内蒙古自治区杭锦旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0625民初954号 原告：鄂尔多斯市普宇物业管理服务有限责任公司，统一社会信用代码91150625695903571E。 法定代表人：高某1，任董事长。 委托诉讼代理人：王某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被告：高建平，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：牛某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。系被告高某2妻子。 原告鄂尔多斯市普宇物业管理服务有限责任公司（以下简称普宇物业）诉被告高某2物业服务合同纠纷一案。本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市普宇物业管理服务有限责任公司委托诉讼代理人王某、被告高某2委托诉讼代理人牛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告普宇物业向本院提出诉讼请求：1.被告高某2给付原告2015年4月12日至2019年1月12日期间的物业费2498元；2.被告高某2承担违约金2497元；3.被告负担本案诉讼费用。事实和理由：被告高某2系民生小区E区36号楼2单元601室的业主，房屋面积为99.13㎡。根据原告与业主委员会签订的《民生小区E区物业管理服务委托合同》之约定，原告一直积极履行相关义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告从2015年4月12日起至2019年1月12日拖欠45个月的物业管理费共计2498元。原告曾多次向被告催要物业管理费但其未能支付，由此产生的违约金即45个月×55.51（每月应缴纳物业费）×0.003（自逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金）×30（业主上一次缴纳到期日次日开始）×（45-1-12-9）÷2，计算为2585元，两项合计4995元。 被告高某2委托诉讼代理人辩称，对原告的诉讼请求不认可。首先，原告没有物业服务的资质，物业费的收取标准缺乏依据，违约金计算标准错误。法律上规定的违约金属于补救性条款，原告主张违约金应该提供证据证明因被告违约给原告造成的损失。其次，原告的物业服务不完善，从被告入住民生小区开始至今,房顶一直漏雨导致家里潮湿，致使被告高某2患湿疹后转化为牛皮藓，漏雨还导致房屋顶灯连电多次烧坏，房屋内的木工板也多处开裂。2016年时房顶上的腻子和纸棉石膏板（吊顶）部分掉落，原告一直没有维修，被告自己找人吊顶并重新刮大白。楼下的变压器没有围栏，楼门里的电线都在明处，存在安全隐患。房顶漏雨及被告患病都是原告物业服务不到位而造成的，该损失需要原告赔偿。小区内摆放的垃圾桶离单元门较近，气味较大，导致被告夏天不能开窗户，另被告所住36号楼东面墙体有多处裂痕。最后，原告把被告的房顶维修好后，被告才考虑交纳物业费的问题。 本院经审理认定的事实如下：被告高某2于2011年12月26日向鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司购买民生小区E区36号楼2单元601室，为案涉房屋业主，房屋建筑面积为99.13平米。原告普宇物业公司具有三级物业服务资质，原告于2015年4月1日与杭锦旗民生小区E区业主委员会签订《民生小区E区物业管理服务委托合同》，合同约定物业管理期限为2015年4月1日起至2016年3月31日，物业费按每平米每月0.56元收取；于2016年4月1日与杭锦旗民生小区E区业主委员会签订《民生小区E区物业管理服务委托合同》，合同约定物业管理期限为2016年4月1日起至2017年3月31日，约定物业费按每平米每月0.56元收取；于2017年4月1日签订《民生小区E区物业管理服务委托合同》，合同约定物业管理期限为2017年4月1日起至2018年3月31日，约定物业费按每平米每月0.56元收取；杭锦旗民生小区E区业主委员会于2018年4月1日任期到期，锡尼镇建安社区于2018年7月31日出具《关于在民生小区E区业主委员会换届期间由原物业公司继续服务的情况说明》，确认换届选举工作尚未完成，仍由原告继续提供服务。被告高某2房屋屋顶渗水导致房屋内墙受损墙皮脱落。以上事实有原、被告的陈述及原告提供的证据《民生小区E区物业管理服务委托合同》三份、《关于在民生小区E区业主委员会换届期间由原物业公司继续服务的情况说明》一份、《杭锦旗价格认证中心价值认定结论书》一份、《内蒙古自治区经营性服务收费公示清单》一份、营业执照及资质一份、《商品房买卖合同书》一份、《最美小区》荣誉牌匾照片一份及被告提供的证据照片18张（2016年至今）及视频材料三份在案佐证。 本院认为，普宇物业公司与杭锦旗民生小区E区业主委员会于2015年4月1日、2016年4月1日、2017年4月1日签订的《民生小区E区物业管理服务委托合同》均系双方的真实意思表示，为合法有效合同，此合同对该小区全体业主具有约束力，且锡尼镇建安社区于2018年7月31日出具的《关于在民生小区E区业主委员会换届期间由原物业公司继续服务的情况说明》，不违反法律及行政法规的禁止性规定。普宇物业公司依照合同约定向民生小区E区36号楼2单元601室的业主高某2提供了物业服务，则高某2应按照合同约定按时足额交纳物业服务费。本案中被告高某2房屋建筑面积为99.13平方米，欠费日期为2015年4月12日至2019年1月12日，物业费为99.13平方米×45个月×0.56元/月﹦2498.07元，现原告请求被告支付物业费2498元，不违反合同的约定。关于被告高某2房屋渗水导致房屋内的木工板多处开裂及房顶上的腻子和纸棉石膏板（吊顶）部分掉落的问题，涉及工程质量，不能完全归责于物业服务公司或者简单等同于物业服务质量差，但存在普宇物业公司日常维护不及时的情形。关于被告提出的因家里潮湿导致被告高某2得了湿疹后转化为牛皮藓，被告没有提出相关证据证明其存在直接因果关系，本院不予支持。对于被告提出的，原告没有物业服务资质，本院认为，原告为合法成立的物业服务公司，其向本院提供的《民生小区E区物业管理服务委托合同》中业主委员会委员均签字确认，故原告具有服务资格。对于被告提出的原告提供的物业服务不完善、变压器没有围栏、楼门里的电线在明处、单元楼东面墙体有多处裂痕、小区内垃圾桶摆放位置不适等问题，并提供了照片及视频资料予以佐证，故应当酌情扣减原告15%的物业管理费为宜，以此促进普宇物业公司不断提高物业管理服务质量，积极采取措施，满足广大业主的合理要求，与业主共同创造文明和谐的小区生活环境。因被告高某2未交物业管理费系事出有因，并非恶意拖欠，且其在《物业服务合同》中并没有明确约定物业服务费缴纳的截止日期，则逾期日期无法确定，违约金的诉讼请求没有依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告高某2于本判决生效之日起五日内给付原告鄂尔多斯市普宇物业管理有限责任公司2015年4月12日至2019年1月12日期间的物业服务费2123.3元（2498元×85％）； 二、驳回原告鄂尔多斯市普宇物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告高某2负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 慧 二〇一九年七月四日 书记员 李珂欣 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。