江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏02执复75号复议申请人（利害关系人）：王栋，男，1982年8月6日生，汉族，住福建省福安市。委托诉讼代理人：吕斌，江苏吕斌律师事务所律师。申请执行人（原异议人）：上海莘如投资管理合伙企业（有限合伙），住所地上海市浦东新区。执行事务合伙人：江苏成安股权投资基金管理有限公司。委托诉讼代理人：孙大骋，江苏金易律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪海，江苏金易律师事务所律师。被执行人：无锡友力特贸易发展有限公司，住所地无锡市。法定代表人：林景全。被执行人：无锡宇步贸易有限公司，住所地无锡市。法定代表人：缪晓文。被执行人：缪亮亮，男，1986年4月6日生，汉族，住福建省福安市。被执行人：缪晓文，男，1983年5月11日生，汉族，住福建省福安市。复议申请人王栋不服无锡市新吴区人民法院（以下简称新吴法院）（2019）苏0219执异22号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。新吴法院查明：江苏银行股份有限公司无锡分行（以下简称江苏银行无锡分行）与无锡友力特贸易发展有限公司（以下简称友力特公司）、无锡宇步贸易有限公司（以下简称宇步公司）、缪亮亮、缪晓文金融借款合同纠纷一案，无锡高新技术产业开发区人民法院于2013年12月16日作出（2013）新商初字第0938号民事判决书：一、友力特公司、宇步公司、缪亮亮、缪晓文于该判决发生法律效力之日起10日内共同归还江苏银行无锡分行借款本金4994979.81元，并支付利息（计算至2013年6月20日为32771.66元，自2013年6月21日起至判决给付之日止，以4994979.81元为基数，按年利率7.2565%上浮50%计算）；二、友力特公司、宇步公司、缪亮亮、缪晓文于该判决发生法律效力之日起10日内共同赔偿江苏银行无锡分行律师费损失111600元；三、对缪亮亮上述第一、二项债务及本案诉讼费用，江苏银行无锡分行有权以锡房他证字第××号房屋他项权证及锡新他项（2012）第050456号土地他项权证项下缪亮亮提供抵押担保的房地产（无锡市新区湘江路2-3-1101）折价或者拍卖、变卖的价款在129万元范围内优先受偿；四、对缪亮亮上述第一、二项债务及本案诉讼费用，江苏银行无锡分行有权以锡房他证字第××号房屋他项权证及锡新他项（2012）第050457号土地他项权证项下缪亮亮提供抵押担保的房地产（无锡市新区湘江路2-3-1102）折价或者拍卖、变卖的价款在251万元范围内优先受偿；五、对缪亮亮上述第一、二项债务及本案诉讼费用，江苏银行无锡分行有权以锡房他证字第××号房屋他项权证及锡新他项（2012）第050458号土地他项权证项下缪亮亮提供抵押担保的房地产（无锡市新区湘江路2-3-1103）折价或者拍卖、变卖的价款在64万元范围内优先受偿；六、对缪亮亮上述第一、二项债务及本案诉讼费用，江苏银行无锡分行有权以锡房他证字第××号房屋他项权证及锡新他项（2012）第050459号土地他项权证项下缪亮亮提供抵押担保的房地产（无锡市新区湘江路2-3-1104）折价或者拍卖、变卖的价款在56万元范围内优先受偿。该判决发生法律效力后，根据江苏银行无锡分行的申请，法院于2014年5月5日立案执行，案号为（2014）新执字第811号。在该案执行过程中，法院于2015年3月2日作出（2014）新执字第811号执行裁定书，裁定终结（2013）新商初字第938号民事判决书的该次执行程序。