云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2822民初524号 原告：西双版纳百顺酒店管理有限责任公司。 统一社会信用代码：91532822587379557A。 住所地：勐海县勐海镇南海路16号。 法定代表人：岩温段，经理。 委托诉讼代理人：孙锦成，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。 被告：王同合，男，1969年2月22日出生，汉族，个体工商户，身份证住址湖南省邵东县，现住勐海县。 委托诉讼代理人：周雪花，女，1988年12月20日出生，汉族，系被告外甥女，身份证住址湖南省邵东县，现住勐海县。特别授权代理。 原告西双版纳百顺酒店管理有限责任公司（以下简称百顺管理公司）与被告王同合物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告百顺管理公司的委托诉讼代理人孙锦成、被告王同合的委托诉讼代理人周雪花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告百顺管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年7月1日至2018年6月30日期间的物管费、公共照明费、垃圾清运费共计3,954.6元；2、判令被告向原告支付自2016年7月2日起至款项实际付清之日止（暂计算至2019年1月10日），以3,918元为基数，按照年利率2%计算的违约金2,411.25元，以上两项合计6,329.85元；3、判令被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告变更第一、二项诉讼请求如下：1、判令被告向原告支付2016年7月1日至2018年6月30日期间的物管费、公共照明费、垃圾清运费共计3,954.6元；2、判令被告向原告支付自2016年7月1日起至款项实际付清之日止（暂计算至2019年1月10日），以3,954.6元为基数，按照年利率2%计算的违约金2,433.4元，以上两项合计6,388元。事实与理由：国威欣城（二期）财富广场系由第三人西双版纳国威房地产开发有限责任公司（以下简称“国威房地产公司”）开发的项目，项目建成后国威房地产公司与原告签订了《国威欣城（二期）》财富广场前期物业委托服务合同》（以下简称“《物业合同》”），委托原告对该项目提供前期物业管理服务，合同对物业服务区域内的权利义务作了明确、详细的约定，其中第三章约定了服务管理费用的收取标准和缴费周期等事项，第九章约定了违约责任。 2015年8月17日，被告与国威房地产公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，购买了国威地产公司开发的国威欣城二期D2-6号商铺。被告入住该项目后，原告依约向其提供了物业服务，但被告无故拖欠服务费用两年之久，经多次催收至今仍分文未缴，原告认为其行为已经构成违约，应当依约缴纳物业服务费并承担相应的违约责任。因此，为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告诉请。 被告王同合辩称，前期签订的物业服务合同是国威房地产公司选定的物管公司，更换物管公司之后并未进行招投标就直接更换物管公司不符合物业法规定，且国威房地产公司与物管公司之间系“夫妻关系”，根据物业法第四十条的规定，被告享受的服务与原告提供的达不到约定的标准，并未按照合同履行，商场收费标准不统一，被告的收费标准较高，公共照明费与商场的收费标准一致被告认为不合理，被告要求原告提供收费明细，但原告并未提供故被告就没有交费，也没有与原告签订合同，被告的购房合同是2015年8月17日签订，交房时间是2015年9月30日，收取物管费时间是2016年7月1日，付款时间提前。原告服务范围内的绿化已经更换为地板砖，原告也未按照约定打扫卫生，垃圾未清理，故系原告的行为构成违约，被告的行为并没有违约。 综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：被告是否应向原告支付物管费、公共照明费、垃圾清运费及违约金？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的《居民身份证》、《商品房购销合同》、《短信记录》，本院予以确认在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告百顺管理公司提交的证据：《国威欣城（二期）财富广场前期物业委托服务合同》（原件）1份，欲证明被告向国威房地产公司购买了D2-6房屋、国威房地产公司与原告签订了前期物业服务委托合同，委托原告对国威欣城（二期）财富广场项目提供物业服务的事实。经质证，被告对该证据真实性予以认可，但不认可该合同的签订日期，认为合同签订日期即2016年5月18日是国威房地产公司与考思特物业公司签订合同的日期。本院认为，该证据庭后原告向本院提交了完整的合同，被告亦认为与其没有关系，本院认为该证据上有国威房地产公司与百顺管理公司加盖的印章，足以证实其真实性，本院予以采信。 被告王同合提交的证据： 1、《照片》（原件）3张，欲证明原告并未对已经损坏的路灯进行维修及没有做好垃圾清运工作的事实。