四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终487号 上诉人（原审被告）：北川羌族自治县农村信用合作联社。住所地：北川羌族自治县永昌镇永昌大道70号。 法定代表人：张晓勤，该社理事长。 委托诉讼代理人：刘恒，四川科通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁阁，四川科通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄燕，女，生于1972年7月28日，汉族，住四川省北川羌族自治县。 委托诉讼代理人：王丹丹，四川石泉律师事务所律师。 原审被告：敬勇，男，生于1971年3月31日，汉族，住北川羌族自治县。 上诉人北川羌族自治县农村信用合作联社（以下简称：北川信用联社）因与被上诉人黄燕、原审被告敬勇案外人执行异议之诉纠纷一案，当事人不服四川省北川羌族自治县人民法院作出的(2018)川0726民初1177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，上诉人北川信用联社的委托诉讼代理人刘恒、丁阁，被上诉人黄燕及其委托诉讼代理人王丹丹到庭参加了诉讼，原审被告敬勇经本院公告传票传唤未到庭，本案现已审理终结。 北川信用联社上诉请求：1.请求依法撤销原判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人明知案涉房屋为政府灾后安置房屋，五年之内不得上市交易，依旧违法与原审被告签订房屋买卖合同，该合同为无效合同，被上诉人存在重大过错。二、案涉房屋系原审被告敬勇名下财产，被上诉人对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权益，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，四川省北川羌族自治县人民法院执行局有权对敬勇名下房产进行查封。 黄燕辩称，1.黄燕与敬勇所签订的《房屋买卖合同》合法有效。案涉房屋不适用《经济适用房管理办法》，案涉《房屋买卖协议》也不属于《中华人民共和国合同法》第52条的违背法律、行政法规的强制性规定。现房屋限制过户期限已过，房屋买卖不受政策限制。2.黄燕自2012年一直占有使用该房屋，是该房屋的真实权利人。黄燕已经代敬勇支付房管局的安置房款，共计向敬勇支付房款248000元。黄燕占有使用至今，期间缴纳物业费、水电气费。黄燕通过买卖、占有、使用该房屋，系该房屋真实权利人，对该房屋享有物权请求权。上诉人基于借款关系对敬勇享有一般债权。黄燕所享有的对该房屋的请求权优先于上诉人的请求权。3.案涉买卖合同签订在先，借款关系及查封在后，黄燕已经支付绝大部分房款，且非因买受人黄燕自身原因未办理过户，系因敬勇的债务导致房屋被查封，过户期限届满，出售人下落不明，造成黄燕的利益受损，无法办理过户。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条之规定，黄燕享有足以排除上诉人强制执行的民事权益。 敬勇未答辩。 黄燕向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除位北川羌族自治县号房屋查封措施，并不得执行该房屋；2、依法确认位北川羌族自治县号房屋所有权属原告所有；3、判令被告敬勇10日内北川羌族自治县号房屋过户登记至原告名下；4、本案诉讼费、公告费由被告承担。 一审法院经审理查明：2014年，被告敬勇在被告北川信用联社借款50，000元，到期后，被告敬勇未偿还借款，被告北川信用联社于2017年2月20日向本院提起诉讼，申请查封、冻结、扣押被告敬勇70，000元银行存款或相应价值的财产。四川省北川羌族自治县人民法院于2017年2月20日作出（2017）川0726民初206号《民事裁定书》，裁定查封、冻结、扣押被告敬勇70，000元银行存款或相应价值的财产，四川省北川羌族自治县人民法院于2017年3月1日查封了被告敬勇名下位于北川羌族自治县房屋，房产证号为：北川房权证监证字第××号，土地使用权证号为：北国用2012第尔玛K17-02号。2018年5月29日，原告以案外人身份向四川省北川羌族自治县人民法院提出异议申请，请求解除对北川羌族自治县房屋的查封。四川省北川羌族自治县人民法院于2018年6月20日作出（2018）川0726执异31号《执行裁定书》，裁定驳回案外人黄燕的异议申请，原告不服，向四川省北川羌族自治县人民法院提起案外人异议之诉。 另查明：5.12地震后，被告敬勇系原北川县城有户无房居民，应当享受政府房屋安置政策，2011年10月28日，通过政府组织的公开摇号，敬勇分得了位于北川羌族自治县房屋，面积91.87平方米，房屋单价每平方米2300元，房屋总价211，301元。2012年8月2日，原告通过“绵阳市安州房地产经纪服务有限公司北川羌族自治县分公司”介绍，购买被告敬勇的安置房一套，同时，被告敬勇（甲方）与原告（乙方）签订《房屋买卖协议》，双方约定，甲方将其享受的安置房一套（位于北川羌族自治县房屋）转让给乙方，房屋面积91.87平方米，总价款25万元，乙方留5000元尾款待过户后一次性付给甲方，5年之后办理过户手续，过户税费及水、电、气开户费由乙方负担，甲、乙双方在房地产交易中心办理完过户手续（缴纳税费）后3日内，甲方将房屋交付乙方。《房屋买卖协议》签订当日，原告代为被告敬勇向北川羌族自治县房产管理局缴纳购房款211，301元，该局向被告敬勇出具发票一张，此发票由原告一直保存。