陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2019）陕01民终9418号上诉人（原审原告）：刘小柱，男，1949年8月7日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：西安市未央区大明宫街道东前进村民委员会，住所地西安市未央区。法定代表人：刘彩兰，该村委会主任。委托诉讼代理人：吕胜学，男，1968年10月12日出生，汉族，陕西前进建设发展有限公司员工，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：陕西前进建设发展有限公司，住所地西安市未央区内。法定代表人：张志发，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵毅林，男，1967年4月5日出生，汉族，陕西前进建设发展有限公司监事会主席，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：陕西江林房地产开发有限公司，住所地西安市未央区。法定代表人：王占林。上诉人刘小柱因与被上诉人西安市未央区大明宫街道东前进村民委员会（以下简称东前进村委会）、陕西前进建设发展有限公司（以下简称前进建设公司）、陕西江林房地产开发有限公司（以下简称江林房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初16496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘小柱上诉请求：⒈撤销一审判决，改判为东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司分配并返还（即交付）刘小柱购买的位于未央区XX城XX区XX层临街13.6平方米商业用房；⒉东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司连带赔偿刘小柱租金损失48823.32元（包括租金和未即使支付租金的利息损失，计算值交房之日）；⒊东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司负担本案诉讼费用。事实和理由：其与江林房地产公司之间系商业用房买卖合同关系。东前进村委会、前进建设公司与陕西江林建设工程有限责任公司于2008年1月8日共同承诺2010年1月20日前向购房村民交付门面房。2005年8月26日，东前进村委会、前进建设公司与陕西江林建设工程有限责任公司签订的《关于城中村改造项目合作开发合同》第十一条第三项约定，村民购买的是一、二层商业用房。东前进村委会、前进建设公司及江林公司应当在交付其购买商业用房时明确所购商业用房的具体位置，这是房屋出售人的义务。一审驳回其要求东前进村委会、前进建设公司及江林公司返还并分配13.6平方米商业用房错误。一审认定《商业用房租赁合同》有效错误。其没有委托东前进村委会和前进建设公司代理其出租商业用房，涉案《商业用房租赁合同》应为无效。因江林公司实际占用其商铺，而东前进村委会、前进建设公司与江林公司合谋造成了占用事实，故东前进村委会、前进建设公司和江林公司应对其租金损失承担连带责任，且租金损失应当参照《商业用房租赁合同》约定处理。    东前进村委会、前进建设公司辩称，东前进村委会、前进建设公司仅是刘小柱商业用房出租的代理人，非刘小柱商业用房的占有、使用、受益人，且东前进村委会、前进建设公司在代理过程中无任何过错，故刘小柱要求东前进村委会、前进建设公司返还并分配其商业用房、支付租金及违约金，无事实和法律依据，不应得到支持。江林房地产公司经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 刘小柱向一审法院起诉请求：⒈解除东前进村民委员会、前进建设公司代表其与江林公司签订的《商业用房租赁合同》；⒉东前进村委会、前进建设公司及江林公司返还并分配其所有的位于未央区XX城XX区东大门以南一、二层临街13.6㎡商业用房，由其自行联合经营；⒊东前进村委会、前进建设公司及江林公司连带向其支付商业用房租金37556.4元，违约金11266.92元，合计48823.32元；3、本案诉讼费由东前进村委会、前进建设公司、江林公司负担。一审法院认定事实如下：2005年8月26日，东前进村委会、前进建设公司（甲方）与陕西江林建设工程有限责任公司（乙方）签订《关于城中村改造项目合作开发合同书》，就东前进村127.44亩土地的城中村改造项目开发建设达成协议，约定项目为开发商住用地，由甲方提供土地，乙方提供资金合作开发，建成后乙方应确保甲方成本商业门面房1.5万平方米。2008年1月8日，东前进村委会、前进建设公司及陕西江林建设工程有限责任公司出具承诺书，载明：东前进村委会、前进建设公司及陕西江林建设工程有限责任公司对愿意继续执行原合同、分配门面房的村民做如下承诺（仅列举与本案有关的内容）：1、东前进村委会、前进建设公司及陕西江林建设工程有限责任公司保证于2010年1月20日前向该部分村民交付门面房；2、村民应分门面房面积按人均6.8平方米进行分配，产权归该户所有；3、如果在2010年1月20日前不能按期将门面房交付给村民，由陕西江林建设工程有限责任公司按照门面房当时地区租赁价格向村民支付租金，直至交房为止；4、门面房具体分配位置根据规划设计，可采取联营或其它经营模式。2012年7月20日，东前进村委会、前进建设公司、江林公司向刘小柱出具《商业用房权益证书》。根据该权益证书，刘小柱一户共二人，享有权益面积13.6平方米。2012年9月6日，东前进村委会召开全体股东代表大会，决定将人均6.8平方米的商业用房出租给被告江林房地产公司。