江苏省淮安市淮安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏0803执异41号 异议人：王顺明，男，1971年8月15日出生，汉族，住淮安市淮安区。 申请执行人：王雷,男,1979年3月14日出生,汉族,住苏州市沧浪区。 委托诉讼代理人：邵炼禄。 被执行人：淮安现代国际物流有限公司,住淮安市翔宇大道南侧楚州商贸开发区。 法定代表人：周静晓,该公司董事长。 被执行人：淮安国康房地产开发有限公司,住淮安市翔宇大道南侧楚州商贸开发区。 法定代表人：周静晓,该公司董事长。 被执行人：上海意邦置业有限公司,住上海市青浦区。 法定代表人：张许秀,该公司董事长。 被执行人：江苏万商投资发展有限公司,住淮安市盱眙县。 法定代表人：吴文底,该公司董事长。 被执行人：江苏佰泰置业有限公司,住淮安市盱眙县。 法定代表人：周静晓,该公司董事长。 本院在执行王雷申请执行淮安现代国际物流有限公司、上海意邦置业有限公司、淮安国康房地产开发有限公司、江苏万商投资发展有限公司、江苏佰泰置业有限公司金融借款合同纠纷一案中，异议人王顺明对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2013年11月19日，淮安市中级人民法院对中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行诉被告淮安市人本物业服务有限公司、上海意邦置业有限公司、淮安国康房地产开发有限公司、江苏万商投资发展有限公司、江苏佰泰置业有限公司、被告倪有全、被告雷小草金融借款合同纠纷一案作出（2013）淮中商初字第198号民事判决：一、被告淮安市人本物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行借款本金人民币1890万元及利息（期内利息以1890万元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率上浮12%为年利率从2013年7月21日起计算至2013年9月4日止，逾期罚息以1890万元为基数按该笔贷款期内利率上浮50%从2013年9月5日起计算至本判决确定的给付之日止，对期内利息从2013年7月21日起按期内利率计收复利至2013年9月4日止，对逾期罚息从2013年9月5日起按罚息利率计收复利至本判决确定的给付之日止）；二、被告上海意邦置业有限公司、淮安国康房地产开发有限公司、江苏万尚投资发展有限公司、江苏佰泰置业有限公司、倪有全、雷小草对被告淮安市人本物业服务有限公司上述债务承担连带还款责任；三、原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行有权依次在人民币150万元、151万元、220万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元范围内从坐落于淮安市××区商贸开发区国际商城南侧土地（权属证书编号为：淮C国用（2017）出第16号）以及淮安市××区商贸开发区国际商城南侧仓储B5号楼-B16号楼房屋（权属证书编号为：淮房权证城镇、公字第01385号-第01396号）的折价或拍卖、变卖所得价款中优先受偿被告淮安人本物业服务有限公司的上述债务。本案案件受理费136122元，保全费5000元，合计141122元，由被告淮安市人本物业服务有限公司、上海意邦置业有限公司、淮安国康房地产开发有限公司、江苏万商投资发展有限公司、江苏佰泰置业有限公司、倪有全、雷小草共同负担。 根据中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行的申请，淮安市中级人民法院于2014年1月15日立案强制执行，案号为（2014）淮中执字第0034号。2017年10月12日，淮安市中级人民法院裁定：变更王雷为本案申请执行人，本院（2013）淮中商初字第0198号民事判决书确定的中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行的权利由王雷继受。2017年10月31日，淮安市中级人民法院将该案指定给本院执行。在本案执行过程中，本院于2018年11月23日作出（2017）苏0803执3613号之四执行裁定书：一、淮安国康房地产开发有限公司所有的位于淮安市××区商贸开发区国际商城南侧面积为58911.00平方米的土地；位于淮安市××区商贸开发区国际商城南侧：仓储B5号楼面积为4188.82平方米的房屋；仓储B6号楼面积为4188.82平方米的房屋；仓储B7号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B8号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B9号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B10号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B11号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B12号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B13号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B14号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B15号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B16号楼面积为2354.15平方米的房屋与淮安现代国际物流有限公司所有位于淮安市××区经二路西侧国际商城面积为26368.00平方米的土地；位于淮安市××区经二路西侧国际商城面积为1183.85平方米的仓储1号办公楼；面积为965.37平方米的仓储2号办公楼；面积为10727.78平方米的仓储用地C1号仓库；面积为7008.87平方米的仓储用地C2号仓库；面积为9183.56平方米的仓储用地C3号仓库；面积为9183.56平方米的仓储用地C5号仓库所有权××人淮安市闻翔仓储物流有限公司所有。该房地产自本裁定送达买受人淮安市闻翔仓储物流有限公司时起转移；二、买受人淮安市闻翔仓储物流有限公司可持本裁定书到不动产登记机构办理产权过户登记手续。 异议人王顺明向本院提出异议请求：中止淮安市淮安区人民法院（2017）苏0803执3613号之四执行裁定书所执行的内容中涉及到的仓储B5号至B16号楼地块的执行内容。事实与理由：淮安市淮安区人民法院（2017）苏0803执3613号之四执行裁定书所执行的内容中涉及到的仓储B5号至B16号楼地块的执行内容为异议申请人所承租的财产，淮安区人民法院执行局在执行过程中未按照法律规定对申请人履行司法拍卖前的合法有效通知义务，导致承租人依法参与上述涉案地块的司法竞拍的权利被剥夺，导致实体权利受到侵害，根据相关法律规定，申请中止淮安市淮安区人民法院（2017）苏0803执3613号之四执行裁定书中涉及上述地块的执行内容，同时申请撤销该部分地块的司法拍卖结果，重新参与竞拍。 