湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终1337号上诉人（原审原告）：张爱民，男，1971年4月14日出生，汉族，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：杨益，湖南弘一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁芳，女，1973年10月13日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：陈卓，湖南火炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：过一龙，湖南火炬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周声国，男，1969年9月9日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：陈卓，湖南火炬律师事务所律师。原审第三人：株洲新环境房地产经纪有限公司，住所地为湖南省株洲市芦淞区沿江中路**大汉希尔顿国际****。法定代表人：袁李，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李岗，男，1986年10月26日出生，汉族，系该公司职员。住湖南省株洲市芦淞区。上诉人张爱民因与被上诉人袁芳、周声国及原审第三人株洲新环境房地产经纪有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2018）湘0211民初2641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，并于2019年7月18日公开开庭进行了审理。上诉人张爱民委托诉讼代理人杨益，被上诉人袁芳委托诉讼代理人陈卓、过一龙，被上诉人周声国委托诉讼代理人陈卓，原审第三人新环境公司委托诉讼代理人李岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张爱民上诉请求：1.撤销原审判决的第二项，改判两被上诉人连带赔偿上诉人违约金67000元，律师费20000元；2.本案一、二审的诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院错误认定被上诉人周声国未授权被上诉人袁芳签订涉案房屋买卖合同，并进而错误认定因合同未得到追认而无效，属于事实认定与法律适用错误。上诉人认为两被上诉人关于此次房屋买卖合同已形成了非书面的委托代理关系。1.袁芳与周声国在2013年离婚，但袁芳却能提供案涉房屋的购买合同(因该案涉房屋并未取得房产证，周声国欲出售该房屋仅需要提供该房屋的购买合同即可)。2.签约当天，袁芳与周声国进行了数次通话，从要求抬价到最终同意该出售价格并签字，每个过程是周声国同意后才进行的(证人证言与上诉人一审提交的证据六证实上述事实)。3.袁芳与周声国共同聘请一位律师出庭。从上述种种事实可推出，袁芳与周声国存在授权关系，袁芳得到了周声国的非书面授权。因委托授权关系的形成并非必须书面授权，故袁芳与周声国已形成了委托关系，该房屋买卖合同应对周声国产生效力。二、一审法院错误的认定被上诉人仅需赔偿上诉人20000元违约金及3000元律师费，属于事实认定及法律适用错误。上诉人认为两被上诉人应该连带赔偿67000元违约金与20000元律师费。1.该房屋买卖合同无法得到履行的最终原因在于两被上诉人，因两被上诉人签订合同后拒绝履行出售该房屋义务，对本次交易应当承担全部责任。即便认定上诉人未尽到合理注意义务审查袁芳的授权资格，根据以往类似判例也只会要求上诉人承担不超过三分之一的违约金责任，即被上诉人仍需赔偿上诉人44667元。2.关于律师费问题。本案争议标的可以为房屋所涉价值670000元，也可为上诉人主张的金额121400元。无论一审法院认定何种争议标的，根据《湖南省律师服务收费行业指导标准》，一次庭审的最低律师收费标准都超过了9600元。上诉人与律师约定的律师代理费是完全按照上述文件收取的，而上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中约定了律师费用由违约方支付，一审法院不应仅支持3000元的律师费用，此费用低于上述文件律师最低收费标准，一审法院也不应按照最低收费标准裁判。