四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川04民终518号 上诉人（原审原告）：攀枝花市东区水岸新天业主委员会，住所地四川省攀枝花市**水岸新天小区。 负责人：冯然，该业委会主任。 委托诉讼代理人：梁胜辉，四川晓明维序律师事务所律师。执业证号：xxx8420。 被上诉人（原审被告）：四川省宝加利置业有限公司，住所地四川省成都市金牛区金府路**********。统一社会信用代码：91510000056063019R。 法定代表人：张芮瑜，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱伟，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：谢锦程，四川森焱律师事务所律师。执业证号：xxx2809。 上诉人攀枝花市东区水岸新天业主委员会（以下简称水岸新天业委会）因与被上诉人四川省宝加利置业有限公司（以下简称宝加利公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2019）川0402民初426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 水岸新天业委会上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判支持水岸新天业委会的全部诉讼请求；本案的诉讼费由宝加利公司承担。事实和理由：一、宝加利公司逾期撤场的违约事实清楚，应当以合同约定的条件承担违约责任。1.按双方物业服务合同第二十四条“乙方逾期不按约定、规定办理移交工作、退出项目的，由乙方向全体业主支付违约金1000元”，宝加利公司一直到现在都没有按照约定移交工作，违约时间应当计算到现在。2.一审认定“双方争议的撤离时间问题，……均能证实双方在2016年8月30日仍在进行交接工作”，从2016年7月8日，水岸新天业委会将撤场通知送达宝加利公司，到2016年8月30日双方第二次移交，宝加利公司已逾期撤场53天，即使按该时间计算，也应当承担53000元违约金。二、在宝加利公司没有以违约金过高要求调整的情况下，一审判决不宜直接调整违约金计算方式。假设宝加利公司在一审阶段提出了违约金约定过高的抗辩，那么调整的依据就是违约金约定低于或过分高于造成的损失，应由其承担举证责任,但其在一审阶段没有提供任何证据证明违约金过高，反而是水岸新天业委会举证证明了其违约致小区多个设备设施瘫痪，恢复这些设备设施的费用远超72000元。三、在水岸新天业委会已尽到举证责任的情况，一审判决以证据不足为由不支持关于小区公共收益及经济损失的请求，不符合常理。（一）水岸新天小区有停车位收费和广告收费是人所共知的，物业公司有该两项收益是显而易见的事实。1.水岸新天业委会在一审庭审提交的证据证明在合同履行期间，小区有272个车位，双方的物业服务合同对车位费收益如何分配有明确约定。双方2013年-2014年度和2014年-2015年度的公共收益结算，表明小区一直有公共收益。在车位及广告位还存在的情况下，小区公共收益不可能突然全部没有，宝加利公司主张小区2015年-2016年间没有公共收益的陈述，既没有证据支持也不符合常理，不应当得到支持。2.一审查明“双方未对2015年-2016年度小区公共收益进行结算”小区公共收益结算的程序是，宝加利公司根据年度收益及支出提出结算表交水岸新天业委会审核，然后按审定的金额付款,故公共收益未计算的后果不应当由水岸新天业委会承担。（二）宝加利公司应对因其违约行为导致小区设备设施损坏的后果承担责任。1.水岸新天业委会一审提交的证据能够证实宝加利公司在提供服务期间没有维护好小区设备设施，交接时消防、监控等设备均瘫痪，宝加利公司应当承担责任。2.水岸新天业委会提交的消防整改及物业公司缴费单据，均能证明宝加利公司的违约行为造成了小区设备设施损失，该损失不是违约金能够抵偿的，水岸新天业委会的诉求应当得到支持。四、一审判决认为水岸新天业委会没有明确需要移交的财务、资料的名称、数量、产品型号等，对该诉求不予支持，违背常理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，水岸新天业委会与宝加利公司在2016年8月30日的移交清单中有明确的未移交清单，至少宝加利公司应当按照未移交清单的类别进行基本移交。 宝加利公司辩称，一、关于移交问题。双方已经于2016年7月19日、8月30日进行了相应的移交，双方也给予认可，现在水岸新天业委会又要求对不知名称、数量、型号、规格的财产等进行移交系无中生有，宝加利公司从未收到过清单上的财产、资料，也无从移交。二、关于2015年-2016年度公共收益，水岸新天业委会指的是2015年11月-2016年6月共八个月的公共收益。