申请执行人王雷辩称：1、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，本案中，淮安现在国际物流有限公司所有房产办理抵押登记的时间为2012年9月12日，土地办理抵押登记的时间为2012年9月13日，若异议人与淮安现代国际物流有限公司之间租赁合同签订时间在抵押登记时间之后的，则该租赁不能对抗抵押权人，则不具有拍卖房产的优先购买权。2、本案中，法院在淘宝网的司法拍卖平台，人民法院诉讼资产网对涉案不动产发布了拍卖公告，任何公众均可以获悉拍卖信息，执行程序合法，符合《最高人民法院关于人民从法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定。综上请求驳回异议人提出的异议请求。 被执行人淮安现代国际物流有限公司、上海意邦置业有限公司、淮安国康房地产开发有限公司、江苏万商投资发展有限公司、江苏佰泰置业有限公司未作答辩。 另查明，2012年9月5日，淮安市人本物业服务有限公司与中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行签订《人民币流动资金贷款合同》（合同编号为2012033），约定淮安市人本物业服务有限公司向中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行借款人民币1950万元，借款用途为日常生产经营周转；借款期限为一年，从2012年9月5日起至2013男9月4日；借款年利率为固定利率，即起息日基准利率上浮12%，在借款期限内，该利率保持不变；借款逾期是指淮安市人本物业服务有限公司未按期清偿或超过本合同约定的分次还本计划期限归还借款的行为，本合同项下贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，借款到期前，对淮安市人本物业服务有限公司未按时还清的利息按本合同约定的贷款利率和结息方式计收复利，借款逾期的，对淮安市人本物业服务有限公司未按时还清的借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和该合同约定的结息方式计收利息和复利。 同日，淮安国康房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行签订最高额抵押合同，约定鉴于中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行将要与淮安市人本物业服务有限公司在2012年9月5日至2013年9月5日期间签订的人民币资金借款合同等主合同，淮安国康房地产开发有限公司愿意为主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，该最高额抵押的担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利及罚息）、违约金、赔偿金、为实现债权与担保权利而发生的费用（包括诉讼费、保全费等）；该最高额抵押项下担保责任的最高额限额为人民币1950万元；双方应于该合同签订后1个工作日内到相应的登记部门办理抵押登记手续；抵押财产为：房产（坐落于淮安市××区商贸开发区国际商城南侧仓储B5号楼-B16号楼，权属证书编号为：淮房权证城镇、公字第01385-第01396号）、土地（坐落于淮安市××区商贸开发区国际商场南侧，权属证书编号为：淮C国用（2017）出第16号）。2012年9月5日，淮安国康房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行签订《国有土地使用权抵押合同》，约定淮安国康房地产开发有限公司将土地权属证书编号为淮C国用（2017）出第16号土地（经评估，由淮安市国土资源局确认使用权总价值为人民币2662.8万元）抵押给中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行，担保价值为人民150万元，设定抵押的土地使用权担保范围为被担保债务的本金、利息、罚金、违约金及有关税费，抵押期限一年，自2012年9月5日至2013年9月5日止。2012年9月5日，中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行与淮安国康房地产开发有限公司将上述土地及房屋进行抵押权登记，抵押权登记证书中均载明他项权利人为中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行，其中土地抵押权数额为150万元，淮安区商贸开发区国际商城南侧仓储B5号楼-B16号楼房屋的抵押债券数额依次为：151万元、220万元、220万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元。 2012年3月15日，异议人王顺明（乙方）与淮安现代国际物流有限公司（甲方）签订《使用协议书》一份，约定：乙方使用甲方编号为B13-北5仓储（或堆场、大棚、加工房），作为淮安国际商城的商铺配套场所，用于堆放陶瓷类产品，面积为288㎡；使用期限自2012年3月22日起至2013年止。使用费为26480元。…………。 2018年4月9日，异议人王顺明（乙方）与淮安现代国际物流有限公司（甲方）签订《使用协议书》一份，约定：乙方使用甲方编号为B17-7仓储/堆场/大棚/加工房，作为淮安国际商城的商铺配套场所，用于堆放/加工产品，面积为84.16㎡；使用期限自2018年1月1日起至2018年3月30日止。使用费为2946元。 2018年4月16日，异议人王顺明（乙方）与淮安现代国际物流有限公司（甲方）签订《使用协议书》一份，约定：乙方使用甲方编号为B8-北5的仓储/堆场/大棚/加工房，作为淮安国际商城的商铺配套场所，用于堆放/加工产品，面积为384㎡；使用期限自2018年4月1日起至2018年6月30日止。使用费为13440元。 本院认为，本案的争议焦点为：异议人的租赁权能否阻却本院的执行行为。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，淮安国康房地产开发有限公司所有的位于淮安市××区商贸开发区国际商城南侧土地（权属证书编号为：淮C国用（2017）出第16号）以及淮安市××区商贸开发区国际商城南侧仓储B5号楼-B16号楼房屋（权属证书编号为：淮房权证城镇、公字第01385号-第01396号）已于2012年9月5日登记抵押给中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行，异议人与淮安现代国际物流有限公司于2012年3月15日签订的《使用协议书》已于2113年3月21日到期。2018年4月9日、2018年4月16日双方签订的协议在中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行抵押权登记之后，根据法律的规定，异议人的租赁权不得对抗申请执行人的抵押权。因此，异议人的异议申请无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 驳回王顺明的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向淮安市中级人民法院申请复议。 审判长  林以喜 审判员  王玉辉 审判员  耿怀礼 二〇一九年七月二十二日 书记员  毕 颖 附页――裁判依据的法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律，司法解释另有规定的除外。