河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终3531号上诉人（原审原告）：滑县永安物业服务有限公司，住所地滑县新区英民花园。法定代表人：崔光明，该公司总经理。上诉人（原审原告）：崔光明，男，1960年9月25日出生，汉族，住滑县。二上诉人委托诉讼代理人：程攀，河南创诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南盛齐物业服务有限公司，住所地滑县道口镇卫河路美丽桃园**楼。法定代表人：王国齐，该公司经理。被上诉人（原审被告）：王石锁，男，1957年9月9日出生，汉族，系滑县慈周寨乡慈三村村民，住该村。被上诉人（原审被告）：睢连宇，男，1950年10月20日出生，汉族，住滑县新区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：王楠，河南卓誉律师事务所实习律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：和盼盼，河南卓誉律师事务所律师。原审第三人：唐永娜，女，1976年11月20日出生，汉族，住滑县。委托诉讼代理人：睢林钢，河南奥博律师事务所律师。上诉人滑县永安物业服务有限公司（以下简称永安公司）、崔光明因与被上诉人河南盛齐物业服务有限公司（以下简称盛齐公司）、王石锁、睢连宇，原审第三人唐永娜确认合同效力纠纷一案，不服河南省滑县人民法院（2019）豫0526民初2651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。永安公司、崔光明上诉请求：依法撤销河南省滑县人民法院（2019）豫0526民初2651号民事判决书，改判支持上诉人一审第一、三、四项诉讼请求，或者发回重审。事实与理由：安阳博大物业服务有限公司（以下简称安阳博大）原系滑县新区英民花园小区物业服务公司，上诉人崔光明自2012年10月份开始负责管理英民花园小区物业，后安阳博大退出英民花园小区，将英民花园小区物业经营权交由上诉人崔光明个人经营。2015年10月10日，上诉人崔光明注册成立永安公司，继续经营管理英民花园小区物业管理服务，开发商滑县天宝房地产开发有限责任公司同意永安物业管理英民花园小区物业并将英民小区物业办公室2间交给永安物业无偿使用，滑县房产管理中心对永安物业在英民花园小区服务进行了备案登记。上诉人对英民花园小区有合法的经营权。2016年6月9日，被上诉人盛齐公司、王石锁、睢连宇和第三人唐永娜签订《协议书》一份，目的就是想用合法的形式，即让第三人唐永娜（当时是上诉人崔光明雇佣的物业经理）出面和崔光明签订《物业转包合同》，用这种看似合法的形式，掩盖其骗取上诉人对英民花园小区的物业经营权。上诉人崔光明因当时家庭原因，加上对唐永娜的信任，于2016年6月13日和唐永娜签订了被上诉人和唐永娜事先起草好的《物业转包合同》，并支付了第一年的承包费5万元。上诉人在催要第二年的物业承包费的过程中，从唐永娜处得知被上诉人和唐永娜在2016年6月9日已经签订了《协议书》，上诉人才知道他们签订《协议书》的目的就是为了骗取上诉人的物业经营权。一审认定“2016年6月10日，被告盛齐公司入驻英民花园小区”明显错误，没有任何事实和法律依据，2016年6月10日英民花园小区物业正在由上诉人合法经营。上诉人一审提交的证据可以证实上诉人在英民花园小区有合法的物业经营权，开发商也同意上诉人管理英民花园小区物业。上诉人永安公司的住所为滑县新区英民花园，而被上诉人盛齐公司的住所地为滑县道口镇卫河路美丽桃园**楼。很明显上诉人是英民花园小区正规的物业服务公司。盛齐公司、王石锁、睢连宇辩称，一审庭审中，上诉人当庭认可该公司对英民花园小区的物业管理并没有经过建设单位的选聘，也没有经过三分之二以上的英民花园业主的同意，同时也没有在当地房产局物业管理部门进行物业管理备案。