广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初3030号原告：阮玉华，女，1973年5月16日出生，汉族，住广州市增城区。被告：张书其，男，1987年10月24日出生，汉族，住广州市增城区。委托代理人：刁勇文、黄志聪，广东杰信律师事务所律师、实习律师。第三人：广州市誉辉房地产代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街金竹一路**。法定代表人：何庆祥。原告阮玉华诉被告张书其、第三人广州市誉辉房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮玉华，被告张书其及其委托代理人刁勇文、黄志聪到庭参加诉讼。第三人广州市誉辉房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告阮玉华向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付违约金29.8240万元（自2018年3月9日计算至2018年9月30日）；二、被告向原告支付律师费10000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年8月5日签订《房地产买卖居间合同》，约定原告将其所有的位于广州市增城区石滩镇立新东路57号9栋2座402房作价1486000元转让给被告，被告以按揭借款的方式支付购房款，并先行支付定金50000元。按合同约定，买方在接到原告通知后应支付450000元首付款用于原告赎证。2017年8月10日，原告通知被告可以提前还款赎证后，被告并未按约定支付赎证款，导致合同无法履行。其后，原告为解决问题，多次联系被告及第三人，并于2018年3月9日再次去申请提前还款并通知被告，但被告仍未按约定支付赎证款。为此，诉至法院，请法院判如所请。被告张书其辩称：一、双方签订的买卖合同中原告未按合同约定履行，首先构成违约，因此被告不承担违约责任。原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告在签订买卖合同之后三天左右就向中介提出反悔，要求不卖房子，理由是认为卖便宜了，一开始说要加2000元后来说要加1000元，证明原告在签订合同后短短时间就要求解除合同，已经构成违约。二、原告并未向银行申请提前还贷，2017年8月9日向银行申请提前还款的申请书没有原件，是不真实不合法的证据，退一万步说，银行并未就其申请进行批复，何时还款、还款金额是空白的。另外2018年3月9日的提前还款申请书也是没有原件，同样不具备法律效力，退一万步说，该份申请也没有银行批复，也未明确何时还款、还款金额。因此原告称其已向银行申请提前还款不属实，银行也未进行批复，对被告不具备支付首期款的条件。三、原告不配合被告向银行办理相关的贷款申请手续，按合同约定被告是按揭付款，由于原告的责任未向被告提供相关手续，无法办理银行同贷，构成被告无法支付相关款项。四、被告一直要求原告履行合同，包括被告发了催告函、律师函，均要求原告继续履行合同，但原告两次在录音中明确表示不履行合同，纵观整案，原告构成违约，应承担违约责任，原告现请求被告支付违约金不成立，请求法院依法驳回。另外，（2018）粤0118民初4466号案已作出一审民事判决，被告已提起上诉，广州中院正在审理，因此该一审判决不能作为证据。第三人广州市誉辉房地产代理有限公司未述称。经审理查明：2018年张书其就涉案房屋买卖合同向广州市增城区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0118民初4466号，张书其的诉讼请求：一、解除张书其、阮玉华双方签订的《房地产买卖居间合同》。二、阮玉华向张书其支付违约金150000元。三、本案诉讼费由阮玉华负担。本院于2018年9月30日作出（2018）粤0118民初4466号民事判决书，该判决经审理查明：一、2017年8月5日，阮玉华（卖方）、张书其（买方）、第三人（经纪方）签订《房地产买卖居间合同》，载明“……第三条转让房产情况1、房地产地址居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于广东省××××房（以下简称该房产）转让事宜达成一致意见并签署本合同。……第四条转让总价款与定金1、买卖双方约定，卖方以人民币壹佰肆拾捌万陆仟零佰零拾零元整的价格将该房地产转让给买方；买方向卖方支付50000元作为购房定金。2、买卖双方约定，以如下第2种方式支付房款……2、以按揭方式支付。……二、付款方式及期限……按揭付款1、买方应在银行通知卖方还款赎证前3日将首期款（含定金）人民币450000元由卖方收取。……2、余款人民币1036000元为按揭付款，由买方向银行申请贷款方式支付给卖方。……第七条1、买卖双方于评估公司出具评估报告后7个工作日内备齐银行按揭所需要的资料到银行申请贷款，卖方须配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件……第十一条违约责任（一）、买方违约责任1、……买方未按本合同约定该期限支付剩余房款或首期房款，每逾期1日即应按房产转让价格每日1‰的标准向卖方支付违约金，逾期超过10日（含10日），卖方有权单方书面解除本合同，没收买方已付定金，并有权将房产另行出售。