广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初20807号原告：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区广园中路**。负责人：王玉新，行长。委托诉讼代理人：叶则节，男，1963年3月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘运全，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：谭伟培，男，1977年10月22日出生，汉族，身份证住址广东省从化市，原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行与被告谭伟培借款合同纠纷一案，本院于2019年5月9日受理后，依法由审判员邓汝辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行的委托诉讼代理人刘运全到庭参加了诉讼。被告谭伟培经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告于2017年10月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2．被告向原告偿还贷款本金677755.25元及相应的利息和罚息【利息以677755.25元为本金，按执行的贷款利率即基准利率（中国人民银行同期同类贷款利率）上浮5%，罚息利率按执行的贷款利率的水平上再上浮50%，暂计至2019年3月27日为5697.08元，实际至被告全部清偿之日止】;3．原告对被告的抵押房产（广州市南沙区大岗镇博爱大厦南座7层702）享有优先受偿权；4．被告承担原告为实现债权而支付的律师费27300元；5．被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年10月13日，原告与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告借款人民币710000元购买房产（第29条），借款期限为180个月即自2018年1月4日至2033年1月4日（第30条），贷款利率执行浮动利率，即基准利率上浮5%，每年1月1日调整一次，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%，且随贷款利率同时进行相应调整（第31条），被告采用等额本息还款方法还款，约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日（本案为每月4日，第34条第1、3款），被告以其所购房产对本案借款进行抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押担保的范围包括本息及实现债权和抵押权的律师费等相关费用（第13条和第37条），被告不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等则构成违约（第16条第1款），原告即有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告的借贷关系，行使担保权利等（第17条），原告为实现债权而发生的律师费等全部费用也均由被告承担（第41条）。2018年1月4日，原告依约履行了支付710000元贷款的合同义务，但截止至2019年3月27日，被告逾期还贷2期，虽经原告多次催收，至今仍未清还，已经构成严重违约。现为维护原告的合法权益，特诉判如所请。被告谭伟培无答辩。经审理查明：2017年10月13日，原告（贷款人）与被告（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440490209202220172557932），约定：借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途；借款本金为710000元，借款期限为180个月，即2018年1月4日至2032年1月4日；售房人为邱超其，房屋坐落于广东省广州市南沙区大岗镇博爱大厦南座7层702，房地产权证名称及编号为房地产权证粤房地证字第**；购房合同名称及编号为穗存量房合字××号商品房买卖合同；贷款利率：本合同项下的贷款利率为年利率，在基准利率水平上上浮5%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同该约定的每个利率调整日调整一次。罚息利率：本案合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。本合同所称的基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率，如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外；本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定，本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定。本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日。借款人首付款金额为310000元。本合同生效之后，贷款人将款项一次划入借款人指定账户：账户名称为邱超其，账号为62×××63，开户银行为建行广州南沙大岗支行；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。借款人指定委托扣款账户为，账户名称谭伟培、账号62×××48、开户行建设银行；借款人还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为5668.41元；合同项下借款人的还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用，剩余款项按照下列原则偿还：（一）对于本金逾期超过九十天仍未收回的借款或利息逾期超过九十天仍未收回的借款、或者法律、法规或者规章另有规定的借款，按照先还本后还息的原则偿还；（二）对于除上述（一）以外情形的借款，按照先还息后还本、息随本清的原则偿还；本合同项下担保方式为抵押，抵押的财产为广东省广州市南沙区大岗镇博爱大厦南座7层702，债权数额为710000元整。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利等。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。