甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘1102民初3076号原告：甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司。住所地定西市安定区天庆国际大酒店**楼**。负责人：韩泽华，该公司总经理。委托代理人：午毅俊，甘肃东方人律师事务所律师。委托代理人：陈锦文，甘肃东方人律师事务所律师。被告：汪克碧，男，汉族，1967年8月11日生，农民，现住定西市安定区。原告甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司与被告汪克碧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理。依法适用简易程序于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司的委托诉讼代理人陈锦文，被告汪克碧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司向本院提出诉讼请求，请求人民法院依法确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已解除，并判令被告向原告支付自2018年7月1日计算至2019年4月8日尚欠租金52289.53元、违约金23784.14元，合计76073.67元。事实与理由，原、被告于2017年8月8日签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于定西市安定区××·××商业××号商铺，建筑面积为152.30㎡，租赁期限从2017年8月8日起至2020年8月7日止，共三年。交租期为2017年8月8日起至2018年1月31日止，租金为8.67元/建筑平方米·月；2018年2月1日起至2020年8月7日止，租金为50元/建筑平方米·月，租金总额为237841.38元，租金每三个月支付一次。同时，合同第十条第（6）项约定：租赁期间，拖欠房租或各项费用累计1个月，原告有权解除合同，收回该房屋，被告应当按照合同租金总额的10%向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿。被告自2018年7月1日起，拒不按时缴纳房租，且在原告多次催要的情况下，于2018年12月底自行搬离了该房屋。原告为降低损失，迫于无奈采取自力救济的方式，在依合同约定向被告发出解除合同的通知后，于2019年4月8日收回了该房屋。被告共计交付租金64726.54元，尚欠租金52289.53元至今未付。被告汪克碧辩称，双方签订合同并承租位于定西市安定区××·××商业××号商铺的事实属实，并支付保证金23000元。因为生意不景气，原告告知其交清所欠租金19000元后可以搬离房屋。被告支付租金19000元后于2018年12月底搬离房屋并交付钥匙，租金应计算至2018年12月31日止。被告不清楚还欠多少租金，但愿交清所欠租金，已交的保证金23000元要求折抵租金。且被告与其他租户于2018年1月23日将减免房屋租赁申请书提交，原告答复不同意被告方所提交的减免申请。故被告未违约不承担违约金。本院经审理认定事实如下：2017年8月8日，原告甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司（甲方）与被告汪克碧（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将房屋出租给乙方使用，租赁房屋位于定西市安定区××·××商业××号商铺，建筑面积为152.30㎡；租赁期限从2017年8月8日起至2020年8月7日止，共三年。交租期为2017年8月8日起至2018年1月31日止，租金为8.67元/建筑平方米·月；2018年2月1日起至2020年8月7日止，租金为50元/建筑平方米·月，租金总额为237841.38元，租金每三个月支付一次。并列表确定交付日期及数额。合同签订的同日，乙方向甲方支付23000元的租赁保证金，租赁合同期满时，如乙方没有违约行为、拖欠费用或损坏甲方房屋设施等情况，甲方一次性将租赁保证金不计息退还乙方。甲方于2017年8月8日将房屋交付乙方。合同第十条“乙方的违约责任”第（6）项约定拖欠房租或各项费用累计1个月，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方应按照合同租金总额的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同还约定了租赁期间的相关费用、房屋修缮和使用、转让转租、免责条件等内容。2018年12月22日，原告制作合同解除通知书，提出因被告拖欠租金通知解除合同，要求被告于2018年12月31日前将房屋物品腾退归还，该件通过邮寄的方式向被告送达。2019年3月30日，原告在定西日报登载限期腾退交还承租房屋的公告，称现解除合同效力已发生，要求被告在见报后3日内腾退归还承租房屋，否则在第三方见证下清点财产，自行收回房屋，并还将追缴各项费用及违约金。2019年4月8日，原告自己制作收房清单，注明被告于2018年12月31日自行撤场。同时查明，2017年8月8日至2018年1月31日被告应支付租金7614.54元，2017年2月1日至2018年12月31日被告应支付租金83765元，合计91379.54元。原告自认被告已支付租金64726.54元，被告尚欠租金26653元。被告等多家经营者于2018年初向原告申请免交租金，原告于2018年6月回复不予免除。上述事实有当事人的陈述，甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司向法庭提交的《房屋租赁合同》1份，《合同解除通知书》1份、EMS邮寄单及邮寄状态查询单各1份、2019年3月30日出版的第8700期定西日报1份、收房清单1份，汪克碧向法庭提交兰州银行尾号为8638的账户明细单2张等证据予以证实。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护，双方当事人均应依合同约定履行自己的义务。对于原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除的诉请，原告于2018年12月22日作出解除通知书并送达被告，被告也已于2018年12月底搬离涉诉商铺，故《房屋租赁合同》已经实际解除，本院对此予以确认。对于原告要求被告支付2018年7月1日至2019年4月8日期间的租金52289.53元的诉请，被告于2018年12月底搬离涉诉商铺，原告在收房清单中亦备注“该商户于2018年12月31日私自撤场”，庭审中原告陈述其持有备用钥匙，其应当在知晓被告已搬离涉诉商铺时即接收涉诉商铺，而原告提交的收房清单系其自行制作，被告并未签字确认，故被告应支付截止2018年12月31日的租金26653元，对甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司诉请的2019年1月1日至2019年4月8日期间的租金不予支持。对原告诉请的违约金23784.14元，因被告欠付租金为26653元，原告主张以合同租金总额237841.38元为基数支付违约金明显过高，应予调整。原告未向法庭提交证据证实其实际损失，且被告等多家经营者于2018年初向原告申请免交租金，原告于2018年6月回复不予免除，本院综合考量汪克碧迟延付款的期限及数额，酌定以实际欠付的租金26653元为基数，按照同期银行贷款基准年利率4.35%向原告支付12个月的违约金1159.41元为宜。对于被告以23000元的保证金折抵租金的要求，因其未提起反诉，故本案中不予处理，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条规定，判决如下：一、确认原告甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司与被告汪克碧于2017年8月8日签订的《房屋租赁合同》已经解除；二、被告汪克碧向原告甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司支付租金26653元、违约金1159.41元，合计27812.41元；限于本判决生效之日起10日内履行完毕。三、驳回甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司的其他诉讼请求。案件受理费1702元，因适用简易程序减半收取851元，由甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司负担540元、汪克碧负担311元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员  李凤林二〇一九年七月三十一日书记员  郜 婷