安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1503民初3085号 原告：金光杨，男，汉族，1985年11月5日出生，住安徽省六安市裕安区。 原告：严家芬，女，汉族，1975年9月18日出生，住安徽省六安市裕安区。 诉讼委托代理人：吴正林，安徽徽商律师事务所律师。 诉讼委托代理人：甘路，安徽徽商律师事务所实习律师。 被告：六安市和瑞置业有限公司，住所地六安市磨子潭路裕安区嵩旺佳苑小区**物业用房内，统一社会信用代码：913415003356243922。 法定代表人：张明，该公司经理。 诉讼委托代理人：樊玲玲，安徽寻求律师事务所律师。 原告严家芬、金光杨与被告六安市和瑞置业有限公司（下称和瑞公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告严家芬、金光杨及其委托代理人吴正林、甘路，被告和瑞公司的委托代理人樊玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告严家芬、金光杨向本院提出的诉讼请求：1．解除原、被告之间的《商品房买卖合同》及其附件；2．判令被告返还原告购房款2,303万元并按照同期贷款利率支付利息1,760,717.48元；3．判令被告按全部房款1%支付违约金23.03万元；4．判令被告退还房屋定金70万元及利息27,693.15元。2019年6月6日，两原告将诉讼请求变更为：1．判令被告返还原告方购房款2，303万元及截至2019年5月11日的利息1,623,396元（根据每笔购房款项到账实际分别计算），自2019年5月11日起按银行同期贷款利率计算至完全清偿之日为止；2．判令被告按全部房款的1%支付违约金23.03万元；3．判令被告退还房屋定金70万元及利息27,693.15元；4．由被告方承担案件的全部诉讼费用。事实与理由：2017年11月23日两原告与被告分别签订《商品房买卖合同》，购买嵩旺佳苑1幢1层101及其附属和103及其附属。2018年7月26日经被告同意将原告所购101、103铺及其附属调换至106铺，总价为2,303万元，原付房款19,711,641元抵作106铺房款，并补齐了下余房款3,318,359元。现106铺房款已全部付清。为了便于经营，原告拟购买二楼商铺并于2018年7月26日支付了购买二楼商铺的定金70万元，定购协议签订后，因之前106铺房款己付清，原告要求立即签订106铺的《商品房买卖合同》办理网签并交付房屋，被告一拖再拖，迟迟不签订商品房买卖合同，在此情形下，原告中止缴付二楼商铺的房款，并一再要求被告签订106铺的《商品房买卖合同》。后原告核查房产资料时发现该106铺被查封，无法办理房产备案手续。同时发现106铺备案面积与交易面积严重不符。原告认为被告已违约，并于2019年4月24日书面通知被告要求解除合同、退还房款，2019年5月8日收到被告回复函同意解除合同，但双方就退还房款及赔偿损失问题未协商一致，为此诉至法院。 被告和瑞公司辩称：一、原告主动要求解除合同，又申请法院保全和瑞公司的财产，是滥用诉权的表现。原告购买了101铺、103铺，并办理了备案登记，该财产已经为原告所有。现原告要求解除合同，和瑞公司也表示同意解除，双方对此没有争议。原告却在享有101铺、103商铺产权并未撤销备案登记时，又申请诉讼保全106铺，实属滥用诉权，和瑞公司请求法院依法解除对106铺的保全措施，同时要求原告赔偿和瑞公司因错误申请法院采取保全措施给原告造成的损失；二、本案中合同违约方为原告，原告应承担违约责任。原告在购买101铺、103商铺时，未按合同约定支付首付款，为第一次违约。原告签订《定购协议》后，未按时支付二楼首付款，是第二次违约。原告未按照《商铺调换协议》支付尾款，是第三次违约。原告未按照调换协议约定解除101、103铺合同并撤销备案，并及时与和瑞签订106铺正式商品房买卖合同，为第四次违约。和瑞公司将依法追究原告的违约责任；三、本案中嵩旺佳苑小区不能综合验收，不是和瑞公司的责任。和瑞公司于2015年3月23日与六安市国土局签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定涉案土地在2015年4月13日交付。