广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16122号原告：佛山市紫玫瑰物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区文昌路敦厚批发市场46149-8号。统一社会信用代码：91440604570188156N。法定代表人：张古伍。委托诉讼代理人：陈百伟，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟世学，男，汉族，1946年7月12日出生，住广东省龙门县，系原告的员工。被告：区钻好，女，汉族，1973年1月18日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：梁宇斌，广东泽康（顺德）律师事务所律师。原告佛山市紫玫瑰物业管理有限公司诉被告区钻好物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月18日受理后，适用小额程序审理，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原、被告双方的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉提出如下诉讼请求:1.判令被告支付2018年1月至2019年4月的公用电分摊费用371.84元；2.判令被告支付2018年1月至2019年4月的地下车库用电分摊191.40元；3.判令被告支付2018年1月至2019年5月的地下车库车位管理费980元；4.判令被告支付2018年4月至2019年5月的住宅物业管理费2349.20元；5.判令被告支付滞纳金583.86元（3892.4元×万分之五／日×300天）；6.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回上述第二、五项诉讼请求。事实和理由：2017年10月，原告通过招标形式中标（标号：0724-1700K09N1211）被告所居住小区进行物业管理。绝大多数住户均按约定依期缴纳相关管理费用同。但被告经多次催促均欠下2018年1月至2019年4月的公用电分摊费用371.84元、2018年1月至2019年4月的地下车库用电分摊191.40元、2018年1月至2019年5月地下车库车位管理费980元、2018年4月至2019年5月住宅物业管理费2349.20元，并支付滞纳金583.86元，总计4476.26元。被告无理拖欠多项管理费，违反相关物业管理之规定。原告为此起诉。被告辩称，一、被告认为原告起诉被告依据的《世纪康城物业服务合同》(下称“《物业服务合同》”)无效，被告无需按照《物业服务合同》向原告支付相关费用。该《物业服务合同》已经佛山市禅城区人民法院(2o17)粤0604民初8396号民事判决书判决为无效合同，现该案正在佛山市中级人民法院二审审理中，案号为(2018)粤06民终5935号。如该案二审判决该《物业服务合同》无效，则被告亦无需按照《物业服务合同》向原告支付相关费用。如(2018)粤06民终5935号案判决该《物业服务合同》有效，被告亦认为原告没有按照该《物业服务合同》及其合同中约定的附件履行合同义务，未能按照合同履行义务部分的费用应当予以适当扣减。二、如该《物业服务合同》被佛山市中级人民法院认定为无效合同，贵院判决认为原告实际付出了服务，被告需要参照《物业服务合同》向原告支付费用，被告亦认为原告未能按照该《物业服务合同》中列明的服务为被告服务，应当适当扣减该部分费用。本案当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告举证的考勤表、工资表，被告对真实性有异议，因有原件核对，本院确认其真实性。对被告举证的四份合同附件，原告经释明未提交相反证据，本院确认其真实性；照片，因有原件核对，本院确认其真实性。本院经审理认定如下事实：一、涉案物业概况。位于佛山市禅城区港口路1号（东建世纪康城）八座301房的房屋（以下简称案涉房屋）为被告于2005年10月所购买，房屋产权证书登记的房屋建筑面积为129.22平方米。另外，被告还使用位于涉案小区的两个地下停车位。二、物业服务合同签订情况。2017年4月1日，佛山市禅城区“世纪康城”物业区域第二届业主委员会与案外人国义招标股份有限公司签订《项目委托代理协议》，约定由该业主委员会委托案外人国义招标股份有限公司就案涉房屋所在的佛山市世纪康城小区物业管理服务项目组织实施采购。后案外人国义招标股份公司于2017年5月5日发布招标公告，就相关采购条件、招标条件作出公示。原告参与竞标并中标。2017年6月14日，佛山市禅城区“世纪康城”物业区域第二届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《世纪康城物业服务合同》（以下简称《服务合同》），约定由该业务委员会委托原告为涉案世纪康城小区提供物业管理服务，服务期限为2017年6月14日至2019年6月15日；承包方式为包干制；收费标准为高层住宅1.3元／月／平方米、汽车位35元／月／辆，摩托车位8元／月／辆。《服务合同》第十六条约定，原告要确保员工人数不少于34人，若人员数量不足的，甲方有权按实际人员数量付款，即按总合同金额、以34人为标准，按减少的人员比例做相应比例的扣减，或终止合同。