西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2018)陕01民终11318号 上诉人（原审被告）：陕西弘瑞丰贸易有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：庞溥军，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁晨，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：穆峰，男，1970年8月10日出生，回族，无业，住西安市莲湖区。被上诉人（原审被告）：陕西特艺房地产开发有限公司，住西安市莲湖区。法定代表人：潘红，该公司董事长。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。上诉人陕西弘瑞丰贸易有限公司(以下简称弘瑞丰公司)因与被上诉人穆峰、陕西特艺房地产开发有限公司（以下简称特艺公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初2171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。弘瑞丰公司上诉请求：1、撤销西安市莲湖区人民法院作出的（2018）陕0104民初2171号民事判决书第一项，改判为穆峰和特艺公司于2016年7月4日所签的《商品房买卖合同》无效；2、撤销西安市莲湖区人民法院作出的（2018）陕0104民初2171号民事判决书第二项，改判为特艺公司与弘瑞丰公司于2014年6月20日所签的合同登记号为Y14064084的《商品房买卖合同》有效；3、本案一、二审案件受理费用由特艺公司承担。事实与理由：弘瑞丰公司与特艺公司所签订的《商品房回购协议》系对该《商品房买卖合同》的补充，约定了条件具备的情况下，双方不必再度支付对价，从而选择继续履行《商品房买卖合同》，涉案房屋的所有权和处置权均应归弘瑞丰；一审法院审理程序违法并遗漏了必要诉讼参加人李某某，从而导致认定基本事实不清，未将网签公示效力及特艺公司为何又一房二卖的意图查明，保护了恶意出卖行为；其公司与特艺公司之间所签订的《商品房买卖合同》、《商品房回购合同》系基于同一事实行为的两种法律关系设定，附条件成立时，不必再度支付对价的房屋买卖行为,不但构成让与担保外，还具备买卖交易本质的条件，债权人李某某可以选择指示其公司继续履行买卖合同，该买卖合同及让与担保的形式符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定,不能被推定为不具备买卖合意。《房屋回购协议》也充分说明了在民间借贷这一事实行为的法律关系下，还存在着房屋买卖的法律关系，同时具备《房屋买卖合同》可选择继续履行买卖行为的意思表示。特艺公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。弘瑞丰公司与特艺公司都认可双方签订的商品房买卖合同，并无真实的房屋买卖的意思表示。也没有实际的买卖行为，根据民法总则146条规定行为人与相对人以虚假的意思表示实施的法律行为无效。特艺公司与陕西正大科技有限公司（以下简称正大公司）、弘瑞丰公司签订的买卖合同无效，双方既没有买卖合意，也没有实际买卖行为，买卖合同关系未成立，双方仅是网签未撤销，双方签订的买卖合同不产生相应的法律效果。且购房人穆峰与特异公司双方已经履行了合同义务，已经支付房款装修入住，特艺公司也交付了房屋，应当认定合同有效。穆峰辩称，请求二审法院维持一审判决，我们买房的目的是住，并不是租赁或买卖，我们已经从2016年入住至今，一审法院支持我们在一审的诉请，解决了我们的困难，请求二审法院作出公正的审判。穆峰向一审法院起诉请求:1、判令穆峰与特艺公司签订的商品房买卖合同合法有效；2、判令特艺公司继续履行合同，立即为穆峰办理《商品房买卖合同》网签备案；3、判定特艺公司与正大公司（应为弘瑞丰公司）签订的《商品房买卖合同》无效；4、判定特艺公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月4日，特艺公司作为出卖人与穆峰作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：出卖人以出让方式取得位于西安市XX城XX路XX号地块的土地使用权。该地块土地面积为20.6亩，规划用途为住宅及商业。土地使用年限自2011年10月17日至2081年6月30日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为景都小区。