襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0606民初6548号原告：襄阳市供销合作社联合社，住所地：襄阳市樊城区大庆东路**。法定代表人：李保贵，襄阳市供销合作社联合社主任。委托诉讼代理人：周存平，湖北百龙律师事务所律师，一般授权代理。被告：襄阳聚银典当有限责任公司，，住所地：襄阳市樊城区汉江明珠城**楼101门面法定代表人：邹强，襄阳聚银典当有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：邹霆，女，1980年9月6日出生，汉族，住襄阳市樊城区，系襄阳聚银典当有限责任公司经理，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵保兵，湖北米芾律师事务所律师，一般授权代理。被告：襄阳市璞金房地产开发有限公司，，住所地：襄阳市樊城区丹江路**法定代表人：陈林，襄阳市璞金房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：张明照，襄阳市璞金房地产开发有限公司经理，特别授权代理。原告襄阳市供销合作社联合社（以下称供销社）与被告襄阳聚银典当有限责任公司（以下称聚银典当公司）、襄阳市璞金房地产开发有限公司(以下简称璞金公司）担保物权确认纠纷一案，本院于2018年1月6日立案受理，由审判员王建萍独任审判，于2018年3月12日作出判决，原告供销社不服提出上诉。2018年9月14日，襄阳市中级人民法院以原审判决遗漏当事人，裁定撤销本院（2018）鄂0606民初473号民事判决书，发回本院重审。本院于2018年10月15日重新立案，依法组成由审判员袁明担任审判长、人民陪审员邵伟、陈玉琴参加的合议庭，并依原告申请追加璞金公司作为被告，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告供销社的委托代理人周存平，被告聚银典当公司的委托诉讼代理人邹霆、赵保兵，被告璞金公司的委托诉讼代理人张明照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告供销社向本院提出诉讼请求：1、确认被告聚银典当公司所持《土地他项权利证明书》〔证号：襄樊他项（2004）字第033号〕项下的担保物权消灭；2、判令被告注销其所持上述《土地他项权利证明书》。事实和理由：2003年7月31日，原告与璞金公司签订《联合开发协议》，约定原告将位于襄阳市××路××一宗面积为18.15亩的国有建设用地使用权转让与璞金公司，由璞金公司建设璞金公寓，一期工程竣工后璞金公司将其中一、二层建筑面积不少于12000平方米的商业用房交付原告。因璞金公司未按协议约定期限交付，原告对璞金公司提起诉讼，襄阳高新区法院作出（2008）襄新民初字第140号民事判决。判决生效后，因璞金公司未履行义务，原告申请襄阳高新区法院强制执行。在执行中发现，由于璞金公司与被告聚银典当公司2004年4月5日签订了《借款合同》和《国用土地使用权抵押合同》，约定璞金公司向聚银典当公司借款300万元，借款期限6个月，以璞金公司上述国有土地使用权抵押担保，担保债权总额300万元。并办理了抵押登记，被告聚银典当公司取得了证号为襄樊他项（2004）字第033号的《土地他项权利证明书》。因该宗国有土地使用权的抵押至今尚未解除或注销，导致原告及其他260户璞金公寓的购房业主在办理不动产权登记时遭遇障碍。原告曾与被告协商解除土地使用权抵押事宜，但被告提出原告须代璞金公司清偿2000余万元债务的要求。为查明聚银典当公司的该担保物权是否消灭，原告申请襄阳市高新区人民法院向襄阳市商务局（典当业务的行业主管部门）调取了被告聚银典当公司呈报的2016年度财务报告，该报告经襄阳财富苑会计师事务所审计，在该报告中，被告的年度资产负债表中“应收账款”科目下期初和期末余额均未零。表明聚银典当公司持有的该《土地他项权利证明书》所担保的主债权已不存在，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第一款“主债权消灭，担保物权同时消灭”的规定，担保物权已经消灭。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告聚银典当公司辩称,1、襄樊他项（2004）字第033号担保物权设定后，由于债务人璞金公司至今没有履行2004年4月5日签订了《借款合同》及2007年5月31日签订的《典当借款合同》约定的偿还借款本息的义务，该债权债务仍然存在，该项担保物权并没有消灭；2、襄阳财富苑会计师事务所作出的《审计报告》不能证实债务人璞金公司已经清偿了被告的债务。