云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云09民终321号上诉人（原审被告）：刀成会，女，1979年2月24日生，傣族，高中文化，个体工商户，住临沧市双江自治县。委托诉讼代理人：马丽（系刀成会亲属），女,1959年12月9日生,住临沧市临翔区。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：双江军缘农业开发有限公司。住所地：临沧市双江自治县勐勐镇原部队营区。法定代表人：周椿翔，该公司经理。委托诉讼代理人：欧睿平，云南通恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人刀成会因与被上诉人双江军缘农业开发有限公司（以下简称军缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县人民法院（2018）云0925民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人刀成会及其委托诉讼代理人马丽，被上诉人军缘公司的委托诉讼代理人欧睿平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刀成会上诉请求：1、撤销双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县人民法院（2018）云0925民初448号民事判决第一项内容；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（2018）云09民终382号生效判决认定在合同履行过程中，因中央军委政策调整，中国人民解放军开始全面清理停止有偿服务工作，中国人民解放军77231部队保障部于2018年1月16日通知承租户，暂不进货，加之刀成会户的广告牌被摘取，刀成会认为原先的租赁合同将不再履行，遂另外寻找铺面装修，对其造成了一定损失，确认解除刀成会与军缘公司之间的房屋租赁合同，由军缘公司一次性支付刀成会损失60000元，刀成会已于2018年10月27日将房子移交给军缘公司，现该房屋已被他人承租使用，（2018）云09民终382号案诉讼期间不应计算租金。二、一审法院适用法律错误。刀成会依据生效判决确定的期限内搬离租赁房屋，将房子移交军缘公司，但军缘公司未按照生效判决向刀成会支付损失60000元。军缘公司未能提交相应证据证明其主张的房租费等费用的事实，一审法院判决刀成会承担2018年2月1日至2018年8月28日止的房屋租金64400元，没有事实和法律依据。一审法院认定事实不清，适用法律不当，应依法撤销。军缘公司辩称：刀成会实际占用案涉房屋至2018年10月27日，扣除（2018）云09民终382号民事判决中确定的搬离期限60日，刀成会应承担2018年2月1日至2018年8月28日合同解除之日期间实际占用房屋的租金。刀成会提出的各项损失，（2018）云09民终382号民事判决已经进行过处理。刀成会的上诉请求，没有事实及法律依据，应予以驳回。军缘公司向一审法院起诉请求：1、依法责令被告将房屋恢复原状；2、请求依法判令被告向原告支付2018年2月1日至2018年10月27日止的房屋租金81880元、卫生费2047元，并支付违约金41963.5元，上述费用合计：125890.5元，以及自起诉之日起至款项还清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、请求依法判令被告承担本案案件受理费。一审法院认定的事实：原告军缘公司承租中国人民解放军77231部队土地，在该土地上建盖了双江军缘综合建材市场。被告刀成会于2014年10月1日与原告签订《房屋租赁合同》，双方约定如下：原告将其位于双江军缘综合建材市场的Ｂ区房屋租赁给被告使用。双方约定租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止，房屋租赁面积为1150平方米，8元/㎡，每月租金为9200元，每年租金为110400元，付款方式为半年一交，提前一个月交纳后半年（或一年）的租金。被告于2014年10月1日开始使用该房屋，并对该房屋进行改造。后因国家军委政策的调整，中国人民解放军开始全面清理停止有偿服务工作，中国人民解放军77231部队保障部于2018年1月16日通知承租户，暂不进货。2018年1月30日，军缘公司将刀成会预交的2018年2月1日至2018年5月30日的租金退回给刀成会，加之刀成会的广告牌被摘取，刀成会认为原先的租赁合同将不再履行，遂另外寻找铺面。后双方就装修价值残余及搬运货物的各项损失无法达成一致意见，诉至法院。在诉讼期间，被告刀成会实际占用该房屋至2018年10月27日，也未支付此期间的房屋租金。