上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初3561号原告：上海宝瞻商业经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：程然，上海申有律师事务所律师。被告：吴梅，女，1983年4月5日出生，汉族，户籍所在地江苏省。原告上海宝瞻商业经营管理有限公司与被告吴梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法由审判员吴小龙独任审判。因本院无法用其他方式向被告吴梅送达包括起诉状副本、开庭传票在内的诉讼文书，本院依法采取公告方式向其送达上述诉讼文书。本案依法转为普通程序审理，并由审判员吴小龙、人民陪审员马念慈、王丽华组成合议庭进行审理。本案于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高树升到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海宝瞻商业经营管理有限公司诉称：2018年4月9日,原告和被告签订了《商业街商铺租赁合同》,约定被告承租原告名下位于上海市青浦区华新镇新府中路XXX号虹桥宝龙广场3号楼第1层的编号为S3-F1-063的商铺(共1间,以下简称“租赁场所”),租赁面积为234.07平方米,租赁期限为3个租赁年度,约定综合物业服务费为人民币12元/月/平方米(以下币种均为人民币),租赁起始日自2018年4月28日开始计算,租金和综合物业服务费按自然季度支付,被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然月度的租金和综合物业服务费。此外,合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。合同签订后,原告按照约定向被告交付了租赁场所,并按照约定向被告提供了物业服务。被告经营期间,于2018年6月1日开始拖欠租金，于2018年7月1日拖欠综合物业服务费。期间,原告多次催要租金与物业费,但被告一直置之不理。2018年10月,原告致函被告,双方之间签订的租赁合同于2018年10月24日解除,要求被告支付租金、物业费、合同解除违约金等。原告认为,原告已经按照合同的约定向被告交付了租赁场所并提供了物业服务,被告拒不支付租金及物业费等行为已经构成根本违约。为了维护原告的合法权益,故原告诉至法院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《商业街商铺租赁合同》于2018年10月24日解除;2、判令被告将标的商铺恢复原状交付原告；3、判令被告向原告支付租金62,569.73元(自2018年6月1日至2018年10月24日),并自2018年10月25日至2019年4月30日，按照年租金196,618.80元/年的2倍支付房屋占有使用费，计203,082.80元;4、判令被告向原告支付租金逾期付款违约金(以应付未付租金为本金，按日千分之一，自2018年6月25日计算至租金付清之日止);5、判令被告向原告支付合同解除损失赔偿金39,791.90元(19,895.95元*2)；6、判令被告向原告支付综合物业服务费28,088.40元(自2018年7月1日至2019年4月30日，共计10个月，按照2,808.84元/月的标准支付)；7、判令被告向原告支付综合物业服务费逾期付款违约金(以应付未付金额为本金，按日千分之一，自2018年6月25日计算至综合物业服务费付清之日止);8、判令被告自合同解除之日30日内注销或迁出注册在标的商铺的营业执照，并自合同解除之日30日起，至被告实际注销或迁出之日，按每天一倍的租金标准向原告支付违约金；9、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回第二项、第八项诉讼请求。被告吴梅未作答辩。经开庭审理查明：2018年4月9日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《商业街商铺租赁合同》，约定甲方将位于上海市华府中路XXX号的虹桥宝龙广场/宝龙城/区(期)3号楼第1层的编号为S3-F1-063的商铺(共1间,以下简称“租赁场所”)出租给乙方。租赁场所平面图详见合同附件1。乙方承租的租赁场所面积为234.07平方米(以下简称“计租面积”),计租面积按合同第1.3条的约定计算。合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。合同所称“计租面积”是指附件1(租赁场所平面图》红线圈定范围内的面积(红线围定范围内有外墙的,包括外墙中线以内的面积),包括租赁场所的玻璃门、店面、租赁场所范围内的建筑结构、设备设施所占面积,以及租赁场所与其他承租人租区的隔墙所占面积的一半,租赁场所与公共区域的隔墙所占面积的全部等。乙方承诺承租租赁场所仅作为经营餐饮,品牌玖集小磊酒家,业态餐饮-正餐-中式-其他之用途,并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和物业管理的规定。甲方并不保证该租赁场所适用作任何乙方指定的特别用途,也不得被要求对或在该租赁场所作任何改建以满足任何的许可要求(若有)。未经甲方书面同意,乙方不得自行更换品牌及业态或将该租赁场所用于约定外的其他任何用途,否则甲方有权要求乙方限期改正,乙方应向甲方支付在变更用途/品牌/种类期间的违约金(日违约金的标准为合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度年租金额/365*2)，甲方并有权单方提前解除合同、不予返还乙方已支付的全部保证金及款项,乙方还应根据合同约定承担导致合同解除的违约责任。