宁夏回族自治区平罗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0221民初1579号 原告：宁夏众力房地产开发有限公司。住所地：平罗县萧公大街**。 法定代表人：程宁生，系宁夏众力房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人：岳伟，男，1988年9月1日出生，汉族，系宁夏众力房地产开发有限公司副总经理，住平罗县城。特别授权代理。 委托诉讼代理人：石艳贺，女，1987年7月10日出生，汉族，系宁夏众力房地产开发有限公司法律专责，住平罗县。特别授权代理。 被告：万东波，男，1982年7月18日出生，汉族，个体，住平罗县城。 原告宁夏众力房地产开发有限公司与被告万东波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告宁夏众力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人岳伟、石艳贺,被告万东波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宁夏众力房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告于2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》；判令被告向原告立即支付拖欠的房屋租金8万元、暖气费7752元、物业费10733元，违约金6000元，合计104485元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月25日，原告和被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定:原告将坐落于平罗县阳光城市花园2＃商业楼（萧公大街S260＃）1-2层商铺出租给乙方经营餐饮（店面字号“袁记串串香”）。租赁面积298.16平米，租期一年，自2018年6月25日起至2019年6月24日止。年租金13万元，分三次缴纳，于2018年10月20日前缴清65000元，于2018年12月1日前缴纳3万元，于2019年2月1日前再缴纳35000元。合同签订后，原告如期向被告交付房屋。截止目前，被告应缴纳租金13万元，实缴租金5万元，下欠原告租金8万元、承租期间暖气费14470元、物业费10733元。根据合同第四条约定，逾期不缴纳租金的每天支付1000元违约金。考虑到被告支付困难，违约金按照每天100元计算，2019年2月1日至2019年4月2日违约天数60日，违约金100元∕天×60天=6000元。以上费用经原告多次催促，被告均以资金紧张为由拒付，故诉至法院。 被告万东波辩称，租赁合同2019年6月20日到期，但原告于2019年3月10日左右就把门锁了，给被告造成了91000元的损失，原告应予赔偿。2019年5月20日，被告通过报警后第二天对方才把门锁打开，本人把东西拉走了。原告起诉8万元租金不属实，本人共计向原告支付一年租金95000元，其中有三个月的装修时间不计算租金，故不欠原告的房屋租金。暖气费已交2000元，下剩的没有交。物业费本人交了13000元；因为原告给本人造成了损失，本人不承担违约金。 原告宁夏众力房地产开发有限公司为证明自己的诉讼主张，向法庭提供了以下证据： 1.查档证明1份、房屋租赁合同1份、身份证复印件1份、房产证复印件1份、转让合同1份（复印件）、工商登记信息1份，证明：①平罗县阳光城市花园2#商业楼萧公大街S260房屋属于原告所有，原被告之间存在房屋租赁合同关系；②被告于2017年9月4日转租并入住涉案商铺，2017年9月注册“平罗县袁记串串香店”的事实；③被告结清转租期间“即2017年9月至2018年6月”的房租后，原告于2018年6月才和被告签订为期一年的《房屋租赁合同》，合同约定年租金13万元，原告只缴纳5万元，剩余8万元至今未缴纳的事实； 被告万东波对原告宁夏众力房地产开发有限公司提供的该组证据无异议。 2.购电票据1张、电费统计单1份、欠采暖费明细表1份、银行电子回单3份、物业费统计表1份、收据1份，证明：①根据租赁合同第五条第2款约定，被告应负担有关房屋的一切费用（包括水、电、暖、物业费等）。被告于2017年9月4日至2018年12月29日缴纳电费74050元，结合证据一证明被告自2017年9月4日入住涉案商铺的事实；②原告替被告向德渊热力公司垫付暖气费及滞纳金共计14885元（两年采暖费13504元，截止2019年6月22日产生的滞纳金1351元）；③原告替被告向物业公司垫付2018年6月至2019年6月物业费10733元的事实。 被告万东波对原告宁夏众力房地产开发有限公司提供的该组证据无异议，但认为暖气费已交过2000元。 被告万东波为证明自己的抗辩主张，向法庭提供了以下证据： 1.房屋租赁合同1份、证明1份、申请书1份、交租赁费清单1份，证明原告的房屋管道存在问题，造成暖气不热。本人已交纳2018年4月至10月的租赁费115000元的事实； 原告宁夏众力房地产开发有限公司对被告万东波提供的该组证据无异议。 2.收据4份，证明被告自己花费960元修理下水通道的事实； 原告宁夏众力房地产开发有限公司对被告万东波提供的该组证据有异议，认为是被告自己经营期间使用不当造成的，费用应由被告自己承担，与原告无关。 3.视频1份，证明2019年5月20日原告的保安将房屋门锁打开，被告把东西拉走的事实。 原告宁夏众力房地产开发有限公司对被告万东波提供的该组证据无异议。 原告宁夏众力房地产开发有限公司提供的证据1中查档证明、房屋租赁合同、身份证复印件、房产证复印件，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信，该证据中转让合同、工商登记信息，与本案无关联性，本院不予采信。