苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初825号原告：苏州市星光塑模喷涂有限公司，住所地苏州市吴中经济开发区东吴南路58号。法定代表人：周金耀，董事长。委托诉讼代理人：谈海圣、李贵荣，江苏政纬律师事务所律师。被告：苏州力强机电设备工程有限公司，住所地苏州市吴中经济开发区东吴南路60号。法定代表人：陈力强，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：莫志林，江苏百年英豪律师事务所律师。原告苏州市星光塑模喷涂有限公司（以下简称星光公司）诉被告苏州力强机电设备工程有限公司（以下简称力强公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告星光公司的法定代表人周金耀及其委托诉讼代理人谈海圣、被告力强公司的法定代表人陈力强及委托诉讼代理人莫志林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星光公司向本院提出诉讼请求：1、被告力强公司支付其拆迁补偿款3623959元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：其与力强公司于2016年4月30日续签《厂房租赁合同》1份，约定其继续承租力强公司所属厂房，租赁期限自2016年5月1日至2021年4月30日止。2017年苏州市吴中区城南街道办事处将力强公司厂房纳入拆迁范围内，其租赁的厂房亦将被拆除，在整个拆迁评估的过程中，其与力强公司就有关拆迁补偿的归属进行过沟通，且力强公司于2018年7月21日发函要求解除租赁合同进行腾迁。2018年10月，其得知力强公司已于苏州市吴中区城南街道办事处签订了《非住宅类房屋拆迁补偿协议》并收到拆迁补偿款，该协议中，涉及到属于其的拆迁补偿款为3623959元。相应的企业搬迁分户结果汇总、房屋拆迁估价报告等均予以载明。其多次就拆迁补偿款问题与力强公司进行沟通，力强公司置之不理。力强公司的行为已构成非法占有其拆迁补偿款。被告力强公司辩称，其与星光公司之间的租赁合同已因星光公司违约于2018年7月21日解除，根据合同及补偿协议，星光公司无权主张拆迁补偿款。星光公司提供的明细表、评估表中的财产只能证明财产的住所地可能在承租的区域，不能证明产权系星光公司所有。故星光公司的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：苏州吴中区经济技术开发区东吴南路60号内有混合一层非居住用房26.80平方米和钢混三层非居住用房5393.53平方米房屋两处，登记房屋所有权人为力强公司。该处地块登记为已出让的工业用地，面积8933.33平方米，土地使用权人为力强公司。星光公司、力强公司自2003年6月10日起即建立租赁厂房合同关系。2016年8月22日，星光公司、力强公司签订厂房租赁合同1份，约定：星光公司承租力强公司位于苏州市吴中经济开发区东吴南路60号内的厂房及附房；租期自2016年5月1日至2021年4月30日；月租金为69679元，2018年5月1日起每平方米增加1元每月（除附房），租金支付方式为每季度支付1次，每季度租金209037元，房租提前1个月支付，每季租金须在到期后十天内支付完毕；星光公司支付力强公司保证金5万元；如星光公司未按期支付租金，则星光公司就到期应付未付部分租金，自款项到期日起至实际付款日止按每天千分之三向力强公司支付逾期付款利息，如星光公司无理由1个月未支付租金，力强公司有权解除合同，并由星光公司偿付总租金10%的违约金，且保证金归力强公司；等等。合同签订后，星光公司时有拖欠租金现象。2018年7月19日，力强公司通过上海观致律师事务所向星光公司发出律师函，要求自2018年7月20日起解除厂房租赁合同关系，并于2018年8月5日前搬离。另，2018年5月4日，苏州市吴中区城南街道办事处通知力强公司，明确将力强公司单位列入综合整治拆迁范围。