买受人购买第3幢1单元2401号房屋，建筑面积100.91平方米，单价6850元，总房价款为691234元。付款方式为买受人于2016年7月4日交清首付款351234元，余款340000元做银行按揭。该合同签订当日，穆峰向特艺公司支付购房款341234元，特艺公司向穆峰出具了收款收据。特艺公司于当日即将位于西安市莲湖区XX城XX路XX段XX号XX小区XX号楼XX单元XX号房屋交付给穆峰使用。穆峰入住涉案房屋后，发现特艺公司与弘瑞丰公司曾就涉案房屋签订有《商品房买卖合同》，并于2014年6月20日在房管局办理了网签合同备案手续（合同登记号为Y14064084）。穆峰与特艺公司交涉无果后，遂诉至本院。另查，2014年6月20日，特艺公司作为出卖人与弘瑞丰公司作为买受人签订合同登记号为Y14064084号《商品房买卖合同》一份，合同约定：出卖人将位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX号预售商品房一套售予买受人，建筑面积100.91平方米，房屋单价每平方米6000元，总金额605460元，双方约定由买受人将全部商品房价款存入出卖人预售资金监管账户，预售资金监管账号：103629428772，开户银行：中国银行西安紫薇支行，监管账户：陕西特艺房地产开发有限公司景都小区项目预售资金监管专户；付款方式为买受人于2014年6月10日缴纳该套房屋总房款605460元，出卖人应当在2013年11月15日前，将经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格的商品房交付买受人使用。双方还对房屋交接、产权登记、违约责任以及纠纷的解决等事项进行了约定。该合同由特艺公司与弘瑞丰公司在房地局办理了网签备案登记。另查，案外人李某某于2016年9月6日以特艺公司、潘某某为被告、弘瑞丰公司、陕西正大科技有限公司（以下称正大公司）为第三人，向西安市中级人民法院提起诉讼称：2011年6月至2012年8月期间，李某某向特艺公司提供借款，因特艺公司未能清偿，特艺公司提出将其开发的“景都住宅小区”项目49套商品房抵押给李某某，并按照李某某的要求将49套房屋通过网签过户到弘瑞丰公司和正大公司名下， 2014年至2015年间，特艺公司回购了11套房屋，并将回购款付给李某某用于支付利息。目前尚有38套房屋登记在正大公司和弘瑞丰公司名下。经多次催要，特艺公司未履行还款义务，故李某某提起诉讼，请求判令：1、特艺公司归还借款本金3600万元；2、特艺公司支付利息3014.55万元（计算至2016年8月15日），并一直计算至本金归还之日止；3、确认李某某对正大公司、弘瑞丰公司名下的涉案38套房屋有优先受偿权；4、潘某某对特艺公司所欠付借款本金及利息承担连带清偿责任等。在该案审理过程中，李某某称，为了解决其与特艺公司借款的担保问题，经双方协商，特艺公司同意将房屋网签给正大公司和弘瑞丰公司，为了完成房屋过户手续的买卖房屋过程，正大公司、弘瑞丰公司将购房款转至房管部门的购房款监管账户，办理网签备案后，特艺公司将购房款返还给正大公司、弘瑞丰公司；正大公司、弘瑞丰公司称其与特艺公司签订的《商品房买卖合同》不是为了要取得合同项下的标的物房屋，是为了给李某某的资金提供保障，认为《商品房回购合同》可以体现担保的意思和目的性，其不要求继续履行网签备案在其两公司名下的38套房屋；特艺公司称弘瑞丰公司及正大公司为网签合同向其公司支付的所谓“购房款”，其已经向弘瑞丰公司及正大公司转账予以返还。该案西安市中级人民法院作出（2016）陕01民初1463号民事判决，该判决送达后，特艺公司不服，已提出上诉。弘瑞丰公司在本案审理中提交一份《商品房回购合同》，该合同约定“本合同是弘瑞丰公司和特艺公司于2014年6月20日签订的合同登记号为Y14064084《商品房买卖合同》的补充。1、购房款支付：弘瑞丰公司于2014年6月10日向特艺公司支付购房款640620元。2、回购：特艺公司于2014年12月20日前享有对本合同项下商品房的回购权。特艺公司应于回购期限届满前向弘瑞丰公司书面告知是否回购，决定回购的，应当于回购期满前一次性将回购金额640620元支付给弘瑞丰公司。逾期支付超过5日，弘瑞丰公司有权按照约定处理本合同项下的房产，或者有权要求特艺公司履行回购义务。3、特艺公司保证在《商品房买卖合同》及本回购协议存续期间，不得将合同项下房产抵押给第三人；不得将本合同项下房产出租或者以任何形式提供给第三人使用；特艺公司在《商品房买卖合同》签订之前未就本合同项下房产与第三人签订任何处分该房产任何权益的合同，并且在《商品房买卖合同》签订之后至本合同终止之前也不签订此类合同。”