四川省汶川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3221民初46号 原告：四川省烟草公司阿坝州公司（曾用名：四川省烟草公司阿坝分公司），住所地，汶川县水磨镇。 法定代表人：陈隽逸，系该公司经理。 委托诉讼代理人：陈振兴，男，汉族，住四川省。系该公司员工。 委托诉讼代理人：颜蒙，四川上盛律师事务所律师。 被告：李青松，男，1966年1月17日生，汉族，工程师，住四川省汶川县。 委托诉讼代理人：李欣然，女，汉族，住四川省汶川县，系被告李青松女儿。 被告：四川祥鼎建筑有限责任公司，住所地，汶川县威州镇桑坪路。 法定代表人：冯军。 被告：四川天府银行股份有限公司成都高新支行（曾用命：南充市商业银行股份有限公司成都高新支行），住所地，四川省成都市武侯区人民南路4段********。 负责人：苏梅，系该行行长。 委托诉讼代理人：邓泽春，广东德纳（成都）律师事务所律师。 原告四川省烟草公司阿坝州公司（以下简称烟草公司）诉被告李青松、四川祥鼎建筑有限责任公司（以下简称祥鼎公司）、四川天府银行股份有限公司成都高新支行（以下简称高新支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，依法由审判员李翔担任审判长，与审判员冯昊、人民陪审员王廷良组成合议庭于2019年5月30日、7月22日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告李青松委托诉讼代理人、高新支行委托诉讼代理人于2019年7月22日到庭参加诉讼。祥鼎公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告烟草公司向本院提起诉讼请求：1.三被告之间关于汶川民族贸易公司集资楼底临街7间商铺中的1号商铺（地址：汶川县威州镇桑坪路**，产权证号：汶川县房权证威州字第××号，以下简称商铺）以其所在土地（土地证号：汶威国用（2014）第155-3-5**）的抵押无效，三被告应向商铺及其所在土地的抵押机关申请注销上述房屋及其所在土地的抵押登记；2.被告李青松基于与原告建立的房屋买卖合同关系，配合原告办理商铺及其所在土地的产权过户手续；3.三被告连带承担本案的诉讼费用。事实和理由：案外人阿坝州九寨拍卖有限责任公司（以下简称九拍公司）受被告李青松委托于2007年6月4日发布了《竞买须知》，内容如下：“受委托，我公司对汶川民族贸易公司集资楼底楼临街商铺7间于2007年6月20日在汶川县迎宾馆二楼会议室依法进行公开拍卖。第四条，竞买人应于拍卖会前2007年6月18日17时前到阿坝州九寨拍卖有限责任公司办理竞买登记手续。报名时需缴纳竞买保险金每间伍万元。第八条，竞买人在竞买成功后，则成为买受人。买受人与拍卖人当场签订《成交确认书》后，竞买保证金则转为成交价款。第十条，标的物的交接买受人在付清全部成交价款后，由委托人在5日内负责移交标的物，并办理相关产权过户手续。”原告按照上述内容交纳了竞买保证金并成功竞买了商铺，于2007年6月20日与九拍公司签订了《拍卖成交确认书》，后又全额支付了佣金及剩余成交价款。商铺于2006年4月18日登记在了被告李青松的名下，早己经具备了过户条件，被告李青松依约应配合原告办理商铺及其所在土地的产权过户手续。但被告李青松经原告多次催告，均不配合履行约定义务。原告根据《中华人民共和国拍卖法》第四十条“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任”的规定有权要求被告李青松承担违约责任即继续履行约定的商铺及其所在土地的产权过户义务。原告支付了全部成交价款后，被告李青松将商铺交由其实际占有但被告李青松不仅没有依约办理产权过户手续，而在该商铺及其所在土地的过户及所有权一直不断产生争议的期间，将商铺及其所在土地抵押给了被告四川天府银行股份有限公司成都高新支行（以下简称高新支行）。按照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条“下列财产不得抵押（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产”的规定，三被告之间对于商铺及其所在土地的抵押应属无效，依法予以注销。综上所述，为了维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告李青松答辩称其与原告之间并未构成书面房屋买卖合同关系。 