浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初4997号 原告：金华市福业房地产中介有限公司，住所地浙江省金华市婺城区东阳街以东，李渔路以****，统一社会信用代码：91330701MA28DF5L36。 法定代表人：余璐，总经理。 委托诉讼代理人：王亦铭，浙江凯大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董毅，浙江凯大律师事务所实习律师。 被告：许惠云，女，1976年5月28日出生，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：徐敏，浙江金元律师事务所律师。 原告金华市福业房地产中介有限公司（以下简称福业公司）与被告许惠云居间合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福业公司及被告许惠云的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付佣金2万元、违约金1万元及利息（利息损失按中国人民银行公布的同期同类贷款利率自起诉之日起计算至实际履行之日止）；2.本案诉讼费及律师费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年2月21日签订一份《独家委托代理售房协议书》，约定由原告独家代理出售位于东方国际复合社区双塔综合楼1幢P929室房产，该房产登记在被告丈夫郑俊名下。协议同时约定佣金2万元，服务期间为2019年2月21日至2019年6月21日，并且明确约定被告在委托期间内不得将该房产委托原告以外的第三方代理销售或未经原告同意自行出售，否则视为违约，应支付原告违约金1万元。后双方于2019年3月13日签订委托书进一步确认委托权限等，方便后续房产过户等事宜。被告无视合同约定，在合同约定的服务期间内将案涉房产出售，原告多次联系被告协商，被告均不予理会，并且明确表示案涉房产已经另行出售。 许惠云辩称，原告作为专业的房屋中介机构，明知房屋转让需要房屋所有权人书面同意的法律规定，明知被告非涉案房屋所有权人。在签订两份代理协议前均未告知被告需获得房屋所有权人卖房授权委托，也没确定是否具备签订独家卖房的客观条件，事后也未进行追认。原告居间服务行为违反法律规定，存在重大过错。另外，被告签订协议的行为不存在表见代理，涉案协议尚不具有法律效力。 原告福业公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 一、营业执照，证明原告主体资格； 二、人口信息查询证明，证明被告主体资格； 三、独家委托代理售房协议书（编号：0001390）、委托书，证明原、被告之间存在委托代理关系； 四、案涉房产证、所有人身份信息，证明案涉房产具体信息； 五、微信聊天记录及朋友圈截图，证明原、被告签订协议后，原告积极履行合同义务。 六、律师费发票、合同，证明原告的损失。 七、不动产权属查询结果单，证明案涉房产被告已于2019年3月28日办理了变更过户登记的事实。 被告许惠云质证认为，对证据一、证据二无异议，对证据三真实性无异议，但该协议系原告明知许惠云不是房屋所有权人的情况下签订的，该协议未经房屋所有权人追认，所以该协议书尚未产生法律效力。对证据四的真实性无异议，但该委托实质是转委托行为，法律效力待定。对证据五，原告朋友圈推广合计10次，并未采用公司声称的人脉推广及合同约定的报纸广告、网络广告、门店橱窗推荐张贴等各种手段推广，但仅有两人来看房，且提出的价款也低于合同约定价款。对证据六真实性无异议，关联性有异议，该费用由许惠云承担无事实和法律依据。对证据七的真实性无异议。 被告许惠云向本院提交独家委托代理售房协议书（编号：0001451），证明许惠云与洪武亮重新签订协议的事实。 原告质证认为，对该证据三性均有异议，没有原告公章，不能代表公司行为，与本案无关联性。 本院认证认为，对原告提交的证据，被告对真实性并无异议，本院予以确认。对被告提交的证据，原告有异议，且协议条款中明确签字盖章后生效，故该协议即使真实，亦未生效，对双方不具有约束力，不能达到被告的证明目的。 本院经审理认定：2019年2月21日，原告福业公司与被告许惠云签订《独家委托代理售房协议书》（编号：0001390）一份，约定：一、甲方（许惠云）委托乙方（福云公司）独家代为出售郑俊、郑雯溢名下的东方国际复合社区双塔综合楼1幢929房屋（证号：金房权证婺字第××号）……三、甲乙双方商定此房的委托代理销售总价格为一百万元，房屋交易所涉税费由购房者承担。