贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2471号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师，证号：01011810213285。 被上诉人（原审原告）：邱晨旭，女，汉族，1989年10月25日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人（特别授权）：王军，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205201810044656。 委托诉讼代理人（一般授权）：王定才，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205201910089706。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）因与被上诉人邱晨旭商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.上诉人于2016年6月20日通过邮寄形式向被上诉人寄送了“入伙通知书”，并在该通知书后附“招商花园城代收费用标准及明细”，明确告知业主：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料”。上诉人于2016年9月26日取得商品房备案证明书，涉案房屋具备办理转移登记的条件，该取得时间在约定交房时间后的90日内，符合合同约定以及法律规定的可期待性，被上诉人也能预料到该时间内上诉人将取得商品房备案证明书，因此，该通知属于有效通知，应当视为上诉人已经履行完毕通知义务，故上诉人不存在违约行为。3.上诉人已按照被上诉人签订合同时预留的地址和联系电话，向被上诉人寄送邮件，被上诉人亦在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，被上诉人既已认可收到“入伙通知书”，自然也一并收到附件“收费明细及入伙指引”。反之，如果上诉人未作通知，被上诉人无缘由向上诉人缴纳办证所需费用以及接收房屋。据此，一审法院对上诉人提交的“邮政快递单”这一证据未予采信，进而否定上诉人已履行完毕通知义务的事实，违背本案的客观事实。4.2016年9月19日毕节市政府下发通知，要求全市于2016年9月30日起实行统一的不动产登记，涉案房屋未办理取得所有权证书，系不动产登记政策的实施以及被上诉人拒不配合导致，并非上诉人的原因。5.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决的判项内容。6.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。7.本案中，上诉人通知被上诉人收房及交纳相关税费的时间是2016年6月30日前，但被上诉人实际交纳税费的时间是2017年11月17日，依据《商品房买卖合同》关于“因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款），未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延，不承担任何违约责任。”的约定，上诉人无需承担违约责任。且依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。合同双方对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定，故即便认定上诉人违约，违约金也应当分段计算，即区分180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。8.被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。故即便认定上诉人违约，违约责任也应当结合上诉人的履约情况、被上诉人的过错、政策变动以及实际损失情况进行认定，被上诉人未举证证明其遭受实际损失，无损失即无违约金。 被上诉人邱晨旭答辩称：1.上诉人提到的“入伙通知书”和邮政快递单仅能证明上诉人具备交房条件，并不能证明上诉人具备了商品房办理转移登记的条件，上诉人不能举证证明其具备办理转移登记的条件，应承担举证不利的结果。2.《不动产登记暂行条例》颁布时间和《商品房买卖合同》签订的时间在约定的商品房办证时间之前，政府的调整政策在后，即使受政府政策影响也是由上诉人迟延履行造成的，故其应承担违约责任。3.根据合同严守原则，上诉人应全面履行合同义务，上诉人不能因被上诉人是否存在损失或损失过大为由主张免除其支付违约金的责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 邱晨旭一审诉讼请求：一、被告立即为原告办理并交付招商花园城的第E8幢19层5号房(房号:E8-19-5)商品房转移登记的有关文书及产权证。二、被告以369695.00元购房本金为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2016年12月30日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金(暂定39252.00元)。三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2014年9月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》(合同编号为:BJHYC-EZ550)，购买被告开发的招商花园城第E8幢19层5号(房号:E8-19-5)商品房，合同价款为369695.00元，当日(2014年9月26日)原告支付了房屋首付款119695.00元，剩余250000.00元房款原告于2015年5月14日通过公积金贷款方式已支付完毕，原告已完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定“承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”对违约金未作约定。至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应以369695.00元购房本金为基数按中国人民银行规定的金融机构计收通规贷款利惠的标准支付原告自2016年12月30日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，直接导致原告迟不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，被告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，恳请依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2016年12月30日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，被告于2016年9月26日已取得涉案房屋所有权初始登记证书，按合同约定，初始登记未构成违约。合同中双方虽约定共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记手续，但被告向原告收取相关办证费用的事实，说明双方已形成事实上的委托办证关系，被告有义务将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告或通知原告。被告未履行通知义务构成违约，应承担违约责任。被告辩称已通过邮寄方式履行通知义务的辩称理由不能成立，因其提供的邮政快递单不是回执，无原告签字，又无其他证据相互印证，不能以此证明被告已履行交付或通知义务。被告的通知义务只能以开庭时为准，因为开庭时原告已明知。双方合同中约定初始登记的时间为2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，约定了转移登记有关文书交付给买受人的时间，未约定违约金。至于违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，予以支持。违约金以369695.00元购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，时间自2016年12月30日至2018年12月16日止。被告取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋已符合办理转移登记条件，故对原告请求被告为原告办理产权证的请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告邱晨旭提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办毕节市城市南部新区招商花园城××号层5号商品房的不动产权证书并交付原告；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决生效之日起三十日内向原告邱晨旭支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。违约金以369695.00元购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，时间自2016年12月31日至2018年12月16日止；二、驳回原告邱晨旭的其他诉讼请求。案件受理费391.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担. 本案审理过程中，上诉人招商商置公司向本院提交证据：2018年8月23日的邮政快递单及《关于办理房屋不动产权证的告知书》，拟证明：上诉人符合办证条件后，于2018年8月23日再次向被上诉人邮寄办证通知，上诉人已向被上诉人尽到通知义务。 