四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0121民初1617号 原告（反诉被告）:李祥，男，1981年12月12日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告（反诉被告）：颜霜荣，女，1986年6月24日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李祥，男，1981年12月12日出生，汉族，住四川省金堂县，系颜霜荣丈夫。 被告（反诉原告）：黄海军，男，1970年10月28日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告（反诉被告）：黄步容，女，1975年5月17日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告李祥、颜霜荣与被告黄海军、黄步容房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告黄海军、黄步容对原告李祥、颜霜荣提出反诉，本院予以准许。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李祥、被告（反诉原告）黄海军、黄步容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告李祥、颜霜荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房欠款27654元及所欠日起到现在所产生的利息（利率按中国银行同期贷款利率计算）；2.判令被告赔偿原告2014-2019年多次催款所产生的误工费、交通费、快递费共计20000元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年2月7日，原、被告双方签订《售房协议》，原告李祥、颜霜荣将其所有的位于成都市金堂县赵镇三江路XXX号新交通局宿舍X楼12号的商住房（原权证号：权7017091，面积138㎡），以308000元出卖给被告黄海军、黄步容，合同签订后，原告如期将房屋交付予被告。被告给付了大部分购房款后，将该房屋办理了房屋产权过户手续，过户至黄步容名下。但尚欠购房尾款27654元未给付。2014年6月12日、13日，被告两次向原告出具欠条二份，均证明被告黄海军、黄步容尚欠原告李祥、颜霜荣购房款27654元，后被告一直拒付欠款，期间，虽经原告多次催收，被告均拒绝配合办理该房屋土地证过户手续，也一直拒付购房款，造成原告多次催款所造成的误工、交通等损失。2015年7月20日及7月27日，原告二次通过顺丰特快方式，向被告发出《办理土地使用权证过户手续，并支付购房尾款催办函》，但被告未理睬。 本诉被告黄海军、黄步容共同辩称，原告所诉双方签订房屋买卖合同属实，被告出具欠条欠款27654元属实。但被告所说被告不配合办理后续的手续不属实，实际上是被告多次找原告办理后续手续，原告一直不予理睬，双方约定尾款应当在土地使用权证办理之后才支付，是原告违约，并非被告违约，被告不应当承担违约责任。被告出具的欠条金额，当时计算错误，扣除被告垫付的税费，被告只欠21948.1元。 反诉原告黄海军、黄步容向本院提出反诉诉讼请求：1.判令李祥、黄步容赔偿黄海军、黄步容违约金56000元及利息（利率按银行同期贷款利率计算）；2.判令李祥、颜霜荣赔偿黄海军、黄步容多次催办土地使用证过户所产生的误工、车旅费，以及土地使用证未过户造成反诉原告子女入学受阻，房屋贷款受阻从而影响资金周转的精神损失费20000元；3.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2014年2月7日，通过中间人江桂芳介绍，李祥、颜霜荣将位于四川省金堂县赵镇三江路XXX号交通局宿舍X楼12号房屋以308000元价格出售给黄海军、黄步容，双方签订了《售房协议》，协议签订后，黄海军给付28000元定金。2014年4月19日，给付100000元首付款，2014年6月13日支付140000元购房款，双方于当日至产权登记中心办理过户手续，但办理过程中，李祥拒不执行协议第二条，拒付过户及办证费用。