天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0105民初3508号原告：周政，男，1983年10月1日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：曹月明，天津梓孚律师事务所律师。被告：马海兵，男，1981年4月28日出生，汉族，无职业，住河北省张家口市阳原县。被告：宗秀庞，女，1963年6月10日出生，汉族，天津市农药股份有限公司退休职工，住天津市河**。原告周政与被告马海兵、宗秀庞返还原物纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周政及委托诉讼代理人曹月明，被告马海兵、宗秀庞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周政向本院提出诉讼请求：1.二被告立即从河北区致远家园7-1-1703腾退，将该房屋返还原告；2.二被告支付原告占用原告房屋期间的占用费或租金损失（自2019年4月9日起至实际腾房之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：南开区法院于2019年2月将案外人刘春位于河北区房屋评估拍卖，2月15日该房由原告竞得，南开法院于2019年3月作出裁定书，裁定该房屋归原告所有，并于2019年4月9日取得《不动产权证》。在原告办理产权手续和准备收房之际，被告马海兵于今年3月向原告出示了其与刘春签署的借款合同以及为抵消刘春对其欠款的租赁合同一份，其中租赁合同签署于2014年10月16日，借款合同签署于2014年9月5日。被告称买卖不破租赁，在原告代刘春偿债后被告可腾退或继续按合同租赁房屋至2022年6月（手改方式延长至2024年）。该租赁合同在形式和内容上均存在不合理之处，不符合正常交易习惯，名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债关系。纵使被告马海兵与刘春之间的租赁为租赁关系，由于房屋已于2014年7月3日设定抵押权，而被告的租赁合同签署于2014年10月，根据法律规定，房屋在出租前已设定抵押权的，因抵押权实现而发生的房屋产权变动不再适用买卖不破租赁的规定，因此原告取得房屋所有权后，被告主张继续租赁或向原告索要金钱的行为没有法律依据，侵害了原告的合法权益，故诉至法院望判如所请。马海兵辩称，我对诉争房具有租赁权，南开法院在该房屋拍卖公告中特别提醒：现该房屋有租赁，屋内具体情况不详，本院不组织实地看样，如竞买人竞买，则视为对本标的物的确认，责任自负。说明原告拍下该房屋时即对该房屋租赁情况的认可与明确，此房屋为带租赁拍卖。而且原告办理该房屋手续后，明知我在房内居住，在没有告知我的情况下，私自换锁，公然将我的日常用品直接拉走，目无法纪，影响了我的人身安全，损害了我的利益。我将钱借给刘春，经讨要其无力偿还，现在得到的却是房屋租赁权，这是我无奈下的选择，为维护我的合法权益，要求按照我与刘春的租赁合同租赁到2024年，由原告赔偿损失5000元，并驳回原告的诉讼请求。宗秀庞辩称，我不认识原告，我租马海兵的房子合情合理，我是根据马海兵提供的其与刘春之间的债务协议租赁的房屋，房本也在我这，所以不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：坐落河北区（建筑面积86.1平方米）房屋原权利人系案外人刘春。2014年7月3日，刘春作为抵押人与抵押权人浙商银行股份有限公司天津南开支行就该房设立抵押登记，被担保债权数额900000元，债务履行期限2014年6月30日至2017年6月30日。后浙商银行股份有限公司天津南开支行向南开区法院申请执行，该法院于2018年11月19日、2019年3月6日出具（2018）津0104执恢730号执行裁定书，裁定拍卖被执行人刘春名下的该房屋，该房屋所有权归买受人即原告周政所有，2019年4月9日原告取得该房《不动产权证书》。2014年9月5日，被告马海兵与刘春签订《借款合同》一份，刘春向马海兵借款180000元，约定至2014年10月5日刘春向马海兵还款本金及利息183600元。2014年10月16日，双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定：“刘春欠马海兵人民币183600元整的欠款，经马海兵多次讨要未果，现刘春自愿将天津市河北区致远家园7-1703的房子出租给马海兵，以抵消刘春对马海兵的欠款。装修余款家电、家具总计合并肆万元整，合并计入租金，抵扣合20个月租赁。出租时间2014年11月1日至2022年6月30日，约定租金每月2000元”租赁合同签订后刘春将该房交付马海兵使用。2019年5月19日，马海兵与被告宗秀庞就该房屋签订了《房屋租赁协议书》，租期自2019年7月1日至2022年7月1日止，年租金28800元。现诉争房由宗秀庞占有使用。其间2019年3月底，原告发现马海兵占有使用诉争房，因原告与二被告就涉案腾房问题未达成协议。现原告以诉称为由诉至法院要求判如所请，二被告则以辩称为由表示不同意原告的诉讼请求。上述事实，以当事人陈述及书证为凭，本院予以确认。本院认为，依据法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。本案被告马海兵虽就诉争房与案外人刘春签订《房屋租赁合同》租赁该房，但该房在双方订立租赁合同前已设立抵押权，抵押权实现后，原告作为受让人取得了该房的产权，租赁合同对受让人原告不具有约束力，故被告马海兵应将诉争房腾交原告，至于马海兵所受经济损失可另行解决。被告宗秀庞虽租赁诉争房屋，因房屋权利人现为原告，马海兵无权将该房出租给宗秀庞，宗秀庞租赁房屋于法无据，故被告宗秀庞应将诉争房腾交原告。同时，被告马海兵、宗秀庞自2019年7月1日起，应比照租金标准酌情向原告支付至腾交房屋之日止的房屋占用期间的占用费。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告马海兵、宗秀庞将坐落于河北区房屋腾交原告周政。逾期不腾，由原告周政在天津市环城四区范围以内（含市内六区）提供一处不少于40平方米的房屋作为腾房去处，并垫付三个月租金，该租金由被告马海兵、宗秀庞承担。二、本判决生效后，被告马海兵、宗秀庞按照每月2000元的标准支付原告周政自2019年7月1日始至实际腾交上述房屋之日止的房屋占用费；三、驳回原告周政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 杨 君二〇一九年七月十五日书记员 刘鑫培附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。