呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初1298号原告（反诉被告）：贺明瑞，男，个体，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：胡凡，内蒙古则维律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐崴，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝建民，男，个体，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘贺旺，内蒙古双由律师事务所律师。原告贺明瑞诉被告郝建民排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺明瑞的委托诉讼代理人胡凡、徐崴，被告郝建民及其委托诉讼代理人刘贺旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）贺明瑞向本院提出诉讼请求：1、判令被告郝建民搬出位于玉泉区石羊桥南路安装宿舍9号楼2层4单元421号的房屋；2、判令被告郝建民从2019年1月12日起至实际搬离并交还房屋之日止侵权损害赔偿费用，暂时计算至首次开庭之日：至2019年5月15日共计123天，为6739.73元；3、案件受理费用由被告承担。事实和理由：原被告两人系朋友关系，2017年12月11日原告贺明瑞出资从郝建民本人手里购得了位于呼和浩特市玉泉区石羊桥南路安装公司宿舍9号楼2层4单元421号的房屋。由于暂时不住，经原告与被告协商，把此房屋暂时出租给被告郝建民居住。每年租金为20000元。租房期限从2018年1月12日起至2019年1月12日止。并且双方签订了租房合同。2019年1月12日房屋租赁期限到期。原告贺明瑞要求收回房屋使用权，要求被告搬出此房，被告拒不搬离。为维护原告房屋使用权合法权益,特向玉泉区人民法院提起诉讼，请求法院依法裁判。被告（反诉原告）郝建民辩称，原告的诉请没有事实和法律依据。双方诉争的房屋并非正常买卖行为，而是被告向原告借款后进行过户抵押的行为。租赁关系也不存在。而且这个房子被告从2004年开始一直在此居住。原告的行为涉嫌套路贷，被告请求法院移交公安侦查。被告提起反诉。原告贺明瑞替被告赎回一辆车花了70000元，替被告赎回邮政抵押的房屋花了190000多元，等于被告欠贺明瑞260000多元。被告（反诉原告）郝建民向本院提出反诉请求：1、请求依法确认被告与原告争诉的位于呼和浩特市玉泉区石羊桥南路安装公司宿舍楼9号楼2层4单元421号房屋买卖合同无效。2、反诉费由原告承担。事实和理由：反诉原告以民间放贷为业，2015年11月21日反诉原告因缺少资金租赁了盈佳国际安畅汽车租赁公司的汉兰达牌小轿车一辆，后抵押给了车管所二手车市场对面的一个公司（具体名字记不起来了），抵押借贷5万元，利率为月息2分4厘。2016年7月初反诉被告找到反诉原告说这台汉兰达车是他的，是为结婚购买的，因当时未到婚期进行出租赚钱，现婚期已到，必须把车赎回开回老家结婚用，因反诉原告无力赎车，经协商暂由反诉被告自己出钱将车赎回，待反诉原告筹到钱进行偿还，到赎车时即2017年7月7日共抵押7个月零16天，抵押贷款50000元，利息7个月零16天为18080元，本息合计为68080元，反诉被告言明算我借他的并按月息2分2厘计息。此后反诉被告找我讨要本息，因反诉原告无钱可还，他了解到反诉原告的住房抵押给了邮政储蓄银行借贷10年期200000元，每月还本息2300元，反诉被告得知此事后找反诉原告协商，愿意出钱到邮政储蓄银行对房屋进行解押，条件为解押的钱算作贷给我的，月息还是按2分2厘计算，但必须先办理过户到他名下，待我有钱时连车的本息一并还本付息回赎房屋，反诉被告也是为了没有风险必须这样，因反诉原告资金短缺，万般无奈只好同意了反诉被告的条件，到反诉被告去邮政储蓄银行解押时共偿还所欠银行本息182720元，过户税金10070元，到此为止，反诉原告共欠反诉被告赎车本息，房屋解押本息房屋过户税费总计为260870元，其后反诉原告又分两次偿还了反诉被告本金45000元。反诉被告将房屋解押过户后，又让我和他签了租赁合同，如果反诉原告不接受，要么还钱，要么搬离，反诉原告万般无奈只好同意。反诉原告为富泰热力公司作工程，应得工程款30多万元，准备用这笔钱偿还反诉被告将房赎回并告诉了反诉被告，反诉被告去富泰热力了解确有此事，但因反诉原告挂靠的公司因欠债被拉黑，无法开具税票，致使工程款不能结算，反诉被告得知此事后，于近期去反诉原告家强行换锁把反诉原告驱赶出去，后经派出所调解不成，反诉被告将反诉原告起诉。