重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0115民初6067号原告：朱建林，男，1973年4月5日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：朱亮，原告朱建林堂兄。被告：武桂中，男，1971年6月23日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：游斌，重庆金雷律师事务所律师。第三人：重庆瑞豪房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道共兴街一巷9号，统一社会信用代码91500115450485295A。法定代表人：刘远忠，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郑华，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。第三人：廖吉祥，男，1948年2月3日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告朱建林与被告武桂中物权保护纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。被告武桂中于2018年9月11日申请追加重庆瑞豪房地产开发有限公司（以下简称瑞豪房地产公司）作为本案的第三人参加诉讼，本院依法予以追加。同时，本院依职权追加廖吉祥作为本案的第三人参加诉讼。因本案需以陈桂英、唐宗等与廖吉祥、瑞豪公司的房屋买卖合同纠纷系列案件的审理结果为依据，故本院于2018年9月19日中止了本案的审理，重庆市第一中级人民法院对该系列案件作出终审判决后，本院恢复了本案的审理。原告朱建林及其委托诉讼代理人朱亮、被告武桂中及其委托诉讼代理人游斌、第三人瑞豪房地产公司的委托诉讼代理人郑华到庭参加诉讼，第三人廖吉祥经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱建林向本院提出诉讼请求：1.判决被告武桂中立即停止侵权行为，立即搬离重庆市长寿区XXX路X号X幢X单元X-X号房屋并将房屋返还给原告；2.本案诉讼费由被告武桂中承担。事实和理由：2018年7月以来，被告武桂中在原告不知情的情况下占有原告朱建林位于重庆市长寿区XXX路X号X幢X单元X-X号房屋，原告多次要求被告搬离，被告皆不予理会。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，应立即搬离并返还房屋。被告武桂中辩称，1.被告武桂中是合法购买，正当地从第三人瑞豪房地产公司取得涉案房屋。2011年7月，被告与第三人廖吉祥签订了《石材产品购销合同》，按照合同约定，被告向第三人廖吉祥挂靠在第三人瑞豪房地产公司开发承建的瑞豪财富广场2号楼1、2单元工程销售石材，截止2013年10月30日，被告向第三人廖吉祥承建的该工程销售了价值44万元的石材。后因为瑞豪财富广场2号楼1、2单元在进行出售过程中，第三人廖吉祥与第三人瑞豪房地产公司法定代表人刘远忠发生分歧，导致第三人廖吉祥的资金无法回笼，不能按约定向被告支付石材款，经第三人廖吉祥与第三人瑞豪房地产公司法定代表人刘远忠协商，将第三人廖吉祥实际投资开发的瑞豪财富广场X号楼X单元X-X住宅以抵材料款的形式出售给被告，被告被迫接受廖吉祥和瑞豪房地产公司的抵房方案，购买了涉案房屋；2.被告购买涉案房屋后，第三人瑞豪房地产公司通知被告领取钥匙、装修入住涉案房屋是得到了第三人瑞豪房地产公司认可的，并向第三人瑞豪房地产公司聘请的前期物业重庆市长寿区中心花园物业发展有限公司缴纳装修保证金和开通水、电、气后进行装修，于2015年入住至今。至今，第三人瑞豪房地产公司还未给被告办理房屋产权证，是第三人廖吉祥与第三人瑞豪房地产公司还没有履行完毕以房抵石材款的手续而已，并不能因此否认我们之间的“以房抵石材款”是非法或无效的；3.