湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初5107号原告浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司，住所地浏阳市生物医药园商贸街**。法定代表人梁建，董事长。委托代理人左堃，湖南怀治律师事务所律师。委托代理人马平，湖南怀治律师事务所律师。被告赵海珍，女，1981年8月30日出生，汉族，住浏阳市。委托代理人陈亮，男，1980年11月25日出生，汉族，住址同上。系赵海珍之夫。原告浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司（以下简称康鑫物业公司）与被告赵海珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理，依法由审判员李德适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告康鑫物业公司的委托代理人左堃，被告赵海珍及其委托代理人陈亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康鑫物业公司请求本院判令：被告支付中央财富广场小区5栋302号房物业管理费、环卫费共计5893，违约金1000元，共计6893元。被告赵海珍辩称：1、被告未按时缴纳物业费是因为原告没有按照合同约定提供服务，违约在先；原告严重服务不到位导致被告在2015年6月14日丢失豪爵牌摩托车一台，故被告暂时拒交物业费。2、原告诉讼请求中2017年以前的物业费已经超过法律规定的两年诉讼时效，被告不同意支付该部分物业费。3、物业管理条例规定物业企业应当按照合同约定履行服务，物业公司没有按约定导致业主人身财产受损的，应当承担相应法律责任，2015年6月14日凌晨3点多由于小区晚上侧门没有保安值守，进出道闸也未放下，导致被告一台价值3800元的摩托车被盗，原告应当对被告的损失承担主要责任。4、前期物业协议约定，原告对公共部分环境绿化、财产进行管理，但小区内监控摄像头基本无法使用，垃圾不及时清理，单元门禁瘫痪，保安从不对进出的外来人口进行询问和登记。综上，原告物业收费标准应当降低；2017年以前物业费不应支持；原告过失所致被告损失应当予以一定赔偿。另，原告所诉房屋面积与实际面积不符，大于实际面积。本院经审理认定事实如下：原告康鑫物业公司是一家经营物业管理的有限责任公司。被告赵海珍系浏阳市中央财富广场小区5栋302号房的业主，房屋建筑面积为95.06平方米。原告（甲方）于2013年8月16日与被告赵海珍（乙方）签订《中央财富广场前期物业服务协议》，约定综合物业服务费按1.2元/月·平方米收取，乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金；甲方的义务是对房屋共用部位进行维护和管理，对房屋公用设备及其运行进行维护、养护和运行服务，对小区公共设施进行维护管理，对环境卫生进行维护，秩序维护及交通秩序与车辆停放的维护……。此外，合同还对物业服务标准、合同双方权利与义务、违约责任等进行了详细约定。因被告拖欠原告2014年7月12日至2018年6月30的物业管理服务费及环卫费，并经原告书面催缴后仍未交纳，原告遂诉至本院，要求判如所请。庭审中被告提供照片一组，用以证实原告提供的物业服务不到位，包括：垃圾清理不及时、存在杂草情况，公共道路及其他设施损坏未及时修复等。另，2015年6月14日被告停放在小区公共区域内的摩托车一辆被盗。以上事实，有当事人的陈述、前期物业服务协议书、业主信息登记表、物业费催缴通知、照片等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原告康鑫物业公司系经依法登记注册、取得执业资格的企业。被告赵海珍与原告签订的《前期物业服务协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，本院予以认可。原告为中央财富广场小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费及环卫费，但鉴于原告依照物业服务收费应遵循费用与服务水平相适应的原则，原告提供的服务既存在瑕疵，故根据合同法相关规定，原告向被告收取的物业服务费应予酌减。为此，综合考虑本案合同履行情况，以及当事人的过错程度等因素，本院根据公平原则，酌定被告向原告支付物业服务费4615元。基于上述理由，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告主张的2017年以前的物业费已经超过法律规定的两年诉讼时效，本院认为，因前期物业服务协议仅约定了首次收房时交纳第一年物业服务费的时间为收楼时一次性预交，此后的物业费具体交纳时间并未明确约定，应视为履行期限不明确，根据相关法律规定，原告可随时要求履行，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。被告辩称原告应对被告摩托车被盗所致损失承担主要责任，本院认为，被告的摩托车被盗，原告对此有管理失职的过失，该过失一方面属物业管理服务瑕疵，本院已通过物业服务费的扣减支持了被告的该方面抗辩，另一方面原告因作为公共场所的管理人未尽到安全保障义务而应承担的侵权法上责任，不属本案处理范围，被告可另行主张，故对被告要求原告对其损失承担责任的抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第（四）项，《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、赵海珍于本判决生效之日起5日内支付浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司物业管理服务费4615元及环卫费328元共计4943元。二、驳回浏阳生物医药园康鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由赵海珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 德二〇一九年七月四日书记员 陈晴旺附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条第（四）项当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。2、《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。3、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。5、《中华人民共合国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。