陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院     民 事 判 决 书   （2019）陕01民初28号     原告：陕西景捷投资管理有限公司,住所地陕西省西安市未央区。   法定代表人：卜海勇，该公司董事长。   委托诉讼代理人：白银涛，陕西宝伦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：高雅丽，陕西宝伦律师事务所实习律师。   被告：西安万博置业有限公司，住所地西安市未央区。   法定代表人：陈红利，该公司董事长。   被告：西安市未央区谭家街道泘沱社区居民委员会，住所地西安市未央区。   负责人：王海军，男，1972年XX月XX日出生，汉族，该居委会主任，住西安市未央区。   被告：西安泘沱物业有限公司，住所地西安市浐灞生态区。   法定代表人：程西宁，该公司董事长。   原告陕西景捷投资管理有限公司(以下简称景捷投资公司)与被告西安万博置业有限公司(以下简称万博置业公司)、西安市未央区谭家街道泘沱社区居民委员会(以下简称泘沱居委会)、西安泘沱物业有限公司（以下简称泘沱物业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。景捷投资公司委托诉讼代理人白银涛、高雅丽,泘沱居委会负责人王海军到庭参加诉讼，万博置业公司、泘沱物业公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   景捷投资公司向本院提出诉讼请求：1.万博置业公司返还租金1040万元,并赔付违约金2100万元,共计人民币3140万元,泘沱居委会和泘沱物业公司对上述款项承担连带责任;2.万博置业公司支付占有租金期间的利息,以1000万元为基数,自2013年8月20日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至返还租金及违约金之日止(暂计至2018年11月10日为288.3763万元),以40万元为基数,自2015年4月21日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至付清租金及违约金之日止(暂计至2018年11月10日为6.9672万元)，利息共计人民币295.3435万元,泘沱居委会和泘沱物业公司对上述利息承担连带责任；3.万博置业公司、泘沱居委会及泘沱物业公司负担本案全部诉讼费用。事实与理由:景捷投资公司于2013年9月27日通过招投标程序中标未央区XX社区商业房屋经营权租赁招标项目(中标价420元/平方米/年,商铺约50000平方米),获得西安市未央区XX小区商业房屋(位于XX小区XX大道XX路的独立五层商业用房;安置北区大门两侧,XX路XX房;安置南区大门两侧,XX路XX大道XX房,建筑面积约50000平方米)的经营租赁权。在招标开始前即2013年8月20日应招标单位(万博置业公司及泘沱居委会)的要求向万博置业公司及泘沱居委会交纳了1000万元投标保证金,中标后万博置业公司与景捷投资公司于2014年12月8日签订了《商业房屋经营权租赁合同》。合同约定万博置业公司应于2014年12月1日之前向景捷投资公司交付案涉房屋,由于万博置业公司到期仍未履行其交房义务,经协商,于2015年4月21日景捷投资公司又向万博置业公司及泘沱居委会支付40万元,并就此签订了备忘录,约定将原支付的1000万元保证金及该40万元转为第一期租金,自此景捷投资公司完成该案涉《商业房屋经营权租赁合同》项下第一笔租金支付义务。但之后经景捷投资公司多次发函催促,万博置业公司仍不履行其交付义务, 景捷投资公司于2016年6月得知标的房产在该年已由泘沱物业公司交付案外人陕西北辰华东商业运营管理有限公司运营,同时双方也已签订了相同的《商业房屋经营权租赁合同》。另,万博置业公司和泘沱物业公司均由泘沱居委会组织成立,其股东构成均系该村村民、村委会成员,由于万博置业公司2015年未进行年审,现已被吊销营业执照,其权利义务均由另成立的泘沱物业公司承继。鉴于万博置业公司的严重违约行为,景捷投资公司认为与其签订的案涉合同目的已无法实现,同时根据案涉《商业房屋经营权租赁合同》的违约责任项下第三条约定,万博置业公司此行为已构成提前终止合同的违约行为,应向景捷投资公司退还租金1040万元,并赔付一年的租金2100万元作为违约金。