广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0205民初2006号 原告:广西福来物业服务有限责任公司，住所地广西柳州市白沙路**之一金瑞国际****。统一社会信用代码：91450200753730745E。 法定代表人：莫太贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭宗壮，该公司职员。 委托诉讼代理人：马天山，该公司职员。 被告：余志恒，男，1975年3月7日生，汉族，广西融安县人，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：叶莲凤（系被告余志恒的母亲），女，1946年5月5日生，汉族，广西融安县人，住广西柳州市柳**。 原告广西福来物业服务有限责任公司（以下简称福来物业）诉被告余志恒物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福来物业的委托诉讼代理人马天山、被告余志恒的委托诉讼代理人叶莲凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福来物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告立即给付物业服务费2925.72元，公共照明路灯费108元，电梯运行电费324元，电梯维保费1080元，上门收垃圾费270元，其他费用139.3元，合计4847.02元；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，福来物业撤回对余志恒主张公共照明路灯费108元，电梯运行电费324元，电梯维保费1080元，上门收垃圾费270元，其他费用139.3元的诉讼请求。（本院对此另行制作撤诉裁定书）事实与理由：原告为柳北文化商业广场提供物业服务。被告是柳北文化商业广场2栋3单元3-3室所有人并在此居住，被告享受了原告提供的服务，但未依约定按时交纳相关费用，侵犯了原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。 余志恒答辩称，楼上业主长期以来一直往下丢垃圾，福来物业疏于管理，余志恒房外的露台上除了有牙签、烟头、吃剩的东西、空洗发水瓶等，还有锁头、胶垫、切菜板等容易致人受伤的危险物品。楼上业主往下乱扔杂物，物业未及时清理，导致地漏堵塞，造成余志恒房子被淹的严重后果。且5楼有花盆半悬在外阳台，楼顶有人种植枇杷树，福来物业均未进行管理。余志恒一直找福来物业协商，希望减少物业费，福来物业不同意也没有整改，所以，余志恒才没有交纳物业费，如果能够减免一点，余志恒立即交纳物业费。 福来物业、余志恒围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.福来物业提供《柳北文化商业广场前期物业服务合同》，拟证明福来物业依法取得柳北文化商业广场小区物业服务及收取物业费的权利。余志恒对此有异议，认为这是房开公司与福来物业签订的合同，其无法核实真实性。对此，本院认为，该证据真实、合法，且与本案有关联性，本院予以采纳。 2.福来物业提供柳政办函〔2008〕43号《柳州市人民政府办公室关于同意开征居民生活垃圾处理费的批复》的复印件，拟证明垃圾费的收费标准。余志恒对此有异议，认为无法辨认其真伪。由于福来物业撤回对余志恒垃圾费的诉讼请求，因此本院对该份证据不予采纳。 3.余志恒提供照片20张，拟证明余志恒家的单元存在高空抛物的现象，余志恒家所在的露台上的垃圾都是楼上业主丢下的，物业没有尽到管理的义务。福来物业对这些证据的真实性不予认可。对此，本院认为，这些照片可以真实反映出余志恒居住小区的真实情况，真实、合法，且与本案有关联性，本院予以采纳。 综合全案证据，本院认定事实如下： 广西柳州腾安房地产开发有限责任公司（以下简称腾安房开）与福来物业于2008年4月17日签订《柳北文化商业广场前期物业服务合同》，选聘福来物业对柳北商业文化广场实施前期物业管理服务。该合同第三条约定服务期限从双方签订之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效之日止；第五条约定福来物业依照合同约定向腾安房开、业主收取物业管理服务费；第六条约定了物业管理服务在公共设施、场地方面的标准为公共设施、场地维护保养良好，在环境卫生方面的标准为生活垃圾等废弃物日产日清，公厕、垃圾箱等专人专管，不污染小区环境，在车辆行驶与停放秩序管理方面的标准为小区内车辆行驶有序，无乱停乱放现象等；第七条约定了在业主委员会成立前竣工验收合格交付业主后高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.7元由业主缴纳，最终收费标准以物价局批准价格为准。 2009年1月12日福来物业与余志恒签订《“柳北文化商业广场”前期物业服务协议》。该合同约定：余志恒购买的房屋坐落于柳州市，建筑面积81.27平方米；物业服务质量在公共设施、场地维修、养护方面应达到公共设施、场地维护保养良好，在环境卫生方面应达到公共部位、场地产生的垃圾等废弃物日产日清，公厕、垃圾筒等专人专管，不污染小区环境，公共秩序管理方面应做到井然有序，经营环境良好；高层住宅建筑面积暂定每平方米0.7元/月的标准收取，物业管理费按月交纳的时间为每月10日前。 广西壮族自治区柳州市物价局于2008年12月29日作出柳价字[2008]237号《关于柳北文化商业广场前期物业服务收费标准的批复》。该批复载明：物业服务费（含物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费、管理服务人员工资及福利等）按建筑面积计，高层住宅按1元/月·平方米（电梯电费、二次加压电费由业主按实际分摊），以上收费标准从2009年1月1日起执行。 因余志恒未向福来物业缴纳2015年1月至2017年12月的物业服务费、公共照明路灯费等费用，2018年8月10日福来物业委托广西和清律师事务所向余志恒出具《律师函》，该函要求余志恒于2018年8月31日前付清拖欠的费用。福来物业通过上门贴《律师函》的方式，书面向余志恒催收物业服务费等费用。现福来物业催收上述费用无果,故诉至本院，提出如上诉请。 另查明，广西柳州市北雀路69号柳北文化商业广场小区至今尚未成立业主委员会。 本院认为，物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向物业使用人收取一定费用的活动。福来物业与余志恒签订了《“柳北文化商业广场”前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。业主及物业使用人缴纳物业服务费以及物业服务企业收取物业服务费的原则是：享受服务，缴纳费用。余志恒实际已经享受了福来物业提供的物业服务，理应缴纳物业服务费，因此福来物业主张物业服务费的诉讼请求合理合法本院予以支持。但是关于物业服务费收取的具体标准，本院认为，福来物业与余志恒签订的《“柳北文化商业广场”前期物业服务协议》中高层住宅的物业服务费收费标准为每平方米0.7元/月，该标准未超过广西壮族自治区柳州市物价局对柳北文化商业广场物业服务收费标准1元/月·平方米，因此根据民事活动自愿、平等的原则，本院认为本案中物业服务费收费标准应当为每平方米0.7元/月。根据余志恒提供的证据显示，福来物业确实在小区公共区域卫生方面及高空抛物管理等方面存在瑕疵，福来物业并未严格按约履行物业服务义务，故本院根据实际情况对福来物业诉请物业费的具体数额依法酌情减少10%，因此余志恒应向福来物业支付2015年1月至2017年12月的物业服务费为1843.2元（0.7元/月·平方米×81.27平方米×36个月×90%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告余志恒于本判决生效之日起十日内支付原告广西福来物业服务有限责任公司北雀路69号柳北文化商业广场2栋3单元3-3号房2015年1月至2017年12月物业服务费1843.2元； 二、驳回原告广西福来物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取计25元（原告广西福来物业服务有限责任公司已预交），由被告余志恒负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员 张璐玲 二〇一九年七月二十二日 法官助理 王筱涵 书 记 员 唐 柳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。