福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0105民初878号 原告（反诉被告）:福州凯远商业管理有限公司，住所地福州市马尾区马尾镇儒江东路**滨江广场**楼****单元(自贸试验区内)。 法定代表人：梁婧，总经理。 委托诉讼代理人：张琦，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈淑芳，女，系公司员工。 被告（反诉原告）:连恩慧，男，汉族，1982年5月25日出生，住福州市马尾区。 委托诉讼代理人：吴肇彦，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林枫，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 原告福州凯远商业管理有限公司（以下简称“凯远公司”）与被告连恩慧租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理。2019年6月17日，被告连恩慧提起反诉，本院依法予以准许，由审判员沈镇友适用简易程序公开开庭审理。原告（反诉被告）凯远公司的委托诉讼代理人张琦、陈淑芳，被告（反诉原告）连恩慧及其委托诉讼代理人吴肇彦、林枫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯远公司向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《名城城市广场租赁合同》及《补充协议》已解除；2、判令被告向原告一次性支付欠缴租金￥67566.92元；3、判令原告无需返还被告支付的履约保证金￥71964元；4、判令被告将租赁房屋恢复原状并返还原告，并自合同解除之日(2019年1月23日)起至2019年2月6日止每逾期一日向原告支付交还期占用费￥839.6元，自2019年2月7日起每逾期一日向原告支付占用费￥1697.2元至实际返还之日止；5、判令被告向原告退还装修补贴款￥129360元；6、判令被告向原告支付违约金￥151128元；7、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与被告于2016年9月30日签订《名城城市广场租赁合同》及《补充协议》(以下简称“租赁合同”)，被告承租原告位于福州市马尾区马尾街道江滨东大道68-8号名城城市广场北区商业楼4层402店面，建筑面积为685.38平方米。租赁合同约定的租赁期限为5个租约年，自计租日起算，计租日为免租装修期届满次日，即2016年12月24日。被告已向原告支付履约保证金￥71964元。租金标准为:第一个租约年2016年12月24日至2017年12月23日每月每平方米为人民币11.67元，第1-8个月的租金平摊至第9-12个月支付，即2017年9月24日至2017年12月23日每月租金共计人民币23988元；第二个租约年从2017年12月24日至2018年12月23日每月每平方米为人民币29.17元，分摊后除第3、4个月(2018年2月24日至2018年4月23日)外，每个月租金23988元；第三个租约年从2018年12月24日至2019年12月23日每月租金为25188元……。租金按月支付，乙方应当在每月20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个月份租金。本合同项下第一期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2017年8月24日至2017年9月23日，应缴租金为23988元”。同时，原告应根据合同附件九的约定对被告按照套内使用面积，以600元/平方米的标准对被告进行装修补贴，装修补贴款共计￥221760元。合同签订后，原告已按照合同约定向被告交付租赁房产，并通过以租赁房产所有人福州顺泰地产有限公司向被告指定的公司支付装修材料款的方式向被告支付了装修补贴款￥221760元。根据合同约定，被告应当履行按期支付租金及相关费用的义务，被告逾期向原告支付2018年11月1日至2019年1月23日期间的租金￥67566.92元(大写:人民币陆万柒仟伍佰陆拾陆元玖角贰分)。经原告多次催告后，被告仍未还款。根据原、被告双方签订的《名城城市广场租赁合同》第10-2条之规定:“如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公共事业费或其他应付款项，乙方应支付应付而未付金额千分之一的款项作为逾期付款违约金。延迟30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。”