贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终189号 上诉人（一审被告）：贵州樽憬房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路兰苑花园，统一社会信用代码：91520500565021810G。 法定代表人：龙天来。 委托诉讼代理人：张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。执业证号：15201201410609364。 被上诉人（一审原告）：石娥玉，女，1985年9月18日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人贵州樽憬房地产开发有限公司因与被上诉人商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5890号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 樽憬地产上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。事实及理由：1.在2016年9月30日毕节范围内开展不动产登记业务之前，办理商品房所有权登记的法律依据是《城市房地产开发经营管理条例》、《房屋登记办法》及《土地登记办法》等。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《房屋登记办法》第十二条第一款，《土地登记办法》第四十条之规定，被上诉人作为办理案涉房屋权属登记的法定申请人一方，应当先行向不动产登记部门提交办理房屋所有权转移登记的申请，并提交相关资料。在取得变更后的房屋所有权证书后，再行向国土部门提交资料，申请办理房屋的建设用地使用权变更登记。在此过程中，上诉人作为商品房出卖人，仅负有协助被上诉人办理前述权属登记的附随义务。但事实上，本案被上诉人并未向房屋产权登记部门及国土部门提出过办理案涉房屋所有权及国有土地使用权转移登记的申请，亦未提交相关资料，导致上诉人客观上不能履行法定附随义务。因此，被上诉人不能取得案涉房屋所有权及国土土地使用权转移登记的责任，不能归咎于上诉人。2.毕节辖区于2016年9月30日启动不动产登记业务后，根据《不动产登记暂行条例》第十四条之规定，商品房转移登记的办理，需出卖人和买受人共同向不动产登记部门提出申请，并提交双方各自持有的资料。本案中，上诉人已在诉前多次通知被上诉人面签“不动产登记申请书”，并提交其自持的办证所需资料，被上诉人仅于2017年11月4日委托其母到上诉人处提交上诉人本人身份证及户口簿复印件，至今未提交“不动产登记申请书”等办证所需其他资料。反之，上诉人在一审庭审中即已举证证明上诉人已备齐办理案涉房屋不动产登记的所有资料，仅需被上诉人签名即可申请办理不动产登记。被上诉人至今拒不予以配合，造成上诉人无法按照法定程序启动案涉商品房转移登记的申办程序。3.上诉人承担违约责任的前提是上诉人拒不履行合同约定义务或者法定义务，存在违约行为。如前所述，无论不动产登记业务启动前后，上诉人均不存在拒不履行协助办证的违约行为，不应承担违约责任。4.《不动产登记暂行条例》实施后，对于房屋的转移登记，房屋登记部门和国土部门不再分别颁发房屋所有权证书和土地使用权证书，而是由不动产登记部门统一颁发不动产权证书；同时，依据办理房屋所有权登记的相关规定，上诉人仅负有向职能部门递交申请及相关资料的义务，不负有向被上诉人移交办证所需资料的义务。一审法院判令上诉人按照不动产登记部门的要求，向被上诉人退还办理案涉房屋国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的自持资料，以及被上诉人向上诉人移交的办证资料，适用法律错误，且判决内容具有不明确性，上诉人存在不能履行判决内容的风险。 二审庭审中，樽憬地产补充如下上诉意见：1.双方当事人虽未在《商品房买卖合同》中就办理案涉商品房所有权转移登记的相关内容进行约定，但依据经双方签名或者签章确认的“办证资料移交单”，双方已重新确认由上诉人一方收集资料并限期申请办理商品房所有权转移登记，同时，被上诉人应当履行移交办证所需资料的协助义务，否则上诉人的违约责任得以免除。因被上诉人拒不按照前述约定履行协助义务，导致上诉人未完成案涉商品房的所有权转移登记，上诉人不存在违约行为，不应当承担违约责任。一审法院忽视双方依据“办证资料移交单”确认的权利义务，判令上诉人承担逾期办证违约责任，认定事实和适用法律错误。2.被上诉人接收案涉房屋时所支付的办证费100元，系由毕节佳合物业服务有限责任公司收取，该公司并未将上述费用转交给上诉人，故上诉人不负有返还义务。3.上诉人并未作出拒不履行向被上诉人移交办理房屋产权转移登记所需的由上诉人自己持有的资料，故即便被上诉人作为委托人，意欲单方解除委托，上诉人亦不存在拒不履行法定义务的行为，无需承担违约责任。上诉人承诺，在被上诉人配合办理资料移交手续或者人民法院的见证下，上诉人即行将办理案涉商品房转移登记所需的由上诉人自己持有的资料，全部移交被上诉人，并协助其办理所有权转移登记手续。 石娥玉二审答辩称：1.关于上诉人应当承担的合同义务，根据合同法第三十九条、第六十条、第一百三十五条、第一百三十六条，物权法第一百四十条，城市房地产管理法三十二条、第三十七条，城市房地开发经营者管理条例第三十三条，契税暂行条例第一条、第十一条之规定，上诉人应当履行向答辩人转移涉案房屋所有权和房屋占用范围内土地使用权交付有关单证资料、票据及通知协助保密和对格式条款予以说明等义务；2.