青海省海西州西部矿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青2894民初164号 原告(反诉被告)：李红，四川省乐山市人，青海油田退休职工，住甘肃省敦煌市。 委托代理人：白芳，甘肃飞天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张学梅，甘肃省张掖市人，个体，住甘肃省敦煌市。 委托代理人:殷喜文，男，汉族，系张学梅所经营的“敦煌市福临门花布店”财务经理，住甘肃省敦煌市。 委托代理人：李柏春，男，汉族，系张学梅所经营的“敦煌市福临门花布店”部门经理，甘肃省山丹县，住甘肃省敦煌市。 原告（反诉被告）李红与被告（反诉原告）张学梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，被告张学梅提起反诉，本院予以准许，依法适用简易程序于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李红、委托代理人白芳，被告（反诉原告）张学梅、委托代理人殷喜文、李柏春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告立即腾退位于敦煌市七里镇步行街东45号房屋并交付原告；2、请求法院判决被告支付2019年3月31日至被告交付期间的房屋使用费，每月1400元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年3月30日，原、被告双方签订《租房合同》，约定原告将其所有的位于敦煌七里镇步行街东45号房屋出租给被告使用，租金每年9000元，租期4年，合同签订后，被告一次性付清4年租金。2017年3月30日，租房合同到期，双方就上述房屋租赁口头约定，租期两年，租金每年10000元，被告于当日一次性付清2年房租。2019年3月下旬，双方因房屋租赁费无法达成一致，原告向被告告知不再与被告续租房屋，在租赁期满后要求被告将该房屋腾出并交付原告。被告至今未履行腾退之义务，其行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，依据我国法律的相关规定，特具状贵院，恳请判如所请。 被告张学梅辩称:1、原告诉求法院判决答辩人立即腾退位于敦煌市七里镇步行街东45号房屋，并交付原告的理由不成立，应当依法驳回。原告起诉答辩人交付房屋主体不适格。答辩人并不是该房屋的租赁承租人，仅仅是使用人，该房屋的承租人是李柏春。承租人与出租人于2010年9月29日签订的房屋租赁合同，到至今没有决定变更、解除或者终止的情形。况且该合同当时有特别约定乙方可以对店铺进行转让，甲方不得以各种理由拒绝乙方转让。并未约定期限。该合同约定乙方向甲方支付租房押金1500元到至今没有决定变更的情形。该房屋租赁合同到至今合法有效。根据最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定出租人有下列情形之一，影响承租人对租赁物的占有和使用，租赁人依照合同法第二百四十五条的规定，要求出租人赔偿相应损失的，人民法院应予支持：（一）无正当理由收回租赁物；（二）无正当理由妨碍干扰承租人对租赁物占有使用；（三）不当影响租赁人对租赁占有使用的其他情形。中华人民共和国《合同法》第二百四十五条规定，出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。原告诉讼请求法院判决被告支付2019年3月31日至被告交付期间的房屋使用费，每月1400元，不符合原合同的约定，原告应当承担违约责任，应当驳回原告的诉讼请求。至于原告事实理由陈述2012年3月10日，原被告双方签订《租房合同》，约定，原告将其所有的位于敦煌市七里镇步行街东45号房屋租给被告使用，租金每年9000元，租期4年，该租房合同违法无效，原告应当退还被告36000元。中华人民共和国《合同法》第52条规定有下列情形之一的合同无效，第二项恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益。原告与被告2012年3月10日签订的《租房合同》违反《合同法》第52条的规定，应当依法确认无效，该《租房合同》损害了原合同承租人李柏春的利益。第58条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。所以原告应当返还被告36000元。原告事实理由称2017年3月30日。双方口头约定，租期2年，租费20000元的约定违法无效，应当退还被告20000元。原租赁合同第四项第三条明确约定在合同规定期间，甲方不得随意上涨房屋租金。原告从未变更每年7200元的租赁费，原告子虚乌有的一年1万元的说法不符合原合同约定，在原告书面合同未解除期间，口头约定违法无效。