江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终1327号上诉人（原审被告、反诉原告）：戴建兵，男，1976年4月8日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：张秀成，江苏博诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：泰兴市润泰房地产开发有限公司，住所地泰兴市黄桥镇石桥中路**。法定代表人：张林生，董事长。委托诉讼代理人：廖卫根，江苏福坤律师事务所律师。上诉人戴建兵因与被上诉人泰兴市润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2018）苏1283民初956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戴建兵上诉请求：撤销一审判决，依法改判润泰公司赔偿戴建兵损失100万元。事实和理由：（一）一审法院认定苏州尚一方餐饮管理有限公司（以下简称尚一方公司）向戴建兵提出解除加盟合同，后戴建兵以泰兴市新阳光豆捞火锅店继续经营，认定事实明显不当。戴建兵自设立时领取的营业执照名称即为泰兴市新阳光豆捞火锅店，但按尚一方公司的要求进行装修，相关餐饮设施也是尚一方公司的品牌；戴建兵与尚一方公司的加盟合同并未解除，戴建兵从未收到尚一方公司的解除通知，寄给润泰公司通知函的真实性无法确认，且该通知函也不能证明尚一方公司解除了与戴建兵的加盟合同。（二）一审法院虽认定润泰公司行为不当，却同时认为适用原房屋租赁合同违约条款追究责任将导致利益重大失衡，该认定显然不当。（三）戴建兵在一审中已就相关损失提起反诉并申请评估，一审法院要求戴建兵另行主张，于法无据。被上诉人润泰公司辩称：（一）尚一方公司向润泰公司发出的通知函、一审法院对尚一方公司原法定代表人的调查笔录、戴建兵一审时承认收到尚一方公司解除通知等证据，能够证明戴建兵与尚一方公司之间的加盟合同已解除；润泰公司解除与戴建兵的房屋租赁合同是基于戴建兵违反了合同约定，戴建兵是否收到尚一方公司解除合同的通知并非本案审查焦点。（二）润泰公司采取停电、加封封条等措施，是根据合同约定采取的自救措施，戴建兵的损失是其经营不善及违约在先造成，一审判令润泰公司赔偿戴建兵所谓的合理损失，于法无据。综上，请求驳回上诉，维持原判。润泰公司向一审法院起诉请求：1、依法解除润泰公司、戴建兵于2013年11月13日签订的房屋租赁合同；2、判令戴建兵给付拖欠租金10645.80元（按月租金5322.90元暂计至2017年12月31日）；3、判令戴建兵立即从承租房屋内搬出；4、本案诉讼费由戴建兵承担。戴建兵向一审法院反诉请求：1、解除润泰公司、戴建兵之间的租赁合同；2、判令润泰公司立即赔偿戴建兵因合同解除遭受的损失100万元；3、本诉及反诉诉讼费由润泰公司承担。一审法院认定事实：2013年11月10日，尚一方公司作为甲方、戴建兵作为乙方签订《加盟合同书》和《商标使用许可合同》各一份，其中《加盟合同书》约定：甲方授权乙方使用甲方的公司经营技术资产、公司商标设立尚一方港式自助豆捞餐饮店，地，地址：江苏省泰州市泰兴黄桥永丰南路时对乙方进行开店辅导，并在本合同存续期间对乙方提供长期持续的技术支持等服务；为维护公司形象的统一性，乙方同意其店内之厨房设备、收银系统、财务软件、桌椅、餐具、员工服装、特色调料、浆料、菜品等原材料成品、本成品及其他开业货品向甲方或其指定之厂商采购；为维护店面共同形象，乙方店面应遵行甲方所规划的菜式、主食及其他食品至规定；乙方向甲方缴纳履约保证金5万元和加盟金10万元，自开业之日起乙方以其店面上个月单店营业额为基数按3%的比例提取金额每月向甲方支付特许权使用费和管理费；合同期限为五年，自2013年11月10日起至2018年11月11日止。合同还就违约责任等事项进行了明确确定。