江西省定南县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0728民初988号 原告（反诉被告）：赣州容汇广场有限公司，江西省定南县历市镇龙腾路与前程大道交汇处。统一社会信用代码913607285761016567。 法定代表人：张小华，系公司董事长。 委托诉讼代理人：何璐，系江西剑绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘富斌，系定南县正泰法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：谢朗清，男，汉族，1973年5月15日出生，住江西省龙南县。 委托诉讼代理人陈忠，系赣州黄金法律服务所法律工作者。 被告：邹萍英，女，汉族，1971年3月5日出生，住江西省丰城市。 原告赣州容汇广场有限公司（以下简称为容汇广场）与被告邹萍英、谢朗清租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，先适用简易程序，后转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告容汇广场委托诉讼代理人何璐、刘富斌,被告谢朗清及其委托诉讼代理人陈忠到庭参加诉讼，被告邹萍英经本院公告送达起诉状副本、举证通知书、开庭传票后未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告容汇广场向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告双方于2016年11月18日签订的《商铺租赁合同》，即时搬离商铺并将涉案商铺交还给原告；2、依法判令被告支付自2018年1月16日至起诉之日的租金111240元并承担所产生的违约金40046.40元（按111240×3‰×120日计）；3、依法判令被告支付自2018年1月16日至起诉之日的商业服务费61800元并承担所产生的违约金22248元（按61800×3‰×120日计）；4、依法判令被告支付自起诉之日起至交还商铺给原告之日止的租金及商业服务费并计算产生的违约金；5、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：二被告为夫妻关系。2016年11月18日，原、被告之间签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告将自己开发的位于定南县历市镇龙腾路容汇商业广三层合计面积1545平方米的商铺出租给被告用于经营“益智儿童乐园”，租赁期间为60个月，即从2017年1月15日起至2022年1月14日止。商铺起始租金为18元/平方米/月（人民币），租金年递增5%。2017年1月15日至2018年1月14日商铺月租金为27810元；2018年1月15日至2019年1月14日商铺月租金为29201元，商业服务费10元/平方米/月（人民币）。合同约定被告应在每月25日前交纳下月或下一季度的商铺租金、商业服务费。2017年7月16日，原、被告达成了补充协议，按照补充协议的约定，被告应当自2017年10月16日起向原告支付租金及商业服务费。但截止至起诉之日，被告已拖欠租金将近6个月之久，被告的行为已严重违约。根据合同第十一条第2项第（2）小项约定“逾期10日未支付租金、商业服务费、水电费、空调费及其他一切费用的，甲方有权解除本合同，并不予退还履约保证金无须向乙方作出任何补偿”。据上述约定，原告有权即时解除与被告的租赁合同关系。之后，原告先后通过发律师函、催告函等方式要求被告处理，但被告不予处理。被告的违约行为已严重影响原告公司的发展前景和企业布局，并损害了原告公司的财产权益和商业信誉。无奈之下，只好诉诸法院，请求依法处理。 被告谢朗清辩称并反诉称：1、请求人民法院依法判令解除原、被告于2016年11月18日及2017年7月16日签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》。2、请求人民法院依法判令反诉被告返还反诉原告押金计人民币5万元、预交租金计人民币129780元。3、请求人民法院依法判令反诉被告赔偿反诉原告实际损失计人民币160万元。