江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣民终421号上诉人（原审第三人）：中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司，住所地江西省南昌市东湖区阳明路**，统一社会信用代码：91360000705516103X。负责人：田欣宇，该公司副总经理。委托诉讼代理人：郭涛，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭功敬，江西南芳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赣州景荣集团有限公司，住，住所地江西省赣州市章贡区水西镇河排上**一社会信用代码：91360700723932354A。诉讼代表人：江西海融律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：吴启宏，江西创兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西省工业和信息化委员会赣州市无线电管理局，住，住所地江西省赣州市章贡区长征大道市政中心双子楼****一社会信用代码：12360000F37629928F。法定代表人：李国根,该局局长。委托诉讼代理人：邹玲，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔亮，江西求正沃德律师事务所律师。上诉人中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司（以下简称“长城公司”）因与被上诉人赣州景荣集团有限公司（以下简称“景荣公司”）、江西省工业和信息化委员会赣州市无线电管理局（以下简称“赣州无线电管理局”）所有权确认纠纷一案，不服赣州市中级人民法院（2018）赣07民初293号民事判决，提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人长城公司的委托诉讼代理人郭涛、彭功敬，被上诉人赣州无线电管理局的委托诉讼代理人邹玲、孔亮，被上诉人景荣公司的委托诉讼代理人吴启宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人长城公司上诉请求：一、依法撤销赣州市中级人民法院作出的（2018）赣07民初293号民事判决书，改判赣州市章贡区南河路11号第2、3层写字楼（房产证号码为：赣房权证字第**）、南河路11号C.B栋2单元704室（房产证号码为：赣房权证字第**）及南河路9号7#车库（房产证号码为：赣房权证字第**）上设立的抵押权合法有效；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人依法善意取得案涉房产的抵押权，抵押权的设立也是合法有效的。依据《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回：除法律另有规定外，符合下列请形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物议的，参照前两款规定。”根据以上规定，判断当事人是否构成善意取得，需具备三个要件，而上诉人基于登记公示合理相信被上诉人赣州景荣集团有限公司享有处分权，上诉人也支付了合理对价，并依法进行了登记，该抵押权的取得完全符合善意取得的构成要件。一审判决以上诉人未提供证据证明证实中国工商银行赣州东阳支行对取得抵押权时未履行严格审慎审查义务为由，认为案涉抵押权属于善意取得明显错误。首先，案涉房产的物权登记情况清楚反映了权利人的信息，第二，在抵押权设立的过程中，上诉人已经核实了相关权属信息并成功办抵押权证。法律并无规定上诉人负有所谓严格审慎审查的义务，这也并非构成善意取得的必须。因此，根据《最高人民法院关于若干问题的解释（一）》第15条规定“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”赣州无线电管理局理应提供证据证明上诉人不构成善意，而非要求上诉人对自身是否履行严格审慎审查义务进行举证。二、被上诉人赣州无线电管理局对本案的发生明显存在过错，理应由其自身承担不利后果。