黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0206民初238号原告：齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司，住所地：黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区建华西路金茂花园商服**。统一社会信用代码：91230206755303114P。法定代表人：胡春华，系该公司经理。被告：王明军，男，1979年8月16日出生，汉族，富区安监局科员，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：曹庆夫，黑龙江华申律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜炜，黑龙江北盛律师事务所律师。原告齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司(以下简称华盈物业公司)与被告王明军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月2日公开开庭进行了审理；依法由审判员周姗担任审判长，与人民陪审员程佩、孙影组成合议庭，适用普通程序于2019年6月28日对本案公开开庭进行了审理，书记员杜洪达担任记录，华盈物业公司法定代表人胡春华到庭参加了诉讼，王明军委托诉讼代理人曹庆夫、姜炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华盈物业公司诉称，华盈物业公司于2008年8月1日与哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司签订了《红岸科技名苑前期物业服务合同》，合同生效时，此小区依法进行交接活动并由华盈物业公司进行物业服务管理。王明军系红岸科技名苑业主，居住该小区，按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等相关法律规定，王明军应履行缴费义务，但王明军没有履行缴费义务，一直拖欠华盈物业公司物业费、电梯费。华盈物业公司多次索要，王明军以种种理由拒不缴纳，故诉至法院，请求法院依法判令王明军立即给付物业服务费3539.10元，电梯使用费1197.20元，违约金710.45元，共计5446.75元。被告王明军辩称,第一，原被告双方并没有签订物业服务合同，所以并没有权利义务向原告履行缴纳各项费用的义务；第二，被告与开发商签订房屋买卖合同，并不代表签订合同时房屋就交付给了被告，因为该小区是2013年才能办理房照，也就是说在此之前签订的合同均是商品房预售合同，根据相关法律规定只有在不动产具备验收备案登记后才能交付业主使用的法律规定，该小区实际办理房照的时间才应是房屋的交付时间，被告与开发商在2011年3月20日在房屋具备基本入住条件时提前入户开发商向被告出具的新房分配证就是入户凭证；第三，物业费及电梯费的缴纳应看当时的所有权人是谁，交付之前所有权人应为开发商，交付后应当是业主，原告主张的物业费期间是被告入户收房之前的，那么该部分费用应由开发商支付，所以综上原告向被告主张的各项诉讼请求被告没有义务进行承担，属于诉讼主体错误，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告华盈物业公司提交法庭的证据：1、华盈物业公司营业执照复印件、红岸科技名苑前期物业服务合同、物业移交协议书、物业补充协议、业主入住时间表；证明原告与开发商的交接日期及物业费价格和收取时间；2、关于红岸科技名苑物业管理交接事宜协议一份，证明原告于2011年4月22日停止对红岸科技名苑小区的物业服务；3、红岸科技名苑小区业主委员会关于解除华盈物业公司的决定，证明2011年4月18日红岸科技名苑小区业主委员会一致同意解除华盈物业的服务合同，并限华盈物业2011年4月29日前移交完毕；4、富拉尔基区物业管理中心证明一份及区物业办给我出具的一封信，证明我通过诉讼解决业主欠费的问题；5、物业维修基金明细，证明王明军系所欠交物业费的房主；6、出示公告、给科技名苑业主的一封信、撤诉裁定书，证明原告一直在向欠费业主主张权利；7、出示业主委员会交费统计表，证明本案所诉房屋是王明军所有；8、出示欠费明细表一份，证明王明军所有本案所涉房屋在原告提供物业服务期间所欠费用明细；9、华盈物业公司原告杨利的录像一份，金茂花园高层业主委员会宋秀芝录像一份，证明本案所涉房屋已经交付王明军，由王明军父亲管理此房屋，购房时间在2008年8月1日前；10、出示金茂花园小区高层入户收费标准一份（李焕清），证明原告王明军在2007年12月8日购买该房屋时就应该交纳这些费用，交完费用后房屋钥匙就应该给王明军；11、马娟的证人证言，证明王明军在2007年购买本案所涉房屋时就获得了该房屋的钥匙，而且其与其父亲经常出入该房屋，王明军在购买时就有义务交纳此房屋的物业费和电梯费。