北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初3046号原告：北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司，住所地北京市密云区密云镇南菜园村南侧（原刑警队院内），统一社会信用代码91110228668446504T。法定代表人：冯松，董事长。委托诉讼代理人：吴建荣，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋材，男，1968年3月3日出生，住北京市顺义区。被告：北京建金诚建筑设备租赁中心，住所地北京市延庆区大榆树镇下屯村，统一社会信用代码911102297552899815。法定代表人：宋恕芳，董事长。委托诉讼代理人：郭维刚，该公司职工。第三人：北京汇盈盛通再生资源回收有限公司，住所地北京市延庆区八达岭经济技术开发区康西路**，统一社会信用代码91110229558529085K。法定代表人：宋亚军，董事长。原告北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司诉被告北京建金诚建筑设备租赁中心，第三人北京汇盈盛通再生资源回收有限公司租赁合同纠纷一案，于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司法定代表人冯松、委托诉讼代理人吴建荣，被告北京建金诚建筑设备租赁中心法定代表人宋恕芳、委托诉讼代理人郭维刚，第三人北京汇盈盛通再生资源回收有限公司法定代表人宋亚军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告应得拆迁款3090000元；2.请求判令被告退还原告多交的租金54000元（2019年3月至2020年9月，共计18个月）；3.被告承担案件受理费及其他相应费用。事实和理由：2010年9月30日，原告北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司与被告北京建金诚建筑设备租赁中心签订了土地使用权租赁合同及土地使用权合同补充协议，协议中约定：甲方北京建金诚建筑设备租赁中心出租给原告位于北京市延庆区××镇××村村南加油站甲方院内东北9亩地块；出租期限为20年，自2010年10月1日至2030年9月30日。补充协议中约定：原告在租赁被告土地上需建厂房2000平方米，生活用房22间，总投资110万元；现被告所租赁土地上所建地上物为双方共同所有，在土地租赁期间内，遇国家集体征地、因拆迁，国家集体所给补偿款总额除去原告投资110万元的剩余款项，双方各得50%的份额。后原告依约支付了租金，并开展了场地建设，共建2200多平方米（库房1700平方米，房屋面积近500平方米），而被告仅在自己的租赁范围内建设300多平方米。后因办执照和经营方便，原告的法定代表人冯松在延庆注册成立了北京汇盈盛通再生资源回收有限公司（即本案第三人）进行经营。2012年，被告又专门与第三人签订了土地使用权租赁合同，对上述事实予以明确和认可。2018年底，国家对原告租赁被告的位于延庆区××镇××村村南加油站边的9亩土地（加上被告自己在租赁使用的9亩地，共计18亩）进行征收拆迁。因为上述18亩土地是被告从延庆区××镇××村村委会租赁的，所以其在与拆迁公司签订拆迁协议及地上物评估时，均由被告一手操作。目前，评估公司所给出的评估补偿总计566万，其中，原告应得309万：（一、双方确认过的成本110万；二、原告拆迁地上物评估赔偿共计2573480元，按照双方补充协议约定，除去原告应得成本110万后，双方各取得50%份额，原告应得736740元；三、营业损失与设备搬迁费用，是拆迁总款560万减去地上物评估款307万后，余额253万为被告与原告双方共同营业损失和设备搬迁费用，原告应至少得一半共计126万元；四、以上三项合计至少309万元）。以上事实，请法院根据拆迁公司的实际评估数据及双方签订的补充协议查明和认定。另，因国家拆迁属于不可抗力，造成合同的终止，原告向被告多交的租金即18个月共计54000元整，应予退还。综上，原告与被告签订的租赁合同真实有效，在拆迁公司拆迁时，被告理应按照评估数据、合同及补充协议约定，将属于原告应得的拆迁款支付给原告，并退还多余租期的租金，请求人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求。北京建金诚建筑设备租赁中心辩称，原、被告主体不适格，不是真正意义上的原告和被告，北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司与北京建金诚建筑设备租赁中心签订的《土地使用权租赁合同》从2010年9月30日到2012年3月31日履行了一年零六个月，已经自然废止。2012年4月1日，北京汇盈盛通再生资源回收有限公司与北京建金诚建筑设备租赁中心签订了新的《土地使用权租赁合同》，原合同自然废止。另，原告违反了合同中如需转租，须经甲方同意的规定；当时在特定条件下被告给了原告非常优惠的条件，乙方投资地上物额度110万元归甲乙共同所有，并不是单独归某一方所有；原告提供的价格明细，没有拆迁公司盖章；退一步讲，双方应在平等协商，公平一致的情况下，将地上物评估价值分清楚。综上所述，不同意原告的诉讼请求。北京汇盈盛通再生资源回收有限公司述称，同意原告的所有诉讼请求。2012年时为方便经营和纳税，原告法定代表人注册成立了第三人北京汇盈盛通再生资源回收有限公司，把法定代表人变更为宋亚军。