广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终4309号上诉人（原审原告）：杨益群，女，1974年11月26日出生，中国香港特别行政区居民，住香港湾仔。委托诉讼代理人：刘丹，广东俭德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠东县长银房地产开发有限公司，住所地惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓******。法定代表人：符珍丹。委托诉讼代理人：张振煌，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人杨益群与上诉人惠东县长银房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2018）粤1323民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人杨益群提出上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人发布的涉案楼盘销售广告宣传资料中的多项虚假宣传内容构成违约。被上诉人发布的涉案楼盘销售广告宣传资料存在以下虚假宣传内容，涉案楼盘为六星级酒店，全球第一的美国温德姆豪生酒店经营，六万平方米的巴厘园林，28个温泉池，独有富铁温泉、24小时温泉入户、产权酒店等；而且被上诉人在涉案楼盘销售广告中发布的以上内容，已被工商行政管理部门认定为虚假宣传，并对被上诉人作出了处罚决定。（一）原审法院在认定了被上诉人具有对外发布虚假广告宣传涉案楼盘为“六星级酒店”的事实，却以该宣传标语并不足以证明被告宣传了涉案楼盘为传统意义上的“六星级酒店”，该宣传侧重的系设施、服务的一种主观感受为由，驳回上诉人的相应诉求，既不符合事实也无法律依据。被上诉人之所以在对外发布的广告中虚假标榜涉案楼盘为“六星级酒店”其实质是为误导该广告的“受众”--即包括本案上诉人在内的广大购房者，产生错误认识，与之产生交易。依照日常生活经验法则，酒店星级越高则档次越高、服务越好，自然价格也越高，这是一个普遍性常识。被上诉人正是深谙其中的道理，所以才极力标榜其楼盘为“六星级酒店”。而上诉人之所以在涉案楼盘单价普遍高于同期同地段楼盘5000元/平方米的情况下仍然选择了购买，相信了被上诉人的“六星级酒店”的虚假宣传是一个重要的因素。原审法院主观认为被上诉人的虚假宣传不足以证明其宣传为“传统意义上的六星级酒店”，试问何为“传统意义上”？何为“现代意义上”？并不是凭原审法院的主观臆断，而应依据日常经验的法则而定。上诉人认为只要被上诉人客观上对涉案楼盘进行了“六星级酒店”的宣传，而实质上并未取得国家相关部门颁发的“六星级酒店”的资质，被上诉人就构成了违约。因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被上诉人系对其开发范围内的房屋（酒店）的性质给予了具体的说明（允诺），而该说明对上诉人选择购买该房屋及衡量该房屋的价格产生了重大影响，应当属于要约。所以一审法院关于此项的论述属事实认定错误。（二）被上诉人在其发布的广告中称涉案楼盘为境外法人美国温德姆豪生酒店集团经营，但其提交的证据为境内法人，与美国温德姆豪生酒店集团无关，且涉及境外主体的证据未经认证公证程序，原审法院未按照证据规则，错误的认定了这一事实。（三）原审判决仅认定涉案楼盘的“温泉酒店”为虚假宣传违反合同要约，未认定涉案楼盘有“六万平方米巴厘园林”“酒店公寓”等虚假宣传违反合同要约，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定。二、原审法院判决按房屋总价款的2%的标准支付违约金显失公平。原审法院认定了被上诉人对外宣传涉案楼盘为“温泉酒店”，属典型的虚假宣传。上诉人之所以购买涉案楼盘正是误信了被上诉人发布的涉案房屋销售宣传资料中“温泉”的虚假宣传和其他多项虚假内容，在涉案楼盘单价远高于周边同期楼盘的基础上选择购买了涉案楼盘。在注重生活品质，讲究健康养生的现代社会，温泉资源的稀缺性尤其显得珍贵。换言之，涉案楼盘如果没有“温泉”这一虚假概念和其他虚假宣传内容，涉案楼盘的诱惑力就会大打折扣，其销售价格会远低于上诉人的购买价格。被上诉人通过虚假宣传谋取了巨大不法利益，被上诉人发布的涉案房屋销售广告中多项内容虚假，涉及面广，足以构成虚假广告的刑事犯罪，原审法院却仅判决被上诉人支付2%的违约金，不仅违反公平原则，而且不能对被上诉人发布虚假广告的行为起到惩戒作用，这是对被上诉人发布虚假广告行为的纵容和放任。三、上诉人提出装修差价补偿主张的证据确实充分。在一审期间上诉人提交了两份证据，证据一为上诉人与被上诉人所签订的《檀悦度假酒店公寓精装修交房协议》；证据二为被上诉人与案外人盛亚娟所签订的《檀悦度假酒店公寓精装修交房协议》。前者用于证明买卖双方一致约定“涉案房屋的装修标准参考样板房的标准”。后者属于间接证据，用于具体证明样板房的装修标准为3000元/平方米。同时，上诉人还申请原审法院依法调取了被上诉人与案外人--惠阳建筑工程总公司所签订的施工协议，根据该协议7.6.2的约定“室内装修工程按竣工前完成工程量造价的1%计取”（见协议第4页），因涉案楼盘工程造价为16000万元，故涉案楼盘的装修费用总额为160万元；另因涉案楼盘的建筑面积为11万平方米（见协议第1页），故涉案楼盘建筑面积每平方米的装修费用为14.54元，远低于3000元/平方米的装修标准，上诉人在一审时一再指出这一事实，但原审判决却仍然错误的认定了这一事实。在上诉人已充分履行举证责任，双方并存在争议的情形下，被上诉人应当举证证明其反驳的主张，被上诉人对此具备足够的举证能力，但因其未提出任何证据支持其主张，故理应承担举证不能的责任。为核实涉案房屋的真实装修价格，上诉人申请了司法鉴定，但原审法院在未向上诉人释明任何原因的情形下，没有接受上诉人的评估申请，这是非常错误的。上诉人提出要求被上诉人赔偿装修差价的主张，是依据《合同法》第一百一十三条的规定依法主张要求被上诉人承担损害赔偿责任的权利。不是对原合同内容的变更，而且上诉人已当庭变更了此项诉求中有关变更的主张。四、《补充协议》第十一条为无效格式条款。《补充协议》第十一条排除及限制了上诉人作为房屋所有权人的享有的处分权中的一项主要权利——租赁权，明显属于无效的格式条款，而且认定合同条款是否属于无效的格式条款，应当根据《合同法》的规定和公平原则，而不是根据合同一方当事人是否属于“完全民事行为能力人”来判定；如果仅仅根据是否属于“完全民事行为能力”作为判定合同条款是否无效的的依据，那么《合同法》中关于认定无效合同及无效合同条款的法律规定是没有意义的，原审判决在此显然悖离了《合同法》的立法原意。