宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民初66号 原告：中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区民族南街**。 负责人：韩建勇，该支行行长。 委托诉讼代理人：倪雪艳，女，汉族，系支行员工，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：段绍军，男，汉族，系支行员工，住宁夏回族自治区银川市。 被告：纳雪山，男，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市。 被告：王小玲，女，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市，系纳雪山配偶。 被告：宁夏家园房地产开发有限公司,,住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区和信商务中心**楼** 法定代表人：纳树德，该公司董事长。 原告中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行(以下简称农业银行兴庆支行)与被告纳雪山、王小玲、宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2019年1月22日立案后,依法适用普通程序,组成合议庭,于2019年3月26日公开开庭进行了审理,农业银行兴庆支行委托诉讼代理人倪雪艳、段绍军，被告纳雪山到庭参加诉讼，被告王小玲、家园公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼,本案依法缺席审理,现已审理终结。 原告农业银行兴庆支行提出诉讼请求：1、解除涉案《个人购房担保借款合同》；2、判令被告纳雪山、王小玲偿还原告借款本金10200063.33元、利息107627.42元（暂计算至2018年12月20日）并支付2018年12月21日至实际清偿日止的利息；3、被告纳雪山、王小玲向原告支付违约金7548000元及2018年12月20日之后违约金；4、判令家园公司对上述贷款本息承担连带清偿责任；5、判令未经抵押预告登记权利人同意，任何处分本案抵押物不发生物权效力；6、判令各被告在本案判决确定的履行期限届满前未全额偿还贷款本息，自判决确定的履行期限届满次日立即办理抵押物不动产权属证书，并在权属证书办妥之日起一个月内办理不动产抵押登记手续，原告对抵押物享有优先受偿权；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月3日被告纳雪山购买西岸国际花园1号楼综合楼1号商用房，向原告申请办理一手商用房按揭贷款，同时纳雪山、王小玲、家园公司与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定了借款金额为1570万元，借款期限120个月，采取等额本息法按月还款，还款日为每月20日，并约定了贷款利率及罚息、复利等。《合同》约定该借款担保方式为保证+抵押，由家园公司提供连带责任保证，由纳雪山、王小玲以所购买商业房产设定抵押担保，合同签订后，双方在房地产管理部门办理抵押预告登记手续，2014年6月3日，原告向被告纳雪山发放贷款1570万元。贷款到期后，纳雪山未能按期还款，原告诉至法院，请求判如所请。 原告就其主张提交以下证据： 证据一、各被告身份证、营业执照等；原告营业执照复印件、负责人身份证明、负责人身份证复印件等，证明目的：原、被告诉讼主体资格适格 证据二、个人信贷业务申请书、面谈记录；《个人购房担保借款合同》；担保承诺书；股东会决议书，证明目的：原告与被告纳雪山、王小玲的债权债务关系成立，被告纳雪山、王小玲同意以所购房屋为《个人购房担保借款合同》项下债务提供抵押担保，被告家园公司同意为上述债务承担保证担保连带清偿责任。 证据三、预告登记证明，证明目的：原被告共同在登记机关办理了抵押权预告登记，未经原告同意，处分预告登记抵押物的不发生物权效力。原告对抵押物享有优先受偿权。 证据四、贷款发放通知单、借款凭证，证明目的：原告依合同履行了发放贷款的义务。 证据五、债务逾期催收通知书、贷款提前到期通知书、担保人履约责任通知书等，《贷款还款汇总试算》打印件，证明目的：被告严重违约，经原告多次催收仍不履行义务的的事实以及利息计算证明。 被告纳雪山对证据真实性、合法性、关联性及证明目的均认可，对违约金的计算方式不认可，原告没有提交违约金计算明细表，已经办理了预告抵押登记，非因纳雪山原因无法办理抵押权登记，而是因为家园公司的原因迟迟未能将预告抵押登记转为正式抵押登记。 被告纳雪山就其辩称提交以下证据： 证据一、银川市新建商品配套设施交付使用证1份，证明：该商铺的楼盘具备按转押的日期。 农业银行兴庆支行对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的认可。 