新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0102民初1002号原告：天山区幸福路佳华居房产经纪服务部，住所地乌鲁木齐市天山区幸福路**，统一社会信用代码92650102MA77WTBMXJ。经营者：王伟波，男，1994年2月19日出生，汉族，天山区幸福路佳华居房产经纪服务部经营者，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：何淑君，新疆施安律师事务所律师。被告：新疆聚地物业管理有限公司，住，住所地乌鲁木齐市天山区幸福路**一社会信用代码91650102738397702P。法定代表人:杜全礼，新疆聚地物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：秦海青，新疆同泽律师事务所律师。被告：乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司，住，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路**一社会信用代码91650100722341181L。法定代表人:潘利力，乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司副总经理。委托诉讼代理人：马兰，新疆四至律师事务所律师。原告天山区幸福路佳华居房产经纪服务部（以下简称佳华居服务部）与被告新疆聚地物业管理有限公司（以下简称聚地物业公司）、被告乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司（以下简称九天河房产公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳华居服务部的委托诉讼代理人何淑君，被告聚地物业公司的委托诉讼代理人秦海青,被告九天河房产公司的委托诉讼代理人马兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳华居服务部向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因漏水所致财产损失42500元；2.判令被告赔偿原告因漏水所致原告租赁费等损失43314元；3.鉴定及诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月24日下午18时，因公务员小区一楼楼上公用下水管道爆裂，污水流入原告一楼A103室营业厅近24小时。2018年12月25日，被告九天河房产公司经营名家玉器城的市场管理人员来维修，但是漏水造成原告房屋墙面和顶面不同程度大量出现涂料起壳剥落，墙纸污损，天花板严重破损，室内地板办公家具宽带进水，受潮，两台办公电脑主机显示器及键盘被水泡坏，漏水发生后，原告无法经营，造成损失，故原告诉至本院，提出上述诉讼请求。被告聚地物业公司辩称，原告的要求不符合法律规定，导致原告受损的房屋产权不归我方所有，我方并非涉案房屋一二层的物业服务方，我方没有维护义务，原告的诉请没有事实及法律依据，请求依法驳回。被告九天河房产公司辩称，我方不是涉案房屋建设方，如果是质量问题应当要求建设方赔偿，如果是共有人使用不当引起的应当由公用业主承担责任，与我方无关。使用人的管理范围属于物业公司，与我方无关，我方不负责原告房屋内的下水管道，请求依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据和事实，本院认定如下：1、佳华居服务部出示房屋销售合同、租赁合同及营业执照，拟证明诉讼主体适格，聚地物业公司对证据真实性无异议，认为自己不是涉案楼宇一二层的物业管理人，九天河房产公司对房屋销售合同、营业执照真实性认可，对租赁合同真实性不认可，否认收取佳华居服务部物业费。