黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0604民初5884号原告：刘颖，女，1977年10月出生，汉族，个体，住大庆市让胡路区。被告：刘安刚，男，1987年8月出生，满族，个休，住大庆市让胡路区。原告刘颖与被告刘安刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘颖、被告刘安刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘颖向本院提出诉讼请求称：1.要求解除其与刘安刚之间签订的《商服租赁合同》的效力并要求刘安刚返还租金，10,931元及装修损失款21,600元；2.案件受理费由刘安刚负担。事实和理由：2017年11月10日，刘颖与刘安刚签订《商服租赁合同》1份，合同约定：1.刘安刚将位于大庆市××区乘风新城A5号楼3号商服出租给刘颖用于商业经营；2.租期自2017年11月10日至2019年11月10日止；3.年租金38,000元；4.租金每年交付一次。刘颖在使用该房屋期间，因房屋漏雨导致地面、墙体及室内其他物品被浸泡，致使刘颖经营的“资医堂祛疤祛痘”生意无法正常经营。房屋漏雨给刘颖造成重大经济顺失，就此刘颖与刘安刚协商，但刘安刚始终未能解决房屋漏雨问题，刘颖无奈只好另行租赁房屋经营生意。现双方就损失赔偿协商未果。刘安刚辩称：1.因房屋漏水已经向刘颖赔偿3,000元，刘颖同意赔偿；2.房屋第二次漏水与第一次漏水系同一地点；3.刘安刚不知道刘颖“不干了”，刘颖“有时来有时不来”；4.刘颖如果不租赁案涉房屋应提前1个月通知刘安刚，现刘颖未履行通知义务；5.第二次漏雨只影响刘颖2天营业，后来房屋维修好了。当事人依法向本院提交了证据，本院对其提交的证据认定如下：证据1.刘颖提交的由其与刘安刚签订的《商服租赁合同》1份，证明原、被告之间的房屋租赁行为签有租赁合同。刘安刚对证据的真实性无异议，但认为与刘颖系合作关系，其租赁案涉房屋一、二楼，并将二楼出租给刘颖使用1年。本院对证据的真实性予以认定。证据2.刘颖提交的由阳光乘风新城物业项目部出具的《情况说明》1份，证明案涉房屋漏雨阳光乘风新城物业项目部知道没有给予解决，阳光乘风新城物业项目部认为漏雨系案涉房屋产权人的责任。刘安刚对证据没有异议。本院对证据的真实性予以认定。证据3.刘颖提交的由大庆市××区鼎盛达金属门业《收据》1张、由刘颖制作的《装修费用明细》1张。证明其因案涉房屋支出的装修费用。刘安刚质证称：1.《装修费用明细》记载的“东西都有”，但其不知道《装修费用明细》记载的“东西都有”市场价值；2.《收据》的印章看不清楚，记载的费用其不知道是否真实；3.刘颖装修的费用支出是否与收据记载一致，其不清楚。因《装修费用明细》所盖的印章不清楚，故本院对其真实性不予认定。刘安刚对《装修费用明细》记载的室内装修物品没有异议，本院对《装修费用明细》记载的室内装修物品的真实性予以认定。证据4.刘颖提交的照片6张，证明案涉房屋漏雨情况。刘安刚对证据没有异议。本院对证据的真实性予以认定。证据5.刘颖提交的记载影、音资料的光盘1张，证明案涉房屋漏水情况，房屋因漏雨不能使用，刘颖迁出房屋又重新租赁房屋，案涉房屋因“不符合使用目的”，其已经与刘安刚解除合同。刘颖同时陈述，本组证据可以显示刘安刚又欲将案涉房屋出租。刘安刚对证据的真实性无异议，但认为：1.其“不知道原告（指刘颖）租不租这个房屋了”，其与刘颖之间的合同没有解除；2.2018年8月28日，刘安刚对外张贴广告，欲将案涉房屋出租；3.就与刘颖之间的纠纷，刘安刚与案涉房屋产权人沟通过。本院对证据的真实性予以认定。证据6.刘安刚提交的微信转账手机截屏打印件1张，证明因案涉房屋第一次漏雨其赔偿刘颖3,000元，第二次漏雨与第一次漏雨系同一位置，“渗透到其他地方损失不是很大”，漏雨导致刘颖不能营业“最多两天”。刘颖对证据的真实性有异议，认为第二次漏雨比较严重，导致其不能正常营业，漏雨问题很长时间没有得到解决。本院对证据的真实性予以认定。证据7.刘安刚出具的载有影像资料的光盘1张，证明案涉房屋现状。刘颖对证据的真实性没有异议。本院对证据的真实性予以认定。证据8.依刘安刚申请，证人李某出庭作证，其陈述：大约在2018年6月21日左右，刘颖说楼上（指案涉楼房）漏雨，隔了两天又漏雨了，刘安刚支付给刘颖3,000元赔偿款。刘颖对证言没有异议，其陈述第一漏雨之后确实有人维修，但没有维修好。刘安刚称，第一漏雨之后确实有人维修，但没有维修好，漏水系房主改动排雨管线造成。本院对证据的真实性予以认定。证据9.