文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6734号原告：林雁群，女，1964年10月28日出生，香港特别行政区居民，香港住址香港九龙蓝田鲤安苑鲤怡阁3305，委托诉讼代理人：丘丽琳，广东百臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘莹莹，广东百臻律师事务所律师助理。被告：甘益民，男，1979年7月16日出生，汉族，户籍所在地广东省翁源县，被告：中山岚轩盛世商贸有限公司，住所地广东省中山市**小鳌溪小陂路3巷**（03卡），统一社会信用代码91442000MA4UQ5MFXP。法定代表人：甘益民。原告林雁群诉被告甘益民、中山岚轩盛世商贸有限公司（以下简称岚轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，依申请追加岚轩公司作为被告参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林雁群及其委托诉讼代理人丘丽琳到庭参加诉讼。被告甘益民、岚轩公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告林雁群向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的租赁关系；2.被告于判决生效之日起7日内将所租赁的中山市东区××鳌溪××（03卡）物业交还原告；3.被告按1500元/月的标准向原告支付2018年6月1日至合同解除之日止的租金及利息（租金暂计至2019年3月14日为15000元，利息以尚欠租金为基数，按月利率2%计至清偿之日止，从2018年6月1日起暂计至2019年3月14日为1650元）；4.被告按1500元/月的标准支付原告自合同解除次日起至实际搬离物业之日止的房屋占用使用费；5.被告交付的合同定金3600元由原告没收；6.被告应将在原告上述物业办理的中山岚轩盛世商贸有限公司住所地变更至其他地址；7.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原告与被告甘益民签订的租赁商铺合同书；2.两被告于判决生效之日起7日内将所租赁的中山市东区××鳌溪××（03卡）物业交还原告；3.两被告按1500元/月的标准向原告支付2018年6月1日至合同解除之日止的租金及利息（租金暂计至2019年3月14日为15000元，利息以尚欠租金为基数，按月利率2%计至清偿之日止，从2018年6月1日起暂计至2019年3月14日为1650元）；4.两被告按1500元/月的标准支付原告自合同解除次日起至实际搬离物业之日止的房屋占用使用费；5.被告交付的合同定金3600元由原告没收；6.岚轩公司应将在上述物业办理的工商营业执照注销或将公司住所地变更至其他地址；7.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确表示租金1500元/月，后来被告有支付部分，暂计至2019年3月14日为13200元，从2018年6月1日起算，2018年7月20日通过微信支付了1950元，其中150元是6月份尚欠的水电费，1800元为租金。其他诉求及事实与理由均按变更诉讼请求申请书。事实与理由：被告承租原告位于中山市东区××鳌溪××（03卡）的物业（以下简称“租赁物业”），原告委托林美嫦与被告甘益民于2016年5月21日签订租赁商铺合同书，约定租赁期限为2016年6月1日起至2018年5月31日止，租金为1200元/月，当月租金在每月1日至5日前缴交，被告逾期不缴交租金的，原告有权解除合同、收回商铺并不退回租铺租金。上述租赁期限届满后，被告继续租用租赁物业，但被告自2018年6月1日起未依原租赁合同的约定支付租金，经原告多次催促后仍拒不支付，暂计至起诉之日仍欠原告10个月的租金，原告认为被告逾期支付租金的行为严重违约，原告有权解除双方的租赁关系，另外，被告在租赁物业注册岚轩公司的工商营业执照，租赁关系解除后，被告应将上述公司的注册地址迁出或注销。因甘益民与岚轩公司作为涉案商铺的共同承租人，应对涉案债务共同承担给付责任。被告甘益民、岚轩公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。原告林雁群依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：1.2015年1月1日，林雁群向案外人林美嫦出具房地产租赁委托书，林雁群从2015年1月1日起至2020年12月31日止委托林美嫦全权办理其位于中山市东区××鳌溪××号整幢房屋的租赁（出租）和物业管理的相关业务，因该业务产生的一切法律责任由委托人承担。落款处由林雁群签字确认。