广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初8215号原告华南国际工业原料城（深圳）有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖镇华南大道**，统一社会信用代码9144030074324708XH。法定代表人张文鸿委托诉讼代理人胡丽萍，女，系该公司员工。委托诉讼代理人阮江茳，女，系该公司员工。被告陈勇回。原告华南国际工业原料城（深圳）有限公司诉被告陈勇回房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人阮江茳到庭参加诉讼,被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2015年12月4日签订了《房屋租赁协议》、《经营服务合同》及补充协议，被告承租原告华南国际五金化工塑料物流区（二期）2楼F269C号商铺，租赁面积为105.68㎡，租赁期限自2015年12月4日起至2019年8月31日止，双方在租赁合同中约定，商铺租金为15元／㎡／月，经营服务费为80元／㎡／月，在当期起始日的5日前一次性向原告付清当期租金及经营服务费。2018年3月22日，原被告又签订《补充协议》，约定被告租赁区域于2018年3月18日至2019年8月31日的租金按38.5元／㎡／月，月经营服务费按25元／㎡／月收取，如被告违约或不能按约定期限履行完毕租赁合同，原告有权按原价向被告收取2018年3月18日至2019年8月31日的租金和经营服务费，被告已按优惠价格交费的，应向原告补齐优惠价与原价之间的差额。但自2018年08月01日开始，被告因自身原因开始拖欠原告租金、经营服务费等，经原告多次催缴后，被告以各种理由拖延，拒不履行交纳租金、经营服务费等费用，催缴无果后，原告先后向被告邮寄了催款函、解除合同通知书等。诉讼请求：1、被告支付拖欠原告的租金和经营服务费共计26379.8元（人民币，下同）（暂计至2018年12月31日，具体金额以实际支付之日计算）；2、被告支付拖欠原告的电费798元；3、被告向原告支付逾期付款违约金1854.34元（暂计至2018年12月31日，具体金额以实际支付之日计算）；4、被告向原告支付2018年11月1日至2018年12月31日的占有使用费20079.2元。5、被告向原告2018年3月18日至2018年7月31日的租金优惠价差额13519.5元。6、被告承担本案的全部诉讼费用。被告未到庭应诉。经审理查明，2015年12月4日，深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司（甲方，以下简称好百年公司）与被告（乙方）签订《房地产租赁协议》一份。协议第1.1及1.2条约定“甲方将深圳市龙岗区平湖街道华南大道一号华南国际工业原料城内华南国际五金化工塑料物流区二期的F269C（房号）租给乙方商业经营，租赁面积共计约105.68平方米”；第3.1条约定“租赁期限从2016年3月18日起至2019年8月31日止”；第4.2条约定“租金及支付中约定该房地产的租金为15元/月/平方米，乙方应于每月5号前将当月租金足额支付给甲方”；第5.1条约定“为担保本协议的全面履行，乙方同意于签订本协议之前或之日向甲方支付租赁保证金1585元。该租赁保证金不充抵乙方的任何应付款项，双方另有约定的除外”。第5.3条约定“出现下列情形之一的，该租赁保证金不予返还：5.3.4因乙方重大违约行为，甲方根据本协议约定提前解除本协议的”。第14.1条约定了违约责任，“如果乙方未按时付清租金、或其它应付款项的，每逾期一日，乙方应按欠付金额的万分之五向甲方或经营服务公司支付违约金，直至付清日止。如果乙方未按时付清电费的，每逾期一日，乙方应按欠付金额的千分之三标准向甲方支付违约金，直至付清日止。乙方同意：甲方依本条款或本协议其它条款向乙方收取违约金，仅需开具收据”；第14.2条约定“乙方有下列情形之一的，均属于重大违约，甲方有权随时单方解除本协议（不视为违约），收回该房地产和另行出租，不退还乙方已付租金、及租赁保证金；乙方还应向甲方支付相等于租赁保证金总额的违约金，并另行赔偿甲方的损失：14.2.1乙方拖欠租金、水电费或其它应付款项，且拖欠日期累计达30天或以上（无论甲方是否曾催促乙方支付）的”；第15.1条约定“除非另有约定，否则双方的联系地址、电话、传真、电邮均以本义列明的为准。