湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0302民初32号 原告：湘潭市中诚物业管理有限公司，住所地湘潭市高新区吉安路中翰财富广场**。 法定代表人：周陵，总经理。 委托诉讼代理人：刘国柱，湖南湘剑律师事务所律师。 被告：湘潭聚龙家居广场管理有限公司，住所地湘，住所地湘潭市雨湖区先锋街道先锋东风组v> 法定代表人：邵备战，执行董事。 被告：湘潭市中翰地产开发有限公司，住所地湘，住所地湘潭市高新区吉安路**v> 法定代表人：袁子雄，董事长。 委托诉讼代理人：莫俊奇，男，1962年11月3日出生汉族，湘潭市中翰地产开发有限公司法务部主任，住湘潭市雨湖区。 原告湘潭市中诚物业管理有限公司（以下简称中诚公司）与被告湘潭聚龙家居广场管理有限公司（以下简称聚龙公司）、湘潭市中瀚地产开发有限公司（以下简称中瀚公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告中诚公司的委托诉讼代理人刘国柱、被告中瀚公司的委托诉讼代理人莫俊奇到庭参加了诉讼。被告聚龙公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告聚龙公司向原告支付自2016年11月至2018年5月的物业管理费618,250.97元、水电费390.6元；2.判令被告中瀚公司对上述物业管理费承担连带清偿责任。本案审理过程中，原告向本院申请将其诉讼请求第1项中的618,250.97元变更为326,653.48元。事实和理由：2013年8月，原告与被告中瀚公司签订《中瀚·聚龙广场前期物业管理委托协议》，协议约定：原告的服务期间为自房屋交房之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管服务。原告的物业服务范围包括对房屋共用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等进行维护、修缮、服务和管理，保持对中瀚·聚龙广场服务系统正常有效运作。原告对商铺的物业收费标准为2.8元/月/平方米。2013年11月28日，两被告签订了《中瀚聚龙广场A座商铺租赁合同》，被告聚龙公司租赁中瀚·聚龙广场A座第一、二、三层商铺从事家具经营，其中第一层2803.95平方米、第二层5291.91平方米、第三层5293.36平方米，合同同时约定物业管理费用由被告聚龙公司承担。原告认为自身已按约提供物业管理服务，被告聚龙公司作为物业使用人应依据其与被告中瀚公司签订的租赁合同向原告按时支付物业管理费；被告中瀚公司作为业主，应在被告聚龙公司欠交物业管理费范围内承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，故诉至人民法院，望判如所请。另在本案开庭时，原告中诚公司向本院申请撤回对中瀚聚龙广场A座第三层C7、C8、C9号以及C11-C21号商铺（面积为3455.58平方米）物业管理费的起诉。 被告聚龙公司未到庭进行答辩，也未向本院提交书面答辩意见。 被告中瀚公司辩称，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。1.答辩人与被答辩人系前期物业管理委托人与被委托人关系，双方之间没有签订任何物业服务合同，不存在物业服务合同纠纷关系。答辩人与被答辩人仅于2013年8月20日签订了《中瀚·聚龙广场前期物业管理委托协议》，但约定的是被答辩人是对业主和物业使用人进行前期物业服务，而答辩人既非业主也非物业使用人，而是建设单位，故双方之间不存在物业服务合同纠纷关系。2.答辩人与被告聚龙公司之间签订了《中瀚聚龙广场A座商铺租赁合同》，该合同第二条第四款对物业服务和物业费的交纳等方面有明确约定。而本案所涉及的服务范围和项目均系聚龙公司作为物业使用人，而答辩人与被答辩人签订的《中瀚·聚龙广场前期物业管理委托协议》也就物业管理费的交纳明确约定需另行签订物业管理协议。因此答辩人不应对本案所欠交的物业管理费承担连带清偿责任。3.被答辩人与被告聚龙公司于2014年7月31日签订了《中瀚·聚龙广场前期物业管理服务协议》，而本案所涉及的物业服务服务场所和范围及设施的物业使用人正是被告聚龙公司，并未涉及到答辩人，故被答辩人应当向物业使用人即被告聚龙公司收取物业服务管理费，而不应向答辩人收取。4.答辩人与被答辩人及聚龙公司三方均在场的情况下依法依规就案涉物业的交付使用进行了移交，故答辩人不存在任何过错和瑕疵，本案与答辩人无关。5.