本院对该组证据的真实性、有效性、关联性予以确认；2、佳华居服务部出示十张照片，拟证明2018年12月24日，因房屋公共排污管道破裂导致原告租赁房屋受损，聚地物业公司对照片真实性不认可，九天河房产公司对照片中显示漏水点及漏水位置的照片真实性认可，对其他照片真实性不认可，但是漏水不会导致电脑受损，本院对该组证据的真实性、有效性、关联性予以确认；3、佳华居服务部出示装修合同及工程预算书，拟证明房屋损失的修复费用是23300元，聚地物业公司对证据的真实性认可，关联性不认可，认为合同没有签订日期，无法确认是否为涉案房屋受损后的装修，该合同约定工期为28天，九天河房产公司对装修合同及工程预算书真实性不认可，且表示不能以装修费用主张损失。本院对证据的真实性确认；4、佳华居服务部出示收据和发票，拟证明房屋内办公用电脑受损价值为9200元，聚地物业公司对证据真实性认可，关联性不认可，认为佳华居服务部未提供其原来电脑损坏无法使用的证据，九天河房产公司对证据真实性认可，认为该组证据只能证明佳华居服务部购买了电脑，不能证明电脑因水泡受损，本院对该组证据真实性予以确认；5、佳华居服务部出示收条及银行交易明细单，拟证明佳华居服务部缴纳年租金100000元，平均每月租金8333.3元，自2018年12月24日，房租损失4个月，共计33333.3元。聚地物业公司对真实性认可，银行交易明细单中收款人是吴玉玲，与本案无关，九天河房产公司对证据真实性不认可，但是认为租金是佳华居服务部扩大的损失，九天河房产公司及时修理了漏水处，本院对收条及银行交易明细单的真实性、有效性、关联性予以确认；6、佳华居服务部出示收据一组，拟证明九天河房产公司为房屋物业管理人，自2018年12月24日至2019年4月24日，采暖费损失935元，管理费损失2339元，宽带费1540元，聚地物业公司对证据真实性认可，认为恰恰说明了聚地物业公司不是房屋的物业服务方，九天河房产公司对证据中的采暖费及电话费票据真实性不认可，对管理费收据真实性认可，认为九天河房产公司收取的是管理费不是物业费，本院对收据真实性予以确认；7、佳华居服务部出示工资表，拟证明佳华居服务部的人工工资损失15200元，聚地物业公司、九天河房产公司均对工资表的真实性不认可，本院对该组证据的真实性不予确认；8、佳华居服务部出示视频，拟证明漏水点第二天经过九天河房产公司维修后，顶部仍然在漏水，聚地物业公司对真实性认可，但是认为照片无法反映真实情况，九天河房产公司对真实性认可，但是没有反映出水浸泡及家具受损的程度，本院对视频的真实性予以确认；9、聚地物业公司出示照片及图纸，拟证明九天河房产公司对二楼以下的厨房排水管线进行了改造，在图纸中显示漏水部位是没有排水管的。佳华居服务部对照片及图纸的真实性认可，认为不清楚该图纸是否是进行过工程验收的图纸，九天河房产公司对图纸和照片的真实性不能确认，本院对图纸及照片的真实性予以确认；10、九天河房产公司出示照片两张，拟证明九天河房产公司对漏水点进行了修复，漏水管线是楼上住户厨房的下水主管道，二楼商铺未使用该管线，在装修时，该部分管线是被包到墙里的，佳华居服务部对照片真实性认可，但是认为不能证明是厨房的下水管线。聚地物业公司对照片真实认可，但认为不是物业服务的范围。本院对该组证据的真实性、关联性、有效性予以确认；11、九天河房产公司出示验收报告，拟证明在2017年第三方检测报告中载明的排水管现状是符合施工图纸的，佳华居服务部对验收报告真实性认可，聚地物业公司对验收报告真实性认可但认为验收报告里载明是装修改造工程的设计图纸基本齐全，其验收对象也是装修改造图纸，现状是与装修设计图纸一致，而不是建设工程设计图纸一致，本院对该组证据的真实性、关联性、有效性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月8日，案外人刘海清与新疆维吾尔自治区机关事务管理局房地产管理服务中心、九天河房产公司签订《房屋销售合同书》，载明：“甲方（新疆维吾尔自治区机关事务管理局房地产管理服务中心）已将位于乌鲁木齐市临街商铺，面积是4067.65平方米房屋转让给乙方（九天河房产公司），但甲方未给乙方办理房产权属证书……丙方（刘海清）在购买乙方房产时已熟知，该房产是甲方所开发房产，甲方已转让给乙方，乙方已将房屋装修完毕；丙方自愿购买乙方所有的位于乌鲁木齐市临街商铺，房号A103，单价30725.82元，产权面积63.79平方米，合计总房款1960000元，丙方在使用期间的水电暖物业管理等费用均由丙方承担，丙方应当向乙方所指定的物业管理公司交纳”。