证据2，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信；被告万东波提供的证据1中房屋租赁合同、交租赁费清单具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信，该证据中证明、申请书及证据2、3，与本案无关联性，本院不予采信。 经对原告宁夏众力房地产开发有限公司、被告万东波的陈述以及所采信的证据分析，本院确认案件事实如下： 2018年6月1日，原告和被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定:原告将坐落于平罗县阳光城市花园2＃商业楼（萧公大街S260＃）1-2层商铺出租给被告使用，并约定租赁期限一年，自2018年6月25日起至2019年6月24日止；年租金13万元，于2018年10月20日前交清上半年房租65000元，于2018年12月1日前交3万元，于2019年2月1日前交35000元。合同签订后，被告于2018年7月16日向原告交租赁费45000元；于2018年9月10日交租赁费3万元；于2018年11月20日交租赁费2万元，共计95000元。 另查明，2019年3月10日，被告万东波停止营业，并将涉案房屋上锁，原告也予以加锁。 还查明，原、被告双方于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》约定租赁时间为2018年6月25日起至2019年6月24日止，租赁费为13万元，平均每月租金10833元，每天租金356元。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 1、本案原、被告于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，但因被告万东波于2019年3月10日停止营业，并将涉案房屋上锁，原告得知后也予以加锁，致使双方的《房屋租赁合同》不能继续履行，双方均表示同意解除《房屋租赁合同》，故对原告要求解除与被告万东波于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》的请求，本院依法予以支持； 2、对原告要求被告万东波支付拖欠的房屋租金8万元的请求，本院认为： ①原告以其与被告于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》为依据，要求被告支付该房屋租赁期间所欠的租赁费，合理合法，本院予以支持。 ②原告辩解被告已交纳的租赁费115000元中包含签订合同前被告拖欠的租赁费，本院认为签订合同前被告拖欠的租赁费与本案无关，且被告也不予认可，不能合并审理，故原告的该辩解意见不能成立，本院不予采纳。 ③根据庭审查明的事实，被告万东波于2019年3月10日将涉案房屋上锁停止营业，原告也予以加锁，致使双方的《房屋租赁合同》不能继续履行，可认定原被告签订的《房屋租赁合同》于2019年3月10日终止。 ④涉案房屋年租赁费为13万元，被告租赁的期限为2018年6月25日至2019年3月10日，即租赁期限为8个月零13天，应支付租赁费为91297元【（13万元÷12个月×8个月）+（13万元÷365天×13天）】，被告已付租金95000元，超付租金3703元。 故对原告要求被告万东波支付拖欠的房屋租金8万元的请求，本院依法不予支持。 3、对原告要求被告万东波支付暖气费7752元、物业费10733元的请求，该请求合理合法，应予支持，但应扣除被告超付的租金3703元，实际应付14782元。 4、对原告要求被告万东波支付违约金6000元的请求，本院认为被告万东波未按期交纳租赁费，存在违约行为，但被告停止营业后《房屋租赁合同》并未到期，原告在涉案房屋房门上擅自加锁，对造成《房屋租赁合同》不能继续履行也存在过错，故该请求本院不予支持。 5、关于被告万东波的辩解意见： ①被告万东波辩解因原告擅自锁门给其造成经济损失91000元，因其不能提供相应的证据予以证实，该辩解意见本院不予采纳。 ②被告万东波辩解原告的涉案房屋管道存在问题造成冬季暖气不热、不同意支付暖气费的意见，该意见不合理，本院不予采纳。 ③被告万东波辩解原告要求的物业费没有收费标准、被告没有提供物业服务、不同意支付物业费的意见，该意见不合理，本院不予采纳。 ④被告万东波辩解因原告的涉案房屋管道存在问题、疏通下水管道支付费用960元应由原告承担，因下水管道是被告使用，该意见不合理，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第（三）项、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、原告宁夏众力房地产开发有限公司与被告万东波于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月10日解除； 二、被告万东波于判决生效之日起五日内支付原告宁夏众力房地产开发有限公司拖欠的暖气费、物业费共计14782元； 三、驳回原告宁夏众力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1195元，由原告宁夏众力房地产开发有限公司负担1110元，由被告万东波负担85元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。 审 判 员 雷鸣 二〇一九年七月九日 法官助理 曹静 书 记 员 王莉 附：判决书所依据的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。