山东省淄博市临淄区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0305民初2655号原告:淄博安盛物业管理有限公司，住所地:临淄区齐兴路116号，统一社会信用代码：91370305579396373M。法定代表人:王翠玲，经理。委托诉讼代理人：翟雪，山东大地人（临淄）律师事务所律师。被告：贾伟，男，1967年3月9日生，汉族，现住临淄区。原告淄博安盛物业管理有限公司诉被告贾伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淄博安盛物业管理有限公司的委托诉讼代理人翟雪、被告贾伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淄博安盛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年2月1日至2018年10月31日期间物业管理费7816元；2.判令被告按照每日千分之二的标准支付违约金至缴清全部物业管理费之日止，截止起诉之日，违约金为2360元；3.支付生活垃圾处理费48元（2017年11月1日至2018年10月31日期间）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的太公湖御泉湾的业主，被告购买的太公湖御泉湾81号楼3号房屋后，在2016年8月16日与原告签订《前期物业管理服务协议》，全面委托原告在“楼宇交付之日起至小区正式成立业主委员会并签署本小区《物业管理委托合同》”期间进行物业管理。《前期物业管理服务协议》约定原告向被告提供物业管理服务，被告按约定标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款，应每日按欠费金额千分之二的标准向原告支付违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2018年2月1日至2018年10月31日，共欠物业管理费7816元，以及2017年11月1日至2018年10月31日期间的生活垃圾处理费48元，原告多次对其催缴，被告至今未缴纳物业管理费，形成诉讼。被告贾伟辩称：1.根据山东省物业服务管理办法和淄博市普通住宅前期物业公共服务费政府指导价格及浮动幅度，普通住宅五星级未配置电梯的为1.6元，带电梯的最高价格为2.5元，被告贾伟的房子应该按照1.6元每平方米交费，被告与开发商签订的购房合同明确为多层住宅，该合同为建设部门的普通住宅格式合同，是建设部统一下发的，该商品房规划用途为成套住宅，太公湖御泉湾前期物业服务合同中房屋用途也说得是住宅，国土资源部2006年对别墅的概念是独门独栋2-3层楼形式，占地面积大，容积率低，住宅楼和别墅有根本区别，淄博市物价局和房产管理局2013年34号文中也说到淄博市住宅物业费收费标准，普通住宅前期物业收费标准五星级未配置电梯最高为1.6元，配备电梯最高为2.1元，根据以上标准，原告诉讼物业费标准不符合规定要求。2.被告的房屋的后面住户私自开门，破坏原有的规划，属于违法，物业法第71条业主对建筑物专用部分享有占有、使用、受益和处分的权利，业主行使权力不得危及建筑的安全，不得损害其他业主的权益；第72条规定，业主对建筑物专用部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利履行义务。根据商品房预售房合同书，被告同意按普通住宅楼五星最高标准2.1元交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了下列证据：商品房预售合同一份，拟证明被告贾伟所购买的御泉湾的房屋套内建筑面积228.59平方米，购买价格为2345465元，依据国家技术监督局《民用建筑设计术语标准》（GB/71305042009）别墅作为建筑规范术语不属于国土资源部调整的管理范畴，根据该标准，别墅一般指带有私家花园的低层独立住宅，同时依据山东省建设厅财政厅地方税务局发布的鲁建房200527号文件，普通住宅是指小区容积率1.0以上，单套建筑面积120平方米以下，实际成交价格低于平均交易价格1.2倍以下，被告所购买的御泉湾的房屋，不是普通住宅，不适用淄博市前期物业普通住宅收费标准，原告依据市场价格标准向其收取物业费不违反相关规定。物业费收取是按照商品房买卖合同预售第12页第21条约定的物业费服务标准，每月每平方米3.65元标准收取。被告贾伟质证称，御泉湾81-3号楼不符合别墅要求，其购买的房子属于洋房不是别墅，所以不符合每月按照每平方米3.65元标准收取物业费，商品房预售合同中明确写着购买的房子是成套住宅而不是别墅；原告提交前期物业服务合同书一份，拟证实原、被告双方签订了前期物业服务合同，前期物业服务合同规定，前期物业服务费标准即3.65元每月每平方米。