安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初5062号 原告：戎茏，男，1997年4月1日出生，汉族，住阜南县。 委托诉讼代理人：韦舒颖，安徽万舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张腾飞，安徽万舟律师事务所律师。 被告：郭文军，男，1979年1月6日出生，汉族，住阜南县。 第三人：阜南县东方爱婴教育咨询中心，住所地阜南县欧陆花园北大门门东旁门面房**，注册号341225600298151。 经营者：冷知寒，女，1990年10月10日出生，汉族，住阜南县。 被告及第三人共同委托诉讼代理人：冯益伟，安徽谈锋律师事务所律师。 原告戎茏与被告郭文军，第三人阜南县东方爱婴教育咨询中心房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戎茏的委托诉讼代理人韦舒颖和被告郭文军以及第三人阜南县东方爱婴教育咨询中心的共同委托诉讼代理人冯益伟到庭参加了诉讼。诉讼中，原告戎茏于2019年6月4日向本院提交申请，对被告郭文军提交的合伙协议上郭文军的字迹形成时间进行鉴定，于2019年7月2日向本院申请撤回该项鉴定申请。本案现已审理终结。 原告戎茏向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原告与被告郭文军之间的房屋租赁合同关系；二、请求依法判令被告以及第三人立即腾退房屋；三、请求依法判令被告支付原告房租22479.45元；四、请求依法判令被告支付自起诉之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，以1250元／月为标准计算；五、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用和其他合理费用。事实与理由：2017年11月14日，原告戎茏的父亲戎如胜代原告与案外人安徽省欧陆置业有限公司签订《订房协议》，合同约定案外人安徽省欧陆置业有限公司将位于铺出售给原告戎茏，现原告已取得该112、212铺的所有权。后原告发现案外人安徽省欧陆置业有限公司已将案涉房屋出租给被告郭文军，并于2016年8月3日签订《房屋租赁协议》，约定在合同期内被告不得随意转让该房屋使用权。自原告成为案涉房屋所有权人之日起，被告郭文军从未将房屋租金交于原告，且被告郭文军在未告知案外人安徽省欧陆置业有限公司的情况下，将案涉房屋转租给第三人，严重违反合同约定，原告有权依法解除与被告郭文军之间的房屋租赁合同关系。原告依据法律规定，提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求。 被告郭文军及第三人阜南县东方爱婴教育咨询中心共同辩称，1、原告诉状中陈述事实部分不属实，实际情况系2016年8月3日被告郭文军与案外人安徽省欧陆置业有限公司签订涉案房屋租赁合同时，该房屋并未产生买卖法律行为，租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日。此后，2017年11月14日原告才与案外人安徽省欧陆置业有限公司签订《订房协议》，该《订房协议》签订时，原告对涉案房屋已出租的事实是明知的，且订房协议第八条已对房屋出租事实作出明确约定，而不是原告诉状中陈述的订房后才发现涉案房屋已出租的事实；2、被告郭文军不存在将涉案房屋转租的事实，2016年8月3日被告郭文军与案外人安徽省欧陆置业有限公司签订涉案房屋租赁合同，2017年9月10日被告郭文军与第三人及案外人签订合伙协议，共同经营阜南县东方爱婴教育咨询中心，实际使用的为原告诉称的212号作为教育咨询中心经营场所，112号系被告郭文军阜南县万达汽车销售有限公司的经营场所；3、原告要求解除与被告郭文军之间的房屋租赁合同等五项诉求均无事实及法律依据，不应支持。首先，原告在签订《订房协议》时与案外人明确约定：乙方（本案原告）要继续履行甲方（安徽省欧陆置业有限公司）与租户的租房协议，乙方重新签订协议后，房屋租赁费用归乙方所有。本案中，原告诉求解除房屋租赁合同及支付房租等诉求，违反了协议约定及法律规定。其次，原告与本案被告郭文军尚未重新签订“房屋租赁合同”，原告无权要求解除合同及无权要求被告郭文军支付房屋租金，并且被告郭文军已按照原房屋租赁合同将2017年、2018年、2019年房屋租金支付给合同相对人安徽省欧陆置业有限公司，原合同应继续履行，被告郭文军及第三人对涉案房屋享有合法占有及使用权。再次，被告郭文军在承租涉案房屋后，为经营需要对涉案房屋装饰装修共支出200多万元费用，如判决解除合同会给被告带来巨大损失。综上所述，原告各项诉求均无事实及法律依据，要求法庭依法驳回原告诉求。 本院经审理认定事实如下：2016年8月3日，安徽省欧陆置业有限公司作为甲方与被告郭文军作为乙方签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将其开发建设的位于阜南县间门面房（共两层）租赁给乙方使用；期限自2017年1月1日至2021年12月31日，前三年每年每间租金15000元，后两年每年每间租金2万元，租金每年提前支付。被告郭文军已按照租赁协议约定，将涉案房屋的租赁费给付至2019年。 2017年9月10日，被告郭文军与第三人阜南县东方爱婴教育咨询中心、案外人丁秀玮签订合伙协议，共同投资、经营阜南县东方爱婴教育咨询中心分店，经营场所为郭文军租赁的位于阜南县旁门面房**（一层门面一间，二层十间），第三人阜南县东方爱婴教育咨询中心性质为个体工商户，2015年4月23日注册，经营者为冷知寒。 2017年11月14日，戎如胜代原告戎茏作为乙方与安徽省欧陆置业有限公司作为甲方签订《订房协议》，协议第一条约定：乙方订购甲方开发的欧陆花园商铺6幢12室（欧陆花园北门向东第二间），建筑面积一楼约80.54ｍ²，二楼约80.54ｍ²，共计约161.08ｍ²；第八条约定：因该房屋现处于租赁阶段，待乙方办理产权证后，甲方需配合乙方重新与租户签订租房协议，但乙方要继续履行甲方与租户的租房协议（租房协议见附件）。乙方重新签订协议后，房屋租赁费用归乙方所有。原告戎茏已取得该门面房的不动产权证（皖（2018）阜南县不动产权第××号）。 本院认为，被告郭文军于2016年8月3日与安徽省欧陆置业有限公司签订《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该协议签订后，双方均按约定履行至今。协议约定租赁期限从2017年1月1日至2021年12月31日，在此期间，原告戎茏于2017年11月14日以购买方式取得涉案房产的所有权并办理了产权登记，租赁期间租赁物的所有权发生了变动，原告在涉案房屋已租赁他人后购买该房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁合同在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，《房屋租赁协议》在承租人郭文军与租赁物所有权人戎茏之间继续有效。原告戎茏与安徽省欧陆置业有限公司签订订房协议时，该协议第八条亦明确约定原告须重新与承租人签订租房协议，房屋租赁费用归原告所有。现因原告与被告并未重新签订租房协议，被告按照其与安徽省欧陆置业有限公司签订的《房屋租赁协议》，于2018年12月5日通过其妻子刘梦园将涉案房产的2019年租赁费转账给付至安徽省欧陆置业有限公司，其义务已经履行完毕。原告诉称被告郭文军与第三人阜南县东方爱婴教育咨询中心之间系转租关系，并申请对被告与第三人之间的合伙协议中被告的签字形成时间进行鉴定，后又向本院申请撤回鉴定，原告没有其他证据证明其主张，故原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 驳回原告戎茏对被告郭文军、第三人阜南县东方爱婴教育咨询中心的诉讼请求。 案件受理费181元，由原告戎茏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  姚栋梁 二〇一九年七月十七日 法官助理王荣 书记员陈劲松 （2019）皖1225民初5062号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。