云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云28民终465号上诉人（原审原告）：刘晓芹，女，1966年10月11日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市新干县,现住云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：樊峻宇，云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：西双版纳盛泰房地产开发有限公司。住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市宣慰大道**。统一社会信用代码：91532800668295937G。法定代表人：张强，总经理。委托诉讼代理人：胡波，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。上诉人刘晓芹因与被上诉人西双版纳盛泰房地产开发有限公司（以下简称盛泰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。上诉人刘晓芹的委托诉讼代理人樊峻宇、被上诉人盛泰房地产公司的委托诉讼代理人胡波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晓芹上诉请求：1.撤销景洪市人民法院（2019）云2801民初165号民事判决，依法改判盛泰房地产公司支付违约金从2016年6月22日起至实际办证之日以本金534573元按照年利率6%计算；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院的判决存在错误，请求依法适用法律。首先，原审判决已经认定，被上诉人不具备办证条件，导致上诉人无法办理不动产权证书，盛泰公司的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。也就是说按照国家相应法律规定应当按照逾期贷款利息的标准计算，而原审法院并未按该标准计算。原审法院根据盛泰房地产公司的过错程度、合同的履行情况、本地的实际情况等酌情支持违约金，就该案而言，不存在过错问题，都是被上诉人原因导致上诉人不能办理不动产权证，被上诉人不提交相应的资料给予不动产登记机关导致的，而不动产登记机关除节假日等都上班，故都是由于被上诉人原因导致的。原审法院并没有考虑上诉人的损失，违反立法精神，而且被上诉人并没有提交相关资料来证明本地实际情况是什么，为什么会酌情支持？那也就是开发商可以以很少的价值延迟办证？故原审法院认定事实不清。综合上述，原审法院认定事实错误，请二审法院查明事实，依法判决。盛泰房地产公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请维持原判。本案是商品房购销合同纠纷，作为被上诉人一方出卖人其主要的履行义务就是将双方约定的商品房交付购买人，本案客观上是该房屋按照约定交付给了上诉人，只是在履行合同过程中存在瑕疵；本案一审法院适用合同法第六十条以及一百一十四条的规定，考虑房屋的交付习惯，根据违约程度酌情做出被上诉人承担违约金的数额完全符合法律规定。刘晓芹一审诉讼请求：一、判决盛泰房地产公司从2016年6月20日起至实际履行办证义务之日止的违约金以本金534573元按年利息6%计算，现在暂时计算至诉讼之日为64148.76元；二、本案的诉讼费用由盛泰房地产公司负担。一审法院认定事实：2015年11月26日，刘晓芹（买受人、乙方）与盛泰房地产公司（出卖人、甲方）签订《商品房购销合同》一份（合同编号第652号），约定刘晓芹向盛泰房地产公司购买江南翡翠项目第2幢第2单元第19层1901号房，总价款534573元。合同载明了该项目建设及商品房销售的依据;合同第十二条还约定：乙方在达到以下条件后，甲方在90个工作日内协助乙方向产权登记机关申请办理房屋产权登记手续：1.乙方支付完毕包括但不限于全部购房款（含首付款、银行按揭贷款等）及税费、行政规费、配套设施费、公共维修基金、物业管理费、办理权证及按揭的相关费用等；2.甲、乙双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方向甲方交付委托甲方办理房屋所有权证的委托书、产权登记申请书等；4.乙方向甲方交付办理房屋所有权证所需的全部资料。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。盛泰房地产公司认可刘晓芹已缴纳了合同约定的相关税费，案涉房屋已于2016年6月20日实际交付刘晓芹使用。现刘晓芹以盛泰公司未履行办证义务且至今仍未办理房屋初始登记构成违约诉至一审法院。另查明，景洪市不动产登记中心于2019年1月28日向刘晓芹出具《查询结果》，载明：依据您提交的查询申请，经景洪市不动产登记系统查询，未查询到西双版纳盛泰房地产开发有限公司位于景洪市勐腊路32号的不动产大证登记信息。一审法院认为，刘晓芹与盛泰房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。开发商应承担的有关办理权属登记的义务主要为商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续，房屋所有权初始登记后开发商协助买受人取得房屋权属证书是双方当事人全面履行《商品房购销合同》所应实现的基本目的，如果出卖人未履行办理房屋所有权初始登记及向买受人交付办理权属登记需由出卖人提供的资料的义务，即应认定为系因出卖人的原因导致买受人逾期取得房屋权属证书。本案盛泰房地产公司于2016年6月20日将房屋交付刘晓芹使用，至今盛泰房地产公司未能提供已将符合办理房屋所有权初始登记的相关材料交由景洪市不动产登记中心的证据材料，致使刘晓芹至今仍未能取得案涉房屋的所有权证书，盛泰公司的行为构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定应承担向刘晓芹支付违约金的违约责任。但综合盛泰房地产公司的违约情节及其违约行为可能给刘晓芹造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、盛泰房地产公司的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，酌情予以支持逾期办证违约金3000元，刘晓芹主张超过部分不予支持。盛泰房地产公司虽辩称刘晓芹未向盛泰公司提交《商品房购销合同》第十二条约定的委托办理房屋产权证书的相关资料，但刘晓芹是否提交委托资料并不影响盛泰房地产公司办理房屋的产权初始登记，故盛泰房地产公司的该辩解不予采纳。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、盛泰房地产公司自判决生效之日起三十日向刘晓芹支付逾期办证违约金3000元；二、驳回刘晓芹的其他诉讼请求。案件受理费1404元，减半收取702元，由盛泰房地产公司负担并迳付刘晓芹。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审认定事实均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人刘晓芹与被上诉人盛泰房地产公司签订的《商品房购销合同》合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务；盛泰房地产公司未能及时履行协助办证义务，构成违约，应承担相应的违约责任。因本案被上诉人已向上诉人交付了房屋，主要合同义务已履行，原审法院综合盛泰房地产公司的违约情节、违约行为可能给刘晓芹造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，酌情予以支持逾期办证违约金3000元在合理范围。综上所述，上诉人刘晓芹的上诉请求不成立，应予以驳回；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1404元，由上诉人刘晓芹负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 徐艺华审判员 玉的勒二〇一九年七月十七日书记员 晋迎春