贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1895号 上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心，社会统一信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师，证号：01011810213285。 上诉人（一审原告）王健，男，汉族，1986年2月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人（一审原告）：谢芳，女，汉族，1986年8月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 王健、谢芳委托诉讼代理人（特别授权）：孙兰，贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201811031589。 王健、谢芳委托诉讼代理人：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师，证号：230713012110508。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商置业）因与上诉人王健、谢芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6999号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 招商置业上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.上诉人于2015年12月16日向被上诉人寄送了《入伙通知书》，并在该通知书后附《招商花园城代收费用标准及明细》，明确告知业主：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料”。上诉人于2016年1月13日取得商品房备案证明书，涉案房屋具备办理转移登记的条件，符合合同约定，被上诉人也能预料到该时间内上诉人将取得商品房备案证明书，因此，该通知属于有效通知，应当视为上诉人已经履行完毕通知义务，故上诉人不存在违约行为。3.上诉人已按照被上诉人签订合同时预留的地址和联系电话，向被上诉人寄送邮件，被上诉人亦在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，被上诉人既已认可收到“入伙通知书”，自然也一并收到附件“收费明细及入伙指引”。反之，如果上诉人未作通知，被上诉人无缘由向上诉人缴纳办证所需费用以及接收房屋。上诉人代收有关费用后，已向相关部门代缴，并协助了被上诉人递交资料，于2016年12月29日获得“房屋交易确认单”；据此，一审法院对上诉人提交的“邮政快递单”这一证据未予采信，进而否定上诉人已履行完毕通知义务的事实，违背本案的客观事实。4.2016年9月19日毕节市政府下发通知，要求全市于2016年9月30日起实行统一的不动产登记，涉案房屋未办理取得所有权证书，系不动产登记政策的实施以及被上诉人拒不配合导致，并非上诉人的原因。4.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决的判项内容。5.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。6.依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。案涉合同仅约定了逾期180个工作日的违约金，对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定；涉案房屋2016年12月29日获得了“房屋交易确认单”，即便认定上诉人违约也应当是承担逾期180日个工作日的违约责任，违约金应当以已付购房款的万分之一计算，应为26.5元。同时上诉人通知被上诉人收房及缴纳相关税费的时间为2015年12月30日前，但被上诉人实际缴纳税费的时间为2016年1月20日，根据案涉合同附件十二第3.2条的约定上诉人无需承担违约责任。7.被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。故即便认定上诉人违约，违约责任也应当结合上诉人的履约情况、被上诉人的过错、政策变动以及实际损失情况进行认定，被上诉人未举证证明其遭受实际损失，无损失即无违约金。 王健、谢芳答辩称：1.双方成立办证委托关系，招商置业将交付义务转化为告知义务和递交材料的义务，招商置业取得初始登记后并未告知我方，直至一审庭审才履行了告知义务，因此，其违约期间应为2016年10月1日至一审庭审日；招商置业提交文书的义务至今仍未履行，违约期间仍在延续。2.虽招商置业取得了确认单，但该确认单只是满足办证条件的证明，办理不动产权证还需要向有关机关递交包含该确认单的相关办证材料，该确认单不能作为其已履行告知义务和递交文书义务的证据。3.本案招商置业应履行办证义务的时间在前，不动产政策变更在后，受政策变动影响系因招商置业迟延办理导致，政策变更不能作为其免责事由。 王健、谢芳上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1.房屋交易确认单只能证明案涉商品房的交易信息，不是权利证书。一审认定招商置业已履行完毕合同约定的交付义务，认定事实错误。2.招商置业所举证据不能证明其在具备办理转移登记条件后已通知上诉人，一审庭审中，招商置业出示相关证据后，上诉人才知晓案涉房屋已具备办理转移登记的条件，故2016年10月1日至一审庭审之日即2018年12月20日属于其违约期间，招商置业应当承担该段期间的违约责任。 招商置业答辩称：房屋交易确认单等同于房产证，在“二证合一”的相关规定出台后，房屋交易确认单是房产局与不动产登记中心相互对接产生的产物，房产局将房屋交易确认单原件交给我公司转交给不动产登记中心，该确认单是房产管理部门出具的申请房屋登记的唯一合法证明。我公司拿到房屋交易确认单原件后按不动产登记中心要求提交的文件一并提交到不动产登记中心，因该确认单原件只有一份，且是房产局让我公司转交给不动产登记中心的文件之一，所以无需交给业主方。确认单确能证明我公司已将涉案房屋的转移登记有关文书交给不动产登记中心，已经履行合同约定的文书交付义务。 王健、谢芳向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告申请办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款人民币265,413元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为基准，从2016年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止(暂计人民币10,000元);3.本案的诉讼费用由被告负担。一审审理过程中，王健、谢芳将其第一项诉讼请求明确为：判令被告立即为原告办理涉案商品房的不动产权证书。 一审法院认定以下事实：2015年8月24日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-EZ1224），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区招商花园城××房,房号：E4-30-5；建筑面积77.12平方米，套内建筑面积60.16平方米；该商品房总价款为265,413元；买受人以公积金贷款付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款55,413元，余款210,000元以公积金贷款支付；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息;双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“3、关于产权登记的补充；3.1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款265,413元；2016年1月2日，被告向原告交付涉案房屋。2016年1月20日，被告向原告代收了契税、土地证、公共维修基金、产权登记费、印花税等相关办理涉案房屋权属转移登记的相关费用；2016年1月13日，被告取得涉案房屋所属的E4幢的商品房备案证明书。2016年11月29日，被告将涉案商品房办理商品房转移登记的有关文书交到毕节市住房和城乡建设局，毕节市住房和城乡建设局为涉案房屋颁发了《房屋交易（转让类）确认单》，该确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告在2016年1月20日已经将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告已取得涉案房屋所属的E4幢楼的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已尽到告知原告的义务，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，有合同约定，予以支持。关于违约金的起止时间问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的办理涉案房屋转移登记的时间为2016年9月30日前，故应从2016年10月1日开始起算违约时间，如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告已经取得办理商品房转移登记条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务,被告所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记后已告知原告，但被告提交的《房屋交易（转让类）确认单》，能证明被告已于2016年11月29日将办理涉案商品房转移登记的有关文书交到办证部门，已履行完毕其合同约定的交付义务。