安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初2121号原告：唐萍，女，1964年4月26日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：刘雪影，安徽胡铭律师事务所律师。被告：淮北凯玛置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山南路东帝景翰园帝景大厦****。法定代表人：张俊震，该公司执行董事。委托诉讼代理人：付薇薇，安徽镜远律师事务所律师。原告唐萍与被告淮北凯玛置业有限公司（以下简称凯玛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐萍及其委托诉讼代理人刘雪影、被告凯玛公司的委托诉讼代理人付薇薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除唐萍与凯玛公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令凯玛公司返还已付购房款144379元及利息33019元（其中10万元自2014年6月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率暂计算至2019年3月20日，44379元自2015年2月1日起暂计算至2019年3月20日），利息计算至凯玛公司实际返还全部房款之日止；3.诉讼费由凯玛公司承担。事实与理由：2015年1月30日，我就购买位于淮北市永利广场1幢3110号商品房事宜与凯玛公司签订了商品房买卖合同。合同约定，商品房建筑面积15.44平方米，单价每平方米17770.66元，总金额274379元。首期款144379元，剩余房款13万元办理商业贷款，按揭方式付款。房屋交付期限在2016年9月30日前。商品房交付使用后365日之内凯玛公司协助办理房屋产权证书。同日，我按凯玛公司要求与淮北永利商业运营管理有限公司（以下简称永利公司）签订《商铺委托运营管理合同》。合同约定，永利公司运营管理该商铺10年，即从2014年12月25日起至2024年12月24日止。合同签订后，我即向凯玛公司支付了首期房款144379元（2014年6月28日认筹款10万元，2015年2月1日交款44379元）。双方进行了商品房预(销)售合同登记备案。但是，时至今日，凯玛公司迟迟没有交付房屋，无法办理产权证书，且因凯玛公司的原因导致唐萍无法办理剩余房款的商业贷款。我多次找凯玛公司协商无果。故诉至贵院，望判如所请。凯玛公司辩称，涉案合同不存在合同解除事由，理由如下：一、本案未出现约定的合同解除事由。双方于2015年1月30日签订了商品房买卖合同。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意不退房，出卖人按已付放款的0.2%向买受人支付违约金。可以看出，双方已对产权登记等进行了明确约定，唐萍主张以未办理产权证为解除合同的依据并不成立。事实上，涉案项目是我市遗留的房地产项目办证问题项目之一。现该项目已依法取得土地使用证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关手续，且该项目消防、人防、环保、规划等专项验收已完成，现已进入工程竣工档案预验及综合验收阶段。期间我公司也一直积极尽职为其办理涉案房屋产权证事宜，产权证未办理成功是由于第三方不配合所导致，并非我公司怠于履行义务。目前，涉案房屋的产权证已正在办理过程中，预售备案手续已办理完毕，今年内完成产权证办理。二、本案合同未出现法定解除事由。1、涉案房屋的用途为商用，按照商业惯例，商铺只有进行整体规划、集中经营管理方能发挥其真正的商业价值。而唐萍购买涉案商铺最主要的目的是收益。故唐萍与淮北永利商业运营管理公司（简称永利公司）签订了一份永利广场商铺委托运营管理合同，将涉案房屋委托专业运营管理公司运营管理，用以提升涉案房屋的商业价值，获取更多收益。依据该合同第五条第七款之规定，永利公司已一次性支付唐萍前五年的租金收益。由此可见，唐萍已实际享受了涉案商铺所带来的利益。目前永利广场也在实际运营中，唐萍自本年度12月起可再次收取租赁费，其签订购房合同的目的已经实现，凯玛公司已履行完毕合同的主要义务。退一步讲，即使出现了合同解除事由，但依据双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，唐萍最迟应于2016年10月3日前行使解除权，但截止目前唐萍并未行使该权利，故其合同解除权依法应已丧失。