江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初1550号原告（反诉被告）：九江远洲物业服务有限责任公司，住所地：江西省九江市濂溪区浔南大道**远洲九悦庭商业街（B124-B125），统一社会信用代码：91360402584015053E。法定代表人：郑先清，男，该公司财务总监。委托诉讼代理人：张毅，男，江西支点律师事务所律师，身份证号码：3604031970********，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张燕，女，江西支点律师事务所实习律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：扈庆华，女，1977年1月17日出生，汉族，住九江市濂溪区。原告九江远洲物业服务有限责任公司诉被告扈庆华物业服务合同纠纷一案，于2019年6月6日立案受理，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告九江远洲物业服务有限责任公司的委托代理人张毅、张燕及被告扈庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九江远洲物业服务有限责任公司就本诉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费人民币6149元（暂计算至2019年6月30日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由如下：原告于2013年10月30日与江西远洲临亚房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告负责江西远洲临亚房地产开发有限公司开发建设的远洲九悦廷物业管理服务工作，物业服务收费采取包干制；物业服务收费标准为：高层住宅每月每平方米1.5元、多层住宅每月每平方米1.8元，商业物业每月每平方米2.50元；在每年度的第一个月上旬履行缴纳义务；业主如未能按时足额缴纳物业服务费，应按逾期之日起每天千分之三标准支付违约金。所有业主在购买远洲九悦廷小区房屋时均认可并签署了该《前期物业服务合同》。被告为远洲九悦廷A1-603业主，签署了上述《前期物业服务合同》，并自交房之日起就享受了原告提供的物业管理服务。根据《前期物业服务合同》的相关规定，被告理应按时足额缴纳物业服务费。但遗憾的是，被告自2016年1月1日至2019年6月30日止一直未缴纳物业服务费，共拖欠原告物业服务费人民币6149元。原告一直催促被告缴纳拖欠的物业服务费，在2019年4月15日曾发出律师函；要求被告将拖欠的物业服务费支付给原告，但被告至今欠费未缴清。原告为维护自身合法权益，起诉至本院要求依法支持其诉请。原告就本诉为支持其诉讼请求向法庭提供了以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件提交，证明原告、被告是本案适格当事人。2、《九江市商品房预（销）售合同》、《远洲九悦廷前期物业服务协议》，原件质证，复印件提交，证明被告系远洲九悦廷A1栋二单元603号房屋的业主，原告作为远洲九悦廷的前期物业服务公司，与被告签订前期物业协议，原告向被告提供了物业服务，被告应按合同约定向原告缴纳物业管理费用。3、2019年4月15日《催缴物业欠费的律师函》、EMS快递邮寄单、物流信息，原件质证，复印件提交，证明因被告未依约缴纳物业管理费，原告一直在向被告催缴，但被告始终不履行付款义务。4、2015年8月2日告知函一份、2017.5.16向濂溪区房管局报告一份、2019.6月25日关于远洲九悦廷内蒙古羊肉馆油烟排放情况说明一份、2016.8.23九江日报报道节选一篇、原件质证，复印件提交。证明原告积极履行物业职责，对业主反映的相关问题及时跟进，督告相关人并积极向相关管理部门反映，相关部门已进行处理，原告积极协调沟通，积极履行物业管理责任。