广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终798号 上诉人（一审被告）：广西君斯威投资有限公司，住所地钦州市永福西大街金湖大厦16楼。 法定代表人：刘镇铭，执行董事。 上诉人（一审被告）：广西唐鼎投资有限责任公司，住所地钦州市永福西大街金湖大厦1楼。 法定代表人：方文辉，该公司董事。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈敏，广西安弘律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：刘洵兴，男，1961年8月10日出生，汉族，住广西钦州市钦北区。 委托诉讼代理人：施高永，广西源群律师事务所律。 一审被告：钦州市房地产综合开发公司，住所地：钦州市文峰南路168号。 法定代表人：苏杰辉，经理。 委托诉讼代理人：吕业樑，广西欣和律师事务所律师。 上诉人广西君斯威投资有限公司（以下简称“君斯威公司”）、广西唐鼎投资有限责任公司（以下简称“唐鼎公司”）因与被上诉人刘洵兴、一审被告钦州市房地产综合开发公司（以下简称房综公司）商品房预售合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2018)桂0702民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭，在本院第七审判庭公开开庭审理了本案。上诉人广西君斯威投资有限公司、广西唐鼎投资有限责任公司的共同委托诉讼代理人陈敏，被上诉人刘洵兴的委托诉讼代理人施高永，一审被告钦州市房地产综合开发公司的委托诉讼代理人吕业樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人广西唐鼎投资有限责任公司上诉请求：1、撤销（2018）桂0702民初1076号民事判决书，判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。请求的事实和理由为：一、唐鼎公司与房综公司所签订的合同有明确约定，需要项目竣工交付并办理产权分割后，唐鼎公司才能销售分成的房屋，唐鼎公司在项目并没有竣工之前就与各客户签订了房屋认购协议书，该协议书应认定为无效的或至少按照无权处分的合同来处理，且在与各客户的认购协议书中第二点也清楚列明“如因出售方的原因，未能于一个月内办理出合法有效的项目预售证书，出售方无条件全额退还认购方所缴纳的所有款项”，所以，如果被上诉人愿意解除合同的话，我方愿意退还认购方已经交纳的所有款项，并承担因迟延退款产生的同期银行贷款利息；二、房综公司认为其不属于认购协议书的出售方，而且唐鼎公司出售的也不是分成给房综公司的那些商铺，因此，房综公司不应该承担连带责任。三、一审法院认定上诉人对被上诉人的退款是退还的定金，这一事实错误。上诉人委托原审被告君斯威公司退还被上诉人的15000元，从君斯威公司向购房客户发布的《公告》以及《通知》里面都是称退还给客户的购房款，而不是定金，既然是已经退还了部分的购房款，那么在最后应该将该退款是对购房款的退还，而不是对定金的退款，由此，计息的本金数额则不是一审法院认定的数额。 被上诉人刘洵兴答辩称，一、当时君斯威公司销售房产时，宣传单、销售合同等都印有房综公司的名字，并且收款账户都是交纳到房综公司的账户，因此，作为一般的普通人，是有理由相信所购的房屋是房综公司的，在借用账户的问题上，购房者有理由相信出售方是房综公司；二、涉案楼盘已处于烂尾状态，不具备交付条件，且双方已经达成解除合同的合意，依法应当解除双方原签订的合同；三、关于定金问题。1、《认购书》对定金有明确约定，收据上也注明为合法有效合同，且被上诉人已经按约定交付定金，上诉人的委托代理人、原审被告钦州市房地产综合开发公司出具的收据已亦确认收到被上诉人的定金，依法应予保护；2、最高院关于审理买卖合同案件司法解释第28条规定，合同约定的定金不足以弥补乙方违约导致的损失的，守约方请求赔偿超过定金部分的损失的，法院可以并处。因上诉人和一审被告违约，一审原告没有依照合同约定的期限取得商铺的使用权，预期的经济收益落空；同时，因房价上涨，一审原告欲购买相同地段的商铺，则需要支付更高的交易成本，被上诉人的损失是显而易见的，一审判决上诉人和一审被告按合同约定的定金双倍作赔偿，合法有据。综上所述，上诉人要求继续履行合同的上诉请求违反了合同约定的和禁止反言的法律规范；请求调整一审判决违约定金数额的上诉请求也没有事实和法律依据，依法应予驳回。 一审被告钦州市房地产综合开发公司答辩称：一、广西君斯威投资有限公司销售的房屋按合同约定以后会分给广西唐鼎投资有限责任公司，但项目未竣工交付并办理产权分割，广西唐鼎投资有限责任公司未实际取得房屋，无权委托销售，且未取得商品房预售证，我公司未批准销售，广西君斯威投资有限公司私下与苏彩丽等业主签订认购协议收取房款，我公司不知情，不是我公司真实意思，一审判决解除钦州市房地产综合开发公司签订的认购协议没有事实依据。