四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再66号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：宜宾市裕川房地产开发有限公司。住所地四川省宜宾市南岸航天路中段。 法定代表人：邓裕川，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱燕，女，该公司员工，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：陈兴云，四川戎城律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司。住所地四川省宜宾市翠屏区商业街********。 负责人：赵勇，该分公司经理。 委托诉讼代理人：赖雨生，男，该公司副总经理，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：刘广辉，男，该公司工作人员，住四川省宜宾市翠屏区。 再审申请人宜宾市裕川房地产开发有限公司（以下简称裕川公司）因与成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司（以下简称亿新宜宾分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民终1134号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月27日作出（2018）川民申5255号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人裕川公司的委托诉讼代理人朱燕、陈兴云，被申请人亿新宜宾分公司的委托诉讼代理人赖雨生、刘广辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裕川公司申请再审称，1.二审判决认定案涉车位占用费数额不当。亿新宜宾分公司在未与己方签订新的租赁协议情况下，长期违法占用己方车位，还将案涉275个车位中的236个车位以低于市场价按2000元/年/个的标准出租，已获取收益511333.33元，按市场价260元/月/个的标准出租236个车位的可收租金为797680元，亿新宜宾分公司低价出租行为给己方造成经济损失286346.67元，二审判决对上述事实未予认定，反而认定2017年1月至同年12月亿新宜宾分公司应支付的车位占用费为317256.10元，严重损害己方合法权益；2.亿新宜宾分公司加盖印章的移交手续，载明己方于2014年7月31日向亿新宜宾分公司移交业主卡及车位卡，该卡的成本费用为15204元，二审判决对此未予认定不当。请求：撤销一审判决主文第二项，改判亿新宜宾分公司支付2017年1月至2018年1月车位占用费503849.04元，扣除己方应交同期物管费213827.70元，品迭后，亿新宜宾分公司应支付车位占用费290021.34元，由亿新宜宾分公司支付业主卡和车位卡费15204元。 亿新宜宾分公司辩称，1.关于本案纠纷的由来。2014年书香府第小区刚建成时，案涉车位根本无法租出去，裕川公司就交给己方代管，支付看管费为大车位50元/月、中车位45元/月、小车位40元/月。2017年裕川公司欠己方约50万元费用，2016年该公司找己方商定以经济困难为由用车位费抵偿。2017年裕川公司要求拿回车位，己方全力支持，但因案涉小区内有276套房子全部漏水的问题未解决，该小区业主委员会阻挡裕川公司收回车位。同年己方数次与裕川公司协调，为了维护小区业主稳定，裕川公司同意将小区内200个能使用的车位交给己方出租，但提出的租金标准为260元/月/个，己方现收费标准为1200元-2000元/年/个，对裕川公司提出的上述价格无法接受。2.裕川公司主张己方应支付290021.34元的理由不能成立，因为双方之间没有任何协议约定了案涉车位在同期的租金标准。3.己方在一审中曾表示裕川公司可以随时收回业主卡和车位卡，该公司一直未收回，且其主张的业主卡和车位卡成本费为15204元没有证据证实，己方不应退还裕川公司业主卡和车位卡费15204元。请求：维持二审判决。 裕川公司向一审法院起诉请求：1.判令亿新宜宾分公司立即返还其所有的书香府第小区275个车位；2.判令亿新宜宾分公司支付其书香府第小区275个车位自2017年1月起至全部车位返还之日止的租赁费（按465091.42元/年计算租赁费，截止2018年1月31日，亿新宜宾分公司应交租赁费503849.04元，扣除己方应付亿新宜宾分公司的物管费213827.70元，亿新宜宾分公司还应支付租赁费290021.34元；从2018年2月1日至同年3月31日止的租赁费标准是260元/月/车位;2018年4月1日起车位租赁费标准为300元/月/车位）；3.