湖北省孝感市孝南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鄂0902民初490号 原告：李忠，女，1970年3月7日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省孝感市孝**。 委托诉讼代理人：黎先明、张金钟，系湖北名流律师事务所律师。代理权限：特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行和解；提起反诉、上诉；申请执行；代为领取处分执行物，代收法律文书。 被告：湖北鑫达苑房地产开发有限公司，住所地：孝感市孝**肖港镇孝大路。 法定代表人：肖继松,该公司总经理。 委托诉讼代理人：谈伟，系湖北山川律师事务所律师。代理权限：一般代理，代为参加诉讼活动；代为陈述诉讼请求及相关事实理由；代为调查收集证据；代为提交证据资料；代为签收法律文书。 原告李忠与与被告湖北鑫达苑房地产开发有限公司(以下简称：鑫达苑房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用小额诉讼程序进行了审理，本案在审理过程中，原告李忠于2019年3月23日申请变更诉讼请求，本院依法将本案变更为简易程序进行了审理。原告李忠及其委托诉讼代理人黎先明，被告鑫达苑房地产公司委托诉讼代理人谈伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付未依约协助办理权属登记违约金2647.64元；2.判令被告立即支付逾期交房违约金50993元；3.判令被告免费为原告安装天然气和有线电视；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年10月23日，原告购买了被告开发的位于孝感市宝××“××印象”小区××单元××室房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，原告依约交付了购房款80854元，余款185000元办理了银行按揭，共计265854元。合同第八、九条约定，被告应当在2010年12月30日前交付商品房，否则从2010年12月31日起至实际交房之日止每日支付已交付房价万分之二的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。被告至今未交付房屋，且直到2018年12月被告才帮原告办理所购房屋的权属证书。故请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。 被告鑫达苑房地产公司辩称，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定了交房时间和交房条件。原告已确认了交房时间为2010年12月30日。后原告从没有向被告提出过要求支付逾期交房违约金，被告已于2018年协助原告办理了所购房屋的权属证书。原告现在才提出要求被告支付逾期交房违约金50993元，未依约协助办理权属登记违约金2647.64元，均已超过三年的诉讼时效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，被告已免费为原告的住房安装天然气和有线电视。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》(合同编号XG201007750），合同约定原告购买被告开发的位于孝感市宝××“××印象”小区××单元××室商品房。双方对交房时间和条件进行了约定：“出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用”。第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任……逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方案处理……买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。原告依约支付了购房款265854元。2011年6月23日，被告电话通知原告办理房屋移交手续。同年6月24日，原告去办理房屋移交手续时，“巴黎印象”小区物业公司要求原告缴纳2011年6月24日前的物业管理费，双方对物业费的交纳存在争议，物业公司未交付房屋钥匙，致使未完成房屋交付。同日，原、被告经实测房屋面积后，被告退还原告购房款1090元，原告实际支付购房款264764元(265854元-1090元)。 另查明，2010年11月15日，被告为原告办理了商品房预售登记证明。2018年8月，原告到孝感市孝南区人民法院就逾期交房和逾期办证违约金问题申请诉前调解未果。2017年1月4日至2018年8月18日期间，该小区业主多次通过“人民网”向孝感市有关领导反映巴黎印象违约未办理房产证的问题。2018年9月30日，孝感市委办公室通过“人民网”官方回复：“巴黎印象项目，该地块因超土地红线外有1亩左右的土地没有土地批次，导致整体不能验收也不能办理相关证件。今年上半年，该项目被孝感市纳入第一批处理遗留问题项目清单，其土地批次和指标均已解决，土地摘牌程序已完成，取得合法土地证，现正在按正常的规划验收流程进行。该交的各种税费和出让金，开发商正在筹凑之中，待各种单项验收完成后，房产证等相关证件会及时办理到位”。2018年12月12日，被告协助原告办理了不动产产权登记手续。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案争议的焦点：一、关于原告诉请是否超过诉讼时效的问题；二、关于逾期交房和逾期办证违约责任问题；三、关于原告要求被告免费为原告安装天然气和有线电视的问题。 一、关于原告主张被告逾期交房违约金及逾期协助办证违约金是否超过诉讼时效 本院认为，原、被告在签订《商品房买卖合同》时，对交房时间、房屋交接手续、双方的权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约支付了购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。依照当事人约定，被告应当在2010年12月30日前交付房屋。2011年6月24日，原、被告因交纳物业费及天然气、有线电视初装费发生纠纷，致使双方未完成房屋交付手续。2018年12月12日，被告已协助原告变更了涉案房屋产权的转移手续，被告已享有该房屋的完整产权，应视为此时被告完成交付涉案房屋手续。