广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初1421号原告：中国农业银行股份有限公司鹤山市支行，营业场所：广东省鹤山市沙坪街道新鹤路241号，统一社会信用代码：91440784194324459B。负责人：曾少明，该支行行长。委托诉讼代理人：丘洁玲，广东金硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丹，广东金硕律师事务所律师。被告：李文清，女，1984年12月27日出生，汉族，住广东省鹤山市。被告：许树芳，男，1982年7月8日出生，汉族，住广东省鹤山市。被告：鹤山新华汽车城有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪街道新华城**首层，统一社会信用代码：91440700770155500T。法定代表人：杨远明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兆雄，男，该公司法务部经理。原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行（以下简称鹤山农行）与被告李文清、许树芳、鹤山新华汽车城有限公司（以下简称新华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告鹤山农行的委托诉讼代理人丘洁玲、被告李文清、被告许树芳、被告新华公司的委托诉讼代理人李兆雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹤山农行向本院提出诉讼请求：1．判令李文清、许树芳立即共同向鹤山农行提前偿还贷款本金262650元及至清偿日止的利息（利息包括正常息、罚息和复利，按编号为44020120150147372《个人购房担保借款合同》约定和中国人民银行的规定计至贷款还清时为止，现暂计至2019年3月19日为4745.18元）；2．判令李文清、许树芳共同承担鹤山农行为实现债权而支付的律师代理费18370元；3．判令新华公司对李文清、许树芳的上述债务承担连带清偿责任；4．判令李文清、许树芳、新华公司协助办理不动产抵押登记手续，抵押登记手续办妥后，或李文清、许树芳、新华公司逾期仍未办理抵押登记的，鹤山农行有权对抵押房产鹤山市沙坪新华城10栋301房的房屋折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；5．判令李文清、许树芳、新华公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年9月30日，鹤山农行与李文清、许树芳、新华公司签订《个人购房担保借款合同》【合同编号：44020120150147372】，合同约定：李文清、许树芳向鹤山农行借款309000元，用于购买房产，期限240个月，等额本金还款；借款利率为浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定，借款期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率进行调整。关于担保责任，借款合同第三十五条约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。关于抵押，借款合同第三十二条约定：李文清、许树芳以所购鹤山市沙坪新华城10栋301房的房产作抵押担保。关于违约责任，借款合同第11.1条约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；借款合同第11.3条约定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款合同第11.4条约定：发生“借款人未按约定按期足额偿还借款”情形的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；借款合同第11.8条约定：因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2015年9月30日，鹤山农行依约发放了309000元贷款本金，到期日为2035年9月29日，执行利率4.63500%，逾期利率6.95250%，按月等额本金还款。但李文清、许树芳未能按照合同的约定按时还款付息，截止2019年3月19日，已逾期5期。经鹤山农行多次催收，至起诉日李文清、许树芳仍不偿还欠款，严重影响鹤山农行的资金安全。此外，鹤山农行为实现债权委托律师代理诉讼并支付律师代理费18370元。关于新华公司的连带担保责任，除借款合同约定外，鹤山农行与新华公司于2015年2月10日签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》【合同编号：粤江鹤2015第002号】，约定新华公司自借款发放之日起，至购房人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为购房人的债务承担连带保证责任。综上所述，为维护鹤山农行的合法权益，特依法向法院提起诉讼。李文清、许树芳、新华公司对鹤山农行的诉讼请求、事实和理由均无异议。本院经审理认定事实如下：2015年2月10日，鹤山农行为甲方，新华公司为乙方，双方签订了编号为粤江鹤2015第002号的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，协议约定：由甲方对乙方开发的“新华城”住宅小区项目提供开发贷款支持；乙方承诺为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用，乙方的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续完成之日止等。2015年9月30日，鹤山农行作为贷款人和抵押权人，李文清、许树芳作为借款人和抵押人，新华公司作为保证人，签订编号为44020120150147372的《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额309000元，用于购买位于鹤山市沙坪新华城10栋301房的房产；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款为浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率进行调整；还款方式采用等本递减还款法，还款周期为一个月；抵押人以位于鹤山市沙坪新华城10栋301房的房产作为抵押物提供抵押担保；保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带责任保证，保证范围为包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；发生借款人未按约定按期足额偿还借款等情形的，贷款人有权提前收回已发放借款；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用等。