故原告主张的违约金计算期限为：2016年10月1日起至2016年12月29日止；关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额265,413元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，一审法院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额265,413元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2016年12月29日。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告王健、谢芳交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告王健、谢芳办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王健、谢芳逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款265,413元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2016年12月29日止）；三、驳回原告王健、谢芳的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本案审理过程中，招商置业提交了以下证据：2016年9月29日取得的案涉商品房所在招商花园E区4幢27层3号房的房屋所有权证书；证明目的：案涉商品房所在E4幢已经办理完成一户房屋所有权证书，根据毕节市办证部门的规定，办理案涉商品房转移登记时无需再办理“幢首登”，案涉商品房已符合办理转移登记的条件。 王健、谢芳质证认为：对真实性、合法性无异议，关联性有异议。该证据与本案无关，达不到招商置业证明目的。即使涉案房屋于2016年9月29日符合转移登记条件，但招商置业直至一审庭审时才告知王健、谢芳，违约事实客观存在，且招商置业至今未将办证资料提交至办证机关，应当承担违约责任。 经审理查明，除对一审法院认定的事实予以确认外，本院另查明，案涉商品房所在招商花园E区4幢27层3号房，已于2016年9月29日取得房屋所有权证书。 本院认为，综合双方当事人的诉讼意见和本案事实，本案二审焦点是：1.招商置业是否应当承担违约责任；如果应当承担，违约责任如何认定；2.一审法院判令招商置业限期办理不动产权证书是否得当。 关于第一个争议焦点。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，双方在《商品房买卖合同》中约定，招商置业应当在2016年9月30日前取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给王健、谢芳。上述内容即是双方就协助办证义务的具体约定。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，招商置业已代为收取王健、谢芳缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审法院据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。招商置业关于双方未建立委托合同关系、其收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 依据合同约定，招商置业应当限期办理商品房初始登记，并限期向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于招商置业已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责招商置业再向买受人交付有关文书已无实际意义。此时招商置业依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知买受人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为招商置业交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。买受人据此得以向招商置业提交应由买受人提交的办证资料，用于招商置业代为办理转移登记。在案证据显示，招商置业已于2016年9月29日取得案涉商品房所属楼栋27层3号房的房屋的所有权证，故至迟于2016年9月29日，招商置业已具备交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。招商置业主张其以向王健、谢芳邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式，完成了案涉商品房已具备办证条件的披露义务，但从记载内容可知，《入伙通知书》及其附件，系招商置业为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露招商置业已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知招商置业在办证问题上的合同履行情况，故不能依据送达缴费通知认定招商置业已履行完毕合同约定的文书交付义务。招商置业举示的2016年11月29日《房屋交易（转让类）确认单》，是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明，一审法院依据房屋交易确认单，认定招商置业已向办证部门提交办理案涉商品房转移登记的资料，事实依据充分，本院予以确认。王健、谢芳关于《房屋交易确认单》只能证明案涉商品房的交易信息，招商置业不能证明其在具备办理转移登记条件后已尽通知义务，违约金应当从2016年10月1日计算至2018年12月20日的上诉理由不成立，本院不予采信。 本案中，招商置业以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及买受人拒不配合、协助为由，进行违约责任抗辩。本院审查认为，《不动产登记暂行条例》已于双方签订合同之前颁布施行，该条例确立的“二证合一”的不动产登记制度，不属于招商置业履行合同期间遭遇的不可抗力事由，其以此抗辩责任承担，于法无据，本院不予采纳。同时，根据《不动产登记暂停条例》等规范性法律文件的规定，商品房转移登记的办理，以商品房出卖人办理完成商品房初始登记为前提。由此可知，招商置业办理商品房初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书，不以买受人是否予以协助、配合为条件。无论王健、谢芳是否及时缴纳契税，均与招商置业能否履行前述合同义务无涉。故此，对招商置业提出的该项上诉意见，本院亦不予采纳。 综上，一审法院对本案违约事实和违约期间的认定，均无不当，本院予以确认。 关于违约金如何计算的问题。依据双方合同约定，逾期交付办理转移登记有关文书未超过180个工作日，违约责任按照已付购房款的万分之一计付。因本案违约期间为2016年10月1日至2016年11月29日，未超过180个工作日，故应当按照王健、谢芳已付购房款265,413元的万分之一计算违约金，即为26.54元。一审法院对违约金的计算不当，本院予以纠正。 关于第二个争议焦点。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合招商置业接受委托、代为办理房屋转移登记，一审判令招商置业限期90日为王健、谢芳办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审法院判令招商置业限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令招商置业代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，前述判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。 综上所述，上诉人招商置业的上诉理由部分成立，对其成立部分予以支持，对其无理部分，予以驳回；上诉人王健、谢芳的上诉理由不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，拟判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6999号民事判决第一项、第三项，即：被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告王健、谢芳交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告王健、谢芳办理涉案商品房的不动产权证书；驳回原告王健、谢芳的其他诉讼请求。 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6999号民事判决第二项，即：被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王健、谢芳逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款265,413元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2016年12月29日止）。 三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，支付上诉人王健、谢芳逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金26.54元。 四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费100元，共计125元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担100元，上诉人王健、谢芳负担25元。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年七月十五日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