四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初1117号 原告：简阳宏运物资有限公司，住所地四川省成都市简州新城石盘镇檬子路**，统一社会信用代码91510185326945290W。 法定代表人：钟慧萍，总经理。 委托诉讼代理人：钟定华，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：汪文秀，四川九匡律师事务所律师。 被告：四川宏昊农业开发有限公司，住所地成都市简阳市石盘镇成简大道二段**，统一社会信用代码915120813094694056。 法定代表人：李顺林，董事长。 委托诉讼代理人：牛建亭，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：潘武泽，四川汇韬律师事务所律师。 原告简阳宏运物资有限公司（以下简称宏运物资公司）与被告四川宏昊农业开发有限公司（以下简称宏昊农业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，双方申请和解一个月，本院予以准许。原告宏运物资公司的委托诉讼代理人钟定华、汪文秀，被告宏昊农业公司的委托诉讼代理人潘武泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏运物资公司向本院提出诉讼请求：判令宏昊农业公司向宏运物资公司支付租金、装修费、违约金、补助款、保证金合计13,600,000元（其中租金11,729,213元、装修费7,234,423元、违约金1,120,000元、补助款3,551,750元、保证金768,000元，扣减以房抵租金的5,990,342元、以房抵装修费的3,158,393元，尚欠15,254,651元，宏运物资公司自愿放弃1,654,651元，计13,600,000元）。在案件审理过程中，宏运物资公司变更诉讼请求，撤回支付装修费7,234,423元的诉讼请求，变更为判令宏昊农业公司向宏运物资公司支付租金、违约金、补助款、保证金合计11,178,621元（其中租金11,729,213元、违约金1,120,000元、补助款3,551,750元、保证金768,000元，扣减以房抵租金的5,990,342元，计11,178,621元）。事实与理由：2017年8月28日，宏运物资公司与宏昊农业公司签订《厂房租用合同》，租期10年，按年支付租金，第二年起递增3%，签订合同半年内支付一年租金及保证金，以后每年期满前十天内支付。按现状交房，住房由宏运物资公司隔墙，安进户门、刮腻子，增减按人工费、材料费相应增减。因宏昊农业公司急于使用房屋，在不具备规划、设计和预算的情况下匆忙开工，在施工中宏昊农业公司只提要求和监管，但不签字确认，给宏运物资公司施工造成极大的困难和损失。完工后，宏昊农业公司拖延决算，并且强行单独决算3,158,393元，严重低于造价，宏运物资公司被迫签字确认。二期工程预算价为2,765,820元，宏运物资公司要求宏昊农业公司邀请有审计资质的单位审计，宏昊农业公司一直拖延。宏昊农业公司至今仅通过以房抵款的方式抵租金的5,990,342元、抵装修费的3,158,393元。除此之外，宏运物资公司为了达到合同约定的交付条件，自费装修花费14,610,200元，该部分费用由宏运物资公司自行承担，但宏昊农业公司提前退租，给宏运物资造成极大经济损失，要求按照合同给予补偿。宏运物资公司现资金严重紧缺，故起诉至法院，请求支持其诉讼请求。 宏昊农业公司辩称，宏昊农业公司租赁宏运物资公司的房屋是事实。针对宏运物资公司的诉讼请求及主张提出以下答辩意见：1．关于租金，宏运物资公司未按照合同约定时间交付租赁房屋，其中1、2、12、15幢于2017年11月17日完成改造交付，3、4、5、6、7、8、9、10、11、16幢于2017年11月20日初具交付条件，13、14幢于2018年4月底改造基本完毕；宏运物资公司主张租金起算的时间不准确，应当以宏运物资公司实际交付13、14幢时间为准，即2018年4月8日；按照合同约定每年租金于当年满期前十天内支付，第二年的租金应当在2020年3月28日前支付。2．关于装修费，租赁合同约定由宏运物资公司负担，并且案涉装修费系租赁合同外的装修费用，与本案的租赁合同无关，双方应当根据合同外的装修的相关约定协商。