四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初318号 原告：陈义英，女，1971年2月10日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被告：邵武林，男，1950年6月11日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告陈义英与被告邵武林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理，本案依法适用简易程序审理后，裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告陈义英、被告邵武林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈义英向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回购房定金50000元及利息及违约金50000元，并从起诉之日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告增加诉讼请求：解除与被告签订的房屋买卖合同。事实与理由：被告于2018年6月7日将其单独所有的位于派克蜜城3栋2单元1楼4号房屋出售给原告，但第二日被告以自己儿子说卖便宜了不同意卖为由要求终止房屋买卖合同。根据合同条款规定，若被告违约，需按定金双倍赔偿原告违约金，但此时被告不愿赔偿原告任何违约金，只给300元电话费用补偿，双方当时就赔偿带事宜未达成一致。后被告多次到房屋中介要求终止房屋买卖合同，也自己到派出所进了询问备案，无果后多次到中介所对中介所人员进行责怪、辱骂、吐口水，闹事等，并声称要死在中介所威胁中介所等，后中介所通知买卖双方到中介所进行协商解决，被告则在外避暑。 因被告当时不同意将其名下房屋进行出售了，原告在此期间又另购置了其他的房屋。2018年12月，中介所通知买卖双方再次到中介所进行协商解决，此时被告又坚决要将此房屋卖给原告，因原告已购置其他房屋，没有能力再买房子，所以原告要求被告退还购房定金，并在中介的调解下同意给被告1000元的搬家补偿，但被告却以原告违约为由拒绝退还定金。被告不卖房屋时只愿意赔偿原告300元电话费，被告想卖房屋时则原告的5万元定金不退还。后又到鱼山社区请求协调，当双方谈到关键点时被告则以耳朵听不见为由拒绝调解。因此原告向人民法院提起诉讼。 被告邵武林答辩，2018年6月7日上午，中介、原告共3人到被告处看房，谈好后，被告带房产证、身份证到中介所签订买卖合同，然后由中介将定金转到被告银行卡上。原告称被告第二日上午到中介所说儿子不同意卖不是事实，买卖的房产是被告独立所有，与儿子无关，且儿子不知晓此事。被告一直同意卖房。合同生效后，被告一直在家未外出避暑，房价下跌幅度大，原告在合同有效期内自主购置其他房产，说明原告并不想遵守购房合同，原告违约在先，被告没有违约。2018年11月23日，被告电话通知中介，要求原告将钱准备好，被告提前交房；且为了交房，于11月20日另租别人的房子来居住，三年，每年租金一万五千元，已交了两年。中介所回复原告早已将钱准备好了，可马上通知原告，下个星期一定交房。2018年11月24日被告至小区物管开具搬家证明并搬家，11月25日搬家完成，等候交房。等到12月13日，中介通知被告到中介所，被告以为是交房，但却是中介通知被告，原告已单方面撕毁合同，愿赔偿被告搬家费1000元，电话费300元，要求被告退还50000元定金。要求：被告不退定金并要求原告赔偿违约金五万元、租房损失四万五千元、搬家费1000元、电话费300元。审理过程中，经本院释明后，被告明确表示，上述要求作为抗辩理由，不作为提起反诉。 原告围绕其诉讼请求提交了如下证据： 1、《房产销售专用合同》、定金收条、《房产销售专用合同》（和卢利平签订）。证明原、被告2018年6月7日签订合同，同日被告收取定金5万元并出具收条。被告违约之后原告已经重新在别处购买房产，现在已无力再购买被告的房产。 2、对被告的房产证的拍照，还在手机里没有打出来。 被告质证意见：和原告那份合同是我签的合同，定金收条是我打的；房产证是我的房产证，房产证现在我手里；另买房的合同的真实性合法性无异议，与我无关。 3、原告申请代鹏、姚志东、赵慧当庭作证，其证言内容主要为：代鹏、姚志东、赵慧均是贰伍捌房产信息服务部工作人员。