贵州省沿河土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0627民初1196号原告：肖慧莲（曾用名肖惠莲），女，1976年2月27日出生，土家族，住贵州省贵阳市乌当区。原告：王云，男，1966年6月21日出生，汉族，住贵州省沿河土家族自治县。二原告委托诉讼代理人：杜社会,男，贵州民光律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：王智鑫，男，贵州民光律师事务所律师。被告：肖洪进，男，1965年12月23日出生，土家族，住贵州省贵阳市花溪区。原告王云、肖慧莲与被告肖洪进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王云、肖慧莲及其委托诉讼代理人杜社会，被告肖洪进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王云、肖慧莲向本院提出诉讼请求：解除原告与被告签订的《租房合同》,并由被告一次性退还告已支付的未到期租金119800元;判令被告依约支付原告应得的装修、装饰、增设、添附等征收补偿235723.48元，经营性用房的搬迁补偿33309.70元，经营性用房停业损失补偿148043.20元。事实与理由:2015年4月5日，原告与被告签订《租房合同》,约定原告租用被告沿河三中（学校）斜对面四层房屋(裸房)用于开办幼儿园,租期9年,前五年租期从2018年8月1日至2020年7月30日，租金为199800元，一次性于2015年4月5日交清，合同第一条第3项约定:如遇征收拆迁,被告方享受房屋硬件(指房屋本身)有关的赔偿,原告享受装修、装饰、添附、增设的损失赔偿和经营有关的经营赔偿,幼儿园停办的经济赔偿由原告享有,幼儿园赔偿资产(指被征收补偿后的资产)由被告所有。合同签订后,被告仅提供外部门窗及通水到户、通电到户及通路，租赁物是毛坯裸房,原告对租赁物根据幼儿园教育教学、生活的需要安装了铁门、三箱电、防盗门、空调、幼儿园配套使用的面盆和蹲便器等，以及外墙刷漆、地面加地胶漆。原告以租赁物作为场地申办了城南快乐宝贝幼儿园,于2015年下半年开始招生教学。2016年，根据政府规划租赁物被征收拆迁,被告未与原告协商一致,将原告在租赁物上进行的装修、装饰、增设、添附因征收产生的损失赔偿,以及因幼儿园停业、搬迁损失赔偿,统计在其名下进行了征收申报结算,并于2017年7月6日与征收单位签订了《征收协议书》,获得了原告应该享受的各种装修装饰增设添附物件的征收补偿款245651.90元;获得经营性用房搬迁费33309.70元,经营性用房停产损失补偿148043.20元,原告得知后,多次要求被告根据《租房协议》支付原告应得的征收补偿及返还剩余租期的租金,均遭拒绝。原告为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据：1.租赁合同、租金支凭证、收条，拟证明租期9年,前五年租期从2015年8月1日至2020年7月30日，租金为199800元；合同第一条第1项证明租赁物仅有外三通外装饰;内三通及内装修、装饰、增设、添附为原告实施；第一条第3项约定，如遇政策性搬迁,出租人享受房屋本身的硬件赔偿，承租人享受相应的赔偿(指装修、装饰、增设、添附等)及停业损失、搬迁经营性赔偿(补偿)；原告已经实际支付租金,租金对应租期至2020年7月30日，故应退还租金119880元。2.沿教函【2016】90号批复、《办学许可证》及幼儿园改造投入使用的现场照片，拟证明原告举办幼儿园的批示以及对租赁物进行装修装饰、增设、添附后完工投入使用后的幼儿园场地情况。3.沿府函【2016】330号文件、《证明》、通知，拟证明原告开办的幼儿园在棚户区改造征收范围、并从2017年8月停止使用该租赁房屋。4.《安置补偿协议》附件《明白卡一》、征收档案卷宗征收工作经办人出具的《证明》，拟证明原告租赁经营幼儿园租赁场地为1850.54平米,被认定为经营性用房；被告以经营性用房进行补偿申报,并获得了停业损失补偿、搬迁补偿等费用共计181352.70元。5.