2015年6月23日，江苏银行无锡分行与中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达公司江苏分公司）签订债权转让协议，约定将债务人友力特公司所欠江苏银行无锡分行的编号为苏银锡（南站）借合自第2012061841号合同项下截至2015年4月20日未偿本金及利息转让给信达公司江苏分公司，并于2015年8月10日作出债权转让暨债务催收联合公告。2017年4月11日，信达公司江苏分公司与上海莘如投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称莘如企业）作出债权转让公告，于2017年4月27日签订债权转让协议，约定将债务人友力特公司所欠信达公司江苏分公司截至2016年10月31日的上述本金及相应利息转让给莘如企业。根据莘如企业的申请，新吴法院于2018年7月15日恢复执行，案号为（2018）苏0214执恢129号。在该案执行过程中，无锡市梁溪区人民法院作出（2016）苏0202执770号移送执行函，将该院查封的缪亮亮名下位于无锡市××路××、××、××、××室的房产移送新吴法院执行，新吴法院于2019年1月21日作出（2018）苏0214执恢129号执行裁定书，裁定带租拍卖、变卖上述房产。异议人莘如企业称，利害关系人王栋无法证明其在缪亮亮就涉案房屋与江苏银行南站支行签订最高额抵押合同、设定最高额抵押权前就对涉案房屋享有真实、合法、有效的承租权并实际占有、装修案涉房屋。1、缪亮亮系涉案房屋的合法权利人；2、莘如企业对涉案房屋依法享有优先受偿权；3、王栋提供的租赁合同、补充协议等中，内容违背常理，租赁合同对租金的具体支付时间、方式等基本要素只字未提，且未办理租赁合同备案登记，提供的借据、转账凭证无法证明真实借贷关系存在；4、王栋作为友力特公司股东于2012年5月9日即对缪亮亮用涉案房屋为该公司向江苏银行南站支行借款提供最高额抵押担保知晓；5、无锡永基物业股份有限公司（以下简称永基物业公司）出具的应缴费用证明王栋并未实际占有涉案房屋。申请执行人有证据证明被执行人与承租人之间恶意串通，以明显不合理的低价租赁，或伪造交付租金证据的，适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第2款规定处理，法院应当裁定除去利害关系人王栋所谓的“租赁关系”后再拍卖、变卖被执行人上述房屋，故提出上述异议。利害关系人王栋称，不同意莘如企业提出的执行异议申请和事实理由，请求带租拍卖涉案房屋。其和缪亮亮租赁、借款都是事实，有租赁合同、借条、转账凭证等作为证据，不存在恶意串通；涉案房屋所处区域目前平均年租金二十七八万元，而且租金是根据租金的支付方式、租期长短、是否含物业费等确定，在2010年的时候在其自行装修、长期租赁的情况下，25万元每年的租金并非不合理的价格。对莘如企业提供的股东会决议、承诺书真实性、证明目的不予认可，在（2013）新商初字第0938号民事案件中，法院明确上述文书中的签字并非其本人所签，其提出异议后江苏银行无锡分行认可了相应事实并撤诉；对工商登记档案中的租赁合同其陈述为代办企业地址变更时经办中介提供的范本合同。对其他证据请求法院依法审查。被执行人友力特公司、宇步公司、缪亮亮、缪晓文在审查过程中均未对上述执行异议发表意见。新吴法院又查明，湘江路2-3-1101室、1102室、1103室、1104室为商品房，登记所有权人为缪亮亮，登记时间为2010年6月8日。上述房屋于2012年5月15日设有最高额抵押登记，抵押期间为2012年5月15日至2015年5月15日，债权数额分别为124万元、240万元、61万元和54万元，抵押权人为江苏银行无锡南站支行。王栋提供的，其与缪亮亮于2010年7月1日签订的《租赁合同》载明：缪亮亮将位于无锡市××路××、××、××、2-3-1104，建筑面积约为770平方米，状况为毛坯的房屋出租给王栋作为办公使用，租赁期为20年，自2010年7月1日至2030年6月30日，首年租金为25万元，租金支付方式为一年一付，租金每年递增一次，每次递增2%等。