江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初269号原告（反诉被告）李长松，男，1958年6月5日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告（反诉被告）陈玉成，女，1958年5月31日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告（反诉原告）朱堂，男，1971年9月15日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：朱建明（系朱堂父亲），男，1946年3月20日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告（反诉被告）李长松、陈玉成与被告（反诉原告）朱堂财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，依法组成合议庭，于2019年5月13日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陈玉成，被告朱堂的委托代理人朱建明到庭参加诉讼。审理中，被告（反诉原告）朱堂当庭提出反诉，要求原告（反诉被告）李长松、陈玉成返还租房押金2000元，本院予以受理后，于2019年6月24日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陈玉成，被告（反诉原告）朱堂的委托代理人朱建明到庭参加诉讼。现已审理终结。李长松、陈玉成向本院提出诉讼请求：1.判令被告朱堂赔偿2018年6月26日至2018年10月22日的房租损失6556元；2.本案诉讼费用由朱堂负担。事实与理由：双方之间曾签订房屋租赁合同，李长松、陈玉成将房屋出租给朱堂。租赁到期后，朱堂拒不让出房屋。经法院审理、执行，朱堂于2018年6月26日将房屋交还，但在交房前将房屋内的设施、装潢等损坏。李长松、陈玉成就房屋修复费用及因房屋被损坏导致迟延出租的租金损失提起诉讼，经法院调解，朱堂于2018年10月22日赔偿了房屋修复费用，但未赔偿租金损失，故提起本案诉讼，要求判令被告按照人民法院此前生效判决确定的房屋占用费用每月1666.66元的标准赔偿房租损失。朱堂辩称：1.法院判决后被告拒不搬出是因为对之前的一审和二审判决不服；2.原告诉称被告将房屋内的装潢及构造全部损坏不符合事实，部分损坏是年代久了的自然损坏，还有部分被告承租时就不存在；但有些是被告破坏的，这点是被告不对，被告是认可的；3.原告所谓的房租损失不应该由被告负担，原因一是两间房屋是原告自行停电导致无法对外出租；二是原告应该及时自行修复房屋损坏后早日对外出租；三是原告将房屋出租给他人都是要重新装修的，所谓损坏既不影响出租，也不应该要求被告赔偿。而且就该问题被告也曾经找过原告协商，但无果。朱堂提出反诉请求：1.判令李长松、陈玉成返还租房押金2000元；2.反诉案件诉讼费用由李长松、陈玉成负担。事实与理由：双方签订房屋租赁合同时，李长松、陈玉成收取了押金2000元，现合同已经解除，房屋已经交还，损坏亦已经赔偿完毕，应当将收取的押金返还。李长松、陈玉成辩称：收取押金且未返还属实。按照双方约定，押金是要求朱堂在合同到期时能够将房子完好无损返还才会退还，但朱堂经法院审理判决及强制执行仍长时间占用房屋，且在实际交还房屋时将房屋破坏，已经构成违约和严重侵权，由此给出租方造成巨大损失，包括损坏房屋赔偿的修复费用不足和原告起诉让房时损失了合同到期至起诉时间的1个月租金，不同意将押金返还。李长松、陈玉成为支持其诉讼请求，提供下列证据：1.在射阳法院审理（2018）苏0924民初4303号原告起诉要求朱堂赔偿房屋修复费用及因房屋被损坏导致迟延出租的租金损失一案中，双方经律师调解于2018年7月19日达成的恢复原状协议1份，证实朱堂将原告房屋损坏，且朱堂事后并未按协议执行；2.射阳法院在审理（2018）苏0924民初4303号案件中，2018年10月22日的开庭笔录1份，在该次开庭及庭后调解中，被告将损坏两原告房屋的损失当场赔偿完毕，但对房租损失未予处理，法庭告知原告另行起诉，截止之日就是开庭这天。在当天开庭及庭后调解中，原告提出房租损失，被告当庭也同意支付部分房屋租金损失，但因被告另案提起了要求赔偿被告在占用房屋经营期间所谓因停电导致被告经营损失的诉讼，就没有处理房租损失赔偿问题。