甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)甘04民终831号上诉人（原审原告）：景泰宝泰房地产开发有限公司，住所地景泰县一条山镇黄河路。法定代表人：胡广斌，该公司经理。委托诉讼代理人：宋秉忠，该公司销售经理。委托诉讼代理人：杜全军，白银经纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:余尾兴，男，1970年12月2日出生，汉族，福建省福清市居民，现住景泰县。委托诉讼代理人：刘勇，甘肃勇平律师事务所律师。上诉人景泰宝泰房地产开发有限公司与被上诉人余尾兴买卖合同纠纷一案，景泰县人民法院于2019年6月4日作出（2019）甘0423民初1605号民事判决，景泰宝泰房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人在二审中均无新的事实、证据或者理由，经征得双方当事人同意，依法不开庭进行了审理。上诉人景泰宝泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋秉忠、杜全军，被上诉人余尾兴的委托诉讼代理人刘勇参加了诉讼。本案现已审理终结。景泰宝泰房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人给付房款30万及其逾期利息（按照银行贷款利率从2014年1月26日计算至房款还清为止）。理由如下：1.原判以景泰县人民法院（2014）景民三初字第04号民事调解书（以下称04号案件）依据，认为房款已经付清，并且属于重复起诉的理由没有依据，并且适用法律不当。（1）两案诉求不同，但不是必须同时起诉的案件。04号案件与本案虽然同是房屋买卖合同，但诉讼请求不一样：该案件诉求要求履行合同，办理房产证；本案是要求给付剩余房款。不同诉求的案件不一定必须要共同起诉或者反诉。因此在该案件的审理过程中，对于是否付清了全部房款不是该案的争议，不应当全部审查，更何况是调解。但原判以该案中上诉人没有要求抗辩为由认为上诉人承认房款付清、并且重复起诉。（2）原判以04号案件上诉人没有提出房款而认为属于房款结清的依据（包括证据）不足，并且适用证据的法律不对。依据《售房合同书》第四条约定，被上诉人在给付80%的房款后，办理房产证，余款在办理房产证时一次性付清，同时付清其他款项等。因此04号案件在被上诉人给付80%的房款时就可以要求上诉人办理房产证。但由于涉案房屋原买受人是薛理标，不是被上诉人。而被上诉人与薛理标的合伙关系及其对于房屋购买所有权人的处理等问题，上诉人一直没有协助办理房产证。并且房产证办理的条件是给付80%的房款，而不是全部房款。这才是“依约”。但原判将《售房合同书》第四条的约定擅自理解为给付全部房款没有任何事实与法律依据；更何况调解的案件中并没有直接承认付清全部房款，而是“依约”给付了房款，应当是全部房款的80%或者部分。同时根据《最高院关于适用民事诉讼法的解释》第107条规定，明确规定了为了调解承认的事实不能作为上诉人不利的案件事实。因此原判以诚信、交易习惯等理由扩大理解“依约”，又是违反该规定，适用法律不当。（3）原判房款付清的举证责任不当。被上诉人在诉讼中反驳上诉人，认为房款已经全部结清，对于房款是否结清的举证责任，根据《民事诉讼法》第90条规定、《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，均规定了反驳对方诉求的举证责任在于提出反驳人，即被上诉人。被上诉人对此在开庭时也承认举证责任，但是原判对于房款是否付清的举证却理解为应当是上诉人的责任，完全违背了上述规定。（4）原判认为被上诉人出具的承诺书中给付30万元房款的附条件与付款举证责任、合同公平诚信相矛盾，应当不成立。由于薛理标与被上诉人先后均是同一房产的买受人、合伙人，对于他们二人合伙的所有事宜上诉人均不清楚，特别是对涉案房屋的处理更是不清楚，但薛理标因合同终止后不到景泰来，上诉人、被上诉人、薛理标三家合同当事人无法在一起协商，致使该买卖合同一直拖了至今8年之久。