浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初1179号 原告：星星港湾花园业主委员会。 主要负责人：陈学纲，主任。 委托诉讼代理人：李刚，北京泰维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔克海，北京泰维律师事务所律师。 被告：杭州卓盛物业管理有限公司。 法定代表人：许坚，执行董事。 委托诉讼代理人：金虎良，浙江虎良律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱国平，浙江虎良律师事务所律师。 原告星星港湾花园业主委员会（以下简称星星港湾业委会）与被告杭州卓盛物业管理有限公司（以下简称卓盛公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2019年5月16日第二次公开开庭进行了审理。原告主要负责人陈学纲、被告委托诉讼代理人邱国平到庭参加诉讼。原告委托诉讼代理人李刚、崔克海分别到庭参加第一次、第二次庭审活动，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2015年1月1日签订的《星星港湾花园物业管理服务合同》；2.判令被告移交物业服务用房和地下车库、配电室、水泵房等相关设施、场所、场地；3.判令被告移交与星星港湾花园小区相关的物业所有材料，包括：（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料（特别是电梯维修维护资料和相关许可文件）；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）垃圾消纳许可文件等物业管理所必须的其他资料；4.判令被告向原告移交从2015年1月至今其物业管理期内的公共收益账目、收费凭证、收费明细、收款账户资金明细、与第三方签订的合同等与公共收益相关的全部资料；5.诉讼费和起诉人律师费用由被告承担。庭审中，原告放弃第2、3、4项诉讼请求。事实和理由：海宁市星星港湾花园小区总占地1115019平方米，总建筑面积约972855.57平方米，2005年1月交付给业主使用，小区由开发商指定被告提供前期物业服务。2013年11月，小区业主会议决定成立业主大会并选举产生业主委员会。2017年10月小区召开业主大会，表决通过解除与被告的物业管理服务合同。2018年9月28日，小区业主大会通过选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务企业，原告与上海永升物业管理有限公司签订了《星星港湾花园物业服务合同》。2017年11月3日，原告向被告送达了关于通报星星港湾花园二届三次业主大会表决结果的函，通知被告解除物业管理服务合同；2018年8月17日，原告再次发函给被告通知解除物业管理服务合同，并要求被告于2018年10月1日退出小区。但是被告继续滞留小区，拒绝移交物业管理资料，并非法控制物业管理用房、配电室、水泵房等业主共有房屋和公共设施。2018年10月1日，经海宁市相关政府机关协调，被告仍然拒绝撤离和移交。2019年1月15日原告再次告知被告，业主大会已决定与其解除合同，并限期其离开星星港湾物业管理区域。按照《中华人民共和国合同法》和《浙江省物业管理条例》等规定，原、被告之间的物业管理服务合同在解除通知送达被告时依法解除，且原告依据《中华人民共和国物权法》等规定，已经依法选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务企业，被告滞留小区已无法律依据，且无权继续占有小区业主共有的场所、场地以及其他公共设施。同时，根据相关规定，小区公共收益归小区业主共有，此前小区公共收益都被被告侵占，物业管理关系终止之际，被告应向原告说明或提供公共收益的总额、明细、相关收费凭证等全部与公共收益相关的资料。综上，原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。 被告辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。理由如下：一、星星港湾花园二届三次业主大会召开程序不合法，具体包括：1、该小区业主总投票权数为5496户，但原告仅印刷表决票5000份，剥夺了496户业主的表决权；2.星星港湾花园二届三次业主大会实际参会人数仅为2340户（原告通过邮寄方式向1873户业主发送的表决票，其中653份被退回，1219份虽已送达但业主未回复，均不能计入实际参与投票的有效表决票），占总投票权数的42.60%，未达到《物业管理条例》第十二条第一款、《浙江省物业管理条例》第九条第一款规定中关于业主大会会议应当有“物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的要求。