黄海军方要求退房并返还费用，李祥方也拒不退还并离开现场，后双方再次协商，黄海军方垫付了营业税、个人所得税等费用共计18051.9元作为购房款。2014年6月20日，黄步容取得房产证，至2014年6月20日止，黄海军方共计给付286051.9元，占购房款总额的92.87%，后黄海军方多次通过电话、手机短信催促李祥方办理土地使用权证过户手续，李祥方以未付清尾款为由拒绝办理，违反售房协议第四条约定，至2014年7月20日，土地使用证仍未办理，导致子女入读户籍所在地小学受阻。黄海军生意需资金周转，造成贷款受阻，严重损害了反诉原告的合法权益。 审理中，反诉原告增加一项诉讼请求：要求二反诉原告配合办理案涉房屋不动产权证至黄步容名下。理由是：因案涉房屋原土地使用权证未办理，需要二反诉原告配合才能办理不动产权证。 反诉被告李祥、颜霜荣辩称，是反诉原告在违约，其要求退房不给钱的，产权证都已经过户了，不存在退房的问题，而是欠款问题。是反诉原告一直再多。对反诉原告的诉请不认可，主张的违约金不合理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案事实认定如下：2014年2月7日，李祥（合同甲方、卖方）与黄海军（合同乙方、买方）签订《售房协议》一份，案外人江桂芳作为见证人签字。合同约定甲方将金堂县三江路XXX号新交通局宿舍X楼12号三室两厅138平方米的住房出售给乙方，价款308000元。与本案权利义务相关条款有：1、甲方负责给乙方办理房屋产权证、土地使用权证。2、甲方负责过户及办证的一切费用（包括各项税费）。3、乙方付给甲方订金28000元（贰万捌仟元整），甲方收定金后不得将房屋转卖他人，如卖给他人则视为违约，甲方则付给乙方双倍订金。乙方如不要房屋，甲方不退订金。4、乙方在2014年6月底付给90%甲方，甲方收款后在1个月内将房屋产权证、土地使用证办齐后交给乙方，则乙方将剩余款付给甲方。如1月内未将房屋产权、土地使用证过户手续办好，则视同按第三条违约处理。6、甲方将两证办齐交乙方后，乙方付清所有余款。甲方在2014年7月1日前将房屋交付乙方。本反诉原、被告均认可案涉合同系李祥、颜霜荣与黄海军、黄步容共同意思表示，对四人均有约束力。合同签订后，黄海军于2014年2月7日支付订金28000元，于2014年4月19日支付首付款100000元，于2014年6月13日支付购房款140000元。李祥方于黄海军给付部分价款后将案涉房屋交付黄海军。2014年6月12日，双方相约到金堂县房管部门办理房屋过户手续，黄海军方当日支付了个人所得税、营业税等13376.03元，契税3086.78元，登记费80元等契税费用。黄海军于2014年6月12日、13日出具欠条两张，分别载明：“欠条今欠到李祥房屋买卖款¥27654元，大写贰万柒仟陆佰伍拾肆元，待一切手续交清时付余款（¥27654元），大写贰万柒仟陆佰伍拾肆元。”“欠条今欠到李祥房屋买卖款¥27654元，大写贰万柒仟陆佰伍拾肆元，待一切手续交清后付余款。”2014年6月20日，案涉房屋产权过户至黄步容名下，权证号为权2024704。此后，双方到国土部门办理土地使用权过户手续，因对给付尾款的时间产生争议，未办理成功。在双方办理过户手续过程中，因契税费用承担、尾款给付发生争议，双方均催促对方办理后续手续，但未对尾款给付时间协商一致，一直未能办理土地使用权证过户。2015年7月9日，李祥给黄海军发短信，希望双方能够将过户手续办了，李祥表示于2015年7月10日到办证中心办理过户手续。2015年7月10日，李祥方到金堂县办证中心后，联系黄海军，黄海军未到现场办理手续。2015年7月20日，李祥以快递方式向黄海军邮寄“催办函”，催告黄海军方办理土地使用权证过户及支付尾款。2015年8月8日，黄海军短信询问李祥什么时候处理，李祥回复“你是什么意思”，黄海军回复“喊你过来退房”。 另查明，2014年12月22日，国务院公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起执行。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告均认可案涉《售房协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对四人均有约束力。