重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终4408号上诉人（原审被告）：中国太平洋人寿保险股份有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区邹容路**，统一社会信用代码915000007339836650。负责人：马欣，总经理。委托诉讼代理人：安琪，重庆岩松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张荔，女，汉族，1968年9月13日出生。委托诉讼代理人：刘兴科，重庆石松律师事务所律师。上诉人中国太平洋人寿保险股份有限公司重庆分公（以下简称太平洋保险公司）因与被上诉人张荔房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院(2019)渝0118民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太平洋保险公司的委托诉讼代理人安琪、被上诉人张荔及其委托诉讼代理人刘兴科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太平洋保险公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不支付被上诉人张荔2018年5月1日至2019年3月31日期间的房屋占用使用费；上诉费由被上诉人承担。主要事实及理由：一审认定事实及适用法律错误，上诉人因办公需要从2009年11月1日租用被上诉人房屋，与此同时上诉人还租赁了相邻的张崇芝、林敏、唐胜全的房屋，在此期间对房屋进行装修作为一个整体使用，在长达6年时间内被上诉方并未提出异议，就应当视为双方对合同进行变更，即被上诉人就涉案房屋实际情况与合同相异之处与上诉人达成了协商一致，因此法院认定上诉人违约错误。一审法院适用法律不当，错误地认为上诉人有恢复原状的合同从属义务，从而认定上诉人应当给付被上诉人房屋占用使用费。在上诉人依据合同约定提出解除合同的请求后，被上诉人提出要求恢复原状的无理要求，被上诉人滥用诉讼权利，违背诚信原则。张荔辩称：请求驳回上诉、维持原判。恢复原状既是合同约定也是法律和司法解释的要求；关于恢复原状，上诉人与被上诉人进行过多次沟通，有函件佐证，由于上诉人内部决策程序冗长，导致一直未审批下来，这一事实有一审提交的录音证据佐证；从整个合同履行和解除之后的处理来看，对恢复原状上诉人是认可的；被上诉人未同意其更改房屋结构，上诉人也未举示任何证据证明该事实；合同不是孤立的，双方在本协议之前还存在其他的协议，我方从未放弃要求上诉人恢复原状的权利；造成损失扩大的原因在于上诉人故意拖、到期之后不及时修复。张荔向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2018年3月26日解除；2、被告将租赁房屋恢复原状，并归还原告；3、判决被告支付房屋占用损失（从2018年5月1日起按照32817.79元∕月计算至房屋实际返还之日止）；4、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：被告太平洋保险公司因办公所需，从2009年11月1日起租赁原告张荔所有的案涉房屋，同时还租赁了相邻的林敏、张崇芝、唐胜全所有的房屋。2015年10月19日，张荔（甲方）与太平洋保险公司（乙方）继续签订《商铺租赁合同》，约定张荔将案涉房屋租赁给太平洋保险公司使用。该合同主要约定：甲方是【某小区一街区】1号楼2层13-18号商铺的产权所有方，依法享有该商铺的产权、经营权、抵押权的权利；乙方是取得合法经营资格的经营者，是该商铺的承租方，享有对其承租商铺的合法使用权，并同时承担相关责任和义务；本合同所指乙方承租【某小区一街区】1号楼2层13-18号商铺共计6间，计租面积402.87平方米；商铺租赁期限自2015年11月1日至2018年10月31日止，共计36个月租赁期限；该商铺租赁期限为三年，第一年租金为67.32元∕平米∕月，全年325454.52元，第二年租金为74.05元∕平米∕月，全年357990.28元，第三年租金为81.46元∕平米∕月，全年393813.48元；乙方承租的商铺经营业态为办公；乙方在签署合同时，缴付30000元作为履约保证金，乙方决定不再续约，提前一个月通知甲方，履约保证金将由甲方在10个工作日内以无息方式退还乙方，乙方不得随意更改本合同