福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初1200号 原告：莆田华永至盛房地产有限公司，住所地福建省莆田市涵江区。 法定代表人：骆诗龙，执行董事。 委托诉讼代理人：张作勇，上海段和段（厦门）律师事务所执业律师。 被告：吴腾芳，男，1984年7月4日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。 被告：陈敏，女，1983年11月6日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。 原告莆田华永至盛房地产有限公司（以下简称华永至盛公司）因与被告吴腾芳、陈敏商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华永至盛公司的委托诉讼代理人张作勇到庭参加诉讼，被告吴腾芳、陈敏经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华永至盛公司向本院提出诉讼请求：1.解除华永至盛公司与吴腾芳、陈敏签订的编号为XXXXXXXX号《商品房买卖合同》，并责令吴腾芳、陈敏在合同解除后（十日内）配合华永至盛公司按照房地产主管部门的要求办理完毕网上备案注销手续；2.吴腾芳、陈敏向华永至盛公司支付按照合同总价款10%计算的违约金90942.8元；3.吴腾芳、陈敏承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月19日，华永至盛公司与吴腾芳、陈敏签订编号为XXXXXX号《商品房买卖合同》，该合同约定：吴腾芳、陈敏购买由华永至盛公司开发建设的址于莆田市涵江区“天澜城（兴涵水都二期A2地块）”XXXXX室的房产一套，建筑面积140.08平方米，单价为每平方米6492.2元，购房总款为909428元。合同附件六第六条第（二）款第2项约定：出卖人保证期间，非因出卖人原因导致银行要求出卖人承担保证责任，均构成买受人根本违约，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日归还出卖人代还全部款项，并按以下方式承担违约责任：（1）买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的，按出卖人代其向按揭贷款银行还款金额的千分之五的标准向出卖人支付违约金；（2）买受人自出卖人承担担保责任之日起8日后归还出卖人代还全部款项的，每日按买受人贷款总额的千分之五的标准向出卖人支付违约金。（3）买受人自出卖人承担担保责任之日起超出15日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款20%的违约金。上述合同签订后，吴腾芳、陈敏缴纳首付款359428元，剩余55万元由银行按揭。但是吴腾芳、陈敏并未依约偿还银行按揭贷款，拖欠按揭银行贷款，按揭银行要求华永至盛公司承担保证责任。 吴腾芳、陈敏未作答辩。 华永至盛公司围绕其诉讼请求向本院提交了证据，对其提供的《商品房买卖合同》一份、《个人住房公积金（组合）借款合同》一份、贷款信息清单打印件一份、履行贷款担保通知书一份、莆田市住房公积金管理中心关于扣划保证金用于还贷的函一份、个人贷款催收通知书复印件一份、银行扣款凭证一份、关于扣划保证金用于还贷的函一份、银行特种转账凭证一份，上述证据来源合法，内容真实，与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 华永至盛公司以拍卖方式取得位于莆田市涵江区兴涵水都片区、编号为XXXXXX号的地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2013）第XXXXXX号。经批准，华永至盛公司在该地块上建设商品房，名称为天澜城（兴涵水都城二期Ａ2地块）。建设工程规划许可证号为建字第XXXXXXXXX号涵，施工许可证号为XXXXXXXX。商品房预售许可证号为（2014）莆房许字第××号。 2014年12月19日，华永至盛公司（出卖人）与吴腾芳、陈敏（买受人）订立《商品房买卖合同》（编号：XXXXXXXXX），约定：吴腾芳、陈敏以总价款909428元向华永至盛公司购买天澜城第XXXXX幢XXXX（复式）号的商品房一套。合同第六条关于付款方式及期限中约定：买受人按按揭付款方式付款。合同第八条关于交付条件与期限中约定：出卖人应当在2017年6月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六《合同补充协议》第四条中约定：办理购买商品房产权手续的一切相关税费，按政府相关部门规定买卖双方各自承担。第六条对购房合同第六条和第七条的补充约定第（二）款约定：双方协议采用按揭付款方式支付房款，买受人逾期付款导致出卖人向贷款银行承担担保责任的，买受人应按本款内容承担逾期付款责任，本款内容仅适用于买受人在购房合同第六条中选择第3种付款方式，即“其他方式”，并明确注明“按揭付款方式”的情况。