甘肃省天水市秦州区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0502民初1841号原告：田坤，男，1988年8月7日出生，汉族，住天水市秦州区。委托诉讼代理人：白曼莉，甘肃康台律师事务所律师。被告：张燾，男，1972年5月8日出生，汉族，住天水市秦州区。委托诉讼代理人：杨晓云，甘肃畅和律师事务所律师。被告：杨顺萍（系张燾妻子），女，1983年1月7日出生，汉族，住天水市秦州区。被告：曹银江，男，1967年9月30日出生，汉族，现租住天水市秦州区。原告田坤与被告张燾、杨顺萍、曹银江物权保护纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告田坤及其委托诉讼代理人白曼丽，被告张燾及其委托诉讼代理人杨晓云、被告杨顺萍、曹银江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田坤向本院提出诉讼请求：判令被告归还位于天水市秦州区XX室房屋并支付2016年4月19日至2019年4月24日的房屋租金24130元。事实和理由：原告与曹银江于2016年4月1日签订协议，商定原告购买曹银江位于天水市秦州区XX室的房屋，房款总价215000元，原告向曹银江支付购房款165000元，办理房产转移登记手续后再支付剩余的5万元房款，曹银江承诺三个月之内交付房屋。时至今日，原告多次找曹银江、张燾要求交房，二被告以各种借口推脱，原告要求张燾夫妇搬房期间双方还发生冲突，为保障原告的合法权益，故起诉到院要求处理。张燾、杨顺萍辩称，原告所述与事实不符，请求法院驳回原告的诉请。1.被告张燾、杨顺萍夫妇以杨顺萍的名义于2008年4月20日与被告曹银江签订房屋买卖协议，意思表示真实，属于对价交易，合同成立并生效。被告曹银江虽辩称系借张燾5万元现金，张燾逼迫其将房屋以5万元的价格抵债，实际未收到95000元购房款，但曹银江未提供任何证据证明，且在长达11年的时间里，从未向张燾或任何部门主张过权利；2.原告的诉讼事实与原告所举证据均系原告与被告曹银江恶意串通制造的虚假事实，属于虚假诉讼。原告陈述其与被告曹银江于2016年4月1日签订协议，商定购买被告曹银江的房屋，为此提交了购房协议和收条，且在庭审中被告曹银江对上述两份证据均表示认可。但法院依职权调取的房屋交易档案查明的事实显示房屋交易时间是2015年，因此可以确认，原告与被告曹银江在起诉前，恶意串通，伪造证据，且庭审中，原告承认是其起诉前补签的协议。从2015年原告与曹银江签订协议至今，原告从来没有查看过房屋，也没有要求居住人腾房，其目的就是与被告曹银江恶意串通损害张燾的合法权益；3.虽然原告取得法律上的物权，但非善意取得，因此不受法律保护，房屋应当归张燾夫妇所有。曹银江辩称，对原告的诉请没有异议，诉争房屋是其租给张燾夫妇的，二被告只缴纳了一年的房租，后来因为曹银江借了张燾5万元无法归还，张燾强迫其写了一份卖房协议，实际上并没有收到95000元房款。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有争议的以下证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据：1.房屋买卖合同1份、收条2份，拟证明原告与曹银江签订房屋买卖合同，原告向曹银江支付165000元房款的事实；2.房产证复印件，拟证明诉争房屋已过户到原告名下的事实；3.接处警工作登记表，拟证明2019年4月23日，原告要求张燾搬出诉争房屋时双方发生冲突，原告向公安机关报警的事实。4.证人卢保全的证言，拟证明卢保全系田坤与曹银江房产交易介绍人，全程参与交易，原告已经交付房款16.5万元，且原告与曹银江、卢保全去诉争房屋楼下同结构房屋内看房的事实。经质证，被告张燾、杨顺萍对证据1不认可，认为是原告与曹银江恶意串通后出具，且原告陈述所有房款给付均为现金交易，不符合当前社会的交易习惯。对证据2的真实性没有异议，但房产证只能说明诉争房屋形式上归原告，实际所有人为被告张燾、杨顺萍；对证据3真实性认可，但无法证实诉争房屋为原告所有。对证据4不认可，证人与原告原系姻亲关系，且其证言与原告陈述多处不符。