广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初7435号原告：赖跃辉，男，1982年6月2日出生，汉族，住广东省蕉岭县，原告：林艳芬，女，1982年9月29日出生，汉族，住广东省蕉岭县，被告：广州市金仑房地产开发有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区南翔二路31号自编四栋三楼，统一社会信用代码91440116340221731E。法定代表人：杨凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭伟钊，广东信德盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琼，广东信德盛律师事务所实习人员。原告赖跃辉、林艳芬诉被告广州市金仑房地产开发有限公司（以下简称“金仑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案受理后，依法适用普通程序于2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告赖跃辉及林艳芬、被告金仑公司的委托诉讼代理人郭伟钊及吴琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖跃辉、林艳芬向本院提出诉讼请求：1.被告金仑公司向原告赖跃辉、林艳芬支付违约金77989元；2.被告金仑公司支付延期交楼期间产生的物业管理费3327.94元；3.被告金仑公司向原告赖跃辉、林艳芬赔偿预定家居损失的定金20000元；4.本案诉讼费用由被告金仑公司承担。事实和理由：2016年6月30日，赖跃辉、林艳芬与金仑公司签订商品房买卖合同一份，金仑公司将广州萝岗区布岭路23号万科里享花园T2栋1401商品房卖给赖跃辉、林艳芬，建筑面积93.8101平方米，房屋总价款1299826元，双方约定该房交房时间为2017年12月31日，合同签订后，赖跃辉、林艳芬依约向金仑公司支付首付款399826元。但金仑公司直到2018年10月25日还未将该商品房交付给赖跃辉、林艳芬使用，共违约298天，按照双方签订合同约定，金仑公司累计应赔偿赖跃辉、林艳芬违约金77989元，至今金仑公司仍未支付该笔违约金给赖跃辉、林艳芬。在2018年1月份，金仑公司为逃避责任，在商品房存在明显质量问题并且从未实施整改的情况下，单方面2次寄发“维修完成确认函”给赖跃辉、林艳芬，金仑公司妄想以此行为来掩盖事实。赖跃辉、林艳芬在2次收到“维修完成确认函”和主动联系工程师多次到达现场，但都因质量问题未整改或未完工而未能收楼。因收楼延期，赖跃辉、林艳芬提前预定的定制家居也未能按时入场，造成赖跃辉、林艳芬定金损失。并且物业公司在2018年1月份至10月底，收取赖跃辉、林艳芬的物业管理费总计3327.94元。赖跃辉、林艳芬认为，金仑公司还未将商品房的质量问题整改完毕，因房屋质量问题导致商品房未交付给赖跃辉、林艳芬的情况下，物业管理费应由开发商缴纳，不应收取赖跃辉、林艳芬的物业管理费。被告金仑公司辩称，赖跃辉、林艳芬提出的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。理由为：1.案涉房屋不存在主体结构不合格或严重影响正常居住使用的质量问题。赖跃辉、林艳芬拒绝接收案涉房屋的行为没有合同依据和法律依据，其主张的要求金仑公司支付迟延交楼违约金应不予支持。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定交楼日期为2017年12月31日，金仑公司依照合同约定已于2017年12月25日以EMS方式向赖跃辉、林艳芬寄发了《商品房交付使用通知书》，请赖跃辉、林艳芬按通知书所载期间即2017年12月28日至2018年1月2日到指定地点办理案涉房屋交接手续。赖跃辉、林艳芬于2018年1月1日前往指定地点办理房屋交接手续，但是其却以案涉房屋存在质量瑕疵为由拒绝收楼。金仑公司于2018年2月27日再次以EMS方式向赖跃辉、林艳芬寄发了《商品房交付使用催告书》，赖跃辉、林艳芬仍对金仑公司的催收楼行为不予理会。金仑公司认为，案涉房屋已取得《竣工验收备案表》等，符合合同约定和法定的交楼标准，案涉房屋主体结构验收合格，亦不存在严重影响正常居住使用的质量问题。金仑公司已依约以书面方式通知赖跃辉、林艳芬收楼，没有出现迟延交楼的情形。赖跃辉、林艳芬应依约履行接收房屋的合同义务，赖跃辉、林艳芬至今仍拒绝收楼，已构成违约。