北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初28291号原告：王敏，女，1983年4月10日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李浩，北京市大都律师事务所律师。被告：苗林，男，1980年3月4日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李金萍，天津君耀律师事务所律师。原告王敏（以下简称原告）与被告苗林（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李浩、被告的委托诉讼代理人李金萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的租赁协议于起诉之日2019年1月24日解除，被告将北京市朝阳区常通路3号院X号楼1层102号房屋（以下简称涉租房屋）交还原告；2、判令被告将注册在涉租房屋上的工商登记迁出；3、判令被告按照合同约定的标准支付自2018年12月1日至实际搬出之日的房屋租金；4、判令被告支付延期支付租金的滞纳金；5、判令原告不返还押金78932元；6、判令被告支付中介费16400元；7、判令被告支付免租期租金53936.87元。事实与理由：2017年6月1日，原告与被告在北京恒洋我家房地产经纪有限公司居间下签订《北京写字楼、商铺租赁合同》，约定原告将涉租房屋（建筑面积235.91平方米）出租给被告作为经营使用，租期为2017年6月1日至2022年5月31日，免租期60天。租金第一年5.5元/平/天，第二年5.775元/平/天，第三年6.353元/平/天，第四年6.988元/平/天，第五年7.687元/平/天。租金支付方式为押二付三，每季度一号支付下季度的房租。合同第八条约定违约责任：“乙方有下列行为时，甲方有权解除合同：（1）乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋；或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租。”合同签订后，原告依约向被告交付房屋，并向居间方支付了24000元居间费，但被告自2017年12月1日起开始拖延支付房租共计50天，原告的配偶蒋传功通过微信多次与被告联系，催促支付房租。被告应于2018年12月1日支付2018年12月1日至2019年2月28日租金124317元，至今未付。被告辩称：不同意解除双方签订的《北京写字楼、商铺租赁合同》，应继续履行。被告未缴纳房租的主要原因是原告提出涨房租、要求被告支付中介费与律师费等，双方对是否涨房租及是否支付上述费用存在争议，且一直在沟通协商中。原告存在根本违约行为，应承担相应违约责任。被告一直秉承诚意与原告沟通，最后因原告的过分要求而无法达成一致意见，被告无需承担任何违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）、北京恒洋我家房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《北京写字楼、商铺租赁合同》，约定甲方将涉租房屋出租给乙方作为经营使用，免租期为60天，自2017年6月1日至2017年7月31日。房屋租赁期自2017年6月1日至2022年5月31日，共计5年。租金第一年5.5元/平/天，第二年5.775元/平/天，第三年6.353元/平/天，第四年6.988元/平/天，第五年7.687元/平/天。房屋建筑面积为235.91平方米。租金支付方式为押二付三，由乙方付至甲方指定银行账户，按季向甲方支付租金，支付时间分别为：2017年6月1日支付2017年6月1日至2017年8月31日的租金39466元，2017年9月1日支付2017年9月1日至2017年11月30日的租金118398元，2017年12月1日支付2017年12月1日至2018年2月28日的租金118398元，2018年3月1日支付2018年3月1日至2018年5月31日的租金118398元，其于房租支付时间按照上述原则在本合同补充条款中作出约定。押金相当于两个月租金，即78932元。如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：（1）乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋，或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租……（5）乙方未按合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的千分之五作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任。同日，原告与被告签订《补充协议》，约定第二年起交纳租金如下：2018年6月1日至2018年8月31日124317元，2018年9月1日至2018年11月31日124317元，2018年12月1日至2019年2月28日124317元，2019年3月1日至2019年5月31日124317元，2019年6月1日至2019年8月31日租金136748元，2019年9月1日至2019年11月31日136748元……原告表示被告应于2018年12月1日支付2018年12月1日至2019年2月28日的租金，经向被告催告，其至今未付，此后的租金也未支付，被告未按期支付的费用已超过一个月房租，故根据合同约定要求解除双方之间的合同。被告表示其2018年12月1日前要交当季的租金，因被告经营药店，需要出差，对交房租产生了影响，原告也进行了催促，12月11日左右被告跟原告说要交房租，原告拒绝收房租，原告表示不想再将涉租房屋租给被告，要么涨房租，要么退租，从2019年1月开始，被告跟原告的代理律师联系沟通涨房租及相关损失之事，被告当时同意涨房租，但不同意承担其所述的损失，故双方未达成一致，此后原告起诉被告。