西安市莲湖区人民法院西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初2098号原告：王旭，女，1967年12月25日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张列秀，陕西惠智律师事务所律师。被告：薛博，男，1999年1月6日出生，汉族，住陕西省韩城市。被告：陕西荣博教育科技有限公司，西安市莲湖区。法定代表人：薛博，该公司总经理。被告：李斐，男，1986年11月24日出生，汉族，自由职业者，住西安市雁塔区委托诉讼代理人：张娜娜，陕西弘业律师事务所律师。 原告王旭与被告薛博、被告陕西荣博教育科技有限公司（以下简称荣博公司）、被告李斐租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王旭的委托诉讼代理人张列秀，被告李斐的委托诉讼代理人张娜娜到庭参加诉讼，被告薛博、被告荣博公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告王旭向本院提出诉讼请求:1、判令三被告将承租房屋腾交给原告；2、判令被告腾房时如房内设施及物品有毁损由被告修复，如不能修复，由原告自行修复后，修复价款由被告赔偿；3、判令被告按约定的租金标准支付房屋使用费11400元（截止2018年11月24日）及2018年11月25日至腾房之日的房屋使用费；4、判令被告支付截止2018年7月12日的违约金6204.93元及2018年7月13日至腾房之日按合同约定日租金四倍计算的违约金；5、判令被告支付截止腾房之日应交所有公用事业费，如物业费等由于使用房屋产生的费用，并按规定支付滞纳金；6、判令被告返还购电卡、购天然气卡，如不能返还，由原告自行补办，由此产生的费用由被告承担；7、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月14日原告与被告李斐就原告坐落于西安市XX大街XX广场XX号楼XX单元XX室（物业备注的房屋号为XXX室）签订《房屋租赁合同》。2018年5月23日合同期满，被告李斐向原告出具《房屋续租书面要求》，要求与原告办理续租房屋事宜，以保证其办公正常运转，并在《房屋续租书面要求》中说明“随着快速发展，其需要与合伙人薛博注册公司（以薛博名义签租房合同，注册公司作为法人）。”原告按照被告李斐和薛博要求与其二人签订了《房屋续租合同》，由被告薛博继续租赁房屋至2021年5月23日止。三年房屋租金（税后租金）分别为第一年45600元、第二年49200元、第三年54000元。租金为现金预付，分别为签订合同当天支付三个月租金，2018年6月28日前再付三个月租金，此后每年4月24日和10月24日各支付半年租金。原告与被告李斐原租赁合同内容对被告薛博继续有效等内容。2015年5月14日原告与被告李斐签订的《房屋租赁合同》约定，承租方应按时交付房租，若逾期交付房租，则每逾期一日，由出租方按日租金金额的4倍收取违约金，如承租方拖欠租金达15天时，则视为承租方自动放弃所承租之房屋等内容。2018年5月23日原告与被告李斐同时还签订了《终止合同协议》，被告李斐不再续租。当天，被告薛博向原告交纳了三个月租金。2018年5月29日被告薛博向原告索要房地产复印件用于办理公司营业执照。2018年6月28日至今被告薛博未向原告交纳租金，并且不接电话，不回复微信，现电话已停机，所租房屋长期无人。经与被告李斐联系，李斐通过微信发来被告陕西荣博教育科技有限公司注册登记的工商信息，公司住所地为西安市XX大街XX广场XX号楼XX单元XX楼XX号，法定代表人为被告薛博。关于房屋租金李斐要求联系薛博解决，并向原告发来陕西荣博教育科技有限公司出资人电话号码，但均无法取得联系。被告李斐在《房屋续租书面要求》中说明其与被告薛博为合伙人，其二人合伙以薛博名义签定租房合同，并注册公司，依照法律规定个人合伙应承担连带责任。被告李斐和被告薛博与原告签订《房屋续租合同》，在所租房屋内开办了陕西荣博教育有限公司，被告薛博系该公司法定代表人，故三被告应承担连带责任。