广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初566号原告：唐国琦，男，1978年8月14日出生，汉族，住湖南省祁东县。被告：广州鸿汇物业管理服务有限公司，住所地：广东省广州市增城新塘镇汇美汇太东路****。法定代表人：戴志华，该公司总经理。委托代理人：韩东，男，1979年1月26日出生，该公司员工。委托代理人：谢浩华，广东杰信律师事务所律师。被告：广州汇美房地产发展有限公司，住所，住所地：广东省广州市增城区新塘镇汇美汇太东路****div>法定代表人：莫耘，该公司董事长。委托代理人：林惠圆，广东一粤律师事务所律师。委托代理人：陈晓霞，广东一粤律师事务所实习人员。被告：增城新和自来水有限公司，住所地：广，住所地：广东省广州市增城区新塘镇官湖村荔枝山>法定代表人：魏民超，该公司董事长。委托代理人：郑闻哲，广东达盛律师事务所律师。原告唐国琦诉被告广州鸿汇物业管理服务有限公司（以下简称鸿汇公司）、广州汇美房地产发展有限公司（以下简称汇美公司）、增城新和自来水有限公司（以下简称新和公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐国琦，被告鸿汇公司的委托代理人韩东、谢浩华，被告汇美公司的委托代理人林惠圆、陈晓霞，被告新和公司的委托代理人郑闻哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐国琦向本院提出诉讼请求，1、判令鸿汇公司退还2016年3月1日至2018年4月30日的公摊水费本金539.19元；2、判令汇美公司履行对汇美体育花园这样一个独立的物业管理区域安装独立水表的要求，并对其拥有产权的区域水管尽到保养和修缮的义务；3、判令新和公司对汇美新村户外公共管道及其附属设施进行统一管理；4、三被告承担本案诉讼费。事实与理由：鸿汇公司从2016年3月开始未经通知对唐国琦增加公摊水费收费项目，在唐国琦多次要求下才口头回复，由于汇美新村区域公共管道老化漏水量巨大才增加公摊水费收费项目。经初步了解，汇美新村区域公共管道每月公摊水量在3万到7万吨之间，且时间已长达3年之久，至今无人对其修缮。如此巨大的漏水量，造成了国家水资源的巨大浪费，对本区域的地质构造也造成潜在危险，为尽快解决民生问题，请支持唐国琦的诉讼请求。此外，唐国琦明确是以物业服务合同的法律关系主张本案诉请。被告汇鸿公司辩称，一、关于唐国琦第1项诉讼请求主张公摊水费问题。鸿汇公司认为是属于合法合理的代收代支款，唐国琦有缴纳义务，鸿汇公司无须返还。若需退还公摊的水费给业主，也应该由新和公司退回，而不是由鸿汇公司退回。因此，请求驳回唐国琦的诉讼请求。首先，依据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，小区内共用部位，共用设施设备为小区内业主共有，物业公司负责管理。共用部分供水是由业主使用，应由业主分摊。依据《物业管理条例》第四十四条规定，这些费用应由供水单位向最终用户收取。物业公司只是提供抄水表及水费计算服务，并未截留。从唐国琦提交的证据中可以证明，鸿汇公司向唐国琦代收的水费单价是1.74元，排污费单价是0.95元。而唐国琦向新和公司代缴的水费单价也是1.74元、排污费单价也是0.95元。事实上和法律上向唐国琦收取公摊水费的是供水单位新和公司，而不是鸿汇公司。因此，唐国琦应向新和公司主张退回公摊水费。其次，唐国琦购买涉案物业时，已对物业所在小区的水、电等基础设施有基本的了解，应清楚知道水管布局引起的水电损耗是必然的。增城法院在2018年已审鸿汇公司和体育花园其他业主针对公摊水费（含公摊排污费）的纠纷，并已作出了（2017）粤0183民初7625号民事判决书，不予采纳体育花园业主拒绝支付水电损耗和公摊水费的抗辩。上述民事判决书已生效并执行。因此，鸿汇公司认为唐国琦该项诉求无法律依据，应依法予以驳回。二、关于唐国琦的其他诉讼请求与鸿汇公司无关。三、关于汇美新村区域的概况：汇美新村整体占地近1000亩，根据政府部门的规划，区内划分有商业街、别墅区、办公用地、商住小区、学校、幼儿园、农贸市场、布匹市场、工业区、厂房、仓库等不同功能区域，当时规划设计的定位就是现代中小城镇的规模。