新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)新0102民初4186号 原告：祖丽菲娅·绕孜，女，1968年12月15日出生，维吾尔族，住乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：阿吉古丽?买买提，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：文开敏，女，1958年6月18日出生，汉族，住库尔勒市。 委托诉讼代理人：余文龙，新疆国法律师事务所律师。 被告：黎光方（系被告文开敏的女儿），女，1982年4月9日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。 被告：李建江，男，1969年6月15日出生，汉族，住乌鲁木齐市。 第三人：热西提?阿山，男，1974年11月4日出生，维吾尔族，住乌鲁木齐市天山区。 第三人：阿米尼汗?木拉提（系第三人热西提?阿山妻子），女，1979年11月5日出生，维吾尔族，住乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：热西提·阿山，男，1974年11月4日出生，维吾尔族，住天山区。 原告祖丽菲娅·绕孜与被告文开敏、黎光方、李建江、第三人热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祖丽菲娅·绕孜及其委托诉讼代理人阿吉古丽·买买提，被告文开敏的委托诉讼代理人余文龙，第三人热西提?阿山，第三人阿米尼汗·木拉提的委托诉讼代理人热西提·阿山到庭参加诉讼，被告黎光方、李建江经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祖丽菲娅·绕孜向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告、热西提?阿山与文开敏之间的《房产转让合同书》无效；2.判令被告文开敏协助原告办理位于乌鲁木齐市天山区人民路国际置地G4栋3单元103号房屋变更登记手续给祖丽菲娅·绕孜；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年9月28日，涉案房屋实际房主即原告与挂名房主即热西提?阿山向放贷人宝中房产中介黎光方、李建江两人借款75万元，黎光方借款35万元，李建江借款44万元，去办理天山区法院执行局退房款解封一事，并按照黎光方、李建江的要求，抵押了一套天合小区的房产，委托交办给黎光方涉案房屋办理法院解押查封，并在微信中为借款25天的75万借款支付了高额利息40000元。涉案房产于2018年9月21日由黎光方带着热西提?阿山夫妻去做公证，但黎光方却违背房主本意做成了“全权”委托公证。原告抵押两套房产作为借款担保，热西提?阿山的委托期限自2018年9月21日至2019年9月20日，借款约定还款期限为2018年10月1日至2018年10月25日，还款期限还未届满，黎光方、李建江在原告不知情的情况下在2018年10月19日，利用公证书和一份假的《房产转让合同书》将房屋过户至文开敏名下，原告按约定时间还款，发现房产已经过户，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告文开敏辩称，房屋买卖合同是双方的真实意思表示，房屋现在过户到了我方名下，原告的诉请没有事实及法律依据。 被告黎光方、李建江未到庭答辩。 第三人热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提述称，我与原告是亲戚关系，房子是以我的名义买的，但房款是原告出的，原告打算借钱，需要抵押我名下的房屋，我同意了，然后去办理了抵押，后来的情况我就不清楚了。原告借了75万元，签过借款合同，合同上签字的人有原告、我与被告文开敏，我和原告是共同借款人，被告文开敏要求用涉案房屋抵押，在公证处做了抵押房屋的公证，后来房屋的情况就不清楚了。 本院经审理认定事实如下：2014年3月29日，祖丽菲娅·绕孜与热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提签订合同，约定由祖丽菲娅·绕孜购买位于乌鲁木齐市天山区南门国际置地G4三单元105平方米面积的房屋，登记在热西提?阿山名下，房屋使用权、处置权、使用权都归祖丽菲娅·绕孜，热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提只是挂名房主，房屋一切事宜需要祖丽菲娅·绕孜、热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提共同签字才有效。后，热西提?阿山取得涉案房屋产权证书。2018年，因祖丽菲娅·绕孜欠付案外人款项，祖丽菲娅·绕孜欲向黎光方借款偿还债务，2018年9月18日，祖丽菲娅·绕孜向黎光方交付一本房产证（涉案房屋）、五份契税票、两份委托公证、四份转委托公证、借据和共同借据共三份、一本天合房产证，一份声明。