天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初2418号原告：于健女，1970年7月30日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：赵红文，天津聚曾律师事务所执业律师。被告：天津三嘉华投资发展有限公司（统一社会信用代码9112011754847873X），住所地天津市东丽区华明高新技术产业区映春路与弘顺道家口星港湾**楼12门**。法定代表人：许烟煌，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙薇，国浩律师（天津）事务所执业律师。原告于健与被告天津三嘉华投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于健及其委托诉讼代理人赵红文、被告天津三嘉华投资发展有限公司的委托诉讼代理人孙薇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于健向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行交付房屋的义务；2、请求判令被告支付逾期交房违约金309132.94元（自2017年11月1日至2019年3月15日）；3、诉讼费由被告负担。庭审过程中,原告变更第2项诉讼请求为：请求判令被告支付逾期交房违约金243589.08元。事实和理由：二原告与本案的被告签订天津市商品房买卖合同。原告向被告购买坐落于天津市东丽区。整个建筑面积是334.84平米。总价款为4364418元。合同约定的交房时间为2017年10月31日前。合同签订后，原告按照合同的约定交付了全部的房款，履行付款义务。按照约定，交房时间到期后，被告却违约未能按时交房，且该商品房工程竣工备案表所填写的竣工备案日期为2018年12月28日。因此，原告认为被告违约交房共499天。依照合同第五条之规定，原告向被告主张逾期利息及违约金。共152756.96元，原告为维护其权益,故起诉。原告于健向本院提交了下列证据：1、天津市商品房买卖合同，拟证明原、被告签订了合法有效的合同，原告已经全部履行合同所约定的义务，合同对交房时间以及违约责任都有明确的约定。2、交付房款发票以及契税发票，拟证明原告已经按照合同约定履行了相应的付款义务。3、被告工程的报建信息，拟证明对本案涉诉的工程，被告在2014年7月就进行了备案，而且备案的工期是364天，按照本案原告的备案，该工程在交付给在跟本案原告签订合同之前应该全部完工的，但被告实际取得销售许可证的时间是2015年。4、被告的工商信息及行政许可销售许可的情况，拟证明本案被告取得销售许可证的时间是2015年10月10日，被告在2015年10月10日，将主体的工程涉案的工程所有的主体全部完工，在主体完工后，整个的工程的配套或装饰装修到2018年12月28日才完工。5、照片，拟证明买房时所诉之房屋主体已经完工。6、讼争房屋竣工验收备案表，拟证明涉诉房屋在2018年12月28号取得竣工验收备案章及备案表。7、被告向原告发出补偿通知，拟证明被告承认逾期交房，并且愿意承担两个月的补偿金。被告天津三嘉华投资发展有限公司辩称，1、被告逾期交房是因不可抗力导致，依据原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》第三条及附件六补充合同第二条之规定。如遇不可抗力不能履行合同的，顺延交付时间，双方互不违约责任。不可抗力包括但不限于不能预见不能避免或者不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业单位部门所引起的原因，如与某些政府行为原因，出卖人可据实予以顺延交付时间，双方互不承担违约责任。2、本案涉诉房屋13号楼，在同一建设工程规划许可证范围内，13号楼于2016年10月5日开工，施工期间受到政府提供政策的影响导致逾期竣工，依据天津市建设工程规划许可证管理规范第7.1.1条、第7.1.2条之规定，涉诉房屋与13号楼应当同时进行规划验收，因此13号楼受到政府提供政策影响，与涉诉房屋逾期交房具有直接因果关系。3、本案诉争合同中约定的交房期限为2017年10月31日前，但2016年11月12日美丽天津一号工程指挥部发布了关于严格津东施工工地扬尘污染管控的通知，要求自2016年11月15日至2016年12月31日全市所有在建工程项目一律停止施工，特许施工除外。被告所建设的本案涉诉工程不符合办理特许施工的条件，根据监理日志显示，2016年11月10日接到上级主管单位的停工通知，自2016年11月10日至2016年12月31日共计停工51天。4、天津市建筑工程渣土管理站于2017年5月31日发布关于暂停2017年中高考期间建筑工地土方工程施工的通知，通知要求：按照市环保局的相关要求，5月31日至6月8日、6月10日至6月18日全市范围内各施工现场全天一律停止土石方施工，停工时间为18天。5、2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部发布了美丽天津一号工程指挥部关于进一步加强空气质量保障工作的通知，要求在2017年8月25日至2017年9月10日期间，停止所有施工工地土石方作业，当时被告正在进行电力工程和室外园林绿化工程施工，因上述工程涉及到土石方工程和道路工程，只得停工17天。6、2017年8月25日中共天津市委办公厅天津市人民政府办公厅联合发布了天津市2017到2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案。要求2017年10月至2018年3月全市建成区内，停止各类建设工程，土石方作业被告响应政府要求，自2017年10月1日至2018年3月31日共计182天停止施工。7、涉诉工程已于2018年12月17日竣工，验收合格。