泘沱居委会和泘沱物业公司对此均应承担连带责任。根据上述事实及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定,为维护景捷投资公司的合法权益，望判如所请。    泘沱居委会当庭答辩称，其不清楚，不发表意见。庭后提交书面意见，称2009年，为建设世界文化遗产、全国重点文物保护单位“大明宫遗址公园”，西安市未央区XX村XX村实施拆迁改造，泘沱居委会是在“村子变社区、集体所有制变为股份制、村民变股民”的三个转变完成后经泘沱村委会转变而来，万博置业公司是基于村民回迁安置后每人20平方米保障生活商业面积，经未央区区委农村工作局批准后，按照《中华人民共和国公司法》于2011年4月26日注册成立的有限公司，股东、股民由泘沱村全体村民组成，公司主要任务是负责对5万余平方米商铺的经营工作。根据合同相对性原则，涉案《商业房屋经营权租赁合同》系景捷投资公司与万博置业公司签订，万博置业公司作为独立法人主体，系涉案合同的相对方，万博置业公司应当是承担责任的主体，另，万博置业公司是由泘沱村全体村民作为股民，49名代表作为股东依法成立的有限责任公司，即使突破法人独立性原则，责任也应由泘沱村全体村民即股民承担，而非由泘沱居委会承担责任。万博置业公司收取景捷投资公司1040万元定金时，因走公司户头会产生相关费用，XX村委会XX村委会账户代为收取，泘沱村委会收取该项费用后，也将全部款项转给万博置业公司，万博置业公司将上述款项制成支票作为对其名下全体股民发放商业用房租金，部分村民已经从景捷投资公司处领取自己名下款项，故泘沱村委会收取景捷投资公司款项仅系代为走账，实际收款人系万博置业公司，实际受益人系万博置业公司名下全体股民，泘沱居委会不应作为责任承担主体。居委会系居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，是中国人民民主专政和城市基层政权的重要基础，是党和政府联系人民群众的桥梁和纽带，泘沱居委会并非景捷投资公司所称万博置业公司实际控制人，万博置业公司对外的经济纠纷不应以泘沱居委会作为连带责任承担主体。   万博置业公司、泘沱物业公司经法庭合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。   经审理查明，2013年8月20日，泘沱村两委会（中共西安市未央区XX街道泘沱村支部委员会、西安市未央区XX街道泘沱村民委员会）XX村XX房相关事宜发布通知，要求竞标企业于2013年8月23日下午5时转入万博置业公司银行账号1000万元作为竞标押金，同日景捷投资公司支付1000万元，万博置业公司、泘沱居委会出具收条一份，显示“今收到转来陕西景捷投资管理有限公司租赁泘沱村约50000平米商业门面定金计人民币一千万元整”。2013年9月，招标代理机构陕西恒瑞项目管理有限公司发布XX社区商业房屋经营权租赁招标项目招标文件（招标编号：HRDL-[2013]-099-59），对XX社区商业房屋经营权租赁项目进行公开招标，该招标文件显示招标人为“未央区XX街道泘沱村民委员”，投标保证金1000万元，后于2013年9月27日招标代理机构陕西恒瑞项目管理有限公司发布中标通知书，显示建设（招标）单位万博置业公司关于XX社区商业房屋经营权租赁招标项目由景捷投资公司中标商铺约50000平方米的租赁招标，中标价420元每平方米每年。中标后，景捷投资公司于2014年12月8日与万博置业公司签订《商业房屋经营权租赁合同》，约定：“出租方（甲方）：西安万博置业有限责任公司 承租方（乙方）：陕西景捷投资管理有限公司 一、基本概况 1、该房屋地理位置：该房屋位于西安市未央区XX小区，具体位置分三部分，包括（1）安置北区西南角，XX大道XX路的独立五层商业用房；（2）安置北区大门两侧，XX路XX房；（3）安置南区大门两侧，XX路XX大道XX房XX、该房屋面积和范围：建筑面积约5万平方米....二、该房屋交付日期、租赁期限和装修期限 1、甲方于2014年12月1日之前向乙方交付该房屋，甲乙双方签订该房屋交付确认书（该确认书作为合同附件）。2、该房屋租赁期限自2014年12月1日起至2034年12月31日止，共计20年...五、租金及支付方式 1、租金标准：甲方与乙方商定按照公开招标的中标均价价格（中标价格为420元／平方米·年）计算租金的办法履行。租金每五年递增一次...九、违约责任 1、甲方未按时间向乙方交付该房屋，乙方对逾期交房期间的租金无须向甲方支付，合同时限按照实际交付日顺延。