重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初21862号原告（反诉被告）：梁晓凤，女，1973年11月19日生。委托诉讼代理人：雷燕华。委托诉讼代理人：陈霞。被告（反诉原告）：重庆昌可商贸有限公司。法定代表人：唐道东，总经理。委托诉讼代理人：史青。原告（反诉被告）梁晓凤诉被告（反诉原告）重庆昌可商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁晓凤及其委托诉讼代理人雷燕华、陈霞，被告（反诉原告）重庆昌可商贸有限公司的委托诉讼代理人史青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）梁晓凤向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的《重庆昌可商贸有限公司西彭物流中心租赁合同》自始无效；2、判令被告赔偿原告装修款319148元，返还押金2万元，共计339148元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年10月7日，原告与被告的招商经理陈浩、胡军咨询租赁被告房屋用于办旅店事宜，对方称能够办理相关经营手续。同年10月10日，原告将5万元承兑汇票交给被告，将其中的2万元作为租赁房屋的押金。同年11月16日，原、被告签订《重庆昌可商贸有限公司西彭物流中心租赁合同》，明确约定被告将其西彭物流中心场地A1栋二楼整层出租给原告，原告将所租用场地作为旅店使用。随后，原告对所租赁房屋进行装修，共计花费319148元。装修完毕后，原告向工商局办理工商登记，但因所租赁房屋不能用于开设旅馆，工商局不予注册。同年12月底，九龙坡区消防支队在检查时，发现租赁房屋整体建筑材料不合格，给予罚款、且不允许经营。后原告了解租赁房屋所处土地用于工业用地，房屋无建筑许可证，根本不能用于开设旅馆。原告认为，被告提供的房屋不能满足经营旅馆条件，使合同目的无法实现，导致原告遭受装修损失319148元。故为了维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告（反诉原告）重庆昌可商贸有限公司辩称：原告的损失是因其没按合同履行，造成的损失由其自行承担。原告没有办理施工许可证，也没有报送消防设计审核，就私自开工进行装饰装修，并且也没有依据租赁合同约定报被告的市场管理部门办理入场装修手续及审批手续，擅自进行装饰装修，这是造成其装修损失的重要原因。如果当时办理了上述手续，原告就应当清楚，房屋没有建设规划许可证，也就不会存在装修损失。原告在签订合同的时候，未尽审慎义务，原告租赁该房屋用于酒店经营，而涉及酒店经营需公安、消防及卫生部门等部门批准手续，原告如进行了充分的审查义务，也能清楚知晓房屋的状态，也就不会盲目的装修，产生装修损失。即便本租赁合同是无效合同，原告在占用房屋期间也应当按租赁标准从占用之日起到实际搬离之日止，向被告支付租金。在装修过程中，因未取得出租人的同意，原告所产生的装修费用应当自行承担。即使出租人同意其装修，原告也应当提供相应证据证明其损失的大小，并且区分形成附合和没有形成附合的装修，未形成附合的，出租人不同意利用，原告应当自行拆除，且不得造成房屋的毁损。形成附合的应当按过错来承担损失，该租赁合同的租期是一年，原告在确定租赁期限时就已经考虑的装饰装修价值摊销的问题，也就说该装修的价值已做为成本在租赁期限内会摊销完毕，被告认为原告应举证证明其未使用租赁物期间的现值损失，并按过错分摊损失。被告（反诉原告）重庆昌可商贸有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付水、电费、清洁费共计10724元；2、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付房屋占有使用费55200元，并从2017年12月4日起至实际支付之日止以27600元为基数，每日按千分之五向反诉人支付滞纳金；3、本诉和反诉的诉讼费均由原告（反诉被告）承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年11月16日签订《重庆昌可商贸有限公司西彭物流中心租赁合同》，约定反诉被告租赁反诉原告位于重庆昌可商贸有限公司西彭物流中心A1栋二楼整层，用于经营旅店；租赁期限为1年，即自2017年12月1日至2018年11月30日止，租金标准按每月4600元计算，共计55200元，租金每半年支付一次27600元，合同签订后三日内反诉被告支付半年租金，逾期将按应缴金额的千分之五每日收取滞纳金；合同期内租赁场地所用水电由反诉被告承担，按水5元一吨，电费1.5元一度收费，反诉原告每月向反诉被告收取清洁费100元。合同签订后，反诉原告将房屋交付反诉被告使用，但反诉被告未按约定履行付款义务。