湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民再12号再审申请人（一审本诉原告反诉被告、二审上诉人）：杨健，女，1969年1月10日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。再审申请人（一审本诉原告反诉被告、二审上诉人）：陈武震，曾用名陈武山，男，1965年5月15日出生，苗族，住湖南省怀化市鹤城区。上述二再审申请人的共同委托诉讼代理人：李宜羲，男，汉族，1950年2月21日生，汉族，住怀化市鹤城区。再审申请人（一审本诉被告反诉原告、二审上诉人）：怀化市海源房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰中路**。法定代表人：张顺元，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。杨健、陈武震与怀化市海源房地产开发有限公司（以下简称海源公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服本院（2017）湘12民终1277号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2018年9月25日作出（2018）湘民申1046号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人杨健、陈武震的共同委托诉讼代理人李宜羲、再审申请人海源公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨健、陈武震再审请求，（一）撤销怀化市中级人民法院（2017）湘12民终1277号民事判决第一项、第二项、第三项。（二）改判：1.由海源公司退还杨健、陈武震多收房款3000元（已执行）、管道燃气安装费2080元、有线电视开通费350元（已执行）；2.海源公司违法收取上述三项费用，应依法三倍赔偿杨健、陈武震16290元；3.由海源公司向杨健、陈武震支付逾期交房违约金每天36.35元（预交购房款的万分之一），期间自2015年5月31日起至海源公司按合同约定正式交房之日止，如本案审结时仍未合法交房，则先行支付至2019年3月31日共1400天的违约金50890元，此后的按月另行结算支付；4.海源公司将多收取的“两证”办证费1631元退还给杨健、陈武震；5.维持原一、二审判决中驳回海源公司的反诉请求项。（三）本案原审受理费644元、二审受理费511元以及再审受理费，由海源公司负担。事实与理由：（1）关于海源公司多收杨健购房款3000元（已执行）、管道燃气安装费2080元、有线电视开通费350元（已执行）的事实，原二审判决认定事实和适用法律均有错。《湖南省燃气管理条例》第六条，湖南省物价局湘价函（2012）123号文件，湘价商（2014）20号文件及《民法通则》第六条，《价格法》第十二条，国家发改委《价格违法行为行政处罚规定》第九条等有关规定明令禁止违规价格欺诈行为，法院审理本案时应依据上述法律和政策的规定予以匡正；涉案《商品房买卖合同》也约定了该商品房的售价包括了供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开通费），海源公司在合同房价外另行收取管道燃气安装费和有线电视开通费不仅违约，且明显是价格欺诈行为；原二审判决对本案合同的附件《住宅楼装修标准确认书》第13项的文字内容认定错误，因该合同为格式合同，依法应作出不利于提供格式条款一方的解释，故该附件应是针对室内装修标准的补充协议，对于燃气管道安装收费的事应完全排除在这个装修标准的文件之外。总之海源公司多收取杨健购房款3000元（已执行）、管道燃气安装费2080元、有线电视开通费350元（已执行）是明显的欺诈行为，再审应依法判决海源公司退还相关费用，还应增加赔偿杨健涉诉金额的三倍。（2）海源公司未能在怀化市建设主管部门备案和取得《竣工验收备案表》，也没有书面通知买受人杨健办理交付手续，且没有出现法定的延期交房免责事由，故海源公司逾期交房并承担逾期交房违约金的时间应自2015年6月1日起至其正式取得合法《竣工验收备案表》之后又依照合同约定正式将房屋交付买受人为止。（3）依照湘发改价费[2017]264号文件的规定，不动产登记的收费标准为每件80元，海源公司收取杨健办证费1711元，因此海源公司应退还杨健此项多收金额1631元。海源公司申请再审并答辩称，请求湖南省高级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（六）项规定依法再审，依法纠正怀化市中级人民法院（2017）湘12民终第1277号民事判决书中的错误判决，依法驳回一审原告杨健、陈武震的全部诉讼请求，本案一审、二审、再审的案件受理费和其他诉讼费用由杨健、陈武震全部承担。事实和理由：1、原二审判决认定海源公司多收购房款3000元，明显认定事实错误。