江苏省无锡市梁溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0213民初7246号 原告：金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司，住所地无锡市南长区南湖大道城南世家小区中南路**（统一社会信用代码913202030798754077）。 负责人：任南军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：虞晓锋，江苏福庆律师事务所律师。 被告：蔡勇，男，1979年7月27日出生，汉族，住无锡市梁溪区。 被告：严琴琴，女,1980年12月30日出生，汉族，住无锡市梁溪区。 原告金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司（以下简称金科南长分公司）与被告蔡勇、严琴琴物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月3日受理后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告金科南长分公司的委托诉讼代理人虞晓锋，被告蔡勇、严琴琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金科南长分公司向本院提出诉讼请求，1.蔡勇、严琴琴向金科南长分公司支付拖欠的物业费12393.36元（2014年4月1日至2018年9月30日结欠余款）；2.蔡勇、严琴琴向金科南长分公司支付拖欠物业费的违约金2374.07元；3.本案诉讼费由蔡勇、严琴琴负担。事实和理由：蔡勇、严琴琴向无锡金科嘉润房地产开发有限公司（以下简称金科房地产公司）购买坐落于的商品房（以下简称涉案房屋），同时双方签订《前期物业服务协议》。该协议中对物业服务费的缴费标准进行了约定，具体内容为花园洋房住宅按建筑面积每月每平方3.3元收取。《前期物业服务协议》、《临时管理规约》中均约定了业主不按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，按每日应缴费用总额的千分之三标准支付违约金。金科南长分公司作为金科房地产公司委托的对城南世家小区进行物业服务的前期物业服务公司，在为该小区提供物业服务的前提下依法享有向小区业主按约收取物业服务费的权利，但蔡勇、严琴琴自2014年4月1日起至2018年9月30日，共54个月，共结欠物业费12393.36元、违约金2374.07元。金科南长分公司为维护其公司合法权益，故起诉至法院。 蔡勇、严琴琴共同辩称：1.蔡勇、严琴琴在2013年6月收房时，已经预交1年的物业服务费。之后，因城南世家D区仍在建房，蔡勇、严琴琴受工地施工影响，经与金科南长分公司主动协商后，物业服务费按当时标准的七折比例缴纳，交至2016年9月末。2.金科南长分公司认为蔡勇、严琴琴自2014年4月1日开始欠交物业服务费属于诬告，具体如下：（1）蔡勇、严琴琴与金科房地产公司签订了《临时管理公约》，双方均应按约履行义务。（2）蔡勇、严琴琴实际入住后，金科南长分公司管理、服务不作为，违反《临时管理公约》，给其及其家人造成一系列问题。首先，由于金科南长分公司管理混乱、不尽职履行标称的七级服务及管理责任，导致小区环境恶劣，任由餐饮企业油烟直接向小区排放，给包括蔡勇、严琴琴在内的小区业主和家人的身体健康带来严重危害，而且造成环境污染问题。为此，小区业主多次向金科南长分公司和有关部门反映。因油烟问题一直无法得到妥善解决，故小区一百多户业主于2016年联名签署函件，向金科南长分公司提出在其完成整改重大安全事故的问题及重大环境污染问题前缓交物业服务费的诉求。大部分业主根据合同法的规定，暂缓物业服务费的交纳是行使先履行抗辩权，是被逼无奈，是合理合法。（3）由于金科南长分公司不履行合同约定的管理职责，导致小区出入管理十分混乱，流动人员随意进入小区，给小区住户造成人身财产安全隐患，至今未有任何整改。（4）金科南长分公司不遵守消防法的规定，在小区消防设施与消防隐患上负有重大安全责任，给包括蔡勇、严琴琴在内的小区业主带来严重生命安全隐患。小区有4个地上出入口，其中3个消防通道连通外部的大门均被上锁，且在重大安全事故面前无法即时启用。（5）金科南长分公司不按合同规定对小区进行有效管理，导致小区内私搭乱建严重，公共绿地被损毁、侵占。（6）金科南长分公司在要求蔡勇、严琴琴履行缴费义务之前，应根据物业管理条例，出具正规的招投标文件及前期物业服务合同签约流程，并提供从事本小区物业管理及服务人员的职业资格证书、物业相关人员在无锡的备案情况等书面材料。如不能提供上述材料，金科南长分公司应承担举证不能的法律后果。（7）金科南长分公司提供的《城南世家前期物业合同》中约定“金科管理服务应达到约定的质量标准（前期物业服务质量标准详见附件五）”，故其公司应提供该附件五的内容，以方便蔡勇、严琴琴逐一核实判断是否已经按附件五享受到同等质量标准的服务，否则金科南长分公司应按约向甲方、小区业主支付2万元的违约金。（8）物业公司与业主之间是平等主体关系，在实际履行中应是业主在缴纳物业费后，物业公司必须履行合格的服务管理义务，服务与收费必须对等。