被告曹银江对上述证据无异议。经审核，本院认为原告提供的证据1显示原告与曹银江房屋买卖的交易时间为2016年4月，而经本院调取房产中心存档的房地产买卖契约显示原告与曹银江签订买卖契约的时间是2015年5月19日，故对上述房屋买卖合同及收条的真实性不予认可；证据2来源合法，其真实性予以认可，但房产证的法律效力是一种权利推定效力而非绝对效力，该证据仅能证明诉争房屋产权登记人为原告，并不能证明原告绝对享有房屋所有权；证据3真实性予以认可，但并不能证明被告张燾、杨顺萍对该房屋属无权占有；证据4中证人卢保全的证言与原告陈述有多处不符，无法核实其证言的真实性，故对其证言不予采信。被告张燾提交的证据：1.卖房协议，拟证明2008年4月杨顺萍与曹银江签订卖房协议并履行协议交付房屋的事实；2.证明及证人张艳琴证言，拟证明被告张燾、杨顺萍一直在诉争房屋中居住，取得了该房屋的实际产权；3.查档证明，拟证明原告与被告曹银江2016年4月1日签订房屋买卖合同，同年4月13日就因遗失补办房屋产权证书，明显不符合常理；4.依被告张燾申请，本院向天水市房地产交易中心调取房地产买卖契约、房屋契证各1份，张小玲证言1份。经质证，原告对证据1不予认可；证据2只能证实被告张燾夫妇在诉争房屋中居住，但不能证实其取得房屋所有权；证据3、4中的查档证明、房地产买卖契约、房屋契证真实性没有异议，之所以与原告提供的房屋买卖合同时间不一致，是因为购买房屋的所有资料丢失，房屋买卖合同、收条是之后补写的，对张小玲的证言证实的情况原告表示不知情。被告曹银江对证据1不认可，认为该协议是受胁迫签订，且没有收到张燾支付的95000元房款；对证据2、3无异议，对证据4中张小玲的证言真实性没有异议，但认为其并没有把诉争房屋卖给张燾，张燾只是租住，所以才将诉争房屋卖给张小玲。经审核，本院认为证据1是被告杨顺萍与曹银江签订的卖房协议，意思表述真实，内容合法，依法应予采信。被告曹银江虽辩称该协议系受胁迫签订，但没有提供相关证据证实，且卖房协议中明确写明：“钱一次性付给甲方曹银江，为证明特此立据。”同时，在之后长达11年的时间里，曹银江没有要求撤销合同，也没有向公安机关报案，故对其辩解意见不予采纳；证据2仅能证实被告张燾、杨顺萍一直在诉争房屋中居住，对于二被告是否为诉争房屋的实际权利人，还应结合其他证据综合认定；证据3、4,来源合法，内容客观真实，依法予以采信。被告杨顺萍、曹银江未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告曹银江原有位于天水市秦州区XX室房屋一套（建筑面积44.35平方米），自2006年开始，曹银江将诉争房屋出租给被告张燾、杨顺萍夫妇居住，2008年4月20日，曹银江与杨顺萍签订卖房协议，约定：“甲方曹银江因经济之急需，愿将自己名下（XX室住房一套，面积为44.5平米）转让给杨顺萍，转让费为95000.00元，人民币大写：玖萬伍千元正。钱一次性付给甲方曹银江，为证明特此立据。备：甲方曹银江将房产证暂借他人，不能一次性交给乙方，愿于本年5月20日将房产证交还乙方杨顺萍。甲方：曹银江，乙方：杨顺萍，见证人：张燾”。协议签订后，被告张燾、杨顺萍一直在该房屋内居住至今。2015年5月19日，被告曹银江与原告田坤签订房地产买卖契约，并将诉争房屋转移登记到田坤名下，2016年年底诉争房屋被纳入拆迁范围，2017年2月，原告与房屋征收部门达成拆迁协议并领取了拆迁安置房屋的钥匙，后因拆迁部门发现诉争房屋实际居住人为张燾夫妇，故向原告收回了钥匙，拆迁协议未生效。2019年4月，原告要求被告张燾、杨顺萍夫妇搬离诉争房屋，并向公安机关报警，公安机关告知其通过法律途径解决，原告遂起诉到本院，要求处理。对于购买诉争房屋的经过，原告陈述：2016年4月1日，其与被告曹银江签订房屋买卖合同，被告曹银江将诉争房屋以215000元的价格出售给原告，原告分别于2016年4月1日、2016年4月12日，通过现金支付的方式向被告曹银江给付购房款共计165000元，并约定办理房产证后付余款5万元，2016年4月20日，双方办理产权过户登记手续，因被告曹银江称诉争房屋尚在出租，故原告在购买房屋时，没有实地查看房屋状况。为证明自己的主张，原告向本院提交了房屋买卖合同1份及收条2张。