河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终1257号上诉人（原审被告）：王亚光，男，1984年7月20日出生，汉族，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：苏华伟，河南沐天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨娟，河南沐天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临颍县大宝通讯器材部，住所地：临颍县人民路中段北侧。经营者：窦根花，女，1966年11月27日出生，汉族，住临颍县。实际经营者：孟庆宝，男，1968年9月25日出生，汉族，住临颍县人民西路**。上诉人王亚光因与被上诉人临颍县大宝通讯器材部（以下简称大宝通讯器材部）合同纠纷一案，不服临颍县人民法院（2019）豫1122民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王亚光的委托诉讼代理人苏华伟、杨娟，被上诉人大宝通讯器材部实际经营者孟庆保及其委托诉讼代理人滕志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王亚光向本院提起上诉请求：1．依法撤销临颍县人民法院（2019）豫1122民初155号民事判决，改判驳回大宝通讯器材部的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由大宝通讯器材部承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。第一，原审判决在发回重审后未有实质性变化，加重王亚光的责任。第二，原审判决错误认定租赁合同的履行期限与履行方式。《房屋租赁合同》第三条约定：“乙方必须于每年的4月1日与甲方续签第二年房屋租赁合同”，明确了每年为一个合同期限，所以合同为“一年一签”，原审判决王亚光向大宝通讯器材部支付违约金应适用《房屋租赁合同》中“一年一签，租金一年一付”的约定，不应将第三条割裂，仅取“交不齐”支付违约金，将第二条约定的一个条件偷换为第三条中的两个条件。第三，原审判决错误认定涉案房屋的空置期及空置房屋的过错责任。承租人赵江伟的收条清楚载明2018年6月23日赵江伟向大宝通讯器材部支付租金，故大宝通讯器材部至少在6月23日前向赵江伟完成了房屋的交付，房屋的空置期不可能是原审判定的两个月，且王亚光在当年租期未满无力继续承租时就已提前多次通知大宝通讯器材部不再续租房屋，请求其及时另行出租止损，但大宝通讯器材部并未及时另行出租，导致房屋闲置两个月。二、原审判决程序违法。第一，原审法院向赵江伟调查核实不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中“人民法院调查收集证据”的几种情形且该证据未经质证。第二，原审判决计算“损失”的基础数额和计算“违约损失”错误。原审判决将两次租金数额对比的差价作为大宝通讯器材部的“损失”，将赵江伟6个月租金“放大”至一年租金，完全排除下半年租金上涨或下降的可能性，原审法院在已认定损失117,000元情况下，又判决按合同总价款的30﹪得出100,800元的违约金属逻辑混乱。第三，原审判决忽视王亚光与赵江伟的租金价格影响的两重性。《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中对情势变更做出了明确规定，王亚光在重大情势变更环境中既可以要求解除合同，也可以要求降低租金，而不承担违约责任，这是法律对理性商业行为的合法保护。原审法院在明知租金出现不可预见的巨大变化的情况下，只考虑出租人的利益，不考虑承租人的风险，完全背离了合同法的公平原则和商事裁判的衡平原则，忽视了租赁合同不可强制履行的基本特征。大宝通讯器材部辩称，一、原审法院认定事实正确。第一，大宝通讯器材部和王亚光均上诉了，王亚光称发回原审法院后，原审法院“加重了上诉人王亚光的责任、存在报复性裁判”完全是无稽之谈。第二，双方合同期限是三年，而不是一年，合同中第三条“乙方必须于每年的4月1日前与甲方续签第二年房屋租赁合同，并以现金的方式一次性将租金交齐，交不齐则视为违约，每逾期一天，乙方应按每年房租的10﹪的罚款赔偿甲方”的内容实际是对以后年度租金的交付办法及违约责任的约定，而不是对合同期限的重新约定。第三，合同的期限为三年，王亚光在第二年不及时缴纳租金的情况下，判令其承担违约金，有理有据，王亚光所称承担违约责任须具备“续签”和“交不齐租金”两个条件，则完全是王亚光的片面论断。