同时六安市裕安区人民政府也出具了承诺函，承诺拆迁完毕交付土地，发生纠纷由政府负责处理。现涉案小区没有通过综合验收的根本原因是消防通道位置尚有未拆迁房屋，导致无法施工，造成目前状况的是政府原因，和瑞公司不承担迟延交房的责任。四、原告要求返还购房款利息和违约金无事实和法律依据。《商品房买卖合同》中约定的支付利息和违约金，是在一方当事人违约的前提下支付。本案原、被告双方虽然同意解除合同，但解除合同的违约责任是原告逾期付款，不是被告和瑞公司迟延交房，故不承担利息和违约金。 原告严家芬、金光杨为证明自己的主张，举证如下： 一、原告身份证复印件，证明原告的主体资格； 二、被告工商信息，证明被告的主体资格； 三、《商品房买卖合同》及调换申请、付房款凭证，证明两原告购买101铺及附属、103铺及附属约定2018年6月30日交房，至2018年7月26日被告未交房，经被告同意，调换为106铺，且106铺房款已付清； 四、公证书，证明网上备案信息106铺面积为520.81㎡，与调换申请上的658㎡面积差距过大，且嵩旺佳苑因防火隔离带达不到规范要求未通过验收，处于无法交付状态； 五、《解除房屋买卖合同的通知》、《回复函》，证明原告依合同约定通知被告方解除《商品房买卖合同》及调换，被告回复表示同意； 六、《嵩旺佳苑定购协议书》及定金70万元的转账凭证，证明原告按定购协议要求缴纳定金，但因被告隐瞒小区整体验收未通过，无法交付，且106铺面积差异过大，无法备案，存在缔约过失，导致无法签订合同； 七、诉前保全费用，证明原告为本案支出诉讼费用； 八、嵩旺佳苑106铺查封、解封法律文书，证明嵩旺佳苑106铺曾于2019年2月21日被六安市东升新型建材有限公司申请查封，于2019年4月8日解封。 被告和瑞公司质证意见：对证据一、二无异议；证据三商品房买卖合同真实性无异议，证明目的有异议，该合同是2017年11月23日签订，约定101铺、103商铺应在签订合同时首付合计1,971万元，但直到2017年11月30日，两原告首付款1,427万元，即签订合同后不久两原告已违约；调换申请无异议，但换时间为2018年7月26日，该时间节点是原告违约前提下，双方达成一致的协议；付房款凭证在3月19日钱所有转账共计只有299万元，转账凭证不能证明购房款已付清；证据四无异议，原告意在证明106铺备案面积与双方商谈面积不符，但最终购房以备案为准；证据五无异议，双方都同意解除合同，但不代表被告有违约行为；证据六证明目的有异议，协议书签订后七日内必须签订商品房买卖合同，原告并未在七日内与原告签订买卖合同，且被告未刻意隐瞒小区验收未通过的事实；证据七无异议；证据八真实性无异议，但106铺的查封与本案无直接关系，双方的调换协议是2018年7月签订，之后因原告原因未签订正式合同，而保全是2019年采取的措施，保全106铺的裁定书中的被告是华好公司而不是本案被告，本案被告和瑞公司是协助执行人，不是被执行人。这份解封文书只查封一个多月时间，与本案无关系。 被告和瑞公司为证明其主张，举证如下： 一、嵩旺佳苑商铺调换协议及金光杨、严家芬调换商铺申请，证明原告方主动申请商铺调换，且双方在协议中约定各自权利义务； 二、（2018）皖1503执1780号之二执行裁定书，证明嵩旺佳苑小区1幢1层106号铺已于2019年4月8日解除查封，而被告最迟签订协议时间是2019年1月； 三、签约告知函及快递单，证明已通知两原告于2019年4月10日前支付剩余购房款并签订购房合同，如逾期将重新执行原购买方案（即购买101铺及其附属、103铺及其附属）； 四、《国有土地使用权出让合同》及承诺函，证明嵩旺佳苑小区不能综合验收的责任不在被告和瑞公司。 原告严家芬、金光杨质证意见：证据一嵩旺佳苑商铺调换协议真实性和证明目的有异议，调换协议是2018年7月19日，原告曾经提出和被告协商，双方没有达成最终意见，协议不是双方真实意思表示；申请有被告签字确认“同意申请调换”，并约定调换后总价款；证据二无异议；证据三形式真实无异议，告知函的内容及合法性有异议，其内容与实际不符，实际情况是由于被告不具备销售二楼的条件，小区消防未验收、房产证无法办理、告知函签定当天106铺仍被查封、备案面积与实际面积相差达138㎡等问题均未解决，故被告不具备与原告签订二楼房屋的合同资格；证据四有异议，被告与政府土地出让关系，与本案是不同的法律关系，按照被告陈述是因第三方原因不能验收，但被告违约责任均需依法承担。 