贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔02民终821号上诉人（原审原告）：尹春，女，1972年12月30日生，汉族，住贵州省盘州市。上诉人（原审原告）：董玲，女，1994年1月20日生，汉族，住西藏自治区拉萨市城关区。上诉人（原审原告）：董晋语，男，1998年8月8日生，汉族，住贵州省盘州市。三上诉人委托诉讼代理人：陈照强，系贵州景沛律师事务所律师，执业证号：15202200610615169。代理权限：特别授权。三上诉人委托诉讼代理人：刘晨，系贵州景沛律师事务所律师，执业证号：15202201510998449。代理权限：特别授权。上诉人（原审被告）：马碧英，女，1966年9月11日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。原审第三人：彭兰敏，女，1981年8月21日生，汉族，住贵州省水城县。原审第三人：赵长沙，男，1985年3月24日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人尹春、董玲、董晋语因与上诉人马碧英及原审第三人彭兰敏、赵长沙房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初2859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人尹春、董玲、董晋语的委托诉讼代理人刘晨，被上诉人马碧英到庭参加诉讼。原审第三人彭兰敏、赵长沙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。尹春、董玲、董晋语上诉请求：1、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初2859号民事判决第二项，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定董礼、上诉人尹春与被上诉人马碧英及第三人彭兰敏、赵长沙签订的《转让协议》合法有效，但《房地产买卖协议》不是对房产买卖事宜的新约定。《转让协议》约定董礼、尹春将其所有的位于六××水市××区××大道××北侧矿山××市场××室商铺转让给当事人赵长沙，D栋107室商铺转让给马碧英、彭兰敏。协议签订后，上述三人购买行为发生变化，经协商以实际履行作出了变更，D栋106室商铺转让给马碧英、彭兰敏，D栋107室商铺转让给马碧英，每套商铺单价498000元，商铺过户产生的税费由马碧英、彭兰敏承担等其他约定，依照原协议不变。上述事实是上诉人与马碧英、彭兰敏就商铺转让的真实意思表示，双方亦按照此约定履行。2016年8月8日《房地产买卖协议》系上诉人应马碧英要求，配合其为少交税费另行签订办理过户使用的协议，该份协议并非双方之间的真实意思表示，违反合同法第五十二条规定，不应作为定案依据。D栋106室商铺已经过户给马碧英、彭兰敏，上诉人已收到彭兰敏249000元，如商铺单价为346000元，彭兰敏怎会支付249000元。二、一审判决认定马碧英共向上诉人支付转让款605000元错误，应为603000元。根据一审认定及马碧英的陈述，上诉人对2016年7月20日收到42000元、2016年7月25日收到351000元、2016年9月8日收到150000元，2016年9月23日收到6000元均无异议，共计收到603000元转让款。2016年7月16日的定金2000元不是购房款，该款项系上诉人与马碧英、彭兰敏签订《转让协议》时出具，上诉人确实收到2000元定金，在之后的实际履行过程中，双方确认该2000元定金冲抵彭兰敏的转让款，包含在彭兰敏已经支付的249000元中。马碧英仍然差欠上诉人144000元转让款。综上，马碧英拒付转让款，违反诚实信用原则，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。马碧英辩称，双方以2016年8月8日签订的买卖房屋合同为准，约定价格346000元，该合同是彭兰敏、马碧英与董礼一同签订的，马碧英单独购买D07号房，与彭兰敏共同购买D06号房。