3．关于违约金，宏昊农业公司在2018年8月左右已经以以房抵款的方式履行了9,148,735元的租金支付义务，超额结算了所有租金并预付了部分租金，在履行租赁合同过程中不存在违约。4．关于补助款，宏昊农业公司仍在租用房屋，未提前终止合同，且退还的9幢楼系因未按照合同约定标准进行装修，宏运物资公司也未举证证明退租的9栋房屋实际花费了多少装修费，故不应支付装修补助款。5．关于保证金，合同约定的保证金应当是定金的性质，定金以支付生效，但本案保证金至今未交付，保证金条款未生效，现租房合同已经履行，宏昊农业公司拒绝履行支付保证金，且保证金没有约定违约责任，不应该承担保证金的违约金。6．宏运物资公司未按照租赁合同的约定标准向宏昊农业公司交付房屋，其中退还的9栋楼未做任何装修，没有安装水电总表，没有安装电梯等，不具备使用条件，已构成违约，应该酌情减免相应租金；并且双方在履行合同过程中存在不同程度的违约行为，应当各自承担相应损失；违约责任是一种补偿性质的责任，如果宏昊农业公司根据租赁合同承担了违约责任，已经对宏运物资公司的损失进行了填补，也不应当再支付装修补助款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了举证、质证，并当庭对宏运物资公司提交的当事人的企业信息、《厂房租用合同》、《补充合同》、交房通知书、应付款清单，收据、收条及宏昊农业公司提交的照片等证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2017年8月28日，宏运物资公司与宏昊农业公司签订《厂房租用合同》，约定：宏运物资公司将石盘四海食品产业园区内紧临成简快速通道的新建厂房租赁给宏昊农业公司使用；租赁范围为石盘四海食品产业园区内宏运物资公司所属产权厂房，含大门及围墙内全部范围，包括生产厂房5幢、材料库房3幢、包装分装车间1幢、成品仓库1幢、设备房1幢、公租房1幢、办公楼1幢、服务楼1幢、锅炉房1幢、门卫室1幢，合计16幢，房屋规划建设面积约57800㎡，土地53332㎡；租用期限10年，2017年11月1日至2027年10月30日止（具体起算时间以宏运物资公司部分改造完毕具备使用条件双方签认的时间为准，交付时间2017年10月30日起）；租金按年支付，第一年700万元，第二年起租金每年递增3％；签订合同半年内宏昊农业公司向宏运物资公司缴纳第一年租金及60万元的房屋保证金（保证金期满后退还），以后每年于当年满期前十天内支付；交房标准为按现状交房，其中水电由甲方接至厂内，并安装总水表、总电表、超过6层的电梯，水、电安至各户；住房由宏运物资公司按要求安装轻质隔墙，并安装进户门，住房天棚墙面刮腻子，改造项目若有增减，按人工费、材料费相应增减；宏昊农业公司若不按约定缴付租金，则按差欠租金每月2％计付利息给宏运物资公司，若超过三个月未缴付，宏运物资公司并有权收回所有房屋和资产，属宏昊农业公司设备归宏运物资公司所有；若宏运物资公司未按合同约定期限向宏昊农业公司交付租赁物，则每延期一日，宏运物资公司按1,000元/天向宏昊农业公司支付违约金，逾期超过30日，乙方有权解除本合同，给宏昊农业公司造成损失的，由宏运物资公司负责赔偿；若因宏昊农业公司原因提前终止合同，宏运物资公司有权没收保证金。若租期少于五年，则按少于的年限宏昊农业公司向宏运物资公司支付200万元/年的装修补助。 合同签订后，宏运物资公司对房屋进行装修。2017年10月26日，宏运物资公司向宏昊农业公司出具《交房通知书》，载明：经宏运物资公司近两个月的改造，现已部分达到合同要求，水电已接至厂内，并已安至各户，已安装了轻质隔墙、进户门、天棚，墙面已刮腻子。现请贵公司前来接收3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、15幢。1、2幢已即将完工，望贵公司对所需增加功能、设施、设备作出最终决定，以便我司根据贵公司要求同时施工。13、14幢已请贵公司作出用途、功能、装修标准的决定，以便尽快施工、投入使用。2017年11月17日，宏昊农业公司签字确认12、15号楼已按厂房租用合同完成；2017年11月20日，宏昊农业公司签字确认3、4、5、6、7、8、9、10、11幢厂房具备交付条件，但水电需补接至各栋。2018年4月左右，宏运物资公司将13、14幢交付给宏昊农业公司。 