如果有变更，应以书面形式提前七天通知对方，否则由此引起的后果及责任由变更方承担。乙方入驻后，该房地产所在地址自动增加为乙方的通信地址之一”；第15.2条约定“任何一方采用邮寄方式给对方发送通知的，当邮政单位或速递公司按通常方式将邮件送至对方联系地址时，即视为对方已收到了该通知。若因“地址不详”、“查无此人”、“电话不通”、“对方拒收”或其它原因，导致邮件被退回的，也视为已经送达。”好百年公司与被告于同日（即2015年12月4日）另签订了一份《经营服务合同》，合同第2.01条约定“经营服务费按房屋建筑面积计算，每平方米建筑面积每月的经营服务费为80元，故乙方每月应向甲方支付的经营服务费总额为8454元”。第2.04条约定“经营服务保证金的约定：为确保本合同的全面履行，乙方同意于签订本台同时即向甲方支付经营服务保证金8454元”。第2.05条商品质量保证金中约定“乙方应向甲方交纳商品质量保证金5000元”。合同第十七条约定“本合同期限自2016年3月18日起，至2019年8月31日止”。租赁合同签订后，好百年公司依约将租赁房产交给被告使用，被告支付了租赁保证金和经营服务保证金10039元、商品质量保证金5000元。2018年3月22日，好百年公司与被告签订《补充协议》，第1条约定甲方上述商铺2018-2019年度的租金原价为70元/平方米/月、经营服务费原价为25元/平方米/月，现甲方同意将上述租赁区域于2018年3月18日至2019年8月31日的租金按38.5元/平方米/月、月经营服务费按25元/平方米/月收取。第2条约定如乙方违约或不能按约定期限履行完毕租赁合同，甲方有权按原价向乙方收取2018年3月18日至2019年8月31日的租金和经营服务费，乙方已按优惠价格交费的，应向甲方补齐优惠价与原价之间的差额。2018年3月31日，好百年公司（甲方）、被告（乙方）与原告（丙方）签订了《好百年龙岗店合同转让之三方协议》，约定：甲、乙双方于2015年12月4日就华南国际五金化工塑料物流区二期F269C签订一份《房地产租赁协议》及一份《经营服务合同》。现经甲、乙、丙三方充分协商，就甲方将该两份合同的所有权利义务转由丙方享有和承担之事宜，订立如下协议：一、甲、乙、丙三方一致同意，该两份合同的“甲方”主体由“深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司”变更为“华南国际工业原料城(深圳）有限公司”，即自2018年4月1日起甲方在该两份合同中所享有的权利全部转归丙方享有、义务全部转归丙方承担，乙方按该两份合同约定向丙方享有权利和承担义务。二、依照两份合同约定，甲、乙双方之间若有未结清的2018年3月31日之前的权利义务，由甲乙双方自行结清；若2018年4月1日以后，乙方仍有2018年3月31日之前未结清之款项，则丙方有权以丙方名义直接催收，甲方、乙方对此无异议。三、甲、乙、丙三方一致同意：乙方依照两份合同向甲方缴纳的保证金、押金等性质款项，均由甲方转入丙方，同时丙方将向乙方开具相关款项收据，乙方持有的原相关收据应交回甲方，若乙方无法交回，按作废处理。2018年9月6日，原告向被告发出《催款函》，载明:被告拖欠原告租金、经营服务费已达90天，共计25026元。该催款函于2018年9月7日签收，为朱东海代收。2018年11月3日，原告向被告发出《清场通知书》，载明：因被告未按租赁合同约定交纳租金及各项费用，已构成严重违约，原告依照租赁合同约定发函通知被告于2018年10月31日解除同被告的租赁合同，并请被告于2018年11月3日前自行清场迁离并交回承租房屋，交纳拖欠的租金等应付款项共31984元。该通知书于2018年11月13日寄出，2018年11月24日退回。2018年11月5日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，载明：“自2018年6月1日起你方开始拖欠电费、租金、经营服务费等各项费用己超过90天。