北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初6475号原告:王丹，女，1983年1月1日出生，汉族，公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人:杜立群，北京市铭泰律师事务所律师。委托诉讼代理人:张兰兰，北京市铭泰律师事务所实习律师。被告：廖志军，男，1969年9月25日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王学武，北京市德鸿律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李宇，女，北京麦田房产经纪有限公司职员，住该单位宿舍。原告王丹诉被告廖志军、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王丹及其委托诉讼代理人杜立群、张兰兰，被告廖志军及其委托诉讼代理人王学武，第三人麦田房产公司之委托诉讼代理人李宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王丹向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原告和被告签订的北京市存量房屋买卖合同；2、请求法院依法判决被告立即退还原告的购房款，合计人民币一百五十万元整；3、请求法院判决被告按照双方签订的北京市存量房屋买卖合同的约定支付给原告违约赔偿金，合计人民币一百八十万元整；4、请求法院依法判决被告承担原告本次交易所支付的购房佣金，合计人民币十八万元整；5、请求法院依法判令被告承担本案的诉讼费等实支费用。事实和理由：2016年7月22日，王丹与廖志军通过麦田房产公司的中介，签订了北京市存量房屋买卖合同。合同约定：双方交易的房屋位于海淀区枫涟山庄×号，建筑面积共135.29平方米，房屋所有权证证号为京权证海私移字第XXXX号，房屋的成交价为人民币玖佰万元整。签约当天，我支付了贰拾万元的定金，后又于2016年8月26日通过工商银行转账给廖志军壹佰叁拾万元。2016年8月30日，我的购房资格未能通过审核，中介公司在征得廖志军同意后，告知我可以以家庭名义购买涉案房屋。随后经过中介公司的通知，双方当事人于2017年10月17日亲自到场先后在贷款手续等相关材料上签了字。2016年10月28日，我与吴云楷领取结婚证。2016年11月10日，我们夫妇通过了购房资格核审核，中介公司店长曾媛给我出具了书面的购房资格审核、网签、批贷、交税领号、支付房款、过户的大概时间表。我按照这个时间表积极准备有关事项。因为见不到廖志军本人，故我多次要求中介公司联系廖志军办理网签事宜，可是廖志军始终不予配合，拒绝网签。2016年12月8日，中介公司店长曾媛通知我，说廖志军不想卖涉案房屋了，拒绝网签，且也不退还我的购房定金。我希望与廖志军沟通解决此事，可是廖志军拒绝接我的电话。我认为，廖志军此举已经构成严重违约，理应按照合同的约定承担违约责任。为维护我的合法权益，故诉至法院。廖志军辩称，同意王丹要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，不认可王丹关于解除合同的事实和理由；不同意王丹其他诉讼请求，我不存在王丹所述不配合其网签的事实，我按照合同履行了自己的义务，双方在合同中没有约定网签的事宜，且是否进行网签并不影响双方房屋买卖合同的效力，因此网签并不妨碍本案房屋买卖合同的履行，更不能成为王丹逾期支付首付款的理由。因此王丹以我不配合其网签为由请求解除合同不符合法律依据。从本案事实来看，王丹没有按照合同约定支付我首付款，王丹的违约事实清楚，对此王丹也不否认，按照合同约定，王丹逾期支付购房款，我有权解除合同并选择适用定金罚则或者要求违约金，在王丹未按期支付购房款的情况下，我有权不予返还150万元定金，这是符合合同约定和法律规定的，因此原告无权要求我返还定金；关于王丹要求我承担违约责任和中介佣金都是没有事实和法律依据的。综上，请法院依法驳回王丹全部诉请。麦田房产公司述称，不发表意见，我方是居间方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年7月22日，出卖人廖志军与买受人王丹签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定如下：出卖人所售房屋坐落为海淀区枫涟山庄×号，建筑面积共135.29平方米；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币玖佰万元整，买受人可以在签订合同的同时支付定金见附件二（不高于成交价格的20%）；出卖人应当按附件二将该房屋交付给买受人……。其中，附件二约定如下：买受人以自行交接方式支付定金（不高于成交价格的20%）人民币壹佰伍拾万元整，该笔定金作为购房款的一部分，具体支付时间为：签订本附件当日支付人民币贰拾万元整，剩余人民币壹佰叁拾万元整于2016年8月25日前（含当日）支付，若买受人以资金监管方式支付定金，则支付的首笔监管资金中即包含定金；出卖人同意将购房款人民币伍万元整作为物业交割保证金，于物业交接完毕当日支付；买卖双方应于2016年8月31日前（含当日）办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为人民币贰佰伍拾万元整；买受人于2016年11月1日之前（含当日）支付出卖人购房款人民币壹佰贰拾伍万元整，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管；买受人于2016年11月1日之前（含当日）支付出卖人购房款人民币叁佰柒拾万元整，支付方式为银行资金监管；买卖双方应于贷款批复后3个工作日办理税、费缴纳手续；买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后5个工作日办理房屋权属转移登记手续；出卖人未将该房屋出租，应于过户后一周内将该房屋交付买受人；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行；自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》；任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。