2012年8月3日，原告向被告敬勇支付购房款33，699元，被告敬勇向原告出具《收条》一张，载明：“收到黄燕购房款k17-1-401245，000元（贰拾肆万伍仟元），下欠5000元（伍仟元）”。同日，原告向绵阳市安州房地产经纪服务有限公司北川羌族自治县分公司缴纳佣金5000元。原告按约履行了付款义务后，于2012年8月取得该房屋使用权，同时，对该房屋进行装修后，居住至今，并缴纳了该房屋的物业管理费。2012年8月30日，被告敬勇取得该房屋产权证，房产证号为：北川房权证监证字第××号，土地使用权证号为：北国用2012第尔玛K17-02号，该房屋的产权证一直由原告保存。2012年9月4日，被告敬勇向原告出具《委托书》一份，并经北川羌族自治县公证处公证，该《委托书》载明：“委托人敬勇单独所有一套住房座落在，委托黄燕在该套房屋符合国家政策上市交易时，代为出售该房产，并代为签订该房屋的房屋买卖协议，代收房款，办理房屋所有权证、土地使用权证过户手续，签置房屋所有权证、土地使用权证办理过程中的相关法律文书。”2013年8月24日，在被告敬勇的要求下，原告向敬勇支付了购房尾款3000元，下欠2000元至今未付。 上述事实有原告及被告敬勇的身份证复印件、被告北川信用联社的营业执照复印件、《房屋买卖协议》、《安置房房号和缴款通知书》、《银行取款凭证》、北川羌族自治县房管局《缴款书》、绵阳市安州房地产经纪服务有限公司北川羌族自治县分公司《收据》、北川房权证监证字第××号、北国用2012第尔玛K17-02号《土地使用权证》、《公证书》及公证费《发票》、物管费《收据》、《情况说明》、（2018）川0726执异31号《执行裁定书》、证人证言以及原、被告陈述等证据予以佐证，事实清楚，足以认定。 一审法院认为，本案系案外人黄燕在北川信用联社与敬勇金融借款合同纠纷案件保全执行中，对执行标的（涉案房屋）提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为该涉案房屋己由被告敬勇出卖给原告，原告已按约支付购房款248，000元，且涉案房屋已交付使用。因此，本案的争议焦点为原告对本案涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体权利。一审法院认为原告对涉案房屋享有足以阻却执行的权利，理由为：一、根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，2012年8月2日，原告与被告敬勇签订《房屋买卖协议》，虽然涉案房屋尚未办理产权过户手续，仍登记在被告敬勇名下，但并不影响合同效力。二、原告与被告敬勇签订《房屋买卖协议》先与二被告签订借款合同之前，《房屋买卖协议》并不存在恶意串通逃避债务的问题，且原告对涉案房屋享有请求权。因此，原告提起的案外人执行异议申请也经裁定驳回后，其依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四、第三百零五条的规定，提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的……”之规定，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行该房屋，应当解除查封措施。关于被告北川信用社辩解涉案房屋系经济实用房，五年内不能交易，原告与被告敬勇所签订的《房屋买卖协议》属无效协议。因本案系案外人执行异议之诉，与房屋买卖协议效力的问题不属于同一法律关系，故本院对此不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行位于北川羌族自治县房屋。本案诉讼费100元，由被告北川羌族自治县农村信用合作联社、被告敬勇负担。 二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审所争议的事实本院认定与一审一致。 本院认为，综合双方的诉辩理由，本案的争议焦点是：案外人黄燕就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，黄燕与敬勇签订的《房屋买卖协议》，系当事人真实意思表示，虽然该房屋系五年内不能上市交易的安置房，但是并未有法律、行政法规对此作出效力性强制性规定，故《房屋买卖协议》合法有效；其次，《房屋买卖协议》约定的合同总价款为250000元；黄燕已经向敬勇交付了248000元，并表明剩余的价款可随时支付。再次，黄燕与敬勇于2012年达成房屋买卖协议，远远早于经敬勇向北川信用联社借款的时间，黄燕不存在与敬勇串通帮助转移财产的主观意图。且自2012年来，黄燕一直占有、使用该房屋，该房屋系黄燕家庭唯一住房，黄燕对诉争房屋享有的物权期待权应优先于北川信用联社对敬勇享有的一般债权。最后，该房屋未办理过户手续的原因在于政策的限制以及北川信用联社采取的保全措施，现房屋过户限制期限已届满，黄燕非因自身原因未办理过户手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，黄燕就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，北川信用联社的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由北川羌族自治县农村信用合作联社负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘光明 审 判 员 张 兵 审 判 员 李 维 二〇一九年七月五日 法官助理 伍艳玲 书 记 员 顾鸿飞