黑龙江省绥阳人民法院民 事 判 决 书（2019）黑7525民初138号原告：于海峰，男，1982年12月15日出生，汉族，中国邮政集团公司黑龙江省海林市分公司职员，住海林市。委托诉讼代理人：赵宏伟，海林市柴河法律服务所法律工作者。被告：赵玉芬，女，1968年6月29日出生，汉族，无职业，住海林市，现住河北省秦皇岛市海港区。被告：赵玉香（赵玉芬姐姐），女，1964年12月19日出生，汉族，无职业，住海林市，现住海林市。原告于海峰与被告赵玉芬、被告赵玉香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告于海峰的委托诉讼代理人赵宏伟、被告赵玉香到庭参加诉讼，被告赵玉芬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院于2019年6月10日作出（2019）黑7525民初138号民事裁定书，将此案转为普通程序审理。本院于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告于海峰的委托诉讼代理人赵宏伟、被告赵玉香到庭参加诉讼，被告赵玉芬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于海峰向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告于海峰与被告赵玉芬、被告赵玉香买卖的位于柴河林业局平安一区X号楼X单元XXX室房屋的所有权；2.判令二被告履行房屋买卖合同的附随义务，协助原告办理房屋不动产过户手续；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：2013年11月11日，原告以50000元价格购买被告赵玉芬所有的位于柴河林业局平安一区X号楼X单元XXX室房屋一处。买卖房屋时，被告赵玉芬委托其姐赵玉香签订了房屋买卖协议书。因该房屋系柴河林业局棚户区改造房屋，不能立即办理过户手续，为此，双方约定被告配合原告办理房屋过户手续。购房后，原告一直居住在该房屋至今。现已可以办理房屋过户手续，但二被告一直以各种借口推托，拒不履行房屋买卖合同的附随义务，为此，原告诉至法院。2019年6月10日，在审理中，原告变更诉讼请求第一项为：请求依法确认原、被告的房屋买卖合同有效。被告赵玉芬在法定答辩期间内未提交书面答辩，在法定举证期间内未提交相关证据。被告赵玉香辩称，没有意见，同意原告于海峰的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告于海峰举示的委托合同一份。原告意在证明：2012年12月10日，被告赵玉芬委托被告赵玉香出售其所有的柴河林业局平安一区X号楼X单元XXX室。被告赵玉香质证认为，属实，无异议。因此，本院予以采信，并对原告的证明目的予以确认。2.原告于海峰举示的公证书、房屋买卖合同各一份。原告意在证明：被告赵玉香在接受赵玉芬委托后与原告签订了房屋买卖合同，购房款为50000元。双方在黑龙江省××林区公证处办理了房屋买卖合同的公证，为有效合同。被告赵玉香质证认为，无异议。因此，本院予以采信，并对原告的证明目的予以确认。3.原告于海峰举示的牡丹房权证柴河林字第**房屋所有权证一册。原告意在证明：被告赵玉芬所有的海林市柴河林业局平安一区X号楼X单元XXX室房屋已完成初始登记，并颁发房屋所有权证登记证书。被告赵玉香质证认为，属实，是我交给原告的。因此，本院予以采信，并对原告的证明目的予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵玉芬与被告赵玉香系姐妹关系。2012年12月10日，被告赵玉芬委托被告赵玉香出售赵玉芬所有的柴河林业局平安一区X号楼X单元XXX室房屋一处，被告赵玉芬书写授权委托书一份。该委托书载明：“委托人赵玉芬，女，身份证号码，住海林市××林业局××街××号。受委托人赵玉香，女，身份证号码，住海林市××林业局××路××号，系赵玉芬姐姐。委托人赵玉芬委托姐姐赵玉香出售位于柴河林业局平安一区X号楼XXX室。委托权限如下：代为签订房屋买卖合同、代收购房款项、代为交付房屋、代为办理房屋过户手续等特别授权。”2013年11月11日，原告于海峰与被告赵玉香在黑龙江省××林区公证处签订《房屋买卖协议书》三份，并向黑龙江省××林区公证处申请公证。该协议书载明：“甲乙双方经协商一致约定交易位于柴河林业局平安一区X号楼X单元X层XXX室的房屋，建筑面积：64.77平方米，交易价格为人民币伍万圆整（￥50,000.00元），具体事宜协商约定如下：1、此合同签订时，乙方向甲方一次性交付房屋交易款人民币伍万圆整（￥50,000.00元），甲方保证对其所出售的房屋拥有完全的所有权，没有抵押等各项负担。2、房屋产权过户手续由乙方负责办理，产生费用由乙方承担，今后乙方过户再产生任何费用甲方不再承担。3、此合同签订后，甲方应将相关房屋手续及相关收据等交给乙方。4、本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的向柴河林区人民法院提起诉讼。5、本合同自双方签字，并交售房款公证之日起生效，房屋归乙方所有。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有相应法律效力。6、此合同一式三份，甲、乙双方各执一份，公证处留存一份。甲方:赵玉香、乙方：于海峰，二○一三年十一月十一日”。