综上，上诉人认为：原审判决认定事实不清，适用法律错误；而且倾向性过于明显，有悖法律的公平，故请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。长银公司答辩称：一、本案，被上诉人长银公司的销售广告和宣传资料不存在虚假宣传。1.关于“6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”的宣传。从被上诉人在房管局存档的拟发布的广告样式以及上诉人一审时提交的宣传资料可以看出，被上诉人对外宣传的内容为“近50个6星级的度假配套设施”“6星级度假格局”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”等，并非是传统意义上的“六星级酒店”，而我国目前的并没有“六星级酒店”资质的级别划分，这是众所周知的，所谓的“6星级服务”“6星级度假格局”等宣传标语侧重的是设施、服务的一种主观感受。2.关于美国温德姆豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台、酒店公寓的宣传。涉案房屋管理公司获得了上海豪生酒店管理有限公司的特许经营权，且豪生品牌系温德姆酒店集团旗下品牌，（2018）粤惠惠州第2176号公证书、惠东县市场监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》、上海豪生酒店管理有限公司出具的证明、英文版信件、中文版信件等证据，证明涉案房屋是由美国温德姆豪生酒店集团旗下品牌经营管理并有RCI全球度假交换平台，涉案楼盘的业主缴纳会员使用费及交换手续费即可享受RCI度假交换权益。3.关于六万平方米巴厘园林、温泉的宣传。本案上诉人并未提供任何证据证明涉案楼盘关于六万平方米巴厘园林的宣传为虚假宣传，而被上诉人通过地下水井开采地下泉水供应到温泉池，而该地下泉水含有较为丰富的矿物质，也有一定的温度，被上诉人称之为“温泉”并进行宣传，并不违反法律法规的强制性规定。况且，不具有采矿权不等于没有温泉，不具有采矿权而开采的地下水不等于不是温泉水。二、被上诉人长银公司的广告和宣传资料仅是要约邀请，广告和宣传资料的内容不属要约，被上诉人长银公司不存在违反要约的情形，无需向上诉人支付违约金。1.被上诉人长银公司在其发布的广告和宣传资料中已明确注明“本手册所有图片及文字仅为要约邀请”，且宣传内容并未在商品房买卖合同中进行约定，因此，被上诉人的广告和宣传资料内容不属于要约，被上诉人不存在违约的情形。①被上诉人长银公司在其发布的广告和宣传资料中已明确注明“本手册所有图片及文字仅为要约邀请”。《补充协议》第十五条第一款约定：“上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束”。即出卖人已明确商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请。②关于上诉人主张被上诉人违反要约的“6星级”“六万平方米巴厘园林”“温泉”“美国温德姆豪生酒店集团提供经营管理”等内容，双方并未在商品房买卖合同或补充协议中进行约定，该类内容不属于合同内容。综上，被上诉人的广告和宣传资料仅是要约邀请，不属于要约，被上诉人不存在违反要约的情形，无需向上诉人支付违约金。2.被上诉人宣传的“温泉”对本案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定不是具有重大影响的因素。①房屋的价格除了受市场调节外，还主要与房屋使用性质、所在片区、地理位置、地理位置、建筑结构、建筑质量、开发商品牌和商誉等综合因素相关。就本案而言，涉案房屋所在项目属于海滨度假酒店公寓，项目所属片区为海滨旅游胜地惠东县双月湾，被上诉人销售的楼盘名称为“檀悦度假酒店公寓”。即，涉案房屋项目的核心价值在于“酒店式经营管理”“海滨度假”，主打酒店管理团队、酒店品牌许可以及海景，这才是购房者考虑是否购买海滨酒店式公寓以及房屋价格具有重大影响的因素。针对本案，按照日常的经验判断，打算在惠东港口双月湾购买酒店公寓的购房者主要考虑的、对其购房以及评估房屋价格具有重大影响的应当是房屋的地理位置、海滨景色、酒店管理团队、酒店品牌许可。②本案，根本没有证据证明是否存在“温泉”是上诉人考虑是否以合同约定价格购买涉案房屋的重大影响因素。上诉人是完全民事行为能力人，而购房属于重大价值的交易行为，其在购买房屋过程中，应具有更高的注意义务，对购买房屋的状况会更加谨慎判断，如果是否存在“温泉”是其是否愿意以合同约定价格购买涉案房屋的重大影响因素，那么上诉人在决定是否购买涉案房屋前就会以谨慎态度去核实涉案项目是否有温泉的相关审批资料、证件。但是，本案根本没有证据显示，上诉人在购买涉案房屋前，有要求被上诉人提供或向相关部门了解、查询相关温泉审批资料、证件。如果温泉是这么重要、关键，在合同没有对温泉进行任何明确约定的情况下，上诉人作为完全民事行为能力人就不可能签合同了。由此可证明，对上诉人而言，是否存在“温泉”并不是其考虑是否以合同约定价格购买涉案房屋的重大影响因素。3.本案被上诉人的广告和宣传资料不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。只有在“商品房出卖人没有明确商品房的销售广告和宣传资料是要约还是要约邀请”的情况下，才能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条来认定商品房的销售广告和宣传资料是属于要约邀请还是属于要约。根据《合同法》第十四条的规定，构成要约的意思表示须符合“（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。而本案中，被上诉人在所有的广告和宣传资料中均没有作出类似的表明、注明。相反，被上诉人发布的广告、宣传资料已明示了属于要约邀请，商品房买卖合同也约定了以政府最终审批的法律文件为准等，且《补充协议》第十五条第一款也约定了“上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束”。即，上诉人明确知道被上诉人的广告和宣传资料仅是要约邀请。三、上诉人收楼时已对房屋装修及室内设施等予以了认可，上诉人要求被上诉人补偿涉案房屋装修价值差价没有依据，一审法院判决驳回上诉人的该项诉讼请求有理有据。1.