浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民再32号 上诉人（原审原告、被申诉人）：陈炜鑫，男，1972年12月9日出生，汉族，住浙江省上虞市。 委托诉讼代理人：苏冀皖，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳艳，浙江圣约翰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被申诉人）：杭州申瑞置业有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区申花路392号。 诉讼代表人：浙江智仁律师事务所，该公司管理人。 委托诉讼代理人：裘栋，浙江智仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝莉萍，浙江智仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申诉人）：梅项羽，男，1977年9月13日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被上诉人（原审被告、被申诉人）：徐勇，男，1971年6月5日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 陈炜鑫与杭州申瑞置业有限公司（以下简称申瑞公司）、梅项羽、徐勇房屋租赁合同纠纷一案，杭州市西湖区人民法院2016年4月1日作出的（2016）浙0106民初117号民事判决生效后，梅项羽不服，向浙江省杭州市人民检察院申诉。浙江省杭州市人民检察院以杭检民（行）监【2018】33010000141号民事(行政)抗诉书，向本院提出抗诉。2018年9月21日，本院作出（2018）浙01民抗4号民事裁定，指令杭州市西湖区人民法院再审本案。杭州市西湖区人民法院经审理于2019年3月20日作出（2018）浙0106民再15号民事判决。陈炜鑫不服，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 陈炜鑫上诉请求：一、撤销杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民再15号民事判决；二、改判申瑞公司支付陈炜鑫从2015年12月31日起至2016年12月30日止的租金2317500元并支付逾期付款违约金（按每日房租2倍支付从2015年12月31日起至实际支付房租之日止）；三、判令徐勇、梅项羽对上述款项承担连带保证责任；四、判令由三被上诉人承担所有诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认为《租房合同》名为租赁合同，实为买卖合同关系，是事实认定错误。2014年11月7日，陈炜鑫与申瑞公司及梅项羽、徐勇签订的《租房合同》是各方真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自义务，该合同与商品房买卖合同为各自独立合同，属相完全不同。本案《租房合同》已经实际履行且合同中的租赁物至今仍由申瑞公司占有、使用。1.根据陈炜鑫及梅项羽提交的《建设单位工程竣工验收报告》可知，案涉房屋于2014年9月5日各方主体质量验收合格，可以交付使用；2.根据原审法庭调查，案涉房屋现在由申瑞公司管理人控制占有；3.原审法院再审中梅项羽提交的证据材料《申瑞公司的支付凭证》可知，申瑞公司已经履行支付第一年租金的义务；4.根据陈炜鑫提交给原审法院的证据电表照片可知，案涉房屋一直存在实际使用的事实，案涉房屋一直由申瑞公司实际占有并使用；5.根据陈炜鑫提交的《工商登记信息》可知，在案涉房屋所属的商业用房中，在2014年7月24日已经具备注册登记使用的商业用房功能；6.根据梅项羽提交的案涉商铺照片及陈炜鑫提交的案涉商铺周围实景照片可知，案涉商铺至今一直在持续使用中。二、原审法院认定《租房合同》因买卖合同中未交付房屋，租房合同中陈炜鑫也不可能向申瑞公司交付出租房屋，双方不存在房屋租赁关系，陈炜鑫未交付出租房屋，不支持“租金”主张，是事实认定错误，法律适用错误。