江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0311民初2662号 原告（反诉被告）：赵明月，女，1963年9月27日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：卞晓飞，江苏金朝阳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李道贞，女，1947年11月17日生，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：周云，徐州市泉山区泰山法律服务所律师工作者。 第三人：泉山区贺泰房产中介所，住所地徐州市泉山区。 法定代表人：蒋贺，经理。 委托诉讼代理人：刘吉平，男，1990年5月13日生，汉族，住徐州市铜山区。 原告赵明月与被告李道贞、第三人泉山区贺泰房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告赵明月委托诉讼代理人卞晓飞、被告李道贞委托诉讼代理人周云、第三人泉山区贺泰房产中介所委托诉讼代理人刘吉平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵明月向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还定金20000元；2、被告支付房屋中介费5400元、律师费3500元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年3月30日通过第三人与被告签订房屋买卖合同，签订协议时支付定金10000元，约定2019年4月19日进行房屋过户。原告在过户时发现被告有遗产个人所得税7万余元未缴纳。而被告不愿依法缴纳个人所得税导致合同无法继续履行，被告的行为构成违约。2019年4月22日，双方在房产部门撤销交易解除合同，依照合同约定被告应当双倍返还定金，并承担中介费、律师费等，但原告拒绝承担上述责任。原告为维护自身合法权益特起诉至法院。 被告李道贞辩称，原告陈述并非事实。一、遗产个人所得税属于过户时所需费用，并非继承时就立即由继承人缴纳；涉案房屋买卖合同中约定本案房地产交易产生按规定双方所纳的税费由购买方承担，卖方净得议定售价。二、本案房屋存在遗产税的问题，第三人应当是明知的，原告陈述其对涉案房屋存在遗产税的问题不知情，系第三人的过错与被告无关。三、本案所有税费应当由原告缴纳，而原告拒不缴纳构成违约。四、2019年4月21日，原告曾给被告女儿打电话请求被告同意撤销监管协议，双方互不赔偿、此事了结。但原告在次日即起诉至法院，严重违背契约精神。综上，原告要求被告承担违约责任无事实和法律依据，应当予以驳回。 第三人泉山区贺泰房产中介所辩称，第三人无权至相关部门调取档案，只能从房主处得知房产信息。在签订合同时，第三人询问了被告，被告告知第三人不存在遗产税，但过户时，产权部门告知有三次税费欠交。 反诉原告李道贞向本院提出诉讼请求：1、反诉被告所支付的10000元定金作为违约赔偿金应支付给反诉原告；2、反诉被告承担诉讼代理费3000元；3、反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年3月30日，反诉原告与反诉被告通过第三人与被告签订房屋买卖合同，合同约定房地产交易所产生的税费由购买方承担，2019年4月19日双方至产权部门签订了监管协议，反诉原告已履行完合同义务。因反诉被告不愿按照合同约定承担税费，导致本案合同无法继续履行，反诉被告应当承担违约责任以及反诉原告所花销的其他主张权利的费用。 反诉被告赵明月辩称，本案合同签订过程中，反诉被告不存在违约行为，反诉原告存在欺诈行为，违反诚信原则。涉案房屋遗产税系反诉被告购买房屋的主要参考因素，反诉原告故意隐瞒导致本案合同无法继续履行。第三人亦陈述，反诉原告并未告知第三人存在遗产税的问题，故请求驳回反诉原告的诉请。 原告赵明月为证实其诉请向法庭提交了房地产买卖合同、被告书写的收条、第三人出具的收条、委托代理合同、发票等证据。被告李道贞对房地产买卖合同、被告书写的收条、委托代理合同、发票的真实性无异议，但认为不能证明原告的证明目的，原告在本案合同履行中存在违约行为。第三人泉山区贺泰房产中介所的质证意见为，对上述证据无异议。本院认为，被告李道贞及第三人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 被告李道贞向法庭提交了房地产卖合同、撤销监管协议、委托代理合同、代理费发票、房源信息、录音等证据。原告的质证意见为,对房地产卖合同、撤销监管协议、委托代理合同、代理费发票的真实性无异议，但上述证据能够证明被告存在欺诈行为；对房源信息的真实性不予认可，该信息不具有参考价值；对录音并非本案当事人之间的谈话，案外人之间的承诺应当由案外人解决。第三人的质证意见为，对房地产买卖合同无异议；对撤销监管协议不能确定，涉案房屋成交价为360000元；对委托代理合同、代理费发票无异议；对房源信息，二手房均是一房一价，本案房屋达不到信息中的价格；对录音不清楚。本院认为，原被告对房地产卖合同、撤销监管协议、委托代理合同、代理费发票真实性无异议，本院对上述证据予以确认；对房源信息系被告自行在网上下载，不具备客观性，本院对该证据不予采信；对通话录音系原告女婿与被告女儿之间的通话，庭审中本院询问了两位通话人，均对通话真实性无异议，本院对该证据予以确认。 第三人泉山区贺泰房产中介所向本院提交了视频一份，原告的质证意见为，该证据能够证明被告在本案合同履行中存在欺诈行为。