襄阳财富苑会计师事务所是受襄阳市商务局的委派，对被告的财务审计后作出的《审计报告》，是襄阳市商务局根据2017年2月13日湖北省商务厅发布的《关于开展全省2016年度典当年审和风险排查工作的通知》，行使的行政监管职责，是其单方依据行政职权作出的监管行为，并不能作为确认璞金公司和被告之间的债权债务是否存在或者清偿的依据，此外根据典当行业规范，“应收账款”科目为房地产抵押贷款业务，其相应业务在“发放贷款和垫款”科目中立出，供销社以审计报告中“应收账款”为零，主张聚银公司对璞金公司的主债权消灭的理由不能成立；3、原告供销社和被告之间没有任何关系，不是本案适格主体，被告与璞金公司之间的债权债务是否存在、担保物权是否消灭，是被告或璞金公司的权利，原告无权提出确认的请求；4、璞金公司并非仅为300万元借款将涉案土地抵押给聚银典当公司，而是为885万元借款本金及利息提供抵押担保，双方2007年签订的借款合同是对之前所有借款的确认，并非借新还旧，之前的债权并未消灭，不能认定为形成了新的借贷关系，虽然未再办理抵押登记，但合同约定按照原抵押登记担保；5、被襄阳市中级人民法院二审予以维持并生效的襄阳市高新区人民法院于2010年5月5日作出（2008）襄新民初字第140号民事判决书判决：被告璞金公司于竣工验收之日起十日内向原告供销社交付璞金公寓一、二层房屋。并未判令璞金公司交付本案涉案的土地使用权给供销社。该判决确定由璞金公司负担的法律义务均已执行完毕。综上，请求驳回原告供销社的诉讼请求。被告璞金公司辩称，1、我公司与聚银典当公司设定土地抵押权依据的是2004年签订的借款合同，当时的借款金额是300万，后来陆续增加，重新又签订了合同，确认借款本金885万元，没有偿还过。首次向聚银典当公司的借款是在合同签订以后以现金方式给付的，我们拿到钱直接用于支付工资、原材料款等，也是现金支付的；2、我公司与供销社之间的纠纷，法院生效判决为在工程竣工验收十日后将房产过户至原告名下，现在工程尚未验收，房产证已经登记在供销社名下了；3、其他与聚银典当公司答辩意见相同。经审理查明，2004年4月5日，聚银典当公司与璞金公司签订《借款合同》，约定：璞金公司向聚银典当公司借款300万元，借款期限6个月，从2004年4月6日起至2004年10月6日止。璞金公司以其位于襄阳市××区××路面积为11795平方米的土地使用权（国用土地证证号为襄樊国用2004字第320909003－××号）作为抵押物，为聚银典当公司设立抵押权，并签订了抵押合同，办理了抵押登记。2004年4月6日，聚银典当公司取得了襄樊他项（2004）字第033号土地他项权利证明书，该证登记权利人为聚银典当公司，义务人为璞金公司，权利存续期限为2004年4月6日起至2004年10月6日止。2007年5月31日，聚银典当公司与璞金公司签订《典当借款合同》，主要内容为：典当金额为1416.9万，典当期限为3个月，从2007年5月31日起至2007年8月31日。璞金公司将权属于璞金公司的土地（国用土地证证号为襄樊国用2004字第320909003－××号，坐落于襄阳市××区××路，使用权面积11795平方米）作为抵押，此土地的《国有土地使用权证》等相关证件交由襄阳市土地局办理土地他项权证（襄樊他项（2004）字第033号）作为抵押，璞金公司偿还借款本息及费用后，由聚银典当公司出具证明解除抵押。为确保《典当借款合同》的履行，2007年5月31日，聚银典当公司与璞金公司另签订的《典当抵押合同》，约定璞金公司以其位于襄阳市××区××路的面积为11795平方米的土地使用权（国用土地证证号为襄樊国用2004字第320909003－××号）作为抵押物。但聚银典当公司并未据此重新办理抵押登记。2010年3月25日，聚银典当公司向襄阳市住房保障和房屋管理局出具证明，同意璞金公司对设立抵押权的土地上所开发的商品房对外进行预售。截至目前，作为抵押物该不动产抵押登记尚未注销。另查明，2003年7月31日，供销社与璞金公司签订《联合开发合同》，约定由双方联合开发供销社位于襄阳市××区××路××一宗土地（实测为18.15亩），建筑面积不少于40000平方米，，地上一二层为面积约为12000平方米的大型超市，主楼为21层以上的建筑物，供销社负担60%的土地出让金，璞金公司负担40%的土地出让金，项目开发所需的其他投资和费用全部由璞金公司负担。双方约定的利益分配方式为：：地上第**建筑面积不得少于6000平方米，若少于6000平方米，每少1平方米则用第二层2平方米相抵）归襄阳供销社所有，，地上第**在抵减第**面积后剩余的面积按1380元／㎡的价格由襄阳供销社购买其余建成的商品房归璞金公司所有。2004年2月12日，供销社与璞金公司双方签订《补充协议》，约定工期自土地部门为璞金公司办妥土地过户手续一个月后计算。2004年3月4日，璞金公司取得了该宗国有土地使用证。