现原告认为，被告刀成会在2018年1月30日退还租金后还一直使用该房屋，原、被告之间存在事实上的租赁关系，被告刀成会不支付租金的行为已严重损害了原告的合法权益。故原告为维护自身的合法权益，诉至一审法院，提出如上诉请。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，依法应予保护。第一，关于原告要求被告将所租赁房屋恢复原状的诉讼请求，一审法院认为，首先，根据双方在《房屋租赁合同》中第七条第4项：“合同期满不再续租时，须恢复原状…”的约定，本案中，双方所约定的租期至2019年9月30日，至今合同期未满，不存在须恢复原状的情形；其次，被告对所涉房屋进行装修时，已经过原告的同意，现所涉房屋未拆除的装饰装修物已经形成附合且该房屋已另租他人，正处于经营状态，若恢复原状，不符合该装饰装修物的利用价值，故对于原告要求被告恢复原状的诉讼请求，不予支持。第二，首先，关于原告要求被告支付2018年2月1日至2018年10月27日的房屋租金81880元的诉讼请求，一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同解除前，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据云南省临沧市中级人民法院依法作出的（2018）云09民终382号民事判决书第二项判决内容，原、被告双方解除合同的时间应认定为二审判决生效的时间。二审判决生效的时间为2018年8月28日，房租亦应计算至2018年8月28日。故，按合同约定，所涉房屋每月租金9200元，从2018年2月1日至2018年8月28日止的房屋租金64400元，予以支持。从2018年8月29日至2018年10月27日止的房屋租金，根据云南省临沧市中级人民法院依法作出的（2018）云09民终382号民事判决书第三项判决内容，合同解除后，刀成会于2018年10月27日将房屋返还军缘公司，是在临沧市中级人民法院确定的合理期限内搬离，而此期间是法院确定的合理搬离期限，且在合同解除后，双方不再互负义务，故对该期间的房屋租金，不予支持。其次，关于原告要求被告支付2018年2月1日至2018年10月27日的卫生费2047元的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同中没有对卫生费的收取进行约定，原告向一审法院提供的第三组证据，仅能证明军缘公司将2018年2月1日至2018年5月30日的房租退回给被告刀成会，不能证明卫生费也一起退回，且原告未能提供向被告收取过卫生费的相关票据，故，对原告的该项诉讼请求，不予支持。最后，关于原告要求被告支付违约金41963.5元及自起诉之日起至款项还清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）的诉讼请求，一审法院认为，根据双方在《房屋租赁合同》第八条中关于违约处理的约定，军缘公司收取滞纳金的前提是刀成会违约。根据云南省临沧市中级人民法院依法作出的（2018）云09民终382号民事判决书，该判决书已对造成双方《房屋租赁合同》不能继续履行的原因进行了剖析和说明。从该判决书中可知，造成双方《房屋租赁合同》不能继续履行的原因非部队已收回土地，有刀成会在外另寻租赁铺面的原因，也有军缘公司在租赁过程中使刀成会认为不能继续租赁的原因。据此，该案并无原、被告单方违约的情形，原告主张违约金无法律和事实依据。此外，被告未支付原告租金有合理事由，不构成主观恶意，且原、被告双方在合同中也没有对利息进行约定，故，对原告的此项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第二项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告刀成会于本判决生效后三十日内支付原告双江军缘农业开发有限公司自2018年2月1日起至2018年8月28日止的房屋租金共计64400元；二、驳回原告双江军缘农业开发有限公司其他诉讼请求。”案件受理费2818元，减半收取1409元，由原告双江军缘农业开发有限公司负担690元，由被告刀成会负担719元。在二审审理过程中，刀成会向本院提交三组证据：1、店内货物照片十六张，欲证明刀成会店内货物损失；2、部队门面装修费，欲证明装修店铺支出的费用；3、搬家费收据等，欲证明对方给刀成会半年的搬家时间，但现在又起诉未交房租。经质证，军缘公司认为刀成会所举第1组证据，照片拍摄时间不清，只有部分能看出是军缘公司的门头，对待证内容不予认可；对第2、3组证据的三性均不予认可，该两组证据中的所有费用均为手写收据，并非正规发票，其真实性、合法性有待考证，并且装修费及搬家费问题在之前的案件中已经处理。