湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初5800号原告：胡艺，女，1971年4月6日出生，土家族，住湖南省长沙市雨花区。被告：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**长沙铁路科调大楼**。法定代表人：冯国良，董事长。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人:李翔,湖南如金律师事务所律师。原告胡艺与被告长沙铁路房地产开发有限公司（以下简称铁路公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡艺、被告铁路公司委托诉讼代理人黎镇宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡艺向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付香芙嘉园×栋×室房屋所有权证；2、判令被告铁路公司支付逾期办理房产证及土地使用权证的违约金36113.88元，后续违约金计算至发证之日止；3.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年8月20日，原、被告双方签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的香芙嘉园×栋×室，面积111.15㎡，房屋总价456660元，交房日期为2016年6月30日前，商品房交付后一年半内办妥房屋所有权证和土地使用权证等。2016年6月30日，被告向原告交付了房屋。至今未办理房产证及不动产权证，被告已违约，应向原告支付违约金36113.88元（以456660元为基数，从2017年6月8日起至2019年6月30日止共计753天，按日万分之一计算）。原告胡艺诉至本院，酿成纠纷。被告铁路公司辩称：1、其销售给原告胡艺的房屋是铁路内部职工的福利性限价限购房，双方不是普通的商品房买卖关系；2、按照广铁公司规定该房屋5年内不得交易，故没有办理产权证没有给原告胡艺造成实际损失；3、不动产登记中心有15天的办证时间，长沙市政府有11天的停办不动产证时间，但由于老证换新证带来的排队预约及相关手续的变化等原因,两证合一实际给办证带来延误的时间远远超过了11天的时间,因此该33天不应该记入逾期办证时间；4、原告胡艺要求在商品房交付后90天开始计算逾期违约金不符合合同的约定，根据“合同约定优先”的原则，应按合同约定期限计算办证时间。5、合同约定的违约金过高且原告胡艺没有实际损失，请求法院将违约金减至日万分之零点二。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月20日，原告胡艺与被告铁路公司签订《长沙市商品房买卖合同》（编号：××××××），约定原告胡艺购买被告铁路公司开发的位于长沙市天心区，建筑面积为111.15㎡，单价为4108.50元／㎡，总房价为456660元；原告胡艺以一次性付款方式付款，应于合同签订之日向被告铁路公司交付房款456660元；被告铁路公司应在2016年6月30日前交房，在商品房交付后一年半内办妥房屋所有权证和土地使用权证；如因被告铁路公司的责任致使未能在约定期限内办理上述登记，双方同意自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止被告铁路公司每日按已付房款的万分之一支付违约金等。同日，原告胡艺向被告铁路公司支付了房屋价款456660元。2019年5月23日,被告铁路公司为原告胡艺办理了涉案房屋的《不动产权证》（湘长沙市不动产权第××××号）。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布长政发【2016】××号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。再查明，2011年9月20日，广州铁路（集团）公司作出广房发【2011】××号《关于公布的通知》，第二十五条第（四）款规定：“为确保集团公司住房的开发建设，切实用于解决职工的住房因难和改善职工的住房条件，集团公司开发建设的住房坚持职工自住的原则。凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司。”本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告胡艺按约支付了购房款，被告铁路公司交付了涉案房屋并办理了权属证书，合同已得到实际履行。根据约定，被告铁路公司应于商品房交付后一年半内办妥房屋所有权证和土地使用权证，其于2019年5月23日才办妥该房《不动产权证》，已经逾期，经核算逾期时间为509天。由于长沙市人民政府决定于2016年8月29日起至2016年9月8日止共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务，因此，该11天的延误系不可抗力所致，并非被告过错，不应计入被告铁路公司逾期办证的时间。因此，被告铁路公司实际逾期办证时间为498天（509天-11天），应承担相应的违约责任。原告胡艺主张按照总房价456660元（包含购房款360191元、契税、住房公积金、维修基金、办证费）支付违约金，且根据合同约定，该房总房价为456660元，被告铁路公司每日按已付房款万分之一支付违约金，故已付房款应认定为456660元，被告铁路公司应以456660元为基数支付违约金。被告铁路公司认为按日万分之一标准支付违约金过高，请求予以调整。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，因原告胡艺未提供充分证据证明其实际损失且涉案房屋价格低于市场价格以及未满5年不得上市交易的实际情况，故本案违约金标准不宜过高。因此，综合本案合同履行情况、被告过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定逾期办证的违约金为4548.33元（以已付购房款456660元为基数，按每日万分之零点二的标准计算498天），超过部分不予支持。被告铁路公司辩称不动产登记中心15天的办证时间应予扣除的意见，因该办证时限早已广为告知，被告铁路公司理应在约定期限内提前办证而不是逾期之后主张扣除，故本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、限被告长沙铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告胡艺支付逾期办证违约金4548.33元；二、驳回原告胡艺的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费702.82元，减半收取351.41元，由原告胡艺负担307.15元，被告长沙铁路房地产开发有限公司负担44.26元（此款原告已垫付，由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  文彩二〇一九年七月三十日法官助理李磊代理书记员  田也附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。