北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初86005号原告（反诉被告）:崔璨，女，1992年12月7日出生，满族，住北京市东城区。原告（反诉被告）:杨扬，男，1985年5月3日出生，汉族，住北京市东城区。被告（反诉原告）：北京广信鸿业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡兴隆庄**体育园区**楼**。法定代表人：徐晓峰，总经理。委托诉讼代理人：张晓会，上海海华永泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈宏罡，上海海华永泰（北京）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）崔璨、杨扬（以下并称二原告,分别称姓名）与被告（反诉原告）北京广信鸿业物业管理有限公司（以下简称广信鸿业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。崔璨、杨扬，广信鸿业公司的委托诉讼代理人张晓会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、解除由被告签订的《租赁合同书》；2、广信鸿业公司返还二原告租金79843.7元、押金79843.7元、物业费6300元；3、广信鸿业公司支付二原告违约金26614.5元；4、广信鸿业公司赔偿装修设计费13500元、搭建费用44000元；5、广信鸿业公司赔偿二原告另行寻找替代房屋周转期间所受损失159687.4元（按照每月26614元的标准计算6个月）。事实和理由：2018年4月27日，二原告与广信鸿业公司签订了《租赁合同书》，承租北京市朝阳区xx号（以下简称涉案房屋）。2018年5月14日，二原告开始办理企业名称预先核准。2018年6月7日，广信鸿业公司承认收到二原告寄出的出具产权证明所需资料，并承诺3个工作日内办理好，后经二原告催促，广信鸿业公司又声称需要30个工作日，直至2018年6月28日，广信鸿业公司又通知二原告出具产权证明的时间不能确定。2018年7月6日，二原告向广信鸿业公司寄出催告函，要求广信鸿业公司在收到催告函之日起五日内出具相关证明材料并协助二原告办理工商注册。后广信鸿业公司向二原告出具住所证明及产权证复印件，经二原告注册发现，广信鸿业公司提供材料上所载明的地址并未进行工商备案，无法实现二原告办理营业执照的目的。二原告再次催告要求广信鸿业公司按照工商局的要求上传地址，但广信鸿业公司明确拒绝。二原告认为，广信鸿业公司拒不协助二原告办理营业执照，导致二原告无法办理工商注册，合同目的无法实现，故二原告提出本案诉讼。广信鸿业公司辩称并反诉称，办理经营所需相关手续是二原告的义务，应自行负责妥善解决，广信鸿业公司仅有协助义务。广信鸿业公司已经按照二原告的要求出具了住所证明及房屋所有权证复印件，并多次与工商部门和产权人沟通协商、帮助二原告进行工商注册，已经积极履行了合同约定的义务。二原告超过合同约定期限未装修完毕并开业经营，构成根本违约，应承担违约和赔偿责任。综上，二原告的诉讼请求没有事实和法律依据，广信鸿业公司不同意退还租金、押金及物业管理费，也不同意支付违约金，二原告主张的损失也应由其自行承担。同时，广信鸿业公司提出反诉：1、确认双方签订的《租赁合同书》于2018年7月18日解除；2、二原告返还租赁场地，并支付场地占用损失（自2018年7月18日起至实际返还租赁场地之日止，按月租金两倍的标准计算）；3、二原告支付违约金53229.2元，并补缴装修免租期的租金26614.6元。二原告针对反诉辩称，二原告同意《租赁合同书》于2018年7月18日解除，但二原告从未实际占有涉案房屋，且涉案房屋并不具备开业经营的使用条件，二原告无需支付诉讼期间的房租。广信鸿业公司明知自己未办理工商备案，仍与二原告签订租赁合同，出具虚假材料并拒绝配合二原告办理工商注册，违约在先，无权要求二原告支付违约金、补缴免租期租金。