重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0108民初3805号 原告：易平，女，汉族，1980年8月15日出生，住重庆市南岸区。 被告：刘艺涵，女，汉族，1997年8月17日生，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：兀某，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周某，北京大成（重庆）律师事务所律师。 第三人：重庆功元房地产营销策划有限责任公司，住所地重庆市南岸区南坪街道响水路**2-3，统一社会信用代码91500108304960211X。 法定代表人：叶功元。 委托诉讼代理人：龙兴素，女，汉族，1965年11月12日出生，住重庆市武隆县，系公司员工。 委托诉讼代理人：沈才胜，男，汉族，1986年3月28日出生，住四川省荣县，系公司员工。 原告易平诉被告刘艺涵、第三人重庆功元房地产营销策划有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告易平，被告刘艺涵的委托诉讼代理人兀某，第三人重庆功元房地产营销策划有限责任公司的委托诉讼代理人龙兴素、沈才胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告易平起诉请求判令：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.被告双倍返还原告支付的定金100000元（100000元×2）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月30日，原与被告（委托其母亲）在第三人介绍下签订了《买卖协议书》，原告向被告购买位于南岸区40号的房屋，双方约定成交价为2490000元，原告于签订协议时支付了定金100000元。原告通过向银行按揭贷款的方式向被告支付房款。由于银行年终额度较紧等原因，原告的贷款申请未通过银行审核，原告在积极与银行沟通证据尽早审批通过之时，被告突然告知原告要解除合同。原告于2019年1月9日在第三人工作人员面签将一份《告知函》交给原告并要求原告签字。该函内容为：原告已在2018年11月30日通过银行审核，并未在5个工作日内付款，故告知按合同约定解除合同，没收定金100000元，还保留追究成交价日万分之五违约金，原告未同意。原告的贷款申请仍在审核中，即便最终审核被拒，原告仍可通过其他方式支付房款，但被告在未与原告协商的情况下，单方解除合同，以其行为表明不愿履行合同，其违约行为致使合同目的不能实现，故原告起诉来院。 被告刘艺涵辩称，第一，被告从未提出过要解除合同，时至今日，被告都未主动提出过解除合同，但在原告要求解除合同的情况下，该合同已无法继续履行，故其同意解除合同；第二，原告的陈述与事实不符，实际上该房屋买卖交易未能顺利履行的原因是原告自身负债过高而无法通过银行贷款审批，原告的贷款申请并不是“尚在审核”中，而是已确定无法通过；且被告多次与原告沟通，希望妥善解决付款的事以便顺利履行合同；第三，在原告未通过银行按揭贷款审批的情况下，被告可随时要求原告支付房款，只要为其提供必要的准备时间即可，被告于2019年1月11日知晓原告未通过银行审批，已向原告表达了最晚在2019年6月前付清首付款的要求，原告不仅不积极履行支付义务，还故意歪曲事实逃避责任。综上，其同意解除合同，但基于系原告违约，不同意退还定金。 第三人重庆功元房地产营销策划有限责任公司未作陈述。 原告易平为证明其诉称主张，向法院提供证据如下： 1.买卖协议书及收条，拟证明双方确立了房屋买卖合同关系，原告向被告支付了定金100000元； 2.银行处理意见单，拟证明原告在收到被告告知函时的处理状态仍然是待处理状态； 3.告知函，拟证明原告收到被告要求解除合同的告知函； 4.录音光盘及录音文字摘要，拟证明原告就购买涉案房屋事宜一直积极与被告协商沟通； 5.证人田佩灵的证言，拟证明原、被告进行协商的过程。 