依据天津市城市房地产管理法第27条之规定，房地产开发项目，竣工经验收合格后，方可交付使用。故被告于2018年12月17日即具备交房条件。另外，被告认为逾期交房是由于政府出台相关政策且产生一系列连锁反应导致，均为不可抗力，即使被告应当支付相应违约金，也应将被告因不可抗力导致停工延期的时间全部扣除。综上，望法院查明事实，维护被告合法权益。被告向本院提供下列证据：1、天津市商品房买卖合同，拟证明本合同第三条规定：如遇不可抗力，不能履行合同的，顺延交付时间，双方互不承担违约责任。附件六补充合同第二条规定：不可抗力包括但不限于不能预见不能避免、不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业单位部门所引起的原因。2、关于严格今冬施工工地扬尘污染的通知，拟证明2016年11月15日至2016年12月31日，全市所有在建施工项目一律停止施工，特许施工除外，被告因此停工47天。3、美丽天津一号工程指挥部关于进一步加强空余质量保障工作的通知，该文件第4条规定，要求在2017年8月25日至2017年9月10日期间，停止所有施工工地土石方作业。4、天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案，该文件第19条规定，要求2017年10月至2018年3月全市建成区内，停止各类建设工程土石方作业，被告停工182天。5、履行商品房买卖合同通知义务告知书，拟证明被告将涉案房屋因政府文件等原因导致延期交付的情况，及时告知原告。6、东丽区建设工程竣工验收备案公示，拟证明被告已于2018年12月17日竣工，并验收合格，具备交付条件。7、天津市建设工程规划许可证管理规范、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证，拟证明该规范第7.1.1条第7.1.2条之规定，建设单位按照建设工程规划许可证及其附件附图有关规划要求全面完成各项建设后投入使用前，应向城乡规划主管部门申请规划验收，对同一建设工程规划许可证批准的所有建设项目，应当同时申请规划验收。原告购买的涉诉房屋与13号楼在同一规划许可证上，依法应当同时申请验收。因此，13号楼受到政府停工政策影响，与涉诉房屋逾期交房具有直接因果关系。8、楼号变更文件备案公示中的1、2、8、9号楼分别为房屋买卖合同中的14、12、3、2号楼。9、天津市东丽区人民法院（2018）津0110民初7673号民事判决书，拟证明该判决书对于关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知、关于暂停2017年中高考期间建筑工程土方施工的通知、美丽天津一号工程指挥部关于进一步加强空气质量保障工作的通知、天津市2017至2018年度秋冬季大气污染综合治理攻坚方案等文件予以认定。10、13号楼监理日志，拟证明2016年11月10日被告接到上级主管单位的停工通知，自2016年11月10日至2016年12月31日共计停工51天。2、为响应关于暂停2017年中高考期间建筑工地土方工程施工的通知，被告停工共计18天。3、根据美丽天津一号工程指挥部关于进一步加强空气质量保障工作的通知，被告停工17天。4、2017年10月1日，为响应天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案，被告共计停工182天。因一系列政府停工令等不可抗力因素，导致13号楼停工，共计268天。该部分时间应当予以扣减，不承担逾期交房的违约责任。本院经审理认定事实如下：被告于2014年7月取得天津市东丽区华明街映春路与弘顺道交口天津嘉华星港国际经济总部一期工程建设工程规划许可证，拟建项目包括1、2、3、12、13、14、15号楼，同年12月9日取得施工许可证，合同工期为364天。在取得建设许可证后被告对上述1、2、3、12、14、15号楼陆续开工建设，由于被告资金紧张等自身原因导致13号楼开工时间拖延至2016年10月5日。原、被告于2017年1月20日签订《天津市商品房买卖合同》，合同载明：“原告购买被告出售的坐落于天津市东丽区房屋用途为办公，价款4364418元。交房日期定于2017年10月31日；如遇不可抗力不能履行合同的，按下列第3种方式处理:3、顺延交付时间，但甲方应当在不可抗力发生之日起90日内告知乙方，如遇不可抗力导致不能履行合同，双方互不承担违约责任……。第五条，甲方逾期交付商品房的处理，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之日次日起至实际交付商品房之日止按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.1向乙方支付违约金……。第十一条，商品房交接商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理上述交接手续。交接商品房钥匙……。”同日，双方签订补充协议，载明“二、对买卖合同第三条的修改与补充约定，不可抗力包括不限于不能预见不能避免或者不能克服的异常天气异常地质情况政府行为及公用事业单位部门所引起的原因……。”合同签订后原告如约履行了给付房款等义务。由于被告未能对与讼争房屋在同一规划许可证上的13号楼（后变更名称为商业3号楼）及时开工建设，受到2016年2月17日美丽天津一号工程《关于严格施工工地扬尘污染管控的通知》、《关于立即采取紧急措施有效应对当前我市大气污染防治严峻形势的通知》、《美丽天津一号工程指挥部关于进一步加强空气质量保障工作的通知》等相关政府文件的影响，造成工期延误，延迟了竣工时间。直接导致建设工程规划许可证上的1、2、3、12、14、15号均不能验收，致使被告未按约定的日期交付房屋。2018年12月28日被告取得了讼争房屋验收合格证。至此被告延期交房423天。经审查，在被告对13号楼（后变更名称为商业3号楼）施工期间，以下政府停工令对其施工造成影响：1.