4、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年11月18日，原、被告双方签订了一份《商铺租赁合同》，约定反诉被告将自己开发的位于定南县××龙腾路××商业广场××层合计面积1545平方米的商铺出租给反诉原告用于经营“益智儿童乐园”，租赁期限为60个月，即从2017年1月15日起至2022年1月14日止。并约定了租金计算方式等项。但反诉原告一方儿童乐园至今未正常营业使用。主要原因就是甲方所提供的场地和消防安全设备不具备消防安全设备的相关规定和要求（如逃生通道等），而反诉被告公司为了该公司利益，聚拥人气，活跃容汇广场的市场，诱导我方要将儿童乐园开起来，导致多处被县消防执法部门查封罚款，造成经济损失约180多万元（即从2017年1月5日至2018年3月18日）。在2018年3月19日由反诉被告方负责人邀约反诉原告到反诉被告公司，专为了双方有关儿童乐园停、开问题进行了研讨，并到县消防部门进行了咨询儿童乐园罚款等问题，造成的原因就是因为消防逃生通道不完备“应速予完善”。双方合同中明确约定“由反诉被告方制定商场消防、安全制度，并提供相应的消防安全设备……”但时至2018年4月24日反诉原告仍然接到定南县公安消防大队定公消审字【2018】第0003号建设工程消防设计审核意见书，对反诉原告拟经营的定南县星期天儿童主题乐园（容汇广场儿童娱乐区）评定工程消防设计审核不合格。导致反诉原告经营无望。根据定南县公安消防大队4月24日出具的定公消审字【2018】第0003号建设工作消防设计审核意见书已经可以确认反诉原告无法达到与反诉被告签订的合同目的，据此，反诉原告要求解除原、被告于2016年11月18日及2017年7月16日签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》，并由反诉被告返还反诉原告押金人民币5万元、预交租金人民币129780元；在协议签订后，反诉原告购置设备共花费人民币180余万元，现该设备已经全部安装在反诉被告场地内，也无法处置，因此，对于该设备反诉原告主张赔偿150万元设备款；装修投资20余万元反诉原告主张补偿10万元，合计160万元。 被告邹萍英未答辩。 原告针对被告谢朗清提起的反诉答辩称：从程序上反诉理由不成立，反诉状上只有谢朗清一人的签名，从事实上，其反诉请求第2、3、4项不成立。 当事人围绕诉讼请求和主张的事实依法提交了证据，原告提交的证据有：1、营业执照、张小华身份证、法定代表人身份证明复印件各1份。2、容汇广场品牌商家入驻审批表、二被告身份证、三楼规划示意图《关于儿童乐园免租期问题的补充协议》、《商铺租赁合同》复印件各1份。3、容汇商业广场施工现场安全责任书复印件1份。4、购电明细报表、邹萍英商户缴租金情况、容汇广场三楼儿童乐园会员卡登记表复印件各1份。5、照片47张。经庭审质证和本院审查，对原告提交的上述证据的真实性、合法性和关联性予以认定。被告谢朗清提交的证据有：1、离婚证、《离婚协议书》复印件各1份、2、建设工程消防设计审核意见书复印件1份。3、定南县星期天儿童主题乐园主要存在以下问题1份。4、被告邹萍英、谢朗清身份证复印件各1份。5、《商铺租赁合同》、《关于儿童乐园免租期问题的补充协议》、入驻审批表收款收据、缴租金情况表各1份。6、封条、申请受理凭证复印件各1份。7、微信聊天记录、光碟、活动广告、用电报表复印件各1份。8、鉴定费发票1份。9、改建图复印件1份。10、效果图复印件1份。11、现场照片打印件2份。经庭审质证和本院审查，对被告提交的上述证据7号证据中的光碟的真实性不予认定，其余证据的真实性、合法性和关联性予以认定。 被告邹萍英未向本院提交证据。 根据上述的证据，原、被告的陈述，本院对本案的事实认定如下：2016年11月18日，原告容汇商场（甲方）与被告谢朗清、邹萍英的代表被告邹萍英（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同载明：第二条、租赁店铺位置、面积。1、乙方承租甲方商铺位于定南县××龙腾路××商业广场××层，商铺编号为号（见附件一）；招商面积约1545平方米（该面积含公摊面积）。第三条、租赁期限。租赁期限为60个月，即从2017年1月15日起至2022年1月14日止。租赁期满，甲方有权收回出租商铺。乙方应如期归还。乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。甲方商铺如继续出租，在同等条件下乙方有优先承租权。第四条、租金、递增、商业服务费及免租期。1、租金收取标准及递增：乙方所租赁的铺位起始租金为18元/平米/月（人民币）；乙方所租赁的铺位年递增率为：在上一年租金基础上每一年5%；（1）从2017年1月15日至2018年1月14日商铺月租金为￥27810元；（2）从2018年1月15日至2019年1月14日商铺月租金为￥29201元；（3）从2019年1月15日至2020年1月14日商铺月租金为￥30661元；（4）从2020年1月15日至2021年1月14日商铺月租金为￥32194元；（5）从2021年1月15日至2022年1月14日商铺月租金为￥33804元；2、免租期、租金及商业服务费。（1）本商场预计于2017年1月15日正式开业，从正式开业之日起/个月内免收租金，即租金从/年从/月/日起计；如本商场延期正式开业，免租期相应顺延。（免租期执行按合同年限平均分摊至每年的最后月份减免）。（2）合同签定时乙方预付首季度商铺商租金83430元（人民币）。3、商业服务费，合同签定时乙方预付首季度商业服务费10元/平方/月（人民币）。4、在租赁期内，甲方有权根据经营需要调整商业服务收费标准。乙方同意支付不时调整后的商业服务费，惟此等调整应符合国家有关物价法规的规定。商业服务费包括甲方提供下列服务的费用：甲方的运营管理、公共区域中央空调费以及非按流量计计量空调费的商户的空调费、公共区域照明、园艺、一般保安服务、清洁、灭虫、公共费用、公共设备的操作、维修保养及更新，公共区域及公共设备的保险。5、租赁费用及商业服务费用支付日期及其它费用。租金及商业服务费等费用按季度支付：乙方应于每季度的25日前向甲方支付下一个季度的租赁及商业服务费等费用，如果遇节假日，则乙方应于节假日前支付，乙方向甲方支付租金及商业服务费用所产生的税费由乙方负担。第六条、保证金，1、合同签订时乙方须向甲方支付50000元（人民币）作为保证金，以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权终止合同，并追究乙方责任。第七条、经营范围、质量，1、乙方负责按照下述范围提供经营所需的商品：必须经营的品牌益智儿童乐园，可以经营的品类：淘气堡、拓展、电玩、海洋球池；如需变更经营品牌和品类须经甲方书面同意。15、甲方制定商场消防、安全制度，并提供相应的消防安全设备。乙方接受甲方对消防、安全工作的统一部署与管理，经营过程中不得违反消防安全制度。第九条、交铺基本设施。2、消防设备按现有状况交付，如因乙方变更天花板设计及其施工，导致消防设施、设备变更或增设所产生的费用由乙方自行承担，而消防设施、设备必须事先由乙方向政府消防单位报单，并通过后可施工，而甲方可予以尽量协助。2017年7月16日，原告容汇广场与被告谢朗清、邹萍英的代表被告邹萍英签订了一份《关于儿童乐园免租期问题的补充协议》，协议载明：因2017年1月15日三楼儿童乐园不具备开业条件，经甲乙双方协商一致，现将儿童乐园商户邹萍英的免租期顺延至2017年4月15日至2017年7月15日。将儿童乐园商户邹萍英的免租期调整，即将2018年10月15日至2019年1月14日为期三个月的免租时间调整到2017年7月16日至2017年10月15日，其它条款不变。之后，两被告进行装修并购买了设备进行营业。 2018年4月24日，定南县公安消防大队向两被告经营的儿童主题乐园下发了定公消审字[2018]第0003号建设工程消防设计审核意见书，该审核意见书载明：定南县星期天儿童主题乐园：依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我大队对你单位申报的由广州博厦建筑设计研究院有限公司设计的定南县星期天儿童主题乐园装修工程进行了消防设计审核。该工程位于定南县××与前程大道交汇处××广场××楼，设计用途为儿童游乐场所，所在主体建筑为地上5层的钢筋混凝土框架结构建筑，建筑高度为27.4m，建筑面积25761.56m2，建筑耐火等级为二级，本工程装修面积1188m2，原有用途为商业，设计有室内外消火栓系统、火灾自动报警系统、防排烟系统、疏散指示标志、消防应急照明、灭火器等。