重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终4658号上诉人（原审原告）：祁旭红，女，1990年12月3日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：周荣焱（祁旭红的丈夫），住重庆市巴**。被上诉人（原审被告）：重庆灿瑞置业有限公司，住所地重庆市巴**李家沱正街******，统一社会信用代码91500113MA5U3YMH1Q。法定代表人：李非，董事长。委托诉讼代理人：陈雍，公司员工。原审第三人:重庆麦积房地产营销策划有限公司，住所地，住所地重庆市九龙坡区石小路******会信用代码91500107305261519L。法定代表人：李小林。上诉人祁旭红因与被上诉人重庆灿瑞置业有限公司（以下简称灿瑞公司）及第三人重庆麦积房地产营销策划有限公司（以下简称麦积公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2018）渝0113民初4375号民事判决，提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。祁旭红上诉请求为：撤销原判，支持其撤销《商品房定购书》、灿瑞公司返还定金2万元、第三人承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：其主力证据和短信照片可证明，灿瑞公司的直接经办人肖龙梅、第三人的直接经办人李小林、周荣焱之间的交流：李小林说签订合同前，是给哈尔滨银行的郑夏打的电话承诺帮助贷款给首付款。开发商给一定的辛苦费。肖龙梅说其知道李小林给你们办货款的事。上述表明第三人性质及第三人欺诈构成，完全符合《民法总则》第149条的规定。同时《商品房定购书》也清楚写明不容商量的条款：7日内不交首付款不签定购房合同，2万元定金不退。也就是说7天内30万元必须到帐！承诺货款给首付与签定合同交定金是非常绝对的对等关系。并非一个一般性帮忙的承诺，一是贷款不成或迟延按照合同约定就不退还定金。而贷款是否成功本身就会存在很多不确定因素，只有与银行签定了贷款合同才能百分之百保证！因此，承诺7天内绝对能贷款到手给首付这个行为本身就是欺诈欺骗行为。同时，其提交的录音、短信还能证明签订《商品房订购书》前，李小林承认联系贷款，说明祁旭红是在第三人承诺贷款欺骗下才签定合同并交纳定金，后由于营销人员没能力办好货款给首付，导致商品房交易没有成就。而在贷款尚未经审批确定前如此承诺本身就是欺诈。且李小林承认如购房成功灿瑞公司要给辛苦费，其第三人的性质可以认定。而商量李小林帮助货款给首付就在被告工作场所售房部，被告置业顾问肖龙梅知道李小林帮助贷款给首付的事情，亦符合法律关于“对方知道还应当知道该欺诈行为”的规定。综上，签订《商品房订购书》前各方的行为，完全符合《民法总则》149的规定，祁旭红依上述事实及法律提的诉讼请求，应得到支持。灿瑞公司答辩称：双方签订《商品房订购书》载明双方应签订购房合同的时间，且对方向公司出具承诺书，承诺按时签约，按时支付首付款，按时提供按揭资料。对方未按约前来签约公司又再次通知对方，给其三天的延期签约时间，对方依旧未来签约，依定购书约定，公司有权不返还定金。公司不认识第三人也未与第三人有任何合作关系，不清楚对方与第三人之间有什么法律关系，对祁旭红提供的录音和短信证据不认可。肖龙梅是公司员工，但录音中的人是不是肖龙梅不确定。一审正确，应维持原判。第三人麦积公司陈述：祁旭红追加该公司为第三并要求承担连带责任无事实与法律依据。《商品房订购书》上没有第三人李小林任何签字，第三人也没有承诺过祁旭红诉状上所说的各种事实，祁旭红具备完全民事行为能力，对各项事情都应该有自已的判断，并且签订合同时夫妻二人均在场，经过和灿瑞公司多次沟通才签订订购书，第三人对其签订合同没有作出任何担保的承诺，祁旭红与灿瑞公司之间的民事行为与第三人无关。第三人没有任何受益行为，只是知道祁旭红要购房引介其与灿瑞公司认识，订购书在灿瑞公司售房部签订，合同双方的权利义务第三人并不知晓，也没向双方收取任何费用。祁旭红所述第三人承诺给帮助其贷款的事实并不成立，第三人没有义务帮助其办理贷款，祁旭红能否办贷款应与灿瑞公司协商，与第三人无关，所以第三人与双方合同纠纷没有关联。祁旭红要求第三人承担连带责任的诉讼请求应予驳回。