贵州省长顺县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2729民初685号原告：贵州荣祥物业管理有限公司，住所地：贵州省长顺县长寨街道办城南新区城南大道**城市花园**2-1，统一社会信用代码：91522729551915020R。法定代表人：谭江平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈章平，系该公司员工。委托诉讼代理人：周黎明，系该公司员工。被告：张雷，男，1977年3月23日生，汉族，住贵州省长顺县，原告贵州荣祥物业管理有限公司（以下简称“荣祥公司”）与被告张雷物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣祥公司委托诉讼代理人陈章平、周黎明、被告张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣祥公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付2017年1月至2018年12月的物业管理服务费3595.2元；2、支付违约金合计1294.27元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订有《朝顺城市花园前期物业服务协议》，约定物业服务费用按建筑面积每平方米1.2元进行收费，公共能源费由业主按户具体分摊，物业费于每年度首月5日前缴纳当年的物业服务费，如违反约定按日加收应缴纳费用千分之一的违约金。2014年12月30日起，原告为被告位于朝顺城市花园二期城中央2-1-17-1号房屋（面积124.83平方米）提供服务，被告已履行2016年1月至12月的物业服务费1798元，自2017年1月起至2018年12月的物业服务费一直没有缴纳，故诉至法院要求如上诉请。被告张雷辩称，被告张雷购买的房屋是顶楼，与房开商之间的合同是顶楼屋面归住户使用、管理，被告收受房屋后在顶楼屋面自费做了防水及贴瓷砖，2016年8月，一场大雨过后，被告住房出现渗漏，拆开吊顶发现渗漏原因是房屋修建时开排污孔打错位置，在修补时接缝不牢引起的，当时被告找到荣祥公司进行处理，荣祥公司以系房屋质量问题应当找房开商为由进行推诿。根据前期物业服务协议第二条约定，屋顶维修在物业服务范围内，物业有修复的义务，在修复之前，被告有拒绝支付物业费及违约金的权利。原告荣祥公司围绕诉讼请求依法提交如下证据供法庭质证：1、营业执照。拟证实荣祥公司于2010年3月19日登记成立，法定代表人是谭江平，主要从事物业管理等经营活动。2、商品房买卖合同。拟证实张雷与贵州省长顺朝顺房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于长顺县××花园××城中央××号房屋，面积124.83平方米。合同约定：交房时间为2014年12月30日，查验房屋时，买受人对除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷有提出异议并要求出卖人修复的权利，如天面渗水、滴漏、墙面渗漏、抹灰脱落、门窗翘裂、管道堵塞等；出卖人选聘的前期物业服务企业为荣祥公司，前期物业管理期间物业服务收费价格为1.2元每月每平方米，按年收取，于每年12月31日前缴费，价格构成包括：物业区域内的保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、公共照明费等费用。3、朝顺城市花园前期物业服务协议。拟证实张雷在购买朝顺城市花园二期城中央2-1-17-1号房屋时，与荣祥公司签订朝顺城市花园前期物业服务协议，约定双方的权利、义务、物业管理服务内容、质量、费用，违约责任等内容，其中物业管理服务费电梯按建筑面积每平方米1.2元计算，并可按县物价局公布的浮动比例进行调整，逾期交纳物业管理费的违约金为每天按所欠管理费的千分之一缴纳；第二条物业管理服务内容中“一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等”。被告荣祥公司围绕诉讼请求依法提交如下证据供法庭质证：1、商品住宅质量保证书。拟证明长顺朝顺房地产开发有限公司向张雷出具商品住宅质量保证书，其中对顶面质量保质期限为5年。2、屋顶渗漏照片两张。拟证实被告的房屋渗漏情况。以上证据经法庭质证，原、被告双方均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月12日，被告张雷与贵州省长顺朝顺房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于长顺县××花园××城中央××号房屋，面积124.83平方米。