陕西省宝鸡市渭滨区人民法院   民事判决书                   （2018）陕0302民初4423号   原告（反诉被告）：宝鸡市复退军人转运站，住所地：宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX0117。   法定代表人：周宝荣，站长。   委托诉讼代理人：袁文革，陕西际傧律师事务所律师。   被告（反诉原告）：宝鸡市凯华宾馆有限公司，住所地：宝鸡市渭滨区XX路XX号，统一社会信用代码91610302773829857A。   法定代表人：乔志林，经理。   委托诉讼代理人：王书方，男，该公司工作人员。   委托诉讼代理人：王国玉，男，该公司法律顾问。   原告宝鸡市复退军人转运站（以下简称军转站）与被告宝鸡市凯华宾馆有限公司（以下简称凯华宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，被告凯华宾馆于2018年9月7日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告军转站法定代表人周宝荣、委托诉讼代理人袁文革，被告凯华宾馆法定代表人乔志林、委托诉讼代理人王书方、王国玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告军转站向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年5月11日签订的《租赁合同》于2018年4月20日解除；2、被告返还原告位于宝鸡市渭滨区XX路XX号XX幢房屋；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年5月11日，原、被告签订《租赁合同》，原告将宾馆楼租赁给被告使用，租期10年，同时约定在合同期内，因政策变化需要终止合同时，原告依据政策与被告协商经济补偿。原、被告多次协商无果，被告拒绝返还房屋。为维护原告合法权益，诉至人民法院。   被告凯华宾馆辩称，认可双方签订的合同于2018年4月20日解除，原告收取租金至2018年7月30日。依据双方合同约定，租赁期限尚未届满，原告系违约解除，应当承担赔偿被告经济损失7934306元的责任。   被告凯华宾馆向本院提出反诉请求：1、原告赔偿被告宾馆装修购置设施设备等费用6604306元、经营损失1050000元、宾馆停产停业失业人员补偿费180000元、搬迁费100000元，共计7934306元；2、原告承担本案反诉费用。事实和理由：2015年5月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告向被告出租房屋用于经营宾馆，租赁期限为10年，从2015年5月15日至2025年5月14日。2018年7月5日，原告向被告发出通知，要求单方解除合同，限被告于2018年8月30日搬离。因原告违反合同约定，在未向被告进行经济损失补偿的前提下，单方提出解除合同，造成被告巨大经济损失，故向人民法院提起反诉。   原告军转站对被告凯华宾馆的反诉辩称，同意依据双方合同约定承担补偿责任，在被告的合理损失范围内承担其经营损失，但不同意被告主张的损失数额及项目。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了双方分别于2005年3月22日、2015年5月11日签订的《租赁合同》、案涉房屋权属证书复印件、《委托书》《回复》《宝鸡市旧城改造工作办公室关于渭滨区人民政府的批复》《渭滨区文化路片区旧城改造项目房屋征收与安置补偿方案》《评估报告》《宝鸡市复退军人转运站征收安置补偿协议》《中国建设银行单位客户专用回单》，被告对上述证据真实性均无异议。被告提交了双方2015年5月11日签订的《租赁合同》，被告自行制作的《土建加建部分投资统计表（2005-2015）》《土建改造投资统计表（2005-2015）》《系统改造投资统计表（2005-2015）》《系统改造投资统计表（2015）》《凯华宾馆装修投资统计表（2015）》《凯华宾馆七楼装修投资统计表（2015）》《固定资产及库存物资明细表》，原、被告共同确认的《关于凯华宾馆财物清点的说明》及附表，照片及《凯华宾馆装修改造图纸》，原告对《租赁合同》、照片及双方确认的凯华宾馆财物统计表真实性均无异议，对于其余证据均提出异议，但对被告2005年对案涉房屋进行土建加建改造及系统改造的事实认可，并陈述因双方约定对涉案房屋装修只要不改造房屋主体，无需向原告告知。对于当事人无异议的证据本庭予以认定。