广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0107民初5571号 原告：南宁市钧泰汽车服务有限公司，住所地南宁市友爱北路。 法定代表人：吴炳群，经理。 委托诉讼代理人：阮建华，广西东博律师事务所律师。 被告：南宁市防汛抗旱物质储备中心，住所地南宁市衡阳东路。 法定代表人：谢文胜，主任。 委托诉讼代理人：曾志锋，广西法严律师事务所律师。 第三人：南宁威宁资产经营有限责任公司，住所地南宁市良庆区歌海路。 法定代表人：朱海，董事长。 委托诉讼代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。 原告南宁市钧泰汽车服务有限公司（以下简称“钧泰公司”）与被告南宁市防汛抗旱物质储备中心（以下简称“储备中心”）租赁合同纠纷一案，本院曾于2015年7月1日作出（2014）西民一初字第119号民事判决，储备中心不服该判决，提起上诉，南宁市中级人民法院于2016年6月27日作出（2015）南市一民终字第1817号民事裁定，裁定将该案发回重审。本院于2016年10月11日立案后，依法追加南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称“威宁公司”）作为本三人参加诉讼，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钧泰公司的法定代表人吴炳群、委托诉讼代理人阮建华，被告储备中心的委托诉讼代理人曾志锋，第三人威宁公司的委托诉讼代理人王文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钧泰公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿原告经济损失8930011元；2．判令被告退还保证金40000元；3．判令被告负担评估费6000元；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年4月，原告与被告签订《房屋出租协议书》，由被告将位于南宁市友爱北路38号房屋及空地（面积约2150平方米）租赁给原告用于经营汽修、汽车服务，租赁期自2011年4月1日起至2017年3月31日止。2013年1月，因被告提出要收回部分场地，经双方协商，于2013年7月3日重新签订了《房屋租赁合同》，房屋及场地面积调整为1725平方米，租金相应调整，对于收回部分场地给原告造成的经济损失，被告同意租赁期限延长至2018年12月31日作为补偿。合同签订后，原告继续在该场地经营并交纳租金。2013年8月底，被告先口头通知终止合同，随后又召集原告及其他租户开会，明确表示因水利局要求对仓库进行整改，要提前终止合同。由于被告已经明确表示要提前终止合同，原告即开始与被告协商解决终止合同及赔偿事宜。2013年9月中旬，被告在未提前告知原告的情况下，将原告搭建的部分设施拆除，并在租赁场地大门处及场地后部违章建设，经南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局制止才暂时停工，但由于被告的行为已经造成原告至今无法营业。因被告已经明确表示要提前终止合同且在租赁场地大门处及场地后部违章建设致使原告无法营业，原告即停止向被告支付租金。事情发生后，原告一直要求与被告友好协商，但被告却先于2013年10月31日向西乡塘区法院提起民事诉讼，以原告延期支付租金为由要求解除合同。原告收到应诉材料后，被告又向原告表示因地铁项目征收该场地，愿意与原告协商解决合同事宜，相关补偿可以与地铁公司协商。为此，原告向被告出具了要求减免租金的报告及补偿协议。2013年12月下旬，被告以水利局领导认为地铁项目征收没有确定为由，拒绝与原告签订补充协议，导致双方无法通过友好协商的方式解决合同问题。原告因被告的违约行为导致自8月底以来无法营业，不能对租赁房屋及场地使用、收益，因此，被告无权再收取租金。由于被告的违约行为导致合同无法继续履行，被告未能提供相应的场地供原告继续经营，且迫不及待地起诉原告，原告一时也无法找到合适的经营场所，原告因公司运营投入的固定资产（构筑物及装修、机器设备目前的价值为893011元）已无法合理利用，造成原告重大经济损失，被告应予以赔偿。被告收取原告交纳的4万元保证金应予以退还，评估费及诉讼费用亦应由被告承担。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起民事诉讼。 被告储备中心辩称，1．原告早与拆迁办签订拆迁补偿协议，租赁标的物已不存在，原告的企业主体也已不见在友爱路38号，法庭应审查原告的主体资格。2．案涉房屋系1985年之前建设，当时城乡规划法尚未颁布，本案的合同是有效的。3．原告主张的所谓的损失是其自己委托评估机构评估，不能认为被评估对象是客观存在的物品，且评估结果价值畸高，因此，不应采信原告自己委托得出的价值。本案的损失应是扣除被评估财产残值以后的价值。4．如认定合同无效，双方的过错是均等的。5．