被上诉人邱晨旭质证认为：对该组证据的三性均不予认可，达不到上诉人招商商置公司的证明目的，理由如下：1.EMS单号的查询结果显示，该快递信息尚未录入系统，不符合快递行业规定，真实性无法认定。2.即使被上诉人邱晨旭收到该快递，不代表快递中邮寄的就是办证通知，对邮寄内容无法认定。3.即使被上诉人邱晨旭收到办证通知，通知内容亦不能证明上诉人招商商置公司已经具备办证条件。 对上诉人招商商置公司提交的证据是否采信，本院将结合其他证据予以认定。 本院经审理查明：上诉人招商商置公司于2018年7月12日取得案涉商品房所在招商花园E区8幢的不动产权证书，始具备办理商品房办理转移登记的条件。二审认定的其余事实与一审认定的一致。 承办人认为：本案二审焦点是：1.上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任；2.一审对违约金计算标准的认定是否正确；3.一审判令上诉人限期办理不动产权证书是否得当。 关于上诉人招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2016年12月30日前取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方就协助办证义务的具体约定。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已收取被上诉人相关办证费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。上诉人关于双方未建立委托合同关系、上诉人收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 依据合同约定，上诉人应当限期办理商品房初始登记，并限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。案涉《商品房买卖合同》于2014年9月26日签订，彼时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理商品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成商品房初始登记、取得不动产权证书即幢首登为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。鉴于此，上诉人招商商置公司是否履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，应结合招商商置公司取得商品房备案证明的时间以及其完成对该事项的披露时间予以认定。在案证据显示，上诉人招商商置公司于2016年9月26日取得商品房备案证明书，但其所举证据不足以证明其已尽到通知义务，理由如下：上诉人招商商置公司主张已通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式向买受人履行了通知义务。即便依上诉人招商商置公司所言，买受人在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，自然也一并收到附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，但《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》系上诉人招商商置公司为告知买受人房屋收费标准和明细，以及办理收房所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露上诉人招商商置公司已取得合同约定的商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记条件等相关内容，故不能以上诉人招商商置公司向买受人送达缴费通知认定上诉人招商商置公司履行完毕合同约定的文书交付义务。但根据上诉人招商商置公司向本院提交的2018年8月23日的邮政快递单及《关于办理房屋不动产权证的告知书》，能够证明上诉人招商商置公司按照被上诉人在《商品房买卖合同》中预留的地址和联系方式，向被上诉人邮寄送达了办证通知的事实，故本院采信该证据认定上诉人招商商置公司于2018年8月23日向被上诉人尽到通知义务。 上诉人以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及被上诉人拖延缴纳办证税费为由，进行违约责任抗辩。本院审查认为，对于因不动产登记机关的原因导致办证延迟这一事实主张，上诉人举证不足，本院不予采信；至于被上诉人是否拖延缴纳办证税费，则与上诉人是否在约定期限内完成房屋初始登记并交付办证所需文书无涉，上诉人履行文书交付义务，不以被上诉人积极缴纳办证税费为必要条件。据此，对上诉人所称非上诉人原因导致办证迟延的上诉意见，不予支持。 综上，一审对上诉人违约事实的认定正确，但对违约期间的认定不当。上诉人招商商置公司应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任期间为2016年12月31日至2018年8月23日。 关于一审计算违约金的标准是否正确的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审并非依据双方约定而是依据前述法律条款认定违约金标准，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。对于上诉人上诉所称，依据双方约定，逾期交付文书超过180个工作日，被上诉人仅有权退房而无权主张违约金、未行使退房权利即视为对违约责任的放弃的上诉意见，本院不予采纳。理由如下：其一，该合同条款系双方就约定合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除的情形下，视为守约方放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180个工作日，被上诉人即可依约主张违约责任，则对于逾期超过180个工作日这一程度更为严重的违约行为，违约责任请求权的行使理当不被限制。据此，对上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人主张以180个工作日为界，分段计算违约金的上诉意见，因与双方约定不符，缺乏事实依据，本院亦不予支持。 关于一审判令上诉人限期办理不动产权证书是否得当的问题。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合上诉人接受委托、代为办理房屋转移登记，一审判令上诉人限期90日为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审判令上诉人限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令上诉人代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，前述判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。鉴于上诉人尚未取得案涉商品房的不动产权证，被上诉人主张由上诉人立即交付不动产权证的诉讼请求，缺乏事实依据。一审判令上诉人限期90内交付不动产权证书欠妥，本院予以纠正。 综上所述，上诉人招商商置公司的上诉请求部分成立，对该部分予以支持，对其无理部分，予以驳回。一审判决认定事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7502号民事判决第二项即“驳回原告邱晨旭的其他诉讼请求”； 二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7502号民事判决第一项“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告邱晨旭提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办毕节市城市南部新区招商花园城××号层5号商品房的不动产权证书并交付原告”为上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于被上诉人邱晨旭提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为被上诉人邱晨旭办毕节市城市南部新区招商花园城××号层5号商品房的不动产权证； 三、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7502号民事判决第三项“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决生效之日起三十日内向原告邱晨旭支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。违约金以369695.00元购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，时间自2016年12月31日至2018年12月16日止”中的违约金计付期间为2016年12月31日至2018年8月23日； 四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费391元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担341元，被上诉人邱晨旭50元；上诉人二审案件受理费782元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担682元，被上诉人邱晨旭负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年七月五日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 何曼青