浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙07执复65号 复议申请人（被执行人、异议人）：江帆，男，1984年1月10日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托代理人：金和平、陈瑶，浙江金鸽律师事务所律师、实习律师。 复议申请人（被执行人、异议人）：江星伟，男，1956年5月5日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司金华分行，住所地：浙江省金华市婺城区人民西路**。 负责人：吕中法，行长。 被执行人：柳雪景，女，1962年1月17日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 被执行人：宋赟，女，1984年11月16日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 第三人（买受人）：朱建忠，男，1969年3月21日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 复议申请人江帆、江星伟不服浙江省金华市婺城区人民法院（以下简称婺城法院）（2019）浙0702执异38号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 婺城法院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司金华分行（以下简称浦发银行金华分行）与被执行人江星伟、柳雪景、江帆、宋赟金融借款合同纠纷一案中，裁定拍卖被执行人柳雪景所有的位于兰溪市××新××行政村××号的房屋，并组织了网络司法拍卖。被执行人江帆、江星伟不服，以评估报告存在漏评等为由提出执行异议，请求撤销婺城法院对该房屋无证、违章部分建筑的拍卖。 婺城法院查明，浦发银行金华分行与江星伟、柳雪景、江帆、宋赟金融借款合同纠纷一案，该院于2017年4月7日作出（2016）浙0702民初7998号民事判决：一、江星伟、柳雪景于判决生效之日起10日内归还浦发银行金华分行借款本金5896000元，并支付利息404764.93元（已算至2016年7月17日，之后仍按个人借款合同约定的利率、罚息率计算至实际清偿之日止）二、浦发银行金华分行在上述第一项及诉讼费范围内，对位于兰溪市××××号房屋［兰房权证横溪字第××号，兰国用（2009）第××号，兰房他证兰字第××号]在最高额抵押担保限额10130000元范围内，享有优先受偿权。三、江帆在最高额保证6000000元范围内对上述第一项款项承担连带清偿责任。四、宋赟在其与江帆的夫妻共同财产范围内对上述第一项款项承担连带清偿责任。五、江帆、宋赟在履行保证责任后，有权就代还款部分向江星伟、柳雪景追偿。六、驳回浦发银行金华分行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费55906元，保全费5000元，由江星伟、柳雪景、江帆共同负担。该民事判决生效后，江星伟、柳雪景、江帆、宋赟未履行生效法律文书所确定的义务，浦发银行金华分行向法院申请执行。执行期间，2018年5月28日，婺城法院在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖被执行人柳雪景所有的位于兰溪市××××号房屋。2018年5月29日，朱建忠通过司法拍卖以702万元竞得该案涉房地产。2018年6月21日婺城法院作出（2017）浙0702执6399号之一执行裁定：一、解除对被执行人柳雪景名下的位于兰溪市××新××行政村××号商业房产的查封，并对其后查封一并予以解除[原首封案号：（2016）浙0702民初7998号]。二、原属被执行人柳雪景名下的位于兰溪市××新××行政村××号商业房产的所有权和土地使用权[产权证号：兰房权证横溪字第××号，兰国用（2009）第12-1275号],及相关权利归买受人朱建忠（身份证号码：3301251969××××××××）所有，并自该裁定送达买受人时起转移。三、买受人朱建忠（身份证号码：3301251969××××××××）可持该执行裁定书到相关管理机构办理上述房产所有权和土地使用权的过户登记手续。2018年6月28日，兰溪不动产登记中心收到法院送达的协助办理过户登记的通知书后协助办理过户手续。2018年12月3日，朱建忠领取了该案涉房产的不动产权证书。 