广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1322民初4616号原告黄亮，男，1989年9月2日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。诉讼代理人卢海兰，广东泰伦律师事务所律师。被告左超，男，1986年6月19日出生，汉族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。诉讼代理人陶礼宁，广东华商律师事务所律师。第三人李永梅，女，1989年9月10日出生，汉族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。诉讼代理人陶礼宁，广东华商律师事务所律师。第三人惠州市全明星房地产有限公司，住所地：博罗县龙溪镇龙岗村第六小组岗上铺（土名）金昌凤凰苑CC18。法定代表人郑鹏飞。第三人中国农行银行股份有限公司博罗县支行，住所地：博罗县罗阳镇罗阳一路**。负责人周成。原告黄亮诉被告左超、第三人李永梅、惠州市全明星房地产有限公司、中国农行银行股份有限公司博罗县支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄亮及其委托代理人卢海兰、被告左超、第三人李永梅委托代理人陶礼宁、中国农业银行股份有限公司博罗县支行委托代理人张子誉到庭参加诉讼，第三人惠州市全明星房地产有限公司缺席。本案现已审理终结。原告黄亮诉称，2013年12月27日，被告与博罗县宏远实业有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12110442），依前述合同之约定，被告依法购买了博罗县宏远实业有限公司位于博罗县××大道龙××、建筑面积为126.38平方米的房产。2018年3月27日，原告与被告、第三人签订了《房地产买卖居间合约》（编号：0000114），其中主要约定：被告将前述位于博罗县××大道龙××、建筑面积为126.38平方米的房产转让给原告，房产转让价为700000元；买方应向第三方支付中介服务费及咨询费21000元，如买卖双方任一方违约，如守约方已支付中介服务费及咨询费的，经纪方不予退回，应由违约方赔偿给守约方；定金40000元由原告在签署本合约时自行交付给被告；被告应在收到定金后120日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并向银行申请办理提前还贷手续。合同签订后，原告按约向被告支付了定金40000元，向第三方支付了中介服务费21000元，但被告收取定金后，未按照合同约定在收到定金120日内提供办理银行所需要的资料及向银行申请办理提前还贷手续等。经原告多次催促，被告均以种种理由予以搪塞，被告的行为已严重违反了三方签订的《房地产买卖居间合约》之约定。据此，请求法院判令：1、解除原告与被告、第三人惠州市全明星房地产有限公司于2018年3月27日签订的《房地产买卖居间合约》；2、被告向原告一次性支付违约金140000元；3、被告向原告赔偿已支付给第三人惠州市全明星房地产有限公司的中介服务费21000元；4、被告向原告支付因其违约而导致原告提起本案诉讼支出的律师费15000元、担保费8000元；5、本案诉讼费、保全费由被告负担。原告黄亮对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证；2、被告身份证、第三人统一社会信用代码；3、广东省商品房买卖合同；4、房地产买卖居间合约；5、收款收据2份；6、不动产登记信息查询结果；7、委托担保合同、发票。被告左超辩称，我方与原告签署协议时房产证还没下来，所以不清楚是否能过户，由于我需要资金因此签署了该协议，也没有经过妻子李永梅的同意签署了该协议，合同70%的尾款原告无法落实，不敢赎楼。1、如原告一次性付清款项，我方愿意按原价出售房屋，房款可以由第三方监管；2、如解除合同，从合同效力看，被告主张合同未生效，应当适用缔约过失责任，因三方均有过错，由原告、被告、第三人全明星房地产公司按过错程度承担责任；3、即便适用违约责任，本案不是被告一人过错，不适用缔约法则，合同约定的20%违约金太高，应当计算各自的实际损失，由原告、被告、全明星公司按过错承担；4、原告自行具有重大过错，明知涉案房产是夫妻共同财产，不要求妻方参与交易，妻方不同意，交易风险原告应当自担。签订合同时房产证没有办理下来，原告也是明知的，也存在合同无法履行的风险。交易的付款条件不明确，70%的房款等房产过户、银行按揭后才能付款，且没有时间限制，原告不能保证能否银行按揭、按揭多少，条款对被告是极不公平的，合同存在着被解除、被变更、被撤销的风险，以上三个风险，原告均是明知的，所以其本身具有重大过错。全明星公司作为专业人士，应当履行其基本原则，查清房产的权属，协调、合同条款的合理性，且不履行中介职责也具有过错，中介费应当退还，并承担对其他合同相对方的损失赔偿责任；5、在损失方面，中介费不属于损失，原告应当主张中介方退还中介费，原告不主张视为放弃，律师费不是诉讼的必须项，作为损失主张没有法律依据，担保费不是损失，且30万元担保标的收费8000元价格太高，是正规保险公司的十几倍，涉嫌恶意串通损害第三人的利益，且担保费项目不是必须负担的项目，不应当列入损失予以保护。