赣州无线电管理局于2005年经赣州市中级人民法院调解，确定被上诉人景荣公司存在协助办理案涉房产的过户义务。但是赣州无线电管理局一直怠于履行自身权利，甚至该案申请执行期间已过的情形下，都没有申请强制执行。而上诉人在案涉房产既无查封也无抵押的情况下，在2013年依法办理了抵押权证，此时与当时已相隔近八年之久。本案过错完全在于被上诉人赣州无线电管理局怠于行使权利，不利后果应由其承担。被上诉人赣州无线电管理局答辩称，一、案涉房屋的抵押行为无效，被答辩人及工商银行对案涉房屋的抵押权也不构成善意取得。理由是：第一，案涉房屋实际的合法所有权人为赣州无线电管理局，景荣集团公司已无对其设立抵押的物权基础，故抵押行为无效。第二，赣州无线电管理局及工商银行对案涉房屋的抵押并不构成善意取得。工商银行东阳支行未尽审慎调查义务，存在重大过失，不属于善意第三人。根据《银行业监督管理办法》第21条第三款规定，银行业金融机构应当严格遵守审慎经营规则。《贷款通则》第27条规定，贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。根据上述规定可知，银行在发放贷款时，应对抵押物的情况做充分的贷前调查，而且银行确实也存在相关的职能部门，银行在做贷前调查时，不仅要查询抵押物的权属登记状况，还应到现场核实抵押物的情况，这是银行遵守审慎经营规则这一法定义务的必然要求。在当前的金融市场下，银行在交易中获取贷款人和抵押人等方面的信息具有优势地位，审查抵押房产现场状况所需的手段并没有超出银行的能力范围，审查该事项所需的成本也没有超过合理限度。而赣州无线电管理局在自用部分房产长达十几年的过程中，从未接受过工商银行对案涉房屋的现场审核。长期租赁部分案涉房屋用于开办江天幼儿园的证人吴某证言也证实了，工商银行违反核贷流程，未尽到基本审查义务的事实。故工商银行在对案涉房产设立抵押权的过程中未尽到法定审贷核押义务，存在重大过失，并非善意第三人。二、案涉房屋未及时过户至赣州无线电管理局名下系因景荣集团公司的过错所致。一审已查明，（2005）赣中民一终字第682号民事调解书一直未得到有效履行，系因景荣集团公司迟迟未确定购房面积及界址，导致赣州无线电管理局无法支付房屋尾款造成的。且其余两项调解内容也为车库、通道改造的行为义务，无法通过法院强制执行得到有效执行。景荣集团公司于2016年出具的《房屋地址确认书》也可证明赣州无线电管理局一直在积极向景荣集团公司主张权利，不存在怠于行使权利的情形。同时，赣州市中级人民法院（2017）赣07民终2557号民事判决书明确认定了“本案诉争房屋未及时过户给赣州无线电管理局的的过错在于景荣集团公司未按照赣州市中级人民法院（2005）赣中民一终字第682号民事调解书约定的协助义务，本案诉争房屋未成功过户的责任不在于赣州无线电管理局”。被上诉人景荣公司答辩称，1.景荣公司确实与原告关于南河路11号第2、3层写字楼C.B栋2单元704室签订了购房合同及相关的补充协议，但由于当时原告并没有将购房款全部付清，所以房产证一直是办在景荣公司名下，景荣公司是2013年将房产拿去抵押，而赣州无线电管理局购买房产的尾款20多万元是2014年才付清，但房产一直都是赣州无线电管理局在占有使用。2.因为景荣公司已经进入破产程序，而案涉房产只有一处，根据景荣公司执行董事的描述，确实与赣州无线电管理局签订了相关买卖合同，也确实将房产拿去了银行抵押。因此，房产的处置由法院依法处理。原告赣州无线电管理局一审诉讼请求为：1.请求法院判决确认原告享有南河路11号第2、3层写字楼，C.B栋2单元704室及南河路9号7#车库的所有权，并判令被告及第三人配合原告办理房产过户手续；2.确认被告对上述房产的抵押行为无效；3.本案所有诉讼费用均由被告承担。一审法院认定事实：2000年6月28日，原告赣州无线电管理局（原名称为“赣州市无线电管理处”，合同乙方）与被告景荣公司（原名称为“赣州景荣房地产开发有限公司”，合同甲方）签订《房屋购销合同书》及附件，约定“甲方将南河路电影公司综合楼的一层部分，二、三层全部、八层部分、车库一间出售给乙方”。该合同主要内容如下：“二、购房价格：第一层单价4200元/平方米，面积40平方米，计人民币168000元；第二、三层平均单价1280元/平方米，面积682平方米，计人民币872960元；第八层单价750元/平方米，面积127平方米，屋面栏杆、加固费6800元，计人民币102050元；车库单价700元/平方米，面积30平方米，计人民币21000元，总计人民币1164010元。