山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终2814号上诉人（原审被告）：太原市金昊物贸有限公司，住所地太原市迎泽区水西关南街**，统一社会信用代码×××。法定代表人：霍毅，总经理。委托诉讼代理人：张妍，山西隆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：米辉，男，1966年4月25日出生，汉族，该公司员工，住山西省太原市杏花岭区胜利街******，身份证号码×××。被上诉人（原审原告）：山西中方森特建筑工程设计研究院，，住所地太原市迎泽区水西关南街南二巷**统一社会信用代码：×××。法定代表人：靳永恒，院长。委托诉讼代理人：崔晶，山西圣成运律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨变荣，山西圣成运律师事务所律师。上诉人太原市金昊物贸有限公司因与被上诉人山西中方森特建筑工程设计研究院房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人太原市金昊物贸有限公司上诉请求：1.依法撤销太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初237号民事判决，由上诉人继续承租房屋。2.涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，不符合合同解除的条件，一审法院认定错误；二、一审判决认定事实错误，上诉人并未“拖欠”租金，上诉人不存在违约行为；三、因上诉人不存在违约行为，故不存在支付违约金的情形，要求上诉人支付违约金的判决于法无据。被上诉人山西中方森特建筑工程设计研究院辩称：原审事实清楚，上诉人诉求不正确应该驳回。1.上诉人拒绝约定，屡次拖欠租金，将消防通道加盖门面房并获取利益，无视安全保卫工作行为构成根本违约，已经符合合同解除的条件，被上诉人要求其解除房屋租赁合同，搬出办公楼和商铺有事实基础，原审判决解除合同并无不当。2.上诉人主张的没有拖欠租金是被上诉人过错导致其没有办法缴纳房租，该主张不是事实。被上诉人于2015.6月7月8月向上诉人催款，不可能不收取租金。上诉人可以采取转账缴纳租金，但是其从未进行支付，其拖欠租金行为已经构成违约事实。需要说明的是上诉人至今拖欠租金近200万元，给被上诉人造成严重损失。3.上诉人屡次违约，背信弃义的行为，被上诉人认为合同已经没有继续履行的基础要件，故被上诉人要求解除合同，支付欠付房租及违约金，符合法律规定。山西中方森特建筑工程设计研究院向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原、被告之间的房屋租赁合同，判令被告立即搬出原告办公楼、商铺、停车场及地下室；2、判决被告支付拖欠原告的房租648514元及违约金32425.7元（计算自2014年10月至提起诉讼之日止，实际主张至被告搬出原告房产之日止的租金及违约金）；3、本案与诉讼有关的费用均由被告承担。审理中，原告撤回关于地下室的诉讼请求。一审法院认定事实：2000年8月16日，山西纺织工业设计院（甲方、出租方）与太原市金昊物贸有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容为：甲方将位于太原市水西关南街18号即山西纺织工业设计院办公楼1-4层部分房间共计89间租给乙方，供乙方转租用于商务与办公，甲方允许乙方无偿使用甲方停车场，并将地下室提供给乙方用于仓储，将临街房屋29间租给乙方转租用于餐饮、商业、服务经营；双方约定租赁期间为20年，即自2000年8月21日起至2020年8月20日止，合同期满后同等条件下乙方优先优惠继续租用；用于商务和办公的89间房屋，自合同生效之日顺延2个月装修期后计费，临街小二楼门面房29个自然间自合同生效之日顺延2个月起计费，共计年租金七十五万元整，在承租期间，从第四年起根据周围同类租赁楼房租金的变动相应调整租金，其调整涨幅不应超过10%；甲方允许乙方无偿使用甲方院内停车场，地，地下室一年半内无偿使用后收费，费用金额另定；年租金分月支付，即每月初3日前一次性支付；甲乙双方中任何一方未能按合同中的约定履行或违反合同，未能履行合同中约定的义务而使另一方的利益和权利受到损害均构成违约，违约方承担违约造成的经济赔偿责任，违约责任金5%；若乙方不能按时按量交付房租，而在甲方给乙方累计欠费额达二个月费用的宽限期到后仍不能执行，可视乙方自动终止合同并违约。甲方有权将所出租给乙方的全部房屋及地下室，收回或转租他人，停车场不再对乙方开放，由此造成的一切经济损失由乙方承担。在同日签订的《补充协议》约定：在本合同执行第五年初，关于收费办法，双方再行商定。2003年10月29日，经山西省工商行政管理局核准，山西纺织工业设计院更名为山西中方森特建筑工程设计研究院。2004年9月太原市人民政府颁发的并政地国用（2004）第20585号《国有土地使用证》载明：山西中方森特建筑工程设计研究院对水西关南街18号5313.66平方米的划拨土地享有使用权。2011年3月3日登记的晋房权证并字第XX**《房屋所有权证》载明：山西中方森特建筑工程设计研究院对水西关南街南二巷11号1幢1-6层房屋享有单独所有权。2011年1月1日，山西中方森特建筑工程设计研究院（甲方）与太原市金昊物贸有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定的主要内容为：乙方所租赁甲方的全部房屋租金按2010年标准收取、年租金共计人民币825000元；本协议作为2011年度的甲乙双方支付房租使用，2012年的支付办法另定。2015年6月8日，山西中方森特建筑工程设计研究院向太原市金昊物贸有限公司发函称：经院党委讨论决定，我单位就收回办公楼租赁权问题，于2015年5月9日成立谈判小组。希望太原市金昊物贸有限公司能成立谈判工作组，尽快解决办公楼租赁问题。