湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1002民初599号原告：段征华，男，1963年6月21日出生，汉族，荆州市人，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：朱昌明，湖北荆楚律师事务所律师。被告：刘国清，男，1972年5月17日出生，汉族，荆州市人，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：刘世奇，湖北昭信律师事务所律师。原告段征华诉被告刘国清返还原物纠纷一案，本院受理后，依法向被告刘国清送达了诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书。被告刘国清于2018年4月2日以其在本院另案提起本案诉争房屋买卖合同无效纠纷一案尚未审理完毕，该案的审理结果直接影响到本案的审理为由，申请中止本案的审理。本院经审查认为，被告刘国清的申请符合法律规定，遂于2018年4月13日作出（2018）鄂1002民初599号民事裁定书，裁定本案中止审理。2019年1月，原告段征华向本院提交买卖合同无效纠纷一案的一审判决书，申请恢复本案审理。本院于2019年1月7日依法组成合议庭第一次公开开庭审理了本案，原告段征华及其委托诉讼代理人朱昌明，被告刘国清及其委托诉讼代理人刘世奇到庭参加诉讼。庭审中，被告刘国清再次以本案诉争房屋买卖合同无效纠纷一案虽一审作出判决，但其已提起上诉，二审尚未审理完毕，该案的审理结果直接影响到本案的审理为由，申请本院继续中止本案的审理。本院经审查认为，被告刘国清的申请符合法律规定，遂于2019年1月9日作出（2018）鄂1002民初599-1号民事裁定书，裁定本案中止审理。2019年6月底，原告段征华向本院提交本案诉争房屋买卖合同无效纠纷一案的二审维持原判的判决文书，申请恢复本案审理。本院于2019年7月9日第二次公开开庭审理本案，原告段征华及其委托诉讼代理人朱昌明，被告刘国清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段征华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将位于沙市区××区××号的房屋返还给原告；并向原告赔偿占有房屋期间的租金损失42500元（此为按2500元/月从2016年9月2日计算至2018年2月1日的损失，2018年2月1日以后继续按2500元/月计算至返还房屋时止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月6日，原告通过房屋中介机构沙市区国威房产咨询服务部购买了赵少华位于沙市区××区××号的房屋3间，并于2016年9月2日办理了所购房屋的不动产过户登记手续，2016年11月17日原告又通过荆州市不动产登记中心办理了所购房屋的分户登记。被告占有的是证号为鄂（2016）荆州市不动产权第0036292号的房屋。原告自办理本房屋的不动产登记证后，多次要求被告与原告签订房屋租赁合同，但是被告置之不理，随后，原告于2017年3月5日书面告知被告，要求被告自行搬出，将占有的房屋返还给原告，但是被告以侵犯了优先购买权等理由拒不返还，也不交付房屋使用费。综上所述，为了维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望依法如诉判决。被告刘国清辩称：我于2015年6月14日与涉案房屋产权人赵少华签订了房屋买卖合同，并按合同约定支付了15万元房款，赵少华也将房屋移交给我，解除了原来的租赁关系。2016年赵少华背着我，在没有解除房屋买卖合同的情况下，与原告段征华恶意串通，将已卖给我的房屋一房两卖，原告在已知被告早已购买此房，并实际占有的情况下，继续与赵少华交易，以实际交易价133万元签了买卖合同，然后以阴阳合同60万的价格向税务申报纳税后改为75万交税，以骗取房屋产权的登记。现在税务部门对原告偷逃税行为，已立案，对原告和赵少华严重损害国家利益偷逃税款正在进行立案追缴处罚。虽然二审判令我们败诉了，但是一审、二审的原告欺骗了法庭，对于纳税这个问题是严重损害国家利益，现在税务部门已经立案正在追缴，对于中院的判决，我们不服，现在原告对我们提起诉讼，要求返还他所谓的房屋，我们持异议态度。经庭审调查，查明本案事实如下：案涉房屋位于沙市区××区××底层××楼××楼××号经营性房屋一套（产权证号：沙**，房屋面积为166.05平方米）原系案外人赵少华、王立香夫妇所有。2000年前后，案外人赵少华将该房屋分割为三个铺面后，分别出租给胡安全、罗清等人及本案被告刘国清使用。