福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初177号 原告：黄武墙，男，1986年6月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄志代，男，1965年10月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，系黄武墙父亲。 委托诉讼代理人：吴国华，女，1968年3月1日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区，系黄武墙岳母。 被告：陈慧娟，女，1986年8月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告黄武墙与被告陈慧娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄武墙及其委托诉讼代理人黄志代、吴国华到庭参加诉讼，被告陈慧娟经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄武墙向本院提出诉讼请求：1.判决解除黄武墙与陈慧娟于2012年6月7日签订的《房地产买卖协议》；2.判令陈慧娟返还购房款1000000元；3.判令陈慧娟返还由黄武墙代陈慧娟偿还的贷款利息351252元；4.判令陈慧娟赔偿黄武墙房屋差价损失3000000元；5.判令陈慧娟赔偿黄武墙装修损失500000元；6.判令陈慧娟向黄武墙支付利息（以6360120元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年1月3日起计算至付款之日止）；7.判令本案的评估费由陈慧娟承担；8.陈慧娟承担本案的诉讼费、保全费5000元、保全保险费5800元。诉讼过程中，黄武墙变更诉讼请求为：1.判决解除黄武墙与陈慧娟于2012年6月7日签订的《房地产买卖协议》；2.判令陈慧娟返还购房款1000000元；3.判令陈慧娟返还由黄武墙代陈慧娟偿还的贷款利息351252元；4.判令陈慧娟赔偿黄武墙房屋差价损失4540000元；5.判令陈慧娟向黄武墙支付利息（以5891252元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年1月3日起计算至付款之日止）；6.判令陈慧娟承担本案的保全费5000元、保全保险费5800元。事实与理由：黄武墙与陈慧娟于2012年6月7日签订一份《房地产买卖协议》，协议约定黄武墙向陈慧娟购买址于厦门市湖里区房产，建筑面积176.67平方米，总金额2000000元。协议还对分期付款方式及期限、交付条件与违约责任等作了约定。黄武墙按协议约定支付给陈慧娟两笔购房款共计1000000元和陈慧娟向光大银行贷款利息351252元，黄武墙共向陈慧娟支付购房款1351252元。2012年5月，陈慧娟将房产交付给黄武墙装修，黄武墙于2012年8月装修完工（装修费500000元），黄武墙及其父母一家于2018年8月入住使用、管理至今。因陈慧娟不配合黄武墙办理过户手续，黄武墙于2015年12月向湖里法院提起诉讼，湖里法院于2017年7月11日作出（2017）闽0206民初177号民事判决，判决黄武墙与陈慧娟于2012年6月7日签订的《房地产买卖合同》合法有效。通过诉讼，黄武墙才得知陈慧娟以该房产作为抵押物，向光大银行贷款2500000元、又二次抵押给郑静茹贷款1000000元，另外陈慧娟与黄子仲股权纠纷又被黄子仲保全等可能还有其他保全，导致黄武墙无法过户。综上所述，陈慧娟严重违约，将出卖的房屋作为抵押向他人借款，导致房屋无法办理过户手续，构成根本违约。根据《合同法》第113条规定，从双方当事人于2012年6月7日签订了《房地产买卖合同》后至今，厦门市商品房价格上涨迅猛，陈慧娟处心积虑的违约行为使黄武墙丧失了其他相同条件下的购房机会，根据厦门市统计局的统计，保守估计房屋的目前市场价比协议签订时上涨65%以上。因定金违约金不足以补偿陈慧娟违约行为给黄武墙造成的损失，陈慧娟应当赔偿黄武墙因房屋涨价而带来的逾期利益损失。 陈慧娟未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下： 厦门市湖里区嘉禾路380号2104室房产登记在陈慧娟名下。 2012年6月7日，陈慧娟作为出售方（甲方），黄武墙作为购买方（乙方），双方签订一份《房地产买卖协议》，协议约定：1.