广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初3209号原告（反诉被告）：梁首羿，男，1970年10月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：梁光文，广东量度律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫嘉豪，广东量度律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑耀成，男，1954年12月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告（反诉原告）：黄广照，男，1957年2月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，两被告共同委托诉讼代理人：张峥，广东引力律师事务所律师。原告梁首羿与被告郑耀成、黄广照土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月26日受理后，依法适用简易程序于2018年5月18日公开开庭进行了审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将被告反诉与本案合并审理。根据原告申请，本院依法委托司法造价鉴定，鉴定期间不计入审理期限。后于2019年6月10日第二次公开开庭进行了审理。原告梁首羿及其委托诉讼代理人梁光文与两被告的共同委托诉讼代理人张峥均到庭参加了二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告返还押金100000元、场地使用费364972元、建设支出费592200元，并支付以1057172元为本金自2018年2月26日起至实际付清日止按中国人民银行同期商业贷款利率计算的利息；2.两被告承担诉讼费。事实和理由：2014年1月15日，原告与两被告签订一份《租赁土地合同书》，约定两被告将其从佛山市南海区**股份经济合作社租来的位于逢小组土名“**”旧大队粘**水凼约20亩的土地转租给原告作开厂用途，除场地使用费（即合同中称的租金）比两被告原来的高出一倍以上外，原告还得向两被告交纳100000元押金。签订合同并向两被告交纳了押金不久，原告即与包工头签署包工协议，共计投入了约600000元对上述租赁土地进行平整场地、铺设排水设施、用电设施、生活用水设施、修建进出道路及安装大铁门等。正当原告欲进行下一步搭棚等兴建厂房工程时，佛山市南海区里水镇违法违规用地整治办公室、佛山市南海区国土城建和水务局等部门查实涉案土地未办理合法建设用地手续而属于违法违规用地及违法建设（搭建简易棚）行为，从2014年6月至12月份先后多次向郑耀成发出通知书，责令原告对涉案土地“立即停工，听候处理”。原告被迫停止施工，并向两被告反映且一直交涉，据两被告说他们也一直与土地出租方沟通交涉但没有任何结果。从与两被告签订《租赁土地合同书》开始，原告未能按合同约定实际使用涉案土地，但原告却向两被告交纳了至2015年10月份的共计364972元的场地使用费。在多次交涉无果的情况下，原告于2016年3月份向两被告发出律师函要求两被告返还原告所交款项，但两被告拒绝返还。2015年开始原告多次与被告协商交还场地给被告，但被告不同意退款，此后在2016年，被告将上述土地另行出租给他人。为维护原告的合法权益，根据我国法律的相关规定，原告特此提起诉讼。两被告共同辩称，被告确认涉讼土地目前仍为农业用地。被告与原告在平等、自愿、公平、合法的基础上签订《租赁土地合同书》，将涉案土地转租给原告，该合同合法有效应受法律保护，原告应当依约向被告支付土地租金，因原告违约提前退出租赁土地，其所向被告支付的10万元押金应当由被告予以没收。原告在未经向镇环保、建设办等部门办理审批手续的前提下擅自在涉案土地上投入的建设支出、费用，因属于原告自已违法行为所造成的损失应当由原告自行承担。被告将涉案的土地转租给原告，租赁期限自2014年1月15日起至2046年9月30日止，原告应当依照合同的约定向被告支付相应的土地租金。在签订合同后且已实际使用土地的情况下，原告仅是向被告支付至2015年10月15日为止的租金，其后的租金原告一直未付，构成违约，原告要求被告返还押金及364972元租金是没有法律依据的。根据《租赁土地合同书》第五条“其他条款参照甲方与逢西股份合作经济社所签订的《租赁土地合同书》，内容为双方权利、义务的条款”，而被告与逢西股份合作经济社所签订的《租赁土地合同书》第七条中约定“乙方完成填土平整后必须按照镇环保和建委要求引进建设项目并经镇立项备案。