阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初3997号原告：阳江市合兴物业服务有限公司。住所地：阳江市江城区沿江北路**之一金鼎湾****。法定代表人：陈香略，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈慧，广东拓进律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凤娟，广东拓进律师事务所实习律师。被告：林月桃，女，1985年9月出生，汉族，住阳江市江城区。委托诉讼代理人：莫灼光，广东粤宏律师事务所律师。原告阳江市合兴物业服务有限公司（以下简称合兴物业公司）诉被告林月桃物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告合兴物业公司的委托诉讼代理人陈慧、刘凤娟，被告林月桃的委托诉讼代理人莫灼光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告合兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2014年7月至2019年4月（共58个月，每月98元）的物业管理费共5684元；2、被告向原告支付2014年7月至2019年4月（共58个月，每月10元）的电梯维保费共580元；3、被告向原告支付2014年3月至2019年3月公摊电费共1002.4元；4、被告支付逾期支付物业管理费及公摊电费的滞纳金共计7212.8元（滞纳金按应交费用每天加收千分之三，从欠付当月15日起至付清之日止，滞纳金暂计至起诉日为7212.8元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是阳江市江城区沿江北路43号之一金鼎湾X栋X房的业主，被告在2012年2月4日办理了收楼手续，该楼盘由阳江市荣辉房地产开发有限公司（以下简称荣辉开发公司）开发建设。荣辉开发公司委托阳江市荣辉物业管理有限公司为金鼎湾小区的前期物业管理服务企业，双方在2012年2月4日签订了《物业管理服务协议》，协议第三条约定本小区商品房按1.00元/平方米/月计收物业管理费；协议第四条约定“甲方逾期缴交应缴费用，乙方从逾期之日起，按应缴费用每天加收千分之三的滞纳金”。阳江市荣辉物业管理有限公司自2009年进驻金鼎湾小区提供物业管理服务，于2017年3月23日通过工商登记更名为阳江市合兴物业服务有限公司，被告是金鼎湾2栋702房的业主，拖欠物业管理费共5684元、电梯维保费580元及公摊电费共1002.4元，原告于2018年4月至9月期间，曾委托深圳法眼律师事务所律师通过寄送律师函、电话催收等形式向被告催收上述费用均无果，被告已构成违约，应支付约定滞纳金。被告林月桃辩称，答辩人与被答辩人合兴物业公司不存在物业服务合同关系，也不存在债权债务关系，故被答辩人合兴物业公司无权向答辩人主张物业服务费等费用。(一）阳江市荣辉房地产开发有限公司（下称荣辉地产公司）系答辩人所在金鼎湾小区的建设单位，2011年10月1日，荣辉地产公司与阳江市荣辉物业管理有限公司(下称荣辉物业公司)签订《金鼎湾二期物业管理委托合同》，合同约定荣辉地产公司将金鼎湾小区二期委托荣辉物业公司实行物业管理，委托管理期限为五年，自2011年10月1日起至2016年10月31日止。答辩人于2012年12月24日与荣辉物业公司签订《物业管理服务协议》，约定由荣辉物业公司为答辩人提供物业管理服务。(二）2016年12月18日，荣辉地产公司与荣辉物业公司签订《物业管理委托补充合同》，该合同就荣辉物业公司法人和股东变更、原有员工安置、债权债务处理、资料和物品移交、印章更换等作明确约定。从该合同约定的内容和履行结果来看，实质上是被答辩人合兴物业公司通过名称变更方式保留主体达到金鼎湾小区全部物业管理业务整体转让的非法转让合同，该非法转让行为违反了《金鼎湾二期物业管理委托合同》第十八条第四项“不得将本物业的管理责任转让给第三人”的禁止性约定和违反了国务院《物业管理条例》有关“物业管理企业不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人”的禁止性规定，也没有取得答辩人同意或追认，且金鼎湾小区建设单位荣辉地产公司与荣辉物业公司签订的《金鼎湾二期物业管理委托合同》期限已于2016年10月31日届满。因此，答辩人与被答辩人合兴物业公司不存在物业服务合同关系。(三)根据被答辩人2016年12月28日与荣辉地产公司签订的《物业管理委托补充合同》第三条：债权债务“乙方变更法人和股东前，因经营所产生的税费、员工工资、社保费、贷款等债权债务由乙方变更前的法人和股东承担，并给予清偿。乙方签订本合同和变更法人股东后，因经营所产生的债权债务等均由乙方变更后的法人和股东承担。”的约定，荣辉物业法人和股东变更前（即2017年3月23日前）的债权债务由荣辉物业的前法人和股东享有和承担，因此，即使法院认定答辩人拖欠物业管理费，该债权并非被答辩人合兴物业公司所有，故答辩人与被答辩人不存在债权债务关系，其无权向答辩人主张物业管理费。二、退一万步讲，即使法院认定答辩人需要承担物业管理费，但因被答辩人主张的物业管理费部分已超过诉讼时效，超过诉讼时效主张部分的物业管理费依法应不予支持；同时对未超过诉讼时效部分的物业管理费，因被答辩人提供的物业服务严重不符，应当减少价款，且其没有经过书面催收，依法应不予支持。(一）被答辩人合兴物业公司主张被答辩人支付2014年7月至2019年4月的物业管理费用，因其2019年6月才向法院提起诉讼，故其主张2016年6月前的物业管理费已超过诉讼时效，故对其主张超过诉讼时效的物业管理费依法应不予支持。