广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1521民初1103号原告（反诉被告）张佛英，女，1964年5月1日出生，汉族，住址广东省深圳市宝安区，原告（反诉被告）邱志华，男，1985年10月17日出生，汉族，住址：广东省深圳市宝安区，二原告委托代理人卓楚花，系广东愿力律师事务所律师。二原告委托代理人许欣，系广东愿力律师事务所实习律师。被告（反诉原告）杨秀妹，女，1968年1月21日出生，汉族，汉族，住址：广东省普宁市高埔镇葵坑二村龙眼头下**，现住广东省海丰县，委托代理人陈清君，广东真鹰律师事务所律师。原告张佛英、邱志华诉被告杨秀妹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张佛英、邱志华的委托代理人卓楚花、许欣、被告杨秀妹到庭参加诉讼，在审理过程中，被告杨秀妹提出反诉，本院合并审理，本案现已审理终结。原告张佛英、邱志华诉称，原告于2011年3月2日与被告订立《楼房出让协议书》，约定原告将金龙居住宅楼一栋东梯601号房（即东山开发区住宅B区第1-3号（金龙居）东梯601房）转让给被告，购房款为216390元，办证契税费和防盗网配套费等其他费用共计17500元。被告应在原告捣制好七层楼天面板时支付总款的50%，之后根据原告的通知配合办理银行按揭手续和支付余款。协议书签订后，被告支付了122890元，原告依约在2011年11月将建成的房屋交付被告管业使用。然而，被告拒不配合办理按揭手续也未向原告支付购房余款111000元。经原告多次催收，被告仍拒不履行付还欠款的义务。被告的行为构成了违约，为维护原告的合法权益，特起诉至法院请求：1、判决原被告于2011年3月2日签订的《楼房出让协议书》有效，被告配合原告将海丰县城东镇东山开发区住宅B区第1-3号（金龙居）东梯601房的产权变更登记到被告名下；2、判决被告付还原告购房欠款111000元及违约金26640元（违约金暂计至2018年1月7日，之后的违约金以拖欠款项111000元为基数按年利率6%计至被告还清款项之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）杨秀妹答辩并反诉称，反诉人与被反诉人于原告于2011年3月2日与被告订立《楼房出让协议书》，约定原告将金龙居住宅楼一栋东梯601号房（即东山开发区住宅B区第1-3号（金龙居）东梯601房）转让给被告，购房款216390元，其他费用共计17500元。在签订《楼房出让协议书》之前的2010年9月19日，反诉人已交付给反诉人30000元的购房定金。反诉人依照《楼房出让协议书》的约定确定一半购房款108000元办理银行按揭手续，其他款项已依约全部付清（反诉人分四次付了122890元，在2011年3月2日签订协议并付其也费用时，反诉人交付了14500元，依约本应付17500元，但被反诉人对“巷边街增收”费用3000元予以优惠，在《楼房出让协议书》书写“交清”二字标明）。反诉人履行全部义务入住楼房之后，在下雨天发现楼房顶板及墙体多处漏水，严重时要用面盆接水。反诉人将该情况反映给反诉人，被反诉人本人及委托第三方到现场察看多次，获悉了楼房的质量确实存在问题。反诉人提出让反诉人负责修理，经修理后质量合格即可，但被反诉人对此一直不予处理，漏水问题至现未能解决。由于被反诉人不全面履行《楼房出让协议书》，导致楼房漏水问题至现未能解决、无法办妥银行按揭手续；没有在住宅区（金龙居）设置500平方米的停车场、没有配套物业管理设施对住宅区统一管理，被反诉人明显违约，依法应承担违约责任。反诉人在购房之后，因被反诉人上述的违约，在生活、精神、误工、使用等方面造成了直接和间接的损失，被反诉人依法应当赔偿。为保护合法权益反诉人反诉请求：1、判决被反诉人违反《楼房出让协议书》对保修、办理银行按揭、设置停车场物业管理的约定，承担违约责任，赔偿反诉人100000元；2、判决被反诉人承担反诉人购买的海丰县城东镇东山开发区住宅B区第1-3号（金龙居）东梯601号房修理的全部责任，楼房修理后必经有关部门验收达质量合格标准；3、判决被反诉人在楼房修理达标后，继续履行《楼房出让协议书》，配合反诉人办妥银行按揭手续；4、判决被反诉人履行《楼房出让协议书》第6条第（2）项在住宅区（金龙居）设置500平方米的停车场，配套物业管理设施对住宅区统一管理；5、判决被反诉人承担本诉及反诉的全部诉讼费用。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）反诉辩称，一、被答辩人称答辩人对双方签订的《楼房出让协议书》中的3000元“巷边间增收”条款的费用已予以优惠并无事实依据。