反诉被告梁晓凤辩称：反诉原告的请求均是依照租赁合同所提出，现因反诉原告出租的案涉标的物没有取得规划施工许可证，故合同无效，反诉原告不能依据合同向我们主张相应的费用。请求第二项租金，因该房屋没有相应的规划证书，不具备一般商业用房的价值，且租赁合同无效，因此反诉原告不能依据合同所约定的租金标准向反诉被告主张所谓的租赁费。即使反诉被告在装修过程中产生了水、电、清洁费，反诉原告也应当举示其实际产生费用的票据。且本案导致合同无效的全部过错在反诉原告。反诉原告所主张的所有费用均是因合同无效而导致的损失，该全部损失应当由过错方及反诉原告全部承担。经审理查明，坐落于重庆市九龙坡区西彭镇西彭物流中心**，系未经有关主管部门批准的违法建筑。2017年10月，原告向被告交纳20000元，并开始对上述建筑的二层整层进行装修。2017年11月16日，原、被告签订《重庆昌可商贸有限公司西彭物流中心租赁合同》一份，该合同约定:原告租赁被告位于西彭物流中心A1栋二楼整层，用于经营旅店；租赁期限为1年，即自2017年12月1日至2018年11月30日止，租金标准按每月4600元计算，共计55200元，租金每半年支付一次27600元，合同签订后三日内原告支付半年租金，逾期将按应缴金额的千分之五每日收取滞纳金；合同期内租赁场地所用水电由原告承担，按水5元一吨，电费1.5元一度收费，被告每月向原告收取清洁费100元；合同签订当日，被告需向原告缴纳履约保证金13800元。2017年12月底，重庆市九龙坡区公安消防支队对涉案房屋进行检查时，发现租赁房屋整体建筑材料不合格，给予原、被告相应罚款，且不允许原告经营。后涉案房屋一直处于闲置状态。另经原告申请，本院委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋装饰工程的现值进行了价格评估，鉴定意见为:价格评估标的在价格评估基准日的价格为251182元。房屋装修及附属设施评估明细如下：1、防盗门7290元，2、铁门2098元，3、塑钢滑拉门2736元，4、铝扣板37019元，5、彩钢棚840元，6、地毯9545元，7、大门地砖2902元，8、活动板18571元，9、乳胶漆1600元，10、厕所砖墙22455元，11、厕所瓷砖19377元，12、厕所塑钢吊顶4086元，13、厕所镜片575元，14、花洒1610元，15、排气扇1380元，16、毛巾架345元，17、塑钢门9890元，18、便池+抽水箱5888元，19、洗脸面盆2990元，20、水龙头345元，21、水管隔阀460元，22、1.2米×2米木床26880元，23、1.2米×2米床垫15960元，24、1.5米×2米木床550元，25、1.5米×2米床垫320元，26、床头柜3300元，27、窗帘8073元，28、直径10cm水管101.12元，29、空气能热水机21000元，30、空调钢架1280米，31、消防器200元，32、水电安装19089元。庭审中，原告认为未形成附合的添附物有1、2、3、6、14、15、16、17、20、23、25、26、27、29、30、31。被告认为未形成附合的添附物有1、2、3、4、5、6、8、13、14、15、16、17、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、31。上述事实，有《重庆昌可商贸有限公司西彭物流中心租赁合同》、行政处罚决定书、承兑汇票、评估报告及当事人陈述等证据材料在卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，本案中，原、被告在2017年11月16日签订《租赁合同》时，诉争房屋未取得建设工程规划许可证，且至今也未办理相关手续，按照法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故原、被告签订的《租赁合同》无效。合同无效的，应当返还因合同取得的财产，故被告应退还原告保证金13800元。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，租赁合同无效的原因在于租赁标的物不具备建设规划审批手续，被告作为租赁标的物的出租人，在将涉案房屋出租之前应当保证房屋的合法性，故被告对本案租赁合同的无效存在过错；旅馆业作为特种行业，原告作为承租人，在承租房屋欲经营旅馆业之前应当对办理该行业的营业执照及相关许可证所需要的证明文件及所要求的经营用房条件进行充分的了解，而其在未进行相关调查、了解之前就贸然对承租房屋进行大规模装修，直接导致相关装修损失的发生，现其未尽到应有的谨慎交易义务，对涉案租赁合同无效亦存在过错。故综合考虑原、被告对于合同无效和上述损失形成的过错，酌定由被告分担原告装修损失的80%。本案中，本院认为未形成附合的添附物有防盗门、铁门、塑钢滑拉门、地毯、花洒、排气扇、毛巾架、塑钢门、水龙头、木床、床垫、床头柜、窗帘、空气能热水机、空调钢架、消防器，应由原告予以拆除。