本案审理过程中，弘瑞丰公司提出反诉请求：一、判定弘瑞丰公司与特艺公司在先签订的具有网签公示效力的《商品房买卖合同》有效；二、判定穆峰与特艺公司所签订的《商品房买卖合同》无效；三、追加必要诉讼参与人李某某作为第三人参与庭审；四、判定穆峰依法腾房；五、本案案件受理费由穆峰与特艺公司承担。因弘瑞丰公司提出的反诉请求前两项与穆峰的本诉请求相一致，本案本诉即可处理。反诉请求第三项，要求将李某某追加为本案第三人，因本案系房屋买卖合同纠纷，不必把与特艺公司有关的债权人追加进本案中。第四项请求，只有在房屋买卖合同确定了权益人的情况下才能主张腾房，如果弘瑞丰公司认为其系涉案房屋所有权人，可以另案诉讼。因此，弘瑞丰公司提出的反诉，本院不予受理。李某某向本院提交申请书，主张以第三人身份参加弘瑞丰公司与特艺公司商品房买卖合同效力一案的诉讼，本院也依法未予准许。 一审法院认为，本案纠纷的产生系因穆峰与特艺公司之间签订2016年7月4日《商品房买卖合同》，而在此之前特艺公司与弘瑞丰公司之间2014年6月20日签订网签备案登记号为Y14064084号的《商品房买卖合同》而导致。1、关于穆峰与特艺公司所签订的《商品房买卖合同》的效力。穆峰与特艺公司之间签订的《商品房买卖合同》中约定了交易房屋的位置、面积、价款、付款时间等内容，特艺公司在出售该房屋给穆峰之前也已经取得商品房预售许可证，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，系合法有效的房屋买卖合同。合法有效的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人理应按照合同约定全面履行各自的义务。穆峰按照双方约定支付了首付款，特艺公司于2016年7月4日向穆峰交付了房屋，穆峰已经装修入住至今，实际占有使用了涉案房屋，剩余购房款双方约定网签备案登记后以办理按揭贷款的方式支付，但因特艺公司无法为穆峰办理网签备案合同，合同无法继续履行，导致本案纠纷的产生。虽然特艺公司在与穆峰签订该协议之前，曾与弘瑞丰公司就同一套房屋签订了合同登记号为Y14064084 的《商品房买卖合同》，并且在房地产登记部门办理了网签备案登记手续，但《商品房买卖合同》的备案登记，仅是对合同的一种加固和确认，并不能因为特艺公司与弘瑞丰公司之间签订了网签备案的房屋买卖合同，而否认穆峰与特艺公司之间合同的效力。穆峰与特艺公司之间签订房屋买卖合同，支付了首付款351234元，已经履行了支付首付款的义务，合同约定在2016年7月11日之前交付房屋，实际特艺公司交付穆峰房屋是在2016年7月4日，该交付行为既符合双方约定，也符合生活常识，穆峰向本院提交了其向物业公司交付物业管理费的票据、其入住本案涉案房屋之后办理装修许可证、按期缴纳物业管理费、水电费、暖气费等证据，以上证据足以证明穆峰与特艺公司之间房屋买卖交易真实。2、关于特艺公司与弘瑞丰公司之间《商品房买卖合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权，买受人支付价款的合同。”在李某某诉特艺公司、潘某某、正大公司、弘瑞丰公司民间借贷纠纷案件中，李某某、特艺公司及正大公司、弘瑞丰公司均陈述一致，即特艺公司与弘瑞丰公司签订的合同登记号为Y14064084的《商品房买卖合同》，其真实目的并非转让该合同标的物的所有权，而是特艺公司为了从李某某处筹得借款资金，与弘瑞丰公司签订该《商品房买卖合同》是为担保特艺公司能够偿还李某某的借款。《商品房买卖合同》签订时，弘瑞丰公司支付的所谓“购房款”，在完成网签备案登记手续后，特艺公司已经返还给弘瑞丰公司，弘瑞丰公司也明确表示不要求继续履行房屋买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”因特艺公司和弘瑞丰公司之间没有买卖涉案房屋的合意，特艺公司与弘瑞丰公司之间签订的《商品房买卖合同》系虚假的意思表示实施的民事行为，该房屋买卖法律关系无效。该《商品房买卖合同》隐藏的民事法律行为，弘瑞丰公司在本案中也承认系为李某某借款而为的让与担保，至于李某某与特艺公司之间就本案争议的标的房屋是否构成让与担保，由李某某诉特艺公司、潘某某、第三人弘瑞丰公司、正大公司的民间借贷纠纷案件中予以认定，本案不予涉及。弘瑞丰公司既已承认其与特艺公司之间签订的《商品房买卖合同》系为李某某向特艺公司出借借款提供担保，又辩称其与特艺公司之间的《商品房买卖合同》系合法有效的买卖合同，其辩称理由不予采信。弘瑞丰公司提交《商品房回购合同》，认为特艺公司恶意逃避债务，违反合同约定处分合同项下房产，损害第三人利益，一房二卖，特艺公司与本案穆峰签订的商品房买卖合同无效。本院认为，本案穆峰与特艺公司之间的房屋买卖合同，依据法律规定为有效合同，该《商品房回购合同》是弘瑞丰公司与特艺公司《商品房买卖合同》的补充协议，不能用来否认穆峰与特艺公司之间买卖合同的效力。