贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初2051号原告：文再田，男，1965年10月16日出生，汉族，住铜仁市江口县，原告：周良群，男，1984年01月29日出生，汉族，住铜仁市，原告：舒必和，男，1962年06月29日出生，侗族，住铜仁市，原告：田全慧，男，1968年11月02日出生，侗族，住铜仁市，四原告共同委托诉讼代理人：伍勋，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。四原告共同委托诉讼代理人：陈友进，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。被告：孙铭，男，1976年11月11日出生，汉族，住铜仁市江口县，委托诉讼代理人：黄文婷，贵州邦宇律师事务所律师，特别授权。原告田全慧、周良群、文再田、舒必和与被告孙铭合同纠纷一案，本院于2019年05月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周良群、文再田、舒必和及四原告委托诉讼代理人伍勋，被告委托诉讼代理人黄文婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告转让费人民币600万元，并支付自2016年07月17日起至付清之日止按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息（暂算至2019年07月17日的利息为108万元）；2、依法判令被告支付原告违约金人民币180万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月，原告与贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司（以下简称金龙房开公司）达成合作共识，原告全额出资、全权负责、独立核算，自负盈亏，以金龙房开公司名义，在铜仁市××区河西街道办事处牛角湾进行房地产开发。原告为实施涉案房地产开发项目，投入了大量的人、财、物力。2015年01月16日原告以金龙房开公司名义与铜仁市顺达建筑工程有限公司、四川万能建筑工程公司签订了涉案项目的施工合同，由前述两公司负责项目施工。之后该公司进场施工，截止2016年01月16日，整个涉案项目建设施工进度已完成。2016年01月16日原告与被告就涉案项目签订了《房地产项目转让合同》，由被告整体受让四原告与金龙房开公司享有的合作涉案项目合同债权债务；根据原被告结算截止合同签订当日原告已投入及成本账目，被告支付转让对价人民币600万元；合同签订之日起涉案项目的权利义务由被告继受，同时对付款时限、违约责任进行了约定。被告接受项目后，项目正常进展，截止去年8月左右，被告已开始销售涉案项目的房屋。尽管付款时限早已到期，原告也曾数次催促，被告至今仍未付款。根据《合同法》、《民法总则》的规定，被告应当按照合同约定支付价款、利息和违约金。为维护自身合法权利，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特提起诉讼。望依法判决，支付原告的诉讼，请求。被告孙铭辩称：原告的诉请无事实依据也无法律依据，应依法驳回。原被告签订的房地产项目转让合同主体不合法，程序不合法，内容不合法，应属于无效合同，案涉项目地不合法，在案涉项目前期及项目制作中，是原告违法违规操作规避法律的强制性规定，对被告虚假承诺，程序不合法，内容不合法，故四原告与被告签订的房地产项目转让合同应为无效合同，原告基于无效合同的各项诉请不应予以支持，原告主张的债权债务不合法，原被告双方签订的合同内容也对案涉土地所有权的转让进行约定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和证据质证。原告提交的《房地产项目转让合同》、手续移交清单、《联合修建协议》、收据、《国有建设用地使用权出让合同》、铜仁市商品房预售资金使用申请表、商品房预售许可证存根，被告提交的《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、铜仁市（2014）10号会议纪要、铜仁市城市规划管理委员会讨论意见、舒必和承诺书、田全慧承诺书、铜仁市人民政府（2010）3号文件及（2012）137号文件、借条、领条、回单、国有建设用地交地确认书。本院认为，以上证据均来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院予以认定作为本案的定案依据。本院经审理认定事实如下：2009年08月05日，原铜仁市规划事业局颁发《建设项目选址意见书》，载明建设单位为铜仁市河西办事处双江村牛角湾村民组，建设项目拟选位置为铜仁市花果山广场安置小区内。2009年11月17日，原铜仁市规划事业局颁发《建设用地规划许可证》，载明用地单位为铜仁市河西办事处双江村牛角湾村民组，用地位置为铜仁市花果山广场安置区旁，用地性质为划拨用地。2010年02月05日，原铜仁市人民政府作出铜府土【2010】3号文件，将位于）国有土地××给铜仁市××办事处双江村××村民组用于集体安置（加工、养殖）用地。2012年，铜仁市碧江区人民政府作出碧府函【2012】137号文件，将铜仁市河西办事处双江村牛角湾村民组安置地旁（2872㎡）国有土地划拨作为安置地通道建设用地。