山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初1852号 原告：马菁，女，汉族，1968年10月25日出生，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：杨秋琴，山东齐海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡芳，山东齐海律师事务所律师。 被告：尹丰慧，女，汉族，1976年4月29日出生，住青岛市**。 委托诉讼代理人：黄娅如，山东建林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雪，山东建林律师事务所律师。 第三人：刘幸，男，汉族，1989年2月3日出生，住青岛市**。 第三人：青岛随心驿站商务酒店有限公司，住所地青岛市市**山东路****楼**（02-04户）。 法定代表人：刘幸，执行董事。 两第三人委托诉讼代理人：林珺，女，汉族，系青岛随心驿站商务酒店有限公司工作人员。 原告马菁诉被告尹丰慧、第三人刘幸、第三人青岛随心驿站商务酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了此案。原告委托诉讼代理人杨秋琴、胡芳，被告委托诉讼代理人黄娅如、王雪，两第三人委托诉讼代理人林珺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 马菁向本院提出诉讼请求：1、依法确认马菁与尹丰慧之间的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》于2018年12月6日解除；2、依法判令尹丰慧向马菁支付违约金5万元及因其违约行为导致涉案房屋租赁合同解除二产生的闲置期间租金损失323333元，共计373333元；3、依法判令第三人立即将所承租的山东路×××号楼×××层共十二套房屋及车位完好无损的交还马菁并连带承担自2018年12月7日起至实际腾房及公司注册地址迁出或注销之日止的房屋及车位占有使用费（按照房屋租赁合同补充协议约定的租金的二倍计算）；4、依法判令尹丰慧与第三人连带承担房屋及车位使用期间所产生的水电费、物业费、有线电视费及网络费等费用。事实与理由：2013年9月30日，马菁与尹丰慧签订《房屋租赁合同》，尹丰慧承租马菁位于山东路××××××层的房屋及车位，用于经营商务酒店，租赁期限自2013年10月1日起至2023年10月31日止。该房屋租赁合同第八条第1款甲方的权利中约定，尹丰慧未经马菁书面允许擅自整体转让、转租、转借、转兑承租房屋以及承租房屋引进其他单位联营的，马菁有权利终止合同、收回房屋，并向马菁赔偿损失。2018年10月份，马菁与尹丰慧就2018年11月1日至2020年10月31日的房屋租金签订《房屋租赁合同补充协议》，约定该期间的租金高仍为每年90万元，12个车位租金为每年7万元。 尹丰慧辩称，一、马菁与尹丰慧之间的租赁合同并未于2018年12月6日解除，被答辩人对于第三人使用涉案租赁物是知晓的。2018年4月份之后的租赁费用均是由第三人支付租金的行为；在此之前第三人对租赁物也进行了装修，被答辩人也并未向答辩人及第三人提出过异议。根据法律规定即便存在转租，答辩人与被答辩人之间的租赁合同并未解除。另外，被答辩人以邮寄律师函的方式解除合同，但从投递单上可以看出是他人代收而非本人签收；二、即使答辩人确实擅自转租，被答辩人主张的违约金5万元及闲置期间的租金损失373333元互相冲突且无事实和法律依据；合同法规定违约方承担损害赔偿责任后便不再承担违约金责任，承担违约金责任后便不再承担损害赔偿，两者不可并用，且根据双方的约定，擅自转租房屋的，给对方造成损失的，责任方应照价予以赔偿，被答辩人也只能以实际损失为限度主张赔偿，被答辩人主张的闲置期间的租金损失并未实际产生，该项诉讼请求不应予以支持；三、答辩人不应就房屋占有使用费承担连带责任，且房屋占有使用标准应以租金作为参照，即便是解除双方之间租赁合同，租赁房屋实际由第三人占用，负有腾房义务的也是本案的第三人，第三人实际占用房屋的应支付占有使用费，且房屋占有使用费可以参照合同约定的租金标准，被答辩人按照约定租金的两倍支付房屋占有使用费完全超出了被答辩人的实际损失及答辩人预期，依法不应予以支持；四、被答辩人在其主张合同已经解除的时间后，仍然要求答辩人及第三人支付2019年5月份至10月份的房屋租金，也未有主动接受租赁房屋让第三人实际搬出租赁房屋的行动，反而是对第三人继续使用租赁房屋持默认状态。