及租赁合同第19.4.1条“甲方依照约定解除合同(不可抗力除外)或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金，且乙方应按照本合同约定承担违约责任，同时乙方还应向甲方赔偿相当于6个月租金的违约金。乙方应在接到甲方书面通知之日起7日内将租赁场所交还甲方，并与甲方和物业服务公司结清所有款项。”以及《名城城市广场租赁合同》附件九《福州名城中心赠送装修方案确认书》“如本人经营期限不足合同约定的租赁年限，装修补贴款按合同约定的租赁年限采用年均折旧法确认退回金额，应退回的补贴款贵司有权从本人缴纳的履约保证金中直接扣除，如履约保证金不足抵扣的部分本人承诺在租赁合同解除当日一次性退回贵司。应退回的装修补贴款＝总装修补贴款(总装修补贴款/租赁合同年限)＊已经营年限”的约定，被告已严重违约，且已达到合同解除条件。根据租赁合同第20.3.1条“因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准及实际占用天数的乘积向甲方支付占用费。”和第20.3.2条“无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止”的约定，原告有权要求被告将租赁场所恢复原状并返还，同时自合同解除之日(2019年1月23日)起至2019年2月6日止每逾期一日向原告支付交还期占用费￥839.6元，自2019年2月7日起按照￥1679.2元的标准支付占用费至被告实际返还租赁场所之日止。原告于2019年1月10日向被告发送催告函，要求立即返还全部欠款，被告未偿还任何款项。原告于2019年1月21日向被告合同约定的收件地址发送《解除租赁合同通知函》，租赁合同于2019年1月23日即解除，但截至起诉之日被告仍未搬离租赁场所，也未向原告支付欠缴的费用，给原告造成重大损失。综上所述，请求法院确认原、被告双方签订的《名城城市广场租赁合同》及《补充协议》已解除；判令原告无需向被告返还履约保证金，判令被告向原告一次性支付欠缴费用、装修补贴款及违约金，同时按照合同约定向原告返还租赁房产并支付房屋占用费；判令本案的诉讼费用由被告承担。 被告连恩慧辩称，一、凯远公司自2018年12月18日起即对案涉商铺予以控制，且不允许连恩慧搬运商铺内的物品，使连恩慧对案涉商铺既无法使用，又无法及时搬离物品腾空商铺，故连恩慧应支付的租金及物业管理费的计算截止时间为2018年12月18日，此后的占用费亦不应计算。2018年12月18日，连恩慧向凯远公司发出撤铺通知书，但凯远公司予以拒绝。商铺在连恩慧发出关于撤铺及违约责任函的当日，原告就加锁，控制住案涉商铺，被告搬离物品受到商场保安的阻碍，影响了被告的利益，并且商铺在原告的控制下已经改变了一些东西，进行围档，外墙的广告已经重新粉刷，因此被告只能承担到2018年12月18日前的房租。而在此之后，连恩慧并未占用店铺，相反原告拒绝连恩慧搬离导致的店铺保留未撤场状态，连恩慧没有占用的故意，不存在违约占用的情形，不需要支付其占用费。此外，讼争合同有关占用费计算标准所记载的合同第15页未存在连恩慧骑缝手指印模，该页记载内容未经连恩慧确认，原告依据该页记载内容主张的占用费标准没有依据。二、凯远公司与连恩慧签订的合同中约定连恩慧应按合同解除当月固定租金的三倍金额作为违约金，该违约金数额过分高于凯远公司的实际损失，依法不应予以支持。本案中，凯远公司在欠付款的诉请之外，并没有相关其他实际损失，其主张高达151128元的违约金明显过分高于实际损失，对于该违约金不应予以支持。三、双方关于对连恩慧已经支付的履约保证金等款项均不予退还的约定明显加重了连恩慧的责任，亦缺乏法律依据。凯远公司诉请对连恩慧向凯远公司交付的租赁保证金71964元无需返还的诉讼请求，其依据的是双方约定的租赁合同。而该租赁合同系凯远公司提供的格式合同，在合同已经履行的情况下，其没收保证的约定没有任何合理依据，鉴于格式条款不能违反法律规定，应具有合理性，格式条款应当作出不利原告的解释。因此，连恩慧所交纳的租赁保证金应抵扣其所欠凯远公司的款项。四、出租方没有按照口头承诺的条件就招商达到整体营业环境，更是在原规划的基础上，新开拓一片餐饮区域，而且不按照合同约定提供空调服务，造成连恩慧经营餐饮环境恶劣，其存在履约过错及违反诚实守信的行为，应予以减免部分租金，同时不予退还相应装修补贴款。综上所述，原告的诉讼请求部分缺乏事实及法律依据，恳请人民法院依法驳回其诉讼请求。 反诉原告连恩慧提出如下反诉诉讼请求：1、判令福州凯远商业管理有限公司向连恩慧返还履约保证金71964元；2、判令福州凯远商业管理有限公司协助连恩慧将位于福州市马尾区马尾街道江滨东大道68-8号名城城市广场北区商业楼4层402店面腾空并与连恩慧办理交接手续；3、判令福州凯远商业管理有限公司赔偿连恩慧的损失人民币10万元(具体金额以讼争店面装修残值评估鉴定金额扣除装修补贴款129360元后的余额为准)；4、由福州凯远商业管理有限公司承担本案反诉全部诉讼费用。