广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终1406号上诉人（原审被告，反诉原告）：廖光立，男，汉族，1974年12月30日，住湖南省蓝山县，被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘婉容，女，汉族，1966年3月22日出生，住湖南省冷水江市，委托代理人：陈毓春，广东乐而乐律师事务所律师。委托代理人：刘晶晶，广东乐而乐律师事务所辅助人员。上诉人廖光立因与被上诉人刘婉容房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初19621号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘婉容一审的诉讼请求：1.解除刘婉容与廖光立签订的《房屋租赁合同》，并责令廖光立立即将租赁房屋交还给刘婉容；2.廖光立立即向刘婉容支付拖欠的租金（自2018年2月至7月每月欠租金500元，共计3000元；自2018年8月份计至廖光立将租赁房屋交还给刘婉容之日止，暂计至2018年10月31日为租金16500元）；3.廖光立支付刘婉容拖欠租金的滞纳金（以5500元为基数，自2018年8月6日起计至2018年9月5日为1650元；以11000元为基数，自2018年9月6日起计至2018年10月5日为3300元；以16500元为基数，自2018年10月6日起计至廖光立付清租金为止）；4.廖光立立即向刘婉容支付拖欠的2018年8月至10月水电费4981元。以上合计34381元。5.廖光立承担本案诉讼费用。廖光立一审的反诉请求：1.刘婉容依法承担廖光立停止生产的税金每月28205.94元，从2018年7月1日至2018年10月30日止，合计金额84617.82元；2.被迫停止生产的经济收入损失每月20000元，从2018年7月1日至2018年10月30日止，合计金额为60000元；3.依法驳回刘婉容的诉讼请求；4.本案诉讼费由刘婉容承担。原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限廖光立于判决发生法律效力之日起五日内支付刘婉容2018年3月至7月占有使用费差额2500元；二、限廖光立于判决发生法律效力之日起五日内支付刘婉容2018年8月至2018年11月19日的占有使用费19983.33元；三、驳回刘婉容要求廖光立支付其滞纳金、水电费的诉讼请求；四、驳回刘婉容其他诉讼请求；五、驳回廖光立全部反诉请求。本案一审本诉受理费329.76元，由廖光立负担215元，刘婉容负担114.76元，刘婉容已预交；反诉受理费1596元，由廖光立负担1596元，廖光立已预交。一审宣判后，廖光立不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1.撤销原审判决，依法发回重审或改判廖光立无需向刘婉容支付占有费，刘婉容应向廖光立补偿停产三个月的损失60000元，及搬厂的费用15000元；2.本案一审、二审的案件受理费由刘婉容承担。事实和理由：一、廖光立与刘婉容于2016年1月21日签订的《房屋租赁合同》租赁房屋位于东莞市塘厦镇沙湖大道257-2号的厂房及宿舍房一间，合同期限为7年，从2016年1月5日至2023年7月9日，廖光立交纳了房屋定金10000元，水电押金3000元，关于该租赁房屋不符合国家安全规定或其他周边环境影响问题由刘婉容协调处理，不得影响廖光立的生产经营，相关问题经刘婉容与政府部门及村委会协商后允许廖光立经营生产。因此可知，由刘婉容处理租赁房屋的安全及周边环境问题，在2018年2月前双方按约定履行合同。但在2018年2月中旬时经查该租赁房屋不符合国家安全规定或其他周边环境影响问题，需要对该房屋进行整改，同年6月14日下达了《安全隐患整改通知书》，限期2018年6月30日前整改完毕。刘婉容接到通知后并未对案涉房屋进行整改，导致政府部门在2018年7月初将该房屋的水电停供，以致廖光立的锯木厂被迫停止生产。但原审法院认定根本原因在廖光立××锯××厂××东莞市的“散乱污”企业，存在环保问题。从证据结合事实可知，廖光立锯木厂被迫停止生产的主要原因系案涉房屋存在消防安全隐患，原审法院也认定了案涉房屋确存在消防安全隐患，而将主要原因归结于廖光立存在环保问题，廖光立在生产经营过程中从未接到环保部门的通知或者投诉，原审法院认定事实与实际不符。二、关于租金问题。2018年2月之前，廖光立如期全额的支付了租金，不存在上浮差额的支付问题，根据廖光立支付的凭证及刘婉容出具的收款收据可知，在2018年2月之前双方账目清楚均已完结。之后的费用在2018年8月前廖光立已支付了房屋租金，因房屋本身问题在2018年7月份初案涉房屋就已停止供应水电，因此，廖光立也被迫停止生产。根据双方合同的约定，房屋问题由刘婉容处理，对廖光立的损失由刘婉容承担，原审法院认定双方租赁合同无效，既然无效，且房屋本身就存在安全隐患，要求廖光立支付2018年8月至11月的租金没有任何的依据，相反廖光立的损失应由刘婉容承担。