黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0208民初821号原告：齐齐哈尔市育德物业有限责任公司，住所黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区城镇胜利委91230208695207955G。法定代表人：张丽艳，职务总经理。诉讼委托代理人：崔光达，男，公司法务人员。被告：关翠莲，女，1980年1月5日出生，满族，梅里斯一中教师。诉讼委托代理人：刘强(系被告之夫），男，1980年2月14日出生，汉族，驾校教练。原告齐齐哈尔市育德物业有限责任公司（以下简称育德物业公司）与被告关翠莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后，依法适用普通程序于2019年7月15日公开开庭进行了审理，原告诉讼委托代理人崔光达，被告诉讼委托代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告育德物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即给付物业管理费3766.00元并从2012年10月4日起至实际给付之日止按应付金额日万分之五支付违约金。2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由，原告育德家园业主委员会签订了《物业管理服务合同》，由原告对育德家园小区提供物业管理服务。《物业管理合同》约定了物业服务内容，物业服务期限，双方权利、义务、物业服务费、物业的经营与管理、物业的使用与维修、违约责任等事宜。合同签订后，原告即按合同约定履行了全部物业管理服务。被告关翠莲未按合同约定支付原告物业管理费用，经核算，被告关翠莲楼房的建筑面积为99.61平米。2012年10月4日起至2018年10月4日止，被告关翠莲欠原告物业费3766.00元。同时，根据物业管理委托合同的规定，被告应支付所欠金额日万分之五的违约金。以上事实及理由，有物业合同等证据予以证实，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告为证明自己主张提供如下证据：1、资质证书，证明原告是具有合法资质的物业企业。被告没有异议，本院予以认证。2、物业收费指导价格，证明原告收费标准符合物业管理部门制定的标准。被告对文件本身没有异议，本院予以认证。3、《物业服务合同》，证明原告与业主委员会签订物业服务合同，被告应当遵守业主委员会的决定，履行交纳物业费的义务。被告有异议，认为不是业主委员会的决定，原告从2013年12月18日才有权向业主收物业费，之前的没有权利收物业费，证明不了被告的主张。被告主张没有充分的反驳证据，本院不予采信，该合同客观、真实，本院予以认证。4、业主入住验房明细单，证明被告为业主应当负有交纳物业费的义务。被告虽有异议，但该证据真实、客观本院予以认证。5、收据两份，证明被告的房屋位置，面积及应缴物业费的金额。被告已于入住该小区时履行了交纳物业费的义务，因此被告对原告服务该小区及服务的内容均认可无异议。被告对真实性没有异议，对证明内容有异议，该证据客观、真实，本院予以认证。6、物业催收单的底档和照片（复印件），证明原告自2013年3月至2018年9月之间一直向被告催收物业费，但是被告一直拒不交纳。被告有异议，认为证明不了催收单贴到我家门上。被告没有反驳证据，该证据真实、客观，本院予以认证。7、育德家园小区业主委员会选举结果，证明业主委员会是经过合法选举诞生的，其代表业主与原告签订物业服务合同，对被告有约束力。被告对真实性没有异议，对合法性有异议，该选举结果是经相关备案，合法，故本院予以认证。被告关翠莲辩称，1、《物业合同》无效，原告育德物业公司不具有物业服务资质。2、原告主张2015年以前的物业费已超诉讼时效。3、原告违反《物业合同》约定，没有尽合同义务，严重违约，应免除答辩人所有的物业费用。4、原告应立即履行合同义务，恢复小区的公用设施，保证小区内的居民居住环境改善。5、所有诉讼产生的费用由原告负责。6、追加业主委员会成员庞凤清、王群、李玉华、李宝才四人为本案第三人。理由：原告育德物业公司与育德家园小区业主委员会于2016年12月18日签订的《物业合同》存在无效的情形：1、《物业管理条例》第十一条第四项明确规定由业主决定选聘和解聘物业服务企业，且应符合第十二条的规定。第十五条规定业主委员会只是执行机构，所执行的事务必须由业主大会决定才能依据第十五条实施，现在原告育德物业公司不能提供任何证据证明原告是由业主大会决定选聘物业公司，只有选票的数量，没有任何业主的记名选票，有恶意串通损害业主利益的行为。