二、星星港湾花园二届三次业主大会决定形成程序不合法，具体包括：1、现场投票的2340户业主中有1104户业主未交纳物业服务费，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条、《星星港湾花园业主大会议事规则（修正案）》第十八条之规定，该部分业主所拥有的专有部分面积不计入建筑物面积，不计入投票人数，实际有效投票人数为1236户，仅总投票权数的22.50%，未达到“总人数过半数的业主参加”的要求；2、根据《浙江省物业管理条例》第十条第二款、《星星港湾花园业主大会议事规则（修正案）》第十六条第二款第（五）项之规定，已邮寄但未回复的1219份表决票不能视为同意多数业主意见。 原告向本院提交的证据及被告的质证意见： 证据1，《星星港湾花园·清风苑业主手册》1份，证明被告自2005年起为星星港湾花园提供物业服务的事实。经质证，被告无异议。 证据2，《星星港湾花园·金沙苑前期物业服务合同》1份，证明被告为星星港湾花园提供前期物业服务，应当根据合同的相关条款履行义务的事实。经质证，被告对真实性、合法性无异议，但认为与本案不具有关联性。 证据3，《星星港湾花园物业管理服务合同》1份，证明原、被告于2015年1月1日签订物业管理服务合同的事实。经质证，被告无异议。 证据4，《关于通报星星港湾花园二届三次业主大会表决结果的函》（含文件收发记录表）1份，证明星星港湾花园二届三次业主大会通过表决，决定终止与被告之间的物业管理服务合同的事实。经质证，被告对真实性无异议，认可其已收到上述函件，但认为函件第2条针对是否同意终止与被告之间的物业管理服务合同的表决结果与原告对外公布的关于本次业主大会表决结果的公告内容不一致，该函件将邮寄的表决票1873票（实际仅寄回1票）全部计入同意票，与事实不符，应认定收到但未回复或未妥投退回的表决票所对应的业主均未参与本次业主大会的表决。 证据5，《关于2017年海宁市长安镇（高新区）星星港湾花园二届三次业主大会表决结果的公告》（含附件及文件收发记录表）1份，证明星星港湾花园业主大会通过表决决定解除与被告之间的物业管理服务合同关系，且已将表决结果通知被告的事实。经质证，被告对证据的三性均有异议，认为该公告系原告篡改的，被告并未收到。 证据6，《关于要求杭州卓盛物业管理有限公司退出星星港湾花园物业管理区域的通知》1份，证明原告已通过书面方式通知被告解除物业管理服务合同的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为该通知是建立在星星港湾花园二届三次业主大会表决结果的基础上的，因其对表决的合法性和真实性有异议，故对通知的内容不予认可。 证据7，民事起诉状、民事裁定书（仅1页）各1份，证明被告已经收到原告于2018年8月17日作出的《关于要求杭州卓盛物业管理有限公司退出星星港湾花园物业管理区域的通知》的事实。经质证，被告无异议。 证据8，原告作出的要求被告退出星星港湾花园的函、顺丰速运查询单各1份及顺丰派件存根4份，证明原告于2019年1月15日再次通知被告要求解除物业管理服务合同的事实。经质证，被告对真实性无异议，但对函件载明的内容有异议，认为该函件是建立在星星港湾花园二届三次业主大会表决结果的基础上的，因其对表决的合法性和真实性有异议，故对函件的内容不予认可。 证据9，经2017年7月15日业主大会通过的《星星港湾花园业主大会议事规则（修正案）》1份，证明星星港湾花园二届三次业主大会的召开符合上述规则的事实。经质证，被告对真实性无异议，但对关联性有异议。 证据10，会议记录、会议签到表各1份，证明星星港湾花园二届三次业主大会的开票、算票过程符合规定的事实。经质证，被告对三性均不予认可。 证据11，照片1组，证明原告已将《关于2017年海宁市长安镇（高新区）星星港湾花园二届三次业主大会表决结果的公告》在星星港湾社区居民公告栏进行张贴的事实。经质证，被告认为照片拍摄内容不清晰，对真实性不予认可。 证据12，光盘1份（内含表格4份），证明星星港湾小区的业主总户数、投票清单、业主房屋的建筑面积等信息的事实。经质证，被告对表格1有异议，认为星星港湾花园二届三次业主大会选择性地剥夺了部分业主的表决权；对表格2、3、的真实性均无异议，但认为经邮寄选票后退回及未回复的业主的选票不得计入表决票；对表格4无异议。 证据13，邮寄清单2组，证明原告向1873户业主邮寄了表决票，其中有653封挂号邮件未妥投被退回的事实。经质证，被告对真实性无异议，对原告向1873户业主邮寄表决票的事实无异议，对其他事实表示无法核实。 证据14，光盘1份（小新说事视频记录），证明被告为星星港湾花园提供物业服务期间严重不负责任，导致小区脏乱差、设施严重毁损的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。 