原、被告双方约定：“出卖人逾期交房的违约责任……逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天(2010年12月31日)起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。违约金的数额则随着违约行为的持续而不断增长，形成继续性债权，随着时间的推移每个违约金债权应当分别适用诉讼时效，但原告在逾期交房届满超过3年后才主张违约金，由于逾期交房违约行为仍在继续，故对于自交房之日倒推3年的违约金，应予以保护。本案中，由于被告已于2018年12月12日协助原告办理了涉案房屋产权的转移手续，可认定双方已完成交房手续，原告主张权利之日回溯超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。2018年8月，原告在本院立案庭申请诉前调解，因此本案存在诉讼时效中断的情形，应重新计算诉讼时效，本案原告主张按2018年8月2日主张权利之日起回溯2年计算违约金，应该在诉讼时效保护期间内。综上，本院认为原告的起诉没有超过诉讼时效，对于被告辩称已过诉讼时效的理由，本院依法不予采信。原告主张的逾期交房违约金的时间从2016年8月2日计算，未超过法定期限，本院予以支持。 关于原告主张被告支付未依约协助办理权属登记违约金是否超过诉讼时效？本院认为，被告虽办理了商品房预售许可证及房屋预告登记信息。但根据2018年9月30日孝感市委办公室官方回复，“该地块因超土地红线外有1亩左右的土地没有土地批次，导致整体不能验收也不能办理相关证件……该交的各种税费和出让金，开发商正在筹凑之中，待各种单项验收完成后，房产证等相关证件会及时办理到位”，致使未能办理房屋权属登记，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”中“出卖人的责任”，且原告的房屋权属证书直到2018年才予以办理，其侵权行为一直延续，故被告提出原告主张未依约协助办理权属登记违约金已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院亦不予支持。 二、关于逾期交房和逾期办证的违约金是否予以支持的问题 本院认为，被告未按约定期限履行交房义务，必然会给原告造成一定的损失，但原告主张的违约金50993元过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，本院对逾期交房违约金予以调整，其理由如下：1.上述法律及司法解释的规定表明违约金制度除了补偿损失的性质，还兼具一定的惩罚性，又鉴于合同应当积极履行的诚实信用原则，所以被告应该支付原告的违约金；2.违约金毕竟是当事人事先约定的，其具体数额不可能与事后违约所造成的损失数额完全吻合，所以，法律允许当事人通过诉讼予以适当调整；3.结合本案被告逾期交房过程中，双方因物业管理费与其他费用的交纳产生纠纷，致使双方未能完成房屋交付，双方在处理房屋交接过程中均应承担部分责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“损失赔偿额应当相应于因违约造成的损失及合同履行后可以获得的利益”，因此，如按原、被告双方约定以购房款的日万分之二计算逾期交房违约金，不符合法律规定的以实际损失为依据的赔偿原则；兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将被告承担违约金进行调整，由被告承担60%的责任。逾期交房违约金损失的计算方法为，以支付的购房款为基数，乘以日万分之二，乘以逾期时间863天(自2016年8月2日至2018年12月12日)，即被告应支付的逾期办理房地产权属证书的违约金为27418.96元（264764元×0.0002/天×863天×60%=27418.96元）。 关于逾期办证的违约金问题，根据《商品房买卖合同》第十六条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方案处理……买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。双方关于由被告报产权登记机关备案的约定有法规可依，且约定的报备期也为当事人意思自治，不违反法律规定，应予以支持。被告虽已协助原告办理房屋权属登记，但已逾期多年，故被告应承担未依约协助办理权属登记违约金的违约责任，原告实际支付购房款264764元，故被告应按合同约定支付逾期办证违约金2647.64元(264764元×1%=2647.64元)。 三、关于原告要求被告免费为原告安装天然气和有线电视的问题 本院认为，根据国务院《关于切实加强稳定住房价格的通知》(国办发明电[2005]8号)，湖北省物价局、湖北省建设厅《省物价局省建设厅关于商品房销售价格关于商品房销售价格管理有关问题的通知》(鄂价房服[2005]165号),孝感市物价局、孝感市房地产管理局《关于转发省物价局省建设厅关于商品房销售价格关于商品房销售价格管理有关问题的通知》(孝价房服[2006]36号)等文件规定，“水、电、气、有线电视、对讲系统、安防系统、防盗门等设施的建设费用及初装费用按规定的收费标准计入房屋建设成本，一并记入房价，房地产开发企业不得以任何名义向购房人重复收费”。故被告不得要求原告重新交纳安装天然气和有线电视等费用。被告当庭承认已免费为原告安装了天然气和有线电视，原告在庭审时自愿放弃该诉讼请求，本院予以认可。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告湖北鑫达苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告李忠未依约协助办理权属登记违约金2647.64元、逾期交房违约金27418.96元，两项合计30066.6元； 二、驳回原告李忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1115元，减半收取557.5元，由被告湖北鑫达苑房地产开发有限公司负担312元，原告李忠负担245.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。 审判员  雷新民 二〇一九年七月二十三日 书记员  杨婉婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。