广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终9549号上诉人（原审原告）：温毅文，男，汉族，1977年7月18日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：肖红霞，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗红，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢伟航，男，汉族，1970年3月20日出生，住广东省东莞市东城区，被上诉人（原审被告）：张志慧，女，汉族，1979年9月18日出生，住广东省东莞市东城区，被上诉人（原审被告）：丁凤，女，朝鲜族，1969年10月29日出生，住黑龙江省宁安市，被上诉人（原审被告）：东莞市悦蓉庄餐饮服务有限公司。住所地：广东省东莞市南城区鸿福华凯广场****。营业执照注册号：441900001306675。法定代表人：丁凤，总经理。上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：周锦，广东闻彰律师事务所律师。上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：谢宝瑜，广东闻彰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邱中川，男，汉族，1968年12月11日出生，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：林燕华，广东方中天律师事务所律师。原审第三人：广东金开喜实业投资集团有限公司。住所。住所地：广东省东莞市南城区华凯广场******执照注册号：441900000643925。法定代表人：黄有清。上诉人温毅文因与被上诉人谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、东莞市悦蓉庄餐饮服务有限公司（以下简称悦蓉庄公司）以及原审第三人广东金开喜投资集团有限公司（以下简称金开喜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初22710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。温毅文上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持温毅文一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司负担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.《房屋租赁合同书》约定的18000000元租赁对价合法合理。温毅文一次性支付的18000000元可产生利息等投资收益，故应将预期投资收益与预期租金收益比对后才能判断转让对价是否合理。按照一审判决观点，从商业银行理财投资收益看，将预期总租金收益35242464元减去投资款18000000元，温毅文将在184个月内获利17242164元，即每年获利约1124733元。每年利润率仅为6.25%，低于《房屋租赁合同书》签订时中国人民银行同期同类借款利率6.55%，更低于银行投资理财产品回报率。而从民间借贷投资收益看，如以20%年利率计，则184个月可预期获利55200000元，远超出一审判决认定的预期租金收益。从商铺使用权价值看，根据26份完税证明可知，金开喜公司名下26间商铺面积合计4024.1平方米，其支付31737028元获得70年期限使用权，成本为每年112.67元/平方米。而温毅文以18000000元取得总面积4256.3平方米的28间商铺使用权，只是184个月的出租收益，对价为每年275.81元/平方米。此外，租期内虽有租金上涨因素，但出租人需承租客户退租、商铺空置及房屋修缮等潜在商业风险和成本。合同对价是双方当事人行使处分权、自由协商的结果。即使租赁合同约定的18000000元对价低于市场价，也不能因此认定双方存在恶意串通情形。2.温毅文依约支付了合同对价。根据与金开喜公司签订的《房屋租赁合同书》，温毅文将租金一次性支付到金开喜公司指定的东莞市中凯贸易有限公司（以下简称中凯公司）账户，诉讼期间提供了来账业务回单予以证明。但一审判决以温毅文未能说明中凯公司与金开喜公司等人的关系，且未能就款项应支付至中凯公司账户提供证据为由，认定温毅文未支付合同价款，与事实不符，属认定事实错误。