被告王明军向法庭提供证据：1、出示新房分配证一份、供热费缴纳发票两份、物业费缴纳发票一份，证明开发商向被告王明军实际交付房屋的时间为2011年3月20日，2009-2011年科技名苑1号楼8单元301室房屋的供热费均由开发商缴纳，红岸科技名苑小区业主委员会证实诉争房屋2011-2013年物业费免收，2014年开始由被告缴纳物业费，2011年3月20日之前的各项费用，全部由开发商进行缴纳；2、新房分配证一份，证明王明军在该小区还取得了4单元13层1号的房屋，取得时间为2007年7月22日，该时间也是开发商实际将房屋交付王明军的时间，证明新房分配证就是入户凭证。本院认证如下：对原告华盈物业公司与被告王明军提供的证据及这些证据需要证明的内容，本院将结合案情加以综合评定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：原告华盈物业公司于2008年8月1日与哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司签订了《红岸科技名苑前期物业服务合同》，双方对各项费用的收费标准作了约定，高层住宅每月每平方米0.50元，电梯费三层起价，每月每户40元，逐层按10元递增，直至70元止。并约定未按约定交纳物业服务费用，按应交额15%支付违约金。合同签订后，此小区依法进行了交接并由华盈物业公司进行物业服务管理，华盈物业公司依据合同的约定，为红岸科技名苑提供了前期物业服务。2009年1月1日，华盈物业公司与哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司签订了物业补充协议，协议约定由于双方2008年8月1日签订的《红岸科技名苑前期物业服务合同》中第三章第一条包干制收费价格系原约定，根据新下发的政府文件齐价联字（2008）第20号文件的规定，红岸科技名苑整体服务项目及条件符合文件中二级收费标准，在红岸科技名苑成立业主委员会之前，双方协议按齐价联字（2008）第20号文件二级收费标准执行，如政府出台新政策，按新政策执行。华盈物业公司于2011年4月20日停止对红岸科技名苑小区A栋（高层）提供物业管理服务。被告王明军于2007年12月8日与哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以30万元的价款购买坐落于金茂花园（金茂花园又名红岸科技名苑）A座8单元301号房屋一套，并于2011年3月20日由哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司下发新房分配证，于2013年7月22日办理不动产权证书，另查明，该房屋2011-2013年的物业费因没有居住免于收取，2009-2011年度的供用热力费由开发商所交。本院认为，原告华盈物业公司与被告王明军物业服务合同纠纷一案，华盈物业公司与哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司签订的《红岸科技名苑前期物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效。华盈物业公司依据合同的约定为红岸科技名苑提供了物业服务，作为红岸科技名苑的业主应该交纳物业服务费。王明军作为红岸科技名苑业主理应交纳物业服务费，但从其提供的新房分配证、物业费收据及取暖费票据证明其虽于2007年12月8日与哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司签订商品房买卖合同购买坐落于金茂花园（金茂花园又名红岸科技名苑）A座8单元301号房屋一套，但哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司是于2011年3月20日将房屋交付王明军，同时原告未提供充分证据证明王明军自签订商品房买卖合同后，开发公司就将房屋交付王明军，故根据相关法律规定，已竣工但尚未交给买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，因坐落于金茂花园（金茂花园又名红岸科技名苑）A座8单元301号房屋是于2011年3月20日交付王明军，故房屋交付之前的物业服务费用应由建设单位交纳，不应由王明军交纳，故对原告华盈物业公司要求王明军交付2008-2011年拖欠该物业服务费用主张本院不予支持。关于被告王明军提出反诉，因其在本案审理中撤回反诉，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：驳回原告齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长 周 姗人民陪审员 程 佩人民陪审员 孙 影二〇一九年七月十七日书 记 员 杜洪达