广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终1147号 上诉人（原审被告、反诉原告）：桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区永福县永福镇盛祥路**。 法定代表人：林建平，董事长。 委托诉讼代理人：蒋新权，广西桂强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何源，该公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林雪荣，女，1974年1月15日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区永福县。 上诉人桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司（以下简称盛祥房开公司）因与被上诉人林雪荣商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区永福县人民法院（2018）桂0326民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人盛祥房开公司的委托诉讼代理人蒋新权、何源以及被上诉人林雪荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛祥房开公司上诉请求：1、撤销（2018）桂0326民初1298号民事判决，改判支持盛祥房开公司一审反诉请求；2、本案一、二审诉讼费由林雪荣承担。 事实和理由：1、一审将盛祥房开公司实测面积140.68平方米的房产认定为面积125.82平方米的房产，属于认定事实错误。经永福县方信房地产测绘有限公司2012年2月28日出具的《测绘成果报告》盛祥房开公司出售给林雪荣的房屋实测面积140.68平方米，事实清楚。一审采用落款时间为2011年7月28日的《测绘成果报告》没有公章，不具有合法性。涉案房屋七层靠西北侧的13.26平方米的房间不应认定为附带“花园”。2、一审适用法律错误。《商品房买卖合同》来源于国家工商局、建设部，是双方真实意思表示，并不属于格式合同。如果合同确实约定不明确，根据《合同法》第六十二条规定，应当按照国家标准、行业标准履行。盛祥房开公司作为开发商属于合法建造房屋而原始取得房屋的所有权，林雪荣既然不同意购买，则既无所有权，也无使用权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，盛祥房开公司要求林雪荣补交超面积房款21765.21元完全符合法律规定和双方的约定。综上，请求二审法院依法改判。 林雪荣辩称：一审认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。最开始定的面积与第一次实测图纸是一样的，在土地建设局有备案，第二次的测绘数据是交房后的四个月才给我的，是不合法的。 林雪荣向一审法院起诉请求：1.判令被告退还多收取原告的购房款6907.28元。2.判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金249.68元。3.本案诉讼费用由被告承担。 盛祥房开公司向一审法院起诉请求：1.判决反诉被告支付反诉原告购房款差额21765.21元；2.判决反诉被告支付反诉原告违约金79262.73元；3.本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2010年5月30日，原告向被告预购位于永福县“盛祥现代城”1幢3单元602号的商品房（顶层复式楼），双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定，建筑面积共129.40平方米（其中：套内面积114.3平方米、公摊面积15.1平方米），单价为1929.54元/平方米，总金额为249682元，采用首付及银行按揭贷款的付款方式。在预售的房屋平面图中未标有跃层楼梯帽的面积，但属于整套房屋的范围,商品房交付时间为2011年10月30日前；在商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方最终依据产权登记建筑面积进行结算，原房屋单价不变，多退少补，互不计息。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。在合同附件四的第十六条第3项约定，买受人须在出卖人通知后七日内将办理产权所需的有关资料、费用和应补交的房价款送交出卖人，由出卖人统一向永福县房产管理局申请办理该商品房的产权证书。买受人如逾期提交上述办证资料、费用和应补交的房价款，自逾期之日起每日按购房款总额的万分之二向出卖人支付违约金，同时本合同第十五条有关产权登记备案时间相应顺延。在合同附件四的第十三条第2项约定，购买顶层复式楼的业主享有其顶层附带花园或露台独立专有的使用权，但不得限制开发商或物业管理公司维修使用。 在《商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定及时缴纳了有关费用，并向被告支付了总购房款249682元。2011年10月5日，被告将房屋交付给原告后，原告于2012年进行了装修并入住。在2011年7月28日的《测绘成果报告》中1-3-602室的套内面积为111.501平方米，建筑总面积为125.82平方米，但未标有跃层楼梯帽的面积。在2012年2月28日的《测绘成果报告》中1-3-602室的套内面积为124.761平方米（其中包括跃层楼梯帽的套内面积13.26平方米），建筑总面积为140.68平方米。对照前次测绘，后次测绘多出跃层楼梯帽的套内面积13.26平方米，其他套内面积为111.501平方米。2016年7月4日，原告向被告递交《关于请求给予办理1栋3单元602室房屋产权登记证和土地证的报告》，其要求被告办理产权证书，但被告以原告应先补交面积差价款为由拒绝办理，从而引发本案纠纷。 经现场勘查，1-3-602跃层楼梯帽，从公共楼梯不能到达该处，必须经过原告的6楼家中，然后上到跃层，再经过露台才能达到该楼梯帽。1-3-602跃层楼梯帽有天面，不属于露台，但与露台相连，原告已对楼梯帽进行装修并使用至今。在《商品房买卖合同》中，因双方对1-3-602跃层楼梯帽的所有权未有特别约定，故该院召集双方对该楼梯帽的处理进行协商。原告认为，楼梯帽属于露台的赠送部分，不同意补交房款，也不愿意办理楼梯帽的产权证书；反诉原告认为，不属于露台的赠送部分，反诉被告应先补交房款后，其才会向房地产管理部门申请办理产权证书。 