陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0102民初2399号 原告：西安市新城区旧城改造办公室,住所地西安市新城区。负责人：文武，副主任。委托诉讼代理人：褚红波，陕西德伦律师事务所律师。被告：XX城XX园，住所地西安市新城区XX路XX号。法定代表人：李婷，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：张丽瑛，陕西法智律师事务所律师原告西安市新城区旧城改造办公室（以下简称新城区旧改办）与被告XX城XX园（以下简称英浩幼儿园）租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新城区旧改办委托诉讼代理人褚红波，被告英浩幼儿园委托诉讼代理人张丽瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新城区旧改办向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令被告向原告腾交位于西安市新城区XX路XX小区XX号楼东侧独立场地及场地上所有建筑物；2、判令被告支付原告房屋占有期间的使用费53830元（自2019年1月1日计算至2019年2月22日止，之后使用费按照31060元/月计算至实际交房之日）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2008年12月31日，原、被告签订《XX路XX小区XX园场地租赁合同》，原告将位于西安市新城区XX路XX小区XX号楼东侧，独门独院，院内主建筑为四层框架式楼房，建筑面积960平方米，附属建筑为院内外门房三间约50平方米，租赁给被告使用。租赁期限为2009年1月1日至2018年12月31日，年租金为18万元。另外，该租赁合同对租赁方式及双方的权利义务进行了明确约定。然而，租赁期满后，被告拒不腾交所租房屋及场地，原告多次发函催告，要求其限期办理移交手续，而被告均以各种理由拒绝，原告只能向法院提起诉讼。综上所述，合法的物权受法律保护，原告认为被告拒绝移交原告场地及房屋的行为严重侵害了原告的合法权益，为此根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告特向法院提起诉讼。请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告英浩幼儿园辩称，1、原告对本案不具有诉权，依法不具备适格的诉讼主体资格。原告称其为被告承租房屋的所有权人，但时至今日拒不向被告提供房屋所有权证书，其是否对出租场地及房屋拥有合法有效的所有权无法证明。根据相关法律规定，原告对涉案房屋不具有合法有效的产权，无权要求被告腾房，其主体不适格。2、被告承租的房屋实际已达十四年之久，承租期间曾多次对房屋进行了维修，电力供应、暖气供应也均由被告与能源供应单位签订了供需服务合同。特别是在2017年7月，因房屋设施老化陈旧，经被告申请原告同意，被告投入了100余万元全面对房屋进行了维修改造，为此原告负责人也同意合同到期后由被告继续承租使用，而且还对维修改造施工进行了检查和验收。根据合同约定，出租房屋的维修是出租方的责任，承租方代为修缮的，出租人应予以赔偿或者延长租赁期限予以折抵。3、2019年元月双方签订的《租赁合同》到期后，被告发函提请原告继续履行原合同，并按照原合同约定继续向原告支付了租金，原告对此未拒绝并实际接收了被告缴纳的租金，双方以实际行为继续建立了事实上的租赁关系，因此被告至今占用该场地继续经营属于合法有效的事实租赁行为，依法并不构成侵权或违约。4、根据我国《合同法》相关规定，内容不确定的租赁合同双方当事人虽然可以随时解除，但必须给对方合理充足的准备时间。原告于2019年3月5日才经法院通知得悉原告诉求腾房，被告也是在起诉以后才退还了已收取的2019年房租，那么最起码应该自判决生效之日起要给予被告合理充足的准备时间进行撤场。腾房撤场意味着办学条件丧失而不得不被迫关闭，被告属于教育行业，现在在园学生230余人，2019年入学新生目前已陆续报名，每年7月初才是各学校一学期期末终了法定期限，现在腾房显然不具备现实操作条件。特别是普惠性幼儿园，行政管理属于当地教育主管机关，学校关闭以及老师、学生安置均需上报教育行政机关批准，否则由此导致的社会影响和群众意见谁能承担。