（二）一审判决仅以金开喜公司有多笔债务未清偿，该公司转让行为损害其他债权人利益为由，认定温毅文与金开喜公司等人签订的租赁合同无效，属适用法律错误。1.本案无证据反映温毅文与金开喜公司等签订合同时存在恶意、通谋且损害第三人利益。2.《房屋租赁合同书》签署细节显示，温毅文在与金开喜公司等签订合同时已尽到相应的审查和注意义务，不存在与合同相对人恶意串通情形，也没有损害第三人利益。温毅文与金开喜公司等签订的《房屋租赁合同书》涉及华凯广场二楼整层28间商铺，而谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司仅承租华凯广场C1区201号一间商铺，即温毅文通过合同取得的权利并非仅限于案涉商铺，不存在特别针对谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司的情形。而且，除谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司之外的其他在先承租人已重新与温毅文签订租赁合同。根据全国法院失信被执行人名单信息公布与查询使用申明，相应的公布与查询使用平台最早于2013年10月24日投入使用。在中国裁判文书网以金开喜公司的全称作为关键词、按裁判日期排序检索，可查询到最早的裁判日期为2013年9月18日，而温毅文与金开喜公司签订《房屋租赁合同书》的日期为2013年8月2日。温毅文不可能通过公开途径了解到金开喜公司债务及被强制执行情况。即使金开喜公司与温毅文签订合同时有债务未履行，但法律并不禁止或限制其正常的经营、交易。谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司也没有提供证据证明金开喜公司除案涉商铺在当时没有其他财产可供执行。而且，在签订《房屋租赁合同书》时，温毅文取得抵押权人李芳的同意承租28间商铺，并在房管部门对租赁关系进行备案确认。张志慧作为承租人与金开喜公司签订《租赁合约》，又作为出租人与温毅文签署《房屋租赁合同书》，可见张志慧对于温毅文租赁合同的签订是知情且认可的。一审判决有关张志慧不知晓其丈夫黄有清转让出租权等认定与事实不符。（三）一审判决有失公允。按照合同自由、鼓励交易原则，应尽可能认定合同有效。谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司作为《租赁合约》承租人，按时支付租金是其义务。即使将谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司拖欠租金损害债权人利益的行为，与温毅文可能和金开喜公司恶意串通损害债权人利益的行为权衡，也不能认定《房屋租赁合同书》为无效合同。二审法庭调查时，温毅文提出补充意见如下：（一）一审判决认定温毅文与金开喜公司等签订的《房屋租赁合同书》约定总租金不属于合理的对价，属认定事实错误。1.《房屋租赁合同书》涉及商铺面积4256.3平方米，实际转让面积为3510.48平方米。因华凯广场C1区一楼被整体查封，商铺空置面积于2018年达到994.82平方米。2.对于租金单价，一审判决直接按悦蓉庄公司租金单价45元/平方米计算是错误的。事实上，温毅文从金开喜公司租赁的28间商铺，因地理位置不同每间商铺租金单价均有差异，根据温毅文一审提供的与其他租客签订的租赁合同，租金单价未超过40元/平方米。（二）《房屋租赁合同书》明确约定租金18000000元支付到中凯公司账户，足以证明一审判决对已支付合同对价的事实不予采信是错误的。（三）本案没有证据显示在《房屋租赁合同书》签订时金开喜公司对外存在巨额债务，且金开喜公司的对外负债不影响转让行为效力。1.一审判决未公开查询到的金开喜公司作为被执行人的执行案件具体情况，不足以认定金开喜公司存在巨额债务，且其与温毅文签订合同的行为会损害其他债权人利益。2.温毅文对于金开喜公司的债务没有审查义务，金开喜公司未告知温毅文负债状况，责任不应由温毅文承担。谢伟航、张志慧、丁凤、悦蓉庄公司辩称，坚持一审答辩意见。邱中川辩称，华凯广场现有市场租金单价已达70元/平方米以上。一审判决认定的租金单价不存在过高。按现有市场价格，温毅文应当支付比一审判决认定金额更高的合同对价。温毅文以可能存在部分空置商铺为由主张价格合理，缺乏依据。根据温毅文提供的证据，金开喜公司转让给温毅文的不仅是租金收益权，还包括与其他租户重新签订租赁合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同权利义务转让必须经各方当事人同意。金开喜公司将与原租户合同权利义务转让给温毅文，未经原租户同意是无效的。金开喜公司未向本院陈述意见，亦未参加二审诉讼。