广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初22443号原告（反诉被告）：深圳市布心实业股份有限公司，住所地深圳市罗湖区XX，统一社会信用代码91440300192310643P。法定代表人：赖一能。委托诉讼代理人：周小清，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田梦丹，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市五泰行投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区东湖街道太白路****，统一社会信用代码914403005657107393。法定代表人：郑启钦。被告：陈志能，男，汉族，1970年6月20日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，两被告共同委托诉讼代理人：李忠梁，广东力邦律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：谭运良，广东力邦律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告方委托诉讼代理人周小清、田梦丹及两被告方共同委托诉讼代理人李忠梁、谭运良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市布心实业股份有限公司向本院提出诉讼请求，1.判令解除原、被告深圳市五泰行投资发展有限公司（以下简称“五泰行公司”）签署的《乐福商场房屋租赁合同书》；2.判令被告五泰行公司在判决生效后五日内搬离并向原告交回租赁房屋；3.判令被告五泰行公司向原告支付拖欠租金人民币1879148.35元（暂计至2018年10月15日，实际计算至被告搬离并交还房屋之日）；4.判令被告五泰行公司承担违约金人民币476475元；5.判令被告五泰行公司承担本案的诉讼费用。后原告申请追加陈志能为被告，请求被告陈志能对本案债务承担连带清偿责任。事实和理由：2014年3月26日，原告与被告五泰行公司签署了《乐福商场房屋租赁合同书》（以下简称“合同”），约定原告将位于深圳市罗湖区XX中间连接部分5425.3㎡、37号、38号三楼中间连接部分709㎡物业及26号宿舍楼壹栋六层（42间房）等物业（下称“租赁房屋”）出租给五泰行公司经营乐福商场，租赁期限自2014年4月15日起至2020年4月14日止，租金按月计算，逐年增加。根据合同约定，五泰行公司应于每月五日前向原告交付租金，并按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋管理费等费用；合同第十六条约定，若五泰行公司拖欠租金达人民币23万元（壹个月）以上时，原告可视情形解除合同并要求五泰行公司支付违约金人民币476475元。合同签署后，原告依约交付了租赁房屋并由五泰行公司使用至今。截至起诉前，双方实际履行的月租金额为人民币269524.05元。然而五泰行公司自2018年3月开始拖欠租金，其中2018年3月15日至4月15日期间，仅缴纳租金7520元，拖欠262004.05元，2018年4月15日至2018年10月15日欠付六个月租金数额达1617144.3元，合计拖欠租金人民币1879148.35元。经原告催促，截至起诉之日五泰行公司仍未履行付款义务。以上事实有房屋租赁合同、租金缴付凭证等证据予以证明。原告认为，五泰行公司没有正当理由拒付租金及各项费用的行为已构成根本违约，按照合同第十六条约定，原告有权解除合同并要求五泰行公司承担违约责任。同时，根据本案房屋租赁合同第二十一条约定，被告陈志能作为合同保证人，应当对本合同所涉及的乙方（即五泰行公司）全部合同义务和债务承担连带责任保证。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望能判如所请！被告五泰行公司辩称，一、租赁合同依法应为无效。二、原告故意隐瞒涉案物业不合法的事实且一直未告知五泰行公司，存在严重过错。三、原告要求五泰行公司缴付租金和支付违约金无事实和法律依据。四、五泰行公司无需向原告支付涉案物业的使用费。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实根据和法律依据，完全不能成立。为此，请求贵院依法查明本案事实，依法驳回原告的全部诉求。被告陈志能辩称：一、租赁合同依法应为无效。原告故意隐瞒涉案物业无合法房产证或建设工程规划许可证的事实,且一直未向两被告告知该事实,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、《中华人民共和国合同法》第52条第五项等的规定,双方就涉案物业所签署的租赁合同应自始确定无效,不具有任何法律约束力。