湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初2336号原告：潘雯，女，1986年9月4日出生，汉族，住武汉市汉**。委托诉讼代理人：张立，湖北福沃律师事务所律师。被告：霍同武，男，1968年7月17日出生，汉族，住武汉市江汉区。被告：何建华，女，1968年12月7日出生，汉族，住武汉市江汉区。上述两被告的委托诉讼代理人：胡威，湖北今天律师事务所律师。第三人：潘正林，男，1947年3月17日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：张立，湖北福沃律师事务所律师。第三人：霍同民，男，1959年10月1日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：胡威，湖北今天律师事务所律师。原告潘雯与被告霍同武、何建华、第三人潘正林合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，追加霍同民作为本案的第三人共同参与诉讼，同年6月27日作出（2018）鄂0103民初2071号事判决。霍同武和何建华不服一审判决提起上诉，武汉市中级人民法院于2018年12月28日作出（2018）鄂01民终9463号民事裁定，以一审判决违反法定程序为由，裁定撤销我院（2018）鄂0103民初2071号民事判决，发回本院重审。本院于2019年2月11日重新立案，并分别于2019年3月22日、同年4月1日按照（2018）鄂01民终9463号民事裁定的要求向潘雯予以释明，但潘雯坚持不变更诉讼请求。重审中，本院重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，潘雯和潘正林的委托诉讼代理人张立，霍同武、何建华及霍同民的共同委托诉讼代理人胡威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘雯向本院提出诉讼请求：1.判令霍同武、何建华依约与潘雯签订房屋回购买卖合同，霍同武、何建华将位于武汉市江汉区新华路186号福星城市花园3栋2单元1503号房屋的权属过户给潘雯；2.判令霍同武依约向潘雯支付违约金39.84万元；3.判令潘正林向霍同武支付房屋回购款；4.判令霍同武、何建华承担本案诉讼费用。潘雯在一审诉讼中将前述诉讼请求变更为：1.判令确认潘雯与霍同武、何建华签订的《存量房买卖合同》无效；2.判令霍同武、何建华协助潘雯办理位于武汉市江汉区新华路186号福星城市花园3栋2单元1503号房屋的权属变更登记至潘雯名下；3.判令霍同武、何建华承担本案诉讼费用。重审中，经本院两次释明，潘雯坚持上述变更后的诉讼请求。事实和理由：潘正林与潘雯系父女关系。武汉汉武集团有限公司（以下简称汉武集团）系潘正林创办并经营的企业。2015年底，霍同武和何建华要求潘正林清偿汉武集团对其兄弟霍同民的债务。经协商后，霍同武和何建华要求潘正林提供房屋向银行抵押贷款以清偿债务，潘正林遂要求潘雯等人提供三套房屋用于清偿债务。潘雯基于父女关系，为帮助潘正林清偿对霍同民的债务与霍同武和何建华于2015年11月2日签订《存量房居间（买卖）合同》，约定潘雯将位于武汉市江汉区新华路186号福星城市花园3栋2单元1503号房屋过户给霍同武和何建华，房屋仍由潘雯居住使用，潘雯自霍同武和何建华取得房屋两证之日起28个月内享有房屋回购权。合同订立后，该房屋权属过户至霍同武和何建华名下。潘雯认为，上述房屋买卖合同未约定房屋交易价格，其约定均指向房屋如何贷款，还约定抵押贷款的本金及利息偿还由卖方潘雯支付。前述约定与真实的房屋买卖关系明显不符。房屋在合同订立后并未实际交付买房人，且潘雯不认识段艾红，其出具的委托书仅仅是为配合办理房屋过户和相关贷款手续，潘雯未收到霍同武和何建华交付的房款。因此，双方签订房屋买卖合同不是双方真实意思的表示，其目的不是进行房屋交易，而是以房屋贷款以延续对潘正林的债务和减少清偿债务的财务成本，前述行为与我国现行的法律冲突，该合同应属无效合同。潘雯为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。霍同武、何建华辩称，1.潘雯主张双方签订的《存量房居间（买卖）合同》无效，无事实和法律依据。两被告与潘雯于2015年11月2日签订的《存量房居间（买卖）合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同。潘雯已将房屋过户到两被告名下，两被告也支付了相应购房款，涉案合同已履行完毕，房屋所有权归两被告所有。潘雯为了偿还其父亲潘正林的借款，将房屋出售给两被告，是其出售房屋的原因，其在2018年2月7日的起诉状中事实与理由的第一行即表明，出售房屋的目的是为父亲即潘正林清偿债务。潘雯在签订涉案合同时不存在被胁迫、欺诈的情形，也不属于合同法第五十二条规定的无效情形，故潘雯主张合同无效，无事实和法律依据。2.潘雯于2015年11月2日委托段艾红代为办理涉案房屋的买卖、过户、收款等事宜，双方签订授权委托书并于次日在湖北省武汉市江天公证处办理公证书。该公证书合法有效。何建华于2015年12月16日向段艾红支付购房款110万元，履行了合同义务。受托人段艾红代潘雯收取购房款后，根据其指令替潘正林偿还了霍同民的借款，对此，段艾红和霍同民均可证实。