成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初4581号 原告：周克辉，女，1986年11月10日出生，汉族，住重庆市大足县。 原告：曾俊兵，男，1984年11月16日出生，汉族，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：周克辉，女，1986年11月10日出生，汉族，住重庆市大足县，系曾俊兵之妻。 被告：四川环福置地有限公司，住所地:四川省成都市双流区东升街道迎春桥社区。 法定代表人：陈卫军，董事长。 委托诉讼代理人：刘涛、刘若愚，泰和泰律师事务所律师。 原告周克辉、曾俊兵诉被告四川环福置地有限公司（以下简称“环福公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周克辉,原告曾俊兵的委托诉讼代理人周克辉，被告环福公司的委托诉讼代理人刘若愚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 X 25011号房屋不动产权证；2、判令环福公司按照372000元的万分之二每日向周克辉、曾俊兵支付从2016年1月21日起至实际办理不动产权证之日止的违约金。事实和理由：2013年7月14日，周克辉、曾俊兵与环福公司签订商品房买卖合同，由周克辉、曾俊兵购买该司开发的位于成都市双流区东升街道双楠大道666号X栋X楼X号商铺，总价372000元；周克辉、曾俊兵以一次性付清全款方式支付购房款。合同签订后，周克辉、曾俊兵按约履行了付款义务，环福公司于2015年1月21日将房屋交付周克辉、曾俊兵。环福公司按约应于商品房交付之日起365日内为周克辉、曾俊兵办理房屋所有权证书；如因环福公司的责任，周克辉、曾俊兵未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，环福公司应按周克辉、曾俊兵已付房款的20/000每日支付违约金直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。至今，环福公司未履行办理不动产权变更登记手续的义务，环福公司的行为已构成违约。综上，为维护自身的合法权益，故提出如上诉请。 环福公司辩称，1、环福公司愿意协助周克辉、曾俊兵办理案涉房屋的不动产权证。2、双方在合同中未就逾期办理不动产权证的违约金进行约定，故周克辉、曾俊兵主张的违约金没有合同依据；并且，案涉房屋早已于2015年1月21日交付，周克辉、曾俊兵现主张逾期办理不动产权证的违约金已超过法定的诉讼时效期间，即使环福公司应当承担该违约金，该项诉讼请求也因超过诉讼时效期间而不应得到支持。3、如果法院认定环福公司在案涉房屋权属证书的办理上存在违约行为，应当向周克辉、曾俊兵承担违约金，其主张的违约金过高，应当调整减少。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2013年7月14日，周克辉、曾俊兵与环福公司签订商品房买卖合同。该合同约定，1、周克辉、曾俊兵购买环福公司开发的位于原双流县东升镇葛陌村成都美国城一期（大型购物中心）X幢X层X1号商品房，用途为大型购物中心，所购商品房总价款372000元。2、环福公司应当在2014年12月31日前交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：①该商品房已取得规划验收合格证；②有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。3、周克辉、曾俊兵同意委托环福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因环福公司的责任，周克辉、曾俊兵未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，环福公司按周克辉、曾俊兵已付房款的20/000每日向周克辉、曾俊兵支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。 合同签订后，周克辉、曾俊兵按照合同约定向环福公司一次性支付购房款372000元。环福公司于2015年1月5日发出交房通知书，告知周克辉、曾俊兵在2015年1月21日办理交房事宜。周克辉、曾俊兵于2015年1月21日向环福公司缴纳契税、维修资金及办证所需费用共计13783元。 2015年7月2日，环福公司取得案涉楼盘的竣工验收报告。案涉房屋现登记在环福公司名下，且至今未被设立抵押、查封。周克辉、曾俊兵至今未取得案涉房屋的不动产权证书。 另查明，国家《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记簿证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 上述事实，有商品房买卖合同和补充协议、交房通知书、收据、购房款发票、房屋信息查询记录等证据，以及双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，周克辉、曾俊兵与环福公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。周克辉、曾俊兵主张环福公司协助其办理不动产权证，因案涉房屋已符合办理不动产权证的条件，环福公司应当协助办理，故对周克辉、曾俊兵的该项诉讼请求，本院予以支持。因此，本案的争议焦点为：1、环福公司是否应当承担逾期协助办理房屋所有权证的违约金，其应承担的违约金的起止时间应当如何确定（含该违约金是否超过诉讼时效期间）。2、周克辉、曾俊兵主张的违约金是否应当调低。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下： 针对第一个焦点。商品房买卖合同约定的交房时间为2014年12月31日前，环福公司于2015年1月5日发出的交房通知书载明为周克辉、曾俊兵办理交房事宜的时间为2015年1月21日，而周克辉、曾俊兵于2015年1月21日向该司缴纳契税，根据合同关于周克辉、曾俊兵在收房之日支付契税等费用的约定，案涉房屋的交付时间为2015年1月21日为宜。按照合同约定，该司应于2016年1月22日前协助办理完毕房屋所有权证书。截止庭审辩论终结，环福公司尚未协助周克辉、曾俊兵办理完毕房屋所有权证，应当承担违约金，且违约金的起算时间应为2016年1月22日。因国家已将房屋所有权和分户土地使用权证的分别办理调整为办理统一的不动产权证书，在案涉房屋所在地的成都市双流区不动产登记中心公告正式开始办理统一的不动产权证书后，环福公司在事实上和法律上已经不可能再为周克辉、曾俊兵单独办理房屋所有权证书，故该违约金应当计算至双流区不动产权登记中心公告正式办理统一不动产权证之日即2016年10月30日止。即环福公司本应支付2016年1月22日—2016年10月30日期间的违约金。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，民事权益保护期限为2年，该时效期间应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。环福公司应当在2016年1月22日前协助办理完毕房屋所有权证书，其应承担的违约金的起算之日所对应的诉讼时效的起算之日为合同约定的期限届满之次日即2016年1月22日，违约金的起算之日所对应的诉讼时效的截止之日为2018年1月21日。而2017年10月1日，《中华人民共和国民法总则》开始施行，其规定的诉讼时效期间为3年。此时，违约金的起算之日所对应的诉讼时效期间尚未届满，又根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，环福公司应支付的2016年1月22日—2016年10月30日期间的违约金的诉讼时效期间适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。因此，2016年1月22日—2016年10月30日期间的违约金的起算之日所对应的诉讼时效期间为2016年1月22日—2019年1月21日，2016年1月22日—2016年10月30日期间的违约金的截止之日所对应的诉讼时效期间为2016年10月30日—2019年10月29日。 现周克辉、曾俊兵于2019年6月13日提起本案诉讼，2016年1月22日—2016年6月13日期间的违约金已超过诉讼时效期间，环福公司关于违约金已经超过诉讼时效期间的抗辩意见部分成立，故本院仅支持2016年6月14日—2016年10月30日期间的违约金。 针对第二个焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而周克辉、曾俊兵并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、环福公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定环福公司应承担的逾期办理房屋所有权证的违约金为1034元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起二个月内协助原告周克辉、曾俊兵到不动产权登记部门办理位于四川省成都市双流区房屋的不动产权证书； 二、被告四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告周克辉、曾俊兵支付因逾期协助办理房屋所有权证的违约金1034元； 三、驳回原告周克辉、曾俊兵的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告四川环福置地有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘宇飞 二〇一九年七月十六日 法官助理 付 静 书 记 员 陶悦瑞