2018年8月6日，宏运物资公司与宏昊农业公司对应付款进行协商，形成宏昊农业公司应付宏运物资公司款项清单，载明：租房保证金（2017年8月28日至2018年8月6日）为11.3月×60万元×2%＋60万元=73.56万元；租房款（2018年2月28日至2018年8月6日）为5.3月×700万元×2%＋700万元=774.2万元；装修款（2017年10月28日至2018年8月6日）为9.3月×583.4213万元×2%＋583.4213万元=691.9376万元；……扣购房款360.479万元，合计1506.2186万元。宏运物资公司的总经理在清单下方备注装修款一期为3,158,393元已审定，二期以2,675,820元进入，若经双方审定有误差，再作相应增减。 2018年10月18日，宏运物资公司与宏昊农业公司又签订《补充合同》，载明宏昊农业公司为了合理利用有限的资金，减少闲置厂房的租金负担，经董事会研究决定退还宏运物资公司部分租房；为明确双方责、权、利，特订以下条款：宏昊农业公司退租房屋为3、5、7幢厂房各2216.5平方米，4、6、8幢厂房各1119平方米，9、11幢厂房各1654.08平方米，14幢房屋6442.22平方米，共9幢房屋合计19757.18平方米；退租日期为2018年10月31日；从退租日起，减少该9幢房屋租金为：721万÷44501.28㎡×19757.18㎡＝320.1015万元/年；在退租房屋另外单位入住前，由宏运物资公司负责将各栋水电总表安装到位，保证能分开计量水电费。之后，宏昊农业公司将上述9幢房屋退还给宏运物资公司。 另查明，宏昊农业公司与宏运物资公司曾协商以房以租金、装修费。2018年8月6日，宏昊农业公司向宏运物资公司委托诉讼代理人钟定华的女儿钟慧玲出具收据，载明：“收到钟慧玲购房款3,604,790元，……支付宏运物资公司租房款446,397元、住房装修款3,158,393元。”2018年9月13日，宏昊农业公司向钟慧玲出具收据，载明：“收到钟慧玲……4层购房款5,543,945元。”同日，宏运物资公司开具收据，载明：“交款单位：宏昊农业公司；人民币：5,543,945元；收款事由：租房租金。” 庭审中，宏运物资自认以房抵租金5,990,342元，故在本案的诉讼请求中扣减租金5,990,342元。 本院认为，宏运物资公司与宏昊农业公司签订的《厂房租用合同》、《补充合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，双方应当按照合同履行义务。 关于租金金额，需要考虑三个因素。其一，租金起算时间。宏运物资公司主张2017年10月28日交付房屋，但《厂房租用合同》约定租金的具体起算时间以宏运物资公司部分改造完毕具备使用条件双方签认的时间为准，经查宏昊农业公司于2017年11月20日才确认大部分房屋具备交付条件，故本院认为租金起算时间应当从2017年11月20日起算。对于宏昊农业公司抗辩租金起算时间应当以最后交付13、14幢时间为准，本院认为《厂房租用合同》约定具体起算时间以部分改造完毕具备使用条件双方签认的时间为准，对该抗辩理由不予认可。其二，第二年的租金是否达到支付条件。《厂房租用合同》约定“以后每年于当年满期前十天内支付”，而第二年的租期于2019年11月19日期满，目前并未达到支付条件。其三，租金是否应当减免。宏昊农业公司认为退还的9幢楼未做任何装修，不具备使用条件，应该酌情减免相应租金，但根据双方确认的应付款项清单，可以看出宏昊农业公司对第一年的租金按照700万元/年计算予以认可，故不应当减免。但《补充合同》约定退租9幢房屋的日期为2018年10月31日，虽然宏运物资公司不认可2018年10月31日为实际退租日期，但未提供足够证据证明。故根据《补充合同》约定，第一年的租金为700万元-（721万÷44501.28㎡×19757.18㎡÷365天/年×20天）=6,824,601.92元。综上，宏昊农业公司应当支付的租金为2017年11月20日至2018年11月19日期间的租金6,824,601.92元。 《厂房租用合同》约定签订合同半年内缴纳第一年租金，合同于2017年8月28日签订，那么第一年的租金应当于2018年2月28日支付。