北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初10013号原告：朱汉云，男，1971年2月16日出生，汉族，江苏省东海县居民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：被告北京燕府林城农业有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码911101130613221854。法定代表人：刘艳炎，总经理。原告朱汉云与被告北京燕府林城农业发展有限公司（以下简称燕府林城公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱汉云到庭参加了诉讼。被告燕府林城公司经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱汉云向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告于2016年1月30日签订的《家庭农场租赁合同》于2017年8月8日终止；2.请求判令被告退还原告租金16万元、押金5000元；3.请求判令被告赔偿原告大棚改造装修等经济损失15万元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月，原告通过被告发送的广告得知有家庭农场对外销售，便和朋友一起前往位于北京市顺义区被告公司所在地考察，被告公司的销售人员带领原告参观了园区及部分家庭农场样板间，承诺可以对大棚进行改造，每家一个独立小院，并且向原告出示了被告的相关资质与合法性文件，以及被告与北京市残联的合作关系，让原告信以为真，遂决定租赁一套，并于2016年1月30日与被告签下租赁合同，一次性支付被告17万元的租金（从2016年1月30日至2042年8月31日）。原告于2016年3月至2017年7月对租赁的家庭农场陆续共投入30余万元进行改造和装修。2017年8月，由于被告违反国家土地政策法规，园区被杨镇政府拆除，原告的家庭农场被夷为平地，造成原告的直接经济损失四十余万元。原告认为，被告在推销家庭农场的过程中，存在刻意的销售欺诈，在与原告签订租赁合同后，刻意隐瞒潜在风险，鼓励原告继续投资改造，对原告所造成经济损失具有不可推卸的直接责任。综上所述，原告为维护其合法权益，特诉至贵院，请依法裁判。被告燕府林城公司经本院合法送达起诉书及传票，届时未到庭参加诉讼，亦未委托诉讼代理人参加诉讼，未提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年1月30日，燕府林城公司（甲方、出租方）与朱汉云（乙方、承租方）签订《家庭农场租赁合同》，约定以下主要内容“第一条：出租大棚基本情况：墙体为砖混带外保温，顶子钢架结构，高度3.8米，带配房15平米，水电配齐，网络有线预留口。其中土地面积640平方米。第二条：乙方所承租的土地：1.乙方所承租的土地为A东区9（改16）号棚，合同约定土地面积为640平方米，该土地用途为大棚。第三条：租赁期限及使用：1.燕府林城家庭农场位于北京市顺义区，种植号A东区9号改16号，占地面积640平方米，乙方享有该土地的承租使用权，即从2016年1月30日至2042年8月31日为止。第四条：土地租赁付款方式为一次性付款十七万五千元。第五条：租赁土地的交付：在乙方按照本合同的约定向甲方交付首次租金后60日内甲方将本合同约定的租赁土地交付乙方。交付土地时甲乙双方共同办理出租土地交接手续，双方在土地《土地附属设施设备清算》详见交房标准。签字（盖章）后生效。”该《家庭农场租赁合同》尾部盖有燕府林城公司的合同专用章，亦有乙方朱汉云的签名，并附有《地上物交付标准、设备标准》，约定交付标准如下：“一、管理用房：地面：水泥垫层；层顶：彩钢瓦；门窗：品牌塑钢门窗；内墙：水泥抹光；供水系统：地下深井水；供电系统：市政用电；通讯系统：（开通费自理）；电视系统：有线电视（开通费自理）;安防系统：24小时保安巡逻。二、种植大棚：地面：土地平整；顶面：钢架顶棚。”2016年2月28日，朱汉云给付A东区16号大棚租金17万元，燕府林城公司为此出具收据1张，并在收据上加盖了燕府林城公司财务专用章。朱汉云主张燕府林城公司在《家庭农场租赁合同》签署后收取了5000元押金，但因时间很久押金条已经找不到了。朱汉云称涉诉土地及地上物于2016年2月28日交付，2017年8月7日，园区被杨镇政府拆除，自此朱汉云离开涉诉土地，未再占有使用涉诉土地及地上物。朱汉云称其承包涉诉土地及地上物后，于2016年3月至2017年7月期间对涉诉土地及地上物进行改造和装修。改建装修内容如下：1.大棚钢梁加固，大棚地面全部硬化并配备了家具，大棚内部改造成上下两层的工作室和三间卧室，还有一间简易的厨房并添设灶具等厨房设施。2.将配房改造成卧室，配房外加盖了两间卫生间。3.院地部分土地硬化，并种植景观植物和其他树木、花草，搭了木质花架。