杨健所购房屋调容后的价格为2715元/㎡，房屋面积为136.94㎡，房屋总价款应为136.94㎡x2715元/㎡=371792.1元。海源公司以“喜报”的形式发布公告，承诺在2015年1月24日至2015年1月31日签订合同并办理好银行贷款及公积金相关手续的奖励3000元。2015年1月28日杨健获得3000元优惠后，双方于2015年1月28日签订合同，房屋价款变更为136.94㎡x2715元/㎡-3000元=368792.1元。本案中，杨健并未领取了3000元现金，而是获得了3000元房屋价款的优惠。2.原二审判决海源公司支付逾期交房违约金5344元，明显适用法律错误。从时间上来看，涉案合同约定的交房时间为2015年5月30日前，因设计变更等特殊原因，海源公司延期三个月，于2015年8月31日交房符合涉案合同的约定；从交房条件来看，我国相关法律并未明确规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用；从公平的角度来看，杨健购房来源于怀化市检察院的团购方案，该团购也造成了海源公司的亏损，因为本案所涉团购者绝大多数都已经交房，也没有证据证明房屋存在质量问题，故从公平的角度出发，应当坚持团购的意思表示，认定海源公司通知交房已经达到约定的交房条件。3.二审判决海源公司返还有线电视入户费350元，明显适用法律错误。本案房屋规划设计时并没有有线电视入户相关设计，有线电视入户系事后追加项目，《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》系双方对《商品房买卖合同》所作的补充约定，该确认书约定“网络、有线电视、电话线预埋穿线孔”，并没有约定安装有线电视，该约定不违反法律法规禁止性规定，经合同双方签字确认，具有合同法律效力。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》系抽象行政规范性文件，不是法律法规，并不禁止合同当事人另行约定。杨健、陈武震向一审法院起诉请求：1、判决被告在商品房买卖中违规向原告多收取的燃气管道安装费（2080元）、有线电视开通费（350元）、首付款多收（3000元），均为欺诈行为，应向原告退还本金5430元，并赔偿原告16290元;2、判决被告向原告支付逾期交房违约金12051元（期间自2015年5月31日至2016年4月30日,按照总房款每日万分之一计算）;3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中并增加诉讼请求:判决对于双方签订的《商品房买卖合同》中的六处条款文字予以变更或撤销。海源公司向一审法院反诉请求：1、以重大误解、显失公平为由，判决撤销原、被告于2015年1月28日签订的《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》及双方于2014年1月11日签订的《海源鑫园小区认购书》；2、反诉诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：怀化市人民检察院因办公大楼迁往怀化市顺天路，为解决住房问题，检察院干警决定通过团购的形式向被告购买商品房，并成立了团购委员会。2013年10月22日，被告以国有土地使用权出让方式，取得位于怀化市鹤城区公顷（合计6279㎡）土地的国有建设用地使用权（权证号：怀国用（2013）第出1364号），并在该土地上进行“海源鑫园小区”房地产开发建设项目。2013年12月1日怀化市人民检察院制定了《检察院团购房名单》，原告杨健在该名单内。2013年12月19日，被告制定《怀化市检察院干警团购房方案》：小区定名“海源鑫园小区”，总套数260套（分配方案：物业用房3套，城建投30套，检察院227套），购房均价2630元／㎡（不含调容费用，调容按实际发生费用计入房价，但每平方米不超过70元），2013年12月25日至12月30日交购房意向金，超过交款时限视为不愿购买，2014年元月5日抽签确定楼层并签订认购书，原则上以检察院的花名册确定业主。此后，被告组织业主进行了抽签方式选定房号，原告抽签选定了“海源鑫园”项目中第1幢xxxx号房。原告杨健于2013年12月24日向被告交纳认购金50000元，于2014年7月4日向被告交纳购房意向金50000元。二原告系夫妻关系。2014年1月11日，原告杨健与被告签订《海源鑫园小区认购书》约定：原告认购被告开发的“海源鑫园小区”1栋1单元xxxx号房，原告于2013年12月24日前交购房意向金50000元，于购买本栋物业修至正负零完工时交50000元，被告取得预售许可证后通知原告，原告接到通知后10日内与被告签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》生效之日起，该认购书的内容以《商品房买卖合同》为准。