黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初1823号原告（反诉被告）：李殿中，男，1968年7月15日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：王玉宝，黑龙江维众律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏添，男，1990年5月16日出生，汉族，建安集团职工，住大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：乔英男，黑龙江庚辰律师事务所律师。原告李殿中诉被告夏添房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院一并适用简易程序于2019年7月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王玉宝、被告及其委托诉讼代理人乔英男到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，一、要求解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告给付原告大庆市××龙××湿地福××室房屋三年租金39000元；二、被告支付原告上述房屋2018年至2019年物业费1343.83元；三、由于被告单方解除合同，导致此房屋市场价格下滑82830元，此损失由被告承担；四、以上损失共计123173.83元；五、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月22日原、被告签定了大庆市××龙××湿地福××室房屋买卖合同，合同签定当天被告给付原告定金5万元并约定过户时给付首付款8万元（包括定金5万元）。合同约定房屋总价款为33万元，剩余25万元用公积金贷款。合同签定当天原告就将该房屋交付给被告。合同签定后原告多次找被告要求过户，被告总是拖延。2019年3月14日被告给原告打电话告知不购买涉案房屋，原因是被告购买了他处房屋，没有钱款购买涉案房屋，交付的定金不要求返还。原告与被告协商涉案房屋适用费用情况（其中包括物业费、房屋租金等费用），双方无法达成一致意见，故原告诉至法院。被告辩称，一、原告故意隐瞒涉案房屋已被抵押的事实，在被告签订并付完定金后才告知房屋已抵押无法守户的情况，因未经抵押权人同意房屋不得转让，故双方买卖合同无效，不存在解除合同问题，原告损失应自行承担。2016年3月22日原、被告签订二手房买卖合同，约定被告购买原告的房屋，双方同意买方以银行按揭贷款方式付款，并在房地产交易中心缴纳税费当日支付首付款8万元，剩余房款25万元于银行放贷三日内付给卖方。合同签订当日被告支付给原告5万元定金，原告在签订合同时和签订合同前未告知原告涉案房屋已抵押的事实，原告只向被告出示了房屋土地证。合同签订后被告要求原告办理房屋过户手续，然后被告办理贷款支付剩余房款。但原告却以房屋被抵押为由推脱履行合同义务，并要求被告先行支付全部房款，违背了双方的约定，被告没有同意。原告主张被告应支付三年的房租3.9万元没有相关依据，双方不存在租赁关系，被告原占有使用房屋源于双方房屋买卖关系原告的交付房屋行为，合同无效，即便原告存在租金损失，过错完全在于原告，损失也应由其自行承担。另外原告主张的租金明显高于市场租赁价格。通过到房屋中介公司和房产部门了解，与涉案房屋同地段、同类型房屋的年租金在7000元左右，而且是三、四较好的楼层，涉案一楼房屋年租金达不到7000元。二、2018年-2019年物业费不应由被告承担。原告不偿还贷款，被告多次与原告交涉让原告尽快解除房屋抵押，被告就可以办理贷款履行买卖合同，可原告一再承诺一定期限内办理过户手续，却未履行承诺，无奈被告支付了2016年-2019年度的采暖费及2016年-2018年度的物业费共9893.87元，这些费用是构成被告实际损失，这些损失和2019年物业费应由原告承担。三、涉案房屋在2016年至2019年期间房屋市场价格波动不大，没有明显下降，原告主张的房价损失没有依据。通过对房屋中介网站58同城、房屋中介公司的查询了解到，湿地福苑地区的房价在这几年一直比较稳定，卖家挂网站或中介公司的价格在32万元-35万元之间，成交价格也在33万元左右，没有明显下降，原告主张的房屋市场价格下滑82830元不符合实际情况，而且即使有房价损失，也不是被告造成的，应由原告自行承担。