河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1091民初1337号 原告贾勤生，男，汉族，1969年10月20日出生，现住河北省廊坊经济技术开发区。 委托诉讼代理人邵伯忠，河北天枢律师事务所律师。 被告于德立，男，汉族，1980年12月23日出生，现住河北省廊坊市文安县。 委托诉讼代理人尤婕、齐永为，河北乾翔律师事务所律师。 被告李利伟，男，汉族，1987年4月6日出生，现住河北省廊坊市安次区。 委托诉讼代理人贾振，河北金派律师事务所律师。 被告张海涛，男，汉族，1987年3月23日出生，现住河北省廊坊市大城县。 委托诉讼代理人贾振，河北金派律师事务所律师。 本院在审理原告贾勤生与被告于德立、李利伟、张海涛房屋买卖合同纠纷一案中，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾勤生及其委托诉讼代理人邵伯忠，被告于德立的委托诉讼代理人尤婕，被告李利伟和张海涛的共同委托诉讼代理人贾振均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告三方（包括廊坊市天创房地产经纪有限公司，以下简称天创房产经纪）于2017年8月16日签订《房产买卖合同》，原告作为合同甲方将自己位于廊坊开发区房屋出卖给被告于德立，价款193万元，天创房产经纪作为中介机构为合同丙方。合同约定甲、乙任何一方擅自解除、拒绝履行本合同的，向守约方支付合同成交价的20%的违约金。丙方作为保证人担保在2018年1月10日前甲方拿到全部房款，若逾期每日赔偿甲方壹万元。合同签订后，原告立即将房产证、土地使用证等相关证件交由天创房产经纪保管，并随时准备向被告于德立交付房屋。但时至今日，被告于德立和天创房产经纪拒绝履行合同义务。于德立拒绝收房。现，天创房产经纪已注销。遂请求判令:1、被告于德立向原告支付违约金386000元；2、被告李利伟、张海涛支付违约金600000元；3、被告李利伟、张海涛返还原告房屋产权证、土地使用权证等全部证件；4、解除双方签订的《房产买卖合同》；5、诉讼费由被告承担。 原告针对己方主张向本院提交证据如下：1、房产买卖合同一份，证明原告与被告于德利、天创房产经纪三方签订合同，是真实意思表示，合法有效；房屋的价款、位置以及房款交付期限及数额在合同中约定；如果任何一方拒绝履行本合同，应支付违约金；被告于德立，未按合同约定支付足额房款，应当承担违约责任；天创房产经纪在合同上承担了担保人的地位，保证2018年1月10日之前，原告拿到全部房款，若过期每日赔偿1万元，所以天创房产经纪应当承担担保责任。2、广阳区的工商登记基本情况，证明天创房产经纪在未经通知债权人的情况下，擅自注销了公司。按照相关法律规定，公司的义务应当由其股东承担。3、中国建设银行个人账户收入交易明细，证明天创房产经纪的一个叫孙悦的人，将定金打入了原告的账户。 被告于德立辩称，1、我方已按照合同约定将申请贷款和过户需要的全部材料交给了天创房产经纪，履行了合同义务，不存在违约行为，不应向原告支付违约金；2、因房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力，致使合同无法履行，系不可归责于当事人双方的是由，合同解除后，原告应返还购房定金；另，买卖合同约定以按揭贷款方式付款，原告也知晓此情况下可能存在无法获批贷款的风险，我方未能获得银行贷款，是受到了房地产调控政策和房贷政策变化的影响，导致无履约能力。我方同意解除房产买卖合同。因此，应驳回原告的诉讼请求。 被告于德立针对己方主张向本院提交证据如下：1、收据一份，证明我方曾购买过房屋，向天创房产经纪交付95000元，剩余10万元定金直接交付原告，就是孙悦交给他们的。2、合同两份，证明于德立，天创房产经纪就案外的一套房产进行过初步的交易，当时交付定金195000元。第二份合同为本案原告和于德立之间签订的，能证实天创房产经纪的交易习惯。3、收条、收据各一份，证明我方付款的情况。