贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0628民初1084号 原告（反诉被告）：松桃松江物业服务有限公司，住所地贵州省铜仁市松桃苗族自治县蓼皋镇世昌广场。 法定代表人：龙晓金，系松桃松江物业服务有限公司总经理。 委托诉讼代理人：龙某某，男，1951年8月14日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。系松桃松江物业服务有限公司员工，特别授权。 被告（反诉原告）：胥某，女，苗族，1984年9月9日出生，住贵州省松桃苗族自治县。 被告（反诉第三人）：曹某某，男，苗族，1981年10月11日出生，住贵州省松桃苗族自治县。 原告（反诉被告）松桃松江物业服务有限公司与被告（反诉原告）胥某、被告（反诉第三人）曹某某物业服务合同纠纷一案，本案于2019年4月8日立案后，被告（反诉原告）胥某在答辩期限内对本诉提出反诉请求，本院决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）松桃松江物业服务有限公司（以下简称松江物业）委托诉讼代理人龙某某、被告（反诉原告）胥某到庭参加诉讼，被告（反诉第三人）曹某某经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）松江物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理服务费846.25元；2．本院诉讼费由被告承担。事实和理由：松江物业与贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司于2012年7月20日签订（前期物业管理协议）合同，明确由松江物业负责贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司开发建设的邦宇盛世兴城项目前期物业管理，对全体业主进行物业管理服务。合同签订后，原告按照合同约定履行了相关服务。被告曹某某、胥某系盛世兴城1栋3单元701室业主，该业主系在原告提供的物业服务范围之内，其房屋建筑面积为128.22平方米。物业服务费按照每月0.3元/平方米计算，从2014年8月8日至2016年6月1日期间（22个月），被告共拖欠原告物业服务费846.25元未付。经原告多次催缴无果，为此，特诉至贵院，请法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）胥某对本诉辩称，同时向本院提出反诉：请求判决原告（反诉被告）松江物业将被告（反诉原告）位于松桃苗族自治县蓼皋镇麻阳街盛世兴城******房的屋面及外墙渗水部位、厨房阳台公共下水管渗水部位、主卧卫生间公共下水管道渗水部位维修至防水状态。答辩及反诉理由：1．松江物业起诉主张2014年8月8日至2016年6月1日的物业管理服务费已经超过了原《民法通则》规定的2年诉讼时效，即使按现行有效的《民法总则》规定的3年诉讼时效，仍然超过了法定诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求；2．涉案房屋位于顶层，公共部分的屋面及外墙长期漏水或渗水，厨房阳台公共下水管道及主卧卫生间公共下水管也长期渗水。2010年-2014年间，我一直按时向松江物业缴纳物业管理费，并多次要求松江物业对这些公共部分进行维修，但其一直没有提供应有的维修服务。既然双方存在物业服务合同，松江物业应当先全面履行合格的物业服务义务来换取对应的服务费。在其未履行前述维修义务之前，根据《合同法》第六十七条之规定，我享有要求对方先履行的抗辩权，有权拒绝松江物业收取服务费的要求。松江物业主张2014年8月8日至2016年6月1日的服务费，因该时段没有给我提供维修服务，其主张服务费依法应不予支持。3．屋面及外墙长期漏水或渗水，已经导致我室内墙体开裂、仿瓷污损和脱落等影响我一家人正常居住。这些漏水及渗水部位依法属于公共部分，应当由松江物业进行维修。4．我与被告（反诉第三人）曹某某已于2016年11月21日在松桃县民政局登记离婚，离婚时已经将涉案的房产分配给我，之后曹某某已经不在涉案房屋内居住，对涉案房产不再享有所有权和管理权。 被告（反诉第三人）曹某某未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 原告（反诉被告）松江物业针对被告（反诉原告）胥某反诉答辩称：涉案房屋屋面及外墙漏水或渗水部位、厨房阳台公共下水管道渗水部位、主卧卫生间公共下水道渗水部位维修，物业公司没有责任。按照物业管理条例规定，5年防水保质期内，非人为因素，属开发商责任，现已过期了，应由业主自理。漏水一般是楼上责任，楼顶等公共部分由业主分摊维修费用，物业可以协助维修。房屋质量问题业主可以基于与开发商之间的商品房买卖合同来解决，与物业管理公司并无直接联系，业主拒交物业管理费，违反了物业管理合同，我公司有权要求业主履行义务，交纳物业管理费。在物业管理委托合同第六章第二十五条中，房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，开支办法如下：1．房屋共用部位的维修、日常养护费用从维修基金开支；2．房屋共用设施、设备的维修、养护费用、更新改造费用、从维修基金开支；3．市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护费用，由责任单位或管理单位承担；属小区内部管理的维修费用，从维修基金开支；4．公共绿地的养护费用，由收取的管理费承担，改造更新费用，由维修基金开支；5．附属配套建筑和设施的维修、更新费用，从维修基金开支。在2014年期间，邦宇房开商在本小区已经处理房屋漏水69户，但无涉案房屋，证明此时涉案房屋尚未漏水，反诉人以房屋漏水拒交物业服务费已违反物业服务合同，应按照合同第三条约定，从逾期之日起按应交管理费的5%/月缴纳滞纳金。2017年因我公司与桃源丽景小区就物业管理纠纷履行结束，我公司将所有欠费户诉至法院，法院也为其张贴了通知，我公司之前也就本案管理费起诉过，反诉人以本案已过诉讼时效的抗辩理由不成立，请法院驳回反诉人的反诉请求，支持我公司诉讼请求。 原告（反诉被告）松江物业围绕其诉讼请求及被告（反诉原告）胥某的反诉，依法提交了证据。对于原告提交的证据：1、营业执照、资质证书、收费许可证、物价局批文，证明原告具有物业管理资质和按照相关收费标准收取物业服务费的资格，具有诉讼主体资格的事实。本院认为，该组证据系国家机关依法作出的生效文件，本院予以确认；2、物业管理委托合同、物业管理协议，证明原告取得邦宇盛世兴城物业服务主体资格，服务费标准为每月0.3元/平方米。