河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终8070号 上诉人（原审被告）：李永辉，男，1972年6月17日出生，汉族，住辛集市明珠花园**。 被上诉人（原审原告）：辛集市新万佳物业服务有限公司，住所地辛集市建设街东段**，统一社会信用代码：911301815824369035。 法定代表人：李仁广，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王彦考，河北新雨律师事务所律师。 上诉人李永辉因与被上诉人辛集市新万佳物业服务有限公司（以下简称新万佳物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省辛集市人民法院（2019）冀0181民初437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李永辉、被上诉人辛集市新万佳物业服务有限公司的委托诉讼代理人王彦考到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李永辉上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：1、自2019年2月接到法院传票，随手所拍物业严重违反协议承诺的服务次数和质量的证据，可见物业以前的服务态度和质量，把责任全部归咎于业主，没有考虑业主的权益。法律不应纵容物业不管服务的好不好，只要我服务了，业主就得给全额费用的做法，应该本着事实清楚，证据确凿，按劳分配的原则，计算公平合理的物业费。2、根据前期物业管理服务协议，第一章，第四条、第五条规定，楼道管道井为公用部位，物业承担着维护维修等责任，但是在2011年11月6日，管道井水管漏水，电话通知物业，其工作人员说做记录，并通知物业经理联系维修，业主出门打工13天回来还在跑水，非常着急的打电话问物业，其工作人员说不归物业管，对物业的所作所为非常失望，无奈之下赶紧自行找维修人员修好。在2012年物业收取物业费时，与其交涉跑水造成墙面裂缝，，地面塌陷问题物业不做回答直至2019年无人答复和收取物业费（没有接到或签收催缴物业费通知单）。根据民法通则135条规定，物业主张2012年12月1日到2017年11月30日物业费收取权利的诉讼时效应分别从2012年12月1日，2013年12月1日，2014年12月1日，2015年12月1日，2016年12月1日开始计算，且应分别自2014年12月1日，2015年12月1日，2016年12月1日，2017年12月1日，2018年12月1日起超过诉讼时效。所以至2019年2月12日（原审人民法院立案受理之日），物业主张收取2012年到2017年物业费已超过两年诉讼时效，物业没有证据证明这一期间发生诉讼中止或中断。因此，应依法驳回关于物业主张收取2012年到2017年物业费和违约金的诉讼请求。3、由于物业没有按照协议第一章，第四条、第五条服务，造成墙面裂缝，，地面塌陷物业应该请有关部门检测楼房是否还能抗拒七级地震出具认定书，并承担一切损失和费用。 辛集市新万佳物业服务有限公司答辩称，上诉人最初是与辛集市建设局物业管理处签订的前期物业服务协议。万佳公司与辛集市建设局物业管理处均是辛集市建设局的下属单位。2003年12月1日因机构职能调整，辛集市物业管理处将物业管理服务工作移交万佳公司。2011年万家公司更名为本案新万佳公司。上诉人已经交纳了2011年12月1日至2012年11月30日的物业费459元、2017年12月1日至2018年11月30日的物业费642元。我方更名后进行过公示，上诉人也两次交过物业费，是对被上诉人身份的认可。被上诉人已经按照协议约定提供了相应的服务。上诉人所称被上诉人违反协议承诺的服务次数和质量没有依据。物业服务不仅仅包括清扫卫生和保洁、还包括物业的管理和绿化维护公共秩序及公用设施设备的维修、养护和运行。上诉人提到的其墙面裂缝地面塌陷问题与物业管理无关。上诉人在一审开庭时未提及被上诉人起诉超过诉讼时效的问题。一审判决并无不当。请求驳回上诉、维持原判。 辛集市新万佳物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告给付原告物业费及滞纳金共计3970元；2、由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：李永辉购买了辛集市明珠花园西区5号楼401号房产，建筑面积143.02平方米（住宅）+19.68平方米（储藏间）。