广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终736号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄先奕，男，1980年7月21日出生，汉族，住广东省阳江市。被上诉人（原审原告）：郑雅琳，女，1986年10月21日出生，汉族，住广东省阳江市。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人黄先奕、郑雅琳商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初4576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项；二、撤销一审判决第三项关于利息支付的判决内容，改判丰怡公司无需无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由黄先奕、郑雅琳承担。事实与理由：一、一审法院认定丰怡公司与黄先奕、郑雅琳签订的《补充协议书》无效，判决丰怡公司十日内支付逾期交房违约金3215.07元缺乏事实依据并违背契约精神。（一）按照丰怡公司与黄先奕、郑雅琳签订的《补充协议书》，约定“《买卖合同》第八条规定的证明文件，是指该商品房所处楼宇单体竣工验收合格报告。买受人不得以出卖人未出示房地产测绘报告书及竣工验收备案表等文件为由拒绝收楼或拒绝办理该商品房交付手续”，该协议系双方在自愿、平等的基础上真实的意思表示，是双方信守的契约。（二）黄先奕、郑雅琳所在36幢的其他业主均于2016年2月28日前成功收楼，对丰怡公司交付时间及交楼所示文件均无异议，黄先奕、郑雅琳亦未提出任何异议。（三）在涉案商品房的《房屋交接确认书》上，黄先奕、郑雅琳已确认交付时间为2016年3月1日，同时也确认甲方已全面、适当地履行合同约定的义务，黄先奕、郑雅琳在《房屋交接确认书》乙方一栏签名捺指模，丰怡公司在甲方一栏签章。二、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司并判决丰怡公司承担违约责任不当，请求二审法院予以纠正。（一）本案存在特殊性，即丰怡公司与黄先奕、郑雅琳签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取包括黄先奕、郑雅琳在内部分业主的办证费存在被前任法定代表人和董事挪用情况，导致未能及时为黄先奕、郑雅琳办理产权证。丰怡公司新任命的法定代表人在2018年1月12日接管前对涉及产权证的办理情况并不知悉，这是丰怡公司内部原因。尽管如此，丰怡公司新法定代表人本着对包括黄先奕、郑雅琳在内的部分业主负责任的态度，自接管丰怡公司以来，认真核对未办理产权证及欠业主办证费情况，并着手研究分批次为业主办理产权证事宜。因丰怡公司暂时缺乏办证资金，才导致部分业主产生不安情绪，提出退还办证费等诉求。目前，丰怡公司高层正在研究部署如何为业主办理产权证事宜。（二）丰怡公司为业主办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。黄先奕、郑雅琳没有证据证明是丰怡公司单方面原因导致办证延误。基于上述客观原因，一审法院判决丰怡公司向黄先奕、郑雅琳支付违约金欠妥。三、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给黄先奕、郑雅琳没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证应支付代收办证费利息的相关约定。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，但由于之前双方没有约定，黄先奕、郑雅琳也从未正式向丰怡公司提出要求，即使现在提出，也应以黄先奕、郑雅琳起诉时间作为计算退还办证费利息的起算时间。黄先奕、郑雅琳辩称：丰怡公司的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院驳回其全部上诉请求，维护黄先奕、郑雅琳的合法权利。黄先奕、郑雅琳一审起诉请求：一、丰怡公司提交阳江市XXX号丰怡豪庭XX幢XX房所需的办理权属登记资料给产权登记机关，并协助黄先奕、郑雅琳办理该房屋权属的登记，取得不动产权证书；二、丰怡公司支付逾期交房违约金3416.01元给黄先奕、郑雅琳；三、丰怡公司支付逾期办证违约金3349.03元给黄先奕、郑雅琳；四、丰怡公司返还办证费37956元给黄先奕、郑雅琳（利息按中国人民银行同期同类贷款利息计算，自2015年3月20日起计至本息付清时止）；五、本案案件受理费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2015年3月19日，黄先奕、郑雅琳（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市XXX号丰怡豪庭XX幢XX房出售给黄先奕、郑雅琳，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字20XXX46，该房建筑面积共147.86平方米，其中套内建筑面积118.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.58平方米，按套内建筑面积计算，每平方米5662.88元，总价款为669806元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付总房价款的30%即201806元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款468000元向丰怡公司指定的按揭银行申请按揭贷款。