为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告李斐辩称， 一、原告与被告李斐之间的《租赁合同》于2018年5月23日因期满终止，被告李斐已不再是租赁合同的承租人，原告在本案中的诉请与被告李斐无关；二、涉案房屋承租人为薛博，根据合同相对性原则，与涉案房屋有关的一切费用应由被告薛博承担；三、被告李斐已将涉案房屋用于经营的教育机构转让给被告荣博公司的股东王成荣，被告李斐并非荣博公司的合伙人，原告要求被告李斐承担连带责任无事实和法律依据；四、租赁合同履行期间，因被告薛博未能按时缴纳租金，原告与被告李斐联系后，被告李斐第一时间联系薛博和王成荣，并向原告提供联系方式，始终帮助原告积极联系被告薛博和王成荣，因二人均不接电话，原告即把责任推给被告李斐，事实上，该租赁房屋及因该房屋产生的一切费用与被告李斐无关。另辩称，合同约定违约金过高，请法院予以降低。综上认为，被告李斐与原告不存在租赁关系，原告的诉请与被告无关，原告要求被告李斐承担责任的诉讼请求，依法应予驳回。被告薛博、被告荣博公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人就真实性及关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，作为认定本案相关事实的依据。根据上述证据并结合当事人的陈述，认定以下事实：2015年5月14日，原告将其位于西安市莲湖区XX大街XX广场XX号楼XX幢XX单元XX室（物业备注的房屋号为XXX）出租给被告李斐，双方签订《房屋租赁合同》，约定，租赁期限自2015年5月25日至2018年5月23日，月租金3800元，租金每6个月支付一次，以后各期租金应提前30日支付，合同签订时李斐交付原告保证金4000元。逾期交付租金，每逾期一日，由原告按日租金金额的4倍收取违约金，拖欠租金达15日时，则视为李斐自动放弃所承租房屋。租赁期内，该房屋内所有水、电、燃气、电话费和物业费、有线电视费、宽带费、暖气费等由李斐使用而产生的费用均由李斐负担，若李斐逾期交付上述费用，则每逾期一日，按上述费用征收部门的规定支付滞纳金。并约定，除不可抗力外，李斐因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿或给予修复。合同签订时，李斐向原告交纳保证金4000元。2018年5月23日租赁合同期满后，原告与李斐签订《终止合同协议》，不再续租。李斐承租期间已将房屋租金全部支付给原告，但2018年1月1日至2018年5月23日的物业费未交纳，原告已以李斐交纳的保证金进行抵充，抵充后尚余部分保证金，现李斐已不拖欠原告任何费用。原告与李斐签订的《房屋租赁合同》租赁期限届满后，李斐于2018年5月28日向原告递交 “房屋续租书面要求”，在该要求中李斐提出与合伙人薛博注册公司，需要及时办理续租房事宜。当日，原告作为出租方（甲方），被告薛博作为承租方（乙方），李斐作为第三方（丙方）签订《房屋续租合同》，约定，甲、丙双方于2015年5月14日就位于西安市XX大街XX广场XX号楼XX幢XX单元XX室房屋签订《房屋租赁合同》，2018年5月23日该合同期满。经三方友好协商，甲方自愿将该房屋有偿租赁给乙方，乙方自愿继续承租该房屋，租赁期限自2018年5月24日至2021年5月23日。第一年租金45600元，第二年租金49200元，第三年租金54000元，租金由乙方直接支付给甲方，签订合同当日支付3个月的房租，2018年6月28日前再支付3个月租金，此后每年4月24日和10月24日各支付半年租金。甲、丙双方原租赁合同内容对乙方继续有效。该合同尾部薛博手写注明：欠押金2846元，2018年5月28日下午6:00前微信支付甲方。对此内容，原告称薛博应交纳押金4000元，李斐交纳的保证金抵充物业费后剩余部分作为薛博交纳的保证金，薛博尚需交纳保证金2846元。根据原告陈述及合同记载，薛博已向原告交纳保证金1154元。合同订立当日，原告将房屋钥匙、电卡、天然气卡交付给薛博。次日，原告又将出租房屋产权证复印件交给薛博，薛博出具的收条中载明用于注册办理营业执照。合同订立当日，薛博向原告交纳3个月的租金11400元，合同中记载的押金2846元及2018年8月24日后的租金及2018年5月24日至今的物业费被告薛博均未向原告支付。原告自行向西安市某某物业管理有限责任公司交纳了2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费和水费合计8761.81元。本院认为，原告与李斐签订的《房屋租赁合同》于2018年5月23日履行期限届满后，合同的权利义务已依法终止。2018年5月28日，原告与薛博就涉案房屋重新签订《房屋续租合同》，该合同明确约定承租方是薛博，李斐仅作为第三方在合同中签名，且合同中并未涉及李斐的任何权利义务，故根据合同相对性原则，薛博应作为承租方履行合同义务。