贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初4627号原告：左明伟，男，汉族，1975年6月1日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：代恒，贵州云纳律师事务所律师。被告：中联夜郎集团有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区瑞金南路**【市府社区】，统一社会信用代码91520102314211062W。原告左明伟与被告中联夜郎集团有限责任公司（以下简称中联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法受理后于2019年3月7日公开开庭进行了审理。原告左明伟委托诉讼代理人代恒，被告中联公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左明伟向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告于2017年11月16日签订的《写字楼租赁合同》；2、请求依法判决被告于《写字楼租赁合同》解除之日起十日内返还原告位于贵阳市金阳世纪城财富中心X号楼XX层XX号房屋；3、请求依法判决被告支付原告至起诉之日拖欠的房租116,738.6元；4、请求依法判决被告支付原告自起诉之日至被告腾还房屋之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按《写字楼租赁合同》约定的租金标准计算）；5、请求依法判决被告支付原告自2018年7月1日起至起诉之日的违约金122,948.1元及自起诉之日至实际付清房租之日止的违约金（违约金以37257为基数，按每日5%计算）；6、请求依法判决原告不予返还被告押金37,257元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月6日，原告与被告签订《写字楼租赁合同》，双方约定原告将其位于贵阳市金阳世纪城财富中心B号楼11层1-8号共计827.93平方米的写字楼出租给被告使用，租期为2017年11月16日至2022年12月31日（其中2017年11月16日至2017年12月31日免租金）。房屋租金按房屋建筑面积计算，其中第一年按45元每平方米每月计算，此后每年租金按10%递增。租金支付方式为：第一、二年为半年一付，第三、四、五年为一年一付，首期租金在写字楼交付后3日内支付，以后每期租金在本期使用前7日内支付给甲方。租赁合同第六条第2款对原告的合同解除权进行了明确，即被告拖延交付租金超过15日，视为乙方违约，除补交所欠租金外，还必须以合同月租金的5%按日向甲方支付违约金，同时甲方有权随时单方面解除合同，没收全部押金，提前收回出租房屋，原告有权留置扣押乙方财产设备，可拍卖优先受偿租金及违约金。《写字楼租赁合同》签订后，原告将房屋交付给被告使用，根据合同约定，2017年11月19日之前，被告应支付原告房屋租金223,542元，但被告仅支付了186,285元，尚欠37,257元一直未支付；2018年7月1日之前，被告应当支付2018年7月1日至2018年12月31日的当期租金223,542元，被告最迟应当于2018年7月15日之前支付当期租金，但经原告多次催缴，被告至今分文未付。综上所述，被告拒不支付租金的行为已构成违约，故原告为维护自身合法利益，特依法向贵院提起诉讼，望判决如诉所请为感。被告中联公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。经审理查明，2017年11月16日，原告左明伟（甲方）与被告中联公司（乙方）签订《写字楼租赁合同》，将位于贵阳市金阳世纪城财富中心X号楼XX层XX号（建筑面积为827.93平方米）租赁给被告中联公司。双方在合同中约定：租赁期为2017年11月16日至2022年12月31日止（其中2017年11月16日至2017年12月31日免租金）；第一年租金为45元/月/平方米，第二年起按10%递增（按49.5元/月/平方米），第三年54.45元/月/平方米，第四年59.895元/月/平方米，第五年65.8845元/月/平方米，签订本合同3日内，乙方支付甲方第一年半年房租，租金共计223,542元，甲方承诺在2017年11月16日前向乙方移交上述房屋；租期为五年，租金支付方式为第一、二年为半年一付，第三、四、五年为一年一付，首期租金在写字楼交付后3日内支付，以后每期租金在本期使用前7日内支付给甲方，如乙方延迟交付租金超过15日，则视为乙方违约。合同第六条第2款中约定“如乙方延迟交付租金超过15天，视为乙方违约，除补交所欠租金外，还必须以合同月租金的5%按日向甲方支付违约金，同时甲方有权随时单方面解除合同，没收全部押金，提前收回出租房屋，甲方有权留置扣留乙方财产设备，可拍卖优先受偿租金及违约金”。上述合同签订后，被告中联公司共计向原告支付了223,542元。因第二期租金被告未按约支付，原告遂通过他人于2018年8月14日以电子邮件形式向原告法定代表人花小班的QQ邮箱发送了《告知书》的邮件，并于同日通过他人以短信向被告法定答辩人花小班发送《告知书》，向被告催缴下列费用：上半年欠租金5,000元、押金37,257元、欠付2018年7月1日至2018年8月14日租金54,082.74元、从2018年7月16日到2018年8月14日违约金（每日按合同月租金5%支付）为55,885.5元整以及使用房屋产生的物管费、水电费等费用，并通知于2018年8月14日解除租赁合同等事宜，同时将《告知书》张贴在涉案房屋的门上。