贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2886号 上诉人（一审被告）:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市七星关区中山路****)。统一社会信用代码:9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人(特别授权):翟进，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人（一般授权），周遵才，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201110106997。 被上诉人（一审原告）：吴新宇，男，1979年5月1日出生，汉族，贵州省毕节市人，贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：张芸，女，1982年10月21日出生，汉族，贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰地产）因与被上诉人吴新宇、张芸商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6296号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 博泰地产上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.本案中，被上诉人诉请判令上诉人承担“逾期办证违约金”，而一审法院判决上诉人承担的是“逾期提交商品房转移登记的有关文书的违约金”，判决内容超出被上诉人的诉讼请求范围，违反了“不告不理”的诉讼原则；2.依据《商品房买卖合同》第二十二条载明的产权证办理模式，上诉人的义务是在2014年6月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。而就办理委托办理产权转移登记而言，一方面双方未明确具体办证时间以及违约责任，另一方面，委托办证情形下，上诉人不需要再次向被上诉人提交办理转移登记的有关文书。据此，上诉人不应承担逾期提交办理商品房转移登记的有关文书的违约责任；3.被上诉人未遭受实际损失，对本案违约金的认定应当以实际损失为基础。被上诉人未举证证明实际损失，则其违约金主张不应获得支持。同时，双方约定的违约金标准过高，依法应予调减。 吴新宇、张芸二审未作答辩。 吴新宇、张芸向一审法院起诉请求：1.判决被告支付二原告逾期办证违约金暂计10,000元（最终违约金以购房总额360,442元为基数，每日按万分之一从2014年6月2日起计算至2014年12月1日；每日按万分之二从2014年12月2日起计算至向原告交付产权证书之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定如下事实：2011年12月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号BT32-2011-4-3-1902）。合同载明：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设，位毕节××××路路陈家祠堂（东客站旁），土地编号为毕市国用（2011）第265号的地块上建造的第4幢3单元19层2号住房；建筑面积113.58平方米，套内建筑面积95.18平方米；该商品房总价款为345,297元；付款方式为买受人（原告）应当于2011年12月16日前支付全部房款；出卖人应当于2013年12月31日前，向原告交付该商品房；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任；出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）原告不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由原告承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告按约定向被告履行了全部房款的支付义务，且于2011年12月16日交付给被告房产证办证费用共计15,145元。被告未按期向原告交付涉案房屋，但逾期交房违约金双方已经结算。之后，被告未能按照合同约定办理产权转移登记手续及支付违约金。一审法院另查明：涉案房屋不具备办证条件，未取得商品房所有权初始登记，初始登记正在申请办理。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款及办理房屋产权转移登记所需费用的义务，被告应当按照合同约定向原告交付涉案房屋，并根据双约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续。因涉案房屋现在不具备办证条件，属于事实上不能履行，但被告至今未履行该义务，且被告在庭审过程中称涉案楼房尚未取得所有权初始登记，不具备办理房屋产权转移登记条件，故对原告请求判令被告支付其逾期办证违约金，应予支持。 关于原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效问题。由于原被告双方约定应在2014年6月1日前取得涉案商品房所有权初始登记，而被告未在2014年6月1日前取得涉案商品房所有权初始登记的行为，已侵害原告的合法权益，原则上应从2014年6月2日起开始计算被告应向原告支付逾期办证违约金的诉讼时效。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。即2014年6月2日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2015年10月1日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2015年10月1日。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，予以采纳。其余部分无事实及法律依据，不予采纳。关于双方约定的违约金是否过高的问题，因双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故应从2015年10月1日起，以购房款360,442元为基数，按日万分之二的标准计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日。 关于被告辩称的逾期办证系不可抗力问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合以及办证要求有所变化，但该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，必须具备办证的相关条件，但是直至庭审，原告表示涉案房屋不具备办证条件，未取得商品房所有权初始登记。故被告在自己未充分履行办证准备义务的情况下，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素，认为应因双方约定的不可抗力而免责的抗辩主张不成立，不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴新宇、张芸逾期向不动产登记机构提交为原告吴新宇、张芸办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以购房款360,442元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日止）。二、驳回原告吴新宇、张芸的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、一审法院是否超出诉讼请求判决；二、上诉人是否应当承担逾期办证违约责任；三、本案违约金是否应当调整。 关于第一个争议焦点，不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付商品房外，出卖人还负有协助买受人办理商品房转移登记以取得房屋权属证书的主要合同义务。为督促出卖人积极履行协助办证义务，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了因出卖人原因导致买受人迟延取得房屋权属证书情形下的违约责任。实践中，买卖双方亦多以合同条款对履行协助办证义务的具体形式及其违约责任进行约定。本案中，被上诉人诉请判令上诉人支付“逾期办证违约金”，该种表述符合普通人对“因出卖人原因导致办证迟延”这一违约形态的一般性认识，亦与制定上述司法解释条文的立法本意相符；同时，纵观被上诉人的诉讼意见和举证情况，被上诉人系依据《商品房买卖合同》第二十二条，以上诉人违反该条款、逾期未交付办理商品房转移登记的有关文书为事实基础，主张违约责任。一审法院依据查明的事实，判决上诉人承担因逾期未交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，判决内容未超出被上诉人的诉讼请求范围，本院予以确认。 关于第二个争议焦点，依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人应当于2014年6月1日前取得涉案商品房所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。根据一审查明的事实，上诉人未能在约定期限内办理商品房所有权初始登记，致使被上诉人尚未能办理取得商品房权属证书。对于上诉人上诉所称双方未约定委托办证期限及其违约责任、基于委托办证的约定，上诉人无需向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，本院审查认为，本案双方在《商品房买卖合同》第二十二条中约定了委托办证事宜，即上诉人接受委托向不动产登记机关申请办理房屋权属转移登记。至于双方是否就委托关系项下的权利义务作出具体约定，均不影响上诉人逾期未交付办理商品房转移登记的有关文书情形下的违约责任承担；鉴于依据双方约定，房屋权属登记实际由上诉人申请办理，上诉人确无必要向被上诉人现实交付办理商品房转移登记的有关文书，但上诉人作为出卖人应履行的协助办证义务并不因此消灭，此时，合同约定的出卖人交付“有关文书”的义务，可基于委托办证的实际以通知形式履行，即上诉人应当在合同约定的交付“有关文书”的期限内，告知被上诉人其已办理取得商品房初始登记，具备办理商品房转移的条件，被上诉人可据此将应由买受人提交的办证所需文书交付上诉人，由其提交不动产登记机关。在案证据显示，上诉人既未在约定期限内履行“有关文书”交付义务，亦未完成涉案商品房具备办理转移登记条件的告知义务，一审法院据此认定上诉人的行为构成违约，并无不当。 关于第三个争议焦点，不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，协助买受人取得商品房权属证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金条款系双方对合同权利、义务的自由创设，对督促商品房出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案中，双方约定的逾期办证违约金计付标准兼具补偿和惩罚属性，不存在违约金过分高于实际损失的利益明显失衡情形，司法予以尊重。上诉人以逾期办证未给被上诉人造成损失为由，主张不予支付违约金，与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，有违诚实信用原则，本院不予支持。 综上，上诉人博泰地产的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年七月二十九日 书记员  何婷婷