广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂民终257号 上诉人（一审原告）：吴燕芬，女，汉族，1968年4月16日出生，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：李宁，广西正立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦云飞，广西正立律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西建工集团第二安装建设有限公司，住所地广西柳州市晨华路**。 法定代表人：潘海洪，该公司董事长。 被上诉人（一审被告）：广西建工集团联合建设有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区友爱北路**。 法定代表人：陆彪，该公司董事长。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黄志文，广西广合律师事务所律师。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：张君，广西广合律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：梧州市万辉商贸投资有限公司，，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇西南大道** 法定代表人：梁启天，该公司执行董事。 上诉人吴燕芬因与被上诉人广西建工集团第二安装建设有限公司（以下简称第二建设公司）、广西建工集团联合建设有限公司（以下简称联合建设公司）、梧州市万辉商贸投资有限公司（以下简称万辉公司）案外人执行异议之诉一案,不服梧州市中级人民法院（2018）桂04民初29号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。吴燕芬的委托诉讼代理人李宁、韦云飞，第二建设公司、联合建设公司的委托诉讼代理人张君到庭参加诉讼，万辉公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人吴燕芬上诉请求：1、撤销梧州市中级人民法院（2018）桂04民初29号民事判决；2、判决不得执行梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场顶层别墅4-XX号、4-1X号以及A栋商务业务大楼一幢；3、如强制执行对梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号1-35号土地使用权及全部房屋进行整体处置的方案，则判决拍卖买受人（或作价抵债的接受方）需履行被上诉人万辉公司与上诉人所签订的编号为20141564,20141565,20141566三份《商品房买卖合同》的合同义务（即享有与执行方案中“430个购房户”同等的权利）。事实和理由：1、一审法院在执行阶段和诉讼阶段相互矛盾的裁判认定，致使上诉人权利无从救济。(2017）桂04执异7号执行裁定当中，一审法院驳回包含执行行为异议在内的全部异议事项，并告知上诉人提起诉讼的权利，待上诉人提起执行异议之诉后，一审法院又以执行行为异议不在执行异议之诉审查范围而不作处理。2、上诉人对执行标的享有物权期待权，足以排除强制执行。本案《关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》只能参照适用，而不能直接作为判决的依据，3、一审将上诉人排除在消费者之外缺乏法律依据，且不合情理。上诉人与430个购房户的不同之处，在于没有取得万辉公司的认可、确认而被执行部门排除在办理商品房网签手续名单之外。上诉人经司法审查的民事权益，依法依理均应比“430个购房户”更有优势，执行部门采信的却是非经司法裁决，由万辉公司报送的随意性较大的购房名单。对于为何要将相同的情形区别进行对待，执行部门无法给出令人信服的理据，在告知上诉人提起诉讼之后，又以“不作处理”几字回避。4、万辉公司的实际控制人黎意斌（现因涉及黑社会性质的有组织犯罪已被拘捕）本是万辉公司原实际控制人张一辉的债权人，因张一辉无法偿还借款，便以梁启天的名义强行参股，后强行进驻控制企业。鉴于黎意斌介入公司的特殊背景，其一直极力排挤正当权利人，以达到个人利益的最大化，所报送名单完全取决于个人喜好。“确认”和“核实”的名单具有较大随意性外，更体现了执行部门疏于审查、厚此薄彼。本案的背景特殊，涉及的群众众多，二审在对一审判决进行审查的同时，应行使对下级法院的监督权，督促执行部门行使职权，在进行相应司法审查后再确定购房户名单。 被上诉人第二建设公司、联合建设公司共同辩称：1、上诉人对执行标的并不享有实体权利，无法排除执行。上诉人虽然签订了买卖合同，并没有证据证明支付了合同项目的购房款。一审判决只是确认了买卖合同的效力，对房屋没有确权。上诉人并未对备案合同进行备案。由于房屋被查封，涉案小区已经全面停工，涉案房屋目前无法交付。上诉人签订的买卖合同行为是金钱债务，即使买卖合同合法有效，登记之前上诉人对标的即对本案执行标的并未享有物权。