广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终6549号上诉人（原审被告）：刘崇仁，男，汉族，1984年8月8日出生，住，委托代理人：刘兵，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托代理人：吕嘉豪，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市丽景物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市常平镇丽景花园内，统一社会信用代码为914419007122511076。法定代表人：李应芬，该公司总经理。委托代理人：曾展豪，广东名道律师事务所律师。委托代理人：龙春华，广东名道律师事务所律师。上诉人刘崇仁因与被上诉人东莞市丽景物业管理有限公司（以下简称丽景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初1531号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丽景物业公司一审的诉讼请求：1.判令刘崇仁向丽景物业公司支付物业管理费用29760元（从2015年10月1日至2017年10月31日）；2.判令刘崇仁向丽景物业公司支付逾期支付上述款项的滞纳金，暂计至2017年10月31日为8362.5元（从2015年10月1日开始以每月拖欠的物业管理费为基数，按每天0.08%的标准，从次月1日起计算至实际清偿之日止，现暂计至2017年10月31日）；3.本案诉讼费用由刘崇仁承担。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、刘崇仁于判决发生法律效力之日起七日内向丽景物业公司支付2015年10月1日起至2017年10月31日期间的物业管理费29759元及滞纳金；二、驳回丽景物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费754元，由刘崇仁负担。一审案件管辖权异议受理费100元，由刘崇仁负担。原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初1531号民事判决。上诉人刘崇仁不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.改判刘崇仁无须支付丽景物业公司2015年10月1日至2017年10月31日期间的物业管理费29759元；2.改判刘崇仁无须向丽景物业公司支付滞纳金；3.一审、二审案件诉讼费由丽景物业公司承担。主要事实与理由：一、原审法院错误认定丽景物业公司是合法的物业管理公司，属于事实认定错误。1.丽景物业公司取得丽景花园的物业管理权限的程序不合法。东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）单独与丽景物业公司之间于2012年4月18日分别签订的合同编号为DG-QH-（001740-2）、DG-QH-(001740-4)的两份《前期物业服务合同》，因未经项目实际投资建设方金鼎实业开发有限公司（以下简称金鼎公司）和东莞市丽景商贸有限公司（以下简称丽景商贸公司）的共同签章确认，且违反法律强制性规定而无效。2.原审法院未能依法共同追加案涉项目小区的建设方金鼎公司和丽景商贸公司作为第三人参与本案诉讼，损害和剥夺了该两公司在《关于合作开发房地产项目合同书》的合同权利。3.即便常平房地产公司与丽景商贸公司签订的两份《前期物业服务合同》具有法律效力，但依据该两份合同约定的物业管理区域仅是案涉项目小区第一、第二期部分物业，而由丽景商贸公司独立开发建设的第三期丽景国际项目部分物业面积72778.8平方米并不在该两份合同的物业管理区域面积范围。4.