陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终1185号 上诉人（原审被告）：张耀军，男，1988年1月25日出生，汉族，住陕西省宝鸡市扶风县。委托诉讼代理人：李玮，西安市莲湖区XX庙坡法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：庆敏，女，1989年6月16日出生，汉族，住陕西省宝鸡市扶风县。委托诉讼代理人：李玮，西安市莲湖区XX庙坡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陕西保利民东房地产开发有限公司。住所地：陕西省未央区。法定代表人：范炜，该公司总经理。委托诉讼代理人:龚健，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人:李璐，北京金诚同达（西安）律师事务所实习律师。上诉人张耀军、庆敏因与被上诉人陕西保利民东房地产开发有限公司（以下简称：保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初13235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年5月5日，保利公司与张耀军、庆敏签订《商品房买卖合同》，约定：“张耀军、庆敏购买保利公司所开发的位于西安市未央区XX街XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋面积83.86平方米，房屋总价款487883元整，其中，首付款147883元，其余房款340000元通过银行按揭贷款支付……合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力……附件八：十三、对产权登记的补充约定：1、买受人办理产权登记的方式为：买受人委托出卖人或出卖人指定的代理机构办理房屋权属转移登记的应在商品房交付使用时，将办理权属登记需由买受人提供的资料及税、费报送出卖人并办理各项手续，该委托不可撤销……3、在出卖人为买受人向按揭银行提供担保的情况下，如因买受人原因（包括但不限于未按出卖人要求及时提供相关证件及材料）造成延时办理产权等相关手续的，或延迟办理房屋抵押登记或未按照本合同约定按时足额缴纳住宅专项维修资金、契税、产权登记费、物业费等相关费用，则每逾期一天应向出卖人支付总房款万分之三的违约金。”后张耀军、庆敏将房款支付完毕，保利公司于2016年2月25日将房屋交付张耀军、庆敏，张耀军、庆敏向保利公司出具了收楼确认书，但未将办理权属登记需要由张耀军、庆敏提交的全部资料及税费报送保利公司。保利公司曾发函催要，未果。经询，保利公司表示，张耀军、庆敏已于2018年9月17日将上述资料以及税费交付保利公司，其当庭撤回其第一项诉讼请求。因张耀军、庆敏未如期提交相关资料，构成违约，现保利公司诉至原审法院，酿成本诉。保利公司诉至原审法院称，2015年5月5日，保利公司与张耀军、庆敏签订《商品房买卖合同》，张耀军、庆敏购买保利公司开发的位于西安市XX幢XX单元XX层XX号房屋，合同总价款为487883元。合同约定首付款为147883元，其余房款340000元通过银行按揭贷款方式支付。保利公司在房屋办理房屋权属转移登记前，对张耀军、庆敏的按揭贷款承担连带责任保证担保。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十三条关于房屋产权登记的约定：张耀军、庆敏委托保利公司或保利公司指定的代理机构办理房屋权属转移登记，张耀军、庆敏应于商品房交付使用时，将办理权属登记需由张耀军、庆敏提供的资料及税、费报送保利公司并办理各项手续。逾期提供造成延时办理产权手续的，则每逾期一天应向保利公司支付总房款万分之三的违约金。张耀军、庆敏于2016年2月25日签署《收楼确认书》，但至今未向保利公司提供办理房屋权属转移登记的全部资料。保利公司认为，张耀军、庆敏逾期不提供相关资料已构成违约，保利公司有权按照合同约定要求张耀军、庆敏提交上述资料，并支付逾期提交资料违约金127776.56元。现诉至法院，诉讼请求如前所述。保利公司向原审法院提出的诉讼请求为：1、张耀军、庆敏向保利公司提交办理房屋产权登记的相关资料；2、张耀军、庆敏向保利公司支付自2016年2月至实际提交资料之日的违约金（暂计算至2018年7月18日为127776.56元）；3、本案诉讼费由张耀军、庆敏承担。张耀军、庆敏经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。20155572142140383864878831478833400001320162252018917原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应当依约履行。