常州市金坛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0413民初7761号 原告（反诉被告）韦旭东，男，汉族，住常州市金坛区。 委托代理人王敏，江苏常金律师事务所律师。 委托代理人汤小芳，常州市金坛区龙山法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）蒋丽萍，女，汉族，住常州市金坛区。 被告陆伟伟，男，汉族，住常州市金坛区。 两被告委托代理人谢彬，江苏能英律师事务所律师。 原告（反诉被告）韦旭东与被告（反诉原告）蒋丽萍、被告陆伟伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韦旭东及其委托代理人王敏和汤小芳、被告（反诉原告）蒋丽萍及两被告委托代理人谢彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）韦旭东称，2016年2月，我与金坛市金蝉编织有限公司（下称金蝉公司）签订房屋租赁合同，租用金坛区金城镇南环一路99号金蝉公司厂区原宿舍一、二两层。2016年10月，我征得金蝉公司同意后，与蒋丽萍、陆伟伟签订房屋转租合同，将南环一路99号沿街第一层东起2间及第二层转租给蒋丽萍、陆伟伟，租期自2016年10月23日起至2021年9月22日止，年租金25万元。双方按合同履行一段时间后，因经营状况不好，蒋丽萍、陆伟伟即不按时交纳租金，并自行歇业。因双方协商未果，故我起诉要求：解除双方签订的房屋转租合同；蒋丽萍、陆伟伟按合同约定标准支付余欠租金并承担违约金20万元；支付水电费14343元（计算至2019年6月24日）。蒋丽萍、陆伟伟违约，我并未违约，其反诉请求应予驳回。 被告（反诉原告）蒋丽萍称，我方没有违约，不同意韦旭东的请求，因其违约使得我方达不到消防部门的要求才造成我的损失。即使我违约，违约金也过高，要求法院依法调整。现我提出反诉：解除双方签订的房屋转租合同；返还我交的保证金3万元；赔偿我装修损失35.74万元。 被告陆伟伟辩称，我与蒋丽萍早就离婚，不是饭店老板，我只是帮帮忙的，不应当承担任何责任。 经审理查明，2016年2月，韦旭东与金蝉公司签订房屋租赁合同约定：韦旭东租用金坛区金城镇南环一路99号金蝉公司厂区原宿舍一、二两层，作为超市、酒店等商用；租期自2016年9月23日起至2021年9月22日止；年租金40万元，于每年8月底前付清；合同终止或解除，搬出可移动物品，不得拆除门窗等房屋结构性物件。 2016年10月17日，韦旭东（甲方）征得金蝉公司同意后，与蒋丽萍（乙方）签订房屋转租合同，约定：南环一路99号沿街第一层东起1、2两间及第二层转租给乙方（同原王冠大酒店租用范围）；租期自2016年10月23日起至2021年9月22日止；年租金25万元，首期租金于合同签订时缴纳，以后年租金于每年7月1日前缴纳，延迟缴纳超过10日甲方可解除合同；乙方于2016年10月30日前交甲方保证金3万元，租赁期满无违约行为全额退还；合同到期不再续租或因乙方原因合同终止，乙方搬出自有可移动物品，但不得破坏装修，不得拆除门窗、吊顶等固定在建筑物上的物件，不得拆除照明线路等；如有违约，并导致合同终止或解除，违约方应承担守约方违约金20万元。蒋丽萍承租后向韦旭东缴纳首期租金25万元及保证金3万元，对房屋进行了装修，并领取“金坛区西城竹源大酒店（下简称竹源大酒店）”营业执照（经营者蒋丽萍）于2017年春节前开业。2017年7月1日前，蒋丽萍向韦旭东缴纳第二期年租金25万元。2018年3月11日，竹源大酒店歇业，后蒋丽萍搬走了酒店内可移动物品，但未与韦旭东结算余欠房租及水电费等。2018年10月，陆伟伟将涉案房屋钥匙交给了金蝉公司工作人员吴永。 另查，2017年3月6日，常州市公安局金坛分局滨湖派出所向竹源大酒店发出责令改正通知书，要求其改正“封闭疏散通道、安全出口”违法行为。2017年3月28日，常州市公安消防支队金坛区大队向蒋丽萍送达行政处罚决定书，以“竹源大酒店二楼安全出口封闭”为由对其罚款壹佰元。 诉讼中，本院向金蝉公司工作人员吴永（曾用名吴云）调查时，其陈述了“钥匙是陆伟伟给我的，当时他们之间还没有纠纷，我一直在金蝉公司工作，双方比较融洽。当时饭店已经歇业，但租期没到，陆伟伟他们想把房子转租出去。他们把钥匙给我，说如果有人来看房子叫我开门给人家看。后来他们有纠纷，我要把钥匙还给他们，双方都不肯要。” 在本案审理过程中，因蒋丽萍申请，本院就案涉房屋装修价值委托鉴定。常州普华开瑞资产评估房地产估价有限公司出具的评估报告载明：装饰工程评估净值300692元，管道燃气设施及安装费净值56700元。 再查，蒋丽萍与陆伟伟原为夫妻关系，于2015年4月14日离婚。 以上事实，有当事人陈述、书证、庭审笔录等在卷证实。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用的原则按照合同约定全面履行自己的义务。按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：1、租赁房屋被司法机关或行政机关查封的；2、租赁房屋权益有争议的；3、租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。涉案房屋在建成后领取了产权证，不存在违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，竹源大酒店属面积较小的小规模普通饭店，不属于具有娱乐功能的餐馆，不属于《消防法》第十一条和公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条定义的“大型人员密集场所”范畴，故蒋丽萍以“消防手续不全”自行歇业是其认识错误所致，况且配合消防部门积极整改（改变安全出口封闭）是其本身的义务，也是完全能够做到的。按合同约定蒋丽萍应于2018年7月1日前向韦旭东支付第三期年租金25万元，但其逾期后一直未支付，属违约行为。鉴于双方均要求解除房屋租赁合同，该请求本院准许，鉴于蒋丽萍已搬出可移动物品并将房屋钥匙交还，故双方无需再进行房屋交接。韦旭东要求支付余欠租金及水电费符合法律规定和合同约定，该请求本院予以支持。违约金具有补偿性和惩罚性，是引导市场主体诚信经营的工具之一，鉴于出租方存在未及时取得租金的利息损失，考虑补偿和惩戒等因素，本院酌定违约金为5万元。蒋丽萍自身违约，其反诉请求不符合法律规定和合同约定，不予支持。陆伟伟非房屋承租方，韦旭东也未提供必要证据证明陆伟伟为竹源大酒店经营主体，故其要求陆伟伟承担有关责任的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）韦旭东与被告（反诉原告）蒋丽萍于2016年10月17日签订的房屋转租合同。 二、被告（反诉原告）蒋丽萍于本判决生效之日起30日内支付原告（反诉被告）韦旭东租金187500元（计算至2019年7月23日）、水电费14343元、违约金50000元，计人民币251843元。 三、驳回原告（反诉被告）韦旭东其余诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）蒋丽萍的反诉请求。 本诉案件受理费人民币4300元，由韦旭东负担1600元，由蒋丽萍负担2700元（该款韦旭东已预交，蒋丽萍于本判决生效之日起30日内迳付韦旭东）；反诉案件受理费3575元，评估鉴定费8000元，计人民币11575元，由蒋丽萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币7875元。                            审判长                                             胡金泉                               人民陪审员                                             石瑛                               人民陪审员                                             张福明                                           二○一九年七月二十三日                                                                                                         法官助理                                             张艺                               书记员                                             吴叶香