广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执异527号 异议人（被执行人）：深圳市中保集团有限公司。住所地深圳市宝安区龙华街道东环二路21路中保大厦**，组织机构代码73881760-7。 法定代表人：蔡杰熙，董事长。 委托诉讼代理人：梁泽敏，广东耀恒律师事务所律师。 申请执行人：许棉升，男，1972年12月17日生，身份证住址广东省汕头市潮阳区。 委托诉讼代理人：何晓滢，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。 被执行人：蔡杰熙，男，1963年12月8日生，身份证住址深圳市福田区。 被执行人：游煜常，男，1967年9月10日，身份证住址深圳市龙华新区。 本院在执行申请执行人许棉升与被执行人蔡杰熙、深圳市中保集团有限公司（以下简称中保公司）、游煜常借款合同纠纷一案中，被执行人中保公司对位于深圳市龙华区龙华街道东环二路21号深圳中保国际酒店及配套宿舍房产(以下简称涉案房产)的评估价格和拍卖不服，向本院提出书面异议。本院依法受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人中保公司称，一、执行法院在执行过程中委托深圳市新峰土地房产评估有限公司（以下简称评估公司）对涉案房产进行评估，深新评字[2017]A1032号房地产估价报告认定涉案房产面积为39684.83㎡，评估总值为558659236元。因该报告存在评估程序违法、财产基本信息错误、评估方法不科学、评估结果错误等问颖，异议人提出书面异议。评估公司作出了回复，但并未作出合理解释，异议人再次提出异议，并提交了深圳市天成测绘技术有限公司出具的《中保国际酒店建筑面积现状测绘》（以下简称面积现状测绘），经测绘标的房产总建筑面积为45082.19㎡。2018年9月21日，异议人收到《评估报告复核结果通知书》以及评估公司对评估结果的补正，评估公司将涉案房产建筑面积调整为39932.63㎡,总值调整为567559021元。之后，异议人再次提出异议，但是执行法院对该异议未作处理。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条的规定，对评估结果的补正应依据行业协会的专业枝术评审结果作出，而不应由评估机构自行作出。评估公司自行作出的补正结论依法不应采纳，且在异议人已提供证据证明的情况下，评估公司所作补正结论中依然未对评估报告中的面积错误进行更正，对异议人提出的评估方法不合理、未计算地下室面积的价值等问题也未作合理解释。该补正结论是不符合程序的，也是明显错误的，依法不应采纳。同时，评估报告作出至今已超一年半的时间，房地产市场及标的房产均已发生较大的变化，原评估结果及复核结果也不应再继续适用，评估公司也在的复核回复中表明房地产市场状况或估价对象自身情况发生较大变化的，复核（补正）结果需相应调整。二、案外人深圳市中保国际酒店管理有限公司（以下简称中保酒店）已对涉案房产提出权属异议，认为涉案房产已作为出资整体投入案外人，属案外人所有。异议人认为在案外人提出权属异议的情况下，执行法院依法应中止对涉案房产的执行拍卖程序，以免对案外人造成损失。请求中止对涉案房产的执行拍卖程序，并重新委托评估机构对涉案房产进行评估。 申请执行人许棉升答辩称，一、评估公司在2018年9月12日的复核恢复中，已对涉案房产的市场价值进行了复核，复核后确定的价值以2018年9月12日为基准日，复核结果有效期自2018年9月12日至2019年9月11日，异议人称评估报告过期失效没有依据。同时，评估公司也对建筑面积差异问题进行了合理说明，也按面积现状测绘的相关建筑面积，作出了复核调整结果，执行法院据此确定了中保大厦的处置参考价。二、案外人中保酒店要求确认其对涉案房产享有权利的执行异议之诉，广东省高级人民法院（以下简称广东高院）已在2019年4月22日作出（2019）粤民终828号民事裁定，驳回中保酒店起诉。因此，涉案房产毫无疑问是本案可供执行的财产。 本院查明，许棉升与蔡杰熙、中保公司、游煜常借款合同纠纷一案，深圳仲裁委员会[2015]深仲裁字第2047号裁决书已经发生法律效力。在仲裁过程中，根据申请执行人的申请，深圳市宝安区人民法院于2015年8月14日依法保全查封了涉案房产。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人于2016年4月20日向本院申请强制执行，请求强制被执行人偿付借款本金2亿元及利息7200万元、律师费25万元以及仲裁费1711230元等，本院依法受理，执行案号为（2016）粤03执1448号。 在执行过程中，本院于2016年9月21日在涉案房产现场张贴了查封公告。