安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初1144号 原告（反诉被告）：李星星，女，1986年10月2日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：李先芝，安徽亚坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余家燕，安徽亚坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：阜南县平和置业有限公司，统一社会信用代码91341225MA2N0RR4XY，住所地阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际4号楼101、102、103室。 法定代表人：张亮亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦东，安徽风采律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿玉，安徽风采律师事务所实习律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司阜南支行，统一社会信用代码913412251521821818，住所地安徽省阜阳市阜南县城关镇谷河路59号。 负责人：郭锐，该行行长。 委托诉讼代理人：朱俊，该公司业务经理。 委托诉讼代理人：郑虎，该行法律顾问。 原告（反诉被告）李星星与被告（反诉原告）阜南县平和置业有限公司（以下简称平和置业）、第三人中国建设银行股份有限公司阜南支行（以下简称建设银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本院在审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，于2019年2月15日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李星星的委托诉讼代理人李先芝，被告（反诉原告）平和置业委托诉讼代理人韦东、耿玉，第三人建设银行委托诉讼代理人郑虎、朱俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李星星向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的编号为201801130014号《商品房买卖合同》及其附件；2、依法解除原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》及《住房公积金借款合同》；3、依法判令被告返还原告首付款278582元及利息（利息以5万为本金自2017年7月9日按中国人民银行同期贷款基准利率计算至本息清偿为止，以228582元为本金自2017年7月26日按中国人民银行同期贷款基准利率计算至本息清偿为止。）；4、依法判令被告返还原告已经向第三人支付的贷款本金（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；5、依法判令被告承担原告已向第三人支付的贷款利息损失（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；6、依法判令被告向第三人偿还原告自判决生效之日起按《个人购房/购车借款及担保合同》、《住房公积金借款合同》剩余的贷款本息；7、依法判令被告承担原告因解除合同或提前还款应向第三人支付的违约金（以第三人于判决生效时出具的明细单为准）；8、依法判令被告支付原告违约金12785.82元；9、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告（买受人）与被告（出卖人）于2018年1月13日签订编号为201801130014号《商品房买卖合同》及其附件，合同约定原告购买被告开发的金海湾*华府项目9幢2单元103号房屋，购房款为1278582元。合同第十一条约定出卖人应当自2018年10月30日前向买受人交付房屋。合同第十二条约定出卖人逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人向买受人支付违约金。合同签订后，原告如约支付了首付款278582元，并与第三人签订了《个人购房借款/担保合同合同》及《住房公积金借款合同》，分别借款70万元、30万元，已按期偿还借款。但目前被告却延期近80天仍未交房，且在房屋销售过程中采取隐瞒、欺诈、诱导的方式，将原本没有规划庭院的房屋，虚假向原告宣传，并以附带前后庭院房屋的价格出售给原告。被告的行为已经构成严重违约，并涉嫌欺诈，严重损害了原告的利益。 被告平和置业辩称：原告的诉请无事实及法律依据，应依法驳回其诉讼请求，并判令原告继续履行签订编号为201801130014号商品房买卖合同及其附件。201801130014号商品房买卖合同及其附件约定原告购买被告开发的金海湾*华府9幢2单元103号房屋，总购房款为1278582元。合同签订后被告积极按合同约定的义务履约，2017、2018年系我国对环境污染巡查年，安徽省大气污染防治联席会议办公室文件要求2017年11月20日至2018年1月底停止各类建设工程，阜阳市环境保护委员会同时进行并印发《阜阳市大气污染防治冬季决战专项行动方案》，从2017年10月至2018年10月31日期间阜南县建设局多次前往该项目部进行大气污染治理的专项督查，并要求其停工以保障环境整治，为此被告工期延误完全属于不能控制的原因所造成的。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条第二项第二款“若因不可归责于出卖人所能控制的市政配套设施等原因导致的不能按照合同约定交房的，出卖人不承担逾期交房的责任。”该商品房买卖合同第十二条也明确约定，除不可抗力，原告有权要求解除合同，而因污染治理政府职权部门要求被告停工的原因完全符合不可抗力。为此，被告虽未按合同约定时间交房，但无违约行为。原告要求解除合同无事实及法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 第三人建设银行辩称：第三人在借款合同中没有任何违约行为，如解除原告与第三人的借款合同，应由原告偿还剩余贷款本息及相应的违约金，被告承担连带清偿责任。 反诉原告平和置业向本院提出反诉请求：1、请求依法驳回被反诉人本诉诉讼请求的同时依法判令被反诉人支付逾期付款违约金15500元；2、本诉反诉诉讼费用均由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人签订的编号为201801130014号商品房买卖合同及其附件中第七条约定被反诉人通过贷款方式付款，根据补充协议第八条之规定每逾期一天则按贷款总额的0.05%向出卖人支付违约金。