上诉人对涉案的小区的物业不具有合法的经营权。盛齐公司依法成立，应涉案小区三分之二以上的业主同意进驻涉案小区提供物业服务并经行政管理部门合法的登记备案，所以对涉案小区依法享有物业经营权。虽然上诉人的住所地的位置标注是英民花园小区，但该法人住所地位置的名称无法证明其对涉案小区是否享有物业经营权。本案系确认合同效力纠纷案件，根据合同具有相对性的原则，享有合同权利和承担合同义务的合同当事人才有权利主张确认合同的效力。所以在不违犯法律法规或者国家强制性规定及没有侵害到两被答辩人的合法权益时，两被答辩人无权主张确认三答辩人和本案第三人于2016年6月9日签订的《协议书》。上诉人主张损失10万元没有事实依据。睢连宇系河南盛齐物业服务有限公司雇佣的员工，在公司所有的行为系职务行为，对盛齐物业服务有限公司对外所有的权利义务不承担责任。王石锁虽系盛齐公司股东之一，但根据《公司法》的规定，王石锁在不滥用股东权利的前提下，不能作为诉讼主体参与诉讼。综上，三答辩人并非本案的争议标的的适格主体，被答辩人、答辩人在法律和事实上对涉案标的均不存在任何利害关系。唐永娜辩称，第一第三人签协议书时，不存在恶意串通欺骗的主观故意，第二被上诉人已将协议签订后的承包费给付了上诉人，综上，由二审法院依法裁判。永安物业、崔光明向一审法院起诉请求：1、确认三被告和第三人于2016年6月9日签订的协议书无效；2、确认原告崔光明和第三人于2016年6月13日签订的《物业转包合同》无效；3、判令被告盛齐公司从英民花园小区迁出，将英民花园小区所有物业服务设施交付原告；4、被告赔偿原告损失10万元；5、涉诉费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月份开始，原告崔光明经人介绍管理滑县英民花园小区物业，但没有成立物业服务公司。2015年10月10日，原告崔光明成立了永安公司，该公司的经营范围是物业管理、保洁服务、园林绿化，永安公司成立后开始管理英民花园小区的物业，但永安公司管理英民花园小区的物业没有经过建设单位选聘，也没有经过业主委员会的选聘。永安公司使用场所位于英民花园，房屋两间，产权归英民花园业主所有。第三人唐永娜原系原告永安公司的员工。2016年6月13日，原告崔光明与第三人唐永娜签订一份《物业转包合同》，合同约定：“甲方：崔光明，乙方：唐永娜，现甲乙双方在平等的基础上达成如下协议，谨双方共同遵守：一、甲方经营管理的英民物业，转包给乙方经营，甲方不得参与小区物业的任何事情。二、转包经营费每年由乙方支付给甲方伍万元整。三、乙方承包期间出现任何事情由乙方负责，与甲方无关。……六、承包期限为三年。七、任何一方违约需向对方支付违约金叁万元整。”合同签订后，乙方向甲方支付第一年的承包费伍万元。2016年6月9日，被告盛齐公司、王石锁、睢连宇，第三人唐永娜签订《协议书》一份，协议书约定：“甲方：盛齐公司，乙方：王石锁，丙方：睢连宇，丁方：唐永娜，甲、乙、丙、丁四方根据《合同法》等相关法律规定，在自愿、公平的基础上，达成如下协议，以资共同遵守：一、甲方承包滑县英民花园小区位于滑县，英民路英民花园小区物业；二、乙方、丙方是以上物业公司实际投资经营人，盈利、亏损、纠纷等一切事务等由乙方、丙方享有与承担；三、甲方、乙方、丙方聘请丁方作为该小区物业经理，管理日常事务，甲方、乙方、丙方同意于每年6月13日按照该物业公司利润的33%给付丁方作为奖金、津贴、补贴（该费用与丁方工资无关）；若甲乙丙方违约，需向丁方额外支付公司利润的20%……”2016年6月10日，被告盛齐公司入驻英民花园小区。2017年10月10日，滑县管理委员会、滑县房产管理中心物业办出具证明，证实英民花园小区三分之二以上的业主同意被告盛齐公司为英民花园小区提供物业服务。一审法院认为，（一）被告盛齐公司、王石锁、睢连宇与第三人唐永娜于2016年6月9日签订的《协议书》的效力问题。