经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告提供的证据，被告对证据一、二、四、五无异议，本院予以采信；对证据三商品房买卖合同真实性无异议，证明目的有异议，认为原告逾期付款违约，本院认为被告已接受原告付款并开具发票收据；对证据六证明目的有异议，本院认为定购协议只是预约合同；对证据七、八认为与本案无关，本院将结合案件事实予以考虑。 对被告提供的证据，原告对证据一真实性有异议，本院认为该协议系双方签订；对证据二无异议，本院予以采信；对证据三认为被告但是不具备签约条件，本院认为原告认可其形式真实性；对证据四有异议，认为被告与本案不具有关联性，本院将结合案件事实予以考虑。 经审理查明：2017年11月23日，原告严家芬与被告和瑞公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发的位于六安市及其附属房屋（104、105、205、206、207、208、209、210、259、260、261）（以下统称103号铺），总价款14,471,277元，该购房款付款方式及其期限：签订本合同前，原告（买受人）已向被告（出卖人）支付定金12万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应当于2017年11月23日前支付首期房价款12,491,277元，余款198万元申请贷款支付；同日，原告金光杨与被告和瑞公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告嵩旺佳苑1幢101号及其附属房屋（102、201、202、203、204、262）（以下统称101号铺），总价款9,200,364元，该购房款付款方式及其期限：签订本合同前，原告（买受人）已向被告（出卖人）支付定金7万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应当于2017年11月23日前支付首期房价款5,530,364元，余款367万元申请贷款支付。上述合同约定商品房交付条件“该商品房经综合查验合格”并在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。上述合同第十二条（逾期交付责任）约定：“……（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付），并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金……”。2017年2月7日开始，原告金光杨、严家芬陆续向被告和瑞公司转账。2017年11月28日，被告和瑞公司向原告金光杨开具5,530,364元发票，备注为101铺及附属铺首付款；向原告严家芬开具8,741,277元发票，备注为103铺及附属铺首付款。同年11月30日，被告和瑞公司开具上述金额的收据。2018年5月11日，被告和瑞公司再次出具发票，其中金光杨169万元，备注为101铺及附属铺首付款；严家芬375万元，备注为101铺及附属铺首付款。2018年7月23日，严家芬转账300万元（备注付106铺购房尾款），并于7月27日转账318,359元。 2018年7月26日金光杨提出申请，就其购买的101号铺面积468.24㎡，总价9,200,364元，首付款7,220,364元，合同备案编号：201712200043，调换至106铺，面积658㎡，购买总价2,303万元（后期以实测面积为准，多退少补）。原购房款7,220,364元直接充当106铺购房款，并补齐剩余房款3,318,359元；同日严家芬提出申请，就其购买的103号铺面积764.4㎡，总价为：14,471,277元，首付款12,491,277元，合同备案编号：201712200044，调换至106铺，面积658㎡，购买总价2,303万元（后期以实测面积为准，多退少补）。原购房款12,491,277元直接充当106铺购房款，并补齐剩余房款3,318,359元。两份申请被告和瑞公司均签章同意调换。 