第四，原审法院关于房屋空置期的认定完全正确，赵江伟出具的收据上就注明租期自2018年7月1日开始计算，先交钱后算租期合情合理。王亚光没有任何证据证明其多次通知大宝通讯器材部不再续租房屋，且事实上王亚光的物品直到2018年6月23日前两天才搬走，就算是有通知，也是王亚光单方提出解除合同，王亚光称大宝通讯器材部对房屋的空置具有过错的说法不成立。二、原审法院程序不违法。第一，原审法院判令王亚光支付10.8万元违约金并不存在错误，王亚光也不存在情势变更抗辩权。王亚光在原一审、上诉及发回重审中均没有在情势变更方面提出抗辩，更没有以情势变更要求大宝通讯器材部对租金予以调整。大宝通讯器材部对赵江伟租金下调是避免损失扩大的无奈之举，并非国家经济突然下行造成的，大宝通讯器材部与王亚光之间属正常的商业纠纷，与投资大环境无关。第二，王亚光认为原审法院判令其承担10.8万元的违约金是正确的，但原审法院将违约金仅理解为“赔偿性违约金”是错误的。违约金和损失计算是两种并列的违约责任的处理方法，而不是违约金也是损失赔偿，从《合同法司法解释二》第二十九条可以看出违约金兼具惩罚性。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定了“迟延履行违约金”，迟延履行不必然导致损失，在迟延履行的情况下法律规定了违约金，足以说明违约金并不仅仅是损失赔偿，兼具对不守信者的惩罚。王亚光的各项上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。大宝通讯器材部向一审法院提出诉讼请求：1．请求解除合同，要求王亚光支付自2018年5月1日至涉案房屋被重新租出去之日（2018年7元1日）止期间的租金6万元及违约金100,800元；2．诉讼费由王亚光负担。一审法院认定事实：临颍县大宝通讯器材部租赁有位于临颍县人民路中段人劳局楼下西门面房4间，作为其手机卖场，该手机卖场大宝通讯器材部已经营多年。漯河智联商贸有限公司是漯河市“VIVO”手机的专营商，为抢占临颍市场，2017年度，漯河智联商贸有限公司要求大宝通讯器材部将该手机卖场转租给漯河智联商贸有限公司，经双方协商于2017年5月1日签订了《房屋租赁合同》一份，该租赁合同第二条约定：“房屋租赁使用期限为三年，从2017年5月1日至2020年4月30日。合同期满后，甲方如果继续对外租赁本房屋，乙方享有优先承租权，乙方必须在合同到期前一个月内，与甲方协商签订新租赁合同，……”。第三条约定：“租金为每年人民币36万元，乙方必须于每年的4月1日前与甲方续签第二年房屋租赁合同，并以现金的方式一次性将租金交齐，交不齐则视为违约，每逾期一天，乙方应按每年房租的10%的罚款赔偿甲方。”合同签订后，漯河智联商贸有限公司向大宝通讯器材部支付了第一年的租金，大宝通讯器材部向漯河智联商贸有限公司交付了门面房4间，漯河智联商贸有限公司遂开始使用该4间门面房进行经营活动。到第二年后，大宝通讯器材部要求漯河智联商贸有限公司于2018年4月1日前支付第二年的租金，漯河智联商贸有限公司以双方的租赁合同已到期，没有与其续签第二年的租赁合同为由拒绝支付第二年的租金，双方为此发生纠纷。2018年5月7日大宝通讯器材部将漯河智联商贸有限公司诉至一审法院，要求其支付租金等。漯河智联商贸有限公司系王亚光个人投资设立的一人有限责任公司，王亚光于2018年5月25日将漯河智联商贸有限公司注销，一审法院于2018年6月12日以被告主体不适格为由，驳回了大宝通讯器材部的起诉，为此，大宝通讯器材部以王亚光个人为被告再次提起诉讼，请求人民法院判令王亚光个人承担责任。另查明：大宝通讯器材部于2018年6月23日将诉争的4间门面房转租给案外人赵江伟，其租赁期限为2018年7月1日至2018年12月30日，租金为11万元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，大宝通讯器材部实际经营者孟庆保与漯河智联商贸有限公司经协商签订了《房屋租赁合同》一份，该合同的甲方系大宝通讯器材部，由其实际经营者孟庆保签字，乙方系漯河智联商贸有限公司，乙方在该合同书上加盖了“漯河智联商贸有限公司”的印章，大宝通讯器材部在该合同书上加盖了“临颍县大宝通讯器材部”的印章，该合同系双方当事人的真实意思表示，属有效合同。漯河智联商贸有限公司系王亚光注册的一人有限公司，王亚光申请注销后，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。”大宝通讯器材部起诉王亚光支付资金承担违约责任的诉请符合法律规定。