北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0115民初8401号原告（反诉被告）：北京画中画印刷有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇芦城工业区创新路101号。法定代表人：甘书梅，总经理。委托诉讼代理人：陈穆商，北京市鑫诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：永辉彩食鲜发展有限公司（更名前：永辉投资有限公司），住所地福建省福州市鼓楼区西二环中路436号二层。法定代表人：吴光旺，董事长。被告：北京彩食鲜食品有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇创新路101号。法定代表人：林周，总经理。被告：永辉超市股份有限公司，住所地福建省福州市西二环中路436号。法定代表人：张轩松，董事长。上述三被告委托诉讼代理人：李超颖，北京大成律师事务所律师。上述三被告委托诉讼代理人：黄栋，北京大成律师事务所律师。原告（反诉被告）北京画中画印刷有限公司（以下简称：画中画公司）与被告（反诉原告）永辉彩食鲜发展有限公司（以下简称：永辉公司）、被告北京彩食鲜食品有限公司（以下简称：彩食鲜公司）、被告永辉超市股份有限公司（以下简称：永辉超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告画中画公司的法定代表人甘书梅及其委托诉讼代理人陈穆商，被告永辉公司、彩食鲜公司、永辉超市的共同委托诉讼代理人李超颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。画中画公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认画中画公司与永辉公司签订的《物业租赁合同》已经于2018年1月8日解除；2.请求判令永辉公司和彩食鲜公司立即腾退租赁房屋；3.请求判令永辉公司立即将房屋场地恢复原状；4.请求判令永辉公司支付违约金2275184.16元；5.请求判令永辉公司支付自2018年1月28日起至最终实际搬离、恢复原状并返还租赁物之日止期间的双倍租金的罚金（2018年3月3日起在原租金标准基础上递增5%，暂算至2018年4月10日，扣除己交租金后为97240.75元）；6.请求判令永辉公司交付房屋腾退后闲置期间的损失4777886.74元：7.请求判令永辉公司支付其他损失（包括律师费20万及公证费21000元）共计221000元；8.请求判令彩食鲜公司、永辉超市对永辉公司的渍务承担连带责任；9.请求判令永辉公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年11月5日，画中画公司与永辉公司签订《物业租赁合同》。双方约定，画中画公司将位于北京市大兴区黄村镇芦城工业区创新路101号的厂房4间、库房2间、总面积20104.4平方米的房屋租给永辉公司。租期十年。租金758394.72元/月，每两年递增5%。永辉公司保证按使用规范正常、合理使用租赁场地，不得损坏。若需装修或增设附属设施设备，应将方案事先书面报备画中画公司，并报请政府部门批准后方可实施。任何一方违约，导致合同无法继续履行，应向守约方支付违约时三个月租金的违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿损失，同时守约方有权解除合同。若一方违约，则自收到改正通知之日起七个工作日内应予纠正，若逾期超过60日未能纠正，守约方亦有权解除合同。若因永辉公司原因导致合同终止，其应于合同终止之日起二十日内迁离租赁物并将租赁物返还，逾期不搬离或不返还的，应支付双倍租金。2015年12月3日，双方交接房屋开始履行合同。2016年8月，画中画公司派人赴厂区时发现，永辉公司未按约定事先报备即擅自施工，致场地绿化被毁，房屋墙体被穿，通道被封，厂区和房屋均己面目全非，后果严重。画中画公司当即提出异议，后又多次以不同方式要求改正，但均遭拒绝。因一再交涉无果，2017年5月19日,画中画公司向其送达改正通知，要求其于合理期限内恢复原状。但时隔数月，并无更改。