陕西省榆林市榆阳区人民法院   民 事 判 决 书    (2019)陕0802民初7962号   原告：榆阳区房产管理所，住所地榆林市榆阳区。   法定代表人：韩小平，系该所所长。   委托诉讼代理人：曹庆，陕西格道律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭永斌，男，汉族，1980年1月1日出生，榆阳区人，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX，系该单位职工。   被告：侯金辽，女，1969年11月16日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，居民。   被告：郭亨，男，1965年2月19日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，居民。   原告榆阳区房产管理所与被告候金辽、郭亨租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告榆阳区房产管理所的委托代理人及被告候金辽、郭亨均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。     原告榆阳区房产管理所向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告签订的榆阳区租赁型保障房租赁合同有效，予以解除；2、依法判令被告立即腾退其租住原告所有的榆阳区XX小区XX号楼XX单元XX号房屋；3、依法判令二被告立即支付原告从2018年4月1日起至腾房之日止的房屋租金暂计4717.95元以及违约金37743634元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：经被告申请，2015年11月23日，原告与被告签订了榆阳区租赁型保障房屋租赁合同（合同编号：榆区XX房XX号）。合同约定原告将坐落于榆林市XX道XX线以西、XX路XX小区XX号楼XX单元XX号房屋（房屋建筑面积51.06平方米）出租给被告，租金为每月314.53元。同时约定被告连续三个月以上拖欠房租的，原告有权解除合同，合同还约定了租金为按月支付及其违约责任。从2018年4月起被告拖欠租金至今，因此被告违反了榆阳区租赁型保障房租赁合同约定，故原告起诉至法院。   原告榆阳区房产管理所向法庭提交了榆林市榆阳区机构编制委员会（2011）33号文件一份、榆阳区租赁型保障房租赁合同、，用以证明原告诉讼主体适格，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，被告承租原告房屋的月租金为314.53元，被告从2018年4月1日起拖欠房租的事实。   二被告辩称，房子系被告承租的，从2018年4月1日起未交房租是事实，对房租每月314.53元无异议，但从2018年3月20起因物业强行停水停电使该房屋无法使用，故停水停电后的租金及违约金不应承担。现同意响应政府政策，同意退房。   二被告未向法庭提供证据。   经庭审质证，二被告对原告提交的证据的真实性均无异议，认可原告诉讼主体适格，但不认可被告违约。   本院对经庭审举证、质证的证据，认证如下：原告提交的证据可以证明被告租赁原告所管理的房屋，约定月租金为314.53元，违约金为10%等事实，对本案待证事实具有关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。   本院经审理认定事实如下：    2015年11月23日，原告与被告侯金辽、郭亨签订榆阳区租赁型保障房屋租赁合同（合同编号：榆区XX房XX号）。合同约定原告将坐落于榆林市XX道XX线以西、XX路XX小区XX号楼XX单元XX号房屋（房屋建筑面积51.06平方米）出租给被告，租金为每月314.53元。同时合同还约定了租金为按月支付及其违约责任。由连续三个月以上拖欠房租的原告有权单方面解除租赁合同。逾期支付租金的违约金计算方式为：欠租违约金=欠租金额×10%×逾期月数，合同第四条第二款约定“…承租房不允许对房屋主体结构进行装修，只允许承租房添置家具、热水器、沐浴器、窗帘、晾衣架等活动设施和厨房内的厨柜、吊柜、灶台等固定设施，承租方在退出该房屋时对房屋内所装修的固定生活设施不能拆除，出租方也不向承租方作任何补偿。合同第五条第二款房屋安全使用约定“承租人除了添置”第四条第二款“规定的必要生活设施外，不得对房屋进行任何形式的装修。2018年3月由于二被告经榆阳区住保中心查询，其名下有房产，其租赁的房屋被停水停电。从2018年4月至今，被告租金未付。故原告起诉至法院。   本院认为，原告榆阳区房产管理所与被告侯金辽、郭亨签订的榆阳区租赁型保障房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按合同约定或法律规定全面履行各自的义务，否则，即构成违约，依法应承担相应的民事责任。本案中，被告同意退房，故原告诉请1、依法判令原、被告签订的榆阳区租赁型保障房租赁合同有效，予以解除；2、依法判令被告立即腾退其租住原告所有的榆阳区XX小区XX号楼XX单元XX号房屋；本院予以支持。原告诉请依法判令二被告立即支付原告从2018年4月1日起至腾房之日止的房屋租金暂计4717.95元以及违约金37743634元、被告认可从2018年4月起未交房租至今，月租金为314.53元，但被告辨称未交房租系因该出租房被停水停电至无法居住，在租赁期间出租方虽有责任保障租赁房处于可居住的状态，但经查金林小区系榆阳区住房保障项目，设立的目的是为保障低收入人群的居住需求，其入住资格需经有关部门审批同意。承租人在承租期间自身经济条件改善自知不再符合承租条件后，有义务主动解除合同，退回所承租的廉租房。且该合同第八条2、明确约定在租赁期间已购买住房或收入超标的，出租方有权单方面解除合同。故出租房停水停电是因其不符合承租条件造成的，二被告至今未腾房构成违约，故二被告应支付原告从2018年4月1日起至腾房之日止按月租赁费314.53元计算的的房屋租金。原告诉请被告承担违约金，合同虽明确约定逾期支付租金的违约金计算方式为：欠租违约金=欠租金额×10%×逾期月数。但该约定高于因被告违约给原告造成的损失，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式，因此对数额过高的违约条款，人民法院可以根据当事人请求适当进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则。应予以调整为以被告所欠房租的20%计算较为适宜。被告辨称原告应承担其装修损失，因合同第四条第二款明确约定“…承租房不允许对房屋主体结构进行装修，只允许承租房添置家具、热水器、沐浴器、窗帘、晾衣架等活动设施和厨房内的厨柜、吊柜、灶台等固定设施，承租方在退出该房屋时对房屋内所装修的固定生活设施不能拆除，出租方也不向承租方作任何补偿。第五条第二款房屋安全使用约定“承租人除了添置”第四条第二款“规定的必要生活设施外，不得对房屋进行任何形式的装修。”故被告的答辨本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：   一、原告榆阳区房产管理所与被告侯金辽、郭亨租赁合同合法有效，予以解除。   二、本判决生效十日内后，由被告侯金辽、郭亨腾交原告榆阳区房产管理所位于榆林市XX道XX线以西、XX路XX小区XX号楼XX单元XX号的房屋。   三、本判决生效后十日内，由被告侯金辽、郭亨支付原告榆阳区房产管理所从2018年4月1日起至腾房之日止按314.53元/月计算的房租及以拖欠房租的20%计算的违约金。   四、驳回原告榆阳区房产管理所的其它诉讼请求。   案件受理费50元，由被告侯金辽、郭亨负担。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。         审判员    胡援           二○一九年七月二十五日                        书记员  薛婧          1