云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初846号原告：西双版纳云城置业有限公司，住所地西双版纳旅游度假区**曼弄枫片区。统一社会信用代码：91532800577255278H。法定代表人：徐争，男，1975年8月12日出生，汉族，职务执行董事。委托诉讼代理人：陈昭，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：周学莉，女，汉族，1983年11月28日出生，身份证住址为云南省普洱市宁洱哈尼族彝族自治县。被告：邓忠荣，男，汉族，1978年9月28日出生，身份证住址为重庆市渝**。二被告共同委托诉讼代理人：杨政嶓，云南云润律师事务所律师。特别授权代理。原告西双版纳云城置业有限公司（以下简称“云城置业公司”）与被告周学莉、邓忠荣商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告双方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云城置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认解除原告与被告签订的合同编号为雨林售字0216号、雨林售字0217号《商品房购销合同》及《合同补充协议》并判令被告周学莉、邓忠荣协助原告办理撤销《商品房购销合同》及《合同补充协议》登记备案手续；2、请求人民法院判令二被告向原告支付总房款5%的违约金250298.3元；3、请求法院依法判令二被告承担原告为实现债权而支出的诉讼费、律师费、保全费、差旅费、公证费、邮寄费等全部费用。在庭审中，原告明确第一项诉讼请求为要求法院确认原告与被告签订的合同编号为雨林售字0216号、雨林售字0217号的《商品房购销合同》及《合同补充协议》已解除并判令被告周学莉、邓忠荣协助原告办理撤销《商品房购销合同》及《合同补充协议》登记备案手续。事实和理由：原告与被告于2014年3月17日签订了合同编号为雨林售字0216号、雨林售字0217号《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定被告购买原告开发的梦云南·雨林澜山二期第156幢101号、201号商品房。房屋总价款为5005966元，付款方式为一次性付款。被告向原告支付购房款3000000元后，因被告资金困难，原被告双方以补充协议的方式变更付款方式为按揭贷款，购房尾款2005966元以向银行贷款方式支付。后被告不符合银行准入资质，银行不予办理贷款业务，被告无力支付购房尾款、向原告申请退房，双方于2016年10月26日签订《退购房屋协议》，约定解除梦云南﹒雨林澜山二期第156幢101号、201号商品房的购房合同、双方共同到房地产管理部门办理撤件手续。但被告一直不配合原告办理撤销《商品房购销合同》及《合同补充协议》登记备案手续，经被告多次以电话、短信的方式催告未果。被告违反《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定的按期支付购房款的义务，严重侵犯了原告的合法权益，属于根本违约，致使原告合同目的不能实现，造成《商品房购销合同》无法继续履行，且原被告双方己于2016年10月26日签订《退购房屋协议》约定解除购房合同。合同解除符合约定解除及法定解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》于2016年10月26日解除。另被告还应按照《商品房购销合同》第八条约定：“逾期（付款）60天后，甲方有权决定是否解除合同，甲方决定解除合同的，乙方应向甲方支付本合同第四条中约定的商品房总价款5%的违约金”。《合同补充协议》第七条第1款约定：“如乙方未能在合同约定的20天内通过银行审批获得按揭贷款的，乙方应于本合同签订之日起30天内向甲方补足全额购房款，如乙方未能如期补足购房款的，甲方有权解除合同，乙方按商品房总价款的5%向甲方支付违约金……”向原告支付总房款5%的违约金250298,3元，并赔偿原告因此遭受的损失、支付原告为实现债权而支出的诉讼费、律师费、保全费、差旅费、公证费、邮寄费等全部费用。为维护原告的合法权益故起诉至人民法院。