濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初4698号原告：郭可峰，男，汉族，1981年6月15日出生，汉族，住濮阳市华龙区，联系。委托代理人：刘子淑，河南优诚律师事务所律师。被告：赵新景，男，汉族，1980年2月15日出生，住濮阳市华龙区。第三人：濮阳市远航地产经纪有限公司，住所地濮阳市黄河路与开州路交叉口向北200米路西统一社会信用代码9141090006380839XJ（1-1）法定代表人：贾天化。原告郭可峰诉被告赵新景、第三人濮阳市远航地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭可峰，被告赵新景到庭参加诉讼。原告郭可峰当庭撤回对第三人濮阳市远航地产经纪有限公司的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。原告郭可峰向本院提出诉讼请求：1、要求被告赵新景继续履行房屋买卖合同（编号：PY0001955）及补充协议（编号：PY0000039）交付房屋，并协助办理房屋过户手续（房屋价值26万元）；2、要求被告赵新景支付违约金36630元（按总房款日5‰计算，从2019年12月26日至2019年4月16日），从2019年4月17日到办理房屋过户手续之日或交付房屋之日止的违约金另计，二者以后到时间为准；3、要求被告承担本案的诉讼费用。案件开庭审理前，原告变更诉讼请求：1、要求依法解除原告与被告签订的房屋买卖合同（编号PY0001955）及补充协议（编号PY0000039）；2、要求被告依法退还房屋首付款26万元，并支付违约金132000元（按房屋总价款的20％计算）共计392000元；3、要求被告承担本案的诉讼费用和保全费。事实和理由：2018年12月21日，原告通过第三人购买了被告所有的濮阳市××区××家属院小区××楼××单元××楼××号商品房。原告先给第三人交纳了居间代理费11000元，又交纳了涉案房屋定金10000元。三方签订了《居间服务合同》、《买卖定金协议》、《濮阳市房屋买卖合同》及《补充协议》。三方约定被告将其名下的位于蓝盾家属院的濮房权市字第2011-05371号房转让给原告，房屋成交价为66万元人民币，原告分期付款，先支付首付款26万元（含10000元定金），下剩40万元用该房屋办理抵押贷款，被告应予2019年3月20日交付房屋。原告按照合同约定于2018年12月24日将首付款25万元转汇给被告，三方共同去办理房屋过户手续时被告知房屋土地有遗留问题无法过户，但被告承诺会及时解决。然后事后被告却一直推脱，截止到2019年3月20日被告既不协助办理过户手续，也不交付房屋。现为了维护原告的合法权益，特诉之法院，请判如所请。被告赵新景答辩称，原告说的原、被告通过中介买卖房屋的事实是真实的。因为被告卖房屋的蓝盾小区的土地在2004年有抵押，所以房屋不能过户。2019年过年后，被告及第三人还有被告所卖房屋三楼的住户，一块去昆吾路建设路交叉口的农业银行查询，蓝盾小区的抵押贷款19万多。按照合同的约定，2019年3月20日被告应该把房屋交付给原告。2019年3月15日，被告和原告在第三人的办公室共同协商，房屋不能过户，就应该把钱退还给原告。被告去银行办理贷款要把钱还给原告，但因原告申请把被告的房屋查封，银行不给被告办理贷款。被告同意解除原、被告之间的房屋买卖合同，也同意退还26万元房款，但是不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的事实，本院认定如下：一、2018年12月21日，赵新景（甲方）与郭可峰（乙方）在濮阳市远航地产经纪服务有限公司（丙方）的居间中介下签订《居间服务合同》、《买卖定金协议》、《濮阳市房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，内容主要为：郭可峰购买赵新景位于市辖区021-08-005-2-2-03的房屋，购房定金壹万元，房屋总价款陆拾陆万元，贷款金额肆拾万，首付款贰拾陆万元整于2018年12月25日前支付，赵新景应在2019年3月20日前将房屋交付给郭可峰。关于违约责任《濮阳市房屋买卖合同》中约定：逾期交房超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出售人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。《补充协议》中对违约责任约定：甲方若出现下列情形之一的,甲方构成根本违约,且乙方有权以书面通知的方式解除房屋。（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付给乙方。签署上述协议后，郭可峰在当日向赵新景支付购房定金壹万元，赵新景出具收据。2018年12月24日，郭可峰通过银行汇款支付给赵新景首付款贰拾伍万元，赵新景出具首付款收款证明。二、2019年6月4日，濮阳市远航地产经纪有限公司出具书面说明一份，主要证明：原、被告之间签订购房合同，形成房屋买卖合同关系的事实；郭可峰在合同约定的时间内支付了购房首付款及定金共计26万元；2019年1月21日，原、被告共同前往房管局办理房屋过户手续时被告告知涉案小区土地被开发商设定了抵押，暂时无法办理过户手续，该涉案房屋的抵押情况为小区土地的历史遗留问题；2019年3月10日，赵新景通知郭可峰房屋不再出售，所称原因有二：1、父母不同意其卖房；2、不愿意承担因土地解押需要缴纳的两万元手续费。本院认为，本案争议的焦点问题是：原、被告双方解除房屋买卖合同及补充协议后，被告如何支付违约金。2018年12月21日，原告郭可峰与被告赵新景在濮阳市远航地产经纪服务有限公司的居间中介下签订《居间服务合同》、《买卖定金协议》、《濮阳市房屋买卖合同》及《补充协议》，在原告支付首付款26万元后，被告赵新景不能合同约定办理房屋过户手续，现原告郭可峰要求解除双方签订的上述合同、协议并退还房屋首付款26万元，被告赵新景同意，本院予以支持。原告郭可峰要求被告赵新景支付违约金13.2万元，被告赵新景拒绝支付。根据本院查明的情况，本案双方房屋买卖合同、协议的解除是由被告赵新景的违约行为造成，本案的情况属于双方在房屋买卖合同的补充协议中约定的根本违约，但双方约定违约金按总房款的20%支付，高于原告可以预见的合法利益损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，对于违约金的额度，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则予以衡量，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，被告赵新景收取房屋首付款后占有期间造成的损失应为可预见的利益损失，以不超过合法民间借贷的可得利息为限较为合理，即以最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中规定的民间借贷利率不超过年利率24%为限，自2018年12月24日被告赵新景收到首付款之日开始计算至首付款实际退还付清之日。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告郭可峰与被告赵新景、第三人濮阳市远航地产经纪服务有限公司于2018年12月21日签订的《居间服务合同》、《买卖定金协议》、《濮阳市房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告赵新景返还原告郭可峰购房款260000元，并支付原告郭可峰违约金（自2018年12月24日起至2019年6月24日为36400元，以后以房款260000元为基数，计算至被告实际付清之日止，按照年利率24%标准计算）于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告郭可峰的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5749元，保全费2520元，由被告赵新景负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  程文军审 判 员  李 慧人民陪审员  赵冰薇二〇一九年七月四日书 记 员  李 扬