天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初13032号原告：今晚报大厦物业管理中心，住所地天津市南开区南京路**。法定代表人：刘晓津，经理。委托诉讼代理人：朱晓丽，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白云楠，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津市紫云阁餐饮有限公司南开分公司，住，住所地天津市南开区南京路**今晚大厦裙楼**/div>负责人：杨利武。被告：天津市紫云阁餐饮有限公司，住所地天津，住所地天津市河**黑牛城道**>法定代表人：陆通。被告：天津大都酒店管理有限公司，住所地天津市，住所地天津市河**军星名苑**法定代表人：杨文辉。原告今晚报大厦物业管理中心与被告天津市紫云阁餐饮有限公司南开分公司（以下简称天津紫云阁南开分公司）、天津市紫云阁餐饮有限公司（以下简称天津紫云阁有限公司）、天津大都酒店管理有限公司（天津大都酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告今晚报大厦物业管理中心委托诉讼代理人朱晓丽、白云楠到庭参加了诉讼，被告天津紫云阁南开分公司、被告天津紫云阁有限公司、被告天津大都酒店公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告今晚报大厦物业管理中心向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告天津市紫云阁餐饮有限公司南开分公司签订的《租赁合同》解除；2、判令三被告共同支付拖欠原告的租金、管理费、能源费共计570461.63元，逾期付款利息22483.33元，逾期支付违约金64999.81元，共计人民币657944.77元；3、判令三被告共同支付擅自终止合同的违约金533333.36元人民币；4、判令三被告共同承担本案的诉讼费、律师费。事实和理由：原告与被告天津紫云阁南开分公司是房屋租赁合同关系，双方于2014年6月1日订立租赁合同，约定：由天津紫云阁南开分公司承租原告管理的今晚报大厦裙楼1-2层，租赁期限自2014年6月1日至2024年5月31日止，共十年。合同签订后，原告依约交付房屋，但被告未能按时交纳租金和各项费用。2017年3月，因天津紫云阁南开分公司无故拖欠租金、管理费等，曾与原告达成还款计划，由天津紫云阁南开分公司、被告天津大都酒店公司共同偿还欠付的各项费用，但其后被告仍未如期履行还款义务，且2017年10月，在租赁合同尚未届满之时，被告在未提前通知原告的情况下擅自退租，造成原告重大经济损失，已构成违约，根据租赁合同相关约定，被告应向原告支付相应的违约金533333.36元。同时，截止到2017年10月，被告累计拖欠原告租金和管理费、能源费共计570461.63元，根据租赁合同相关约定，被告应支付逾期付款利息22483.33元和逾期违约金64999.81元；另外，被告天津紫云阁有限公司系被告天津紫云阁南开分公司的总公司，应承担连带责任。因各方协商未果，故成诉。被告天津紫云阁南开分公司、天津紫云阁有限公司、天津大都酒店公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告天津市紫云阁餐饮有限公司南开分公司是被告天津市紫云阁餐饮有限公司分支机构。坐落天津市南开区南京路358号今晚报社大厦产权人是今晚报社（今晚传媒集团）。今晚报社（今晚传媒集团）于2015年11月1日出具委托书，2019年5月23日出具情况说明，表示同意并委托原告对外出租房屋并签订租赁合同。2014年6月1日，天津大都酒店公司与原告就涉诉房屋签订租赁合同，租赁期限为2014年6月15日至2024年6月14日，共十年。2014年8月28日，天津大都酒店公司向原告出具了一份“说明”载明：“今晚大厦物业管理中心：天津大都酒店管理有限公司于2014年6月1日与今晚大厦物业签订的今晚大厦裙楼1-2屋1578.23平米租赁合同。