温毅文向一审法院起诉请求：1.解除案涉《租赁合约》，谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司立即返还案涉租赁物；2.谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司向温毅文支付租金，暂从2013年9月1日起计至2014年9月为982488.51元，之后按《租赁合约》约定的租金标准支付至返还租赁场地之日止；3.谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司向温毅文支付逾期支付租金的违约金，按拖欠租金的30%计算，暂计至2014年9月为294746.55元；4.谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月28日，金开喜公司与谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川签订《租赁合约》，约定由金开喜公司将位于东莞市南城区××广场××区××商铺（约1587.27平方米，以下简称案涉租赁物）出租给上述四人经营，租期自2011年8月1日至2021年8月1日止，月租金每平米45元，即每月应缴租金为71427元；双方约定从第二年起每年递增5%、从第三年起每年递增10%计收租金。合同还约定，任何一方未能履行合同约定，另一方有权提前解除合同；承租方逾期交付租金，每逾期一日，由出租方按月租金额的百分之二收取违约金。谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川于2012年4月25日共同出资成立悦蓉庄公司，并在该租赁场地经营。2013年8月2日，温毅文（乙方）与金开喜公司、黄有清、张志慧（甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将坐落于东莞市南城区华凯广场二楼28间商铺出租给乙方使用，建筑面积共计4256.3平方米。出租房屋除甲方自用的部分，其它已出租给部分商户，甲方应在交付出租房屋时变更原出租合同。甲方自用部分房屋应与乙方签订租赁合同，并按租赁合同缴纳租金。租赁期限自2013年9月1日起至2028年12月31日止。双方同意租赁期限内的总租金为18000000元，乙方应于甲方交付出租房屋给乙方时一次性支付该租金。2014年4月18日，金开喜公司向悦蓉庄公司发出《通知函》，内容：就贵司承租我司位于东莞市南城区华凯广场C1-201至212和C2-206号房屋一事，由于我司已将自身所有的华凯广场整层房屋整体承包给温毅文先生，为此，我司就贵司履行该租赁房屋的事宜通知如下：1.自贵司收到本通知之日起，请贵司将承租华凯广场上述房屋的租金支付给温毅文；之前拖欠的所有租金，包括2014年4月的租金，请贵司在2014年4月20日前支付给温毅文先生以下收款账户：开户行：上海浦东发展银行东莞虎门支行；开户名：温毅文；银行账号：54×××92。2.请贵司收到本通知之日起，与温毅文先生，按照原合同的内容重新签订新的租赁合同。……该《通知函》加盖有金开喜公司的公章，且有悦蓉庄公司经办人员的签收。2014年8月13日，金开喜公司向谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司寄送《债权转让通知》，告知自收到该通知之日起，案涉《租赁合约》出租方的权利转让给温毅文，谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司应向温毅文支付租金及履行租赁合约的义务，并且谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司之前拖欠的租金（从2013年9月1日至2014年7月31日为824983.61元）的债权也一并转让给温毅文。但谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司收到上述通知后，并没有将拖欠的租金交付给温毅文。庭审中，温毅文主张其与金开喜公司、黄有清、张志慧签订的《房屋租赁合同书》约定的标的为位于东莞市南城区××广场××楼××28间商铺，包括案涉租赁物13间商铺【即C1-201至203、205至212和C2-206、207号】。温毅文主张对于空置的商铺成立租赁关系，对于已存有租约的商铺则是债权转让关系。邱中川主张，温毅文与金开喜公司订立的是《房屋租赁合同书》，不是温毅文所主张的债权转让关系。另查明，谢伟航、邱中川将其持有的悦蓉庄公司股权转让给案外人谢庆培，并于2012年8月2日在工商部门办理了变更登记。