广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初29997号原告：佛山市拓城房地产代理有限公司，住所地佛山市南海区桂城锦园路**景兴环球大厦**之一，统一社会信用代码91440605MA4UWEPF6A。法定代表人：萧振杰。委托诉讼代理人：王菁柏，广东泓磊律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐千云，广东泓磊律师事务所律师助理。被告：广州市元源营销策划顾问有限公司，住所，住所地广州市天河区天源路白沙水路********社会信用代码91440101MA59UEEPX3。法定代表人：罗瑞。委托诉讼代理人：刘力韵，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍燕华，广东至高律师事务所律师。被告：广东卓鹏建设工程有限公司，住所地佛山市禅城，住所地佛山市禅城区弼唐路弼西大厦**楼**铺91440604MA4UQB9K4M。法定代表人：张作鹏。委托诉讼代理人：梁志锋，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆颖欣，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：广东济通建设工程有限公司，住所地佛山市禅城区，住所地佛山市禅城区五峰四路石湾海外公司大院**楼之五14406045682569814。法定代表人：邹郴。委托诉讼代理人：王祖锋，广东万林律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祖军，广东万林律师事务所实习律师。被告：佛山市禅城区张槎街道弼唐弼南股份合作经济社，住所地广东省佛山市，住所地广东省佛山市禅城区张槎街道弼唐村9810。负责人：庞联秋。委托诉讼代理人：霍德伟，广东源浩律师事务所律师。原告佛山市拓城房地产代理有限公司（下简称拓城公司）诉被告广州市元源营销策划顾问有限公司（下简称元源公司）、广东卓鹏建设工程有限公司（下简称卓鹏公司）、广东济通建设工程有限公司（下简称济通公司）、佛山市禅城区张槎街道弼唐弼南股份合作经济社（下简称弼南经济社）合同纠纷一案，本院于2018年12月28日立案受理后，依法适用简易程序于2019年1月23日公开开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告元源公司签订的《招商代理合同》；2、四被告立即向原告双倍返还保证金100000元；3、四被告立即向原告赔偿因四被告违约而给原告造成的损失864209.81元；4、四被告立即向原告支付律师费损失111420.98元；5、四被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告将诉讼请求第三项的损失金额变更为869159.81元，具体组成为：广州众合家园置业有限公司（下简称众合公司）向原告主张的费用640364.80元＋原告费用损失表中载明的328795.01元-诉讼请求第二项的保证金100000元。事实与理由：据四被告反映，位于佛山市五峰三路（市检疫局）旁、佛山电视台影视基地对面、佛山大学旁的佛山张槎弼唐综合楼（“学创荟”公寓）是四被告合作的项目。四被告共同以被告元源公司的名义与原告于2018年7月17日签订《招商代理合同》，约定委托原告代理该项目的招商及目标市场渠道拓展等业务。合同签订后，原告依约支付了5万元履约保证金，并为该项目的招商、拓展进行了前期投入，且为了招商、拓展已经与其他第三方公司签订了合同。后由于四被告之间产生矛盾，导致原告被勒令从项目的代理、推广工作当中退出。鉴于原告已经支付了5万元的履约保证金，并为了履约进行了前期投入及与第三方公司签约，四被告的违约行为已经导致原告的重大损失（包括但不限于保证金损失、前期投入损失、第三方公司索赔损失等）。故，原告为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告元源公司答辩称：一、被告元源公司与原告于2018年7月17日签订《招商代理合同》，被告元源公司于2018年9月10日已正式明确表示因未取得合法授权，无法继续履行合同，根据合同法关于合同效力的规定，无效合同自始没有法律约束力。