湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终1727号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：资兴市石油实业有限公司，住所地湖南省资兴市新区东江南路。法定代表人:王爱萍，该公司董事长。委托诉讼代理人:李海福，湖南民浩律师事务所律师。委托诉讼代理人:罗晓伟，湖南星河律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：中国石化销售有限公司湖南郴州石油分公司（原中国石油化工股份有限公司湖南郴州石油分公司），住所地湖南省郴州市北湖区青年大道**。负责人：文金亮，该分公司总经理。委托诉讼代理人:文艳华，女，系该分公司员工。委托诉讼代理人:曾晶石，湖南福城律师事务所律师。原审原告、原审反诉被告资兴市石油实业有限公司（以下简称资兴石油公司）与原审被告、原审反诉原告中国石化销售有限公司湖南郴州石油分公司（以下简称中国石化郴州分公司）合同纠纷一案，湖南省资兴市人民法院2016年2月23日受理后，于2016年6月7日作出（2016）湘1081民初170号民事判决。资兴石油公司不服向本院提起上诉，本院于2016年12月12日作出（2016）湘10民终1418号民事判决。资兴石油公司仍不服，向本院申请再审，本院于2017年9月4日作出（2017）湘10民监15号民事裁定，裁定由本院再审，再审期间中止原判决的执行。本院经再审后于2018年8月6日作出（2018）湘10民再3号民事裁定书，撤销（2016）湘1081民初170号、（2016）湘10民终1418号民事判决，将案件发回原审法院重审。湖南省资兴市人民法院于重审后作出(2018)湘1081民初1227号民事判决。资兴石油公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人资兴石油公司的委托诉讼代理人李海福、罗晓伟，被上诉人中国石化郴州分公司的委托诉讼代理人曾晶石、文艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。资兴石油公司上诉请求：撤销一审重审判决，改判支持资兴石油公司的一审本诉诉讼请求，驳回中国石化郴州分公司一审反诉诉讼请求。事实和理由：一、资兴石油公司一审明确诉请物权确认便是为了重申资兴石油公司为争议加油站唯一、合法的物权享有人，从而促使一审法院正确认定双方为租赁合同关系，而非所谓“以租代买”的买卖合同纠纷，而一审法院却再次错误地认定了事实及双方的法律关系。行政主管部门已经向资兴石油公司颁发了《国有土地使用权证》，不存在权属争议。如果中国石化郴州分公司认为诉争加油站的国有土地使用权归其所有，也只能通过行政诉讼诉请撤销行政主管部门颁发证件的具体行政行为，而非向一审法院反诉。二、一审法院整个判决全是凭借不切实际的“常理”和“交易习惯”来认定资兴石油公司与中国石化郴州分公司双方之间签订的《加油站租赁合同》性质是名为租赁实为买卖的买卖合同，该判决无任何事实和法律依据，完全错误。第一，一次性支付租金的租赁合同大量存在；第二、加油站为经营特殊商品，需办理大量行政许可证并定期年检，将产权证书交由中国石化郴州分公司保管并无不符合交易习惯之处；第三、合同约定租赁相关税费由中国石化郴州分公司承担，故加油站的房产税和土地使用税是其合同义务；第四，资兴石油公司新股东与原股东之间是股权收购关系，不存在法院认定的诉争外的另外三个加油站的买卖关系；第五，一审法院以当时基准地价认定“以租代买”更不符合当时加油站买卖的市场行情；第六、租赁期限与无偿使用的约定是因为原股东是中国石化郴州分公司的职工才作出的不合法的约定。