贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2564号 上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师，证号：01011810213285。 被上诉人（一审原告）：杨梅，女，汉族，1988年12月8日出生，住毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：张竸，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205201311395378。 委托诉讼代理人（一般授权）：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205201911084502。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商置业）因与被上诉人杨梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9124号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 招商置业上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.案涉商品房于2016年8月26日挖名称金额美好竣工备案，已达到合同约定及法律规定的交付使用条件；上诉人于2016年12月3日向被上诉人寄送了《入伙通知书》及附件收费明细表、入伙指南，明确告知了案涉商品房符合交付条件，通知被上诉人于2016年12月30日前办理验收入住手续。邮寄地址及联系方式均为《商品房买卖合同》所确定，上诉人已履行完毕通知交房义务。被上诉人故意拖延5个多月收房，系其本人原因，上诉人不应承担违约责任。2.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。3.上诉人于2016年12月3日通过邮寄形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》，并在该通知书后附《招商花园城代收费用标准及明细》，明确告知业主：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料”。上诉人于交房后90日取得初始登记，符合合同约定以及法律规定的可期待性，因此，该通知属于有效通知，应当视为上诉人已经履行完毕通知义务，故上诉人不存在违约行为。4.上诉人已按照被上诉人签订合同时预留的地址和联系电话，向被上诉人寄送邮件，被上诉人亦在《收楼意见书》中对收到“入伙通知书”进行了确认，被上诉人既已认可收到“入伙通知书”，自然也一并收到附件“收费明细及入伙指引”。反之，如果上诉人未作通知，被上诉人无缘由向上诉人缴纳办证所需费用以及接收房屋。据此，一审法院对上诉人提交的“邮政快递单”这一证据未予采信，进而否定上诉人已履行完毕通知义务的事实，违背本案的客观事实。此外，上诉人另于2017年9月24日在案涉小区门口设置了办理不动产登记资料收集处，再次通知业主提交办证资料。在案涉房屋已实际交付的情况下，该通知已有效到达被上诉人，故应认定上诉人已尽到通知义务。5.2016年9月19日毕节市政府下发通知，要求全市于2016年9月30日起实行统一的不动产登记，政策刚刚开始实施，正处于摸索阶段，相关部门准备不足，土地需要重新测绘、落宗，致使办证慢、办证难。根据新的办证政策，上诉人需要办理商品房幢首登，但这并非双方《商品房买卖合同》约定的内容，上诉人在合同约定的时间已经具备办理商品房转移登记的条件，不存在过错。被上诉人在办理商品房转移登记过程中，对相关事宜毫不关心，迟迟不予办理收房手续以及缴纳相关税费，对未能办理商品房转移登记具有重大过错。因此，涉案房屋未办理取得所有权证书，系不动产登记政策的实施以及被上诉人拒不配合导致，并非上诉人的原因。6.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决的判项内容。7.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。8.被上诉人至一审庭审时未实际交纳税费，依据《商品房买卖合同》关于“因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款），未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延，不承担任何违约责任。”的约定，上诉人无需承担违约责任。且依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。合同双方对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定，故即便认定上诉人违约，违约金也应当分段计算，即区分180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。9.被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。且被上诉人购买房屋系用于居住，其合同目的已经实现，即便认定上诉人违约，违约责任也应当结合上诉人的履约情况、被上诉人的过错、政策变动以及实际损失情况，酌情判决上诉人支付每套房屋逾期办证违约金1000元。 被上诉人杨梅答辩称：1.上诉人应当于2016年12月30日向被上诉人交付符合《商品房买卖合同》第十一条约定条件的商品房，但根据一审查明的事实，涉案房屋尚未满足合同约定的交房条件，上诉人应当承担违约责任；上诉人提交的邮政快递单没有收件回执予以印证，不能证明上诉人已经通知了被上诉人接收房屋。2.商品房备案证明书不具备商品房初始登记的法律效果，上诉人取得不动产权证，才能视为其完成了商品房初始登记，符合办理商品房转移登记的条件。上诉人未按照合同约定取得商品房初始登记、不具备办理商品房转移登记的条件，构成违约，应当承担违约责任。上诉人称其于合同约定期限内取得商品房初始登记，无事实及法律依据。3.不动产统一登记政策的变动与上诉人迟延办理并交付商品房转移登记的有关文书的行为之间，不具有因果关系，上诉人将其逾期办证的责任推卸给政府，于法无据。4.上诉人从未通知被上诉人办理商品房转移登记相关事宜，被上诉人何时收房亦与上诉人履行交付办理商品房转移登记的有关文书无任何关联性，被上诉人不存在任何过错。