昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初9988号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。住所：昆明市东风东路**金泰大厦**。法定代表人：胡斌，系该公司董事长。委托代理人：谢雨静，系云南建广律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：陈婷，系云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告:唐玲，女，1984年7月18日出生，汉族，户籍登记地四川省宜宾市南溪区。被告：昆明市民办教育协会。住所：昆明市五华区莲花池片区远建商务大厦****写字楼**001/div>法定代表人：詹大年，系该协会秘书长。委托代理人：白玉辉，男，1974年1月6日出生，汉族，系该协会工作人员，户籍登记地云南省昆明市盘龙区，一般授权代理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告唐玲、被告昆明市民办教育协会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日受理后，依法适用普通程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司委托代理人谢雨静、被告唐玲到庭参加了诉讼。被告昆明市民办教育协会经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉称：2017年3月30日，原告与被告昆明市民办教育协会签订《租赁合同》。被告唐玲系被告昆明市民办教育协会员工，作为实际承租人与原告及被告昆明市民办教育协会签订了《三方房屋租赁协议》，约定承租位于昆明市盘龙区颐惠园8栋1911室，面积48.08平方米，月租金631.7元，合同期限为2017年4月26日至2017年12月25日，租金缴纳每六个月为一期，被告于签订合同首日缴纳第一期租金，并于第一期租金到期前30日缴纳下一期租金。但二被告自2017年12月26日起一直拖欠房屋租金，截止2018年7月9日共计拖欠房屋租金7075.2元，经原告多次催收未果。根据《租赁合同》第十三条第一款约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日按月租金的5%支付违约金。2017年12月26日至2018年7月9日，二被告应承担的违约金为6193.6元。根据合同约定，被告拖欠租金累计6个月，原告有权解除合同，且不予退还被告交纳的履约保证金，被告应当自合同中止或解除之日起30日内腾退房屋。故原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告唐玲、被告昆明市民办教育协会之间签订的《昆明市公租房公司公共租赁住房三方房屋租赁协议》；二、被告唐玲在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市盘龙区颐惠园8栋1911室公共租赁住房；三、被告唐玲向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止（以月租金631.7元为标准，自2017年12月26日计算至2018年7月9日拖欠的租金为7075.2元）；四、被告唐玲每逾期一日按月租金的5%（29.48元）为标准，向原告支付自2017年12月26日起至实际腾退租赁房屋之日的违约金（暂算至2018年7月9日为6193.6元）；五、原告有权不予退还被告唐玲缴纳的全部履约保证金，用于冲抵被告应承担的违约金；六、被告昆明市民办教育协会就被告唐玲上述违约行为承担连带责任；七、本案案件受理费由被告唐玲、被告昆明市民办教育协会承担。被告唐玲辩称：其未收到原告的通知及电话，合同期满后其虽未腾还案涉房屋，但也未住在案涉房屋内，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告昆明市民办教育协会未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司为证明其主张向本庭提交如下证据：1.《昆明市公租房公司公共租赁住房三方房屋租赁协议》（昆公租房颐团字第××号）、2.《昆明市公共租赁住房租赁合同》、3.《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）补充协议》，共同证明原、被告存在租赁关系的事实，对租金、缴纳方式以及违约责任和履约保证金等做了约定。4.云南省地方税务局通用机打发票、5.昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司非营业性收款收据（收据联），共同证明被告缴纳过房租及履约保证金的事实。6.《租金到期催缴通知书签收表》、7.《租金到期发送律师函签收表》，共同证明原告向被告催缴拖欠租金，但被告一直不予缴纳。被告唐玲质证认为，对原告所提交证据1、2、3、4、5的真实性、合法性及关联性无异议；对证据6的真实性不予认可，无原件看不清楚；对证据7的真实性不予认可，其并未收到过。被告唐玲未提交证据。被告昆明市民办教育协会未到庭，未发表质证意见，未提交证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告所提交的证据1、2、3、4、5，因被告唐玲无异议，且被告昆明市民办教育协会经依法传唤，即未向本院递交答辩状，也未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，视为其放弃质证权利，真实性经法庭核对与原件无误，本院予以确认并在卷佐证；对证明目的，本院将在综述部分结合案情一并评述。对原告所提交的证据6、7，因被告唐玲不认可其真实性，且原告当庭未出示原件供法庭核对，故本院依法不予确认。