广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终784号上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：冯文飘，男，1957年10月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：方正阳，广东正善律师事务所律师。上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）因与被上诉人冯文飘商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2018）粤1721民初2481号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。月亮湾公司上诉请求：（一）撤销一审判决第二项，改判月亮湾公司承担逾期办理房屋权属转移登记手续的违约金从2017年12月22日起至2018年12月6日止,按房屋价款日万分之一计算所得款项的60%计算;二）本案的诉讼费用由冯文飘负担。事实与理由：冯文飘购买的是一手房，该商品房的权属转移登记手续需在月亮湾公司取得不动产权属登记证书后与冯文飘共同申请方可办理，比正常的二手房过户手续复杂。月亮湾公司愿意尽快为冯文飘办理该商品房的权属转移登记手续，因延期办证受施工单位未能及时移交完整的工程资料及配合办理工程竣工备案手续等因素影响，并非月亮湾公司单方面原因造成，月亮湾公司愿意在办理完毕该商品房的权属转移登记手续后与冯文飘合理协商解决延期办证违约金问题。冯文飘辩称，与一审庭审意见一致。冯文飘一审起诉请求：（一）月亮湾公司为冯文飘办理xxx商品房的房地产权属证书；（二）月亮湾公司向冯文飘支付延期办理房屋产权证的违约金9431.67元（从2017年12月22日起至月亮湾公司为冯文飘办妥房屋产权证止，暂计至2018年11月1日）；（三）月亮湾公司为冯文飘代缴涉案商品房的契税，并向冯文飘返还多收取的契税款7734.82元;（四）本案的诉讼费由月亮湾公司承担。一审法院认定事实：2014年9月27日，冯文飘以299418元的价格向月亮湾公司购买其位于阳西县xxx房，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同载明：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该两份《商品房买卖合同》附件四补充协议均载明：第八条第2项，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任；第八条第4项，出卖人办理房屋权属转移登记时，买受人提交的资料、费用已经不符合有关部门固定或已过期或需要补充的，买受人应在接到出卖人通知后10日内及时补签有关授权文件、提交所需文件资料、缴纳相关费用。否则，每逾期一日，买受人应按该商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金，买受人应于出卖人发出书面通知后10日内将违约金支付给出卖人，同时办理权属转移登记的期限相应顺延。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，冯文飘支付了所购的商品房的购房款299418元，并支付了商品房相关的办证费用10729元，其中包含预收契税9502元。2016年1月1日，月亮湾公司将合同约定的商品房交付给冯文飘使用。其后，冯文飘认为月亮湾公司没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成违约，遂诉至一审法院，诉如所请。一审法院另查明，阳西县住房和城乡规划建设局于2018年11月8日向月亮湾公司颁发广东xxx住宅小区工程的竣工验收备案表。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。冯文飘与月亮湾公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是冯文飘最重要的合同目的之一，月亮湾公司未按合同约定为冯文飘办理涉案商品房的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。现商品房已竣工并经验收合格，冯文飘请求月亮湾公司履行办理商品房权属转移登记手续的义务，合法合理，应予以支持。另外，根据《商品房买卖合同》的约定，月亮湾公司应在涉案商品房交付后的720日内为冯文飘办理完毕商品房权属转移登记手续。因月亮湾公司是在2016年1月1日将涉案商品房交付给冯文飘，故其应在2017年12月21日前为冯文飘办理完毕商品房权属转移登记手续。现月亮湾公司逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。现冯文飘请求自逾期办证之日2017年12月22日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，应予以支持。至本案法庭辩论终结时（2018年12月6日）月亮湾公司仍未为冯文飘办理涉案商品房产权登记手续，又因一审法院无法确定在办证过程是否存在买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权属证书延期办理的情形，故一审法院认为本案违约金应计至法庭辩论终结日止为宜。至于此后的违约金，冯文飘可另行主张。据此，本案的逾期办证违约金应按房屋价款299418元为计算基数，按日万分之一从2017年12月22日计至2018年12月6日（349天），即299418元×0.01%×349天=10449.69元。如上所述，月亮湾公司应按合同约定为冯文飘办理涉案商品房的房地产权属转移登记手续，月亮湾公司向冯文飘收取代办证费（含契税），应在为冯文飘办理商品房权属转移登记前由月亮湾公司代缴契税，月亮湾公司未按合同约定为冯文飘代缴契税，已构成违约，应承担违约责任。现冯文飘请求月亮湾公司办理契税代缴手续，合法合理，应予以支持。冯文飘请求月亮湾公司返还其多缴办证费用5988.36元，鉴于涉案商品房尚没有办理房产证，尚未能确定办理商品房权属转移登记所需具体费用，且该办证等费用包括但不限于商品房契税在内的相关费用，冯文飘可在相关费用明确后另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出判决：一、限月亮湾公司在本判决生效之日起六十日内履行为冯文飘办理阳西县xxx商品房权属转移登记手续的义务；二、限月亮湾公司在本判决生效后十五日内支付违约金10449.69元给冯文飘；三、限月亮湾公司在本判决生效之日起六十日内为冯文飘办理阳西县xxx商品房契税代缴手续；四、驳回冯文飘其他的诉讼请求。一审案件受理费115元，由冯文飘负担45元，月亮湾公司负担70元。二审审理期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。冯文飘与月亮湾公司签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案中，月亮湾公司对一审判决其从2017年12月22日起至2018年12月6日止按房屋价款日万分之一的标准计付逾期办证违约金没有异议，其仅就只需承担上述违约责任的60%提起上诉。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是月亮湾公司主张其应承担60%逾期办证违约责任的理据是否充分。月亮湾公司上诉主张，涉案商品房的权属转移登记属于一手房权属转移登记，需月亮湾公司取得权属登记证书后才可与冯文飘共同办理权属转移登记手续。月亮湾公司的该项主张属因自身原因而影响办证进程，其不能以此减轻其逾期办证的违约责任。月亮湾公司还主张逾期办证受施工单位未能按时提供完整的办证前期资料影响，并非月亮湾公司单方原因造成，但这是月亮湾公司与施工单位之间的纠纷，月亮湾公司不能以此对抗商品房买受人。因此，月亮湾公司以上述理由主张应承担逾期办证违约责任的60%，理据不足，本院不予支持。综上所述，月亮湾公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61元，由广东东方月亮湾有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年七月二日法官助理李凤霞书记员刘小颜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。