上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初5966号原告(案外人)：杜建红，男，1972年3月16日出生，汉族，住上海市松江区。被告(申请执行人)：中国工商银行股份有限公司上海市静安支行，住所地上海市静安区。负责人：陈磊，支行行长。委托诉讼代理人：孙勇坚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈黎海，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。第三人：王奇森，男，1975年11月25日出生，汉族，住福建省建阳市将口镇将口村新街**。第三人：王丽文，女，1979年8月2日出生，汉族，住，住福建省建阳市将口镇将口村新街**/div>第三人：上海颖秋实业有限公司，住上海市金山区朱行镇市西街****。法定代表人：王奇森。第三人：王奇飚，男，1977年11月12日出生，汉族，住福建，住福建省建阳市将口镇将口村新街**iv>第三人：卢淑英，女，1978年11月8日出生，汉族，住福建，住福建省建省建阳市将口镇将口村新街**>第三人：赖安建，男，1987年1月21日出生，汉族，住福建，住福建省福安市省福安市康厝乡象地村雷打石**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：王惠雅，女，1988年5月3日出生，汉族，住福建，住福建省福安市康厝乡宋家村笕头1iv>第三人：雷月玲，女，1980年2月19日出生，畲族，住福建，住福建省周宁县狮城镇陈凤村下洋**iv>第三人：董兆春，男，1976年12月17日出生，汉族，住福建省，住福建省霞浦县霞浦县溪南镇下砚村**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：郑新锡，男，1976年1月5日出生，汉族，住福建省，住福建省周宁县浦源周宁县浦源镇浦源村瑞源**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：周伦钗，女，1979年1月22日出生，汉族，住福建省，住福建省周宁县狮城镇周宁县狮城镇后井洋巷** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：陈菊花，女，1963年6月19日出生，汉族，住上海市，住上海市松江区九亭镇涞松江区九亭镇涞亭北路******style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：陈日华，男，1964年12月23日出生，汉族，住上海市，住上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX松江区九亭镇涞亭北路******'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：上海骏宏物资集团有限公司，住所地上海市松江区九干路********。法定代表人：陈菊花。第三人：上海现胜商贸有限公司，住所地上，住所地上海海市闵行区光华路********>法定代表人：陈伟民。第三人：张秀娟，女，1955年7月12日出生，汉族，住上海市，住上海市闵行区虹莘路******市闵行区虹莘路******HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：上海浩灿金属材料有限公司，住所地上海市嘉定区黄，住所地上海市嘉定区黄渡镇曹渡镇曹安路**yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：黄丽钦。原告杜建红与被告中国工商银行股份有限公司上海市静安支行(以下简称工行静安支行)、第三人王奇森、王丽文、上海颖秋实业有限公司(以下简称颖秋公司)、王奇飚、卢淑英、赖安建、王惠雅、雷月玲、董兆春、郑新锡、周伦钗、陈菊花、陈日华、上海骏宏物资集团有限公司(以下简称骏宏公司)、上海现胜商贸有限公司(以下简称现胜公司)、张秀娟、上海浩灿金属材料有限公司(以下简称浩灿公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告、被告工行静安支行委托诉讼代理人孙勇坚到庭参加诉讼，第三人王奇森、王丽文、颖秋公司、王奇飚、卢淑英、赖安建、王惠雅、雷月玲、董兆春、郑新锡、周伦钗、陈菊花、陈日华、骏宏公司、现胜公司、张秀娟、浩灿公司经本院公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜建红向本院提出诉讼请求：对位于上海市虹口区大连西路XXX号XXX层XXX区房屋(以下简称系争房屋)带租约拍卖。事实和理由：2014年2月16日，现胜公司与案外人上海源弘仓储有限公司(以下简称源弘公司)就系争房屋签订《房屋租赁合同》。2016年1月8日，原告与源弘公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告向源弘公司转租系争房屋，租赁期限自2016年1月9日起至2035年4月8日。后原告对系争房屋进行装修并经营至今。上述租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，且原告承租系争房屋在法院查封之前，故依据相关法律规定，请求法院依法保护原告的租赁权。工行静安支行辩称，不同意原告的诉讼请求。现有证据不足以证明原告对系争房屋享有租赁权，即便原告享有租赁权，原告签订租赁合同及占有系争房屋的时间均在法院查封之后，原告对系争房屋主张的租赁权不能对抗执行。王奇森、王丽文、颖秋公司、王奇飚、卢淑英、赖安建、王惠雅、雷月玲、董兆春、郑新锡、周伦钗、陈菊花、陈日华、骏宏公司、现胜公司、张秀娟、浩灿公司均未到庭应诉，亦未答辩及举证。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2010年11月23日，第三人现胜公司被核准登记为上海市虹口区大连西路****房屋的所有权人。