天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初9764号原告：天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室,住所地天津市南开区东马路东门里2号。法定代表人：李冠龙，主任。委托诉讼代理人：李乘龙，天津嘉邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽红，天津嘉邦律师事务所律师。被告：云中天传媒投资（天津）股份有限公司，住所地天津市河西区厦门路人民公园东门内东3号楼。法定代表人：王存国，董事长。委托诉讼代理人：魏学春，天津国鹏律师事务所律师。原告天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室与被告云中天传媒投资（天津）股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李乘龙、王丽红，被告的法定代表人王存国及委托诉讼代理人魏学春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空坐落于天津市南开区的天津戏剧博物馆附属建筑二层用房，并交还给原告；2.判令被告向原告支付自2017年10月1日至2018年7月31日期间的房屋占有使用费499726.03元;3.判令被告向原告支付房屋占有使用费，自2018年8月1日起至实际返还诉争房屋之日止，按照每年600000元的标准计算；4.判令被告向原告支付为其垫付的2016-2017年度及2017-2018年度采暖费75440元；5.判令被告向原告支付为其垫付的税金280946.27元；6.判令被告向原告给付租赁期内迟延支付租金的违约金171000元；7.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年4月16日，原告与被告（原名称云中天传媒投资（天津）有限公司）签订了《房屋租赁合同》,原告将坐落于天津市南开区的天津戏剧博物馆附属建筑二层用房（使用面积943平方米)出租给被告，合同约定：1.合同第一期从2013年10月1日至2017年9月30日止，年租金600000元（税后）;2.被告（乙方）如将房屋转租或拖欠租金30天拒不支付的，原告（甲方）有权终止合同，收回房屋；3.房产税、营业税（后改为增值税）、土地税由被告交纳；4.自第二年度(2014年10月1日始）,起租日开始后5个工作日内被告向原告交纳季度租金15万元，以后被告按季度交纳租金，季度初五个工作日内向原告交纳租金；5.采暖费由被告承担；6.被告逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按本年度应交租金的千分之三以天数计算向原告交付违约金。2015年，因被告严重拖欠租金，原告曾向法院提起诉讼，后经法院主持调解结案。调解中，被告承诺严格按照《房屋租赁合同》的约定支付2016至2017年度租金及相关费用。但在实际履行过程中，被告仍然存在严重拖欠租金及相关费用的情况，其中每期租金均不按时交纳、且拖欠30日以上。鉴于上述原因，原告于2017月7月30日通知被告《房屋租赁合同》将于第一期到期终止，要求被告立即支付拖欠原告的相关费用，并于2017年10月1日将房屋腾空交还原告。2017年10月1日《房屋租赁合同》到期终止后，经原告多次主张，被告拒不腾房并占用房屋至今。故成讼。被告云中天传媒投资（天津）股份有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.原告不具备租赁主体资格，原告无法证明该房屋产权在原告名下；2.该合同第二期租赁已经开始，应履行自动续签；3.被告已经基于对原告的信任及信赖利益为第二期租赁做了许多准备，如果解约将会给被告及转租的商户造成巨大损失；4.原告要求违约金标准过高；5.原、被告双方之前曾有明确约定，原告减免被告部分税金和采暖费等费用。按双方补充协议的约定，后续的水电费和税金应从被告交纳的保证金中充抵；6.原告要求被告腾房，按原合同约定，合同还在有效的执行期内，不存在交还原告的说法；7.房屋占有使用费金额不属实，自合同第二期开始被告已经交付半年租金，合同正常履行，租金在正常交纳之中。半年之后的租金，未继续交纳的原因是由于原告找被告协商希望与被告终止合同，租金先暂时不同意被告继续交纳；8.原告讲按年600000元的标准收取房屋占有使用费，但原合同已经就租金的数额每年为620000元做出明确的约定。第二期的租期也做出明确约定，且双方已在履行第二期合同的租赁期内，因合同约定续约或自动顺延，第二期合同自动顺延时双方并无异议，被告已向原告交纳了第二期两个季度的租金；9.原告主张的采暖费，亦在双方补充协议中约定了保证金作为充抵；10.税金双方也约定从保证金中充抵；11.原告提出的迟延支付租金的数额并不属实。另外，原告存在违约行为，并未将合同约定的房屋全部交付原告，一层少交75平方米房屋两间。2014年3月28日，原告曾向被告借款100000元。此外，被告向原告支付过一笔租金10000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系南开区南门内大街31号房屋承租人，该房屋产别为国有自管产，管理形式为保管自修，房屋建筑面积2855.96平方米，建筑形式为古式建筑，层数2层。2013年4月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》,甲方将坐落于天津市南开区的天津戏剧博物馆附属建筑二层用房（使用面积943平方米)，出租给乙方经营餐饮业或与广东会馆周边相关的配套业态使用。第一条租赁期限约定：一、甲方按照长期合作短期合同原则与乙方签订租赁合同，合同以四年为一期，年租金为600000元（税后），第二期开始年租金调整为620000元整（税后），第一期从2013年10月1日起至2017年9月30日止。