被告扈庆华就本诉答辩称：本人于2012年购买远洲期房，2015年4月正式入住并且交了物业费。2015年5月份开始，一楼104业主利用购买的住宅和内街店面一起打通，内街店面里面动用大型挖掘机深挖地下一米多进行装修。当年10月轰轰烈烈开张，当年生意非常火爆随之而来的是羊肉馆没有消防通道，没有排气设备，顾客直接在一楼和负一楼跟我们居民一样进进出出，整个楼道充满了浓烈的羊肉味。我家是顶楼，由于热气向上排的缘故，羊肉味到了顶楼就出不去，我开门时，羊肉味直接进了我家里，致使我家不管是走到哪里都有一股羊肉味道。由于羊肉馆是明火作业，没有专门的消防通道，我们的人身安全受到了威胁。2楼和3楼当时就找了消防，城管，环保，物业投诉了。但遗憾的是物业一直没有出面做他们应当做的管理工作。2016年8月，羊肉馆没有经过任何人的同意直接在居民楼顶架起了排期烟囱。物业明知不去阻止。604的业主不得已直接坐在6楼高的烟囱边，用生命来捍卫我们的权利，当日多部门出面拆了烟囱，物业不得已把羊肉馆约来商谈。本来物业是我们的管家，我们业主的生命受到了威胁，我们居住的环境被污染，作为管家是应当跟我们站在一起面对肇事羊肉馆的，当我和604业主一起去居委会找他们商谈时，物业经理一见面居然要打我，说我不应该找他们麻烦，我当时带着孩子，见谈不下去了我只好回家。这事实摆着物业和羊肉馆是利益共同体。根据我们签订的前期物业服务协议第九章三十四条，物业违约在先。另据合同法第三章第六十七条，当事人互负债务（责任），有先后顺序。先履行的一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其要求。先履行一方履行债务（责任）不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求，并可以追究未履行一方的法律责任和损失。综上，物业没有履行其管家职责，使得部分业主受到生命安全隐患，受到噪音污染等等，为了是非分明，责任划清，物业必须做出我们的精神的赔偿和污染的赔偿，杜绝物业为了利益共同体损害部分业主的权利。被告扈庆华就本诉答辩部分未提供证据。本院就本诉全部证据认定如下：第1组证据：原、被告双方均无异议，本院依法认定；第2组证据：原、被告双方均无异议，本院依法认定；第3组证据：被告方对真实性无异议，能够证明原告方向被告催缴过物业费的事实，本院依法予以认定；第4组证据：原被告双方均无异议，能够证明原告积极行使了物业管理职责，本院依法予以认定。被告扈庆华就反诉提出诉讼请求：1、请求法院判令被反诉人因没尽到管理责任赔偿反诉人一家三口每年羊肉味污染费3000元，一家三口精神损失费6000元，总金额为9000元；2、本案一切诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：本人于2012年在远洲购得期房A1栋603室，购房合同明确1至6楼为纯住宅，不能作为商业。而内蒙古羊肉馆直接将购买的内街商铺和A栋104还有104的负一楼全部打通作为商业餐饮。另，根据建设部《城市居住规划设计规范》GB50180-93（2002年版）的规定，居住区的其他建筑的设置，应符合无污染，不扰民的要求。而'公共服务设施分级配件表A.0.2，则明确居住组团不应、不宜配件餐饮设施'，若开设餐饮业不可避免烟、气、味、尘及噪音对居民的污染和干扰，实属违反建设部《城市居住规划设计规范》的上述规定。同时，根据"公共服务设施各项目的设置规定附表A.0.3，明确便民店的服务内容是小百货，小日杂，规定宜设于组团的出入口附近"，可知居住楼的底层开设便民店（小百货，小日杂）已属不宜，更不应开设餐饮。本人2015年装修入住以来，由于羊肉馆当年没有排气设施，羊肉味直冲顶层出不去，我一开门满屋的羊肉味。我们整栋2单元弥漫着羊肉味道。另外，由于羊肉馆直接占着我们整栋楼的消防通道，羊肉厨房是明火作业，我们整天提心吊胆担心消防安全隐患，万一发生火灾我们生命将受到威胁。作为为我们全体业主服务的远洲物业有限责任公司，好比是我们业主的管家，你只有尽到了管理好家园的职业才能领到相对应的酬劳，而在羊肉馆一再违反《临时管理规约》第十八条至1.2.14、第三十九条而不管，任由羊肉馆用大型机器开挖地下一米深，致使整个2单元涉嫌住在危房里。