2、上诉人不属于法律上的消费者，不享有排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定了以消费者身份对执行标的提出排除强制执行异议的必须满足的第三个条件是：用于居住且名下无第二套房屋。上诉人不符合能排除强制执行的三个条件，上诉人没有支付房款，所购基本属于商铺，所购房屋都是两套以上，因此，上诉人无优先权，其诉讼请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人万辉公司经送达未出庭参加诉讼，但书面答辩称：1、上诉人支付购房款没有事实依据，上诉人支付资金给张一辉与答辩人无关，且购房合同上盖印的公章并非答辩人公司依法刻制，收据上的财务专用章系私刻伪造。2、案涉房屋买卖合同没有实际履行，上诉人并未取得案步房屋的所有权，答辩人仍系案涉房屋的所有人并拥有其物权。3、上诉人基于房屋买卖合同关系对诉争房产的期待权属于一般债权，不能对抗法定的工程款优先受偿权，上诉人提起本案的执行异议之诉，缺乏事实与法律依据。4、涉案合同现已不具备继续履行的现实条件，合同目的已无法实现。涉案房屋所在的房地产项目已长期停工，不具备交付使用的条件。且该项目目前涉及债务关系众多，要求继续履行合同的诉求是无法执行的。请求维持一审判决。 吴燕芬向一审法院起诉请求：1.判决不得执行梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场顶层别墅4-xx号、4-1x号以及A栋商务业务大楼一幢；2.如强制执行对梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号1-35号土地使用权及全部房屋整体处置的方案，则判决拍卖买受人（或作价抵债的接受方）需履行被告万辉公司与原告所签订的编号为20141564、20141565、20141566三份《商品房买卖合同》的合同义务（即享有与执行方案中“430个购房户”同等的权利）。 一审法院认定事实：原告吴燕芬与被告万辉公司于2014年1月12日签订三份《商品房买卖合同》，原告吴燕芬向被告万辉公司购买由被告万辉公司开发的座落于梧州市龙圩区西南大道362号四季广场A栋商务业务楼、4-xx号别墅、4-1x号别墅。合同第二十三条约定：“本合同自双方签订之日起生效”、第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向苍梧县房产管理所申请登记备案”。原告吴燕芬主张本案的购房款3520万元是以梧州市亿辉房地产开发有限公司、张一辉、周明宇欠其借款进行抵扣，而该借款包含了吴燕芬、吴小敏作为出借人向张一辉、周明宇、梧州市亿辉房地产开发有限公司所出借的借款，并提供了被告万辉公司出具的《收据》、借条、银行业务凭证及吴小敏出具的《证明》等证据。被告万辉公司开发的梧州市龙圩区西南大道362号四季广场房地产至今尚未竣工验收（属于未完工的框架工程，尚未通水电）。庭审中，原告吴燕芬与被告万辉公司均确认，上述四季广场A栋商务业务楼、4-xx号别墅、4-1x号别墅未交付给原告吴燕芬使用，原告吴燕芬与被告万辉公司未就涉案《商品房买卖合同》到有关房产管理部门进行登记备案，也未进行预告登记。原告吴燕芬于2015年5月向梧州市龙圩区人民法院提起诉讼，请求确认其与被告万辉公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。梧州市龙圩区人民法院于2015年8月3日作出（2015）龙民初字第409号民事判决，于2016年12月28日作出（2015）龙民初字第410号、（2015）龙民初字第411号民事判决，确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告万辉公司对（2015）龙民初字第409号民事判决不服提起上诉，一审法院于2016年12月20日作出（2015）梧民一终字第301号民事判决，维持原判。 另查明，被告万辉公司开发的苍梧万辉国际商贸城综合批发市场A区商住楼、B区商住楼、A栋商务楼项目、D区商住楼（15）～（28）轴交（H）～（P）轴工程、F区商住楼工程，由被告第二建设公司垫资承建，被告万辉公司开发的苍梧万辉国际商贸城一期项目A-W交1-14轴工程由被告联合建设公司垫资承建。被告第二建设公司、被告联合建设公司与被告万辉公司因建设工程施工合同纠纷于2014年5月8日诉至本院。2014年5月，一审法院依法查封被告万辉公司开发的梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场的全部房地产。2015年9月24日，一审法院作出（2014）梧民一初字第8号民事判决，确认第二建设公司对被告万辉公司应支付的工程款13723.7296.83万元就该案建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。2015年9月28日，一审法院作出（2014）梧民一初字第9号民事判决，确认被告联合建设公司对被告万辉公司应支付的工程款7266.907776万元就该案工程即苍梧万辉国际商贸城一期项目A-W交1-14轴工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。