甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘1102民初3073号原告（反诉被告）：甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司。住所地定西市安定区天庆国际大酒店**楼**。负责人：韩泽华，该公司总经理。委托代理人：午毅俊，甘肃东方人律师事务所律师。委托代理人：陈锦文，甘肃东方人律师事务所律师。被告（反诉原告）：李环，男，1970年12月27日生，汉族，定西市安定区人，个体业主，租住安定区。委托代理人：李国民，男，1993年9月22日生，汉族，定西市安定区人，农民，租住定西市安定区。系李环之子。委托代理人：陈晓霞，甘肃通源律师事务所律师。原告（反诉被告）甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司与被告（反诉原告）李环房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理。依法由审判员姚建国适用简易程序于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司的委托代理人陈锦文，被告李环及其委托代理人李国民、陈晓霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司向本院提出诉讼请求，请求人民法院依法确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已解除，并判令被告向原告支付自2018年9月13日计算至2019年4月8日尚欠房屋租金87148.24元、违约金34267.05元，合计121415.29元。事实与理由，原、被告双方于2017年10月26日签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于定西市安定区××·××商业××号商铺，建筑面积为253.83㎡，租赁期限从2017年11月1日起至2020年3月31日止，共贰年零五个月。交租期为2018年1月1日起至2020年3月31日止，租金为50元/建筑平方米·月，租金总额为342670.50元，租金每三个月支付一次。同时，合同第十条第（6）项约定：租赁期间，拖欠房租或各项费用累计1个月，原告有权解除合同，收回该房屋，被告应当按照合同租金总额的10%向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿。被告自2018年9月13日起，拒不按时缴纳房租，且在原告多次催要的情况下，于2018年12月25日自行搬离了该房屋。原告为降低损失，迫于无奈采取自力救济的方式，在依合同约定向被告发出解除合同的通知后，于2019年4月8日收回了该房屋。但被告至今未足额缴纳尚欠的房屋租金。被告李环辩称，该份房屋租赁合同因2018年12月25日原告强迫被告搬离而被原告强行解除，被告没有拖欠原告任何租金，更谈不上违约。本案原告拒不履行合同，导致合同无法正常履行。被告在2017年9月底至2017年11月对该商铺进行了装修，装修费用高达297500元，而原告与被告在2017年10月25日才签订租赁合同，原告利用自己的优势所签租赁合同的期限仅仅为2年零五个月，致使被告遭受巨大的损失，原告于2019年12月30日私自将商铺上锁，迫使被告搬离。针对原告的诉讼请求，现该份合同已由原告单方解除，但本案的违约方是原告，故请求法院依法驳回原告要求被告支付租金和承担违约金的诉讼请求。反诉原告李环向本院提出反诉请求，请求人民法院判令反诉被告承担因提前解除合同给反诉原告造成的店面装修损失150000元，并判令反诉被告退还反诉原告押金38000元。事实与理由，2017年8月份反诉被告的商铺负责人韩虎了解到反诉原告打算承租定西市安定区天庆·金域蓝湾一层8-9号商铺，向反诉原告承诺：“你们放心大胆的装修，房租不要担心，天庆公司给你们减免一年房租”，反诉原告自2017年9月底至2017年11月15日对商铺进行装修。2017年10月20日韩虎要求反诉原告交押金38000元，并告知押金会退还。2017年10月25日双方签订租赁合同，约定反诉被告将其位于定西市安定区××·××商业××号商铺出租给反诉原告，租期2017年11月1至2020年3月31日止，在租赁期间其断水断电，导致反诉原告无法正常营业。