广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂民终256号 上诉人（一审原告）：曾群珍，女，1958年11月12日出生，汉族，住广西梧州市。 委托诉讼代理人：曾汉平，广西彤日律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西建工集团第二安装建设有限公司，住所地广西柳州市晨华路**。 法定代表人：潘海洪，该公司董事长。 被上诉人（一审被告）：广西建工集团联合建设有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区友爱北路**。 法定代表人：陆彪，该公司董事长。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黄志文，广西广合律师事务所律师。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：张君，广西广合律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：梧州市万辉商贸投资有限公司，，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇西南大道** 法定代表人：梁启天，该公司执行董事。 上诉人曾群珍因与被上诉人广西建工集团第二安装建设有限公司（以下简称第二建设公司）、广西建工集团联合建设有限公司（以下简称联合建设公司）、梧州市万辉商贸投资有限公司（以下简称万辉公司）案外人执行异议之诉一案,不服梧州市中级人民法院（2018）桂04民初28号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。曾群珍及其委托诉讼代理人曾汉平，第二建设公司、联合建设公司的委托诉讼代理人张君到庭参加诉讼，万辉公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人曾群珍上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人不得执行拍卖位于梧州市龙圩区两间商铺；2、确认上诉人的位于梧州市龙圩区两间商铺排除被上诉人一、被上诉人二的优先受偿权；3、确认上诉人为合法的购房户，并享有与430户购房户同等待遇，由拍卖买受人协助履行交房义务。4、一、二审诉讼费由被上诉人共同承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人购买商铺先于被上诉人申请查封、拍卖商铺，并支付了足额、对价的购房款。上诉人购买商铺所签订的《商品房买卖合同》合法有效。上诉人与被上诉人三签订购买位于梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场一层09xx、06xx号两间商铺的《商品房买卖合同》己经由梧州市中级人民法院判决确认合法有效。上诉人购买的09xx、06xx号两间商铺与被上诉人三认可在梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场购买商铺的430户购房户所购买的商铺并没有重复，上诉人与430户购房户理应享有同等的待遇。上诉人是事实上的购房者，享有排除优先受偿权。上诉人在执行阶段分别提了执行标的和行为异议，一审法院对执行异议没有处理，应责令下级法院重新处理。 被上诉人第二建设公司、联合建设公司共同辩称：1、上诉人对执行标的并不享有实体权利，无法排除执行。上诉人虽然签订了买卖合同，并没有证据证明支付了合同项目的购房款。一审判决只是确认了买卖合同的效力，对房屋没有确权。上诉人并未对备案合同进行备案。由于房屋被查封，涉案小区已经全面停工，涉案房屋目前无法交付。上诉人签订的买卖合同行为是金钱债务，即使买卖合同合法有效，登记之前上诉人对标的即对本案执行标的并未享有物权。2、上诉人不属于法律上的消费者，不享有排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定了以消费者身份对执行标的提出排除强制执行异议的必须满足的第三个条件是：用于居住且名下无第二套房屋。上诉人不符合能排除强制执行的三个条件，上诉人没有支付房款，所购基本属于商铺，所购房屋都是两套以上，因此，上诉人无优先权，其诉讼请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人万辉公司经送达未出庭参加诉讼，但书面答辩称：1、上诉人支付购房款没有事实依据，上诉人支付资金给张一辉与答辩人无关，且购房合同上盖印的公章并非答辩人公司依法刻制，收据上的财务专用章系私刻伪造。2、案涉房屋买卖合同没有实际履行，上诉人并未取得案步房屋的所有权，答辩人仍系案涉房屋的所有人并拥有其物权。3、上诉人基于房屋买卖合同关系对诉争房产的期待权属于一般债权，不能对抗法定的工程款优先受偿权，上诉人提起本案的执行异议之诉，缺乏事实与法律依据。4、涉案合同现已不具备继续履行的现实条件，合同目的已无法实现。涉案房屋所在的房地产项目已长期停工，不具备交付使用的条件。且该项目目前涉及债务关系众多，要求继续履行合同的诉求是无法执行的。请求维持一审判决。 曾群珍向一审法院起诉请求：1.请求法院不予执行梧州市龙圩区两间铺位；2.确认原告的梧州市龙圩区两间铺位排除被告第二建设公司的优先受偿权；3.要求确认原告享有430户购房户的同等待遇，认定为合法购房户，由拍卖买受人协助履行交房义务；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告曾群珍与被告万辉公司分别于2013年12月2日、12月3日签订两份《商品房买卖合同》，原告曾群珍向被告万辉公司购买由被告万辉公司开发的座落于梧州市龙圩区西南大道362号四季广场首层的06xx商铺和二层的09xx商铺。合同第二十三条约定：“本合同自双方签订之日起生效”、第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向苍梧县房产管理所申请登记备案”。