2.赖跃辉、林艳芬要求金仑公司支付延期交楼期间产生的物业管理费没有依据，应予驳回。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，购房合同第十七条及补充协议第十二条的约定，赖跃辉、林艳芬拒绝接收案涉房屋，应认定在金仑公司第一次发出的收楼通知书通知的验收交楼之次日（2018年1月3日），案涉房屋已视为实际交付给赖跃辉、林艳芬使用。赖跃辉、林艳芬应依据其与广州市万科物业服务有限公司之间签署的物业服务协议等交纳物业管理费。金仑公司无任何合同上或法律上的义务代赖跃辉、林艳芬交纳相关物业管理费用。3.如前所述，案涉房屋迟延交付的责任在赖跃辉、林艳芬一方，赖跃辉、林艳芬主张的预定家居损失定金20000元既没有合同依据，也没有法律依据，应予驳回。经审理查明，2016年6月30日，金仑公司（甲方）与赖跃辉、林艳芬（乙方）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买万科里享花园自编号T2幢1401房，房屋地址为萝岗区布岭路23号（自编号T2）1401房，该商品房的用途为住宅，建筑面积93.8101平方米，其中套内建筑面积75.4263平方米，商品房总金额为1299826元。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起×日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条风险责任转移约定：乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.甲方提供同等品质的材料设备的，视为符合交付标准。第二十五条工程质量保修约定：在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方，甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。该合同附件七本合同补充协议约定：七、对合同第十二条、第十五条的修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。八、对合同第十三条的补充：2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。同时，房屋损毁、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买方承担。房屋保修期亦从即日起计算。3.房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。九、对合同第十四条的补充：卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。十、对合同第十五条的补充：房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。十一、对合同第十六条的补充：房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。如交付时卖方具备合同第十五条约定的情形，买方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。买方对于房屋交付标准或条件有异议的，应在约定的验收期限内一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为买方无异议，房屋已达到交付标准。十二、对合同第十七条的修改：卖方通知买方收楼后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，卖方应当发出书面催告书一次，买方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自第一次发出的收楼通知书通知的验收交接日之次日起视为该房屋已交付，该房屋的风险责任转移，由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。2017年12月25日，金仑公司通过EMS邮政特快专递向赖跃辉、林艳芬寄送《商品房交付使用通知书》，载赖跃辉、林艳芬所购买的案涉房屋已符合了交付条件，请赖跃辉、林艳芬于2017年12月28日至2018年1月2日到指定地点办理房屋交接手续，物业服务费自2018年1月15日起计收。赖跃辉、林艳芬确认收到该通知书。