永辉公司严重违约，给画中画公司造成巨大损失，且其接到纠正通知后并未改正或采取补救措施。合同约定的解除条件己经成就。迫于无奈，2018年1月8日，画中画公司将解除合同的书面通知送达永辉公司，解除了租赁合同。根据合同约定，永辉公司本应于2018年1月28日前搬离并返还租赁物，画中画公司也己于通知解除合同时催告其搬离，但其至今未搬。画中画公司认为，双方签订的合同合法有效，理应得到遵守。永辉公司故意违约、拒不改正，给画中画公司造成了重大损失，合同终止后又不按约定搬离，应承担全部法律责任。彩食鲜公司后来实际占有使用租赁房屋，不仅直接负有搬离义务，还应对永辉公司的债务承担连带责任。永辉超市为一人有限责任公司永辉公司的独资股东，股东财产并未独立于公司财产，故永辉超市也应对永辉公司的债务承担连带责任。永辉公司辩称，画中画公司单方解除租赁合同无合同或法律依据，其作出的解除通知并不导致租赁合同解除。租赁合同不存在无法履行之情形，因此画中画公司无权依据租赁合同第8.2条单方解除租赁合同。双方已就永辉公司装修改造未事先书面报备一事的后果达成补充协议，因此画中画公司无权依据租赁合同单方解除租赁合同。画中画公司亦无权依据永辉公司于2016年12月30日向其发出的《公函》解除租赁合同。永辉公司自签订合同以来始终按时向画中画公司支付租金，画中画公司亦正常收取租金，不存在永辉公司不履行或迟延履行主要义务，合同目的不能实现等法定单方解除情形。永辉公司自签订租赁合同以来，为实现合同目的，投资大量资金用于装修改造，极大地提升了租赁物业的整体价值，如提前解除租赁合同的，不但导致永辉公司的损失巨大，而且是对资源的极大浪费，不利于维护交易的稳定性。彩食鲜公司、永辉超市公司辩称，永辉超市与彩食鲜公司不是本案诉争租赁合同的当事人，画中画公司主张永辉超市与彩食鲜公司对永辉公司就本案诉争租赁合同项下承担连带责任无法律依据，无事实依据，应依法予以驳回。其他意见同永辉公司。永辉公司向我院提出反诉请求：1、请求判令画中画公司向永辉公司开具2017年12月2日至2019年3月3日的租金9351037.75元的发票；2、请求判令画中画公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年12月3日，永辉公司与画中画公司签订《物业租赁合同》，约定永辉公司承租画中画公司位于北京市大兴村黄村镇芦城工业区创新路101号、租赁总面积为20104.4平方米的全部房屋，租赁期限为十年，租赁目的为生鲜食品的前处理（包括但不限于清洗、分割、包装、分拣、存储及物流配送中转等）。需要说明的是，永辉公司的母公司永辉超市尽管对传统超市业务有着丰富经验，但自行进行生鲜食品的前处理并向永辉超市提供配送服务，是永辉公司在北京地区的首次尝试。由于画中画公司再三向永辉公司保证其在大兴地区有较强的人脉关系，能够协助永辉公司取得相应的环评许可、食品加工生产许可证照等，因此，尽管画中画公司尚未取得租赁场地的房屋所有权证，永辉公司基于对画中画公司的信任仍然承租了租赁场地，并投入了超过1亿元的资金对租赁场地进行添附改造，大大提高了租赁场地的价值。永辉公司投入巨额资金改造后，按计划注册成立了全资子公司彩食鲜公司，并以彩食鲜公司的名义申请相应的环评许可和食品生产许可。在申请过程中，永辉公司方才发现，由于租赁场地不属于区级以上工业园区，项目根本无法通过环评，继而也无法取得食品生产许可，且画中画公司也并未按签约前的承诺给予永辉公司任何协助。由于食品生产许可迟迟不能取得，永辉公司投入大量资金改造建成的现代化加工车间只能周于仓储，专业设备也只能闲置，而每年永辉公司还要支付高达近1000万的租金，永辉公司因此遭受严重损失。2018年9月6日，北京市人民政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018版)》，对2015版新建和扩建“农副食品加工业”放宽了条件，允许新建和扩建“为连锁餐饮、超市、便利店提供主食、副食、调料等配送的中央厨房和食品制造”项目。鉴于此，永辉公司巳于2018年11月8日向工商主管部门、市场监督管理部门再次提交申请办理相关食品经营许可手续及包含生鲜前处理的营业执照。综上所述，在永辉公司即将获得相关经营许可巨额投资将获得回报途径的情况下，单方提出解除合同，而不是相向而行，于法无据也不符合本实情况。