北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初62734号原告（反诉被告）：北京中子风行科技有限公司，住所地北京市海淀区丰贤中路****楼**5244。法定代表人：陈风雷，经理。委托诉讼代理人：刘娇，女，该公司法务。委托诉讼代理人：白杨，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京国投尚科信息技术有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路****楼**。法定代表人：李智勇，董事长。委托诉讼代理人：何艳萍，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：董可昕，女，北京市中闻律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京中子风行科技有限公司（以下简称中子风行公司）与被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司（以下简称国投尚科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中子风行公司法定代表人陈风雷、委托诉讼代理人刘娇、白杨、被告国投尚科公司委托诉讼代理人何艳萍、董可昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中子风行公司向本院提出诉讼请求：1．确认双方2017年签署的《租赁合同》于2018年10月26日解除；2．判令国投尚科公司向我公司返还履约保证金196662元；3判令国投尚科公司向我公司返还2018年10月1日至2018年12月31日的租金196662元；3．判令国投尚科公司向我公司支付违约金589986元；4．判令国投尚科公司向我公司支付律师费5万元；本案诉讼费由国投尚科公司承担。事实和理由：2017年，我公司与国投尚科公司签订《租赁合同》，约定对方将位于北京市海淀区×办公室（以下简称涉案房屋）出租给我公司从事VR娱乐体验、设备展示及办公使用，租期3年，自2017年9月15日至2020年9月14日，租金为98331元/月，6个月支付一次。我公司向国投尚科公司支付履约保证金共计196662元。合同第9．8条约定“在租赁期限内甲方（国投尚科公司）应确保标的处于适租状态，可满足乙方（我公司）正常办公使用。合同签署后，国投尚科公司向我公司发送《进场装修通知》，自2017年10月31日起正式开始计算合同起租日期，承诺“如因一次消防验收等工作引起消防复查的问题，由我公司全权处理。”合同签署后，我公司如约向国投尚科公司支付了自2018年1月1日至2018年12月31日的租金共计1179972元，履约保证金196662元。2018年9月30日，国投尚科公司给我公司下发《整改通知书》，要求我公司停业。我公司收到整改通知书后极为震惊和担忧。我公司按时缴纳租金，诚实履约，花重金进行装修，在该公司投入了巨大的人力和物力。众所周知，经营活动持续状态才能够赚取利润，前期需要打造平台、维护客户，为以后的经营打基础，一直属于亏损状态。现在前期投入刚开始出现成效，便被告知停业，面临巨大亏损。基于上述原因，我公司多次找国投尚科公司协商，希望妥善解决，国投尚科公司均未告知我公司合理的理由和依据，后我公司于2018年10月8日和10月15日向国投尚科公司先后发送两次《告知函》，希望国投尚科公司就要求我公司停业整改的具体原因予以答复并出具解决方案，但未果。国投尚科公司明知我公司租赁涉案房屋用于经营，根据合同约定，对方有义务保证租赁房屋的正常使用。现国投尚科公司要求我公司停业整改的行为已构成严重违约，导致我公司无法正常营业，造成重大损失，不能实现合同目的。综上，我公司特诉至法院，望判如所请。国投尚科公司辩称，不同意中子风行公司的诉讼请求，理由如下：一、我公司并未违反合同约定，不存在违约行为。中子风行公司应自行承担装修消防验收的责任和风险。根据《租赁合同》8．5条约定，中子风行公司应自行进行装修的消防报批手续，并承担消防导致的责任及后果。中子风行公司应接受行政机关的监管，依法从事经营活动。