广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终967号 上诉人（原审被告）：朱永宽，男，1986年7月6日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：甘晓勤，系朱永宽妻子。 上诉人（原审被告）：甘晓勤，女，1987年9月20日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：覃寿平，广西元丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何雁，女，1985年6月24日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：黄英艺，广东法盛（前海）律师事务所律师。 上诉人朱永宽、甘晓勤因与被上诉人何雁房屋买卖合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2018）桂0802字民初1875号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 朱永宽、甘晓勤上诉请求：一、撤销贵港市港北区人民法院（2018）桂0802民初1875号民事判决第二项，依法改判上诉人向被上诉人支付违约金28431元。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人无证据证明损失事实存在，一审判决上诉人向被上诉人支付16.2万元违约金没有事实和法律依据，是错误的。合同签订后，上诉人支付了28万元房款，上诉人虽然尚有54万元房款未付，但被上诉人至今还未交付房屋给上诉人，对房屋一直享有占有、支配、使用的权利，同时还无偿使用上诉人一经支付的28万元房款，被上诉人不但没有损失，还得到不少好处，其请求上诉人支付违约金缺乏依据。因此，一审判决上诉人向被上诉人支付16.3万元违约金是错误的。二、即使需要支付违约金，不应高于银行存款利息的30%为宜，即不应高于28431元。上诉人认为，被上诉人实际损失就是54万元的银行存款利息21870元（本金54×银行利率0.45%×违约事件9个月），依据合同法规定，被上诉人主张违约金最高不能高于实际损失的30%，即不能高于28431元（利息21870元+利息21870元×30%。）。综上所述，一审判决上诉人向被上诉人支付16.2万元违约金无事实和法律依据，请求二审法院查明事实，撤销贵港市港北区人民法院（2018）桂0802民初1875号民事判决第二项，依法改判上诉人向被上诉人支付违约金28431元。 何雁辩称，关于交付问题，根据物权法规定，不动产的设立应该依照法律的规定登记，这也是我国法律关于不动产交付的法定交付方式。涉案房屋已经过户到上诉人名下，被上诉人已经履行了所有的义务，房产证以及钥匙已经在中介手里。由于上诉人的不守约，导致被上诉人的受损已经大大超过违约金的约定，现在房屋也已经大幅度升值，违约方却能够通过违约享受丰厚的利益，违反了诚实信用和公平原则，请求二审法院驳回上诉人的上诉。 何雁向一审法院提出诉讼请求：1.解除原告与被告朱永宽签署的房屋买卖合同；2.被告朱永宽将贵港市xxxx小区2幢xxx室的房屋返还原告并协助原告办理相关过户手续；3.原告收取的50000元定金不予退还被告朱永宽；4.被告朱永宽支付原告违约金160400元；5.被告朱永宽承担本案诉讼费和保全费。庭审前原告将诉讼请求变更为：1.被告朱永宽支付原告购房款540000元；2.被告朱永宽支付原告违约金167400元（违约金计算：以540000元按每日0.1%自2018年3月13日起暂计至2019年1月24日）；3.被告甘晓勤对上述债务承担连带清偿责任；4.两被告承担本案诉讼费及保全费。 一审法院经审理认定事实如下：座落于贵港市****商品房（房屋所有权证号：贵港房权证港北区字第××号）原登记所有人为原告何雁。2018年2月26日，原告作为卖方与被告朱永宽作为买方、贵港市世华中鑫房地产代理有限公司作为经纪方签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：卖方将上述房屋以物业成交价为820000元出售给买方，付款方式为：签订合同时支付50000元作为定金，定金自动转为购房款；首付款为230000元，由买方在解押当日直接支付给卖方；房价余款540000元由买方申请商业贷款，买方应在签订合同后15天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方在过户不动产当天以现金支付给卖方，否则，视为逾期付款。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向卖方支付违约金等内容。 合同签订后，被告朱永宽向原告支付了定金50000元及首付款230000元，共计280000元。2018年4月3日，被告朱永宽作为借款人与中国银行股份有限公司贵港分行作为贷款人共同签订了个人二手住房贷款合同。贷款金额为540000元，被告甘晓勤作为抵押物共有人在该合同上签字捺手印。2018年5月9日，被告朱永宽因涉嫌组织、领导传销活动罪被刑事拘留，后经贵港检察院批准被执行逮捕，现羁押在广西贵港市看守所。2018年5月18日，原告将涉案房屋变更登记到被告朱永宽名下。至今，中国银行股份有限公司贵港分行未向被告朱永宽发放贷款，两被告亦未向原告支付购房余款。另查明，被告朱永宽与被告甘晓勤于2009年8月25日办理结婚登记手续。 一审法院认为，原告与被告朱永宽签订的《房屋买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务。合同签订后，原告已依约将涉案房屋变更登记到被告朱永宽名下，实现了被告朱永宽购买房屋的合同目的，但被告朱永宽因其自身原因未能按照合同约定通过银行贷款的方式向原告支付剩余房款540000元，且其后亦未通过其他方式向原告支付剩余房款，构成违约，应承担继续支付房款和违约金的责任。故原告诉请被告朱永宽向其支付房款540000元，符合法律规定，予以支持。关于违约金，合同约定，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，即双方约定逾期付款按日利率1‰计算违约金，该违约金的约定明显超过原告的损失，根据合同履行情况，原告的损失情况及被告的违约程度，支持违约金为162000元（540000元×30%），超过部分，不予支持。关于原告主张被告甘晓勤对上述债务承担共同责任的问题。两被告系夫妻关系，被告甘晓勤在被告朱永宽申请房贷的合同上签字确认，故涉案房屋应为两被告共同居住生活而购置，据此，上述债务发生于两被告夫妻关系存续期间且用于夫妻共同生活，应认定为夫妻共同债务，故原告诉请被告甘晓勤对上述债务承担共同付款责任，于法有据，予以支持。被告甘晓勤缺席，依法应承担对其不利的法律后果。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告朱永宽、甘晓勤向原告何雁支付房款540000元；二、被告朱永宽、甘晓勤向原告何雁支付违约金162000元；三、驳回原告何雁的其他诉讼请求。案件受理费10874元，减半收取计5437元，财产保全费4620元，合计10057元，由原告何雁负担77元，由被告朱永宽、甘晓勤共同负担9980元。 本院查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人主张涉案房屋尚未交付给上诉人，但经本院核实，被上诉人在2018年5月18日就将涉案房屋变更登记至上诉人朱永宽名下，被上诉人已经履行了法定的交付义务，上诉人的上诉主张与事实不符，本院不予采信。至于违约金是否过高的问题，本院认为，上诉人拖欠被上诉人的购房款数额较大，达540000元，而且拖欠时间至今已两年之久，上诉人的行为已经严重违约。一审法院根据双方对违约金的约定，结合被上诉人因上诉人违约行为造成的损失，确定按照540000元的30%支付违约金，符合法律规定，也与被上诉人的损失相适应，本院予以确认，上诉人上诉请求按照银行存款利息的30%确认违约金损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2971元，由上诉人朱永宽、甘晓勤负担。 本判决为终审判决。 审判长  李志廉 审判员  李业佳 审判员  陈品泉 二〇一九年七月二日 书记员  岑 芸