贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2497号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师，证号：01011810213285。 被上诉人（原审原告）：龙江，男，1972年7月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：彭建平，女，1976年8月23日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二被上诉人委托诉讼代理人：孙兰（特别授权），贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201811031589。 二被上诉人委托诉讼代理人：潘虹（一般授权），贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师，证号：230713012110508。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）因与被上诉人龙江、彭建平商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6211号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.上诉人于2015年12月17日通过邮寄形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》，并在该通知书后附《招商花园城代收费用标准及明细》，明确告知业主：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料。”上诉人于2016年1月14日取得商品房备案证明书，涉案房屋具备办理转移登记的条件，该取得时间在约定交房时间后的90日内，符合合同约定以及法律规定的可期待性，被上诉人也能预料到该时间内上诉人将取得商品房备案证明书，因此，该通知属于有效通知，应当视为上诉人已经履行完毕通知义务，故上诉人不存在违约行为。3.上诉人已按照被上诉人签订合同时预留的地址和联系电话，向被上诉人寄送邮件，被上诉人亦在《收楼意见书》中对收到“入伙通知书”进行了确认，被上诉人既已认可收到“入伙通知书”，自然也一并收到附件“收费明细及入伙指引”。反之，如果上诉人未作通知，被上诉人无缘由向上诉人缴纳办证所需费用以及接收房屋。据此，一审法院对上诉人提交的“邮政快递单”这一证据未予采信，进而否定上诉人已履行完毕通知义务的事实，违背本案的客观事实。此外，上诉人另于2017年9月24日在案涉小区门口设置了办理不动产登记资料收集处，再次通知业主提交办证资料。在案涉房屋已实际交付的情况下，该通知已有效到达被上诉人，故应认定上诉人已尽到通知义务。4.案涉《商品房买卖合同》签订时，《不动产登记暂行条例》尚未颁布，合同约定的办理商品房转移登记的有关文书指商品房备案证明书。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，确立不动产统一登记制度，依据该制度，2016年9月19日毕节市政府下发通知，要求全市于2016年9月30日起实行统一的不动产登记，导致上诉人依约应当交付的办理商品房转移登记的有关文书的内容发生变化，商品房备案证明书的取得不能作为商品房具备办证条件的认定标准，而以上诉人取得大产权证即幢首登为标准。前述政策调整对上诉人合同义务履行内容产生的影响，系双方订立合同时不可预见的客观情况，不可归责于上诉人。即便上诉人应当承担违约责任，基于上诉人于2016年9月30日取得商品房备案证明书的合同约定以及上诉人于2017年9月24日完成通知义务的事实，上诉人承担违约责任的期间至多为2016年10月1日至2017年9月23日。5.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。6.本案中，上诉人通知被上诉人收房及交纳相关税费的时间是2015年12月31日前，但被上诉人实际交纳税费的时间是2016年2月24日，依据《商品房买卖合同》关于“因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款），未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延，不承担任何违约责任。”的约定，上诉人无需承担违约责任。且依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。合同双方对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定，故即便认定上诉人违约，违约金也应当分段计算，即区分180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。7.被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。且被上诉人购买房屋系用于居住，其合同目的已经实现，即便认定上诉人违约，违约责任也应当结合上诉人的履约情况、被上诉人的过错、政策变动以及实际损失情况，酌情判决上诉人支付每套房屋逾期办证违约金1000元。 被上诉人龙江、彭建平答辩称：1.上诉人与被上诉人因签订补充协议就办证事宜形成委托关系，因此上诉人负有将办理房屋转移登记的有关文书交给被上诉人的义，务转化为告知被上诉人其已取得初始登记及向有关机关提供有关文书的义务。本案中，上诉人于2018年7月12日才取得涉案房屋的初始登记，且上诉人取得初始登记后并未及时告知被上诉人，上诉人违约的事实客观存在，依法应承担违约责任。2.不动产登记政策变更并不能成为上诉人的免责事由。案涉不动产登记政策变更发生于合同约定的上诉人取得初始登记日期之后，上诉人在约定时间未履行将有关文书递交不动产登记机关的义务，属于事前违约，上诉人违约后的政策变更不能成为其免责事由。3.针对违约金问题，因双方仅约定上诉人违约180日内的违约金，未约定违约180日之后的违约金，故应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，支持被上诉人的违约金诉求。上诉人主张违约金过高的上诉理由不应得到支持。 原审原告龙江、彭建平一审诉讼请求：一、被告立即为原告办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的不动产权证书；二、被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以389947.00元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2016年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年9月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房，房屋总价款为389947.00元。