北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初7158号原告：北京金诚基业商贸有限公司，住所地北京市丰台区角门东里****楼**。法定代表人：郑洛夫，总经理。委托诉讼代理人：张力，北京市观澜律师事务所律师。被告：北京丰台城建物业管理有限公司，住所，住所地北京市丰台区望园西里**院div>法定代表人：董斌，董事长。被告委托诉讼代理人：刘行，该公司员工。被告委托诉讼代理人：李华锐，北京市安理律师事务所律师。原告北京金诚基业商贸有限公司（以下简称金诚基业公司）与被告北京丰台城建物业管理有限公司（以下简称城建物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金诚基业公司委托诉讼代理人张力，被告城建物业公司委托诉讼代理人刘行、李华锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金诚基业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的租赁协议书；2、判令被告赔偿我方损失13298449元；3、被告退还押金250000元；4、被告承担诉讼费。事实和理由：2013年1月1日，原告（更名前为：北京金诚基业房地产经纪有限公司）与被告（更名前为：北京市丰台城建物业管理公司）签订《角门东里煤库租赁意向协议》。被告将其合法房产、位于丰台区角门东里小区**楼院内库房租赁给原告，约定原告可改造为**，改造后面积约6200平方米，并增加货梯等设施，改造总造价预估为970万元，以工程最终决算价为准。租赁期限10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止。协议签订后，原告即着手改造租赁标的，改造完成后实际投入约为2000万元。此后原告利用该改造后场地进行招商，双方一直按约定履行该协议，双方合作良好，原告租金交至2017年6月底。2017年4月5日，被告发出《告知书》，其称于2017年3月31日接到丰台国资委（丰国资发[2017]5号）通知，要求原告于2017年6月15日前腾退该场地，并要求原告与所有商户解除合同。原告当即表示无法接受，第一原告承租的是合法房产，改造也是经过了被告及其上级单位同意，而被告的上级正是丰台国资委。第二原告所有商户均为网络店商，并非劳动密集型企业，与“非首都功能疏解工程”没有任何关联，被告要求原告清退没有任何法律依据。第三原告按经营10年的预期投入了近2000万元，现在协议履行期限不足一半，远未收回投资，解除协议将给原告造成巨大的经济损失。第四如原告按被告要求与所有商户解除合同，将可能承担相应的违约责任。此后，被告便以种种理由扰乱原告的正常经营工作，不让商户车辆进出，并组织人员骚扰商户，使原告及各商户无法正常经营。至此，原告认为，原告租赁的是合法房产，并且该协议被告报请其上级审核时并未禁止，应为有效协议，受法律保护。被告此举严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求法院的公止裁决。城建物业公司辩称并反诉诉称：房屋是2013年租给原告的，租赁时我方合法取得相关手续，是合法建筑，租赁合同约定租期10年。在经营过程中被告对房屋进行了改造。2014年2月被城管认定为违建，导致我方的合法房屋变成了违建。根据城管要求要拆除，导致解约，故解约原因在原告。原告要求退还押金，我方不同意，原告不违约才退还押金，因为原告行为导致我方房屋被认定为违建，故我方不承担违约责任，不应退还押金。综上，同意双方解除协议，不同意赔偿损失、退还押金。同时，城建物业公司提起反诉，要求在合同解除后，金诚基业公司返还租赁房屋。金诚基业公司针对反诉辩称，同意在合同解除后返还租赁房屋给城建物业公司，但城建物业公司应赔偿我单位损失，不同意承担本案反诉费用。本院经审理，对于双方没有争议的房屋租赁合同书、房屋所有权证、收据、记账凭证等证据予以确认，认定事实如下：2013年1月1日，甲方北京市丰台城建物业管理公司与乙方北京金诚基业房地产经纪有限公司签订角门东里煤库租赁意向协议，约定该库房座落在丰台区角门东里小区36号楼院内，库房现状为空框敞开形，结构为框架。该库房由乙方北京金诚基业房地产经纪有限公司做为服装库房使用。按照乙方北京金诚基业房地产经纪有限公司使用用途进行改造，费用由乙方北京金诚基业房地产经纪有限公司承担。该库房由乙方北京金诚基业房地产经纪有限公司采用钢结构改造成五层，改造后面积：为面积约6200㎡，同时增加一部货梯，改造总造价预估970万元（附改造详图）。以工程最终决算审核价为准。甲方按改造后面积计算租金，起租价年租金100万，该库房协议租赁期，自2013年1月1日起，至2022年12月31日止。租赁期10年。库房改造装修时间为6个月，自2013年1月1日起，至2013年6月30日止。改造装修期间免收租费。甲、乙双方约定，第一年至第三年，年租金为100万元；第四年至第五年租金，在原租金基础上递增15%，年租金为115万元：第六年至第八年租金，在前期租金的基础上递增20%，年租金为138万元；第九年至第十年租金，在前期租金的基础上递增20%，年租金为165.6万元。甲、乙双方一经签订合同，乙方应向甲方支付库房租赁保证金，保证金为25万元。租金每三个月支付一次，2013年租金从第三季度开始支付，首期租金乙方于2013年7月5日前支付；后续每个季度的租金乙方于该季度第一个月的5号之前支付给甲方。库房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金及返还按年折旧后的装修改造费用余额。