云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云04民终537号上诉人（原审被告）：通海县海纳房地产开发有限公司，住所地：通海县纳古镇**。法定代表人：纳学远，总经理。委托诉讼代理人：何垠霏，女，通海县海纳房地产开发有限公司职工。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：郭汝明，男，1962年10月3日生，汉族，住通海县。被上诉人（原审原告）：王富梅，女，1963年3月29日生，汉族，住通海县。上诉人通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称：海纳公司）因与被上诉人郭汝明、王富梅商品房销售合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2019）云0423民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海纳公司上诉请求：撤销原判，并驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要事实和理由：上诉人与被上诉人签订的房屋购销合同中约定交房期限为2015年10月31日前，被上诉人未能在上述期限届满之日起三年内向上诉人交房，被上诉人明知因逾期交房而使自己的合同权利受到损害，却直到2019年才提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，自2015年11月1日起，被上诉人即知道或者应当知道其权利受到损害，至其起诉之日已经过三年，超过法定诉讼时效。一审认定“虽然双方约定交房期限为2015年10月31日前，但海纳公司的违约行为一直持续，诉讼时效应从实际接房次日开始计算”不符合法律规定。被上诉人并非是从其实际接房才知道其的合同权利受损害，而是从双方合同约定的应当交房而未交房的违约事实发生之日其已知道上诉人存在违约事实，但其并未在有效时限内主张其权利，已经超过诉讼时效。郭汝明、王富梅辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。郭汝明、王富梅一审向法院提出诉讼请求：1、依法确认海纳公司逾期交房的行为构成违约；2、判令海纳公司支付逾期交房的违约金：30元/天×30天+310916元×0.02%×186天=12466.08元。一审法院经审理查明：郭汝明与王富梅系夫妻关系。海纳公司、通海县富润建材厂（以下简称：富润建材厂）系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2013年8月6日，海纳公司、富润建材厂作为甲方，郭汝明、王富梅作为乙方共同签订合同编号为通THYZ（2013）第005号《商品房购销合同》，合同约定：乙方购买甲方开发的位于通海县天湖银座第C幢1单元10层01号房（套内建筑面积85.6平方米，分摊面积20.96平方米），购房款总金额310916元。乙方于2013年8月6日前向甲方支付总房价款的30%（含定金）100916元作为首付款，剩余70%即余款210000元乙方应按照银行规定，在签署本合同之日起五日内向甲方指定的银行提供完整齐全合法有效的资料申请并办理完成贷款手续以作支付，贷款发放到甲方账户则示为乙方结清房款；甲方应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。乙方如未按约定时间付款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，按每天30元向甲方支付违约金，逾期30天至实际付款之日，每天按应付未付款的0.02%支付甲方违约金。甲方如未按合同约定时间交房，自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，按每日30元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30日后，按已付房款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以电话、公告或书面形式通知乙方办理交接手续。由于甲方原因未能按期交接的，责任由甲方承担，按逾期交房的违约责任处理。由于乙方原因未能按期交接的，责任由乙方承担，甲方已按约定履行通知义务的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定地点办理交接手续。乙方超过上述期限未办理交接手续的，视为甲方已按期交房，自此日起至实际接房日止，按每日30元支付逾期接房违约金等内容。同日，双方还签订《合同补充协议》，约定主合同中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及甲方共同验收合格并签章。房屋取得上述单位验收签章的即视为已具备交付条件。乙方未向甲方足额支付全部购房款及补缴费用、配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，乙方无权要求甲方交付房屋，且甲方不承担逾期交房的违约责任。契税、印花税、住宅专项维修基金、产权工本费等由甲方代收代缴，乙方应在甲方通知的交接房期限内向甲方足额支付。上述款项收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补。若乙方延迟交纳上述费用，除乙方按主合同约定承担违约责任外，甲方交付该商品房的交付期限和办证期限相应顺延，甲方不承担违约或赔偿责任。补充协议与主合同具有同等法律效力等内容。2013年8月11日，郭汝明、王富梅支付购房首付款100916元给海纳公司，2014年8月6日支付购房尾款210000元。2015年11月11日，通海天湖银座工程经建设、监理、设计、勘察、施工单位初验为合格，并颁发房屋质量保证书、房屋使用说明书。2015年11月15日，海纳公司、富润建材厂发出书面通知，通知购房户办理接房手续。2015年11月26日，海纳公司向购房户发出公告，表示天湖银座建设工程因施工单位未按期完成施工，导致海纳公司不能按期办理相关手续如期交房。