四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初3904号 原告：曾刚，男，1963年11月13日出生，汉族，住成都市新都区。 原告：刘学芳，女，1968年5月19日出生，汉族，住成都市新都区。 二原告共同委托诉讼代理人：何秦，四川秦和武律师事务所律师。 被告：成都丰泽锦泰投资有限公司，住所地成都市新都区新都镇外南街267号附8号11栋4楼1号。 法定代表人：徐廷益。 委托诉讼代理人：谭蕤，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 原告曾刚、刘学芳与被告成都丰泽锦泰投资有限公司（以下简称丰泽锦泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告曾刚、刘学芳的委托诉讼代理人何秦、被告丰泽锦泰公司的委托诉讼代理人谭蕤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾刚、刘学芳向本院提出诉讼请求：1.判令丰泽锦泰公司承担延期办理房屋所有权证书的违约责任并向曾刚、刘学芳支付违约金10619元（以359966元为基数，从2015年12月27日起计算至2016年10月17日止，按每日万分之一计算）；2.本案全部诉讼费用由丰泽锦泰公司承担。事实与理由：曾刚、刘学芳与丰泽锦泰公司双方于2012年12月6日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定曾刚、刘学芳购买丰泽锦泰公司开发建设的位于成都市新都区xx镇xx路x号房屋，丰泽锦泰公司应于商品房交付之日起365日内将房屋所有权证书交付给曾刚、刘学芳，如丰泽锦泰公司未按约定日期办理并交付所有权证书，将承担已付购房款每日万分之一的违约金。合同签订后，曾刚、刘学芳向丰泽锦泰公司足额支付了购房款、房屋产权契税、产权登记费等费用，履行了付款义务，但丰泽锦泰公司却逾期办证，在未与曾刚、刘学芳协商一致的情况下，推迟交付房屋所有权证书的时间，导致曾刚、刘学芳在合同约定期间内未取得房屋所有权证书，其延期交付行为已经构成违约，因此丰泽锦泰公司应对其逾期办理及交付房屋所有权证书的违约行为承担违约责任，按照合同约定向曾刚、刘学芳支付违约金10619元。为维护自身合法权益，曾刚、刘学芳提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。 丰泽锦泰公司辩称：第一，原告主张权利已经超过法定诉讼时效。本案中，双方所签订《商品房买卖合同》中约定，买受人未在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人应向买受人支付违约金，合同中亦约定出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付商品房。即曾刚、刘学芳要求丰泽锦泰公司承担办理并交付房屋所有权证书的诉讼时效应从2016年1月1日起计算，但曾刚、刘学芳自2016年1月1日起三年内并未向丰泽锦泰公司主张过延迟交付房屋所有权证书的违约责任，现诉讼时效已经经过。第二，曾刚、刘学芳无权要求丰泽锦泰公司交付房屋不动产权证书。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定，曾刚、刘学芳委托丰泽锦泰公司办理房屋所有权证书，未约定办理房屋不动产权证书，曾刚、刘学芳要求丰泽锦泰公司交付房屋不动产权证书的请求无事实依据。第三，丰泽锦泰公司无违约行为，不应承担违约责任。1.案涉工程受政府竣工验收流程所限，影响了竣工备案及初始登记时间，此非丰泽锦泰公司责任，丰泽锦泰公司在案涉工程竣工后将结算资料交由造价公司审核，在审核结果出具后较短时间内即取得了初始登记，说明丰泽锦泰公司积极办理产权登记，但工程造价审核期间不受丰泽锦泰公司控制，由此对工程竣工验收备案和初始登记造成的影响不应归责于丰泽锦泰公司。2.丰泽锦泰公司在为曾刚、刘学芳办理产权登记（即转移登记阶段）亦不存在违约行为。（1）案涉工程取得初始登记时间为2016年7月14日，但新都区办证单位于2016年9月5日起停办原业务、统一办理不动产登记，其后依照办理不动产权证的要求进行登记，对此并非丰泽锦泰公司责任。（2）办理不动产权证包含房产和土地两方面，与此前办理房屋所有权证诸多差异，办理流程由政府相关部门控制，政府部门办理时间不应计入丰泽锦泰公司代办时间。（3）办理转移登记包含税务检查，丰泽锦泰公司仅是代收代缴，须等待税务机关核查通知后才能缴纳税费，其后才能进入办证程序。（4）曾刚、刘学芳迟延补齐办证资料，造成办证延迟。第四，曾刚、刘学芳诉请的违约金缺乏事实和法律依据。1.《合同法》规定的违约金适用补偿原则，曾刚、刘学芳并无实际损失，按每日万分之一主张计算违约金过高。2.初始登记是转移登记的前置条件，初始登记延迟则转移登记必然延迟，《商品房买卖合同》的本意应指在初始登记后一年办理转移登记。3.曾刚、刘学芳与丰泽锦泰公司之间就代办权属证书事宜建立委托代理关系，丰泽锦泰公司作为受托人只要自身不存在法律上的过错，即不应承担违约责任，丰泽锦泰公司受托代办权属证书并非可以控制或取代政府部门职能，不应以绝对时间衡量代办行为依据。4.