江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0732民初1279号原告：刘邦芳，男，1955年9月20日出生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。原告：刘邦伟，男，1951年7月7日出生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。委托诉讼代理人：王绍锋，江西国兴律师事务所律师，执业证号：13607201210422403。特别授权代理。被告：刘贵棠，男，1973年12月8日出生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。被告：刘邦红，男，1969年5月2日出生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。委托诉讼代理人：钟济民，江西国兴律师事务所律师，执业证号：13607201010481873。特别授权代理。第三人：刘清泉，男，1973年11月18日出生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。第三人：黄恒峰，男，1981年10月1日出生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。原告刘邦芳、刘邦伟与被告刘贵棠、刘邦红、第三人刘清泉、黄恒峰合伙协议纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月17日公开开庭进行审理后依两被告申请依法追加刘清泉、黄恒峰为第三人，于2019年6月27日再次公开开庭进行了审理。两次开庭时，两原告及其委托诉讼代理人王绍锋、两被告及其委托诉讼代理人钟济民到庭参加诉讼。第二次开庭时，第三人刘清泉、黄恒峰亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘邦芳、刘邦伟向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同偿还两原告股金转让款58.5万元整，并承担利息456300元，从2013年11月5日起按1.5%的月利率承担月利息，直到还清时止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年，因兴国县南坑乡土坯房改造套房安置，由刘邦芳、刘邦伟、刘邦红、刘清泉、刘贵棠、黄恒峰于2013年11月5日达成《投资合作协议》协议，约定：五人共投资1000万元整，其中刘清泉占50%，刘邦芳、刘邦伟、刘邦红三人占30%，刘贵棠、黄恒峰占20%。签订协议后，当时，刘邦芳出资39万元整，刘邦伟出资19.5万元整。2014年8月27日，刘邦芳、刘邦伟二人的股份转让给刘邦红、刘贵棠，并签订了《股金转让协议》约定：从原告进股收据日期开始计算利息，按1.5%的月利率计算月利息，被告要到2014年年底或南坑套房出售五套后付利息，南坑套房出售二十套后本金利息全部付清；签订本协议后，原告退股后的股东内部事务与原告无关，原告的股份由被告二人各占50%。时至今日，南坑乡的安置房已出售二十多套，但被告到目前为止，仅刘贵棠分别于2017年农历8月、10月、12月共支付了3万元的利息，其他利息与本金分文未付。原告多次找被告催收，但被告以没钱为由拖延不还，原告无奈，特诉至贵院，恳请人民法院判如所请。被告刘贵棠、刘邦红辩称，1、请求依法驳回原告刘邦芳、刘邦伟的诉讼请；2、本案诉讼费由原告刘邦芳、刘邦伟负担。事实与理由：原告刘邦芳、刘邦伟的诉讼请求，无任何事实与法律依据是根本不成立的，应予驳回，具体理由如下：被告刘贵棠、刘邦红与原告刘邦芳、刘邦伟订立的《股金转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。2013年11月5日，被告刘贵棠、刘邦红与原告刘邦芳、刘邦伟、案外人刘清泉、黄恒峰订立《南坑乡土坯房改造套房安置点建设投资合作协议》，约定共同投资在兴国县南坑乡合作开发房地产项目。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（-）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当子以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案”、第六十五条：“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款”、第七十二条“在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行”、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第五条：“设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定”、第七条：“设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见”、第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”、第三十三条：“违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款”、第三十八条：“在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