朱堂为支持其答辩意见，提供了下列证据：1.王治于2017年9月2日上午10：43发送给被告的短信截图打印件1份，证实原告准备采取停电措施；2.2017年9月4日报请供电部门停电申请1份，申请中报请人是陈玉成，联系人是王治，所留手机号码是案外人，被告认为是原告所为；3.派出所出警记录4份，主要内容都是原告停电导致被告无法经营，直至目前案涉两间房屋都没有正常供电；4.供电局缴费凭证2份，证实案涉两间房屋无法正常供电导致被告借用别人家供电，被借用人家电费增加；5.撤诉申请书2份，两原告在另案中收到被告的赔偿款后，自愿申请撤回起诉，双方之间的纠纷应该已经解决完毕。经质证，朱堂对李长松、陈玉成提交的证据1、2的真实性、合法性无异议，但证据1协议未履行是因为包括自然损坏及被告承租时没有的项目，证据2称被告开庭及庭后调解中同意支付房屋租金不属实，对房屋是被告损坏后于2018年6月26日交还无异议。李长松、陈玉成对朱堂提交的证据1、2无异议，因为房屋租赁已经到期，提前通知朱堂不再续租，尽快做好搬迁工作；原告申请停电属实，但因为朱堂阻挠，供电部门未实际采取停电措施；对其他证据不认可，均与原告无关。朱堂为支持其反诉请求，提供了下列证据：1.射阳法院（2017）苏0924民初6246号、6243号两件案件审理中，2017年10月25日法庭笔录1份和判决书1份，证明人民法院少支持原告一个月租金是为了补偿被告损失，被告就上述两件案件提出上诉和申请再审，是因为被告方损失巨大，仅仅少支持一个月租金不能弥补；2.在射阳法院审理（2018）苏0924民初4302号、4303号两件案件中，原告提交的赔偿清单，赔偿清单当中有很多项目是不真实的、不存在的，被告已经经过法院协调足额赔偿了；3.房屋租赁协议1份，载明交押金2000元，协议上第三条还约定承租人到期搬出，并结清相关费用后归还，现承租人已经搬出房屋，各项费用已经全部结清，所以押金应当返还。经质证，李长松、陈玉成对朱堂提交的上述证据的真实性、合法性均无异议，但不认可朱堂的证明目的，朱堂违约、侵权造成出租方的损失，包括房租损失和房屋损坏修复费用，未能全部足额赔偿。经审理查明：李长松、陈玉成系夫妻，案外人王治、丁雨兰系夫妻，分别系合德镇振阳街16号楼27号**门市的房屋所有权人。2010年8月21日，李长松、陈玉成和王治、丁雨兰分别将上述27号、28号门市出租给朱堂使用，租期至2013年8月20日，双方签订了《租房协议》。《协议》签订时，李长松、陈玉成和王治、丁雨兰分别收取朱堂押金2000元，约定在到期搬出并结清相关费用后退还。租期届满后，双方未再签订书面租房协议，朱堂实际使用该门市，并按约交付下一租赁年度的租金，租金交付至2017年8月20日。2017年9月4日，原告方为收回案涉房屋，向供电部门申请对案涉房屋暂拆电表，停止供电，后该申请供电部门未予实施，但此后案涉房屋无正常供电。2018年8月29日，因案涉房屋长时间未用电，供电部门予以销户并拆除电表。2017年9月，李长松、陈玉成和王治、丁雨兰分别向本院提起诉讼，要求朱堂迁让出27号、28号门市，并支付自2017年8月21日至实际迁让之日的房租费。本院经审理，分别于2017年11月作出（2017）苏0924民初6243号、6246号民事判决，判令朱堂分别向李长松、陈玉成和王治、丁雨兰返还27号、28号门市，并分别支付自2017年9月19日至实际返还之日，按照每月1666.66元计算的房屋占有使用费。朱堂不服，向盐城市中级人民法院提出上诉。审理中，朱堂提出要求返还押金。盐城市中院经审理，分别于2018年4月作出（2018）盐民终字484号、752号民事判决，驳回上诉，维持本院（2017）苏0924民初6243、号6246号民事判决。在上述两案一审、二审审理过程中，原告表示收回案涉门市后自己使用，不再对外出租。此后，李长松、陈玉成和王治、丁雨兰分别向本院申请强制执行。执行过程中，朱堂于2018年6月26日将房屋交还，并分别支付了房屋占用费用，但在交还房屋前，将案涉27号、28号门市内的部分设施、装潢等损坏。2018年7月，李长松、陈玉成和王治、丁雨兰分别向本院提起诉讼，要求朱堂将损坏房屋恢复原状并赔偿因房屋损坏导致迟延出租的租金损失。案件审理中，双方就房屋修复于2018年7月19日达成协议，但朱堂并未履行。