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。租赁合同签订后，双方依约履行合同，金诚基业公司支付租赁保证金给城建物业公司，城建物业公司将煤库交付给金诚基业公司，金诚基业公司将煤库进行改造。2014年2月27日，北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局作出京丰城管限字【2014】100001号限期拆除决定书，内容为：本行政机关执法人员接群众举报，检查发现：北京市丰台区角门东里35号楼北侧煤库内建设有地上四层、地下、地下**的砖混结构房屋建筑面积1458平方米，总建筑面积7290平方米。上述房屋由北京金城基业房地产经纪有限公司出资建设。煤库的产权单位是北京市丰台区城市建设综合开发公司，管理单位是北京市丰台城建物业管理公司。上述房屋的建设未经规划部门批准，违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款的规定，依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款的规定，本行政机关依法责令你们三家单位于2014年3月5日20时前，自行拆除违法建设并接受复查。后北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局分别于2014年6月10日、6月16日作出催告书，催告拆除所建违法建设。后北京市丰台城建物业管理公司更名为城建物业公司，北京金城基业房地产经纪有限公司更名为金诚基业公司。在案件审理过程中，金诚基业公司申请对库房的改造费用进行鉴定。经随机确定鉴定机构，确定由中国中元国际工程有限公司进行鉴定工作。2018年12月10日，该鉴定机构出具造价鉴定意见书，鉴定意见为确定项费用为13068107元，不确定项费用为230342元。其中不确定项费用为门房改造费用及分体空调费用。后中国中元国际工程有限公司针对改造费用进行了进一步补充说明，在考虑耐用年限折旧因素后，确定库房费改造费用为9904852元，门房改造费用为154667元，分体空调费用为9012元。经询问，双方确定门房为35号院的门房，并非租赁范围；分体空调确为金诚基业公司安装在租赁房屋内，城建物业公司主张分体空调，可以拆除移动，不应属于造价范围，金诚基业公司主张分体空调拆除后并无利用价值，应属于造价范围。鉴于门房并非属于租赁范围，相应改造费用不属于库房的改造费用范围，不应计入鉴定范围；考虑分体空调现还安装于涉案租赁房屋内，金诚基业公司表示拆除后无价值，故在腾退返还房屋时将分体空调一并交付给城建物业公司，相应费用计入库房改造费用中。综合上述情况本院确认库房改造费用在考虑折旧因素后为9913864元。同时，原、被告双方在签订租赁意向书协议后，曾经于2013年、2014年、2015年分别签订过租赁合同，双方均认可租赁合同内容与租赁意向协议书内容基本一致，在2015年租赁合同到期后未再签订租赁合同，双方实际履行租赁意向协议。本院认为：金诚基业公司与城建物业公司签订的租赁意向协议系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。现金诚基业公司要求解除此协议，城建物业公司同意解除，本院予以确认。鉴于双方解除租赁合同的根本原因系金诚基业公司对于出租房屋的改造未经规划部门批准，违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款的规定。而对于金诚基业公司的改造行为，城建物业公司未提供证据证明其在合理期限内提出异议，应视为城建物业公司同意金诚基业公司的改造行为，因此应视为双方在合同履行过程中均存在过错，因双方过错导致租赁意向协议解除。因此，城建物业公司应返还金诚基业公司缴纳的押金，协议解除后，金诚基业公司亦应将租赁房屋返还给城建物业公司。关于金诚基业公司损失的请求，其主张的损失系库房改造费用，本院综合双方租赁意向协议的相关约定、双方过错情况、库房实际使用时间等情况，酌情确定为4956932元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除北京丰台城建物业管理有限公司与北京金诚基业商贸有限公司于2013年1月1日签订的《角门东里煤库租赁意向协议》；二、北京丰台城建物业管理有限公司于本判决生效后十日内向北京金诚基业商贸有限公司返还房屋租赁押金250000元；三、北京丰台城建物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付北京金诚基业商贸有限公司损失4956932元；四、北京金诚基业商贸有限公司于本判决生效后十日内向北京丰台城建物业管理有限公司腾退并返还坐落于北京市丰台区角门东里36号院内的库房；五、驳回北京金诚基业商贸有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103090.7元，由北京金诚基业商贸有限公司负担54842.7元（已交纳），由北京丰台城建物业管理有限公司负担48248元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费70元，由北京金诚基业商贸有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤诉处理。审 判 长  陆宋宁人民陪审员  易献平人民陪审员  王春艳二〇一九年七月二十三日书 记 员  高 畅