安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初2322号原告：张桂荣，女，1970年9月出生，住安徽省淮北市杜集区。原告：雷蕾，女，1994年2月出生，住海南省三亚市天涯区。两原告共同的委托诉讼代理人：刘雪影，安徽胡铭律师事务所律师。被告：淮北凯玛置业有限公司，住所地淮北市相山南路东帝景翰园帝景大厦21层B号。法定代表人：张俊震，执行董事。委托诉讼代理人：付薇薇，安徽镜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫明星，安徽镜远律师事务所实习律师。原告张桂荣、雷蕾与被告淮北凯玛置业有限公司（以下简称凯玛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告张桂荣及其与雷蕾共同的委托诉讼代理人刘雪影，被告凯玛公司的委托诉讼代理人付薇薇、闫明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张桂荣、雷蕾向本院提出诉讼请求：1.判令解除张桂荣、雷蕾与凯玛公司签订的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）；2.判令凯玛公司返还已付购房款172796元及利息39023元（其中10万元自2014年6月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率暂计算至2019年3月20日，25000元自2015年1月10日起计算至2019年3月20日，47796元自2015年1月30日起计算至2019年3月20日），利息计算至凯玛公司实际返还全部房款之日止；3.诉讼费由凯玛公司承担。事实与理由：2015年1月10日，张桂荣、雷蕾就购买位于淮北市永利广场1幢4**7号商铺与凯玛公司签订了买卖合同。合同约定，商品房建筑面积20.36平方米，单价16345.58元/平方米，总金额332796元。商品房首期款为172796元，剩余房款160000元办理商业贷款，按揭方式付款。房屋交付期限在2016年9月30日前。商品房交付使用后365日之内凯玛公司协助办理房屋产权证书。同日，张桂荣、雷蕾按凯玛公司要求与淮北永利商业运营管理有限公司（以下简称永利公司）签订《商铺委托运营管理合同》。合同约定，永利公司运营管理该商铺10年，即从2014年12月25日起至2024年12月24日止。合同签订后，张桂荣、雷蕾即向凯玛公司支付了首期房款172796元（2014年6月28日认筹款10万元，2015年1月10日交款25000元，2015年1月30日交款47796元）。双方进行了商品房预（销）售合同登记备案。但是，时至今日，凯玛公司迟迟没有交房，无法办理产权证书，且因凯玛公司的原因导致无法办理剩余房款的商业贷款。张桂荣、雷蕾多次找凯玛公司协商无果。故诉至本院，望判如所请。凯玛公司辩称，案涉合同不存在合同解除事由，理由如下：一、本案未出现约定的合同解除事由。双方《买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意不退房，出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金。可以看出，双方已对产权登记等进行了明确约定，张桂荣、雷蕾主张以未办理产权证为解除合同的依据并不成立。事实上，涉案项目是我市遗留办理房地产项目之一，现该项目已依法取得土地使用证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关手续，且该项目消防、人防、环保、规划等专项验收已完成，现已进入工程竣工档案预验及综合验收阶段。期间公司也一直积极尽职为其办理涉案房屋产权证事宜。产权证未办理成功是由于第三方不配合所导致，并非答辩人怠于履行义务。目前，涉案房屋的产权证已正在办理过程中，预售备案手续已办理完毕，今年内完成产权证办理。二、本案合同未出现法定解除事由。涉案房屋的用途为商用，按照商业惯例，商铺只有进行整体规划、集中经营管理方能发挥其真正的商业价值，而张桂荣、雷蕾购买涉案商铺最主要的目的是收益。故张桂荣、雷蕾与淮北永利商业运营管理公司又签订了一份《永利广场商铺委托运营管理合同》，将涉案房屋委托专业运营管理公司运营管理，用以提升涉案房屋的商业价值，获取更多收益。依据该合同第五条第七款之规定，乙方已一次性支付甲方（张桂荣、雷蕾）前五年的租金收益……，由此可见张桂荣、雷蕾已实际享受了涉案商铺所带来的利益。