河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终7195号上诉人（原审被告）：张宁，委托诉讼代理人：李阳，河北冀人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆永志上诉人张宁因与被上诉人陆永志租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张宁的委托诉讼代理人李阳、被上诉人陆永志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宁上诉请求：1、依法撤销(2019)冀0105民初379号民事判决书并改判驳回被上诉人诉讼请求，或者本案发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，上诉人未实际拖欠被上诉人租金，上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》未达法定或约定解除条件，租赁合同不应被解除。1、原审法院已经根据上诉人与被上诉人提交的证据查明：上诉人与被上诉人租赁关系中，双方未明确约定支付租金的具体时间，上诉人租金已经缴纳至2018年9月4日之前上诉人不欠被上诉人租金。原审法院在查明以上事实的情况下，原审法院仍以上诉人2018年8月未缴纳租金为由径行判决租赁合同解除明显错误。2、原审法院认定被上诉人在2018年7月9日、2018年7月14日或2018年8月7日向上诉人发出书面通知并且通知实际到达上诉人没有证据支持。并且，在2018年7月或8月上诉人未拖欠租金，被上诉人没有行使解除权的前提条件，退一步讲即便其口头通知上诉人也是无效通知。3、2018年7月在上诉人未拖欠其租金的情况下，被上诉人开始对上诉人的正常经营造成妨害，并且妨害行为不断升级，2018年8月上诉人已对租赁房屋完全失去控制。上诉人无奈将被上诉人诉至新华区法院，新华区法院作出(2018)冀0105民初3016号民事判决，判决被上诉人立即排除对上诉人正常经营的妨害行为。双方产生纠纷后，被上诉人拒收上诉人2019年9月4日之后租金。二、原审法院判决上诉人向被上诉人支付2018年9月4日至2019年2月19日租金无事实和法律依据。原审法院认定上诉人一直到开庭时(2019年2月19日）仍在使用租赁房屋明显为无稽之谈。原审时上诉人提交双方在派出所调解录像（录像时间为2018年8月30日）,录像清断证明被上诉人认可其已经实际控制租赁房屋且上诉人根本无法进入租赁房屋，更无法使用租赁房屋，并且庭审时被上诉人也认可以上事实。原审法院仍认定上诉人至今使用租赁房屋明显错误，颠倒黑白。三、原审法院适用法律错误，原审法院依据《合同法》第二百二十七条判决解除租赁合同错误。《合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”1、适用上述法条的前提是上诉人拖欠被上诉人租金，给上诉人造成租金损失，但在上诉人实际使用租赁房屋期间，上诉人从未拖欠或迟延支付租金。2、由于被上诉人维护租赁房屋不当，租赁房屋经常停水停电，造成上诉人商户流失且常需赔偿留存商户的经济损失，另租赁房屋前道路由路口变成单行道，作为经营使用的租赁房屋地理位置发生重大变化，基于以上原因，双方多次协商调整租金。加之在协调租金过程中，在上诉人正常缴纳租金的情况下，被上诉人开始妨害上诉人正常经营，对上诉人经营造成严重影响。上诉人投入大量人力、物力对租赁房屋装潢包装成现在的“翠屏商务”在租赁房屋出现以上问题时，上诉人完全有理由在协商未达成一致时及被上诉人的侵权行为未消除前暂时止付租金，并且上诉人事实上也未实际拖欠租金，从未给被上诉人造成过租金损失。综上，原审法院依据上述法条解除合同明显错误。四、原审法院违背不告不理原则，超越诉讼请求判决明显偏袒被上诉人。被上诉人在原审时，诉讼请求为要求上诉人支付其166666元（暂计算至2018年10月31日）,原审开庭时被上诉人也未明确其具体主张的租金数额。但原审法院最后却判决被上诉人向其支付43.75万元租金，法院不仅违背不告不理原则超越诉讼请求判决而且至今也未要求被上诉人补缴诉讼费。如租金为原审判决确定的43.75万元，诉讼费应为7862元，但判决上最后案件受理费仍为起诉时166666元诉讼标的诉讼费1817元，从此也可看出原审法院超越诉讼请求判决，明显偏袒被上诉人。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。望二审法院纠正一审错误判决，依法支持上诉人上诉请求，以维护社会公平正义！陆永志答辩称，对一审判决没有异议。陆永志向一审法院起诉请求：1.请求判令准予原告与被告解除合同；2.请求判令被告支付原告租金166666元（暂计算至2018年10月31日，要求被告支付租金至房屋及设施实际交还原告之日）;3.