针对江星伟、江帆提出评估报告有漏评的问题，婺城法院于2018年11月9日致函浙江恒基房地产土地资产评估有限公司（以下简称恒基公司）：你公司于2018年2月21日作出的浙恒兰估（2018）第0401号房地产估价报告（兰溪市××新××行政村××号商业房地产）,现原权利人江星伟、柳雪景通过浙江省第三地质大队测绘，认为兰溪市××新××行政村××号商业房地产的二至四层实际漏评建筑面积15.03平方米，一层、八层的二条1.5米外檐的面积和友谊大酒店地下室和一层面积未评估，请你公司到现场再进行勘察，及时回复我院。2018年12月4日，恒基公司书面回复：我公司接受贵院（2018）浙婺委评48号委托书的委托，根据房地产估价规范和法律规定的估价程序和要求，于2018年2月1日安排注册房地产估价师对兰溪市××新××行政村××号商业房地产进行了现场查勘，并于2018年2月11日出具了评估报告。在法律规定的期限内，我公司并未收到相关当事人对评估报告的书面异议，本案标的物于2018年3月26日进行法拍挂牌公告，于2018年5月29日法拍（二拍）成交，并已办理了产权过户手续。由此可见，被执行人对评估报告和法拍行为是认同的，或视为自动放弃了异议权利。应贵院要求，我公司就贵院2018年11月9日签发的（2017）浙0702执6399号函中情况作以下两点说明：1.2018年2月1日现场查勘时，被执行人全程陪同我公司工作人员进行现场查勘，并主动提供了产权证复印件，所提供产权证复印件与我公司工作人员在兰溪市不动产中心查阅产权信息，及贵院提供的“标的情况中的面积”相一致，我公司依据合法登记面积进行评估。现估价对象已办理权属变更登记，登记面积与原产权证面积一致。2.被执行人提供了浙江省第三地质大队于2018年9月26日出具的地下室及1-4层的测绘面积。经我公司估价人员向浙江省第三地质大队测绘人员了解，该测绘人员确认地下室面积、2-4层面积与产权证所载面积差异均属正常误差范围内。另外，被执行人在我公司出具评估报告后对该房地产原现状作了改动，将一层部分的外墙玻璃向外移了1米多。走廊、1层、8层的二条1.5米外檐为整幢合法确权建筑物的一部分，我公司在估价时已在成本、装修及收益中整体考虑，门厅、餐厅作为无证房已按整体造价评估其价值。因此，我公司依据不动产登记中心确权面积进行评估是合法、合规、合理的，不存在漏评情况。该回函送达被执行人江星伟、柳雪景后，被执行人江星伟、柳雪景、江帆认为评估报告中存在漏评，提出重新鉴定。2019年1月18日，婺城法院向金华市中级人民法院递交专家评审申报表，提请专家进行评审。2019年1月25日，婺城法院收到金华市中级人民法院复函：我处收到贵院提交的关于对兰溪市××××号的商业房地产评估报告[浙恒兰估（2018）第0401号]提请专家评审申报表，于2019年1月25日组织三名评估专家对本案进行专门审查。经过会审，专家认为此标的评估报告不存在漏评，特此回复。2019年3月14日，江星伟仍以该案涉房产在拍卖评估时存在漏评为由，向婺城法院提出书面异议。 另查明，江星伟与柳雪景系夫妻关系，江帆系儿子。 婺城法院认为，执行过程中，当事人、利害关系人认为执行法院的执行行为违反法律规定的，可以提出异议。当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。本案中，法院执行拍卖的兰溪市××新××行政村××号商业房地产，评估机构评估时已将走廊、1层、8层的二条1.5米外檐为整幢合法确权建筑物的一部分，在估价时已在成本、装修及收益中整体考虑，门厅、餐厅作为无证房已按整体造价评估其价值。拍卖成交前，当事人对评估报告也未提出异议。拍卖成交后交付过程中，江星伟、江帆以评估时存在漏评对案涉房产整体交付提出异议，但原评估机构和专家会审后均认为案涉拍卖标的评估报告不存在漏评，故江星伟、江帆的异议理由不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第十七条第一项规定，裁定驳回江星伟、江帆的异议请求。 复议申请人江帆向本院申请复议称，一、江星伟、柳雪景从兰溪市国土局受让431.03平方土地后，与江帆协商，拟建造酒店，并由江帆出资设立兰溪市横溪友谊大酒店。实际建筑面积3788.05平方（地（地质三大队面积加**以上面积规划面积3410.28平方，超出377.77平方。双方约定超规划面积建设的房屋归江帆所有，并由江帆于2008年3月7日缴纳罚款132696元。