江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终9215号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州工业园区荣华建材货场，组织机构代码320594600078736，住所地苏州工业园区娄葑街道车坊朝前村。经营者：王永华，该货场经理。委托诉讼代理人：周剑笛、白璟，江苏兴苏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡广亚，男，1972年5月26日生，汉族，住射阳县。委托诉讼代理人：赵长庚、李日钧，江苏新苏律师事务所律师。原审第三人：苏州工业园区斜塘街道办事处，统一社会信用代码11320500061807000U，住所地苏州工业园区普惠路**。法定代表人：鲁晓辉，主任。委托诉讼代理人：马艳，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲晓翔，北京大成（苏州）律师事务所实习律师。上诉人苏州工业园区荣华建材货场(以下简称荣华建材货场)因与被上诉人胡广亚、原审第三人苏州工业园区斜塘街道办事处（以下简称斜塘街道办）租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人荣华建材货场上诉请求：撤销一审判决，依法改判,本案上诉费由被上诉人胡广亚承担。事实和理由：1、上诉人在向苏州工业园区淞渔社区居民委员会（以下简称淞渔居委会）移交涉案场地前均享有租赁、收益、处分的权利，上诉人与淞渔居委会签订补偿协议书的时间2017年6月28日不应作为认定上诉人行使租赁权利的时间。2、胡广亚怠于迁离涉案场地，实际迁离的时间超过其交纳租金的时间，一审判决上诉人返还租金错误。3、上诉人逾期搬迁、交地需向淞渔居委会支付违约金，且剩余补偿款也需待上诉人搬迁完毕移交房屋后付清，因胡广亚逾期搬迁直接造成上诉人上述经济损失，且上诉人要求胡广亚按年租金标准支付场地占用使用费于法有据。被上诉人胡广亚答辩称：荣华建材货场与淞渔居委会于2017年6月28日签订回购协议，在该协议签订后，荣华建材货场对于涉案场地不再具有相应的出租权益，胡广亚应向荣华建材货场支付租金的截止日期为2017年6月28日，现胡广亚已付至2018年3月的租金，荣华建材货场应退回胡广亚未使用期间的租金。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人斜塘街道办述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。原审原告胡广亚向一审法院起诉请求：1、荣华建材货场赔偿胡广亚经济损失2146555.75元，并自起诉之日起赔偿利息损失至给付完毕之日止（以经济损失为基数、自2017年11月20日起，按银行同期贷款利率的1.5倍计算）；2、荣华建材货场承担本案的诉讼费用。反诉原告荣华建材货场向一审法院提起反诉,请求：1、确认胡广亚与荣华建材货场签订的不定期租赁合同于2017年10月31日解除；2、胡广亚立即迁出涉案场地；3、胡广亚赔偿荣华建材货场的经济损失，荣华建材货场明确该项诉请计算方式为：以每年租金20万元计算，从2017年11月4日起计算至胡广亚实际搬离之日止的场地占用损失；4、本案诉讼费用由胡广亚承担。一审法院认定事实如下：2004年，荣华建材货场的经营者王永华与朝前村经济合作社签订《土地租赁协议》一份，约定王永华从朝前村经济合作社处租赁罗宇圩机房头侧河塘一片，面积约60亩，租赁期限为自2004年6月18日至2014年6月18日止。合同还约定，租赁期间，如遇国家开发，需拆迁，乙方（王永华）应积极配合相关事宜，按上级相关文件执行。2004年11月10日，王永华（乙方）与朝前村经济合作社（甲方）签订《补充协议——有关王永华土地租赁事项变更》一份，其中约定：“甲、乙双方对乙方承包的罗字圩河塘一片60亩，乙方开工后发现，挖深3米后还是烂土，这样对乙方的开发增加了成本，乙方决定退租，所以甲、乙双方于04年11月9日17时，对此问题，村委会、经济合作社进行协商，达成如下意见:一、将原协议定的田租金从原来的5000元/亩，调整为3000元/亩，计18万元；二、将原协议定的配套费从10000元/亩，调整为8000元/亩，计48万元；三、将原协议定的上交租金期从原来的05年1月1日，调整为沙场投产日为田租金起交日；四、将原协议定的承包期从原来的2004年6月18日至2014年6月18日，调整为2004年6月18日至2020年6月18日；五、此协议签订后，甲、乙双方必须遵守协议。