本案涉案房屋是第三人瑞豪房地产公司一房二卖。本案涉案房屋，第三人瑞豪房地产公司与第三人廖吉祥协商一致后，被告与廖吉祥达成的协议，签订了《抵房协议确认书》，明确瑞豪房地产公司和廖吉祥以“瑞豪·财富广场”X号X单元X-X住宅抵偿拖欠被告的44万元石材款，该房屋建筑面积只有79.80㎡，单价高达5500元/㎡。其后，第三人瑞豪房地产公司因为严重偷税漏税被查处，便想到和被告这样的上百户通过廖吉祥售出的房屋还没有办理产权证，便想将偷税漏税被处罚的税款摊到这百多户业主身上，因此其要求被告再按1600元/㎡补交房款（实为被处罚的税款），后又涨到2200元/㎡。被告与第三人廖吉祥协商用石材款抵房，第三人瑞豪房地产公司是认可的，且是按照高达5500元/㎡的房价抵算的，没有及时办证是第三人廖吉祥、瑞豪房地产公司拖出来的，因此，被告没有同意补交1600元/㎡所谓的房款。瑞豪房地产公司为了打击报复被告不补1600元/㎡，才故意串通朱亮，以原告朱建林的名义，以远低于市场价格（3000元/㎡）从瑞豪房地产公司购买了涉案房屋，并且在极短时间里为原告朱建林办理了产权手续。按照正常购买房屋的常理，首先售房部的人带购买人先看房，观看房屋结构、大小、楼层的高低，房屋的布置合理与否，有没有质量问题等。可是，原告朱建林并没有来看过房屋，朱建林合同上是购买的清水房，而涉案房屋早在2014年7月就装修入住了，朱建林在没有看过房屋的情况下就直接和瑞豪房产公司签订合同购买这套房屋，很明显就是和瑞豪公司恶意串通，讹诈被告的财产，第三人瑞豪房产公司故意一房二卖，其明显严重违法；4.原告朱建林购买涉案房屋并未支付对价，明显是与第三人瑞豪房产公司恶意串通，其购买该房屋实属无效。第三人廖吉祥与第三人瑞豪房地产公司以同样的方式将“瑞豪·财富广场”X号X单元X-X号房屋抵债给朱亮，朱亮对被告以房抵石材款的前因后果均是非常清楚的，但其依然与瑞豪公司恶意串通，并且以并不对等的价格“购买”已经抵给被告的房屋。原告朱建林起初向被告即周围业主称其购买涉案房屋花了20多万元，后又称花了30多万元，再后来又称购买的单价为5500元/㎡。据被告了解，原告朱建林购买涉案房屋，仅仅按照1600元/㎡向第三人瑞豪房产公司支付了补交的所谓的税款，其根本没有支付房屋对价，明显是与第三人瑞豪房产公司恶意串通，其购买该房实属无效；5.请求人民法院依法追加瑞豪房产公司为第三人参加诉讼。综上所述，涉案房屋不是原告朱建林交付给被告的，被告占有、使用该房屋是与瑞豪房产公司及廖吉祥通过“以房抵石材款”的形式，协商一致后正当合法的从瑞豪房产公司取得的。原告朱建林与瑞豪房产公司恶意串通，以远远低于正常的不对称价值取得该房屋产权证，瑞豪房产公司已经将涉案房屋以房抵债后再次出售是明显的一房二卖，瑞豪房产公司是欺诈行为，原告朱建林取得该房屋产权证不合法，其要求被告返还房屋的理由不能成立，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。第三人瑞豪房地产公司述称，瑞豪房地产公司系本案涉案房屋的唯一所有权人，其有权处分该房屋。瑞豪房地产公司与原告朱建林签订的买卖合同合法有效，依法受到法律保护，原告的起诉符合法律规定，请求法院依法驳回对瑞豪房地产公司的诉讼请求。第三人廖吉祥提供书面意见述称，第三人廖吉祥是重庆长寿“瑞豪.财富广场”2号、3号楼项目的实际投资开发人和实际建设施工人。2011年至2013年期间，第三人为“瑞豪.财富广场”2号、3号楼项目工程，向被告武桂中购买石材，共计材料款为肆拾肆万元整。后因为该项目工程在进行出售过程中，与第三人瑞豪房地产公司法定代表人刘远忠发生分歧，导致第三人廖吉祥资金无法回笼，不能按照约定向武桂中支付材料款，经与第三人瑞豪房地产公司法定代表人刘远忠及武桂中协商，将“瑞豪.财富广场”X号X单元X-X住宅以材料款的形式出售给武桂中。