按照《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）等国家消防技术标准审核，认为该工程消防设计不符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，综合评定该工程消防设计审核不合格。主要存在以下问题：一、未设置独立的防火分区，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.4.9条6的规定。二、单独设置的疏散楼梯间天然采光和自然通风不足，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第6.4.1条1的规定。如不服本意见，可以在收到本意见书之日起六十日内向定南县公安局或定南县人民政府申请行政复议，或者在六个月内依法向定南县人民法院提起行政诉讼。另，定南公安消防大队向两被告经营的儿童乐园发出了一份材料，该材料载明：定南县星期天儿童主题乐园主要存在以下问题：1、未设置独立的防火分区，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.4.9条6的规定。独立防火分区未体现，防火门，实体墙应体现耐火等级。2、单独设置的疏散楼梯间天然采光和自然通风不足，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第6.4.1条1的规定。其一：新增的楼梯间采光、通风不能满足要求；其二：图纸标注新增的楼梯间与实际不符。3、装修图纸未体现装修材料，申报时勾选墙面地面，地面是否达到装修材料B1级，未体现。4、图纸未体现现场所内布局，不能判定疏散是否符合要求；5、各功能分区，是否设置影响疏散的隔断，图纸未体现，不能判定是否符合2个出口；6、申报材料未体现设计人数，未能判定是否符合疏散宽度；7、硬伤：西北侧安全出口，即楼梯间只能下至地下室，不能直通室外，建议协调广场。意见书中提及前面两条，重新报审时，应考虑以上提及所有问题。被告谢朗清于2018年4月25日在该材料上签字。 被告谢朗清、邹萍英系夫妻关系，于2018年3月14日在婚姻登记机关登记离婚，登记离婚时并签订了《离婚协议书》，《离婚协议书》载明：男方：谢朗清，男，1973年05月15日出生，汉族，住址：龙南县××乡，身份证号：。女方：邹萍英，女，1971年03月05日出生，汉族，住址：江西省××剑光街道支农路，身份证号：。上列当事人男、女双方于2012年12月19日在丰城市民政部门登记结婚，现因夫妻性格不合，导致夫妻感情破裂而自愿离婚，经双方协商一致，XXXXXXXXXXXX. 被告谢朗清、邹萍英离婚后，涉案儿童乐园由被告谢朗清在经营、管理、收益。涉案租赁店铺消防问题亦由被告谢朗清在处理。两被告实际租赁原告商铺的时间为2017年7月16日至2018年10月12日。两被告向原告缴交租金129780元，向原告支付保证金50000元。 诉讼过程中被告提出反诉请求。本院依据被告的申请，依法委托赣州东升会计司法鉴定所对被告儿童乐园每月的营业收入，机器设备损失和装修损失等进行司法鉴定，经鉴定，赣州东升司法鉴定意见为：“益智儿童乐园”房屋装修和机器设备损失价值为人民币：1256105元。其中：（一）机器设备财产损失的价值为人民币：1124700元；（二）房屋装修损失的价值为人民币：131405元。另因提供的鉴定资料无法计算“益智儿童乐园”每月的实际营业收入情况，每月全部投入资金（实物资产）成本利息损失为人民币：4553元。 本院认为：被告邹萍英、谢朗清在婚姻存续期间以被告邹萍英的名字与原告签订合同，被告邹萍英、谢朗清离婚后由被告谢朗清继续承租店铺经营、管理儿童乐园，原告对此并无异议，应该认定被告邹萍英与原告签订合同的行为是代表被告邹萍英、谢朗清共同与原告签订合同的行为。被告邹萍英与被告谢朗清离婚后约定双方知情的债权债务归被告谢朗清。被告邹萍英与被告谢朗清离婚后涉案儿童乐园由被告谢朗清经营、管理、收益，应当认定本案债权债务是双方知情的债权债务，故本案所产生的债权应由被告谢朗清享有，债务应由被告谢朗清负担。被告邹萍英、谢朗清在离婚时对债权债务的约定，在被告邹萍英、谢朗清之间发生效力，但双方在租赁店铺经营儿童乐园所发生的债务，仍应对外承担连带责任。