昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初9991号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。住所：昆明市东风东路**金泰大厦**。法定代表人：胡斌，系该公司董事长。委托代理人：谢雨静，系云南建广律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：陈婷，系云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告:任洛云，男，1962年11月12日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市五华区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告任洛云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日受理后，依法适用普通程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司委托代理人谢雨静到庭参加了诉讼。被告任洛云因下落不明，经本院公告送达起诉状、举证通知书及开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉称：2017年6月27日，原告与被告任洛云签订了《租赁合同》及补充协议，约定被告承租原告位于昆明市盘龙区颐惠园20栋1单元2405室，面积50.29平方米，月租金615元，合同期限为2017年7月10日至2020年7月9日，租金缴纳每六个月为一期，被告于签订合同之日缴纳第一期租金，并于第一期租金到期前30日缴纳下一期租金。被告自2018年1月9日起一直拖欠房屋租金，截止2018年7月9日共计拖欠房屋租金7380元，经原告多次催收未果。根据《租赁合同》第十三条第一款约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日按月租金的5%支付违约金。2018年1月9日至2018年7月9日，被告应承担的违约金为5574.8元。根据合同约定，被告拖欠租金累计6个月，原告有权解除合同，且不予退还被告交纳的履约保证金，被告应当自合同中止或解除之日起30日内腾退房屋。故原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告任洛云签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、被告任洛云在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市盘龙区颐惠园20栋1单元2405室公共租赁住房；三、被告任洛云向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止（以月租金615元为标准，自2018年1月9日计算至2018年7月9日拖欠的租金为7380元）；四、被告任洛云每逾期一日按月租金的5%（30.75元）为标准，向原告支付自2018年1月9日起至实际腾退租赁房屋之日的违约金（暂算至2018年7月9日为5574.8元）；五、原告有权不予退还被告任洛云缴纳的全部履约保证金，用于冲抵被告应承担的违约金；六、本案案件受理费由被告任洛云承担。被告任洛云未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司为证明其主张向本庭提交如下证据：1.《昆明市公共租赁住房租赁合同》（昆公租房颐字第××号）、2.《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，共同证明原、被告存在租赁关系的事实，对租金、缴纳方式以及违约责任和履约保证金等做了约定。3.云南省地方税务局通用机打发票、4.昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司非营业性收款收据（收据联），共同证明被告缴纳过房租及履约保证金的事实。5.《租金到期催缴通知书签收表》、6.《租金到期发送律师函签收表》，共同证明原告向被告催缴拖欠租金，但被告一直不予缴纳。被告任洛云未到庭，未发表质证意见，未提交证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告所提交的证据1、2、3、4，因被告任洛云经依法传唤，既未向本院递交答辩状，也未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，视为其放弃质证权利，真实性经法庭核对与原件无误，本院予以确认并在卷佐证；对证明目的，本院将在综述部分结合案情一并评述。对原告所提交的证据5、6，因原告当庭未出示原件供法庭核对，故本院依法不予确认。根据原告陈述及证据，本院确认以下案件事实：原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告任洛云于2017年6月27日签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司将昆明市颐惠园20栋1单元2405室住房出租给被告任洛云居住使用；建筑面积为50.29平方米，租金标准为每月615元，租赁期自2017年7月10日起至2020年7月9日止；租金每6个月为一期，被告任洛云于合同签订之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；被告任洛云于合同签订之日，按照相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金，如被告任洛云在本合同终止或者解除时，无违约事项，无对房屋损害行为，并结清全部相关费用，可退还履约保证金；若被告拖欠租金，每逾期一日按月租金的5%向原告支付违约金；若拖欠租金累计达到6个月，原告有权解除合同；被告应在合同解除之日起30日内腾退该房屋。原告当庭自认被告任洛云已于2017年6月27日向其缴纳履约保证金人民币3690元及自2017年7月10日起至2018年1月9日的房屋租金人民币3690元。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司以被告任洛云拖欠房屋租金为由诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”之规定，本案双方当事人在自愿平等的基础上签订合同及协议且并未违反法律强制性规定，合法有效。原告自认被告已向其支付自2017年7月10日起至2018年1月9日的房屋租金，但自2018年1月9日之后至今未付房租，因被告经本院依法传唤未到庭应诉，未发表答辩意见也未提交已支付后续房租或已腾退房屋的证据，视为对其自身抗辩权利的放弃，故本院根据现有证据对原告所陈述的上述事实予以确认。依据原、被告合同及协议约定，被告应向原告支付房屋租金，若拖欠租金累计达到6个月，原告有权不予退还履约保证金，解除合同，收回该房屋。因被告至今拖欠房屋租金已超过6个月，故本院对原告要求解除合同、腾退房屋、支付拖欠房租的诉讼请求依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，依据租赁合同约定“被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金”，原、被告在合同中对违约赔偿责任已作明确约定，其内容并不违反法律规定，原告主张被告按约承担违约金的诉请，本院依法予以支持；双方设立履约保证金的目的，在于保证被告如约履行义务，保障原告损失获得补偿，依据租赁合同约定“在租赁期内，若被告有任何违约行为，原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿”，因被告逾期支付租金的违约行为，对原告的利益产生了实际损害，故原告主张履约保证金不予退还，用于冲抵被告应承担的违约金的诉请，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告任洛云于2017年6月27日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、被告任洛云于本判决生效之日起的十五日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司腾退昆明市盘龙区颐惠园20栋1单元2405室公共租赁住房；三、被告任洛云于本判决生效之日起的十五日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2018年1月9日至实际腾退房屋之日止，按照每月租金人民币615元计算的租金及房屋占用费并支付自2018年1月9日至实际腾退租赁房屋之日止以月租金5%为基数按逾期天数计算的违约金；四、被告任洛云于2017年6月27日向原告所缴履约保证金人民币3690元不予退还，用于冲抵被告应承担的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币308元，由被告任洛云承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  秦涛人民陪审员  马玲人民陪审员  李波二〇一九年七月二十五日书 记 员  陶园