行”、第三十九条：“市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可用于房地产开发经营”、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释［2005］5号第十四条：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”、第十五条：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”、第十九条：“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担”之规定，可确定只有依法取得营业执照和具备房地产开发经营资质的房地产开发企业方可从事房地产开发，否则合作开发房地产合同的当事人订立的合作开发房地产合同无效。而主合同无效，相关从合同亦无效。本案中，刘贵棠、刘邦红与原告刘邦芳、刘邦伟、案外人刘清泉、黄恒峰均未取得房地产开发企业营业执照，亦不具备房地产开发经营资质。据此，应当认定被告刘贵棠、刘邦红与原告刘邦芳、刘邦伟、案外人刘清泉、黄恒峰订立的《南坑乡土坯房改造套房安置点建设投资合作协议》、被告刘贵棠、刘邦红与原告刘邦芳、刘邦伟订立的《股金转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而均无效，自始没有法律约束力，故原告刘邦芳、刘邦伟不得要求刘贵棠、刘邦红履行《股金转让协议》支付任何转让款和利息。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原告刘邦芳、刘邦伟只得要求对因《南坑乡土坯房改造套房安置点建设投资合作协议》取得的财产予以返还或者折价补偿，即可要求对已出卖房屋转让款进行分割和对未出卖房屋进行实物分割，且如果确定房屋能够办理产权证，则可对房屋所有权进行分割，而如果无法确定房屋能够办理产权证，则可对房屋使用权进行分割，并可要求其他合伙人按照相应的过错赔偿其因此所受到的损失，而其他合伙人亦可要求原告刘邦芳、刘邦伟按照相应的过错赔偿其因此所受到的损失。二、从合同有效的角度进行论证，被告刘贵棠、刘邦红与原告刘邦芳、刘邦伟、案外人刘清泉、黄恒峰系个人合伙关系，被告刘贵棠、刘邦红与原告刘邦芳、刘邦伟订立的《股金转让协议》实质系合伙人退伙协议，而原告刘邦芳、刘邦伟依法不得退伙。根据《中华人民共和国民法通则》第九十一条：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”、《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”、第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。《最高人民法院关于贯彻执行第三人刘清泉述称，我个人认为，被告方的答辩意见比较充分，同意被告方的答辩意见。第三人黄恒峰述称，我也同意被告方的答辩意见。本院经审理认定事实如下：2013年11月，本案原、被告及第三人决定在南坑乡原敬老院地块政府划定的土坯房改造套房安置点投资合作建设土坯房改造套房。2013年11月5日，第三人刘清泉为甲方，原告刘邦芳、刘邦伟及被告刘邦红为乙方，被告刘贵棠、第三人黄恒峰为丙方，三方签订《南坑乡土坯房改造套房安置点建设投资合作协议》（以下简称“投资合作协议”），约定：“经甲乙丙三方平等友好协商，决定共同出资开发建设兴国县南坑乡南坑新区农村土坯房安置小区，现将具体事宜协商如下：一、本次合作共投资壹仟万元人民币左右，甲方占股50%，乙方占股30%，丙方占股20%；分次进账，第一次肆佰万元，每股按所占股份比例投入，在11月6日前到账，以后增资到账日期另议。二、股东成员组成：1．甲方代表为刘清泉，占股50%；2．乙方由刘邦芳、刘邦红、刘邦伟三人组成，占股30%，其中刘邦芳占股15%，刘邦红占股7.5%、刘邦伟7.5%；3．乙方代表为刘贵棠，占股20%。二、资金共同管理，专项使用，任何一方不得挪用公款：1．统一账户，开户名为刘清泉，保管存折；密码由刘贵棠设置；资金共同管理；甲乙丙三方共同监督资金使用情况。2．涉及资金较大支出时，须三方共同决定。3．甲方先期所付出的壹佰肆拾万，三方按2%的月息支付给甲方，并于2013年12月30日前连本带息归还给甲方。三、所有证件由甲方的名字出现，所有的权物归出资人共同所有。四、甲方负责与乡政府签订合同，取得该项目的开发建设权利，并具体立项为南坑乡土坯房改造套房安置点。五、投资三方为利益共同体，双方应彼此信任，友好合作，不能有任何私心杂念！不能中途退股、转股、增股；风险与利润按股份比例共同承担；六、工程的建设与销售三方另行协商，甲乙丙三方共同协调，积极参与；1．甲方负责整体工程的建设与销售、财务监督、与镇政府签订土地开发建设合同，付给工资万元；2方负责整体工程的建设，具体为监督工程的质量与进度，处理工程建设中的各项具体事宜，共同销售房屋，付给工资万元；3．丙方（或者丙方委托）负责本项目的财务做账，监督资金的使用，共同销售房屋，付给工资万元；七、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份。未尽事宜，另行协商。”《投资合作协议》签订后，原告刘邦芳于当天交纳了合作投资款人民币39万元，原告刘邦伟于当天交纳了合作投资款人民币19.5万元。