天津市人民政府于2016年2月17日发布《关于严格施工工地扬尘污染管控的通知》停工47天。2.《2017年中高考期间暂停建筑工地土方工程白天施工的通知》停工18天。3.《美丽天津一号工程指挥部关于进一步加强空气质量保障工作的通知》停工17天。4.《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》停工182天。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，本院认定该合同合法有效正确。按照双方补充协议约定，某些政府行为，社会异常事件及其他在签署买卖合同时被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况以及施工中遇到的异常困难或问题而不能及时解决……，影响被告按期交房的不可抗力情况等，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以顺延交付时间，双方互不承担违约责任。自2016年9月12日双方签订《天津市商品房买卖合同》至2018年12月28日具备交房条件之日，实际延期423天。上述期限中属于双方合同约定的政府行为，社会异常事件情形的，应当按照双方约定，顺延交付时间，双方互不承担违约责任。关于13号楼延期开工影响包括涉案房屋在内同一规划许可证上的诉争房屋不能按时交付是否应由被告承担责任的问题。按照相关规定，同证同验，即建设单位应当按照建设工程规划许可证的要求完成各项建设内容，投入使用前，应向城乡规划主管部门申请规划验收。对同一建设工程规划许可证批准的所有建设项目应当同时申请规划验收。涉诉房屋与被告开发的13号楼在同一建设工程规划许可证上，须待13号楼竣工后与13号楼共同验收。从13号楼施工的《建设工程规划许可证》具体情况来看，该楼于2016年10月5日开工，如果按照施工许可证记载的施工期限364天完成施工计算，完工时间应是2016年10月3日，早于原、被告合同约定的2017年10月31日交房日期。正是由于在13号楼施工期间受到政府停工令的影响，13号楼的施工不能按照施工许可证记载的施工期限如期竣工，致使与其在同一个建设工程规划许可证中已竣工的涉诉房屋均不能及时验收，导致涉诉房屋延期交付，上述属于原、被告签订补充合同约定的不可抗力情形，应当免除被告相应延期交房责任的问题。故被告对因政府相关政令延期期限不应承担责任。关于被告主张应当扣减期限的问题。按照《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》要求，从2016年11月15日至2016年12月31日暂停施工的47天，应减免被告上述延期交房的责任，被告主张因该通知延期51天，与上述通知要求不符，本院对超出上述通知规定的时间不予支持。按照《关于加强2017年中、高考建设工地文明施工管理的通知》要求，从2017年5月31日至2017年6月8日、2017年6月10日至2017年6月18日暂停施工的18天。涉案工程距离学校超出了上述文件规定的200米距离，虽然被告提交了相应的施工日志拟证实其存在停工事实，但涉案工程不属于上述文件规定的停工范围，故被告主张上述期间减免其延期交房的责任依据不足，本院不予支持。按照《美丽天津一号工程指挥部关于进一步加强空气质量保障工作的通知》要求，从2017年8月25日至2017年9月10日暂停施工的17天，按照《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》通知要求，从2017年10月1日至2018年3月31日暂停施工的182天应予免除。上述停工是我市政府及其相关部门，在中、高考期间及本市出现天气重污染情况下发布的持续时间不同限制施工的行政措施，既包括全面停止一切施工的行政措施，也包括停止土石方作业施工的行政措施。上述限制施工的行政措施系为了保证中、高考顺利进行及降低近年来因城市的大气和环境污染对百姓生活、健康的影响而实施的惠及民生的环保举措，势必会在不同程度上影响与涉诉房屋在同一施工许可证上13号楼的施工进度，被告提交的上述文件，结合涉案工程的施工日志，可以确定因政府政令延期的天数。上述期限应当按照双方合同约定，互不承担违约责任。基此，本院认定停止施工令和限制施工令对涉案工程实际施工产生的影响的时间为246天（47+17+182=246），应当免除被告上述期间逾期交付房屋的违约责任。被告应当承担的违约时间为177天（423-246=177）。故被告自2017年的10月31日至2018年12月28日违约延期交房天数共177天。违约利息（本金4364418元×年息4.35%÷360天×177天）93343.99元，违约金（本金4364418元×0.1?×177天）7725.02元，两项合计101069.01元，应赔偿原告。超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告天津三嘉华投资发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告于健自2017年的10月31日至2018年12月28日逾期交房利息93343.99元、违约金7725.02元，两项合计101069.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告于健的其他诉讼请求。案件受理费3354元，由原告于健负担1962元，被告天津三嘉华投资发展有限公司负1391元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  张文军人民陪审员  庞观福人民陪审员  赵俊兰二〇一九年七月十八日书 记 员  芦思霖本判决所依据的相关法律、法规《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。