经摇珠选定评估公司对涉案房产进行了评估，评估公司于2017年9月4日作出深新评字[2017]A1032号房地产估价报告，评估总值为558659236元。因被执行人中保公司在规定期限内提出书面异议，认为此次评估的涉案房产的真实面积、评估方法及评估程序错误，造成涉案房产的估价结果低于市场价值，评估公司对此进行了回复。2017年11月23日，被执行人中保公司又对评估程序和价格向本院提出执行异议。2017年12月12日，本院作出（2017）粤03执异231号执行裁定，裁定驳回其异议。被执行人中保公司不服，向广东高院申请复议。2018年6月19日，广东高院经审查作出（2018）粤执复107号执行裁定，裁定驳回其复议申请。 之后，本院定于2017年12月6日上午10时至2017年12月7日上午10时在淘宝网司法拍卖平台网络拍卖涉案房产。2017年12月4日，案外人深圳市龙华水斗新围股份合作公司（以下简称新围公司）向本院提出执行异议称，涉案房产所占用土地为未征未转的集体土地，案外人为实际土地权利人，请求中止对涉案房产的拍卖并终结对涉案房产的执行程序。本院依法中止对涉案房产的拍卖，并于2018年7月26日作出（2017）粤03执异245号执行裁定，裁定驳回案外人新围公司的异议请求。因案外人新围公司在指定期限内未提起执行异议之诉，本院于2018年8月20日决定恢复拍卖，并定于2018年9月24日上午10时至2018年9月25日上午10时网络拍卖涉案房产。 但是在拍卖公告期内，被执行人中保公司又于2018年9月10向本院提交了由深圳市天成测绘技术有限公司所作的关于中保国际酒店的建筑面积测绘报告称，关于中保国际酒店的建筑面积合计45082.19平方米，与评估公司评估报告所评估的建筑面积39684.83平方米相差较大，加之原评估报告有效期已过，本院依法将该测绘报告转交评估公司，要求其对该测绘报告及评估报告进行复核，并依法中止了对涉案房产的拍卖。2018年9月12日，评估公司作了书面回复，对原评估结论进行了调整，调整内容有两项：一是针对原评估报告有效期已过的问题，对标的物的价值重新进行了复核，复核总值为566401775元，扣减应缴交罚款及地价款后的复核净值为554446720元；二是针对被执行人所提遗漏面积问题，被执行人依面积现状测绘涉案房产总建筑面积为45082.19㎡，遗漏的面积主要是地下停车场及屋面共计5149.56㎡，而评估报告是以酒店整体运营为前提进行估价的，酒店的地下室和屋面作为酒店的功能配套和附属设施，其价值已经包含在酒店的整体价值里面，但如果法院认为应当包含所遗漏的面积，则可对评估结果再次进行调整，复核调整的建筑面积为39932.63㎡，复核调整总值为567559021元，扣减应缴交罚款及地价款后的复核调整净值为555529316元。但是被执行人中保公司对该书面回复仍有异议。2018年10月24日，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定，本院函请深圳市不动产估价协会在十日内组织专业技术评审并对评估公司的复核结果进行审查认定。但是深圳市不动产估价协会复函本院称，该协会没有专业技术评审机制，无法组织专业技术评审。因此，本院经研究决定以复核调整净值为555529316元作为财产处置参考价，并重新确定以472199919元为起拍价进行网络司法拍卖。2019年5月5日，被执行人中保公司再次向本院提出执行异议。本院依法受理，案号为（2019）粤03执异527号。 另查明，2017年2月6日，案外人中保酒店向本院提出书面异议称，上述房产虽系被执行人中保公司投资建造，但在建造完成后该房产的所有权已在设立中保酒店时由被执行人中保公司作为出资归案外人所有，是案外人合法财产的一部分，请求本院解除对涉案房产的查封。2017年3月27日，本院经审查作出了（2017）粤03执异14号执行裁定，裁定驳回案外人中保酒店的异议请求。2017年4月24日，案外人中保酒店不服，向本院提起执行异议之诉。本院依法受理，案号为（2017）粤03民初903号。在审理过程中，中保酒店在申请减、缓、免未获本院批准而仍不预交，本院于2017年9月13日作出（2017）粤03民初903号民事裁定，裁定本案按撤回起诉处理。 2017年11月21日，案外人中保酒店再次向本院提起执行异议之诉。本院依法受理，案号为（2017）粤03民初2514号。本院经审查认为中保酒店已经提起过执行异议之诉并已由法院进行处理，其于本案中再度提起执行异议之诉没有法律依据，且早已超出法定的15天起诉期限，依法应当驳回起诉，并于2018年12月28日作出（2017）粤03民初2514号民事裁定，裁定驳回中保酒店的起诉。中保酒店不服，向广东高院提起上诉。2019年4月22日，广东高院作出（2019）粤民终828号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。 