重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初3895号原告：叶涛，男，1985年12月26日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：黄洪成，重庆辉腾律师事务所律师。被告：李学琴，女，1981年1月8日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：罗仲春，男，1980年2月10日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：罗仲春，男，1980年2月10日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：重庆星七创房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝**东湖南路****4-10，统一社会信用代码91500000MA5UTDK982。法定代表人：凌琳。委托诉讼代理人：寿丰，男，该公司员工，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：晏林，男，该公司员工，住重庆市沙坪坝区。原告叶涛与被告李学琴、罗仲春、重庆星七创房地产经纪有限公司（以下简称星七创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理。依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2019年4月1日公开开庭进行了审理。原告叶涛的委托诉讼代理人黄洪成，被告李学琴、罗仲春，被告星七创公司委托诉讼代理人寿丰、晏林到庭参加了诉讼。后因案情较为复杂，本案转为普通程序，由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员王先容、刘运祥组成合议庭，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告叶涛的委托诉讼代理人黄洪成，被告罗仲春（同时作为被告李学琴的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼，被告星七创公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告叶涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还定金60万元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告委托被告星七创公司寻找无按揭、无抵押、无查封的房源，被告星七创公司的员工案外人张其负责寻找房源的具体事项。案外人张其在未告知原告的情况下，擅自以原告名义与被告罗仲春签订了《房屋买卖合同》。被告罗仲春与被告李学琴系夫妻关系。原告得知案外人张其已经签订了《房屋买卖合同》，便通知原告父亲叶德权于2018年8月1日转账10万元至案外人张其的银行账户，于2018年8月3日转账20万元至被告李学琴的银行账户。后，原告得知案涉房屋有查封、有抵押、有按揭，便不再支付剩余购房款，案涉房屋坐落，现由于该房屋有查封、有抵押、有按揭，不能按照合同约定过户，于是原告多次请求被告李学琴、罗仲春双倍返还定金无果，故原告诉至法院，请求判如所请。被告李学琴辩称，我不存在违约，而是原告违约，因在签订合同之前，我们告知原告房屋信息的，因此，不同意双倍退还定金。被告罗仲春辩称，合同约定的是2018年8月22日前办理房屋过户手续，过户时保证房屋不存在任何司法查封，能办理过户，因此，我们在8月22日前通知了原告及中介公司一起去办理解押手续，但他们一直不到房管所办理，合同还约定过户前2天原告需提供538万元的验资报告，但原告未提供。被告星七创公司辩称，1.我方只是房屋的中介方，不应承担责任，且我方的中介服务费都还没有收到；2.张其代理原告签订的合同，在签订合同时，我方告知了张其房屋现状的，张其也将房屋现状告知了叶涛的，且张其也将买卖合同原件以照片的形式发给叶涛看了的，叶涛并未提出异议，合同签订后，张其只与叶涛联系上了两次，其余时间叶涛的手机都是关机后再拒接；3.