武桂中到第三人瑞豪房地产公司售房部领取房屋钥匙，并在第三人瑞豪房地产公司聘请的前期物业公司重庆市长寿区中心花园物业发展有限公司处缴纳装修保证金和开通水、电、气后进行装修，武桂中从2015年入住该房至今。因我与第三人瑞豪房地产公司法定代表人刘远忠未能就房屋销售协调好，第三人瑞豪房地产公司一直未给武桂中办理房屋销售产权登记等手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告朱建林提供的渝（2018）长寿区不动产权第X号房地产权证、2060房地证2015字第X房地产权证、产权记载证明、宗地图、重庆市企业投资项目备案证、《重庆市商品房买卖合同》、税收完税证明、重庆市物业专项维修资金专用收据、收据。被告武桂中对房地产权证、重庆市物业专项维修资金专用收据的真实性无异议，本院予以确认。第三人瑞豪房地产公司对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告武桂中提供的与第三人廖吉祥签订的石材产品购销合同、抵房协议确认书，第三人廖吉祥出庭认可其真实性，本院予以确认。被告武桂中提供的重庆市公安局案（事）接报回执、房屋现状照片、收费凭证、收据、生活用水缴费单、电卡、天然气使用证，原告朱建林对其真实性无异议，第三人瑞豪房地产公司对其真实性无异议，本院予以确认。被告武桂中提供的联建合同、联建执行合同、内部开发建设承包经营协议、瑞豪.财富广场项目销售代理合同补充协议系复印件无法核实其真实性，第三人瑞豪房地产公司对其真实性不予认可，本院对上述证据不予确认。被告武桂中申请廖吉祥出庭作证的证人证言，因第三人瑞豪房地产公司对其陈述不予认可，且第三人廖吉祥与本案处理结果有间接的利害关系，故本院对第三人廖吉祥的证人证言不予确认。被告武桂中提供的录音资料需其他证据予以佐证，本院不予确认。第三人瑞豪房地产公司提供的重庆市企业投资项目备案证、声明、再次声明客观真实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人瑞豪房地产公司于2010年10月15日在重庆市长寿区发展和改革委员会进行项目备案，备案项目名称为瑞豪·财富广场，建设地址为长寿区凤城街道桃西路8号，项目法人为第三人瑞豪房地产公司。长寿区XXX路X号X幢房屋于2015年5月15日办理城镇房屋初始登记，登记权利人为瑞豪公司，幢证为渝（2015）长寿区不动产权第X号，共有情况为单独所有。2011年7月30日，被告武桂中与第三人廖吉祥签署了《石材产品购销合同》，合同约定了石材材质及单价等内容。2013年10月30日，被告武桂中与第三人廖吉祥签署了《抵房协议确认书》，确认书载明：“甲方：武桂中，身份证号码：X。乙方：廖吉祥，身份证号码：X。一、甲方于2013年10月30日共计材料款肆拾肆万元；乙方已付材料款，利息共计/万元、已抵扣物业/万元。甲乙双方经协商一致，截止该确认书双方签字之日止，双方确认乙方尚欠甲方材料款总金额为肆拾肆万元（含本金、利息及抵扣物业办理产权手续过程中甲方代乙方支付的不动产销售营业税、土地增值税、建安营业税等相关税费、规费）。从本确认书签字之日起及以后不再计算利息。二、还款方式：乙方仅以其投资开发的重庆市长寿“瑞豪、财富广场”X号、X单元X-X号住宅作为支付。按照住房伍仟伍佰元/平方米价格与确认金额据实结算多退少补，现双方确认为乙方以住房79.8平方米作为支付给甲方的本确认书第一条所确认的欠款总额。三、其他需约定事项：1、该确认书替代相应结算单据对已确认后的数额，甲乙双方均不得提出异议，也不得持本确认书签订之日之前的结算单据等为依据对抗本确认书。2、在清偿债务包括产权过户但不限于此中所涉及的规费、税费（该费用已含在本确认书中第一条确认的欠款总额中）等均由乙方承担并缴纳，对此甲方不承担任何费用。四本确认书履行时若发生争议，双方确认重庆市长寿区人民法院享有管辖权。五、本确认书一式两份，自双方签字起生效。武桂中在甲方处签字捺印，廖吉祥在乙方处签字捺印。”