河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终6159号上诉人（原审原告）：李福增，委托诉讼代理人：刘航，被上诉人（原审被告）：王丽霞，上诉人李福增因与被上诉人王丽霞租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初2884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李福增的代理人刘航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李福增上诉请求：1、撤销一审法院(2018)冀0108民初2884号判决书第二项，改判被上诉人支付上诉人欠付的租金（计算至2018年7月底为30448元）;2、撤销一审法院(2018》冀01**民初2884号判决书第三项，改判被上诉人向上诉人按每日0.1%支付逾期支付租金的违约金直至欠费结清之日止；改判被上诉人向上诉人支付年租金30%的违约金。（逾期支付的违约金计算至一审起诉之日，两项合计后扣除履约保证金后为21526.74元）；3、增加诉讼请求：请依法判令被上诉人按合同约定向上诉人支付装修免租期时间长度的租金，即两个月租金15224元。4、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、租金应当计算至合同解除之日。鉴于本案一审法院判决解除本案当事人之间的《房屋租赁合同》那么依据合同约定被上诉人应将房屋租金支付至合同解除之日。但因上诉人起诉前，被上诉人已搬离涉案房屋表明不再履行合同，且上诉人已起诉要求解除合同，为减少双方损失上诉人已于本案一审诉讼期间(2018年7月后）被上诉人已自行将房屋收回，故上诉人认为一审法院应当判令被上诉人向上诉人支付2018年7月前的租金，因此一审法院判决错误。二、应当依法判令被上诉人支付延期付款额0.1%的违约金以及年租金30%的违约金。一审判决中，一审法院认为双方当事人之间的《房屋租赁合同》所约定的违约金远远高于租金，超过实际损失的30%,因此酌定按月租金30%判决被上诉人支付上诉人违约金。上诉人认为：1、按照合同法解释二第二十七条的规定，在当事人主张的情况下，法院方应当降低违约金。在本案中，被上诉人放弃应诉，放弃其权利，并未主张违约金过高，法院不应当依职权主动对违约金进行调整。2、上诉人损失并非仅仅56日的租金损失，而是上诉人本可获取的截止合同期限届满的租金，也包括租金利息损失、上诉人为将涉案房屋出租及再次出租的各项费用、为将房屋另行出租对房屋装饰装修进行拆除恢复的费用等，上述费用如上诉人与被上诉人之间的租赁合同继续履行情况下本不应该发生。另，上诉人主张逾期支付租金的违约金也完全在法律支持的利息损失范围之内；主张的解除合同的年租金30%的违约金符合法律规定及行业惯例，并不存在过高的情况。故上诉人认为应当依法判决被上诉人向上诉人按合同约定支付违约金。三、被上诉人违约拒不支付租金，在合同解除的情况下，被上诉人应当按合同约定支付装修期时间长度的租金。被上诉人与上诉人订立租赁合同时，为支持被上诉人履行合同及经营，上诉人给予被上诉人装修免租期，但如被上诉人违反合同约定导致合同被解除情况下，被上诉人不应再享有该优惠，即《房屋租赁合同》第十条所约定的“乙方解除合同的，甲方应按本合同约定的租金标准向乙方交纳相当于装修期时间长度的租金”，本案中，被上诉人拒不支付租金，自行搬离租赁商铺，严重违反合同约定也用行动表明不再履行合同，因此上诉人起诉要求解除《房屋租赁合同》一审法院也判决合同解除，故上诉人认为被上诉人应当按合同约定将上诉人给予的装修免租起的优惠返还上诉人，即支付上诉人相当于装修期时间长短的租金。王丽霞未到庭。李福增向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判决被告支付原告租赁费共计30448元；3.依法判决被告支付原告违约金自2018年3月15日起至欠费结清之日止(截止至2018年5月31日共计21526.74元)；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：由甲方（被告）承租乙方（原告）位于石家庄市商铺，房屋面积为126.86平方米；租金为60元/月/平方米；租赁期限为2017年4月1日至2018年12月31日；月租金按30日计算，年租金统一每年12个月计算，租赁期限内甲方应向乙方支付的租金总额为144628元；甲方应于本合同签订时向乙方交纳履约保证金7612元；乙方应于2017年4月1日将租赁房屋交付甲方；甲方未按本合同约定支付租金及相关费用的每逾期一日按延期付款额0.1%向乙方支付违约金。本合同履行期间，甲方有下列行为的，乙方有权解除合同：延期交纳本合同约定款项超过10日的；乙方解除合同的，甲方应向乙方支付本合同年租金总额的30%的违约金，并按本合同约定的租金标准向乙方交纳相当于装修期时间长度的租金，履约保证金，还应赔偿乙方因此受到的损失；甲方实际居住的地址和实际使用的电话发生变动时，应立即书面通知乙方，否则乙方按本合同记载的地址、电话通知甲方，导致甲方不能收到乙方通知的，视为乙方已履行通知义务，甲方应按照收到乙方通知根据法律规定及合同约定承担相应法律责任。