河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终3644号上诉人（原审被告）：雷保全，男，汉族，1974年11月11日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：魏强，河南育滨律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杜祖青，女，汉族，1975年1月20日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：魏强，河南育滨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴东，女，汉族，1968年10月9日出生，住南阳市宛城区.委托诉讼代理人：杨波，河南子午律师事务所律师。原审第三人：崔光伟，男，汉族，1968年4月12日出生，住南阳市宛城区。上诉人雷保全、杜祖青因与被上诉人吴东、原审第三人崔光伟为房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初7511号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜祖青及雷保全、杜祖青的委托诉讼代理人魏强，被上诉人吴东及其委托诉讼代理人杨波，原审第三人崔光伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。雷保全、杜祖青上诉请求：1、应驳回吴东的诉讼请求，因该事件的原始合同时2016年3月14日上诉人与第三人崔光伟签订的，该合同中二上诉人与崔光伟之间不存在任何争议与纠纷。至于吴东与二上诉人2016年3月22日所签订的协议是二上诉人在被欺骗的情况下签订的，吴东也未将合同中的款项交付给二上诉人，应属无效合同。吴东所诉漏列当事人，雷保聚也是该房屋的所有权人。2、二上诉人与崔光伟的合同应认定为无效合同。签订合同时，雷保全有××，应认定为无效合同。根据《物权法》59条规定，该房屋应属于集体成员集体所有，崔光伟不属于集体成员，该合同应认定为无效合同。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。吴东辩称：1、一审判决已经查明，本案上诉人与被上诉人吴东之间的合同实际为三方合同，先是上诉人与崔光伟协商购买安置房及宅基地，因该安置房崔光伟不要，就协商由吴东来购买，上诉人与被上诉人共同到公证机关办理了经过公证的买卖合同，上诉人也认可收到了135万元，吴东将27万元购房款交给了崔光伟，本案中吴东基于公证的买卖协议向上诉人索要房产，符合法律规定。上诉人把雷保聚拉进来纯属于混淆视听。2、上诉人所述雷保全有××，没有相应证据证实。该房产是经过政府征收之后其性质已转变为国有土地，是上诉人合法取得的物权，其有处分权。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。吴东向一审法院起诉请求：原告于2012年3月24日被告雷保全与南阳新区白河街道办事处签订NO:083号《征收安置住房意见书》，被告的房产被征收安置三套房产。2016年3月14日二被告将其中一套面积100平方米的房产连同其位于姜营四组的房屋及宅基地以135万的价格出售给了崔光伟，原告与被告及崔光伟又协商将其中100平方米的房产转让给原告，原告向崔光伟支付了房价款270000元。为此，2016年3月24日，原告与二被告共同至公证处对双方签订的《拆迁安置房转让协议》，协议约定：甲方（雷保全、杜祖青）将其拆迁安置房中的一套（建筑面积100平方米）房产转让给乙方（吴东）所有。转让价格为￥270000元，一次性付清。若有一方违约，违约金为房款的30%。《安置意向书》第三条规定的过渡费2016年3月24以后归乙方所有（过渡费领取后一周内给乙方）。原告向二被告支付的房款已包括在崔光伟支付给二被告的1350000元内。2018年9月10日，被告雷保全与南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处、姜营街道姜营村民委员会签订了《产权调换协议》，被告进行了选房，其中4号楼1单元7层东南户建筑面积为105.65平方米、9号楼1单元12层西南户建筑面积为101.52平方米，被告已于2018年9月30日领取了安置房屋的钥匙，该《产权调换协议》第三条约定：逾期过渡费发放至2018年8月30日。因原、被告协商的建筑面积为100平方米，该12层房产与双方约定相近，原告要求被告将该房交付于原告，但被告拒绝交付。且被告领取的自2018年1月1日至2018年8月30日的过渡费9600元，也未支付给原告。经原告与被告多次协商解决，均无结果。现为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判令：1、依法判令二被告履行双方签订的《拆迁安置房转让协议》，交付原告拆迁安置房一套（建筑面积100平方米），并协助原告将该房过户到原告名下。2、依法判令二被告交付2018年1月1日之后的过渡费9600元（截止2018年8月30日共计八个月）。3、依法判令二被告向原告支付违约金81000元。4、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2012年4月21日，南阳新区白河街道办事处作为甲方，雷保全、杜祖青作为乙方，双方签订《征收安置住房意向书》（编号：083）一份，主要内容为：“…二、安置面积：被征收户经四级认定合法置换面积320平方米。意向户型面积为120平方米，面积100平方米，面积100平方米，（实际面积以建成后房管部门测绘的面积为准）。置换户型面积与实际户型面积不符时，按同地段经济适用房销售价交纳面积误差。三、过渡费：安置费过渡期间为24个月。自签订补偿协议书和安置意向书之日起，按照安置房面积每月每平方米6元计算，一次性支付24个月的过渡费。