黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑10民终906号上诉人（原审被告）：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区江南开发区八面通街**。法定代表人：马金福，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘兵，黑龙江正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：池美杭，女，1965年3月1日出生，朝鲜族，无职业，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：侯伟东，黑龙江九洲律师事务所律师。上诉人黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪房产公司）因与被上诉人池美杭商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人世纪房产公司上诉请求：1.依法撤销黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初325号民事判决，发回重审或依法改判。2.由被上诉人承担二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决以上诉人将诉争房产在出卖给被上诉人后又将房产抵押给案外人韩梅为由认定被上诉人不能实现合同目的，证据不足，认定事实错误。上诉人与韩梅之间的商品房买卖合同无效，因为上诉人与被上诉人于2012年年底签订房屋优先认购协议，且被上诉人已经入住该房屋，而上诉人与韩梅于2015年签订该协议，因韩梅没有查看房屋，没有尽到应尽义务，其不属于善意购买，上诉人与韩梅签订的商品房买卖合同实属借款抵押，且未为韩梅办理抵押登记，该抵押行为不影响上诉人与被上诉人之间买卖合同的效力。被上诉人已经基本实现合同目的，商品房买卖合同的核心是房屋交付，上诉人已经全面履行合同的约定。被上诉人完全可以通过协商或诉讼等手段认定上诉人与韩梅之间的买卖合同及抵押行为无效，以实现双方签订的房屋优先认购协议。二、一审判决适用法律错误，且赔偿金计算不当。一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决上诉人赔偿利息及已付购房款一倍的赔偿金属于适用法律错误，上诉人认为应依据司法解释第十八条、第十九条规定，认定被上诉人是由于上诉人原因超过一年没有办理产权证从而解除合同，损失数额应按该解释第十八条规定计算，即按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、案外人韩梅的存在关系各方商品房买卖行为效力的认定，应依法通知韩梅到庭参加诉讼，一审法院未通知韩梅到庭，属于遗漏当事人，应发回重审。被上诉人池美杭辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。由于上诉人的行为，造成合同目的不能实现，被上诉人无法办理产权证照，无法实际取得物权，所以应驳回上诉人的上诉请求。池美杭向一审法院起诉请求：1.解除《房屋优先认购权协议》；2.被告立即返还购房款50万元，利息21.6万元；3.被告赔偿原告50万元；4.被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告池美杭购买被告世纪房产公司开发建设的房屋，2012年12月12日，池美杭（乙方）与世纪房产公司（甲方）签订了《房屋优先认购权协议》一份，协议主要内容为：“一、认购房屋的概况：1.位置：牡丹江市东安区XX广场东侧，XXXX﹒XXX小区内6号楼一单元12层011202号商品房……二、认购价格及支付方式：1.认购房屋的认购价格……房屋的总认购价款为￥500000.00元（人民币）。2.付款方式：乙方应在签订本协议时一次性付清认购款，总计为￥500000.00元（人民币）。……四、违约责任：1.甲、乙双方应遵守本协议约定，如一方违约，应承担赔偿责任。2.如甲方在本协议有效期内将认购房屋转卖给他人，应双倍返还乙方交付的认购款。甲方：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司商品房销售合同专用章（印章）乙方：池美杭（签字）2012年12月12日”。同日，池美杭将50万元购房款交付给世纪房产公司，世纪房产公司向池美杭出具编号为0505245的收据一份，内容为：“交款单位：池美杭人民币（大写）：伍拾万元整￥500000.00收款事由XXXX﹒XXXX#XXXXXX75.96㎡”黑龙江世纪家园房地产开发有限公司现金收讫（印章）。同日，被告世纪房产公司向原告池美杭交付了本案诉争房屋钥匙。另查，本案诉争房屋已经登记在案外人韩梅名下，使原告池美杭无法办理本案诉争房屋产权证照。本案诉争房屋《商品房买卖合同备案证明》记载：“买受人：韩梅您购买的XXXX小区（第一部分）产籍号为XXX-XXX-X/X-X-XXXXXX，建筑面积为75.96平方米，合同号为201304283FCD5E1109291的商品房买卖合同已于2013年4月28日在牡丹江市房产管理局登记备案。”被告世纪房产公司自认本案诉争房屋系由于被告向案外人韩梅借款，而将本案诉争房屋抵押给了韩梅。