江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终1824号上诉人（原审原告）：李云娟，女，1984年4月13日出生，汉族，住德安县。委托诉讼代理人：王弟林，江西博阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西旺祥实业有限公司，地址：江西省南昌县莲塘镇向阳路562号法定代表人：魏旺莲，系公司董事长。上诉人李云娟因与被上诉人江西旺祥实业有限公司（以下简称旺祥公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省德安县人民法院（2019）赣0426民初478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李云娟上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人向上诉人赔付逾期交房违约金10165.69元，并自2019年4月1日起以房屋总款为基数按日万分之一向原告支付违约金至房屋达到约定交付条件之日止；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由为：被上诉人交付房屋钥匙时至今，案涉房屋始终未经国家部门竣工验收备案，也不符合合同约定的居民水、电、天然气供应使用交付条件，属于严重违反国家强制性法律规范的违约交付责任，不产生法律上的交付效力，应由被上诉人承担逾期交付责任。被上诉人旺祥公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。李云娟向一审法院起诉请求：1、请求判令被告给付原告自2018年7月31日至2019年3月31日期间违约金共计10165.69元，并自2019年4月1日起以房屋总款为基数按日万分之一向原告支付违约金至房屋达到约定交付条件之日止；2、请求判令被告向原告支付逾期取得房屋产权证期间的违约金，自2019年1月31日至2019年3月31日期间违约金2635.29元，并自2019年4月1日起以房屋总款为基数按日万分之一向原告支付违约金至房屋产权证登记之日止。一审法院认定事实：2017年10月14日原告李云娟购买由被告旺祥公司开发的翰林学府三期小区6栋3单元502室房屋，当日双方签订了商品房买卖合同。该套房屋面积126.77平方米，双方约定商品房售价为每平方米3300元，总价为418341元。合同第九条商品房交付条件约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2018年7月30日前向原告交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：……（2）逾期超过30日后，……，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定内容:（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，交房时，水装至水表；本县暂无自建供水设施；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，交房时，电装至电表；3.供暖……；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，天然气管道敷设，按县规划部门要求执行；5.……；6.……；7.……。如果在约定的期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第×种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任……。（2）×。原告已向被告付清房款418341元。2018年4月16日原告取得翰林学府三期小区6栋3单元502室房屋钥匙，后于2018年12月15日入住。原告认为被告虽然在2018年4月16日将房屋交付给原告，但房屋未依法竣工验收不符合交房条件，供水、供电及天燃气等商品房相关设施设备不符合合同约定的交付条件，原告向该院提交了国网江西省电力有限公司德安县供电分公司于2019年3月28日出具的《翰林学府三期小区暂不具备供电条件情况说明》和江西省德安润泉供水有限公司于2019年4月4日出具的《翰林学府三期小区暂不具备供水条件的情况说明》。《翰林学府三期小区暂不具备供电条件情况说明》载明：开发商未及时投资进行电力设施建设导致该小区不具备供电条件。《翰林学府三期小区暂不具备供水条件的情况说明》载明：2017年9月28日旺祥实业与德安润泉供水有限公司签订了供水安装合同，按合同要求供水公司2018年3月已完成安装工程量的40%，但目前为止，旺祥实业没有按合同兑现工程款和用户报装手续，根据城镇供水条例，目前不具备安装条件。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，合同双方当事人应按合同约定履行各自的义务，履行合同义务不符合约定的，应按合同约定承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告已于2018年4月16日实际接收房屋，并在之后装修入住，虽至今未达到合同约定的交付条件，但并未约定实际接收房屋后还应继续承担逾期交付房屋的违约责任，而合同约定的交房期限为2018年7月30日，故原告在合同约定的交房期限之前已实际接收房屋并装修入住的情形下要求被告支付房屋未达交付条件违约金缺乏事实和法律依据，该院不予支持。原、被告签订的商品房买卖合同约定，买受人未能在合同约定的商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同约定的交房日期为2018年7月30日，而被告至今未能办理房屋权属证书，应按约定承担逾期办证的违约责任。原告依据合同约定要求被告支付逾期取得房屋权属证书期间的违约金的诉讼请求，符合合同约定，该院予以支持。被告计算的截至2019年3月31日的逾期取得房屋权属证书期间的违约金有误，应为2510元（418341元×0.01%×60天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条规定，判决：一、被告江西旺祥实业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告李云娟逾期取得房屋权属证书违约金2510元，并继续支付违约金自2019年4月1日起至取得房屋权属证书时止（以418341元为基数按日万分之一计算）。二、驳回原告李云娟要求被告江西旺祥实业有限公司支付房屋未达交付条件违约金的诉讼请求。二审中，双方当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审已查明并确认：上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第十条商品房相关设施设备交付条件约定内容:（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，交房时，水装至水表；本县暂无自建供水设施；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，交房时，电装至电表；3.供暖……；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，天然气管道敷设，按县规划部门要求执行；5.……；6.……；7.……。如果在约定的期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第×种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任……。（2）×。而被上诉人当庭亦承认涉案房屋在交付给上诉人时确实不具备上述合同约定的交付条件。故被上诉人严重违反了《中华人民共和国合同法》第六十条规定，应根据合同第十二条的约定承担违约责任，支付违约金。综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，但适用法律错误，本院对此予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省德安县人民法院（2019）赣0426民初478号民事判决第一项；二、撤销江西省德安县人民法院（2019）赣0426民初478号民事判决第二项；三、判令被上诉人江西旺祥实业有限公司向上诉人李云娟支付违约金10165.69元（自2018年7月31日至2019年3月31日止），并自2019年4月1日起以房价总款418341元为基数按日万分之一向上诉人李云娟支付违约金直至房屋达到约定交付条件之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元；二审案件受理费54.14元，共计779.14元。由被上诉人江西旺祥实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈双武审判员  朱 力审判员  施龙西二〇一九年七月三十日法官助理段晓娟书记员戴坤利