云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2527民初1425号原告：段云虎，男，1982年12月4日生，汉族，个体工商户，大专文化，户籍地泸西县，现住泸西县。委托诉讼代理人：段维敏（原告段云虎之父），男，1947年12月8日生，汉族，住泸西县。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杜林冲，云南云诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：赵用宾，男，1946年7月12日生，汉族，农民，小学文化，户籍地泸西县，现住泸西县。委托诉讼代理人：牛玺雯，云南兴春律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告段云虎与被告赵用宾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告段云虎及其委托诉讼代理人段维敏、杜林冲、被告赵用宾及其委托诉讼代理人牛玺雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段云虎向本院提出诉讼请求：1.请求赵用宾履行《房地产买卖契约》协助赵用宾对座落中枢镇莲花塘的房地产（房产权证号：00×**6，土地权证号：泸集用（2007）第D00014号）办理过户登记手续；2.本案诉讼费由赵用宾承担。事实和理由：2007年5月中旬，原、被告双方接洽并谈妥座落于中枢镇莲花塘房屋的买卖交易，原告付给了被告定金3600元。因当时被告只有房屋产权证，原告又付给被告了1000元让其办理土地使用权证。该房屋的两证办齐全后，2007年6月28日，双方自愿签订《房地产买卖契约》，被告自愿将坐落在泸西县中枢镇莲花塘的房地产〔房产权证号：00×**6，土地权证号：泸集用（2007）第D00014号〕出售给原告，房屋价款为153688元。此房屋东边和北边是巷道，南边与汪小三和汪小四住房相抵，西边与李石荣住房相抵。原告房款付清后，被告就把土地证和房产证，以及房屋钥匙一并交给原告。因当时经济条件所迫没能及时过户，但房屋由原告装修并加盖了两层半，一直居住至今（十年之久）。现具备办理过户房屋产权和土地使用权的条件，经2019年3月到房管处、城建局、土管局咨询，现可以办理过户，但需出卖方协助签字，并提交相关资料和补交土地出让金等。原告多次到被告家恳请协助办理过户手续，被告总以理由推脱拒不配合办理。为维护自身的合法权益，故提起诉讼，望判如所诉。赵用宾辩称，双方于2007年6月28日签订《房地产买卖契约》及房价款为153688元是事实。但当时约定在一年内配合办理房屋过户手续，一年以后就不负责配合办理，现出售了12年才要求配合过户。今年原告来找了三次，让配合办理房屋过户手续，还说给点误工费都可以。该房屋以前是大儿子居住，出售给原告后才搬出来。一、双方签订的《房地产买卖契约》无效。涉案土地为宅基地，并颁发了集体土地使用证，其性质为集体土地，由农村集体经济组织即民主社区居委会所有。原告系泸西县中枢镇大兴社区居委会成员，并非诉争宅基地所在地民主社区居委会的集体经济组织成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条第四款、第六十三条规定，该土地不得转让给本集体经济组织以外人员，故双方签订的《房屋买卖契约》违反了法律规定，应认定无效。二、被告无权单独处置该财产。被告与郭玉兰于1969年腊月十六成立事实婚姻关系，婚后生育了三女二子，该诉争房屋建盖于1996年，应为夫妻共同财产，故被告无权单独处置该财产。综上所述，双方签订的《房地产买卖契约》，违反了法律、行政法规强制性规定，应确认无效。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年5月，赵用宾与段云虎协商进行买卖房屋，并由段云虎支付定金3600元及部分房款。2007年6月27日，赵用宾办理了房屋土地使用权证，土地使用权面积为166.95㎡。2007年6月28日，双方签订《房地产买卖契约》约定，赵用宾将座落泸西县中枢镇莲花塘的房地产〔房产权证号为泸西县私房房产所有权证00××56号，土地权证号为泸集用（2007）第D00014号〕出售给段云虎，价款为113600元。段云虎在2007年6月28日前一次性付清房款，购房定金3600元在最后一次付清款时冲抵购房款。赵用宾在此期间，必须积极配合办理屋产权过户手续，办理过户手续所需交纳的税费由段云虎承担。同时约定，购房款付清之日起房屋交由段云虎管理使用，契约一经签订双方不得反悔。合同签订当日，段云虎向赵用宾支付了剩余房款，实际购房价款为153688元。