北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初986号原告：张硕，男，汉族，无业，住北京市门头沟区。原告：郭宗兴，男，汉族，无业，住北京市石景山区。原告：郭俊强，男，汉族，无业，住北京市石景山区。三原告委托诉讼代理人：沙志勇，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：孙长发，男，汉族，北京聚兴缘保洁公司员工，住北京市大兴区。被告：杜京红，女，汉族，小店村村委会村委委员，住北京市大兴区。二被告委托诉讼代理人：刘立军，北京市中银律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：邓越，北京市中银律师事务所实习律师。原告张硕、原告郭宗兴、原告郭俊强与被告孙长发、被告杜京红农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张硕、郭宗兴、郭俊强的委托诉讼代理人沙志勇，被告孙长发、杜京红及其共同委托诉讼代理人刘立军、邓越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张硕、郭宗兴、郭俊强向本院提出诉讼请求：1.确认张硕、郭宗兴、郭俊强与孙长发、杜京红于2013年10月6日签订的《抵押房屋借款协议》无效；2.孙长发、杜京红返还张硕、郭宗兴、郭俊强购房款157万元并赔偿损失（以157万元为基数，自2013年10月6日至购房款全部返还时止按中国人民银行同期存款利率计算）；3.孙长发、杜京红承担本案全部诉讼费用。事实与理由：孙长发、杜京红系夫妻。2013年9月，孙长发、杜京红通过中间人表示想要出售北京市大兴区榆垡镇小店村占地360平方米，建筑面积220平方米的农村宅基地住房一套。2013年10月6日，张硕、郭宗兴、郭俊强与孙长发、杜京红签订《抵押房屋借款协议》，约定孙长发、杜京红因资金短缺向张硕、郭宗兴、郭俊强借款300万元，利息按照中国人民银行同期贷款利率的三倍计算。孙长发、杜京红将位于北京市大兴区榆垡镇小店村占地360平方米，建筑面积220平方米的农村宅基地住房抵押给张硕、郭宗兴、郭俊强作为担保。协议签订后，张硕、郭宗兴、郭俊强实际将款项157万元支付给了孙长发、杜京红。截至今日，孙长发、杜京红仍未交付房屋。双方签订的《抵押房屋借款协议》名为借款协议实为农村房屋买卖协议，因张硕、郭宗兴、郭俊强均非北京市大兴区榆垡镇小店村村民，且房屋也未过户至张硕、郭宗兴、郭俊强名下，故该协议应属无效合同。合同无效后，双方应当相互返还，故诉至法院。孙长发、杜京红辩称，根据《抵押房屋借款协议》可以看出张硕、郭宗兴、郭俊强与孙长发、杜京红之间仅仅存在抵押房屋借款关系，并不存在房屋买卖关系。该协议中关于抵押部分是无效的，而关于借款部分是有效的。张硕、郭宗兴、郭俊强实际并未支付157万元借款，而仅仅支付了90万元借款。《抵押房屋借款协议》第六条对借款的偿还问题已经作出明确约定，如果抵押的房屋拆迁，先由赔偿款进行返还，不能返还的，再向孙长发、杜京红追偿。综上，不同意张硕、郭宗兴、郭俊强的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月6日，甲方孙长发、杜京红与乙方张硕、郭宗兴、郭俊强签订《抵押房屋借款协议》，约定：甲方由于资金短缺向乙方借款300万元，该款利息以中国人民银行同期贷款利率三倍计算，鉴于该款数额巨大，甲方自愿将名下一套位于北京市大兴区榆垡镇小店村占地面积为约360平米，建筑面积约220平米四至分别为北至：孙长发宅基地，南至：孙风喆家，西至：南北马路，东至：别家院墙的属于农村宅基地性质的住房为抵押物，抵押与乙方。但由于该房目前性质暂时无法办理权属证明及过户手续，所以不能进行权属抵押登记。其中第2条约定：甲方同意乙方在其宅基地内新建、翻建房屋，产权归乙方所有。协议第3条约定：甲方收到借款后乙方无偿入住该房直至甲方偿还所借款项及利息后如甲方要求搬离，乙方并同意方能搬出抵押房屋（乙方入住期间该房的一切相关费用由乙方承担）。