另查明，2013年4月17日至2014年3月13日，第三人金开喜公司在东莞市第一人民法院、东莞市第二人民法院有被列为被执行人的案件20宗，其中仅在2013年8月12日之前就有执行案件3宗、执审案件1宗、执恢案件1宗。以上事实，有温毅文提交的租赁合约、通知函、公证书及两份邮寄单、房地产权证、邮单查询信息及公证书、来账业务回单、两份他项权证、契税完税证（26份）、房屋租赁合同书、租赁合同补充协议、委托书及公证书、房屋租赁登记备案证明，被告谢伟航、张志慧、丁凤、悦蓉庄公司提交的借款合同、收条、借条、全国法院被执行人信息查询，邱中川提交的第三人企业机读档案登记资料、变更申请书，股东决议、股权转让书以及一审的开庭笔录为证。一审法院认为，温毅文与金开喜公司、黄有清、张志慧签订的《房屋租赁合同书》所涉商铺属金开喜公司所有，在《房屋租赁合同书》签订之前，案涉商铺已由金开喜公司对外出租、收益。结合双方在合同中约定的金开喜公司在交付商铺时需将已出租商铺合同进行变更的内容及温毅文诉称中大部分的租户与温毅文重新签订租赁合同的内容，温毅文与金开喜公司、黄有清、张志慧签订《房屋租赁合同书》的标的实际为金开喜公司所有的案涉商铺的出租权益。本案的争议焦点为：温毅文是否有权就案涉商铺向谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司主张权利。争议焦点的关键在于金开喜公司将其所有的28间商铺的出租权益转让给温毅文的行为是否合法有效。对此，作如下分析：第一，双方约定总租金不属于合理的对价。温毅文与第三人金开喜公司、黄有清、张志慧签订《房屋租赁合同书》所涉的商铺面积为4256.3平方米，租期共计184个月，仅以本案中悦蓉庄公司所租用物业在2011年的租金价格每月每平方米45元计算，总租金已达35242164元，如果考虑物价上涨、租金递增等因素，总租金远远不止该数额。而合同所约定的对价仅为18000000元，因此，案涉租赁权益的转让价显然过低，不属于合理的对价。第二，关于支付凭证问题。温毅文主张其已将合同对价18000000元支付至中凯公司账户，但未能说明中凯公司与金开喜公司、黄有清、张志慧的关系；温毅文主张其受金开喜公司、黄有清、张志慧的指定将款项支付至中凯公司账户，亦未能提供相应的证据，故对温毅文主张已支付合同对价，不予采信。第三，金开喜公司在与温毅文签订《房屋租赁合同书》时，即2013年8月2日，金开喜公司负有巨额债务，已被生效法律文书确定多笔债务尚未清偿且已进入执行程序。综上，在金开喜公司尚有多笔债务未清偿的情况下，金开喜公司以及黄有清、张志慧的转让行为显然损害了其他债权人的利益。因此，温毅文与金开喜公司、黄有清、张志慧所签订的租赁合同应为无效。在温毅文与金开喜公司、黄有清、张志慧所签案涉租赁合同无效的情况下，温毅文依据该租赁合同对谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司提起诉讼，缺乏事实依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回温毅文的全部诉讼请求。一审案件受理费16295.11元（温毅文已预交），由温毅文负担。本院经审理查明：1.《租赁合约》，约定金开喜公司出租给谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川的是东莞市南城区华凯广场C1区201号商铺。但根据房地产权证，实际租赁物为位于东莞市南城区××广场××13间商铺，即C1-201至203、205至212和C2-206、207号。2.截至2015年2月28日，金开喜公司的投资者为黄有清、张志慧。契税完税证显示，由金开喜公司作为纳税人于2010年7月13日缴纳了26间商铺（包括案涉租赁物共13间商铺）的契税。粤房地他项权证显示：①位于东莞市南城区××广场××、××等处26间商铺的房地产权属人为金开喜公司，全部办理了抵押登记手续，债权数额为80000000元；第一顺序抵押权人为招商银行股份有限公司东莞分行（以下简称招商银行），抵押物价值75761731元，权利价值为66271487元，抵押期限为2012年7月19日至2013年7月18日；第二顺序抵押权人为李芳，第二顺序抵押为余额抵押。②位于东莞市南城区××广场××、××区××号房屋的房地产权属人分别为黄有清、张志慧，办理了抵押登记手续，债权数额为5000000元，第一顺序抵押权人为招商银行，权利价值为3824021元，抵押期限为2012年7月19日至2013年7月18日；第二顺序抵押权人为李芳，第二顺序抵押为余额抵押。上述两份粤房地他项权证显示第二顺序抵押办理登记的时间均为2013年7月24日。