又查明，涉案房产至今未办理初始登记，未取得政府主管职能部门核发的法定权属证明。但是经得深圳龙华水斗股份合作公司的同意，被执行人中保公司于2009年向原深圳市宝安区龙华街道办事处进行了宝安区生产经营性历史遗留违法建筑普查登记，申报编号分别为507061244006E、507061244091E。根据原深圳市宝安区龙华街道办事处的《项目信息》和《建筑物信息》等申报材料显示，申报当事人为被执行人中保公司，涉案房产的用地面积共计为2580㎡，建筑面积共计为39684.83㎡，开工时间为1998年1月23日，竣工时间为1998年12月30日。 本院认为，本案审查的焦点问题是异议人以涉案房产遗漏建筑面积需要重新评估为由请求中止拍卖程序是否合法。 首先，执行程序中，为尽快实现申请执行人的债权，执行法院对已经查封、冻结的被执行人名下财产进行变价处理时，应当及时进行拍卖或者变卖，但是首选方式为拍卖。同时，拍卖之前须对拟拍卖的财产进行价格评估，以此来确定起拍价或者处置参考价。执行中的财产评估是由专门从事资产评估的评估机构和人员进行，为了配合法院财产拍卖的特定目的，依照法律、法规、政策的规定，遵循适用的评估原则，按照法定的程序和标准，综合运用科学的评估方法，对拍卖财产在特定时间的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中财产拍卖的目的就是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产评估，只是辅助执行法院确定处置参考价和起拍价的手段，评估价格并不是最终的成交价格，最终的成交价格需在网络司法拍卖程序中通过竞买人的竞价形成，而非由评估价格所决定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。又，根据2018年9月1日开始施行的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称处置参考价规定）第二十二条第一款规定“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法”，结合本案，被执行人中保公司所提执行异议的主要理由是本院在评估中有遗漏地下停车场及屋面共计5149.56㎡，且没有按照处置参考价规定第二十三条规定交由行业协会进行专业技术评审。实际上，由于涉案房产仅仅是进行了历史遗留违法建筑申报，所处土地既没有完善土地用地手续，也没有进行相应权属登记，也就无法查明涉案房产的土地面积、建筑面积等相关信息，本院在执行中据以委托评估公司也只能依据被执行人中保公司向原深圳市宝安区龙华街道办事处提交的《项目信息》和《建筑物信息》等申报材料，评估公司在评估中遵循了适用的评估原则，采用了科学合理的估价方法，反映了涉案房产在价值时点时的公开市场价值，而且评估公司在第二次回复中也已经明确“评估报告是以酒店整体运营为前提进行估价的，酒店的地下室和屋面作为酒店的功能配套和附属设施，其价值已经包含在酒店的整体价值里面”，并对涉案房产的建筑面积进行了相应的部分调整。因此，本院认为按照评估公司作出的复核调整结果作为涉案房产的财产处置参考价，并不违反法律、司法解释的规定。但是基于涉案房产的现状情况，评估公司预计应缴交的罚款及地价款存在不确定性，以及本案中已经提出过多次执行异议以阻却执行，为了尽快推进案件的执行，保障债权人的合法权益，本院认为不宜以复核调整净值555529316元作为财产处置参考价来确定司法网络拍卖的起拍价，而应当以复核调整总值567559021元作为财产处置参考价来确定司法网络拍卖的起拍价。 至于是否采纳被执行人中保公司所提交的面积现状测绘，因面积现状测绘不是政府主管职能部门所作出的测绘报告，本院不予采纳；至于行业协会进行专业技术评审的问题，本院已经依法提请深圳市不动产估价协会进行专业技术评审，但是因该协会没有专业技术评审机制，无法组织专业技术评审。 其次，关于被执行人中保公司所提涉案房产属于案外人中保酒店所有的理由，因案外人中保酒店已经向本院提出执行异议，本院已经依法裁定驳回，案外人中保酒店之后又提起执行异议之诉，但是该执行异议之诉亦已经由本院裁定按撤回起诉处理。因此，本院将涉案房产作为被执行人中保公司名下财产予以强制执行，符合法律规定。 综上所述，异议人中保公司的异议请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回异议人深圳市中保集团有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  杨伟军 审判员  田 磊 审判员  张文佳 二〇一九年七月十二日 书记员  韦东晋