2015年1月28日，原告杨健与被告签订《怀化市商品房买卖合同》（合同注明房屋共有人陈武震）（该合同系双方在房产管理部门网签登记备案合同），合同约定：被告以出让方式取得位于怀化市鹤城区编号为怀国用（2013）第出1364号的地块的土地使用权（土地面积9.41亩），项目名称“海源鑫园”，商品房预售许可证号为2015-0007；原告购买“海源鑫园”项目中第1幢1202号房，建筑面积136.94㎡，购房单价2633.09元／㎡（该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用），总购房价额360576元，付款方式为原告交付首付款210576元及公积金贷款方式支付150000元；原告委托被告办理不动产权证，费用合计1711元，原告于2015年1月28日前交清，办证费用以现行文件为准，如遇调整则从其规定；被告应在2015年5月30日前交房给原告，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（1、遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起10日内告知原告的；2、经竣工验收合格，如遇特殊情况可延期三个月交房，被告不承担违约责任）；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，原告在接到被告交房通知之日起10日内验收并交接房屋，被告应出示约定的交房证明文件并与原告签署房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不依约出示证明文件的，原告可拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；由于被告的原因，未按期交房给原告的：（1）逾期未超过180日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款0.1‰的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过180日的，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款比率〈该比率应不小于第（1）项中的比率〉的违约金；本合同未尽事项，双方在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议，经双方签字盖章的补充协议与本合同同等效力。同日，原、被告签订《购房补充协议》，约定鑫园小区住房装修标准作为《商品房买卖合同》的附件。同日，原、被告签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，第13条约定：煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费。2013年12月13日，被告与湖南有线怀化网络有限公司签订《有线电视用户入网安装协议书》，约定有线电视线路设施安装费350元／套。2014年3月13日，被告就安装燃气管道事宜在“海源鑫园小区”发出《关于催签认购书和管道燃气的公告》。2014年10月23日，被告就安装燃气管道交费等事项在“海源鑫园小区”发出《关于统一安装管道燃气的公告》。2014年12月3日，被告与怀化新奥燃气有限公司订《管道燃气设施配套建设合同》，约定燃气管道建设费2080元／户。合同签订后，2015年1月28日被告发放了原告奖金3000元。原告向被告交付了购房款363576元（比合同约定多交付购房款3000元）,并向被告交纳了燃气管道安装费2080元，有线电视开通费350元，办证费1711元。被告给予了原告所购商品房办理了预告登记。2015年11月20日，“海源鑫园”小区第1幢竣工综合验收合格。2016年1月29日，“海源鑫园”小区第1幢资料基本齐全、基本符合备案要求，但至今尚未完成备案登记。2015年11月6日，“海源鑫园”小区建设工程消防验收合格。被告至今尚未交付原告房屋。经法院委托，2016年9月20日湖南恒基有限责任会计师事务所报告书（湘恒基会专审字【2016】第00785-12号）鉴定结论：4、委托事项鉴证结果为：陈武震、杨健于2015年1月28日与怀化市海源房地产开发有限公司签定怀化市商品房买卖合同，购入的“海源鑫园小区”1栋1202室，建筑面积为136.94平方米，每平方米单价为2633.09元。“海源鑫园小区”第十二层每平方米分摊的成本费用为3105.17元／㎡。即：怀化市海源房地产开发有限公司以亏损472.08元／㎡的价格出售了“海源鑫园小区”1栋1202室的商品房。一审法院判决：一、被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）杨健、陈武震5430元；二、驳回原告（反诉被告）杨健、陈武震的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司的反诉请求。