广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初7529号原告（反诉被告）：佛山市南海区大沥镇太平村冲表东股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇太平村，组织机构代码66496682-8。法定代表人：周允棠，负责人。委托诉讼代理人：杨立明，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳妍，广东巨能律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴焰奇，男，1982年6月26日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县，原告佛山市南海区大沥镇太平村冲表东股份合作经济社诉被告吴焰奇租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本案分别于2018年7月11日、2018年8月13日、2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨立明到庭参加第一次、第二次庭审，原告的委托诉讼代理人陈泳妍到庭参加第一次、第三次庭审，被告吴焰奇到庭参加三次庭审。诉讼中，根据被告的申请，本院委托司法鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告就位于店头铺位东起第二间铺位租赁事项签订的《合同》无效；2.被告立即将位于店头铺位东起第二间铺位返还给原告；3.被告向原告支付自2018年1月1日起至实际返还之日止的场地占用费，按照每月3800元的标准；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告就铺位租赁事项签订《合同》，约定原告将位于店头铺位东起第二间出租给被告使用，面积约60平方米，租赁期限从2016年8月1日起至2019年7月31日止，租金交付方式为每月不含税租金3800元，被告每季10号前交付当季租金给原告。但原告从2018年1月1日起持续拖欠租金，至今共拖欠11400元，经原告多次催缴均无果。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼。被告辩称，一、过错不在被告。2016年8月1日，原告将位于店头铺位东起第二间铺位租给被告，面积约60平方，租期为三年，2019年7月31日期满。被告在经营期间，每月10号前将租金分文不少交给原告。但在2018年1月份中旬，原告带上村委6人以上成员到涉讼商铺告知我们整体商户谈补偿，说如补偿费合理，从二月份开始就不用交租金，原告将拆掉整排铺位，重新起五层商业楼，问各商铺需要多少补偿费，当时各铺主都报了一个补偿费，被告就以当时装修时花费15万元为基础条件，补偿费定位15万元，原告当时记录备案，其中多名原告村委成员说“你们这些补偿费村里回去开个会，尽快给你们一个答复”，之后没有下文。直到3月份原告村委成员多人带着评估公司再次来到整排铺位，就各铺位进行测量及工程量的记录，当时村委会成员叫评估公司尽快做出结果等着用，评估公司当时答应需要一个星期。所以被告一直在等待评估结果，2018年4月11日，被告回老家做清明，原告在无任何通知的情况下擅自将原告的公司大门锁上，理由是未交租。被告打电话给原告，一再明确原告是否让被告做到合同期满，如果可以被告即刻交租。况且当时道路施工围蔽到大门一米左右，完全已经丧失铺位盈利价值，路面已全部挖乱，因为是政府工程，在此期间被告损失惨重。被告都没有计较，原告只管收租，完全没有做到售后服务，一年到头都不来，例如楼顶漏水、墙体脱落，导致被告物件损坏，原告的态度是不能保证被告做到合同期满，反正租一天就要交一天租，原、被告签订的合同中有原告的盖章，还有六人按手印，合同不是无效的。二、被告不认同原告返还铺位的请求。1、被告租赁原告铺位，投资15万多装修，为的是承接对面楼盘的装饰工程。9月份为交楼时间，被告好不容易熬到交楼时间，原告如此一出，搞得被告措手不及。双方签订的合同仍在合同期间内，被告不可能将铺位返还给原告。在此期间，被告因管理问题及政府施工问题已导致被告负债累累，故应驳回原告的诉讼请求。2、租金为月交，被告认可从二月份起未交租金，但不单是被告一人未交，法院可调查整排铺位的交租情况。如原告以书面形式保证被告可做到合同期满，被告无条件补交所欠租金。如原告无法达成被告条件，请法院判决原告补偿被告装修损失费。三、诉讼费由法院判决。