因为上次对此结算到2015年10月30日，而2016年7月宝加利公司已经开始移交，因为合同到期了这八个月没有收益是符合常理的，更何况水岸新天业委会一直以来都有解除双方合同关系的愿望；从2015年11月开始越发明显，这八个月宝加利公司除了要保证物业服务的正常运转外，还要考虑人员去留，更重要的是花大量的时间准备移交，这样一个即将被离解聘的物业公司，人心早已涣散，没有时间、经历、人情去为一个要解聘自己的业委会创造收益。因此这八个月没有收益是符合常理的。同时水岸新天业委会也没有证据证明这八个月有公共收益，水岸新天业委会靠前几次的结算收益来推导出2015年11月-2016年6月产生了公共收益，不具备必然性、客观性，不能达到法律要求的证明标准，相反宝加利公司的答辩符合常理，具备高度盖然性，水岸新天业委会的此项主张不成立。三、关于违约金和损失赔偿金的问题。二者不能并用，只能取其一。水岸新天业委会的损失赔偿金25000元没有证据证明其构成，损失的到底是什么，不具有证据最重要的客观性，不能达到法律要求的证明标准；违约金的性质应当是补偿为主，惩罚为辅，同时在确定具体数额时要综合考虑合同是否履行、履行程度、过错程度、损失程度等因素，本案合同到期已经完全履行，移交晚了点都是因为一些客观情况造成的，也并非宝加利公司一方造成，更何况因为延迟移交到底有没有造成损失，水岸新天业委会也没有举证。因此，本案不能依据合同约定的违约金计算方法直接计算违约金，原审判决综合考虑确定违约金10000元合情合理。请求驳回上诉，维持原判。 水岸新天业委会向一审法院起诉请求：1.判令宝加利公司移交应当移交的小区内设施设备、财产的图纸资料及账目等小区物管资料；2.判令宝加利公司返还给2015年-2016年度公共收益50000元，并支付全部逾期付款利息（以50000元为基数，按年利率4.75％计算，从2016年7月8日起至2018年12月26日止）；3.判令宝加利公司赔偿经济损失25000元；4.判令宝加利公司支付违约金72000元（从2016年7月8日起至2016年9月18日止，每天1000元）；5.诉讼费用由宝加利公司承担。 一审法院经审理查明：2013年5月19日，水岸新天业委会（甲方）与宝加利公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定宝加利公司为“水岸新天”小区提供物业服务。双方对物业服务范围、质量、收费办法以及公共收益的分成（甲方20％、乙方80％）、违约责任（合同终止、解除时，乙方应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方，乙方逾期不按约定、规定办理移交工作、退出项目的，由乙方向全体业主每日支付违约金1000元），合同期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止等进行了约定。合同履行过程中，双方多次就物业服务事项、质量等问题互致《工作衔接函》进行交涉。2015年2月10日，水岸新天业委会分得2014年度公共收益49112元，扣除宝加利公司垫支的应由公共收益业主分成部分开支的电梯维修、其他公共设施维修、改造等费用22760元后，宝加利公司支付给了水岸新天业委会26352元。2015年12月30日，双方就2014-2015年度（即2014年7月1日-2015年6月30日期间的广告收入与2014年11月1日-2015年10月31日期间的车位收入）公共收益进行核算并按约定进行了分成。其中，水岸新天业委会分得52952元。 合同期间届满后，水岸新天业委会未与宝加利公司续签《物业服务合同》，但宝加利公司未按时撤离。经水岸新天业委会催促、有关部门协调、攀枝花电视台曝光，水岸新天业委会与宝加利公司于2016年7月19日、8月30日进行了移交。其中：1.楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱。线路老化，有部分灯泡坏了；2.公共区域生活用水管井。管道老化，严重漏水；3.蓄水箱（池）、管路。有漏水现象；4.草坪等浇灌设施。有部分水龙头损坏；5.卫生洁具、排水管等设施。损坏；6.化粪池及排污设施。江2栋1单元污水无法排出；7.公共区域排污管井及管路。老化；8.电梯轿厢及设备。都存在问题；9.车库各种指示标志灯，喷淋头/烟、温感探头，消火栓管路及设备，灭火器等设备，消防水池（箱），车库管理系统，电视监控系统，出入口控制系统。瘫痪；10.有线电视设备。监控全部瘫痪；11.监控中心设备，电话系统设备，楼宇电话插座，有线电视插座，公共/应急广播等。无；12.部分业主档案、电子文档、物业费台账等。未移交项目。双方未对2015年-2016年度“水岸新天”小区公共收益进行结算。 2017年4月，攀枝花市东区公安消防大队对“水岸新天”小区消防设施瘫痪、器材缺失致严重火灾隐患进行立案处罚，并要求现物业服务公司（攀枝花市瑞亿物业服务有限公司）整改。