而《厂房租用合同》约定宏昊农业公司若不按约定缴付租金，则按差欠租金每月2％计付利息给宏运物资公司，本案宏昊农业公司并未按照合同支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”之规定，结合双方确认的应付款项清单，宏昊农业公司应当按照合同约定按差欠租金每月2％支付利息损失。另外，宏运物资公司自认2018年8月6日以房抵租金446,397元、2018年9月13日以房抵租金5,543,945元，故应当在6,824,601.92元租金中扣减；宏昊农业公司抗辩9,148,735元均是抵扣租金，但宏昊农业公司出具的收据载明其中住房装修款3,158,393元，故对宏昊农业公司的该项抗辩理由不予认可。本案宏运物资公司主张利息支付至2018年10月28日，故对于违约金作分段计算：以6,824,601.92元为基数，按照月利率2％从2018年2月28日起计算至2018年8月6日，即717,985.52元；以6,378,204.92元为基数，按照月利率2％从2018年8月7日起计算至2018年9月13日，即159,367.75元；以834,259.92元为基数，按照月利率2％从2018年9月14日起计算至2018年10月28日，即24,684.95元，违约金合计902,038.22元。 宏运物资公司自认以房抵租金5,990,342元，在本案的诉讼请求中扣减租金5,990,342元，故宏昊农业公司应当支付宏运物资公司租金为6,824,601.92元-5,990,342元，即834,259.92元。 关于补助款的问题，《厂房租用合同》约定若因宏昊农业公司原因提前终止合同，宏运物资公司有权没收保证金；若租期少于五年，则按少于的年限宏昊农业公司向宏运物资公司支付200万元/年的装修补助。但本案仅退租9幢房屋，尚有6幢房屋仍继续租赁。该约定是针对整体房屋退租、合同提前终止而言，而对于部分房屋退租的后果，双方没有约定，目前合同仍然在履行，并且在双方签订的《补充合同》载明，对退租9幢房屋明确了双方责、权、利，但也未提及装修补助费，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本院对宏运物资公司要求宏昊农业公司按照支付补助款的诉讼请求，不予支持。 关于保证金的问题，《厂房租用合同》约定签订合同半年内缴纳60万元的房屋保证金，宏昊农业公司应当按照合同约定缴纳保证金，并且双方在应付款项清单中对保证金的缴纳再次进行了确认，故对宏昊农业公司抗辩保证金系定金性质、未交付则保证金条款无效的理由，不予认可。关于保证金的利息，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”虽然《厂房租用合同》未约定保证金利息，但双方在应付款项清单中对保证金的利息计算方法进行了新的约定，同样视为对合同的变更，系双方真实意思表示，故按照约定，保证金的利息损失应当从2017年8月28日起按照月利率2%计算至2018年10月28日，即60万元×14个月×2%=16.8万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川宏昊农业开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告简阳宏运物资有限公司支付2017年11月20日至2018年11月19日期间的租金834,259.92元； 二、被告四川宏昊农业开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告简阳宏运物资有限公司支付2018年2月28日至2018年10月28日期间的违约金902,038.22元； 三、被告四川宏昊农业开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告简阳宏运物资有限公司支付保证金60万元及2017年8月28日至2018年10月28日期间的利息168,000元； 四、驳回原告简阳宏运物资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费51,700元，由原告简阳宏运物资有限公司负担42,180元，被告四川宏昊农业开发有限公司负担9,520元；诉讼保全费5,000元，由被告四川宏昊农业开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 宋 黎 二〇一九年七月四日 书记员 陈叔余