原审法院把商品房买卖合同中的交付和房屋租赁合同中的交付混为一谈，是事实认定错误，法律适用错误。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房买卖合同中的交付，既包含房屋的转移占有，又包含转移房屋所有权给买受人。而房屋所有权的转移，应是以办理房屋所有权登记手续，取得房屋所有权证书为认定标准。在商品房买卖合同中，房屋的交付使用与所有权的转移是出卖人负有的两个层次的义务。房屋交付使用是出卖人应负的首要义务，而出卖人转移房屋所有权与买受人，并协助办理房屋所有权登记才是商品房买卖合同的根本目的。就本案而言，申瑞公司因为自身原因，致使案涉房屋虽然在2014年9月已经竣工验收，但直至2018年10月才取得建设工程竣工验收备案证明，现申瑞公司是否取得其他办理房屋产权证变更的资料，我方不得而知，但至今申瑞公司尚未通知业主可以办理房屋产权证登记。故案涉房屋在商品房买卖合同中未完成交付，商品房买卖合同的根本目的不能实现，不是申瑞公司未完成房屋的转移占有，而是其不能按照商品房买卖合同的约定向陈炜鑫转移案涉房屋所有权，不能办理所有权转移登记，房屋买卖合同中，申瑞公司未完成交付义务。2.根据《合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁合同只要出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，即完成了交付义务，租赁合同中，对房屋所有权的转移，并不影响租赁物的使用，故因为案涉房屋已经竣工验收合格，可以使用，租赁物已经具备转移占有的使用条件，根据陈炜鑫提交的证据《申瑞公司出具的答复函》中，申瑞公司表示进行过房屋预交付，2014年8月、9月18日申瑞公司给陈炜鑫及其他业主发的预交付短信可知，申瑞公司的“预交付”就是无法完成产权证办理，但转移房屋占有并可以出租使用，申瑞公司在2014年9月20日已经接受了陈炜鑫的案涉房屋的所有钥匙，案涉房屋的实际占有人为申瑞公司，《租房合同》在约定生效之日，已经生效并实际履行，不存在原审法院认定的案涉租赁房屋未交付的情况。三、抗诉书认为（2016）浙0106民初117号民事判决适用法律错误，导致实体处理不当的理由为梅项羽应向陈炜鑫承担无限连带保证责任还是按份保证责任。检察院对《租房合同》的其他认定，并无异议。四、原审认为徐勇、梅项羽就《租房合同》不应承担连带保证责任，事实认定错误，法律适用错误。徐勇、梅项羽在《租房合同》保证人一栏签字，承担连带保证责任，是其真实意思表示，且在原审中徐勇也到庭，当庭自认其签名后标注的份额为他跟梅项羽内部的份额划分，对外承担连带保证责任，原审认定保证人徐勇、梅项羽在本案中均无需承担保证责任错误。 申瑞公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，陈炜鑫的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、原审法院认定《租房合同》名为租赁合同，实为买卖合同关系，有事实与法律依据。首先，从两份协议的签订过程看，申瑞公司与上诉人在2014年11月7日同时签订了《赔偿协议》和《租房合同》，并且在两份协议中对于交付房屋的时间亦是吻合的，因此原审法院认定该逾期交房违约责任实际已由双方约定通过“租金”形式进行弥补，符合当时的客观事实，具有合理性，而从双方在之后签订的《承诺书》中再未提及逾期交房违约金也可以侧面印证双方的上述约定。因此，原审法院认定该《赔偿协议》的真正法律关系应为房屋买卖法律关系。其次，基于《租房合同》的履行情况，陈炜鑫主张《租房合同》已实际履行且合同中的租赁物至今仍实际由申瑞公司占有、使用，该观点不符合客观事实。案涉房屋在管理人接管前长期处于未竣工验收状态，并不具备交付及租赁使用条件，因此并不存在陈炜鑫所称案涉房屋一直由申瑞公司占有使用收益。申瑞公司基于房屋买卖合同关系未向陈炜鑫交付房屋，该事实在陈炜鑫提交的起诉状及其债权申报材料中均自认，陈炜鑫以租赁合同关系主张支付“租金”的请求，不应当予以支持。二、检察院抗诉系引起再审之途径，在再审审理过程中，各方对担保责任提出主张外，亦对《租房合同》的效力提出意见，原审法院据此对案件全案进行审查并无不当。三、原审法院认定徐勇、梅项羽无需承担担保责任，有事实与法律依据。