安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1702民初3867号 原告：马建兰，女，汉族，1972年9月25日出生，住江苏省泰兴市。 委托诉讼代理人：陈旵明，安徽始信律师事务所律师。 被告：高速地产集团池州有限公司，住所地安徽省池州市站**高速管理处北侧，统一社会信用代码91341700557803070Q。 法定代表人：黄朝晖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钱孝伟，安徽天贵律师事务所律师。 被告：储文强，男，汉族，1988年1月27日出生，住安徽省池州市站**。 原告马建兰与被告高速地产集团池州有限公司、储文强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马建兰委托诉讼代理人陈旵明，被告高速地产集团池州有限公司委托诉讼代理人钱孝伟、被告储文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马建兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告一（即高速地产集团池州有限公司，下同）承担违约责任，并立即疏通恢复站前区秋浦天地公寓楼2幢106、106复式一层与楼上房间的楼梯预留洞口，被告二（即储文强，下同）负协助义务；2、判令被告一立即赔偿因违约行为给原告造成的经济损失17600元（从2018年9月起暂计算至2019年5月，实际主张至楼梯预留洞口疏通恢复时止，106复式110平方米，每月租金20元/平方米/月，从2018年9月至2019年5月计8个月，共17600元），被告二承担连带责任；3、要求解除被告一与被告二之间的租赁合同关系；4、本案诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：2018年9月27日原告购买被告一开发建设的池州市站前区秋浦天地2#106室、106复式室，并为此与被告一签订了《商品房买卖合同》，支付了相应的购房款，2018年10月26日办理了不动产登记证。原告购房并领取到相关权属证书后才发现被告一已经将原告所购上述房产106室出租给被告二使用，租赁期限从2016年7月1日起至2021年6月30日止；另上述房产106复式室出租给其他人使用，2018年11月30日租期已届满。上述106复式室租期届满后原告接收房屋时才发现该106室与106复式室之间预留楼梯洞口被封，从106室根本无法进入106复式室。为此原告多次找到被告一、被告二协商疏通并恢复上述被封的楼梯洞口，但被拒绝。至此，原告认为被告一违反合同约定，出售给原告的上述房屋一、二层间未预留楼梯洞口，已经构成违约；被告二在租赁期间擅自改变房屋主体结构，将楼梯洞口封死致使原告无法使用106复式室，已经构成侵权。为维护原告的合法权益，特依法具状贵院，请求依法判决支持诉请。 被告高速地产集团池州有限公司辩称：1、2015年11月17日，被告高速地产集团池州有限公司与案外人徐文旭签订《商铺租赁经营合同》，约定被告高速地产集团池州有限公司将涉案公寓2#106复式室房产出租给徐文旭用于经营使用。租期为2015年12月1日至2018年11月30日。2016年5月23日，被告高速地产集团池州有限公司与被告储文强签订《商铺租赁经营合同》，约定被告高速地产集团池州有限公司将涉案公寓2#106室房产出租给被告储文强用于商业使用。租期为2016年7月1日至2021年6月30日。2、2016年5月23日，被告储文强开始对房屋进行装修，并于2016年8月份施工结束，由于被告是经营超市，于是将106与106复式之间的预留楼梯洞口予以填封，并未改变房屋结构。3、2018年7月23日，原告与被告高速地产集团池州有限公司签订《认购协议书》，原告认购2#公寓106、106复式房产。2018年9月27日，原告与被告高速地产集团池州有限公司签订《房屋买卖合同》，原告购买2#公寓106、106复式房产，并于当日付清全款。4、2018年10月26日，被告高速地产集团池州有限公司交房时，原告也是进行验收，并未提出异议。