黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0208民初351号原告郭云龙，男，1973年12月9日出生，汉族，个体，住山东省单县，现住黑龙江省龙江齐齐哈尔市建华区。委托代理人胡金萍，黑龙江夙生律师事务所律师。被告刘永刚，男，1968年1月26日出生，汉族，个体，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。委托代理人陈丽萍，黑龙江铭昊律师事务所律师。原告郭云龙与被告刘永刚买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月30日受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2019年7月8日公开开庭进行了审理，原告郭云龙及委托代理人胡金萍，被告刘永刚及委托代理人陈丽萍到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。郭云龙诉讼请求：1、要求被告刘永刚返还依据《源鑫肉羊饲养场买卖协议》已经收取的源鑫肉羊饲养场的土地及附属设备；2、伟杰粮贸有限公司所有的房屋及土地归原告所有；3、本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：原告郭云龙系源鑫肉羊饲养场的业主，2015年7月1日，郭云龙与刘永刚签订了《源鑫肉羊饲养场买卖协议》，2017年7月29日签订《源鑫肉羊饲养场买卖补充协议》，2016年8月1日又签订《源鑫肉羊饲养场买卖协议》，该三份协议虽然名为源鑫肉羊饲养场买卖协议，实际上是转让源鑫肉羊饲养场所占的63000平方米土地使用权。该三份协议约定：郭云龙将其拥有的员鑫肉羊饲养场，占地面积63000平方米，以330万元卖给被告刘永刚，并且约定付款期限和违约责任。协议签订后，郭云龙履行了协议约定的所有义务，将源鑫肉羊饲养场占地63000平方米交给刘永刚。刘永刚在该占地范围内注册了伟杰粮贸有限公司用于经营，但其没有按照协议约定期限履行给付价款，尚欠140万元价款没有给付。协议约定的最后两期付款时间为2017年7月1日前付款70万元；2018年7月1日前付款70万元。按照协议违约条款的约定，刘永刚不按期付款，郭云龙有权收回原土地使用面积及附属设备，即伟杰粮贸有限公司所有房屋及土地归郭云龙所有。鉴于以上刘永刚违约的事实，请求法院支持原告郭云龙的诉讼请求。原原告对其诉讼请求向本院提供借据如下证据，1、2015年7月1日原被告双方签订的《源鑫肉羊饲养场买卖协议》，证明原被告双方签署协议，被告以430万元价格购买了原告的源鑫肉羊饲养场，并且约定了违约责任，如果被告方不按期付款，原告方有权收回合同约定的土地使用面积及附属设备，被告之前交付的款项不予返还；2、2015年7月29日原被告双方签订的《源鑫肉羊饲养场买卖补充协议》，证明原被告双方在履行第一份协议过程中对于建设用地的审批手续由谁办理进行变更，原协议约定由原告办理，补充协议约定由被告办理，而且办理建设用地审批手续费用，原告支付30万元，其余由被告进行支付。村里和刘永刚联建，村里代表回忆记录由原告郭云龙进行办理，郭云龙也按照约定于2015年8月18日之前已经办理完毕并交付给被告，原告没有违约；3、2016年8月1日原被告双方签订的《源鑫肉羊饲养场买卖协议，证明原被告双方就前两份协议的履行做一总结，变更了原合同的价款由430万元变更为330万元，付款的履行期限做了重新的约定，2016年7月1日付款20万元，2017年7月1日付款70万元，2018年7月1日付款70万元。按照这份协议约定，被告尚欠140万元。这份协议充分证实了原告就2015年8月18日办完村民回忆记录，原告郭云龙已经履行完毕，郭云龙没有违约，如果郭云龙有违约的话，按照第二份证据约定，郭云龙如果违约应当每天赔偿刘永刚5000元，这个赔偿远远超过了刘永刚尚欠郭云龙的140万元价款。