西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终2553号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张彦军，男，1972年10月19日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：杨钊，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张焕焕，陕西稼轩律师事务所实习律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：张晓霞，女，1976年12月5日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：杨钊，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张焕焕，陕西稼轩律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：西安华南城有限公司。住所地：西安市国际港务区。法定代表人：梁丽仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：成腾，男，1995年2月16日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李宇虹，女，1981年9月14日出生，汉族，该公司员工，住该公司。被上诉人（原审被告）：深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司。住所地：西安市国际港务区。负责人：梁文鸿，该公司经理。委托诉讼代理人：成腾，男，1995年2月16日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李宇虹，女，1981年9月14日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人张彦军、张晓霞因与上诉人西安华南城有限公司（以下简称华南城公司）、被上诉人深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司（以下简称亚太物业西安分公司）合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初4873号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张彦军、张晓霞上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，依法改判华南城公司、亚太物业西安分公司从2013年5月1日起至该商铺统一开业之日止，每年以总房款的8%向其赔偿损失（暂计算至2017年9月25日为145165.59元）；改判华南城公司、亚太物业西安分公司按照中国人民银行同期贷款利率计算向其支付经营保证金利息10038.23元。2、本案诉讼费用由华南城公司、亚太物业西安分公司承担。事实与理由：1、一审法院认定华南城公司、亚太物业西安分公司未承诺于2013年5月1日商铺统一开业经营，属事实认定错误。其是基于华南城公司、亚太物业西安分公司“商铺于2013年5月1日统一开业经营”的宣传承诺，才购买了涉案商铺。其提交的宣传册及经营保证金协议足以证明华南城公司、亚太物业西安分公司承诺商铺于2013年5月1日统一开业经营。2、一审法院以其作为自营户在购买商铺时已经享受到得优惠待遇及各种不确定因素可能带来的商业经营风险等情况，酌情确定的赔偿金额缺乏事实及法律依据。商铺价格是双方协商一致的，双方并未约定商铺的优惠价格可以抵销华南城公司、亚太物业西安分公司的违约责任或者给其造成的经济损失。且不论是投资户或自营户，该商铺都只能在华南城公司、亚太物业西安分公司的统一运营下开业，由于华南城公司、亚太物业西安分公司的原因，致使涉案商铺至今未能开业，给其造成巨大经济损失，其主张的经济损失，于法有据。华南城公司辩称，一审张彦军、张晓霞对其损失未提供证据支持其诉求。其公司在宣传彩页中并未承诺开业时间承诺，张彦军、张晓霞不开业并非是其公司原因，一审认定张彦军、张晓霞开业损失并非是其公司造成的。一审判决其公司按照4%标准赔偿损失无事实及法律依据，其公司已经向张彦军、张晓霞交付房屋，购房合同已经履行完毕，业主具体决定房屋出租、开业等具体事宜。其公司已经尽到自身最大努力，二号综合馆已经具备经营条件。经营保证金是业主向其公司所作出的开业保证，其公司已经提前退还给业主，购买商铺行为属于商业行为，具有相应风险性，业主方是应当知晓相应风险的。亚太物业西安分公司辩称，其公司意见同华南城公司答辩意见。华南城公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判驳回张彦军、张晓霞全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由张彦军、张晓霞承担。事实与理由：1、一审法院酌情认定其公司向张彦军、张晓霞赔偿的损失数额没有事实及法律依据。2、二审法院曾经对部分自营户的案件发回重审，原因是事实不清。一审审理中关于赔偿损失的关键证据张彦军、张晓霞均没有提供，请二审法院依法改判，驳回张彦军、张晓霞的全部诉请。张彦军、张晓霞辩称，1、华南城公司在事实与理由中并未对自身应当承担责任提出异议，即华南城公司认可应当承担其经营损失。2、其依据华南城公司在签订合同时给其承诺依法有据。亚太物业西安分公司述称，其公司意见同华南城公司上诉意见。张彦军、张晓霞向一审法院起诉请求：1、华南城公司、亚太物业西安分公司从承诺开业之日即2013年5月1日起至该商铺统一开业之日止，每年以总房款的8%向其赔偿损失（暂计算至2017年9月25日为145165.59元）；2、华南城公司、亚太物业西安分公司按中国人民银行同期贷款利率计算向其支付经营保证金利息10038.23元；3、本案诉讼费、律师费由华南城公司、亚太物业西安分公司承担。华南城公司、亚太物业西安分公司提出反诉,反诉请求张彦军、张晓霞支付物业管理费4687.2元。一审法院经审理查明，2012年3月30日张彦军、张晓霞为买受人，华南城公司为出卖人签订商品房买卖合同，约定张彦军、张晓霞购买华南城公司开发的XX中心XX馆XX层XX街XX号房屋，房款共计405831元。