一审法院作出的（2014）梧民一初字第8号、（2014）梧民一初字第9号民事判决生效后，被告第二建设公司、联合建设公司向本院申请强制执行，一审法院于2016年12月8日作出（2015）梧法执字第128-1号执行裁定，拍卖被执行人万辉公司开发的梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场的全部房地产。拍卖公告在2017年1月10日的《梧州日报》刊登后，吴燕芬对执行标的提出异议，认为其分别购买了梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场A栋商务业务楼、4-xx号别墅、4-1x号别墅。一审法院对吴燕芬的执行异议受理后，于2017年3月2日作出（2017）桂04执异7号执行裁定书，驳回了吴燕芬的异议请求。吴燕芬不服该裁定，于2017年4月23日向一审法院提起执行异议之诉。本院于2017年9月18日作出（2017）桂04民初35号民事判决，驳回吴燕芬的诉讼请求。吴燕芬不服上诉至广西壮族自治区高级人民法院，广西壮族自治区高级人民法院经审理后于2018年3月29日作出（2018）桂民终16号民事裁定，裁定将本案发回一审法院重审。 在案件诉讼过程中，原告吴燕芬确认其目前居住于亿辉置业广场2-1单元15xx、15xx、150x房，上述房产均已办理产权证且在吴燕芬名下。 一审法院认为，综合原告吴燕芬和被告第二建设公司、联合建设公司、万辉公司的诉辩意见，本案的争议焦点为原告吴燕芬对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，原告吴燕芬对执行标的不享有实体权利。本案讼争财产系不动产，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”原告吴燕芬与被告万辉公司之间虽然签订了《商品房买卖合同》，但涉案商铺一直登记在被告万辉公司名下，原告吴燕芬与被告万辉公司双方既未办理不动产过户手续也未办理备案和预告登记，涉案商铺也一直未交付使用，并未产生对外公示物权的效力，故涉案商铺的所有权仍属于被告万辉公司，原告吴燕芬对执行标的并不享有所有权。同时，原告吴燕芬在本案中所提供的证据也无法充分证明其已将涉案购房款真实、有效地支付给被告万辉公司。原告吴燕芬主张本案的购房款3520万元是以梧州市亿辉房地产开发有限公司、张一辉、周明宇欠其借款6850.95万元进行抵扣，但上述借款的主体并非被告万辉公司而是案外人梧州市亿辉房地产开发有限公司、张一辉、周明宇，而该大额借款又为吴燕芬、吴小敏与案外人梧州市亿辉房地产开发有限公司、张一辉、周明宇之间多笔借款加上多年利息而形成，在此情况下，仅凭原告吴燕芬在本案中所提供的证据，无法充分证明其已将3520万元购房款真实、有效地支付给出卖方即被告万辉公司。且原告吴燕芬是为了消灭金钱债务而与被告万辉公司签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》的履行仅仅是为了实现其金钱债务，这与基于普通买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，基于债权的平等性，在完成不动产法定登记之前，原告吴燕芬对执行标的不应足以形成优先于一般债权的利益。故原告吴燕芬对执行标的不享有实体权利。 其次，原告吴燕芬请求排除强制执行的依据不足。根据一审法院作出的（2014）梧民一初字第8号及（2014）梧民一初字第9号生效民事判决的认定，被告第二建设公司、联合建设公司作为申请执行人，对涉案执行标的享有的是建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”故一般情形下，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。在执行程序中，《商品房买卖合同》的买受人如果尚未取得合同标的物的所有权，而是对标的物主张应向其交付的债权请求权的，交付标的物的债权请求权通常情况下不能阻止执行，也不能对抗建设工程价款优先受偿权。但《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条同时规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条也规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，在以建设工程为执行标的的执行案件中，能够对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权的是消费者的物权期待权，即购买商品房的人必须是为生活消费时，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。本案中，原告吴燕芬所购买的是别墅及商务楼，商务楼是用于生产经营活动的商业用房，而不属于消费用途的商品房，同时原告吴燕芬确认其名下尚有其他用于居住的房屋，故原告吴燕芬请求排除强制执行的依据不足。 