河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0883民初922号原告(反诉被告)：中国联合网络通信有限公司孟州市分公司，住所地：孟州市会昌路与河雍大街交叉口。统一社会信用代码证号：91410800731311996D。法定代表人：张东波，公司经理。委托诉讼代理人：张顶山，河南诤研律师事务所律师。被告(反诉原告)：苏永明，男，1978年6月5日出生，汉族，住孟州市。委托诉讼代理人：李建州，河南孟洲律师事务所律师。原告中国联合网络通信有限公司孟州市分公司(以下简称中国联通孟州分公司)诉被告苏永明房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年4月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员王江波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张顶山，被告苏永明及其委托诉讼代理人李建州到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉请求：1、依法判令被告立即支付原告租金90.7万元及违约金(其中租金25.2万元的违约金自2017年10月1日起按日1%计算至付清之日止,租金65.5万元的违约金自2018年10月1日起按日1%计算至付清之日止)；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年5月25日签订房屋租赁合同，被告租赁原告主楼一楼大厅及第8-13层房屋，期限自2012年10月1日至2022年9月30日，租金共计160万元，于每年10月1日前给付原告当年租金，若迟延交付，则每日交纳当年租金1%的违约金。2016年10月1日至今，被告共计欠原告租金48.7万元。原、被告另于2012年9月13日签订租赁合同，原告将其主楼第7层租赁给被告，租期自2012年10月1日至2013年9月30日，租金为7万元。该合同到期后，被告继续占用原告的第七层房屋至今。被告辩称，原告所诉不实，本案违约责任在原告，且原告要求的违约金违反法律强制性规定，被告未违约，不应承担违约金。被告反诉请求：1、判令原告立即给被告开具2012年10月1日至2017年9月30日被告交纳41万元租金的正规发票；2、判令原告支付被告住宿费156172元；3、本案反诉费用由原告承担。原告辩称，1、此前交的租金39万元（被告所称的41万元包含2万保证金）原告均给其出具有正式票据,被告均无异议，因当时被告没有索要正规票据，现在被告若要求出具正规票据，可将原告给其出具的正式票据换成正规税票，原告不存在未出具正式票据的情形。被告若向原告交纳其所欠的90.7万元租金，原告即为被告开具正规税票；2、被告主张的住宿费经原告核算为28497元，原告同意从被告应交租金中予以抵扣；3、被告的反诉理由无事实和法律依据，应予驳回。原告向本院提交的证据有：1、2012年5月25日房屋租赁合同1份,证明原告将其主楼的一楼大厅及第8层至13层出租给被告用于经营快捷酒店，租赁期限自2012年10月1日至2022年9月30日止，租金共计160万元，租金按年交付，被告于每年10月1日交纳当年租金，若被告迟延交付，则每延迟一天应向原告支付当年租金1%的违约金；被告欠缴租金48.7万元(其中2016年10月1日至2017年9月30日欠3万元未交、2017年10月1日至2018年9月30日欠22.2万元未交、2018年10月1日至2019年9月30日欠23.5万元未交）；2、2012年9月13日房屋租赁合同1份，证明原告将其主楼的第7层出租给被告用于经营快捷酒店，租赁期限自2012年10月1日至2013年9月30日止，租金7万元，被告应于合同签订后5日内向原告一次性缴纳房屋租金，被告迟延交付租金每延迟一天应向原告支付当年租金1%的违约金。合同期满后，经原、被告协商按原合同的约定继续履行，履行期限同2012年5月25日房屋租赁合同，被告经营快捷酒店至今，但未向原告交纳合同约定租金；被告欠缴租金42万元（2013年10月1日至2019年9月30日每年欠7万元未交）；3、增值税票三张，共计48.7万元，证明原告在被告付清应付租金前，已向被告出具增值税发票；4、住宿汇总表，证明原告欠被告住宿费28497元。被告质证称，对证据1、2真实性无异议，根据合同约定，原告应向被告提供正规发票，但至今原告仍有41万元发票未向被告提供，原告称其向被告提供有发票，其应当举证证明，合同约定电梯检验费应由原告支付，但该费用原告一直未支付，该两份合同可以证明被告除免费为原告提供住房一间，额外住宿由原告自理，原告至今仍欠被告住宿费156172元，被告已就该项费用提出反诉。从合同约定可以看出，违约责任在原告；证据3真实性无异议，但该证据与本案无关，该证据上所显示的时间和金额，被告目前并未交纳该款，原告应向被告提供原告之前已经交过的房租的发票；证据4系原告方单方制作，且无任何原始凭证予以佐证，与事实不符，被告方统计的数字为156172元，且该数字来源于原始凭证，但该汇总表可以证明原告方承认欠被告方住宿费未付，故原告明显违反合同约定，违约在先。