金科南长分公司所提供的是普通服务，与其公司七级服务存在较大差距。蔡勇、严琴琴根据相关规定，要求金科南长分公司提供其公司合理的按七级服务标准行事的证明，以及物业管理服务人员的能力资质证明。（9）根据无锡市物价局锡价服〔2011〕82号文件的批复，金科南长分公司在业委会成立前对城南世家住宅按照每月每平方米建筑面积1.95元的标准收取物业公共服务费，其中电梯使用费、公共水电费、停车费实行按实收取、单独建帐、独立核算、合理分摊，并且要定期向业主公布收支情况、接受价格、房管部门、使用人的监督。且根据《城南世家前期物业合同》约定，金科南长分公司应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年2次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。但，金科南长分公司无视物价局要求，违反前期服务合同，不履行费用收支公示等义务。蔡勇、严琴琴认为金科南长分公司在未公示帐目前，收取1.95元每平方米服务费之外的公摊费用无合理依据，存在虚高收费嫌疑。（10）根据法律规定，以及前期合同及临时规约的约定，小区公共区域的经营收入、商铺周边外包停车场的收费、外来车辆停放费等应归业主所有或按比例分摊。但金科南长分公司从未公布上述收费，因此蔡勇、严琴琴要求金科南长分公司在向其收取物业管理费之前，应将上述收费进行公示，并提供收费及帐目明细，做到公摊费用及物业专项维修资金帐目业主知情、公开、公平。（11）金科南长分公司在收取流程中存在上门骚扰、随意断电等违法行为，蔡勇、严琴琴可以行使不安抗辩权。（12）在蔡勇、严琴琴缓交物业服务费期间，金科南长分公司并未尽到与其公司收费标准对等的服务，例如对蔡勇、严琴琴日常服务需求要么视而不见，要么推诿拖拉，遇到问题不予解决。（13）金科南长分公司应对自身违约在前和后期不作为导致无法按时收回物业费承担主要责任。3.蔡勇、严琴琴及其他3户业主在接到法院关于物业服务合同案件的电话后，遵照法院的建议，派出代表与金科南长分公司进行沟通协商，但其公司工作人员以领导工作忙为由，拒绝协商。4.根据蔡勇、严琴琴提供的2013年至2016年缴纳的物业费发票来看，物业费已缴纳至2016年9月末，因此金科南长分公司所主张的物业费错误，其公司有虚抬物业费用金额，损害业主利益的行为。而且，出现业主缓交物业费完全是由于金科南长分公司违约行为所造成的，业主是行使正当的抗辩权，故蔡勇、严琴琴不应承担金科南长分公司所谓的违约金或滞纳金。5.蔡勇、严琴琴不认可金科南长分公司提出的诉讼费由其承担的无理要求。综上所述，蔡勇、严琴琴请求法院依法驳回金科南长分公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：金科房地产公司与重庆金科物业管理有限公司（后多次更名，至2015年7月8日变更名称为金科物业服务集团有限公司）签订的《城南世家前期物业服务合同》中约定：花园洋房、高层住宅物业服务费分别3.3元、2.7元每平方米每月（包括电梯费、公共水电费），业主应于开发商正式通知接房之日起按季度缴纳当季物业服务费，具体缴纳时间为每个季度第一个月10号前交纳当季物业费，如未能按时足额缴纳物业服务费的，则按每日应缴纳费用总额千分之三的标准向物业服务企业支付违约金；物业管理企业应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年2次向全体业主公布物业服务资金的收支情况；合同期限自2010年12月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。后金科房地产公司与金科物业服务集团有限公司一致确认由金科物业服务集团有限公司成立金科南长分公司实际为该小区履行前期物业管理服务，并有权依照前期物业服务合同约定向业主收取物业管理费。 2011年8月20日，蔡勇、严琴琴与金科房地产公司签订《商品房买卖合同》，由蔡勇、严琴琴购买涉案房屋。2013年6月，蔡勇、严琴琴接收涉案房屋。金科南长分公司与蔡勇、严琴琴一致确认涉案房屋面积为139.94平方米。 蔡勇、严琴琴分别于2013年6月交纳物业管理费5038元、2014年9月交纳物业管理费9060元，物业费交纳至2016年9月，2016年10月1日之后的物业费未缴纳。因蔡勇、严琴琴欠缴物业费，金科南长分公司委托律师于2017年5月28日向蔡勇、严琴琴发出《律师函》进行催讨。同年12月20日，金科南长分公司将催费通知书张贴于涉案房屋。 金科南长分公司对于蔡勇、严琴琴提出缓交物业费理由的意见。一、金科南长分公司已对涉案小区商铺的油烟问题做出整改。涉案小区沿街商铺发生油烟扰民事情之后，有200位左右小区业主授权金科南长分公司对油烟净化制定相应方案，由有相应资质的单位进行改造。金科南长分公司与多家专业公司进行招投标谈判，最后确定相关公司为烟道工程施工单位，并签订了城南世家D地块商铺烟道工程施工合同，合同价款总价为365115元，工程在2018年4月15日完工。物业公司具有物业管理职责，但没有行政执法权，没有权利要求持证经营的商户暂停营业。在相关部门认为涉案小区商户系合规经营的情况下，物业公司不能为了满足个别业主的私欲而做违反法律规定的事情。