一审法院经审理查明，2017年3月31日，祁旭红（作为买受人）与灿瑞公司（作为出卖人）签订《商品房定购书》约定，项目名称为蓝光美渝森林，地址重庆市巴南区龙洲大道****号，房屋编号**幢**层**号，建筑面积137.88平方米，套内面积114.99平方米，以上面积最终以产权监理处核定为准，房屋总价1216473元，定金2万元；买受人确认，在签订本《定购书》前，已充分了解出卖人所售房屋的基本情况，并详细阅读了出卖人现场公示的《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业服务协议》和《临时管理规约》等相关合同文本（详见现场公示），买受人对前述文本条款清晰无异议，并同意按照前述文本签订《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业服务协议》和《临时管理规约》；本《定购书》在经出卖人和买受人双方签字（盖章）、买受人向出卖人交纳定金后生效；买受人应于2017年4月5日18:00前（即定购截止日）携带本定购书、定金收据和身份证原件等相关资料到出卖人指定签约处签署《商品房买卖合同》及其附件，否则属买受人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，买受人所付定金不予返还，在定购截止日前，出卖人不得将该房屋另售他人，如另售他人则买受人有权要求出卖人双倍返还买受人已付定金；本《定购书》生效后，未经出卖人同意，买受人不得更名、退、换所定购的房屋；买受人选定按揭付款方式，限时签约优惠1%，优惠后总价1204308元。当日，祁旭红签署承诺书，载明：本人与灿瑞公司就定购涉案房屋签订《商品房定购书》，本人对所选择的付款方式的付款时间及金额、相关优惠已知悉；本人签订合同前，销售人员已就定购书条款进行了完整的解释，提请本人特别注意认购书中的黑体及下划线部分，本人对此并无异议；本人无不良银行信用记录，具备银行要求的首付款支付能力；本人对提供贷款银行所要求的贷款条件及程序已经充分了解；本人具体情况以及购买的商品房实际情况等符合银行要求的其他条件；如果本人不是首次按揭贷款购房，本人承诺我的首付款能符合银行要求支付的额度；本人承诺于定购书中约定时限内即2017年4月5日前与出卖人签订《商品房买卖合同》及其附件，并按合同约定支付完相应款项方可享受1%限时签约优惠，如本人未能按期签订合同则适用定金法则，如贵司未主张适用定金法则而愿意与本人签订合同的，本人不再享受1%限时签约优惠；本承诺系本人的真实意思表示，本人亦知晓该声明的法律意义及将产生的法律后果。当日，祁旭红向被告灿瑞公司交纳定金2万元。2017年4月7日，灿瑞公司向祁旭红邮寄送达《关于按定购书约定尽快履行签约及付款义务的函》，灿瑞公司函告祁旭红于2017年4月8日前到公司售楼处办理完毕签约及付款手续，不再享受按时签约1%优惠，否则，灿瑞公司将按双方签订的《商品房定购书》约定内容第三条执行，即祁旭红所定购的该房屋将另行出售，祁旭红所付定金不予返还。最终，双方未签订《商品房买卖合同》。嗣后，祁旭红以灿瑞公司知道或应当知道第三人麦积公司实施欺诈行为、祁旭红违背真实意思表示签订《商品房定购书》为由，提起诉讼。案件审理过程中，祁旭红追加麦积公司为第三人，并增加要求第三人对灿瑞公司返还定金2万元承担连带责任的诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，双方签订的《商品房定购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，故合法有效。依据合同法第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，双方应当按照《商品房定购书》约定全面履行各自的义务。根据《商品房定购书》约定，祁旭红应当于2017年4月5日18:00前往灿瑞公司签约处签订《商品房买卖合同》及其附件，否则属祁旭红违约，其所付定金不予返还，在本案中，祁旭红未于2018年4月5日18：00至灿瑞公司签约处签订《商品房买卖合同》；同时，灿瑞公司向祁旭红送达《关于按定购书约定尽快履行签约及付款义务的函》，函告2017年4月8日办理签约及付款手续，否则不予返还定金，祁旭红仍未前去签约，故灿瑞公司有权不返还祁旭红定金，对祁旭红诉请被告灿瑞公司返还定金2万元不予支持。祁旭红诉称灿瑞公司知道或应当知道第三人麦积公司实施承诺予其办理购房首付贷款的欺诈行为、祁旭红违背真实意思表示，其有权撤销《商品房定购书》，并要求灿瑞公司返还定金2万元，祁旭红举示的证据不能证明第三人麦积公司承诺为其成功办理购房首付贷款，亦不能证明第三人麦积公司对其实施欺诈行为以及灿瑞公司知道或应当知道第三人麦积公司实施欺诈行为，故对其以灿瑞公司知道或应当知道第三人麦积公司实施欺诈行为、祁旭红违背真实意思表示为由诉请撤销《商品房定购书》不予支持，对祁旭红要求第三人承担连带责任亦不予支持。