山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初834号 原告：山东半岛冷气工程有限公司，住所地济南市。 法定代表人：段兴华，董事长。 委托诉讼代理人：陈晓鹏，山东康桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：席振波，山东康桥律师事务所实习律师。 被告：日照市水芙蓉大酒店，住所地日照山海天旅游度假区卧龙山街道大泉沟村。 投资人：安国栋，经理。 被告：安国栋，男，*****，汉族，住山东省日照市。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：李强，山东汪太源律师事务所律师。 原告山东半岛冷气工程有限公司（以下简称半岛公司）与被告日照市水芙蓉大酒店（以下简称水芙蓉酒店）、安国栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告半岛公司的委托诉讼代理人陈晓鹏、席振波、被告水芙蓉酒店、安国栋的共同委托诉讼代理人李强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告半岛公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告半岛公司与被告水芙蓉酒店签订的《房屋租赁合同》于2018年9月15日解除；2.请求依法判令被告水芙蓉酒店限期腾空，并将租赁房产交还给原告半岛公司；3.请求依法判令被告水芙蓉酒店向原告半岛公司支付拖欠租金1437959元，并按照同期金融机构贷款基准利率上浮30%支付违约金至所拖欠的租金支付完毕之日止（暂计算至2018年9月30日为426681.7元）；4.请求判令剩余保证金40万元归原告半岛公司所有；5.请求判令被告水芙蓉酒店自2018年9月16日起，参照合同约定的租金标准向原告半岛公司支付房屋占用费至其实际腾空并交还租赁房产之日；6.请求判令被告安国栋对被告水芙蓉酒店上述债务承担连带责任；7.判令被告水芙蓉酒店、安国栋承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年12月15日，被告水芙蓉酒店与原告半岛公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告水芙蓉酒店承租原告半岛公司所有的位于济南市的房屋，房屋面积为2169㎡（含地下室），临时板房面积为230㎡，第一个租赁期为10年；租金前五年每年为280万元，第六年起每年300万元；支付方式为按季度支付，支付时间为每季度开始前提前两个月支付（后经双方协商变更为每季度开始前支付），计租日为2011年5月1日。合同签订后，原告半岛公司积极履行各项合同义务，及时向被告水芙蓉酒店交付了符合合同约定的房屋。但被告水芙蓉酒店始终未能按照合同约定支付租金。自2015年起，被告水芙蓉酒店更是拖欠租金长达半年至一年的时间。在此期间，原告半岛公司多次要求被告水芙蓉酒店支付拖欠租金，被告水芙蓉酒店始终以经营困难等原因推诿。2017年7月26日，考虑到被告水芙蓉酒店经营的实际困难，经双方协商一致，原告半岛公司将被告水芙蓉酒店承租的房屋一楼西侧210平方房屋转租给第三方，进而将被告水芙蓉酒店每年租金降低40万元。2018年1月1日，经双方协商一致，原告半岛公司将被告水芙蓉酒店承租的房屋地下室东侧200平方转租给第三方，再次将被告水芙蓉酒店每年租金降低25万元。尽管如此，被告水芙蓉酒店仍未及时支付租金。截至2018年9月15日，被告水芙蓉酒店累计已拖欠租金1437959元。被告水芙蓉酒店的行为已严重违反《房屋租赁合同》的相关约定。2018年9月15日，原告半岛公司向被告水芙蓉酒店邮寄送达《解除租赁合同通知书》，告知其解除《房屋租赁合同》。此外，根据《个人独资企业法》第二条之规定，被告安国栋作为被告水芙蓉酒店的投资人，应以其个人财产对被告水芙蓉酒店的债务承担无限责任。为此，原告半岛公司特诉至法院，请求判如所请。 被告水芙蓉酒店、安国栋辩称，原告半岛公司的诉讼请求没有事实和法律依据。