河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3423号上诉人（原审原告）：王鹤锦，女，1974年10月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王蕊，河北瀛川律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙志亮，男，1973年9月26日出生，汉族，户籍地址天津市河**，现住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘超，河北律仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴安林，男，1977年5月29日出生，汉族，户籍地址河北省廊坊市安次区，现住廊坊市安次区。被上诉人（原审被告）：刘梅娟，女，1975年1月15日出生，汉族，户籍地址广东省遂溪县，现住廊坊市安次区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：周宏波，河北凌翔律师事务所律师。上诉人孙志亮、王鹤锦因与被上诉人刘梅娟、吴安林确认合同无效纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王鹤锦上诉请求：改判支持王鹤锦的诉讼请求，或发回重审。事实和理由：1、涉案房屋系二上诉人婚后支付房款并取得房产证，虽然房产证名字为孙志亮，但属于夫妻共同财产，上诉人实际交房款的时间是2015年12月。2、孙志亮未得到王鹤锦同意，且王鹤锦不知情，其处分房产的行为无效。3、被上诉人以明显低于市场价的价格与患有严重抑郁症的病人单独交易，其主观恶意明显，被上诉人不是善意取得。被上诉人明知孙志亮的婚姻状况及病情，利用孙志亮神志不清，强行签订合同。孙志亮在2015年10月曾经走丢。整个交易过程孙志亮受到吴安林的哥哥吴柏林的引诱。2015年11月该小区的价格为每平米1万元。申请法院调取该小区该时间段的其他售房合同，以查明涉案房屋当时的实际价格。4、从合同具体内容可以看出，整个条款的违约责任均是对孙志亮的约束，即明确了共有权人不同意出售房屋时的违约责任，也明确了涉案房屋被富士康收回后的法律责任，同时第八条约定了因孙志亮家庭原因引发的纠纷由孙志亮自行承担，合同内容显失公平，通过孙志亮神志不清获得该房产；被上诉人在签订合同之初向孙志亮隐瞒真实价格，诱导其做出不正确的处分行为。吴安林对该房产可能被收回或孙志亮清醒时不认账要求按公允价格调整合同的风险是有预估的，所以在合同签订时处处避险，只想受益，把所有风险都给孙志亮。孙志亮的上诉请求及事实和理由与王鹤锦一致。另外：房屋钥匙是被上诉人上门要走的。吴安林把房屋出租获取不当得利。申请法院调取吴安林起诉二上诉人的另一案件的录像，以查明被上诉人做虚假陈述。孙志亮当时在患病期间与吴安林签订合同，签订合同后由于擅自处分了共同财产，心里很害怕，一直没有通知其妻子。刘梅娟、吴安林答辩称，孙志亮、王鹤锦的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、房产属于孙志亮个人财产，孙志亮以全款购房，孙志亮与王鹤锦在2015年8月18日才登记结婚，根据不动产登记证书的记载该房产是孙志亮单独所有，因此该房屋是孙志亮婚前个人财产。二、我方认为在合同签订时孙志亮是神志清醒，是完全行为能力人，理由1、在合同签订前孙志亮刚结婚半年；2、当时孙志亮在富士康公司任职高管，任专理职务，属于管理人员；3、根据上诉人提交的病历可以证明其发病的时间是2017年，上诉人所称的抑郁症并不影响一个人对自己权益的处分。三、根据《婚姻法》司法解释一第十七条第（二）项规定，本案房屋即使是夫妻共同财产，孙志亮的处分行为也是完全有效的。孙志亮在签订合同前一两周就在找我哥想卖房，孙志亮第一次想卖60万元，没有人要，后来孙志亮自己降价，降至55万元。