2018年12月30日，反诉被告乘反诉原告不在时将商铺上锁，逼迫反诉原告搬离，预将商铺另行出租。无奈之下反诉原告只能将物品拉回，但其至今未将押金退还，其在未与反诉原告协商一致的情况下单方面拒绝履行合同义务，致使反诉原告租用商铺用于经营的商业目的无法实现，其构成根本违约，反诉原告的合同目的无法达到，遭受巨大经济损失。反诉被告甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司辩称，反诉原告要求反诉被告承担装修损失150000元没有法律依据，也不符合本案事实。根据双方签订的房屋租赁合同第八条第六项的约定，租赁期满后或因乙方（反诉原告）责任导致中途退租或终止合同的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修及设施归甲方（反诉被告）所有，反诉原告不得拆除，反诉被告也不予支付费用。根据合同第三条第四项的约定，租赁合同期满时，如乙方没有违约行为、拖欠费用或损害房屋设施等情况，甲方将租赁保证金不计息退还给乙方。但反诉原告从2018年9月13日起开始拖欠租金至2019年4月8日反诉被告收回房屋之日止，拖欠租金已长达8个月，严重违反了房屋租赁合同第三条第三项租金每三个月支付一次的支付方式。属于拖欠费用的违约行为，因此，依据合同约定租赁保证金38000元不再向反诉原告退还。请求驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对相关证据和事实，本院认定如下：2017年10月25日，原告甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司（甲方）与被告李环（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将房屋出租给乙方使用，租赁房屋位于定西市安定区××·××商业××号商铺，建筑面积为253.83㎡；租赁期限从2017年11月1日起至2020年3月31日止，共贰年零五个月。交租期为2018年1月1日起至2020年3月31日止，租金为50元/建筑平方米·月，租金总额为342670.50元，租金每三个月支付一次付38074.5元，并列表确定交付日期及数额。合同签订的同日，乙方向甲方支付38000元的租赁保证金，租赁合同期满时，如乙方没有违约行为、拖欠费用或损坏甲方房屋设施等情况，甲方一次性将租赁保证金不计息退还乙方。甲方于2017年11月1日将房屋交付乙方。合同第八条第六项约定，租赁期满后或因乙方责任导致中途退租或终止合同的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修及设施归甲方所有，乙方不得拆除，甲方也不予支付费用。合同第十条“乙方的违约责任”第（6）项约定拖欠房租或各项费用累计1个月，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方应按照合同租金总额的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同还约定了租赁期间的相关费用、房屋修缮和使用、转让转租、免责条件等内容。租赁期间，被告自2018年9月13日起开始拖欠租金。2018年12月22日，原告制作合同解除通知书，提出因被告拖欠租金通知解除合同，要求被告于2018年12月31日前将房屋物品腾退归还，该件通过邮寄的方式向原告送达时拒收。2019年3月30日，原告在定西日报登载限期腾退交还承租房屋的公告，称现解除合同效力已发生，要求被告在见报后3日内腾退归还承租房屋，否则在第三方见证下清点财产，自行收回房屋，并还将追缴各项费用及违约金。2019年4月8日，原告自己制作收房清单，注明被告于2018年12月31日自行撤场。实际被告于2019年1月2日向原告交付了房屋钥匙，并办理了押金转房租的退领手续。认定上述事实的证据有原、被告提供的《房屋租赁合同》及原告（反诉被告）提供的《合同解除通知书》、EMS邮寄单、退件说明、《限期腾退交还承租房屋的公告》、收房清单各1份。被告（反诉原告）认为《房屋租赁合同》签订后，对合同的履行期限作了变更，被告在2017年8月份对房屋开始使用，原告承诺自2017年8月份至2018年8月份的租金免除。2018年12月30日后，被告对该商铺并没有使用，原告无权向被告收取租金。合同解除通知书是原告单方出具的，没有证据证明该份证据已收到，实际被告已于2018年12月30日被迫搬离。