贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终2931号 上诉人(原审原告)：四川鸿顺康投资有限公司，住所地成都市高新区府城大道西段**********。 法定代表人：严贵安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵波、赵文媛，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵丽，女，1982年2月14日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区， 上诉人四川鸿顺康投资有限公司（以下简称为鸿顺康公司）因与被上诉人赵丽租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9481号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人在一审中的诉讼请求或将本案发回重审。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院未结合租赁合同约定及日常经验法则，仅以上诉人公司财务人员在2018年3月20日出具的“收据”上载明有“2018年度全年剩余租金”字样为由认定上诉人与被上诉人对2018年度租金约定进行了变更，进而判决剥夺了上诉人40余万元（租金387147元，违约金根据逾期时间计算）合法租金债权，系明显的事实认定错误，更是对上诉人合法权益的侵害。二、一审在事实认定错误的情况下，未准确理解《民法总则》第一百四十二条规定之含义，进而出现援引法条与裁判认定事实格格不入的情形，完全属于适用法律错误。三、本案裁判结果不仅关系到上诉人的重大切身利益，更是司法诚信原则的导向杆，甚至是重大纠纷矛盾的导火索。 被上诉人未答辩。 原审原告向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决被告按照《商铺租赁合同》的约定在十日内支付原告2018年度剩余未缴纳房屋租金合计387147元；2.判令被告按照《商铺租赁合同》在十日内支付原告2016年至2018年商管费55896元；3.判令被告以应缴纳租金总额387147元为基数，自2018年9月1日至被告实际缴纳所欠租金之日止，按每月2%的标准向原告支付逾期缴租违约金（暂计算至2018年12月1日为23228.80元）；4.判令被告以应缴纳商管费55896元为基数，自2016年3月1日至被告实际缴纳欠缴商管费为止，按每月2%的标准向原告支付逾期缴费违约金（暂计算至2018年12月1日为36891元）；5、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年12月26日，原告四川鸿顺康投资有限公司作为甲方与被告赵丽作为乙方签订了两份《商铺租赁合同》，约定原告将位于毕节××××区创美世纪城一号地块6栋楼201、301号商铺租赁给被告使用，租期为10年。其中201号商铺建筑面积为951.13平方米，第1年的租金按32元/平方米/月计算，从第3年起，租金在上一年租金标准基础上递增6%。从2016年3月1日到2017年12月31日为免租期，2017年3月1日前交付91308元，2018年开始，每年的3月、6月、9月、12月缴纳每季度租金。301号商铺建筑面积为989.83平方米，第1年的租金按30元/平方米/月计算，从第3年起，租金在上一年租金标准基础上递增6%。从2016年1月1日到2017年12月31日为免租期，2017年3月1日前交付188860元，2017年9月1日前缴纳188860元，2018年开始，每年的3月、6月、9月、12月缴纳每季度租金。合同第六条约定了为了保证商场的整体形象和秩序，甲方需对商场进行统一管理，乙方应按0.8元/平方米/月的标准向甲方支付管理费，管理费同租金一同缴纳。合同还对违约责任等进行了约定。 合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告使用。被告于2017年9月23日向原告缴纳了201、301号商铺2018年3月1日至2018年9月1日期间租金200000元，于2018年3月16日（被告出具的收据日期为2018年3月24日）缴纳了70000.00元，于2018年3月20日缴纳了199028元，原告均分别向被告出具收据，并在2018年3月20日的收据上注明系2018年度全年剩余租金。被告至今未向原告缴纳管理费。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。原告四川鸿顺康投资有限公司与被告赵丽签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政性法规禁止性的相关规定，应为有效合同，对双方均具有约束力。原告按照约定将商铺交付给被告使用，被告赵丽应按照约定向原告支付租金及商管费用。据双方合同的约定，被告应向原告缴纳2018年度201号、301号商铺租金共计856175.00元，被告仅支付了共计469028元，原告认为根据合同的约定被告应向原告缴纳2018年度剩余租金及违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”、第一百三十六条“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非以法律规定或者经对方同意，不得擅自变更解除民事法律行为”、第一百四十二条“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”之规定，2017年9月23日、2018年3月16日被告向原告缴纳租金时，原告均对应出具相应的收据，2018年3月20日被告缴纳租金以后，原告向其出具的收据载明，该次收取的199028元租金为2018年度全年剩余租金，该意思表示应认定为双方对涉案合同中2018年度的租金约定进行了变更，原告对被告缴纳了2018年度全年剩余租金的确认。原告并未举证证明涉案2018年3月20日收据的出具行为存在可撤销、变更、无效等法律情形，且原告在本案中对其该行为也未进行否认，所以该收据对双方均具有法律效力，原告要求被告按照合同约定支付2018年度剩余租金及违约金的诉讼请求无法律依据和事实依据，一审法院不予支持。 