甲乙双方约定的租赁期限为3个租赁年度,自租赁起始日起算。合同所称“租赁年度”,均系指自租赁起始日起向后推算,每满十二个月为一个租赁年度；合同所称租赁月度,均系指自租赁起始日起向后推算,每满一个月为一个租赁月度(如2月15日-3月14日为一个租赁月度)。租赁起始日自2018年4月28日，合同履行过程中租赁起始日有变动的,双方应书面确认变动后的租赁起始日。甲乙双方约定的租赁场所交付日为2018年4月9日(以下简称“约定交付日”)。乙方同意,甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后的调整,调整后的交付日为新的约定交付日。交付时,租赁场所应达到的交付条件为按照交付时租赁场所的现状交付。甲方同意给予乙方20天的装修期,该装修期为自租赁场所约定交付日起至最迟开业日之前一日的期间,但如乙方实际开业日在装修期期间的,则装修期届满日为乙方实际开业日的前一日。装修期内,乙方应按合同第3.6.1条的约定承担有关费用。装修期内,乙方应自行承担并向物业管理公司支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公用事业费;装修保证金可在乙方租赁场所装修完毕、经甲方或物业管理公司验收合格(如需经相关政府部门验收的,还需获得相关政府部门验收合格)且无任何违约行为后向物业管理公司申请退还,经物业管理公司确认无误并收到乙方交还的装修保证金收据后三十日内将装修保证金无息退还乙方。乙方亦可向物业管理公司申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用。除此之外,乙方还应向甲方和/或物业管理公司支付租金、综合物业服务费、其他费用(请注明名称及金额装修保证金10,000)。租赁起始日即为租金起计日,自租金起计日开始计算租金。第1年70元/平方米/月，月租金16,384.90元，年租金196,618.80元。第2年77元/平方米/月，月租金18,023.39元，年租金216,280.68元。第3年85元/平方米/月，月租金19,895.95元，年租金238,751.40元。乙方应按照租赁场所的计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费,该综合物业服务费的标准为12元/月/平方米,该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用,不包含中央空调使用费,如乙方租赁场所需要使用商业街中央空调的,应另行向物业管理公司支付中央空调使用费(具体费用标准以物业管理公司书面通知为准)。综合物业服务费起交日期自2018年4月9日开始计算。乙方在租赁场所实际产生的水费、电费、燃气费等费用(统称为“公用事业费”)由乙方承担。合同签署时的公用事业费收费标准为：水费单价6元/立方米，电费单价1.45元/度，如公用事业部门调整公用事业收费标准的,则物业管理公司有权调整上述公用事业收费标准。乙方应按自然季度为一期支付租金。如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的,则按乙方当期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支付。日租金=当月标准租金/当月日历天数。租赁起始日首个自然季度租金自预付租金中抵扣,其差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方补足。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金,如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书),甲方收到乙方支付的每一期租金后应向乙方开具合法发票。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起0个租赁月度届满后之次日起缴交,乙方每月应缴交的租金为人民币16,384.90元。乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起0个租赁月度届满后之次日起缴交,乙方每月应缴交的租金为人民币18,023.39元。自第1个租赁年度开始,乙方按照合同第4.1.2条约定的租金标准向甲方支付租金。乙方应于合同生效之日起十五日内,向甲方预付32,769.80元租金(以下简称“预付租金”,该预付租金的金额不得低于合同第4.1.2条约定的第1个租赁年度两个完整月的租金之和),该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金,直至全部抵减完毕。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费,如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书),物业管理公司收到乙方支付的综合物业服务费后应开具合法发票。租赁起始日当个自然季的综合物业服务费自预付服务费中扣除,差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向物业管理公司补足。乙方应于合同生效之日起十五日内,向物业管理公司预付5,617.68元综合物业服务费(以下简称“预付服务费”,该预付服务费的金额不得低于合同第4.2.1条约定的两个完整月的综合物业服务费之和),该预付服务费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费,直至全部抵减完毕。