贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2570号 上诉人（一审被告）：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路，统一社会信用代码：91520500215470181G。 法定代表人：张立华，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：杨仁吉，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：周星，男，白族，出生于1986年7月4日，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：龚海兰，女，汉族，出生于1989年5月12日，住贵州省六枝特区。 上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司（以下简称：毕节市房地产公司）因与被上诉人周星、龚海兰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9050号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 毕节市房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：1.一审认定上诉人未履行办理完毕涉案房屋登记手续，据此判决上诉人将涉案房屋的所有权转移登记给被上诉人，属认定事实和适用法律错误。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定及《商品房买卖合同》补充协议第七条7.2关于“出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及提供物业管理费已缴清的相关凭据，否则出卖人有权不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”的约定，办理产权证的义务主体为买受人，上诉人作出出卖人，只有协助办理的义务。2.一审法院判令上诉人赔偿被上诉人逾期办理产权登记违约金，属认定事实不清、适用法律错误。（1）上诉人本身不具有办证义务，上诉人代被上诉人办理产权证，并未收取被上诉人任何办证费用，故双方之间是无偿委托代理合同关系。根据合同法第四百零六条：“有偿的委托合同，因委托人的过错给受托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”之规定，被上诉人未举证证明上诉人接受委托后，存在故意或者重大过失情形，故被上诉人无权要求上诉人进行赔偿。3.被上诉人未因逾期获得不动产权证遭受任何经济损失，上诉人按照合同约定，如期将房屋交付给被上诉人，涉案房屋已经在被上诉人的实际管理和控制之下，被上诉人购买该房屋的目的在于居住，其早已装修入住，合同目的已经实现，未办理房屋产权证书并不必然导致损失发生。事实上，已办理按揭贷款的房屋，不能用于二次抵押贷款，也即在被上诉人还清贷款前，无论是否办理不动产权证，被上诉人均不能用该房屋再次抵押贷款，获取相关收益，即被上诉人不会因未取得不动产权证而遭受相关损失。根据合同法的规定，赔偿损失以守约方存在实际损失为基础，且损失赔偿责任系补偿性质的违约责任，如果被上诉人认为存在损失，应当对损失的具体金额进行举证。4.被上诉人系以公积金贷款方式购买案涉房屋，贷款利率远低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。如果法院认定上诉人给被上诉人造成了经济损失，此损失也仅限于公积金贷款的利率损失，一审法院认定事实和适用法律错误。 周星、龚海兰二审未作答辩。 周星、龚海兰向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交付转移登记的有关文书的违约金共计20000元(从2015年12月28日起以384516元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算违约金至被告为原告办妥房屋权属证书之日止);2.判令被告立即为原告办妥房屋(具体为:毕节市流仓桥办事处毕节逸景私享家园B栋1单元19层1号)权属证书;3.判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定如下事实：原、被告于2014年12月24日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市流仓××办事处××家园××单元××房。合同约定房屋总价款为384516元。合同签订后，原告于2016年4月15日交清购房尾款，被告按约将商品房交付原告使用。《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付房屋，同时，《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。合同还约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记手续。另查明，被告于2014年12月31日将涉案房屋交付原告使用。涉案房屋在法庭辩论终结前未取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋不符合办理转移登记条件。原告于2014年8月31日向被告交清相关税费。一审庭审中，原告申请撤回第二项诉请。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，约定在2015年12月26日前将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告。但被告在法庭辩论终结前未取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋不符合办理转移登记条件，已构成违约，应承担违约责任。原告请求的违约金，双方签订的合同未约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，予以支持。关于违约金的计算时间问题，原、被告在合同中约定：“房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”，被告于2014年12月31日将涉案房屋交付原告使用，根据双方约定违约金起算时间为2014年12月31日后的360日即2015年12月26日。但由于原告于2016年4月15日才交清购房尾款，故违约金的起算时间只能从原告交清房屋尾款之次日开始即2016年4月16日。故原告请求的违约金以原告已付购房款384516元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，时间从2016年4月16日起。关于违约金的截止时间，原、被告合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，即原告委托被告代为办理转移登记，而被告将办理转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出的答辩人与被答辩人之间是无偿委托代理合同关系，未约定办理房屋转移登记的日期，答辩人不存在违约情形，因政府原因未能及时办理不动产权证属于不可抗力，应当免除答辩人的责任，答辩人按照合同约定如期将房屋交付给被答辩人，被答辩人不存在任何损失，被答辩人诉请答辩人以购房总款384516元从2015年12月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计付逾期办证违约金没有事实及法律依据，被答辩人的起诉要求答辩人支付违约金已经超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求的抗辩主张。根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。庭审中，被告自认，涉案房屋未取得涉案房屋初始登记证明，不具备交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约后果，是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，不予采纳。对被告辩称原告主张已过诉讼时效的抗辩主张，本案中，原告主张被告应于2015年12月28日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，原告于2018年10月23日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，从2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。而从2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。故原告请求从2015年12月28日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。故对被告的这一抗辩主张，不予采纳。对被告的其他抗辩主张无事实和法律依据，不予采纳。庭审中，原告申请撤回第二项诉请，是原告对自己权利的处分，予以准许。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告周星、龚海兰支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。违约金以384516元购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，时间自2016年4月16日起至提交办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告时止；二、驳回原告周星、龚海兰的其他诉讼请求。案件受理费150元（已减半收取），由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司承担。 本院审理本案期间，双方当事人未向本院提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实，予以确认。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，因不动产物权变动在我国采取登记生效主义，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，故商品房出卖人负有协助买受人办理商品房产权转移登记、取得房屋权属证书的主要合同义务。根据《不动产登记暂行条例》第十五条之规定，不动产登记可由当事人或者其代理人申请办理。就本案而言，双方在《商品房买卖合同》中明确约定，上诉人应当在商品房交付之日起360日内登记完毕案涉商品房所有权。依此并结合上诉人以实际接收被上诉人支付的契税等费用的事实，应当认定双方达成了由上诉人限期为被上诉人办理完毕商品房权属登记的一致意思表示。被上诉人诉请上诉人为其办理商品房权属证书，具备合同依据，依法应予支持。一审法院判令上诉人限期将房屋所有权转移登记至被上诉人名下，符合双方合同约定；同时，一审法院并非判令上诉人代行审核办证资料、颁发权属证书等行政机关职责，而是要求上诉人向不动产登记机关申请办理商品房所有权转移登记，一审判决内容不违反《不动产登记暂行条例》等规范性文件的规定。上诉人关于一审法院认定办证主体错误、判决内容与现行法律冲突且无法履行的上诉理由不成立，本院不予采纳。 依据双方合同约定，上诉人应当于商品房交付之日起360日内，即2015年12月26日前为被上诉人办理完成房屋权属登记。根据一审法院查明的事实，截至一审庭审终结之日，上诉人仍未办理取得案涉商品房的初始登记，导致本案房屋不具备办理商品房转移登记的条件，此为被上诉人至今不能取得房屋权属证书的原因，与被上诉人是否及时提交完整、有效的办证资料，以及不动产登记政策的调整无涉。上诉人以此抗辩免于承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金计算标准的情形进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行办证义务的合同目的一致，旨在敦促出卖人及时履行合同义务。在本案双方未约定逾期办证违约责任的情形下，一审法院依照前述规定，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。上诉人主张违约金的承担需以守约方存在实际损失为前提，于法无据。对上诉人提出的应由被上诉人举证证明其实际损失的上诉主张，本院不予支持。 综上，上诉人毕节市房地产公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年七月二十八日 法官助理 任云娇 书 记 员 何婷婷