三、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十三条规定，刘婉容存在过错，应承担相应的法律后果。根据合同无效的法定责任，刘婉容应承担廖光立的损失。双方所争议的系房屋租赁问题，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干的解释》第五条的规定判决廖光立承担占用费，超出刘婉容的诉讼请求，违反《中华人民共和国民事诉讼法》不告不理的原则。刘婉容答辩称：一、租赁房屋是存在消防安全隐患还是廖光立的工厂属于东莞市的“散乱污”企业，原审法院在审理查明中并未进行认定。刘婉容与廖光立签订的房屋租赁合同第六、第八、第十条约定可以看出，无论是消防还是环保问题，均应由廖光立负责、遵守、确保。本案中，廖光立的工厂名列东莞市“散乱污”企业排查整治清单中，改造整治措施是“环保查处”。廖光立工厂被停水停电是由于存在环保问题及违规住人的消防安全问题。二、关于租金问题，原审法院关于占有使用费的认定事实基本清楚，但原审法院认定案涉厂房自2018年7月27日开始停水停电，于2018年11月5日申请恢复水电，因此对于2018年8月至10月水电费，不予支持。对此，刘婉容是不认可的。刘婉容提出的水电费4981元是廖光立工厂确实已经产生的水电费用，既包括廖光立厂房，还包括廖光立宿舍的水电费，当时，有关部门仅是关停了廖光立的工厂，但宿舍仍有水电，廖光立将宿舍的水电接到其工厂进行使用，这部分费用的产生廖光立也是知道的，廖光立在一审的反诉状中也有提交《水电缴纳明细表》。三、位于沙湖大道南××同期被关停取缔的有四家工厂，另外的三家工厂均在2018年8月2日向刘婉容提出退租申请并及时搬离，唯有廖光立拒不搬离。由于廖光立不搬，导致水、电不能恢复，刘婉容的厂房、铺面、宿舍无法出租，给刘婉容造成了巨额的损失。刘婉容在没办法的情况下向法院提起诉讼，廖光立才在2018年11月19日搬走，但是厂房内外的工业垃圾一直不清理，排水沟也是堵塞的，房屋也一直没有恢复原状，没有与刘婉容进行交接。二审期间，廖光立向法院提交了如下证据：一、廖光立本人的情况说明。二、营业执照、许可证的复印件及照片，证明廖光立有挂牌注册，消防是合法的。刘婉容的质证意见：一、关于廖光立的情况说明，其陈述不属实，案涉的租赁物确实存在消防隐患，在厂房里面有住人，廖光立是属于散乱污企业被关停过，刘婉容一审也提供了相关的证据予以证明。刘婉容要求廖光立搬离，廖光立不搬，还报警，要求刘婉容给予100000元的补偿。二、对营业执照的真实性予以确认，对照片不予确认，对开户许可证的真实性无法确认，且廖光立的证据不能证明消防是合法。刘婉容于二审期间向法院提交如下证据：廖光立于2018年11月19日搬离时刘婉容拍摄的照片。廖光立的质证意见：对证据的真实性没有异议，当天廖光立是在装垃圾，机器在2018年10月26日已经搬走了。经二审审理，双方确认廖光立搬离时没有办理案涉租赁物的交接手续，对原审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。廖光立于二审期间要求刘婉容赔偿搬厂费用15000元，并未在一审反诉时提出，本院不予审查。刘婉容未对原审判决提出上诉，对其答辩中提出有关水电费问题，本院亦不予审查。围绕双方的诉辩，本案的争议焦点为：一、廖光立是否应向刘婉容支付占有使用费；二、刘婉容是否应向廖光立承担赔偿责任。焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方均未能在一审辩论终结前提供案涉租赁物的不动产登记证，也未能提供相应的建设规划许可证，案涉《房屋租赁合同》无效。刘婉容主张廖光立已于2018年11月19日搬离案涉厂房，并提交了搬离的照片予以证明。廖光立对照片的真实性予以确认，但辩称其于2018年10月26日已经搬走了，2018年11月19日当天只是在清理案涉租赁物的垃圾。因双方并未办理案涉租赁物的交接手续，结合双方的陈述及本案证据，本院采信刘婉容的主张，认定廖光立系于2018年11月19日搬离。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，刘婉容请求廖光立支付占有使用费，本院予以支持。根据双方的合同约定，自2018年3月1日开始在原占有使用费的基础上上浮10%，故原审判令廖光立应支付刘婉容2018年3月至7月占有使用费差额以及2018年8月至2018年11月19日的占有使用费，处理正确，本院予以维持。焦点二。廖光立于二审期间提供的证据并不足以证明其存在停产损失，故对其要求刘婉容赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，廖光立的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费362.03元，由廖光立负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈晓艳审判员  陈文静审判员  雷德强二〇一九年七月十七日书记员  梁艳君赖俊威