北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初10008号原告：桑吉星，男，1974年7月28日出生，汉族，北京市东城区居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。委托诉讼代理人：朱汉云，男，1971年2月16日出生，汉族，江苏省东海县居民，住北京市顺义区。被告：被告北京燕府林城农业有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码911101130613221854。法定代表人：刘艳炎，总经理。原告桑吉星与被告北京燕府林城农业发展有限公司（以下简称燕府林城公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桑吉星到庭参加了诉讼，被告燕府林城公司经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告桑吉星向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告于2016年1月30日签订的《家庭农场租赁合同》于2017年8月8日终止；2.请求判令被告退还原告租金16.5万元、押金5000元；3.请求判令被告赔偿原告温室大棚加固改造等经济损失12万元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月，原告通过被告发送的广告得知有家庭农场对外销售，便和朋友一起前往位于北京市顺义区被告公司所在地考察，被告公司的销售人员带领原告参观了园区及部分家庭农场样板间，承诺可以对大棚进行改造，每家一个独立小院，并且向原告出示了被告的相关资质与合法性文件，以及被告与北京市残联的合作关系，让原告信以为真，遂决定租赁一套，并于2016年1月30日与被告签下租赁合同，一次性支付被告17.5万元的租金（从2016年1月30日至2042年8月31日）。因为原告主要租赁温室大棚作为种植南方果树和观赏类花木之用，在被告的鼓动下，并由被告公司的施工队于2016年3月至2017年7月对租赁的家庭农场陆续共投入20多余万元，对原大棚的高度在公司许可的范围内进行改造以及对原大棚旧材料进行了更新加固，2017年8月，由于被告违反国家土地政策法规，园区被杨镇政府拆除，原告的果树温室大棚被夷为平地，原告的南方果树及花木全部被损，造成原告的直接经济损失四十余万元。原告认为，被告在推销家庭农场的过程中，存在刻意的销售欺诈，在与原告签订租赁合同后，刻意隐瞒潜在风险，鼓励原告继续投资改造，对原告所造成经济损失具有不可推卸的直接责任。综上所述，原告为维护其合法权益，特诉至贵院，请依法裁判。被告燕府林城公司经本院合法送达起诉书及传票，届时未到庭参加诉讼，亦未委托诉讼代理人参加诉讼，未提出答辩意见。经审理查明：2016年1月23日，燕府林城公司（甲方、出租方）与桑吉星（乙方、承租方）签订《家庭农场租赁合同》，约定以下主要内容：第一条：出租大棚基本情况：墙体为砖混带外保温，顶子钢架结构，高度3.8米，带配房15平米，水电配齐，网络有线预留口。其中土地面积640平方米。第二条：乙方所承租的土地：1.乙方所承租的土地为北A东区8改15号棚，合同约定土地面积为640平方米，该土地用途为大棚。第三条：租赁期限及使用：1.燕府林城家庭农场位于北京市顺义区，种植号北A东区8号改15号，占地面积640平方米，乙方享有该土地的承租使用权从2016年1月23日至2042年8月31日为止。第四条：土地租赁付款方式为一次性付款十七万五千元。第五条：租赁土地的交付：在乙方按照本合同的约定向甲方交付首次租金后60日内甲方将本合同约定的租赁土地交付乙方。该《家庭农场租赁合同》尾部盖有燕府林城公司的合同专用章，亦有乙方桑吉星的签名，并附有《地上物交付标准、设备标准》，约定交付标准如下：“一、管理用房：地面：水泥垫层；层顶：彩钢瓦；门窗：品牌塑钢门窗；内墙：水泥抹光；供水系统：地下深井水；供电系统：市政用电；通讯系统：（开通费自理）；电视系统：有线电视（开通费自理）;安防系统：24小时保安巡逻。二、种植大棚：地面：土地平整；顶面：钢架顶棚。”