内蒙古自治区科尔沁左翼中旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0521民初3839号原告：通辽市鑫居缘房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市科左中后旗甘旗卡镇玛拉沁街西段。法定代表人：牟永占，职务：经理。委托诉讼代理人：周丽，北京市道成（通辽）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宏，北京市道成（通辽）律师事务所实习律师。被告：白战胜，男，1975年2月2日出生，蒙古族，宝龙山镇不动产登记中心职工，住内蒙古自治区通辽市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：闫志强（系被告白战胜舅舅），男，1966年2月24日出生，汉族，宝龙山镇政府科员，住内蒙古自治区通辽市。公民身份号码：×××。被告：姚塔娜，女，1984年1月24日出生，蒙古族，个体工商户，住内蒙古自治区通辽市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：石海泉，科左中旗148法律服务所法律工作者。原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司与被告白战胜、姚塔娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理,审理过程中经原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司申请，本院依法追加姚塔娜为共同被告。原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周丽、刘宏、被告白战胜及委托诉讼代理人闫志强、被告姚塔娜的委托诉讼代理人石海泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付原告购房款本金150000元、利息121650元（150000元×1591天×1.5%），合计271650元；2.要求被告支付原告从2019年4月22日至实际清偿之日止，以150000元为基数，按月利息1.5%计算的利息；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告于2011年7月12日在原告处购买商业房2套，均位于××旗，双方签订2份《龙鑫花园商品房买卖协议》后，原告即将房屋交付于被告。该2套商业房的房屋所有权人均登记在被告白战胜的妻子姚塔娜名下。其一为5号商业房，房屋建筑面积126.222㎡，总房款为479644元，被告按合同约定交付首付款239644元，尚欠50%购房款240000元；其二为6号商业房，房屋建筑面积122.10㎡，总房款为460302元，被告按合同约定交付首付款230302元，尚欠50%购房款230000元。双方约定，剩余购房款通过银行贷款方式支付，后因被告不符合银行贷款条件，导致剩余的50%购房贷款一直无法办理贷款。被告同意以现金方式向原告支付。截至2014年12月13日，被告陆续给付原告2套房屋购房款共计320000元。因被告已经全额支付1套商业房的购房款，故原告将5号商业房的房屋所有权证原件交付于被告。尾欠购房款150000元，经原告多次主张，被告至今未予给付。根据双方合同第五条约定，被告未按照合同第四条规定时间付款，自合同规定应付款期限第二天起至实际付款日止，按月利率1.5%计算利息。被告白战胜辩称：1.原告与被告签订的《龙鑫花园商品房买卖协议书》无效。该协议签订时间及买卖标的物均属实。按协议约定，被告给付首付款239644元后，原告将房屋交付被告，截至2014年12月13日，被告共计给付原告购房款329644元，尚欠150000元房款未给付。原因系该房屋未经有关部门验收，而法律规定未经验收或验收不合格的建筑物不能交付使用，而原告违反法律、行政法规的强制性规定与被告签订该合同，故该合同无效。2.该协议内容系原告提供的格式条款，签订之前，原告未向被告解释说明，而该协议第四条明显增加被告的义务。商品房买卖原则上由开发商向银行协调贷款，买售人提供个人资料。而本案中，原告不能从银行贷款，却将责任归于被告未能提供有效资料及不符合银行贷款条件，但事实上，被告个人征信没有问题，故原告要求被告给付尾欠购房款150000元的利息无法律依据。