双方签订的商品房买卖合同第十三条约定“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；2出卖人可以同等品质的材料设备代替。”也就是说上诉人无权要求差价补偿。2.双方签订的《檀悦度假酒店公寓精装修交房协议》明确约定了装修交房标准，且约定“售楼处样板间、沙盘、楼书等宣传资料及媒体广告仅为示意之用，有关商品房的装饰装修及室内设施设备、家具、电器等与本交房标准不一致的，以本交房标准为准，未列明的内容均不属于交房标准”。交房时，上诉人签署的《房屋验收情况表》、《开发商交楼标准设施移交清单》确认：“以上室内设施已清点完毕，无缺漏破损并可使用，双方确认移交接受。”因此，上诉人已经对被上诉人所交付的房屋装修及室内设施等予以了确认并认可。四、上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第十一条不属于格式条款，是合同双方真实的意思表示，合法有效，上诉人主张无效没有依据。1.上诉人是完全民事行为能力人，其在购买涉案房屋之前已明确知道涉案酒店公寓的管理模式和合同条款，也清楚购房后会对其无权进行一定程度的限制，上诉人在签订合同时对该条款进行了充分了解后与被上诉人签订了《补充协议》，作出对其自有物权的处分，该条款系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规定的效力性强制性规定，是合法有效的约定，合同双方都应当遵守。2.惠东县市场监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》（惠东市场监管函[2017]18号）也认定：“经查阅相关委托经营协议合同，签订合同协议是经营者与服务业主以自愿为原则的自主民事行为，业主拒绝签订委托经营合同并不影响业主对其房屋所有权的全部权利，由此相关协议不属于霸王条款”。3.为实现整个楼盘的整体价值，被上诉人以及酒店管理公司对涉案楼盘进行品牌许可、管理团队、配套设施等巨额投入，大大提升了涉案房屋的价值。现上诉人欲“撕毁”委托经营条款，实则是恶意违约综上所述，上诉人的主张没有事实根据和法律依据。本案上诉人及其他部分业主提起的该系列案件诉讼的真正原因并不是因被上诉人违约导致其利益受损，其真实原因是上诉人及部分业主受到众多不法分子的怂恿希望利用被上诉人所提供酒店品牌、服务及配套设施，自行经营客房、在酒店里开店中店，在该行为遭到酒店制止后，上诉人及其他业主即通过各种手段向被上诉人施压、制造纠纷，希望以此撕毁双方合约，将被上诉人及酒店管理公司逼走。该行为完全违背了合同的诚实信用原则，如果真如其所愿，被上诉人及酒店管理公司无法继续经营管理涉案酒店项目，那么将会损害绝大多数业主的合法权益、导致绝大多数业主购买涉案项目房屋的目的无法实现，且会导致酒店几千名员工失业。上诉人长银公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第一判项，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋所在项目是否存在“温泉”对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，该认定事实不清、证据不足。1.是否存在“温泉”对本案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定不是具有重大影响的因素。①房屋的价格除了受市场调节外，还主要与房屋使用性质、所在片区、地理位置、地理位置、建筑结构、建筑质量、开发商品牌和商誉等综合因素相关。就本案而言，涉案房屋所在项目属于海滨度假酒店公寓，项目所属片区为海滨旅游胜地惠东县双月湾，上诉人销售的楼盘名称为“檀悦度假酒店公寓”。即，涉案房屋项目的核心价值在于“酒店式经营管理”、“海滨度假”，主打酒店管理团队、酒店品牌许可以及海景，这才是购房者考虑是否购买海滨酒店式公寓以及房屋价格具有重大影响的因素。②人民法院适用日常生活经验法则不应忽略地区差异化。针对本案，符合实际日常生活经验的是，提到惠东双月湾的度假酒店，人们的第一反应都会是夏天、大海、沙滩、阳光、海鲜，而不是冬天、温泉。相反，提到惠州龙门县的度假酒店，人们的第一反应才是冬天、温泉、热气腾腾，而不是夏天、大海、沙滩。同样，按照日常的经验判断，打算在惠东港口双月湾购买酒店公寓的购房者主要考虑的、对其购房以及评估房屋价格具有重大影响的应当是房屋的地理位置、海滨景色、酒店管理团队、酒店品牌许可，温泉不是海边买房子首要考虑的因素。一审法院不区分地区差异就简单、粗暴、盲目地以日常生活经验法则来认定是否存在“温泉”对本案商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，是错误。且一审法院仅依据“日常经验原则”来进行认定，说明该认定是主观的、缺乏法律依据的，在没有充足证据及法律依据的情况下，一审法院仅依自由裁量权对非买房决定因素的温泉去作出不利于上诉人的认定，该判决会在整个项目的2000多户业主以及惠东港口片区的所有酒店公寓中引起蝴蝶效应，这将不仅会给上诉人造成致命伤害，也会给惠东港口的地产业、旅游业造成巨大的不稳定因素。2.本案，根本没有证据证明是否存在“温泉”是被上诉人考虑是否以合同约定价格购买涉案房屋的重要因素。被上诉人是完全民事行为能力人，而购房属于重大价值的交易行为，其在购买房屋过程中，应具有更高的注意义务，对购买房屋的状况会更加谨慎判断，如果是否存在“温泉”是其是否愿意以合同约定价格购买涉案房屋的重要考虑因素，那么被上诉人在决定是否购买涉案房屋前就会以谨慎态度去核实涉案项目是否有温泉的相关审批资料、证件。但是，本案根本没有证据显示，被上诉人在购买涉案房屋前，有要求上诉人提供或向相关部门了解、查询相关温泉审批资料、证件。如果温泉是这么重要、关键，在合同没有对温泉进行任何明确约定的情况下，被上诉人作为完全民事行为能力人就不可能签合同了。或者应该说，相对于“温泉”而言，涉案房屋的其他价值对被上诉人更具吸引力，所以，在合同及补充协议没有对“温泉”进行明确约定的情况下，被上诉人仍然愿意签订合同购买涉案的房屋。由此证明，对被上诉人而言，是否存在“温泉”并不是其考虑是否以合同约定价格购买涉案房屋的重要因素。3.没有证据能够证明涉案项目不具有采矿权以及是否存在温泉给被上诉人造成了实际损失。涉案项目是酒店式公寓，上诉人在销售涉案房屋时，已与购房者约定，购房者购买涉案房屋后需委托檀悦豪生酒店资产管理有限公司统一经营管理，购房者获得相应收益。即被上诉人在购买涉案房屋前已明确知道涉案房屋的销售、管理以及投资收益模式。