江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终4025号上诉人（原审原告、反诉被告）：昆山中楠汇商业运营管理有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇花都艺墅**楼**。法定代表人：吴陈滔，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾春龙，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋承仁，江苏同丰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王红，女，1981年8月15日生，汉族，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：高峰，江苏闻贤律师事务所律师。上诉人昆山中楠汇商业运营管理有限公司（以下简称中楠汇公司）与上诉人王红因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初17505号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中楠汇公司上诉请求：1.维持一审判决主文第一、三、五项，改判王红立即搬出中楠都汇广场项目6号楼1层29号商铺，王红支付能耗费（从2017年6月至实际搬出之日止），租赁保证金5628.50元归中楠汇公司所有，中楠汇公司不予退还、不予从租金中扣除；2.上诉费用由王红承担。事实和理由：一、一审判决已经支持了中楠汇公司解除合同的请求，王红应立即搬出租赁房屋，但一审法院却驳回了中楠汇公司的这一诉请。二、能耗费系中楠汇公司与王红约定需要支付的费用，且中楠汇公司已经提供了电费发票及计算方式予以证明，王红理应支付能耗费。三、根据双方签订的合同第十三条第2项规定，承租方如果未付租金，出租方有权解除合同并没收承租方全部押金，故中楠汇公司完全有理由没收押金。上诉人王红上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回中楠汇公司的全部诉讼请求并支持王红的全部反诉请求；2.本案全部诉讼费用由中楠汇公司承担。事实和理由：一、一审判决未支持王红的全部反诉请求有误。1.中楠汇公司出租的涉案房屋质量不符合规定，防水严重不符合国家标准，不具备适租条件。2017年9月24日因屋顶大量漏水，王红在商铺内经营展示和存放的商品、设施设备及相关物品遭受毁损，同时造成房屋装修受损，影响王红正常经营，给王红造成重大损失。2.王红遭受的损失系中楠汇公司出租的涉案房屋不符合基本的安全条件且不具备适租条件漏水而导致，与王红一同遭受损失的还有多家承租户。如否认因果关系，应当由中楠汇公司举证证明王红的损失并非中楠汇公司的责任导致。王红在一审中提交了多份证据，直接证明王红的损失系中楠汇公司的房屋漏水导致。二、一审判决认定事实和证据及适用法律错误。1.王红不存在违约行为。中楠汇公司提供的房屋不具备适租性，相关的配套设施设备与合同约定不符，与双方签订租赁合同时的条件也不符。在王红发现承租房屋的安全性等方面存在问题后，多次向中楠汇公司提出要求，但中楠汇公司并没有解决房屋的安全问题。因此王红在履行支付租金时有权向中楠汇公司提出抗辩，要求中楠汇公司将涉案房屋维修至符合安全使用目的后再与中楠汇公司结算应付的租金及物业费。2.一审判决王红支付逾期付款利息错误。因为王红不存在违约行为，王红在本案中行使了同时履行抗辩权和先履行抗辩权，因此王红客观上未按期支付租金及物业费的行为并没有违反合同约定，中楠汇公司的主张不能得到支持。3.一审法院判决解除合同错误。2017年9月24日涉案房屋屋顶大量漏水导致王红在商铺内经营展示和存放的商品、设施设备及相关的物品遭受毁损，同时造成房屋装修受损，影响正常经营，王红遭受重大损失。王红向被上诉人中楠汇公司提出赔偿要求，但中楠汇公司并没有赔偿王红，也没有解决房屋漏水等安全问题。中楠汇公司无权解除合同，即便需要解除合同，也应由王红解除。原审原告中楠汇公司向一审法院起诉请求：1.判令王红支付中楠汇公司租金（暂计2017年6月至12月的租金，计算至王红实际支付之日止）以及逾期付款利息（从2017年4月1日计算至实际支付之日止，按同期银行贷款利率的1.92倍计算）；2.判令王红支付中楠汇公司物业费（暂计2017年6月至12月，计算至王红实际支付之日止）及逾期利息（自2017年4月1日计算至实际支付之日止，按同期银行贷款利率的1.92倍计算）；3.判令王红支付中楠汇公司能耗费（暂计2017年6月至12月的租金，计算至王红实际支付之日止）以及逾期付款利息（从2017年4月1日计算至实际支付之日止，按同期银行贷款利率的1.92倍计算）；4、判令双方签订的《商铺租赁合同》解除，王红立即搬出中南都汇广场项目6号楼1层29号商铺；5.