安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 裁 定 书（2019）皖0104民初6915号起诉人:常峰，1967年7月19日出生，汉族，户籍地合肥市蜀山区，经常居住地合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：黄生红，女，系起诉人常峰之妻，户籍地合肥市蜀山区，经常居住地合肥市蜀山区。起诉人：汪芳，1980年4月4日出生，汉族，户籍地合肥市蜀山区，经常居住地合肥市蜀山区。2019年7月3日，本院收到常峰、汪芳的起诉状。起诉人向本院提出诉讼请求：1.判令被告2015年7月15日签订的《物业管理服务合同书》第3条、第4条、第6条无效；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年5月，起诉人所在小区业主收到蜀山区法院传票:上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司（以下简称硕雅物业合肥分公司）起诉业主，要求履行合肥市翠竹园小区业主委员会（以下简称翠竹园业委会）主任张久玉私自与该公司签订的《物业管理服务合同书》，《物业服务合同书》未经起诉人及起诉人小区业主大会通过和授权委托，依据相关法律规定非法无效，对起诉人及其他业主没有约束力，起诉人及翠竹园小区业主没有义务履行。一、《物业管理服务合同书》签订前，没有在物业管理区域公示，更没有提交业主大会通过。依据合同法第9条、48条、52条;民法通则第58条、66条；物权法第76条;物业管理条例第3条、第11条;安徽物业管理条例第59条、61条;合肥市物业管理若干规定第34条，业委会未经业主大会委托授权，其签订合同的行为无效，签订的合同无效。二、翠竹园业委会及硕雅物业合肥分公司均无权签订合同，并且恶意串通损害广大业主及起诉人的合法权益。本案中合同的甲方无权签订合同的理由如下:1、合同的甲方虽然是翠竹园业委会和张久玉，但履行合同的是翠竹园小区业主大会，业委会不是法人组织，依法不具有民事权利能力与行为能力，签订合同必须经业主大会双过半业主同意，取得业主大会的授权委托后才能代表业主大会与物业公司签订物业合同，这是物权法第76条与物业条例第11条的强制性规定。合同法第9条规定了当事人依法可以委托代理人订立合同，但起诉人所在小区业主大会没有委托，起诉人也没有委托，翠竹园业委会及张久玉根本无权代表当事人及当事人所在小区业主大会签订《物业管理服务合同书》。2、合同法第48条明确规定了没有代理权、超越代理权，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担。3、《民法通则》第58条规定了无民事行为能力人实施的民事行为无效。翠竹园业委会及张久玉未经业主大会通过不具有签订合同的行为能力，签订合同的行为属无效行为。综上，本案中的《物业管理服务合同书》是翠竹园业委会张久玉勾结保管公章的工作人员非法使用业委会公章，与硕雅物业合肥分公司签订的，属无效合同。合同的乙方硕雅物业合肥分公司，也无权签订物业合同:1、作为一个分公司，不具有法人资格，违反物业管理条例第32条;作为异地的物业企业，未经合肥物业管理主管部门备案，违法开展经营活动，违反安徽物业管理条例第56、59、60条;2、签订上述物业合同，没有要求业委会出具业主大会同意及委托授权的合法证明，违反物业管理条例第34条、合肥物业管理若干规定第34条;3、物业合同书政府物业管理相关部门没有备案，违反安徽物业管理条例第60条、合肥物业管理若干规定第34条;而且金昂是20150年4月份才被合同的甲方聘请的工作人员，硕雅物业合肥分公司完全知道甲方无权签订合同，签订合同的双方明显恶意串通，侵害业主大会及起诉人的合法权益，其恶劣行为明显违反合同法第3条、第4条、第7条、第42条。依据合同法第50条，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效:很明显，本案中合同的乙方清楚地知道甲方无权签订物业合同，签订合同的行为无效。2015年6月硕雅物业合肥分公司才注册成立，7月签订物业合同时，其负责人是金昂，签订合同后负责人更换为陈风华，而所谓的负责人陈凤华从未在小区工作过，签订物业合同的甲方与乙方其实是一伙的，履行合同的业主大会根本不知道该合同的任何情況，签订合同的甲方与乙方明显恶意串通，侵害业主大会的合法权益。三、翠竹园业委会与硕雅物业合肥分公司签订的《物业管理服务合同书》，明显侵害起诉人的合法权益:物业合同书第三条第1款约定:本物业的管理服务费根据上届物业公司服务收费标准由双方协商确定如下:按双方协商的标准向业主收取，多层每月每平建筑面积0.7元;小高层每月每平建筑面积1.19元；商铺每月每平建筑面积1元。本条款所称的双方分别是业委会张久玉与硕雅物业公司，依据物权法、物业管理条例、安徽省物业管理条例的相关规定，选聘物业服务企业签订物业合同，应当经业主大会双过半业主同意，但是签订本案的物业合同明显未经业主大会双过半业主同意，在未经业主大会通过取得业主大会委托授权的情況下，双方无权约定该条款。该条款明显排除了起诉人选聘物业服务企业的投票选择权。第2款约定：共用部位共用设施设备维修资金的归集、使用和管理按政府有关文件执行。共用部位设施设备维修资金，经房地产主管部门或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹或由产权人按实分推。该条款明显违反《物权法》及《物业管理条例》的规定，物权法第79条明确规定，维修资金属于业主共有，经业主共同决定，可以用于共用部位的维修。