四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1903民初695号 原告（反诉被告）：雷成，男，1974年3月21日出生，汉族，研究生文化，居民，住巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：王科，四川宏坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张玲（曾用名张慧玲），女，1977年12月31日出生，汉族，大学文化，居民，住巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：杨明亮，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。 原告(反诉被告)雷成与被告（反诉原告）张玲租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷成的委托诉讼代理人王科，被告张玲及其委托诉讼代理人杨明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷成向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年10月15日签订的《场地租赁合同》；2.被告张玲立即腾空场地并将场地返还给原告雷成；3.被告张玲按照3750元／月向原告雷成支付2019年3月1日至《场地租赁合同》解除之日的租金及《场地租赁合同》解除后至被告腾空场地并将场地返还给原告雷成之日止的占有使用费；4.被告张玲支付原告雷成违约金4500元，并按45元／天向原告雷成支付从2018年12月1日起至租金和场地占有使用费付清之日止的逾期付款滞纳金；5.本案受理费由被告张玲负担。事实和理由：被告张玲因从事餐饮经营需要，租赁原告雷成位于巴中市恩阳区原运管站内约500㎡场地，并于2017年10月15日签订了《场地租赁合同》一份。合同约定租期为三年，即从2018年3月1日起至2011年3月1日止，每年租金45000元；在签订本合同时支付第一年租金，以后于每年11月30日支付下年度租金；若拖欠租金累计达10日，甲方可终止合同并收回场地。同时合同对违约责任的承担及其他内容均作了约定。合同签订后，被告只支付第一年租金，第二年租金应于2018年11月30日，但经原告多次催收后，被告至今未支付。被告的行为已构成违约，原告行使合同解除权的条件成就，于2019年4月1日向被告发出书面解除合同通知。因被告至今未支付拖欠的租金，未将场地腾空交付原告。故起诉至法院，判如所请。 被告张玲辩称，原、被告签订的租赁合同应无效，原告主张解除合同不成立；在租赁期间，因原告提供的场地不合法，2018年巴中市城市管理行政执法局恩阳分局向原、被告出具责令限期自行拆除违法建设通知，导致被告无法使用租赁物，其过错在于原告，被告并未违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告张玲向本院提出反诉请求：1.判令确认反诉原告与反诉被告于2017年10月15日签订的《场地租赁合同》无效；2.反诉被告返还反诉原告已交的场地租金45000元；3.反诉被告赔偿反诉原告的各项损失100000元；4.反诉被告承担反诉费。事实和理由：2017年10月15日，反诉原告因经营餐饮业务而租赁反诉被告的场地，且双方签订《场地租赁合同》，合同约定租赁期限为三年，租金为45000元/年，且出租方保证场地没有产权之争。合同签订后，反诉原告缴纳第一年租金45000元，接受租赁场地，并购买了餐饮耗材设备和进行装修等。在经营期间，反诉原告于2018年12月13日收到巴中市城市管理行政执法局恩阳区分局出具的责令限期自行拆除违法建设通知，后才知反诉被告的场地属违法建设，并立即要求反诉被告处理此事（退还场地租金并赔偿损失），但反诉被告称与有关部门协调此事，但无结果，反诉原告于2019年1月停止经营。由于反诉被告将违法建设出租反诉原告，违反国家强制性规定，该合同应无效，合同无效是反诉被告的过错造成，因此，造成反诉原告无法继续经营，给反诉原告造成损失。 反诉被告雷成辩称，反诉原告的反诉事实与客观事实不相符合。双方于2017年10月15日签订的《场地租赁合同》中的租赁物是场地，且反诉被告对该租赁物享有物权并持有相关的权属证书，是反诉被告的合法财产，并非违法建筑；反诉原告在租赁时知道租赁物的现状及权属，反诉被告不存在欺诈；巴中市城市管理行政执法局恩阳区分局发出的责令拆除通知所指向的是临时设施，不影响合同的效力。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明：原告雷成于2006年11月购买了位于巴中市恩阳区原运管站所属建筑物、附属物及空坝（场地），并办理不动产权登记证。2015年，原告雷成将位于巴中市恩阳区原运管站内空坝出租给杨舜从事餐饮，杨舜遂后在空坝上搭建了钢架彩钢棚。2017年10月，杨舜征得原告雷成的同意，将租赁的空坝及钢架彩钢棚、餐饮设施转租给被告张玲从事餐饮，双方约定转让费为90000元（包含从2017年10月15日至2018年2月28日止的租金）。2017年10月15日，原告雷成（甲方）与被告张玲（乙方）签订《场地租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于恩阳区原运管站内的空坝约500㎡出租乙方从事餐饮；租赁期限从2018年3月1日起至2019年3月1日止，租金为45000元／年；租金付款方式是乙方应于本合同生效之日向甲方支付第一年度租金45000元，租金按年结算，乙方于每年11月30日交付下年度租金；甲方于本合同生效之日起，将该场地交付给乙方；甲方保证出租场地没有产权纠纷。