舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0903民初949号 原告：余敏，女，1988年1月7日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：陈江真，方孟廷，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。 被告：舟山颐和尚云商业运营管理有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道麒麟街**京汇广场****。 委托诉讼代理人：李瑞洲，系被告舟山颐和尚云商业运营管理有限公司职员。 原告余敏为与被告舟山颐和尚云商业运营管理有限公司（以下简称颐和尚云公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月7日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由审判员王娟适用简易程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告余敏及其委托诉讼代理人陈江真、被告颐和尚云公司委托诉讼代理人李瑞洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余敏向本院提出诉讼请求：一、判令解除《舟山云谷普陀港租赁协议》；二、判令颐和尚云公司返还余敏已支付的租金、保证金、物业费共计236611.97元；三、判令颐和尚云公司向支付余敏支付违约金35798.28元；四、判令颐和尚云公司承担已支付的律师费14000元、差旅费500元。审理中，余敏明确诉请第四项为判令颐和尚云公司承担已支付的律师费14000元。事实与理由：2018年6月22日，余敏与颐和尚云公司签订《舟山云谷普陀港租赁协议》，约定余敏向颐和尚云公司承租由其所有的坐落于舟山市普陀区东港街道麒麟街199号舟山云谷普陀港1号楼1层1-1-7的房屋，房屋建筑面积130.77元平方米，租期5年，自2018年统一开业日顺延至5年止。第一期租金（12个月，统一开业日当天起算）214789.73元于签订后7日内支付，并支付一个月租金17899.14元作为保证金以及半年物业费3923.10元。租赁协议签订后，余敏于当日将上述租金、保证金、物业费共计236611.97元转账给颐和尚云公司。按照约定，颐和尚云公司应于2018年将房屋交付给余敏使用，然而颐和尚云公司迟迟未予交付，且至今未达交付标准。余敏认为双方签订的合同系真实意思表示，合法有效，双方应按照合同履行各自义务，现颐和尚云公司违约导致合同目的不能实现，除应返还余敏支付的租金、保证金、物业费外，还应按合同约定赔偿两个月租金作为违约金及相应律师费，故余敏诉至法院。 颐和尚云公司辩称：一、双方签订的《舟山云谷普陀港租赁协议》为无效合同，合同自始无效。颐和尚云公司非租赁房产的所有权人，也未得到所有权人授权，云谷公司尚未办理物权变更登记手续；二、对诉请第二项返还租金等23611.97元，颐和尚云公司无异议；三、余敏要求颐和尚云公司支付违约金无事实和法律依据；四、对诉请第四项支付律师费用14000元，颐和尚云公司无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的《舟山云谷普陀港租赁协议》、银行个人业务账务回单、申明、收据、增值税发票、照片、《法律服务委托合同书》、普通发票、《授权委托书》，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年6月22日，颐和尚云公司、余敏签订《舟山云谷普陀港租赁协议》一份，约定将坐落于舟山市普陀区东港街道麒麟街199号舟山云谷普陀港1号楼1层1-1-7的房屋出租给余敏，租期5年，自2018年统一开业日顺延至5年止。年租金：第一缴费年为￥214789.13元，于合同签订后7日内交付。合同签订之日起7个工作日内，余敏支付一个月租金的保证金，即￥17899.14元。物业费：物业费以半年为单位，缴纳时间与租金相同，在合同签订之日起7个工作日内支付完毕。半年物业费为：￥3823.10元。颐和尚云公司应按合同约定的条件和时间向余敏提供房屋。双方应共同执行本合同中各自的责任和义务，如违反任一规定，即视为违约，违约方须向守约方支付2个月租金作为违约金。合同签订当日，余敏向颐和尚云公司支付租金214789.73元、保证金17899.14元，物业费3823.10元。2018年8月23日，颐和尚云公司向余敏开具增值税普通发票一张。 另查明，2016年7月，我院裁定受理舟山京汇置业有限公司（以下简称京汇公司）破产清算一案。2018年初，云谷公司以2.2亿（不含税）报价买受京汇广场1、2、3、5、6幢等不动产，并分期支付了对价。另据余敏提供的云谷公司向颐和尚云公司出具的《授权委托书》载明，颐和尚云公司以受托人名义签订房屋租赁合同，收取房屋租金、押金及处理房屋租赁纠纷；余敏为本案支出律师代理费14000元。 本院认为，余敏与颐和尚云公司签订的《舟山云谷普陀港租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，应当认定合法有效，双方均应按约履行。现颐和尚云公司未按约交付所租赁的房屋，导致合同目的无法实现，颐和尚云公司已构成根本性违约，故对于余敏要求解除租赁合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，因余敏自始未实际占有、使用租赁房屋，故余敏已交付的租金、保证金及物业费用，颐和尚云公司应予返还。 双方在合同中约定违约方支付两个月租金的违约金，本案中，余敏未向本院充分提供实际损失方面的相关证据，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并酌情予以调整确定30000元。关于律师代理费，颐和尚云公司对于余敏诉请中的律师代理费无异议，故本院予以认定。根据本院查明的事实，颐和尚云公司作为租赁房屋的实际经营管理人，其抗辩出租房屋系无权处分，依据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除余敏与颐和尚云公司于2018年6月22日签订的《舟山云谷普陀港租赁协议》； 二、颐和尚云公司于本判决生效之日起十日内返还余敏租金214789.73元、保证金17899.14元、物业费3923.10元； 三、颐和尚云公司于本判决生效之日起十日内支付余敏违约金30000元； 四、颐和尚云公司于本判决生效之日起十日内支付余敏律师代理费14000元。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5596元，减半收取2798元，由余敏负担53元，由颐和尚云公司负担2745元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员  王 娟 二〇一九年七月八日 代书记员  方卓阳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。