2.2016年5月21日，林美嫦（甲方、出租方）与甘益民（乙方、承租方）签订租赁商铺合同书，该合同约定：甲方将位于中山市东区××鳌溪××03卡商铺出租给乙方使用；租赁期限为2年，租期从2016年6月1日起至2018年5月31日；合同期满后，如甲方愿意继续出租该商铺，且乙方愿意续租的，必须在期满前2个月与甲方协商，在同等条件下，乙方可优先承租；租赁期内，每月租金为1200元；乙方将当月租金在每月1至5日前一次性缴交给甲方；租赁期间，乙方负责用水、用电费用，水费按5元/立方米缴交，电费按1元/度缴交；乙方同意向甲方交付合同定金3600元，在租赁期满时，乙方将承租商铺及铺内物品完好交回给甲方之日，甲方将合同定金一次性退回给乙方（该合同定金不计利息）；商铺租赁期间，乙方有下列行为之一的，作违约处理，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，并不退回租铺定金……（2）逾期仍不缴交铺租及各项税费的；在合同签订后，甲乙双方必须严格履行本合同所订订立的条款，不得擅自变更或终止本合同，任何一方如因特殊原因需终止本合同的，必须要事先知会对方，征得对方同意并达成有关书面协议后方可终止本合同，否则按违约处理；违约处理方法：如甲方中途违约终止本合同的，甲方应以合同定金双倍返还给乙方。如乙方中途违约终止本合同的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，乙方所缴交的合同定金无权要求甲方返还，并在限期内缴交所拖欠的租金及逾期利息（按5%月息计算）；本合同执行中如发生纠纷，双方应采取协商方法解决，协商不成，可向人民法院提起诉讼；合同落款处有林美嫦和甘益民签字确认。合同签订后，甘益民向林雁群交付了定金3600元。合同到期后，双方未续签租赁合同，甘益民继续占用使用涉案房屋。3.2018年11月23日，林雁群向甘益民发出通知，载道：“你承租我位于小××××03卡的商铺，已逾期5个月未交租金。经采用各种方式通知你都不理会，现书面通知你，因你于数月前已违约，限你于2018年11月25日前到该商铺结清所欠租金、水电等费用……如你未能在限期内处理好上述事宜，视作你放弃该商铺内所有物品（包括存放的货物、办公台椅、电器等）断租处理，请知照执行。”此后，林雁群多次通过短信、张贴通知等方式向甘益民催收租金，甘益民亦在短信中确认尚欠涉案房屋租金，但经多番催收无果，故引发本诉。4.另查，岚轩公司于2016年5月29日经中山市工商行政管理局核准登记注册，公司类型为有限责任公司，住所地为中山市**××鳌溪××（03卡），法定代表人为甘益民，股东为甘益民和案外人张先美。5.庭审中，关于本案法律适用，林雁群表示合同内容所指向的事项、合同签订地点以及合同的履行地均在中华人民共和国，故应适用中华人民共和国内地法律进行审理。关于合同签订主体，林雁群表示甘益民与岚轩公司是涉案房屋的共同承租人，因签订合同时，岚轩公司未设立，故无法使用公章。涉案合同于2016年5月21日签订，岚轩公司于2016年5月29日核准注册。甘益民是公司的法定代表人及股东，公司的注册地址与租赁合同上的地址一致，故甘益民是代表个人及公司共同签订的合同。甘益民租赁该物业是作岚轩公司经营使用。关于租金给付情况，林雁群表示涉案合同租金交至2018年5月30日，之后在2018年7月20日，甘益民通过微信向林雁群支付1950元，其中150元是2018年6月份尚欠的水电费、1800元为租金。本院认为，本案系涉港房屋租赁合同纠纷。因本案原告林雁群系香港特别行政区居民，在诉讼程序方面按照涉外民事诉讼程序的法律规定办理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”之规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。本案属因租赁不动产而引发的纠纷，应由不动产所在地法院管辖，本案不动产所在地位于中山市，故本院对本案享受专属管辖权。且本案当事人未协议选择合同适用的法律，由于本案不动产所在地、合同履行地均于中山市，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条之规定，本案合同纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。本院认为，林雁群委托案外人林美嫦处理涉案商铺租赁事宜，并提相关证据予以佐证，本院予以确认。林雁群与甘益民签订的租赁商铺合同书，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。本院经审查认为本案的争议焦点可归纳为涉案合同履行不能归责问题。关于涉案合同履行不能归责问题。涉案租赁商铺合同书于2018年6月1日合同期限届满后，双方未订立新的合同，甘益民继续使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方签订的原租赁合同继续有效，但转为不定期租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”林雁群主张甘益民自2018年6月起开始拖欠租金，期间甘益民于2018年7月20日通过微信向林雁群支付了一笔款项1950元，其中150元为缴交2018年6月尚欠水电费、1800元为租金。