如乙方违反协议，甲方有权将乙方配套费不予退还。”后因行政区划调整等原因，朝前村经济合作社变更为苏州工业园区淞渔居民委员会。另查明：2011年12月30日，郑荣代表胡广亚（乙方）与荣华建材货场（甲方）签订《租赁协议》一份，约定乙方向甲方租用一块场地作为仓库使用，租金为6万元，租期暂定一年，从2011年10月13日至2012年10月13日止。该合同第三条约定：在租赁时间内拆迁，一律无条件赔偿，租金按实际时间计算。2013年4月3日，郑荣代表胡广亚（乙方）与荣华建材货场（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方位于苏州工业园区荣华建材货场内的土地。该合同第三条约定：1、该场地租赁期暂定12个月，自2012年10月13至2013年10月13日。2、乙方向甲方承诺，租赁该场地及电力、供水设施仅作为工业生产的合法使用用途。3、租赁期间甲方因拆迁需要，甲方有权随时收回租赁给乙方的货场场地。乙方应无条件立即搬离所租场地并交还甲方。因本合同为临时租赁合同，不存在续租事项。第五条约定：1、租金为6万元。2、上述供电及供水设施、设备的实际支出由乙方另行承担。3、租金支付方式如下:先按照一年支付，中途遇到甲方收回场地的，租金按照实际租赁时间计算，多余部分，由甲方无条件退还给乙方。第七条约定：……3、乙方在场地上临时搭建的构筑物在交甲方场地时自行拆除；如不拆除，甲方有权作为废弃物处理。此后，因胡广亚增加了租赁面积，租金变更为每年20万元。2017年6月28日，苏州工业园区淞渔社区居民委员会（拆迁人、甲方）与荣华建材货场（被拆迁人、乙方）签订《苏州工业园区集体房屋拆迁货币补偿协议书》一份，约定苏州工业园区淞渔社区居民委员会从荣华建材货场处回购土地，回购补偿总金额为45699462元。合同第二条约定:支付时间，本协议签订30个工作日内，支付22849731元，余款待乙方搬迁完毕房屋移交后结款付清。第三条约定：违约责任甲方未在约定时间内给付补偿款给乙方的，自逾期之日起至实际给付日止，按应付额的1％一日向乙方支付违约金；……3、乙方未在约定时间内搬迁并将空房移交甲方验收的，自逾期之日起至实际验收止，按已补偿额的1‰一日向甲方支付违约金。第五条约定：搬迁期限，乙方必须在2017年8月10日前搬迁完毕、让出房屋。另外，荣华建材货场在诉讼中称，2017年7月，其在酒店通过宴会聚餐的方式向胡广亚等租户告知租赁合同解除的事宜。2017年10月29日，荣华建材货场通过书面形式向胡广亚发出《解除不定期租赁合同并限期搬迁通知书》，要求胡广亚在收到该书面通知后三日内自行迁离，将所租场地交还本货场，并结算租金（多退少补）。此后，胡广亚收到该份通知书。还查明：在庭审中双方确认，涉案的土地仍由胡广亚在实际使用。但在本案审理过程后，荣华建材货场就涉案场地的搬迁申请先予执行，一审法院于2018年5月31日作出（2018）苏0591民初1103号民事裁定书，裁定：“被申请人胡广亚在收到本裁定书之日起五日内迁出其承租的位于原苏州工业园区荣华建材货场内的场地。”经先予执行，胡广亚已从涉案的租赁场地中迁出。关于胡广亚向荣华建材货场支付租金的情况，双方均确认至迟从2015年起，每年租金为20万元。胡广亚提交了租金收据，认为其于2017年1月16日和4月6日支付的两笔租金145000元为2017年3月至2018年3月期间的租金，剩余租金未付。荣华建材货场认为，上述租金对应的租赁期限为2016年10月13日至2017年10月13日，胡广亚尚欠付该期间的租金55000元。根据胡广亚提交的2015年的两份租金收据，载明的交款时间为2015年2月13日和2月17日各支付租金10万元。