宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初963号原告：大武口区某某业主委员会，住所地大武口区丽景家园小区。负责人：马某某，男，1971年9月24日出生，回族，个体，系该业委会主任，住大武口区丽景家园小区。委托诉讼代理人：张世新，宁夏宁正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王虹艳，宁夏宁正律师事务所律师。被告：石嘴山市某某房地产开发有限责任公司，住所地大武口区永康南路永康花园。法定代表人：张涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁某，男，1981年6月22日出生，汉族，系该公司员工，住大武口区永康花园。委托诉讼代理人：杨琼，宁夏致和律师事务所律师。原告大武口区某某业主委员会与被告石嘴山市某某房地产开发有限责任公司物权纠纷一案，2019年2月28日石嘴山市中级人民法院作出（2019）宁02民终108号民事裁定书指令本院继续审理本案，本案依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告大武口区某某业主委员会的负责人马某某、委托诉讼代理人张世新、王虹艳、被告石嘴山市某某房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人梁某、杨琼均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告移交物业管理用房3902平方米（其中小区物业265平方米、小区会所830平方米、车库2997平方米）和门房；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：大武口区某某小区是被告开发建设的，2018年6月2日，大武口区某某小区按法定程序成立了业主委员会，该业主委员会成立后，多次依据《石嘴山市物业管理实施细则》第十四条规定，要求被告将验收合格的物业管理用房产权移交给业主，但被告均推拖不予支付。为维护原告合法权益，故提起诉讼。石嘴山市某某房地产开发有限责任公司辩称，1.根据物权法以及物业管理条例的规定。业主大会是物业小区的权利机构及决策机构，业主委员会是业主大会的执行机构，根据物权法76条规定，有关共有和共同管理的其他重大事项，由业主共同决定，业主委员会对该项没有决定权，本案原告如果未经业主大会决定并授权，无权就业主共有的财产提起本案诉讼，请法庭依法审查该法律程序，如不符合规定，应当直接驳回原告起诉；2.物权法规定物业服务用房属于业主共有，并未规定小区会所也属于业主共有，在本小区物业用房及门房已经由该小区实际使用，因此原告要求交付物业265平方米的请求实际上已经得到实现，原告要求交付会所830平方米的请求无法律依据，关于小区的车库现在实际也是由业主在使用，只是使用模式是租赁经营，对此经营模式是否需要变更，请法庭依法决定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，结合双方当事人的举证、质证情况，本院作如下认定：大武口区某某业主委员会围绕其诉讼请求提交的证据：友谊小区平面定位放线图一张，证明该小区规划时叫友谊小区，后更名为丽景家园，该小区建设完工后是依据该放线图验收的，经验收共有设施、会所830平方米，物业办公室265平方米，自行车库1560平方米。被告质证称对其真实性无异议，且该证据与本案待证事实具有关联性，故本院对该证据予以确认。被告公司围绕其抗辩理由向本院提交了以下几组证据：证据一、友谊小区平面定位放线图一张。证明原告主张的图纸上标注的小区会所在该图中所审核的建筑用途为办公楼。证据二、石嘴山市房产管理局在2008年1月8日出具的丽景家园18-1、19-1测量结果报告以及2008年3月5日出具的该两套房屋商品房预售许可证各一份。证明该两套房屋就是图纸中所反映的会所，即被告所主张的办公楼，经房管局审核，该两套房屋作为商品房进行了测量和颁发了预售许可证，所以不属于业主共产；证据三、《商品房买卖合同》两份、商品房买卖合同备案证明2份。证明丽景家园18-1、19-1号房屋已经进行了销售，并备案在王某和王某某名下，该两套房屋属于第三人所有，原告无权要求返还；证据四、大武口区地名办公室地名说明一份。证明原规划为29幢楼被地名办命名为18-1幢楼，原规划为28幢楼经地名办命名为19-1幢楼；证据五、现场照片5张，证明丽景家园的物业用房和自行车棚由物业公司在管理和使用，服务于全体业主，所以不存在移交的问题；证据六、告知照片一张。证明被告前期委托管理的物业公司已经退出该小区，相关物业用房及门房现在被告没有占有，物业公司也没有占有。本院对上述证据综合分析后认为，被告提供的证据一、证据二、证据三、证据四原告质证对真实性无异议，以上证据与本案争议事实相关，故对上述证据本院予以确认。