以上计算面积按房产管理部门实际丈量的面积为准；……五、房屋的产权登记由甲方负责办理，乙方承担办理产权交易规定由买方缴纳的交易费、契税、工本费；六、付款方式：合同签订后，乙方先支付给甲方定金20万元，甲方将钥匙交给乙方后，乙方再支付给甲方购房款50万元，甲方办好房屋产权证交给乙方后，乙方再支付购房款40万元。暂留购房款6.401万元作为乙方房屋质量维修金，一年内若因房屋质量问题，甲方应承担全部维修费用，若一年内没有发现房屋质量问题，乙方应将购房款6.401万元如数返回给甲方；七、其它事项：……2.甲方必须按乙方移动监测车的要求设计建造车库”。2000年7月27日，原告、被告签订《补充协议》，约定了《房屋购销合同书》的第一层、第二层、第三层、第八层和车库的交付时间，并约定了逾期交付违约责任。2001年11月21日，原告赣州无线电管理局（甲方）与被告景荣公司（乙方）签订《购房合同书》，该合同主要内容如下：“一、乙方同意将南河路11号C栋一层与甲方相邻的临街店面一间出售给甲方，面积约33平方米，实际面积按房产管理部门实际丈量的面积为准；二、店面售价为每平方米4200元，合计138600元，乙方在2002年4月1日前将店面钥匙交给甲方；……五、乙方收到购房款后，必须在2个月内给甲方办好房产权证书，否则视为违约。”2001年11月21日，原告赣州无线电管理局（甲方）与被告景荣公司（乙方）签订《协议书》一份，该协议主要内容如下：“一、甲方同意借款27万元给乙方，时间暂定2个月，月息千分之六，逾期按千分之十计；二、在乙方办好甲方的购房房产证（房产见甲乙双方签订的购房合同）之后，此款可转为购房款；三、乙方同意将此借款本息用甲方应付乙方购房款作还款保证”。原、被告签订上述《房屋购销合同书》、《购房合同书》后，原告赣州无线电管理局向被告景荣公司分别于2000年6月29日支付20万元、35万元，2000年10月31日支付30万元，2000年12月29日支付10万元，2001年9月28日支付9万元，2001年10月19日支付16.5万元，2014年8月27日支付21.0008万元，合计支付141.5008万元。原、被告签订上述《房屋购销合同书》、《购房合同书》后，被告将上述案涉房屋交付给原告使用。原告将案涉部分房屋分别出租至赣州市江天幼儿园、赣州市佳佳喜来健医疗器械经销部、赣州市为民喜来健医疗器械有限公司等单位，并收取了租金，其中赣州市江天幼儿园向原告交纳租金至今。案涉房屋的电费和天然气账号户主均为原告赣州无线电管理局，一直亦由原告交纳电费和天然气费。2003年4月14日，原告向被告出具《关于要求赣州景荣房地产开发有限公司尽快履行购房合同的函》，要求被告尽快履行合同约定，解决车库、通道等问题，办好产权手续。被告公司法定代表人彭景荣于2003年4月15日签收该函。2004年12月6日，原告向被告出具《律师函》，要求被告协商解决产权证、通道、分摊面积、车库、借款本息的归还及违约金数额等问题。被告公司法定代表人彭景荣于2004年12月6日签收该函。2005年，原告就案涉车库、专用楼梯、门口通道及违约金等问题向章贡区人民法院提起诉讼，该院作出（2005）章民一（1）初字第332号民事判决后，原告对该判决不服，向一审法院提起上诉。2005年12月16日，一审法院作出（2005）赣中民一终字第682号民事调解书，上诉人（即原告赣州无线电管理局）、被上诉人（即被告景荣公司）双方达成调解协议如下：一、上诉人同意被上诉人应交付的车库变更为南河路9号房南面最西端的车库（7号车库）。上诉人同意加补购车库款20000元；待上诉人将所有购房款结清后，被上诉人交付该车库；交付该车库时，被上诉人应负责将该车库的门过梁和现有的车库门拆除，拆下的车库门交给上诉人，上诉人负责另安装该车库门；二、上诉人购买的被上诉人开发的南河路11号C栋写字楼的北墙门（该门在第一层）通往南河路的通道为出此门右拐直通南河路人行道，此通道宽为3米（内空2.76米），高度不少于4米，平写字楼北墙门的左侧边平行隔断，上诉人只享有该通道的通行使用权，不享有产权；上诉人同意一次性补偿给被上诉人使用该通道的费用18000元，被上诉人负责在调解生效之日起一个月内打通该通道，通道打通后，上诉人付清该补偿款，该通道的路面硬化铺平由上诉人负责，被上诉人如在与该通道相邻处砌墙，不准开设门窗；三、上诉人同意放弃要求被上诉人支付违约金、赔偿损失等的其他诉讼请求；四、待购房面积确定、购房款交清并支付有关办证费用后，被上诉人应在90日内协助上诉人办理房屋产权手续；五、一、二审诉讼费共9860元，被上诉人同意全部负担。