上诉人称其于2017年9月24日在小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，被上诉人不得而知。5.一审判决上诉人90日内办理案涉商品房的不动产权证书并无不当。6.上诉人迟延办理并交付商品房转移登记的有关文书给被上诉人造成的损失客观存在，被上诉人诉请按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付被上诉人相应违约金，于法有据，且不存在违约金过高的情形，也无需证明损失。综上所述，上诉人的上诉无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 杨梅向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告立即交付位于招商花园城C1幢27层5号(房号:C1-1--27-5)商品房的《住宅质量书》、《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》);2.判决被告按每日已付购房款270881元的万分之一，支付原告自2016年12月30日起，至涉案商品房符合交付使用条件之日止的违约金(17960.67元);3.判决被告立即为原告办理并交付花园城C1幢27层5号(房号:C1-1--27-5)商品房转移登的有关文书及产权证;4.判决被告以已付购房款270881元数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，支付原告自2017年4月1日起至被告实际交付办理商品房转记的有关文书及产权证之日止的违约金(暂定32481.33元)；5.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定如下事实：2015年6月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位毕节市城市南部新区招商花园城××号号商品房，合同约定的购房款总价为270881元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了房屋首付款60881.00元，余款210000.00元通过银行按揭方式已支付完毕。《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2016年12月30日前向原告交付房屋，在交付房屋时应当已取得建筑工程合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足《商品房买卖合同》第十二条约定，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程分户验收表》。《商品房买卖合同》第十三条约定，逾期交房的，交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，但并未明确约定涉案房屋办理商品房转移登记的有关文书及产权证的时间。该条还约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记手续。一审法院另查明，涉案房屋被告已于2017年5月20日交付给原告。2017年5月31日，被告取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋已符合办理转移登记条件。被告于2015年6月21日代收原告抵押登记费80元、燃气开户费2500元。原告至法庭辩论终结前未提供证据向被告及相关部门缴纳了契税、印花税等相关费用。 一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务，原告已按合同约定金额支付了购房款。合同未约定于取得涉案房屋所有权初始登记证书的时间，被告于2017年5月31日才取得涉案房屋所有权初始登记证书。双方虽约定共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记手续，但被告向原告收取相关办证费用的事实，说明双方已形成事实上的委托办证关系，被告有义务将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告或通知原告。被告辩称已通过邮寄方式履行通知义务的辩称理由不能成立，因其提供的邮政快递单不是回执，无原告签字，又无其他证据相互印证，不能以此证明被告已履行交付或通知义务。被告的通知义务只能以开庭时为准，因为开庭时原告已明知。双方合同中未约定取得该商品房所有权初始登记，未约定违约金及将转移登记的有关文书交付给买受人的时间。至于违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金本院本应予以支持。被告于2017年5月20日交付涉案房屋给原告，故违约金以270881元购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2017年8月18日至2018年12月16日止。被告取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋已符合办理转移登记条件，故对原告请求被告为原告办理产权证的请求，予以支持。原告主张被告立即交付位于招商花园城C1幢27层5号(房号:C1-1--27-5)商品房的《住宅质量书》、《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》)的诉请，因被告提供证据证明已向原告履行交付义务，不予支持；对原告请求判决被告按每日已付购房款270881元的万分之一的标准支付原告自2016年12月30日至被告开发的招商城商品房达到交付使用条件之日的逾期交房违约金，因被告已于2017年5月20日将涉案房屋交付给原告，且提供证据证明达到交付条件，因此，该逾期交房违的约金只能以付购房款270881元为基数，按每日的万分之一的标准，从2016年12月31日起至2017年5月20日止。被告辩称的未逾期交房的理由不能成立。被告要求对违约金进行调整，经审查该违约金约定不高，本院不作调整。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告杨梅提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办理位毕节市城市南部新区招商花园城××号号(房号:C1-1--27-5)商品房的不动产权证书并交付原告；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决生效之日起三十日内向原告杨梅支付逾期交房违约金。