河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1102民初3412号原告：河南昌建资产管理有限公司，住所地漯河市召陵区中山路**召陵区财政局**。法定代表人：王运生，公司董事长。委托诉讼代理人：翟佳佳，河南诸格律师事务所律师。被告：海乐汇（漯河）电子商务有限公司，住，住所地漯河市源汇区湘江西路**/div>法定代表人：吴婧，公司总经理。委托诉讼代理人：王艳丽，河南金合力律师事务所律师。原告河南昌建资产管理有限公司（以下简称昌建公司）与被告海乐汇（漯河）电子商务有限公司（以下简称海乐汇）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昌建公司的委托诉讼代理人翟佳佳，被告海乐汇的委托诉讼代理人王艳丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昌建公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除昌建公司与海乐汇签订的租赁合同，海乐汇将承租的房产恢复原样后交还昌建公司；2.判令海乐汇按合同约定向昌建公司支付拖欠的房屋租金直至其实际将房屋交还之日止，截止2018年2月27日共拖欠房屋租金791867元（暂定）；3.判令海乐汇按合同约定支付拖欠的管理费直至其实际将房屋交还之日止，截止2018年2月27日共拖欠管理费28787元（暂定）；4.判令海乐汇支付违约金68000元；5.判令本案诉讼费、律师费由海乐汇承担。事实和理由：2017年1月5日，昌建公司与海乐汇签订《房屋租赁合同》，合同约定海乐汇承租昌建公司位于漯河市××区××广场××楼××、××、××号商铺，建筑面积约850平方米，租赁期共5年，自2017年1月21日起至2022年1月20日止，第一租约年租金为816000元、管理费8元/月/㎡，每一季度支付一次，需在每个缴租期期满十日前一次性足额缴纳下一季度租金及管理费；租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同收回房屋并主张违约金：1.未经甲方书面同意，在一个租约年内中断、停止其业务累计超过3日；2.拖欠支付租金、管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日。在昌建公司依约将房屋租赁给海乐汇后，海乐汇只向昌建公司支付了部分租金及管理费，剩余应交费用至今未付。综上所述，海乐汇的行为已严重侵犯了昌建公司的合法权益。被告海乐汇辩称，1.昌建公司关于解除合同的诉请没有事实依据。2017年11月1日，昌建公司以锁门方式终止双方租赁关系，至此双方租赁关系已经解除，昌建公司以不存在的行为请求解除已无必要，无依据。2.海乐汇有正当理由拖欠租金。签订合同前，昌建公司向海乐汇承诺昌建公司有较为繁华便利的经营环境，但入驻后发现因停车配套等原因造成该广场始终无法形成商业气氛，昌建公司向商户承诺免交缓交政策。海乐汇承租房屋严重漏水，昌建公司却视而不见，故海乐汇要求昌建公司先修房屋后交租金，这一原因也符合合同法规定的先履行抗辩权。3.至双方诉讼，海乐汇已向昌建公司支付租金及保证金244000元，所以昌建公司将租金计算至2018年2月27日没有事实依据。经审理查明，2017年1月5日，昌建公司作为出租方（甲方），海乐汇作为承租方（乙方），双方共同签订《昌建人民路广场商铺租赁合同》一份。该合同第九条，商铺修缮9.1在该商铺使用过程中，如非乙方原因，该商铺内由甲方提供的设施设备或甲方预埋的管线及该商铺的内部结构出现或者发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方，并采取有效措施防止损失扩大。甲方应在接到乙方通知后开始进行维修。该合同附件1内容为：商务条款：租赁期限及续租1-1甲方同意将位于昌建人民路广场4A楼2层203、205、206号商铺租赁给乙方经营海乐汇进口超市。1-2该商铺建筑面积约为850㎡。