故潘雯诉称未收到购房款与事实不符，其主张合同无效没有法律和事实依据，请求法院驳回潘雯的全部诉讼请求。潘正林述称，只是借用涉案房屋偿还债务，以过户的形式进行实质抵押。借款实际系潘正林自己偿还，后期银行的贷款是由潘正林偿还。原、被告间不存在真实买卖房屋的合意，两被告未向潘雯支付过购房款。霍同民述称，涉案房屋买卖合同与霍同民没有任何关系。因潘正林不能偿还霍同民的借款本息，其与潘雯自愿将房屋出售给两被告，以所得购房款偿还霍同民债务。霍同民已收到段艾红支付的还款110万元，该款已冲抵潘正林的部分欠款，潘正林还欠霍同民借款本息281万元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潘雯系潘正林之女，霍同武、何建华系夫妻关系。霍同武与霍同民系兄弟关系。2015年以来，潘正林多次向霍同民借款，潘正林未还清借款本息。坐落于武汉市江汉区新华路186号福星城市花园3栋2单元1503号房屋，建筑面积为128.87平方米，其所有权在2015年11月30日之前登记在潘雯名下。潘雯（合同称甲方）为帮助潘正林清偿对霍同民的债务于2015年11月2日与霍同武（合同中称乙方）签订《存量房居间（买卖）合同》一份，合同第二条约定：“经双方协商一致，上述房屋交易成交价（见回购约定总价）。”第十七条第4款约定：“双方约定该房屋出售给乙方自完成交易过户当日一年内，均可在任何法定工作日内向乙方回购该房屋，乙方不得以任何理由拒绝甲方回购，否则视为违约并赔偿甲方等额的回购款132.8万元。”第十九条约定：“1.双方约定在回购期内甲方回购房屋的总金额为该房屋贷款总额＋过户费用所产生的实际费用＋贷款、中介等费用；2.双方议定该房屋售出后甲方继续居住使用3.该房屋过户给乙方后，甲方在乙方取得房屋两证之日起28个月内享有回购权，同时有权要求乙方签订回购买卖合同，乙方不得拒绝和拖延此合同签订，否则视为违约并赔偿守约方100万元，若到期甲方放弃回购，则该房屋折价132.8万元；……6.贷款所产生的银行利息，由甲方按季度总额支付给乙方。”上述合同对房款交付方式、期限以及房屋移交占有期限未进行约定。2015年11月2日，潘雯向段艾红出具《委托书》一份，委托段艾红代为办理房屋的出售过户以及代收售房款等事项，委托期限自2015年11月2日至2016年11月1日。委托事项：1.代为办理上述房屋的出售过户事宜，并代收售房款；2.……；3.协助买方办理银行抵押贷款等相关手续。5.……。受托人在授权范围内所签署的相关文书，委托人均予以认可。次日，双方申请公证部门对《委托书》进行了公证。2015年11月30日，段艾红持潘雯出具的上述《委托书》将诉争房屋的所有权变更登记至何建华名下。2016年11月17日，潘正林、汉武集团与霍同民签订《房屋回购协议》，其中载明潘正林自愿放弃对诉争房产优先回购权，于2016年11月20日移交房屋所有权给霍同民，并承诺于同年12月15日腾退房屋。诉争房屋现由潘雯占用使用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人均应按合同约定享受权利并履行义务。潘雯为帮助其父潘正林清偿对霍同民的债务于2015年11月2日与霍同武签订《存量房居间（买卖）合同》，该合同第十九条约定：“1.双方约定在回购期内甲方（指潘雯）回购房屋的总金额为该房屋贷款总额＋过户费用所产生的实际费用＋贷款、中介等费用；2.双方议定该房屋售出后甲方继续居住使用；3.该房屋过户给乙方（指霍同武）后，甲方在乙方取得房屋两证之日起28个月内享有回购权，同时有权要求乙方签订回购买卖合同，乙方不得拒绝和拖延此合同签订，否则视为违约并赔偿守约方100万元，若到期甲方放弃回购，则该房屋折价132.8万元给乙方；……6.贷款所产生的银行利息，由甲方按季度总额支付给乙方。”前述合同名为房屋买卖合同实为清偿债务的担保。前述合同约定的回购条款，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。”的规定，该回购条款并未违反法律规定，应为有效。故潘雯与霍同武签订《存量房居间（买卖）合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应予认定。一审判决后，霍同武和何建华不服判决提起上诉，经二审裁定：认为潘雯提起诉讼主张上述合同无效，为减少当事人诉累，一审法院应向潘雯予以释明。重审中，经本院两次释明，建议潘雯在《存量房居间（买卖）合同》有效的前提下变更诉讼请求，但潘雯坚持认为，其一审已胜诉，不同意再次变更诉讼请求，仍坚持一审诉讼请求。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本院已经两次向潘雯释明，告知其变更诉讼请求，但潘雯坚持其诉讼请求，依照前述规定，故本院对潘雯的诉请予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十五条第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告潘雯的诉讼请求。案件受理费7276元，由原告潘雯负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  魏永香人民陪审员  钱道斌人民陪审员  郭 佳二O二O一九年七月十六日法官助理柯海兵书记员涂冉竹