经审理查明：2018年4月27日，广信鸿业公司作为甲方、xx公司、杨扬、崔璨作为乙方签订《租赁合同书》，约定：乙方承租涉案房屋，租赁期限自2018年5月26日起至2023年5月25日；2018年4月26日至2018年5月26日为甲方给予乙方的装修免租期，装修免租期结束之日的次日为租金起始日，免租期内乙方无需支付租金，仅需按合同约定的标准支付物业费，具体支付时间为支付首期租金当日，免租期以乙方按约定如实履约为前提，若在履约过程中乙方发生违约行为，则甲方有权要求乙方补缴免租期的租金；2018年5月26日至2020年5月25日租金为每天每平米5元，每三月支付一次，首期租金即2018年5月26日至2018年8月25日共79843.7元，应于2018年4月30日前支付，以后每三个月起始日的30日前支付该期租金；甲方定于2018年4月25日交付该租赁场地，乙方应于该日到租赁场地现场进行接收，租赁场地交付时应签署交接凭据，交接凭据一旦签署则双方的交付、接收义务立即完成，交接凭据签署日期为甲方实际交付租赁场地日期；乙方应向甲方交付一次性押金，押金标准为月租金的三倍即79843.7元，如因乙方违约导致合同解除，甲方有权不退还乙方交纳的押金；乙方应当在装修免租期内完成该租赁场地的装修工作和其他必要的准备工作（包括但不限于取得在该租赁场地经营的工商管理、消防、环保、卫生等批准文件，人员、材料、设备配备到位），使该租赁场地具备开业经营条件，乙方应自行负责相关政府许可或备案事项的办理及审批，甲方仅负有提供产权及租赁证明文件的协助义务，由此产生的一切费用乙方自行承担；如因乙方原因未能于装修期届满日之次日完成该租赁场地的装修工作并开业经营的，不影响租赁期限开始计算，乙方仍应自租金起始日起按照本合同约定标准向甲方支付租金、物业管理费等费用；为保证项目装修风格的统一，乙方认可于本合同签署后30日内按照甲方要求将具体施工细则和装修方案报甲方审批，经甲方审批通过且该租赁场地交付后乙方方可进场装修，否则甲方有权拒绝乙方进场装修，如因乙方原因导致具体施工细则和装修方案未在乙方进场装修前经甲方审批通过的，则装修期不予顺延，如因甲方原因导致具体施工细则和装修方案未在乙方进场装修前经甲方审批通过的，装修期相应顺延；如因乙方原因，乙方未能在装修期届满日起30日完成装修并开业经营的，则甲方有权单方解除本合同，并要求乙方承担相关违约责任（包括向甲方支付相当于两个月租金的违约金以及甲方因此可能解除本合同后的其他违约责任），且乙方无权要求甲方赔偿任何装修费用，或就该租赁场地内的装修、设施或乙方发生的其他费用向甲方提出任何要求、主张、补偿或索赔；物业费按每月每平米9元计算；一方违约导致另一方解除本合同的，违约方应向解约方支付一个月租金标准的违约金；因乙方违约甲方解除合同（包括乙方提前退租），除押金及已付租金不予退还外，乙方还应补足免租装修期的租金；双方还在合同中进行了其他约定。xx公司系二原告准备在涉案房屋处注册登记的公司名称。合同签订后，二原告向广信鸿业公司支付了租金79843.7元、押金79843.7元、物业费6300元。2018年7月6日，二原告向广信鸿业公司发出《催告函》，表示广信鸿业公司拖延出具产权证明致使其无法办理工商注册，要求广信鸿业公司在收到催告函之日起五日内提供产权证明等协助办理工商注册的相关材料。2018年7月11日，广信鸿业公司向二原告提供了房屋所有权证复印件、住所证明原件等注册手续。2018年7月18日，二原告又向广信鸿业公司发出《关于贵公司违约，我方将不再继续支付下季度房租的通知》，表示广信鸿业公司提供材料商所载明的地址并未进行工商备案，无法办理营业执照，其再次催告广信鸿业公司按照工商部门的要求进行地址上传，但广信鸿业公司明确拒绝；在二原告索要住所证明已经两月之久，广信鸿业公司仍拒不协助办理营业执照，违约在先，二原告将不再支付下个季度房租，并要求广信鸿业公司退还已付租金、押金、物业费并赔偿损失。