三、一审认定资兴石油公司新股东收购股权时，原股东未向新股东移交东江南路加油站属认定事实错误。原股东转让股权时，将租赁合同原件作为资产向新股东进行了移交。四、一审认定案涉合同属于买卖合同事实不清，证据不足。证人与本案的处理存在利害关系，不具备证明力。证人称召开了股东大会，但至今未见股东会决议。五、案涉合同是为了减少税务负担，损害了国家利益，属于无效合同。六、资兴石油公司是基于租赁合同起诉的，中国石化郴州分公司反诉主张的是买卖合同关系，应另案起诉。七、中国石化郴州分公司的反诉缺乏法律依据，依法不应支持。案涉合同即使成立，在资兴石油公司拒绝办理过户登记情况下，合同并不产生物权效力，双方当事人之间仅存在债权债务关系。中国石化郴州分公司答辩称：1、一审判决认定中国石化郴州分公司与资兴石油公司的租赁合同是一份名为租赁实为买卖性质的合同，认定事实清楚，适用法律正确。中国石化郴州分公司依据合同，买受了加油站土地使用权和房屋所有权。2、一审认定证据充分，有合同依据和法律依据。在签订合同时证人与中国石化郴州分公司是合同相对人，是资兴石油公司的原始股东，双方签订合同时的真实意思表示就是买卖加油站。一审认定事实符合常理和交易习惯，短期租赁合同中一次性支付租金是存在的，但在20年租赁合同中一次性支付租金的相当少。签订合同后双方均认可是买卖合同，所以中国石化郴州分公司一直承担缴纳加油站房产税、土地使用权税的义务，证实中国石化郴州分公司就是所有权人长达十余年的事实。中国石化郴州分公司多次要求过户，资兴石油公司原18位股东向房产局主管部门出具证明，但资兴石油公司一直拖着不协助办理过户。涉案土地及房产是三级市场，不是二级市场，且转让行为没有变更土地性质和规划，没有违背任何法律强制性规定。3、一审判决认定资兴石油公司新股东在收购股权时，原股东没有移交东江南路加油站是正确的。加油站租赁合同原件的移交和移交东江南路加油站是两个不同的事实。中国石化郴州分公司作为合同相对人，不可能持有资兴石油公司股东会决议。本案中国家并没有受到损害，反而增加了税收。两方起诉均是合同纠纷，可以一并审理。一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。资兴石油公司向一审法院起诉请求：1、确认资兴市新区东江南路的资国用（2015）第3106号地块的国有土地使用权归资兴石油公司；2、确认资兴市新区东江南路101号房屋（房屋所有权证号：资房权证新字第**）的房屋所有权归资兴石油公司；3、确认资兴石油公司与中国石化郴州分公司于2004年12月23日签订的《加油站租赁合同》第四条“租赁期限：租赁期限为贰拾年。贰拾年后由乙方（中国石化郴州分公司）无偿使用至国土证有效年限为止”之约定无效；4、本案诉讼费用由中国石化郴州分公司承担。中国石化郴州分公司反诉请求：1、确认位于资兴市新区东江南路101号的商业用房的房屋所有权（房屋所有权证的原权证号为资房公字第4598号、现权证号为资房权证新字第[714005804]号）、土地使用权（土地使用权证的原权证号为资国用[2002]字第734号、现权证号为资国用[2015]第3106号）以及东江南路加油站内的所有设备设施属中国石化郴州分公司所有；2、资兴石油公司立即履行协助办理上述房屋所有权、土地所有权证转移登记至中国石化郴州分公司名下的义务；3、本案的诉讼费用及保全费用由资兴石油公司负担。一审法院认定事实：资兴石油公司于2002年9月18日成立，公司成立之初的宗旨是积极稳妥解决下岗职工和待业青年就业。公司注册资本为54万元，由谢宝文、肖志忠、谢飞等18位原始股东各出资3万元。