被告的质证意见为，该视频与本案争议焦点无关，本案被告无义务向原告详细告知所有房屋信息，该告知责任应当由第三人承担。本院认为，原被告双方对该视频的真实性无异议，且视频内容确为被告本人做出，本院对该证据予以采信。 经审理查明，2019年3月30日，原告赵明月（购买方、乙方）与被告（李道贞、甲方）在第三人泉山区贺泰房产中介所（居间方）的居间下签订《房地产买卖合同》一份；议定售价360000元，交易过户时一次性付清全款；此房地产交易所产生按规定双方所纳税费全部由购买方承担，卖方净得议定售价；甲乙双方约定2019年4月19日前到权属登记部门办理上述房地产过户手续；甲乙双方确认对丙方委托买卖并提供丙方居间介绍成交，居间服务费按议定房屋售价的1.5%计算，由乙方承担并在本协议签订时付清给丙方；在本协议签订时，乙方交付给甲方购房定金10000元，甲乙双方同意由甲方保管；甲方承诺上述房证为老证，无贷款、无抵押、无析产正常办理过户手续；合同还就其他事项作出约定。原被告及第三人均在合同上签字确认。 上述合同签订当天，被告李道贞向原告赵明月出具收条一份，购房定金10000元。第三人泉山区贺泰房产中介所向原告出具收款收据一份，主要内容为第三人收取原告赵明月中介费4000元。 2019年4月19日，原被告双方至徐州市房屋置换中心签订了《存量房交易资金监管协议》，原告赵明月将350000元购房款转入徐州市房屋置换中心监管账户中。后原被告在办理产权过户手续中发现，被告李道贞涉案房屋系系继承所得应当缴纳数万元个人所得税，原被告双方均不愿缴纳该项个人所得税致使涉案房屋产权过户手续未能办理。 2019年4月21日，原告赵明月女婿王磊与被告李道贞女儿宋梅进行了通话，在通话中王磊陈述：那个中介费咱能一人一半吧？宋梅回答：这个中介费和我没关系，这个你只能和中介谈；王磊：嗯，咱撤备案去。宋梅陈述：明天中午九点咱们去撤那个备案，双方谁也不赔谁，两拉倒。王磊表示：行，你撤了啥也没有了。宋梅陈述：上次你给我的10000元定金，退还给你。王磊表示：可以。庭审中王磊陈述，其在涉案房屋过户时参与其中。宋梅陈述，其一直陪同被告参与本案房屋交易。 2019年4月22日，原被告双方至徐州市房屋置换中心提交了撤销监管协议申请表，申请撤销原告缴纳的350000元监管资金，并在撤销原因一栏中注明：因为税高不交易。现徐州市房屋置换中心已将涉案资金监管账户中的款项退还原告赵明月。 现涉案房屋交易未成功，原告赵明月认为被告李道贞不愿缴纳个人所得税致使本案房屋为完成过户手续，被告的行为构成违约，遂将被告起诉至本院要求被告承担违约责任。反诉原告李道贞认为赵明月不愿交纳税费致使交易取消应承担违约责任，提起反诉。 本院认为，本案争议焦点在被告李道贞是否应当向原告或第三人告知涉案房屋系继承所得并应当缴纳高额个人所得税。本案中，涉案房屋交易未能进行的原因在于原被告双方均不愿缴纳房屋交易中的个人所得税。本院认为，在二手房交易过程中应当缴纳的税费均包括个人所得税、土地增值税、印花税、契税、城建税、教育附加税等税费。而普通的二手房交易中的个人所得税的计算方式为转让财产收入额减去财产原值和合理费用后的余额乘以20%的税率；但本案房屋为继承所得，交易中应当缴纳的个人所得税计算方式为房屋价值乘以20%的税率，本案房屋交易应当缴纳的个人所得税在数万元，而同等条件下的普通二手房交易个人所得税在数千元。虽在涉案房屋买卖合同中约定由购买方承担所有税费，但继承房屋产生的个人所得税与普通二手房交易的个人所得税差额巨大，原告是否得知该情况会对本案合同的签订产生重大影响。故被告应当在签订合同前向第三人或原告告知该情况，但被告未向法庭提交证据证明其向原告或第三人告知了该项重大事项，故本院认定被告李道贞在本案合同签订时存在过错。 关于被告李道贞在订立本案合同存在过错的情况下责任承担的问题。在2019年4月21日，原告赵明月的女婿王磊与被告李道贞的通话中就双方之间的纠纷达成一致意见，约定于2019年4月22日解除资金监管、撤销合同备案、双方互不赔偿，由被告李道贞将涉案10000元定金返还原告赵明月，由原告赵明月向第三人主张中介费。虽然上述通话并非本案与被告本人之间的通话，但通话双方均为原被告的亲属且通话人亦参与到本案房屋交易行为中，同时原被告双方亦按照通话中的约定在次日至产权部门办理了相关撤销监管手续，该行为应当视为对通话内容的默认。故本院认定原被告双方已经协商一致解除合同，并就赔偿问题达成了一致意见，原被告双方均应当按照通话中的约定履行各自的义务，被告李道贞应当返还原告赵明月购房定金10000元，原告及反诉原告所主张的其他诉请均无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李道贞于本判决生效之日起十日内向原告赵明月返还购房定金10000元； 二、驳回原告赵明月的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告李道贞的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费520元，减半收取260元，由原告赵明月负担170元，被告李道贞负担90元（被告李道贞负担部分于本判决生效之日起七日内缴纳至本院，收款单位徐州市泉山区人民法院，开户银行中国农业银行徐州泉山支行营业部，）；反诉费65元，由反诉原告李道贞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 李彩虹 二〇一九年七月十二日 法官助理 朱先振 书 记 员 秦 琴