河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终7984号上诉人（原审被告）：河北宝仁房地产开发有限公司，住所地正定县北早现乡雕桥村文明路**。法定代表人：魏永庭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王世鑫，河北乾骥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨彪，男，1989年8月29日出生，汉族,现住石家庄市裕华区。原审被告：平山县彦飞净水机经销处，，住所地平山县南甸镇南甸村法定代表人：王彦飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王世鑫，河北乾骥律师事务所律师。上诉人河北宝仁房地产开发有限公司（以下简称宝仁公司）因与被上诉人杨彪、原审被告平山县彦飞净水机经销处房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人河北宝仁房地产开发有限公司和被上诉人杨彪、原审被告平山县彦飞净水机经销处的委托诉讼代理人王世鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人河北宝仁房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销石家庄市正定县人民法院（2019）冀0123民初773号民事判决，并依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院判决上诉人返还定金没有事实与法律依据。被上诉人在一审庭审中提交4万元的定金的收据明确显示收款人为石家庄创拓房地产经纪有限公司，并非上诉人收取，石家庄创拓房地产经纪有限公司也未将定金交付给上诉人，合同确认无效后，上诉人仅应就其所得承担返还义务，故一审法院判决上诉人返还定金，属于事实认定错误。二、上诉人不存在过错，一审法院判决上诉人向被上诉人支付利息损失没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人在签订《江南鸿翻商品房认购协议书》时，被上诉人曾询问过涉案房屋的手续问题，销售人员也明确告知了涉案房屋的手续情况，没有故意隐瞒，即上诉人在双方签订上述合同过程中没有过错。根据《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，即便合同被确认为无效，但上诉人在合同履行过程中没有过错，仅应当承担向被上诉人返还房款的责任，不应再承担被上诉人的利息损失。三、一审法院程序违法。本案中，定金的收取人是石家庄创拓房地产经纪有限公司，根据我国《民事诉讼法》第119条规定“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。为了查明本案的事实，一审法院依法应当追加石家庄创拓房地产经纪有限公司为本案的被告参加本案的诉讼。一审法院在没有追加被告的情况下，直接将退还定金的责任判由上诉人承担，明显程序违法。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误且程序违法，恳请二审法院能够以事实为依据，以法律为准绳，在查清事实后依法改判，以维护上诉人的合法权益。杨彪答辩称，我们不了解创拓，他们是打着河北宝仁房地产开发有限公司去卖房的，我们是奔着买河北宝仁房地产开发有限公司的房子，2万元定金钱也是交给河北宝仁房地产开发有限公司，而且平山县彦飞净水机经销处是我们在一审庭审看小票才知道是刷到了平山县彦飞净水机经销处。我认为一审判决没有错，请求维持原判。杨彪向一审法院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令原被告签订的《江南鸿郡商品房预定合同》无效；二、请求法院依法判令被告返还原告已支付的购房首付款314533元；三、请求法院依法判令：1、被告支付原告利息总计26169.14元（2017年3月24日-2018年12月24日利息）；2、被告支付原告2018年12月25日至被告实际给付之日利息，按银行同期贷款利率计算利息；四、请求法院依法判令因被告原因导致的房屋增值损失50000元；五、法院案件受理费用，保全费用由被告负担。事实和理由：2017年3月24日，原告与被告签订了《江南鸿郡商品房预定合同》，主要约定：原告购买位于正定县，建筑面积125.06m2，单价为5030.12元/m2，总房款为629067元，双方同意按分期付款方式购买。协议签订后，原告按协议约定于2017年3月24日在被告河北宝仁房地产开发有限公司处使用刷卡付款的方式，付清总房款的50%作为首付款，共计314533元，但刷卡显示的结账单位却是被告平山县彦飞净水机经销处。后，被告河北宝仁房地产开发有限公司告知原告此种情况不影响购房，并同时给原告开具了交款收据。近期，原告得知被告河北宝仁房地产开发有限公司并不具备法律所规定的五证，故，为了维护原告合法权益，现提起诉讼，望法院支持原告诉求。庭审中，原告变更诉讼请求为，请求法院依法判令被告赔偿定金损失2万元及房屋增值损失3万元，共计5万元。一审法院认定事实：2017年3月24日，原告与被告宝仁公司签订了《江南鸿郡商品房预定合同》，该合同约定：原告购买位于正定县，建筑面积125.06m2，单价为5030.12元/m2，总房款为629067元。