杨健、陈武震不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判第二项；2、判决海源公司支付自2015年5月31日起2016年4月30日止,支付已交房款(363576元)万分之一的逾期交房违约金；3、判决海源公司退还以欺诈手段违规多收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、首付多收款共5430的3倍赔偿金16290元；4、判决海源公司与上诉人签订的《怀化市商品房买卖合同》如下条款：第十八条第三款“出卖人应在商品房交付使用后__日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后560日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证60日内办好土地使用权证”。变更为“出卖人应在商品房交付使用后90日内，办好买受人的房屋所有权证和土地使用权证”；5、判决变更海源公司与上诉人签订的《怀化市商品房买卖合同》第十八条第三款第二项最后一句“出卖人按日向买受人支付为万分之一元的违约金”变更为“出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”；6、判决海源公司承担本案一审案件受理费664元及二审诉讼费及其他各项损失。海源公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、撤销原判第三项，改判支持上诉人的反诉请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。本院二审认定事实：原审法院认定的事实属实。另补充查明：本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。本院二审认为，本案中，杨健、陈武震与海源公司双方对于签订《海源鑫园小区认购书》《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》以及杨健、陈武震已全额支付购房款的事实没有异议，应依法予以确认。本案双方所签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案房屋买卖虽起始于团购，但并没有单位进行集资建房的相关文件和协议。检察院干警通过团购的方式以消费者名义向开发商购买房屋用于住居，并没有非法之目的。事后海源公司与各购房户分别签订商品房销售合同，明确各自的权利和义务，房屋买卖已转换为海源公司与各购房户的民事法律行为，团购已变更为分户买卖。且海源公司取得商品房预售许可，销售行为合法。故海源公司认为本案系国家机关内部集资建房纠纷，不属于法院管辖，且违反了国务院关于禁止国家机关集资建房的规定，构成以合法形式掩盖非法目的，应认定合同无效的理由不能成立。海源公司是专门从事房地产开发和销售的公司，本案双方签订合同时，其对合同权利义务及市场情况均有充分认知，尽管在合同履行过程中出现了一些诸如成本增加的交易风险，但交易风险是当事人应予负担的合同风险。故本案双方均不构成重大误解；订立合同时，双方意志自由，也不存在欺诈、胁迫情形。故海源公司认为合同显失公平缺乏事实依据；此外，海源公司反诉要求撤销合同确已超过一年的除斥期间，依法也不应得到支持。故对海源公司要求以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》《海源鑫园小区认购书》的上诉请求，依法不应予以支持。关于燃气管道安装费和有线电视开通费、代办“两证”费。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等连接入户建设的所有费用(俗称开通费，实为入户费)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”《湖南省新建商品房交易价格行为规则》仅为职能部门对商品房价格的调控规定，在性质上，仅属抽象行政规范性文件，不是法律法规，不禁止合同当事人另行约定。根据商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等入户费均包含在成本价中。但同时双方签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，其中第13项约定“煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费。”该确认书应视为对房屋买卖合同的补充。补充协议没有违反法律法规的强制性规定，应当为有效补充合同。此外，本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。此外，本案房屋价格确实大幅低于市场同类房屋价格。基于上述三方面考虑，燃气管道安装费要求海源公司承担，有违民法中的公平原则。有线电视入户费，应包含在合同价中，双方既无特别约定，也非另行追加的项目，海源公司另行收费没有依据，应予退还。