呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2670号上诉人（原审原告）：刘伟锋，男，无固定职业，住内蒙古自治区。被上诉人（原审被告）：齐熙泽，女，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：周慧敏，内蒙古河洋律师事务所律师。原审原告：杨云霞，女，731电台工作人员，住内蒙古自治区。原审第三人：王玮，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。原审第三人：王娟，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王玮，男，住址同上，系王娟丈夫。原审第三人：栗小燕，女，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：李纪平，内蒙古新广律师事务所律师。上诉人刘伟锋因与被上诉人齐熙泽、原审原告杨云霞、原审第三人王玮、王娟、栗小燕委托合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初5808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理。本案现已审理终结。刘伟锋上诉请求：1、请求撤销原判,依法改判或发回重审；2、请求支持刘伟锋的全部诉讼请求；3、一、二审案件的受理费由齐熙泽承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。刘伟锋、杨云霞于2013年3月4日在内蒙古海亮房地产开发有限公司海亮广场售楼接待中心签订了《商品房买卖合同》,购买了回民区中山西路海亮广场A座1805,楼房总面积229.63㎡,购房款总价款180.41万元,于2016年6月6日交税办理房权证,并通过上诉人齐熙泽的朋友栗小燕贷款120万元(实借112.5万元,工行转账记录证实)月息约2分,借期一个月。由于之前工商银行的贷款到期,时间短、利息高、债权人催款急,又委托齐熙泽出售海亮广场A座1805房屋偿还,楼房面积229.63㎡,当时购楼市场价为180.41万元。经查证，齐熙泽于2016年7月8日将此楼房原价180.41万元卖给了王玮、王娟夫妇,这一事实在生效的法律文书即(2018)内25民终478号判决书中却认定为以125.3万元卖给了王玮、王娟。但刘伟锋、杨云霞委托齐熙泽卖楼时是否约定价格,双方约定不明,依据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定:“当事人就有关合同内容约定不明,依照本法第61条规定仍不能确定的,适用下列规定:(二)价款或报酬不明确的,按照订立合同的履行地的市场价履行,依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。”刘伟锋向一审法院提供了《内蒙古房地产税收申报征收情况表》，此表证明房屋的交易确认价为180.41万元。这充分证明刘伟锋、杨云霞及王玮均认可此次交易价。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定:“国家实行房地产成交价格申报制度,房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。”因此,一审法院认定双方的交易价为125.3万元是错误的，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项之规定。依据《中华人民共和国合同法》第四百零一条规定：“受托人应当按照委托人的要求,报告委托事务的处理情况,委托合同终止的,受托人应当报告委托事务的结果。”第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产应当转交给委托人。”齐熙泽违反上述法律规定,房屋转卖后音信全无。刘伟锋一直主张交易计税价，并于2018年5月28日向一审法院提交《调取证据申请书》,请求一审法院向呼和浩特市地方税务部门核实《内蒙古房地产税收申报征收情况表》的真实性、合法性。一审法院确认此表双方当事人无异议，但却不认可该表上的房屋交易确认价格。综上所述，一审法院认定事实不清,适用法律错误。请求二审法院撤销原判,支持刘伟锋的全部诉讼请求。齐熙泽辩称，刘伟锋、杨云霞委托齐熙泽出卖海亮广场A座1805房屋，用来偿还欠栗小燕的款项，房屋成交价为125.3万元全部偿还给栗小燕。