根据双方合同的约定，被告应向甲方支付管理费，该费用0.8元/平方米/月的标准计算，其中201号商铺面积为951.13平方米,自2016年3月1日至2018年12月31日34个月管理费为25870.74元,301号商铺面积为989.83平方米,自2016年1月1日至2018年12月31日管理费为28507.10元,原告只诉请28506元，予以支持，故管理费共计54379.74元。被告未约定向原告缴纳管理费，其提供的证据也不能证实被告未尽到相关管理义务，故应按约定向原告支付2016年至2018年度管理费共计54379.84元；对于原告要求被告支付管理费违约金的问题，因被告至今支付管理费，故应按约定向原告支付违约金。双方约定违约金标准为应缴费用总额每日3%，因该违约金标准过高，一审法院酌定予以调整，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍给付违约金。因合同未约定该管理费的具体缴纳时间，仅约定了同租金一同缴纳，故按照合同约定租金开始缴纳的时间2017年3月1日作为管理费缴纳开始时间。被告应向原告支付的违约金，具体以54379.74元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年3月2日之日起计付至实际履行完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告赵丽于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告四川鸿顺康投资有限公司2016年至2018年度（201号商铺自2016年3月1日至2018年12月31日，301号商铺自2016年1月1日至2018年12月31日）管理费人民币54379.74元，并以54379.74元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金，从2017年3月2日之日起计付至实际履行完毕之日止。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4416.00元，由原告四川鸿顺康投资有限公司负担3916.00元，被告赵丽负担500.00元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明：双方当事人针对涉案商铺（即毕节××××区创美世纪城一号地块6栋楼201、301号商铺）签订的两份商铺租赁合同在第五条上对于每年租金金额具体情况都作出了明确约定。其中，双方约定201号商铺2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金为91308元，2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金为387148元。301号商铺2018年度的租金为377719元（合同文字表述上有笔误，载明为2018年1月1日至2019年12月32日期间租金为377719元，2019年1月1日至2020年12月33日期间租金为400382元。但结合上下文可以确认2018年度的租金应为377719元）。 2017年9月23日，上诉人财务人员向赵丽出具收据加盖了上诉人财务专用章，载明今收到赵丽创美世纪城一号地块6幢2楼整层、6幢3楼整层（2018.3.1-2018.9.1）部分租金20万元。2018年3月20日，上诉人财务人员向赵丽出具收据加盖了上诉人财务专用章，载明今收到赵丽创美世纪城一期一号地块商铺6-2-201号、6-3-301号商铺租金（2018年度全年剩余租金）199028元。2018年3月24日，上诉人财务人员向赵丽出具收据加盖了上诉人财务专用章，载明今收到赵丽创美世纪城一号地块6-2-021号（该处应为笔误，实为6-2-201号）、6-3-301号商铺认租租金（2018年度租金）7万元。 二审争议的焦点：2018年3月20日上诉人工作人员出具的“收据”是否证明了被上诉人2018年度租金全部付清。 本院认为，本案中，上诉人与被上诉人达成租赁合同，被上诉人向上诉人租赁涉案商铺。2018年3月20日，上诉人工作人员向被上诉人出具“收据”，载明“2018年度全年剩余租金”字样。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”、第一百三十六条“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非以法律规定或者经对方同意，不得擅自变更解除民事法律行为”、第一百四十二条“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”之规定，上述收据的意思表示按照词句意思，结合一般交易习惯可认定为该收据金额为2018年度全年剩余的租金，该收据系上诉人真实意思表示，表明被上诉人已付清上诉人2018年的全年租金。一审法院据此判决被上诉人不再承担2018年的租金及违约金并无不当，本院予以维持。 上诉人否认其财务人员在2018年3月20日出具的“收据”实际上是撤销该收据，上诉人撤销理由是其工作人员失误，对此其未能举证证明，且该理由不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的撤销情形，其次，双方租赁合同上已明确约定了每个年度区间段的租金具体金额，结合上诉人财务人员向被上诉人出具的三张收据内容，上诉人是明知被上诉人应缴纳的租金金额、以及被上诉人实际缴纳的租金金额及租金对应的时间，故上诉人在收取了被上诉人2018年度的剩余租金并向被上诉人出具收据明确已缴纳2018年度剩余租金后，又再向法院起诉要求被上诉人支付其2018年度租金有违诚实信用原则，一审法院未支持上诉人2018年租金诉请依法有据，本院予以维持。故本院不予采纳其主张。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8832元，由上诉人四川鸿顺康投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一九年七月十二日 书记员 邱诗韵