天津紫云阁有限公司为天津大都酒店公司的下属公司且同属一个法人投资，由于天津紫云阁南开分公司营业执照正在办理中，所以当时为天津大都酒店公司与原告签订的租赁合同，现实际涉诉房屋为天津紫云阁餐饮有限公司南开分公司使用。物业管理中心已知上述情况并同意租赁的裙楼1-2屋由天津紫云阁餐饮有限公司南开分公司使用”。2014年12月份，天津紫云阁南开分公司的营业执照办理完毕，于2015年1月21日向原告提出申请，要求更改房屋租赁方名称。2015年3月1日，原告与天津紫云阁南开分公司重新签订了《租赁合同》，为了与前合同保持一致性，在合同制作时将租赁时间倒签至2014年6月1日。2014年6月1日（实为2015年3月1日订立），原告与被告天津紫云阁南开分公司订立的租赁合同，合同约定，原告（甲方）将坐落在天津市南京路358号今晚大厦裙楼1-2层（含一夹层）餐厅可租用面积共1578.23平方米的房屋出租给被告天津紫云阁南开分公司（乙方）使用。租赁期限自2014年6月1日至2024年5月31日止，共壹拾年。租赁期限内甲方提供乙方4个月作为装修期，即自2014年6月1日起至2014年9月30日止，免交租金及物业管理费。乙方另外享有1个月免租期，即自2014年10月1日起至2014年10月31日止，免交租金收取物业管理费0.69元/平方米/天，共计人民币33758.34元，乙方应于本合同签订之日起十个工作日交纳。装修期及免租期内，乙方应按本合同约定承担水、电、燃气、电话等其他能源费。租金、管理费及交纳期限约定，乙方承租单元首年自2014年6月1日起至2015年5月31日止，每日租金约为每平方米0.698元，每日管理费以每平方米0.69元计算，首年年租金（含物业管理费）为人民币800000元。乙方应予签订本合同之日起至免租期结束日前，即至2014年10月31日前交纳首期租金、管理费（相当于1个月），计人民币66666.67元。以后租金、管理费实行上付款，即乙方每月10日前向甲方支付当月租金、管理费。每年以365天计算交纳租金及管理费。乙方应按时交纳，如逾期交纳须按日向甲方支付1‰的违约金。乙方独立使用的冷、热水费、电费、燃气费、电话费等能源费用由乙方承担。乙方向甲方交纳相当于三个月租金金额、管理费金额的抵押金，共计200000元。租赁期间，由于乙方违约，造成甲方经济损失，该抵押金予以折抵。其它费用及标准约定，乙方如租用甲方安装的电话，应向甲方支付每部电话押金1000元，每月每部电话月租费35元。乙方需向甲方按实际耗电量，以每度电1元计算交纳电费。乙方需向甲方按实际使用缴纳水费，冷水8.25元/吨，热水14.15元/吨。乙方需向甲方按实际使用缴燃气费，以每立方米3.35元计算交纳。按照国家规定采暖供冷期内，甲方向乙方提供中央空调使用服务，乙方需承担乙方租赁区域内相关设备能源费。合同的终止约定，乙方未按合同第二条、第四条的规定交纳租金，管理费及其它费用，甲方可以单方面终止合同，无须赔偿其损失。违约责任约定，乙方逾期交付租金、管理费，除应及时补交外，还应向甲方偿付逾期付款的违约金。该违约金标准按欠付金额以日1‰计算。另查，2016年10月9日原告曾起诉三被告及案外人杨利武房屋租赁合同纠纷，2017年3月20日，原告申请撤诉，本院以（2016）津0104民初10731号民事裁定书准许原告撤诉。2017年3月15日，原告（甲方）与天津大都酒店公司（乙方）、天津紫云阁南开分公司（丙方）订立《协议书》，该协议载明，鉴于甲方与乙方、丙方之间的房屋租赁纠纷【案号：（2016）津0104民初10731号】目前正处于天津市南开区人民法院的依法审理中，乙方、丙方现同意偿还所拖欠甲方的房屋租金、管理费等费用，并希望继续承租甲方房屋。双方经协商已就互负债权债务抵销、乙方及丙方向甲方偿还剩余房屋租金、管理费相关事宜达成一致。债权债务确认：（一）截至本协议签订之日，甲方与乙方及丙方之间互有债权债务如下：1．乙方及丙方拖欠甲方房屋租金、管理费、住宿费、资产缺失赔偿等费用合计2011187.57元；2．甲方欠付乙方及丙方餐费、空调款、消防款等合计592764.56元；（二）截至本协议签订之日，除上述所列款项外，甲方与乙方及丙方之间不存在任何其他未了结的债权债务。