原告找服务部拟买房，一个业务员知道被告拟卖房的信息；2018年6月7日，姚志东带原告去被告处看房，谈价，被告妻子知道被告是带人去看房子，然后回中介所签订购房合同，原告将定金交中介人员，签合同后中介人员将定金转给了被告，被告了出具了收条。6月8日，被告8号上午给中介业务员打电话，说房子不卖了，然后被告下午到了中介所，代鹏给原告打电话，原告在上班没有空，就重新约了6月14日。 6月14日的时候被告来了，原告和她姐姐来的，被告说房子不卖了，说赔偿（退定金之外）一点电话费，或者说以5万元为基数赔点利息，但原告不同意，就没有协商好。6月底，中介方又召集双方到服务部，目的是为了解决房子卖不卖的问题，在场有被告和她爱人及他爱人的朋友，原告还是其姐姐两个人；就按照合同上面内容来谈，原告有威胁的语言，说他们不卖房子了，中介就劝各让一步，以前给被告打电话说过（退定金之外）赔偿2万元，当天谈违约金的时候被告又一分钱不赔，原告说不卖了就赔3万元违约金就解除合同，还是没有达成一致意见。8月底左右，被告爱人来吵了几句就走了。9月被告打过一次电话，还是说的房子不卖。合同要到期了的时候，就又让他们来调解解决如何退定金赔违约金，原告说买了房子了，就让被告把定金退了，被告又说要把房子卖了，当时被告爱人也来了，又没说不卖了。大概是十二月，然后我们一起去了鱼山社区，社区的一个主任给我们调解的，没有达成一致意见。合同要到期的时候被告给中介所说过租房子的事，也不知道（被告）是不是搬出去了。大概在12月20几号，还有过一次调解。（签合同时）被告说的他在玫瑰园十区还有一套房子，等房子半年之后到期，他就搬过去住，才能交房（所以交房改期到年底）。被告还说他在派出所去备案过。被告的儿子没有出过面。被告拿房产证来签了合同后，被告就把房产证拿走了，只留了复印件。6月份被告说不卖房了之后，原告就说退定金，准备去选其他房子，原告没有正式说过不买（被告的）房子，原告后来的房子是服务部帮他找的。 对此，被告意见为：自己一直同意卖房的，自己没有和中介说过不卖了，当时只是给中介说过一句我家里人不同意卖，6月8日没去过中介，14日也没去过中介；（签合同）十多天之后，我家里人也去了，我说我家里人不同意卖，但是我一直同意卖的；只有在月底和我爱人和朋友去过一次，300元电话费是原告提出来的。 4、原告提交手机录音及备份，并解释称，6月14日中介通知双方协商时录下来的。本院当庭以原告手机播放了录音。可辨别录音内容：对话内容涉及两个明显不同的男声及两个女声，可判定有原告及被告；对话内容明确表明是男声表示房子不卖了；对话内容围绕女声要买房子，如果不卖了如何解决，退定金，赔钱，有男声在劝建议阿姨吃点亏，赔3万元；有男声说话内容涉及，我拿不出钱，是我自己做错事了道歉，房子个儿做不到主，如果适当少点，打电话给儿子说叫他拿点钱出来；有女声表示，房子不卖了把钱退了就算了；有女声表示同意退3万元。 被告对此的意见：是伪造的，我声音不是那个样子。 被告提交了如下证据： 1、房产证、结婚证，证明2016年结的婚，房子是被告自己的。 2、出门条登记表、租房合同及收条、查询通话详单。证明被告为了交房，在别处租房住，交了租金搬了家；11月23日被告给中介打了电话通知交房。 原告质证意见：对结婚证、房产证没有异议；通话记录里面的电话不知道是谁的；租房证明的租期是改过的，我不知道被告有无租房记录，被告的租房合同与我无关。 本院对原、被告提交的证据1、2予以确认，但对部分证明目的不予确认。综合当事人陈述及其他证据，对证人证言予以确认；录音虽然没有提及原、被告名字，但其内容均围绕卖不卖房子、如何退定金、如何赔违约金等，与本案纠纷紧密相关，其中有相似原告、被告的声音，故本院对录音予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定以下事实： 案涉眉山市东坡区派克蜜城3幢2单元1层4号房屋（面积68.06平方米，不动产权证号：川（2017）眉山市不动产权第0022467号），不动产权证载明为被告邵武林单独所有。原告陈义英联系贰伍捌房产信息服务部拟买房，该服务部知道被告拟卖房的信息，遂联系被告后于2018年6月7日带原告一起去看房，谈定价后，原告（乙方）、被告（甲方）回服务部签订了《房产销售专用合同》，合同主要内容为：一、成交金额680000元；二、付款方式：2018年6月7日交购房定金50000元；2018年12月20日前甲方协助乙方到公证处办理委托公证，乙方支付甲方剩余尾款630000元。四、违约责任：乙方如反悔购房，甲方不退预付款（含定金），协议终止；甲方如反悔售房，终止协议，甲方必须双倍返还乙方所付预付款（含定金）。