2016年6月6日向本院提起诉讼，案号为（2016）浙0103民初4015号。 本院认为，原告长木经济合作社与被告华洲公司签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法有效，各方均应恪守合约，诚实履行。案涉《租赁协议》到期后，被告华洲公司实际继续使用了原告长木经济合作社提供的案涉房产，但并未按约支付租金，其行为已构成违约。故原告长木经济合作社要求被告华洲公司支付2018年至今的租金具有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金标准，双方均同意按案涉《租赁协议》约定标准计算，原告长木经济合作社并明确租金暂计算至判决书撰写之日即2019年7月16日，本院予以确认。被告姚荣华在其出具的《担保书》中承诺自愿为被告华洲公司的债务向长木经济合作社提供连带责任保证，故姚荣华应当为华洲公司的上述付款义务承担连带清偿责任。关于被告华洲公司抗辩称应当在租金中扣除因原告长木经济合作社过错给被告造成的损失，华洲公司未向本院提交证据证明损失的发生及其具体金额，且华洲公司亦未提起反诉，故本案中不予处理，其可另案提起诉讼。被告姚荣华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃自身权利，责任自负，不影响本案的审理。关于利息损失，本院酌情不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州华洲物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州市下城区东新街道长木经济合作社租金4927600元（暂计算至2018年12月31日，此后按每日13500元计算至2019年7月16日止）； 二、被告姚荣华对被告杭州华洲物业管理有限公司的上述第一项付款义务承担连带清偿责任； 三、驳回原告杭州市下城区东新街道长木经济合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费47156元，财产保全费5000元，两项合计52156元，由被告杭州华洲物业管理有限公司、姚荣华负担。 原告杭州市下城区东新街道长木经济合作社于本判决生效之日起七日内向本院申请退费；被告杭州华洲物业管理有限公司、姚荣华于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 长  杨 政 人民陪审员  杨忠善 人民陪审员  吴 蔚 二〇一九年七月十六日 代书 记员  施丽莎