第一期期满后甲方在审议乙方履约过程中，如无重大违约行为，及上级政策不变情况下，甲乙双方按本合同约定续期或自动顺延，以此类推；二、乙方将房屋整体转租、转让、转借或与他人调剂交换的、拖欠租金30天拒不支付的或空关30天的，甲方有权终止合同，收回房屋。第二条约定：1.乙方第一期每年交纳年租金600000元，另加房产税12%，营业税6%，土地税2%由乙方交纳，甲方可统一代办。本合同自签订之日起的五个工作日内交纳第一年半年租金300000元，自起租合同签订日6个月后的第一周内交纳下半年租金300000元，自第二年度(2014年10月1日始）,起租日开始后5个工作日内乙方向甲方交纳季度租金150000元，以后乙方按季度交纳租金，季度初五个工作日内向甲方交纳租金，以此类推；2.乙方自本协议签订之日即交纳租赁保证金300000元，用于乙方保证认真执行本合同和保证房屋、水电设施完好无损，保证金在合同终止时如无违约、损害等全额返还乙方。第三条约定：乙方在承租房屋期间，负责房屋的修缮与管理。采暖费由乙方承担。第四条约定：乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按本年度应交租金的千分之三以天数计算向乙方交付违约金。另约定，本期合同租赁届满两个月前，经甲乙方商议无异，当续签第二期租赁合同或自动顺延。合同签订后，原告向被告交付案涉房屋，被告依约向原告交付保证金300000元，被告使用上述房屋经营“云中天古玩城”并对外出租。2015年，原告向本院对被告提起诉讼，要求解除涉案的《房屋租赁合同》，判令被告返还案涉房屋，主张被告支付2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金600000元、支付违约金300000元以及应交税金和采暖费。该诉讼中，原告确认被告已支付第一年租金600000元（其中包含原告向被告的借款100000元已冲抵租金）。被告提出原告未依约交付全部房屋，包括两间经营用房屋和附属通道以及锅炉房，面积104.50平方米；原告向被告借款100000元并未冲抵第一年租金；被告于2013年9月27日向原告交付场地水电费10000元。2016年8月11日，原、被告签订调解协议，原告认可让免2014年10月1日至2016年9月30日期间的租金200000元，让免2013至2016年度采暖费87407元，被告承诺此后采暖费按943平方米的使用面积为标准向原告交纳。该协议第六条约定，此后税金、采暖费等交费项目和金额，原告认可在被告已交付300000元保证金中冲抵，冲抵上限150000元，超出150000元部分，由被告向原告据实支付。被告要求在可冲抵范围内冲抵保证金时，双方应就冲抵项目和冲抵金额形成书面冲抵明细供双方留存。第七条约定，原、被告自本协议签订之日起，对原《房屋租赁合同》约定的内容充分认可，不存在任何争议，除本协议前述约定的付款义务外，被告认可自2016年10月1日起严格依照年租金600000元的标准向原告支付房屋租金。同日，本院出具（2015）南民初字第8603号民事调解书，对双方调解协议予以确认，内容为：双方继续履行《房屋租赁合同》、被告向原告支付2014年10月1日至2016年9月30日期间租金1000000元、原告让免被告2013至2016年度采暖费87407元、原告让免被告自2013年4月16日至2016年8月11日期间的水电费、双方别无其他争议。被告已按该民事调解书向原告支付租金1000000元。后，被告分别于2017年2月17日、4月14日、7月14日、9月11日各支付150000元，向原告支付2016年10月1日至2017年9月30日租金，共计600000元。2016年9月13日至2017年11月13日，原告共计十次为被告垫付房产税、城镇土地使用税、增值税及附税，金额合计280946.27元。另，被告未向原告支付2016-2017年度及2017-2018年度采暖费75440元，该款项原告已垫付。2017年7月30日，原告向被告发出并送达通知，内容为：。明确告知被告首期租赁期限至2017年9月30日届满，期满后原告将不再续约。理由是被告在合同履行过程中的重大违约行为和上级政策变化，首先此前被告拖欠原告租金及相关费用，经法院调解结案，被告未按承诺及合同约定向原告支付2017年7月1日至2017年9月30日期间的租金，经原告多次催要未果，已经构成重大违约；其次关于是否续约事宜，原告向上级单位请示，现接到批示，上级单位经与天津市财政局沟通，根据《中共天津市委办公厅、天津市人民政府办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的实施意见》，市财政局已停止对事业单位出租办公用房进行审批。通知被告于收到本通知三个工作日向原告支付所欠租金，《房屋租赁合同》于2017年9月30日到期终止，要求被告于2017年10月1日将房屋腾空交还原告。同日，原告法定代表人李冠龙与被告法定代表人王存国当面协商，李冠龙向王存国出示通知及经原告上级单位天津市文化广播影视局批示的承办单，李冠龙表示“我们领导班子的意见是愿意续租，咱之前都说好的，我们也是这样报的，但是局里的批文就是这样。”。王存国表示“按合同办，不行再上次法院”。李冠龙称“没办法，后边转租的情况很复杂？”，王存国称“刚续完合同，还有五、六家吧，有一户刚装修、开业，有200000元至300000元的投入，租期两、三年都有，几户都有损失，”李冠龙称“是个问题。”王存国强调合同约定是长期合作，没说一期到期就不租了；李冠龙称“我们必须执行上级命令，你那确实有各方面问题。”。此后，被告与原告多次协商续租事宜，未果。