广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初9356号原告（反诉被告）：刘某2，男，1978年5月4日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘剑丹，北京西山律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈若媚，女，1970年9月16日出生，汉族，住广东省中山市。第三人：张细骚，女，1946年7月12日出生，汉族，住广东省中山市。第三人：刘某1，男，2001年12月20日出生，汉族，住广东省中山市。法定代理人：刘某2，系第三人刘某1的父亲。第三人：朱文英，女，1983年2月25日出生，汉族，住广东省中山市。原告刘某2与被告陈若媚合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，被告陈若媚于2018年11月26日提起反诉。本案原适用简易程序，后转为普通程序依法组成合议庭公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依职权追加张细骚、刘某1及朱文英作为第三人参加诉讼。原告刘某2的委托诉讼代理人刘剑丹、被告陈若媚及第三人朱文英到庭参加了诉讼，第三人张细骚、刘某1经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。刘某2向本院提出诉讼请求：1.确认刘某2与陈若媚签订的转让住宅地协议书中关于刘某2向陈若媚转让刘某2名下的185平方米宅基地的内容无效；2.刘某2退还157760元给陈若媚。事实与理由：2012年10月，刘某2、朱文英与陈若媚共同签订转让住宅地协议书。在该协议书中，刘某2将其名下的185平方米宅基地转让给非同村居民陈若媚，朱文英将其名下120平方米宅基地转让给陈若媚。刘某2的宅基地位于中山市××××队，宗地编号为XX村X队-XX，地籍图号为25XX-3X-49XX。双方协商转让价格为每平方米850元，刘某2地块转让总价为157760元。交易后，陈若媚一直没有使用宅基地，土地一直闲置。2017年6月23日，刘某2因生活困难，又将其名下上述土地以366000元转让给案外人。案外人随后受刘某2委托以刘某2的名义在地块上建成房屋，建造费用约为700000元。2017年10月，案外人担心转让宅基地违反法律规定，故与刘某2另行达成协议，约定刘某2将土地转让款及建房款转为向案外人的借款，在还清借款前案外人使用地上房屋。陈若媚得知上述情况后，多次找到刘某2争议。刘某2同意依法终止无效合同并退还土地转让款，但陈若媚要求退回数额较高，刘某2无力承担。为解决双方纠纷，刘某2特向法院起诉。陈若媚辩称，其不接受刘某2退款，因刘某2退还的数额过低。另外，陈若媚认为合同有效，应当继续按照合同履行，刘某2应交还土地给陈若媚继续使用。针对刘某2的起诉，陈若媚向本院提出反诉请求：刘某2赔偿陈若媚土地转让费366000元和经济损失120000元。事实与理由：陈若媚和刘某2及其家人就位于中山市××一块住宅地达成购买意向，并于2012年10月签订转让住宅地协议书，约定将325平方米的住宅地转让给陈若媚使用。协议签订后，陈若媚依约向刘某2及其家人支付转让款共276250元（每平方米按850元计付）。然而，刘某2毫无诚信，于2017年又将上述土地中的185平方米转让给他人。根据协议，刘某2已经严重违约，严重违反诚实守信的原则。协议签订后，刘某2及其家人的住宅地的使用权归陈若媚所有，即转让土地为陈若媚的私人财产。刘某2二次转让土地的行为严重侵害了陈若媚的财产利益。陈若媚原计划在2017年在转让土地上兴建出租房屋，预计建造四层共40间出租房，预计每间出租房每月租金为250元，预计2018年投入使用。现因刘某2的违约行为致使其归还土地已不具备条件，剩余的土地已失去原来的价值。另按现时东凤镇地段土地价格最低估计也为3000元/平方米，因此陈若媚要求刘某2按其第二次转让土地所得价款366000元和120000元赔偿给陈若媚，是合情合理的。为维护自身合法权益，陈若媚特提起反诉主张前述权利。针对陈若媚的反诉，刘某2辩称，土地增值不应是非法使用人应得的利益，不应是陈若媚的损失。120000元房租是陈若媚虚构的事实，不能作为其损失。陈若媚的损失就是合同交易款的利息，刘某2只愿意返还157760元及利息（从2012年10月12日起按银行同期同类贷款利率计至法院判决生效之日）。刘某2两次卖地不是因为土地升值，而是因为生活困难。双方签订的合同无效，双方均有过错。陈若媚将近5年把土地闲置也是造成刘某2二次交易的原因。刘某2愿意赔偿给陈若媚造成的损失，但陈若媚也应承担大部分损失。朱文英述称，朱文英确认其在转让住宅地协议书上签名，其中有120平方米的土地是朱文英的。签订协议书时，朱文英已与刘某2离婚，朱文英也将其120平方米的土地转让给陈若媚。至于刘某2的诉请与朱文英无关。张细骚、刘某1未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人陈述及其提交的证据，本院经审查认定事实如下：登记日期为2008年1月17日的常住人口登记卡显示，刘枝旺、张细骚、刘某2、朱文英及刘某1曾为同一农业家庭户口成员，住址为中山市××××号（XX村民委员会），其中刘枝旺为户主，张细骚、刘某2、朱文英及刘某1分别为户主的妻子、儿子、儿媳及孙子。2009年4月24日，刘某2与朱文英协议离婚，协议儿子刘某1由刘某2抚养。2016年3月4日，刘枝旺因肝硬化死亡。