根据合同法，被告元源公司在签订《招商代理合同》时，并未取得该项目的合法授权，且时至今日并未取得所有权人或处分权人的追认（所有权人或处分权人已明确不追认），因此被告元源公司不具备有效民事行为的主体构成要件，该合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。二、原告作为长期从事房地产项目招商代理销售的服务提供商，具有丰富的招商代理经验，在签订《招商代理合同》时，先不说本应审查被告是否具有代理权限，经谨慎审查后才签订合同，更甚是已明知被告元源公司不具有授权招商的处分权限下，还劝说被告元源公司先行签订，导致《招商代理合同》无效，存在重大过错，非善意相对人。事实上，被告元源公司与原告签订该合同时，已明知被告元源公司并未取得《租赁合同书》等相关合法授权材料，但原告为取得代理权，向被告元源公司灌输“若错过委托招商代理的时机，渠道资源有限，以后该项目难以招商运营”的思想观念，要求被告元源公司先签订《招商代理合同》，同意余下文件后补。被告元源公司与原告签订《招商代理合同》后，直至2018年9月1日正式入驻项目现场的一个半月期间，原告均明知被告元源公司仍未取得合法授权，存在合同无法履行的风险，仍强行进行其所称的招商代理工作，不停购买大量其所称的项目物资。原告在明知被告元源公司未取得合法授权的情况下，仍怂恿，鼓吹被告元源公司签订《招商代理合同》，原告作为合同恶意相对方，是导致本案诉争的重大过错方。三、在被告元源公司明确告知无法继续履行的情况下，原告故意拖延撤场，三翻四次借此索要高额赔偿金，盲目开价，随意反复，先后提出900多万、2千万多万、30多万到15万的赔偿数额，到如今起诉赔偿金额100多万，索要赔偿的依据缺乏事实和法律依据。1、被告元源公司于2018年9月10日明确告知原告该合同无法继续履行，原告也明确知悉该项目已无法开展招商代理工作，但原告并没有采取相应措施，而是故意拖延撤场，要求被告元源公司支付其提出的巨额赔偿金额。2、原告其所列的购买物资部分，诸如名牌烤箱、养生壶等并非项目必须品，而且项目并未开盘，未正式对外进行招商，这些产品也仍然未使用未有损失。退一步讲，即使是属于因进驻前期已购买的办公类用品，原告的办公耗材由应由其自行承担。另外，原告所列的很多物资均未出现在项目现场，或未使用或能重复使用；原告所列的工人工资及其他合同损失，不存在客观事实和法律依据。另外，原告服务的楼盘也不止被告元源公司一个，原告作为房地产项目招商代理的服务提供商，并不单单服务于被告元源公司该项目，原告每次主张的单据各式各样，且多为单方制作，无法证明确实使用于本案项目，原告索赔缺乏事实和法律的依据。3、原告多次提出不同的赔偿数额，并且在索赔不成的情况下，以“认识南海经侦”“随时把你抓进去”“让你进去好好蹲着”的语言，多次恐吓，让被告元源公司更加惶恐不安，原告的行为进一步体现了原告并非实事求是，而是为了谋取不当利益，更甚至该言行已涉嫌敲诈勒索。综上，被告元源公司在本案中原希望合法诚实经营该项目，但原告作为一间长期从事房地产项目招商代理销售的服务提供商，非但没有体现出该有的职业素养，甚至在本案项目不幸被迫终止的情况下，主张没有事实及法律依据的巨额款项，为维护房地产诚实守信的服务和公平公正的管理原则，请法院依法查明事实，公正裁判，依法驳回原告的诉讼请求。被告卓鹏公司答辩称：被告卓鹏公司没有与原告签订任何合同，原告造成的损失与被告卓鹏公司无关。被告济通公司答辩称：一、被告济通公司与原告在本案中不存在合同关系，也无任何权利义务关系，非本案适格被告。本案中，原告因与被告元源公司在2018年7月17日签署的《招商代理合同》产生纠纷。无任何证据显示被告济通公司与涉案合同有任何关系。根据原告提供的证据，被告济通公司是本案中弼唐综合楼工程的总承包施工单位，该工程自2015年9月23日开工，并已于2017年4月19日竣工验收。在此过程中，无任何证据显示被告济通公司与原告存在合同关系，也无任何证据及法律规定被告济通公司与原告存在权利义务关系。根据合同相对性的基本原理，被告济通公司与本案并无权利义务关系，与原告亦无权利义务关系。二、原告虚构委托事实，滥用司法资源，强行将被告济通公司列为被告，涉嫌虚假诉讼。