原告曾群珍主张其以现金方式已全部支付上述两间商铺的购房款合计60万元，并提供了两张《收据》，《收据》上均加盖了被告万辉公司的财务专用章。同时，原告曾群珍主张其支付的购房款均为现金支付，该现金为从银行账户中分多次取出，为此原告提供了其农业银行卡2012年1月1日至2015年12月31日的交易明细清单、工商银行借记卡2013年1月1日至2016年12月31日的明细清单。被告万辉公司开发的梧州市龙圩区西南大道362号四季广场房地产至今尚未竣工验收（属于未完工的框架工程，尚未通水电）。庭审中，被告万辉公司确认未将上述两间商铺交付给原告曾群珍使用，但原告曾群珍认为被告万辉公司已同意其把上述两间商铺委托广州汉莎投资管理有限公司进行出租经营管理，但至今未收到过租金。原告曾群珍与被告万辉公司共同确认未就涉案《商品房买卖合同》到有关房产管理部门进行备案登记，也未进行预告登记。原告曾群珍于2016年1月向梧州市龙圩区人民法院提起诉讼，请求确认其与被告万辉公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。梧州市龙圩区人民法院于2016年3月22日作出（2016）桂0406民初77号、（2016）桂0406民初78号民事判决，确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告万辉公司对该两份判决不服提起上诉，一审法院于2016年11月2日分别作出（2016）桂04民终679号、（2016）桂04民终680号民事判决，维持原判。 另查明，被告万辉公司开发的苍梧万辉国际商贸城综合批发市场A区商住楼、B区商住楼、A栋商务楼项目、D区商住楼（15）～（28）轴交（H）～（P）轴工程、F区商住楼工程，由被告第二建设公司垫资承建，被告万辉公司开发的苍梧万辉国际商贸城一期项目A-W交1-14轴工程由被告联合建设公司垫资承建。被告第二建设公司、被告联合建设公司与被告万辉公司因建设工程施工合同纠纷于2014年5月8日诉至一审法院。2014年5月，一审法院依法查封被告万辉公司开发的梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场的全部房地产。2015年9月24日，一审法院作出（2014）梧民一初字第8号民事判决，确认第二建设公司对被告万辉公司应支付的工程款13723.729683万元就该案建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。2015年9月28日，一审法院作出（2014）梧民一初字第9号民事判决，确认被告联合建设公司对被告万辉公司应支付的工程款7266.907776万元就该案工程即苍梧万辉国际商贸城一期项目A-W交1-14轴工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。一审法院作出的（2014）梧民一初字第8号、（2014）梧民一初字第9号民事判决生效后，被告第二建设公司、联合建设公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年12月8日作出（2015）梧法执字第128-1号执行裁定，拍卖被执行人万辉公司开发的梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场的全部房地产。拍卖公告在2017年1月10日的《梧州日报》刊登后，曾群珍提出执行异议，认为其已购买了梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场首层06xx商铺和二层09x商铺。一审法院对曾群珍的执行异议受理后，于2017年3月14日作出（2017）桂04执异12号执行裁定书，驳回了曾群珍的异议请求。曾群珍不服该裁定，于2017年4月23日向一审法院提起执行异议之诉。一审法院于2017年9月18日作出（2017）桂04民初37号民事判决，驳回曾群珍的诉讼请求。曾群珍不服上诉至广西壮族自治区高级人民法院，广西壮族自治区高级人民法院经审理后于2018年3月29日作出（2018）桂民终14号民事裁定，裁定将本案发回一审法院重审。 一审法院认为，综合原告曾群珍和被告第二建设公司、联合建设公司、万辉公司的诉辩意见，本案的争议焦点为原告曾群珍对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，原告曾群珍对执行标的不享有实体权利。本案讼争财产系不动产，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”原告曾群珍与被告万辉公司之间虽然签订了《商品房买卖合同》，但涉案商铺一直登记在被告万辉公司名下，原告曾群珍与被告万辉公司双方既未办理不动产过户手续也未办理备案和预告登记，涉案商铺也一直未交付使用，并未产生对外公示物权的效力，故涉案商铺的所有权仍属于被告万辉公司，原告曾群珍对执行标的并不享有所有权。同时，原告曾群珍在本案中所提供的证据也无法充分证明其已将60万元购房款真实、有效地支付给被告万辉公司。原告曾群珍在本案中主张是以现金方式支付该60万元购房款，但被告万辉公司否认收到该60万元购房款，而原告曾群珍又未能提供其他具体且直接的付款依据，虽然原告曾群珍提供了其农业银行卡交易明细清单、工商银行借记卡明细清单，但从原告曾群珍提供的证据来看，无法确认上述银行交易明细清单中的交易款项是与涉案60万元有关。因此，从原告曾群珍在本案中所提供的证据来看，无法充分证明其已将60万元购房款真实、有效地支付给出卖方被告万辉公司。故原告曾群珍对执行标的不享有实体权利。 其次，原告曾群珍请求排除强制执行的依据不足。根据一审法院作出的（2014）梧民一初字第8号及（2014）梧民一初字第9号生效民事判决的认定，被告第二建设公司、联合建设公司作为申请执行人，对涉案执行标的享有的是建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”故一般情形下，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。