证据15，项目移交清单1份，证明被告需向原告移交项目清单中载明的相关材料的事实，经质证，被告对三性均不予认可。 证据16，问题汇总单1份，证明星星港湾花园小区的业主对被告的物业服务存在较大意见的事实。经质证，被告对真实性不予认可。 证据17，审计发现的问题说明1组，证明被告未将星星港湾花园的公共经营性收益交付给原告，反而在审计报告中对原告进行毁谤的事实。经质证，被告对证据的三性均不予认可。 证据18，照片1组、查验遗留问题记录表1组、现场勘查报告1组，证明被告未尽到物业服务职责的事实。经质证，被告对证据的三性均不予认可。 证据19，表决票样票1份，证明星星港湾花园二届三次业主大会表决票样式的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为表决票中未设置业主专有部分面积一栏。 证据20，聊天记录（打印件）1份，证明原告邮寄的业主名单由星星港湾花园所在社区的社区主任提供的事实。经质证，被告对三性均有异议。 被告向本院提交的证据及原告的质证意见： 证据1，星星港湾花园户数统计表1份，证明原告印刷的表决票仅为5000份，剥夺了部分业主表决权的事实。经质证，原告对星星港湾花园户数统计表不予认可，认为其统计的数据均来源于被告及社区，数据是正确的。 证据2，《关于星星港湾花园二届三次业主大会表决结果的公告》1份，证明经邮寄退回和未回复的表决票不应计入星星港湾花园二届三次业主大会的表决票中的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为上述表决票应当计入有效票中。 证据3，《关于通报星星港湾花园二届三次业主大会表决结果的函》1份，证明表决结果有错误，不应当将邮寄退回和未回复的表决票计入有效票内的事实。经质证，原告对真实性、合法性均无异议，但对被告的待证事实有异议，认为其仅邮寄后业主收到但未回复的票计入了表决票。 证据4，《关于星星港湾花园小区二届三次业主大会表决结果的复函》1份，证明被告对原告作出的《关于通报星星港湾花园二届三次业主大会表决结果的函》、《关于星星港湾花园二届三次业主大会表决结果的公告》均不予认可，且已经以书面形式予以回复的事实。经质证，原告对真实性无异议，但对被告在复函中陈述的理由不予认可。 证据5，《星星港湾花园物业管理服务合同》、（2018）浙0481民初2612民事判决书、（2018）浙04民终2150号民事判决书各1份，证明法院已就案涉物业管理服务合同的效力认定作出终审判决的事实；同时证明原告在提出解除案涉物业管理服务合同之后又向法院起诉要求确认合同无效，事实上原告已承认其要求解除案涉物业管理服务合同的行为尚未生效的事实。经质证，原告对物业管理服务合同无异议，对2份判决书的真实性无异议，但对判决结果有异议。 证明6、处警经过、业委会开票承诺书复印件、《关于9.23星星港湾花园小区“业委会“乱作为的报告》、星星港湾花园2018年第一次业主大会表决票复印件各1份，证明原告与上海永升物业管理有限公司杭州分公司签订的物业服务合同违规、违法，且未得到业主认可的事实。经质证，原告对处警经过无异议，对其他证据的真实性无法确认。 证据7，星星港湾花园小区物业管理临时过渡方案1份，证明原告同意被告继续履行案涉物业服务合同的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为其从未表达过希望被告继续进行物业服务的意愿。 证据8、《关于星星港湾花园物业管理检查结果的通报》1份，证明被告提供的物业服务优于上海永升物业管理有限公司杭州分公司的事实。经质证，原告真实性不予认可。 证据9，公告、《星星港湾花园业主委员会专项审计报告》1各1份，证明原告存在乱作为情形的事实。经质证，原告对公告的真实性不予认可，对《星星港湾花园业主委员会专项审计报告》的形式真实性无异议，但认为该报告不合法。 证据10，说明5份，证明原告未通知部分可联系到的业主参加星星港湾花园二届三次业主大会的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为原告向业主送达表决票主要通过上门和邮寄两种方式，如业主不在家，无法送达表决票属于正常现象，且对于在表决日之后收到的表决票原告也未计入赞成票中。经质证，原告对真实性均不予认可。 证据11，光盘1份，证明参与现场投票的业主中有1104户业主未缴纳物业费的事实。经质证，原告对真实性不予认可，认为被告的统计数据不准确；且即便有未缴纳物业费的业主亦有其合理理由，而被告也未提交证据证明曾向相关业主催讨过物业费。 经原告申请，本院向中国邮政集团公司浙江省海宁市盐仓邮政所调取原告向1893户业主邮寄表决票的邮寄清单1组，证明原告邮寄的1893张表决票中有653张被退回的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为该组证据无法证明相关业主是否已经收到表决票。 