1-3租赁期限为5年，由2017年1月21日起至2022年1月20日止。1-4第1租约年，由2017年1月21日起至2018年1月20日止，年租金为816000元；第2租约年，由2018年1月21日起至2019年1月20日止，年递增率5%，年租金为856800元；第3租约年，由2019年1月21日起至2020年1月20日止，年租金为856800元；第4租约年，由2020年1月21日起至2021年1月20日止，年递增率5%，年租金为899640元；第5租约年，由2021年1月21日起至2022年1月20日止，年租金为899640元。1-5商铺租金按季度支付，以先付款后使用的原则执行，乙方需在进场前将租赁期第一次租金支付给甲方，并需在每个缴租期期满10日前向甲方一次性足额支付应缴租金。1-6签订本协议时乙方需向甲方交纳1个月租金（合计68000元）作为租赁保证金。如因乙方单方面原因解除协议，该租赁保证金不予退还……1-7装修费：装修期内，乙方应承担装修该房屋发生的水、电、燃气、管理服务费、物业服务费等费用。1-8管理费：昌建广场由甲方负责整体规划、管理、运营，乙方在日常经营过程中，需向甲方交纳物业管理服务费3元/月/㎡，需向甲方指定的物业公司缴纳物业管理费用5元/月/㎡，每季度支付一次。管理服务费在后期经营过程中会根据推广需要调整。乙方进场时需向甲方缴纳管理服务费及物业管理费（合计：6800元）作为其销售产品或提供服务质量保证金，解除合同后三个月内该保证金无息退还；等等。合同签订后，昌建公司依约将案涉商铺交付给海乐汇，海乐汇陆续向昌建公司支付了房屋租金108000元、管理费61200元，并交纳了租赁保证金（收据记载为房屋使用保证金）68000元、质量保证金（收据记载为履约保证金）6800元。合同签订后，海乐汇以经营状况不好为由向昌建公司请求降低租金，双方协商未果。2017年11月1日，海乐汇经营的店铺停业。2018年6月13日，昌建公司向海乐汇发出《告知函》一份，载明：“海乐汇（漯河）电子商务有限公司负责人吴婧，您所经营的位于人民路与××交叉口××广场××楼××、××、206商铺严重拖欠租金，并已于2017年11月1日擅自停业，至今未营业。现郑重告知您，店内电量已用完，店内物品已出现变质情况。特此通知，望尽快处理，否则后果自负！河南昌建资产管理有限公司昌建广场物业部，2018年6月13日”。该告知函于当日到达海乐汇。本院认为，一、关于昌建公司与海乐汇何方违约的问题。昌建公司与海乐汇签订租赁合同后，昌建公司依约将案涉商铺交付给海乐汇使用，但海乐汇仅支付了部分租金，在与昌建公司协商减免后续租金未果的情况下拖欠租金，其行为已构成违约。海乐汇主张昌建广场承诺其有较为繁华便利的经营环境，但入驻后发现因停车配套等原因造成该广场始终无法形成商业气氛，昌建公司向商户承诺免交缓交政策，因此其未交纳租金的行为不构成违约。昌建公司主张招商主体与昌建公司并非同一主体。对此，本院认为，广告、宣传单的性质为要约邀请而非要约，在广告、宣传单的内容未被载入合同时，不能作为合同条款拘束双方当事人。因此，海乐汇该项抗辩意见没有法律依据，不予采纳。海乐汇主张案涉房屋严重漏水，昌建公司却视而不见，海乐汇要求昌建公司先修房屋后交租金。根据双方对商铺修缮的约定，海乐汇应当及时将房屋漏水的情况通知昌建公司，并采取有效措施防止损失扩大，且房屋漏水并非不交租金的抗辩事由。海乐汇主张昌建公司于2017年11月1日锁门的行为已构成违约。昌建公司对此予以否认，并称海乐汇停止经营是个人行为，且没有向昌建公司提出申请，违反了合同的约定。对此，本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。海乐汇为证明锁门是昌建公司的行为，提供有海乐汇工作人员要求昌建公司开门的视频和海乐汇工作人员韩冰、于冰可的证言。在视频对话中，海乐汇工作人员要求昌建公司开门拿出属于自己的个人物品，昌建公司虽未正面承认锁门行为系昌建公司所为，但也未予否认，并称已移交法务，由法务进行对接。由此可以推定在海乐汇拖欠租金的情况下，昌建公司在海乐汇经营门店加了锁。