王栋提供的，缪亮亮出具的、落款日期为2010年8月18日的借条载明：缪亮亮向王栋借到300万元，借款期限30天，该借条同时为借款人收到出借款项的凭证；提供的转账交易明细载明：王栋向缪亮亮账户转账300万元，交易时间为2010年8月18日。王栋提供的，其与缪亮亮签署的、落款日期为2010年10月15日的补充协议载明：缪亮亮于2010年8月18日向王栋借款300万元，到期未能归还，两人于2010年7月1日签订了租赁合同，双方一致同意借款抵冲12年租金，因租金为一次性提前冲抵，缪亮亮同意租金按每年25万元计算，不再递增，双方一致确认王栋租金已缴付至2022年6月30日，协议签订后300万元借条自动作废，缪亮亮不再归还相应借款，租赁合同与补充协议不一致的，以补充协议为准。王栋提供的，缪亮亮出具的、落款日期为2012年5月11日的借据载明：2010年10月16日至2012年5月11日止，结算后缪亮亮确认借到王栋700万元，金源大厦2022年6月30日后8年租金200万元冲抵上述相应数额借款，缪亮亮确认现借款余额为500万元。落款处有借款人缪亮亮签字。交通银行网上转账电子回执打印件、交通银行无锡太湖支行流水显示，2012年4月1日、2012年5月7日、2012年5月8日分别向缪亮亮转账500万元、75万元和125万元。王栋提供的，其与缪亮亮签署的、落款日期为2012年5月11日的补充协议载明：2010年10月16日后缪亮亮多次向王栋借款，未能归还，截至2012年5月11日，缪亮亮确认尚结欠王栋700万元，双方一致同意部分借款冲抵剩余8年租金，因租金为一次性提前冲抵，故缪亮亮同意租金仍按每年25万元计算，不再递增，8年租金共计200万元，冲抵后，缪亮亮确认王栋已缴付租金至2030年6月30日。无锡川驰钢铁物资有限公司（以下简称川驰公司）成立于2007年1月31日，2011年5月19日变更法定代表人为王栋，2012年11月27日住所变更至××吴区××路2-3-1103，2013年5月7日企业名称变更为无锡国福工贸有限公司。该公司企业登记档案中房屋租赁合同载明，缪亮亮将无锡市湘江路2-3-1103出租给川驰公司，租赁期限自2012年11月11日至2013年12月10日，房屋租金为每年6000元，缪亮亮于合同生效之日起5日内将房屋交付给川驰公司，自该合同生效之日起2日内，双方持该合同及有关证明文件向房屋管理部门申请登记备案，签约日期为2012年11月10日等。2019年1月10日永基物业公司工作人员在调查中陈述从2012年12月1日至2018年5月31日涉案四套房屋一直都是国福公司在使用，之后转租给了江苏逸品阁文化发展有限公司。以上事实，有异议人及利害关系人陈述，异议人提供的国福公司企业登记档案，利害关系人王栋提供的租赁合同、借条、转账交易明细、补充协议、借据、交通银行网上转账电子回执打印件、交通银行无锡太湖支行流水，（2014）新执字第811号、（2018）苏0214执恢129号执行案件材料在卷予以证明。审查过程中，王栋提供签订日期为2010年7月16日的家庭居室装饰装修工程施工合同及相应补充条款、装修材料代购协议、装修合同附加协议，证明涉案房屋在2010年7月1日就交付给了王栋，并由其出资实际装修。王栋另提供公司变更登记通知书，证明其担任法定代表人的国福公司至2012年11月27日变更登记地到了湘江路2-3-1103，且因涉案四套房屋当时打通使用，故只登记了一个房屋号作为地址；其与金源物业工作人员的2018年1月至7月的微信聊天记录，证明其一直在使用涉案房屋；与曹亮、赵秋洋的房屋租赁合同，证明2018年6月15日起将涉案房屋转租给他人，并陈述2016、2017年也曾出租过涉案四套房屋中的部分给其他人，但合同到期后未保存，故无法提供。