四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初5299号 原告:孙宝珍，女，1966年12月25日出生，汉族，住四川省青川县。 委托诉讼代理人：张勇，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：王倩，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：四川思凯房地产开发有限公司，住所地：成都市高新区孵化园**楼**。 法定代表人：陈春兰。 委托诉讼代理人：赵豪，四川恒成律师事务所律师，特别授权代理人。 原告孙宝珍诉被告四川思凯房地产开发有限公司（以下简称思凯房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙宝珍的委托诉讼代理人张勇，被告思凯房地产公司的委托诉讼代理人赵豪到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告孙宝珍向本院提出的诉讼请求为：1、被告立即为原告办理位于成都市高新区中和大道二段99号1栋801号房屋的不动产权证；2、被告向原告支付逾期办证违约金（逾期办理所有权证的违约金：以总房款491830元为基数，按照每日万分之一的标准，自2013年9月28日起计算至2016年11月17日；逾期办理不动产权证的违约金：以总房款491830元为基数，按照每日万分之一的标准，自2016年11月23日起计算至被告办理完成不动产权证之日止）；3、被告向原告支付律师损失12000元；4、本案诉讼费用由被告承担。其事实与理由为：2013年8月29日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场项目1栋801号房屋，房屋总价款为491830元。合同约定了交房时间、办证期限及逾期办理房屋所有权证的违约责任。原告已按期足额支付了全部购房款，被告也按约交房，根据合同约定，被告应当至迟于2013年9月28日前保障原告取得房屋所有权证。被告至今仍未履行办证义务。原告为维护自身权益诉至本院。 被告思凯房地产公司辩称：1、被告现无法自行完成为原告办理不动产权证，因为相关部门要求被告缴纳部分费用，在未缴清前无法为原告办理不动产权证；2、原告所主张的违约金标准过高，请求人民法院予以调整，合同只是约定为原告办理房屋所有权证，原告主张的逾期办理不动产权证的违约金没有合同依据；3、原告主张的律师费损失没有合同依据。 经审理查明： 2011年8月29日，被告思凯房地产公司（出卖人）与原告孙宝珍（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：买受人向出卖人购买由其开发的位于成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场1栋8层801号房屋，测绘建筑面积66.85㎡，房屋总价款为491830元；出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付案涉房屋，交房时应符合下列条件：1、已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测报告书，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 该合同第十九条第（二）款转移登记条款约定：如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起455日内取得房屋所有权证书的，双方同意按补充协议约定处理。 双方于当日签订的补充协议第十二条第1款约定：。如因出卖人的责任，买受人未在合同第十九条第（二）款约定时间取得房屋所有权证的，逾期超过30天的，买受人不退房，出卖人每日支付买受人万分之一的违约金至买受人取得所有权证为止。该条第2款约定：买受人的分户国有土地使用权证在分户房屋产权办理完毕后2年内由出卖人协助买受人办理完毕。 合同签订后，原告向被告支付了合同约定全部购房款491830元。2012年6月30日，被告向原告交付了案涉房屋。 2018年6月20日，原告向被告发出《催告函》，催告被告办理案涉房屋的不动产权证。2018年6月22日，被告向原告发出《关于卡斯摩广场产权事宜的回函》，其回复内容为：1、案涉房屋于2012年6月30日交房，2013年集中办理分户产权，由于当时业主出国资料不齐导致未能按时办理，资料补齐后遇成都市产权政策变更，至今未能解决；2、被告开发的卡斯摩广场原隶属双流县化龙社区，后因行政区域变更划归高新区，由于两个行政区域规划指标标准不同，加之双证合一政策变更，被告已多次给成都市规划局、建设局及信访局请示协调，至今还未能解决，导致卡斯摩广场业主产权证等未能及时办理。”。 庭审过程中，被告认可原告在收房时已缴清了办证所需的各项费用，也交齐了办证资料。 此外，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的商品房买卖合同及补充协议、收据、催告函、《关于卡斯摩广场产权事宜的回函》等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应为有效，双方均应依约履行。 对于原告主张的逾期办证违约金诉请，案涉合同约定房屋交付之日起455日内为原告办理房屋所有权证，案涉房屋交付时间为2012年6月30日，被告应在2013年9月28日前为原告办理房屋所有权证，补充协议约定逾期办证超过30天的被告应每日支付已付房款万分之一的违约金。本案中，被告未按时办证应承担逾期办证的违约责任，向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，该违约金应按照已付房款每日万分之一标准，从2013年10月29日起计算至成都市开始停止受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务之日即2016年11月17日（合计1115天），经核算为54839.05元。 被告认为原告主张的已付房款日万分之一的违约金标准过高请求调低，本院认为，原告主张的违约金标准换算成年利率仅为3.65%，并不过高，本院不作调整。 自2016年11月23日起成都市相关部门开始受理不动产权证的办理业务。实施不动产统一登记后，开发商实际已无法为购房者继续办理案涉房屋所有权证书和国有土地使用权证书，案涉合同关于办理两证的期限及其违约责任的约定因政策原因无法继续适用。此后开发商办理的是包括房屋权属信息和国土信息的不动产权证。本案原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议对办理不动产权证的期限及逾期办理不动产权证的违约责任并无约定，故原告依据逾期办理房屋所有权证的违约金条款主张被告自2016年11月23日起计算的逾期办理不动产权证的违约金，没有合同及法律依据，其主张本院不予支持。 关于原告要求被告立即为其办理不动产权证的诉请是否成立的问题，庭审过程中，被告陈述因其未按要求向相关部门缴清费用，无法自行为原告办理不动产权证，本院认为，被告不予解决自身的办证障碍问题，导致至今未能为原告办证，系恶意阻止办证条件的成就，应当视为条件已成就及不动产权证办证期限已届至，故原告要求被告协助其办理案涉房屋的不动产权证书的诉请成立，本院予以支持。 原告主张的律师费12000元，没有合同依据，且原告未举证证明其已支出该费用，故该项诉请本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告四川思凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十内协助原告孙宝珍办理位于成都市高新区中和大道二段99号1栋8层801号房屋的不动产产权证； 被告四川思凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙宝珍支付逾期办理房屋所有权证的违约金54839.05元； 驳回原告孙宝珍的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1196元，由被告四川思凯房地产开发有限公司承担586元，由原告孙宝珍自行承担610元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  程洁 二〇一九年七月二十五日 书记员  谢琳