税务局收税的原则就高不就低，若合同成交价格低于交易房屋的评估价格时，评估价格作为计税价格，若合同成交价格高于交易房屋的评估价格时，合同成交价作为计税价格。本案中，房屋交易时税务局对该房屋的评估价格为130.297元，房产局、税务局均有备案。根据国家税务总局公告2016年第73号文件，商业用房再次过户，原来过户的发票和完税证明可以抵顶本次过户的税金。本案中刘伟锋、杨云霞用180.41万元的原始购买发票抵顶了评估价130.297万元，所以本次计税成交价为180.41万元。本案房屋的真实成交价是125.3万元，有房屋买卖合同、转账凭证以及王玮、王娟、栗小燕的庭审陈述予以佐证，且该房屋买卖合同已经被生效的民事判决书所确认。综上，刘伟锋的上诉请求没有事实和法律依据，请求维持原判。王玮、王娟述称，王玮与刘伟锋、杨云霞之间的《房屋买卖合同》合法有效，王玮、王娟已按合同约定分两次将125.3万元全部支付完毕，按照税务局的评估价格，本次交易价格公平合理。购买该房屋时，房屋的租赁期限未满，双方的《房屋买卖合同》约定房屋过户后的租金由王玮收取，但却被刘伟锋拿走。锡林郭勒盟中院生效文书确认王玮与刘伟锋、杨云霞之间的房屋买卖合同真实、合法、有效，刘伟锋无权要求王玮、王娟处分该房屋。房屋过户时，刘伟锋用第一次过户交税的发票抵顶本次过户税款，所以本次过户计税价变成180.41万元，但不意味着双方的交易价格是180.41万元。栗小燕述称，栗小燕不是本案第三人，刘伟锋的上诉请求没有事实和法律依据，上诉请求和上诉理由不能成立。栗小燕收到齐熙泽代刘伟锋偿还的借款125.3万元，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应当维持原判，请求驳回刘伟锋的上诉请求。刘伟锋、杨云霞向一审法院起诉请求：1、请求齐熙泽返还卖楼款还贷剩余额656600元（卖楼款1804100元-1147500元贷款及利息=656600元）；2、请求齐熙泽返还卖楼款656600元利息至还清余款时止（从2016年7月8日暂计算至2018年7月8日为656600元×0．005×24个月=78792元）；3、诉讼费由齐熙泽承担。一审法院认定事实：刘伟锋与杨云霞系夫妻。2013年二人以180.41万元的交易价格购得呼和浩特市回民区中山路海亮广场18层A座1805号房屋。2016年5月27日，栗小燕向刘伟锋转账支付112.5万元，刘伟锋、杨云霞向栗小燕出具借据及收据，借据及收据均载明借款本金为120万元，借款期限自2016年5月28日至2016年6月27日。2016年6月6日，刘伟锋、杨云霞与栗小燕签订《抵押借款合同》并于同日办理公证赋予该合同强制执行效力。该合同约定刘伟锋、杨云霞向栗小燕借款120万元用于资金周转，借款期限为1个月，自2016年6月6日至2016年7月5日止，借款月利率为2％，逾期利息仍按月利率2％计算，刘伟锋、杨云霞以其二人共同所有的呼和浩特市回民区中山路海亮广场18层A座1805的房屋为该笔借款提供抵押担保，担保范围包括本金、利息、违约金和实现抵押权的费用。刘伟锋、杨云霞与齐熙泽达成口头委托合同，约定由刘伟锋、杨云霞委托齐熙泽代理其二人出卖其二人所有的呼和浩特市回民区中山路海亮广场18层A座1805的房屋，以偿还其二人对栗小燕所负债务，并于2016年7月8日向齐熙泽出具《委托书》并办理公证，该委托书载明“委托事项：委托人系夫妻关系，二人拟将其共同所有的坐落于呼和浩特市回民区中山路海亮广场18层A座1805的房屋（房屋所有权证号：呼房权证回民区字第XXXX号、呼房权证回民区字第XXXX号、呼房权证回民区字第XXXX号，建筑面积：229.63平方米）出售，买方需向银行申请住房贷款，因委托人工作较忙，特委托受托人在银行和房产权局办理下列事项：一、委托人在银行办理的事项有：1、签订房屋交易合同或协议、办理合同或协议与公证；2、以受托人个人名义开立个人账户、修改密码、补磁、注销账户；3、签订《个人在交易住房贷款支付协议》；签订二手房监管协议等相关合同，办理二手房按揭贷款等相关事宜；4、支取银行贷款。二、受托人在房产局办理的事项有：1、签订买卖契约，领取售房款；2、办理过户登记的相关事宜，并签署相关文件。三、在档案馆调取上述房屋的相关档案材料。受托人在授权范围内所签署的有关文件，委托人均予认可，由此在法律上所产生的权利、义务均由委托人享有和承担。委托期限至办理完上述事宜止。受托人有转委托权。委托人：杨云霞、刘伟锋（签字捺印）”。