福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初2636号 原告：福清市爱家电器城，住所地福清市融城镇田乾路**粮食大厦**，统一社会信用代码9135018172644847XF。 主要负责人：林春，投资人。 委托诉讼代理人:陈国亮，福建天月律师事务所律师。 被告：陈祖春，男，1951年3月3日出生，汉族，朱福建省福清市。 委托诉讼代理人：李月华，福建闽律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施婷，福建闽律律师事务所律师。 被告：陈建华，男，1972年5月2日出生，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈忠荣，福建元一律师事务所律师。 原告福清市爱家电器城与被告陈祖春、陈建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福清市爱家电器城主要负责人林春及其委托诉讼代理人陈国亮、被告陈祖春及其委托诉讼代理人施婷、被告陈建华及其委托诉讼代理人陈忠荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福清市爱家电器城向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与二被告签订的《店面租赁合同》，退还原告租金100000元；2.依法判决二被告给付原告应得的拆迁安置补偿款暂计2040715.61元（以拆迁安置补偿协议为准）。事实和理由：原告于2003年3月8日向两被告租赁利桥路3号原福清市无线电厂楼房，租赁期限10年，从2003年4月8日至2013年4月7日，双方签订了《协议书》，其中第六条约定“房屋一至三层及空地，乙方可根据实际需要改造”。《协议书》签订后，原告组织工人对原福清市无线电厂破旧三层楼房进行大面积搭盖，原产权建筑面积只有842.85平方米，经搭盖后，面积增加到1458.81平方米，增加了615.96平方米。同时，原告又对三层楼房进行装修，在外墙又做了广告。搭盖、装修以及外墙广告所有的费用都是原告自行出资的。2013年4月1日，原、被告续签了《店面租赁合同》，租赁期限五年，即2013年4月8日起至2018年4月7日止。《店面租赁合同》基本上延续了《协议书》的条款。2018年因福清市人民政府准备对诉争的房产进行拆迁征收安置，但被告既想要到租金又想得到装修补偿所得，因而到2018年11月份，二被告又与原告补充签订了《店面租赁合同》，签订时间写为2018年4月7日，但租赁年限只为一年，2018年4月8日至2019年4月7日，原告同意原约定的装修补偿款让一些给被告，变更为“属营业内装修，外墙广告牌，政府补偿双方各半”。后来二被告又找到原告，签订了《店面租赁合同》，租期三年，即2018年4月8日起至2021年4月7日，但因税收问题，租金每半年只写15万元。从2003年至今，原告多次对营业场所进行装修，所有装修费用都是原告支付的，而二被告共收取原告租金500多万元，但没有依法出具租赁税发票给原告。2019年1月底，拆迁安置指挥部对原告经营店面的东面隔壁房屋进行拆除，原告的经营的店面受严重影响，无法正常经营。2019年2、3月份，福清市政府的拆迁安置指挥部加大了拆迁的力度，对原告经营的店面断水、断电、断网络，甚至于2019年3月6日进行封路，店面门也被封死，原告无法正常经营，于2019年3月10日被迫关店。2019年3月20日，政府对诉争的房产进行拆除。据查，二被告约于2019年2月12日与福清市政府拆迁指挥部签订了拆迁安置补偿协议，但二被告为了独吞补偿款，隐瞒了拆迁安置补偿协议已经签订的事实，不让原告参与拆迁安置补偿的谈判。从2019年1月份起，因拆迁安置指挥部三天两头从隔壁拆除以及断水、断电、断网络，原、被告签订的《店面租赁合同》无法履行。据了解，原告可获得拆迁安置补偿中装修、停产停业补助、搬迁费、广告、搭盖、奖励、水电、电表、宽带、闭路、监控、音响等补偿款2040715.61元 陈祖春辩称，请求驳回原告的诉讼请求。