广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终1788号上诉人（原审被告，反诉原告）：王苹，女，汉族，1975年3月19日出生，住重庆市开县，委托诉讼代理人：旷宗彪，广东深鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：雷思伦，男，汉族，1963年6月12日出生，住重庆市江津区，被上诉人（原审原告，反诉被告）：伍新喜，女，汉族，1972年3月4日出生，住广东省佛山市高明区，上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张海，广东格明律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐昆仑，广东格明律师事务所实习律师。原审第三人：东莞市思庭房地产有限公司，住所地为广东省东莞市黄江镇北岸村江山花园江山园**116之一铺。法定代表人：侯雪梅。上诉人王苹因与被上诉人雷思伦、伍新喜，原审第三人东莞市思庭房地产有限公司（以下简称为思庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初11734号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。雷思伦、伍新喜起诉请求：一、解除雷思伦、伍新喜与王苹签订的《房屋买卖合同》；二、王苹向雷思伦、伍新喜支付违约金102200元。王苹反诉请求：一、解除雷思伦、伍新喜与王苹签订的《房屋买卖合同》；二、雷思伦、伍新喜向王苹返还定金50000元；三、雷思伦、伍新喜向王苹支付违约金102200元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认雷思伦、伍新喜与王苹、东莞市思庭房地产有限公司于2017年9月3日签订的《房屋买卖合同》已解除；二、王苹应于判决发生法律效力之日起五日内向雷思伦、伍新喜支付违约金102200元；三、雷思伦应于判决发生法律效力之日起五日内向王苹返还定金50000元；三、驳回王苹的其他诉讼请求。原审本诉受理费1172元，由王苹负担；原审反诉受理费1672元，由雷思伦、伍新喜负担549元，王苹负担1123元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初11734号民事判决。王苹不服原审判决，上诉请求：撤销原审判决，驳回雷思伦、伍新喜的请求，改判雷思伦、伍新喜向王苹返还定金50000元，并向王苹支付违约金102200元。事实与理由：一、王苹已经按照《房屋买卖合同》的约定履行了申请贷款的义务，不存在违约行为。1．根据双方签订的《房屋买卖合同》第二条第4款第2项的约定“首期楼款须在银行同意贷款申请后30天内，买卖双方到房管部门办理交易过户当天支付给甲方”，合同签订后，因雷思伦、伍新喜房产证迟迟无法办理，导致暂时无法申请贷款，待其房产证办理完毕后，王苹接到中介通知即向银行提交了贷款申请手续，已经按合同约定履行了相应的义务，不存在违约。2．因银行贷款申请未通过，依《房屋买卖合同》第二条第4款第2项的约定，首期款的支付条件未达成，王苹无需支付首期款。3．王苹没有拖延还款，消极偿还银行逾期贷款重新取得贷款资格的情形。王苹在接到银行通知贷款申请未通过的通知后，立即联系买家将深圳的一套房子卖出，用于偿还贷款，从而重新取得贷款资格。在重新取得贷款资格后，王苹通过中介通知雷思伦、伍新喜重新办理贷款申请，但雷思伦、伍新喜拒绝配合，要求王苹签订《补充协议》，确认王苹违约，并赔偿其20000元损失。雷思伦、伍新喜的行为无异于敲诈。4．王苹没有自行筹集资金履行合同的义务，《房屋买卖合同》即已约定在银行同意贷款30天内支付首期款，只需依合同办理即可。二、雷思伦、伍新喜拒绝配合再次申请银行贷款，不同意继续履行合同，构成违约。王苹在重新取得银行贷款资格后，立即通过中介通知雷思伦、伍新喜，希望可以再次提交银行贷款申请，雷思伦、伍新喜以王苹违约为由，要求王苹签订《补充协议》并赔偿其20000元，已经构成违约。《房屋买卖合同》的约定是经过双方协商签订的，已经对首期款的支付条件进行了严格约定，王苹既未违反约定，雷思伦、伍新喜要求王苹进行赔偿并签订《补充协议》是没有依据的。原审庭审中，王苹一再表示同意继续履行合同，购买房屋，而雷思伦、伍新喜不同意继续履行合同，已经明确表示违约。三、双方已经签订了房屋买卖合同，该合同是双方经协商一致并达成的，应当严格依照合同约定来履行，任何一方不应强制性给另一方增加义务。