青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2019）青0103民初1436号   原告：中国建设银行股份有限公司青海省分行，统一社会信用代码：916300009265808707，住所地：青海省西宁市西大街**。   负责人：梁世斌，该分行行长。   委托诉讼代理人：沈坚，该分行内控合规部职员。   委托诉讼代理人：海显峰，该分行个贷中心职员。   被告：陈丹，女，汉族，1982年3月11日出生，公民身份号码：×××，户籍所在地：湖北省汉川市。   委托诉讼代理人：刘璐、刘明沛，青海延辉律师事务所律师。   被告：卓迎宾，男，汉族，1968年11月17日出生，公民身份号码：×××，户籍所在地：河南省长垣县。   被告：西宁安泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：916301006791575995，，住所地：西宁市城中区长江路**创新大厦**   法定代表人：吴汉彪，该公司董事。   委托诉讼代理人：陈艳琴，青海竞帆律师事务所律师。   原告中国建设银行股份有限公司青海省分行与被告陈丹、卓迎宾、西宁安泰房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司青海省分行的委托诉讼代理人沈坚、海显峰，被告陈丹的委托诉讼代理人刘璐、刘明沛，被告西宁安泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陈艳琴到庭参加了诉讼，被告卓迎宾经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。   原告中国建设银行股份有限公司青海省分行向本院提出诉讼请求：一、解除与被告陈丹签订的编号为630500000-014-2012000139的《中国建设银行(个人住房)借款合同》。二、判令被告偿还借款本金922387.04元，利息13499.48元，罚息747.92元，合计936634.44元（截止起诉日2019年3月6日）及至该笔贷款结清之日合同约定的利息及复利。三、判令原告对被告位于青海省西宁市××区房屋享有优先处置受偿权。四、判令被告卓迎宾履行第三方保证人的保证责任，连带偿还借款人债务本息。五、判令被告西宁安泰房地产开发有限责任公司履行借款合同项下的保证责任，连带偿还借款人债务本息。六、判令上述被告承担本案诉讼费。   事实与理由：被告陈丹因购买房屋资金不足，向我行申请按揭贷款，经我行审查，双方于2012年11月12日签订《中国建设银行（商业用房）借款合同》编号630500000-014-2012000139,期限自2012年11月26日至2022年11月26日，贷款利率7.205%逾期还款的罚息利率是贷款利率上浮50%。被告卓迎宾出具《借款人配偶承诺及保证书》。原告与被告陈丹、卓迎宾签订《房地产抵押合同》，以所购位于青海省西宁市××区房屋设定抵押，并依法办理抵押登记手续，原告取得《他项权证》（编号:宁房预字第086531号）。被告西宁安泰房地产开发有限责任公司为被告陈丹该笔债务提供了阶段性连带责任保证。2012年11月26日，原告依约足额向被告陈丹发放贷款1940000元。贷款发放后，被告从2018年10月开始拖延还款，至诉讼日被告仍有大部分拖欠。按照合同第十三条“抵押条款”中第九项第(一)款、第十六条“违约情形”中第(一)款和第十七条“违约救济措施”中第2、3、4、6款之约定，我行决定提前解除与被告的合同，处置抵押物，收回贷款本息。综上，被告的行为已构成合同违约，理应偿还国家信贷资金，被告卓迎宾应承担连带保证责任，被告西宁安泰房地产开发有限责任公司应承担连带保证责任，依照民事诉讼法、合同法的有关规定诉至法院。   被告陈丹辩称，一、同意解除双方签订的《借款合同》。二、同意支付本金、利息、罚息，共计936634.44元。三、同意原告对抵押房屋享有优先受偿处置权。四、同意由被告卓迎宾履行第三方保证人的保证责任，连带偿还借款人债务本息。五、同意被告西宁安泰房地产开发有限责任公司履行借款合同项下的保证责任，连带偿还借款人债务本息。   被告卓迎宾未到庭答辩，也未提交书面答辩状。   被告西宁安泰房地产开发有限责任公司辩称，一、涉案房产已经办理完毕抵押登记手续，原告已取得相关证书及文件，根据个人住房借款合同第三十五条、三十六条的约定，我公司的保证期间已经结束，不应在承担相应的保证责任。他项权证办理完毕时间是2012年11月21日，自该日起我公司就不再承担保证责任。二、物权法第176条的规定，被担保人既有物的担保又有人的担保的，债权人应该就先物的担保实现债权，涉案房产已办理抵押登记，原告享有抵押权，原告应先就物的担保实现债权，自2018年12月20日起。原告已累计扣除我公司的119102.38元的保证金，原告应将上述扣除的保证金返还给我公司；三、同意第一二、四项诉讼请求，愿意以签订时的原价收购涉案房产。   原告中国建设银行股份有限公司青海省分行为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：   证据一、借款合同（编号是：630500000-014-2012000139），证明借款事实和双方债权债务的存在，约定了借款的期限、金额：1940000元，利率：7.205%，罚息利率：上浮50%，还款方式：按月等额本息，是22730.55，设定房屋抵押登记的地址，及为该笔借款设立个人保证、开发商保证等事实的存在。证据二、借款人及保证人身份信息，证明被告主体身份适格。证据三、保证人保证书，证明保证责任存在的事实。证据四、抵押合同，证明抵押事实的存在。证据五、抵押登记及他项权证，证明抵押权的成立，证据六、个人贷款支付凭证，证明原告放款的事实。证据七、催收逾期贷款通知书，证明原告为借款催收的事实。证据八、还款及欠款清单，证明截止诉讼日被告还款及欠款数额的事实。   被告卓迎宾经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未对上述证据进行质证，放弃其诉讼质证的权利。   被告陈丹质证认为，对上述证据一至证据八真实性、证明方向均认可。被告西宁安泰房地产开发有限责任公司对上述证据一至证据八真实性、证明方向均认可，但对关联性有异议，按照合同第三十五条的约定，涉案房产已经办理了抵押登记，我公司没有保证责任。   