被告与征收单位签订的《安置补偿协议书》及补偿明细《明白卡二》、及征收补偿档案资料，拟证明被告与征收单位签订《补偿协议书》的时间为2017年7月6日,当天生效,该日为实际发生的租期截止日；证明被告将原告开办幼儿园需要安装的铁门、三箱电、防盗门、空调和外墙刷漆、地面加地胶漆及加装幼儿园配套使用的面盆、蹲便器等全部统计在其名下进行征收补偿申报并多获取245651.90元补偿。6.施工人张加勇出具的《结账单》、《领条》2张及工程量附件2页和施工人周涛、袁军出具的收条及结算清单共12页，拟证明被告获得征收补偿的有关三箱电、大小便器、面盆、空调、铁门、防盜窗、防盗门、不锈钢护栏、卫生间、厨房、墙漆、灶台等工程系原告发包给案外施工人并进行结算、支付款项。7.被告获得征收补偿的名目属于幼儿园特有的现场照片，拟证明幼儿园的有关装修装饰、设施设备具有特殊性,完全不等同于一般家庭装修装饰及设施设备；被告是将幼儿园的有关征收补偿名目申报在自己名下获得补偿。8.贵州省农村信用社储蓄存单，拟证明涉及的相关款项及产生的利息存于被告名下。被告肖洪进辩称：一、被告与原告于2015年4月5日签订两栋四层楼的《租房合同》,租赁场地自己之前是办幼儿园和贵阳新世纪中学沿河教学点,一直是经营用房，是按幼儿园规划设计,按国家幼儿园标准修建,水、电路、安全、消防均符合国家标准，桌子板凳、黑板教室、内外装修,设施齐全。从2015年4月5日至2020年4月5日五年的租金是199800元。《租房合同》一直履行至今,被告没有违约也没有提出解约和叫原告停业。2016年11月22日，沿河土家族自治县人民政府下发了《县人民政府关于县城崔家村片区棚户区改造项目房屋土地征收补偿安置方案的批复》后,征收单位于2017年7月与被告签订了《土地房屋征收安置补偿协议书》，《租房合同》中的租赁物为征收范围,被告方多次尝试与原告方协商此事,原告不理,被告寻求政府帮助,原告方组织人员到拆迁指挥部阻碍拆迁工作,阻扰被告和政府签订拆迁协议,《土地房屋征收安置补偿协议书》最终签订后，原告多次到征收单位阻挠向被告发放合法征收赔偿款约60万元,被告至今没有领到该款。二、原告王云不是《租房合同》一方，王云的签名是在被告不知情的情况下签上去的，王云不是适格当事人，被告考虑到与原告肖慧莲之前的友好关系和装修增置的相关补偿归被告享有,才以远低于市场价出租两栋楼的四层楼共计1850平方米,原告肖慧莲故意欺瞒了与他人合租的事实；征收补偿款是征收主体政府发放给被征收人被告的合法权益,被告与原告肖慧莲是房屋租赁关系,如果有关征收补偿款应当属于原告，原告应当告征收主体人民政府，而不应当告被告；《租房合同》还在履行，没有人违约，没有限原告停业，不具备解除合同的条件，所以不应当退租金，政府认定的有关征收补偿权利主体是房东被告而不是承租人原告。三、房屋有关附属物,经营用房停业损失等相关问题。租赁房屋在出租给原告之前被告是办幼儿园和贵阳新世纪中学沿河教学点,是事实上的经营性用房,原告最多是“经营性用房”的证明人，原告未经被告同意,改装、添加，成为房屋的一部分,使用价值失效后,租期届满,能搬走搬走,不能搬走归房东,征收办认定本案租赁的房屋属经营性用房,并与被告签定补偿协议,从法律和事实上保障了被告的合法权益。《政府征收补偿方案》没有把承租者作为征收受益人,没有把具体经营活动作为赔偿对象,也没有针对经营幼儿园的经营赔偿，搬迁补偿费和停产损失费,是针对经营性用房这个性质的房产做出的赔偿,原告混淆了经营性用房停业损失和经营幼儿园停业损失的概念。《租房合同》约定，原告只“享受赔偿与经营有关的经营赔偿”,经营赔偿指具体经营活动的赔偿,也就是开办幼儿园这个具体经营活动,如学费,教育局专项资金补贴,但补偿方案中并没有针对具体经营活动的相关赔偿款项；《租房合同》约定“被告享受与房屋硬件有关的赔偿”和“经营幼儿园的赔偿资产归甲方所有”（甲方指被告方）,经营幼儿园的赔偿资产指装修、增设等；《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，“因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益,停产停业期限等因素确定”,明确排除了承租人受益权利,赔偿的对象是房子停产停业的损失,房屋拆除后的停产停业期限是永久的,损失是永久、巨大的,承租人最多是未用完租期的租金损失,拆迁是政府行为,原告损失的责任人是政府，不是被告。