关于在毕节范围内开展不动产登记业务即两证合一前，答辩人未能取得涉案房屋所有权证和土地使用证的责任归咎问题。贵州省城镇房地产开发经营管理条例第45条规定，房地产开发企业预售商品房的，应当自商品房竣工验收合格之日起90日内，办理房屋所有权初始登记，并在初始登记后将登记事实及时书面告知买受人，房地产开发企业商品房买受人应当在商品房买卖合同约定的期限或商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权转移登记，该规定与《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的预售商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的时限一致，即本案合同约定房屋交付时间是2016年12月30日，则案涉房屋应于2015年9月29日前竣工验收合格，应于交付时就已经完成初始登记。上诉人并未在完成登记后及时将登记事实书面告知答辩人，事实上上诉人在合同订立时就已经违背诚实信用原则和公平原则，将申请房屋初始登记的时间以格式条款的形式限定在房屋交付使用之日起90日内，对转移登记的办理及逾期办证的违约责任都故意不作约定，且至今未以任何形式告知答辩人案涉房屋已完成首次登记。2017年10月26日，上诉人向答辩人寄送的通知仅说明涉案房屋已经取得备案证明书，对任何欲办理转移登记购房人，该证明书的效用都不能等同于房屋所有权证，根据贵州省城镇房地产开发经营管理条例第39条规定，房地产开发项目经竣工验收合格依法取得建设城乡规划等有关部门出具的他认可文件或准许使用土地，并经房地产主管部门备案，方能交付使用，上诉人于2016年2月张贴在售楼部的竣工验收合格表，答辩人无法将其视为有关部门出具的任何文件，上诉人提供给答辩人的住宅质量保证书和使用说明书上也未标明竣工验收的时间，也即是上诉人变相通知答辩人涉案房屋甚至根本不符合申请房屋所有权初始登记的条件，上诉人于2017年10月26日向答辩人寄送通知，通知答辩人可领取商品备案证明书，相当于通知答辩人直至2017年10月26日涉案房屋才真正符合交付条件，该时间已经远远超过了合同约定的交房时间，也超过了应当取得权属证书的时间。房屋登记办法第十二条第二款规定，因合法建设房屋取得房屋权利，可以由当事人单方申请房屋登记，即上诉人是否向房屋产权登记部门单方面提交任何资料，都不影响答辩人申报房屋所有权初始登记，该办法第三十三条的规定恰恰说明只有上诉人完成初始登记，答辩人才能申请办理转移登记。同时，该办法全文共十处涉及房屋初始登记，但并无“大证”初始登记一说，该办法第十条规定房屋应当按照基本单元进行登记，房屋基本单元是指可以独立使用，并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地成套住房以套为单位进行登记，答辩人早在2016年2月就向上诉人支付了办理房屋权属所需的全部税费，但上诉人从未向答辩人交付过办理转移登记所需的资料，即便答辩人要单方向有关部门提出办证申请，能提交的材料也仅仅只有自己的身份证件，如此情况下申请是无法得到同意的，综上，在毕节范围内开展不动产统一登记证时，答辩人未能取得房屋权属证书并未因其未向相关部门提交资料，完全是因为上诉人未妥善履行甚至企图规避自身义务所致，故应归责于上诉人；3、本案未能取得权属证书的归咎问题。《不动产登记暂行条例》第6条规定，国务院国土资源土管部门负责指导监督全国不动产登记工作，因此在毕节开展不动产登记业务后，办理不动产权证应参照国土资源的规章，不动产登记暂行条例实施细则，该实施细则替代同为部门规章的房屋登记办法和已废止的土地登记办法，该实施细则第35条规定申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的应提交不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已竣工的材料、房地产调查或测绘报告、相关的税费缴纳凭证、其他必要材料，这些材料显然应由上诉人提交，实施条例第38条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当根据不同情况提交不动产权属证书、买卖互换赠与合同、继承或受遗赠的材料、分割合并协议、人民法院或仲裁委员会生效的法律文书、有批准权的人民政府或主管部门的批准文件、相关的税费缴纳凭证、其他必要材料，不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时需提交经备案的买卖合同，答辩人因购买上诉人开发建设的房屋需要申请不动产权转移登记，故可知应提交的与所谓他人利害关系的说明材料，仅应是商品房买卖合同。