成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初189号 原告：张某，女，藏族，住四川省丹巴县。 委托诉讼代理人：张蓉，四川天府律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：郎丹，四川天府律师事务所律师，一般授权代理。 被告：鲁某，女，汉族，住湖北省孝感市孝**。 第三人：成都大唐房地产经纪有限公司，住所地：成都市双流区东升街道西航港大道中二段**。 法定代表人：唐军，董事长。 委托诉讼代理人：汪艳君，四川科全律师事务所律师，特别授权代理。 原告张某与被告鲁某第三人成都大唐房地产经纪有限公司（以下简称大唐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人张蓉及第三人大唐公司的委托诉讼代理人汪艳君到庭参加诉讼，被告鲁某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年7月至2018年8月的房租1500元/月＊2月=3000元；物业费服务1400元；房间内物品维修费用17729.4元，合计22129.4元。事实和理由：2014年7月20日，原告委托大唐公司工作人员刘军与被告签订了《房屋租赁协议》，该协议约定以下内容：由被告租赁原告位于成都市温江区光华大道三段1818号珠江国际花园房屋，租赁期限为2014年7月20日至2016年7月20日，使用性质为住宅用房，月租金1500元，交租方式为3个月支付一次，每次应在付款期末前15天支付。该合同签订后，原告便通过刘某将房屋交付被告使用。2016年7月20日合同到期后，被告与原告通过协商将租期顺延，被告及其委托的人员一直通过微信转账的方式按时支付原告租金直至2018年7月。2018年7月，被告应当支付房屋租金的期限到来，原告却无法联系上被告。为了妥善解决原告与被告之间的纠纷，原告委托律师向被告发出律师函，要求与其于2018年8月20日终止租赁关系并要求其于2018年8月29日前腾退房屋，但是被告拒收律师函，也不联系原告。原告被迫按照与被告签订的《房屋租赁协议》第五条、第七条和第九条的约定，于2018年8月30日单方收回房屋。由于被告的行为损害了原告租赁房屋内的物品，造成了原告屋内物品财产损失，原告不得不出资进行维修。被告拒不按照《房屋租赁协议》约定支付房租、物业费并损坏原告房屋内物品的行为，严重损害了原告的合法权益。原告为了维护自己的合法权益，特诉贵院，提出如上诉请，请依法支持原告的诉讼主张。 鲁某未到庭，也未提交书面答辩意见。 大唐公司述称，我公司员工刘军代表原告与被告签订了租赁合同，租赁期限为2014年至2016年，合同到期后，原被告自行续约，与我公司已没有任何关系。2018年，我公司员工陪同原告前往涉案房屋查看后，告诉公司房屋内毁损严重。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月20日，张某委托大唐公司员工刘军与鲁某在大唐公司的居间下签订了《房屋租赁协议》，双方约定，鲁某租赁张凤珍位于成都市温江区光华大道三段1818号珠江国际房屋，租赁期限为2014年7月20日至2016年7月20日，月租金1500元。合同签订后，张某按照约定将房屋交付鲁雪某使用。 《房屋租赁协议》第五条约定：“…乙方（鲁某）有下列情形之一的，甲方（张某）可以终止合同，收回房屋：…拖欠租金半个月…”。 《房屋租赁协议》第七条约定：“乙方（鲁某）必须按时交纳房租，否则甲方（张某）有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙（鲁某）方承担…”。 《房屋租赁协议》第八条约定：乙方（鲁某）应按时交纳水电气物业管理费等。 《房屋租赁协议》载明乙方（鲁某）联系地址为湖北省孝感市孝南区新铺镇鲁港村鲁港湾。 2016年7月20日合同租赁期限届满后，鲁某继续租赁涉案房屋，并一直通过转账的方式每月向鲁某支付房租1500元。2018年1月7日，鲁某通过微信向张某推送微信账号为“Z懿”的人代缴房租，“Z懿”从2018年1月开始一直以微信转账的方式向张某按每月1500元支付房租，最后一次支付房租时间为2018年5月6日。张某自认2018年5月6日支付的房租系2018年6月份的租金。 2018年8月17日，广东康景物业服务有限公司成都珠江国际物业服务中心发出关于成都珠江国际*号房屋付款通知书，截止2018年8月31日累计应收物业管理费1279.6元，住宅电费466.9元。2018年10月11日，广东康景物业服务有限公司出具收据两份，载明已收到案涉物业截止2018年10月31日的物业管理费1645.2元，住宅电费及代收清洁费566.2元。 2018年8月20日张某委托四川天府律师事务所张蓉通过EMS的方式，按照湖北省孝感市孝南区新铺镇鲁港村鲁港湾的地址向鲁某送达了律师函，载明：“…正式通知你于2018年8月20日终止与你房屋租赁关系，请你在2018年8月29日前腾空房屋内物品，结清租赁期限内的水电气物管等费用…”。该邮件送达信息显示为拒收退回，未妥投。鲁某于2018年8月30日与大唐公司员工共同前往涉案房屋查看，发现房屋内的床、衣柜、灯、门等均有不同程度的损坏，其中客厅推拉门的玻璃已完全碎裂，并收回房屋。2018年9月，张某将案涉房屋进行翻新，并重新购置了床、沙发、门、门锁等，其中更换客厅推拉门的玻璃的费用为460元。 另查明，案涉租赁房屋为张某与周某共同共有，周某认可张某出租房屋的行为。张某与周某因不在温江居住，委托其弟张某代为打理房屋。 本院认为，2014年7月20日，张某委托大唐公司员工刘军与鲁某签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，协议到期后，鲁某继续使用房屋，并每月向张某支付租金1500元，《房屋租赁协议》继续有效，双方形成了不定期租赁合同关系。鲁某应当按照约定向张某支付房租。本案中，鲁某及委托付款人最后一次向张某支付房租的时间为2018年5月6日（即2018年6月份房租），至2018年8月30日，张某收回房屋前，鲁某既没有向张某支付租金，也没有将案涉房屋退还张某，故对于张某要求鲁某支付2018年7月、8月房租3000元的主张，本院予以支持。 《房屋租赁协议》第八条约定：乙方（鲁某）应按时交纳水电气物业管理费等。截止2018年8月31日，案涉物业累计欠缴物业服务费1279.6元，张某已向物业公司交纳该费用，故对张某主张要求鲁某支付物业服务费1279.6元，本院予以支持，对于张某主张的超出部分，由于没有事实依据，本院不予支持。 关于对张某要求鲁某赔偿涉案房屋内物品维修费用17729.4元。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定，本案中，张凤珍主张室内物品维修费17729.4元，根据其出具的室内照片，本院认为其客厅推拉门维修确需更换玻璃，故对其主张的维修费中推拉门更换玻璃的金额460元，本院予以支持。对于另外17269.4元，因其提供的票据均为翻新和更换室内家具的费用，该证据与其主张的维修费无关，与承租人应当承担的责任也没有必然联系，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、鲁某于本判决生效之日起十五日内向张某支付房租3000元； 二、鲁某于本判决生效之日起十五日内向张某支付物业服务费1279.6元； 三、鲁某于本判决生效之日起十五日内向张某支付维修费460元； 四、驳回张某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费354元，由张凤某负担235元，鲁某负担119元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邹酌莎 人民陪审员  陈明松 人民陪审员  任英峰 二〇一九年七月二日 书 记 员  陈 霞