山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初7056号原告：青岛澳华酒店管理有限公司，住所地青岛胶州市胶州东路80号，机构代码69030706-8。法定代表人：毛多祥，董事。委托诉讼代理人：方新辉，上海明伦律师事务所律师。被告：青岛德信物业管理有限公司，住所地胶州市胶州东路14号，统一社会信用代码91370281706496503Y。法定代表人：苑绍贤，董事长。委托诉讼代理人：王建华，山东润禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春妍，女，1973年3月19日生，汉族，住胶州市，公司员工。被告：胶州市阜安街道办事处向阳社区居民委员会，住所地胶州市兖州路117号向阳小区，统一社会信用代码55370281K235052426。法定代表人：邢耀昆，主任。委托诉讼代理人：刘作斌，胶州阜安法律服务所法律工作者。原告青岛澳华酒店管理有限公司与被告青岛德信物业管理有限公司、胶州市阜安街道办事处向阳社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告青岛澳华酒店管理有限公司（以下简称澳华酒店）的委托代理人方新辉、被告青岛德信物业管理有限公司（以下简称德信物业）的委托代理人王建华、王春妍、被告胶州市阜安街道办事处向阳社区居民委员会（以下简称向阳居委会）的委托代理人刘作斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿原告经营损失40万元；2、判令两被告赔偿原告2014年许可加盟损失20万元；3、判令两被告立即拆除其建在原告所租赁酒店停车场上的泵房，并恢复原状；4、判令两被告立即支付至拆除泵房恢复原状之日止的场地占用费20万元；5、判令被告承担原告律师费2万元。事实与理由：2014年4月，被告1为解决其管理下毗邻原告酒店的属被告2所有的向阳市场消防设施整改问题，数次要求在原告经营的澳华酒店停车场内，挖建地下消防水池。期间，原告的出租方也即被告1所管向阳市场的出租方被告2，也数次希望原告协作配合。因停车场改建必将对处于正常运营状态的原告酒店产生严重影响，原告多次婉言拒绝了被告1的不合理要求，希望其从其它途径解决消防水箱或水池问题。此后，原告酒店经常无端无故地被举报骚扰，以致正常经营受到干扰和影响，加上原告法定代表人经不住被告2的多次恳求，终于当年10月1日签订了一份三方签字的《消防水池建设备忘录》。该备忘录明确约定:被告1计划在原告酒店东侧院内即停车场内建设一长10.4米、宽6.8米、深4.5米的符合城建标准及消防要求的地下消防水池，施工必须经有资质的设计院设计及备案，有资质的建筑企业按图按规施工，且须在25天内完成施工，同时完善和修复因施工引起的院面破坏，清理和移走所有施工和建筑垃圾，确保满足原告停车场正常使用。如出现一周以上的延误延期，原告有权要求賠偿经营损失。被告2负责监督约定事项和施工过程，备忘录还就其他事项做了约定。签订备忘录当天，被告1的指派队伍即进场并全面封死原告停车场大门。此后，被告1不仅在该地下水池的设计、审批和建设施工中多次违反协议、违规施工，以致造成了严重塌方，为此原告多次严正交涉并报警阻止被告1，但均未能阻止被告1的强行闯入、违规施工。期间也多次要求被告2履行监督职责，但其均只是口头答应，而没有任何实质行动。更令人发指的是，施工严重逾期的被告1还变本加厉，未经原告许可和同意，在原告合法租赁的酒店停车场核心位置。加盖一个严重超出备忘录约定范围的地面机房。为此，原告又多次严正交涉，勒令其限期拆移，并恢复酒店停车场的原有状态，但被告1依旧我行我素至今已三年多仍置之不理。另由于被告1故意违约超范围施工的消防工程自2014年10月初动工以来，一直无视原告的酒店正常运营，肆意妄为，让一个原本运营有序的酒店变成了一个竣工无期的土建施工场地。而就餐住店的顾客，见酒店停车场周边长期泥坑狼藉，无车位可停，纷纷望而却步，导致原告酒店住宿和餐饮都严重受到影响，尤其是酒店住宿因脏乱差工地环境而几乎处于瘫痪状态。原告原本投资近一百万人民币加盟的“途家”连锁，因消防水池工程导致酒店变成了施工场地，却迟迟未能解决而被终止许可加盟。