福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0427民初739号 原告：张桦，男，1972年12月3日出生，汉族，住沙县。 原告：柯火英，女，1973年2月1日出生，汉族，住沙县。 委托诉讼代理人：黄书明，福建万天律师事务所律师。 被告:三明市中驰房地产开发有限公司，住所地沙县洋坊沙尤公路东侧**。 法定代表人：郭朋娟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁传琦，福建枫桦律师事务所律师。 原告张桦、柯火英与被告三明市中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄书明、被告中驰房产公司的委托诉讼代理人丁传琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张桦、柯火英向本院提出诉讼请求：1.中驰房产公司立即将座落于沙县扬帆新城B区B8号楼6层602号商品房交付张桦、柯火英使用；2.中驰房产公司支付逾期交房违约金217366.76元（自2015年1月1日起至2019年4月23日止）以及自2019年4月24日起至实际交房之日止的违约金（按已付房款643097元的月利率0.65%）；3.中驰房产公司在交房后的60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记；4.本案诉讼费、财产保全费用由中驰房产公司承担。事实和理由：张桦、柯火英与中驰房产公司于2012年9月28日签订的《商品房买卖合同》（0432969号）约定，张桦、柯火英向中驰房产公司购买座落于沙县扬帆新城B区B8号楼6层602号商品房，总价款643097元。张桦、柯火英已支付了全部购房款。依合同约定，中驰房产公司应于2014年12月31日前交房，但中驰房产公司至今未能交付商品房，已构成违约，按约定应向张桦、柯火英支付日万分之五的违约金。 中驰房产公司辩称，其开发的诉争房于2014年12月28日已具备交付条件，并邮寄通知张桦、柯火英交房，按合同约定视为张桦、柯火英已接受了商品房，张桦、柯火英无权要求其承担违约责任。请求驳回张桦、柯火英的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对事实认定如下： 1、2012年9月28日张桦、柯火英与中驰房产公司签订“商品房买卖合同”，约定张桦、柯火英向中驰房产公司购买沙县扬帆新城B区B8号楼6层602号商品房，价款643097元。合同第八条同时约定“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”；第九条约定“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金，合同继续履行”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。” 2、后张桦、柯火英按约定向中驰房产公司支付了全部购房款。 3、2014年8月27日中驰房产公司作为建设单位组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对诉争房所在的扬帆新城B1号楼进行竣工验收，该竣工验收报告评定“扬帆新城B1号楼”工程“合格”。并于2014年12月在沙县住房和城乡规划建设局备案。 4、2014年12月28日中驰房产公司向张桦、柯火英寄达了交房通知。但张桦、柯火英认为诉争房存在质量问题，未与中驰房产公司办理房屋交接手续。 5、2015年5月5日受沙县住房和城乡规划建设局委托，福建省建筑工程质量检测中心有限公司作出“检查鉴定报告”，结论第5点为“鉴于该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性，建议建设单位及时委托具备相关资质的设计及施工单位进行处理。” 6、2015年5月8日沙县住房和城乡规划建设局责令中驰房产公司进行整改。2015年6月13日中驰房产公司与福州科胜建设工程有限公司签订“沙县扬帆新城裂缝修补工程施工合同”，约定由福州科胜建设工程有限公司对沙县扬帆新城B1#-B8#R的裂缝进行修补。福州科胜建设工程有限公司具备“结构补强工程施工”资质。 7、2015年8月10日由设计单位福建超平建筑设计有限公司监理单位三明市工程建设监理有限公司、施工单位福州科胜建设工程有限公司对“沙县扬帆新城B区裂缝修补工程”进行验收，检查评定“合格”、验收意见“符合要求” 8、张桦、柯火英因本案申请诉讼保全支付保全费1607元。 上述事实有商品房买卖合同、发票联、个人住房借款合同、通知、检查鉴定报告、商品房买卖合同及补充协议、邮政快递、入伙通知书、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、福建省房屋建筑工程和市政基础设备工程竣工验收备案表、福建省新建商品住宅质量保证书、福建省新建商品使用说明书、沙县扬帆新城裂缝修补工程施工合同、混凝土裂缝修补工程分部（子分部）工程质量验收记录、身份证、截图企业法人营业执照、截图组织机构代码证以及原、中驰房产公司的庭审陈述证实。 本院认为，张桦、柯火英与中驰房产公司签订“商品房买卖合同”，系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行。张桦、柯火英按时交款，中驰房产公司应按约定交房。中驰房产公司是否违约问题。中驰房产公司所建诉争房虽于2014年竣工验收并进行了备案，中驰房产公司并向张桦、柯火英寄送了交房通知，但中驰房产公司所建诉争房所在楼“该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”。诉争房不符合交房条件，张桦、柯火英拒绝收房符合约定与法律规定。中驰房产公司未能在约定时间2014年12月31日前将可以正常使用的商品房交付张桦、柯火英，构成违约。违约金的计算问题。合同约定中驰房产公司如违约应按已付款的日万分之五支付违约金。张桦、柯火英要求按月利率0.65%计付违约金，低于约定且符合法律规定，予以支持。违约金支付起止时间问题。张桦、柯火英于2019年4月25日起诉要求中驰房产公司支付自2015年1月1日以来的违约金。因民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。故已届满的违约金保护3年。3年的违约金为150484元（643097×0.65%×12×3）。超过部份不予支持。但自起诉之日至实际付款日中驰房产公司仍处违约状态，仍应支付违约金。是否办理初始登记问题。根据合同约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。故张桦、柯火英请求中驰房产公司于交房后60日内办理房屋所有权初始预登记，符合双方约定，予以支持。诉保费损失问题。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当赔偿对方损失。中驰房产公司未全面履行合同，张桦、柯火英申请诉讼保全而要求承担该项费用，符合规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百一十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下： 一、三明市中驰房地产开发有限公司应于判决生效后10日内将座落于沙县扬帆新城B区B8号楼6层602号商品房交付给张桦、柯火英。 二、三明市中驰房地产开发有限公司应支付张桦、柯火英至2019年4月25日的逾期交房违约金150484元，以及自2019年4月26日至实际交房日以购房款643097元为基数按月利率0.65%计算的违约金。 三、三明市中驰房地产开发有限公司应于商品房交付给张桦、柯火英后60日内向当地房屋权属登记机构办理该房屋的所有权初始预登记。 四、三明市中驰房地产开发有限公司应向张桦、柯火英支付诉讼保全费1607元，于判决生效后10日内支付。 五、驳回张桦、柯火英的其他诉讼请求。 本案受理费4561元，由张桦、柯火英负担1370元，由三明市中驰房地产开发有限公司负担3191元。三明市中驰房地产开发有限公司负担的受理费3191元用，应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  刘礼友 人民陪审员  邓锦荣 人民陪审员  陈丽娟 二〇一九年七月二十九日 书 记 员  范雅文 一、本判决所依据法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。