马碧英单独购买的一个和共同购买的半个门面款是付清的，共计519000元，彭兰敏当时钱不够付，请马碧英垫付86000元，过户后马碧英与彭兰敏结算，马碧英为彭兰敏垫付D06号房400元税费，有结算清单为证。上诉人所称的490000元合同是不存在、无效的，该合同系之前与赵长沙、彭兰敏签订的合同，彭兰敏、赵长沙觉得价格过高，故没有购买，后是董礼、马碧英及彭兰敏重新签订合同，应以重新签订的合同为准。前面签订的合同上没有时间，且价格与买卖房屋的人员全部变动，应是无效合同。346000元的合同是有效合同，有签订时间且价格明确，马碧英应付款项是交清的，没有差欠房款，也没有定金，每次付款都是现金或者转账，2000元定金是赵长沙与董礼之间的事情，与马碧英无关。马碧英上诉请求：1、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初2859号民事判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，上诉人不承担任何费用；2、一、二审的诉讼费用由尹春、董玲、董晋语承担。事实和理由：一审判决上诉人支付转让款、违约金及案件受理费不合理。一审判决认定上诉人与彭兰敏合伙向董礼购买的D06号房屋价款为346000元，上诉人单独向董礼购买的D07号房屋价款为498000元，这不合理。两个房屋一起签订的合同，同样的位置、面积，同时签订的合同，D06号房屋和D07号房屋价款都应该是346000元，上诉人多交的86000元是给彭兰敏垫付房款，上诉人的房屋转让款已经交清。另，一审判决认定《转让协议》合法有效错误，该合同没有签订时间，且彭兰敏、赵长沙已经全部变动，故该合同应属无效，2016年8月8日《房地产买卖协议》系双方真实意思表示。董礼亲笔出具承诺书，承诺于2016年8月25日前办理该房屋过户手续，否则承担违约金并退回房款，但董礼于2016年11月30日才为上诉人办理过户，导致上诉人银行贷款未成。综上所述，一审判决认定事实不清，请求改判驳回尹春、董玲和董晋语的诉讼请求。尹春、董玲、董晋语辩称，马碧英所述不实，根据马碧英与董礼、尹春签订的转让协议，明确约定106、107每套房屋单价为498000元，一审判决认定106房屋的单价为346000元错误，马碧英认为107房屋单价也应为346000元是错误的。马碧英质疑在同一地点同一时间销售的房屋存在较大价格的差异，我方认为确实不符合实际，因为根据双方之间的转让协议，106、107每套房屋单价为498000元，承诺书确实是尹春、董礼向马碧英书写的，但是根据转让协议约定，马碧英与彭兰敏应当付清所有房款后才能办理相关的过户手续，在实际履行过程中因为董礼身患癌症，为取得相应的购房款治病才先行为马碧英、彭兰敏办理了房产过户。彭兰敏、赵长沙对上诉人尹春、董玲、董晋语和马碧英的上诉请求及理由未作陈述。尹春、董玲、董晋语向一审法院起诉请求：1、判决确认三原告与被告、第三人签订的《转让协议》合法有效；2、判决被告立即向原告支付房屋转让款144000元及违约金10800元【144000元×6%÷12个月×15个月（2016年9月30日-2017年12月30日）】，本息合计154800元，并从2018年1月1日起按6%/年计算违约金直至本金还清之日止；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：董礼、尹春与被告马碧英及第三人彭兰敏、赵长沙签订《转让协议》一份，该协议载明：“一、……坐落于钟山区××大道××北侧矿山××市场××室转卖给赵长沙，身份证号，D栋107转卖给彭兰敏，身份证号，马碧英，身份证号。二、106室、107室，价格分别为肆拾玖万捌仟元（498000.00）。三、办理过户手续产生的一切费用均由买方负责。四、协议签订后，支付订金贰仟元正（2000.00）。7月19日支付伍万元，取得房产证办理过户手续之前付清所有余款。”董礼、尹春，被告马碧英及第三人彭兰敏、赵长沙在协议尾部签名捺印。2016年7月25日，董礼、尹春、董玲向被告马碧英、第三人彭兰敏出具《过户承诺书》一份，载明：“董礼现承诺彭兰敏、马碧英二人购买矿山机电市场D栋106号、107号商铺有关过户手续事宜，承诺过户时间从2016年7月25日至8月25日前把过户手续办理结续。