四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终1432号 上诉人（原审原告）：刘信海，男，生于1969年2月12日，汉族，住四川省江油市，现住四川省江油市。 被上诉人（原审被告）：杨昌芬，女，生于1974年2月13日，汉族，住四川省江油市，现住四川省江油市。 上诉人刘信海因与被上诉人杨昌芬确认合同无效纠纷一案，不服四川省江油市人民法院（2019）川0781民初1190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘信海，被上诉人杨昌芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘信海上诉请求：改判被上诉人向上诉人支付91576.25元，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人明知宅基地买卖违反法律规定，依然把案涉房屋卖给上诉人，应承担全部损失；2018年9月28日被上诉人才向上诉人交付钥匙，2019年3月21日被上诉人又自行锁住房门，将上诉人的财产一并锁住，一审判决上诉人承担租金12000元有违公平原则；一审适用租金标准不当，应适用当地市场标准，而不应适用若干年前高铁建设时的标准；一审判决诉讼费承担与其责任认定矛盾。 被上诉人杨昌芬答辩称，原审判决正确，应予维持。 原审原告刘信海向原审法院起诉请求：1.确认双方房屋买卖合同无效；2.被告返还原告房款9万元及利息2000元；诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实：被告杨昌芬在江油市修建住房一套，并取得了房屋所有权证。原告刘信海通过朋友得知被告拟出卖该房屋，与被告取得联系。2017年9月，原告到被告房屋实际查看后，原告决定购买被告该房屋。原、被告约定该房屋购买价格为13万元，被告将其承包的一块地交由原告使用。2017年9月26日、27日，原告向被告支付2万元。2018年3月，原告又给被告支付2万元，被告将该房屋钥匙交给原告，原告开始使用该房屋。2019年1月，原告又给被告转款5万元。后双方发生纠纷，2019年3月4日，原告诉至原审法院，请求判令其诉请。 上述事实，有原、被告的陈述、房地产登记信息、微信转账记录、银行卡明细等在卷，足以认定。 原审法院认为：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，原、被告并非同一集体经济组织成员，双方口头达成的买卖房屋合同的相关内容亦违反了我国法律的规定，合同应属于无效。 根据我国合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案原告应将房屋返还给被告，被告应将收取的9万元购房款返还给原告。 合同无效或者被撤销，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方均有过错，应当赔偿对方的损失。 原告的损失是原告9万元银行存款利息（利息计算至2019年6月，利率按年息1.95%，月息0.1625%）：其中2017年9月份2万元利息682.5元（0.1625%X20000元X21个月），2018年3月份2万元利息487.5元（0.1625%X20000元X15个月），2019年1月份5万元利息406.25元（0.1625%X50000元X5个月），利息共计1576.25元。 被告的损失是原告使用被告房屋，致使被告无法使用而自己租房支出租金，或将房屋出租给他人获得租金。被告将房屋交给原告使用前，房屋租给了案外人，故本案被告的损失按被告应获得租金计算。被告将房屋交给原告前，每月收租金1000元，结合被告房屋状况和本地房屋租赁的实际情况，原审法院酌定被告每月损失为800元，从2018年3月至2019年6月，共计损失12000元。 综上，被告应支付原告91576.25元（退还房款90000元+赔偿原告损失1576.25元），原告应赔偿被告损失12000元。经品迭，被告应支付原告79576.25元。 原、被告未签订书面房屋买卖合同，双方对原告2017年9月交付的2万元是定金还是购房款，没有明确约定。故被告称该2万元是定金不应退还，无证据证实，原审法院不予支持。被告称如果房屋或家具用品损坏的原告应赔偿，房屋现由原告居住，是否有损坏不能确定，如原告交付房屋时确定了原告对该房屋或家具用品损坏，双方可以协商或另案处理。 案经调解未果，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理”、第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、原告刘信海与被告杨昌芬买卖被告所有的位于江油市房屋合同无效；二、原告刘信海于本判决生效之日起十日内将被告杨昌芬所有的位于江油市房屋返还给被告杨昌芬；三、被告杨昌芬于本判决生效之日起十日内向原告刘信海支付79576.25元；四、驳回原告刘信海的其他诉讼请求。 本案收案件受理费2800元，减半收取1400元，由原告刘信海承担。 二审中，上诉人刘信海提交其2016年承租李从亿房屋的《租赁合同》一份，拟证明一审确定租金标准过高。被上诉人杨昌芬认为案涉房屋系两楼一底，带家具家电，与刘信海之前租赁的房屋无法比较，且因其长期未在厚坝镇居住，对对方提交的合同情况不了解。刘信海提交的《租赁合同》载明房屋为三室一厅，租金每年3000元。 除一审查明的事实外，二审另查明：杨昌芬2016年将案涉房屋出租给中铁二局股份有限公司西成铁路客运专线四川段工程指挥部第一项目部，每月租金1000元。 本院认为，根据当事人的诉辩理由，本案双方争议的焦点是原审判决确定的租金标准是否适当？原审根据杨昌芬与中铁二局股份有限公司西成铁路客运专线四川段工程指挥部第一项目部所签租赁合同约定的租金标准，结合房屋状况和当地房屋租赁的实际情况，酌定每月损失为800元，刘信海则提交其2016年承租李从亿房屋的合同，拟证明原审酌定的租金标准过高，因两份合同对应的房屋面积存在较大的差距，不具可比性，原审确定的租金标准亦无明显不当，本院予以确认；关于责任划分，本案双方当事人违反农村宅基地不得买卖的禁止性规定，双方均有责任，刘信海要求杨昌芬承担全部责任的主张于法无据，本院不予支持；关于损失计算的期限，刘信海在一审中陈述于2018年3月拿到钥匙，二审中其又主张2018年9月才拿到钥匙，根据禁止反言的原则，本院对其2018年9月才拿到钥匙的主张不予支持；关于诉讼费分担，本案合同无效，双方均有责任，原审确定由一方负担诉讼费不当，本院予以纠正，但该不当未影响本案的实体处理，故对原审判决实体处理部分予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持；上诉人刘信海的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决为终审判决。 一审案件受理费2800元，减半收取1400元，由刘信海负担700元，杨昌芬负担700元。 二审案件受理费100元，由上诉人刘信海负担。 审判长 张 兵 审判员 李华峰 审判员 李 维 二〇一九年七月二十五日 书记员 顾鸿飞