不受《合同法》法律的保护。至于原告事实理由称，原告向被告告知不再与被告续租房屋，在租赁期满后要求被告将该房屋腾出，并交付原告的要求，不符合原承租人和出租人约定的房屋租赁合同。原租赁合同约定的房屋押金1500元到至今没有变更的法定情形，也未约定押金履行的期限。怎么能说租赁期满后，要求被告将该房屋腾出并交付原告？再说被告并不是该房屋的承租人，无权将房屋交付原告。原出租人与承租人约定的《房屋租赁合同》第四项，第五条明确作出特别约定，甲方不得以各种理由拒绝乙方转让，并未约定具体转让期限，出租人至今肆意妄为的违反《合同法》的相关约定，违背诚实信用的原则，擅自违约，并实施侵权行为，双方签订的房屋租赁合同是受法律保护和法律范畴强制性的保障。本案已涉及责任竞合问题，即违约责任与侵权责任的合同。在法律上不同的法律责任有不同的法律后果。中华人民共和国《合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。该法第5条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。该法第六条规定：当事人行使权力，履行义务应当遵循诚实信用原则。中华人民共和国《合同法》第122条因当事人一方的违约行为、侵害对方人身财产权益的，受害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。中华人民共和国《侵权责任法》第二条规定：侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括所有权、用益物权、财产权益等。《侵权责任法》第十五条规定：承担侵权责任的方式主要有一、停止侵害；二、排除妨害；三、返还财产；四、恢复原状；五、赔偿损失；六、赔礼道歉。综上所述，原告的诉讼请求与诉讼理由均不能成立，既没有事实根据，又没有法律依据，人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求与诉讼的其他理由。 被告张学梅向本院提出反诉请求：1、要求被反诉人承担房屋租赁合同违约责任，赔偿损失5万元；2、要求被反诉人承担单方解除房屋租赁合同的违约责任，赔偿损失6万元；3、要求被反诉人承担由于房屋租赁合同违约单方解除合同民事法律责任，违反合同履行期间所收取的房屋租赁费5万元；4、要求被反诉人实施侵犯反诉人经营权，承担侵权责任，赔偿经营损失5万元，并退还合同约定的房屋租赁押金1500元；5、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：本案涉及合同内容的变更问题，被反诉人是否构成违约的关键是要明确反诉人和被反诉人双方是否依法变更了合同的履行日期。首先，反诉人、被反诉人双方经过协商达成一致，于2010年4月1日签订了一份房屋租赁合同，为2011年3月31日到期。租金每一年7200元，明确约定在合同履行期间甲方不得随意上涨租金。《合同法》作为民法的分支之一，充分地体现了尊重双方当事人意思自由和意思自治。然而，《合同法》并不是没有任何底线的。《合同法》明确规定了其应遵守的基本原则。现实生活交易中，一旦违反这些《合同法》的基本原则，当事人将承担一定的法律责任。其中《民法》和《合同法》的帝王原则便是诚实信用原则。我国《合同法》第六条规定的诚实信用原则，尤其受到人们重视，所谓诚实信用原则，从总的民法领域来说，是指民事主体在从事活动时应当尽量诚实、守信，以善意的方式行使权力，履行义务。该条法律明确规定：当事人行使权力，履行义务应当遵循诚实信用的原则。由于被反诉人履行合同发生了新变化，提出从2019年4月1日起房屋租赁费上涨为每月1400元的要求，这一要求即为变更合同的要求与双方是否有效的变更了房屋租赁合同，直接关系到反诉人双方的权利与义务是否出现了变化，如果房屋租赁合同的变更依法不成立，则被反诉人随意肆行上涨租赁费构成违约。其次，被反诉人提出变更房屋租赁费为每月1400元的要求，反诉人并未作出同意的意思表示，双方未就此约定，因此不能认为反诉人同意了被反诉人变更合同的要求。也就是说双方未就合同约定的房屋租赁费更改达成合意，而且一般变更合同的形式要与原合同的形式相一致，即原合同是书面形式，变更合同也需采用书面形式。据此，被反诉人要求变更合同也需采用书面形式。据此，被反诉人要求变更合同涨租赁费，无论从形式要件还是实质要件上，均不具备变更合同要求的条件，房屋租赁合同实际上没有发生变更，反诉人与被反诉人双方约定的租赁费并未变更，仍为一年7200元，反诉人按照合同约定履行了自己在合同中所负的义务。被反诉人从2019年4月1日起要求每月房屋租用给付1400元，并不符合合同约定。被反诉人实际上未按合同履行自己的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。