2015年6月14日，案外人赵少华因需要资金周转与被告刘国清签订《房屋买卖合同》，合同约定：案外人赵少华将其所有的位于沙市区长港路××小区临街铺面××（即为沙市区××区××底层××楼××楼××号经营性房屋）其中一间出售给被告刘国清，按8600元/平方米的均价、以房产证实际面积计付房款，案外人赵少华对三间铺面的过户、分户进行负责，并承担相关费用，被告刘国清向案外人赵少华预付购房款15万元，房款以测绘的面积为准，因不可抗拒因素造成没法办理相关手续，案外人赵少华应按实际预付款计算付还被告刘国清本息（月息按银行利率计算），息款可以冲抵房租。次日，被告刘国清向案外人赵少华支付了购房预付款15万元。案外人赵少华收款后未能在房管部门办理案涉房屋的分户、过户手续，亦未向被告刘国清退还预付购房款，被告刘国清使用案涉房屋至今。2016年5-8月间，原告段征华通过中介方与案外人赵少华、王立香达成案涉房屋买卖合意，签订了《房屋买卖合同》购买了其所有的沙市区××区××底层××楼××楼××号经营性房屋，并于2016年11月21日完成对上述房屋的分户登记手续，被告刘国清目前仍在使用的案涉房屋登记为沙市区××区××号[产权证号：鄂（2016）荆州市不动产权第0036292号]，房屋建筑面积54.09平方米，权利人为原告段征华。原告段征华获得房屋权证后要求与被告刘国清签订房屋租赁合同，遭到被告刘国清拒绝。2017年2月28日，原告段征华向包含被告刘国清在内的房屋使用者发出限期搬离通知，要求被告刘国清在2017年3月12日前搬离案涉房屋。2017年3月6日，被告刘国清等房屋使用者向原告段征华发出《致段征华公开信》，以原告段征华明知被告刘国清等人已向案外人赵少华购买涉案房屋后，仍然与案外人赵少华就该房屋达成交易，侵害被告刘国清等人的权利，且被告刘国清等人对涉案房屋享有优先购买权为由，拒绝搬离涉案房屋。原告段征华遂向本院提起诉讼。诉讼中，原告段征华自行委托武汉国佳房地资产评估有限公司对沙市区××区××号的房地产租金予以估价。该机构接受委托后向原告段征华出具了国佳评房字第**《房地产估价报告》，该报告认为沙市区××区××号的房屋租金水平为70.56元/㎡、月。上述事实，有原、被告提交的证据及原、被告的当庭陈述载卷佐证。另，本案审理过程中，我院以案外人赵少华明知登记在自己名下房屋系赵兵虎（赵少华之子）在银行借款的抵押物，且在借款尚未清偿时，赵少华无法恢复完整的物权处分权，仍与本案被告刘国清等人签订该房屋买卖合同并收取铺面购金，后又与本案原告段征华签订房屋买卖合同，收取购房款，在完成房屋产权变更登记后，也不退还被告刘国清等人铺面购金的行为，有涉嫌合同诈骗的刑事犯罪嫌疑向荆州市公安局沙市分局移送了案件线索。荆州市公安局沙市分局于2018年11月5日向我院作出回复函，载明：“根据我国《刑法》中犯罪构成必须主客观相统一的基本原则，结合本案事实，我局认为涉案嫌疑人赵少华的行为不构成合同诈骗罪。”。本院认为，被告刘国清与案外人赵少华2015年6月14日签订房屋买卖合同、预付铺面购金并实际占有、使用该案涉房屋后，未能依法办理相应的不动产物权变更登记，该物权未发生变更。依照《中华人民共和国物权法》第九条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，被告刘国清不享有案涉房屋的物权。原告段征华与案外人赵少华、王立香签订房屋买卖合同、支付购房款后依法办理了不动产物权变更登记及分户登记，案涉房屋的所有权人于2016年9月2日登记为原告段征华。原告段征华自2016年11月21日始，经分户登记后享有该不动产物权。故原告段征华要求判令被告刘国清将位于沙市区××区××号的房屋返还给原告段征华的请求，符合法律规定，本院予以支持。因被告刘国清不享有案涉房屋的物权，亦未与原告段征华建立租赁关系，故被告刘国清在占有、使用该案涉房屋期间，应向原告段征华支付使用费。原告段征华虽于2016年9月2日已取得了案涉房屋所有权，但原告段征华向被告刘国清等人发出通知限期搬离期限截止2017年3月12日，应视为原告段征华允许被告刘国清使用房屋截止时间为2017年3月12日，故原告段征华的该项损失应当自2017年3月13日予以起算。本院采信原告段征华提交的《房地产估价报告》的结论，计算案涉房屋租金水平为3817元/月（70.56元/㎡、月×54.09㎡），原告段征华以低于案涉房屋租金水平的价格，要求被告刘国清按2500元/月的标准，向其赔偿占有案涉房屋期间的租金损失并无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十八条第一款、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘国清于本判决生效之日起十日内将位于沙市区黎园B区2-3栋1层10-3号的房屋返还给原告段征华；二、被告刘国清按照2500元/月标准，从2017年3月13日起向原告段征华支付占用房屋费用直至本判决第一项房屋返还原告之日止。三、驳回原告段征华的其他诉讼请求。案件受理费1362元由被告刘国清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  袁 欣审 判 员  吴庆生人民陪审员  徐玉贤二〇一九年七月二十四日书 记 员  杨振香