原告在诉状中诉称：被告济通公司委托被告元源公司与原告在2018年7月17日签订《招商代理合同》，后因被告济通公司与其他被告之间产生矛盾而导致原告被勒令退出。以上事实，无任何证据支持，被告济通公司与其他被告并无委托关系，也并未委托且无权利委托被告元源公司与原告在2018年7月17日签订《招商代理合同》。以上事实纯属原告虚构、臆造。被告济通公司认为原告虚构事实，滥用司法资源。强行将被告济通公司列为被告，无任何事实与法律依据，其行为严重侵害了被告济通公司的权益，同时也涉嫌虚假诉讼。被告济通公司保留追诉原告虚假诉讼侵权的权利。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求，同时对其涉嫌虚假诉讼予以惩戒。被告弼南经济社答辩称：1、被告弼南经济社与原告没有签订任何合同，不是合同的相对方，不应当作为本案被告；2、请求法院驳回所有对被告弼南经济社的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、四被告的企业信息查询资料。证明原、被告的诉讼主体资格。2、招商代理合同（合同编号：20180717-A01）、撤场通知函。证明原告与被告元源公司之间存在合同关系，被告元源公司单方出具《撤场通知函》要求原告撤场，被告元源公司的该行为已经严重违约。3、敦促协商解决创寓项目问题的函及附表。证明就被告元源公司违约事宜，原告已经积极发函要求协商解决，但被告元源公司对此置之不理，仅要求原告撤场。4、通知（被告卓鹏公司出具）。证明原告对于涉案项目已经进行了前期投入（包括人员、设备等），被告卓鹏公司对此非常清楚；被告卓鹏公司是涉案项目的共同权属人，理应对原告的损失承担连带赔偿责任。5、中标确认书、张槎街道弼南经济社综合楼（四次）招标公告、佛山市建设工程施工项目中标通知书、土地证。证明涉案项目的建设单位（即业主）是被告弼南经济社，且该组证据属于招标方与投标方之间的内部文件，被告元源公司向原告提供了该组证据材料后，原告有理由相信被告元源公司已经取得了被告弼南经济社的授权，形成表见代理。现被告元源公司无故违约，对于原告的损失，被告弼南经济社理应承担连带赔偿责任。6、建设工程施工合同、建筑工程竣工验收报告。证明被告弼南经济社是涉案项目的业主；被告济通公司是涉案项目建设的承包人，据被告元源公司反映，被告济通公司也是涉案项目的共同权属人，理应对原告的损失承担连带赔偿责任。7、学创荟房间信息。证明原告已经实际进驻涉案项目的招商中心，并且已经取得了被告提供的房间信息内部资料，不存在被告卓鹏公司在《通知》当中所述“私自进驻招商人员”的情形。如被告元源公司没有取得授权，是不可能取得房间内部资料详细信息的。8、拓城公司“学创荟”项目因被告元源公司违约而损失的费用表、项目购买物资单据、支出证明单、收款收据、支付凭证、送货单、电子发票、项目撤场运费单据（货拉拉平台支付截图）、拓城“学创荟”项目员工7-9月工资转账证明、付款申请书、转账记录、被告元源公司出具的收取定金的收据、李慧明出具的证明、广东省劳动合同9份。证明因被告违约，导致原告为涉案项目前期投入的直接损失为328795.01元；被告元源公司已经收取了原告定金5万元，应当双倍返还。9、招商代理合同（合同编号：20180726-XCH）、众合公司告知函及费用清单（广告设计合同、收款收据、转账凭证及发票）。证明原告与被告元源公司签订涉案合同后，按照合同约定整合市场资源，和其他拓展渠道签订一二手联动招商、团购、场外招商渠道等合同。故原告与众合公司签订了《招商代理合同》（合同编号：20180726-XCH），由于被告元源公司违约，导致原告与众合公司签订的合同无法履行，现众合公司追究原告的违约责任，向原告索赔各项损失共计640364.8元，该损失理应由各被告承担。10、合约协议、营业执照及收据。证明原告与被告元源公司签订涉案合同后，按照合同约定整合市场资源，和其他拓展渠道签订一二手联动招商、团购、场外招商渠道等合同。原告代理人苏昌明与佛山市智一物业管理有限公司（下称智一公司）签订《合约协议》，并支付了5万元定金，由于被告元源公司的违约，导致原告与智一公司签订的《合约协议》无法履行，原告所支付的5万元定金也被没收，该损失应当由各被告承担。11、民事委托代理合同、付款回单、广东省增值税普通发票。证明由于各被告的违约，导致原告需要通过诉讼维权，由此产生的律师费损失应当由各被告承担。