同日，麦田房产公司工作人员曾媛向王丹出具《代收定金收据》，内容如下：本人通过麦田房产公司购买位于海淀区枫涟山庄3号楼5单元×处房产，支付定金贰拾万。庭审中，廖志军认可收到王丹支付的定金150万元。2016年7月31日，麦田房产公司向王丹出具《收款收据》，收取王丹居间服务费180000元。2016年8月23日，王丹购房资格核验未通过，社保反馈：未连续5年缴纳社保。2016年10月17日，廖志军配合王丹、吴云楷办理了银行贷款面签手续。2016年10月28日，王丹与吴云楷办理结婚登记手续。2016年11月10日，王丹以家庭为单位，购房资格初步核验通过。2016年12月10日，廖志军通过微信方式给麦田房产工作人员刘颖发送解除合同通知函，主要内容如下：致麦田房产刘颖女士和买受人王丹女士，按我们三方于2016年7月22日签署的房屋买卖合同第二条付款方式第6项，买受人王丹需于2016年11月1日之前（含当日）支付出卖人购房款共计495万元，但至今出卖人未收到相关款项，买受人已构成对买卖合同的违约。根据三方合同第七条约定，出卖人作为守约方现决定解除买卖合同，150万元定金不再退还，并保留继续索赔至最高到20%成交价格的违约金以及守约方因本次交易所支付的居间等各项费用的权利。特此正式通知！庭审中，王丹主张在其购房资格核验没通过后，当时麦田房产公司的店长曾媛就和其说可以以家庭的名义购买，这样就可以通过购房资格的审核，于是麦田房产公司就与廖志军交涉，之后麦田房产公司告诉我方廖志军同意了，所以我与吴云楷进行了结婚登记，之后双方的购房资格通过审核，双方当事人于2016年10月17日到浦发银行进行了贷款手续的签字，此次签字是原、被告双方夫妻两人同时进行的签字。同时，就廖志军夫妇配合王丹、吴云楷二次进行银行面签的行为，王丹主张2016年11月10日其通过了购房资格的审核，这时双方签订的合同才具备了生效的条件，合同原来约定的所有时间节点均应该以2016年11月10日为起点重新计算，其只要在2016年12月19日前办理申请贷款手续就不违反合同约定。麦田房产公司就王丹上述主张不予认可，并到庭做如下陈述，我方并没有告诉过王丹如果廖志军再次配合面签就代表廖志军同意延长交易周期进而同意延长付款。在买卖双方签订合同时，王丹承诺其具备购房资格，但是后来出现了社保未连续缴纳的问题。另查，就王丹首付款的支付情况，麦田房产公司到庭陈述2016年11月10日王丹购房资格审核通过后，我们了办理了草拟网签手续，并且督促廖志军签署草拟网签合同，我方把相关情况告知了王丹并不代表我方告知其廖志军同意延长交易周期，草拟网签合同打印出来后，我方协调廖志军签署该合同时，廖志军问王丹的资金什么时候可以到位，我司的经办人就转问了王丹，王丹当时称2016年12月初，如果要一个具体日期的话就定在2016年12月10日。同时，王丹向本院提交的与麦田房产公司工作人员的微信聊天记录，其中2016年11月16日，王丹给廖志军的妻子发送的微信中称“12月初一定会给您付首付款，请您见谅，如果运气好的话可能11月底就能把款解决”。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，依据合同信守原则，当事人应按照约定全面履行合同义务，而不得擅自变更或者解除合同。王丹与廖志军签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人理应按照合同的约定履行。本案争议的焦点在于王丹购房资格核验未通过后，变更为以家庭名义购买涉案房屋，廖志军在王丹变更为家庭购买后配合其办理银行贷款面签手续能否视为双方就合同付款期限自然顺延达成一致意见。根据以上查明的事实可知，在廖志军否认双方就合同付款期限进行变更，麦田房产公司到庭陈述双方付款期限顺延未达成一致意见的情况下，本院对王丹主张2016年11月10日其通过了购房资格的审核，这时双方签订的合同才具备了生效的条件，合同原来约定的所有时间节点均应该以2016年11月10日为起点重新计算的抗辩不予采信。同时，依据合同附件二第二条第6条的约定，王丹未按合同约定的时间支付剩余购房款，虽然双方约定的125万元购房款支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管，但办理资金监管的前提是双方办理网签手续，但网签手续的办理前提是王丹本人购房资格核验通过，在王丹承诺自己有购房资格的情况下，出现社保未连续交纳五年的情况，致使其作为合同相对方丧失购房资格，是整个合同无法履行的主要原因，故王丹未能按时支付购房款超过十五个工作日，已构成根本违约，廖志军作为守约方有权单方解除合同，并依据定金罚则向其索赔。现王丹要求解除与廖志军签订的《北京市存量房屋买卖合同》，廖志军表示同意，本院对此不持异议。王丹作为违约方要求廖志军返还定金、支付违约赔偿金、购房佣金的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除王丹与廖志军于二〇一六年七月二十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、驳回王丹的其他诉讼请求。案件受理费七万四千八百元，由王丹负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 倞人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一九年七月二十五日书 记 员  马 赫