本院结合双方的质证意见作如下认定：原告提交的证据1、3、7，被告无异议，本院予以认定。原告提交的证据2、4、6、8-9、13、19，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。原告提交的证据5，被告对证据的三性均有异议，经审查，本院认为，该证据加盖有原告的公章，同时送达了港湾社区居民委员会等部门，在被告未提交相反证据予以反驳的情况下，本院对该证据的真实性予以认定。原告提交的证据10，被告对证据的三性均不予认可，经审查，会议记录的内容与原告提交的证据4-5能够相互印证，且又有业委会、检委会成员等予以签字确认，共同证明有2340户业主参与了星星港湾花园二届三次业主大会现场投票的事实，故本院对该证据予以认定。原告提交的证据11，被告对真实性不予认可，经审查，虽然照片中的文字内容因拍摄原因略显模糊，但结合照片显示的背景及原告提交的证据5，仍可确认原告确已在星星港湾社区居民公告栏对星星港湾花园二届三次业主大会的表决结果进行了公告的事实，故本院对该证据予以认定。原告提交的证据12，其中表格1系对星星港湾花园业主总户数的统计，因被告庭审中已对原告提出的业主总户数为5496户的事实予以认可，故本院对该表格的真实性予以认定，至于被告提出的原告剥夺部分业主表决权的主张，本院将在说理部分予以阐释；表格2-4，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以认定。原告提交的证据14-18，与本案待证事实不具有直接关联性，故在本案中不作认定。原告提交的证据20系复印件，无法核实其真实性，且被告当庭予以否认，故本院在本案中不予认定。被告提交的证据1，因被告庭审中已认可案涉小区总户数为5496户，与被告提交的该证据中的统计数据不相符，故本院对该证据不予认可，但因原告庭审中亦自认仅印刷表决票5000张的事实，故本院对该事实予以认定。被告提交的证据2-4，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。被告提交的证据5中的《星星港湾花园物业管理服务合同》与原告提交的证据3一致，且原告无异议，本院予以认定；民事判决书系人民法院一、二审裁判文书，业已生效，且与本案待证事实具有关联性，本院予以认定。被告提交的证据6中的处警经过，原告无异议，本院予以认定；其他证据与本案待证事实不具有直接关联性，本院在本案中不作认定。被告提交的证据7-9，与本案待证事实不具有直接关联性，本院在本案中不作认定。被告提交的证据10，原告对真实性不予认可。经审查，5份情况说明实质系证人证言，因证人未到庭质证，在被告未提交其他证据予以补强的情况下，证明力较低，本院不予采信。被告提交的证据11，系被告单方制作，在被告未提交其他证据予以补强且原告当庭予以否认的情况下，本院无法核实该证据中载明的1104户业主是否确未缴纳物业费的事实，故在本案中不予认定。对本院经原告申请调取的邮寄清单1组，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。 结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实：星星港湾花园坐落于海宁市，建筑总面积97.2855万平方米，开发建设单位为浙江星星港湾房地产开发有限公司。 2010年11月、12月，浙江星星港湾房地产开发有限公司与被告签订《前期物业服务合同》共八份，约定：星星港湾花园委托被告进行物业管理服务；服务期限至该小区选举产生的业主委员会与其聘请的物业管理服务企业签订的物业管理服务合同生效之日；合同同时对物业服务费收费标准、经营性收益用途以及其他的权利义务等进行了约定。嗣后，被告对星星港湾花园进行物业管理服务至今。 2013年10月至同年11月，星星港湾花园召开第一次业主大会，表决通过了《业主大会议事规则》、《管理公约》，并选举产生了首届业主委员会委员；首届业主委员会任期自2013年11月8日起至2016年11月7日止。 2014年8月24日，星星港湾花园召开业主代表大会，会议其中一项议程为“就续聘或选聘物业服务企业表决”，该议程的表决票的表决内容为三类：一、继续聘请被告为该小区物业服务企业；二、根据业主代表大会要求整改完善后，继续聘请被告为该小区物业服务企业；三、以公开招标方式重新选聘物业服务企业。《会议纪要》载明会议决议第二项为：“通过全体与会业主代表现场表决，超过半数业主代表同意继续聘请杭州卓盛物业管理有限公司海宁分公司为本区的物业服务单位，授权业主委员会对续聘单位今后的服务标准和应达到的目标提出具体的要求，并签订服务合同。” 