2017年5月31日，新疆六方建筑科技研究院（有限责任公司）受九天河房产公司委托，就名家玉器城室内装修改造工程出具【2017】新科质检字第LF20179003068号检测（鉴定）报告，检测鉴定结论为名家玉器城室内装修改造装饰装修施工质量符合设计及验收规范要求，其中检测情况中载明：“经查，名家玉器城室内装修改造工程设计图纸基本齐全，设计时间为2009年5月；室内装修工程施工时，未对结构有擅自改动的现象；经查阅施工资料，给排水管道所采用的原材料规格、型号、数量符合设计图纸要求，经现场检测，给排水管道安装方式和连接方式符合设计图纸及验收规范要求”。2018年3月29日，佳华居服务部的经营者王伟波与刘海清签订《租赁合同》，约定租期自2018年4月10日至2020年4月10日，月租金8334元。2018年12月24日，A103室顶部排水管道发生爆裂，造成佳华居服务部的装修损失，随后九天河房产公司对排水管道进行了维修。案件审理中，佳华居服务部申请，本院委托新疆建正工程项目管理咨询有限公司对漏水所致装修损失进行鉴定，2019年3月22日，新疆建正工程项目管理咨询有限公司作出建正造字【2019】0322号鉴定报告书，鉴定意见为：工程造价9829.23元，其中无争议造价4655.87元，争议部分工程造价5173.36元，争议部分造价系九天河房产公司认为受损木地板是租赁前原有木地板。鉴定报告送达当事人后，三方当事人均未提出异议。庭审中，聚地物业公司抗辩九天河房产公司对排水管线进行过改造，经聚地物业公司申请，本院委托新疆建设工程质量安全检测中心对下水管道是否改造进行检测鉴定，新疆建设工程质量安全检测中心根据施工图和现场勘查，于2019年5月31日作出2019新建质（司鉴）字第009J号司法鉴定意见书，鉴定意见为该工程第一层A103室下水管道设置与所提供的由深圳市城建工程设计公司设计的施工图纸不符，未见该相关设计变更，无法根据现场情况确定A103室下水管道的施工时间。鉴定意见书送达双方当事人后，九天河房产公司提出异议，认为平面图纸与系统图纸不一致，根据系统图显示，现场没有施工痕迹。庭审中，佳华居服务部明确其诉讼请求为，装修损失23300元，电脑损失9200元，人员工资15167元，物业费2339元，暖气费935元，四个月工资33333元，宽带费1540元。佳华居服务部提交票据一组载明其向九天河房产公司缴纳九个月管理费5263元，缴纳采暖费1403元，月宽带费用199元。另查，涉案楼宇系32层，一至二层由九天河房产公司购买，并按商铺形式对外经营名家玉器城，三至三十二层为住宅，发生爆裂的排水管道连接一至三十二层并接通到市政管网。聚地物业公司为三至三十二层业主提供物业服务，并承担排水管线的维护保养。本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案争议焦点为：1、聚地物业公司与九天河房产公司在本案中应承担何种责任；2、佳华居服务部主张损失数额的核定。关于聚地物业公司与九天河房产公司在本案中承担何种责任，本院认为，虽然爆裂管线位于一层顶部，非聚地物业公司提供物业服务的区间，但是该段管线系连通三层至三十二层该单元全体业主至市政管网的管线，属于聚天物业公司维护保养的范围，现因聚天物业公司未尽到维护义务，给佳华居服务部造成了损失，其应承担50%的赔偿责任。依据新疆建设工程质量安全监测中心作出的2019新建质（司鉴）字第009J号司法鉴定意见书，爆裂管线的设置与施工图纸不符。九天河房产公司提交的【2017】新科质检字第LF20179003068号检测（鉴定）报告载明给排水管道所采用的原材料规格、型号、数量符设计图纸要求，给排水管道安装方式和连接方式符合设计图纸及验收规范要求，可以证实九天河房产公司在装修时对排水管道进行了设计施工，至本案判决前，九天河房产公司未提供有效证据证实施工图纸存在设计变更的事实，综上可以认定，九天河房产公司对爆裂管道的设置进行了变更，其更改管线后未定期维护、巡查，其应承担50%的赔偿责任。关于原告主张损失的数额，新疆建正工程项目管理咨询有限公司作出的建正造字【2019】0322号鉴定报告书客观公正，本院依法作为定案依据，鉴定结论为工程造价9829.23元，其中无争议造价4655.87元，争议部分工程造价5173.36元。