债权债务抵销约定，甲乙丙三方一致同意：以甲方应付给乙方或丙方的餐费、空调款、消防款等合计592764.56元抵销乙方及丙方拖欠甲方的同等数额的房屋租金及管理费。剩余欠款确认约定：（一）乙方及丙方共同确认：在上述债权债务互相抵销后，乙方及丙方仍拖欠甲方房屋租金及管理费合计1418423.01元；（二）乙方与丙方共同保证就上述欠款向甲方承担连带偿还责任。欠款偿还方式约定：甲方同意乙方分期偿还剩余欠款，但乙方及丙方应在2017年3月15日内支付第一期欠款，且剩余全部欠款应在2017年12月31日前偿还完毕。租赁关系：（一）在丙方根据甲方要求完成全部整改事项的基础上，甲方同意丙方继续使用原《租赁合同》项下1578.23平方米的房屋；（二）除按约定偿还剩余欠款外，丙方每月仍应依照《租赁合同》约定期限和标准向甲方支付租金，管理费及能源费等费用；（三）在乙方及丙方按甲方要求完成整改的前提下，甲方与丙方于2015年3月1日所签订的原《租赁合同》自本协议签订生效之日起重新恢复履行，双方对具体条款约定有变更的，可以签订书面补充协议；乙方及丙方未按约定偿还任何一期剩余欠款的，甲方有权立即解除合同，并要求丙方立即腾空房屋。违约责任：（一）乙方及丙方保证严格按照《还款计划表》所明确的期限、数额向甲方偿还欠款；逾期偿还的，每逾期一日，则应按照剩余未付欠款总额1%的标准向甲方支付逾期还款违约金，逾期超过10日的，甲方有权解除本协议；（二）乙方及丙方未按照《还款计划表》偿还剩余欠款，经甲方书面催告后仍拒不偿还的，甲方有权要求丙方腾退房屋并承担赔偿责任；（三）乙方及丙方任何一期应付欠款未按时或未足额向甲方支付的，则视为剩余欠款全部到期，甲方有权要求立即偿还剩余所有款项，并有权就剩余欠款整体提起诉讼，由此产生的律师费、案件受理费等一切费用都由乙方及丙方承担。该协议订立后被告部分履行了协议内容，但尚欠400000元未向原告支付。庭审中，原告称被告天津紫云阁南开分公司已于2017年10月17日搬离涉诉房屋，原告也于2018年6月将涉诉房屋收回。故原告另行向被告主张自2017年9月1日至2017年10月15日的房屋租金100000元，以及已由原告垫付的自2017年8月至10月17日的能源费（水、电、燃气费、电话费）共计70461.63元。另，原告起诉时主张的以尚欠的400000元为基数，按照合同约定的每逾期一日，收取1%的逾期付款利息以及以所欠房屋租金及能源费170461.63元为基数，按照合同约定以日1‰计算的逾期支付违约金，庭审中，原告认为主张过高，主动调整为以570461.63元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率主张自2017年9月20日至实际支付之日止的利息。另外，被告天津紫云阁南开分公司在订立合同时向原告交纳了相当于三个月租金及管理费金额的抵押金200000元及电话押金1000元。经询，原告同意解除合同后予以返还。原告今晚报大厦物业管理中心向法庭提交如下证据：证据一、租赁合同；证据二、协议书；证据三、民事裁定书；证据四、记账凭证，证明协议书还款计划，被告履行了2017年3月-2017年8月，后未履行；证据五、记账凭证，证明被告自2017年3月-2017年8月正常缴纳的房屋租金和管理费（租金和能源费是交给今晚报社，管理费是交给原告）；证据六、用电一览表、自来水月报表、天然气月报表和部门分机（7500527）月总账；证据七、律师费的票据；证据八、不动产权证书；证据九、委托书一份。因三被告下落不明，本院通过《人民法院报》向三被告公告送达起诉书副本、应诉通知书、风险提示书及开庭传票。公告期限届满，三被告未到庭应诉，亦未向法庭提交答辩意见及相关证据。原告预交公告费560元。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。双方均应自觉遵守和履行。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩和质证的权利。本院根据庭审查明的相关事实及原告提交的相关证据，全面、客观的进行了审核，本院对原告陈述的事实予以认定。因被告于2017年10月17日自行搬迁离涉诉房屋，导致合同无法继续履行，故应认定此时该合同已解除。