在2016年因薛理标对与被上诉人之间的合伙债权债务处理有异议而向景泰县公安局提出举报，被上诉人才出具了承诺书，但限制了条件。该条件本身属于被上诉人与合伙人薛理标之间的债权债务，根本不是上诉人能够左右的，也不是上诉人能够取得的。因此“由薛理标出具有效凭证”是被上诉人不给付剩余房款而设置的障碍，违背《合同法》第5条、6条、125条规定的诚信原则和举证责任，应当是无效的附条件。但原判仅仅以上诉人接受承诺书等理由而认定附条件成立，违反法律规定。2.原判程序不当。主要有：（1）对于上诉人申请取证的程序不当。在诉讼中，因涉案房屋买受人先是薛理标，并且给付了部分房款（280万元）后变更为被上诉人的。因此对于薛理标房款给付的凭证在薛理标或者被上诉人处。但由于上诉人不能取得该证据，因此才申请取证。但由于原审法院工作忙等原因，一直到开庭前才取证结束，当庭才宣读调查结果，致使上诉人只能在庭后再了解薛理标举报材料。2019年6月4日，上诉人了解到举报材料在薛理标委托的代理人处有存档，再次提出举证申请。对于薛理标取证的事宜，虽然上诉人再次申请取证逾期，但涉及的事实与本案争议有直接的利害关系，根据《最高院关于适用民事诉讼法的解释》第101、102条规定，原审法院应当重视并取证，但原审法院没有理睬是违反上述规定。（2）关于薛理标是否追加为第三人的程序问题。本案薛理标是否追加为第三人，上诉人没有提出，但对于案件审理的需要，根据《最高院关于适用民事诉讼法的解释》第73条规定，法院可以通知其参加。但原审法院没有作为，也是不当的。余尾兴二审辩称，1.2016年4月16日余尾兴给上诉人出具《承诺书》的背景及原因。2016年4月余尾兴准备用案涉房屋抵押贷款，上诉人到房管部门反映案涉房屋有纠纷，致余尾兴无法办理抵押，迫于无奈于2016年4月16日向上诉人出具了承诺书后才办理了抵押手续。2.承诺书对支付房款附加了条件，即由薛理标出具有效凭证，但该条件未成就，故承诺书未生效。3.案涉房款已付清。一审中余尾兴提交了相关证据，包括（1）景泰法院（2014）景民三初字第04号调解书、起诉状、调解笔录；（2）2012年7月6日答辩人与上诉人签订的补充协议；（3）双方签订的住房合同书。共支付房款310万元和超面积费等60万元。所以请求驳回上诉，维持原判。景泰宝泰房地产开发有限公司向一审法院起诉请求:要求被告余尾兴给付房款30万元及其逾期利息（按银行贷款利率从2014年1月26日计算至房款还清为止）。余尾兴一审辩称，其购买原告房屋的房款已经全部付清，承诺书是涉案房屋在过户后原告不配合法院执行的情况下，被告出具的，约定剩余的房款需薛理标出具收据；薛理标与被告未发生纠纷，薛理标不出具收据的理由是涉案的房款已经付清。景泰宝泰房地产开发有限公司一审提交的证据有：1.售房合同书、委托书各1份，以证实经薛理标委托补签了合同书，房款310万元，在办理房产证时付清尾款。余尾兴对该证据真实性无异议，但认为房款交付的条件是在办理房产证时付清房款，现在涉案房屋已经过户到余尾兴的名下。2.景泰县人民法院民事调解书、执行裁定书、协助执行书各1份，以证实支付房款但不是支付全部房款，也不是付清了房款。余尾兴对该证据的真实性无异议，调解书的事实部分中陈述涉案总房款是310万元，故不存在拖欠房款的事实。3.承诺书1份，以证实余尾兴向景泰宝泰房地产开发有限公司结清余款的承诺。余尾兴质证认为，承诺书是在法院，为了办理房产证的需要而出具的，但是承诺书上约定付款的前提是需薛理标出具有效的票据。如果没有有效的票据没有理由向原告支付；承诺书拖欠的付款是30万元以内而不是30万元，没有约定欠30万元，被告的签名需庭后与本人核实。4.便函1份，以证实公安机关没有立案。对此，被告质证无意见。余尾兴为支持其抗辩主张和理由，一审中提交了如下证据:1.民事起诉状、调解笔录，以证实双方对已经支付了310万元的事实均无异议。景泰宝泰房地产开发有限公司质证意见是对真实性无异议，但是对证明目的有异议。因为在当时只是依约支付了房款，并没有说明是支付了全部的房款，不能证实已将全部房款付清的事实。2.