李华龙于2017年3月24日在被告河北宝仁房地产开发有限公司处使用刷卡付款的方式，支付房款939848元，彦飞经销处对收到939848元无异议，宝仁公司认可是彦飞经销处代其收的房款，该款项中314533元是李华龙代原告杨彪支付的，宝仁公司为原告开具314533元收据。被告宝仁公司委托的销售公司石家庄创拓经纪公司收到李华龙60000元定金，并开具了3张定金收据，其中20000元定金是代杨彪交付的，宝仁公司认可石家庄创拓经纪公司是其委托的销售公司，但认为创拓公司没有将定金款交付，不承担返还定金责任。另查明，本案讼争房屋至今未办理商品房预售许可证。上述事实，由原告提供的证据及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”本案中，被告宝仁公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订《江南鸿郡商品房预定合同》，违反了法律强制性规定，故本院依法确认双方签订的《江南鸿郡商品房预定合同》无效。对此，被告宝仁公司负有一定的责任。原告在购房时，已经询问被告是否证件齐全，按原告所称，被告宝仁公司答复这是第二期房子，第一期已经盖起来了，证肯定是全的，原告并未让被告出示销售手续，仍进行购买，亦负有一定的责任，且是原告要求确认合同无效，返还购房款并赔偿损失。根据法律规定，双方依据无效合同取得财产应当相互返还，有过错的一方应当赔偿对方由此引起的损失。双方订立的合同在确认无效后，根据双方过错，被告应当退还原告首付房款，并赔偿占用原告首付房款期间的利息损失，其它损失不予支持。关于原告要求被告返还购买房屋定金款20000元，被告辩称，是创拓公司收的，创拓公司没有将定金款交于宝仁公司，本院认为，创拓公司是被告宝仁公司委托的销售公司，其收取定金20000元的行为也是受宝仁公司委托，被告辩称创拓公司未将定金交与其公司，是其与创拓公司之间的债权债务关系，与原告无关，故对原告要求被告宝仁公司返还购买房屋定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。被告彦飞经销处只是代收款单位，被告宝仁公司予以认可，并为原告开具了购房款收据，原告要求被告彦飞经销处返还购房款及赔偿上述损失问题的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，判决如下：一、确认原告杨彪与被告河北宝仁房地产开发有限公司2017年3月24日签订的《江南鸿郡商品房预定合同》无效。二、被告河北宝仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨彪已付购房款314533元及定金20000元。三、被告河北宝仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告杨彪利息损失26169.14元，并以314533元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2018年12月25日起至实际付清之日止。四、驳回原告杨彪的其它诉讼请求。如被告未按判决指定的期限履行上述给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7161元，由被告负担6711元，由原告负担450元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，1.上诉人在一审庭审时自认，其与为被上诉人出具定金收据的案外人“石家庄创拓经济有限公司”是合作关系，且已经委托该公司对案涉房屋进行销售。由此可见，案外人石家庄创拓经济有限公司在房屋销售的职权范围内拥有上诉人的授权，是上诉人的代理人，其在授权范围内实施的民事行为的法律后果对外应由上诉人承担。石家庄创拓经济有限公司作为上诉人代理人为销售房屋而收受被上诉人购房定金的行为显然并未超出上诉人对其的授权范围，故即使其并未将案涉定金实际交付上诉人，合同无效后，返还购房定金的法律义务也应由上诉人承担。一审判决支持被上诉人要求返还定金的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。2.案外人石家庄创拓经济有限公司销售房屋的行为已经经过了上诉人的委托，其与被上诉人之间并不存在实质性的债权债务关系，其与上诉人之间的法律关系亦与被上诉人无关，故其并非本案必须共同进行诉讼的当事人，对于上诉人关于一审法院程序违法的主张本院不予支持。3.关于上诉人过错。一方面，上诉人在明知案涉房屋未取得预售许可证的情况下主动进行销售，违反国家房地产管理相关规定，具有明显过错。另一方面，上诉人虽主张在销售过程中并未故意隐瞒案涉房屋的手续情况，但其在预订合同中保证案涉房屋“产权清楚”，且未向法院提交切实证据证明其曾向被上诉人释明案涉房屋并不具备预售许可证的事实，应承担举证不能的不利后果。因此，对上诉人“不存在过错”的主张本院不予支持。一审判决认定“根据双方过错，被告（上诉人）应当退还原告（被上诉人）首付房款，并赔偿占用原告（被上诉人）首付房款期间的利息损失，其它损失不予支持”并无不当，本院依法予以维持。综上所述，河北宝仁房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7161元，由上诉人河北宝仁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊平审判员  姜瑞祥审判员  李 曼二〇一九年七月二十五日书记员  孙 梦