河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终3111号上诉人（原审原告、反诉被告）：代洪志，男，1976年11月5日出生，汉族，住保定市定兴县。上诉人（原审原告、反诉被告）：王艳荣，女，1974年2月12日出生，汉族，住保定市定兴县。二上诉人共同委托诉讼代理人：李虎，河北达胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：祁志，男，1985年6月6日出生，汉族，现住高碑店市。委托诉讼代理人：陈森，河北福衡律师事务所律师。上诉人代洪志、王艳荣因与被上诉人祁志房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。代洪志、王艳荣上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人不构成违约，不承担违约责任，双方签订的房屋买卖合同继续履行；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，错误的认定上诉人构成违约。1、一审中上诉人提交的被上诉人电话录音中，被上诉人明确表示因为自己在山东省办理了房屋贷款，不能再购买涉案房屋，一审法院也认定了被上诉人的行为构成违约，但认为录音是在2017年6月2日才开始形成的，超过了双方约定的解除涉案房屋的抵押手续时间2017年6月1日“一天”，就据此认定上诉人也构成违约，该逻辑是错误的，该超过的“一天”不是认定上诉人违约的充分理由，因为上诉人是在2017年6月2日开始保存的证据，通过录音内容足以认定被上诉人早已明确不想购买该房屋，被上诉人的违约时间明显早于6月1日，并不是上诉人保存证据后被上诉人才开始违约的，上诉人行使不安抗辩权合情合理合法。一审法院不能片面理解为录音形成时间就是违约行为发生时间，关键要听录音的内容。2、一审中证人出庭也直接证实了被上诉人违约时间早于2017年6月1日，该证据与录音证据相互佐证，也能证明是被上诉人先提出不想购买涉案房屋后，上诉人才没有解除涉案房屋的银行抵押。3、被上诉人明确表示因为自己在山东省办理了房屋贷款，不能再购买涉案房屋，可以试想，已经在山东省办理房屋贷款的手续，是经过被上诉人在山东省选购房屋、上报贷款资料、银行审查后，下达批贷函等一系列程序的，不可能一两天就能够完成，该逻辑也足以证明被上诉人是早已构成违约的，而不是6月1日到2日一天办理完毕的山东省贷款。4、被上诉人是在雄安新区设立的第二天即2017年4月2日购买的该房屋，当时正是房屋价格顶峰时段，因为过了一段时间，涉案房屋价格大幅下降了30万左右，被上诉人才故意终止合同的，如果涉案房屋升值了30万，被上诉人就是全款也会购买该房屋的。5、因为是在新区设立的第二天，所以当时涉案房屋的价格达到了顶峰，一审法院错误的解除了双方的买卖合同，这将造成上诉人的严重损失，因为在2017年4月2日有其他很多购房者，将房屋销售给其他人，房屋价值也会在80万左右，被上诉人的缔约行为影响了上诉人与其他人缔约，现在房屋价格只有50多万元，现在判令解除合同，上诉人属于严重受损方，被上诉人属于违约后的获利方。二、一审法院审理程序错误。本案2018年1月26日立案，上诉人在2019年3月才收到判决书，已经超过了一年时间，合议庭人员已经不能及时的根据庭审情况对案件作出准确的判断。祁志辩称，1、上诉人主张的认定事实错误不能成立，因上诉人未按合同解除房屋抵押，导致被上诉人无法依约如期购买房屋，被上诉人在约定期限后于2018年5月在其他地方贷款买房，并不构成对本案的违约。2、一审法院审理程序合法，请予以维持。代洪志、王艳荣向一审法院起诉请求：1、继续履行2017年4月2日签订的房屋买卖合同；2、判令祁志支付违约金190000元；3、诉讼费用由祁志负担。祁志向一审法院提出反诉请求：1、判令解除2017年4月2日签订的房屋买卖合同；2、判令代洪志、王艳荣返还购房定金50000元；3、判令代洪志、王艳荣支付违约金240000元；4、诉讼费用由代洪志、王艳荣承担。一审法院认定事实：2017年4月2日，代洪志、王艳荣作为甲方在保定筑诚房地产经纪有限公司居间服务下与祁志签订了《房屋买卖居间合同》，约定将代洪志、王艳荣坐落于白沟镇土普家园小区5号楼2单元501号房屋出售给祁志。房屋面积114.4平方米，房屋总价款800000元，签订合同当日祁志支付了50000元定金。但未按合同约定直接支付给代洪志、王艳荣，而是支付给了中介公司，后中介公司转给代洪志、王艳荣43600元，另外双方商定房屋价款中的640000元由办理抵押贷款支付。在此次二手房交易之前代洪志、王艳荣的房屋已在银行设定抵押，因此双方在合同第二条第三项写明：“该房屋已经设定抵押，抵押权人为：中国工商银行容城支行”，双方约定“甲方应于2017年6月1日前办理抵押注销手续。”同时合同第九条约定：“甲乙双方同意，自合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续。”合同第十二条其他约定：“甲方自行偿还银行贷款……”。现代洪志、王艳荣未办理房屋的抵押注销手续，无法向房屋产权登记部门申请办理房屋产权转移手续，合同不能继续履行。另外，代洪志、王艳荣向法庭提供的证人王某与祁志于2017年6月2日、2017年6月20日、2017年6月28日的三段通话录音，在2016年6月20日的录音中祁志认可“我山东那房现在给做着贷款呢，咱们这再做贷款也做不了”，说明祁志的贷款资格存在一定问题，无法办理银行贷款。