如果郭云龙违约，原被告双方就不可能签订第三份协议了。原被告双方在实际履行过程中，被告尚欠原告140万元没有给付，由于被告的违约按照此协议的约定，被告方不按期付款，被告在该土地上的建的伟杰粮贸有限公司所有的访问u及土地归原告所有。被告刘永刚辩称，1、本案事实为：答辩人与被答辩人于2015年7月1日签订源鑫肉羊饲养场买卖协议，约定将坐落于齐齐哈尔市梅里斯区共和镇胜利村占地面积61000平方米的源鑫肉羊饲养场以价值人民币430万元的价格卖给答辩人，协议第三条约定，被答辩人与胜利村联营联建协议及村民代表通过会议记录由被答辩人郭云龙办理，答辩人不交任何费用。协议第四条约定此土地建设用地审批由郭云龙负责，刘永刚不承担任何费用。根据协议第六条第三款约定郭云龙卖给刘永刚的土地面积，应该保证该土地没有任何争议，发生的债权债务与刘云龙没有任何关系。如果土地出现问题，由郭云龙双倍返还刘永刚投入资金。后因郭云龙无法办理土地变更为建设用地的手续，2015年7月29日刘永刚与郭云龙签订了补充协议，协议约定，手续由刘永刚办理，郭云龙付给刘永刚30万元。郭云龙负责办理村上与刘永刚联营联建合同以及村民代表会议记录等事宜，如果此手续2015年8月18日之没有办完，则郭云龙向刘云龙支付违约金每日5000元。2016年7月13日，经过村民代表大会决议同意将争议郭云龙承包的饲养场以及土地使用权转让给刘永刚用于齐齐哈尔伟杰公司项目，并于2016年8月1日，刘永刚开办的齐齐哈尔伟杰粮贸有限公司和梅里斯四达斡尔族区共和镇胜利村负责人穆加友、温德义签订了胜利村联营联建合同书，此时郭云龙强行与刘永刚签订了一份源鑫肉羊饲养场买卖协议书，不然不给村里及土地局出土地变更手续的此份协议书以及补充协议的基础上将转让价格改为330万元，此协议为最终签订的协议。2015年7月29日，郭云龙出具了收款收据，写明今收到刘永刚买源鑫肉羊饲养场的购买款200万元还欠230万元。因为此时根据签订的补充协议，2016年8月1日签订最后一份协议，视为对原协议的变更，其中主要条款转让款由原来的430万元改为330万元，起诉书中说尚欠140万元与事实不符。理由是：（1）、因为63000平方米土地有13000平方米土地是基本农田，所以被答辩人愿意降低价款；（2）、因为土地手续迟迟无法办理。根据补充协议，2015年8月18日至2016年8月1日，按照每天5000元的违约金予以计算，被答辩人应当向答辩人支付违约金174万元。2、现答辩人已经投资超过千万元建设该争议的土地，并与村里达成联营联建的协议，现土地性质也已经改变成建设用地，答辩人实际占用使用该土地，虽然答辩人存在没有全额支付转让价款的行为，也是因为被答辩人没有履约及时变更土地性质和手续，造成违约，致使答辩人在取得土地近一年没有取得任何利益。根据合同法的我规定，答辩人没有支付土地转让款构成违约，但其支付的土地转让款已经达到总额的61﹪，已经履行了绝大部分合同义务，因履行瑕疵解除合同，不利于维护合同的稳定性和交易安全和农村经济发展。被答辩人现要求根据合同解除合同，要求答辩人返还土地及设施，但之前并未依法向答辩人履行通知义务，不产生解除合同的效力。现答辩人所有土地其性质已经发生变更，并与村委会签订联营联建协议，解除合同将会损害第三人的合法权益，合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，法律之所以这样规定，是由继续履行比采取补救措施，赔偿损失或者支付违约金更有利于实现合同目的。综上，现被答辩人要求解除合同，返还争议土地的诉讼请求客观上已经不具备解除的条件，故对被答辩人郭云龙关于解除合同的主张不予支持，请求驳回被答辩人的诉讼请求。被告为支持其抗辩理由提供如下证据，1、2016年8月1日签订的《胜利村联建联营合同书》、2016年7月13日“胜利村村民代表大会会议记录”一份，证明刘永刚取得村民代表大会会议记录，时间为2016年7月13日。