原、被告签订的《商铺租赁合同》、《关于儿童乐园免租期问题的补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，双方应依照合同的约定履行义务。原告容汇广场请求解除双方签订的《商铺租赁合同》，被告在诉讼中亦请求解除《商铺租赁合同》、《关于儿童乐园免租期问题的补充协议》，故应当解除《商铺租赁合同》和《关于儿童乐园租期问题的补充协议》，原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原告容汇广场向被告出租不符合经营儿童乐园消防安全要求的租赁物，致《商铺租赁合同》、《关于儿童乐园免租期问题的补充协议》的解除存在次要过错。被告承租商铺用于经营儿童乐园，在租赁之前应当预见到经营儿童乐园对消防安全要求较高，及消防安全达不到规定要求的后果，同时被告承租商铺后对儿童乐园设计装修亦确不符合消防安全要求，致《商铺租赁合同》、《关于儿童乐园免租期问题的补充协议》的解除存在主要过错。根据本案原、被告的过错对解除合同的作用大小和结合本案的实际，本院将本案的责任划分为由原告容汇广场承担40%，由两被告承担60%。原、被告解除合同给原告造成的损失应为租金和商业服务费的损失。给被告造成的损失应为房屋装修和机器设备及营业收入损失。因被告的营业损失无法鉴定，鉴定意见书只鉴定出其每月全部投入资金（实物资产）成本利息损失，故本案认定被告的损失为房屋装修和机器设及全部投入资金成本利息损失。两被告应支付给原告容汇广场的租金为：342393元（2017年7月16日至2018年1月14日租金为27810元/月×6月-27810元÷30天=165933，2018年1月15日至2018年10月12日租金为29201元/月×9月-973元/天×3=259890，减去27810元/月×3月=83430元），被告应支付给原告容汇广场的商业服务费230205元（1545平方米×10元/月×15月-515元/天×3天），合计损失572598元。应由被告负责赔偿60%，即343558.80元。赣州东升会计司法鉴定所作出的资产评估司法鉴定意见书，鉴定机构和鉴定人员具备鉴定资格，鉴定程序合法，本院予以认定。被告的房屋装修和机器设备损失为1256105元，全部投入资金（实物资产）成本利息损失为67839.69元（4553元/月×15月-151.77元/天×3天），合计损失为1323944.69元。应由原告容汇广场负责赔偿40%，即529577.88元。鉴于原、被告对租赁的解除均存在过错，被告向原告支付的保证金50000元，应由原告返还给被告。原告已缴交的租金129780元，应抵扣其应赔偿原告的数额。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、条九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2016年11月18日签订的《商铺租赁合同》，于2017年7月16日签订的《关于儿童乐园免租期问题的补充协议》。 二、原告赣州市容汇广场有限公司应于本判决生效后5日内返还被告谢朗清保证金50000元。 三、原告赣州市容汇广场有限公司的损失572598元，由被告邹萍英、谢朗清负责赔偿60%，即343558.80元；扣除被告邹萍英、谢朗清已支付的租金129780元，被告邹萍英、谢朗清仍应赔偿原告赣州容汇广场有限公司损失213778.80元，该款应于本判决生效之后5日内履行完毕。 四、被告谢朗清的损失1323944.69元，由原告赣州容汇广场有限公司负责赔偿40%，即529577.88元，该款应于本判决生效后5日内履行完毕。 五、驳回原告赣州容汇广场有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回被告谢朗清其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4830元，反诉案件受理费10409元，合计15239元，由原告赣州容汇广场有限公司负担6095.60元，由被告邹萍英、谢朗清负担9143.40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  赖阳发 人民陪审员  赖丽珍 人民陪审员  叶雪珍 二〇一九年七月二十三日 书 记 员  黄冬梅