2、乙方未按时向甲方缴纳租金，乙方违约，乙方逾期缴纳一日，向甲方支付本年度租金的千分之一作为违约金，依次累计计算，直至向甲方交清应交纳的租金。3、租赁期间，没有上述第八条关于合同终止的条件，任何一方不得擅自解除本合同，若甲乙双方任何一方要求提前解除本合同的，需征得对方同意，按下列约定处理：（1）甲方要求提前终止的，甲方应向乙方退还乙方缴纳的所有租金，并向乙方赔付一年的租金作为违约金，再向乙方支付包括装修在内的各种投资费用。（2）乙方要求提前终止的，乙方所交纳的租金不予退还，并向甲方赔付一年的租金作为违约金，乙方包括装修在内的投资归甲方所有，并在5日内确保装修及公共设施完好的情况下搬离该房屋，否则，甲方有权采取措施收回该房屋...”。2015年4月21日万博置业公司与景捷投资公司签订《备忘录》，内容为“甲方：西安万博置业有限责任公司 乙方：陕西景捷投资管理有限公司 甲方双方一致对下列事项进行确认：一、乙方于2013年8月20日支付甲方的定金人民币壹仟万元转为第一期租金，甲方收到乙方于2015年4月21日支付的人民币肆拾万元后，乙方完成《商品房屋经营权租赁合同》项下第一笔租金支付义务，甲方应向乙方出具等额收据。二、甲方负责牵头组织村民的分红工作并承担相应的责任，乙方给予力所能及的配合...”。万博置业公司、西安市未央区谭家街道泘沱村民委员会均加盖财务专用章出具陕西省行政事业单位资金往来结算票据显示景捷投资公司于2015年4月21日已支付400000元。后万博公司未能履行案涉《商业房屋经营权租赁合同》项下房屋交付义务，泘沱物业公司将案涉《商业房屋经营权租赁合同》项下房屋租赁给陕西北晨华东商业运营管理有限公司，景捷投资公司遂提起本案诉讼。   另查明，2015年4月23日，泘沱物业公司出具收条，载明“今日收到泘沱村股民租金储蓄存单675张，合计人民币金额壹仟零叁拾玖万零捌佰元整”，2017年9月12日，泘沱物业公司出具收条载明“今日收到肖倒荣给泘沱村董事会支票299张，支票总金额￥4733400（肆佰柒拾叁万叁仟肆佰元整）移交人肖倒荣 接收人程志荣”，2019年4月22日，泘沱物业公司出具情况说明载明“陕西景捷投资管理有限公司工作人员：王建军，肖倒荣于2017年9月12日自愿向西安泘沱物业有限公司交付支票299张，支票总额肆佰柒拾叁万叁仟肆佰元整（4733400元）。”   再查明，万博置业公司于2011年4月26日成立，法定代表人陈红利，股东王双喜、陈红利、王红丽、王海军、王鹏、王建平、陈和平、苏杰、朱建强、陈国荣、程雷、王战、程云、陈治国、朱文辉、王旗、郭素芳、王庚民、朱小民、陈建学、陈正顺、王波波、陈双平、陈新亮、陈忠胜、汪福昌、杨彩侠、赵高良、王保娟、程志荣、常小四、朱建科、陈四辈、程俊民、程西宁、董利宁、朱满勤、程燕荣、陈拴群、南忙锁、陈倒过、嵇来利、朱丁四、王忙利、嵇战战、吕岁贤、陈拴羊、陈智禄、王程孙共49人，公司主要人员为：董事长兼总经理陈红利，副董事长陈忠胜、赵高良，董事王红丽、陈和平、陈治国、郭素芳、朱小民、陈四辈、程俊民、监事王金鹏、王建平、王琪、王福平、王双喜、陈常青、王大玲、王月胜、陈新亮、王天锁、程燕荣、陈倒过、王忙利、程西宁、陈拴羊、嵇运红、嵇栓锁，该公司已被吊销营业执照，未注销。泘沱物业公司于2016年6月2日成立，法定代表人程西宁，股东程西宁、王红丽、程志荣、朱建强、王战、程云、王卫平、陈红禄、吕岁贤、王雅娟、成桂珍、程发利、池强、辛雪侠、汪恩胜、王冬梅、嵇红波、程红香、嵇海涛、程广勤、陈小宾、王增、陈国强、苏杰、嵇广牛、王浦、王鹏、嵇圈柱、陈军和、王春善、嵇战战、王治国、王海军、王晓鹏、朱康勤、王总奋、王民利、王明羊、陈向阳、汪大玲、汪福昌、王天锁、王程孙、宋亚平、李燕、王建峰、陈拴群、陈社友、寇小荣共49人，公司主要人员为：董事长兼总经理程西宁，副董事长王卫平，董事王红丽、朱建强、王浦、池强、程志荣，监事苏杰、陈小宾、王宗奋、嵇广牛。   以上事实有通知、XX社区商业房屋经营权租赁招标项目招标文件、收条、《XX社区商业房屋经营权租赁招标项目》中标通知书、商业房屋经营权租赁合同、收条、备忘录、票据、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，万博置业公司与景捷投资公司于2014年12月8日签订的《商业房屋经营权租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定履行义务。