购房定金是张其分几次代叶涛支付给李学琴的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无争议的证据即叶涛举示的《房屋买卖合同》、转账记录（叶德权与张其、叶德权与李学琴）、张其的中国农业银行卡交易明细清单、房屋信息查询结果、民事裁定书，罗仲春、李学琴举示的罗仲春与叶涛通话录音，本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：罗仲春、李学琴举示的罗仲春与张其短信记录，虽然无证据证明电话号码系张其使用，但结合该使用者知晓叶涛的电话号码，短信内容亦与本案合同及相关交易经过相符，该证据高度可能属于与张其的短信记录，本院对其真实性予以确认；罗仲春、李学琴举示的罗仲春与张其、罗仲春与晏林通话录音，其中与张其的录音有手机上的原始文件，通话的号码也与张其短信中号码一致，内容亦与本案交易经过相符，高度可能属于与张其的通话，本院对真实性予以确认；罗仲春与晏林的通话录音真实性无法确认，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：罗仲春系房屋的登记所有权人。2018年8月2日，以罗仲春为卖方，叶涛为买方，星七创公司为居间方，签订《房屋买卖合同》，第一条约定：买卖双方交易的房地产，建筑面积为275.57㎡，套内面积为221.47㎡。第二条约定：转让成交价为568万元。第三条约定：买方同意在本合同生效之日起1日内（含当日）向卖方支付定金30万元。第四条约定：除定金外的房款530万元，卖方按一次性（分期）付款方式支付：买方须于房地产交易中心递件办理过户手续并拿取收件回执，将该房款划入双方约定的账户，卖方指定账户：李学琴……。第五条约定：该物业处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起三个工作日内向担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准，该担保费用由卖方支付……。第十五条手写备注约定：……买卖双方约定在过户前二天，买方账户上有购买房款金额伍佰叁拾捌元整（验资）；买卖双方约定过户交易后，交房时间为2018年11月10日前；买卖双方约定，过户时无任何司法程序；买卖双方约定，任何一方违约，除定金外，赔付合同价的20%；买卖双方约定过户时间不超过二十个工作日；买卖双方约定如中途有任何问题可协商解决（三方一起）；如果双方有任何司法程序和居间方无关。如有违约，由违约方支付居间方2个点服务费（合同价）。”上述合同落款处卖方由罗仲春签字捺印，晏林在居间方经办人处签字，张其在买方委托代理人处签字捺印。同日，罗仲春手写《合作协议》，载明：“南岸区亚太路9号5幢16-1号此房屋过户当日卖方收到买方房款后，转款￥110000（大写：壹拾壹万元整）给予居间方重庆星七创房地产经纪有限公司”。2018年8月1日，叶涛通过案外人叶德权向张其转账10万元；2018年8月3日，叶涛通过案外人叶德权向李学琴转账20万元。罗仲春（罗）与张其（张）短信记录显示：2018年8月21日，罗：我们约定交易最晚时间是22号，我已经从8月10号开始电话通知和短信通知你们了，合同上也体现了提前两天通知进行交易，但是你和你的委托方一直未给我正面回复，现在给我造成损失我保留权利进行追诉，你们请妥善协商处理。张其：（发送与“叶涛”微信截图，内容是询问对方现在什么情况，并告知后天即22号是最后交易期限，对方未回复）……我这边上午就已经传达了这个意思，合同签订的最后日期8月22号。当下，在他没有正面回复我之前，我做不了任何决定……。2018年8月22日，罗：今天是过户的最后期限，在8月11号到今天我一直在通知中介和你们办理过户，你们没有给我任何回复，如果你们今天没有来办理过户，你买方将承担所有违约责任，违约金为合同总价20%的违约金。希望你们能积极配合，同时能正面沟通过户事宜……如果方便你把叶涛的微信电话推我一下，我还是想尽量沟通一下。张：（发送与“叶涛”微信截图，内容是告知对方后续如何处理，如果卖方要诉讼也没有办法了）这些我都一一传达了。罗：兄弟你把叶涛电话给我一个。（发送催告通知，主要内容为再次通知叶涛和张其于2018年8月30日前到南岸不动产登记中心办理交易过户手续，否则将追究法律责任）。2018年8月27日，罗仲春分别向张其（邮寄地址綦江区东溪镇上桥村4组50号，电话）和叶涛（邮寄地址，电话）邮寄了函件，主要内容是罗仲春在2018年8月10日至8月26日期间一直联系中介方晏林及买方受托人张其，但张其一直联系不上叶涛的回复，导致不能办理过户手续，买方和委托人已经违约，导致卖方罗仲春遭受重大经济损失，故再次通知买方和受托方于2018年8月30日前到南岸不动产登记中心办理交易过户手续，否则违约造成损失的，将追究法律责任。2018年8月31日，叶涛与罗仲春通电话，叶涛称其要买的是全款房，而实际上罗仲春的房屋不是全款房，其不会买这套房屋，且罗仲春的房屋到处在出售，对其存在隐患。罗仲春让叶涛与中介和张其沟通，了解相关情况，并称房屋不存在查封，只有抵押。叶涛称其再去问一下相关人员。案涉房屋的产权信息显示：截至2019年2月13日，该房屋上存在以中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行为抵押权人的抵押权登记，该房屋于2018年9月21日被重庆市渝北区人民法院查封，于2018年12月10日被重庆市渝北区人民法院查封，于2019年1月28日被重庆市南岸区人民法院查封。