2016年7月8日，齐熙泽代理刘伟锋、杨云霞与王玮签订《房屋买卖合同》，约定刘伟锋、杨云霞将前述呼和浩特市回民区中山路海亮广场18层A座1805的房屋出卖给王玮，约定的成交价为125．3万元，购房款于过户前支付119万元，过户后支付剩余的6.3万元。签订合同后，双方办理了网签备案手续，备案的房屋交易价格为180.41万元。王玮于2016年7月19日向齐熙泽转账支付119万元，齐熙泽收到该笔款项后又将该笔款项全额转账支付给栗小燕。完成案涉房屋过户后，王玮于2016年7月21日向齐熙泽转账支付6.3万元，齐熙泽收到该笔款项后又将该笔款项全额转账支付给栗小燕。一审法院认为，刘伟锋、杨云霞与齐熙泽达成口头委托合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，刘伟锋、杨云霞向齐熙泽出具的《委托书》明确载明了委托事项及权限，刘伟锋、杨云霞与齐熙泽之间成立委托代理关系。双方口头委托合同明确约定齐熙泽代理刘伟锋、杨云霞出售案涉房屋以偿还其二人对栗小燕所负债务，故齐熙泽应依约将其代理出售房屋所得价金转付栗小燕以清偿刘伟锋、杨云霞所负债务，偿还债务后，代售房屋价金如有剩余，依据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定及代理法律关系的原理，委托人刘伟锋、杨云霞有权请求受托人齐熙泽予以返还。但本案中，齐熙泽已将代售房屋所得全部价款转付栗小燕，刘伟锋、杨云霞所举证据不足以证明齐熙泽代刘伟锋、杨云霞偿还栗小燕借款后尚有剩余，且该剩余款项由齐熙泽持有，其主张以网签备案价格作为认定实际交易价格的主张亦缺乏依据，故其诉讼请求证据不足，不予支持。综上所述，刘伟锋、杨云霞的诉讼请求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘伟锋、杨云霞的全部诉讼请求。案件受理费11154元（刘伟锋、杨云霞已预交），由刘伟锋、杨云霞负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，刘伟锋、杨云霞委托齐熙泽出售本案争议房屋，双方达成口头委托合同后又于2016年7月8日向齐熙泽出具《委托书》并办理公证，《委托书》中对受托人办理的事项约定明确，齐熙泽按照《委托书》的约定出售争议房屋并无不当。根据《最高人民法院关于民事上述证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”本案争议房屋的实际交易价格是125.3万元，有齐熙泽代理刘伟锋、杨云霞与王玮签订的《房屋买卖合同》、王玮给齐熙泽的转账凭证以及王玮、王娟、栗小燕的庭审陈述予以佐证，且该房屋的实际交易价格已经被内蒙古自治区苏尼特右旗人民法院（2017）内2524民初325号及内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院（2018）内25民终478号生效的民事判决书所确认。对于刘伟锋以《内蒙古房地产税收申报征收情况表》上记载的网签备案价格180.41万元认定争议房屋的实际交易价格的主张，本院认为，《内蒙古房地产税收申报征收情况表》系双方为完成产权过户而签订网签合同，双方的权利义务关系并不受该网签合同约束，网签备案价格与实际交易价格不一致时，应以实际交易价格为准。因此，本院对刘伟锋的上诉请求不予支持。刘伟锋称经公证的《委托书》上不是其本人及杨云霞的签名，需申请鉴定，对争议房屋进行价格评估，但刘伟锋在一审举证期限内未提出鉴定及评估申请，二审也未提交书面鉴定申请和书面评估申请，视为其怠于行使诉讼权利，且刘伟锋在一审庭审时认可是其本人及杨云霞的签名，呼和浩特市北方公证处出具的公证书载明：“兹证明刘伟锋、杨云霞于二○一六年七月八日来到我处在本公证员的面前,在前面的《委托书》上签名、捺指印,并表示知悉委托的法律意义和法律后果。刘伟锋、杨云霞的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。”刘伟锋、杨云霞书面授权齐熙泽出售争议房屋，房屋交易价格系双方达成的合意，故评估申请与本案的实体处理无必然联系。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”因此，本院对刘伟锋提出的鉴定申请和评估申请不予准许。综上所述，刘伟锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11154元，由刘伟锋负担。本判决为终审判决。审判长 宫 静审判员 周 纬审判员 王 璐 二〇一九年七月十七日书记员 刘子贺