在租赁期内，乙方必须按照镇建设办、区镇环保部门的要求保护环境的安装排污设施，所需费用或因乙方造成的损失全部由乙方负责和支付”，而被告于2006年9月从南海区**股份合作经济社租来逢小组土名“**”旧大队粘**水凼约20亩的土地后，由于涉案土地原本是经多年采挖泥土而形成一口大水塘，逢股份合作经济社以村民代表扩大会议决定以租金起步低免租期长（8年）的优惠条件进行招商引资，将涉案土地出租给被告。被告前后出资超过1000000元自行进行了土地平整事宜，花费了巨大的人力物力。而原告在向承租涉案土地后，从来没有向被告提出，亦没有向被告要求配合向村委会或政府环保部门、建委等部门办理立项备案手续等事宜，擅自委托包工头对涉案土地进行搭棚等施工，佛山市南海区里水镇违法违规用地整治办公室于2014年6月20日发出责字【2014】第2602号《责令停止违法违规用地、违法建设行为通知书》，后佛山市南海区国土城建和水务局在2014年6月25日发出南国土执字【2014】第里-38号《责令停止并改正国土资料违法行为通知书》，但原告仍然未停止违建行为，佛山市南海区里水镇违法违规用地整治办公室于2014年12月6日发出里违改办【2014】第541号《违法违规用地及违法建设处理通知书》，在多次通知停止及整改均未效的情况下，政府有关部门依法对原告所搭建的简易棚架进行了拆除。对于经政府有关部门多次责令停止而仍然进行违法建设的情况下，原告所投入建设的支出费用592200元，属于原告本人对此因违建而造成自已损失的扩大，应当由原告自行承担，原告要求被告承担原告承担其违法行为所产生的损失没有任何法律依据。综上所述，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。两被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付南海区**股份合作经济社租来逢小组土名“**”旧大队粘**水凼土地自2015年10月15日起至2016年3月26日止共5个月的场地使用费99549元（14748平方米×1.35元×5个月）；2.原告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2006年9月，被告与佛山市南海区**股份合作经济社签订《租赁土地合同书》，约定由被告承租位于逢小组土名“**”旧大队粘**水凼约20亩的土地，租赁期限自2006年10月1日起至2014年9月30日止。由于上述土地是经多年采挖泥土而形成一口大水塘，逢股份合作经济社以村民代表扩大会议决定以租金起步低免租期长（8年）的优惠条件进行招商引资，将涉案土地出租给被告。被告前后出资超过1000000元进行了土地平整，花费了巨大的人力物力。土地平整后，被告与原告在2014年1月15日签订《租赁土地合同书》，约定由被告将涉案的土地出租（实为转租）给原告，被告与原告约定将逢西股份合作经济社与被告所签订的《租赁土地合同书》作为与原告合同的附件。原告向被告支付了定金100000元。其后原告一直占用使用上述土地。由于原告自己在上述土地中未经向政府有关部门办理报建手续而搭建简易棚，政府曾向被告发出整改通知，其后原告依然进行违建，最终原告的违建建筑被依法拆除整改。其后原告一直占用使用上述土地，但原告仅支付至2015年10月15日为止的租金，但至于其后的土地实际使用费原告一直拒绝支付。被告特向法院提起反诉，望法院支持被告的反诉请求。针对两被告反诉，原告辩称，由于被告方转租的土地无法取得合法建设用地手续，涉嫌违法用地，达不到租赁土地合同约定的开厂用途，造成双方签订的合同无效，过错在被告方。根据我国法律对无效合同的相关规定，因该无效合同取得的财产，应当予以返还。2014年6月份起，开始接到政府相关部门下发的违建“立即停工，听候处理”通知书后，原告对案涉土地就没有实际使用过，放在场地上的水泥构件也不敢再动，所以被告方要求原告补交2015年10日15至2016年3月26日的场地使用费99549元无任何依据。