2018年7月26日，被告和瑞公司（甲方）与原告金光杨、严家芬（乙方）签订《嵩旺佳苑住宅（商业）定购协议书》，约定乙方所定购的是：嵩旺佳苑1幢（201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、250、257、258、259、260、261、262）（下称106商铺附属）建筑面积994.57㎡。乙方所定购的该套住宅（商业）时享受的优惠特批8,546.4元，总价为850万元。该协议书第五条“签订本定购协议时，乙方须缴纳定金70万元”，第六条“乙方须在签定本定购协议7日内（即2019年1月25日前）至甲方售楼部签订正式的《商品房买卖合同》，在此期间甲方不得出售该套住宅（商业）；乙方若未在规定时间内签定《商品房买卖合同》或在此期间内放弃购买该套住宅（商业），甲方有权将乙方所定购的该套住宅（商业）另行处理，无须知会乙方，所收定金不予退还乙方”。2017年7月30日，原告严家芬、金光杨向被告和瑞公司转账70万元。 2019年4月23日，原告严家芬、金光杨向被告和瑞公司发出《解除房屋买卖合同的通知》：房屋买受人金光杨，身份证号：3424011985××××××××，于2017年11月23日与贵公司签订了一份《商品房买卖合同》购买嵩旺佳苑项目101铺及其附属，面积468.24㎡，总价款9,200,364元，合同备案号201712200043；房屋买受人严家芬，身份证号：3424211975××××××××，2017年11月23日与贵公司签订了一份《商品房买卖合同》购买嵩旺佳苑项目103铺及其附属，面积764.4㎡，总价款14,471,277元，合同备案号201712200044。2018年7月26日经贵公司同意，两购房人所购的101铺、103铺及其附属调换为106铺，面积658㎡，房屋总价款为2，303万元，该房款已全部付清。现贵公司迟迟不交付房屋，现依据《商品房买卖合同》中第12条之约定，通知你公司解除该房屋买卖合同及调换，贵公司应自收到本通知15日内退还买受人金光杨、严家芬已付全部购房款2,303万元，并自付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率给付利息并承担全部房款1%的违约金。 2019年5月1日，被告和瑞公司向两原告出具《回复函》：你们于2017年11月23日在我公司购买了嵩旺佳苑1幢1层101号、103号商铺，签订了商品房预售合同并在六安市房地产市场监管处备案。2018年7月19日，你们与我公司签订了《嵩旺佳苑商铺调换协议》，双方约定将上述101、103商铺调换成106商铺并增购106商铺附属。同时约定在2019年1月25日前付清全部款项并于2018年10月1日商铺装修到位。同年7月26日，你们与我公司签订了106号商铺附属的《嵩旺佳苑住宅（商业）定购协议书》，约定2019年1月25日双方签订正式的《商品房买卖合同》。然而时至今日，你们未按照协议约定支付相应款项，同时也未按照约定进场装修，已经构成违约。我公司分别于2018年9月25日、2018年12月15日两次发函给你们，请求你们按照协议约定履行相应的义务，否则将解除双方的协议。2019年4月3日第三次发函给你们，言明7日内不履行，双方的《嵩旺佳苑商铺调换协议》解除，现该协议已经解除。我公司近日收到你们的《解除房屋买卖合同的通知》，我们认为同意解除，请来我方办理相关手续。但因贵方违约而产生的相关费用请贵方一起清算。 另查明：庭审中被告和瑞公司提供的《嵩旺佳苑商铺调换协议》（2018年7月19日）显示：“一、乙方（即本案原告严家芬、金光杨）同意甲方（即本案被告和瑞公司）将前期购买的1栋101、103铺及其附属按原价收回销售，撤销前期备案由甲方负责；二、甲方同意乙方前期已付1栋101、103铺及其附属购房款1971.1641万元，直接作为106铺位置购房款。三、乙方所调换106铺约648㎡（以最终合同为准），无公摊面积，单价3.5万／㎡，总价2271.1641万元以签订正式合同为准多退少补……”，但该协议经乙方严家芬、金光杨签字，丙方华好投资集团陆大好签字，甲方（本案被告和瑞公司）未签章。 庭审中被告和瑞公司提供《签约告知函》（2019年4月3日）：“……赴我公司销售部网签购房合同。如不能按时付款签约，则你方之前申请的换铺协议无效，重新执行原先你方购买方案（101铺及其附属、103铺及其附属），106铺及二楼商铺由我公司另行销售……”。 再查明：被告和瑞公司庭审确认案涉项目小区综合查验暂未通过。 