合同签订后张彦军、张晓霞支付了首付款205831元，余款采取银行按揭贷款方式支付。2012年3月30日双方签订西安华南城商品房买卖补充协议，约定张彦军、张晓霞购买的商品房用于经营纺织服装，商品房的物业管理由华南城公司聘请亚太物业西安分公司负责，每月每平方米（建筑面积）基本的物业管理费为8元，在张彦军、张晓霞完全履行本协议约定义务及物业管理规约的前提下，华南城公司协调物业管理公司给予张彦军、张晓霞一定优惠，即自商品房所处市场首批物业交付之日起免收张彦军、张晓霞3年物业管理费。同日张彦军、张晓霞为乙方，亚太物业西安分公司为甲方签订经营保证金协议书，约定西安华南城实行统一经营管理的方式进行运营：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广，对此商业模式乙方已充分了解。为维护全体业主的共同利益，并培育市场，鼓励乙方开业经营，甲乙双方经平等协商一致达成以下协议：甲方是华南城公司聘请的物业管理公司，对华南城进行物业运营管理。为XX城XX号馆，乙方同意交纳开业经营保证金，乙方达到开业要求的情况下，经甲方书面认可后，甲方分三次每周年年末将开业经营保证金返还给乙方。每持续经营满一年返还一次：即第一年返40%，第二年返30%。第三年返30%。张彦军、张晓霞向亚太物业西安分公司交纳开业经营保证金35290元。嗣后亚太物业西安分公司已分次返还张彦军、张晓霞开业经营保证金。2017年10月18日张彦军、张晓霞向一审法院提起诉讼。一审法院认为，张彦军、张晓霞与华南城公司签订的商品房买卖合同、商品房买卖补充协议、张彦军、张晓霞与亚太物业西安分公司签订的经营保证金协议书，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。因商品房买卖合同、商品房买卖补充协议、经营保证金协议书中均未约定开业时间为2013年5月1日，亦未约定如未开业，华南城公司、亚太物业西安分公司每年按总房款8%向张彦军、张晓霞赔偿损失，张彦军、张晓霞系自营户，张彦军、张晓霞要求按照对投资户的标准向其每年返还房价款的8%，缺乏证据支持。张彦军、张晓霞称华南城公司承诺于2013年5月1日商铺统一开业经营，该诉称理由与其在《经营保证金协议书》中约定的“为维护全体业主的共同利益，并培育市场，鼓励乙方开业经营”及“乙方达到开业要求的情况下，经甲方书面认可后，甲方分三次每周年年末将开业经营保证金返还给乙方。”内容不符。至于《经营保证金协议书》中所说“西安华南城实行统一经营管理的方式进行运营：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广”指的是一种运营模式，并非是指统一开业。鉴于华南城公司在商城的策划、运营和宣传上存在不足之处，致使商城入驻商铺未能形成一定规模，给张彦军、张晓霞带来一定经济损失，故一审法院综合考虑张彦军、张晓霞作为自营户在购买商铺时已经享受到的优惠待遇以及各种不确定因素可能带来的商业经营风险等情况，酌情确定华南城公司应向张彦军、张晓霞赔偿的损失数额，由华南城公司一次性向张彦军、张晓霞进行经济赔偿。因经营保证金协议书未约定开业经营保证金的明确具体返还时间，故对张彦军、张晓霞要求华南城公司、亚太物业西安分公司按中国人民银行同期贷款利率计算支付经营保证金利息，不予支持。张彦军、张晓霞要求华南城公司、亚太物业西安分公司承担律师费无事实根据及法律依据。华南城公司、亚太物业西安分公司未交纳反诉费，对其按其撤回反诉处理。一审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条规定判决如下：一、西安华南城有限公司于判决生效后10日内赔偿张彦军、张晓霞损失16233元。二、驳回张彦军、张晓霞其余诉讼请求。三、对西安华南城有限公司、深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司的反诉按撤诉处理。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3404元，原告已预交，该费用由被告西安华南城有限公司负担1702元，于判决生效后10日内给付原告。原告自行负担1702元。本院二审经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方均应依照合同约定行使权利、履行义务。根据本案当事人的诉辩主张，二审中当事人争议的焦点问题为：华南城公司应否向张彦军、张晓霞承担赔偿损失责任，如应承担赔偿责任，责任大小应如何确定。本案中，华南城公司在与张彦军、张晓霞签订《商品房买卖合同》之初，为达到促进销售房地产的目的，对涉案商城项目进行了大量宣传，该宣传包括“统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一经营”等内容。但在合同实际履行过程中，由于华南城公司在策划、运营、宣传上存在的不足之处，致使涉案商城项目至今未能形成一定规模，电梯等部分基础设施也未实际投入使用，对张彦军、张晓霞的商业经营造成了一定影响。在此情况下，原审法院综合本案实际情况，酌情认定华南城公司按照购房款4%的比例向张彦军、张晓霞承担一定赔偿损失的责任，并无不当。华南城公司上诉称，张彦军、张晓霞并未提供其存在实际损失的证据，其不应向张彦军、张晓霞承担赔偿损失责任。但华南城公司没有提供对涉案商铺进行了“统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一经营”的充分证据，故对于华南城公司的该项上诉请求，本院不予支持。张彦军、张晓霞主张华南城公司每年应按购房款8%的比例向其赔偿损失及相应保证金利息的理由，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，张彦军、张晓霞和华南城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3285元（张彦军、张晓霞已预交3079元，西安华南城有限公司已预交206元），由张彦军、张晓霞和西安华南城有限公司各自承担。本判决为终审判决。   审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱审 判 员  张  楠 二○一九年七月二十四日法 官 助 理   袁  观  磊            书 记 员  崔  诚  浩  1