云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2504民初1783号 原告：王龙焕，女，1974年2月22日出生，汉族，住昆明市盘龙区。 委托诉讼代理人：范静，云南天之泰律师事务所律师,代理权限：特别授权代理。 被告：云南昆润高宏投资有限公司（原为云南昆润高鸿投资有限公司），住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。 法定代表人：万俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈诗霖，系该公司员工。代理权限：特别授权代理。 原告王龙焕与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王龙焕的委托诉讼代理人范静，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王龙焕向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付2018年年度租金(租期为2018年11月1日至2019年10月31日）共计34247.68元；2.请求法院判决被告支付从2018年12月1日起至2019年5月21日迟延支付租金的违约金共计2928.18元(34247.68元×0.0005×171天=2928.18元）；3.请求法院判决被告支付以未付租金为基数，支付自2019年5月22日起至租金付清时止的违约金。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月10日原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告将其位于弥勒市建筑面积为51.15㎡的房屋出租给被告经营酒店式公寓，租期3年（自2013年11月1日起至2016年10月31日止），租金由净租金和租赁税费组成，年租金按购房款的8％计算，每年租金为428096元×8%×1=34247.68元，一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付。被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金。购房当日，原、被告又签订了补充协议，将《房屋租赁合同》的租期延长3年，租期从2016年11月1日起至2019年10月31日止，租金计算和给付时间按房屋租赁合同约定不变。自2018年11月1日起至2019年10月31日止的租金被告未付，截止目前，已连续拖欠原告一年的租金以及相应的迟延支付违约金。被告逾期支付租金和违约金的行为已经违约。原告只好向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：对案件事实没有争议，望法院能对租金和违约金给予减少，并给予较长的还款时间。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.身份证复印件一份，欲证实原告的基础信息,是本案的适格原告。2.商品房购销合同、房款发票、契税发票、产权证复印件各一份，欲证实本案房屋系原告向被告购买，所购买房屋的实际价款原告已经向被告付清，原告是房屋的所有权人，是合法的出租人。3.房屋租赁合同及补充协议复印件各一份，欲证实租赁关系合法有效，权利义务关系明确，原告已将房屋交付被告使用，被告就应依约按照实际购买价款的8%支付年度租金，迟延支付租金的，还应以未付租金为基数，按照日万分之五的标准承担违约金。 经质证，被告对原告提交的证据无异议，原告提交的证据，能形成证据链条，证实被告欠原告2018年度租金及违约金的事实，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2013年10月10日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号为湖销住第1-7XX号）及《合同补充协议》，约定原告以430105元的价款向被告购买弥勒市的房屋，经实际测算，原告的实际购房款为428096元，建筑面积51.15㎡。在签订购房合同的同时，双方签订《房屋租赁合同》约定被告承租该房屋，租期3年（自2013年11月1日起至2016年10月31日），年租金按该房产价款的8％计算，一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告根据该房屋所在地的相关规定代扣代缴租赁税费后，将应付的该租赁年度全部净租金向原告付清，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金。同日，原、被告双方签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》的租期延长3年，租期至2019年10月31日止，共6年，租金计算和给付时间按房屋租赁合同约定不变。上述合同及协议均由被告提供。现被告尚欠原告2018年11月1日起至2019年10月31日止的房屋租金34247.68元及2018年12月1日起至2019年5月21日止的违约金2928.18元。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告应支付原告的房屋租金为34247.68元（428096元×8%×1年），本院予以支持。 二、关于是否应调整租金。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，本案涉及的房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显示公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。 三、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为地产房开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。被告主张约定的违约金过高应该参照银行利息计算，未提供相应证据证实，应承担举证不能的不利后果，故对被告的辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的违约金，2018年12月1日起至2019年5月21日的违约金为2928.18元（34247.68元×0.0005(日利率)×171天）。原告主张2018年度的违约金自2019年5月22日起至租金付清之日止，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”被告未按合同履行义务，已构成违约，故对原告的该项主张，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下： 一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告王龙焕自2018年11月1日起至2019年10月31日止的房屋租金34247.68元及2018年12月1日起至2019年5月21日止的违约金2928.18元，两项合计37175.68元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年5月22日起至租金付清之日止的违约金。 二、原告王龙焕与被告云南昆润高宏投资有限公司于2013年10月10日签订的房屋租赁合同、补充协议继续履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费730元，减半收取计365元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  罗丽萍 二〇一九年七月五日 书记员  尹超祎