山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终2367号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈强，男，1983年6月29日出生，汉族，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：能宗朋，泗水正源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京朗华恒信科技开发有限公司，住所地北京市海淀区香山路******，统一社会信用代码91110108667501073P。法定代表人：杨帆，执行董事。委托诉讼代理人：陈浩，国浩律师（青岛）事务所律师。上诉人陈强因与被上诉人北京朗华恒信科技开发有限公司（以下简称朗华恒信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泗水县人民法院（2018）鲁0831民初2435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陈强上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，改判朗华恒信公司赔偿陈强装修损失149023元，陈强支付朗华恒信公司2018年7月1日至11月19日的租赁费14913.11元；2.一、二审诉讼费用由朗华恒信公司承担。事实和理由：（一）朗华恒信公司将案涉房屋出卖给案外人，系其收回房屋解除租赁合同的原因，按照双方签订的租赁合同第十条的约定，朗华恒信公司应给予陈强装修损失的补偿。经法院委托评估机构评估，陈强对案涉房屋装修的现值为149023元，对于该损失，朗华恒信公司应按约定给予赔偿。（二）一审法院以双方协商解除租赁合同，陈强同意以不交纳2018年6月30日之前的租赁费作为不再要求装修赔偿的对价为由，判决朗华恒信公司不再支付上述装修赔偿，是错误的。陈强没有协商同意放弃解除合同时的装修补偿的要求，这仅是朗华恒信公司一方的意思表示。（三）一审法院认定2018年7月1日至11也19日的租赁费为29812.47元，不当。按照双方租赁合同第四条的约定，2018年-2019年度的租赁费实际租金为每平方米每天0.355元，以此计算2018年7也1日至11月19日的租赁费应为14913.11元。朗华恒信公司辩称，（一）朗华恒信公司不存在违约行为，不应赔偿陈强装修损失。租赁合同解除的原因系陈强仅支付第一年租金后，再没有支付过租金，按照合同约定逾期支付30日以上，朗华恒信公司有权解除合同且不承担任何赔偿责任。案涉房屋仍为朗华恒信公司所有，陈强所称将房屋出卖给案外人与事实不符。（二）根据《租赁合同》第十条的约定，装修的折旧期为一年，无论什么原因解除租赁合同，陈强的装修已过折旧期，朗华恒信公司不应赔偿装修损失。（三）根据《租赁合同》第四条的约定，租赁费为每平方米每天0.71元，一审法院参照租金标准判令陈强承担房屋占有使用费是正确的。陈强向一审法院起诉请求：1.判令朗华恒信公司支付陈强违约金9583.25元；2.判令朗华恒信公司赔偿陈强装修补偿211433.16元；3.诉讼费由朗华恒信公司承担。朗华恒信公司向一审法院提出反诉请求：1.判令陈强立即返还未予泗水县海情圣地51号商业网点42号房一、二层房屋；2.判令陈强支付房租36683元（2017年4月5日至2018年4月4日房租25556元，2018年4月5日至2018年7月19日房租11127元）、支付逾期交还房屋占用费25823元（自2018年7月20日起，暂计至2018年11月19日），3.判令陈强支付逾期付款违约金18157.36元；4.判令陈强支付垫付的物业费2341.9元；5.反诉费由陈强承担。一审法院认定事实：朗华恒信公司系泗水县海情圣地51号商业网点42号房1.2层业主。2016年4月4日朗华恒信公司与陈强签订房屋租赁合同，将泗水县海情圣地51号商业网点42号商铺租赁给陈强作为互联网办公使用。合同约定租赁期限5年，自2016年4月4日至2021年4月4日。租金每一年支付一次，先付后用，第二次支付租金时间为本合同履行1年期满的30日前，第一年租金为12778元，第二年租金为25556元，第三年为38333元，第四年为76666.67元，第五年为76666.67元。合同第3.3约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同、收回房屋：（4）乙方拖欠租金累计达30天的（首期租金除外）。第8.2约定：退租时，甲方对乙方进行的装修不予任何补偿，如装修对该房屋造成损害，则甲方有权要求乙方给予赔偿。房屋租赁合同签订后，朗华恒信公司将房屋交付给陈强，并由陈强进行装修。陈强交付了2016年4月4日至2017年4月4日租金。2018年7月9日，朗华恒信公司向陈强发出解约函，以陈强未按合同约定于2018年3月5日前支付第三年租金，构成违约为由，解除与陈强之间的房屋租赁合同，并要求交还房屋。陈强于2018年7月19日签收上述解约函。现房屋仍由陈强使用。朗华恒信公司垫付2018年5月1日至2018年11月19日物业费计2341.9元。2019年2月12日济宁圣诚价格评估有限公司出具济圣价评字（2019）第0205号价格评估报告书，经核算陈强租赁朗华恒信科技公司营业房屋装修现有价值为149023元。陈强支付评估费5000元。