天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初630号原告：李某1，男，2008年7月23日出生，汉族，住天津市北辰区。法定代理人：李某2（系原告父亲），男,1962年12月20日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李文刚，天津知方律师事务所律师。被告：天津浩辉物业管理服务有限公司，住所地天津市北辰区大张庄镇高雅苑综合服务中心。法定代表人：高兆龙，公司总经理。委托诉讼代理人：曹春秋，男，该公司经理。被告：天津市北辰科技园区总公司，住所地天津市北辰区永进道**。法定代表人：李文静，公司经理。委托诉讼代理人：张世明，天津五君律师事务所律师。原告李某1与被告天津浩辉物业管理服务有限公司(以下简称浩辉公司)、被告天津市北辰科技园区总公司（以下简称北辰科技园公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某1的法定代理人李某2及其委托诉讼代理人李文刚、被告浩辉公司委托诉讼代理人曹春秋及被告北辰科技园公司委托诉讼代理人张世明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某1向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告连带赔偿原告经济损失共计13981元整；2.案件受理费、鉴定费由二被告承担。事实和理由：原告系被告浩辉公司负责物业管理的天津市北辰区风雅苑5-102号房屋的业主，被告北辰科技园公司为该房屋的建设单位。2018年10月9日，由于下水道质量问题以及被告物业公司未尽到对原告住宅楼下水道的定期排查，维修，养护等义务，只是原告房屋下水管道堵塞破裂，原告的复合地板被溢出的地下水浸泡变形，无法使用，屋内墙皮大面积脱落，现在无法继续居住，给原告造成重大损失。浩辉公司辩称，浩辉公司对物业小区进行物业管理，是依据先期物业管理合同，先期物业合同规定物业公司管理范围为下水管道的楼外窨井至市政管网，原告跑水的位置是在原告厨房公共下水管道观察孔内跑水，跑水的位置不属于物业公司服务管理区域内。跑水的原因是02串的厨房下水管道至窨井平管堵塞，原告的损失与被告无关，主要责任是楼上业主使用不当造成的，故请求驳回原告的诉讼请求。北辰科技园公司辩称，原告所述财产损害与北辰科技园公司无关，北辰科技园公司属于开发商，2012年10月24日原告已经对本案房产签字验收，对排水管道质量问题并无异议，同时事发当日已经超过管道两年质保期限，因此北辰科技园公司不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了北孙庄村委会证明及户口页、天津市新建房屋使用说明书、临时管理规约，照片七张，浩辉公司提交了高兆龙与辰海物业公司签订的物业承包合同，北辰科技园公司提交了验收单一份，委托书一份，本院委托天津市天恒信工程造价咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书，对上述证据真实性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告系天津市北辰区风雅苑5-102号房屋的业主。北辰科技园公司系该房屋的开发建设单位，于2012年10月24日将涉诉房屋交付原告，并与签订签订临时管理规约，前期物业管理单位为天津市北辰区大张庄镇辰海物业服务业中心，其中约定物业服务企业按照物业管理服务合同的约定，负责对物业共用部位、共用设施设备的维护和养护。自2013年1月1日开始至今，浩辉公司从天津市北辰区大张庄镇辰海物业服务业中心接手对原告所在的小区进行物业管理服务，其中管理事项之一为物业范围的公用设施、设备及场所（地），具体要求及目标楼道内包括玻璃、楼梯、管井等公共设施设备要定期维护等。住宅房屋按建筑面积每月每平米1.2元由业主交纳，原告每月向浩辉公司交纳物业费96元，未拖欠相应物业费。2018年10月9日晚上9点左右，因楼外窨井到楼体之间共用下水管道因原告楼上业主排放的污物造成堵塞，致使原告厨房内的共用下水管道观察孔盖崩开跑水，造成原告厨房、客厅及卧室进水，原告当晚向物业公司报修。2018年10月10日下午3点左右，浩辉公司联系疏通管道的人员将楼外的窨井至楼之间的共用下水管道疏通开，由原告向疏通管道的人员支付150元，后浩辉公司将150元支付了原告。庭审中，浩辉公司称，由于楼外窨井到楼之间下水管道不是其服务范围，故从接手该小区物业服务管理后从未对其进行清掏，另发生堵塞后因通下水管道的人晚上不给干，转天再修。为此，浩辉公司向原告提供了楼上整串业主的电话，原告进行拨打电话或口头告知楼上业主先暂停使用下水管道。而原告称，告知楼上业主停用下水管道后，但仍有污水从厨房中共用下水管道观察孔往外流。并表示本次诉讼中，不追加楼上业主为共同被告。诉讼中，经原告申请本院于2019年3月28日委托天津市天恒信工程造价咨询有限公司对风雅苑5-102房屋复合地板及墙面损失工程造价进行进行鉴定，2019年6月天津市天恒信工程造价咨询有限公司出具了天恒信价鉴（2019）002号工程造价意见书，该鉴定意见书载明，原告与浩辉公司共同确认房屋客厅的复合地板和墙面开裂跟管道破裂漏水有关，但浩辉公司认为此房屋的两个卧室内的复合地板和墙面开裂跟管道破裂漏水无关，而原告认为卧室复合地板和墙面开裂均由漏水事故造成。因此将此房屋客厅的工程造价作为确认项，两个卧室的工程造价作为争议项处理供法院参考使用。该鉴定意见为工程造价鉴定总额为13981元。其中，确认项（客厅）6101元，争议项（两个卧室）7880元。为此，原告向鉴定部门支付鉴定费8000元。本院认为，本案争议焦点为本案争议焦点为：1.楼外窨井到楼体之间的下水管道养护和管理主体是谁，二被告是否应赔偿原告经济损失及如应赔偿，承担赔偿责任的比例；2.原告损失的数额。对此本院分析如下：针对焦点1，根据《天津市物业管理条例》相关规定，在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。