广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤03民终14853号 上诉人（原审被告）：黄家仁。 委托诉讼代理人：赵绍华，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：温晋镁。 委托诉讼代理人：赵绍华，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶桂彬。 委托诉讼代理人：李少敏，广东广仁信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海日汗。 黄家仁、温晋镁上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判黄家仁、温晋镁与叶桂彬、海日汗签订的《房屋租赁合同书》有效。事实和理由： 一、黄家仁、温晋镁在签订合同时获得了叶桂彬的同意，其有权代叶桂彬签订该《房屋租赁合同书》。涉案12套商铺系黄家仁、温晋镁通过法院司法变卖的方式获得了，因当时黄家仁、温晋镁临近退休，黄家仁、温晋镁与叶桂彬的父母是好友的缘故，就用叶桂彬的名义，以涉案12套商铺做抵押贷的款，还款的来源也是叶桂彬用涉案商铺的租金。多年以来，都是黄家仁、温晋镁在打理涉案商铺的出租事宜，叶桂彬只是获取分得的租金。2016年9月29,在美联物业的介绍下，经征得叶桂彬同意，黄家仁、温晋镁与海日汗签订了《房屋租赁合同书》，叶桂彬本来答应补签，但因故未能回来补签名。直到本案成讼时案涉合同履行己近一年的时间，叶桂彬才提出异议，明显与常理不合。如果没有经过叶桂彬的同意黄家仁、温晋镁就将涉案的12套商铺向外出租，叶桂彬早就应当提出异议，而不是等到海日汗投入资金将商铺装修好后己经经过半年多才提出起诉。另外，叶桂彬还将自己的银行账号提供给了黄家仁、温晋镁以供其收取租金，这些也说明了黄家仁、温晋镁签订合同时征得了叶桂彬的同意，在合同履行过程中叶桂彬以没有自己签名否定合同的效力是一种违约行为，不应当得到法院的支持。 二、双方签订的合同应当继续履行。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同经过双方当事人签订生效后就应当依法依约履行，黄家仁、温晋镁与海日汗签订的《房屋租赁合同书》经过了房屋共有人叶桂彬的同意且己经履行近一年，叶桂彬在一年后再起诉合同无效没有法律依据。在合同履行过程中，叶桂彬多次到海日汗开的“深圳市南山区小X哥椰子验鸡餐馆店”捣乱，违反了合同的约定，也侵犯了海日汗的经营权，应当承担赔偿责任。 三、叶桂彬的行为还给黄家仁、温晋镁带来了经济损失，应当承担赔偿责任。黄家仁、温晋镁在征得叶桂彬同意后与海日汗签订了《房屋租赁合同书》，目的是为了获取租金，而叶桂彬在合同履行过程中到海日汗开的餐馆店捣乱，致使合同无法履行，现在涉案的12套商铺依然闲置，使得黄家仁、温晋镁收取租金的目的落空，叶桂彬应当对其行为给黄家仁、温晋镁造成的损失承担赔偿责任。 叶桂彬答辩称：一、黄家仁、温晋镁没有征得作为共有人的叶桂彬同意擅自出租涉案的房产，侵犯了叶桂彬的权益，根据房屋租赁管理办法的规定，黄家仁、温晋镁与海日汗签订的房屋租赁合同应认定为无效。叶桂彬未在房屋租赁合同书上签字，合同书上所写的叶桂彬不是本人书写，银行帐号也不是叶桂彬本人的帐户，一审查明无论是叶桂彬的名字还是银行帐号都是温晋镁所书写，银行帐号也是温晋镁所提供。黄家仁、温晋镁在没有征得叶桂彬同意情况下擅自签署叶桂彬的名字及提供银行帐户，与海日汗签署的房屋租赁合同应认定无效。 二、叶桂彬从来没有追认合同的签署，黄家仁、温晋镁和海日汗海日汗在一审庭审中已确认，叶桂彬是多次在非繁忙时段到涉案商铺没有告诉海日汗，叶桂彬作为共有人是不同意出租，并且希望与海日汗友好协商处理，只是海日汗和黄家仁、温晋镁都对叶桂彬置之不理，明显欺负叶桂彬，还诬蔑叶桂彬捣乱骚扰其经营，如果存在捣乱行为，海日汗早就报警处理。反之，证明捣乱行为根本不存在，也不需要黄家仁、温晋镁在诉状中替海日汗向叶桂彬主张损害赔偿责任。黄家仁、温晋镁的上诉行为恰恰证明叶桂彬早就对黄家仁、温晋镁擅自出租的行为多次的提出异议，是无法与海日汗协商处理下才提起诉讼，维护自身的合法权益，一审认定房屋合同书无效事实清楚，应予以维持。 三、黄家仁、温晋镁在一审庭审中及上诉状中均陈述房屋租赁合同是通过各方同意签署的，该陈述与事实不符。一审庭审中海日汗和其提供的中介录音均证明签署房屋租赁合同时叶桂彬并不在场，是黄家仁、温晋镁向海日汗承诺会得到叶桂彬的同意并补签合同，说明房屋租赁合同是在未征得叶桂彬的同一的情况下签署的，黄家仁、温晋镁的上诉没有任何事实和法律依据的，应全部驳回。 