2009年11月10日，被告景荣公司就南河路9号7#车库登记办理了房屋所有权证（证号：赣房权证字第**），该证载明“被告景荣公司单独所有该房屋所有权”。2010年1月6日，被告景荣公司就南河路11号C.写字楼二、三层登记办理了房屋所有权证（证号：赣房房权证字第**）该证载明“被告景荣公司单独所有该房屋所有权”。2010年1月6日，被告景荣公司就南河路11号C.B栋2单元704室登记办理了房屋所有权证（证号：赣房权房权证字第**）证载明“被告景荣公司单独所有该房屋所有权”。2016年3月30日，被告景荣公司向原告赣州无线电管理局出具《房产地址确认单》，该确认单载明：“景荣公司与赣州无线电管理局于2000年6月28日签订了《房屋购销合同书》一份，景荣公司将章贡区南河路电影公司综合楼的一层部分、二、三层全部、八层部分、车库一间出售给赣州无线电管理局，后景荣公司将上述房产登记至其名下，现对上述房产的地址确认如下：1.房产证号码为Ｓ0××94，房产证载明的地址为赣州市南河路11号C店1#，即为《房屋销售合同》中载明的一层部分的其中一间店面。2.房产证号码为Ｓ0××91，房产证载明的地址为赣州市南河路11号C店2#，即为《房屋销售合同》中载明的一层部分的其中一间店面。3.房产证号码为Ｓ0××81，房产证载明的地址为赣州市南河路11号C.B栋2单元704室，即为《房屋销售合同》中载明的八层部分。4.房产证号码为Ｓ0××80，房产证载明的地址为赣州市南河路11号C.写字楼二、三层，即为《房屋销售合同》中载明的二、三层全部。5.房产证号码为Ｓ0××72，房产证载明的地址为赣州市南河路9号7#车库，即为《房屋销售合同》中载明的车库一间（同意等值置换）。”2018年2月11日，一审法院就赣州无线电管理局与辜晓红、蔡启芳、景荣公司案外人执行异议之诉纠纷案件作出（2017）赣07民终2557号民事判决书。该案系辜晓红、蔡启芳因其他案件纠纷分别查封了案涉《房屋购销合同书》中的赣州市南河路11号C店1#、2#两处房产，进入执行阶段后赣州无线电管理局提起案外人执行异议之诉，赣州市章贡区人民法院作出（2016）赣0702民初3443号民事判决后，赣州无线电管理局不服该判决，向一审法院提起上诉，一审法院经审理后依法作出（2017）赣07民终2557号民事判决书。目前，该判决业已生效。该判决作出如下认定：“二、关于是否应当确认上诉人赣州无线电管理局对案涉两间店面享有所有权的问题。一审法院认为，上诉人一审期间提交的购房合同等相关协议及付款凭证，能够证明其与被上诉人景荣公司存在购房合同关系，上诉人亦已经付清了案涉两间店面的购房款，即上诉人赣州无线电管理局已经履行完毕了其作为房屋购买人的付款义务，且被上诉人景荣公司在案涉两间店面查封之前即已将房屋交付给了上诉人赣州无线电管理局，上诉人亦已将该两间店面对外出租，实际占有使用案涉两间店面。虽然，案涉店面仍然登记在被上诉人景荣公司名下，并未完成过户登记，但是，案涉房屋的所有权实际应当归上诉人所有，被上诉人景荣公司应当协助上诉人办理所有权变更登记。因此，上诉人赣州无线电管理局诉请确认享有赣州市章贡区南河路11号C店1#、2#两处房产（所有权证号分别为：Ｓ0××94、Ｓ0××91）的所有权，具有事实与法律依据，一审法院予以支持”以及“根据一审法院制作的（2005）赣中民一终字第682号民事调解书内容看，本案诉争房屋未能及时过户给上诉人赣州无线电管理局的过错在于被上诉人景荣公司未按照调解协议的约定履行协助过户义务，本案诉争房屋未成功过户的责任不在于上诉人”。该判决结果为：“一、撤销赣州市章贡区人民法院(2016)赣0702民初3443号民事判决；二、确认上诉人江西省工业和信息化委员会赣州市无线电管理局享有赣州市章贡区南河路11号C店1#、2#两处房产（所有权证号分别为：Ｓ0××94、Ｓ0××91）的所有权；三、不得执行赣州市章贡区南河路11号C店1#、2#两处房产（所有权证号分别为：Ｓ0××94、Ｓ0××91）。”