四、关于汇美新村的供水管网的设计和建设情况：汇美新村的供水管网是上世纪九十年代初由广州市自来水公司负责设计和施工，完工后一直由广州市自来水公司负责供水，直到2001年依照增新府[2001]6号《关于新塘地区供水改由新和自来水公司负责的通知》才转由新和公司负责发行、接驳和供水。从新和公司提供的汇美新村供水管网布置图可知，汇美新村供水管网采用的是能保证供水可靠性的环状管网，符合《城镇给水排水技术规范》第3.4.5条“城镇配水管网应成环状布置”的相关规定。目前，新和公司只愿意抄荔新路、汇太路、汇景路两侧的1#～9#大水表，该九块大表后的小水表均由鸿汇公司代抄、代计、代收、代支。五、关于汇美新村供水管网的现状及水损公摊的情况：1.汇美新村供水管网已使用了二十多年，管网已出现老化陈旧大漏的情况。因新和公司未实行抄表到户，鸿汇公司在代收代支时，只能每月将9个大水表的合计读数与区内各小业主（用户）水表抄表总和水差作为水损，按各分户水表的用水量进行统一的水损分摊。2.关于水损分摊的具体计量方式和步骤如下：第一步，新和公司对上述9个总表进行抄表，得到当月汇美新村区内用水总量；第二步，鸿汇公司安排人员到户抄表，得到汇美新村区域内各用户当月水表计量的用水量，然后计算出所有用户的用水总量；第三步，前两者差额则为应公摊水损的总量，然后按各户当月用水量占汇美新村区域内所有用户用水总量的比例乘以应公摊的水损总量，即可算出该用户当月应承担的公摊水损量；之后，鸿汇公司就会派单给各户按新和公司收取的1.74元单价标准缴纳相应的水费（含公摊水费）。例如，2018年6月，新和公司抄得汇美新村总表用水量119558立方，同期鸿汇公司抄得汇美新村各户的用水量合计83321立方，应公摊的水损量36237立方=自来水公司抄得总表用量（119558立方）-汇美新村各户用水量的合计数（83321立方）；各用水户分摊公共水损的比例为43.49%（36237立方÷83321立方），即用户每用1立方水，需分摊0.4349立方的公共水损，在上述36327立方的公共水损中，体育花园的业主仅按比例分摊了4919立方的水损，其他31318立方的水损是由体育花园以外的其他汇美新村用水户分摊，故完全不存在原告所述，鸿汇公司将体育花园之外其他区域的公摊水费一并不合理分摊给体育花园小区业主的情况。根据《物业管理条例》第四十四条的规定，鸿汇公司仅仅是利用进行物业管理服务时的便利，替不愿意增加人手到户抄表的供水单位代收水费而已，鸿汇公司完全就是代收代支关系。综上所述，请求依法驳回唐国琦的起诉。被告汇美公司辩称，一、关于独立安装水表的问题，汇美公司已在建设之初为汇美体育花园这样的独立物业管理区内各家各户安装了独立水表。汇美公司作为汇美体育花园的开发建设单位，已在开发建设该小区之初，为所开发的全部房产安装独立水表。这也是汇美公司与唐国琦签订《广东省商品房买卖合同》约定的装修标准。同时，根据《物业管理条例》第四十四条的规定，为供水单位向最终用户收取水费尽职尽责。因此，汇美公司已依据合同的约定和法律的规定履行了应尽的义务。唐国琦提供的证据也证明其房产配有独立水表计量，用水量和公摊量可以精确到小数点后两位。事实上，不仅体育花园各家各户均安装有独立水表，区外管网接入小区处也安装有独立总表。现唐国琦要求汇美公司在汇美体育花园这样一个独立的物业管理区域安装独立水表，汇美公司不知其所云，也认为该要求属无理取闹，与汇美公司已安装了独立水表的事实不符。二、关于对拥有产权的区域水管尽到保养和修缮义务的问题。体育花园的供水管网产权依法属小区全体业主共同共有。汇美公司无法定及约定义务在该管网已投入使用十几二十年后对小区供水管网履行保养和修缮义务。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条和《广东省物业管理条例》第七十条的规定，汇美体育花园的水管由包括唐国琦在内的小区全体业主共同共有，汇美公司作为汇美体育花园小区的开发建设单位，并非供水管网的产权人。其次，根据《建筑工程质量管理条例》第四十条的规定，体育花园小区早在2007年已竣工验收合格，商品房建设项目竣工验收即意味着开发建设单位已完成主体结构及其电梯、供水、供电等共用设施的建设和安装并且质量合格达到法定交付使用的标准。