中子风行公司未进行装修消防备案以及取得消防验收许可，消防部门要求其进行整改，系其自身过错造成，我公司对此并无任何过失和过错。我公司仅系房屋出租单位，负有管理责任，代为转达消防部门的要求，我公司并未要求对方进行停业整顿。二、中子风行公司起诉要求解除租赁合同，我公司并不认可其解除租赁合同的理由和观点。中子风行公司以自己的行为表明其解除房屋租赁合同，但其行为不符合合同法规定的解除条件，也不符合合同约定的解除条件，不具有单方解除合同效力。但鉴于其自2019年1月1日起一直欠付房屋租金，属于违约行为，故我公司请求法院判决解除租赁合同。三、中子风行公司违约，且一直占有使用房屋，理应承担房屋租金支付义务，其请求我公司返还房屋租金缺乏事实和法律依据。四、中子风行公司违约解除合同，应承担保证金不退还，支付相当于六个月房屋租金的违约金等相应违约责任。五、我公司提供的房屋不存在问题，中子风行公司主张我公司提供的房屋不适租，不具备事实依据。中子风行公司申请了消防备案登记，即办理了第二次消防备案，若第一次消防备案存在问题无法办理第二次消防备案，且其进行消防备案并不能证明第二次装修消防符合消防法的规定。中子风行公司与我公司的合同并未约定将房屋用于经营，因此并不能以此为由认定我公司提供的房屋不适租。国投尚科公司向本院提出反诉请求：1．确认双方2017年签订的《租赁合同》于2019年3月7日解除；2．判令中子风行公司向我公司支付2019年1月1日起至2019年3月7日的房屋租金219605．9元，并按日千分之一的标准向我公司支付上述款项自2018年12月21日起至付清之日止的逾期付款违约金；并按每日9698．4元向我公司支付自2019年3月7日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费；3．判令中子风行公司向我公司支付合同解除违约金589986元；4．判令中子风行公司向我公司支付律师费3万元；5．判令中子风行公司向我公司支付电费1651．5元；6．判令中子风行公司向我公司支付自2019年3月8日至2019年5月31日的逾期违约金8500元；本案反诉费由中子风行公司承担。事实和理由：2017年，我公司与中子风行公司签署《租赁合同》，约定对方承租我公司涉案房屋，建筑面积538．8平方米。租赁期限自2017年9月15日至2020年9月14日止，租金98331元/月。租金每6个月支付一次，于每期租金到期前10天支付下期租金，并约定：中子风行公司向我公司支付履行保证金196662元；租赁期满，我公司验收确认涉案房屋及其依据交付时附件例明的装修、设施等无损坏情况，且中子风行公司无其他应付款项及中子风行公司完成工商变更登记手续的，我公司应将履约保证金一个月内无息返还中子风行公司。合同签订后，我公司按照合同约定向中子风行公司提供涉案房屋，并提供了租赁地址作为其注册地址，但其无正当理由要求解除合同，且未按照合同约定时间缴纳房屋租金，违反了合同约定义务。鉴于中子风行公司违约，其交纳的196662元履行保证金不予退还，且其应当按照合同约定承担违约金的支付和损失赔偿责任。为维护我公司的合法权益，现特提起反诉，望判如所请。中子风行公司对国投尚科公司的反诉辩称，不同意国投尚科公司的全部反诉请求，理由如下：一、由于国投尚科公司的违约行为，2018年10月26日，我公司委托律师向国投尚科公司签发律师函，依据合同法约定和法律规定通知国投尚科公司解除《租赁合同》。《租赁合同》解除系由于国投尚科公司违约行为导致，我公司无违约行为，不应支付违约金；二、我公司承租涉案房屋后进行了消防工程的改造，并在北京市公安局消防局进行安全备案，依法从事办公经营活动，国投尚科公司无故要求我公司停业整顿无任何法律和合同依据，应当承担违约责任。三、我公司于2018年11月1日搬出涉案房屋，不应支付租金和场地占用费，对方也无权要求我公司承担相应电费及违约金。四、我公司搬出涉案房屋系因对方违约在先，对方向我公司发送停业整改通知书，我公司实际有很大损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，国投尚科公司（出租方，甲方）与中子风行公司（承租方，乙方）就涉案房屋出租事宜签订《租赁合同》，有关约定如下：1．2涉案房屋的建筑面积为538．8平方米。