被告刘艺涵对证据1的真实性无异议；对证据2真实性不认可，意见单上明确载明是由于原告的原因导致银行审批未通过；对证据3三性均不认可；对证据4中记录的原、被告于2019年1月19日进行协商的事实予以认可，被告在协商时明确同意原告可以在2019年6月前付清首付款，但原告不接受，原告在协商中提出的方案构成擅自对合同重大事项的变更，不符合交易习惯，给原告的合法利益造成极大的风险；对证据5不予认可，证人田佩灵系原告的朋友，其证言的证明力低，且证人对涉案房屋买卖的经过并不清楚，同时证人也证明了被告在协商中明确提出了要求原告在2019年6月前交齐房款的事实。 第三人重庆功元房地产营销策划有限责任公司对证据1、3、4的真实性予以认可，被告拿出告知函给原告以后，双方还进行了协商；对证据2的情况不清楚；对证据5无法确认，协商当天原告是带了朋友来，但是不是出庭的证人记不清了。 被告刘艺涵为证明其辩称主张，向法院提供证据如下： 1.买卖协议书及公证书，拟证明原、被告双方存在合法有效的房屋买卖合同关系，被告母亲代表被告处理房屋买卖事宜； 2.被告母亲与第三人员工沈才胜的微信聊天记录、2018年12月2日第三人员工沈才胜向被告母亲致电的记录，拟证明第三人员工沈才胜曾于2018年12月2日通过电话告知被告，其从原告处得知原告的贷款申请已于2018年11月30日通过审批的消息； 3.被告母亲与原告2019年1月8日微信聊天记录，拟证明截止2019年1月8日被告仍以为原告已通过银行审批，可以办理相应手续，原告始终未明示其实际上尚未通过银行审批的事实； 4.被告母亲2019年1月11日与银行工作人员的谈话记录，拟证明被告直到2019年1月11日才知晓原告因其自身原因未通过银行按揭审批； 5.被告母亲与原告2019年1月11日沟通的通话录音，拟证明被告在得知原告未通过银行审批后积极主动的与原告协商解决方案； 6.被告母亲与原告2019年1月13日的微信截图，拟证明原、被告双方一直在沟通，被告始终是予以配合的态度； 7.被告母亲于2019年1月15日与第三人员工沈才胜的聊天记录，拟证明被告通过第三人向原告表明，希望原告在不能通过银行审批的情况下，按照合同约定采用其他方式付款继续履行合同。 原告质证意见如下：1.对证据1无异议；对证据2的真实性、合法性有异议，从该证据中无法明确显示聊天人的身份；对证据3与原告的聊天记录真实性无异议，但对被告的证明目的有异议；对证据4被告与银行的聊天记录有异议，无法证明身份情况；第证据5、6三性均有异议；对证据7真实性、合法性有异议。 第三人重庆功元房地产营销策划有限责任公司未发表质证意见。 经审理查明：2018年9月30日，原告易平（乙方）与被告刘艺涵（甲方，由其母亲黎静代理）通过第三人重庆功元房地产营销策划有限责任公司（丙方）签订了《买卖协议书》，协议内容为： 第一条，甲乙双方通过丙方买卖位于南岸区40号7幢1-2号之物业，附带两个产权车位，该物业地址、用途、建筑面积等均以房地产权证或相关正式法律文书上的记载为准。 第四条，甲乙双方同意该物业按整套出售并计价，成交价2490000元，乙方付款方式为：1.购房定金100000元，须于签订本买卖协议书时支付；2.首付款790000元在银行面签审核成功后五个工作日之内支付；3.交易余款1600000元以银行按揭形式支付，以实际银行贷款金额为准。 第二十条，备注：经甲乙双方协议，甲方必须保证该房屋的真实性、有效性、合法性。甲方必须保证该房屋无司法查封、无限制交易、无其他债权债务纠纷。乙方必须保证自己征信良好，在银行贷款顺利进行。如因乙方征信原因造成银行按揭失败，乙方自己想办法用其他方式支付房款。甲乙双方在办理该房屋手续过程中不能因房价涨跌进行违约，如有此行为，违约方应付未违约方总房价18%的违约赔偿。甲方在收到余款的三天之内交房与乙方使用。甲方同时结清本房屋的水、电、气、物管等该房的一切费用。另，特别注明，此合同的买方由产权人母亲代签，所以产权人母亲承担该合同的一切法律责任。另，如若违约，违约方支付18%的违约金，房屋退还，定金双倍退还。 原告易平于2018年9月30日向黎静支付了定金100000元。原告在被告的配合下，于2018年10月10日向中国工商银行提交了按揭贷款申请。2018年12月14日，第三人工作人员告知被告，原告已于2018年11月30日通过银行按揭贷款审批。2019年1月9日，原、被告以及第三人工作人员在一起协商时，被告提出因原告未按合同约定期间支付首付款要求解除合同，原告表示不同意解除合同。