浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1396号上诉人（原审被告）：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路**美林?金色港湾小区****。统一社会信用代码：9133040077572037X9。法定代表人：林尔良，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯美芳，浙江国傲律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐好，浙江国傲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高慧，女，1976年9月2日出生，汉族，住海盐县。被上诉人（原审原告）：林佳鹏，男，1973年10月10日出生，汉族，住海盐县。上诉人浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林房产公司）因与被上诉人高慧、林佳鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美林房产公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判美林房产公司不承担责任或发回重审。事实和理由：一、一审审理中遗漏了重要被告嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司），程序上存在重大错误。2015年11月8日，美林房产公司与伟达公司、中达公司在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》，将本案争议的美林三期房地产开发项目整体转让给了伟达公司。伟达公司成为开发主体，对该项目承担权利和义务。协议中明确约定伟达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等开发商需承担的全部责任。另外，中达公司是美林三期房地产开发项目总承包单位，美林公司与中达公司存在工程债权债务关系，签订转让协议的真正用意是将美林三期转让给中达公司。因中达公司没有房地产开发资质，故组建成立了伟达公司。转让协议签订后，伟达公司接管了美林三期项目，具体交付事宜都是由伟达公司办理。美林公司不掌握和保存房屋交付的相关信息和情况。因此，伟达公司和中达公司才是本案适格被告。二、因一审法院未将伟达公司和中达公司列为被告，其在一审中没有作出抗辩，故对于出卖人是否存在逾期办证以及逾期办证的原因等未调查清楚，更没有对责任承担的主体进行调查认定。根据转让协议，若本案存在逾期办证的违约责任，承担主体也应为中达公司和伟达公司。三、一审混淆了出卖人办理备案登记（初始登记）与代办三证的概念，认定美林公司应在向海盐县国土资源局上交办理权属登记的所有材料后给予7日作为办理登记证书的合理期限，没有事实和法律依据。商品房买卖合同附件三第三条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证的过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延误办理的，出卖人不承担责任。”出卖人将相关资料报产权登记机关备案，即取得大产证，也就是完成初始登记。这与买受人委托出卖人办理三证（现统一为不动产权证）是两个不同的概念。因买受人办理三证还需要买受人配合和提供相关材料，如买受人不配合或不提交相关材料，出卖人无法单独完成办理三证登记的任务。而不动产登记中心只有在双方材料和手续齐全的情况下才受理三证的办理手续。美林公司认为一审不仅未能查清提交资料报产权登记机关备案的具体时间以及逾期的原因，还混淆了办理备案的时间和取得三证的时间，错误地认为美林公司向登记部门上交办理权属登记的所有材料后经过7日的合理期限就应当为涉案房屋取得不动产权属证书，属于认定事实不清。判决认定美林公司逾期办证335天显然是错误的。高慧、林佳鹏辩称，一审程序没有错误，认定事实清楚，证据充分。案涉房屋是高慧、林佳鹏全款购买，购房款是交给美林公司，所有凭证都是美林公司盖章。美林公司上诉所说转让协议是美林公司和伟达公司之间的内部合同，广大业主并不知情。且此后的竣工验收记录和交房通知上都是美林公司盖章，与其所称项目已经转让相互矛盾。初始登记对业主没有意义，业主关心的是何时取得房屋所有权。综上，请求驳回上诉，维持原判。高慧、林佳鹏向一审法院起诉请求：1.美林公司支付高慧、林佳鹏逾期办证违约金33492元（按购房款483288元自2016年8月17日起按日万分之一计算至2018年7月11日，计算方式为483288元×0.0001×693天）；2.美林公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月3日，高慧、林佳鹏与美林公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定高慧、林佳鹏购买美林?金色港湾三期17幢1单元1202室的房屋一套，房屋建筑面积84.45平方米，房款共计483288元；双方选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意在约定日期起180日以后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；附件三第三条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人委托出卖人办理三证过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延迟办理的，出卖人不承担责任。另查明，高慧、林佳鹏按约支付了全部购房款，于2016年8月8日前往美林公司办理了收房手续，美林公司于2018年7月11日为高慧、林佳鹏办取不动产权证书。一审法院认为，高慧、林佳鹏与美林公司间就涉案房屋签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》中附件三第三条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人委托出卖人办理三证过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延迟办理的，出卖人不承担责任。