判令亿新宜宾分公司支付其在2014年7月31日移交的业主卡和车位卡费用15204元；4.由亿新宜宾分公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：自2014年8月1日起，亿新宜宾分公司开始租赁裕川公司所有的位于宜宾市翠屏区书香府第小区地下停车场未售的275个车位，亿新宜宾分公司对上述车位及书香府第小区第1号楼、第8号楼提供物管服务。因裕川公司未及时支付上述车位的物管费，2015年12月1日，亿新宜宾分公司向裕川公司出具工作函，要求裕川公司支付275个车位及商铺物管费，经双方协商后，自2014年8月1日起至2015年12月31日的物管费五折后欠费金额为135566元（其中车位服务费217685元，商铺物管费53447元）。 2016年1月6日，裕川公司（甲方）与亿新宜宾分公司（乙方）签订书香府第小区地下停车场租赁协议（以下简称租赁协议），约定甲方将书香府第小区地下停车场未售的275个车位出租给乙方经营管理。第一条租赁期限及费用1.租赁期限壹年，从2016年1月1日起至2016年12月31日止；2.乙方租赁甲方书香府第小区地下车库275个未售车位壹年的租赁费用：⑴用于抵扣书香府第小区2016年1月1日至2016年12月31日的275个车位的物管费和第1号楼、第8号楼底楼未售未租商业的物管费；⑵用于抵扣书香府第小区2014年8月1日至2015年12月31日的275个车位物管费和第1号楼、第8号楼未售未租商业物管费135566元。第二条7.租赁期满后，本协议自动终止，乙方应无条件交还甲方的房屋及设施设备。乙方如需继续续租应提前一个月通知甲方，在同等条件下乙方享有优先租赁权。9.乙方租赁停车位给业主的租赁期限超过本协议租赁期限的，或者本协议被解除或者终止的，业主剩余租赁期限的停车费应当归甲方所有，乙方已经收取的，应当在办理停车场交接时退还甲方。第三条违约责任1.在租赁期间，乙方违反本协议的，已收取的租赁费概不退还；2.逾期不交租赁费的，除按本条第一款处理外，甲方有权解除本协议并收回该停车场；3.本协议解除或者终止后，乙方拒不移交停车场及设施设备的，除按本条第一款处理外，保证金不足以弥补甲方损失的，还应赔偿甲方的全部经济损失。 租赁协议到期后，亿新宜宾分公司继续使用、管理案涉车位，但未向裕川公司支付车位租赁费。2017年10月，裕川公司先后向亿新宜宾分公司发送裕川房产[2017]第1号、第2号及裕川房产[2018]第1号关于书香府第车库续租事宜的工作联系函，催促亿新宜宾分公司支付2017年全年及2018年1月至同年3月的车位租赁费，并及时与裕川公司商谈续租事宜。 2017年12月16日，裕川公司去接收案涉车位，因业主原因未实际接收车位，亿新宜宾分公司仍继续使用并管理案涉车位。双方就车位租赁费及物管费多次协商未果。 另查明，1.裕川公司未向亿新宜宾分公司支付案涉车位及第1号楼、第8号楼商铺自2014年8月1日起至2015年12月31日止的物管费，裕川公司预收了业主2014年之后的物业费182356.75元。2.庭审中，双方均认可案涉275个车位及第1号楼、第8号楼商铺的物管费一直未变，并同意在车位租赁费中抵扣上述物管费。双方对第1号楼商铺物管费5911.70元/年，第8号楼商铺物管费22118.40元/年及裕川公司作为开发商前期预收业主物业费182356.75元，均无异议。裕川公司认为275个车位服务费为154620元/年，亿新宜宾分公司认可153660元/年（其中大车位153个、50元/月，中车位55个、45元/月，小车位67个、40元/月）。并且，亿新宜宾分公司认为裕川公司应支付第9号楼1套住房的2017年物管费3174.63元。 四川省宜宾市翠屏区人民法院于2018年5月9日作出（2018）川1502民初1365号民事判决：一、亿新宜宾分公司于本判决生效之日起十日内向裕川公司返还书香府第小区地下停车场未售的275个车位；二、亿新宜宾分公司于本判决生效之日起十日内向裕川公司实际支付车位占用费（计算方式：1.截止2018年5月10日的车位占用费为2125.98元；2.自2018年5月11日起的车位占用费为：以135566元/年为标准，自2018年5月11日起计算至亿新宜宾分公司返还车位之日止）；三、驳回裕川公司其他诉讼请求。案件受理费5878元，减半收取计2939元，由亿新宜宾分公司负担25元，由裕川公司负担2914元。 裕川公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判亿新宜宾分公司支付车位占用费290021.34元（亿新宜宾分公司支付2017年1月到2018年1月车位占用费503849.04元-裕川公司应交同期物管费213827.70元）和支付业主卡和车位卡费15204元，并由亿新宜宾分公司承担本案一、二审诉讼费用。 