中山市XX镇XX村民委员会（以下简称XX村委会）出具复函，载明刘某2为XX村第XX小区村民，名下宗地编号为XX村X队-XX，地籍图号为25XX-3X-49XX中标注面积为185.6平方米用地来源属XX村第XX小区村民股份用地分配所得（属股份用地），土地使用权为其家庭成员共同享有。2012年10月12日，刘某2、朱文英及刘某1作为甲方，陈若媚作为乙方，刘枝旺作为丙方，就甲方转让住宅地一块给乙方的事宜共同签订转让住宅地协议书，后附宗地图（宗地编号为XX村X队-XX，地籍图号为25XX-3X-49XX，面积为185.6平方米，权利人为刘某2）。协议书主要约定：土地坐落在中山市××一块住宅地，土地使用面积为320平方米，原属甲方所有，未办理任何契证；甲方及其家庭主要成员一致同意将该住宅地转让给乙方使用；合同在丙方保证下签订，甲乙双方必须自觉遵守，甲方要协助乙方有关过户手续，甲方如有违约按收金额的10倍赔偿给乙方。协议书还约定了其他事项。协议书签订后，陈若媚以土地转让的面积按850元/平方米的价格向刘某2、朱文英支付转让款。2012年10月12日，刘某2作为经手人出具收款收据，载明：“今收到陈若媚交来购地款185.6平方×850=157760元，已付完毕”；朱文英作为经手人出具收款收据，载明：“今收到陈若媚交来购地款120平方×850=102000元，已付完毕”。刘某2提交落款日期为2018年11月24日的家庭内部用地约定，约定载明：“2011年，XX镇XX村委会给刘枝旺、张细骚、刘某2、刘某1家庭分配两块宅基地，一块185.6平米，另一块481.03平米。此后家庭内部口头约定：185.6平米的地块由刘某2独自使用”。正文下方“张细骚签名”处按有一指模，“刘某1签名”处签有“刘某1”的名字并按捺一指模，刘某2在“刘某2签名”处签名并按捺指模。原告表示张细骚签名处的指模是张细骚本人按捺的。庭审中，刘某2、陈若媚均确认转让的土地属于集体所有的土地，刘某2为ＸＸ镇ＸＸ二队的村民，陈若媚为XX镇XXXX村的村民。刘某2表示：其再次转让的土地为属于其185.6平方米的土地；因刘某2与陈若媚非同一村集体的成员，故刘某2名下的土地不能转让给陈若媚，签订的协议也无效，在交易过程中双方均有过错；因转让土地违法、无效，则陈若媚所主张的增值利益也属于违法利益，刘某2不承担违法利益但愿意支付占用交易款的利息。陈若媚表示：在购买土地时曾向土地所在村委了解土地情况，村委表示可以购买但暂时不能过户，因尚未过户故其并未在土地上建房。本院认为，刘某2、朱文英、刘某1作为转让方与陈若媚就320平方米的土地转让事宜签订转让住宅地协议书，是双方真实意思表示，其中经由刘某2收取款项而转让的土地面积为185.6平方米，与转让住宅地协议书后附宗地图的地块面积一致。XX村委会确认宗地图上185.6平方米的土地属分配给刘某2及其家庭成员的股份用地，而张细骚及刘某1出具证明确认185.6平方米的土地由刘某2使用，朱文英到庭表示185.6平方米土地与其无关，由此可认定转让住宅地协议书中涉及185.6平方米土地的内容的权利义务由刘某2享有和负担。因185.6平方米的土地属于XX村股份分配用地，其性质等同于宅基地。刘某2将185.6平方米的土地转让给非同一集体经济组织成员的陈若媚，违反法律法规的强制性规定，就该185.6平方米的土地转让内容依法无效，陈若媚不能取得该185.6平方米土地的使用权。刘某2明知上述土地依法不能转让给本集体经济组织以外的成员但仍进行转让；陈若媚在了解存在权利障碍的情况下仍购买上述土地，双方对于转让行为无效均有过错。双方签订转让住宅地协议书并结清交易款项至今已约有6年时间，期间原告又将上述土地再次转让给案外人并收取转让款366000元，之后才以违反法律法规的强制性规定为由主张与陈若媚就上述土地的转让协议内容无效，虽刘某2诉请确认上述土地的转让内容无效符合法律规定，但从道义、情感的角度而言，属于典型的违反诚实信用原则。因此，刘某2除应返还收取陈若媚支付上述土地的转让款外，还应赔偿陈若媚的损失。陈若媚反诉请求刘某2赔偿土地转让款366000元，虽刘某2确认二次转让上述土地收取转让款366000元，但陈若媚由此要求刘某2返还同等数额的款项，没有法律依据，本院不予支持。另陈若媚要求刘某2赔偿经济损失120000元，按其陈述该经济损失为预期的租金收益损失，但陈若媚并未提交证据佐证，应承担举证不能的不利法律后果，本院不予支持。因刘某2同意赔偿陈若媚支付转让款的利息损失，结合双方过错程度，本院酌定以年利率12%为标准计付刘某2占用陈若媚转让款期间的利息损失，自收取之日即2012年10月12日起计至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘某2与被告（反诉原告）陈若媚签订的转让住宅地协议中关于原告（反诉被告）刘某2向被告（反诉原告）陈若媚转让185.6平方米的内容无效；二、原告（反诉被告）刘某2于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）陈若媚返还157760元并赔偿利息损失（以157760元为基数，按年利率12%自2012年10月12日起计至清偿之日止）；三、驳回被告（反诉原告）陈若媚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3446元，由原告（反诉被告）刘某2负担[原告（反诉被告）刘某2已预交]；反诉案件受理费4295元，由原告（反诉被告）刘某2负担1896元，被告（反诉原告）陈若媚负担2399元[被告（反诉原告）陈若媚已预交，原告（反诉被告）刘某2应于上述付款期限内一并迳付给被告（反诉原告）陈若媚]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  梁春燕审判员  邝 羽二〇一九年七月一日书记员  郭嘉文卢绮琴