四、乙方代理成功营销策划（含佣金）的收取标准：如乙方在甲方委托的代理期限内成功销售，甲方支付给乙方代理营销策划（佣金）人民币2万元。或双方约定总价外，乙方成功代理促成超出总价（溢价部分）甲方按溢价全部支付乙方。五、双方约定代理期限为4个月，自2019年2月21日到2019年6月21日……六、在本协议规定的代理期限内，乙方安排专人负责该房屋的销售工作，积极以报纸广告、网络广告、门店橱窗推荐张贴等各种方式重点推荐此房，并及时将销售进展情况通知甲方。若到约定期限截止时仍未能实现销售的，则本协议自动终止，同时归还乙方保管的该房屋的相关产权证书。七、……甲方在委托期内不得将该房屋委托乙方以外的第三方代理销售或未经乙方同意自行出售，否则视为违约，应支付乙方人民币1万元作为违约金……九、补充说明：房东一百万净拿。原、被告双方还就其他事项作出约定。同日，许惠云向被告工作人员洪武亮出具委托书一份。 协议签订后，洪武亮自2019年2月22日至3月14日多次通过朋友圈推广涉案房屋，并于2019年3月7日、15日两次带客户看房。2019年3月15日22时27分，许惠云通过微信告知洪武亮“我从昨天开始心情就一直不好，不知道为什么会这样？中介太可怕了！我也不让你白辛苦，给你3000，到此为止。因为老公说不让我管了，我也花钱买个安心”。2019年3月18日9时24分，洪武亮通过微信告知许惠云“……你知道我这段时间一直都在努力推荐，如果按正常合同走，我们是要收一个点的，我跟我店长说了，你这么诚心，5000好了。”后双方就许惠云是否违约等问题进行交涉，未果。2019年3月28日，涉案房产未经福业公司居间出售给他人。 本院认为，《独家委托代理售房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力规定，合法有效，双方均应依约履行。关于许惠云是否需承担违约金，即违约金条款效力问题。首先，从条款内容来看，该条款属于提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利之情形，应属无效条款。退一步讲，该条款即使有效，但福业公司在独家委托期间仅通过朋友圈推广，并未采取协议中约定的报纸广告、网络广告、门店橱窗推荐张贴等各种方式重点推荐，与非独家委托并无实质区别，且该独家委托并未在房管部门进行备案登记，许惠云也未依合同约定将产权证书交福业公司保管，即独家委托有名无实；且协议中亦未相应地约定居间方在委托期限内未能促成合同成立所应承担的责任，对委托人方有失公平。故从平衡双方权利义务角度看，该条款应理解为防止委托人利用从居间人处获取信息而另行交易的防“跳单”条款。本案中，福业公司并未举证证明许惠云存在“跳单”的违约行为。其次，本案的居间合同，性质上仍属于特殊的委托合同，根据法律规定，委托人享有任意解除权。许惠云于2019年3月15日已明确表示解除涉案协议，并愿为此支付3000元，其后福业公司工作人员洪武亮亦予认可，但提出许惠云应当支付5000元。故从双方微信聊天记录来看，对于解除协议双方均已有明确的意思表示，此后双方再未就看房事宜进行联系，福业公司方也再未对此房进行推荐，亦可作印证。故即使该条款有效，基于双方已合意解除合同，许惠云亦无需基于该条款承担对应的违约责任。本案中，福业公司并未促成房屋买卖合同成立，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。综合考虑上述分析的各项因素，本院酌情确定该费用为7200元。另，福业公司要求许惠云支付律师费，缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第四百一十条、第四百二十四条、四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告许惠云于本判决生效之日起十五日内支付原告金华市福业房地产中介有限公司7200元； 二、驳回原告金华市福业房地产中介有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费275元（原告已预交），由原告金华市福业房地产中介有限公司负担205元，由被告许惠云负担70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  江 献 二〇一九年七月十八日 代书记员  汤晓磊