浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初3301号 原告：浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司，统一社会信用代码913302035839914744。住所地：宁波市海曙区迎春街****。 法定代表人：邓贵初，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张帆，执业证号13302201610220604，浙江红邦律师事务所律师。 被告：王勇，女，1987年3月19日出生,汉族,身份证住址：浙江省宁波市鄞州区，住宁波市海曙区。 原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司诉被告王勇物业服务合同纠纷一案，原告于2018年5月21日将王勇等所有世纪虹小区未交物业费等业主诉至本院，本院经集体公告催告未果后,于2019年3月8日立案受理本案，并依法适用简易程序由审判员张频波独任审判，于2019年7月16日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告委托代理人张帆到庭参加了诉讼，被告王勇经本院合法传唤，仍未到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告起诉称：2011年7月27日，原告的总公司（原“慈溪市城市物业有限公司”）与宁波市海曙区世纪虹业主委员会签订《物业服务合同》，约定原“慈溪市城市物业有限公司”为世纪虹小区提供物业服务，自2011年8月1日至2014年7月30日止。同时约定综合服务费、公共维修费收费标准，并约定了其他权利义务。2011年11月23日，原告的前身（原“慈溪市城市物业有限公司海曙分公司”）成立后与宁波市海曙区世纪虹业主委员会签订相同内容的《物业服务合同》，但将争议解决方式变更为向法院起诉，将合同落款时间提前到2011年7月27日。2014年7月30日，原告服务期满，但宁波市海曙区世纪虹业主委员会一直未与新入场的物业服务公司签订合同，原告按照相关规定一直服务至2015年2月6日。至原告退出时，被告仍未交清各项物业费用。2016年5月11日，原告更名为现有名。为维护原告的正当利益，依法诉至法院,请求判令被告王勇支付以下费用：一、2011年8月1日至2014年12月30日的物业服务费4207.50元，二、公共维修费939.58元、电梯电费854.17元。三、逾期付款违约金4207.50元。庭审中，经本院做工作，原告撤回了第二、三项诉讼请求。 被告未向本院提交书面答辩状和证据。 经审理，本院查明事实如下：位于宁波市海曙区迎春街******房屋，系登记在被告王勇名下房产，该房屋建筑面积：137.50平方米。该房产权登记日期为2001年。2011年7月27日，宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会与慈溪市城市物业公司（2016年4月13日该公司进行工商变更登记，更名为浙江盛元城市物业有限公司）签订《物业服务合同》一份，该合同约定宁波市海曙区世纪虹业主委员会委托慈溪市城市物业有限公司为建筑面积约4.9万平方米的世纪虹小区提供物业服务，委托期限自2011年8月1日至2014年7月30日，合同第二十一条约定：一、物业管理综合服务费，按物业的建筑面积计算并向业主或物业使用人收取：2011年8月—12月综合服务费收费标准如下：1，多层住宅0.50元/平方米/月；2，小高层0.60元/平方米/月；3，夹层住宅0.65元/平方米/月；4，商业用房商铺0.90元/平方米/月。2012年1月—12月综合服务费收费标准如下：1，多层住宅0.60元/平方米/月；2，小高层0.70元/平方米/月；3，夹层住宅0.75元/平方米/月；4，商业用房商铺1.00元/平方米/月。2013年1月—12月综合服务费收费标准如下（如宁波市最低工资标准不提高，综合服务费不作调整）：1，多层住宅0.70元/平方米/月；2，小高层0.80元/平方米/月；3，夹层住宅0.85元/平方米/月；4，商业用房商铺1.00元/平方米/月。2014年1月—7月综合服务费收费标准按2013年标准执行。如宁波市最低工资标准每月上调超过100元，从上调之月起开始提高物业费，具体标准双方协商。第二十四条约定：其他向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：1.小高层电梯年检、维保、材料更换、运行、保险等费用由业主或物业使用人合理分摊，乙方（注：物业方）按年度预收，标准每户250元，如有结余部分转入下一年度，不足则由小高层业主平均分摊。第三十九条约定：行政主管部门进行调解，协商或调解不成，双方同意当地仲裁委员会仲裁。