该租赁合同第二条约定“房屋租赁使用期限为三年，从2017年5月1日至2020年4月30日”，第三条约定“租金为每年人民币36万元，乙方必须于每年的4月1日前与甲方续签第二年房屋租赁合同，并以现金的方式一次性将租金交齐，交不齐则视为违约，每逾期一天，乙方应按每年房租的10%的罚款赔偿甲方。”从上述约定综合分析，可以认定该租赁合同的总租赁期限应为三年，即从2017年5月1日至2020年4月30日。大宝通讯器材部提供了其登记经营者窦根花给案外人赵江伟出具的收到条一份，证明大宝通讯器材部将涉案房屋转租给案外人赵江伟的时间为2018年7月1日，经一审法院对案外人赵江伟调查核实，能够认定大宝通讯器材部将涉案房屋转租给案外人赵江伟的时间为2018年7月1日，租期是2018年7月1日至2018年12月30日，租金为11万元。由此可以证明涉案房屋的空置期限为两个月（即自2018年5月1日起至2018年7月1日止）。按照双方签订的合同，年租金为36万元，两个月为6万元，大宝通讯器材部要求王亚光支付2018年5月1日至2018年7月1日期间的租金6万元的诉请，有事实依据，且符合双方对租金数额的约定，一审法院依法予以支持。王亚光辩称合同不是租期为三年的合同，而是一年一签，租金一年一付的合同；双方未续签第二年租赁合同，大宝通讯器材部要求王亚光支付第二年两个月的租金没有依据的主张，未能提供相关证据予以证明，一审法院不予采信。关于违约金的问题。依据双方对违约金的约定为：“每逾期一天，乙方应按每年房租的10%的罚款赔偿甲方。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法。”第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”违约金在法律上应视为是赔偿性违约金。因此，王亚光辩称租赁合同约定的违约金过高，应依法减少的主张，一审法院予以采信。但按照双方签订的租赁合同约定每年租金为36万元，王亚光退租后，大宝通讯器材部与新承租人赵江伟约定的租金为每月18,300元，剩下十个月原告损失为117,000元（30万元-183,000元），大宝通讯器材部要求王亚光按照年租金的30%支付违约金100,800元（36万元×30%）的诉请，并没有超过因王亚光没有履行合同给其造成的实际损失，大宝通讯器材部该项诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，对大宝通讯器材部要求王亚光支付自2018年5月1日起至大宝通讯器材部将涉案房屋重新租出去之日（2018年7月1日）止期间两个月的租金6万元，并按照年租金的30%支付违约金100,800元的诉请一审法院予以支持，王亚光要求驳回大宝通讯器材部诉讼请求的主张，没有事实依据，且不符合法律规定，一审法院不予采信。判决：一、被告王亚光于判决生效后十日内支付原告临颍县大宝通讯器材部房屋租金6万元（36万元／年÷12月／年×2月）；二、被告王亚光于判决生效后十日内支付原告临颍县大宝通讯器材部违约金100,800元（36万元×30%）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费3,660元，保全费1,370元，共计5,030元由被告王亚光负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条规定：“对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人有权要求出示证据的原件或者原物。但有下列情况之一的除外：（一）出示原件或者原物确有困难并经人民法院准许出示复制件或者复制品的；（二）原件或者原物已不存在，但有证据证明复制件、复制品与原件或原物一致的。”综合本案两次一审查明的相关事实及证据情况，本院对大宝通讯器材部提交的证据予以采信，并认定如下事实：2012年5月1日，临颍县劳动振兴综合公司将其所有的位于临颍县人民路西四间门面房租给孟大宝使用，租期为十年，从2012年5月1日至2023年4月30日。本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”由此可见，房屋转租合同没有得到追认并不当然不生效，而是出租人在六个月内没有提出异议，即可以认定为有效，该规定并非认定承租人与次承租人之间的转租合同无效的法律依据，次承租人与承租人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约定全面履行各自的权利和义务。