江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0324民初3836号原告：徐州市大恒物业服务有限公司，统一社会信用代码913203246811352766,住所地睢宁县城红叶北路红旗小区**楼**。法定代表人：邱娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏冬华，江苏圣典律师事务所律师。被告：刘莉，女，1982年7月3日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：邵代虎，男，1975年7月3日生，汉族，住南京市玄武区。系被告刘莉丈夫。委托诉讼代理人：朱刚，江苏仁台律师事务所律师。原告徐州市大恒物业服务有限公司（以下简称大恒物业公司）与被告刘莉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员李向阳独任审判，于2019年6月20日、7月2日公开开庭进行了审理。原告大恒物业公司及其委托诉讼代理人夏冬华，被告刘莉及其委托诉讼代理人邵代虎、朱刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业费人民币5285元、滞纳金4201.6元，合计9486.6元;2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系睢宁县国际公寓小区1栋1单元802室业主。该栋楼系小高层建筑，建筑面积为106.2平方米。2013年3月15日，原、被告签订物业管理协议，协议约定按照小高层0.8元/平方米·月收取物业服务管理费，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按物管费总额每天万分之五交纳滞纳金。车库按每年120元收取物业费，被告自2015年3月15日至2019年9月1日计53个月未交物业费，原告多次催缴未果。为维护原告的合法权益，特起诉请求人民法院依法判决。被告刘莉辩称：1、因原、被告双方没有签订物业服务合同，被告不应交纳物业费。开发商与原告签订的前期物业合同期限自2010年9月8日至2012年9月8日止，与本案无关。被告虽然交纳了2013年、2014年的物业费，但并不能证明2015年之后原、被告之间形成了物业服务合同关系，被告也不应该交纳物业服务管理费。双方对车库物业服务费并没有约定，被告也不应当支付；2、即使双方存在物业服务合同，原告主张的物业收费标准是0.8元每平方每月，是在其提供了合同约定服务基础上应当按照上述标准支付的服务费用，但是该小区的物业服务存在诸多问题，上述标准作相应的降低；3、原告计算的物业服务时间有误，原告将没有发生的服务期间的费用计算到起诉数额中去，该部分费用不应得到法院支持；4、原告是企业法人，并非行政事业单位，无权收取滞纳金，该滞纳金应视为违约金。因原告提供的物业服务存在诸多问题，其主张的违约金也不应得到支持；5、从原告起诉之日起向前计算三年之前的物业服务费用已经超过诉讼时效，该部分服务费用也不应得到法院支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定如下：被告刘莉系睢宁县国际公寓小区1号楼1单元802室的业主，房屋性质为小高层住宅，房屋建筑面积计106.02㎡。2010年4月28日，原告与徐州市香居房地产开发有限公司（该小区开发商）签订了一份《商住小区前期物业服务合同》，原告入住国际公寓小区进行物业服务管理。2013年被告入住该小区，并已缴纳2013、2014年的物业费。后因原告提供的部分物业服务不到位，被告拒绝支付物业费，被告欠缴物业费的期间为2015年3月15日至2019年4月15日计49个月。原告催缴未果，遂提起诉讼。另查明，本院受理的该小区同期的物业服务合同纠纷案件中，物业管理协议约定小高层物业费收费标准为0.6元/㎡/月，另约定正常交费日期为每月5日-25日，逾期交纳的，从逾期之日起每天按物管费总额万分之五交纳滞纳金。庭审中，原告主张被告应缴纳每年120元车库物业费，但未提供相关的证据证实。本院认为，本案原告大恒物业公司与徐州市香居房地产开发有限公司在被告入住前签订了《商住小区前期物业服务合同》，原告实际为涉案小区提供了物业服务。原、被告虽未签订物业服务合同，但结合被告入住后缴纳2013、2014年度的物业费以及本院受理的该小区同期的物业服务合同纠纷关联案件，足以认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告应当交纳物业费，现被告拖欠物业费的行为构成违约，依法应当承担违约责任。原告主张的物业费计算期间中未实际服务的部分，本院不予支持，本院支持其主张的2015年3月15日至2019年4月15日，该期间被告应缴物业费为3116.99元（0.6元/㎡/月×106.02㎡×49个月）；原告主张被告应缴纳每年120元车库物业费，但未提供有效的证据证实，故该部分主张本院不予支持；因原告在服务过程中确实存在未尽完善之处，存在服务瑕疵，其应在以后工作中不断完善服务，故对原告主张的滞纳金，本院不予支持；结合原告服务存在瑕疵的事实，本院酌定被告该期间（2015年3月15日至2019年4月15日）的物业费再交纳2805元。关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。本院认为，被告所欠缴原告物业费存在连续性，且原告有不间断追索的行为，导致了诉讼时效的中断，因此原告起诉未有超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘莉于本判决生效后十日内支付原告徐州市大恒物业服务有限公司物业费2805元（2015年3月15日至2019年4月15日）；二、驳回原告徐州市大恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告刘莉负担。本判决为终审判决。审 判 员 李向阳二〇一九年七月五日法官助理 丁梦晗书 记 员 张莉莉附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。