青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初2402号原告：陆静芬，公民身份号码：×××，女，汉族，1967年3月18日出生，现住西宁市。委托代理人：勾健、哈瑞艳，青海乾润律师事务所律师。被告：青海海宏房地产有限责任公司，统一社会信用代码：91630000710584469A，住所地：西宁市城**东交通巷**银泰大厦。法定代表人：于志坚，该公司董事长。委托代理人：葛建浩，该公司职员。原告陆静芬诉被告青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆静芬委托代理人哈瑞艳，被告海宏公司委托代理人葛建浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：一、判令被告支付自2017年2月1日（2016年6月1日交付该房屋之日+180天）起暂计至2019年3月1日延期办理房屋所有权证的违约金43731元（计算方式为：总房价款576926×0.0001×758天）；二、判令被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《竣工验收备案表》、《住宅面积实测表》并协助原告办理不动产权证；三、判令被告承担并支付本案全部诉讼费。事实与理由：2016年5月21日原告与被告订立《西宁市商品房预售合同》，购买位于西宁市××区住房一套，设计建筑面积112.76平方米，房屋总价576926元，合同签订后原告依约向被告付清了购房款。但根据合同第十九条规定：该商品房竣工验收后180天内进行房产初始登记，办理房屋所有权证。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因被告原因，原告至今未能办理住宅《房屋所有权证》和《土地使用权证》，被告应支付原告违约金43731元。根据住建部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案暂行办法》和青工建2010年63号《青海省住宅工程质量分户验收管理办法》之规定：住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并按户出具《住宅工程质量分户验收表》一同交给住户。据此，原告遂诉至法院。被告海宏公司辩称：一、逾期办证违约金不认可，被告认为涉案房产本身逾期交房造成违约，延迟办理房产证违约也是违约的延续,不能重复主张；二、《住宅工程质量保证书》《住宅工程使用说明书》《工程质量分户验收表》已办理完毕，原告已经领走。原告为主张其诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据一、原告身份证复印件、《西宁市商品房预售合同》各一份，拟证明本案原告主体适格，且原告与被告就九号公馆住宅楼买卖事宜订立了案涉商品房预售合同，合同中明确约定了房屋交接时出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关资料、约定了房屋出卖人逾期交房的违约责任、约定了房屋产权登记的事项以及因被告原因未办理产权登记的相关违约责任等；证据二、购房发票、收据各一份，拟证明原告已经按照合同约定履行了向被告支付购房款的合同义务，房屋价款已付清；证据三、西宁市消防救援队出具的《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》以及青海省公安消防监督结果公开网上对九号公馆消防验收未合格的结果公示各一份，拟证明九号公馆未进行消防验收的责任在于被告消极不作为，因被告原因无法办理不动产权证，属于被告违约，被告应当承担违约责任。被告海宏公司的质证意见为：对证据一无异议，对合同的证明方向不予认可；对证据二收据的真实性和证明方向均无异议；对证据三真实性无异议，证明方向不认可，该验收说明上的内容和消防验收结果公示相互矛盾。被告海宏公司为支持其抗辩意见，向法庭提交如下证据：物业领取两书一表的记录一份，拟证明原告陆静芬已经将《住宅工程质量保证书》《住宅工程使用说明书》《工程质量分户验收表》领走。原告的质证意见为：无异议。对原被告提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：对原告提交的原告身份证复印件、《西宁市商品房预售合同》、购房发票、收据和被告提交的物业领取两书一表的记录，对方当事人对其真实性没有异议，本院予以采信；对原告提交的西宁市消防救援队出具的《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》以及青海省公安消防监督结果公开网上对九号公馆消防验收未合格的结果公示，因均不能证明原告的证明方向，本院不予采信。本院经审理认定如下法律事实:原告陆静芬与被告海宏公司于2016年5月21日签订了《西宁市商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号11号楼2单元2153室，预测建筑面积112.76平方米。二、房屋价款：总金额576926元。三、产权登记：双方同意由买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。四、交接：房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告按约向被告付清了全部房款，案涉房屋至今未完成初始登记，原被告当庭认可原告的《住宅工程质量保证书》《住宅工程使用说明书》《工程质量分户验收表》已由原告领取。以上事实，有《西宁市商品房预售合同》、原告身份证复印件、购房发票、收据和物业领取两书一表的记录等证据材料及当事人的当庭陈述为凭，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《西宁市商品房预售合同》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。本案争议的焦点为：一、关于原告要求被告承担逾期办证违约金的主张。本院认为，首先《西宁市商品房预售合同》中关于办证的约定为：产权登记“双方同意由买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于被告开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后，才能进行。因此，案涉商品房“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明原被告约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，被告亦不存在逾期办证违约的问题。故对原告的该项诉讼请求不予支持。二、关于原告要求被告提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的主张。现由于建设工程主管部门对上述《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》进行了三证合一，统称为《住宅工程用户手册》，根据合同约定：“在房屋交接时，出卖人需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”，故原告要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求合理，但原被告当庭认可原告已经领取了《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》，故原告要求被告提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的诉求不属于合同约定的交接条件，本院不予支持。三、关于原告要求被告协助原告办理不动产权证的主张。根据《不动产登记暂行条例》相关规定，完成房屋的初始登记是房屋办理不动产权证的前提条件。依据本院审理查明的事实，涉案房屋未申请办理初始登记，不具备办理不动产权证的条件。故原告要求被告协助办理房屋不动产权证的诉讼请求，在客观上不能实现，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陆静芬的全部诉讼请求。本案诉讼费894元，本院减半收取447元，由原告陆静芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 冯德月 二〇一九年七月二十四日书记员 马克丽附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同、是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。