广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初640号原告：深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司，住所地：珠海市香洲区南屏洪湾工业区香工路****楼104活动室。统一社会信用代码:91440400661509314N。负责人：曾恒利，总经理。委托诉讼代理人：周锐，系原告的员工。委托诉讼代理人：钟俊昌，系原告的员工。被告：珠海市百若科技发展有限公司，，住所地：珠海市香洲区香工路******统一社会信用代码：91440400077945432P。法定代表人：刘月媛，执行董事兼经理。原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司与被告珠海市百若科技发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司的委托诉讼代理人周锐、被告珠海市百若科技发展有限公司的法定代表人刘月媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的2015年1月至2018年4月管理费24090.4元及2015年1月至2018年3月水电费2960.83元、滞纳金7046.42元（滞纳金暂计至2018年4月30日，请求支付至实际付清之日止）；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为珠海市香洲区金地动力港商务园的物业服务企业，被告为该小区案涉房屋的业主。被告无正当理由，拒不缴纳物业相关费用，经多次催告仍不缴纳。被告的行为违反法律规定，给原告造成较大损失，原告提起诉讼，请求法院支持。原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司为其诉称提交以下证据：1.前期物业服务合同；2.物业买卖合同；3.欠费明细表及收费通知单；4.法律顾问函及EMS邮政快递单；5.登报入伙通知书；6.前期物业管理服务协议书。被告珠海市百若科技发展有限公司辩称：被告不是不愿意交物业费，而是认为费用过高。房屋至今是毛坯、闲置状态。被告在收房过程中发现首层门厅大堂入口没完成施工，电梯及走道灯坏了很黑暗。二期园区东边为开放式，没有任何围护，没有做绿化，也没做视频监控，当时质疑这种情况是否具备入驻办公条件。物业说可以将情况反馈给开发方，让开发方完善，然后一个月内答复，但结果一直没有回复。后打电话问，物业推给开发方，既然不具备办公条件，为何通知收房。因这种不理不睬的推拖态度，被告暂停交纳物业费。大约2015年7月，34栋对面39栋业主开始私自占用公共绿地搭建围墙，电话通知物业制止这种违建，物业答应去处理，却没有任何结果，进而园区出现多处圈地违建，没有任何物业处罚措施，严重不作为。金地公司营销期间，宣传资料规划有酒店等多种配套建筑，但现在仅有多层普通建筑，整体园区规划标准严重缩水，物业管理标准应该对应开发标准，金地公司没有任何解释，物业管理收费标准也拿不出充分的依据。业主购房时有签物业管理文件，但前提是开发方应按宣传的开发标准做好整体开发，如果不能履行前期宣传承诺，就代表物业配套达不到标准，物业整体价值缩水，物业管理标准相应缩水，双方签订的近3元的物业管理合同没有依据支撑。鉴于土地性质为工业用地，需要对业主说明工业用地的物业收费标准依据。业主在微信群里反馈物业公司不作为，但物业公司没有相应的处理措施，管理不作为，就不能按原标准收费。被告曾在2015年3月交过物业费，具体金额记不清楚了，原告应当有记录。对原告主张的水电费不认可。不同意交纳滞纳金。被告愿意交费的前提是：原告出示合法的工业厂房收费依据；收费标准重新商定；原告履行物业管理权责，对园区道路损坏进行修复，对违建要通知城管部门并对业主公示相关行为。被告珠海市百若科技发展有限公司为其辩称提交的证据：1.图片；2.收楼意见书。本院调取的证据：不动产权登记表。本院经审理查明：位于珠海市香洲区洪湾商贸物流中心的“金地动力港商务园”为金地集团珠海投资有限公司开发建设的物业小区。2009年9月25日，金地集团珠海投资有限公司（甲方）与原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金地动力港商务园（写字楼）实施前期物业管理。委托管理期限暂定为5年，自2009年10月1日起至2014年9月30日止。物业竣工验收交付使用后，乙方向业主或非业主使用人提供公共环境卫生清洁、绿化与建筑小品的维修养护与管理、治安防范、消防管理、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理等基本服务。乙方按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水、电费每月按各户使用量另行分摊。写字楼部分的物业服务费标准为按建筑面积每月每平方米2.98元收取。乙方应在本合同生效后的2009年10月1日开始实施物业服务工作，并从2009年10月1日起计收物业服务费，每次收费时间为每月五日前。业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。上述合同签订后，原告即进驻金地动力港商务园实行物业管理至今。位于洪湾商贸物流中心金地动力港商务园A2区34栋202号的房屋是被告珠海市百若科技发展有限公司向金地集团珠海投资有限公司购买所得，双方于2013年9月29日签订了《物业买卖合同》，合同附件载明了物业管理各项收费标准，其中物业管理费为2.98元/月/平方米。