最终一个原本运营有序的生意兴隆的酒店和住宿，因被告期限不定施工，渐渐门可罗雀，以致从2015年1月起客房经营无分文收入，进而不得不被迫停止经营客房、拖欠房租，乃至原告的股东另拿出个人积蓄以求应对(请查阅划款凭证)。以上所述，均有证可査，原告曾提供了影像记录。法律公正无国界。原告的法定代表人毛多祥和其爱人张小梅以守法澳洲公民的名义声明:以上所陈述的发生事实，原告随时接受法庭安排的任何司法调查，同时对以上陈述事实及诉求，承担一切法律责任。被告德信物业辩称，被告德信物业所建消防设施是根据上级公安消防部门的要求及被告向阳居委会同意所建，被告德信物业在建消防设施过程中不存在违规违约问题，并且所建消防设施的地方及其附属物建筑物不属于原告所有，是属于被告向阳居委会的，原告所主张的损失与被告德信物业所建消防设施之间不存在着任何关联性，原告的损失是由于自身经营所致，因此应当由原告自行承当。原告所诉的拆除消防设施恢复原状无任何法律依据，因为此消防设施是被告按照上级的要求及按照正规的手续所建，因此不存在拆除问题，请求驳回原告对被告德信物业的诉讼请求。被告向阳居委会辩称，原告所诉与被告向阳居委会没有任何关系，被告向阳居委会不应承担赔偿责任，也没有义务拆除及恢复泵房，即便是原告存在着经营损失及其他损失也由于原告本身的经营不善所导致，与被告向阳居委会没有任何关联性，综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告提交的证据和被告的质证意见：证据一租赁合同一份，2009年6月原告与被告2就胶州市苏州路胶州东路交汇处1-6层楼房及商贸城三楼四间总面积约3600平方米及院内停车场的承租达成《房屋租赁合同》；证据二房地信息一份，被告2是涉案酒店停车场集体土地所有权人；证据三消防名单一份，被告1所管理的属被告2所有的位于胶州东路向阳商贸城因存在消防安全隐患而被通报整改；证据四备忘录一份，原告和两被告就原告承租停车场内建设地下消防水池达成备忘录，并约定被告1须在25天内完工，被告2进行监督；证据一、二、三、四证明了原告承租了被告2所有的楼房商贸城三楼四间及院内停车场，作为业主的被告2对停车场内建水池负有办理手续方面的配合义务，其委托被告1办理应和被告1承担连带责任；证据五短信及微信记录2份，因被告1严重违反备忘录施工严重超期超范围修建地下水池，原告多次催被告纠正；证据六短信记录一份，因被告1严重违反备忘录施工原告致信被告2的法定代表人要求督促纠正；证据七施工及现状照片2份，被告施工时现场照片和目前停车场现状超备忘录范围内在地面建泵房；证据五、六、七证明了被告1严重违反备忘录超期超范围施工，被告2明知却未制止反而协助，应共同承担拆除地面泵房并恢复原状，及赔偿经营损失和占用停车场费的法律责任；证据八财务报表及记账凭证2份，被告1实施停车场施工前一年和停业后半年的保税财务报表及记账凭证，自2005年1月1日原告就无客房收入，证明了被告施工期间及其后，原告营运收入下降，尤其是客房停业损失和占用停车场的占用费对此两被告应予赔偿；证据九许可合同一份，2014年6月原告和北京途家置业顾问有限公司就中高端度假公寓领域“斯维登”品牌许可使用管理达成5年合作协议，约定品牌使用费7.5万元；证据十许可装修照片一份，原告为达许可合同标准要求而酒店住宿进行二次装修改建后现场照片；证据十二银行转账明细2份，原告为品牌许可进行二次装修，另加钱支付相关费用的银行转账流水；证据十三收回许可通知一份，由于被告1严重违反备忘录25天内完工恢复原状的约定，使酒店变成了施工场地，而品牌许可商山东途家置业顾问有限公司收回品牌使用权；证据九、十、十二、十三证明了原告为加入途家斯维登品牌许可经营体系而支付许可费和进行二次装修，但因被告长期停车场施工，使原告酒店变成了施工场地，而被收回许可，对此两被告负有不可推卸的直接责任，应对原告进行赔偿；证据十四限期拆除一份，原告多次催被告拆迁泵房恢复原状；证据十五反诉取证和判决2份，2016年原告曾就被告2违约提出反诉索赔，后因涉及案外的被告1而无奈撤回反诉；证据十四、十五证明了原告多次催被告1拆除机房恢复原状，并曾进行诉讼；证据十六聘请律师合同和发票2份，原告为进行本次诉讼而聘请律师并支付律师费2万元，证明了两被告应赔偿故意违约导致的本次聘请律师诉讼。证据十七报警记录一份，可以证明被告德信公司施工逾期。被告居委会提交的诉状也可以证明德信公司施工逾期。再无其他证据。