河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终2005号上诉人（原审原告）：苏林华，女，汉族，1987年10月9日出生，住河南省民权县。委托诉讼代理人：耿海中，河南华凌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵金红，女，汉族，1972年10月20日出生，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：沈玉杰，河南星歌律师事务所律师。上诉人苏林华因与被上诉人赵金红合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初1968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人苏林华及其委托诉讼代理人耿海中，被上诉人赵金红的委托诉讼代理人沈玉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏林华上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，改判支持上诉人苏林华的一审各项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：原判决认定事实及适用法律均严重错误，致使判决结果极为不公。主要理由如下：—、被上诉人将预期购买的房屋转让给上诉人，是一种权利义务的转让，并非仅仅是权利的转让，当然包括有被上诉人应承担的义务。一审庭审过程中，被上诉人陈述本案实质上是对团购合同权利义务的转让，一审判决称“是一种权利的转让”明显是错误的。被上诉人一审当庭陈述其在向上诉人转让房屋时明确承诺该房屋肯定会按照团购合同约定的时间和方式交付房屋，但事实上被上诉人的承诺客观上并未兑现，被上诉人应当承担返还2万元的责任。二、被上诉人向上诉人转让的标的无效，应当返还2万元。焦作市中级人民法院作出的（2017)豫08民终803号民事判决认定团购合同无效，可见团购合同项下被上诉人转让的预期购买的房屋也是无效的，即便是转让资格也归于无效.被上诉人不返还2万元没有任何事实和法律依据。三、本案商品房买卖关系和上诉人与被上诉人之间的购房标的转让关系具有内在的关联性，具有事实上的牵连性和法律上的因果关系。首先，被上诉人转让的是团购合同项下的权利义务，若非基于被上诉人的转让行为也不会发生本案纠纷。其次，被上诉人转让的是无效标的，这种无效的法律评价不因任何事由而发生改变。再次，被上诉人因转让行为无效而获取2万元，没有任何道理。四、被上诉人虽然办理了更名手续，但其应当承担的团购合同项下的义务以及其承诺的按期交房义务并未实现，被上诉人的义务并未履行完毕，而且因团购合同无效客观上也不可能履行，属于法律上的履行不能，应当返还2万元。赵金红辩称，一、团购房资格转让合同双方之间转让的并非房屋，而是购房资格。该合同不产生与房屋有关的权利义务。在双方之间成立团购资格转让合同时，答辩人尚未取得房屋，故上诉状中所称转让“预期购买的房屋”不能成立。这个资格仅仅是请求开发商按照约定条件签署合同的权利。转让人没有对日后受让人与开发商之间商品房买卖合同的履行做出任何承诺和保证，也不具有这种能力。团购房出卖人已经为上诉人出具了团购房手续，已经认可接受了其参加团购的资格。上诉人受让团购资格的目的已经实现，转让人的义务已经履行完毕，该履行不具有可返还性。二、团购资格转让合同和团购合同的效力没有必然联系，团购合同事后被认定无效，并不是认定团购资格转让合同无效的理由。首先，团购资格转让合同是在已经参加团购的成员和拟参加团购的成员之间签订，交易的对象是团购购房的一个资格。二个合同主体不同、交易对象各自独立，且只有先通过团购资格转让，受让人才能成为团购的成员参加团购，因此团购资格转让合同并非团购合同的从合同，不适用主合同无效、从合同无效的合同法原理。其次，上诉人反复称团购合同无效，团购资格转让合同也无效，但始终未能说明确定团购资格转让合同无效的法律依据。答辩人认为，确认合同无效的基本法律依据为《合同法》第五十二条，但本案中的团购资格转让合同并不符合任何一种情形。在签署团购资格转让合同之时，团购合同并未被依法确认无效。根据《商品房买卖合同司法解释》第二条之规定，手续不齐备导致的合同无效并非绝对无效，而是可以补正的，可以期待开发商补齐手续而使团购合同合法有效。而上诉人作为团购资格的受让人，在受让之前应当以一个未来买受人的身份，对作为出卖人的开发商手续是否齐备进行调查了解，事实上其对开发商手续的不齐备也是知晓的。此时，其既可以因为手续不齐而拒绝资格转让；也可以接受资格转让而期待开发商补齐手续。在此情形下，团购资格的转让没有任何法律禁止的情形，转让合同合法有效。当上诉人签署了团购资格转让合同，决定通过受让方式获得买受人资格，说明其已经完成了一个购房者的选择过程并做出了决定，那么日后对商品房买卖合同效力能否补正的风险应当自担。三、上诉人主张购房资格转让合同无效的请求与其在另案中主张团购合同无效的请求，在请求依据上自相矛盾。根据上诉人苏林华一审中提交的（2018）豫0802民初4464号民事判决，其自认购买的是河南博骐置业有限公司的房屋，并向博骐置业公司提出返还房款的请求。