答辩人在一审中提交的证据以及申请法院调查收集到的证据已经证明案涉房屋仅办理预告登记和抵押预告登记，作为上诉人贷款发放银行的农业银行股份有限公司，甚至不是正式的抵押权人，根本无权也无需出具任何同意答辩人办理案涉房屋转移登记的书面材料，相反，答辩人取得不动产权证书，农行才能办理正式的抵押登记，答辩人公积金贷款审批表中填写的抵押房屋面积，甚至与答辩人向上诉人购买的房屋面积不一致，且根据答辩人在审批表中签署的有关保证，毕节公积金中心有权扣除答辩人的公积金账户余额，用于归还逾期贷款，故答辩人办证与该中心也不存在利害关系，根本无需取得该中心同意，相反，上诉人将涉案房屋交付给答辩人并转移其房屋所有权需保证房屋工程质量、公用服务设施和市政公共基础设施竣工验收合格，与答辩人人身财产安全有重大利害关系，故该方面证明材料应由上诉人提供，答辩人根据登记记录证明已在2014年5月申办贷款时提供，且婚姻登记情况是为证明家庭所有房产套数缴纳契税的依据，《契税暂行条例》第8条规定，契税纳税义务发生时间为纳税人签订房屋权属转移合同当天，也即是商品房买卖合同签订当天，上诉人至房屋交付时收取，答辩人已于当时支付，税务部门在收取税费时也应依法查询了答辩人的婚姻状况作为契税收取的依据，答辩人对房屋所有权申请单独所有，故根本无需再次提供个人婚姻情况说明材料，上诉人声称在诉前已多次通知答辩人前去面签不动产登记申请书，但事实上上诉人给答辩人寄送的两份书面通知、发送的手机短信及拨打的电话中均未通知答辩人面签该申请书，在接收答辩人母亲于2017年11月4日提交的办证资料时也未开具任何需补正或补交材料的通知单据，一审中双方提交的相关证据均能证明该点，2017年8月7日前答辩人自持的办证材料仅有自己的身份证，不可能将原件提交给上诉人，2017年8月初因多次催促办证无果，答辩人辗转联系到上诉人公司办证工作责任人龙娅琳，其表示可将相关办证资料交给答辩人，让答辩人自行办证。2017年8月7日答辩人到上诉人公司融资部领取到商品房买卖合同一份、答辩人的婚姻登记证明副本一份、答辩人购买案涉商品房的不动产销售发票一份、前述不动产销售发票副本一份、答辩人缴纳住宅维修基金的贵州省住宅专项维修资金专用收据一份、龙娅琳称这五份材料是办理不动产权属登记的全部所需材料，其余所需材料已经存放于相关登记办证部门处，答辩人用手机拍照留存证据证明仅取走这些材料，2018年7月3日答辩人持本人身份证及上述上诉人声称办理转移登记所需的全部材料，到毕节不动产登记中心申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，毕节不动产中心不予受理，工作人员口头告知答辩人需提交上诉人的营业执照、资质证书等材料，随后该中心主任段连林也出面劝说答辩人，将转移登记办理事宜交由上诉人，并声称会告知上诉人优先为答辩人申办，但并未解释为何不受理答辩人的办证申请，答辩人于当日将前述五份材料交回至上诉人公司办证中心，其工作人员收取了其中的商品房买卖合同、住宅专项维修资金专用收据、不动产销售发票，但并未告知答辩人需提交其他任何材料，也未要求答辩人签署任何文书，因此至2018年7月3日答辩人自持的办证材料也仅为自己的身份证件，答辩人在一审中就已大量举证证明上诉人公司人员业务素质低下，所以导致办证工作推进极其缓慢，上诉人声称已齐备和声称答辩人应签名按印提交的资料，其内容的真实性、合法性、有效性以及提交的必要性，答辩人极其怀疑。答辩人在一审质证环节提出质证意见，现补充如下意见，上诉人声称已备齐的所有资料中，不动产登记申请书填写的土地使用权到期时间与其一审时作为证据的商品房备案证明书上载明的期限以及双方签订的商品房买卖合同载明的期限不一致，在申请人签章处加盖的是上诉人公司印章，但根据答辩人一审时提交的作为证据的不动产登记中心的查询回复，涉案房屋并不在上诉人名下，因此上诉人无权处置该房产加盖其印章无效，要求答辩人签署的委托书，内容为委托上诉人为答辩人办理不动产权证书，但根据前述证据涉案房屋并不在上诉人名下，委托其办证也无效，要求答辩人签署的提交给不动产登记中心的商品房预告抵押权登记转为不动产一般抵押权登记的申请，没有抵押权人农业银行毕节分行的签章，且答辩人一审中已经提交证据证明涉案房屋办理的是预抵押登记，并未办理正式抵押登记，答辩人与农行毕节分行签订的个人住房公积金委托贷款借款合同第39条约定，借款人即答辩人不可撤销授权委托贷款人即农行办理以本合同项下对应所购房产的抵押预登记手续及正式抵押登记手续，故答辩人取得不动产权证后，农行即可申办正式抵押登记，根本无需答辩人签署提交该申请，要求答辩人签署的提交给毕节不动产登记中心的承诺书，内容是现民政局不出未婚证明，本人郑重承诺本人签订商品房买卖合同之日未有结婚的情况，答辩人并非不能开具未婚证明，商品房买卖合同签订之日为2014年1月6日，答辩人早在2014年5月就开具了未婚证明提交给上诉人，用于申办公积金贷款，答辩人在一审中申请法院调查收集的证据即证明，且不动产登记暂行条例第25条规定，国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、审计、统计等部门应加强不动产登记有关信息互通共享，第24条第2款规定不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交，故答辩人申请不动产权单独所有不需签署该承诺书，要求答辩人签署的询问笔录，根据不动产登记操作规范2.1.5条规定，申请不动产登记申请人本人或其代理人应当到不动产登记机构办公场所提交申请材料，并接受不动产登记机构工作人员的询问，故无需提前提供。且该询问笔录只有前两个问题与答辩人相关，即便登记机构工作人员例行询问，是否需留存笔录也不一定，此外，截止一审开庭审理前，涉案房屋仍未办理房屋所有权首次登记，这是上诉人通过书面、口头方式告知答辩人，一审中答辩人提交相关证据足以证明。