5、由于原告购买的2#公寓106、106复式房产在购买时已被出租，原告在认购时其实对房屋现状已经知晓，并于认购时（即2018年7月23日）向被告出具承诺书：知晓被告高速地产集团池州有限公司与储文强、徐文旭签订了《房屋租赁合同》，并自愿接受该租赁合同内的所有条款，房款全款到位后交房时，同意按房屋前期出租现状交付，到期后由本人自行决定。原告在购买房屋时，2#公寓106与106复式房产已经被出租，原告是知晓的，原告在两份租赁合同签字确认。同时，2#公寓106与106复式之间的楼梯预留洞口早已经被填，原告购房时也去现场勘查，对楼梯预留洞口被填的事项也是知晓的。所以，在认购时，被告高速地产集团池州有限公司为避免纠纷发生，也明确告知原告房屋现状，原告也出具了承诺书。现原告主张被告高速地产集团池州有限公司在出售房屋过程中违约，明显没有事实和法律依据。恳请法庭予以驳回。 被告储文强辩称：本人储文强自2016年5月23日个人创业，经友好沟通与高速地产集团签订合同，承租高速地产公寓2#105、105复式、106室，共同确认房屋（区域）的建筑面积约为200.59平方米，合同1.2条有明确注明，用做经营生活超市，交清各项费用后，承租为期5年。承租后超市装潢，门头制作、材料、钢架吊顶、楼梯制作、空调、货架及人员工资等计30万左右，货源80万左右，合计110万，可提供相关票据，所投资均按5年租赁期限布置。在承租拿到钥匙时，对两间房屋墙体做空间打通，制作楼梯及浇筑通道，为方便5年合同内经营，主观认定为合情合理，并没有占用多余面积，在承租200.59平方米内完成。在所租赁期间内均按时向高速地产集团交纳租金和运营等相关费用，集团也很认真履行合同约定等相关事项，每次在有相关通知时都出具相应的通知函和律师函等。高速地产集团于2018年4月份下达告知函将本人所租赁期为5年的公寓2#105、105复式、106室，已销售给个人房东，后续相关事宜现场交接后对应相应房东。2#105、105复式房产销售人员提前销售了，并于第二天带房东张总现场交接，核算相关费用等，双方交接签订相关手续，完成对接，双方满意。106室购买方在当时确定购买时，房产销售员带其现场勘察并确认现场主观存在的事实及租赁期还有2年合同等相关事宜，在双方同意后签字并缴纳相关费用，相关事宜双方比较清晰。那么在这种情况下，第2天及第3天，并没有相关人员通知我去像105、105复式一样做相关手续交接，房东也没有主张与我联系。后106室楼上2间原是饭店包厢，饭店合同到期后经沟通独立隔离墙体独立经营，造成现有状况，在这种情况下，经多方面沟通协商，主观认定超市主要经营货物，有高档香烟、酒水及相关库存，价值较高，在承租期内开通道上楼，存在货物及火灾等相关隐患，所以谢绝了相关开通道要求。买卖不破租赁，房地产是人人皆知，租赁在前，买卖在后，且在事实存在的情况下房东购买的房产，应已知晓相关事项，房东购房是投资，我做超市也是投资，且金额大，这种情况我并没有不当之处，房主也多次沟通，一会退房给高速集团，一会收房，一会电话锁门，模棱两可，可提供房产销售人员及房东的短信息。鉴于这种情况，我认为最后的方式，高速地产集团可与房东沟通协商，一是高速地产集团收房承担相应的投资货物及后两年的营利损失，二是房东承担相应的投资货物及后两年的营利损失，我均可接受，三是房屋自然承租期到后，恢复原有状况，交付房主。因房屋租赁事宜，现已困扰我多时，造成时间、金钱及精神上的损失，请相关部门尽快协商处理。另提供相应装潢、投资相关费用证明。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月17日，被告高速地产集团池州有限公司与案外人徐文旭签订《商铺租赁经营合同》，约定高速地产集团池州有限公司将案涉公寓2#106复式（上）出租给徐文旭作为商业使用，租期为2015年12月1日至2018年11月30日，合同约定每年租金计算方式为前四个月为1元/平方米/月，后八个月为10.11元/平方米/月。2016年5月23日，被告高速地产集团池州有限公司与被告储文强签订《商铺租赁经营合同》，约定高速地产集团池州有限公司将案涉公寓2#106出租给储文强作为商业使用，租期为2016年7月1日至2021年6月30日。