江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终2564号上诉人（原审原告）：海州区巨龙社区福居房产中介服务部，住所地连云港市海州区巨龙路香溢世纪花城综合楼**门面。经营者：丁元国，男，1975年4月12日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：王克站，该中介服务部店长。上诉人（原审被告）：高瑞，男，1985年1月24日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审被告）：廖媛媛，女，1985年2月2日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人海州区巨龙社区福居房产中介服务部（以下简称福居房产中介）与上诉人高瑞、廖媛媛居间合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0703民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人福居房产中介上诉请求：一、1、撤销海州区人民法院（2019)苏0706民初274号民事判决，并依法改判高瑞、廖媛媛给付福居房产中介违约金53400元；2、高瑞、廖媛媛承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决在己经查明高瑞、廖媛媛违约的情形下，依职权将合同约定的违约金53400元（房产评估总价的3%)调整为1万元明显不当。根据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，人民法院可以依申请对当事人约定的违约金予以适当减少，而非依职权主动调减约定的违约金，且调减是适当减少。本案中，因高瑞、廖媛媛的违约行为致使福居房产中介不能正常收取高瑞、廖媛媛和房东各1%的中介费合计35600元，加上福居房产中介维权的成本，福居房产中介因高瑞、廖媛媛违约造成的损失远远不止一审判决的1万元。一审判决结果对福居房产中介不公，也不利于维护诚实守信的市场环境，请求二审法院依法予以纠正。上诉人高瑞、廖媛媛针对福居房产中介的上诉请求辩称：福居房产中介的上诉请求不能成立，高瑞、廖媛媛不存在违约，一审判决认定上诉人高瑞、廖媛媛违约不能成立。福居房产中介并没有取得房主的授权委托书，其带高瑞、廖媛媛看房只是通常的经营行为，一审判决判令高瑞、廖媛媛支付违约金不能成立，请求驳回福居房产中介的上诉请求。上诉人高瑞、廖媛媛上诉请求：撤销一审判决，改判高瑞、廖媛媛不承担给付福居房产中介10000元违约金，并判令福居房产中介承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、涉案御景龙湾小区D9号楼二单元702室房源信息并非福居房产中介的专有信息。福居房产中介未取得涉案房屋原房主的委托，该房屋系原房主庞志德通过连云港万众房产经纪有限公司与高瑞、廖媛媛签订买卖合同并成交。该房源信息系属于公开信息，高瑞、廖媛媛并非利用福居房产中介提供的房源信息私自与他人洽淡并成交。二、高瑞、廖媛媛不存在违约行为，不应承担违约责任。在该房源信息并非福居房产中介专有，其他中介机构也具有同样房源信息的情况下，高瑞、廖媛媛通过拥有同样房源信息且取得房主委托的中介机构签订房屋成交协议，不属于利用福居房产中介提供的房源信息的行为，不违反看房确认书的内容，依法不应承担违约责任。福居房产中介带高瑞、廖媛媛看房的行为，也并非系提供订立房屋买卖合同机会的服务。上诉人福居房产中介针对高瑞、廖媛媛的上诉请求辩称：1、福居房产中介与高瑞、廖媛媛签订了授权委托书，已经得到了一审法院的认定。2、一审法院判定高瑞、廖媛媛违约。3、违约金的数额，最高人民法院有司法解释，必须由被违约人申请。但是本案中，违约人拒绝承认违约，所以不存在降低违约金。根据意思自治原则，当事人的合同约定应不损害公共、国家、集体或者第三人利益，法院不主动干涉。福居房产中介向一审法院提出诉讼请求：1、判令高瑞、廖媛媛支付福居房产中介违约金53400元；2、诉讼费由高瑞、廖媛媛承担。一审法院认定事实如下：2018年6月14日，福居房产中介的工作人员王克站代表福居房产中介（受托方）与高瑞、廖媛媛（委托方）签订《看房确认书》一份，约定委托方购买合适房产，现委托福居房产中介代为甄选并安排实地看房。如委托方于视察后的一年内成功购买或租赁下述有关房产，须以如下标准支付佣金：房产购买成交价的1%。带看地址如下：1、香溢世纪花城小区11号楼1单元201室；2、香溢世纪花城小区3号楼3单元101室；3、御景龙湾小区D9号楼2单元702室；委托方同意及承诺：一、在看（房）过程中，如有任何关于下述房产的问题，将交由受托方出面代为咨询及洽商，为保护各方信息安全，在成功成交之前，委托方未经受托方同意，不得直接与房产业权方洽谈、交换名片、交换联络方式；二、双方在服务期间，委托方应注意保护受托提供的房产及双方约定的服务内容等信息；三、在第一次看房后，委托方已接受受托方服务。委托方及委托方的配偶、子女、代理人，被提名者或未经透露的委托人在下述房产视察后的一年内如有需要将通过受托方洽谈下述房地产，倘若跳过受托方，直接或通过受托方以外的第三方洽商下述房产，私下达成交易的，委托方须按如下标准支付违约金给受托方：达成交易的房产评估总价的3%，租赁则为成交年租金的30%；四、委托方已充分了解上述约定，并自愿接受上述条款。