本院认为，该组证据来源合法、内容真实，本院予以确认；3、裁定书、不动产登记结果、法院张贴的公告，证明本案涉案房屋登记在被告（反诉第三人）曹某某、被告（反诉原告）胥某名下，建筑面积为128.22平方米，2017年10月12日，松江物业就涉案房屋业主拖欠物业服务费向松桃苗族自治县人民法院提起诉讼，2017年11月22日，贵州省松桃苗族自治县人民法院就世昌广场盛世兴城业主拖欠物业管理费张贴过公告通知，本案并未超过诉讼时效，本院认为，裁定书、不动产登记结果、法院张贴的公告均系国家权力机关作出的生效文件，本院予以确认；4、2014年至2015年服务照片10张、2016年照片6张，证明松江物业于2015年至2016年仍然为盛世兴城提供物业服务。本院认为，原告提交的照片缺乏其他证据予以佐证，达不到其证明目的，本院不予支持；5、房屋漏水统计表，证明开发商2014年在小区对房屋漏水的处理情况，证明房屋漏水是开发商责任，本院认为，原告提交的统计表并无任何单位个人签字确认，对该证据的三性，本院不予确认；6、民事判决书，证明法院判决是公平公正的，本案被告不仅要支付物业服务费，还需要支付滞纳金。本院认为，该证据与本案无关联性，达不到其证明目的，本院不予确认。 被告（反诉原告）胥某为反驳松江物业的诉讼请求及支持其反诉请求，向本院提交如下证据：身份证复印件、离婚证、自愿离婚协议书、债务补充协议。证明胥某身份情况与曹某某离婚，物业费与曹某某没有关系。本院认为，该组身份证、离婚证证据系国家机关依法作出的生效文件，自愿离婚协议书、债务补充协议与离婚证相互印证，本院予以确认；反诉原告为证明其涉案房屋房顶漏水脱落、墙体渗水、阳台外栏杆坏损落、主卧室墙体渗水、主卧室墙体开裂等，同时曾于2014年6月份左右向物业公司反映其房屋漏水等情况，向本院提交了照片5张、两名证人出庭作证、及向本院申请现场勘查。松江物业质证认为，对反诉原告提交的照片、本院现场勘查照片、证人证言，证明涉案房屋漏水无异议，但认为房屋的维修与物业公司没有直接关系，房屋质量应该找开发商。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，认定事实如下：松江物业与贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司于2012年7月20日签订物业管理协议，明确由松江物业为贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司开发建设的邦宇盛世兴城提供物业管理服务，包括对所有房屋共用部分进行日常维修、养护和管理及对共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理等管理项目，并按照每月0.3元/平方米的收费标准收取物业服务费。胥某系“邦宇．盛世兴城”项目1栋3单元701号住房的业主，接受了原告提供的服务。截止2016年6月1日，尚欠松江物业服务费846.25元未付。另查明，胥某与曹某某已经民政部门协议离婚，涉案房屋系胥某在使用及管理。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，原告松江物业与贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司签订物业管理协议，明确由松江物业对盛世兴城提供管理服务，按照相关收费标准收取物业服务费，该协议符合大部分业主的利益，对业主具有约束力。被告胥某在享受物业管理服务的同时，应当按照约定缴纳物业服务费，被告胥某在接受松江物业服务期尚欠2014年8月8日-2016年6月1日物业服务费846.25元未支付，已构成违约。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条的规定，现原告松江物业请求被告胥某支付其拖欠的物业管理服务费846.25元，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本院予以支持。关于被告胥某主张松江物业起诉已过诉讼时效，无事实依据，本院不予支持。对于松江物业要求曹某某与胥某共同承担支付义务的请求，胥某主张自己离婚后涉案房屋系其个人在使用及管理，权利义务属于其个人承担，与曹某某无关，松江物业对此无异议，故本院对松江物业要求曹某某与胥某共同承担支付义务的请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”之规定，对松江物业当庭增加诉讼请求，请求判决被告（反诉原告）支付滞纳金650元。因松江物业未在举证期限内提出，对此，本院不予支持。关于被告胥某反诉要求判决松江物业将涉案房屋的屋面及外墙（渗水）部位、厨房阳台公共下水管渗水部位、主卧卫生间公共下水管道渗水部位维修至防水状态的请求，根据《物业管理委托合同》第二十五条约定，房屋的共用部分、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用从维修基金开支。反诉原告胥某要求反诉被告松江物业维修的房屋，属于共用部位，其请求不符合合同的约定。其房屋共用部位常年失修，给反诉原告的生活造成一定的影响，反诉原告胥某应当按照建设部颁布的《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，向所在地人民政府建设（房地产）主管部分申请从住宅专项维修资金中列支。因此，反诉原告胥某请求反诉被告松江物业对其房屋共用部位进行维修的诉讼请求不能成立，本院不予支持，应予驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）胥某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）松桃松江物业服务有限公司支付物业管理费846.25元。 二、驳回原告（反诉被告）松桃松江物业服务有限公司其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）胥某的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费50.00元，反诉费25.00元，共计75.00元，由被告（反诉原告）胥某承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 长  舒山恋 人民陪审员  龙江玲 人民陪审员  李春发 二〇一九年七月十五日 法官 助理  麻建英 书 记 员  龙 蕾