徐勇、梅项羽以保证人身份在《租房合同》上签字，应承担相应的保证责任。对于承担保证责任的类型，管理人对《租房合同》签订时的客观情况并不了解，管理人倾向于按份责任。而本案中，因申瑞公司无需承担逾期交房违约金，因此保证人徐勇、梅项羽亦无需承担担保责任。 梅项羽辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求不能成立，请求法院驳回上诉，维持原判。 徐勇辩称：《租房合同》是陈炜鑫、梅项羽、徐勇当面所签，申瑞公司的公章也是徐勇加盖，担保责任承担比例是股东商量后内部约定。 陈炜鑫向一审法院起诉请求：1、被告申瑞公司支付房屋租金231.75万元并支付从2015年12月21日起至实际支付房租之日止按每日租金2倍的滞纳金。2、被告徐勇、梅项羽对上述款项承担连带保证责任。3、本案诉讼费用由三被告承担。 原一审认定：2014年11月7日，陈炜鑫为出租方（甲方）与申瑞公司为承租方（乙方），徐勇、梅项羽为保证人，三方签订了《租房合同》。约定：甲方将位于浙江省杭州市西湖区××幢105室、106室、107室、201室、202室、203室、204室、205室、206室、207室、208室、209室、210室、211室房屋出租给乙方，出租房屋面积共1299.40平方米；房屋租赁期共6年，自2014年12月31日起至2020年12月30日止。因该租赁标的为期房，实际交付之日早于上述日期，以实际交付之日为本租赁合同起始之日，甲方同意从交付之日给乙方2个月装修期，该期限内免收房租，乙方延期交房，本租赁合同租期从2014年12月31日起始；房屋每年租金为225万元，该房租为甲方净收入，所有涉及税费及其他费用由乙方承担，且租金每年按3%标准增长；房屋租金支付方式为每年12月20日前付清一年房租，或本租赁合同实际起始之日期前10天为每年支付房租日期，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方必须按日租金的2倍支付滞纳金；担保人将为乙方履行合同承担连带保证责任，乙方违约行为产生的所有费用，由保证人承担无限连带责任。《租房合同》签订后，申瑞公司于2015年1月14日支付了原告陈炜鑫2014年12月31日起至2015年12月30日的租金225万元。但从2015年12月31日起至2016年12月30日的租金，申瑞公司未支付原告陈炜鑫。 原一审认为：原、被告签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。根据《租房合同》约定租赁标的为期房，被告申瑞公司延期交房，租赁期限从2014年12月31日开始计算。故被告辩称案涉房屋无法交付给原告、被告申瑞公司没有支付租金给原告的义务，缺乏事实和法律依据，不予采信。合同约定租金支付为每年12月20日前付清下一年度租金，且租金每年按3%标准增长，故被告申瑞公司应于2015年12月20日前支付2015年12月31日至2016年12月30日止的租金231.75万元。被告徐勇、梅项羽为被告申瑞公司履行合同承担连带保证责任。关于原告主张按每日租金的2倍计算滞纳金。原一审认为，滞纳金性质上属于逾期付款违约金，原告主张滞纳金按每日租金的2倍计算明显过高，且被告申瑞公司要求予以调整，故依照年利率24%予以调整逾期付款违约金。综上，原告诉讼请求有理部分，予以支持。被告徐勇、梅项羽经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以缺席判决。原一审判决：一、申瑞公司于本判决生效之日起十日支付陈炜鑫从2015年12月31日起至2016年12月30日止的租金2317500元并支付逾期付款违约金（按年利率24%从2015年12月21日起计算至实际支付房租之日止）；二、徐勇、梅项羽对上述款项承担连带保证责任；三、驳回陈炜鑫的其他诉讼请求。案件受理费25340元，减半收取12670元，诉讼保全申请费5000元，合计17670元，由申瑞公司、徐勇、梅项羽负担，于本判决生效之日起十日内交纳至原审法院。 浙江省杭州市人民检察院抗诉认为：（2016）浙0106民初117号民事判决适用法律错误。理由如下，本案争议的焦点为梅项羽应向陈炜鑫承担无限连带保证责任还是按份保证责任。