河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终2591号上诉人（原审原告）：史言慧，男，1971年4月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈卫平，北京中南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北启创房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区翟营南大街**，统一社会信用代码：911301005809595089。法定代表人：尹玉忠，该公司董事长。上诉人史言慧因与被上诉人河北启创房地产开发有限公司（以下简称启创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2018）冀1081民初3906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史言慧上诉请求：l、撤销霸州市人民法院（2018）冀1081民初3906号民事判决第三项和第四项，改判支持上诉人的一审诉讼请求，即确认上诉人与被上诉人之间签订的《启创地产“华瑞欣苑”项目认购书》无效，被上诉人向上诉人赔偿一倍的购房款190741元；2、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、一审法院认定上诉人向被上诉人支付的190741元款项为预付款错误。被上诉人在2017年4月2日向上诉人出具的收据中书写的是“首付款190741元”，而不是预付款。2、一审法院在认定《启创地产“华瑞欣苑”项目认购书》是否属于商品房买卖合同的问题上，犯了教条主义错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确指出，只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容就可以，并没有特别强调必须完全具备第十六条规定的全部主要内容，缺一不可。《启创地产“华瑞欣苑”项目认购书》已经有了明确的当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、也有了明确的违约责任。已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的第（一）、（二）、（三）、（四）和第（十二）项的主要内容，应确定为商品房买卖合同。河北启创房地产开发有限公司未答辩。史言慧向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告启创公司签订的《启创地产“华瑞欣苑”项目认购书》无效；2、判令被告返还购房款190741元并赔偿利息损失（以190741元为基数，按银行同期贷款利率计，自2017年4月3日起至判决书生效日止）和一倍的购房款190741元损失；3、判令二被告共同返还原告电商费50000元并赔偿利息损失（以50000元为基数，按银行同期贷款利率计，自2017年4月3日起至判决书生效日止）；4、诉讼费由二被告承担。在一审过程中，因为河北展祥房地产经纪有限公司（以下简称展祥公司）已将50000元电商费退还原告，故原告申请撤回对被告展祥公司的起诉；撤回第3项诉讼请求；变更第4项诉讼请求为要求被告启创公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：经被告展祥公司介绍撮合，原告史言慧购买被告启创公司开发的位于霸州市扬芬港镇三街东“华瑞欣苑”项目2-1-1602号楼，原告先于2017年4月2日向被告启创公司交付订金20000元；2017年4月3日，原告与被告启创公司又签订了《启创地产“华瑞欣苑”项目认购书》一份，约定原告认购位于霸州市扬芬港镇“华瑞欣苑”项目2号楼1单元1602室房屋一套，建筑面积88.08平方米，单价7161元/平方米，总价款630741元。认购书签订后，原告在2017年4月3日交付了170741元购房款，向被告展祥公司交付了电商费用50000元。原一审时，被告展祥公司返还原告史言慧电商费50000元，重审时，原告史言慧申请撤回对被告展祥公司的起诉。一审法院于2018年8月27日作出（2018）冀1081民初3906号民事裁定，准许原告史言慧撤回对展祥公司的起诉。被告启创公司所开发的华瑞欣苑小区，已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，未取得预售许可证。一审法院认为，本案争议的焦点为涉案的项目认购书能否认定为商品房买卖合同；被告启创公司是否应当返还原告购房款及赔偿原告一倍的购房款。关于涉案项目认购书的性质认定，商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是双方交易房屋有关事宜的初步确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，涉案项目认购书尽管载明了原告拟购房屋的房号、面积、总价及预付款时间等内容，原告也按照约定缴纳了190741元的预付款，但是该项目认购书缺少诸如付款时间、付款方式、房屋交付条件、违约责任等商品房买卖合同的其他主要内容，因此，涉案的项目认购书不能认定为商品房买卖合同，而是商品房买卖合同的预约合同，其与商品房买卖合同是预约与本约的关系。商品房认购书为独立的合同，认购书是商品房买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。因涉案项目认购书系商品房买卖预约合同，不属于商品房买卖合同，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于要求出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的规定。且本案中被告启创公司为原告史言慧出具的并非定金收据20000元，而是订金收据20000元，该20000元订金亦不适用定金双倍返还的规定，对原告史言慧要求被告启创公司赔偿其一倍购房款190741元的诉讼请求一审法院不予支持。因原被告仅达成了认购商品房的项目认购书，由于被告启创公司未能取得房屋预售许可证，原被告双方未能签订商品房买卖合同，且被告启创公司无法继续履行涉案项目认购书，故被告启创公司应返还原告已付购房款190741元。关于原告主张的利息损失，被告启创公司应于收到原告购房款之日（2017年4月3日）起，以已付购房款190741元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息，支付至本判决生效之日止。被告启创公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告与被告河北启创房地产开发有限公司签订的《启创地产“华瑞欣苑”项目认购书》有效。二、被告河北启创房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告购房款190741元。三、被告河北启创房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告利息损失（以190741元为基数，按同期中国人民银行贷款利率计算，自2017年4月3日开始至本判决生效之日止）。四、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，2017年4月3日，上诉人史言慧与被上诉人启创公司签订的《启创地产“华瑞欣苑”项目认购书》，仅就当事人名称和住所、项目名称、房号、面积、房屋价格、付款方式进行了约定，但对交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容未作约定，该认购书应为商品房认购合同，而非商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，商品房预售许可证系商品房预售合同有效的条件而非认购合同的有效条件，启创公司是否取得商品房预售许可证不影响认购合同效力的认定。启创公司与史言慧之间的商品房认购合同合法有效。至一审起诉时，启创公司尚未取得商品房预售许可证，不具备订立商品房预售合同的条件，双方签订的《启创地产“华瑞欣苑”项目认购书》应予解除，史言慧要求启创公司退还已付款项190741元并支付利息，本院予以支持。史言慧所提启创公司应承担其一倍已付房款赔偿责任的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，史言慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但未对《启创地产“华瑞欣苑”项目认购书》予以解除，处理不当。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省霸州市人民法院（2018）冀1081民初3906号民事判决；二、解除河北启创房地产开发有限公司与史言慧签订的《启创地产“华瑞欣苑”项目认购书》。二审案件受理费4114元，由史言慧负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 汪铁刚审判员 丁德松二〇一九年七月十九日书记员 周 雪