广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8738号原告：广州市金鸣物业管理有限公司，住所地广州市海珠区前进路前桂大街****。法定代表人：邝颖辉，总经理。委托代理人：黄爱萍，谢颖仪，均系公司员工。被告：任迪辉，男，1951年1月17日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州市金鸣物业管理有限公司诉被告任迪辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄爱萍，谢颖仪及被告任迪辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2015年7月7日与广州市晓港中公安宿舍业主委员会（以下简称“业委会”）签订《广州市晓港中公安宿舍物业管理服务委托合同》。被告拥有的广州市海珠区晓港中马路130号之十五405房的房屋面积是95.9568平方米，从2015年8月1日起至今，该房屋物业管理服务费收取标准为1元/平方米·月，每月应缴交的物业管理服务费为95.95元，每两个月为一期，每期应交纳物业管理服务费191.9元，被告未向原告缴交2016年11月至2019年2月期间物业管理服务费2686.6元和2016年10月9日至2019年2月22日期间由原告代缴的水费807.9元。原告多次向被告追收欠费及发出催缴通知单，但被告一直不予缴交。故提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告缴交从2016年11至2019年2月期间物业管理服务费2686.6元；2、被告向原告缴交从2016年10月9日至2019年2月22日期间的代缴水费807.90元；3、要求被告缴交第一项欠费的滞纳金1057.38元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：原告的诉讼请求和理由不符合物权法、合同法，根据诉讼法律规定，起诉的必要的条件是原告和本案有直接利害关系，但签约的物业合同与被告无关，业委会是执行业主大会决定的机构，不能直接决定。该合同没有公开过，也没有征求过业主意见。而且业委会中有两名人员并非本小区业主。本案合同当事人并非业主，而只是业主委员会。原告捏造事实，虚构合同，没有权利管理涉案小区。原告所谓的欠费通知贴在被告家门口，侵害了被告的权利，使被告名誉受损。合同里不是全体业主，只是五个人使用了在外自制的公章，该公章并没有在行政机关备案，而且也没有组织机构代码。经审理查明：原告曾就物业服务费欠费问题起诉被告，双方之间先后发生（2011）穗海法民三初字1821号【二审案号:(2012)穗中法民五终字第748号】、（2013）穗海法民三初字第3335号【二审案号:（2014）穗中法民五终字第2018号、再审案号：（2014）粤高法民申字第2461号】、（2016）粤0105民初9870号【二审案号:（2017）粤01民终17448号】诉讼案件。被告与案外人朱永章曾起诉原告及业委会，要求撤销原告与业委会于2012年4月30日签订的物业管理服务委托合同，本院作出（2012）穗海法民三初字第1406号民事判决书判决驳回任迪辉、朱永章的诉讼请求。被告及案外人吴银雅曾起诉广州市海珠区住房和建设水务局、业委会及本案原告，要求广州市海珠区住房和建设水务局撤销本案原告的广州市晓港中公安宿舍物业管理服务委托合同的备案资格，广州铁路运输第一法院作出（2017）粤7101行初1863号行政裁定书驳回起诉。据查册表载明，海珠区晓港中马路130号之十五405房的产权人是被告，建筑面积95.96平方米。2015年7月7日，原告（乙方）与广州市晓港中公安宿舍业主委员会（甲方）签订《广州市晓港中公安宿舍物业管理服务委托合同》，载明：物业座落广州市晓港中马路130号之12、15、18；委托管理期限自2015年8月1日起至2020年7月31日止；本物业的管理服务费，由乙方向业主或物业使用人收取，逢双月的20日前收取当月和上一个月的物业管理服务费，住宅物业管理费收费标准为1元/平方米/月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交物业管理服务费的千分之一交纳滞纳金；等。诉讼中，被告向本院提出反诉请求，要求撤销原告与委托合同签约代表人签订的《广州市晓港中公安宿舍物业管理服务委托合同》；2、依法判令原告捏造虚假诉讼、使用未依法登记注册印章捏造《公安宿舍物业管理服务委托合同》作为物业服务合同纠纷假证，妨碍司法公正，赔偿被告精神损失费和名誉损失费共叁万元正；3、依法驳回原告的一切诉讼请求；4、本案诉讼费用由原告承担。经本院向原告释明，被告的反诉请求应另案提起主张，不能在本案中一并处理，被告表示坚持反诉请求。原告为证明其主张，提供了涉案小区其代缴水费的发票、缴费通知单、物业管理服务费及滞纳金、水费欠费明细、催缴通知照片。被告认为原告没有权利管理小区，没有权利收取水费，缴费明细都是造假，张贴通知是违法张贴。被告为证明抗辩意见，提供了《组织机构代码查询结果》、《公开政府信息答复书》、《海珠区住房和建设水务局（2016）13号》复函、《物业服务合同备案申请报告》、《物业服务合同基本情况》、《广州市晓港中公安宿舍物业管理服务委托合同》、《收据》、《关于晓港中公安宿舍第三届业主委员会要求备案的回复》、《晓港中公安宿舍业委会决定》及《晓港中公安宿舍业委会工作补贴发放签收表》、《补充协议》等证据。原告表示证据没有原件真实性不予确认。原告明确其诉讼请求中的滞纳金的计算方式：物业服务费1元每平方米，逾期之日起按本金的千分之一计算，物业服务费一期两个月交一次，滞纳金从第三个月的1日开始计算。本院认为：涉案《广州市晓港中公安宿舍物业管理服务委托合同》没有违法法律和法规的强制性规定，是合法有效的合同。被告抗辩原告虚构合同，没有权利管理涉案小区的意见依据不足，本院不予采纳。被告所有房屋在小区内，接受了原告的物业管理，双方事实上形成了物业管理服务关系，被告应当支付相应物业服务费。涉案物业管理服务委托合同合法有效，对被告有拘束力。原告要求被告按每月95.95元支付2016年11至2019年2月期间物业服务费的诉讼请求合法有理，本院予以支持。涉案物业管理服务委托合同约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交物业管理服务费的千分之一交纳滞纳金。现原告要求被告支付逾期交纳上述物业服务费的滞纳金（两个月为一期，以当月和次月的服务费为本金，从第三个月1日开始计算）的诉讼请求没有超出合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付从2016年10月9日至2019年2月22日期间的代缴水费807.90元有理，本院予以支持。被告的反诉请求应另行主张，故本案中对于被告的反诉请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四第一款和《物业管理条例》第四十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告任迪辉在本判决生效之日起十日内向原告广州市金鸣物业管理有限公司支付2016年11月至2019年2月期间的物业服务费（按每月95.95元的标准计算，总额以原告主张的2686.6元为限）及拖欠上述物业服务费而产生的滞纳金（两个月为一期，以当月和次月的物业服务费为本金，从第三个月1日开始计算；每日按所欠费用的千分之一计算，滞纳金的总额以原告主张的1057.38元为限）；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付2016年10月9日至2019年2月22日期间原告代缴的水费807.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  王君碧人民陪审员  张烈明二〇一九年七月五日书 记 员  郭世文吴越鸣