抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0411民初568号 原告（反诉被告）：抚顺市金城物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区。 法定代表人：郭中强，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王立军，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐盛艳，该公司法律顾问。 被告（反诉原告）：凌航，女，1971年9月16日出生，满族，住抚顺市。 委托诉讼代理人：张剑，男，1970年4月7日出生，汉族，住抚顺市。 原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司（下称金城物业公司）诉被告（反诉原告）凌航物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月17日作出（2018）辽0411民初555号民事判决书，原告（反诉被告）金城物业公司不服该判决提出上诉，抚顺市中级人民法院于2018年12月14日作出（2018）辽04民终2140号民事裁定书，裁定撤销（2018）辽0411民初555号民事判决、发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金城物业公司委托诉讼代理人王立军、徐盛艳，被告（反诉原告）凌航及委托诉讼代理人张剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付2013年1月1日至2019年12月31日的物业费，共计12289.9元。2、案件受理费由被告负担。事实和理由：被告是我公司的业主，我公司为被告提供物业服务，双方于2010年12月29日签订《金凤春城物业服务合同公约》，约定我该公司为被告提供物业服务的范围包括：1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；2、园林绿地的管理养护；3、公共区域环境卫生的管理服务；4、公共秩序的维护；5、参与竣工交付使用时的验收交接；6、本物业范围内机动车行使、停放管理；7、物业档案资料的管理；8、地下停车场的管理。被告的房屋面积为146.31平方米，我公司按照建筑面积每月每平方米向被告收取1元的服务费，被告每月应交纳物业服务费146.31元，每年为1755.72元，我公司每年12月一次性向被告收取。合同签订后我公司依据约定的服务范围认真为被告提供优质的物业服务，被告仅交纳了2011年、2012年的两年的物业费。从2013年至今被告只享受物业服务，却不交纳物业费用。由于被告的违约行为，给我公司的经营、管理造成了极坏的影响，为维护合法权益，故诉至法院。 被告辩称，原告没按合同约定进行维修，违约在先，我不应该全款交纳物业费。2011年、2012年两年中，在房屋漏水，地板损坏的情况下，我仍然交纳全额物业费，但原告违约，房屋长期漏水，无人修理。我的房屋是顶楼，属于公共建筑部分，原告无权在毁约的情况下，要求我全额交纳物业费。原告疏于管理，在出现问题后没有及时处理，导致损失扩大并出现严重问题，必须要承担应有的责任。原告在2013年至2017年期间，从未向我主张权利，我也没有收到催收物业费的单据，明显怠于行使权利。当事人应在法律规定的诉讼时效期内提出诉讼，原告已丧失诉讼权利，请求法院支持我的时效抗辩。原告毁约在先，造成我精神和经济上的损失，我没有无故拖欠物业费，而是原告没遵守《业主公约》，我有权拒交或少交物业费，以维护自身的权利。 反诉原告向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告对我的房屋进行维修（包括六楼落地窗上面漏水墙体，七楼客厅中南露台门口下方渗水及墙皮脱落墙体，北露台门口下方渗水及墙皮脱落墙体，七楼北卧整个渗水及墙皮脱落墙体，七楼顶层天花板上漏水，并对七楼楼顶整体外墙刷防水乳胶漆，最后刷涂料，恢复房屋原貌）2、反诉被告赔付我地板损坏费用和部分家具变形修复费用，以及2012年晾晒地板费用1500元。3、反诉被告在2013年到2018年1月前从没有向我要过物业费，请求法院按诉讼时效判令免交物业费。4、请求判令减免2011年-2018年期间我不应该交的物业费。5、判令反诉被告公开物业收支账簿，进行公平账目明细收支情况。6、反诉费由反诉被告负担。事实和理由：反诉被告没有尽到《业主公约》中规定的义务，我的房屋出现漏水后，反诉被告只在2011年在露台窗外打胶，之后从2011年9月至2018年5月，我多次报修，反诉被告都没有来维修，造成房屋漏水逐年加重，给我及家人的生活带来不便和经济上的损失。由于漏水严重，地板严重变形损坏，大衣柜、床严重变形，门框及墙体开裂。反诉被告在整个小区管理中，没有对草坪进行种植，监控多处损坏，没有向我提供三书一证一表，明显存在问题，反诉被告存在根本性违约。我与反诉被告之间形成物业服务合同关系，反诉被告应按照合同约定履行合同义务，由于其违约行为造成了我的损失，其应承担相应的违约责任。 反诉被告辩称，针对反诉原告的反诉请求，我公司作出了维修方案，如果反诉原告同意，我公司可以维修。2018年5月26日，我公司进行了挂网、刮胶泥处理，三个人工作了5天。南露台门口下方计划做SBS防水，墙内做高分子防水，重新刮大白。北露台门口下方内墙计划做高分子防水，重新刮大白。七楼北卧计划墙内做高分子防水，重新刮大白。七楼楼顶计划屋面做防水层维修，整体刷防水涂料，恢复原样。如果反诉原告不认可，可以经过评估之后，我公司出钱其自己维修。针对第二项诉求，雇人晾晒地板的费用1500元过高，不认可，而且地板也没有全部晾晒，损坏的地板同意评估后按价赔偿。关于家具变形的费用，反诉原告不能证明是漏水造成的，不同意赔偿。针对第五项诉求，账目正在整理，每年都会常态化向业主公示，贴到园区的显著位置，不低于7日，同时欢迎全体业主提供改进建议，金凤春城的账目是亏损的，需要其他园区进行弥补。 经审理查明，凌航系位于抚顺市顺城区（金凤春城）3-6号楼1单元602室房屋业主，房屋建筑面积146.31平方米。