截止目前，体育花园小区竣工并交付使用已经十多年，供水管早已过保修期。因此，汇美公司作为开发建设单位，对小区水管不再有保养和修缮义务。最后根据《物业管理条例》第五十一条：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护的责任”规定，汇美公司并非供水单位，无义务承担汇美体育花园内的水管和维修和养护责任。体育花园外围的汇美新村水管网络早在体育花园建设以前就已建好通水，2001年以前是由广州自来水公司负责供给用水的，2001年后按增新府[2001]6号文的通知，才转由新和自来水有限公司接驳供水。而汇美体育花园小区的水管布局在体育花园小区建设时已经确定下来，唐国琦在购买该小区房屋时，理应对小区的相关基础设施有一定的了解，也应清楚知道水管布局引起的水电损耗是必然的。依据《广东省物业管理条例》第五十八条第一款、第四款，第六十一条的规定，保修期后水管公共设施设备的维修是应该由全体业主筹集维修资金委托供水单位进行维修还是由供水单位承担维修费用进行维修，请依法裁决。综上，汇美公司已依法依约为包括唐国琦在内的体育花园小区业主安装独立水表，汇美公司并非汇美体育花园内外供水管网的权属人，作为开发建设单位的保修责任也早已届满，依法不负有对公共水管保养和修缮的义务和责任。恳请法院依法驳回唐国琦的第2项诉讼请求。三、本案系物业服务合同纠纷，与汇美公司无关，不应将汇美公司列为本案被告。被告新和公司辩称，本案是物业服务合同纠纷，新和公司与唐国琦没有物业服务合同关系，因此新和公司不应为本案被告。汇美体育花园所有业主并非新和公司注册的用水户，鸿汇公司才是新和公司直接注册用水户。汇美体育花园业主用水一直是由新和公司供应给鸿汇公司，再由鸿汇公司向其区域内的业主（包括汇美体育花园）供水，因此新和公司与鸿汇公司不存在代收代支的关系，理由如下：1.鸿汇公司在新和公司注册使用的用水总表有9个，其中DN150水表2个，DN200水表7个，该9个水表一直以来均为供水总表收费，不存在代收代交水费的情况。根据《广州市城市供水管理办法》第二十九条的规定，汇美体育花园是鸿汇公司管理的其中一个小区，该小区的用水一直是由鸿汇公司进行转售、收费及维护的，该小区与新和公司不存在直接的供用水关系。2009年11月2日，经汇美公司申请，将汇美公司名下在新和公司登记注册的9组供水表组过户至鸿公司名下。因此鸿汇公司才是《物业管理条例》第四十四条所称的最终用户。2.新和公司并不清楚鸿汇公司管理区域内所有业主的用水量、业主信息情况，新和公司也从未委托鸿汇公司向汇美体育花园的供水管网维护管理和向业主收取水费，因此并不存在鸿汇物业代抄、代计、代收、代支的情况，鸿汇公司对管理区域内的业主进行抄表、计费、收取水费完全是鸿汇公司自主经营的行为。经审理查明，2007年4月6日，唐国琦、秦娟妮与汇美公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定唐国琦、秦娟妮向汇美公司购买位于广州市增城新塘镇汇美新村体育花园3号十二幢1404房。之后，房管部门核发上述房屋的产权证书给唐国琦、秦娟妮，产权证书载明上述的房屋地址为增城市新塘镇汇美金都路3号12座1404房。2007年10月31日，唐国琦与鸿汇公司签订《前期物业管理服务合同》，约定内容如下：本合同所指物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；物业名称为汇美体育花园，坐落位置地址是增城市新塘镇汇美新村金都大道1号；第一条第二款乙方的权利义务包括乙方应按以下标准在每月20日前交纳当月以下费用，住宅管理费按每平方米1.15元/月收取；住宅区水费按0.97元/吨，排污费0.27元/吨，电费按0.72元/度；水电费如有调整按有关部门规定计算收取等等。2009年11月2日，鸿汇公司向新和公司出具承诺书，承诺遵守原用户与新和公司所签订的供水协议，按时缴纳水费。2016年2月18日，广州市增城区发展改革和金融工作局向各供水企业发出增发改函[2016]86号《关于调整我区自来水价格相关问题的批复》，内容为：实施居民生活用水阶梯式计量水价，暂未实现抄表到户条件的居民生活用水户执行第一阶梯水价；新和公司供水范围内，自来水供水价格为居民生活用水第一阶梯（每户每月用水量26立方米以下）的水价为1.74元/立方米等等。