《商业房屋经营权租赁合同》签订后，景捷投资公司已履行其租金支付义务，万博置业公司未依约将合同项下房屋交付景捷投资公司，构成违约，而案涉房屋已由泘沱物业公司租赁给案外人使用，万博置业公司与景捷投资公司之间《商业房屋经营权租赁合同》合同目的已无法实现，景捷投资公司已预交的1040万元租金，万博置业公司应予以返还。   景捷投资公司关于违约金的主张，因案涉租赁合同系万博置业公司根本违约致无法继续履行，双方关于违约责任亦有明确约定，本院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定为10608000元（按照年息24%标准计算，1040万元×2%×51个月）。至于利息，因本案系租赁合同纠纷，作为法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，景捷投资公司所主张预付租金利息实系合同无法履行给其造成的利息损失，属于损害赔偿责任的内容，与双方约定违约金均系基于万博置业公司未能交付房屋这一违约行为，两者在性质、功能上相当，根据合同法上约定优先原则，二者不能并存，故本院对景捷投资公司关于利息的主张，不予支持。   另，景捷投资公司主张泘沱居委会、泘沱物业公司承担连带责任，泘沱居委会作为居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，其主要任务系办理该居住地区居民的公共事务和公益事业，并非经营主体，虽景捷投资公司曾向泘沱村委会支付过一定款项，但该支付行为仍系履行其与万博置业公司之间约定义务，即案涉租赁合同主体仍为出租人万博置业公司与承租人景捷投资公司，现景捷投资公司要求泘沱居委会承担连带责任，既无明确约定又无充分法律依据，本院不予支持。至于泘沱物业公司应否承担连带责任，根据本案审查情况，万博置业公司于2011年4月26日成立，泘沱物业公司于2016年6月2日成立，从工商登记信息来看，万博置业公司与泘沱物业公司在股东，董事、监事等人员之间存在交叉情形，且原万博置业公司关于案涉房屋租赁的经营事项已由泘沱物业公司开展，同时就景捷投资公司已支付的合同款项，万博置业公司与泘沱物业公司之间也确实存在资金转交的事实，公司人格独立是其作为法人独立承担责任的前提，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，万博置业公司与泘沱物业公司虽在工商登记部门登记为彼此独立的企业法人，但基于其均与泘沱村拆迁改制有关，相互在人员、经营业务上有所交叉。万博置业公司未依约向景捷投资公司交付案涉房屋，而是由新成立的泘沱物业公司就案涉房屋与案外人另行签订租赁合同并获取收益，同时仍自万博置业公司处接收原景捷投资公司支付的合同款项，在此情况下如仅由已被吊销营业执照而未进入正常清算程序的万博置业公司承担债务，显系损害债权人利益，考虑法人制度设立的宗旨以及诚实信用原则，参照《中华人民共和国公司法》的相关规定，本案泘沱物业公司应对万博置业公司债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：   一、被告西安万博置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陕西景捷投资管理有限公司返还租金10400000元,并赔付违约金10608000元,共计人民币21008000元；   二、被告西安泘沱物业有限公司对上述款项承担连带责任;   三、驳回原告陕西景捷投资管理有限公司其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费213567元，由陕西景捷投资管理有限公司负担66727元，西安万博置业有限公司、西安泘沱物业有限公司负担146840元，因陕西景捷投资管理有限公司已预交，西安万博置业有限公司、西安泘沱物业有限公司应在支付判决款项时将其应负担款项一并支付陕西景捷投资管理有限公司。                    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。            审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷        二○一九年七月二十二日     书记员  程    姣