房屋建造完毕后，酒店由江帆经营到2009年2月，后因江帆出国留学而转让柳雪景，约定房产外的现有资产以50万元转让给柳雪景并进行了工商变更登记。柳雪景在登记房产时，也仅登记了其所有的431.03平方及相应的房产面积3410.28平方，对未登记确权的超面积部分377.77平方房屋使用权属归江帆。二、执行中，婺城法院委托恒基公司对坐落于兰溪市××××号房屋估价，于2018年5月29日进行拍卖并由第三人拍卖成交。后江星伟发现，评估报告中未对未登记确权的超规划面积377.77平方进行评估，为此江星伟多次向评估机构及婺城法院提出异议。评估机构回复按抵押银行的房产证登记面积进行评估，执行法官也说按照房产证记载内容拍卖。为此，江帆于2018年10月25日提出异议，要求确认超规划面积377.77平方未拍卖。但在执行中，执行法官又要求江星伟全部腾空，认为已全部拍卖，故江帆于2018年11月10日变更异议请求，认为未经评估（即所谓漏评）即拍卖的行为违法。2018年12月4日，恒基公司致函法院认为不存在漏评。复议申请人于2018年12月6日进行回复并再提异议。两次异议均未作出裁定。2019年1月31日，婺城法院承认上述房产存在争议，并要求江星伟对无争议部分在2月28日前予以腾空。江星伟按时腾空了无争议部分房屋。2019年3月1日，执行法官又张贴了（2017）浙0702执6399号腾空房屋通知书、《关于对浙恒兰（2018）第041号房地产评估报告专家评审复函》。复议申请人认为，婺城法院自认上述房产存在争议，在争议未解决前，作出腾空房屋通知书违法，再次于2019年3月8日、3月14日提出异议，认为《评估报告专家评审复函》不具有合法性，不具有证明力，并强烈要求组织听证，但婺城法院未听证就作出异议裁定。三、异议裁定采取恒基公司的回函及专家意见错误。1.《评估报告专家评审复函》不具真实性、合法性，更不具有证明力。该专家复函没有专家签名，也没有专家的身份证明，无法证明其真实性、合法性。2.《关于兰溪市××××号商业房地产回复函》也无证明力。江帆从未收到评估报告，故不知有权得出异议及提出异议的期限。且评估报告也未告知异议权利及期限，即使复议申请人未提出异议，不等于评估机构可以乱评估，也不等于对违法评估的认同，更不是错误评估的免责事由。该回复函第三段内容完全错误。该回复函第1点理由称被执行人全程陪同进行现场勘查，但未明确是哪一人，复议申请人从未陪同。陪同也不能推定为认可。回复函第2点理由称，该公司的测绘面积与浙江省第三地质大队测绘面积误差系正常误差范围，没有说服力。浙江省第三地质大队测绘的负一楼面积459.71平方，一楼面积509.86平方，而恒基公司测绘是登记面积，负一楼445.53平方，一楼342.39平方，没有实地勘察，且相差悬殊。关于回复函中的改变现状并不影响测绘公司的依法测绘，所谓已经在成本与装修中考虑，恰证明其评估错误，对未评估的超规划面积不可能考虑成本、装修内，且其也未提供依据。婺城法院要求恒基公司到现场再次勘察，但恒基公司未再次现场勘查，其回复不负责任，婺城法院采纳该复函错误。四、婺城法院适用法律错误。本案是否存在漏评，涉及执行标的争议，应适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定，如是漏评而拍卖，则涉嫌执行行为违法。因而，本案应同时适用上述法律规定。五、婺城法院程序违法，复议申请人四次异议，均未裁定，同时未进行听证，程序违法。六、（2017）浙0702执6399号之一执行裁定执行的是柳雪景的房屋，因而，属于江帆房屋不在执行范围，更不存在评估、拍卖，故异议裁定和（2017）浙0702执6399号之一执行裁定矛盾，应予撤销。综上，请求依法撤销（2019）浙0702执异38号执行裁定并确认婺城法院执行兰溪市××××号房屋的行为违法；请求依法确认坐落于兰溪市××××号建筑面积377.77平方（其中底楼14.18平方、一楼167.47平方、二楼99.06平方、三楼48.53平方、四楼48.53平方）的房屋使用权归江帆。 复议申请人江帆向本院提交了：个人最高额抵押合同，恒基公司评估报告估价结果明细表、回复函，婺城法院第二次拍卖公告、须知，浙江省第三地质大队测绘的友谊大酒店面积分户明细，柳雪景房屋平面图，建筑工程建筑面积计算规范，兰溪市政府（2008）5号文件，兰溪行政服务中心兰行政会（2008）1号文件，罚没款票据，营业执照，转让协议书，限期腾空房屋通知书，专家评审复函，以证明其主张。上述证据除限期腾空房屋通知书为原件外，其余为复印件或图片打印件。 