陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终518号 上诉人（原审被告）：杨考尚，男，1968年8月18日出生，汉族，住陕西省富平县。被上诉人（原审原告）：代艳，女，1993年10月15日出生，汉族，住渭南市潼关县。被上诉人（原审原告）：赵鑫鑫，男，1994年3月30日出生，汉族，西安铁路局集团有限公司安康供电段职工，住渭南市潼关县。被上诉人（原审第三人）：西安链家宝业房地产经纪有限公司，住所地：西安市高新区与XX路XX幢XX单元XX层。法定代表人：徐万刚，执行董事。委托诉讼代理人：王利琴，女，1991年10月26日出生，汉族，系该公司，住该公司。被上诉人（原审第三人）：王敬妮，女，1992年1月26日出生，汉族，住陕西省渭南市富平县。委托诉讼代理人：郭瑞，陕西恒达律师事务所律师。上诉人杨考尚因与被上诉人代艳、被上诉人赵鑫鑫、被上诉人西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、被上诉人王敬妮房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初5136号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨考尚上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回代艳、赵鑫鑫起诉或驳回代艳、赵鑫鑫的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由代艳、赵鑫鑫承担。事实和理由：（一）其和代艳、赵鑫鑫、链家公司之间从未签订过涉案房屋的买卖合同。经一审举证质证，可确认如下事实：（1）其除了在《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》指导文本上签过字以外，其从未在房屋买卖合同（经济成交版）和补充协议，居间服务合同，尤其是授权委托书、变更买受方协议书等其他涉及房屋买卖的文本上从未签过字。可是一审法院已经查明其未签字，但仍然认为房屋买卖关系成立的裁判，显然无事实依据。（2）其从未给王敬妮出具过任何委托书。一审代艳、赵鑫鑫出具的授权委托书，其再三说明“杨考尚”三字不是其书写，所捺指印非其所捺，其再三陈明要求作笔迹鉴定，但一审法院拒不理睬。王敬妮伪造授权委托书的行为，是一种违法行为。可是一审法院却置之不理，存在明显的偏袒行为。（3）王敬妮出具的微信聊天记录，阅遍全部纪录，根本显示不出其委托王敬妮卖房事宜，更不要说是特别委托授权还是一般授权，委托王敬妮办理什么事项，特别是王敬妮接受其委托收款事宜，更何况所谓卖房定金至今仍在王敬妮手中。所以一审法院认定王敬妮是其买卖房屋资产的委托代理人之说，没有任何事实依据。（二）其认为一审法院在该案的审理中，程序严重违法。庭审中，其提出该涉案房屋的产权存在纠纷，其一是魏某某与其和张亚婷因涉案房屋买卖合同纠纷在西安市灞桥区人民法院正在审理；其二是其与魏某某、张亚婷因涉案房屋因合同效力纠纷案件尚在渭南市富平县人民法院正在审理，该两案官司的标的均系涉案房屋，该两案的裁判结果均与本案存在直接的因果关系。所以在庭审中，其再三请求将该案延迟审理，但一审法院不予理会。由于该案第三人王敬妮不是其委托代理人，而是其因该涉案房屋买卖牵扯到的外人魏某某的委托代理人，该案外人魏某某和该涉案房屋产权归属与本案的审理结果是具有直接的因果关系。但一审法院拒绝了其要求追加魏某某为本案当事人，而且断然拒绝了待两案审结后再进行开庭的请求。一审法院做法显然违反了民诉法关于程序规定的法律规定。（三）该案是一起较为典型的虚假诉讼。经过庭审可以确定的事实是：其和本案代艳、赵鑫鑫素不相识，从未谋过面，更未在一起商谈过房屋买卖事宜；其和王敬妮也素不相识，非亲非故，只是在其和魏某某商谈该涉案房屋买卖过程中，魏某某委托王敬妮参与其中始得认识，其从未委托王敬妮出售自己的房屋。所以该案是代艳、赵鑫鑫和第三人恶意串通，陷害其的恶意中伤案件。可是一审法院却置之不理，制造错案。代艳、赵鑫鑫辩称，杨考尚签订房屋买卖合同是真实的意思表示。杨考尚授权王敬妮代签买卖合同与自己签订买卖合同均不影响合同的效力。从其举证可以得知，杨考尚存在委托王敬妮、链接公司代为出卖房屋的事实，且从王敬妮及其办理房屋更名过户等相关事宜，说明杨考尚出卖房屋是真实的意思表示。对于房屋产权归属的问题。本案中其购买的房屋系登记在杨考尚名下，根据物权法的相关规定，物权的变动以登记为准，因此，有理由相信该房屋所有权系杨考尚，因此，即使杨考尚存在将房屋出卖给案外人的情形，也不影响买卖合同的效力。本案并不存在虚假诉讼的情形。在本案中，其并不存在与其他方恶意串通的情况，且根据一审举证可以充分证明杨考尚出卖房屋是真实的意思表示，如果不想出卖房屋，那么没有必要配合将户口本、结婚证等材料发给王敬妮，王敬妮也没有必要通过微信告知杨考尚面前需要准备什么材料，因此，其一审举证完全可以证明签订房屋买卖合同时其与杨考尚之间的真实意思表示，不存在任何的虚假情况。综上，杨考尚严重违背诚实信用原则，存在重大违约情形，应当支付相应的违约金，请求驳回上诉，维持原判。