(二）被答辩人合兴物业公司在金鼎湾小区二期提供的物业服务，长期存在卫生差、杂草乱生、乱堆乱放、侵占公共空间、搭建非法建筑、公共设备设施损坏不维护、擅自提高小区停车收费、放任小区人员出入、对乱拉线等行为不制止、私自改变绿化用地和公共道路作停车经营使用等服务质量问题。鉴于被答辩人提供的物业服务存在严重质量问题，故对其收取的物业管理费应当减少价款。(三）答辩人与荣辉物业公司签订的《物业管理服务协议》第四条第1款“…经多次催收无效，…有权按法律程序追计损失赔偿”的约定和根据相关法律法规规定，被答辩人合兴物业公司主张物业费，应当先行多次催收，催收无效再通过诉讼途径主张，因被答辩人没有向答辩人书面催收，故其主张应不予支持。三、被答辩人合兴物业公司主张的物业管理费已包含电梯等设备维护费用，其再向答辩人主张电梯维保费、公摊电费没有事实和法律依据，依法应予以驳回。(一）根据《物业服务收费管理办法》第十一条“物业服务费包括物业服务成本（支出），……物业服务成本（支出）一般包括以下部分：……2、物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；……”的规定，物业管理费用中已经包含了作为共用设施设备电梯的日常运行、维护费用，故被答辩人在主张物业管理费用的情况下，不得擅自扩大收费范围，故其无权再向答辩人主张电梯维保费。(二）被答辩人主张的公摊用电是否产生、如何产生、产生的时间段、具体分摊明细、分摊标准、计算方法、是否公示等均没有提供证据予以证明，依法应不予支持。四、鉴于被答辩人合兴物业无权向答辩人主张物业管理费、电梯维保费、公摊电费等费用，本案纠纷的产生，是由于荣辉物业将区域内的全部物业管理一并委托给他人，且其在物业管理服务及质量等方面存在严重问题而产生的，加上答辩人与被答辩人之间不存在物业服务合同关系，也不存在债权债务关系，故对被答辩人合兴物业主张滞纳金的请求，依法应不予支持。退一万步讲，即使法院认定答辩人需要支付滞纳金，但由于其主张的滞纳金过高，依法应予以调整。综上所述，被答辩人合兴物业提起的诉请缺乏事实根据和法律依据，依法应予以驳回。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，阳江市荣辉物业管理有限公司与被告于2012年2月4日签订的《物业管理服务协议》没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，合同的约定对双方当事人具有约束力。阳江市荣辉物业管理有限公司于2017年3月23日变更名称为阳江市合兴物业服务有限公司，因此，本案并非物业管理企业将区域内的物业管理一并委托他人，原告是根据《物业管理服务协议》为被告提供物业服务，被告应按约定向原告交纳物业管理费。就本案而言，虽然原告提供的物业服务存在不足和不尽完备之处，但尚不足以成为被告拒交物业管理费的合法理由。被告自2014年7月起拖欠物业管理费，被告提出诉讼时效抗辩，根据合同约定，每月物业管理费应在15日前交纳，故诉讼时效应从2014年7月16日起计算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，2017年10月1日前应适用两年的诉讼时效期间，此后适用三年的诉讼时效。鉴于原告于2018年4月至9月期间委托律师事务所通过寄送律师函、电话催收等形式向被告催收物业管理费，产生诉讼时效中断的法律后果，故2015年10月之前的物业管理费已超过两年诉讼时效，2015年10月1日之后的物业管理费未超过诉讼时效。因此，被告应向原告支付2015年10月至2019年4月（共43个月）的物业管理费，被告的房屋建筑面积是98.02平方米，按1.00元/平方米/月计算，物业管理费为4214.86元。关于电梯维保费问题，因为电梯每月需保养维护，原告要求被告每月分摊10元较为合理，因2015年10月之前的电梯维保费已超过诉讼时效，被告需向原告支付2015年10月至2019年4月（共43个月）的电梯维保费共430元。关于被告应否支付分摊电费问题。因涉案小区的公共用电已实际支出并有电费发票为证，应由该小区内所有用户共同承担。原告按照每栋的用电量、住户数和楼层进行分摊，其对电费分摊的计算方式有凭据，计算结果合理，本院予以采纳。由于原告没有提供2014年3月至2016年12月期间的电费发票，应承担举证不能的法律后果，该期间的分摊电费本院不予支持。故被告应支付2017年1月至2019年3月的分摊电费407.4元给原告。因原告提供的物业服务存在瑕疵，被告没有按时交纳物业管理费及其他费用应属事出有因，对原告请求被告支付逾期缴费滞纳金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告林月桃在本判决生效之日起十日内向原告阳江市合兴物业服务有限公司支付2015年10月至2019年4月期间的物业管理费4214.86元；二、限被告林月桃在本判决生效之日起十日内向原告阳江市合兴物业服务有限公司支付2015年10月至2019年4月期间的电梯维保费共430元；三、限被告林月桃在本判决生效之日起十日内向原告阳江市合兴物业服务有限公司支付2017年1月至2019年3月期间的分摊电费共407.4元；四、驳回原告阳江市合兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取80元(原告已预交)，由原告阳江市合兴物业服务有限公司负担52元，被告林月桃负担28元。本判决为终审判决。审判员  曾建通二〇一九年七月二十九日书记员  苏壁映附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。