山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终2780号上诉人(原审原告):王林，男，1985年2月26日出生，汉族，住太原市。上诉人(原审原告):李志芳，女，1981年4月11日出生，汉族，住太原市。上诉人(原审原告):李晓涛，女，1984年3月28日出生，汉族，住太原市。上诉人(原审原告):王海燕，女，1971年3月20日出生，汉族，住太原市。四上诉人共同委托诉讼代理人：侯普文，北京德和恒（太原）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：太原市坞城街道办事处学府街东社区居民委员会，住所地太原市小店区坞城东街南巷铁三局防疫站旁。法定代表人：雷宏仙，主任。委托诉讼代理人：王瑾，山西晋杰律师事务所律师。上诉人王海燕、李晓涛、李志芳、王林因与被上诉人太原市坞城街道办事处学府街东社区居民委员会业主共有权纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初4627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王海燕、李晓涛、李志芳、王林的委托诉讼代理人侯普文，被上诉人太原市坞城街道办事处学府街东社区居民委员会的委托诉讼代理人王瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王海燕、李晓涛、李志芳、王林上诉请求：1、依法撤销太原市小店区人民法院作出的(2018)晋0105民初4627号民事判决;2、依法改判并支持上诉人一审全部诉讼请求；3、依法判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定:“被上诉人使用涉案房屋所从事的主要是公共事务和公益事业,为包括上诉人在内的社区居民提供各项便民、利民的社区服务活动,被上诉人使用该房屋系公益性用房,而非经营性用房”,这属于认定事实错误。被上诉人使用涉案房屋从事办公工作,其为社区居民提供各项服务的工作内容不能否认其在涉案房屋内办公的事实,被上诉人已将涉案房屋住宅用途变更为社区办公使用，该行为属于改变住宅性质为经营性用房。本案的客观事实是:上诉人系太原市小店区太榆路39号4号楼2单元除101室之外的利害关系业主,被上诉人系涉案房屋101室的实际使用人。上述房屋规划用途均为住宅,2015年6月,被上诉人在未经上诉人同意的情况下擅自对涉案房屋进行改造,将涉案房屋的承重墙北墙面破窗为门,将涉案房屋用于办公经营,并且在位于单元楼门口属于小区业主共有的部分修建台阶供其使用。根据《物权法》第七十七条的规定,业主将住宅改变为经营性用房必须满足两个条件:一是遵守法律、法规以及管理规约;二是应当经利害关系的业主同意。具体到本案,一审法院在确认涉案房屋规划用途为住宅性质的基础上,又错误的认定被上诉人使用涉案房屋的性质属于公益性用房。《物权法》规定的住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋，经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋,两者因用途不同而有本质区别。住宅的用途主要是生活居住,经营性用房的用途主要是经营性活动。而被上诉人在涉案房屋内进行办公活动,从其性质来看并非用于个人或家庭日常生活居住。故,被上诉人的行为属于将住宅改变为经营性用房。一审法院在没有相关法律法规依据的情况下,主观上将公益性用房与经营性用房区分,错误的认定涉案房屋住宅性质改变不需要经过利害关系业主的同意,这明显属于认定事实错误。2、一审法院认定:“因上诉人不同意来被上诉人处办理业务的居民从单元门进出,被上诉人向物业管理部门申请后将房屋北面阳台拆除改为大门并占用公共用地搭建台阶,该行为是为了正常使用该房屋所采取的合理措施”,这一说法明显属于本末倒置，认定事实错误。本案的客观事实是:被上诉人侵权行为在先,其未经上诉人同意而强行进驻涉案房屋内进行办公,在上诉人与其多次沟通无果情况下,被上诉人又通过破窗为门的违法行为对上诉人造成第二次侵权。一审法院却认定因上诉人不同意居民到被上诉人处办理业务,才导致其向物业公司申请将涉案房屋北墙面破窗为门这明显属于事实认定错误。另,一审法院认定被上诉人破窗为门及占用公共用地搭建台阶的侵权行为得到小区物业部门的批复,故认为其不构成侵权,上述理由无法成立。根据《物权法》第七十条之规定:“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。本案中,被上诉人私自占用属于小区业主共有部分修建台阶的行为已经侵害了上诉人对小区共有部分共同管理的权利,改变共有部分的用途必须由业主共同决定,因此小区物业部门无权对改造涉案房屋的外墙面及占用业主共有部分的事顶作出批复。故,被上诉人擅自改造涉案房屋的行为属于违法行为。二、一审法院适用法律错误。基于以上事实,被上诉人作为涉案房屋的实际使用人擅自将涉案房屋由住宅用途改变为办公经营性用房侵害了上诉人的合法权益。