本院认为，上述证据一至证据八，与本案事实具有关联性，形式要件符合法律规定，能够证实中国建设银行股份有限公司青海省分行的证明方向，本院予以采信。   被告西宁安泰房地产开发有限责任公司向本院提交了下列证据：   证据一、房地产抵押合同、土地抵押登记申请审批表、他项权证，证明保证期间已过。原告中国建设银行股份有限公司青海省分行质证意见：真实性无异议，但只是预登记，正式登记还没有办理。   证据二、对账单、回单，证明2018年12月20日扣除32472.74元，2019年3月26日扣除64824.37元，2019年3月28日扣除21805.27，合计扣除119102.38元的事实。原告中国建设银行股份有限公司青海省分行质证意见：真实性无异议，是按照合同的约定予以扣除。   被告陈丹、卓迎宾未向本院提交证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2012年11月12日，原告中国建设银行股份有限公司青海省分行与被告陈丹、卓迎宾、西宁安泰房地产开发有限责任公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号630500000-014-2012000139），该合同约定，借款人：陈丹，借款本金：1940000元，借款期限：120个月，自2012年11月21日至2022年11月21日止，贷款年利率：浮动利率，在基准利率水平上浮10%。罚息利率：本合同项下约定借款逾期的，为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式：等额本息还款法，每月归还借款本息22730.55元。该借款合同第十六条约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约。该借款合同第十七条约定，借款人出现合同约定的任一违约行为的，贷款人有权行使以下一项或几项权利：1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系……6、对于借款人未按时还清的任意一期借款和本金（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出得借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……7、本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还请借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率标准执行……。约定本贷款合同采取抵押加阶段性保证的担保方式。西宁安泰房地产开发有限责任公司作为保证人在该合同保证人一栏中进行了签章，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告卓迎宾作为抵押人在该合同抵押人一栏中进行了签章。抵押担保范围：包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。同日，被告卓迎宾出具《借款人配偶承诺及保证书》，承诺：知晓并同意其配偶陈丹借款，认可所签合同的法律后果及所借款项用于夫妻共同生活，与陈丹共同偿还借款。同日，中国建设银行股份有限公司青海省分行与被告陈丹、卓迎宾签订了《房地产抵押合同》，该合同约定：被告陈丹、卓迎宾以其所购位于西宁市××区的不动产提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，原告取得他项权证（证号：宁房预字第**，债务履行期限为2012年11月21日至2022年11月21日止）。2012年11月26日，中国建设银行股份有限公司青海省分行通过西宁安泰房地产开发有限责任公司账户向被告陈丹发放个人贷款1940000元。截止2019年3月6日，被告陈丹未偿还借款本金922387.04元，利息13499.48元，罚息747.92元，合计936634.44元。   本院认为，原告中国建设银行股份有限公司青海省分行与被告陈丹、卓迎宾、西宁安泰房地产开发有限责任公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》，均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。各方当事人均应依合同约定及承诺享受权利、履行义务。本案中，原告中国建设银行股份有限公司青海省分行与被告陈丹签订了贷款合同后，原告按照合同约定给被告陈丹发放了贷款，被告陈丹本应按照合同约定的期限及时归还原告贷款本息。但之后被告陈丹于2018年10月起未履行还款义务，导致该借款合同目的无法实现，引发本案纠纷，对此被告陈丹作为主债务人，应当承担归还原告贷款本息的民事责任，并依照合同约定支付相应的利息、复利和罚息。故对原告中国建设银行股份有限公司青海省分行要求解除其与被告陈丹、卓迎宾、西宁安泰房地产开发有限责任公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条"借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息"的规定，原告主张被告偿还截止2019年3月6日所欠借款本金922387.04元，利息13499.48元，罚息747.92元，合计936634.44元。于法有据，本院予以支持。根据合同约定，本案借款利率为基准利息上浮10%，逾期利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。因陈丹逾期不偿还借款，因此，本案逾期借款利息按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮10%的基础上加收50%从2019年3月7日起计算至清偿之日止。且由于陈丹不按时支付利息，应该按上述利率标准计收当期应付利息的复利。被告卓迎宾作为被告陈丹的配偶，知道借款的事实，借款用于夫妻共同生活，并以书面方式承诺愿意与被告陈丹共同偿还贷款，借款属于夫妻共同债务，现原告作为合法的债权人，依合同约定对被告陈丹、卓迎宾主张其偿还截止2019年3月6日所欠借款本金922387.04元，利息13499.48元，罚息747.92元，合计936634.44元。