自2016年3月起，鸿汇公司向汇美新村区域内（包括体育花园小区）的用水户收取公摊水费。唐国琦在2016年3月至2018年4月期间共向鸿汇公司支付公摊水费539.19元，自2018年5月1日起，唐国琦拒绝向鸿汇公司支付公摊水费。2019年3月1日，新和公司向鸿汇公司出具《关于汇美体育花园业委会聘请物管单位告知函的复函》，内容为：“……贵司在我司注册的用水总表有9个，其DN150水表2个，DN200水表7个，该9个水表一直以来均为总表供水总表收费，不存在代收代支水费的情况。根据《广州市城市供水管理办法》第二十九条的规定：‘城市公共供水设施和用户户内水供水设施的划分以总表为界，总表前（含总表）属公共供水设施，产权属供水企业。总表后属用户户内供水设施，产权属用户。’汇美体育花园是贵司管理区域内的其中一个小区，该小区的用水一直是由贵司进行转售、收费及维护的，该小区与我司不存在直接的供水关系。所以，我司将维持对贵司总表供水总表收费。另贵司若想退出该小区的供水服务，需联合该小区的新业委会到我司商谈解决方案。特此复函。”本案审理过程中，一、唐国琦陈述以下内容：1、唐国琦从2016年3月开始向鸿汇公司交纳公摊水费，但唐国琦在2018年间才知道鸿汇公司收取的水费里包括公摊水费，在此之前唐国琦并没有留意有公摊水费的收费项目。2、鸿汇公司为体育花园小区提供物业服务至2019年2月28日止，在此之后鸿汇公司不再为体育花园小区提供物业服务，由广州市东佳物业管理有限公司为体育花园小区提供物业服务，相关水费也由该物业公司代收。3、唐国琦从来没有与新和公司签署过供水合同。4、唐国琦与汇美公司签署的《广东省房买卖合同》没有约定汇美公司要对体育花园小区安装独立水表。5、整个汇美新村区域是汇美公司在1992、1993年间买下的一块地皮，由汇美公司开发建设，再分割成小块卖给不同的业主，并建成不同的用途的房屋，只有少数建成了小区，如汇美体育花园、美景阁、美业阁、康宁居等，汇美新村还包括一段S119公路，汇美新村区域并不是行政意义上的村，也是不小区，汇美新村是汇美公司经营范围。6、体育花园小区确实有两个独立水表，但两个水表都是坏的，唐国琦是在2019年2月28日才知道有这两个独立水表存在。6、鸿汇公司与新和公司之间并不是代收代支关系，鸿汇公司是转售新和公司的自来水;鸿汇公司的计量和公摊方式非常不严谨，鸿汇公司完全可以将没有水损的情况做成100%的水损，且唐国琦无法得知和确认体育花园小区以外水表计量，只有鸿汇公司自己说多少就公摊多少，所以鸿汇公司的公摊方式不合理、不合法。二、鸿汇公司陈述以下内容：1、鸿汇公司自1998年开始为汇美新村区域提供物业服务。在2016年3月之前，鸿汇公司是按物业服务合同约定的水费单价向业主定额收取水费（包括公摊水费），从2016年3月起按广州市增城区发展改革和金融工作局向各供水企业发出增发改函[2016]86号《关于调整我区自来水价格相关问题的批复》的规定的单价收取水费，其中水费按每立方米1.74元收取，排污费按每立方米0.95元收取。2、鸿汇公司每个月向用水户收取的水费都交纳给了新和公司，并没有从中赚取收益。3、体育花园小区的独立水表位于体育花园小区的大门口位置，一共有两个，这两个水表只是为了在该小区内出现漏水情况时用于关闭水表总阀进行维修所用，鸿汇公司并没有抄过这两个水表。4、唐国琦自2018年4月1日起就没有交纳过公摊水费，所以鸿汇公司也拖欠新和公司该部分公摊水费。三、汇美公司陈述以下内容：1、体育花园小区在2007年已交付使用，汇美公司对供水管网的保修期已届满。2、汇美公司与唐国琦签署的《广东省商品房买卖合同》没有约定汇美公司要在体育花园小区安装独立水表，但体育花园小区内有安装总水表，这个水表不属于汇美新村区域的9个总水表之内，该水表的安装只是为维修水管时不影响其他小区供水提供方便。四、新和公司陈述以下内容：1、新和公司是按水费每立方米1.74元、排污费每立方米0.95元的标准向鸿汇公司收取水费。2、新和公司一直以来都以总表向鸿汇公司供水，至于鸿汇公司内部如何使用，新和公司并不知情，体育花园小区也没有向新和公司申请过报装用水。