被反诉人约定银行提交时间为2018年1月23日而实际签订时间为2018年2月23日逾期31天，按协议约定被反诉人应支付违约金15500元。综上所述，反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且上述合同已经阜南县房产局备案，具备法律效力。反诉人因配合全国性的环保督查，逾期交房系不可抗力的因素造成的，不存在违约。被反诉人要求解除合同无事实和法律依据，应依法驳回。被反诉人逾期付款应按合同约定承担违约责任。 反诉被告李星星辩称：一、反诉人提起反诉事实与客观事实严重不符，且无任何事实与法律依据，应依法予以驳回其反诉请求。本案中原告按照反诉人提供的格式合同文本与其签订了《商品房买卖合同》，其中该合同第七条约定了涉案房屋购房款的支付方式，贷款方式可以为商业贷款，可以为公积金贷款，也可以为两种方式混合贷款，贷款向反诉人指定的金融机构申请贷款。双方的商品房买卖合同签订后，原告便按照反诉人及其指定银行的要求，按时交纳首付款并在银行指定期限内提供贷款资料，并配合办理贷款手续，原告并不存在任何逾期贷款的情形，更不存在逾期付款及违约责任。二、反诉人依据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条及第八条规定提起反诉并要求答辩人承担逾期付款的违约责任，无事实依据且适用该条款错误，计算违约金方式错误。本合同补充协议第八条规定“买受人办理银行按揭贷款（含公积金贷款）时，须按银行（相关部门）的要求签署本合同的3天内提供完整的资信证明及相关材料提供银行（相关部门）审查，逾期不提供资信证明及相关材料供银行（相关部门）审查的，买受人应从签署本合同的第4天起，每逾期一天则按贷款总额的0.05%向出卖人支付违约金。”该条款明确规定买受人即原告是按照办理贷款银行的要求提供资信证明及相关材料，如不按银行规定期限内提交，原告将承担相应的违约责任，而不是在签署本合同的3天内向反诉人提交，而且何时提交，原告是听从贷款银行的安排，该条款也明确规定，而且贷款银行也是反诉人指定。然而，在反诉人的合同期间内即签订《商品房买卖合同》3、4天内，办理贷款银行都未确定，原告在不知向哪家银行提交，提交何种资料。只能等待后续贷款银行确定后，原告按照银行的要求在规定的期限内提交相应的资料，而且部分买受人为了贷款能够快速顺利办理完毕，均催促银行并找寻关系尽快发放该笔贷款。因此，原告在办理按揭贷款中并未存在任何违约行为，而且反诉人依据该条规定提起反诉是无任何理由的，依法不能成立。综上，原告认为反诉人就本案按揭贷款办理期限提起反诉，并要求原告承担逾期付款的违约责任，无任何事实与法律依据，应依法予以驳回其诉讼请求。 第三人建设银行辩称：被告的反诉与第三人无关。 本院经审理认定事实如下:2018年1月13日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》1份。该合同约定：原告购买被告开发的位于阜南县房屋，预测建筑面积127.53平方米，商品房单价为每平方米10025.74元，总价款为1278582元。合同第七条关于付款方式及期限的约定为：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；（二）买受人应当于2018年1月13日前支付首期房价款278582元，占全部房价款的22%，余款1000000元向出卖人指定的金融机构（贷款机构）申请贷款支付。合同第八条关于逾期付款责任中约定：（1）逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点壹的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、经综合查验合格；4、物业管理完善。合同第十一条关于交付时间和手续约定：出卖人应当自2018年10月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任中约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理即（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点壹的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点壹的违约金。 2018年1月13日，原告与被告签订《补充协议》一份，协议第八条约定：买受人办理银行按揭贷款（含公积金贷款）时，须按银行（相关部门）的要求在签署本合同的3天内提供完整的资信证明及相关材料供银行（相关部门）审查，逾期不提供资信证明及相关材料供银行（相关部门）审查的，买受人应从签署本合同的第4天起，每逾期一天则按贷款总额的0.05%向出卖人支付违约金；若买受人逾期10天还不能提供资信证明及相关材料供银行(相关部门)审查，则出卖人有权单方解除合同，并向买受人收取10000元违约金。 2017年7月9日，原告支付定金50000元（后期抵付购房首付款），2017年7月26日，原告支付房屋首付款228582元。余款1000000元原告办理了300000元公积金贷款，700000元商业贷款。 2018年3月21日，原告李星星与第三人建设银行签订个人住房（商业用房）借款合同一份,合同约定,借款人借款本金为700000元，借款期限为300个月，即2018年3月21日至2043年3月21日，该借款用于购买阜南县平和置业有限公司开发的坐落于阜南县金海湾华府7号楼2单元103室房屋一套。2018年3月22日，原告李星星与第三人建设银行签订《住房公积金借款合同》一份，申请住房公积金贷款300000元，借款期限300个月，自2018年3月22日至2043年3月22日。借款人的还款方法和还款金额为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还金额为1461.94元。若采用等额本金还款法，利息逐月结算还清。 另查明：被告提供的标注有被告书写的“2018年9月30日”的《工程竣工验收报告》中消防、规划、环保、城建、质检部门加盖印章，但均未注明验收意见、验收时间及验收的哪幢楼房，仅环保部门注明验收时间为2018年11月28日。 原告于2018年5月1日起逐月归还购房贷款本息。 涉案房屋至今未按合同约定日期交付，亦未取得建设工程竣工验收备案证明文件，也未经有关部门进行综合查验。 被告提供的安徽省大气污染防治联席会议办公室文件、阜阳市环境保护委员会文件、阜南县规划局事项证明均系复印件欲证明原告主张的项目工程工期延误是由于不可抗力导致。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售），原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《住房公积金借款合同》，均系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效合同。