2008年，因璞金公司迟迟无法交付璞金公寓一、二层，供销社向襄阳市高新区人民法院提起诉讼，请求确认双方签订的《联合开发合同》及补充协议为有效合同，确认璞金公寓一、二层归襄阳供销社所有，并判令璞金公司交付上述房产等。襄阳市高新区人民法院于2010年5月5日作出（2008）襄新民初字第140号民事判决书，认为不动产所有权的变动需经房产登记机关登记，属行政机关管辖范畴，对于供销社诉请璞金公寓一、二层房屋产权归其所有的请求，应由合同当事人按照约定向房屋产权登记机关申请办理所有权变动的登记手续，判决璞金公司于竣工验收之日起十日内向供销社交付璞金公寓一、二层房屋。供销社在申请法院强制执行的过程中，因执行法院要求襄阳市国土资源局协助将襄樊市璞金房地产开发有限公司位于襄阳市××北路××公寓××、××层房屋的土地使用权一并办理到原告供销社名下，襄阳市国土资源局在协助执行中发现涉案房屋所占用土地，已于2004年4月6日办理了以襄阳聚银典当有限公司为抵押权人的土地他项权利登记，该他项权利登记至今尚未解除。聚银典当公司对该执行也提出异议。导致原告供销社在办理不动产权登记时遭遇障碍。还查明，在聚银典当公司呈报给襄阳市商务局，经襄阳财富苑会计师事务所有限公司审计的2016年度财务报告中，在年度资产负债表中，“应收账款”会计科目下期初余额、期末余额为零。本案审理过程中，璞金公司与聚银典当公司当庭自述，二次合同借款均以现金方式支付，没有相关交易凭证。上述事实，有原、被告提交的证据，及双方当事人当庭陈述在卷证实。本院认为，物权的行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案的争议焦点为：1、原告供销社主体是否适格？《中华人民共和国物权法》第三十三的规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。本案中，被告璞金公司在2004年4月5日为300万元借款，将涉案土地11795平方米抵押给了聚银典当公司，并办理了抵押登记，该抵押登记影响了原告供销社对在涉案土地上所建房屋的物权登记，故二被告之间的债权债务是否消灭，其从权利担保物权是否消灭，直接影响了原告供销社权利的行使，原告供销社有权提起本案诉讼。2、本案涉及的担保物权是否消灭？《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：主债权消灭；担保物权实现；债权人放弃担保物权；法律规定担保物权消灭的其他情形。”，第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”，即抵押权人同意转让抵押物，则抵押权的效力仅及于转让价金，抵押权人在抵押物的交换价值实现之日便丧失了物上追及力。本案中，涉案土地上所开发的璞金公寓在对外销售前，抵押权人聚银典当公司向襄阳市住房保障和房屋管理局出具证明，同意璞金公司对设立抵押权的土地上所开发的商品房对外进行预售，房管局向璞金公司颁发了《预售许可证》，意味着聚银典当公司对璞金公寓将房产出售是知情并同意的，应视为其对担保物权的放弃，此时聚银典当公司已不再享有抵押权，抵押权已消灭，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于聚银典当公司因无法行使价金代位权而造成的损失，系聚银典当公司与璞金公司的债权债务关系，聚银典当公司可以另行主张权利。综上所述，被告聚银典当公司所持《土地他项权利证明书》〔证号：襄樊他项（2004）字第033号〕项下的担保物权因其放弃担保物权而消灭，故原告供销社要求确认被告聚银典当公司所持《土地他项权利证明书》〔证号：襄樊他项（2004）字第033号〕项下的担保物权消灭，并注销其所持上述《土地他项权利证明书》的诉讼请求合法有据，本院予以支持。本案经合议庭评议并经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条、第一百七十七条、第一百九十一条第一款之规定，判决如下：一、被告襄阳聚银典当有限责任公司所持《土地他项权利证明书》〔证号：襄樊他项（2004）字第033号〕项下的担保物权消灭；二、被告襄阳聚银典当有限责任公司于本判决生效之日起十日内办理注销襄阳市樊城区丹江路11795平方米土地的土地他项权登记手续〔证号：襄樊他项（2004）字第033号〕。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费依法收取30800元，由被告襄阳聚银典当有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长 袁 明人民陪审员 邵 伟人民陪审员 陈玉琴二〇一九年七月九日法官助理陈丽婷书记员刘姝悦