与村里签订联建联营合同书，时间为2016年8月1日，已经远远超过了2015年7月29日与郭云龙约定的2015年8月18日之前办理完的时间，以上两份证据均是刘永刚亲自班里的，郭云龙没有按约定办理上述手续，存在违约行为，应当按照约定支付违约金；2、2016年8月1日由郭云龙签字的向胜利村出具的《废止合同》一份，2016年8月1日由郭云龙签字的土地承包《退出申请》一份，2016年6月25日由郭云龙签字向梅里斯区土地局出具的《注销申请》一份，2016年7月18日胜利村出具的经村委会同意村民代表通过，郭云龙将养殖场转让给刘永刚的伟杰粮贸有限公司公示一份，此组证据证明了被告刘永刚与胜利村签订的联建联营合同书是在2016年8月1日时间吻合，2016年7月13日刘永刚通过了村民代表开会表决将土地性质予以变更，其会议日期与以上日期相吻合。证明刘永刚实际取得和使用该土地的日期是2016年8月1日之后，有一年多的时间刘永刚对争议的土地没有取得任何利益。原告存在违约行为，所以我方在其存在违约的基础上，因为到我方支付土地转让款期限内，对方已经欠我方违约金这一事实；3、刘永刚与孙波签订的《工程建设承包合同》一份，刘永刚与吉林省龙聚山钢结构工程有限公司2016年10月15日签订的《伟杰粮贸与开源市海丰烘干设备有限公司签订的《合同书》一份，证明我方取得争议土地后对土地进行了全面投资，截止目前我方已经投资1896万元这一事实；4、2015年7月29日原告向被告出具的转让款收据一张，证明刘永刚已经向原告支付土地转让款200万元。审质证，被告对原告提供的证据1的真实性合法性关联性均无异议，对证明事项有异议，虽然根据买卖协议第六条约定了违约责任，但是此违约责任加大了我方的责任，其要求根据此款收回土地及附属设施根据现有情况已经无法实现，我方迟延履行支付转让款并不会导致合同的落空，而且我方已经支付了绝大部分转让款200万元，并且此买卖协议的第一条虽然约定了430万元，但最终定价为330万元，有最终的协议为证，因为对方存在违约行为，根据补充协议约定日违约金为每天5000元，所以根据此份协议对方应当支付给我违约金；对证据2的真实性合法性关联性均无异议，对证明事项有异议，此协议第二条村上与刘永刚联营联建合同及村民代表回忆记录由郭云龙负责，其中回忆两个字结合实际情况实际是会议记录，另约定2015年8月18日之前办完，如到期未办完，每超过一天郭云龙补偿刘永刚5000元，此份会议记录实际办理完毕实际为2016年8月1日，是刘永刚自行办理，郭云龙存在违约行为，应当按照约定向刘永刚支付日违约金5000元；对证据3有异议，根据合同第二条之规定，我方已经支付价款200万元，2016年8月1日签订此协议的当天，我方与胜利村签订了联建联营合同书，需要郭云龙出示相关手续，所以与郭云龙签订了最后一份买卖协议，但此份买卖协议的签订并不能证明郭云龙不存在补充协议第二条约定的违约行为，所以郭云龙应当向我方支付违约金从2015年8月18日至2016年8月1日合计为174万元。原告对被告提供证据1有异议，第一、被告没有按照法律规定期限内提供证据，超过举证期限。第二、我们认为《胜利村联建联营合同书》与本案没有关系；对胜利村村民代表大会会议记录真实性有异议，村民代表签字，从笔体上看大多数都是一个人签的，原告已经与第二份协议约定的期限2015年8月18日之前将回忆录交给被告，被告所谓的原告违约没有按照第二份协议约定提交会议记录，原告应当支付被告每天5000元的赔偿金，这一说法不成立，如果原告真存在违约行为的话，那么被告不可能与原告签订第三份协议，被告自己承认尚欠原告140万元，退一步讲如果原告真存在违约行为的话，那么被告也是对违约行为认可，不追究原告的责任了；对证据2有异议，第一、该组证据超过举证期限，不应作为定案依据，《废止合同》郭云龙签名不是本人所签。《土地承包退出申请》还有注销申请这两个是原告所签，原告是为了配合被告变更土地因此提前签好的空白的留给了被告。