被答辩人并无证据证明答辩人曾对其巷边间增收费予以优惠，相反，协议书上已经加盖了“巷边间增收叁仟元”的印章，可见被答辩人应当承担该费用。被答辩人将协议书上标注的“交清”二字理解为是对巷边间增收款的优惠没有任何依据。二、被答辩人要求答辩人承担房屋修理责任没有事实和法律依据。首先被告并无证据证明原告交付的房屋质量有问题，即便房屋存在漏水问题。被答辩人于2011年就已接收涉案房屋，根据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。被答辩人主张要求答辩人承担房屋修理责任没有法律依据。三、被答辩人主张答辩人违约无事实和法律依据。1、《楼房出让协议书》中关于按揭手续的办理是根据当时的政府部门政策和银行的贷款政策而约定，涉案协议签订以后，原告曾多次通知被告签订正式合同和办理按揭手续，被告均拒不配合。因此，即便现在被告有意愿办理按揭手续，原告也没有协助办理的义务。2、涉案房屋楼下已经设置超过500平方米的停车场所，答辩人并未违约。3、配置物业管理设施并非答辩人的义务，答辩人也无权为被答辩人选聘物业管理服务公司，涉案协议也没有对此明确约定。综上所述，被答辩人的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。经审理查明，2010年1月1日，原告张佛英与邱志华合作建筑开发海丰县城东镇北三环路（东山小区）金龙居住宅楼一栋东梯，也即现在的海丰县城东镇东山开发区住宅B区第1-3号（金龙居），双方约定由原告张佛英负责销售该栋住宅楼所有房屋，并以卖方名义与业主签订房屋买卖合同及收受购房款及配套费用。2011年3月2日原告张佛英与被告杨秀妹签订《楼房出让协议书》，《楼房出让协议书》中出让方（卖方）为原告张佛英，承让方为被告杨秀妹，卖方落款处有原告张佛英名字并加盖“海丰县城东东山小区金龙居”售楼处专用章（“海丰县城东东山小区金龙居”没有进行工商登记）。买方为被告杨秀妹。《楼房出让协议书》其中约定：被告认购位于城东北三环路（东山小区）金龙居住宅楼一栋东梯601房，建筑面积133.37㎡，每平方米价格1600元，共计款216390元，认购物业定金30000元，银行按揭五成，即108000元，双方当庭确认被告已交纳购房款122890元（包括办证契税及防盗网配套费等合计14500元在内），余款111000元被告至现未还。涉案房屋已于2011年11月份交付被告使用至现。2014年1月8日，原告为涉案房屋办理了房地产权证（证号为粤房地权证海建房证私字字第××号），房地产权属人为原告邱志华，地址为海丰县城东镇东山开发区住宅**第**（金龙居）中梯601，与城东镇北三环（东山小区）金龙居住宅楼一栋东梯601号房系同一房屋。后原告要求被告支付购房余款未果，遂于2018年7月26日诉至本院请求确认原、被告签订的《楼房认购书》合法有效，被告支付购房尾款并办理过户登记手续。本案在审理过程中，被告杨秀妹提起反诉，提出上述反诉请求。经被告杨秀妹申请，本院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司和广州市安衡价格事务所有限公司分别对涉案房屋的工程质量及房产质量问题需要采取的整修措施及价款的价格进行鉴定评估。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出仲恒鉴字[2019]第（ＳＷ0228）号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论：“该房屋的工程质量不满足规范要求。现场检查发现房间存在漏水问题，因混凝土梁与天面板存在开裂现象，潮湿天气及下雨天，水分经裂缝渗入房间，通过楼板裂缝蔓延，成为楼板渗水问题的因素”；广州市安衡价格事务所有限公司作出穗安（价）估[2019]ＳＴ213号《关于海丰县城东镇东山开发区住宅B区第1-3号东梯601号房产因质量问题需要采取的整修措施及价款的价格评估结论书》，价格评估结论：“海丰县城东镇东山开发区住宅B区第1-3号东梯601号房产因质量问题需要采取的整修措施及价款总价格为人民币叁万陆仟玖佰柒拾壹圆整（36971元）”。庭审中，原、被告双方均表示愿意继续履行购房合同。案经调解，双方各执一词，调解未果。