2013年6月24日，第三人王奇森、王丽文与被告工行静安支行签订一份《个人借款/担保合同》，第三人王奇森、王丽文向被告工行静安支行借款900万元用于采购建材，借款期限为12个月，自2013年6月30日至2014年6月30日止(实际房款日与到期日以借款凭证为准)。同日，第三人现胜公司与工行静安支行签订一份《个人借款最高额抵押合同》，约定现胜公司将位于上海市虹口区大连西路XXX号XXX-XXX层房屋为工行静安支行在上述《个人抵押/担保合同》项下的债权在65,634,000元的最高余额内提供抵押担保。抵押登记日为2013年6月28日。因第三人王奇森、王丽文未按约履行还款义务，担保人亦未履行相应的担保责任，工行静安支行于2014年4月22日向本院提出诉前财产保全申请。次日，本院作出(2014)静民保字第111号民事裁定书，并于2014年4月25日实际查封现胜公司名下位于上海市虹口区大连西路XXX号XXX-XXX层房屋。2014年5月14日，本院受理工行静安支行与王奇森、王丽文等金融借款合同纠纷一案。2014年10月20日，本院作出(2014)静民(四)商初字第126号民事判决，内容如下：“一、被告王奇森、被告王丽文、被告上海颖秋实业有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司上海市静安支行截至2014年9月26日的借款本金人民币9,000,000元；二、被告王奇森、被告王丽文、被告上海颖秋实业有限公司应按照《个人借款/担保合同》约定的利率支付原告中国工商银行股份有限公司上海市静安支行自2014年9月27日起至判决生效之日止的逾期利息；三、被告王奇森、被告王丽文、被告上海颖秋实业有限公司届期未履行上述付款义务的，原告中国工商银行股份有限公司上海市静安支行可分别与被告上海现胜商贸有限公司、被告张秀娟、被告上海浩灿金属材料有限公司协议，以被告上海现胜商贸有限公司名下位于上海市虹口区大连西路XXX号XXX-XXX层的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高余额人民币65,634,000元内优先受偿；以被告张秀娟名下位于上海市松江区文涵路XXX号1_3层、上海市松江区文涵路XXX号1_3层的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高余额人民币11,848,000元内优先受偿；以被告上海浩灿金属材料有限公司名下位于上海市闸北区晋元路XXX弄XXX号XXX室、上海市闸北区晋元路XXX弄XXX号XXX室、上海市闸北区晋元路XXX弄XXX号XXX室的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高余额人民币4,900,000元内优先受偿，上述抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过抵押权最高余额的部分归抵押物所有权人所有，不足部分由被告王奇森、被告王丽文、被告上海颖秋实业有限公司继续清偿；四、被告王奇飚、被告卢淑英、被告赖安建、被告王惠雅、被告雷月玲、被告董兆春、被告郑新锡、被告周伦钗、被告陈菊花、被告陈日华、被告上海骏宏物资集团有限公司对被告王奇森、被告王丽文、被告上海颖秋实业有限公司的上述应付款项承担连带清偿责任；被告王奇飚、被告卢淑英、被告赖安建、被告王惠雅、被告雷月玲、被告董兆春、被告郑新锡、被告周伦钗、被告陈菊花、被告陈日华、被告上海骏宏物资集团有限公司承担保证责任后，有权向被告王奇森、被告王丽文、被告上海颖秋实业有限公司追偿。”判决后，各方当事人均未上诉。工行静安支行依法向本院申请执行。2018年12月6日，本院作出(2018)沪0106执恢712号执行裁定书，拍卖被执行人现胜公司名位于上海市虹口区大连西路XXX号XXX-XXX层的房产，以清偿债务；并于2018年12月12日张贴公告，责令被执行人以及其他占有房产的案外人应于本公告张贴之日起十五日内迁出上述房产。2019年1月，原告向本院提出书面执行异议，要求对系争房屋带租约拍卖。同年1月22日，本院作出(2019)沪0106执异10号执行裁定书，驳回原告的异议请求。审理中，原告向本院提供了两份《房屋租赁合同》，一份是2014年2月16日现胜公司与源弘公司签订，合同载明：现胜公司同意将位于上海市虹口区大连西路XXX号XXX-XXX层的房屋出租给源弘公司，租赁期二十年，自2015年6月1日至2035年5月31日(含免租期)；另一份是2016年3月1日源弘公司与原告签订，合同载明：源弘公司将系争房屋出租给原告，租赁期限自2016年1月9日至2035年4月8日。本院认为，本案的争议焦点在于原告对系争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，根据原告提供的两份《房屋租赁合同》，原告签订租赁合同、占有系争房屋的时间均在被告工行静安支行对系争房屋设定抵押以及本院对系争房屋查封之后，故原告对系争房屋主张的租赁权不能对抗被告工行静安支行登记在先的抵押权，原告要求对系争房屋带租约拍卖的诉讼请求，本院不予支持。第三人王奇森、王丽文、颖秋公司、王奇飚、卢淑英、赖安建、王惠雅、雷月玲、董兆春、郑新锡、周伦钗、陈菊花、陈日华、骏宏公司、现胜公司、张秀娟、浩灿公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼,视为放弃抗辩及质证的权利，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告杜建红的诉讼请求。案件受理费8,720.50元，由原告杜建红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张春雷审 判 员  唐星芝人民陪审员  邵桂英二〇一九年七月十八日书 记 员  邹家乐附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……