广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终2310号上诉人（原审原告）：东莞市臻房源房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇田美社区中惠金士柏山花园商业****。法定代表人：苏子伦。委托代理人：李道龙，广东泰旭律师事务所律师。委托代理人：张光军，系公司员工。被上诉人（原审被告）：王思雨，女，汉族，1975年11月9日出生，住四川省富顺县。委托代理人：邝苑霞，广东莞港晟律师事务所律师。原审第三人：郑素合，女，汉族，1987年8月8日出生，住广东省汕头市。上诉人东莞市臻房源房地产经纪有限公司（以下简称臻房源公司）与被上诉人王思雨、原审第三人郑素合合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初17449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。臻房源公司原审的诉讼请求：1.请求确认《出售承诺书》于2018年6月26日已解除；2.王思雨向臻房源公司支付3%的中介服务佣金42000元；3.王思雨向臻房源公司返还定金10000元；4.王思雨向臻房源公司支付违约金42000元；5.王思雨承担本案诉讼费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认臻房源公司与王思雨签订《出售承诺书》于2018年6月26日解除；二、限王思雨于判决发生法律效力之日起五日内向臻房源公司返还订金10000元。三、驳回臻房源公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1075元，由臻房源公司负担961元，由王思雨负担114元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初17449号民事判决。原审宣判后，臻房源公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：依法撤销原审判决第三项；依法改判支持臻房源公司原审全部诉讼请求；3、依法判令王思雨承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由如下：一、原审法院认定臻房源公司未促成王思雨与郑素合就买卖该房屋达成合意的事实错误。臻房源公司已实际履行《出售承诺书》寻找买家的义务并找到了买家郑素合，且王思雨已与郑素合达成买卖案涉房屋的合意，王思雨应向臻房源公司支付佣金42000元。臻房源公司与王思雨签订《出售承诺书》当天（即2018年6月25日）即找到买家郑素合表示愿意购买王思雨出售的房屋，且郑素合于当天向臻房源公司出具了《买房承诺书》，双方已经就买卖房屋的主要条款（房屋标的、价款、支付方式等）达成合意，且郑素合通过臻房源公司向王思雨支付了10000元购房定金，视为双方房屋买卖合同已经成立并生效。《买房承诺书》第四条可以看出，臻房源公司向王思雨转交的10000元在王思雨和郑素合之间的性质属于购房定金。王思雨接受郑素合支付的10000元购房定金，属于以实际行为表明愿意向郑素合出售案涉房屋。双方虽未签署正式的购房合同，但彼此分别与臻房源公司签属的《出售承诺书》及《买房承诺书》可以互相印证，双方已就买卖案涉房屋达成了合意，房屋买卖合同可以认定已经成立。自王思雨接受臻房源公司替郑素合转交的10000元购房定金开始，臻房源公司已经促成了王思雨与郑素合就买卖案涉房屋达成合意。故原审法院就此事实认定错误，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条及《出售承诺书》第三条的规定，王思雨应向臻房源公司支付佣金42000元。二、原审法院认定《出售承诺书》是臻房源公司出具的格式条款文书的事实错误，适用法律错误。签署该承诺书出于王思雨的真实意思表示，王思雨承诺卖房又藉口不卖属于根本违约，应向臻房源公司承担违约责任，支付违约金42000元。《出售承诺书》是王思雨向臻房源公司表示其愿意出售案涉房屋的真实意思表示，王思雨应积极履行合同。该承诺书第四条是违约条款，该条款规定王思雨在不依承诺书约定出售案涉房屋时，需赔偿买家及臻房源公司居间服务费损失相当于成交价3%的费用作为违约金。该违约条款只在王思雨违约时才使用，若王思雨依承诺书履行合同，根本不需要承担违约责任；且该条款并未免除臻房源的责任和义务。故第四条违约条款并不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形。格式条款文书并不是只由一方提供文本样式的就盲目判定为格式条款文书，应当且仅应当在提供文本样式一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利时才能够认定为格式条款文书。《出售承诺书》已经经由王思雨签署确认，臻房源公司并未过分增加其义务及排除其权利。故《出售承诺书》不属于格式条款文书，王思雨应就其格式条款的主张承担举证责任。鉴于目前房地产市场价格变化频繁，价格上升较快，应适当约束买卖双方履行合同，有助于交易市场的稳定。再者，《出售承诺书》通篇只有一页纸，共计七个条款，且前两个条款是对案涉房屋的位置、价款、定金等交易实际内容进行约定。只有第三、第四个条款是违约条款，任何正常人只需阅读一遍，均可知悉全部条款内容。第四条仅有三行共128个字，未含有可能导致理解差异的字词或语句，王思雨作为一个正常的成年人应当完全理解该条所表述的意思。第四条在《出售承诺书》七个条款里所占篇幅较长，又有空白横线未填，已足以引起王思雨的注意。因此，《出售承诺书》第四条关于违约金的约定合法有效。王思雨签署了《出售承诺书》并收取了郑素合经由臻房源公司转交的10000元购房定金，说明买卖双方已达成合意。但王思雨却因为臻房源公司员工无意犯的笔误（将“结婚证”打成“离婚证”）而拒绝履行合同，理由是自己信佛，认为这是一个不好的兆头。法律赋予公民信仰自由的权利，但法律并未允许任何人以信仰或迷信来逃避法律责任。王思雨拒不履行合同的理由，于法于理均不能成立，已构成根本违约。臻房源公司在《出售承诺书》及《买房承诺书》上均提供了居间服务，现导致两份承诺书均不能履行的原因在于王思雨的根本违约行为。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条及《出售承诺书》第四条的规定，王思雨应向臻房源公司支付违约金42000元。三、原审法院遗漏重要案件事实，避重就轻，导致判决错误。原审庭审中王思雨已经自认，其丈夫同意卖方，只有她婆婆不同意。因此，《出售承诺书》及已经实际成立的案涉房屋买卖合同是合法有效的。王思雨因为找不到其他的理由不履行合同，就紧紧抓住臻房源公司员工打了一个错别字一事大做文章，坚决拒绝履行合同，其应当对自己的违约行为承担法律责任。但是，原审法院对此已经查明的重要事实不予理会，反而避重就轻，对所谓的“格式条款”进行长篇论述，错误适用法律，导致判决错误。王思雨未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。郑素合未在法定期限内向本院提交书面意见。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：王思雨应否向臻房源公司支付中介服务佣金和违约金。王思雨及郑素合并未就交易房屋签订合同，实际上并未促成王思雨与郑素合就房屋买卖达成合意，臻房源公司无权要求王思雨支付报酬，原审法院对此处理正确，本院予以维持。根据微信聊天记录显示，王思雨拒绝出售案涉房屋，原因在于臻房源公司的失误所致，其要求王思雨支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，臻房源公司的上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1900元，由东莞市臻房源房地产经纪有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈晓艳审判员  陈文静审判员  雷德强二〇一九年七月二十九日书记员  张珊珊谢爱玲