2016年1月30日，桑吉星给付大棚租金17.5万元，燕府林城公司为此出具收据1张，并在收据上加盖了燕府林城公司财务专用章。桑吉星主张燕府林城公司在《家庭农场租赁合同》签署后收取了5000元押金，但因时间很久押金条已经找不到了。桑吉星称涉诉土地及地上物于2016年1月30日交付，桑吉星打算将地上物温室大棚用作种植南方果树和观赏类花木，但2017年8月7日，园区被杨镇政府拆除，自此桑吉星离开涉诉土地，未再占有使用涉诉土地。桑吉星称其承包涉诉土地及地上物后，于2016年3月至2017年7月期间陆续投入了20余万元对涉诉地上物进行改造和加固。改建的内容包括：1.院门口安装了电动铁门，加固原有围墙，建了一堵砖混围墙将大棚、院地、配房围起来形成独门独院；2.大棚钢架重新更换，铺设阳光板、棉被、卷帘机，做了蓄水池（大棚里一半，院地一半）；3.大棚地面铺设石子，院地铺设一部分渗水砖，配房内铺砖，大棚里外都种植了果树和药材。对此，桑吉星提交了其与班朝奇的微信聊天记录和微信转账记录予以佐证，桑吉星主张班朝奇系园区施工队的负责人，负责园区内温室大棚的装修改建。该证据显示：2016年7月8日，桑吉星向班朝奇转账1万元；2016年8月24日，桑吉星向班朝奇转账0.5万元；2016年10月18日，桑吉星向班朝奇转账1万元；2016年10月30日，桑吉星向班朝奇转账1万元；2016年11月23日，桑吉星向班朝奇转账1.5万元；2016年11月24日，桑吉星向班朝奇转账1万元，备注为阳光板彩钢板款；2016年12月4日，桑吉星向班朝奇转账1万元；2017年5月20日，桑吉星向班朝奇转账1.5万元；2017年5月21日，桑吉星向班朝奇转账1.5万元；2017年8月2日，桑吉星向班朝奇转账1万元，以上共计11万元。经查，涉诉土地规划用途为基本农田。庭审中，经本院释明，桑吉星称如果法院认为双方当事人签订的《家庭农场租赁合同》无效，其申请撤回第一项诉讼请求。上述事实，有原告桑吉星提交的家庭农场租赁合同、收据、微信聊天及微信转账记录等证据，本院庭审笔录及当事人陈述意见等在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告燕府林城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。涉诉土地的规划用途为基本农田，综合桑吉星提交的证据材料以及桑吉星庭审陈述能够认定，桑吉星与燕府林城公司在建立土地承包合同关系之初对拟交付的土地及地上物可用做非农用途达成了合意，其合意内容改变了基本农田的土地规划用途，双方签订的《家庭农场租赁合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”桑吉星占用涉诉土地一段时间，该段期间的占有使用费用本院酌定为1万元，除此之外的承包金16.5万元燕府林城公司应予退还。桑吉星未提交证据证明其支付了押金5000元，对该项诉讼请求本院不予支持。另，桑吉星提交的转账记录，能够证明其存在经济损失11万元，鉴于《家庭农场租赁合同》被确认为无效双方均有过错，但燕府林城公司作为土地及地上物的发包方应承担更大的责任，本院酌定燕府林城公司赔偿桑吉星的损失金额为7.7万元，现桑吉星要求赔偿其经济损失12万元，对于超出的部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京燕府林城农业有限公司退还原告桑吉星合同款十六万五千元，于本判决生效之日起七日内给付；二、被告北京燕府林城农业有限公司赔偿原告桑吉星经济损失七万七千元，于本判决生效之日起七日内给付；三、驳回原告桑吉星的其他诉讼请求。如果被告北京燕府林城农业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千六百五十元，由原告桑吉星负担七百二十元（已交纳），由被告北京燕府林城农业发展有限公司负担四千九百三十元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费五百六十元，由被告北京燕府林城农业发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王思思人民陪审员  何美珠人民陪审员  郭如华二〇一九年七月三十日法官 助理  余冬梅书 记 员  王 琴