广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初1562号原告：叶立坤，男，1952年9月12日出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：蓝亮，广东国晖（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯欣，广东国晖（江门）律师事务所律师。被告：台山市鸿福房地产开发有限公司。住所：台山市台城环市西路******铺位。法定代表人：胡伯长。原告叶立坤与被告台山市鸿福房地产开发有限公司（以下简称“鸿福房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月29日公开开庭审理了本案。原告叶立坤的委托诉讼代理人蓝亮，被告鸿福房地产公司的法定代表人胡伯长均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶立坤向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还购房款50000元；2、请求判令被告向原告支付因未返还购房款而产生的利息，以50000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算即年利率7.125%，自2016年9月21日起计至实际清偿之日止（暂计至2019年4月9日为9203元）；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2016年6月23日，原告与被告达成口头协议，约定原告以50000元购买被告的台山市台城骑龙新村10号136车房。双方达成协议后，原告于当天向被告支付了购房款50000元，被告也出具了收据。之后被告经原告多次催促，至今仍未办理涉案车房的过户手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、十九条的规定，原告主张解除合同，被告除了应向原告返还购房款50000元外，还应承担违约责任，即向原告支付违约金，该违约金自合同订立之日起90日开始计算，按照原告已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告不按照法律规定办理房屋过户手续的行为损害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告鸿福房地产公司在庭审中口头辩称，原告购买被告公司车房后，一直不来办理相关的过户手续，原告随时可以来办理过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：原告叶立坤提交的原告身份证、被告企业信用信息公示报告、《收据》。对当事人有异议的下列证据，本院认定如下：被告鸿福房地产公司庭后补充提交了涉案车房及所在土地的建设工程规划核实合格证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、竣工验收备案表，拟证明涉案车房证件齐全，产权人是被告鸿福房地产公司。原告质证对上述证据的真实性、合法性予以确认，但对关联性有异议，上述证据只能证明被告合法开发建设台山市台城骑龙新村10号房地产项目，并于2017年4月10日通过竣工验收备案了该工程项目，但未能证明被告在向原告出售涉案车房时以及之后已经对涉案车房进行了房屋确权登记或已办妥涉案车房的相关确权登记前置手续（包括缴清各项税费、向不动产登记部门申请出具确权证明书等）。本院认为上述证据可以证实被告合法开发建设涉案车房所在的台山市市台城骑龙新村10号房地产项目，并已竣工验收合格，也取得了商品房预售许可证，被告从2015年5月11日起可以预售涉案车房，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。但因上述证据不能证明被告进行了房屋确权登记，取得了涉案车房的不动产所有权，故本院对被告主张涉案车房产权人是被告公司的证明内容不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：被告鸿福房地产公司经规划许可在其拥有土地使用权的台山市台城仓下村委会田螺山开发建设台山市台城仓下村委会田螺山住宅楼项目（又名台山市台城骑龙新村10号项目）。2015年5月11日，被告鸿福房地产公司取得该项目的商品的预售许可证。2017年4月10日，该项目经有关部门竣工验收备案。2016年6月23日，原被告双方达成口头协议，约定被告鸿福房地产公司将台山市台城骑龙新村10号136号车房以50000元的价格出售给原告叶立坤。达成协议当天，原告叶立坤将车房款50000元支付给被告鸿福房地产公司。被告鸿福房地产公司收到上述购房款后一直未协助原告叶立坤办理涉案车房的过户手续。原告叶立坤认为被告鸿福房地产公司在收取购房款后没有依约办理涉案车房的过户手续，属于违约行为，故起诉至本院，提出涉案诉请。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原被告双方口头协议约定被告鸿福房地产公司将台山市台城骑龙新村10号136号车房以50000元的价格出售给原告叶立坤的事实，有原告叶立坤提供的《收据》、原被告的当庭陈述为证，本院予以确认。原告叶立坤已在达成协议当天向被告鸿福房地产公司支付了购买涉案车房的款项50000元，被告鸿福房地产公司应在收到购房款后向原告叶立坤履行交付房屋并协助办理过户手续的义务，但被告鸿福房地产公司至今仍未履行上述义务。被告鸿福房地产的行为违反了协议的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行……”和第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告叶立坤主张解除双方达成的口头协议，要求被告鸿福房地产公司返还购房款50000元并支付违约金，理据充分，本院予以支持。至于违约金计算的起始时间和标准问题。原告叶立坤主张违约金自双方达成口头协议之日起90日即2016年9月21日开始，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案原被告双方未约定办理房屋所有权登记的期限，双方也未举证证实被告鸿福房地产公司已将涉案车房交由原告叶立坤使用，故本案只能按上述司法解释规定的第三种情形确定违约金的计算起始时间。但因涉案车房在双方达成口头买卖协议之时并未竣工，直至2017年4月10日才竣工验收备案，违约金应从房屋竣工之日即2017年4月10日起90日（2017年7月9日）开始计算较为合理。因双方没有约定违约金的数额，原告叶立坤主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算没有超出司法解释规定的范围，本院应予支持。至于被告鸿福房地产公司辩解是原告叶立坤一直不来办理相关过户手续的意见。因协助原告叶立坤办理房屋过户手续是被告鸿福房地产公司的主要义务，被告鸿福房地产公司应在合理期限内积极履行协助办理房屋过户手续的义务。但被告鸿福房地产公司在涉案房屋竣工验收2年后的今天仍未履行上述义务，也未提供任何证据证明其有通知催促原告叶立坤前往办理房屋过户手续，故本院对其辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告台山市鸿福房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告叶立坤返还购房款50000元并支付违约金（以50000元为基数，从2017年7月9日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算至本判决确定的履行之日止）；二、驳回原告叶立坤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费640.04元（已由原告叶立坤预交），由被告台山市鸿福房地产开发有限公司负担。原告叶立坤预交的一审案件受理费640.04元，由本院予以退回。被告台山市鸿福房地产开发有限公司应向本院补缴一审案件受理费640.04元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  谭健辉二〇一九年七月十日法官助理邱星新书记员黄洪科