成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初5171号 原告：四川蜀道实业发展有限责任公司。住所地：四川省成都市温江区永宁镇天堰村5组。 法定代表人：刘宇，总经理。 委托诉讼代理人：明杰，四川蓉城律师事务所律师，特别授权代理。 被告：王俊勇，男，汉族，1989年8月12日出生，住四川省仪陇县。 被告：何华，女，汉族，1988年5月18日出生，住四川省仪陇县。 四川蜀道实业发展有限责任公司（以下简称蜀道实业公司）与王俊勇、何华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。蜀道实业公司的委托诉讼代理人明杰到庭参加诉讼，王俊勇、何华经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蜀道实业公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议和附件（合同编号：XSH2538）；二、请求法院判令被告向原告支付原告代被告向中国建设银行股份有限公司成都第六支行偿还的全部款项309776.93元；三、请求法院判令被告向原告支付违约金104984.2元；四、请求法院判令被告在上述房屋买卖合同解除后10日内配合原告前往房屋管理登记部门撤销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续；五、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原被告双方于2015年8月10日就温江区公平街办江安路519号佳年华新生活小区二期11-10-4号房屋签订《商品房买卖合同》及补充协议和附件，房屋总价款为524921元，被告以按揭贷款方式购买此房屋，首付204921元，剩余款项以按揭贷款方式支付。之后，被告与中国建设银行股份有限公司成都第六支行（以下简称建行六支行）签订借款合同并办理公证，借款320000元支付剩余房款，原告根据与建行六支行签订的《个人住房/商业用房借款业务协议》和《最高额保证合同》对前述借款承担连带保证责任，保证期间截止于将该房屋为案外人建行六支行就前述借款设立抵押并取得相应他项权证证书之日。上述借款合同签订后，被告逾期未向案外人建行六支行偿还按揭借款本息、罚息309776.93元，案外人要求原告承担还该款项的保证责任，并于2018年6月29日从原告账户中直接扣划该款项。现被告二人处于无法联系状态，被告至今未向原告支付该扣划款项，根据《商品房买卖合同》附件十三第2条的约定，被告连续或累计三期未按时如数偿还个人住房贷款本息时，在房屋产权证书办理之前，原告有权有解除《商品房买卖合同》及补充协议和附件》，合同解除后，被告应在10日内配合原告前往房产管理部门撤销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续，且原告有权要求被告立即归还银行扣收原告的代偿款项外，还有权要求被告按照房屋总价的20%向原告支付违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。 王俊勇、何华未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月10日王俊勇、何华与蜀道实业公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》和《商品房买卖合同补充协议及附件》，购买蜀道实业公司开发的位于温江区公平街办江安路518号11幢10层4号房屋，总价款为524921元。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定房款支付方式为，首付款204921元王俊勇、何华于2015年8月10日前支付，余款320000元由王俊勇、何华向中国建设银行股份有限公司成都第六支行贷款支付。蜀道实业公司与中国建设银行股份有限公司成都第六支行签订了《个人住房/商业用房借款业务协议》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定中国建设银行股份有限公司成都第六支行向购置坐落于成都市温江区公平街办江安路519号“佳年华新生活A区二期”项目所属之住房/商业用房/住房或商业用房房产而与中国建设银行股份有限公司成都第六支行发生借款关系的购房人发放贷款，蜀道实业公司对自2015年7月31日至2017年7月31日期间因中国建设银行股份有限公司成都第六支行向购房者发放的个人住房或商业用房贷款而形成的全部债权承担连带保证责任。2015年8月20日王俊勇、何华与中国建设银行股份有限公司成都第六支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》并在四川省成都市中大公证处办理了该合同的公正手续。截止2018年6月29日，王俊勇、何华累计逾期13期未向中国建设银行股份有限公司成都第六支行偿还贷款。蜀道实业公司于2018年6月29日履行保证责任，代王俊勇、何华结清贷款本息309776.93元。 