在本合同签订之前，乙方已到尚科办公社区对涉案房屋进行了实地查看，并对涉案房屋的面积、坐落、现状及设施、设备已获得充分了解，并无异议。2．1乙方承租甲方涉案房屋仅作为从事VR娱乐体验、设备展示及办公之用，未经甲方许可，不得擅自改变该涉案房屋使用的用途。甲方知情乙方使用本合同租赁区域内开展VR娱乐体验、设备展示及办公使用，并确认用途对此项无异议。3．1本协议租赁期共36个月，自2017年9月15日至2020年9月14日止。4．1．1租赁合同期内租金为人民币6元/天/建筑平方米（含物业费），即该涉案房屋每月租金为98331元。4．1．2租金支付方式为每6个月支付一次。4．1．3首期租金：乙方应于签订租赁合同7个工作日内，向甲方支付自2017年11月15日至2018年5月14日止共计6个月租金579986元，乙方应于每期租金到期前10天支付下期租金，自第二次交付租金开始，甲方需提前15日先行开具发票，乙方收到发票后10日内将租金汇入甲方指定账户，如因甲方发票延迟导致乙方未能如期支付当期房租的，甲方承担责任。4．2．1乙方须按涉案房屋所独立安装的电表记录所示，在收到甲方或物业管理单位的交纳电费通知后五天内，按指定方式交纳电费。如国家收费标准调整的，电费相应调整。5．1乙方必须依照合同约定的期限缴纳租金及本协议明确约定由其交纳的其他费用。如乙方全部或部分逾期缴纳，则须按逾期天数向甲方计缴逾期付款违约金，即每逾期一天的，应按逾期缴纳款项的1‰按日支付逾期付款违约金。6．1乙方应于签署本合同7个工作日内，向甲方支付履约保证金共计196662元。6．3出现以下情形，保证金不退还：6．3．2本承租期内，乙方未经甲方书面同意擅自提前终止本合同的。8．2乙方经甲方同意，除本协议特别约定外，根据双方约定所做的装修或变更的设施（包括添置物），因本协议租赁期届满或解除，乙方在腾空涉案房屋时不得损坏涉案房屋内的结构设施及设备，并应当根据甲方的具体要求拆除重新装修或变更的设施，如乙方未能拆除重新装修或变更的设施，则由此产生的拆除费用由乙方承担，甲方有权在乙方支付的履约保证金中扣除。8．5因乙方装修所涉及的消防改造费用等均由其自行承担，并由其自行负责完成并获得消防验收合格手续。由于乙方上述装修未批报或未通过消防验收导致的一切后果（包括但不限于甲方有权解除合同、受到消防部门处罚等），均由其承担。乙方装修通过消防部门验收后，消防部门在日常检查中若查出消防违规的，其应立即整改，由此产生的一切后果（包括由于乙方原因使甲方受到消防部门处罚的），均由乙方承担。9．8在租赁期限内，甲方应确保涉案房屋处于适租状态，可满足乙方正常办公使用需求，并负责对涉案房屋公共区域的相关设备设施进行维修。10．7乙方须遵守大厦管理规定及其他各项管理规章制度，接受甲方对涉案房屋的管理。如乙方不履行本合同义务或不按规定执行，并经甲方两次书面通知未能完成整改的，乙方违约，甲方有权提前解除本合同。第十一条：本协议的变更或解除：11．2在租赁期内，除甲、乙双方协商一致达成书面变更或解除本协议的协议外，有下列情形之一的，一方有权解除本协议：11．2．4乙方全部或部分逾期缴付租金及其他应付费用、或有关违约金超过30天的；11．2．6乙方因违法经营被有关行政部门勒令停业整顿；11．2．7乙方违反除本项11．2．1至11．2．6以外的本协议中其他约定义务的，经甲方反复两次书面提出后仍不予纠正的。12．1乙方应于租赁期满后7天内将涉案房屋腾空并按本协议第8．2条的约定执行，交付甲方验收，并于租赁期满后7日内将涉案房屋钥匙交还甲方；如届时未能交付验收、或未能交还钥匙，乙方须按本协议规定承担违约责任；如租赁期满7天后乙方仍有物品留剩涉案房屋内的，视为其放弃物品所有权，交由甲方任意处分。如因政府交通管制等特殊原因导致乙方无法完成的，经乙方书面申请后，可以适当延长时间。12．2根据本协议第十一条约定提前解除协议的，乙方应于协议解除之日起3日内将涉案房屋腾空并按照本协议8．2条的约定执行，交付甲方验收，并将涉案房屋钥匙交还甲方；如届时未能交付验收、或交还钥匙的，乙方须按本协议规定承担违约责任；如3日后乙方仍有物品留剩在涉案房屋内，视为其放弃物品所有权，交由甲方任意处分。12．3租赁期满或本协议提前解除后，乙方未能按本协议约定将涉案房屋腾空交付给甲方的，甲方有权变动涉案房屋的用途和布局，乙方须立即交付涉案房屋，不得阻碍。