《合同法》第78条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采用补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案所涉及的是反诉人有权在合同约定的履行期限届满前要求被告承担违约责任，即被告需要承担逾期违约的责任。根据《合同法》的有关规定，预期违约责任的构成,要求一方当事人必须有明示毁约或者默示毁约的事实。明示毁约是指毁约方在合同履行期限到来前，无正当理由明确肯定地向对方做出违约的表示，即表示不履行合同的主要义务。默示毁约是指毁约方以自己的行为表明不履行合同主要义务。本案中，被反诉人与反诉人订立的合同合法有效，双方均应依约履行合同义务，享受合同权利，被告的行为已构成预期违约，被反诉人在合同生效后，履行期届满前明确向反诉人表示不履行合同主要义务，已构成预期违约。依法应承担相应的民事责任。因此反诉人有权要求被反诉人承担违约责任。因此反诉人要求被反诉人退还其预付的房屋租赁押金1500元。《合同法》第108条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期间届满之前要求其承担违约责任。本案中的租赁合同中特别约定：在合同履行期间乙方有转让权，甲方不得以任何理由干涉，而本案出租人肆虐《合同法》的相关规定，向法院提起诉讼，要求承租人立即搬退租赁房屋。违背了租赁合同中的特别约定，构成违约应当承担合同违约责任和民事法律责任与侵权侵害造成的无法转让造成的经济损失6万元的赔偿责任。结合本案：（1）出租人实施了违反合同约定的行为，即存在着违约行为。（2）违约行为给守约方造成了经济损失即存在着危害结果。（3）出租人违约行为与危害结果存在因果关系，即违约行为导致危害结果，危害结果是由出租人违约行为所引起。《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采用补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于该案涉及责任竞合问题，即违约责任与侵权责任的竞合。所谓责任竞合，是指一个违约行为符合多个责任构成要件，导致多种责任并存的情形。本案出租人向法院起诉的诉求严重侵害了承租人的合法权益，实施的违反合同义务的行为使承租人权利受到损害，则该侵害行为即可以作为侵权行为，也可以作为违约行为来对待，因此导致违约责任和侵权责任并存的状况。根据《合同法》第122条的规定：该案出租人应当承担违约责任和侵权责任。根据中华人民共和国《合同法》第三条至第七条的规定,根据中华人民共和国《民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条、第一百四十六条、第一百七十九条的规定：反诉人认为，被反诉人与反诉人事先签订的房屋租赁合同合法有效，应当受到《宪法》法律的保护。反诉人有权要求被反诉人承担实施侵权行为构成合同违约责任，赔偿一切损失，因此特提出以上反诉请求，请人民法院依法保护反诉人的合法权益。以上事实主张，有反诉人与被反诉人所签订的房屋租赁合同与反诉人出具的租金收据与房屋出租押金收据等可以证明。 原告李红对被告张学梅的反诉辩称，首先是对反诉请求，请求法庭依法驳回其反诉请求，然后具体的理由，前面我听他的请求有四点，后面在陈述事实和理由的时候又加了一条，是误工损失50000元，被告方核实一下诉讼请求具体是那几条，驳回反诉请求理由的第一点，根据民事诉讼法，提起反诉的条件，反诉必须是反诉同一当事人，同一事由。而被告刚才的事实和理由是2010年9月28日李红与李柏春签订的租房合同，与本案起诉的租房合同并不是同一租房合同，所以不符合同一事由的，如果被告认为其2010年与李红签订的租房合同还有争议需要解决的话，应另行起诉,而不适于本案。还有对其前面说的理由，具体说一下，他的违约损失共有四项，而合同法第一百一十四条规定，双方可以书面就合同内容约定违约金，也可以约定以实际损失，是二者选其一的并不是二者并存甚至三者并存的,所以，被告的反诉请求存在重复，还有押金1500元，在2010年李红与李柏春签订租房合同时，该合同到期后，这1500元已经返还了，现在没有返还的是李红和张学梅于2012年3月30日签订租房合同的押金1500元，这是没有返还的，所以，被告的全部反诉请求没有事实依据、法律依据，而且不符合反诉的法律规定，请求法庭依法驳回，还有需要说明的，就是被告在重复事实理由，包括在引用2010年租房合同内容的时候，存在断章取义的情况，他一直在说原告不得涨房租，其实是不得随意涨房租，还有就是合同，法定解除变更的情形，我国合同法明确规定，双方协商一致可以签订合同、变更合同、解除合同，而2012年3月30日，这个租房合同就是三方协商一致所签订的结果，因为张学梅与李柏春是夫妻关系，而现在这个房屋，张学梅经营使用的这个房屋，她办理营业执照的时候，经营者就是张学梅，所以，说的是2010年的合同没有履行完毕，是完全没有事实依据的，因为他们是夫妻关系，合同相对方由李柏春变更成张学梅，这是三方均同意的结果，如果李柏春认为这是与原告单方，或者是原告与被告双方没有经过其同意而变更的结果，其应该在诉讼时效内提起诉讼，主张其合法权益，而不是时隔十余年才主张，并且被告至今没有缴纳2019年3月30日以后的房租，这就是属于违约责任，而且现在该房屋还是由被告占有使用，原告并没有对该房屋进行收回关门，完全不影响其使用，所以，就是一句话，请求法庭驳回其反诉请求。 