赖跃辉、林艳芬主张其于2018年1月1日前往收楼，但由于发现案涉房屋存在地漏堵塞、马桶堵塞、墙体渗水导致墙纸发霉、地面和墙体瓷砖大面积空鼓等质量问题，故没有收楼并要求金仑公司进行整改。赖跃辉、林艳芬和金仑公司分别向本院提交了一份案涉房屋的《装修房客户验房指引表（A1版）》，经核对双方提交的表格内容一致，均显示买受人姓名赖跃辉、林艳芬，验收日期2018年1月1日，问题记录如下：1.客厅木地板冒灰（冒灰、破损）；2.露台、阳台墙面涂料破损（阳台空调洞掉）；3.卫生间排水管渗漏（洗手盆排水不了、主卫生间推拉门漏水）；4.卧室墙纸表面污染、色差（飘窗墙纸污染大）；5.书房墙纸其他（卧室、主卧下挂梁墙纸遗漏）；6.卫生间石材、瓷砖破损、污染（主卫生间破角、空鼓）；7.卫生间门槛石破损、污染、断裂（美缝不到位、破损）；8.卧室天花不平、变形（线条缝太大）；9.厨房窗开启、配件故障（门锁开启错误）；10.露台、阳台窗其他（推拉门晃动大）；11.卫生间洁具马桶故障（排水不行、地漏堵塞）；12.给水排水设备系统给水排水管道堵塞（洗手盆排水堵塞）。金仑公司为证明案涉房屋存在的瑕疵质量问题已经维修完毕，其依据合同约定履行了保修义务，并通知赖跃辉、林艳芬尽快办理案涉房屋交接手续，向本院提交如下证据：1.落款日期为2018年1月31日的《维修完成确认函》、EMS快递单（显示寄件日期为2018年2月1日）及实物返单（未签署签收时间），其中《维修完成确认函》载赖跃辉、林艳芬报修的11项维修事项（具体为上述《装修房客户验房指引表（A1版）》记载的第1-10、12项），现已维修完成，请于2018年2月7日前联系返修办工程师到现场验收；2.落款日期为2018年2月27日的《商品房交付使用催告书》、EMS快递单及实物返单，其中《商品房交付使用催告书》载赖跃辉、林艳芬所购买的案涉房屋已符合了交房条件，金仑公司已于2017年12月25日发出《商品房交付使用通知书》，可能因种种原因赖跃辉、林艳芬至今尚未办理交接手续，请赖跃辉、林艳芬尽快办理交接手续或委托他人代理；3.处理时限为2018年7月的三份《维修工作通知单》。赖跃辉、林艳芬对上述《维修完成确认函》不予确认，主张没有收到函件，但在之后庭审中提交了《维修完成确认函》确认有收到该函件。赖跃辉、林艳芬陈述其亦多次到现场验收，金仑公司还没有进行整改，后主动找到工程师，但直至2018年7月仍未整改完毕。本院于2019年4月12日前往案涉房屋现场查看，赖跃辉、林艳芬及金仑公司均确认赖跃辉、林艳芬已于2019年3月2日收楼。赖跃辉、林艳芬表示目前房屋暂未发现其他质量问题。但在2019年7月11日的质证中，赖跃辉、林艳芬主张其于2019年1月已经签收钥匙并收楼。本院向双方释明，双方需提交收楼前的维修情况的相关证据，以便根据维修记录所涉及的项目判断房屋装修质量问题是否影响正常居住。赖跃辉、林艳芬向本院提交了2018年3月12日墙体发霉、起皮的图片，以及2018年10月31日墙体墙纸发霉、脱落、不平整的图片。赖跃辉、林艳芬另提交了与金仑公司维修人员的微信聊天记录，显示：2018年3月14日工人对墙面重新批灰以及贴墙纸，2018年7月31日维修人员表示“但您家墙纸跟踢脚线全恢复好了，墙纸重新换过的”。金仑公司向本院提交了书面说明及2019年1月23日拍摄的照片，主张对于2018年1月1日业主前往收楼时提出的维修问题，其已于2018年1月30日前维修完毕并向业主寄发维修完成确认函。2018年2月5日，业主提出卫生间地漏堵塞问题，金仑公司维修后于2018年2月27日寄发收楼催告函。2018年3月11日，业主提出墙纸因返潮未恢复事宜，金仑公司安排修复，3月22日完成。2018年5月7日，业主主张墙纸返潮，金仑公司拆开脚线并开纸，于5月24日维修完成并短信通知业主。另查明，案涉物业于2017年5月10日取得《广州市建设工程规划验收合格证》（穗开国规验证[2017]32号），于2017年12月27日取得《竣工验收备案表》，该备案表载明工程竣工验收备案文件目录：1.工程竣工验收报告……5.规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件……；备案意见：YH-I1-7地块住宅（自编T1、T2、T3、T6栋）……竣工验收备案文件已于2017年12月27日收讫，文件基本齐全；备案机关处理意见：经核查，位于广州开发区永和区YH-I1-7地块住宅（自编T1、T2、T3、T6栋）……的竣工验收备案文件收讫，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》（编号：穗开质监[2017]145号），根据《建设工程质量管理条例》，同意该工程予以备案。