同时，本合同第十二条规定乙方有拖欠租金累计达十日等情形，甲方可终止合同并收回，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。本合同第十三条规定租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十二条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前1个月书面通知乙方。本合同第十四条规定租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交年度租金的10%作为违约金，乙方逾期未付租金，每逾期一日，甲方有权按年租金的0.1%向乙方加收滞纳金。 合同签订后，被告张玲向杨舜交付转让费90000元，杨舜将租赁物空坝及钢架彩钢棚、餐饮设施等移交被告张玲。2018年3月1日，原、被告签订的《场地租赁合同》开始履行，被告张玲交付第一年租金45000元。在租赁期间，巴中市城市管理行政执法局恩阳区分局认定租赁物空坝上搭建面积264㎡钢架彩钢棚是未办理《建设工程规划许可证》而擅自搭建的，属违法建设，于2018年12月7日作出《责令限期拆除违法建设决定书》并送达原告雷成，同年12月13日向原告雷成发出责令限期自行拆除违法建设公告，并责令于2018年12月19日前自行拆除。公告后，原告雷成未在规定期间自行拆除钢架彩钢棚，也未到有关部门办理合法的建设手续，钢架彩钢棚也未被强制拆除。同时，被告张玲继续在租赁地经营餐饮，但未按合同约定给付第二年租金，经原告雷成多次催收无果，于2019年4月1日以被告张玲未按合同约定交第二年租金为由向被告张玲送达解除合同的通知书，被告张玲收到通知后，并未腾空位于巴中市恩阳区原运管站内的空坝并将空坝返还原告雷成。 上述事实，有当事人的陈述、《场地租赁合同》、不动产权证、营业执照、巴中市城市管理行政执法局恩阳分局出具的责令限期自行拆除违法建设公告、解除场地租赁的通知、邮寄通知单等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《场地租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告反诉称双方签订的《场地租赁合同》中的出租的场地被认定为违法建设，违反国家有关法律规定，应属无效合同。根据本案查明的事实，原、被告签订的《场地租赁合同》中的租赁物是巴中市恩阳区原运管站内的空坝，而巴中市城市管理行政执法局恩阳区分局认定的违法建设是在空坝上搭建的钢架彩钢棚，但钢架彩钢棚是原承租人杨舜搭建的，并不是原告雷成所搭建，且被告张玲从杨舜处转租时的转让费也包含了钢架彩钢棚的价值，故被告张玲反诉《场地租赁合同》无效，本院不予支持。本案中，被告张玲未按合同约定交第二年租金，且在租赁物空坝上搭建的钢架彩钢棚未办理《建设工程规划许可证》被有关部门认定为违法建设，并要求限期拆除，致使合同无法继续履行，故原告要求解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告继续使用租赁物已无事实和法律依据，故原告要求被告腾空位于巴中市恩阳区原运管站内的空坝并将空坝返还原告的诉请，于法不悖，本院予以支持。本案中，因被告张玲未按合同约定支付第二年租金，且租赁物上搭建钢架彩钢棚被认定为违法建设，并责令限期自行拆除，导致合同无法继续履行，被告张玲应与原告雷成自行协商解除合同或通过法律途径解决，但被告张玲继续占有租赁物，且在原告发出解除合同通知后仍未腾空租赁物并返还原告雷成，故原告雷成要求被告张玲按月租金3750元支付从2019年3月1日起至腾空并返还租赁物之日止的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。原告雷成虽向被告出租的租赁物是空坝，但杨舜在在空坝上未办理合法建设手续而私自搭建的钢架彩钢棚，原告雷成是明知且未制止，造成被告未按合同约定支付第二年租金并不完全归责于被告张玲，故原告雷成主张被告张玲支付违约金4500元，并逾期付款的滞纳金的诉请，本院不予支持。 被告张玲认为租赁合同无效，反诉要求原告雷成应返还租金45000元。因本院认定案涉租赁合同合法有效，被告张玲实际使用租赁物，且至今未腾空租赁物将租赁物交付原告，故其反诉要求原告雷成应返还租金45000元的诉请，于法无据，本院不予支持。被告张玲反诉要求原告雷成赔偿各项损失100000元。因案涉租赁合同合法有效，且造成租赁合同无法继续履行并不是原告的过错造成的，其主张的各项损失100000元也无证据证实，故被告张玲反诉要求原告雷成赔偿各项损失100000元的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、解除原告雷成与被告张玲于2017年10月15日签订的《场地租赁合同》； 二、被告张玲于本判决生效后十日内腾空位于巴中市恩阳区原运管站内的空坝并将空坝返还原告雷成； 三、被告张玲于本判决生效后十日内向原告雷成给付租金(按月租金3750元的标准，从2019年3月1日起计算至腾空租赁物并返还原告雷成之日止)； 四、驳回原告雷成的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告张玲的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费450元，由原告雷成负担190元，被告张玲负240元；案件反诉受理费1600元，由被告张玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 苟 军 二〇一九年七月二十五日 书记员 李林岭