广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初372号原告：麦子宜，男，汉族，住广东省鹤山市，委托诉讼代理人：罗志辉，广东邦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：招丽贞，广东邦南律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：林作万，该公司执行董事。被告：广东长华投资集团有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：林作万，该公司执行董事兼总经理。两被告共同委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：任家骏，广东华法律师事务所律师。原告麦子宜与被告佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）、广东长华投资集团有限公司（以下简称长华集团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，被告长华集团公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定驳回被告长华集团公司的管辖权异议，被告长华集团公司不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审查后驳回上诉，维持原裁定，管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院依法适用简易程序于2019年7月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人罗志辉、招丽贞，两被告的共同委托诉讼代理人林嘉庆、任家骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告粤海通公司向原告支付逾期交楼违约金（以购房总价738000元为本金按日万分之三的标准从2018年2月1日起计算至取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、并实际交楼之日止）；2.被告广东长华投资集团有限公司对被告粤海通公司的违约金承担连带责任；3.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年7月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买坐落在佛山市南海区狮山镇博爱中路68号长华国际商业中心xxxx房，房屋总价款为738000元。《商品房买卖合同》第九条约定商品房交付时应当符合第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条约定被告粤海通公司应当在商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，在2018年1月31日前向原告交付该商品房。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。交付商品房时，被告粤海通公司应当出示满足第九条约定的证明条件，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告粤海通公司承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，被告如未按第十一条约定的时间将该商品房交付原告，逾期超过90日，原告如要求继续履行合同的，合同继续履行，被告粤海通公司自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告交付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项、第八条第1（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定如期付清房屋价款，已按照合同约定履行了义务。但原告发现被告时至今日仍未能办理商品房建设工程竣工验收备案，根本不能按照合同约定的交付期限即2018年1月31日前交付商品房，已经构成了逾期交付，应当承担违约责任。经查，被告粤海通公司由被告长华集团公司投资成立，是法人独资的一人有限公司，不能证明公司财产独立的，应对被告粤海通公司的债务承担连带责任。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方都应该按照合同约定切实履行。现被告逾期交楼长达11个月，严重损害原告的利益，为维护自身合法权益，故起诉。两被告辩称，一、补充协议是双方自始至终的真实意思表示，当中第三十条关于违约金或赔偿金最高为商品房总价款的2%约定，双方应当受到约束，且足以补充原告的实际损失。二、委托装修协议是买卖房屋的整体文件，原告自始自终知道自己是购买精装修房的，精装修房交付时间是双方约定的真实房屋交付时间，即装修协议约定的交付时间为双方约定的真实房屋交付时间。三、补充协议也是买卖房屋的整体文件，双方变更在第六条变更改房屋交付条件为五方共同验收合格，没有违反法律强制性规定，即取得《工程竣工验收报告》也符合交付条件，被告通知原告收楼也符合约定。四、被告认为合同约定违约金过高，应当以超过造成的损失30%为标准减少，而原告实际损失只有银行的贷款利息，即违约金应该为银行贷款利率的130%以下。被告认为原告的实际损失只有银行利息，应当以同期银行贷款利息为标准确定原告的损失数额。被告与原告签订的补充协议约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，因此被告认为违约金应当为同期银行贷款利息1.3倍以下。五、相比较另一个标准计算损失，案涉房屋所在地区租金标准每月每平方20-22元，如果原告收楼后出租，其收益每月也只有20-22元，每户月租金只有2000元左右租金损失，2%房款已足以补充原告的损失，原告所主张逾期违约金远远高于其实际损失，应予以调整。六、原告存在逾期履行付款，被告有权顺延交付房屋，房屋交付日应该为约定日加原告逾期付款日。七、原告所主张的违约金计算存在错误，不符合双方签订的补充协议的约定，根据补充协议第九条约定，逾期交楼90天以内每日的违约金标准为万分之二，超过90天的违约金的标准才是已付房价款的万分之三计算，因此原告关于违约金的诉请不符合合同约定。八、关于交楼时间，本案交易的房屋标的实质为精装修房，虽然双方所签的商品房买卖合同中约定的房屋标准为毛坯房，但双方在签订买卖合同时又签订了委托装修协议，同时签订买卖合同和委托装修协议的行为实际上是将双方买卖精装修房屋的交易和约定人为地拆解为毛坯房买卖合同和委托装修合同，双方在实际的交易履行中都是按照精装修房买卖合同来履行的，商品房买卖合同中约定的总房价款也包含了精装修房屋的装修款，所以委托装修协议实质上是对商品房买卖合同的补充约定，也是双方对精装修房装修标准的补充约定，故本案商品房买卖合同和委托装修协议实际上是本案房屋交易两个不可或缺的组成文件之一。既然双方交易的标的为精装修房屋，且商品房买卖合同中的价款已经包含了装修款，则本案房屋约定的交楼时间应当以精装修房屋的交楼时间为准，而不应以买卖合同约定的毛坯房交楼时间为准。