支付2019年3月7日至清偿之日止以借款本金325768.25元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮10%的基础上加收50%的利息及按上述利率标准计收当期应付利息的复利。符合双方合同的约定，且不违反法律法规的规定，本院予以支持。   关于原告对拍卖、变卖被告陈丹、卓迎宾用于抵押的不动产所得价款是否享有优先受偿权的问题。被告陈丹、卓迎宾将位于西宁市××区的不动产作为抵押物向原告中国建设银行股份有限公司青海省分行提供抵押担保，并办理预购商品房抵押权预告登记，不等同于物权登记，只办理了预告登记而未完成抵押权的物权登记的，不发生抵押权的物权效力，预告登记权利人不享有预告抵押登记房屋的优先受偿权，但具有顺位效力的请求权，具有对抗第三人的效力。上述房产的抵押登记手续至今未办理，原告尚未取得抵押权，故其要求对该房产享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。   关于被告西宁安泰房地产开发有限责任公司应否承担保证责任的问题。抵押登记手续至今未办理，原告尚未取得抵押权，故被告西宁安泰房地产开发有限责任公司辩称因已经办理完毕抵押登记手续，保证期间结束，而不承担保证责任的抗辩理由，无事实及法律依据不予采信。同一债权项下并存物的担保与人的担保之间关系并不排除合同相对人自行约定这两种担保方式承担责任的顺序，若当事人之间约定有效，则应根据合同法第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，和第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”的规定，依当事人约定来确定各方当事人的权利义务。《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条第五款（二）约定：“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。”故对西宁安泰房地产开发有限责任公司辩称原告应先就物的担保实现债权的抗辩理由，本院不予采信。被告西宁安泰房地产开发有限责任公司应在抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告中国建设银行股份有限公司青海省分行核对无误、收执之日前承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。西宁安泰房地产开发有限责任公司辩称原告应返还扣除保证金，因在本案中未提出反诉，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、原告中国建设银行股份有限公司青海省分行与被告陈丹、卓迎宾、西宁安泰房地产开发有限责任公司于2012年11月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号630500000-014-2012000139）予以解除；   二、被告陈丹、卓迎宾于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国建设银行股份有限公司青海省分行偿还截止2019年3月6日所欠借款本金325768.25元，利息4984.84元，罚息187.41元，合计330940.5元。并支付2019年3月7日至清偿之日止以借款本金325768.25元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮10%的基础上加收50%的利息及按上述利率标准计收当期应付利息的复利。   三、被告西宁安泰房地产开发有限责任公司在抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告中国建设银行股份有限公司青海省分行核对无误、收执之日前对上述款项承担连带责任。   四、被告西宁安泰房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告陈丹、卓迎宾追偿；   五、驳回原告中国建设银行股份有限公司青海省分行的其他诉讼请求。   如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费13166元，减半收取计6583元，由被告陈丹、卓迎宾、西宁安泰房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 南文红     二〇一九年七月三十一日   书记员 李龙德   附：《中华人民共和国合同法》   第九十四条第（四）项当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；   第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。   第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。   第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。   第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。   《中华人民共和国物权法》   第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。   《中华人民共和国担保法》   第二十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。   连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。   第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。   第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。