答辩人认为其已经约定了按照租金的两倍索要占有使用费，所以对损失的扩大持放任态度，未及时采取措施。被答辩人存在过错。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，不应予以支持。 刘幸与随心驿站酒店不同意马菁及尹丰慧所说的答辩人占用房屋的情况，因尹丰慧原因，在马菁不允许转让的情况系，才占用房屋，所以责任不应由答辩人承担。 双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法进行了审查，并在卷佐证。根据青岛大学附属医院提交的证据，本院依法对能够查明的事实确认如下： 马菁系本案涉案的青岛市市南区山东路×××××××××户上述12处房产的所有人及上述房产××××××号共计12个车位的使用权人。2013年9月30日，马菁与尹丰慧签订房屋租赁合同，由马菁将上述涉案的12套房屋及车位12个打包整体出租给尹丰慧。合同就租赁用途、租赁的期限、租金及租金支付方式、双方的权利义务进行了约定。具体如下： 1、合同第三条载明房屋租赁用途为仅用于经营商务酒店，且未经出租人马菁同意不得改变使用用途； 2、合同第四条约定了租赁期限，从2013年10月1日至2013年11月10日。租赁期满或者提前终止时，出租人马菁有权收回所租赁的房屋，承租人尹丰慧应在租赁期满3天内或者合同终止后3天内将所租赁房屋腾空并保持房屋装修现状交还出租人； 3、合同第五条约定了房屋租金为前五年每年90万元整，第六年至第十年双方租金随行就市另行商定，而且应于2018年6月底前达成一致，如不能在此之前达成一致，视为合同到期终止，出租人马菁有权收回房屋。车位每月每个租金500元，年租金7.2万元，与房屋租金同时支付。房屋装修的免租期为2013年10月1日至2013年11月10日，免除房屋租金和车位租金。 4、合同第八条约定了双方的权利义务。其中出租方权利中约定，承租人尹丰慧有下列情形之一的，出租人马菁有权利终止合同、收回房屋，并由承租人尹丰慧赔偿损失：（2）未经甲方（出租人马菁）书面允许擅自整体转让、转租、转借、转兑承租房屋及以承租房屋引进其他单位联营的； 5、合同第十条违约责任中约定承租人尹丰慧未按本合同约定期限返还房屋的，承租人尹丰慧向出租人马菁支付违约金五万元，同时按本合同约定的租金两倍标准支付租赁房屋占用费，占用费按实际占用天数计算。 后马菁与尹丰慧就上述房屋租赁合同，在原合同基础上增加、变更了合同部分条款，签订了《补充协议》约定：从2018年11月1日开始，至2020年10月31日止，每年房屋租金仍为90万元，十二个车位租金变为每年7万元，与房屋租金同时支付。2020年6月30日前就房屋租金及车位租金另行协商确定，协商不成合同于2020年10月31日终止。 上述合同及补充协议签订后，马菁依约交付了房屋，尹丰慧在上述承租的房屋中开办了名称为“青岛随心驿站商务酒店有限公司”的酒店，尹丰慧为法定代表人，同时按时交纳了每期租金。 2017年10月31日，尹丰慧与第三人刘幸签订《酒店转让协议》一份约定：将上述青岛随心驿站商务酒店有限公司经营权转让与第三人刘幸，出让价款为220万（包含交付给房东的保证金十万元），转让后法定代表人为刘幸。2017年12月4日尹丰慧向刘幸开具收据，载明收到265万元，其中酒店转让费210万元、2017年11月1日至2018年4月30日房屋租金45万元、押金十万元。2018年4月28日刘幸支付2018年5月1日至2018年10月31日房屋及车位租金48.6万元，收款方为于秀琴；2018年10月30日、11月1日及11月2日刘幸分三笔支付了2018年11月1日至2019年4月30日房屋及车位租金48.5万元，收款方为李驰。 