2012年10月18日，东前进村委会、前进建设公司（甲方）与江林房地产公司（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定甲方将拥有所有权的西安市未央区XX街道东前进村太和路XX城XX区东大门向南延伸的商业用房出租给乙方使用，建筑面积5567.16平方米；租赁计费起始日为2012年7月20日，租期自2012年7月20日至2024年7月19日共计12年，2012年7月20日至2015年7月19日期间每月每平方米租金为50元，2015年7月20日至2018年7月19日期间的租金为每月每平方米55元，2018年7月20日至2021年7月19日期间的租金为每月每平方米60.5元……租金按年交付，第一次租金缴纳为合同签订后三日内，以后各年的租金应在租赁年度届满30日前10日内缴纳；合同签订前乙方尚未向甲方租赁房屋，故合同约定的起租日即视为租赁物交付日。合同签订后，XX房XX村委会支付了2012年7月20日至2014年6月30日期间的租金，东前进村委会亦将该租金作为收益款项按照原告一户享有的权益面积进行了分配。XX房XX村委会支付租金，酿成本诉。一审法院认为，代理人在代理权限内，以被代理名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。本案中，刘小柱、东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司均认可东前进村委会、前进建设公司系刘小柱的委托代理人，故东前进村委会、前进建设公司与江林房地产公司之间签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人自愿达成，内容不违反法律，应为有效合同。《商业用房租赁合同》系东前进村委会、前进建设公司代表全体村民与江林房地产公司签订。现刘小柱作为独立个体要求解除该合同，返还13.6平方米商业用房的诉讼请求，因涉及其他村民权益且商业用房四至不明，故不予支持。2014年7月20日至2018年11月20日江林房地产公司共欠刘小柱租金38379.2元（50元/月·平方米×13.6平方米×12个月＋55元/月·平方米×13.6平方米×36个月＋60.5元/月·平方米×13.6平方米×3个月）。现刘小柱要求东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司向其支付上述期间租金37556.4元的诉讼请求系对其权利的处分，依法予以支持。《商业用房租赁合同》中约定的违约金数额较高，酌情认定违约金数额为所欠租金的20%，为7675.8元。刘小柱主张东前进村委会、前进建设公司连带支付上述租金及违约金的诉讼请求，因刘小柱提供的证据不足以证实东前进村委会、前进建设公司及江林公司之间存在恶意串通的行为，故不予支持。江林房地产公司经合法传唤拒不到庭，应承担由此带来的法律后果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告陕西江林房地产开发有限公司于本判决生效之日其十五日支付原告刘小柱2014年7月20日至2018年11月20日租金37556.4元、违约金7675.8元；二、驳回原告刘小柱的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2950元，刘小柱已预交，现由陕西江林房地产开发有限公司负担，于上述给付时间一并支付刘小柱。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为,《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”第一百六十四条规定，“代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。”本案一审中，刘小柱、东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司对于东前进村委会、前进建设公司系刘小柱委托代理人的事实不持异议，故东前进村委会、前进建设公司与江林房地产公司签订的《商业用房租赁合同》对刘小柱发生效力。《商业用房租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。二审中，刘小柱虽主张其不认可东前进村委会和前进建设公司的代理行为，但未提交充分有效证据予以佐证，且刘小柱已收取了2012年7月20日至2014年6月30日期间的租金，故本院对刘小柱该项主张，依法不予采信。关于刘小柱要求解除《商业用房租赁合同》并返还其13.6平方米商业用房的诉讼请求，因《商业用房租赁合同》系东前进村委会、前进建设公司代表全体村民与江林房地产公司签订,涉及其他村民权益，且该13.6平方米商业用房无明确的四至，无法进行物理上的分割，故一审对刘小柱的该项诉讼请求不予支持，并无不当。江林房地产公司自2014年7月20日至2018年11月20日江林房地产公司共欠刘小柱租金38379.2元（50元/月·平方米×13.6平方米×12个月＋55元/月·平方米×13.6平方米×36个月＋60.5元/月·平方米×13.6平方米×4个月），本案刘小柱主张江林房地产公司支付其租金37556.4元，依法应予以支持。《商业用房租赁合同》约定的违约金数额较高，对此，一审酌情调整为江林房地产公司支付刘小柱违约金7675.8元，与法不悖，并无不妥。刘小柱并未提供充分证据证明东前进村委会、前进建设公司、江林房地产公司之间存在恶意串通行为，因此，对刘小柱要求东前进村委会、前进建设公司连带支付上述租金及违约金的诉讼请求，依法不予支持。 综上所述，刘小柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2950元，由刘小柱负担。本判决为终审判决。   审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年七月二十三日 书 记 员  姬  凯  华