2015年1月1日，星星港湾业委会与卓盛公司签订《星星港湾花园物业管理服务合同》，约定：星星港湾花园委托卓盛公司进行物业管理服务，总建筑面积972855.57平方米；物业管理服务收费选择包干制方式，服务期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止。合同同时对物业服务费收费标准、经营性收益用途、服务质量要求以及其他的权利义务等进行了约定。星星港湾业委会已将本合同草案在星星港湾花园的多处公告栏或信息栏进行公示。2016年10月，卓盛公司就本案合同向海宁市住房和城乡规划建设局申请备案；同年12月，海宁市住房和城乡规划建设局同意给予备案。 首届业主委员会任期届满后，选举产生了第二届业主委员会。 2017年7月15日，星星港湾花园召开业主大会，表决通过了修订后的《业主大会议事规则（修正案）》，该议事规则第十一条规定：“业主大会决定以下事项：……（五）选聘和解聘物业服务企业；……决定上述第（六）项和第（七）项规定的事项，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项的，应当经专用部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。”第十六条规定：“业主大会会议采用书面征求意见的形式，采用书面征求意见形式的，应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。地下空间面积、车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积，投票表决方式有：（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收业主意见；（三）邮寄挂号信、快递；（四）微信、短信、电话；（五）已送达的征求（表决）意见单，业主在规定的时间内不反馈，视为同意多数业主意见；（六）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的，视为无效票。”第十七条规定：“业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；一个专有部分有两个以上所有权人的，应当行使一票表决权。……（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”第十八条规定：“根据国家法律法规、部门规章的相关规定，对拒付物业服务费、不缴存专项维修资金以及实施损害其他业主共同权益行为而受限制行使共同管理权的业主，其所拥有的专有部分面积不计入建筑物面积；其选举权、表决权的业主人数不计入总人数。”第二十一条规定：“业主大会可以由业主本人投票表决，也可以委托业主表决。凡在规定的时间内未收到业主或业主委托人表决投票的，一律按多数意见票数计入投票结果。” 2017年10月30日，星星港湾花园召开二届三次业主大会，对包括物业服务标准、专项维修资金管理办法等表决事项进行现场开票。同年11月1日，星星港湾业委会作出《关于星星港湾花园二届三次业主大会表决结果的公告》，载明：“本次会议合计印刷表决票5000张，其中邮寄1873份，退回653份，寄回1份，未回复1219份，现场参加投票并收回的为2340票。”本次会议其中一项议程为“针对《表决是否同意终止现有物业服务企业（杭州卓盛物业管理有限公司海宁分公司）的物业服务合同》的表决”，该议程的表决内容为：“根据《星星港湾花园业主议事规则》第十六条第（五）款的规定，‘已送达的征求（表决）意见单，业主在规定的时间内不反馈，视为同意多数业主意见。’现场唱票结果为：同意票2306票，不同意票23票，弃权票11票。未回复的计入多数票，退回信件计入弃权票，其同意票为3525票。不同意票为23票，弃权票为664票。”同年11月5日，星星港湾业委会向卓盛公司送达《关于通报星星港湾花园二届三次业主大会表决结果的函》，告知卓盛公司，表决同意提前终止合同的结果已经达到专有建筑面积且业主人数过半。同时，星星港湾业委会在港湾社区居民公告栏公布了《关于2017年海宁市长安镇（高新区）星星港湾花园二届三次业主大会表决结果的公告》（含附件），该公告载明：“本物业管理区域业主总投票权数5496户，建筑物总面积852505.08㎡。业主大会参会户数4213户，占总投票权数76.65%，其专有部分面积合计470863.44㎡，占建筑物总面积55.2329%，应发表决票5496张，实发表决票4213张（其中邮寄1873份，退回653份，寄回1份（但系重复票不计入在内），未回复1219份；现场参加投票并收回的为2340票，回收票2340张（其中无效票0张），逾期未表决票共1219张，逾期未表决面积为164127.16㎡。”同年11月27日，星星港湾业委会向港湾社区居委会等单位送达了上述公告。庭审中，被告对现场参加投票并收回的表决票为2340份，其中同意票2306份，不同意票23份，弃权票11份等事实无异议，同时认可邮寄的表决票为1873份，其中退回653份，寄回1份，未回复1219份等事实，但认为未回复的表决票1219份不应计入多数票内。 