要知道2012年我买的是当时九江最贵的房子，我们的金钱付出没有得到相应的服务和居住环境。2016年8月1日，羊肉馆在物业的默许下更加肆无忌惮的直接在2单元外侧架起了排烟囱，这一举动彻底将我们6楼激火，我隔壁的阿姨用生命的代价换来了几个部门的协商，物业不但不出面解决违法违建问题，反而要打我，可见物业一定是得到了羊肉馆的好处（有传闻物业入股羊肉馆）。我们业主把整个家庭委托给物业管理，物业不但不作为，反而让我们业主整天生活在提心吊胆防火中，整天被羊肉味及噪音困扰，根据我们与物业前期签订的《前期物业服务协议》第四章第十条之16.8.10物业违约在先。另据合同法第一百三十一条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿的责任。被告扈庆华为支持其反诉请求向法庭提供了如下证据：1、浔阳晚报及照片打印件一份，证明我家603室受到了污染的事实；2、照片打印件一张，证明我们一直在找物业公司沟通羊肉馆违反经营事宜，但是物业公司一直未作出实质性工作；3、照片打印件一张，证明由于羊肉馆深挖地基给我们业主带来的安全隐患；4、照片打印件一张，证明羊肉馆的顾客与我们业主是同一个出入口进出，给我们居民造成了消防安全隐患；5、前期服务协议第九章第三十四条，原件质证，复印件提交，证明物业违约，其应当承担相应的法律责任；6、商品房预售合同，原件质证，复印件提交，证明我们购买的房屋一楼和顶楼需要商用的需经全体业主同意，物业明知羊肉馆违约，没有行使其管理的权利，物业违约。原告九江远洲物业服务有限责任公司就反诉答辩称：1、反诉原告所谓的羊肉味污染及安全隐患并不存在，反诉原告所称的并非事实，其诉讼请求没有事实依据；2、反诉原告主张的精神损失需要对应的法定事由，其诉请没有法定依据；3、物业公司积极履行了物业合同及职责，提供的物业服务不存在瑕疵；4、城市居住规划由建设管理部门依政府职能管理，物业公司没有管理职能。综上，请求法院查明事实后依法驳回反诉原告的诉请。原告九江远洲物业服务有限责任公司为支持其反诉的答辩意见提供了如下证据：7、图片2张，证明原告公司积极履行物业职责，案涉商家羊肉馆已于2019年3月停业整顿。本院就反诉全部证据认定如下：第1组证据：是新闻报道，并不是有权国家机构对污染情况的作出的认定，且照片中的排味烟囱已于新闻报道几天后拆除，故不能达到反诉原告扈庆华的证明目的，本院依法不予认定；第2组证据：该照片反映其他侵权主体的侵权行为，并不能证明反诉被告九江远洲物业服务有限责任公司未尽到物业管理职责，本院依法不予认定；第3组证据：该照片反映其他侵权主体的侵权行为，并不是有权国家机构对房屋安全情况的作出的认定，且不能证明反诉被告九江远洲物业服务有限责任公司未尽到物业管理职责，本院依法不予认定；第4组证据：该照片并不能直观证明存在消防安全隐患，且并不是有权国家消防机关对消防安全做出的认定，并不能证明反诉被告九江远洲物业服务有限责任公司未尽到物业管理职责，本院依法不予认定；第5组证据：该组证据不能证明物业公司未尽到物业管理职责，不能达到反诉原告扈庆华的证明目的，本院依法不予认定；第6组证据：是《商品房预售合同》中的条款，该条款并不涉及“房屋一楼和顶楼需要商用的需经全体业主同意”的内容，且是反诉原告扈庆华与案外人江西远洲临亚房地产开发有限公司所签订，与本案并无关联性，该组证据无法达到反诉原告扈庆华的证明目的，本院依法不予认定；第7组证据：该组证据并不能直接反映出商铺停业整顿是反诉被告九江远洲物业服务有限责任公司履行了物业管理职责所致，不能证明这两者间存在因果关系，故该组证据无法达到反诉被告九江远洲物业服务有限责任公司的证明目的，本院依法不予认定。经审理查明：被告扈庆华系九江市濂溪区远洲九悦廷A1栋2单元603室业主。该房屋建筑面积为：97.61平方米。2013年10月30日，原告（甲方）与被告扈庆华（乙方）签订《远洲.九悦廷前期物业服务协议》合同规定：乙方为远洲.九悦廷A区1幢2单元603室业主、使用人委托甲方对远洲.