况且，《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）项目认购协议》明确出售方是钦州市房地产综合开发公司，合同第三条明确“本协议一式三份，出售方两份，认购方一份，双方去签字盖章后就有相同法律效力”，而钦州市房地产综合开发公司没有在合同签字盖章，说明买卖双方还没有签订合同，因此不存在解除合同问题；二、房地产综合开发公司不应承担退款责任。1、《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）项目认购协议》中出售方是钦州市房地产综合开发公司，但房综公司没有盖章，合同未成立，钦州市房地产综合开发公司不承担合同责任。2、钦州市房地产综合开发公司是开发商，商品房是房综公司的合法产权，广西君斯威投资有限公司私下销售是他们自己的行为，签订的认购协议是按照无效合同来处理。如果认为广西君斯威投资有限公司签订认购协议有效，即是广西唐鼎投资有限责任公司有权将其合同权利委托第三人代理销售，那么，退款的责任应由委托人广西唐鼎投资有限责任公司承担，而不是房综公司承担退换责任；三、一审认定定金事实错误，判赔双倍定金没有事实依据，理由不充分，判赔双倍定金又判支付利息适用法律不当。按照认购协议约定了如果一个月内办理合法有效的项目预售证证书没有签订商品房销售合同，是全款退回所交纳的款项，并没有说到定金双倍，按照定金的原则，如果没有说明双倍返还，那么就应该按照当事人的意思表示，只退回交纳的款项而没有双倍定金；其次，一审判决双倍定金欠缺两个条件，一个是签订合同，但双方没有签订合同，合同没有成立，按照约定，是签订合同后才交定金，才交房款，才有双倍定金，现在没有签订合同，自然就没有双倍定金，二是按照定金的规则，除了合同明确必须有付款，且收据注明是定金，现在一审法院将诚意金也作为定金是错误的，在合同为无效的情况下，只能退还所缴纳的款项，不应按照双倍来处理。 被上诉人即一审原告刘洵兴一审时向法院提起诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年12月10日签订的《[钦州市文峰邻里小区（大食荟生活广场）]项目认购协议书》（编号0000631）；2、判令被告共同向原告返还购房款项46851元并向原告支付双倍定金20000元，两项合计66851元；3、判令被告共同向原告支付逾期履行利息（利息计算：以29948元为本金，按年利率6%，自2016年12月10日计至本案生效判决指定履行期限届满之日止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理并确认以下法律事实：原告为认购被告综合开发公司开发的钦州市文峰小区邻里中心大食荟生活广场项目房产，于2016年10月7日向被告支付了预约诚意金1000元，于2016年12月10日向被告支付了定金20000元，由被告君斯威公司出具收据给原告。2016年12月10日，原告（认购方）与被告综合开发公司、君斯威公司（出售方）签订《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）]项目认购协议书》，但该协议书仅有被告广西君斯威投资有限公司盖章。该协议约定：原告认购钦州市文峰小区邻里中心大食荟生活广场项目A层A2023号铺面，该铺面建筑面积：4.75平方米，实际认购总价为：61851元。认购方须于签署本认购协议书时支付定金20000元，第一期款占总款的50%于2016年12月17日前付清，剩余尾款如认购方选择一次性付款需于签订认购协议之日起一个月内2017年1月10日前一次性缴付给出售方，如选择银行按揭，由认购方申请银行按揭贷款。出售方于签订本认购书一个月内办理完善项目预售许可证书，并向认购方明示双方将签订的《商品房买卖合同》、补充协议、相关证书及重要提示。如因出售方的原因未能于一个月内办理出合法有效的项目预售证证书，出售方无条件全额退还认购方已缴纳的所有款项。原告于2016年12月14日向被告支付购房款10851元、于2017年1月9日支付购房款30000元，并由君斯威公司出具收据给原告，原告的购房款已经全部付清，原告所支付购房款中51851元存入综合开发公司账户。后由于被告未能取得商品房预售许可证，与原告签订《商品房买卖合同》，将房屋交付原告，双方因此发生纠纷，原告要求被告方退款，被告君斯威公司于2017年9月30日发布《公告》，载明拟定于2017年10月10日确定退款时间，预计款项在45个工作日内全部退到客户账户。后被告君斯威公司于2017年10月10日发布《通知》，载明在2017年10月10日前要求退还购房款的客户，公司于2017年11月15日起十五个工作日内退还全部购房款。