陕西省西安市中级人民法院   民事判决  书          (2018)陕01民终11985号     上诉人（原审被告）：陕西正大科技有限公司。住所地：西安市灞桥区浐河经济开发区北部工业区。   法定代表人：庞溥军，该公司总经理。   委托诉讼代理人：袁晨，陕西丰瑞律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王燕，陕西丰瑞律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：陕西特艺房地产开发有限公司。住所地：西安市莲湖区。   法定代表人：潘红，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王晓鹏，陕西乐友律师事务所律师。   委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：周芬玲，（曾用名周玲），女，1966年8月6日出生，汉族，住西安市新城区。   委托诉讼代理人：张文革，男，1967年3月23日出生，汉族，住西安市雁塔区，系周芬玲之夫。   上诉人陕西正大科技有限公司（以下简称正大公司）因与被上诉人周芬玲、被上诉人陕西特艺房地产开发有限公司(以下简称特艺公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初2165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   正大公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并改判为周芬玲和特艺公司于2015年10月10日签订的《商品房买卖合同》无效；2.撤销一审判决第二项，并改判为其公司与特艺公司于2013年12月4日签订的《商品房买卖合同》有效。3.一、二审全部案件受理费由特艺公司承担。事实与理由：其公司与特艺公司于2013年12月4日签订的《商品房买卖合同》有效，2013年12月13日所签订的《商品房回购合同》系对该《商品房买卖合同》的补充，《商品房回购合同》中约定了条件具备的情况下，双方不必再支付对价，从而选择继续履行《商品房买卖合同》，涉案房屋的所有权和处置权均应归其公司；一审法院审理程序违法并遗漏了必要诉讼参加人李某某，从而导致认定基本事实不清，未将网签公示效力及特艺公司为何又一房二卖的意图查明，保护了恶意出卖行为；其公司与特艺公司之间所签订的《商品房买卖合同》、《商品房回购合同》系基于同一事实行为的两种法律关系设定，附条件成立时，不必再度支付对价的房屋买卖行为,不但构成让与担保外，还具备买卖交易本质的条件 ，债权人李某某可以选择指示其公司继续履行买卖合同，该买卖合同及让与担保的形式符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定,不能被推定为不具备买卖合意。   特艺公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。其公司与正大公司在一审期间都认可双方签订的《商品房买卖合同》，只是一种债权担保，并无真实房屋买卖的意思表示之事实；根据民法总则第146条之规定，其公司与正大公司之间签订的《商品房买卖合同》无效；其公司与周芬玲签订的《商品房买卖合同》合法有效，且双方已经实际履行了合同义务。请求：驳回正大公司上诉请求。   周芬玲辩称，其购买的涉案房屋五证齐全，其如约缴纳了合同总价款51%的首付款，并实际接收房屋，装修入住至今。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回正大公司上诉。   周芬玲向一审法院提出诉讼请求：1.判定其与特艺公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判定特艺公司继续履行合同，立即为其办理《商品房买卖合同》网签备案；3.判定特艺公司与正大公司签订的《商品房买卖合同》无效；4、判定特艺公司承担本案全部诉讼费用。   一审法院经审理查明，2015年10月6日，周芬玲丈夫张文革向特艺公司支付认购“景都花园”项目3-509室定金20000元，特艺公司向张文革出具了收款收据。2015年10月10日，特艺公司作为出卖人与周芬玲作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人以出让方式取得位于西安市XX城XX路XX号地块的土地使用权。该地块土地面积为20.6亩，规划用途为住宅及商业。土地使用年限自2011年10月17日至2081年6月30日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为景都小区。买受人购买第3幢1单元509号房屋，建筑面积106.77平方米，单价6800元，总房价款为726036元。付款方式为买受人于2015年10月9日交清首付款406036元，余款320000元做银行按揭。