四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初4218号 本诉原告（反诉被告）：成都金益远航房地产开发有限公司，住所地：成都市高新区中和中柏路**附****。 法定代表人：曾刚，董事长。 委托诉讼代理人：刘姚，上海段和段（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 本诉被告（反诉原告）：刘小蓉，女，1966年3月13日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：王云翔，四川蜀邦律师事务所律师，特别授权代理人。 原告（反诉被告）成都金益远航房地产开发有限公司（以下仍简称原告金益远航公司）诉被告（反诉原告）刘小蓉（以下仍简称被告刘小蓉）商品房预约合同纠纷本反诉一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金益远航公司的委托诉讼代理人刘姚到庭参加诉讼，被告刘小蓉及其委托诉讼代理人王云翔到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告金益远航公司向本院提出的诉讼请求为：1、确认原被告签订的《北大资源•颐和翡翠府商品房认购协议书》已经解除；2、原告有权不返还被告交付的50000元定金；3、被告协助原告撤销被告认购的商品房在房管局网上签约系统的签约登记；4、本案诉讼费用由被告承担。其事实与理由为：2017年3月24日，原被告签订《北大资源•颐和翡翠府商品房认购协议书》，约定被告认购原告开发的北大资源•颐和翡翠府项目21栋1单元22层2201号房屋，约定定金5万元。同日被告交付了定金5万元。协议还约定2017年3月25日前被告交纳首付款，并与原告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及相关文件。2017年3月25日，原告在房管局销售信息进行了网签登记。2018年5月3日，原告向被告邮寄发出《关于签订商品房买卖合同的通知函》要求被告履行签订商品房买卖合同的义务。因被告拒绝签订，合同目的无法实现，2018年5月15日，原告向被告邮寄发出《挞定通知函》，要求解除认购协议。现该协议已解除，被告仍未配合原告办理撤销网签登记。原告为维护自身权益诉至本院。 被告刘小蓉辩称：1、案涉房屋所在区域2016年11月17日即纳入限购范围，被告不具有购房资格，原告作为专业的房地产开发企业，对限购政策负有更高的注意义务和更强的把控能力，被告对限购政策的了解和认知属于弱势，在原告出示了各项信息后，原告完全可判断出被告是否有购房资格，原告在明知被告无购房资格情况下仍诱导被告签约并积极办理备案登记，原告在签约过程中具有重大过错，不应由被告承担违约责任；2、认购协议属于预约，其合同目的为订立本约，若本约成立并生效则应认定预约合同已履行完毕，预约合同目的已实现，预约权利义务已终止，不再存在解除和违约问题，本案中被告已支付房款743192元，已达到总价款的30%，应认定为履行了合同主要义务，且原告接受了被告的履行，根据合同法第36条之规定，应认定双方的商品房买卖合同已成立并生效，该合同成立生效后，认购协议的相关权利义务即发生终止，被告也不应当再对认购协议承担任何的违约责任。综上，请求全部驳回原告的本诉诉讼请求。 被告刘小蓉认为原告对签约过程具有重大过错，在合同因限购政策不能履行后也长期不退还被告购房款，原告应按同期贷款利率上浮50%后的标准赔偿被告资金利息损失。被告据此提出反诉，其反诉的诉讼请求为：1、解除双方已实际履行的商品房买卖合同（预售）；2、原告返还被告购房款743192元；3、原告按银行同期贷款利率上浮50%后的标准赔偿被告已付购房款自支付之日起至返还之日止的资金利息损失；4、原告承担反诉的诉讼费用。 