甲方同意将坐落于厦门市湖里区的房产（以下简称案涉房产）出售给乙方，用途为住宅，建筑面积为176.67平方米；2.房屋成交总价为2000000元，合同签订之日支付购房定金500000元，2013年1月31日前支付500000元，乙方向银行申请贷款1000000元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若放款金额小于申请金额，乙方应于银行放款当时日将差额部分以现金形式支付给甲方；3.甲方应于收到首期款当日将房产交付乙方使用，双方签订合同后均不得中途悔约；4.甲、乙双方签订本协议后，双方均不得中途悔约，若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金；任何一方违约，违约方须承担全部的诉讼费及律师费；5.甲乙双方保证于2016年10月24日前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金；若于2016年10月24日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应的违约责任；6.乙方应在签订《厦门市房地产买卖合同》后三日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在乙方取得产权后立即办理抵押手续，于三日内办妥银行按揭贷款手续；7.甲方同意乙方将该笔银行贷款100万元在2016年10月24日前由陈慧娟做贷款人，每月贷款利息依据每年贷款产生的费用（6560元）由乙方全部承担，解押款由乙方承担。黄武墙于2012年入住本案讼争房屋，并缴交物业管理费用。 2012年7月20日，陈慧娟出具《收条》确认收到讼争房屋购房款500000元，同时收条中注明陈慧娟同意把款项汇入陈德安的建设银行卡上，并同意黄武墙居住直至过户给黄武墙。同日，陈慧娟之父案外人陈德安向黄武墙之父黄志代出具一份《收条》，载明收到黄志代支付嘉禾路380号2104室购房款500000元。 2012年8月8日，黄武墙通过其银行账户向陈慧娟之父陈德安的账户转入500000元款项。 2013年1月28日，本案讼争房产设置抵押权人为中国光大银行股份有限公司厦门分行的抵押权，债务人为陈德安，抵押人为陈慧娟，担保金额为2500000元。 2014年11月28日，本案讼争房产设置抵押权人为案外人郑静茹的抵押权，债务人为陈慧娟，抵押人为陈慧娟，担保金额为1000000元。 另查明，黄武墙于2017年2月21日向本院提起诉讼，请求确认双方当事人签订的上述《房地产买卖协议》合法有效，要求陈慧娟配合黄武墙办理本案讼争房产权属转移登记手续。本院于2017年7月11日作出（2017）闽0206民初1656号民事判决，判决确认黄武墙与陈慧娟于2012年6月7日签订的《房地产买卖协议》合法有效。因案涉房产存在两个抵押权及数个查封，本院驳回了黄武墙要求办理本案讼争房产权属转移登记的诉讼请求。 在本案审理过程中，黄武墙于2018年12月13日向本院申请诉前财产保全，本院于2018年12月13日作出（2018）闽0206财保323号民事裁定书，裁定冻结陈慧娟银行存款200万元或查封、扣押其等值财产。本院于2018年12月18日轮候查封了陈慧娟名下的本案讼争房产，并于2018年12月20日轮候冻结了陈慧娟开立于招商银行厦门分行的账户（账号：62×××23）及光大银行厦门分行的账户（账号：62×××27）。黄武墙因申请诉前财产保全已支付保全保险费5800元、保全费5000元。 厦门市思明区人民法院在执行陈慧娟作为被执行人的（2017）闽0203执1215号、（2018）闽0203执4335号、（2019）闽0203执1986号案件中，查封了本案讼争房产。2019年5月6日，根据厦门市思明区人民法院询价要求，阿里拍卖作为网络询价服务提供方的《阿里拍卖网络询价报告》，评定本案讼争房屋在2019年5月6日的参考财产价值为654万元。2019年7月1日，厦门市思明区人民法院对本案讼争房产进行网络拍卖。 黄武墙还提交了人口信息表、公司登记资料、挂靠协议、财务往来明细证明：本案购房余款1000000元在2013年1月份前因陈慧娟急需资金去银行做贷款，贷款金额总共2500000元，其中部分利息由黄武墙支付，支付方式是从案外人德尔斯威（厦门）流体设备有限公司的账户中支出，因黄武墙的父亲黄志代挂靠在陈慧娟的父亲陈德安开办、经营的德尔斯威（厦门）流体设备有限公司做生意，每月利息从黄武墙的父亲黄志代经营所得中扣除，双方有挂靠合同协议并有财务往来明细，已被扣三十多万元利息。