第76条第(五)款明确规定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金:应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。该条款的内容明显违反相关法律法规规定，业委会无权约定。第3款约定：前期管理费用，从公共收益中支付。而法律规定小区的公共收益属于全部业主，未经业主大会通过业委会无权擅自约定，依据《物业管理条例》第五十五条:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《安徽物业管理条例》第十八条业主大会决定以下事项:(十一)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;公共收益的使用应该由业主大会决定，业委会无权在未经业主大会通过的情况下，擅自决定；签订合同的双方涉嫌贪污、侵吞起诉人的公共收益。第3条第4款约定超过1000元的维修被告不承担，该条款明显侵害当事人的合法权益，加重当事人的责任:首先该条款违反合肥物价局规定的小区物业收费一费制。关键是，所谓超过1000元的维修，没有明确如何确认价格，即使是几十元的维修维护费起诉人可以报价称超过了1000元，从而推卸自己的责任。事实上也是如此，当事人所在小区的公共设施维修维护都是业主自己出钱分推。合同第四条约定起诉人收取占用小区公共道路的地面停车费，而法律规定地面停车费属于全部业主共有，而且未经业主大会通过起诉人无权占用公共道路。而且该条款只约定起诉人收取停车费却没有约定有任何服务义务。该条款明显违法，签订合同的甲乙双方涉嫌贪污占有小区的公共收益。合同第六条更是明目张胆的违反法律规定，涉嫌挪用、转移、贪污全部业主所交纳的物业费，而且该条款具有明显的错误:该条款称自2014年4月1日至6月31日B区自治小组管理期间，而2014年4月小区由昌顺物业管理，明显错误。另外，当事人所在小区自2015年4月1日起，经业主大会表决为自治管理，广大业主积极交纳物业费，B区共446户业主，有394户交纳了物业费，共计约50万的物业费巨款，自治仅仅二个月业委会个别人开始见钱眼开，开始想办法转移侵占业主交纳的物业费，勾结业委会聘请的工作人员金昂，以合同的方式，整体移交给了金昂为负责人的皮包公司，当事人现指出该条款中签订合同的双方涉嫌贪污的证据:该条款所称的“已经完成建设维修工程合计28万3475元”，仅仅是一段约2米高的围墙，该工程据有经验的业主根据工程量及材料费用测算，最多几万元，但本案合同的甲方却报价称近30万。请问，该工程谁同意本合同的甲方建设的?谁同意将业主缴纳的物业费移交给本合同乙方的?已经支出的11万多的巨款经过交费业主同意了吗?该工程费用又是经过谁核算、审计的?业主交纳一年的物业费，合同的甲方管理了3个月就不提供服务了那应该将业主交纳的全年物业费退9个月才对。该条款完全可以证明签订合同的双方用合同掩盖侵占业主物业费的行为。合同第八条第1款称向当事人提供二级物业服务标准，请问原告具有二级资质证吗，一个不具有法人资格的皮包公司，没有一分钱的注册资金，无法人资格、无办公场所、无工作人员，请问被告拿什么向当事人提供二级物业服务?第2款称:对于小区的公共收益全部补贴乙方，依据法律规定，小区的公共收益依法属于全部业主共有，未经当事人及业主大会同意，甲方无权约定该条款，该条款明显违反法律规定，依法无效。综上，《物业管理服务合同书》上述部分条款明显排除当事人的合法权利，明显加重当事人的责任，而且错误连篇，与当事人所在小区事实明显不符。四、起诉人所在小区2015年3月原物业昌顺公司撤出，2015年4月1日经业主大会表决采取自治管理，没有聘请物业公司管理，聘请金昂为物业主管，同时聘请保安、保洁等工作人员管理B区。交纳物业费是业主的义务，小区多数业主于2015年4月交纳了全年的物业管理费，但是仅仅过了三个月，被告未经起诉人及起诉人所在小区业主大会通过，擅自将业主交纳的物业费转移给了硕雅物业合肥分公司，其行为明显违反合同法、民法通则、物权法、物业管理条例等法律法规规定，侵害了业主的合法权益。业主交纳了一年的物业管理费，被告应该向交费业主提供一年的物业服务，但被告仅仅提供了三个月的物业服务，根据合同法、民法通则等法律规定，被告应当向交费业主退还未提供物业服务(2015年7月15日至2016年3月31日)9个月的物业服务费。综上所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持:(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。故诉至法院，望判如所请。本院经审查认为，本院及合肥市中级人民法院曾对翠竹园小区B区业主提起的确认翠竹园业委会与硕雅物业合肥分公司于2015年7月15日签订的《物业管理服务合同书》无效之诉已作出生效判决，虽然本案起诉人与已生效判决案件的原告不是同一自然人，但均是基于翠竹园小区B区业主这一特定身份提起的，且本案的诉讼请求在已生效判决案件中也提出，故常峰、汪芳现针对相同的被告，就相同的民事法律关系，提出判令2015年7月15日签订的《物业管理服务合同书》第3条、第4条、第6条无效，应视为重复起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，裁定如下：对常峰、汪芳的起诉，本院不予受理。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  周红二〇一九年七月十日书记员  石琳附本案适用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。