答辩人与被告聚龙公司之间的租赁合同纠纷一案已经由湘潭市雨湖区人民法院和湘潭市中级人民法院进行了审理，在该案中，人民法院已认定答辩人与被答辩人及聚龙公司在物业管理方面的交接程序合法合理，答辩人不存在任何过失和过错。6.根据《湖南省物业管理条例》和相关法律规定，物业费是向业主或者物业使用人收取，而答辩人既不是业主也不是物业使用人。综上，答辩人与被答辩人之间不存在物业服务合同纠纷，本案所涉及的物业服务合同纠纷与答辩人无关，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 原告中诚公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1.营业执照副本、法定代表人证明、身份证复印件及两被告工商登记资料；证据2.湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初1349号民事判决书、湘潭市中级人民法院（2018）湘03民终156号民事判决书、《中瀚·聚龙广场A座商铺租赁合同》；证据3.《中瀚·聚龙广场前期物业管理委托协议》复印件、《中标通知书》复印件、《商品房买卖合同》复印件；证据4.“安全巡逻签到表”、“特种社会检验意见通知书”、“住宅室内装饰装修完工验收检查表”、发票；证据5.催收函、邮政快递单。 被告聚龙公司未向本院提交证据。 被告中瀚公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据1.营业执照；证据2.委托协议；证据3.租赁合同；证据4.“服务协议”复印件；证据5.“交付纪要”；证据6.民事判决书。 本院对上述由原告中诚公司及被告中瀚公司提交的证据证据作如下认定： 对原告中诚公司所提交的5组证据认定如下：对证据1的真实性、合法性及关联性，本院予以采信；对证据2、3、4、5的真实性予以认定，但不能完全达到原告中诚公司的证明目的。 对被告中瀚公司提交的6组证据认定如下：对证据1、2、3、5、6的真实性、合法性及关联性均予以认定；对证据4，虽然被告提交的是复印件，但原告中诚公司并未对真实性提出异议，且被告聚龙公司未到庭进行质证，故本院对该证据予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月30日，原告中诚公司与被告中瀚公司签订《中瀚·聚龙广场前期物业管理委托协议》，该协议约定的主要内容有：1.物业名称中瀚·聚龙广场，建筑面积97024.13平方米。2.本协议所指的前期物业管理服务是：自房屋交房之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务。3.物业管理服务费用：商铺为2.8元/月/平方米（按建筑面积计）；同时约定乙方（指被告中瀚公司）出租物业的，物业管理服务费用交纳的直接责任人是乙方。 2013年11月28日，被告中瀚公司（出租方、甲方）与被告聚龙公司（承租方、乙方）签订《中瀚·聚龙广场A座商铺租赁合同》，合同主要约定：1.甲方将位于湘潭市雨湖区中瀚·聚龙广场项目A座一至三层及附属设备、设施出租给乙方经营家具市场，建筑面积13,389.22㎡，租赁期限10年，自2014年8月1日至2024年7月31日（具体以双方确认的房屋交付时间为起始日期），附属设施包括：符合整栋大楼的消防设施、正常使用的供水供电及应急系统、合格并正常使用的货梯1台、商场一至三层上下扶梯各1台（共4台）；2.租赁物交付时间和标准：甲方于2014年7月30日前将在建工程中上述租赁物交付给乙方进场装修，具体起始时间以双方签字盖章的毛坯租赁物交付确认书为准。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，2014年7月30日，原告中诚公司与两被告等单位共同签订了《中瀚聚龙广场A座商铺交付纪要》，被告聚龙公司认可中瀚公司出租物达到约定的交付标准，接收租赁标的物。原告中诚公司、被告聚龙公司、被告中瀚公司属下的中瀚聚龙广场项目部及案外人湖南望岳建设工程有限公司项目部、湘潭市创新建设项目管理有限公司项目部共同在《中瀚聚龙广场A座商铺交付纪要》上签字盖章确认。随后被告聚龙公司组织人员对租赁场地进行了装修，并于同年11月对外试营业。 2014年8月1日，原告中诚公司与被告聚龙公司签订了《中瀚聚龙广场前期物业管理服务协议》，该协议约定的主要内容有：1.本协议所指的前期物业管理服务是：自房屋交房之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务。2.物业场地坐落位置为聚龙广场A座一、二、三层，建筑面积13,389.22平方米。3.交纳费用时间为自通知交房之日起，按半年每次交纳物业管理服务费用及各类公摊费用。