2017年9月8日，原、被告达成《协议书》，因原告将于2017年7月6日开始对天津戏剧博物馆（广东会馆）北大门进行重新修建，施工可能对被告承租房屋造成影响，原告一次性向被告支付经济补偿15000元，支付方式为从被告应向原告支付的2017年7月至9月的房租中扣除。后，原告向被告提供开户行及账号（中国工商银行天津市东北角支行0302070609104105336）,2017年9月11日，被告按上述指定账户向原告电汇135000元。2018年3月16日，被告按原告上述账户（中国工商银行天津市东北角支行0302070609104105336）向原告电汇310000元，电汇凭证附加信息及用途一栏备注：2018年租金。庭审中，被告称被告根据《房屋租赁合同》约定，在双方对第二期租期自动顺延并无异议情况下，被告向原告缴纳了第二期两个季度的租金。原告对此不予认可，述称该笔款项现在原告账上，因没有合同原告无法做财务处理，至今该笔款项没有动过，原告不同意接收。原告认为双方在就租赁合同第二期没有形成续约的合意的情况下，被告单方向原告账户汇款的行为，该行为是在原告已经作出不再续期的明确意思表示之后，原告在其汇款前无从知晓亦无法阻止，被告试图以此造成原告已收取被告所谓租金、租赁合同自动顺延的假象。本院认为，原、被告于2013年4月16日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同约定，全面履行自己的义务。原告于2017年7月30日向被告发出解除合同通知并向被告送达，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，原告行使合同解除权符合合同约定以及法律规定，双方之间的《房屋租赁合同》于2017年9月30日到期后终止履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，原告主张被告返还涉诉房屋，本院予以支持。合同解除后，被告继续占有并使用涉诉房屋，于法无据。原告主张被告按合同约定的年租金600000元支付自2017年10月1日始至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。但应当扣除被告已支付的310000元。关于原告主张被告向原告支付垫付的税金、采暖费一节，原告提供了相应的交费凭证，根据双方约定，上述费用应在保证金中予以冲抵，不足部分，被告应据实向原告支付。关于原告主张被告支付违约金171000元一节，被告提出违约金约定过高，本院依法予以调整。双方合同约定的违约金计算方法“按本年度应交租金的千分之三以天数计算向乙方交付违约金”，明显过分高于被告迟延支付租金给原告造成的损失。应按中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率加收30%罚息标准计算为宜。金额为8831元=150000元×（4.35%÷365天）×380天×1.3倍。关于被告抗辩原告未按合同约定交付部分房屋、原告向被告借款100000元以及被告曾向原告支付场地水电费10000元，要求在本案中一并解决一节，上述事项已在本院（2015）南民初字第8603号案件中予以解决，被告再次提出上述问题，有违诚实信用原则，本院不予支持。关于被告提出已向原告支付租赁合同第二期期间两个季度租金310000元，原告对合同续期或自动顺延不持异议一节。原告在上述通知中已作出合同到期终止的明确意思表示，且已向被告当面提出合同到期后根据上级单位批示不再续签合同，显然双方就续签合同并未达成合意。2018年3月16日被告单方向原告汇款310000元的履行行为，在无合意的前提下，试图以此形式成立合同，违反了合同法所遵循的最高原则。被告该付款行为不能视为合同成立。另外，就被告提出原告解除合同给被告及其转租的商户造成损失一节，其提交的证据并不充分，且未形成反诉，本案不予涉及。被告应另行与原告依法解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告云中天传媒投资（天津）股份有限公司于本判决生效后十五日内将坐落于天津市南开区的天津戏剧博物馆附属建筑二层用房（使用面积943平方米)腾空并返还给原告天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室；二、被告云中天传媒投资（天津）股份有限公司于履行本判决第一项义务后十五日内向原告天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室支付房屋占有使用费，自2017年10月1日至实际返还上述房屋之日止，按照年租金600000元标准计算，扣除已支付的310000元；三、被告云中天传媒投资（天津）股份有限公司于本判决生效后十五日内给付原告天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室已垫付的税金280946.27元、采暖费75440元，扣除已交纳的保证金300000元，应付金额为56386.27元；四、被告云中天传媒投资（天津）股份有限公司于本判决生效后十五日内给付原告天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室违约金8831元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14044元，由天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室负担2217元，由被告云中天传媒投资（天津）股份有限公司负担11827元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  李 英人民陪审员  郑和平二〇一九年七月十一日书 记 员  王 娜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。