黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑1004民初1628号 原告：杜艳海，男，1992年1月26日出生，住黑龙江省宁安市镜泊乡。 被告：孟祥顺，男，1965年7月27日出生，住黑龙江省牡丹江市西安区。 被告：牡丹江市瑞祥房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区祥伦街爱民区政府对面。 法定代表人：孙永江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨旭春，黑龙江江昊律师事务所律师。 原告杜艳海与被告孟祥顺、牡丹江市瑞祥房地产开发有限公司（以下简称瑞祥房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月19日、11月26日、2019年5月14日、5月21日、7月3日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案自2018年11月26日至2019年5月5日期间在黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司进行司法鉴定。本案现已审理终结。 杜艳海向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告赔偿原告经济损失17000元，后续再有损失以实际发生为准；2.本案的诉讼费由二被告承担。审理中，原告明确诉请17000元为：房屋维修费7000元、租房费用7000元、查找漏点费用1000元、误工费1800元、书写诉状和咨询费200元，后原告将诉请的房屋修复费7000元变更为9433元。事实和理由：2018年9月2日原告杜艳海通过百家兴房产经纪有限公司在孟祥顺处购买一套二手房，于2018年9月26日交付房屋，该房屋系被告瑞祥房地产公司开发建设的位于牡丹江市爱民区XX小区X号楼X单元X室。2018年10月23日，原告发现屋里冷就去找物业公司，物业公司说地热管道阀门关着，下午物业公司将阀门打开。2018年10月24日，原告发现入户门外面有水，物业公司于2018年10月27日找到了屋内漏水点，漏水点是客厅的地热管道，管道漏水的原因是建设单位铺设的地热管有瑕疵（地热管的钉子位于地热管道下），后又因为原房主在地热管的漏水点位置上打了凹槽安装了有线电视线，导致房屋地板损毁，无法入住需在外租房住。因房屋潮湿无法修缮，约在2019年上半年维修，维修房屋需7000元，房屋无法入住产生租金7200元，找漏水点花人工费1000元，误工费1800元。因二被告所售房屋存在瑕疵导致原告遭受损失，二被告应负全部责任。故原告诉至法院，请依法裁决。 孟祥顺辩称，被告孟祥顺于2018年将诉争房屋卖给原告，卖完一个多月室内地面产生了漏点，孟祥顺也不知道是什么原因产生漏点，但房屋卖完房子就与孟祥顺无关了，故不同意赔偿。 瑞祥房地产公司辩称，原告系大学生，未参加工作，也未在诉争房屋中居住，原告要求租金损失、误工费、写诉状咨询律师等费用没有依据，维修费7000元也没有具体的明细，无法确定具体数额。本案是房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，原告只能起诉被告孟祥顺，故瑞祥房地产公司作为被告主体不适格。 本案的争议焦点：1.原、被告之间及二被告之间是何种法律关系；2被告瑞祥房地产公司主体是否适格；3.诉争房屋漏水原因、漏水地点及漏水是否造成损失、损失大小；4.二被告是否承担赔偿责任及承担何种赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告举示的房屋买卖合同复印件1份、房产证复印件1份、牡丹江市鑫龙物业有限公司出具的说明1份，被告瑞祥房地产公司举示的工业品买卖合同、授权书、检验报告、结算说明、工程质量监督报告、XX小区X号楼分户验收单复印件各1份无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告杜艳海举证：证据1.