河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终2666号上诉人（原审原告）：李茜，女，1982年9月14日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区。委托诉讼代理人：徐振增，河北庄铭律师事务所律。委托诉讼代理人：高征，河北庄铭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：保定市康远房地产开发有限公司，住所地河北省保定市莲池区韩庄乡北八里庄村西。法定代表人：李洪涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：王磊，河北元恒律师事务所律师。上诉人李茜因与上诉人保定市康远房地产开发有限公司（以下简称康远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市满城区人民法院（2018）冀0607民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李茜上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判保定市康远房地产开发有限公司按照擅自出卖上诉人房屋时该房屋市场价值130万元赔偿上诉人房屋损失；2、撤销一审判决第二项，改判保定市康远房地产开发有限公司自2016年10月10日起，按照房屋市场价值130万元的日万分之二向原告支付利息至付清之日止；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误，依法应予改判。一、一审查明被上诉人系擅自出卖上诉人房屋，已构成侵权行为，故被上诉人应按照其出卖时的房屋市场价值赔偿上诉人损失，一审判决以被上诉人所出售价值认定上诉人的损失，属认定事实错误。一审判决在已经查明被上诉人康远公司未经上诉人允许擅自处分上诉人的房屋，故康远公司已经构成侵权，康远公司应当赔偿上诉人财产损失，按照通常理解，即应当按照侵权行为发生时被侵权财产的市场价值计算损失，根据我方了解，2016年10月上诉人的房屋价值应在160万元左右。一审中在我方提出对房屋市场价值进行鉴定的情况下，一审判决却按照康远公司所擅自出卖的价格886515元作为上诉人的损失，既不符合财产损害的法律性质，更违背基本的情理和法理。二、上诉人一审中对房屋的市场价值提出了评估鉴定申请，一审法院却认为无评估鉴定必要，其理由违反私人财产保护的基本观点，于法相悖，于情不通，无疑将具有极其负面的社会示范效应。第一，房屋的买卖价格与市场价值是否存在常人显而易见的不合理差距，是判断康远公司对处分房屋是否属于恶意处分，案外人李颖涛购买房屋时是否属于善意第三人等的重要依据。而这当然需要对房屋价值进行评估鉴定以对上述问题进行判断，故一审法院认为无评估鉴定之必要，显然不符合基本的法理与情理。第二，一审判决认为康远公司为了抵顶上诉人父亲的债务而擅自出卖上诉人房屋属事出有因，故不属于恶意，更违背宪法和物权法关于私人财产保护的基本规定。《中华人民共和国物权法》第六十六条明确规定：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。上诉人李茜作为涉案房屋的所有权人，只有其本人才有权对房屋做出处分，即使假设李茜父亲与康远公司存在债权债务，康远公司也绝无权利未经允许而处分李茜的房屋。一审判决的逻辑完全无视物权保护的基本规则，完全违背物权法有关所有权保护的基本规定。一审判决无疑将起到恶劣的社会效果，即只要事出有因，则随意侵占、处分甚至哄抢他人财产都不属于恶意行为。因此，一审判决完全是纵容恶意侵占他人财产的行为，违反物权法的规定，破坏了私人财产保护的基本法律秩序。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，依法应予改判。请求人民法院纠正错误判决，维护公正，维护私人合法的财产权益。康远公司辩称，我司已向李茜发送了抵消协议，在发送抵消协议后将近两年的时间，李茜未对此抵消协议提出异议，并在收到协议后实际搬出房屋，用实际行动履行了该协议，所以我司没有擅自出卖李茜房屋，双方已达成一致意见。康远公司上诉请求：一、撤销河北省保定市满城区人民法院（2018）冀0607民初1676号民事判决，依法发回重审或改判。