综上，被告在2016年买房为了结婚使用，由于原告迟迟不能履行过户义务，致使被告婚期一再拖延，最终无奈于2019年购买其他房屋，给被告造成了财产损失，请求法院驳回原告诉请。被告反诉称，一、请求法院判令原告返还被告定金5万元；二、诉讼费由原告承担。事实与理由：2016年3月22日被告因购买原告位于大庆市××龙××湿地福××室房屋与被告签定了二手房买卖合同，当日被告交付原告定金5万元。合同约定总房屋款为33万元，过户时给付首付款8万元（含定金），剩余25万元被告进行公积金贷款，银行发放贷款三日内给付原告。合同签定后，被告多次找到原告要求过户，但没想到原告却提出房屋上有抵押贷款，需要偿清贷款后才能过户。被告为解决问题，便同意等待。可被告屡次以没钱还贷款为由，一拖再拖，抵押登记一直不能解除，导致房屋买卖合同签定了三年都不能过户。被告无法装修房屋，被告的婚期一再延后，2019年3月被告急于结婚无法再等，另行购买了房屋，并通知原告解除合同。原告在签定合同时隐瞒了已抵押的事实，又未能通过清偿贷款解除抵押登记继续履行合同，根据物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告无权转让抵押房屋，双方签定的二手房买卖合同无效，原告应返还被告缴纳的定金5万元。另外，对于合同无效造成的租金损失，应按双方各自过错承担责任，被告签定合同时存在房屋抵押的事实根本不知情，合同中也未提及已经抵押的状态，后来原告承诺偿还贷款再过户房屋，却一直拖延过户时间，导致被告实际适用了房屋却最终未能交易成功，过错完全在原告，所以原告的房屋租金损失应全部责任自行承担。原告对被告的反诉辩称，1、依据合同法第115条规定，原、被告签定的二手房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，原告不予退回5万元定金。2、原告并没有隐瞒涉案房屋有银行抵押贷款的事实，按照交易习惯在被告购买涉案房屋时应注意到涉案房屋的所有权证及土地使用证。被告所述原告隐瞒房屋已抵押的事实是错误的。3、同时被告主张签定的涉案房屋买卖合同无效，依据法律错误。综上，请求法院驳回被告反诉请求，依法支持原告诉求。原告向本院提交如下证据：证据一、二手房买卖合同1份、产权证复印件1份（与原件核对无异，原件退回）。欲证明，2016年3月22日原、被告签定了大庆市××龙××湿地福××室房屋买卖合同，合同签定当天被告给付原告定金5万元，约定过户时给付首付款8万元（包含定金5万元），房屋总价款为33万元，剩余25万元房款进行公积金贷款。涉案房屋是原告单独所有，原告享有处分权。被告质称，对真实性无异议，对证明问题有异议。签订合同当时双方确实约定被告以公积金贷款方式缴纳首付款8万元以外的房款，由于当时原告未告知房屋有抵押的事实，后期原告也未能偿还贷款解除抵押，该合同后无法履行，根据法律规定该合同应认定无效，原告应返还被告5万元定金。本院认为，被告对该证据真实性无异议，本院对该组证据予以采信，至于该组证据证明的问题，本院根据证据本身记载的内容确定。证据二、房地产市场价格预评估说明复印件1份（与原件核对无异，原件退回）。欲证明，由于被告与原告解除合同，给原告涉案房屋的市场价格下滑82830元，此损失应由被告承担。被告质称，对真实性及证明的问题均有异议。首先，该评估说明是由原告单方委托，而且属于预评估，被告对该预评估结论不予认可。原告当时出售给被告的房屋是带装修、带部分家用电器和厨房用品，该评估的仅仅是毛坯房状态，无法比较价格。本院认为，该证据系原告单方委托，被告不认可，本院不予采信。证据三、物业费票据复印件1页、物业费认证单1页。欲证明，被告交纳了2016年涉案房屋物业费，在涉案房屋居住期间2019年物业费没有缴纳，欠款1343.83元。被告质称，对真实性无异议，2016年至2019年度的采暖费由被告交纳，2016至2018年度的物业费由被告交纳，2019年的物业费被告未交纳。而且被告已交纳的费用也属于被告的损失，应由原告承担，2019年物业费也应由原告承担。2019年3月18日被告已经搬出原告房屋。本院对该证据予以采信。被告向本院提交如下证据：证据一、照片截图4张。欲证明，2016年3月22日双方签订二手房买卖合同时，原告未向被告出示房产证，也未告知被告买卖房产已被抵押的情况，直到2016年4月8日被告才知道涉案房屋已经于2016年2月17日办理了抵押登记。