如乙方逾期支付预付租金、预付服务费、装修保证金、质量保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等),每逾期一日,乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的3‰作为违约金。若乙方延迟超过30日仍不予支付或补交上述款项的,甲方有权解除合同,乙方应按照合同约定承担导致合同解除的违约责任。乙方应在合同生效后5日内向甲方交纳45,409.58元作为履约保证金，如乙方未能按照合同约定支付租金、综合物业服务费、违约金、维修费用或其他应付款项,或者乙方违约造成甲方损失的,甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的,乙方仍应补足。合同解除或终止后,乙方应在合同解除或终止次日起七日内(以下简称“退还期”)迁出租赁场所,包括撤出在租赁场所内的所有人员,搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品,结清应付未付的各项费用,将租赁场所恢复交付时原状并以租赁场所交付时原状交还甲方,或以甲方书面认可的状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有,甲方可自行处置。无论合同因何种原因解除/终止,乙方应于合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续,并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案。如有逾期,则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金,且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址、交付该租赁场所而承担的违约责任、中介费、律师费等)。除合同另有约定外,在不影响甲方根据法律、法规及合同的规定所享有的其他权利的前提下,如发生以下任何情形之一,均视为乙方根本违约,甲方有权提前解除合同,合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：1)发生合同约定的甲方有权提前解除合同的情形;2)乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的任何费用(包括但不限于各项预付费用、质量保证金、公用事业费、利息和违约金等)超过30日的(无论甲方是否进行任何形式的催告)；……。如有第15.1条款的违约情况及合同其他条款约定的情形发生,导致甲方解除合同的,乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任,即乙方应按合同第十三条的约定退还租赁场所,且甲方有权不予返还乙方所支付的全部保证金及款项(包括但不限于履约保证金、质量保证金、已付未用的租金、已付未用的综合物业服务费、其他费用等),乙方并应按第15.4条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。双方同意,合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致合同提前终止的,违约方除应按合同其他约定承担相应违约责任外,还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金,损失赔偿金金额相当于合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。双方约定,如果一方违约给另一方造成损失，上述损失赔偿金不足以弥补守约方损失的,违约方应继续承担损失足额赔偿的责任。按照合同须向一方送达的任何文件或通告,如以挂号邮件的方式寄往一方下列地址,在寄出后第五日,将被视为已送达收件人;如以快递的方式寄往一方下列地址,如双方在同一城市,则于投送快递次日将被视为已送达收件人,如双方在中国不同城市,则于投送快递后第三日将被视为已送达收件人,如双方位于不同国家,则于投送快递后第七日将被视为送达收件人。以多种形式发送的,以最早送达者视为已送达收件人。倘若任何一方变更联系方式时,应及时以书面形式通知对方。如前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的,则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担,且对方的所有通知均视为已合法送达。乙方确认,租赁期限内,租赁场所也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上;该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知,并视为乙方已经知悉。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，2018年4月9日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁场所交付确认书》，载明：根据出租方甲方与承租方乙方签订的租赁合同的相关条款,甲乙双方在2018年4月9日对租赁场所(位于上海市新府中路**的虹桥宝龙广场/宝龙城/区(期)S3号楼第1层的编号为S3-F1-063的商铺)进行了交接验收。经现场核实确认,甲方交付的租赁场所符合租赁合同的约定,乙方对此没有异议；自确认书签署之日起,甲方正式移交且乙方正式接收租赁场所。被告支付合同约定履约保证金及经营保证金，被告并支付租金至2018年5月30日。2018年9月20日，原告向被告发送《催款函》，通知被告尚拖欠2018年6月1日至2018年9月30日期间之租金62,131.43元、2018年7月1日至2018年9月30日期间之综合物业费10,041.48元，合计72,172.91元,要求于2018年9月25日前缴清所有拖欠的所有款项，同时提示应于2018年9月25日或之前,支付下一季度的租金、物业费。