同日，黑龙江省××林区公证处对申请人于海峰与申请人赵玉香签订的《房屋买卖协议书》予以公证，并出具（2013）柴证民字第712号公证书，该公证书载明：“申请人：甲方（卖方）赵玉香，乙方（买方）于海峰。公证事项：房屋买卖合同，甲、乙双方于二○一三年十一月十一日向本处申请办理前面的《房屋买卖合同》公证。经查，甲、乙双方经协商一致，订立了前面的《房屋买卖合同》。甲、乙双方在订立协议书时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。甲方转让的房屋座落于海林市柴河林业局平安一区X号楼X单元X层XXX室的房屋，建筑面积64.77平房米，交易价格为人民币伍万圆整（￥50,000.00元）。甲、乙双方签订《房屋买卖合同》意思表示真实，双方在合同中约定：甲方以人民币￥50,000.00元整将上述房屋转让给乙方，上述约定及付款方式、费用承担、房屋交付日期、违约责任等条款具体、明确。根据上述事实，兹证明赵玉香与于海峰于二○一三年十一月十一日在公证处签订了前面的《房屋买卖合同》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，合同上双方当事人的签字、手指纹印属实。该合同项下之房屋的权属转移（按《森工国有林区棚户区改造安置房屋产权实施细则》（试行）第十一条的规定：棚户区改造安置房屋建成后，个人产权的房屋5年内不准上市，5年后转为完全个人产权），自柴河林业局房地产管理局登记之日起生效。”。双方对房屋买卖、价款及交付无争议。黑龙江省柴河林业地区房产管理局向赵玉芬颁发牡丹房房权证柴河林字第**屋所有权证书一册。被告赵玉香将该房屋所有权证书已交原告于海峰。本院认为，本案争议焦点：原告于海峰与被告赵玉香签订的房屋买卖合同是否有效。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。被告赵玉芬书面委托被告赵玉香为其代办理签订房屋买卖合同、代收购房款项、代为交付房屋、代为办理房屋过户手续等事务。不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，双方签订的书面委托合同成立并生效。被告赵玉香应当按照合同约定，在授权范围内履行义务，依约完成办理出售房屋的全部相关事务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。被告赵玉香在接受被告赵玉芬委托后，具有出售海林市柴河林业局平安一区X号楼X单元XXX室房屋的处分权，其与原告于海峰在黑龙江省××林区公证处签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，具备证据的真实性、合法性，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，被告赵玉香代被告赵玉芬与原告于海峰签订的房屋买卖合同成立并有效。原告于海峰请求依法确认原告与被告赵玉芬、被告赵玉香的房屋买卖合同有效的主张，符合法律规定，应予支持。被告赵玉芬的房屋已在当地房地产管理部门完成不动产物权的设立并领取房屋所有权证。但仍需按照法律规定和合同约定到当地房地产管理部门办理该房屋的不动产物权变更、转让登记。因此，原告诉请的被告赵玉芬、赵玉香履行房屋买卖合同的附随义务，协助原告于海峰办理房屋不动产过户手续的主张，符合法律规定，应予支持。因被告赵玉芬已作出特别授权，委托被告赵玉香办理出售房屋的相关事务。被告赵玉香在没有收到被告赵玉芬解除授权委托的情况下，有继续履行处理委托事务的义务。协助原告于海峰办理该房屋的不动产物权的变更、转让登记。综上所述，本院对原告符合法律规定的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百六十一条第一款、第一百六十二条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第十五条、第二十条、第三十三条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十二条、第三百九十六条、第三百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告于海峰与被告赵玉芬签订的房屋买卖合同有效；二、被告赵玉芬、赵玉香在本判决发生法律效力后一个月内，协助原告于海峰办理海林市柴河林业局平安一区X号楼X单元XXX室房屋不动产物权的变更、转让登记；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告预交525元，退返原告425元），由被告赵玉芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。审 判 长  吴艳春人民陪审员  武有杰人民陪审员  李凤珍二〇一九年七月十二日书 记 员  谭诗祺附相关法律司法解释条文中华人民共和国民法总则第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百六十一条第一款民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。中华人民共和国物权法第6不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。