如乙方拒不交付涉案房屋的，甲方有权自行收回出租涉案房屋，乙方留放在涉案房屋内的物品按本条12．1、12．2条约定处理，因此造成的一切损失及责任由乙方自行承担，并按本协议规定承担违约和赔偿责任。13．1本协议生效后，甲、乙双方均应全面地、准确地依约履行，如有一方违约，必须按本条规定向另一方支付违约金。13．3本协议签订生效后，乙方不得单方面提出解约，非甲方违约原因及本合同特别约定外，如乙方单方面提出解约的，乙方违约，乙方应提前一个月书面通知甲方，乙方还应以解约当年六个月租金总额为准支付甲方违约金，甲方有权将已收取的乙方履约保证金及其他全部已付未到期款项与该笔违约金相互抵扣；乙方全部装修归甲方所有。13．5任何一方对本合同约定义务、承诺或保证的违反，均构成违约。守约方有权提前解除合同。本合同因任何一方违约所致提前解除的，违约方应向守约方支付解约当年六个月租金的违约金，并赔偿由此给守约方造成的一切损失。除此之外，违约方还需全面赔偿守约方通过诉讼或其他方式向违约方主张权利的一切支出（包括但不限于诉讼费、公证费、调查取证费、律师费等）。签约后，中子风行公司向国投尚科公司支付了履约保证金196662元，并支付租金至2018年12月31日。2017年10月30日，国投尚科公司向北京中子互动科技有限公司（以下简称中子互动公司）出具《进场装修通知》，通知中子互动公司于2017年10月31日可以正式进场装修；因目前消防验收完成通知书正在办理，其公司将在办理完成之后尽快提供材料给中子互动公司，如因一次消防验收等工作引起消防复查的问题，由其公司全权处理。2017年12月25日，中子互动公司与中子风行公司签订代付款协议，约定由中子互动公司代付履约保证金、租金、装修款。合同履行期间，国投尚科公司向中子风行公司转发《北京市海淀区公安消防支队约见谈话通知书》，载明事由为接受调查处理，谈话时间为2018年8月30日11时。2018年8月28日，中子风行公司法定代表人陈风雷向国投尚科公司员工周小辉发送微信信息询问最近消防检查会持续多久。周小辉称没有确认多久，但是不会很长时间。2018年9月30日，中海雅实（北京）商业运营管理有限公司（以下简称中海雅实公司）向尚科中创（北京）科技发展有限公司（以下简称尚科中创公司）出具《整改通知书》，载明：根据《中华人民共和国消防法》第五十八条规定，地下一，地下**尚科办公区存在少儿培训餐饮和娱乐经营活动，需要消防部门申请开业前检查。现贵司的有些租户违反上述消防法，按规定应进行停业整改处理，待办理完消防开业前检查才能正常营业。需进行停业整改处理的租户如下：6．中子风行公司。现通知贵司尚科办公区内上述经营的商户即日起停业整改。待取得消防开业前检查合格后方可经营。否则，由此产生的一切后果均由贵司承担。国投尚科公司将《整改通知书》送达中子风行公司。审理中，中子风行公司称尚科中创公司是国投尚科公司的全资子公司。国投尚科公司称中海雅实公司是涉案房屋业主。2018年10月8日，中子风行公司向国投尚科公司发送《告知函》称：自2018年9月30日，我公司接到尚科中创公司关于停业整改的通知书。但是，我公司不存在有违反消防法相关规定的情形。故，贵公司要求我公司停业整改的行为不合法，现希望贵公司能在24小时之内就要求我公司停业整改的具体原因和依据给予明确答复。若逾期未能答复，我公司将向北京市海淀区法院提起诉讼，通过司法程序予以解决。陈风雷通过微信向周小辉发送上述告知函图片，周小辉向陈风雷发送《北京市海淀区公安消防支队约见谈话通知书》，称是消防局给下的指示。2018年10月9日，周小辉向陈风雷发送微信称：关于您昨天下午发给我的图片，内容已经看到，针对图片中内容贵公司提到的问题，作如下回应：消防警官刘贲于9月29日到大厦进行消防安全检查，要求大楼物业及我社区通知贵公司有此项问题，并且要求贵公司安排人员带着公司的相关资料于9月30日到双榆树消防中队接受约谈，约谈期间刘贲警官面对贵公司的员工陈瑶：明确要求贵公司需要办理开业前消防安全检查，否则不允许贵公司营业。此话当时参与约谈的人均有听到。相信贵公司的员工在约谈结束后也会及时向贵公司的负责人如实汇报约谈的结果。由此：自始至终都不是我尚科要求贵公司停业整改，而是消防警官要求贵公司不能营业。