海南省五指山市人民法院民事判决书（2018）琼9001民初560号海南省五指山市人民法院民事判决书（2018）琼9001民初560号原告：五指山华安物业管理有限公司，住所地：五指山市水岸别墅**楼**。法定代表人：连剑良，职务总经理。委托代理人：黎良柏，海南瑞来律师事务所律师。被告：五指山避暑山庄物业服务有限公司，住，住所地：五指山市海榆中线南侧避暑山庄（**工程）C9-B03/div>法定代表人：樊力，职务总经理。被告：五指山市避暑山庄业主委员会，住，住所地：五指山市海榆中线南侧避暑山庄/div>负责人：关士龙，业主委员会主任。委托代理人：王恩慧，浙江胜可隆律师事务所律师。委托代理人：姜树文，五指山避暑山庄小区业主。第三人：樊力，男，1991年8月21日出生，汉族，现住五指山市。原告五指山华安物业管理有限公司（以下简称华安物业）与被告五指山避暑山庄物业服务有限公司（以下简称避暑山庄物业）、五指山市避暑山庄业主委员会（以下简称业委会）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年7月31日立案受理。依法适用普通程序进行审理，在审理过程中，被告业委会于2018年9月19日，以原告原法定代表人、执行董事兼总经理“高叶”已对原告公司变更法定代表人有异议另案提起诉讼为由，向本院提出中止审理的申请，本院于2018年10月23日制作（2018）琼9001民初560号《民事裁定书》，裁定本案中止诉讼。2019年4月24日，中止事由已消除，本院于2019年4月24日制作（2018）琼9001民初560号之三《民事裁定书》，裁定恢复本案诉讼。并于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告华安物业的委托代理人黎良柏，被告避暑山庄物业的法定代表人樊力，被告业委会的委托代理人王恩慧、姜树文，第三人樊力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华安物业向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与二被告于2017年6月23日签订的“五指山市避暑山庄新老物业移交协议”合法有效，应继续履行；2、判令被告立即停止收取从2017年7月1日之前业主所欠的物业费；3、判令被告一向原告支付从2017年12月15日以后收取的业主从2017年7月1日之前所欠的物业费，按60%的比例返还给原告，（暂定60万元，最终以双方核算的金额为准）；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：避暑山庄小区共有76栋楼房，27栋别墅，3850住户。2009年间便陆续有业主入住，原告也开始对小区进行管理，并从2010年1月1日起依法开始对小区业主进行物业收费（原收费标准为每平方米0.8元，后调整至每平方米1元）。2015年间，以小区业主关士龙为代表的小部分业主，多次到市政府上访、吵闹，要求解聘原告对小区的物业管理，另聘请新的物业管理公司。后经市政府分管副市长、市房产局局长等多次协调，做原告“工作”，不得已原告选择退出。2017年6月23日，在市房产局的见证下，原告与五指山避暑山庄物业服务有限公司（丙乙方）、五指山市避暑山庄业主委员会（丙乙方）三方签订“五指山市避暑山庄新老物业移交协议”（以下简称“协议”)，主要约定1.从签订“协议”之日起，原告停止收费、停止工作；2.“避暑山庄物业”、“业委会”协助原告收取2017年7月1日之前业主所拖欠的物业费，以甲方（原告)名义开票，扣除税后进行比例分配；3.“甲、乙、丙三方同意将业主所欠的物业费总比例的40%作为小区全部维修费用及协助费”。4.“甲、乙、丙三方同意每月计算一次，所收业主欠物业费当月结算，并按比例结清”；5.“甲、乙、丙三方同意甲方留一名员工追缴业主所欠物业费，并在物业办公室提供办公桌椅，直到欠费收完为止，员工工资由甲方支付”，“协议”还对“违约责任”等作出约定。“协议”签订后，原告按约定履行合同义务。2017年7至11月份原告共收取2017年7月1日前的业主物业费合计280564元，原告已按“协议”约定按40%的比例支付给“物业公司”112225.6元（此款已先后转入“物业公司”指定的第三人樊力个人账户）。2017年12月15日，“业委会”以原告违约在先”为由，书面函告原告暂停收缴陈欠物业费相关收费人员自行撤离……，同日，“业委会”书面函告华安物业，决定从即日起由“避暑山庄物业”代收缴小区陈欠物业费,相关费用用于小区修复，基础设施更新等。原告被迫从2017年12月15日起撤出小区。综上所述，原告认为：二被告严重违约，其行为严重损害原告合法权益，给原告造成严重经济损失。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的全部诉讼请求。