贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初1105号原告：向晓琴，女，1989年1月6日出生，苗族，住贵州省务川仡佬族苗族自治县。委托诉讼代理人：黄谱，贵州贵正律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：唐羽生，贵州贵正律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州广大城投建设投资有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市栗山路**，统一社会信用代码915200000570670898。法定代表人：喻建华。委托诉讼代理人：汪毅，贵州匠心律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：陈泓妍，贵州匠心律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原告向晓琴与被告贵州广大城投建设投资有限公司（以下简称广大城投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向晓琴的委托诉讼代理人黄谱，被告广大城投公司的委托诉讼代理人汪毅、陈泓妍到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告向晓琴向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告逾期交房违约金1614.48元（暂从2018年10月30日起按每日26.04元的标准计算至2018年12月31日），同时按每日26.04元的标准计算违约金至被告提供商品房相关合格证明文件并实际交付给原告使用之日止；2.判决被告赔偿原告违约金50000元（具体金额待定）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于贵州省××村毛栗山村青山映水˙上城第B区9栋1单元6层3号房屋。合同签订后，原告依约履行了自己的全部义务，但被告未按照《商品房买卖合同》第十一条约定的交付时间和条件如期将上述房屋交付给原告，因此应当根据《商品房买卖合同》第十三条的约定承担逾期交房违约金。此外，原、被告签订的《商品房买卖合同》第三条中约定：原告所购房屋所在的B区9栋的建筑层数地上32层、、地下**但至今被告未修建该栋房屋的地下2层，该行为对于原告购买的房屋价格的确定有重大影响，直接影响到原告所购买房屋的价值，因此原告认为根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十六条的约定，应当承担违约责任，赔偿损失。特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告广大城投公司辩称，一、根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，案涉房屋已经五方验收合格，符合交付条件，可以交付使用，部分业主已经收房装修。案涉房屋目前正在办理《商品房交付使用备案证书》，但不影响商品房的使用。原告不办理交房手续，责任不在被告。二、被告没有违约，原告提出50000元的违约金没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。《建设工程规划许可证》系合同约定的主要内容之一，1-12栋是作为整体规划的，被告没有违反规划部门批准的内容修建。《清镇市商品房屋预售许可证》明确B区1-12栋为整体销售。合同约定的“建筑层数地上32、、地下**”是指****的整体建筑无法分割，而非特指原告所买楼栋的地下2层。地下建。地下建筑也不可能单独为某**楼建设面公共绿化、道路等垂直地下建筑是不可分割的。合同中关于“规划设计变更”的约定是建设主管部门的强制性规定，被告没有违反相关规定和约定。《商品房买卖合同》补充协议（附件十二）第一条约定“买受人确认，在与出卖人签订本合同前，已知晓该房屋的地理位置及周边环境状况，且对出卖人拟修建的服务于本项目的公共设施设备等不持异议，并对合同标的物有了充分认识和判断，买受人基于自身独立的认识和判断签订本合同。”，地下建，地下建筑的工程情况门批准的图纸清楚。关于“建筑层数地上32层、地下2、地下**”的问题孤立理解合同约定，没有结合合同的整体约定对合同进行全面解读。商品房的房屋平面图明确双方交易的标的物不含地下建筑。备案登记表中明确总层数32，没有地下建筑的内容。合同第十二条中均未约定地下建筑与商品房交付相关。合同第二十四条约定了停车场（地上及（地上及地下配套的所有权、收益权属于被告。合同附件二约定“已作为独立使用空间销售的地下室，不计入公共部位与公用房屋分摊建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公共部位与公用房屋分摊建筑面积”，因此，原告购买的商品房不包含地下建筑，无权对被告拥有产权的地下建筑主张违约赔偿权利。三、经政府主管部门多次协调，在确认被告按照规划修建商品房的前提下，建议被告按原内庭地面新增电梯的规划方案执行，并按业主意见增设卸货平台，方便业主装修搬运材料。被告目前正在按照政府主管部门的建议，完善相关设施。综上所述，被告没有违约，原告的诉讼请求不成立，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年12月11日，清镇市住房和城乡规划建设局向广大城投公司颁发编号为筑规建字2014（清镇）61号“青山映水˙上城B地块项目”《建设工程规划许可证》，明确载明B区9-11栋总层数为32层，未标注有地下2层。2015年3月17日，广大城投公司取得青山映水˙上城B区1-12栋商品房屋预售许可证。2017年3月26日，向晓琴（买受人）与广大城投公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定“买受人购买广大城投公司修建的清镇市金清路石关村、毛栗山村青山映水˙上城B区9栋1单元6层3号房屋，建筑层数地上32，地下2，地下**房建筑面积77.67平方米，套内建筑面积62.64平方米（共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米4157.09元，总价款260400元。买受人首付房款52400元，余款208000元以银行按揭支付。出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合：1、取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5、取得《商品房交付使用备案证书》。