四、叶桂彬从来没有收到租金和押金，无论是黄家仁、温晋镁还是海日汗均没有将租金转帐支付至黄家仁、温晋镁的帐户中，押金是全额支付给了黄家仁、温晋镁，租金也只向黄家仁、温晋镁支付了50%。说明如果房屋租赁合同的签署是经过叶桂彬同意的，叶桂彬会同意先收取租金，再补签合同。无论是黄家仁、温晋镁还是海日汗海日汗均没有向叶桂彬支付租金的事实说明了叶桂彬在知道了房屋出租后即提出异议，不同意出租，不同意收取租金，房屋租赁合同是在未征得叶桂彬同一的情况下签署的事实清楚，依法应当予以维持。 五、本案海日汗没有提起上诉，证明认可合同书的签署没有征得叶桂彬的同意和追认，海日汗也使用了涉案房屋，对于需要向叶桂彬支付占有使用费的以及搬离返还涉案房屋的事实海日汗也是认可的，黄家仁、温晋镁反而提起上诉要求继续履行合同是违反事实和法律依据，依法应驳回全部诉讼请求。 六、黄家仁、温晋镁在诉状中提及关于产权问题，叶桂彬从2005年7月4日起已经与黄家仁、温晋镁共同登记涉案房屋所有权人，涉案房屋每次出租都征得各方共有人同意，并由各方共有人共同签署协议，如果叶桂彬持有涉案房屋50%的所有权有异议的话早就提出了诉讼，黄家仁、温晋镁在诉状中的陈述与事实不符。对于损害赔偿的陈述更没有任何事实和法律依据，应驳回黄家仁、温晋镁的全部上诉请求，维持原判，维护叶桂彬的合法权益。 海日汗未陈述意见。 叶桂彬向一审法院提出诉讼请求：L.确认海日汗与黄家仁、温晋镁签署的《房屋租赁合同》无效；2.判令海日汗将涉案房屋恢复原状，搬离并返还涉案房屋；3.海日汗向叶桂彬支付50%的房屋占有使用费直至搬出涉案房屋为止，暂时计算至2017年6月30日为人民币600293.43元；4.黄家仁、温晋镁承担连带支付责任；5.本案的受理费由黄家仁、温晋镁、海日汗承担。 一审法院经审理查明，2016年9月29日，出租方（甲方）黄家仁、叶桂彬（未签字）、温晋镁与承租方（乙方）海日汗签署《房屋租赁合同书》，约定甲方同意将深圳市南山区南油大道海王大厦裙楼X号单位租赁给乙方使用，用途为商业（餐饮），租期8年，自2016年10月4日至2024年10月3日。免租期为2个月，自2016年10月4日至2016年12月3日。租金为每月10万元，应于每月10日前向甲方支付。在本合同签订后2日内，乙方向甲方支付1个月租金10万元，即为2016年12月4日到2017年1月3日的首期租金。在本合同签订后2日内，乙方向甲方支付租赁押金5万元，甲方应当开具收据，剩余租赁保证金15万元应于2017年4月5日前一次性支付。每月租金由乙方等额分别支付给以下两个账户（分别为温晋镁广发银行尾号为X0的账户以及叶桂彬农业银行尾号为X9的账户）。黄家仁、温晋镁在出租方处签名（该二被告确认系温晋镁代黄家仁在合同上签字）。海日汗表示，合同签订当天，温晋镁、黄家仁表示，因叶桂彬父亲住院故无法到现场签合同，承诺事后让叶桂彬来补签。合同签订后涉案物业实际交付海日汗使用。海日汗在合同签订后，于2016年11月4日在深圳市南山区X号成立名为“深圳市南山区小X哥椰子鸡餐饮店”的个体工商户。 经查，上述租赁房产中，XXX号所有人为温晋镁、叶桂彬，各占50%份额；XXXXX号所有人为黄家仁、叶桂彬，各占50%份额。 叶桂彬提交了《南山区2016年房屋租赁指导租金表》，说明2016年海王大厦一楼的指导租金已达每月每平米180元。 海日汗提交经手人为粟某强的2016年9月25日收款收据，内容为：“今收到齐先生交来海王大厦商铺意向金5000元整。”海日汗表示该笔5000元系前期佣金。海日汗提交经手人为温晋镁的2016年9月29日收款收据，内容为：“今收到海日汗交来承租南山区XXX号商铺2016年12月3日-2017年1月3日租金金额5万元。” 海日汗提交海日汗与中介工作人员粟某强的电话录音，电话录音中粟某强表示《房屋租赁合同书》出租方所有的签字和手印均系温晋镁签章，叶桂彬因其父住院一直未签署合同。 2017年8月8日，海日汗委托北京大成（深圳）律师事务所向黄家仁、温晋镁寄出《律师函》，要求两人妥善解决涉案物业权利人之间的纠纷，在纠纷解决之前海日汗自2017年6月起不予支付租金。 庭审中，海日汗表示在涉案房产开业的店铺自2017年6月22日歇业至今；海日汗拟搬离，但由于没有产权人同意放行的许可，故涉案房产的物业不允许海日汗搬离。黄家仁、温晋镁对于海日汗的上述表述表示认可。叶桂彬表示不知情其歇业的情况，叶桂彬仅在海日汗店铺的非繁忙时间赴其店铺与其协商租金问题。