永辉公司提出本案合同继续履行有利于永辉公司和画中画公司的共同利益，请求法院支持永辉公司反诉请求并驳回画中画公司本诉请求，判决本案合同继续履行。画中画公司针对永辉公司的反诉辩称，不同意永辉公司的反诉请求。双方的物业租赁合同及补充协议已经通知解除，合同依据、法律依据及事实依据充分，不存在继续履行的问题。合同解除后支付的费用是赔偿金，不是租金，而是未及时返还租赁物，应向画中画公司支付的罚金，不存在所谓开具租金发票的问题，永辉公司的要求没有事实依据。永辉公司支付该等费用的期间，正在北京市第二中级人民法院起诉画中画公司，其诉讼请求明确要求法院判令解除双方合同，意思表示清楚。既然其已决意解除合同，就不可能与此同时继续缴纳租金。画中画公司多次去函，声明合同已经解除，不存在继续交租，也不存在开租金发票的问题。但为达到强迫画中画公司继续与其履约之目的，试图营造双方仍在正常履行合同的假象，永辉公司罔顾事实，一再提出开具租金发票，明显无理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。画中画公司（出租方、甲方）与永辉公司（承租方、乙方）于2015年11月5日签订《物业租赁合同》，约定：1.1位置及需求：位于北京市大兴区黄村镇芦城工业区创新路101号,由甲方将厂区的全部房屋出租于乙方。1.2物业总面积为13797.5平方米，宿舍总面积为6306.9平方米,租赁总面积为20104.4平方米。1.3用途：甲方保证租赁场院内土地为工业用地，房屋（含物业和宿舍楼）可作工业用途，配套设施设备(含水电气）亦为工业使用性质，可供乙方作为生鲜食品的前处理（包括但不限于清洗、分割、包装、分拣、存储及物流配送中转等)用途。未经甲方许可，乙方不得擅自改变租赁物业的上述用途。1.4本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。在租赁期间，乙方按照上述用途使用物业，乙方不违法使用甲方物业或乙方不超合同范围使用甲方物业的，甲方不与干预。2.1租赁期限为十年,自免租期届满之日起开始计算租期,合同期限到期，双方无异议的，自行顺延五年。2.2免租期叁个月，甲方同意自双方按本合同约定交付租赁物业之日起叁个月为免租期；免租期内乙方无需支付租赁费用（但需承担该期间使用的水、电及垃圾清运费等费用）。3.2物业租金：物业总面积为13797.5平方米,第1年租金1.35元/平方米/天：宿舍楼总面积为6306.9平方米，第1年租金1.00元/平方米/天，共20104.4平方米：3.3租金缴纳方法：首期半年缴纳,后期按季支付，先付后用，甲方应于收到乙方租赁费用后【15】日内向乙方提供税务部门的正式租赁发票，乙方在前一租赁期满前【15】个工作日内将下一期租赁费用支付给甲方（遇节假日顺延）。第一期租金，乙方应于合同签订生效之日起十五个工作日内全额汇入甲方指定账户。3.5上述物业租金按每两年递增5%收取(即：自免租期届满之日起每24个月后开始按照递增后的单价计算及收取租金)。3.7如因甲方未能及时提供税务部门的发票，乙方有权延付下期租赁费用且不承担任何责任，直至甲方提供正式发票时止。4.3乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应将方案事先书面报备甲方，并报请有关部门批准后，方可实施。装修或者增设设施、设备的费用由乙方承担。4.5基于乙方需要将物业改建为生鲜食品配送中心，为保障甲方物业的安全及整体利益,乙方须进行改建的图纸、设计方案等必须经国家认可的设计院进行设计方可施工，同时必须聘请具有施工资质的工程建设方及监理方进行施工和监督。政府部门如有审批程序，乙方应自行办理以获得通过。8.2一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，或任一方单方违约解除合同的，违约方应向守约方支付违约时三个月租赁费用的违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失，同时守约方有权选择解除本合同。