2010年12月29日，金城物业公司和凌航签订一份《业主公约》，《业主公约》包括《金凤春城前期物业服务协议书》、《物业服务公约》等。《金凤春城前期物业服务协议书》约定的主要内容包括：由金城物业公司为凌航居住的抚顺市顺城区金凤春城小区提供物业服务；凌航应按照协议及时向金城物业公司交纳物业服务费用；多层住宅物业服务费收费标准按照建筑面积每月每平方米1元收取；如逾期交纳各项费用，除补交所欠费用外，还应交纳违约金等。《物业服务公约》中关于金城物业公司的物业管理服务内容的约定主要包括：房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；园林绿地的管理服务；公共区域环境卫生的管理服务；公共秩序的维护；参与物业竣工交付使用时的验收交接；本物业范围内机动车行使、停放管理；物业档案资料的管理；物业停车场的管理等。合同签订后，金城物业公司为金凤春城小区提供物业服务至今。凌航于2010年12月29日办理入住，物业费已交纳至2012年12月31日。2017年12月4日金城物业公司向凌航书面催缴物业费。凌航的房屋自2011年起出现屋顶、墙体漏水的情形。2012年，凌航因房屋漏水对房屋内地板进行晾晒处理，花费1500元。2018年金城物业公司来院起诉后，对凌航主张的房屋问题进行了部分维修，地板及家具损失情况未予处理，维修后凌航房屋墙体仍有漏水的情形。 本院所确认的上述事实，有金城物业公司提供的《业主公约》、商品房买卖合同、欠费情况明细、物业费收缴通知单、报修单，凌航提供的照片、证明、录像及双方的陈述笔录、询问笔录等证据在案为凭，这些证据经双方相互质证及本院审查，可以作为定案依据。 本院认为，金城物业公司与凌航签订的《业主公约》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行义务。业主按约定向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费用势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。金城物业公司为小区提供了物业服务，凌航作为该小区业主，事实上也享受了金城物业公司提供的物业服务，理应支付物业费用。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据，而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益，故对于金城物业公司要求凌航支付物业费的主张本院予以支持。凌航的物业费交纳至2012年12月31日，现金城物业公司按照每月每平方米1元的标准，主张2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，不违反法律规定，即凌航应向金城物业公司交纳物业服务费12289.9元。关于凌航抗辩的“超过诉讼时效”一节，双方约定的物业服务费的交纳方式为分期履行，这使得各期物业服务费的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认物业服务费这一债务的整体性，金城物业公司一直在为诉争房屋提供物业服务，双方间的债权债务关系处于连续状态，金城物业公司未怠于行使权利，凌航关于诉讼时效的抗辩于法无据，本院不予支持。 对于凌航的反诉请求，根据合同约定和法律规定，属于物业服务范围内事项的，金城物业公司应当向凌航承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。其第三项、第四项诉求，系对本诉的抗辩意见，不属于反诉范围。对于其第一项诉求，金城物业公司同意予以维修，对此本院予以确认。对于其第二项诉求，凌航坚持要求金城物业公司对地板、家具损失予以维修，不同意对损失进行评估。金城物业公司表示其公司无法予以维修，同意赔偿地板损失3200元，家具损失并非漏水造成不同意赔偿，结合本案实际，凌航的地板、部分家具确存在因墙体漏水导致受损、变形的情况，本院酌情按5000元计算地板、家具损失。因房屋漏水导致凌航晾晒地板，其已提交证据证明费用确已发生，本院予以支持。对于第五项诉求，双方签订的《物业服务公约》第五章约定了业主的权利:有权监督物业服务的收费情况，并要求业主委员会和物业服务企业按照规定的期限公布物业服务费用收支账目，该约定不违反法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）凌航于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司2013年1月1日至2019年12月31日的物业服务费12289.9元； 二、原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）凌航地板、家具损失费5000元，2012年晾晒地板费用1500元，共计6500元； 三、原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司于本判决生效后十日内对被告（反诉原告）凌航房屋漏水部位进行维修。具体修复部位为：六楼客厅落地窗上面漏水墙体，七楼客厅中南露台门口下方渗水及墙皮脱落墙体，七楼客厅中北露台门口下方渗水及墙皮脱落墙体，七楼北卧全部渗水及墙皮脱落墙体，七楼楼顶整体外墙； 四、原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司于本判决生效后十日内向被告(反诉原告)凌航公布2011年1月至2018年12月期间物业服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目； 五、驳回原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）凌航其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费107元，由被告凌航负担；反诉案件受理费250元，由反诉被告抚顺市金城物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 长  栾海萍 人民陪审员  郭潇然 人民陪审员  刘 丽 二〇一九年七月二十九日 书 记 员  苗伟伦