该款的第1项约定：买受人向出卖人指定按揭贷款银行申请按揭贷款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保的，买受人在此确认并承诺：买受人同意按按揭贷款合同约定全面履行合同约定的按期偿还贷款义务，否则由此而引起的法律责任由买受人承担。第2项中约定：出卖人保证期间，非因出卖人原因导致银行要求出卖人承担保证责任，均构成买受人根本违约，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并按以下方式承担违约责任：……（3）买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未全额归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人购房总价款20%的违约金，同时买受人应赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权在应退还给买受人的款项中直接扣除违约金和上述买受人应承担的出卖人的损失。第4项约定：出卖人按合同约定向买受人交付该商品房时，如买受人未按期向按揭贷款银行偿还任何到期贷款本息或/和罚息的或未向出卖人偿还代偿的全部款项及利息、违约金的，出卖人有权延迟向买受人交付该商品房直至买受人偿还完毕拖欠按揭贷款银行或出卖人的任何贷本息或/和罚息，因此导致该商品房延迟交付期间产生的一切责任及费用由买受人承担，并按本补充协议逾期交房相关约定处理。第（三）款中约定：本合同第六条其他付款方式是指“首付+按揭贷款”和“首付+公积金贷款”，就“首付+公积金贷款”的付款方式双方约定：1.买受人应当在2014年12月19日前向出卖人支付首期房价款（首付款）279428元。2.余额630000元由买受人选择以公积金贷款方式付款。……5.买受人未能履行其向住房公积金管理中心应尽的义务（包括但不限于拖欠住房公积金管理中心的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，买受人应于收到出卖人发出通知之日起30日内，除了要继续履行其向住房公积金管理中心应尽的义务并承担的对应法律责任，还应赔偿出卖人因作为担保人而遭受的损失。如买受人于收到出卖人发出通知之日起超过30日仍不履行其向住房公积金管理中心应尽的义务，出卖人有权解除合同，并按全部购房价款的20%向买受人收取违约金，同时买受人应赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权在应退还给买受人的款项中直接扣除违约金和上述买受人应承担的出卖人的损失。第十三条对购房合同第十四条的补充约定第2款中约定：由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起365天内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金。第二十条对合同解除及违约责任的补充约定第2款约定：无论何种原因导致购房合同和附件及本补充协议解除的：第（1）项中约定：买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕购房合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续、注销该商品房预告登记、抵押登记（如有）等。合同签订后，吴腾芳、陈敏至今未接收涉案商品房，也未将契税等办证费用预交给华永至盛公司，涉案商品房的权属证书尚未转移登记至吴腾芳、陈敏名下。 2016年4月12日，吴腾芳（借款人暨抵押人）、陈敏（共有人）、华永至盛公司（保证人）与兴业银行股份有限公司莆田涵江支行（以下简称兴业银行涵江支行）签订编号:涵XXXXXXXXXX《个人住房公积金（组合）借款合同》，约定：本笔借款用于借款人向华永至盛公司支付购房款。该房产坐落于莆田市涵江区兴涵水都片区“天澜城”（兴涵水都城二期A2地块）第XXXXXXX（复式）号房。债务人支付购房款或用于偿还因购房而产生的债务。个人住房公积金借款金额为550000元，本合同项下的个人住房公积金借款系贷款人根据莆田市公积金管理中心（委托人）委托，由贷款人向借款人发放的委托贷款。贷款期限为240个月，自2016年4月12日至2036年4月12日，实际放款日与到期日以借款凭证为准。保证人承担阶段性连带保证责任，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或/及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。