四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终1723号 上诉人（原审原告）：张思金，男，1971年2月11日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：袁国强，四川众城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蓝继邦，男，1968年3月1日出生，汉族，住四川省三台县。 被上诉人（原审被告）：王少勤，男，1978年6月14日出生，汉族，住四川省三台县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张文斌，三台县刘营法律服务所法律工作者。 上诉人张思金因与被上诉人蓝继邦、王少勤房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2019）川0722民初1733号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法由审判长刘立冬、审判员肖玉生与审判员李俊组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张思金的上诉请求为：撤销原判，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费由二被上诉人承担。其主要理由为：原判认定事实不清，适用法律错误。根据双方合同约定，房产过户交易的同时被上诉人需支付房款。且双方签订买卖合同时上诉人已将房屋抵押情况告知被上诉人。一审法院认定余款支付条件是在上诉人办理过户后并在未查清案涉房屋已经抵押的情况下作出判决，属事实认定不清。因案涉房屋已经抵押，依据物权法相关规定，被上诉人在没有代为清偿债务消灭抵押权的情况下，双方所签订的合同属法律或事实上不能履行，被上诉人未代为清偿债务属明确表示不履行主要债务，应当依法解除案涉买卖合同。 被上诉人蓝继邦、王少勤答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人签订合同时出示了案涉房屋房产证、土地使用证原件，双方签订的合同合法有效，应予继续履行。上诉人现拒绝履行合同属违约，即使案涉房屋被抵押也可与抵押权人协商处理，不应以此为由解除合同。 上诉人张思金的一审诉讼请求为：1、请求法院依法判决解除原告与二被告2016年7月4日签订的《房屋买卖合同》；2、依法判决二被告将房屋腾出并立即交付原告；判决二被告支付原告从2016年8月1日起暂计算至2019年5月31日期间的房屋占有使用费513252元，扣减二被告已经支付的50万元，二被告还应支付13252元；3、本案诉讼费由二被告承担。 原审法院认定事实：2016年7月4日原告在家人及律师的见证下与二被告签订了《房屋买卖合同》。合同载明：甲方自愿将位于三台县转角处的房屋一幢出售给乙方。房屋结构为混合，建筑面积约为1380平方米，房屋用途为仓库和商业。房产证号00××97。土地证号：三城区国用（2003）字第1&tim**;×××0号，土地面积为2564.53平方米。甲方经家人商量一致决定将此房出售给乙方。经协商后甲乙双方均同意上述房地产及附属建筑物出售总价款为人民币肆佰壹拾伍万元整（以下同币种）。一、付款方式：乙方第一次向甲方支付部分购房定金伍拾万元整，第二次在房产交易所过户的同时乙方再付给甲方叁佰陆拾伍万元整；二、甲方必须保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权证、无任何担保、抵押、房产瑕疵、并无任何纠葛，否则由甲方承担一切责任；三、甲乙双方按约定时间为2016年11月1日前到相关部门办理过户手续，甲方必须无条件、义务的向乙方提供所需的相关资料、证件，积极配合乙方办理好有关此房的过户换证手续，含买卖双方各项税费由卖方支付…。；十、补充条款第3项、买卖双方约定，交房时间定于2016年11月1日之前。原告张思金和二被告在合同书上面签字捺印。合同签订之后，被告王少勤按约定于2016年7月5日向原告交付购房定金50万元。2016年8月31日，被告王少勤又向原告支付购房款20000元。2016年8月31日原告将案涉房屋钥匙交与二被告，二被告取得了案涉房屋的使用权。之后，二被告多次催促原告协助办理案涉房屋过户手续，原告均以种种理由推诿致该房屋至今未办理过户手续，导致该房屋买卖合同至今未完全履行。 上述事实，有当事人的陈述及身份证复印件、户籍证明复印件、房权证及土地使用权证复印件、房屋买卖合同复印件、情况说明复印件、房屋租赁合同复印件、微信截图一张、照片4张及报告复印件一份等证据在卷佐证。 原审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，是其双方真实意思表示且不违反相关法律法规强制性规定，应属合法有效。原、被告双方理应按照合同履行自己的义务。本案争议的焦点是该《房屋买卖合同》是否属于《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的情形，可以解除该房屋买卖合同。而该合同付款方式中明确载明：乙方第一次向甲方支付部分购房定金伍拾万元整，第二次在房产交易所过户的同时乙方再付给甲方叁佰陆拾伍万元整。被告支付购房余款的前提条件是在原告办理房屋过户手续后。通过庭审可以看出，二被告均按合同的约定在履行自己的义务，且多次催促原告办理房屋过户手续。导致二被告至今未支付购房余款是原告的不作为而造成的，从微信聊天记录也能证实。故原告要求解除与二被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，无事实依据也无法律依据，其请求该院不予支持。至于原告称在签订《房屋买卖合同》时将此房屋已抵押给银行的情况告知了二被告，因原告未提供相应证据证实且与《房屋买卖合同》第二条规定相悖，该院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：驳回原告张思金的诉讼请求。案件受理费4466元，由原告张思金承担。 二审诉讼中，上诉人向本院提交《最高额抵押合同》复印件一份、四川省中江县人民法院（2018）川0623民初2415号民事调解书一份及四川省中江县人民法院（2019）川0623执314号之一执行裁定书一份，拟证明案涉房屋因抵押给案外人中江县农村信用合作联社而被执行查封的事实。被上诉人质证后对上述证据真实性及关联性不予认可，但对于案涉房屋被抵押且现处于执行查封阶段的事实无异议，且称在一审诉讼后，其已与中江县人民法院执行部门办案人员就代为清偿张思金债务以消除抵押权的事宜进行过协商。本院庭后电话联系四川省中江县人民法院执行案件承办人，确认了被上诉人所称的自愿代为偿还上诉人所负债务以消除案涉房产抵押情况，并积极配合中江县人民法院调解书执行事宜。本院其余查明事实与一审查明一致。 本院认为，首先，双方于2016年7月4日签订的《房屋买卖合同》是其双方真实意思表示且不违反相关法律法规强制性规定，属合法有效。双方均应按照合同履行自己的义务。根据合同相关约定，被上诉人支付全部购房款的时间应在上诉人办理产权变更登记的同时。但一审诉讼中的微信截图等证据能够反映出被上诉人多次催促上诉人办理产权过户，但上诉人未予配合。因此，被上诉人对于支付剩余购房款享有同时履行抗辩权，其暂未支付剩余购房款并不构成违约，上诉人以此为由主张解除买卖合同不应支持。 其次，二审诉讼中上诉人提交的四川省中江县人民法院民事调解书及执行裁定书能够反映案涉房屋确由上诉人为其债务设定了抵押并已由人民法院为执行生效调解书进行查封、执行。该情况被上诉人亦不持异议。但被上诉人已表示其同意代为上诉人偿还相关债务以消除抵押权，并积极配合中江县人民法院执行工作，中江县人民法院执行办案人员亦确认了各方执行调解的可能性，案涉买卖合同并非确定的法律上或事实上不能履行。如案涉买卖合同此后确因客观原因事实上不能履行，则被上诉人作为守约方可另行主张解除。 综上，上诉人张思金的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8932元，由上诉人张思金负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘立冬 审 判 员 肖玉生 审 判 员 李 俊 二〇一九年七月二十五日 法官助理 马江兰 书 记 员 马江兰