之后，原告赣州无线电管理局作为单独所有的权利人，就赣州市章贡区南河路11号C店1#、2#两处房产分别办理了不动产权证（证号分别为：赣20**赣州市不动产权第0071262号、0071261号）。2013年11月4日，被告景荣公司与中国工商银行赣州东阳支行签订了《最高额抵押合同》，用案涉赣州市南河路11号C.B栋2单元704室、赣州市南河路11号C.写字楼二、三层以及赣州市南河路9号7#车库等房产为江西金都贸易有限公司的银行贷款提供抵押担保。2013年11月12日，中国工商银行赣州东阳支行就上述房产办理了房屋他项权证（证号为：赣房他证字第××号）。2016年5月27日，中国工商银行股份有限公司江西省分行与第三人长城公司签订了《资产转让协议》，将包括江西金都贸易有限公司债权在内等债权转让给长城公司，该协议约定主要内容如下：“第一条1.2乙方（第三人长城公司）已对甲方（中国工商银行股份有限公司江西省分行）受让的不良资产进行了逐户调查，并依据不良资产现状进行了价值估算，愿意承担后续的处置风险。……第二条2.1本协议项下甲方转让给乙方的不良资产包括本协议附件所列明的不良资产。截至2016年2月29日（转让基准日），转让资产共计为493309846.83元，包括不良资产本金452385620.59元，利息40924226.24元。2.2本协议生效后，上述资产自转让基准日起（含）在甲方与乙方之间发生转让、主债权及担保合同项下的全部权利由乙方享有。乙方承担上述资产相关的甲方为一方的借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律性文件项下的全部权利和义务。第三条3.1根据乙方最终提供的《资产包报价明细表》，经双方确认，本协议项下资产的转让价款计人民币1410000000元。……”。2016年5月31日，第三人长城公司向中国工商银行股份有限公司江西省分行支付了协议约定的转让价款1410000000元。2016年6月7日，中国工商银行股份有限公司江西省分行与长城公司在《江西日报》上刊登了“债权转让通知暨债务催收联合公告”，该公告中包括了被告景荣公司为江西金都贸易有限公司提供担保的债权。2017年1月10日，第三人长城公司的名称由“中国长城资产管理公司南昌办事处”变更为“中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司”。一审法院认为，本案系所有权确认纠纷。争议焦点为：1.原告赣州无线电管理局就本案起诉是否构成重复起诉；2.原告赣州无线电管理局提出确认其享有南河路11号第2、3层写字楼、C.B栋2单元704室及南河路9号7#车库所有权，并要求被告景荣公司及第三人长城公司配合办理房产过户手续的主张，是否具有事实和法律依据；3.原告赣州无线电管理局提出被告景荣公司对上述房产的抵押行为无效的主张，是否具有事实和法律依据。关于原告赣州无线电管理局就本案起诉是否构成重复起诉的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”，而章贡区人民法院作出的（2005）章民一（1）初字第332号民事判决书以及一审法院作出的（2005）赣中民一终字第682号民事调解书显示，该前诉系房屋买卖合同法律关系，当事人系原告、被告，诉讼请求为交付车库、支付违约金、疏通专用楼梯和门口通道以及履行办理所购房屋产权手续等诉求，调解内容为：置换车库、加补购车库款、拆除车库的门过梁和车库门、打通通道以及待购房面积确定、购房款交清并支付有关办证费用后协助办理房屋产权手续；本案系所有权确认纠纷，属于物权确认纠纷，当事人为原告、被告及第三人，诉讼请求为确认房产所有权归原告所有、被告的抵押行为无效，由此可见两个案件的当事人、诉讼标的、诉讼请求均不相同，因此，原告赣州无线电管理局就本案的起诉并不构成重复起诉。关于原告赣州无线电管理局提出确认其享有南河路11号第2、3层写字楼、C.B栋2单元704室及南河路9号7#车库所有权，并要求被告景荣公司及第三人长城公司配合办理房产过户手续的主张，是否具有事实和法律依据的问题。首先，原、被告就上述案涉房产签订了合法有效的房屋买卖合同，并依约支付了全部购房款项。2000年至2001年期间，原、被告就案涉房产签订了《房屋购销合同书》、《购房合同书》等协议，约定原告向被告购买上述案涉房产。