合同的订立也违反了《合同法》第五十二条第二项、第五项的规定。依据《物业管理条例》第二十四条规定，应当招投标，现在没有任何证据证明其进行了招投标，违反了《合同法》第五十二条第四项，所以该《物业服务合同》无效。2、业主委员会的成员应是5人才符合要求，但是选举不符合《物业监督管理条例》的要求，2015年时徐连贵已死亡，按要求应该补选，补选应形成多数人的意见。业主委员会的负责人庞凤清选举不符合规定，不是由业主选举产生，没有召开业主大会会议的记录，没有记名的选票，也没有任何业主的签名，选举程序违反《物业管理条例》第十一条第三项、第十二条、第十六条。2016年在缺少一名业委会成员的情况下，不能形成多数人的意见的情况下，合同应当撤销。二、育德物业公司未按照合同约定提供物业服务。1、育德物业公司和业主委员会签订的《物业服务合同》第二条第一项和第二项明确规定物业设施共用部分的维护管理，附件三第十四项门铃、门锁完好。但我家自从搬到育德小区，单元门锁没有好使过，已经失去应有的安全功能，楼道里总是出入陌生人，张贴小广告，破坏墙壁以及水电设施，住户的物品也时有丢失。楼道内的窗户大部分不好使，没有把手，失去了通风透气的使用功能，现在是夏季很多窗户被封死，楼道内闷热。原告没有按合同中约定对楼道一天一扫，一周一拖，很久扫一次、拖一次，不符合合同中约定的服务标准。2、小区内的公共绿地无人管护，很多绿地变成了荒地，蒿草丛生，存在臭水坑，个别工程损坏的绿地不进行恢复，致使地面裸露，尘土飞扬，影响了小区的美观环境。还有的在小区的公共绿地和道路上私建临时棚户，绿地上种植庄稼，这些行为物业公司不闻不问，由于原告没有提供合同要求的物业服务，业主有权利不交物业费。3、小区内没有安保措施，没有保安巡护，只有一个高龄的老人看大门，16个电子监控没有好使的，小区内的业主物品丢失，公安机关不能调取监控，不能破案，导致业主的利益受损，业主不理解原告为什么不完善安保设施，原告的服务与合同中的约定根本不符。小区正门损坏严重，外挂的瓷砖脱落，很容易砸伤人，原告没有维修，置小区内业主安危于不顾，上述行为构成合同中的根本违约，不能交付物业费是有事实依据的，我们会进一步向有关行政机关投诉，促其维修。4、管理混乱，小区内的消防通道经常被车辆占有，业主的车库经常被不明车辆阻塞，车辆不能正常出入。小区东面6号楼南侧全是烧烤饭店，排出的油烟污染了环境，业主不敢开窗，原告从未制止。5、我所居住的房屋阁楼，常年墙壁潮湿、长毛，多次找到原告工作人员，就是不给修理，原告违反了合同约定。6、原告应当公示账目，特别是收费流水，特别是应对小区业主委员会5名成员的收费进行公示，应当记入当年的账本，发票订入记账凭证，否则是否存在利益输送，恶意串通，致使《物业服务合同》无效。7、月租交费出具不是税务发票，有偷税的嫌疑，我们可向税务机关举报。8、这次催缴物业费，由于原告育德物业公司没有按照合同约定履行义务，违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条以及《合同法》第一百零七条、第一百一十二条。9、原告于2019年年底到期，被告行使《合同法》第六十七条、第六十八条规定的履行抗辩权和不安抗辩权，并拒绝原告催收物业费是有事实和法律依据的。10、《合同》中规定：原告育德物业公司是三级物业资质的企业，依据《物业管理条例》第三十二条第二款及《黑龙江物业管理条例》第46条规定，不具有资质不得从事物业服务工作。请其出示申请资质时的人员条件和设施条件。请原告育德物业公司出示财务账目，来证明原告几年对小区物业服务投资费用。11、2015年以前至起诉前原告育德物业公司从未向被告索要物业费，已超诉讼时效。以上事实，均有照片和证人证言作为证据。原告的服务好坏，直接关系到小区内业主的利益，业主是物业公司的衣食父母，物业公司本应提高服务质量，让业主住的安心，生活放心。但是原告育德物业公司对物业服务对付、将就，不维修，不管理，没有把业主的利益放在首位，而把谋利作为首要工作来抓，这种情况下，业主有理由拒绝缴纳物业费。原告应承担更多的社会责任，提升服务质量，只有这样，业主和原告才能和谐相处。被告不是为了个人的利益才和原告对簿公堂，只是为了维护广大业主的合法权益，使业主生活安宁。请求法院作出公正的裁判。被告为证明自己的主张提供如下证据：1、视听资料及照片，证明小区脏乱差，消防通道受阻、单元门锁损坏、安全存在隐患，有违建，小区大门损坏，原告有异议，认为被告证据为间接证据，照片及视频也仅显示2019年7月份，无法体现是育德家园小区也不能证明2012年至2019年期间原告管理不当，被告没有反驳证据，本院对证据相应的证明效力予以认定。2、微信聊天记录，证明小区没有召开过业主大会。原告有异议该录音并不能证明没有业主大会及业主委员会选举不合法。本院认为，育德小区是否召开业主大会以及选举是否合法，与原告无关，本院不予认证。