丰泽锦泰公司仅收取200元代办费，非经营盈利行为，曾刚、刘学芳主张数万元索赔金额有失公平，与《合同法》立法本意相悖。综上，请求依法驳回曾刚、刘学芳的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人无争议的事实，本院予以确认。2012年12月6日，曾刚、刘学芳（买受人）与丰泽锦泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定曾刚、刘学芳购买丰泽锦泰公司开发建设的位于成都市新都区xx镇xx路x号x幢x单元x层x号房屋，总价款359966元。合同第十条约定，“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房”，第十九条约定，“（一）初始登记，出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付给买受人。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付给买受人”。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，第十二条对合同第十九条补充约定为，“1、一次性付款或者分期付款的买受人：若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，签署面积结算协议，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋所有权证的办理时间而无需承担延迟办证的责任。若不委托出卖人代为办理房屋所有权证的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不承担代办义务，但出卖人应在房屋交付后的365日内协助买受人办理房屋所有权证。办证所发生的相关费用依照国家规定，由买卖双方各自承担。2、按揭贷款的买受人：按揭贷款购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，签署面积结算协议，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋的交付时间而无须承担任何责任。3、分户国有土地使用权证的办理：出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。若买受人委托出卖人代为办理分户国有土地使用证的，买受人应在出卖人通知办理分户国有土地使用证的期间内，提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理分户国有土地使用证所需各项资料（包括但不限于买受人有效身份证件、结婚证、户口本、出生证明、营业执照、组织机构代码证文件等等）及费用（包括但不限于分户国有土地使用证登记费等）。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续之日起的3年内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用并取得分户国有土地使用权证。……如因出卖人的过错造成买受人不能办理的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得国有土地使用证书之日起15个工作日内由出卖人支付”。合同签订后，曾刚、刘学芳按合同约定向丰泽锦泰公司支付了购房款。2014年12月27日，丰泽锦泰公司向曾刚、刘学芳交付案涉商品房，曾刚、刘学芳当日向丰泽锦泰公司交纳维修基金及契税，双方按照实测建筑面积据实结算了房价款，销售不动产统一发票记载金额为361027元。2016年7月14日，丰泽锦泰公司取得了案涉工程项目“桂湖名城”的初始登记。2016年10月18日，新都区国土局、房管局通告暂停受理各类房屋、土地登记业务，自2016年10月25日开始实施不动产统一登记。丰泽锦泰公司经公证，于2017年5月9日在“桂湖名城”项目主入口处置放告知书，告知“桂湖名城”的业主继续办理不动产登记，以及需提交的相关资料。2017年7月3日，案涉商品房办出不动产权证。 另查明，2018年11月28日，曾刚、刘学芳通过网上立案形式提交起诉状、证据材料等，请求判令丰泽锦泰公司承担逾期办理案涉商品房不动产权证的违约责任并支付违约金，该案于2019年2月14日立案后，于2019年3月4日开庭审理，曾刚、刘学芳于2019年3月8日向本院提交了撤诉申请，本院作出（2019）川0114民初1635号民事裁定书，裁定准予曾刚、刘学芳撤诉。 以上事实，有双方确认一致的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，曾刚、刘学芳与丰泽锦泰公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。本案的争议焦点在于：1.曾刚、刘学芳起诉主张权利是否已超过法定诉讼时效。2.丰泽锦泰公司应否向曾刚、刘学芳承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。3.违约金计算标准。对此本院评述如下： 关于诉讼时效。