广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初2211号原告：李贵杰，男，1976年2月5日出生，汉族，住址：委托诉讼代理人：田世刚，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。被告：徐奎，男，1977年5月27日出生，汉族，住址：委托诉讼代理人：黄小凤，广东尚宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡俊锋，广东尚宏律师事务所实习律师。原告李贵杰诉被告徐奎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李贵杰及其委托诉讼代理人田世刚、被告徐奎及其委托诉讼代理人黄小凤、胡俊锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李贵杰向本院提出诉讼请求：1、立即支付拖欠原告的到期租金人民币13500元（暂计至2019年04月）及逾期滞纳金。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年05月05日原告与案外人魏某签订《广房租赁合同》约定被告承租原告位于惠州市××布村辽吓地段，占地面积2500平方米的厂房，后案外人魏某将广房一部分转租给被告徐奎于2016年07月01日签订《厂房租赁合同》，其中第一条约定了租金标准，第三条约定了租金支付的逾期滞纳金。2019年02月22日，原告与案外人魏某达成《和解协议》，约定解除双方之间《厂房租赁合同》，原告承继次承租人徐奎2016年07月01日签订《厂房租赁合同》，约定合同条款不变，租金不变，该协议内容经【2019】粤13**民初340号民事调解书确定，现已生效。惠州市惠阳区人民法院新圩法庭2018年12月22日组织原告与案外人第一次和解，被告一同前往法院，并明确表示认同和解方案，同意按原租赁合同内容径行向原告履行房租缴纳义务，2019年02月22日，法庭组织原告与案外人制作调解笔录，案外人及原告再一次通知被告关于【2019】粤13**民初340号民事调解书内容，被告均未提出异议，但被告拒不履行租金支付义务，截至2019年04月，共欠付原告祖金13500元及滞纳金。被告已拖欠原告租金长达3月，根据《厂房租赁合同》第三条、《合同法》第二百一十九条、最高人民法院《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》提起本案诉讼，望判若所请。庭审时，原告明确其第一项诉讼请求为：责令被告立即支付原告到期租金13500元及逾期滞纳金（具体计算方式：详见被告与案外人魏某签订的《厂房租赁合同》第3条第2款关于滞纳金的规定。）至原被告合同终止日止（暂计至2019年4月）。被告徐奎答辩称，一、答辩人无需向李贵杰支付租金。理由如下：（一）李贵杰与案外第三人魏某产生纠纷，李贵杰在2018年9月25日主动断电，紧接着案外第三人魏某向环保部门举报被答辩人开五金厂环保不过关，李贵杰被政府部门在2018年11月8日停电，直至今日仍未解封。导致李贵杰自9月25日起无法用电，也就无法生产经营。（二）由于上述原因，即李贵杰严重违约在先，答辩人无奈之下，才在2019年1月21日起搬迁到新的场所，未继续在案涉厂房生产经营。李贵杰主张答辩人拖欠了自2019年2月份起暂计至2019年4月份止共计3个月的租金，但如上所述，答辩人在2019年1月21日起就实际终止了租赁关系，因此无需支付租金。二、答辩人不仅无需向李贵杰支付租金，反而李贵杰要向答辩人赔偿损失41万元，其中为兴建案涉厂房投入的资金28万元，从案涉厂房搬迁至新场所搬迁费6万元，自2018年9月25日起至2019年1月份止4个月停工停产的损失8万元。综上，答辩人无需支付李贵杰租金，反而是李贵杰要赔偿答辩人损失41万元。另，被告庭审时补充如下答辩意见：原告诉请的事实与理由部分与事实不符，原告诉称案外人魏某将部分厂房转租给我方是不正确的，实际是将部分土地转租给我方而不是厂房。关于原告与案外人魏某的和解方案，我方不清楚，调解时我方已经提前离开，不清楚具体的调解内容。本院经审理查明：2016年5月5日，原告李贵杰与案外人魏某签订《厂房租赁合同》约定，李贵杰将新圩镇长布村牛辽吓地段，占地面积为约2500平方米的厂房出租给案外人魏某投资办厂使用，租期为15年（即2016年5月5日至2031年5月4日），租金第一个三年为每月6000元整等。