同年11月13日，润泰公司作为甲方、戴建兵作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于泰兴市黄桥商业中心大统华区域东北角，该房屋建筑面积双方约定确认为1665平方米；乙方向甲方承诺租赁房屋仅限用于经营尚一方自助餐厅，品牌“尚一方”。未征得甲方书面同意以及若按规定须经有关部门审批而未核准的，不擅自改变上述约定的经营业态或经营品牌；租赁期限自2014年2月1日起至2024年1月31日止；租金支付期和支付方式为月租金采取总营业额提成方式收取，即自2014年2月1日起至2015年1月31日止，月租金按月营业额的3%计算，自2015年2月1日起至2018年1月31日止，月租金按月营业额的6%计算，自2018年2月1日起至2021年1月31日止，月租金按月营业额的8%计算，自2021年2月1日起至2024年1月31日止，月租金按月营业额的9%计算；“尚一方”分层按月支付，乙方应于每个月的10号之前支付上个月的月租金，逾期或不足额支付租金的，则每逾期一天，乙方须按上个月租金的2%向甲方支付违约金；乙方同意于本合同签订同时支付给甲方人民币50000元作为乙方履行本合同义务的保证金；租赁期满或合同解除后，乙方须在3天内将添置的可拆动的动产部分自行拆除和搬离所有乙方物品并向甲方返还该房屋，返还的该房屋及其附属设施应当完好并符合日常使用状态，如有损坏应事先修复或给予甲方相应的经济赔偿。房屋返还甲方时，甲、乙双方应办理交接手续，经甲方验收认可。如有留置的任何物品（包括装修装潢、煤气的户名、表具管线及相关设计施工费用），在未取得甲方谅解的情况下，均视为乙方自动放弃，无偿地归还甲方所有/过户转让给甲方，任由甲方处置，乙方决无异议。逾期返还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付相当于当年日租金标准2倍的房屋使用费和违约金；租赁期限内，甲、乙任何一方无法定或约定之理由解除本合同，甲方出现违约的，甲方应向乙方支付相当于当月租金3倍的违约金，并退回乙方已付押金（扣除乙方应付费用）和剩余租金，且须补偿装修添附部分的残值；乙方出现前述违约的，应向甲方支付相当于当月租金3倍的违约金，还须返还甲方给予乙方免租装修期的折算金额（以第一年日租金3倍计算），乙方的全部装修添附视作放弃（添置的可移动的动产设备除外），任由甲方处置无异议，同时甲方有权视届时情形按合同约定行使权利；乙方有下列情形之一的，甲方有权无条件切断水、电等能源供应或选择解除本合同，甲方解除本合同的，除可无条件切断水、电等能源供应外，甲方另有权自行迁出该房屋内所有物品代为保管、收回该房屋另行出租、保证金充当违约金不予退还，乙方承租房屋内装修装潢视作放弃归甲方所有，保证金不足抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿…（2）未经甲方书面同意，擅自变更本合同第二条第1项第（1）款约定之经营业态或经营品牌的…。合同还就其他相关事项作出了明确约定。上述合同签订后，戴建兵即进行投入在承租房屋经营尚一方自助餐厅，并按约定向润泰公司支付租金。后因戴建兵经营管理不善，尚一方公司于2015年向戴建兵提出解除双方之间的加盟合同关系，并于2015年12月12日向润泰公司发出通知函，其主要内容为“黄桥商业广场：我公司与贵处签订的加盟书，因实际经营者在履行过程中未达到合同要求。按照我方与其签订的合同约定，现通知商业中心，在接到本通知后，立即停止使用尚一方品牌。否则我公司将追究贵公司的侵权责任！”嗣后，戴建兵以其设立的“泰兴市新阳光豆捞火锅店”字号的名义继续在承租房屋内从事经营活动，润泰公司亦参照双方所签订《房屋租赁合同》约定的月营业额比例继续收取相应的租金。由于戴建兵经营效益不佳，润泰公司收取的租金整体呈现下降趋势，其中2017年9月和10月收取的租金仅为2517元和3826元。双方遂产生争执。