北京汇盈盛通再生资源回收有限公司与被告又签订了租赁合同，我公司同意把补偿款支付给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司提交了如下证据：1.《土地使用权租赁合同》，证明租赁土地情况且合同未解除，依然有效。北京建金诚建筑设备租赁中心对该份证据的真实性认可，但认为这份合同已经自然废止了。北京汇盈盛通再生资源回收有限公司对该份证据的真实性、证明目的均认可。本院对《土地使用权租赁合同》的真实性予以确认。2.后续签订的《土地使用权租赁合同》，证明被告与第三人签订合同，约定内容与第一次签订的合同全部一致，目的是原告为经营方便，冯松在延庆注册了新公司，公司成立后对外经营，后续合同是对第一份合同的事实进行确认，这是为了经营方便。北京建金诚建筑设备租赁中心不认可该证据，认为没有法定代表人签字。北京汇盈盛通再生资源回收有限公司对该份证据的真实性、证明目的均认可。本院对该份证据综合认定。3.《土地使用权租赁合同补充协议》，2012年9月30日签订，针对第一份合同签的，证明原告总投资110万，如遇国家征地，补偿款除去乙方的投资110万元，剩余款各得50%份额，原告应得拆迁补偿款除去110万之后的50%，110万应属于原告。北京建金诚建筑设备租赁中心对该证据的真实性认可，证明目的不认可。北京汇盈盛通再生资源回收有限公司对该份证据的真实性、证明目的均认可。本院对《土地使用权租赁合同补充协议》的真实性予以确认。4.评估报告表格，证明被拆迁地块的评估价格南面（属被告的）500736元，北面（属原告的）金额是2573480元。北京建金诚建筑设备租赁中心不认可该证据。北京汇盈盛通再生资源回收有限公司对该份证据的真实性、证明目的均认可。本院对该份证据综合认定。5.刻录光盘，证明房屋拆迁情况，有拆迁办领导在场，记录了拆迁过程。北京建金诚建筑设备租赁中心不认可该证据。北京汇盈盛通再生资源回收有限公司对该份证据的真实性、证明目的均认可。本院对该份证据综合认定。6.《延庆区××镇××村棚户区改造和环境整治项目集体土地上非住宅房屋腾退补偿协议书》，证明腾退补偿款共计5666474元。北京建金诚建筑设备租赁中心认为该协议没有原告的名称也没有地上物明细，不能作为原告诉讼请求的依据。北京汇盈盛通再生资源回收有限公司认可该协议。北京汇盈盛通再生资源回收有限公司对该份证据的真实性、证明目的均认可。经本院依法到北京庆泰置业有限公司核实，该协议书与存档协议一致，故对该份证据依法予以确认。北京建金诚建筑设备租赁中心提交了如下证据：1.土地租赁合同，证明该份合同覆盖了第一份合同，该份合同有效。北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司对该份证据的真实性认可，证明目的不认可，认为签这份合同是为了注册新公司，这份合同的内容与第一份是一样的，签这份合同只是为了对外经营用，在延庆纳税；补充协议我们也认可，第三人也认可。这份合同是宋恕芳未经董事会，私自签的。北京汇盈盛通再生资源回收有限公司不认可该证据，质证意见和北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司一致。本院对该份证据综合认定。2.照片29张，证明墙是属于我的财产。北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司照片的真实性认可，证明目的不认可。库房的房是钢结构，没有占他的；生活区的房，以前墙很矮，是我公司加高的，垒了大约70米，比原有的高。北京汇盈盛通再生资源回收有限公司质证意见和北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司一致。本院对该份证据综合认定。3.拆迁公司关于停业损失的规定，证明原告不应得到停业损失，因为原告的营业地不在延庆。北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司对该份证据的真实性、证明目的均不认可，这只是一个参照性的规定，而本案中原被告双方有合同，应按合同履行。被告说的我公司营业地和注册地不一致，但赔偿规定中并未有相关规定。北京汇盈盛通再生资源回收有限公司质证意见和北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司一致。本院对该份证据综合认定。4.谈话录音，证明北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司租赁地围墙是北京建金诚建筑设备租赁中心的。北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司对录音的事实认可，内容的关联性不认可。外面的围墙是被告的，里边的围墙是原告方建的。北京汇盈盛通再生资源回收有限公司质证意见和北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司一致。本院对该份证据综合认定。5.评估结果通知单及宗地图一份，证明房屋及附属物腾退补偿费总额为3074216元。北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司对宗地图认可；对通知单的真实性存在异议，对证明目的认可，与自己提交的分配单是一样的，能够相互佐证，数字都是一样的，只不过通知单在产生纠纷前评估的，没有区分南、北。在原告向拆迁公司提出申请后，拆迁公司重新进行了评估，区分了南北。