原告金益远航公司针对反诉辩称：1、被告多次到售楼部看房，被告明知自己不具有购房资格，原告代理销售人员也将其不具备购房资格的情况告知了被告，被告考虑到如果加上其女儿女婿名字人才落户便可以获得购房资格，故被告在签订认购协议时所签的买受人是其及其女儿女婿三人，认购协议约定其中任何一人都可与原告签订预售合同，双方为避免2017年3月24日的新限购政策，赶在3月23日凌晨23时59分58秒许签约付定金，说明被告是明知新的限购政策；被告认购后，因其女儿女婿不愿意购房，被告也不愿意补交社保继续购房，被告不配合原告办理解除合同手续，原告才于2018年5月向被告发出解约通知，故被告以限购为由抗辩及反诉，与事实及情理不符；2、被告支付743192元房款系在履行认购协议约定，不能认定为所谓履行主要义务方式确认商品房买卖合同成立，故也不存在所谓解除该合同的问题；3、被告未在约定时间内签署预售合同，故其交付的5万元定金被告有权不予退还；4、因解除认购协议的责任在于被告，故被告反诉资金利息损失的诉请无事实及法律依据，不应当支持。 经审理查明： 2017年3月24日，被告刘小蓉以其、其女儿何曦梦、女婿刘进取名义与原告金益远航公司签订《北大资源•颐和翡翠府商品房认购协议书》，该协议首部载明乙方买受人为刘小蓉、何曦梦、刘进取，甲方出卖人为原告金益远航公司，被告刘小蓉在该协议乙方处签名捺印，原告在该协议甲方处加盖了合同专用章。该协议约定：乙方认购北大资源•颐和翡翠府项目21栋1单元22层2201号房屋，预测建筑面积135.92平方米，优惠后房屋总价款为2473192元；乙方自愿向甲方交纳5万元，作为双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的定金；乙方应当持本合同原件于2017年3月25日前交纳首付款，并与甲方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及相关文件，如因乙方原因未按本协议约定期限签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及相关文件，甲方在履行了必要的通知义务后，有权以书面形式单方解除本认购协议，乙方所交定金不予退还，甲方有权将该房屋转售他人。该协议第四条约定：若本合同买受人为2人或2人以上时，部分或单个买受人本合同、定金收据、已付购房款收据，甲方可直接与该买受人签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，由此引发的所有法律后果由乙方自行承担；该协议第十条约定：本协议自甲乙双方签字或盖章且乙方交付定金之日起生效。 原被告双方当天签署的《[颐和翡翠府]合同签署信息表》载明：买方客户刘小蓉、何曦梦、刘进取，房号21栋22层2201号房屋，签约总价2473192元；采用商业贷款，首付743192元，贷款173万元，贷款银行交通银行，贷款期限30年，被告刘小蓉在该表客户签字栏签字确认，该表并有置业顾问、开发商经理等人签字确认。 2017年3月23日23时58分21秒，被告刷卡付款1万元，被告付款后，原告随即在成都数字房产网上政务大厅录入了被告购买案涉房屋的信息，于当天完成了合同网签登记。 2017年3月24日被告刷卡付款20万元，2017年4月15日被告刷卡付款533192元，原告为被告支付的每笔款均出具了收据，均载明系21-2201号房款。以上付款合计743192元。 2018年5月3日，原告向被告邮寄发出《关于签订商品房买卖合同的通知函》，在该函中，原告认为被告未按时签订《商品房买卖合同》已构成违约责任，经原告多次通知，被告至今仍未予以处理，该行为已严重影响原告正常经营并已给被告造成经济损失，原告要求被告务必前往原告处签订商品房买卖合同，否则被告将采取没收定金、房屋另行销售等措施。庭审过程中，被告认可收到该函。 2018年5月15日，原告向被告邮寄发出《挞定通知函》，在该函中，原告认为，因被告原因未按时签订《商品房买卖合同》，被告已构成违约，经原告多次通知，被告至今仍未予以处理，原告现正式函告被告，双方签订的认购协议立即解除，定金不予退还，该房屋另行销售等。庭审过程中，被告认可收到该函。 被告户籍未在成都，其陈述未在成都工作，也未在成都缴纳社保，则无论根据2017年3月23日时适用的限购政策，还是根据2017年3月24日新实施的限购政策，被告均不具有购房资格。 以上事实，由原被告陈述及原告举证的认购协议、合同签署信息表、银行POS单、收据、两份通知函等证据佐证。 本院认为，被告刘小蓉以其、其女儿何曦梦、女婿刘进取名义与原告签订案涉认购协议，其未取得其女儿何曦梦、女婿刘进取追认，故该协议仅约束原被告。 被告主张其已支付首付款，原告亦接受履行，双方建立商品房买卖合同关系。