五、鸿汇公司称：体育花园小区的新物业公司广州市东佳物业管理有限公司也是用九个水表管网的水，自该公司向体育花园小区提供物业服务后就没有向鸿汇公司交纳公摊水费，鸿汇公司由于没有收到体育花园小区用水户的公摊水费，所以鸿汇公司也没有向新和公司交纳。新和公司对鸿汇公司上述陈述内容没有异议。六、新和公司提供汇美新村管网图，拟证明新和公司向鸿公司总表供水，总表的供水设施属于全体业主共有，应由业主自行维护管理。经查看，上述汇美新村管网图显示了汇美新村供水网管情况以及9个总水表的位置。唐国琦对上述证据的真实性无异议，唐国琦表明汇美新村并不是一个小区，无法区分9个总水表中哪个水表是供水到体育花园小区。鸿汇公司对上述证据的真实性予以确认，上述管网符合整个汇美新村小区的供水管网现状，共有9个总水表。汇美公司对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，汇美公司称汇美新村是作为一个单元规划供水的，汇美公司作为开发建设单位，没有义务为汇美新村各个小区单独安装自来水表。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，且唐国琦表明是以物业服务合同的法律关系主张本案诉请，故本院根据唐国琦主张的法律关系，以查明的事实，结合相关法律规定，分析唐国琦的诉讼请求能否得到支持。唐国琦主张已向鸿汇公司支付了2016年3月1日至2018年4月30日期间的公摊水费合计539.19元，鸿汇公司对该事实不持异议，本院予以确认。关于唐国琦主张的返还公摊水费问题。唐国琦作为业主自愿与鸿汇物业公司签订《前期物业管理服务合同》，该《前期物业管理服务合同》合法有效。根据查明的事实，新和公司是汇美新村区域（包括体育花园小区）的供水企业，汇美新村区域内是由9个总水表以环状管网向该区域包括汇美体育花园小区的住户供水，汇美公司也表明开发建设汇美新村是作为一个单元规划供水，可见体育花园小区的水管布局在建成之时已确定，新和公司以9个总水表向汇美新村区域供水的情况，并非是为该区域提供物业服务的鸿汇公司所能改变。9个总水表的登记的用户为鸿汇公司，新和公司对汇美新村区域内的供水只负责对9个总水表抄表并向鸿汇公司收取水费和排污费，9个总水表后至汇美新村内每个用水户的抄表、收费等均由鸿汇公司负责，鸿汇公司向汇美新村区域的业主或用户收取水费和排污费后再缴纳给新和公司。唐国琦与鸿汇公司签订的《前期物业管理服务合同》约定了唐国琦按有关部门规定的标准支付水费等，但该合同中并未对水损分摊费和排污损耗分摊费如何计算进行约定，双立亦未对此问题进行协商。结合当事人的陈述，汇美新村内的供水网管是环状管网，导致无法区分出体育花园小区内的供水属于9个总水表中哪个总水表的供水，而鸿汇公司基于汇美新村的供水网管布局情况，对于整个汇美新村区域内产生的公共水损量按照用水户用水量的比例分摊公共水损的计算方式合理，鸿汇公司对于公摊的水损量也是按照新和公司的收费标准向唐国琦收取公摊水费，唐国琦并无证据证明鸿汇公司向其收取的公摊水费存在赚取收益的情况。因此，唐国琦主张鸿汇公司返还公摊水费539.19元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另外，关于唐国琦的第2、第3项诉讼请求能否得到支持的问题。首先，唐国琦与汇美公司之间是商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同中并无约定汇美公司要对汇美体育花园小区安装独立水表。其次，唐国琦与新和公司并无直接的供水合同关系。最后，唐国琦与汇美公司、新和公司之间不存在物业服务合同关系。综上，唐国琦基于物业服务合同的法律关系要求汇美公司在体育花园小区安装独立水表以及要求汇美公司对其产权区域水管尽到保养和修缮义务、要求新和公司对汇美新村户外公共管道及附属设施进行统一管理的诉讼请求，均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告唐国琦的全部诉讼请求。案件受理费250元，由原告唐国琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  周伟权人民陪审员  张积权二〇一九年七月二日书 记 员  周思珍姚俊焕