2018年10月12日，陈风雷、中子风行公司员工李湲梦与周小辉就涉案房屋消防停业整改一事进行沟通并录音，录音文字稿显示：周小辉称系消防部门要求其通知中子风行公司前去约谈，并发送整改通知，因为中子风行公司没有做开业消防检查，其只是传达消防部门意思。2018年10月15日,中子风行公司向国投尚科公司出具《告知函》称：我司于2018年9月30日接到尚科中创公司关于停业整改的通知书。但我司不存在有违反消防法相关规定的情形，故贵公司要求我公司停业整改的行为没有正当事由和明确法律规定。我司于2018年10月8号向贵司第一次发出《告知函》，望贵公司能在24小时之内就要求我公司停业整改的具体原因和依据给予明确答复，贵公司并未给予明确答复。现贵司要求我司停业行为已给我司造成严重损失，望贵司能在收到本次《告知函》于24小时之内以书面形式告知要求我司停业整改的具体原因和依据给予合理解释并出具解决方案。若贵司逾期未能给予我司停业整改的具体原因与法律依据以及相应的解决方案，我司将解除与贵司之间的租赁合同并向北京市海淀区法院提起诉讼，以司法程序解决。2018年10月16日，李湲梦与周小辉就涉案房屋消防停业整改一事进行沟通并录音，录音文字稿显示：周小辉称其刚收到停业通知，要转给中子风行公司，李湲梦不愿意接收，并向周小辉送达告知函，周小辉称国投尚科公司没有资格接受告知函，停业整顿通知是消防中队下达的，让中子风行公司把告知函给消防中队。2018年10月19日，涉案房屋监控视频（持续时间自10时19分至19时41分）显示，涉案房屋于10时32分开灯，七分钟后有一男子在屋内走动，期间有很多人进出走廊大门，但由于监控拍摄角度问题，无法看出是否进入涉案房屋，当日18时44分和18时57分可见另有一女子在涉案房屋内走动。由于走廊大门于18时57分关闭，无法得知涉案房屋内的灯是否亮着。2018年10月26日，中子风行公司委托北京市京师律师事务所向国投尚科公司发送《律师函》，称：1．根据法律法规和《租赁合同》约定，其正式通知与国投尚科公司解除2017年签署的《租赁合同》。2．请国投尚科公司在收到本律师函3个工作日内，与其协商解决《租赁合同》解除后的租赁场地退还和相关费用退还、赔偿事宜。3．若国投尚科公司逾期不与其协商解决上述事宜，其将可能在预先不做任何照会的情况下，采取果断措施通过法律途径和其他一切合理途径维护其合法权益，并申明保留追究国投尚科公司所有违约责任的权利。2018年10月31日，李湲梦与周小辉、北京华融鑫通房地产经纪有限公司员工（以下简称中介公司员工）在涉案房屋处并拍摄视频，视频显示：中介公司员工与周小辉谈话采集包括涉案房屋在内的地下一层部分房屋物业费、租金及支付方式相关信息用于对外出租。2018年11月1日，国投尚科公司尚科办公社区海淀黄庄项目部向中子风行公司出具缴费通知单，通知中子风行公司于2018年11月10日之前将2018年10月1日至31日的电费1558．5元交到财务部或项目部。同日，国投尚科公司向中子风行公司发送《关于律师函的回函》称：其积极履行合同义务，不存在任何违约情形，故不存在律师函中所说双方引起纠纷。律师函中提及“2018年9月30日，国投尚科公司向中子风行公司下发《整改通知书》，要求中子风行公司停业”与事实不符，其从未向中子风行公司出具过前述的《整改通知书》，亦未要求过中子风行公司停业。故律师函中提到的“现要求中子风行公司停业的行为已经给中子风行公司造成巨大损失”更是事实不清，证据不足。其一直根据合同约定积极履行相关义务，涉案房屋处于适租状态。至于中子风行公司停业，企业已陷入瘫痪，入不敷出，是自身经营问题，与其无关。综上所述，中子风行公司提出解约完全是因为自身单方面无意继续租赁的原因。鉴于中子风行公司出具律师函已单方面提出解除合同。依据合同约定，合同生效后，中子风行公司不得单方提出解约，单方提出解约构成违约，应提前一个月书面通知其，还应以解约当年六个月租金为准向其支付违约金。周小辉通过微信向陈风雷发送上述回函图片。中子风行公司员工张雅丽与周小辉于同日谈话并录音，录音文字稿显示周小辉称让中子风行公司将涉案房屋内东西先搬，等法务函件说清楚之后再交接涉案房屋。2018年12月27日，涉案房屋监控视频（持续时间自16时21分至17时31分）显示，16时42分，一女子拖着行李箱进入涉案房屋，四分钟后，陆续将堆放在涉案房屋外的三组储物柜、一张桌子和一个台式足球桌搬进屋内，于17时7分锁门离开了涉案房屋，并带走钥匙。