广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初6295号原告（反诉被告）：陈渭萍，女，1954年12月24日出生，汉族，住广州市海珠区。被告（反诉原告）：广州大华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路**明珠花园牡丹阁首层。法定代表人：冯标文。委托诉讼代理人：叶晓昆，广东纬韬律师事务所律师。原告（反诉被告）陈渭萍诉被告（反诉原告）广州大华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈渭萍、被告的委托诉讼代理人叶晓昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉并反诉答辩称：原告是广州市海珠区东晓路193号的业主，海珠区东晓路193号、195号明珠花园一期小区是由被告进行物业服务的。2014年4月1日起至2018年12月，被告擅自将物业管理费从1.45元/㎡提高至1.88元/㎡。原告多次提出反对意见要求恢复1.45元/㎡，但被告仍然坚持按1.88元/㎡收取。根据《物权法》第七十六条及《广东省物业管理条例》第二十二条的规定，被告擅自将物业管理费从1.45元/㎡提高至1.88元/㎡是没有经过业主人数及专有面积双过半同意的，坚持按1.88元/㎡收费严重损害业主的利益，且不具有法律效力。虽然小区业主委员会已就物业费提价事宜要求被告予以纠正，但被告仍然不予理会。故原告起诉请求判令：1、小区物业管理费2014年4月1日起从1.45元/㎡提高至1.88元/㎡的行为无效；2、本案诉讼费用由被告承担。不同意被告的反诉请求，被告一直没有出具表决表给原告看，也没有真实地征求业主意见。只要被告出示给原告看，原告就会缴纳，原告一直是愿意缴纳的。涉案小区从提升价格之后，还有十多户未缴纳升价的物业管理费。被告答辩并反诉称：第一，明珠花园调整价格行为合法有效。当时明珠花园只有金兰阁、牡丹阁、海棠阁，算上开发商大明公司一共有451户，面积有8万平方米。被告以挨家挨户走访形式让业主签署同意调整明珠花园的物业服务确认函。结果是同意提升物业管理费的有236户业主，面积达到5.5万平方米，符合法律规定的双过半。被告在2014年1月8日向业主公布上述结果，到了同年的4月1日正式通知物业管理费从1.45元调整为1.88元。调整通知发放后，明珠花园全体业主及后来入住的业主均按照新的标准缴纳物业管理费，且有过半数业主以实际支付物业费的方式来同意调升物业费。第二，被告所提升的新标准1.88元没有超过物价局所规定的最高价物业管理费。第三，原告仅是明珠花园的个别业主，其意志不能代表全体明珠花园业主。从提价通知到现在已经有六年时间，原告直到现在才提出升价无效，明显不符合常理。第四，明珠花园的楼盘从开发到现在，被告一直为涉案小区提供服务，而原告是涉案小区的业主，也实际接受了被告提供的物业服务，理应向被告支付相应的对价。原告从2014年4月开始拒交物业管理费、公摊电费等费用，被告多次催收无果，故被告反诉请求判令：1、原告向被告支付2014年4月至2019年2月的物业管理费11103.8元（计算方式：按每月每平方米1.88元×建筑面积100.1㎡）；2、原告向被告支付2014年4月至2019年1月被告为其垫付的公摊电费1409.8元；3、本案诉讼费用全部由原告承担。经审理查明：房管局核发的房地产权证载明，原告是广州市海珠区东晓路****的权属人，房屋建筑面积为100.1平方米。2013年10月21日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处向明珠花园全体业主发出《关于调整明珠花园物业服务费的意见征询函》，表示原有的物业服务费1.45元/㎡/月早已无法维持物业服务的正常运营，特征询明珠花园小区全体业主的意见，请求从2014年1月1日起，将物业服务费由每月1.45元/㎡调整至每月1.88元/㎡……请业主为了今后的居住环境更加美好投下赞成的一票；并注明管理处工作人员将于2013年10月22日上门征询；等。2014年1月8日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《调升物业服务费的签名情况公布》，主要内容：2013年10月份管理处向业主公示物业服务费从1.45元/㎡·月提升到1.88元/㎡·月的征询，通过两个多月的上门征询意见，结果如下：明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商1户，共451户；房屋建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，米，共8万平方米；现已收到236户业主签名同意提升物业服务费，同意提升物业服务费住户的建筑面积达5.5万平方米，具备提升物业服务费的资格条件，即达到双过半（即住户数及面积数过半）；此次的升价，刚好遇上春节，春节是中国的传统节日，都想有一个好兆头，为此管理处将调升物业服务费一事推迟到春节后，择机公告，在正式公告调升物业服务费前仍按1.45元/㎡·月收取；等。