2018年9月4日，原告诉请来院提出诉请如前。上述事实，有当事人陈述、《写字楼租赁合同》、电子邮件发送记录、短信记录等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当诚信履行各自义务。原、被告签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。原告按约将房屋交付给被告使用，被告应当按照合同约定的时间足额缴纳每期租金。按照原告陈述，合同签订后，被告共计交纳的款项为223,542元，从原告提交的证据即通过电子邮件和短信发送的《告知书》的内容来看，被告并未按合同约定向被告交纳押金，且未按约交纳2018年7月1日起的租金，并且经催告后仍未交纳，依照《写字楼租赁合同》合同第六条第2款的约定“如乙方延迟交付租金超过15天，视为乙方违约，除补交所欠租金外，还必须以合同月租金的5%按日向甲方支付违约金，同时甲方有权随时单方面解除合同，没收全部押金，提前收回出租房屋，甲方有权留置扣留乙方财产设备，可拍卖优先受偿租金及违约金”以及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，原告有权解除双方签订的《写字楼租赁合同》，对原告解除合同的诉请，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，在合同解除后，被告应当将根据租赁合同而占有使用的涉案房屋返还给原告，对原告要求被告返还房屋的诉请，本院亦依法予以支持。关于原告诉请的押金、租金以及房屋占有使用费，根据原告陈述被告仅交纳了223,542元，从合同约定以及原告催告的邮件及短信内容来看，被告支付的系首期租金即2018年1月1日起至2018年6月30日的租金，未按约交纳押金以及2018年7月1日起至今的租金。因此，原告诉请要求原告交纳的押金不予退还没有事实依据，本院不予支持。关于原告诉请的租金，根据合同约定，2018年的约租金按40元/平方米计算，2019年的月租金按49.5元/月计算，在双方签订的租赁合同解除前，被告应按约向被告支付租金。在租金合同解除后至房屋实际返还给原告前，被告占有使用原告房屋应当向原告赔偿房屋占有使用费，原告主张按合同约定的租金标准没有超出被告应当预见的其违约行为可能给原告造成的损失，本院依法予以支持。关于原告诉请的违约金，按照合同约定，首期租金在写字楼交付后3日内支付，以后每期租金在本期使用前7日内支付给甲方，即第二期租金被告应当在2018年6月24日至30日该七天内支付，因被告至今未支付2018年7月1日起的租金，自2018年7月16日起被告已经逾期支付租金超过15天，除补交所欠租金外，还必须以合同月租金的5%按日向被告支付违约金，月租金标准37256.86（45元/平方米×827.93平方米），每日违约金为1,863元，原告自愿按月租金的30%计算每月违约金，该违约金仍然明显过高，2018年7月1日起至2018年12月31日本院酌情按被告拖欠的第二期租金总额223,541.1元的中国人民银行同期贷款利率4.75%上浮30%计算为6,902元，2019年1月1日的违约金以469,436.31元（第二期和第三期租金总和）为基数按银行同期贷款利率上浮30%计算至被告拖欠的房屋租金及占用使用费实际付清为止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告左明伟与被告中联夜郎集团有限责任公司于2017年11月16日签订的《写字楼租赁合同》；二、被告中联夜郎集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市××区金阳世纪城财富中心X号楼XX层XX号房屋归还给原告左明伟；三、被告中联夜郎集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内按合同约定的租金标准（月租金标准：2018年为45元/平方米，2019年为49.5元/平方米，房屋建筑面积共计827.93平方米）向原告左明伟支付自2018年7月1日至上述房屋实际返还之日止的租金及房屋占有使用费（自2018年7月1日起至《写字楼租赁合同》解除之日止系租金，《写字楼租赁合同》解除次日起至上述房屋实际返还给原告之日止系房屋占有使用费）；四、被告中联夜郎集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告左明伟支付违约金（2018年7月1日至2018年12月31日的违约金为6,902元，2019年1月1日起的违约金以469,436.31元为基础按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至上述租金及房屋占有使用费实际付清时止）；五、驳回原告左明伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,654元（原告左明伟预交），公告费300元，合计5,954元，由被告中联夜郎集团有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的可供执行财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  宁 素人民陪审员  杜华强人民陪审员  陈祖尧二〇一九年七月三日庭审速录员杨梦江书记员郑怡