经质证，原告认为被告逾期举证，是否采纳该证据由法庭决定，同时认为不清楚被告拍摄照片的时间、地点，并且原告安排人员进行卫生打扫是有固定时间，不可能随时干净，原告也没有收到被告对路灯及卫生的反馈意见，其与物业费之间没有关联性，但认可被告照片上的公共区域范围属于原告公司的服务范围。本院认为，该证据能证实在提供物业服务过程中原告确实存在未完全履行义务的事实，该证据被告虽逾期提交，但能部分证实案件事实，本院予以部分采信； 2、《微信群截图》（原件）4张，欲证明原告卫生打扫不干净的事实。经质证，原告认为被告逾期举证，是否采纳由法庭决定，并认为只是有少数人提出对卫生问题质疑，卫生对每个人标准不同，且物管人员已经在微信群中回复积极去查看，并没有不理睬，个别人认为卫生不达标不能成为不缴纳物管费的理由。本院认为，该证据能证实在提供物业服务过程中原告确实存在未完全履行义务的事实，该证据被告虽逾期提交，但能部分证实案件事实，本院予以部分采信。 本院经审理认定事实如下：2015年8月17日，被告与国威房地产公司签订《商品房购销合同》，由被告向国威房地产公司购买勐海县国威欣城二期D2栋地1层D2-6号商铺，建筑面积为65.91平方米，国威房地产公司于2015年9月30日向被告交付房屋。同日，被告与国威房地产公司签订《合同补充协议》，补充协议第十三条对前期物业管理进行了约定。后考斯特物业公司对该小区进行物业服务。2016年5月18日，原告与国威房地产公司签订了《前期物业委托服务合同》（以下简称合同），合同约定由原告对国威欣城二期财富广场项目提供前期物业服务管理事宜，服务期限自签订合同之日起至业主委员会选聘新的物业管理企业并签订新的物业管理合同生效止，物业服务费在合同内第六条第一约定一层商铺2.2元/㎡/月（包含物管费1.5元/㎡/月、公共照明电费0.7元/㎡/月）,第六条第三约定了商铺（商铺流通行业不设置卫生间）的垃圾二次处置费收费标准0.3元/㎡/月，同时合同还对服务质量、标准、物业的经营管理、使用维护、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告开始为国威欣城二期财富广场提供物业服务，在服务期间，国威欣城二期财富广场存在垃圾打扫不及时、不干净的情形。原告与被告之间未签订任何服务合同，原告为被告提供物业服务至今，被告自2016年7月1日起未支付物业服务费用。 经审理和查明的案件事实，本院评判如下： 本院认为，首先，根据《中华人民共和合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《物业管理条例》第二十三条第二款：“物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案被告在签订购买商铺的《合同补充协议》时，在第十三条内同意在业主委员会未正式聘任物业服务机构之前，由国威房地产公司指定的物业服务公司负责物业服务，现原告与国威房地产公司签订了《前期物业委托服务合同》，该合同对业主具有约束力，对被告抗辩其未与原告签订合同的理由，本院不予采纳；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定以及《前期物业委托服务合同》中：“第二章物业管理服务内容第三条在物业管理区域内，乙方为业主提供的需要另行支付费用的服务包括以下事项：……。三、代收水费、二次加压费、电费、有限电视费及垃圾二次处置费。……。”、“第三章物业管理服务费用第六条一、物业管理费用按下述约定交纳……。一层商铺：2.20元/㎡/月，其中包含：物管费：1.5元/㎡/月，公共照明电费：0.70元/㎡/月）……。三、垃圾二次处置费收费标准……。商铺（商铺流通行业不设置卫生间）：0.30元/㎡/月。……。”的约定，被告应当按照上述约定的单价向原告支付物业管理服务费及代收的垃圾二次处置费。合同已明确对各项费用的收费标准进行了约定，对被告提出的收费标准问题的抗辩理由本院不予采纳，同时，被告抗辩其已缴纳一年的物业服务费，但其未提供证据予以证实，本院不予采纳。若被告认为国威房地产公司与原告之间签订的《前期物业委托服务合同》约定的内容损害了业主利益，可另行提起诉讼；最后，根据《前期物业委托服务合同》中附件二的5.4道路保洁、5.7垃圾收集及清运的约定，被告提供的证据能证实原告在履行物业服务过程中存在未按照约定及时清扫的行为，存在一定的违约行为。综上，本院认为，国威房地产公司与原告签订的《前期物业委托服务合同》对业主具有约束力，被告应当按照约定向原告缴纳物业服务费，但原告在提供物业服务期间，存在一定的违约行为，故对原告主张的违约金本院不予支持，对物管费2,372.76元，因原告未按约定保持路面清洁，故本院酌情予以扣除20%物管费，即被告还应向原告支付物管费2,372.76元-（2,372.76元×20%）=1,898.21元，对公共照明电费1,107.29元、垃圾清运费474.55元予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王同合于本判决生效之日起向支付原告西双版纳百顺酒店管理有限责任公司支付物业管理费1,898.21元、公共照明电费1,107.29元及垃圾清运费474.55元，合计3,480.05元； 二、驳回原告西双版纳百顺酒店管理有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告王同合负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员 刀 娅 二〇一九年七月二十五日 书记员 杨艳红