河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初6648号原告：陈圣军，男，汉族，1980年7月17日出生，住河南省新郑市。被告：新郑正商置业有限公司，住所地新郑市和庄镇宏达路198号院正商红溪谷配套商业服务8号楼1层101。统一社会信用代码：914101845924312688。法定代表人：别三江，公司总经理。委托诉讼代理人：申涛，公司员工。原告陈圣军与被告新郑正商置业有限公司（以下简称正商公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈圣军，被告正商公司委托诉讼代理人申涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈圣军向本院提出诉讼请求：1.判令被告正商公司三十日内为原告陈圣军提供办理商品房所有权转移登记所需资料，并协助原告办理房地产权属证书；2.判令被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告陈圣军赔偿逾期办理房屋产权证书的违约金39383元（被告2016年10月30日交付房屋，自2017年10月25日违约，违约金暂计至2019年6月28日，共计611天）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年7月7日，原、被告签订商品房买卖合同，原告从被告处购买位于新郑市××镇文昌路××小区××楼××单元××号房屋，总价款为470062元。根据合同第十五条合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但自2016年10月30日交房至今，被告一直拒绝为陈圣军办理房产权属证书。《商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……买受人不退房，出卖人按已付房屋价格的0.01%向买受人支付违约金”属于格式条款，免除了出卖人的责任，排除了买受人的主要权利，应属无效条款，因为合同第七条约定买受人逾期付款违约金的计算标准是日万分之一，但出卖人逾期办理证书的违约金却约定为房屋价款的0.01%，在双方违约金标准被认定无效的情况下，应当视为双方未约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为维护合法权益，特提起诉讼。被告正商公司辩称：1.答辩人已按合同约定准备齐全办理房屋权属证书所需的全部资料，且已提交至房管局和不动产中心，目前上述两个部门正在办理过程中，被告不存在违约行为。2.郑州市房地产权属证书办理政策发生了双方签订合同时无法预见、无法克服的重大变化，该变化属于情势变更，不动产登记暂行条例实施细则在2016年1月1日公布并实施。郑州市在2016年8月26日开始将原来由房屋管理部门办理的房地产权证和国土部门办理的土地使用权证合并调整为新设立的不动产登记中心办理的不动产登记，由此给涉案房屋的产权登记及权属证书的办理带来了重大影响，上述政策的变化是在购房合同签订后办理权属证书前发生的，答辩人无法在签订合同时预见此情形的发生，也无法克服双方在商品房买卖合同中关于涉案房屋权属登记和证书的办理已经发生了履行基础的变化；3.原、被告双方在商品房买卖合同中约定的逾期办证责任为过错责任，答辩人不存在过错，不应承担责任。本院经庭审认定事实如下：2014年6月27日，原告陈圣军与被告正商公司签订《商品房买卖合同》（合同编号140××××2841），约定，买受人陈圣军购买出卖人正商公司开发的位于新郑市龙湖镇文昌路东天源服装公司南正商.瑞钻小区2幢1单元3层301号房产。建筑面积82.27㎡，单价5713.65元，现金支付141062元，于2014年6月27日付款；商业贷款329000元，2014年7月27日付款。出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付经验收合格的商品房屋。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。合同签订前，原告于2014年6月23日向被告支付购房维修基金5347元。合同签订后，原告分别于2014年6月27日、2014年9月30日向被告支付购房款141062元、329000元，共计470062元。原告于2014年12月22日缴纳购房契税4700.62元。2016年10月30日，被告将涉案房屋交付给原告。另查：1.2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通告，主要内容为：郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起，停止办理各类房屋登记业务，其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务。2.2016年12月27日，郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要（郑国土联会纪【2017】1号）中第十条，关于首次登记的流程问题，对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认后，再由房屋建设单位前往市不动产中心申请办理确认首次登记。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、购房款发票、税收缴款书（购房契税发票）、维修基金缴存收据，郑州市住房保障和房地产管理局通告、郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要及本案庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原告陈圣军与被告正商公司于2013年12月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号140××××2841）系双方真实、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，原、被告双方应当自觉遵照履行。原告要求被告协助办理房屋权属证书的诉讼请求，符合双方合同约定。被告应在合理期间内将办理产权登记需由其提供的资料递交到产权登记机关备案，并协助原告办理产权证书，故针对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内（即2017年10月25日前），持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。在合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市自2016年8月20日起正式启动不动产登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，改由不动产登记中心办理不动产首次登记，涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，登记程序变化、报送材料增加，在新的政策实施下各个环节不可避免出现需要返回、修改等各种问题，客观上影响了首次登记工作的正常进行。这些客观情况是当事人在订立合同是无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于法律规定的“情势变更”情形。原、被告在履行合同期间产生了情势变更，若继续履行合同对于被告显示公平，故被告要求不再继续适用原合同确定违约金，符合相关法律规定，对其第2项答辩意见，本院予以采纳。原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、针对位于新郑市龙湖镇文昌路东天源服装公司南正商.瑞钻小区2幢1单元3层301号商品房，被告新郑正商置业有限公司应当于本判决生效后三十日内将办理产权登记应由其提供的资料递交到产权登记机关备案，并协助原告陈圣军办理商品房产权证书；二、驳回原告陈圣军的其他诉讼请求。案件受理费785元，减半收取392元，原告陈圣军负担342元，被告新郑正商置业有限公司负担50元。被告应负担的案件受理费50元，已由原告预交，本院不予退还，被告应当于本判决生效后十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉后的七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉处理。审判员  岳宏欣二〇一九年七月十九日书记员  季金灿