照片12张，证明被告瑞祥房地产公司在建设过程中把固定地热管的钢钉放在地热管下方进入地热管里，属于违章施工导致地热管漏水，负有一定责任。原房主孟祥顺装修房屋时在地热管线水泥地面上打凹槽并安装有线电视线路，地热管受到外力，使固定地热管的钢钉进入地热管里造成地热管漏水，应负有一定责任。 被告孟祥顺没有异议。 被告瑞祥房地产公司对形式要件及证明问题均有异议，从此组照片看不出拍摄时间、地点、人物，不能证明与本案有关联性，也证明不了地热管线安装过程中存在安装不当，图片中钢钉的来源、是否是漏水发生时最初的现场无法核实，故证明不了被告瑞祥房地产公司应承担相应责任。 本院认为，此组证据不足以证实原告所要证明的问题，故本院不予确认。 证据2.光盘1张，证明原房主在房屋漏水后不提供装修改动后的信息，造成工程量扩大、费用增加、屋内损坏增加。 被告孟祥顺没有异议。 被告瑞祥房地产公司对形式要件有异议，原告未提交原始载体，无法核实其真实性。 本院认为，鉴于被告孟祥顺对该份证据无异议，被告瑞祥房地产公司虽有异议，但未举示相反的证据予以反驳，故本院予以确认。 证据3.租赁合同1份、收据1份（均提交复印件，均与原件无异议），证明诉争房屋受损后原告租房子居住。 被告孟祥顺认为与其无关。 被告瑞祥房地产公司对形式要件有异议，签约甲方未出庭，无法核实其真实性，原告举示此份合同超过了举证期限，该合同签订于2018年11月1日，而本案第一次开庭时间为2018年11月19日，可以充分说明此份证据形成于第一次开庭之前，原告在掌握相应证据情况下未向法院举示，超过了举证期限。经过第一次开庭后原告完全有可能伪造证据编造事实，该合同中约定的租金7200元是否符合市场行情及是否合理，没有证据支持，仅提供收据无法证实原告实际支付租金。房屋维修期限暂时无法确定，原告主张6个月的房屋租金也没有事实及法律依据。 本院认为，此组证据能够证明诉争房屋漏水，原告租房居住的事实，故本院予以确认。 证据4.单位证明1份、个人缴存公积金1份，证明原告是有工资的。 被告孟祥顺认为与其无关。 被告瑞祥房地产公司对形式要件有异议，单位出具证明须由经办人及负责人签字，并加盖公章，此份证据既没有经手人签字，也没有负责人签字，更没有加盖公章，形式不合法。情况说明中体现原告每月补助是2084元，无法证实存在误工损失。个人缴存信息没有任何人员签字和盖章，无法确定其真实性。 本院认为，虽原告庭后对该组证据进行了补强，但该组证据不能证明原告存在误工，故本院仅对真实性予以确认。 被告孟祥顺未举证。 被告瑞祥房地产公司举示业主临时公约复印件1份，证明涉案房屋已经办理入户手续，并且经徐金芝确认房屋无质量问题，被告瑞祥房地产公司也已向被告孟祥顺交付了房屋使用说明。 原告杜艳海不清楚此事。 被告孟祥顺没有异议。 本院认为，因被告孟祥顺对该份证据无异议，且认可公约中的签字系其母亲徐金芝本人所签，故本院对此份证据予以确认。 本院依原告申请委托黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司作出了黑仁杰评（2019）价司鉴字25号司法鉴定意见书及黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司就孟祥顺异议作出的答复各1份。 原告杜艳海没有异议。 被告孟祥顺对形式要件没有异议，对鉴定意见及答复均有异议，鉴定价格过高，人工费也高，乳胶漆价格也高，地板线是买地板送的，鉴定机构也评估了价格。 被告瑞祥房地产公司对形式要件没有异议，对鉴定意见及答复均有异议，价格明细表中的相关材料使用及单价没有证据支持，对选用品牌材料、单价不予认可。 本院认为，虽二被告对鉴定意见及答复均有异议，但其既不申请重新鉴定，也未举示相反的证据予以反驳，故本院对该组证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月2日，原告杜艳海与被告孟祥顺签订房屋买卖合同约定：甲（孟祥顺）自愿将位于牡丹江市爱民区XX小区X号楼X单元X室（建筑面积56.63平米、产籍号XX）房屋以265000元价格卖与乙（杜艳海），于2018年9月14日前办理贷款及过户手续。原告杜艳海于2018年9月20日办理了诉争房屋产权登记（产权证号为XX、建筑面积56.36平米、产籍号XX）。