山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初5169号原告：青岛以恒物业管理有限公司，住所地胶州市澳门路438号皇骐御景小区20号楼3单元101室，统一社会信用代码：91370281661261179K。法定代表人：李作鹏，男，汉族，1977年4月5日生，住胶州市。被告：张波，女，汉族，1964年8月29日生，住青岛市市北区。原告青岛以恒物业管理有限公司（以下简称以恒物业）与被告张波物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月6日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司胶州分公司的法定代表人李作鹏，被告张波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛以恒物业管理有限公司提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费8807元；2、判令被告支付逾期违约金1695元；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确逾期违约金是按照逾期交纳物业费超过14天至28天，按照每七天交纳滞纳金5元计算，共计1695元。事实与理由：原告与案外人青岛皇骐房地产有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业服务，原告已经根据协议约定提供了物业服务，被告应按照协议约定向原告支付服务费，被告自2013年2月3日至2019年6月30日期间，尚有物业费8807元，违约金1695元，共计10502元，未向原告支付，经原告多次催要，被告拒不支付上述费用，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告张波辩称，没有缴纳物业费的理由有三：1、《物业管理服务合同》是案外人青岛皇骐房地产有限公司与原告以恒物业签订的，并不是与我本人签订，所以我认为既然没有签订合同，自然也不存在原告以恒物业主张的物业费以及违约金；2、自我们2011年接收房屋时就发现房屋质量存在瑕疵，有漏水的情况，导致我们至今无法入住，所以我们也没有享受到物业所谓的服务；3、原告自2013年至2019期间，从没向我们主张过物业费，已经超过了诉讼时效，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案中原告提交的证据为：1、业主承诺书、公约、临时守则、物业服务合同复印件各一份，证明被告张波接受房屋（建筑面积为143.1平方米）并签订承诺书，应按约定（物业费：按销售合同面积0.8元/平方米；违约金为“从逾期之日起至14天，按每7天交纳滞纳金2元；从逾期之日起，14日至28日，按每7天交纳滞纳金5元”）交纳物业费8807元及违约金1695元；2、被告房屋外观、房屋内部漏雨照片一宗，证明被告张波所购房屋时的房屋外观及入住后漏雨墙皮情况，且该房屋漏雨情况开发商表示不是他们的责任，属于业主装修后发生的问题；3、维修记录一宗，证明被告张波房屋漏雨的情况，我们已经尽责的向开发商反馈情况，并联系协调为业主维修，开发商也来未业主维修过，但是一直未能维修好，后业主不同意开发商继续进行维修并向开发商索赔。被告对上述证据认为：1、原告提交的证据属实，但我未与原告签订物业服务合同，原告提交的承诺书是装修管理用的；2、原告提交的照片情况属实，但是从照片可以看出漏雨是阳台里面的地方，与我们对阳台的装修没有关系；3、原告提交维修记录我们不予认可，经物业公司协调开发商派人来看过7、8次，但是维修只有2、3次，但至今没有解决。因被告对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据予以采信。因被告未提供证据，根据原告提交的证据及双方庭审陈述，本院查明以下事实：被告张波购买位于胶州市《河滨华庭小区1-11号楼》9号楼1单元501户的房屋一处，为该房屋所有权人，房屋面积143.1平方米。2011年6月22日，原告与案外人青岛皇骐房地产有限公司签订《物业管理服务合同》，约定原告为被告所在小区提供物业服务，其中第六章第二十五条第一款约定，多层住宅：按销售合同面积0.8元/平方米：网点：按销售面积1元/平方米；第三款中约定：1）从逾期之日起至14天（两周），按每7天交纳滞纳金2元；2）从逾期之日起，14天至28日（两周至四周），按每7天交纳滞纳金5元。被告自2013年2月3日至2019年6月30日期间应缴纳物业服务费为8807元（143.1平方米×0.8元/平/月×77个月）。庭审中，被告对涉案房屋提出存在质量和原告未与其本人签订《物业管理服务合同》的问题，原告称：1、被告提出的房屋质量问题责任承担主体属于房地产开发商，应向出开发商主张，原告已按照合同约定，协助将被告提出的房屋质量问题报给开发商，后期的维修工作原告并不清楚且不属于原告物业服务范围内的问题；2、本案属于物业服务合同纠纷，与被告所说的房屋质量问题属于不同的法律关系，与本案无关；3、原告已与被告所在小区的开发商（青岛皇骐房地产有限公司）签订了《物业管理服务合同》，且为该小区提供物业服务属实，说明原告和被告已经产生了物业服务关系。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，原告依约为被告提供物业服务，被告应缴纳物业服务费。庭审中被告欠缴物业费的行为已经构成违约，原告要求被告支付物业服务费于法有据，本院予以支持，被告对原告主张的自2013年2月3日至2019年6月30日期间物业费存在已超过诉讼时效的问题，于法有据，本院对此予以确认。被告称房屋质量存在瑕疵，有漏雨现象，物业公司一直没有协商开发商维修好，因此不应缴纳物业费，理由不足。被告家中的漏雨问题系被告（买方）与房地产开发公司（卖方）之间的纠纷，不属于物业服务的内容，被告并未提交证据证实原告提供的物业服务没有达到相应的物业服务标准，故被告的该项辩解不应成为其拒绝缴纳物业费的理由。本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为一个服务行业，现实生活中确实存在服务质量不达标或服务不完善的现象，有的物业公司没有尽到通知义务，业主可能忘记缴纳。物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面，若业主采取拒缴物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡，业主应及时履行自己的应尽义务。关于原告主张的逾期违约金，合同约定从逾期之日起，14天至28日（两周至四周），按每7天交纳滞纳金5元支付违约金，但根据庭审查明的事实及业主反映的问题，原告在物业管理服务方面还应进一步加强，且原告主张时间过长，已超过诉讼时效，故本院仅支持自2016年至2019年期间的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张波自本判决生效之日起十日内支付原告青岛以恒物业管理有限公司2016年6月30日至2019年6月30日期间的物业费4121.28元。二、被告张波自本判决生效之日起十日内支付原告青岛以恒物业管理有限公司2016年6月30日至2019年6月30日期间的违约金782元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理63元，因适用简易程序减半收取31.5元，由原告负担15.5元，被告张波负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  郑培臣二〇一九年七月二十九日书记员  张程程