判令王红缴纳的经营管理保证金1000元、租赁保证金5628.5元、水电保证金693元归中楠汇公司所有；6.本案诉讼费用由王红承担。反诉原告王红向一审法院提出反诉请求：1.判令中楠汇公司赔偿因房屋漏水造成的损失104406元；2.判令中楠汇公司赔偿王红房屋装修损失2000元；3.判令中楠汇公司承担反诉的全部费用。一审法院认定事实如下：王红系昆山市周市镇虹之间瓷器商行的经营者。2015年10月9日，中楠汇公司与王红（虹之间）签订《商铺租赁合同》，约定王红承租中楠汇公司拥有经营管理权的坐落于昆山市长江北路与萧林路交界处的中楠都汇广场项目6号楼1层29号铺位，面积约46.26平方米，租赁期限3年，自2016年9月1日至2019年8月31日止。合同约定装修期90天，装修期间王红无需向中楠汇公司支付租金，但王红必须承担租赁物业再次期间产生的所有能耗、垃圾清运费、物业费及公共事业费用等。第一年租金为60786元，第二年租金为67540元，第三年租金为72943元；租金每三个月支付一次，先付后用。王红在签订合同当日向中楠汇公司支付租赁保证金11257元，保证金中5628.5元用于合同租赁起始日转为合同约定的押金，余款5628.5元在合同租赁起始日自动按照以上租金支付方式抵扣。合同押金将在王红撤场结清相关费用一个月内无息返还；若王红租赁期内中途撤场，则中楠汇公司无需返还合同押金。合同约定物业费5元/平方米/月，每半年支付一次，先付后用；关于公共能耗费，包括公共区域照明、电梯等，根据实际其概况使用据实分摊，如当期的预收公共能耗费用未全部用完，未用完的费用计入下期。合同第八、九条约定，中楠汇公司有权按照本合同的预定要求王红在规定时间内支付约定的费用，否则中楠汇公司有权追究王红相应的违约责任；王红有权要求中楠汇公司依约交付租赁场地，王红应按时交纳租金、物业管理费及其他所有费用。合同第十三条约定“违约责任”，王红未能按本合同约定支付中楠汇公司租金等相关费用的，中楠汇公司有权要求王红承担违约责任，迟延一天，应以当期迟延交付的费用总金额的千分之一向中楠汇公司支付违约金；如迟延付款超过30天的，中楠汇公司有权解除合同，并没收王红全部押金，王红仍需按实际天数计算租金并向中楠汇公司支付违约金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2016年8月26日，中楠汇公司与王红（虹之间）签订《统一经营管理协议》，约定王红将昆山市中楠都汇广场6号楼1层29号铺位全权委托中楠汇公司独家进行运营管理，管理期限自2016年9月1日至2021年8月31日，王红经营范围内容仅限于陶瓷。协议第四条约定，王红应于2016年8月26日一次性向中楠汇公司账户支付保证金1000元；王红退租或租期结束后并结清相应费用后，15个工作日内无息退还，若不足以抵偿应缴费用及相应罚款的，中楠汇公司有权向王红追偿；在管理期限内，经营管理保证金可以作为王红迟延支付水、电、煤气、电话等公共事业费用的扣款，王红迟延支付公共事业费用产生的滞纳金，王红违反统一运营管理制度导致的扣款及处罚金及其他因王红引起的罚款。王红应于2016年8月26日一次性向代收代缴服务公司账户支付专有部分水电费保证金693元，此项保证金王红合同终止时并结清所有费用后，余额无息退还，王红在收到代收代缴水电分割单后7日内应向代收代缴服务公司支付此笔费用。协议还约定了双方其他权利义务。根据双方确认的“商户进场流转单”，王红租赁中楠都汇广场6号楼1号楼29号商铺的租赁期限为2016年9月1日至2021年8月31日，装修期限至2016年8月31日止。王红于2016年8月26日向中楠汇公司缴纳经营管理保证金1000元、水电费保证金693元、装修管理费300元。王红在2017年6月份开始未缴纳租金、物业费、能耗费，从而引发本案纠纷。中楠汇公司向一审法院起诉后，一审法院依法向王红送达起诉状及应诉材料，王红于2017年10月23日收到。一审另查明，昆山市中楠房地产开发有限公司出具《确认书》，载明“昆山市中楠房地产有限公司授权昆山中楠汇商业运营管理有限公司代为出租及中楠汇广场整体商业管理，昆山市中楠房地产开发有限公司将位于昆山市本公司名义下的全部房屋，自2016年1月1日至2017年12月31日的租金收益、租金押金、经营押金、水电押金、物业费、公共能耗费等收益均转让给昆山中楠汇商业运营管理有限公司，由其享有上述权利；之后由昆山中楠汇商业运营管理有限公司负责对外招租、收取租金等费用并承担管理职能，特此确认。”中楠汇公司向一审法院提供“中楠都汇广场6号楼商户公共能耗测算表”及电费发票，拟证明王红使用涉案房屋期间应支付的公共能耗测算表。王红提供房屋漏水损失清单、视频、照片、送货单等证据，拟证明因涉案房屋漏水产生的损失。