四川省什邡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0682民初1338号 原告：张雪，女，1979年6月13日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：刘廷慧，四川康伦律师事务所律师。 被告：张国炳，男，1964年12月31日出生，汉族，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：梁恩莉，四川宏剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张庆莲，四川宏剑律师事务所律师。 第三人：卢建，男，1977年3月12日出生，汉族，住四川省双流县。 原告张雪与被告张国炳、第三人卢建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雪及其委托诉讼代理人刘廷慧、被告张国炳的委托诉讼代理人梁恩莉、张庆莲到庭参加诉讼，第三人卢建经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张雪向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿各项损失329，043.59元（其中超市消防转让费140,000元，搬迁及拆除、安装费58,947元，员工遣散费32,700元，经营损失97,396.59元）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由:2015年6月8日，被告张国炳与第三人卢建签订了为期5年的房屋租赁协议，将其所有的房屋出租给卢建经营超市，期限从2015年7月1日至2020年7月1日止。2016年12月22日，卢建在征得张国炳的同意后，与原告签订了超市转让合同，以总价款45万元的价格将经营的超市转让给了原告。转让时，被告承诺保证原告继续承租该房屋五年。2017年2月10日，被告张国炳与原告续签租赁协议，将原租赁期限改为一年一签，原告与被告分别于2017年2月10日、2018年3月1日签订两期《房屋租赁协议》，最后一期租赁期限于2019年2月28日止。2018年10月17日，被告将原告承租的房屋出售给肖成云。同年12月12日，肖成云向原告发送《律师函》，要求原告向肖成云支付剩余的租金，并在租赁期满之日起将房屋清空并返还给肖成云。原告认为，根据《合同法》第二百三十条之规定，原告作为承租人，依法享有租赁房屋优先购买权，被告作为出租人，对出售租赁房屋没有履行通知义务，侵犯了原告的优先购买权，给原告造成了重大损失，为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1.被告不存在违反合同约定的情形，不应承担责任。被告是在与卢建的租赁协议终止后，与原告另行建立的租赁关系，被告并未承诺原告承租房屋五年以上。原告未按约定在期满前提前三个月书面告知被告要续租，双方未签订任何续租协议，故被告依约终止租赁合同，不存在违约；2.原告不享有同等条件下的优先购买权。首先，被告在与肖成云达成买卖合同前，曾多次电话通知原告要出售房屋，原告并未提出任何异议也未表明要购买承租房屋，原告履行了告知义务。其次，原告所租赁铺面为360平方米，而被告出卖的房屋面积为1888.72平方米，原告承租面积仅占被告卖出面积的五分之一，根据最高人民法院（2004）民一他字第29号答复：“从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权”的规定，原告所承租的面积没有占被告出卖房屋面积的一半以上，故原告不享有优先购买权；3.原告在租赁期间存在违约行为，延迟支付租金，未按时缴纳电费，故被告有权根据《房屋租赁协议》解除租赁协议，原告不再享有优先购买权；4.原告诉请的经济损失费不符合法律规定，被告不应承担该损失。关于消防转让费140,000元，该项费用系原告与卢建约定，被告未签字认可，不知情，与被告无关；关于搬迁及拆迁、安装费58,947元及员工遣散费32,700元。原被告系合法租赁关系，租赁期满，原告理应进行搬迁、拆除及终止劳动合同。对租赁期满应当发生的费用，与被告无关，应由原告自行承担。对于原告新租场所所发生装修费及设施设备采购费，系原告自愿继续经营而产生的费用，与本案无关联性，不应由被告承担。关于原告要求被告赔偿经营损失97,396.59元的请求，影响经营收入的因素很多，并非单一因原告新经营场所较原场所面积减少所致，被告不应承担。即使被告侵犯了原告的优先购买权，对原告承担的赔偿责任，也只应赔偿原告另行购买其他同类房屋与购买该房屋的差价，但原告并未提供证据证明其购买了类似房屋。并且原告所有损失的票据，都不是正规税务票据，也没有相应合同和出具方的营业执照予以印证，不符合证据规则的要求，不应得到支持。