对此，朱汉云提交了销售出库单、销货清单、送货单、销售合同单（送货凭证）、手记账单、代欠条等共计21张货物购买凭证以及《施工协议》《北京顺义燕府林城农业大棚改造协议》、11张收据予以佐证。鉴于上述21张货物购买凭证未显示购买方名称、货款是否支付及支付时间等信息，亦不能显示出所购材料系用于涉诉地上物改建，本院对其关联性不予采信。2016年4月3日朱汉云、班朝奇签署的《施工协议》显示双方约定：“甲方朱汉云，乙方班朝奇。经双方协商，甲方建地下室130平方米，由乙方负责施工，乙方包工包料，总造价为三万八千元。甲方先预付一万元，待砖墙砌完后再付一万八千元，完工后经甲方验收合格，付清尾款。施工中安全责任由乙方全部负责，与甲方无关。乙方在收到甲方预付款后开始施工，保证在2016年5月1日前完工。”2016年4月20日朱汉云、班朝奇签署的《北京顺义燕府林城农业大棚改造协议》（以下简称《大棚改造协议》）显示双方约定：“甲方（户主）为朱汉云，乙方（施工方）为班朝奇。一、工程概况：居住及农业种植，施工面积640平。二、乙方施工说明：经甲方同意建造北区16号大棚固定房屋的土建及棚内改造，包括：清工、材料业主买、焊架子每平22元，上阳光板每平18元，砌砖（人工材料1.2元），地面每平80元，渗水砖每平70元及零工，结算以实际尺寸和数量为准。总造价预计120000元。三、付款方式：自立协议之日，首付4万元，墙体砌直，阳光板上齐，再付4万元，地砖墙砖粘齐再付1.5万元（地砖墙砖粘齐再付被划掉），下余工程款完工后一次付清。四、工程在建设过程中，甲方更改或增加、减少工程量，所需人工和材料费，以预算单和双方协商增加或减少的费用。”朱汉云提交的11张收据，本院注意到，2016年10月9日、2016年11月4日、2016年12月6日（收据号为449644）的3张收据未注明交款人、收款人等信息，难以反映出与本案的关联性。其余8张收据均系班朝奇出具，该8张收据显示朱汉云于2016年4月3日给付班朝奇工程款1.5万元，2016年5月25日给付班朝奇大棚工程款2万元，2016年7月10日给付大棚工程人工费1万元，2016年8月29日给付班朝奇大棚工程款1万元，2016年11月15日给付班朝奇大棚工程款9.5万元，2016年12月6日给付班朝奇大棚工程款2万元，2016年12月22日给付班朝奇工程款1万元，2016年12月22日给付班朝奇工程尾款2500元。以上8张单据所涉总金额为182500元。经查，涉诉土地规划用途为基本农田。庭审中，经本院释明，朱汉云称如果法院认为双方当事人签订的《家庭农场租赁合同》无效，其申请撤回第一项诉讼请求。上述事实，有原告朱汉云提交的家庭农场租赁合同、收据、大棚改造协议、施工协议等证据，本院庭审笔录及当事人陈述意见等在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告燕府林城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。涉诉土地的规划用途为基本农田，综合朱汉云提交的证据材料以及朱汉云庭审陈述能够认定，朱汉云与燕府林城公司在建立土地承包合同关系之初对拟交付的土地及地上物可用做非农用途达成了合意，其合意内容改变了基本农田的土地规划用途，双方签订的《家庭农场租赁合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”朱汉云占用涉诉土地一段时间，该段期间的占有使用费用本院酌定为1万元，除此之外的承包金16万元燕府林城公司应予退还。朱汉云未提交证据证明其支付了押金5000元，对该项诉讼请求本院不予支持。另，朱汉云提交的施工协议、大棚改造协议、收据能够证明其存在经济损失182500元，鉴于《家庭农场租赁合同》被确认为无效双方均有过错，但燕府林城公司作为土地及地上物的发包方应承担更大的责任，本院酌定燕府林城公司赔偿朱汉云的损失金额为127750元，现朱汉云要求赔偿其经济损失15万元，对于超出的部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京燕府林城农业有限公司退还原告朱汉云合同款十六万元，于本判决生效之日起七日内给付；二、被告北京燕府林城农业有限公司赔偿原告朱汉云经济损失十二万七千七百五十元，于本判决生效之日起七日内给付；三、驳回原告朱汉云的其他诉讼请求。如果被告北京燕府林城农业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千零二十六元，由原告朱汉云负担四百一十元（已交纳），由被告北京燕府林城农业发展有限公司负担五千六百一十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费五百六十元，由被告北京燕府林城农业发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王思思人民陪审员  何美珠人民陪审员  郭如华二〇一九年七月三十日法官 助理  余冬梅书 记 员  王 琴