诉讼中，被告元源公司举证如下：1、EMS快递单。证明被告元源公司于2018年9月19日已通过书面方式再次通知原告合同无法继续履行，请原告及时撤场。2、微信聊天截图（被告元源公司法定代表人与拓城苏昌明）。证明被告元源公司于2018年9月11日通过微信方式告知原告负责人苏昌明，该合同已无法继续履行。3、微信对话截图、语音光盘（被告元源公司法定代表人与拓城苏昌明）。证明原告在与被告签订《招商代理合同》时，已明确知悉被告未取得与出租方的《租赁合同书》等合法授权文件；原告不断以销售渠道稀缺，此时不签就很难有渠道为由，同意先签《招商代理合同》再补交授权文件，软硬兼施，要求被告元源公司尽快签订《招商代理合同》。4、电话对话录音光盘（被告元源公司法定代表人与拓城赵姓负责人）。证明原告多次提出不同的赔偿数额，最低降至15万元，并且在索赔不成的情况下，以恐吓、威逼的语言要求被告元源公司无条件配合赔偿。诉讼中，被告卓鹏公司、济通公司、弼南经济社未向本院提交证据。经庭审质证，本院证据认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查后予以确认；证据2、3、7、11均有原件核对，本院对该几组证据的真实性予以确认；证据4虽无原件核对，但该通知的出具方被告卓鹏公司对真实性予以确认，本院经审查后对证据4的真实性予以确认；本院经审查，对证据5、6的真实性予以确认；证据8为原告主张的损失构成单据，本院将结合下文进行认证；证据9的招商代理合同有原件核对，本院对该合同的真实性予以确认，该组证据的其他材料均无原件核对，本院不予确认；证据10无原件核对，本院对真实性不予确认。被告元源公司提交的证据1有原件核对，本院对真实性予以确认；原告对证据2、3的真实性均无异议，且被告元源公司亦当庭出示了手机原始载体，故本院对证据2、3的真实性予以确认；原告对证据4的真实性无异议，本院经审查后对该组证据的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2017年6月9日，被告弼唐弼南经济社及佛山市禅城区张槎街道公共资源交易中心向中标人张猛出具《中标确认书》，确认张猛于2017年6月9日在佛山市禅城区张槎街道公共资源交易中心举办的“弼南经济社综合楼（四次）”竞投会中，中标该项目的承租权。2018年7月17日，原告(乙方)与被告元源公司（甲方）签订《项目招商代理合同》，就甲方张槎弼唐综合楼推广名为“学创荟”的公寓项目委托乙方代理招商并进行目标市场渠道拓展等业务达成协议，约定：第一条委托代理招商范围：由佛山张槎弼唐综合楼推广名为“学创荟”的公寓项目，位于佛山市禅城区五峰三路（市检疫局）旁、佛山电视台影视基地对面，佛山大学旁，甲方委托乙方独家定价代理招商房源单位。第二条委托代理期限：1、本合同约定的代理期限为2018年8月1日至2019年4月30日止；2、在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同；3、在本合同有效代理期内，甲方不得再指定其他代理人招商。第三条代理价格：……3、乙方在签订本合同后，向甲方支付人民币150万元作为履约保证金，对本招商独家代理合同的履行进行担保。第五条甲方责任及权利：1、甲方应向乙方提供以下资料：（1）甲方营业执照副本复印件和银行账户；（2）甲方应提供政府有关部门对开发建设“佛山张槎弼唐综合楼推广名为“学创荟”的公寓”项目批准的证件（包括：国有土地使用权证、建设工程施工合同、建筑工程竣工验收报告、租赁中标确认书、租赁合同书、建筑消防验收报告或回执）；（3）保证申办有关招商法律法规、规定批文或手续齐全；……。以上文件和资料，甲方应于本合同签订后5天内（建筑消防验收报告或回执除外）向乙方交付齐全且保证提供的文件和资料合法、真实、有效。2、在该项目招商期间，甲方提供招商场地及现有的办公设施、设备以及甲方和客户签署的相关合同文件（如认租合同、收件、收据等），甲乙双方办公耗材各自承担。甲方有权监督乙方招商。……。第六条乙方责任及权利：1、乙方须按月制定投放计划报甲方审批。（负责项目的包装和推广，包括但不限于制作宣传展板、单张、认购书、服务管理手册等宣传、招商资料；负责提供各媒体广告（包括新闻邮件）的创意、文案，不负责提供各媒体广告（包括新闻邮件）的投放。