如有其它原因需双方共同商议，如有违反承诺的事情发生，由违反方负责一切损失。损失费贰拾万元，并退回房款。望双方共同遵守。承诺人：董礼尹春董玲”。2016年8月8日，董礼与被告马碧英及第三人彭兰敏签订《房地产买卖协议》一份，该协议载明：“……一、甲方自愿将坐落于钟山区荷办杉树林村九组93号附D06的房地产（证书号：六盘水市房权证钟山区字第**；房屋建筑面积：110.36平方米；国有土地使用权证证号：黔钟经国用（2008）第2063号；土地使用权面积：91.61平方米）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲、乙方双方议定的上述房地产成交价格为人民币346000元（大写）叁拾肆万陆仟元。乙方于2016年8月8日前二次付清给甲方。付款方式：转账。三、双方同意于2016年8月8日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方并到登记机构办理过户手续。……五、签订本协议时，乙方向甲方交付定金人民币22000.00元（大写）贰万贰仟元，此定金在支付房价款时实际充抵。……十一、双方约定的其他事项：该房系马碧英和彭兰敏共同购买，经协商房屋产权为按份共有，各占50%。”被告马碧英分别于2016年7月16日、7月25日、8月8日、9月23日向董礼交付四笔购房款共计263000元，于2016年7月20日向董玲交付购房款42000元，于2016年7月25日通过中国工商银行向原告董礼的账户转账30万元，合计605000元。董礼、董玲、尹春就上述收款分别向被告出具收条六份。现因原告认为被告未完全履行应向其支付款项144000元的义务，故诉至法院。另查明，董礼于2018年8月19日病故，其继承人董晋语、董玲于2018年10月30日书面申请参加本案诉讼。一审法院认为，原告尹春、董礼与被告马碧英就房屋买卖达成一致意见，签订的《转让协议》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规范，自成立时生效，原、被告双方均应按约履行。故对原告方要求确认《转让协议》合法有效的诉请，予以支持。本案两份协议中，《转让协议》虽对涉案两套房产进行了约定，但该协议无签订时间。《房地产买卖协议》系双方于2016年8月8日签订，该协议中对涉案房屋中D06号房产的买卖事宜进行了约定，在原、被告均未提交其他证据证实《转让协议》签订具体时间的情况下，《房地产买卖协议》中对D06号房产买卖事宜的约定应视为双方对D06号房产达成的新的约定。由于《房地产买卖协议》中未提及涉案的D07号房屋，故《转让协议》中对于D07号房产的约定仍有效。故根据两份协议，原告尹春、董礼将其坐落于钟山区××大道××北侧矿山××市场××室转卖给被告马碧英及第三人彭兰敏，D栋107转卖给被告马碧英，在原、被告双方均无证据证实第三人彭兰敏已支付一半购房款金额的情形下，以D06价款为346000元，被告马碧英承担一半为173000元，D07价款为498000元，故被告马碧英共计应向原告方支付购房款671000元。被告马碧英分别于2016年7月16日、7月25日、8月8日、9月23日向原告董礼交付四笔房屋转让款共计263000元，于2016年7月20日向原告董玲交付转让款42000元，于2016年7月25日通过中国工商银行向原告董礼的账户转账30万元，以上共计支付购房款605000元，尚欠66000元未支付。故对原告要求被告立即支付房屋转让款144000元的诉请，予以支持66000元，超出部分不予支持。对原告诉请的违约金10800元，其按年利率6%计算低于合同签订时中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，故采纳其计算方式，以尚欠的转让款66000元为基础计算，为4950元【66000×6%÷12个月×15个月（从2016年9月30日算至2017年2月30日】，从2018年1月1日起按6%/年计算违约金直至付清所欠转让款之日止，故对该项诉请予以支持4950元，超出部分不予支持。