九悦廷小区物业实施统一的物业服务；甲方为乙方提供合同约定的物业服务，收费按合同约定标准执行（多层住宅按建筑面积1.8元∕㎡∕月收取物业费），被告扈庆华所住远洲.九悦廷A区1幢2单元603室为多层住宅，所以按合同约定的1.8元∕㎡∕月收取物业费，但原告实际按1.5元∕㎡∕月向被告收取物业费。合同签订后，原告按合同规定的要求提供了保安、保洁、绿化等物业管理和服务，被告也交纳了物业管理费。但自2016年1月1日起，被告以相邻楼下店面所开的“内蒙古羊肉馆”存在羊肉味污染及店内装修会导致整栋居民楼存在安全、消防隐患，原告公司未尽到物业管理义务为由，拒绝缴纳物业管理费。原告多次催讨，被告拒不缴纳。为此，原告诉至法院，要求被告扈庆华支付物业管理费6149元（自2016年1月1日至2019年6月30日止的物业管理费为：97.61平方米×1.5元/月/平方米×42个月=6149.43元）。原告起诉后，该案在审理过程中，被告扈庆华认为，原告未尽到物业管理义务，致相邻楼下店面所开的“内蒙古羊肉馆”排放污染气味及店内装修会导致整栋居民楼存在安全、消防隐患，要求原告公司赔偿羊肉味污染费3000元及精神损失费6000元，被告为维护其合法权益，遂于2019年6月19日向法院提起反诉，要求法院支持被告的反诉诉请。上述事实有原、被告双方当庭陈述及原、被告提供的上述证据在卷予以证实。本院认为，原告九江远洲物业服务有限责任公司与被告扈庆华签订的《远洲.九悦廷前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告依据合同规定，提供了物业管理及服务，履行了合同义务，被告也应按合同的规定交纳物业管理费，被告应承担缴纳义务。原告起诉要求被告支付自2016年1月1日至2019年6月30日止的物业管理费，按每月1.5元/平方米计算物业费为6149元（住房面积97.61平方米×1.5元/月/平方米×42个月=6149.43元，原告起诉时主动降为6149元），对于原告要求按照合同约定收取物业费的诉请，本院依法予以支持。庭审中，原告出示的证据显示，原告已向被告家相邻楼下的“内蒙古羊肉馆”下达违章处理告知函并已向相关行政管理机关、社区居委会等部门反映“内蒙古羊肉馆”对小区业主生活造成影响的问题，原告的行为符合法律规定。原告作为一家社会企业，不能代表国家行政机关对任何民事主体直接行使行政执法权，原告并不能对被告所陈述“内蒙古羊肉馆”的违章行为直接行使行政执法权；且被告答辩意见中认为的羊肉味污染和房屋安全隐患问题，侵害主体也并不是本案原告，原告已尽到了物业管理职能。故被告扈庆华答辩认为相邻楼下“内蒙古羊肉馆”存在羊肉味污染及店内装修导致整栋居民楼存在安全隐患的问题，是原告没有尽到物业管理义务而拒缴物业费的理由不能成立，且没有事实和法律依据，对被告的辩解意见，本院依法不予采信。至于被告扈庆华反诉要求原告赔偿羊肉味污染费3000元及精神损失费6000元，其所提供的反诉证据均不能达到自己的证明目的；且根据我国法律规定，对于污染赔偿费及精神损失费的赔偿义务人应为直接侵权人，原告九江远洲物业服务有限责任公司并不是直接侵权人，被告扈庆华要求原告九江远洲物业服务有限责任公司承担污染赔偿费3000元和精神损失费6000元，没有事实和法律依据，故对于被告扈庆华的全部反诉请求，本院依法均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、限本诉被告扈庆华于本判决书生效之日起五日内向本诉原告九江远洲物业服务有限责任公司一次性交纳自2016年1月1日至2019年6月30日止的物业服务费6149元；二、驳回反诉原告扈庆华的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由本诉被告扈庆华承担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告扈庆华承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  胡昊二〇一九年七月二十二日书记员  凌燕