房地产权证显示，2013年8月6日，第二顺序抵押权人李芳对金开喜公司名下、原出租给谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川的案涉租赁物（13间商铺）办理了注销抵押登记。房屋租赁登记备案证明显示，上述28间商铺于2013年8月15日在东莞市房产管理局办理了租赁登记备案。上述契税完税证、粤房地他项权证、房地产权证、房屋租赁登记备案证明，均由温毅文提供。温毅文于2018年3月20日确认，其于2017年10月23日收回案涉商铺中的C2-206号、C2-207号两间商铺。3.金开喜公司与谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川签订的《租赁合约》显示，金开喜公司的其中一项义务为“租赁期内，出租方须提前解除本合约的，应事前征得承租方同意”，但对于出租人是否需履行租赁物的维修义务未作约定。作为甲方的金开喜公司、黄有清、张志慧与作为乙方的温毅文签订的《房屋租赁合同书》显示，双方约定温毅文将租金一次性支付到金开喜公司指定的中凯公司账户；租赁物非人为原因出现或者发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，甲方负有维修义务。温毅文主张，其提供的来账业务回单可证明已于2013年8月9日向中凯公司支付18000000元的事实；基于《房屋租赁合同书》及支付该款项的事实，温毅文对于该合同签订时已出租的房屋不主张使用权，但其对包括案涉租赁物在内的28间商铺享有收取租金的权利。而谢伟航、张志慧、丁凤与悦蓉庄公司则认为，金开喜公司与温毅文签订的上述合同构成一房两租，损害了金开喜公司其他债权人的利益，系恶意串通。诉讼期间，温毅文提供多份写字楼租赁合同、补充协议，供法院参考，主张在《房屋租赁合同书》签订后，其以自己的名义将空置的商铺出租，并以自己的名义与《房屋租赁合同书》签订时已被金开喜公司出租的其他商铺的承租人另签租赁合同。作为甲方的金开喜公司、黄有清、张志慧与作为乙方的温毅文于2013年9月24日签订的《租赁合同补充协议》显示，因甲方自身原因无法按照约定将租赁物交付乙方，经协商，双方同意租赁合同的起始日顺延至甲方实际交付租赁物之日起计算，租赁合同到期日相应顺延；甲方保证在2013年12月31日前将租赁物交付给乙方，并将租赁物的原出租合同变更至乙方名下，在此期间，甲方应当在收取租户租金后十天内汇付给乙方作为甲方迟延交付租赁物的违约金；甲方自用物业的租金，甲方应从2013年9月1日起交付给乙方，作为甲方迟延交付租赁物的违约金。4.温毅文提起本案诉讼后，在原一、二审程序及发回重审后的一、二审程序中，法院均对金开喜公司采取公告方式送达诉讼文书。此外，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人温毅文上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。温毅文与谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司之间未签订任何书面合同。温毅文基于其与金开喜公司签订的《房屋租赁合同书》，以及《租赁合约》合法有效的主张，起诉请求解除《租赁合约》，由谢伟航、悦蓉庄公司等返还案涉租赁物并支付拖欠的租金。而谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司等主张《房屋租赁合同书》无效，故温毅文无权请求解除《租赁合约》。根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是基于《房屋租赁合同书》的签订，温毅文是否有权解除《租赁合约》，即该两份合同是有效还是无效的问题，如有效是否应解除，如无效有何相应的后果。以下分述本院的理由：虽然温毅文一审诉讼请求并不包括确认案涉《租赁合约》及《房屋租赁合同书》有效或者无效的请求，但对于合同效力问题，系人民法院应当依法进行审查认定的内容，故仍应对上述两份合同的效力加以认定。首先，关于《租赁合约》的效力。该房屋租赁合同是金开喜公司与谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川的真实意思表示，金开喜公司已取得案涉租赁物房地产权证，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对合同双方当事人具有法律约束力。《租赁合约》签订后，谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川成立悦蓉庄公司，并由悦蓉庄公司实际占有、使用案涉租赁物。