二、被告陈志能无需承担保证责任。尽管租赁合同第二十一条约定了保证人承担保证责任,但租赁合同因涉案物业违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、《中华人民共和国合同法》第52条第五项等规定而无效,因此,关于保证人承担保证责任的条款当然也无效,被告陈志能不应承担任何担保责任。综上,原告诉请被告承担保证责任的主张无事实根据和法律依据,依法不能成立,请求贵院予以驳回。被告五泰行公司向本院提出反诉请求，1.判令租赁合同无效；2.判令被反诉人赔偿反诉人涉案物业中的商场商铺（即不含宿舍）的装修费用损失7866360元、涉案物业中的宿舍装修及设备损失756000元、涉案物业的搬迁费用50万元、员工工资及补偿金等费用损失人民币140万元、设备资产损失人民币1476700元、2018年3月15日至2018年10月14日期间无法正常经营或无法经营所造成的经济损失人民币280万元、2018年10月15日至2020年4月14日期间预期利润损失人民币270万元，合计人民币17499060元；3.判令被反诉人退还反诉人缴付的租赁保证金、租房押金共计人民币476475元；4.判令反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年3月26日，反诉人与被反诉人签订了《乐福商场房屋租赁合同书》，该合同签订后，双方按照约定履行，反诉人向被反诉人缴纳了租赁保证金346897元、租房押金129578元。自2018年3月中旬开始，被反诉人开始清退XX承租的商户、租户等，XX居住的人员、商户大量减少，且被反诉人采取了设置围挡、封停道路等措施准备拆除物业，根据被反诉人的统计，截至2018年8月9日，城市更新改造项目总建筑面积约38万平方米，目前签约量已达86%以上，其中空置交楼物业超过70%以上。受此影响，反诉人的营业无法正常或无法进行，客流、营收直线下降甚至为零。2018年4月20日，因反诉人获知涉案物业并未取得合法的房产证或建设工程规划许可证且已被纳入城市更新改造范围，遂与被反诉人协商，请求本着互惠互利的原则协商提前解除合同并由被反诉人对反诉人合理补偿。但被反诉人一直未予明确的答复。2018年6月，被反诉人张贴通知“自2018年7月1日起XX停车场禁止非月卡车辆入内。2018年7月16日，被反诉人向反诉人发送通知：因XX水围村城市更新改造，故需提前终止租赁合同，要求反诉人与被反诉人协商终止合同相关事宜，并在2018年12月31日前办理完清退事宜并将承租物业交还被反诉人”。2018年8月9日，被反诉人张贴通知：“由于XX水围村城市更新改造项目已到最后阶段，故需提前终止各位租用物业租赁合同。请贵公司收到通知后，派员与我司终止合同相关事宜，并在2018年9月30日前搬出该单位。”上述事实，有《乐福商场房屋租赁合同》、被反诉人出具的《通知》等、现场照片等证据予以证明。反诉人认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、《中华人民共和国合同法》第52条第五项等的规定，《乐福商场房屋租赁合同书》因涉案物业未依法取得房产证或建设工程规划许可证而无效。被反诉人故意一直隐瞒涉案物业未取得合法的房产证或建设工程规划许可证的事实而与反诉人签署《乐福商场房屋租赁合同书》，存在严重过错，反诉人此前对此不知情，不存在任何过错，因此，根据《中华人民共和国合同法》第58条等的规定，被反诉人应承担相应的法律责任，包括但不限于赔偿反诉人的涉案物业装修费用等相应损失和退还反诉人缴纳的租房押金，租赁保证金等。基于上述事实和理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，反诉人特向贵院提起反诉，请求贵院依法查明本案事实并判允反诉人的反诉请求。针对被告反诉，原告辩称：一、本案涉案房产经主管部门批准建设，本案房屋租赁合同为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、被答辩人无任何理由拒不缴纳租金，答辩人依约解除合同的，无需向被答辩人支付任何补偿费用。三、被答辩人主张赔偿损失，要求退还租赁保证金，没有任何事实和法律依据。四、退一万步而言，即使本案租赁合同如同被答辩人所主张的是无效合同，那么在合同无效的前提下，被答辩人也应当向答辩人支付房屋占有使用费、腾退房屋并交还给答辩人；而被答辩人主张的损失赔偿，则既无事实根据，也无法律依据。综上所述，本案房屋租赁合同合法有效，被答辩人违反合同约定连续数月拒绝不缴纳租金，答辩人有权依约解除合同并追究其违约责任。被答辩人反诉的主张损失赔偿、退还租赁保证金等，均无事实及法律依据。为维护答辩人的合法权益，恳请法院判决支持答辩人的诉讼请求，并驳回被答辩人的全部反诉请求。