广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终666号上诉人（原审原告、反诉被告）：黎志，男，1977年10月25日出生，汉族，户籍所在地广东省阳春市。委托诉讼代理人：李文波，男，1971年10月21日出生，汉族，住广东省阳春市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗尧运，男，1994年7月29日出生，汉族，住广东省阳春市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗尧珍，女，1984年9月8日出生，汉族，住广东省阳春市。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：严日朝，男，1959年6月22日出生，汉族，住广东省阳春市。原审第三人：陈洪悦，男，1958年8月10日出生，汉族，住广东省阳春市。上诉人黎志因与被上诉人罗尧运、罗尧珍、原审第三人陈洪悦租赁合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2018）粤1781民初2038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黎志上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判罗尧运、罗尧珍返还租金110000元给黎志。二、本案一、二审诉讼费全部由罗尧运、罗尧珍承担。事实及理由：一审认定事实和适用法律部分错误，处理结果对黎志不公平。罗尧运、罗尧珍将原有在阳春市xxx砖厂的厂房厂地租赁给黎志用于开办再生资源有限公司。2017年6月27日，黎志与罗尧运、罗尧珍签订《厂房厂地租赁合同》。合同签订后，黎志在2017年8月11日对该砖厂在承租前已受台风损坏的宿舍进行修缮以及厂房厂地进行铺设混凝土时，阳春市国土资源局向其发出《责令停止违法行为通知书》。黎志接到上述通知书后，按通知要求向政府相关部门报建，由于罗尧运、罗尧珍未能提供所出租厂房厂地的土地使用权证，致使黎志无法办理报建手续，无法实现合同目的。换言之，黎志自2017年8月11日起无法继续履行本合同。几经周折，黎志曾于2018年农历1月16日以口头形式向罗尧运、罗尧珍提出解除厂房厂地租赁合同。罗尧运在一审庭审中也承认了该事实。根据双方签订的《厂房厂地租赁合同》第八条第3款“合同履行期间，如遇国家法律政策不准办该厂的，甲乙方同意终止合同，乙方对已使用厂房厂地时间要付租金给甲方，对已收的押金要退给乙方”的约定，黎志自2017年8月11日已经无法继续履行本合同，罗尧运、罗尧珍应返还租金110000元给黎志。罗尧运、罗尧珍答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正。罗尧运、罗尧珍经集约拥有并经营使用xxx砖厂的厂房厂地是无可否认的事实。由于罗尧运、罗尧珍对xxx砖厂的厂房厂地有长期使用权，罗尧运、罗尧珍有权将该厂房厂地出租给他人使用并收取租金。黎志在租用的土地上搞建设，理应依法办理报批手续。黎志在未取得建设施工许可的情况下擅自建设，受到了行政警告及处罚，这与罗尧运、罗尧珍出租该地并收取租金是完全不同的两个法律关系。在黎志被责令停建时，罗尧运、罗尧珍一直配合黎志办理建设报建手续，黎志主张罗尧运、罗尧珍没有提供合法的土地使用权证致使其无法实现合同目的，毫无依据。事实上，黎志使用xxx砖厂厂房厂地时没有权属争议。综上所述，请依法驳回黎志的上诉请求。原审第三人陈洪悦没有提交诉讼意见。黎志一审起诉请求：一、解除黎志与罗尧运、罗尧珍双方于2017年6月27日签订的《厂房厂地租赁合同》；二、判决黎志与罗尧运、罗尧珍立即退还合同押金110000元给黎志；三、本案诉讼费用全部由罗尧运、罗尧珍承担。罗尧运、罗尧珍反诉请求：一、判决黎志支付2018年8月1日起至法院判决解除黎志与罗尧运、罗尧珍于2017年6月27日签订的《厂房厂地租赁合同》之日止的租金，暂计至2018年9月底的租金为18333.33元;二、请求黎志将400千瓦的变压器过户回罗尧运、罗尧珍名下。一审法院认定事实：2017年6月27日，罗尧运、罗尧珍作为甲方与黎志作为乙方签订了《厂房厂地租赁合同》，内容为：“甲方：罗尧运，男，1994年7月29日出生，住阳春市。