4、档案袋一份，证明该档案袋是由天创房产经纪交付我方的，我们之间进行了房产交易。 被告李利伟、张海涛辩称，因买卖双方签订的房屋买卖合同处丙方加盖的合同专用章，并非我方的章，同时在何种情况下签订的，我方不清楚不知情。在合同签订后，合同的履行过程中，我方未参与，也就不存在任何过错以及违约情形，无须承担违约责任。关于特别条款约定的支付每天1万元高额的违约金，更不是我方书写的。根据市场交易习惯，我方作为曾经的中介公司，是为买卖双方提供中介服务，合同签订的内容大多是约束买卖双方的，而不是约束中介公司的。我方也并未收到原告交来的房屋产权证等无需返还。综上，请求法庭驳回原告对我方的诉求。 被告李利伟、张海涛针对己方主张向本院提交证据如下：1、廊坊市广阳区行政审批局查询的档案一份，证明天创房产经纪在登记机关廊坊市广阳区市场监督管理局处备案的只有公章和财务章，无合同专用章。本案合同中加盖的合同专用章并非我公司的，合同内容对我公司无法律效力。 经庭审举证、质证及当事人当庭陈述，本院确认事实如下： 1、贾勤生曾于2018年4月27日起诉于德立、廊坊市天创房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2018）冀1091民初731号；该案件于2018年7月12日因被告不明确驳回起诉。在该案件的审理过程中，2018年6月14日，本院传唤双方当事人来法院进行询问，贾勤生及其委托诉讼代理人邵伯忠、天创房产经纪的工作人员王东来以及案外人李根均到院接受询问，王东来将涉诉房屋的产权证书交还贾勤生。贾勤生因此自愿撤回第三项诉讼请求。 2、天创房产经纪成立于2012年10月11日，股东为李利伟和张海涛，出资比例各50%。2018年8月28日，廊坊市广阳区行政审批局核准该公司注销，公司最后一次股东会决议确定如有债权债务由公司股东按出资比例享有和承担。因天创房产经纪注销，本院依法追加李利伟和张海涛参加诉讼。 3、2017年3月19日-21日，于德立及其朋友李根在一个邓姓中介人员的（具体姓名不详）介绍下到天创房产经纪于浩处交易购买一套房屋（廊坊开发区憩园新区2幢3单元502室），李根和于德立打算共同出资购买此房屋，并通过邓姓人员与天创房产经纪签订《房产买卖合同》，合同购买人的签字非于德立本人签署。天创房产经纪的工作人员于浩以公司名义收取张芳芳（李根的妻子）中介费80000元，涉诉房屋房主收取20000元购房定金，天创房产经纪的工作人员孙悦收取李根95000元房款。因上述房屋未交易成功，天创房产经纪的工作人员退还李根20000元。后，天创房产经纪又为于德立找第二套房仍未交易成功。其余款项并未退还于德立或李根、张芳芳。 2017年8月16日，邓姓中介人员介绍贾勤生、于德立和李根与天创房产经纪在天创房产经纪的办公场所签订《房产买卖合同》，约定：贾勤生将自有的位于廊坊开发区的房屋出售给于德立，房款1930000元；同日，于德立应付定金100000元；贾勤生将房屋的产权证、契证存放在天创房产经纪；贾勤生、于德立应在签署本合同两日内，将申请贷款和过户所需的全部资料交给天创房产经纪，贾勤生随时携带所有证件积极配合天创房产经纪和于德立到银行申请贷款，待银行批贷后，贾勤生和于德立随时携带所有资料到房管局办理过户手续，过户手续完成后贷款银行将贷款1830000元直接汇款至贾勤生账户；双方同意于过户当日由贾勤生将上述房屋钥匙正式交给于德立；双方同意于2017年10月16日前办理过户手续；天创房产经纪全权办理房屋贷款及过户手续，贾勤生和于德立不得自行办理贷款及过户手续；贾勤生和于德立任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，均由违约方向守约方支付房屋实际成交价的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方据实赔偿；贾勤生同意更换人名；放款当日，贾勤生净拿剩余款项壹佰捌拾叁万元整，剩余款项打给天创房产经纪，天创房产经纪承诺于2018年1月10日前让贾勤生拿到全部房款，若逾期每日赔偿贾勤生壹万元人民币。