贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初4737号原告：任军民，男，1982年12月13日出生，土家族，住贵阳市白云区。原告：梅荣，女，1987年01月25日出生，汉族，住贵阳市白云区。原告共同委托诉讼代理人：田忠理，系贵州麒麟律师事务所律师。代理权限：一般代理。到庭。被告：普安县房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省普安县盘水街道普天大道文笔新苑**楼，统一社会信用代码：91522323709546588U。法定代表人：罗永泽，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钟飞，男，贵州富迪律师事务所律师，执业证号：15201201310763646。代理权限：特别代理。原告任军民、梅荣诉被告普安县房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告任军民及二原告之共同委托诉讼代理人田忠理，被告之委托诉讼代理人钟飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金35767元（以购房款363119元为基数，按照每日万分之一计算违约金，从2016年8月30日暂计算至起诉之日止，共计985天，违约金计算至达到国家规定的交房条件实际交房日止）；2、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记的违约金31409元（以购房款363119元为基数，按照每日万分之一计算违约金，从2016年12月30日暂计算至起诉之日，共计865天，违约金计算至交付办理商品房转移登记的有关文书止）；3、判令被告返还代收的三通开户费3475元。4、判令被告返还原告2000元作为物业管理补贴；5、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2016年2月28日与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的位于贵阳市××××号“云康新城”第A3栋1单元4层3号商品房，合同约定被告应当在2016年8月30日前向原告交付该房屋，该商品房交付时应取得建设工程竣工合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，被告逾期交房的，应当按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同还约定被告应当在2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如不能交付的，则按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，但直至起诉之日，被告仍未达到合同约定的交付条件，竣工合格证明和报告书均未能提供给原告，也未按合同约定在2016年12月30日前取得所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。根据《贵州省城镇房地产经营管理条例》规定，商品房价格应包括水电等配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价以外的费用，《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》规定，任何部门和单位不得再收取给排水、电、气、热、道路等各项名目的专项配套费，因此被告代收原告的三通开户费3475元应当返还。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告的行为已构成违约，应当根据合同约定承担相应的违约责任向原告支付违约金，故原告诉至法院，诉请如前。被告辩称，2017年2月14日原告要求被告按现有条件交房并向被告出具《提前接房申请》，明确表示涉及的违约事宜终止并免除了被告的违约责任，因此原告诉请被告支付逾期交房和逾期办证的违约金没有依据，依法应驳回。即使没有出具《提前接房申请》申明放弃的，逾期交房违约金也只能计算至实际收房之日止，且违约金计算天数按工作日计算，原告诉请按自然日计算没有依据。关于三通费，被告是代相关部门收取，且双方在签订的《商品房买卖合同》附件中已经约定该费用由买受人承担，因此原告诉请返还没有依据不应支持。关于原告诉请返还2000元作为物业管理补贴，原告没有证据证实被告承诺补贴物业费2000元，原告的该诉请无依据不应支持。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。根据原、被告的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、支付房款的收据等及被告提供的《提前接房申请》、《房屋交接验收表》等证据，本院认定的事实如下：2015年10月20日，原告廖昭红与被告签订《白金壹号商品房预留认购书》，约定原告认购被告开发建设的白云区同心东路222号云康新城A3栋1单元4层3号房屋，安顺市提供合格的按揭办理资料并完善相关手续后即返还2000元现金作为物业管理费补贴。2016年2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发建设的前述房屋，合同第七条约定，该商品房总价363119元，该价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再像买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同第十一条第一款第一项约定，出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房，第一款第二项约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、取得建设工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；3、满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，第二款约定，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及线更标准、规程的要求；合同第十二条约定，房屋交付时上水、下水、供电达到使用条件，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户等。合同第十三条约定，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90个工作日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付，合同继续履行；逾期超过90个工作日的，买受人有权退房，并对退房具体事宜进行了约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付。