广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初1871号原告深圳市世界优电讯有限公司,住所地深圳市龙华新区大浪街道同胜社区华旺路同富裕工业园区XXX，统一社会信用代码914403000XXX。法定代表人孙武，执行董事。委托代理人吕春霞，广东启仁律师事务所律师。委托代理人李士群，广东启仁律师事务所律师。被告深圳市合万盛实业有限公司，住所地深圳市龙华区大浪街道浪口社区浪口一路XXX，统一社会信用代码91440300755XXX。法定代表人高树光，总经理。第三人罗宁华，男，汉族，1977年1月1日生，住址广东省丰顺县，上列原告深圳市世界优电讯有限公司与被告深圳市合万盛实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、确认原被告签订的《专柜经营合同》无效；2、被告向原告退还保证金人民币40000元；3、被告向原告返还进场费人民币230000元，并向原告支付进场费利息人民币34062.05元（以人民币230000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年12月21日起暂计至2019年1月31日，计至实际偿付之日止）；4、被告向原告返还2018年12月18日至2018年12月26日的租金人民币9600元；5、被告向原告赔偿装修损失人民币99424元及经营损失人民币240000元；6、本案诉讼费、保全费由被告负担；7、被告向原告返还价值人民币41970元的物品：电脑两台、打印机两台、电话机一台、饮水机一台、支付设备两台（POS机全民付、易办事各一台）、点钞机一台等（详见《需被告返还物品清单》），被告不能返还的，应按列明价值向原告赔偿。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吕春霞、李士群，被告法定代表人高树光到庭参加了诉讼，第三人经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案相关案情原告诉称，2012年5月28日，被告将深圳市龙华区大浪街道同胜社区华旺路大浪商业中心A栋一楼A01商铺（以下统一简称“涉案商铺”）出租给第三人罗宁华并签订《专柜经营合同》，租赁期限自2012年11月27日至2015年11月26日止，根据该合同第三人罗宁华向被告缴纳保证金人民币40000元。其后，经原告、被告及第三人共同协商，第三人将该涉案商铺转由原告承租，被告不再将保证金退还第三人，而是继续作为原告承租涉案商铺的保证金，由被告在租赁合同终止后退还给原告。2015年12月18日，就被告将涉案商铺出租给原告一事，双方签订《专柜经营合同》，其中约定原告将涉案商铺用于经营三星手机店，租赁期限自2015年11月27日至2018年11月26日，第一年租赁人民币30000元/月，第二、三年租金每月人民币32000元/月，海报及促销推广费人民币5000元/年，合同期满原告在同等条件下享有优先承租权。合同签订后，原告于2015年12月21日向被告缴纳海报及促销推广费人民币15000元，同时被告还另行向原告收取进场费人民币230000元。合同期满前，原告向被告提出续租申请，在双方协商过程中，被告于2018年12月5日向原告发出缴纳2018年12月租金的缴款通知，原告及时予以缴纳。2018年12月18日被告擅自对涉案商铺进行围挡并停水停电，阻碍原告继续使用涉案商铺，当日原告向被告发送《关于优先续约的知会函》，要求被告停止该无理行径并依法主张优先承租权。2018年12月19日，被告向原告发送《限期撤柜通知书》，载明“原告电话放弃续租该专柜”，同时说明已将涉案商铺出租给第三方，要求原告在2018年12月21日前交还涉案商铺。2018年12月20日，原告向被告发送《关于限期撤柜通知书的复函》，驳斥被告的不实言论，主张自己的合法权益。2018年12月21日被告强行将原告店铺物品拆除搬离。被告辩称，《专柜经营合同》是其与自然人孙武签订的，并非原告深圳市世界优电讯有限公司。被告与孙武于2018年12月18日签订《专柜经营合同》，约定经营期限自2015年11月27日至2018年11月26日止，共36个月。2018年11月26日合同期满，按照合同第八条第一项规定“合同期满，乙方若有意续签合同，应于合同有效期限结束前两个月向甲方提出书面申请，在同等条件下乙方可优先续租。”被告并未收到孙武的续租申请，被告便电话询问孙武是否续租，孙武明确告知被告不再续租，请给予一个星期时间搬迁。其后，孙武一直拖延，直至被告2018年12月19日向孙武发出书面《限期撤柜通知书》并现场张贴，限孙武3日内搬离，逾期后果自负。经审理查明，2012年5月28日第三人罗宁华与被告就深圳市龙华区大浪街道同胜社区华旺路大浪商业中心A栋一楼A01商铺签订《专柜经营合同》，约定租期自2012年11月27日至2015年11月26日止，根据该合同第三人罗宁华向被告缴纳保证金人民币40000元。第三人承租期间，原被告与第三人商议将该涉案商铺转由原告承租，保证金继续作为原告承租涉案商铺的保证金，由被告在租赁合同终止后退还给原告。2015年12月18日，原被告双方另行签订《专柜经营合同》，合同约定原告将涉案商铺用于经营三星手机店，租赁期限自2015年11月27日至2018年11月26日。在该合同补充协议中，双方约定原告需向被告另行支付广告印刷费人民币230000元，庭审中原被告均认可该笔费用实则为进场费，原告于2015年12月21日通过银行转账方式支付，被告开具收款凭证。2018年11月26日合同期满，被告于2018年12月5日向原告发出缴纳2018年12月租金的缴款通知，原告予以缴纳。2018年12月18日，被告对涉案商铺停水停电并进行围挡，阻碍原告继续使用该商铺。2018年12月19日，被告向原告发送《限期撤柜通知书》，通知原告涉案商铺已签给其他商户，限原告于2018年12月21日前撤清该商铺内一切财物。2018年12月20日，原告向被告发送《关于限期撤柜通知书的复函》，主张按照原合同享有同等条件下的优先续约权，要求继续与被告签订租赁合同。2018年12月21日，在大浪商业中心物业管理处的监督下，被告将原告商铺内物品拆除搬离至仓库，并与物业管理处人员共同签字确认物品清单，原告未签字并向派出所报案，其后原告从商场仓库领回部分物品。另查明，涉案商铺无产权证书和建筑规划许可证。以上事实有被告与第三人签订的《专柜经营合同》、原被告签订的《专柜经营合同》、原告与第三人的转让合同、万盛百货收货收据、平安银行电子回单、缴款通知、限期撤柜通知书、报警回执、专柜物品清单、商品放行单和庭审笔录予以证实。