但原告刘洵兴至今仅收到被告退回的购房款15000元。2015年2月1日由被告综合开发公司、唐鼎公司共同出具的文峰小区邻里中心工程邀请招标预中标公示，载明项目业主：综合开发公司、唐鼎公司。2017年6月27日，该项目取得商品房预售许可证，编号：钦房预售字第2017040号，预售许可证上载明的开发企业名称为钦州市房地产综合开发公司。2018年8月17日钦州市住房和城乡建设委员会出具的《证明》，证明综合开发公司为项目的开发企业。钦州市文峰邻里小区（大食荟生活广场）在对外的宣传资料中注明开发商为被告综合开发公司。该项目至今没有竣工，综合开发公司与唐鼎公司对项目设计的房地产没有分别取得权属证书。 另查明，被告综合开发公司与被告唐鼎公司于2012年6月15日签订了《合作建设合同》，合同约定，被告综合开发公司同意与被告唐鼎公司进行文峰市场项目土地合作开发。被告综合开发公司以土地投入，被告唐鼎公司投入资金并负责开发建设，项目建成后分割产权。项目建成后，地上第一层房产的产权和项目的地面使用权归被告综合开发公司，地上第二层以上（含第二层）房产及地下室的产权归被告唐鼎公司，双方对各自分得的房产具有所有权及相应的土地使用权。项目以被告综合开发公司名义报建但不以被告综合开发公司名义建设。被告唐鼎公司以自己的名义与设计、施工、监理等单位签订合同。2016年12月19日，被告唐鼎公司与被告君斯威公司签订了《合作协议》，约定，君斯威公司为唐鼎公司提供人力资源，在确保唐鼎公司利益的前提下，全权处理工程建设与房产销售管理实务，实现双方共赢局面。君斯威公司在为唐鼎公司进行地产销售工作时，为方便销售工作开展，根据需要唐鼎公司授权君斯威公司全权以自身公司为名义进行有关营销活动，如与广告商签订广告合同、与客户签订认购协议书、收取客户预约意向金（存储意向金的银行账户必须有唐鼎公司人员监管）等。君斯威公司为唐鼎公司提供工程建设管理和销售工作，唐鼎公司应支付相应的人力资源费用，暂按销售总额的百分之一计取服务费用。 该院认为，本案的争议焦点为：1、《认购协议书》是否合法有效；2、综合开发公司是否承担《认购协议书》产生的法律后果；3、唐鼎公司与君斯威公司的关系是否是委托代理关系，君斯威公司是否承担责任；4、定金是否应双倍返还，定金双倍支付后，认购款（不含定金）是否计付利息。 1、《认购协议书》是否合法有效。出售方被告君斯威公司、综合开发公司与原告签订的《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）]项目认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力，双方应当严格按照合同履行自己的合法义务。根据双方的约定，被告应在签订《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）]项目认购协议书》后一个月内办理完善项目预售许可证书，但被告于2017年6月27日才取得预售许可证，至今未与原告签订《商品房买卖合同》，将房屋交付原告，被告的行为已构成违约，导致原告未能实现合同的目的，被告应承担相应的违约责任，现原告要求解除合同，退还铺面认购款，证据充分，理由成立，该院应予支持。 2、综合开发公司是否承担《认购协议书》产生的法律后果。《认购协议书》载明出售方为综合开发公司和君斯威公司，尽管被告综合开发公司没有在《认购协议书》上盖章，但原告提供的预售许可证、《证明》、《合作建设合同》等证据足以证明综合开发公司是该项目的开发公司，原告所购买的商铺对外是以综合开发公司名义建设，至今综合开发公司仍是该物权的所有人或共有人，同时原告所支付的大部分购房款也是直接存入综合开发公司的账户，因此，综合开发公司应是该《认购协议书》的权利和义务承受者，应承担因该协议产生的法律后果。被告综合开发公司辩称，综合开发公司没有与原告签订合同，涉案房屋不是综合开发公司的产权，没有收取购房款，综合开发公司与唐鼎公司所签订的《合作建设合同》属土地使用权转让合同，他们之间不存在合伙关系，项目是唐鼎公司的项目。原告的主张与综合开发公司无关，该院认为，除上列分析，综合开发公司与唐鼎公司在《合作建设合同》如何约定是其内部问题，对外对原告没有约束力，该院不予支持。 3、唐鼎公司与君斯威公司的关系是否是委托代理关系，君斯威公司是否承担责任。相关法律规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人完成委托事务的，委托人应当向受托人支付报酬。代理人（受托人）在代理权限内与被代理人（委托人）的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。