袁芳、周声国辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，周声国并未授权给袁芳出售案涉房屋。1.袁芳与周声国于2013年8月29日登记离婚。2013年9月9日，周声国才与湖南亿帆房地产开发有限公司签订《株洲市商品房(预)销售合同》，购买案涉房屋。案涉房屋首付以及房屋贷款均系周声国偿还，故案涉房屋所有权属于周声国。袁芳与周声国已解除了夫妻关系，在无周声国授权的情况下，与张爱民签订《房屋买卖合同》，系无权处分。周声国事后并未对该行为进行追认，故一审法院认定案涉的《房屋买卖合同》无效合同完全是正确的。2.上诉人张爱民在上诉状中推定周声国与袁芳存在授权关系，其并没有证据证明两被上诉人之间存在授权关系，仅仅是一种推定。这恰巧证明了上诉人在签订《房屋买卖合同》中存在重大过错。在袁芳已向其提供案涉房屋预售合同，显示房屋所有权人并非袁芳，其未让袁芳出具书面授权委托书的情况下，仍与袁芳签订《房屋买卖合同》，故上诉人并非善意相对人。二、上诉人要求被上诉人赔偿其67000元违约金和20000元律师费没有法律依据。1.案涉《房屋买卖合同》被认定无效，袁芳与上诉人张爱民均有过错，且上诉人并非善意相对人，故其不享有善意相对人的相关权利，应对涉案合同未发生法律效力自行承担相应的责任。上诉人并没有提供能够证明其损失的证据，一审法院结合实际，酌情判令袁芳向上诉人赔偿20000元，是完全正确的。2.袁芳与上诉人签订的《房屋买卖合同》被认定无效，故该合同中约定的律师费承担也应无效。上诉人要求被上诉人承担律师费既没有法律依据也没有合同约定，其要求被上诉人承担其20000元律师费的上诉理由不能成立。新环境公司述称，该公司与门店是特殊经营权的授予关系，其不是本案的当事人，跟本案没有任何法律关系。张爱民向一审法院起诉请求：1.两被告继续履行房屋转让相关手续；2.两被告返还原告的定金损失20000元；3.两被告返还原告中介服务费损失13400元；4.两被告连带赔偿原告的律师费开销20000元；5.两被告赔偿原告损失，按双方约定的违约金标准计算为67000元；6.第三人新环境公司返还原告支付的1000元不动产代办费用；7.本案诉讼费由两被告承担。一审法院经审理查明，2018年6月6日，张爱民（乙方）与周声国（甲方）、新环境公司（丁方）、天元区银海艳林房地产中介服务部（丙方）签订一份《房屋买卖合同》，主要内容为：丙方为丁方的授权特许连锁经营商，丁方作为丙方的房产中介门店服务管理方，甲、乙方双方均表示予以认可，四方在平等、自愿协商一致的基础上，订立此合同。第一条房屋概况：甲方自愿将坐落于株洲市天元区滨江北路789号富基滨江花园11栋3302房的房屋出售给乙方，该房屋权证或购房合同编号为：9000168778，建筑面积约为111.48平方米……第二条房屋交易价格、付款方式、付款步骤、各项手续办理方式：甲、乙方双方确认该房屋总售价为人民币陆拾柒万元整。双方约定付款方式为购房定金＋购房首付款＋公积金贷款＋交房尾款。乙方于2018-6-6支付甲方购房定金人民币贰万元整，甲方需将产权证原件及有关过户资料原件交给丁方保管，定金甲乙双方要求丁方指定账户托管；乙方在手续办理之时支付甲方购房首付款人民币贰拾玖万元整，提存于市国信公证处提存专用账户；乙方通过市公积金贷款向甲方支付购房款人民币叁拾伍万元整，办理贷款所需费用由乙方承担；交房时乙方支付甲方交房尾款人民币壹万元整；贷款、过户及其他手续办理甲、乙双方另行委托代办机构办理……第三条居间服务费的支付：签订本合同后，甲、乙方双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费人民币陆仟柒佰元整，乙方应支付丙方居间费人民币壹万叁仟肆佰元整……第四条甲方的义务：甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，并已取得共有权人同意出售和签定本合同，可依约定配合乙方办理过户和交付该房屋，由此而引起的一切法律及经济责任由甲方全部承担，甲方在签定本合同后7日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交丙方，甲方应按约定时间收取房款并到房屋交易管理部门办理产权交接手续……第六条其他约定：如房屋产权人未到场，代理人承诺产权人已知悉并同意此合同的全部条款，且已获得产权人和共有权人书面授权签订本合同，因代理人违反上述承诺，导致合同被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，并由代理人向买受人赔偿总房价10%的违约金以及向居间方赔偿总房价3%的款项……第七条违约责任：如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费……第九条其他约定：因产权人周声国未能到场签约，代理人袁芳承诺产权人周声国已悉知并授权同意本合同全部条款，代理人自愿承担无限担保责任。