8.3合同双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行合同所约定的条款，则视为违约，经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的（任何一方应在收到另一方的书面通知后七个工作日内对违约行为进行改正或补救,从第八个工作日起视为逾期），违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失。如超过60日违约方的违约行为还未改正或补救的，守约方有权选择解除本合同，并要求违约方赔偿经济损失。违约金计算标准为：能确定逾期违约金额的,每逾期一日，按逾期的违约金额千分之一计算；不能确定逾期违约金额的，每逾期一日,按月租金的千分之一计算。8.4本合同所称“损失”包括但不限于固定资产、装修费用、经营费用、律师费、仲裁费、公证费、保全费、执行费、评估费等。10.2本合同期届满，甲乙双方未达成续租协议或乙方原因而终止合同，乙方应于合同终止之日起二十日内迁离租赁物（在该期间内乙方无须支付租赁费用给甲方），并将租赁物返还甲方，此种情形，乙方只能拆除生产设备，保持乙方装修之风格，不得损坏墙体设施。10.3乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方支付双倍租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁物场地内的物品搬离租赁物，并有权作任何处理。2016年8月23日，永辉公司的人员刘方超、刘冬与画中画公司的人员甘书梅、李慧丽等达成《会议纪要》，该《会议纪要》记载：“关于永辉改变画中画进行房屋结构，进行改建、扩建事宜。永辉在进行画中画房屋房改扩建前未和画中画进行协商，画中画要求尽快与永辉公司法人或决策人洽谈以上综合事宜。”2016年9月13日，画中画公司与永辉公司签订《补充协议》，对税费、免租期及租金缴纳办法作了调整，同时合同第三条约定：“原合同其他条款不变。装修不符合合同约定的部分乙方应及时整改，如果因装修出现行政处罚或其它违法责任全部由乙方承担。”2018年1月4日，画中画公司向永辉公司发出《北京画中画印刷有限公司关于解除及的通知》，通知解除与永辉公司签署的《物业租赁合同》及《补充协议》。该通知通过EMS特快专递向永辉公司发送。2018年1月23日，永辉公司向画中画公司发出《关于解除及查明，坐落于北京市大兴区黄村镇芦城工业区地号为110115005003GB00144的土地登记在画中画公司名下，使用权面积为39995.88平方米。画中画公司向永辉公司出租的涉案房屋于2006年取得了建设用地规划许可证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：画中画公司提交工作联系回复函、会议纪要、补充协议、告知通知书等证据，拟证明其对永辉公司违约装修的行为多次提出异议并要求改正，但对方一直拒不改正。三被告对证据的真实性认可，对证明目的不认可。关于租金交纳情况，永辉公司于庭审中称租金交付至2019年3月2日；画中画公司认可收到相关费用，但认为永辉公司交纳租金至2019年1月8日，此后交的不是租金，而是占有使用费及罚金，因双方已经解除合同。永辉公司提交《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018版）》，拟证明该目录放宽了对食品制造业的限制，永辉公司原本认为租赁合同目的无法实现，但因为上述新规，本案合同中关于生鲜食品的前处理的合同目的可以实现，涉案合同可以继续履行。画中画公司对证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为合同已于2018年1月8日解除，而该目录发布于2018年9月，与合同解除无关，且证明合同目的可以实现也不是画中画公司解除合同的依据。关于租赁房屋的装修改造情况，画中画公司称永辉公司进行了多处穿墙开口；拆毁楼层间的楼板结构，把一楼二楼楼板的一半进行了拆除，大概有几十平米；封闭了消防通道并封顶，扩建了厂房，增加了1000多平米，把原消防通道封闭后将原有四栋厂房变成两栋，把厂区7000多平米的绿化变成了水泥道路。