上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初12371号原告：薄瑛，女，1984年10月17日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：魏增明，上海市君志律师事务所律师。被告：上海中建孚泰置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江岩，执行董事。委托诉讼代理人：陈晓燕，女。原告薄瑛与被告上海中建孚泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2019年7月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人魏增明、被告委托诉讼代理人陈晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薄瑛向本院提出诉讼请求：被告支付原告逾期办证损失人民币34,323.64元(以总房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率每年4.35%的1.3倍，自2018年2月28日起计算至2018年5月9日止)。事实与理由：2015年8月31日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，约定由乙方向甲方购买上海市青浦区徐泾镇会恒路200弄《中建锦秀名都》8号10层1001室房屋(以下简称系争房屋)。根据实测面积，房屋总价款为3,123,170.54元。合同第十条约定，甲方承诺在2017年10月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除合同。第十四条约定，甲方取得大产证后30日内，甲乙双方签署《房屋交接书》。甲乙双方在签署《房屋交接书》90天内依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报过户申请手续，申领小产证。合同签订后，原告按约支付了全部房款，由于被告违约行为，消防设施无法通过验收、绿化不足导致原告办理小产证逾期，故原告提起诉讼。被告上海中建孚泰置业有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。1、政府出台商业办公项目整顿政策导致逾期办证属政策变动因素导致逾期办证，符合合同约定的被告可免责事由。合同履行期间，涉案房屋所属地块已取得上海市新建住宅交付使用许可证，具备办理大产证的条件且为大产证办理预留充足时间。政府类住宅整顿针对的是商业办公项目，涉案房屋系住宅却被纳入整顿对象被暂停办理大产证，从而导致小产证办理迟延，故小产证逾期取得系政策变动而非被告，被告不应担责；2、被告及时办理竣工备案证书和新建住宅交付使用许可证，不存在原告所称消防设施及绿化面积存在问题导致产证办理迟延的情况；3、被告取得大产证后及时通知且多次通知业主领取办理小产证材料，故迟延办理小产证的责任不应由被告承担。经开庭审理查明：2015年8月31日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋。合同第十条约定，甲方承诺在2017年10月30日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除合同。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得新建商品房房地产权证(大产证)后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》90天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同补充条款一重要提示约定合同履行期间可能出现市场及政策变动等因素导致的乙方风险，甲方不承担任何责任。补充条款一第9条约定，甲方取得大产证后30日内以书面形式通知乙方到甲方指定地点签署《房屋交接书》，乙方签署《房屋交接书》之日起90日内依法申领小产证。合同另约定了其他事项，但未明确约定逾期办证的违约责任。合同签订后，经实测面积，实际房屋总价款为3,123,170.54元，原告已经按约支付了全部房价款，被告已交付原告系争房屋。2018年4月2日，被告取得系争房屋大产证，所在小区存在住宅和商铺两种房屋。后原、被告双方签署房屋交接书。2018年4月25日，上海市青浦区不动产登记事务中心受理原告办理小产证申请，2018年5月9日，系争房屋小产证核准登记至原告名下。2017年1月20日，被告取得系争房屋所属项目的《建设工程竣工验收备案证书》。2017年2月27日，被告取得系争房屋所属项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。以上查明的事实，由原、被告的陈述，《上海市商品房预售合同》、购房发票、房屋交接书、《建设工程竣工验收备案证书》、《上海市新建住宅交付使用许可证》、上海市房地产登记簿、上海市不动产权证等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方存在如下争议焦点：一、被告迟延办理大产证原因；二、原告的逾期办证损失。针对争议焦点一，原告称，涉案房屋是住宅，可办出独立大产证，大产证迟延办理的原因是绿化面积不足、消防设施未通过验收；合同补充条款第2条约定是乙方风险，本案诉的是甲方风险，不适用该条；被告取得交付使用许可证的时间早晚与办理大产证的时间早晚无关；政府整顿类住宅是针对开发商的违法行为，不受法律保护。被告称，上海市政府类住宅整顿对象是商业办公项目而非住宅，本案房屋系住宅，不应在整顿范围内但却被纳入，后被暂停办理大产证从而导致小产证办理迟延。涉案房屋已竣工验收备案，不存在消防设施验收不合格及绿化不足问题。被告实际取得大产证时间与交付使用许可证取得时间相距较远，证明被告有足够时间办理大产证。对此，提供了：1、建设工程规划许可证，欲证明涉案房屋性质是住宅；2、建设工程竣工验收备案证书，欲证明涉案房屋不存在消防验收不合格及绿化不足问题；3、上海市新建住宅交付使用许可证、不动产权证，欲证明被告有足够时间办大产证；4、《关于开展商业办公室项目清理整顿工作的意见》、《关于办理“中建锦绣名都”项目大产证的办理意见》、青浦区人民政府办公室秘书科公文办理便函，欲证明被告迟延办大产证是政府停办商业办公项目的大产证所致，涉案房屋不应被纳入整顿范围。原告对证据真实性无异议，但政府整顿是针对类住宅而非本案住宅，被告证据无法证明其主张。本院认证如下：政府对类住宅的整顿行为是基于开发商的违法行为，并非政策变化所致，即使被告迟延办理大产证与类住宅整顿行为有关，也系被告自身行为所致。被告证据不足以证明其可以按约定或以法定理由免责，理应按约承担违约责任。针对争议焦点二，原告称，逾期办小产证的损失应自办出大产证120日后计算至小产证核准之日。被告称，大产证办出后，被告已及时通知业主领取办小产证资料，业主或不领取办证材料或不及时申请办证，故迟延办小产证的责任不在被告；原告并无实际损失，如有损失，应计算至业主收到办证材料之日，且违约金标准过高，要求法院调整。本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告已按合同约定履行付款义务，被告应在合同约定的期限内按约定的交房条件履行交房义务并协助原告办理小产证。根据预售合同约定，被告应于2017年10月30日前办理大产证并在之后30日内签署房屋交接书，在签署交接书后90天内共同办理过户手续，故被告应在2018年2月27日前协助原告办理小产证。现被告于2018年4月2日才取得房屋大产证，导致原告迟延取得小产证，故被告应承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证损失的计算方式，原告主张的起算时间和计算标准符合法律规定，本院予以确认。关于截止时间，被告未提供证据证明取得大产证时已通知原告，本院认定应以原告申请办证日为准。综上，被告赔偿原告逾期办证损失，应以3,123,170.54元为本金，按每年4.35%的1.3倍，自2018年2月28日起计算至2018年4月25日止，计27,473.49元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告上海中建孚泰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告薄瑛逾期办证损失27,473.49元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费658元，减半收取计329元，由原告薄瑛负担85.60元，被告上海中建孚泰置业有限公司负担243.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蔡红兰二〇一九年七月二十五日书记员  钟晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。