二审法院认定事实与一审法院认定事实一致，予以确认。 二审法院认为，二审争议焦点是：亿新宜宾分公司是否应当支付裕川公司的车位占用费290021.34元问题。经查明，因亿新宜宾分公司通过与裕川公司签订租赁协议，取得了案涉车位的使用权，使用期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。双方在租赁协议期限届满后未再续签租赁合同，故一审法院对车位占用费及物管费，按照双方之前达成的租赁合同约定的标准予以计算，即按照租赁协议第一条第二款的约定，抵扣275个车位及第1号楼、第8号楼当年的物管费后，亿新宜宾分公司还应实际向裕川公司支付案涉275个车位租赁费为135566元/年。因裕川公司前期预收业主物业费182356.75元，故自2017年1月1日至2018年5月10日止，在抵扣车位及第1号楼、第8号楼物管费及前期预收的物管费后，亿新宜宾分公司还应向裕川公司支付车位租赁费2125.98元，并无不当。故亿新宜宾分公司不应支付裕川公司的车位占用费290021.34元。综上所述，裕川公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 四川省宜宾市中级人民法院于2018年8月23日作出（2018）川15民终1134号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5878元，由裕川公司负担。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： （一）本院再审审理查明的事实与二审判决认定事实基本一致。 （二）再审庭审中，裕川公司称，当时其已将业主卡和车位卡移交亿新宜宾分公司，其主张的是业主卡和车位卡的成本费；其与亿新宜宾分公司签订了移交业主卡和车位卡的清单，表明亿新宜宾分公司认可接收的业主卡和车位卡的数量和金额；移交清单中的“有待协商”系亿新宜宾分公司工作人员所写；该清单系亿新宜宾分公司写好后交给己方盖章，即己方盖章时这几个字已写上。其提交的2014年7月31日宜宾中泽投资集团物业管理有限公司经办人朱燕与书香府第小区业主委员会、亿新宜宾分公司签订的案涉小区物业客服中心资料移交清单（以下简称资料移交清单），载明业主卡发放情况登记表栏，1660张×6元/张=9660元；车位卡领取情况登记表栏，693张×8元/张=5544元；此二栏均手写注明“有待协商”字样。亿新宜宾分公司质证认为，对该清单的真实性无异议，但该清单仅证实其认可接受业主卡和车位卡的数量，不能表明其认可该卡的金额；“有待协商”系裕川公司工作人员所写；业主卡和车位卡一直在该公司，但未使用，裕川公司随时可以收回。其提交的照片，载明很多磁卡放置在一起。但裕川公司对此不予认可。 双方认可，亿新宜宾分公司至今未将案涉车位归还裕川公司，仍由该公司在对外收取车位费；中泽费用表载明2016年协议内容第一小点费用，书香府第小区第8号楼商铺、第1号楼2号商铺、275个车位的2016年1月1日至2016年12月31日物管费合计为181690元；第二小点费用，书香府第小区第8号楼商铺、第1号楼2号商铺、275个车位的2014年1月1日至2015年12月31日物管费为135566元，二者合计为317256.10元属实（裕川公司对此辩称，135566元是当时双方约定打折后的价格，2016年一年的租金已将前面所有的租金问题解决，并不是2017年之后所有的租金都应这样按135566元一年计算）。 （三）另查明，1.一审庭审中，裕川公司称，双方在2017年后未签租赁协议，亿新宜宾分公司实际使用和擅自低价出租该公司车位，未经该公司同意，2017年1月至2018年3月应按该公司调查江北市场车位租赁费价格计算，即2017年一年的车位租赁费为，260元乘以275个车位再乘以12个月，减去该公司应付亿新宜宾分公司的2017年物管费210386.85元及车库物管费154620元，等于492993.15元。亿新宜宾分公司称，案涉车位的租金由己方在收取，但其中有些车位未租出去，还有临停现象，大概临停费多少不确定，收取的部分临停费已用于补偿水电气费；截止2018年3月，裕川公司尚欠己方物管费及前期费用412876.29元。2.亿新宜宾分公司在二审答辩状中认可，2016年至2018年地下车位每年租赁费用为181690.10元+135566元=317256.10元。 本院再审认为，（一）关于亿新宜宾分公司应支付的2017年1月至2018年1月车位占用费数额问题。经查，第一，亿新宜宾分公司在双方租赁协议期满后继续使用裕川公司所有的车位，用于对外经营，该公司应向裕川公司支付车位占用费。第二，裕川公司再审主张的是案涉小区2017年1月至2018年1月的车位占用费，但双方均认可租赁协议中未约定案涉小区内车位的2017年度和2018年度租金标准。