贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初3940号原告：魏必江，男，1971年8月17日出生，汉族，住贵州省开阳县。原告：杨光荣，女，1972年4月1日出生，汉族，住贵州省开阳县。共同委托诉讼代理人：刘万富，男，贵州黔成起智律师事务所律师。执业证号：15201201410126153。代理权限：特别代理。共同委托诉讼代理人：张仕萍，女，贵州黔成起智律师事务所实习律师。证号：2301180921521。代理权限：一般代理。被告：普安县房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省普安县盘水街道普天大道文笔新苑**楼。统一社会信用代码：91522323709546588U。法定代表人：罗永泽，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨亚勇，男，贵州富迪律师事务所律师。执业证号：15201201810046070。代理权限：特别代理。原告魏必江、杨光荣诉被告普安县房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨光荣及二原告之共同委托诉讼代理人刘万富、张仕萍，被告之委托诉讼代理人杨亚勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付办理位于“云康新城”项目所预售的x号商品房转移登记的有关文书；2、判令被告以374367元为基数，按照每日万分之一的标准向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金暂计至2019年6月1日为39870元（实际违约金从2016年7月1日起计算至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；3、判令被告向原告返还款项3475元；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年1月14日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”或“该合同”），购买被告开发的位于贵阳市××××号“云康新城”x号商品房，总价款374367元，同时双方对房屋基本情况、房屋初始登记、转移登记、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约定履行了付款义务，但被告未按合同约定如期履行交房及交付办理房屋转移登记相关文书的义务，其行为已构成违约，还违规向原告另行收取原本包含在建设成本范围内的费用，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，诉请如前。被告辩称，第一，原告与被告签订了《对账结算协议》，协议约定原告在与被告对违约金等费用对账结算后不再追究被告的相关违约等经济责任，这是原告对被告违约责任的免除，属于对自身权利的处分、放弃，该处分行为不违反法律法规强制性规定而合法有效，对原告具有法律约束力，因此原告无权向被告主张逾期提供办理房产转移登记文件的违约金。第二，合同约定违约金计算方式是按工作日进行，原告诉请按自然日计算没有事实依据。第三，原告要求被告返还的3475元，是被告根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条约定的水、电、煤气和电视等管道预埋进户和开户的建设安装费用，该金额不包含在房价款中，该约定是双方的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告依据《贵州省城镇房地产经营管理条例》这一地方性法规诉请返还不应支持。综上，原告的部分诉请没有事实和法律依据，请法院依法判决。根据原、被告的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、《个人住房贷款合同》、收款收据和被告提供的《对账结算协议》等证据，本院认定的事实如下：原告于2013年10月22日与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的位于贵阳市××××号“云康新城”（即白金壹号）x号商品房，总价款374367元。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期超过180个工作日且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。2018年7月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《对账结算协议》，载明“甲、乙双方根据合同约定对逾期交房违约金及房屋结构板改造费用，经双方核对，达成本协议。一、乙方确认，甲方支付乙方逾期交房违约金合计15087元。（交房截止时间2016年7月7日）……四、乙方与甲方对违约金等费用对账结算后，不再追究甲方的相关违约等经济责任。……”。2018年9月10日，被告向原告出具收到燃气、电、电视的开户费共计3475元的《收据》。另查明，案涉项目被告至今未取得所有权初始登记。本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，该依法成立的合同合法、有效且对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。关于原告第一项诉请，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”已经进行了约定，故应由被告根据办理商品房转移登记的实际需要向原告提供其应当提交的文书，因此对原告的该项诉请本院予以支持。关于原告的第二项诉请，《对账结算协议》是原告根据被告的要求对逾期交房违约金进行的对账结算，《对账结算协议》也记载清楚双方对逾期交房违约金和房屋结构板改造费用进行对账结算，并未涉及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，因此被告辩称原告免除了被告的违约责任没有事实依据，对被告的该辩解意见本院不予采纳，被告应当向原告支付逾期履行该义务的违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期限和违约金的计算方式进行了明确约定，即逾期期限按工作日计算，超过约定的期限后，则从合同约定的履行义务期限届满次日起按日计算违约金，且双方签订的《对账结算协议》对逾期交房的违约金也是按自然日进行计算，故被告辩解应按工作日计算违约金没有事实依据，本院不予采纳。双方合同约定被告应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但被告至今未取得该商品房初始登记，已超过合同约定的180个工作日，因此被告应从2016年7月1日起每日按已付房款万分之一向原告计付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，截止2019年6月1日，共计1066日，违约金为374367元×万分之一/日×1066日=39907.52元，原告诉请39870元，本院从其自愿。关于原告的第三项诉请，双方签订的合同第七条明确该商品房的总价已经包含了燃气、水、电等建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用，被告也明确其收取的原告的3475元燃气、电、电视等开户费属于建设安装费用，且该合同第二十九条已经明确约定补充协议不合理地加重买受人责任的，仍以主合同约定为准，因此被告收取该费用缺乏合法有效的依据，应当退还，其辩称其依据附件十二《补充协议》的约定收取原告前述费用不应退还的辩解意见不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告魏必江、杨光荣交付贵阳市白云区“云康新城”第2幢2单元9层6号房屋办理商品房转移登记的有关文书；二、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告魏必江、杨光荣逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止2019年6月1日为39870元，2019年6月2日起继续按37.4367元/日向原告计付违约金至其向原告魏必江、杨光荣交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还原告魏必江、杨光荣燃气、电、电视开户费3475元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费442元（已减半，原告已预交），由被告普安县房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘佳玲二〇一九年七月二十五日法官助理杨帆书记员骆余