对EMS邮寄单、退件说明表明邮寄到甘肃省秦安县兴国镇，被告在该地无住址。《限期腾退交还承租房屋的公告》的时间为2019年3月29日，此时被告已经搬离三个月，收房清单被告没有签字，与本案无关。本院认为原告提供的证据具有真实性、合法性、关联性，应予确认。被告（反诉原告）李环提供了装修清单收据、装修材料及人工费票据共计12张、2018年12月31日拍摄的证明该商铺于2018年12月31日被原告上锁的照片1张、2017年11月1日要求减免租金物业等费用的申请书1份、录音材料4段及证人张某,4、汪某,4、曹某,4、陈某,4的证言以证明2018年12月30日原告已经将商铺上锁，2019年1月2日被告将钥匙交与原告商铺管理人张玉荣及当日张玉荣要求被告代理人李国民在押金领款单据上签字领取押金抵作10月份至12月份租金，并证明其时原告已经在商铺张贴出租广告。原告对缴纳保证金38000元认可，认为装修清单是手写，只有一张盖了公章，是否支付费用不清楚，且合同约定了装修残值归属。照片不具备形式要件，无法确定是2018年12月31日所照，应当对照片进行公证；申请书的真实性不认可，但被告申请减免租金，原告没有同意；对2019年7月26日被告所称与保安和药店老板的录音，首先身份不能确认，且书面整理材料不完整，截取了对自己有利的内容，在录音过程中被告一直诱导对方回答问题，2019年1月2日、2019年7月17日偷录的录音不能作为定案的依据，针对2019年7月17日的录音，被告称有4人在场，但其书面整理的材料只有刘志贵说话，不予认可。证人张某,4与原告起诉的另一案被告朱彩霞是夫妻关系，证人汪某,4与原告之间也存在经济纠纷，系诉讼的对抗双方，且被告当庭提示、引导、干扰证人作证，证言不具备真实性；曹某,4证明因订餐而开车路过看到张贴出租广告，但证人在行车道上一般看不见A4纸上的文字内容，且其行车应当是保持了一定的速度，在速度加距离的客观环境下，证人是否看清无法确定；陈某,4证明的装修材料与工费的真实性及关联性不予认可。本院认为，被告（反诉原告）提供的证据能够证实2018年12月31日其搬出租赁房屋，2019年1月2日被告向原告交付钥匙及原告人员与被告就押金抵作租赁费进行了处理，原告不再退还被告押金，本院对此事实予以确认。本院认为，原告甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司与被告李环之间的房屋租赁合同合法有效，受法律保护，双方当事人均应依合同约定履行自己的义务。本案被告租赁的商铺在市场启动后，因经营不景气，被告等多家经营者均存在经营亏损，造成租赁费用交纳困难，对此，原告应当本着公平的原则，照顾客户的利益，帮助化解风险，而不能只考虑自己的利益，规避自己的风险。就解除《房屋租赁合同》，原告于2018年12月22日作出解除通知书并进行了送达，被告也已经于2018年12月31日撤场，原告即应接收房屋，被告也于2019年1月2日交付原告商铺钥匙，故《房屋租赁合同》已经于2018年底实际解除，本院对此予以确认。至2018年底，被告实际欠原告租赁基本是一个季度的费用，约为双方合同中约定的38074.5元，双方在2019年1月2日已经以押金38000元抵偿了租金，故原告于2019年4月8日收房并计算租金至当日不妥。因原告已经与被告就押金抵作租金作出了处理，被告在使用商铺的每一个季度到期后即支付完租金，违约情节较轻，可不予承担违约金，对原告要求支付租金及要求被告承担违约金的请求本院不予支持。因反诉原告存在没有按期交纳租金的违约行为，故解除合同系由其自己的行为造成，其要求反诉被告承担装修损失没有事实和法律依据；其称反诉被告减免一年的租金，反诉被告违约，但未提供证据证明，不能成立，对押金因已经抵偿所欠租金，故对其要求反诉被告退还押金本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司与被告李环于2017年10月25日签订的《房屋租赁合同》已经解除。二、驳回原告甘肃天庆房地产集团有限公司定西分公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告李环的诉讼请求。案件受理费2728元，因适用简易程序减半收取计1364元，由原告负担。反诉案件受理费4060元，因适用简易程序减半收取计2030元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员  姚建国二〇一九年七月二十九日书记员  张 娣