链家公司辩称，杨考尚与代艳、赵鑫鑫签订的存量房买卖合同有杨考尚提交的授权委托书证明授权王敬妮代为签订合同，合同依法成立并生效，同时杨考尚在存量房买卖合同机构版上签字认可，该买卖行为都可以表明杨考尚同意出卖登记在杨考尚名下的房屋。在签订合同后，杨考尚拒绝配合办理面签手续，导致合同无法继续履行，构成根本违约，应承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。王敬妮辩称，通过一审庭审，本案确定的事实有：1、杨考尚为本案涉诉房屋的所有权人；2、杨考尚与代艳、赵鑫鑫在签订西安市存量房买卖合同经济机构版时，对于房屋买卖的情形事先已经知情，字是杨考尚签的；3、杨考尚签存量房买卖合同属真实意思表示，是对之前王敬妮签订变更买受方协议书、存量房买卖合同经纪成交版的确认，授权委托书是经过杨考尚口头委托后王敬妮自己写的，有王敬妮与杨考尚的微信聊天记录为证。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。代艳、赵鑫鑫向一审法院起诉请求：：1、判决解除其与杨考尚签订的《西安市存量房屋买卖合同》；2、判决杨考尚返还代艳、赵鑫鑫购房定金50000元；3、判决杨考尚支付其违约金144000元；4、判决杨考尚赔偿其居间服务费21600元，贷款服务费4000元，权证服务费1000元，共计26600元；5、本案诉讼费由杨考尚承担。一审法院认定事实：2018年4月10日，王敬妮受杨考尚委托与代艳签订《西安市存量房买卖合同》，约定：“甲方（出卖人）杨考尚，委托代理人王敬妮，乙方（买受人）代艳，1、房屋基本情况：甲方所售房屋坐落于西安市灞桥区XX路XX号XX幢XX室，产权证明所载建筑面积共43.35平方米，房屋规划设计用途为住宅。2、房屋权属情况：该房屋所有权证号为：陕（2017）西安市不动产权第1319911号。房屋性质为商品房，未设定抵押。3、成交方式：甲方与乙方通过西安链家宝业房地产7经纪有限公司居间成交。合同第5条约定房屋成交价格为人民币715000元，经甲方和乙方协商一致，该房屋家具、家电装饰及配套设施设备等作价为人民币5000元，由乙方一并支付给甲方，以上合计房屋总价为人民币72万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2018年4月10日将定金人民币50000元以自行划转的方式支付给甲方。乙方于公积金批贷后三个工作日内将首付款人民币225000元以房管局监管支付的方式支付甲方。乙方向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为人民币44万元，甲乙双方应于资审网签后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，该部分款项由贷款机构按照相关规定划转至房管局监管账户。就上述以房管局划转的资金，甲乙双方协商一致，于资质审核通过后三个工作日内共同向西安市住房保障和房屋管理局申请开通资金监管账户。合同第10条约定：甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同义务的，每逾期一日违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:⑴甲方提供的该房屋权属证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；⑵该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；⑶逾期履行本合同约定的义务超过15日的；⑷拒绝将该房屋出售给乙方8或擅自提高房屋交易价格的；⑸将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金”。代艳于该合同签订当日通过银行转给王敬妮定金人民币50000元。2018年4月12日，王敬妮代表杨考尚又与代艳、赵鑫鑫签订了一份《变更买受方协议书》，约定将买受人变更为代艳、赵鑫鑫。上述合同落款处，王敬妮均写明其代杨考尚签名。2018年5月17日，王敬妮代表杨考尚与代艳、赵鑫鑫、链家公司签订了一份《补充协议》，约定：“截止2018年5月24日前，甲方（杨考尚）需提供房管局网签备案需要的资料，甲方如逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按照日计算向守约方支付房屋总房款万分之五的违约金，如甲方在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金”。2018年5月22日，链家公司约代艳、赵鑫鑫与王敬妮在房管部门办理了网签备案，王敬妮将网签合同拿给杨考尚让其签字，杨考尚本人在该网签合同上卖方处签名认可。之后，因杨考尚不配合代艳、赵鑫鑫到银行办理面签手续，导致无法开办资金监管账户，房屋交易的手续无法进行，代艳、赵鑫鑫因此起诉至法院。庭审中，王敬妮提供其与杨考尚之间的微信聊天记录显示：2018年5月20日晚10点51分，王敬妮对杨考尚说:“你今晚把我姨的身份证正反面给我发过来，还有你俩的户口本、结婚证。”杨考尚回应：“知道了，明早上发，现在不方便。”2018年5月21日上午7时，杨考尚将其户口本、结婚证及其妻子的身份证拍照后通过微信发给了王敬妮。2018年5月28日，王敬妮通过微信告诉杨考尚面签需要准备什么资料。