合同第十四条约定，该商品房达到交付条件后出卖人应当在交付日的3日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同第二十二条第三项约定，出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期180个工作日的，出卖人按已付房款万分之一承担违约责任，逾期超过180个工作日的，买受人不退房，出卖人自约定日志其实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同第二十九条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补偿协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同签订后，原告付清了全部价款。2017年2月14日，原告向被告出具《提前接房申请》，载明“本人于2016年2月28日购买了贵司开发建设的云康新城（白金壹号）A3栋4层3号房屋并按合同交齐了购房款，现因本项目分期开发，本栋未经综合验收，现因本人急需用房，自愿按照现有条件接收该房，特向贵司申请提前交房装修入住，本人承诺，我已知悉所购房屋工程的进度及交付条件，自愿按照现有条件接房，且在竣工验收交房前装修及入住工程中，所有的安全责任事故（含装修施工人员）由我自行承担，并配合贵公司完善物业的后续事宜。因为提前装修，自实际接房之日起涉及的相关违约事宜，从我接收到钥匙之日起终止，本人无任何异议，按照前期物业管理企业的有关规定履行相关义务，不乱拆、不私自改变外立面，不擅自改变原结构等”，同日，原告签署《房屋交接验收表》后接收了案涉房屋，并交纳了燃气、有线电视、电表开户费共计3475元。另，被告认可案涉项目至今未取得初始登记。2016年6月10日，被告向为该小区服务的贵州塞维斯物业管理有限公司致《工作联系函》，载明“根据我公司营销方案，对AC区部分客户进行返还2000元作为物管费补贴，请在办理接房的物管费用中抵扣”并附上对应名单，原告在该名单中。本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，该依法成立的合同合法、有效且对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。该《商品房买卖合同》签订后，原告按约支付了全部购房款，已履行完毕其合同义务，被告也应当按照合同约定如期向原告交付房屋并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，若被告履行义务延迟的，应当按照合同约定支付相应的违约金。本案争议的焦点是：1、原告出具的《提前接房申请》是否免除了被告的违约责任，逾期交房违约金应计算到何时截止；2、违约金应按自然日计算还是工作日计算。对此，本院认为，商品房买卖合同第十一条、第十二条对案涉房屋交付时应达到的条件进行了明确约定，当被告向原告交付的房屋未达到合同约定的条件时，原告有权依照合同第十四条约定拒绝接收房屋，由此导致的逾期交房违约责任由被告按照合同第十三条约定承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，本案双方当事人对交付使用没有特别约定，2017年2月14日原告明知案涉房屋未经竣工验收不具备交付条件，其因急需用房向被告出具《提前接房申请》后接收了案涉房屋，实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，此后双方又没有就被告交付房屋时案涉房屋不符合合同约定的交付条件是否构成违约及其违约责任达成新的协议，因此原告主张被告支付其实际收房后的逾期交房违约金没有依据，本院不予支持。对被告关于原告出具的《提前接房申请》概括地免除了被告的违约责任的辩解意见，因该《提前接房申请》是针对被告不符合交房条件而原告急需使用房屋出具的，且明确载明“自实际接房之日起涉及的相关违约（金）事宜终止”，该“相关违约（金）事宜”应理解为逾期交房的违约（金），并不包含逾期办理商品房转移登记的违约金，且其截止时间为“实际接房之日”，并不包括实际接房之前的逾期交房违约金，故对被告关于原告出具的《提前接房申请》概括地免除了被告的违约责任的辩解意见不予采纳。因该项目至今未取得初始登记，无法将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，原告诉请被告从逾期之日起计付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金至其实际交付之日止应予支持。对违约金应按自然日计算还是按工作日计算的问题，双方签订的商品房买卖合同仅对逾期期限按工作日计算进行了约定，对违约金的计算约定的是按日计算，即自然日，因此，原告诉请的逾期交房违约金应从2016年8月31日起计算至2017年2月14日止，共计168日，金额为363119元×万分之一/日×166日=6100元；逾期办理商品房转移登记的违约金应从2016年12月31日起计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，截止起诉之日2019年5月13日，共计864日，金额为363119元×万分之一/日×864日=31373元。对原告诉请被告退还三通费3475元，因双方签订的合同第七条已经明确该商品房的总价已经包含了水、电建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用，且该合同第二十九条已经明确约定补充协议不合理地加重买受人责任的，仍以主合同约定为准，因此被告辩称其依据补充协议约定水、电、燃气、有线电视等开通、开户费用由买受人承担与前述合同约定不符，被告的这一辩解不予采纳，其收取的三通费应予退还。对原告诉请返还2000元物业管理费补贴，因原告未提供有效证据证实被告承诺返还其2000元物业管理费补贴，被告又不认可原告的该项诉请，因此对原告的该项诉请应依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告任军民、梅荣逾期交房违约金6100元；二、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告任军民、梅荣逾期办理商品房转移登记的违约金（截止2019年5月13日为31373元，2019年5月14日起继续按36.3119元/日向原告计付违约金至其向原告任军民、梅荣交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还原告任军民、梅荣三通费3475元；四、驳回原告任军民、梅荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费808元（已减半，原告已预交），由被告普安县房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨前凤二〇一九年七月三十日书记员  邓 晗