陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书         （2019）陕01民终2972号 上诉人（原审被告）：祁佳孺，女，1990年2月6日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）：曹娇，女，1990年2月26日出生，汉族，无业，住西安市高新区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：程昭，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：西安品胜房地产营销策划有限公司，住所地：西安市未央区。统一社会信用代码：91610112095562048R。法定代表人：赵明，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄城城，男，该店门店经理，住该公司。上诉人祁佳孺因与被上诉人曹娇、西安品胜房地产营销策划有限公司（以下简称西安品胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初9862号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祁佳孺上诉请求：1、撤销一审判决，改判祁佳孺向曹娇退还定金2万元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院未审查曹娇是否具备支付首付款的能力，被上诉人曹娇不存在损失。2、一审认定上诉人为获取更高利益而故意违约，与事实不符，曹娇与西安品胜公司有串通损害上诉人权益嫌疑。3、被上诉人提交的房屋买卖居间合同中与上诉人所持合同中关于撤押费用承担的条款不一致，进而导致房屋撤押无法及时解决。二被上诉人明显串通，故意提供不同合同版本，致使合同无法继续履行。曹娇答辩称，1、曹娇具备支付首付款的能力。曹娇及中介公司多次催告，祁佳孺不配合办理网签手续，导致合同难以继续履行。2、上诉人恶意违约，一房二卖获得利益22万元，根本违约，导致合同目的不能实现。一审判决支付被上诉人10万元差价损失事实认定清楚。3、上诉人系完全行为能力人，签订合同时其丈夫在场。4、曹娇与中介公司不存在恶意串通行为，合同条款上诉人是知晓的。起诉前三方沟通时，祁佳孺并未就合同条款提出异议。5、办理解除抵押登记是祁佳孺的义务，其应承担解押登记手续的费用。6、曹娇与中介提供的合同均是在甲方处打勾，祁佳孺提交的证据不是真实意思表示，有造假嫌疑。西安品胜公司答辩称，撤押费用是由祁佳孺承担，签完合同办理后续手续时，中介与祁佳孺沟通，其表示要涨价，曹娇表示同意涨价，但之后祁佳孺不履行手续。曹娇起诉至一审法院请求：判令祁佳孺返还定金2万元；支付房屋成交价10%的违约金75000元；赔偿房屋涨价损失10万元；赔偿律师费1万元；本案诉讼费由祁佳孺承担；解除其与祁佳孺及第三人签订的房屋买卖居间合同。一审经审理查明，2018年3月15日，曹娇（乙方）与祁佳孺（甲方）及第三人西安品胜公司（丙方）签订房屋买卖居间合同约定，曹娇购买祁佳孺位于西安市未央区XX环XX段XX城XX栋XX单元XX室房屋，建筑面积78.71平方米，房屋所有权证号：110XXXXXXX-10-1-2-31106-1，房屋性质为商品房；房屋产权情况为：房屋处于抵押状态，甲方应于签署合同之日起于2018年4月20日前提起撤押申请，向银行还清贷款，并办妥解除抵押登记手续，并将上述房屋的所有权证复印件托管于丙方作为办理产权转移登记手续之用，办理解除抵押登记手续的相关费用由（曹娇及第三人提交的合同勾选为甲方，祁佳孺提交的合同勾选为乙方）承担；成交价75万元；付款方式：乙方于2018年3月15日交付定金3万元予甲方及丙方，以确立买卖关系；贷款方式：甲乙双方应于本协议签订后15日内备齐所需资料至西安市房屋管理行政机关办理网签备案手续，乙方应于网签备案手续完成后审批通过后5日内将首付款23万元存入资金监管账户，余款乙方委托丙方向银行申请按揭贷款，预计52万元，具体以银行审批为准，如审批额低于申请贷款额，不足部分由乙方于接到通知后五日内以现金形式存入资金监管账户；居间费22500元，由买方承担；甲方于过户当日交付房屋予乙方使用；本合同签订后，甲方若出现下列情形之一的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除合同并要求甲方承担违约责任。甲方应在违约行为发生之日起五日内，向乙方退还已收取的房款和定金，并支付本合同成交价10%作为违约金：“①甲方如违反本合同约定或其他由于甲方的原因而无法将该房屋售予乙方的，并且必须退回乙方已付的所有房款”。签订合同当天，祁佳孺向西安品胜公司出具定金保管授权书，授权第三人保管定金1万元。合同签订当天，曹娇支付祁佳孺定金2万元，祁佳孺向曹娇出具收条一份。曹娇于当天还支付西安品胜公司1.2万元，曹娇称其中1万元是定金，2000元是何费用不清楚。对于合同履行情况，曹娇、祁佳孺及第三人均认可签订了房屋买卖居间合同、已交纳定金，未办理撤押手续，资金监管账户未设立，后续手续均未办理。曹娇提交的祁佳孺与常某某、柴静签订的西安市存量房买卖合同载明，2018年5月初，祁佳孺将涉案房屋以97万元的价格另行出售给了案外人常某某、柴静，并办理完毕网签手续。祁佳孺不予认可，称案外人为其垫付了按揭贷款，2018年4月将涉案房屋抵账给了案外人。祁佳孺对其所称抵账未能提交任何证据证明。一审庭审中，双方对以下问题无法达成一致意见。第一，祁佳孺的民事行为能力问题。祁佳孺称签订合同时其患有癫痫病，是限制民事行为能力人，并提交医院诊断证明、出院证、费用清单予以证明。