北京汇盈盛通再生资源回收有限公司质证意见和北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司一致。经本院依法到北京庆泰置业有限公司核实，该评估结果通知单及宗地图与存档文件一致，故对该份证据依法予以确认。本院经审理查明，2010年9月30日，北京建金诚建筑设备租赁中心（甲方）与北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司（乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定：甲方出租给乙方位于北京市延庆区××镇××村村南加油站边院内东北的地块；地块；地块面积南北长70，东西宽69.8米，再加上南北长66.7米，东西宽15.06米，共计9亩；合同项下的土地使用权租赁期限为20年，自2010年10月1日起至2030年9月30日止；租金按每年每亩4000元计算，每年租金为人民币36000元整，共计720000元整；付款方式为乙方分四次，每次付180000元给甲方，四次付款时间分别为2010年9月30日前，2015年9月30日前，2020年9月30日前，2025年9月30日前。同日，双方签订《土地使用权租赁合同补充协议》，约定：一、乙方在租赁甲方土地上需建设厂房2000平方米，生活用房22间，总投资额为1100000元人民币。二、现乙方所租赁土地上所建地上物为甲、乙方共同所有，在土地使用权租赁合同期间内，遇国家集体征地。因拆迁，国家集体所给补偿款总额除去乙方投资额1100000元人民币的剩余款项（包括因拆迁造成的营业、停业损失补偿费）甲乙双方各得50%的份额。另查明，北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司是在原北京建金诚建筑设备租赁中心整砖墙的基础上建设厂房，北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司已向北京建金诚建筑设备租赁中心付清了2015年9月30日至2020年9月30日的租金。2012年4月1日，北京建金诚建筑设备租赁中心（甲方）与北京汇盈盛通再生资源回收有限公司（乙方）签订《土地使用权租赁合同》及《土地使用权租赁合同补充协议》。因延庆区××镇××村棚户区改造和环境整治项目占用涉案土地，2019年2月24日，北京建金诚建筑设备租赁中心与北京庆泰置业有限公司签订《延庆区××镇××村棚户区改造和环境整治项目集体土地上非住宅房屋腾退补偿协议书》，载明被腾退房屋建筑面积2425.58平方米，经营面积2425.58平方米；腾退补助总款共计5666474元，其中被腾退房屋及附属物腾退补偿费3074216元，机械设备补偿及迁移费共计35850元，奖励费153710.8元，各项补偿补助费2402697.2元。2019年3月18日，北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司诉至本院，请求判令北京建金诚建筑设备租赁中心给付应得拆迁款3090000元及多交的租金54000元。截至起诉时，涉案土地已经完成了腾退。上述事实有《土地使用权租赁合同》《土地使用权租赁合同补充协议》、评估结果通知单、宗地图、《延庆区××镇××村棚户区改造和环境整治项目集体土地上非住宅房屋腾退补偿协议书》、当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。北京建金诚建筑设备租赁中心与北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司签订的《土地使用权租赁合同》及《土地使用权租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。北京建金诚建筑设备租赁中心与第三人签订相同内容的合同并不导致其与北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司之间的合同终止，双方并未就合同终止达成协议，应当按约定履行合同内容，北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司依据合同提起本诉，主体适格。本案的争议焦点在于：一、《土地使用权租赁合同补充协议》中约定的110万元投资额的归属问题；二、拆迁补偿款中除去投资额的剩余款项的分配问题；三、北京建金诚建筑设备租赁中心是否应返还剩余租金的问题。接下来本院以庭审查明的相关事实为依据，以我国现行相关法律法规及司法解释为准绳，对上述三个关键问题逐一进行阐释和论证。一、《土地使用权租赁合同补充协议》中约定的110万元投资额的归属问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。当合同双方对于合同条款的理解有争议的情况下，首先应根据合同所使用的词句即合同所有文字的字面理解，如果字面意思仍然不清楚或者虽清楚但却严重违背常理的情况下，再寻求其他解释方法确定合同条款的含义。本案中，双方当事人签订的《土地使用权租赁合同补充协议》中约定“因拆迁，国家集体所给补偿款总额除去乙方投资额1100000元人民币的剩余款项（包括因拆迁造成的营业、停业损失补偿费）甲乙双方各得50%的份额”，从字面理解来看，双方仅对扣除投资额后的剩余款项做出了各得50%份额的约定，未对110万元投资额的归属做出约定，无法从中推断出110万元应归双方共同所有；从诚实信用原则的角度来看，该110万元为北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司为建造房屋的投入，应归属于北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司才符合常理、体现公平公正。