3、对11户业主的调查记录，证明这11户业主不知道有业主委员会，不知道有业主大会。原告有异议，本院认为，11户业主不知道业主委员会和业主大会，不代表全部或半数以上的业主不知，故本院不予采信。4、通话录音，证明业主委员会成员不能履行业主委员会成员的职责。原告有异议，被告可向有关部门反映，不是本案解决的问题，故本院不予认证。5、证人张某，证明他家丢过东西，去公安机关报案，公安机关不给立案。与本案无关，本院不予认证。经审理查明：被告关翠莲是梅里斯达斡尔族区育德家园19号楼2单元501号房屋产权人，建筑面积99.61平米，于2010年10月4日验房入住，并交纳物业服务费至2012年10月3日。自2012年10月4日起至2018年10月4日止未缴纳物业服务费。原告育德物业公司是被告关翠莲房屋所在小区物业管理服务单位，成立于2009年11月19日，注册资金伍拾万元，资质等级为三级。在该小区成立业主委员会之前，原告是建设单位选聘的该小区的物业服务企业。2013年11月12日在梅里斯区团结社区指导下，经小区578户业主参选产生了育德小区业主委员会。该业主委员会成立后，与原告育德物业公司先后签订了两份《物业服务合同》，期限分别为2013年12月18日至2016年12月18日止和2016年12月18日至2019年12月17日止。《物业服务合同》中约定：“服务业户1026户，物业服务费收取标准按《黑龙江物业服务收费管理办法》及齐价联字【2008】20号《住宅小区服务收费指导价》住宅每月、每平米0.45元，非住宅每月、每平米0.5元执行。物业公司对小区共用部分、共用设施、设备环境卫生、绿化、小区公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。业主应于每年11月15日开始缴纳下一年度的物业服务费。如果业主未按约定时间缴纳，第二份合同约定：从逾期之日起每日按交款项的0.5‰缴纳滞纳金。”被告关翠莲房屋产权建筑面积99.61平米，每月应缴纳物业服务费44.82元。从2013年12月18日至2019年5月18日欠物业费2958.12元。由于原告育德物业公司对被告所在育德小区物业服务存在瑕疵，被告拒绝给付物业服务费。故原告诉来本院。本院认为，原告与育德家园小区业主委员会签订的《物业服务合同》，符合法律规定，合法有效。该《物业服务合同》对被告关翠莲具有法律约束力，被告关翠莲应按合同约定向原告缴纳物业服务费。由于原告物业服务质量不高，存在物业服务瑕疵的事实。由于《物业服务合同》具有整体性涉及全体业主利益，业主如果以物业公司存在服务瑕疵就拒绝缴纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损坏的还是全体业主的利益。综合本案，被告关翠莲应当履行缴纳物业服务费义务，缴纳所欠物业费的90%，原告物业服务质量不高，依法应承担违约责任，即10%的责任。原告主张与业主委员会签订《物业服务合同》之前服务费因未提供《前期物业服务合同》，主张没有依据，本院不予支持。关于被告主张业主委员会选举不合法，其代表全体业主签订的《物业服务合同》无效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会、选举业主委员会。”第七八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。”《物业管理条例》第十条规定“同一物业管理区内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”依据上述规定，育德小区业主委员会依法成立。该业主委员会与原告签订的《物业服务合同》合法有效，被告主张无效的请求本院不予采信。原告有证据证明向被告催要物业服务费的事实，不超诉讼时效。被告拒绝缴纳物业服务费是因原告的物业服务质量不高，而是要求原告提高服务质量，并非无理要求，也不是主观恶意拖欠，所以原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条至之规定，判决如下:被告关翠莲于本判决生效后十日内给付原告物业服务费2662.31元（即2958.12元元×90%）。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务的应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元由被告负担35.00元，原告负担15.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。，审 判 长  任德志人民陪审员  范无际人民陪审员  唐俊芳二〇一九年七月十七日书 记 员  朋 超