本案中，保利公司与张耀军、庆敏签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律规定，依法予以认定，属有效合同，双方当事人应当依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，双方签订的合同附件中明确约定，买受人委托出卖人或出卖人指定的代理机构办理房屋权属转移登记的，应在商品房交付使用时，将办理权属登记需由买受人提供的资料及税、费报送出卖人并办理各项手续；如因买受人原因（包括但不限于未按出卖人要求及时提供相关证件及材料）造成延时办理产权等相关手续的，或延迟办理房屋抵押登记或未按照本合同约定按时足额缴纳住宅专项维修资金、契税、产权登记费、物业费等相关费用，则每逾期一天应向出卖人支付总房款万分之三的违约金。本案张耀军、庆敏在房屋交付时以及合理期间内未予提供上述资料，已构成违约，现保利公司要求张耀军、庆敏依据合同关于违约内容的约定，按照总房款万分之三每日的标准，自逾期之日起支付违约金，至张耀军、庆敏上述义务履行完毕之日止，于法不悖，依法予以支持。经核，确定违约金金额为136558.45元。张耀军、庆敏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的放弃，应当承担相应的不利后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，原审法院遂判决：被告张耀军、庆敏于本判决生效之日起十五日内共同支付原告陕西保利民东房地产开发有限公司违约金136558.45。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2855元（原告已预交），现由被告张耀军、庆敏共同负担，于上述款项给付时一并支付原告。宣判后，张耀军、庆敏不服，向本院提起上诉称：涉案合同附件8第13条第3款违约金条款属于格式条款，对格式条款的理解发生争议的，应作出不利于格式条款一方的解释，且该格式条款未明确约定办理产权登记的时间和迟延办理相关手续的起算时间及截止时间，张耀军、庆敏在2018年3月16日收到保利公司《不动产产权办理催告函》后将办理产权的相关手续已交付给保利公司，因此张耀军、庆敏并未违约。一审法院在审理过程中未就该格式条款的合法性进行分析审理，判决张耀军、庆敏支付保利公司违约金的判项不合法；2 张耀军、庆敏与保利公司在《商品房买卖合同》中并未明确约定办理产权手续的时间段，也并未约定从何时开始计算迟延办理，一审认定的时间和金额是错误的。另外，一审判决保利公司要求的违约金不符合法律规定，依据《合同法司法解释》29条规定约定超过违约金30％的，应请求人民法院予以减少。本案中保利公司一审主张的违约金明显超过违约金30％，且上诉人并未给保利公司造成实际损失，一审并未要求提供任何实际损失材料，因此保利公司要求的违约金既没有事实依据也高于约定，依法不应支持。综上，请求：1撤销一审判决，改判张耀军、庆敏无需支付保利公司违约金136558.45元23；并由保利公司承担一、二审承担。保利公司辩称，原审判决正确，应予维持。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，保利公司与张耀军、庆敏签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。依照合同约定，张耀军、庆敏在房屋交付后的合理期间内，未提供将办理权属登记需由买受人提供的资料等报送保利公司已构成违约，且张耀军、庆敏一审无正当理由拒不到庭的做法，也以默示的方式放弃了其诉讼权利。但是，本案无证据证明张耀军、庆敏迟延提交资料给保利公司实际造成了损失，且如果保利公司对其损失利益高度关切的话，也并非无法及时联系到本案二房屋买受人。而且，2015年5月5日双方签订涉案合同后，直至2018年3月13日保利公司才向张耀军、庆敏发函催要资料，随着时间的延长，买受人关注程度的降低、填注联系方式已不能畅达等客观情况的变化亦是造成张耀军、庆敏怠于提交资料的客观原因。因此，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院酌定张耀军、庆敏给付保利公司违约金下调至8万元整。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初13235号民事判决为：张耀军、庆敏于本判决生效之日起十五日内共同支付陕西保利民东房地产开发有限公司违约金80000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决执行。二审案件受理费3031元，由陕西保利民东房地产开发有限公司负担1515.50元（执行本判决时一并给付），张耀军、庆敏负担1515.50元。 审判长  董  凡审判员  肖晓通审判员  辛  娟二0一九年七月九日书记员 范致远