罗尧珍，女，1984年9月8日出生，住阳春市。乙方：黎志，男，1977年10月25日出生，住阳春市。甲方拥有使用权的座落在本村xxx砖厂的厂房厂地，同意租赁给乙方办厂使用，有关厂房厂地租赁事宜，双方自愿签订如下合同条款：一、甲方租赁厂房厂地给乙方使用时间为：2017年8月（指模）1日起至2037年8月（指模）1日止，共贰拾周年。二、甲方租赁给乙方的土地四至及面积：东至山边为界，南至山边为界，西至山边为界，北至xxx外墙为界；同时包括甲方机房在内的土地、房屋在内（具体由双方现场核实面积为准）。三、租金、押金及支付方式：（一）租金为每年拾壹万元人民币（￥110000元），由乙方每年支付给甲方；第六年（即第二个五年）开始在原租金基础上增加10%，此后每隔五年在上期租金数额上递增10%，直至按每五年递增付租金到合同期满。（二）支付方式为每年7月1日为乙方支付租金时间。（三）乙方承租甲方厂房厂地在签订本合同之日乙方付押金拾壹万元人民币（￥110000元）给甲方（乙方承诺在2017年10月前支付）。如乙方延期支付租金，则作违约处理，依法对延期租金总数息率加倍支付给甲方；延期两个月作合同自行解除，甲方依法追讨租金（以上租金及押金以收据为准）。四、乙方承租该土地用途为：乙方用于办再生资源有限公司。五、乙方承租期间甲方按厂房厂地土地现状交付给乙方使用，有关需要通路、用电等由乙方自行解决，并无偿由乙方给甲方在厂内住房日常生活用电。乙方承租期间必须依法经营使用土地，有关报建及政府要求办理的一切手续乙方解决，甲方协助。如出现违法行为及有关安全、环境污染等问题全部由乙方自负，与甲方无关。六、在承租期间如遇国家建设需征收该土地时，土地补偿的征地款归甲方，土地上的旧建筑补偿归甲方，新的建筑和附着物补偿归乙方。七、乙方承租期间，如出现该土地权属、界址纠纷，甲方要负责处理完善给乙方使用。八、违约责任：①承租期间，甲方如中途违约收回厂房厂地，甲方要按乙方所付租金、押金和乙方投资经营款及收益总数（按司法鉴定评估数为据）赔偿给乙方。②乙方中途违约退合同的，对已付给甲方的租金和押金无权追取，乙方在该土地上一切投资和建筑无偿归甲方。③合同履行期间，如遇国家法律政策不准办该厂时，甲乙方同意终止合同，乙方对已使用厂房厂地时间要付租金给甲方，对已收的押金要退给乙方。九、乙方承租期内，可依法转让、出租、转租、抵押等，甲方要协助办理，并明确向新经营使用者继续按合同收取承租款。十、合同租赁期满，乙方要清除厂房厂地的杂物，清理好厂房厂地交回给甲方。对原甲方能存在的旧厂及乙方所新建厂房及用于生产用的电线路和变压器等无偿归甲方所有，机械等设备可移动的归乙方。合同期满，如甲方继续租赁时，在同等条件下，乙方可以优先租赁。十一、本合同是甲乙双方在平等、自愿、等价有偿原则签订，一经签字即发生法律效力，违者承担相关的经济法律责任。十二、本合同一式三份，双方各执一份，见证方存一份。甲方：罗尧珍（指模），2017.6.27(指模)，罗尧运（指模），2017.6.27(指模)。乙方：黎志（指模），2017.6.27。2017年6月27日。”合同签订后，黎志于2017年7月1日支付了2017年8月1日至2018年8月1日的租金110000元给罗尧运、罗尧珍，并对该砖厂的宿舍进行了修缮。罗尧运、罗尧珍已将xxx砖厂使用的400千瓦变压器过户至黎志名下，由黎志使用。2017年8月11日，黎志对租赁的厂房厂地进行铺设混凝土时，被阳春市国土资源局以未经批准擅自占用龙运岗土地建设（倒混凝土）向黎志发出《责令停止违法行为通知书》。黎志于2018年7月23日以罗尧运、罗尧珍出租的厂房厂地没有提供合法土地使用权证，导致合同目的无法实现为由，向一审法院提起诉讼。庭审中，黎志确认已支付给罗尧运、罗尧珍的110000元是2017年8月1日至2018年8月1日的租金，没有交付押金。黎志陈述签订《厂房厂地租赁合同》后，黎志未有实际经营，罗尧运、罗尧珍不予确认。黎志陈述曾于2018年农历1月16日以口头形式向罗尧运、罗尧珍提出解除厂房厂地租赁合同。罗尧运陈述，黎志是曾在2018年农历1月16日向罗尧运、罗尧珍提出要求退还租金，但后来在4月份，黎志又说到9月份打算做其他项目，到6月份又说不做9月份的项目了，又要求罗尧运、罗尧珍退还租金。