浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0481民初9594号 原告：吴培飞。 委托诉讼代理人：张勤华，浙江峻德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张振，浙江峻德律师事务所律师。 被告：张关良。 被告：张晓敏。 被告：吴有仙。 被告：吴瑞仙。 被告：吴关财。 被告：吴有才。 上述三被告共同委托诉讼代理人：吴有仙。 第三人：徐关炳（曾用名：张关炳）。 第三人：张关华。 第三人：张瑞仙。 第三人：张妙仙。 上述四名第三人共同委托诉讼代理人：朱良，浙江天音律师事务所律师。 原告吴培飞与被告张晓敏、张关良、吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴有才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案审理期间，徐关炳、张关华、张瑞仙、张妙仙4人以其均系涉案房屋共有人之一张玉宝的法定继承人为由，申请作为第三人参加诉讼，经审查，本院对上述申请均依法予以准许。本案审理期间，经原告申请，本院委托嘉兴市天衡房地产评估有限公司对位于海宁市斜桥镇云川名都苑15幢1单元101室的房屋在评估基准日（2019年1月30日）的市场价值进行评估，共扣除审限25天。本案于2019年2月25日、公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2019年6月5日、7月31日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告吴培飞及其委托诉讼代理人张勤华，被告张晓敏，第三人徐关炳、张关华、张瑞仙、张妙仙的共同委托诉讼代理人朱良到庭参加诉讼；原告委托诉讼代理人张振、被告张关良到庭参加第一、二次庭审活动，被告吴有仙到庭参加第一次庭审活动。本案审理期间，各方当事人共同申请给予一个半月的庭外和解期间，本院依法予以准许。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令六被告向原告返还购房款210000元并赔偿房屋升值的差价损失暂计590000元；2.判令吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴有才在遗产继承范围内予以赔偿。本案审理期间，原告将诉讼请求变更为：1.判令确认原告与吴桂仙及被告张关良、张晓敏之间于2011年6月16日签订的《协议书》于被告方收到本案副本之日起解除；2.判令被告张关良、张晓敏立即返还原告购房款210000元；3.判令被告张关良、张晓敏立即赔偿原告经济损失520000元；4.判令被告吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴有才在遗产继承范围内对上述第2、3项诉讼请求承担连带赔偿责任。事实和理由：被告张关良与妻子吴桂仙及被告张晓敏于2011年因新农村建设拆迁安置，获得位于海宁市斜桥镇云川名都苑的房屋，三人将其中位于云川名都苑15幢1单元101室的房屋卖给了原告，面积约80平方米，车库面积约5.2平方米（海宁市房权证海房字第××号），交易价格为210000元，为此，双方在2011年6月16日签订《协议书》1份；同日，原告支付保证金10000元，并在2012年3月25日前支付了全部购房款210000元，取得钥匙和相关证件。2018年，按照相关政策，原告购买的房屋可以办理产权过户手续，为此原告多次要求被告方协助办理过户手续，但被告方以种种理由推脱。另查，被告张关良的妻子吴桂仙已于2014年11月15日因病死亡办理注销登记，吴桂仙的父亲吴和庆于2015年9月18日因病死亡办理注销登记，吴和庆与配偶顾雪宝（2014亡故）共生育5名子女，即吴桂仙和被告吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴有才。2018年8月17日，原告起诉六被告，要求确认房屋买卖合同有效并履行合同、协助过户，但被告方不愿意出卖房屋，被告方的行为严重违反了约定，对原告造成了损失。综上，原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼，望判如所请。 