丽景物业公司未曾向刘崇仁提供物业管理服务，其要求刘崇仁支付物业管理费于法无据。双方并没有签订过任何形式的《物业服务合同》，没有对案涉商铺的物业管理进行任何条款的约定。刘崇仁购得案涉商铺后，丽景物业公司从未告知物业服务合同的内容。丽景物业公司亦没有对刘崇仁的案涉商铺进行过物业管理行为。刘崇仁拍卖所得的案涉商铺一直由刘崇仁聘请丽景物业公司进行管理。综上，丽景物业公司自始未能合法取得案涉项目小区的物业服务资格，当然无权向该小区的业主收取物业管理服务费。虽然丽景物业公司强行进驻该小区多年，但不能据此视为甚至漠视对该小区具有合法的物业服务资格。故刘崇仁作为小区的业主当然无义务向丽景物业公司支付所谓的物业管理费。二、原审法院判决刘崇仁支付滞纳金缺乏事实依据，应当驳回。1.原审法院认定《前期物业服务合同》中没有约定违约金或滞纳金，因而无需按丽景物业公司在原审中主张的管理费的万分之八缴纳滞纳金，该认定合情合理，刘崇仁无异议。2.原审法院在判决中载明认定刘崇仁逾期交纳管理费的行为对丽景物业公司造成了损失，酌定按中国人民银行同期贷款利率逐月计算滞纳金，该认定有失公允。既然没有任何有效合同对滞纳金的支付有约定，那么法院在驳回丽景物业公司主张的滞纳金请求后，不应该另行判决刘崇仁需要按照中国人民银行同期贷款利率支付滞纳金，两者存在矛盾。故请求二审法院驳回原审法院对滞纳金的相关判决。综上，请求二审法院审明事实，做出公正判决，支持刘崇仁的上诉请求。被上诉人丽景物业公司答辩称：一、丽景物业公司属于案涉丽景花园小区的唯一依法设立的具有相关资质的物业管理公司，从小区建立以来一直为案涉物业提供物业管理服务，开发商与丽景物业公司签订的物业服务合同合法有效，对丽景花园的全体业主具有约束力。案涉物业属于丽景花园绿湖居8-9座的商铺，属于《前期物业服务合同》中物业构成细目的楼宇之一，是该物业不可分割的部分，其业主理应按期向丽景物业公司支付物业管理费。刘崇仁通过拍卖竞价的方式成为案涉商铺现今的权属人，应当清楚了解物业的管理情况，其接受了丽景物业公司提供的物业服务，应当承担相应的缴纳管理费义务。具体理由为：1.丽景花园目前并没有依法成立业主委员会，不可能由业主委员会选聘物业公司。在该情况下，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。事实上，丽景花园自建成以来，一直均由丽景物业公司依法根据物业服务合同提供物业管理服务，自始至终未改变，开发商也从来没有与其他任何物业公司签订物业服务合同，也不存在部分楼层自行管理的情况。2.根据刘崇仁提供的民事判决书已确认，开发商与刘崇仁签订的《物业委托管理合同》、《前期物业服务合同》约定丽景物业公司为丽景花园提供物业管理服务。合同合法有效，对丽景花园的业主具有约束力。而案涉物业属于丽景花园物业明细中的29栋高层住宅之一，刘崇仁是小区业主之一，应根据物业服务合同享有权利承担义务，不存在刘崇仁所述的其与丽景花园小区没有任何联系。3.根据丽景物业公司提供的证据可以充分证明丽景物业公司一直为案涉小区提供各种各样的物业管理服务，不存在刘崇仁所述的未提供物业管理服务的情形。刘崇仁在竞价购买案涉商铺时应当充分了解案涉小区的物业管理情况（原物业权属人丽景商贸公司生效判决确认应向丽景物业公司支付物业管理费），并且丽景物业公司也已经多次提醒其应当向合法的物业管理公司缴纳物业管理费。4.刘崇仁主张案涉商铺在2016年12月之前由丽景商贸公司进行管理，2017年1月开始由刘崇仁自行聘请的东莞龙都物业管理有限公司（以下简称龙都物业公司）进行物业管理，刘崇仁自行单方向龙都物业公司签订物业服务合同并不符合法律规定，刘崇仁与龙都物业公司之间的合同，对丽景物业公司没有约束力，并且刘崇仁也无足够证据证明龙都物业公司向刘崇仁提供物业管理服务。二、关于刘崇仁提交的合作开发合同书的真实性无法确认，而且即使是真的，常平房地产公司亦是案涉地块的代持人，其对外名义签订的合同，依法是有效的，其内部协议对第三人无效，而且常平房地产公司属于案涉地块的登记开发公司。