超过期限，未能交房，按双倍支付过渡费，按每平方米每月12元计算。四、安置房基本达到入住条件后，按签订补偿协议和安置意向书的先后顺序挑选楼栋号、楼层、面积及户型，正式签订安置合同。…”。2012年3月14日，雷保全、雷保聚（杜祖青代）杜祖青作为甲方，崔光伟作为乙方，双方签订房买卖协议一份，主要内容为：“姜营四组村民雷保全的房屋及宅基地一处和姜营一期安置房协议号083，面积100平方米，同意以壹佰叁拾伍万出售给乙方，经甲乙双方协商达成以下协议：一、乙方先付给甲方10万元(大写拾万圆整)，甲方两日内自行搬迁完，使其不搬完加倍返还定金。二、乙方保证在甲方腾空房屋交钥匙后，两日内付完剩余款￥1250000元（大写壹佰贰拾伍万圆整），如果甲方交钥匙后，乙方不按时付款，房屋和定金归甲方所有。三、乙方将余款付完后，甲乙双方互不干涉，甲方房屋和宅基地归乙方处置，姜营一期100平方米过渡费归已方所有。甲方以后自行找房或买房居住和姜营二期拆迁没有任何关系。…”后被告崔光伟又把姜营一期安置房协议号083，面积100平方米转让给了原告吴东，吴东把购房款27万支付给了崔光伟，崔光伟把该27万连同余款108万共135万支付给了雷保全、杜祖青。2016年3月22日，甲方（卖方）雷保全、杜祖青，乙方（买方）吴东，签订一份拆迁安置房转让协议，内容如下：“甲乙双方经协商达成如下协议：1、甲方将南阳市新区白河街道办事处姜营城中村改造项目拆迁安置房其中一套，（建筑面积100平方米）（安置意向书：NO.083）房产转让给乙方所有。2、转让价格为￥270000元整（大写贰拾柒万元整），付款方式一次性付清。3、甲方保证上述房产无产权纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷，债权债务，概由甲方负责解决，若发生与乙方有关的产权纠纷，概由乙方负责解决。4、甲方有义务协助乙方办理该房产的相关手续，并协助乙方过户到乙方名下。…”该协议在南阳市宛都公正处办理了公证。另查，1、雷保全与杜祖青系夫妻关系；2、姜营城中村安置房已经建好，并已分配给了雷保全、杜祖青。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同，自成立时生效”。本案原、被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，属有效合同。原告要求二被告履行双方签订的《拆迁安置房转让协议》，交付拆迁安置房一套（建筑面积100平方米）的诉请正当，本院依法予以支持。被告辩称，雷保全、杜祖青不存在民事关系的权利义务，2016年3月14日，雷保全、杜祖青与崔光伟之间签订一份“协议书”将自己的获得政府安置的房屋和宅基地一并用协议的形式出售给崔光伟，并且钱、房两清、也不存在有什么争议与纠纷。雷保全、杜祖青从未收到过原告吴东一分钱。至于崔光伟与吴东之间有什么民事约定与雷保全、杜祖青无任何关系。对于该辩称，雷保全、杜祖青认可收到崔光伟购房款135万，认可该135万购房款包含姜营四组村民雷保全的房屋及宅基地一处和姜营一期安置房协议号083，面积100平方米房屋一套。崔光伟认可该135万元中有27万元系崔光伟又把姜营一期安置房协议号083，面积100平方米房屋转让给吴东，吴东支付给崔光伟的。且2016年3月22日，雷保全、杜祖青作为甲方，吴东作为乙方，签订一份拆迁安置房转让协议，并进行了公正。故二被告的辩称本院不予采纳。原告请求二被告交付2018年1月1日之后的过渡费9600元（截止2018年8月30日共计八个月）的诉请，对于二被告是否已领取该过渡费，原告并未提供证据予以证明，故对原告该诉请本院暂不予支持。关于违约金，根据原被告签订的《拆迁安置房转让协议》约定二被告将房屋交付给原告，不属于违约情形，故对原告违约金的诉请本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第七十一条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十七条、第四百零二条之规定，判决如下：一、原告吴东与被告雷保全、杜祖青签订的《拆迁安置房转让协议》为有效合同。二、限被告雷保全、杜祖青于本判决书生效后十日内将《征收安置住房意向书》（编号：083）中涉及的100平方米房产交付给原告吴东。三、驳回原告吴东其他诉讼请求。案件受理费5350元，由二被告承担。二审中，上诉人雷保全、杜祖青提供雷保全1994年、1995年住院病历复印件一份证明雷保全有××。被上诉人吴东质证认为，××例真实性无异议，但这个病历距今20多年，而且病历显示痊愈，××。崔光伟质证意见为同意吴东质证意见。当事人双方均无其他新的证据向本院提交。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人雷保全、杜祖青的上诉理由，本案双方签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，属有效合同。雷保全、杜祖青虽然没有直接收到吴东购房款27万元，但雷保全、杜祖青已认可收到崔光伟购房款135万元，崔光伟承认收到吴东购房款27万元，雷保全、杜祖青也与吴东签订了房屋买卖协议，且进行了公证，崔光伟也认可该房屋转让给了吴东，故雷保全、杜祖青应当将本案争议房屋交付给吴东。雷保全、杜祖青未提交证据证明雷保聚与争议房屋有关，本案不应将雷保聚列为当事人。雷保全、杜祖青提交的证据不能证明雷保全有××。雷保全、杜祖青的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，雷保全、杜祖青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人雷保全、杜祖青负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  孙小刚二〇一九年七月十八日书记员  宋亚男