本院经审理查明：一、从2002年8月8日起，被告五泰行公司一直承租原告的涉案房屋，经营乐福商场。2014年3月26日，原告（甲方）与五泰行公司（乙方）、被告陈志能（保证人）续签《乐福商场房屋租赁合同书》，约定原告将位于深圳市罗湖区XX35号一楼950㎡、37号、38号一、二楼及中间连接部分5425.3㎡、37号、38号三楼中间连接部分709㎡物业及26号宿舍楼壹栋六层（42间房）等物业（下称“涉案房屋”）出租给五泰行公司经营乐福商场；租赁期限自2014年4月15日起至2020年4月14日止；租金逐年递增，五泰行公司应于每月五日前向原告缴纳当月租金。合同第七条约定，甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取不超过三个月租金数额的租赁保证金人民币476475元，在乙方完好退出原租赁房屋并交清合同到期内的租金及各项费用后甲方向乙方返还保证金；第八条约定，乙方负责按时支付租赁房地产的水电费、卫生费、房屋管理费等因使用租赁房地产所产生的其他费用；第九条约定，甲方应确保交付的租赁房地产及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定；第十三条第三款约定，在本合同期间，甲方如对决定合同物业进行拆建改造，乙方应无条件服从及搬迁，但甲方应提前6-8个月通知乙方。乙方应在接到通知之日起6-8个月内搬迁完毕，不得以合同未到期为由拒绝搬迁。乙方因搬迁发生的费用由其自行负责，乙方不得以合同未到期为由向甲方要求任何补偿；第十四条约定，乙方不得将租赁房地产全部或部分转租予他人，但在租赁期间，经甲方书面同意，乙方可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记手续，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限；第十五条约定，本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更合同：（三）甲方如对决定以上物业进行拆建改造，乙方应无条件服从及搬迁；合同第十六条约定，乙方拖欠租金达人民币23万元（壹个月）以上时，甲方可要求乙方支付违约金人民币476475元，并可解除或变更合同；第二十一条约定，本合同保证人同意对本合同所涉及的乙方全部合同义务和债务承担连带责任保证；合同还约定了甲乙双方的其他权利义务。在庭审中，原告与五泰行公司均认可五泰行公司向原告交纳了租赁保证金人民币476475元，五泰行公司实际每月按人民币269524.05元的标准向原告交纳租金，最后一次交租系于2018年3月19日向原告交纳了2018年2月16日至2018年3月15日期间租金262004.1元及2018年3月16日-2018年4月15日期间租金7520元。二、2017年2月4日深圳市罗湖区城市更新局发布《关于的公告》，称包括罗湖区东湖街道XX水围村城市更新单元拟拆除重建已经得到区政府批准，罗湖区东湖街道XX水围村城市更新单元拟拆除重建的计划申报主体为原告。2018年3月16日，原告举行了《深圳市罗湖区XX水围村城市更新项目搬迁补偿安置协议》签约的启动仪式。2018年7月16日，原告向五泰行公司发出《通知》，称因XX水围村城市更新改造，故需提前终止涉案《乐福商场房屋租赁合同书》，请五泰行公司与原告协商终止合同相关事宜，于2018年12月31日前办理完毕清退事宜，并将涉案房屋交还原告。2018年8月9日，原告于XX公告张贴《关于安全管理的通知》，公布XX、水围村城市更新项目至2018年8月9日签约量已达86%以上，其中空置交楼物业超过70%以上。被告五泰行公司因认为原告实施城市更新改造项目动迁导致涉案房屋所在XX居住人员大量减少，影响其商场正常经营，向原告要求补偿未果，故2018年3月19日后未再向原告交纳租金，也未向原告交还涉案房屋。三、涉案房屋系于1988年由XX委会申请建设，并取得深圳市罗湖区建筑管理办公室颁发的《建筑许可证》（编号分别为：No88-25、No88-43、No88-524）。1988年1月8日深圳市公安局消防支队出具深公消建方字（1988）第004号《对布心工业厂房方案图纸的批复意见》，审核通过XX委会工业厂房方案图纸。2002年11月20日，深圳市公安消防局出具深公消审（2002）第F00106号《建筑工程消防设计审核意见书》，对原告办理XX37#、38#厂房1-3层商场装修工程提出消防审核意见。审理过程中，被告五泰行公司申请本院委托具备资质的司法鉴定单位对涉案房屋及深圳市罗湖区XX35号一楼950㎡、37号、38号一、二楼及中间连接部分5425.3㎡、37号、38号三楼中间连接部分709㎡物业及26号宿舍楼壹栋六层（42间房）的装修费用和涉案物业内五泰行公司购置的设备进行评估鉴定，本院依法委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司进行鉴定。