黄志代与陈德安往来明细显示：1500000元，2014年12月30日合计23个月利息款为244812元、2015年10月30日合计10个月利息款为106440元，共计351252元;陈德安在往来明细上签名并备注“属实”。在本案审理过程中，黄武墙陈述陈慧娟在签订《房地产买卖协议书》时提出要用本案讼争房产去抵押贷款1000000元用于周转，因黄武墙尚有1000000元购房尾款未支付，因此就同意陈慧娟用房产去抵押贷款1000000元，并同意支付该贷款的利息，但其对于陈慧娟擅自用房产向银行抵押贷款2500000元并不知情也不可能同意。 在本院（2017）闽0206民初1656号案件审理过程中，黄武墙的父亲黄志代以证人身份向本院陈述：黄志代与陈慧娟的父亲陈德安一家是同村人，是陈德安带黄志代出来做生意的，黄志代原来在殿前有一套房子，陈德安说嘉禾路的房屋更方便，黄志代就卖掉了殿前的房子，本案讼争房屋的总房款双方协商为2000000元；陈德安找了个中介来签合同，因房屋过户时产权证还不满5年，当时陈德安说满5年再过户可以减少几十万元契税，因黄志代在陈德安公司工作，就听了他的意见；双方约定1000000元购房款分两次交付，其中500000元是黄志代在陈德安公司办公室直接现金交付，另外500000元是黄武墙通过银行转账给陈德安；2015年黄武墙因订婚需要过户，陈慧娟一直没有过户给黄武墙。光大银行1000000元贷款的利息都是黄武墙、黄志代支付的，已经支付了几十万元；黄志代挂靠在陈德安公司做生意，每个月的利息从黄志代的账户上直接划走。 本院认为，黄武墙与陈慧娟签订的《房地产买卖协议》没有违反法律、法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，陈慧娟未经黄武墙同意以本案讼争房产作为抵押物向案外人借款，并办理了抵押登记，由于陈慧娟没有偿还借款，导致本案讼争房产被厦门市思明区人民法院查封、拍卖，陈慧娟的行为已经构成根本违约，陈慧娟应承担相应的违约责任。陈慧娟的违约行为致使双方签订的《房地产买卖协议》不能继续履行，黄武墙主张解除双方签订的《房地产买卖协议》的理由成立，应以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，黄武墙可以要求陈慧娟返还购房款1000000元，并有权要求陈慧娟赔偿房屋涨价的差价损失，由于买卖合同约定的定金不足以弥补陈慧娟违约造成的损失，黄武墙要求陈慧娟赔偿房屋涨价差价损失可以按法院评估价6540000元减去房屋购买价2000000元计算，即陈慧娟应向黄武墙赔偿本案讼争房屋差价损失4540000元。 因陈慧娟不履行合同义务，黄武墙向法院提起诉讼，黄武墙因申请诉前保全而支付的保险保函费5800元、保全费5000元应由陈慧娟承担。 黄武墙要求陈慧娟返还银行贷款利息351252元证据不足，不予支持；该款项系黄武墙的父亲黄志代与陈慧娟的父亲陈德安之间业务往来结算款项，应另案处理。 黄武墙要求陈慧娟支付房价款5891252元的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年1月3日起计至实际还款之日）没有依据，不予支持。 综上所述，黄武墙要求解除合同，并赔偿房屋涨价的差价损失的理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除黄武墙与陈慧娟于2012年6月7日签订的《房地产买卖协议》； 二、陈慧娟应于本判决生效之日起十日内向黄武墙返还购房款1000000元； 三、陈慧娟应于本判决生效之日起十日内向黄武墙赔偿本案讼争房屋差价损失4540000元； 四、陈慧娟应于本判决生效之日起十日内向黄武墙支付保全保函费5800元、保全费5000元； 五、驳回黄武墙的其他诉讼请求。 若未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45610元，由陈慧娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  蔡守业 人民陪审员  肖育京 人民陪审员  宋阿娟 二〇一九年七月十五日 法官助理陈盛鑫 书记员林绿宜 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于违约造成的损失。 第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。