2018年7月20日，广信鸿业公司就此发出《关于“催告函”、“通知书”的回复函》，称装修期为一个月，但二原告迟迟不对房屋进行装修，构成违约，且影响整个园区正常运营；广信鸿业公司已经提供了办理证照所需产权证明等文件，并向工商行政管理部门进行了登记备案，已经履行了合同约定的协助义务，但二原告没有积极办理手续；如二原告仍愿意继续租赁，应在（空白）日内尽快进行场地装修并投入使用，如不再继续租赁，广信鸿业公司将以二原告7月18日发出的通知函内容为准，二原告在该通知中已明确表示不再继续履行租赁合同，广信鸿业公司将根据法律规定和合同约定，追究二原告相应法律责任。关于工商注册登记一事，二原告提交了微信聊天记录，聊天记录显示，2018年6月8日广信鸿业公司人员表示需要去盖章，大概3个工作日内，2018年6月13日杨扬询问时，广信鸿业公司人员表示打错字了，是30个工作日。广信鸿业公司解释称，合同签订后，二原告一直在申请公司核名，直至6月8日才将注册手续提交，且双方在沟通中也产生了歧义。二原告还提供了住所证明、产权证及录音，证明广信鸿业公司提供的文件不符合要求，无法进行注册。其中住所证明上加盖公章的产权人为北京xx顾问有限公司，但房屋所有权证上显示所有权人为xx百货公司。二原告还称，2018年7月11日广信鸿业公司提供相应证明后，其网上申请工商登记但被退回；7月13日其前往询问，工商部门工作人员告知是产权证地址未进行工商备案所致，需要重新上传材料；其又于7月17日与广信鸿业公司沟通联系，但双方言语不和，表示将采取法律措施；于是其于7月18日发出《关于贵公司违约，我方将不再继续支付下季度房租的通知》，并于当日前往法院立案。广信鸿业公司则表示，二原告确于7月17日与其联系，其于当日在住所证明管理平台重新上传材料，但又于7月18日收到二原告发出的通知，于是其也于7月20日发出《关于“催告函”、“通知书”的回复函》。经询问，广信鸿业公司表示，其是向北京xx顾问有限公司承租涉案房屋并建设了创意园，其他承租人持相应证明也成功办理工商注册；但关于北京xx顾问有限公司为何在住所证明的产权人处加盖公章，及该公司与xx百货公司之间的关系，广信鸿业公司未能对此进行说明。本案审理过程中，二原告提供了设计合同、加工承揽合同及转账记录，证明其为涉案房屋装修支出设计费13500元、搭建费用44000元，二原告认为广信鸿业公司违约导致合同解除，上述费用均应由广信鸿业公司承担，广信鸿业公司还应支付一个月租金作为违约金。广信鸿业公司对上述证据不认可，并表示二原告应于装修免租期内即2018年5月25日前完成装修，但二原告违反了上述约定构成违约，且二原告还存在迟延交纳物业费的违约行为；广信鸿业公司认为，按照合同约定，押金及已付租金可以不予退还，二原告还应补足免租装修期的租金，并支付两个月租金作为违约金。广信鸿业公司就此提供了双方之间的微信聊天记录。二原告解释称，其已于2018年5月24日将装修设计图发给广信鸿业公司，但广信鸿业公司一直未提供登记注册相应文件，且涉案房屋是否装修并不影响合同履行；合同没有约定物业费的交纳时间，二原告不存在拖延交纳物业费的行为。庭审中双方均称，涉案房屋位于创意园上千平米的通道内，统一从大门出入，二原告承租其中一百余平米，由承租人自行建设隔墙并装修。广信鸿业公司主张涉案房屋仍由二原告占有使用，二原告则表示自2018年7月23日起，广信鸿业公司阻止其进入涉案房屋。双方均未就各自主张提供相应证据。本案于2019年1月14日进行举证质证时，原告表示场地内未留有相应物品，此种情况下广信鸿业公司同意于当日收回涉案房屋。上述事实，有《租赁合同书》、转账凭证、通知、回复函、录音及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，二原告与广信鸿业公司于2018年4月27日签订的《租赁合同书》的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。根据合同约定，乙方应当在装修免租期内完成该租赁场地的装修工作和其他必要的准备工作（包括但不限于取得在该租赁场地经营的工商管理、消防、环保、卫生等批准文件，人员、材料、设备配备到位），使该租赁场地具备开业经营条件，乙方应自行负责相关政府许可或备案事项的办理及审批，甲方仅负有提供产权及租赁证明文件的协助义务。