贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初4639号原告：罗婷，女，汉族，1994年8月6日出生，住贵州省毕节市珠市，委托诉讼代理人：孙善鹏（特别授权代理)，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15205201710012817。委托诉讼代理人：周训智（一般授权代理)，贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人:吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201610146568。原告罗婷与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗婷的委托诉讼代理人孙善鹏、周训智，被告长弘房开公司的委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗婷向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房屋权属证书违约金(从2015年7月10日至办理不动产权属证书并交付给原告之日止，以总房款473,534.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至被告交付不动产权证给原告为止),暂计10,000.00元;2、判令被告立即为原告办理房屋所有权证;3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:原、被告于2013年12月10日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市迎宾路××单元××房。合同约定房屋总价款为473,534.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同第八条约定被告应当在2014年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交原告使用，同时在第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方协商”。合同签订后，原告履行义务，支付商品房总额价款473,534.00元。根据合同约定，被告于2014年12月31日交付商品房后190日内为原告办理房地产权属证书，被告应当在2015年7月10日前将办理好的房地产权属证书交付原告。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证书交付给原告。原告多次要求被告办理房产证，并要求被告参照其余业主与被告约定按总房款万分之二的违约金计算方式承担逾期办理不动产权属证书的违约金，被告总是以种种理由推脱。另，原、被告仅约定了违约金的计算方法，并未约定违约金的支付期限。对于没有约定支付期限的债务，债权人可以主张，只有债务人明确表示不履行时，才能认定债务人“知道或者应当知道权利受到侵害”诉讼时效才可依法起算；同时，被告至今未向原告办理权属证书，此行为一直持续至今，不存在诉讼时效已过的事由。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求依法公判。庭审中，原告罗婷明确诉请第1项中要求的违约金为逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金；当庭撤回诉请第2项。被告长弘房开公司辩称：原告诉请的诉讼时效已过，不应得到支持；原告主张的违约金过高，请求调整。本院经审理查明：2013年12年10日，原告为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市迎宾路××单元××房；房屋建筑面积144.37平方米，商品房总价款为473,534.00元；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列顺序处理：1.双方约定在商品房买卖合同备案后，申请办理预购商品房预告登记。2.双方约定在办理完商品房预购登记后申请办理预购商品房抵押权预告登记。3.双方协商。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年12月31日，被告将涉案商品房交付给原告。因被告未能在其交房后190日，即2015年7月9日前取得该商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来本院。另查明，被告至庭审时仍不具备将办理涉案商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的条件。上述事实有原、被告的陈述，原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据1张、《个人一手住房贷款合同》》。上述证据已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于涉案房屋交付之日起190日内即2015年7月9日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准问题。因原、被告在《商品房买卖合同》中未约定出卖人逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的计算标准，而至今被告尚不能将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额473,534.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额473,534.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于涉案房屋交付之日起190日内即2015年7月9日前履行将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在该期限内履行，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原则上应从2015年7月10日起计算违约责任，由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年4月24日）往前倒推三年即2016年4月24日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2016年4月24日起计算;因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳；其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。同时，因原、被告双方在合同中约定被告的合同义务为将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门之日止。故，本案违约金应以原告已付购房款473,534.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年4月24日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门之日止。庭审中，原告申请撤回诉请的第2项，系对自己权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗婷支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款473,534.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年4月24日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门之日止）；二、驳回原告罗婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,078.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇一九年七月十五日书记员  葛红霞