合同订立后，薛博交纳3个月的租金，2018年8月24日后的租金及2018年5月24日后的物业费均未交纳。依照合同约定，拖欠租金达15日，即视为承租人自动放弃所承租之房屋，该内容实际是双方对合同解除条件的约定，薛博长期拖欠租金之行为已符合合同解除条件，原告要求解除房屋续租合同，收回房屋，理由正当，证据充分，予以支持。虽合同解除条件已然成就，但原告未向薛博发出解除通知，故解除时间认定为判决生效之日。合同解除后，被告薛博应将房屋腾交给原告，并将购电卡、购天然气卡返还给原告，并向原告支付2018年8月24日至判决生效之日的房屋租金及判决生效之次日至实际腾交房屋之日的房屋占用使用费，具体标准为：2018年8月24日至2019年5月23日期间的租金标准为每月3800元，2019年5月24日至判决生效之日的租金标准为4100元。判决生效之日至实际腾房之日的房屋使用费参照合同约定的租金标准为每月4100元。被告薛博未按合同约定支付租金，其行为构成违约，应向原告支付违约金。合同约定按日租金的4倍计算违约金，该约定标准过高，根据合同履行情况、当事人过错程度等综合考虑，本院将违约金调整为6000元。关于物业费，被告薛博承租涉案房屋，承租期间的物业费应由薛博负担，因薛博长期不交纳物业费，原告已自行向物业公司交纳了薛博承租期间的物业费，现原告诉请被告薛博支付其垫付的物业费，理由正当，证据充分，予以支持。根据本案合同解除时间、房屋返还时间等实际情况考虑，物业费应从2018年5月24日计算至2019年9月30日，经计算被告薛博应支付原告物业费5937.74元（121+468+2805.16+1402.58+1141），以被告薛博交纳的保证金1154元抵充后，被告薛博尚应支付原告物业费4783.74元。合同对物业费滞纳金约定不明确，原告诉请被告支付物业费滞纳金不予支持。 关于李斐和荣博公司是否应承担连带责任的问题。虽李斐向原告提出书面续租要求，但该要求仅是李斐单方意思表示，原告并未就此与李斐达成合意签订续租合同，在原告与薛博签订的租赁合同中，李斐仅是第三人而非承租人，原告提供的证据也无法证明薛博与李斐系合伙关系。因此，原告以李斐提出续租要求及李斐是合伙人为由要求被告李斐承担连带责任，无事实及法律依据，不予支持。荣博公司虽注册地在涉案房屋，但无证据证明被告薛博系荣博公司发起人，且合同履行中，荣博公司亦未以自己的名义向原告交纳租金，或与原告进行债务对账清算等实际履行租赁义务的行为，因此不符合《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定的由公司承担责任的情形，原告要求荣博公司承担连带责任，无事实及法律依据，不予支持。但因荣博公司注册地在涉案房屋，故荣博公司负有向原告腾房义务，原告要求被告薛博与荣博公司共同腾交房屋的请求予以支持。原告第二项诉请和第六项诉请中的“如不能返还购电卡和购天然气卡，由原告自行补办，由此产生的费用由被告承担”，诉请的损失数额不明确且损失尚未实际产生，对此本案暂不处理，原告可待损失实际产生后另行主张。 依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告薛博与被告陕西荣博教育科技有限公司于本判决生效后五日内将西安市莲湖区XX大街XX广场XX号楼XX幢XX单元XX室腾交给原告王旭；二、被告薛博于本判决生效后五日内向原告王旭支付2018年8月24日至判决生效之日的房屋租金及判决生效之次日至实际腾交房屋之日的房屋占用使用费，具体标准为：2018年8月24日至2019年5月23日期间的租金标准为每月3800元，2019年5月24日至判决生效之日的租金标准为每月4100元，判决生效之次日至实际腾房之日的房屋使用费为每月4100元；三、被告薛博于本判决生效后五日内支付原告王旭物业费4783.74元；四、被告薛博于本判决生效后五日内将购电卡和购天然气卡返还给原告王旭；五、被告薛博于本判决生效后五日内支付原告王旭违约金6000元；六、驳回原告王旭要求被告薛博支付迟延交纳物业费滞纳金的诉讼请求。七、驳回原告王旭要求被告李斐、被告陕西荣博教育科技有限公司承担连带责任的诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，由被告薛博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长       王  霞审    判    员       冯林林审    判    员       岳  鹏  二Ｏ一九年七月二十四日 书    记    员       马  莉 1