代办“两证”费，是海源公司为了方便办证而代收的费用。原审法院确定由海源公司先行收取、待办好“两证”后再由双方根据有效票据另行结算的处理原则并无不当，应予支持。关于双方上诉的各项请求：1、关于杨健、陈武震要求海源公司支付逾期交房违约金。合同约定，出卖人应当在2015年5月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，如遇特殊情况可延期三个月交房，出卖人不承担违约责任。杨健、陈武震看到交房公告后，认为海源公司未能提交《竣工综合验收备案表》拒收。争议的焦点在于合同约定的“商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”和杨健、陈武震认为的“取得《竣工综合验收备案表》”之间的区别。海源公司认为本案房屋已验收合格且已报城建档案馆备案，取得了《竣工验收备案表》，按合同约定，符合交房条件。但杨健、陈武震主张的《竣工综合验收备案表》还需经质监站认可具备备案条件，建设部门建设工程管理科认为可以备案，住建局最后同意备案后，才形成《竣工综合验收备案表》。依照怀化当地房地产开发商的交房惯例，取得《竣工验收备案表》即予交房。依照本院审判实践，对报备城建档案馆后取得《竣工验收备案表》交房是支持的。一方面是对房地产市场的保护，另一方面是因后续取得《竣工综合验收备案表》的报备审批，对合同双方权利义务没有实质性的影响，认可交房有利于购房方早日实现合同目的。本案中，海源公司于2015年8月31日通过怀化市人民检察院办公室、政工室发出了交房公告。延期3个月交房的原因，系设计变更，由墙面漆改为墙面砖。所以海源公司延期3个月交房符合合同约定的事由，不构成违约。但海源公司向城建档案馆报备并取得《竣工验收备案表》的时间为2016年1月27日，再次逾期147天，构成违约，应按合同约定每日按所交购房款万分之一的标准支付违约金5344元。杨健、陈武震要求按万分之一点四的标准没有依据，不予支持。海源公司报备城建档案馆并取得《竣工验收备案表》后，应视为具备交房条件，因杨健、陈武震拒收，海源公司不再构成违约。故在海源公司逾期违约147天内杨健、陈武震要求支付违约金的主张应予支持。2、杨健、陈武震要求海源公司按收取的燃气管道安装费、有线电视入户费、公积金贷款担保费、“两证”办证费共4862元的三倍支付赔偿。其理由是海源公司采取欺诈手段收取费用，法律依据是《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定。但消费者权益保护法中的欺诈，是指经营者针对其商品或服务故意告知消费者虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使消费者作出错误意思表示。该法第五十五条规定的三倍惩罚性赔偿，是针对经营者提供的商品或服务有欺诈行为，与本案的收费行为不是同一范畴。本案所涉上述项目的收费，是双方协商收费，只不过收取的费用与相关行政规范性文件规定有抵触，引起双方争议。故不属消费者权益保护法规定的欺诈行为，不应适用该法的规定。杨健、陈武震要求三倍赔偿的上诉请求依法不应支持。3、杨健、陈武震要求变更《怀化市商品房买卖合同》条款。依法成立的合同对双方当事人均具有拘束力，双方均应本着诚实信用的原则按约履行。杨健、陈武震主张变更所签合同中的两处内容并没有违反法律法规之效力性禁止规范，也不具有可撤销与变更的情形。现杨健、陈武震以单方意思表示要求变更，缺乏法定的事由及明确的法律依据。故对杨健、陈武震该项请求依法不予支持。但其中万分之一元显属笔误，可以更正。4、关于杨健、陈武震是否多交房款的事实。双方合同约定，杨健、陈武震购买“海源鑫园”项目中第1幢1202号房，建筑面积136.94㎡，购房单价2633.09元/㎡，总购房价额360576元。合同签订后，杨健、陈武震实际支付购房款363576元，比合同约定的购房款超出3000元，该款应予退还。海源公司发放杨健、陈武震的奖金3000元，则与购房款无关，应按原约定处理。综上所述，原判认定部分事实不清，处理不当。海源公司、杨健与陈武震均有部分上诉理由成立。本院二审判决：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1355号民事判决第二、三项及案件受理费的负担；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1355号民事判决第一项；三、由怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还向杨健、陈武震收取的有线电视入户费350元、多收房款3000元，支付逾期交房违约金5344元，共计8694元。