同时，该协议第九条的“其他约定事项”中约定：“一、装修期间，乙方（指被告聚龙公司）只付甲方（指原告中诚公司）壹个人的物业管理服务费（叁仟元整）；二、开业后的物业管理服务期的第一年按壹万陆仟伍佰元整（每月）的物业管理费全包干（16,500.00元）。第二年及后双方另行商定。”另外，该协议的第7页上还手写注明：“物业管理服务期以2014年8月1日起”。之后，对于2016年2月1日起的物业管理费用，被告聚龙公司仅向原告中诚公司支付了167,875元。 另查明，1.因被告聚龙公司一直拒缴物业管理服务费用，原告中诚公司于2018年11月30日以被告聚龙公司拖欠2016年11月起至2018年5月31日止的物业管理服务费544,433.10元、水电费390.60元等费用为由，向被告中瀚公司邮寄送达《催收函》，要求被告中瀚公司对上述费用承担连带清偿责任。2.因被告聚龙公司一直拒缴房屋租金，被告中瀚公司于2017年1月6日以被告聚龙公司严重违约且无法实现合同目的为由，将被告聚龙公司起诉至湘潭市岳塘区人民法院，后该院将该案移送至本院，本院于2017年5月9日立案，经审理后，本院于2017年12月4日作出（2017）湘0302民初1349号民事判决书，判决主要内容有：解除两被告间签订的《中瀚聚龙广场A座商铺租赁合同》和将中瀚聚龙广场A座一至三层场地（不含已转让给赵延军的部分）腾空并交还给被告中瀚公司及支付租金2,598,660元等。被告聚龙公司不服上述判决，向湘潭市中级人民法院提出上诉，湘潭市中级人民法院经审理后于2018年4月8日作出（2018）湘03民终156号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。3.根据被告中瀚公司委托诉讼代理人陈述，聚龙公司已于2019年元月份正式从案涉物业退场。4.因被告中瀚公司拖欠施工单位湖南望岳建设工程有限公司工程款，2016年12月13日，被告中瀚公司与施工单位及实际施工人赵延军就中瀚聚龙广场A座项目达成以房抵债《和解协议》，约定：中瀚公司以聚龙广场A座商业第三层3455.58㎡（位置C7-9、C11-21）抵偿工程款19,005,690元（单价5500元/㎡）；以聚龙广场A座三单元17套公寓（建筑面积943.71㎡、单价3280元/㎡）抵偿工程款309,4310元，二项共计2210万元。2016年12月29日，中瀚公司向聚龙公司发出《关于聚龙广场A座商铺部分转让通知函》，告知出租给聚龙公司的第三层部分场地（建筑面积3455.58㎡）已转让给债权人赵延军，自2017年2月1日起，中瀚公司租赁给聚龙公司的房屋建筑面积由原来的13,389.22㎡变更为9933.64㎡。5.被告中瀚公司开发的聚龙大厦A座建设工程，其消防工程经湖南裕锦消防检测有限公司检测综合评定为合格，2017年7月14日经湘潭市公安消防支队复验，综合评定消防合格；2015年7月28日工程竣工初验意见为合格。6.根据原告中诚公司委托诉讼代理人及法定代表人陈述，原告中诚公司在本案计算物业管理服务费用的标准2.8元/平方米/月实际是按照原告中诚公司与被告中瀚公司于2013年8月30日签订的《中瀚·聚龙广场前期物业管理委托协议》中的标准确定的，其原因是原告中诚公司与被告聚龙公司于2014年8月1日签订的《中瀚聚龙广场前期物业管理服务协议》中对第二年起的物业管理服务费用约定为“第二年及后双方另行约定”，但之后双方实际并未再另行进行商定。7.根据原告中诚公司向本院提交的“聚龙家居A座1-3层商铺面积为13,389.22平方米欠费清单”，原告中诚公司要求计算的物业管理服务费用具体为：2016年2月1日至2017年1月31日止按16,500元/月计算，2017年2月1日至2018年4月30日止，按2.8元/月计算，计算面积为9933.67平方米，2018年5月1日至2018年5月31日止，按2.8元/月计算，计算面积为9933.67平方米。 本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案双方的主要争执焦点：一、被告聚龙公司是否应当承担向原告中诚公司支付自2016年11月1日至2018年5月31日止的物业管理服务费326,653.48元（49,500元+249,339.2元+27,814.28元）和水费390.6元；二、被告中瀚公司是否应当对被告聚龙公司应支付的物业管理服务费及水费承担连带清偿责任。 一、对于焦点一，本院分析如下：1.原告中诚公司与被告聚龙公司于2014年8月1日签订的《中瀚聚龙广场前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应予全面履行。