湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0115民初1761号原告：王志威。委托诉讼代理人：周玲、章庆文，湖北传文律师事务所律师。被告：武汉庙山投资集团有限公司，住所地武汉市江夏区经济开发区江夏大道**（庙山办事处内）。法定代表人：林友军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘文军、贾永萍，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告王志威与被告武汉庙山投资集团有限公司（以下简称“庙山投资公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理，双方当事人向本院申请庭外和解。本案依法由审判员陈芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王志威委托诉讼代理人周玲、章庆文，被告庙山投资公司委托诉讼代理人刘文军、贾永萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王志威向本院提出诉讼请求：1.判令庙山投资公司支付逾期交房违约金5477.26元（以实际支付的房价款为基数，自2018年8月31日起按日万分之一的标准暂计算至2018年11月25日，后续违约金按照合同约定的标准计算逾期违约金至实际交房或达到交房条件之日止）；2.判令庙山投资公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年4月11日，我方与庙山投资公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定，庙山投资公司将其开发建设的位于江夏区庙山办事处普安村的庙山大花山社区第11栋1单元18层02号房屋销售给我方，房屋总价款629571元，交房期限2018年8月30日。因庙山投资公司向我方交付的房屋不符合合同约定的供电交付条件，为维护我方的合法权益，向人民法院起诉，请求判如所请。诉讼中，明确第一项诉讼请求为判令庙山投资公司从2018年8月31日起至2018年11月6日止，以已付房价款为基数，按日万分之一标准支付逾期交房违约金。庙山投资公司辩称：1.诉争房屋在2018年8月30日前已经验收合格，可交付使用。我公司于2018年9月26日取得了诉争房屋11号楼的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，且我公司为未在2018年8月30日前取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》的事由已积极采取增建门楼、围墙及阳台灯补救措施。2.关于供电问题，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》只约定交房日期前通电，我公司在交付房屋时的供电能够满足业主装修和入住需求，达到了合同约定的用电正常使用条件。至于是永久用电还是临时用电合同并未约定。阳光供电站已于2018年8月8日将正式供电的电源接到案涉房屋所在的楼层电井，应视为在竣工验收前我公司交付的房屋具备了正式通电的条件。且我公司已承担了正式用电、电表未安装到户期间的电费,原告在供电使用上无损失。若人民法院判决我公司支付违约金，请求调减违约金计算标准。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月11日，王志威与庙山投资公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：购买庙山投资公司开发建设的位于江夏区庙山办事处普安村庙山大花山社区第11栋1单元18层2号商品房，房屋总价款629571元。合同第六条约定，买受人按下列第1种形式付款。1.一次性付款的，应于2017年5月6日前，一次性存入商品房全部价款629571元。合同第九条约定，出卖人应当在2018年8月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；5.供电：于本合同约定交房日期之前通电。合同第十一条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的。合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之一的违约金。合同第十二条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十九条中约定，4.买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与武汉小竹物业管理有限公司物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，王志威交付了全部购房款629571元。2017年12月2日，庙山投资公司向王志威开具了房款金额为629571元的增值税普通发票一张。2018年7月20日，国网湖北省电力有限公司武汉供电公司（以下简称“国网湖北武汉供电公司”）作为供电人与用电人庙山投资公司签订用户编号：6858962923，报装编号：20141715的《高压供用电合同》一份，合同约定：用电地址位于江夏庙山开发区××北面、××大道以南“大花山社区”。用电性质分类为居民生活用电、商业用电。