上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初13511号原告：徐杨，女，1992年7月14日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王卫东，国浩(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：费华平，国浩(上海)律师事务所律师。被告：李征宇，男，1986年7月13日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告徐杨与被告李征宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告徐杨的委托诉讼代理人王卫东到庭参加诉讼。被告李征宇经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐杨向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令被告返还原告已支付购房款人民币(以下币种同)165万元；3.判令被告支付违约金107万元；4.判令被告赔偿原告交易中介费及房屋整改装修损失12万元。庭审中，原告变更第3项诉讼请求中的违约金金额为87万元(即房屋总价的20%)，并撤回第4项诉讼请求。事实与理由：2017年11月4日，通过上海太平洋房屋服务有限公司金汇路店居间介绍，原告以435万元的价格向被告购买上海市浦东新区峨山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并支付定金5万元。因被告原因，双方拖延至2018年1月11日进行网签。2018年1月13日，原告支付被告首付款160万元，后由于被告原因，至今仍未完成过户手续。原告认为，被告未按约办理过户手续已构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。故原告起诉至法院，望判如所请。被告李征宇未作答辩。本院经审理确认如下事实：登记日为2016年3月8日的沪房地浦字(2016)第021797号上海市房地产权证上载明被告为系争房屋权利人。2016年3月25日，系争房屋上设定了抵押权人为张某、债权数额为200万元、债务履行期限为2016年3月23日至2016年6月22日的抵押权。2018年1月11日，经上海太平洋房屋服务有限公司金汇店居间介绍，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)就系争房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计435万元。第六条约定，在2018年3月20日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。合同补充条款(一)中约定，1.签订本合同当日，《上海市不动产登记簿》显示该房屋存在抵押信息，抵押类型为个人抵押，抵押权人为张某，债权数额为200万元，登记证明号：浦XXXXXXXXXXXX，债务履行期限从2016年3月23日至2016年6月22日止，乙方对上述情况知晓且同意继续购买该房屋。甲方应于甲、乙双方签订买卖合同后三个工作日内与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还贷当日自行补足不足部分至还款账户。3.甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。4.甲方于2018年1月14日前，将该房地产交付乙方。关于付款情况，原告于2017年11月4日向被告支付定金5万元，于2018年1月13日向被告支付房款160万元。2016年6月14日，案外人李某某(即被告父亲)向本院提起诉讼[案号为(2016)沪0115民初43463号]，要求确认其与被告李征宇之间就本案系争房屋签订的买卖合同无效、被告涤除抵押后协助其办理将系争房屋恢复登记至李某某、李征宇名下的手续。本院经审理后查明，系争房屋原登记在李某某、李征宇名下。2016年2月26日，被告李征宇持李某某签字的公证书，以李某某代理人的身份，与自己签署了房屋买卖合同，将李某某所有的系争房屋产权转让给被告。之后，公证处查明系他人冒充李某某，持伪造的身份证及其他证明材料，与李征宇一起至公证处骗取了上述委托公证书，故撤销上述公证书，该公证书自始无效。2016年9月13日，本院对该案作出判决：李某某与李征宇关于系争房屋签订的买卖合同无效；李征宇涤除系争房屋上的抵押，并协助李某某办理将系争房屋恢复登记至李某某、李征宇名下的手续。该判决现已发生法律效力。该案审理中，本院分别根据李某某申请，于2016年6月查封系争房屋、于2018年1月解除查封。2016年11月4日，案外人张某向本院提起诉讼[案号为(2016)沪0115民初79587号]，要求被告李征宇归还借款200万元及利息。本院经审理后于2017年3月20日作出判决：被告归还张某借款200万元，并按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准支付2016年3月23日至2016年6月22日期间的利息、按年利率24%的标准支付自2016年6月23日起至判决生效之日止的违约金。该案执行过程中，本院于2017年9月查封了系争房屋。双方于2017年12月18日达成执行和解，主要内容为被告归还张某240万元，张某向法院申请解除对系争房屋的查封。2017年12月，本院解除了对系争房屋的查封。根据2019年5月19日的上海市不动产登记簿，系争房屋仍登记于被告一人名下，并仍登记有债权人为张某的抵押权信息。审理中，上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)向本院出具《情况说明》称：经其介绍，原、被告于2017年11月4日签订房地产买卖居间协议，并于2018年1月11日网签合同。原告支付被告的房款160万元不够偿还被告欠款以注销抵押权，当时被告承诺会在年后还款并注销抵押权。2018年1月15日，太平洋公司通知原告准备申请贷款所需材料。2018年1月19日，太平洋公司接到银行通知，由于系争房屋上存在抵押登记且担保债权数额较高，故无法办理贷款审批手续。2018年1月19日之后，太平洋公司一直与被告沟通还款及注销抵押事宜，但被告以债权人出车祸、无故失踪等理由表示无法还款及注销抵押。原告称，因缺乏生活经验，购房时只查看了系争房屋产权证，支付定金时知晓系争房屋上有张某的抵押信息，网签之前又得知张某案的查封信息，但被告承诺会在网签之前解封，之后该查封确实解除了，故进行了网签。原告自始至终不知晓李某某案件及该案查封情况。原告已向银行提交申请贷款所需材料，后因找不到被告且抵押权未注销，故贷款未获批。被告未按约定于收到160万元后三天内归还借款以注销抵押登记，当时其称在外地出差。原告母亲于2018年7月找到被告，被告称债权人找不到故无法还款及注销抵押登记。后原告表示不要房子了，希望被告退款，但被告称没钱。原告起诉本案之后未再与被告取得联系。被告于2018年2月25日将系争房屋交付原告，买卖合同解除后，同意将房屋归还被告。以上事实，由上海市房地产权证、《上海市房屋买卖合同》、上海市不动产登记簿、(2016)沪0115民初43463号民事判决书、(2016)沪0115民初79587号民事判决书、执行笔录、相关案件保全材料、《情况说明》等及原告的陈述在案作证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。原、被告建立买卖关系之前，已有生效判决判定系争房屋权利应恢复登记至被告及李某某两人名下，然被告仍隐瞒此情况与原告签约，属不诚信行为。现亦无证据证明李某某曾追认被告的签约行为。同时，因系争房屋上设定了抵押权人为张某的抵押登记，故即便不考虑李某某案的情况，系争房屋亦无法在合同约定的2018年3月20日前完成过户，被告显已违约。原告提出解除合同，并要求被告返还购房款、支付违约金的诉讼请求，均具有事实依据与合同依据，本院予以支持。但需要指出的是，原告作为一名具有完全民事行为能力的成年人，在处理购房这一重大事项时，应具有严谨审慎的态度，以维护自身合法权益。合同解除后，原告再行占有系争房屋已无依据，原告在庭审中亦表示同意将房屋返还被告，为减少当事人讼累，本院对房屋返还事宜在本案中一并予以判决。审理中，原告减少诉请金额及撤回部分诉讼请求系其对自身民事权利及诉讼权利的处分，经查并无不当，本院予以准许。被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐杨与被告李征宇于2018年1月11日就上海市浦东新区峨山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；二、被告李征宇于本判决生效之日起十日内返还原告徐杨购房款165万元；三、被告李征宇于本判决生效之日起十日内支付原告徐杨违约金87万元；四、原告徐杨于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区峨山路XXX弄XXX号XXX室房屋返还被告李征宇。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,960元，保全费5,000元，合计31,960元，由被告李征宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  梅丽华人民陪审员  赵琴芳二〇一九年七月二十五日书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。