2018年11月16日，牡丹江市鑫龙物业有限公司出具XX小区X号楼X单元X室地热漏水情况说明：“XX小区X号楼X单元X室于2017年8月3日办理入户手续，2018年10月23日应业主要求开栓（房屋于2018年7、8月份进行装修），于2018年10月24日发现地热漏水，经业主（杜艳海）委托物业查找地热漏点发现客厅正中间有漏水现象，经业主联系前房主（中介来的人）由中介来人把漏点砸开，发现漏点处有装修改动迹象，用肉眼观察发现地热管漏点处有明显凹痕，凹痕处下方固定地热管钉扎入地热管漏点处造成漏水。”审理中，本院依原告申请委托黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司作出了黑仁杰评（2019）价司鉴字25号司法鉴定意见书，结论为：价格鉴定标准的牡丹江市爱民区XX小区X号楼X单元X室地热管渗漏造成房屋损失在价格鉴定基准日的修复价格为9433元。黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司就孟祥顺异议作出答复说明：杜艳海家中主卧室与客厅地板连接处为对接式，拉门立于接缝处，经现场勘验双方当事人共同在现场签字确认，拉门底部与地板是用玻璃胶固定，更换地板的同时，需要移动拉门，待地板更换后，重新在地板接缝处打上玻璃胶并将拉门安装；2.砸水泥砂浆地面查找漏水点并恢复涉及的人工费及材料费，需工人在砸地面时，不能破坏地面所预埋的管线，还要找到漏水点，全部费用是根据调查市场价格确定；3.榻榻米拆装人工费是鉴定机构通过调查市场价格确定，工人在拆时不是破坏性拆除，拆除后能使用的板材（含墙柜背板）在安装时会继续使用，鉴定机构考虑到这一点的同时，将制作榻榻米所用的兔宝宝牌生态板相应做了减少。二被告对鉴定意见均有异议，但未申请重新鉴定。 另查，诉争房屋系被告瑞祥房地产公司开发建设的拆迁安置房屋，被拆迁人系被告孟祥顺的母亲徐金芝。被告瑞祥房地产公司举示的XX小区X号楼分户验收单、工程质量监督报告、检验报告、业主公约等证据显示：原告于2015年10月8日会同施工单位、监理单位对诉争XX小区X号楼进行验收为合格（含水暖工程在内），建设使用的水暖器材产品质量、抽查给排水及采暖安装工程使用合格证等资料完整、质量验收项目齐全，符合标准要求，诉争房屋于2017年8月3日办理入户手续，并有业主徐金芝的装修承诺及验收单。被告孟祥顺称诉争房屋系其负责办理的回迁、装修、买卖，诉争房屋于2018年6、7月份进行的装修，花装修费3万多元，装修房屋时在室内地热管线上方打了凹槽、加了一条蛇皮管用于安装有线电视线，但开发商在安装地热管线时为固定管线在下面打了固定钉。 本院认为，关于本案案由的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案系因诉争房屋室内地热管线漏水致原告房屋等相关财产受损，原告因此提起诉讼，故本案案由应为财产损害赔偿纠纷。 关于被告瑞祥房地产公司主体是否适格的问题。被告瑞祥房地产公司与徐金芝（被告孟祥顺的母亲）之间原为诉争房屋的建设单位与被拆迁人的关系已是不争的事实，原告于2018年9月2日在被告孟祥顺处购买了诉争房屋，那么原房屋所有权人对诉争房屋所享有的权利、义务，则应由房屋买受人杜艳海承受，故原告以诉争房屋所有权人向被告瑞祥房地产公司主张权利，并无不当，被告瑞祥房地产公司的主体适格。 关于原告请求损失19433元的问题。公民的合法权益受法律保护。《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十九条：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生的市场价或者其他方式计算。根据牡丹江市鑫龙物业有限公司出具的XX小区X号楼X单元X室地热漏水情况说明：“发现漏点处有装修改动迹象，用肉眼观察发现地热管漏点处有明显凹痕，凹痕处下方固定地热管钉扎入地热管漏点处造成漏水”导致原告房屋地面、墙壁等部分财产受损。经鉴定，牡丹江市爱民区XX小区X号楼X单元X室地热管渗漏造成房屋损失在价格鉴定基准日的修复价格为9433元。