云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终1137号上诉人（原审被告）：连春，男，1968年4月10日生，汉族，农民，住云南省红河州弥勒市。上诉人（原审被告）：赵永存，女，1969年7月3日生，汉族，农民，住云南省红河州弥勒市。两上诉人的委托诉讼代理人：段成才（系两上诉人之女婿），男，1985年10月2日生，汉族，住云南省红河州弥勒市弥阳镇城市领地小区****。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：冯玉茹，女，1968年10月24日生，汉族，农民，住云南省红河州弥勒市。原审第三人：张义彬，男，1975年4月25日生，汉族，农民，住云南省红河州弥勒市。原审第三人：冯玉琼，女，1970年12月3日生，汉族，农民，住云南省红河州弥勒市。上诉人连春、赵永存因与被上诉人冯玉茹及原审第三人张义彬、冯玉琼房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初2465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。连春、赵永存上诉请求：1、请求二审法院撤销原审判决，依法改判被上诉人按与村小组签订的合同期限，继续履行租赁合同至2034年8月1日，并与上诉人补签书面合同；2、每年租金按15000元支付，上诉人每年8月1日支付给被上诉人下一年租金，遇村小组上涨租金，上诉人愿意按占用商铺面积比例承担村小组上涨的租金；3、被上诉人不同意继续履行合同，就一次性赔偿上诉人违约金45000元、建盖彩钢瓦房费用54698元、商铺装修费15634元、搬离商铺人工费6750元及商铺转让费、拆除商铺彩钢瓦人工费等等。事实和理由：一、一审法院对于本案的关键性事实认定不清。1、上诉人与被上诉人虽未签订书面租赁合同，但并非双方未约定租赁期限，上诉人是受被上诉人欺骗造成的。首先，上诉人与被上诉人系相交多年的好友，2012年5月，被上诉人主动与上诉人联系欲出租铺面，邀约上诉人前去看商铺，当上诉人赵永存去看商铺时，原审第三人也在场，被上诉人称铺面系其与朋普村第十组租赁的，租期20年，其中有三间铺面系原审第三人租用，原审第三人愿意转让给上诉人，每年租金15000元，转让费50000元。因需要支付转让费，上诉人遂要求签订书面合同而被拒绝，如果本案租期为2012年8月1日至2014年8月1日，那么上诉人是不可能支付比租金还高的转让费的。其次，转让费50000元系被上诉人和原审第三人共同收取的，被上诉人与原审第三人如何分配请法院查明。2、本案租期如届满，被上诉人亦是不可能与上诉人调换仓库使用，更不可能同意上诉人建盖彩钢瓦房，上诉人建盖彩钢瓦房已花费77082元，如今尚未投入正常使用。3、被上诉人租赁的四间商铺，朋普村第十组重新建盖后，被上诉人于2017年12月已投入使用，而上诉人租赁的三间商铺，由于后面挖建化粪池，至今尚处于停工状态。2018年7月31日，被上诉人通知上诉人搬离商铺，遭上诉人拒绝后，双方于2018年8月9日到朋普办事处调解。调解过程中，被上诉人要求上涨租金至每年60000元，否则不再出租商铺，因被上诉人上涨的租金远高于市场价，故调解未果。二、一审判决釆信部分证据失实。一审法院委托云南诚业价格评估有限公司对上诉人在商铺后面建盖的简易彩钢瓦房屋的损失进行评估所作出的评估结论，上诉人认为不准确，评估价格过低，不能作为确定上诉人建盖彩钢瓦房损失的依据。因为，《赵永存所建房屋价格评估意见书》中仅就2012年6月建造部分的重置价值及成新率进行了详细的计算列明，但对2017年5月建造的重置价值和成新率只在《价格明细表》里简单列个数据，以评估基准日2018年11月16日计算，2012年6月建造的房屋成新率为23.5%，2017年5月建造的房屋成新率只为48.5%和49.25%，故上诉人对评估意见书载明的“赵永存2012年6月、2017年5月所建彩钢瓦简易房损失价格合计为24897.53元”结论不予认可。三、一审法院适用法律错误，导致判决结果错误。上诉人与被上诉人对租赁期限口头上是作过明确约定的，即上诉人租用商铺的时间与被上诉人向朋普村第十组租用商铺的时间相同，一审法院偏袒被上诉人，将本案视为不定期租赁所作出的判决，严重损害了上诉人的合法权益。四、被上诉人在租赁期间为达目的，存在欺诈上诉人的行为。因此，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。冯玉茹辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人张义彬、冯玉琼未作陈述。