广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初3298号原告（反诉被告）罗伟芳.原告（反诉被告）陈文珊.委托诉讼代理人伍勇明，广东度量衡律师事务所律师。委托诉讼代理人郭干旺，广东度量衡律师事务所律师。被告（反诉原告）陈炳文.原告罗伟芳、原告陈文珊与被告陈炳文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人伍勇明、郭干旺、被告陈炳文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2013年12月21日承租原告位于龙岗区平湖××××楼，共80平方米，被告租到2017年时租金为2300元左右。后深圳市政府、龙岗区政府根据城市发展和城市规划的需要，决定将包括原告房屋在内的简头岭村列为城市更新单元改造对象，改造开发为平湖街道平湖中心区。原告于2017年10月18日与开发商签署了拆迁补偿协议书，协议约定了原告在移交涉案的整幢房屋给开发商后，开发商每月支付原告12567.75元过渡费作为腾空交房后的补偿，付至回迁房交付之日。原告通知了被告在合理期限内搬迁。签订了拆迁协议书后，原告搬离并清空涉案房屋二楼以上的房屋，2017年12月30日移交给开发商并签署了移交房屋确认书。但承租一楼的被告却迟迟不肯腾空搬离，提出无理的要求，导致无法移交房屋，阻碍项目的进展。被告不肯搬离，开发商无法进驻进行拆迁且不同意支付过渡费给原告，被告的行为侵害了原告的合法权益，给原告造成了严重的经济损失。诉讼请求：1、被告立即腾空搬出原告的房屋；2、被告向原告支付房屋使用费11500元（按2300元／月从2017年8月1日暂计至2017年12月31日）；3、被告赔偿原告应得的拆迁过渡费125677.5元（按12567.75元／月从2018年1月1日暂计至2018年10月30日，计算至被告实际腾空搬出之日为准）；4、被告赔偿原告的利息损失3874.24元（1046.5元+2827.74元，以上两项请求按月付金额2300元、12567.75元以年利率6%分别从2017年9月1日、2018年2月1日开始暂计到2018年10月30日，计算到实际付清之日为准）5、本案诉讼费由被告承担。被告答辩并反诉称，被告与原告于2013年12月22日就原告位于平湖××××楼物业签订《房屋租赁合同》,并经过所在管辖地租赁管理部门登记备案领取了相关《房屋租赁凭证》，约定租期自2013年12月21日至2023年11月30日。被告作为承租人自始至终均能按时足额支付房租及水电费等各项费用。在2017年下半年，原告自行与开发商洽谈拆迁，在被告毫不知情的情况下与开发商签订了拆迁协议，将被告正在经营场地断水断电直至今日，导致被告巨大的经济损害。在被告与原告洽谈过程中，原告也拒绝将拆迁部门应该给到被告的过渡费、装修费、搬迁费等付给被告。反诉请求：1、二原告赔偿被告自2017年12月1日起至本反诉提起之日即2019年3月1日未能经营导致的损失17500元；2、二原告赔偿被告自2019年3月1日起至租赁合同约定终止日即2023年11月30日期间未能使用该涉案物业导致重新选址而增加的损失108000元；3、二原告赔偿被告该涉案物业装修折旧款67000元；4、反诉费由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称，1、被告已经在2017年9月份开始没有再向原告交租，已构成违约，原告有权解除合同，无需赔偿被告，被告非法占用原告房屋造成原告损失，被告应当赔偿；2、被告主张“未能经营导致损失和未能使用涉案房屋另外寻找地方造成损失”没有事实和法律依据。被告在涉案房屋经营的“深圳市龙岗平湖鸿昌盛商店”早在2017年6月8日已经搬离，之后没有作为铺面对外经营，只是作为仓库存放物品，因此不存在停止经营的损失，也没有任何证据证明存在损失。因政府部门对涉案房屋的片区进行城市更新改造而拆迁，在2017年10月底政府部门、开发商和原告都通知了被告在合理期限内搬离，但因为被告拒绝搬离影响到拆迁的进展和开发商对原告的补偿，目的是为了索要高额赔偿。退一步来说，即使被告有损失，也是由于其没有在合理的期限内搬离而造成的，应由其自行承担，与原告无关。另外，原告根据合同的约定解除合同并未违约，不需对被告作出任何赔偿。被告使用涉案房屋期间根本没有进行过任何装修，更不存在原告同意其对涉案房屋进行装修。根据合同第十八条第六项约定：承租人擅自将租住房屋进行装修的，出租人有权要求其恢复原状；根据合同法第223条约定：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。