原告表示被告从未告知过要交房租，原告亦未拒绝收取房租，且合同约定房租是付至原告的银行账户，被告完全无需原告同意即可支付房租。被告表示原告要求涨房租，不同意被告按原价格交，这便是拒绝收房租的行为。原告提交其配偶蒋某与被告之间的微信记录，记载蒋某于2018年11月29日提醒被告交房租；原告提交蒋某与被告配偶周某于2019年3月7日的短信记录，周某表示其经济状况出现问题，会去筹钱支付租金，恳求原告考虑一下房租的事情。被告认可上述证据的真实性。被告提交其与原告代理律师李某于2019年4月14日的短信记录，以证明双方自2018年11月30日开始一直就房租合同内容协商沟通，因原告要涨房租导致被告一直未交房租。原告认可该证据真实性，不认可证明目的，表示无法体现原告于2018年11月30日起要求涨房租的事实。被告提交被告配偶周某与原告代理律师李某于2019年4月2日的手机通话录音，证明被告催促原告正式解除合同并交付房屋，因原告原因导致无法搬离涉租房屋，原告应承担2018年12月1日至2019年4月2日期间一半的房租，被告无须承担2019年4月2日之后的房租。原告认可该证据的真实性，不认可证明目的及关联性，认为不能证明是原告的原因导致被告无法搬离。被告提交周某自2019年1月开始的通话详单，以证明被告于2019年1月16日开始与原告代理律师李某协商涨房租之事，因房租价格未达成一致，房租未交。原告认可该证据真实性，不认可证明目的。原告表示被告自2017年12月1日开始的各期租金都有拖欠，要求被告按照拖欠的当季租金的日千分之五支付滞纳金，具体如下：2017年12月1日至2018年2月28日的租金118398元应于2017年12月1日支付，实际于2017年12月12日支付6万元，于2017年12月28日支付58398元，延期28天，滞纳金为16575.72元；2018年6月1日至2018年8月30日的租金124317元应于2018年6月1日支付，实际于2018年6月8日支付，延期8天，滞纳金为4972.68元；2018年9月1日至2018年11月30日的租金124317元应于2018年9月1日支付，实际于2018年9月5日支付99998元，于2018年9月9日支付24319元，延期9天，滞纳金为5594.27元；2018年12月1日至2019年2月28日及2019年3月1日至2019年5月31日的租金要求按照日千分之五主张至其实际延期的时间。原告表示合同约定免租期为60天，此系基于5年的租赁期，因被告违约，不应再给予其全部免租期，按照未履行期限占5年租赁期的比例要求被告支付免租期租金53936.87元。经查，原告支付北京恒洋我家房地产经纪有限公司中介费24000元。原告表示因被告违约，给原告造成中介费损失，按照未履行期限占5年租赁期的比例要求被告支付中介费16400元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《北京写字楼、商铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方之间的合同，被告应于2018年12月1日支付2018年12月1日至2019年2月28日的租金，但被告至今未支付。被告辩称未支付该租金的原因是原告要求涨房租，但原告予以否认，被告未就其主张举证证明，本院不予采信。被告未按约支付租金构成违约。关于原告要求确认双方之间的合同于起诉之日2019年1月24日解除的诉求，因被告未按约支付费用金额已超过一个月房租，根据合同约定，原告具有合同解除权。鉴于被告于2019年4月19日收到被告的起诉状等材料，本院确定双方之间的合同于2019年4月19日解除。原告要求被告交还涉租房屋于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告将注册在涉租房屋的工商登记迁出的诉讼请求，非民事受案范围，本院不予处理。原告要求被告按照合同约定的租金标准支付自2018年12月1日至实际搬离涉租房屋之日的房屋租金于法有据，本院予以支持。关于原告主张的延期支付租金的滞纳金，因被告存在延期支付租金的事实，原告根据合同约定主张滞纳金理由正当，但其主张标准过高，本院根据被告延期支付租金的情况酌情确定滞纳金金额。关于押金，鉴于被告违约，原告根据合同约定可扣留该押金，故原告要求押金不予退还于法有据，本院予以支持。原告主张的中介费损失理由正当，但鉴于原告扣留被告的押金已足以弥补该损失，本院对此不再予以支持。原告要求支付免租期租金没有合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告王敏与被告苗林于二〇一七年六月一日签订的《北京写字楼、商铺租赁合同》及《补充协议》于二〇一九年四月十九日解除；二、被告苗林于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区常通路3号院2号楼1层102号房屋交还原告王敏；三、被告苗林于本判决生效之日起七日内支付原告王敏自二〇一八年十二月一日至被告苗林实际将北京市朝阳区常通路3号院2号楼1层102号房屋交还原告王敏之日的租金，租金支付标准如下：二〇一八年十二月一日至至二〇一九年五月三十一日的租金标准为每三个月十二万四千三百一十七元；二〇一九年六月一日至二〇二〇年五月三十一日的租金标准为每三个月十三万六千七百四十八元；二〇二〇年六月一日至二〇二一年五月三十一日的租金标准为每三个月十五万零四百二十三元；二〇二一年六月一日后的租金标准为每三个月十六万五千四百六十六元；四、被告苗林于本判决生效之日起七日内支付原告王敏延期支付租金的滞纳金二万五千元；五、原告王敏不予返还被告苗林押金七万八千九百三十二元；六、驳回原告王敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25263元，由被告苗林负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 赫人民陪审员  何小清人民陪审员  陈秀珍二〇一九年七月十五日法官 助理  袁书亮书 记 员  夏甜甜