原告的起诉是完全按照毛坯房的交楼时间来主张逾期交楼违约金的，这一点与双方交易的实际情况不符，也与双方签订的装修协议约定的交楼时间不符，实际上双方在进行房屋交楼时，原告也一再以精装修房屋进行收楼的。双方在签订认购书前已经做出了明确约定，认购书第二条对此操作方法已做出明确约定，后续的操作是延续了认购书的约定，这一操作对原告的购房权利没有任何影响和损害。客户贷款时需要开发商作担保，为了尽快出房产证，所以先以毛坯房交付办理房产证，然后再装修。综上所述，被告认为房屋交付日为装修合同确定的收楼日加上原告逾期付款日，之后开始计算逾期交房违约金，且原告提出的违约金数额过高，应当适当减少。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、两被告企业信用信息报告复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.商品房买卖合同原件1份，用以证明原告向被告购买了长华国际商业中心的案涉房屋，买卖合同第六条约定购房总价；第九条约定商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；第十条约定房屋交付需满足的供水、供电、燃气、通讯等基础设施的条件；第十一条约定被告应当在2018年1月31日前向原告交付案涉商品房。在交付时需出示符合条件的证明文件，否则原告有权拒绝接收，由此产生的逾期责任按照第十二条处理；第十二条约定逾期交付责任，被告逾期交付在90日内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。逾期超过90日，原告如要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金；第二十八条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。原被告双方在买卖合同上面签名并经过合同备案，合同内容合法有效；3.购房款支付凭证一套，用以证明原告已经按照商品房买卖合同的约定付清的案涉商品房的全部房款；4.关于停止室内装修施工的通知、关于停止办理交楼手续的通知、行政处罚通知复印件各1份，用以证明被告因案涉房屋未能通过工程竣工验收合格、未能办理工程竣工验收备案手续，被国土规划和城市建设局责令停止装修、停止办理交楼手续。因被告因提供的补充协议存在采用格式条款免除自己依法应承担的责任、排除消费者依法应享有的权利等违法行为，被工商部门责令改正，并作出罚款；诉讼中，两被告举证如下：1.补充协议原件1份，用以证明交付条件以补充协议第六条第（一）项约定为准；补充协议第三十条约定违约金总额不超过房价2%；补充协议第五条第四项约定逾期付款交楼时间相应顺延。第六条，双方更改房屋交付条件为：五方共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；2.认购书原件1份，用以证明原告购买标的为精装修房（二条）；房屋交付标准以委托装修协议约定为准（二条）；第四条第1项约定在签订《商品房买卖合同》时明示了补充协议是双方的真实意思表示；装修费用不另外收取，即《商品房买卖合同》与装修协议、补充协议是买卖房屋的整体文件；3.委托装修协议原件1份，用以证明买卖标的为精装房；装修协议是买卖合同的组成部分，是对买卖合同的补充约定；涉案方约定的最终交楼时间应该以委托装修协议所约定的交付时间为准。装修费用不另外收取，即《商品房买卖合同》与装修协议是卖卖房屋的整体文件；4.精装修工程施工三方合同原件2份，用以证明精装修工程款由被告粤海通公司承担并支付，从而证明买卖合同所约定的案涉房屋实际上为精装修房；长华装饰公司是受粤海通公司委托与业主签订委托装修协议；装修协议是买卖合同的组成部分，是对买卖合同的补充约定；涉案方约定的最终交楼时间应该以委托装修协议所约定的交付时间为准；5.五方（建设、施工、监理、勘察、设计）竣工验收报告原件1份，用以证明按补充协议约定案涉房屋的交付条件是以取得竣工验收报告为准，已竣工验收合格，具体时间见证据；6.竣工验收备案表原件1份，用以证明涉案房屋已取得竣工验收备案表，具体时间见证据；7.佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书原件1份，用以证明涉案房屋已取得测绘报告，具体时间见证据；8.佛山市南海区国土城建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知复印件1份，证明案涉房屋所在地区租金标准每月每平方20-22元，从而证明买卖合同约定的逾期交楼违约金标准远高于该区域同期租金标准，原告所主张的逾期违约金远远高于其实际损失，应该予以调整，2%已经足以补充原告的损失；9.收楼通知书、快递单、妥投证明、确认函等一套，用以证明被告依约履行合同。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的证据4与本案无关，本院对其关联性不予确认；2.对两被告提供的证据4，两被告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认；3.对两被告提供的证据8，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2016年7月7日，原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：出卖人将其建设的位于广东省佛山市南海区狮山镇博爱中路68号长华国际商业中心xxx房（以下简称涉讼商品房）出售给买受人，成交价738000元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款，剩余房款金额590000元应于2016年7月17日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条约定的办证期限同时相应顺延；买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交际日的第三日为送达日；出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。同日，原告（甲方、委托人）与佛山市长华装饰工程有限公司（乙方、受托人）（以下简称长华装饰公司）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉讼商品房进行装修；甲方同意自被告粤海通公司与甲方签订的涉讼合同约定的商品房交付当日（如粤海通提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2018年8月31日前完成协议约定装修工程并交付给甲方；乙方同意免费实施上述装修工程；如甲方未能按《买卖合同》约定的商品房交付时间（如粤海通公司提前交付商品房的，则以实际交付日为准）与粤海通公司办理毛坯收楼手续并将毛坯商品房交付乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。原告已支付全部购房款738000元。两被告未提出原告存在逾期付款的行为。