文书内容苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初7858号原告（反诉被告）：费清良,男,1982年8月1日出生,汉族,住苏州。原告（反诉被告）：杨秀梅,女,1981年2月5日出生,汉族,住苏州。被告（反诉原告）：陶育清,男,1981年1月21日出生,汉族,住苏州。被告（反诉原告）：陈扣巧,女,1984年6月19日出生,汉族,住苏州。两被告共同委托诉讼代理人：沈开付，江苏达因律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：杨文霞，江苏达因律师事务所实习律师。原告费清良、杨秀梅与被告陶育清、陈扣巧房屋买卖合同纠纷一案，原告费清良、杨秀梅于2018年8月17日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。庭审中，原告费清良、杨秀梅，被告陶育清、陈扣巧及两被告共同委托诉讼代理人沈开付到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告费清良、杨秀梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期未办理房屋过户事宜的违约赔偿金160000元；2、判令被告归还原告定金20000元；3、本案诉讼及中介费等由被告承担。诉讼中，原告进一步明确诉请第一项中要求解除的《苏州市存量房买卖合同》，还包括该合同附件及补偿协议。事实及理由：2018年7月7日，原、被告在苏州凌家房地产经济有限公司的居间下，签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告从被告处购买苏州工业园区胜浦镇中胜路1号东景公寓9幢1单元302室房屋。合同约定房屋总价为1600000元，并于当日交付购房定金20000元。合同签订后，原告多次催促被告履行相应的合同义务，即进行资金托管并办理过户手续等事宜，但被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未能办理托管及过户手续。被告的上述拖延行为已经构成违约，两被告应支付原告因违约导致的违约金160000元（根据合同约定，该金额为房价的10%）。综上，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告陶育清、陈扣巧答辩称：第一，涉案合同签订后，答辩人即根据二手房交易流程积极准备房屋过户的条件，除及时向中介机构递提交相关资料外，答辩人还及时涤除了涉案房屋的抵押权并将物业费缴纳至2018年9月20日，因此答辩人并不存在逾期办理过户的违约情形；第二，即便答辩人存在违约情形，原告也未能向法院证明其因违约而导致的实际损失金额，故对于其主张的违约金金额亦不予认可。且原告本身的起诉行为也已经实际影响了房屋的正常交易与过户，故应驳回原告的诉请。反诉原告陶育清、陈扣巧向本院提出反诉诉请：1、判令反诉原告可没收反诉被告交纳的定金20000元并由反诉被告承担违约金160000元；2、本案的本诉和反诉的费用均由反诉被告承担。事实及理由：2018年7月7日，陶育清、陈扣巧与费清良、杨秀梅签订《房屋买卖合同》一份，合同约定费清良、杨秀梅向陶育清、陈扣巧购买苏州市工业园区胜浦镇中胜路1号东景公寓9幢1单元302室房屋，总价为160万元。合同还约定双方须在2018年8月10日之前提供相应的证件(过户/贷款)并进行资金托管，否则即为违约。同日，反诉原告与案外人崔茆林签订《房屋买卖合同》一份，约定陶育清、陈扣巧向其购买园东花园44幢202室房屋，并支付了定金2万元。反诉原告出售涉案房屋目的是换购一套更大的房屋，因此，反诉原告与被反诉被告签订房屋买卖合同后，即为履行合同作了各项准备，例如开具《个人收入证明》、将涉案房屋的物业费交纳至2018年9月27日、结清涉案房屋的贷款等。虽然合同中关于贷款的时间、网签的时间及过户时间均约定不明，但反诉原告一直积极与反诉被告磋商，并要求重新明确上述房屋买卖合同的重要履行节点，均被反诉被告拒绝。因此，本案系因反诉被告对于合同履行所持的消极态度与消极行为，才导致反诉原告在两个房屋买卖合同中左右为难。反诉原告为维护自身合法权益，遂提起反诉。反诉被告陈扣巧、陶育清答辩称：第一，反诉原告称答辩人没有配合办理备案手续，但该流程是由中介去完成的，答辩人自身是无法备案的；第二，反诉原告又称答辩人没有准备相应的购房款且不具备购房资格，但答辩人早已将购房资金80万元都打入了农业银行的账户里，且也具备相应的购房资格。本院经审理认定事实如下：2018年7月7日，费清良（购房人、乙方）与陶育清（售房人、甲方）在苏州凌家房地产经纪有限公司的居间下签订了《房屋买卖（居间）合同》。该合同中约定陶育清将苏州工业园区胜浦镇中胜路1号东景公寓9幢302室房屋出售给费清良，房屋成交价格为1600000元，房屋登记的建筑面积为92.67平米。合同第四条约定：（1）乙方于2018年7月7日向甲方支付定金人民币（大写）：贰万元整（购房定金可冲抵购房款）。第五条第2款约定：丙方为甲、乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2018年8月10日之前提供相应原合法的(过户/贷款)证件并进行资金托管，否则视为违约。