云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终1138号上诉人（原审原告）：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙博（系该公司员工)，1995年8月3日生，住云南省曲靖市沾益县。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：崔莉，女，1982年2月28日生，汉族，居民，住昆明市西山区。上诉人云南昆润高宏投资有限公司（以下简称昆润高宏公司）因与被上诉人崔莉商品房销售合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2019）云2504民初3199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。昆润高宏公司上诉请求：一、请求二审法院依法判决支持上诉人在起诉时提出的第4项诉讼请求，即判令被上诉人向上诉人承担违约金45874.7元。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：1.一审法院对违约金事实的认定有误。一审法院认定《商品房购销合同》第十三条第三项的约定应视为在双方达成合意的情况下按总房款的10%支付违约金，本案中被上诉人不同意解除《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，也不同意支付违约金，双方对违约金的支付未达成合意，故上诉人要求被上诉人按合同约定支付违约金的条件不成就，因此不予支持上诉人的诉讼请求。一审法院在作出认定时忽略了《商品房购销合同》第十三条第三项约定的一个大前提即《商品房购销合同》第十三条第三项的约定是基于合同双方中任一方无正当理由解除合同,任一方无正当理由解除合同的，需经对方书面认可，并按合同总价的10%支付违约金。本案中，合同解除事由的产生是因被上诉人未按时偿还银行贷款，导致上诉人承担了阶段性担保责任，上诉人在中信银行的保证金被扣除。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除的过错完全在于被上诉人，上诉人有正当理由解除合同并有权要求违约方赔偿违约金。若仍依照合同约定须经过错方即被上诉人的认可才支付违约金，这样的逻辑不合理，上诉人的合法权益也无法得到保障。2、上诉人因被上诉人行为产生巨大经济损失。本案中，上诉人与被上诉人同时存在“商品房买卖法律关系”与“房屋租赁法律关系”，二者关联性强，不能进行分割而单独看待，并且“房屋租赁法律关系”的存续以“商品房买卖法律关系”的存续为前提，只有圆满履行《商品房购销合同》义务，《房屋租赁合同》的权利才能予以保障并实现。法院认定的同类型同地段房屋租金大约为1300元/月，而上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定的租金高达2838元/月，2013年7月1日至2016年6月30日三年的租金扣减应缴纳的税费后共计102182.61元，上诉人与被上诉人经协商后将该笔款项用于抵扣被上诉人的购房首付款。并且上诉人实际支付了2016年7月1日至2017年6月30日的租金共计82453.26元。如此巨大的租金差异，不难看出《商品房购销合同》与《房屋租赁合同》之间的密切关联。因此，上诉人请求解除《商品房购销合同》后，即便需要由上诉人支付2013年至2015年实际占用并使用房屋的租金，也应当按照市场评估结果计算租金的剩余部分，都将成为因被上诉人的违约行为而给上诉人造成的巨大经济损失。因此，上诉人要求被上诉人承担违约金的请求，有事实及法律依据。崔莉未进行答辩。昆润高宏公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2、判令被告将“湖泉湾Ⅰ号”3-1606号商品房返还原告，房屋总价458747元；3、判令被告支付因原告承担保证责任而产生的损失6990.82元；4、判令被告向原告承担违约金45874.7元；5、判令撤销“湖泉湾Ⅰ号”3-1606号商品房的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的行政备案登记；6、判令原告在返还被告购房款过程中对原告替被告承担的担保责任及其他费用进行抵扣；7、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年6月27日，原告昆润高宏公司与被告崔莉签订了《商品房购销合同》（合同编号为：湖销住第3-1606号）及《商品房购销合同补充协议》，合同约定由被告购买原告开发的弥勒市“湖泉湾Ⅰ号”3-1606号精装修房屋，房屋建筑面积为51.39平方米，单价为每平方米8922.88元，房屋总价为458547元。付款方式为由被告先交首付款138547元，余款320000元向富滇银行国防支行贷款的方式付清。《商品房购销合同补充协议》第二条第二项约定：由于乙方（被告）未及时履行相关商品房按揭贷款合同约定的还款义务，导致甲方（原告）承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》及本补充协议，所涉房屋甲方有权收回并另行处置。乙方应按《商品房购销合同》第十三条第三款约定承担责任和银行索赔，并应承担甲方的全部损失和实现债权的各项费用。合同还对双方的其他权利义务作了约定。《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》签订的当天，被告将其购买的房屋出租给原告，租赁期限为三年即自2013年7月1日至2016年6月30日，租金为110051.28元，扣减税金7868.67元后，租金合计102182.61元。被告将三年的租金收益102182.61元折抵首付款，并向富滇银行国防支行贷款320000元后已将房款458547元全部付清，原告亦将房屋交付被告。2014年5月28日，被告作为借款人、原告作为保证人与富滇银行国防支行签订了《个人购房抵押担保借款合同》，合同编号为：富滇银（个房）国防201401012号，合同第十九条约定：保证人为借款人在本合同项下的债务承担阶段性连带保证责任，借款人以本合同约定的抵押物为贷款设定抵押担保、贷款人取得抵押权设立证明文件正本之日起，保证人的保证责任解除。