3、关于穆峰要求特艺公司为其办理网签备案登记手续的诉讼请求。因房地产管理部门办理的《商品房买卖合同》网签备案手续具有唯一性，房地产管理机关已经为合同登记号为Y14064084的《商品房买卖合同》办理了网签备案登记手续，在该合同未予注销之前，尚不具备为穆峰办理《商品房买卖合同》网签备案登记手续的条件，故穆峰可待合同登记号为Y14064084的《商品房买卖合同》备案注销登记手续办理完毕后，另行主张权利，本案不予处理。另外，穆峰在继续履行双方所签订的房屋买卖合同时，还应承担向特艺公司付清全部购房款的义务。本案纠纷的产生，系因特艺公司就同一套房屋与不同的当事人之间签订两份买卖合同，其行为违反了诚实信用原则，应当承担本案全部诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、五十二条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告穆峰和被告陕西特艺房地产开发有限公司于2016年7月4日所签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告陕西特艺房地产开发有限公司与被告陕西弘瑞丰贸易有限公司于2014年6月20日所签订的合同登记号为Y14064084号的《商品房买卖合同》无效。案件受理费10712元、公告费300元，原告均已预交，由被告陕西特艺房地产开发有限公司承担。 本院二审查明一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，穆峰与特艺公司签订的《商品房买卖合同》中约定了涉案房屋的位置、面积、价款、付款内容，该协议已具备了商品房买卖合同的主要内容。特艺公司在签订该合同时也已经取得了商品房预售许可证，该《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，系合法有效合同，合同双方当事人已如约履行了部分约定义务，应当继续履行。弘瑞丰公司与特艺公司签订的《商品房买卖合同》，虽然签订时间在先，并经房地产登记部门办理了网签备案手续，但《商品房买卖合同》的备案登记，是商品房预售管理的一部分，有较强的行政性质。登记机关仅对交易进行形式审查，而不对交易的合法性和交易的真实性进行实质审查,故不能简单的以合同经备案登记判断合同约定的内容是否当事人的真实意思表示，更不能以备案登记的合同确认其当然的效力。本案中，特艺公司与弘瑞丰公司在一审诉讼期间均承认其签订《商品房买卖合同》，真实目的并非转让该合同标的物的所有权，而是特艺公司为了从案外人李某某处筹得借款资金，担保特艺公司能够偿还李某某之借款，弘瑞丰公司所支付的所谓购房款，在完成网签备案登记手续后，特艺公司已返还给了弘瑞丰公司。综合以上情况，应当认定特艺公司与弘瑞丰公司之间没有买卖涉案房屋的合意，其签订《商品房买卖合同》系虚伪意思表示实施的民事行为，该行为本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。现案外人李某某已就民间借贷事宜提起另案民间借贷诉讼，特艺公司与弘瑞丰公司之间《商品房买卖合同》中所隐藏借款担保法律关系是否构成让与担保问题应通过该案解决，本案系商品房买卖合同纠纷，穆峰诉请确认特艺公司与弘瑞丰公司之间签订的《商品房买卖合同》无效，一审法院通过对合同当事人真实意思表示的考量，认定特艺公司与弘瑞丰公司之间的《商品房买卖合同》无效,符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条之规定，并无不当。弘瑞丰公司上诉称《商品房回购合同》系《商品房买卖合同》的补充约定、其公司具有选择权问题。因弘瑞丰公司与特艺公司签订《商品房买卖合同》的目的在于担保特艺公司能够偿还案外人李某某之借款，即就是弘瑞丰公司与特艺公司之间签订了《商品房回购协议》，也只是为了形成担保权利人对涉案房屋的进一步制约，并非为了实现真实交易房屋之目的。弘瑞丰公司以《商品房回购合同》为据主张其公司与特艺公司之间建立了商品房买卖合同关系，事实及法律依据不足，本院对其公司该项上诉理由亦不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，弘瑞丰公司的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10712元，陕西弘瑞丰贸易有限公司已预交，由陕西弘瑞丰贸易有限公司负担。本判决为终审判决。  审判长  王  宏审判员  侯新省审判员  张  伟二〇一九年七月一日                          （院 印）书记员  王晓平  1