贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2513号 上诉人（原审被告）:毕节市鑫城房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区草海大道茶亭村。统一社会信用代码:9152050258412134XE。 法定代表人:谢双喜，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人(特别授权):赵雄，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人(一般授权):王涛，贵州本芳律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：郑永福，男，汉族，1976年9月19出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：邓艳琼，女，汉族，1973年11月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：路肖，贵州盛实律师事务所律师，执业证号：1520520170012820。 委托诉讼代理人（一般授权）：汪莉，贵州盛实律师事务所实习律师。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限责任公司（以下简称：鑫城房开公司）因与被上诉人郑永福、邓艳琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9517号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 鑫城房开公司上诉请求：一审宣判后，鑫城房开公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决,改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、本案逾期办证系因政府原因导致，属于行政不可抗力，上诉人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，即出卖人承担违约责任的前提是由于出卖人原因导致逾期办证。本案逾期办证明显是政府行政不作为等原因导致。一审判决上诉人承担违约责任明显违背该条立法本意。二、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日。被上诉人于2014年6月30日就已经知道被告无法按期交付房产证的事实，其提起本案诉讼时已超过诉讼时效期间，故应驳回其诉讼请求。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉《商品房买卖合同》系住建部门提供的标准合同，上诉人无法对合同中的违约金条款进行修改，若上诉人私自修改，会遭受行政处罚，且本案逾期办证并非由于出卖人的原因造成，故不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算本案违约金。上诉人早已经将涉案房屋交付给被上诉人使用，上诉人已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经实现。如被上诉人认为自身存在损失应举证证明，一审法院将举证责任分配给上诉人错误。四、行政征收系政府行使行政权力的行为，不受民事法律调整，故不存在违约责任问题。一审法院将政府的行政征收行为认定为民事法律行为，并据此认定上诉人不能因政府的违约行为而免责错误。本案逾期办证并非是上诉人能够避免的，若由上诉人承担全部违约责任，显失公平。 被上诉人郑永福、邓艳琼答辩称：因一审于庭日期为2018年12月21日，本案违约金截止时间应为一审开庭之日，故一审判决书第1页开庭时间为“2018年12月21日”误写为“2018年11月21日”、第8页判决主文第二项中的“从2015年11月14日计算至2018年11月21日”应为“2018年11月14日计算至2018年12月21日”。 鑫城房开公司一审诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并办理商品房转移登记到原告名下;2、判令被告立即向原告支付因迟延交付上述文书的违约金暂计:107656.02元(以491580.00元为基数，按日万分之二的比率从2015年11月8日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书及并办理商品房转移登记到原告名下之日止);3、本案案件受理费、保全费用等诉讼费由被告承担。事实及理由:2013年4月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)购买由被告开发的位于七星关区××大道茶亭村“××市商品综合××市场”××号商铺。合同签订后，原告向被告支付了总房款491580.00元及相关税费。但在合同履行过程中，被告至今未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，更未按合同约定办理商品房转移登记。原告观点:《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，对合同双方均具有约束力，应当受到法律的保护。该合同第二十二第三款约定:“出卖人应当于2014年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。若不能按期交付办理商品房转移登记的有关文书的，则约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价的万分之一承担违约责任;约定日期起180日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之二的违约金”;根据《合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定-.方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，本案中，原告履行了合同付款义务，被告迟延未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书、不能及时办理商品房转移登记的行为已经构成违约。并且，给原告生活及生产经营带来诸多不便、造成极大损失。依照上述合同约定及法律规定，原告向被告主张支付违约金的诉求于法有据，理应得到支持。综上，为了维护自身合法权益，原告根据《合同法》及《民事诉讼法》119条之规定，特提起诉讼，请求判若所诉。 一审法院认定事实如下：2013年4月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于七星关区××大道茶亭村“××市商品综合××市场”××号商铺。合同签订后，原告向被告支付了房屋总房款491580.00元。被告承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定由原告委托被告办理涉案房屋转移登记手续，相关费用由原告负担。合同签订后，原告通过自筹首付款以及银行按揭贷款的方式向被告支付全部购房款。但合同约定的（2014年6月30日）被告向原告提交办理涉案商品房转移登记的有关文书期限届满后，被告仍未向房屋登记管理部门提交办理转移登记的有关文书。另查明，2018年8月20日，被告取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋已符合办理转移登记条件。被告已当庭通知原告提交相关办理涉案房屋转移登记的有关资料。 一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2014年6月30日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告。而被告于2018年8月20日才取得涉案房屋所有权初始登记证书，但未将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的行为，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。 