同时，案涉物业于2017年12月30日前，取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。再查明，赖跃辉、林艳芬陈述预定家居的定金收据遗失，亦未提交其他证据证明其预定家居损失情况。上述事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》《商品房交付使用通知书》《装修房客户验房指引表（A1版）》《维修完成确认函》《商品房交付使用催告书》《维修工作通知单》、EMS快递单及实物返单、《广州市建设工程规划验收合格证》《竣工验收备案表》《建设工程消防验收意见书》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《客户受电工程竣工检验意见书》《通邮申请表》《关于YH-I1-7地块（万科里享家）二期项目竣工环保验收的批复》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，赖跃辉、林艳芬与金仑公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为案涉房屋在合同约定的交楼期限届满时是否符合交付条件以及赖跃辉、林艳芬以房屋存在质量问题为由主张金仑公司支付逾期交楼违约金是否成立。首先，双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条明确约定交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。金仑公司于2017年12月27日取得《竣工验收备案表》，并于2017年12月30日前取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。因此，应认定案涉房屋于2017年12月30日满足合同第十二条约定的交付条件。其次，虽然金仑公司在合同约定的交房时间（2017年12月31日）前，已经书面通知赖跃辉、林艳芬收楼，但根据《装修房客户验房指引表（A1版）》可知，赖跃辉、林艳芬首次验收时就房屋验收提出了异议，此后金仑公司向赖跃辉、林艳芬发出了《维修完成确认函》，确认相关问题已经维修完毕，并要求赖跃辉、林艳芬于2018年2月7日前联系返修办工程师到现场验收。本院认为《维修完成确认函》实际是金仑公司对赖跃辉、林艳芬提出的异议的确认，以及金仑公司再次通知赖跃辉、林艳芬收楼的通知书，故相应异议处理期间仍应当计入案涉房屋的交付期限，即金仑公司实际在处理异议后才通知赖跃辉、林艳芬于2018年2月7日前收楼。故金仑公司应当支付从2018年1月1日至2018年2月7日的逾期交楼违约金，即金仑公司应支付逾期交房违约金9879元（1299826元×0.02%/天×38天）。最后，之后赖跃辉、林艳芬继续以房屋存在质量问题拒绝收楼，本院认为赖跃辉、林艳芬提交的照片及聊天记录，尚不足以证明案涉房屋存在严重质量问题、严重影响居住使用，赖跃辉、林艳芬未如约按期办理房屋交接手续，相应的延期交付的法律后果应由其自行承担。至于赖跃辉、林艳芬所称的房屋质量问题，属于合同约定的质量保修范围，其可依约要求金仑公司履行保修责任，如金仑公司在履行保修责任过程中存在违约，赖跃辉、林艳芬可另循法律途径解决。关于赖跃辉、林艳芬主张金仑公司支付延期交楼期间产生的物业管理费。因金仑公司并非物业管理费的收取方，故对赖跃辉、林艳芬的该项请求，本院不予支持。关于赖跃辉、林艳芬主张的预定家居损失的定金20000元。赖跃辉、林艳芬并未举证证明其主张，应自行承担举证不能的法律后果，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市金仑房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赖跃辉、林艳芬支付逾期交楼违约金9879元；二、驳回原告赖跃辉、林艳芬的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2326.3元，由原告赖跃辉、林艳芬承担2099.3元，由被告广州市金仑房地产开发有限公司承担227元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时向其迳付，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  唐 勇人民陪审员  柯嫦婷二〇一九年七月十八日法官助理钟陈书记员姚春华