四、被告从2018年2月1日起拖欠租金，之前的租金都已经支付完毕。被告向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告装修损失60000元；2.原告返还保证金11400元予被告。事实与理由：商铺无法经营的原因在于原告，被告已经投入装修，原告应当赔偿被告的装修损失。原告针对被告的反诉辩称，第一，原告不确认涉讼商铺内的装修是由被告投资装修的。因此无需赔偿装修损失，且对装修损失的数额不予确认。第二，对于保证金，法院依法裁判。诉讼中，原告举证如下：1.原告组织机构代码证、被告人口信息查询复印件各1份，用以证明原被告的诉讼主体资格；2.合同原件1份，用以证明合同无效，但被告应按照相关的法律规定向原告支付场地占用费以及返还商铺。被告举证如下：1.联名状原件1份，用以证明原告的工作人员曾表示，铺位需要拆迁，从2018年2月起不用支付租金，待完全落实再确定；2.录音光盘1张，用以证明原告工作人员致电被告，要求被告支付租金，被告表示使用至合同期满就正常交租。3.光盘2张，用以证明被告开业时涉讼铺位的装修是全新的；4.集体组织收据（电子）复印件1份，用以证明被告已支付2018年1月的租金。本院出示以下材料：1.广东证诚价格评估有限公司评估报告书、发票。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告出示的证据1，属证人证言，但相关人员未出庭作证并接受质询，本院不予采信；2.被告出示的证据2，未提供原本予以核对，本院不予审查认定。本院经审理认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《合同》，约定甲方将位于店头铺位东起第二间铺位租赁给乙方使用，期限从2016年8月1日起至2019年7月31日，面积共约60平方米；每月不含税租金为3800元，另需向太平经联社缴交市政垃圾统筹费及治安费，待另签相关协议；乙方在使用前必须先交11400元押金给甲方作为保证金，押金不计利息，期满后乙方交清水、电等费用后退还给乙方；乙方在使用期间要按时每季10号前交付当季租金给甲方，如逾期不交作乙方违约处理，甲方单方面有权将该铺收回处理，甲方不退回押金，同时不作任何补偿，并终止合同；乙方在租赁期间必须遵纪守法，依法经营，自觉执行本协议条款的规定，负责将原来铺位搞好和铺前环境清洁，严禁铺前道路摆卖，保持铺前道路通顺；乙方在租赁期间内如遇上级政府部门和国家征用此地或上级要扩建公路，而不允许乙方经营时，双方不作违约，停止交租停止使用，甲方退回押金给乙方并终止合同；等等。该合同于2016年7月25日经佛山市南海区大沥镇太平村农村承包合同管理小组监证。2018年1月4日，原告出具南海区大沥镇集体组织收据（电子），确认收取被告2018年1月份店头铺位租金3800元。2018年5月10日，原告提起本案诉讼。被告于2018年7月11日提出反诉，要求原告赔偿装修损失，原告在2018年7月11日的庭审中不确认涉讼铺位的装饰装修为被告所做，在2018年8月13日的庭审中确认涉讼铺位的装饰装修为被告所做，被告申请对涉讼铺位的装修现值进行评估，双方于2019年5月11日收到评估报告。诉讼中，原告陈述：涉讼铺位没有经过规划报建或竣工验收手续，亦未取得产权证书；已收取被告11400元保证金；原告于2018年4月11日对涉讼铺位上锁，当日被告将锁剪开；被告于2019年7月4日将涉讼铺位钥匙交还给原告；不同意利用被告对涉讼铺位的固定装饰装修。被告陈述：被告正常使用铺位至2018年4月6日，当日被告将商铺锁了并搬移至其他地方办公，原告在2018年4月11日也对商铺上锁，被告于2018年4月14日将锁剪开；被告于2019年7月4日将涉讼铺位交还给原告。经被告申请，本院依法委托广东证诚价格评估有限公司对涉讼铺位的固定装修现值进行评估。广东证诚价格评估有限公司出具粤证价估[2019]032号评估报告书，确定涉讼合同载明60平方米的装修现有价值为69968元、租赁合同面积以外的装修现有价值为39782元（其中床的评估金额为385元）。被告预交鉴定费8000元。本院认为，原、被告没有在一审辩论终结前提交涉讼租赁物经规划报建的相关证据材料，涉讼租赁物未经规划报建，双方签订的《合同》因违反法律的强制性规定而无效。原告请求确认上述合同无效，本院予以支持。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还。被告反诉请求原告返还保证金11400元，本院予以支持。