同年5月7日，力强公司通知星光公司，要求星光公司在接到通知后2个月内搬离。2018年8月9日，力强公司向本院提起诉讼，以星光公司总是拖欠租金，其于2018年7月20日发出律师函通知星光公司解除双方的房屋租赁合同关系为由，请求法院确认双方的租赁合同于2018年7月20日解除，并判令星光公司搬离，还主张星光公司支付至2018年8月5日的租金586760.25元、偿付利息964142.08元、违约金418074元。该案审理中，星光公司、力强公司还确认：2011年9月，力强公司应星光公司要求将原电容量250KV增容至400KV，在增加基础电价每月11200元（2011年12月，应供电部门电费调整，上述基础电价增至每月12000元）的基础上，单位电价也相应降低。力强公司因此支付了全部费用及维护费用，星光公司也相应每年补偿力强公司3.5万元。此后，用电户名变更至星光公司名下，星光公司亦支付了苏州市吴中经济开发区东吴南路60号内全部用电户电费，力强公司则将苏州市吴中经济开发区东吴南路60号内的亚驰汽修等10处单位电表的电费收集后交给星光公司（不含浩辉单位）。其中，除冷库部分按动力电并分摊基础电价方式结算给星光公司外，其余均按照明电价结算给星光公司。2018年12月27日，本院作出（2018）苏0506民初7092号民事判决书，认为星光公司长期、多次拖欠租金已超过一个月，根据约定，力强公司有权选择行使单方解除权，并判决：一、确认力强公司与星光公司于2016年8月22日签订的厂房租赁合同于2018年7月21日解除。二、星光公司应迁出并向力强公司交还现占用的位于苏州市吴中经济开发区东吴南路60号内的租赁房，于判决生效后三十日内履行。三、星光公司应支付力强公司截止2018年7月21日止的租金1870646.10元、门卫费79103.80元、增容及维护补偿费77875元及水费114256.40元（截止2018年11月1日），扣除星光公司已付款1270684元及力强公司应支付星光公司的电费384097.58元（截止2018年11月27日），星光公司尚应支付力强公司487099.72元，于判决生效后十日内履行。四、星光公司应偿付力强公司以年房租金881556元及年门卫费36408元为标准、自2018年7月22日起至实际交还全部租赁房之日止的房租占用费用，于判决生效后十日内履行。五、星光公司应偿付力强公司以年增容及维护补偿费35000元为标准、自2018年7月22日起至实际交还全部租赁房之日止或实际不用电之日止的增容及维护补偿费，于判决生效后十日内履行。六、星光公司应偿付力强公司自2016年5月1日起至2018年7月22日止租期内逾期支付租金的利息280321.80元及解除合同违约金187064.61元，合计467386.41元，于判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取20850元,由星光公司负担。星光公司不服该判决，上诉至苏州市中级人民法院。2019年6月25日，苏州市中级人民法院作出（2019）苏05民终3416号民事判决，驳回上诉，维持原判。又，2018年9月20日，力强公司（被拆迁人、乙方）和城南街道办事处（拆迁人、甲方）签订非住宅类房屋拆迁补偿协议，主要约定：被拆迁房屋位于苏州市吴中区，所有权人：力强公司，所有权证明文件：苏房权证吴中字第××号。房屋有证建筑面积5420.33平方米，无证建筑面积5922.55平方米。土地使用人：力强公司，使用权证明文件：吴国用（2002）字第10176号，使用土地面积8933.33平方米。拆迁补偿总额38805858元，由以下几项组成：1、被拆迁房屋补偿金额：16193081元；2、区位补偿金额：3930665元；3、货币拆迁提增10%：2012375元；4、被拆迁房屋的装修及附属物补偿金额：3206181元；5、综合补贴金额：8209730元；6、停产、停业损失补偿金额：2514482元；7、设备、设施认证补偿金额：2148726元；8、搬迁补偿金额：142000元；9、奖励金额：448618元。