案涉小区只有一个大门，案涉争议建筑物在整个小区的红线范围以内，丽景物业公司提交的2007-2012年的物业合同可以体现案涉物业是包含在内的。一个物业小区只可能有一个物业服务公司，丽景物业公司作为物业公司的相关资质及法律依据在以往的判决中经过了合法审理。刘崇仁作为拍卖人获得案涉建筑前应有所了解。三、刘崇仁长期拖欠丽景物业公司物业管理费，造成丽景物业公司损失，存在违约行为，根据《物业管理委托合同》约定，应当从逾期之日起按每天应交管理费的万分之八缴纳滞纳金。但原审法院酌定按中国人民银行同期贷款利率逐月计算滞纳金，符合法律规定，丽景物业公司亦不持异议，恳请二审法院驳回刘崇仁的全部上诉请求。二审期间，刘崇仁向本院提交了如下证据：1.合作开发房地产项目合同书，用于证明常平房地产公司仅仅是案涉项目地块的代持人，并不享有案涉项目的开发经营权及收益权，也不承担项目的亏损，其也无权单独与丽景物业公司签订《前期物业服务合同》；2.常平房地产公司与丽景物业公司签订的两份《前期物业服务合同》DG-QH-(001740-2)、DG-QH-(001740-4)，用于证明该两份合同的约定物业管理区域仅是案涉项目小区第一、第二期开发部分物业，并未包含丽景商贸公司开发的第三期丽景国际部分物业，丽景商贸公司与丽景物业公司未签订第三期部分物业的《前期物业服务合同》，也未认可丽景物业公司对该部分物业享有前期物业服务资格；3.丽景商贸公司与龙都物业公司签订的《前期物业服务合同》，用于证明丽景商贸公司作为项目建设方有权将其开发的案涉项目小区第三期丽景国际物业区域委托龙都物业公司进行提供前期物业服务；4.丽城开发区丽景花园开发示意图，用以证明第三期由丽景商贸公司开发完成，该开发资格及权益由常平房地产公司通过三方协议共同确认，案涉项目小区第三期的丽景国际不再是丽景物业公司与常平房地产公司签订的《前期物业服务合同》约定的物业区域范围。针对刘崇仁二审提交的证据，丽景物业公司质证意见如下：1.对合作开发房地产项目合同书的真实性、关联性、合法性无法确认，即使是真的，因为如果常平房地产公司是案涉地块的代持人，其对外名义签订的合同，依法是有效的，其内部协议对第三人无效，而且常平房地产公司属于案涉地块的登记开发公司，其内部认为常平房地产公司有违约行为的，其应该作为内部纠纷处理，与本案无关，该合作开发合同书签订的时间是2006年8月，但是本小区在上世纪九十年代就已经开发了，丽景物业公司在2002年前后也有接受当时的业主委员会的委托成为物业公司；2.对常平房地产公司与丽景物业有限公司签订的两份《前期物业服务合同》DG-QH-(001740-2)、DG-QH-(001740-4)的真实性、关联性、合法性予以确认，该两份合同书的物业管理区域范围，包含了案涉争议建筑物，另外丽景物业公司在原审提交的2007年的物业管理合同、物业管理委托合同的第15页有明确标注案涉绿湖居8-9座属于物业管理区域范围以内，2012年的物业管理合同同样包含了上述物业，丽景物业公司没有提交2012年的物业管理合同是因为与本案的物业纠纷无关，丽景物业公司签订物业管理合同是按照建筑物的使用类型进行分别签订的，案涉合同的效力已经经过法院多次进行审理，均认为是合法有效的，本小区是一个整体的小区，不存在需要区分区域而分别委托物业管理公司的情况，而实际上整个小区的大门、水电、安保、监控等都是由丽景物业公司统一管理的。刘崇仁有接受丽景物业公司的上述服务；3.对丽景商贸公司与龙都物业公司签订的《前期物业服务合同》的真实性、关联性、合法性不确认。该物业服务合同签订的时间是2016年，而实际上案涉物业一早就已经建立了，刘崇仁没有办法提供其他合法文件，该物业服务合同的主体不适格，丽景商贸公司不是案涉小区的开发商，另外无论其是否有委托其他物业管理公司，是否承认丽景物业公司的物业管理服务均不能否认其接受了丽景物业公司提供的物业管理服务；4.对丽城开发区丽景花园开发示意图的真实性、关联性、合法性予以确认，由此可以看出案涉小区是一个整体的小区，都是由丽景物业公司进行统一管理的。