。被告武桂中于2014年7月入场装修案涉的X幢X单元X-X号房屋，现案涉房屋由被告武桂中占有使用至今。因被告武桂中占有使用案涉房屋，2016年7月18日，瑞豪房地产公司登报声明如下内容：“瑞豪·财富广场是我公司的开发项目，所有开发产品属我公司所有，无论任何人、任何时候未办理购房手续及网签商品房买卖合同进行强占物业的行为是非法的、强占的物业也是无效的，否则由此引起的法律纠纷由他自行承担”。2017年6月21日，瑞豪房地产公司再次登报声明要求强占者15日内将房屋腾空并搬离等内容。2018年7月23日，原告朱建林与第三人瑞豪房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同主要约定：“甲方（卖方）：重庆瑞豪房地产开发有限公司，乙方（买方）：朱建林。乙方所购商品房坐落为：重庆市长寿区XXX路X号X幢X-X-X.建筑面积79.80平方米，其中，套内建筑面积：65.13平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：14.67平方米。总成交金额为239400元整（大写：贰拾叁万玖仟肆佰元整），建筑面积为3000元/平方米，套内建筑面积单价为3675.75元/平方米。甲方应在2018年10月23日前，将商品房交付乙方使用。”，合同还约定了其他权利义务。签订合同当天，原告朱建林向第三人瑞豪房地产公司缴纳了购房款239400元。2018年7月27日，原告朱建林缴纳了物业专项维修资金及契税后，第三人瑞豪房地产公司将涉案房屋登记在原告朱建林名下。本院认为，被告武桂中无权占有案涉房屋，其对房屋的占有妨害了原告的权利行使，应当立即停止侵权，搬离案涉房屋并将房屋返还原告。理由如下：其一，涉案房屋的所有权人为第三人瑞豪房地产公司。瑞豪·财富广场2栋房屋办理了城镇房屋初始登记，已登记确认第三人瑞豪房地产公司为所有权人。2018年7月23日，原告朱建林与第三人瑞豪房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告朱建林向第三人瑞豪房地产公司支付了购房款，同年7月27日，原告第三人瑞豪房地产公司将涉案房屋登记在原告朱建林名下。原告朱建林现作为所有权人有权提起诉讼请求返还房屋、排除妨害。其二，第三人廖吉祥并无代理第三人瑞豪房地产公司销售案涉房屋的权利，也无代理第三人瑞豪房地产公司销售房屋的行为。从被告武桂中与第三人廖吉祥签订的《抵房协议确认书》内容看，第三人廖吉祥并非系以第三人瑞豪房地产公司名义与被告武桂中签订协议，并非代理第三人瑞豪房地产公司销售处分房屋，而是处理其自身的债务，第三人廖吉祥的该行为并不符合表见代理的法律规定。其三，被告武桂中未取得案涉房屋的所有权利，不能对抗所有权人的权利主张。本案所涉房屋系商品房，在被告武桂中与第三人廖吉祥签订《抵房协议确认书》时，瑞豪·财富广场商品房已经在进行销售，被告武桂中在《抵房协议确认书》时应当对第三人廖吉祥的权利进行充分的审查，但被告武桂中一方并未尽到充分的注意审查义务。本院审理的唐宗、陈桂英等系列案件、重庆市第一中级人民法院对其提出的确认所有权、要求过户等诉讼请求皆未能予以到支持。第三人廖吉祥、被告武桂中至今仍未能取得涉案房屋的权利。第三人廖吉祥的以房抵债行为在未得到追认前不能对抗所有权人的权利行使。综上所述，被告武桂中的辩解意见皆不能成立。原告请求判令被告武桂中停止侵权、立即搬离涉案房屋并将房屋返还原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告武桂中在本判决生效后立即停止侵权，立即搬离重庆市长寿区桃花西路X号X幢X单元X-X号房屋，并将房屋返还给原告朱建林。案件受理费40元，由被告武桂中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  杨春秀二〇一九年七月十五日书记员  李茂珣