2017年5月9日，攀枝花市瑞亿物业服务有限公司缴纳了罚款5000元。 另查明，2018年3月30日，攀枝花市瑞亿物业服务有限公司给水岸新天业委会出据《收据》，载明：“今收到水岸新天业委会（2017）川0402民初2425号民事判决书补偿火灾损失费用25000元。” 一审法院认为，水岸新天业委会与宝加利公司签订《物业服务合同》时，双方意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，双方之间的物业服务合同关系成立且合法有效，双方均应按照合同约定严格履行各自的义务。本案中，双方争议的宝加利公司撤离的时间问题，水岸新天业委会提供的《工作（退场）衔接函》、《物业工程移交项目表》、《移交项目清单》等均能够证实双方在2016年8月30日仍在进行交接工作。因此，宝加利公司主张其于2016年7月15日退出了“水岸新天”小区的物业管理，无证据证实，不予采纳。双方当事人在《物业服务合同》第二十四条中约定“合同终止、解除时，乙方应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方……。”合同期间届满后，宝加利公司违反约定，未及时撤场，也未按照合同的约定全部移交应当移交财物、资料，依法应当移交财物、资料及承担相应的违约责任。但由于水岸新天业委会没有明确需要移交的财物、资料的名称、数量、产品型号等，故该诉请，不予支持。水岸新天业委会主张宝加利公司支付违约金72000元，明显过高，结合本案中宝加利公司的违约行为性质、给水岸新天业委会造成损失的情况等，依法确定违约金为10000元。水岸新天业委会主张宝加利公司应返还其2015年-2016年度公共收益50000元并支付逾期付款利息及赔偿其经济损失25000元,但未提供足以证明其主张的证据，水岸新天业委会应当承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，双方因宝加利公司撤离而产生纠纷的时间是2016年7月，水岸新天业委会现主张权利并未超过诉讼时效。宝加利公司关于本案超过诉讼时效的辩解，不予采纳。 综上，依法成立的合同受法律保护。水岸新天业委会的诉讼请求的合法合理部分，予以支持。宝加利公司的辩解，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、四川省宝加利置业有限公司于本判决生效之日起七日内一次性支付给攀枝花市东区水岸新天业主委员会违约金10000元；二、驳回攀枝花市东区水岸新天业主委员会的其他诉讼请求。 二审中，水岸新天业委会提交了2013年11月4日、2015年5月14日、2015年10月28日宝加利公司出具的车位清洁管理费收费票据以及2015年10月28日与业主签订的车位租用协议。拟证明：在2015年-2016年期间宝加利公司在小区有公共收益。宝加利公司对此的质证意见为：证据三性无异议，对收据和协议的证明效力，水岸新天业委会要的是2015年-2016年的公共收益，上一次结算具体明确到月份截止时间是2015年10月30日，水岸新天业委会主张的应该是2015年11月份后面的收益，根据以上证据的时间，双方之间已经结算支付过了。 经审查，1.2013年11月4日宝加利公司出具的车位清洁管理费收费票据，费用期间为2014年1月1日至2014年12月31日，其对2015年-2016年期间宝加利公司在小区取得的公共收益不具有证明效力。2.2015年5月14日的车位清洁管理费收费票据，其费用期间为2015年11月1日至2016年10月31日，车位清洁管理费为960元。3.2015年10月28日的车位清洁管理费收费票据及与业主签订的车位租用协议，其费用期间为2016年1月1日至2016年10月31日，车位清洁管理费为1600元。因宝加利公司的对此质证意见，与上述证据2、3所载明的内容不符，本院对相应证据依法予以采信。 二审中，宝加利公司无证据提交。 二审中，水岸新天业委会对一审判决查明的事实提出如下异议：1.对设备和档案移交的合同约定没有按《物业服务合同》第28页的专门记载进行叙述，对此本院在二审查明事实及说理部分予以阐明；2.没有按《物业服务合同》第5页记载小区有272个车位，但经查阅《物业服务合同》第5页，其中确无相应小区车位数量的记载内容，故该异议与合同记载内容的事实不符，不能成立。宝加利公司对一审判决查明的事实无异议，本院对一审判决查明的双方无异议的事实依法予以确认。 二审中查明，1.2015年11月1日至2016年10月31日，宝加利公司取得车位清洁管理费公共收益共计960元+1600元=2560元。2.《物业服务合同》第二十四条约定：本合同终止、解除时，乙方（宝加利公司）应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；乙方逾期不按约定、规定办理移交工作、退出项目的，由乙方向全体业主每日支付违约金1000元。