原被告签订的落款时间为2018年4月7日的《店面租赁合同》，合同约定租期为2018年4月8日起至2019年4月7日。2019年1月底，原告以因合同即将到期厂家不愿继续提供电器货源为由，要求陈祖春重新签订一份合同，以便原告能够继续从厂家进货电器，陈祖春没有认真审查合同就在合同上签字了。因本案讼争房屋为陈祖春及陈建华共同共有，陈建华未签字的落款时间为2018年4月8日的《店面租赁合同》应为无效合同，合同租赁期限至2019年4月7日。2019年1月12日福清市2019年第一期重点项目第一指挥部在利桥街2号张贴拆迁告知书，在签订该合同时诉争房屋已经被纳入拆迁范围，根据《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定，拆迁范围确定后不能租赁房屋，故该房屋租赁合同违反法律强制性规定，也认定为无效。本案落款时间为2018年4月7日的《店面租赁合同》已经实际履行完毕，原告要求返还租金10万元的诉求无事实与法律依据。因《店面租赁合同》约定如无续租合同期满应及时搬走，在租赁期间因政府有关部门拆迁，原告无条件搬迁撤离，搬迁费原告自负。本案租赁合同到期时间为2019年4月7日，即4月7日当日原告就负有将腾空完毕的厂房交还陈祖春的义务。经福清市人民政府龙山街道办事处确认，本案诉争厂房是于2019年4月8日10时05分交付拆除的，此时房屋租赁合同已实际履行完毕，双方已经结束租赁关系。征收补偿对象是被征收房屋所有权人，原告不是征收补偿的对象，诉争房屋交付拆除的时间为2019年4月8日，此时陈祖春与原告的租赁关系已结束，故原告诉求的征收补偿无事实与法律依据，不应当予以支持。 陈建华辩称，请求驳回原告的诉讼请求。根据法律规定，被告出租房屋的附属物、添加物，除合同明确约定外，当然地属被告。本案诉争房屋为二被告共同共有财产，部分共有人擅自处分财产一般认定无效，2018年4月8日签订的合同陈建华没有签字，故该合同无效。租赁合同约定如无续租，合同期满原告及时搬走，租赁期间政府拆迁，原告无条件撤离搬迁费原告自负。就算没有拆迁，原告与被告的合同期满为2019年4月7日，因拆迁差18天的租金，被告愿意退还。因是工业用地，被告与拆迁指挥部商量决定只能往装修方面去增加赔偿金额，故装修款的赔偿金额才会达到一定金额。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担，因租期即将到期，被告愿意补贴一小部分给原告。 当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行举证质证。陈祖春、陈建华对福清市爱家电器城提交的民事裁定书、房屋所有权证、国有土地使用证、《协议书》、落款时间为2013年4月1日、2018年4月7日的《店面租赁合同》、福清市公安局接处警情况登记表的真实性、合法性、关联性无异议。福清市爱家电器城对本院责令陈祖春、陈建华提交的《房屋征收补偿安置协议书》、《房屋征收结果计算表》的真实性、合法性、关联性无异议。根据福清市爱家电器城申请，本院出具调查令，调取了福建鑫玉融资产评估房地产土地估价有限公司出具的《资产评估报告》、福清正元资产评估有限公司出具的《资产组合评估报告》、福建开诚资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》和2019年第一期重点项目征迁第一指挥部《关于第一指挥部征迁户陈祖春、陈建华（共有）房产补偿问题的情况说明》，福清市爱家电器城、陈祖春、陈建华质证认为真实性、合法性、关联性无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和上述有效证据，本院认定如下事实： 福清市爱家电器城系个人独资企业，投资人为林春。2002年5月13日，本院作出（1989）融法经初字第010号民事裁定书，裁定原福清市无线电厂所有的坐落在融城镇利桥路3号的厂房及土地使用权归竞买人陈祖春、陈建华共同共有。