证据二、还款明细表一份，证明截止2019年1月25日纳雪山偿还本金5750493.75元，利息4228944.19元，下欠本金9949506.25元。 农业银行兴庆支行对于已经偿还本金、下欠本金没有争议，对于已经偿还利息4244640.75元，原告比被告多计算的部分是收取复利，也认可，还款时纳雪山自己偿还，还有家园公司偿还一部分。 经审理查明，2014年6月3日，原告与被告纳雪山、王小玲签订《个人购房担保借款合同》，合同约定借款1570万元，用途为购买西岸国际花园1-1号房屋，借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款利率执行中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之三十确定，逾期罚息承担合同利率上浮50%计收罚息，合同约定借款人未按约定按期足额偿还借款，出借人有权宣布合同立即到期。合同中约定家园公司提供连带责任保证，同时被告纳雪山、王小玲提供所购买西岸国际花园1-1号房屋提供抵押担保，双方办理预告抵押登记，登记号为银房预告字第2014069666号。合同11.6“非因贷款人原因造成房地产权属证书未在合同第三十三条约定的期限内办妥，或以贷款人为抵押权人的抵押登记申请未在本合同第三十三条约定的期限内提出，或贷款人为抵押权人的抵押预告登记未在本合同第三十三条约定期限内办妥的，借款人、抵押人应自约定期限届满次日起，对借款剩余本金按照每日万分之五比例向贷款人支付违约金……”。2014年6月3日，原告向被告纳雪山发放贷款1570万元。后被告逾期偿还利息，原告提起本案诉讼。起诉后，原告又扣收保证人家园公司在农业银行保证金专户371193.76元（其中本金250557.08元，利息120636.68元），原告为此向本院出具《情况说明》，载明截止2018年12月20日，纳雪山偿还本金5750493.75元，利息4228944.19元，下欠本金9949506.25元、利息0元。原告诉至本院，请求判如所请。 本院认为，涉案《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性强制性规定,合同合法有效。原告依约向被告纳雪山发放贷款1570万元。被告纳雪山迟延履行偿还利息，原告诉请提前解除合同，符合《个人购房担保借款合同》合同约定，本院予以支持。原告主张被告纳雪山、王小玲偿还原告借款本金10200063.33元、利息107627.42元（暂计算至2018年12月20日）并支付2018年12月21日至实际清偿日止的利息，因原告起诉后，又扣收保证人家园公司在农业银行保证金专户371193.76元（其中本金250557.08元，利息120636.68元），并向本院出具《情况说明》，故本院仅支持被告纳雪山、王小玲于本判决生效之日起十五日内偿还原告借款本金9949506.25元及2018年12月21日至本判决确定的履行之日止的利息（按照合同约定利率）。原告基于合同11.6条主张按照借款本金日万分之五计算违约金，原告与被告纳雪山、王小玲就所购买房屋已经办理预告抵押登记，登记号为银房预告字第2014069666号，能否办理正式抵押登记及房产证存在多重因素，原告并未举证系被告纳雪山、王小玲直接原因造成，原告据此主张违约金750万元，本院不予支持。同时由于预告抵押登记尚未转为正式抵押登记，原告主张限定被告办理不动产登记证书的时间以及对预告抵押登记转为正式抵押登记房屋享有优先受偿权，因预告抵押登记尚未转为正式登记，本院不予支持。被告家园公司对被告纳雪山、王小玲借款提供连带责任保证，本院支持原告主张被告家园公司对上述债务承担连带清偿责任。家园公司承担保证责任后，有权向被告纳雪山、王小玲追偿。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行与被告纳雪山、王小玲签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告纳雪山、王小玲于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行借款本金9949506.25元及2018年12月21日至本判决确定的履行之日止的利息（按照合同约定利率计算）; 三、被告宁夏家园房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；被告宁夏家园房地产开发有限公司承担责任后，有权向被告纳雪山、王小玲追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费128934元,均由被告纳雪山、王小玲、宁夏家园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审 判 长  解 杰 人民陪审员  马桂林 人民陪审员  史 成 二〇一九年七月三十一日 书 记 员  王丽蓉 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。