苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0591民初10556号 原告：苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司，统一社会信用代码91320594666390164A，住所地苏州工业园区万盛街**圆融大厦**。 法定代表人：张立刚。 委托代理人：刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。 委托代理人：熊剑伟，江苏姑苏律师事务所实习律师。 被告：谢明霞，女，1975年12月4日出生，汉族，住苏州市。 委托诉讼代理人：张晓萍，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 原告苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司（以下简称“圆融商业物业公司”）诉被告谢明霞租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员陈新雄与人民陪审员钱尔卓、马俊组成合议庭并公开进行了审理。庭审中，原告圆融商业物业公司的委托诉讼代理人刘翼，被告谢明霞及委托代理人张晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告圆融商业物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告场地使用费28273.81元（截至2018年8月15日）及水电费5626.2元；2、判令被告支付原告违约金37871元及律师费损失6206元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉请：判令被告支付原告场地占用使用费（自2018年8月16日至实际交换之日，按照1000元/天计算）。其余诉请不变。事实及理由：2018年5月2日，原告与被告圆融商业物业公司签订《时代广场场地活动管理协议(长期)》，约定将原告管理的“苏州圆融时代广场”项目中华池街地下通道区域的场地交付给被告谢明霞有偿使用，用途为经营面包、简餐制作及售卖业务，期限为2018年5月1日至2019年4月30日止。该协议还对场地管理费、违约责任等内容均进行了明确约定。后因无法维持经营等原因，被告谢明霞向原告提出要求提前终止管理协议。2018年7月31日，原告与被告谢明霞签订《时代广场场地活动管理协议解除协议》，该解除协议约定被告应在2018年8月10日前一次性向原告支付场地管理费、水电费等费用，解除协议还对迁离场地期限、恢复场地期限、押金处理等内容进行了约定。但上述解除协议达成后，被告谢明霞并未按约付清欠款。2018年8月21日，原告发送书面函件给被告要求解除协议并支付相关费用，但截至起诉之日，被告谢明霞仍然未支付任何费用也未迁出涉案场地并恢复原状。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。 被告谢明霞答辩如下：第一，答辩人系是从案外人处盘下涉案店面，答辩人虽与原告签订了多份场地使用协议，但被告一直都未出具其有权出租涉案场地的证明文件，故本案所涉租赁合同是否有效应由法院依法查明；第二，关于原告主张要求支付的场地使用费28273.81元和水电费5626.2元，双方已于2018年8月6日签订解除协议，对该部分费用答辩人予以认可。但答辩人在原告处尚有场地押金39168元、公共事业押金1632元及装修押金816元，该部分应用于抵扣相关费用；第三，关于原告主张的违约金，被告认为该部分款项缺乏事实和法律依据。首先在《解除协议》约定的付款时点前原告即存在多方阻挠，不配合被告搬离机器设备并拆除部分设施的情形，并由此导致争议。在此前提下，答辩人系因行使不安抗辩而未按时付款，故不应承担违约责任。其次，答辩人有押金在原告处，根据担保与抵销规则，该款项已足以保证原告权益，故原告不存在任何损失，即便存在损失也应按银行同期贷款利率计算相应利息认定相应违约责任；第四，关于原告主张的诉讼费，系因原告阻挠答辩人依约搬迁遂导致纠纷，该部分费用应由原告自行负担；第五，关于原告主张的占用使用费，原告在2018年8月15日即拉了电闸，故对于涉案场地答辩人实际使用到2018年8月15日，此后原告还在大门加了锁，且在外部设置了巨幅广告，因此答辩人即使不再支付占有使用费，原告也没有任何损失。 本院经审理查明的事实如下：2018年5月2日，原告圆融商业物业公司（甲方）与被告谢明霞（乙方）签订了《时代广场场地活动管理协议（长期）》一份，约定原告圆融商业物业公司将其管理的“苏州圆融时代广场”项目中华池街地下通道区域的场地交付给被告谢明霞有偿使用，用途为经营面包、简餐制作及售卖业务，期限为自2018年5月1日至2019年4月30日止。协议第四条第4项约定：(1)协议期内场地管理费(含物业管理费)为：227228.05元/年，按每半年进行支付，场地管理费协议签定后的3日内向甲方支付。