结合原、被告的陈述，本院确认被告已于2019年7月4日将涉讼铺位交还予原告，对原告请求被告返还涉讼铺位的请求，本院不再予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，涉讼合同无效，原告表示其不同意利用被告对涉讼铺位的固定装饰装修，故应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。涉讼合同约定租赁物为铺位一间，虽约定面积约60平方米，但评估报告中租赁合同60平方米以外的部分位于涉讼铺位的内部，也未有证据显示原告对被告装饰装修及实际使用该部分提出异议，故本院确认涉讼合同约定的租赁物实际包含该部分面积。根据评估报告，被告对涉讼铺位的装饰装修（除床外）不可搬离、拆除，属已附合的添附物。原告作为出租人应取得租赁物完善的规划报建手续，被告作为承租人应对租赁物是否适租尽合理的审查义务，双方明知或应知涉讼租赁物不适租仍租赁该租赁物，对设立无效合同及为履行该合同而形成上述添附物均有一定的过错。本院基于公平合理、诚实信用原则，综合以上因素，并考虑原告收回涉讼租赁物同时取得已附合的添附物的事实，酌定原告按50%、被告按50%的比例分担该损失，故原告在本案中应向被告赔偿装修损失54682.5元[（69968元+39782元-385元）×50%）]。被告反诉请求的数额超出上述核定部分，理据不足，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉讼合同无效，但被告在实际控制使用涉讼租赁物期间仍应向原告支付使用费。本案中，被告于2019年7月4日交还涉讼铺位，且未支付2018年2月1日起的使用费，故被告应支付2018年2月1日起至2019年7月4日止的使用费予原告。对于2018年7月11日至2019年5月11日评估期间的使用费。因双方就本案纠纷发生争议诉至法院，需经司法诉讼方能最终确定双方权利义务，且诉讼期间，本院对涉讼铺位的装饰装修现值进行评估，被告为保留装修现状未返还涉讼铺位，期间被告也未在涉讼铺位实际经营，根据公平原则，本院酌定该段期间的使用费由双方各承担一半。经核算，被告应向原告支付使用费共46043.33元（3800元×50%×10个月1天+3800元×7个月3天），超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市南海区大沥镇太平村冲表东股份合作经济社与被告（反诉原告）吴焰奇签订的《合同》无效；二、原告（反诉被告）佛山市南海区大沥镇太平村冲表东股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金11400元予被告（反诉原告）吴焰奇；三、原告（反诉被告）佛山市南海区大沥镇太平村冲表东股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失54682.5元予被告（反诉原告）吴焰奇；四、被告（反诉原告）吴焰奇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年2月1日至2019年7月4日的使用费共46043.33元予原告（反诉被告）佛山市南海区大沥镇太平村冲表东股份合作经济社；五、驳回原告（反诉被告）佛山市南海区大沥镇太平村冲表东股份合作经济社的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）吴焰奇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费1130元，减半收取计565元（佛山市南海区大沥镇太平村冲表东股份合作经济社已预交），由佛山市南海区大沥镇太平村冲表东股份合作经济社负担89.46元，由吴焰奇负担475.54元。反诉费792.5元（吴焰奇已预交），由佛山市南海区大沥镇太平村冲表东股份合作经济社负担726.03元，由吴焰奇负担66.47元。相抵后，佛山市南海区大沥镇太平村冲表东股份合作经济社还应支付诉讼费250.49元（726.03元-475.54元）予吴焰奇并迳付予吴焰奇，本院不另收退。鉴定费8000元（吴焰奇已预交），由佛山市南海区大沥镇太平村冲表东股份合作经济社、吴焰奇各负担4000元，佛山市南海区大沥镇太平村冲表东股份合作经济社负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予吴焰奇。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年七月十七日书记员  云凯欣书记员  余宝儿