广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10310号原告：广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司，住所地广东省佛山市禅城区智慧路**源海悦海湾花园**负**，统一社会信用代码9144060456756288P。负责人：周卫国。委托诉讼代理人：冯立文，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡之韵，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告：杨咸文，男，1968年3月5日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区，原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司诉被告杨咸文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2017年6月1日至2019年2月28日的物业服务费122437.76元及逾期付款违约金（以欠费月物管费为本金，按日5‰自欠费当月的最后一日起分段累计至实际清偿之日止，违约金总额以拖欠的物管费本金为限）；二、被告向原告偿还代垫的电费、公摊、损耗电费、水费合计1182.16元；三、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、2012年6月，原告接受佛山源海发展有限公司（下简称“源海公司”）委托，为佛山市智慧新城启动区之3区提供物业管理服务并签订《前期物业管理服务委托合同》，其中第二十三条约定“本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续”。委托合同于2015年6月30日期满后并未解聘原告，该合同自动延续，原告亦持续为启动区3区提供物业服务至今。二、2013年12月16日，被告与源海公司签订《商品房买卖合同》，向源海公司购买佛山市禅城区季华一路28号智慧新城2座2栋2204房。2015年4月16日，被告办理了2204房的收楼手续。三、2015年4月16日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，主要约定物管费按每月每平方米15元的标准收取，水电费由原告代缴后再向被告收取，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。四、经被告申请，原告同意给予被告优惠，2017年6月1日至2018年4月15日共11个月的物业费按每月每平方11元收取，此后仍按每月每平方15元的标准收取。但自2017年6月起，被告开始无故拖欠物管费、原告已代缴的水电费以及公摊损耗的电费。截至2019年2月28日，被告拖欠物管费122437.76元、违约金168592.98元、原告代缴的水电费及公摊损耗电费1182.16元。原告多次发函、微信、短信等向被告追收，但被告至今未付。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。2、广东省商品房买卖合同。拟证明2013年12月16日，被告向源海公司购买案涉房屋。3、钥匙、礼品领取签收表。拟证明被告于2015年4月16日起接收案涉房屋，享受原告提供的物业管理服务，依法依约应向原告缴交物业管理费。4、原告分支机构与被告签订的《前期物业服务协议》。拟证明原告依约向被告提供物业管理服务，有权向被告收取物业管理服务费用并受被告委托代收代缴水、电费。5、《佛山智慧新城国金广场临时管理规约》、管理规约确认及承诺书、《物业费用收费通知单》。拟证明2017年6月至2019年2月，被告拖欠应向原告支付的物业管理费、公摊水电费及原告代缴的水、电费，应向原告支付违约金。6、原告向被告发出的《物业费催缴通知书》、律师函、律师函EMS寄件单。拟证明原告已向被告进行了催收，但被告至今未向原告支付拖欠的费用，原告委托律师于2107年11月2日向被告寄出催交物业费的《律师函》。7、智慧新城审批申请单。拟证明根据被告的申请，原告同意按优惠价格11元/月/㎡计算案涉房屋的物业费，优惠期间为3年，自2015年4月16日（收楼日）至2018年4月16日，优惠期结束后仍按合同约定的15元/月/㎡计算物管费。原告工作人员与被告的短信、微信截图。拟证明原告一直积极的向被告催收物业费、水电费等相关费用，被告清楚知悉其欠费事实，但却一直怠于履行合同义务，拖欠费用至今。黎啸涛户口注销证明。拟证明签署前期物业服务合同的另一名业主黎啸涛已于2016年1月去世，其户口于同年10月注销。智慧新城收费通知单（2017年6月-2019年2月）。拟证明原告每月均向被告发出两份通知单，分别为物业管理费收费通知单、代收代缴费用通知单。2017年6月至2019年3月的电费发票、2017年6月至2018年12月的水费发票。拟证明水电费已实际产生且由原告代缴。诉讼中，被告没有提交证据。为查明案件事实，本院依职权查询了涉案房产的登记信息，取得《佛山市（禅城区）商品房合同登记信息查询结果》一份。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。原告的证据有原件核对且内容相互印证，被告亦未举证反驳，本院予以采信。本院依职权调取的证据，原告无异议，本院亦予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年11月30日，被告、黎啸涛共同向源海公司提交《[智慧新城]审批申请单》，内容为“本人杨咸文、黎啸涛于2013/11/7认购源海国金广场二区2座t6栋T6-2204单元，成交价3857014元。现申请物业交付使用之日起计三年内物业管理费按建筑面积11元/㎡/月收取，三年期满后按当时最新物价收取物业管理费，另外由于资金调动关系，申请首期款需要延迟到2013/12/15前付清”。2013年12月16日，被告与黎啸涛共同作为买受人与出卖人源海公司签订《商品房买卖合同》，主要约定买受人所购商品房为佛山市禅城区季华一路26号二座2幢2204房，房屋用途为工业用房，建筑面积共448.49平方米，购房总价为3857014元；买受人签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》；如在规定日期内房屋未达到使用条件，买受人有权拒绝收楼，物业管理费由实际达到使用条件之日计算等。被告与黎啸涛共同作为乙方（购房人、业主）与原告（甲方、物业管理企业）签订《前期物业管理服务协议》，约定“第一条、双方的权利和义务。一、甲方的权利义务。