结合当事人的举证及质证意见以及当事人陈述，本院认定事实如下：位于宝鸡市渭滨区XX路XX号XX幢、2幢房屋所有权人为原告，产别为国有（自管产）。2005年3月22日，原、被告签订《租赁合同》，约定，原告将上述房屋1幢出租给被告开办宾馆；租赁期限为十年，从2005年4月1日起至2015年3月31日止；在被告承租期限内，案涉房屋的装修手续及装修改造、添置设备等由被告负责；被告在装修施工期间如对房屋结构进行改造或增添大型设备，须经原告书面同意后方可实施；合同期满后，被告无偿将房屋的全部装修交由原告所有，被告应当保证房间设施、设备能够正常使用；对于被告所添置的可移动资产及设备，双方根据国家规定的折旧年限，协商折价处理；如被告有意继续合作，同等条件下，被告享有优先权。合同签订后，被告对案涉房屋进行了装饰装修，用于经营宾馆。上述合同期限届满后，双方于2015年5月11日签订《租赁合同》，约定，原告将案涉房屋整体租赁给被告经营使用；租赁期限十年，从2015年5月15日起至2025年5月14日止；电梯、供电系统、空调系统、热水系统、接待大厅、消防、天然气等原基础设施和新添置的设施、设备，合同期满后无条件留给原告；在合同期内，因政策性变化（如市政府统一规划建设）需要终止合同时，原告应当根据国家政策，并由双方协商后对被告因此造成的经济损失给予补偿；合同期满后，被告无偿将房屋的全部交原告所有，被告应保证房间设施、设备能够正常使用，对被告添置的可移动资产及设备，由被告自行处理。双方同时约定了其他事项。合同签订后，被告继续占有使用上述房屋用于经营宾馆。2017年4月26日，宝鸡市旧城改造办公室作出《关于渭滨区人民政府的批复》，原则同意渭滨区按照批复所附《方案》实施渭滨区文化路片区旧城改造项目房屋征收与安置补偿工作。《渭滨区文化路片区旧城改造项目房屋征收与安置补偿方案》XX房XX巷以南、文化路以西、新建路以北、新华南巷移动区域（不包括渭滨中学）所有建筑物及其附属物。案涉房屋属上述征收范围。2018年4月20日，原告向渭滨区文化路片区旧城改造项目指挥部（以下简称旧城改造指挥部）出具《委托书》，载明涉及本案被告拆迁补偿事宜由被告与项目指挥部直接商谈。2018年5月14日，受旧城改造指挥部委托，宝鸡建诚房地产土地评估咨询有限公司出具《评估报告》，对原告所有的位于渭滨区XX路XX号的建筑物价值、房屋装修价值及设备搬迁费用进行了评估，评估总合计价值为32345827元，其中包括案涉房屋的装修价值。2018年7月10日，被告向原告发出《回复》，载明，因原告于2018年7月5日向被告发出的通知函件未涉及经济损失补偿问题，故提出异议，并要求原告尽快与被告协商由于拆迁提前终止合同给被告造成的损失赔偿事宜，被告在收到赔偿后将及时搬离。2018年10月11日至10月16日，原、被告共同对凯华宾馆财物进行了清点并制作物品清单。2018年11月9日，案涉房屋被拆除。2018年10月5日（原告陈述实际签署日期为2018年12月5日），原告与旧城改造指挥部办公室签订《宝鸡市复退军人转运站征收安置补偿协议》，双方对渭滨区XX路XX号房屋的征收补偿作出约定，该协议第二条征收补偿方式约定的房屋装修评估价条款载明“不含凯华宾馆装修”。2018年12月11日，旧城改造指挥部向原告转账支付拆迁补偿款4397120元。   本案审理中，被告申请对案涉房屋的改造、装修、购置的设施设备及所有资产物品的现有价值进行评估，经宝鸡市中级人民法院司法技术室委托，西安开元资产评估有限责任公司（以下简称开元公司）于2018年12月10日出具《报告书》，评估基准日为2018年11月29日，资产评估价值为5164500元。应原告申请，鉴定机构魏强维出庭作证，接受了原、被告质询。   本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告对双方于2015年5月11日签订《租赁合同》的事实均无异议，本院予以确认。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告请求确认上述合同于2018年4月20日解除，被告表示认可，本院予以确认。对原告要求被告返还位于宝鸡市渭滨区XX路XX号XX幢房屋的请求，因该房屋已于2018年11月9日被拆除，已不具备返还条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。   关于案涉房屋租赁事宜，原、被告于2005年3月22日、2015年5月11日先后签订两份《租赁合同》。原告认可被告在两份合同签订后，均对案涉房屋进行了装饰装修，但双方对相应损失的认定及相关责任承担存在争议。本院分述如下：   1、责任承担。   