以上所有宣传资料、广告文案和招商资料必须经甲方签字认可，方可实施。……。4、乙方工作人员、招商人员的工资、福利、社会保险等产生的一切费用由乙方自行承担，如因此造成甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。5、负责订立《认租合同》至客户签字，积极收集客户资料。6、在招商过程中，乙方招商人员应注重职业道德、注意个人形象，统一现场招商人员服饰并承担其费用（如甲方有特殊要求的除外）；自觉维护甲方的市场声誉，坚持文明招商，礼貌待客，不得随意承诺客户，不得参与有损甲方利益和声誉的活动。7、乙方整合市场资源，乙方和其他拓展渠道签订一二手联动招商、团购、场外招商渠道等合同，均视为有效。……。同日，原告向被告元源公司支付招商保证金5万元。2018年9月13日，原告拓城公司向被告元源公司出具《督促协商解决创寓项目问题的函》，载明：贵我双方于2018年7月17日签订《项目招商代理合同》，就贵方取得的创寓项目委托我方独家代理招商并进行目标市场渠道拓展等业务的相关事宜进行约定。此后，贵方通过微信或书面方式向我方营销总监苏昌明先生提供了创寓项目的相关资料，包括(佛禅国用(2015)第1100370号地块的国有土地使用权证、《租赁中标确认书》、《佛山市建设工程施工项目中标通知书》、《建设工程竣工验收报告》、《广州元源营销策划公司开户许可证》、《广州元源营销策划公司营业执照》)。我司也按照合同约定向贵司支付了第一期保证金人民币5万元，并有条不紊开展招商代理的筹备工作。2018年9月1日，贵方向我方交付招商场地，我方于该日正式入驻创寓项目现场，贵我方及项目承建方均在现场设有办公场所共同办公。但因贵方未按合同约定向我方提供创寓项目的消防综合验收证明，未达到我方支付第二期保证金人民币95万元的前提条件，贵方便以各种理由干扰或阻挠我方正常开展创寓项目下的招商代理工作，导致项目招商迟迟不能正式开展。贵方又于2018年9月10日以未获得开展创寓项目招商工作的合法授权为由，口头告知我方终止创寓项目的招商代理工作，终止合同履行和项目合作，要求我方撤离场地。作为长期从事房地产项目招商代理销售的服务提供商，我司十分重视创寓项目的整体计划和安排。若项目贸然终止，势必对我司品牌商誉、市场地位、以及与众多合作渠道资源的合作关系产生恶劣影响，亦将对我司造成不可估量的损失。我司怀着极大诚意，希望与贵方通过友好磋商解决合同履行中出现的各种问题，并向贵方郑重商请和知照以下事项：一、时至今日，我司已为创寓项目投入大量的人力物力，经济成本和时间成本每日增加。自订合同之日至今，我司已开展的招商工作具体如下:1、通过拓展渠道合作方组建近千人的招商代理团队，调遣资深专业的业务人员长期驻项目现场，安排工资福利发放、社保购买、食宿，为其配备统一的工作服饰着装，并多次对招商团队开展招商项目培训；2、为创寓项目进行包装和推广，包括但不限于制作现场包装展板、宣传资料、活动策划道具、现场物料等宣传招商资料，制作投放各媒体广告、各合作渠道的创意、文案及宣传图片；3、为项目版利推进而奔走于渠道方、合作方、贵方等，与各方就项目问题协商沟通，并支付了大量的业务招待费用；4、根据合同约定与第三方经营管理机构商定招商房源的经营招租管理事宜，并签署相关合同文件。我方开展的上述筹备工作，贵方是有目共睹的。项目筹备直接耗费我方大量的经济成本，且成本费用每日在增加更新。若招商项目迟迟不予开展，更耗费我方在项目投入的时间成本，严重损害我方对项目的预期收益和合法权益。二、贵司理应依约继续履行合同，切实维护项目相关方的合法权益，以求合作共赢。合同于双方签字盖章之日起生效，双方均应遵守契约精神，共同完成本次交易。我方依约履行合同义务的同时，贵方却存在多个违约行为，包括但不限于:不合理地干预我方宣传推广方案的制作、未按合同约定提供装有电梯的招商中心、未按预先沟通好的现场包装图纸进行招商中心的包装、未提供项目消防综合验收证明等。为顺利完成交易，我方相应与其他合作方签订相关文件协议，其他合作方也投入了相应的人力物力，且持续有效地提供服务和工作。故交易的进行已涉及多方利益，如贸然中止创寓项目，将产生不可计量的连锁反应和损失叠加，相信这样的结果均不是贵我双方所能接受和承担。如因合同履约过程中的某些瑕疵履行导致双方误会，我方愿以公布坦诚的态度与贵方协商。