(2)管理押金为：56807元，场地管理费协议签定后的3日内向甲方支付。第二十四条约定：除本合同另有约定外，乙方有下述情形之一的，甲方有权解除合同：(1)擅自改变经营场地用途且在收到甲方书面通知后30日内未纠正的；(2)未经甲方同意，乙方擅自将该经营场地转包、转让、转借、调换使用及中途停止使用的；(3)未按本合同规定日期足额支付场地管理费超过30日的；(4)中断经营超过30日的。因乙方原因出现合同解除情形的，甲方应书面通知乙方解除合同，乙方应及时迁离，并将场地恢复到标准交付状态。在此情况下，场地管理费及其他费用照实结算，乙方还应向甲方支付相当于2个月场地管理费的违约金。第二十五条：合同履行过程中如果发生争议，甲、乙双方友好协商解决。不能通过协商解决的，任一方均可向使用场地所在地人民法院提起诉讼，律师费由败诉方承担。 2018年7月3日，原告圆融商业物业公司（甲方）与被告谢明霞（乙方）签订《时代广场场地活动管理协议解除协议》，该协议载明：甲乙双方于2018年5月就苏州圆融时代广场欧贝司形象亭租赁签订了《苏州时代广场场地活动管理协议》，该协议对于乙方租赁场地的场地管理费、场地管理押金及水电费等的收取时间和方式以及相关违约责任做了详细明确的约定。目前乙方因无法维持经营等原因，向甲方提出停业申请，要求提前终止管理协议，管理协议终止日期申请提前至2018年8月31日。故双方协商确定于2018年8月31日正式解除双方之间关于此形象亭的场地管理协议。第一条约定：乙方必须在2018年8月10日前，一次性支付场地管理费37871.34元，水费37.00元，电费3564.00元(未到结算期的费用，以最终结算单为准)。第二条约定：乙方必须在2018年8月24日前，及时迁离。如届时不迁出的，甲方有权选择强行收回租赁场地，将租赁场地内的所有物品视为废弃物自行处置而无须承担任何责任，或者按照每日1000元的标准收取占用费，该占用费直接冲抵乙方各项押金，冲抵完毕后按照前述方式强行回收。如该形象亭涉及再次经营，需经甲方同意后，另行签订相关协议。第三条约定：乙方必须在2018年8月31日前，自费将场地恢复到标准交付状态或甲方要求的状态，并须经甲方验收合格。如届时未完成，甲方可要求乙方限期整改至甲方要求的合格状态，或选择由甲方代为对租赁场地进行恢复并由乙方承担因恢复而产生的全部费用，在整改期间甲方仍有权按照每日1000元的标准收取占用费。恢复费用及场地占用费可直接冲抵乙方各项押金。第四条约定：因该场地前承租人陈宇乐己经向甲方申请将其缴纳的未退的押金转让给乙方，其中场地管理押金39168元、公共事业押金1632元、装修押金816元，在乙方按照本协议约定时间缴清全部费用(包括但不限于截至8月30日24时前因相关场地所产生的水费、电费、管理费等所有费用)，且在协议规定时间内迁出，甲方验收确认合格的情况下，无息退还上述押金。第五条约定：本协议自双方签字盖章之日起生效，双方各持一份，具有同等效力，如因履行本协议而产生的争议双方应当协商解决，协商不成的任何一方有权起诉至甲方所在地即苏州市工业园区人民法院，败诉方承担因诉讼产生的诉讼费、律师费、公证费等相关费用。 庭审中，被告确认对于上述《时代广场场地活动管理协议解除协议》中记载的结欠的场地管理费、水费及电费予以认可，并进一步确认截至2018年8月15日，场地使用费结欠金额为28273.81元、水电费结欠金额为5626.2元。双方还确认，被告谢明霞在原告处还有管理押金39168元，公共事业押金1632，装修押金816元，三项合计为41616元。 另查明：诉讼中，原告提交了《关于明确华池街地下通道经营管理主体的请示》、苏州工业园区管理委员会办文单、苏州工业园区翠园路南74042号地块的土地证及《公共区域授权委托书》等证据，用于证明其有权将其管理的涉案场地出租给被告谢明霞使用，并收取相关费用。其中，根据上述土地证苏州工业园区翠园路南74042号地块的产权人为苏州圆融发展集团有限公司，而苏州圆融发展集团有限公司又通过《公共区域授权委托书》将相应区域的委托给原告圆融商业物业公司予以管理。 还查明：上述《时代广场场地活动管理协议解除协议》签订后，关于涉案场地的交付情况，被告谢明霞陈述：2018年8月15日，原告对涉案的场地进行了拉闸关电，且直至诉讼也一直未恢复供电。此外，从2018年8月25日开始，被告在涉案场地处设置了围挡并上锁，同时被告也对场地进行了加锁。之所以被告谢明霞也加锁是因为从2018年8月15日拉电之后，涉案场地即无法经营。原告圆融商业物业公司对此陈述：原告确实在2018年8月15日对涉案场地进行了拉闸关电，且未再恢复供电，但原告拉闸关店的原因是被告一直没有及时支付场地使用费及水电费。此外，我方系在2018年8月28日开始将涉案的租赁场地进行围挡并在围挡上加锁。如要进入涉案租赁场地，需先打开围挡的锁，但是如果被告谢明霞过来正常办理交接手续和恢复场地、搬离物品，原告会配合进行开锁。 诉讼中，本院释明原、被告双方需尽快办理涉案场地的交接手续，后双方予以配合，经原、被告确认：2019年1月18日，被告谢明霞将涉案现场的设备及可用物品已经全部搬离。