江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初6024号原告：石小龙，男，1975年12月26日出生，汉族，住东海县。原告：李春玲，女，1973年4月26日出生，汉族，住东海县。共同委托诉讼代理人：李贵春，石守军，江苏连政律师事务所律师。被告：江苏省禧徕乐房地产开发有限公司，住所地东海县石榴镇人民政府。法定代表人：王春文，总经理。委托诉讼代理人：刘福刚，系该公司员工。被告：江苏万尚会经营管理有限公司，住所地东海县迎宾大道**245省道车庄北。法定代表人：王彪铸，总经理。委托诉讼代理人：李本兵，系该公司员工。原告石小龙、李春玲与被告江苏万尚会经营管理有限公司（以下简称万尚会公司）、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司（以下简称禧徕乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石小龙、李春玲的共同委托诉讼代理人李贵春、被告万尚会公司的委托代理人李本兵、被告禧徕乐公司的委托代理人刘福刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令二被告连带支付给原告2017年、2018年租金64004元及支付违约金45000元，共计109004元；2、诉讼费等相关费用由二被告承担。事实和理由：原告石小龙、李春玲于2013年5月28日在被告江苏禧徕乐房地产开发有限公司处购买了第C1幢110号商铺，并与被告江苏万尚会经营管理有限公司签订了5年的统一经营管理合同，商铺已于2013年12月31日交付被告使用，5年的统一经营管理期限为2013年12月31日至2018年12月31日。被告没有在2018年12月31日前支付二原告2017年、2018年商铺租金，自2018年1月2日至今原告多次向二被告讨要，二被告均以经营困难为由拒绝支付。被告己经构成合同违约。根据2013年的“万尚会家具建材广场”宣传彩页，原告的购房合同，统一经营管理合同，照片“万尚会国际家居生活广场”，照片“万尚会-尚城公馆”售楼处，及2017年12月30日的商铺租金支付房款的订房确认书，原告认为，江苏禧徕乐房地产开发有限公司和江苏万尚会经营管理有限公司，经济上是一个不可分割的主体，应作为共同被告，承担合同履行及违约责任。为维护原告的合法权益和法律尊严，特向贵院起诉，请依法裁判。被告万尚会公司答辩称：一、被告万尚会公司未能按合约支付原告租金事出有因。公司所经营的生活广场尚处于市场培育初期，故商铺出租率并不理想，为尽快招揽商户入驻，被告万尚会公司对出租商铺收取租金较低，且收取租金除了用于缴纳水电费等必要费用外，其余全部用于市场宣传及培育，因此，被告万尚会公司经营一直处于亏损状态，以至于无力支付包括原告在内的600余户业主的2017、2018两年度租金，共计5000余万元。虽然欠付租金已属违约，但被告万尚会公司认为，为了培育市场投入大量人力、物力、财力是非常值得的，经过五年发展，万尚会的市场管理已步入正轨，商铺出租率正逐年提高，租金收益也逐年增加，能够实现购房业主对购买商铺保值增值的基本诉求。如果万尚会生活广场像东海某些商业项目那样烂尾，原告作为业主是首先追求商铺交付及商铺保值增值还是首先追求租金及违约金呢？二、原告要求被告万尚会公司支付高额违约金的诉求不能成立。1、原告主张的违约金明显过高，远超因拖欠租金所能造成的利息损失。2、鉴于被告万尚会公司已无力支付到期租金，如再判令其支付违约金，则更不利于涉案纠纷的解决。三、本案应以调解结案为宜。1、被告万尚会公司在本案之前，就拖欠租金问题与业主进行沟通协商，目前已有300余户业主与其签订了以房抵租协议，并有部分业主正在陆续签订该协议。2、被告万尚会公司提交连云港市中级人民法院（2018）苏07民终3374号、3375号、4192号民事调解书，以证明此前一审法院判决被告万尚会公司支付租金及违约金的案件，在二审中均达成调解协议，且原告均主动放弃了要求其支付逾期违约金的诉求。被告禧徕乐公司答辩称：一、原告所诉部分内容与事实不符。原告所称两被告是一个不可分割的经营主体，应作为共同被告，承担违约责任与事实不符。因为被告禧徕乐公司与被告万尚会公司均为独立的企业法人，不存在同一主体共同承担责任之说。二、原告要求被告禧徕乐公司支付涉案租金及违约金的诉讼请求不能成立。如上所述，两被告均为独立企业法人，独立承担民事责任，因此，原告与被告万尚会公司之间的合同纠纷，与被告禧徕乐公司无关，其并没有向原告支付租金及违约金的义务。故请求法院驳回原告对被告禧徕乐公司的诉求。本院经审理认定事实如下：原告于2013年5月28日购买被告禧徕乐公司开发建设的万尚会国际家居生活广场第C1幢110号商铺，后又于2014年7月23日与被告万尚会公司签订统一经营管理合同，约定将上述商铺委托其进行经营管理。合同约定：被告管理商铺期限均为五年，最迟于2013年12月31日开始计算；租金为每年32002元，自市场开业后第四年至第五年开始支付，支付时间为每年的12月1日至12月31日。任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照《商品房买卖合同》价款的30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。合同签订后，原告依约将商铺交付被告经营管理。被告未依约向原告支付第四年（2017年度）、第五年（2018年度）租金。以上事实，有当事人庭审陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《统一管理经营合同》等证据予以证实。本院认为，原告与被告万尚会公司签订的统《一管理经营合同系》系双方当事人的真实意思表示，双方都应按协议约定及时履行义务，故被告万尚会公司应及时支付拖欠原告的商铺租金。关于违约金，被告万尚会公司认为原告要求支付违约金的诉讼请求不能成立，请求本院不予支持。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。据此本院根据被告实际经营情况酌情确定万尚会公司承担违约金为：以拖欠的租金为本金，按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率支付利息。关于原告对被告禧徕乐公司的主张，被告禧徕乐公司虽然并未在《统一经营管理合同》上签字盖章，但也没有向原告披露说明其与万尚会公司之间的关系，开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的。开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。故原告请求禧徕乐公司承担连带责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告江苏万尚会经营管理有限公司在本判决生效后十日内向原告石小龙、李春玲支付2017年、2018年房屋租金共计64004元及违约金（违约金的计算分两部分，第一部分以32002元为本金，自2018年1月1日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算；第二部分以32002元为本金，自2019年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算）；二、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任;三、驳回原告石小龙、李春玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2480元，减半收取1240元，由被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司负担（先由原告垫付，被告于本判决书生效后三日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2480元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 曹 建二〇一九年七月二十三日书记员 陈玉杰上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。