六、甲方收到乙方购房定金，需将房产证原件至少一本交由中介方代为保管并出具收条；九、交房日期定于2018年12月20日前；十一、双方约定房屋内设施归乙方，备注为：（1）房屋内家具家电物品以拍照为准。原、被告亲笔在合同上签名并捺印，贰伍捌房产信息服务部也加盖了印章。签订合同时，原定于6月30日交尾款交房，因被告称该房现需居住使用，其他房子要半年才能收回来等，要求推迟半年交房，原告同意故将交房交尾款时间改为12月20日。签订合同后，中介人员即将原告交的定金转给被告，被告向原告出具了定金收条，载明收到原告购房定金50000元，并签名捺印。签订合同后，被告拿走了房产证原件，只留下复印件。 6月8日，被告告知中介人员，因家里人不同意，房子不卖了。中介人员即通知原告，但原告不能到场，遂约定双方在6月14日商量解决；6月14日，双方及亲属在中介商量房子卖还是不卖，原告还有要求被告卖房子的意愿，被告明确表示不卖了，原告表示既然被告作不了主不卖房子了，则要求退定金赔钱，但双方在中介人员协调下并未就解除合同、退定金、违约金承担达成一致意见；6月底，中介方再次召集双方协商，被告仍明确表示房子不卖了，但双方仍未就解除合同、退定金、违约金承担达成一致意见。原告未正式向被告提出不买房子了、解除合同的要求。鉴于被告不卖房子了，原告又通过贰伍捌房产信息服务部介绍，于7月1日向案外人卢利平、赵靖斌购买了位于眉山市东坡区房屋（面积65.07平方米，总价648000元）。2018年11月20日，被告与邓峻民签订租房合同，租用邓峻民位于景富铭城的房屋一套，租期3年，年租金15000元，邓峻民出具的收条表明，被告已交两年的房租30000元、押金2000元。2018年11月24日，被告从派克蜜城搬走了床上用品一套、厨具一套、床一张等物品。合同要到期时，被告曾给中介方说过自己租房的事，但未正式通知原告或中介方交房。12月合同到期的时候，中介方又召集双方调解解决如何退定金，原告表示已买了房子了，要求被告把定金退了，被告又表示要卖房子了，双方和中介方即一起去了鱼山社区请求调解，但没有达成调解协议。 审理过程中，原告表示只要求被告退还定金并支付利息。 本院认为，双方已建立房屋买卖合同关系，不动产权证明确记载案涉房屋系被告单独所有，故被告与原告签订的《房产售房专用合同》不违背法律规定，该合同合法有效。买卖合同中双方约定并交付了定金，是为双方履行合同义务的担保。本案中，被告不论出于何种原因，是被告首先明确作出了“房子不卖了”的意思表示，并以其与原告协商如何退定金等的行为确认其意思表示是不卖房了，而不是原告反悔不买房了，因此，被告的行为首先构成违约，应当依法承担违约责任。在被告作出不卖房的意思表示后，原告可以要求对方继续履行合同并追究违约责任，或要求解除合同主张双倍返还定金，但原告并未及时、正式与被告解除买卖合同，而是在合同期内径行另购他房，以致让被告认为双方的合同还需要履行；双方的合同事实上不能继续履行，原告有一定因素，但原告的行为不构成违约。 被告租房的行为不能直接证明是以交房为目的，且没有充分证据证明通知了原告交房、是原告违约，即使证明目的成立，也不能证明案涉合同未履行是因原告违约造成；即使其间原告存在违约的因素，也是被告违约在先；因被告明确表示不卖房违约在先，在其后合同期将届满时要求原告须履约买房，不买则属违约无理。故被告辩解是原告违约，原告需赔偿其违约金、赔偿租房损失等的理由不成立，本院不予采信。 综上所述，因被告在先的违约行为，致使双方签订的合同事实上并未履行，被告应当承担违约责任；该合同履行期已满且无再履行的必要，故原告请求解除合同本院依法予以支持。原告只要求被告返还定金，是对自己民事权利行使处分权，符合法律规定，本院予以支持；被告收到原告的定金后因自己的原因致未能实现合同目的，至少给原告造成了资金利息损失，依法应予赔偿，这也是原告对违约责任的选择，不违背法律规定，故原告主张被告支付利息的诉讼请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告陈义英与被告邵武林于2018年6月7日签订的《房产售房专用合同》； 二、被告邵武林于本判决生效之日起五日内，返还原告陈义英购房定金50000元并支付资金占用期间的利息（以50000元为基数，从2018年6月7日起按年利率6%计算至给付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由被告邵武林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  徐智新 人民陪审员  余华伦 人民陪审员  李先毅 二〇一九年七月五日 书 记 员  钱欣瑶