甘益民未到庭抗辩，亦未提交证据证明，故本院采信林雁群陈述，确认甘益民拖欠涉案商铺租金的违约事实。对于不定期租赁，当事人依法可以随时解除合同，且甘益民逾期不支付租金，其行为亦构成违约，根据合同约定，林雁群亦有权解除合同。现林雁群主张解除双方的不定期租赁合同关系，并要求甘益民向其计付租金及利息的诉求，理据充分，本院予以支持。甘益民应按1500元/月的标准向林雁群支付2018年6月1日起至合同解除之日止的租金及利息，其中已付租金1800元从应付租金总额中予以扣减。案涉合同解除后，甘益民应将租赁商铺腾退林雁群使用，逾期搬离，还应按1500元/的标准自合同解除之次日起向林雁群计付占有使用费至实际腾退商铺之日止。关于保证金的问题。根据涉案租赁合同“乙方同意向甲方交付合同定金3600元，在租赁期满时，乙方将承租商铺及铺内物品完好交回给甲方之日，甲方将合同定金一次性退回给乙方；商铺租赁期间，乙方有下列行为之一的，作违约处理，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，并不退回租铺定金……（2）逾期仍不缴交铺租及各项税费的”之约定，本案中，甘益民违约致使涉案合同履行不成，林雁群据此主张没收涉案定金3600元的诉求符合双方的合同约定，本院予以支持。关于岚轩公司的责任承担问题。依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第二条之规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”林雁群主张甘益民为岚轩公司的法定代表人及股东，公司注册地址与涉案商铺地址一致，涉案合同是甘益民代表个人及公司签订，且涉案商铺实际作岚轩公司经营使用。故林雁群据此主张岚轩公司对涉案债务承担连带清偿责任的诉求，于法合理，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条之规定“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，林雁群据此主张涉案合同解除后岚轩公司注销在涉案物业上注册的工商营业执照或变更公司住所地至其他地址的诉求，理据充足，本院予以支持。被告甘益民、岚轩公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，并承担相应的诉讼风险。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用一、解除原告林雁群与被告甘益民之间的不定期租赁合同关系；二、被告甘益民、中山岚轩盛世商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内将中山市东区小鳌溪小陂路三巷8号（03卡）商铺腾退原告林雁群；三、被告甘益民、中山岚轩盛世商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内按1500元/月的标准向原告林雁群支付2018年6月1日起至合同解除之日止的租金及利息，已收租金1800元从应付租金总额中予以扣减（利息计算方式：以尚欠租金为基数，按月利率2%从2018年6月1日起计至实际清偿之日止）；四、被告甘益民、中山岚轩盛世商贸有限公司以1500元/月的标准自合同解除之次日起向原告林雁群支付占用使用费至实际腾退商铺之日止；五、被告甘益民交付的合同定金3600元由原告林雁群予以没收；六、被告中山岚轩盛世商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内协助办理注销其在中山市东区小鳌溪小陂路三巷8号（03卡）商铺上核准注册的工商营业执照或将公司住所地变更至其他地址的手续；七、驳回原告林雁群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元（原告已预交），由被告甘益民、中山岚轩盛世商贸有限公司共同负担（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不再另行收退）。如不服本判决，原告林雁群可在判决书送达之日起三十日内，被告甘益民、中山岚轩盛世商贸有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。            审    判    长      陆永伟                  陪    审    员      陆招胜                  陪    审    员      李劲松                                                      二〇一九年七月九日                                       书    记    员              李杰华                                       钟金花