2018年12月29日，周小辉通过微信询问陈风雷是否去了涉案房屋，并称看到涉案房屋门口的柜子搬到了租赁区域内，陈风雷回复称其昨日派人去的。周小辉回复称中子风行公司应于2018年12月31日前支付下一期房租。陈风雷对此未回复。2019年1月4日，周小辉通过微信向陈风雷发送催款函图片，要求中子风行公司于2018年12月31日前缴纳2019年1月1日至6月30日的租金589986元。2019年1月7日，陈风雷通过微信向周小辉发送告知函图片。周小辉回复称：到目前为止你们还是正常的在占用我们的房屋，房间内堆放着你们的物品，你们也没有将贵公司的物品全部搬走，房间大门也一直都是由贵公司锁着的。所以我公司会依照双方的租赁合同正常向贵公司催收房租。2019年1月11日，周小辉通过微信向陈风雷发送两份催款函图片，陈风雷回复要求周小辉发送催款函的电子版，并称落款是昨天，今天才发。周小辉称催款函昨天盖章就已向中子风行公司快递，上次的催款函被拒收。2019年1月22日，周小辉通过微信向陈风雷发送催款函图片，要求中子风行公司于2019年1月25前缴纳租金，逾期则将采取合法措施维权。2019年3月7日庭审中，双方均请求判令解除《租赁合同》，后经本院释明，中子风行公司变更第一项诉讼请求为请求确认《租赁合同》于2018年10月26日解除；国投尚科公司变更第一项反诉请求为确认请求确认《租赁合同》于2019年3月7日解除。中子风行公司称其于2018年11月1日已从涉案房屋搬走；国投尚科公司称涉案房屋被中子风行公司上锁并控制，屋内还有未搬离的物品；中子风行公司称有录音证据证明国投尚科公司同意其搬走，但交接时对方不配合办理交接手续，导致双方无法办理交接，其没有钥匙，涉案房屋里并无其剩余物品。经本院释明，双方同意于次日上午前往涉案房屋进行清点、交接。2019年3月8日，双方前往涉案房屋进行清点交接。周小辉制作物品交接单，载明中子风行公司在涉案房屋遗留物品有：储物柜3组、台式足球台1个、桌子1张、铁架1个、饮用水桶4个、花盆7个、台球桌1台、落地柜1个、铁立架2个、壁柜1组、壁橱1组、风扇1台、电视机1台。中子风行公司未在交接单上签字。双方提供的现场视频中显示，中子风行公司员工找周小辉要求开门配合进行垃圾清理，周小辉称这不是垃圾清理而是中子风行公司物品清理，并称钥匙在陈风雷处，要求陈风雷到场开锁。中子风行公司员工称钥匙不在他们那，也不知道是谁锁上了门，周小辉称东西是陈风雷指派员工陈瑶放进涉案房屋，最后也是陈瑶锁的门。中子风行公司员工称陈瑶早已经离职，现在找不到她，且2018年11月1日当时搬家后张雅丽把钥匙给了周小辉，但周小辉不接收该钥匙并不配合交接，周小辉称并无此事，当时中子风行公司单方解约，自行搬走，其作为公司员工无权接收该房屋，最后双方选择了撬开门锁。周小辉在双方清点完毕后制作物品交接单并要求中子风行公司员工签字确认，中子风行公司员工称这都是2018年11月1日搬家后剩余不要的物品，跟周小辉说过的经同意后留下来的，拒绝签字。国投尚科公司员工周小辉称没有人跟他说过，当天中子风行公司员工直接离开。2019年5月20日，尚科办公社区海淀黄庄项目部向中子风行公司出具缴费通知单，通知中子风行公司给付自2018年10月1日至2019年3月8日的电费1651．5元。2019年5月20日庭审中，中子风行公司称3月8日清点时其遗留物品有部分垃圾，之所以遗留部分贵重物品系因国投尚科公司同意遗留。国投尚科公司对此予以否认。中子风行公司称其主张对方违约情形如下：一是对方向其下发整改通知书，要求其停业整改；二是合同解除后未向其返还履约保证金；三是未向其返还已支付的剩余租金；四是未向其支付违约金。2019年5月23日，中子风行公司提交《关于门锁归属和二次进场原因说明》，称：门锁是在进场装修时，国投尚科公司交给其，由其员工陈瑶负责交接，期间钥匙归其保管，在接到国投尚科公司的停业整顿通知书后，其于2018年11月1日搬家，也是经对方同意的。搬家结束后，陈瑶将钥匙交予对方前台，其没有备用钥匙。搬家结束后，国投尚科公司于2019年3月8日以其未搬家为由再次通知其去腾空房间，中子风行公司积极配合，但对方完全不配合还百般阻挠不提供钥匙，其只能撬锁入场。剩余的东西有两张桌子是对方提供的租赁场地本身自带的，还有两个架子是装修硬装所包括的，当时双方沟通走装修程序，其他遗留物品也是在搬家当天对方同意的，对方认可其搬家结束，否则其不可能遗留物品达4个月之久。