该合同签订当日，周芬玲向特艺公司支付购房款386036元，特艺公司向周芬玲丈夫张文革出具了收款收据。特艺公司于当日即将位于西安市莲湖区XX城XX路XX段XX号XX小区XX号楼XX单元XX号房屋交付给周芬玲使用。周芬玲入住涉案房屋后，发现特艺公司与正大公司曾就涉案房屋签订有《商品房买卖合同》，并于2013年12月13日在房管局办理了网签合同备案手续（合同登记号为Y13141655）。另查，2013年12月4日，特艺公司作为出卖人与正大公司作为买受人签订合同登记号为Y13141655号《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人将位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX号预售商品房一套售予买受人，建筑面积106.77平方米，房屋单价每平方米6000元，总金额640620元，双方约定由买受人将全部商品房价款存入出卖人预售资金监管账户，预售资金监管账号：1036********，开户银行：中国银行西安紫薇支行，监管账户：陕西特艺房地产开发有限公司景都小区项目预售资金监管专户；付款方式为买受人于2013年12月4日缴纳该套房屋总房款640620元，出卖人应当在2013年11月15日前，将经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格的商品房交付买受人使用。双方还对房屋交接、产权登记、违约责任以及纠纷的解决等事项进行了约定。该合同由特艺公司与正大公司在房地局办理了网签备案登记。另查，案外人李某某于2016年9月6日以特艺公司、潘某某为被告，陕西弘瑞丰贸易有限公司（以下简称弘瑞丰公司）、正大公司为第三人，向本院提起诉讼称：2011年6月至2012年8月期间，李某某向特艺公司提供借款，因特艺公司未能清偿，特艺公司提出将其公司开发的“景都住宅小区”项目49套商品房抵押给李某某，并按照李某某的要求将49套房屋通过网签过户到弘瑞丰公司和正大公司名下， 2014年至2015年间，特艺公司回购了11套房屋，并将回购款付给李某某用于支付利息。目前尚有38套房屋登记在正大公司和弘瑞丰公司名下。经多次催要，特艺公司未履行还款义务，故李某某提起诉讼，请求判令：1.特艺公司归还借款本金3600万元；2.特艺公司支付利息3014.55万元（计算至2016年8月15日），并一直计算至本金归还之日止；3.确认李某某对正大公司、弘瑞丰公司名下的涉案38套房屋有优先受偿权；4.潘某某对特艺公司所欠付借款本金及利息承担连带清偿责任等。在该案审理过程中，李某某称，为了解决其与特艺公司借款的担保问题，经双方协商，特艺公司同意将房屋网签给正大公司和弘瑞丰公司，为了完成房屋过户手续的买卖房屋过程，正大公司、弘瑞丰公司将购房款转至房管部门的购房款监管账户，办理网签备案后，特艺公司将购房款返还给正大公司、弘瑞丰公司；正大公司、弘瑞丰公司称其公司与特艺公司签订的《商品房买卖合同》不是为了要取得合同项下的标的物房屋，是为了给李某某的资金提供保障，认为《商品房回购合同》可以体现担保的意思和目的性，其公司不要求继续履行网签备案在其两公司名下的38套房屋；特艺公司称弘瑞丰公司及正大科技公司为网签合同向其公司支付的所谓“购房款”，其已经向弘瑞丰公司及正大科技公司转账予以返还。该案本院作出（2016）陕01民初1463号民事判决，该判决送达后，特艺公司不服，已提出上诉。又，正大公司在本案审理中提交一份《商品房回购合同》，该合同约定：本合同是正大公司和特艺公司于2013年12月2日签订的合同登记号为Y13141655《商品房买卖合同》的补充。1、购房款支付：正大公司于2013年12月4日向特艺公司支付购房款640620元。2、回购：特艺公司于2014年6月3日前享有对本合同项下商品房的回购权。特艺公司应于回购期限届满前向正大公司书面告知是否回购，决定回购的，应当于回购期满前一次性将回购金额640620元支付给正大公司。逾期支付超过5日，正大公司有权按照约定处理本合同项下的房产，或者有权要求特艺公司履行回购义务。3、特艺公司保证在《商品房买卖合同》及本回购协议存续期间，不得将合同项下房产抵押给第三人；不得将本合同项下房产出租或者以任何形式提供给第三人使用；特艺公司在《商品房买卖合同》签订之前未就本合同项下房产与第三人签订任何处分该房产任何权益的合同，并且在《商品房买卖合同》签订之后至本合同终止之前也不签订此类合同。另，本案审理过程中，正大公司提出反诉请求：一、请求法院判定正大公司与特艺公司在先签订的具有网签公示效力的《商品房买卖合同》有效；二、请求法院判定周芬玲与特艺公司所签订的《商品房买卖合同》无效；三、请求追加必要诉讼参与人李某某作为第三人参与庭审；四、请求法院判定周芬玲依法腾房；五、本案案件受理费由特艺公司承担。因正大公司提出的反诉请求前两项与周芬玲的本诉请求相一致，本案本诉即可处理。反诉请求第三项，要求将李某某追加为本案第三人，因本案系房屋买卖合同纠纷，不必把与特艺公司有关的债权人追加进本案中。