湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终2153号上诉人（原审被告）：赵良云，男，1936年7月24日出生，汉族，住老河口市。委托诉讼代理人：赵爱军，女，1971年10月30日出生，汉族，住老河口市，系赵良云之女。委托诉讼代理人：陈琳，湖北宏义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建新，男，1957年6月20日出生，汉族，住老河口市。委托诉讼代理人：张新富，男，1982年4月4日出生，汉族，住址同上，系张建新之子。上诉人赵良云因与被上诉人张建新房屋买卖合同纠纷一案，不服老河口市人民法院（2018）鄂0682民初2524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年05月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵良云的委托诉讼代理人赵爱军、陈琳，被上诉人张建新的委托诉讼代理人张新富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵良云上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回张建新一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由张建新承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决结果错误。一、上诉人与张建新之间的买卖合同有效，且已实际履行，不应解除。上诉人于2010年10月与张建新签订房屋买卖合同，是双方真实意思表示，且将房屋未过户只有房产证没有土地证的真实情况详细告知张建新，并交付房屋和房产证原件，张建新也支付5万元，双方交易已完成，买卖协议合法有效，应受法律保护。二、上诉人从王新国处购买房屋的行为已完成，上诉人取得了涉案房屋的处分权，仅因政策原因未办理房屋过户登记，一审法院以上诉人的卖房行为系无处分权而解除合同错误。三、即便上诉人的卖房行为系无权处分，依照《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条，无处分权人处分他人财产的买卖合同仍是有效合同。王新国已将涉案房屋出售给上诉人，王新国也愿意帮助上诉人配合张建新办理房屋过户。四、涉案房屋是可以办理过户手续的。目前无法办理的原因是由于该房屋系原国有企业改制过程中的房改房，在实施不动产登记过程中，有关部门正在进行基础勘测、登记工作，暂不能办理过户手续，待相关工作结束后是能够办理过户手续的。五、张建新坚持解除合同，应当按同期同地段房屋租赁费用标准支付占用费，一审法院未予处理错误。张建新辩称，原判认定事实清楚，判决正确。赵良云违约但一审仅判决按存款利息赔偿不当，我方对此未提出上诉。张建新向一审法院起诉请求：1、请求贵院判令赵良云继续履行合同，并限期赵良云无条件交付张建新位于湖北省××光××水泥厂××村××单元××＃的房屋合法手续；2、请求法院依法判决赵良云支付张建新逾期办理房屋过户事宜的违约金人民币1万元；3、请求贵院判令本案诉讼费在内的一切费用由赵良云承担。一审审理期间，张建新变更诉讼请求为：1、解除房屋买卖合同；2、退还购房款5万元；3、赔偿房屋升值损失，房屋升值损失按照从购房之日起至起诉之日按年利率6%计算利息；4、赔偿违约金1万元。一审法院认定事实：赵良云系原光化水泥厂退休职工。2007年，赵良云从案外人王新国（原光化水泥厂职工）处购买位于老河口市××嘴镇光××水泥厂××村××单元××＃的房屋，但未办理房屋过户登记手续。2010年10月20日，赵良云以5万元价格将案涉房屋转卖给张建新，并出具证明“今收到张建新交来伍万元（50000）元，从今日起，我的房子已成为张建新的，特此证明。证明人：赵良云二〇一〇年十月廿日”，同时将案涉房屋及房产证（证号：老河口市私有房屋所有权证字第××号）交给张建新，未办理房屋过户登记手续，张建新使用案涉房屋至今。后因双方就案涉房屋过户登记手续办理事宜发生纠纷，引发本次诉讼。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案赵良云从案外人王新国处购买案涉房屋，但未办理房屋过户登记手续，故赵良云未取得案涉房屋产权，后赵良云将案涉房屋转卖张建新的行为属于无权处分行为。同时，依据法律规定出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿。综上，张建新主张解除合同，退还购房款5万元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对张建新主张赵良云赔偿房屋升值损失（从购房之日至起诉之日按年利率6%计算利息）和违约金1万元的诉讼请求，因本案案涉房屋属于房改房，赵良云自身也未办理过户登记手续，在赵良云向张建新交付房屋时，已将房屋房产证一并交付张建新，并无恶意隐瞒房屋产权性质的行为，张建新在购买时未能充分行使自己的注意义务，对此也有责任，结合双方责任程度，一审法院酌定赵良云赔偿张建新自房款交付之日（2010年10月20日）起至起诉之日（2018年11月15日）止的利息损失（利息损失以房款5万元为基数，按中国人民银行同期同类存款基准利率计算）。