该组证据无法证实郭云龙存在违约行为；第二、实际上原告已经与第二份协议预定的期限将回忆录交给被告，被告没有使用该笔录与原告无关。另外双方又签订了第三份协议，第三份协议是就前两份协议进行了总结和变更，正是因为履行过程中存在这样那样的问题，因此双方才就价款由430万元变更为330万元；对证据2认为第一、超过举证期限不应作为定案依据。这三份协议都不具有真实性，本案争议的土地只有两个钢骨架，其它什么都没有，不能证实被告在此土地上投资了；对证据4没有异议。通通过庭审质证本庭对原告提供的证据1、2、3予以确认；被告虽已过举证期限提供的证据，但为查明案件事实，对所提供的证据的真实应予认定，对被告提供的证据1、2、4予以确认。经本院审理查明，原被告于2015年7月1日签订《源鑫肉羊饲养场买卖协议》，郭云龙为甲方，刘永刚为乙方。协议约定：第一条，甲方将合法拥有的坐落于齐齐哈尔市梅里斯区共和镇胜利村占地面积61000平方米的源鑫肉羊饲养场以价值人民币肆佰叁拾万卖给乙方；第二、乙方采用分期付款并以银行转账方式付款；1、2015年7月1日付款伍拾万元（2015年7月1日已支付）；2、2015年8月1日付款壹佰伍拾万元整；3、2016年7月1日付款贰佰叁拾万元整。第三条、乙方与胜利村联营联建协议及村民代表通过会议记录由甲方负责办理，乙方不交任何费用，书面记录必须交由乙方备存一份；第四、乙方建设用地审批由甲方负责，乙方不承担任何费用；第五条、办理其他项目发生的费用一概由乙方负责；第六条、违约责任，1、乙方如果不按期付款（2015年8月1日付款一百伍拾万元整，2016年7月1日付款贰佰叁拾万元整），甲方收回土地使用面积及附属设备，乙方前期交付的款项不予返还；2、甲方负责土地审批手续，如果因土地审批手续出现任何问题由甲方负责；3、甲方卖给乙方使用的土地面积，应保证该土地没有任何争议，发生的债权债务均乙方没有任何关系。如果因为土地出现问题，由甲方双倍返还投入本金，如果出现天灾人祸给乙方造成损失与甲方无关；第七条、上述协议甲乙双方共同遵守，本协议履行过程中，如果发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，向源鑫肉羊饲养场所在地的人民法院起诉；第八条，本协议经甲乙双方签字并按印之日起即生效。协议在履行过程中，原被告于2015年7月29日又签订了一份《源鑫肉羊养殖场买卖补充协议》,协议内容：一、原养殖用地变更为建设用地，手续由乙方刘永刚负责，甲方郭云龙付叁拾万元给刘永刚作为办手续费用，不够部分由刘永刚负责，郭云龙不负责办理土地使用证一切费用；二、村上与刘永刚联营联建合同及村民代表回忆记录由郭云龙负责，手续于2015年8月18日之前办完，如果到期未办完，每超过一天郭云龙补偿刘永刚伍仟元。原告郭云龙为被告刘永刚出具了一封收据，其内容为：今收到刘永刚买源鑫肉羊饲养场购买款壹佰柒拾万元整，至此今年贰佰万元付清，还欠郭云龙买场款贰佰叁拾万元整，收款人郭云龙签字。2016年8月1日，原被告又签订了一份《源鑫肉羊饲养场卖卖协议》，郭云龙为甲方，刘永刚为乙方。协议内容：第一条、甲方将合法拥有的坐落于齐齐哈尔市梅里斯区共和镇胜利村，占地面积63000平方米的源鑫肉羊饲养场以价值人民币叁佰叁拾万元卖给乙方；第二条、2015年7月1日所签的《源鑫肉羊养殖场场买卖协议》第二条3项：“2016年7月1日前付款贰佰叁拾万元”更改为“付款壹佰陆拾万元整”付款时间现变为：1、2016年7月1日前付款贰拾万元整（已付）；2、2017年7月1日前付款柒拾万元整；3、2018年7月1日前付款柒拾万元整。第三条、违约责任，乙方如果不按期付款，伟杰粮贸有限公司所有房屋及土地归甲方所有；第四条、上述协议甲乙双方共同遵守，经甲乙双方签字并按印之日起生效，此协议为最终签订的协议。至此，被告刘永刚已给付原告人民币220万元。