补充协议1份、转账凭证、报销单据粘贴单、领款单3张（2017年7月1日、2017年5月5日、2017年8月3日）、收条2张（2012年7月6日、2015年3月17日），以证实除售房合同约定的310万元房款以外被告再支付60万元，补充协议第二条证实余尾兴按约定已经向支付房款310万元。景泰宝泰房地产开发有限公司意见是对真实性无异议，2012年7月1日签订的合同是依据原先合同的第四条补充要求被告支付其他的费用并且余尾兴已经支付完毕。一审法院经审查认为，当事人一方对另一方所提交的证据本身的真实性均无异议，且上述证据能够相互印证，足以证实原、被告双方之间的房屋买卖合同成立、生效及履行完毕的案件事实。对当事人举示的上述证据，予以确认并在卷佐证。一审法院认定事实如下：2014年1月14日余尾兴起诉要求景泰宝泰房地产开发有限公司协助办理涉案房产的产权证书。同日，在法院主持下，双方自愿达成调解协议，据此，一审法院依法作出（2014）景民三初字第04号甘肃省景泰县人民法院民事调解书，认定：2011年01月16日，余尾兴与景泰宝泰房地产开发有限公司签订了《景泰县商业街零号住宅楼售房合同书》，约定景泰宝泰房地产开发有限公司将位于景泰县环城路与东街十字拐角处北面7号8号商铺，南面2单元一层至七层住宅楼卖给原告，总价款为310万元。景泰宝泰房地产开发有限公司于2011年12月16日将合同约定的房屋向余尾兴交付使用。合同签订后，余尾兴依约向景泰宝泰房地产开发有限公司支付了房款，但景泰宝泰房地产开发有限公司经多次协商没有按期给余尾兴办理房产证。调解协议约定由景泰宝泰房地产开发有限公司于2014年1月24日前交付余尾兴景泰县环城路与东街十字拐角处北面7号8号商铺，南面2单元一层至七层住宅楼房屋产权证书。该调解书约定的履行期限到期后，义务人未履行生效法律文书确定的义务，权利人于2014年1月26日向一审法院申请执行。该院于当天依法作出（2014）景执字第43号甘肃省景泰县人民法院民事裁定书，现已执行完毕。另，2016年4月16日被告余尾兴向原告合同委托代理人宋秉忠出具承诺书1份，对于其合伙人薛理标尚未结清所欠的30万元以内的购房尾款承担给付，但前提是要求薛理标出具有效凭证。双方为此纠缠成讼。一审法院认为，2014年1月14日余尾兴起诉要求景泰宝泰房地产开发有限公司协助办理涉案房产的产权证书。同日，在法院主持下，双方自愿达成的调解协议，系当事人内心真实意思表示，该事实为人民法院已经发生法律效力的调解书所确认。该案中，当事人双方因同一双务合同而互负债务。由于原、被告作为合同当事人和行为亲历者对案涉争执的房屋尾款30万元支付与否事宜完全知情自不待言；调解过程中，景泰宝泰房地产开发有限公司对余尾兴起诉状陈述的包括“合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，但被告没有按期给原告办理房产证”在内的全部事实和要求办理涉案房屋房产权证的诉讼请求均不持异议，按照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，故余尾兴与景泰宝泰房地产开发有限公司当时达成的调解协议应视为对双方包括案涉争执房屋尾款30万元在内的房屋对价的全部支付，而非部分支付。如果按照原告所诉，被告尚未结清涉案房款，那么，景泰宝泰房地产开发有限公司在余尾兴当初提出要求办理涉案房产权证的诉讼请求时，势必会依法行使不履行抗辩权，在对方未为对待给付之前，得拒绝履行自己的给付。亦即在给余尾兴办理涉案房屋产权证的同时要求对方付清下余房款，以实现房款两清的合同根本目的。房屋买卖合同系双务合同，在对方履行债务之前或者履行债务不符合约定时有权拒绝其履行要求，这是交易习惯。反之，则有悖情理、事理和法理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”同法第二百四十七条第一款规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”由上，一审法院认为，因（2014）景民三初字第04号甘肃省景泰县人民法院民事调解书，对此作出了处理，且已生效并执行完毕，可视为双方就此案结事了。