综上，在毕节范围内开展不动产统一登记业务后，答辩人一直未能取得不动产权证书，表面上看是因为答辩人不配合上诉人签署提交某些资料，但真正的原因是上诉人人员业务素质低下，且迟迟不办理首次登记，故只应归责于上诉人；4.关于承担违约责任的前提问题。上诉人从订立合同至今的一系列违背诚实信用、公平原则，规避自身转移标的物所有权，拒不交付有关单证资料票据，不妥善履行通知协助义务，不提醒注意格式条款，不对格式条款予以说明的行为，就是在拒绝履行合同的约定和法定义务，故上诉人当然应该承担违约责任，且上诉人拖延办证的侵权行为给答辩人带来了向贷款银行赔付违约金的风险，给答辩人带来了转让房屋的可获利益损失，也增加了答辩人换购大房的损失，变相给答辩人造成了损失，故上诉人在支付违约金的基础上还应赔付答辩人的损失；5.关于一审判决第一项适用法律及履行风险的问题。一审法院第一项判决实际应依据合同法第60条、第136条、城市房地产开发经营者管理条例第33条的规定，因此，上诉人当然有义务向答辩人提供移交全部所需材料，并协助答辩人办证，施行不动产统一登记制度后，不动产登记部门并非不再开展国有建设用地使用权转移登记，而是根据物权法第32条、第36条、第37条、第147条及不动产登记暂行条例实施细则第2条第2款之规定，对因买卖等情形而导致权属发生转移的一并受理国有建设用地使用权和房屋所有权的转移登记申请，且不论是房屋登记办法还是不动产登记暂行条例实施细则，都只是规范办证行为、细化办证制度的部门规章，本身不能依据其去否认上诉人有向答辩人移交办证材料的义务，因买卖导致权属发生转移须由双方共同申请转移登记，并不代表必须由卖方向不动产登记机构提交材料，由答辩人提交材料不代表不是双方共同申请，且转移登记是将不动产权转移到答辩人名下，理应由答辩人向登记机构提交材料，取得登记受理凭证再在规定办理时限内领取证书，前述不动产登记条例第6条、第7条已经明确了不动产登记工作由不动产登记部门负责，故以不动产登记部门的要求作为指引提交办证材料并不会具有不明确性，且该条例第30条及该条例实施细则第103条都对不动产机构工作人员的法律责任作出规定，工作人员如有滥用职权、玩忽职守、对符合登记条件的登记申请不予登记的情形都将被追究责任，答辩人不理解所谓的不能履行判决内容的风险是什么，按照《不动产登记暂行条例》第17条的规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料应当区分情况办理，据此，答辩人认为不存在不能履行一审判决第一项的情况。 对于樽憬地产提出的补充上诉意见，石娥玉答辩如下：1.办证资料移交单上的签名并非答辩人本人签名所以无效；2.上诉人提出1号楼杨印、周勤兰一户的不动产权证书办理资料是以“毕节商品房备案证明书”作为首次登记的资料，办理房屋转移登记业务的，但并未说明该户是在“两证合一”政策实施前后办理，且答辩人未见相关证据，也不知道除商品房备案证明书外，办理转移登记尚需其他何种资料，所以无法认定办理转移登记可以使用该证明书替代首次登记应取得的权属证书，且上诉人声称从商品房初始登记办理程序上，初始登记权利人为上诉人，无需购房人提供其身份证明材料，恰好说明了上诉人拖延办证与答辩人无关，鉴于资料移交单上的签名并非答辩人本人签字，故答辩人未与上诉人签订任何补充协议，所以违约金的起算点不变；3.毕节佳和物业公司实际是为上诉人代收取办证费用，一审中答辩人已提交证据证明，虽然答辩人在一审庭审过程中当庭变更诉讼请求，但变更诉讼请求的时间尚未超过法定的举证期限，故该变更诉讼请求的行为合法，事实上，答辩人在一审中已经提交证据证明上诉人明确拒绝向答辩人移交办理房屋转移登记的相关资料。 石娥玉向一审法院起诉请求：l.判决被告于两个工作日内将原告办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记须由被告方提供，以及虽应由原告方提供，但实际由被告方持有的全部材料交付给原告，退还原告办证费100元，并协助原告办理取得产权证书；2.判决被告承担违约责任，按照原告已付房款总额297866元，在公积金贷款利率水平上加收百分之五十，向原告支付自2016年3月30日起至不动产登记部门向原告开具涉案房屋不动产登记受理凭证或不动产登记补充材料接收凭证之日止的违约金；3.判决被告以原告公积金贷款借款剩余本金为基数，按每日万分之十的比例向原告支付自2017年12月20日起至不动产登记部门向原告开具涉案房屋不动产登记受理凭证或不动产登记补充材料接收凭证之日止的赔偿金；4.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年9月1日，被告位于毕节巿七星关区碧阳大道、深圳路、同二路以及文博路四条道路合围地块的樽憬财富广场一期项目1、2、10号商品住宅楼开盘，原告于开盘当天订购1号楼703号住宅一套，并于当月8日缴清首付款,于当月签订购房合同。2014年1月，被告以原合同不符合相关部门制定的规范为由,通知原告重新签订《商品房买卖合同》(合同编号1-0044)。合同约定：“出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房”,“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。2015年12月下旬，被告通知原告办理房屋交接手续，经实地查看后，原告发现房屋厨房和卫生间地面和顶棚存在多处渗水痕迹，遂要求被告修复，经被告三次修复后，双方于2016年2月28日办理完成房屋交接手续。 