另查明，与原告户型相同的1-1-601室已办理的产权证建筑总面积为140.68平方米，房地产管理部门是依据开发商的申请而为业主办理商品房产权证书。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。关于跃层楼梯帽的处理问题。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，因被告提供格式条款订立合同，跃层楼梯帽虽不属于露台，但与露台相连，按合同附件四的第十三条第2项“购买顶层复式楼的业主享有其顶层附带花园或露台独立专有的使用权”的约定，并结合本案事实，可理解为顶层附带花园，原告作为购买顶层复式楼的业主对跃层楼梯帽享有独立专有的使用权。另外，依据《中华人民共和国合同法》第三条的规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。本案中，尽管跃层楼梯帽可以办理产权证书，但原告不愿意补交房款来办理，且在《商品房买卖合同》中双方对跃层楼梯帽的所有权未有特别约定，故被告不能强加原告花钱购买跃层楼梯帽的所有权。据此，原告对1-3-602跃层楼梯帽享有独立专有的使用权。 关于实际建筑面积的认定问题。本案中，因在预售的房屋平面图中未标有跃层楼梯帽的面积，合同约定的建筑面积129.40平方米也不含有跃层楼梯帽的面积，且原告对跃层楼梯帽享有独立专有的使用权，故在认定实际建筑面积时不应包括跃层楼梯帽的面积。又因两次《测绘成果报告》不同之处是跃层楼梯帽的面积，故可认定原告房屋的实际建筑面积为125.82平方米，其中套内面积为111.501平方米。由于原告已按合同约定及时缴纳了有关费用，并向被告支付了总购房款，且已将相关办证材料提交给被告，故被告应按实际建筑面积125.82平方米为原告向房地产管理部门申请办理产权证书。 关于房屋差价款的认定问题。本案中，在《商品房买卖合同》中约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方最终依据产权登记建筑面积进行结算，原房屋单价不变，多退少补，互不计息。因被告实际应为原告申请办理产权登记的建筑面积125.82平方米，而合同约定的建筑面积为129.40平方米，单价为1929.54元/平方米，总金额为249682元，故被告应退还原告房屋差价款为：249682元-125.82平方米×1929.54元/平方米=6907.28元。反诉原告主张按140.68平方米来计算房屋差价款，无事实及法律依据，对其要求反诉被告支付购房款差额的诉请，该院不予支持。 关于违约责任的认定问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，因被告怠于为原告申请办理产权证书，从而导致原告至今未能取得房地产权属证书，依合同约定，被告应按已付房价款的0.1%向原告支付违约金，即由被告支付原告的违约金为：249682元×0.1%=249.68元。反诉原告以未补交房价款为由主张反诉被告违约，无事实及法律依据，对其要求反诉被告支付违约金的诉请，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条，第八条，第四十一条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：一、由被告桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司退还原告林雪荣房屋差价款6907.28元；二、由被告桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司支付原告林雪荣违约金249.68元；三、驳回反诉原告桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司的诉讼请求。本诉受理费50元，减半收取25元，反诉受理费1160元，合计1185元，由被告（反诉原告）桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司负担。 本案二审期间，上诉人盛祥房开公司提供了两份图纸，拟证明争议的13.26平方米的面积在设计的时候有顶盖。被上诉人林雪荣经质证后对真实性无异议，但认为一开始并未计算面积。本院认为，上诉人提供的图纸与本案有一定关联性，本院亦予以参考。经审查，一审认定事实属实，本院予以确认。 归纳本案二审的争议焦点是：本案争议的13.26平方米的面积是否属于买房多出的房屋面积。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，属于有效合同，双方应当全面、审慎履行合同义务。根据《商品房买卖合同》第五条约定：……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行约定：1、双方自行约定：（1）双方最终依据产权登记建筑面积进行结算。原房屋单价不变，多退少补，互不计息。现涉案房屋至今未进行产权登记，无法根据产权登记建筑面积进行结算，因此，在面积确认及面积差异处理结算条件不成就时，上诉人桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司认为被上诉人林雪荣所购房屋比合同约定面积多出11.28平方米应补差价21765.21元；被上诉人林雪荣认为购房屋比合同约定面积少3.58平方米，上诉人桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司应退购房款6907.28元的请求，并以此要求合同相对方承担违约责任，均无合同依据。 综上所述，一审判决认定事实有误，本院予纠正。依照《中华人民共和国合同法》六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 1、撤销广西壮族自治区永福县人民法院（2018）桂0326民初1298号民事判决； 2、驳回林雪荣对桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司的诉讼请求； 3、驳回桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司对林雪荣的反诉诉讼请求。 本案一审案件本诉受理费50元，减半收取25元，由被上诉人林雪荣负担；一审案件反诉受理费1160元，由上诉人桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司承担；二审案件受理费1210元，由上诉人桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  陈海涛 审判员  陆建华 审判员  王治斌 二〇一九年七月十二日 法官助理李立婕 书记员朱银燕