5月29日上午9时，王敬妮在微信中告诉杨考尚“所有的人都已经到了，买家在铁路上班，假不好请，今天特意请假回来，这会都在等”。当天下午7时，链家公司工作人员在微信群里说：“今天约的银行做面签，因为原业主没有到，所以取消了。下次业主这边双方沟通好，我们约客户和银行时间，相互理解顺利把后续流程走完”。杨考尚提供的其与魏某某之间的协议既补充协议，证明其曾向魏某某借款，因无钱偿还，将其名下位于西安市XX路XX号XX幢XX室房屋以人民币65万元的价格抵债给魏某某，将房产证、合同原件已经交给魏某某。另，王敬妮称其至今未把代艳支付的50000元定金交给杨考尚。一审法院认为，根据查明的事实，位于西安市灞桥区XX路XX号XX幢XX室房屋登记在杨考尚名下，杨考尚是该房屋的所有权人。杨考尚辩称其并未委托王敬妮代其销售房屋，但根据王敬妮提供的其与杨考尚之间的微信聊天记录可以证实杨考尚知道王敬妮正在出售其房屋之事实，杨考尚在网签合同上的签名及通过微信将其房产证、结婚证等资料拍照后发给王敬妮的事实也证明其认可并知晓王敬妮对其房屋的出售行为，且杨考尚对其在网签合同上的签名也无异议，故对王敬妮称其受杨考尚委托出售房屋的事实予以认定，杨考尚称其未委托王敬妮出售房屋之辩称理由，因与事实不符，不予采信。代艳、赵鑫鑫与杨考尚之间签订的《西安市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性和禁止性规定，应为合法有效。代艳依照合同约定支付了定金，杨考尚作为该房屋的所有权人及合同相对方应当按照合同约定配合代艳、赵鑫鑫办理房屋交易的后续手续等事宜，因其不按合同约定配合代艳、赵鑫鑫办理面签等后续交易手续，造成代艳、赵鑫鑫不能实现合同目的，构成违约，故代艳、赵鑫鑫要求解除《西安市存量房买卖合同》，并要求杨考尚承担违约责任、赔偿其经济损失，合理合法，予以支持。因双方在合同中未约定违约方需向守约方赔偿居间服务费、贷款服务费等损失，因此代艳、赵鑫鑫要求杨考尚赔偿该项损失无事实根据，不予支持。杨考尚要求追加魏某某为本案被告，但魏某某既不是本案涉案房屋的所有权人，也不是房屋买卖合同的相对方，故其该项请求无法律依据和事实根据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一11十三条的规定，判决：一、原告代艳、赵鑫鑫与被告杨考尚于2018年4月10日签订的《西安市存量房屋买卖合同》于判决生效之日起即予以解除。二、被告杨考尚、第三人王敬妮于本判决生效后5日内向原告代艳、赵鑫鑫返还定金人民币50000元。三、被告杨考尚于本判决生效之日起十日内向原告代艳、赵鑫鑫支付违约金人民币144000元。四、驳回原告代艳、赵鑫鑫要求被告杨考尚赔偿居间服务费21600元、贷款服务费4000元及权证服务费1000元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4610元，减半收取，代艳、赵鑫鑫已预交2305元，由杨考尚负担，杨考尚于上述期限内连同上述应付之款一并支付给代艳、赵鑫鑫。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，根据一审期间王敬妮提供的微信聊天记录，可以认定杨考尚清楚知晓王敬妮正在出售涉案房屋的事实，杨考尚在明知涉案房屋正在出售的情况下，仍将房产证、结婚证等资料拍照后发送给王敬妮，可见，杨考尚对出售房屋是知晓的并在知晓后将出售房屋的资料交给王敬妮。后杨考尚又在卖方为杨考尚、买方为代艳、赵鑫鑫的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》中签字确认，该合同中明确了买卖双方个人信息、涉案房屋状况、成交价格等因素，杨考尚对将涉案房屋出售给代艳、赵鑫鑫应当是知晓的。结合王敬妮提供的微信聊天记录、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》等证据，综合案件事实及诉辩双方意见，一审法院认定王敬妮受杨尚考委托出售涉案房屋，代艳、赵鑫鑫与杨尚考之间签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并无不当。杨尚考未按合同约定配合代艳、赵鑫鑫办理房屋交易的后续手续，致使合同目的无法实现，构成违约，应当承担违约责任。一审法院结合合同约定、实际履行情况等因素，判令杨尚考、王敬妮向代艳、赵鑫鑫返还定金50000元，杨尚考支付代艳、赵鑫鑫违约金144000元，符合合同约定和法律规定，裁量于法有据，应予以维持。杨尚考未提供证据证明代艳、赵鑫鑫和第三人恶意串通的事实，应承担举证不能的不利后果。杨考尚以一审认定事实不清、程序违法、该案是虚假诉讼为由提出的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予认定，对上诉请求依法不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4180元（杨考尚已预交），由杨考尚负担。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员 李美红审  判  员 朱利安 二〇一九年七月一日  书 记 员  孙  妍1