该合同还就服务人员配置要求、物业管理目标、服务质量及标准、具体实施方案等事项做了约定。该合同的附件包括《世纪康城小区“管家式”物业服务方案》、《附件二：物业管理服务要求及标准》、《附件三：物业管理工作绩效考核办法》、《附件四：世纪康城南停车场代管协议》四份文件。《服务合同》签订后，原告于2017年7月份进入涉案小区提供物业服务。2018年4月19日，本院在审理梁桂波诉佛山市禅城区“世纪康城”物业区域第二届业主委员会业主撤销权纠纷一案中，作出（2017）粤0604民初8396号民事判决书，判决认定上述《服务合同》的内容未经业主大会表决，仅作公示及征求意见，违反律规定及《业主大会议事规则》规定，侵犯小区业主的权益，属于无效合同。判决后，当事人上诉，该案现仍在佛山市中级人民法院二审审理中。三、物业费交纳情况。被告至今尚未交纳2018年1月至2019年4月的公摊电费（不包括地下车库用电分摊，下同）、2018年1月至2019年5月的地下停车位管理费以及2018年4月至2019年5月住宅物业管理费。四、其他。诉讼中，原告举证的的工资支付台账显示，2019年3月至2019年5月期间，原告投入涉案小区的服务人员为33人。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案双方的争议的焦点在于：1.被告应否向原告支付物业服务费用和公摊电费？2.物业服务费用和公摊电费的数额是多少？关于第一个焦点。本院经审理认为，无论涉案《服务合同》是否有效，被告均应否向原告支付物业服务费用和公摊电费。理由是：第一，假若涉案《服务合同》有效。根据《最高人民关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该物业管理服务合同对原告以及包括被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。在原告已经履行合同所约定的提供物业管理服务义务的情况下，被告自然应支付相应的物业服务费用等费用。第二，设若佛山市中级人民法院二审维持一审判决结果，涉案《服务合同》无效。由于该合同是因其内容未经业主大会表决，违反法律规定及《业主大会议事规则》规定，侵犯小区业主的权益无效，合同无效的原因不在原告方，且原告已经为涉案房屋所在的小区提供物业管理服务，原、被告之间已经存在事实上的物业服务合同关系，被告客观上享有了原告物业管理服务活动所带来的利益，故被告应当支付相应的物业服务费。关于第二个焦点。被告应付的物业服务费的标准，应依照（在合同有效的情况下）或者参照（在合同无效的情况下）涉案《服务合同》约定的费用标准，结合该合同所约定的服务内容和质量要求以及原告提供物业管理服务的实际情况进行确定。无证据显示原告所提供的物业管理服务存在重大瑕疵或者明显低于合同约定服务要求的情形，故原告要求按照该合同约定的费用标准，即高层住宅1.3元／月／平方米、汽车位35元／月／辆向被告计收物业服务费，无不合理，本院予以支持。至于被告提出的应予减免物业服务费的抗辩意见。首先，根据被告提供的照片证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定暇疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，对于原告提供的物业管理服务所存在的瑕疵，被告可通过要求原告对存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等正当途径主张权利，而非通过拒缴物业服务费用方式进行对抗。故本院对被告的抗辩意见不予采纳。经核查，根据被告的欠费情况，被告应向原告支付自2018年4月至2019年5月的住宅物业服务费129.22平方米×1.3元／月·平方米×14月＝2351.80元、自2018年1月至2019年5月的地下车库管理费35元／月/辆×2辆×17月＝1190元。原告起诉主张的该两项费用均未超出上述数额，是其对自身权利的合法处分，本院予以尊重。原告诉请被告支付2018年1月至2019年4月的公摊电费371.84元，并列明了该费用的组成，且有供电部门的相关费用发票证实，故本院对原告该项诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告区钻好于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市紫玫瑰物业管理有限公司支付佛山市禅城区港口路1号八座301房2018年4月至2019年5月物业服务费2349.20元；二、被告区钻好于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市紫玫瑰物业管理有限公司支付2018年1月至2019年5月的地下车库车位管理费980元；三、被告区钻好于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市紫玫瑰物业管理有限公司支付2018年1月至2019年4月的公用电分摊费用371.84元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由被告区钻好负担。被告应负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告。本判决为终审判决。审判员 羊 挺二〇一九年七月十五日书记员 蔡漪琳