合同第七条第二款对甲方可能出现的违约情形进行列举，具体为（2）该房屋被查封或限制转让导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过30日的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的30%向乙方支付违约金；丙方收取得乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付给乙方。合同第七条第三款对乙方可能出现的违约情形进行了列举，具体为：乙方在申请贷款期间，到最后给甲方放款前，如乙方申请二次贷款或征信发生重大变化导致银行无法给甲方发放贷款的，属于乙方违约，并需要在30日内补齐银行所申请的贷款，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的30%向甲方支付违约金。一审法院认为，代洪志、王艳荣与祁志签订《房屋买卖居间合同》，约定代洪志、王艳荣于2017年6月1日前偿还银行贷款办理抵押注销手续。现代洪志、王艳荣未办理房屋的抵押注销手续，合同不能履行，故对祁志要求解除合同返还定金的诉请予以支持；按合同第七条第二款的约定，代洪志、王艳荣已构成根本违约，应向祁志承担相应的违约责任。而代洪志、王艳荣提交的证人王某证言及王某与祁志的通话记录证明祁志的贷款资格有问题，依据合同第七条第三款的约定，祁志也已构成违约，应向代洪志、王艳荣承担相应的违约责任。至此双方均应向对方承担违约责任支付房屋总价款30%的违约金，因责任对等，双方不必再履行。关于定金，祁志未按约定直接支付给代洪志、王艳荣，致使代洪志、王艳荣只收到43600元，至于代洪志、王艳荣履行不安抗辩权的说法，因其提供的录音均为2017年6月1日以后的录音，超过双方约定的2017年6月1日注销房屋抵押手续的日期，不符合不安抗辩权的情形，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）代洪志、王艳荣与被告（反诉原告）祁志于2017年4月2日签订的《房屋买卖合同》。二、原告（反诉被告）代洪志、王艳荣于本判决生效后五日内返还被告（反诉原告）祁志购房定金款43600元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4100元，反诉案件受理费2825元，共计6925元，由原告（反诉被告）代洪志、王艳荣负担4587元，由被告（反诉原告）祁志负担2338元。二审审理中，被上诉人祁志提交其与建设银行龙口支行签订的贷款购房合同，拟证明祁志在山东贷款买房是发生在2018年5月份。上诉人代洪志、王艳荣发表质证意见称，1、该份个人住房借款合同不能证明就是在2017年6月20日被上诉人主张的已经在山东做的贷款房屋，因为时间相差了一年，很有可能是被上诉人重新投资购的房屋，不能证明被上诉人的证明目的，因为在2017年6月20日手机录音中被上诉人已经明确表述“我山东那房给做着贷款呢，咱们这再做贷款也做不了”，已经明确表示拒绝购买房屋，上诉人所主张的不安抗辩权成立。2、贷款没有次数限制，被上诉人完全可以在多区域多次贷款购买房屋，本合同无法继续履行的根本原因是因为房屋价格下降了约30万元左右，作为被上诉人感觉投资已经不再合适，才找理由找借口拒绝履行合同，因为当时签订合同时间是在2017年4月2日，是宣布雄安新区成立的第二天，当时房屋价格在80万左右，后期由于房屋价格下降，房屋价值只有50多万元，这才是被上诉人真正拒绝履行合同的根本原因，如果涉案房屋上涨了30万元，相信被上诉人全款购买也会购买涉案房屋。本院经审查认为，被上诉人祁志提交的贷款购房合同，签订日期为2018年5月4日，与本案双方发生争议的时间相去较远，无法确认与本案存在关联性，本院对此不予采信。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，上诉人代洪志、王艳荣提出，因被上诉人祁志提出不想购买涉案房屋，上诉人才未解除涉案房屋的银行抵押，但其提交的祁志与证人王某的通话录音，录制于2017年6月2日、2017年6月20日、2017年6月28日，晚于合同约定的解除涉案房屋抵押的最后期限――2017年6月1日，证人王某在一审中出庭作证称，祁志在2017年6月前就拖着不想购买涉案房屋了，但祁志对证人证言予以否认，代洪志、王艳荣未能提交其他证据进一步证实祁志存在《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定的可以行使不安抗辩权的各项情形之一，故根据该条第二款的规定，因其没有确切证据中止履行，应承担违约责任。上诉人所提一审审理程序问题，经本院审查，本案一审法院于2018年1月26日立案，在审限届满前办理了延长审限的相关手续，将本案审限延长了六个月，有《案件延期审理审批表》在卷为证，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条之规定，程序合法。综上所述，代洪志、王艳荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人代洪志、王艳荣负担。本判决为终审判决。审判长  张国安审判员  王 琦审判员  冯志国二〇一九年七月二十二日法官助理牛育红书记员刘慧