本案中，梅项羽、徐勇应对陈炜鑫承担按份共同保证责任。首先，保证人约定保证份额的意思表示明确。其次，保证人在签名后备注份额的效力应及于协议各方。再次，债权人未就保证人间保证份额约定提出异议。综合上述分析，梅项羽、徐勇二人已通过手写的方式对自己要承担的保证份额予以明确注明，债权人陈炜鑫并未对此表示反对，故应当认定陈炜鑫对保证份额的约定系明知且认可的。本案中的保证应属于按份共同保证，而非连带共同保证。原审法院认为梅项羽、徐勇承担无限连带保证责任，系适用法律错误，导致实体处理不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第二百零八条第一款之规定，决定提出抗诉。 梅项羽在原审法院再审中称：陈炜鑫未向申瑞公司办理租赁物正式移交手续；租赁物未通过竣工验收，也未办理权属证书，应属无效合同。涉案房屋土地使用权已抵押，租赁物存在重大瑕疵，申瑞公司无需支付租金。申瑞公司根本无法对租赁标的进行使用、收益，对陈炜鑫支付租金的请求有权予以拒绝。原审法院受理的(2016)浙0106民初8609号至8622号共14件案件，该14件案件中陈炜鑫已经主张自2014年6月1日起计算违约金，并经过了原审法院审理。陈炜鑫在已主张《商品房买卖合同》违约责任的前提下，再主张《租房合同》违约责任，与事实严重冲突，属不当权利主张。根据《租房合同》，梅项羽、徐勇在保证人栏签字时特别标注“徐勇（承担58%）、梅项羽（承担42%）”，根据担保法的相关规定，应按照保证合同约定的保证份额承担保证责任。原审判决保证人承担全部的连带保证责任，认定事实缺乏证据证明，适用法律错误。 陈炜鑫在原审法院再审中辩称：梅项羽称《租房合同》无效，无事实和法律依据。《租房合同》合法有效并实际履行，房屋已转移占有并可以正常使用。案涉房屋的土地使用权即使有抵押也不影响租赁物的使用。申瑞公司与陈炜鑫之间的《商品房买卖合同》及《租房合同》，本来就属于两个不同的合同法律关系，故可以根据不同合同主张自己的合同权利及义务，并不存在不当权利主张情况。《租房合同》中有明确的“保证人承担无限连带责任”的约定。梅项羽擅自添加的手写内容，不能改变保证人之间承担连带保证责任的约定。退一步讲，即使保证人之间有承担比例的约定，也是徐勇和梅项羽之间承担保证责任内部份额约定，对外部出租人陈炜鑫而言，保证人仍应承担连带保证责任，梅项羽仍应按约承担连带保证责任。 申瑞公司在原审法院再审中辩称：《租房合同》在合同签订时，涉案房屋未竣工验收，也未交付使用，申瑞公司也未实际收益，故关于租金的诉讼请求，法院不应支持。对于梅项羽与徐勇两位保证人的保证责任承担约定情况，本公司不清楚，由法院调查事实，依法处理。 徐勇在原审法院再审中辩称：本人在《租房合同》上以保证人身份签字属实，当时约定是承担连带责任保证。 原审法院再审对原一审查明的当事人签订合同、支付款项的事实予以确认，另查明： 2013年8月23日，陈炜鑫与申瑞公司签订房屋买卖合同，约定陈炜鑫向申瑞公司购买浙江省杭州市西湖区××幢105室、106室、107室、201室、202室、203室、204室、205室、206室、207室、208室、209室、210室、211室等房屋，合同约定的交房为2014年5月31日。 因申瑞公司未按期交付房屋给陈炜鑫，2014年11月7日，陈炜鑫为乙方，申瑞公司为甲方，徐勇、梅项羽为保证人，三方签订了《赔偿协议》，约定：一、甲方愿赔偿乙方因其延期交付截止至签订本协议时的实际损失210万元。二、甲方在2014年11月12日前支付乙方110万元，乙方收到款项后3日内撤销对甲方所有诉讼。三、甲方承诺在2014年12月31日前交付房屋，并于2014年12月31日前支付100万元，如房屋实际交付之日早于12月31日，在房屋实际交付之日支付乙方100万元。四、违约责任，如甲方不按上述期限支付费用及交付房屋，将承担100万元违约金，并不免除上述支付义务。五、由以下人员对本协议承担无限连带保证责任，如乙方不按本协议约定时间支付上述款项，由保证人承担支付义务及为实现本债权产生的其他费用。六、本协议一式二份，效力相等，各方各持一份，本协议签订之日生效。在该合同尾部保证人签名栏徐勇签名处有“（承担58%）”书写文字，梅项羽签名处有“（承担42%）”书写文字。在同一天双方签署的《租房合同》尾部保证人签名栏徐勇、梅项羽签名处也有同样的书写文字。 