经被告要求，原告在2016年4月8日向被告提供了房产证和土地证，被告自行拍照，照片自动上传到云端，在手机的云端上可以核实该组照片的真实性。原告质称，对真实性、关联性及证明问题均有异议。此证据被告所说的时间系2018年4月8日，而事实是原、被告在签订二手房买卖合同时，原告已经向被告出示了产权证、土地证。依据交易习惯，被告不可能在不知道产权证及土地使用证系原告所有时就签订二手房买卖合同，并交纳5万元定金，此证据不能作为定案依据。本院对该组证据真实性予以采信。证据二、发票复印件5页（与原件核对无异，原件退回）。欲证明，2016年至2019年度的采暖费由被告交纳，2016至2018年度的物业费由被告交纳，共计9893.87元。原告质称，对真实性无异议，对主张的事实有异议。因被告在反诉中只是主张了5万元定金，此物业费、采暖费在本案中被告主张由原告来承担。被告曾陈述该5张票据上的费用由单位报销，即使被告主张由原告来承担此费用，原告也不应承担。本院对该组证据予以采信。证据三、微信照片截图2张、58同城网页截图1张、房产交易中心龙凤区区块住宅房屋基准价格表1张、微信聊天截图记录4张。欲证明，2019年3月30日房屋中介人员微信朋友圈、58同城网站显示涉案房屋的售价为32万元至36万元之间，房价并没有下滑，与被告签订二手房买卖合同时的价格浮动不大。龙凤区区块住宅房屋基准价格表显示涉案房屋毛坯房屋的评估价格为3600元每平方米。原告质称，对真实性、关联性及证明问题均有异议。该份证据中微信聊天截图4张、中介人员微信朋友圈只是自然人之间相互聊天所形成的内容，58同城网站系出卖人自己定的理想价格，而原告通过由法律资质的大庆景泽房地产评估有限公司作出的评估说明，针对被告所举的此组证据应是法律认可的，故被告该组证据不能作为本案的定案依据。本院对该组证据不予采信。证据四、录音光盘1张（内存录音2段）、笔录3页（手机录音当庭播放）。欲证明，2016年到2018年被告多次向原告主张办理房屋过户事宜，但原告以没钱还清贷款为由，一直未办理过户，而且先后承诺在2017年4月、2017年底、2018年初，直至诉讼前也没有为被告办理过户事宜，期间还要求被告先支付全款后办理过户，被告没有同意，被告的上述行为导致合同目的的不能实现，应承担相应的过错责任。原告质称，该证据体系原、被告通话录音，但不能证明其所主张的问题，原、被告所签订的房屋买卖合同并未约定房屋过户的时间，故该录音不能作为本案定案依据。本院该证据系涉及房屋履行事宜，具有真实性，与本案有关，予以采信。经审理查明，2016年3月22日原、被告签订二手房买卖合同，原告将其所有的位于大庆市××龙××湿地福××室房屋（建筑面积82.83平方米，带家具、家电及装修）以33万元的总价款出售给被告，约定合同签订之日被告支付定金5万元。双方同意以银行按揭贷款方式付款，在房产地交易中心缴交税费当日支付首付款8万元，剩余房款25万元申请银行按揭贷款（如银行实际审批数额不足前述申请额度，被告应在缴交税费当日将差额一并支付给原告），并于银行放款3日内付给原告。如被告在15日内未将剩余房款支付原告，视为被告违约，原告有权申请所在法院执行此合同不成立，被告支付的房款，原告不退回。合同签订后，若被告中途违约，应书面通知原告，原告应在3日内将被告的已付款不记利息返还给被告，但购房定金归原告所有；若原告中途违约，应书面通知被告，并自违约之日起3日内应以被告所付定金的双倍及已付款返还给被告。合同签订当日被告支付给原告5万元定金，原告将房屋交付被告。但因涉案房屋存在银行抵押贷款，贷款尚未还清，房屋上的抵押登记未解除，原、被告无法到房产管理部门办理过户手续。为偿还涉案房屋贷款，解除房屋抵押，继续履行二手房买卖合同一事，被告多次找被告协商未果。2019年3月被告告知原告不购买涉案房屋，并将涉案房屋退给原告。涉案房屋2016年至2019年度采暖费及2016年至2018年度物业费共9893.87元由被告交纳。本院认为，原、被告自愿签订了二手房买卖合同，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原、被告应根据合同约定和法律规定享有权利，履行义务。被告辩称原告无权转让抵押房屋，双方签定的二手房买卖合同无效，于法无据，本院对其上述辩解意见不予采纳。