苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初4028号原告：苏州安邦物业服务股份有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东延路**顺达商业广场****。法定代表人：周雪峰，董事长。委托诉讼代理人：徐旭，该公司员工。被告：顾育成，男，1976年4月10日出生，汉族，住江苏省响水县。原告苏州安邦物业服务股份有限公司（以下简称安邦公司）诉被告顾育成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案，依法由审判员谢丰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐旭、被告顾育成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安邦公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业管理费29465元、滞纳金18731元（滞纳金以日万分之五暂计至2018年6月30日，具体以实际支付日期为准）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年8月28日，被告入住东泰花园5幢303室，并由其提供物业服务。从2010年8月开始，被告一直拖欠其物业管理费用，其多次催要，被告一直不愿支付。截止2018年6月30日，被告累计拖欠物业管理费用29465元。审理中，原告同意第1项诉讼请求中的滞纳金按以下方式计算：就29465元按年利率6%计算自2018年7月1日至实际支付之日。被告顾育成辩称，原告应提供未过诉讼时效的证据，对原告诉讼请求不认可。电梯从2016年才开始正常运行，之前的电梯费应当扣除。其未缴纳物业费，系因原告没有履行相关的物业服务标准，物业费应根据原告目前服务状况来收取。其入住小区后，出现了电梯、楼梯灯、可视分机、墙体裂缝等房屋问题，其于2010年上交保修单，但原告一直没有回复。原告派遣无证人员充当小区物业经理岗位，未按约定制止违章搭建，未按约定制止铝合金加工厂在小区开设，小区内安保系统、红外线形同虚设，其墙体裂缝问题至今未解决。原告未履行物业管理服务协议及业主手册中的若干标准。经审理本院认定如下事实：苏州东兴房地产开发有限公司（甲方）作为房地产开发经营企业与甲方选聘的物业管理公司苏州安邦物业管理有限公司及购房人顾育成（乙方）签订《苏州市前期物业管理服务协议》一份，约定物业名称为东泰花园（太湖-帕堤欧二期）；在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为由签约日开始至太湖-帕堤欧二期全部建设完成交付使用后两年止；前期物业管理费为：别墅1.95元/月▪平方米（其中物业管理公共服务费1.8元/月▪平方米，代收代缴费0.15元/月▪平方米），该收费标准按实际产权面积计算，首次交房预收12个月物业管理费，以后每6个月预收一次物业管理费，上述收费标准在前期物业管理阶段未经业主委员会同意不再调整，业主委员会成立后，物业管理服务费用按业主委员会与物业管理公司签订的协议调整；包括但不限于30%以上业主延迟交付物业服务费等违反本协议约定的义务，导致甲方和其委托的物业管理企业未达到管理服务质量约定目标的，责任由乙方承担，造成甲方和其委托的物业管理企业损失的，乙方应承担相应的赔偿责任，同时甲方和其委托的物业管理企业有权解除本协议；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方和其委托的物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。上述合同同时对甲方、乙方以及甲方所选聘物业管理企业的权利义务，物业管理服务质量等作出约定。原告自2009年为涉案小区持续提供物业服务至今，被告于2009年8月入住案涉小区，系东泰花园5幢303室业主。2009年至2010年7月期间，被告已支付原告物业费，自2010年8月1日开始未支付物业费。另查，苏州安邦物业管理有限公司于2016年4月7日变更名称为苏州安邦物业服务股份有限公司。审理中，原、被告一致确认，物业费的收费标准为每月310.21元（1.95元/平米/月*159.08平米）。审理中，被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.江苏省住宅物业管理服务标准及东泰花园物业手册各一份，证明原告未履行合同约定的标准，达不到物业制定的价格。2.联名投诉书复印件两份，证明物业存在包括小区环境、绿化、安保系统、违章搭建、人员无证上岗、消防通道不畅通等问题。3.保修单照片一份、房屋内裂缝照片两份、情况说明照片两份，证明其房屋内有很长的墙体裂缝，在2010年8月12日向物业报修后未处理，2014年3月11日其根据原告物业经理要求书写情况说明，对方承诺处理好，但至今未维修。原告质证后称，对证据1真实性认可，对证明目的不认可，其已按相应条款履行了义务，对证据2-3真实性不予认可。以上事实，有原告提供的业主入住合约、业主情况登记表、钥匙签收表，被告提供的前期物业管理服务协议江苏省住宅物业管理服务标准、东泰花园物业手册、联名投诉书、照片，以及本院开庭笔录在卷佐证。本院认为，安邦公司与顾育成签订的《苏州市前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。物业管理服务企业按约提供物业服务后，物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。物业出售以后至业主委员会或者业主与物业服务人正式签订物业服务合同前所发生的物业服务纠纷，业主与物业服务人有约定的，依照其约定处理。本案中，被告作为业主接受原告提供的物业服务至今，应当按照双方签订的前期物业管理服务协议中约定的标准向原告交纳物业服务费用。现双方均确认合同约定的物业费标准为每月310.21元，按此标准计算2010年8月1日至2018年6月30日期间的物业费为29470元，本院对此予以确认。关于被告提出物业管理费已经超过诉讼时效的答辩意见。本院认为，原告作为物业服务企业从2009年起一直向被告提供物业服务至今，原、被告之间的物业服务合同关系处于连续状态，故原告有权随时向被告主张物业费，被告的该项答辩意见于法无据，本院不予采纳。关于被告提出原告提供的物业服务不达标，故其不支付物业费的答辩意见。根据被告提供的现有证据，无法证明原告提供的物业服务不符合双方约定，故本院对被告的该项答辩意见不予采信。交纳物业费是业主的基本义务。不按期交纳物业费不仅会侵害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益。如业主认为物业公司提供的物业服务存在瑕疵，可以通过与物业公司协商等合理合法的方式行使权利；如业主认为物业公司的行为给其造成了损失，可以在收集相应证据后另行主张赔偿，维护自身合法权益，但业主通过拒付物业费的方式进行对抗是不恰当的，此举不仅不利于物业服务的健康开展，甚至会使正常的物业服务难以为继。物业公司在向业主提供物业服务时遇到问题应及时与业主沟通，以服务为本的物业管理企业，只有处理好与业主的关系，被业主接受，才能促进物业公司的健康发展及社区的和谐稳定。同时，业主也应按约及时交纳物业费，而非通过拒付物业费的方式主张权利，只有这样，小区的物业服务才能进入良性循环。综上所述，因被告顾育成至今未交纳2010年8月1日至2018年6月30日期间的物业费，现原告安邦公司要求被告顾育成支付物业费29465元，并同意按照就29465元按年利率6%计算自2018年7月1日至实际支付之日主张滞纳金，原告上述请求符合双方合同约定，且不违反法律规定，本院对此予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：被告顾育成于本判决生效之日起十日内支付原告苏州安邦物业服务股份有限公司物业费人民币29465元及就人民币29465元按年利率6%计算自2018年7月1日至实际支付之日的滞纳金。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币502元，由原告苏州安邦物业服务股份有限公司负担177元，由被告顾育成负担325元。被告应负担的案件受理费已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 谢 丰二〇一九年七月二十五日书记员 钟晓婷