2014年11月12日，申瑞公司支付110万元。 2014年12月14日，申瑞公司出具“关于申瑞国际延期交付承诺书的疑问及要求答复函”，答复如下，逾期交付赔偿，金座1号楼截止至2015年5月1日之前，按《商品房买卖合同》中约定的已经交付房款每日万分之一支付违约金。超过该期限，自最后期限的第二天起至实际交付之日止，第一个月按已经交付房价价款万分之二赔偿，第二个月按已经交付房价价款万分之三赔偿，依次类推；金座2号楼截止至2015年7月1日前，按《商品房买卖合同》中约定的已经交付房款每日万分之一支付违约金。超过该期限，自最后期限的第二天起至实际交付之日止，第一个月按已经交付房价价款万分之二赔偿，第二个月按已经交付房价价款万分之三赔偿，依次类推。三证办理时间赔偿：2015年3月31日之前如未办理出三证，承诺自最后期限的第二天起至实际交付之日止，第一个月按已经交付房价价款万分之二赔偿，第二个月按已经交付房价价款万分之三赔偿，依次类推等内容。 2015年1月5日，申瑞公司的法定代表人徐勇向陈炜鑫发出《承诺书》一份，载明，承诺人（指申瑞公司）与被承诺人（指陈炜鑫）于2014年11月7日签订《赔偿协议》及《租房合同》各一份，约定最晚于2014年12月31日，承诺人根据《赔偿协议》需向被承诺人支付100万元款项，根据《租房合同》承诺人需向被承诺人支付房租225万元，共计325万元整，根据承诺人请求，被承诺人同意承诺人上述2项付款义务履行期限延期在2015年1月10日支付。承诺人承诺，于2015年1月10日向被承诺人支付款项共计326.3万元，计算标准为，因延期支付325万元（从2015年1月1日至1月10日共计10天）给被承诺人造成的损失，按日万分之四利息计算，利息总额为1.3万元，并于2015年1月10日与325万元共同支付，共计326.3万元，如不按此承诺书履行，被承诺人将根据《赔偿协议》及《租房合同》约定违约条款向承诺人主张权利等内容。 2015年1月14日，申瑞公司支付赔偿款尾款100万元与往来款（即“房租225万元”）时，加上逾期付款的利息，实际支付的款项为3268200元。 2016年1月5日，陈炜鑫以申瑞公司、徐勇、梅项羽为被告，就上述《租房合同》权益向原审法院起诉，原审法院于同日受理，该案件案号为（2016）浙0106民初117号。 2016年1月6日，陈炜鑫以申瑞公司、徐勇、梅项羽为被告，就上述《赔偿协议》权益向原审法院起诉，原审法院于同日受理，该案件案号为（2016）浙0106民初135号。 2017年6月1日，原审法院受理申瑞公司破产清算一案。原审法院指定浙江智仁律师事务所、浙江韦宁会计师事务所有限公司、江苏新天伦律师事务所担任申瑞公司联合管理人。 2017年6月，陈炜鑫向申瑞公司管理人申报债权，申报的债权包括申瑞国际购房人权益登记表、申瑞国际购房人房屋租赁权益登记表、申瑞国际购房人违约金权益登记表等，陈炜鑫在填写上述登记表时，在“有无交房”栏、“有无入住使用”栏均选择填写“无”。 2018年10月，申瑞公司建设的包括涉案房屋在内的商业金融用房完成竣工验收备案。申瑞公司破产清算案目前仍在审理中。在本案庭审中，申瑞公司表示，涉案房屋现在由申瑞公司管理人控制占有。 在案件再审审理中，原审法院就本案合同性质（效力）向原审原告陈炜鑫释明，陈炜鑫表示不变更诉讼请求，坚持原审诉讼请求。 原审法院再审认为，本案涉及以下争议，（一）《租房合同》的性质。原审原告陈炜鑫与原审被告申瑞公司于2013年8月签订房屋买卖合同，约定陈炜鑫向申瑞公司购买14套房屋、总价款4310万元等。因申瑞公司逾期交房，双方为解决纠纷于2014年11月7日签订《赔偿协议》、《租房合同》，《赔偿协议》约定申瑞公司赔偿陈炜鑫因其延期交房、截止签订协议时已造成陈炜鑫的损失，《租房合同》约定申瑞公司自2014年12月31日起向陈炜鑫租赁该14套房屋。将该《赔偿协议》、《租房合同》两份协议结合起来分析，两份协议都是针对陈炜鑫与申瑞公司买卖房屋纠纷；两份协议是同时签订，在签订时双方明确申瑞公司尚未交付房屋，《赔偿协议》约定申瑞公司在2014年12月31日前交付房屋，《租房合同》约定申瑞公司自2014年12月31日前租赁房屋，时间上连续；《租房合同》中还有“乙方（即申瑞公司）延期交房，本租赁合同租期从2014年12月31日起始”、“乙方违反本合同…将支付甲方租赁合同涉及房屋总购房款20%违约金”等，可以认定双方实际是通过《租房合同》约定了申瑞公司逾期交付房屋时从2014年12月31日起以租金形式赔偿购房人陈炜鑫的损失，即合同名称是“租房合同”，真正的合同性质（合同权利义务关系）是房屋买卖关系。