在执行程序中，《商品房买卖合同》的买受人如果尚未取得合同标的物的所有权，而是对标的物主张应向其交付的债权请求权的，交付标的物的债权请求权通常情况下不能阻止执行，也不能对抗建设工程价款优先受偿权。但《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条同时规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条也规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，在以建设工程为执行标的的执行案件中，能够对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权的是消费者的物权期待权，即购买商品房的人必须是为生活消费时，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。本案中，原告曾群珍所购买的是商铺，是用于生产经营活动的商业用房，而不属于消费用途的商品房，故原告曾群珍请求排除强制执行的依据不足。 因此，原告曾群珍请求不予执行梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场首层06xx和二层09xx两间商铺的诉讼请求，理据不足，一审法院依法不予支持。原告曾群珍在本案中提出关于“确认原告的梧州市龙圩区两间铺位排除被告第二建设公司的优先受偿权”的诉讼请求实际上包含在上述诉讼请求范围内，故一审法院依法亦不予支持。本案是案外人执行异议之诉，仅针对案外人对执行标的所提的异议是否成立进行审查，审理的焦点为原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益，原告曾群珍在本案中提出关于“要求确认原告享有430户购房户的同等待遇，认定为合法购房户，由拍卖买受人协助履行交房义务”的诉讼请求与能否排除执行无关，不属本案的审查范围，一审法院不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：驳回原告曾群珍请求不予执行梧州市龙圩区两间铺位及请求确认排除被告第二建设公司对上述铺位的优先受偿权的诉讼请求。案件受理费9800元（原告曾群珍已预交），由原告曾群珍负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：曾群珍是否有充分证据证明其已交付了购房款；其对执行标的是否享有所有权；其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 1、关于曾群珍是否有充分证据证明其已交付了购房款问题。本案中由于曾群珍也未能提供其他具体且直接的付款依据，且万辉公司否认收到曾群珍所称其已交了的60万元购房款，曾群珍虽提供了其农业银行卡交易明细清单、工商银行借记卡明细清单，但无法确认上述银行交易明细清单中的交易款项是否与涉案60万元有关。曾群珍在本案中无充分证据证明其已将60万元购房款真实、有效地支付给卖方万辉公司。 2、关于曾群珍对执行标的是否享有所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案讼争财产系不动产，曾群珍与万辉公司之间虽然签订了《商品房买卖合同》，但涉案商铺一直登记在万辉公司名下，曾群珍与万辉公司双方既未办理不动产过户手续也未办理备案和预告登记，涉案商铺也一直未交付使用，并未产生对外公示物权的效力，故涉案商铺的所有权仍属于被告万辉公司，根据物权法规定，曾群珍对执行标的不享有物权法规定的所有权。 3、关于曾群珍对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条同时规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条也规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，在执行中，《商品房买卖合同》的买受人如果尚未取得合同标的物的所有权，而是对标的物主张应向其交付的债权请求权的，交付标的物的债权请求权通常情况下不能阻止执行，也不能对抗建设工程价款优先受偿权。本案中，根据一审法院作出的生效民事判决，第二建设公司及联合建设公司作为申请执行人，对涉案执行标的享有的是建设工程价款优先受偿权。而在以建设工程为执行标的的执行案件中，能够对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权的是消费者的物权期待权，即购买商品房的人必须是为生活消费时，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。本案中，曾群珍所购买的是商铺，是用于生产经营活动的商业用房，而不属于消费用途的商品房，故本案中曾群珍不享有排除强制执行的权利，其主张其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益无事实和法律依据，其请求不予执行梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场首层06xx和二层09xx两间商铺的诉讼请求，本院依法不予支持。一审法院判决驳回曾群珍的诉讼请求，并无不当。 至于曾群珍在本案中提出关于“要求确认原告享有430户购房户的同等待遇，认定为合法购房户，由拍卖买受人协助履行交房义务”的问题，由于该诉讼请求涉及到本诉讼案件之外的430户购房户，而该430户购房户并不是本执行异议之诉的当事人，430户购房户的问题依法不属本诉讼案件的审查范围，而仍是执行中财产处置问题，因此，一审法院在本案中不予审理是正确的。 综上所述，曾群珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人曾群珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦伟强 审 判 员 曾亦桦 审 判 员 韦志勇 二〇一九年七月十二日 法官助理 梁 慧 书 记 员 陈安戈