经我司多次催缴，你方均拒绝履行义务，截止2018年10月15日你方共欠租金、经营服务费等费用共计31984元，己严重违反租赁合同的相关约定，故我司根据法律规定及双方合同约定，特向你方书面通知如下：一、双方签订的租赁合同及其他相关协议已于2018年10月31日解除；二、请你方在租赁合同解除之日起3日内向我司足额支付拖欠的租金、经营服务费等，并赔偿因你方原因导致合同提前解除给我司带来的损失，包括但不限于剩余未履行合同期内全部租金及经营服务费损失；三、请你方在租赁合同解除之日起3日内来我司办理撤场手续，并向我司及时移交场地及相关资料；四、如你方未在指定时间内及时完成撤场的，视为你方放弃租赁铺位内的所有商品和该租赁铺位内的任何其他财产所有权，我司有权使用、变卖或通过其他方式处理，且不再另行通知；五、如你方未及时支付以上费用、或未及时向我司移交场地的，我司保留以诉讼途径向你方追讨的权利。”原告称，其于2018年11月4日收回涉案房屋。被告2018年3月至8月缴纳租金、经营服务费分别为4480元、6711元、6711元、6711元、6711元、3739元。以上事实，有原告提交的《租赁协议》、《经营服务合同》、《补充协议》、催款单、解除租赁合同通知书、水电费抄表表格、收据及当事人的庭审陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告与被告已形成合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。依据本案查明的事实，被告拖欠原告租金等费用已达到双方约定的原告有权解除房屋租赁合同的条件，原告享有合同解除权，原告于2018年10月31日书面通知被告解除双方签订的租赁合同，不违反法律规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告尚欠原告2018年8月至10月租金和经营服务费分别为6300.6元、10039.6元、10039.6元，共计26379.8元。合同约定被告存在重大违约行为的，其享受的租金优惠将取消，并须按照标准租金支付免租期租金，现被告逾期不支付租金及物业管理费，已构成重大违约，被告需补缴原告租金和经营服务费的优惠价差额13519.5元（205.1元+3328.6元+3328.6元+3328.6元+3328.6元）。被告在协议解除后占有使用涉案房产直至2018年11月4日，故被告需支付原告2018年11月1日至2018年11月4日期间的占有使用费为1338.6元【（15元/㎡/月×105.68㎡+80元/㎡/月×105.68㎡）×（4天÷30天）】。原告主张被告欠付电费798元，因被告经营涉案房屋必然会产生电费，原告主张符合常理，本院予以支持。关于原告请求的租金、经营服务费等费用的逾期付款违约金问题，考虑到本案因被告违约，故租金、经营服务费按照无优惠方案进行计算，已足以弥补因违约造成的损失，故对原告的该请求本院不再支持。被告经本院合法传唤未到庭，放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈勇回应于本判决生效之日起三日内支付原告华南国际工业原料城（深圳）有限公司租金和经营服务费26379.8元；二、被告陈勇回应于本判决生效之日起三日内支付原告华南国际工业原料城（深圳）有限公司电费798元；三、被告陈勇回应于本判决生效之日起三日内支付原告华南国际工业原料城（深圳）有限公司2018年11月1日至2018年11月4日的房屋占有使用费1338.6元；四、被告陈勇回应于本判决生效之日起三日内支付原告华南国际工业原料城（深圳）有限公司租金和经营服务费的优惠价差额13519.5元；五、驳回原告华南国际工业原料城（深圳）有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费682元（原告已预交），由原告华南国际工业原料城（深圳）有限公司负担239元，被告陈勇回负担443元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈 璟二〇一九年七月八日书记员 张子鸣