该合同第2条约定，李贵杰将水及三相电交付案外人魏某使用，费用及维护由案外人魏某负责，李贵杰保证合同期内案外人魏某的正常使用权等。2016年7月1日，被告徐奎与案外人魏某签订《厂房租赁合同》约定，案外人魏某将新圩镇长布村牛辽吓地段占地面积约1200平方米的厂房出租给徐奎投资办厂使用，租期为8年（即2016年7月1日至2024年6月30日），租金每月4500元整等。该合同第3条第2款约定，被告徐奎应按时交纳租金，逾期则按每天5%支付滞纳金，逾期1个月未交租金，则案外人魏某有权收回并终止合同。2019年2月22日，本院作出（2019）粤1303民初340号民事调解书，内容载明李贵杰与魏某确认自2019年2月22日解除双方于2016年5月5日签订的《房屋租赁合同》等。同日，李贵杰与魏某签订的《和解协议》载明李贵杰同意继受魏某与徐奎所缔结的转租合同。庭审时，证人魏某和杨某到庭陈述。原、被告及证人魏某均确认原告自2018年9月25日起即对案涉厂房自行进行拉闸断电，2018年11月8日起涉案厂房因为环保、消防等问题被政府实施停电，涉案厂房至今尚未恢复用电。被告徐奎称：1、确认租赁涉案厂房的房租缴至2018年9月并于2019年1月21日从涉案厂房搬离；2、确认原告李贵杰在2019年3月22日开始向徐奎催收租金及告知其原告李贵杰继受被告徐奎与案外人魏某签订的《厂房租赁合同》的情况。原告李贵杰表示：1、确认于2018年9月25日断电，被告徐奎的工厂使用发电机继续生产至2019年2月份；2、对被告徐奎提交的微信聊天记录证据（《原告声称恢复用电，要求租金自2019年4月起计算的微信聊天记录》，该证据载明原告李贵杰向被告徐奎发送微信信息“徐老板你好，这个电从即日起就可以恢复使用，按照合同约定，以每月4500元。4月份开始计算。4月份的租金，你看着给我安排一下。”）的三性予以认可；3、李贵杰确认被告徐奎于2019年1月21日通知其要搬走，但认为被告徐奎仍在占用其厂房。证人魏某确认2019年1月1日被告徐奎曾告知其准备搬走，其在2019年2月4日前过去看厂房时发现被告徐奎已搬走。上述事实有（2019）粤1303民初340号民事调解书、《和解协议书》、《厂房租赁合同》（三份）、原告电箱自2018年11月8日起至今被政府部门停电的图片、被告厂房大门关闭图片、原告自2019年3月21日从其他电表私自拉电线出来给被告使用的图片、原告在2018年10月份发给被告2018年9月份的用电度数、原告声称恢复用电，要求租金自2019年4月起计算的微信聊天记录及庭审陈述为据。本院认为，被告徐奎与案外人魏某之间的《厂房租赁合同》合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，而保障租赁房屋可以正常使用水电是出租人李贵杰、魏某应承担的出租义务。被告徐奎租赁涉案厂房的目的是进行生产作业，原告李贵杰自2018年9月25日起对涉案厂房进行断电，自2018年11月8日起涉案厂房被政府停电，且至今尚未恢复用电，必然导致被告徐奎的生产作业受到严重影响。原告李贵杰未向本院提交证据证明涉案厂房停电是由于被告徐奎的过错所导致，从原告李贵杰发给被告徐奎的催缴2019年4月房租的微信聊天记录中也可知原告李贵杰实际上也是以恢复用电为前提向被告徐奎要求计收租金的。因此，本院认为虽然《厂房租赁合同》未约定承租人可以提前解除合同的情形，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在停电导致租赁合同目的难以实现的情况下，被告徐奎可以解除合同。原告李贵杰、案外人魏某均确认被告徐奎在2019年1月21日或之前已告知其要搬走的事宜，且原告李贵杰也确认被告徐奎自2019年2月份起未再进行生产，故本院认为徐奎与魏某、李贵杰之间虽然未进行正式的交接，但被告徐奎履行了解除合同前的通知义务且在2019年2月前已搬离涉案厂房，被告徐奎与案外人魏某之间的租赁合同关系即已实际终止，且原告李贵杰在知悉被告徐奎搬走时亦应采取措施防止损失的继续扩大。因此，原告李贵杰主张被告徐奎支付2019年2月至2019年4月的到期租金13500元（4500元/月×3个月=13500元，至原被告合同终止日止租金），缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告李贵杰的全部诉讼请求。案件受理费69元（原告已预交），由原告李贵杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  李杏连二〇一九年七月一日书记员  张 婷吕佳俊