该逾期交房违约金，以付房款270，881元为基数，按每日的万分之一的标准，从2016年12月31日起至2017年5月20日止；三、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决生效之日起三十日内向原告杨梅支付逾期交付商品房转移登的有关文书违约金。该违约金以270881元购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2017年8月18日至2018年12月16日止；四、驳回原告杨梅的其他诉讼请求。案件受理费530元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担。 本案审理过程中，上诉人招商置业向本院提交证据如下： 第一组：1.不动产登记申请书、询问记录、委托书、用地分摊土地面积审查证明、测绘报告；2.不动产登记中心办证指引；3.微信截屏。证明目的：毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，办理不动产权证，政策刚刚开始实施，原相关的住建、国土等部门需对职权进行整合，相关部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地需要重新测绘、落宗等，并且需要重新提交若干份文件，上述新政策的出台导致了上诉人丧失了在合同签订之时仅仅办理房产证的可预见性，延误了涉案房屋产权转移登记的时间。由此，不动产权证书的办理时间不是上诉人所能够控制的，上诉人不应承担违约责任和限期90天的办证义务。 被上诉人杨梅质证认为：对1号证据中不动产登记申请书、询问笔录、委托书的真实性、合法性、关联性均有异议，被上诉人杨梅未签署过该三份资料，且上诉人未提交原件核对；对用地分摊土地面积审查证明、测绘报告真实性、合法性、关联性不持异议，但是用地分摊土地面积审查证明、测绘报告被上诉人之前没有见过；对2号证据真实性、合法性、关联性不持异议；3号证据微信截屏中体现不出具体时间及参与微信聊天人员的具体身份信息，对3号证据真实性、合法性、关联性均不予认可。同时，达不到招商置业的证明目的，理由如下：（1）无论是实行不动产统一登记之前还是之后，办理产权登记之前都需要进行土地测绘，该证据恰好证明，招商置业未在法定期限取得办理产权证所需材料；（2）即便是不动产统一登记需提交的办证资料与实行不动产统一登记之前有所不同，但是《不动产登记中心办证指南》中载明的需提交的材料均是已经形成的文书资料，即便是政府职能部门合并，需要变更提交的资料上的政府职能部门的名称，房开公司只需整理资料提交即可，变更资料需给予一定期限也属合理，但是本案中招商置业明显已经晚于法律规定的时间取得商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书，且招商置业未提供任何证据证明在政府职能部门合并之前（即毕节市国土资源局、毕节市城乡规划局合并为毕节市自然资源和规划局之前），招商置业就已向政府职能部门提交相应办证资料，更未提供证据证明变更资料需要的合理期限；另外，《不动产登记暂行条例》系2014年11月24日发布，2015年3月1日开始实施，均在法定的取得商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书时间之前，由此可见，系招商置业的“懒证”行为导致迟迟不能为被上诉人办理并交付商品房转移登记的有关文书，招商置业将延误办证的责任归咎到新政策无任何事实及法律依据。而一审法院判决招商置业在90日内履行办证义务亦是考虑了提交办证资料所需的合理时间。 第二组：1.中国邮政快递物流公司毕节分公司出具的《证明》。拟证明：上诉人于2015年12月16日，上诉人通过邮寄的形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》并且在该入伙通知后附《招商花园城代收费用标准及明细》。该邮件确实已由邮递公司寄出去，而且该邮件的地址及电话都是被上诉人在签订合同时候所填写的地址及电话，根据《商品房买卖合同》附件12第一条第9款的约定：乙方文件送达地址为本合同中列明的地址，根据本合同规定进行的联络或送达的通知，以包括办不限于EMS邮寄等快递方式寄出。相关文件到达对方时间为寄出之日起第5个工作日。如上述地址发生变化，乙方应及时书面通知甲方，否则文件送至上述地址即视为送达，即使该文件被退回或无人接收。因为该邮寄的地址和联系方式是由被上诉人提供，只要上诉人按照该地址和联系方式邮寄出去就应当视为上诉人已经履行了通知义务。因此，该通知属于有效通知，也应当视为上诉人已经履行完毕相应的通知义务，上诉人不存在违约行为。2.装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片。证明目的：2017年9月24日至2017年9月30日，上诉人通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”，刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅且已实际交付的情况下，上述通知方式已有效到达相对人，故应当确认上诉人至迟已于2017年9月24日完成通知义务。 被上诉人杨梅质证认为：对该组证据真实性、合法性、关联性均不予认可。理由如下：中国邮政速递物流股份有限公司毕节市分公司毕节市营业部出具的证明，没有经办人签字，也没有出具证明的时间，缺少单位证明应当具备的法定要件，另外，该证明上没有载明快递单号，无法核实其真实性；装修公司证明，上诉人提交的证据中没有该名称的证据，根据招商置业提交的证据，应当是七星关区国强图文快印服务部出具的《证明》，但该服务部并非装修公司，且无相应委托制作合同及收费发票印证上诉人与该服务部在2017年9月发生该证明中的交易事项，与常理和交易习惯不符；业主证明，一是无相应证据（购房合同、物业服务合同、身份证等）证明出具证明的人确实系招商花园城小区业主，二是该证据属于证人证言，不属于书证，证人需出庭接受质证；通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片无制作时间，且看不出现场地点的具体位置，真实性、关联性无法核实，合法性亦无从确认。同时，达不到上诉人的证明目的。