退一步讲，即便是被告水芙蓉酒店存在违约，原告半岛公司所主张的违约金也明显过高，请求法院依法调整至原告半岛公司的实际损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月15日，原告半岛公司（甲方）与被告水芙蓉酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将坐落于济南市的房屋出租给乙方用于餐厅酒店经营，房屋面积2169㎡(含地下室)，临时板房面积230㎡。合同第三条约定：“1、甲乙双方商定该房屋的第一个租赁期为10年，租期自甲方给予的免租期届满之日的次日起计算，……2、双方约定甲方收到乙方贰佰万元保证金之日起交房，……3、免租期（乙方有权使用但不交纳租赁费用的期限）为甲方交付租赁物次日起15天，即2011年1月1日，从免租期期满次日，即2011年5月1日起开始计租。”合同第四条约定：“1、租金：第一个租期前五年的租金为每年贰佰捌拾万元人民币，第六年起每年叁佰万元人民币。……2、付款方式：……（2）租金为每季度支付一次，乙方应提前两个月支付。（3）本合同签订后乙方即向甲方支付人民币贰佰万元作为乙方第一个10年租期的履约保证金，该保证金作为房租，每年在第一季度扣除二十万元摊入房租内。”合同第五条第一款约定：“甲方有权按照本合同的约定收取租赁费用及其他按本合同应当由乙方支付的费用，如乙方延迟交纳租金，甲方可每天收取3%违约金，超过一个月，甲方有权收回房屋。……”合同第六条第二款约定：“因乙方原因致使合同不能履行，甲方将扣除乙方剩余的保证金，并由双方共同聘请专业权威机构对原甲方房产因乙方装修造成的损坏作出评估并赔偿相应损失。”该合同签订后，原告半岛公司依约将涉案房屋交付被告水芙蓉酒店使用。 2017年7月26日，原告半岛公司的法定代表人段兴华（甲方）与被告水芙蓉酒店的负责人安国栋（乙方）签订《协议书》一份，内容为：“经甲乙双方友好协商，同意把甲方租给乙方的***切割出来租给平嘉药房。加上拆违造成的板房损失，甲方同意即日起从每年房租总额中减去肆拾万元整。双方签订协议后，由双方财务从签订日起计算房租数额。” 2018年1月1日，原告半岛公司（甲方）与历下区泉水芙蓉海味食府（乙方）签订《协议书》一份，内容为：“经甲乙双方法人商定，同意把文化东路酒店地下室东侧200平米租给周鱼坊酒店使用，年租金为25万元整，租期从2018年1月1日开始计算，并逐年从合同总房租中扣除。双方盖章后生效”。该协议落款处加盖了甲、乙双方的公章，并由安国栋代表乙方签名。被告水芙蓉酒店对该《协议书》的内容予以认可。 2018年9月14日，原告半岛公司向被告水芙蓉酒店邮寄《解除租赁合同通知书》一份，内容为：“日照市水芙蓉酒店、安国栋先生：2010年12月15日，贵方与我司签订《房屋租赁合同》，由贵方承租位于济南市的房屋，租赁期限为10年。租赁期内，贵方长期拖欠我司租金。为此我司曾多次向贵方催费。截至2018年9月15日，贵方拖欠我司租金已达1437959元。根据《房屋租赁合同》相关约定，我司正式函告如下：1.即日起解除双方于2010年12月15日签订《房屋租赁合同》。2.请贵方于2018年9月26日前退还租赁场所。3.请贵方于2018年9月26日前结清租赁期间所欠的租赁费用并承担相关违约责任。特此通知”。被告水芙蓉酒店称其于2018年9月14日收到了该《解除合同通知书》。 庭审中，被告水芙蓉酒店认可涉案房屋其未返还给原告半岛公司，并认可截止到2018年9月14日其拖欠的租金为1437959元。2018年11月9日，被告水芙蓉酒店向原告半岛公司支付了租金20万元。庭审中原告半岛公司称因被告水芙蓉酒店的违约行为给其造成的损失主要为资金的利息损失，其未提交证据证明其他损失情况。 另查明，被告水芙蓉酒店系个人独资企业，投资人为安国栋。 本院认为，原告半岛公司与被告水芙蓉酒店签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。因被告水芙蓉酒店认可截止到2018年9月14日其拖欠原告半岛公司的租金达1437959元，导致原告半岛公司的合同目的无法实现，原告半岛公司有权解除合同。原告半岛公司于2018年9月14日向被告水芙蓉酒店送达了《解除租赁合同通知书》，被告水芙蓉酒店收到该通知后在法定的期限内未提出异议，故本院认定原告半岛公司与被告水芙蓉酒店于2010年12月15日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月14日解除,被告水芙蓉酒店应当向原告半岛公司支付2018年9月14日之前的租金，并将涉案房屋返还给原告半岛公司。