第三，裕川公司提出的260元/月/个的租金标准，系裕川公司自行依据当地车位租赁市场价格确定的金额，且不被亿新宜宾分公司认可，故对裕川公司据此主张的车位占用费数额，本院不予支持。第四，根据租赁协议关于乙方租赁甲方书香府第地下车库275个未售车位壹年的租赁费用：⑴用于抵扣书香府第2016年1月1日至2016年12月31日的275个车位的物管费和第1号楼、第8号楼底楼未售未租商业的物管费；⑵用于抵扣书香府第2014年8月1日至2015年12月31日的275个车位物管费和第1号楼、第8号楼未售未租商业物管费135566元的约定，以及双方认可的中泽费用表载明2016年协议内容第一小点费用，书香府第8号楼商铺、第1号楼2号商铺、275个车位的2016年1月1日至2016年12月31日物管费合计为181690元；第二小点费用，书香府第8号楼商铺、第1号楼2号商铺、275个车位的2014年1月1日至2015年12月31日物管费为135566元，二者合计为317256.10元等内容，可以确定双方在租赁协议中约定的亿新公司租赁裕川公司书香府第地下车库275个未售车位2016年度壹年的租赁费用为317256.10元。虽然裕川公司提出，其中的135566元是当时双方约定打折后的价格，不能据此计算2017年度及之后的车位占用费，但因双方未就2017年车位租赁费达成协议，且裕川公司未提交充分证据证实其主张的车位占用费数额计算标准，本案应以2016年度车位租赁费作为计算2017年1月至2018年1月车位占用费的标准。第五，因双方对裕川公司应支付亿新宜宾分公司书香府第小区物管费数额的意见不一致，裕川公司对其主张的应予抵扣的同期物管费数额缺乏证据证实，且亿新宜宾分公司未对此提起诉讼，双方对此可另行通过诉讼处理。故亿新宜宾分公司应支付的2017年1月至2018年1月车位占用费为，（181690.10元+135566元）÷12月×13个月-182356.75元（裕川公司已向案涉小区业主收取但应退还亿新宜宾分公司的物业费）=161337.38元。裕川公司提出，亿新公司应支付车位占用费29万余元，部分理由成立，本院予以支持。二审判决认定的车位占用费数额不当，应予纠正。 （二）关于亿新宜宾分公司是否应支付业主卡和车位卡费15204元问题。裕川公司提交资料移交清单，并辩称亿新宜宾分公司签订该移交清单，表明亿新宜宾分公司认可其中载明的业主卡和车位卡的数量和金额；移交清单中的“有待协商”系亿新宜宾分公司工作人员所写；该清单系亿新宜宾分公司写好后交给己方盖章，即己方盖章时这几个字已写上。亿新宜宾分公司对此予以否认称，其签订该移交清单，仅表明其认可接收的业主卡和车位卡数量，不能表明其认可该卡的金额，“有待协商”系裕川公司工作人员所写。经查，根据裕川公司的陈述，其在对该移交清单加盖印章时即知道其中载明“有待协商”字样，表明其在当时对此予以认可，故本案中没有证据证实亿新宜宾分公司应否支付业主卡和车位卡的费用及其数额的事实。裕川公司提出，亿新宜宾分公司应支付卡费15204元，缺乏证据证实，理由不能成立。 综上所述，裕川公司提出的再审请求部分成立，本院予以支持。一、二审判决认定亿新宜宾分公司应支付的车位占用费数额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条第一款，和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民终1134号民事判决和四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初1365号民事判决； 二、成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司于本判决生效之日起十日内向宜宾市裕川房地产开发有限公司返还位于四川省宜宾市翠屏区书香府第小区地下停车场未售的275个车位； 三、成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司于本判决生效之日起十日内向宜宾市裕川房地产开发有限公司支付2017年1月至2018年1月期间的位于四川省宜宾市翠屏区书香府第小区地下停车场未售的275个车位占用费161337.38元； 四、驳回宜宾市裕川房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5878元，减半收取计2939元，由成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司负担1469元，由宜宾市裕川房地产开发有限公司负担1470元；二审案件受理费5878元，由成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 羊 斌 审判员 曾 蕾 审判员 冯一平 二〇一九年七月十六日 书记员 赵诗依