张爱民、袁芳代周声国在本合同上签字、捺印，新环境公司、天元区银海艳林房地产中介服务部在合同上盖章予以确认。合同签订后，袁芳代周声国出具一份《定金收条》：今收到张爱民购买本人周声国位于天元区滨江北路789号富基滨江花园11栋3302购房定金人民币贰万元整，产权证号：9000168778。该定金托管于新环境公司处。张爱民与新环境公司签订一份《购买方委托办理协议》，张爱民在办理房屋买卖过程中需委托新环境公司办理株洲市天元区滨江北路785号富基滨江花园11栋3302房屋公积金贷款业务，张爱民向第三人支付服务费人民币壹仟元整。2018年6月6日，天元区银海艳林房地产中介服务部向张爱民出具《收款收据》一份，其内容为：今收到张爱民购富基滨江花园11栋3302房屋居间服务费13400元、代办费1000元。该费用均托管于新环境公司处。之后，张爱民称两被告拒绝配合其办理相关房屋转让手续，故诉至法院。请求判如所请。张爱民为维护自身的合法权益，特就本案的诉讼事宜委托予湖南弘一律师事务所，双方为此签订《委托代理协议书》一份，约定本案律师代理费为2万元，湖南弘一律师事务所出具相应金额的律师费发票。一审法院另查明：周声国与袁芳于2013年8月29日登记离婚。2013年9月9日，周声国（乙方）与湖南亿帆房地产开发有限公司（甲方）签订《株洲市商品房（预）销售合同》一份，主要内容为：乙方向甲方购买《富基滨江公园》天元区房屋，暂定房屋总价款为507457元。周声国于2013年9月5日支付房屋首付款197457元。一审法院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：张爱民、周声国与天元区银海艳林房地产中介服务部、新环境公司签订的《房屋买卖合同》是否合法有效？2、张爱民的各项诉讼请求是否有事实和法律依据？现综合分析如下：袁芳与周声国原系夫妻，双方于2013年8月29日办理了离婚手续，解除婚姻关系后，周声国与湖南亿帆房地产开发有限公司于2013年9月5日签订了《商品房预销售合同》，购买了位于天元区房屋，该房屋的首付款系周声国支付，房屋贷款亦是由周声国偿还，故涉案房屋的所有权应归属于周声国。袁芳与周声国已解除婚姻关系，在无周声国授权的情况下，袁芳与张爱民签订《房屋买卖合同》，系无权处分行为，周声国事后也未对袁芳与张爱民签订《房屋买卖合同》的行为予以追认，并明确表示不同意将涉案房屋卖给本案张爱民，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。”故原被告与天元区银海艳林房地产中介服务部、新环境公司签订的《房屋买卖合同》，未得到周声国的追认，则属于无效合同。故张爱民要求二被告继续履行房屋转让相关手续的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。关于张爱民要求第三人株洲新环境房地产经纪有限公司返还定金2万元、中介费13400元、不动产代办费1000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案袁芳因合同收取的定金20000元实际交由新环境公司托管，中介服务费13400元及不动产过户代办费1000元也是由新环境公司收取，故张爱民在审理过程中变更诉讼请求要求新环境公司返还定金2万元及中介服务费13400元、不动产过户费1000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于张爱民要求袁芳、周声国赔偿张爱民的律师费用开销及违约损失67000元的诉讼请求，根据庭审查明的事实，袁芳在没有周声国授权的情况下，向张爱民承诺“产权人周声国已悉知并授权同意本合同全部条款”，与张爱民签订《房屋买卖合同》，明显存在重大过错。张爱民明知涉案房屋不属于袁芳个人所有，袁芳的代理行为有重大瑕疵，仍与袁芳签订《房屋买卖合同》，未尽到合理注意义务，张爱民对其损失亦存在过错，根据原被告过错的大小及张爱民的实际损失情况，一审法院确定袁芳应赔偿张爱民20000元。