用电容量根据用电人提出的用电申请，供电人确认用电人共有2个受电点，总容量为11200千伏安。正式供电方式为供电人向用电人提供10千伏安双回路三相交流50赫兹电源。（1）主供一回电源，供电人由阳光变电站5#母线阳光502间隔送出的10千伏阳郡一回，经江南花山郡1#共用开闭所Ⅰ段母线613间隔，再以全电缆方式向用电人第一受电点供电，供电容量5600千伏安。（2）主供二回电源，供电人由阳光变电站6#母线阳光602间隔送出的10千伏阳郡二回，经江南花山郡1#共用开闭所Ⅱ段母线612间隔，再以全电缆方式向用电人第二受电点供电，供电容量5600千伏安。供电时间，用电人受电装置已验收合格，业务相关费用已结清且本合同和有关协议均已签订后，供电人应即依本合同向用电人供电。本合同经双方签署并加盖公章或合同专用章后成立，合同有效期为三年，自2018年7月20日起至2021年7月19日止。合同有效期届满，双方均未提出书面异议的，继续履行，有效期按本合同有效期限重复续展。合同签订后，双方对《高压供用电合同》中约定的供电方式协商变更。国网湖北武汉供电公司向庙山投资公司出具报装编号为20141715的《高压业扩报装供电方案答复函》，该函主要内容有：电源方案，主供一回电源：方案变更后，电源不变，仍由阳光变电站5#母线阳光502间隔出待建电缆线路，经该户待建1#公用开闭所Ⅰ段母线新增间隔，以电缆方式至该户新建专用中心配电室，对其供电，供电电压等级10千伏，供电容量为5600KVA。主供二回电源，方案变更后，电源不变，仍由阳光变电站6#母线阳光602间隔出待建电缆线路，经该户待建1#公用开闭所Ⅱ段母线新增间隔，以电缆方式至该户新建专用中心配电室，对其供电，供电电压等级10千伏，供电容量为5600KVA。庙山投资公司正式供电方案需结合公用报装编号为20141716供电方案一并实施。需保证报装编号为公用报装编号为20141716报装资料中与供电公司确定的新建住宅配套项目开闭所、配电室设备用房位置及面积，不得擅自更改，并待建成后与供电公司办理相应移交手续。2018年8月8日，庙山投资公司同意该方案，在答复函上签字加盖公章。同日，庙山投资公司还在国网湖北武汉供电公司向该公司出具的报装编号为20141716的《新建住宅供电配套工程供电方案答复函》上签字并加盖公章。该函主要内容为：根据庙山投资公司用电需求，经国网湖北武汉供电公司审查，确定如下供电方案：一、电源方案：新建开闭所Ⅰ段母线电源，由阳光变电站5#母线阳光502间隔出新建电缆线路，至该户新建2#公用开闭所Ⅰ段母线出新建电缆线路，再至该户新建1#公用开闭所Ⅰ段母线，对其供电，供电电压等级10千伏。新建开闭所Ⅱ段母线电源，由阳光变电站6#母线阳光602间隔出新建电缆线路，至该户新建2#公用开闭所Ⅱ段母线出新建电缆线路，再至该户新建1#公用开闭所Ⅱ段母线，对其供电，供电电压等级10千伏。二、住宅小区内开闭所、配电房和变压器分布情况，其中7号配电房位于12#楼北侧地上一层，供电区域11#、12#楼；8号配电房位于13#楼北侧地上一层，供电区域13#-15#楼。庙山投资公司向购房人寄送了落款日期为2018月8月24日的《江南.花山郡交房通知书（庙山大花山社区）》，告知业主所购的江南.花山郡已全面竣工验收，符合国家标准，具备交付条件。自2018年8月30日起开始交房。通知书上还告知了交房须携带资料、交房须缴纳费用、交房流程须知、温馨提示等内容。王志威以案涉房屋不符合交付条件为由，至向本院起诉时尚未收房。2018年9月26日，庙山投资公司取得了案涉房屋11号楼的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2018年10月30日，武汉小竹物业管理有限公司江南.花山郡物业服务中心作出书面《温馨提示》，内容：“为了让小区业主们能尽早的使用正式电，本小区将配合供电局从2018年10月31日上午7点至2018年11月7日下午12点断电进行电表线进户，如果进度提前会提前通电，期间电梯会正常运行，进行装修的业主们可以正常运送材料，停电期间所有临时接线都将恢复，不然无法正式通电望各业主配合送电施工，给各位业主造成的不便敬请谅解！”2018年11月28日，武汉小竹物业管理有限公司江南.花山郡物业服务中心在江南花山郡5区-郡郡11-12-14-15业主微信群发送了与上述《温馨提示》除“本小区将配合供电局从2018年11月29日上午7点至2018年12月5日下午12点对3至10栋、13栋至19栋断电进行电表线进户”外其余内容均一致的消息。诉讼中，本院依职权向江夏供电公司调查，江夏供电公司于2019年3月22日向本院提供了两份报装编号均为20141716的《用电（业扩）报装项目送电工作单》，客户名称庙山投资公司，用电地址江夏庙山开发区××北面、××大道以南“大花山社区”，供电电压等级10KV。两份送电工作单上送电单位签字栏和报装客户签字栏中载明了两次送电时间分别为2018年11月7日和2018年12月4日。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。王志威与庙山投资公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。综合双方当事人诉辩称意见,并结合相关证据和事实,归纳本案争议焦点为庙山投资公司是否逾期交付案涉房屋以及违约责任的承担。本院评述如下:关于庙山投资公司是否逾期交付案涉房屋的问题王志威认为案涉房屋在合同约定的交房时间，供电为临时用电，尚未达到正常使用条件，庙山投资公司存在逾期交房的违约行为。