在2018年11月1日搬家前，对方通过中介公司开始商讨重新租赁涉案房屋，中介公司的人员也做了拍照留存，这也充分证明了对方承认其搬家结束。搬东西时，对方阻挠其使用直行电梯及货梯，之前的消防通道也被堵塞，其只能通过楼梯进行人工搬运。2019年5月31日，中子风行公司将公司注册地从国投尚科公司提供的涉案房屋处迁出。2019年7月1日本案庭审中，国投尚科公司称其第二项反诉请求中的房屋占有使用费是按每日3232．8元租金的三倍标准计算；日千分之一标准系租赁合同5．1条约定主张；第六项反诉请求中的违约金是按每日100元标准计算，共85天；对方逾期迁出公司注册地给其造成损失，每日100元标准是估算的，具体由法院酌定。中子风行公司认为合同约定的日千分之一标准违约金和第六项反诉请求的违约金过高。国投尚科公司称对方违约造成的实际损失有租金损失，后续租赁运营损失，且后来房屋租金涨了，关于租金上涨没有证据。2019年7月23日本案谈话时，国投尚科公司认可2018年10月31日视频拍摄的场地系涉案房屋内，并称中子风行公司员工于2018年11月1日向周小辉表示已搬离涉案房屋并要交还钥匙，周小辉以双方法务就交房退租尚未达成一致为由未接受钥匙，此后亦未去涉案房屋检查。本院认为，中子风行公司与国投尚科公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。《租赁合同》8．5条约定中子风行公司需自行负责完成并获得消防验收合格手续，由于其装修未报批或未通过消防验收导致的一切后果，均由其承担。其装修通过消防部门验收后，消防部门在日常检查中若查出消防违规的，其应立即整改，由此产生的一切后果，均由其承担。根据本案查明事实，因中子风行公司未办理消防开业前检查，致使公安消防部门要求其进行停业整改，国投尚科公司向其转达整改通知，并已明确告知其停业整改系公安消防部门的要求，因此涉案房屋需停业整改系由其自身原因导致，故中子风行公司关于国投尚科公司下发整改通知，要求其停业整改构成违约的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。中子风行公司以此为由要求单方解约、拒交租金、单方退租的行为构成根本违约，应承担相应违约责任。中子风行公司请求确认《租赁合同》于2018年10月26日解除，但其当时并无解除权，且对方当时亦未同意解除，故其该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。国投尚科公司请求确认《租赁合同》于2019年3月7日解除，根据本案查明事实，双方在2019年3月7日庭审时均同意解除《租赁合同》，只在解除时间上存在争议，中子风行公司主张的解除时间不能成立，国投尚科公司主张的解除时间具有事实和法律依据，本院予以支持。中子风行公司请求判令对方向其返还2018年10月1日至2018年12月31日的租金，国投尚科公司反诉请求判令对方向其支付2019年1月1日起至2019年3月7日的房屋租金、逾期付款违约金及房屋占有使用费，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，中子风行公司已于2018年11月1日向国投尚科公司表示已搬离涉案房屋并要求交还钥匙，其单方退租行为系违约，且仍遗留部分贵重物品，亦未充分举证证明其已向国投尚科公司表示放弃遗留物品的所有权，故仍应向国投尚科公司支付截至合同解除之日即2019年3月7日的租金和实际搬离之日即2019年3月8日的房屋占有使用费，并应依约支付租金的逾期付款违约金，国投尚科公司在中子风行公司单方退租情形下本应及时组织交接，收回涉案房屋以防止损失的扩大，但其拒绝接受钥匙，放任涉案房屋空置至2018年3月8日，故对于该期间的房屋空置损失应承担部分责任，本院综合考虑本案按期酌定2018年11月1日后的日租金标准应减半，故国投尚科公司应向中子风行公司返还2018年11月1日至2018年12月31日期间的一半租金98331元；国投尚科公司的反诉请求具有事实和法律依据，但考虑其自2018年11月1日后的日租金标准应减半，故中子风行公司应向国投尚科公司支付2019年1月1日起至2019年3月7日的房屋租金109645．