根据唐鼎公司与君斯威公司签订的《合作协议》的约定，该院认为，唐鼎公司与君斯威公司构成委托代理关系，君斯威公司作为受托人其代理行为实际代表的是被告唐鼎公司的行为，且唐鼎公司对君斯威公司的代理行为予以认可，因此，君斯威公司与原告签订的《认购协议书》所约定的权利和义务应由唐鼎公司承受，因《认购协议书》所产生的法律后果应由唐鼎公司承担。 4、定金是否应双倍返还，定金双倍支付后，认购款（不含定金）是否计付利息。《认购协议书》明确约定，认购方（原告）须于签署本认购协议时支付定金20000元，第一期款项于签订认购书之日起七日内即2016年12月17日前付清，按照该约定，被告于于2016年12月10日收取了原告20000元定金，被告违约导致原告未能实现合同目的，原告要求双倍返还定金，符合法律规定，但双方约定的定金超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不应支持，主合同标的总额为61851元，该标的额的百分之二十为12370.2元，因此，超过该限额的定金7630元（20000-12370）应为购房款，原告缴纳的购房款应为49481（30000+1000+10851+7630）（不含定金），该院支持的双倍定金为24740元（12370×20%），被告已经退还原告15000元，尚欠9740元。原告已依约全面履行支付房屋认购款的义务，由于被告的原因，导致解除认购协议书，原告无法实现合同的目的，原告现要求被告从2016年12月10日起按年利率6%支付认购款（不含定金）的利息，符合法律的规定，该院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款、第一百二十一条的规定，判决如下：一、解除原告刘洵兴与被告钦州市房地产综合开发公司、广西君斯威投资有限公司于2016年12月10日签订的《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）项目认购协议书》；二、被告钦州市房地产综合开发公司、广西唐鼎投资有限责任公司共同退还铺面认购款49481元（不含定金），并支付相应利息（利息计算：以49481元为本金，从2016年12月10日计至本案生效判决指定履行届满之日止，按年利率6%计算）给原告刘洵兴；三、被告钦州市房地产综合开发公司、广西唐鼎投资有限责任公司双倍返还定金9740元给原告刘洵兴。四、驳回原告刘洵兴其他诉讼请求。案件受理费1820元，（原告预交910元），公告费111元，共计1931元，由被告钦州市房地产综合开发公司、广西唐鼎投资有限责任公司公司负担1513元，原告刘洵兴负担418元。 二审诉讼期间，双方当事人均未向本院提供有新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 另查明，上诉人广西君斯威投资有限公司向本院提出上诉，因其未按照法律规定的期限缴纳上诉费，本院已作出（2019）桂07民终798号民事裁定，裁定按照广西君斯威投资有限公司自动撤回上诉处理。 本院认为，一、关于《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）项目认购协议》是否有效的问题。本案涉案的房地产项目由上诉人唐鼎公司与一审被告房综公司合作开发，虽然双方签订的《合作建设合同》的第十条中约定，在产权分割之前，双方不得将项目房屋抵押、转让，且在未对房产进行分割前，上诉人唐鼎公司就委托上诉人君斯威公司对外销售了涉案的房产，但该约定只能对合同的双方产生约束，对外并不能对抗善意的第三人，并且，一审被告房综公司对于上诉人唐鼎公司、君斯威公司对外销售房屋的事情是知晓的，期间一审被告房综公司并未提出过任何异议，因此，上诉人唐鼎公司委托上诉人君斯威公司进行销售，该委托行为是合法有效的，那么，上诉人君斯威公司对外与被上诉人签订认购协议书，该协议书是双方真实的意思表示，且没有违反法律的规定，应是合法有效的，上诉人唐鼎公司主张其属于无权处分，与事实和法律不符，本院不予支持。 二、关于在履行协议的过程中，哪方存在违约，相关的责任应如何承担问题。被上诉人已经按照认购协议书的约定交纳了定金以及第一期购房款，但出售方并未按照认购书的约定，在签订认购协议书后的七日内通知被上诉人签订《商品房买卖合同》，也未在约定的时间内取得项目预售许可证书，由此可以认定出售方在履行协议书的过程中存在违约。而本案的出售方是谁的问题，认购协议书中所载明的出售方为一审被告房综公司，盖章的为上诉人君斯威公司，根据本案所核查的事实，本案涉案的房产项目是由上诉人唐鼎公司与一审被告房综公司共同开发建设的，上诉人唐鼎公司有权销售该项目的房产，在销售过程中，上诉人唐鼎公司委托上诉人君斯威公司对外销售涉案的房产，上诉人君斯威作为受托方，其所实施的销售行为的法律后果应归属于上诉人唐鼎公司，因此，上诉人君斯威公司在认购协议书上的盖章行为应视为代表上诉人唐鼎公司的行为，上诉人唐鼎公司应承担违约责任。