铝扣板、彩钢棚、大门地砖、活动板、乳胶漆、厕所砖墙、厕所瓷砖、厕所塑钢吊顶、厕所镜片、便池、抽水箱、洗脸面盆、水管隔阀、水管、水电安装改造为已形成附合的装饰装修物，现值为138380元。该部分损失由被告承担80%即110704元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定:“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”该规定的主旨可以理解为，在通常情况下人民法院可以按照当事人协商一致的结果，参照约定的租金标准确定房屋占有使用费，但租金标准只是人民法院裁量的依据之一，不是唯一的完全性的依据。在某些情况下，如按租金标准计算占有使用费时，与双方基于房屋可以获得的利益严重不符，可能导致双方利益严重显失公平的情况时，人民法院可以根据案件具体情况，通过行使自由裁量权予以酌定处理。本案中，原告装修后即因诉争房屋是不合法建筑而未能实际经营，综上，反诉被告占有租赁房屋期间，给反诉原告造成房屋占有使用费损失，应当根据本案的具体情况承担相应赔偿责任。房屋占用使用费负担问题应当结合以下具体情况酌情认定:其一，租赁房屋属于违法建筑，反诉原告将其出租获取利益违反了法律规定，其行为也是导致租赁合同无效的主要原因；其二，反诉被告占有租赁房屋期间未获得任何利益；其三，在反诉被告未经营利用房屋情况下，反诉原告未能及时主动地与反诉被告协商处理房屋清退事宜，应对其房屋占用使用费损失的亦应承担相应责任。基于以上情况，如按照合同约定租金标准要求反诉被告支付占有房屋期间的占有使用费，对于反诉被告显失公平，严重违背了合同法公平原则。现反诉原告主张租赁期限内房屋占用使用费55200元，本院酌情认定反诉被告按照租金标准计算的20％向反诉原告支付租赁期限内的房屋占有使用费11040元（55200元×20%），扣除反诉被告已交纳的6200元（20000元－13800元），反诉被告还应向反诉原告支付房屋占有使用费4840元。因租赁合同无效，双方约定的违约金条款不具有法律约束力，滞纳金属于违约金性质，该诉请没有法律依据，本院不予支持。反诉原告所主张的水电费9824元，因其未提交相应水电费发票，也未经反诉被告确认，故本院对原告所主张该部分水电费用，不予支持。反诉原告根据合同约定主张11个月的清洁费1100元，本院酌定反诉被告承担20%即220元，反诉原告自行承担80%，理由同房屋占有使用费，本院不再累赘。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下:一、原告（反诉被告）梁晓凤与被告（反诉原告）重庆昌可商贸有限公司于2017年11月16日签订的《重庆昌可商贸有限公司西彭物流中心租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）重庆昌可商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）梁晓凤返还保证金13800元；三、被告（反诉原告）重庆昌可商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）梁晓凤房屋装饰装修物损失110704元；四、原告（反诉被告）梁晓凤于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）重庆昌可商贸有限公司支付房屋占有使用费4840元；五、原告（反诉被告）梁晓凤于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）重庆昌可商贸有限公司支付清洁费220元；六、驳回原告（反诉被告）梁晓凤的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）重庆昌可商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6380元、反诉案件受理费2800元、鉴定费3000元、共计12180元，由原告（反诉被告）梁晓凤负担本诉案件受理费4000元、反诉案件受理费800元、鉴定费1500元，共计6300元；由被告（反诉原告）重庆昌可商贸有限公司负担本诉案件受理费2380元、反诉案件受理费2000元、鉴定费1500元、共计5880元［本诉案件受理费6380元及鉴定费3000元，系原告（反诉被告）梁晓凤预付，反诉案件受理费2800元，系被告（反诉原告）重庆昌可商贸有限公司预付，两项折抵，被告（反诉原告）重庆昌可商贸有限公司应给付原告（反诉被告）梁晓凤3080元，随同上述判决款项于本判决书生效之日起十日内一并给付］。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  米俊倩人民陪审员  汤世炎人民陪审员  钟 俊二〇一九年七月十二日书 记 员  惠如琴