此后，双方再次进行协商，原告易平提出再支付200000元房款给被告，要求被告将涉案房屋过户给原告，原告再将该房屋抵押给被告，然后分三年期支付剩余房款；被告提出要求原告半年内支付全部房款，双方未达成一致意见。根据被告陈述，2019年1月11日，经被告向中国工商银行核实，因原告名下存在信用卡透支尚未清偿等原因，原告未通过银行贷款审批。根据原告陈述，银行并未告知其贷款审批未通过，但直至2019年3月12日，其贷款申请仍在审批过程中。 另查明，黎静与刘艺涵系母女关系，刘艺涵于2018年10月9日向黎静出具《委托书》，委托黎静就本案涉案房屋办理签订买卖合同、代收售房款、办理产权过户、配合办理二手房按揭等相关手续，并于次日对该《委托书》进行了公证。 上述事实，有经当庭质证的《买卖协议书》、《公证书》、房屋产权证、定金收条、微信聊天截图及当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点在于涉案房屋买卖未能顺利完成的责任主体的认定。 民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。被告刘艺涵系涉案房屋所有权人，也系具有完全民事行为能力的成年人。刘艺涵委托其母亲黎静处理涉案房屋买卖的相关手续，在该买卖活动中产生的法律后果对刘艺涵本人有效，由其本人承担。 对于《告知函》的认定。通过庭审查明，被告在以为原告已通过银行贷款审批而未按照协议期限支付房款时，向原告提出了解除合同的意思表示，但在原告表示拒绝，且第三人居间调解的情况下，被告又继续多次与原告就付款事宜进行协商，即使在双方未就支付方式和支付期限另行达成协议的情况下，被告也未再次向原告发函或者通过诉讼要求解除合同。被告的行为能够表明其并未要求解除合同。且原告举示的《告知函》上并未有任何一方署名，也不符合法律规定的形式。因此，被告向原告发出的《告知函》并不能产生解除合同的法律后果。当事人协商一致，可以解除合同。原告起诉要求解除涉案房屋买卖合同，被告在庭审中表示同意，双方就解除涉案房屋买卖合同已达成合意，系双方真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。 依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告刘艺涵的义务是按照合同约定配合原告办理房屋按揭贷款申请手续和过户手续，及时向原告交房；原告的义务是按照合同约定及时向被告支付房款。《买卖协议书》中明确约定了买方必须保证自己征信良好，在银行贷款顺利进行，如因买方征信原因造成银行按揭失败，买方采用其他方式支付房款。原告易平在庭审中陈述，自2018年11月1日向银行提交了按揭贷款申请后，至2019年3月仍在审批当中，未有是否通过的结果，明显不符合常理。反之，根据被告举示的与原告的通话记录、到银行进行查询的结果以及原、被告双方就付款方式进行协商等事实可以看出，因原告自身原因导致未通过银行按揭贷款审批，原告应当采用其他方式向被告履行支付房款的义务。对于该付款期限，双方在合同中未作出明确约定，亦未另行达成协议，对于履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原、被告协商过程中，被告要求原告半年内付清房款，已为原告提供了必要的准备时间，原告提出的支付方式并非向其陈述一般风险最低且公平合理，且在因其自身原因未通过银行贷款审批的情况下，也无权要求被告接受其协商条件，故导致案涉房屋买卖未能顺利完成的责任不在被告，对原告要求被告双倍返还购房定金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第（四）项、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告易平与被告刘艺涵于2018年9月30日签订的《买卖协议书》中确定的买卖合同关系于2019年4月18日解除； 二、驳回原告易平其他诉讼请求。 案件受理费4380元，由原告易平负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。 审判员 邓 婷 二〇一九年七月八日 书记员 李嘉仪