至于一审被告房综公司的责任问题，本案涉案的项目是以钦州市房地产综合开发公司的名义建设，相关的宣传资料、商品房预售许可证等证书都是一审被告房综公司名义出具的，《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）项目认购协议》上载明的出售方也是一审被告房综公司，被上诉人支付相关款项的账户以及收据上载明的收款人也都是一审被告房综公司，被上诉人有足够的理由相信该项目的出售方是钦州市房地产综合开发公司，在一审被告房综公司收取了相关费用之后，其应作为出售方承担违约责任。上诉人唐鼎公司与一审被告房综公司以其双方的内部约定，主张认购协议无效，但是无论钦州市房地产综合开发公司与广西唐鼎投资有限责任公司如何约定都属于其内部关系问题，其内部约定并不能对抗作为善意第三人的被上诉人，因此，一审法院认定广西钦州市房地产综合开发公司与广西唐鼎投资有限责任公司应向被上诉人承担连带责任是正确的，本院予以维持。上诉人唐鼎公司主张本案双方所签订的认购协议为无效合同，一审被告钦州房地产综合开发公司不应承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于定金是否应双倍返还的问题。在双方签订认购协议书之前，被上诉人已经按照上诉人君斯威公司的要求交纳了诚意金，但在签订《认购协议书》之日，被上诉人又按照上诉人君斯威公司的要求，交纳了另外的定金，并在《认购协议书》确认了被上诉人支付的定金为20000元，据此，不管在支付款项时收据上写明的是定金或者是诚意金，既然双方在《认购协议书》中一致确认了被上诉人所交纳的20000元是“认购定金”，那么应推定双方已经就被上诉人所交纳款项的性质达成了合意，那么，定金数额的认定应按照《认购协议书》中所确定的金额为准。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，一审法院判决由上诉人唐鼎公司与一审被告房综公司双倍返还定金，有事实和法律依据，本院予以维持。同时，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，本案中，主合同标的额为61851元，被上诉人刘洵兴支付了20000元定金,已超过法律的规定，因此，一审法院认定上诉人唐鼎公司与一审被告房综公司应返还被上诉人刘洵兴双倍定金24740元是符合法律规定的，本院予以维持。上诉人唐鼎公司提出的不应双倍返还定金没有事实和法律依据，本院不予支持。 四、关于上诉人唐鼎公司与一审被告房综公司应退还的购房款数额的认定问题。在双方签订认购协议书后，被上诉人刘洵兴除了所交纳的20000元定金外，另交纳了40851元的购房款与1000元的诚意金，如前所述，因双方约定的定金超过了法律规定的限额，那么，超过该限额的定金7630元应作为购房款。由于唐鼎公司与房综公司已退还给被上诉人刘洵兴15000元，对于该款项的性质，君斯威公司在其发布的《公告》和《通知》中确认的是退还购房款，据此应认定该退款的性质为退还购房款。一审法院将唐鼎公司与房综公司退还的给被上诉人刘洵兴的15000元认定为退还定金，没有事实和法律依据，本院予以纠正。综上，上诉人唐鼎公司与一审被告房综公司应退还的购房款数额应为34481元（40851元+1000元+7630元-15000元）。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但对购房款的认定有误，本院予以纠正。上诉人广西唐鼎投资有限责任公司的上诉理由及其诉讼请求，对于合理的部分，本院予以支持。对于不合理的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下： 一、维持钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初1076号民事判决第一项及诉讼费用的分担； 二、变更钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初1076号民事判决第二项为：一审被告钦州市房地产综合开发公司、上诉人广西唐鼎投资有限责任公司共同退还被上诉人刘洵兴铺面认购款34481元（不含定金），并支付相应利息（利息计算：以34481元为本金，从2016年12月16日计至本案生效判决指定履行届满之日止，按年利率6%计算）； 三、变更钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初1076号民事判决第三项为：一审被告钦州市房地产综合开发公司、上诉人广西唐鼎投资有限责任公司双倍返还定金24740元给被上诉人刘洵兴。 二审案件受理费1820元，由上诉人广西唐鼎投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李碧珊 审判员  黄载文 审判员  王英佑 二〇一九年七月二十九日 书记员  刘 蔚