上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初2729号原告：上海前圣贸易有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李爱国，总经理。委托诉讼代理人：李继生，北京市安都律师事务所律师。被告：上海惠硕储运有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邱立江，执行董事。被告：邱立江，男，汉族，1980年12月1日生，住吉林省洮南市。两被告共同委托诉讼代理人：朱冬生，上海范仲兴律师事务所律师。原告上海前圣贸易有限公司(下称“前圣公司”)与被告上海惠硕储运有限公司(下称“惠硕公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判。审理中，经原告申请，本院依法追加了邱立江作为本案被告参加诉讼，并于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李爱国及委托诉讼代理人李继生、被告惠硕公司的法定代表人邱立江暨被告邱立江及两被告共同委托诉讼代理人朱冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认涉案《厂房仓库租赁合同》无效；2、判令被告惠硕公司退还押金人民币50,000元(以下币种同)；3、判令被告惠硕公司赔偿货物转运费用损失224,260元；4、判令被告惠硕公司赔偿装修损失348,300.22元；5、判令被告邱立江对上述第2至第4项诉请承担连带责任。事实和理由：2017年2月21日，原告和被告惠硕公司签订了《厂房仓库租赁合同》，约定被告惠硕公司将位于上海市嘉定区徐行镇曹王村西巷村民小组(果园路XXX号)2095平方米的厂房(下称“涉案房屋”)出租给原告用于仓储、物流及办公，租期5年多，自2017年4月1日至2023年2月9日。合同签订后，原告如约履行并对涉案房屋进行了装修。2018年9月4日以来，嘉定区徐行镇曹王村村民委员会(下称“曹王村村委会”)两次向原告送达《告知书》，认定涉案房屋是违法建筑，要求原告必须尽快搬离，导致原告无法使用涉案房屋。被告惠硕公司明知涉案房屋是违法建筑却故意隐瞒真相非法出租，给原告造成了巨大的经济损失，过错完全在被告惠硕公司，故其依法应赔偿由此给原告造成的全部损失。另外，惠硕公司系邱立江一人独资的自然人独资公司，邱立江个人收取原告方缴纳的涉案房屋的租金和押金，且没有入惠硕公司的账目，属于典型的财务混同，故邱立江应对惠硕公司的债务承担连带责任。被告惠硕公司辩称：一、原、被告间签订的《厂房仓库租赁合同》合法有效；二、本被告从未通知原告搬离，原告是按照曹王村村委会的通知搬离，故其搬迁损失、装修损失等应由原告与曹王村村委会间进行处理，与本被告无关；三、双方之间的租赁合同合法有效，系原告自行搬离涉案房屋，故其要求退还押金无依据。被告邱立江辩称，本被告是惠硕公司的法定代表人，代表惠硕公司履行职务行为，并非个人行为，原告追加其为本案被告无事实依据，亦不符合法律规定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月21日，惠硕公司(出租方、甲方)与前圣公司(承租方、乙方)签订《厂房仓库租赁合同》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为仓储、物流及办公使用；租赁期限为5年多，即2017年4月1日起至2023年2月9日止；租赁费用及付款方式：打卡，中国农业银行卡号XXXXXXXXXXX********邱立江；厂房面积约为2,095平方米，价格为0.85元/平方米/天，年租金为65万元整，次年递增5%，以此类推到合同期满为止；租金支付方式为付三押一，乙方应提前十天向甲方支付租金；乙方在进场前需要向甲方支付房屋押金5万元，三个月租金162,500元；合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，惠硕公司于2017年3月1日向前圣公司交付了涉案房屋。前圣公司按约支付5万元押金及相应租金后，对涉案房屋进行装修后用作仓库堆放货物。2018年9月4日，曹王村村委会向前圣公司发出告知书，要求其必须于2018年9月30日之前全部搬离，若收到告知书后未在规定时间内搬离，由政府有关职能部门实施停电断水，场地上的建筑物由镇拆违办统一进行强行拆除等。同年10月17日，曹王村村委会再次向前圣公司发出告知书，要求其必须在2018年10月23日之前全部搬离。另查明：1、2016年12月25日，惠硕公司与上海龙振密工贸有限公司(下称“龙振密公司”)签订《厂房仓库租赁合同》，约定龙振密公司将位于上海市嘉定区徐行镇曹王村西巷村民小组(果园路东侧)的厂房出租给惠硕公司使用(其中包括2栋厂房、1栋办公楼及空地)。惠硕公司承租后，大部分自用，将其中的2095平方米即涉案房屋转租给前圣公司。涉案房屋无房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证；2、被告惠硕公司成立于2014年10月10日，为有限责任公司(自然人独资)，被告邱立江系公司唯一股东。前圣公司支付给惠硕公司的押金及截至2018年9月底的租金，均付至邱立江个人账户；3、2019年1月7日，本院召集双方到庭就鉴定事项制作调查笔录时，前圣公司尚未搬离涉案房屋，并表示未搬离的原因系惠硕公司尚未退还相应的租金及押金，且须对装修进行评估。诉讼中，经前圣公司申请，本院依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司对涉案房屋的装修现值进行司法鉴定。鉴定单位于2019年4月出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：房屋装修及安装工程造价为348,300.22元，经对现场鉴定，依据现场目前装饰情况，经综合考虑，对现场装潢部分实物成新率，我司建议按65%考虑，如何取舍，由法院裁决。