湖北省石首市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1081民初694号原告：王家树，男，1978年12月11日出生，住石首市。原告：文娟，女，1978年11月2日出生，住石首市。原告：王雅文，女，2002年12月22日出生，住石首市。三原告的共同委托诉讼代理人：金思成，系湖北尚卓律师事务所律师。被告：石首市百盟科林置业有限公司，住所地为石首市绣林办事处解放大道**。法定代表人：朱家科，系该公司董事长。委托诉讼代理人：彭属军，系湖北楚望律师事务所律师。原告王家树、文娟、王雅文与被告石首市百盟科林置业有限公司（以下简称百盟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王家树、文娟、王雅文的共同委托诉讼代理人金思成，被告百盟公司的委托诉讼代理人彭属军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王家树、文娟、王雅文向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金211863元（每日按照已付总房款的万分之4支付违约金，从2017年5月1日计算至2018年2月9日）。2、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将其位于石首市城市广场××号铺商品房出售给原告，该商品房总价1864992元；合同约定出卖人应当在2017年5月1日前将通过合格验收的商品房交付给买受人使用，如出卖人未能按照合同约定交付房屋的，应按照合同约定承担相应违约责任。合同签订之后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，履行了己方的合同义务，2017年5月1日被告向原告交付了房屋，但据原告了解，该房屋交付时并未通过建设工程竣工验收；并且交房后因消防专项验收未通过，被告还对原告购买的商品房进行了二次改建，直到2018年2月9日荆州市公安消防支队才对该商品房出具了消防验收意见书。根据《建筑法》、《城市房地产管理法》的相关规定，建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；即被告应当在取得工程竣工验收备案证明书之后才能向原告交付房屋。另外，原告所购买的房屋为商铺，属于人流密集性场所，根据《消防法》的相关规定，在投入使用前必须通过消防验收；被告在未通过相关验收的情况下将房屋交付给原告的行为，应当视为未按合同约定交付房屋。被告辩称，一、答辩人已按约定的时间及交付条件交付房屋，原告实际已接受交付条件并接受交付的房屋，原告的主张没有事实及法律依据。二、答辩人的交付行为未违反法律法规的效力性强制性规定，原告主张未按合同约定交付无法律依据。三、即使认定被告延期交付房屋，但延期交付的行为，实际并未造成原告任何经济损失，其违约金的主张明显过高，据最高法的司法解释，如认可被告违约，可结合同地段的租金标准来予以认定，要求将违约金的标准调整为总房款的1%。四、原被告双方已经就履行合同所产生的争议自行达成了和解协议，原告对其权利和义务都予以了放弃，其再次诉讼无法律依，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明其诉讼主张依法提交了被告与开发商签订的《商品房买卖合同》、购房增值税发票、房屋竣工验收备案书、建设工程消防验收意见书等证据。被告为证明其辩称理由，提交了《建筑工程竣工验收报告》、《建筑工程质量监督报告》、《石首市城市广场交房通知书领取签收表》和《和解协议》等证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方无争议的证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，其证明内容与本院认定的事实相符的予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年4月26日，买受人王家树、文娟、王雅文与出卖人百盟公司签订了编号为201604260033《商品房买卖合同》一份，约定王家树、文娟、王雅文购买出卖人以出让方式取得位于石首市××大道南侧编号为81-002-026-00001地块第G幢1层103铺，该商品房的用途为商业，钢筋混凝土属结构，层高5.5米，建筑层数地上4层。第四条“计价方式与价款”为按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米31599.32元，总金额分别为1864992元。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2017年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的。第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定为，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。双方同时签订附件五《合同补充协议》，对前述合同作出修改和补充如下：四、《商品房买卖合同》第八条变更为：1、出卖人在买受人将全部购房款（含按揭贷款部分）支付完毕后，将经验收合格并符合《商品房买卖合同》及补充协议约定的商品房交付买受人；如遇不可抗力等原因，出卖人可据实延期。合同及补充协议签订后,原告按约支付了涉案的购房款。2017年4月18日，石首市城市广场南区商业中心主体结构质量验收合格。2017年4月29日，原告签收了涉案的房屋。2018年2月9日，荆州市公安消防支队作出荆公消验字（2018）第0051号建设工程消防验收意见书，综合评定百盟公司报送的湖北石首城市广场新建项目竣工消防验收申请土建部分消防验收合格。2019年1月21日，百盟公司（甲方）与王家树（乙方）签订《和解协议》，约定：鉴于2016年4月26日，乙方已购买甲方投资建设的“石首市城市广场”一期14栋1单元103室，并签订《商品房买卖合同》。在《商品房买卖合同》履行过程中，甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，达成签订本协议，以资共同遵守。一、按照双方签订的《商品房买卖合同》补偿金为购房款总额的1%，但经双方友好协商，乙方同意甲方按照购房总额%向乙方支付补偿金；购房款总额为1864992元，即补偿金为18649元。五、本协议签订后，双方因履行《商品房买卖合同》所产生的争议均已解决，乙方不得再以任何理由向甲方主张合同权利，并不得就甲方未履行《商品房买卖合同》义务为由向政府职能部门、司法机关提出任何形式的控告或申诉，也不得信访。后百盟公司将补偿款18649元汇入原告王家树的账户。本院认为，原、被告双方已就履行《商品房买卖合同》过程中发生的争议达成了《和解协议》，该协议意思表示真实，不违反法律规定，不具有无效或可撤销情形，合法有效，对双方当事人均有约束力。双方在《和解协议》中明确约定“……争议均已解决，乙方不得再以任何理由向甲方主张合同权利”，且上述协议已实际履行。根据意思自治及禁止反言原则，原告不得再次就履行《商品房买卖合同》产生的争议向被告主张合同权利。对此，原告要求被告百盟公司给付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告王家树、文娟、王雅文的诉讼请求。案件受理费2239元（已减半收取），由原告王家树、文娟、王雅文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  骆启新二〇一九年七月四日书记员  覃 丹