事实和理由:反诉原告连恩慧与反诉被告福州凯远商业管理有限公司于2016年9月30日签订《名城城市广场租赁合同》，合同约定反诉被告作为出租方经营管理福州市马尾区马尾街道江滨东大道68-8号名城城市广场北区商业楼，应向反诉原告提供可供正常经营使用的场所，应向反诉原告提供空调服务，服务时间同商业广场统一营业时间。但自2018年1月以来，名城城市广场北区商业楼在商场统一营业时间内有三分之二时间无法提供空调服务，反诉原告及众多商户为此多次与反诉被告反映沟通，但都无法得到改善，没有相应的空调服务对于餐饮行业来说是致命的，客户体验极差，这造成反诉原告的合同目的没法实现，构成违约。在此情况下，反诉原告通知反诉被告将于2018年12月撤场，但被其阻挠而无法搬离店内物品。此后，反诉被告将反诉原告店面周围进行围档，造成反诉原告无法正常经营，亦无法进行变更经营项目，以减少损失。反诉原告认为，反诉被告无法提供经营所需要的条件，构成违约，应依法退回反诉原告的履约保证金，协助反诉原告撤场。同时，由于反诉原告为前述名城城市广场北区商业楼层402店面出资装修及购置设备花费共计42万多元，扣除相关未履行年份的装修补贴以及其使用折旧，现仍存在装修残值损失约10万元，上述损失应由反诉被告赔偿。综上所述，反诉原告为维护自身的合法权益，特依《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，向贵院提起反诉讼请求，恳请贵院支持反诉原告的诉讼请求 反诉被告凯远公司辩称，室内装修系反诉原告的责任，其应当合理设计空调的通风口：第一，反诉被告已经履约，根据合同约定反诉被告已向反诉原告支付了装修补贴款，且商场已具备制冷制暖功能，店面可以正常进行经营，原告有自行选择安装空调的能力，所以原告应当对租赁店面内空调冷量不足承担责任。第二，反诉原告自主经营自负盈亏，租赁合同第14.3条中明确约定乙方自行负责租赁场所内的经营，并承担相应风险及相关责任，反诉原告应对经营风险自担。原告承租的店面免租期长达10个月，在免交租金且在反诉被告以补贴乙方装修费用的情况下，反诉原告更应对自己的经营进行负责，因反诉原告自行经营不善导致店铺歇业，不能作为反诉原告不支付租金，不履行合同义务的理由，在反诉被告通知反诉原告解除合同，并要求支付违约金之后，反诉原告方才倒打一耙，提出空调问题，反诉被告作为出租方，主要的义务是按照合同的约定向租户提供租赁场所，反诉被告已按照合同的约定向反诉原告交付了符合条件的租赁物，反诉原告也认可接受并对租赁物进行装修、使用至今，反诉原告作为承租方主要义务是按时支付租金等相关费用及逾期支付租金的违约金，且擅自停止营业，已严重违反了合同的约定，应当根据合同的约定承担违约责任，请求法院驳回原告反诉原告的全部诉求。 对本诉中凯远公司提供的《名城城市广场租赁合同》及补充协议，连恩慧对合同主要内容真实性不持异议，对附件3《进场确认书（商铺交接验收记录单）》和附件4《房屋交接技术条件》以没有其本人签字确认否认真实性，本院认为，附件3虽然没有被告本人签字，但双方对进场事实并无争议，本院予以采纳。但对附件4《房屋交接技术条件》因没有连恩慧本人签字，对该附件本院不予认可。对装修供货合同、赠送装修付款申请书、收款确认函、发票、催款通知书等，连恩慧对真实性不持异议，本院予以采纳。对费用明细虽系凯远公司单方制作，但其中涉及的租金缴纳情况及合同经营期限、免租期限等信息与事实相符，连恩慧并无异议，本院予以采纳。对《合同解除通知函》，连恩慧表示没有收到该文件，但租赁合同第二十四条第三款已经对送达地址作出约定，凯远公司所邮寄地址符合合同约定，连恩慧的辩解不予采纳。对被告连恩慧提供的撤铺通知书、微信聊天记录、向凯远公司递交《撤铺通知书》视频之间能够相互印证，本院予以采纳。对讼争店铺被围挡的视频，双方对围挡原因虽各执一词，但客观上形成围挡的事实清楚，本院予以确认。对微信群关于空调不制冷的聊天记录，该记录与连恩慧在反诉中申请的证人证言能够相互印证，虽然凯远公司提供了空调运行记录，但该记录系凯远公司单方制作，真实性无法确认，且租赁合同附件4中对空调制冷技术指标有作出要求，该记录不足以证明已经达到相应的制冷技术指标，对该微信聊天记录本院予以采纳。 对反诉中连恩慧提供的保证金收据，凯远公司对真实性无异议，本院予以采纳。对讼争房屋所在4-5楼微信群聊天记录，该记录与本诉中连恩慧提供的微信聊天记录相同，该记录也能够与证人证言、情况说明等相互印证，对该聊天记录、证人证言、情况说明，本院予以采纳。对现场照片，凯远公司对真实性不持异议，本院予以采纳。对空调运行记录单，本院不予采纳。 前述本反诉证据本院予以确认并附卷佐证。 经审理，本院确认如下事实：2016年9月30日，凯远公司（甲方）与连恩慧（乙方）签订《名城城市广场租赁合同》，序言部分第二条约定，甲方同意在商业广场建设完成后将其中北区商业楼4层402店面出租给乙方使用。