上诉人购买涉案房屋的主要目的依托酒店管理公司的经营管理从而分享相应收益。这三年多来，通过酒店的经营管理服务已为被上诉人赚取了收益。由此再次证明，是否存在温泉根本不是购房者考虑的重要因素，且也没有证据证明损害到被上诉人的利益。综上，一审法院认定是否存在“温泉”对本案商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响毫无事实根据，是错误的。二、本案上诉人的广告和宣传资料不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，一审法院认定上诉人违约，适用法律错误。只有在“商品房出卖人没有明确商品房的销售广告和宣传资料是要约还是要约邀请”的情况下，才能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条来认定商品房的销售广告和宣传资料是属于要约邀请还是属于要约。且根据《合同法》第十四条的规定，构成要约的意思表示须符合“（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。而本案中，上诉人在所有的广告和宣传资料中均没有作出类似的表明、注明。相反，上诉人发布的广告、宣传资料已明示了属于要约邀请，商品房买卖合同也约定了以政府最终审批的法律文件为准等，且《补充协议》第十五条第二款也约定了“上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束”。即，被上诉人明确知道上诉人的广告和宣传资料仅是要约邀请，而且上诉人与被上诉人签订的补充协议可以看出双方已对广告和宣传资料明确约定不构成要约，且如前所述是否存在“温泉”不是本案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定的重大影响因素。因此，本案上诉人的广告和宣传资料不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，上诉人在广告和宣传资料中关于“温泉”的表述，不构成要约，不应视为合同内容，即，无论是否存在温泉，上诉人均不构成违约，上诉人不应承担违约责任，一审法院认定上诉人应承担违约责任，适用法律错误。三、本案被上诉人及其他部分业主提起的该系列案件诉讼的真正原因并不是因上诉人违约导致其利益受损，其真实原因是被上诉人及部分业主受到众多不法分子的怂恿希望利用上诉人所提供酒店品牌、服务及配套设施，自行经营客房、在酒店里开店中店，在该行为遭到酒店制止后，被上诉人及其他业主即通过各种手段向上诉人施压、制造纠纷，希望以此撕毁双方合约，将上诉人及酒店管理公司逼走。该行为完全违背了合同的诚实信用原则，如果真如其所愿，上诉人及酒店管理公司无法继续经营管理涉案酒店项目，那么将会损害绝大多数业主的合法权益、导致绝大多数业主购买涉案项目房屋的目的无法实现，且会导致酒店几千名员工失业。综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。长银公司补充事实和理由：一审法院以上诉人不具有采矿权为由，从而作出上诉人采掘地下水并对外宣传该地下水为“温泉”属于虚假宣传的认定，简单粗暴，逻辑荒谬，没有事实和法律依据。一、不具有采矿权不等于没有温泉，不具有采矿许可证而开采的地下水不等于不是温泉水。“采矿权”即采矿许可证，仅仅是我国法律对于矿产资源管理的一种行政许可的方式和手段，并不是对“温泉”的定义、定性。事实上，我国法律及法规对“温泉”的定义及标准至今仍未有明文规定。一审法院将采矿权与温泉等同，属于认定事实错误，就如同“没有准生证的新生儿就不是人”一样，极其荒谬，毫无事实和法律依据。二、在上诉人以“温泉”对涉案项目楼盘进行宣传以及向被上诉人销售涉案房屋时，我国仅有一部2011年6月1日起正式实施的首部全国性的温泉行业标准《中国温泉行业标准》（2011年5月通过国家旅游局批准，行业标准编号：LB/T016-2011，全称为《温泉企业服务质量等级划分与评定》），对温泉、温泉企业、温泉服务进行了明确的规定，而根据该行业标准的规定，上诉人通过钻井而引入温泉池的具有一定温度且含有矿物质、微量元素的地下水属于广义的温泉，上诉人以“温泉”对外宣传不属于虚假宣传。根据上述《中国温泉行业标准》第3.3款“温泉企业”是指：利用温泉资源，并具备相适合的设施设备和环境条件，以温泉服务为主，并提供健康理疗、住宿、餐饮、会务、休闲、度假等相应服务的经济组织。包括温泉酒店、会所、度假村、疗养院、洗浴中心、温泉旅游小镇、温泉旅游度假区、温泉城等各类温泉企业。第3.4款“温泉服务”是指：以温泉（含地热蒸气、矿物泥或冷泉）为载体，以沐浴、泡汤和健康理疗为主，提供参与、体验和感悟温泉养生文化的相关产品，达到休闲、疗养及度假等目的的服务。即广义的温泉包含了地热蒸汽、矿物泥或冷泉。而根据该行业标准第3.2“冷泉”的规定：冷泉是从地下自然涌出或人工钻井取得且水温综上，上诉人通过钻井将具有一定温度且含有矿物质、微量元素的水引入温泉池，并以“温泉”进行宣传，非但没有违反法律、法规的规定，反而是符合中国旅游局发布的行业标准的，即上诉人以“温泉”进行宣传的行为不属于虚假宣传。一审法院认定上诉人虚假宣传没有事实和法律依据，请求二审法院依法查明事实，依法予以改判。杨益群答辩称：一、涉案楼盘的有关“温泉”的虚假宣传属于合同要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第三条的规定；“温泉”属于房屋的相关设施，原审被告关于“温泉”的虚假宣传构成合同要约；原审法院根据惠东县有关政府部门关于涉案楼盘没有采矿权的回复，因此认定原审被告对外宣传涉案楼盘的温泉设施为典型的虚假宣传，这一事实认定清楚，适用法律准确。但答辩人认为：原审判决对原审被告虚假宣传的事实认定是片面的。惠东县市场监督管理局经过全面深入的调查后，认定长银公司构成虚假宣传的事实有两方面（详见处罚决定书），并据此作出行政处罚决定书；以原审判决与惠东县市场监督管理局对比，原审判决仅仅认定了长银公司诸多虚假宣传事实中的一点（温泉），因此原审判决对长银公司发布的虚假宣传广告的事实认定是片面的，这对业主是不公平的，也不能体现判决的公正。二、关于涉案房屋的装修标准。1.精装修样板房为合同要约。根据建设部《商品房销售管理办法》第三十一条的规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房时，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”和（2002）190号《商品住宅装修一次到位实施细则》2.2.3的规定：“居室装修质量首先应表现在样板间上，样板间应当真实地反映装修档次和装修施工质量，交付给购房者的装修质量，不应低于样板间的装修质量。”