合同签订后，原、被告为被告名下位于广东省广州市南沙区博爱路64号博爱大厦南座7层702房[不动产登记证明号：粤（2017）广州市不动产权证明第11202984号]办理了抵押登记，登记的房地产他项权利人为原告。2018年1月4日，原告将借款710000元发放至被告指定的收款账户。2019年1月11日，原告（甲方）与北京大成（广州）律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，约定甲方委托乙方处理甲方的有关个人住房按揭贷款诉讼事宜，乙方代理实行全部风险代理付费。原告确认所主张的律师费尚未实际产生。诉讼中，原告主张被告自2019年2月4日起开始逾期还款，截止2019年3月27日被告尚欠借款本金5536.91元、利息5663.87元、罚息33.21元。原告起诉后，被告于2019年5月25日归还两笔款项，其中一笔5668.41元用于清偿贷款本金，另一笔17005.23元，其中清偿贷款本金5453元、清偿利息11335.19元、清偿罚息217.04元；2019年5月28日被告支付81元用于清偿利息，仍尚欠借款本金666633.84元；2019年6月4日被告支付5668.41元，其中清偿本金2708.71元、清偿利息2858.2元、清偿罚息102.5元；2019年6月5日，被告支付101.5元用于清偿本金。截止至2019年6月17日，被告尚欠原告贷款本金663823.63元，没有逾期本金、利息或罚息。对此，原告提交了中国建设银行个人贷款对账单作为证据。另，被告于2019年5月28日签收本院通过法院专递邮件送达的起诉状副本及开庭传票等诉讼材料。以上事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、支付凭证、不动产登记证明、查册表、个人贷款对账单、《委托代理协议》、过期交款通知书、法院专递邮件回单及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，双方均应恪守履行。原告已依约向被告指定的收款账户发放了贷款710000元，充分履行了合同义务，其合法权益应受法律保护。现有证据显示被告自2019年2月4日起未依约按期足额还本付息，而被告亦未到庭对此提出异议或提交反证，故本院采信被告自2019年2月4日起开始逾期还款。被告的行为已构成违约，符合合同约定的解除条件，原告有权要求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，当事人按合同约定在解除合同的条件成就时主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告在起诉状中已明确提出要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，本院于2019年5月28日通过法院专递邮件向被告送达本案的起诉状副本及开庭传票等诉讼材料，故邮件送达之日2019年5月28日应视为《个人住房（商业用房）借款合同》的解除日。合同解除后，被告应偿还尚欠原告的全部借款本金666633.84元及相应的利息。合同解除日之前的利息及罚息应按合同的约定计付，合同解除日起至清偿之日止的利息则应按合同约定的罚息利率计付。对于被告于2019年5月28日之后支付的款项，原告确认被告共计清偿借款本金2810.21元、利息2858.2元、罚息102.5元，符合合同约定，本院予以采纳，被告已经清偿的借款本金2810.21元，可从尚欠贷款总额中扣除，实际尚欠贷款总额为663823.63元。已经支付的利息、罚息则从合同借款中应付罚息中予以扣除。且应被告在2019年5月28日后分笔归还借款本金，故合同解除后的罚息应当以实际尚欠本金数额分段计算。因被告为涉案借款提供了其名下位于广东省广州市南沙区大岗镇博爱路64号博爱大厦南座7层702房[不动产登记证明号：粤（2017）广州市不动产权证明第11202984号]作为抵押物，并办理了抵押登记，抵押担保范围包括《个人住房（商业用房）借款合同》项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。现被告未依约履行还款义务，原告要求对处分上述抵押房产所得的价款享有优先受偿权，合法有据，本院予以支持。因原告主张的律师费尚未实际发生，故原告主张该项费用依据不足，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认中国建设银行股份有限公司广州白云支行与谭伟培于2017年10月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2019年5月28日解除；二、自本判决生效之日起五日内，谭伟培归还中国建设银行股份有限公司广州白云支行贷款本金663823.63元；三、自本判决生效之日起五日内，谭伟培支付中国建设银行股份有限公司广州白云支行截止至2019年5月28日的利息和罚息（利息、罚息按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付）；四、自本判决生效之日起五日内，谭伟培支付中国建设银行股份有限公司广州白云支行合同解除后的利息（利息以666633.84元为本金，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率标准，自2019年5月29日起计付至2019年6月4日止；以663925.13元为本金，计算2019年6月5日一天；以663823.63元为本金，自2019年6月6日起计付至上述借款清偿之日止；需扣除已经支付的利息、罚息共计2960.7元）；五、中国建设银行股份有限公司广州白云支行就上述判决第二、三、四项所涉债权对处分谭伟培名下位于广东省广州市南沙区大岗镇博爱路64号博爱大厦南座7层702房[不动产登记证明号：粤（2017）广州市不动产权证明第11202984号]的所得价款享有优先受偿权；六、驳回中国建设银行股份有限公司广州白云支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5453.8元，由中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担241.25元，谭伟培负担5212.55元。上述案件受理费已经由中国建设银行股份有限公司广州白云支行预交，中国建设银行股份有限公司广州白云支行同意由谭伟培在履行本判决时将其应负担的案件受理费直接支付给中国建设银行股份有限公司广州白云支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓汝辉二〇一九年七月二十二日书记员  李凤钏