（争议金额886515元及514006元自2016年10月10日起每日万分之二的利息）；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、一审判决认定事实不清。1、原、被告双方债权债务已经抵消，上诉人不应向被上诉人赔偿损失。2004年原告父亲向被告借款50万元用于家庭生产生活，2006年，原、被告双方签订了商品房预购协议。多年来，原告一家无法正常还款，故2014年被告向原告一家送达了公司决议，双方债权债务互相抵消后，原告一家搬离房屋，实际履行了公司决议。2016年10份，被告将该房屋售于第三人。自2014年至2018年4年间，原告一家均未主张任何权利，抵消权已经成立，双方债权互相抵消，上诉人不应向被上诉人赔偿损失。原、被告双方均互负债权债务，且债权债务种类、性质相同，能够行使法定抵消权，故被告行使法定抵消权合法有效。2、一审判决认定主体不正确，涉案房屋商品房预售合同是李维国其及妻子周纪所购买，系借用其女儿的名义购买。一审判决书中认定，意向书及收据当中均为李茜母亲周纪签字，足以认定此房产为李茜父母借其名义购买。当时买房子的时候，李茜还在上大学，其没有经济来源，涉案房屋实际为李维国、周纪夫妇借名购买。李维国在我公司购买的发展大厦的写字楼，是以他自己的名义签的合同，但是办理的也是李茜的产权手续。李维国、周纪夫妇使用李茜名义买房是之前就有过的事。3、实质大于形式。一审原告一家人自2004年欠款50万元，直到2016年其所欠欠款及利息均早已超出判决书所判决的金额，上诉人主张抵消是本着息讼止争的态度，解决问题。原审判决生硬得将一个法律关系剥离开，以至于将形成若干个诉讼，不利于纠纷的解决。二、原审判决适用法律不正确。原、被告双方签订的《商品房买卖意向书》系预购合同，不是正式的商品房买卖合同，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。预购合同，不发生物权变动的效力，双方互负债权债务，能够行使法定抵消权。综上所述，涉案房屋实际购房人系李维国夫妇，预购协议不发生物权变动效力，原、被告双方互负债权债务，任何一方均可行使法定抵消权，故请求依法改判，驳回被上诉人诉讼请求。李茜辩称，一、我方从未收到过康远公司的抵消通知，更未同意或实际履行有关的抵消通知或决议，康远公司属擅自出卖我方房屋，事实清楚。二、涉案房屋的所有权人为李茜，康远公司称房屋是其父母购买与事实不符，也无证据支持，同时其所主张的问题也与本案诉争的系不同的法律关系，如何主张应另行诉讼，且即使是房屋购买手续是其父母所办理，但在法律上对于父母为子女购买房屋是持认可态度，故康远公司以该理由否定李茜的所有权人地位于法无据。三、本案所涉商品房买卖意向书，其内容符合商品房买卖合同的特性，且本案所涉房屋当时已经交付李茜，李茜也已经出资进行了装修并居住，故房屋的所有权已经归李茜所有，康远公司无权擅自处分。李茜向一审法院起诉请求：1.请求判令被告赔偿原告房屋价值损失130万元，具体以鉴定的房屋价值为准；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2006年5月8日，原告李茜与被告康远公司签订《商品房买卖意向书》，约定李茜购买康远公司开发的位于保定市满城县龙门湖“雷溪小镇”B栋013号房屋，其中第二条约定“商品房整套售价及房屋面积：该商品房按套出售，该套商品房建筑面积约为143.26平方米，单价为2280元，总价为326632.80元。大写人民币叁拾贰万陆仟陆佰叁拾贰元整”。第九条违约责任约定“甲方逾期交房的，每逾期一日，应向乙方支付已付房款万分之二的违约金；逾期交房超过60日，乙方有权解除合同，甲方除退还已付房款之外，应向乙方支付乙方已交房屋价款百分之二的违约金”。意向书落款处“李茜”的签字是其母周纪所签。2006年6月13日，原、被告就房屋增加面积及付款问题签订补充协议，其中第一条约定“该房产将增建地下室，面积为：75.61平方米，单价1500元，总价113415元整”。第二条约定“该房产将增加阁楼，面积为：50.63平方米，单价1500元，总价75945元整”。原告李茜陆续支付房屋总价款514006元，被告出具的收款收据中交款人“李茜”的签字是其母周纪所签。被告交付房屋后，原告李茜和其父母李维国、周纪都到过该房屋，原告方对该房屋进行过装修，也偶有居住。由于原告之父李维国对被告康远公司负有债务，2013年9月30日，李维国向康远公司出具一份《还款保证书》，2014年5月9日，康远公司董事会作出《关于冻结雷溪小镇B013号房产的决议》，公司负责人陈宪平在与李维国的谈话中，也曾提到收回该套房产用于抵顶李维国的债务。