被告左超对其辩解在举证期限内未提供证据。第三人黄永梅述称，房地产买卖居间合约在开庭前是处于未生效状态，李永梅对涉案房产有所有权，我方不同意处分；按照合约该协议没有就付款没有达成确定的意见，70%的房款要在过户后支付，但原告不能提供银行同意按揭的意向书，也不能提供能够支付房款的能力证明；该房产属于夫妻共同财产，在签订居间合约时，李永梅是不知情的，在合约第2部分居间关系三方约定的其他事项中有明确表述房屋不能过户的风险，原告是明知的，因此不能过户的风险应当由原告承担。第三人黄永梅对其陈述在举证期限内提供的证据有：结婚证。第三人惠州市全明星房地产有限公司经本院依法送达起诉副本、应诉通知书及开庭传票后，在法定期限内未提交书面答辩意见及有关证据。第三人中国农业银行股份有限公司博罗县支行述称，案涉房产有按揭贷款，数额为298000元。第三人中国农业银行股份有限公司博罗县支行对其陈述在举证期限内未提供证据。经开庭质证，被告对原告提供的证据均无异议，第三人李永梅对原告提供的证据1、2、3、4三性无异议，对证据5、6、7真实性无异议；原告对第三人提供的证据三性均有异议，被告对第三人提供的证据没有意见。经审理查明，被告左超与第三人李永梅系夫妻关系，二人婚后购买了位于博罗县××大道龙××号房屋。2018年3月27日，原告黄亮与被告左超、第三人惠州市全明星房地产有限公司签订了一份《房地产买卖居间合约》（编号：0000114），约定：被告将上述位于博罗县××大道龙××号房屋转让给原告，转让价为700000元；原告应向第三人惠州市全明星房地产有限公司支付中介服务费及咨询费21000元，如买卖双方任一方违约，如守约方已支付中介服务费及咨询费的，经纪方不予退回，应由违约方赔偿给守约方；定金40000元由原告在签署本合约时自行交付给被告；被告应在收到定金后120日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并向银行申请办理提前还贷手续；原、被告任何一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或者相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿；三方约定的其他事项：被告左超在前述此合同前已经得配偶同意，日后由此原因引起的法律纠纷、违约责任由被告左超自行承担等。上述合约签订后，原告按约向被告支付了定金40000元，向第三人惠州市全明星房地产有限公司支付了中介服务费及咨询费21000元。后因被告没有提供办理银行贷款所需要的资料及向银行申请办理提前还贷手续致使合同无法继续履行，故原告诉至本院，请求判令解除合同并要求被告承担违约责任。本院认为，关于各方争议的《房地产买卖居间合约》效力问题，首先该合约主体及内容合法，是当事人真实意思的表示，没有违反法律、法规的禁止性规定；其次，相关证据显示房屋登记权利人系被告左超，且其在出卖时承诺已征得配偶李永梅同意，原告作为买受人有理由相信被告有权对案涉房屋做出处分，不具备恶意损害他人利益的主观故意；最后，原告为购买案涉房屋与被告约定了合理对价；基于上述理由，本院认定案涉《房地产买卖居间合约》合法有效。原告按约向被告支付了定金40000元，其合同约定的前期义务已履行完毕，而被告确未按约定期限提供办理银行贷款所需要的资料及向抵押贷款银行申请办理赎楼手续，其行为导致合同无法继续履行，已构成违约，现原告请求解除案涉《房地产买卖居间合约》，符合约定，本院予以支持。被告违约应承担违约责任，原告依约选择要求被告按房屋成交价的百分之二十即140000元支付违约金，并阐释该140000元包含其已交付的定金40000元，故本院对该定金40000元予以支持；但双方对违约金的约定过高，结合案涉合同的实际履行情况，本院予以适当调整，酌情支持按房屋总价款6%计算违约金，即42000元（700000×6%）。原告作为守约方，其请求被告赔偿其向第三人惠州市全明星房地产有限公司支付的中介服务费及咨询费21000元，符合合约约定，本院予以支持。关于律师费、担保费，原、被告双方没有约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄亮与被告左超、第三人惠州市全明星房地产有限公司于2018年3月27日签订的《房地产买卖居间合约》（编号：0000114）；二、被告左超在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄亮返还定金40000元并支付违约金42000元；三、被告左超在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄亮赔偿其已支付的中介服务费及咨询费共计21000元；四、驳回原告黄亮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12640元，由原告黄亮负担1158元；由被告左超负担11482元；保全费2020元，由被告左超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（此页无正文）审  判  长 卢  东  明审  判  员 纪  汉  雄人民陪审员人 民陪审员苏华二〇一九年七月三十日法官助理于艳华书记员吴淑娴