丰泽锦泰公司提出诉讼时效抗辩，认为曾刚、刘学芳主张逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼时效应从2016年1月1日起算（合同约定交房期限2014年12月31日+365日），至本案起诉时三年诉讼时效期间已经经过，且本案诉请为支付逾期办理房屋所有权证的违约金，曾刚、刘学芳原起诉要求支付逾期办理房屋不动产权证违约金的行为不构成诉讼时效中断。对此本院认为，政策变化导致原房屋所有权证与国有土地使用权证“二证合一”为不动产权证，证明文件名称发生变化，但其本质仍是房屋权属转移登记证明，衡量当事人是否曾以起诉形式主张过相应权利，应结合诉请内容和依据等要素综合判断。本案中按照双方合同约定，主张支付逾期办理房屋所有权证的诉讼时效期间至2018年12月31日届满，曾刚、刘学芳于2018年11月28日通过网上诉讼服务平台提交起诉材料，其诉请依据双方《商品房买卖合同》关于逾期办理所有权证书违约责任的约定，主张支付逾期办理房屋所有权证书之日至不动产权登记之日期间的违约金，实质包含了本案诉请所主张的内容，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，权利人在诉讼时效期间内提起诉讼的，诉讼时效中断。曾刚、刘学芳提起本案诉讼时其诉讼时效期间并未经过，对于丰泽锦泰公司的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 关于违约责任承担。按照双方合同约定，丰泽锦泰公司应在2014年12月31日前交付房屋，在2015年12月31日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，曾刚、刘学芳在交齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用并办理书面委托手续后的365日内取得案涉商品房的所有权证书。但实际履行中，曾刚、刘学芳未在该约定期限内取得房屋所有权证书，丰泽锦泰公司辩称该逾期事实并非该公司造成。对此本院认为，从初始登记角度，案涉商品房所在楼栋于2016年7月14日取得初始登记，初始登记的延期取得影响权属转移登记的办理，但丰泽锦泰公司所提交的证据不足以证明该延迟非因丰泽锦泰公司原因所致，从合同约定看也并无体现丰泽锦泰公司所主张的合同本意为初始登记后一年内办理转移登记的内容。从政策变动角度，丰泽锦泰公司抗辩不动产统一登记政策实施影响转移登记的办理，但从查明事实看，丰泽锦泰公司应为曾刚、刘学芳办理房屋所有权证的期限至2015年12月31日届满，系在新都区实施不动产统一登记之前，时间上并无冲突。从买受人责任角度，丰泽锦泰公司所提交的公证公告材料，是在不动产统一登记实施后作出，其内容为提示买受人补齐办理不动产权证书所需材料，故不足以证明所主张的曾刚、刘学芳未提交完整办理房屋所有权证所需资料及税费导致延迟的事实成立。从委托办证权利义务角度，丰泽锦泰公司提出其委托代办权属证书并非盈利性行为、无法律过错则无需担责的意见，本院认为丰泽锦泰公司作为案涉房屋的出卖人，其办理房屋所有权转移登记是与曾刚、刘学芳签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务，该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，也不应从收取的代办费用多少来判定其是否应当承担逾期办证的违约责任。且双方签订的《商品房买卖合同》中对代为办证以及相应的违约责任予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。综上，丰泽锦泰公司应承担逾期为曾刚、刘学芳办理房屋所有权证书的违约责任。 关于违约金计付标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案双方当事人签订的合同中明确约定如曾刚、刘学芳逾期取得房屋所有权证书，每逾期一日，丰泽锦泰公司按已付房款的万分之一向曾刚、刘学芳支付违约金，该约定系双方真实意思且不违反法律规定，对丰泽锦泰公司关于违约金标准过高的抗辩，本院不予采纳。因新都区实施不动产统一登记，自2016年10月18日起即已无法办理房屋所有权证，该情形不受双方当事人控制、后果不应归责于任何一方，故逾期办理房屋所有权证的计算期间，从合同约定的期限届满之日起次日计至主管部门通告暂停受理土地、房屋登记业务的前一日即2016年10月17日为宜，丰泽锦泰公司应向曾刚、刘学芳支付逾期办理房屋所有权证的违约金10505.89元（实付购房款361027元×0.1‰×291天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都丰泽锦泰投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告曾刚、刘学芳支付逾期办理位于成都市新都区xx镇xx路x号x幢x单元x层x号房屋的房屋所有权证的违约金10505.89元； 二、驳回原告曾刚、刘学芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32.74元（已减半收取），由被告成都丰泽锦泰投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇一九年七月九日 书记员  曾妙