《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，原告永安公司虽然于2015年10月10日成立后开始实际管理英民花园小区的物业，但永安公司管理英民花园小区的物业没有经过建设单位选聘，也没有经过业主委员会的选聘，其参与管理英民花园小区物业的程序违反了法律、法规的强制性规定。被告盛齐公司、王石锁、睢连宇与第三人唐永娜于2016年6月9日签订的《协议书》没有侵犯原告永安公司、崔光明的合法权利，根据合同相对性的原则，原告永安公司、崔光明无权主张该协议书无效。故对原告永安公司、崔光明确认被告盛齐公司、王石锁、睢连宇与第三人唐永娜于2016年6月9日签订的协议书无效的诉讼请求，不予支持。（二）原告崔光明与第三人唐永娜于2016年6月13日签订的《物业转包合同》的效力问题。《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”第三十九条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”原告崔光明与第三人于2016年6月13日签订的《物业转包合同》违反了《物业管理条例》的强制性规定，应属无效合同。故对原告永安公司、崔光明要求确认原告崔光明与第三人唐永娜于2016年6月13日签订的《物业转包合同》无效的诉讼请求，予以支持。（三）被告盛齐公司是否应当从英民花园小区迁出，并将英民花园小区所有物业服务设施交付原告的问题。虽然原告崔光明与第三人唐永娜于2016年6月13日签订的《物业转包合同》无效，但原告永安公司入驻英民花园小区时的程序违反了法律法规的强制性规定，其入驻行为不受法律保护，被告盛齐公司已实际入驻英民花园小区，并经三分之二以上业主同意为小区业主提供服务，原告永安公司、崔光明要求被告盛齐公司迁出英民花园小区的诉讼请求没有法律依据，不予支持。英民花园小区的物业服务设施应归全体业主所有，被告盛齐公司无权交给原告永安公司、崔光明，故对原告永安公司、崔光明要求被告盛齐公司将英民花园小区的物业服务设施交付给他们的诉讼请求，不予支持。（四）关于被告盛齐公司、王石锁、睢连宇应否赔偿原告永安公司、崔光明损失的问题。原告永安公司、崔光明没有证据证实被告盛齐公司、王石锁、睢连宇侵犯了其合法权益，给其造成了经济损失，故对原告永安公司、崔光明要求被告盛齐公司、王石锁、睢连宇赔偿10万元损失的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告崔光明与第三人唐永娜于2016年6月13日签订的《物业转包合同》无效。二、驳回原告滑县永安物业服务有限公司、崔光明的其他诉讼请求。案件受理费2525元，由原告滑县永安物业服务有限公司、崔光明负担2400元，由被告河南盛齐物业服务有限公司、王石锁、睢连宇负担125元。二审中，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了质证。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人永安公司未能提交其与案涉小区开发单位签订前期物业服务合同，其实际提供物业服务期间将物业服务转包给第三人唐永娜，之后唐永娜与盛齐公司、王石锁、睢连宇签订协议由盛齐公司进行物业管理，盛齐公司在一、二审中提交其与三分之二部分业主签订的物业服务合同及行政管理部门的备案登记，可以证明盛齐公司已经合法取得案涉小区物业服务权利，永安公司要求确认唐永娜与盛齐公司、王石锁、睢连宇签订的协议无效，盛齐公司迁出英民花园小区、交付英民花园小区的物业服务设施的诉讼请求，本院不予支持。永安公司上诉要求赔偿损失10万元，证据、理由不足，本院不予支持。综上所述，永安公司、崔光明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2525元，由永安公司、崔光明负担。本判决为终审判决。审判长 张 静审判员 付文华审判员 张利平二〇一九年七月三十日书记员 张文科