2017年3月，原告到被告公司询问房屋权属登记及权属证书办理情况，被告公司工作人员向原告出示了案涉楼盘1、2、10号楼房屋权属登记及证书办理情况统计表，统计显示彼时被告所属的1号楼603、903号等多户业主已经取得房屋权属证书，被告公司工作人员还向原告展示了10号楼一户业主尚未领取的权属证书。此后，原告多次联系、敦促被告办理房屋产权登记事宜无果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋权属登记的期限届满未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中国人民银行关于贷款利率有关问题的通知》(银发(2003)251号),逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30一50%。 2014年5月，原告作为借款人和抵押人与作为贷款人的中国农业银行股份有限公司毕节分行签订《个人住房公积金委托贷款借款合同》。同年8月6日，208000元借款全部划入被告账户，原告于次月开始还款。《个人住房公积金委托贷款借款合同》第十一条第六款约定“非因贷款人原因造成房地产权属证书未在本合同第十三条约定的期限内办妥，借款人、抵押人应自约定的期限届满次日起，对借款剩余本金按每日万分之伍的比例向贷款人支付违约金”，第三十三条约定房地产权属证书于房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起720日内办妥。根据《最高人民院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 石娥玉认为：物权法第一百四十七条规定，建筑物构筑物及其附属设施转让互换出资或者赠与的，该建筑物构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，城市房地产管理法第三十二条规定房地产转让抵押时房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权，同时转让抵押。第三十七条规定,房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法方式，将房地产转移给他人的行为，城市房地产开发经营者管理条例第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，契税暂行条例第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第十一条规定纳税人未出具完税凭证，的土地管理部门房产管理部门不予办理有关土地房屋的权属变更登记手续，根据国土资源部2016年3月30日印发的关于印发不动产登记操作规范试行的通知(国土资规2016-6号)，已经登记的国有建设使用权和房屋所有权因买卖导致权属发生转移的，当事人可以申请转移登记提交的申请材料包括不动产登记申请书，申请人身份证明，不动产权属证书，买卖合同，预告登记取得的不动产登记证明，土地出让价款缴纳凭证，税费缴纳凭证等。其中多项材料均应由被告提供，且实际由被告方持有。据此，请求法院判决被告交付办证所需资料。 同时，2018年涉案小区商品房销售均价涨至7200元，2018年建成毛坯房出售价格为5872元，根据合同法第一百一十二条、第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的应当赔偿损失，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告因被告原因不能取得不动产权证书造成的损失，除应向贷款人支付的违约金外，还有转让房屋可获得的收益。据此，请求判决被告按原告公积金贷款借款余本金的日万分之十支付赔偿金。 一审法院认定如下事实：2014年1月6日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的毕节七星关区碧阳大道“樽憬财富广场”1幢7层3号（1-7-3）房屋，建筑面积91.37平方米、套内建筑面积72.32平方米，按套计算房款，总价款为297866元，合同第四章第十一条约定“出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。”第八章第二十二条第三款约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”合同未约定办理商品房权属转移登记的、违约责任、办证方式等内容。合同签订后，原告足额支付了被告购房款297866元，其中208000元是原告以公积金贷款方式向中国农业银行贷款支付。2014年5月30日，原告与中国农业银行签订《个人住房公积金委托贷款借款合同》，约定贷款金额、利息等，该合同第十一条约定：“非因贷款人原因造成房地产权属证书未在本合同第十三条约定的期限内办妥，借款人、抵押人应自约定的期限届满次日起，对借款剩余本金按每日万分之伍的比例向贷款人支付违约金。”第三十三条约定：“自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书。”原告另向被告支付了办证费100元，并于2017年11月4日向被告递交了办证所需的身份证、户口簿复印件，被告依约向原告交付了房屋，但至今尚未向原告办理房屋权属转移登记手续。 