2.由于原告中诚公司与被告聚龙公司在签订《中瀚聚龙广场前期物业管理服务协议》时未就“第二年及后”的物业管理服务费用的标准进行约定，且双方在签订上述协议之后也未“再另行进行商定”，但由于在《中瀚聚龙广场前期物业管理服务协议》中第九条约定了“开业后的物业管理服务期的第一年按壹万陆仟伍佰元整（每月）的物业管理费全包干（16,500.00元）…”，故本院认为，在双方未“另行商定”的情况下，按照16500元/平方米/月计算第一年之后的物业管理服务费用较为适宜，相应的，对于原告中诚公司请求按照其与被告中瀚公司签订的《中瀚·聚龙广场前期物业管理委托协议》中的标准，即2.8元/平方米/月来计算本案所涉的物业管理服务费用，本院不予支持。3.根据前述计算标准及原告中诚公司的诉讼主张及向本院提交的证据，原告中诚公司实际主张的是2016年11月1日起至2018年5月31日止期间的物业管理服务费用，故可以确定被告聚龙公司自2016年11月1日起至2018年5月31日止期间的应支付原告中诚公司物业管理服务费313,500元（16,500元/月×19月）和水费390.6元。4.被告聚龙公司经本院依法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼,应承担不答辩、不举证、不质证的相关不利后果。同时，由于被告聚龙公司已在2016年11月1日之后向原告中诚公司支付了167,875元的物业管理费用，对于该已支付的167,875元应予扣减。因此，本院对原告中诚公司要求被告聚龙公司支付物业管理服务费326,653.48元和水费390.6元，合计327,044.08元的诉讼请求部分予以支持，即被告聚龙公司应向原告中诚公司支付物业管理费用145,625元（313,500元－167,875元）和水费390.6元，合计14,6015.6元。 二、对于焦点二，本院作如下分析：1.虽然原告中诚公司与被告聚龙公司于2014年8月1日签订了《中瀚聚龙广场前期物业管理服务协议》，该协议中也约定有“乙方（指被告中瀚公司）出租物业的，物业管理服务费用交纳的直接责任人是乙方（指被告中瀚公司）”；但被告中瀚公司将案涉物业出租给被告聚龙公司后，原告中诚公司与被告聚龙公司已于2014年8月1日签订了《中瀚聚龙广场前期物业管理服务协议》，案涉物业的实际使用人又是被告聚龙公司，故根据合同的相对性原则，被告聚龙公司就是支付案涉物业管理费用的直接责任人。2.根据原告中诚公司提交的原告中诚公司与两被告等单位共同签订的《中瀚聚龙广场A座商铺交付纪要》能证实，在被告中瀚公司将案涉物业出租并交付给被告聚龙公司使用时，原告中诚公司实际参与了案涉物业的交付，也就是说，原告中诚公司完全知晓被告中瀚公司已将案涉物业出租并已实际交付给了被告聚龙公司使用。在这种情况下，原告中诚公司再要求被告中瀚公司对案涉物业管理费用承担连带支付责任缺乏事实和法律依据。故本院对原告中诚公司的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，本院对原告中诚公司的诉讼请求部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十九条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告湘潭聚龙家居广场管理有限公司在本判决书生效之日起十日支付原告湘潭市中诚物业管理有限公司物业管理费用145,625元（313,500元－167,875元）和水费390.6元，合计146,015.6元； 二、驳回原告湘潭市中诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6205元，由被告湘潭聚龙家居广场管理有限公司负担3220，原告湘潭市中诚物业管理有限公司负担2,985元。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  张 湛 审 判 员  左 斌 人民陪审员  赵冰穗 二〇一九年七月二日 代理书记员  蒋 垚 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第三条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 第一百一十九条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业管理服务费用； …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。