2003年3月8日，陈祖春、陈建华与林春签订《协议书》，约定：陈祖春、陈建华将坐落在利桥路3号房屋出租给林春经营使用，租赁期10年，前四年每年租金20万元，后六年每年租金22万元；房屋交付林春装修之日任凭其使用或转让，可根据实际需要进行改造；协议还约定了其他条款。2013年4月1日，陈祖春、陈建华与福清市爱家电器城签订《店面租赁合同》，继续租赁上述房屋，租期5年，前三年每年租金50万元，第四年起租金按每年15%递增，另约定相关拆迁谈判福清市爱家电器城可参与，装修和营业赔偿归福清市爱家电器城所有。租赁合同期满后，陈祖春、陈建华与福清市爱家电器城又签订一份落款时间为2018年4月7日的《店面租赁合同》。约定：租期一年，即2018年4月8日起至2019年4月7日止，租金每半年付一次即20万元；在租赁期间，因政府有关部门拆迁，陈祖春、陈建华有权终止合同，福清市爱家电器城无条件搬迁撤离，搬迁费用由其自负，政府有搬迁费补偿归福清市爱家电器城所有，属营业内装修、外墙广告牌政府补偿双方各半。庭审中当事人均确认福清市爱家电器城最后一次于2018年10月向陈祖春、陈建华支付半年租金20万元，租金支付至2019年4月7日。 2019年3月25日，福清市龙山街道办事处与陈祖春、陈建华签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定：1.陈祖春、陈建华被征收房屋总建筑面积1458.81平方米，其中认定补偿安置面积1017.12平方米，认定不予补偿安置面积441.69平方米，认定不予补偿安置面积中临搭137.97平方米，厂房303.72平方米；2.陈祖春、陈建华被征收土地总面积620.60平方米，其中认定补偿安置建筑占地面积501.5平方米，认定不予补偿安置建筑面积119.1平方米；3.陈祖春、陈建华同意按货币补偿安置方式进行补偿安置，补偿款3800885.54元；4.陈祖春、陈建华自行安置过渡，过渡期限自2019年4月8日至2019年10月7日，过渡费用61027.2元，已含在补偿款中支付。《房屋征收补偿安置协议书》附件《房屋征收补偿结果计算表》款项中包含：1.各项补助：搬迁补助20342.4元，临时过渡补助61027.2元，工业改商业补助277875元；2.建筑物补偿：建筑物、构筑物、土地使用权、空调搬迁费用（附属物）评估价格为663048元＋640100元＋642533.33元＝1945681.33元；3.二次装修补偿：认定补偿安置面积的二次装修897099.84元，认定不予补偿安置面积的二次装修250002.9元＋13905.22元＋22075.2元＝285983.32元，合计1183083.16元；4.按时搬迁奖励按总补偿款10%，为66304.8元＋64010元＋64253.33元＋118308.32元＝312876.45元。 福建鑫玉融资产评估房地产土地估价有限公司出具的《资产评估报告》、福清正元资产评估有限公司出具的《资产组合评估报告》、福建开诚资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》对案涉房屋的评估对象、评估价值及平均值分别为：1.房屋建筑物1651332元、1588043元、1601800元,平均值1613723.39元；2.构筑物（含室外广告牌、LED液晶显示屏）52073元（含大门门庭7629元）、55805元、54800元，平均值54225.95元，扣除大门门庭后评估价平均值51682.95元；3.设备搬迁费用7908元、4864元、7800元，平均值6857.33元；4.土地使用权277831元、271600元、263200元，平均值270876.73元。当事人确认，建筑物补偿价格系以三家评估公司的均值为依据。 庭审中当事人确认，案涉房屋于2019年3月20日拆除，2019年4月10日，陈祖春、陈建华已领取房屋征收补偿款3800885.54元。福清市爱家电器城提交的2018年4月8日签订的《店面租赁合同》，陈建华未签字确认并不予追认。 本院认为，福清市爱家电器城与陈祖春、陈建华于2018年4月7日签订的《店面租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。