希望双方本着友好合作态度提出具体的调整方案和理由，以便实事求是解决问题，减少纷争，妥善解决本次问題，让本次合同和交易得以切实履行。三、如因贵方原因致使项目无法开展，请贵方书面通知我方，并赔偿由此造成我方的一切损失。根据合同约定，贵方应保证申办有关招商法律法规、规定批文或手续齐全，对本项目本身权属、质量之瑕疵而引致的纠纷承担责任，并应于合同签订后五天内向我方交付齐全相关项目资料且保证提供的文件和资料合法、真实、有效。但经我方多次催促，贵方仍不能提供开展招商工作的合法授权文件，导致项目期限延误至今。在我方为项目付出大量人力财务时间成本后，贵方又口头告知未获开展项目招商工作的合法授权，要求我方撤场，宛如儿戏。若事实如贵方所言，请贵方以书面形式予以回复及确认。我方认为，正因贵方在合同签订时隐瞒我方有关项目授权情况，骗取我方签订合同，贵司对于项目终止存在不可推卸之责，理应承担我方因履行合同而付出或遭受的一切成本及损失。初步赔偿方案如本函附件所示，并综合我方实际成本、预期收益及因此需赔偿合作方的损失予以确认。综上所述，诚望贵我双方继续通力合作，根据公平合理原则解决有关问题。贵方若在2018年9月15日前未向我方提出合理解决方案，则视为贵方对于我方继续履行合同的情况不存异议，我方将继续遵循契约精神和法律途径解决本次事宜。届时，贵方必将承受更大的经济及商誉损失。2018年9月19日，被告元源公司向原告出具《撤场通知函》，载明：我司与贵司合作招商的佛山市禅城区弼唐综合楼项目（项目推广名“学创荟”，以下简称本项目）现已停止，我司曾于2018年9月10日、2018年9月11日，多次通知贵司营销总监苏昌明及其他贵司人员停止有关本项目的工作，并撤离本项目现场，但贵司均不予理会。鉴于此，我司特致函如下：1、请贵司在收到本函件之日全员撤离本项目现场，并带离所有贵司的物料（如有）、设施设备（如有）；2、请贵司知悉，拖延撤场并非解决本事件的有效方式，因拖延撤场产生的一切损失均由贵司承担，与我司无关。庭审中，原告陈述其于2018年9月22日收到被告元源公司邮寄的上述《撤场通知函》。2018年9月20日，被告卓鹏公司向被告元源公司、案外人罗瑞及所有在综合楼现场人员发送《通知》如下：佛山市禅城区弼塘综合楼属于我公司物业（广东卓鹏建设工程有限性公司），贵单位及以上人员在没有征得我公司同意及未与我公司签订任何合同及条约的情况下私自改变我公司物业的结构，私自进驻招商人员，严重影响我司物业招租进程及影响我司声誉，9月14日我司已口头告知你方员工离场，贵方视而不见，迟迟不做任何离场准备，导致我司物业后续设施工程无法开展，招租无法进行，现经我司研究决定，即日起三日内贵公司及所有相关人员立即搬离我司物业，所有设备搬离场内，否则，我司会以报警处理或者按我司解决方案解决问题，由此对贵司造成损失与我司无关。收到该通知未回复解决该问题即视贵司默认同意我司的解决方案。为实现本案债权，原告于2018年12月11日与广东泓磊律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定为风险代理，前期律师服务费为15000元。2019年1月17日，原告向广东泓磊律师事务所转账15000元。2018年7月26日，原告（甲方）与案外人众合公司（甲方）签订《招商代理合同》，主要约定如下：第一条：委托代理招商范围由佛山张槎综合楼推广名为“学创荟”的公寓项目，位于佛山市禅城区五峰三路（市检疫局）旁、佛山电视台影视基地对面、佛山大学旁。甲方委托乙方独家代理招商房源单位。第二条：委托代理期限1、本合同约定的代理期限为2018年7月26日至2018年11月30日止。第五条：乙方责任及权利1、乙方为促进招商量增加的广告和促招商活动由乙方签订合同，费用由乙方承担，乙方须按月制定投放计划报甲方审批（负责项目的包装和推广，包括但不限于制作招商中心区位图、宣传展板、单张、认购书、服务管理手册等宣传、招商资料……）以上所有宣传资料、广告文案和招商资料必须经甲方签字认可，方可实施。4、乙方工作人员、招商人员的工资、福利、社会保险等产生的一切费用由乙方自行承担，如因此造成甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。10、无论何种原因，本合同提前解除或终止，甲方均需向乙方结清所有代理费、利息及违约金（如有）；同时，甲方还须补偿乙方前期付出的广告、宣传活动等全部费用。