2003年9月6日领取了该房钥匙，当日业主李永辉与辛集市建设局物业管理处签订了前期物业管理服务协议，协议约定：由辛集市建设局物业管理处为业主提供前期物业管理服务，业主按物业管理有限公司规定的时间交纳物业管理服务费。收费标准：住宅按建筑面积0.2元/平方米/月，储藏间面积按1/2计算。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理处有权要求业主补交并从逾期之日起日追缴总数万分之五的违约金，或限制业主出租、转让和抵押该物业，也可以直接向人民法院起诉。前期物业管理服务协议对业主的物业费缴费年度期间没有明确约定，原告提交的2012年物业管理费收据为2011年12月1日至2012年11月30日的物业费459元。原告主张该费用的计算依据住宅是按建筑面积0.25元/平方米/月收取，计算为（143.02*0.25+19.68*0.125）*12=459元。并主张李永辉欠交的物业费期间为2012年9月6日至2017年9月5日的物业费，违约金从每年缴费期间结束之次日起开始计算。辛集市建设局物业管理处与辛集市万佳物业管理公司是辛集市建设局下属单位，辛集市物业管理处成立于1999年8月10日，经营物业管理服务工作。2003年12月1日因机构职能调整，辛集市物业管理处将物业管理服务工作移交辛集市万佳物业管理公司。2008年6月，辛集市万佳物业管理有限公司更名为辛集市万佳物业服务有限公司，2011年8月25日又更名为辛集市新万佳物业服务有限公司。一审法院认为，业主李永辉与辛集市建设局物业管理处签订的前期物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。通过机构职能调整和更名原告承继了原合同当事人的权利和义务。原告提供物业服务后，被告负有缴纳物业管理服务费用的合同义务。被告抗辩暖气漏水、墙壁有裂痕和塌陷，但所提供的照片只能体现现状，无法说明是否属于前期物业管理协议约定的小区的共用设施、设备，是否属于物业的维修范围。房屋质量及内部设施等问题与物业费交纳是两个法律关系，应通过其他途径解决。原告的诉讼请求成立，被告的抗辩主张本院不予采纳。被告未及时交纳物业费，已构成违约，应承担违约责任：除交纳拖欠的物业管理服务费本金外，原告有权根据合同约定要求被告支付逾期付款违约金。依据2012年物业管理费收据，计费期间为2011年12月1日至2012年11月30日，计费金额为459元。参照上述物业费收据，原告主张的5年的物业费缴费期间应计算为2012年12月1日至2017年11月30日，物业费本金数额计算为459*5=2295元。物业费的缴费时间为每年的12月1日之前缴纳下年度的物业费，滞纳金的截止日期为2018年11月30日，滞纳金的标准从逾期之日起按日追缴总数万分之五计算。判决：被告李永辉于本判决生效后五日内给付原告辛集市新万佳物业服务有限公司2012年12月1日至2017年11月30日的物业费2295元和及逾期付款违约金（违约金以459元为计算基数，分别从2013年、2014年、2015年、2016年、2017年12月1日起按日利率万分之五计算至2018年11月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李永辉负担。 经审理查明事实与原审认定事实一致。 本院认为，虽然上诉人与辛集市建设局物业管理处于2003年9月6日签订了前期物业管理服务协议，但因机构职能调整，2003年12月1日辛集市物业管理处已将物业管理服务移交给辛集市万佳物业管理公司，该公司又于2011年8月25日更名为本案被上诉人即辛集市新万佳物业服务有限公司。被上诉人承继了原合同当事人的权利和义务，在其提供了相关物业服务之后，作为业主的上诉人应履行交纳物业管理费的义务。上诉人在2011年之后已经交纳过两次物业管理费，说明其认可被上诉人物业管理单位的身份。上诉人主张被上诉人严重违反协议承诺的服务次数和质量，但未提供其欠缴物业费期间的相关证据，也未提起相关反诉，原审不予支持并无不当。李永辉在原审中并未以超过诉讼时效作为抗辩理由，二审中其主张本案超过诉讼时效，本院不予支持。至于楼道管井跑水及墙面裂缝、、地面塌陷问题尚需进行质量鉴定，且与本案并非同一法律关系，上诉人可另案解决。综上所述，李永辉的上诉请求不能成立，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李永辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝东霞 审判员  岳桂恒 审判员  李 莉 二〇一九年七月十七日 书记员  崔 达