目前永利广场也在实际运营中，其自本年度12月起可再次收取租赁费，目的已经实现，合同主要义务也已履行完毕。退一步讲，即使出现了合同解除事由，但依据双方签订的《买卖合同》第九条的约定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，张桂荣、雷蕾应最迟于2016年10月3日前行使解除权，但截止目前张桂荣、雷蕾并未行使该权利，故其合同解除权依法应已丧失。综上，本案即未出现约定的合同解除事由，也未出现法定的解除事由，故涉案合同不应解除，请求法院依法驳回张桂荣、雷蕾的诉讼请求。张桂荣、雷蕾与凯玛公司围绕诉讼请求、抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，除张桂荣、雷蕾提交的（2018）皖0603民初1159号民事判决书因未生效不予采信外，张桂荣、雷蕾提交的其他证据与凯玛公司提交的证据，均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月28日，张桂荣、雷蕾向凯玛公司支付10万元认购4**7#商铺。2015年1月10日，张桂荣、雷蕾与凯玛公司签订商品房买卖合同，合同约定张桂荣、雷蕾购买位于淮北市相山区淮海中路85号永利广场1幢4**7号房屋，建筑面积20.36平方米，套内建筑面积10.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.78平方米，房屋单价16345.58元，总金额332796元。张桂荣、雷蕾在除首期款172796元外，剩余房款金额16万元，应于2015年1月31日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款。凯玛公司应当在2016年9月30日前，将经综合查验备案的商品房交付给张桂荣、雷蕾。合同签订当日，张桂荣、雷蕾向凯玛公司交纳房款25000元，2015年1月30日，张桂荣、雷蕾向凯玛公司交纳房款47796元，至此，张桂荣、雷蕾共交纳购房款172796元。2015年1月10日，张桂荣、雷蕾（甲方）与永利公司（乙方）签订运营管理合同，约定甲方购买的永利广场4**7号商铺收益占比3.826‰，甲方同意，并自愿委托乙方运营管理该商铺，乙方对永利广场进行整体规划，按照合理业态业种分布要求，以优惠的租金、优质的服务、规范的管理培育市场，甲方购买的商铺通过统一招商、统一运营和管理，乙方已一次性支付甲方前5年租金收益，委托经营期内第六年至第十年，即自2019年12月25日起至2024年12月24日，商铺租金支付方式为每半年支付一次等内容。涉案商铺的永利广场已于2018年2月3日开业，现处于营业状态。现张桂荣、雷蕾以凯玛公司未按合同约定交付涉案房屋为由，要求解除合同，经双方协商未果，遂诉至本院。另查明，2015年底，永利广场项目商铺购买人陆续向中国银行淮北分行申请办理商业贷款，因案涉商铺系产权式商铺，不符合银行贷款条件，故未取得贷款。本院认为，双方签订的房屋买卖合同不存在违反法律和行政法规的强制性规定,是依法成立的合同，该合同有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。涉案房屋已经交付，并被永利公司统一包租。张桂荣、雷蕾在签订商品房买卖合同时，已经扣除了前五年的租金，双方未在合同中予以书面体现，但实际在计算购房款时给予了优惠。涉案商铺已签订委托运营管理合同，永利广场已于2018年2月3日开业，张桂荣、雷蕾诉称商铺未交付理由不能成立。双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意不退房，出卖人按已付放款的0.2%向买受人支付违约金”。涉案房屋未能办理房地产权证不是凯玛公司的原因所致，且双方在合同中对凯玛公司逾期办理房地产权证约定的是买受人不退房，凯玛公司向买受人支付违约金，故张桂荣、雷蕾要求解除合同也不符合约定事由。同时因未能办理商业贷款，对所欠房款凯玛公司亦未催交。故张桂荣、雷蕾诉请与凯玛公司解除合同理由不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回张桂荣、雷蕾的诉讼请求。案件受理费4477元，减半收取2238.5元，由张桂荣、雷蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  丁敏二〇一九年七月三十日法官助理余颖秀书记员戴停附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。