北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初29290号原告：北京首旺物业管理有限公司，住所地北京市丰台区纪家庙**1-103。法定代表人：郑自法，经理。委托诉讼代理人：朱彬彬，男，该单位员工。被告：涿州市顺忠机械加工厂，住所，住所地涿州市东仙坡镇常店村div>投资人：李忠。被告：李忠，男，1948年5月9日，出生，汉族，户籍地址北京市朝阳区。原告北京首旺物业管理有限公司（以下简称首旺物业公司）与被告涿州市顺忠机械加工厂、李忠，合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告首旺物业公司的委托诉讼代理人朱彬彬到庭参加诉讼。被告涿州市顺忠机械加工厂、李忠经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。首旺物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告按照合同约定履行以收益回收垫资的约定；2、确认原告按照合同约定享有涉案标的物的收益权；3、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：被告一系由被告二个人投资成立的个人独资企业。2011年10月9日，原与二被告签订了合作协议，就原告出资为被告一宿舍楼重建签订了施工协议，约定竣工验收后该宿舍楼的出租权为原告所有，以出租的方式收回原告垫资。任何一方无权解除协议。甲方为乙方提供全部合法手续。2011年11月24日被告二将原涿州市宏达机件厂变更为涿州市顺忠机械加工厂。2012年10月11日涉案宿舍楼如期完工并验收投入使用后，二被告拒不履行合作协议内容，将原告出资建设涉案宿舍楼据为己有。严重侵害了原告的合法权益。根据合同约定，发生争议双方认可在北京市丰台区人民法院诉讼解决。涿州市顺忠机械加工厂、李忠未答辩。庭审中，首旺物业公司就其诉讼主张向本院提交了如下证据：1、合作协议，甲方涿州市顺忠机械加工厂，乙方首旺物业公司，签订时间2011年10月9日，载明：甲乙双方经协商就河北涿州市宏达机件厂内的在建的职工宿舍楼对外租赁一事委托乙方达成以下条款：一、委托期限：正式施工日起至将房屋全部租赁完为止。（在未租赁完前，乙方未收回垫资施工的工程款诉讼无效）。二、租赁条件：1、用户租赁年限为70年，其物业管理由甲方负责按地方同等标准收费。2、甲方提供乙方租赁合法手续复印件。三、利润分成，甲方收回2600元/平方米基础价后超出部分，按甲方占40%，乙方占60%比例分成。四、租赁价额与市场价有差异，双方协商解决。甲方负责一切租赁合法手续。不超过3%的租赁提成费用由总房款里扣除。五、违约责任：单方无权解除协议，否则违约方支付给对方总面积应得但未得到的款项。拟证明原被告就被告原有职工宿舍楼对外经营租赁存在合作关系，原告的诉讼主体适格。2、施工协议，甲方涿州市顺忠机械加工厂，乙方首旺物业公司，签订时间2011年10月9日，载明：经甲乙双方以河北涿州市宏达机件厂宿舍重建一事达成以下协议：一、建筑地点：涿州市宏达机件厂。二、建筑面积：约4000平米。三、建筑形式：砖混（三层）。四、单方造价：2000元／平米。五、工期：2011年10月19日至2012年6月31日竣工。六、甲方要求：单方造价内包括1、进户门要求防盗门；2、院内路面和出院主路至107国道间为沥青砼路；3、院内园艺；4、分户小院制定工程按甲方要求施工；5、车库建造及安装车库卷帘门；6、院内路灯安装；7、屋顶造型按设计施工；8、外墙贴面砖；9、屋面要求按图施工，屋檐仿古琉璃瓦安装；10、主体结构建造、设备安装、给排水、采暖、电器安装、必装户表；11、配电室建筑安装，电容量及外线由甲方负责；12、院内打机井一眼要求使用中层水质。七、验收标准：合格。八、工程款支付：竣工验收后半年内付清（施工过程中所发生的一切费用由乙方负责施工）。九、违约责任：1、甲方要求乙方在施工中发生的安全问题由乙方承担一切责任。2、如甲方半年内未支付完工程款，经协商逾期未归还工程款由乙方有权以出租形式收回工程款至收清为止交回甲方。拟证明被告指定原告对涉案原有宿舍楼装修改造以及厂区绿化进行改造的具体内容和平米数。3、土地转让协议，拟证明涉案土地及标的物的使用权归被告所有，并明确涉案标的物属于危旧房屋需要改建的事实。