由于案涉公寓2#106、106复式出租给两方，被告储文强在装修过程中将106与106复式之间的预留楼梯洞口予以填封。2018年7月23日，原告马建兰与被告高速地产集团池州有限公司签订《认购协议书》，原告认购2#公寓106、106复式房屋，房屋单价6360.84元/平方米，房屋总价118万元。同日，原告向被告高速地产集团池州有限公司出具承诺书，承诺已知晓被告高速地产集团池州有限公司与徐文旭、储文强之间签订的租赁合同内容，自愿接受该租赁合同内所有条款，房款全款到位后交房时，同意按房屋前期出租现状交付，到期后由本人自行决定。2018年8月14日，原告马建兰与被告高速地产集团池州有限公司再次签订《认购协议书》，房屋单价6300元/平方米，房屋总价1168713元。2018年9月27日，原告与被告高速地产集团池州有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买站前区秋浦天地公寓楼2#106室、106复式室，并于当日付清全款。该《商品房买卖合同》附件三合同补充协议第十三条交付标准第十四项约定，一层与楼上房间的楼梯预留洞口，楼梯由购房人自理。2018年10月28日，原告办理不动产登记证。现原、被告因106与106复式之间的预留楼梯洞口填封问题发生争议，以致成诉。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2018年9月27日，原告与被告高速地产集团池州有限公司签订的《商品房买卖合同》附件三合同补充协议第十三条交付标准第十四项约定，一层与楼上房间的楼梯预留洞口，楼梯由购房人自理。被告高速地产集团池州有限公司抗辩原告在购房过程中已知晓房屋现状，并于2018年7月23日出具《承诺书》，承诺同意按房屋前期出租现状交付，到期后由本人自行决定。《商品房买卖合同》系被告高速地产集团池州有限公司提供的格式合同，交付标准系其真实意思表示，且成立时间在后，现预留洞口填封，被告高速地产集团池州有限公司构成违约。原告要求疏通预留洞口，符合双方约定，本院予以支持。然，2#106室现由被告储文强承租，立即疏通预留洞口会影响其生产经营，为维护承租人利益，故本院认为2#106室、106复式室之间的预留洞口应在储文强租赁期间届满后疏通。原告要求106复式为110㎡，从2018年9月起按当地市场租赁行情每月租金20元/㎡计算至疏通时止赔偿违约损失。其要求的月租金20元/㎡，没有证据证明，本院参照该复式以前徐文旭承租的价格，确定该复式的房屋租金损失。按照徐文旭租赁合同每平方米月租金为7.07元，故106复式月租金损失应为777.7元（110㎡*7.07/元㎡/月）。因房屋交接时间为2018年10月26日，故原告主张的损失也只能从2018年10月26日开始计算至2021年6月30日止。综上，确定106复式租金损失为24980元。高速地产集团池州有限公司与储文强签订的《商铺租赁经营合同》在本案案涉房屋买卖合同签订之前，且租赁期限未到期，故原告要求解除租赁合同关系，违反了《中华人民共和国合同法》二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，本院不予支持。原告要求被告二承担协助义务及连带责任，没有事实与法律依据，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百二十九条的规定，判决如下： 一、确认被告高速地产集团池州有限公司于被告储文强租赁期限届满后30日内恢复站前区秋浦天地公寓楼2幢106、106复式一层与楼上房间的楼梯预留洞口； 二、被告高速地产集团池州有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告违约损失24980元； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元，减半收取250元，由被告高速地产集团池州有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  吴贵中 二〇一九年七月二十五日 书记员  彭 媛