被告祥鼎公司未应诉、答辩，亦未在本院规定的举证期限内提交证据。 被告高新支行答辩称：1.高新支行不适格的被告，因其不是房屋买卖合同的当事人；2.根据原告的第一项诉讼请求，原告不是该项诉讼请求的适格原告主体，因该抵押合同的向对方是李青松和高新支行，原告没有权利提出诉讼要求撤销抵押；3.案涉房屋存在抵押和保全，原告要达到其撤销抵押的目的，应当提出执行异议；4.高新支行的抵押权合法有效，即便李青松在抵押时对权利存瑕疵。高新支行也是善意取得；5.原告取得的只是债权，并未实际取得物权，以债权对抗物权是不合法的；6.根据时间的先后，高新支行也具有优先权。即使原告在本案胜诉，也不能对抗高新支行的抵押权。故应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕请求向本院提交了原告的营业执照、法定代表人身份证明、被告身份信息、委托书、委托拍卖合同、竞买须知、收据、记账凭证、发票联、粘贴单、拍卖成交确认书、房产证、汶川县民族贸易公司企业信息、土地登记申请书、土地登记审批表、房屋（商铺）租赁合同、会议记录、录音光盘及文字、计算机信息查询结果单、工商信息等证据。在庭审中，原告申请证奉某强余某宏邹某意潘某林出庭作证。被告高新支行向本院提交了借款合同和抵押合同以及武侯区法院相关法律文书。 对证据和事实，本院认定如下： 2007年6月4日，委托人李青松与拍卖人九拍公司签订《委托拍卖合同》，其约定：“委托人自愿委托拍卖人拍卖专属委托人产权的汶川县民族贸易公司集资楼底楼临街商铺7间的房屋产权及土地使用权。该处土地为划拨性质……。”同日，九拍公司公布了竞买须知，其载明：“受委托，我公司对汶川县民族贸易公司集资楼底楼临街商铺7间于2007年6月20日在汶川县迎宾馆二楼会议室依法进行公开拍卖。第一条标的物现状：汶川县民族贸易公司集资楼底楼临街商铺7间的产权及土地使用权。该土地性质目前为划拨，竞买人买受后，由委托人负责在成交后的6个月内办理完毕出让性质的《国有土地使用权证》，土地出让金由委托人承担。到期如不能办理完毕出让性质的《国有土地使用权证》则由委托人承担相应责任……竞买人应于拍卖会前2007年6月18日17时前到阿坝州九寨拍卖有限责任公司办理竞买登记手续。报名时需缴纳竞买保险金每间伍万元至拍卖人指定账户……竞买人在竞买成功后，则成为买受人。买受人与拍卖人当场签订《成交确认书》后，竞买保证金则转为成交价款……买受人在付清全部成交价款后，由委托人在5日内负责移交标的物，并办理相关产权过户手续……拍卖前已将委托方告之的拍卖标的瑕疵如实向竞买人作了说明，竞买人已对拍卖标的物的状况进行了充分了解……。”2007年6月18日，原告烟草公司按照上述规定向九拍公司支付了保证金伍万元。6月20日，九拍公司出具拍卖成交确认书，确认烟草公司取得汶川县民族贸易公司综合楼临街1号商铺标的物，成交金额为28万元，佣金1.4万元，合计金额29.4万元。6月27日，烟草公司向九拍公司支付了佣金及铺面价款24.4万元。原告支付了全部成交价款后，本案诉争房产由原告实际占有并租赁给他人使用。原告多次与李青松协商房屋过户问题，均无果。后查询得知李青松及祥鼎公司将本案诉争商铺抵押给高新支行，故诉至法院。 另查明，汶川县民族贸易公司综合楼临街1号商铺地址为汶川县威州镇桑坪路2号。汶川县房权证威州字第××号产权证载明威州镇桑坪路2号1层楼建筑面积为309.89平方米的房屋所有人为李青松。2014年7月30日，上述房屋中的132.83平方米变更登记为汶川县农村信用合作联社，房屋所有权证为房权证汶川字第××号，国有土地土地使用证为汶威国用（2014）第155-3-55A号。根据2018年7月18日《计算机信息查询结果单》显示，2016年2月3日，抵押权人李青松将抵押物【所有权证】00005904；土土地证号：汶威国用（2014）第155-3-5**理了抵押登记，抵押权人为南充市商业银行股份有限公司成都高新支行，抵押证号为2016020300014，债务履行期限为2016年2月3日至2036年2月3日。 登记在李青松名下所有权证为00005904的房屋在2017年8月4日被成都市青羊区人民法院查封，查封起始时间为2017年8月4日，结束时间为2020年8月3日。登记在李青松名下不动产权证号为00005904的房屋被成都市武侯区人民法院查封，查封法律文书为（2018）川0107执5173号之二，查封起始时间为2018年12月7日，土地性质为出让。 