本案中，临颍县劳动振兴综合公司于2012年5月1日将案涉房屋出租给大宝通讯器材部，大宝通讯器材部于2017年5月1日将案涉房屋转租给王亚光，在此期间临颍县劳动振兴综合公司并未提出任何异议，因此，王亚光与大宝通讯器材部签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，该合同应为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的权利和义务。从大宝通讯器材部与王亚光签订的《房屋租赁合同》综合分析，《房屋租赁合同》第一条是优先权条款，第二条是租期条款，第三条是租金支付条款，由此可以认定该租赁合同的总租赁期限应为三年，王亚光上诉称“合同不是租期为三年的合同，而是一年一签，租金一年一付的合同”没有事实和法律依据，本院不予采信。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第十五条规定：“《民事诉讼法》第六十四条规定的‘人民法院认为审理案件需要的证据’，是指以下情形：（一）涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实；（二）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。”本案中，王亚光称“大宝通讯器材部至少在2018年6月23日之前向赵江伟完成了房屋的交付”和“在当年租期未满无力继续承租时就已提前多次通知大宝通讯器材部不再续租房屋，请求其及时另行出租止损，大宝通讯器材部没有及时另行出租”，但未提供证据予以证明，本院对该主张不予支持。另外，虽然因进一步了解案情需要，原审法院向案外人赵江伟核实了案件情况，核实的结果同大宝通讯器材部的登记经营者窦根花出具的收到条所证明的问题一致，并未影响对案件事实的认定。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’。”情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则，也即合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害，这个时候双方当事人就应该重新协商，如果达不成协议，受损害的一方可以请求人民法院来解除合同、变更合同。情势变更适用于物价飞涨、合同基础丧失（如合同标的物灭失）、汇率大幅度变化、国家经济贸易政策变化等情况，若只是一般变化，如价格正常变化，货源相对减少等对合同的成立和履行没有重大影响的，则不认为是情势变更。本案中，大宝通讯器材部与王亚光签订《房屋租赁合同》后，并未出现重大市场变化、国家经济形势突然下行、合同基础丧失等引起情势变更的情形，故本院对王亚光“情势变更”的主张不予采纳。且情势变更应当属于王亚光一审提起反诉的理由，但王亚光未在原一审、发回重审期间以情势变更提出反诉，故本院二审不对王亚光以情势变更为由的诉请作出处理。违约金以补偿性为原则，因此，当约定的违约金低于造成的损失时，受害方可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，增加的数额以补足违约造成的损失为限。但一定情形下，违约金又具惩罚性。在确定违约金过高的调整标准时，应首先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以综合权衡。此外，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条还规定了可得利益损失的赔偿问题，因此在衡量违约造成的损失时，如果一方当事人全部或者部分履行了合同，则亦应考虑其可得利益损失。在当事人请求对违约金予以适当调整的情形下，违约方应对违约金过分高于造成损失的事实承担举证责任。本案中，大宝通讯器材部与王亚光于签订的《房屋租赁合同》，租期从2017年5月1日至2020年4月30日，约定租金一年一付，大宝通讯器材部将房屋交付王亚光使用，王亚光在支付第一年的租金后，未按《房屋租赁合同》约定按时支付后两年的租金，该案涉房屋于2018年5月1日至7月1日空置两个月后，大宝通讯器材部又将该房屋出租给案外人赵江伟使用，租期从2018年7月1日至12月30日，租金共11万元。综合衡量本案中《房屋租赁合同》的履行程度、当事人的过错、合同履行后守约方可以获得的利益等因素，认定本案违约金为合同总价款36万元的30﹪并无不当，原审法院将两次租金数额对比的差价作为大宝通讯器材部的损失的计算方法对违约金的认定并无产生实质影响。综上所述，上诉人王亚光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,660元，由上诉人王亚光负担。本判决为终审判决。审判长  宋跃武审判员  于凤鸣审判员  陶京涛二〇一九年七月九日法官助理任伟鹏书记员王艺伦