新吴法院认为，本案是申请执行人对新吴法院在执行过程裁定××拍卖、××被××人××于无锡市××路××室、××室、××室、××室房产的执行行为，提出异议，属于执行行为异议。因本案审查结果涉及王栋对上述房屋的租赁权是否应该除去的问题，故王栋系本案的利害关系人。上述4套房屋，缪亮亮系于2012年5月15日抵押给江苏银行无锡分行下属的南站支行，并办理了抵押登记。从本案中王栋所提供的证据看，其与缪亮亮于2010年7月1日签订租赁合同，约定王栋以每年25万元并每年递增2%的租金向缪亮亮承租上述4套房屋20年。后在缪亮亮于2010年8月18日向王栋借款300万元后，于2010年8月18日约定以每年租金25万元的标准，以租抵债，抵冲至2022年6月30日前12年的租金；后又以25万元每年的标准再次抵冲2012年5月11日前发生的借款200万元，抵冲租期8年，直至2030年6月30日。从王栋所提供的证据内容看，虽然王栋与缪亮亮之间的长期租赁合同签订于抵押登记之前，但此后双方签订的两份补充协议的实质是以王栋应逐年支付给缪亮亮的租金一次性抵冲缪亮亮应偿还给王栋的借款，故在双方签订抵冲债权债务的补充协议后，双方之间已非房屋租赁合同关系，而系以租抵债待偿的债权债务关系，现王栋以其对上述4套房屋享有租赁权、且租赁权成立于抵押登记之前为由，要求带租拍卖、阻止交付上述4套房屋，没有法律依据，法院不予支持。而新吴法院于2019年1月21日作出（2018）苏0214执恢129号执行裁定书，认定王栋要求带租拍卖的理由成立，裁定带租拍卖、变卖上述4套房产，应予变更。据此，该院裁定：变更新吴法院2019年1月21日作出的（2018）苏0214执恢129号执行裁定书的裁定结果为除去租赁拍卖、变卖被执行人缪亮亮所有的坐落于无锡市××路××室、××室、××室、××室房产。复议申请人王栋向本院提出复议，称：一、撤销新吴法院（2019）苏0214执异22号执行裁定；二、维持新吴法院（2018）苏0214执恢129号执行裁定。事实和理由：经新吴法院审理查明，复议申请人于2010年7月1日与缪亮亮等签订租赁合同，约定王栋以每年25万元并每年递增2%的租金向缪亮亮承租4套房屋20年，2010年8月18日缪亮亮向王栋借款300万元，2010年10月15日王栋与缪亮亮签订补充协议，约定该300万元不用归还，直接作为王栋应付的12年租金。2012年5月11日，缪亮亮出具借据，载明自2010年10月16日至2012年5月11日期间，缪亮亮结欠王栋借款700万元，其中200万元用于支付上述租赁合同最后8年租金。并查明，王栋于2017年7月16日委托第三方对案涉租房进行了装饰装修，装潢完毕后一直由其公司使用或转租他人使用。原裁定认为，王栋和缪亮亮在双方签订抵冲债务的补充协议后，双方之间已非房屋租赁合同关系，而系以租抵债清偿的债权债务关系，故认定王栋要求带租拍卖的理由不成立。复议申请人认为，该裁判理由没有法律依据，也不符合法理。复议申请人认为原裁决理由与事实不符，更无法律依据，应当予以纠正。申请执行人莘如企业答辩称：一、我们认为新区法院的裁定认定内容准确，王栋所提供的租赁合同虽然书写日期是在设定抵押之前，但我们也注意到签订合同后其并未直接支付任何款项，而是通过与缪亮亮签订的两份所谓补充协议直接以缪亮亮归还其借款的方式抵偿的债务，这种以租抵债的行为决定了该行为的性质，仅是债务的履行的行为的性质，并非履行租赁合同的行为，根据最高人民法院生效裁定的审理主旨本案应该去除租赁予以拍卖。二、我们认为王栋的陈述是虚假的。1、王栋自己提供的证据本身存在重大瑕疵。2、关于是否实际占有的问题，在本案中涉案房屋已出现了多份租赁合同，由其是申请人陈述的是由国福公司实际在使用，但明确的是国福公司的租赁合同是形成于2012年11月10日，在工商档案中的该份租赁合同具有公示效力，其应当优于王栋与缪亮亮之间签订的所谓的租赁合同。