上述房屋拆迁补偿金额的支付方式为：1、签订协议后，甲方在一个月内支付补偿总额的20%给乙方，即7761172元；乙方将土地证原件交给甲方；2、乙方开始搬迁后，甲方在一个月内再支付补偿总额的30%给乙方，即11641758元；乙方将房产证原件交给甲方；3、乙方将土地、房屋整体交付并经甲方验收合格后，甲方在一个月内再支付补偿总额的30%给乙方，即11641758元；4、余款7761170元，待乙方将土地退地、房产注销等手续办理完毕后，甲方在一个月内一次性支付给乙方。同时约定，乙方应在2018年11月30日（下称腾空日期）将被拆迁房屋及其附属设施腾空，并交甲方拆除，在腾空过程中，乙方不得擅自拆走被拆迁房屋内已经作价物品及附属设施。乙方逾期腾空被拆迁房屋及其附属设施的，每拖延一天，乙方应当按被拆迁房屋补偿总额的万分之二向甲方支付违约金，并且逾期腾房超过30天，甲方有权没收房屋腾空保证金，并可申请有关单位强制拆除。以上事实，由原告星光公司提供的厂房租赁合同、拆迁补偿协议、汇总明细表、评估报告、企业搬迁结果汇总表、评估咨询明细表、民事判决书，本院调取的民事判决书及庭审笔录附卷作证。星光公司认为力强公司应给付其拆迁补偿款3623959元，具体包括：1、回购资产358158元、搬迁费559869元。星光公司主张此为企业搬迁分户结果汇总表中列在其名称处回购资产及搬迁资产栏中的相应金额。2、停产停业补助费1329900元。星光公司认为停产停业损失应按照每平方米300元计算，依据吴中区住建局（2011）103号文件规定，在无约定的情况下应给予实际经营者，其租赁面积为4334平方米，故停产停业损失应为1300200元，星光公司还表示其主张1329900元为计算错误。3、租金差价补偿560000元。星光公司主张其因搬迁租金涨价产生了实际损失，现同地段租金涨为每平方米每月25至28元，距合同到期还有3年，故力强公司应支付其按4元/平方米/月×4334平方米×36个月计算的租金差额补偿，应为60余万元，现其主张为560000元。4、装修补偿726032元。星光公司主张根据苏州市房屋装修设备及附着物专项分户评估表中其区域内装修为726032元，力强公司应支付其。5、变压器补偿90000元。星光公司主张力强公司对变压器自250KVA增容至400KVA并支付增容费，因其自增容后每年支付力强公司35000元，共计支付了7年的费用245000元，因被告增容了150KVA，故应返还其245000×150÷400，取整计算应补偿其90000元。力强公司认为其现仅拿到拆迁款的50%计19400000元。拆迁补偿对象是房屋产权人，相关的表格中写了星光公司的名称，只代表东西在星光公司承租范围内，不能证明星光公司为产权人，星光公司无权主张拆迁补偿款。力强公司还表示拆迁补偿协议签订时双方的租赁合同已解除，星光公司搬离系履行法院判决，不存在停产停业损失，星光公司的东西要搬走，政府虽进行了评估，但在星光公司搬走的情况下会核减相应费用，合同解除后的租金差额也不应支付。本院认为，力强公司与星光公司于2016年8月22日签订的厂房租赁合同于2018年7月21日解除。力强公司在合同解除后与城南街道办事处方签订了非住宅类房屋拆迁补偿协议，星光公司并非该房屋拆迁补偿协议的合同相对方，对该协议所涉及的拆迁补偿并不享有权利。原告星光公司无权要求被告力强公司支付其回购资产、搬迁费、停产停业补助费、装修补偿款。涉案厂房租赁合同系因星光公司违约所致，力强公司无需承担星光公司因搬迁租金涨价产生的损失。星光公司还主张力强公司支付其变压器补偿90000元，无事实及法律依据，本院对此亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏州市星光塑模喷涂有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币35792元，由原告苏州市星光塑模喷涂有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  龚伟亚人民陪审员  席志新人民陪审员  陆菊林二〇一九年七月十日书 记 员  张 望