2017年11月25日，润泰公司对戴建兵经营场所采取停电并加封封条等措施，导致戴建兵无法继续经营。双方协商未果，润泰公司遂诉至法院，诉讼中戴建兵亦提起反诉。一审法院认为，润泰公司、戴建兵签订的房屋租赁合同合法有效。该房屋租赁合同的特殊性在于依附于尚一方公司与戴建兵签订的加盟合同书，即案涉租赁房屋仅限用于戴建兵经营尚一方自助餐厅，因此相应地润泰公司收取租金的方式是分阶段按戴建兵实际营业额的不同比例进行计算。在房屋租赁合同履行过程中，由于戴建兵经营管理不善，导致其与尚一方公司之间的加盟合同关系无法存续下去，在此情况下，双方可以协商解除该房屋租赁合同，重新洽谈订立新的租赁合同，或者润泰公司可以按合同约定主张相应权利。润泰公司在明知戴建兵以“泰兴市新阳光豆捞火锅店”字号的名义继续在承租房屋内长时间从事经营活动的情况下，并没有提出异议，反而参照双方所签订《房屋租赁合同》约定的月营业额比例继续收取相应的租金，应视为润泰公司放弃了自己的权利，而戴建兵的经营状况每况愈下，以致双方为租金等事宜发生争执，说明当事人在原先合作基础已不存在的重大变故后对可能出现的风险没有进行认真考虑和评估。但是，通过双方当事人的实际行为，应当认定双方已对《房屋租赁合同》相关条款的约定进行了变更。润泰公司在戴建兵持续缴纳租金的情况下，对戴建兵经营场所采取停电并加封封条等措施，导致戴建兵无法继续经营，其行为不当。诉讼中，双方一致同意解除《房屋租赁合同》，并无不当，予以准许。合同的权利义务终止后，戴建兵应当依法将案涉承租房屋返还给润泰公司，从而避免相关损失的继续扩大。对于戴建兵在租赁房屋中添置的能够移动、拆除的设施，由其自行收回。对于戴建兵添置的、不经毁损或变更其性质而不能分离的装修物的归属，则应当适用民法关于添附的规定加以解决，可留归润泰公司所有。戴建兵在拆卸装饰装修材料以及其他物品时，不得造成租赁房屋损坏，否则应予以修复或折价赔偿。在出现原先合作基础已不存在的重大变故的情况下，如果简单照搬房屋租赁合同违约条款追究责任，显然会导致利益重大失衡，应根据实际情况作出相应调整。由于润泰公司实施了上述不当行为，其损失应当自行承担，并应赔偿因此给戴建兵经营造成的合理损失。鉴于当事人之间争议大，戴建兵的实际损失情况一时难以查清，为避免诉讼活动旷日持久造成更大的经济损失，本案中对该损失不宜一并作出处理，戴建兵可以采取证据保全等措施后另行依法主张权利。判决：一、解除润泰公司与戴建兵2013年11月13日签订的房屋租赁合同；二、戴建兵于判决生效之日起三十日内从位于泰兴市黄桥商业中心大统华区域东北角（部分1F＋部分B1）的租赁房屋内搬离、拆除其添置的物品，将租赁房屋返还给润泰公司；三、驳回润泰公司的其他诉讼请求；四、驳回戴建兵反诉部分的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案中润泰公司与戴建兵签订的房屋租赁合同合法有效，合同履行过程中，润泰公司实施了停电、贴封条等行为导致戴建兵无法继续经营，诉讼中双方一致同意解除合同，一审法院据此判决解除合同、戴建兵搬离租赁房屋、拆除添置物品、返还房屋，并无不当。关于赔偿损失的问题，一审法院以润泰公司实施了不当行为为由认定其自行承担本方损失，并赔偿因此给戴建兵经营造成的合理损失，该认定有事实依据且符合法律规定。因戴建兵的损失一时难以认定，如与当事人提出的解除合同、返还房屋等诉求一并处理，将给当事人造成更大经济损失，一审法院对戴建兵赔偿损失的诉讼请求未一并处理，符合情理，戴建兵可另行依法主张权利。关于戴建兵所持其他上诉理由，因对案涉房屋租赁合同解除及解除后的处理结果无实质影响，二审中不予理涉。综上所述，上诉人戴建兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5990元，由上诉人戴建兵负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇一九年七月二十三日书记员  黄 璐