四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终880号 上诉人（原审被告）：江安蓉，女，1967年8月10日出生，汉族，住四川省绵竹市。 委托诉讼代理人：赵品健，四川豪迈律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绵竹市金申投资集团有限公司，住所地四川省绵竹市月波街**，统一社会信用代码915106835510040837。 法定代表人：邱秀林，董事长。 委托诉讼代理人：吕发弟，四川蜀一律师事务所律师。 上诉人江安蓉因与被上诉人绵竹市金申投资集团有限公司（以下简称金申公司）不当得利纠纷一案，不服四川省绵竹市人民法院（2019）川0683民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 江安蓉上诉请求：撤销四川省绵竹市人民法院（2019）川0683民初540号民事判决并改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人于2018年7月1日与承租人签订《房屋租赁协议》并已经取得案涉房产截止2019年6月30日的租金，系案涉房屋的合法所有权人，上诉人基于所有权而对租金利益的取得具有法律上的依据。被上诉人作为竞买人参与网络司法拍卖过程中，应当是在充分知晓人民法院公告的拍卖标的物的现状，即存在租赁关系前提下进行的，其竞价价格必然受标的物瑕疵和权利负担影响，没有超出竞买人参与竞买的预期。上诉人收取租金在被上诉人取得所有权之前，该权利不能当然排斥原所有权已经依法取得的合法权益。二、一审判决适用法律错误。拍卖有关争议，还应当适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条、第十四条的规定。上诉人已经如实告知执行法院租金收取情况，这是司法拍卖机构的责任和义务，是否在公告中涉及租金支付情况由执行法院决定。被上诉人未对该情况进行了解决定参与竞买，系对自身权利的自行放弃，应当视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵，应当承担房产既有现状的法律后果。 金申公司辩称：被上诉人收到人民法院的裁定时就享有拍卖物的所有权，被上诉人基于所有权享有收益、占有、处分的权益。通过对房屋的评估报告中载明的除有房屋的出租关系外，对其他的权利没有限制，上诉人的理由不能成立的，一审判决应当予以维持。 金申公司向一审法院起诉请求：判令被告返还多收取的房租20,372元。 一审法院认定事实：江安蓉承认金申公司在本案中主张的事实，故对金申公司主张的事实一审法院予以确认。经核实，案涉房产与（2019）川0683民初541号案件涉及房产原系同一间房屋，江安蓉将房屋隔开成两间房屋后分别出租予牟世维和向丽。经查询一审法院（2018）川0683执512号案件卷宗，本案涉房产与（2019）川0683民初541号案件涉及房产的评估价为3,205,300元（估价时设定房产权利状况完整，无权属纠纷、无抵押、查封、出租等他项权利限制），一审法院依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”的规定，将两案涉房产的起拍价格确定为2,244,000元，金申公司以2,904,000元竞得两案涉房产。一审法院在网络司法拍卖公告中披露案涉房产存在租赁关系，其他诸如租金支付等情况未涉及。一审法院作出的拍卖成交裁定，即（2018）川0683执512号之五执行裁定书于2018年9月8日送达金申公司。 一审法院认为，本案的争议焦点为出租人江安蓉占有案涉房屋所有权转移后剩余租期租金是否构成不当得利，是否应予返还。根据买卖不破租赁的原则，案涉房屋原所有权人江安蓉与承租人牟世维签订的《房屋租赁协议》继续有效，由金申公司作为案涉房屋新的产权人继受取得出租人在原租赁合同中的权利义务，金申公司与承租人之间产生新的房屋租赁合同法律关系，新产生的房屋租赁合同法律关系的权利义务与旧的房屋租赁合同一致。此时，出租人占有剩余租期的租金失去了法律上和合同上的依据，属于不当得利，应当转交予受让人。出租人原来占有剩余租金的依据是其拥有房屋的所有权和出租人与承租人之间的租赁合同，出租人有权向承租人收取租金。在出租房屋所有权发生转移的情况下，首先，出租人已经丧失了房屋所有权，不能再享有所有权中的收益权能，出租人占有剩余租期的租金就失去了法律上的依据。其次，出租房屋所有权发生转移后，出租人在租赁合同中的权利和义务由买受人继受，出租人与承租人之间的租赁合同法律关系终止，此时出租人占有房屋所有权转移之后剩余期间所产生的租金没有合同依据。从以上分析可知，出租人占有房屋所有权转移后剩余期间所产生租金的两个基础均已不复存在。《民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”本案中，由于江安蓉作为出租人占有房屋所有权转移之后剩余期间所产生租金的两个基础都不再存在，其占有租金属于不当得利，而金申公司作为房屋新的产权人因此而遭受了损失，江安蓉应当将剩余租期的租金转交予金申公司。现江安蓉拒不返还，金申公司有权根据不当得利的规定要求其返还。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条“网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移”的规定，本案中案涉房产的所有权于2018年9月8日转移予金申公司。则江安蓉自案涉房产产权转移之日（2018年9月8日）后收取的租金构成不当得利，应予返还予原告。经计算，原告主张的金额适当，一审法院对其请求被告返还多收取租金20,372元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，判决：被告江安蓉于本判决生效之日起十日内向原告绵竹市金申投资集团有限公司返还租金20,372元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元，减半收取计155元，由被告江安蓉负担。 二审中，当事人未提交新证据。 二审查明：2014年8月20日，江安蓉与案外人牟世维签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于绵竹市的房屋出租给牟世维，租期为5年，即从2016年1月10日起至2021年1月10日止，年租金为61116元，租金支付方式为半年一付，每次付30558元。江安蓉已向承租人收取了2018年下半年（2018年7月10日至2019年1月10日）的租金30558元。2018年8月26日，金申公司通过绵竹市人民法院拍卖购得被告出租予牟世维的上述房屋。2018年9月7日，一审法院作出（2018）川0683执512号之五号执行裁定，裁定江安蓉名下位于绵竹市［绵竹房权证监证字第××号、竹国用（2010）第03404号］商业用房的所有权及相应其他权利归买受人金申公司所有。上述财产的财产权自本裁定送达买受人之日起转移。 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为,结合当事人的诉辩意见，二审争议焦点为金申公司是否有权要求江安蓉返还已收取的租金。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条“网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移”的规定，一审法院作出的（2018）川0683执512号之五执行裁定书送达之日，金申公司即取得案涉房屋所有权，应当继续履行原租赁合同，并根据合同约定收取相应租金。金申公司取得案涉房屋所有权后，江安蓉即丧失所有权且不再系租赁合同的履行主体，故，其继续占有丧失所有权后期间的租金已无法律和合同上的依据，属于不当得利，应当返还金申公司。江安蓉主张金申公司知道或应当知道江安蓉提前收取租金的事实，并无法律和事实依据，且亦无证据证明金申公司在竞买过程中明确表示放弃向原房屋所有权人江安蓉主张预收租金的权利。故，江安蓉的上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，江安蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费310元，由江安蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玉兰 审判员  张时春 审判员  毛文婷 二〇一九年七月十七日 书记员  邱 婷