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条；《中华人民共和国合同法》第九十七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告张建新与被告赵良云就位于老河口市××嘴镇光××水泥厂××村××单元××＃的房屋买卖合同；二、被告赵良云于本判决生效之日起三十日内返还支付原告张建新购房款5万元及利息损失（利息损失以房款5万元为基数，自2010年10月20日起至2018年11月15日止按中国人民银行同期同类存款基准利率计算）；三、原告张建新于本判决生效之日起三十日内腾退位于老河口市××嘴镇光××水泥厂××村××单元××＃的房屋，并将该房屋及房产证原件（证号：老河口市私有房屋所有权证字第××号）交付被告赵良云；四、驳回原告张建新的其他诉讼请求。如未依本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取80元，由原告张建新和被告赵良云各负担40元。二审中，赵良云提交：1.湖北宝石水泥集团有限公司于2019年3月8日出具的证明(主要内容：兹有我辖区原登记在王新国名下的位于光化水泥厂南村2栋三单元三层5#，房产证号**××77的房屋属房改房，当前因实施不动产证制，相关部门正逐户进行面积测量等基础核查工作，暂不能办理过户，待以上工作结束后是可以办理过户的)；2.湖北宝石水泥集团有限公司物业公司于2019年6月13日的通知(主要内容：本小区因房屋出售，需要办理房产过户的户主，请抓紧前往老河口市民服务中心，到三楼不动产窗口问询需要准备的材料，不动产部门拟于近期为我厂集中办理房产过户手续)。张建新质证认为原房主没有签字，张建新无权处理过户。张建新二审未提交新证据。经审理查明，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，张建新与赵良云之间建立房屋买卖关系，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。张建新以5万元价格购买本案诉争的房屋，赵良云亦将该房屋交付张建新，是本案无争议的事实。本案诉争房屋系登记在王新国名下的房改房;一审法院查明赵良云从王新国处购买该房屋，双方未办理房屋过户登记手续;赵良云又将该房屋转卖给张建新后，迟迟不能履行协助将该房屋过户至张建新名下的义务，至本案一审诉讼已长达8年之久。故张建新在其合同目的不能实现的情况下请求解除双方房屋买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，本院予以支持。赵良云上诉认为双方房屋买卖合同有效，且已实际履行不应当解除的理由不能成立，本院不予支持。因双方当事人未签订书面房屋买卖合同，对房屋过户没有明确约定，且张建新从赵良云处购买的房屋系登记在王新国名下的房改房，尚不具备将房屋过户至张建新名下的条件，对此张建新是明知的，张建新未尽到充分注意义务仍购买此房屋，对本案纠纷的产生亦有责任，故张建新请求赵良云赔偿损失及违约金的诉讼请求本院不予支持，一审法院判决赵良云支付张建新利息损失不当，本院予以纠正。赵良云上诉称解除合同张建新应当按照同期同地段房屋租赁费用标准支付房屋占用期间的使用费，但是赵良云将登记在王新国名下的房改房出卖给张建新而未能协助办理房屋过户手续，对本案纠纷产生负有主要责任，其要求张建新支付房屋占用费没有事实和法律依据，赵良云对此提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，赵良云的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持老河口市人民法院(2018)鄂0682民初2524号民事判决第一项即“解除原告张建新与被告赵良云就位于老河口市洪山嘴镇光化水泥厂南村2栋三单元三层5#的房屋买卖合同”、第二项中“被告赵良云于本判决生效之日起三十日内返还支付原告张建新购房款5万元”的内容、第三项即“原告张建新于本判决生效之日起三十日内腾退位于老河口市洪山嘴镇光化水泥厂南村2栋三单元三层5#的房屋，并将该房屋及房产证原件（证号：老河口市私有房屋所有权证字第××号）交付被告赵良云”；二、撤销老河口市人民法院(2018)鄂0682民初2524号民事判决第二项中赵良云支付张建新“利息损失（利息损失以房款5万元为基数，自2010年10月20日起至2018年11月15日止按中国人民银行同期同类存款基准利率计算）”的内容及第四项即“驳回原告张建新的其他诉讼请求”；三、驳回张建新的其他诉讼请求。若未能按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。一审案件受理费160元减半收取80元，由张建新、赵良云各负担40元；二审案件受理费160元，由张建新、赵良云各负担80元。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  杨 文二〇一九年七月二十四日书记员  刘秋华