陕西省麟游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0329民初188号 原告马某，女，生于1991年7月，汉族，工人，住陕西省麟游县，现住西安市。 委托代理人王某，女，生于1966年3月，汉族，农民，现住麟游县。 被告宝鸡宏伟置业有限公司，住所地：麟游县官坪新区财富中心**楼**。统一社会信用代码：91610329064830337B。 法定代表人郑家满，任该公司经理。 原告马某与被告宝鸡宏伟置业有限公司商品房买卖合同暨租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马某委托代理人王某到庭参加了诉讼。被告宝鸡宏伟置业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。 原告马某诉称，原告于2015年12月31日购买了由被告开发建设的位于麟游县官坪新区财富中心2号楼商业房1层2-135号商铺。原告交清房款后，被告又以实际不存在的“宝鸡宏伟商业管理有限公司”的名义与原告签订了《商铺委托经营合同》，加盖了被告的印章。按照该合同的约定，被告受托经营原告的上述三间房屋，双方就租赁期限、租金数额、支付违约金等进行了约定。合同签订后被告至今未支付上述房屋的租金，共拖欠原告租金30585元。租赁期限届满后，原告多次要求被告支付租金、交付房屋，但被告均以各种理由拖延，拒绝交付房屋、支付租赁费，故形成纠纷。请求被告交付原告购买的房屋1间18.90平方米并按照购房合同约定对房屋进行改造；请求被告支付房屋租金33985元、支付违约金7192元（计算至2019年5月25日）及自2019年5月26日起按日万分之八支付违约金至商铺交付之日止；要求被告按照合同约定办理房屋登记手续；本案诉讼费由被告承担。 被告宝鸡宏伟置业有限公司辩称，被告愿意向原告交付房屋，房屋租金被告不认可，后墙开门被告不认可。 根据原、被告的诉辩意见，可以确定本案的争议焦点为：原告的诉请有无事实根据和法律依据 围绕争议焦点原告提供的证据有： 1、商铺委托经营合同，拟证实原、被告之间存在商铺委托经营合同关系，被告应当支付租金的事实。 2、商铺买卖合同、收款收据，拟证实原、被告双方存在商铺买卖合同关系，原告已付清被告购房款101950元的事实。 被告宝鸡宏伟置业有限公司未提供证据。 为了查明案件事实本院调取的证据有：宝鸡宏伟商业管理有限公司工商登记、注销登记的状况。 经质证，原告对该证据无异议。 根据原告的陈述和举证意见，具体证据认证意见如下： 1、本院调取的宝鸡宏伟商业管理有限公司工商登记、注销登记的状况客观、真实，依法予以认定，证实宝鸡宏伟商业管理有限公司于2014年6月9日注册成立，注册资本为2000万元，股东为郑家满，实际出资为0元，于2017年8月16日依法注销。 2、对原告提供的证据2客观、真实，来源合法，依法予以认定，证实双方于2015年12月31日签订商品房买卖合同，原告于当日付清房款101950元的事实。 3、对原告提供的证据1，结合法院调取的宝鸡宏伟商业管理有限公司工商登记状况认定如下：虽然该合同的受托方为宝鸡宏伟商业管理有限公司，其唯一股东亦为郑家满，但股东郑家满未实际出资，该公司已于2017年8月16日注销，且公司注销时未公告、通知原告，涉案房屋由被告宝鸡宏伟置业有限公司实际占有，根据商铺委托经营合同第四条第8项之规定应当由被告宝鸡宏伟置业有限公司承担承担委托合同的相应义务。 根据原告的陈述和依法认定的证据，可以认定的案件事实为： 2015年12月31日原告马某与被告宝鸡宏伟置业有限公司签订了商铺买卖合同。该合同约定被告将其开发的位于麟游县官坪幼儿园南侧新时代财富中心2号楼1层2-135号商铺（面积为18.9平方米）卖给原告，每平方米5394.18元，合同总价款为101950元，原告应于2018年12月31日前向被告付清房款，被告应于当日前将该房屋交付给原告。在该合同落款下方，手写补充条款为：附：1、房屋工程改造（水电共用墙、门、窗）费用，由宝鸡宏伟置业有限公司负担。并加盖了被告公司印章。当日原告与宝鸡宏伟商业管理有限公司签订了商铺委托合同。该合同约定，原告将上述房屋交由宝鸡宏伟商业管理有限公司经营管理。