贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初1861号原告：贵州梵投集团资产经营管理有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区民族风情园。法定代表人：龙胜军，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂扬，贵州泽富律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：陈德勋，贵州泽富律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：姜燕子，女，1981年6月22日出生，汉族，户籍地：贵州省松桃苗族自治县，现住贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：王群，贵州乾锦律师事务所律师，授权范围为特别授权。原告贵州梵投集团资产经营管理有限公司（以下简称梵投公司）与被告姜燕子房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梵投公司的委托诉讼代理人聂扬、被告姜燕子到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梵投公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2019年3月31日因合同期限届满而终止，并责令被告立即返还原告位于原农校区域7号门面，恢复该房屋至出租时的原状；2、请求依法判令被告支付原告违约金3,600元；3、请求判令被告赔偿原告租金损失1,200元（暂按照每月租金1,200元计算自2019年4月1日至2019年4月30日止，剩余租金损失按照每月1,200元计算至返还房屋之日止），并按照年利率6%承担资金占用费至返还房屋之日止；4、判令律师费5,000元由被告承担；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年9月27日签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于原农校区域7号门面租赁给被告用于餐饮使用。租赁期限6个月，自2018年10月1日起至2019年3月31日止，租赁期满后原告有权收回租赁商铺，被告应如期按约定交还；租金为每月1,200元；同时约定：如被告违反本合同约定而解除合同，被告应向原告支付三个月租金作为违约金（即2,400元×3=7,200元）；另约定：被告知晓该商铺属于国有经营性资产，租赁期满后须按照国有资产出租的相关规定，遵从原告的统一安排。原、被告在合同上签字予以确认。2018年12月31日，原、被告签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限已届满，原告按国有资产出租的相关规定实行了公开竞租，并将相关情况提前告知了含被告在内的所有承租人。后由案外人通过公开竞拍，以年租金14,400元/年的价格取得该涉案商铺的承租权。原告多次催促被告立即腾房并返还涉案房屋，但被告至今仍未按约返还上述商铺。因被告的违约行为，致使原告无法将商铺交付给经合法竞租取得商铺承租权的案外人，导致原告商铺租赁损失1,200元（从2019年4月1日起至今，以每月租金1,200元计算），该租金损失属于原告的可期待利益，依法应当受法律保护。被告拒不返还原告房屋的行为已经构成严重违约，为维护自身的合法权益，原告特起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告姜燕子辩称，本案诉争的商铺租赁合同并未终止，被告具有优先承租权；原告诉请违约金、租金损失及律师费无法律依据；本案遗漏了必须参加的诉讼人，贵州省铜仁市拍卖有限公司应列为第三人参加；姜燕子已另案进行诉讼，并且已经受理，本案的结案应该以另一案作为依据，故，本案应中止审理。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，贵州省梵净山投资控股集团有限公司授权其旗下原铜仁市梵城资产经营管理有限公司对原市公产办（市机关事务管理局）划转的市直行政事业单位经营性资产（包括案涉商铺在内）进行经营和管理，具体授权范围为：以铜仁市梵城资产经营管理有限公司名义完成前述资产的下列事宜：经营、管理、维护、出租、签订房屋租赁合同并履行合同的权利义务，为保护或实现相关权益行使诉权等。2017年，贵州省梵净山投资控股集团有限公司与原铜仁市梵城资产经营管理有限公司签订《委托经营管理资产协议》，约定贵州省梵净山投资控股集团有限公司将其所拥有的民族风情园、粮贸大楼；铜仁市机关事务局移交的房屋、门面、铜仁学院、铜仁职院、铜仁附中等移交的房屋、门面等资产（见附件）委托原铜仁市梵城资产经营管理有限公司经营管理。