对被告马碧英抗辩称原告应承担违约责任200000元的主张，因被告马碧英未提起反诉，故不予处理，被告马碧英可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决：一、原告董礼、尹春与被告马碧英及第三人彭兰敏、赵长沙签订的《转让协议》合法有效；二、被告马碧英于判决生效之日起十日内向原告董礼、尹春、董玲、董晋语支付房屋转让款66000元及违约金4950元（66000×6%÷12个月×15个月，从2016年9月30日算至2017年2月30日），2018年1月1日以后的违约金仍按6%/年计算至付清所欠转让款之日止；三、驳回原告董礼、尹春、董玲、董晋语其他诉讼请求。案件受理费3396元，由原告董礼、尹春、董玲、董晋语负担1823元，被告马碧英负担1573元。本院二审期间，上诉人马碧英提交结算单一份，拟证明马碧英房款已付清，马碧英为彭兰敏垫付房款。上诉人尹春、董玲、董晋语的质证意见是：对三性均有异议，此为马碧英与彭兰敏之间的结算，与尹春、董玲、董晋语无关。原审第三人彭兰敏、赵长沙未发表质证意见。庭审后，原审第三人彭兰敏提交房产证、合伙购房协议、收条各一份，拟证明彭兰敏与马碧英共同购买的门面，彭兰敏已经付清款项。上诉人尹春、董玲、董晋语的质证意见是：对三性均无异议，合伙购房协议及收条可以说明房屋单价为498000元，D06房屋系彭兰敏与马碧英共同购买，与尹春、董玲、董晋语所述事实相符。上诉人马碧英的质证意见是：合伙购房协议没有生效，不予认可，房产证是真实的，收条马碧英不清楚。原审第三人赵长沙的质证意见是：未见过这些材料，也没有参与。本院对证据的分析与认定如下：上诉人马碧英提交的结算单，不能达到其证明目的，本院不予采信。原审第三人彭兰敏提交的房产证、收条，各方均无异议，且符合证据三性，本院予以认定。合伙购房协议与本案待证事实无关联性，本院不予认定。经审理查明：董礼、尹春与马碧英及第三人彭兰敏、赵长沙签订《转让协议》一份，该协议载明：“一、……坐落于钟山区××大道××北侧矿山××市场××室转卖给赵长沙，身份证号，D栋107转卖给彭兰敏，身份证号，马碧英，身份证号。二、106室、107室，价格分别为肆拾玖万捌仟元（498000.00）。三、办理过户手续产生的一切费用均由买方负责。四、协议签订后，支付订金贰仟元正（2000.00）。7月19日支付伍万元，取得房产证办理过户手续之前付清所有余款。”董礼、尹春，马碧英及第三人彭兰敏、赵长沙在协议尾部签名捺印。2016年7月16日赵长沙向董礼支付定金2000元，后各方口头协商将赵长沙购买的门面变更由马碧英、彭兰敏继续购买，原彭兰敏、马碧英购买的房屋变更由马碧英购买。彭兰敏将赵长沙支付的定金2000元返还给赵长沙。2016年7月25日，董礼、尹春、董玲向被告马碧英、第三人彭兰敏出具《过户承诺书》一份，载明：“董礼现承诺彭兰敏、马碧英二人购买矿山机电市场D栋106号、107号商铺有关过户手续事宜，承诺过户时间从2016年7月25日至8月25日前把过户手续办理结续。如有其它原因需双方共同商议，如有违反承诺的事情发生，由违反方负责一切损失。损失费贰拾万元，并退回房款。望双方共同遵守。承诺人：董礼尹春董玲”。2016年8月8日，为达到减少过户税费的目的，董礼与马碧英、彭兰敏签订《房地产买卖协议》。马碧英分别于7月25日、8月8日、9月23日向董礼支付三笔购房款共计261000元，于2016年7月20日向董玲支付购房款42000元，于2016年7月25日通过中国工商银行向董礼的账户转账300000元，合计603000元。2016年9月23日，董礼与彭兰敏对彭兰敏支付的购房款结算后，因彭兰敏已付清购房款249000元，董礼向其出具收条一份。2016年10月22日，房屋D06取得不动产权证书，登记至马碧英、彭兰敏名下。房屋D07登记至马碧英名下。双方均认可D06即《转让协议》约定的D栋106房屋，D07即《转让协议》约定的D栋107房屋。另查明，董礼于2018年8月19日病故，其继承人董晋语、董玲于2018年10月30日书面申请参加本案诉讼。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、董礼、尹春与马碧英、彭兰敏、赵长沙签订的《转让协议》和2016年8月8日董礼与马碧英、彭兰敏签订的《房地产买卖协议》的效力问题；二、涉案两套房屋的转让价格应如何认定；马碧英已支付购房款为多少；三、尹春、董玲和董晋语主张的购房款及违约金是否应予支持。