广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初5783号原告：佛山市顺德区锦业房产有限公司中山分公司，住所地广东省中山市东升镇同乐大街三路**锦绣龙湾华苑**1卡。主要负责人：伍锦标，该司总经理。委托诉讼代理人：欧阳杰，广东道邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何汉阳，广东道邦律师事务所律师。被告：李华炜，男，1985年8月4日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李华峰（被告李华炜的哥哥），住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈海欣，广东丰邦律师事务所律师。原告佛山市顺德区锦业房产有限公司中山分公司与被告李华炜商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告佛山市顺德区锦业房产有限公司中山分公司的委托诉讼代理人欧阳杰，被告李华炜的委托诉讼代理人李华峰、陈海欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年11月19日签订的中山市商品房买卖合同，被告在判决生效之日起十日内协助原告办理注销中山市东升镇同乐大街三路81号锦绣龙湾华苑4幢1梯2002房（下称涉案商品房）的商品房销售备案登记；2.被告向原告支付违约金118062.30元；3.被告承担律师费25000元。事实和理由：原、被告于2013年11月19日签订中山市商品房买卖合同及合同补充协议，约定由被告向原告购买其所开发的涉案商品房，总房价为393541元。被告为此向案外人中国农业银行股份有限公司中山东升支行（下称农行东升支行）办理了275000元的按揭贷款。同时，原、被告和农行东升支行于2013年12月27日签订个人购房担保借款合同，约定由原告为被告提供连带责任保证，保证期限自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，保证范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。后因被告无法按时偿还按揭贷款，农行东升支行将原、被告起诉至法院，法院依法作出（2017）粤2072民初894号（下称前案）民事判决，判令被告立即向农行东升支行清偿相关欠款本息及诉讼费、律师费等，原告对被告的上述债务承担连带清偿责任。进入执行阶段后，原告向农行东升支行代偿了被告的欠款本金208018.17元、诉讼费和律师费19394元、欠息和罚息13553.85元、复利683.99元，合计241650.01元。根据合同补充协议第八条第一款约定，因被告未向农行东升支行履行还款义务，导致原告承担相应的担保责任，已构成违约，故原告要求解除双方签订的中山市商品房买卖合同。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称，不同意解除合同，理由如下：一、被告已依约向原告支付全部购房款，已履行合同的主要义务，原告的合同目的已实现。原告作为开发商应依约履行涉案商品房的过户义务。二、原告在被告已履行完毕合同义务的情况下要求解除合同，有违公平、诚实信用原则。被告并未故意逾期还款，仅因自身债务问题导致无法按期还款。前案判决生效后，被告仍与农行东升支行积极协商还款，农行东升支行也承诺给被告宽裕时间。2019年3月31日，原告在未告知被告的情况下向农行东升支行还款，被告处理还款事宜时才得知原告履行了担保义务。后被告已积极联系原告还款，但原告一直不同意。2019年5月31日，被告向原告邮寄还款告知函，要求原告提供收款账号。原告于2019年6月5日以被告违反补充协议第八条第一款为由要求解除合同、被告支付违约金。被告已按揭涉案商品房将近6年，涉案商品房的价值已比2013年11月19日购买时上涨一倍，现原告因看到涉案商品房获利颇多而要求解除合同。原告作为担保人仅为被告偿还了241650.01元，被告已于2019年6月19日向其偿还全部款项，其因此造成的只是80天的利息损失，被告亦同意支付该利息损失，故原告要求解除合同缺乏事实和法律依据。三、被告购买涉案商品房多年，解除合同将严重影响已形成的社会关系，而且被告并没有采取消极不管的态度，而是以积极态度处理自己的债务。2018年9月3日，被告与案外人郭志永签订房屋买卖合同，将涉案商品房转让给郭志永，总价为672000元，该款已经全部用于偿还被告的债务。如原告继续履行合同义务，为被告办理过户手续，涉案商品房便可过户给郭志永，否则被告须向郭志永返还全部购房款及支付违约金201600元。综上，原告为谋取自身利益，仅以制定的不公平条款为由要求解除合同，违背诚实信用原则。一般而言，若一方违约没有给非违约方造成重大损害，非违约方不得提出解除合同。根据本案情况，解除合同反而会造成被告严重的经济损失，故对原告的诉讼请求应予驳回。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年11月19日，原、被告双方签订中山市商品房买卖合同及合同补充协议各一份，主要约定内容包括：被告向原告购买其所开发的涉案商品房，总价款为393541元，其中275000元以按揭贷款方式支付；原告应当在2014年12月30日前交房，在交房后720个工作日内持办理权属登记需由原告提供的资料到产权登记机关备案；为保证被告顺利获得银行按揭贷款，在商品房权属证书办妥并交付银行之前，由原告为被告向按揭银行提供担保，作为被告贷款之保证人；被告未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致原告作为担保责任人而承担担保责任的，原告有权解除合同并要求被告支付总房价款30%的违约金，且原告有权收回商品房另行出售，出售所得全部款项归原告所有；如由于被告违约，导致原告解除合同或者向被告追讨购房款、违约金或者其它费用或者要求被告承担其它违约责任的，原告有权要求被告承担因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费等）。