江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0205民初3160号原告：无锡市锡山区东亭街道庄桥社区居民委员会，住所地无锡市锡山区东亭街道庄桥路**。负责人：虞红伟，该居民委员会书记。委托诉讼代理人：包杰，江苏行德律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋菊兰，江苏行德律师事务所律师。被告:无锡飞速达轻型气动液压有限公司,住所地无锡市锡山经济开发区春阳路**。法定代表人：俞艳斐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：仇毓升，江苏茂业律师事务所律师。委托诉讼代理人：江海英，该公司总经理。原告无锡市锡山区东亭街道庄桥社区居民委员会（以下简称庄桥居委会）与被告无锡飞速达轻型气动液压有限公司（以下简称飞速达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案受理，依法由审判员王玄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庄桥居委会的委托诉讼代理人包杰、被告飞速达公司的委托诉讼代理人仇毓升、江海英到庭参加了诉讼。2018年9月11日，本案经批准转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告庄桥居委会的委托诉讼代理人蒋菊兰、被告飞速达公司的委托诉讼代理人仇毓升、江海英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庄桥居委会向本院提出诉讼请求：1、要求飞速达公司立即迁出无锡市小桥头的土地及房产；2、要求飞速达公司支付拖欠的租金32466元及房屋实际使用费（自2012年1月13日起至实际迁出之日止，按年租金128250元计算）；3、要求飞速达公司支付滞纳金（以28250元为基数，自2011年1月1日起至实际给付之日止;以4216元为基数，自2012年1月1日起至实际给付之日止，均按每日千分之二计算）。事实和理由：2010年5月1日，庄桥居委会与飞速达公司签订东亭街道庄桥社区集体资产租赁协议书，约定将位于无锡市小桥头的土地及房产出租给飞速达公司使用，并约定了租赁期限、租金、付款方式及违约条款等。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，自2011年1月1日起，飞速达公司未按约支付租金和滞纳金。为维护庄桥居委会的合法权益，特诉至法院。被告飞速达公司辩称，飞速达公司向无锡市新吴区春阳村租赁土地并建造了厂房，取得了不动产登记证，后于2005年7月因拆迁拆除了部分厂房，2007年上述土地纳入庄桥村，飞速达公司与庄桥村委会签订租赁合同时约定的土地面积和金额，均是考虑到为了取得拆迁安置的相应待遇而被迫签订的。本案诉争的土地及房屋已被纳入拆迁范围，故双方停止了租赁关系，处于拆迁补偿安置过程中，飞速达公司无需向庄桥居委会支付租金。合同中所涉的250平方米的房屋并非庄桥居委会所有，而是2005年飞速达公司拆迁时的过渡用房，庄桥居委会无权收取租金。庄桥居委会在2018年5月前未主张过权利，已超过诉讼时效。故要求驳回庄桥居委会的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2002年起，飞速达公司租赁了位于无锡市新吴区桥的土地，并在土地上自建了厂房5幢。飞速达公司根据当时的政策，办理了土地使用权证（用途为工业，使用权类型为租赁，终止日期为2012年1月12日）以及房屋所有权证（房屋5幢，共计面积3656.66平方米，规划用途为工交仓储）。2005年7月1日，新区拆迁办公室，坊前镇人民政府、坊前镇拆迁办、春阳村委与飞速达公司达成协议，将春阳路红线内的飞速达公司房屋及附着物全部拆除运清，补偿作价714339元，并补偿搬迁损失共计35000元。拆除部分为房屋所有权证上的第5幢（171.92平方米）、第3幢（755.41平方米）中的部分房屋。2007年4月27日，根据无锡市新区管委会与无锡市锡山区人民政府的备忘录，将春阳村太湖大道北侧区域移交后，就近纳入东亭街道庄桥社区居委会管理，开展各项社区建设工作。2010年5月1日，庄桥居委会作为出租方（甲方），飞速达公司作为承租方（乙方）签订东亭街道庄桥社区集体资产租赁协议书，约定甲方出租给乙方的资产座落于小桥头，土地面积7600平方米，年租金为114000元，厂房（店面）面积250平方米，年租金为11250元，电力容量50KVA，年租金为3000元。租赁期限从2010年1月1日起至2010年12月31日，合同第五条第4款约定：本协议书期满时，如乙方不再续租，乙方应在期满前三个月用书面形式告知甲方，乙方承租期内因生产和经营需要投入的不动产部分无偿归甲方所有，乙方不得将不动产部分作价转让或主张其他权利，属乙方所有的动产部分可由乙方带走。合同第八条第1款约定：乙方违反约定不按期向甲方交付租金的，应承担滞纳金，滞纳金按应交租金总额的每天千分之二计算，如出现不按期支付租金此类情形的，甲方视同乙方放弃资产租赁，甲方有权终止协议，收回房屋，并限期归还欠租和滞纳金。对于合同中的250平方米厂房，飞速达公司陈述称系房屋所有权证上登记房屋以外的房屋，此前是无锡市莫氏液压气动设备厂的房屋，拆迁后归庄桥居委会所有，庄桥居委会将该房屋租赁给飞速达公司使用。庄桥居委会则称出租的房屋为房屋所有权证上登记的第3幢（755.41平方米）中的未拆除部分，第4幢（133.86平方米）和没有房产登记的房屋1幢。