期限为2015年12月31日起至2018年12月31日止。租费以原告实际付款金额的年租金8%为基础，逐年递增2%；2016年12月31日前向原告支付第1期租金8156元；2017年12月31日前向原告支付第2期租金10195元；2018年12月31日前支付第3期租金12234元。该合同第四条第8项约定如逾期支付租金，应当按照每日万分之五支付违约金。如宝鸡宏伟商业管理有限公司经营不善等原因导致商铺没有运营成功且无力支付租金和违约金的，则由宝鸡宏伟置业有限公司作为担保，代为支付租金。被告在该条约定上盖章确认。 另查明，宝鸡宏伟商业管理有限公司于2014年6月9日成立，郑家满系唯一股东，认缴股份为2000万元，其未出资。该公司于2017年8月16日依法注销。公司注销时未通知原告。该公司注销后，该案房屋由被告实际占有。被告及宝鸡宏伟商业管理有限公司未向原告支付过房屋租金。 本院认为，当事人应当按照合同约定和诚实信用原则，全面履行各自义务。本案中，原、被告签订的商铺房买卖合同及原告与宝鸡宏伟商业管理有限公司的商铺委托经营合同均是双方真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，均合法、有效，依法应予确认。商铺委托经营合同，名为委托合同，但合同主要内容为：由宝鸡宏伟商业管理有限公司经营商铺，并向原告支付租金。其实质为房屋租赁合同。合同租赁期间，宝鸡宏伟商业管理有限公司依法注销，商铺由被告实际占有。根据该租赁合同第第四条第8项之三方约定，该租赁合同的义务，应由被告宝鸡宏伟商业管理有限公司承担。截止2018年12月31日，租赁合同期限已届满。双方之间的合同为不定期租赁合同，原告有权主张解除双方之间的租赁合同，返还房屋。租赁期间，宝鸡宏伟商业管理有限公司及被告宝鸡宏伟商业管理有限公司未支付过租赁费。经核算截止2018年12月31日，租金共计为30585元。根据合同约定，2019年的房屋年租金为14273元，截止原告主张的2019年5月25日，2019年的租赁费为5670元（14273元÷365天×145天=5670元），以上租赁费共计36255元。原告要求被告支付租赁费33985元，应以原告主张的33985元为限予以支持。依据租赁合同第四条第7项之约定，截止2019年5月25日违约金应为7054元即8156元×875天×0.0005+10195元×510天×0.0005+12234元×145天×0.0005=7054元，现原告主张2016年12月31日至2019年5月25日违约金及自2019年5月25日起按日万分之八支付违约金至商铺交付之日止的违约金，于法有据，依法应商铺委托经营合同约定日万分之五予以支持。现租赁合同期限届满，也过了商铺买卖合同约定的交房期限。原告要求被告交付商铺，并办理产权登记手续，有事实根据和法律依据，依法应予支持。原告要求被告按照合同约定，对房屋进行改造，但其提供的合同中，并未有房屋改造的具体约定。故对该请求依法不予支持。被告辩解不愿支付房屋租金之意见，与庭审查明事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百一十二条，第二百三十二条，第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告宝鸡宏伟置业有限公司向原告马某交付位于麟游县官坪幼儿园南侧新时代财富中心2号楼1层2-135号商铺一套（面积18.90平方米），并办理相关产权登记手续，办理产权登记时原告应予配合。 二、被告宝鸡宏伟置业有限公司支付原告马某房屋租赁费33985元，并支付2016年12月31日至2019年5月25日违约金7054元及自2019年5月25日起按商铺委托经营合同约定按日万分之五支付违约金至商铺交付之日止。 三、驳回原告其他诉讼请求。 本案案件受理费700元，由被告宝鸡宏伟置业有限公司承担。 上述判决给付内容，限被告于本判决书生效后十日内履行清结。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审判长  赵乖秀 审判员  许新录 审判员  刘团伟 二〇一九年七月三十日 书记员  王晓莹