原告依鉴定机构确定的损失数额主张房屋修复费用9433元，符合法律规定，本院予以支持。对于原告请求的租房费用本院根据实际情况酌定1000元，超过部分，本院不予支持。对于原告请求的误工费、书写诉状等费用，没有事实及法律依据，本院不予支持。对于原告请求赔偿查找漏点损失1000元，因此项费用已含在鉴定确定的修复价格中，不应重复计算和请求，故本院对此项请求不予支持。 关于二被告是否承担责任，承担何种责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国侵权责任法》第四十一条：因产品存在缺陷造成他人损害的，生产者应当承担侵权责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条第六项：因缺陷产品致人损害的侵权诉讼，由产品的生产者就法律规定的免责事由承担举证责任。就本案而言，诉争房屋自开发单位瑞祥房地产公司于2017年8月3日交付给被拆迁人至2018年9月24日因建设使用的供热管线发生漏水并致原告财产受损未超过两个取暖期，根据法律规定应先行排除供热管线是否存在质量问题后，再行确定漏水的其他原因，故作为诉争房屋的开发单位瑞祥房地产公司应对建设房屋使用的供热管线是否存在质量问题进行举证。庭审中，被告瑞祥房地产公司举示了X小区X号楼分户验收单、工程质量监督报告、检验报告、业主公约等证据，用以证明诉争房屋经分户验收、水暖器材质量、给排水、采暖安装工程使用均为合格等，应视其完成了举证义务，可以确定诉争房屋建设使用的供热管线质量合格、安装符合标准要求，结合诉争房屋在交付后第一取暖期内并未发生供热管线漏水情形，能够排除诉争房屋供热管线存在质量或安装不符标准的问题。另，被告瑞祥房地产公司作为诉争房屋的开发单位，还应对在向原房屋所有权人交付诉争房屋时是否尽到了告知义务进行举证。鉴于瑞祥房地产公司为被告孟祥顺的母亲徐金芝办理诉争房屋入户手续时，徐金芝对诉争房屋进行了验收并出具装修承诺，可视其尽到了告知义务。故对于原告要求被告瑞祥房地产公司对其损害后果承担民事赔偿责任的请求，本院不予支持。在本案中，原告因房屋供热管线漏水致其房屋受损，并因此选择诉因为财产损害赔偿，据此原告还应对漏水原因进行举证。因双方当事人均未申请对漏水原因以及行为参与度进行鉴定，且该项鉴定事项经本院司法技术室向相关的鉴定机构咨询答复无法鉴定，本院只能根据当事人举证及陈述，以及相关的法律规定来确定。审理中，被告孟祥顺自认诉争房屋由其负责办理回迁、装修、买卖，以及装修房屋时在室内地热管线的上方打了凹槽、加了一条蛇皮管用于安装有线电视线，结合牡丹江市鑫龙物业有限公司出具X小区X号楼X单元X室地热漏水情况说明：“发现漏点处有装修改动迹象，用肉眼观察发现地热管漏点处有明显凹痕，凹痕处下方固定地热管钉扎入地热管漏点处造成漏水”，可以确定被告孟祥顺在装修诉争房屋时对漏点处进行改动，其行为应是导致漏点发生的原因，且作为完全民事行为能力的被告孟祥顺应知晓在装修房屋过程中不得擅自改动供暖设施，以及改动后的法律后果等，故根据上述事实及法律规定，被告孟祥顺对原告的损害后果应承担民事赔偿责任。原告要求二被告承担连带赔偿责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条第六项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告孟祥顺于本判决生效后十五日内赔偿原告杜艳海房屋修复费9433元、房屋租金1000元，共计10433元； 三、驳回原告杜艳海的其他诉讼请求； 二、驳回原告杜艳海对被告牡丹江市瑞祥房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果被告孟祥顺未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费285元，减半收取计142.50元，由原告杜艳海负担81.50元，被告孟祥顺负担61元，鉴定费3000元，由被告孟祥顺负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  孙淑红 二〇一九年七月五日 书记员  王梓燃