现原告又就此提出主张，显然违反一事不再理原则，为维护人民法院已经发生法律效力的调解书的确定力、拘束力和终局力，本案中，在原告没有举示相反证据足以反驳或者推翻该事实的情况下，应当承担由此带来的举证不力的法律后果。同时，依据有关法律规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。由上，2016年4月16日被告余尾兴向宋秉忠出具承诺书，对于薛理标尚未结清所欠的30万元以内的购房尾款承担给付，但前提条件是要求薛理标出具有效凭证。由于所附加的条件尚未成就，故该条款至今仍未生效。现原告据此要求被告兑现承诺，支付房屋尾款，欠缺事实根据，一审法院不予认可。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条、第一百零五条、第一百零八条、第二百四十七条规定，判决：驳回原告景泰宝泰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件案件受理费减半收取2900元，由原告景泰宝泰房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院认为，本案二审争议的焦点在于：余尾兴是否付清房款；如未付清那么付款条件是否成就，余尾兴应否支付房款及违约金；本案一审程序有无不当。首先，关于余尾兴是否付清房款。双方对房屋总价款310万元无异议，景泰宝泰房地产开发有限公司自认已付款280万元，余尾兴则认为已付清房款。余尾兴不能提交已付清310万元房款的付款凭据。余尾兴认为，甘肃省景泰县人民法院（2014）景民三初字第04号民事调解书中“合同签订后，原告依约向被告支付了购房款”的认定，足以认定其已经付清房款。景泰宝泰房地产开发有限公司不予认可，认为该表述仅能证明余尾兴支付了部分房款。分析认为，该表述本身不足以得出已付清全部房款的结论；依据双方“在给付80%的房款后，办理房产证，余款在办理房产证时一次性付清”的付款约定，亦不能得出余尾兴要求办理房产证之时已付清房款的结论；案涉房屋系余尾兴自薛理标处转让而来，余尾兴2016年4月16日出具的承诺书中有“薛理标与宋秉忠因购房款尚未结清”的表述，房款已付清的主张与该表述相矛盾，综合以上分析，现有证据不能证实余尾兴已付清房款，对余尾兴的该抗辩意见不予支持。一审法院认定余尾兴付清房款事实不清，证据不足，应予纠正。其次，关于景泰宝泰房地产开发有限公司要求余尾兴支付房款的条件是否成就，余尾兴应否支付房款及违约金。双方当事人均提交了余尾兴2016年4月6日出具的承诺书，该承诺书系余尾兴向景泰宝泰房地产开发有限公司及宋秉忠出具，双方当事人对该承诺书的真实性无异议，景泰宝泰房地产开发有限公司提交承诺书亦可反证其对该承诺书的接受、认可。余尾兴承诺“2、薛理标与宋秉忠因购房款尚未结清，其所欠尾款（叁拾万元以内）由薛理标出具有效凭据，本人按有效凭据的实际全额支付给宋秉忠”，此内容可视为双方当事人对支付房屋尾款的补充约定。该约定为附条件的约定，自条件成就时生效，即薛理标出具有效凭据这一条件成就后，余尾兴方才履行付款义务。景泰宝泰房地产开发有限公司不能提交证据证明付款条件成就，故其主张余尾兴支付尾款及违约金无合同依据，不予支持。其可待条件成就后再行主张。第三，关于本案一审程序有无不当。一审法院依据景泰宝泰房地产开发有限公司申请调取证据，未违反程序规定；二审中，上诉人亦未能提交证据，其所述因一审法院迟延调取证据导致己方取证逾期，与事实不符。景泰宝泰房地产开发有限公司未起诉薛理标，审理过程中亦未申请追加薛理标为第三人，本案不存在必须追加薛理标为第三人的法定事由，一审法院未予追加并无不当。综上所述，景泰宝泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实错误已予纠正，适用法律正确，判处适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由景泰宝泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏军霞审判员  陶作科审判员  栾春鹏二〇一九年七月二十六日书记员  高霞飞