关于争议焦点一，关于《转让协议》的效力，该协议系各方当事人真实意思表示，并未违反相关法律的强制性规定，应为有效合同。虽然在履行过程中，各方对合同的部分内容进行了变更，但不影响该合同的效力。关于《房地产买卖协议》的效力，马碧英主张以该协议确认双方权利义务，尹春、董玲和董晋语主张该协议是为减少过户税费而签订，属无效协议。经二审向彭兰敏核实，其陈述该协议是为减少税费而签订，马碧英虽不认可，但结合彭兰敏按《转让协议》支付一半购房款，马碧英已支付的购房款超过《房地产买卖协议》约定的购房款，且在2017年尹春索要购房款时，马碧英回复的信息内容反映仍差欠购房款等事实，可以认定《房地产买卖协议》是为减少过户税费而签订，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（三）以合法形式掩盖非法目的”的规定，《房地产买卖协议》为无效合同。故各方按应《转让协议》享有和履行各自的权利义务。关于争议焦点二，关于房屋的转让价格为多少的问题，根据《转让协议》的约定，两个门面价款均为498000元，马碧英购买的一个半门面对应的转让价款应为747000元。关于马碧英已支付多少购房款的问题，一审判决认定马碧英已支付购房款为605000元，经二审查明，该款中包含原赵长沙支付的定金2000元，后因彭兰敏将该款支付给赵长沙，故董礼与彭兰敏在结算购房款时将该款作为彭兰敏的购房款予以结算，故不应再认定为马碧英购房款，一审判决认定的605000元应减去2000元，马碧英已支付购房款应为603000元。马碧英还主张其支付的款项中有86000元是代彭兰敏垫付，尹春、董玲和董晋语不予认可，而彭兰敏对此作出过两次不同的陈述，第一次是在本院单独对彭兰敏进行询问时，其否认马碧英代付款的事实，之后在本院组织各方质证时，彭兰敏认可马碧英代付款的事实，两次陈述事实相反，结合马碧英以往主张超付购房款106000元应予返还未主张代付购房款86000元以及至今尚未付清购房款的事实，马碧英的这一主张因证据不足，本院不予采信。关于争议焦点三，马碧英应支付的购房款为747000元，减去已经支付的603000元后，还应支付144000元，上诉人尹春、董玲和董晋语主张的购房款144000元理由成立，本院予以支持。根据《转让协议》第四条的约定，需在办理过户手续之前付清所有余款，虽然双方未提交证据证明何时申请办理过户手续，但马碧英提交的缴纳过户税费票据显示缴费时间为2016年8月，证明至少此时已经在办理过户手续，故上诉人尹春、董玲和董晋语主张从2016年9月30日起按照年6%的标准计算逾期付款违约金的理由成立，本院予以支持。从2016年9月30日起算至2017年12月30日的违约金应为10800元（144000元×6%÷12个月×15个月），2018年1月1日以后的违约金仍按6%/年计算至款项付清之日止。综上所述，上诉人尹春、董玲、董晋语的上诉请求成立，本院予以支持；上诉人马碧英的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实有误，导致判决结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初2859号民事判决；二、董礼、上诉人尹春与上诉人马碧英及第三人彭兰敏、赵长沙签订的《转让协议》合法有效；三、上诉人马碧英于本判决生效之日起十日内支付上诉人尹春、董玲、董晋语房屋转让款144000元、违约金10800元，2018年1月1日以后的违约金仍按6%/年计算至款项付清之日止。如义务人未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3396元（系上诉人尹春、董玲和董晋语预交），二审案件受理费4970元（其中上诉人马碧英预交1574元，上诉人尹春、董玲和董晋语预交3396元），合计8366元，由上诉人马碧英负担。本判决为终审判决。审判长  蒙彩虹审判员  周元军审判员  徐 芳二〇一九年七月五日法官助理张欢予书记员毛菡