另查明，尹丰慧与案外人张建超系夫妻，双方于2009年3月20日共同成立青岛丰慧汽车用品有限公司，法定代表人为尹丰慧，住所，住所地为青岛市市**户div> 庭审中，马菁提交短信截图两张、律师函一份、EMS快递单寄送单（单号1016846255628）及查询回执一份，证明马菁代理人杨秋琴律师于2018年12月5日向尹丰慧经营的青岛丰慧汽车用品有限公司邮寄了《律师函》，后于2018年12月28日、2019年1月9日向尹丰慧房屋租赁合同中预留的手机号1××××××6及手机号为1××××××8的手机发送短信告知尹丰慧解除租赁合同，并向其邮寄了《律师函》，告知相应的后果。尹丰慧对于上述证据邮寄单据真实性有异议，认为邮寄送达只有向被送达人居住地及由其同住亲属送达才算签收，马菁向尹丰慧作为法定代表人及股东的公司地址邮寄，由他人代收，且未显示代收人身份信息，不能认为已经送达给了尹丰慧。短信截图要求给予时间核实，本院给予其5个工作日核实后提交书面意见，庭后尹丰慧未提交书面意见。第三人刘幸及青岛随心驿站商务酒店有限公司称真实性无法确认，没有见过短信，见过律师函，但律师函内容不知道与所见到的是否一致，2018年12月8号、9号左右，刘幸收到马菁的律师函并给尹丰慧看过。庭审中，本院当庭查询了单号为1016846255628的EMS投递单的投递状况，与马菁提交的邮件投递状况一样。综合本案第三人对上述证据质证意见及本院查明的其他事实，马菁提交的上述证据能够形成证据链证明其向尹丰慧告知解除合同。对上述证据真实性及与本案的关联性，本院予以确认。 根据上述有争议的证据，本院确认的事实为： 2018年12月3日，马菁出具《律师函》一份称，因尹丰慧私下将房屋转租他人，故解除双方之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议，并要求尹丰慧在收到律师函十日内交还房屋，不退押金及承担由此造成的三个月租金损失242500元。2018年12月5日，马菁以地址为青岛市市北区户、收件人为尹丰慧邮寄了上述《律师函》，2018年12月6日上述EMS快递被签收，签收人为同事。2018年12月28日、2019年1月9日马菁代理人杨建秋及胡芳律师向尹丰慧房屋租赁合同中预留的手机号1××××××6及手机号为1×××××××××8的手机发送短信告知尹丰慧解除租赁合同，并向其邮寄了《律师函》，告知相应的后果。 本院认为，本案中马菁与尹丰慧签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违法律规定，具有法律效力，应对双方当事人具有法律约束力。且自2013年11月1日至2017年10月30日前，双方当事人均按照规定履行了各自的义务，马菁依约交付了房屋，而尹丰慧依约将房屋开办酒店并及时交纳房屋及停车位的租赁费。至2017年10月31日，尹丰慧将其经营的酒店整体转让给第三人刘幸，双方发生纠纷。总结本案，双方争议的焦点在于：1、本案马菁与尹丰慧的合同是否解除及解除时间；2、尹丰慧是否应向马菁支付违约金及因尹丰慧违约而致合同解除所导致的闲置期的损失。 对于马菁与尹丰慧签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是否解除的问题。 首先，我国《合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”结合上述规定，本案中马菁与尹丰慧签订的《房屋租赁合同》中对于转租进行了明确约定，即合同第八条双方的权利和义务条款中甲方（即马菁）的权利中明确约定：乙方（即尹丰慧）有下列情形之一的，甲方有权利终止合同、收回房屋，并由乙方赔偿损失。……（2）未经甲方书面允许擅自整体转让、转租、转借、转兑承租房屋及以承租方式引进其他单位联营的；……本案中，通过双方提交的证据，尹丰慧在未经马菁书面同意的情况下将本案涉案的房屋的酒店经营权整体转让给刘幸且由刘幸交纳租金系事实，其该行为应认定违反了双方签订的《房屋租赁合同》，在此情况下依照双方合同约定及按照法律规定，马菁可以提出解除双方之间的《房屋租赁合同》。本案中，尹丰慧称马菁对第三人使用涉案租赁物是知晓的，原因在于2018年4月份之后的租赁费用均是由第三人支付租金的行为；在此之前第三人对租赁物也进行了装修，马菁也并未向尹丰慧及第三人提出过异议。