冯玉茹向一审法院起诉请求：1、请求判令二被告立即腾退位于处商品房（铺面）三间并交付原告；2、判令二被告按每天45元向原告支付从2018年8月1日起至被告实际腾房之日止的租金；3、判令二被告将私自建盖在场地上的彩板瓦拆除，并恢复原状；4、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2010年8月1日，原告与弥勒市朋普镇朋普村委会第十组签订《租房协议》，约定原告承租该组路边的七间砖木结构瓦平房，年租金38600元，租期自2010年8月1日起至2014年8月1日止，合同签订后，原告将其中的三间商铺转租给第三人做家具。2012年，第三人经原告同意将其使用的三间商铺及其在后面空地上建盖的250余平方米的仓库、石棉瓦房一起转租给被告，双方未签订书面合同，被告支付转让费5万元给第三人、支付租金15000元给原告，2012年6月被告在商铺后面建盖了120余平方的简易结构彩钢瓦房。2014年8月1日，原告与十组续签《租房协议》，约定十组将七间商铺及场地全部租给原告管理使用，年租金为38600元，租期自2014年8月1日起至2034年8月1日止。自2013年8月1日至2016年8月1日期间，被告每年支付租金16500元给原告，但原、被告之间一直未签订书面租赁合同并约定租赁期限。2017年4月，十组将其路边的商铺全部拆除重建成二层浇灌房屋，2017年5月，原告与被告协商后调换了商铺后的仓库，被告建盖了530余平方米的简易结构彩钢瓦房。2017年12月14日，十组将建盖好的商铺交付给原告管理使用。2017年12月15日，原告提出收回被告使用的三间商铺，被告不同意退出，经朋普镇朋普村委会人民调解委员会调解未果，原告遂向一审法院起诉。审理中，经原告申请，被告同意，一审法院依法委托云南诚业价格评估有限公司对被告在商铺后建盖的简易彩钢瓦房的损失价格进行评估，该公司作出云诚业价评（认）字（2018）第YB-74号评估意见书1份，结论为：赵永存2012年6月、2017年5月所建彩钢瓦简易房损失价格合计为24897.53元，原告愿意承担该损失。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案第三人经原告同意将其向原告转租的房屋再转租给被告使用，被告直接向原告支付租金，原告与被告之间形成了事实上的房屋租赁合同关系，双方对租赁事宜的约定系双方真实意思表示，符合房屋租赁合同的法律特征，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案原告与被告在租赁期间一直未签订书面租赁合同，对租赁期限没有约定，双方之间的房屋租赁合同视为不定期租赁，原告要求被告腾退出租房并支付自2018年8月1日起至实际腾房之日止的租金的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按过错分担。”被告经原告同意在商铺后面扩建简易彩钢瓦房，双方对扩建费用的处理没有约定，现原告要求被告拆除建盖的简易彩钢瓦房，恢复出租商铺原状，并愿意承担被告扩建房屋的损失，一审法院依法予以支持。被告辩称租期未到不同意腾房及拆除简易彩钢瓦房不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决：一、由被告赵永存、连春于判决生效之日起30日内将位于弥勒市朋普镇朋普村委会第十小组路边的三间商铺腾退交还原告冯玉茹管理使用；二、由被告赵永存、连春支付原告冯玉茹自2018年8月1日起至实际腾房之日止的租金（按年租金16500元计算）；三、由被告赵永存、连春将在商铺后面建盖的简易彩钢瓦房全部拆除，恢复出租商铺原状；四、由原告冯玉茹赔偿被告赵永存、连春扩建的彩钢瓦房损失费24897.53元；案件受理费100元，减半收取50元，由原告冯玉茹负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法向本院申请证人周某、聂某等出庭作证，欲证明上诉人已支付转让费50000元，以及上诉人与被上诉人约定过租赁期限，即被上诉人使用朋普村第十组商铺一天，上诉人可同等使用一天等事实；被上诉人依法向本院提供弥勒县农村经济组织财务专用收据，欲证明被上诉人已向朋普社区居民委员会十组交纳2017年8月1日至2019年8月1日止的租金，每年租金38600元的事实。原审第三人未向本院提供新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人对上诉人申请出庭作证的周某、聂某等证人证言不予认可。上诉人对被上诉人提供的弥勒县农村经济组织财务专用收据也不予认可。原审第三人对上诉人、被上诉人提供的证据未发表质证意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对上诉人申请出庭作证的周某、聂某等证人证言，因证人周某系上诉人侄女，证人聂某系上诉人雇佣的小工，两证人与本案有直接利害关系，故本院不予采信；被上诉人提供的弥勒县农村经济组织财务专用收据，因2017年10月1日在前开具的财务专用收据编号NO0037786后于2019年1月8日在后开具的财务专用收据编号NO0037630，这不符合财务专用收据管理使用的规定，且该证据无其他证据相互印证，故本院不予采信。