一审法院另查明：涉案房屋所在楼盘于2015年12月31日验收完毕，2016年5月6日办理备案登记。涉案房屋所在的1号楼已经办理大证初始登记，截止2018年9月4日，已办理转移登记14户，涉案房屋办理所有权转移登记的条件已经成就。 一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。涉案房屋是被告公司开发并出售给原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，在原、被告双方建立商品房买卖合同关系，并且原告依约履行了支付房款的义务之后，被告作为涉案房屋出卖人，就不仅有向原告交付涉案房屋实物的义务，而且有将涉案房屋的不动产物权转移登记给原告的法定义务。合同未约定被告办理房屋转移登记的义务、办理方式等事宜，但被告办理涉案房屋转移登记的法定义务仍然存在，办证方式也可多样化，现涉案房屋办理转移登记的条件已经成就，被告未主动给原告办理转移登记，故原告要求自己主动办理的诉讼请求，予以支持，再结合原告的诉讼请求，办证过程中需被告提供的办证资料繁多，而被告已经具备（因所在楼盘已有房屋办理了转移登记，故认定），故限被告于本判决生效之日起十日内提供给原告，具体所需资料根据不动产登记部门的要求确定，同时退还原告已支付的办证费100元，并协助原告办理转移登记手续。 关于原告主张的违约责任问题，虽然合同未约定办理涉案房屋转移登记的期限及违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，合同签订于2014年1月6日，竣工于2015年12月31日，故本案合同是因商品房预售而订立，即“标的物为尚未建成房屋”，故被告应于房屋交付之日（2015年12月30日）起90日内（即2016年3月29日前）向原告办理房屋权属转移登记证书，逾期则应承担相应的违约责任。参照《中国人民银行关于贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；……”的规定，一审法院酌定将罚息利率标准确定为贷款利率水平上浮40%，结合原告的诉求限额，判令被告按原告已付房款297866元为基数，按公积金贷款利率的1.4倍计付原告2016年3月30日至被告向原告提供办证所需资料之日期间的违约金。 关于原告主张的因房价上涨导致其预期利益损失的诉求，因原告也未举证证明该损失金额，故不予支持。 原告以其与银行贷款合同约定的迟延办理房屋产权登记应向银行承担违约责任为由，要求被告赔偿其该损失。首先，原告与银行之间系借款合同关系，与本案法律关系不一致，不予审理；其次，虽然贷款合同有前述约定，但原告是否因此实际向银行承担了违约责任无证据证明，故不予支持，原告得另行主张权利。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州樽憬房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告石娥玉交付办理毕节七星关区碧阳大道“樽憬财富广场”1幢7层3号（1-7-3）房屋国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应由被告方提供的资料（具体以不动产登记部门要求为准），以及虽应由原告方提供，但实际由被告方持有的全部材料，退还原告办证费100元，并协助原告石娥玉办理产权登记证书；二、被告贵州樽憬房地产开发有限公司按原告石娥玉已付购房款297866元为基数，按公积金贷款利率的1.4倍计付原告2016年3月30日至被告向原告交付本判决第一项确定的办证所需资料之日期间的违约金。其中2016年3月30日至2018年10月10日期间的违约金，自判决发生法律效力之日起十日内结算支付；2018年10月11日至被告向原告交付办理涉案房屋国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记所需资料之日期间的违约金，自被告向原告交付资料之日起十日内支付；三、驳回原告石娥玉的其他诉讼请求。案件受理费941元，由原告石娥玉负担414元、被告贵州樽憬房地产开发有限公司负担527元。 本院审理本案期间，樽憬地产向本院提交了以下证据：第一组证据：杨印、周勤兰一户“不动产权证书”办证档案（复印件）；证明目的：1.鉴于在不动产登记制度转换期间，不动产登记部门认可仍以“毕房商备BJ16第13号”《毕节商品房备案证明书》作为办理樽憬财富广场1幢所涉商品房所有权转移登记的首次登记材料，而不要求“两证合一”后的不动产登记首登证书。2.办理案涉1号楼房屋所有权转移登记，尚需石娥玉签名的《不动产登记申请书》、接受询问产权登记状态系其单独或者共有的《询问笔录》、《委托书》等材料。石娥玉在实际委托上诉人办理案涉商品房所有权转移登记的情况下，拒绝提供前述办证所需资料，上诉人不应承担违约责任。第二组证据：《樽憬财富广场交房代收税费明细表》、《收据》（复印件）；证明目的：石娥玉主张上诉人返还的办证费用100元系由毕节佳合物业服务有限责任公司于2016年2月28日收取，该公司并未将前述费用转交给上诉人，上诉人不应承担办证费用返还责任。 石娥玉质证认为：樽憬地产提交的前述证据均系复印件。对第一组证据的真实性、合法性有异议。1.