本案争议焦点：张学梅当庭提出李红收了其2019年房屋租金16000元的诉求是否支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 在庭审中张学梅出示的“收条”复印件一份，拟证实向李红支付2019年房屋租赁费16000元，但收条并非原件且无法证实李红收到张学梅支付的16000元，也无法证实李红收到的16000元系2019年房屋租金，李红当庭对收条进行了辨认，表示不是本人所写，不予认可。法庭当庭询问原、被告双方是否对该份证据进行鉴定，原、被告双方均未同意鉴定，且收条中未注明用途及年份，故本院对张学梅出示该收条复印件不予认定。 根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院经审理确定如下事实:2012年3月30日李红与张学梅签订《房屋租赁合同》，约定李红将其所有的位于甘肃省敦煌市七里镇步行街东45号房屋出租给张学梅，租赁期4年（2013年3月30日至2017年3月30日）房屋租金为每年9000元，合同签订后，张学梅一次性给李红付清4年房租36000元，并预交押金1500元；2017年3月30日租赁合同到期后，双方口头约定再续租房屋，租赁期2年（2017年3月30日至2019年3月30日），房屋租金为每年10000元，张学梅于2017年4月6日一次性给李红付清两年房租20000元。2019年3月30日房屋租赁合同届满，双方未续签租赁合同,因此双方签订的房屋租赁合同权利义务关系终止,但张学梅至今未腾退承租房屋并继续占有使用。 本院认为,原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的规定，且已实际履行，故合法有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，双方所签订的租赁合同到期后至原告李红向本院主张权利时，双方未续签租赁合同，租赁期届满，承租人应当返还租赁物，原告李红在合理期限内通知被告张学梅腾退该房屋并支付2019年3月31日起至腾退房屋之日止的房屋占用费每月1400元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；针对被告张学梅要求原告李红赔偿各项损失的反诉请求无事实和法律依据，根据《民诉法解释》第二百三十三条规定：反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围，本案反诉请求不属于本案应处理的同一法律关系，本院不予支持。张学梅当庭提出李红收了其2019年房屋租金16000元，收条内容记载：“收到张雪梅16000元（壹万陆仟元）李红，4.13”。李红明确表示签名不是本人所写，又无年份，亦无其他经济往来，对收条不予认可,双方就收条上“李红”字样真伪发生争议，但双方对收条均未提出鉴定申请，张学梅亦未提供相关证据予以证明李红收到其2019年房屋租金16000元；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”据此对张学梅提交的收条，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张学梅在判决生效之日起三日内腾退原告（反诉被告）李红所有的位于甘肃省敦煌市七里镇步行街东45号房屋并支付自2019年3月31日至实际腾退房屋之日止每月支付1400元的房屋占有使用费； 二、被告（反诉原告）张学梅将设施完好的承租房屋交付原告（反诉被告）李红，并付清所有应付的费用；原告（反诉被告）李红将租房押金1500元退还被告（反诉原告）张学梅； 三、驳回被告（反诉原告）张学梅的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费100元、减半收取50元，反诉受理费4472元，减半收取2236元，合计2286元由被告（反诉原告）张学梅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。 审判员 蔡 坚 二〇一九年七月十二日 书记员 周晓兰