因诉讼所发生的费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告与2015年1月14日签订《房屋租赁合同》，原告陆永志是出租方（甲方）,被告张宁为承租方（乙方）,合同中约定甲方出租给乙方的房屋位于院）,含沿街4层办公楼，每层960平方米，库房车间2280平方米，小办公楼两间，及楼前后停车场；该房屋租赁期自2015年4月1日起至2030年6月31日止（含三个月免租期）;该房屋15年4月1日起至16年3月30日租期内租金为95万元，按上述时间延续计算2016年期年租金额95万元，2017年期年租金100万元，依次类推，2018年-2019年为105万元；年租金分为两次支付，每半年支付一次（上缴租金）.原告在庭审中陈述双方约定租金支付一次是在4月30日前，一次是在11月31日前。原告陈述因被告未在2018年4月30日前支付2018年5月1日到2018年10月31日的房租，原告于2018年7月9日、7月14日以书面催告被告支付租金，被告仍未交清，原告于2018年8月7日以口头和书面的方式通知了被告解除合同。被告对房屋租赁合同真实性无异议，但认为原、被告双方在三年的履行过程中已经变更了交纳租金的方式和期限，是在租期内多次交纳，没有严格按照房屋租赁合同约定的时间交纳房租。被告辩称从未收到原告的解除合同通知，不同意解除房屋租赁合同。被告辩称原告于2018年8月更换了租赁房屋的门禁，被告已于2018年8月失去了对租赁物的控制，被告不应再向原告交纳租金。被告提交租金收条及本院作出的(2018)冀0105民初3016号民事判决书证明原告不仅影响被告的承租权且在实际履行中原、被告双方已经将交纳租金是时间进行了变更。现原告诉至法院要求解除原、被告之间的房屋租赁合同并要求被告支付拖欠租金。另查，被告张宁自2018年9月4日之后未再向原告陆永志交纳租赁费。以上事实有房屋租赁合同、转账记录等原、被告提交的证据及庭审笔录为证。一审法院认为，原、被告签署的房屋租赁合同是双方基于自愿、平等签署的，系双方真实意愿表示，房屋租赁合同合法有效。关于解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同中原、被告并未约定支付租金的具体时间，通过被告提交的收条及转账记录，原、被告之间并无约定具体的支付租金的时间，但是原告陆永志分别于2018年7月9日、2018年7月14日书面通知被告张宁交纳租金，至2018年8月7日原告通知被告解除合同时已过了28天，被告张宁在28天里仍未能交纳租金，被告张宁逾期不支付租金，原告陆永志可以解除合同，故本院对原告解除房屋租赁合同的主张予以认可。庭审中查明被告张宁一直到开庭时(2019年2月19日）仍在使用租赁房屋，被告张宁应向原告支付租赁费，租赁费计算至开庭时(2019年2月19日）为妥。如被告仍继续使用租赁房屋，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告陆永志于被告张宁于2015年1月14日签订的《房屋租赁合同》。二、被告张宁于本判决生效之日起十日内支付所欠原告陆永志房屋租金(2018年9月4日至2019年2月19日）43.75万元(105万元÷12个月×5个月）。案件受理费1817元（系减半收取）由被告张宁。本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2015年1月14日签订的《房屋租赁合同》与现行有效的法律行政法规关于合同效力的强制性规定不相违背，且系双方当事人的真实意思表示应为有效合同。双方应依此合同约定履行各自的义务。被上诉人在一审主张上诉人未按合同约定于2018年4月30日前交纳2018年5月1日至2018年10月31日的租金50万元。上诉人仅在2018年5月22日交纳35万元租金，尚欠15万元。上诉人主张被上诉人于2018年8月份雇佣他人阻挠其正常经营对其所租房屋更换门禁致使上诉人无法进入所租场地，因此上诉人不应再支付2018年8月份之后的租金。经查，上诉人主张的被上诉人妨碍其正常经营的行为有2018年8月30日双方在杜北派出所的视频文字摘录及原审法院生效的（2018）冀0105民初3016号民事判决书为证，且被上诉人亦未提出异议，因此上述证据应予认定。上诉人要求不再支付2018年8月份之后的租金理据充分，应予支持。关于上诉人主张的房屋租赁合同不应解除，因双方因上述纠纷缺乏相互信任，无法再继续合作下去，原审法院予以解除并无不妥。再，上诉人关于原审超出当事人诉讼请求范围，经查被上诉人在一审诉状中的诉求是解除合同，支付租金166666元（暂计算至2018年10月31日，要求被告支付租金至房屋及设施实际交还原告之日）已包括了原审判决中的诉讼请求范围。综上，上诉人要求不再支付2018年8月份之后租金的理由成立，其他上诉理由不能成立，原审判决对租金支付的认定欠妥，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初379号民事判决第一项即“解除原告陆永志与被告张宁于2015年1月14日签订的《房屋租赁合同》；”二、撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初379号民事判决第二项即“被告张宁于本判决生效之日起十日内支付所欠原告陆永志房屋租金（2018年9月4日至2019年2月19日）43.75万元（105万元÷12个月×5个月）。”一二审案件受理费5748元，由被上诉人陆永志负担。本判决为终审判决。审判长  褚玉华审判员  卢 亮审判员  杨根山二〇一九年七月二十九日法官助理安丽萍书记员王雨