原告已与拆迁办签订拆迁补偿协议，并已从拆迁办取得了41万元的补偿款，该补偿款是钧泰公司建设的不动产的评估价值，储备中心不应再给予钧泰公司赔偿。6．威宁公司应与储备中心共同承担责任。7．储备中心已起诉钧泰公司追索租金[（2013）西民一初字第2303号]，法院对本案作出判决时应考虑前案的情况。 第三人威宁公司陈述称，1．威宁公司根据《市人民政府批转市财政局的通知》（南府发〔2002〕39号），于2002年6月接收了案涉土地，并2007年11月办理土地使用证[南宁国用（2007）第G00007244号]。目前，威宁公司是案涉土地使用权人。因该土地在威宁公司接收前一直是被告实际使用，威宁公司接收后仍然交由被告继续无偿使用。2．威宁公司与被告无隶属关系，被告如何使用案涉土地是被告自行依法依规处理，威宁公司不进行任何干涉。被告2011年将案涉土地及地上附着物出租给原告使用前，没有征得威宁公司同意，实际上威宁公司也无权决定是否同意。3．威宁公司不是当事人，无论案涉合同是否有效，也无论被告是否需要承担责任，均与威宁公司无关，威宁公司在本案中不需要承担任何责任。4．原告建造的附属物、装饰装修已从拆迁办获得足额的补偿，即使合同无效，原告也不应获得其他利益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，南宁市青云汽车服务有限公司（原告钧泰公司前身，2013年3月变更为现企业名称）承租被告储备中心位于南宁市友爱北路38号房屋及场地，并于2011年9月9日向储备中心支付押金4万元。2012年7月17日，钧泰公司（乙方）与储备中心（甲方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于南宁市友爱北路38号房屋及空地出租给乙方，房屋建筑面积约2150平方米；乙方向甲方支付保证金4万元，租期届满后甲方无息返还。被告已向原告交付租赁标的，原告接收后对案涉房屋进行了装修。 储备中心（甲方）因收回部分场地建设物资仓库，于2013年7月3日与钧泰公司（乙方）重新签订一份《房屋租赁合同》，主要内容为：1．出租的房屋及场地面积为1725平方米，租期至2018年12月31日，租期内，乙方可以根据生产经营的需要对房屋进行装修。2．2011年6月，乙方在场地内搭建一个面积约1200平方米的铁棚，该铁棚归乙方所有，合同期满未能续租的，双方可以协商，如甲方需要，乙方可将大棚处理给甲方，反之乙方自行拆除。3．2013年7月起，每月租金21286元，2014年每月租金21924元；……租金按月支付，乙方须在当月的5日前支付。4．乙方应向甲方支付保证金3万元。5．合同期内，因市政建设、政府行为需要全部或者部分改造、拆除租赁房屋的，甲方可以单方解除合同，但甲方应提前两个月书面通知乙方；甲方以此解除合同的，不构成违约，不承担违约责任，因此造成乙方较大经济损失的，甲方应给予相应的赔偿。6．合同期满未能续租的，乙方在承租期间对房屋进行的装修已构成房屋的一部分财产，乙方不得拆除，该部分装修归甲方所有；解除合同的，装修物亦按此约定处理。7．在签订本合同之时，甲方即有对南宁市友爱北路38号大门两侧的房屋进行改造的计划，因此，在合同期内大门两侧的房屋及场地随时有被改造的可能。在改造之前，乙方可以无偿使用该部分房屋及场地；甲方进行改造，应立即通知乙方，并给予乙方两个月的退场时间。乙方退场造成损失（包括之前乙方客户接待室投入的所有费用等），因甲方已经延长乙方的租期，故不再赔偿。8．本合同生效后，双方之前签订的合同自动终止。 2013年9月30日，原告向被告出具《关于提前终止赔偿方案》，主要内容为：储备中心于2013年9月6日通知钧泰公司提前终止合同；钧泰公司自2011年4月以来共计投入175万元进行建设，根据《房屋租赁合同》的约定，储备中心对于提前终止合同造成钧泰公司损失应予以赔偿，故钧泰公司要求储备中心赔偿150万元。被告收到该方案后，未予答复。 2013年11月25日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局作出《强制拆除决定书》，主要内容为：“你户（单位）未经南宁市规划管理局批准，擅自在友爱路38号在建基础项目建（构）筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定……决定：在本强制拆除决定送达之日起，择日对你户（单位）建设的位于友爱路38号在建基础项目建（构）筑物，实施强制拆除”。同年12月20日，该局作出《催告书》，要求友爱路38号钢架大棚的建设人自行拆除违法建（构）筑物。 另查明：在提起本案诉讼前，原告支付评估费6000元，单方委托广西正德资产评估有限公司（以下简称“正德公司”）对南宁市友爱北路38号内的建筑物及装修（车间大蓬等13项）、机器设备（两柱升降机等47项）、一辆桑塔纳轿车的市场价值进行评估。2013年12月23日，正德公司作出《南宁市钧泰汽车服务有限公司拟核实资产价值所涉及的建筑物及装修、机器设备、车辆的资产评估报告书》（以下简称“资产评估报告书”）。 