合同已经明确约定了首期款是在银行贷款批准下来之后再行交付，王苹的银行贷款一直未批下来，就不存在先行支付首期款的义务，也就不存在违约行为。合同是2017年9月3日签订，直到2017年12月21日雷思伦、伍新喜才去办理委托公证，再由王苹向银行申请贷款，其已经构成严重违约。王苹同意继续履行合同，但不是放弃追究其违约责任。原审以王苹未积极偿还逾期贷款重新取得贷款资格而认定王苹违约，有违公平原则。王苹在贷款被拒之后，一直在积极沟通解决取得贷款资格的事宜，也有与雷思伦、伍新喜进行协商，而王苹贷款被拒绝并非事实上存在逾期，而是其于2016年曾经有一笔逾期，而其名下在申请贷款时已有多笔贷款存在，其贷款额度超额，所以未被批准，但责任不在王苹。原审判决认定双方就后续履行达成补充协议与事实不符，双方只是存在协商过程，最后并未达成协议，不能以此认定双方后续的义务。雷思伦、伍新喜答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，应予以维持。一、王苹在签订合同后60日内未办妥贷款，违反合同约定，事实清楚。在雷思伦、伍新喜起诉之前长达9个月的时间内，雷思伦、伍新喜多次通过书面及电话的方式督促王苹履行合同，但王苹仍不履行，其是以不作为的方式表示不履行合同。二、王苹是因自身的不良信用无法获得银行贷款，是其自身原因，不能成为其违约的免责事由。正是因为王苹在银行拒绝贷款后不积极还款重新获得贷款资格，也不自行筹款，导致合同无法履行。三、合同签订后，虽然王苹没有按照合同约定的期间来履行付款义务，但雷思伦、伍新喜一直给予王苹时间办理，雷思伦、伍新喜一心想转让房屋，不存在任何违约行为。因王苹不履行合同，造成雷思伦、伍新喜的房产一直无法成交，现房产价值下降，造成了雷思伦、伍新喜损失。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。另查明，二审期间，王苹主张其于2017年12月底待雷思伦、伍新喜办齐房产证手续后才申请贷款。思庭公司主张2017年12月底待房产证办下来后，王苹申请贷款。王苹主张2018年7、8月，其已经还清了前面一笔贷款又重新申请贷款，也同意继续履行合同，但雷思伦、伍新喜不同意。思庭公司主张当时王苹可以贷款，但雷思伦、伍新喜提出的条件不合理，故王苹没有同意。雷思伦、伍新喜则主张双方协商补充协议是在2018年6月，王苹称2018年7、8月重新获得贷款资格，时间矛盾。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对王苹上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。雷思伦、伍新喜与王苹、思庭公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。现本院根据合同约定，对雷思伦、伍新喜与王苹所主张的违约情形分析如下：关于王苹是否违约的问题。根据《房屋买卖合同》第二条第4款的规定，在合同签订后，王苹应在60天内办妥按揭贷款申请手续；首期款在银行同意贷款申请后30天内，买卖双方到房管部门办理交易过户当天支付。根据合同约定，王苹负有办妥按揭贷款申请手续、以及支付首期款的义务。本案中，雷思伦、伍新喜于2017年11月28日出具公证书委托他人代为办理提前还款手续、办理抵押登记注销手续、领取不动产权证书等文书，王苹主张申请贷款延期到2017年12月底，其主张合理。则结合上述合同约定，王苹应于2018年3月前办妥按揭贷款申请手续。但是王苹并未在2018年3月前办妥按揭贷款申请手续，且根据王苹的陈述，其未能办妥的原因在于自身信用、贷款额度等问题，并不在雷思伦、伍新喜或思庭公司，原审认定王苹构成违约，符合《房屋买卖合同》的约定，王苹应承担相应的违约责任。关于雷思伦、伍新喜是否违约的问题。如前所述，王苹并未在合同约定的期限内办妥按揭贷款手续，已构成违约。王苹主张后来重新取得银行贷款资格并要求雷思伦、伍新喜配合办理按揭贷款手续，但王苹该主张并无合同约定，且双方亦未对此达成补充协议，王苹据此主张雷思伦、伍新喜违约，依据不充分。综上，王苹的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3344元，由王苹承担（已预交）。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  陈天宇审判员  王 聪审判员  陈锦波二〇一九年七月十五日书记员  王 晨梁善华