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的包工协议、结算收据因无银行流水付款记录佐证，况且诉讼中已经申请委托了司法鉴定，本院对此组证据的证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：2006年9月30日，佛山市南海区**股份经济合作社（甲方，出租方）与被告郑耀成、黄广照（乙方，承租方）签订一份《租赁土地合同书》约定：甲方将位于逢小组土名“**”旧大队粘**水凼约20亩的土地出租给乙方开厂；租赁期限自2006年10月1日起至2046年9月30日，共40年；由于土名“**”的位置经多年采挖泥土而形成一口大水塘，甲方考虑到乙方投入大量资金回填土，经村民代表扩大会议决定以租金起步低（0.6元/平方米米/月），免租时间为8年的优惠条件进行招商引资；2014年10月1日至2017年9月30日期间，每月每平方米租金0.6元，以后每3年租金递增10%；签约当日乙方必须先交保证金200000元，乙方必须在签订合同起至2008年9月30日止两年时间内将该水凼填平高于金逢公路20厘米，乙方如期填平甲方退回100000元保证金给乙方，余下100000元为保证金；乙方完成填土平整后必须按照镇环保和建委要求引进建设项目并经镇立项备案。在租赁期内，乙方必须按照镇建设办、区镇环保部门的要求保护环境的安装排污设施，所需费用或因乙方造成的损失全部由乙方负责和支付；租赁期内，需办理集体建设用地使用证的，办证费用由甲乙各承担50%；等等。2014年1月15日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《租赁土地合同书》，约定：甲方将租赁**股份经济合作社土名“**”旧大队粘**水凼的土地转租给乙方，租赁面积约20亩（12640平方米），租赁期限由2014年1月15日至2046年9月30日止，其中2014年1月15日至2014年4月14日为免租期，从2014年4月15日起计租，每月每平方米租金为1.35元，每3年租金递增10%，每年租金于当年4月15日前支付半年（含每年每亩村公共设施维护费每亩600元，共12000元），于11月15日前支付另一半年度；协议签订时乙方必须交100000元押金给甲方，合同到期后一次性退回押金给乙方；其他条款参照甲方与逢西股份经济合作社所签订的租赁土地合同书，内容为双方权利、义务的条款。当日，原告转账100000元予被告郑耀成账户，被告郑耀成作为经手人出具收据，确认收到租地押金100000元。2014年4月14日，原告转账108384元予被告郑耀成账户，被告郑耀成作为收款人出具收取半年租金的收据。2014年6月20日，佛山市南海区里水镇违法违规用地整治办公室出具《责令停止违法违规用地、违法建设行为通知书》，载明在2014年6月20日未办理合法用地手续在**村委会对面木场内进行新建的行为，责令立即停止违法行为，听候处理。2014年6月25日，佛山市南海区国土城建和水务局发出《责令停止并改正国土资源违法行为通知书》，载明在2014年6月25日未经依法批准在**村逢民小组地段进行搭建简易棚的行为，违反土地管理法规定，责令立即停止该违法行为，听候处理。2014年10月10日，原告转账137128元予被告郑耀成账户，被告郑耀成写明收到2014年10月15日至2015年4月15日租金。2014年12月26日，佛山市南海区里水镇违法违规用地整治办公室出具《违法违规用地及违法建设处理通知》，载明位于里水镇**村涌西村小组地段简易棚没有办理合法用地及报建手续，属于违法违规用地及违法建设，对该违法建设的处理意见为：必须立即停止施工，于2014年12月31日前自行拆除并填土复耕，否则将强制拆除整改，造成损失自行负责。2015年4月18日，原告向被告郑耀成账户转账119460元，被告郑耀成作为经手人出具收据，确认收取2015年4月15日至2015年10月15日止款数119460元。两被告提供的照片反映，2016年3月26日租赁场地仍存在大量建筑垃圾。2018年2月26日，原告提起本案诉讼。诉讼中，根据原告申请，本院依法委托鉴定机构对原告在租赁场地的土地平整等施工的工程造价进行司法鉴定，鉴定结果为：可见部分含税造价350755.52元、不含税造价296329.81元；不可见部分含税造价122599.13元、不含税造价103575.78元；混凝土路面原告主张含税142151.84元、不含税造价120095.56元；混凝土路面被告主张含税造价73396.86元、不含税造价62008.1元。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案涉讼土地是农民集体所有的土地，目前尚未办理土地证及建设用地手续，不能用于非农业建设，两被告将该土地有偿出租给原告作非农业使用，违反了法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告与两被告于2014年1月15日签订的《租赁土地合同书》为无效合同。合同无效后因该合同取得的财产应予返还，原告请求两被告返还押金100000元符合法律规定，本院依法予以支持。