本院认为：原告严家芬、金光杨与被告和瑞公司对解除101铺和103铺《商品房买卖合同》、调换申请、定购协议等案涉房屋买卖合同关系无异议，本案争议焦点系合同解除原因，而原被告在101铺和103铺买卖合同成立生效问题上无争议，故争议问题系调换申请的性质和认购协议的效力。 关于争议焦点1，调换申请性质问题，即101、103铺调换106铺。根据案件事实，101铺和103铺是两份生效合同，被告和瑞公司提供《嵩旺佳苑商铺调换协议》，该协议被告和瑞公司虽未签章，结合原告提供的调换申请看，该调换商铺实质为：原、被告解除101铺、103铺买卖合同并撤销备案，签订106铺位置的房屋买卖合同。因101铺、103铺买受人是原告金光杨和严家芬分别购买，现106铺为原告金光杨、严家芬共同购买，且交易标的物发生变化。在本案原、被告未就106商铺买卖签订商品房买卖合同，也未实际解除101铺、103铺商品房买卖合同并撤销备案。综上，原、被告对调换商铺意向达成一致，具体调换内容未达成一致。从被告提供的《签约告知函》看，调换商铺需要重新网签购房合同，即原、被告调换商铺事宜未实际履行。综合来看，本案原、被告同意解除的生效合同为101铺、103铺买卖合同。故按照101铺、103铺买卖合同约定，被告和瑞公司应在2018年6月30日前将101铺、103铺交给原告。因案涉小区综合查验未通过，原告遂在2019年4月23日通知被告和瑞公司解除合同，被告同意解除合同。故原告诉讼主张有事实依据，本院予以采信。 关于争议焦点2，定购协议效力问题。本案为达成原、被告换铺协议，需要由原告增购106号商铺附属，为此双方签订定购协议书，从性质看，该定购协议是预约合同，目的是签订106铺及其附属的商品房买卖合同，该预约合同有效。被告主张原告违反定购协议约定存在违约，本院认为定购协议实质是履行顺位问题，定购协议约定“2019年1月25日全额支付650万元并签订购房合同”，原告是用101铺、103铺的合同价款2,303万元来抵付106铺及其附属总价款，从支付房款履行顺位看，原告已经履行完毕。从被告提供《网签告知函》看，要求原告严家芬、金光杨网签购房合同。结合焦点1，因嵩旺佳苑项目小区未通过综合查验，原告签约目的无法实现。本案原、被告对解除定购协议无异议，被告在解除定购协议后返还原告定金70万元，但原告主张返还定金利息无合同依据，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条、第一百六十一条之规定，判决如下： 一、解除原告严家芬、金光杨与被告六安市和瑞置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同备案号分别是201712200044、201712200043）及其调换申请、定购协议； 二、被告六安市和瑞置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告严家芬、金光杨购房款2,303万元； 三、被告六安市和瑞置业有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告严家芬、金光杨购房款2,303万元截至2019年5月11日的利息1,613,352元（计算详见附表），后续利息自2019年5月12日起按银行同期贷款利率计算至完全清偿之日为止； 四、被告六安市和瑞置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告严家芬、金光杨违约金23.03万元（2,303万元×1%=23.03万元）； 五、被告六安市和瑞置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告严家芬、金光杨认购定金70万元； 六、驳回原告严家芬、金光杨的其他诉讼请求。 案件受理费170,540元，保全费5,000元，合计175,540元，由被告六安市和瑞置业有限公司负担。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  程 峰 审 判 员  张红梅 人民陪审员  张前傲 二〇一九年七月十日 书 记 员  张玲玉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。