二审审理查明的案件事实与一审查明事实一致。本院认为，关于上诉人与被上诉人之间的口头商铺租赁合同应否继续履行的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”、第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，纵观被上诉人向朋普村第十组租赁七间商铺后，将东边三间商铺转租给原审第三人，在转租期限内，原审第三人经被上诉人同意，将其转租的三间商铺承租权及其在商铺后面建盖的250余平方米的仓库、石棉瓦房转让给上诉人，上诉人向原审第三人支付转让费50000元，向被上诉人支付租金15000元。之后，上诉人取得了案涉三间商铺的承租权，被上诉人也按约定将三间商铺交给上诉人使用，上诉人与被上诉人之间形成转租关系，但双方没有签订书面的转租合同。至2014年8月1日租赁期限届满，被上诉人与朋普村第十组续订书面的《出租租房屋协议》，租赁期限二十年。其间，上诉人继续使用原有三间商铺，被上诉人没有提出异议，也没有与上诉人签订书面租赁合同。现因上诉人与被上诉人之间租赁商铺的期限超过六个月，双方始终没有采用书面形式签订租赁合同，且上诉人与被上诉人对租赁期限约定不明确，依法应视为不定期租赁。不定期租赁，被上诉人有权随时解除。根据上述事实，按照法律规定，上诉人要求被上诉人继续履行口头租赁商铺合同至2034年8月1日止，并补签书面合同，每年租金按15000元支付，遇村小组上涨租金，上诉人按占用商铺面积的比例承担上涨部分的租金等上诉理由不成立，对其的该项主张，本院不予支持。关于被上诉人应否赔偿上诉人违约金45000元的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，在被上诉人通知上诉人腾退商铺之前，上诉人按约定履行了给付被上诉人2012年8月1日至2016年8月1日期间的年租金，被上诉人亦按约定将案涉三间商铺交由上诉人使用，双方各自按约定履行了义务。现因上诉人与被上诉人租赁商铺期限超过六个月而没有采用书面形式签订合同，依法应视为不定期租赁。不定期租赁，被上诉人可以随时解除，故上诉人要求被上诉人赔偿违约金45000元的上诉理由不成立，对其的该项主张，本院不予支持。关于上诉人应否赔偿被上诉人建盖彩钢瓦简易房屋损失77082元的问题。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按过错分担。”的规定，本案上诉人向原审第三人受让案涉三间商铺的承租权之后，上诉人经被上诉人同意，于2012年6月、2017年5月在其承租商铺后面的空地上投资建盖120.42平方米、530.02平方米的彩钢瓦简易房屋。现被上诉人起诉要求上诉人腾退商铺，并由上诉人拆除扩建的彩钢瓦房，由此造成的损失，在上诉人与被上诉人同意评估的情况下，一审法院委托有资质的鉴定部门云南诚业价格评估有限公司对上诉人赵永存所建房屋的价格进行评估而出具的云诚业价评（认）字（2018）第YB-74号评估意见书，其结论为：“赵永存2012年6月、2017年5月所建彩钢瓦简易房损失价格合计为24897.59元。”被上诉人对该评估意见书无异议，并表示愿意按评估价赔偿给上诉人。而上诉人对该评估意见书持有异议，其认为该评估意见书对2017年5月其所建彩钢瓦简易房的价格评估过低，但其未提供相应的证据加以证明，按照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，上诉人应自行承担举证不利的后果；其次，本案上诉人在建盖彩钢瓦简易房屋之前，虽经被上诉人同意，但其未到当地主管部门办理合法建设手续，上诉人自身存在过错，鉴于双方对扩建彩钢瓦简易房费用的处理没有作明确约定，在被上诉人自愿承担的情况下，一审法院按照评估意见书作出的评估价24897.59元，判决由被上诉人承担并无不当。因此，上诉人要求被上诉人赔偿因解除租赁合同而给其造成的建盖彩钢瓦房屋损失54698元、商铺装修费15634元和搬离商铺人工费6750元等损失的上诉主张，无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人连春、赵永存的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人连春、赵永存负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉芳审判员  李 涌审判员  张 航二〇一九年七月三十一日书记员  赵泓铮