陈强提供谢彬与朗华恒信公司泗水负责人邱经理的录音一份，主张2017年陈强缴纳2017年租金时，朗华恒信公司提出涉案房屋已出售，不再继续租赁，不再收取后续租赁费用。该录音内容显示：邱经理主张与陈强商量好了，将涉案房屋出售他人，与陈强解除租赁合同，由陈强免费使用一年，后来又让免费使用至6月底，作为补偿，到期后陈强搬出房屋，交还给朗华恒信公司，因到期后陈强拒不搬出，才向陈强下的解约函。一审法院认为，陈强、朗华恒信公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，对该租赁合同的效力，该院依法予以认定。双方合同约定租赁期限为5年，房屋先交付后使用，陈强在交纳了2016年4月4日至2017年4月4日租金后至今一直未再交纳房屋租金，根据陈强提供的与朗华恒信公司邱经理的录音显示2017年原、朗华恒信公司对解除房屋租赁合同进行了协商，双方同意解除，并由陈强使用房屋至2018年6月30日，该期间陈强不交付租金，到期后，陈强无偿搬出房屋；2018年7月9日朗华恒信公司制作《解约函》要求陈强交纳2018年4月5日至2019年4月4日的房屋租金，未催交2017年4月5日至2018年4月4日房屋租金。综合上述情况，可以认定双方于2017年协商一致解除房屋租赁合同，并由陈强继续使用至2018年6月30日。现该期限已至，陈强应按照双方约定搬出房屋，交还给朗华恒信公司。陈强要求朗华恒信公司赔偿装修损失，根据双方协商，陈强使用房屋至2018年6月30日作为其损失补偿，因此朗华恒信对于陈强装修的损失不再赔偿。因房屋租赁合同系双方协商解除，对于陈强关于违约金的请求，该院不予支持。朗华恒信公司要求陈强支付2017年4月5日至2018年11月19日房租及房屋占用费问题，根据双方协商，陈强可无偿使用房屋至2018年6月30日，因此对于2018年6月30日之前的房屋租金，陈强不需支付。对于2018年7月1日至2018年11月19日之间房屋占用损失，陈强应依法支付，房屋占用损失参照双方合同约定房屋租金计算，每天租金每平方米0.71元，乘以房屋面积295.7平方米，乘以142天，共计29812.47元。朗华恒信公司要求陈强支付违约金，因房屋租赁合同系双方协商解除，对朗华恒信公司关于违约金的诉讼请求，该院不予支持。物业费2314.9元系朗华恒信公司垫付，陈强应依法予以支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、驳回原告陈强的诉讼请求；二、反诉被告陈强于本判决生效后十日内将位于泗水县海情圣地51号商业网点42号房1.2层房屋返还反诉原告北京朗华恒信科技开发有限公司；三、反诉被告陈强赔偿反诉原告北京朗华恒信科技开发有限公司损失32127.37元，限于本判决生效后十日内付清；四、驳回反诉原告北京朗华恒信科技开发有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4616元，由原告陈强负担。反诉费1876元，由北京朗华恒信科技开发有限公司负担1273元，由陈强负担603元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审中争议的事实，本院认定如下：双方租赁合同第四条约定：租金及支付方式4.1第一年实收年租金12778元，第二年实收年租金25556元，第三年实收年租金38333元，第四年实收年租金76666.67元，第五年实收年租金76666.67元。第十条约定：违约责任┄┄10.5甲方对乙方进行的装修在扣除相应折旧后（折旧期为1年）给予补偿。本院认为，本案争议的焦点问题为：（一）朗华恒信公司是否应赔偿陈强房屋装修损失，（二）陈强应支付的房屋使用费数额。关于焦点问题一，本院认为，首先，陈强一审提交的录音能够证明朗华恒信公司曾和陈强协商解除租赁合同，双方同意房屋由陈强免费使用房屋一年，朗华恒信公司对陈强的装修损失不予补偿；事实上，陈强也未交纳第二年度的房屋租金。其次，双方在合同中约定的装修折旧期为一年，而事实上陈强已使用该房屋两年有余。故陈强要求朗华恒信公司赔偿装修损失的诉讼请求，依法不能得到支持。关于焦点问题二，本院认为，虽然双方约定租金单价为0.71元/平方米/天，但合同同时约定第三年实收六个月的租金，实收年租金38333元，即实收租金标准为0.355元/平方米/天，故应按照合同约定的实收租金标准计算2018年7月1日至11月19日的房屋使用费，即陈强应支付2018年7月1日至11月19日房屋使用费14913.11元。综上所述，陈强关于房屋使用费应为14913.11元上诉请求成立，本院予以支持。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省泗水县人民法院（2018）鲁0831民初2435号民事判决第一、二、四项及案件受理费和反诉费的负担；二、变更山东省泗水县人民法院（2018）鲁0831民初2435号民事判决第三项为：陈强于本判决生效后十日内支付给北京朗华恒信科技开发有限公司房屋使用费、物业费共计17228.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2936元，由陈强负担2669元，北京朗华恒信科技开发有限公司负担267元。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  宋汝庆审判员  史海洋二〇一九年七月十一日书记员  夏 凯