故此，应按房屋买卖关系处理双方的权利义务。 （二）申瑞公司履行《租房合同》的情况、应否承担违约责任。申瑞公司在2015年1月14日支付了3268200元（其中一部分款项为第一年的“租金”款），后续“租金”款项未予支付。现陈炜鑫起诉要求申瑞公司支付后续“租金”，对于陈炜鑫的该项主张，因为在房屋买卖关系中申瑞公司未交付房屋，本案《租房合同》中陈炜鑫也不可能向申瑞公司交付出租房屋；在原审法院释明后，原告陈炜鑫未变更诉讼请求，仍坚持按房屋租赁关系主张权利；鉴于双方之间不存在房屋租赁合同关系、陈炜鑫未交付出租房屋，对于陈炜鑫在本案中提出的“租金”主张，不予支持。 （三）徐勇、梅项羽就《租房合同》应承担的责任。徐勇、梅项羽以保证人的身份在《租房合同》上签字，审理中各方当事人对于徐勇和梅项羽系申瑞公司的保证人、应承担相应的保证责任并无争议，当事人争议的是徐勇和梅项羽应承担的是连带保证责任还是按份保证责任。根据上述分析，申瑞公司可不承担支付租金的责任，在此情况下，不论当事人当时约定的是连带保证还是按份保证，保证人徐勇、梅项羽在本案中均无需承担保证责任。 综上，本案经原审法院审判委员会讨论决定，认为原一审判决认定事实不当，适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零七条的规定，判决：一、撤销本院（2016）浙0106民初117号判决；二、驳回陈炜鑫的诉讼请求。本案受理费12670元，财产保全申请费5000元，均由陈炜鑫负担。 本院二审过程中，陈炜鑫提供如下证据：1、浙江省商品房买卖合同，欲证明：商品房买卖合同对涉案房屋交付时间、条件所做的具体约定。2、短信截屏打印件，欲证明：2014年9月18日，被上诉人申瑞公司销售部短信通知上诉人陈炜鑫，申瑞国际商铺临时交付定于2014年9月20日-2014年9月23日四天集中交接，本次交付主要为钥匙交付，仅作为业主进场装修或出租使用的事实，同时证明涉案房屋已经满足租赁使用条件的事实。3、（2019）浙杭网证内字第5342号公证书，欲证明：涉案部分房屋目前仍在使用的事实以及“申瑞国际”同一项目其他商铺亦在使用的事实，案涉房屋竣工验收时间为2014年6月15日。该证据与证据2及原审证据互相印证，再一次证明涉案房屋已经“临时交付”可租赁使用的事实。 申瑞公司对上述证据质证认为：从形成时间来看，三组证据不属于新证据，由法庭依法核实。对证据1的三性无异议。对证据2手机的使用者身份无法确认，因此不能确认是申瑞公司向陈炜鑫要求进行交付，不能达到陈炜鑫的证明目的。对证据3，申瑞公司交房时间根据合同约定是2014年7-9月份之间，在2015年的时候因为考虑到整个申瑞项目存在维稳风险，政府也介入调解申瑞公司整体的处置问题。现在入住的大部分业主是在当时政府协调时进行自救的情况下入住的。对该证据的真实性、合法性无异议，申瑞公司是在2017年6月1日进入破产清算程序，根据破产法之规定，若管理人在2个月内没有对尚未履行完毕的合同作出明确继续履行的意思表示，则合同视为当然解除。那么在此情况下，申瑞管理人没有作出合同继续履行的意思表示，可以认为双方的租赁合同是在成立且在没有继续履行的情况下，在破产受理之日已经解除。公证书拍摄的证据内容是在2019年7月8日，此时双方已经不具有租赁合同关系，2017年6月1日申瑞公司进入破产清算程序后的房屋使用状况，申瑞公司并不清楚。以该房屋的现状不能证明已经“临时交付”可租赁使用的证明目的。 梅项羽对上述证据质证认为：对证据1的三性均无异议。对证据2的质证意见同意申瑞公司的意见。对证据3的形成时间有异议，陈炜鑫所购置房屋的现状的确是没有在使用。2017年6月29日陈炜鑫在申瑞公司债权人申报的登记表中，其明确阐明没有交房，没有入住使用。案涉房屋内的物品不知道是谁在使用。竣工验收的照片是施工单位自己刻制的竣工验收的展示牌和实际的竣工交付日期有出入，应该以审批文件为准。 徐勇对上述证据质证认为：证据1买卖合同是事实，对该证据无异议。