《商品房买卖合同补充协议及附件》附件十三第1条约定：“在出卖人保证期内，因买受人未能按银行个人住房借款合同规定，按时足额偿还每期借款本息，导致银行要求出卖人履行保证责任时（包括但不限于借款本息、罚款和复息等），买受人必须在接到出卖人电话或书面通知一周内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起每日按代还金额的5‰向出卖人支付违约金”，第2条约定：“在出卖人担保期内，无论买受人有何原因，若发生以下情况之一时：（1）买受人连续或累计两期未按时如数偿还个人住房贷款本息；（2）买受人在接到上述出卖人电话或书面通知一周内仍未归还银行扣收出卖人的代还款项。应按如下方式处理：（1）未办理房屋产权证之前，出卖人有权解除本合同，买受人需在接到解除合同通知书后十日内配合出卖人前往房产管理部门撤销商品房买卖合同备案及抵押信息；如买受人已经入住该房屋，则还需在接到解除合同通知书后十日内退还出卖人房屋。在前述情况下，出卖人可在买受人已支付房款中直接抵扣上述费用。如买受人已支付的房款总额在清偿应付借款本息和承担所有违约责任、支付政府税费后仍有余额的，则由出卖人在10日内无息退还买受人；如有不敷之数，则买受人需在接到出卖人通知后10日内补足。（2）出卖人有权要求买受人立即归还银行扣收出卖人的代还款项外，还有权要求买受人按照商品房买卖合同约定的房屋总价款20%支付违约金；同时，如买受人拒不主动承担还款责任和违约责任，导致出卖人通过司法途径追索债权的，买受人还应承担出卖人为追索债权的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保损失、律师代理费等）”。 另查明，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》已经办理了登记备案，登记人为王俊勇、何华，备案号为246501。案涉房屋已设定抵押权预告登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司成都第六支行，债务人为王俊勇、何华，抵押人为王俊勇、何华，抵押件号：预0190782。 上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、《个人住房/商业用房借款业务协议》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《代偿证明》、中国建设银行《个人贷款还款凭证》、《中国建设银行个人贷款结清证明》、个人住房信息查询记录、所有权预告状况记录、抵押权预告状况记录等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，王俊勇、何华与蜀道实业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议及附件》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议及附件》有效，双方均应按照合同约定履行义务。 关于王俊勇、何华与蜀道实业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议及附件》是否解除的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。《商品房买卖合同补充协议及附件》附件十三第2条约定，在蜀道实业公司担保期内，无论王俊勇、何华有何原因，若王俊勇、何华连续或累计两期未按时如数偿还个人住房贷款本息，未办理房屋产权证之前，蜀道实业公司有权解除本合同。截止2018年6月29日，王俊勇、何华累计逾期13期未向中国建设银行股份有限公司成都第六支行偿还贷款，蜀道实业公司解除合同的条件成就。2018年11月14日，本院受理蜀道实业公司与王俊勇、何华房屋买卖合同纠纷案，并将载有解除合同的意思表示的民事起诉状副本通过法院公告的形式办理了公告送达手续，该公告于2019年3月18日登载于四川司法公开网，经过60日即视为送达，解除合同的意思表示于2019年5月18日到达王俊勇、何华，产生合同解除的效力。故，本院确认蜀道实业公司与王俊勇、何华于2015年8月10日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2019年5月18日解除。 关于王俊勇、何华是否应当向蜀道实业公司支付蜀道实业公司向贷款银行偿还款项323048.42元的问题。 依照《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”以及第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，蜀道实业公司与中国建设银行股份有限公司成都第六支行签订了《个人住房/商业用房借款业务协议》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定蜀道实业公司对自2015年7月31日至2017年7月31日期间因中国建设银行股份有限公司成都第六支行向购房者发放的个人住房或商业用房贷款而形成的全部债权承担连带保证责任。