根据二手房买卖合同约定，合同签订之日被告应支付原告定金5万元，在房产地交易中心缴纳税费当日被告应再支付给原告3万元，剩余房款25万元被告申请银行按揭贷款在银行放款3日内支付给原告。合同签订之日被告按合同约定支付给原告定金5万元，原告亦将房屋交付被告，原、被告履行了部分合同义务。但二手房买卖合同签订至今已超过三年，合同约定的原、被告到房产地交易中心缴纳税费并支付首付款3万元，办理过户手续，申请银行按揭贷款并支付剩余房款等合同主要义务仍未履行完毕。庭审查明，导致二手房买卖合同无法履行完毕的原因系涉案房屋存在抵押贷款未还清，清偿房屋贷款并消除房屋抵押是办理房屋过户手续、办理按揭贷款并支付剩余房款等全面履行合同的前提。而对于清偿房屋抵押贷款，原、被告在二手房买卖合同中并无约定，庭审中原、被告对此亦各执一词，但均系单方陈述，无法核实真实性。对此，本院认为，原告系涉案房屋的抵押借款人，根据《合同法》第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”之规定，涉案房屋的贷款理应由原告偿还。原告既将房屋出售给被告，欲使房屋买卖合同能够履行，原告有义务清偿房屋贷款并消除房屋抵押。而在被告多次催促下，原告对清偿房屋贷款未提出异议，并表示其手里没钱，但想办法小额贷款或挣钱清偿房屋贷款，后来又表示不管了，让被告起诉吧。综上，本院认为，因原告未履行其清偿房屋贷款的义务，导致二手房买卖合同无法继续履行，即本案中原告存在违约行为。因二手房买卖合同签订三年之久，原告未清偿房屋贷款导致二手房买卖合同无法继续履行，被告不能实施合同目的，被告在多次催促后于2019年3月告知原告不购买涉案房屋，并将涉案房屋退给原告系依法行使解除权的行为，即原、被告签订的二手房买卖合同实际上已于2019年3月解除，现原告诉请解除二手房买卖合同，本院予以确认。因二手房买卖合同的解除系原告的违约行为导致，原告要求被告赔偿房屋市场价格下滑损失82830元于法无据，本院不予支持。关于被告占有房屋期间的物业费及取暖费的负担，因2016年3月22日至2019年3月被告占有使用了涉案房屋，此期间物业费、取暖费的受益者是被告，故此期间的物业费、取暖费应由被告承担，而实际上被告亦支付了此期间的物业费、取暖费。2019年3月被告已将涉案房屋退给原告，因此2019年度的物业费不应由被告承担，原告诉请被告承担物业费1343.83元，本院不予支持。关于原告诉请被告支付涉案房屋三年租金损失39000元及被告反诉原告返还被告定金5万元。本院认为，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原、被告签订的二手房买卖合同解除后，被告已将涉案房屋返还原告，原告亦应将其收取的被告定金5万元返还被告。另外，被告确实占有使用房屋三年，理应向原告支付房屋三年租金，对于租金的计算标准，综合考虑涉案房屋所在地段的租金价格及涉案房屋带家具、家电并已装修的情况，本院认为原告主张三年租金3.9万元正当合理，本院予以支持。被告主张的年租金达不到7000元过低，对该意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高法院适用中华人民共和国民事诉讼法解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李殿中与被告（反诉原告）夏添2016年3月22日签订的二手房买卖合同；二、被告夏添给付原告李殿中大庆市龙凤区龙华路176号湿地福苑A10-2-104室房屋三年（2016年3月22日至2019年3月）租金39000元；三、原告李殿中向被告夏添返还定金50000元；上述二、三项于判决生效之日起10日履行完毕。四、驳回原告李殿中其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1382元（原告预交，已减半收取），原告负担944元，被告负担438元；反诉费525元（被告预交），原告负担115元，被告负担410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  张春丽二〇一九年七月××日书记员  曲媛媛附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。《最高法院适用中华人民共和国民事诉讼法解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。