同日，福居房产中介的工作人员带高瑞、廖媛媛到约定的地址看房。后高瑞、廖媛媛（乙方、买方）与案外人庞志德（甲方、卖方）、连云港万众房产经纪有限公司（丙方、经纪人）签订了房屋买卖合同，约定甲方自愿将属其所有额坐落在海州区巨龙南路98号9号楼2单元702室房地产出售给乙方，成交价格为1780000元。2018年8月1日，高瑞、廖媛媛向连云港万众房产经纪有限公司支付上述房屋，即御景龙湾D9-2-702室的购房佣金10000元。上述事实，有高瑞、廖媛媛的陈述以及福居房产中介提供的看房确认书、房屋买卖合同、情况证明、谈话录音、证人证言、高瑞、廖媛媛提供的佣金收条、录音材料等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，福居房产中介为高瑞、廖媛媛提供购房前的看房服务，在此过程中，双方签订了《看房确认书》。在该确认书中，双方约定高瑞、廖媛媛不得在看房后跳过福居房产中介而采用其他方式进行购房。根据庭审查明的事实，高瑞、廖媛媛在看房后实际系通过连云港万众房产经纪有限公司办理了由福居房产中介带领所看的房屋。高瑞、廖媛媛称在签订《看房确认书》时，该确认书中仅有要看的房屋地址，没有关于违约的约定，该辩称未得到福居房产中介的认可。对此，确认书中除房屋地址外其他内容均系打印，高瑞、廖媛媛的签名在确认书纸张下方，从内容分布本身来看无法确认存在高瑞、廖媛媛所述情况，且高瑞、廖媛媛亦未就该辩称进行举证证实，故对该辩称一审法院依法不予采纳。涉案《看房确认书》中约定，在第一次看房后，委托方（高瑞、廖媛媛）已接受受托方（福居房产中介）服务，倘若跳过受托方，直接或通过受托方以外的第三方洽商涉案房产，私下达成交易的，应当向受托方支付违约金。现福居房产中介依约向高瑞、廖媛媛提供订立房屋买卖合同机会的服务，并带领高瑞、廖媛媛看房，但高瑞、廖媛媛在签订《看房确认书》及看房后，又通过连云港万众房产经纪有限公司与涉案房屋的卖方签订了房屋买卖合同，故高瑞、廖媛媛的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。福居房产中介为高瑞、廖媛媛提供了订立居间合同的机会，并有可能为高瑞、廖媛媛提供关于购房的后续中介服务及收取相应的佣金，虽然福居房产中介未能提供其系独家代理出售涉案房屋的相关证据，但案中证据不能排除高瑞、廖媛媛通过其他中介公司办理购房手续并非基于福居房产中介最初提供的房产信息，故高瑞、廖媛媛应向福居房产中介支付相应的违约金。关于违约金的数额，一审法院认为，虽然《看房确认书》中约定为达成交易的房产评估总价的3%，但该约定明显超过本案中高瑞、廖媛媛造成的损失，系约定过高。基于双方实际未签订后续的居间合同，故一审法院综合考虑福居房产中介实际提供的服务、高瑞、廖媛媛与涉案房屋卖方实际交易时支付的房屋价款、高瑞、廖媛媛向连云港万众房产经纪有限公司支付的购房佣金等因素，酌情调整违约金为10000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：高瑞、廖媛媛于判决生效后十日内给付福居房产中介违约金10000元。案件受理费1135元（福居房产中介已预交），由福居房产中介负担922元，由高瑞、廖媛媛负担213元，高瑞、廖媛媛负担部分于给付上述款项时一并给付福居房产中介。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审查认为，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点：1、高瑞、廖媛媛是否存在违约行为。2、如存在违约行为，应当支付福居房产中介违约金的数额。本院认为，福居房产中介与高瑞、廖媛媛签订的《看房确认书》系双方真实意思表示，合法有效。《看房确认书》中约定高瑞、廖媛媛如跳过福居房产中介，直接或通过福居房产中介以外的第三方洽商涉案房屋，私下达成交易的，高瑞、廖媛媛需支付违约金给福居房产中介。本案中，在福居房产中介已经带高瑞、廖媛媛看过涉案房产后，高瑞、廖媛媛又另行委托其他房产中介办理涉案房屋买卖交易，系违约行为，应承担违约责任。高瑞、廖媛媛上诉主张福居房产中介并非专有涉案房屋房源信息，其并不存在违约行为。本案中福居房产中介向高瑞、廖媛媛提供了涉案房屋房源信息，结合双方当事人庭审陈述及双方与房主庞志德的电话录音，高瑞、廖媛媛存在利用福居房产中介提供的房源信息的情形，高瑞、廖媛媛亦未提供充分证据证明其通过其他中介获得房源信息，故本院对高瑞、廖媛媛该上诉理由不予采纳。福居房产中介上诉主张一审法院调整违约金不当，但本案中福居房产中介未实际提供后续房产交易中介服务，一审法院酌情减少违约金并无不当，本院予以支持。综上，上诉人福居房产中介的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人高瑞、廖媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1135元，高瑞、廖媛媛负担50元（高瑞、廖媛媛已预交），海州区巨龙社区福居房产中介服务部负担1085元（海州区巨龙社区福居房产中介服务部已预交1135元，余款予以退还）。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇一九年七月十八日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。