8元，扣除其应返还中子公司的上述租金后，中子风行公司仍需向国投尚科公司支付租金11314．8元。中子风行公司主张对方按合同5．1条约定的日千分之一标准计算逾期支付租金违约金过高，经审查国投尚科公司实际损失无法确定，故本院酌情调整为中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准。中子风行公司主张对方按合同13．6条约定的日租金3倍标准计算房屋占有使用费过高，经审查国投尚科公司实际损失无法确定，故本院酌情调整为原合同的日租金标准减半。中子风行公司请求判令对方向其支付违约金和律师费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。中子风行公司请求判令对方向其返还履约保证金，国投尚科公司反诉请求判令对方向其支付合同解除违约金589986元，合同解除系因中子风行公司单方解约的违约行为所致，依据合同13．3条约定，中子风行公司应向国投尚科公司支付六个月租金总额的违约金，但考虑到国投尚科公司在2018年10月26日即已知道中子风行公司要求解除合同，且中子风行公司已于2018年11月1日向其明确表示已从涉案房屋搬走并要求交还钥匙，而《租赁合同》第十二条对涉案房屋内剩余物品的处理亦有明确约定，其放任剩余物品在涉案房屋内遗留至2019年3月8日，导致损失扩大，故本院根据合同剩余租期，涉案房屋是否易于再行租赁，另行出租差价，中子风行公司的过错程度等因素酌情认定违约金为三个月租金即294993元。国投尚科公司依约有权将履约保证金与违约金相互抵扣，故中子风行公司主张返还的履约保证金应抵扣上述违约金，无需返还。国投尚科公司反诉请求判令对方向其支付律师费、电费的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。国投尚科公司反诉请求判令对方向其支付自2019年3月8日至2019年5月31日的逾期违约金8500元，双方合同于2019年3月7日解除，故中子风行公司应将注册地从涉案房屋迁走，但其迟至5月31日才迁出，应承担相应违约责任。中子风行公司主张对方按每日100元标准主张违约金过高，经审查国投尚科公司实际损失无法确定，故本院酌情调整为每日80元标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京中子风行科技有限公司与北京国投尚科信息技术有限公司于2017年签订的《租赁合同》于2019年3月7日解除；二、北京中子风行科技有限公司于本判决生效后七日内向北京国投尚科信息技术有限公司支付房屋租金11314．8元，并按中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准向北京国投尚科信息技术有限公司支付上述款项自2018年12月21日起至付清之日止的逾期付款违约金；三、北京中子风行科技有限公司于本判决生效后七日内向北京国投尚科信息技术有限公司支付房屋占有使用费1616．4元；四、北京中子风行科技有限公司于本判决生效后七日内向北京国投尚科信息技术有限公司支付违约金294993元（扣除北京中子风行科技有限公司支付的履约保证金196662元，应给付违约金98331元）；五、北京中子风行科技有限公司于本判决生效后七日内向北京国投尚科信息技术有限公司支付律师费3万元；六、北京中子风行科技有限公司于本判决生效后七日内向北京国投尚科信息技术有限公司支付电费1651．5元；七、北京中子风行科技有限公司于本判决生效后七日内向北京国投尚科信息技术有限公司支付逾期违约金6800元；八、驳回北京中子风行科技有限公司的诉讼请求；九、驳回北京国投尚科信息技术有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14100元，由北京中子风行科技有限公司负担10075元；由北京国投尚科信息技术有限公司负担4025元。反诉案件受理费6408元，由北京中子风行科技有限公司负担2469元，由北京国投尚科信息技术有限公司负担3939元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 胡 光人民陪审员 吴 健人民陪审员 郑东涛二〇一九年七月三十一日书 记 员 崔 丽