3、租金支付问题，虽然复议申请人刚才陈述了其所谓租金支付结算是相对公平的，但我们向法庭陈述一点以申请人的陈述一次性支付500万元，使用了涉案房屋20年，我们发现如果500万元存到银行单纯的利息已经足以覆盖每年25万元的租金。所以明显存在租金支付的不合理支出，同时从租金支付的频率上和商业交付习惯上分析居然王栋未交付一分钱的情况下，就能够取得案涉房屋的使用权并予以占有，明显与生活常理不符。所以我们认为王栋提供的所谓的转账凭证并非是双方的真实借款，更不能够反映王栋已支付了本案的所谓租金。4、根据固得旺公司的工商档案完全能够反映出缪亮亮在取得了案涉房产后，是将案涉房产提供给了自己所开设公司来使用，同时该公司也由惠山区注册迁至了新区，注册地也为案涉房产地。如果固得旺公司仅是为了注册使用，完全没有必要发生此次的注册地的变更，因为他原先已经有注册地址。该情况能够反映在抵押之前即2012年5月15日之前，复议申请人及复议申请人所控制的公司根本没有占有案涉房产，该情形与物业公司查实的内容相互吻合，故王栋向法庭的陈述是虚假的。请求法庭驳回复议申请人的复议申请。本案的争议焦点是：本案执行的涉案房屋是去租拍卖还是带租拍卖。本院认为，承租人基于租赁期限为5年以上的长期租约，对执行标的提出执行异议或提起执行异议之诉的，应重点围绕以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查：1、租赁合同的订立时间；2、租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；3、租金支付是否违反常理；4、是否办理房屋租赁登记备案手续；5、是否存在名为租赁实为借贷情形；6、租赁房屋是否实际转移占有使用；7、是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。本案中，缪亮亮与王栋虽于2010年7月1日签订了《租赁合同》，约定缪亮亮将其所有的位于无锡市××路××、××、××、1104，建筑面积月770平方米的房屋出租给王栋使用，租金一年一付25万元及每年递增2%。但该合同签订后，王栋并未向缪亮亮支付当年租金，而是在2010年8月18日，向缪亮亮出借300万元。同年10月15日，缪亮亮又与王栋达成300万元借款冲抵12年租金的协议。2012年5月11日又达成2010年10月16日至2012年5月11日，缪亮亮向王栋借款700万元中的200万元冲抵剩余8年租金的协议。故缪亮亮与王栋虽签订的系《租赁合同》，但王栋并未按租赁协议履行付款义务，双方后来所签的补充协议及缪亮亮出具的借据，可以证明王栋与缪亮亮对于涉案房屋的使用实际属于以租抵债形式。至于在房屋使用上，王栋提供的装修协议仅能证明其对涉案房屋进行了装修，但在具体占有使用上，王栋并未提供当地物业管理部门的证明材料或者使用这些房屋产生的水电费的收费发票，故王栋称其于2010年7月1日就已占有使用涉案房屋的事实，证据不够充分，本院对此不予采信。此外，双方在《租赁合同》里并未约定租金的具体支付方式，违反商业常理。没有预付相应租金，违反商业交易习惯。综上，复议申请人王栋要求带租拍卖的主张，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作裁定并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回王栋的复议申请，维持无锡市新吴区人民法院（2019）苏0219执异22号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 俞 彤审判员 刘永刚审判员 秦小兵二〇一九年七月二十五日书记员 杨钦雅本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。