该合同签订后，慈溪市城市物业有限公司自2011年8月1日起为世纪虹小区提供了物业服务，2011年11月23日，经工商登记，成立了慈溪市城市物业有限公司海曙分公司（即原告前身）。该公司成立之后，与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会又签订了内容相同的《物业服务合同》一份，但合同第三十九条将争议解决方式变更为向法院起诉，还将合同落款时间擅自提前到2011年7月27日。2011年8月1日至2011年11月22日，该小区的物业服务人是原告总公司浙江盛元城市物业管理有限公司（原慈溪市城市物业管理有限公司）。2011年11月23日起，该小区的实际物业服务人一直是原告，根据宁波市海曙区南门街道物业管理服务站和宁波市海曙区南门街道迎春社区居民委员会提供的证明，原告为世纪虹小区提供的物业服务一直延续至2015年2月6日止。因被告等部分业主未交纳物业费，慈溪市城市物业管理有限公司（2016年4月13日更名为浙江盛元城市物业管理有限公司）曾于2016年8月向宁波市仲裁委员会对包括小区业主陶伯华和被告等数十户欠费业主提起仲裁，宁波市仲裁委员会于2016年10月11日作出2016甬仲字第124号《决定书》，对申请人浙江盛元城市物业管理有限公司诉被申请人陶伯华物业服务合同纠纷一案以“针对同一事项存在两份合同，争议解决方式分别约定仲裁和诉讼，违背了或裁或诉原则，本委对该纠纷亦无管辖权”等为由，“决定如下：驳回申请人浙江盛元城市物业有限公司仲裁申请。”为此，浙江盛元城市物业有限公司撤回了包括被告在内的其他所有欠费业主的仲裁申请，并于2018年5月，将包括被告在内的所有欠费业主诉至本院，请求依法解决。 另查明被告王勇至今一直未交付2011年8月1日至2014年12月30日的物业管理服务费。审理中，浙江盛元城市物业管理有限公司（即原慈溪城市物业管理有限公司）向本院提交书面报告，请求将该公司在2011年8月1日至2011年11月22日止为世纪虹小区提供物业服务而可收取的物业费用权利整体转让给原告接受。 本院认为：2011年7月27日，浙江盛元城市物业管理有限公司（原慈溪市城市物业管理有限公司）与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会签订的物业服务合同及2011年11月23日原告与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会签订的物业服务合同，均合法、有效。但原告和业委会擅自将日期提前至2011年7月27日显属不妥。该合同生效日期应为公司成立的2011年11月23日。现浙江盛元城市物业管理有限公司将其2011年8月1日至2011年11月22日收费权益整体转让给原告，并不违反法律规定，本院予以准许。原告与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会签订物业服务合同，并为被告提供了物业服务，被告作为该小区业主和房屋所有权人理应支付物业服务费用。被告未按约支付该费用，显属违约。被告提供证据并自认原告对涉案房屋所拖欠的物业费曾于2016年8月向宁波仲裁委员会提起仲裁。本院认为该行为已构成时效中止，故被告关于已过诉讼时效的抗辩理由本院不予采纳。被告的房屋建筑面积为137.50平方米，原告要求被告按合同约定支付物业管理费，合法有据，本院予以支持。但被告房屋系多层（共6层），应按合同约定的2011年度0.5元/㎡/月，2012年度0.6元/㎡/月，2013年至2014年0.7元/㎡/月计算和收费。即被告应付给原告物业综合服务费为3643.75元[(2011年度0.5元/㎡/月×137.50㎡×5个月=343.75元)+(2012年度0.6元/㎡/月×137.50㎡×12个月=990元)+(2013-2014年度0.7元/㎡/月×137.50㎡×24个月=2310元)]。另考虑到在为被告等业主服务期间，对照物业服务合同的标准，原告未能较好达到服务要求的实际情况，经本院做原告工作，要求其酌情降低收费标准，现原告自愿以宁波市住宅小区物业管理条例实施意见中关于对空置房物业管理收费标准为参照，按八折收取被告物业管理费2915元（3643.75元×80%），本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王勇应于本判决生效之日起十日内向原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司支付物业管理费2915元。 二、驳回原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司负担5元，被告王勇负担20元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 张 频 波 二〇一九年七月十六日 代书记员 江汪天宇 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。