2015年9月30日，鹤山农行按合同约定向李文清、许树芳发放了贷款309000元。借款后，李文清、许树芳未能按合同约定履行还款义务，截至2019年3月19日，已逾期5期还款，拖欠贷款本金6437.50元、利息4715.80元、罚息16.80元、复利12.58元，共欠鹤山农行借款本金余额为262650元。鹤山农行经追收未果，遂诉至本院。另查明，2015年11月17日，新华公司与李文清、许树芳在鹤山市房地产交易登记服务中心办理了涉案房产鹤山市沙坪新华城10栋301房的预购商品房预告设立登记，权利人为李文清、许树芳。同日，鹤山农行与李文清、许树芳在鹤山市房地产交易登记服务中心为涉案房产鹤山市沙坪新华城10栋301房办理了预购商品房设定抵押权预告登记，权利人为鹤山农行。涉案房产至今未办理《房地产权证》和《房地产他项权证》。又查明，鹤山农行因本案与广东金硕律师事务所签订了《委托代理协议》，委托了该所律师代理本案诉讼，并支付了律师代理费18370元。上述事实，有当事人提供的证据以及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。鹤山农行与新华公司签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，以及鹤山农行与李文清、许树芳、新华公司签订的《个人购房担保借款合同》，均是当事人真实意思的表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。《个人购房担保借款合同》约定，发生借款人未按约定按期足额偿还借款等情形的，贷款人有权提前收回已发放借款。借款合同签订后，鹤山农行已依约履行了出借款项的义务，但李文清、许树芳并没有依合同约定按期偿还借款本息，已构成违约，故鹤山农行按合同约定要求其提前清偿全部的借款本金及利息，理据充分，其请求本院予以支持。截至2019年3月19日，李文清、许树芳欠鹤山农行借款本金余额262650元及利息4715.80元、罚息16.80元、复利12.58元，应偿还给鹤山农行；从2019年3月20日起至还清款日止的利息、罚息和复利，按编号为44020120150147372的《个人购房担保借款合同》的约定另行计算。鹤山农行提供了《委托代理协议》和付款凭据证明，因本案委托律师代理诉讼并支付了律师代理费18370元，该收费并无违反律师收费的相关规定，本院予以认定。根据《个人购房担保借款合同》约定，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用，故鹤山农行要求李文清、许树芳支付律师代理费18370元，理据充分，其请求本院予以支持。鹤山农行与新华公司签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》约定，新华公司承诺为鹤山农行向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与鹤山农行签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等鹤山农行实现债权的一切费用，新华公司的保证责任自鹤山农行向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以鹤山农行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。鹤山农行与李文清、许树芳、新华公司签订的《个人购房担保借款合同》也约定，新华公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以鹤山农行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带责任保证，保证范围为包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。本案中，虽然涉案房产已办理了预购商品房设定抵押权预告登记，但至今未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，故新华公司仍应在上述协议和合同约定的保证范围内承担连带责任保证。所以，鹤山农行要求新华公司对李文清、许树芳的上述债务承担连带清偿责任，理据充分，其请求本院予以支持。因涉案房产已处于法院查封状态，且鹤山农行已依照《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》和《个人购房担保借款合同》的约定，要求新华公司对李文清、许树芳的上述债务承担连带清偿责任，故鹤山农行要求李文清、许树芳、新华公司协助办理涉案房产的抵押登记手续，理据不充分，其请求本院不予支持。涉案房产至今未办理正式的抵押登记，故鹤山农行对涉案房产并不享有抵押权和优先受偿权。为此，鹤山农行请求对涉案房产折价、拍卖或变卖的所得价款优先受偿的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。综上所述，本案纠纷是李文清、许树芳向鹤山农行借款后没有依约还款所致，李文清、许树芳、新华公司应各自承担相应的法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李文清、许树芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行偿还借款本金262650元及利息、罚息和复利（暂计至2019年3月19日，利息为4715.80元，罚息为16.80元，复利为12.58元；从2019年3月20日起至还清款日止的利息、罚息和复利，按编号为44020120150147372的《个人购房担保借款合同》的约定另行计算）；二、被告李文清、许树芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行支付律师代理费18370元；三、被告鹤山新华汽车城有限公司对本判决第一、二项所确定的被告李文清、许树芳欠原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行的债务承担连带偿还责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2793.24元，保全费1970元，合共诉讼费4763.24元（已由原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行预交），由被告李文清、许树芳、鹤山新华汽车城有限公司共同负担。原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行预交的诉讼费4763.24元，本院予以退回；被告李文清、许树芳、鹤山新华汽车城有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴交诉讼费4763.24元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  吕铁城二〇一九年七月十日书记员  冯凯颖