以上事实有《土地租赁协议》、《补充协议——有关王永华土地租赁事项变更》、《租赁协议》、《租赁合同》、解除通知、租金收据等证据以及当事人庭审陈述附卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为:当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，荣华建材货场与胡广亚于2013年签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。该协议约定的租赁期限为2012年10月13日至2013年10月13日，并约定“租赁期间甲方因拆迁需要，甲方有权随时收回租赁给乙方的货场场地。乙方应无条件立即搬离所租场地并交还甲方。因本合同为临时租赁合同，不存在续租事项”，根据该约定在合同到期后即2013年10月13日之后，双方的租赁关系转为不定期租赁，荣华建材货场作为出租方有权随时提出解除双方间的租赁关系，且本案中荣华建材货场提出合同解除的原因系涉案土地被苏州工业园区淞渔社区居民委员会依法回购，该情形也与合同中约定在涉案土地被拆迁时出租人有权收回房屋、解除合同的约定相一致，故荣华建材货场要求解除其与胡广亚之间的租赁合同关系，具有相应的事实及法律依据，一审法院予以支持。而根据当事人庭审陈述及提交的证据，荣华建材货场曾在其召集承租人参与聚餐过程中一并告知解除涉案场地的租赁事宜，其在此后又发送解除通知告知胡广亚合同解除事宜，胡广亚在其起诉状中也称2017年7月10日荣华建材货场将苏州工业园区斜塘街道办事处要求搬离的通知转给了胡广亚，再结合荣华建材货场在反诉中明确要求解除租赁合同的主张，一审法院综合上述情形，确认胡广亚与荣华建材货场之间的租赁合同关系已解除。合同解除后，胡广亚作为承租户应当迁出租赁场地并返还给出租方荣华建材货场，但因在本案诉讼中荣华建材货场已就涉案场地的迁出申请先予执行，一审法院依法裁定先予执行，目前胡广亚也已实际迁出该场地，故对于荣华建材货场主张胡广亚迁出租赁场地的反诉请求，一审法院不再另行裁决。关于胡广亚主张的荣华建材货场应向其赔偿停产停业搬迁、场地硬化、停产损失、生产损失、搬运费用等各项损失，因双方在合同中已明确约定在合同租赁期满后不再续签，且明确“租赁期间甲方因拆迁需要，甲方有权随时收回租赁给乙方的货场场地。乙方应无条件立即搬离所租场地并交还甲方”、“乙方在场地上临时搭建的构筑物在交甲方场地时自行拆除；如不拆除，甲方有权作为废弃物处理”，故胡广亚在该不定期租赁合同解除的前提下，其主张的上述赔偿费用缺乏相应的合同依据，一审法院不予认可。关于双方的租金结算，双方确认至迟于2015年，胡广亚应付租金增加为20万元/年，胡广亚已于2017年支付了145000元的租金，但双方对于该已付租金对应的租赁期限有争议。胡广亚作为支付租金一方，应对已付租金的事实承担举证责任，其虽然提交了租金收据，但现有证据不能证明该已付租金对应的租赁期，其陈述的2017年3月至2018年3月的租赁期与租赁合同约定的租赁期节点也无法对应，一审法院对胡广亚的陈述碍难采信。但是，荣华建材货场在反诉状中表述，胡广亚自2015年2月13日起按照20万元/年支付租金，该陈述与胡广亚提交的2015年的两份租金收据载明的付款时间相对应，结合租金先付后用的交易习惯和合同约定，一审法院据此认定胡广亚支付的145000元对应的租赁期应为2017年2月13日至2018年2月12日期间的租金。荣华建材货场已于2017年6月28日与苏州工业园区淞渔社区居民委员会签订回购协议，故在该协议签订后，荣华建材货场对于涉案场地即不再具有相应的出租权益，故胡广亚应向荣华建材货场支付的租金截止至2017年6月28日止。根据上述租金期限并结合20万/年的租金标准，一审法院确认自2017年2月13日截至2017年6月28日期间的租金为73972元（200000×135÷365），而胡广亚实际缴纳的金额为145000元，经核算，荣华建材货场应向胡广亚退还租金71028元（145000-73972）。关于荣华建材货场向胡广亚主张的土地占有使用费损失，承上述分析，在荣华建材货场与苏州工业园区淞渔社区居民委员会签订回购协议前，因胡广亚预交的租金金额已超出应承担金额，荣华建材货场尚应退还相应部分。