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，涉案房产系温晋镁与叶桂彬所各占50%份额共有或黄家仁与叶桂彬所各占50%份额共有。根据《物权法》第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中《房屋租赁合同书》系黄家仁、温晋镁与海日汗所签署，叶桂彬未同意或追认签署该合同。黄家仁、温晋镁作为共有人不能擅自处分叶桂彬的份额；故黄家仁、温晋镁将涉案房产租赁给海日汗的行为系无权处分。无处分权的人处分他人财产，并且未经权利人追认或者无处分权人取得全部处分权，故涉案《房屋租赁合同》无效。 根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，对于叶桂彬要求海日汗搬离并返还涉案房屋即深圳市南山区南油大道海王大厦裙楼X的诉请，由于叶桂彬并未能证明房屋原状，亦不能说明恢复原状的标准，故对该诉请一审法院依法不予支持。 关于房屋占有使用费，合同约定租期自2016年10月4日开始计算，且有2个月的免租期，每月租金10万元；故租金起始计算日期为2016年12月4日。海日汗自2017年6月22日歇业，对于该事实黄家仁、温晋镁、海日汗均表示确认，叶桂彬表示不知情；且海日汗陈述无法搬离涉案房屋的原因系无产权人一致同意的放行许可，该陈述符合生活常理，且黄家仁、温晋镁表示确认，故一审法院依法予以认可。因此，叶桂彬可主张按每月10万元计算50%的占有使用费自2016年12月4日至2017年6月22日共计32.5万元。叶桂彬主张超出上述金额的部分，一审法院依法不予支持。 叶桂彬要求黄家仁、温晋镁承担连带支付责任的诉请无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认黄家仁、温晋镁与海日汗签署《房屋租赁合同书》无效；二、海日汗应于判决生效之日起三十日内搬离并返还涉案房屋即深圳市南山区南油大道海王大厦裙楼X号；三、海日汗应于判决生效之日起十日内向叶桂彬支付房屋占有使用费共计32.5万元；四、驳回叶桂彬的其他诉讼请求。本案一审受理费9802.93元，由叶桂彬负担4495.61元，由海日汗负担5307.32元。 本院认定事实：一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：因叶桂彬系香港特别行政区居民，本案属于涉港房屋租赁合同纠纷。各方当事人对一审法院适用内地法律审理本案均无异议，本院予以照准。 涉案房产由温晋镁与叶桂彬各占50%份额共有或黄家仁与叶桂彬各占50%份额共有。黄家仁、温晋镁与海日汗签署的《房屋租赁合同书》未经叶桂彬同意或追认，对叶桂彬不产生约束力，但不影响该合同在黄家仁、温晋镁与海日汗之间的效力，该合同不具有法律、行政法规规定无效的情形，应认定合法有效。一审判决对合同效力的认定有误，本院予以纠正。 黄家仁、温晋镁未经共有产权人同意出租涉案房屋，不符合《物权法》第九十七条的规定，属于无权处分，海日汗未能基于其与黄家仁、温晋镁签署的《房屋租赁合同书》取得涉案房屋的合法占有、使用权，一审法院依据叶桂彬的请求判令海日汗搬离并返还涉案房屋并无错误，且海日汗亦未提出上诉，故，黄家仁、温晋镁要求撤销该项一审判决的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。 综上，黄家仁、温晋镁的上诉理由部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初11650号民事判决第二、三项； 二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初11650号民事判决第一、四项； 三、驳回叶桂彬的其他诉讼请求。 当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审受理费人民币9802.93元（被上诉人叶桂彬已预交），由叶桂彬负担人民币被上诉人4495.61元，由被上诉人海日汗负担人民币5307.32元。二审受理费上诉人黄家仁预交的人民币9802.93元由上诉人黄家仁负担人民币6802.93元，由被上诉人叶桂彬负担人民币3000元；上诉人温晋镁预交的人民币9802.93元，由上诉人温晋镁负担人民币6802.93元，由被上诉人叶桂彬负担人民币3000元。 本判决为终审判决。 审判长 邓  晓  琴 审判员 林  建  益 审判员 赵  雪  琳 二〇一九年七月十二日 书记员 陈永雪（兼） 附：法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。