该合同签订时,邓姓中介人员代替于德立在合同中签字，贾勤生在合同中签字，天创房产经纪的工作人员于浩办理的中介交易；同时，天创房产经纪的工作人员孙悦将于德立已交付的第一笔房屋交易款中的100000元通过银行转账给贾勤生作为购房定金。合同签订后，于德立对于邓姓中介人员代替其在房产买卖合同上签字予以认可；贾勤生、于德立与天创房产经纪的工作人员一起到银行办理贷款手续，但贷款手续至今未办理。因房屋无法继续交易，于德立亦未交付剩余房款，贾勤生遂提起本诉。 4、贾勤生、于德立和李利伟、张海涛均同意解除涉诉的房产买卖合同。 本院认为，通过查明的事实，天创房产经纪于浩、孙悦鉴于于德立（或李根）购房的需求，先与于德立（或李根）建立房产中介服务关系，又因贾勤生的售房需求，于浩、孙悦直接与该二人进行了涉诉房屋的交易行为。从加盖天创房产经纪公司财务章的收据可以证实天创房产经纪收取了中介费用和部分房款并将涉诉房屋的定金直接由孙悦账户转账至贾勤生账户，从而完成涉诉房屋的第一笔款的交易行为。故，贾勤生、于德立与天创房产经纪共同签订的房产买卖合同，是各方在平等的基础上自愿达成，不违反法律的规定，本院依法确认。李利伟和张海涛辩称其不清楚涉诉房屋交易的事实，并否认合同的真实性与本案查明事实不符，本院不予采信。按照合同约定，各方应全面履行各自的权利义务。 天创房产经纪作为房屋交易的中介方，承诺全权办理涉诉房屋的贷款及过户手续，贾勤生和于德立不得自行办理贷款及过户手续。也就是说，在贾勤生和于德立提供相关贷款及过户的手续后，三方应一起去银行办理贷款手续。而通过庭审调查的事实，贾勤生和于德立均认可一同去了银行办理贷款的相关手续。三方已经在银行递交了相关的贷款手续，天创房产经纪应督促贷款的审批并最终为买卖双方办理房屋过户手续。但之后，天创房产经纪未按照合同的约定为买卖双方办理完毕贷款手续，最终房屋交易未成功。天创房产经纪作为专业的房产经纪机构对于办理贷款手续并审批以及过户的情况应熟知，在没有将涉诉房屋交易完成时，天创房产经纪注销了公司，且未积极采取相应措施防止各方损失的进一步扩大，显然违反了合同约定，应承担过错责任。天创房产经纪业已注销，该过错责任应由李利伟和张海涛承担。贾勤生作为房屋的出卖人，于德立作为房屋的买受人，双方主观意愿就是买卖房屋，且双方均积极配合天创房产经纪办理贷款等手续，贾勤生无过错。于德立不能按约支付剩余房款，源于天创房产经纪的过错，于德立并无过错。故，贾勤生主张于德立支付违约金386000元的意见，本院不予支持。 因各方均同意解除涉诉房产买卖合同，本院准予。由于李利伟和张海涛继受天创房产经纪的债权债务，又系过错方，应对贾勤生的损失承担违约责任，故，贾勤生主张李利伟和张海涛承担违约金的意见，本院予以支持。但涉诉房产买卖合同的约定过高，本院参照目前廊坊地区二手房屋交易市场的价格以及中国人民银行同期贷款利率的标准，酌情确定李利伟、张海涛赔偿贾勤生违约损失共计150000元。贾勤生退还于德立购房定金100000元。 另，贾勤生自愿撤回第三项诉讼请求，本院准予，并不再处理。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告贾勤生和被告于德立、廊坊市天创房地产经纪有限公司于2017年8月16日签订的《房产买卖合同》。 二、被告李利伟、张海涛赔偿原告贾勤生违约损失共计150000元。 三、原告贾勤生返还被告于德立购房定金100000元。 上述款项均应于本判决生效之日起五日内给付。 四、驳回原告贾勤生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半为1650元，由被告李利伟、张海涛共同承担，此款于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  刘 鹏 人民陪审员  赵俊玲 人民陪审员  吴静如 二〇一九年七月九日 书 记 员  蔡 鑫