本院认为，刀成会所举证据系证明解除《房屋租赁合同》后对其造成的损失，该损失已经本院（2018）云09民终382号民事判决处理，本院不予采纳。本院经审理查明，2014年10月1日，刀成会与军缘公司签订《房屋租赁合同》约定，军缘公司将其位于双江军缘综合建材市场的Ｂ区房屋租赁给刀成会使用；租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止，房屋租赁面积为1150平方米，8元/㎡，每月租金为9200元，每年租金为110400元，付款方式为半年一交，提前一个月交纳后半年（或一年）的租金。2014年10月1日，刀成会对案涉房屋进行装修改造，使用该房屋。案涉租赁房屋所占用的土地，系军缘公司向中国人民解放军77231部队租赁而来，案涉租赁房屋是军缘公司投资建盖。本案当事人双方在履行《房屋租赁合同》过程中，正值中央军委政策调整，中国人民解放军开始全面清理停止有偿服务工作，中国人民解放军77231部队保障部于2018年1月16日通知承租户，暂不进货，并将刀成会户的广告牌拆除。上述事实发生后，双方当事人就提前终止租赁合同履行进行了协商，军缘公司于2018年1月30日将其已向刀成会收取的2018年2月1日至2018年5月30日租金36800元退还给刀成会，刀成会遂另行租赁新铺面、并进行了装修。后双方因房屋装修费及搬运货物等损失的赔偿未能协商达成一致意见而发生纠纷，刀成会遂于2018年3月19日向法院提起诉讼，请求判令解除《房屋租赁合同》，并要求军缘公司按合同约定赔偿刀成会租赁房屋的装修费340000元及搬迁等费用60000元。刀成会的上述诉请已经本院（2018）云09民终382号民事判决进行了处理，该判决已生效，判决认定刀成会与军缘公司签订的《房屋租赁合同》已履行不能，原因有军缘公司在租赁过程中使刀成会认为不能继续租赁，亦有刀成会已另寻租赁铺面，判决解除刀成会与军缘公司签订的《房屋租赁合同》；刀成会于判决生效之日起六十日内将租赁房屋返还军缘公司；因双方当事人在诉讼过程中所提交的《房屋租赁合同》文本中提前解除合同条款关于装修费的赔偿表述不一致（刀成会所持有的合同表述为34万，军缘公司所持有的合同表述为24万），该判决参照双方合同约定及剩余的租赁期限，对因不能继续履行合同对刀成会造成的损失，由军缘公司赔偿刀成会损失60000元。另，中国人民解放军77231部队并未收回案涉土地，刀成会已按本院（2018）云09民终382号民事判决确认的期限，于2018年10月27日将案涉房屋返还军缘公司。军缘公司收回房屋后未对案涉房屋进行改造，并已将案涉房屋另租他人，目前正处于经营状态。针对双方当事人的诉讼主张，本案二审争议的焦点为：刀成会是否应承担2018年2月1日至2018年8月28日期间的房屋租金64400元。本院认为，引起本案争议的根本原因，系当事人双方在履行《房屋租赁合同》过程中，正值中央军委政策调整，中国人民解放军开始全面清理停止有偿服务工作，案涉房屋所占国有土地使用权人中国人民解放军77231部队保障部于2018年1月16日通知承租户，暂不进货，并将刀成会户的广告牌拆除，而本案双方当事人亦就提前终止租赁合同履行进行了协商。2018年1月30日，军缘公司将其已向刀成会收取的2018年2月1日至2018年5月30日租金36800元退还给刀成会。中国人民解放军77231部队保障部的通知及军缘公司退还房屋租金的行为，使房屋承租人刀成会认为其与军缘公司之间签订的《房屋租赁合同》不再继续履行，刀成会遂另行租赁新铺面、并进行了装修。上述事实及行为反映出本案当事人双方主观上均有提前终止租赁合同履行的意思表示，客观上房屋出租人军缘公司将其已向刀成会收取的租金退还给刀成会，刀成会并另行租赁新铺面，实质上双方已就提前终止《房屋租赁合同》履行达成合意，终止了合同的履行。综上，军缘公司起诉请求刀成会支付2018年2月1日至2018年10月27日止的房屋租金没有事实及法律依据。故，刀成会上诉主张其不应承担房屋租金的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，上诉人刀成会的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、九十四条，第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县人民法院（2018）云0925民初448号民事判决；二、驳回双江军缘农业开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2818元，减半收取1409元，由被上诉人双江军缘农业开发有限公司负担；二审案件受理费2818元，由被上诉人双江军缘农业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  段晓玲审判员  李 明审判员  赵艳洁二〇一九年七月十九日书记员  杨维仙