根据这些约定和规定即被告存在装修，原告不但不用赔偿其装修费，甚至有权要求被告恢复原状。经审理查明，2013年12月20日，案外人罗伟娟（出租人）与被告（承租人）签订《深圳市房屋租赁合同书》，被告承租位于龙岗区平湖街道新南社区简头岭村平荔三巷6号一楼的房屋，租赁面积80平方米，月租金800元，租赁期限自2013年12月21日起至2023年11月30日止。合同第十七条约定，在政府征用、收回或拆除租赁房屋的情况下，出租人有权解除合同。合同签订后，双方于2013年12月26日至深圳市龙岗区房屋租赁管理办公室办理了房屋租赁合同备案手续。双方实际按照月租金2300元履行合同，被告支付租金至2017年11月。被告至今仍占用涉案房屋，未交还原告。因涉案房屋所在的简头岭村被深圳市龙岗区城市更新局列为城市更新单元改造对象。2017年10月18日，原告与深圳市特发华基投资有限公司签订《深圳市平湖中心区GX04城市更新单元改造拆迁补偿安置协议书》一份，第二条第2款约定，补偿内容以现金补偿的方式，甲方自乙方将拆迁房屋及权属证明原件交与甲方且双方签订《房屋移交确定书》之日起，每月支付乙方12567.75元过渡费。2017年10月18日，二原告与深圳深圳市特发华基投资有限公司签订《房屋移交确定书》，约定于2017年12月30日移交涉案房屋。诉讼中，本院依被告申请，依法对涉案房产的室内装修现值进行了评估。深圳市中衡信资产评估有限公司作出《深圳市龙岗区平湖街道新南社区简头岭村平荔三巷6号的一楼的装修现值资产评估报告》，评估值为5000元。另查明，原告提交了涉案房屋的房屋所有权证。原告罗伟芳、原告陈文珊确认其委托案外人罗伟娟与被告签订房屋租赁合同，但签订涉案合同时未告知被告，被告选择原告罗伟芳、原告陈文珊作为本案原告。上列事实，有原告提交的《深圳市房屋租赁合同书》、《房屋租赁凭证》、《拆迁补偿安置协议书》、《房屋移交确认书》，被告提交的租金收据及当事人的庭审陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告与被告已形成合法有效的房屋租赁合同关系，应依法予以保护。双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。依据本案查明的事实，因涉案房屋被列为城市更新单元改造对象，存在政府征收涉案房屋的情况，已达到合同第十七条约定的原告有权解除房屋租赁合同的条件，故原告享有合同解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告诉请被告返还房屋，本院予以支持。被告支付租金至2017年11月，现仍占用涉案房屋，故被告应支付原告从2017年12月至搬离之日的房屋占有使用费，按照每月2300元计算。原告诉请被告支付其拆迁过渡费（按每月12567.75元）及利息损失，无合同和法律依据，本院不予支持。针对被告的反诉，本院认为，原告享有合同解除权，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被告诉请原告赔偿其经营损失175000元、重新选址导致增加的损失108000元，无事实和法律依据，本院不予支持。被告主张原告赔偿房屋装修费67000元，因原告提前解除合同必然造成被告的装修损失，被告的装修现值评估值为5000元，故原告应赔偿被告装修损失5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告罗伟芳、原告陈文珊与被告陈炳文签订的《深圳市房屋租赁合同书》，被告陈炳文应于本判决生效之日起十五日内搬离深圳市龙岗区平湖街道新南社区简头岭村平荔三巷6号一楼的租赁房屋并将该房屋返还给原告罗伟芳、原告陈文珊；二、被告陈炳文应于本判决生效之日起十五日内支付原告罗伟芳、原告陈文珊2017年12月至搬离之日的房屋占有使用费，按照每月2300元计算；三、原告罗伟芳、原告陈文珊应于本判决生效之日起十五日内支付被告陈炳文装修损失5000元；四、驳回原告罗伟芳、原告陈文珊的其他诉讼请求；五、驳回被告陈炳文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1560.5元（原告已预交），由原告罗伟芳、原告陈文珊负担1433.5元，由被告陈炳文负担127元。反诉费3275元（被告已预交），由原告罗伟芳、原告陈文珊负担47元，由被告陈炳文负担3228元。评估费2000元（被告已预交），由原告罗伟芳、原告陈文珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈璟二〇一九年七月二十五日书记员  张浩