在审理过程中，原告撤回第二项诉讼请求，增加一项诉讼请求，最后诉讼请求变更为：1、依法确认原告与二被告于2017年6月23日签订的“五指山市避暑山庄新老物业移交协议”合法有效，应继续履行；2、判令被告避暑山庄物业向原告支付从2017年12月15日以后收取的业主从2017年7月1日之前所欠的物业费，按60%的比例返还给原告，数额为300万元（最终以双方核算的金额为准）；3、依法判令第三人樊力承担连带责任；4、判令被告承担本案诉讼费用。被告避暑山庄物业辩称，一、依法确认原告与二被告于2017年6月23日签订的“五指山避暑山庄新老物业移交协议”合法有效，应继续履行。答辩人认为，答辩人从未否认过该协议的效力，愿意继续履行。但根据协议的约定，2017年7月1日三方应当完成交接工作，移交方式是在避暑山庄现场清点、核实并签字确认，而移交的内容是原告的工作，因为作为老物业，移交的相关资料都在原告的掌握之中。而到今天为止，原告才陆续移交了合同约定的几项内容，包括资料中的第一项、第三项、第四项、第六项。其他资料均未移交。答辩人认为，履行合同有先后顺序，而该项义务是在2017年7月1日就应当完成的，原告能够完成而故意拖延不完成，对答辩人今后的服务工作带来了很大的难度。答辩人有权行使先履行抗辩权。二、判令被告立即停止收取2017年7月1日之前业主所欠的物业费。答辩人认为根据原合同的意思表述答辩人系配合原告收取物业费，原告也一直愿意履行该项义务，因为根据合同的约定，原告在收费的同时应当向被告支付40%的比例用于维修先前管理不当的设施。答辩人后来收取尾欠物业费是基于另一被告避暑山庄业主委员会的授权，因为原告违约在先，且原告在经营的过程中给业主造成了生活的不便等原因，故经业主大会决议暂停其收费资格。如果法院认为答辩人应当停止的，答辩人应遵循法院的判决意见。三、关于2017年12月15日以后，答辩人收取的物业费问题。答辩人因为不清楚到底拖欠了多少的物业费，都是根据业主自行申报的数据收取的费用。而且答辩人在此也有一个疑问，原告与业委会、业主均没有物业服务合同，那么原告的收费原始依据在哪里？难道就是因为我在这服务了，即使没有服务好，业主不满意，但我就得收费，收费多少自己说了算虽然我们三方的移交协议是约定了分配的比例，但是有没有欠费、能不能收费都存在疑问的情况下，这样的约定也属于空中楼阁。当然收取的部分表明业主是认可的，但大量未收取的部分，是无法确认的。综合上述情况，答辩人认为原告存在先行违约行为，答辩人也承认合同的效力，也愿意继续履行。只是因为原告迟迟不提供相应的资料，造成合同履行的时间迟延。责任应当由原告承担，只要原告履行了上述义务，答辩人愿意按照原合同执行相关条款。庭审后，被告向本院提交如下证据：1、说明；2、证明。被告业委会辩称，一、依法确认原告与二被告于2017年6月23日签订的“五指山避暑山庄新老物业移交协议”合法有效，应继续履行。答辩人认为答辩人从未否认过该协议的效力，愿意继续履行。但根据协议的约定2017年7月1日三方应当完成交接工作，移交方式是在避暑山庄现场清点、核实并签字确认，而移交的内容是原告的工作，因为作为老物业，移交的相关资料都在原告的掌握之中。而到今天为止，原告才陆续移交了合同约定的几项内容，包括资料中的第一项、第三项、第四项、第六项。其他资料均未移交。答辩人认为，履行合同有先后顺序，而该项义务是在2017年7月1日就应当完成的，原告能够完成而故意拖延不完成，对业委会今后工作的开展带来了很大的难度与困惑。答辩人之所以同意签订该协议，也与原告答应移交上述资料有很大关系。因为，答辩人所在小区的一栋公用设施楼房被开发商登记为其所有，答辩人急需要找到上述证据证明开建楼盘之时，现在该处用房规划为全体业主共有，所以当时的图纸及竣工资料对答辩人而言有重要作用，但原告迟迟不愿意履行该项义务。因为原告的迟延履行行为，给答辩人造成了很大的不便，而且答辩人认为原告故意不履行有重大过错，因此通过业主大会的决议，暂停其收费资格，是对于其违约行为的一种惩罚措施。当然，业主大会的决议并不能阻挡其收费的行为，如果业主真认为是欠他费用的，原告自然可以通过很多途径催要款项。二、关于原告收费问题，答辩人也有疑惑。原告未提供收费原始依据，其收费的资格存疑。原告的收费资格应当向法庭阐明同时提供相关的证据。难道就是因为我在这服务了，即使没有服务好，业主不满意，但我就得收费，收费多少自己说了算？三、除了诉讼请求一，原告对被告并无具体的主张。而答辩人未曾否认合同效力，也愿意继续履行，只是根据合同约定，应当由原告将未履行的事项履行完成。本案的诉讼费用应当由原告承担。第三人樊力述称，第三人樊力是物业公司授权收费，本人并不应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据1-10的真实性，被告避暑山庄物业公司、业主委员会、第三人樊力均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的11号证据的真实性，两被告及第三人有异议，该份证据本院经与原件核实，与原件一致，对其真实性，予以确认。