还查明，2016年2月2日，南充市商业银行股份有限公司成都高新支行作为抵押权人与抵押人李青松签订南商银（成高新-9）信高抵字（2016）年第（0013）号《最高额抵押合同》，合同约定：抵押人自愿以商铺（威州镇桑坪路2号1幢1层20-2号）、产权人李青松、证件号码汶川县房权证威州字第××号财产设立抵押。2017年6月20日，案外人四川嘉宏和贸易有限公司（以下简称贸易公司）作为借款人与贷款人高新支行签订川府银（成分高新）流借字（2017）年第（0620001）号（人民币资金）流动资金借款合同，合同约定，贸易公司向高新支行借款人民币肆佰玖拾五万元整；由彭度、李青松、祥鼎公司（抵押人）提供商铺、住宅（抵押物）的抵押担保；抵押合同编号为南商银（成高新-9）信高抵字（2015）年第（0015）号、南商银（成高新-9）信高抵字（2016）年第（0011）号、第（0012）号、第（0013）号。高新支行因与贸易公司上述金融借款合同纠纷，向成都市武侯区人民法院起诉，该院于2019年1月31日受理。 庭审中，李青松及高新支行对原告提交的土地登记审批表和土地登记申请相关材料的真实性无异议，对其关联性有异议。本院认为，该组证据原件能证实案涉房屋土地性质的变更，故被告的质证意见，本院不予采纳。原告对被告高新支行提交的证据，对借款合同和抵押合同的三性无异议，对武侯区法院相关法律文书的关联性有异议，但上述证据属于被告逾期提供，不应采纳。本院认为，该组证据与本案的基本事实有关，故本院予以采纳。 本院认为，原告通过参与拍卖，作为拍卖买受人与委托人李青松之间形成了房屋买卖合同关系。但依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及物权法上的“房随地走、地随房走”的原理，本案中，李青松作为房屋的所有权人对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，在转让房屋时必然会涉及土地使用权的转让。且在竞拍须知中也明确了是对本案案涉房屋的产权及土地使用权进行公开拍卖。因此，本案还涉及划拨土地使用权的转让问题。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定，可以使用于本案。本案案涉土地在拍卖时为划拨取得，原告与李青松之间的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。但根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经由批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”，本案证据显示起诉前案涉土地性质已为出让性质并已登记在李青松名下。且原告支付案涉房产全部价款后，李青松也将本案诉争房产交由原告使用。原告实际占有该房产至今，但故原告与李青松之间房屋买卖合同有效。李青松应当协助办理案涉房屋所有权转移登记手续。但鉴于案涉房屋被人民法院查封，客观上不能办理房屋过户登记手续的，判决李青松协助办理房屋过户登记手续目前不具有可执行性，原告在办理房屋过户登记手续障碍消除后，可再行主张。因此，原告要求李青松配合办理商铺及其所在土地的产权过户手续诉讼请求，本院不予支持。 本案诉争的法律关系是房屋买卖合同纠纷，合同的当事人系原告与李青松，该合同仅对合同当事人产生约束力，对合同以外的当事人不发生法律效力。其次，因合同产生的权利为债权，债权属于相对权，债权人只能向特定的债务人请求为或不为。本案中原告主张被告李青松、祥鼎公司、天府银行之间的抵押无效且注销抵押，突破合同相对性也没有法律依据，故原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。 被告祥鼎公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证和质证的诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 驳回原告四川省烟草公司阿坝州公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告四川省烟草公司阿坝州公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿坝藏族羌族自治州中级人民法院 审 判 长  李 翔 审 判 员  冯 昊 人民陪审员  王廷良 二〇一九年七月二十四日 书 记 员  王 竺