11、甲、乙双方应严格遵守本合同并诚信履行，如有一方违约，违约方除了向守约方支付300000元违约金外，还应承担其因此造成的一切经济损失。违约方除了承担本协议规定的约定的违约责任外，还应承担守约方为维护自己的合法权益而支付的律师费、诉讼费、公证费、担保费、差旅费等一切相关费用。2019年3月22日，本院受理众合公司起诉拓城公司商品房委托代理销售合同纠纷案件【案号：（2019）粤0604民初7897号】，本院于2019年6月21日判决确认拓城公司应向众合公司支付违约金60000元，并判决拓城公司负担该案受理费591元。根据原告提供的《拓城公司“学创荟”项目因元源策划公司违约而损失的费用》，原告费用损失表中载明的清单费用328795.01元由以下几部分组成：原告物资购买明细49689.14元+撤场运费236元+双倍返还保证金10万元+律师费12000元+7至9月员工工资116869.87元+原告对物业酒店赔偿50000元。庭审中，原告陈述：1、该明细表中载明的律师费12000元没有签订代理合同，该费用是原告为了承接涉案项目咨询律师、律师起草审阅相关文件而支付的费用。2、该明细表中载明的原告对物业酒店赔偿50000元是原告根据《合约协议》向佛山市智一物业管理有限公司支付的定金，该笔定金是现金支付的。《合约协议》甲方签名人“苏昌明”系原告聘请的涉案项目的总监。3、原告于2018年9月1日正式进场，2018年9月20日正式退场。庭审中，被告元源公司陈述：1、涉案项目的承租权中标人为案外人张猛，被告元源公司与张猛是合作关系，正常是张猛将涉案物业出租给元源公司，再由元源公司通过招商的方式进行转租，因元源公司与张猛的合作没有洽谈成功，所以导致原告与元源公司签订的《招商代理合同》无法履行。被告元源公司与张猛之间没有签订协议。2、原告于2018年9月1日正式进场，被告元源公司于2018年9月10日开始通知原告撤场，原告的具体撤场时间被告元源公司不清楚。3、涉案项目招商场地的装修是元源公司负责的，原告制作了部分广告牌、购置了部分办公用品及绿化、音响等。本院认为，被告元源公司委托原告对“学创荟”公寓项目以出租的形式进行招租，双方构成委托代理合同关系，原告拓城公司与被告元源公司签订的《招商代理合同》系双方的真实意思表示，与法律法规不相悖，合法有效，双方当事人应依法依约履行。关于原告主张解除合同的诉请。因在合同约定的代理期限届满前被告元源公司通知原告该合同所涉推广项目停止并要求原告撤场，导致合同无法继续履行，原告主张解除，合法有据，本院确认原告与被告元源公司签订的《招商代理合同》于原告撤场之日也即2018年9月20日解除。关于原告主张双倍返还履约保证金的诉请。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条的规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案中，原告与被告元源公司签订的《招商代理合同》所约定的履约保证金没有注明“定金”字样，且合同中对履约保证金又没有明确约定为定金性质，原告主张按定金罚则要求被告元源公司双倍返还，没有依据，本院不予支持。如前文所述，本院确认原告与被告元源公司签订的《招商代理合同》于2018年9月20日解除，原告有权要求被告退还已经支付的履约保证金5万元。关于原告主张的损失869159.81元。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。本案中，被告元源公司于合同期内要求原告撤场，导致合同无法继续履行，该行为已构成违约，原告要求被告元源公司赔偿损失，合法有据，本院予以支持。至于损失具体金额，本院分析如下：1、本案中，原告根据其自行制作的《拓城公司“学创荟”项目因元源策划公司违约而损失的费用》主张损失328795.01元。该费用主要体现在员工工资、物品搬运费、物品采购费、律师费等。①关于员工工资，根据涉案《招商代理合同》第六条第4项关于“乙方工作人员、招商人员的工资、福利、社会保险等产生的一切费用由乙方自行承担……”的约定，原告主张的员工工资应由其自行承担，且该项费用系原告运营所必然支出的费用，系企业运营的固定成本，无法看出相关员工的聘请与涉案项目的营销具有直接的因果关系，原告要求被告承担该项费用并无依据，本院不予支持。