安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0104民初4885号 原告：安徽和昌物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区芙蓉名园**楼**，统一社会信用代码913401006614176047（1-1）。 法定代表人：费勤,该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴连勤，该公司会计。 委托诉讼代理人：赵殿跃，该公司主任。 被告：江珊，女，1984年8月13日出生，汉族，住合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：郑元锋（系江珊丈夫），住址同上。 原告安徽和昌物业管理有限公司（以下简称和昌公司）诉被告江珊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和昌公司的法定代表人费勤、委托诉讼代理人戴连勤、赵殿跃、被告江珊的委托诉讼代理人郑元锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和昌公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费7729元（自2010年6月30日计算至2019年3月30日）、公共设施运行费123元及违约金939元，合计8245元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2008年12月及2012年11月27日，合肥市裕邦房地产开发有限公司与安徽和昌物业管理有限公司（以下简称“和昌公司”）签订两份《前期物业管理服务合同》，约定合肥市裕邦房地产开发有限公司聘用和昌公司为秀水花园小区提供物业管理服务，合同期限为自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，合同约定物业服务费标准分别为多层住宅每月每平0.48元（2013年之前，不含公共设施运行费）及每月每平0.58元(2013年之后，含公共设施运行费)，高层住宅每月每平1.05元（2013年之前，不含公共设施运行费）及每月每平1.2元(2013年之后，含公共设施运行费)，商业每月每平1.6元，物业费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度开始前10日内履行交纳义务，业主和物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按5%的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告和昌公司提供了相关物业服务。被告系原告提供管理服务的秀水花园小区****房屋所有人，被告所有房屋为多层住宅，建筑面积133.5平方米。被告自2010年6月30日起至2019年3月30日止，共计拖欠物业服务费7729元、公共能耗费123元。被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益，原告多次催要均无果。原告认为，合肥市裕邦房地产开发有限公司与和昌公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，对被告具有法律约束力，被告在享受物业服务后，应按照约定按期足额交纳物业费，其拒交物业费严重侵犯了原告的合法权利。 被告江珊辩称，1、原告未按物业管理合同约定提供物业管理的相关服务，被告依约有权拒绝支付其物业费用。表现为：原告将小区废弃物品在小区内部放火焚烧，生态环境遭到严重破坏，给业主带来生命安全；小区内垃圾没有清洁人员清扫，没有收费许可，对清洁卫生费、绿化养护费的收取没有事实和法律依据；原告拒不维护和整修小区的公共设施，导致小区不但没有得到维护，而且进行破坏性的拆除，许多公共设施只剩下零部件，原告无权收取公共设施运行费；小共安保存在重大问题，白天值班人员工作时睡觉，夜晚无人巡查，致小区频发偷盗事件。2、原告未按约定提供物业管理服务，致被告自2010年开始报修的房屋存在顶部渗漏与露台墙角底部渗漏的问题至今未得到解决，并且擅自增加收取业主费用。由于渗水导致木地板损坏，物料柜子破损，造成经济损失约2800元。被告多次催促原告维修，但原告至今置若罔闻。小区机动车停车费30元/月/辆，增至60元/月/辆，擅自增收费用720元。原告只谈收费，不谈服务，不谈管理，被告多次反映的情况得不到任何解决，导致被告没得到相关服务、安全得不到保证，所以延迟交费。3、原告是一个带有“涉黑性质”的物业公司，不具备物业管理的能力与条件。和昌公司多次利用无律师资格证的闲散人员谎称“律师”打电话恐吓、骚扰业主，无理索取物业费，另公然招募社会闲散人员威胁业主生命安全。综上，原告未按合同约定提供管理和服务，构成根本违约，且违约在先，在涉案问题未得到解决前，被告有权拒绝支付相应的物业费。 本院经审理认定事实如下：2008年4月，和昌公司与合肥裕邦房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份,约定由和昌公司对秀水花园小区进行前期的物业管理，委托管理期自合同签订之日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。物业费交纳标准为：多层建筑0.48元/月·平方米；高层住宅1.05元/月·平方米。物业费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度开始前10内履行交纳义务。该收费价格经合肥市物价局核准备案。合同签订后，和昌公司即对小区提供物业服务。2012年11月27日，双方对物业合同进行了续签，除交费标准变更为多层建筑0.6元/月·平方米；高层住宅1.25元/月·平方米，其余条款仍与前定合同相同。2013年始，合肥市规定物业费缴纳实行“一费制”，能耗费用不能另行收取。经合肥市物价局最终核准备案的物业费收费标准为：多层建筑0.58元/月·平方米；高层住宅1.20元/月·平方米。 另查明，江珊系秀水花园小区1幢605室业主，其房屋建筑面积为133.5平方米，属多层住宅，江珊自2010年6月30日起未交纳物业费至2019年3月30日。2019年4月，和昌物业退出秀水花园物业管理。 以上事实由当事人陈述、原告提供的营业执照、资质证书、服务价格登记证、前期物业管理服务合同、房屋信息登记表、催费照片等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，和昌公司与合肥裕邦房地产开发有限公司签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。江珊辩称，物业公司未解决其报修的房屋渗漏问题，但其仅提供照片一组，无法证明其所称的房屋渗漏问题的成因及是否系属物业公司管理范围，其可根据具体原因寻适格主体另行解决或另案解决，故本院对该辩称不予采信。江珊还主张原告违规焚烧废弃物品、擅自增收停车费、小区环境、绿化、安保、公共设施维护存在严重问题，但其提供的证据不足以证明和昌物业公司履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形。因物业服务系针对广大业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司不能令其满意或服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，故被告江珊如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。因被告江珊未缴纳物业管理费与其房屋维修过程中对物业公司服务质量存在异议有关，而非恶意拖欠物业管理费，故对原告和昌物业主张被告承担违约金的诉请，本院不予支持。因公共能耗费用系维持小区最基本运行的费用，故被告江珊依约缴纳该费用。综上，江珊应当向和昌公司缴纳物业费7729元（133.5㎡×0.48元/㎡/月×30个月+133.5㎡×0.58元/㎡/月×75个月）、公共能耗费用123元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告江珊于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽和昌物业管理有限公司2010年6月30日至2019年3月30日期间的物业管理费7729元、公共能耗费用123元，合计7852元； 二、驳回原告安徽和昌物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取为25元，由江珊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  司明秀 二〇一九年七月二十六日 书记员  崔 艳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。