3.《物业服务合同》附件十四：物业服务承接验收确认书第三条物业服务用房及物业档案、物业服务档案、业主名册等资料的移交载明：甲方已于2013年5月25日向乙方移交了物业服务用房，并提供和移交了下列物业档案、物业服务档案、业主名册等（具体清单另附）。（一）物业档案：1.竣工验收资料，……竣工验收合格证等资料；2.技术资料，……使用和维护保养等资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.物业服务所必须的其它资料，包括建筑区划的规划、建设的有关资料，有关房屋产权权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明；（二）物业服务档案：（空白）；（三）业主名册：包括业主及房屋面积清册。 本院认为，一、关于水岸新天业委会要求宝加利公司移交物管资料的诉讼请求。虽然《物业服务合同》附件十四物业服务承接验收确认书第三条,对物业服务用房及物业档案、物业服务档案、业主名册等资料的提供和移交有所记载，但其同时明确注明了具体清单另附。从该合同条款的三项具体内容来看，其“等资料”、“其它资料”、“有关资料”、“各种签证、记录、证明”等记载内容，与另附具体清单的前述合同本意是一致的，同时也存在条款内容为空白未记载的情况，故合同载明内容不能明确的确定物管资料的具体指向，由于水岸新天业委会也未能举证合同约定另附的具体清单，故其该项诉讼请求不明确，一审判决以此为由对此不予支持，符合案件证据及一、二审查明的案件事实，并无不当，本院对此依法予以维持。 二、关于水岸新天业委会要求宝加利公司返还2015年-2016年度公共收益并支付逾期利息的诉讼请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案二审期间水岸新天业委会的现有举证仅能证实该期间宝加利公司取得了公共收益车位清洁管理费2560元，其主张小区公共收益50000元缺乏事实依据。依据《物业服务合同》的相应约定，宝加利公司应向水岸新天业委会返还其中的20%为512元。 三、关于水岸新天业委会要求宝加利公司赔偿经济损失的诉讼请求。水岸新天业委会主张宝加利公司应对小区设备设施损坏承担责任，但其一审中举证的三份物业工程移交项目表，双方均在其中签署了各自的保留意见，该证据仅能证实移交时的设施设备状态，并未明确认定造成该状态的原因及责任人，故不能证实宝加利公司违约致小区多个设备设施瘫痪。同时，水岸新天业委会一审中就损失举证的其他证据与该项诉讼请求缺乏关联性，未能证实其赔偿的经济损失25000元与宝加利公司履行合同行为之间的联系及因果关系，一审判决以证据不足对该项诉讼请求不予支持，符合案件证据及一审查明的案件事实，本院对此依法予以维持。 四、关于关于水岸新天业委会要求宝加利公司支付违约金72000元的诉讼请求。在认定宝加利公司承担相应违约责任的基础上，由于宝加利公司在一审庭审中明确提出违约金明显过高，一审判决结合违约行为性质、造成损失的情况等，依法确定违约金为10000元，符合合同法的规定。水岸新天业委会主张至少应当承担53000元违约金、宝加利公司没有以违约金过高要求调整、恢复设备设施的费用远超72000元的上诉理由，均缺乏证据予以证实，依法不能成立。 综上所述，水岸新天业委会的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实基本清楚，本院根据当事人二审新举证的证据认定相关案件事实，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持四川省攀枝花市东区人民法院（2019）川0402民初426号民事判决第一项，即“四川省宝加利置业有限公司于本判决生效之日起七日内一次性支付给攀枝花市东区水岸新天业主委员会违约金10000元”； 二、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2019）川0402民初426号民事判决第二项，即“驳回攀枝花市东区水岸新天业主委员会的其他诉讼请求”； 三、四川省宝加利置业有限公司于本判决生效之日起七日内向攀枝花市东区水岸新天业主委员会返还2015年-2016年度小区公共收益512元； 四、驳回攀枝花市东区水岸新天业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3359元，减半收取1679.5元，由四川省宝加利置业有限公司负担；二审案件受理费3040元，由攀枝花市东区水岸新天业主委员会负担3000元，四川省宝加利置业有限公司负担40元。 本判决为终审判决。 审判长  徐贝贝 审判员  雷晓芳 审判员  黄 雷 二〇一九年七月十二日 书记员  李国丹