保修期满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部分、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。在物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用情况下，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修，所需费用由相关责任人承担，物业服务企业对物业共用部位、共用设施进行维修、养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合；物业服务合同中约定的物业管理服务，应当包括共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理。本案中，浩辉公司自2013年1月1日开始从天津市北辰区大张庄镇辰海物业服务业中心接手对原告所在的小区进行物业管理服务，原告向浩辉公司缴纳相关物业费，双方形成事实上物业服务合同关系。不论起初原告与北辰科技园公司签订的管理规约中约定服务内容，还是后来浩辉公司从天津市北辰区大张庄镇辰海物业服务业中心接手对原告所在的小区进行物业管理服务范围中，均约定了由物业服务企业对公共设施设备要定期维护等内容。同时根据相关法规规定，物业服务合同中约定物业公司的物业管理服务，应当包括共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理。因此，本院认为，业主专有部分以外的共用部位、共用设备设施，应由物业服务企业负责维修、养护和管理。庭审中，双方均认可本次下水管道跑水位置位于楼外窨井到楼体之间的下水管道。该段管道属于原告楼上业主共同使用的排水管道，不属于个人的专有管道，对于该段管道养护和管理应由浩辉公司负责。原告已按照约定缴纳了涉案房屋物业费，而浩辉公司多年来，未对该段共用下水管进行清理养护，在接到原告报修后也未及时清除堵塞消除危险，对原告损失应承担相应的赔偿责任。但同时也考虑到本次下水道堵塞的原因系原告房屋上层业主排污积累所致，楼上业主在了解到跑水情况下，应尽量不再使用下水管道进行排污，以避免扩大损失，待疏通以后再使用，在原告已将上述情况告知楼上业主后，原告发现仍有楼上业主进行排污，也客观上造成原告损失进一步扩大，因此对于原告的损失全部由浩辉公司承担显示公平。综上分析，本院依法酌定浩辉公司对原告的经济损失承担60%的赔偿责任。对于原告要求北辰科技园公司承担赔偿责任一节，本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用下，排水管道的最低保修期限为两年。本案中，北辰科技园公司于2013年1月1日将涉案房屋交付原告使用，而排污管出现跑水的时间为2018年10月9日，出现跑水的排水管不在保修期限内，故北辰科技园总公司不承担赔偿责任。针对焦点2，关于原告主张符合地板、墙面损失一节，本院认为，因本次下水管道跑水系因楼外窨井到楼体之间共用下水管道污物堵塞造成，致使原告厨房内的共用下水管道观察孔盖崩开跑水，造成原告厨房、客厅及卧室进水，造成原告复合地板及墙面损失，因此对天津市天恒信工程造价则讯有限公司出具的鉴定意见书确认原告的复合地板及墙面称工程造价为13981元，系原告实际损失。另因审理本案确需上述评估，为此原告所支付的评估鉴定费8000元也系其实际损失。对上述损失本院予以确认。综上所述，原告因楼外窨井至楼体之间共用下水道跑水造成的经济损失为：复合地板及墙面工程造价13981元、评估费8000元，合计21981元。浩辉公司承担60%赔偿责任即13188.6元。对于原告的其他诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第三十六条，《天津市物业管理条例》第四十五条、五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津浩辉物业管理服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李某1经济损失13188.6元；二、驳回原告李某1的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由天津浩辉物业管理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孙延忠二〇一九年七月十五日书记员  杨益斌附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《天津市物业管理条例》第四十五条在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。在物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修，所需费用由相关责任人承担。物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。第五十七条物业服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列主要内容：（一）共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理；（二）电梯、智能系统等设备的运行服务；（三）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；（四）物业装饰装修的管理；（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；（六）物业管理区域内公共秩序的服务、管理；（七）物业资料的查询服务和管理；（八）双方约定的其他物业管理服务内容。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。