两被告在涉讼土地为农业用地情况下，将土地租赁给原告作非农业用途；原告作为成年人，在承租土地未办理建设用地手续情况下，在土地上作非农业使用投入，原、被告在履行租赁合同中均有过错，综合本案实际情况，本院酌情确定原、被告对各自在履行租赁合同中产生的损失各承担50%赔偿责任。至于原告在履行租赁合同中产生的损失，本院核算如下：一、支付使用费的损失：原告在承租土地后接收了土地并自认进行了填土建设，在原告正常使用土地期间其应参照合同约定的租金标准支付使用费予两被告，现原告举证证明最早在2014年6月20日收到停止使用的通知，故本院认定2014年4月15日起至2014年6月20日期间原告支付的使用费对价部分3972.47元（10834元÷6个月×2个月6天）其无权要求返还。行政管理部门对以涉讼土地以违法使用为由通知停止使用，必然对原告正常使用租赁土地造成影响，本院酌情确定此后按合同约定标准的50%计算原告应支付的使用费，即本案中两被告应返还予原告的使用费金额为180499.77元[（108384元＋137128元＋119460元－3972.47元）×50%]，原告请求超出部分本院不予支持。二、填土等基础建设的损失。原告并未提供支付建设费的发票，故鉴定机构的工程造价均按不含税计算。可见部分不含税造价296329.81元、不可见部分不含税造价103575.78元为鉴定机构的专业性意见，双方虽有异议但均未能提供反驳证据予证明，本院对此二部分金额作为原告填土等基础建设的损失。混凝土路面连接至公共道路，原告主张连接公共道路的全部混凝土路面均为其建设合情合理，被告主张围堵外运动公共道路部门非原告建设理据不足，本院认定混凝土路面的造价为不含税120095.56元。综上，本院认定原告投入的基础建设费用金额为520001.15元（296329.81元＋103575.78元＋120095.56元）。按上述分析，原告对因合同无效造成的损失也有过错，故本案中两被告应赔偿基础建设损失260000.58元（520001.15元×50%），原告请求超出部分本院不予支持。至于两被告主张的2015年10月15日至2016年3月26日期间土地使用费。原告作为租人，对返还租赁物具有举证责任，现两被告提供的照片反映在2016年3月26日时租赁土地仍存在大量建筑垃圾，本院对两被告主张此时原告仍未返还土地的意见予以采纳。如上所述，本院酌情确定原告应支付2015年10月15日至2016年3月26日止使用费48772.8元[（108384元/半年×5.4个月）×50%]予两被告，两被告反诉请求超出部分本院不予支持。被告付款义务为法院认定合同无效后其应承担的结算义务，在判决生效后其才具有该义务，故本院对原告请求被告支付利息的诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郑耀成、黄广照应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金100000元予原告（反诉被告）梁首羿；二、被告（反诉原告）郑耀成、黄广照应于本判决发生法律效力之日起十日内返还使用费180499.77元予原告（反诉被告）梁首羿；三、被告（反诉原告）郑耀成、黄广照应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿基础建设损失260000.58元予原告（反诉被告）梁首羿；四、原告（反诉被告）梁首羿应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年10月15日至2016年3月26日止期间的使用费48772.8元予被告（反诉原告）郑耀成、黄广照；五、驳回原告（反诉被告）梁首羿其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）郑耀成、黄广照其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取7157.27元（原告已预交），由原告负担2554.77元，两被告负担4602.5元。反诉受理费1144.36元（被告郑耀成已预交），由原告负担509.66元，两被告负担634.7元。扣减后，原告梁首羿多预交的案件受理费4092.84元，在判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。被告郑耀成、黄广照应于本判决生效后十日内向本院缴纳案件受理费4092.84元，逾期，本院将依法强制执行。鉴定费9660元（原告已预交），因原、被告对合同无效均有无错，双方各负担一半。被告郑耀成、黄广照应于上述付款同期迳付还4830元予原告梁首羿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一九年七月五日书记员  黄晓璇