关于刘崇仁二审向本院提交的丽景商贸公司与龙都物业公司签订的《前期物业服务合同》，经查，该《前期物业服务合同》对应的物业名称为绿华庭丽景国际小区，结合刘崇仁提交的丽城开发区丽景花园开发示意图显示，绿华庭小区与案涉的物业绿湖居8-9座并非同一物业，故本院认为前述丽景商贸公司与龙都物业公司签订的《前期物业服务合同》与本案争议不具有关联性，不应采纳为本案的新证据。至于刘崇仁二审期间提交的关于合作开发房地产项目合同书，因该合同涉及常平房地产公司与金鼎公司及丽景商贸公司之间的合同关系，且双方之间的内部合作关系与本案争议的物业服务合同法律关系不属同一法律关系，因此对该合同的真实性、合法性本院在本案中不作评价。经过阅卷和法庭调查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院另补充查明：根据2007年6月1日本溪金鼎（集团）有限责任公司南方分公司、常平房地产公司与丽景物业公司签订的物业管理委托合同显示，在当时的委托管理的物业构成细目中已包含了案涉绿湖居8-9座商铺物业。案涉绿湖居8-9座商铺物业原属丽景商贸公司。在本案审理的（2015）东中法民二终字第934号一案中，丽景物业公司也是针对案涉绿湖居8-9座商铺的业主就物业管理费及逾期利息提起诉讼。经查，本院在该934号案件中，已认定《前期物业服务合同》（DG-QH-001740-2）的合同效力，并指出案涉物业属于丽景花园物业明细中的29栋高层住宅之一，丽景商贸公司是小区业主之一，应根据物业服务合同享有权利承担义务。本院认为，本案为物业服务合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院二审应就上诉人刘崇仁上诉请求的有关事实及适用法律进行审查。结合双方的诉辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：丽景物业公司是否有权向刘崇仁提出物业管理费及滞纳金主张。对此，本院分析如下：丽景物业公司与常平房地产公司于2012年4月18日签订的《前期物业服务合同》（DG-QH-001740-2）,约定丽景物业公司为丽景花园提供物业管理服务以及具体的管理区域四至。因（2015）东中法民二终字第934号民事判决中，本院已认可了案涉《前期物业服务合同》（DG-QH-001740-2）合同效力，并指出案涉物业属于丽景花园物业明细中的29栋高层住宅之一，业主应根据物业服务合同享有权利承担义务。故刘崇仁作为案涉物业现产权人，依法应根据物业服务合同享有权利承担义务，丽景物业公司提供了物业服务后，有权要求刘崇仁交付物业管理费。虽然案涉的《前期物业服务合同》（DG-QH-001740-2）的合同期限至2017年5月31日止，但由于合同中同时约定了物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止，现没有证据表明存在业主大会作出选聘或者续聘决定，再结合丽景物业公司原审中也已提交了部分证据证明其已向为案涉物业提供了化粪池清理、水泵巡查、请外单位进行电梯维保、安装监控设备等服务管理事项，故本院认为丽景物业公司主张刘崇仁应向其缴纳2015年10月1日至2017年10月31日期间的物业管理费，合法有据，应予支持。关于滞纳金问题，基于刘崇仁长期拖欠物业管理费，原审法院判令刘崇仁支付滞纳金作为赔偿并酌定按中国人民银行同期贷款利率作为计算标准并无不当，本院亦予以维持。综上所述，本院认为上诉人刘崇仁上诉请求不成立，依法应予以驳回。一审判决处理结果并无不当，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费544元，由上诉人刘崇仁负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇一九年七月二十六日书记员  梁艳君谢爱玲