乙方同意承租租赁场所作为餐饮店“海港之家”使用。第一条约定，根据附件1租赁场所平面图，甲乙双方测得租赁场所的建筑面积为685.38平方米。该面积即为本合同项下的计租面积，不再调整。第三条第一款约定，租赁期限为5个租约年，自计租日起算。第七条第一款约定，乙方应自计租日起向甲方缴纳租赁场所租金。第二款约定，租赁场所的月租金=月租金标准×计租面积。第一至第二个租约年的月租金标准为35元每月每平方米；从第三个租约年（含）起，每个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增百分之5。第三款约定，乙方应按月支付租金。除第一期租金外，其他租金均按自然月缴纳，乙方应当在每月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个月租金。第八条第一款约定，乙方应在本合同签署后7日内向甲方缴纳71964元人民币的履约保证金。甲方在收到履约保证金后向乙方开具收据。如乙方未在规定日期足额支付履约保证金，甲方有权解除合同。第二款第一项约定，如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方应补足。第三项约定，本合同终止时，履约保证金除用于冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还乙方，本合同另有约定的，从其约定。乙方应在甲方退款同时返还甲方的履约保证金收据。第十条第一款约定，租赁期限内，除双方明确约定情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费。第十条第二款第一项约定，如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水电等公用事业费或其他应付款项，乙方应支付应付而未付金额千分之一的款项作为逾期付款违约金。延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。第十一条第五款约定，甲方提供空调服务，服务时间同商业广场统一营业时间，空调费标准为15元每平方米每月。第十九条第四款第一项约定，甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金，且乙方应按本合同约定承担违约责任，同时乙方还应向甲方赔偿相当于6个月租金的违约金。乙方应在接到甲方书面通知之日起7日内将租赁场所交还甲方，并与甲方和物业服务公司结清所有款项。第二十条第一款第一项约定，无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起15日内将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交换甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方按照的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后归甲方所有），并将租赁场所恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态（正常使用及时间因素造成的合理损耗除外），以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方。第三款第一项约定，因租赁期限届满，甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止，甲方在交还期限内不收取占用费；因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准及实际占用天数的乘积向甲方支付占用费。第二项约定，无论何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起至实际交还之日止。第二十三条第一款约定，本合同由甲乙双方签字并盖章后生效。第二十四条第四款约定，任何与本合同有关的通知均应当以书面形式并以传真或快递服务的方式送至如下联系方式（甲乙双方确认该等联系方式均未正确并可以有效送达）。传真以发出之日视为收悉日，快递以送达之日视为收悉日，以多种形式发送的，以较快送达者为收悉日。甲方通讯地址：福州市福马路168号名城广场17层。乙方通讯地址：福州市马尾区东方名城名郡5#303.乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知粘贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经粘贴视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。