湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0104民初1008号原告：武汉市硚口区易家街舵落口村城中村改造工作委员会，住所地：湖北省武汉市硚口区长丰大道8号。负责人：朱柏清，该委员会主任。原告：武汉市西大门商贸有限公司，住所地：湖北省武汉市硚口区长丰大道8号。法定代表人：朱柏清，该公司董事长。上列原告委托诉讼代理人（一般授权）：文锦，湖北华平律师事务所律师。被告：谢志超，男，1972年3月25日出生，汉族，湖北省仙桃市人，个体工商户，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人（一般授权）：胡鸿，湖北凌枫律师事务所律师。原告武汉市硚口区易家街舵落口村城中村改造工作委员会（以下简称“舵落口村改造委员会”）、武汉市西大门商贸有限公司（以下简称“西大门公司”）与被告谢志超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告舵落口村改造委员会、西大门公司的委托诉讼代理人文锦，被告谢志超的委托诉讼代理人胡鸿到庭参加诉讼。2019年4月15日，本院裁定本案转为普通程序。2019年6月5日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告舵落口村改造委员会、西大门公司的委托诉讼代理人文锦，被告谢志超的委托诉讼代理人胡鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舵落口村改造委员会、西大门公司共同向本院提出诉讼请求：1.第一原告与被告间不定期租赁关系于2018年8月31日依法解除；2.被告立即向两原告腾退返还承租的位于舵落口村原武汉市硚口区圣龙沙发厂房屋；3.被告向两原告支付拖欠自2018年4月1日起至2018年8月31日止的房屋租金12500元（按每月2500元标准计算）；4.被告向两原告支付自2018年9月1日起的房屋占有使用费22500元（按每月2500元标准计算，暂计算至2019年5月31日，如被告2019年5月31日后仍未腾退房屋的，则计算至实际腾退之日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告舵落口村改造委员会、西大门公司放弃了其第3、4项诉讼请求。事实和理由：2003年4月22日，原武汉市硚口区长丰乡舵落口村村民委员会与武汉市硚口区圣龙沙发厂（个人经营，经营者为被告之父谢柏胜，已于2007年12月18日注销）签订《合同》，约定舵落口村将集体土地租赁给承租人武汉市硚口区圣龙沙发厂经营使用，在租赁土地上建设的建筑物属承租人所有，如遇国家征用土地，承租人无条件拆让等。因长丰大道工程建设需要，上述舵落口村集体土地被依法征收。2015年元月11日，第二原告与谢柏胜签订《舵落口村集体工业厂房拆迁补偿协议》，协议约定征地红线范围内拆迁房屋共计3125.85平方米，房屋补偿费及其他费用合计4688775元。协议签订后，谢柏胜将租赁场地清退并交付第二原告拆除，第二原告向谢柏胜付清全部补偿费。为解决房屋拆迁后谢柏胜家庭的临时过渡居住问题，2015年元月12日，第一原告与谢柏胜签订《补充协议》，将剩余未拆除的门卫房租赁给其家庭暂住；2015年3月11日，被告要求与第一原告重新签订《协议书》，协议约定由被告承租使用包括谢柏胜已承租门卫房在内的全部剩余未拆除建筑物，租赁期限自2015年4月1日开始计算，租赁期限暂定一年，租金每年30000元，协议还约定被告不得有改造、加层、装修等行为，如因舵落口城中村改造及村集体发展需要，在舵落口村下达书面搬迁通知15日内，被告应无条件腾退，不得提出搬家费等任何补偿。协议签订后，被告向舵落口村支付了自2015年4月1日起至2018年3月31日止的房屋租金。自2018年4月1日后，被告未再支付房屋租金。因舵落口村城中村改造需要，2018年8月27日，第一原告向被告送达《腾退返还厂房及场地的通知》，通知被告自2018年8月31日起解除双方间的不定期租赁关系，要求被告于2018年9月15日前腾退返还租赁房屋，但被告至今仍拒不腾退。舵落口村于2014年5月6日依法撤销，其拆迁还建、“城中村”改造、消防安全等职能，由第一原告承担；原村级组织的资产处置、债权债务职能及经济职能由第二原告享有和承担。原告认为：原告依约向谢柏胜付清房屋补偿费后，对未拆除建筑物依法享有合法的财产权利，依法享有合法出租权。根据我国合同法第二百三十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，第一原告与被告间的不定期租赁关系已于2018年8月31日解除，被告应向两原告腾退返还承租的舵落口村集体土地上房屋，并支付拖欠的房屋租金。