2012年03月15日，原告文再田、田全慧以金龙房开公司名义与铜仁市河西办事处双江村牛角湾村民组签订《联合修建协议》，约定双方联合修建安置地。2012年05月03日，铜仁市河西办事处双江村牛角湾村民组向铜仁市××区非税收入管理局缴纳土地划拨土地费用393432元。2015年01月16日，原告文再田、田全慧以金龙房开公司名义与铜仁市顺达建筑工程有限公司签订《建设工程施工承包合同》，约定铜仁市顺达建筑工程有限公司以包工包料包干价的方式承包案涉工程项目，工程总价款为2400万元。2016年01月16日，四原告与被告签订《房地产项目转让合同》，约定：“甲方（四原告）将挂靠金龙房开公司开发的铜仁市××区双江村牛角湾村民组安置房地块项目转让给乙方（被告）；甲方已启动该项目并在该地块上进行房屋建筑，该项目转让时，甲方将相关项目的全部投入转让给乙方；甲方为项目的开发建设已履行的有关法律手续，未完成手续由乙方另行安排专业完成，所发生费用乙方自己承担；转让费用总计：乙方另向甲方支付600万元；付款方式和期限：客户在银行办理按揭款后依次每笔不低于按揭款的15%向甲方支付，直到付完陆佰万元整。甲方用于该项目所欠的工程款项，甲乙双方据实清算，由乙方清偿所欠工程款项，除此之外的前期管理人员工资款项由甲方自行清偿。初步定还款期限2016年内付清。如因为手续原因延期支付；甲方未按合同第九条、第十条规定按时向乙方转交有关证件的，乙方有权要求解除合同，并按总项目投资额3%违约赔偿乙方。乙方违约同样按项目总造价3%赔偿甲方。”2016年01月18日，四原告将案涉项目合同、文件、图纸、公章等手续移交被告。2016年03月24日，铜仁市国土资源局碧江分局与铜仁市××区河西街道办事处双江村牛角湾村民组签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将坐落于花果山广场安置区内的宗地出让给铜仁市××区河西街道办事处双江村牛角湾村民组，该村民组补缴土地出让金441.01万元。2016年9月至10月，四原告与被告达成协议，约定用属于金龙房开公司的十套房屋来抵扣四原告的前期投资费用2762904元。2017年10月11日，铜仁市××区河西街道办事处双江村牛角湾村民组向铜仁市××区非税收入管理局缴纳土地出让金441.01万元。2017年10月24日，铜仁市国土资源局碧江分局与铜仁市××区河西街道办事处双江村牛角湾村民组签订《国有建设用地交地确认书》，铜仁市国土资源局碧江分局将出让土地交付给铜仁市××区河西街道办事处双江村牛角湾村民组。2018年04月12日，铜仁市城乡规划局颁发《建设用地规划许可证》，载明用地单位为金龙房开公司，用地项目名称为铜仁市牛角湾安置房“文笔铭苑”，用地位置为碧江区河西办事处双江社区牛角湾村民组。2018年08月02日，案涉项目“铜仁牛角湾安置房”文笔铭苑取得商品房预售许可证。2018年10月08日，原告舒必和收到金龙房开公司用两套房屋（4-3-401号、6-1-23-2号）抵扣前期投资费用共计568200元。另外，原告舒必和收到被告工程转让费50000元。庭审中，被告主张原告文再田以借支为名从被告处领走18万元，同时主张原告田全慧从被告处已领走60万元，原告文再和表示该18万元是借款，可以抵扣股金。原告田全慧表示并未从被告处领走60万元，是因为被告承诺在一个月内一次性支付600万元的转让费，所以才答应少收转让款60万元，但被告并未按期付清，故不同意少收60万元。另查明，2016年01月26日，金龙房开公司法定代表人由冯应健变更为被告孙铭，2017年08月02日，金龙房开公司法定代表人由被告孙铭变更为谭敏，2018年06月05日，金龙房开公司法定代表人又由谭敏变更为被告孙铭至今。以上事实，有原告诉称及其提供的证据材料、被告辩称及其提供的证据材料、本案庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本案争议焦点：一、原被告签订的房地产项目转让合同是否合法有效？二、如果有效，被告应支付原告转让费金额是多少？支付利息的计算标准及起止时间；三、被告应否支付违约金，违约金金额是多少？现对焦点问题作如下分析：焦点之一：原、被告签订的房地产项目转让合同是否合法有效？本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。本案中，《房地产项目转让合同》是原、被告在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同。被告主张案涉项目土地为划拨用地，双方签订的《房地产项目转让合同》对案涉土地进行转让，违反了法律规定，应属无效合同。本院认为，该转让合同约定四原告将涉案项目的全部投入转让给被告，并未涉及到土地使用权的问题。从被告提供的建设用地规划许可证来看，案涉土地在2009年的用地单位为铜仁市河西办事处双江村牛角湾村民组，土地性质为划拨用地，而案涉土地转为出让用地后在2018年的用地单位为金龙房开公司，由此可见，案涉土地在2009年至2018年期间的用地单位为铜仁市河西办事处双江村牛角湾村民组，即案涉项目土地使用权人是牛角湾村民组，土地使用权没有转让，《房地产项目转让合同》未涉及土地使用权的转让问题，被告主张不能成立，本院不予支持。庭审中，被告主张四原告没有转让案涉项目的主体资格，属于无权转让。本案中，原告文再和、田全慧于2012年03月15日以金龙房开公司名义与铜仁市河西办事处双江村牛角湾村民组签订《联合修建协议》，后于2015年01月16日以金龙房开公司名义与铜仁市顺达建筑工程有限公司签订《建设工程施工承包合同》。