根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记资料查询暂行办法》，代理律师以利害关系人的身份申请查询不动产登记资料，应当无法查询到原始资料，答辩人向一审法院提交的调取证据申请书有附件，说明答辩人在申请查询案涉1、2、10、8、9号楼的办证情况时，不动产登记中心是不予受理的，不予受理的通知书答辩人已经提交至一审法院；2.该组证据不能达到上诉人的证明目的，该户业主申办房屋转移登记的时间是2018年8月23日，该时间已经不是不动产登记制度的转换期间，毕节范围内早已全面施行统一登记制度，按照新的法律法规的要求，申请办理房屋所有权及国有建设用地使用权转移登记，应当提供不动产权属证书作为转移登记的资料；3.该组证据中除包含商品房屋备案证明书外，还有不动产权证书，该不动产权证书登记内容是国有建设用地使用权，登记时间为2016年8月24日，该不动产权属证书恰好证明上诉人违法开发、预售商品房，该组证据同时推翻了上诉人在上诉状中声称的可以用商品房屋备案证明书替代不动产权证书作为转移登记申办资料的说法，也说明因该户委托上诉人办理不动产权证书，故按照上诉人的要求提供或签署了相关文件，但答辩人并未委托樽憬地产代为办证，故答辩人无理由向上诉人提供委托书。关于第二组证据，该组证据不能证明佳和物业公司并未将100元办证费用交付给上诉人，该证据恰好说明办证费用是上诉人委托佳和物业公司代为收取。 经审查，本院对樽憬地产提交的前述证据的真实性、合法性予以确认。对于前述证据的证明力，本院综合其他在案证据、事实予以认定。 本院审理本案期间，石娥玉拟提交储存于光盘内的以下证据：毕节市人民政府门户网站信息、毕节广播电视台图文报道材料、毕节房产信息网网页信息。经审查，前述证据均系书证而非视听资料，性质上属于以文字、符号、图形等所记载的内容或者表达的思想证明案件事实的证据，依法应当以打印件形式作为证据载体提交。经本院于2019年5月23日庭前会议、2019年6月5日庭审两次向石娥玉进行释明，其拒不提交。因前述证据举证形式不合法，本院无从对证据真实性进行核实，故本院未组织双方进行质证。 经审理查明：移交人石娥玉与接收人樽憬地产于2017年11月4日签署“办证资料移交单”，该移交单载明：石娥玉于2017年11月4日将其本人身份证、户口簿复印件移交给樽憬地产，樽憬地产承诺在180个工作日内将房屋首次登记手续办理完毕，逾期则樽憬地产按已付购房款日万分之零点五承担违约金支付责任。办理途中，如办证部门还需补充资料的，移交人应予配合，否则樽憬地产不承担责任。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、一审法院判令樽憬地产向石娥玉移交办证资料并返还办证费用是否得当；二、樽憬地产是否应当承担违约责任。 关于第一个争议焦点。本案系商品房买卖合同纠纷，一方面，因不动产物权变动在我国采取登记生效主义，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，樽憬地产作为本案商品房出卖人一方，负有协助石娥玉办理商品房产权转移登记、取得案涉房屋权属证书的主要合同义务；另一方面，樽憬地产向石娥玉收取办理产权转移登记所需资料、费用等事实表明，双方存在事实上的委托合同关系，樽憬地产负有直接向不动产登记机关递交办证资料，为石娥玉办理取得案涉商品房转移登记的义务。鉴于委托合同以当事人相互信任为履行基础，在当事人一方信任信念动摇的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。本案中，石娥玉诉请判令樽憬地产向其移交办证资料的实质，既是解除双方业已建立的委托合同关系的意思表示，亦是维护自身合法权益、促成不动产物权转移这一合同目的实现的合法手段，依法应予支持。而无论樽憬地产是向不动产登记机关递交办证资料，还是直接向石娥玉移交办证资料，均属于樽憬地产依照合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，履行移转标的物所有权义务的方式，二者并无实质区别。至于樽憬所称一审判决内容不明、存在不能执行风险的上诉主张，则与其上诉所称：“上诉人承诺，在被上诉人配合办理资料移交手续或者人民法院的见证下，上诉人即行将办理案涉商品房转移登记所需的由上诉自己持有的资料，全部移交被上诉人，并协助其办理所有权转移登记手续”自相矛盾，本院不予采纳。同理，樽憬地产向石娥玉收取办证费用，系基于委托合同关系的代收代缴行为，委托合同关系既已终止，则樽憬地产应予返还。樽憬地产关于办证费系案外人佳和物业公司收取的上诉意见，与本案事实不符，不予采纳。 关于第二个争议焦点。根据当事人意思自治原则，商品房买卖双方已就办证事宜作出特殊约定的，应当从其约定。本案中，樽憬地产一审举示的“办证资料移交单”载明，樽憬地产承诺自2017年11月4日起，180个工作日内办理完成案涉商品房的首次登记，逾期办理则樽憬地产以石娥玉已付购房款为基数，按照日万分之零点五的标准支付违约金。对于移交单记载的前述内容，石娥玉二审以移交单中“石娥玉”之签名并非其本人所签、移交单记载的内容不是其本人真实意思表示为由，对移交单记载的内容不予认可；樽憬地产则主张移交单记载的“首次登记”系其公司工作人员笔误，双方真实意思表示为“转移登记”，也即双方在“办证资料移交单”中对樽憬地产办理完成案涉房屋转移登记的期限及其违约责任进行了补充约定。本院审查认为，一审案卷材料显示，本案争议双方均将“办证资料移交单”作为己方证据提交一审法院，且就樽憬地产举示的该项证据，石娥玉质证表示无异议。