该房屋建筑面积为202.1平方米，已办理不动产权登记，现登记地址为香洲区香工路220号30栋2单元202，属于金地动力港商务园物业管理区域范围内。2015年3月2日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议书》，约定了上述房屋的物业管理服务内容及质量，并约定：管理期限自房屋售出之日起至业主委员会成立并与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止；物业管理费按建筑面积每月每平方米2.98元计算（公共能源费用另行由全体业主共同分摊）；交费时间为每月15日前交纳当月的物业管理费及上月公共能源分摊费；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三收取违约金。在庭审中，原告主张被告拖欠2015年1月至2018年4月的物业管理费24090.4元、2015年1月至2018年3月的公摊水电费2960.83元，已经书面催交，并主张欠缴物业管理费的滞纳金可按照每日万分之五计算，分别从欠费次月16日起至付清之日止。被告抗辩称其曾经交纳过物业管理费，但未能提供依据；不认可拖欠水电费。本院认为，原告是金地动力港商务园的建设单位选聘的前期物业服务企业，双方签订了《前期物业服务合同》，原告根据合同约定进驻小区提供物业服务。该合同期限于2014年9月30日届满后，原告仍继续为金地动力港商务园的业主提供物业服务，并于2015年3月2日与被告签订了《前期物业管理服务协议书》，该协议内容是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。原告依约提供了物业管理服务，被告所购案涉房屋在原告提供的物业服务范围内，被告作为业主也实际受用了原告提供的基本物业管理服务，应当按约向原告支付物业管理费。被告以原告存在物业管理不作为为由拒绝交纳物业管理费。本院认为，业主是否如约履行交纳物业管理费的义务，关乎物业服务企业能否正常运营，从而影响到全体业主所得到的服务质量，而物业服务企业承担的义务是多方面的，包括治安防范、消防管理，以及公共环境卫生、绿化养护、共用设施设备维护等，故即使物业服务企业存在服务质量问题，业主行使先履行抗辩权，也应与对方违约程度相对应，对于物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不能仅以未享受某项物业服务或者服务质量存在瑕疵而拒交全部物业管理费。本案中，被告提供的证据不足以证明原告没有提供物业服务或者提供的物业服务存在严重瑕疵，故被告拒交全部物业管理费的抗辩理由不能成立。至于被告提出的整体园区规划标准严重缩水等其他问题，均不是《前期物业管理服务协议书》约定的内容，属于另外的法律关系，不是本案的审理范围，被告可另循法律途径解决。关于物业管理费及滞纳金的金额，根据《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议书》的约定，物业管理费按建筑面积每月每平方米2.98元计算，交费时间为每月15日前，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三收取违约金。被告自2015年1月起未向原告交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告请求被告支付物业管理费及逾期交费的滞纳金，有事实和法律依据，本院予以支持，其中：1.物业管理费，可按协议约定的标准计算，2015年1月至2018年4月期间的物业管理费共计24090.4元（2.98元×202.1㎡×40个月）；2.滞纳金，因《前期物业服务合同》约定的服务期限届满后，原、被告在2015年3月2日才签订《前期物业管理服务协议书》，明确约定逾期交纳物业管理费的违约责任，故本院仅支持原告关于被告在2015年3月至2018年4月期间拖欠物业管理费应付滞纳金的主张，并按原告自愿降低的标准即以每月欠费金额为基数，按每日万分之五，分别从欠费次月16日起计算至付清之日止。除物业管理费之外，原告还请求被告给付水电费2960.83元，因原告未能提交证据证明上述费用已实际发生且原告已经垫付，该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告珠海市百若科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司支付2015年1月至2018年4月的物业管理费共计24090.4元；二、被告珠海市百若科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司支付2015年3月至2018年4月期间逾期交纳物业管理费的滞纳金（以每月欠费金额为基数，按每日万分之五，分别从欠费次月16日起计算至付清之日止）；三、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费652元，由原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司负担50元、被告珠海市百若科技发展有限公司负担602元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  冯丽萍人民陪审员  曹以朋人民陪审员  祝德洋二〇一九年七月二十二日法官助理郭莎书记员容景豪苏海婷