根据王红的申请，一审法院委托江苏新中大诚资产评估有限公司对涉案房屋内商品和物品价值进行鉴定，因该鉴定机构不具备相应的资质故退回鉴定。后王红在庭审中撤回对该项鉴定的申请。一审法院于2018年8月28日至涉案房屋对中楠汇公司诉称受损茶叶进行清点并制作调查笔录。上述事实，有商铺租赁合同、统一经营管理协议、确认书、商户进场流转单、收款凭证、询问笔录及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中楠汇公司与王红签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据该租赁合同的约定，王红应合同约定支付租金、物业费、公共能耗费。庭审中，原王红一致确认王红自2017年6月起未缴纳物业费，因王红未按合同约定缴纳物业费构成违约，中楠汇公司有权解除双方签订的《商铺租赁合同》。王红于2017年10月23日收到中楠汇公司要求解除合同的通知，故双方于2015年10月9日签订的《商铺租赁合同》于2017年10月23日解除。合同解除后，王红仍占有使用涉案房屋，中楠汇公司要求王红按照双方约定的租金标准支付占有使用涉案房屋的费用于法有据，一审法院予以支持。根据合同约定，第一年（2016年9月1日至2017年8月31日）的租金为60786元/年，之后的租金中楠汇公司仍主张60786元/年合理，一审法院予以支持，故2017年6月1日至2017年10月23日的租金为24162.44元，之后的房屋占有使用费以60786元/年自2017年10月24日计算至王红实际搬离之日止。关于中楠汇公司主张物业费的计算，合同约定5元/平方米/月，故2017年6月1日至2017年10月23日的物业费为1103.3元（5元*46.26平方米*4.77月），之后的物业费按照5元/月/平方米的标准自2017年10月23日计算至王红实际搬离之日止。关于中楠汇公司主张的能耗费，根据双方对于公共能耗费的约定，王红应当支付公共能耗费，但中楠汇公司提供的证据尚不足以证明实际产生的能耗费，且对中楠汇公司单方制作的公共能耗测算表王红未予认可，故对中楠汇公司要求王红支付至实际搬离之日止的公共能耗费一审法院不予支持。因王红未按时支付上述租金、物业费、能耗费，中楠汇公司要求王红支付逾期付款利息的诉请请求一审法院予以支持。但中楠汇公司并未提供证据证明向王红主张上述费用的证据，故一审法院确认逾期付款利息自起诉之日（2017年10月13日）起算，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.92倍计算至王红实际支付之日。关于王红缴纳的租赁保证金余款5628.5元，根据合同约定用于抵扣租金，故2017年6月1日至2017年10月23日的租金24162.44元扣除上述5628.5元，余款18533.94元王红仍应支付。王红缴纳的经营管理保证金1000元、水电保证金693元，根据双方签订的商铺租赁合同及统一经营管理协议，上述两项费用均应在王红结清所有费用后予以退还，故该两项费用暂不予退还。因王红结清与中楠汇公司租赁期间的费用，故一审法院对中楠汇公司要求确认上述两项款项归中楠汇公司所有的诉请暂不予理涉。对于本案王红提出的反诉诉请，因王红未提供证据证明房屋漏水系由中楠汇公司违约行为所造成，故对于王红的反诉诉请一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、昆山中楠汇商业运营管理有限公司、王红于2015年10月9日签订的《商铺租赁合同》于2017年10月23日解除。二、王红于本判决生效后十日内支付昆山中楠汇商业运营管理有限公司租金18533.94元（暂计至2017年10月23日，自2017年10月24日起按照60786元/年的标准计算至王红实际搬离之日止）及逾期利息（自2017年10月23日起按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至王红实际支付之日止）。三、王红于本判决生效后十日内支付昆山中楠汇商业运营管理有限公司物业费1103.3元（暂计至2017年10月23日，自2017年10月24日起按照5元/月/平方米的标准计算至王红实际搬离之日止）及逾期利息（自2017年10月23日起按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至王红实际支付之日止）。四、驳回昆山中楠汇商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回王红的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费790元，由昆山中楠汇商业运营管理有限公司负担395元，王红负担395元。反诉案件受理费2428元，减半收取1214元，由王红负担。