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十一条关于房屋交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为房屋已经按期交付，该商品房的一切损毁、灭失的风险均由买受人承担，房屋的物业管理费及其他相关费用均由买受人自行负责，物业管理费及其他各项费用和保修期均自交付（视为交付）之日起计算。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。签订合同当日，丰怡公司收取了黄先奕、郑雅琳办证费37956元。后黄先奕、郑雅琳按合同约定付清了全部购房款给丰怡公司。2015年3月26日，黄先奕、郑雅琳（买受人）与丰怡公司（出卖人）就上述《商品房买卖合同》签订《补充协议书》一份，约定：出卖人应以挂号信、报纸公告等方式书面通知买受人房屋交付事宜，如果买受人未收到交付通知的，均以《买卖合同》约定的交付期限届满之日为交付时间；在该商品房验收交接时，出卖人应当出示符合《买卖合同》第八条规定的证明文件，是指该商品房所处楼宇单体竣工验收合格报告。买受人不得以出卖人未出示房地产测绘报告书及竣工验收备案表等文件为由拒绝收楼或拒绝办理该商品房交付手续；按揭贷款购房的买受人必须委托出卖人代为办理该商品房权属转移登记等相关手续，并按要求提交全部所需资料及预缴相关费用。协议书还约定了其他条款。一审法院另查明，丰怡公司于2016年2月1日通过邮寄方式向黄先奕、郑雅琳发送《商品房交付通知书》，黄先奕、郑雅琳于2016年3月16日签署《房屋交接确认书》并确认收楼。丰怡公司出售给黄先奕、郑雅琳的商品房在法庭辩论终结前尚未办理初始登记。一审庭审中，丰怡公司陈述在黄先奕、郑雅琳的办证费中已代黄先奕、郑雅琳交付了维修基金11163元、房屋所有权登记费（初始登记）80元、房屋测绘费160元、复印费用50元，黄先奕、郑雅琳认可丰怡公司已代其交付了维修基金11163元及房屋所有权登记费（初始登记）80元，对房屋测绘费160元、复印费用50元不予认可。一审法院认为，黄先奕、郑雅琳与丰怡公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。黄先奕、郑雅琳已依约付清购房款，丰怡公司负有将经验收合格的商品房交付黄先奕、郑雅琳使用及协助黄先奕、郑雅琳办理涉案商品房的权属登记义务，但丰怡公司出售给黄先奕、郑雅琳的商品房在法庭辩论终结前尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记的条件，黄先奕、郑雅琳请求丰怡公司协助其办理涉案商品房的权属登记，取得不动产权证书，属法律上不能履行的情形，对黄先奕、郑雅琳的该项请求依法予以驳回。对逾期交房的违约责任问题。根据《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。”及第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”的约定，涉案商品房的交付期限是2016年2月28日前；交付条件是“经验收合格”；交付程序是丰怡公司书面通知黄先奕、郑雅琳办理交付手续，交接时丰怡公司出示合同规定的证明文件，后双方签署房屋交接单。本案中，丰怡公司于2016年2月1日向黄先奕、郑雅琳寄送《商品房交付通知书》，通知黄先奕、郑雅琳收房，但涉案房屋于2016年2月4日才竣工验收合格、于2016年4月8日竣工验收备案。黄先奕、郑雅琳于2016年3月16日签署《房屋交接确认书》确认收房。本案商品房的交付条件是“经验收合格”。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求……房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。”可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。双方在《补充协议》中约定“《买卖合同》第八条规定的证明文件，是指该商品房所处楼宇单体竣工验收合格报告。买受人不得以出卖人未出示房地产测绘报告书及竣工验收备案表等文件为由拒绝收楼或拒绝办理该商品房交付手续”，与法律法规规定不相符，该约定无效，一审法院不予采纳。故双方约定的商品房交付条件应为该商品房经竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。由于在合同约定的交房期限内，即2016年2月28日前房屋未达到交付条件，因此，丰怡公司构成逾期交房。丰怡公司逾期交房期间应自合同约定的交付时间之次日即2016年3月1日起计至2016年3月16日，共逾期16天。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房的违约责任之约定，逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。故丰怡公司应向黄先奕、郑雅琳支付逾期交房违约金3215.07元（669806×0.0003×16）。对逾期办证的违约责任问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，黄先奕、郑雅琳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向黄先奕、郑雅琳支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日前，丰怡公司未能在最后交房之日后的90天内将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向黄先奕、郑雅琳支付逾期办证违约金3349.03元（669806×0.5%）。对黄先奕、郑雅琳请求丰怡公司退还办证费37956元及利息问题。由于丰怡公司逾期办证，构成违约，现黄先奕、郑雅琳主张丰怡公司退还办证费，应予准许。