争议部分造价即为木地板受损的价值，案外人刘海清购买房屋时房屋价款中包含有装修部分的价值，木地板受损的造价应当得到赔偿，故聚地物业公司赔偿佳华居服务部装修损失4914.62元（9829.23元×50%），九天河房产公司赔偿佳华居服务部装修损失4914.61元（9829.23元×50%）。因管线爆裂致使佳华居服务部不能正常经营，本院酌定聚地物业公司、九天河房产公司应赔偿佳华居服务部一个月的合理期间的物业费（管理费）、暖气费、租金损失、宽带费，故聚地物业公司赔偿佳华居服务部物业费（管理费）292.39元（5263元÷9个月×50%）、暖气费116.92元（1403元÷6个月×50%）、租金4167元（8334元×50%）、宽带费99.5元（199元×50%），九天河房产公司赔偿佳华居服务部物业费（管理费）292.39元（5263元÷9个月×50%）、116.92元（1403元÷6个月×50%）、租金4167元（8334元×50%）、宽带费99.5元（199元×50%）。庭审中，佳华居服务部未举证证实两台电脑因被水浸泡而导致无法正常使用必须更换的事实，故对佳华居服务部主张电脑损失9200元的诉讼请求，本院不予支持。佳华居服务部的经营范围系房产经纪及信息咨询服务，房屋部分装修受损不影响员工开展经营工作，故对佳华居服务部主张员工工资的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告新疆聚地物业管理有限公司赔偿原告天山区幸福路佳华居房产经纪服务部装修损失4914.62元；二、被告新疆聚地物业管理有限公司赔偿原告天山区幸福路佳华居房产经纪服务部物业费（管理费）292.39元；三、被告新疆聚地物业管理有限公司赔偿原告天山区幸福路佳华居房产经纪服务部暖气费116.92元；四、被告新疆聚地物业管理有限公司赔偿原告天山区幸福路佳华居房产经纪服务部租金4167元；五、被告新疆聚地物业管理有限公司赔偿原告天山区幸福路佳华居房产经纪服务部宽带费99.5元；六、被告乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司赔偿原告天山区幸福路佳华居房产经纪服务部装修损失4914.62元；七、被告乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司赔偿原告天山区幸福路佳华居房产经纪服务部物业费（管理费）292.39元；八、被告乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司赔偿原告天山区幸福路佳华居房产经纪服务部暖气费116.92元；九、被告乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司赔偿原告天山区幸福路佳华居房产经纪服务部租金4167元；十、被告乌鲁木齐九天河房地产开发有限公司赔偿原告天山区幸福路佳华居房产经纪服务部宽带费99.5元；十一、驳回原告天山区幸福路佳华居房产经纪服务部其他诉讼请求。以上被告聚地物业公司应给付原告佳华居服务部款项合计9590.43元，被告九天河房产公司应给付原告佳华居服务部款项合计9590.43元，须于本判决生效后立即付清，如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的85814元，核定给付标的19180.86元，占请求标的的22.35%，案件受理费1945.35元（原告已预交），由原告佳华居服务部负担1510.57元，被告聚地物业公司负担217.39元，被告九天河房产公司负担217.39元。评估费2000元（原告已预交），由被告聚地物业公司负担1000元，被告九天河房产公司负担1000元。鉴定费20000元（被告聚地物业公司已预交），由被告九天河房产公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 曹   玮人民陪审员 董 铭 钧人民陪审员 热依汗古丽二〇一九年七月十七日书 记 员 兰 婷 婷