四川省成都市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川01执复187号 复议申请人（案外人）：杨孝萍，女，1965年5月2日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：杨大国，男，1965年10月10日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被执行人：黄杰，男，1969年3月2日出生，汉族，住四川省金堂县。 被执行人：付东，男，1974年11月12日出生，汉族，住四川省凉山彝族自治州德昌县。 被执行人：陈德忠，男，1964年4月5日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被执行人：毛子龙，男，1985年4月18日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。 被执行人：易凡入，女，1985年4月14日出生，汉族，住四川省金堂县。 被执行人：吴能豪，男，1955年9月12日出生，汉族，住四川省金堂县。 被执行人：张晓霞，女，1961年3月5日出生，汉族，住四川省金堂县。 被执行人：王英，女，1969年4月17日出生，汉族，住四川省金堂县。 被执行人：唐杨丹，女，1990年12月5日出生，汉族，住四川省金堂县。 被执行人：佘科宏，男，1981年10月15日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 被执行人：张玥，女，1987年5月14日出生，汉族，住四川省金堂县。 复议申请人杨孝萍不服四川省金堂县人民法院（以下简称金堂法院）（2019）川0121执异59号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 金堂法院在执行被执行人黄杰、付东、陈德忠、毛子龙、易凡入、吴能豪、张晓霞、王英、唐杨丹、佘科宏、张玥非法吸收公众存款罪一案中，于2017年7月5日作出（2017）川0121执1023号执行裁定书，裁定续查封黄杰在南充市顺庆区凤天路金港湾二期5栋1单元七层A户型701、702和703号房屋。 金堂法院查明，黄杰、付东、陈德忠、毛子龙、易凡入、吴能豪、张晓霞、王英、唐杨丹、佘科宏、张玥非法吸收公众存款罪一案，金堂县人民检察院于2016年2月4日向本院提起公诉，本院于2017年3月21日作出（2016）川0121刑初50号刑事判决书，判决书生效后移送执行。在执行中本院于2017年7月5日作出（2017）川0121执1023号执行裁定书，裁定续查封了黄杰在南充市顺庆区凤天路金港湾二期5栋1单元七层A户型701、703和703号房屋。友合公司与陈祥于2010年3月23日签订商品房买卖合同，约定陈祥向友合公司购买703号房屋，房屋总价款315295元，并于2010年3月25日进行了合同备案登记。2010年4月7日陈祥向友合公司支付了首期付款105295元。2012年9月25日陈祥作为甲方，杨孝萍作为乙方，黄杰代陈祥与杨孝萍签订房屋买卖协议，约定甲方将703号房屋卖与乙方，房屋总价款35万元，分三次付清，协议签订时乙方支付甲方定金5万元，剩余房款一个月内付清，余款5万元等甲方完善产权时再付。2012年9月25日杨孝萍向黄杰支付了定金5万元。2012年10月3日杨孝萍取款45000元借给杨清萍，2012年10月16日取款205000元给张雯贵，杨孝萍共向杨清萍、张雯贵支付25万元。杨孝萍收房后，对703号房屋进行了装修，并于2013年2月入住至今。因黄杰与张雯贵存在债务关系，2014年5月17日，黄杰向张雯贵出具了1份书面承诺，承诺将包括703号房屋在内的金港湾三套房屋交与张雯贵全权处理，并注明房款已结清。2014年9月18日陈祥向银行借款向友合公司支付了尾款21万元。 金堂法院认为，本案的焦点在于杨孝萍是否对703号房屋享有足以排除执行的实体权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条款所规定的条件，须为同时满足方能排除执行。本案中，第一、关于双方是否在查封前签订合法有效的书面合同的问题，杨孝萍提交了与黄杰于2012年9月25日签订的房屋买卖协议，因双方均认可703号房屋系黄杰所有登记在陈祥名下，因此房屋买卖协议甲方签名虽是黄杰代陈祥签名，仍不影响房屋买卖协议的效力。杨孝萍主张双方当事人在查封前已签订书面买卖合同的事实成立。第二，关于查封之前杨孝萍是否已合法占有该不动产的问题，杨孝萍主张703号房屋已交付其使用，提供了黄杰将703号房屋交与张雯贵全权处理的书面承诺、友合物业公司收款收据、用水情况明细表、四川省电力公司模拟电费发票等证据证明其已经控制、使用703号房屋，黄杰对此予以认可，故本院对杨孝萍主张703号房屋已交付其使用的事实予以确认。第三，关于购房款是否按照合同约定支付的问题，杨孝萍主张已按协议约定支付30万元。按照房屋买卖协议约定，乙方在协议签订时支付甲方定金5万元，尾款5万元待甲方完善产权时再付，其余款项一个月内支付。杨孝萍在协议签订时支付了定金5万元给黄杰，黄杰认可，本院予以确认。关于第二次付款，杨孝萍主张在2012年10月3日取款45000元借给杨清萍，2012年10月16日取款205000元给张雯贵，共计向张雯贵付款25万元为第二次付款。本院认为，一是杨孝萍付款时间为2012年10月，与张雯贵20**年9月9日证明中所述的25万元在2015年9月底交与张雯贵不一致；二是张雯贵20**年9月9日证明中所述的25万元在2015年9月底交与张雯贵代付给了黄杰，与其在2018年12月21日证明中所述的25万元作为黄杰在张雯贵处借款97万元中减抵矛盾；三是张雯贵收取25万元的时间是2012年10月，而张雯贵当时并无收取购房款的资格和授权；四是2014年5月17日黄杰关于将金港湾二期三套房屋黄杰、陈祥的房产交由张雯贵全权处理的承诺，虽注明房款已经结清，但不能证明张雯贵收取的25万元抵扣了黄杰在张雯贵处的借款。故杨孝萍主张已按照合同约定支付部分价款，本院不予确认。第四，关于是否因买受人自身原因未办理过户登记的问题，对杨孝萍而言，在签订房屋买卖协议时，明知703号房屋登记在陈祥名下，且该房系陈祥按揭的事实，存在未还清贷款存在不能过户的风险，仍与黄杰签订房屋买卖协议，其自身对未办理过户登记也有一定责任。第五，703号房屋现备案登记在陈祥名下，而非被执行人黄杰名下。综上所述，虽然杨孝萍签订书面买卖合同、合法占有703号房屋在法院查封之前，但杨孝萍未按房屋买卖协议约定向黄杰、陈祥支付购房款，并对未办理过户登记也有一定责任，且703号房屋现备案登记在陈祥名下而非被执行人黄杰名下，故杨孝萍不能根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，享有足以排除执行的实体权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十三条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八条的规定，裁定：驳回案外人杨孝萍的异议请求。 杨孝萍复议称，2012年9月25日杨孝萍与陈祥签订商品房买卖合同约定购买703号房屋，杨孝萍已经支付房屋价款并一直居住至今。因此杨孝萍是房屋的实际占有人和权利人。请求撤销（2019）川0121执异59号执行裁定并解除703号房屋的查封。 本院审查查明的事实与金堂法院审查查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议能够排除不动产、商品房执行的条件之一为“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。而本案中，杨孝萍未能提供充分证据证明其已按房屋买卖协议约定向陈祥支付全部购房款，该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其异议不能排除对703号房屋的执行。因此，四川省金堂县人民法院裁定正确，杨孝萍的复议理由不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回杨孝萍的复议申请，维持四川省金堂县人民法院（2019）川0121执异59号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  夏小璐 审判员  张 争 审判员  梁 楷 二〇一九年七月十日 书记员  傅江云