第四项请求，只有在房屋买卖合同确定了权益人的情况下才能主张腾房，如果正大公司认为其公司系涉案房屋所有权人，可以另案诉讼。因此，正大公司提出的反诉，该院不予受理。李某某向该院提交申请书，主张以第三人身份参加正大公司与特艺公司商品房买卖合同效力一案的诉讼，该院也依法未予准许。   一审法院认为，本案纠纷的产生系因周芬玲与特艺公司之间签订2015年10月10日《商品房买卖合同》，而在此之前特艺公司与正大公司之间2013年12月4日签订网签备案登记号为Y13141655的《商品房买卖合同》而导致。1、关于周芬玲与特艺公司所签订的《商品房买卖合同》的效力。周芬玲与特艺公司之间签订的《商品房买卖合同》中约定了交易房屋的位置、面积、价款、付款时间等内容，特艺公司在出售该房屋给周芬玲之前也已经取得商品房预售许可证，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，系合法有效的房屋买卖合同。合法有效的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人理应按照合同约定全面履行各自的义务。周芬玲按照双方约定支付了首付款，特艺公司于2015年10月10日向周芬玲交付了房屋，周芬玲已经装修入住至今，实际占有使用了涉案房屋，剩余购房款双方约定网签备案登记后以办理按揭贷款的方式支付，但因特艺公司无法为周芬玲办理网签备案合同，合同无法继续履行，导致本案纠纷的产生。虽然特艺公司在与周芬玲签订该协议之前，曾与正大公司就同一套房屋签订了合同登记号为Y13141655 的《商品房买卖合同》，并且在房地产登记部门办理了网签备案登记手续，但《商品房买卖合同》的备案登记，仅是对合同的一种加固和确认，并不能因为特艺公司与正大公司之间签订了网签备案的房屋买卖合同，而否认周芬玲与特艺公司之间合同的效力。周芬玲与特艺公司之间签订《商品房买卖合同》，由其丈夫张文革支付了房屋购房定金20000元、首付款386036元，已经履行了支付首付款的义务，合同约定在2015年10月16日之前交付房屋，实际特艺公司交付周芬玲房屋是在2015年10月10日，该交付行为既符合双方约定，也符合生活常识，周芬玲提交了接收房屋当日向物业公司交付物业管理费的票据、其入住本案涉案房屋之后办理装修许可证、按期缴纳物业管理费、水电费、暖气费等证据，以上证据足以证明周芬玲与特艺公司之间房屋买卖交易真实，正大公司提出周芬玲交付的购房款收款收据上载明交款人为张文革，从而否认周芬玲与特艺公司之间《商品房买卖合同》交易事实的辩称理由，依法不予采信。2、关于特艺公司与正大公司之间《房屋买卖合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权，买受人支付价款的合同。”在李某某诉特艺公司、潘某某、正大公司、弘瑞丰公司民间借贷纠纷案件中，李某某、特艺公司及正大公司、弘瑞丰公司均陈述一致，即特艺公司与正大公司签订的合同登记号为Y13141655 的《商品房买卖合同》，其真实目的并非转让该合同标的物的所有权，而是特艺公司为了从李某某处筹得借款资金，与正大公司签订该《商品房买卖合同》是为担保特艺公司能够偿还李某某的借款。《商品房买卖合同》签订时，正大公司支付的所谓“购房款”，在完成网签备案登记手续后，特艺公司已经返还给正大公司，正大公司也明确表示不要求继续履行房屋买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”因特艺公司和正大公司之间没有买卖涉案房屋的合意，特艺公司与正大公司之间签订的《商品房买卖合同》系虚假的意思表示实施的民事行为，该房屋买卖法律关系无效。该《房屋买卖合同》隐藏的民事法律行为，正大公司在本案中也承认系为李某某借款而为的让与担保，至于李某某与特艺公司之间就本案争议的标的房屋是否构成让与担保，由原告李某某诉被告特艺公司、潘某某、第三人弘瑞丰公司、正大公司的民间借贷纠纷案件中予以认定，本案不予涉及。正大公司既已承认其公司与特艺公司之间签订的《商品房买卖合同》系为李某某向特艺公司出借借款提供担保，又辩称其公司与特艺公司之间的《商品房买卖合同》系合法有效的买卖合同，其公司辩称理由不予采信。正大公司提交《商品房回购合同》，认为特艺公司恶意逃避债务，违反合同约定处分合同项下房产，损害第三人利益，一房二卖，特艺公司与周芬玲签订的《商品房买卖合同》无效。该院认为，周芬玲与特艺公司之间的《商品房买卖合同》，依据法律规定为有效合同，该《商品房回购合同》是正大公司与特艺公司《商品房买卖合同》的补充协议，不能用来否认周芬玲与特艺公司之间《商品房买卖合同》的效力。3、关于周芬玲要求特艺公司为其办理网签备案登记手续的诉讼请求。因房地产管理部门办理的《商品房买卖合同》网签备案手续具有唯一性，房地产管理机关已经为合同登记号为Y13141655的《商品房买卖合同》办理了网签备案登记手续，在该合同未予注销之前，尚不具备为周芬玲办理《商品房买卖合同》网签备案登记手续的条件，故周芬玲可待合同登记号为Y13141655的《商品房买卖合同》备案注销登记手续办理完毕后，另行主张权利，本案不予处理。