本项目内水、电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户。公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。出卖人逾期交房的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。室内、室外、地下停、地下停车场的车位产权归出卖人所有销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。”。同日，双方签订《补充协议》，补充协议附件2中约定“已作为独立使用空间销售的地下室，不计入公共部位与公用房屋分摊建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公共部位与公用房屋分摊建筑面积。”。附件12中约定“买受人确认，在与出卖人签订本合同前，已知晓该房屋的地理位置及周边环境状况，且对出卖人拟修建的服务于本项目的公共设施设备等不持异议，并对合同标的物有了充分认识和判断，买受人基于自身独立的认识和判断签订本合同。”。合同签订后，原告已通过支付首付款及银行按揭方式支付全部购房款260400元。同时查明，在案涉楼盘的销售宣传资料中明确载明了案涉楼盘建有“地下停车场”。因“青山映水˙上城B地块项目”B9-11栋没有修建地下2层，导致业主将车辆停放在其他楼栋的地下停车场后不能直接搭乘地下停车场安装的电梯返回家中，需经过地下停车场的进出口绕行至B9-11栋的入户门厅才能搭乘电梯，为此相关业主多次向销售人员及有关部门反映。2018年11月20日，清镇市住房和城乡规划建设局受理了业主朱静的信访事项。2018年12月6日，清镇市住房和城乡规划建设局组织召开了有部分业主和广大城投公司领导参加《关于广大上城B区B9-11栋增设地下通道和电梯核心筒下挖设计方案专家论证会》，会议纪要中载明“广大上城B区9-11号楼增设地下通道及电梯核心筒下挖的设计方案不能采纳，建议广大城投公司按原内庭地面新增电梯的规划方案执行，并按业主意见增设卸货平台，方便业主装修搬运材料。”。2019年1月3日，清镇市住房和城乡规划建设局对业主房立波的信访事项作出处理意见书，再次对业主反映的B9-11栋没有负2层的事项进行了回复。诉讼中，被告正在采取加装电梯的补救措施。原告认为即使加装电梯后仍然存在出行不便的情况。庭审中，被告认可未完成案涉楼盘的建设工程竣工验收备案，未取得《商品房交付使用备案证书》。原告认可被告曾于2018年11月初通知收房，但因房屋没有地下二层而拒绝收房。2019年7月5日，经本院现场勘查，被告广大城投公司已在B9、10、11栋附近加装两台可从地下停车场负1、负2层直达地面一层的电梯。同时查明：一、未加装电梯前，B9、10栋业主开车进入地下停车场后，搭乘距离最近的B5栋负1、负2层电梯至B5栋一层后，通过B5栋入户门厅到B9栋的距离约为76米、到B10栋的距离约为140米；B11栋业主开车进入地下停车场后，搭乘距离最近的B12栋负1、负2层电梯至B12栋一层后，通过B12栋入户门厅到B11栋的距离约为80米。但因业主众多，B9、10、11栋业主搭乘B5、12栋的电梯时，会直接导致等待电梯的时间漫长。二、加装两台电梯后，B9、10栋业主开车进入地下停车场后，从负1、负2层搭乘加装电梯1至地面一层后，到B9栋的距离约为20米、到B10栋的距离约为70米；B11栋业主开车进入地下停车场后，从负1、负2层搭乘加装电梯2至地面一层后，到B11栋的距离约为30米。三、无论是否加装电梯，B9、10、11栋业主按照上述路线运输装修材料和在雨、雪天气出行时会产生不便。经与被告广大城投公司提交的同一时期“青山映水˙上城B地块项目”B区4、7、8栋《商品房买卖合同》进行商品房销售价格对比，B9、10、11栋的商品房销售价格与其他楼栋商品房销售价格没有明显差异。上述事实，有原、被告的陈述，身份证复印件，企业信用信息，商品房买卖合同，补充协议，借款/担保合同，个人借款凭证，收据，预售合同备案登记表，规划图，会议纪要，受理告知书，信访事项处理意见书，销售宣传资料，微信聊天记录，媒体报道，建筑工程竣工验收报告，收款收据，国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，预售许可证，审查合格书，巡查情况表，现场勘查笔录，现场勘查视频等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告向晓琴与被告广大城投公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同签订后，原告依约足额履行支付购房款义务，被告未按约定于2018年10月30日前向原告交付商品房属违约行为，依法应按合同约定承担相应逾期交房违约金。被告虽于2018年11月初通知过原告收房，但通知收房时房屋尚不具备双方约定的交付条件，故逾期交房违约金应从2018年10月31日起以购房款260400元为基数按日万分之一标准计算至房屋具备交付条件且被告通知原告实际收房之前一日止。被告广大城投公司系严格按照《建设工程规划许可证》的规划修建案涉楼盘，该规划中B9、10、11栋没有地下2层，虽然《商品房买卖合同》中标注了“建筑层数地上32，地下2，地下**”注明未修建的地下2层就是地下停车场。虽然被告广大城投公司是严格按照规划修建案涉楼盘，但因其在《商品房买卖合同》中标注有地下2层，降低了原告的购房预期和居住的体验感，故本院确定被告广大城投公司存在违约行为。因原告未举证证明其所购房屋存在50000元价值损失，同时考虑到被告已积极采取补救措施和原告存在一定程度出行不便的实际情况，本院酌情确定由被告广大城投公司以原告所购房屋套内建筑面积为基数，每平方米赔偿原告违约金50元，故违约金确定为3132元（62.64平方米×50元/平方米）。综述，对原告诉请超过部分不予支持。对被告所提要求驳回原告诉请的辩解意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、限被告贵州广大城投建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告向晓琴逾期交房违约金（从2018年10月31日起以购房款260400元为基数按日万分之一标准计算至房屋具备交付条件且被告通知原告实际收房之前一日止）；二、限被告贵州广大城投建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告向晓琴违约金3132元；三、驳回原告向晓琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1090元，减半收取545元，由被告贵州广大城投建设投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  周宇二〇一九年七月二十九日书记员  兰茜