庭审中，本院依被告张燾申请从天水市房产交易中心调取了原、被告签订的房地产买卖契约、诉争房屋契证，上述证据显示，原告与被告曹银江于2015年5月19日到房产交易中心签订房地产买卖契约，约定：曹银江将诉争房产出售给田坤、房屋总价款20万元等，原告于同年5月26日领取了产权变更登记后的契证。对本院调取的证据与原告提供的证据时间不一致的情况，原告解释为其购买诉争房屋的材料全部丢失，房屋买卖合同和收条均系之后补签,对于签订合同和收条的具体时间，因时间太长，记不清了。另查明，2013年，被告曹银江及其朋友张慧君通过房屋中介，欲将诉争房屋出售给案外人张小玲，张小玲在交纳了3万元定金并实地查看了诉争房屋后，发现诉争房屋已经出售给张燾夫妇，遂向公安机关报案，后由曹银江、张慧君退还张小玲3万元定金，张小玲向公安机关申请撤销了案件。本院认为，房屋产权证是不动产物权登记的重要方式，其对外有公信力，在没有任何争议的情况下，房屋产权登记的权利人即被推定为实际权利人，但根据法律规定，利害关系人对已登记在他人名下的房屋，如果能够提供证据证明其实际享有物权，则应结合证据综合分析判断，认定真实权利人。本案中，原告田坤虽已取得诉争房产的权属证书，但田坤与曹银江之间就诉争房屋的买卖仍存在如下疑点：1.根据本案已查明的事实，可以认定在田坤与曹银江就买卖本案诉争房产达成合意时，曹银江告知田坤，诉争房屋尚在出租，作为买方的田坤理应清楚二手房买卖中，房屋的现状对能否取得所有权至关重要，田坤作为诉争房产的买受人，至少应在买房之前到房内查看一下房屋的情况，但原告在对自己所购房屋看都未看、进都未进的情况下，即与曹银江进行交易，且在房屋产权过户后的4年时间内对其房屋无任何管理行为，直到2019年才起诉要求被告张燾夫妇返还房屋，有违正常交易习惯及常理，也谈不上尽到买受人应有的谨慎注意义务；2.原告签订拆迁协议的方式有违常理。作为被拆迁人，根据自己房屋的现状及房屋内的设施等情况，与拆迁机构讨价还价，争取自己最大利益系常理。本案原告从未进过自己所购房屋，对所购房屋内情况一无所知，却与拆迁部门达成安置协议并领取了新房的钥匙，且协议签订后也没有要求被告张燾、杨顺萍搬离，其方式、方法有违常理；3.在案件审理过程中，原告陈述的签订房屋买卖合同及付款时间均与实际交易时间不符，原告解释因为购买房屋的相关材料丢失，所以补写了房屋买卖合同和收条，但按生活常理，房屋交易属生活中的重大决定，即使购房材料丢失，在补写购房合同和收条时，也不应该与实际买房时间相差一年之久，且被告曹银江在补写上述材料时也未对落款时间提出异议，故本院有理由对双方之间是否签订过房屋买卖合同产生合理怀疑；4.购房款现金无资金来源凭证，原告陈述购房时采取现金交易，但其陈述的支付购房款过程与证人卢保全的证言有多处不符，除两张与实际交易时间不符的收条外，其未能提供165000元购房款的银行存、取款凭证或其他资金来源及走向证明，且在第一次庭审中原告陈述，自己做房屋投资，喜欢用现金方式交易，在第二次庭审中又改口称被告曹银江要求其用现金支付，而日常生活中，购房款等大额交易一般多为银行转账支付，既方便交易又可为日后提供凭证，原告的做法，有违一般交易习惯。上述疑点，从一般常理理解，如房屋交易过程中出现上述某一疑点，尚可解释为个案的特殊性，但一并出现在同一交易过程中，则本院难以就该多项的“偶然性”予以认同。从审理查明的事实和原、被告双方所举证据综合来看，本案诉争房屋登记权利人名义上虽为原告，但在被告曹银江将诉争房屋“一房二卖”的情况下，房屋所有权存在争议。物权保护案件，支持原告诉请的前提是物权清晰明了无争议，本案因“一房二卖”而存在所有权争议，但所有权争议并非本案审理的范围，原告应在所购房屋所有权无争议的前提下再提起物权保护之诉。综上，原告要求被告返还房屋并支付房屋租金的诉讼请求，在本案中不具备支持的前提条件，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告田坤的诉讼请求。案件受理费400元，由田坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 长  许龙泉审 判 员  张 悦人民陪审员  王 曦二〇一九年七月二十九日法官 助理  刘竞蔚书 记 员  牛明明