当日双方签字盖章，但连恩慧未在合同附件3《进场确认书（商铺交接验收记录单）》和附件4《房屋交接技术条件》上签字捺印。另有附件9《福州名城中心赠送装修方案确认书》，其中载明“在此本人也同时承诺：如果本人经营期限不足合同约定的租赁年限，装修补贴款按合同约定的租赁年限采用年均折旧法确认退回金额，应退回的补贴款贵司有权从本人缴纳的履约保证金中直接扣除，如履约保证金不足以抵扣的部分本人承诺在租赁合同解除当日一次性退回贵司。应退回之装修补贴款=总装修补贴款-（总装修补贴款/租赁合同年限）*已经营年限”。连恩慧在该确认书上签字捺印，之后连恩慧实际获得装修补贴款221760元。同日，双方签订《补充协议》，该协议就租金及支付方式作出变更约定。第一条第一款第二项约定，第一个租约年（2016年12月24日至2017年12月23日）??????每月租金23988元；第二个租约年??????每月租金共计人民币23988元；第三个租约年??????每月租金25188元；第四个租约年??????每月租金26449元；第五个租约年??????每月租金27772元。2016年10月5日，凯远公司向连恩慧出具收款收据，确认收到连恩慧缴纳的履约保证金71964元。 2016年12月24日，连恩慧装修后入场经营“海港之家”餐饮店，并依约支付租金及其他相关费用，包括空调费等。2018年11月1日开始，连恩慧未支付租金。2018年12月19日，连恩慧向凯远公司工作人员林娜微信告知递交撤铺通知书。12月20日，连恩慧向凯远公司递交《撤铺通知书》，表示因商场餐饮商户布局大幅改变，造成其所在楼层餐饮商户纷纷撤出，加之无法提供空调正常开启及配套服务，经协商无果，为避免损失继续扩大，决定于2018年12月20日撤离，请至时予以接收。随后，凯远公司对讼争店面“海港之家”进行围挡，并有工作人员限制连恩慧进入。期间，凯远公司工作人员与连恩慧发生冲突并报警。2019年1月10日，凯远公司向连恩慧寄出《催款通知书》，要求连恩慧支付拖欠租金及其他费用。1月21日，凯远公司向连恩慧寄出《合同解除通知书》，告知应连恩慧拖欠租金，解除双方租赁合同，并要求连恩慧支付拖欠的租金及违约金，退还装修补贴款，交还租赁场所。1月23日，该邮件显示退回。 另查，连恩慧经营“海港之家”时店面所在商场楼层普遍存在空调开启及冷暖不稳定情况。 本院认为，关于合同解除时间问题，《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。连恩慧于2018年12月20日递交了《撤铺通知书》，该通知书本质上系连恩慧主张解除租赁合同及补充协议的意思表示。但是，依据《合同法》第九十三条和第九十四条的规定，合同解除分为约定解除和法定解除，《撤铺通知书》中所提出的因餐饮商户布局变更导致撤铺的情形双方在租赁合同及补充协议中并未作出约定，亦缺乏证据加以证明，而空调运行存在的问题虽造成消费者体验不佳，但只能认定凯远公司存在一般违约情形，尚不足以证明凯远公司存在根本违约。而依据租赁合同第十条的约定，连恩慧从2018年11月开始停止支付租金，已经构成违约，连恩慧作为违约方以撤铺方式主张解除租赁合同及补充协议缺乏法律和合同依据，反之凯远公司依约享有解除租赁合同及补充协议的权利。因此，凯远公司在2019年1月23日送达《解除合同通知函》时租赁合同及补充协议解除。 关于租金和占用费问题，正如上文所述，连恩慧未及时支付租金构成违约，凯远公司依法依约可解除合同，连恩慧应当支付凯远公司租金。但是，依据《合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。连恩慧在2018年12月20日已经向凯远公司提出撤铺要求并请求协助交接，虽然连恩慧该撤铺申请正如上文所述不符合合同约定，但在其明确表示不履行合同情况下，凯远公司未积极主动与连恩慧协调撤铺及交接事宜，减少双方损失，反之实施围挡且工作人员不让其进入，未完成交接的过错在于凯远公司而不是连恩慧，对2018年12月20日之后的租金及占用费显然属于扩大的损失范围，连恩慧无需支付之后的租金和占用费，凯远公司该项请求不予支持。但连恩慧对撤铺前所欠租金不持异议，且经营期间也未对租金提出异议，故仍应支付凯远公司2018年11月1日至12月20日的租金合计39980元【（23988元+（23988元÷30天×20天）】。 关于履约保证金退还问题，依据租赁合同第八条的约定，履约保证金的作用在于乙方因违约拖欠包括租金在内相关费用或造成甲方损失时用于抵扣，或在合同终止且乙方未违约拖欠款项时应退还乙方，那么在连恩慧拖欠租金未支付情况下，该笔款项可直接用于抵扣有关费用。