被告张关良辩称，因急需用钱，其逼迫妻子吴桂仙和女儿张晓敏同意出售案涉房屋，但事后才得知属于无权处分行为。 被告张晓敏辩称，签订《协议书》前，其父亲张关良已经收取原告的部分款项，后父亲逼迫其和母亲在《协议书》中签字；其曾明确告知原告，案涉房屋系拆迁安置房，安置人口有4名，并将安置材料交给原告过目；考虑到案涉房屋五年后才能过户，故双方在《协议书》中约定，若无法过户，赔偿原告420000元；现案涉房屋无法过户，并非被告方故意违约所致，仅同意赔偿原告420000元。 被告吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴有才共同辩称，对原告的诉请无异议。 第三人徐关炳、张关华、张瑞仙、张妙仙共同陈述，吴桂仙及被告张关良、张晓敏签订《协议书》时存在无权处分行为，现第三人均不同意将案涉房屋转让给原告。 本院经审理认定事实如下：2009年9月29日，张关良户向海宁市斜桥镇永合村村民委员会提交《斜桥镇新市镇新社区建设安置报名申请表》1份，要求进行公寓房安置，并由户主张关良及户内成员吴桂仙、张晓敏、张玉宝作为家庭成员共同签字。张关良、吴桂仙、张晓敏、张玉宝均系案涉房屋的被安置人口。2010年4月3日，张关良作为户主与海宁市斜桥新市镇建设有限公司（以下简称新市镇公司）签订《斜桥镇“两新”工程建设安置协议书》1份，张关良户自愿选择公寓房安置，其中80平方米左右的房屋2套，100平方米左右的房屋1套。2010年6月5日，张关良作为户主与新市镇公司签订《斜桥镇“两新”工程建设公寓房安置房屋选定协议》1份，张关良户选定海宁市斜桥镇云川名都苑15幢101室、17幢203室及17幢204室等3套房屋作为安置房屋。2012年3月29日，张关良作为户主与新市镇公司签订《斜桥镇“两新”工程产权置换及安置协议书》1份，确认张关良户在册农业人口4人，双方就拆除张关良户坐落于永合村红星组宅基地上的房屋等地面建筑物以及房屋补偿、搬家费、过渡费、奖励等事项作出约定，新市镇公司确定将前述3套公寓房及相应车库安置给张关良户，其中案涉房屋位于海宁市斜桥镇云川名都苑15幢1单元101室。2013年5月27日，案涉房屋取得海宁房权证海房字第××号房屋所有权证，载明：案涉房屋及车库的权属情况为张关良和吴桂仙共同共有，规划用途为住宅；房屋建筑面积80.04平方米，车库建筑面积7.83平方米；该房屋系拆迁安置所得，五年后方可上市交易。 2011年6月16日，甲方张关良、吴桂仙、张晓敏与乙方吴培飞签订《协议书》1份，约定：“甲方自愿将斜桥“云川名都”15幢101室住宅出让给乙方，该商品房建筑面积约80平方米，车库面积约5.2平方米，住宅加车库合计总房价为210000元，小区其他配套费用由乙方支付。在办理过户手续时，甲方应积极配合乙方办理相关手续，不能以借口拖延，拒绝。过户费用由乙方支付，甲方应积极配合。本协议经双方签字后，乙方支付甲方购房保证金10000元整。甲方将房屋钥匙，该商品房相关资料交付给乙方后，乙方将剩余房款一次性付给甲方。违约责任：在可以办理过户手续期限后，甲乙双方应共同积极配合对方办理相关手续，甲方不能以各种借口不履行义务。如造成乙方损失，不能办理过户时，甲方应双倍赔偿乙方购房款合计420000元整。如乙方违约，10000元保证金补偿给甲方，特此声明。”2012年3月25日，张晓敏、张关良向吴培飞出具收条1份，确认收到吴培飞就案涉房屋支付的购房款210000元，并声明购房款已全部收齐。 2019年1月30日，经浙江和诚房地产估价有限公司评估，案涉房屋目前市场价值为730000元（房屋单价为8980元/平方米、配套车库单价为1400元/平方米），评估费用为2850元。 另查明： 1、张关良、吴桂仙于1986年1月6日登记结婚，婚后生育一女，系张晓敏；二人于2014年1月3日协议离婚，《离婚协议书》关于离婚后财产分割的约定未包含案涉房屋在内。 2、吴桂仙的母亲顾雪宝于2010年4月15日办理死亡注销手续，吴桂仙于2014年11月15日办理死亡注销手续，吴桂仙的第一顺序继承人为：张晓敏、吴和庆（系吴桂仙的父亲）。