综上，本案既未出现约定的合同解除事由，也未出现法定的合同解除事由，故涉案合同不应解除，请求法院依法驳回唐萍的诉讼请求。3、三四年前，国家支持办理产权式商铺按揭，但由于南方地区产权式商铺出现了一些遗留问题，导致安徽省金融系统对产权式商铺突然调整了信贷政策，出现严贷款、严按揭的模式。期间，凯玛公司也曾经向中国银行、建设银行、农业银行等多家商业银行申请按揭贷款，但由于银行政策调整，皆暂不予以办理。该情况的出现并非由凯玛公司所致，而是不可归责于双方的事由。且针对此情况，凯玛公司已提供替代方案予以解决，故不存在合同解除的事由。综上，涉案合同不应解除，请求法院依法驳回唐萍的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求、抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。唐萍提交的商品房买卖合同、永利广场商铺委托运营管理合同、收据二份、商品房预（销）售合同登记备案证明、照片九张，与凯玛公司提交的商品房买卖合同、永利广场商铺委托运营管理合同，均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。唐萍提交的淮北市房地产管理局淮房（2015）91号文件《关于居民投诉永利广场相关问题的回复》、凯玛公司淮凯字2016（29）号文件《关于永利商铺业主提出的问题回复》，不能证明唐萍在2016年6月29日之前要求解除涉案商品房买卖合同，（2018）皖0603民初1159号民事判决书未生效，且我国不实行判例法，故本院对上述证据的证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月30日，唐萍与凯玛公司签订商品房买卖合同，合同约定唐萍购买位于淮北市相山区淮海中路85号永利广场1幢3110号房屋，建筑面积15.44平方米，单价每平方米17770.66元，总金额274379元，唐萍在2015年1月30日前支付全部房款的52%，即144379元，剩余房款13万元应于2015年3月15日申请办理商业贷款，凯玛公司应当在2016年9月30日前，将经综合查验备案的商品房交付给唐萍等内容。唐萍分别于2014年6月28日、2015年1月21日向凯玛公司支付10万元、44379元，计144379元，剩余购房款申请购房贷款未成功。当日，唐萍（甲方）与永利公司（乙方）签订永利广场商铺委托运营管理合同，约定甲方购买的永利广场3110号商铺收益占比1.8716‰，甲方同意并自愿委托乙方运营管理该商铺，乙方对永利广场进行整体规划，按照合理业态业种分布要求，以优惠的租金、优质的服务、规范的管理培育市场，甲方购买的商铺通过统一招商、统一运营和管理，乙方已一次性支付甲方前5年租金收益，委托经营期内第6年至第10年，即自2019年12月25日起至2024年12月24日，商铺租金支付方式为每半年支付一次等内容。涉案商铺的永利广场已于2018年2月3日开业，现处于营业状态。2018年，唐萍与永利广场的其他部分业主要求与凯玛公司解除商品房买卖合同，双方经协商未果。本院认为，唐萍与凯玛公司签订的商品房买卖合同不违反法律的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。永利广场商铺委托运营管理合同载明，永利公司已经支付唐萍前5年的租金。唐萍不认可收到前5年的租金，但认可凯玛公司在促销时作为购房款扣除了。唐萍与永利公司就涉案商铺签订委托运营管理合同，凯玛公司将涉案房屋交付永利公司的行为应视同交付给唐萍。永利广场已于2018年2月3日开业，唐萍诉称涉案商铺至今未交付，该主张不能成立。双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意不退房，出卖人按已付放款的0.2%向买受人支付违约金”。唐萍未举证证明涉案房屋不能办理权属证书，或者至今未办理权属证书是凯玛公司的责任，且双方在合同中约定，如因凯玛公司的责任逾期办理房地产权属证书，买受人不退房，凯玛公司向买受人支付违约金。虽然涉案房屋剩余房款未能办理购房贷款，但凯玛公司并未催促唐萍支付剩余房款。因此，唐萍要求解除合同也不符合合同约定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告唐萍的诉讼请求。案件受理费3848元，减半收取1924元，由原告唐萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  孟秀芳二〇一九年七月三十一日书记员  赵 坤附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。