3.被告入住房屋后，2016年4月至2018年9月期间，装修的地面先后4次塌陷，但找原告解决，原告却置之不理。被告4次维修花费材料费、手工费等共计99889.66元。4.原告在转让房屋时向被告收取不合理费用共计19664元，利息33035.52元。5.被告因楼房维修暂停营业8个月，损失200000元。另原告所述被告购买2套房屋属实，偿还320000元房款属实，系现金交付。尾欠150000元房款系应由原告向银行办理的贷款。综上，要求1.确认原、被签订的《龙鑫花园商品房买卖协议》无效。2.驳回原告的诉讼请求。3.原告返还被告购房款、赔偿款及利息共计1752999.50元。经本院释明，被告白战胜对其答辩意见中的诉讼请求不提起反诉。被告姚塔娜辩称：1.答辩意见同被告白战胜的答辩意见；2.被告姚塔娜未与原告签订商品房买卖合同；3.被告姚塔娜与被告白战胜已于2019年1月18日在科左中旗民政局协议离婚，双方约定，离婚后的债权归被告白战胜所有，债务由被告白战胜清偿，故被告姚塔娜不承担给付原告房款的义务；4.已以现金方式偿还原告房款329644元。经审理查明，2011年7月12日，被告白战胜与原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司签订《龙鑫花园商品房买卖协议书》2份，向原告购买2套商业房，均位于××旗。其一，5号商业房，房屋建筑面积126.222㎡，总房款为479644元；其二，6号商业房，房屋建筑面积122.10㎡，总房款为460302元。2套商业房的登记所有权人均为被告姚塔娜。被告白战胜尚欠原告150000元购房款，双方确认该款系应由原告协助被告白战胜办理的银行贷款，亦均确认该款未办理银行贷款。此款被告白战胜未予给付。被告白战胜与被告姚塔娜在婚姻关系存续期间购买上述房产，双方于2019年1月18日离婚。本案争议焦点：原告要求被告给付尾欠购房款150000元及支付利息的依据。原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司围绕争议焦点向法庭提交如下证据：证据1.龙鑫花园商品房买卖协议书2份（12页），证明原告与被告白战胜签订房屋买卖协议以及双方约定过期付款的违约责任之计算方法；证据2.欠据1枚，证明被告欠购房款150000元及被告自认原告仅有协助办理贷款义务，而非由原告办理贷款。另证明被告自认无法办理贷款并已自动以现金方式履行贷款部分的款项320000元；证据3.房屋产权证1份（房权证宝城2012字第08856号，共4页），证明被告白战胜购买的房屋，在被告白战胜、姚塔娜婚姻关系存续期间，应二被告要求房屋所有权登记在被告姚塔娜名下，二被告已实际为上述2套房屋的所有权人。被告白战胜发表质证意见，对证据1的真实性无异议，但对合同内容有异议。该房屋买卖协议存在强制性条款，第四条属于格式条款，增加买受人的义务，扩大开发商的权利，系原告责任使手续不能达到银行贷款要求，造成拒贷，致此部分房款需按现金结算；对证据2的真实性无异议，对内容有异议，上款系“理应由开发商协助办理的50%的购楼贷款部分”，未约定利息；对证据3的真实性有异议，房屋产权证不具备变更、交易、抵押、产权的法律效力，房屋产权证不能自然过渡成不动产证。被告姚塔娜发表质证意见：对证据1的真实性无异议，但对证明指向有异议：（1）该协议书未经变更姚塔娜签字，与被告姚塔娜无关；（2）协议第四条约定50%的购房款由贷款支付，但原告在买受人白战胜具备征信的条件下未办理房屋贷款，被告白战胜未违约。对证据2的真实性无异议，对证明指向有异议，欠据款项为约定办理50%贷款部分，因原告未为被告白战胜办理房屋贷款，不能视为被白战胜违约。对该证据的其他质证意见及对证据3的质证意见同被告白战胜的质证意见。被告白战胜围绕诉讼请求向法庭提交如下证据：证据1.龙鑫花园商品房买卖协议书1份，证明购买楼房的事实；证据2.收据1枚（复印件），证明原告违法收费；证据3.内蒙古自治区××区房屋档案袋（复印件），证明所办理的房屋产权证无效的事实；证据4.营业执照1份（复印件），证明2012年8月1日至2018年8月7日经营贵人缘家具城的事实；证据5.营业执照1份，证明现经营科尔沁左翼中旗姚塔娜地狼电子商务中心，证明该房屋由被告使用并在经营中，房屋使用当中出现房屋质量问题，对被告造成损失的事实；证据6.