本院认为，商品房买卖合同应是要式合同，里面除涉及房屋信息、价款信息外，一般还要涉及交房条件及其违约责任、产权办理及违约责任、配套设施设备条件等等，这些均应构成商品房买卖合同的必备条款内容，本案中，原被告仅签订了认购协议，被告亦是根据认购协议支付的相关款项，双方尚未就其余涉及开发商主要义务的必备条款协商一致，且原告仅付款3成，尚未达到履行主要付款义务的程度，故被告主张双方已建立作为本约的商品房买卖合同关系的主张不成立，本院不予采信。双方仅签订认购协议，形成商品房预约合同法律关系，本约合同关系尚未订立。故被告反诉解除本约的诉请不成立，本院不予支持。 被告户籍未在成都，未在成都工作，也未在成都缴纳社保，无论根据2017年3月23日时适用的限购政策，还是根据2017年3月24日新实施的限购政策，被告均不具有购房资格。庭审过程中原告称被告可以采取补缴社保方式获得购房资格，但根据2017年3月23日发布2017年3月24日生效实施的限购政策即成办发[2017]10号《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》第三条“非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处”之规定，被告不能通过补缴社保方式获得购房资格。故原被告签订的认购协议，因政策原因不具备履行条件，不可归责于原告一方或被告一方，双方无法继续订立本约。原告以被告不签订商品房买卖合同构成违约为由主张其享有约定解除权，其主张本院不予采纳，案涉认购协议因限购政策无法继续履行，符合法定解除条件，原告要求解除该认购协议，本院予以支持。原告以被告未按时签订本约构成违约为由要求不予退还被告交付的定金5万元的诉请也不成立，本院不予支持。 案涉认购协议解除后，被告应配合原告注销在成都数字房产网上政务大厅登记的案涉房屋合同网签信息，同时原告应全额向被告退还已付购房款743192元。 对于被告反诉要求原告按照同期贷款利率上浮50%后的标准承担资金占用利息损失的诉讼请求，本院认为，案涉认购协议因限购政策无法继续履行，原告应将被告已付购房款退还给被告，被告至今未退还，导致原告产生资金占用利息损失。原告主张参照罚息利率计算该损失，于法无据，本院支持按照同期贷款利率标准计算其利息损失。关于双方过错问题，限购政策具有公示公开性，被告应予明知，作为开发商的原告更应明知，双方仍选择签约付款则双方均具有缔约过错。但原告作为专业的房地产开发销售企业，其对限购政策的熟知及把握能力更优于购房者，其更应理性审慎出售房屋及查验购房者是否具有购房资格，本案中原告明知被告没有购房资格，选择接收被告定金、与被告签订认购协议，原告对此具有更大过错，本院根据双方的过错程度，酌情确定原告对被告的利息损失承担70%的赔偿责任，其余30%的损失由被告自行承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除本诉原被告签订的《北大资源•颐和翡翠府商品房认购协议书》； 二、本诉被告刘小蓉于本判决生效之日起十日内协助本诉原告成都金益远航房地产开发有限公司办理案涉房屋的网签注销手续，注销在成都数字房产网上政务大厅网站上登记的案涉房屋合同信息； 三、反诉被告成都金益远航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告刘小蓉退还购房款743192元及该款的资金占用利息损失（具体计算方式如下：均按照中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率的70%标准计算；以10000元为基数，从2017年3月23日起计算至该款实际付清之日止；以200000元为基数，从2017年3月24日起计算至该款实际付清之日止；以533192元为基数，从2017年4月15日起计算至该款实际付清之日止）； 四、驳回本诉原告成都金益远航房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告刘小蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费525元，由本诉原告成都金益远航房地产开发有限公司自行承担。 反诉案件受理费5616元，由反诉被告成都金益远航房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  程洁 二〇一九年七月十二日 书记员  谢琳