天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0117民初1751号原告（反诉被告）：天津昊阳金地商厦有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇光明路**。法定代表人：魏杨阳，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：赖如星，天津德熙律师事务所律师。被告（反诉原告）：张学娟，女，1987年8月12日出生，汉族，住天津市东丽区。原告（反诉被告）天津昊阳金地商厦有限公司与被告（反诉原告）张学娟租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月5日、2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天津昊阳金地商厦有限公司的委托诉讼代理人赖如星，被告（反诉原告）张学娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天津昊阳金地商厦有限公司（以下简称昊阳金地公司）向本院提出诉讼请求：1.解除昊阳金地公司与张学娟2018年11月15日签订的《场地租赁合同》；2.判令张学娟立即腾空芦台镇昊阳金地商厦3层305号商铺，并交还昊阳金地公司；3.判令张学娟向昊阳金地公司支付腾空并交还场地之前的房租、物业费暂时计算至2019年3月31日的房租197775元、物业费4500元、水电费10531元；4.判令张学娟立即支付昊阳金地公司违约金22744元；5.本案诉讼费用由张学娟承担。事实与理由：昊阳金地公司与张学娟于2017年8月11日签订《场地租赁合同》，约定张学娟承租昊阳金地公司位于天津市宁河区昊阳金地商厦3层305号商铺用于经营火锅，租赁面积为750平方米；租期一年，自2017年10月1日至2018年9月30日，租金为40万元/年，按季度支付，物业费为9000元/年，按季度预付。并且，双方还约定了解除合同的情形及违约责任等内容。2018年11月15日，昊阳金地公司与张学娟续签了一年《场地租赁合同》，租期自2018年10月1日至2019年9月30日。合同签订后，昊阳金地公司依约将房屋交付给了张学娟，由张学娟持续占用。但张学娟违反合同约定，拖欠昊阳金地公司巨额租金，物业费等费用。经催告无果，为维护自己合法权益，昊阳金地公司无奈提起诉讼，请贵院依法判如所请。张学娟辩称，不同意昊阳金地公司的诉讼请求，房租实际只差45000元，电费差4500元、物业费差3个月的是2500元，不同意以上各项费用计算至2019年3月31日，因为在2019年1月24日，昊阳金地公司就把门锁上了，所以不应该依据后面的时间。不同意支付违约金，不存在违约行为，张学娟是想经营，但被锁了门，是对方先解除了合同。张学娟向本院提出反诉请求：1.请求判决昊阳金地公司支付张学娟因强行关店给张学娟造成的货物损失25000元，装修损失80000元，经营损失（按照每月30000元计算），合计三个月金额为90000元，共计195000元。2.本案反诉费由昊阳金地公司承担。事实与理由：张学娟与昊阳金地公司于2017年8月11日签订了《场地租赁合同》，约定张学娟租赁昊阳金地公司位于天津市宁河区昊阳金地商厦3层305号商铺，用于经营王牌大虾，租赁面积为750平方米，租期1年，自2017年10月1日至2018年9月30日。2019年1月25日上午8点多，大厦电工端连庆和保安王金海来到张学娟商铺里，用铁丝锁把张学娟商铺的防盗门锁上，并由端连庆上到楼顶拉断电梯总闸，两人均称是昊阳金地公司的股东尚林美让二人强行锁门，理由是张学娟拖欠房租。昊阳金地公司在向张学娟主张租金时未使用合法手段，而是采取上述暴力手段侵犯张学娟的合法权益，其上述行为导致张学娟被锁货物（已过期）损失25000元，装修商铺花费损失80000元以及闭店期间的经营损失按每月30000元计算得出90000元。张学娟认为昊阳金地公司强行关闭商铺的行为侵犯了张学娟的合法权益，给张学娟造成了严重的经济损失，特提起诉讼，恳请法院依法判决。昊阳金地公司对张学娟的反诉辩称，请求法院驳回张学娟的全部诉讼请求。主要理由是第一，张学娟陈述的事实与基本事实不符。第二，张学娟提到的损失，并没有相应的依据以及证据支持。昊阳金地公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：证据一、涉案房屋不动产权登记证书一份，证明昊阳金地公司是涉案房屋的所有权人，具备跟张学娟签订租赁合同的资格。证据二、天津昊阳金地商厦项目《场地租赁合同》一份，合同编号是20170811。证据三、天津昊阳金地商厦项目《场地租赁合同》一份，合同编号是HY20181115-1，与证据二共同证明昊阳金地公司与张学娟签订了《场地租赁合同》，并且约定了租金、物业费、违约责任等内容。证据四、2018年12月份空调用电明细一份。证据五、2019年1月份空调用电明细一份，与证据四共同证明张学娟拖欠昊阳金地公司用电费用。