委托经营权利期限自2017年11月1日起至2027年11月1日共计10年。合同附件为委托经营管理资产一览表，该表中载明资产包括了清水大道铜仁原农校旁原铜仁职院28间门面。2018年8月14日，梵投公司向农校区域1#-28#租户发送了通知，载明：“您租赁我公司清水大道农校区域门面将于2018年9月30日到期。根据国有资产管理规定，经营性资产到期后统一采用公开竞租形式出租。为使您方做好准备，经公司研究，将有关事宜通知如下：公司拟于2018年11月左右公开竞租，如您有意向继续租赁该门面，请于2018年9月15日前到公司办理续租手续，公司可按照原租金标准延长6个月租赁期限（至2019年3月31日止）。若您不再租赁该门面，请于2018年9月30日前由本人携带身份证、押金收据、租赁合同等到公司办理门面退租手续。”姜燕子在该通知上签字。2018年9月27日，梵投公司（甲方）与姜燕子（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将其依法管理的商铺出租给乙方。出租的商铺位于原农校区域7号门面，本合同签订前，乙方对租赁商铺进行了实地查看，清楚租赁商铺坐落、面积、装修设施等情况，乙方对租赁房屋的使用面积无异议，本合同生效后，乙方不得以租赁房屋的建筑面积的减少等事由向甲方主张减少租金。商铺租赁期共6个月，自2018年10月1日起至2019年3月31日止，自2018年10月1日起计租。乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅作为餐饮使用。租金为1,200元/月，租金按半年支付，先交后用。乙方于本合同订立之日向甲方一次性支付租金。乙方需向甲方交纳押金2,000元，并且须在本合同签订之日交予甲方。在乙方不违约的情况下，租期届满并且甲方收回租赁商铺后，上述押金（不计息）如数退还。若乙方有违约行为，甲方可依据本合同及相关管理规定用该押金直接抵扣相关费用。甲方按约定及相关管理规定将合同押金用于抵扣乙方的违约金及相关费用后应及时通知乙方。租赁期满或乙方中途要求退租或者因乙方原因导致本合同解除的，乙方对租赁商铺的装修归甲方所有，且乙方不得提出补偿请求。租赁期满，乙方欲续租的，在同等条件下享有优先承租权。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，无条件收回出租商铺，并不退押金：……（2）逾期15日未支付租金及其他经营费用的，包括但不限于租金、押金、水电费、经营管理费用等费用；因甲方不能提供本合同约定的商铺而解除合同的，甲方应归还押金，并赔偿乙方的直接经济损失，该损失具体为3个月租金。因乙方违反本合同约定而解除合同的，乙方应向甲方支付3个月租金数额的违约金。并特别约定：租赁期满，本合同终止，乙方需无条件退还商铺给甲方，甲方不承担任何赔偿责任；乙方知晓该商铺属于国有经营性资产，租赁期满后须按照国有资产出租的相关规定，遵从甲方统一安排。2018年5月23日，原铜仁市梵城资产经营管理有限公司经工商部门核准变更为梵投公司（即贵州梵投集团资产经营管理有限公司）。2018年10月25日，梵投公司向包括租户姜燕子在内的25个租户发送《通知》，《通知》载明：“农校25位租户，根据本公司与您就位于农校门口的门面签订的租赁合同期将于2019年3月31日截止。该商铺属于国有经营性资产，租赁期满后须按照国有资产出租的相关规定以公开竞租方式取得租赁权。根据公司安排，拟于2018年11月上旬举行公开竞租，具体报名时间及方式另行通知，请做好相关准备。……”，姜燕子在该《通知》上签字。2018年11月20日，在贵州省铜仁市拍卖有限公司（受原告委托）举办的拍租会上，案涉门面的租赁权被案外人郑欢通过公开拍租竞得。姜燕子未参与案涉门面的竞拍。2018年12月25日，梵投公司与案外人郑欢签订租赁合同，约定梵投公司将案涉原农校区域7号门面出租给郑欢，租赁期限为3年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止，自2019年4月1日计租，租金为14,400元/年。另查明，姜燕子与梵投公司、贵州省铜仁市拍卖有限公司、郑欢确认合同无效纠纷一案，本院已经受理。姜燕子在该案中主张梵投公司与郑欢签订的上述租赁合同无效，该案尚在审理中。上述认定事实，有原、被告的陈述以及相应证据在卷佐证，足以认定。本院认为，被告姜燕子与原告梵投公司于2018年9月27日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。