2016年8月1日，即原被告双方第三份买卖协议签订当天，被告刘永刚以齐齐哈尔伟杰粮贸有限公司的名义与梅里斯达斡尔族区共和镇胜利村委会签订了《胜利村联建联营合同书》，甲方为胜利村委会，乙方为伟杰粮贸有限公司。合同内容：甲乙双方经过友好协商，在平等、互利、自愿的基础上，根据国家政策，全民搞招商，优化产业结构，带动农民增收，安置剩余劳动力，提高胜利村的社会影响力，经村委会同意，村民代表通过，同意郭云龙将其承包的养殖场转包给乙方刘云龙，建设齐齐哈尔伟杰粮贸有限公司项目，为明确双方的义务，保障双方合法权益，订立本合同。一、占地面积63900平方米（以有资质的测绘单位测绘的面积为准）；二、经营期限，自2016年8月1日至2040年12月31日。下一轮承包乙方有优先权；三、基本建设投资、设备投资、资金周转，均由乙方自行解决，甲方占股份百分之三，乙方占股份百分之九十七；四、经营方式，乙方独立经营，自负盈亏，甲方不干预；五、乙方如果把村道路损坏，由乙方负责维修；六、甲方允许乙方在合同期内转让或出租；七、地上建筑物产权归乙方所有，承包到期后，地上建筑物找有关部门鉴定，依法折价处理；八、双方商定合同期内，如果国家征收地拆迁或其他不可抗拒因素需对本项目设施进行拆迁的，依照国家相关政策；九、本合同经双方法定代表人签字盖章后生效。并附有胜利村村民代表大会会议记录。2016,年6月25日原告郭云龙向梅里斯区土地局出具了一份注销申请，其内容为：因源鑫肉羊饲养场不再经营，申请注销源鑫肉羊饲养场养殖地。2016年8月1日，原告郭云龙出具了一份土地承包退出申请，其内容为：我在村里承包的源鑫肉羊饲养场因转让不再经营，特申请与村里终止原承包合同。村委会成员穆加友、温德义签名表示同意。2018年8月1日郭云龙向胜利村出具了废止合同，其内容为：郭云龙与胜利村于2010年12月14日签订的《共和镇胜利村废止大坑承包合同》，因养殖场转让不再经营，特申请与村里终止承包合同。村委会穆加友、温德义签名，并盖有村委会公章，表示同意。2016年7月18日，胜利村委会公示，内容为：经村委会同意，村民代表通过，郭云龙将其养殖场转让给刘永刚的伟杰粮贸有限公示。公示期为2016年7月20日-7月28日。另查明，源鑫肉羊饲养场系原告郭云龙独资个体企业；齐齐哈尔伟杰粮贸有限公司系被告刘永刚独资个体企业。现被告已在该争议的土地上投资若干。该争议的土地已由被告申请将63000平方米土地中的13000平方米基本农田，变更为建设用地。本院认为，原被告于2015年7月1日、2015年7月29日、2016年8月1日所签订的（源鑫肉羊饲养场买卖协议）及补充协议实为转让协议。而2016年8月1日原被告所签订（源鑫肉羊饲养场买卖协议）为最终签订的协议。最终的转让价格为330万元，被告刘永刚已给付220万元，且被告在原告郭云龙提交注销源鑫肉羊饲养场养殖用地申请、土地承包退出申请、废止与胜利村大坑承包合同申请及胜利村委会公示的情况下以齐齐哈尔伟杰粮贸有限公示的名义与胜利村签订了联建联营合同。并且被告又投入了大量的资金，解除合同不利于维护合同的稳定和交易安全和农村经济发展，也将会损害第三人的合法权益。原被告因某种因素先后签订了三份买卖协议，这也是履行合同瑕疵的一定因素。原告仅以被告按协议约定未将部分转让金交付而要求刘永刚返还已经收取的源鑫肉羊饲养场的土地以及附属设备及伟杰粮贸有限公司所有的房屋土地欠妥，原告就被告拖欠转让费可另行主张权利。本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条，第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告郭云龙的诉讼请求。案件受理费50元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判长  赵庆金审判员  李贵林审判员  马燮阳二〇一九年七月三十日书记员  米 娜申请执行期间为二年