……（二）卖方违约责任未按本合同约定期限办理交付房地产证原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费、向买方交付该房产、结清拖欠的相关费用……超过10日（含10日），则买方有权单方书面解除本合同，有权要求卖方承担双倍返还定金的违约责任。……第十三条补充条款该房产由买方指定产权人。该房产首期款以该房产银行同意贷款书为准，……多退少补……”。二、2017年8月9日，阮玉华向银行递交《变更还款计划申请书》，内容为“……二、申请全部提前还款于2017年8月9日申请提前归还剩余贷款本息。……”。三、2018年3月9日，阮玉华向银行提交《变更还款计划书》，载明“……二、申请变更贷款合同情况申请全部提前还款于2018年3月9日申请提前归还剩余贷款本息……”。四、审理中，张书其陈述以下事实，《房地产买卖合同》没有约定办理按揭的具体日期，关于如何确定办理按揭的日期，张书其认为是需要先确认阮玉华是否有去办理提前还款的意思，张书其才去找银行办理按揭。广州市誉辉房地产代理有限公司陈述以下事实，1、《房地产买卖合同》中没有约定办理按揭的具体日期。那么如何确定何时办理按揭问题，广州市誉辉房地产代理有限公司陈述是买方联系卖方办理按揭手续。但是还没有办理按揭，合同履行就卡住了。因为阮玉华在签订合同一周后要求张书其支付首期款。2、阮玉华在签订合同一周后，就将提前还款的事宜告知了广州市誉辉房地产代理有限公司，广州市誉辉房地产代理有限公司看阅了阮玉华提前还贷申请书并当天将上述情况告知了张书其。该判决认为：张书其与阮玉华签订的《房地产买卖合同》没有约定张书其办理按揭贷款的期限，没有约定阮玉华申请提前还贷的期限，也没有约定张书其办理按揭贷款申请与阮玉华申请提前还贷的先后顺序。在上述情况下，双方均可要求对方履行相应的配合义务。根据庭审中阮玉华及广州市誉辉房地产代理有限公司的陈述，阮玉华在签订合同4天内即向银行申请提前还贷手续，且广州市誉辉房地产代理有限公司也将阮玉华提前还贷的申请告知张书其，在此种情况下，张书其应按照合同约定向阮玉华支付首期款450000元。虽然《房地产买卖合同》第十三条双方又约定首期款金额以银行同贷书金额为准，多退少补，但上述约定只是对于若出现张书其贷款数额与首期款数额之和超过合同约定的房价总款的情况，双方采用首期款多退少补的方式来解决上述问题的方式。并非否认首期款应按照合同约定的支付时间。但是，张书其却拒不履行首期款支付义务，且根据张书其自己在庭审中陈述，张书其办理按揭贷款，需要待阮玉华申请提前还贷并由张书其支付首期款后方能履行，在阮玉华已经申请提前还款并通知的情况下，张书其却拒不按照合同约定履行自己的义务，其行为显然不当，亦不能构成先履行抗辩权。由此造成合同不能履行的责任在于张书其。因张书其是违约方，其要求阮玉华赔偿违约金的请求，理据不足，本院不予支持。至于张书其请求解除合同，因张书其作为违约方，其要求解除《房地产买卖合同》，依据不足。但阮玉华对解除合同亦无异议，表明双方均已无继续合同之意愿，故本院考量，依法解除双方《房地产买卖合同》。判决如下：一、解除张书其与阮玉华签订的《房地产买卖合同》；二、驳回张书其的诉讼请求。张书其不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，但其未在规定的期间内交纳二审案件受理费，广州市中级人民法院于2019年5月21日作出（2019）粤01民终9902号民事裁定书，裁定：本案按上诉人张书其撤回上诉处理。该民事裁定书已于2019年5月27日发生法律效力。审理中，原告陈述以下内容：1、之所以会说不卖房子，是约了被告很多次，被告都不办手续，要原告等两个月，具体时间也不确认，原告在发火的时候说了什么原告也不清楚，原告的实际行为是在继续履行合同。2、原告在庭审中明确要求被告支付违约金的依据是《房地产买卖居间合同》第十一条第二点（一）。被告陈述以下内容：根据被告提供的录音光盘，原告在2017年8月12日已经明确不卖房子，是原告违约在先。庭审中，被告认为原告提交的两份变更还款计划申请书有造假嫌疑，请求对形成时间进行鉴定，但被告未向本院提交书面的鉴定申请。本院认为：本案的争议焦点为原告主张的违约金能否得到支持。原告依据双方签订房地产买卖合同第十一条“买方未按本合同约定该期限支付剩余房款或首期房款，每逾期1日即应按房产转让价格每日1‰的标准向卖方支付违约金，逾期超过10日（含10日），卖方有权单方书面解除本合同，没收买方已付的定金，并有权将房产另行出售。”的约定，要求被告支付从2018年3月9日至2018年9月30日的违约金。上述条款的使用前提是继续履行合同，根据本院已经发生法律效力的（2018）粤0118民初4466号民事判决书，已依法解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》，原告据此主张违约金，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付律师费10000元的诉讼请求，原告并未提交证据证明其已支付了律师费，对该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告阮玉华的全部诉讼请求。案件受理费2887元，由原告阮玉华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇一九年七月八日书记员  赖蓝婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。