被告提供的证据五系自己拍照复印，原告亦对其真实性不予认可，故本院对该证据不予认可；证据六与本案不具有关联性，本案不予认可。本院依职权调取了建字第2008D10063号建设工程规划许可证及大武口友谊小区规划图（8#17#30#楼）各一张、编号0610071建设工程规划许可证及友谊小区平面定位放线图各一张（6、9、18、24、25、26、28、29号楼）、编号0610054建设工程规划许可证及友谊小区平面定位放线图各一张（5、10、11、12、13、16号楼）、编号0610051建设工程规划许可证及友谊小区平面定位放线图各一张（1、2、3、4、21、22、23号楼）。原、被告双方对上述证据真实性均无异议。本院认证，上述建设规划许可证所涉及楼房已经相关部门审批建设。根据原、被告陈述、举证、质证、本院认证情况，本院对本案事实认定如下：石嘴山市某某房地产开发有限责任公司系某某小区建设开发单位，某某小区建成后成立了大武口区某某业主委员会，现大武口区某某业主委员会依据自石嘴山档案承建管理部门调取的友谊小区（现为丽景家园）小区平面定位放线图向本院提起诉讼，要求被告公司依照该图纸的设计向原告移交物业管理用房3902平方米，其中小区物业265平方米，小区会所830平方米，车库2997平方米和门房。另查明，1.原告依照图纸主张的会所现为涉案小区18-1、19-1号楼，该两套楼现已分别出售给案外人王静、苏文利和王爱民，且已经进行了产权登记；2.原告依照图纸主张车库在规划设计时分为半地下自行车库与汽车车库，现半地下自行车库未建设，图纸设计的汽车车库位置为现涉案小区15号楼，根据被告提交的测量报告显示15号楼房性质为商业用房，现由被告公司出租给爱佳饭店；3.原告依照图纸主张的265平方米物业用房现由被告公司出租给爱佳饭店，15号房屋性质为商业用房；4.原告主张的门房分别为前进南路正大门左右门楼两个，石嘴山石银村镇银行旁铁门一个、爱佳饭店临解放街门房一个、十三小旁永康路门房一个，被告同意向原告移交爱佳饭店临解放街门房一个、十三小旁永康路门房一个。再查明，被告前期委托管理的物业公司石嘴山市宏盛物业管理有限公司已退出涉案小区，该物业公司前期所使用的物业办公用房为某某家园6-3号房屋。涉案小区现招用的物业公司已实际使用某某家园6-3号房用于物业办公用房，但原告主张因某某家园6-3号房屋不符合图纸设计面积故拒绝接收。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告针对本案提起诉讼要求返还物业管理用房，该诉求的实现应当以物业管理用房实际存在且属于业主共有为前提。根据原、被告的举证、质证以及当庭陈述情况，原告主张的会所830平方米现已实际出卖，所有权也已进行了变更登记，原告主张要求移交会所830平方米无事实及法律依据，对该诉求本院不予支持；原告主张的半地下自行车库实际未建，原告要求返还没有事实基础，本院不予支持；对于汽车车库以及物业用房265平方米部分，因原告主张按照图纸设计进行返还，但汽车车库以及物业用房265平方米所在位置为现涉案小区15号楼，根据测量报告显示该楼房为商业用房，其性质不属于物业公共用房，原告要求移交无法律依据，原告主张被告私自变更物业用房性质不属于本案审理范围，故对该意见本院不予采纳；对于门房部分，因原、被告对可以移交的爱佳饭店临解放街门房一个、十三小旁永康路门房一个均无异议，故对该部分诉求本院予以支持，对于双方争议的前进南路正大门左右门楼是否包含第二层，根据被告提交的18-1号楼、19-1号楼测量报告显示19-1号楼一层包含门房22.6平方米，18-1号楼不包含门房，18-1、19-1号楼均已出售，故本院对原告要求移交位于××路中门房22.6平方米的诉求予以支持；对于石嘴山石银村镇银行旁铁门一个，因原告没有证据证实该门房属于规划设计的门房，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告石嘴山市某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告大武口区某某业主委员会移交爱佳饭店临解放街门房一个、十三小旁永康路门房一个、前进南路正大门即19-1号楼一层中门房22.6平方米；二、驳回原告大武口区丽景家园业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费50元，由石嘴山市某某房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审 判 长 马克勤审 判 员 郜金喜人民陪审员 武 红 二〇一九年七月二十九日书 记 员 杨红霞附：本案相关法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百四十条执行员接到申请执行书或者移交执行书，应当向被执行人发出执行通知，并可以立即采取强制执行措施。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。