二、金科南长分公司在涉案小区内建造围墙是事实，是符合全体业主利益的，该围墙是金科南长分公司在涉案小区业主、行政执法部门的要求下由物业出资所做整改，此举不仅可以隔离相应设备的噪音，也可以防止商铺经营过程中有外来人员进入小区。三、关于涉案小区的消防通道问题。涉案小区外的闻艺路还没有交付，且该路中间隔断也是应小区业主多次要求而加装的，与金科南长分公司无关。涉案小区的消防通道每年需要检查，检查下来是符合消防要求且通过验收的。涉案小区的消防通道出入口所加装的锁具是可以活动的，若不加装路口可能会被堵住。四、金科南长分公司均按照物价局的规定建账，且定期公示。其公司已在2018年底对2017年1月至2018年12月31日的收支进行了公示，张贴于涉案小区内以及物业前台的公示栏。五、涉案小区商铺本身也是业主。商铺出现搭建，是应消防部门要求才这样做的。为此，金科南长分公司出于安全考虑，才有了搭建围墙的做法。六、根据新的物业管理条例规定，物业管理人员的资质已被取消了，且金科南长分公司按照物管科的要求，将物业经理以及其他工作人员信息在物业前台予以公示。七、关于蔡勇、严琴琴提出的其他缓交或拒交物业费的理由，金科南长分公司均不认可相应事实。 本院认为，业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。业主拒付物业费需有正当理由，该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。本案中，开发商与金科物业服务集团有限公司订立的《城南世家前期物业服务合同》明确了相关的权利义务，金科南长分公司为蔡勇、严琴琴所购房屋所在小区实际提供了物业服务，蔡勇、严琴琴理应交纳相应的物业管理费。蔡勇、严琴琴虽提出其不缴纳物业费系因物业服务有质量问题、服务不达标，但并未提供充分证据予以证明，且现有证据难以认定金科南长分公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵。故蔡勇、严琴琴拒交物业费并无正当理由。蔡勇、严琴琴作为涉案小区的业主，接受了金科南长分公司提供的物业服务，但未按约及时支付物业费，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。经核算，蔡勇、严琴琴尚欠2016年10月1日至2018年9月30日的物业费11083.25元（按3.3元每月每平方米标准计算），应予支付。因《城南世家前期物业服务合同》明确了缴费时间，且金科南长分公司也进行了催告，故蔡勇、严琴琴应当承担逾期付款的违约责任。金科南长分公司主张违约金的计算标准为每日千分之三，并据此主张违约金2374.07元，但本院结合双方约定的违约金标准、逾期时间、逾期原因以及各自履行义务的情况，酌定违约金为500元。需要指出，小区环境建设需要业主和物业管理企业相互协调配合，物业服务的对象系全体业主，内容涉及环境清洁、设施维护、安全防范等各方面，小区如存在物业服务瑕疵，作为物业服务企业应改进服务质量，作为业主以物业公司某部分服务内容未能尽责为由而拒交物业费的行为，既不符合权利义务对等原则，也不利于业主所期待的更好物业服务的目的的实现，在一定程度上也会影响物业公司的物业服务能力，进而损害全体业主的利益。如果金科南长分公司在工作中违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的或者构成侵权的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对金科南长分公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向金科南长分公司主张权利。 综上所述，本院对金科南长分公司诉讼请求中合理部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 蔡勇、严琴琴应于本判决发生法律效力之日起五日内向金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司支付截至2018年9月30日的物业管理费11083.25元及违约金500元，合计11583.25元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费85元（金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司已预交），由蔡勇、严琴琴负担，并应在本判决发生法律效力之日起五日内直接向金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  薛 耀 人民陪审员  袁玉珠 人民陪审员  林红金 二〇一九年七月二十六日 书 记 员  赵蕴怡 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》： 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金； （五）按时缴纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍 未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。