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告根据合同的约定于2016年3月30日将涉案商品房交付给原告使用。但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书提交至产权登记机关，致使原告不能在法律规定期限内取得房屋权属证书。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已依约全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年9月30日前取得该涉案商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已经构成违约。虽然原、被告双方在涉案合同中并未对违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告的行为已经违反了合同约定及法律规定，给原告带来了一定的经济损失，恳请依法支持原告的诉讼请求。 一审法院认定事实如下：2014年9月19日，原告作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节××城市南部新区“招商花园城”第E6幢28层3号房，房号为E6-28-3。建筑面积112.43平方米，总房款403620.00元；出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”当日，双方又签订附件十二《补充协议》，该补充协议第三条约定：“关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告支付了购房款389947.00元，被告于2016年6月20日向原告出具了购房款发票。原告分别于2016年2月17日、2016年2月24日向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等费用。 另查明，毕节市住房和城乡建设局于2016年1月14日为涉案房屋所属的E6幢颁发了《商品房备案证明书》。毕节市国土资源局于2018年7月12日为涉案商品房所属的E6幢颁发了《不动产权证书》。2018年10月24日，毕节市国土资源局为原告办理了案涉房屋不动产权证，不动产权证号为：黔（2018）毕节市不动产权第0020008号。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告分别于2016年2月17日、2016年2月24日已经将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现被告经申请，毕节市国土资源局已受理为原告办理案涉房屋不动产权证书，原告主张办理不动产权证书的诉请已经实际履行。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告已取得涉案房屋所属的E6栋的商品房备案证明书及不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已履行告知原告的义务，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，有合同约定，本院予以支持。现被告经申请，毕节市国土资源局已受理为原告办理案涉房屋不动产权证书，原告主张办理不动产权证书的诉请已经实际履行，故对该诉请，不予支持。 关于违约金的起止时间问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的办理涉案房屋转移登记的时间为2016年9月30日前，故应从2016年10月1日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。本案在审理过程中，被告提交了登记日期为2018年10月24日的涉案房屋的不动产权证书，经本院释明后，被告仍未补交证据证明何时将有关文书提交到产权登记机关，且被告提供的证据亦不足以证明在其具备办理涉案房屋转移登记条件后至已办理涉案房屋不动产权证书期间已尽到告知原告的义务，故以2018年10月24日作为被告履行完毕交付商品房转移登记相关文书义务的时间节点。故原告主张的违约金计算期限为：2016年10月1日至2018年10月24日止。 关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额389947.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额389947.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2018年10月24日。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告龙江、彭建平逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款389947.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年10月24日止）；二、驳回原告龙江、彭建平的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本案审理过程中，上诉人招商商置公司向本院提交证据如下： 第一组：1.不动产登记申请书、询问记录、委托书、用地分摊土地面积审查证明、测绘报告；2.不动产登记中心办证指引；3.微信截屏。拟证明：毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，办理《不动产权证》，政策刚刚开始实施，原相关的住建、国土等部门需对职权进行整合，相关部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地需要重新测绘、落宗等，并且需要重新提交若干份文件，上述新政策的出台导致了上诉人丧失了在合同签订之时仅仅办理房产证的可预见性，延误了涉案房屋产权转移登记的时间。由此，不动产权证书的办理时间不是上诉人所能够控制的，上诉人不应承担违约责任和限期90天的办证义务。 