海纳公司还没有如期取得《竣工验收报告》，但该项目已通过初验，五方验收合格，不影响购房户对房屋交接手续的办理。如购房户愿意接受可按接收流程先办理房屋交接手续，海纳公司应负责处理的事宜及合同约定的权利不会受影响。如不愿意接收的，静候海纳公司取得《竣工验收报告》再通知购房户接收。2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对该工程进行了竣工验收。2016年6月4日，郭汝明、王富梅办理了接房手续，并向海纳公司、富润建材厂交纳维修基金、契税等费用。闭庭后海纳公司提交书面意见认为郭汝明、王富梅主张的违约金过高要求予以调减，按同类案件的生效判决确定的违约金标准予以计算。另查明，通海县天湖银座小区及周边房屋年租金为100元/平方米。一审闭庭后，海纳公司向一审法院提交了一份书面《意见》，认为郭汝明、王富梅的起诉时已超过了法定诉讼时效。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，郭汝明、王富梅与海纳公司、富润建材厂签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应按约定全面履行各自义务。双方在合同中约定海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将勘验、设计、施工、监理、质监及海纳公司、富润建材厂验收合格的房屋交付给郭汝明、王富梅。2015年11月15日的单位（子单位）工程质量验收记录及证明书仅有建设、勘察、设计、监理、施工单位的签章，且通海县建设工程质量安全监督管理站于2015年12月29日向天湖银座工程的施工单位下发《工程质量安全整改通知》，要求施工单位重新组织分户验收，分户验收不合格不得进行竣工验收。2016年5月12日工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具的说明能确定2016年5月12日其参与了验收，结论为合格，只是根据相关规定其无需签章，故本案应认定2016年5月12日诉争房屋符合合同约定的交房条件。在合同签订后郭汝明、王富梅依约支付了购房款，海纳公司、富润建材厂未按合同约定于2015年10月31日前交房已构成违约，应按合同约定承担违约责任。郭汝明、王富梅在本案中放弃向富润建材厂主张权利，系对自己民事权利的处分，该处分行为未违反法律规定，予以准许。关于违约金的计算期间及标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”依法确定违约金计算至郭汝明、王富梅实际接房前一日，即2015年11月1日至2016年6月3日，共计216天。双方在《商品房购销合同》中约定海纳公司、富润建材厂逾期30天内，按每天30元计算违约金，超过30天的，超过部分按已付款0.02%计算违约金，现郭汝明、王富梅主张按合同约定支付违约金，经查明天湖银座小区相近地点的房屋日租金约为0.27元/平方米，综合涉诉房屋面积及逾期天数，海纳公司、富润建材厂逾期交房给郭汝明、王富梅造成的租金损失为6215元（106.56平方米×216天×0.27元/平方米/天），而郭汝明、王富梅现主张的违约金12466.08元高于其实际损失，对此予以调整。海纳公司法定代表人经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为对自己诉讼权利的放弃。海纳公司闭庭后提出郭汝明、王富梅的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效的主张，虽然双方约定的交房期限为2015年10月31日前，但海纳公司的违约行为一直持续，诉讼时效应从郭汝明、王富梅实际接房次日开始计算，故郭汝明、王富梅的诉讼请求未超过法律规定的诉讼时效，对海纳公司的主张不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第九十条之规定，判决：“一、由被告通海县海纳房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付原告郭汝明、王富梅逾期交房违约金6215元。二、驳回原告郭汝明、王富梅的其余诉讼请求。”二审中，双方均未向本院提交新证据。经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：郭汝明、王富梅的起诉是否超过法律规定的诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。本案双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定：海纳公司、通海县富润建材厂应在2015年10月31日前将经勘察、设计、施工、监理、质检单位及海纳公司、通海县富润建材厂共同验收合格的房屋交付郭汝明、王富梅。《商品房购销合同》第十条约定：房屋经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、公告或书面形式通知乙方办理交接手续。因案涉小区直到2016年5月12日才取得房屋验收合格证明，此时房屋达到双方约定的交房条件，但海纳公司未提交证据证实其在房屋达到合同约定的交房条件后及时向购房人履行了通知接房的义务，而郭汝明、王富梅于2016年6月4日实际接房，此时其对海纳公司的逾期交房违约金请求权才得以固定和明确，一审确定当事人实际接房的次日起视为其知道或应当知道权利受侵害，从而确定诉讼时效的起算点，符合法律规定及案件实际。郭汝明、王富梅于2019年1月4日向人民法院起诉，并未超过三年的诉讼时效期间，一审处理并无不当，本院予以维持。海纳公司上诉主张本案诉讼时效应当自2015年11月1日起计算的上诉意见，因与本案查明事实不符，本院不予采纳。综上所述，海纳公司的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由通海县海纳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判长  业宁州审判员  严光辉审判员  李建国二〇一九年七月十一日法官助理雷翔书记员李潇涵