福清市爱家电器城与陈祖春于2018年4月8日签订的《店面租赁合同》，未取得共有权利人陈建华的同意，且陈建华明确表示不予追认，因此该合同不成立，当事人应当按照2018年4月7日签订的《店面租赁合同》履行权利义务。2019年3月20日，案涉房屋因政府征迁拆除，《店面租赁合同》无法继续履行，本院确认合同于2019年3月20日解除。福清市爱家电器城已按照合同约定的年租金400000元支付租金至2019年4月7日，合同解除日2019年3月20日至2019年4月7日，陈祖春、陈建华多收取18天的租金400000元/365天×18天=19726元应予返还，福清市爱家电器城主张返还100000元租金，于法无据，对其超出部分的租金请求不予支持。 福清市爱家电器城主张陈祖春、陈建华应支付搬迁补助费20342.4元、临时过渡补助61027.2元、工改商补助277875元、4.二次装修补偿合计591541.58元、按时搬迁奖励312876.45元、搭盖补偿677303元、空调移机6857.3元、构筑物补偿54226元。陈祖春、陈建华认为仅需支付搬迁补助费20342.4元，其余款项均应归陈祖春、陈建华所有。本院认为，《店面租赁合同》约定，在租赁期间，因政府有关部门拆迁，陈祖春、陈建华有权终止合同，福清市爱家电器城无条件搬迁撤离，搬迁费用由其自负，政府有搬迁费补偿归福清市爱家电器城所有，属营业内装修、外墙广告牌政府补偿双方各半。根据福清市龙山街道办事处与陈祖春、陈建华签订《房屋征收补偿安置协议书》、《房屋征收补偿结果计算表》装修补偿包括认定补偿安置面积的二次装修897099.84元和认定不予补偿安置面积的二次装修285983.32元，合计1183083.16元。根据三家评估公司的《评估报告》，室外广告牌、LED液晶显示屏补偿三家评估平均值为51682.95元，设备搬迁费用补偿三家评估平均值为6857.33元。根据《房屋征收补偿结果计算表》，搬迁费补偿包括搬迁补助20342.4元、按时搬迁奖励312876.45元。陈祖春、陈建华已领取包括上述款项内的房屋征收补偿款3800885.54元，按照合同约定，搬迁费补偿归福清市爱家电器城所有，陈祖春、陈建华应当向福清市爱家电器城支付搬迁费补偿费包括搬迁补助20342.4元、按时搬迁奖励312876.45元、设备搬迁费用6857.33元，合计340076.18元。按照合同约定，属营业内装修、外墙广告牌政府补偿双方各半，陈祖春、陈建华应当向福清市爱家电器城支付装修补偿1183083.16元及室外广告牌、LED液晶显示屏补偿51682.95元的一半即617383.06元。因此，陈祖春、陈建华应当按合同约定向福清市爱家电器城支付搬迁补偿费、装修补偿费合计957459.24元。福清市爱家电器城主张的临时过渡补助、工业改商业补助、搭盖补偿等款项无事实和法律依据，且其因合同解除造成的损失已在搬迁补偿费、装修补偿费中获得填补，故对其上述主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条第一款第一项、第二百二十三条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认福清市爱家电器城与陈祖春、陈建华2018年4月7日签订的《店面租赁合同》于2019年3月20日解除； 二、陈祖春、陈建华于本判决发生法律效力之日起七日内向福清市爱家电器城返还租金19726元； 三、陈祖春、陈建华于本判决发生法律效力之日起七日内向福清市爱家电器城支付957459.24元； 四、驳回福清市爱家电器城的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27926元，由福清市爱家电器城负担14346元（已交纳），陈祖春、陈建华负担13580元（限本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  张步忠 人民陪审员  林云玲 人民陪审员  陈经耀 二〇一九年七月十二日 书 记 员  田 甜 -8-