被告逾期未腾退返还租赁房屋的，应当按约定的租金标准向原告支付占有使用费。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告谢志超辩称,被告与第二原告没有租赁关系。被告与第一原告于2015年3月11日签订的租赁《协议书》约定了被告承租的范围是剩余仓库及场地、腾退的原因是城中村改造和村集体发展需要二个方面、解除合同的方式是书面通知。然而，原告从既不存在城中村改造需要，也不存在集体发展需要（因为村集体早已不存在了）的2018年6月4日起，在未下退场通知的情形下，派社会人员唐念强行驱赶被告招入的承租范围内的租赁经营户，对被告进行人身威胁，同时采取堵路、锁门、断电断水等非法手段。被告承租范围内的经营户从6月开始不能正常经营，此后，经营户陆续退租，到原告书面通知退场的8月27日，经营户绝大部分已离场，9月15日前被告对所有经营户予以赔偿，其仓库和场地早已被原告派出的社会人员实际控制。2018年10月31日，原告派出挖机将被告租赁的仓库及场地和门卫房、厕所予以拆除和毁损。事实证明，第一原告违约在先，且是根本违约。其行为已严重地侵犯了公民人身和财产权。被告不存在腾退返还的问题。至于原告在庭审中称被告的630余平方米的住宅是门卫房、属于返还的房屋问题，原告没有向法庭提交任何证据，其主张没有事实依据。事实是，原圣龙沙发厂的24平方米的门卫房在沙发厂厕所旁，已于2018年10月31日由原告拆除。被告居住的是被告在圣龙沙发厂注销后的2008年改扩建的私有住宅，该住宅与村里菜农并排同时建造的住宅结构住房，既非征地拆迁范围，也非合同约定拆迁内容，更不是所谓的门卫房。原告在实际控制、占有被告承租的仓库、场地之日起，被告不存在有支付租金的义务。被告不应支付从2018年4月1日起至2018年8月31日及其以后的租金。相反，在原告根本违约的情形下，原告应对强行收回租赁的仓库、场地给被告造成的218000元损失承担赔偿责任。综上所述，原告的起诉没有事实根据和法律依据，请求驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年4月22日，武汉市硚口区长丰乡舵落口村村民委员会(以下简称“舵落口村村委会”)作为甲方与武汉市硚口区圣龙沙发厂作为的乙方签订《合同》，约定：甲方将其长丰大道11号武染天安宿舍以北的土地租赁给乙方经营使用，使用时间为四十年，使用土地面积为4亩6分；租赁时间从2003年5月1日起，由于筹建工程，正式起租时间为2004年1月1日起；年租金为32200元；每五年为一个周期，按租赁费总额上浮10%；乙方在租赁的土地上所建的建筑物的所有权归乙方所有，如国家需征用此地，乙方无条件拆让，其建筑物赔偿款由乙方按80%分成、甲方按20%分成。该合同还就其他事项进行了约定。武汉市硚口区圣龙沙发厂的经营者谢柏胜之子谢志超在该合同上也签了名。该合同签订后，舵落口村村委会向武汉市硚口区圣龙沙发厂交付了土地，武汉市硚口区圣龙沙发厂在该土地上新建了房屋。武汉市硚口区圣龙沙发厂于2007年12月18日被注销。2014年5月6日，舵落口村村委会被撤销，其拆迁还建、“城中村”改造、消防安全等职能，由撤村后的舵落口村改造委员会承担；原村级组织的资产处置、债权债务及经济职能由西大门公司享有和承担。2015年1月11日，西大门公司与谢柏胜签订《舵落口村集体工业厂房拆迁补偿协议》，约定：补偿企业位置位于硚口区易家街舵落口村武汉长丰大道（二环线---三环线）征地红线范围内拆迁房屋计3125.85平方米（最终以实测为准据实结算），西大门公司对谢柏胜共补偿4688775元。谢柏胜于协议签订后7天内负责对市场内承租人进行清退并将场地交西大门公司进行拆除。该协议还就其他事项进行了约定。根据相关拆迁资料、航摄影像图等可确定该拆迁房屋面积3125.85平方米由以下房屋组成：A1栋砖木结构平房（占地面积545.94平方米、建筑面积545.94平方米）；A2栋砖木结构平房（占地面积887.99平方米、建筑面积887.99平方米）；A3栋砖木结构平房（占地面积467.21平方米、建筑面积467.21平方米）、A3栋砖混结构平房（占地面积83.25平方米、建筑面积83.25平方米）、暗楼（建筑面积100平方米）；X1栋砖混结构二层房屋（占地面积195.35平方米、建筑面积390.12平方米）；X2栋砖混结构二层房屋（占地面积128.53平方米、建筑面积253.85平方米）；X3栋砖木结构平房（占地面积397.49平方米、建筑面积397.49平方米）。该协议签订后，西大门公司向谢柏胜支付了补偿费，但西大门公司未将上述房屋全部拆除。