贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初4978号 原告：周晓娟，女，汉族，1990年8月5日出生，住贵州省毕节市七星关区，现住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：史莉（特别授权代理），系原告周晓娟之母亲。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司。住所地:贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路****)。统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人：李玉蝶（一般代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15205201810068461。 原告周晓娟与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称：博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周晓娟委托诉讼代理人史莉，被告博泰公司委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周晓娟向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理位于博泰·仕府领地2号楼907房的房屋不动产证；2、判决被告支付逾期办理上述房屋产权证的违约金215,465.00元（暂计至2019年1月31日，以实际发生时间为准）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年6月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：BT07-2011-2-907，双方约定，被告将毕节市博泰·仕府领地2号楼907房售予原告，该房建设面积149.38平方米，总价521,706.00元。合同签订后，原告按约支付了首付款并按时办理房屋贷款按揭手续，被告也于2012年2月15日开具了销售发票。按合同约定，被告应在2013年6月1日前为原告办理商品房转移登记的有关文书并交付给原告。如果被告不能在约定时间内办理，约定日期180日内，被告应当按每日万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按每日房屋总价款万分之二向原告支付违约金。但被告至今迟迟未为原告办理不动产权属证书，为此，原告诉至法院，请求支持诉请。 庭审中，原告撤回第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以已付购房款的日万分之二为标准，从2013年6月1日起计算至为原告办理不动产权证书之日止； 被告博泰公司口头辩称：原告的诉讼已超过诉讼时效，日万分之二的违约金计算标准过高，请求予以调低，按银行同期贷款利率计算。 原告向本院提交了如下证据：原告身份证及户口、《商品房买卖合同》、购房发票、证明。 被告未向本院提交证据。 经组织质证，被告对原告所举证据无异议，本院予以确认并在卷为凭。 根据对以上证据的认证，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2011年6月28日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市××城区××与××道交叉××·仕××领地（××）第2幢9层7号房（房号：2-907），房屋总价款为521,706.00元;买受人采取贷款付款方式付款，应当于本合同签订之日向出卖人交付首期房款156,706.00元，余款365,000.00元以贷款支付；转移登记：出卖人承诺于2013年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标注收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。2012年2月15日，被告向原告出具销售不动产统一发票，载明收到原告支付的涉案房屋购房款521,706.00元。涉案房屋已交付原告使用，但被告尚未为原告办理涉案房屋权属证书，故原告以前述诉请诉至本院。 另查明：现涉案房屋所属博泰·仕府领地(南区)尚未取得初始登记，不具备办理转移登记的条件。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未履行，构成违约，应承担相应的违约责任。但被告提出了诉讼时效抗辩主张。本案中，原告诉请的违约金系债权请求权，适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，且双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告承诺于2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，如逾期，约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2013年6月2日起开始计算违约金。原告于2019年5月6日提起诉讼主张该项违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年5月6日）往前倒推三年，即2016年5月6日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金，从2016年5月6日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告同意委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。故该项违约金计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于违约金的计算标准问题，原告主张按合同约定的日万分之二为标准计算，被告提出约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，故被告请求调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款521,706.00元为基数，按日万分之二的标准计算。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周晓娟支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款521,706.00元为基数，按日万分之二的标准，从2016年5月6日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告周晓娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,266.00元（已减半收取），由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇一九年七月三十日 书记员  张婵婵