因庭审中被告水芙蓉酒店认可截止2018年9月14日其欠付的租金为1437959元，扣除2018年11月9日支付的20万元，被告水芙蓉酒店仍需向原告半岛公司支付租金1237959元。 对原告半岛公司要求被告水芙蓉酒店支付逾期付款违约金的诉讼请求，因原告半岛公司未提交证据证明被告水芙蓉酒店欠付租金时间段的具体起止时间，故逾期付款违约金应当自原告半岛公司主张权利之日起计算。在原告半岛公司向被告水芙蓉酒店发送的《解除租赁合同通知书》中，原告半岛公司已明确要求被告水芙蓉酒店于2018年9月26日前结清欠付的租金，故逾期付款违约金应当自2018年9月27日起计算。原告半岛公司要求按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金，并不过分高于其实际损失，本院予以支持。 因被告水芙蓉酒店认可截止庭审之日，其未将涉案房屋返还给原告半岛公司，故原告半岛公司要求被告水芙蓉酒店按合同约定的租金标准支付2018年9月15日至实际返还房屋期间的房屋占有使用费的诉请请求，于法有据，本院予以支持。根据原告半岛公司与被告水芙蓉酒店签订的两份《协议书》可以证实，双方经协商，2018年1月1日之后的租金调整为每年235万元，故被告水芙蓉酒店应按该标准支付房屋占有使用费。 对原告半岛公司要求确认剩余保证金40万元归其所有的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》第六条第二款的约定：“因乙方原因致使合同不能履行，甲方将扣除乙方剩余的保证金，并由双方共同聘请专业权威机构对原甲方房产因乙方装修造成的损坏作出评估并赔偿相应损失。”该条款约定的可由原告半岛公司扣留的保证金，其性质应为违约金。因庭审中原告半岛公司称其因被告水芙蓉酒店的违约行为所造成的损失为资金的利息损失，且其未提交证据证明其他损失情况，对于逾期付款的利息损失本院已予以支持，故原告半岛公司主张的保证金40万元，过分高于其实际损失，本院不予支持。 根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”该法第三十一条规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”因此，被告安国栋应当以其个人财产对被告水芙蓉酒店的债务承担无限责任，但清偿顺序应为先以被告水芙蓉酒店的企业财产进行清偿，不足部分由被告安国栋以其个人财产进行清偿。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告山东半岛冷气工程有限公司与被告日照市水芙蓉大酒店于2010年12月15日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月14日解除； 二、被告日照市水芙蓉大酒店于本判决生效之日起三十日内将位于济南市房屋返还给原告山东半岛冷气工程有限公司； 三、被告日照市水芙蓉大酒店于本判决生效之日起十日内向原告山东半岛冷气工程有限公司支付房屋租金1237959元； 四、被告日照市水芙蓉大酒店于本判决生效之日起十日内向原告山东半岛冷气工程有限公司支付逾期付款违约金（以1237959元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2018年9月27日起计算至实际给付之日止）； 五、被告日照市水芙蓉大酒店于本判决生效之日起十日内向原告山东半岛冷气工程有限公司支付2018年9月15日至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费（按照年租金235万元计算）； 六、被告安国栋对本判决第三项、第四项、第五项确定的债务在被告日照市水芙蓉大酒店的财产不足以清偿的范围内，以其个人财产承担清偿责任； 七、驳回原告山东半岛冷气工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24920元，由原告山东半岛冷气工程有限公司负担4400元，由被告日照市水芙蓉大酒店、安国栋负担20520元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  孙晓博 人民陪审员  官秀英 人民陪审员  宋伟琴 二〇一九年七月十二日 书 记 员  李文旭