据此可以认定，上诉人认为己方是与博骐置业公司形成商品房买卖合同关系的买受人。但是，上诉人的买受人资格正是从答辩人处受让而得。如果按照上诉人本案中的理由，购房资格转让合同无效，那么其就不具有商品房买卖合同当事人的资格，更无权向博骐置业公司请求返还房款。苏林华向一审法院起诉请求：1、判令被告返还购房资格转让费20000元及利息；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月28日，博骐公司（甲方）与政源公司（乙方）签订了《团购合同》。该合同约定：政源公司自行团购或在获得合法有效委托的前提下组织团购博骐公司房产开发项目，团购房产系博骐公司所拥有的位于焦作市××湖路南××和谐家园小区商住项目第八幢，共计216套房。团购住房单价为每平方米3250元，交房时间为2015年3月30日前具备交付使用条件，交付标准为整体小区统一交付标准。甲方逾期交房超过90日的，乙方有权选择退房，甲方除全额退还房款外，应承担房款的同期贷款利息。乙方可在各自团购的范围内自行确定不同位置房屋的差价。乙方应当在此楼签订《商品房买卖合同》前5日内向甲方提供最终的正式团购名单。乙方负责团购的组织协调工作包括报名、选房、交款等。被告赵金红参加了上述团购，购买上述第八幢楼西单元7楼东南户房屋（面积83．91平方米，单价3190元，总价款267672．9元），并于2013年9月16日通过银行转账向博骐公司支付购房款133837元。后经原告苏林华与被告赵金红协商，赵金红将该房的购房资格转让给苏林华，苏林华于2014年3月22日通过银行转账的形式向赵金红支付了153837元，其中包括赵金红已支付给博骐公司的购房款133837元及购房资格转让费20000元。赵金红将原其交纳购房款的汇款单交予苏林华，并到政源公司协助办理了涉案房屋的更名手续，政源公司于2014年3月24日向苏林华出具了收到涉案房屋购房款133837元的交款凭证。后因博骐公司未按时向苏林华交付涉案房屋，苏林华于2018年11月21日诉至本院，要求博骐公司及赵金红退还购房款133837元并支付利息，并要求赵金红退还购房资格转让费20000元并支付利息。本院于2018年12月24日作出（2018）豫0802民初4464号生效民事判决书，认定政源公司与博骐置业公司签订的《团购合同》，因涉案房屋未取得商品房预售许可证而无效，判决博骐置业公司向苏林华返还涉案房屋的购房款133837元并支付利息，苏林华与赵金红之间的法律关系因与商品房买卖合同并非同一法律关系而未予处理。一审法院认为，本案系因商品房团购资格转让而产生的纠纷。原、被告双方在平等、自愿、协商基础上口头达成团购房资格转让协议，被告将团购房资格转让给原告的行为，实质上是对预期购买房屋资格的转让，是一种权利的转让。该协议系双方当事人的真实意思表示，且我国现行法律、行政法规未对该资格转让作强制性规定，故协议应属有效。政源公司与博骐置业公司签订的《团购合同》虽被认定为无效，但《团购合同》所涉法律关系为商品房买卖关系，被告赵金红与原告苏林华之间的法律关系是购房资格转让合同关系，商品房买卖关系与本案原、被告之间的购房资格转让关系并无事实及法律上的关联及附属性，故原告主张《团购合同》无效导致团购资格转让无效于法无据，本院不予支持。原告实际向被告支付了转让费20000元，被告将其交纳购房款的汇款单交予原告，并到政源公司协助办理了涉案房屋的更名手续，原告实际取得了购买涉案商品房的资格，双方的团购资格转让协议已实际履行完毕。故原告因购房合同转让无效而主张被告返还转让费20000元无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第五十二条规定，判决如下：驳回原告苏林华的诉讼请求。案件受理费225元，由原告苏林华负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。案经本院审理查明事实与原审判决认定事实一致。本院认为，本案系因商品房团购资格转让而产生的纠纷。该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违背我国现行法律、行政法规的强制性规定，故协议应属有效。赵金红与苏林华之间的法律关系是购房资格转让合同关系，且赵金红已将自己预交的购房款及单据转让给苏林华，完成了转让协议规定的自己全部义务，苏林华也因此取得了商品房团购资格,并参加了团购，与开发商签订了合同，双方的团购资格转让协议已实际履行完毕。双方当事人作为成年人，对团购资格将来取得的预期利益都是明知的，对存在的风险预判也是一样的，赵金红对后来苏林华没有完成购房事项，并无责任。上诉人苏林华主张《团购合同》无效导致团购资格转让无效于法无据，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，苏林华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人苏林华负担。本判决为终审判决。审判长  李军审判员  苏杭审判员  赵歆法官助理刘成功二〇一九年七月二十九日书记员  靳园