二原告虽应在装修免租期内完成装修工作，但此期间内二原告也应取得工商管理等批准文件，但广信鸿业公司于2017年7月11日才提供产权证等办理工商注册登记的相应手续，二原告有合理理由怀疑营业执照能否成功办理并顺利经营，未在免租期内完成装修并非仅因二原告自身原因导致，广信鸿业公司以此主张二原告违约导致合同解除的抗辩意见，本院不予采信。此外，合同对物业费的交纳时间并未进行约定，在双方对此进行沟通后，二原告支付了相应物业费，二原告的行为亦未违反合同约定，广信鸿业公司要求二原告支付违约金并补缴免租期租金的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。现有证据显示，广信鸿业公司直至2018年7月17日双方协商时仍未提供合格的办理注册登记所需文件，二原告一直未能成功办理工商注册登记，已对其租赁目的产生影响，广信鸿业公司的行为已构成违约。此种情况下，二原告于2018年7月18日发出《关于贵公司违约，我方将不再继续支付下季度房租的通知》，明确表示不再支付之后租金，要求广信鸿业公司退还已付款项，并提起本案诉讼；广信鸿业公司亦于7月20日发出《关于“催告函”、“通知书”的回复函》，表示如二原告不再租赁，其将以二原告发出不再继续履行租赁合同的通知内容为准；双方均以实际行动表示不再继续履行合同内容，广信鸿业公司主张双方合同自2018年7月18日解除，合法有据，本院予以采纳。二原告称自2018年7月23日起广信鸿业公司不让其进入涉案房屋，而广信鸿业公司则称二原告仍占有使用涉案房屋，双方均未就各自主张提供相应证据。本院认为，涉案房屋处于上千平米的大通道内，位于创意园整体园区内，出入统一，广信鸿业公司所称合同解除后涉案房屋仍由二原告使用不符合常理，且亦无证据佐证，本院对该主张不予采信，广信鸿业公司要求二原告支付合同解除之日后的租金，亦缺乏相应依据，本院不予支持。鉴于广信鸿业公司存在上述违约行为，二原告租赁房屋的目的未能实现，二原告要求广信鸿业公司退还已付租金、押金、物业管理费的诉讼请求，本院可予以支持。双方因办理工商登记所需产权及租赁证明文件引发纠纷，但合同并未对此进行详细、明确约定，二原告对此风险亦存在过错，本院将根据本案实际情况，酌情确定广信鸿业公司支付的违约金金额。二原告主张的装修、搭建损失及周转期间损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）崔璨、杨扬与被告（反诉原告）北京广信鸿业物业管理有限公司签订的《租赁合同书》于二〇一八年七月十八日解除；二、被告（反诉原告）北京广信鸿业物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，退还原告（反诉被告）崔璨、杨扬租金七万九千八百四十三元七角、押金七万九千八百四十三元七角、物业管理费六千三百元；三、被告（反诉原告）北京广信鸿业物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，支付原告（反诉被告）崔璨、杨扬违约金一万元；四、驳回原告（反诉被告）崔璨、杨扬的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京广信鸿业物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1747元，由原告（反诉被告）崔璨、杨扬负担747元（已交纳），由被告（反诉原告）北京广信鸿业物业管理有限公司负担1000元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉诉讼费1448元，由被告（反诉原告）北京广信鸿业物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽审 判 员  张玉倩审 判 员  王 楠二〇一九年七月二十九日法官助理  杨晶晶书 记 员  孙 洁