2013年1月31日，庄桥居委会向飞速达公司发函，称租赁合同租期届满，通知终止租赁合同。2018年5月16日，庄桥居委会再次发出告知函，载明：“租赁合同关系于2012年1月12日到期，租赁到期后我方多次向贵公司提出要求返还土地、厂房，并支付尚欠租金及房屋使用费，但贵公司均不予理睬，现通知收到本函后三日内联系我方交付土地、厂房、并向我方支付尚欠租金及房屋使用费，若贵方仍不履行上述义务，届时产生的不利后果由贵公司自行承担。”自2008年起至今，飞速达公司多次就拆迁对其公司造成影响及要求重建向有关部门反映情况。飞速达公司结欠2011年租金共计28250元，自2012年起未支付过租金。以上事实，有当事人陈述及备忘录、资产租赁协议书、房屋登记证明、土地登记卡、土地及资产四至图、告知函、邮寄凭证、拆迁协议书、信访材料等证据在卷佐证，并经庭审质证。本院认为，2010年5月1日庄桥居委会与飞速达公司签订的《东亭街道庄桥社区集体资产租赁协议书》系双方真实意思表示，也未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。对于双方争议的合同第五条第4款“本协议书期满时，如乙方不再续租，乙方应在期满前三个月用书面形式告知甲方，乙方承租期内因生产和经营需要投入的不动产部分无偿归甲方所有，乙方不得将不动产部分作价转让或主张其他权利，属乙方所有的动产部分可由乙方带走。”及合同第八条第1款“乙方违反约定不按期向甲方交付租金的，应承担滞纳金，滞纳金按应交租金总额的每天千分之二计算，如出现不按期支付租金此类情形的，甲方视同乙方放弃资产租赁，甲方有权终止协议，收回房屋，并限期归还欠租和滞纳金。”是否有效，庄桥居委会能否根据该约定解除租赁合同，取得飞速达公司建造的不动产的问题，本院认为，飞速达公司根据当时的地方政策办理了不动产的建造审批手续，在租赁的土地上建造厂房，并办理了不动产登记，取得了土地使用权证及房屋所有权证，庄桥居委会与飞速达公司签订租赁协议书时对此情况是明知的，双方签订的是土地和部分房屋（250平方米）的租赁合同，庄桥居委会提供土地及房屋（250平方米），飞速达公司向庄桥居委会支付租赁使用的对价，对于飞速达公司自行建造的不动产，合同中约定合同到期解除，不动产归属庄桥居委会，将使庄桥居委会无偿取得高价值的不动产而无需支付任何相应对价，违背了民法公平、等价有偿的原则，因违反了法律的强制性规定而无效。现飞速达公司拖欠租金，庄桥居委会如果要行使合同解除权，因房地无法分离，应当与飞速达公司就其自行建造的不动产如何处理协商达成一致，此部分现双方未能达成一致，故庄桥居委会要求解除关系的请求本院不予支持。对于双方争议的租金是否应当支付，如何计算，滞纳金是否应当支付，是否过高，租金的诉讼时效有无超过，本院认为，飞速达公司抗辩称租赁协议书系在胁迫下签订未提供证据证明，该意见本院不予采纳；飞速达公司抗辩称双方的租赁关系因为进入拆迁进程而停止也未提供证据证明，该意见本院亦不予采纳；根据庄桥居委会提供的告知函可知，庄桥居委多次催讨过租金，且根据飞速达公司多次信访的情况，双方就租赁期间的纠纷均在处理过程中，故飞速达公司抗辩称已过诉讼时效的意见本院亦不予采纳。飞速达公司应当按照约定支付租金，虽然庄桥居委会对出租的房屋陈述为三幢房屋，但根据勘验情况，该250平方米的房屋明显为一幢建筑物，故应以飞速达公司陈述为准，虽然飞速达公司认为该房屋系拆迁过渡用房，不应当计算租金，但双方的租赁协议书中明确了该房屋的租金计算，故租金的总额本院按照合同约定的数额计算，故2011年结欠租金为28250元，2012年1月1日起至2019年6月30日止租金计算为961875元（其中2012年1月1日起至1月12日租金为4216元），庄桥居委会主张了2011年至2012年1月12日期间的租金的逾期付款滞纳金，双方约定的每日千分之二过高，本院调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%计算，故违约金计算方法为：以28250元为基数，自2011年1月1日起至实际支付之日止，以4216元为基数，自2012年1月1日起至实际支付之日止，均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%计算。庄桥居委会主张的超过部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告无锡飞速达轻型气动液压有限公司于本判决生效之日起十日内向原告无锡市锡山区东亭街道庄桥社区居民委员会支付2011年至2019年6月30日拖欠的租金990125元及逾期支付违约金（以28250元为基数，自2011年1月1日起至实际支付之日止，以4216元为基数，自2012年1月1日起至实际支付之日止，均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%计算）。二、驳回原告无锡市锡山区东亭街道庄桥社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13900元，由原告无锡市锡山区东亭街道庄桥社区居民委员会负担1900元，被告无锡飞速达轻型气动液压有限公司负担12000元（原告同意其垫付的诉讼费由被告直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内将应负担的诉讼费给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  王 玄人民陪审员  周锡培人民陪审员  陶 磊二〇一九年七月十九日书 记 员  陈敏珠