因此样板间为装修质量的衡量标准。精装修商品房是2010年后在房地产市场上大量出现的商品房销售品种，精装修商品房的交付以装修样板房为标准是精装修商品房的交易惯例。有购买精装修样板房意愿的买受人，是在参观样板房的装修标准及室内设施后，并对样板房的装修质量感到满意后，才与出卖方签订商品房买卖合同，因精装修样板房是向所有有购房意愿的人开放，因此精装修样板房属于商品房销售的实物广告。由于涉案楼盘的精装修商品房的样板房装修涉及房屋内部设施，因此为合同要约。2.盛亚娟证据的关联性。为证明涉案房屋的装修标准，答辩人提供了原审被告向盛亚娟开具的证明涉案房屋的装修标准为每平方米3000元的证据，原审被告以盛亚娟为案外人提出异议。由于群体性案件中每个个案的诉求主张、事实与理由、证据具有同一性，一案的证据能够印证群体性案件中的其他案件所主张的事实，而本案属于涉案楼盘群体性案件中的一个，因此该份证据与本案的关联性是不能否认的。三、关于格式条款。根据我国的民法、合同法的规定，有完全民事行为能力人才能签订合法有效的合同，或限制民事行为能力人订立的合同，须经法定代理人追认后有效，这是合同有效的前提！按照原判的逻辑，只要合同双方当事人具有完全民事行为能力，既使格式条款存在严重违反公平的情形，那么合同法的第四十条、四十一条关于格式条款的规定也不能适用。既然如此，那么合同法为何还要在第四十条、四十一条作出无效格式条款的规定呢？原判显而易见在此悖离了合同法关于格式条款的立法原意。四、关于裁判标准。在原审法院审理的不同涉案楼盘的同类型案件中，原审法院存在判决标准不一致的情形，如惠东县人民法院稔山法庭在审理稔山镇富力湾楼盘业主们以虚假宣传为由起诉开发商的群体性案件中的判决赔偿比例是5%（案件现在贵院二审）；而在惠州其他地方，如惠阳大亚湾、淡水，判决赔偿的标准有8%，也有10%（有些已形成生效判决）；同一地区法院作出的判决，应当保持判决标准的一致性，以体现法律的公正公平，因此本案原判判决2%的赔偿比例有失公平。2000年至2005年间，深圳市是商品房买卖合同纠纷的高发期，后经过大量的诉讼后，人民法院充分保护了业主们的合法的财产权益，遏制了开发商肆意侵犯业主合法利益的行为，通过法律规范了开发商的房地产开发销售行为，这也是深圳市现在一手房买卖合同纠纷很少的根本原因。近年来，惠州商品房买卖合同纠纷的案件比较多，我们也恳切的希望贵院通过审判，用法律规范房地产开发商的经营行为，规范惠州的房地产开发市场。综上，答辩人请求二审法院驳回原审被告的上诉，支持答辩人的上诉请求。原告杨益群向本院提出诉讼请求：1.被告支付违反要约的违约金172000元；2.变更商品房买卖合同第十六条，被告补偿涉案房屋装修价值差价95040元；3.双方签订的《补充协议》第十一条无效；4.被告承担本案受理费和评估费。在诉讼过程中，原告放弃了第二项诉讼请求中关于变更合同条款的部分。一审法院查明事实：1.原告杨益群（买受人）与被告惠东县长银房地产开发有限公司（出卖人）于2015年8月12日签订了商品房买卖合同及相关附件，该商品房买卖合同于2015年10月12日在惠东县房产交易所备案。商品房买卖合同约定被告将其开发建设的惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓5栋1层14号房出售给原告，商品房用途为公寓式住宅，约定房屋交付日期为2016年12月30日前，房屋总价款为860000元，合同第七条式及期限约定付款方式为分期付款，买受人在签合同时已付定金50000元，首期房价款人民币430000元应当于前支付2015年8月6日前支付余下房款人民币买受人应当在2016年8月6日前分三期支付该商品房全部价款。第十六条约定：“（三）装饰装修及设备标准该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列（1）、（3）方式处理：（1）及时更换、修理；……（3）出卖人可以同等品质的材料设备代替……具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。”第二十八条约定：“对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”第二十九条约定：“本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。本合同及附件共64页，一式4份，其中出卖人2份，买受人1份，房产管理局1份。合同附件与本合同具有同等法律效力。”附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定、檀悦度假酒店公寓精装修交房协议对涉案房屋的装修标准进行了约定。商品房买卖合同附件十一补充协议约定：“买卖双方经协商一致，订立如下条款，作为对商品房买卖合同（以下简称本合同）的补充，买受人确认，出卖人在签订本合同及本补充协议书、相关附件前，已就所有条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。”补充协议第十一条约定：“为维护本项目的高端形象，保障广大业主的人身财物安全，买受人如委托出租，则必须将房屋委托给檀悦豪生酒店资产管理有限公司统一对外经营。”补充协议第十四条约定：“出卖人就本房地产项目下列现状向买受人做如下告知，（一）本项目后续工程施工可能会有噪音及生活影响，买受人理解并承诺最大程度的容忍。（二）重要提示，⑴本项目在各销售中心及销售资料中公布的总平面图及售楼模型为规划方案，该方案和经济技术指标仅供参考，项目总平面图以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意，具体内容以政府规划部门最终审批的规划方案为准，在履行法律规定程序后，该规划可能发生局部调整；⑵本项目部分户型因外立面、楼体结构、设计风格及平面设计不同，相同户型会有局部细节差异，最终以买卖双方签订的商品房买卖合同为准；⑶因建筑结构不同，电梯厅及其它公共部位可能存在面积、布局和装修效果差别，以交付时的现状为准；⑷项目在售价中已经充分考虑了以上各项不利因素可能对居住造成的影响；⑸本项目因宗地平面限制及户型布置等因素，房屋采光、通风、日照等要素各有不同，房屋销售价格已综合考虑以上因素的影响；⑹公寓未设计使用燃气，房屋内不设置燃气接口；⑺买受人知悉并确认由于条件限制出卖人难以穷举本项目红线内外所有现状，买受人确认购买前已仔细比较并慎重决策后方签署本合同及其补充约定，买受人确认以上告知均属现状，若发生变更，出卖人无义务另行告知；⑻本项目红线外非出卖人规划开发范围，因此，因各种原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关。”