2018年4月3日，星星港湾业委会向本院提起诉讼，要求判决：1.确认其与卓盛公司于2015年1月1日签订的《星星港湾花园物业管理服务合同》无效；2.卓盛公司退出星星港湾花园。本院于2018年8月15日作出一审判决，认定星星港湾业委会要求确认合同无效的理由不能成立，依法驳回其诉讼请求。星星港湾业委会不服，向嘉兴市中级人民法院上诉，该院于2018年11月28日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。 2018年8月17日，星星港湾业委会作出《关于要求杭州卓盛物业管理有限公司退出星星港湾花园物业管理区域的通知》并送达卓盛公司。2019年1月15日，星星港湾业委会再次通过邮寄方式向卓盛公司发函，卓盛公司于同日收到上述通知，通知载明：“我星星港湾花园小区业主大会已于2017年11月1日决定不再聘任贵方物业公司执行我小区物业管理事务。2018年8月17日向贵方发函解除合同并限期贵方离开星星港湾花园小区物业管理区域。由于贵方未执行，现再次重申，星星港湾花园小区业主大会、业主委员会已决定解除与贵公司于2015年1月签订的物业管理合同，请贵公司于2019年1月20日前离开我小区物业管理区域。”因卓盛公司未退出星星港湾花园，星星港湾业委会于2019年1月30日向本院提起诉讼，要求解除与卓盛公司签订的《星星港湾花园物业管理服务合同》。 本院认为，原、被告签订的《星星港湾花园物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案争议的焦点系原告提出的要求解除与被告之间的物业管理服务合同的主张是否系业主共同决定，即经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数业主同意。 根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《浙江省物业管理条例》第九条、第十条之规定，解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原、被告对星星港湾花园业主总户数为5496户，专有部分建筑物总面积852505.08㎡的事实及现场参加投票并收回的表决票为2340份（其中同意票2306份，不同意票23份，弃权票11份），邮寄的表决票为1873份（其中退回653份，寄回1份，未回复1219份）等事实均无争议，对上述事实本院予以确定。下面就双方的争议阐释如下： 关于邮寄未回复的1219票是否计入有效票及是否计入同意多数意见票的问题。法律法规仅要求业主大会会议采用集体讨论或书面征求意见的形式，但并未对业主的具体投票表决方式进行限制性或禁止性规定；根据《业主大会议事规则（修正案）》第十六条第二款第（三）项之规定，邮寄系业主共同认可的投票表决方式之一，故原告有权通过邮寄方式向无法进行现场投票或无法直接送达表决票的业主送达表决票。本案中，根据原告提交的及原告经本院申请调取的邮寄清单，本院确认原告已向1873户业主邮寄了表决票，其中有1219户业主已收到表决票但未予回复，653户业主未收到表决票，1户业主收到表决票后虽予以回复，但系重复票不计入有效票内。同时，《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条规定：“业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。”《业主大会议事规则（修正案）》经星星港湾花园业主大会在2017年7月15日经表决后通过，现无证据证明业主对此提出异议，原告根据该规则第十六条第二款第（五）项、第二十一条之规定，将已收到表决票但未予回复的1219户业主的表决票计入多数意见票数（即同意票），并不违背小区内多数业主的意愿，也不违反法律的禁止性规定，应属合法有效。被告关于上述问题的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。同时，根据原告提交的证据12，可以确认现场投同意票的2306户业主的专有部分面积为283187.86㎡，已收到表决票但未予回复的1219户业主的专有部分面积为164127.16㎡。 关于被告主张的参与现场投票的2340户业主中有1104户业主的表决票因业主未缴纳物业服务费而不应计入有效票的问题。本院认为，首先，物业服务费的缴纳是业主与物业服务企业之间的合同权利义务关系，如被告认为业主未缴纳物业服务费，可以通过诉讼等途径予以催讨，但被告既未提交充足证据证明现场投票的2340户业主中确有1104户业主未实际缴纳物业服务费，也未提交证据证明曾通过书面函件、诉讼等途径向相关业主主张过物业服务费。