首先，关于案涉房屋通电“达到正常使用条件”的认定。中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。因此，案涉合同第九条“出卖人应当在2018年8月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；5.供电：于本合同约定交房日期之前通电。”之约定中的“达到正常使用条件”应认定为在交房时应具备永久用电条件。从庙山投资公司向本院提交的该公司与国网湖北武汉供电公司于2018年7月20日签订的报装编号：20141715的《高压供用电合同》以及2018年8月8日盖章同意国网湖北武汉供电公司出具的报装编号为20141715的《高压业扩报装供电方案答复函》、报装编号为20141716的《新建住宅供电配套工程供电方案答复函》内容来看，亦能印证庙山投资公司在积极履行正式用电的通电义务。庙山投资公司虽于2018年9月26日取得案涉房屋《验收备案证明书》，但其未能使案涉房屋具备永久性用电条件，王志威有权拒绝接收房屋。其次，关于正式通电时间的确定。庭审中，双方当事人对江夏供电公司向本院提供的两份报装编号均为20141716的《用电（业扩）报装项目送电工作单》的真实性不持异议。本院认为，两份送电工作单上载明的两次送电时间正好吻合了小区物业公司告知业主电表线进户的时间段。其中2018年12月4日的送电工作单与2018年11月28日武汉小竹物业管理有限公司江南.花山郡物业服务中心在江南花山郡5区-郡郡11-12-14-15业主微信群发送的“本小区将配合供电局从2018年11月29日上午7点至2018年12月5日下午12点对3至10栋、13栋至19栋断电进行电表线进户”的时间节点相吻合，微信群通知的电表线进户有13栋楼和14栋楼，本院依法确认13栋楼、14栋楼正式供电入户时间为2018年12月4日。鉴于供电公司向案涉房屋的小区送电两次，2018年11月7日的送电工作单与武汉小竹物业管理有限公司江南.花山郡物业服务中心在2018年10月30日作出书面《温馨提示》中的“为了让小区业主们能尽早的使用正式电，本小区将配合供电局从2018年10月31日上午7点至2018年11月7日下午12点断电进行电表线进户”的时间节点相吻合，且原告亦认可《温馨提示》中通知的电表线进户的楼栋应有11栋楼和12栋楼，2018年11月7日系该小区送电最早的一次。故，本院依法确认11栋楼、12栋楼正式供电入户的时间为2018年11月7日。案涉房屋于2018年11月7日达到交付条件。最后，庙山投资公司关于其已积极履行正式供电义务、不构成迟延的辩称意见不能成立。庙山投资公司抗辩，根据高压供用电合同、供电方案答复函以及该公司交纳的电费发票，充分证实2018年8月8日正式用电已经接通至每栋楼的每层电井，而送电工作单上载明的时间系正式电源入户和安装电表的时间。根据国办发【2018】33号《国务院办公厅关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》试点地区含武汉市，该通知第三条第十二款“……将供水、供电、燃气、热力、排水、通信等市政公用基础设施报装提前到施工许可证核发后办理，在工程施工阶段完成相关实施建设，竣工验收后直接办理接入事宜。”之规定，在2018年11月接入电源到每户并不构成违约。本院认为，庙山投资公司以该公司于2018年8月8日盖章同意国网湖北武汉供电公司出具的报装编号为20141715的《高压业扩报装供电方案答复函》、报装编号为20141716的《新建住宅供电配套工程供电方案答复函》的时间主张为正式通电到每栋楼每层电井的时间不符合常理，该公司同意供电方案的当日，供电部门是不可能即刻就能将电送至每栋楼的电井。换言之，即使按照庙山投资公司抗辩的正式用电已通至每栋楼的电井，但未接通入户，亦应视为未达到使用条件，不能满足买受人的基本居住要求。故，本院对庙山投资公司的上述抗辩意见不予采纳。关于庙山投资公司主张按照国办发【2018】33号《国务院办公厅关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》试点地区含武汉市，该通知第三条第十二款之规定，应将《商品房买卖合同》中通电条件理解为竣工验收前通电。本院认为，国办发【2018】33号文件精神与本案无关联性，本院依法不予采信。综上，庙山投资公司未能在合同约定的2018年8月30日前使案涉房屋符合交付条件，构成逾期交房。案涉房屋于2018年11月7日正式通电、达到交付条件。王志威以案涉房屋不符合交付条件为由拒绝接收房屋，主张庙山投资公司支付从2018年8月31日起至2018年11月6日期间的违约金，有理合法。其在庙山投资公司逾期期间未能获取房屋的占有、使用权益，对庙山投资公司要求调减违约金标准的辩称意见，本院不予采信。依照合同约定，庙山投资公司应向王志威支付违约金4281.08元（629571元×日万分之一×68天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：武汉庙山投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向王志威支付违约金4281.08元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由武汉庙山投资集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  陈芳二〇一九年七月一日法官助理刘坚书记员龚元武