安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初6235号 原告:安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市左岸生活社区****楼**，统一社会信用代码91340200738919160M。 法定代表人：郑福华，总经理。 委托诉讼代理人：丁玲玲，安徽国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡枭，安徽国伦律师事务所律师。 被告：张志权，男，汉族，1966年3月7日出生，住芜湖市镜湖区。 原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）与被告张志权物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告伟星物业公司的委托诉讼代理人丁玲玲到庭参加诉讼，被告张志权经本院送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伟星物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2017年1月1日至2017年12月31日的物业费1034.42元；2、被告向原告支付违约次年起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金（按照年利率10%计算，截止至起诉之日为129.3元）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原、被告系物业服务企业与业主关系，被告购买了xxx房屋。2012年业主委员会成立，原、被告之间的物业服务关系由业主委员会和原告之间签订的物业服务合同调整，业主委员会于2014年与物业公司签订《物业服务合同》，合同约定，被告须一次性预交或分上下半年两次预交2014年的物业费，缴纳标准为按建筑面积每月每平方米0.72元，2015年《物业服务合同》延续2014年的合同，2016年、2017年，物业费标准变更为0.77元，根据合同的约定，被告不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期次月起按每天3‰交纳滞纳金。协议生效后，原告按照双方协议及合同的约定履行物业服务的各项义务，但是，2017年1月1日至2017年12月31日的物业费被告却至今仍未交纳。期间原告曾多次要求被告补交，被告却置之不理。 被告张志权未答辩，亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：位于安徽省芜湖市镜湖区xxx小区（以下简称xxx）系案外人安徽伟星置业有限公司开发建设。原告安徽伟星物业管理有限公司经案外人安徽伟星置业有限公司安排至xxx从事前期物业管理服务。被告张志权系位于安徽省芜湖市镜湖区房屋（建筑面积138.85㎡，其中跃层面积为53.8㎡）登记产权人。2012年，xxx业主委员会成立。原告伟星物业公司（乙方）与xxx业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》。2013年、2014年，原告伟星物业公司（乙方）与xxx业主委员会（甲方）续签订了两份《物业服务合同》。上述物业服务合同对双方的权利和义务进行了约定。2014年《物业服务合同》约定物业费收取标准为：多层按建筑面积0.72元／㎡／月（跃层按法定产权面积的一半收取物业服务费用）计收，小高层一层按建筑面积0.79元／㎡／月、二层按0.92元／㎡／月、三层按1.12元／㎡／月、四层以上按1.44元／㎡／月计收（不包含电梯及二次供水设施、设备维修费用）。物业管理服务费提倡一年预收，如业主分上下半年预交亦可，业主逾期拖欠、拒交物业管理费的，乙方将从欠费的次月开始计收违约金。违约金按欠费总额的日千分之三计算。协议签订后，原告按约履行了各项合同义务。服务期满后，因xxx业主委员会换届选举未能产生新一届业主委员会，为保障xxx小区正常物业服务运转，芜湖市镜湖区xxx社区居民委员会召开临时业主大会，讨论了2015年度xxx小区物业服务事项，决定由原告伟星物业公司继续为xxx小区提供物业服务，服务期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，物业收费维持2014年《物业服务合同》规定的收费、服务标准。xxx社区居委会与原告签订《xxx物业服务合同》，约定物业服务合同延续2014年签订的合同。因xxx业主委员会换届选举未能产生新一届业主委员会，2015年12月21日，xxx社区居委会与原告签订《xxx物业服务合同》，约定由原告伟星物业公司继续为xxx小区提供物业服务，服务期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，物业服务合同延续2014年签订的合同。物业服务收费按2016年业主大会通过决议执行，多层按建筑面积0.77元／㎡／月（跃层按法定产权面积的一半收取物业服务费用）计收，小高层一层按建筑面积0.84元／㎡／月、二层按0.97元／㎡／月、三层按1.17元／㎡／月、四层以上按1.49元／㎡／月计收（不包含电梯及二次供水设施、设备维修费用）。原告按约履行了各项合同义务，因xxx未能依法及时成立业主委员会，为保障xxx小区正常物业服务运转，芜湖市镜湖区xxx社区居民委员会与原告安徽伟星物业管理有限公司就2017年度（2017年1月1日至2017年12月31日）物业服务事项签订一份《xxx物业服务合同》，合同约定：一、合同有效期内双方各项权利义务关系参照小区2014年物业服务合同执行；二、合同有效期自2017年1月1日起至2017年12月31日止；三、物业服务收费按2016年业主大会通过决议执行，多层按建筑面积0.77元／㎡／月（跃层按法定产权面积的一半收取物业服务费用）计收，小高层一层按建筑面积0.84元／㎡／月、二层按0.97元／㎡／月、三层按1.17元／㎡／月、四层以上按1.49元／㎡／月计收（不包含电梯及二次供水设施、设备维修费用）。协议签订后，原告伟星物业公司按协议约定为xxx小区提供了物业服务。因被告张志权未交纳2017年度物业费用，原告伟星物业公司于2018年3月3日通过邮政挂号信方式向被告张志权发出催收物业费用律师函件。 本院认为，芜湖市镜湖区xxx小区业主委员会未能依法产生情况下，为维持xxx小区的物业服务正常开展，保障全体业主正常生活环境不受影响，芜湖市镜湖区xxx社区居委会根据法律法规及规章的规定代为行使业主委员会的职责与原告伟星物业公司签订的物业服务合同对被告张志权产生法律约束力。原告伟星物业公司已按照合同约定对xxx小区提供了物业服务，被告张志权作为该小区业主亦实际享受了原告提供的物业服务，根据法律规定，被告张志权应交纳相应的物业费用。原告主张被告张志权差欠2017年1月1日起至2017年12月31日期间的物业费1034.42元[（85.05㎡+53.8㎡×0.5）×0.77元/㎡/月×12个月]，被告未予答辩，亦未提供已交纳相应物业费用的证据，本院予以确认，并对原告伟星物业公司该项诉讼请求予以支持。关于原告伟星物业公司主张被告张志权支付违约金的诉讼请求，相关物业合同中关于违约金的约定显然加重了业主的负担，故对原告主张被告张志权支付逾期之日起至实际给付之日期间违约金的诉请不予支持。 业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，积极与业主开展交流和互动，与业主建立友好、和谐的关系。 据此，综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张志权于本判决生效之日起十日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司物业费1034.42元； 二、驳回原告安徽伟星物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告张志权负担（诉讼费原告已预付，被告在给付上述款项时一并给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  王受聪 二〇一九年七月十八日 书记员  郑 华 附本案适用条款如下： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。