祁旭红作为完全民事行为能力人，应当知晓《商品房定购书》的权利和义务并应当按约履行，其未按照《商品房定购书》约定及灿瑞公司送达的《关于按定购书约定尽快履行签约及付款义务的函》履行按期签订《商品房买卖合同》的义务，应当承担相应的违约责任。双方所举示的除上文已列举的证据外的其他证据，或与本案待证事实缺乏关联性，或不足以证明本案待证事实，未予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回祁旭红的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由祁旭红负担。二审审理查明，祁旭红在一审审理过程中举示的录音及短信证据显示祁旭红与其所称的李小林或肖龙梅通话内容有：周荣焱：你那银行的两个朋友，那个关系更强一些？李小林：郑夏是哈尔滨银行的，宋明灯是平安银行的，都各有各的关系。周荣焱：签定订购书之前，你是跟那个打的电话？李小林：我是跟郑夏打的电话。周荣焱：你是蓝光房地产的人吗？李小林：我不是，我是中介公司的。周荣焱：你销售了房子开发商会给你提成吗？李小林：不是提成，开发商会给我们一定的辛苦费。周荣焱：你是肖龙梅老师吗？肖龙梅：是。周荣焱：祁旭红带两个小孩一起来蓝光买房子你还记得吗？肖龙梅：记得。周荣焱：李小林承认帮我们贷款的事，你知道吗？肖龙梅：我晓得他在帮你们贷款。时间为2017年3月31日晚上21时17分与其所称的李小林之间短信内容有：办贷款的事，明下午来，上午领导安排出差，周。李小林：好的，周哥。2017年4月14日，周荣焱发送短信：李老师：你好。我们第一次见面的时候，我就说了，我要四个月后我的钱才能到。如果你能帮忙解决首付贷款问题，现在才能签合同。你回答：贷款30万元给首付保证没问题。签购房确认书的前半小时，我们几个一起去工地看房子时，在工地上，你说你给你的几个朋友打电话联系了，五天到七天时间，你给我贷款30万给首付绝对没问题。如果你没有绝对把握帮贷首付款，你怎么就能要我签购房确认书并要我交两万元定金呢？你是怎么想的？周。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，当事人对自已主张的事实负有证明责任。祁旭红称第三人麦积公司在不做情况调查且没取得银行审批的情况下承诺帮助其贷款给首付款系欺诈，而麦积对此予以否认，只认可引中介双方认识，故祁旭红对其主张的麦积公司存在欺诈的事实应承担证明责任。本案中，祁旭红举示了与麦积公司工作人员李小林的通话及短信内容，从这些证据内容可见李小林确有帮助祁旭红贷款的意思表示，也有促成祁旭红与灿瑞公司签订购房合同的意愿，但如祁旭红自述，贷款是否成功受很多因素影响和决定，时间的风险和贷款不成的风险都会很大。同时李小林并非银行工作人员，其本身并不具备审批发放贷款的资格。上述因素足以影响祁旭红作出是否与灿瑞公司签订购房合同的决定，祁旭红作为完全民事行为能力人明知存在上述风险，理应对能否及时获得足额贷款保持足够的警惕，即其应该知道即使李小林承诺帮助其贷款，贷款也有不能成功的可能。我国法律将欺诈事实的证明，规定需要达到排除合理怀疑的程度，而祁旭红举示的证据并不能证明欺诈事实必然存在，其对麦积公司李小林欺诈事实的证明没有达到高度可能性的证明标准，所以，对祁旭红关于麦积公司工作人员李小林承诺为其贷款构成欺诈的上诉主张，本院不予支持。关于祁旭红主张灿瑞公司知晓麦积公司李小林欺诈行为的问题。首先，如前所述，祁旭红并未能证明麦积公司李小林欺诈事实成立，其次，灿瑞公司工作人员对李小林帮助祁旭红贷款的事实有一定了解并与祁旭红协商订立合同，并不代表灿瑞公司明知或应当知道李小林有欺诈行为。所以，祁旭红关于灿瑞公司知晓麦积公司李小林欺诈行为的上诉主张，本院不予支持。综上，祁旭红与灿瑞公司签订的《商品房定购书》系双方真实意思表示，内容合法，属有效合同。祁旭红主张麦积公司李小林存在欺诈行为导致其错误与灿瑞公司签订《商品房定购书》并遭受定金损失的主张，不能得到支持。祁旭红未按《商品房定购书》履行自已的义务，灿瑞公司有权不返还祁旭红定金。对祁旭红撤销原判，撤销《商品房定购书》、灿瑞公司返还定金2万元、第三人承担连带责任的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由祁旭红负担。本判决为终审判决。审判长 申 威审判员 叶 欢审判员 刘恋砚二〇一九年七月十一日书记员 周 伟