2014年4月1日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《关于正式调升物业服务费的通知》，将征询结果再公布如下：截止2014年3月10日，明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商l户，共451户；房屋总建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；共有245户、专有建筑面积5.59万平方米的业主签名同意调升物业服务费，占业主总人数的54.32%，占总建筑面积的69.88%；根据物权法和物业管理相关法律法规和规章的规定，达到双过半（住户数及面积数过半）就符合调整物业服务费的条件；我司已经具备调升物业服务费的法律资格条件，管理处决定从4月1日起按1.88元/㎡/月的新物业服务费标准收取管理费；等。原告从2014年4月1日起没有缴纳物业管理费和公摊电费。被告代原告缴纳了公摊电费。被告为证明其抗辩意见，还提交了同意调整明珠花园物业服务费的确认函。原告质证意见：对该证据的真实性、关联性不予确认，该确认函是被告在2014年5月收费时伪造出来的，缴费时，让业主签个字并把日期倒退到2013年12月，被告没有张贴，业主都不知道；按广州市不动产登记中心提供的业主清册资料及业主大会公示无异议的资料，2016年12月31日的业主人数为479人，且确认函存在重复签名、与房管局清册明显不符等情况，该证据不能证明提价获得了明珠花园一期全体业主人数和面积双过半的同意。原告表示房管局提供的业主清册资料为2016年明珠花园一期业主物业清册。原告于2019年1月29日提起本案诉讼。庭审中，原、被告均确认以下事实：原告没有在确认函上签名；涉案小区于2017年7月成立了明珠花园一期业主委员会，该业主委员会只是金兰阁和牡丹阁的业委会。原告确认其从2014年4月1日开始没有支付物业管理费和公摊电费，对被告主张的公摊电费数额没有异议。本院认为：根据《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。根据被告提交的证据可以认定：被告于2013年10月21日向小区全体业主发出《关于调整明珠花园物业服务费的意见证询函》，明确告知被告的工作人员将于2013年10月22日上门征询业主关于是否同意将物业管理费由每月1.45元/㎡调整至每月1.88元/㎡的意见。被告分别于2014年1月8日和2014年4月1日公布《调升物业服务费的签名情况公布》、《关于正式调升物业服务费的通知》，公布了征询结果，同意调升物业服务费的占业主总人数的54.32%，占总建筑面积的69.88%。被告为证明该事实，还提交了同意调整明珠花园物业服务费的确认函。综上，被告提升物业管理费的行为已经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加和同意，为有效行为。原告提交的证据不能证明上述确认函存在伪造，且原告未提交其所谓的房管局出具的业主清册资料，原告亦确认该清册资料为涉案小区在2016年的情况，不符合涉案小区在提升物业管理费时期的实际情况，故原告要求确认涉案小区物业管理费2014年4月1日起从每月1.45元/㎡提高至每月1.88元/㎡的行为无效的诉讼请求缺乏理据，本院不予支持。被告为包括原告在内的涉案小区业主提供了物业服务，原告理应向被告支付相应的对价。故被告要求原告支付从2014年4月至2019年2月的物业管理费（每月按1.88元/平方米×建筑面积100.1平方米计算）、从2014年4月至2019年1月的公摊电费共1409.8元合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《物业管理条例》第十一条、第十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告陈渭萍在本判决生效之日起十日内，向被告广州大华物业管理有限公司支付从2014年4月至2019年2月的物业管理费（每月按1.88元/平方米×建筑面积100.1平方米计算）；二、原告在本判决生效之日起十日内，向被告支付从2014年4月至2019年1月的公摊电费共1409.8元；三、驳回原告的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费157元（包括本诉受理费100元、反诉受理费57元），全部由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 钟 琴人民陪审员 彭 海人民陪审员 王慧仪二〇一九年七月一日书 记 员 曾德瑜庄钊豪