广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初812号原告：广州星河湾物业管理服务有限公司,住广州市番禺区大石街迎宾路星河湾畅心园****103,统一社会信用代码91440113728229334A。法定代表人：吴惠珍。委托诉讼代理人：真萍，系该公司员工。委托诉讼代理人：王晓彤，系该公司员工。被告：林美兰，女，1971年7月26日出生，汉族，住广东省平远县。被告：杨小勇，男，1963年8月15日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区。原告广州星河湾物业管理服务有限公司诉被告林美兰、杨小勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州星河湾物业管理服务有限公司委托诉讼代理人王晓彤、真萍到庭参加诉讼，被告林美兰、杨小勇经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告广州星河湾物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的从2013年4月1日起至2018年12月31日止的物业管理费22128.30元，以及从应付款之日起至上述款项付清之日止的逾期支付违约金，暂计至2018年l2月10日为22454.77元，按实际索赔16483.34计算。2、被告向原告支付拖欠的从2013年4月1日起至2018年9月30日止的水费1798.10元、直饮水费107.70元、排污费12.10元，排污费差价1.00元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2012年9月13日购得广州宏富房地产有限公司开发（以下简称宏富公司）的位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾朗心园13栋3座402房，建筑面积为128.3平方米，并于2002年9月13日与宏富公司签署了《星河湾前期物业管理服务协议》，该协议约定：由原告提供上述房屋所属小区的物业管理服务及收取物业管理费等相关费用；住宅物业管理服务费按每平方米建筑面积每2.5元计收，当月交清物业管理费：逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的l‰缴交违约金等。宏富公司委托原告进行前期物业管理服务，并与原告签订了《广州星河湾物业管理服务合同》。被告曾于2005年9月至2006年1月曾拒交缴纳相应物业费等相关费用。被告自2013年4月份开始，再次未再交纳物业管理费、水费、直饮水费等费用。经原告多次发出缴费通知单催缴，被告仍未缴纳。原告认为，被告与宏富公司签订的《星河湾前期物业管理服务协议》，原告与宏富公司《广州星河湾物业管理服务合同》合法有效，对各方均具有法律约束力。被告实际行使业主权利，且原告经宏富公司依法选聘提供物业管理与服务的情况下，无理拖欠原告物业管理费等相关费用，已严重损害原告的合法权益。为此，依据《广东省物业管理条例》、《民事诉讼法》的有关规定，原告向法院提起诉讼，请求法院判决被告支付拖欠的物业管理费、水费、排污费及逾期违约金等。请法院依法作出公正的裁判。被告林美兰、杨小勇无答辩，也未提交证据。本院经审查原告提交证据，并结合庭审陈述，认定事实如下：原告广州星河湾物业管理服务有限公司是从事物业管理服务的有限责任公司，于2001年5月23日注册成立。广州市番禺区大石镇星河湾朗心园13栋3座402房（以下简称涉案房屋）的建筑面积为128.30平方米，业主为被告林美兰、杨小勇。2001年6月1日，原告与案外人广州宏富房地产有限公司签订一份《广州星河湾前期物业服务合同》确认星河湾小区内住宅按照每月每平方米2.5元标准收取物业服务费用，每月15日前缴纳。逾期缴纳的，每日支付千分之一的违约金。合同对其他事项也作了相关约定。合同到期后，原告与案外人广州宏富房地产有限公司又多次签订合同，合同内容与上述缴费标准及时间相同。2002年9月13日，被告林美兰、杨小勇向案外人广州宏富房地产有限公司购买涉案房屋，并签订一份《星河湾前期物业管理服务协议》，约定按每月每平方米2.5元的标准，于每月5日前缴纳当月物业管理费，每逾期一天，需缴纳千分之一的违约金。合同对其他事项也作了相关约定。原告主张为被告垫付自2013年4月1日至2018年9月30日水费1798.10元、排污费12.10元、排污费差价1.00元、直饮水费107.70元，并提供部分手抄水费表、电子数据记录表等证据予以证实。原告多次通过上门送达缴费通知的方式向被告追讨物业费用，并通过邮寄律师函的方式追讨2013年4月至2018年12月的物业费及其他费用，追讨未果诉至本院。以上事实有双方提交证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与广州宏富房地产有限公司签订的前期物业合同，依法对被告具有法律约束力。原告提供的相应的物业服务，有权向被告追讨物业费用及代垫费用。被告拖欠原告自2013年4月1日至2018年12月31日，共计69个月的物业服务费，物业服务合同约定每平方米的物业费为2.5元，涉案物业为128.30平方米，则每月的物业费为320.75元，原告主张涉案物业费按每月320.70元计算，属于其对自身正当权益的合法处分，本院依法予以确认，则被告拖欠原告物业服务费共计22128.30元（320.7元*69个月）。关于违约金部分，被告林美兰、杨小勇应在每月15交纳当月的物业管理费，应从每月16日开始计算当月物业管理费的滞纳金。前期物业服务合同规定的每日千分之一的违约金标准过高，且原告未提供证据证实被告拖延交纳物业费用导致的损失，本院酌情将违约金计算标准调整为中国人民银行同期贷款利率，每月物业管理费的违约金分别计算，均计算至本院确定的给付之日。原告已为被告垫付自2013年4月1日至2018年9月30日水费1798.10元、排污费12.10元、排污费差价1.00元、直饮水费107.70元的费用，被告应向原告支付上述垫付的费用。原告当庭表示可保证庭审陈述及提交证据的真实性。因被告未出庭抗辩，本院应推定原告陈述的真实性。如事后有证据证实原告有虚假陈述情形的，本院将依法追究原告及其委托诉讼代理人的法律责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林美兰、杨小勇应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州星河湾物业管理服务有限公司支付自2013年4月1日至2018年12月31日的物业管理费22128.30元；二、被告林美兰、杨小勇应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州星河湾物业管理服务有限公司支付逾期交纳物业管理费的违约金（违约金以每月物业费320.70元为基数，自每月16日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日，每月物业费的违约金分别计算）；三、被告林美兰、杨小勇应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州星河湾物业管理服务有限公司支付代垫水费1798.10元、排污费12.10元、排污费差价1.00元、直饮水费107.70元；四、驳回原告广州星河湾物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费814元，由原告广州星河湾物业管理服务有限公司承担360元，被告林美兰、杨小勇承担454元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 东人民陪审员  黄家杰人民陪审员  杨彩萍二〇一九年七月二十六日书 记 员  何震宇