深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司经评估鉴定，向本院出具《XX涉案房屋设备及装修价值评估报告》，评估结论为：在基准日内（2019年1月15日），位于深圳市罗湖区****950㎡****一、二楼及中间连接部分5425.3㎡、37号、38号三楼中间连接部分709㎡物业及26号宿舍楼壹栋六层（42间房）的装修费用和涉案物业内五泰行公司购置的设备价格总金额为人民币2497527元。原告对上述评估报告提出书面异议：1、《价格鉴证报告》对于涉案评估标的“已使用时间的确定”，是与事实完全不符的错误确定，应予纠正。《价格鉴证报告》第16页倒数第一行“（3）已使用时间的确定：装修项目使用时间按诉讼双方签署房屋租赁合同所约定的起始时间（即2014年4月15日）至本案评估基准日（我司查勘日）时段共4年9个月（合57个月）计算。无法确认使用起始时间的，依据诉讼双方签署房屋租赁合同所约定的起始时间为据。”该已使用时间的确定是错误的，与事实不符。根据本案原告提交的证据清单（3），本案双方的房屋租赁合同始签于2002年8月8日，合同期12年，该合同履行到期后，双方又于2014年6月15日续签了第二份合同。《价格鉴证报告》将装修项目使用时间按诉讼双方签署房屋租赁合同所约定的起始时间（即2014年4月15日）为鉴定起始使用时间，显然与上述事实不符。正确的做法应该是将双方第一次签订合同的日期确定为起始使用时间，因为涉案房屋的装修项目发生在双方第一次签订合同之后，即2002年8月8日起。2、《价格鉴证报告》评估装修及设备的范围应仅限于被告所有的资产，超出被告所有的转租部分资产应予剔除。根据本案被告提交的第三组证据，涉案房屋仅有超市及员工宿舍、食堂属于被告实际使用范围，其他商业店铺均为被告转租物业，该等物业内的相关装修及设备不属于被告所有。《价格鉴证报告》将不属于被告所有的转租物业内的装修及设备评估成被告所有的物业，没有任何事实和法律依据。《价格鉴证报告》内显示为被告超市及员工宿舍、食堂以外的装修及设备价格，应当全部从报告中剔除。3、因没有法定及合同约定的理由，《价格鉴证报告》的评估结果，不能作为被告要求原告赔偿的依据。《价格鉴证报告》在根据上述两点异议进行修订以后所得出的装修及设备价格，仅仅是该部分资产的现状价值。根据本案双方房屋赁合同第十三条及第十五条的约定，在本合同期间，原告如决定对合同物业进行拆建改造，被告应无条件服从及搬迁，因搬迁发生的费用由被告方自行负责，被告不得以合同未到期为由向甲方要求任何补偿。因此，该《价格鉴证报告》的任何评价结果，均不能成为被告要求原告赔偿的依据。原告对于涉案房屋因实施城市更新项目而导致合同提前解除，不承担任何责任。本本院另查明，原告系由XX集体资产管理委员会、XX村民参股的合作股及部分募集股出资设立的企业法人，对包括涉案房屋在内的XX集体资产享有经营管理权。以上事实，有房屋租赁合同书、收款收据、租金发票、通知、租赁合同备案登记表、建筑许可证及建房申请报告表、公安消防批复意见、建筑工程消防验收意见书、XX涉案房屋设备及装修价值评估报告等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人的争议焦点为：一、涉案《乐福商场房屋租赁合同书》是否有效；二、原告是否应当赔偿被告五泰行公司装修损失、设备损失、搬迁费用、员工工资及补偿金、经营损失及预期利润损失等；三、涉案《乐福商场房屋租赁合同书》是否应当解除及两被告是否应当承担违约责任。一、关于涉案《乐福商场房屋租赁合同书》法律效力问题。被告主张涉案房屋并未取得合法的房产证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，涉案《乐福商场房屋租赁合同书》应为无效合同。原告主张《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行于2009年9月1日，而涉案房产建设于1988年，应当适用当时的《城市规划条例》，根据该条例的规定，原告于兴建房屋时向深圳市罗湖区政府主管部门递交了书面申请，并取得了深圳市罗湖区建筑管理办公室颁发的《建筑许可证》，涉案房产的报建、审批手续符合房产建设时的法律、法规要求，涉案《乐福商场房屋租赁合同书》亦在政府部门办理了备案手续，应为合法有效。原告对其主张提交了《建筑许可证》、深圳市罗湖区东湖街道办事处布心社区工作站出具的租赁合同备案表等有关证据予以证明，被告对前述证据的真实性、合法性并未提出异议，本院予以确认。