《投资合作协议》签订后，协议的各方启动了在南坑乡原敬老院地块政府划定的安置点的土坯房改造套房建设项目，建设项目的土地为国有土地使用权，地类（用途）为商业、住宅，以第三人刘清泉的名义于2013年12月18日从兴国县国土资源管理局依法以出让方式取得，并于2013年11月20日办理了《建设用地规划许可证》，2014年7月15日办理了《建设工程规划许可证》，但至今未办理《建设施工许可证》，且至今未成立房地产开发公司从事房地产开发经营活动。2014年8月27日，原告刘邦芳、刘邦伟为甲方，被告刘邦红、刘贵棠为乙方，双方签订《股金转让协议》约定如下：“经双方协商将南坑土坯房改造股金58.5万元，转让给乙方，经甲乙双方协商签订以下协议：1、甲方本金（58.5万元）伍拾捌点伍万元正。乙方按进股收据日期，月息按1.5%计息（每月8775元）2014年以前利息，要到2014年年底或南坑套房出售五套房后付息，2、2015年以后本金（58.5万元）伍拾捌点伍万元正，月息按1.5%计息（每月8775元），须等到南坑套房出售二十套后本金利息全部付清。3、股东内的事务，甲方退股后对甲方一切无关。4、刘贵棠和刘邦红各占50%股份，利润和风险各占50%。此协议一式四份，甲、乙双方共同遵守，不得返悔，如有违背协议有违约方承担一切法律责任。”《股金转让协议》签订后，本案原、被告及两位第三人合伙投资的建设项目正负零以下的建设已完成，此外，还以第三人黄恒峰、刘清泉的名义向银行借款。此后，原告刘邦芳向甲乙丙三方投资合作建设的南坑乡原敬老院的项目中于2018年1月28日收取购房户廖玉彬购房款1万元、于2019年2月2日收取购房户谢良文购房款24000元，原告刘邦伟于2018年2月11日向购房户何基生收取购房款1万元，两被告并未付款给两原告。2017年8月19日，原告刘邦芳、刘邦伟为甲方，被告刘邦红为乙方，三方签订《还款协议书》约定：“甲方与乙方及刘贵棠于2014年8月27日签订南坑乡土坯房改造合伙的《股金转让协议》，乙方实际受接甲方股金11.25%，应承担甲方退股本金29.25万元及担负利息，现就还款事宜达成一致条款：一、乙方受让甲方11.25%股份，承担29.25万元的股金偿还义务。二、乙方在2018年3月30日前负责将上述款项还清给甲方。三、根据2014年8月27日的《股金转让协议》约定，乙方应继续承担认可欠29.25万元的利息，按1.5%利率计算至全部付清止。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，由双方签订起日生效”。根据《投资合作协议》的约定，投资合作的三方不能中途退股、转股、增股，但两原告与两被告签订上述《股金转让协议》，两原告与被告刘邦红签订上述《还款协议书》，均未取得另外两名合伙人即本案第三人刘清泉、黄恒峰的同意，也未告知第三人刘清泉、黄恒峰。2017年9月20日，两原告前往第三人刘清泉的店里，要求第三人刘清泉在两原告交纳投资合作款的收据上签字批注“股金转让给刘邦红、刘贵棠”的类似内容，第三人刘清泉没有同意，双方发生了争吵，原告刘邦芳在争吵中损坏了第三人刘清泉的物品，第三人刘清泉因此报警并在后来起诉至法院要求原告刘邦芳承担赔偿损失等民事责任，此后因双方已在案外调解处理，第三人刘清泉于2017年11月2日撤回了起诉。庭审中，第三人刘清泉、黄恒峰均表示不同意原、被告之间进行股份转让。另查明，原、被告及第三人合伙投资的本案所涉建设项目至今一直还没有进行合伙结算。上述事实，有原告提供的《南坑乡土坯房改造套房安置点建设投资合作协议》《还款协议书》、交纳投资合作款的收据，被告提供的原告收取购房户购房款的收据、本院（2017）赣0732民初2786号案件中的起诉状复印件、撤诉笔录，第三人刘清泉提供的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》予以证实，结合当事人的庭审陈述，本院予以确认。本院认为，国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十八条规定，在国有土地上从事房地产开发经营应当成立有资质的房地产开发企业进行。本案原、被告及第三人三方签订的《南坑乡土坯房改造套房安置点建设投资合作协议》，属于合作开发房地产合同的范畴，但至今为止，原、被告及第三人从事合作开发房地产仅取得了《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，未取得《建设施工许可证》，也未成立房地产开发公司从事房地产开发经营活动，至今未取得房地产开发经营资质。因此，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。”之规定，应当认定本案三方当事人签订的《南坑乡土坯房改造套房安置点建设投资合作协议》无效。而原、被告基于《南坑乡土坯房改造套房安置点建设投资合作协议》签订的《股金转让协议》《还款协议书》，是《南坑乡土坯房改造套房安置点建设投资合作协议》的从合同，因主合同《南坑乡土坯房改造套房安置点建设投资合作协议》无效，故作为从合同的《股金转让协议》《还款协议书》也应归于无效，因此，两原告依据无效的、无法律约束力的《股金转让协议》《还款协议书》要求两被告共同偿还转让款58.5万元并承担利息之主张，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘邦芳、刘邦伟要求判令被告刘邦红、刘贵棠“共同偿还两原告股金转让款58.5万元整，并承担利息456300元，从2013年11月5日起按1.5%的月利率承担月利息，直到还清时止”的诉讼请求。案件受理费14172元，原告刘邦芳、刘邦伟已预交，由原告刘邦芳、刘邦伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  谢兼明人民陪审员  江士峰人民陪审员  王盛柏二〇一九年七月十日书 记 员  邱欣荣