对于原告要求被告给付自2017年9月1日至2017年10月15日所欠租金及能源费170461.63元的请求，依合同约定，原告该请求，本院予以支持。另外，三被告在履行“协议书”中尚欠的400000元原告要求给付，本院予以支持。同时三方协议中对于若因该纠纷产生诉讼，原告的律师费由被告承担也有约定，故原告该请求，本院予以支持。庭审中，原告主动调整利率，要求以570461.63元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率主张自2017年9月20日至实际支付之日止的利息，符合法律规定，本院予以照准。对于原告要求三被告给付因擅自终止合同导致原告房屋空置8个月的损失533333.36元的请求，可酌情由被告给付原告三个月房屋租金200000元作为违约金。关于原告要求三被告承担连带责任一节，对于被告天津市紫云阁餐饮有限公司南开分公司与原告在履行《租赁合同》中因违约、欠租产生的相关责任，因其是被告天津市紫云阁餐饮有限公司的分支机构，不具有独立的法人资格，故应由天津市紫云阁餐饮有限公司承担连带给付责任。对于原告与被告天津市紫云阁餐饮有限公司南开分公司、天津大都酒店管理有限公司订立的还款“协议书”，因被告天津大都酒店管理有限公司在该协议中明确承诺保证对该协议的欠款承担连带给付责任，故应在履行该“协议书”中因违约产生的相关责任，依法承担连带责任。庭审中，原告表示被告天津市紫云阁餐饮有限公司南开分公司在订立合同时所交付的押金200000元及电话押金1000元同意返还原告的意见，本院予以照准。综上，依据《中华人民共和国合同法》、第六条、第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告今晚报大厦物业管理中心与被告天津市紫云阁餐饮有限公司南开分公司订立的《租赁合同》于2017年10月17日解除；二、本判决生效后三十日内，被告天津市紫云阁餐饮有限公司南开分公司给付所欠原告今晚报大厦物业管理中心自2017年9月1日至2017年10月15日租金100000元；水、电、天然气、电话等费用7****.63元，二项共计170461.63元，并以170461.63元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算给付原告今晚报大厦物业管理中心自2017年9月20日至实际给付之日止的利息；被告天津市紫云阁餐饮有限公司承担连带给付责任；三、本判决生效后三十日内，被告天津市紫云阁餐饮有限公司南开分公司给付所欠原告今晚报大厦物业管理中心400000元，并以400000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算给付原告今晚报大厦物业管理中心自2017年9月20日至实际给付之日止的利息；被告天津市紫云阁餐饮有限公司、被告天津大都酒店管理有限公司承担连带给付责任；四、本判决生效后三十日内，被告天津市紫云阁餐饮有限公司南开分公司给付原告今晚报大厦物业管理中心违约金200000元，被告天津市紫云阁餐饮有限公司承担连带给付责任；五、本判决生效后三十日内，被告天津市紫云阁餐饮有限公司南开分公司给付原告今晚报大厦物业管理中心本案律师费35325元，被告天津市紫云阁餐饮有限公司承担连带给付责任；六、本判决生效后三十日内，原告今晚报大厦物业管理中心退还被告天津市紫云阁餐饮有限公司南开分公司押金200000元、电话押金1000元，共计201000元；七、驳回原告今晚报大厦物业管理中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15522元，公告费560元，共计16082元，由被告天津市紫云阁餐饮有限公司南开分公司承担，被告天津市紫云阁餐饮有限公司、被告天津大都酒店管理有限公司承担连带给付责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘建华人民陪审员  张新欣人民陪审员  宋宝珠二〇一九年七月三十一日书 记 员  李 燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。