关于案涉《商铺租赁合同》是否终止的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十六条“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”的规定，案涉《商铺租赁合同》特别约定“租赁期满，本合同终止，乙方需无条件退还商铺给甲方，……”，该合同租赁期限于2019年3月31日届满，故，原告要求确认原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2019年3月31日终止的诉讼请求有合同依据，本院予以支持。关于原告要求被告返还案涉租赁商铺的问题。本院认为，案涉《商铺租赁合同》特别约定“租赁期满，本合同终止，乙方需无条件退还商铺给甲方，……”，且被告未参与案涉门面的拍租竞价，案涉7号门面在租赁期满后的承租权已被案外人郑欢通过公开竞租的方式竞得，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，被告在案涉《商铺租赁合同》租赁期限届满后继续占有使用案涉商铺缺乏合法依据，应当承担返还责任，故，原告要求被告返还案涉位于原农校区域7号门面于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金7,200元的问题。本院认为，案涉《商铺租赁合同》虽约定因被告违反合同约定而解除合同的，应向原告支付3个月租金数额的违约金，但本案被告并不存在违反《商铺租赁合同》的约定而解除合同的行为，故，原告要求被告支付违约金7,200元的诉讼请求无合同依据，本院不予支持。关于原告主张的租金损失的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本案被告姜燕子在案涉《商铺租赁合同》租赁期限届满后仍占有使用商铺，拒不返还的行为客观上给原告造成了损失，该损失可参照案涉《商铺租赁合同》约定的租金标准即1,200元/月自租赁期限届满之日的次日起计算至案涉商铺实际返还之日止的租金损失进行计算，参照上述租金标准计算租金损失亦为被告姜燕子所能预见，故，本院支持由被告按照每月2,400元的标准，向原告赔偿自2019年4月1日起至实际返还案涉商铺之日止的租金损失。上述本院支持部分的租金损失是在原、被告没有约定逾期还房时如何计算损失的情况下，考虑被告在租赁期限届满后占有使用案涉商铺的行为客观上给原告造成了实际损失而给予原告的补偿救济，是为填补损失，体现民事行为的公平原则，不具有惩罚性；原告对上述本院支持部分的租金损失再行主张年利率6%的资金占用费是在其损失已经得到填补的基础上欲对被告施加惩罚，既有违公平原则，也于法无据，本院不予支持。原告要求被告承担律师费损失5,000元无合同依据，且该损失并非当然产生之费用，同时原告也未提供实际付款凭证佐证该费用的发生，故，对原告要求被告承担律师费损失5,000元的主张，本院不予支持。庭审中，原告表示自愿放弃要求被告将案涉商铺恢复至出租时原状的诉讼请求，此系其对己方权利的处分，不违反法律规定，应予以准许。贵州省铜仁市拍卖有限公司是案涉门面的受托拍卖方，并非案涉《商铺租赁合同》的当事人，该《商铺租赁合同》与其也不存在法律上的利害关系，故，对被告认为本案遗漏了当事人即贵州省铜仁市拍卖有限公司的意见，本院不予采纳。关于本案应否中止审理的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。”的规定，姜燕子在与梵投公司、郑欢、贵州省铜仁市拍卖有限公司确认合同无效纠纷一案中主张梵投公司与郑欢签订的租赁合同无效，其主张是否成立尚不确定，退一步讲，即使其主张成立，也仅可能产生案涉门面在该案的判决生效之后的承租权的再次竞拍，并不能抗辩姜燕子就本案《商铺租赁合同》所应负担的还房义务。也即本案的审理判决并不必须以姜燕子诉梵投公司、郑欢、贵州省铜仁市拍卖有限公司确认合同无效纠纷一案的审理结果为依据，也不存在其他应当中止诉讼的法定情形，故，对姜燕子认为应中止本案审理的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十六条、第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：一、确认原告贵州梵投集团资产经营管理有限公司与被告姜燕子于2018年9月27日签订的《商铺租赁合同》已于2019年3月31日终止；二、被告姜燕子于本判决生效之日起五日内向原告贵州梵投集团资产经营管理有限公司返还位于原农校区域7号门面；三、被告姜燕子于本判决生效之日起十日内按照每月1,200元向原告贵州梵投集团资产经营管理有限公司赔偿自2019年4月1日起至实际向原告贵州梵投集团资产经营管理有限公司返还位于原农校区域7号门面之日止的租金损失；四、驳回原告贵州梵投集团资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告姜燕子负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田永新二〇一九年七月二十九日法官助理龙仲夏书记员章靖宜