关于张爱民要求被告赔偿律师费用20000元的诉讼请求，一审法院认为，律师费系张爱民发生的实际损失，但律师费的计算标准过高，根据相关的律师收费标准和本案争议标的，一审法院确定袁芳应赔偿张爱民律师费损失3000元。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、株洲新环境房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内返还张爱民定金20000元、中介服务费13400元、产权过户代办费1000元，共计34400元；二、袁芳于判决生效之日起七日内支付张爱民赔偿款20000元、律师费3000元；三、驳回张爱民的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2728元，减半收取1364元，由张爱民承担723元，由袁芳承担641元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，各方争议的焦点是：1.案涉房屋买卖合同是否有效；2.上诉人诉请两被上诉人连带赔偿违约金67000元、律师费20000元应否予以支持？一、关于案涉房屋买卖合同是否有效的问题本案，作为房屋买卖合同当事人一方周声国的代理人袁芳，在签订案涉房屋买卖合同时未提交书面授权委托书，上诉人张爱民也未提交充分的证据证明袁芳有代理权，因此，袁芳代理周声国签订案涉房屋买卖合同属于狭义的无权代理。现被代理人周声国拒绝追认，故案涉房屋买卖合同无效。上诉人主张案涉房屋买卖合同有效的上诉理由依据不足，本院不予支持。上诉人未举证证明作为合同当事人的周声国具有过错，故周声国不承担本案损失赔偿责任。二、关于上诉人诉请两被上诉人连带赔偿违约金67000元、律师费20000元应否予以支持的问题《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款规定：“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”案涉房屋买卖合同无效，但该合同第六条约定：如房屋产权人未到场，代理人承诺产权人已知悉并同意此合同的全部条款，且已获得产权人和共有权人书面授权签订本合同，因代理人违反上述承诺，导致合同被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，并由代理人向买受人赔偿总房价10%的违约金以及向居间方赔偿总房价3%的款项。上述合同条款约束的并非出卖人而是代理人袁芳，其独立于房屋买卖合同其他条款，不因房屋买卖合同的无效而无效。该约定系袁芳、张爱民及居间方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。依据该条款，袁芳应向上诉人张爱民赔偿总房价10%即67000的违约金。上诉人主张周声国承担连带赔偿67000元的依据不足，本院不予支持。关于律师费的赔偿问题。案涉房屋买卖合同第七条约定，违约方应承担守约方支付的律师费。由于案涉房屋买卖合同无效，上述条款也无效。案涉房屋买卖合同已对作为代理人的袁芳的违约责任进行了约定，规定了总房价10%即67000的违约金。由于违约金的功能主要是补偿守约方的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，只有约定的违约金低于造成的损失的，守约方才可以请求增加。本案律师费也是上诉人张爱民的损失之一，袁芳支付的67000元违约金足以弥补包括张爱民律师费用在内的损失，张爱民也未提交证据证明其损失高于67000元。因此，对上诉人律师费的诉请本院不予支持。综上所述，上诉人张爱民的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省株洲市天元区人民法院（2018）湘0211民初2641号民事判决第一项；二、撤销湖南省株洲市天元区人民法院（2018）湘0211民初2641号民事判决第二项、第三项；三、袁芳于本判决生效之日起七日内支付张爱民违约金67000元；四、驳回张爱民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2728元，减半收取1364元，由张爱民承担200元，由袁芳承担1164元。二审案件受理费1400元，由张爱民承担200元，由袁芳承担1200元。本判决为终审判决。审 判 长 石安旭审 判 员 陈 蓉审 判 员 梁雄文二〇一九年七月十八日法官助理 黄洪波书 记 员 汪 晶