对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2014年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，故应从2014年7月1日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2018年11月13日，提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年10月1日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，对于2014年7月1日至2015年11月13日的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，本院不予支持。故计算逾期办证违约金的起止时间应为2015年11月14日计算至提交办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告时止，由于2018年8月20日，被告取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋已符合办理转移登记条件。被告已当庭通知原告提交相关办理涉案房屋转移登记的有关资料。因此，违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算，从2015年11月14日计算至2018年11月21日止。 对于原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求。因涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，予以支持。 对于被告提出的本案逾期办证事实的发生系因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以答辩人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。 根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，且有关部门征地拆迁滞后行为并不属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形，不属于被告不应承担违约责任的免责事由。 对于被告抗辩称应结合实际损失对违约金进行调整的理由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法机关应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告郑永福、邓艳琼提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起60日内为原告办理位于七星关区××大道茶亭村“××市商品综合××市场”××号商铺的不动产权证书并交付原告；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告郑永福、邓艳琼其逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金；该违约金的计算以原告已付购房款491580.00元为基数，按日万分之二的标准计算，从2015年11月14日计算至2018年11月21日止；三、驳回原告郑永福、邓艳琼的其他诉讼请求。案件受理费1227.00元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。经审理查明：本院对一审判决认定事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.本案是否超过诉讼时效期间；2.上诉人是否应当承担违约责任及违约责任期间如何认定；3.违约金应否调整？ 关于焦点1，依据《商品房买卖合同》第二十二条，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原审法院关于本案未超过诉讼时效期间的认定，论证充分翔实，认定意见并无不当，本院予以确认，不作赘述。 关于焦点2，就被上诉人提出的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任主张，上诉人抗辩称合同履行存在不可抗力，因政府征收迟延和规划行政执法导致的办证迟延，其不应承担违约责任。对此本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，上诉人主张政府土地行政征收以及规划行政执法均属于具体行政行为，系行政主体行使行政权力，对特定的公民、法人或者其他组织作出的有关行政相对人权利义务的单方行为。具体行政行为的发生具有频发性、非突发性以及影响范围特定性等特征，动辄将具体行政行为列入不可抗力范畴，容易导致对不可抗力的滥用，影响正常的交易秩序；同时，相关法律、行政法规对具体行政行为的权利救济进行了明确规定，当事人可以通过行政复议、行政诉讼等程序予以克服和救济。故对上诉人以不可抗力事由提出的违约责任免除主张，不予支持。由于本案不具备法定或者约定的责任免除情形，上诉人所称的政府征收迟延和规划行政执法不作为应属第三人原因，根据合同相对性原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，原审认定上诉人逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书构成违约，并无不当。 《商品房买卖合同》第二十二条载明：“出卖人承诺于2014年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。依据上述条款，上诉人负有在2014年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人的合同义务。鉴于双方另约定了委托办证事宜，此时上诉人确无向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由上诉人将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知被上诉人其已具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案上诉人虽于2018年5月9日取得涉案商品房备案登记，但无证据显示上诉人在约定期限内履行了文书交付义务或者涉案商品房具备办理转移登记条件的披露义务，原审判决上诉人承担违约金的时间截止至2018年11月21日止不当，由于被上诉人对一审判决结果服判，本案二审仅针对上诉人的上诉请求进行审理，故对被上诉人关于违约金计算错误答辩主张不予处理，本院对一审判决结果予以确认。 关于焦点3，违约金条款系当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。对违约方提出的违约金调整主张，人民法院根据案件事实进行综合评价。案涉《商品房买卖合同》系经双方平等自愿协商而签订，上诉人就自身履行合同义务的相关期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见。上诉人以约定的违约金明显过高为由主张调整时，其负有证明违约金明显高于被上诉人遭受的实际损失的初步举证责任，因上诉人所举证据不能证明其主张成立，其应当承担举证不力的不利后果。对上诉人提出的应由被上诉人举证证明其实际损失的上诉主张，不予支持。 综上，上诉人鑫城房开公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2454元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年七月十一日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青