根据涉案房屋建设时施行的《城市规划条例》第四十四条，建筑物的建设需要取得建筑许可证；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证而建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告提交的《建筑许可证》能够证明涉案房屋在建设时取得了当时主管部门的批准，涉案房屋的报建手续符合建设时法律、行政法规的要求，故涉案《乐福商场房屋租赁合同书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，且系合同各方的真实意思表示，应为合法有效。二、关于原告是否应当赔偿被告五泰行公司装修损失、设备损失、搬迁费用、员工工资及补偿金、经营损失及预期利润损失的问题。首先，被告五泰行公司要求原告赔偿损失的依据是涉案《乐福商场房屋租赁合同书》因未取得合法的房产证或建设工程规划许可证而无效，原告故意隐瞒这一事实，存在严重过错，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定要求原告赔偿损失。但经本院依法认定，涉案《乐福商场房屋租赁合同书》应为合法有效，故本院认为被告五泰行公司以合同无效为由要求原告赔偿损失的主张缺乏依据。其次，原告与两被告签订的《乐福商场房屋租赁合同书》第十三条第三款已经约定，在合同期限内，如原告决定对涉案房屋进行拆建改造，五泰行公司应无条件服从及搬迁，并自行承担因搬迁发生的费用，不得以合同未到期为由向原告要求任何补偿。因此，被告五泰行公司要求原告赔偿各项损失缺乏事实与法律依据，本院不予支持。三、涉案《乐福商场房屋租赁合同书》是否应当解除及两被告是否应当承担违约责任的问题。原告以被告五泰行公司自2018年3月15日开始拖欠租金且截至2018年10月15日已拖欠租金达六个月为由要求解除合同，被告五泰行公司认为原告在XX启动城市更新改造动迁导致其无法经营，因此其不应承担原告动迁以来的房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》的规定，房屋租赁合同生效后，出租人承担的主要义务是按照约定将房屋交付承租人，承租人承担的主要义务是按照约定期限支付租金。对于承租人承租房屋后的使用及经营活动，属于其自行处置的范围，在当事人没有约定的情形下，出租人并不负有为承租人维持经营环境的义务。本案《乐福商场房屋租赁合同书》系原告与两被告依法签订，作为合同当事人，原告与两被告均应当按照约定履行自己的义务。原告已按约定将涉案房屋交付给被告五泰行公司使用，五泰行公司应当按照合同约定支付租金。原告于2018年3月16日举行城市更新项目搬迁补偿安置协议的签约启动仪式，并没有对五泰行承租的房屋进行拆迁，五泰行公司以原告进行城市更新改造影响其商场经营为由拒不支付租金缺乏事实和法律依据，其行为已经构成违约。根据《乐福商场房屋租赁合同书》第十六条约定，被告五泰行公司拖欠租金达人民币23万元（壹个月）以上，原告可要求解除合同，现原告要求根据合同约定解除前述房屋租赁合同，理由成立，本院予以支持。对于合同解除后两被告应当承担的违约责任，本案系因五泰行公司拖欠租金导致合同解除，根据《乐福商场房屋租赁合同书》的约定，五泰行公司应向原告交回涉案房屋，支付拖欠的租金并支付违约金人民币476475元，被告陈志能作为涉案合同连带责任保证人，应对前述五泰行公司的债务承担连带责任。同时，在五泰行公司完好退出原租赁房屋并交清合同期内的租金及各项费用之前，五泰行公司无权要求原告返还租赁保证金。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、解除原告深圳市布心实业股份有限公司与被告深圳市五泰行投资发展有限公司、被告陈志能签署的《乐福商场房屋租赁合同书》；二、被告深圳市五泰行投资发展有限公司自本判决生效之日起十日内搬离并向原告交回涉案房屋；三、被告深圳市五泰行投资发展有限公司自本判决生效之日起十日内按每月人民币269524.05元的租金标准向原告支付自2018年3月起拖欠的租金至涉案房屋交回原告之日止；四、被告深圳市五泰行投资发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告支付违约金人民币476475元；五、被告陈志能对上述第三项、第四项债务承担连带清偿责任；六、驳回深圳市五泰行投资发展有限公司的全部反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币25644元，由二被告负担，该款原告已预交，二被告承担之数迳付原告。反诉受理费64826.61元，由被告深圳市五泰行投资发展有限公司负担。深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司鉴定费69160元，由被告深圳市五泰行投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  周淑萍人民陪审员  王雅芳人民陪审员  李丽慧二〇一九年七月二十二日书 记 员  关天才