所指商铺内主体结构；甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（1）该房屋占用范围内的土地使用权依法提起收回的；（2）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（3）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（4）该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；（5）甲方已告知该房屋出租前已设定抵押，现被处分的；（6）乙方在租赁期间提前六个月告知甲方停止继续租赁的。《商铺租赁合同》签订后，张荔将案涉房屋交由太平洋保险公司继续使用，太平洋保险公司按约定向张荔交纳租金。在合同履行过程中，太平洋保险公司将租用张荔的商铺及其相邻的林敏、张崇芝、唐胜全的商铺之间的隔墙拆除作为办公场地。2017年9月27日，太平洋保险公司向张荔和林敏、唐胜全、张崇芝发送《提前终止房屋租赁合同的函》载明：因总公司经营策略调整，为永川中心支公司购置新办公房屋，永川中心支公司将统一迁往新办公场地，现以书面形式向各位房东提出解除租赁合同，本公司将在2017年12月31日前从贵场地搬离，搬空我司所有物品；其他未尽事宜，双方协商处理。太平洋保险公司于2018年3月搬离案涉房屋后，将租金交至2018年4月30日，并通知张荔和林敏、唐胜全、张崇芝接收案涉房屋，张荔和林敏、唐胜全、张崇芝对该房屋查看后即向太平洋保险公司提出将租赁商铺之间的隔墙修复，太平洋保险公司未同意该请求，张荔和林敏、唐胜全、张崇芝故拒绝接收房屋。2018年6月9日，太平洋保险公司向张荔和林敏、唐胜全、张崇芝送达《归还租赁房屋的函》，其中载明：永川中心支公司已从贵场地搬离，已搬空我司所有物品，现以书面形式向各位房东提出归还所租赁房屋，请各位房东验收，其他未尽事宜，双方协商处理。同日，张荔向太平洋保险公司送达了《关于贵公司2018年4月30日来函的复函》，载明：贵公司4月30日来函于6月9日收到，之前，我们已多次来函表明诉求，现再次复函贵公司，一、请贵公司在移交前，恢复每个门市的产权物理界定，因贵公司调整后现状无法区分；二、请贵公司在移交前，按照每个门市的功能要求，将水、电、气、弱电线路分开，因贵公司调整后现状无法分开；三、请贵公司在移交前，按照门市安全使用要求，整改达到门市使用正规标准，因贵公司使用后尚有隐患；四、请将玻璃装饰的外墙漏水问题进行整改维修，外墙广告问题恢复损毁；五、因装饰装修、排水、给水管道改变或封闭，请恢复原貌并通水测试；六、在以上问题未整改到位、移交签字完成前，所涉及的物管费、水电费、房屋租赁费等按商铺租赁合同约定执行；鉴于双方的权利义务都需得到保护，请贵公司在提出移交意见后及时履行相应义务，便于顺利移交，在正式移交后，甲乙双方合同约定的权利义务才能停止。由于双方未能达成一致意见，张荔未接收案涉房屋，太平洋保险公司将案涉房屋锁闭闲置至今。一审法院认为，原告张荔与被告太平洋保险公司签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同内容对双方具有约束力。在诉讼中，太平洋保险公司同意与张荔签订的《商铺租赁合同》于2018年3月26日解除，当事人已协商一致，一审法院予以支持。在太平洋保险公司与张荔签订《商铺租赁合同》时，约定了乙方在租赁期间，提前六个月告知甲方停止继续租赁的，合同终止，双方互不承担责任。太平洋保险公司已于2017年9月27日向张荔提出提前终止合同，张荔同意该合同于太平洋保险公司送达提出提前终止合同函后的六个月内解除合同，合同解除后，张荔有接收案涉房屋的义务。同时，双方签订的《商铺租赁合同》约定了对商铺内主体结构乙方不得随意更改，但在合同履行中，太平洋保险公司将案涉房屋的隔墙拆除，更改了案涉房屋的主体结构，在合同解除后，未将案涉房屋的墙体修复系违约，太平洋保险公司对案涉房屋由此产生恢复原状的合同从属义务，本应对案涉房屋的墙体修复，恢复原状，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条"当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高"的规定和第一百一十九条"当人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担"的规定，结合本案实际情况，若判决由太平洋保险公司对案涉房屋墙体修复恢复原状将不适于强制履行，为此，一审法院确定由张荔对案涉房屋恢复原状，以防止损失的扩大，由此产生的相关费用，可另行向太平洋保险公司主张权利。