另外，《商品房买卖合同》中并未约定以设置“办理不动产登记资料收集处”的形式通知业主办理房屋转移登记，不论该“收集处”是否真实存在、是何时存在，业主均没有义务关注该“收集处”是否真实存在及其作用，不能证明上诉人完成了通知义务；另外，无论上诉人是否向被上诉人邮寄快递，快递装载的资料内容为何均不得而知，该快递客观上也不能证明上诉人履行完毕了通知义务。 第三组证据：消防合格证明；证明目的：上诉人通知被上诉人交房时，案涉商品房已符合交房条件。 被上诉人杨梅质证认为：对该证据真实性、合法性、关联性不持异议，但达不到上诉人的证明目的，理由如下：首先，根据相关法律规定，建设工程要依法报请县级以上地方人民政府建设主管部门组织验收，方具备交付使用条件，但上诉人未提交综合验收备案的证据。同时，案涉房屋所在工程系商住一体项目，属于大型的人员密集场所，上诉人亦未提交应当由公安消防部门出具的对大型人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件。据此，上诉人仅提供建设工程消防验收意见书，不能证明案涉房屋在合同约定的交房期限内已符合法定的交付使用条件。其次，《商品房买卖合同》第十一条约定，上诉人应于2016年12月30日前向买受人交付商品房，同时该商品房应当符合下列条件：1.该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。结合本案证据，案涉商品房尚未满足前述《商品房买卖合同》约定的交付条件，上诉人亦未在合同约定的时间向被上诉人交付案涉商品房，故上诉人应当承担相应的违约责任。 被上诉人杨梅向本院提交证据：上诉人招商置业二审提交的第二组第1号证据所载明快递单号的查询记录。证明目的：经查询，未能查询到上诉人提供的快递单的物流信息，无法证明上诉人向被上诉人邮寄了相关资料。 上诉人招商置业质证认为：该证据无原件核对，对真实性、合法性不予认可。因邮政公司对保留物流信息的时间有限，查询不到相关信息是客观的。另外，该证据与上诉人提交的邮政公司出具的《证明》相矛盾。 经审查，本院对上诉人举示证据的真实性、合法性予以确认；对于相关证据的证明力，本院结合在案事实、证据，在裁判理由部分予以论证。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实，予以确认。另查明，上诉人招商置业于2018年8月29日取得了案涉商品房所在招商花园E区2幢不动产权证书。 本院认为：综合双方当事人的诉讼意见和本案事实，本案二审焦点是：1.招商置业是否应当承担逾期交房违约责任；2.招商置业是否应当承担逾期办证违约责任；如果应当承担，违约期间和违约金如何认定；3.一审法院判令招商置业限期办理不动产权证书是否得当。 关于第一个争议焦点。一审中，上诉人一审提交的建设工程竣工验收备案表，以及上诉人二审提交的2016年6月23日毕节市公安消防支队建设工程消防验收意见书，相互印证了案涉商品房于2016年6月23日经消防验收合格的事实，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、第六条：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”之规定，涉案建设工程于2016年8月26日经相关验收部门验收合格，并取得了规划、环保等部门的认可或准许使用文件，具备了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且已于2016年6月23日经消防验收合格。综合前述在案证据，应当认定上诉人于2016年12月3日向被上诉人寄送《入伙通知书》之时，案涉商品房已经符合交付条件。依据双方当事人签订的合同附件十二补充协议第一条第四款：“买受文件送达的地址为本合同中列明的地址，根据本合同规定进行的联络或送达通知，以包括但不限于EMS邮寄等快递方式寄出。相关文件到达对方的时间为寄出之日起第5个工作日。如上述地址发生变化，买受人应及时书面通知出卖人”，上诉人通知交房的形式符合合同约定，因上诉人履行交房义务的时间在合同约定期限内，故本案不存在逾期交房的事实。上诉人主张不予承担逾期交房违约责任的上诉理由成立，本院予以采信。 关于第二个争议焦点。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，《商品房买卖合同》约定，上诉人应当取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。因双方未约定前述合同义务的履行时间，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人应于案涉商品房交付之日起90日内，即2017年4月1日前，取得案涉商品房初始登记证书，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审法院查明的事实，上诉人已代为收取被上诉人缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审法院据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。上诉人关于双方未建立委托合同关系、其收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 依据合同约定，招商置业应当限期办理商品房初始登记，并限期向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于招商置业已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责招商置业再向买受人交付有关文书已无实际意义。此时招商置业依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知买受人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为招商置业交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。买受人据此得以向招商置业提交应由买受人提交的办证资料，用于招商置业代为办理转移登记。 本案中，双方当事人于2015年6月21日签订《商品房买卖合同》，彼时《不动产登记暂行条例》已经颁布施行，不动产实行“二证合一”的统一登记制度，依据《不动产登记暂行条例》等规范性法律文件，商品房备案证明书的取得，并非办理商品房转移登记的充分条件。上诉人于2018年8月29日取得案涉商品房的“幢首登”，始完成商品房初始登记义务，具备交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。