北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初8893号原告（反诉被告）：刘海龙，男，1970年11月13日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托代理人：王喜莲，北京赵天庆律师事务所律师。被告：北京晶山成物流有限公司，住所地北京市通州区西集镇杜店村委会南500米，统一社会信用代码：911101125808720153。法定代表人：罗金成，总经理。被告（反诉原告）：罗金成，男，1980年3月10日出生，汉族，住北京市通州区。原告（反诉被告）刘海龙诉被告北京晶山成物流有限公司（以下简称“晶山成公司”）、被告（反诉原告）罗金成租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘海龙的委托代理人王喜莲，被告罗金成兼晶山成公司的法定代表人，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘海龙向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原被告已于2018年12月27日解除双方关于北京市通州区张家湾镇东永和屯村的房屋和土地（张家湾镇老养殖场）的租赁关系；2、请求法院依法判令被告腾退北京市通州区张家湾镇东永和屯村的房屋和土地（张家湾镇老养殖场）交付原告；3、请求法院依法判令被告支付原告2017年6月15日至2018年12月27日的租赁费214986.3元；4、请求法院依法判令被告支付原告逾期未腾退期间的占地费（按每日767.12元计算，自2019年1月1日起计算至实际腾退之日止）；5、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原、被告就北京市通州区张家湾镇东永和屯村的房屋和土地(张家湾镇老养殖场)形成了事实租赁关系，双方商定每年租金140000元，于每年5月15日至6月15日交清下一年度租金。原告于2016年5月3日为二被告出具《租赁定金收条》，二被告支付定金40000元。2018年5月13日，被告罗金成支付2016年6月15日至2017年6月14日的剩余租金100000元，原告交付了土地和房屋。由于二被告仅缴纳了2016年6月15日至2017年6月14日的租赁费，后续租赁费用均未缴纳，原告多次催要无果。无奈，2018年12月27日向二被告送达了《腾退通知》，告知二被告解除租赁关系，并要求二被告最晚于2018年12月31日前腾退并交齐租金。现二被告拒绝腾退房屋土地，也未向原告支付租金。原告特诉至法院，请求法院依法裁判。被告晶山成公司、罗金成辩称：认可存在租赁事实。我们是物流公司，在2016年5月中旬的时候委托工程队进行清场，清理土地，把围墙进行改造，工程队进驻。2016年6月中旬，原告提出要在我们的租赁面积上种树，我不同意，要求原告退还租金，我不租了，但是原告不同意。当时我们口头协议，跟原告的一个负责人陈亮说把租金减出来，陈亮说让我把边上的大坑填了，我找了工人，原告那边又说让我交1.5万元买下那个坑。我没办法，只能给钱把坑拿下来。然后填土，填完坑了又建起房子，改造上下水，对围墙进行改造，全部弄完之后是在2016年12月底。之后，政府来了，说要拆掉房子，限期七天地面还原，大概在2016年12月底到次年1月初，把我的院子彻底毁了，我建的房子没有动。我找原告问能不能找人，他说让我给钱，帮我找人让我继续经营。我第二次提出终止合同。政府2018年12月25日第二次下通知，限我五日内腾退，原告当时给我下通知解除合同，让我交付租金，我不是不给租金，2016年政府强制拆除的时候我就说要解除合同。解除合同的时间应该是原告栽树的时候，而不是2018年。原告租赁期间一共栽树两次，2017年的时候原告第二次栽树。同意解除合同，但是原告应当赔偿我的建筑损失。被告（反诉原告）罗金成向本院提出反诉请求：1、请求法院判令解除反诉人与被反诉人的租赁合同；2、被反诉人赔偿反诉人场院改造建设损失1726537.62元；3、被反诉人赔偿反诉人搬迁及经营损失500000元；4、被反诉人退还反诉人2017年1月至5月份租金58333.33元；5、本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：1、反诉人与被反诉人于2016年5月15日协商签订了一份租赁协议，并在当时给付了2016年5月至2017年5月租金140000元。可被反诉人没有将协议内的租赁面积交付反诉人使用，被反诉人在租赁面积内种植了大量的树木影响了反诉人在租赁地块上的正常使用，违反了双方约定的义务，应视为违约。2、租金给付后，反诉人在场院内进行倒塌砖混垃圾和杂物清理、平整场地及地基，机井房组建，上下水路，强弱电建设，建筑面积外地坪找平，混凝土硬化和其他二灰（无机料）压平施工(含地上水流向处理施工)，建筑结构设计等；花费了大量人力物力造成了巨大的经济损失，后经与被反诉人协商，又以15000元的价格买下场院内租赁面积以外的坑池，反诉人对该坑池进行了平整，并花费了290780元。3、当地政府在2016年12月份给予违法建设通知，并限期在7日内拆除，因上述原因耽误反诉人不能经营、使用，造成了严重的损失。