认定上述事实的证据有：原、被告当庭陈述及原告身份证复印件、原告张佛英与邱志华2010年1月1签订的《协议书》、原告张佛英与被告杨秀妹订立《楼房出让协议书》、被告缴纳购房款合计70000元的收款收据、广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出仲恒鉴字[2019]第（ＳＷ0228）号《房屋安全鉴定报告》、广州市安衡价格事务所有限公司作出穗安（价）估[2019]ＳＴ213号《关于海丰县城东镇东山开发区住宅B区第1-3号东梯601号房产因质量问题需要采取的整修措施及价款的价格评估结论书》等证据在案佐证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，2010年1月1日两原告合作建房，原告张佛英对外以卖方名义与被告签订《楼房认购书》，并加盖“海丰县城东东山小区金龙居”，根据《中华人民共和国合同法》第九条第一款“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”、第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”以及第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，虽然原告以张佛英名义与被告签订《楼房认购书》，并加盖“海丰县城东东山小区金龙居”，但“海丰县城东东山小区金龙居”不具备签订合同主体资格及原告张佛英并没有在《楼房认购书》上签名，致使双方签订的《楼房认购书》在形式上未能完成，但原、被告均对签订《楼房认购书》及房屋买卖的事实没有异议，并且原告已将涉案房屋于2011年11月份交付被告使用至今，原告已实际履行了交付房屋的主要义务，被告也已接受并支付了部分购房款，因此，应认定原告与被告签订的《楼房认购书》已实际成立。该《楼房认购书》属原、被告双方的真实意思表示，没有损害国家、集体或第三人的利益，也没有违反法律、法规强制性规定及不属于民事合同无效的情形存在，故原告、被告之间的房屋买卖合同的效力应依法予以确认，该合同对原、被告均具有法律约束力，双方应按照合同的约定全面履行合同义务。现原告请求被告支付购房余款111000元的请求，事实清楚，证据充分，本院依法应予支持。关于原告请求被告支付违约金的问题，被告拒绝支付购房款余款的原因是楼房漏水存在房屋质量问题未能解决，故不能全面履行《楼房出让协议书》，经鉴定该涉案房屋确实存在楼板渗水问题，被告未支付原告购房余款，未构成实际违约，故原告主张按照年利率6%向原告支付违约金的请求，理由不充分，本院依法不予支持。原、被告均表示愿意继续履行《楼房认购书》，应予以照准。原告应协助被告办理涉案房屋产权变更登记手续。因被告已支付的购房款122890元已包含办证费用14500元，故有关过户契税等费用应由原告承担。被告抗辩原告收房多年超过法规规定的5年保修期，因被告未履行支付尚欠房款的原因在于房屋的质量，故对其抗辩本院不予采信。鉴于涉案房屋已交付被告使用多年，房屋楼板渗水问题由被告自行修复较为适宜，但修理费用应按评估整修措施所需费用36971元从购房余款111000元予以扣除。被告反诉主张判决原告因违反《楼房出让协议书》对保修、办理银行按揭、设置停车场物业管理的约定，承担违约责任，赔偿反诉人100000元，及判决原告履行《楼房出让协议书》第6条第（2）项在住宅区（金龙居）设置500平方米的停车场，配套物业管理设施对住宅区统一管理，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张佛英、邱志华与被告杨秀妹于2011年3月2日签订的《楼房出让协议书》合法有效。二、被告杨秀妹应向原告张佛英、邱志华支付购房余款人民币111000元；原告应支付被告房屋整修措施所需费用36971元，上述款项相抵后，被告杨秀妹应于本判决生效之日起15日内向原告张佛英、邱志华支付购房余款人民币74029元。三、原告张佛英、邱志华应于本判决生效之日起15日内通知被告杨秀妹提供证件资料，并到不动产登记部门办理房屋过户登记手续，有关过户契税等费用由原告张佛英、邱志华负担，被告杨秀妹应予协助配合。四、驳回原告张佛英、邱志华的其他诉讼请求。五、驳回被告杨秀妹的其他反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费3052.8元，反诉费1150元，合计4202.8元，由原告张佛英、邱志华负担1399.8元，被告杨秀妹负担2803元；鉴定费8000元，评估费10000元，合计18000元，由原告张佛英、邱志华负担5995元，被告杨秀妹负担12005元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长  钟坚城人民陪审员  黎祺锋人民陪审员  张裕标二〇一九年七月十六日书 记 员  陈自勉