2015年1月12日，舵落口村改造委员会作为甲方与谢柏胜（武汉市硚口区圣龙沙发厂）作为的乙方签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2015年1月11日签订了《舵落口村集体企业厂房拆迁补偿协议》，对拆迁后剩余的全部建筑物及财产所有权属舵落口村所有。为解决乙方拆迁后临时居住问题，甲方同意将门卫房（不包括剩余仓库）租赁给乙方暂住，乙方不得有改造、加层、装修等措施，每年租赁费2000元，租赁日期从2015年1月1日计算，乙方每年1月1日前一次性付清全年租赁费。如因城中村改造及村集体发展需要，在舵落口村下达书面搬迁通知15日内，乙方无条件腾退，不得拆除本地块上的任何固定设施，不得提出搬家费等任何补偿。该协议还就其他事项进行了约定。该协议签订后，双方未按该协议履行。2015年3月11日，舵落口村改造委员会作为甲方与谢志超（原武汉市硚口区圣龙沙发厂）作为的乙方签订《协议书》，约定：甲乙双方于2015年1月11日签订了《舵落口村集体企业厂房拆迁补偿协议》，对拆迁后剩余的全部建筑物及财产所有权属舵落口村所有。在甲乙双方于2015年1月12日签订的《补充协议》不变的前提下，甲方同意将拆迁后所剩余仓库及场地租赁给乙方使用（详细房屋面积及土地面积以市政工程完工后重新丈量为准）。租赁日期从2015年4月1日开始计算，租赁期限暂定一年，租赁费暂定全年30000元，2016年4月1日前甲乙双方根据本地块及房屋的使用市场行情酌情重新协商，并重新签订租赁协议。除了维护正常使用外，乙方不得有改造、加层、装修等措施，如因城中村改造及村集体发展需要，在舵落口村下达书面搬迁通知15日内，乙方无条件腾退，不得拆除本地块上的任何固定设施，不得提出搬家费等任何补偿。该协议还就其他事项进行了约定。该协议签订后，舵落口村改造委员会将拆迁后所剩余仓库及场地交付给谢志超。该协议约定的租期届满后，双方未续签租赁合同，但上述房屋及场地一直由谢志超管业。谢志超支付了自2015年4月1日起至2018年3月31日止的租金。2018年8月27日，舵落口村改造委员会向谢志超送达了《腾退返还厂房及场地的通知》，其通知谢志超：因城中村改造需要，其自2018年8月31日起解除与谢志超关于租赁物的不定期租赁关系，请谢志超于2018年9月15日前依约依法无条件腾退返还租赁物，腾退时不得拆除任何固定设施，不给予任何补偿。由于谢志超未按通知腾退上述房屋及场地，舵落口村改造委员会、西大门公司于2019年1月24日起诉来院。诉讼中，因当事人各持己见，调解未达成协议。本院认为，舵落口村改造委员会与谢志超签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。该协议约定的租期届满后，虽然双方当事人未续签租赁合同，但上述房屋及场地一直由谢志超管业，且谢志超一直支付租金至2018年3月31日止，故双方当事人形成了不定期的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的出租人可以在合理期限之前随时通知承租人解除合同。舵落口村改造委员会于2018年8月27日向谢志超送达了《腾退返还厂房及场地的通知》，通知自2018年8月31日起解除其与谢志超的不定期租赁关系，并请谢志超于2018年9月15日前腾退租赁物。谢志超对此未提出异议，故舵落口村改造委员会与谢志超的租赁关系于2018年8月31日解除。虽然谢志超辩称其与舵落口村改造委员会的租赁关系已于2018年6月4日解除，但其未提交充分的证据予以证明，故本院对其主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”虽然谢志超辩称舵落口村改造委员会已强行收回了其承租的房屋及场地，但其提交的证据不足以证明其主张，故本院对其主张不予采信。现舵落口村改造委员会、西大门公司请求舵落口村改造委员会与谢志超的不定期租赁关系于2018年8月31日依法解除，请求谢志超立即向其腾退返还承租的房屋，有理，本院予以支持。诉讼中，舵落口村改造委员会、西大门公司放弃其第3、4项诉讼请求，本院依法予以准许。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、武汉市硚口区易家街舵落口村城中村改造工作委员会与谢志超的不定期租赁关系于2018年8月31日解除。二、谢志超于本判决生效之日起一个月内从其承租的湖北省武汉市硚口区长丰大道11号房屋中腾退。案件受理费838元，武汉市硚口区易家街舵落口村城中村改造工作委员会、武汉市西大门商贸有限公司共同负担338元，谢志超负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 毛 丽人民陪审员 徐 文人民陪审员 王岳保二〇一九年七月十五日书 记 员 吴丽君