呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初3686号原告：李某，男，住呼和浩特市。原告：任某，女。二原告共同委托诉讼代理人：王某，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。被告：内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市东胜区伊金霍洛旗东街7号。法定代表人：高某，该公司董事长。被告：内蒙古百盛房地产经纪有限公司呼和浩特市分公司，住所地呼和浩特市新城区成吉思汗大街2号兴泰建设大厦21楼。法定代表人：高某，该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：杨某，内蒙古尚本律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：黄某，内蒙古尚本律师事务所律师。原告李某、任某诉被告内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司（以下简称兴泰公司）、内蒙古百盛房地产经纪有限公司呼和浩特市分公司（以下简称百盛呼市分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某及原告李某、任某的共同委托诉讼代理人王某，被告兴泰公司、被告百盛呼市分公司的委托诉讼代理人杨某、黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某、任某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告兴泰公司于2017年10月24日签订的《商品房买卖合同》及提前交房补充协议；2、判令被告兴泰公司向原告退还已付房款325880元人民币；3、判令被告兴泰公司向原告按照同期银行贷款利率退还截至2019年4月28日已付房款利息21471.85元人民币，自2019年4月28日至退还之日期间的利息按照同期银行贷款利率计算；4、判令被告兴泰公司向原告按照已付房款金额按照日万分之五标准支付截至2019年4月28日违约金74952.4元人民币；5、判令二被告共同向原告退还咨询服务费5000元人民币；6、判令二被告共同向原告按照同期银行贷款利率标准退还截至2019年4月28日咨询服务费利息362.85元人民币，自2019年4月28日至退还之日期间的利息按照同期银行贷款利率计算；以上暂计427667.1元人民币；7、判令二被告承担本案的诉讼、保全费。事实与理由：2017年10月24日，原告与被告兴泰公司签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买被告公司开发的位于呼和浩特市新城区乌兰察布西街北区商业楼文化教育中心1061号房屋，房屋建筑面积29.62平方米，总价415880元人民币，付款方式为当日向被告支付总价款的60%即295880元，剩余12万元贷款。双方于当日签订《提前交房补充协议》，被告将房屋交付原告，在该协议中，双方约定剩余部分购房款原告按月向被告支付，支付日期为每月10日前，分60期，1061号房屋每月2000元人民币，补充协议签订后，原告按时每月向被告支付剩余购房款。《商品房买卖合同》第15条约定出卖人应当在商品房交付450天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款价0.001%向买受人支付违约金。第十九条在本合同履行过程中发生的争议，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。根据法律及司法解释的规定，被告2017年10月24日交房，其应当于2017年10月24日起90日内即2018年1月23日办理房屋所有权登记，超过一年未登记的（即2019年1月22日），由于被告的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告兴泰公司、百盛呼市分公司辩称，一、原告未付购房款部分不具备开具发票的条件，因此无法办理房屋所有权登记；被告只有收到每期购房款之后，才能为原告开具发票，在原告未支付完全部购房款前，被告无法为其开具剩余购房款发票。原告在未取得购房款全额发票时，无法办理房屋产权证书；二、双方关于购房尾款分期支付的约定不违反法律规定，合法有效；原被告只是对剩余30%的购房尾款进行了分期支付的约定，并非对首付款进行了分期支付的约定，因此，原被告的约定不违反法律规定，合法有效；其次，被告对于原告分期支付购房尾款的部分，并未收取利息，只是对购房尾款本金进行了分期支付的约定，未收取任何费用，因此，被告未行使银行的职责，以发放贷款盈利为目的，被告的初衷只是为了方便销售房屋，因此，该行为未违反法律强制性规定，合法有效；三、关于解除合同的期限，首先，本案的《商品房买卖合同》约定了被告协助办理产权登记备案的期限，并约定因被告原因，原告未能在约定期限办理房屋权属证书的，被告承担违约责任，原告不退房，合同继续履行，合同中并未约定一方当事人享有解除合同的权利，合同附件四第十条是对其他情形下，行使合同解除权的相关约定，并不包含《商品房买卖合同》第十五条的情形，这两条的约定并不矛盾。其次，商品房买卖合同司法解释第十九条规定，为商品房买卖合同的出卖人设定了一个协助买受人办理产权登记的最迟期限，即在商品房买卖合同约定或者相关法规规定的期限届满后，又超过一年，自超过后，买受人即享有了解除合同的权利，本案中，合同约定被告应于商品房交付使用后450日内即2019年1月17日之前，将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，原告在约定的期限届满后一年即2020年1月17日才可以要求解除合同并赔偿损失，因此，本案中原告现在无权要求解除合同。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月24日，原告与被告兴泰公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于呼和浩特市新城区乌兰察布西街北侧兴泰御都北区商业楼文化教育中心1061号房，建筑面积共29.62平方米，房屋总价款为415880元；第六条付款方式及期限约定：买受人于本合同签订之日起当日内，向出卖人支付购房总价款的71%的首付款295880元，剩余价款12万元，买受人以按揭贷款方式向出卖人进行支付；第八条交付期限：出卖人应当在2012年5月30日前将商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，原告通过消费的方式，向被告兴泰公司支付了购房款295880元；被告向原告出具了《收据》。2017年10月24日，原告通过消费的方式，向被告兴泰公司支付1万元；被告百盛公司向原告出具了《收据》一张，书写：今收到李某、任某交来1061号房咨询服务费人民币5000元。同日，原告与被告兴泰公司签订《提前交房补充协议》，约定：原《商品房买卖合同》约定的总房款415880元，付款方式五年无息按揭贷款，原告已付款295880元，未付款12万元；双方达成如下协议：一、原告按月向被告支付购房尾款，支付日期为每月10日前，共分60期付完，支付金额为2000元/月。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告与被告兴泰公司签订的《商品房买卖合同》，及《提前交房补充协议》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方签订的《提前交房补充协议》的约定，对于剩余购房款，原告与被告兴泰公司协商一致，通过分期方式进行支付，现原告尚欠被告部分购房款未支付，被告未向原告出具购房款的总额发票，在原告未支付完毕购房款的情况下，被告无法协助原告办理涉案房屋的房屋产权登记手续，原告以被告未按约定办理房屋产权证而请求解除合同，退还购房款及支付利息的诉请，证据不足，本院不予支持；对于原告请求被告兴泰公司、百盛公司退还咨询服务费5000元，并支付利息的诉请，因原告未向本院提交证据证明此费用与房屋买卖合同存在直接关系，原告可通过居间服务合同纠纷或不当得利纠纷，另行提起诉讼进行解决，本案不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李某、任某的诉讼请求。诉讼费：案件受理费减半收取人民币3958元，由原告李某、任某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 韩 宇 二〇一九年七月十一日书记员 苏君洁