永辉公司陈述：为满足《物业租赁合同》第4.5条约定的“乙方需要建物业改建为生鲜食品配送中心”的需求，永辉投资公司主要改建的内容为：1、新增辅助设备机房：热水站（114平方米）、空压机房和冷冻机房（263平方米）、垃圾房（64平方米）；2、原厂房1与厂房2,厂房2与厂房3采用连廊形式钢结构进行连接，连接面枳为890平方米；3、办公区、宿舍镂、保安室、非机动车停放处改造符合永辉投资公司办公及人员基本需求；4、租货场地路面污水、雨水、消防系统重新改造；5、增加户外消防楼梯9处，卸货平台3处；6、码头区门改造为滑升门17扇，厂房隔间为厚库板分割，厂房（内部隔间）共增加自由门35扇，平开门11扇，防火门25扇，观察窗167扇；7、厂房外立面翻新刷灰色和蓝色外墙漆，地面采用MF400聚氰酯地坪；8、厂房暖通、给排水、机电，蒸汽动力、锅炉房等改造。”永辉公司称，如确因永辉公司的改造导致画中画公司无法办理房屋所有权证的，永辉公司同意拆除连廊及设备机房，配合画中画公司办理房屋所有权证。审理过程中，本院组织双方当事人到涉案场地，对画中画公司出租的场地及永辉公司加建、改建部分进行了勘验并制作笔录，由双方当事人在笔录上签字确认。根据本院现场勘验情况及双方当事人陈述，涉案场地现由彩食鲜公司占有使用。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。双方签订的《物业租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行合同义务。本案中，画中画公司要求解除合同的理由是永辉公司未经同意在涉案场地上有改扩建的行为，故本案的争议焦点在于永辉公司是否违约，在永辉公司违约的前提下，才涉及画中画公司是否有解除权的问题。尽管双方于2015年11月5日签订的《物业租赁合同》中第4.3条约定“乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应将方案事先书面报备甲方，并报请有关部门批准后，方可实施”；第8.2条约定“一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，或任一方单方违约解除合同的，违约方应向守约方支付违约时三个月租赁费用的违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失，同时守约方有权选择解除本合同”，但双方于2016年9月13日签订的《补充协议》中明确约定：“装修不符合合同约定的部分乙方应及时整改，如果因装修出现行政处罚或其它违法责任全部由乙方承担。”该条款为双方就永辉公司的改扩建事宜重新达成合意。根据该项约定，永辉公司装修不符合约定的部分应及时整改，因装修问题出现的行政处罚或其他违法责任由永辉公司承担即可，未约定永辉公司未整改时画中画公司有权解除合同。此外，根据双方签订的《物业租赁合同》第4.5条“基于乙方需要将物业改建为生鲜食品配送中心，为保障甲方物业的安全及整体利益,乙方须进行改建的图纸、设计方案等必须经国家认可的设计院进行设计方可施工，同时必须聘请具有施工资质的工程建设方及监理方进行施工和监督。政府部门如有审批程序，乙方应自行办理以获得通过”的约定来看，画中画公司在签订合同时已知晓永辉公司需要将涉案场地改建为生鲜食品配送中心；且根据现场勘验情况，永辉公司在场地上的改扩建行为未影响场地及房屋的整体结构。综上，画中画公司要求解除合同的诉求依据不足，本院不予支持。基于此，画中画公司的全部诉讼请求应予驳回。关于永辉公司的反诉请求,永辉公司要求画中画公司向永辉公司开具2017年12月2日至2019年3月3日租金9351037.75元的发票，该项请求不属于法院民事诉讼受案范围，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回北京画中画印刷有限公司的全部诉讼请求；二、驳回永辉彩食鲜发展有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费64999元，由北京画中画印刷有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费35元，由永辉彩食鲜发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  任喜堂人民陪审员  尹长坤人民陪审员  武成燕二〇一九年七月三十日书 记 员  莫嘉敏