根据原告陈述及证据，本院确认以下案件事实：原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告昆明市民办教育协会分别于2016年12月25日、2017年3月30日签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）补充协议》，约定原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司将昆明市颐惠园、盛惠园、普惠园共计72套公共租赁住房出租给被告昆明市民办教育协会使用；租赁期限为12个月，自2016年12月26日起至2017年12月25日止；租金每6个月为一期，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；若被告昆明市民办教育协会拖欠租金，每逾期一日按总房屋套数月租金的5%向原告支付违约金；若拖欠租金累计达到6个月，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告昆明市民办教育协会、被告唐玲于2017年3月30日签订了《昆明市公租房公共租赁住房三方房屋租赁协议》，约定被告唐玲作为被告昆明市民办教育协会的员工，经住房（保障）部门审核后符合团租相关要求，由被告昆明市民办教育协会安排入住由昆明市民办教育协会向原告所租赁的颐惠园8栋1911室住房；建筑面积为48.08平方米，租金标准为每月631.7元，租赁期自2017年4月26日起至2017年12月25日止；租金每6个月为一期，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；被告唐玲自协议签订之日起，按照相当于3个月的租金标准缴纳履约保证金，如被告唐玲在本协议解除时，无违约事项，无对房屋损害行为，并结清全部相关费用，可退还履约保证金；协议的签订，并不改变《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）》项下承租人被告昆明市民办教育协会的承租人主体身份及相应义务，被告昆明市民办教育协会对实际租住人被告唐玲的行为承担连带责任；未尽事项适用国家、省、市公共租赁住房管理的相关规定和《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）》的约定。原告当庭自认被告唐玲已于2017年3月30日向其缴纳履约保证金人民币1895.1元及自2017年4月26日起至2017年12月25日的房屋租金人民币5053.6元。被告当庭自认合同期限届满后被告并未向原告腾还案涉房屋，也未支付房屋租金。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司以被告唐玲、被告昆明市民办教育协会至今占用房屋并欠付房屋租金为由诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”之规定，本案三方当事人签订合同，共同确认原告为出租人、被告昆明市民办教育协会为承租人、被告唐玲为实际租住人，并就案涉房屋的具体租赁事项进行了约定，合同及协议均系各方当事人在自愿平等的基础上签订且并未违反法律强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，被告唐玲当庭自认其于合同期限届满之后并未向原告腾还案涉房屋并办理交接手续，故三方之间形成不定期事实租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，自原告提起本案诉讼，由本院依法向两被告送达之日至开庭，两被告已充分知晓原告解除合同、收回房屋的主张；且被告唐玲当庭自认自2017年12月26日起至今未付房租，又依据原、被告合同及协议约定，被告应向原告支付房屋租金，若拖欠租金累计达到6个月，原告有权不予退还履约保证金，解除合同，收回该房屋，因被告至今拖欠房屋租金已超过6个月，故本院对原告要求解除合同、腾退房屋、支付拖欠房租金的诉讼请求依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，依据合同约定“被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金”，原、被告在合同中对违约赔偿责任已作明确约定，其内容并不违反法律规定，原告主张被告按约承担违约金的诉请，本院依法予以支持；双方设立履约保证金的目的，在于保证被告如约履行义务，保障原告损失获得补偿，依据合同约定“在租赁期内，若被告有任何违约行为，原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿”，因被告逾期支付租金的违约行为，对原告的利益产生了实际损害，故原告主张履约保证金不予退还，用于冲抵被告应承担的违约金的诉请，本院予以支持。依据原、被告三方《昆明市公租房公共租赁住房三方房屋租赁协议》所约定，该协议的签订并不改变《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）》项下承租人被告昆明市民办教育协会的承租人主体身份及相应义务，被告昆明市民办教育协会对实际租住人被告唐玲的行为承担连带责任，故本院对于原告要求被告昆明市民办教育协会承担连带责任的诉讼请求依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告昆明市民办教育协会、被告唐玲于2017年3月30日签订的《昆明市公租房公司公共租赁住房三方房屋租赁协议》及后续事实房屋租赁法律关系；二、被告唐玲于本判决生效之日起的十五日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司腾退昆明市盘龙区颐惠园8栋1911室公共租赁住房；三、被告唐玲于本判决生效之日起的十五日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2017年12月26日至实际腾退房屋之日止，按照每月租金人民币631.7元计算的房屋占用费并支付自2017年12月26日至实际腾退房屋之日止以月租金5%为基数按逾期天数计算的违约金；四、被告唐玲于2017年3月30日向原告所缴履约保证金人民币1895.1元不予退还，用于冲抵被告唐玲应承担的违约金；五、被告昆明市民办教育协会对以上债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币309元，由被告唐玲、被告昆明市民办教育协会承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  秦涛人民陪审员  马玲人民陪审员  李波二〇一九年七月二十九日书 记 员  陶园