上述合同效力经一审法院作出的（2005）赣中民一终字第682号民事调解书和（2017）赣07民终2557号民事判决书认定，均系合法有效的房屋买卖合同。合同签订后，原告在2000年至2001年期间支付购房款合计120.5万元，并于2014年8月27日支付21.0008万元，共计支付购房款141.5008万元。因案涉《房屋购销合同书》第六条明确约定“合同签订后，乙方（赣州无线电管理局）先支付给甲方（景荣公司）定金20万元，甲方将钥匙交给乙方后，乙方再支付给甲方购房款50万元，甲方办好房屋产权证交给乙方后，乙方再支付购房款40万元。暂留购房款6.401万元作为乙方房屋质量维修金……”，由此可知双方明确约定待被告办好房屋产权证交给原告后，原告再支付购房款40万元。而且一审法院作出的（2005）赣中民一终字第682号民事调解书第四项也明确约定了确定购房面积系交清购房款的前提条件。故在被告确定了购房面积、未办好房屋产权证的前提下，原告于2014年付清全部购房款，并未违反上述合同约定以及调解书的约定。其次，原告自2001年起一直对案涉房产占有、使用、收益。根据原告提供的租赁合同、江天幼儿园设立的批复文件及证照、租金支付凭证、电费缴纳凭证、天然气缴费清单等证据，足以证实原告自2001年起一直对案涉房产占有、使用、收益，被告景荣公司对此亦不持异议，一审法院予以认定。第三，案涉房产未能及时过户至原告的过错在于被告景荣公司。一审法院作出的（2017）赣07民终2557号民事判决书已经认定“本案诉争房屋未能及时过户给赣州无线电管理局的过错在于景荣公司未按照调解协议的约定履行协助过户义务，本案诉争房屋未成功过户的责任不在于赣州无线电管理局”，该判决的“诉争房屋”即为赣州市章贡区南河路11号C店1#、2#两处房产，与本案所涉房产均属于原、被告签订的《房屋购销合同书》项下的房产，而该判决业已生效，并且结合本案查明的相关事实，故一审法院认定本案所涉房产未能及时过户至原告的过错在于被告景荣公司，而不在于原告赣州无线电管理局。综上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，本案中原告提供的证据并结合本案查明的事实，足以认定原告赣州无线电管理局享有赣州市章贡区南河路11号第2、3层写字楼、南河路11号C.B栋2单元704室及南河路9号7#车库的所有权。关于原告赣州无线电管理局提出被告景荣公司对上述房产的抵押行为无效的主张，是否具有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国物权法》第四十条规定“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益”以及第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，本案中，首先，被告景荣公司明知其已将案涉房产出卖至原告赣州无线电管理局，却将原告所有的案涉房产擅自进行抵押，构成无权处分，被告对案涉房产没有设立抵押权的物权基础，损害了原告作为所有权人的权益；其次，被告及第三人均未提交充分证据足以证实中国工商银行赣州东阳支行对案涉房产取得抵押权时对权属状况履行了严格审慎审查的义务，特别是对案涉房产进行现场核实、实地查验的义务，故中国工商银行赣州东阳支行就案涉房产抵押权不属于善意取得；第三，第三人长城公司与中国工商银行股份有限公司江西省分行签订的《资产转让协议》明确约定“乙方（第三人长城公司）已对甲方（中国工商银行股份有限公司江西省分行）受让的不良资产进行了逐户调查，并依据不良资产现状进行了价值估算，愿意承担后续的处置风险”，并且第三人长城公司受让债权后，至今亦未就案涉抵押权办理变更登记。综上，被告景荣公司就案涉房产的抵押行为无效，被告景荣公司及第三人长城公司应协助原告办理案涉房产的所有权变更登记手续。