上访材料1份（复印件3页）、宝龙山龙鑫花园房屋质量上访问题汇总1份（复印件2页）、科左中旗价格监督检验所出具的关于宝龙山龙鑫花园收取各项费用的答复1份（复印件）、科左中旗住房和城乡建设局关于李发等3人信访事项的答复意见1份（复印件2页），证明该小区楼房存在质量问题、违法收费及该小区未经综合验收的事实；证据7.个人信用报告1份，证明被告白战胜从与原告签订购房协议之日起至今，不存在个人征信问题；证据8.协议书1份（彩印件2页），证明原告违法收费的事实；证据9.维修用料单1份（复印件9页）、瓦工收据4枚（复印件）、涂料收据4枚（复印件），证明原告将房屋交付给被告后房屋存在质量问题，被告进行修复的事实；证据10.明细表1份（白战胜隆鑫花园商品楼房），证明因楼房不合格进行维修的费用合计99889.66元，暂停营业8个月损失200000元，违法乱收费的损失52699.52元，总计352588.66元。原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司质证认为：对证据1的合法性、关联性、真实性无异议，协议能够证明双方是在平等、自愿的基础上签订的合同，属于双方真实意思表示，不存在强制性条款；证据2是复印件，无法确定其真实性，亦与本案无关联性；对证据3的真实性无异议，对证明指向有异议，该档案说明二被告所购买的房屋经政府部门登记备案，该房屋所有权人为第二被告，初始登记在第二被告名下；对证据4、5的真实性无异议，但证明指向不能成立，该2份证据证明至少从2012年8月1日起二被告已经实际占有使用涉案房屋；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系被告自行制作的书面材料不具有证明效力，而且被告对其所述房屋质量问题未予反诉，故该证据与本案无关联性；对证据7的真实性没有异议，但对证明指向有异议：（1）该征信仅是被告白战胜目前的征信情况，无法证明其在2011年至2018年期间的征信情况；（2）涉案房屋登记在被告姚塔娜名下，无法确定二被告是否符合银行贷款征信要求；3.用户是否符合银行贷款并非仅以征信为唯一条件；（4）二被告在明知自己不符合贷款的条件下从2012年至2014年期间按双方协议第四条第三款的约定，按现金方式给付房款；对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是复印件，无法确认真实性，与本案无关联；证据9、10均是被告自行制作的书面材料，与本案无关联性。被告姚塔娜质证认为：被告白战胜提交的证据客观真实，与本案有关联性，对其均无异议。被告姚塔娜针对争议焦点当庭向法庭提交离婚协议书及离婚证各1份，证明被告姚塔娜与被告白战胜离婚的事实及离婚后双方对财产、债权、债务的分配情况。原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司质证认为：对被告姚塔娜提交证据的真实性无异议，对关联性有异议。涉案房屋系双方在婚姻关系存续期间共同购买，剩余购房款也产生于婚姻关系存续期间。二被告离婚协议中对债务的约定属于双方内部约定，不能对抗善意债权人原告。被告白战胜质证认为：对被告姚塔娜提交证据的真实性无异议，该证据具合法性，与本案有关联性。本院审查认为，原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司向法院递交的证据1，二被告对真实性均无异议，能证明原告与被告白战胜签订房屋买卖协议,同时亦证明双方约定过期付款的违约责任，但结合原告所递交的证据2及证明指向，本案中原告主张的债权为应由其协助被告白战胜办理银行贷款而未办理贷款之购房欠款，而该证据不足以证明未成功办理贷款的责任主体为被告白战胜，故不能证明被告白战胜就本案债权存在违约责任。被告白战胜、姚塔娜质证该协议第四条有关50%房款由银行贷款方式支付，甲方负责协助乙方贷款的内容为格式条款。因银行贷款的放贷人系银行，贷款人为房屋买受人，“购房贷款”本质上是银行与房屋买受人间的贷款合同，故约定由开发商协助办理贷款并无不当，至于该约定是否加重购房人义务，免除开发商责任，应看双方就办理贷款事项约定的具体内容，但对此，被告白战胜未提交充足证据证明，故从该协议第四条语句内容上不能断定其为格式条款。证据2上欠款时间（2014年12月13日）、数额（150000元）、上款系（理应由开发商协助办理的50%的购楼贷款部分）清楚明确，欠款人处签名为白战胜，并有捺印，且被告白战胜、姚塔娜质证无异议，能证明被告白战胜欠款数额及该款系应由原告协助被告白战胜办理银行贷款部分之购房欠款。