被告周学莉、邓忠荣辩称，1、本案中，原、被告签订的系两份《商品房购销合同》并办理了两次商品房买卖合同备案登记手续，然而双方在签订《退购房屋协议》时却将两份《商品房购销合同》所涉及的房屋签订在一份协议中，导致双方无法办理备案登记撤销手续；2、案涉房屋已被多家法院多次查封；3、二被告不应向原告支付违约金，双方在签订《退购房屋协议》时就已经扣留了二被告50万元且系原告将两套房屋的相关内容写在一份《退购房屋协议》中导致无法办理备案撤销手续，因此原告不应再要求二被告支付违约金。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二被告对原告提交的证据1.原告云城置业公司的营业执照及被告身份证复印件、结婚证复印件；证据2.《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》（合同编号：雨林售字0216号）、《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》（合同编号：雨林售字0217号）；证据3.《合同补充协议》、《退购房屋协议》；证据4.《公证书》、房款收据四张、刷卡记录五张（总金额为300万元）；证据5.委托代理协议及律师费发票（金额为25000元）均予以认可，本院予以采信并在卷佐证。根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实：2014年3月17日，原告云城置业公司（甲方）和被告周学莉（乙方）双方签订两份《商品房购销合同》（合同编号：雨林售字0216号、0217号）和两份补充协议，约定被告周学莉向原告购买原告开发的梦云南·雨林澜山156幢第一层101号房和梦云南·雨林澜山156幢第1-3层201号房房产，购房款分为1575594元和3430372元，购房款支付方式为一次性付款即被告应在本合同签订之日内向原告支付100%的商品房总价款。双方在合同补充协议第七条第一款约定“如乙方未能在合同约定的20天内通过银行审批获得按揭贷款的，乙方应于本合同签订之日起30天内向甲方补足全额购房款，如乙方未能如期补足购房款的，甲方有权解除合同，乙方按商品房总价款的5%向甲方支付违约金并承担已发生的相关交易税费后，甲方向乙方退还余下房款”、第二款约定“乙方采取银行按揭贷款方式支付房款的，若在依法办妥《房屋所有权证》之前不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后有权解除合同、收回房屋并要求乙方承担甲方向银行支付的全部贷款本息、违约金、公证费、律师费、评估费等所有费用和所有经济损失……”。2013年11月22日、2013年11月26日、2014年3月17日、2014年5月2日、2015年1月26日，被告邓忠荣分别向原告支付了房款5万元、15万元、30万元、150万元、100万元，合计支付了房款300万元。2015年1月27日，案涉两份《商品房购销合同》进行了备案登记（合同登记号为：JH2015012700900、JH2015012700901）。2016年4月15日，被告周学莉、邓忠荣（乙方）与原告（甲方）就合同编号为雨林售字0217号《商品房购销合同》约定的付款方式达成《合同补充协议》，主要约定：乙方原合同签订付款方式为一次性付款，付款金额1424406元，在支付了首期款后家庭经济出现问题导致支付资金困难，无法一次性完成支付。经协商乙方付款方式由一次性付款改为贷款方式付款，乙方首期支付的购房款是总价款的41%，金额为1424406元，其余尾款59%金额为2005966元向银行贷款支付。2016年10月26日，因二被告（乙方）无法向银行贷款支付剩余购房款故与原告（甲方）达成《退购房屋协议》，主要约定：甲乙双方自愿解除2014年3月17日签订的两套《房屋购销合同》，乙方向甲方退购坐落位置为西双版纳旅游度假区二期南联山、项目房号为梦云南·雨林澜山二期156幢101号、梦云南·雨林澜山二期156幢201号、建筑面积为114平方米、248.2平方米、购房合同号为雨林售字0216号、雨林售字0217号、合同备案号为JH2015012700900、JH2015012700901的物业；双方协定退购房屋价款为250万元，甲方在房管部门办理完退购房屋手续后一次性付清房屋价款给乙方。此外，协议还约定了其他内容。2016年10月27日，原、被告双方在西双版纳傣族自治州勐泐公证处对《退购房屋协议》进行了公证西双版纳傣族自治州勐泐公证处出具（2016）云西勐泐证字第3568号《公证书》一份。