被上诉人将涉案房屋的北墙面破窗为门的行为对整栋建筑物的安全性造成极大隐患,被上诉人占用小区业主共有部分修建台阶的行为侵害了上诉人对小区共有部分共同管理的权利。一审法院在认定事实错误的基础上,错误的适用《物权法》第71条、第83条之规定,驳回上诉人的诉讼请求,明显属于适用法律错误,请求二审法院予以纠正。综上,被上诉人的行为严重侵害了上诉人的合法权益,一审法院对本案认定事实错误,且适用法律错误,为维护上诉人合法权益,请求二审法院查明本案事实,正确适用法律,依法撤销一审判决,并支持上诉人的诉讼请求。太原市坞城街道办事处学府街东社区居民委员会辩称，1、本案不存在上诉人所称的侵权行为，上诉人上诉没有事实依据，根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定，结合本案，涉案房屋应该是公益性质，本案不存在侵权行为，不需要经业主同意。2、被上诉人进行室内的装饰以及对院外公共三平米台阶的修建都履行了申报程序，也取得了小区物业的同意，因此被上诉人的行为符合法律规定。3、上诉人请求要求恢复原状，根据山西省人民政府关于加强社区居民委员会的意见，任何单位组织不得占用公共服务设施，上诉人要求被上诉人恢复原状将房屋由公益性用途恢复为住宅用途，不利于社区公益性质的开展。综上，应驳回上诉，维持原判。王林、李志芳、李晓涛、王海燕向一审法院起诉请求：1、判令太原市坞城街道办事处学府街东社区居民委员会立即停止侵权行为，将位于太原市太榆路39号4号楼2单元101室房屋恢复原状；2、判令太原市坞城街道办事处学府街东社区居民委员会恢复太原市太榆路39号4号楼2单元101室房屋的住宅用途；3、判令太原市坞城街道办事处学府街东社区居民委员会将其占用业主共有部分修建的楼梯台阶拆除、恢复原状；4、判令太原市坞城街道办事处学府街东社区居民委员会承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：王林、李志芳、李晓涛、王海燕四人均系太原市小店区太榆路39号4号楼2单元业主，其中王林系3层6号房屋的所有权人，李志芳系4层7号房屋的共有权人，李晓涛系6层12号房屋的所有权人，王海燕系4层8号房屋的所有权人；太原市小店区坞城街道办事处系该单元****房屋的所有权人；上述房屋规划用途均为住宅。2015年太原市坞城街道办事处学府街东社区居民委员会欲使用1层1号房屋作为社区服务中心的办公场所，但该单元包括王林、李志芳、李晓涛、王海燕等人在内的其他业主不同意使用单元门进出，为此太原市坞城街道办事处学府街东社区居民委员会向小区物业部门申请将房屋厨房北阳台改造成大门，太原市坞城街道办事处学府街东社区居民委员会征得小区物业部门同意后于2015年6月开始施工、装修，将房屋厨房北阳台改造为大门，并修建台阶，占用小区公共用地约3平方米。2016年年初，太原市坞城街道办事处学府街东社区居民委员会将该房屋投入使用，以“坞城街道学府街东社区社区服务中心”的名义主要从事按照《城镇居民委员会组织法》确定的法定职责行为。因本案双方争议较大，故一审法院调解未果。经一审法院审判委员会研究认为，太原市坞城街道办事处学府街东社区居民委员会系基层群众性自治组织，其使用太原市小店区坞城街道办事处提供的上述房屋主要从事公共事务和公益事业，为包括王林、李志芳、李晓涛、王海燕在内的所有社区居民提供各项便民、利民的社区服务活动。王林、李志芳、李晓涛、王海燕不同意来太原市坞城街道办事处学府街东社区居民委员会办理业务的居民从单元门进出，太原市坞城街道办事处学府街东社区居民委员会向物业管理部门申请后将房屋北面阳台拆除改造为大门并占用公共用地修建台阶，该行为是太原市坞城街道办事处学府街东社区居民委员会为正常使用房屋所采取的合理措施。因太原市坞城街道办事处学府街东社区居民委员会使用该房屋系公益性用房，非经营性用房，故王林、李志芳、李晓涛、王海燕要求恢复房屋原状、拆除台阶的诉讼请求，不予支持。另，太原市坞城街道办事处学府街东社区居民委员会应根据山西省人民政府《关于进一步加强城市社区居民委员会建设工作的实施意见》的相关规定，在开展服务工作时尽量减少对业主正常生活的影响。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告王林、李志芳、李晓涛、王海燕的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，二审查明的事实与一审一致。本院认为，双方当事人对一审查明的事实均无异议。被上诉人系基层群众性自治组织，使用涉案房屋是为了方便包括上诉人在内的社区居民提供便利的服务活动，经向物业管理部门申请后将房屋北面阳台拆除改造为大门并占用公共用地修建台阶的行为是被上诉人为正常使用房屋所采取的合理措施，故一审判决认定被上诉人使用该房屋属于公益性质，并非是经营性用房并无不当。综上所述，王海燕、李晓涛、李志芳、王林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王海燕、李晓涛、李志芳、王林负担。本判决为终审判决。审判长 张俊红审判员 牛晓斌审判员 冯云昌 二〇一九年七月十日书记员 李晔君