复议申请人江星伟向本院申请复议称，一、恒基公司未实地勘察，就回复称评估时已考虑在装修成本内，该回复函不具合法性。评估报告中也没有说已考虑在装修成本内。二、江帆作为本案案外第三人是真正权利人，被执行人对超范围部分无产权。江帆未收到评估报告，不应当排除其权利。即使江帆未异议也不等同于对违法评估的认同。回复函的内容更说明评估公司在评估时未将权利人和案外第三人权益理清，没有把无产权证面积评估在内的事实。三、专家在审查标的物时，认为不存在漏评，专家评审复函没有说明是依据评估报告上所载建筑面积还是按拍卖标的的实际建筑面积进行审查，或者按评估报告上对标的物所作的说明、照片和视频资料审查。如果专家凭以上资料为依据作出不存在漏评的结论，复议申请人认为该结论不合法。根据拍卖须知第八条，拍卖人对标的物所作的说明、视频资料、图片是仅供参考，因此，上述资料不能作为标的物是否存在漏评的依据。四、婺城法院未对案件进行听证错误。综上，请求撤销（2019）浙0702执异38号执行裁定，撤销婺城法院对无证部分房产的拍卖。 复议申请人江星伟向本院提交了：恒基公司评估报告估价结果明细表、回复函，浙江省工程建设标准，营业执照，转让协议书，兰溪市政府（2008）5号文件，罚没款票据，柳雪景房屋平面图，浙江省第三地质大队测绘的友谊大酒店面积分户明细，婺城法院第一次拍卖须知，以证明其主张。上述证据为复印件或图片打印件。 申请执行人浦发银行金华分行称，江星伟办理贷款时，提供了其配偶柳雪景名下位于兰溪市××××号房屋作最高额抵押，并由江帆、宋赟夫妻提供连带责任保证。进入执行后，江星伟、柳雪景、江帆、宋赟均是被执行人。即使存在江帆认为的部分房产系其所有，法院也可强制执行。法院执行程序合法，处置合理。《评估报告专家评审复函》符合法院处置流程，具有真实性、合法性。按异议人的说明，江帆对未确权部分仅享有使用权，并不具有处置权，在主体结构被依法处置的前提下，不存在异议人尚对附属资产具有独立使用权。退一步讲，异议人作为被执行人，法院依法强制执行并无不当。因此，请求驳回复议申请人的复议申请。 被执行人柳雪景称，婺城法院异议裁定错误，同意复议申请人江帆、江星伟的复议。补充一、据《浙江省工程建设标准》建筑面积计算细则第5.2.7条“与房屋相连的有上盖和柱的走廊、连廊和挑廊，均按其柱的外围水平投影计算全部建筑面积。宽度在0.90m以上有上盖无柱的不封闭檐廊，无围护设施的，按其顶盖水平投影面积的1/2计算”规定，对面积应按规定据实计算。恒基公司未再次现场勘察且未提供考虑装修成本在内的依据作出回复函，婺城法院对该回复函合法性未认真审查就采用，不合法。《专家评审复函》复函日期比评审日期提前一年，比评估报告提前17天，不符合逻辑，婺城法院对《专家评审复函》内容不进行认真审查，因此采用该复函的裁定也不合法。二、异议裁定称婺城法院在2019年1月25日已收到中级法院复函，但在1月31日又到现场，认可标的物有争议，同意无争议部分在2月28日前腾空。但房屋如期腾空交付后，3月1日婺城法院又依据中院复函的不存在漏评的结论，要求被执行人把整幢房屋作为标的物移交给买受人。婺城法院应对为何出尔反尔处置标的物原因、不采纳复议申请人合法证据而采纳评估公司不合理回复及中院专家错误评审结论，作出解释。 被执行人柳雪景向本院提交了：浙江省工程建设标准，恒基公司评估报告估价结果明细表、出具评估报告日期、回复函，专家评审复函，限期腾空房屋通知书，以证明其主张。上述证据为复印件或图片打印件。 第三人朱建忠称，一、其非案件当事人，只是通过合法的司法拍卖途径取得被执行财产的当事人，与委托拍卖人间存在拍卖法律关系，与复议申请人无直接法律关系。婺城法院拍卖公告中标的物介绍，该房产有产权证建筑面积为3410.28平方米，无产权证建筑面积为368.38平方米。评估报告称该房产有产权证建筑面积为3410.28平方米，无产权证建筑面积为368.38平方米，加上室内装潢装修，最终评估价为1252.43万元，与拍卖公告中标的物介绍内容一致。朱建忠按公告缴纳保证金，于2019年5月29日以702万元竞得。二、朱建忠通过合法途径依法取得拍卖房产并办理了不动产权证，物权应受法律保护。柳雪景等人在朱建忠竞得该房产后，未得到朱建忠同意下仍营业并擅自搭建新的那间建筑，破坏原房屋装潢装饰，将杂物堆在一楼大厅，拒绝腾空交房。为此，朱建忠自2018年7月起多次向执行法官沟通，希望按时交付房产。但该房产交付仍超过了公告时间，且时至今日，复议申请人仍阻挠交付，给朱建忠造成重大损失。三、复议申请人在网拍前从未就相关评估报告提出异议，朱建忠竞得房产后阻挠交付。