涉案项目转让时的金龙房开公司法定代表人冯应健证实金龙房开公司当时认可原、被告签订的《房地产项目转让合同》，原、被告的转让行为是经过金龙房开公司同意的。结合本案事实，本院认为，四原告与金龙房开公司系挂靠关系，且经过被挂靠人同意，因此，四原告有权将涉案项目转让给被告，具有转让的主体资格，属于有权处分。被告的该项主张不能成立，本院不予支持。庭审中，被告主张涉案项目系安置房，四原告未经招投标手续就取得该项目，属于程序违法，《房地产项目转让合同》系无效合同。合同是否有效，取决于是否违反《中华人民共和国合同法》中关于合同效力的强制性规定，原被告签订的合同，并未存在合同法第五十二条规定的情形，被告未能举证证明无效的情形，理应承担举证不能的法律后果及败诉风险。因此，本院认为，双方签订的合同合法有效，被告主张不能成立，本院对其主张不予支持。焦点之二：被告应支付原告转让费金额是多少？支付利息的计算标准及起止时间？第一、关于被告应支付原告转让费金额是多少的问题。如前所述，原、被告签订的《房地产项目转让合同》合法有效。根据《房地产项目转让合同》约定：“乙方（被告）向甲方（四原告）支付转让费为600万元，付款方式为：客户在银行办理按揭款后依次每笔不低于按揭款的15%向甲方（四原告）支付，直到付完陆百万元整。甲方用于该项目所欠的工程款项，甲乙双方据实清算，由乙方清偿所欠工程款项，除此之外的前期管理人员工资款项由甲方自行清偿。初步定还款期限2016年内付清。如因为手续原因延期支付。”原被告约定初步定于2016年内支付转让费600万元，如因手续原因可延期支付。被告未举证证明因为手续原因导致延期支付的情形存在，故应于2016年内向原告支付转让费600万元，被告未按期支付转让费600万元已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应当继续支付四原告剩余转让费并承担违约责任。庭审中，被告主张因为原告未办理好相关手续，导致被告迟迟未能缴纳相关费用，系原告违约在先，被告不存在违约行为。本院认为，被告未能举证证明原告存在违约行为，理应承担举证不能的败诉风险，被告主张不能成立，本院不予支持。本案中，原告舒必和已从被告处领取618200元，原告文再和表示从被告处领取的18万元是借款，但可以抵扣股金。庭审中，被告主张原告田全慧已从被告处领走60万元，原告田全慧表示并未从被告处领走60万元，是因为被告承诺在一个月内一次性支付600万元的转让费，所以才答应少收转让费60万元，但被告并未按期付清，承诺的条件没有成就，故不同意少收60万元。本院认为，原告田全慧承诺少收60万元系其真实意思表示，且未能举证证明双方对承诺的前提条件进行了约定，故应当予以扣减。本院认为，扣除原告舒必和的618200元、文再和的18万元，田全慧的60万元，被告还应支付原告转让费4601800元。第二、关于被告应否支付利息，支付利息的计算标准及起止时间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，被告未按期支付转让费600万元，给四原告造成银行可得利息损失，四原告主张按中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息符合法律规定，但鉴于原告又另行主张违约金问题，因此，在原告没有证据证明其损失大于被告违约给其造成损失的情况下，对该项主张，本院不予支持。焦点之三：被告应否支付违约金，违约金金额是多少？原被告签订的《房地产项目转让合同》，约定：“甲方（四原告）未按合同第九条、第十条规定按时向乙方（被告）转交有关证件的，乙方有权要求解除合同，并按总项目投资额3%违约赔偿乙方。乙方违约同样按项目总造价3%赔偿甲方。”从原告提供的《铜仁市商品房预售资金使用申请表》来看，涉案项目工程总投资为16900万元，被告未按期支付转让费已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”按照合同约定的方法计算违约金为507万元（16900万元×3%=507万元），四原告主张以6000万元为基数按3%计算违约金为180万元（6000万元×3%=180万元），系对自己权利所作出的处分，符合法律规定，本院予以支持。另，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉，部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”原告诉讼请求金额为888万元，已减半收取案件受理费36980元，本院支持四原告金额为6401800元，因此，应由四原告自行负担8674元（四舍五入保留整数），由被告负担28306元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告孙铭于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告文再田、周良群、舒必和、田全慧转让费4601800元及违约金1800000元，合计6401800元；二、驳回原告文再田、周良群、舒必和、田全慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取人民币36980元，由原告文再田、周良群、舒必和、田全慧负担8674元，由被告孙铭负担28306元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  李枝彬二〇一九年七月十七日法官助理丁雄书记员任柳