而对于上述回购协议签订之后，因荣华建材货场已不再具有出租人的相关权益，且其也未证明在此之后因胡广亚未及时腾退场地而造成其实际损失，因此回购协议签订之后荣华建材货场主张的占有使用费一审法院亦不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州工业园区荣华建材货场与胡广亚之间就荣华建材货场场地所形成的租赁合同关系已解除；二、苏州工业园区荣华建材货场于判决生效之日起十日内返还胡广亚租金71028元；三、驳回胡广亚的其余诉讼请求；四、驳回苏州工业园区荣华建材货场的其余反诉请求。本诉案件受理费减半收取11986元，由胡广亚负担10000元，由苏州工业园区荣华建材货场负担1986元。反诉案件受理费收取1046元，由苏州工业园区荣华建材货场负担712元，由胡广亚负担334元。二审中，荣华建材货场向本院提交苏州工业园区人民法院2018年5月31日作出的（2018）苏0591民初1103号先于执行民事裁定书及2018年7月16日作出的（2018）苏0591执2395号结案通知书一份,以证明（2018）苏0591执2395号结案通知书载明2018年7月13日执行完毕,故该时间节点为胡广亚搬离涉案场地的时间。胡广亚对上述证据发表质证意见为，认可真实性，不认可证明目的,胡广亚于2018年6月底前已搬离涉案场地,相应证据暂无法提供。以上事实，有苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初1103号民事裁定书、（2018）苏0591执2395号结案通知书及当事人陈述在卷佐证。二审中，胡广亚、荣华建材货场一致确认荣华建材货场于2017年10月29日通知胡广亚书面解除合同。以上事实，有当事人陈述在卷佐证。二审查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，荣华建材货场与胡广亚代理人郑荣签订的《租赁合同》合法有效，对荣华建材货场及胡广亚均有法律约束力。合同约定租期届满之日为2013年10月13日，之后胡广亚仍使用涉案场地并向荣华建材货场支付租金，双方成立不定期租赁合同关系，出租人荣华建材货场依法有权随时解除合同。二审中，双方一致确认荣华建材货场于2017年10月29日书面通知胡广亚解除合同，故双方不定期租赁合同关系于2017年10月29日解除。根据已查明的事实，合同解除后，胡广亚并未及时清场并返还荣华建材货场涉案场地，故胡广亚应向荣华建材货场支付合同解除后的场地占有使用费至实际搬离之日。荣华建材货场就涉案场地的搬迁向一审法院申请先予执行，一审法院（2018）苏0591执2395号结案通知书载明2018年7月13日执行完毕,本院认定胡广亚2018年7月13日实际搬离涉案场地，胡广亚仅支付至2018年2月12日的租金，胡广亚还应支付2018年2月13日至2018年7月13日的租金82740元（200000/365*151），胡广亚抗辩称2017年7月始因荣华建材货场的原因无法在涉案场地上正常经营，依据不足，本院不予采纳。荣华建材货场关于因胡广亚逾期搬离导致其产生其他直接损失的上诉理由依据不足，本院不予采纳。综上，荣华建材货场的上诉请求部分成立，本院予以采纳。一审法院实体处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初1103号民事判决；二、确认苏州工业园区荣华建材货场与胡广亚之间就荣华建材货场场地的不定期租赁合同关系于2017年10月29日解除；三、胡广亚于本判决生效之日起十日内支付苏州工业园区荣华建材货场占有使用费82740元；四、驳回胡广亚的所有诉讼请求；五、驳回苏州工业园区荣华建材货场的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取为11986元，由胡广亚负担。反诉案件受理费1046元，由苏州工业园区荣华建材货场负担394元，由胡广亚负担652元。二审案件受理费3555元，由苏州工业园区荣华建材货场负担1339元，由胡广亚负担2216元。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 曾雪蓉审判员 叶 刚二〇一九年七月十二日书记员 黄 婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。