在乙方给甲方送达通知时，无论任何原因甲方拒收的，均视为甲方已经收到乙方通知，甲方应按照收到乙方通知根据法律规定及本合同约定承担相应法律责任；合同落款处的被告地址为石家庄市赵县南大街太平巷16号；合同还约定了其他事项。2017年3月21日被告王丽霞向原告支付2017年6月1日至2017年9月30日租金30408元，2017年11月8日支付2017年10月1日至2017年12月31日租金22836元，2018年2月1日支付2018年1月1日至2018年3月31日租金22836元。2018年5月10日原告按照合同注明的地址向被告邮寄《租金催缴函》，催促其尽快缴纳2018年4月1日至2018年6月30日的租金22836元及违约金1278.816元。被告于2018年5月13日签收该邮件。2018年5月26日原告按照合同注明的地址向被告邮寄《合同解除通知函》，被告拒收。原告称事后得知被告王丽霞于2018年5月15日搬离租赁商铺，按照合同约定应支付2018年4月1日至起诉之日的租金30448元及违约金21526.74元（22836×0.1%×76天十126.86×60×12×30%-7612=21526.74）。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告应按照合同约定在2018年3月15日向原告支付2018年4月1日至2018年6月30日的租金，但被告未如期支付。原告于2018年5月10日向被告邮寄送达《租金催收函》，被告也于2018年5月13日签收，但被告签收后依然未支付原告租金。按照合同约定被告拖欠租金10日以上，原告有权解除合同，且原告已于2018年5月26日向被告邮寄《合同解除通知函》，原告称被告王丽霞于2018年5月15日搬离该商铺，被告的行为也表明其不再履行《房屋租赁合同》，故原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告应支付自2018年4月1日至2018年5月26日期间占用商铺的租金126.86×60÷30×56=14208元。被告曾向原告支付的履约保证金7612元可用于抵顶一个月租金，故被告还需向原告支付租金6596元。关于违约金，原告主张按合同约定逾期一日按延期付款额0.1%向原告支付违约金，并向原告支付本合同年租金总额的30%的违约金即21526.74元。本院认为双方对违约金约定远远高于租金，超过了实际损失的30%，酌定按月租金的30%计算被告王丽霞占用商铺期间的违约金14208.32×30%=4262元。被告王丽霞无正当理由未到庭视为其放弃抗辩的权利，应承担不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李福增与被告王丽霞签订的《房屋租赁合同》；二、被告王丽霞于本判决生效之日起十五日内向原告李福增支付租金6596元；三、被告王丽霞于本判决生效之日起十五日内向原告李福增支付违约金4262元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由原告李福增承担947元，被告王丽霞承担153元。本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，关于房屋租赁合同解除问题。被上诉人拒付租金且搬离租赁房屋，以实际行为表明其不再履行房屋租赁合同，上诉人在被上诉人拒付金后向被上诉人邮寄了《合同解除通知函》，直接表明不再继续履行租赁合同，由此，在双方均有不再履行租赁合同的意思表示情形下，对上诉人主张解除合同的诉求，应予以支持。关于租金及违约金的数额问题。被上诉人于2018年5月15日搬离租赁房屋时未通知上诉人，之后被上诉人虽未实际占有使用租赁房屋，但不能免除继续支付租金的义务。上诉人于2018年5月26日向被上诉人邮寄《合同解除通知通知函》，该时间为合同解除的时间。故被上诉人自2014年4月1日始拒付租金至2018年5月26日止，共欠付租金日期为56天，欠付租金数额为126.86×60÷30×56=14208元，扣除履约保证金7612元，仍欠付租金6596元，原审认定欠付租金数额正确。上诉人在原审庭审时明确表示，若协议约定的违约金数额过高，法院可适当调整。上诉人按合同约定主张的违约金为21526.74元，明显高于欠付租金数额14208元。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，原审酌定按月租金的30%计算违约金为14208×30%=4262元，依据有据，予以支持。关于增加诉讼请求的问题。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条规定，上诉人增加诉讼请求应在原审提出，二审提出不予支持，上诉人可另行主张权利。综上所述，李福增的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人李福增承担。本判决为终审判决。审判长  褚玉华审判员  杨根山审判员  卢 亮二〇一九年七月十八日法官助理安丽萍书记员王雨