湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0502民初838号 原告：宜昌永乐不动产经纪有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道**。 法定代表人：刘新，该公司执行董事。 委托代理人邢诚，湖北三立律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：陈明春，女，1968年3月10日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。 被告：林琳，女，1992年5月6日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。 委托代理人林仁朋，系被告林琳之父（特别授权代理）。 被告：谢珮，男，1982年11月28日出生，汉族，住宜昌市西陵区。 委托代理人谢荣斌，系被告谢珮之父（特别授权代理）。 原告宜昌永乐不动产经纪有限公司（以下简称永乐经纪公司）与被告陈明春、林琳、谢珮居间合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法由审判员刘洪斌独任审判，于同年4月22日公开开庭进行了审理。原告永乐经纪公司的委托代理人邢诚，被告陈明春，被告林琳的委托代理人林仁朋，被告谢珮的委托代理人谢荣斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永乐恒房地产公司诉称：2018年1月25日，在原告的居间服务下，被告谢珮与被告陈明春、林琳签订《房屋买卖居间三方合同》，合同约定被告陈明春、林琳购买被告谢珮位于宜昌市西陵区××号房屋一套，成交价格为116万3千元。合同签订后，被告在原告公司商谈两次购房细节，并六次实地看房，均未给出任何意见和想法，导致至今合同都无法继续履行。根据《房屋买卖居间第三方合同》的约定，若买卖双方任何一方违约导致房屋买卖无法履行，则违约一方应当支付原告佣金35000元。据此，在被告违约导致房屋交易无法完成的情况下，被告应当支付佣金。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.请求人民法院判令三被告连带支付原告佣金35000元；2.本案诉讼费由三被告承担。 被告陈明春辩称：一、《房屋买卖居间三方合同》是无效或可撤销的合同，原告依据此合同主张违约金，没有事实和法律依据。合同的第十条“约定其他事宜”中的第四项明确约定“以乙方支付定金买卖合同生效”即该合同的生效以乙方支付定金为条件，而乙方并未支付定金，所以本案中原告依据一个未生效的合同主张违约金是没有事实和法律依据的。二、原告诉请所依据的“违约条款”违反公平公正原则及合同的相对性原则，不应作为本案审理的合同依据，且该违约条款应予撤销，理由如下：1.据该“违约条款”内容可知：卖方违约不卖房，买方违约不买房或者买卖双方相互违约，导致房屋未能交易成功；2.买卖双方合意解除房屋买卖合同的。在此两种情况下，居间方均能依据违约条款，可获得总计3%的佣金（注：行情价不超过2%）。也就是说，永乐公司为达到签订的所谓的三方合同，继而不论房屋买卖是否成功，还是双方同意解除合同，其都要拿到佣金，居间方制定的该格式化条款，作如此违约约定，明显是违反了合同的公平公正原则，依法应予撤销；3.据合同的相对性原则，买卖双方相互之间违约，也是相对承担违约责任，而不是对第三方承担违约责任，即原告制定的该格式化条款也违反了合同的相对性原则。三、本案中，原告无权主张违约金。合同中对于原告报酬即佣金的约定为：将所有与房屋交易相关的费用打包为43000元给原告。据该约定，原告需协助办理完涉案房屋交易的所有手续，并承担与房屋交易相关的费用后，才能依约得到43000元的报酬。《中华人民共和国合同法》中关于居间报酬的规定为：应居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求买卖双方支付从事居间活动支出的必要费用。据该规定，原告主张权利的情况有两种：1.原告居间义务完成可依法依约主张报酬；2.原告居间义务未完成，只能依法主张从事居间活动支出的必要费用。兼顾合同的履行情况等综合因素，据公平诚实原则予以衡量，即相关法律赋予了居间方即原告主张报酬或者必要费用的权利，而没有赋予其主张违约金的权利。从该规定可进一步看出，原告的居间服务未促成本次房屋交易，原告只能主张其为本次居间服务支出的必要费用，而不能主张违约金即无权向被告主张违约责任。基于以上几点，请依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告永乐经纪公司为一家从事房地产经营、房产经纪、房屋租赁、按揭贷款、房地产投资咨询的中介机构。2018年1月25日，被告陈明春、林琳（购房人，乙方），被告谢珮（售房人，甲方）与原告永乐经纪公司（经纪方，丙方）签订《房屋买卖居间三方合同》，合同约定：甲方将位于宜昌市西陵区××号房屋（房屋建筑面积157.36平方米，产权证号：宜市房权证西陵字第××号）以1163000元的价格出售给乙方；乙方于2018年1月25日交购房定金206000元给甲方；房屋过户所发生的税费由甲乙双方承担，甲乙双方各付各税；乙方以43000元将买方所有相关费用打包给丙方，丙方属于风险代理，以上风险金自签订本合同当日支付（注：第三条第二项）；佣金的支付方式选择合同第三条第二项；佣金为丙方为甲乙双方提供居间服务，包含提供房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并发布房源信息，引领购房人实地看房，协助查看房屋权属证明文件，协助双方商定房屋买卖合同的相关条款，促成交易双方签订本合同；本合同签订完毕，居间服务完成。违约责任同时约定：若甲方或乙方任何一方除下列免责条款（即不可抗力）外的原因，导致未能购入或售出该房屋，则违约一方须支付丙方成交价3%的佣金35000元。三方另约定：以乙方支付定金买卖合同生效。 合同签订后，被告陈明春、林琳未能在约定的期间内向谢珮支付购房定金，后谢珮通过其他中介公司将本案所涉房屋售出。 经本院主持调解，双方确认庭外和解期限二个月，但最终未能达成一致意见。 上述事实，有当事人提供营业执照、《房屋买卖居间三方合同》、产权证等证据以及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，《房屋买卖居间三方合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。《房屋买卖居间三方合同》包括了居间和买卖两个合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，由委托人支付报酬的合同。永乐经纪公司作为居间方促成售房人谢珮与买受人陈明春、林琳就房屋买卖达成协议，即使陈明春、林琳未交付定金，导致买卖合同未生效，也不影响居间合同的成立及效力。现永乐经纪公司促成合同成立，买受人陈明春、林琳应当按照约定支付佣金。 《房屋买卖居间三方合同》对佣金约定实际有二种方式，第一种是该合同第三条第二项，即房屋买卖完成，打包金额43000元即为永乐公司的佣金；第二种是违约责任约定的，即房屋买卖最终未能完成，违约方支付佣金35000元。本案中，由于买受人陈明春、林琳违约，房屋买卖最终未能完成，陈明春、林琳应当按照约定向原告永乐经纪公司支付佣金35000元。售房人谢珮没有过错，不承担支付佣金的责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陈明春、林琳于本判决生效之日起十日内支付原告宜昌永乐不动产经纪有限公司佣金35000元。 二、驳回原告宜昌永乐不动产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费338元（按简易程序减半收取，原告已预交），由被告陈明春、林琳承担，在履行上述判决时一并给付原告宜昌永乐不动产经纪有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  刘洪斌 二〇一九年七月三十日 书记员  肖 伟