2018年11月23日，长华国际商业中心（1幢至6幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月12日，长华国际商业中心1幢（住宅）取得测绘报告书。另查明，2018年11月25日，被告粤海通公司向原告邮寄发出《收楼通知书》，该邮件于2018年11月26日投递并签收；2018年12月20日，被告粤海通公司向原告邮寄发出《收楼通知书》，该邮件于2018年12月21日投递并签收；2019年3月27日，被告粤海通公司向原告邮寄发出《装修交楼通知书》，该收楼通知写明的收楼时间为2019年4月1日至2019年4月4日，该邮件于2019年3月28日投递并签收。2019年5月2日，原告出具《确认函》，确认出卖人已于2019年5月2日按《商品房买卖合同》约定将该商品房交付给本人。又查明，被告粤海通公司为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，股东为被告长华集团公司。再查明，2017年11月19日，被告粤海通公司（甲方）与深圳市建装业集团股份有限公司（乙方）、长华装饰公司（丙方）签订《长华国际商业中心项目住宅x栋和公寓xx精装修工程施工三方合同》，约定：乙方承包甲方位于佛山市南海区狮山镇博爱中路68号长华国际商业中心项目住宅x栋和公寓x精装修工程，甲方委托丙方监管施工。再查明，自2018年2月1日至同年8月31日期间，原告没有提供有效证据证实曾经向被告粤海通公司主张交付涉讼房屋。本院认为，原告和被告粤海通公司签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉讼商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]xx号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，被告粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。原告与被告粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉讼商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对原告不产生约束力，故涉讼商品房的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于逾期交楼违约金的标准，虽然涉讼补充协议约定被告粤海通公司交付商品房逾期超过90日且双方同意继续履行合同的，自约定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，被告粤海通公司应向原告支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日则按商品房价款的0.03%计算违约金，被告粤海通公司根据买卖合同及协议约定向原告支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，但该补充协议同时约定原告逾期付款的，每逾期一日需按应付未付商品房价款的0.06%支付违约金，原告向被告粤海通公司支付的违约金可以叠加。被告粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对原告不具有法律约束力，被告粤海通公司应按照涉讼合同约定向原告承担逾期交房违约责任。现被告粤海通公司逾期交房已超过90日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼商品房所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对两被告请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。关于逾期交楼违约责任的起算时点，首先，在签订涉讼合同当日，原告与被告粤海通公司的关联公司长华装饰公司签订《委托装修协议》，约定长华装饰公司对其所购房屋进行免费装修，据此，可认定涉讼房屋的购房款包括了装修工程款，而《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间为2018年8月31日，因此，应视为双方变更了房屋买卖合同的交付时间；其次，如原告认为交楼时间为买卖合同约定的2018年1月31日，则从交易习惯、生活常理分析，在此日期后，原告理应通过电话、当面催收、书面发函催收等方式要求被告粤海通公司交楼，但自2018年1月31日至同年8月31日期间，原告没有提供有效证据证实曾以上述方式向该公司催收涉讼房屋，其行为不符合普通的交易习惯与生活常理。因此，本院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年8月31日系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效，被告粤海通公司逾期交楼的时间应自同年9月1日起算。涉讼商品房于2018年11月23日办理竣工验收备案，于2018年12月12日取得房屋测绘报告。被告粤海通公司应在涉讼商品房符合交楼条件后通知原告收楼。被告粤海通公司自认涉讼房屋为精装房交付，被告粤海通公司于2019年3月27日才向原告发出装修交楼通知书，通知原告2019年4月1日至4月4日前收楼，可认为被告粤海通公司此时交付的才是精装房，原告应在收到该通知后的指定期限内办理交楼手续，否则无权要求被告粤海通公司承担其后的逾期交楼违约责任，故被告粤海通公司逾期交付违约责任应计算至2019年4月1日止。综上，被告粤海通公司应以房款总价为本金从2018年9月1日起至2019年4月1日止按日万分之三的标准计付逾期交楼违约金47158.2元（738000元×0.0003×213天）予原告。原告对逾期交楼违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告粤海通公司为法人独资的有限责任公司，被告长华集团公司为被告粤海公司的股东，现被告长华集团公司并未提供证据证明被告粤海通公司的财产独立于其自己的财产，故被告长华集团公司应对被告粤海通公司的债务承担连带责任，本院对原告要求被告长华集团公司对被告粤海通公司的债务承担连带赔偿责任的诉讼请求予以支持。长华装饰公司与本案认定事实无关，且与本案不存在利害关系，故对被告粤海通公司要求追加其作为第三人参加诉讼的申请，本院依法不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金47158.2元予原告麦子宜；被告广东长华投资集团有限公司应对被告佛山市粤海通房地产有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告麦子宜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费719.18元（原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的诉讼费用719.18元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一九年七月三十一日书记员  杨嘉瑜书记员  成海欣