反诉原告认为民间借贷的专业放贷人为了规避风险，贯用手法就是将房屋过户抵押，其行为违反了《物权法》第一百八十六条之规定，该所谓的买卖抵押行为应属无效，应当依法认定，保护反诉原告合法权益。综上所述，恳请人民法院查明事实，正本清源公正裁判。原告（反诉被告）贺明瑞反诉辩称，反诉原告并未提交证明双方当事人之间存在买卖合同的证据，无法证明双方存在买卖合同。2、本诉原告于2018年1月10日在呼和浩特市房地产产权市场管理处获得《房屋交易产权确认书（转让）》，2018年1月12日呼和浩特市不动产登记局为本诉原告依法登记并核发不动产登记证书。该登记证书的核发符合物权法等相关法律对不动产物权取得的形式及实质要件的要求。本诉原告依法取得诉争房屋的所有权。2018年1月12日本诉原告与本诉被告签订房屋租赁合同，本诉原告以占有改定的方式获得不动产物权的交付，房屋租赁合同履行期间为2018年1月12日至2019年1月12日，房屋租赁合同是由具有完全民事行为能力人的合同签订双方在平等自愿的原则上共同签署的。符合合同法等法律对房屋租赁合同的形式和实质要件的要求。本诉原告以自有房屋出租给本诉被告的行为符合物权法合同法等相关法律的规定，合法权益应当依法受到保护。本诉被告在反诉中诉称的房屋买卖合同无效的诉请，无事实和法律依据。也不符合合同法52条规定的关于合同无效的情形，望法院参照举证情况及证据分配原则，驳回反诉原告的诉讼请求，维护本诉原告的合法权益。补充意见，1、反诉被告要求反诉原告出具诉讼费用票据，如果没出具按撤诉处理。2、反诉被告认为本诉是排除妨害，对方反诉提出合同无效，反诉被告认为是两个不同的法律关系不应提出反诉，应驳回反诉请求。3、通过反诉原告依据的事实理由均不认可，不存在物权法、民间借贷司法解释相关法律规定实为买卖名为借贷的关系。4、是以物抵债的法律事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在原、被告举证、质证的基础上经审查认定事实如下：原告贺明瑞有一辆车牌号为×××的白色汉兰达越野车在盈佳国际安畅汽车租赁公司进行出租。2015年11月21日被告郝建民因缺少资金从该租赁公司租赁了汉兰达越野车一辆，月租金为12000元。租赁后将该车抵押借贷50000元。2016年7月初原告贺明瑞找到被告郝建民说这台汉兰达越野车是其本人为结婚购买的，因当时未到婚期进行出租赚钱，现婚期已到必须把车赎回开回老家结婚用，由于被告郝建民无力赎车，在租赁公司的见证下，被告郝建民同车主贺明瑞协商由贺明瑞出资70000元赎回了此车，待被告郝建民筹到钱进行偿还，并言明算被告郝建民借原告贺明瑞的钱并计息。被告郝建民从租用到赎回此车共计8个月，产生租金96000元（2015年11月21日至2016年7月，因被告郝建民无力支付租金，故在被告郝建民认同下将租金96000元转让给车主贺明瑞）。此车违章产生违章费用1600元，以上三笔费用共计167600元，计算为原告贺明瑞应收款项。此后，因被告郝建民无钱可还，原告贺明瑞了解到郝建民有一套位于呼和浩特市玉泉区石羊桥南路安装公司宿舍9号楼2层4单元421号的住房抵押给了邮政储蓄银行借款10年期200000元，每月还本息2300元，被告郝建民不能按期偿还银行贷款，银要对其抵押住房进行拍卖，原告贺明瑞得知此事后找被告郝建民协商，被告郝建民愿意用此房抵顶与原告贺明瑞的债务，原告贺明瑞愿意出资到邮政储蓄银行对房屋进行解押，可以解决被告郝建民与银行抵押纠纷，也可以解决用此房抵顶与原告贺明瑞的债务纠纷，故双方于2017年12月11日签订了一份房屋买卖合同，约定房屋价款450000元是按照房屋所在地的当时市场价格计算。合同签订后，原告贺明瑞与被告郝建民于2018年1月4日到邮政储蓄银行办理房屋解押，原告贺明瑞共出资偿还所欠银行本息182722元，过户税金10070元，共计192792元。当日，原告贺明瑞就应收款与被告郝建民作一结算，由被告郝建民以借条的形式向原告贺明瑞出具一份借条，写明：“今借到贺明瑞现金433000元，其中182722元整用于解押邮政银行房屋抵押贷款。本人承诺安装公司9号楼421号房过户到贺明瑞名下，此房全款为450000元整”。经本院核实，今借到原告贺明瑞现金433000元的组成为：96000元﹢70000元﹢1600元﹢72652元﹢192792元。其中72652元为应付利息，由原告贺明瑞按照月利率为2.9%。应付利息自2016年7月至2018年1月共计18个月，以166000元（96000元﹢70000元）为基数计算为86652元，核减期间支付利息14000元，剩余72652元。当日，原告贺明瑞还就与被告郝建民除此以外的其他业务作一结算，因被告郝建民让原告贺明瑞代卖杜康酒，由原告贺明瑞向被告郝建民出具一份收条，写明：“收到郝建民杜康酒164件”。