对此，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》司法解释第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……”根据上述规定，经查本案中第三人给付马菁租金是通过转账形式转给案外人于秀琴及李驰，而涉案房屋租赁期限又较长，房屋一直由尹丰慧占有使用，因此马菁难以发现尹丰慧将房屋转租或者将酒店转让经营的事实，且尹丰慧也没有提交证据证明其与第三人刘幸签订合同时告知了马菁或者马菁通过其他方式知晓该事情，因此不能认定马菁在尹丰慧与第三人刘幸签订《酒店转让协议》后对第三人使用涉案租赁物是知晓的。因此对于尹丰慧上述抗辩意见本院不予采纳。 其次，我国《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据上述规定，结合本院查明的事实，本案中马菁通过邮寄方式向尹丰慧邮寄了要求解除《房屋租赁合同》的《律师函》，虽非本人签收，但该公司系尹丰慧经营并担任法定代表人，且第三人在庭审中认可其受到过《律师函》并将收到律师函情况告知了尹丰慧，应当认定尹丰慧对于上述《律师函》是知晓的，且没有向有关部门提出确认解除合同的效力。 综上，对于马菁诉请的要求确认解除其与尹丰慧的《房屋租赁合同》及以尹丰慧收到《律师函》的2018年12月6日作为合同解除日期符合当事人约定及法律规定，本院予以支持。 对于马菁诉请的要求尹丰慧向其支付违约金5万元的诉讼请求。我国《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，结合本案查明事实，尹丰慧在收到《律师函》后并没有按照双方《房屋租赁合同》第四条租赁期限第四款中约定的租赁期提前终止时，乙方（尹丰慧）应在合同终止后3天内将所租赁房屋腾空并保持房屋装修现状交还甲方（马菁），因此根据双方《房屋租赁合同》第十条违约责任中第六款约定，未按照合同约定的期限返还房屋的，乙方（尹丰慧）应向甲方（马菁）支付违约金五万元整。上述约定的违约金系尹丰慧延迟履行腾房义务的迟延履行违约金。本案中尹丰慧没有按照合同约定履行租赁期提前终止后的腾房义务，马菁可以要求其支付约定的延迟履行上述腾房义务的违约金五万元，且在支付上述违约金后，尹丰慧对其应当履行的其他债务仍有履行的义务。故对于马菁要求支付违约金5万元的诉讼请求本院予以支持。 对于马菁要求尹丰慧支付因尹丰慧违约行为导致房屋租赁合同解除而产生的闲置期间租金损失323333元的诉讼请求。我国《合同法》第一百三十条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述法律规定，结合本案案情，因尹丰慧违反其与马菁的约定擅自转让酒店的经营权导致双方之间合同提前解除，而第三人至今仍占有使用涉案房屋及车位，导致马菁无法提前就涉案房屋和车位另行进行租赁，因此马菁将房屋另行租出需要一定时间，就此该段房屋闲置期间造成的损失，应当由尹丰慧承担。又因马菁将房屋出租出去的时间不能确定，故本院根据房屋的坐落位置、整体出租的难易程度酌定按照尹丰慧与马菁的《房屋租赁合同》中约定的租金支持马菁闲置期为2个月酌情确定房屋闲置费为161667元（90万+7万）/12个月*2个月。 对于马菁诉请的要求尹丰慧与第三人刘幸及青岛随心驿站商务酒店有限公司完好的腾退上述承租的房屋和车位的诉讼请求。我国《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定，本案中马菁与尹丰慧之间的《房屋租赁合同》已于2018年12月6日解除，其应当将房屋腾空并完好的交与马菁，现因尹丰慧在未告知马菁的情况下转让酒店，实际由第三人占有，而上述合同解除导致第三人无法实际进行经营系事实，因此上述房屋及车位应由第三人刘幸及青岛随心驿站商务酒店有限公司完好的腾退给所有人马菁。 对于马菁诉请的要求尹丰慧及第三人刘幸及青岛随心驿站商务酒店有限公司按照《房屋租赁合同》约定租金的两倍连带承担自2018年12月7日起至实际腾房及公司注册地址迁出或注销之日止的房屋及车位占有使用费的诉讼请求。 首先，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院予以支持。”根据上述规定，马菁有权要求第三人刘幸及青岛随心驿站商务酒店有限公司承担自2018年12月7日至实际腾房之日止的房屋及车位占用费。