合同约定：交房时间为2014年12月30日，查验房屋时，买受人对除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷有提出异议并要求出卖人修复的权利，如天面渗水、滴漏、墙面渗漏、抹灰脱落、门窗翘裂、管道堵塞等；出卖人选聘的前期物业服务企业为荣祥公司，前期物业管理期间物业服务收费价格为1.2元每月每平方米，按年收取，于每年12月31日前缴费，价格构成包括：物业区域内的保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、公共照明费等费用。在签订商品房买卖合同的同时，被告张雷与原告荣祥公司签订朝顺城市花园前期物业服务协议，约定双方的权利、义务、物业管理服务内容、质量、费用，违约责任等内容，其中物业管理服务费电梯房按建筑面积每月每平方米1.2元计算，并可按县物价局公布的浮动比例进行调整，逾期交纳物业管理费的违约金为每天按所欠管理费的千分之一缴纳；第二条物业管理服务内容中“一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等”。长顺朝顺房地产开发有限公司向张雷出具商品住宅质量保证书，其中对顶面质量保质期限为5年。被告张雷接收房屋后，原告荣祥公司按照协议对朝顺城市花园二期城中央小区提供前期物业服务，被告张雷已按建筑面积每月每平方米1.2元的标准缴纳了2016年度的物业管理费，从2017年1月起，被告张雷以屋顶漏水荣祥公司没有处理为由拒绝缴纳物业管理费。原告经多次催缴未果，故于2019年5月23日诉至法院引起诉争。本院认为：被告张雷在签订购房合同的同时与原告签订朝顺城市花园前期物业服务协议，该协议是双方真实的意思表示，内容没有违反相关的法律规定，该协议合法有效，原、被告双方应当按照协议约定的内容履行权利义务。而被告张雷作为长顺县朝顺城市花园二期城中央小区的一名业主，在2017年1月至2018年12月期间，接受了原告荣祥公司提供的物业服务，依法应当按照前期物业服务协议的约定履行支付物业服务费的义务，被告没有按照约定支付物业服务费，其行为构成违约，除了应按约定支付物业服务费外，还要承担按约定支付违约金的责任，但考虑到原告作为物业服务企业，对被告反映的房屋渗漏问题没有尽到协调开发商（长顺朝顺房地产开发有限公司）进行处理的义务，提供的物业服务存在一定的瑕疵，故对原告提出被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持，对原告提出由被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告提出与开发商约定其购买房屋的屋顶归其管理使用，其收受房屋后对屋顶自费做了防水及贴瓷砖，2016年8月，一场大雨过后，被告住房出现渗漏，拆开吊顶发现渗漏原因是房屋修建时开排污孔打错位置，在修补时接缝不牢引起的渗漏，荣祥物业公司应当依照前期物业协议第二条的规定进行维修，在修复之前被告有权拒付物业服务费及违约金的主张，缺乏理由和依据，本院不予支持。理由如下：一、屋顶系房屋的共用部位，使用权归业主共同享有，属于物业服务的内容，对此被告是认同的，但被告又主张与开发商约定屋顶归其管理使用，并自费做了防水及贴瓷砖，被告的行为不但侵犯了其他业主的权利，同时也与其主张的物业服务内容相互矛盾；二、被告屋顶渗漏的原因是因开发商在房屋修建时开排污孔打错位置，在修补时接缝不牢引起的渗漏，属于房屋质量问题，是原告提供物业服务之前就已经形成，不是在管理中新出现，何况渗漏也与被告自费做了防水及贴瓷砖有一定的牵连，故被告应与开发商商量解决，而不是归咎于物业公司对共用部位维护和管理；三、原告作为物业服务企业，有对共用部位进行维护和管理的义务，原告如不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护等义务，被告作为业主可以要求原告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，也可以通过法律途径要求原告承担违约责任，而本案被告却以拒付物业费的方式进行要挟和抗辩，此方式首先也是一种违约行为，其次也不利于促进物业服务质量的提高及纠纷的解决；四、被告已实际接受了原告提供的物业服务，按约定应当履行支付物业服务费的义务，故对被告以原告提出的抗辩意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告张雷于本判决生效之日起10日内支付原告贵州荣祥物业管理有限公司物业服务费（2017年1月至2018年12月，共24个月）共计叁仟伍佰玖拾伍点贰（3595.2）元；二、驳回原告贵州荣祥物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告张雷承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  谢昭立二〇一九年七月二十六日法官助理熊玲书记员肖涛