本案中，双方争议的焦点是尾款27654元与土地使用权证过户手续办理的时间先后问题。双方《售房协议》约定，买方在2014年6月底前付款至90%即277200元，卖方在收款后1月内将房屋产权证、土地使用证半期后交给买方，此后买方给付尾款。根据庭审查明的事实，2014年6月12日，双方结算后，黄海军方欠付房款为27654元，即已付款280346元，超过总价款的90%，根据双方合同约定，此时李祥方应当将案涉房屋产权、土地使用权过户给买方。案涉房屋产权证已经于2014年6月20日过户至黄步容名下。土地使用权证过户因双方发生争议一直未办理，至2015年3月1日，因国家政策变动，统一办理不动产登记证，客观上土地使用权证过户已经无法办理。对于办理不动产登记证的事宜，双方并未约定。黄海军、黄步容主张办理不动产权证需要李祥、颜霜荣配合，李祥、颜霜荣抗辩黄海军、黄步容可以自行办理。根据买卖合同的附随义务的相关规定，李祥、颜霜荣有义务配合黄海军、黄步容办理不动产权证。黄海军、黄步容的该项主张，本院予以支持。李祥、颜霜荣在合同履行过程中存在一定的违约，应当承担相应的违约责任。黄海军、黄步容主张按照合同第3条、第4条约定，双倍返还定金56000元，李祥、颜霜荣抗辩违约金主张不合理。本院认为，合同第3条实质上是关于定金罚则的约定，而适用定金罚则的前提一方违约导致合同未履行，本案显然不适用。而若是按照违约金性质来进行认定，根据我国法律关于违约金补充为主，惩罚为辅的原则，违约金应当根据一方违约给另一方造成的实际损失来进行认定。本案中，李祥、颜霜荣在收取前期房款后，已经将房屋交付黄海军、黄步容，并且协助办理了房屋产权过户，黄海军、黄步容虽然主张未办理土地使用权证过户，致使其子女入学、贷款等受阻，但并未提供证据予以证明。且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，自双方发生争议的2014年7月起至本案受理时止，长逾四年的时间内，本案双方均未采取诉讼等合理方式维护自身权益，而是互相斗气，互不理睬，各自应对扩大部分的损失承担相应的责任。结合本案实际情况，黄海军、黄步容主张违约金，本院酌定支持违约金5000元。黄海军、黄步容关于误工费、差旅费、精神损失费的主张，无合同依据及法律依据，本院不予支持。李祥、颜霜荣关于黄海军、黄步容给付欠付房款27654元的主张。本院认为，虽然双方约定尾款在房屋产权证、土地使用权证过户后给付，但现在房屋产权证已经过户，土地使用权证客观上无法办理，李祥、颜霜荣此时主张给付欠款27654元，并无不当，本院予以支持。根据前述认定，李祥、颜霜荣违约在先，后续扩大部分的损失，双方均有责任，故，其关于利息的主张，本院不予支持。黄海军、黄步容抗辩应当扣减其垫付的契税费用。本院认为，李祥、颜霜荣所依据的欠条是双方的结算依据，欠条形成在给付契税费用之后，无证据证明契税费用应当从欠付房款中进行扣减，对黄海军、黄步容的该项抗辩，本院不予采纳。李祥、颜霜荣关于误工费、交通费、快递费的主张无合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）黄海军、黄步容于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）李祥、颜霜荣房款27654元； 二、原告（反诉被告）李祥、颜霜荣于本判决生效之日起十五日内配合被告（反诉原告）黄海军、黄步容办理位于金堂县房屋（权2024704）不动产权证至黄步容名下； 三、原告（反诉被告）李祥、颜霜荣于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）黄海军、黄步容违约金5000元； 四、驳回本诉原告李祥、颜霜荣的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告黄海军、黄步容的其他诉讼请求。 本诉案件受理费496元，由本诉被告黄海军、黄步容负担，反诉案件受理费850元，由反诉原告黄海军、黄步容负担400元，反诉被告李祥、颜霜荣负担450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 欧 莉 二〇一九年七月二日 书记员 贾明箫