金开喜公司对此知情，并在2014年4月18日向悦蓉庄公司发出《通知函》，认为《租赁合约》约定的租金应当由悦蓉庄公司支付。根据上述事实，结合《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第二条第二款规定，《租赁合约》履行过程中，承租人实际已变更为悦蓉庄公司。2012年8月2日，谢伟航、邱中川将其持有的悦蓉庄公司股权转让给案外人并在工商部门办理变更登记，由于该变更并未影响悦蓉庄公司占有、使用案涉租赁物，故悦蓉庄公司仍是《租赁合约》的承租人。其次，关于《房屋租赁合同书》的效力。该合同上落款处盖章的当事人是金开喜公司、黄有清、张志慧与温毅文。现有证据反映，《房屋租赁合同书》签订时黄有清、张志慧是金开喜公司的股东。粤房地他项权证载明的28间商铺权利人分别为金开喜公司、黄有清、张志慧，黄有清、张志慧仅对其个人作为所有权人的商铺享有处分权，而包括悦蓉庄公司承租的13间商铺在内的26间商铺的出租人为金开喜公司，28间商铺的承租人为温毅文。根据《房屋租赁合同书》，金开喜公司意欲转让的或者说温毅文意欲取得的是对上述28间商铺收取租金的权利。《租赁合约》虽未约定哪一方当事人对案涉租赁物的维修义务，但结合《中华人民共和国》第二百二十条规定，可认定金开喜公司负有维修义务。《房屋租赁合同书》则明确约定金开喜公司对租赁物负有维修义务。可见，金开喜公司并未将该项义务转移给温毅文。单从房屋所有权人以租赁方式转移收取租金的权利这样的权利转让形式以及合同内容来看，似乎并未违反法律、行政法规的强制性规定。但是，温毅文实际能否取得约定的权利仍取决于《房屋租赁合同书》的效力。即使《租赁合约》有效，如果《房屋租赁合同书》无效，那么温毅文基于《房屋租赁合同书》的签订，仍无权以《租赁合约》有效为基础请求悦蓉庄公司解除《租赁合约》、交还案涉租赁物并支付拖欠的租金。因此，并不能因为《租赁合约》有效而迳行认定《房屋租赁合同书》有效，而是应当对《房屋租赁合同书》的效力单独审查。结合双方当事人的主张，本院着重审查双方的意思表示是否真实。从金开喜公司一方来看，《房屋租赁合同书》签订前后，金开喜公司因多宗债务纠纷陆续进入诉讼、执行程序。金开喜公司明知此种状况，对于是否能够在诉讼中胜诉应当有较为清晰的判断，也知道公司当时的负债总额及履行能力，其仍以低于《租赁合约》约定的单价与温毅文签订《房屋租赁合同书》，一次性转让较长年限（184个月）收取租金的权利，并且指定案外人收取温毅文基于该合同需交付的巨额款项，显然金开喜公司在签订《房屋租赁合同书》时存在即将不能履行到期债务、意欲逃避他人债务及法院强制执行的极大可能性。温毅文提起本案诉讼后，从法院只能对金开喜公司采取公告方式送达诉讼文书，且金开喜公司涉及多宗诉讼及执行案件的实际情况看，足以印证金开喜公司在签订《房屋租赁合同书》时逃债意图十分明显。另一方面，从温毅文一方来看，其一，根据其陈述及其提供的粤房地他项权证等证据，温毅文当时明知包括案涉租赁物在内的28间商铺被金开喜公司用于抵押，且与第二顺序抵押权人李芳进行了沟通，即温毅文对于包括案涉租赁物在内的28间商铺被抵押的状况是明知的。但是，从粤房地他项权证可知，李芳成为包括案涉租赁物在内的28间商铺的抵押权人是《房屋租赁合同书》签订前一个月内的事情，据此，温毅文应当知道金开喜公司很可能是因近期对李芳负债而将包括案涉租赁物在内的28间商铺作第二次抵押。而且，温毅文也应当知道李芳仅为包括案涉租赁物在内的28间商铺的第二顺序抵押权人，属余额抵押，而招商银行才是第一顺序抵押权人。同样根据粤房地他项权证可知，包括案涉租赁物在内的28间商铺担保的第一顺序抵押权人的债权之抵押期限当时已经届满。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第一款规定，登记部门要求登记的担保期间对担保物权的存续不具有法律约束力，即在招商银行未注销抵押登记的情况下，由于抵押权与其担保的债权同时存在，温毅文应当意识到招商银行仍对金开喜公司的包括案涉租赁物在内的28间商铺享有抵押权，金开喜公司对招商银行所负债务可能已届履行期限，且金开喜公司当时存在无法清偿债务的较大可能，从而不排除基于缓解资金压力的需要又将包括案涉租赁物在内的28间商铺抵押给李芳。其二，根据粤房地他项权证、房地产权证可知，招商银行对包括案涉租赁物在内的28间商铺享有的权利价值为66271487+3824021=70095508元，李芳仅对其中的余额享有抵押权。