曹娇对医院诊断证明、出院证、费用清单真实性认可，证明目的不认可，称祁佳孺在2018年1月出院，无法证明祁佳孺在签订合同时患有癫痫病，患有癫痫病不属于限制民事行为能力人，称祁佳孺是完全民事行为能力人。西安品胜公司对祁佳孺提交该证据真实性认可，证明目的不认可，称不知道祁佳孺患有癫痫病，其无法判断祁佳孺是否是限制民事行为能力人。对于签订合同时祁佳孺的精神状态情况，曹娇称祁佳孺精神状态正常，祁佳孺是与其丈夫共同办理的手续；祁佳孺不予认可，称当时祁佳孺从成都治疗刚回来。第三人称签订合同祁佳孺精神状态正常。曹娇、祁佳孺及第三人均未在法院指定的期限内提交书面民事行为能力状态鉴定申请。第二，房屋抵押收手续办理的问题。曹娇称抵押撤销是祁佳孺的义务，祁佳孺称曹娇未支付其撤销抵押费用。另，曹娇要求解除其与祁佳孺及第三人签订的买卖合同及居间合同，祁佳孺称合同是无效的。曹娇明确其主张的涨价损失是因祁佳孺将涉案房屋以97万元价格出售第三人，其酌情主张10万元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，曹娇、祁佳孺及西安品胜公司签订的房屋买卖居间合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。祁佳孺辩称合同无效，称其是限制民事行为能力人，提交的医院诊断证明等不能证明祁佳孺是限制民事行为能力人，且未在法院指定期间内申请民事行为能力状态鉴定，曹娇及西安品胜公司均称签订合同时祁佳孺精神状态正常，故祁佳孺辩称于法无据，证据不足，不予采信。对于曹娇主张的解除合同一节，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”曹娇、祁佳孺及西安品胜公司在2018年3月15日签订合同，祁佳孺在2018年5月份即将涉案房屋转售给案外第三人，祁佳孺行为明显构成根本违约，本案合同无法继续履行，曹娇要求解除合同符合法律规定，应予以支持。合同解除后，祁佳孺收取的2万元定金应依法退还。祁佳孺行为构成根本违约，应依法承担违约责任。祁佳孺辩称其因治病救命才急于转售房屋，看病急需用钱在情理当中，但不能置基本的诚实守信于不顾，擅自毁约。祁佳孺还辩称向案外人抵账，未提交任何证据，不予采信。曹娇要求祁佳孺支付违约金7.5万元符合法律规定，应予以支持。祁佳孺严重违反合同约定转售获利22万元，曹娇酌情主张10万元差价损失符合法律规定，应予以支持。上述费用已经可以弥补曹娇损失，故对曹娇其余诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除曹娇与祁佳孺及西安品胜房地产营销策划有限公司于2018年3月15日签订的房屋买卖居间合同。二、祁佳孺于本判决生效之日起十日内退还曹娇定金2万元，并赔付违约金7.5万元，赔付差价损失10万元，共计19.5万元。三、驳回曹娇的其余诉讼请求。如未按本判决制定的期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费4375元（曹娇已预交）,由祁佳孺负担4156元，曹娇负担219元。祁佳孺负担部分于本判决生效之日起十日内支付曹娇。二审中，当事人无新证据提交。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，曹娇、祁佳孺及西安品胜公司签订的房屋买卖居间合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人祁佳孺上诉称因其患有严重疾病需治疗费才出售涉案房屋，其无力还清银行贷款而办理撤押手续，才在合同中约定撤押费用由曹娇承担，但曹娇所持合同中，撤押费用系由祁佳孺承担。对撤押费用的承担双方所持合同中约定并不一致，故对于因撤押费用承担约定不明对履行本案履行造成的影响，双方均存在过错。但是，祁佳孺在双方未就争议问题协商解决的情况下，在2018年5月份即将涉案房屋另售给案外人，祁佳孺行为明显构成根本违约，该违约行为致使本案合同无法继续履行，故曹娇要求解除合同符合法律规定，其请求应予以支持。祁佳孺违约，就应当承担相应的违约责任。曹娇要求返还定金20000元，依法予以支持；曹娇要求按照合同约定按房价款的10%由祁佳孺支付其违约金75000元并赔偿房屋涨价损失10万元，本院认为，违约金与赔偿损失均属补偿性质，曹娇同时主张违约金和赔偿损失，不符合法律规定。原审判决判令祁佳孺既支付曹娇违约金又赔偿损失，判决不当。经本院释明，曹娇仍主张赔偿违约金和损失。故本院从曹娇的诉请、双方因撤押费用承担约定不明对合同履行造成影响存在的过错、上诉人祁佳孺称看病急需用钱另售房屋而构成根本违约、房屋价格上涨造成曹娇损失等综合因素考虑，认定祁佳孺赔偿曹娇损失10万元，对曹娇关于违约金的诉请不予支持。另外，上诉人祁佳孺关于曹娇不具备支付首付款的能力、不存在损失的上诉理由不能成立。综上，上诉人祁佳孺部分上诉理由成立，原审判决应部分予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初9862号民事判决第一、三项及诉讼费承担部分。二、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初9862号民事判决第二项为：祁佳孺于本判决生效之日起十日内退还曹娇定金2万元，并赔付损失10万元，共计12万元。如未按本判决指定的期限给付金钱债务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3800元（祁佳孺已预交），由祁佳孺负担3300元，由曹娇负担500元。本判决为终审判决。 审  判  长  邹守鸣审  判  员  杨晓昱审  判  员  张  楠二〇一九年七月二十五 日书 记 员 崔诚浩   1