另外，周芬玲在继续履行双方所签订的房屋买卖合同时，还应承担向特艺公司付清全部购房款的义务。本案纠纷的产生，系因特艺公司就同一套房屋与不同的当事人之间签订两份买卖合同，其行为违反了诚实信用原则，应当承担本案全部诉讼费用。一审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、五十二条、第六十条、第一百三十条之规定，判决：一、原告周芬玲和被告陕西特艺房地产开发有限公司于2015年10月10日所签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告陕西特艺房地产开发有限公司与被告陕西正大科技有限公司于2013年12月4日所签订的合同登记号为Y13141655的《商品房买卖合同》无效。案件受理费11060元、公告费300元，周芬玲均已预交，减半收取案件受理费后，由特艺公司承担案件受理费5530元及公告费300元，共计5830元。   二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。   本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备意思表示真实的条件。本案中，特艺公司就涉案的位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX号商品房，分别与正大公司及周芬玲签订了2013年12月4日、2015年10月10日前后两份《商品房买卖合同》，周芬玲、特艺公司、正大公司对于涉案合同双方当事人之间的法律关系性质和效力各执一词。结合在案证据，探索合同订立时当事人真实意思，周芬玲与特艺公司签订的《商品房买卖合同》中约定了涉案房屋的位置、面积、价款、付款内容，特艺公司在签订该合同时也已经取得了商品房预售许可证，该《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，系合法有效合同，合同双方当事人已如约履行了部分约定义务，应当继续履行为宜。而正大公司与特艺公司签订的《商品房买卖合同》虽然签订在先，并经房地产登记部门办理了网签备案手续，但《商品房买卖合同》的备案登记，是商品房预售管理的一部分，有较强的行政性质，登记机关仅对交易进行形式审查，而不对交易的合法性和交易的真实性进行实质审查,不能以合同经备案登记直接判断合同约定的内容本身是否当事人的真实意思表示，更不能以备案登记合同当然否定其他合同的效力。本案中，特艺公司与正大公司在一审诉讼期间均承认其签订合同登记号为Y13141655的《商品房买卖合同》，真实目的并非转让该合同标的物的所有权，而是特艺公司为了从案外人李某某处筹得借款资金，担保特艺公司能够偿还李某某之借款，正大公司所支付的所谓购房款，在完成网签备案登记手续后，特艺公司已返还给了正大公司。综合以上情况，本案应当认定特艺公司与正大公司之间没有买卖涉案房屋的合意，其签订《商品房买卖合同》系虚伪意思表示实施的民事行为，该行为本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。现案外人李某某已就民间借贷事宜提起另案民间借贷诉讼，特艺公司与正大公司之间《商品房买卖合同》中所隐藏借款担保法律关系是否构成让与担保问题应通过该案解决，本案系商品房买卖合同纠纷，周芬玲诉请确认特艺公司与正大公司之间签订的《商品房买卖合同》无效，只涉及伪装行为本身，一审法院通过对合同当事人真实意思表示的考量，认定特艺公司与正大公司之间的《商品房买卖合同》无效,裁量符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条之规定，并无不当。至于正大公司所述《商品房回购合同》系《商品房买卖合同》的补充约定、其公司具有选择权问题，正大公司与特艺公司签订《商品房买卖合同》的目的在于担保特艺公司能够偿还案外人李某某之借款，即就是正大公司与特艺公司之间签订了《商品房回购协议》，也只是为了形成担保权利人对涉案房屋的进一步制约，并非为了实现真实交易房屋之目的。正大公司以《商品房回购合同》为据主张其公司与特艺公司之间建立了商品房买卖合同关系，事实及法律依据不足，本院对其公司该项上诉意见亦不予采纳。综上，本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费11060元（陕西正大科技有限公司已预交），由陕西正大科技有限公司负担。   本判决为终审判决。       审判长 何强                          审判员 肖晓通                          审判员 朱利安                             二0一九年七月一日                            书 记员张佳欣