由于李芳申请注销抵押登记是《房屋租赁合同书》签订后发生的事情，在《房屋租赁合同书》签订前，知晓包括案涉租赁物在内的28间商铺已被抵押两次的情况下，温毅文不可能不了解金开喜公司对招商银行及李芳的负债及清偿债务的情况（温毅文在诉讼过程中只陈述与李芳有过沟通，但从未提及与第一顺序抵押权人招商银行进行过沟通，这本身有悖常理），并预判其一次性投资18000000元能否在184个月内收回并且赢利，以及投资存在风险程度。在《房屋租赁合同书》签订时，金开喜公司对外负有债务未能履行或者清偿，虽然法律并不禁止或限制其正常的经营、交易，但作为与金开喜公司交易的对方当事人，温毅文在与金开喜公司进行巨额交易前肯定是要考虑对方当事人履行能力的。除此之外，正如温毅文自己所言，其作为出租人还需考虑承租客户退租、商铺空置等潜在商业风险和成本。其三，在上述情况下，温毅文仍然愿意一次性向金开喜公司支付18000000元以获取收取租金的权利，存在的巨大风险可想而知。为保障自身债权的实现，减少或者消除因金开喜公司可能无法清偿招商银行等人的债权而影响自己基于《房屋租赁合同书》享有的权益，温毅文在法律上完全有权要求金开喜公司以案涉租赁物或者其他财产提供担保。但是，《房屋租赁合同书》显示温毅文并未要求金开喜公司提供担保，诉讼过程中温毅文也从未提及曾要求金开喜公司提供担保，并且在李芳注销抵押登记后、金开喜公司未能及时交付案涉租赁物的情况下，温毅文仍然未要求金开喜公司提供担保。那么，一旦招商银行实现抵押权，温毅文将面临自身的债权无法优先受偿的局面。以上三点可见，温毅文明知因签订《房屋租赁合同书》而一次性付出18000000元后，随时面临包括案涉租赁物在内的28间商铺被招商银行实现抵押权的风险，且由于温毅文明知包括案涉租赁物在内的28间商铺被抵押仍然签订该合同，该合同对新的受让人不具有约束力，如果因招商银行抵押权的实现造成温毅文损失的，将由温毅文自己承担。在金开喜公司当时存在逃避债务极大可能性的情况下，谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司等对温毅文与金开喜公司签订《房屋租赁合同书》的动机也提出了质疑，而温毅文在签订该合同前后的所为及其在本案中所作陈述，均无法反映其不要求金开喜公司提供担保即签订《房屋租赁合同书》是一个理性投资者或者以盈利为目的的商人所为，也未就其行为的合理性作出说明，那么只能说明温毅文签订《房屋租赁合同书》的行为过于反常。因此，本院认为，温毅文与金开喜公司签订《房屋租赁合同书》实为以合法形式掩盖非法目的的行为，该合同无效。需要指出的是，虽然温毅文与金开喜公司对包括案涉租赁物在内的28间商铺办理了房屋租赁登记备案证明，但该备案证明并不属于认定合同无效的例外情形。此外，一审判决认为温毅文未提供证据证明已将合同对价18000000元支付至中凯公司账户，且未能说明该支付存在合理理由。本院认为，根据二审查明的事实，《房屋租赁合同书》约定温毅文将18000000元支付给中凯公司，这是金开喜公司的指定。而且，温毅文已向金开喜公司指定的中凯公司账户支付上述款项，此有温毅文一审诉讼期间提供的来账业务回单为证。因此，一审判决的相应认定与温毅文提供的证据反映的事实不符，本院予以纠正。但如前所述，温毅文基于《房屋租赁合同书》向中凯公司支付上述款项的行为并不是合法行为。由于《房屋租赁合同书》无效，温毅文依据该合同并未合法取得对悦蓉庄公司现承租的租赁物收取租金的权利，其起诉请求解除金开喜公司与谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川签订的《租赁合约》，要求悦蓉庄公司等返还案涉租赁物并支付拖欠的租金、违约金，没有相应的依据，本院不予支持。综上所述，上诉人温毅文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分不清，适用法律欠妥，本院依法予以纠正。鉴于一审判决结果正确，本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四条及上述援引司法解释的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16295.11元，由温毅文负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  陈文静审判员  雷德强二〇一九年七月十日书记员  肖静茹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国担保法》第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第一款当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。