西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0102民初4266号 原告（反诉被告）：童莎，女，1981年3月20日出生，汉族，个体工商户，住西安雁塔区。 原告（反诉被告）：马卓，女，1981年5月6日出生，汉族，无业，住西安雁塔区XX城XX。 委托代理人：童莎，概况同上。 被告（反诉原告）：西安欢乐城商业管理有限公司，住所地：西安市新城区东南角。 法定代表人：李明，经理。 委托代理人：张娜娜，陕西弘业律师事务所律师。 委托代理人：夏云峰，陕西弘业律师事务所律师，（未到庭） 原告童莎、马卓与被告西安欢乐城商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨惠妮适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告童莎、马卓，被告西安欢乐城商业管理有限公司委托代理人张娜娜到庭参加诉讼，本案依法进行了审理，本案现已审理终结。 原告童莎、马卓诉称，原被告于2018年12月11日签订《租赁合同》，被告将坐落于西安市新城区XX路XX号XX城XX中心XX层商铺，位置编号G-18出租给原告，约定租期自2019年1月1日至2019年12月31日共计12个月，租金每月2500元，半年付。原告于2018年12月11日支付15000元半年房租，并缴纳10000元履约保证金。由于被告方商场内部施工，直到1月下旬才开始对外营业。故就何时起租问题，我方多次找被告商谈，但一直未能得到被告明确答复。被告方作为商场，开业没有任何庆典及有效宣传，导致客流稀少。原告于2019年4月22日递交解除租赁合同的函。现依法请求判令被告：1、退还房租15000元及保证金10000元；2、赔偿装修损失10000元；3、退还装修押金1000元。 被告西安欢乐城商业管理有限公司辩称，租赁合同签订后原告未正常营业，且长期拖欠电费，根据合同12.2条原告诉请的金额被告不应退还。且原告已经实际占有使用商铺，租金不应退还。对于装修补偿金，因原告违约在先，被告行使单方解除权后不应当对原告进行补偿。装修押金和保证金，因为原告违约在先不予退还。并反诉请求：1、确认双方于2018年12月11日签订的《租赁合同》于2019年4月24日解除；2、判令被反诉人按照租金标准向反诉人支付2019年4月25日至实际腾房之日止的房屋占有使用费。3、判令被反诉人向反诉人支付违约金7500元。 针对被告反诉请求，原告表示不同意反诉请求。 经审理查明，原被告于2018年12月11日签订《租赁合同》，被告将新城区XX路XX号XX城XX中心XX层XX商铺出租给原告，租期自2019年1月1日至2019年12月31日，租金每月2500元，半年付。原告于2018年12月11日交纳15000元半年租金及10000元履约保证金。合同6.1条：乙方（原告）应在本合同签署当日向甲方（被告）支付1万元作为履约保证金，以保证其履行本合同的所有条款。6.2条：如乙方违反本合同约定，拖欠甲方任何款项包括但不限于租金及其他费用等，甲方有权从乙方的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金。12.2条：若乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金及租金等其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于三个月租金的违约金。其中（二）款：逾期不支付租金或其他费用累计超过七个工作日；（三）款：乙方未经甲方书面同意擅自不开业，拖延开业，或中断开业，或未按照双方之前确认的正常营业时间营业，或乙方无法继续履行合同的。 原告称2019年4月初被告工作人员口头告知因隔壁咖啡店要用自己的铺位，故要与自己解除合同，因被告拒绝补偿就以原告未营业为由要求原告搬离，原告遂于2019年4月22日向被告邮寄《租赁合同解除通知函》，载明：因其与被告就起租时间、电梯停运等问题协商未果，故向被告提出合同于2019年4月22日解除，要求被告退还租金及保证金。并认为该解除通知系对被告口头要求解除合同的回应，被告对口头提出解除合同予以否认，原告对此没有证据。被告于2019年2月20日、3月20日、4月20日分别给原告发送电费催缴通知书，原告答复让从其所交装修押金中予以扣减。2019年4月23日被告向原告发送《解除合同及交还商铺告知函》，载明因原告长期不按规定营业时间正常开闭店，并拖欠电费，限期恢复正常营业，未恢复，故双方租赁合同于原告收到本函后解除。并限期原告于2019年5月1日前交还铺位，不能按期交还商铺则承担违约责任。庭审中原告称自己于2019年1月底开始营业，3月中旬因客流量少，商场未正式营业，自己就只在周末营业，后于2019年4月15日收到被告恢复营业通知函后，于4月19日开始正常营业。原告称被告微信通知称商场于2019年1月18日试营业，1月25日一楼开始正式营业，被告对此认可。被告称实际起租时间为2019年1月25日至2019年7月25日。缴纳租金明细表显示原告交纳2019年1月1日至2019年6月30日租金共计15000元，时长6个月。 以上事实，有租赁合同、解除租赁合同通知、微信记录、收款收据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，双方2018年12月11日签订的租赁合同，被告依据12.2条约定，认为原告违反第（二）、（三）款逾期未支付其他费用超过七日，及未经甲方同意中断开业，或未按照双方之前确认的正常营业时间营业，无权要求退还已付保证金及租金等其他费用，且反诉要求原告承担违约金7500元。本案中原告确实存在中断营业的情形，构成违约。2019年4月22日原告向被告发函解除合同，4月23日被告向原告发函解除合同，原告于次日收到，且原告亦对4月24日合同解除无异议，故双方租赁合同于2019年4月24日予以解除。本合同系被告拟定的格式合同，12.2条约定若原告违约对所交租金、履约保证金等其他费用不予退还，过分加重了原告的违约责任，有失公平，应属无效。但鉴于原告违约的事实，被告再次出租需一定的时间，有一定损失，故对该条约定的相当于三个月租金7500元的违约金本院予以支持。对于履约保证金、装修押金及剩余租金被告应予退还。关于剩余租金的问题，实际起租时间应为2019年1月25日至2019年7月25日，原告于2019年6月19日对涉案商铺进行了腾交。故被告对下余租金2083元应予退还。原告主张装修损失缺乏证据本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告童莎、马卓与被告西安欢乐城商业管理有限公司2018年12月11日签订的租赁合同于2019年4月24日解除。 二、被告西安欢乐城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告童莎、马卓保证金1万元、装修押金1000元、租金2083元。 三、反诉被告童莎、马卓于本判决生效之日起十日内支付反诉原告西安哈比童广场商业管理有限公司违约金7500元。 四、驳回原告童莎、马卓其余诉讼请求。 五、驳回反诉原告西安欢乐城商业管理有限公司其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉诉讼费952元减半收取476元由原告负担226元，被告负担250元，反诉费25元由反诉被告童莎、马卓负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  杨惠妮 二〇一九年七月五日 书记员  李国梅