综上所述，原告赣州无线电管理局的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第四十条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条规定，判决如下：一、确认原告江西省工业和信息化委员会赣州市无线电管理局享有赣州市章贡区南河路11号第2、3层写字楼（房产证房产证号码为：赣房权证字第**）路11号C.B栋2单元704室（房产证房产证号码为：赣房权证字第**）路9号7#车库（房产证房产证号码为：赣房权证字第**）权；二、确认被告赣州景荣集团有限公司就上述第一项房产的抵押行为无效；三、限被告赣州景荣集团有限公司及第三人中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司于本判决生效之日起二十日内协助原告江西省工业和信息化委员会赣州市无线电管理局办理上述第一项房产的所有权变更登记手续。案件受理费30800元，由被告赣州景荣集团有限公司负担。二审阶段，各方当事人均无新证据提交。对原审判决查明的事实亦无异议。对原审判决查明的事实，本院予以确认。另查明，2013年11月4日，景荣公司与中国工商银行赣州东阳支行（下称工行东阳支行）签订的《最高额抵押合同》中，抵押房产评估值是1206.82万元，其中案涉房屋评估值是628万余元，其他房产估值是577万余元。本案的焦点问题为：1.案涉房屋抵押权的设立是否合法有效？2.被上诉人赣州无线电管理局对本案的发生是否存在过错。如果有过错，应承担什么责任？首先，关于案涉房屋抵押权的效力问题。根据一审查明的事实，虽然2013年11月4日，景荣公司与工行东阳支行签订了《最高额抵押合同》，该抵押合同的抵押房产含涉案房产，并办理了房屋他项权证。景荣公司虽然在抵押合同第十条第二款（第10.2条）中承诺“未经甲方书面同意，不将抵押物再设立任何形式的抵押、质押，也不将抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人，并保护抵押物不受任何侵害”。但当时涉案房屋实际已经出售并由赣州无线电管理局占有、使用和出租，从一审已质证的租金交付凭证可以证明租金收取自2002年至2018年7月。景荣公司对抵押房屋产权的真实情况进行了隐瞒，将已售出的房产用于抵押系恶意抵押行为。工行东阳支行亦未对抵押房屋的产权真实状况进行实地勘验，未尽到审慎审查义务，存在过错，因此涉案房屋的抵押行为不能认定为善意，一审认定涉案房产抵押无效符合法律规定。另外，赣州无线电管理局系基于房屋买卖合同关系以所有的意思占有了房屋，系有权占有，赣州无线电管理局因房屋买卖合同形成的债权，与长城公司基于抵押合同关系对抵押房产优先受偿权产生冲突时，鉴于房地产市场交易不规范，应优先保护购房债权。且长城公司受让债权后，亦未就案涉抵押权办理变更登记，长城公司认为其承继工行东阳支行的权利取得案涉房屋的抵押权的主张不能支持。其次，关于被上诉人赣州无线电管理局对本案的发生是否存在过错的问题。根据赣州市人民法院2005年12月16日（2005）赣中民一终字第682号民事调解书确认的事实，赣州无线电管理局与景荣公司的购房合同合法有效，双方本应根据已生效法律文书全面履行合同义务。原生效法律文书第四项明确“待购房面积确定、购房款交清并支付有关办证费用后，被上诉人应在90日内协助上诉人办理房屋产权手续”。景荣公司却在已经明确涉案房屋面积后自行于2009年11月10日和2010年1月6日擅自将涉诉房屋登记在其公司名下，且于2013年11月4日恶意为第三人贷款抵押担保。直至2016年3月30日，景荣公司才向赣州无线电管理局出具《房产地址确认单》，告知已将售予赣州无线电管理局的房产登记至其公司名下。显然本案的购房合同的履行过程中，景荣公司应承担主要过错。但赣州无线电管理局对所购房产占有、使用、收益多年，对景荣公司的不履约行为未积极督促，致使涉案房产一直达不到生效法律文书确定的付清购房款并办理房屋产权证的条件，也存在一定过错，但该过错不是导致涉案房产未及时进行产权过户登记的主要原因，也不是导致涉案房产被景荣公司设立抵押权的原因，因此，不应对上诉人主张的抵押权的效力认定中承担过错责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉无事实和法律依据，应依法驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐快华审判员  徐清华审判员  吕卫红二〇一九年七月三十日书记员  赵宋良附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……