四川省广元市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川08民终975号 上诉人（原审被告）：广元海和洋实业有限公司，住所地四川省广元市利州区工农镇。 法定代表人：郭晓玲，执行董事。 委托诉讼代理人：刘建蓉，四川广府律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：向德云，男，1981年4月14日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。 被上诉人（原审原告）：王红，女，1988年12月8日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。 委托诉讼代理人：吴敏，四川力发律师事务所律师。 上诉人广元海和洋实业有限公司因与被上诉人向德云、王红房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初2426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 向德云、王红答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 广元海和洋实业有限公司上诉请求:1、撤销原判，依法驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实及理由:1、一审法院认定被上诉人已支付房款306373元缺乏依据。一审被上诉人向法院提交的侯永茂的收条，并不能证明被上诉人已履行支付义务。虽然上诉人与广元市教企建筑工程有限公司签订了《建设工程施工合同》，但侯永茂并非该合同的相对方，其收款行为是否能够代表教企公司，并未得到该公司的认可，其真实性无法确认。上诉人在商品房买卖合同中关于买受人已付款的说明仅是为了办理商品房预售登记需要，并非被上诉人已付款的证明，被上诉人应提供其向上诉人转款的依据。2、一审法院程序错误，遗漏了当事人，应依法追加广元市教企建筑工程有限公司及侯永茂作为本案当事人参加诉讼。《建设工程施工合同》是上诉人与广元市教企建筑工程有限公司签订的，虽然在合同中约定用别墅抵工程款，但该工程并未办理决算。 向德云、王红答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 向德云、王红向一审法院起诉请求：一、被告将位于广元市利州区工农镇广元市城区工农棚户区改造项目一期A8#栋1-9-4号房屋交付给原告，并为原告办理该房屋所有权和土地使用证。二、被告向原告支付未交付广元市城区工农棚户区改造项目一期A8#栋1-9-X号房屋的违约金及赔偿各项损失。三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的案件事实：2014年8月11日，被告海和洋公司（发包人）与广元市教企建筑工程有限责任公司（承包人，以下简称“教企建筑”）签订《建设工程施工合同》，教企建筑承建位于广元市工农镇“一期还建房道路及广场”工程，合同第三部分专用条款第二项“双方一般权利和义务”载明：7、项目经理：姓名：候永茂，职务：项目经理，第六项“合同价款与支付”载明：26、工程款（进度款）支付双方约定的工程款（进度款）支付的方式和时间：1.合同签订后，甲方不支付乙方任何预付款项。2.工程款的拨付用海和洋公司的2#安置点双拼别墅抵付工程款……3、工程进度款的拨付：按乙方每月所报进度审计结果的70%达到一幢双拼别墅的销售价值数额后可用2#安置点双拼别墅抵偿工程进度款。4.工程结束经甲方组织相关部门和人员验收合格后办理工程结算，结算金额的95%工程款做抵付购房款……”。 2014年12月31日，候永茂（甲方）与原告向德云、王红及向德均（乙方）签订协议，约定甲方自愿用“广元海河洋实业有限公司，8号楼904的与8号903，转给乙方向德云、王红、向德均……如果甲方在2015年1月11日前未完成与海河洋实业有限公司的购房手续，由甲方承担一切责任。 同天，原告向德云、王红（甲方）与被告海和洋公司（乙方）签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告购买被告开发的位于广元市利州区工农镇广元市城区工农棚户区改造项目一期A8#1-9-X号房屋，房款306373元，付款方式为一次性付款，合同约定：一、交付条件：（一）出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。二、产权登记（一）初始登记。出卖人应当在2017年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，买受人不得退房，出卖人按已付房款的万分之三承担违约金。附件五载明：付款方式及期限的约定，买受人已于2014年12月31日向出卖人一次性付清全款306373元。 签约当天，原、被告双方在广元市房管部门办理了合同网签、备案。 2015年1月3日，候永茂收到原告向德云、王红及向德均支付的购房款合计60万元，并向原告出具收条一张。 同时查明，涉案工程已经竣工验收，但是房屋所在楼栋的权属证明尚未办理完毕。 被告海和洋公司成立于2003年11月19日，经营范围：房地产开发（二级）；旅游综合开发等。 一审法院认为，原告向德云、王红与被告海和洋公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方之间房屋买卖合同法律关系成立并有效。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：原告是否已经支付房款。候永茂担任教企建筑承建海和洋公司一期还建房工程的项目经理，且被告海和洋公司在与教企建筑签订涉案房屋的建设施工合同时，已约定不另行支付工程款，而是以商品房作价抵扣。原告诉称房屋价款已经以房款抵付工程款的方式支付，提交了候永茂出具的收条，且对房款支付经过进行了陈述，原告提交的证据及其陈述与上述查明的事实能够相互印证，原告对其诉讼主张已经尽到了举证义务。 被告反驳原告没有交付房款，但是原、被告签订的合同明确写明“买受人已于2014年12月31日向出卖人一次性付清全款306373元”，被告作为从事房地产开发的商事主体，应当清楚合同条款可能产生的法律后果，而其未对该条款作出合理的解释。同时，在签约当天，原、被告双方便在房产登记管理部门依法办理了合同网签备案，购房手续完备。因此，上述条款可以反证原告陈述属实，涉案房屋价款已经支付的事实，确认原告已经支付涉案房款。 合同签订后，原告按约支付了房屋价款，履行了主要合同义务，被告海和洋公司应按照合同约定履行交付房屋的义务。因为涉案房屋所在楼栋权属证书尚在办理中，故原告诉请被告办理双证的主张不成就，不予支持。但在条件成就时，被告拒绝配合办理证件，原告可以另行诉请。针对原告提出的房屋租金费2万元，因原告未提交证据佐证，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、限被告广元海和洋实业有限公司在本判决生效后十日内向原告向德云、王红交付位于广元市利州区工农镇广元市城区工农棚户区改造项目一期A8#栋1-9-X号房屋。二、驳回原告向德云、王红其他诉讼请求。 本院认为，根据一审法院认定的案件事实，被上诉人并未向上诉人支付购房款，而是因上诉人欠付广元市教企建筑工程有限责任公司（侯永茂）的工程款，上诉人同意以房抵扣。但，本案存在以下问题：一、案件事实不清。侯永茂是以广元市教企建筑工程有限责任公司名义与上诉人签订的施工合同，侯永茂在案涉商品房买卖合同签订前后是否以广元市教企建筑工程有限责任公司名义向上诉人作出同意抵扣工程款的意思表示不清，侯永茂是否有权代表广元市教企建筑工程有限责任公司抵扣工程款因该公司未参加一审诉讼而不清。被上诉人在向法院主张权利时，并未提供案涉商品房买卖合同，而是由上诉人提供，对被上诉人不能提供合同或合同原件的原因未能查清。二、为查明案件事实，应追加侯永茂、广元市教企建筑工程有限责任公司为案件第三人查明以上内容。 综上，一审法院认定案件事实不清。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下： 一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初2426号民事判决； 二、本案发回四川省广元市利州区人民法院重审。 上诉人广元海和洋实业有限公司预交的二审案件受理费5896元予以退还。 审判长  夏茂中 审判员  徐小雁 审判员  吕 晶 二〇一九年七月一日 书记员  王汇锋