现原告以二被告未协助办理案涉退购房屋的撤销备案登记手续诉至本院。另查明，本案涉案房屋已被昆明市五华区人民法院查封三次，所涉案号分别为：（2016）云0102执保501号、（2017）云0102执保715号、（2018）云0102执5848号之一。原告为本案诉讼与建纬（昆明）律师事务所签订《委托代理协议》，约定律师代理费为50000元,原告向本院提交了金额为25000元的律师费发票。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本案中原告云城置业公司与被告周学莉、邓忠荣自愿签订《退购房屋协议》，约定解除双方于2014年3月17日签订的两份《商品房购销合同》，《退购房屋协议》系双方真实意思表示，双方应全面履行。原告依据双方自愿签订的《退购房屋协议》,请求判令确认双方签订的合同编号为雨林售字0216号、雨林售字0217号《商品房购销合同》及补充协议已解除的诉讼请求，本院予以支持。对于案涉商品房已经应被告的债权人的申请由人民法院进行了查封及另案进入执行阶段的问题，在目前二被告并未向原告付清所有购房款双方协议解除《商品房购销》的情况下，案涉房屋虽备案登记在被告周学莉的名下，但二被告并未取得案涉房屋的所有权，在《商品房购销合同》补充协议第七条第一款于涉案房屋买卖之初即已约定了“如乙方（被告）未能在合同约定的20天内通过银行审批获得按揭贷款的，乙方应于本合同签订之日起30天内向甲方（原告）补足全额购房款，如乙方未能如期补足购房款的，甲方有权解除合同”的内容，条件成就时解除合同应是二被告作为购房人在房屋被查封时即能预料到的风险，其中并无因合同解除而额外增加二被告合同利益减损的可能，故在原告获取房屋对价的《商品房购销合同》的根本目的不能实现的情况下，其要求按约解除合同的行为无恶意阻却另案查封及执行的主观恶意和客观实际，应当具有相应的法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，两份《商品房购销合同》解除后二被告依法应配合原告办理解除合同备案登记手续，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。二被告虽辩称案涉房屋为两份《商品房购销合同》所约定且办理了两次备案登记，但《退购房屋协议》却将两份购销合同中所涉房屋约定在一份协议中导致无法办理备案解除手续，对此二被告未能提交证据加以证明，本院不予采信。对于原告要求被告支付总房款5%的违约金250298.3元的诉讼请求，因原、被告双方在《退购房屋协议》中约定二被告与原告解除《商品房购销合同》后原告应向原告返还的房屋价款为250万元，鉴于二被告已向原告支付的购房款为300万元的事实，其中的差价50万元为购销合同解除后二被告向原告支付的相应损失，这一金额应为双方协商一致的结果。在原告未提交证据证明购销合同解除后具体的损失金额及该50万元的款项不足以弥补损失的情况下，原告仍要求二被告另行支付违约金250298.3元的主张无事实和法律依据，本院不予支持。对于律师费，因双方在《商品房购销合同》的补充协议中约定的二被告应向原告支付律师费的条件为二被告向银行按揭贷款后未履行还款义务导致原告承担保证责任，本案中该条件并未成就且双方在《退购房屋协议》中并未约定相关律师费的承担问题，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告西双版纳云城置业有限公司与被告周学莉、邓忠荣于2014年3月17日签订的两份《商品房购销合同》（合同编号：雨林售字0216号、雨林售字0217号）及合同补充协议已于2016年10月26日解除；二、被告周学莉、邓忠荣于本判决生效之日起三十日内协助原告西双版纳云城置业有限公司办理解除本判决第一项所涉商品房购销合同的登记备案手续（合同登记号：JH2015012700900、JH2015012700901）；三、驳回原告西双版纳云城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费48594元，由原告西双版纳云城置业有限公司负担1800元，由被告周学莉、邓忠荣负担46794元。原告预交的案件受理费中应由二被告负担的部分本院不另清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陈前妃人民陪审员  刘晓洁人民陪审员  刀有文二〇一九年七月十九日书 记 员  刀启娜