证据六、昊阳金地公司支付水费的发票两张、缴款书一张，证明昊阳金地公司代张学娟垫付水费的事实。张学娟围绕反诉请求依法提交如下证据：证据一、营业收入证明五张，分别是2018年1月-5月的营业收入，证明5个月应收的款项，印证了营业损失。证据二、2019年1月18日进货的票据一张，证明进货储备的货物总计花费25000元。证据三、《天津市住宅装饰装修工程施工合同》一份，证明装修损失80000元。证据四、微信截图二张，证明张学娟与昊阳金地公司进行过协商，张学娟承诺用店里东西折抵房租。依张学娟申请，本院依法调取了天津市公安局宁河分局芦台派出所关于王牌大虾店铺门被锁案件的相关材料，其中包括天津市公安局宁河分局不予调查处理报告通知书，受案登记表和询问笔录。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，对当事人无争议的证据，即昊阳金地公司所举证据一至五，本院依法调取的天津市公安局宁河分局芦台派出所关于王牌大虾店铺门被锁案件的相关材料，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：张学娟所举证据一，不能证明2018年1月-5月的营业收入主体为王牌大虾，且无法据此推算每月的净利润及2019年1月-3月的经营损失，本院对其真实性、关联性和证明目的不予采信。张学娟所举证据二，能够证明2019年1月18日王牌大虾进货金额，但无法证明其货物损失与昊阳金地公司存在直接联系，本院对其关联性、证明目的不予采信。张学娟所举证据三，不能证明因昊阳金地公司锁门致使其装修损失达80000元，本院对其关联性、证明目的不予采信。张学娟所举证据四，能够证明张学娟与昊阳金地公司进行过协商，但无法证明双方对租金等事宜达成一致意见，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月11日，昊阳金地公司与张学娟签订《场地租赁合同》（合同编号20170811），由张学娟租赁昊阳金地公司所有的坐落于天津昊阳金地商厦3层305号商铺用于经营火锅，租赁面积750平方米，租赁期限一年，自2017年10月1日至2018年9月30日，租金每年400000元。合同履行期内，张学娟共支付租金300000元。合同到期后，双方于2018年11月15日续签了《场地租赁合同》（合同编号HY20181115-1），合同约定，继续由张学娟租赁上述商铺，租赁期限一年，自2018年10月1日至2019年9月30日。租金每年400000元，按季度支付租金，张学娟于合同签订之日起三日内向昊阳金地公司支付第一季度（三个月）租金共计100000元；于2018年12月1日前支付下一季度租金；以后每季度届满前一个月，张学娟支付下一季度租金。张学娟应于租赁期内向昊阳金地公司支付该房屋的物业管理费，每月750元，每年9000元。租赁期内和装修期内有关该房屋的水费、电费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和其他各项合同所列的费用均由张学娟承担，各项费用标准以昊阳金地商厦统一标准缴纳。上述“非正常工作时间”是指合同规定的营业时间以外的时间。合同还约定，经双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同一方，应按照合同约定承担违约责任和违约金，并应当赔偿由此给对方造成的损失：……（5）乙方张学娟逾期支付租金或者租金以外的其他任何应付款项超过三十个工作日的……。违约金支付方式为，张学娟逾期支付租金，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向昊阳金地公司支付违约金。合同签订后，张学娟共支付第一季度租金30000元，尚欠昊阳金地公司第一季度租金70000元。另查，2019年1月25日上午8时许，昊阳金地公司派人将张学娟经营的商铺上锁，张学娟经营的王牌大虾因此中断经营。截止2019年1月24日，张学娟经营的王牌大虾空调用电金额共计7935元，水费2596元，水电费用合计10531元。2019年1月18日，张学娟经营的王牌大虾购买餐饮储备货物共花费29900元。本院认为，昊阳金地公司与张学娟签订的《场地租赁合同》，建立在双方平等、自愿基础之上，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。昊阳金地公司依约向张学娟交付涉案商铺，张学娟理应按照合同约定支付租金及合同约定的其他各项费用。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。张学娟逾期支付租金等各项费用的行为的属于根本违约，致使昊阳金地公司不能实现租赁合同目的，昊阳金地公司有权依法解除合同。