由于丰怡公司已代黄先奕、郑雅琳交付了维修基金11163元及初始登记80元，黄先奕、郑雅琳予以认可，该费用应在办证费中扣减。丰怡公司主张的房屋测绘费160元、复印费用50元，黄先奕、郑雅琳不予确认，而丰怡公司提供的测绘费发票缴款人是丰怡公司自身，金额高达56560元，丰怡公司主张黄先奕、郑雅琳应分摊160元未能作出合理说明及分摊依据，复印费用的发票没有开票日期，费用50元也过高，因此，对该两项费用不予核定。扣除丰怡公司代黄先奕、郑雅琳支出的合理费用后，丰怡公司应将剩余办证费用26713元（37956元-11163元-80元）退还给黄先奕、郑雅琳。由于丰怡公司逾期办证，占用了黄先奕、郑雅琳的办证费用，丰怡公司应自逾期办证的次日起向黄先奕、郑雅琳支付利息，即自2016年5月29日起至丰怡公司付清剩余办证费给黄先奕、郑雅琳时止，以26713元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付。综上所述，黄先奕、郑雅琳请求丰怡公司协助办理房屋权属登记，取得不动产证书，应不予支持；请求丰怡公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金、返还办证费用及利息，理据充分，应予以支持，但返还办证费用及利息数额应以一审法院核定为准。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金3215.07元给黄先奕、郑雅琳；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3349.03元给黄先奕、郑雅琳；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费26713元及该款利息（从2016年5月29日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至付清之日止）给黄先奕、郑雅琳；四、驳回黄先奕、郑雅琳的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取541元，由黄先奕、郑雅琳负担190元，丰怡公司负担315元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费26713元给黄先奕、郑雅琳，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。黄先奕、郑雅琳与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是丰怡公司应否支付逾期交房违约金给黄先奕、郑雅琳；二是丰怡公司应否支付逾期办证违约金给黄先奕、郑雅琳；三是丰怡公司应否计付退还部分办证费的利息给黄先奕、郑雅琳。关于争议焦点一，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。由此可见，取得《工程竣工验收备案表》是涉案商品房可交付使用的法定条件。故双方在《补充协议》中约定“在该商品房验收交接时，出卖人应当出示符合本《买卖合同》第八条规定的证明文件，是指该商品房所处楼宇单体竣工验收合格报告。买受人不得以出卖人未出示房地产测绘报告书及（或）竣工验收备案表等文件为由拒绝收楼或拒绝办理该商品房交付手续”，违反了行政法规的强制性规定，该约定无效。丰怡公司以该条约定主张涉案商品房于2016年2月28日已经验收合格，理据不足，本院不予采纳。依据黄先奕、郑雅琳与丰怡公司签订的《商品房买卖合同》约定，丰怡公司应当在2016年2月28日前将经验收合格的商品房交付给黄先奕、郑雅琳使用，而丰怡公司直至2016年3月16日才交付涉案商品房给黄先奕、郑雅琳，丰怡公司构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。故一审法院结合黄先奕、郑雅琳的起诉请求确认丰怡公司从2016年3月1日至2016年3月16日共16天为逾期交房期间，并按《商品房买卖合同》第九条的约定计算逾期交房违约金正确，本院予以维持。丰怡公司主张不应承担逾期交房违约责任，没有理据，本院不予支持。关于争议焦点二，本案中，黄先奕、郑雅琳已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给黄先奕、郑雅琳，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司已构成违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括黄先奕、郑雅琳在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与合同双方的约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。同时，丰怡公司主张因阳江市不动产权登记工作发生职能改革延误了办证时间，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点三，因丰怡公司预收了黄先奕、郑雅琳的办证费，且构成逾期办证违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了黄先奕、郑雅琳的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以其占有剩余的办证费26713元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付利息给黄先奕、郑雅琳并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年七月十二日法官助理陈欢欢书记员詹礼迪刘小颜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。