但因本案中第三人已经支付马菁房屋及车位的租赁费至2019年4月30日，故从2019年5月1日至第三人实际腾退占用房屋止第三人刘幸及青岛随心驿站商务酒店有限公司应当按照房屋及车位租赁每年租赁费为97万元的标准支付房屋占用费。 其次，马菁与尹丰慧签订的《房屋租赁合同》中对于乙方（尹丰慧）未按照合同约定期限返还房屋的，乙方（尹丰慧）应当向甲方（马菁）支付违约金五万元，同时按合同约定的租金标准两倍支付租赁房屋占用费，占用费按实际占用天数计算。上述约定系除延迟履行的违约金5万元外，双方对于解除合同后房屋占用费的计算进行了明确的约定。因此，在双方签订的《房屋租赁合同》解除后，尹丰慧应按照双方约定支付房屋占用费。但根据我国《合同法》第一百一十四条第一款的规定，马菁与尹丰慧所约定的按照租金标准两倍支付租赁房屋占用费实际系确定违约时损失的计算方法，同时含有弥补损失及对违约行为的经济性惩罚，系超出实际损失部分为尹丰慧的违约行为经济性惩罚。本案中尹丰慧及第三人在《房屋租赁合同》解除后未及时腾房所造成的损失实际为房屋及车位的占用费，其损失与马菁租赁该房屋所获得的租金相当。而我国《合同法》第一百一十四条第二款规定“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当予以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据上述规定，结合本案案情，上述马菁与尹丰慧所约定的违约条款中计算的房屋占用费系超出实际租金数额一倍，明显过高。故根据公平、诚实信用及本案案情，对于尹丰慧应支付的房屋占用费本院按照原房屋租金的1.3倍标准进行计算。另外，因上述租金条款系尹丰慧与马菁签订的，第三人对于上述条款并不知晓，且不是上述《房屋租赁合同》的一方当事人，因此上述高出房屋租金的部分应由尹丰慧从《房屋租赁合同》解除后未按照合同约定的三日内腾退房屋计算至实际腾退房屋及车位给马菁之日止。 对于马菁诉请的要求尹丰慧与第三连带承担租赁房屋及车位使用期间所产生的水电费、物业费、有线电视费及网络费等费用，因上述费用随租赁房屋及车位的占有使用而产生，是尹丰慧及第三人作为房屋的承租人及实际占有人而应当负担的，但因其数额无法确定，故马菁可待实际产生且尹丰慧及第三人未实际交纳时在另行起诉主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉》若干问题的解释（二）第二十四条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、确认马菁与尹丰慧签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2018年12月6日解除； 二、尹丰慧支付马菁延迟腾退房屋及车位的延迟履行违约金5万元； 三、尹丰慧支付马菁因违约行为导致的本案涉案房屋解除《房屋租赁合同》后而产生的房屋闲置期间租金损失161667元； 四、刘幸及青岛随心驿站商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日腾空本案涉案的位于青岛市市南区山东路××××××××××××户房屋及上述房产×××××××××号共计12个车位，并完好交与马菁； 五、刘幸及青岛随心驿站商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日支付马菁从2019年5月1日至实际将房屋及车位交付马菁处之日止按照年租金97万元计算的房屋及车位占用费； 六、尹丰慧支付马菁自2018年12月10日至涉案房屋及车位交付至马菁处之日止按照房屋及车位年租金97万的30%计算的房屋占用费； 七、驳回马菁其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6900元，由马菁负担900元，尹丰慧负担6000元。由尹丰慧负担的部分其应于本判决生效之日起直接支付马菁。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  孙 瑛 人民陪审员  姜志慧 人民陪审员  张晓也 二〇一九年七月二十二日 书 记 员  李 靖