故提出以上反诉请求，请求人民法院依法裁判。针对罗金成的反诉请求，刘海龙辩称：我们同意解除双方的租赁关系。2018年12月27日我方发送解除通知的时间为租赁关系的解除时间。对于反诉人的其他反诉请求，我方均不同意。反诉人没有证据证明其反诉请求，且一直未交还租赁场地，故反诉人无权要求返还租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年5月3日，刘海龙与晶山成公司法定代表人罗金成达成关于租赁北京市通州区张家湾镇东永和屯村（原张家湾镇老养殖场）土地及地上房屋的租赁意向，租金为每年14万元。2016年5月3日，罗金成预付刘海龙租金4万元，2016年5月13日，罗金成分两次共给付刘海龙租金10万元。庭审中，双方当事人确认罗金成已付租金的时间段为2016年6月15日至2017年6月14日，但双方并未签订书面的租赁协议。给付租金后，罗金成开始实际占有使用租赁物，并对院落进行改造、建设房屋。后刘海龙在租赁场地内种植树木，罗金成将院落南侧的鱼坑填平。2016年12月，租赁场地改造基本完成后，北京市通州区湾镇人民政府（以下简称“镇政府”）向罗金成发放限期拆除违法建设通知书，后镇政府对租赁场地内的路面、房屋等进行了强制拆除。2018年12月27日，刘海龙向晶山成公司、罗金成发放《腾退通知》，写明解除双方的事实租赁关系，要求其支付租金并交还租赁场地。罗金成当日收到《腾退通知》，但在通知上注明不予认可上述腾退条件。庭审中，罗金成陈述已于2018年12月31日搬离租赁场地，但同时表述未向刘海龙交纳场地钥匙。关于罗金成主张的各项损失，其在庭审中提交了晶山成公司与案外人尚国新签订的《场院改造工程施工合同》和《场院土坑平整施工补充协议》及场院改造工程工程决算书、场院土坑平整工程工程决算书，以证实场院改造工程花费1435757.62元、场院土坑平整工程花费290780元。罗金成另外提供了部分票据，以佐证其改造租赁场地及填平院落南侧鱼坑的花费。刘海龙对罗金成提供的上述证据的证明目的不予认可，认为上述证据不能证明其改造花费的实际支出。庭审中，罗金成明确表示不申请对租赁场地的改造建设等费用的造价进行评估。本院认为，根据本案查明的事实，对于本案涉及的法律问题分析如下：第一，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。刘海龙与罗金成就租赁北京市通州区张家湾镇东永和屯村侧的场地及房屋达成了口头的协议，刘海龙交付租赁场地及房屋、罗金成支付租金，故双方虽然没有签订书面的租赁协议，但成立事实上的租赁合同关系。第二，关于罗金成所述的刘海龙在租赁场地内种植树木构成根本违约的答辩意见，虽然经现场查看存在刘海龙在租赁场地内种植树木的事实，但因罗金成继续占有使用租赁场地且对场地进行投入，双方之间的租赁行为继续履行，罗金成并未解除双方的租赁关系，故应视为双方在履约过程中的具体事项变更，不能认定刘海龙存在根本违约。第三，关于刘海龙与罗金成、晶山成公司间形成的事实租赁合同的效力问题。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。出租人就未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案租赁物未取得相关建设审批手续，且刘海龙与罗金成达成口头租赁意向时应明知晶山成公司是物流企业，涉案场地被出租后极有可能用于非农目的，故本院依法认定刘海龙与罗金成、晶山成公司之间形成的事实租赁合同无效。双方事实租赁合同虽属无效，但因该租赁合同已实际履行，罗金成实际占有使用了涉案租赁场地及房屋，故仍应当支付对租赁场地的占有使用费。为解决双方纠纷，本院依法对罗金成应当支付的占有使用费进行处理，占有使用费的标准按照每年14万元的租金标准计算，依原告的诉讼请求，占有使用费自2017年6月15日计算至2018年12月27日，占有使用费的数额为214986.3元。第四，关于刘海龙的第二项及第四项诉讼请求及罗金成的反诉请求，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理，应当裁定驳回其起诉，本院以判决吸收裁定的方式裁定驳回刘海龙的该部分起诉及罗金成的反诉，不再另行制作送达书面裁定书。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘海龙与被告（反诉原告）罗金成、被告北京晶山成物流有限公司之间就位于北京市通州区张家湾镇东永和屯村的场地及房屋（原张家湾镇老养殖场）形成的事实租赁合同无效；二、被告（反诉原告）罗金成、北京晶山成物流有限公司给付原告本判决第一项确定的场地及房屋2017年6月15日至2018年12月27日的占有使用费214986.3，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告（反诉被告）刘海龙要求解除双方租赁关系的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2262元，由被告（反诉原告）罗金成负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 秦 玲二〇一九年七月二十三日书记员 韩翠竹