因此，原告吴燕芬请求不得执行梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场顶层别墅4-xx号、4-1x号以及A栋商务业务大楼一幢的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。本案是案外人执行异议之诉，应针对案外人对执行标的所提的异议是否成立进行审查，审理的焦点为原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益，原告吴燕芬在本案中所提的其他诉讼请求,即“如强制执行对梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号1-35号土地使用权及全部房屋整体处置的方案，则判决拍卖买受人（或作价抵债的接受方）需履行被告万辉公司与原告所签订的编号为20141564、20141565、20141566三份《商品房买卖合同》的合同义务（即享有与执行方案中“430个购房户”同等的权利）”与能否排除强制执行无关，不属本案的审查范围，一审法院不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回原告吴燕芬请求不得执行梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场顶层别墅4-x号、4-1x号以及A栋商务业务大楼一幢的诉讼请求。案件受理费217800元（原告吴燕芬已预交），由原告吴燕芬负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：吴燕芬是否有充分证据证明其已交付了购房款；其对执行标的是否享有所有权；其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 1、关于吴燕芬是否有充分证据证明其已交付了购房款问题。本案中吴燕芬主张本案的购房款3520万元是以梧州市亿辉房地产开发有限公司、张一辉、周明宇欠其借款6850.95万元进行抵扣，但上述借款的主体并非万辉公司而是案外人梧州市亿辉房地产开发有限公司、张一辉、周明宇，而该大额借款又为吴燕芬、吴小敏与案外人梧州市亿辉房地产开发有限公司、张一辉、周明宇之间多笔借款加上多年利息而形成，在此情况下，仅凭吴燕芬在本案中所提供的证据，无法充分证明其已将3520万元购房款真实、有效地支付给出卖方万辉公司。 2、关于吴燕芬对执行标的是否享有所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案讼争财产系不动产，吴燕芬与万辉公司之间虽然签订了《商品房买卖合同》，但涉案商铺一直登记在万辉公司名下，吴燕芬与万辉公司双方既未办理不动产过户手续也未办理备案和预告登记，涉案商铺也一直未交付使用，并未产生对外公示物权的效力，故涉案商铺的所有权仍属于万辉公司，根据物权法规定，吴燕芬对执行标的不享有物权法规定的所有权。 3、关于吴燕芬对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条同时规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条也规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，在执行中，《商品房买卖合同》的买受人如果尚未取得合同标的物的所有权，而是对标的物主张应向其交付的债权请求权的，交付标的物的债权请求权通常情况下不能阻止执行，也不能对抗建设工程价款优先受偿权。本案中，根据一审法院作出的生效民事判决，第二建设公司及联合建设公司作为申请执行人，对涉案执行标的享有的是建设工程价款优先受偿权。而在以建设工程为执行标的的执行案件中，能够对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权的是消费者的物权期待权，即购买商品房的人必须是为生活消费时，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。本案中，吴燕芬所购买的是商铺，是用于生产经营活动的商业用房，而不属于消费用途的商品房，故本案中吴燕芬不享有排除强制执行的权利，其主张其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益无事实和法律依据，本院依法不予支持。一审法院判决驳回吴燕芬的诉讼请求，并无不当。 至于吴燕芬在本案中提出关于“要求确认原告享有430户购房户的同等待遇，认定为合法购房户，由拍卖买受人协助履行交房义务”的问题，由于该诉讼请求涉及到本案外的430户购房户，而该430户购房户并不是本执行异议之诉的当事人，本案并不审理430户购房户如何处理问题，430户购房户的问题依法不属本诉讼案件的审查范围，而仍是执行中财产处置问题，因此，一审法院在本案中不予审理是正确的。 综上所述，吴燕芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费217800元，由上诉人吴燕芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦伟强 审 判 员 曾亦桦 审 判 员 韦志勇 二〇一九年七月十七日 法官助理 梁 慧 书 记 员 陈安戈