被上诉人龙江、彭建平质证认为：该组证据的形成时间均为一审庭审前，不属于新证据，且达不到上诉人的证明目的，理由如下：（1）无论是实行不动产统一登记之前还是之后，办理产权登记之前都需要进行土地测绘，该证据恰好证明，招商公司未在法定期限取得办理产权证所需材料；（2）即便是不动产统一登记需提交的办证资料与实行不动产统一登记之前有所不同，但是《不动产登记中心办证指南》中载明的需提交的材料均是已经形成的文书资料，即便是政府职能部门合并，需要变更提交的资料上的政府职能部门的名称，房开公司只需整理资料提交即可，变更资料需给予一定期限也属合理，但是本案中招商公司明显已经晚于法律规定的时间取得商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书，且招商公司未提供任何证据证明在政府职能部门合并之前（即毕节市国土资源局、毕节市城乡规划局合并为毕节市自然资源和规划局之前），招商公司就已向政府职能部门提交相应办证资料，更未提供证据证明变更资料需要的合理期限；（3）《不动产登记暂行条例》系2014年11月24日发布，2015年3月1日开始实施，均在法定的取得商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书时间之前，由此可见，系招商公司的“懒证”行为导致迟迟不能为被上诉人办理并交付商品房转移登记的有关文书，招商公司将延误办证的责任归咎到新政策无任何事实及法律依据。而一审法院判决招商公司在90日内履行办证义务亦是考虑了提交办证资料所需的合理时间。 第二组：1.中国邮政快递物流公司毕节分公司出具的《证明》。拟证明：上诉人于2015年12月16日，上诉人通过邮寄的形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》并且在该入伙通知后附《招商花园城代收费用标准及明细》。该邮件确实已由邮递公司寄出去，而且该邮件的地址及电话都是被上诉人在签订合同时候所填写的地址及电话，根据《商品房买卖合同》附件12第一条第9款的约定：乙方文件送达地址为本合同中列明的地址，根据本合同规定进行的联络或送达的通知，以包括办不限于EMS邮寄等快递方式寄出。相关文件到达对方时间为寄出之日起第5个工作日。如上述地址发生变化，乙方应及时书面通知甲方，否则文件送至上述地址即视为送达，即使该文件被退回或无人接收。因为该邮寄的地址和联系方式是由被上诉人提供，只要上诉人按照该地址和联系方式邮寄出去就应当视为上诉人已经履行了通知义务。因此，该通知属于有效通知，也应当视为上诉人已经履行完毕相应的通知义务，上诉人不存在违约行为。2.装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片。拟证明：2017年9月24日至2017年9月30日，上诉人通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅且已实际交付的情况下，上述通知方式已有效到达相对人，故应当确认上诉人至迟已于2017年9月24日完成通知义务。 被上诉人龙江、彭建平质证认为：该证据不属于新证据，且对该组证据真实性、合法性、关联性均不予认可，理由如下：中国邮政速递物流股份有限公司毕节市分公司毕节市营业部出具的《证明》，没有经办人签字，也没有出具证明的时间，缺少单位证明应当具备的法定要件，另外，该证明上没有载明快递单号，被上诉人的代理人无法核实其真实性，且与本案共同审理的其他案件提供的快递单号也查询不出快递记录、物流信息。无论招商公司是否向被上诉人邮寄快递，快递中装载的资料内容为何均不得而知，该快递客观上也不能证明招商公司履行完毕了通知义务；即使该份证据真实，入伙通知书以及缴纳办证费用的通知，亦均未显示上诉人对涉案房屋已满足办理转移登记的条件进行通知的内容，故达不到上诉人的证明目的；装修公司证明，招商公司提交的证据中没有该名称的证据，根据招商公司提交的证据，应当是七星关区国强图文快印服务部出具的《证明》，但该服务部并非装修公司，且无相应委托制作合同及收费发票印证招商公司与该服务部在2017年9月发生该证明中的交易事项，与常理不符、与交易习惯不符；业主证明，一是无相应证据（购房合同、物业服务合同、身份证等）证明出具证明的人确实系招商花园城小区业主，二是该证据按证据种类分类应当属于证人证言，不属于书证，根据规定，证人需出庭接受质证，书面证言不具备法定质证要求，为此，业主证明不能作为本案证据被采纳；通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片，无制作时间，且看不出现场地点的具体位置，真实性、关联性无法核实，合法性亦无从确认。同时，达不到招商公司的证明目的，除前述质证意见外，《商品房买卖合同》中并未约定以设置“办理不动产登记资料收集处”的形式通知业主办理房屋转移登记，不论该“收集处”是否真实存在、是何时存在，业主均没有义务关注该“收集处”是否真实存在及其作用为何，而且根据招商公司的陈述，该“收集处”也仅存续几天，根本达不到通知业主办理房屋转移登记的效果，不能证明招商公司完成了通知义务；涉案房屋为E6栋，上诉人获得该栋首登的时间为2018年7月12日，虽然举证通知的时间在其取得首登之前，不符合常理，且涉案房屋系Ｅ区臻园而非Ｄ区曦园，故达不到上诉人的证明目的。 被上诉人龙江、彭建平未向本院提交证据。 对上诉人招商商置公司提交的证据是否采信，本院将结合其他证据予以认定。 本院经审理查明：对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：本案二审焦点是：1.上诉人招商商置公司应否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约期间如何认定；2.一审对违约金计算标准的认定是否正确。 关于上诉人招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约期间如何认定的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2016年9月30日前取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方就协助办证义务的具体约定。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已收取被上诉人相关办证费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。上诉人关于双方未建立委托合同关系、上诉人收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 依据合同约定，上诉人招商商置公司应当限期办理商品房初始登记，并限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人招商商置公司再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人招商商置公司代为办理转移登记。