2019年3月5日，被告谢明霞已经将涉案现场恢复原状。 另外，根据原告圆融商业物业公司提交的律师费发票等证据，就本案诉讼原告支出的律师费金额为6206元。 以上事实有《苏州时代广场场地活动管理协议》、《时代广场场地活动管理协议解除协议》、《关于明确华池街地下通道经营管理主体的请示》、苏州工业园区管理委员会办文单、苏州工业园区翠园路南74042号地块的土地证及《公共区域授权委托书》等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告圆融商业物业公司与被告谢明霞就涉案场地签订了《苏州时代广场场地活动管理协议》，再结合原告所提交的《关于明确华池街地下通道经营管理主体的请示》、苏州工业园区管理委员会办文单、苏州工业园区翠园路南74042号地块的土地证及《公共区域授权委托书》等证据，原告有权将涉案场地进行出租，双方签订的上述协议依法成立、有效，双方均应诚实信用地履行各自的合同权利及义务。在合同履行过程中，原、被告双方又签订了《时代广场场地活动管理协议解除协议》并以此解除了上述《苏州时代广场场地活动管理协议》，该解除协议为双方真实意思表示且不存在违法情形，故原《苏州时代广场场地活动管理协议》据此解除。 关于原告主张的场地使用费28273.81元（截至2018年8月15日）、水电费5626.2元，被告谢明霞对于结欠的金额及对应的时间结点没有异议，本院亦予以确认。 关于原告主张的违约金37871元，原告圆融商业物业公司称该违约金的依据为《苏州时代广场场地活动管理协议》第二十四条。但本院认为结合上述第二十四条的内容，该条款中的违约金系指一方违约导致合同解除的违约金，而根据本案事实原、被告系通过签订《时代广场场地活动管理协议解除协议》的方式解除涉案合同，即本案所涉合同为协议解除，且在解除协议中并未约定此项违约金，故对于原告圆融商业物业公司所主张的该项费用，本院不予支持。 关于原告主张的场地占有使用费，根据双方陈述，涉案的场地自2018年8月15日即开始被断电，且从八月下旬左右开始又被设置相应的围挡。结合上述情形，虽然被告在合同解除后未及时将场地返还给原告，并应据此支付相应的占有使用费，但原告所采取的断电及设置围挡的行为也客观上导致了场地在使用价值上的折损，因此该场地占有使用费标准亦应相应下调，本院结合涉案场地原使用费标准、解除协议中约定的逾期返还的使用费标准及上述场地被断电及设置围挡等情形，酌情认为该使用费按400元/日计算。计算期限，原告在庭审中主张自2018年8月16日至2019年1月18日止（计155天），因涉案场地被告谢明霞系2019年1月18日搬离物品并至2019年3月5日恢复原状，原告上述主张的期限有相应事实依据，本院予以认可。综上，结合原告应支付的场地使用费期间及本院酌定的使用费计算标准，本院酌情认定该项费用为62000元。另又因被告谢明霞在原告处有押金共计41616元，该款可用作折抵该欠付的场地占有使用费，折抵后被告就该项费用还需支付20384元（62000-41616）。 关于原告主张的律师费，双方在《时代广场场地活动管理协议解除协议》中明确约定，如因涉案协议履行导致诉讼，对方律师费用由败诉方一方承担，该条款的实质意思就是由责任一方承担对方的律师费损失，本案中因被告谢明霞未及时履行涉案解除协议遂导致诉讼，其作为责任一方应依据协议约定赔偿原告由此支持的律师费损失，因此对于原告诉请的律师费6206元，本院亦予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告谢明霞于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司场地使用费28273.81元、水电费5626.2元及律师费损失6206元，三项费用合计为40106.01元； 二、被告谢明霞于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司占有使用费20384元（已抵扣押金）； 三、驳回原告苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司的其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1750元，由原告苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司负担450元，由被告谢明霞负担1300元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告谢明霞在判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  陈新雄 人民陪审员  钱尔卓 人民陪审员  马 俊 二〇一九年七月二十九日 书 记 员  许彤彤 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。