被告德信公司质证称证据一是原告与被告向阳居委会所签，与被告德信物业没有关系。证据二与被告德信物业无关。证据三系复印件不予质证，也与原告无关。证据四真实性无异议，对证明内容有异议，不存在超期施工也不存在超范围施工，是严格按照规定程序及合同约定进行的施工。证据五、六真实性无法确认。证据七系复印件不予认可。证据八真实性有异议，系原告单方制作，财务报表及记账凭证与被告德信物业的建设消防设施之间无任何关联性，原告营业是否有收入完全是原告自身的经营问题，与被告德信物业无关。证据九与本案无关，与被告德信物业无关。证据十系复印件不予认可，且与本案无关。证据十二真实性不予认可，与本案与被告德信物业均无关。证据十三真实性不予认可，与本案与被告德信物业均无关。证据十四被告德信物业未收到该通知，即使收到原告的通知也无任何实际意义，消防设施的拆除与否并不是原告所能决定的，而必须根据消防部门的要求进行操作。证据十五原告因证据不足已在（2016）鲁0281民初4923号民事案件中撤回反诉。证据十六原告所诉律师费的请求没有法律依据。报警记录与本案无关，不能证明任何事实，只能证明外来人员爬墙影响酒店秩序。被告向阳居委会质证称对证据一真实性及证明事项均无异议。证据二与本案无关。证据三系复印件不予质证，也与原告无关。证据四真实性无异议，但该协议虽是三方签订的协议，但被告向阳居委会只起到负责监督的作用，而合同的权利义务所对等的是被告德信物业，与被告向阳居委会无关。证据五、六真实性无法确认，即使是真实的，从该聊天记录来看被告向阳居委会确实只起到督促作用。证据七系复印件不予认可。证据八真实性有异议，系原告单方制作，财务报表及记账凭证与被告向阳居委会的建设消防设施之间无任何关联性，原告营业是否有收入完全是原告自身的经营问题，与被告向阳居委会无关。证据九与本案无关，与被告向阳居委会无关。证据十系复印件不予认可，且与本案无关。证据十二真实性不予认可，与本案与被告向阳居委会均无关。证据十三真实性不予认可，与本案与被告向阳居委会均无关。证据十四与被告向阳居委会无关。证据十五原告因证据不足已在（2016）鲁0281民初4923号民事案件中撤回反诉。证据十六原告所诉律师费的请求没有法律依据。报警记录与本案无关，不能证明任何事实，只能证明外来人员爬墙影响酒店秩序。被告德信物业未提交证据。被告向阳居委会提交的证据和原、被告的质证意见：民事诉状四份、反诉状一份及民事判决书、民事裁定书各一份，均证明原告就本案争议多次提起诉讼，均已撤诉或者驳回结案，证明原告在无理诉讼。原告质证称对被告向阳居委会提交证据的真实性均无异议，原告希望通过三方协调解决问题未果，只能通过法院协调。被告德信公司对被告向阳居委会提交的证据质证均无异议。经审理查明，2009年6月18日，原告与被告向阳居委会签订了房屋租赁合同，原告将位于胶州市苏州路与胶州东路交汇处1-6层楼房及商贸城三楼四间总面积约3600平方米及院内停车场出租给原告独立使用，经营商务酒店用。租赁期限自2009年10月1日至2029年9月30日，期限为20年，年租金328000元。2014年10月1日，青岛澳华101酒店负责人毛多祥（乙方）与被告德信物业（甲方）、被告向阳居委会（丙方）签订了消防水池建设备忘录，内容为“为切实做好向阳贸城消防配套设施完善及整改工作，以达到向阳商贸城及澳华101酒店在未来的物业使用上消除相应的消防隐患，经阜安街道办事处向阳居委会同意，甲方计划在向阳商贸城西侧、澳华101酒店东侧院内（停车场）建设一地下消防水池。”。备忘录第一条消防水池的位置与尺寸中约定消防水池长10.4、宽6.8米、深4.5米。备忘录第二条施工工期中约定25天，除其它自然天气条件外，如甲方出现一周以上的延误延期，乙方保留要求甲方赔偿乙方以之造成的经营损失。备忘录第三条有关事项2约定，工程完成后，甲方要确保消防池顶部在4KN以上的载荷要求，同时完善和修复因施工引起的院面破坏，清理和移走所有的施工和建筑垃圾，确保满足乙方停车场的正常使用。甲方无限期承担该消防水池的维修维护工作。3约定甲方承担该消防水池设计、施工建设及以之引起一些赔偿补偿费用，如出现不规范施工，乙方有权封停施工。原告未提交证据证明被告德信物业施工的消防水池不符合设计要求。原告没有证据证明被告德信物业施工的消防水池施工逾期，仅称消防水池自2014年10月1日开始施工，至2017年6月底完工。