②关于撤场运费170元，原告应被告元源公司的要求而撤场，原告在搬离的过程中产生撤场的运费，相对合理，原告主张170元，且提供了相应的单据予以佐证，本院予以确认。至于文件快递运费66元，原告提供了寄件底单及付款凭证，且寄件时间发生在被告元源公司要求原告撤场之后，实际系原告为维权而与被告沟通函件往来而支出的费用，原告主张66元，相对合理，本院予以支持。③关于物品采购费，本案中，原告于2018年9月1日进场，2018年9月20日撤场，原告进驻涉案项目期间，为涉案项目购置相关办公用品亦属合理，结合被告元源公司确认的原告制作了部分广告牌、购置了部分办公用品、绿化、音响等，本院确定原告为涉案项目所支出的物品采购费为30000元。本案中，原告提交的为购买物资的支出证明单、收据等无法看出相关物品由原告购置并用于涉案项目，原告作为一家房地产代理公司，其公司的运营本身亦需要购买相关物资，属于企业的固定成本支出，清单中所列物品的采购无法看出与涉案项目存在因果关系，原告主张采购费49689.14元，本院对超出30000元的部分不予支持。④关于律师费12000元，原告未提供相关合同，且无法看出系因涉案项目而产生，本院不予支持。⑤关于酒店赔偿5万元，据原告陈述，该费用系原告向佛山市智一物业管理有限公司支付的定金，因涉案项目无法继续履行，故佛山市智一物业管理有限公司将没收该部分定金，由此造成原告损失。本院认为，原告提供的《合约协议》没有原件核对，且未加盖原告及佛山市智一物业管理有限公司公章，即便该份协议真实，因原告未提供证据证明佛山市智一物业管理有限公司对该5万元已经予以没收，故该费用属于尚未实际发生的费用，原告要求被告负担，没有依据，本院不予支持。2、至于原告主张的众合公司要求其赔偿的损失640364.80元，因在本院受理的众合公司起诉拓城公司商品房委托代理销售合同纠纷【案号：（2019）粤0604民初7897号】中，本院判决确认拓城公司应向众合公司支付违约金仅为60000元，另判决拓城公司负担该案诉讼费591元，根据损失填平原则，本院对原告主张超出60591元的部分不予支持。综合以上几点，本院确认原告的损失为撤场运费170元、文件快递运费66元、物品采购费30000元、支付给众合公司的违约金60000元及诉讼费591元，合计90827元。关于原告主张的因本案诉讼而产生的律师费111420.98元。本案中，根据原告与广东泓磊律师事务所签订的《民事委托代理合同》，双方为风险代理，原告仅支出前期费用15000元，该费用系原告为实现本案债权而支出，本院予以确认，原告主张超出部分，因尚未实际发生，本院不予支持。本案中，与原告签订《招商代理合同》的主体是被告元源公司，原告主张其他被告承担责任突破了合同相对性，且缺乏法律依据，本院不予支持。至于原告提出的中止审理申请，因本案已经根据（2019）粤0604民初7897号案确定原告的相关损失，本案中止已无必要，故本院对原告的中止申请不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市拓城房地产代理有限公司与被告广州市元源营销策划顾问有限公司于2018年7月17日签订的《招商代理合同》于2018年9月20日解除；二、被告广州市元源营销策划顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市拓城房地产代理有限公司返还保证金50000元；三、被告广州市元源营销策划顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市拓城房地产代理有限公司支付各项损失合计105827元；四、驳回原告佛山市拓城房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如被告广州市元源营销策划顾问有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取7240元，由原告佛山市拓城房地产代理有限公司负担6000元，被告广州市元源营销策划顾问有限公司负担1240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年七月八日书记员 余柔敏书记员 廖凯锐