协议落款处有甲乙双方签字捺印，并有证明人高小涛、孙立福签字。第6条约定：若遇拆迁甲方保证将此房的合法赔偿款及实物赔偿全部归乙方，如不能将赔偿款及实物赔偿全部给乙方，乙方将向甲方追讨借款。张硕、郭宗兴、郭俊强提交借条一张，载明：今借到张硕、郭俊强300万元，落款处有孙长发、杜京红签字捺印，落款时间2013年10月5日。另，该借条左下方注明：2013年10月6日转账90万元，余额通过现金已全部付清。孙长发、杜京红对收到90万认可，称余款并未收到。张硕、郭宗兴、郭俊强提交收条一张，载明：北京市大兴区榆垡镇小店村孙长发今收到买房预付定金叁拾万元整，余款30天内付清，过期预付定金不退，房屋另卖。落款处有收款人孙长发签字捺印，落款时间2013年9月3日。孙长发、杜京红称，落款处签字是由杜京红代孙长发签字，收条是打给中间人王建新的，王建新帮助杜京红与张硕、郭宗兴、郭俊强联系的，而且钱也没有收到。张硕、郭宗兴、郭俊强为证明双方系农村房屋买卖合同关系提交了一份甲方郭宗兴与乙方孙胜男（杜京红代）签订的《代持协议书》，协议书第一条约定：甲方购买了榆垡镇小店村平房院落一处，由于此房屋拆迁权益限定为本村村民，甲方特请乙方代其持有榆垡镇小店村平房院落一处，进行拆迁事宜。协议后方，有如下手写约定：若因拆迁政策变化，使甲方权益受损与乙方无关，双方协议终止。甲方支付乙方代持费用30万元于2015年9月22日支付15万元，剩余15万元于拆迁款到账后，由乙方扣出。协议落款处有甲乙双方签字，鉴证人为孙立福，落款时间2015年9月22日。孙长发、杜京红认可代持协议由杜京红签订。张硕、郭宗兴、郭俊强另提交收条一份，载明：今收到郭宗兴人民币15万元。收条落款处有代收人孙立福、果万云、杜京红签字。孙长发、杜京红称收条上“杜京红”并非本人所签，且没有收到钱，张硕、郭宗兴、郭俊强称“杜京红”系孙长发代签。另，张硕、郭宗兴、郭俊强均非北京市大兴区榆垡镇小店村村民。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同。通过本案双方当事人陈述，及抵押房屋借款协议的可“新建、翻建房屋”等内容，同时结合2013年9月3日收条上“买房预付定金”字样，代持协议书中“甲方购买了榆垡镇小店村平房院落一处”字样等，可以确认双方之间为房屋买卖合同关系，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，农村村民方可拥有宅基地，村民出卖原有宅基地上的房屋应出售给符合申请建房用地条件的村民。本案中，张硕、郭宗兴、郭俊强非该集体经济组织成员，违反了《中华人民共和国土地管理法》有关农村村民住宅用地的规定，故双方就涉案房屋签订的《抵押房屋借款协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。关于张硕、郭宗兴、郭俊强主张的购房定金30万元，有收条为证，应予返还。关于转账90万元，孙长发、杜京红认可已经收到，应予以返还。关于现金22万元，张硕、郭宗兴、郭俊强提供的证据不足以证明已给付22万元，故该费用本院不予支持。关于代持费现金15万元，由于代持协议书及收条均涉及其他主体，本案不宜一并处理，双方可另行协商解决。综上，孙长发、杜京红应当返还张硕、郭宗兴、郭俊强购房款120万元。双方在农房买卖过程中均存在过错，关于张硕、郭宗兴、郭俊强主张赔偿利息损失的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、张硕、郭宗兴、郭俊强与孙长发、杜京红于2013年10月6日签订的《抵押房屋借款协议》无效；二、本判决生效后十日内，孙长发、杜京红返还张硕、郭宗兴、郭俊强购房款1200000元；三、驳回张硕、郭宗兴、郭俊强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15400元，由张硕、郭宗兴、郭俊强负担7700元（已交纳），由孙长发、杜京红负担7700元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 怡二〇一九年七月三十一日书记员 马伊祎