再审期间，再审申请人购房业主方为证明己方的再审主张，向法庭提交了下列证据：1、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅湘发改价费（2017）264号关于转发《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的通知（附国家发展改革委、财政部发改价格规（2016）2559号关于不动产登记收费标准等有关问题的通知），拟证明住宅类不动产登记收费标准为每件80元，海源公司多收部分应退还；2、怀化市商品房买卖合同（大汉龙城）复印件，拟证明大汉龙城小区商品房优于本案小区商品房，售价低于本案团购价，一、二审认定本案商品房价格过低错误。再审申请人海源公司为证明己方的再审主张，向法庭提交了下列证据：1、设计院及监理公司开具的说明、检察院政治部提供的团购房名单、规划许可证、规划局违法行为处理事先告知书和罚款缴款书一组，拟证明施工延期并非申请人的原因，而是由被申请人成立的团购委员会要求加盖一层及规划设计院变更设计造成，导致项目于2016年1月22日才重新取得规划许可证，以致备案延期；2、工程质量竣工验收记录、竣工综合验收备案表，拟证明涉案房屋已于2015年8月28日验收合格及2018年3月1日完成竣工综合验收备案；3、收房时间表，拟证明杨健、陈武震已收房；4、怀化市国有建设用地使用权会审单，拟证明调增容积率后楼层加高，申请人补缴了土地出让款682.33万元；5、其他业主商品房买卖合同26份（复印件），拟证明各楼层不同单价及被申请人的房屋价格比其他业主同楼层房价少了3000元；6、关于海源鑫园小区检察院干警购房房价确定的情况说明（复印件），拟证明团购委员会确实存在，且房屋价格应检察院的要求低于成本价定价。经组织质证，再审申请人海源公司对再审申请人购房业主方提交的证据1无异议；对证据2的真实性、关联性有异议。再审申请人购房业主方对再审申请人海源公司提交的证据1的真实性、关联性有异议；对证据2验收合格时间不认可，对完成竣工综合验收备案的时间无异议，对证据3认为不真实，很多人没有收房；对证据4、5认为与本案无关联；对证据6的证人证言，认为证人未出庭接受质证，不应认可。本院认证，再审申请人购房业主方提交的证据1，再审申请人海源公司无异议，应予采信；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条的规定，再审申请人海源公司提交的证据2竣工综合验收备案表于2018年3月1日完成备案是二审调查询问结束后形成，符合新证据要求，本院予以采信；再审申请人海源公司提交的证据1虽不是新证据，但该组证据客观反映了本案相关事实，应予认定。双方提交的其他所有证据，均不符合新的证据要求，本院不予采纳。本院再审确认一审及二审查明的案件事实。另查明，海源鑫源小区1#、2#住宅楼项目于2014年4月动工，2015年1月8日取得建设工程规划许可证，建设楼层为二十五层；两栋住宅楼后变更设计各增加一层，于2016年1月22日获得怀化市规划局出具的规划核实证明书。因违规加层，怀化市规划局分别于2015年4月7日、4月13日向海源公司发送听证告知书和违法行为处理事先告知书，海源公司于2015年8月10日缴纳罚款十万元。关于案涉工程竣工综合验收备案表，该表格中市建筑工程管理科审查意见栏，怀化市住房和城乡建设局建筑工程管理科于2018年2月12日签署意见“可以备案”，备案管理审批意见栏，怀化市住房和城乡建设局于2018年3月1日签署意见“同意备案”。关于办理“两证”费用，依购房合同第七条第4项的约定，“两证”费用包括：A、办理房屋所有权证费用，B、交易契税（分三种情况，详见合同），C、权属登记费，住宅80元每套（件）、非住宅550元每套（件），D、房屋转让手续费用由卖方承担，E、办理土地使用权证费用，依物价主管部门公布的收费标准收取。湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅湘发改价费（2017）264号关于转发《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》规定，住宅类不动产登记收费标准为每件80元。再审申请人购房业主现已收房名单：朱闽江、舒采军、舒婷、瞿春兰、易春香、曹缨、舒湘疆、谭永红、王文权；未收房人员：杨健、孙素英、刘贵怀、卢本荣、肖湘坤、唐俊、李亮、丁晓峰、赵晓华。以上购房业主的房屋于2018年8月28日办理了登记，并于同年9月至12月已陆续收到不动产权证书。本院再审认为，本案系商品房预售合同纠纷。杨健与海源公司签订的《海源鑫园小区认购书》《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。根据双方再审请求，本案争议焦点主要如下：1、关于燃气管道安装费和有线电视开通费、代办“两证”费、多收购房款分别应当如何处理的问题。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施、包括供水、供电、供气、通讯、有线公司、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”该《湖南省新建商品房交易价格行为规则》仅为职能部门对商品房价值的调控规定，在性质上，仅属抽象行政规范性文件，不是法律法规，不禁止合同当事人另行约定。