被告德信公司称按备忘录的要求按时完成了消防水池的建设，但未在本院指定期限内提交消防设施的审批验收手续。2018年8月23日，胶州市公安局阜安派出所的报警记录显示：2014年11月22日14时30分，接匿名报警称澳华101酒店外来工人爬墙影响酒店秩序。在（2016）鲁0281民初4923号被告向阳居委会诉原告房屋租赁合同纠纷一案中，原告在该案中辩称“2014年12月1日原告违反合同的约定，将属于合同范围内（详见合同第一条第一款的约定）的院内停车场建成了消防水池及泵房，不但违反了合同约定，而且修建该消防水池花费了一年多时间，使被告经营处于严重施工危险中，酒店的公共安全得不到保障”、提交“证据6消防水池建设备忘录复印件，证明被告未按期交纳租赁费，是因为原告为了建设消防设施，在院内开挖了水池，建设时间一年多，造成了被告的损失。”。原告对第1、2项诉讼请求未申请鉴定，对第4项诉讼请求申请了鉴定。经本院委托，青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司作出鉴定意见：胶州市胶州东路80号澳华101酒店院内停车场（现场测量占地面积636.18平方米、可停车位约18个）自2014年11月起至2017年6月止的占有使用费为142800元；停车场上泵房及关联设施自2017年7月1日起至2018年11月5日止的占有使用费为4173元，单价0.5元/平方米*天。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为房屋的承租人，有权主张相关权利。原告与被告德信物业、被告向阳居委会签订的备忘录系其真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。对原、被告就租赁合同和备忘录的履行产生的争议作以下认定：一、被告对原告提交经营损失的证据不认可，原告也未提交其它证据证明其主张的经营损失，故对原告主张的经营损失不支持。二、被告对原告提交许可加盟损失的证据不认可，原告也未提交其它证据证明其主张的加盟损失，故对原告主张的加盟损失不支持。三、备忘录中约定建设消防水池的目的是“为切实做好向阳贸城消防配套设施完善及整改工作，以达到向阳商贸城及澳华101酒店在未来的物业使用上消除相应的消防隐患，”，同时原告也未提交证据证明被告德信物业施工的消防水池不符合设计要求，因此原告请求拆除停车场上的泵房没有事实和法律依据，不予支持。四、原告在本案中主张消防水池是自2014年10月1日开始施工至2017年6月底才完工，但是在（2016）鲁0281民初4923号被告向阳居委会诉原告房屋租赁合同纠纷一案中其辩称修建该消防水池花费了一年多时间，其前后陈述矛盾。在原告没有证据证明被告德信物业施工消防水池逾期完工的情况下，对原告主张的消防水池逾期完工期间停车场的占用费用不予支持。备忘录第三条有关事项2约定工程完成后，被告德信物业要确保满足原告停车场的正常使用，而建设消防水池所形成的泵房和关联设施占用了部分停车场，影响了原告停车场的正常使用，原告请求被告德信物业赔偿相应的损失，予以支持。结合鉴定意见和原告的请求，确定被告德信物业支付原告停车场上泵房及关联设施自2017年7月1日起至2018年11月5日止的占有使用费为4173元。五、原、被告签订的备忘录中并无律师费承担的约定，因此对原告主张的律师费不予支持。备忘录中约定的施工人和责任人是被告德信物业，因此原告请求被告向阳居委会承担责任没有依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告青岛德信物业管理有限公司支付原告青岛澳华酒店管理有限公司停车场上泵房及关联设施自2017年7月1日起至2018年11月5日止的占有使用费4173元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告青岛澳华酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12000元，原告青岛澳华酒店管理有限公司负担11939元，被告青岛德信物业管理有限公司负担61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 泮晓朋审判员陈敏审判员 孙      超二〇一九年七月二日书记员 迟      佳