富士康好多高管都有房子，孙志亮同部门的禹国庆、杨殿虎当时也把房子卖了，价格大约6000元左右，孙志亮当时签订合同时说意识不清醒是不成立的，在交易过程中孙志亮主动给我们买饮料，孙志亮说不知道合同内容，实际上他早就准备好身份证的复印件交给我们，孙志亮还在自己的身份证复印件上备注“只用于廊坊房产过户”，燃气管道开通办卡时孙志亮主动将身份证原件寄给我，在孙志亮在拿房本前一个月从来没有向我方提出过不给过户。孙志亮说刘梅娟签订合同时没在场，实际上在场，还有吴柏林，共计四个人。四、针对调证申请：1、该申请违反民事诉讼法有关规定，并不属于二审新发现的证据，因此本申请不应予以采纳；2、申请内容事实与理由部分，其调取的房屋交易信息，是开发商一手楼房交易的信息，与本案二手房买卖交易不具备关联性，因此请法庭驳回其申请。王鹤锦向一审法院起诉请求：确认三被告于2015年11月15日签订的《房产交易合同》无效。一审法院认定事实：原告与被告孙志亮于2015年8月18日登记结婚。被告吴安林、刘梅娟系夫妻关系。2013年11月25日，被告孙志亮与廊坊市康城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告孙志亮购买由廊坊市康城房地产开发有限公司开发的位于廊坊市安次区房屋，房屋单价2650元/平米，建筑面积为92.480平米，房屋总价款245072元。2015年11月15日，被告吴安林、刘梅娟与被告孙志亮签订涉案房屋的《房产交易合同》。合同约定，被告孙志亮将廊坊市安次区瑞河兰桥10-2-401室房屋出卖给被告吴安林、刘梅娟；涉案房屋成交价为55万元，该房款被告吴安林、刘梅娟分两次支付给被告孙志亮，第一次在签订合同后10个工作日交付购房款40万元，第二次在房屋办理过户时交付房款15万元。合同签订后，吴安林付款40万元，2015年11月18日，被告孙志亮为被告吴安林出具收条一份，内容为收吴柏林/吴安林廊坊第一期房款共计人民币40万元（肆拾万正），第二期房款共计15万元（拾伍万元）待付。《房产交易合同》签订后的第二天，被告孙志亮将涉案房屋交付被告吴安林、刘梅娟，被告吴安林、刘梅娟进行装修并入住至今。廊坊市康城房地产开发有限公司于2015年12月25日为被告孙志亮出具收款发票；2018年6月21日，涉案房屋的不动产权证书下发，该证书载明所有权人为“孙志亮”，共有情况为“单独所有”。一审法院认为，涉案房屋是被告孙志亮在2013年11月25日购买，此时原告与被告孙志亮之间并不存在夫妻关系。在原告王鹤锦与被告孙志亮自2015年8月18日起婚姻关系存续期间，被告孙志亮于2018年6月21日取得了涉案房屋的产权证书，涉案房屋的产权证书虽然是婚后取得，但该产权证书明确登记权利人为孙志亮，共有情况为单独所有，从而可以说明涉案房屋系被告孙志亮的个人财产，其对该房屋具有完全的所有权及处分权；不论原告与被告孙志亮是否分居，都不能改变涉案房屋系孙志亮单独所有的性质，同时原告也并未向法庭提交涉案房屋是夫妻共同财产的证据；被告吴安林、刘梅娟在签订《房产交易合同》后，按约支付了房款40万元及约定的利息，并实际占有使用该房屋，已构成善意取得。虽然被告孙志亮在与被告吴安林、刘梅娟签订《房产交易合同》时患有抑郁症，但抑郁症患者不属于限制民事行为人、无民事行为能力人，且原告未向法庭提供被告孙志亮与吴安林、刘梅娟签订的合同存在欺诈、主观非善意情形的证据。故本院对原告主张的要求确认三被告于2015年11月15日签订的《房产交易合同》无效的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国婚姻法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告王鹤锦的全部诉讼请求。