但在贷款人取得抵押权设立证明文件正本前，借款人未按合同约定偿还贷款的，保证人对该欠款仍应承担保证责任。保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息（包括复利和罚息）以及贷款人为实现债权和担保权而支出的诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等。……后因被告长期未按合同约定偿还富滇银行国防支行的贷款，富滇银行国防支行要求原告承担阶段性担保责任，原告为此于2018年6月8日替被告代偿本金、利息及罚息共计292098.96元。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。涉案房屋于2013年8月5日经弥勒县房管所办理了备案登记，登记号为：弥房备（2013）第1029号，该房屋尚未办理房屋所有权登记手续，该房屋现由原告管理使用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》系原、被告双方自愿签订，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。因被告未按约定偿还富滇银行国防支行的购房贷款，原告于2018年6月8日为其代偿本金、利息、罚息共计292098.96元。根据《商品房购销合同补充协议》第二条的约定，原告替被告代偿后有权解除《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，被告应将292098.96元偿还原告。由于涉案房屋现由原告管理使用，故无需由被告返还房屋，由原告继续对涉案房屋享有所有权即可。因登记备案或撤销备案均依当事人申请而进行，《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》解除后，原告可向房地产管理部门申请撤销备案，房地产管理部门对符合撤销备案的情形应履行其管理职能。故原告要求判令撤销涉案房屋行政备案登记的诉讼请求一审法院不予支持。对于原告主张按总房款的10%支付违约金的诉讼请求，因《商品房购销合同》第十三条第三项约定：“单方提出解除合同或者变更本合同约定的，经对方书面认可，向对方按本合同总价的10%支付违约金，并承担已发生的相关交易税费”。该条约定应视为在双方达成合意的情况下按总房款的10%支付违约金，而本案中被告未书面同意支付违约金，双方对违约金的支付未达成合意，故原告要求被告按合同约定支付违约金的条件不成就，一审法院不予支持。但原告替被告代偿银行贷款后存在利息损失，应以292098.96元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，由被告从原告代偿之日即起至被告将292098.96元偿还原告之日止的利息支付原告。原告同意将被告应偿还的款项在已付清的房款中扣减后余款退还被告，一审法院予以尊重，故被告应偿还原告的292098.96元可从被告已支付给原告的房款356364.39元（458547元－102182.61元）中扣减后，余款64265.43元退还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条的规定，判决：“一、解除原告云南昆润高宏投资有限公司与被告崔莉于2013年6月27日签订的《商品房购销合同》（合同编号为：湖销住第3-1606号）及《商品房购销合同补充协议》;原告云南昆润高宏投资有限公司继续对“湖泉湾Ⅰ号”3-1606号房屋享有所有权。二、由原告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效后十日内一次性退还被告崔莉购房款64265.43元。三、由被告以292098.96元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为计算标准，支付原告自2018年6月8日起至被告将292098.96元偿还原告之日止的利息损失，该款于本判决生效后十日内一次性支付。四、驳回原告云南昆润高宏投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8916元，适用简易程序减半收取4458元，由被告崔莉负担。”二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人双方自愿签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，不违反法律及行政法规的规定，合法有效,双方均应按合同约定履行。《商品房购销合同》第十三条第三项约定：“单方提出解除合同或者变更本合同约定的，经对方书面认可，向对方按本合同总价的10%支付违约金，并承担已发生的相关交易税费”。该条明确约定单方提出解除合同或者变更本合同约定的，经对方书面认可，向对方按本合同总价的10%支付违约金,该条款不是对违反合同的违约金的约定，而是对单方解除合同或变更合同需要满足条件的约定。本案上诉人提出解除合同，未经被上诉人书面认可，不符合双方的上述约定，故上诉人要求被上诉人按合同总价的10%支付违约金的条件不成就，上诉人认为依照合同约定须经过错方的认可才支付违约金不合理的理由不能成立。一审结合上诉人的损失，以上诉人代被上诉人偿还的本息292098.96元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算上诉人代偿之日起至被上诉人将房屋返还上诉人之日止的利息符合本案实际，并无不当。上诉人认为其与被上诉人之间同时存在“商品房购销合同法律关系”与“房屋租赁合同法律关系”，二者密切相关，上诉人已经支付给被上诉人的租金扣除按照市场评估结果计算的剩余部分系其损失的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人云南昆润高宏投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费947元，由上诉人云南昆润高宏投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉芳审判员  李 涌审判员  张 航二〇一九年七月十二日书记员  赵泓铮