另查明，黎志于2017年7月13日向阳春市工商行政管理局领取了法定代表人为黎志、名称为阳春市华业再生资源有限公司、类型为有限责任公司（自然人投资或控股）、经营范围为：生产、加工、销售：再生塑料、五金塑料（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）的营业执照。2010年7月10日，罗兆熙作为甲方与陈洪悦作为乙方签订《砖厂承包合同》，合同主要约定：甲方将阳春市xxx砖厂发包给乙方承包经营，承包期限为8年，即从2010年7月1日至2018年7月1日。合同还对承包费及结算方式、甲方原有的厂房、机械设备、合同终止的处理、违约责任进行了约定。黎志与罗尧运、罗尧珍签订《厂房厂地租赁合同》前，陈洪悦与罗兆熙已商量解除了《砖厂承包合同》。黎志与罗尧运、罗尧珍确认《厂房厂地租赁合同》约定的租赁的厂房厂地和《砖厂承包合同》约定的承包经营的砖厂是同一地方。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。本案中，黎志与罗尧运、罗尧珍在协商一致的基础上，订立《厂房厂地租赁合同》，由黎志租赁罗尧运、罗尧珍有使用权的位于阳春市xxx砖厂的厂房厂地用于开办再生资源有限公司，黎志与罗尧运、罗尧珍构成租赁合同关系。经审查，黎志与罗尧运、罗尧珍自愿订立的上述合同没有违反国家法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于黎志请求解除黎志与罗尧运、罗尧珍签订的《厂房厂地租赁合同》的问题。一审法院认为，黎志与罗尧运、罗尧珍签订《厂房厂地租赁合同》后，黎志于2017年7月1日支付了2017年8月1日至2018年8月1日的租金110000元给罗尧运、罗尧珍，罗尧运、罗尧珍交付了合同约定的厂房厂地给黎志经营，且黎志在经营过程中，办理了法定代表人为黎志的阳春市华业再生资源有限公司的营业执照。2017年8月11日，黎志在未取得建设许可的情况下对租赁的厂房厂地进行铺设混凝土时，被阳春市国土资源局以未经批准擅自占用龙运岗土地建设（倒混凝土）发出《责令停止违法行为通知书》，致黎志无法经营。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，黎志请求解除与罗尧运、罗尧珍签订的《厂房厂地租赁合同》，一审法院依法予以支持。关于黎志请求罗尧运、罗尧珍退还租金110000元的问题。一审法院认为，黎志与罗尧运、罗尧珍签订的《厂房厂地租赁合同》约定“乙方中途违约退合同的，对已付给甲方的租金和押金无权追取，乙方在该土地上一切投资和建筑无偿归甲方”，黎志与罗尧运、罗尧珍签订《厂房厂地租赁合同》后，黎志已实际使用了罗尧运、罗尧珍拥有使用权的厂房厂地，现黎志只是因铺设租赁的厂房厂地混凝土路面时被阳春市国土资源局以未经批准擅自占用土地为由责令停止违法行为，双方签订的《厂房厂地租赁合同》没有约定罗尧运、罗尧珍交付的厂房厂地须混凝土路面，也没有约定罗尧运、罗尧珍交付的厂房厂地须有土地使用权证，黎志以罗尧运、罗尧珍出租的厂房厂地没有提供合法土地使用权证致使无法实现合同的目的请求罗尧运、罗尧珍返还已交付的租金110000元，理由不充分，也不符合黎志与罗尧运、罗尧珍的约定，因此，一审法院依法不予支持。关于罗尧运、罗尧珍反诉请求黎志支付2018年8月1日起至法院判决解除双方签订的租赁合同之日止的租金和黎志将400千瓦变压器过户回罗尧运、罗尧珍名下的问题。一审法院认为，黎志依《厂房厂地租赁合同》的约定于2017年7月1日支付了2017年8月1日至2018年8月1日的租金给罗尧运、罗尧珍，黎志于2018年7月23日向一审法院起诉请求解除与罗尧运、罗尧珍签订的《厂房厂地租赁合同》，且罗尧运、罗尧珍在庭审中确认黎志分别于2018年农历1月16日和2018年6月曾要求罗尧运、罗尧珍退回租金，故罗尧运、罗尧珍反诉请求黎志支付2018年8月1日起至解除租赁合同之日止的租金，理据不足，一审法院不予支持。黎志与罗尧运、罗尧珍在履行《厂房厂地租赁合同》过程中，罗尧运、罗尧珍将xxx砖厂的400千瓦变压器过户至黎志名下，一审法院已确定解除黎志与罗尧运、罗尧珍所签订的《厂房厂地租赁合同》，罗尧运、罗尧珍请求黎志将400千瓦变压器过户回罗尧运、罗尧珍名下，一审法院依法予以支持。