在双方合同存续期间昌建公司加锁的行为构成侵权，海乐汇据此提起反诉，但反诉与本诉并非同一法律关系，本案不予审理，海乐汇可另行主张。二、关于案涉租赁合同是否符合解除条件。海乐汇拖欠租金未付，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，昌建公司享有合同解除权。本院认为昌建公司行使合同解除权符合合同约定及法律规定，应予解除双方签订的《昌建人民路广场商铺租赁合同》。根据合同约定，昌建公司应当于解除合同三个月内无息退还海乐汇质量保证金（履约保证金）6800元。关于租赁保证金（房屋使用保证金）68000元。合同约定“因乙方（海乐汇）单方面原因解除协议，该租赁保证金不予退还”，本案中，海乐汇一直与昌建公司积极磋商减免租金事宜，且昌建公司对其他商户有减免租金的先例，海乐汇未按约定支付租金事出有因并非恶意违约；其次，租赁保证金的功能在于保障租期届满后承租人将商铺完好无损地返还给出租人，因承租人有其他违约行为不予返还租赁保证金会使合同双方利益显著失衡，有失公平。故昌建公司应当于解除合同三个月内无息退还海乐汇租赁保证金（房屋使用保证金）68000元。三、昌建公司与海乐汇之间如何进行清算的问题。昌建公司作为专业的从事商铺租赁的公司应当尽到审慎义务，应在合理期间内及时采取合理措施处置海乐汇留存的物品，将商铺重新投入使用，以避免具有较高使用价值的商铺闲置。2017年11月1日，昌建公司强制锁门造成海乐汇停业，而且从昌建公司向海乐汇发出的《告知函》中可见，昌建公司明知海乐汇经营的产品为易腐易变质的产品。在此情况下，昌建公司不及时采取有效措施，放任损失扩大，浪费社会资源，存在过错，本院酌定昌建公司负担70%的责任。自2017年11月2日起，海乐汇应按租金标准的30%支付商铺占有使用费。经本院核定：1.截止到2017年11月1日止，海乐汇所欠租金为528933元、管理费为2493元，合计531426元；2.自2017年11月2日起至返还商铺之日的商铺占有使用费，按年租金816000元的30%即244800元的标准计付。昌建公司的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告河南昌建资产管理有限公司与被告海乐汇（漯河）电子商务有限公司2017年1月5日签订的《昌建人民路广场商铺租赁合同》。二、被告海乐汇（漯河）电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内将其租赁的昌建人民路广场4A楼2层203、205、206号商铺返还给原告河南昌建资产管理有限公司。三、被告海乐汇（漯河）电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南昌建资产管理有限公司租金为528933元、管理费为2493元，合计531426元。四、被告海乐汇（漯河）电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南昌建资产管理有限公司自2017年11月2日起至返还商铺之日的商铺占有使用费按每年244800元的标准计付。五、原告河南昌建资产管理有限公司于本判决生效之日起三个月内返还被告海乐汇（漯河）电子商务有限公司质量保证金（履约保证金）6800元。六、原告河南昌建资产管理有限公司于本判决生效之日起三个月内返还被告海乐汇（漯河）电子商务有限公司租赁保证金（房屋使用保证金）68000元。七、驳回原告河南昌建资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12690元，由原告河南昌建资产管理有限公司负担4170元，被告海乐汇（漯河）电子商务有限公司负担8520元。反诉案件受理费6400元，予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  蒲红伦审 判 员  郜静敬人民陪审员  胡梦楠二〇一九年七月十九日书 记 员  田 婧