2016年10月10日，被告康远公司与第三人李颖涛签订《商品房买卖合同书》，将原告李茜购买的房屋转卖给第三人李颖涛，并办理了房产证，该《商品房买卖合同书》第二条约定“该商品房按建筑面积出售，该套商品房建筑面积约为253.29平方米，单价为3500元，总价为886515元。大写人民币捌拾捌万陆仟伍佰壹拾伍元整”。一审法院认为，原告李茜与被告康远公司签订的《商品房买卖意向书》和《补充协议》系双方真实意思表示，该意向书和补充协议均具有合同效力，且双方已实际履行，原告李茜足额支付了购房款，被告康远公司也向原告交付了房屋，尽管意向书和收款收据上“李茜”的签名是其母周纪代签，但根据落款签名和被告的举证情况不能否定购房者为李茜。原告李茜之父李维国欠康远公司的债务，与李茜购买并取得康远公司开发的房产，二者系不同的法律关系，被告康远公司在没有证据证实李茜同意的情况下，以董事会决议等形式单方主张收回李茜名下的房屋用于抵顶其父李维国的债务，该主张不能得到支持。由于李维国对康远公司负有债务，故对康远公司将该房屋出卖给第三人李颖涛的行为，事出有因，不能认定为恶意。庭审中，鉴于第三人李颖涛已购买该讼争房产并办理了房屋产权证，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿房屋损失，对该诉求依法应予支持。从公平、善意考虑，原告的损失一是被告向第三人李颖涛出售该房屋的价款，应归原告所有；二是自被告出售原告房屋之日起，应参照意向书中的违约条款，向原告支付适当的违约金。原告要求对房屋的现有价值进行评估鉴定，根据上述处理意见法院认为无此必要，不予准许。综上所述，原告主张被告赔偿原告房屋价值损失的诉求法院给予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决：一、被告保定市康远房地产开发有限公司赔偿原告李茜房屋损失886515元；二、被告保定市康远房地产开发有限公司自2016年10月10日起，按购房款514006元的日万分之二向原告李茜支付利息至付清之日止；上述一、二项限本判决生效后十日内付清。三、驳回原告李茜的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，减半收取计8250元，由原告李茜负担2070元，被告保定市康远房地产开发有限公司负担6180元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李茜提交一篇文章题目为《保定四月最新房价地图》，该文章来源于网站房天下的房价信息，证明在2019年4月本案所涉房屋小区均价10328元每平米，众所周知的事实自2016年以来房价是在下降，那么倒推到2016年10月10日，康远公司擅自出卖房屋时最低价格也是这个价格，故涉案房屋总价款应为300万元左右。康远公司质证称，该证据不属于新证据，不予认可。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人李茜主张康远公司应按照擅自出卖其本人房屋时该房屋市场价值130万元赔偿其房屋损失。因2006年5月8日李茜与康远公司签订《商品房买卖意向书》后，至2016年10月10日康远公司将涉案房屋转卖给第三人李颖涛并办理了房产证，李茜并未取得房屋所有权，故康远公司将涉案房屋出卖给第三人系有权处分，并非处分李茜的财产。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”，原审将康远公司出卖给第三人所得价款886515元赔偿李茜符合上述规定，即514006元以上、1028012元（514006元×2）以下；同时，原审判决参照李茜与康远公司所签《商品房买卖意向书》中的违约条款由康远公司向李茜返还已付购房款利息亦符合上述规定。上诉人康远公司与李茜之父之间的债权债务关系，与本案不是同一法律关系，康远公司主张债权抵消，没有事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人李茜与上诉人保定市康远房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33000元，由上诉人李茜与上诉人保定市康远房地产开发有限公司各负担16500元。本判决为终审判决。审判长  王志强审判员  张晓清审判员  李国庆二〇一九年七月十日书记员  戚园园