故昊阳金地公司要求解除与张学娟之间签订《场地租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于昊阳金地公司要求张学娟立即腾退昊阳金地商厦3层305号商铺并返还昊阳金地公司的诉讼请求，本院认为，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，双方签订的《场地租赁合同》解除后，张学娟应腾退昊阳金地商厦3层305号商铺，恢复原状，并返还给昊阳金地公司，故昊阳金地公司的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于昊阳金地公司要求张学娟支付租金、物业费、水电费的诉讼请求，根据2017年8月11日双方签订的《场地租赁合同》，张学娟尚欠租金100000元。2018年11月15日双方续签的《场地租赁合同》约定，租金每季度100000元，张学娟已支付一季度租金30000元，截止到2019年1月24日，张学娟共应支付租金70000元+100000元/季度÷3÷31天×24天=95806.45元，以上租金共计195806.45元。物业费为750元/月×3+750元/月÷31天×24天=2830.65元，水电费共计10531元。对昊阳金地公司要求以上费用计算至2019年3月31日的诉讼请求，与事实不符，本院不予采信。对张学娟辩称年租金应按口头协议的300000元的抗辩理由，因张学娟未提供有效证据加以证明，故对张学娟的该项抗辩理由，本院不予采信。关于昊阳金地公司要求张学娟支付违约金的诉讼请求，张学娟在合同履行期内，未按合同约定履行相应的支付租金等各项费用的义务，显属违约，应承担违约责任。根据合同约定，租金每逾期一日，应按逾期之款项的0.1%向昊阳金地公司支付违约金。逾期付款天数应自逾期付款之日起计算至实际给付之日止，昊阳金地公司主张逾期付款天数计算至2019年3月31日，共计110天，低于实际应支付逾期付款天数，属于当事人对自己民事权利的处分，不违反法律规定，故昊阳金地公司要求张学娟支付违约金22744元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于张学娟要求昊阳金地公司赔偿2019年1-3月经营损失的反诉请求，因张学娟提供的证据不能证明2018年1月-5月的营业收入主体为王牌大虾，且无法据此推算每月的净利润及2019年1月-3月的经营损失，故张学娟的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于张学娟要求昊阳金地公司赔偿其货物损失的诉讼请求，本院认为，根据2018年11月15日双方续签的《场地租赁合同》第10.5条约定，在租赁期和装修期内，乙方张学娟逾期支付装修押金、……权理费、宣传推广费、水费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用或本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用或本合同附件所列的任何费用或任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金，……逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过7天的，甲方昊阳金地公司或其指定的物业管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方张学娟自行承担。张学娟逾期支付租金、水费、非正常工作时间空调供应的费用已超过7天，因此，昊阳金地公司于2019年1月25日停止张学娟对承租商铺使用的行为，符合合同约定，故张学娟主张昊阳金地公司赔偿因停止商铺经营造成的货物损失的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于张学娟要求昊阳金地公司赔偿其装修损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除天津昊阳金地商厦有限公司与张学娟签订的《场地租赁合同》（合同编号HY20181115-1）；二、张学娟于本判决生效后十日内将坐落于天津市宁河区昊阳金地商厦3层305号商铺腾空返还给天津昊阳金地商厦有限公司；三、张学娟于本判决生效后十日内向天津昊阳金地商厦有限公司支付截止到2019年1月24日止的租金195806.45元，物业费2830.65元，水电费10531元，合计209168.10元；四、张学娟于本判决生效后十日内向天津昊阳金地商厦有限公司支付违约金22744元；五、驳回天津昊阳金地商厦有限公司其他诉讼请求；六、驳回张学娟的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间利息。案件受理费7554元，减半收取计3777元，由张学娟负担3719元，天津昊阳金地商厦有限公司负担58元；反诉案件受理费4200元，减半收取计2100元，由张学娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  王会民二〇一九年七月十六日书记员  杜红红附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。