故即便移交单上的“石娥玉”之签名并非石娥玉本人所签，亦当认定“办证资料移交单”所载内容系石娥玉的真实意思表示。据此，对于石娥玉二审提出的前述意见，本院不予采纳。同时，樽憬地产关于移交单记载的“首次登记”系其工作人员笔误的主张，本院亦不予采纳，理由如下：其一，一审中樽憬地产未就移交单记载内容的真实性提出异议；其二，樽憬地产关于“首次登记”系笔误的主张，与樽憬地产于2017年10月26日向案涉楼栋业主发送的“通知”所记载的“我公司开发的樽憬财富广场1、2、10号楼土地分割手续已办毕”，以及樽憬地产于2018年6月29日向石娥玉发送的“通知”所记载的“现贵业主委托我公司首登在毕节住房和城乡建设局的交易登记确认已办理完毕，正待办理不动产权证书。”不相一致，前述通知内容均指向“首次登记”事宜，印证了“办证资料移交单”中记载的“首次登记”并非笔误，而系双方真实意思表示。本院认为，双方在移交单中就樽憬地产办理完毕案涉房屋首次登记的期限及其违约责任的约定，系双方在订立商品房买卖合同之后，就出卖人履行协助办证义务事宜的补充性约定，约定事项不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。 依据双方在“办证资料移交单”中就房屋首次登记办理期限的约定，樽憬地产应当于2017年11月4日起的180个工作日内（即2018年7月24日之前）完成案涉房屋的首次登记。结合樽憬地产于2018年6月29日向石娥玉发送的“通知”内容，以及樽憬地产二审举示的同楼栋他户业主的办证档案可知，樽憬地产已于2018年7月24日前完善了办理商品房转移登记依法应由出卖人一方备齐的资料，其法律效果等同于商品房首次登记的法律效果。事实上，一审法院依职权向不动产登记机关调取的证据亦表明，截至2018年9月4日，案涉1号楼已有14户业主办理完成商品房转移登记。由此观之，本案不存在因樽憬地产拖延办理商品房首次登记，致石娥玉迟延取得商品房权属证书的违约情形。 根据《不动产登记暂行条例》等规范性法律文件，办理完成商品房首次登记，是权利人申请办理不动产权属转移登记的前提条件。根据《不动产登记暂行条例》第十五条“当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。”，第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料”以及《不动产登记暂行条例实施细则》第九条“申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料”，第十二条“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。”之规定，即便在买受人委托出卖人代为申请办证的情形下，买受人仍需先行向出卖人提交个人身份证明材料、授权委托书、与他人利害关系的说明材料等办证所需资料。在案证据显示，樽憬地产于2018年6月29日书面通知石娥玉提交办证所需资料，石娥玉虽以买受人应予提交的全部办证资料其已提交完毕为由拒绝提交，但就该项事实主张，石娥玉未提供证据证明，应当承担举证不力的不利后果。据此本院认为，导致石娥玉至今尚未办理取得案涉商品房权属证书的原因不在于樽憬地产一方，石娥玉主张樽憬地产承担违约责任，缺乏事实和法律依据，对其相关诉讼请求，依法应予驳回。 综上，上诉人樽憬地产的上诉请求部分成立，对其成立部分予以支持，不成立部分予以驳回。一审判决认定基本事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5890号民事判决第一、三项，即：被告贵州樽憬房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告石娥玉交付办理毕节七星关区碧阳大道“樽憬财富广场”1幢7层3号（1-7-3）房屋国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应由被告方提供的资料（具体以不动产登记部门要求为准），以及虽应由原告方提供，但实际由被告方持有的全部材料，退还原告办证费100元，并协助原告石娥玉办理产权登记证书；驳回被上诉人石娥玉的其他诉讼请求。 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5890号民事判决第二项，即：被告贵州樽憬房地产开发有限公司按原告石娥玉已付购房款297866元为基数，按公积金贷款利率的1.4倍计付原告2016年3月30日至被告向原告交付本判决第一项确定的办证所需资料之日期间的违约金。其中2016年3月30日至2018年10月10日期间的违约金，自判决发生法律效力之日起十日内结算支付；2018年10月11日至被告向原告交付办理涉案房屋国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记所需资料之日期间的违约金，自被告向原告交付资料之日起十日内支付。 三、驳回上诉人贵州樽憬房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费941元，由石娥玉负担414元，贵州樽憬房地产开发有限公司负担527元；二审案件受理费1882元，由石娥玉负担882元，贵州樽憬房地产开发有限公司负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年七月八日 书记员  何婷婷