本案中，涉案房屋实际交付时间为2016年8月8日，且高慧、林佳鹏委托美林公司办理涉案房屋的权属证书，并于交房当日交清了预收的办证费用，按照双方合同约定，美林公司应于2017年8月3日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案办理。另，结合海盐县国土资源局对办理不动产权登记所需的材料及办理流程，一审认为在美林公司向海盐县国土资源局相关部门上交办理权属登记的所有材料后应给予7日作为办理登记证书的合理期限，故涉案房屋应于2017年8月10日前办理不动产权登记并取得权属证书，而涉案房屋实际办理不动产权登记证书时间为2018年7月11日，且双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定如美林公司未按约定期限内交付权属证书，应按日向高慧、林佳鹏支付已交付房价款0.01%的违约金，故一审认为高慧、林佳鹏可请求的逾期办证违约金为16190.15元（483288元×0.0001×335天）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、美林公司支付高慧、林佳鹏逾期办证违约金人民币16190.15元，于判决生效之日起七日内清结；二、驳回高慧、林佳鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费319元，由高慧、林佳鹏共同负担165元，美林公司负担154元。二审中，美林公司提交了：证据1.《美林三期房地产开发项目转让协议书》，证明本案适格被告应为伟达公司、中达公司；证据2.涉案房产初始登记查询证明，证明涉案房产办理初始登记的时间是2018年2月5日，也是附件三约定的开发商办证义务的完成时间。高慧、林佳鹏质证认为，对两份证据的真实性没有异议，但与本案无关，转让协议是美林公司和伟达公司之间的约定。高慧、林佳鹏二审中提交了交房通知书、竣工验收记录各一份，其中有美林公司盖章，证明美林公司在转让协议签订后仍在操作涉案房产项目，是本案适格诉讼主体。美林公司质证认为，对上述证据没有异议，虽然盖的是美林公司的公章，但实际控制的是伟达公司和中达公司。本院认证认为，美林公司提交的转让协议与本案处理没有关联，不予认定。当事人提交的其他证据，对方均无异议，本院予以认定。本院对一审认定的事实予以确认。根据当事人陈述，二审中还查明，高慧、林佳鹏的产权登记是由美林公司办理，材料也是由美林公司提交。本院认为，本案二审的争议焦点有三：一、合同附件三第3条是对美林公司办理初始登记时间的约定还是对代办三证时间的约定；二、本案承担违约责任的主体是美林公司还是伟达公司和中达公司；三、是否应当追加伟达公司、中达公司为本案当事人。关于争议点一，美林公司上诉认为合同附件三第3条约定的360日是对办理初始产权登记时间，而非委托办证时间的约定。从合同的文义和整体内容来看，该上诉理由不能成立。首先，商品房买卖合同第十六条是关于出卖人办理初始登记时间和违约责任的条款。如果双方对办理初始登记的时间有约定，完全可以在该条款中体现。但该条中仅约定买受人委托出卖人办理商品房转移登记，对出卖人交付初始登记证书的时间未做填写。其次，附件三第3条明确是对合同十六条的补充，而合同十六条中仅约定了买受人委托出卖人办理转移登记。且附件三第3条中明确是办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证登记需由出卖人提供的资料。故该补充约定中的时间应当是对出卖人代办权属证书时间的要求。再次，既然是买受人委托出卖人办理登记手续，买受人自然不需要直接向登记机关提交材料，转移登记的所有材料都可由出卖人报登记机关，这也与附件三第3条中约定“需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”一致。美林公司将“需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”仅理解为办理初始登记，显然与合同第十六条、附件三第3条的前后逻辑相悖。即使存在此种歧义，根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，也应当作出不利于提供格式条款的一方即美林公司的解释。因此，一审判决认定美林公司应当在房屋交付后360日内将办理转移登记的资料报登记机关正确。一审在上述申报时间约定的基础上，结合不动产登记部门的一般办理期限，再给予7日，作为美林公司办理完转移登记的最后期限，符合合同约定和常理，并无不当。关于争议焦点二，美林公司上诉称其已将涉案房地产开发项目转让给伟达公司、中达公司，应由伟达公司和中达公司承担逾期交证的违约责任。但是，本案商品房买卖合同的签订方为美林公司和高慧、林佳鹏，高慧、林佳鹏主张美林公司承担违约责任，符合合同的相对性原则。而且，《合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。美林公司如将合同约定的交房和办证义务转让给伟达公司，应当经过债权人高慧、林佳鹏同意，否则对高慧、林佳鹏不发生效力。因此，即使美林公司所称转让情况属实，因其并未取得高慧、林佳鹏同意，也不能以此免除合同责任。另外，根据《合同法》第一百二十一条的规定，如果是因伟达公司、中达公司的原因导致逾期办证，美林公司亦应当向高慧、林佳鹏承担违约责任，美林公司与伟达公司、中达公司之间的纠纷可依照法律规定或按照约定另行解决。关于争议焦点三，美林公司上诉认为伟达公司、中达公司未参加诉讼导致逾期办证的原因无法查明，应当追加伟达公司、中达公司为本案当事人。首先，根据在案证据，可以认定高慧、林佳鹏在交房时已经交纳了工本费、代办服务费。相关身份资料在购房时也已提交。高慧、林佳鹏已经履行了合同义务。其次，高慧、林佳鹏的办证手续是由美林公司提交，美林公司没有举证证明系高慧、林佳鹏不配合或系登记部门原因导致逾期，应当承担举证不能的法律后果。再次，伟达公司、中达公司并非本案必须参加诉讼的当事人，美林公司在一审中也未申请追加伟达公司、中达公司为当事人，一审法院未依职权追加不违反法律规定。综上所述，美林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费205元，由上诉人浙江美林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年七月四日书记员  赵婉沁