证据2是当时销售部门向所有购房人发出的短信。申瑞公司当时主要考虑到违约赔偿，想早点交付，在2014年7月左右确实有交钥匙，系为了减少损失而进行的临时交付行为。对证据3公证书无异议，当时确实有临时交付的行为。2014年7、8月份钥匙交付之后确实其他业主也都在使用，包括出租。 本院认为，证据1浙江省商品房买卖合同所对应的陈炜鑫与申瑞公司签订房屋买卖合同之事实，原审已予确认，且陈炜鑫另案提起诉讼的房屋买卖合同纠纷中亦确认了相关事实，该证据应予确认；证据2，徐勇认可同类房屋在2014年7月左右有临时交付行为，申瑞公司也承认存在业主先行使用的情况，至于案涉房屋是否具备租赁使用的条件及是否具有“临时交付”之事实，应结合其他证据综合予以分析；证据3的真实性、合法性应予确认，至于该证据是否能够达到陈炜鑫所主张的“临时交付”之证明目的，亦应结合其他证据综合予以确定其证明效力。 本院二审对原审法院查明的事实予以确认，另查明：陈炜鑫以房屋买卖合同纠纷为由，于2016年9月27日向原审法院起诉申瑞公司，请求判令申瑞公司继续履行合同，向其交付案涉房屋并交付无抵押的土地权属证书和房屋权属证书等相关材料；由申瑞公司向其支付逾期交房违约金（自2014年6月1日暂计算至2016年9月26日，实际计算至判决确定的履行期限届满之日止）；并由申瑞公司向其支付逾期交付土地权属证书和房屋权属证书的违约金（自2015年4月1日暂计算至2016年9月26日，实际计算至判决确定的履行期限届满之日止）。原审法院于2016年11月21日作出（2016）浙0106民初8609-8622号民事判决，对陈炜鑫的相应诉讼请求予以支持。 本院认为，本案二审争议焦点为《租房合同》的效力及其定性、《租房合同》的实际履行情况及违约责任承担、本案再审审理范围、保证人的责任承担。 （一）《租房合同》的效力及其定性 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉房屋在签订《商品房买卖合同》时，载明已经取得建设用地使用权和建设工程规划许可证，对此申瑞公司和陈炜鑫均无异议。2014年11月7日，陈炜鑫与申瑞公司及徐勇、梅项羽签订的《租房合同》系各方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，租赁合同是转移财产使用权的双务有偿合同。租赁合同转移租赁物的使用权给承租人，而租赁物的所有权仍属于出租人，因此租赁合同的这一特征与转移标的物所有权的买卖合同存在根本区别，原审法院再审认为《租房合同》的真实性质系房屋买卖合同关系，缺乏法律依据。陈炜鑫与申瑞公司及徐勇、梅项羽签订《租房合同》的同时，签订有《赔偿协议》，该两份协议签订时申瑞公司尚未向陈炜鑫交付房屋，申瑞公司也承诺在2014年12月31日前交付房屋，因此《租房合同》也明确约定租赁期限自2014年12月31日起至2020年12月30日止，申瑞公司对案涉房屋存在权利瑕疵的情形应属明知，该权利瑕疵在《租房合同》成立时即已存在，案涉房屋陈炜鑫至今未能办理权属登记并非其自身原因所导致，现无其他第三方就案涉房屋向陈炜鑫主张权利，实际上也未对申瑞公司使用案涉房屋形成妨碍，故各方当事人仍应按《租房合同》的约定全面履行各自义务。梅项羽申请所称合同无效，租赁物存在重大瑕疵，申瑞公司无需支付租金之理由无法成立，本院不予采信。 （二）《租房合同》的实际履行情况及违约责任承担 2015年1月5日，时任申瑞公司法定代表人的徐勇向陈炜鑫出具《承诺书》，承诺根据《租房合同》的约定向陈炜鑫支付房租225万元。2015年1月14日，申瑞公司向陈炜鑫支付该房租225万元及《赔偿协议》所涉尾款100万元，加上逾期付款利息共计3268200元，陈炜鑫对此并无异议。据此，《租房合同》所约定的2014年12月31日起至2015年12月30日的租金，申瑞公司已经按约履行支付租金的义务。本院二审中，徐勇认可案涉同类房屋在2014年7月左右存在临时交付行为，同类房屋在交付钥匙后，其他业主亦有包括出租在内的实际使用情形；申瑞公司也承认存在业主先行使用的情况。2014年12月14日，申瑞公司出具的《关于申瑞国际延期交付承诺书的疑问及要求答复函》中第六条也对业主提出的“临时交付”予以答复，结合陈炜鑫提供的公证书所反映的案涉房屋及同类房屋的使用现状，可以证实案涉同类房屋在2014年11月7日签订《赔偿协议》时，已经具备实际使用并产生收益的条件。