在此次异议前，婺城法院已就其提出的相关问题进行了处理，评估机构亦出具了《评估报告专家评审复函》。在此前提下，朱建忠认为复议申请人不成立，目的在阻挠交付，迫使朱建忠答应其提出的无理要求。综上，请求驳回复议申请人的复议申请。 本院复议审查查明的事实与婺城法院查明的事实基本一致。另查明，婺城法院执行立案后，决定对被执行人柳雪景所有的位于兰溪市××新××行政村××房产进行评估。经本院司法鉴定处通过随机抽取，确定恒基公司兰溪分公司为评估机构。2018年2月11日，恒基公司出具浙恒兰估（2018）第0401号评估报告，确定被执行人柳雪景所有的位于兰溪市××新××行政村××号总建筑面积3540.84㎡（其中确权面积3410.28㎡，超规划面积130.56㎡），无证房建筑面积237.82㎡，土地使用权面积431.0㎡的商业用途房地产，在价值时点2018年2月1日的市场价值为1252.43万元。2018年3月14日，婺城法院向被执行人柳雪景送达了评估报告。婺城法院于2018年3月14日作出（2017）浙0702执6399号执行裁定，裁定拍卖被执行人柳雪景所有的位于兰溪市××新××行政村××号的房屋（详见评估报告），并于2018年3月21日向柳雪景送达。2018年3月26日，婺城法院在淘宝网司法拍卖网络平台组织了第一次拍卖，标的物介绍栏载明“位于兰溪市××新××行政村××房屋，建于2007年，房屋总层数11层，所在楼层-1-10层，南北朝向，建筑结构为钢混结构，总建筑面积3540.84㎡（其中确权面积3410.28㎡，超规划面积130.56㎡，无证房建筑面积237.82㎡），土地使用权面积431㎡”等内容，第一次拍卖流拍。随后婺城法院组织了第二次拍卖，由朱建忠以702万最高价竞得。朱建忠于2018年12月3日办理了不动产权证，证载土地使用权面积431.03平方米，房屋建筑面积3410.28平方米。因被执行人江帆、江星伟认为恒基公司漏评，并提供浙江省第三地质大队测绘成果书。婺城法院函询恒基公司，恒基公司回复称不存在漏评情况。婺城法院还向浙江省第三地质大队进行了解，浙江省第三地质大队于2019年1月7日向婺城法院出具说明一份，称对房屋地下室及1-4层的建筑面积逐层实测，测绘结果大于房地产证记载面积，房产证面积是按现状规划确权，房屋建筑面积测绘报告是按实地现状测绘，两者之间无对比性。2019年1月25日，本院出具的专家评审复函，认为兰溪市××新××行政村××号商业房地产的评估报告不存在漏评。该专家评审复函落款时间为2018年1月15日，经查系笔误。其后，江帆、江星伟仍提出执行异议。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：……（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，江帆、江星伟以评估报告未对377.77平方超规划面积进行评估属漏评等为由提出异议，请求撤销婺城法院对无证、违章部分建筑的拍卖行为，婺城法院按民事诉讼法第二百二十五条规定审查符合法律规定。婺城法院在收到江帆、江星伟的异议后，已责令恒基公司进行了回复，同时也报请本院司法鉴定处召集专家进行评审，专家评审意见认为兰溪市××新××行政村××号的评估报告不存在漏评，且浙江省第三地质大队亦向婺城法院书面说明，认为测绘结果与房产证记载面积两者间无对比性，因此，复议申请人关于评估报告漏评的复议理由不成立，本院不予支持。婺城法院根据异议案件情况，依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条之规定实行书面审查并无不当，复议申请人关于婺城法院异议审查未进行听证程序违法的复议理由，本院不予支持。柳雪景系案件被执行人，其所有的位于兰溪市××新××行政村××房屋系抵押财产，因此，婺城法院对被执行人柳雪景名下财产采取评估、拍卖措施，符合法律规定。综上，复议申请人江帆、江星伟的复议理由不成立，本院不予支持。婺城法院（2019）浙0702执异38号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回江帆、江星伟的复议申请，维持浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702执异38号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 郭召军审判员陈晓欢审判员金卓颖 二〇一九年七月二十六日 代书记员 俞             兰