第五条第3款约定：甲方承诺于2018年11月7日前腾空该房屋，也并将该房屋钥匙交于乙方。房屋在租赁合同期间，则甲方配合交接事宜。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。第五条第3款约定：在签订本合同之前，该房屋若已经抵押他人，甲方需于2018年8月30日之前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证。第九条约定：1、甲、乙双方约定于2018年8月10日之前办理资金托管；2、甲方承诺在2018年12月31日之前将该房屋挂靠户口迁出。2018年7月7日，陶育清向费清良、杨秀梅支付购房定金20000元，并由费清良、杨秀梅向其出具《定金收据》一份。上述《房屋买卖（居间）合同》中并未约定房屋款项的具体支付时间也未约定具体的贷款方式，关于双方为何没在合同所约定的2018年8月10日年办理资金托管手续的问题，原告费清良、杨秀梅陈述：当日，原告是实际去产权交易中心准备办理资金托管手续的。而且原告向中介回复明确表示要去的，是被告在微信群中说不去的且表示不会配合去办理。由此导致2018年8月10日，双方并未实际办理资金托管手续。另外，在2018年8月7日，原告、被告及中介三方曾就办理资金托管的手续问题进行协商，原告方已经明确回复是要去的，但是被告陶育清则表示如果2018年9月20日前拿不到房屋全款，他就不去配合办理，并要找律师处理。对此，被告陶育清、陈扣巧陈述：第一，我让原告补充完整合同的条款，也即让原告明确以何种方式来支付涉案的房款，究竟是公积金贷款、商业贷款还是组合贷款。因为，合同上没有具体明确，所以不是原告说什么方式就是什么方式。况且签合同的时候，中介工作人员颜苓跟我讲说是商业贷款，但没过多久又跟我说是公积金贷款。两种放款方式相差有两个多月的时间，其中商业贷款一般情况下二三十天就可以下达贷款。正因为如此，我才跟我要买房的上家做了相应的时间约定。并非我想跟原告拖延，我因为时间问题已经被我购房的上家扣了4万元。因此，双方当时并未就款项支付方式及支付时间最终达成一致，所以未在2018年8月10日前办理资金托管的手续。还查明：根据陈扣巧、陶育清提交的产权证书，涉案的苏州工业园区胜浦镇中胜路1号东景公寓9幢302室房屋系陈扣巧、陶育清共同共有。以上事实有《房屋买卖（居间）合同》、《定金收据》、产权证书等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告费清良、杨秀梅（买方）与被告陶育清、陈扣巧（卖方）签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方经居间共同签订，内容不违反法律规定，且系双方真实意思表示，应认定合法、有效。合同签订后，双方均应依照合同的约定履行相应合同义务。本案的争议焦点为涉案的房屋买卖合同是否能够解除，如解除系哪方的责任？本院认为，房屋买卖合同中的付款方式及付款时间系合同的重要条款，而在涉案的《房屋买卖（居间）合同》中并未对此进行明确的约定，双方虽然在原约定的资金托管时间前就此进行了协商，但双方并未就此达成一致，被告提出要补充约定在2018年9月20日前支付全额房款，原告则认为其将采用公积金贷款方式，结合公积金贷款通常的放款时间周期情况，其无法在被告所主张的上述时间前支付房款，双方就房款支付时间及方式多次协商未果，遂致诉讼。本院认为，在此情形下系因涉案《房屋买卖（居间）合同》的相关条款约定不明而双方又无法在后续达成一致，由此导致合同无法继续履行，在此前提下合同应当解除，且系非可归责于任何一方的单方原因导致。在此前提下，被告陶育清、陈扣巧作为接受定金一方应就定金返还作为购房一方的原告。至于原告向被告主张的违约金及被告反诉要求原告支付的违约金，承上述分析，合同解除原因非可归责于任何一方，故双方互不承担相应违约责任，故对于上述本诉及反诉中的该部分诉请均不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告双方于2018年7月7日签订的关于苏州市工业园区胜浦镇中胜路1号东景公寓9幢1单元302室的《房屋买卖（居间）合同》解除；二、本诉被告陶育清、陈扣巧于本判决生效之日起十日内退还原告费清良、杨秀梅定金20000元；三、驳回本诉原告费清良、杨秀梅的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告陶育清、陈扣巧的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取3900元，由本诉原告费清良、杨秀梅负担3400元，由本诉被告陶育清、陈扣巧负担500元；反诉案件受理费减半收取1950元，由反诉原告陶育清、陈扣巧负担；上述受理费已由双方各自预交，本院不再退回，经核算应由本诉被告陶育清、陈扣巧于履行上述判决时一并支付本诉原告费清良、杨秀梅500元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  郭文明人民陪审员  蔡培建二〇一九年七月二十九日书 记 员  张 端拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。