原审法院再审认为申瑞公司与陈炜鑫实际是通过《租房合同》的形式赔偿陈炜鑫的损失，与案涉房屋的实际使用状况不符，该判决理由应予纠正。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，房地产开发企业将房屋所有权转移给买受人，是商品房买卖合同的基本法律特征，与房屋租赁合同关系中出租人将房屋使用权交付承租人存在根本差异。依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定所确立的不动产物权设立、变更、转让和消灭，依法进行登记的物权公示基本原则，商品房买卖合同依法办理房屋所有权变更登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果。因此，商品房买卖合同中的交付房屋系以房屋所有权变更登记，买受人取得房屋权属证书，买受人取得房屋所有权为目的；而房屋租赁合同关系中出租人将具备实际使用、收益价值的房屋交付给承租人，承租人取得房屋使用权并支付租金，出租人以实现房屋使用价值并获取收益为目的。结合本案，申瑞公司未按照商品房买卖合同的约定交付房屋，与陈炜鑫将房屋交付申瑞公司使用，系商品房买卖合同关系、房屋租赁合同关系中的不同性质、合同目的之交付行为，两种法律关系下的“交付房屋”并不存在矛盾冲突。原审法院再审认为房屋买卖关系中申瑞公司未交付房屋，本案《租房合同》中陈炜鑫也不可能向申瑞公司交付出租房屋，与法律规定及《租房合同》的实际履行情况不符，本院亦予以纠正。原审法院原一审对陈炜鑫要求申瑞公司支付2015年12月31日起至2016年12月30日止的租金2317500元的请求予以支持，并对《租房合同》约定的滞纳金定性为逾期付款违约金进行调整，符合法律规定，本院二审对陈炜鑫的该项上诉请求予以支持。 （三）关于再审案件的审理范围 根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”之规定，再审案件应当围绕再审请求进行，与再审请求有关的事项均属于再审案件的审理范围。检察机关对民事案件提起抗诉系启动再审程序，梅项羽在原审法院再审中已明确提出“租房合同无效，申瑞公司无法对租赁标的进行使用、收益”；“（2016）浙0106民初8609号至8622号14个案件中陈炜鑫主张自2014年6月1日起计算违约金，《商品房买卖合同》违约责任与本案《租房合同》违约责任存在重复主张”的再审请求，故原审法院根据该请求进行裁判，并未超出再审案件的审理范围。 （四）保证责任的承担 徐勇、梅项羽在2014年11月7日的《租房合同》中均以保证人的身份签字，并在签名处有承担各自份额的书写文字。对此，梅项羽认为其应承担的是42%的保证责任；徐勇则认为对陈炜鑫承担的系连带保证责任，股东内部按比例承担保证责任。《租房合同》第十二条第2款明确约定，担保人为申瑞公司履行合同承担连带保证责任，申瑞公司违约行为产生的所有费用，由保证人承担无限连带责任。按各方当事人的陈述，该《租房合同》签订时陈炜鑫、梅项羽、徐勇均在场，三方应明知《租房合同》中关于连带保证责任的约定。现梅项羽、徐勇作为保证人对该节事实的陈述不一，而徐勇所述股东内部按比例承担保证责任的可能性确实存在，因此梅项羽、徐勇关于各自保证份额的手写文字不能视为各方对连带保证责任的条款重新协商所确定的特别约定，无法推断为各方已经就按份保证责任达成合意，陈炜鑫对此已经表示同意。故《租房合同》中关于梅项羽、徐勇保证份额的手写文字不能约束陈炜鑫，对陈炜鑫而言，梅项羽、徐勇仍应承担连带保证责任。 综上所述，陈炜鑫的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民再15号民事判决； 二、维持杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初117号民事判决。 二审案件受理费25340元，由被上诉人杭州申瑞置业有限公司、梅项羽、徐勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  楼继文 审判员  张喜妹 审判员  陈洁雅 二〇一九年七月二十九日 书记员  章 烨