上诉人依据备案证明书的取得，主张其在法定期限内完成了案涉商品房的初始登记、符合办理商品房转移登记的条件，于法无据。 上诉人主张其以向被上诉人邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式，完成了案涉商品房已具备办证条件的披露义务，但一方面，如前所述，上诉人所称文书资料邮寄送达买受人之时，案涉商品房尚不具备办理转移登记的条件。另一方面，从记载内容可知，《入伙通知书》及其附件，系上诉人为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露上诉人已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知上诉人在办证问题上的合同履行情况，故不能依据送达缴费通知认定上诉人已履行完毕合同约定的文书交付义务。 上诉人另依据装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片等证据，主张其至迟已于2017年9月24日履行通知义务，对此本院认为，前述相关证据均未明确通知对象，而上诉人设置“办理《不动产权证书》资料收集处”的地点是招商花园城D区曦园门口，前来提交办证资料的人员亦为D区业主，据此难以确认上诉人发布的提交办证资料通知，与位于C区的案涉商品房具有关联性，本院对其证明力不予确认。上诉人提交的办证资料显示，被上诉人于2018年12月17日向上诉人提交了不动产登记申请书、委托书等用于办理不动产权证的资料，被上诉人虽然对此不予认可，但不能提供相反证据予以推翻，故本院予以采信。结合一审庭审中，上诉人已向被上诉人披露其取得“幢首登”的事实，而该时间早于被上诉人提交不动产登记申请书的时间，故一审法院认定上诉人至迟于2018年12月16日完成通知义务，符合本案实际，本院予以确认。 对于被上诉人提出的违约责任主张，上诉人以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及被上诉人拒不配合、协助为由，进行违约责任抗辩。本院审查认为，《不动产登记暂行条例》已于双方签订合同之前颁布施行，该条例确立的“二证合一”的不动产登记制度，不属于上诉人履行合同期间遭遇的不可抗力事由，上诉人以此抗辩责任承担，于法无据，本院不予采纳。同时，根据《不动产登记暂停条例》等规范性法律文件的规定，商品房转移登记的办理，以商品房出卖人办理完成商品房初始登记为前提。由此可知，上诉人办理商品房初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书，不以被上诉人是否予以协助、配合为条件。无论被上诉人是否及时缴纳契税，均与上诉人能否履行前述合同义务无涉。故此，对上诉人提出的该项上诉意见，本院亦不予采纳。 综合全案证据，被上诉人所诉上诉人逾期办证的违约事实成立，一审法院对违约事实以及违约期间的认定，并无不当，本院予以确认。 关于违约金如何认定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有未违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，意在敦促出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审法院并非依据双方约定，而是根据法律规定认定违约金标准，故本案不存在约定的违约金明显过高、依法应予调减的情形，上诉人请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。 关于第三个争议焦点。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合上诉人招商置业接受委托、代为办理房屋转移登记，一审判令上诉人招商置业限期90日为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审法院判令上诉人招商置业限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令上诉人招商置业代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，前述判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。 综上所述，上诉人招商置业的上诉请求部分成立，对其合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9124号民事判决第一项、第三项、第四项，即：被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告杨梅提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办理位毕节市城市南部新区招商花园城××号号(房号:C1-1--27-5)商品房的不动产权证书并交付原告；被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决生效之日起三十日内向原告杨梅支付逾期交付商品房转移登的有关文书违约金。该违约金以270881元购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2017年8月18日至2018年12月16日止；驳回原告杨梅的其他诉讼请求。 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9124号民事判决第二项，即：被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告杨梅支付逾期交房违约金。该逾期交房违约金，以付房款270，881元为基数，按每日的万分之一的标准，从2016年12月31日起至2017年5月20日止。 三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费530元，二审案件受理费1060元，共计1590元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担1000元，被上诉人杨梅负担590元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年七月二十五日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 何曼青