2015年9月18日，吴和庆办理死亡注销手续，其与妻子顾雪宝生前共生育5名子女，分别是：吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴桂仙、吴有才；吴和庆的第一顺序继承人为：吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴有才。本案审理期间，对吴桂仙死亡后，吴和庆作为其第一顺序继承人所能继承的遗产份额，在遗产分割前，转继承人吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴有才，均通过笔录形式明确表示放弃继承权。 3、张顺堂、张玉宝夫妇共生育5名子女，分别是：徐关炳、张关华、张瑞仙、张妙仙、张关良；张顺堂于2014年11月24日办理死亡注销手续，张玉宝于2017年7月15日办理死亡注销手续。张玉宝的第一顺序继承人为：徐关炳、张关华、张瑞仙、张妙仙、张关良，对张玉宝的遗产份额均具有继承权。 以上事实有原告提交的《协议书》1份、收条2份，物业费发票1份、证明3份（其中1份系复印件），（2018）浙0481民初6659号案件庭审笔录、民事裁定书各1份（复印件），房屋所有权证2份，土地使用权证、门牌证、契证（含完税证明）各1份，被告张晓敏提交的斜桥镇“两新”工程建设云川名都苑交房明细表、户口本各1份；第三人共同提交的证明、第二次全国人口普查登记表、户口本、《斜桥镇新市镇新社区建设安置报名申请表》、《斜桥镇“两新”工程产权置换及安置协议书》各1份（复印件）；本院经被告张晓敏申请，向海宁市自然资源和规划局调取的《斜桥镇“两新”工程建设安置协议书》、《斜桥镇“两新”工程建设安置房屋选定协议》、《斜桥镇“两新”工程产权置换及安置协议书》、《斜桥镇“两新”工程产权置换及安置补充协议书》、《海宁市房屋所有权转移登记申请书》、房款清单、房屋权证办理联系单、选房农户证明各1份，及向案外人张洪清所作的询问笔录1份；本院依职权向本院档案室调取的离婚协议书、第二次全国人口普查登记表、关于张顺堂死亡注销证明各1份，人口信息查询证明2份；以及嘉兴市天衡房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》、情况说明各1份，评估费发票1份等证据在案佐证。其中，被告张关良、张晓敏及第三人对《房地产估价报告》提出异议，认为评估报告确定的房屋市场价值过高，但未能提交相反的证据予以证明，且嘉兴市天衡房地产评估有限公司已就本次评估采用的估价方法、评估时点等作出相对合理的解释说明，故对上述当事人的抗辩意见，本院不予采信。 本院认为，买卖合同的效力在于设定双方合同上的债权债务关系，买卖标的物所有权的变动不能基于合同的成立生效而直接产生，还需要有处分权的债务人的实际履行。因此，债务人对标的物是否享有处分权属于合同是否能够依法履行的问题，与合同本身的成立生效没有必然关系。本案中原告与吴桂仙及被告张关良、张晓敏签订的《协议书》所涉标的物明确、合法，也不存在合同法第五十二条规定的无效情形，故应当认定本案房屋买卖合同成立并生效。对于被告张晓敏提出的其与吴桂仙系受张关良胁迫而签订《协议书》的抗辩意见，因被告张晓敏未能提供合同存在欺诈、胁迫、乘人之危且显失公平等证据，故本院对该意见不予采信。 本案的争议焦点在于原告以合同目的不能实现为由要求解除合同并由被告方返还购房款及赔偿损失的主张应否予以支持。 本院认为，依法生效的合同具有法律约束力，合同双方均应诚信全面履行。案涉房屋系张关良户拆迁安置所得，吴桂仙、张玉宝未去世前，应当属于包括吴桂仙、张玉宝在内的被安置人员的共同共有财产。对于共同共有财产的处分，我国物权法规定应当经全体共有人的同意。现无证据证明吴桂仙及被告张关良、张晓敏在与原告签订合同时取得了张玉宝的同意，也无证据证明事后张玉宝作出过同意按《协议书》约定进行案涉房屋处分的意思表示。吴桂仙、张玉宝去世后，相关继承人对案涉房屋所享有的遗产份额至今尚未进行分割，在被告吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴有才均已放弃对案涉房屋享有的继承权的情况下，该房屋应属张关良、张晓敏及其他对张玉宝遗产享有合法继承权的继承人共有。因除张关良以外的张玉宝其他4名继承人徐关炳、张关华、张瑞仙、张妙仙在庭审中均称对涉案房屋买卖不知情，且不同意出售房屋，导致原告无法办理产权过户手续。