“经营性用房停业损失”是指房屋所有人自己营业的收入、租房收入或入股分红收入因房屋被拆迁而造成的损失,对经营性用房停业损失的补偿是对房屋所有人的损失的补偿。被告肖洪进为证明自己所主张的事实，向本院提供以下证据：1.《租房合同》，拟证明双方已约定若遇拆迁，被告享受与房屋硬件相关的赔偿，房屋及装饰装修、增设添附和依附在房子上的附属物赔偿归被告所有；租期仅10个月，装饰装修部分已失去使用价值；王云是在被告不知情的情况下加上去的。2.沿府函【2016】330号《征收安置方案》，拟证明,征收的责任主体是县人民政府,权利主体是房屋所有权人,赔偿项目有房屋及相关附属物,装修装饰,经营用房停业损失等。3.《房屋征收安置补偿协议书》及附件，拟证明政府确认了被告的权利,否定了原告权利。4.房产证、规划证、土地证，拟证明被告是被征收房屋的所有权人、是按规划修建经营幼儿园的经营性用房。5.办学的相关手续，拟证明租赁房屋是贵阳新世纪中学的沿河教学点,是贵阳清华幼儿园的沿河教学点，租赁房屋是正在经营的经营用房。6.领取本人存单申请，拟证明原告利用关系冻结被告个人存折的事实。7.房屋装修照片，拟证明房屋出租给原告前已经全面装修。8.奖状及证明，拟证明被告一直营业到现在。9.土地出让合同，拟证明原告房屋土地的合法性。本院经审理认定事实如下：1.《租房合同》的签订、履行及租赁房屋的征收情况。2015年4月5日，原告肖慧莲、王云与被告肖洪进签订《租房合同》,约定原告租用被告沿河三中（学校）斜对面四层房屋用于开办幼儿园,租期10年,前5年租期从2018年8月1日至2020年7月30日，租金为199800元，一次性于2015年4月5日交清；《租房合同》第一条第3项约定:“在乙方租房期间,若遇旧城改造、国家基础设施建设、开发等需搬迁,甲方享受与房屋硬件有关的赔偿,乙方享受赔偿与经营有关的经营赔偿。因幼儿园经营停办的经济赔偿由乙方享受，经营幼儿园赔偿资产归甲方所有”。合同签订后，原告支付了租金199800元，并根据自己的办学需要对租赁房屋内外进行了装修，对部分设施进行了改装、对部分设备进行了更换等，对上述装修与改装、更换，双方未进行约定。2017年7月6日，被告肖洪进与沿河土家族自治县和平街道办事处签订了《沿河土家族自治县县城崔家村片区棚户区改造土地房屋征收安置补偿协议书》，该协议所附明白卡（一）载明搬迁费中经营性用房停产损失148043.20元、经营性用房33309.70元；明白卡（二）载明房屋装修、装饰及其它设施补偿394555.74元。2.关于合同当事人问题。合同首部甲方为肖洪进，乙方为肖慧莲，但是合同尾部乙方签名栏有肖惠莲与王云的共同签名，由于合同尾部当事人签字是合同生效的必要要件，在合同首部列出的当事人与合同尾部当事人签名栏不一致的情况，应当以合同尾部当事人的签名确定合同的当事人，因此，应当认定原告王云是《租房合同》的一方当事人。3.关于原告对租赁房屋的使用期限问题。沿河土家族自治县崔家村片区棚户区改造协调指挥部于2017年8月25日通知城南快乐宝贝幼儿园停止招生办学，又于2018年12月1日通知城南快乐宝贝幼儿园停止招生办学，这证明原告方在2018年12月1日都还在本案租赁房屋中办学，因办学具有时间上的延续性，这与被告提供的证据（奖状）一致，奖状的填发日期为2019年1月4日，据此，本院酌情认定原告停止办学日期为2019年1月4日。4.关于原、被告签订《租房合同》前，租赁房屋的性质问题。被告提供的证据，证明了被告将房屋租赁给原告前，被告的房屋先后用于自己开办幼儿园和贵阳新世纪中学沿河教学点办学。本院认为：1.被告出租给原告的房屋已经被沿河土家族自治县人民政府征收，沿河土家族自治县崔家村片区棚户区改造协调指挥部已经分别于2017年8月25日、2018年12月1日通知原告停止办学，导致原告无法继续履行合同，原告事实上已经于2019年1月4日停止办学，因此，原告要求解除合同符合法律的规定，本院依法予以支持，由于解除合同的原因是政府的征收行为导致，双方均没有过错，互不承担违约责任，但是原告于2019年1月4日停止办学到《租房合同》租赁期限届满之日即2020年7月30日的租金原告已经预交，停止办学后，被告应当退回给原告，退回金额为63715元（199800÷5÷12×18+199800÷5÷12÷30×25）。2.