结合本院经审理查明的事实，案涉房屋拆迁属于渭滨区文化路片区旧城改造项目。原告陈述其于2018年4月20日、2018年7月5日先后两次以不可抗力（政府统征）为由向被告发出解除合同的通知，被告对此事实亦予认可，且同意《租赁合同》于2018年4月20日解除。本案合同解除事由为城市建设需要，人民政府征收案涉房屋，该事由不可归责于双方，并且双方2015年5月11日签订的《租赁合同》约定“在合同期内，因政策性变化（如市政府统一规划建设）需要终止合同时，原告应当根据国家政策，并由双方协商后对被告因此造成的经济损失给予补偿”，原、被告在订立合同时对因政策变化需要终止合同的事项已经预估，应视为双方作出不将该情形作为违约的意思表示，故原告提出解除2015年5月11日签订的《租赁合同》不构成违约。   依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”，本案中，原告同意被告对案涉房屋进行装修，现租赁合同解除，依据上述法律规定及双方约定，对未形成附合的装饰装修物，应当由被告拆除，对被告因经营需要所购置可以搬离的资产、物品，应当由被告自行搬离，原告对此均不承担责任。   对已经形成附合的装饰装修物，根据我国民法添附理论，该部分装饰装修物已经构成案涉房屋的一部分，无法拆除或者搬离。在合同解除时，被告对该部分装饰装修造价费用尚未摊销完毕。而被告不能享有剩余租赁期内的装饰装修价值利益，是由合同解除导致的，故剩余租赁期内已经形成附合的装饰装修残值损失系被告的合理损失。依据原、被告2015年5月11日《租赁合同》约定因政策变化需要终止合同时“原告应当根据国家政策，并由双方协商后对被告因此造成的经济损失给予补偿”，并且被告自2005年4月1日起基本连续承租案涉房屋，承租经营期间必然需对房屋进行维护，客观上维持、提升了该房屋价值，而原告与旧城改造指挥部办公室已签订《宝鸡市复退军人转运站征收安置补偿协议》且收取安置补偿款，该协议虽约定的房屋装修估价不包括本案被告装修，但约定旧城改造指挥部办公室向原告返还的房屋“须保证水、电、暖等基础设施完善”，原告因此获取部分利益。基于前述理由，本案合同解除事由虽不可归责于双方，但依据双方约定及案涉合同履行情况以及原、被告的辩称意见，本院认定，原告应当对被告剩余租赁期内已经形成附合的装饰装修残值损失承担补偿责任。   原、被告均陈述案涉房屋于2018年11月9日未经双方同意即被拆除，但均未提交证据证明拆除主体。被告陈述其物品尚未搬离，因此遭受损失，要求原告承担赔偿责任，原告提出异议。经本院审查，被告并未提交证据证明案涉房屋系何人拆除，其要求原告承担赔偿责任无事实依据，并且被告因拆除房屋遭受损失与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理。如有争议，当事人可另行通过其他合法途径予以处理。   2、已经形成附合的装饰装修物范围及损失的认定。   依据原、被告于2005年3月22日签订的《租赁合同》约定“合同期满后，被告无偿将房屋的全部装修交由原告所有，被告应当保证房间设施、设备能够正常使用；对于被告所添置的可移动资产及设备，双方根据国家规定的折旧年限，协商折价处理”，即被告在该合同履行中对案涉房屋装饰装修中已形成附合的装饰装修物在租赁期限届满后应当归原告所有。2015年5月11日《租赁合同》系原、被告在前述《租赁合同》履行期限届满后签订，被告虽延续占有使用案涉房屋，但其对2005年3月22日《租赁合同》履行中形成附合的装饰装修物已不享有所有权，故对被告主张的其2005年对案涉房屋的装饰装修损失，本院不予支持。2015年5月11日《租赁合同》履行期限尚未届满，剩余租赁期内已经形成附合的装饰装修残值损失原告应当承担补偿责任。   本案中，被告向本院提交其自行制作的统计表及《凯华宾馆装修改造图纸》证明其装饰装修损失，原告对统计表载明的装饰装修事实予以认可，但对装饰装修的时间及内容存在异议。经本院审查，被告提交统计表系其自行制作，图纸无设计单位、设计人员签章，客观性均无法核实，被告提交证据不能充分证明其装饰装修损失。经本院释明，原告未在本院指定的期限内提交证据证明被告对案涉房屋装饰装修的范围、时间及双方签订合同时案涉房屋的原始状态，并且原告陈述只要不改动主体，被告装饰装修无需向原告告知，表明原告对案涉房屋的装饰装修自主权交给被告，原告对此应当承担不利的后果。2018年5月14日，受旧城改造指挥部委托，宝鸡建诚房地产土地评估咨询有限公司出具《评估报告》，对原告所有的位于渭滨区XX路XX号的建筑物价值、房屋装修价值及设备搬迁费用进行了评估，其中包括案涉房屋资产的评估。