同年11月27日，涉案商品房办理了销售备案登记。同年12月27日，原、被告与农行东升支行签订一份个人购房担保借款合同，主要约定内容包括：农行东升支行向被告提供贷款275000元，借款期限为180个月；原告为被告该借款提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证期限自借款发放之日起至被告取得房地产权属证书，并办妥以农行东升支行为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。上述合同履行期间，原告收取了涉案商品房的全部购房款393541元（含被告支付的首期款和农行东升支行发放的按揭贷款）。后因被告未依约偿还按揭贷款，农行东升支行于2017年1月13日将原、被告起诉至本院。本院经审理于2017年8月11日作出前案民事判决（已生效），判令被告向农行东升支行清偿借款本金245377.77元及相应利息，支付律师费12376元、诉讼费7018元，原告对被告该债务承担连带清偿责任。前案民事判决生效后的执行阶段，原告于2019年3月20日代被告向农行东升支行偿付了借款本金、利息、律师费和诉讼费等款项合计241650.01元。2018年10月8日，原告委托负责经办收楼手续的物业公司与被告办理了涉案商品房的交楼手续。2019年4月24日，原告向广东道邦律师事务所支付律师费20000元。同年5月1日，原告与广东道邦律师事务所签订民事委托代理合同，委托该所代理本案诉讼，约定律师费为25000元。2019年6月1日，被告委托律师向原告发出一份还款告知函（落款日期为2019年5月31日），要求原告提供收款账号，以供被告向原告偿还代偿款。原告收到该函后于2019年6月5日向被告发出一份关于还款告知函的回复函，称相关纠纷已向法院提起诉讼（即本案），由法院处理。2019年6月19日，案外人郭志永通过银行转账方式代被告向原告支付代偿款241650.01元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的房屋买卖合同反映，被告与案外人郭志永于2018年9月3日签订房屋买卖合同，约定：由被告向郭志永转让涉案商品房，价格为672000元。中国银行业务凭证反映，郭志永于2018年9月3日代被告向中国银行支付款项203522.16元。虽然原告对上述证据表示不确认，但因上述证据有部分为银行出具，且证据之间及其与前述认定的相关事实之间均可相互印证，故本院予以认定。原告当庭述称，由于被告违约，不仅导致原告资金损失，也导致原告被列入失信人员及限制高消费名单，对原告的商业运行及企业信用造成影响；资金损失是指代偿的款项；被列入失信人员及限制高消费名单是因为在执行程序中没有及时履行前案生效判决。被告则称，原告主张的违约金过高，其损失仅为利息损失，若认定被告违约，应予降低违约金，参照中国人民银行同期贷款利率计算；原告已主张违约金，且律师费非必要支出，故被告不同意支付律师费。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的主要争议焦点为：原告主张解除其与被告签订的中山市商品房买卖合同是否成立？原、被告双方签订中山市商品房买卖合同及补充协议，形成商品房预售合同关系。在该商品房预售合同关系中，原告作为出卖人负有交付涉案商品房、将房屋产权转移登记至被告名下的义务，被告作为买受人负有支付购房款的义务。被告签订合同后已依约支付全部购房款，已经履行主要的合同义务。至于因原、被告还与按揭贷款银行即农行东升支行之间存在个人购房担保借款合同关系，被告未履行在该合同中的义务，导致作为保证人的原告承担保证责任，代被告向农行东升支行偿付了相关债务的问题。应注意到，原告在签订合同后并未依约向被告交付涉案商品房，而是在约定的交付期限届满逾4年后才向被告交付涉案商品房。若原告依约履行了交房及产权转移登记的合同义务，按揭贷款银行可办理抵押登记，则有可能避免原告承担保证责任的情况出现。故原告对自身承担保证责任的情况出现存在一定的过错。同时，被告在原告代偿相关债务后于本案诉讼期间已主动向原告偿还相关款项，应不足以对原告造成重大影响。反之，涉案商品房已最终交付被告使用，且被告还与案外人郭志永形成房屋买卖合同关系，郭志永亦已以代被告偿付相关债务的方式支付大额的购房款，若解除合同将严重影响已经形成的稳定社会关系。因此，原告主张解除其与被告签订的中山市商品房买卖合同有违公平及诚实信用原则，不能成立，本院不予采纳，并对其相应的诉讼请求不予支持。虽然被告在诉讼期间已向原告偿还原告代偿的相关债务款项，但因原告代偿相关债务确实造成了一定的经济损失，故原告主张被告支付违约金有理，本院予以采纳。但因原告的经济损失主要是代偿资金的利息损失，其主张的其他经济损失或潜在影响、损失均缺乏充足的证据证实，故本院酌情认定对原告主张的违约金以代偿资金被占用期间按月利率2%计算的利息核算，即为14499元（241650.01元×2%×3个月），超出部分不予支持。另外，原告主张被告承担律师费符合约定，故本院予以采纳，但应按实际金额20000元计算，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告李华炜于判决发生法律效力之日向原告佛山市顺德区锦业房产有限公司中山分公司支付违约金14499元和律师费20000元，合计34499元；二、驳回原告佛山市顺德区锦业房产有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1580元，诉讼保全费1020元，合计2600元，由原告佛山市顺德区锦业房产有限公司中山分公司负担1800元（已付2600元），被告李华炜负担800元（该款已由原告佛山市顺德区锦业房产有限公司中山分公司垫付，被告李华炜应在判决生效之日一并迳付给原告佛山市顺德区锦业房产有限公司中山分公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张庆争二〇一九年七月二十五日书记员  何尧敏