根据太平洋保险公司未将案涉房屋恢复原状，导致张荔拒绝接收案涉房屋，太平洋保险公司将房屋锁闭闲置至今的实际情况，参照太平洋保险公司于2018年6月9日向张荔送达的《归还租赁房屋的函》其中载明"其他未尽事宜，双方协商处理"的意见和张荔向太平洋保险公司送达的复函内容，能够确定双方对接收案涉房屋和恢复原状等事宜进行过多次协商，应当给予张荔与太平洋保险公司就案涉房屋的接收和恢复原状事宜协商处理一定的合理期限，一审法院酌情确定给予双方三个月的协商时间，即从2018年7月1日起至2018年9月30日止，之后，张荔应接收房屋并对案涉房屋自行恢复原状，恢复原状的期限可酌情确定为六个月，即从2018年10月1日起至2019年3月31日止，该期间应由太平洋保险公司支付张荔案涉房屋占用使用费，并参照《商铺租赁合同》约定的每月每平方米81.46元的标准计算，即每月32817.79元（81.46元×402.87㎡），从2018年5月1日起计算至2019年3月31日止。综上，原告张荔请求确认解除合同和要求被告太平洋保险公司支付案涉房屋部分占用使用费的理由成立，一审法院予以支持。太平洋保险公司提出相应的辩称理由不能成立，一审法院不予采纳。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、原告张荔与被告中国太平洋人寿保险股份有限公司重庆分公司签订的《商铺租赁合同》于2018年3月26日解除；二、由被告中国太平洋人寿保险股份有限公司重庆分公司于本判决生效后10日内将位于重庆市永川区某小区一街区1号楼2层13-18号商铺交还给原告张荔；三、由被告中国太平洋人寿保险股份有限公司重庆分公司于本判决生效后10日内给付原告张荔2018年5月1日至2019年3月31日期间的房屋占用使用费（按每月32817.79元计算）；四、由原告张荔对位于重庆市永川区某小区一街区1号楼2层13-18号商铺（面积为402.87平方米）的隔墙自行修复，恢复原状；五、驳回原告张荔的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2370元，由被告中国太平洋人寿保险股份有限公司重庆分公司负担（此费原告张荔已预交，由被告中国太平洋人寿保险股份有限公司重庆分公司在给付上述款项时一并支付给原告张荔）。”当事人二审未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，其内容对双方均有拘束力。针对上诉人所提出的在合同履行过程中双方对合同内容已进行了变更、允许上诉人对房屋主体结构进行更改的意见，因上诉人对此并未举示任何证据予以证明，故应由上诉人对此承担举证不能的不利后果。参照《中华人民共和国合同法》第七十八条之规定，在上诉人未能证明双方对合同相关条款经协商达成一致、同意变更的情况下，应视为合同内容并未发生变更。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，关于租赁物的返还，应符合约定状态，由于合同约定不得对主体进行更改，故上诉人在返还时即应将房屋恢复至更改前的状态。由于上诉人在合同履行过程中将涉案房屋隔墙拆除，而在合同解除后又未恢复原状，导致相邻房屋的物理间隔缺失，各房屋产权人无法对房屋进行独立占有、利用，上诉人更改房屋主体结构的行为已经违反合同约定，在合同解除后、交还房屋时，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，上诉人即应承担采取补救措施的违约责任，故相关恢复义务既是因合同产生的附随义务，也是其依法应承担的责任。但上诉人经被上诉人沟通催告后仍怠于履行，并将涉案房屋锁闭闲置，故一审法院通过判令上诉人支付相应期间的房屋占有使用费使其承担赔偿损失的违约责任符合法律规定，本院予以维持。上诉人的上诉理由于法无据，本院不予采纳。综上所述，中国太平洋人寿保险股份有限公司重庆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4740元，由中国太平洋人寿保险股份有限公司重庆分公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢英姿审判员  苏致礼审判员  周 舟二〇一九年七月十二日（院印书记员陈涛