补充协议第十五条约定：“广告和宣传资料，⑴买卖双方的权利义务以合同和本协议为准。出卖人在售楼书、宣传资料、广告、模型和在交易过程中口头表述的信息，除非满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的条件，否则不视为要约，不构成合同内容，双方均不受其约束。若上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束。⑵出卖人所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在本合同中已作另外约定的，买受人知悉并同意以本合同约定为准。⑶出卖人在项目现场展示的样板间、临时搭建的构筑物、装饰物、摆放物、销售模型、道路等均不构成要约或者合同内容，双方不受其约束。”补充协议第十六条约定：“出卖人承诺买受人可尊享檀悦系列度假酒店优惠入住权益，免费使用游泳池、健身房、太极房、瑜伽房、影剧院配套服务。”2.原告主张因被告虚假宣传而签订了涉案商品房买卖合同，并主张被告虚假宣传涉案楼盘为六星级酒店公寓、由美国温德姆·豪生酒店集团经营管理且有RCI全球度假交换平台、有28个富铁温泉池、50个六星级的度假配套设施等，原告提交了售楼宣传广告和宣传资料、相关部门复函、光盘等证据予以证明。⑴宣传广告和宣传资料、视频，主要的宣传内容包括，①涉案房产拥有六万平米巴厘园林及多个温泉池，②涉案楼盘属于全球第一的温德姆·豪生集团经营管理，有RCI全球度假交换平台，③涉案楼盘“近50个6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”“惠州双月湾檀悦豪生温泉度假酒店项目系华南首家6星级温泉度假酒店”，⑵惠东县国土资源局复函。惠东县国土资源局于2017年3月10日向惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会出具关于港口委员会请求调处檀悦酒店个别业主提出相关诉求的复函，记载“关于檀悦酒店温泉水开采许可的问题，经查现该区域未设立采矿权”。⑶惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会回复意见。惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会于2017年3月16日向案外人郑某、阎某等九名业主代表出具关于第二阶段调处檀悦酒店业主诉求的回复意见，记载“关于檀悦酒店温泉水开采许可问题。经查，该区域未设立采矿权”。⑷惠州东部供水有限公司复函。惠州东部供水有限公司于2017年3月7日向惠东县港口滨海度假区管理委员会出具关于檀悦酒店个别业主质疑自来水水质问题调查的复函，记载“经过我司实地调查了解，檀悦酒店主要使用水源是自打的水井和港尾水源，其水源没有经我司供水管道供水”。⑸惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会回复意见。惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会于2017年3月30日向案外人郑某、阎某等九名业主代表出具关于第三阶段调处檀悦酒店业主诉求的回复意见，记载“经过惠州东部供水有限公司实地调查了解，檀悦酒店主要使用水源是自打的水井和港尾水库水源，其水源没有经惠州东部供水有限公司供水管道供水”。被告对原告提交的以上证据真实性予以确认，对原告主张的事实不予认可，辩称被告制作发布的广告、宣传资料等均为要约邀请而非要约，其中六星级系被告对涉案楼盘项目的自我界定，涉案楼盘由温德姆酒店集团旗下的豪生品牌经营管理，被告开采地下泉水供应到温泉池并称之为温泉。3.原告主张被告存在虚假宣传行为，申请本院调查取证。本院依法向惠东县房产管理局调取了被告在房管局存档的惠东县长银房地产开发有限公司拟发布的广告样式。被告在惠东县房产管理局存档的广告样式记载的宣传内容与原告提交的宣传资料基本一致，主要内容为①涉案房产拥有六万平米巴厘园林及多个温泉池，②涉案楼盘属于全球第一的温德姆·豪生集团经营管理，有RCI全球度假交换平台，③涉案楼盘有近50个六星级的酒店配套设施，广告宣传语中多次出现“六星级”“六星檀悦豪生温泉度假酒店”字样。4.原告主张被告应补偿涉案房屋的装修差价，并提交了原、被告签订的檀悦度假酒店公寓精装修交房协议及被告与案外人盛亚娟签订的檀悦度假酒店公寓精装修交房协议补充条款予以证明，⑴檀悦度假酒店公寓精装修交房协议，该协议对装修标准进行了约定；⑵檀悦度假酒店公寓精装修交房协议补充条款，该补充条款约定“出卖人承诺现有的两房一厅79.98㎡样板房的装修标准，每平方米不低于人民币3000元整”。被告对檀悦度假酒店公寓精装修交房协议真实性予以确认，辩称商品房买卖合同约定原告可要求被告以同等品质的此类设备代替而非差价补偿，且交房协议明确约定装修交房标准以涉案房屋交房标准为准；被告对补充条款的关联性不予认可，辩称与本案无关。5.原告主张被告应补偿涉案房屋装修差价，申请本院调查取证。本院在（××）××中依法向××县房产管理局调取了被告在房管局存档的双月湾檀悦度假酒店公寓建设工程施工协议，该协议由被告与案外人惠阳建筑工程总公司于2013年4月15日签订，合同约定工程造价为16000万元，该协议未对涉案楼盘装修价款进行具体约定。6.被告主张涉案楼盘是温德姆集团旗下管理酒店，并提交了（2018）粤惠惠州第2176号公证书、惠东县市场监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》、上海豪生酒店管理有限公司出具的证明、英文版信件、中文版信件、上海豪生酒店管理有限公司的企业信用信息公示报告予以证明。⑴（2018）粤惠惠州第2176号公证书。该公证书主要内容为从温德姆酒店集团网站中能够找到惠州双月湾檀悦豪生温泉度假酒店的宣传介绍网页，以此证明涉案楼盘是温德姆酒店集团旗下品牌。原告对该证据形式上的合法性予以确认，对其真实性及关联性不予确认。⑵惠东县市场监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》。