贷款后，因吴腾芳、陈敏未按照借款合同约定偿还借款本金及利息，莆田市住房公积金管理中心涵江区管理部于2018年4月16日制作《关于扣划保证金用于还贷的函》并送达华永至盛公司，告知华永至盛公司：购房户吴腾芳购买的涉案商品房，于2016年5月4日向其中心借款55万元，由华永至盛公司提供阶段性担保。经查，吴腾芳现已累计逾期3期，拖欠贷款本息共9428.36元。根据华永至盛公司提供的《个人房屋贷款合作协议》和借款人签订的《个人住房借款合同》中的有关条款约定，在借款人未能如期归还其中心贷款时，由开发公司承担连带责任，保证代其清偿贷款本息及其他款项。现鉴于华永至盛公司与吴腾芳均未履行贷款偿还责任，根据约定其中心于2018年4月16日从华永至盛公司保证金账户中扣划9428.36元用于偿还借款人吴腾芳的逾期贷款本息。另莆田市住房公积金管理中心涵江区管理部于2018年11月13日制作《关于扣划保证金用于还贷的函》并送达华永至盛公司，告知华永至盛公司：购房户吴腾芳购买的涉案商品房，于2016年5月4日向其中心借款55万元，由华永至盛公司提供阶段性担保。经查，吴腾芳现已累计逾期4期，拖欠贷款本息共9484.49元。根据华永至盛公司提供的《个人房屋贷款合作协议》和借款人签订的《个人住房借款合同》中的有关条款约定，在借款人未能如期归还其中心贷款时，由开发公司承担连带责任，保证代其清偿贷款本息及其他款项。现鉴于华永至盛公司与吴腾芳均未履行贷款偿还责任，根据约定其中心于2018年11月13日从华永至盛公司保证金账户中扣划9484.49元用于偿还借款人吴腾芳的逾期贷款本息。莆田市住房公积金管理中心于2019年1月28日制作《履行贷款担保通知书》并送达华永至盛公司，告知华永至盛公司：贵担保人为吴腾芳借款人在兴业银行的公积金贷款提供担保，由于该笔贷款已于2018年11月21日开始未按时足额归还贷款本息，截止2019年1月28日止，仍有贷款余额为500893.3元，现已累计逾期3期，累计拖欠本息9403.61元，请贵担保人接本通知后尽快催促吴腾芳借款人到兴业银行办理逾期贷款归还手续，或贵担保人直接履行担保义务；否则其中心将通知贷款银行通过诉讼手段强制收取贷款本息，贵担保人将负连带法律责任。现因吴腾芳、陈敏至今未偿还华永至盛公司代垫的贷款款项，也未按约返还银行贷款，致讼。案经审理，因吴腾芳、陈敏未到庭参加诉讼，致本院无法组织调解。 本院认为，华永至盛公司与吴腾芳、陈敏签订的《商品房买卖合同》以及双方与兴业银行涵江支行签订的《个人住房公积金（组合）借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。吴腾芳、陈敏在办理银行按揭贷款后，未能按借款合同约定按时向贷款人返还借款本息，华永至盛公司承担连带保证责任，贷款人从华永至盛公司的保证金专户中扣划了款项用于支付吴腾芳、陈敏逾期未付的贷款本息18912.85元，依据吴腾芳、陈敏与华永至盛公司签订的附件六《合同补充协议》第六条第（二）款第2项第（3）点及第六条第（三）款第5项的约定，吴腾芳、陈敏上述逾期未还到期按揭款的行为已构成违约，华永至盛公司有权请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，吴腾芳、陈敏应当按购房总价款的20%向华永至盛公司支付违约金，故华永至盛公司诉讼请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、吴腾芳、陈敏支付按合同总价款10%计算的违约金90942.8元，具有事实和法律依据，且符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，根据附件六《合同补充协议》第二十条第2款第（1）项的约定，华永至盛公司诉讼请求吴腾芳、陈敏配合其办理《商品房买卖合同》的网签注销手续，具有事实和合同依据，且于法有据，本院予以支持。吴腾芳、陈敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、莆田华永至盛房地产有限公司与吴腾芳、陈敏于2014年12月19日签订的《商品房买卖合同》（编号：XXXXXXXXX）予以解除； 二、吴腾芳、陈敏应在本判决生效之日起十日内协助莆田华永至盛房地产有限公司办理《商品房买卖合同》（编号：XXXXXXXXXXXX）的网签注销手续； 三、吴腾芳、陈敏应在本判决生效之日起十日内支付给莆田华永至盛房地产有限公司违约金90942.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13803元，由吴腾芳、陈敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 审 判 员  陈雨坤 人民陪审员  黄秀清 二〇一九年七月二十五日 书 记 员  曾徐艳 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一主请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -11-