一审法院认为，关于原告池美杭要求与被告世纪房产公司签订的《房屋优先认购权协议》解除的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，2012年12月12日池美杭与世纪房产公司签订的《房屋优先认购权协议》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方应依法按照诚实信用原则各自履行合同义务。但世纪房产公司却在合同履行过程中单方违反诚实信用原则，将本案诉争房屋以买卖的形式抵押给了案外人韩梅，致使池美杭无法实现将本案诉争房屋产权过户至自已名下的合同目的，故一审法院对于池美杭要求与世纪房产公司解除《房屋优先认购权协议》的诉讼请求予以支持；关于世纪房产公司庭审中抗辩其与案外人韩梅签订房屋买卖合同时是基于借款抵押签订的，是借款抵押而不是买卖，依法应认定无效，不能作为解除双方合同的法定理由的意见，一审法院认为，被告将房屋抵押的行为已经导致原告的购房目的不能实现，故一审法院对此抗辩意见不予支持。关于原告池美杭要求被告世纪房产公司返还购房款50万元、给付利息21.6万元，并赔偿原告50万元损失的诉讼请求，一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，世纪房产公司于2012年12月12日将本案诉争房屋出卖给池美杭并于同日实际交付房屋，世纪房产公司应遵循诚实信用原则，按照合同履行将本案诉争房屋登记备案在池美杭名下，并协助池美杭办理本案诉争房屋的产权过户手续。但世纪房产公司在未通知池美杭情况下，单方将本案诉争房屋以买卖的形式抵押给了案外人韩梅，导致池美杭至今无法获得本案诉争房屋的产权证照，世纪房产公司在履行合同的过程中存在违约行为，并应依法承担相应的违约责任。一审法院对池美杭要求与世纪房产公司解除合同，返还已付购房款50万元，并要求给付赔偿款50万元的诉讼请求，一审法院予以支持；关于原告池美杭主张的利息21.6万元的诉讼请求，一审法院认为，经计算，原告主张的利息数额应为196500元（计算标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2012年12月12日起至2018年12月12日止），一审法院对此数额予以确认，超出部分不予支持。综上，一审法院对原告池美杭要求与被告世纪房产公司解除合同，返还已付购房款50万元，给付利息196500元，并赔偿损失50万元的诉讼请求予以支持；对其它诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、原告池美杭与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于2012年12月12日签订的《房屋优先认购权协议》解除；二、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告池美杭购房款50万元，给付利息196500元（自2012年12月12日起至2018年12月12日止），并赔偿原告池美杭损失50万元，上述款项共计1196500元；三、驳回原告池美杭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15744元，减半收取计7872元，由被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司负担7784.25元，由原告池美杭负担87.75元；保全费3020元，由被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据双方当事人陈述、法庭调查及本院对一审证据的认证意见，二审法院采纳一审法院认定的证据，并认定一审法院查明的事实。本院认为，上诉人世纪房产公司与被上诉人池美杭于2012年12月12日签订了《房屋优先认购权协议》，系双方的真实意思表示，双方当事人应当依据诚实信用原则履行协议中约定的各自的义务。被上诉人在签订该协议同日向上诉人支付了购房款50万元，上诉人在未告知被上诉人的情况下于2013年4月28日又与案外人韩梅就本案诉争房屋签订商品房买卖合同并在牡丹江市房产管理局登记备案。关于上诉人主张其与案外人韩梅之间的商品房买卖合同实属借款抵押，该抵押行为不影响其与被上诉人之间买卖合同效力且上诉人已实际交付房屋实现了合同目的的问题。本院认为，无论上诉人与案外人韩梅之间是买卖关系还是借款抵押关系，上诉人的上述行为致使被上诉人无法将其购买的房屋办理过户并登记在自己名下。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，因此房屋物权取得是以办理登记为准而非以交付为准。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判令双方当事人解除《房屋优先认购权协议》和上诉人向被上诉人返还购房款并给付利息及购房款一倍的赔偿并无不当。关于上诉人主张一审遗漏当事人的问题。本案案由为商品房预售合同纠纷，《房屋优先认购权协议》的签订主体为池美杭与世纪房产公司，该协议签订时，未涉及案外人韩梅的权利与义务。上诉人与案外人韩梅签订的商品房买卖合同属于另一法律关系，案外人韩梅不属于一审遗漏当事人。因此对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15569元，由上诉人黑龙江世纪家园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 翟海英审 判 员 杨大奎审 判 员 刘 洋二〇一九年七月十二日法官助理 孙 驰书 记 员 伊金萍附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。