同日，赵用宾将房屋交付给段云虎管理使用，并将房屋权证及土地使用权证交给段云虎收执。后该房屋由段云虎自行加建一层并居住至今，但一直未办理房产权变更登记。现段云虎要求办理变更登记，赵用宾未予进行协助，故而成诉。上述事实，有双方当事人的陈述、房屋所有权证、集体土地使用权证等等证据在卷佐证，足以认定，本院予以采信。本院认为，赵用宾与段云虎签订的《房屋买卖契约》，系双方的真实意思表示，且该合同签订后，段云虎按约向赵用宾支付了房款153688元，赵用宾已按约将房屋交付给了段云虎，故该《房屋买卖契约》已成立并实际进行履行，但实际购房价款为153688元。因房屋一直没有进行变更登记，现段云虎要求办理过户登记，而赵用宾不予协助办理，为此双方发生纠纷。关于《房屋买卖契约》的效力问题。本案中，段云虎请求赵用宾协助办理房屋过户登记义务，而赵用宾则以双方签订的《房屋买卖契约》违反法律规定，以及其无权单方处分房屋等进行抗辩，主张该《房屋买卖契约》无效。（一）关于赵用宾主张的农村宅基地抗辩问题。《中华人民共和国土地管理法法规标题中华人民共和国土地管理法(2004修正)制定机关全国人大常委会效力等级法律公布日期2004.08.28时效性现行有效》第八条和《中华人民共和国土地管理法实施条例法规标题中华人民共和国土地管理法实施条例(1998)制定机关国务院效力等级行政法规公布日期1998.12.27时效性已被修改》第二条第二条下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。第一、五项规定，城市市区的土地，以及农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于国家所有。本案涉诉的买卖房屋及其土地在城市市区内，应适用《中华人民共和国房地产管理法》关于房地产转让的法律规范进行调整和处理，不应适用《中华人民共和国土地管理法》关于农村宅基地的法律规范进行处理。故赵用宾以违反土地管理法律的有关规定为由主张《房屋买卖契约》无效，该抗辩请求主张理由不能成立。（二）关于赵用宾主张的无权处分抗辩问题。本案涉诉买卖的房屋所有权及土地使用权登记在赵用宾名下，出卖前系其子居住，在双方签订《房屋买卖契约》后，段云虎按约支付了购房款，赵用宾也按约交付了房屋，且在段云虎管理使用的十余年期间，双方未曾此发生过争议，现段云虎要求进行办理过户登记，赵用宾以该房屋系夫妻共同财产，其无权单方处分为由抗辩，并主张合同无效，该抗辩理由不能成立，本院不予支持。因此，赵用宾的无效抗辩请求主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条及《中华人民共和国物权法》第十五条规定，合同自成立时生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。本案双方虽没有对买卖房屋办理变更登记，该行为并不影响本案涉诉房屋买卖合同的效力，故应确认双方签订的《房屋买卖契约》有效，对双方具有法律约束力。关于段云虎主张的协助办理变更登记请求问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。本案双方进行房屋不动产买卖，应依法办理房屋所有权及土地使用权变更登记，但双方至今没有办理变更登记，现段云虎要求办理变更登记，赵用宾依法应负有协助办理义务，即将涉诉买卖房屋的房产权变更登记为由段云虎享有。因此，段云虎的诉讼请求主张，符合法律规定，本院应予支持。但段云虎应依照《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金等费用。本案中，赵用宾以双方约定在一年内配合办理房屋过户手续，一年以后就不负责配合办理为由进行抗辩，但根据《房屋买卖契约》，双方在该合同中并未作出明确约定，且协助配合办理过户登记是法律规定的义务，故其抗辩主张不能成立，赵用宾应依法协助进行办理登记手续。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条、第四十条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第一百四十七条规定，判决如下：赵用宾与段云虎于2007年6月28日签订的《房地产买卖契约》有效；赵用宾于本判决生效之日起十五日内协助段云虎对座落泸西县中枢镇莲花塘的房屋〔房产权证号为泸西县私房房产所有权证00××56号、土地权证号为泸集用（2007）第D00014号〕办理变更登记手续。案件受理费100元，减半收取计50元，由段云虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  王石所二〇一九年七月二日书记员  何雨田