1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用……二、乙方的权利义务……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……第二条、物业管理服务期限。甲方的物业管理服务期限自楼宇验收合格之日起，为期三年。管理期限届满时，由发展商决定是否继续聘请甲方。注：业主大会及业主委员会未成立之前，物业管理服务公司的管理服务期限以其与发展商签订的《前期物业管理合同》为准……第五条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、乙方交纳费用时间：自楼宇验收合格收楼之日起缴纳。二、物业管理服务费负一层商铺按建筑面积每月每平方米18元的标准，三层以上按建筑面积每月每平方米15元的标准，按季度缴纳……六、每次交纳费用时间：每季度第一个月的5日前，遇节假日顺延……第七条、代收代缴收费服务。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）……第十一条、违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金……”。2015年4月16日，黎啸涛领取了2204房的钥匙并在《钥匙、礼品领取签收表》上签名确认。同日，被告与黎啸涛共同签署了《佛山智慧新城国金广场临时管理规约》、《管理规约确认及承诺书》。2017年8月5日，原告的客服人员向被告发送短信，向被告催收2017年5月至8月的管理费。被告于同日回复“知道了，我在外省，发生一些事情，回来再说”。后原告工作人员每月通过微信向被告发送管理费和水电费的收费通知单。2017年11月2日，原告委托律师向被告、黎啸涛发出《律师函》，催缴自2017年6月起的相关欠费。另查明，据《佛山市（禅城区）商品房合同登记信息查询结果》显示，涉案2204房的购房人为杨咸文、黎啸涛，《商品房买卖合同》已于2014年2月19日办理了备案登记。2016年10月24日，佛山市公安局同济派出所出具《户口注销证明》，证明黎啸涛于2016年1月3日因各种疾病死亡，于2016年10月24日注销户口。再查明，据2017年6月至2019年2月的收费通知单显示，涉案2204房自2017年9月起欠缴电费、损耗电费、公摊水电费，截至2019年1月止，电费、损耗电费、公摊水电费欠缴合计1182.16元。原告当庭陈述：2017年6月1日至2018年4月15日物管费为11元/平方米/月；每月的收费通知单原告通过专人送到涉案物业，如无人签收，则在3个月后将催费单与收费单一起寄至被告处；2017年12月至今，原告通过电话、微信的方式向被告催收欠费；物业服务合同并未区分享受物业服务业主的责任，黎啸涛与被告杨咸文应承担连带责任，鉴于黎啸涛已于2016年1月去世，而原告主张的物管费是从2017年6月起计，故实际享受物业服务及产生水电费的主体为被告杨咸文，应由杨咸文承担全额的物管费及水电费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与黎啸涛、被告杨咸文签订的《前期物业管理服务协议》系各方真实意思表示，合法有效。关于原告诉请的物管费及电费、损耗电费、公摊水电费。原告已为包括被告物业在内的智慧新城国金广场提供了物业管理服务，该服务具有公共性和整体性，业主不按时缴纳物管费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公，故被告应按合同约定的标准按时足额向原告支付物业管理费。因被告拒不到庭抗辩并举证证明其缴费情况，本院对原告主张的欠费时段予以确认，根据原告给予被告的物管费优惠以及合同的约定，2017年6月至2018年3月的物管费为49333.9元（448.49㎡×11元/月·㎡×10个月），2018年4月的物管费为5830.37元（448.49㎡×11元/月·㎡×0.5个月+448.49㎡×15元/月·㎡×0.5个月），2018年5月至2019年2月的物管费为67273.5元（448.49㎡×15元/月·㎡×10个月），上述物管费合计122437.77元。原告仅诉请物管费122437.76元，属对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持。据前查明，原告已实际垫付电费及公摊水电费，被告应向原告支付2017年9月至2019年1月的电费、损耗电费、公摊水电费合计1182.16元。关于原告诉请的逾期付款违约金。根据《前期物业管理服务协议》的约定，物管费按季度缴纳，业主应于每季度第一个月的5日前交纳当季物管费，未按时交纳的，原告有权按每日5‰收取违约金。鉴于上述违约金计付标准过高，综合原告的实际损失及被告的过错程度，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌定被告以每季度实欠物管费为本金，自欠费当季第一个月的6日起按每日1‰向原告支付违约金至清偿之日止，违约金总额以拖欠的物管费本金为限。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于另一业主黎啸涛，虽原告未在本案中对黎啸涛的法定继承人主张权利，但依据《中华人民共和国侵权责任法》第十三条“法律规定承担连带责任的，被侵权人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任”的规定，原告有权请求被告杨咸文承担支付责任，至于黎啸涛应承担的部分，被告杨咸文可依据《中华人民共和国侵权责任法》第十四条的规定向黎啸涛的法定继承人追偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国侵权责任法》第十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告杨咸文于本判决生效之日起十日内，向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付2017年6月至2019年2月的物管费122437.76元及违约金（以每季度实欠物管费为本金，自欠费当季第一个月的6日起按每日1‰计至清偿之日止，违约金总额以拖欠的物管费本金为限）；二、被告杨咸文于本判决生效之日起十日内，向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付2017年9月至2019年1月的电费、损耗电费、公摊水电费合计1182.16元；三、驳回原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取2487元，由原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司负担635元，被告杨咸文负担1852元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一九年七月三十一日书记员 陈佳颖