依刘颖申请，本院委托黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司（以下简称仁杰评估公司）出具的《司法鉴定意见书》1份，案涉房屋室内（基准日为2019年5月13日）装修费用为23,717元。刘颖对证据没有异议。刘安刚对意见书有异议，认为：1.意见书第6页第3行的地毯鉴定单价28/㎡元不合理，市场价格为20/㎡元;2.地毯面积56㎡不准确，其没有达到56㎡；3.美甲室系刘安刚装修的；4.壁纸鉴定单价人工费不一致，有标明单价18元，亦有标明单价27元；5.意见书第六项鉴定价格人工费360元过高；6.美容大厅的白钢隔断和门单价过高；7.美甲室没有地毯。刘颖陈述，美甲室的壁纸、天棚装修是其雇人装修的，美甲室没有地毯。本院认为：1.原、被告均陈述“美甲室没有地毯”，对仁杰评估公司作出的“美甲室地毯鉴定金额364元”应在总“装修费用为23,717元”予以扣减，即案涉房屋装修费用为23,353元（23,717元-364元）；2.刘安刚质证称地毯、人工费360元、白钢隔断和门鉴定单价过高，因其没有向本院提出相应的依据，故本院对其异议不予支持。本院经开庭审理，依据当事人提交的证据及其当庭陈述，本院认定本案法律事实如下：2017年11月10日，原、被告签订《商服租赁合同》1份，合同约定刘安刚将位于大庆市××区乘风新城A5号楼3号商服出租给刘颖用于经营“资医****祛痘”生意。合同约定：1.租期自2017年11月10日起至2019年11月10日止；2.租金每年38,000元，“租金每年一交”。合同签订后，刘颖依约对房屋装修并使用该房屋经营“资医堂祛疤祛痘”生意。2018年6月下旬，案涉房屋漏雨导致室内物品被浸泡。就该漏雨损失经原、被告协商，刘安刚一次性赔偿刘颖3,000元。2018年6月下旬，案涉房屋再次漏雨，刘颖以案涉房屋漏雨导致其不能正常经营为理由又另行租赁其他房屋经营“资医堂祛疤祛痘”生意。2018年8月28日，刘安刚对外张贴广告，欲将案涉房屋对外出租。另，刘颖对案涉房屋装修支付费用23,353元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商服租赁合同》依法成立并生效，刘安刚应按约定向刘颖提供符合刘颖经营“资医堂祛疤祛痘”生意的房屋，现刘安刚向刘颖提供的房屋连续两次漏雨导致刘颖不能正常营业，其行为构成违约。刘颖以刘安刚提供的经营房屋不符合其经营“资医***祛痘”生意为理由解除合同，符合相关法律规定，本院予以支持。刘安刚于2018年8月28日对外张贴广告，欲将案涉房屋对外出租，其以张贴对外出租案涉房屋广告的行为亦表示同意刘颖解除合同，故本院认定刘颖使用案涉房屋的截止时间为2018年8月28日。《商服租赁合同》约定每年租金38,000元，即每日租金为38,000元÷365天=104元/天。对合同解除后的租金，即2018年8月29日至2018年11月10日期间（73天）的租金7，592元（73天×104元/天=7，592元）刘安刚应予返还给刘颖。关于刘颖主张的其对案涉房屋的装修费用损失问题。刘颖对案涉房屋装修支付装修费23,353元，考虑到其与刘安刚签订的《商服租赁合同》约定租用案涉房屋期间为2年，即其支付的23,353元装修费用的预计使用年限为2年，同时考虑到其已经实际使用时间，本院酌定支持其装修损失13,000元。关于刘安刚主张其在案涉房屋第一次漏雨时向刘颖赔偿损失3,000元，该损失系赔偿刘颖的地毯损失款的主张是否成立的问题。本院认为，就案涉房屋第一次漏雨刘安刚向刘颖赔偿损失3,000元时，双方未明确约定赔偿的损失项目，本院综合全案案情认为认定赔偿的3,000元损失中的1，500元为刘颖营业损失，另1,500月为赔偿刘颖地毯损失为宜。即刘安刚应赔偿刘颖的装修损失为11,500元（13,000元-1,500月=11,500元）。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条之规定，判决如下：一、解除原告刘颖与被告刘安刚签订的《商服租赁合同》；二、被告刘安刚退回原告刘颖租赁费7，592元；三、被告刘安刚赔偿原告刘颖装修损失款11,500元。以上给付义务在本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307元，由原告刘颖负担126元、被告刘安刚负担181元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  张 君人民陪审员  曲桂珍人民陪审员  赵福忠二〇一九年七月十七日书 记 员  刘凤霞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。