2018年10月18日，原告向被告发送《解约函》，言明被告仍拖欠2018年6月1日至2018年10月24日期间之租金62,569.73元、2018年7月1日至2018年10月24日期间之综合物业费10,600.92元、2018年5月24日至2018年9月24日其间电费6,177元。被告在原告发函催告后仍未支付拖欠的款项。通知被告：一、自2018年10月25日起,双方签署的租赁合同解除；二、不退还已付未用的履约保证金45,405.98元及质量保证金3,000元;三、应于2018年10月25日前,一次性支付拖欠的租金62,569.73元及逾期付款违约金1,960.09元;四、应于2018年10月25日前,一次性支付拖欠的综合物业服务费10,600.92元及逾期付款之违约金327.98元、电费6,177元,共计人民币17,105.90元;五、应于2018年10月25日前,一次性支付合同解除损失赔偿金39,791.90元;六、于2018年11月2日或之前,按租赁合同第13.1条将商铺交还并应于2018年11月26日或之前按租赁合同第13.3条办理完毕以商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证之注销或变更地址等手续。若逾期交还商铺及/或逾期办理完毕前述注销或变更等手续的,则应按租赁合同相关约定支付占用费及/或违约金,届时有权自行收回商铺,并且还有权自行处理商铺之装修及遗留物品,亦保留通过法律途径追究违约责任的权利(包括但不限于赔偿所有损失)。2019年2月12日，原告向被告发出《撤铺通知函》，要求被告于2019年2月15日前清除商铺内所有物品。2019年5月1日，原告收回系争租赁房屋。另查明，2016年11月30日，坐落上海市青浦区华新镇华府中路XXX号房屋登记于案外人上海宝龙康晟房地产发展有限公司名下，建筑面积49,024.43平方米。2016年1月23日，上海宝龙康晟房地产发展有限公司与原告签订商业经营管理委托协议，约定系争房产委托原告经营并享有对外出租权利。以上查明的事实，由原告的陈述，商业街商铺租赁合同、租赁房屋交付确认书、催款函、解约函、撤铺通知函、快递单等证据予以证实，并经庭审出证，本院予以确认。审理中，原告表示，原告自行收回商铺,是考虑商铺长期空置，原告履行止损的义务。合同第4.7条约定逾期付款违约金系千分之三，原告认为过高，故自行调低至千分之一。合同履约保证金，即合同第五条金额，按照合同约定不予退还。被告尚结欠原告水电费用，原告另案起诉。被告租赁用途做餐饮。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系原、被告间真实意思表示，是有效的民事法律行为，双方均应按约履行义务。被告未按约支付房屋租金，已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任，原告要求解除合同及支付解约违约金，本院予以支持。合同解除时间为投送快递后第三日即2018年10月24日。原告要求被告支付欠付租金、综合物业服务费的诉讼请求，于法无悖，本院予以支持。合同解除后，被告应腾退房屋，被告仍占有系争租赁房屋至原告自行收回，被告应承担合同解除后实际占用房屋产生的使用费，原告要求支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。被告未按约支付租金、综合物业服务费，理应承担逾期付款违约金，原告自愿调低逾期付款违约金，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海宝瞻商业经营管理有限公司与被告吴梅签订的《商业街商铺租赁合同》解除；二、被告吴梅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝瞻商业经营管理有限公司租金人民币62,569.73元；三、被告吴梅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝瞻商业经营管理有限公司房屋使用费人民币203,082.80元；四、被告吴梅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝瞻商业经营管理有限公司租金逾期付款违约金(以人民币62,569.73元的日千分之一，自2018年6月25日起计算至实际支付之日止)；五、被告吴梅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝瞻商业经营管理有限公司解约违约金人民币39,791.90元；六、被告吴梅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝瞻商业经营管理有限公司综合物业服务费人民币28,088.40元；七、被告吴梅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝瞻商业经营管理有限公司综合物业服务费逾期付款违约金(以人民币28,088.40元的日千分之一，自2018年6月25日起计算至实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,302.90元，公告费人民币560元，合计人民币6,862.90元，由被告吴梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴小龙人民陪审员  王丽华人民陪审员  马念慈二〇一九年七月二十四日书 记 员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。