但凯远公司主张依据租赁合同第十九条第四款第一项约定直接没收履约保证金，本院认为，凯远公司该项主张缺乏法律依据，在连恩慧违约情况下，凯远公司主张其承担支付违约金的赔偿责任，该违约金是连恩慧违约责任负担的表现，凯远公司在主张违约金的同时还主张没收履约保证金显然是加重了连恩慧的违约负担，超出了违约金用于弥补守约方损失的本质要求，也不符合履约保证金的合同价值。因此，在凯远公司已经主张违约金情况下，对凯远公司主张没收履约保证金的主张不予支持，履约保证金可直接用于抵扣相应租金欠款或应退还连恩慧。 关于租赁房屋恢复原状问题，依据租赁合同第二十条第一款第一项的约定，连恩慧依约负有恢复原状的责任，但要完成讼争房屋恢复原状的前提是双方进行交接，正如上文所述，无法交接的原因在于凯远公司而不是连恩慧。因此，凯远公司应当协助连恩慧做好讼争店面的交接手续，双方共同做好物品腾空、设备设施拆除等工作，达到恢复原状的合同目的。 关于装修补贴款退还问题，依据《福州名城中心赠送装修方案确认书》约定，连恩慧在租赁期限内提前主张撤铺，凯远公司为此解除双方租赁合同及补充协议。因此，连恩慧应当按照约定退还剩余租赁期限的装修补贴款为129360元【221790元-（221790元÷60个月）×25个月】。 对凯远公司主张的151128元的违约金，连恩慧提出该违约金约定过高不应支持，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方租赁合同约定租期为5年，至凯远公司主张解除租赁合同之日即2019年1月23日，连恩慧仅履行25个月的合同，对于凯远公司而言将造成其可预期的剩余35个月租金无法获得，按照双方签订的补充协议约定，剩余未履行的35个月的租金合计有927720元，以凯远公司主张的解除合同六个月租金作为违约金151128元计算，合计该违约金占凯远公司租金损失的16.29%。因此，凯远公司主张六个月租金作为违约金并不违反法律规定，连恩慧主张过高缺乏法律和合同依据。连恩慧作为经营者应当清楚商业经营投入的风险和成本，在经营不善选择撤铺虽然符合商业成本衡量规则，但因此给出租方造成损失的风险显然也应当予以承受。但是，《合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。凯远公司在合同履行过程中也确实存在空调开启及运行不足造成餐饮商户消费者体验不佳，该原因也是连恩慧选择撤铺的原因之一，说明凯远公司对造成连恩慧违约撤铺也存在一定的过错，酌情由凯远公司承担15%的责任，连恩慧应赔偿凯远公司违约金128458.8元。 对连恩慧主张的装修损失，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。双方租赁合同第十条第一款第一项已经约定了合同终止情况下对装修的处理，该约定并不违反法律规定。连恩慧系自行选择撤铺退出经营，该装修投入系其经营的成本投入，风险应由其自行承担，连恩慧要求凯远公司赔偿其装修损失缺乏合同依据，本院依法不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告福州凯远商业管理有限公司与被告连恩慧签订的《名城城市广场租赁合同》及补充协议于2019年1月23日解除； 二、被告连恩慧应于本判决生效之日起十五日内容支付原告福州凯远商业管理有限公司租金39980元； 三、被告连恩慧应于本判决生效之日起十五日内退还福州凯远商业管理有限公司装修补贴款129360元； 四、被告连恩慧应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告福州凯远商业管理有限公司违约金56494.8元（该款已从连恩慧缴纳的履约保证金71964元中抵扣）； 五、反诉被告福州凯远商业管理有限公司应于本判决生效之日起五日协助反诉原告连恩慧办理位于名城城市广场北区商业楼4层402店面交接手续，并由反诉原告连恩慧在交接后一个月内腾空店面、恢复原状； 六、驳回原告福州凯远商业管理有限公司其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告连恩慧其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9797.9元，减半收取4898.95元，由原告福州凯远商业管理有限公司负担2264元，由被告连恩慧承担2634.95元。反诉案件受理费1869.64元由反诉原告连恩慧负担1087.64元，由反诉被告福州凯远商业管理有限公司负担782元。被告连恩慧和反诉被告福州凯远商业管理有限公司应于本判决生效后七日内向本院缴清，逾期本院可进行强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  沈镇友 二〇一九年七月三十一日 书记员  林剑英 附引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。