4、原始图纸及平面图，拟证明涉案职工楼及学校宿舍是原始存在的，原告只是对该宿舍楼及教室进行重新装修改造。5、补充协议及使用权证明，拟证明被告拥有涉案地块及职工楼永久使用权，涉案标的物机械厂职工宿舍在90年代就存在。6、集体土地使用证，拟证明被告拥有涉案地块的合法使用权，同时证明原告对涉案厂房、厂区及职工宿舍楼装修、改造、绿化的合法面积是2481平米。7、工程施工协议，拟证明原告对涉案厂区的道路硬化、绿化，对职工宿舍进行装修、改造的事实，原告的施工完全是依照证据2施工协议的内容，按照被告的要求施工的。8、工程量确认单，拟证明在原合同4000平米之外，新增施工面积799平米，其中大部分为厂区院内的主路至107国道之间的沥青砼路的面积。9、现金支付证明及银行支付证明，拟证明原告就本案涉案标的物的绿化、装修、改造已经按照施工协议以及新增工程确认单将工程款全部支付，共计9503998元，其中施工方以现金方式领取6003698元，银行支付3500300元。涿州市顺忠机械加工厂、李忠未到庭发表质证意见。鉴于涿州市顺忠机械加工厂、李忠未到庭发表质证意见，视为其放弃质证权利，本院对于首旺物业公司提交的证据原则上予以采信。另，庭审中，首旺物业公司表示涉案房屋为集体土地上原有建筑，没有规划验收手续。另查，涿州市顺忠机械加工厂为李忠投资的个人独资企业。本院认为，根据首旺物业公司与涿州市顺忠机械加工厂在2011年10月9日签署的《合作协议》、《施工协议》，本院可以认定双方的法律关系为首旺物业公司为涿州市顺忠机械加工厂垫资装修涿州市顺忠机械加工厂院内宿舍楼，并以装修完毕的宿舍楼70年部分租金分成回收垫资款并取得收益。双方上述合同模式虽涉及农村集体土地使用权、70年租金收益等问题，但上述问题不能直接否定双方合作协议的效力，故双方协议应属有效，双方应按照协议履行各自义务。根据首旺物业公司提交的证据，本院有理由相信首旺物业公司已完成了其垫资装修涿州市顺忠机械加工厂院内宿舍楼的合同义务，其显然有权依照合同享有回收垫资款的权利，现首旺物业公司要求涿州市顺忠机械加工厂按照合同约定履行以收益回收垫资约定的请求，并无不当，本院予以支持。关于首旺物业公司要求确认其按照合同约定享有涉案标的物收益权的问题，因涉案标的物系在农村集体土地上的3层建筑物，虽然该建筑物座落在涿州市顺忠机械加工厂具有土地使用权的土地上，但因首旺物业公司所谓的收益权系基于上述建筑物的出租，则该建筑物仍存在是否有权对外出租的问题，即该建筑物是否具备县级以上规划部门批准的问题，本案中首旺物业公司无法提交涉案建筑物已经规划审批的证据，且认可该建筑物原本并不具备规划手续，故本院无法确认该建筑物出租的合法性，同样的本院亦无法确认首旺物业公司对于涉案建筑物具有租金分配的收益权，因此首旺物业公司的该项诉讼请求，本院难以支持。但如涿州市顺忠机械加工厂存在未按合同约定将上述建筑物交首旺物业公司出租或未能办理上述建筑物合法出租手续的问题，首旺物业公司可另行起诉解除合同、赔偿损失等。关于李忠承担责任问题，涿州市顺忠机械加工厂作为个人独资企业，能够依法以自己的名义从事民事活动，具有独立的民事诉讼主体资格。在债务承担方面，当其财产不足以清偿债务时，其投资人李忠应当以其个人的其他财产予以清偿，承担无限责任。即李忠应承担的是补充责任而非连带责任。本案中首旺物业公司的诉讼请求只涉及权利确认问题，不具有明确的履行内容，故尚未涉及李忠承担责任的问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定，判决如下：一、涿州市顺忠机械加工厂继续履行于2011年10月9日与北京首旺物业管理有限公司签订的《合作协议书》，将涿州市顺忠机械加工厂内宿舍楼出租收益与北京首旺物业管理有限公司按照上述《合作协议书》约定进行分配；二、驳回北京首旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费38800元，由涿州市顺忠机械加工厂负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由涿州市顺忠机械加工厂负担（于本判决生效后七日内给付北京首旺物业管理有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  付 强人民陪审员  封武山人民陪审员  卢桂萍二〇一九年七月二十九日法官 助理  郝彬彬书 记 员  陈利明