在案证据显示，案涉《商品房买卖合同》于2014年9月19日签订，彼时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理商品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成商品房初始登记、取得不动产权证书即幢首登为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。鉴于此，上诉人招商商置公司是否履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，应结合招商商置公司取得商品房备案证明的时间以及其完成对该事项的披露时间予以认定。在案证据显示，上诉人招商商置公司于2016年1月14日取得商品房备案证明书，但其所举证据不足以证明其已通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式向被上诉人履行了通知义务。即便依上诉人招商商置公司所言，买受人在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，自然也一并收到附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，但《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》系上诉人招商商置公司为告知买受人房屋收费标准和明细，以及办理收房所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露上诉人招商商置公司已取得合同约定的商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记条件等相关内容，故上诉人招商商置公司提交的中国邮政快递物流公司毕节分公司出具的《证明》，达不到其已尽到通知义务的证明目的，不能以上诉人招商商置公司向买受人送达缴费通知认定上诉人招商商置公司履行完毕合同约定的文书交付义务。故对上诉人招商商置公司提交的上述《证明》，本院不予采信。上诉人另提交装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片等证据，用于证明其至迟已于2017年9月24日向被上诉人尽到通知义务，对此本院认为，上诉人所举上述证据均未明确其通知对象，而其设置“办理《不动产权证书》资料收集处”的地点为招商花园城D区曦园门口，前来提交办证资料的亦为D区业主，据此难以确认上诉人发布的提交办证资料通知与位于E区的案涉商品房具有关联性，故对上诉人提交的上述证据不予采信。上诉人提交的不动产登记申请书、询问笔录、委托书等办证资料显示，被上诉人于2018年10月4日向上诉人签署了不动产登记申请书、委托书等资料用于办理案涉商品房的不动产权证，该证据能够证明上诉人于2018年10月4日向被上诉人披露了其已符合办理案涉商品房转移登记条件的事实，故对上诉人提交的该证据，本院予以采信，并据此认定上诉人于2018年10月4日向被上诉人尽到通知义务。 上诉人以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及被上诉人拖延缴纳办证税费为由，进行违约责任抗辩。本院审查认为，上诉人承担本案违约责任主要系其未向被上诉人履行通知义务所致，与不动产登记政策调整无关，故对上诉人提出的违约责任免除意见，本院不予采纳，对上诉人就该抗辩意见所举相关证据，亦不予采信。至于被上诉人是否拖延缴纳办证税费，则与上诉人是否在约定期限内完成房屋初始登记并交付办证所需文书无涉，上诉人履行文书交付义务，不以被上诉人积极缴纳办证税费为必要条件。据此，对上诉人所称非上诉人原因导致办证迟延的上诉意见，本院不予支持。 综上，一审对上诉人违约事实的认定正确，但对违约期间的认定不当，上诉人向被上诉人承担违约责任的期间应为2016年10月1日至2018年10月4日。 关于一审计算违约金的标准是否正确的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审并非依据双方约定而是依据前述法律条款认定违约金标准，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人招商商置公司请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。对于上诉人招商商置公司上诉所称，依据双方约定，逾期交付文书超过180个工作日，被上诉人仅有权退房而无权主张违约金、未行使退房权利即视为对违约责任的放弃的上诉意见，本院不予采纳。理由如下：其一，该合同条款系双方就约定合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除的情形下，视为守约方放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180个工作日，被上诉人即可依约主张违约责任，则对于逾期超过180个工作日这一程度更为严重的违约行为，违约责任请求权的行使理当不被限制。据此，对上诉人招商商置公司的该项上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人招商商置公司主张以180个工作日为界，分段计算违约金的上诉意见，因与双方约定不符，缺乏事实依据，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人招商商置公司的上诉请求部分成立，对该部分本院予以支持。一审判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6211号民事判决第一项“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告龙江、彭建平逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款389947.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年10月24日止）”中的违约金计付期间为2016年10月1日至2018年10月4日； 二、驳回被上诉人龙江、彭建平的其他诉讼请求； 三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担20元，由被上诉人龙江、彭建平负担5元；二审案件受理费50元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担40元，被上诉人龙江、彭建平负担10元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年七月五日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 何曼青