对被告避暑山庄物业庭后补交的证据1，原告及其他被告、第三人均无异议，对其真实性，予以确认；对证据2，因原告对其真实性、合法性均不认可，因原告无其他证据予以反驳该份证据的真实性，对其真实性，本院予以确认。根据当事人的陈述、举证、质证以及本院认证，可以确定如下事实：2017年6月23日，在五指山市住房保障和房产管理局的见证下，原告华安物业（甲方）与被告避暑山庄物业（丙方）、被告业委会（乙方）三方签订“五指山市避暑山庄新老物业移交协议”（以下简称“协议”)，主要约定：一、移交事项相关内容，1.移交时间：移交工作从协议签定之日起，甲方停止收费、停止工作，并开展交接工作到2017年7月1日最终完成移交。2、移交方式：在五指山避暑山庄现场清点、核实，并签字确认。3、移交的有关资料：(一）避暑山庄业主名单清册；（二)避暑山庄业主缴纳维修金清单；（三）甲方在2017年7月1日之前预收物业费的收据及明细表；（四)甲方在2017年7月1日之前预收水、电费的收据及明细表；(五）业主未收房的钥匙；（六）小区物业用房及公共区域的钥匙；（七)其他有偿服务的协议；（八）小区业主拖欠物业费的明细表；（九)小区公共财务清单；（十）小区公共设备、设施的相关资料清单；（十一)小区施工、竣工等相关图纸。二、小区有关债权、债务的处理方案:1、乙、丙双方同意协助甲方收取2017年7月1日之前业主所拖欠的物业费，以甲方名义开票，扣除税后进行比例分配。2、甲、乙、丙三方同意将业主所欠的物业费总比例金额的40%作为小区全部维修费用及协助费。上述协议签订后，被告避暑山庄物业开始向避暑山庄小区收取部分业主的物业管理费，后向华安物业支付了393176.92元，其中原告收到的280564元已按“协议”约定按40%的比例支付给“避暑山庄物业共计112225.6元，该款已先后转入避暑山庄物业指定的第三人樊力个人账户。华安物业收到的另一笔184979元未进行分配。本案在审理过程中，华安物业的原法定代表人高叶向本院提起诉讼，要求人民法院确认华安物业股东于2018年7月15日作出的《股东会议决议》、《任免书》（关于免去本人为法定代表人、选举任命连剑良担任法定代表人的内容）为无效的股东会决议。本院作出(2018)琼9001民初657号民事判决书，判决驳回了高叶的诉讼请求。高叶不服，上诉至海南省第一中级人民法院，因高叶在规定期限内未交诉讼费，该院按撤诉处理。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告华安物业与被告避暑山庄物业、业委会签订的《五指山市避暑山庄新老物业移交协议书》是当事人真实意思的表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，依法受到法律的保护。原告在本案中，要求继续履行上述协议，被告避暑山庄物业及业委会均同意继续履行合同，对原告的该请求，本院予以照准。上述协议签订后，被告避暑山庄物业向避暑山庄业主收取2017年7月1日前的部分物业管理费后，先后支付给原告393176.92元，其中有280564元,原告已按约定支付了40%给被告,另外的184979元未按约定支付40%给被告。因被告未提出反诉,对于原告应当退回的73991.6元，本院在此不予审理。原告提出，被告已收到业主物业管理费，但是原告并没有证据证明被告收取的具体数额，对原告要求被告避暑山庄物业支付其已收取的物业管理费300万元，证据不足，本院不予支持。原告要求第三人樊力承担连责任，因原告不能证明被告支付393176.92元给其后，又收取了物业管理费，故要求樊力承担连带责任，理由不充分，本院不予支持。庭审中，被告业委会提出，原告变更法定代表人程序违法，其原法定代表人高叶向本院提起诉讼后，经本院作出的(2018)琼9001民初657号民事判决书，判决驳回高叶的诉讼请求，高叶不服上诉至海南省第一中级人民法院，但因其未交诉讼费，按撤诉处理。因而对被告业委会提出华安物业变更法定代表人不合法，本次诉讼系连剑良个人行为的辩驳理由，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原、被告于2017年6月23日签订的《五指山市避暑山庄新老物业移交协议书》合法有效，应继续履行；二、驳回原告五指山华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9800元、保全费5000元，合计14800元，由原告五指山华安物业管理有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 帅 英人民陪审员 黄光业人民陪审员 符福洪 二〇一九年七月十七日书 记 员 周 皓附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。