辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0281民初2934号原告：中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地辽宁省瓦房店市新华路**，统一社会信用代码：912102818236226526。负责人：张毅，系该行行长。委托诉讼代理人：冯玉崇，系辽宁金刚石律师事务所律师。被告：袁洪帅。被告：迟宝华。被告：大连易嘉盛地产有限公司，，住所地：辽宁省瓦房店市长城路**统一社会信用代码：912102817607828934。法定代表人：景晓莉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曲燕，系辽宁群邦律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称建设银行）与被告袁洪帅、被告迟宝华、被告大连易嘉盛地产有限公司（以下简称易嘉盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人冯玉崇、被告易嘉盛公司的委托诉讼代理人曲燕均到庭参加诉讼。被告袁洪帅、被告迟宝华经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1、由第一、第二被告偿还截至2019年3月29日止所欠借款本金247852.70元、利息6049.69元、罚息146.57元，合计254048.96元；2、由第一、第二被告偿还自2019年3月30日起至偿清全部借款本金之日止按借款合同约定的利息、罚息；3、原告对第一、第二被告经预告抵押登记的位于瓦房店市房屋享有抵押权；4、第三被告对第一、第二被告所欠原告债务承担连带保证责任；5、由上述被告承担诉讼费用。事实与理由：2015年8月31日，原告与被告袁洪帅签订了一份个人住房（商业用房）借款合同，约定原告向第一被告发放金额为人民币26万元的贷款，用于购买瓦房店市商品房，借款期限为360个月，贷款利率为基准利率水平上上浮0%，借款逾期的、罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%，采用等额本息还款方法。被告袁洪帅以上述房屋作抵押，已于2015年9月16日作预告抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行。合同生效后，原告依约向被告指定账户拨付了贷款，但被告没有按合同约定履行还款义务。根据合同第十六条、十七条规定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权提前宣告贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用。第一、第二被告在原告处贷款时签署共同还款声明，为共同债务人。2014年8月25日，第二被告与原告签署《楼宇按揭合作协议》，约定第二被告对违反合作协议等原因，导致购房人未履行借款合同项下还本付息义务时，应当承担连带保证责任。保证期间自每笔借款的借款人与原告签订合同之日起，至借款人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书，并将抵押物的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。担保范围如该合同约定。第二被告未按上述《协议》履行责任和义务，应当对第一被告所欠原告的债务承担连带保证责任。根据上述事实，原告依法起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告袁洪帅未出庭，未答辩，未提供证据。被告迟宝华未出庭，未答辩，未提供证据。被告易嘉盛公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：因为根据原告和被告3签订的楼宇合作协议，只有被告3的原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明的，被告3才承担连带责任，被告1、被告2所购买的房屋在2018年5月就可以办理房证，被告1、被告2由于自身的原因不办理房证，我们认为我们不应该承担责任。2、如果被告3有责任的话，案涉房屋已作抵押登记，根据担保法及司法解释的规定，担保人只有在抵押物及主债务人不能足额清偿的情况下，担保人才承担补充责任。本院经审理认定事实如下：2015年8月31日，原告与被告袁洪帅签订个人住房借款合同，约定原告向被告袁洪帅发放金额为人民币260000元的贷款，用于购买瓦房店市商品房，借款期限为360个月，贷款利率为基准利率水平上上浮0%，借款逾期的，罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%，采用等额本息还款方法。被告袁洪帅、迟宝华用购买的上述房屋担保合同项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等），已办理房屋预告抵押登记。借款人未足额履行本合同项下的到期债务（包括依据本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。当出现借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；有权按约定计收罚息；有权行使担保权利等措施。另查，2014年8月25日，原告与大连深长城地产有限公司签订《楼宇按揭合作协议》。协议约定：就甲方（大连深长城地产有限公司）开发建设并依法销售的坐落于瓦房店市的经批准命名为香悦山的商品楼宇进行按揭合作；甲方认可购房人将其与甲方签订的商品房购销合同项下之房产及相关权益抵押给乙方（原告）以取得借款。由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业住房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任；保证范围包括按揭楼盘每笔贷款及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用；保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日止；对甲方承担连带保证责任的借款，在每笔借款保证期间内，如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，购房人未按时足额履行，或者购房人违反主合同的其他约定，甲方在保证范围内立即承担连带保证责任；对甲方承担连带保证责任的借款，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本协议项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本协议约定在其保证范围内承担连带保证责任。2015年9月16日，原告向被告袁洪帅的账户发放借款260000元，被告袁洪帅、迟宝华借款后偿还借款本金12147.30元，利息38107.48元，自2018年12月起，被告袁洪帅、迟宝华未能按约定时间足额偿还借款本息。截至2019年3月29日，被告袁洪帅、迟宝华尚欠借款本金247852.70元、利息6049.69元及罚息146.57元。另查，二被告系母子关系，被告袁洪帅在原告建设银行处贷款时，二被告签订共同还款声明，系二被告共同债务。案涉房屋至今没有办理房屋权属证书。再查，大连深长城地产有限公司于2016年9月12日名称变更为大连易嘉盛地产有限公司。上述事实，由原告提交的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、楼宇按揭合作协议、中国建设银行个人贷款对账单、查询婚姻登记记录、借款人婚姻状况声明（未婚）、共同还款声明、变更情况查询卡以及当事人当庭陈述在卷为凭，经本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告袁洪帅签订《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院予以确认；原告按期向被告袁洪帅的账户发放贷款，被告袁洪帅应按合同约定偿还借款本息，逾期偿还应按约定承担违约责任计收罚息。自2018年12月起，被告袁洪帅不按期足额偿还借款，其行为已经违反合同约定，原告有权宣布贷款立即到期。贷款时二被告签订共同还款声明，被告迟宝华自愿与被告袁洪帅共同还款，应对被告袁洪帅所负的债务承担连带清偿责任。故原告请求被告袁洪帅、迟宝华偿还借款剩余的本金247852.70元、利息6049.69元及罚息146.57元，本院予以支持。关于原告主张对涉案房屋享有抵押权问题。依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的只是对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对房屋享有现实抵押权。故原告主张对案涉房屋享有抵押权，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告易嘉盛公司应否对案涉贷款承担连带保证责任问题。被告易嘉盛公司作为保证人为涉案贷款提供的是阶段性保证，所谓阶段性保证，其本意就是被告易嘉盛公司为被告袁洪帅、迟宝华在该阶段内（自借款合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续并将抵押物的他项权利证书交付原告止）向原告履行还款义务提供保证。当其协助被告袁洪帅、迟宝华办理了商品房权属证书、办妥抵押人的抵押登记手续、原告收到案涉房屋他项权利证书，该阶段性保证的任务完成。现案涉房屋并未办理权属证书，亦未办理抵押权登记，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在要件上有所欠缺，被告易嘉盛公司阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故被告易嘉盛公司理应按约定在案涉房屋未办理权属证书、未办理抵押登记及原告未取得他项权利证书之前对上述债务仍承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告袁洪帅、迟宝华于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金247852.70元、利息6049.69元及罚息146.57元（截至2019年3月29日），合计254048.96元；二、被告袁洪帅、迟宝华于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金247852.70元的利息、罚息（自2019年3月30日起至借款付清之日止，利率按原、被告签订的《个人住房借款合同》的约定计算）；三、被告大连易嘉盛地产有限公司对上述借款在原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行未收到被告袁洪帅购买的位于瓦房店市房屋他项权利证书之前承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2555元（已减半收取），由被告袁洪帅、被告迟宝华、被告大连易嘉盛地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 高 源二〇一九年七月二十四日书记员 徐铖铖