重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终3998号上诉人(原审原告）：重庆凯美物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪金紫街******，统一社会信用代码91500108671008679M。法定代表人：张书兵，执行董事。委托诉讼代理人：陈亮，重庆金码律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆三清房地产开发有限公司，住所地重，住所地重庆市永川区人民南路**信用代码91500118771752729E。法定代表人：陈斌，执行董事。委托诉讼代理人：王小平，重庆鼎圣律师事务所律师。上诉人重庆凯美物业管理有限公司（以下简称凯美物业公司）与上诉人重庆三清房地产开发有限公司（以下简称三清开发公司）物业服务合同纠纷一案，双方均不服重庆市永川区人民法院(2018)渝0118民初5525号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。凯美物业公司上诉请求：撤销原判，改判三清开发公司支付物业服务费700839元；本案一、二审诉讼费用由三清开发公司承担。事实和理由：物业服务合同体现了全体业主的意志，三清开发公司应该诚信履行，三清开发公司无权在未发生重大变化的情况下要求减少物业服务费。三清开发公司名下物业虽出租给第三方整体使用，但凯美物业公司并未减少物业服务内容。一审调低物业服务费比例没有法律依据，三清开发公司支付给第三人的服务费、维修费等共计15万元左右，而此15万元尚包括其自己专有部分的各项服务费用。三清开发公司上诉请求：撤销原判，驳回凯美物业公司的诉讼请求；本案诉讼费全部由凯美物业公司承担。事实和理由：三清开发公司出租给人人乐公司的房产用于商场经营，是相对独立的物业区域，物业共用设施和设备、公用绿化、保洁、交通秩序均由商家自行管理；商场水、电、气均独立开户，电梯维护自行承担，凯美物业公司没有向诉争商业物业提供服务。小区业委会及凯美物业公司在明知上述事实的情况下，迳行约定诉争物业的物业服务费单价，违反了《物业服务收费管理办法》的规定，一审在此情况下还判决三清开发公司按《物业服务合同》约定单价80%向凯美物业公司支付物业服务费，没有充分考虑诉争商业物业的特殊性，物业费标准明显过高。本案争议物业区域无须凯美物业公司提供服务，其也无法提供相应物业服务，一审认定的物业服务费单价明显有失公允。凯美物业公司向一审法院起诉请求：：三清开发公司支付凯美物业公司2017年10月1日起至2018年5月31日止的物业服务费1015264.80元。一审法院认定事实：2017年7月6日，原告作为乙方与永川区竹映三清业主委员会作为甲方签订物业服务合同，约定由原告对位于重庆市永川区人民南路66号的重庆市永川区竹映三清商住综合小区（占地面积38614平方米、建筑面积195806.35平方米，东至人民西路、南至红河中路、西至人民医院和武装部、北至人民南路）提供物业服务，主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施（不属市政管理部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。合同约定服务期限为3年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止，商业物业的物业服务费按每月每平方米2.70元收取，已经纳入管理服务范围的开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位交纳，物业服务费按月交纳，业主应于2017年8月1日原告方正式进场提供物业服务工作之日起交纳物业服务费用，业主或物业使用人应在每月20日内履行缴纳义务等。合同签订后，原告于2017年9月1日起按约定对住宅提供了物业服务，同年10月1日起对商业物业提供了服务。被告系重庆市永川区竹映三清商住综合小区业主，对小区内的两百余套商业用房等房产拥有所有权，庭审中，原告同意在本案中按照32446.25平方米计算被告在该小区内应当交纳物业服务费的面积，但其中30242.01平方米被告已将其出租给人人乐公司作为商场使用。