5、出租场地经被告长期投入和经营，现在早已并非原本建筑物的市场价值，原告本次要求被告腾房后又高价租赁给他人继续经营幼儿园，其增加的租金收益除了市场和物价因素外，被告对该房屋的长期添附投入，从开办初期入园4个孩子直至14年之后目前230个孩子满园状态，这都是被告辛勤积累的结果。现在原告名义上要求腾房，而实质是强行剥夺被告辛苦打拼经营多年的幼儿园；被告名义上是腾房，实质腾交的是幼儿园的经营权，是现实的经济利益，原告如此行事是对法律和公理的玩弄和亵渎，是对幼儿园230个孩子的教育成长和未来极其不负责任的处理。6、若原告以后续每年租金37万余元中标给所谓的中标人，就因其报价这一项比被告高出不到4万元，这显然是按照出价高者中标的原则，也更加证明这是利益最大化商业营利原则的体现，但涉案的房屋是从事普惠性教育的幼儿园，国家及地方政府三令五申要求实施普惠，体现教育公益化。原告现以市场化，利益最大化的商业营利原则处置国有资产显然违法，依法不应予以保护。综上，被告认为原告对此房屋无诉权，不具备适格的原告诉讼主体资格；在合同履行过程中，维修义务属于出租方的责任，被告作为垫付方以及对该房屋添附的装修费用，出租方应当给予被告相应赔偿或延长租期进行折抵。原告主张被告违法占用其房屋没有事实和法律依据，请求依法应予驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年12月31日，原告新城区旧改办(甲方)与被告英浩幼儿园（乙方）签订《XX路XX小区XX园场地租赁合同》。租赁场地位于西安市新城区XX路XX小区XX号楼东侧，独门独院，院内主建筑为四层框架式楼房，建筑面积960平方米，附属建筑为院内外门房三间约50平方米。出租物建筑质量完好，水电、集中供暖、进出通道设施齐备，适于兴办幼儿教育事业。租赁场地产权属甲方所有，无任何遗留问题或纠纷。由产权引起的问题，由甲方全部承担。甲方自愿将上述场地整体租赁给乙方经营使用，租赁期限为2009年1月1日至2018年12月31日，所有租赁物年租金为18万元。乙方在每月15日前按月提前向甲方缴纳下月租金。合同签订后，双方均依约履行了合同义务。2018年11月，原告对涉案场地在与被告合同到期后的租赁进行了招投标，被告亦参与了本次招投标活动，但未中标。 另查：涉案场地房屋所有人为西安市新城区改造低洼棚户区和危旧房屋领导小组办公室。2004年3月，经西安市新城区建设局向西安市新城区人民政府请示，撤消了西安市新城区改造低洼棚户区和危旧房屋领导小组办公室，同意成立新城区旧城改造办公室，原低改办人员、资产、职能及债权债务划归旧城改造办公室。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告经充分协商后签订了《XX路XX小区XX园场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百五十三条的规定,租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。依此规定,本案被告在租赁期届满且原告方并未同意其继续使用租赁场地的情况下，被告有义务应将本案涉案场地腾交原告，并按照原合同约定的租金标准承担逾期返还的场地使用费。从西安市新城区机构编制委员会新编发【200X】X号通知足以认定原告属于本案适格的诉讼主体，被告关于此项的辩称意见，本院不予采信。被告的反诉请求因未交纳反诉费用，可另案起诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告XX城XX园于本判决生效后十五日内将位于西安市新城区XX路XX小区XX号楼东侧独门独院，院内主建筑为四层框架式楼房、附属建筑为院内外门房屋三间腾交与原告西安市新城区旧城改造办公室；并按年租金18万元的标准计付场地占用使用费（从2019年1月1日起计至实际腾交之日止）。二、驳回原告西安市新城区旧城改造办公室的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1146元，由被告XX城XX园承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 长   王新权审  判  员    战  幸人民陪审员    温  萍  二0一九年七月二十二日 法官助理    王  玺                      书 记 员  王  虹 1