原告依合同的约定向被告支付了购房款，被告应按约定在2018年10月30日前将经验收合格的房屋交付给原告，但被告至今未能按约履行交付义务，已逾期超过30日，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》（预售），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。该《商品房买卖合同》（预售）解除后，被告应按约将原告支付的房款返还给原告，并按照合同约定支付所产生的合理损失。原告要求被告返还已付购房首付款及利息、已向第三人支付的贷款本金及利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。该首付款利息损失应以银行同期贷款利率为准，从支付之日起计算至款项还清之日止。贷款利息应自2018年5月1日起至本判决生效之日止，按原告向第三人支付的贷款利息为准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，《商品房买卖合同》被确认无效或者被撤销、解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》、《住房公积金借款合同》也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故被告应向第三人返还自判决生效之日起剩余贷款，被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时解除涉案房屋上的抵押登记。原告诉讼请求被告按照全部购房款的1%支付违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二条约定，“逾期超过30日后，买受人有权解除合同……出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。”该合同为双方自愿签订，对双方均有约束力，原告请求被告赔偿所付购房款的利息损失，本院也予以支持。因此，违约金的计算，应当按照合同约定的0.01%计算，为127.86元。被告辩称，为了配合省、市环境整治，从2017年11月20日至2018年1月31日，被告施工的该项目停工两个半月，因此，被告交房延迟属于不可抗力导致，被告不应承担迟延交房的违约责任。但被告仅提供的文件等证据，并未明确记载要求被告停工，且其也未向本院提供该套房屋所在7号楼施工中具体的停工日志，因此，被告提供的证据不足以证明其辩称，对于被告的该辩称，本院不予采信。被告反诉要求原告支付逾期付款违约金，合同补充协议第八条约定原告需在合同签订的3天内提供完整的资信证明及相关材料供银行审查，逾期不提供需承担违约责任，虽然原告与第三人签订个人住房（商业用房）借款合同的日期为2018年3月21日，原告与第三人签订住房公积金借款合同的日期为2018年3月22日，但不能证明是由于原告未在3日内提供完整资信证明及相关材料所致。且第三人当庭陈述，原告提供的资料是按照其要求时间内提供，没有拖延影响贷款的情形。因此，对于被告的该项反诉请求本院不予支持。本案的原告倾其一生积蓄购买该套房屋，理应精心选择，符合心愿，作为被告的开发商也实属不易，在建设过程中，难免出现问题。本院非常重视该起案件，极力想化解双方矛盾纠纷，履行合同，完成交易。庭审后走访了房产、建设等部门，并对涉案的小区房屋争议之处实地查看，并组织原被告双方多次调解，但仍未达成和解协议。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告李星星与被告阜南县平和置业有限公司于2018年1月13日签署的编号为201801130014号的《商品房买卖合同》（预售）及附件； 二、解除原告李星星与第三人中国建设银行股份有限公司阜南支行于2018年3月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及2018年3月22日签订的《住房公积金借款合同》； 三、被告阜南县平和置业有限公司返还原告李星星首付款278582元以及原告李星星已向第三人中国建设银行股份有限公司阜南支行支付的贷款本金（以第三人于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）； 四、被告阜南县平和置业有限公司赔偿原告李星星以278582元为本金的利息（其中50000元从2017年7月9日起算，228582元从2017年7月26日起算，均至首付款本息返还清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 五、被告阜南县平和置业有限公司向第三人中国建设银行股份有限公司阜南支行偿还原告李星星自判决生效之日起就《住房公积金借款合同》及《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款； 六、被告阜南县平和置业有限公司赔偿原告李星星自2018年5月1日起至本判决生效之日止,向第三人中国建设银行股份有限公司阜南支行支付的贷款利息（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）； 七、被告阜南县平和置业有限公司承担原告李星星因与第三人解除合同或提前还款应向第三人支付的违约金（以合同约定及第三人于判决生效时出具的实际发生的违约金明细单为准）； 八、被告阜南县平和置业有限公司支付原告李星星违约金127.86元； 九、驳回反诉原告阜南县平和置业有限公司要求反诉被告李星星支付逾期付款违约金15500元的反诉请求。 以上三、四、五、六、七、八项均于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16422元，由原告李星星负担161元，由被告阜南县平和置业有限公司负担16261元；反诉费用50元，由被告阜南县平和置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  杜天顺 人民陪审员  王 利 人民陪审员  亚 军 二〇一九年七月九日 法官助理刘丽影 书记员孙燕军 （2019）皖1225民初1144号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件 成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 特别告知事项 本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 开户名：阜南县人民法院执行标的款； 开户行：中国银行股份有限公司阜南支行； 帐号：17×××07； 主审法官：杜天顺，办公电话：0558-67××××9。 法官助理：刘丽影，办公电话：0558-67××××9。