被告贾伟质证称：该服务合同载明的楼号为78-3，而不是本人居住的81-3号楼，不认可该协议，原告解释称，该份协议书载明的78-3号是被告贾伟换房前的房号，更换房屋后实际居住楼为81-3号，同时，提交前期物业服务协议业主临时管理公约及业主公约承诺书，双方约定由原告向被告提供前期物业服务，结合双方签订的商品房买卖合同，前期物业服务费标准即为3.65元每月每平方米，被告质证，商品房买卖合同是格式合同，该合同约定有一个前期物业管理，服务时间是空着的，前期物业如果不约定时间是作废的，该合同后面的淄博安盛物业管理有限公司太公湖御泉湾前期物业服务协议，是原告公司自己内部的一个合同，被告贾伟在该合同上签了字，上面约定别墅物业费为3.65元每月每平方米，洋房1.92元每月每平方米，被告贾伟只认可其购买的房产为洋房并非别墅，双方质证后法庭询问原告81-3号楼规划局前期规划是什么性质的住宅，回答是低层住宅，被告对此无异议。通过原、被告双方举证质证，本院认定被告贾伟购买的山东德誉隆基置业发展有限公司开发的太公湖御泉湾81号楼3号房屋，规划局规划土地用途为成套住宅，原、被告双方签订的前期物业服务合同系格式合同，注明别墅物业费收费标准为3.65元每月每平方米，洋房1.92每月每平方米，未注明被告房屋属性。原告称被告从2018年2月1日至2018年10月31日期间物业费未缴纳，被告予以认可，认为应按洋房交纳，不应该按别墅标准缴纳物业费，由于存在异议，所以未缴纳物业费，同时同意按2.1元每月每平方米缴纳，原告主张生活垃圾处理费每月按4元标准收取，被告贾伟无异议，本院予以确认。经审理本院认定事实如下：2017年12月15日，被贾伟与山东德誉隆基置业发展有限公司签订商品房买卖合同，购买山东德誉隆基发展有限公司多层住宅一套，双方约定出卖人山东德誉隆基发展有限公司依法聘用前期物业服务企业为原告淄博安盛物业管理有限公司，物业服务期间物业费计费方式为包干制，原、被告双方签订太公湖御泉湾前期物业服务协议系格式合同，合同约定物业费收取标准为别墅3.65元每月每平方米，洋房为1.92元每月每平方米，从被告与山东德誉隆基发展有限公司签订的商品房买卖合同和原、被告双方签订的前期物业合同看，均体现不出被告所购房屋是别墅还是洋房，被告认为规划局规划是成套住宅而且是多层连体不具备别墅的特征，物业费应按洋房1.92元每月每平方米，同时并同意按2.1元每月每平方米交纳物业费。原告淄博安盛物业管理有限公司认为多层住宅前后有独立院落就是别墅，原告应按3.65元每月每平方米交纳，原、被告双方为交纳物业费是按洋房还是按别墅标准交纳发生纠纷。原、被告双方对垃圾处理费每月按4元收取双方无争议。本院认为，本案争执的焦点是原告按洋房还是按别墅收取物业管理费，被告贾伟与开发商山东德誉隆基发展有限公司签订的商品房买卖合同中没有明确表明所购买楼房性质是洋房还是别墅，被告贾伟与原告淄博安盛物业管理有限公司签订的前期物业服务合同系格式合同也未注明被告贾伟接受服务的房屋性质，双方只约定了收费标准，洋房按1.92元每月每平方米，别墅按3.65元每月每平方米，被告贾伟认为，规划局规划系多层住宅，前后虽有单独院落并非独栋独院所购房并不具备别墅特征。被告贾伟与开发商及原告签订的合同均为格式合同，应按有利于被告一方作出合理解释，被告贾伟同意按略高于洋房的标准2.1元每月每平方米支付物业管理费，本院应予以支持。至于原告淄博安盛物业管理有限公司坚持认为被告贾伟所购房屋系别墅，楼房性质的确认（别墅还是洋房）应由被告贾伟与开发商德誉隆基发展有限公司按照双方签订的商品房买卖合同通过仲裁予以确认，若确认被告购买楼房系别墅，物业费差价部分原告可另行主张权利。原告主张违约金部分明显偏高，应按年息24%计算为宜。垃圾处理费48元被告无异议，对于原告的主张要求被告支付垃圾处理费48元本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第八项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贾伟于本判决生效后十日内支付原告淄博安盛物业管理有限公司2018年2月11日至2018年10月31日期间的物业管理费4496.7元；二、被告贾伟以4496.7元为基数，自2018年11月1日起至付清欠款之日止，按年息24%支付原告利息与本金一并付清。三、被告贾伟支付原告淄博安盛物业管理有限公司自2017年11月1日至2018年10月31日期间垃圾处理费48元，于本判决生效后十日内付清。案件受理费28元，由被告贾伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  李爱民二〇一九年七月三十日代理书记员  马清清