终上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。 第三人卢建未向本院提交答辩状和证据。 本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的下列事实予以确认：1.2015年6月8日，张国炳与卢建签订《房屋租赁协议》，约定张国炳将其所有的位于什邡市金河南路的房屋出租给卢建，用于经营超市，期限从2015年7月1日至2020年7月1日止。2016年12月22日，卢建与张雪达成超市转让协议，将所经营的超市折价45万元转让给张雪；2.2017年2月10日，张雪与张国炳签订《房屋租赁协议》，期限一年。张雪承租房屋面积较卢建所承租的房屋面积由980平方米减少为360平方米。到期后，双方于2018年3月1日续签《房屋租赁协议》，期限一年，至2019年2月28日止；3.2018年10月17日，张国炳与肖成云达成房屋买卖协议，张国炳将其所有的位于什邡市方亭金河南路630--644号，房屋所有权证分别为什房权证方亭字第27369、27370、27371号的房屋出售给肖成云，并已办理了过户登记。2018年12月12日肖云成向张雪发送《律师函》，告知了房屋买卖事实，并要求张雪于租赁期限届满后撤离；4.张雪于租赁期届满后，将超市内的物品设施撤除后，将房屋交付给了肖成云并另行租赁房屋继续从事超市经营。 本院认为，本案争议的焦点为：1.张国炳是否承诺保证张雪承租房屋五年以上；2.张雪在承租房屋过程中是否有违约情形致使《房屋租赁协议》解除；3.张雪是否享有对承租房屋的优先购买权；4.张国炳出售房屋前是否履行了告知义务，征求过张雪行使优先购买权；5.张雪因撤离租赁房屋的具体损失是多少。 关于争议焦点1，原被告签订的《房租租赁协议》及续签的《房租租赁协议》均约定租期一年，原告诉称张国炳承诺保证其承租房屋五年以上，无证据证明，本院不予支持；关于争议焦点2，虽然原告存在逾期缴纳租金的行为，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，被告未能提供证据证明其履行催告义务，且对原告延迟支付租金没有表示异议，并继续收取租金，因此，被告辩称原告违约致使合同解除，本院不予支持；关于争议焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应在出卖前合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利”的规定，法律赋予了承租人优先购买权。虽然被告将一、二楼铺面整体出卖给肖成云，但原告承租的房屋是享有独立产权，因独立产权房租赁而派生的优先购买权也应是独立的。因此，原告对其承租的什房权证方亭字第27369号房屋享有优先购买权；关于争议焦点4，被告没有证据证实其出售房屋前告知了原告，故对被告辩称已经履行提前告知义务，本院不予支持；关于争议焦点5，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”的规定，本院认为，因被告的过错致使原告丧失了优先购买权，导致原告另行租赁房屋经营超市，对原告撤除原超市设施设备及新租赁超市所产生的必要的设施、设备购置费、超市装修费，被告应予赔偿。经本院核实，原告因此开支的费用为，新购糖果杂粮柜7组6020元，蔬菜货柜、烟酒架、收银台、米缸共13,320元，墙壁钢铁架3570元，空调4500元，广告牌制作费7500元，设备（主要为监控和新购收银机）拆除及安装费12,750元，装修电路及装修辅材购置费8887元，水电安装人工费2400元，合计58,947元，被告应予赔偿；关于原告要求被告赔偿员工遣散费32,700元的请求，依据《中华人民共和国劳动法》的规定，劳动合同解除，用工方必然支付经济补偿金，这是用工方的法定义务，与被告的过错行为无因果关系，对此请求不予支持；关于要求被告赔偿消防转让费140,000元的请求，因此费用不属原告另行租赁新场所的开支，不属原告遭受的损失，对此请求不予支持；关于要求赔偿经营损失97,396.59元的请求，原告超市经营额的多少受多重因素影响，与被告的侵权行为无直接因果关系，对此请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下： 一、被告张国炳在本判决发生法律效力后15日内赔偿原告张雪各项损失58,947元； 二、驳回原告张雪其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3118元，由原告张雪负担2559元，被告张国炳负担559元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  钱勇 二〇一九年七月十九日 书记员  徐兰