经质证，前圣公司对《司法鉴定意见书》无异议，但认为造价金额即为其损失，不应该计算成新率，并据此要求惠硕公司赔偿装修损失348,300.22元；惠硕公司及邱立江亦对《司法鉴定意见书》无异议，认为应当考虑成新率进行折价，但认为前圣公司未经惠硕公司同意进行装修，故装修部分不应该由其进行赔偿。前圣公司为本次鉴定支付鉴定费16,113元，要求在本案中一并处理。审理中，经本院释明双方租赁合同无效后，前圣公司要求惠硕公司赔偿由于涉案合同无效而给其造成的损失877,605.22元，包括货物转运损失529,300元及装修损失348,300.22元。双方均同意合同无效后的房屋返还及使用费在本案中一并处理。前圣公司为证明货物转运损失，提交了其与案外人签订的《货物临时运输协议》及《协议》，经质证，惠硕公司及邱立江对该四份协议的真实性均不予确认，认为与本案无关，且认为无法确认运输合同是否完全履行，前圣公司是否支付相应款项。另外，前圣公司认为涉案房屋于2018年9月4日即被曹王村村委会停水停电，处于无法使用的状态，故房屋使用费只能计算至2018年9月4日，现其已支付租金至2018年9月30日，故惠硕公司应退还多收取的租金46,299.50元。惠硕公司则认为前圣公司应当根据实际占用房屋的时间向其支付房屋使用费，因前圣公司没有直接向其交付涉案房屋，而是将涉案房屋交付给龙振密公司，故要求前圣公司按照其向龙振密公司交付房屋的时间计算房屋使用费。前圣公司表示2019年1月10日前后，龙振密公司擅自将涉案房屋的门锁撬开并将其剩余的部分货物强行搬出。同年1月21日，前圣公司发现并报警。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。因惠硕公司出租给前圣公司的房屋未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《厂房仓库租赁合同》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故惠硕公司理应退还前圣公司支付的押金。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。惠硕公司作为出租人对房屋状况应该明知，其将不合法建筑出租给前圣公司，对合同的无效承担主要责任。前圣公司作为承租人，未对房屋状况尽到审慎注意义务，对于合同无效承担次要责任，故本院认定原、被告间的过错比例为3︰7。关于装修损失，庭审中，惠硕公司确认涉案房屋交付给前圣公司时系毛坯状态，并对前圣公司装修的事实予以确认，但认为前圣公司未经其同意装修。首先，毛坯状态的房屋显然无法满足正常的租赁用途，装修是必然之举；其次，惠硕公司亦在涉案房屋所在地办公，其对前圣公司的装修行为应明知。退一步讲即使其未明示同意，亦对前圣公司的装修行为进行了默认。现因租赁合同无效导致前圣公司对涉案房屋内固定装修无法继续使用，该部分装修的现值应当认定为损失。根据鉴定意见，以装修和安装工程造价348,300.22元的65%计算现值为226,395.14元。按照过错比例，惠硕公司应承担其中的158,476.60元。关于货物转运损失，因惠硕公司不予认可，且前圣公司提供的相关证据不足以证明该损失已实际发生，本院不予支持。关于房屋使用费，虽然前圣公司认为2018年9月4日即无法正常使用涉案房屋，然根据查明的事实，2019年1月7日，前圣公司尚未搬离涉案房屋，且根据其关于“2019年1月10日前后，龙振密公司擅自将涉案房屋的门锁撬开并将其剩余的部分货物强行搬出，其于同年1月21日发现并报警”的陈述可见，前圣公司一直占用涉案房屋至2019年1月中下旬。现前圣公司仅支付使用费至2018年9月底，理应支付占用期间的使用费。但考虑到拆违整治对房屋的正常使用有一定的影响，本院根据合同约定的标准酌情确定前圣公司尚应支付惠硕公司房屋使用费105,000元。前圣公司要求惠硕公司退还相应租金的诉请，无事实依据，本院不予支持。另，惠硕公司为自然人独资的有限责任公司，邱立江系惠硕公司的唯一自然人股东，现邱立江未提供证据证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。司法鉴定费16,113元，根据合同无效的过错比例，由惠硕公司和邱立江承担11,279元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海前圣贸易有限公司与被告上海惠硕储运有限公司签订的《厂房仓库租赁合同》无效；二、被告上海惠硕储运有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海前圣贸易有限公司押金人民币50,000元；三、被告上海惠硕储运有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海前圣贸易有限公司装修损失人民币158,476.60元；四、被告邱立江对被告上海惠硕储运有限公司上述第二、三项债务承担连带责任；五、原告上海前圣贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海惠硕储运有限公司房屋使用费人民币105,000元；六、被告上海惠硕储运有限公司、邱立江应于本判决生效之日起十日内支付原告上海前圣贸易有限公司司法鉴定费人民币11,279元；七、驳回原告上海前圣贸易有限公司的其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,539元，减半收取6,769.50元，由原告负担5,320.40元，两被告负担1,449.10元，两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐熙春二〇一九年七月二十三日书记员  康雅莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……