2009年8月26日，被告三清开发公司作为甲方与人人乐公司作为乙方签订房屋租赁合同，甲方将其位于重庆市永川区人民南路66号的部分房产（含负一层、一层、二层、三层，有商铺106个）出租给乙方用于开办大型综合性超级市场及百货，双方确定租赁房产的计租面积按建筑面积27025平方米（后变更为30242.01平方米）计算，租费为包含租金、物业管理费、设备设施使用费的合称，租赁期限为20年，甲方应于2010年9月10日之前向乙方交付租赁房产，乙方负责租赁房产内所有物业管理并承担相关费用，包括乙方租赁房产内的保洁、保安工作，所有设施设备的维护保养工作及电梯的年检工作，防盗监控系统、中央空调系统的管理工作，乙方使用的卸货区、理货区的保洁、保安工作，乙方的垃圾清运工作等。合同签订后被告向人人乐公司交付了房屋，人人乐公司用租赁房屋开办了人人乐超市等大型商场，并将租赁房屋内物业服务中的消防维保、电梯保养、安保、清洁服务分别委托给相关服务企业提供服务并支付了费用，其中消防设施维修保养1年用去45860.40元，电梯日常维护保养1年用去53040元，清洁卫生从2016年8月1日至2017年6月30日用去65340元。原告要求被告按物业服务合同约定交纳物业服务费时遭拒绝，经催收未果，原告遂起诉来院要求判如所请。一审法院认为，原告与永川区竹映三清业主委员会签订的物业服务合同合法有效，原告进行了物业管理服务，被告作为小区的业主应当交纳物业服务费，但由于被告已将其大部分物业出租给人人乐公司用于大型商场经营，而人人乐公司又按租赁合同的约定自行承担了租赁房产内的相关物业管理并支付了费用，租赁房产内的过道、房屋中庭、消防通道等共用部分以及电梯、消防等共用设施、设备的日常维修、养护和管理、清洁卫生等物业服务已由人人乐公司方面自行完成，上述大型商场经营中的特殊性使得原告没有完全履行物业服务合同中的相关约定，客观上减轻了原告一定的工作量，被告要求减少部分物业服务费的理由成立，但减少额应合理确定，结合本案实际情况，一审法院酌情减轻被告应缴纳部分的20%，由被告按80%缴纳，即支付物业服务费560671.20元（32446.25平方米×2.70元/平方米×8月×80%）。综上，原告要求被告支付相应物业服务费的事实理由成立，该院予以支持，但支付金额应以该院确定的为准，超出部分不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决：“一、由被告重庆三清房地产开发有限公司支付原告重庆凯美物业管理有限公司物业服务费560671.20元，限于本判决生效后15日内付清；二、驳回原告重庆凯美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，由被告重庆三清房地产开发有限公司负担7680元（此款由原告已预付6970元，限被告重庆三清房地产开发有限公司于本判决生效后15日内直付原告5050元，其余2630元在履行本判决时直付本院），由原告重庆凯美物业管理有限公司负担1920元。”凯美物业公司在二审中举示了《防水维修合同》、《消防整改工程承包合同》，拟证明其协调业委会动用大修基金为三清开发公司专有部分物业进行了防水维修，消防设施整改。三清开发公司质证后认为，凯美物业公司出示的合同均为复印件，而且合同履行时间是在本案争议的物业服务时间之后，与本案不具有关联性，不能证明凯美物业公司为三清开发公司提供了物业服务。经审查，本院对一审判决查明的其余案件事实予以确认。本院认为，虽然凯美物业公司与竹映三清业主委员会签订的物业服务合同对包括三清开发公司在内的全体业主具有约束力，但根据本案已查明的案件事实，三清开发公司将其名下大部分商业物业出租用于大型商场经营，承租人按租赁合同约定自行承担了租赁物业涉及的部分物业管理职能，根据权利义务对等原则，一审酌情认定三清开发公司按80%的标准向凯美物业公司支付物业服务费并无不当，本院予以采纳。凯美物业公司和三清开发公司的上诉理由均不能成立，本院对其各自的上诉请求均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由重庆凯美物业管理有限公司和重庆三清房地产开发有限公司各负担9600元。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 夏兴芸审判员 段晓玲二〇一九年七月二十三日（院印）书记员 余文韬