该欠据上无其他内容，从逻辑及常理上不能推导出其他证明指向，且原告无其他证据佐证，故其他证明指向不能成立。证据3上的房屋系原告与被告白战胜签订的购房协议之商业房之一，且登记于被告姚塔娜名下，能证明该房屋系被告白战胜、姚塔娜在夫妻存续期间购买；因房屋产权证与不动产证于证明力上不能同一，故其他证明指向不能成立。被告白战胜所举证据1及证明指向与原告所举证据1中的一份合同及证明指向相同，审查意见同于前述意见。证据3之内容与证明指向无直接关联，证明指向不能成立。证据6中的科左中旗住房和城乡建设局关于李发等3人信访事项的××镇未经综合验收，因未涉及本案争议房屋所处的6号楼，故不能证明6号楼未经验收而予交付。证据7（被告白战胜的个人信用报告）的报告时间为2019年5月20日，该报告不展示被查询人白战胜5年前的征信情况，而被告白战胜与原告签订购房协议的时间系2011年7月12日，另原告质证不予认可该证据的证明指向，故该证据的证明指向不能成立。被告白战胜向法院递交的其他证据的证明指向属于针对本案的反诉事项，而经本院释明，被告白战胜明确表示不提起反诉，故对上述证据，在本案中不予审查。被告姚塔娜向法院递交的证据能证明被告姚塔娜与被告白战胜于2019年1月18日协议离婚，双方就婚姻存续期间的债权、债务予以分配。但该“分配”系双方内部约定，不必然对抗双方婚姻关系存续期间的债权人。本院认为，被告白战胜向原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司购买2套商业房，尾欠150000元房款未予给付，原告要求被告白战胜给付该款，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”应予支持。原告要求被告白战胜按协议上利率支付从欠据出具之日（2014年12月13日）至立案之日（2019年4月24日）期间的逾期利息，因原告与被告白战胜均确认该款系应由原告协助被告白战胜办理的贷款，亦均确认未办理贷款，而原告无充足证据证明未办理贷款之责任方系被告白战胜，另原告无证据证明双方就该款约定履行期限。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故不予支持。对于原告主张的该款于本案立案之日以后产生的逾期利息，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方式，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”可以适当予以支持。被告白战胜从原告处购买2套商业房时系在其与被告姚塔娜夫妻关系存续期间，且被告白战胜与原告签订购房合同后将房屋登记在姚塔娜名下，被告姚塔娜应认定为共同购买人，不应认定为被告白战胜夫妻关系存续期间的个人债务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”上述欠款属于被告白战胜与被告姚塔娜的共同债务，被告姚塔娜应履行给付义务。被告白战胜辩解其向原告购买的商业房未经验收即予交付，违反强制性规定，故合同无效。但未提供充足证据证明，且该辩解理由非合同无效的决定性因素，故不予采纳。被告白战胜要求原告返还购房款、赔偿款及利息共计1752999.50元，因本案中，被告白战胜未提起反诉，故本案中不予审理，被告白战胜可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（四）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告白战胜、姚塔娜于本判决生效后给付原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司购房款150000元；二、被告白战胜、姚塔娜本判决生效后支付原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司从2019年4月24日至完全履行本判决判令的债务之日止，以150000元为基数，按年利率6.5%计算的利息；三、驳回原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2687元，由原告通辽市鑫居缘房地产开发有限公司负担1037元，由被告白战胜、姚塔娜负担1650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员  霍晓明二〇一九年七月十七日书记员  苏日娜