被告向本院提交书面意见称该报告存在缺项、漏项，且提出多项异议。经本院审查，上述《评估报告》系案外人委托，且本案被告并未参与全部评估过程，故本院对该评估结论不予采信。故，依据本院经审理查明的事实，被告对案涉房屋装饰装修属实，其损失客观发生，但原、被告均无充分证据证明损失大小，对此双方均应承担相应责任。   本案审理中，被告依法提出评估申请，开元公司对案涉房屋资产进行了评估并出具《报告书》。被告认可该评估结论，原告认为《报告书》程序不合法，评估机构没有司法部门备案许可手续，实体上评估报告多处违反评估法及评估准则规定，基础材料存在重复，并且申请了鉴定人员出庭。经本院审查，本案资产评估系经宝鸡市中级人民法院司法技术室委托，原告对其意见并未提交证据佐证，鉴定机构出庭人员亦对原告疑问当庭进行了答复，故本院对原告提出异议不予采信。基于案涉房屋拆除时间系在本案资产评估委托后、鉴定机构查勘现场前，当时已客观无法查勘的事实，评估机构仅依据现有证据材料进行评估虽符合本案客观情况，但原、被告对部分证据材料尚存争议，《报告书》评估结论的客观性、准确性必然受到影响。基于上述论述，原、被告对案涉装饰装修损失的认定均应承担相应责任，结合本案《租赁合同》的履行情况及本院经审理查明的案件事实，本院认定，被告的合理损失以开元公司出具的《报告书》载明的已经形成附合的装饰装修残值的60%比例确定。   依据《报告书》内容，结合鉴定机构出庭人员陈述，本案资产评估中原值依据标准“分为可搬迁与不可搬迁，可搬迁的没有考虑成新率，不可移动资产考虑了成新率，原值来源依据市场二手交易价确定”，但在该《报告书》附《固定资产-电子设备评估明细表》中，部分相同名称相同规格的设备成新率计算不一致（如电视机、电话机、带铁盒机顶盒、遥控器、麻将桌、麻将椅水壶、窗帘、纱帘、椅子、口杯、茶杯等），对该部分属于未形成附合部分资产的评估净值，本院不予认定。除此之外，《固定资产-电子设备评估明细表》中评估价值载明成新率的资产均为形成附合的装饰装修物，评估价值净值即为该部分装饰装修物的残值。结合上文论述，本院认定，被告在剩余租赁期内已经形成附合的装饰装修残值损失依据为，开元公司出具的《报告书》中《固定资产-电子设备评估明细表》载明的启用日期为2015年并且计算成新率的资产净值（扣除未形成附合部分），以及《长期待摊费用评估明细表》中形成日期为2015的装饰装修评估价值。经本院审查，该部分评估价值共计4033159.36元，故原告应当向被告补偿2419895.62元（4033159.36元×60%），其余损失由被告自行承担。   对被告主张的2018年至2025年经营损失1050000元，因本案合同解除事由不可归责于双方，且本院已认定原告对其剩余租赁期内已经形成附合的装饰装修残值损失承担补偿责任，故对被告该项请求，本院不予支持。对被告主张的宾馆停产停业失业人员补偿费180000元、搬迁费100000元，其未提交证据证明该部分损失实际发生，应当承担不利的诉讼后果，本院亦不予支持。   被告支出的鉴定费46700元，结合本案案情，本院认定，由原告承担28020元，其余费用由被告自行承担。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：   一、原告宝鸡市复退军人转运站与被告宝鸡市凯华宾馆有限公司于2015年5月11日签订的《租赁合同》于2018年4月20日解除。   二、原告宝鸡市复退军人转运站于本判决生效之日起十日内补偿被告宝鸡市凯华宾馆有限公司装饰装修残值损失2419895.62元并支付鉴定费28020元，共计2447915.62元。   三、驳回原告宝鸡市复退军人转运站的其他诉讼请求。   四、驳回被告宝鸡市凯华宾馆有限公司的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费100元，由原告宝鸡市复退军人转运站承担50元，被告宝鸡市凯华宾馆有限公司承担50元。反诉案件受理费33710元，由原告宝鸡市复退军人转运站承担13710元，由被告宝鸡市凯华宾馆有限公司承担20000元。   如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                         审  判  长  姚胜兰                     审  判  员  易萍                     人 民 陪 审 员  朱亚玲                      二〇一九年六月二十八日                   书  记  员  赵秋林        1