江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0507民初5239号原告：陈添栋，男，1986年10月6日出生，汉族，广东省汕头市人，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：韩建军，江苏正盛律师事务所律师。被告：江苏美博士自然医学科技有限公司，住所地江苏省苏州市相城区相城大道**（苏州环球办公楼**01/**）。法定代表人：林朝阳。原告陈添栋与被告江苏美博士自然医学科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日受理后,依法由审判员魏丽玲适用简易程序独任审判。因被告江苏美博士自然医学科技有限公司下落不明，本院依法适用普通程序进行审理，组成由审判员魏丽玲主审并担任审判长、人民陪审员王佩芬、人民陪审员王梅郁参加评议的合议庭。本院向被告江苏美博士自然医学科技有限公司公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料，并于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告陈添栋的委托诉讼代理人韩建军到庭参加诉讼，被告江苏美博士自然医学科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈添栋的诉讼请求为：1、被告支付原告第一年剩余租金175000元。2、被告支付原告违约金159303.7元。3、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告明确要求确认双方租赁合同于2018年3月20日解除。第一项剩余租金诉请金额变更为75000元，第二项违约金金额变更为六个月空置期损失150000元。事实与理由：2017年7月6日，被告因经营需要与原告签订租房合同，承租原告所有的位于苏州市相城区房屋，从事整形美容。合同约定租期五年，租金一年一付。被告未按时足额支付租金的，拖欠30天以上，原告有权解除合同，被告应支付租金总额10%的违约金。合同签订后，被告仅支付租金125000元。2018年3月20日，被告向原告发函称终止租赁合同，自2017年7月6日起至2018年3月20日被告应支付租金20万，扣除已支付的125000元，至今仍拖欠租金75000元。原告多次催讨无果。为此特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的合法权利。被告江苏美博士自然医学科技有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年7月6日，原告陈添栋作为出租方（甲方）与被告江苏美博士自然医学科技有限公司作为承租方（乙方）签订《营业用房租房合同》1份，约定甲方将位于苏州市相城区（建筑面积328.59平方米）的房屋租赁给乙方使用，从事整形美容。租赁期为五年，从2017年7月6日起至2022年7月5日止。第一年租金300000元、第二年租金300000元、第三年租金315000元、第四年租金330750元、第五年租金347287元，五年租金合计1593037元（不含税价）。房租一年一付，租金自起租日计算，乙方在合同签订生效后5日内向甲方支付第一年租金叁拾万元整。第二年起租金于每年6月1日前支付。乙方未按时足额支付租金的，应按延迟天数向甲方支付违约金，每日按拖欠金额的万分之五计算，拖欠30天以上，甲方有权解除合同且要求乙方承租租金总额10%的违约金。该合同另对双方的权利义务、免责条件、解决争议办法等内容进行了约定。庭审中原告自认2017年7月8日被告委托他人向原告支付租金125000元。2018年3月20日，被告向原告发送《回复函》，内容如下：我公司于2017年7月5日与你方签订《营业用房屋租赁合同》，租赁春丰路342号商业用房用于开设美容店，该店于2017年8月6日正式开业，由于周边商圈一直没发展起来，致使该美容店一直经营不善，门店运营不到半年我司经济损失已超100万元，导致经营无法维持，迫不得已于2017年12月停止营业。为了你能尽快将上述房屋出租，把双方的损失降到最低，我司于2018年1月15日提前派员工当面书面提出终止租赁合同，但你不肯接收钥匙，拒绝办理交接手续。2018年2月6日我司交清该店所欠水电费，并再次书面向你提出终止租赁合同，并交还门店钥匙，但你还是拒绝接受钥匙，办理交接手续。我方一直积极与你沟通、协商解决有关租赁纠纷事宜，但你一直未予积极配合，由此造成的损失由你承担，与我司无关。因被告未按约支付租金，原告诉至法院。另查明，涉案房屋系原告陈添栋于2013年自苏州市泰峰大厦有限公司以7987715元总价购买，双方签订的《商品房买卖合同》编号为：苏相合同201303070206，工商备案号为：05000900120130301，目前尚未办理不动产权证书。上述事实，由原告提供的身份证复印件、国家企业信用信息公示表、《营业用房租房合同》、《回复函》、《商品房买卖合同》各1份等证据及当事人的陈述为证，本院予以确认。审理中，原告向本院陈述：1、2018年3月20日被告实际搬离租赁房屋，原告接收被告返还的钥匙，该日期为租赁合同解除之日。2、自2017年7月6日起至2018年3月20日被告应支付的租金原告认可20万元（以30万元/年的标准计算8个月），扣除被告已支付的125000元，尚欠75000元未付。3、自2018年5月后原告就一直找不到被告，被告不在其注册地经营，也不在另外一个实际经营地，全部人去楼空，不知去向，无奈起诉至法院。本院认为，原、被告双方签订的《营业用房租房合同》系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，本院予以认定。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据被告出具的《回复函》及当事人陈述，双方一致确认：2018年3月20日被告搬离并办理交接手续，原告接收被告退还的钥匙。双方以其实际行为均不再继续履行合同，租赁合同自此解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据合同约定，第一年租金（即2017年7月6日至2018年7月5日）为30万元，故至合同解除之日被告应支付租金212500元（30万元/12×8.5个月），现原告主张20万元，系其对自身实体权利的处分，本院予以确认。按合同约定，被告应在合同签订生效后5日内（2017年7月11日前）支付上述租金。原告自认2017年7月8日被告委托他人向原告支付租金125000元，其余至今未付，故被告尚欠原告租金75000元至今分付，应属违约，理应承担相应的还款责任及违约责任。违约金应根据原告的实际损失、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。根据合同约定，被告未按时足额支付租金的，每日按拖欠金额的万分之五计算违约金。拖欠30天以上，原告有权解除合同并要求被告承担租金总额10%的违约金。因后一种违约金计算方式中的租金总额约定不明（未明确拖欠租金总额还是合同约定的五年租金总额），而前一种以每日万分之五计算的标准在法律规定的合理范围之内，故本院根据该标准认定违约金以所欠金额75000元为基数，自2017年7月12日起按每日万分之五计算至实际支付之日止（总金额以原告主张的150000元为限）。被告江苏美博士自然医学科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陈添栋与被告江苏美博士自然医学科技有限公司于2017年7月6日签订的《营业用房租房合同》于2018年3月20日解除。二、被告江苏美博士自然医学科技有限公司支付原告陈添栋租金人民币75000元。三、被告江苏美博士自然医学科技有限公司支付原告陈添栋以75000元为基数，自2017年7月12日起按每日万分之五计算至实际支付之日止（总金额以150000元为限）的违约金。上述第二、第三项，均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币4675元，由被告江苏美博士自然医学科技有限公司负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，开户名：苏州市相城区人民法院诉讼费专户，开户账号：32250199743600001331028857）。公告费人民币600元，由被告江苏扬泰电子有限公司负担（该费用原告已支付，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  魏丽玲人民陪审员  王佩芬人民陪审员  王梅郁二〇一九年七月十七日书 记 员  薛海燕