2018年6月29日蜀道实业公司履行了保证责任，代王俊勇、何华结清贷款本息309776.93元。在保证期内蜀道实业公司有权向债务人王俊勇、何华主张行使追偿权。且根据《商品房买卖合同补充协议及附件》附件十三第2条的约定，蜀道实业公司有权要求王俊勇、何华立即归还银行扣收蜀道实业公司的代还款项。故，王俊勇、何华应当向蜀道实业公司支付蜀道实业公司代偿款项309776.93元。 关于王俊勇、何华是否应当向蜀道实业公司支付违约金104984.2元的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。根据《商品房买卖合同补充协议及附件》附件十三第2条的约定，蜀道实业公司有权要求王俊勇、何华立即归还银行扣收蜀道实业公司的代还款项外，还有权要求王俊勇、何华按照商品房买卖合同约定的房屋总价款20%支付违约金。截止2018年6月29日，王俊勇、何华累计逾期13期未向中国建设银行股份有限公司成都第六支行偿还贷款，构成违约，蜀道实业公司有权要求王俊勇、何华承担违约责任，支付违约金。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的房屋总价款为524921元，按20%计算违约金为104984.2元。王俊勇、何华未到庭参加诉讼，对违约金是否调整未提出请求。故，王俊勇、何华应当向蜀道实业公司支付违约金104984.2元。 关于王俊勇、何华是否应当配合蜀道实业公司到房屋管理登记部门办理《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议及附件》备案登记、预告登记及预抵押登记的注销手续的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》已经办理了登记备案，登记人为王俊勇、何华。案涉房屋已设定预告登记，登记权利人为王俊勇、何华，登记义务人为四川蜀道实业发展有限责任公司。案涉房屋已设定抵押权预告登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司成都第六支行，债务人为王俊勇、何华，抵押人为王俊勇、何华。《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》和《商品房买卖合同补充协议及附件》解除，蜀道实业公司有权请求恢复原状，要求王俊勇、何华协助蜀道实业公司到房产行政管理部门办理案涉房屋的预告登记及预抵押登记的注销手续。且《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据结算和清理条款《商品房买卖合同补充协议及附件》附件十三第2条的约定，王俊勇、何华需要在接到解除合同通知书后十日内配合蜀道实业公司前往房产管理部门撤销商品房买卖合同备案及抵押信息。王俊勇、何华不配合蜀道实业公司办理合同备案登记撤销手续，蜀道实业公司有权要求王俊勇、何华继续履行，配合蜀道实业公司前往房产管理部门撤销商品房买卖合同备案手续。故，王俊勇、何华应当协助蜀道实业公司到房屋管理登记部门办理《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议及附件》备案登记的注销手续。 关于本案诉讼费由蜀道实业公司承担还是由王俊勇、何华承担的问题。 根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条和四十三条的规定，案件诉讼费的负担问题属于法院决定权范畴，不属于当事人因人身权、财产权引起的实体权利请求范畴，当事人对人民法院关于诉讼费用的决定有异议的，可以向作出决定的人民法院院长申请复核，不得对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉。故，蜀道实业公司此项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、王俊勇、何华与四川蜀道实业发展有限责任公司于2015年8月10日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议及附件》于2019年5月18日解除； 二、王俊勇、何华于本判决生效之日起十五日内向四川蜀道实业发展有限责任公司支付四川蜀道实业发展有限责任公司代偿银行贷款本息309776.93元和违约金104984.2元，共计414761.13元； 三、王俊勇、何华于本判决生效之日起十五日内协助四川蜀道实业发展有限责任公司前往房屋管理登记部门办理位于温江区公平街办江安路518号11幢10层4号房屋的抵押权预告登记（预0190782）及《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：246501）的登记备案的注销手续； 四、驳回四川蜀道实业发展有限责任公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9050元，由王俊勇、何华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  孙 怡 人民陪审员  徐雅乐 人民陪审员  甘连惠 二〇一九年七月十五日 书 记 员  张佳财