惠东县市场监督管理局于2017年3月8日向港口管委会出具复函，该复函记载“据了解，RCI隶属温德姆集团旗下，是一家美国分时度假交换公司，檀悦集团已与RCI集团建立了战略合作关系并缴纳了加盟费，凡是购买檀悦豪生酒店公寓业主，即可享受RCI会员资格，业主入伙后，通过申请，缴纳一定会员使用费及交换手续费，即可享受RCI度假交换权益。目前檀悦酒店项目有业主约2200户，到目前为止只有10户左右加入了RCI成为其会员，不存在强制入会的情况。经现场检查，现场未发现惠东县长银房地产开发有限公司有承诺免费加入RCI度假平台的宣传广告，相关投诉不成立。”原告对该证据真实性不予确认，认为惠东县市场监督管理局不能就本案事实进行定性。⑶上海豪生酒店管理有限公司出具的证明。该证明载“兹证明惠州双月湾檀悦豪生温泉度假酒店（位于广东省××市××县港口××村）是经由特许方上海豪生酒店管理有限公司授权特许经营的酒店，豪生品牌是温德姆酒店集团旗下品牌。”该证明落款为上海豪生酒店管理有限公司并盖有该公司公章。原告对该证据三性均不予认可。⑷上海豪生酒店管理有限公司出具的英文版信件、中文版信件。该信件记载“……温德姆国际酒店集团已经与一家注册在开曼群岛的国际特许服务公司于1998年10月8日达成了《主被许可人商标许可协议》，根据该协议，FSI或其全资子公司上海豪生酒店管理有限公司成为豪生品牌在中华人民共和国的主被许可人。根据该MLA，主被许可人有权在中华人民共和国发展豪生品牌，并被授权与其客户（作为次被许可人）签订有关协议（包括商标许可协议）”。原告对该证据三性均不予认可。⑸上海豪生酒店管理有限公司的企业信用信息公示报告。该报告记载上海豪生酒店管理有限公司经营范围为酒店管理及咨询，以特许经营方式从事酒店管理活动（豪生、豪廷品牌），企业管理咨询、物业管理，建筑装饰建设工程专项设计。原告对该证据三性均不予认可。7.被告主张原告已对被告交付的房屋装修及室内设施等予以确认，无权再主张装修差价，并提交《5号楼标间房屋验收情况表》、《五号楼A3户型二房二厅一卫》。原告对该证据真实性无异议，证明内容有异议。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，1.被告是否存在虚假宣传行为及是否应承担违约责任的问题；2.被告是否应补偿涉案房屋装修差价的问题；3.原、被告双方签订的补充协议第十一条是否有效的问题。关于第一个焦点，分述如下，⑴关于六星级酒店公寓问题。结合原告提交的证据，被告对外宣传为“近50个6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”“惠州双月湾檀悦豪生温泉度假酒店项目系华南首家6星级温泉度假酒店”等宣传标语，该宣传标语并不足以证明被告宣传了涉案楼盘为传统意义上的“六星级酒店”，该宣传侧重的系设施、服务的一种主观感受，原告主张被告进行了虚假宣传该事实并请求被告支付违约金，理据不足，本院不予支持。⑵关于美国温德姆?豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台问题。对RCI度假交换问题，被告已举证证明涉案楼盘的业主缴纳一定会员使用费及交换手续费即可享受RCI度假交换权益，原告该主张没有事实依据；关于经营管理问题，结合现有证据，被告已举证证明涉案房屋管理公司获得了上海豪生酒店管理有限公司的特许经营权，且豪生品牌系温德姆酒店集团旗下品牌，被告宣传涉案房屋由美国温德姆?豪生酒店集团提供管理，而“集团”的含义较为宽泛，原告主张被告虚假宣传该事实并请求被告支付违约金，理据不足，本院不予支持。⑶关于温泉问题。结合现有证据，被告不具有采矿权，被告采掘地下水并对外宣传该地下水为“温泉”，属典型的虚假宣传，因被告宣传的温泉在商品房开发规划范围红线内，且结合现有证据及日常生活经验法则，是否存在温泉对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”原告请求被告支付违反要约的违约金，本院予以支持，关于违约金数额，本院结合日常生活经验法则，酌定以总房价款的2%计为17200元。关于第二个焦点，原告与被告签订的商品房买卖第十六条约定：“（三）装饰装修及设备标准该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列（1）、（3）方式处理：（1）及时更换、修理；……（3）出卖人可以同等品质的材料设备代替……具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。”原告请求被告补偿装修差价，不符合合同的约定，本院不予支持。关于第三个焦点，从现有证据看，原告在购买房屋之前已明确知道该酒店公寓的管理模式和合同条款，也清楚购房后会对其物权进行一定程度的限制，作为完全民事行为能力人，原告签订合同时对该条款进行充分了解后作出对其自有期待物权的处分，该条款系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，双方理应遵守，原告请求确认该条款无效，理据不足，本院不予支持；另，若当事人在履行涉案房屋委托经营管理事宜过程中发生争议，当事人可就委托经营管理事宜另循法律途径解决。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决如下：一、被告惠东县长银房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10天内支付违约金17200元给原告杨益群；二、驳回原告杨益群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5306元，由原告杨益群负担5076元，被告惠东县长银房地产开发有限公司负担230元。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：一、长银公司是否存在虚假宣传行为及是否应承担违约责任的问题；二、双方签订的补充协议第十一条关于专属委托管理是否有效的问题；三、长银公司是否应补偿涉案房屋装修差价的问题。关于第一个争议焦点，长银公司是否存在虚假宣传的问题。长银公司主张其发布的广告属于要约邀请，其发布的广告内容并不构成要约，不构成违约。对于涉争“近50个6星级的度假配套设施”、“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”“美国温德姆?豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台”“六星檀悦豪生温泉度假酒店”宣传条款能否视为要约之问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被上诉人在宣传资料上明确载明近50个6星级的度假配套设施”、“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”“美国温德姆?豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台”“六星檀悦豪生温泉度假酒店”，该宣传具体确定，且对买卖合同的订立和房屋价格的确定具有重大影响，应视为合同内容。长银公司主张其发布的广告属于要约邀请于法无据，本院不予支持。长银公司的以上宣传内容构成要约的情况下，其是否未能实现以上合同内容从而构成虚假宣传的问题，原审法院对以上宣传内容中的六星级酒店公寓、美国温德姆?豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台的合理性及客观性进行了详细的阐述，本院认可原审法院对该部分事实的分析认定及对法律法规的理解适用。至于原审法院以长银公司不具有采矿权为由，其采掘地下水不属于“温泉”的认定，本院对此不予认可。理由如下：是否取得采矿权与采掘的地下水是否为“温泉”并未有任何关联，判定长银公司提供的是否为“温泉”，应按照国家相关行业标准所定义的“温泉”属性，从而得出客观的评判结果。根据2011年6月1日正式实施的《中国温泉行业标准》中对“温泉”的定义：从地下自然涌出或人工钻井取得且水温≧25℃，并含有对人体健康有益的微量元素的矿水。本案中，在各买受人未能提交证据证明长银公司通过钻井引入温泉池的地下水不符合《中国温泉行业标准》中对“温泉”的具有一定温度且含有矿物质、微量元素定义的情况下，尚不能认定长银公司对外宣传其提供温泉服务构成虚假宣传。至于长银公司是否违反了相关的行政规定挖掘地下水资源，与其提供的温泉服务分属不同的法律关系，本案对此不作评述。关于小业主提交的《行政处罚决定书》拟证明长银公司虚假宣传的问题。首先，该份《行政处罚决定书》已被惠东县政府依法撤销，该份决定书不产生相应的法律效力。其次，即使长银公司在售楼广告、宣传资料中所述内容经市场监督管理部门认定属于欺骗、误导消费者的虚假广告并作出相应行政处罚的，不必然导致长银公司需承担民事违约责任，开发商需承担违约责任的情形仍需按照双方签订的《商品房销售合同》所约定的合同条款予以认定。综合以上分析，在目前证据条件下尚不能认定长银公司存在虚假宣传的事实；此外，即便出卖人为提升物业美誉度所作的宣传广告涉及违反《中华人民共和国广告法》，也应当由相关行政管理部门依据广告法的规定对其进行行政处罚。买受人就该宣传事项要求出卖人承担赔偿责任的，应根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，就自己所遭受的损失进行举证。本案中，每一购买者没有提出充分的证明因长银公司何种具体的宣传导致了多大影响的证据，缺乏对购买者可能存在损失的定量化处理的事实依据。原审法院关于虚假宣传问题的认定与处理不当，本院予以纠正。至于是否存在部分的瑕疵管理经营，导致双方的矛盾升级，长银公司应对此进行反思，做好与小业主的沟通协调工作，努力创造一个和谐的度假环境，维护好那一片海的宁静。关于第二个争议焦点，双方签订的补充协议第十一条关于专属委托管理是否有效的问题。小业主主张该条款为格式条款，排除及限制了其作为所有权人的租赁权，应为无效条款。本院认为，涉案房屋在出售时便不同于一般的自住房屋，而是带有经营性质管理模式的酒店，各位业主在购买涉案房屋亦是认同该交易模式，即小主在签订商品房买卖合同时便已明确知晓该条款约定内容，不属于未经双方充分协商后形成的格式条款。该条款确保了涉案房屋对外经营管理的统一性，确保了全部业主的共同权益。如按各个业主所主张的，所有权人可以任意委托经营管理，涉案度假酒店的经营模式被破坏，其他恪守合同义务的所有权人必将遭受重大损失，亦违背了民法所倡导的诚实信用原则。综上，双方签订的补充协议第十一条系双方真实意思表示，不违反相应的法律规定，合法有效，双方均应恪守。关于第三个争议焦点，长银公司是否应补偿涉案房屋装修差价的问题。经查，小业主主张长银公司应补偿涉案房屋装修差价的依据是案外人盛亚娟（未起诉的业主）与长银公司签订的《檀悦度假酒店公寓精装修交房协议》中明确约定了不低于3000元/平方的装修标准，从而推定涉案房屋的装修标准为3000元/平方，故各业主向一审及二审法院提出装修造价鉴定申请，要求长银公司依据鉴定结论补偿装修差价。对此本院认为，各位业主的以上主张没有事实和法律依据，本院难以支持。理由如下：本案起诉的小业主均承认其与长银公司签订的《檀悦度假酒店公寓精装修交房协议》中并未约定具体的装修价值，仅仅约定了装修交房标准。那么案外人盛亚娟的合同能否作为认定涉案楼盘所有房屋的装修标准？根据合同的相对性原则，对于涉案楼盘的装修标准或者具体的装修价值，是购房人与开发商在订立商品房销售合同时双方磋商的具体事宜，尤其是对于装修标准这种个人主观喜好较重的条款，不排除案外人盛亚娟对此协议条款进行了单独的协商并得到了长银公司的装修价值承诺，该承诺的建立具有特定性，不具有广泛性。况且，各位业主与长银公司对装修标准亦是有相关合同条款予以确认的，即长银公司在与本案的业主对装修标准的协商中均是按照合同约定的以实际交付的标准为最终装修标准，该约定并未违反相关的法律规定，且业主在收房时亦对装修房屋的标准进行了确认。现业主用案外人的合同推翻其与长银公司建立的合同关系，并申请对涉案房屋进行装修造价鉴定的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。长银公司已按照合同约定交付了涉案房屋，业主要求长银公司补偿涉案房屋装修差价的主张本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉有理部分，本院予以支持。无理部分，本院予以驳回。原审尽管查明的事实清楚，但实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠东县人民法院（2018）粤1323民初1518号民事判决；二、驳回原审原告杨益群的全部诉讼请求。本案一审案件受理费5306元由上诉人杨益群负担。二审案件受理费5306元由上诉人惠东县长银房地产开发有限公司负担230元，上诉人杨益群负担5076元。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  曾求凡审判员  刘天贞二〇一九年七月二十五日法官助理吴芝仪书记员朱迪妮附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。