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审中，双方当事人对一审判决认定的2017年6月1日至2017年10月23日期间的租金为24162.44元、物业费为1103.3元均无异议。本院认为，中楠汇公司与王红签订的商铺租赁合同合法有效，双方均应按约履行。王红自2017年6月起未再缴纳租金及物业费，王红主张房屋存在漏水不符合合同约定，故其有权拒付租金及物业费。对此，本院认为，王红并未提供证据证明其向中楠汇公司主张过房屋漏水，而中楠汇公司拒绝履行维修义务，并无证据证明房屋存在足以导致王红合同目的不能实现的严重质量问题，故王红拒付租金及物业费的理由，依法不能成立。王红长期拖欠租金及物业费的行为已构成根本违约，中楠汇公司有权行使合同解除权。一审法院认定商铺租赁合同于2017年10月23日王红收到起诉状及应诉材料之日解除，本院予以确认。王红应支付中楠汇公司2017年6月1日至2017年10月23日期间欠付的租金24162.44元、物业费1103.3元以及相应的逾期付款利息。至于房屋租赁合同解除之后的占有使用费，因中楠汇公司在本案诉讼请求中并未明确主张，故本院不予理涉，中楠汇公司可依法另行主张。双方租赁合同解除后，王红应当腾退案涉商铺，中楠汇公司的诉讼请求中也包含要求王红搬出涉案商铺，但一审法院对此未予支持，显属不当，本院予以纠正。因租赁合同解除系王红根本违约所致，王红应当承担相应的违约责任。商铺租赁合同第五条约定，王红在签订合同当日向中楠汇公司支付租赁保证金11257元，保证金中5628.5元用于合同租赁起始日转为合同约定的押金，余款5628.5元在合同租赁起始日自动按照租金抵扣；第十三条约定，王红未能按约支付租金等相关费用的，中楠汇公司有权解除合同，并没收王红全部押金。本院认为，租赁起始后，租赁保证金11257元中的5628.5元已转为押金，合同第十三条约定的没收押金实为王红违约情形下应承担的违约金。现中楠汇公司依据上述合同约定要求没收租赁保证金5628.5元，合法有据，应予支持。一审判决在2017年6月1日至2017年10月23日王红结欠的租金24162.44元中抵扣该5628.5元有误，本院予以纠正。关于经营管理保证金1000元、水电保证金693元，双方签订的统一经营管理协议第四条约定，在王红结清相应费用后予以退还，中楠汇公司上诉状中也仅要求没收租赁保证金5628.5元，故该两笔保证金双方可另行结算。关于中楠汇公司主张的能耗费，因中楠汇公司提供的公共能耗测算表系其单方制作，王红明确不予认可，中楠汇公司也未能进一步提供证据证明能耗费的测算依据，故本院碍难支持。关于王红反诉主张的财产损失和维修费，因王红未提供证据证明其财产损失的具体价值以及财产损失系房屋漏水所致，也未能提供证据证明曾要求中楠汇公司赔偿损失和维修费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但部分实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初17505号民事判决主文第二、三、四项。二、维持江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初17505号民事判决主文第一、五项。三、王红于本判决生效后十日内将中楠都汇广场项目6号楼1层29号商铺腾空后返还给昆山中楠汇商业运营管理有限公司。四、王红于本判决生效后十日内支付昆山中楠汇商业运营管理有限公司租金24162.44元及逾期利息（自2017年10月13日起按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至王红实际支付之日止）。五、王红于本判决生效后十日内支付昆山中楠汇商业运营管理有限公司物业费1103.3元及逾期利息（自2017年10月13日起按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至王红实际支付之日止）。六、王红缴纳的租赁保证金5628.5元归昆山中楠汇商业运营管理有限公司所有。七、驳回昆山中楠汇商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费790元，由昆山中楠汇商业运营管理有限公司负担50元，王红负担740元；一审反诉案件受理费2428元，减半收取1214元，由王红负担。上诉人中楠汇商业运营管理有限公司预交的二审案件受理费790元，由王红负担。王红预交的二审案件受理费2428元，由王红负担。本判决为终审判决。审判长 周 红审判员 黄文杰审判员 赵 东二〇一九年七月十二日书记员 史学树法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。