本案2019年4月1日庭审中，叶涛与罗仲春、李学琴均同意解除《房屋买卖合同》。另罗仲春、李学琴在本案庭审中认可收到了叶涛的30万元定金，并陈述其中由张其自己取钱转了7万元给李学琴的父亲李庆明，另支付3万元现金给罗仲春。关于对张其的委托，叶涛陈述：我的确是委托张其寻找房源，要求必须是无抵押查封，能够全款过户的房屋，张其在未告知我的情况下，擅自以我的名义与罗仲春、李学琴签订合同，之后张其告知我称找到了符合我要求的房屋，我便让我父亲叶德权将定金30万元支付给罗仲春、李学琴；后我得知房屋由抵押查封，便不再支付剩余房款。张其的无权代理行为所产生的后果不应由我承担。关于案涉房屋的解押，罗仲春陈述：有两种解押方式，第一是我们提前两天告知叶涛进行验资，验资后就进行解押，第二是银行告知我们可以在过户现场还款后就可以马上解押。本院认为：案涉的《房屋买卖合同》系张其以叶涛代理人的身份与罗仲春、李学琴签订。虽然本案中并无证据证明张其在签订合同时经过了叶涛的授权，但叶涛在上述合同签订后通过其父亲叶德权向罗仲春、李学琴支付定金30万元的行为，即是对张其代为签订合同的追认，因为该付款行为表明叶涛必然已经知晓与罗仲春、李学琴的房屋买卖合同关系，并愿意履行合同义务。至于叶涛提出其只会购买全款房的问题，本院认为，既然叶涛同意支付购房定金，则视为对张其代为签订合同的确认，至于张其是否向叶涛如实告知合同签订情况，属于张其是否向叶涛合理履行受托事务的问题，不能对抗委托关系之外的当事人即罗仲春、李学琴。因此，《房屋买卖合同》已在叶涛与罗仲春、李学琴之间成立，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。双方在本案2019年4月1日庭审中均表示同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，故该合同已于当日解除。关于叶涛认为张其与罗仲春的沟通不能代表叶涛的问题，本院认为，既然叶涛对张其代签合同的行为予以追认，在合同履行过程中也未亲自与罗仲春、李学琴联系，或将自己的联系方式给予罗仲春、李学琴，那么罗仲春、李学琴有理由相信张其是叶涛在合同签订和履行过程中的委托代理人，张其对叶涛构成表见代理。因此，张其在合同履行中的相关沟通行为，法律后果应由被代理人叶涛承担。关于违约问题。首先，合同签订时案涉房屋处于抵押状态，需进行解押后才具备过户的条件，而合同约定由卖方在合同签订后三个工作日内联系担保公司进行解押，费用由卖方支付，即应由卖方罗仲春、李学琴筹集资金并办理解押手续。罗仲春、李学琴在合同签订后虽多次通过张其催告叶涛进行过户，但其并未完成解押的前置合同义务，而其陈述的验资后就进行解押、银行告知在过户现场还款后马上解押的履行方式，与合同约定并不相符，也无证据证明，本院对此不予采信。因此，罗仲春、李学琴未按合同约定办理房屋解押手续的行为构成违约。其次，合同约定的“过户时间不超过二十个工作日”是从何时起算，含义不明。叶涛主张因解押后才能过户，即解押后才计算过户时间，罗仲春、李学琴主张从签订合同时起算，均不违背常理，均具有一定的可能性，若按罗仲春、李学琴的主张计算，则过户时间应为2018年8月31日前，证据显示案涉房屋被查封的最早时间为2018年9月21日，即合同约定过户期限内不存在查封，故叶涛认为案涉房屋被查封属于罗仲春、李学琴违约的意见，缺乏事实依据，本院不予采信。再次，罗仲春多次通过叶涛的代理人张其催告叶涛验资和过户，即要求继续履行合同，叶涛一直不予回复，而2018年8月31日叶涛在与罗仲春通话中，仅以张其找到的房源与其委托张其时的要求不符为由就表示拒绝购买案涉房屋，其理由不符合法律规定，不能成立，故叶涛拒绝购买的行为亦构成违约。因双方在合同履行过程中均存在违约行为，故不应适用定金罚则，本院对叶涛要求罗仲春、李学琴返还定金30万元的诉讼请求予以支持，对其要求双倍返还定金的诉讼请求不予支持。星七创公司系案涉合同中的经纪方，并非房屋买卖合同关系的当事人，叶涛要求星七创公司承担返还定金或双倍返还定金的责任，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告罗仲春、李学琴于本判决生效后五日内返还原告叶涛定金30万元；二、驳回原告叶涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由原告叶涛负担4900元，由被告罗仲春、李学琴负担4900元；保全费3520元，由原告叶涛负担1760元，由被告罗仲春、李学琴负担1760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  陈吉彦人民陪审员  王先容人民陪审员  刘运祥二〇一九年七月二十六日书 记 员  杨如玉