被告肖洪进与沿河土家族自治县和平街道办事处签订《沿河土家族自治县县城崔家村片区棚户区改造土地房屋征收安置补偿协议书》中经营性用房停产损失148043.20元、经营性用房搬迁费33309.70元、房屋装修、装饰及其它设施补偿394555.74元，是政府根据房屋征收与补偿的有关法律政策对房屋所有人的损失进行的补偿，补偿费用的归属应当属于房屋所有人，除非房屋所有人根据有关合同的约定处分这些权利。原、被告签订的《租房合同》约定被告“享受与房屋硬件有关的赔偿”和“经营幼儿园赔偿资产”归被告所有,硬件通常与软件相对应，除电子产品的硬件与软件外，用图、文所承载的内容为我所用的，这类图、文便是软件，反之便是硬件，而“经营幼儿园赔偿资产”指示不明，因此，对房屋的装修、装饰等应当属于房屋的硬件，故房屋装修、装饰及其它设施补偿394555.74元应当属于被告所有，原告要求享有没有合同依据。3.明白卡（一）载明的经营性用房屋停产损失148043.20元、经营性用房搬迁费33309.70元是列入搬迁及过渡补偿费范畴，这证明这两项损失不是对经营性用房的永久性停产停业的赔偿，而是对搬迁及过渡期间损失的补偿，也就是搬迁及过渡期间对因影响经营造成损失和搬迁所支出搬迁费用的补偿；经营性用房是根据对房屋的用途而作的区分，即将房屋用于各类商业服务或生产经营等经营性活动的房屋，同样的房屋，如果没有用于经营性活动，则不属于经营性用房，被告出租给原告的房屋正是因为原告正用于经营性活动，才会导致在搬迁及过渡期间存在停产损失，因此，明白卡（一）载明的经营性用房屋停产损失148043.20元和经营性用房搬迁费33309.70元，自然包括了因征收导致原告不得不停止在被告出租的房屋内继续办学所造成的损失和迁出原告出租的房屋而支出的搬迁费，被告辩称经营性用房停产损失148043.20元和经营性用房搬迁费33309.70元没有包括原告的经济损失的理由不成立；明白卡（一）载明的经营性用房停产损失148043.20元和经营性用房搬迁费33309.70元也不能理解为全部是原告的损失，搬迁及过渡期间被告不能继续出租该经营性用房也是构成经营性用房损失的一个方面，经营性用房停产损失虽然是固定按每平方米80元计算，但是是在将过渡期暂定为30个月的前提下核定的单价，如果按照原、被告之间的租房租金计算，30个月的租金就是99900元，在原告没有提供证据证明自己的经营损失具体有多少的情况下，经营性用房停产损失148043.20元中，被告的损失更大；经营性用房搬迁既有属于原告设施设备的搬迁，也有由于属于被告设施设备的搬迁，33309.70元搬迁费中，各自多少，双方都没有进一步提供证据，原告诉称经营性用房停产损失148043.20元和经营性用房搬迁费33309.70元全部属于自己损失的理由也不能成立。根据《租房合同》第一条第3项约定:原告“享受赔偿与经营有关的经营赔偿”和“因幼儿园经营停办的经济赔偿”，这里的赔偿应当指因征收而造成损失的赔偿，虽然根据被告肖洪进与沿河土家族自治县和平街道办事处签订的《沿河土家族自治县县城崔家村片区棚户区改造土地房屋征收安置补偿协议书》，该损失的赔偿列入了被告的损失范畴，但是根据《租房合同》的约定，被告收到该部分赔偿后应当支付给原告。对原告的经营损失和搬迁费的金额，沿河土家族自治县崔家村片区棚户区改造协调指挥部没有具体列出，原告在诉讼中对自己损失多少也没有提供相应的证据加以证明，为了化解矛盾，本院酌情认定原告的经营损失和搬迁费合计5万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：解除原告肖慧莲、王云与被告肖洪进签订的《租房合同》；由被告肖洪进退回原告肖慧莲、王云租金63715元；被告肖洪进与沿河土家族自治县和平街道办事处签订《沿河土家族自治县县城崔家村片区棚户区改造土地房屋征收安置补偿协议书》而取得的经营性用房停产损失和经营性用房搬迁费，由被告肖洪进支付原告肖慧莲、王云5万元；驳回原告肖慧莲、王云的其他诉讼请求。上述给付事项，限于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4434.60元，由原告肖慧莲、王云负担3434.60元，由被告肖洪进负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田景刚二〇一九年七月二十九日书记员  田彩霞