根据杨健等购房户与海源公司签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等开通费均包含在成本价中。但同时双方签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，其中第13项“煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费”的约定，该确认书应视为对房屋买卖合同的补充。此外，本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。基于上述方面考虑，燃气管道安装费要求海源公司承担，有违民法中的公平原则，原二审改判不予退还恰当。有线电视开通费，应包含在合同价中，双方既无特别约定，也非另行追加的项目，海源公司另行收费没有依据，应予退还。代办“两证”费，是海源公司为了方便办证而代收的费用，且合同约定还包括交易契税等收费项目在内，并不只有权属登记费一项。原一、二审法院确定由海源公司先行收取、待办好“两证”后再由双方根据有效票据另行结算的处理原则并无不当，应予维持。多收购房款涉及海源公司喜报奖励属算账问题，应多退少补。2、关于本案是否达到合同约定的交房条件，海源公司应否承担逾期交房违约责任的问题。本院二审认定海源公司交房违约，期间从2015年9月1日起至向城建档案馆报备并取得《竣工验收备案表》的时间2016年1月27日止，再次逾期147天，应按合同约定每日按所交购房款万分之一的标准支付违约金。同时认定海源公司报备城建档案馆并取得《竣工验收备案表》后，应视为具备交房条件，杨健等购房户拒收，海源公司不再构成违约。故在海源公司逾期违约147天内杨健等购房户要求支付违约金的主张应予支持。以上认定符合本案实际，涉案工程已经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位共同认可竣工验收合格，并报城建档案馆报备取得《竣工综合验收备案表》，依合同约定应认定达到了商品房交付条件。虽然该备案表中市建筑工程管理科未签署意见，备案管理审批意见也未完成，但这只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，并不影响实现合同目的，且涉案工程确实存在变更设计影响备案的情形，购房业主应给予理解。至于应当书面通知购房业主办理交付手续的问题，鉴于涉案商品房是基于解决检察院干部职工的住房困难而修建的团购房，购房对象相对特定，海源公司通过检察院办公室、政工室发出交房公告替代书面通知应视为符合合同约定，不构成违约。因此，二审对违约认定及处理恰当，应予维持。3、关于杨健等购房户要求海源公司按收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、“两证”办证费多收部分三倍支付赔偿金应否支持的问题。杨健等购房户认为海源公司对上述项目收费属欺诈行为，应依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定进行三倍惩罚性赔偿。但消费者权益保护法中的欺诈行为，是指经营者针对其商品或服务故意告知消费者虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使消费者作出错误意思表示。且认定欺诈必须具备四个条件：一是欺诈人有欺诈的故意；二是欺诈人实施了欺诈行为；三是被欺诈人因欺诈而陷入错误判断；四是被欺诈人基于错误判断而为的意思表示。本案并不符合消费者权益保护法关于欺诈行为的上述四个构成要件。另最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条中就明确规定，出卖人在订立商品房买卖合同时故意隐瞒一些重要事实或者提供虚假证明，并导致合同无效或者被撤销和被解除的情况下，买受人才可以主张惩罚性赔偿。本案并无导致合同无效或者被撤销和被解除的情形，一、二审对杨健等购房户要求三倍赔偿的请求不予支持并无不当，应予维持。综上，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确。杨健、陈武震和海源公司提出的再审理由均不能成立，对其再审请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十第一款第（一）项之规定,并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持本院（2017）湘12民终1277号民事判决。本判决为终审判决。审判长  吴荣华审判员  向松柏审判员  向淑莉二〇一九年七月十一日法官助理张喜华书记员杨世新相关法律条款：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，第二审人民法院不得再次发回重审。