其次，议事规则实质系为了维护业主共同利益，确保良好生活环境，而由全体业主共同制定，并经业主大会表决通过的业主公约。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条之规定，对存在拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的业主，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。本案中，为维护物业管理工作的正常展开和全体业主的共同利益，《业主大会议事规则（修正案）》第十八条对业主的公共管理权进行一定程度的限制，将“拒付物业服务费”纳入限制业主共同管理权的事由，该规定不违反法律、法规的禁止性规定，对全体业主具有拘束力。但该种限制应当限定在合理范围内，具有正当性，且应当通过合理的程序向相关业主明确告知。本案中参与现场投票的2340户业主中即便确有1104户业主未缴纳物业费，在业主大会、业主代表大会或业主委员会均未对相关业主在本次业主大会中的表决权进行明确限制，禁止其投票的情况下，被告作为物业服务合同的相对方，在业主大会针对是否终止与被告的物业管理服务合同这一与被告具有利害关系的表决议程中，主张对业主的表决权加以限制，否认1104户业主表决票的效力，显然不具有正当性。由此，本院对被告的上述主张不予采纳。 关于实际印刷表决票仅5000份，不足星星港湾花园业主总户数5496户的问题。本院认为，法律法规仅要求业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，并未要求必须按照业主总户数印刷足额表决票，这一规定也是考虑到小区业主并非全部入住或者部分业主拒绝参与表决等情形的存在。本案所涉小区是海宁范围内规模最大的住宅小区之一，业主人数众多，若要联系到全部业主显然具有极大困难，业主委员会根据以往业主大会表决票使用情况，酌定印刷5000份备用，并不违反法律法规的规定，且根据本次业主大会的表决票发出情况，实际也仅使用了4213份表决票。被告关于上述问题的抗辩意见，缺乏合理依据，本院不予采信。 综上，本院认为，原告将邮寄被退回的表决票653份和邮寄后回复的重复表决票1份计入有效表决票内，系计算方式错误，本院予以纠正。经核算，参加本次表决的有效表决票为3559份（2340份+1219份），其中视为同意票的为3525票（2306票+1219票），即同意终止与被告之间的物业管理服务合同的业主人数占总数的64.13%（3525户÷5496户）,专有部分占建筑物总面积的52.47%[（283187.86＋164127.16㎡）÷852505.08㎡）]。表决同意的人数占业主总人数已过半数，专有部分面积占建筑物总面积已过半数。该表决结果符合法律法规及《业主大会议事规则（修正案）》的规定，表决有效。此后，原告作为业主大会授权的执行机构，已在小区内就表决结果进行公示，并向被告送达了解除合同的通知，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条及《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。原告单方解除合同的程序合法，对其解除合同的效力，依法应予认定。关于合同解除的时间。虽然原告曾通过向被告送达《关于通报星星港湾花园二届三次业主大会表决结果的函》、《关于要求杭州卓盛物业管理有限公司退出星星港湾花园物业管理区域的通知》等书面通知，要求终止与被告之间的物业管理服务合同关系，但在此期间原告又通过诉讼途径要求确认案涉物业管理服务合同无效，可见在前案诉讼期间原、被告对合同效力仍存在争议，原告并未明确向被告表达解除合同的意思表示。故本院确认原、被告之间的物业管理服务合同于确认合同无效纠纷生效后，被告收到原告送达的解除通知函之日（2019年1月15日）解除。另，关于要求被告支付律师费的主张，因原告未提交委托代理合同、律师费发票等证据予以证明，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《浙江省物业管理条例》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告星星港湾花园业主委员会与被告杭州卓盛物业管理有限公司2015年1月1日签订的《星星港湾花园物业管理服务合同》于2019年1月15日解除； 二、驳回原告星星港湾花园业主委员会的其余诉讼请求。 案件受理费80元，由被告杭州卓盛物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  金 逸 人民陪审员  娄志芬 人民陪审员  凌三英 二〇一九年七月二十九日 书 记 员  汪凯航 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。