本院审查后认为，被告对证据1、2、3均无异议，本院对证据1、2、3予以采信，证据4属于原告自认事实,本院结合被告所交证据予以确认。被告向本院提交的证据是：1、2012年5月25日孟州联通大楼出租补充协议一份，证明：电梯检验费用由原告承担，空调使用费、维护费由原告承担，该三项费用原告至今未付给被告，该协议与原合同具有同等效力，证明本案的违约责任在原告，不在被告。被告之所以未按期交纳后期租金，原因在于原告违约在先，拖欠被告多项费用，导致被告经营困难，对该三项费用，被告方另案起诉；2、住宿费票据500张，证明原告欠被告156172元住宿费。原告质证称，证据1真实性无异议，但不能证明被告的证明指向，被告所主张的三项费用与本案不属于同一法律关系，不属于本案的审理范围；对证据2部分真实性有异议，原告只认可28497元，该费用原告方同意在被告交纳的租金中予以抵扣。本院审查后认为，原告对证据1无异议，本院对证据1予以采信；证据2原告部分无异议，原告只认可28497元,本院对该部分予以采信，对于原告未认可的部分，因被告未提供相应证据证明该住宿费系被告安排或认可的人员产生的住宿费，故对于原告不认可的部分的住宿费证据，不作为本案的定案依据。本院依据有效证据确认以下案件事实：原、被告于2012年5月25日签订房屋租赁合同，被告租赁原告主楼一楼大厅及第8-13层房屋，期限自2012年10月1日至2022年9月30日，第一年租金3万元，第二年租金3万元，第三年租金4万元，第四年租金10万元，第五年租金15万元，第六年租金22.2万元，第七年租金23.5万元，第八年租金24.9万元，第九年租金26.4万元，第十年租金28万元，共计160万元，租金共计160万元，每年10月1日前被告交清房租，付款之前，原告应出具正规发票。被告若迟延交付租金，则迟延一天应向原告支付当年租金1%的违约金。被告应在合同签订后5日内向原告一次性交纳房屋租赁保证金2万元，原告应出具收据。2016年10月1日至2017年9月30日房租3万元被告未付给原告，2017年10月1日至2018年9月30日房租22。2万元被告未付给原告，2018年10月1日至2019年9月30日房租23.5万元被告未付给原告，被告共计欠原告到期应交租金48.7万元。原、被告另于2012年9月13日签订租赁合同，原告将其主楼第七层租赁给被告，租期自2012年10月1日至2013年9月30日，租金为7万元。该合同到期后，被告继续使用原告的第七层房屋至今。原告认可欠被告住宿费用28497元。原告于2019年6月12日开具了三张增值税发票，面额分别为3万元、22.2万元、23.5万元。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告承租原告楼层，其应当按照合同约定按期支付原告租金。被告自2012年10月1日至今承租原告一楼大厅及第8-13层房屋，共计欠原告租金48.7万元，被告应当给付原告该租金。关于被告承租的第七层房屋的租金，因原、被告曾就该层房屋订立租赁合同，合同到期后，被告至今仍继续占有并使用该层房屋，故该层房屋的租赁合同现应为不定期租赁，其租金及履行方式均应按照原合同约定的每年7万元计算。被告自2013年10月1日至今共计欠原告第七层房屋租金42万元。对原告要求被告支付租金90.7万元的诉讼请求，本院予以支持。因原、被告在2012年5月25日签订的合同中约定“付款之前，甲方（即原告）应出具正规发票”，原告未按约向被告出具正规发票，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告开具2012年10月1日起至2017年9月30日被告共计交纳租金41万元正规发票的反诉请求，因合同约定原告有向被告出具正规发票的义务，但该项约定系对租金的约定，被告反诉的41万元中包含其向原告交纳的保证金2万元，合同对该2万元仅约定原告应出具收据，未约定开具正规发票，故对该项反诉请求本院部分予以支持。关于被告反诉原告支付住宿费156172元的反诉请求，因被告未提供充分证据证明，该住宿费系原告安排或认可的人员产生的住宿费，故应以原告自认的28497元为准，对该项反诉请求，本院部分予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、限被告苏永明于本判决生效后七日内给付原告租金90.7万元；二、限原告中国联合网络通信有限公司孟州市分公司于本判决生效后七日内向被告开具2012年10月1日至2016年9月30日被告已向原告交纳的租金39万元的正规发票；三、限原告中国联合网络通信有限公司孟州市分公司于本判决生效后七日内给付被告苏永明住宿费28497元；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回被告其他反诉请求。案件受理费12870元，减半收取为6435元，由被告苏永明承担；反诉费1711元，由原告中国联合网络通信有限公司孟州市分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王江波二〇一九年七月五日书记员  王 飞