2018年10月22日，经本院主持调解，朱堂分别赔偿了李长松、陈玉成和王治、丁雨兰房屋修复费用，李长松、陈玉成和王治、丁雨兰分别撤回了起诉。2018年8月，朱堂向本院提起诉讼，要求李长松、陈玉成、王治、丁雨兰共同赔偿因对案涉房屋停电及安排社会闲散人员到门市闹事导致的营业损失。审理过程中，朱堂向本院提出增加诉讼请求，要求返还押金。后经本院释明，朱堂申请撤回了起诉。本院认为：1.关于本诉的处理。根据《中华人民共和国侵权责任法》及相关司法解释的规定，侵犯民事权益，应当依法承担侵权责任，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。本案当中，朱堂在双方之间的房屋租赁合同到期且经人民法院判决让出房屋后，无理损坏李长松、陈玉成的房屋，应当赔偿由此造成租金损失。具体理由如下：首先，关于原告是否存在故意造成或者扩大损失的问题。原告于2018年6月26日接收案涉房屋后，发现房屋被朱堂损坏，于同年7月2日即向本院提起诉讼要求赔偿房屋修复费用及房租损失。该案审理中，双方就房屋修复于2018年7月19日达成协议，但此后朱堂并未履行。朱堂在生效判决明确限令其交还承租房屋的情况下，无任何正当理由损坏原告房屋，加之原告已提起诉讼要求修复房屋，故及时修复房屋是朱堂明知的法定义务。且朱堂与原告就房屋修复达成协议又未及时履行，现辩称原告应该及时自行修复房屋损坏后早日对外出租缺乏理据，本院不予采纳。其次，关于原告是否实施停电及停电对房屋出租的影响问题。原告在案涉租赁合同到期不再续租的情况下，有权对案涉房屋实施停电措施；案涉房屋在向原告交还后处于无法正常供电状态，但不因此完全丧失对外出租、使用的价值，也不影响被告因损坏原告房屋而应向原告承担赔偿责任。再次，关于双方之间因房屋损坏引发赔偿问题是否已经在前案中解决的问题。朱堂辩称在前案处理中原告收取其房屋修复费用后双方之间纠纷已经解决完毕，经查，原告在庭审笔录、撤诉申请中均未明确放弃主张房租损失，故该辩称不予采纳。又次，关于房屋损坏是否影响对外出租的问题。被告辩称，原告重新对外出租房屋后，新承租户均会重新装修，因此房屋损坏不影响对外出租。本院认为，被告的该辩称缺乏事实依据，亦与情理不合，不能据此免除其承担损坏原告房屋的侵权赔偿责任。最后，关于原告损失的具体认定问题。房屋能否对外出租及租金标准，受整体市场行情、房屋所在区域及具体位置乃至房屋内设施设备完好、新旧程度等多重因素影响，且原告亦曾表示收回房屋后自行使用不再出租，加之案涉房屋在向原告交还时确无正常供电，势必影响房屋对外出租及出租收益，综合本案的实际情况，本院酌定被告承担原告的房租损失为4000元。2.关于反诉的处理。双方之间的房屋租赁合同并未约定押金作为定金或者违约金处理，朱堂在法院判决解除租赁合同后，继续占用房屋并将房屋损坏，但已支付占用期间费用并赔偿损坏房屋损失，有权主张返还押金。综上，原告（反诉被告）李长松、陈玉成的部分诉讼请求以及被告（反诉原告）朱堂的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱堂赔偿原告（反诉被告）李长松、陈玉成房租损失4000元；二、原告（反诉被告）李长松、陈玉成返还被告（反诉原告）朱堂租房押金2000元；三、上述第一、二项折抵后，被告（反诉原告）朱堂支付原告（反诉被告）李长松、陈玉成2000元，限在本判决发生法律效力之日起十日内给付；四、驳回原告（反诉被告）李长松、陈玉成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告朱堂负担；反诉案件受理费50元，减半收取为25元，由反诉被告王治、丁雨兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  王 磊人民陪审员  吴友俊人民陪审员  崔德荣二〇一九年七月二十四日法官 助理  杨晓明书 记 员  徐金丽附录法律条文1.《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。2.《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。3.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。