2018年9月21日通过公证形式由热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提签署委托书，受托人为黎光方，委托事项有：代表委托人办理房地产的网上签约、网上挂牌出售及资金监管或放弃资金监管程序的相关事宜，代表委托人缴纳与上述房地产相关税费、并领取收款票据，代表委托人签订房地产转让合同，代表委托人办理上述房产的转让、过户、转移、变更登记的有关事宜等。祖丽菲娅·绕孜出具欠条载明：“今未付房产代办费5000元”。2018年9月30日，黎光方、李建江替祖丽菲娅·绕孜缴纳执行案款750000元，其中银行卡支付710000元，现金40000元直接支付给申请执行人丁磊。同日黎光方书写证明一份，载明：“本人黎光方承诺于2018年10月1日至2018年10月25日完全配合祖丽菲娅·绕孜找下家办手续，前提收到还款750000元”，同日黎光方出具收条，载明：“今收到祖丽菲娅·绕孜办理房产过户佣金、代办服务费40000元”。2018年10月10日，祖丽菲娅·绕孜、热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提与黎光方的母亲文开敏签订《房产转让合同书》，约定热西提·阿山将涉案房屋转让给文开敏转让总价款为700000元，文开敏支付定金50000元，于2018年11月16日以转账方式将房款全部支付完毕，热西提·阿山于2018年10月3日前将房屋交付给文开敏。合同签订后，祖丽菲娅·绕孜于2018年10月18日出具便条：“注，该750000元本人已收到”。2018年10月19日，文开敏取得涉案房屋的不动产权证书。另查，2018年9月30日，黎光方收到祖丽菲娅·绕孜涉案房屋房产证以及天合美居5号楼2单元101室房产证，黎光方在收条上注明借款750000元归还本人账户，本人归还房本，于2018年10月25日前。另查，黎光方持有涉案房屋的燃气及水电卡。 本院认为：一、《中华人民共和国民法总则》规定，具备下列民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。意思表示真实是指行为人表示于外的意思于其内容真意相一致，而以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，应按照有关法律。本案中，祖丽菲娅·绕孜向黎光方借款750000元属实，根据祖丽菲娅·绕孜与黎光方的微信聊天记录内容可以证实，祖丽菲娅·绕孜与黎光方母亲文开敏签订的房屋转让合同并非真实房屋买卖关系，而是对双方借贷关系进行的担保。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第五十七条规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。虽然祖丽菲娅·绕孜与黎光方未就涉案房屋是否为抵押物进行书面约定，但根据微信聊天记录、黎光方持有的热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提的授权委托书以及黎光方书写证明，可以证实双方约定在2018年10月25日前祖丽菲娅·绕孜未能找到房屋买受人偿还借款时，黎光方即将房屋进行处置。双方之间签订的房屋转让合同并非为了真正实现房屋买卖合同的目的，转让房屋非双方真实意思表示，双方形成的是担保关系。现文开敏与祖丽菲娅·绕孜、热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提签订的房屋转让合同以及房屋过户时间均在债务偿还期限届满前，黎光方在微信中多次要求祖丽菲娅·绕孜还款，否则就房屋归黎光方其母文开敏所有，故上述情形违反了担保法以及相应司法解释规定的“流质条款”的禁止性规定，故双方就涉案房屋签订的房屋转让合同应属无效。 二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉案房屋买卖合同无效后，文开敏应返还涉案房屋。虽然涉案房屋实际购买人为祖丽菲娅·绕孜，但产权登记人为热西提·阿山，故文开敏应协助热西提·阿山办理过户手续，祖丽菲娅·绕孜要求文开敏将房屋过户至其名下，无事实依据，本院不予支持。 三、祖丽菲娅·绕孜的诉讼请求主张为判令合同无效及文开敏协助祖丽菲娅·绕孜办理过户登记，未向黎光方及李建江主张权利，故黎光方及李建江在本案中不承担民事责任。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告祖丽菲娅·绕孜与被告文开敏、第三人热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提之间签订的《房屋转让合同书》无效； 二、驳回原告祖丽菲娅·绕孜的其他诉讼请求。 案件受理费6550元，减半收取计3275元（原告已预交），由被告文开敏负担3275元。邮寄送达费80元（原告已预交），由原告祖丽菲娅·绕孜负担40元，被告文开敏负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 曹 玮 二〇一九年七月三十日 书记员 兰婷婷