判决结果本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人罗宁华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。关于《专柜经营合同》主体的问题，孙武系原告公司的法定代表人，其在公司经营范围内对外签订合同的行为应当视为履行职务行为，所以该《专柜经营合同》应认定为原告公司与被告签订。关于原被告间签订《专柜经营合同》效力的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告双方约定的租赁物未取得产权登记和建设工程规划许可，因此原、被告双方签订的《专柜经营合同》应为无效。对于原告请求确认租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效，当事人依据合同主权权利亦无根据，原告主张依据原《专柜经营合同》依法享有优先承租权及因缴纳2018年12月租金而与被告事实上订立不定期合同，于法无据，本院不予认可。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还。关于《专柜经营合同》项下保证金人民币40000元，庭审中被告确认原告通过第三方罗宁华受让涉案商铺的押金收据4万元且押金尚未退还，故原告请求被告返还保证金人民币40000元，本院予以支持。关于《专柜经营合同》补充协议中进场费问题，被告在庭审中答辩称进场费是原告之前的装修及各方面的费用，涉案合同实为房屋租赁合同，该涉案商铺之前的装修及各方面的费用属于房屋成本，应由房屋所有人或出租人承担，不能归于承租人，其相关费用回报应已包含在双方约定的租金之中，故对于被告收取的人民币230000元的进场费被告应予以退还。原告主张从2015年12月21日即该费用收取之日起按中国人民银行同期贷款利率主张利息，合法有据，本院予以支持。关于2018年12月18日至2018年12月26日的租金（即场地占用费）问题，被告于2018年12月5日向原告发出缴纳2018年12月租金的缴款通知，租赁期间为2018年11月27日至2018年12月26日，原告已及时缴纳。2018年12月18日被告对原告涉案商铺断水断电并进行围挡，12月21日被告将原告商铺拆除搬离，致使原告无法继续使用涉案商铺，未对涉案商铺形成事实上的占有。原告诉请被告退还上述期间场地占用费人民币9600元，本院予以支持。关于装修损失，原告主张被告应赔偿装修损失及特别定制的柜子损失，理由在于因被告原因导致原告无法在原址经营，其特别定制的装修产品实际上已无法使用。原告称由于时间太久装修凭证未能保留下来，故提供第三方对于该装修的重新报价以证明其装修损失价值。本院认为，原告提供的证据不足以证明该装修的实际损失数额，根据双方的过错情况及商铺使用情况，本院酌定装修损失为30000元。关于经营损失，原告主张其在涉案商铺处已经营数年，建立稳固的客户群体，现因被告原因需另寻他处进行装修、建立客户渠道、确立供货渠道、解散并招聘新的员工等，向被告主张人民币240000元的经营损失。但原告在经营上的盈亏情况并不与涉案商铺的收回有直接的因果关系，并且合同无效原告本身亦存在过错，因此原告关于经营损失的主张本院不予支持。关于原告要求返还其物品的问题，原告提供需返还物品清单及相关报价一份，但是未能提供证据证明该清单内物品为原告所有及相关物品报价是否真实合理，故对其主张，因证据不足，本院不予采信。根据被告提供的万盛百货大浪中心店一楼手机专柜物品清单及商品放行单显示，与原告提供未返还清单大体一致，原告其后已经从商场仓库取回部分物品。故本院以被告提供的物品清单中确认属于原告所有的物品为准，并结合原告提供的需返还物品清单与被告提供的商品放行单，被告还应向原告返还打印机2台，饮水机1台、音箱1套、POS机1台、手机模型35个、金卡思真空液晶分离机1台、VIVO广告立牌1个、圆桌2张、凳子6个、黑皮凳子6个。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中国人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决如下：一、确认原告深圳市世界优电讯有限公司与被告深圳市合万盛实业有限公司签订的《专柜经营合同》无效。二、被告深圳市合万盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市世界优电讯有限公司返还保证金人民币40000元；三、被告深圳市合万盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市世界优电讯有限公司返还进场费人民币230000元及利息（以人民币230000元为基数，自2015年12月21日起按照中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计至清偿之日止）；四、被告深圳市合万盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市世界优电讯有限公司返还2018年12月18日至2018年12月26日的场地占用费人民币9600元；五、被告深圳市合万盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市世界优电讯有限公司支付装修损失人民币30000元；六、被告深圳市合万盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市世界优电讯有限公司返还打印机2台，饮水机1台、音箱1套、POS机1台、手机模型35个、金卡思真空液晶分离机1台、VIVO广告立牌1个、圆桌2张、凳子6个、黑皮凳子6个；七、驳回原告深圳市世界优电讯有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5165元，保全费2585元，合计7750元，由原告深圳市世界优电讯有限公司负担4077元，被告深圳市合万盛实业有限公司负担3673元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 盛   琨二〇一九年七月二十六日书记员 白巧（兼）书记员 文 英 玲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。