陈洪悦经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案对陈洪悦缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（一）项、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决：一、解除黎志与罗尧运、罗尧珍于2017年6月27日签订的《厂房厂地租赁合同》；二、黎志于判决发生法律效力之日起十五日内协助罗尧运、罗尧珍将xxx砖厂400千瓦的变压器办理过户登记至罗尧运、罗尧珍名下；三、驳回黎志的其他诉讼请求；四、驳回罗尧运、罗尧珍的其他诉讼请求。一审案件受理费2500元，反诉费130元，由黎志负担2500元，罗尧运、罗尧珍负担130元。二审期间，各方没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，罗尧运、罗尧珍主张涉案《厂房厂地租赁合同》约定的出租标的物涉及的土地为农用地，其通过合同形式与农户签订合同取得涉案土地的使用权。本院认为：本案为租赁合同纠纷。涉案《厂房厂地租赁合同》约定的出租标的物涉及的土地为农用地，而在农用地上建设厂房的行为违反了法律关于禁止在农用地上进行非农建设的规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方签订的《厂房厂地租赁合同》应依法认定为无效合同。一审认定涉案《厂房厂地租赁合同》合法有效并判决解除双方签订的合同有误，本院予以纠正。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是罗尧运、罗尧珍应否退还全部的租金110000元给黎志。对此，本院分析如下：一、涉案厂房建设在农用地上，性质上属于违章建筑，基于违章建筑在未经依法拆除前拥有一定的利用价值，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，即使《厂房厂地租赁合同》无效，承租人实际利用厂房厂地的，出租人可请求承租人支付一定的占有使用费。二、双方在《厂房厂地租赁合同》中明确约定黎志租赁涉案厂房厂地的目的是开办再生资源有限公司，且出租方负有协助承租方办理报建手续等义务，但黎志在涉案土地上倒混凝土时被阳春市国土资源局责令停止建设，罗尧运、罗尧珍不能提供合法有效的土地使用权证书，致使黎志不能合法利用租赁物，属因租赁物的缺陷导致黎志无法实现合同目的。三、罗尧运、罗尧珍不能提供合法有效的土地使用权证书致使黎志不能在涉案租赁物上经营再生资源公司，以致不能实现合同目的，而双方在签订《厂房厂地租赁合同》时均没有对租赁物能否实现经营再生资源公司的目的进行合理评估，双方对此均存在过错。四、双方确认黎志在2018年农历1月16日曾以口头形式向罗尧运、罗尧珍提出解除合同的请求，不排除双方此前为继续履行合同进行磋商。综合考虑双方的过错程度、黎志实际没有利用涉案厂房厂地进行经营，但涉案厂房厂地确因涉案合同而闲置等情况，由黎志按已付租金的一半即55000元支付涉案厂房厂地的占有使用费给罗尧运、罗尧珍更为公平合理。即罗尧运、罗尧珍应返还55000元给黎志。一审认定黎志应支付110000元租金欠妥，本院予以纠正。综上所述，黎志的部分上诉理据成立，本院予以支持。一审判决认定合同有效错误，且确定由黎志支付一年的租金欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省阳春市人民法院（2018）粤1781民初2038号民事判决第二、四项；二、撤销广东省阳春市人民法院（2018）粤1781民初2038号民事判决第一、三项；三、罗尧运、罗尧珍于本判决发生法律效力之日起十日内返还55000元给黎志；四、驳回黎志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2500元、反诉费130元，由黎志负担1250元，罗尧运、罗尧珍负担1380元；二审案件受理费2500元，由黎志负担1250元，罗尧运、罗尧珍负担1250元。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年七月五日法官助理李凤霞书记员冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。