再查明：2015年4月16日，钧泰公司法定代表人吴炳群（乙方）与南宁市西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁办公室（以下简称“西乡塘拆迁办”）（甲方）签订一份《南宁市轨道交通2号线工程秀厢站（原友爱北站）项目房屋征收货币补偿协议书》，主要内容为：乙方房屋坐落于友爱北路38号，钢架房建筑面积1043.42平方米，砖混结构建筑面积179.6平方米；甲、双方同意对被征收房屋实行货币补偿安置，被征收房屋补偿款、补助费共计410000.96元，其中，砖混杂物房补偿款为116740元，钢架房补偿款为229552.4元，水沟、水池砌机砖砌体补偿款为2534.4元，特殊装修部分补偿款为60424.16元，空调迁移费750元。签订补偿协议后，钧泰公司已获得补偿款41万元。 为查明相关案件事实，本院向西乡塘拆迁办核实相关问题，该拆迁办复函称：南宁市友爱北路38号土地及房屋属于轨道交通2号线秀厢站征收范围，该地块及房屋所有权人为威宁公司，土地使用单位为储备中心，2013年7月储备中心将部分土地转租给钧泰公司。根据被征收人现场查勘测绘以及租赁协议，项目征收工作组与该土地及部分地上附着物所有权人威宁公司签订了征收补偿协议；与租赁人钧泰公司法人吴炳群签订了征收补偿协议，因修理车间等附属设施无报建手续，按相关政策给予材料补偿，并由被征收人自行拆除，补偿金额为410000.96元。 经本院向南宁市规划管理局核实，该局复函称“南宁市西乡塘区友爱北路38号用地内的房屋未在我局办理《建设工程规划许可证》”。庭审中，原告主张原、被告双方签订的租赁合同无效。 本院认为，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2013年7月3日签订的《房屋租赁合同》无效。除规划部门的复函外，相关部门对案涉房屋作出的强制拆除决定、签订的征收补偿协议亦可佐证案涉房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，被告主张合同有效，理据不足，本院不予支持。 关于保证金。合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还，故对于原告请求被告返还40000元保证金的主张，本院予以支持。 关于经济损失。合同无效，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。本院认为，原、被告双方对合同无效均有过错，其中，被告作为出租方，提供的房屋未取得相应的建筑审批手续，应承担主要责任，原告签约时未尽审慎义务，应承担次要责任。根据双方的过错程度，对于原告因合同无效所受到的损失，本院认定被告承担其中的70%，原告自担30%。本案中，原告因合同无效所受到的损失为装修后已与租赁物形成附合的装饰装修物的损失，而机器设备未与租赁物形成附合，原告可自行处理，其要求被告赔偿该部分损失，于法无据，本院不予支持。正德公司出具的资产评估报告书系原告单方委托，评估对象、评估范围系原告单方确定，被告对此不予认可，该报告书不足以作为认定案件事实的证据，本院不予采信。原告以正德公司出具的资产评估报告书为依据主张损失数额，本院难以支持。原告与西乡塘拆迁办所签订的征收补偿协议的补偿范围，包含了原告装修后已与租赁物形成附合的构筑物、装饰装修物，即原告的该部分损失已通过补偿款得到了弥补，现原告要求被告再赔偿该部分损失，本院不予支持。退一步说，即使参照正德公司出具的资产评估报告书，对于车间大蓬等13项构筑物、装修项目，被告的赔偿责任为367500元（525000×70%），现原告已获得41万元补偿款，也已足以弥补该部分损失。关于原告主张征收补偿与本案被告的赔偿责任是不同的法律关系，首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”可见，承租人在房屋征收过程中并不具有独立的主体地位，即原告获得案涉建筑物补偿是间接的。其次，威宁公司对原告获得征收补偿并未提出异议。最后，原告获得征收补偿与其对被告的赔偿请求权，均基于其对案涉房屋的装饰装修，若原告基于同一事实获得两次赔（补）偿，有违民事责任的补偿性原则。综上，原告的主张不能成立，本院不予支持。 关于评估费。如前述，原告单方委托评估，评估机构出具的意见不足以采信，评估费应由原告自行承担，对于原告要求被告承担评估费的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告南宁市防汛抗旱物质储备中心返还原告南宁市钧泰汽车服务有限公司保证金40000元； 二、驳回原告南宁市钧泰汽车服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费13190元（原告已预交），由原告南宁市钧泰汽车服务有限公司负担12590元，被告南宁市防汛抗旱物质储备中心负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  秦 晓 人民陪审员  马振声 人民陪审员  何开科 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  林海燕