2015年6月29日、2015年7月24日、2015年8月28日山西中方森特建筑工程设计研究院向被告太原市金昊物贸有限公司发出《租金催收函》各1份，主张2014年10月至2015年9月期间的租金。另查明，2012年以后原、被告双方未再另行约定房屋租金收取标准，原告仍按先前2011年约定租金收取标准执行，即房屋年租金为825000元，扣除返租六间租金50700元，实际应收774300元。至2015年底，被告太原市金昊物贸有限公司拖欠原告房屋租金648514元。一审法院认为，根据原告的诉讼主张，原告行使请求权的基础为双方存在租赁合同关系，对合同订立和生效的事实原告应当承担举证责任，根据已认定事实，原告对案涉不动产享有物权，原被告之间租赁合同成立，审理中尚无证据显示该租赁合同违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效。双方依据合同各自享有权利并应当履行义务。本案双方争议的焦点为：原告是否享有合同解除权。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，属于双务合同。出租人的基本义务是应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人的基本义务是应当按照约定的方法使用租赁物并交付租金。如果被告作为承租人没有按照约定履行交付租金的合同义务，则可能使约定的合同解除条件成就（租赁合同第十条第4项约定：若乙方不能按时按量交付房租，而在甲方给乙方累计欠费额达二个月费用的宽限期到后仍不能执行，可视乙方自动终止合同并违约。甲方有权将所出租给乙方的全部房屋及地下室，收回或转租他人，停车场不再对乙方开放，由此造成的一切经济损失由乙方承担），原告因此而享有合同解除权。对于履行交付租金义务的事实应当由被告承担举证责任，审理中，被告没有完成举证责任，应承担相应不利后果，原告关于解除合同的请求应予支持。房屋租赁合同解除后，实际占有人对于案涉房屋的占有即丧失了合法依据，原告有权以其享有的不动产权利提出返还主张，但由于实际占有人对于案涉房屋的占有状况不明，本案中无法确定承担返还的义务主体及具体内容，不具有可执行性，当事人应当另行诉讼予以解决。合同解除后，被告作为承租人的合同责任没有消灭，其应当向原告赔偿返还房屋前的租金损失并按照约定赔偿违约金。综上所述，原告关于解除合同及支付租金和违约金的请求具有相应事实及法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第二款、第六十五条、第七十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，判决：确认原告山西中方森特建筑工程设计研究院与被告太原市金昊物贸有限公司之间签订的房屋租赁合同于本判决生效之日解除；被告太原市金昊物贸有限公司于判决生效之日支付原告山西中方森特建筑工程设计研究院截至2015年底的房租648514元及违约金32425.7元；被告太原市金昊物贸有限公司于判决生效之日支付原告山西中方森特建筑工程设计研究院自2016年1月1日起至案涉房屋腾出返还原告山西中方森特建筑工程设计研究院之日止的房租（按照年租金774300元计算）以及相应违约金（按照房租金额的5%计算）；驳回原告山西中方森特建筑工程设计研究院的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人太原市金昊物贸有限公司提供证据如下：证据一：支付转账支票。时间为2013年。证明内容：上诉人一直通过交付转账支票的习惯支付租金，没有通过其他方式支付，没有打到账上而支付过租金的行为。二、证人证言一份。2015-2016年三次交付支票，证明我们三次支付租金，而对方拒绝。被上诉人山西中方森特建筑工程设计研究院质证意见：1.上诉人提供的证据没有盖章，真实性无从考证。2.用什么方式交付和是否交付租金是两个概念，因此不可认定其行为没有违约。3.上诉人均没有提供证据证明我方拒收租金行为，其主张不能成立。1.关于证人证言，证人王某没有实际出庭，一二审期间从未出庭，证人证言没有经过质证。该证人是员工，与上诉人存在利害关系。其陈述存在虚假可能性，未出庭的证人证言不能作为证据。2.关于上诉人叙述的三张支票不是新证据，在一二审发回重审中该三张支票及其主张的交付行为等均不认可，并且该支票是其自行填写，从未交付被上诉人，更不存在拒收。当事人对一审法院查明的事实除上诉人对欠租金额有异议外均无异议，本院予以确认。本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，当事人对一审法院查明的事实除上诉人对欠租金额有异议外均无异议。本案的争议焦点为“上诉人行为是否构成根本违约，被上诉人是否享有合同解除权”。从本案客观事实看，被上诉人行使请求权的基础为双方存在租赁合同关系，案涉租赁合同未违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效。案涉租赁合同第十条第4项约定：若乙方不能按时按量交付房租，而在甲方给乙方累计欠费额达二个月费用的宽限期到后仍不能执行，可视乙方自动终止合同并违约。甲方有权将所出租给乙方的全部房屋及地下室，收回或转租他人，停车场不再对乙方开放，由此造成的一切经济损失由乙方承担。由此可见，如上诉人作为承租人没有按照约定履行交付租金的合同义务，则可能使约定的合同解除条件成就。经本案一、二审审理已查明，上诉人拖欠租金的事实成立，其关于自己并未拒付，是被上诉人拒收租金的上诉主张，所举证据缺乏证明力，对其上诉主张，本院不予支持。一审法院最终认定的拖欠租金的数额正确，判决结果合理。综上所述，上诉人太原市金昊物贸有限公司的上诉理由依据不足，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12409元，由上诉人太原市金昊物贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 牛晓斌审判员 冯金林审判员 申延艳 二〇一九年七月十五日书记员 王 婕