被告郝建民为富泰热力公司作工程，应得工程款300000元，准备用这笔钱赎回房屋并告诉了原告贺明瑞，原告贺明瑞去富泰热力公司了解确有此事，但因被告郝建民挂靠的公司因欠债被拉黑，无法开具税票，致使工程款不能结算，被告郝建民让原告贺明瑞找其他挂靠公司，于2018年4月18日打款给原告贺明瑞妻子周媛40000元。2018年1月10日，呼和浩特市房地产产权市场管理处依法为原告贺明瑞颁发了《房屋交易产权确认书（转让）》证书。2018年1月12日，呼和浩特市不动产登记局依法为原告贺明瑞颁发了编号为150101033044的不动产登记证书。原告贺明瑞将此房出租给被告郝建民，并与被告郝建民签订了房屋租赁合同。约定租赁期限1年，从2018年1月12日至2019年1月12日止，每年租金为人民币20000元整。以上事实有当事人陈述、房屋交易产权确认书（转让）、不动产登记证（编号：150XXXX****）、房屋租赁合同、房屋买卖合同书、安居客app近三年房屋价格走势、借条、证明、贺明瑞债务记录清单、录音、通话记录光盘两张、微信聊天记录、收条图片、中国建设银行个人活期账户交易明细和庭审笔录予以证实。本院认为，本案为排除妨害纠纷。首先需要明确涉案房屋的权属。本案的焦点是以房抵债还是房屋过户抵押关系。根据本案的证据及庭审查明的事实，被告郝建民因拖欠租赁公司租金、车辆抵押、房屋抵押而由原告贺明瑞受让租赁公司的租金债权，出资解押车辆、出资解押房屋后与被告郝建民形成债权债务关系。对于被告郝建民应付款项，其中原告贺明瑞出资解押房屋的前提条件是该房屋实现以房抵债和房屋过户的共同目的，否则，以房抵押涉及被告郝建民偿还能力问题，原告贺明瑞不会出资解押涉案房屋。被告郝建民同意用其所有的涉案房屋进行抵债和进行过户，并与原告贺明瑞签订了房屋买卖合同。在原告贺明瑞与被告郝建民共同办理房屋解押的当日，由被告郝建民出具借条，确认应付原告贺明瑞款额为433000元，承诺涉案房过户到原告贺明瑞名下，以房抵款的房屋全款为450000元。原告贺明瑞也与被告郝建民履行了房屋的过户手续。对此，房屋买卖合同和借条并未显示房屋“过户抵押”字样，被告郝建民提出房屋解押后，必须先办理房屋过户到原告贺明瑞名下，待被告郝建民有钱时连车的本息一并还本付息回赎房屋，原告贺明瑞也是为了没有风险必须这样的抗辩理由，因无证据予以证实，本院不予支持。综上，原告贺明瑞与被告郝建民签订的房屋买卖合同是基于原告贺明瑞为被告郝建民偿还债务多次积累的债权和计算相应的利息后而产生的以房抵债合同，该合同约定房屋价款450000元依市场价格计算，并不存在不合理的低价或高价。从被告郝建民的行为看，被告郝建民认可欠原告贺明瑞433000元，被告郝建民配合原告贺明瑞办理了房屋过户，以房屋租赁人的方式租赁原告贺明瑞的房屋，原告贺明瑞以合理对价合法的取得了房屋的所有权。原告贺明瑞以房屋租赁合同到期为由，行使的排除妨害权，请求被告郝建民搬出涉案房屋，本院予以支持。对于支付租金，房屋租赁合同的履行期间从2018年1月12日至2019年1月12日，每年租金20000元，房屋买卖合同约定的房屋总价款450000元与被告郝建民认可欠原告贺明瑞433000元的差额为17000元，根据多退少补原则，本应由原告贺明瑞退还被告郝建民17000元，但因被告郝建民拖欠合同期内的租金20000元，以此抵顶租金20000元。从2019年1月13日至实际搬离并交还房屋之日止侵权损害赔偿费用，暂时计算至首次开庭之日2019年5月15日共计123日，为6739.73元，本院予以支持。关于被告郝建民提出的依法确认涉案房屋买卖合同无效的反诉请求，因被告郝建民没有证据证明房屋买卖合同是为原告贺明瑞出资解押房屋进行过户抵押而签订的合同，在被告郝建民出具的借条中没有抵押字样。在该房屋买卖合同签订并房屋过户之后所发生的以酒抵债和打款行为不能证明被告郝建民还在偿还原告贺明瑞借款的行为。因此，原告贺明瑞与被告郝建民不是房屋过户抵押关系，对被告郝建民提出的依法确认涉案房屋买卖合同无效的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告郝建民于本判决生效之日起十五日内搬出位于呼和浩特市玉泉区石羊桥南路安装宿舍9号楼2层4单元421号的房屋。二、被告郝建民于本判决生效之日起十五日内支付原告贺明瑞从2019年1月13日至实际搬离并交还房屋之日止侵权损害赔偿费用，暂时计算至首次开庭之日2019年5月15日共计123日为6739.73元。三、驳回被告郝建民的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告郝建民负担。反诉费50元，由被告郝建民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高明 二〇一九年七月二十八日书记员 张猛附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。