本院二审期间，上诉人王鹤锦提供了买受人为牛张华和蔡维阁的《商品房买卖合同》两份，证明一、涉案房屋在2015年9月至2016年1月的同地段同时期的市场均价为9434元/平方米至10068元/平方米之间，本案涉案房屋被上诉人的交易价格仅为5000元/平方米，被上诉人的买受价格明显低于市场价，以不合理的低价进行交易，孙志亮与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效；二、涉案房屋、涉案小区在2015年10月份左右进行交房，孙志亮并没有对涉案房屋进行实际的使用，其性质等同于一手交易的新房，不是被上诉人主张的二手房。被上诉人对该两份《商品房买卖合同》真实性、合法性不予认可；该两份合同系廊坊市康城房地产开发有限公司与买受人签订的一手房买卖合同，与本案二手房买卖不是一个性质，不具有关联性及可比性。上诉人孙志亮在二审期间提交吴安林在另案中向法庭提交的微信聊天记录九页；申请当庭播放2019年5月26日我和吴安林在廊坊万达广场麦当劳餐厅的现场谈话录音。证明目的：吴安林同意2021年办理房产过户，其交易目的不是买房，是为了孩子上学，一直想取消交易，知道我房产证下来了才告我。我为了房产证提前办下来，多支出了12.3万元。被上诉人质证意见：一、对证据真实性不予认可，上诉人提交的微信记录不是连续的，因为双方的微信聊天记录很多，P4-P9是上诉人提交的，不是我方提交的，P1-P3是我方在另案一审提交的一部分。二、从聊天内容可以证明上诉人孙志亮因为房屋涨价而要求被上诉人吴安林多支付购房款，否则不予配合办理房屋过户。录音无法听清，孙志亮说2021年交易，在孙志亮一再要求下我提出前提，必须让我保管房本。实际上孙志亮把他的房本抵押给廊坊银行了。被上诉人在二审期间提交了安次区法院在另案中向廊坊市不动产登记中心调取的涉案房屋查询结果，证明该房屋是孙志亮个人的婚前财产，其有完全的处置权，同时在一审诉讼中上诉人方提交的不动产登记证书与房屋实际的现状不符，不动产登记证书并没有记载房屋进行了抵押，而在2018年9月份开庭前上诉人孙志亮已经将该房屋以消费贷款的方式抵押给廊坊银行，请法庭予以核查。王鹤锦质证意见：该证据不能证明被上诉人的证明目的，房屋是否进行抵押与本案没有直接的利害关系，该证据与本案无关联性，该证据是复印件，真实性无法核实。涉案房屋是2018年6月21日取得的房产证，这个是婚后财产，我是共有人，如果房产能够抵押，证明房产不属于吴安林，所以证明之前双方签订的房产交易合同无效，开始签订的房产交易合同就孙志亮和吴安林，后来才加上的刘梅娟，是手写的，开始是孙和吴两个人签订合同，后来刘梅娟进行了追认，被上诉人是在孙志亮不清醒的情况下签订的，是不公平的，我不同意，即使是我授权孙志亮签订的合同，应该有我的委托书。孙志亮质证意见：对证据的真实性不予认可，双方口头约定2021年交易，现在房本提前下来是孙志亮向原工作单位支付了12.3万元的违约金，因此如果吴安林主张需要提前过户，应该支付该笔费用，否则应该等到2021年，另外该房屋买卖确实孙志亮未通知王鹤锦，是私自买卖的。房产确实抵押了，我认为2021年11月26日以前我们家对房屋有完全的处分权，《房屋买卖合同》无效。本院认定的事实与一审一致。本院认为，涉案房屋是孙志亮在2013年11月25日购买，涉案房屋的买卖合同和产权证书均未记载王鹤锦的名字，孙志亮对该房屋具有完全的处分权。虽然二上诉人主张孙志亮在签订《房产交易合同》时患有抑郁症、神志不清、受到吴柏林的引诱强行签订合同、向孙志亮隐瞒真实价格，但上诉人的这些主张无充分证据支持。至于本案房屋成交价格，系双方的真实意思表示，房屋价格不能成为合同无效的依据，合同内容也无显失公平之处。上诉人孙志亮所称被上诉人同意2021年交易与本案无关。上诉人申请法院调取该小区其他售房合同及吴安林起诉二上诉人的另一案件的庭审录像，该内容与本案无关，不予支持。综上所述，孙志亮、王鹤锦的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200.0元由上诉人孙志亮、王鹤锦各承担100元。本判决为终审判决。审判长  刘建刚审判员  李绍辉审判员  崔玉水二〇一九年七月八日书记员  邓雪娇