由此，原告以本案合同无法履行、合同目的不能实现为由，要求解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除的时间，自本院向被告张关良、张晓敏送达起诉状副本时生效，即于2018年12月20日双方合同解除。合同解除后，守约方有权要求违约方返还已付款项，并赔偿损失。吴桂仙及被告张关良、张晓敏作为房屋出卖方，负有向买受人依法转移房屋所有权的合同义务。因吴桂仙及被告张关良、张晓敏未能及时取得房屋处分权，导致原告合同目的至今不能实现，其责任在于吴桂仙及被告张关良、张晓敏。虽然被告张关良、张晓敏辩称，原告在与被告签订合同时对房屋系拆迁安置房且安置人口4名的事实是明知的，但并未提交充足证据予以证明；相反，结合张洪清的询问笔录来看，签订《协议书》时，原告虽然已知晓案涉房屋系拆迁安置房，但对房屋安置人口包括张玉宝的事实并不知情，且原告作为买受人，已根据一般的生活常识，考虑到可能存在其他共有人，故在让张关良、吴桂仙夫妇签字的同时，还让其女儿张晓敏一并签字确认，其后办理的房屋所有权证也登记在张关良、吴桂仙名下，可见，原告已尽到买受人的合理注意义务；况且，基于出卖人可以缔约后取得标的物处分权的现实可能性，法律上没有也无必要对买受人在缔约时是否明知房屋处分权情况课以过分严格的注意义务。故在吴桂仙及被告张关良、张晓敏与其他共有人存在特定身份关系，且无证据证明原告与吴桂仙及被告张关良、张晓敏缔约存在恶意的情形下，被告张关良、张晓敏的上述抗辩理由，本院不予采信。合同一方违约，依法应当赔偿对方合同实际履行下的可得利益。本院注意到，案涉房屋在缔约时的成交价为210000元，至审理时的市场评估价为730000元，差价为520000元。引起房屋差价较大的主要原因在于签订协议至今已有七、八年，且房屋市场价格近几年来经历了较快的增长阶段，但这一情形并不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条所规定的情势变更。因为即使房价上涨较快，出卖人若能在签订协议后及时征得其他共有人同意，则可继续按约履行合同，并不会产生合同所确定利益以外的损害。若不将房价上涨所产生的差价视为对守约方所造成的损害，则无异于鼓励当事人通过积极违约的方式而获取不当利益，因此，因吴桂仙及被告张关良、张晓敏违约给原告造成的可得利益损失应当确定为520000元。鉴于《协议书》约定的吴桂仙及被告张关良、张晓敏双倍赔偿原告购房款合计420000元的数额并不足以填补原告损失，故对原告要求被告张关良、张晓敏返还购房款210000元，并赔偿相应损失520000元的诉请，本院依法予以支持。另，吴瑞仙、吴关财、吴有仙、吴有才均已放弃对吴桂仙遗产的继承，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第二款之规定，对吴桂仙依法应当承担的债务可以不负偿还责任，故原告要求上述四被告在继承吴桂仙遗产范围内承担连带清偿责任的主张，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第三十三条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告吴培飞与吴桂仙（已去世）及被告张关良、张晓敏2011年6月16日签订的《协议书》于2018年12月20日解除； 二、被告张关良、张晓敏于本判决生效之日起十日内返还原告吴培飞购房款210000元； 三、被告张关良、张晓敏于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴培飞损失520000元； 四、驳回原告吴培飞的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11100元，保全费4620元，合计15720元，由被告张关良、张晓敏负担；评估费2850元，由被告张关良、张晓敏负担（原告已预缴，由被告张关良、张晓敏于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  金 逸 人民陪审员  凌三英 人民陪审员  娄志芬 二〇一九年七月三十一日 书 记 员  张 鹯 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。