北京建金诚建筑设备租赁中心认为110万元归双方共同所有的抗辩意见本院不予采信。二、拆迁补偿款中除去投资额的剩余款项的分配问题。本案中，双方当事人签订的《土地使用权租赁合同补充协议》中约定“剩余款项（包括因拆迁造成的营业、停业损失补偿费）甲乙双方各得50%的份额”，由于该合同签订于2010年，而拆迁腾退发生于2019年，不应苛求当事人对未来发生的拆迁政策、补偿项目完全了解，合同约定的补偿项目与实际发生拆迁时的补偿项目完全一致亦不可能，故应结合当事人签订《土地使用权租赁合同补充协议》时的本意确定分割项目。案涉《土地使用权租赁合同补充协议》写明的“剩余款项（包括因拆迁造成的营业、停业损失补偿费）”应该涵盖了一般理解上经营用地拆迁常见的补偿全部项目，营业、停业损失补偿费是双方当事人对补偿项目的非穷尽性列举，故《延庆区××镇××村棚户区改造和环境整治项目集体土地上非住宅房屋腾退补偿协议书》中被腾退房屋及附属物腾退补偿费、机械设备补偿及迁移费、奖励费、各项补偿补助费均应列入分割范围。就被腾退房屋及附属物腾退补偿费而言，因双方约定是就北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司所承租土地做出，故腾退房屋及附属物腾退补偿费的计算应先除去属于北京建金诚建筑设备租赁中心的房屋及附属物价值，再除去北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司投入的110万元，如此才能体现双方当事人真实意思表示和体现公平公正。本院结合双方当事人陈述和宗地图，最终确认北京建金诚建筑设备租赁中心所建的房屋面积为408.33平方米，其投资额为房屋重置成新价及房屋装修、设备及附属物重置成新价，即评估结果通知单中房号1-4的价值加上北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司认可的属于北京建金诚建筑设备租赁中心装修、设备及附属物的重置成新价，共计548904元；考虑到北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司所建房屋是在北京建金诚建筑设备租赁中心原有整砖墙的基础上，本院结合当事人陈述酌定北京建金诚建筑设备租赁中心原始整砖墙为1698.88平方米的40%，679.6平方米，重置成新价182849.2元。故北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司应得621231.4元[（3074216元-1100000元-548904元-182849.2元）÷2=621231.4元]。就机械设备补偿及迁移费、奖励费、各项补偿补助费而言，因是对整个被腾退土地做出，双方均是被腾退土地的实际使用人，结合“剩余款项（包括因拆迁造成的营业、停业损失补偿费）甲乙双方各得50%的份额”的约定，上述款项双方应各得50%的份额。北京建金诚建筑设备租赁中心认为北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司营业地不在延庆无法取得停产停业损失补偿的抗辩意见本院不予采信。北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司应得1296129元[（35850元+153710.8元+2402697.2元）÷2=1296129元]。三、北京建金诚建筑设备租赁中心是否应返还剩余租金的问题。北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司所租场地因涉及拆迁，无法继续占有使用，合同目的已无法实现，现要求北京建金诚建筑设备租赁中心返还已交纳的剩余租金，本院应予支持。关于返还剩余租金的具体数额，应从腾退之日起算，即2019年3月至2020年9月，共计54000元。综上所述，北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司应得腾退补偿款共计3017360.4元；北京建金诚建筑设备租赁中心应向北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司返还剩余租金54000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、北京建金诚建筑设备租赁中心于本判决书生效后七日内向北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司支付腾退补偿款共计3017360.4元；二、北京建金诚建筑设备租赁中心于本判决书生效后七日内向北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司返还剩余租金54000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15976元，由北京晟鸿宏达再生资源回收有限公司负担370元（已交纳），由北京建金诚建筑设备租赁中心负担15606元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 冯立亭二〇一九年七月三十日法官助理 南磊鑫书 记 员 张伟利