2002年7月25日，案外人资兴市农业生产资料公司（甲方）与资兴石油公司（乙方）签订《产权转让协议》，甲方将其所属的资兴市东江南路加油站以190万元的价格整体转让给乙方，转让的范围包括东江南路加油站范围内的土地、房产及站内设备，土地界限以国土局界定的红线图为准。合同签订后，双方就该加油站的产权进行了变更登记。国有土地使用证变更登记为资国用[2002]字第734号，土地使用者为资兴石油公司，土地面积为3070㎡。房屋所有权证变更登记为资房公字第4598号，所有权人为资兴石油公司，房屋面积为460㎡。2004年12月23日，资兴石油公司（甲方）与中国石化郴州分公司（乙方）签订了两份《加油站租赁合同》。其中一份合同约定：“经甲、乙双方协商，甲方同意将资兴市石油实业有限公司东江南路加油站租赁给乙方，为明确责任，特立以下合同：一、租赁标的名称：位于资兴市东江南路的资兴市石油实业有限公司东江南路加油站。二、租赁范围包括：1、加油站占地面积按资兴市国土局核发的《土地使用权证》所绘制的红线图为准。2、加油站占地面积内的全部房产按资兴市房产管理局所核发的《房产证》为准。3、加油站内的所有设备和设施，按《财产移交清单》为准。4、租赁后该站国土、红线图、房产证由乙方保管。二、租赁费的总价和税费负担：租赁的总价格为人民币贰佰玖拾叁万元整，租赁时开具发票所发生的一切税费由乙方承担。四、租赁期限：租赁期限为贰拾年。贰拾年后由乙方无偿使用至国土证有效年限为止。五、付款期限：办理交接手续后，乙方五天之内将款项一次性付给甲方。六、该站经营的消防许可证、工商执照、成品油经营许可证移交时由乙方办理变更手续，变更费用由乙方承担，租赁期限内乙方经营所发生的一切税费及债权、债务由乙方负担。七、……”另一份《加油站租赁合同》约定的内容与上述合同除了第二条有关租赁费的总价格和税费负担不一致外，其余内容均完全一样。该份合同第二条约定为“二、租赁费的总价和税费负担：租赁费的总价格为人民币贰佰玖拾叁万元整，其中：设备租金贰佰柒拾叁万元，房屋租金贰拾万元，因租赁所发生的一切税费由乙方承担”。两份合同的盖章、签名、落款时间均一致。合同签订后，资兴石油公司按合同约定将东江南路加油站及站内设备交付给中国石化郴州分公司，并将房屋所有权证、国有土地使用证、红线图等原件交付给中国石化郴州分公司保管。2005年4月12日，资兴石油公司出具付款委托书给中国石化郴州分公司，委托中国石化郴州分公司将东江南路加油站的租赁款付至谢飞的银行账户。2005年，中国石化郴州分公司分五次将合同约定的293万元汇款至谢飞的银行账户。此外，东江南路加油站的房产税、土地使用税等税费均一直由中国石化郴州分公司负担。2004年，中国石化湖南石油分公司石化股份湘基[2004]341号文件《关于下达2004年四季度第三批固定资产投资计划的通知》，计划下拨293万元收购资兴市东江南路加油站。2008年，资兴石油公司的18位原始股东将其所属的包括香花、鹿东、天宇三个加油站及油罐车一辆以165万元的价格转让给了王爱萍、孙瑞东等四人。2011年12月9日，资兴石油公司的18位原始股东将股权以原始价格即总价为54万元全部转让给现任股东王爱萍、孙瑞东等四人，并签订了《资兴市石油实业有限公司股东股权转让协议》。2014年，资兴石油公司以东江南路加油站的证件遗失为由，向有关部门申请补办了该加油站的房屋所有权证（证件号为资房权证新字第714005804）及国有土地使用证（证件号为国用（2015）第3106号），登记内容与原证件内容一致。另查明，按照资兴市政府的文件规定，2004年东江南路加油站同地段的商服用地基准地价为250元／㎡。根据原（2016）湘1081民初170号民事判决书、湘10民终1418号民事判决书，本案争议的资兴市东江南路加油站的土地和房产权属均已于2017年5月23日过户到中国石化郴州分公司名下，权证证号为湘（2017）资兴市不动产第0002875号。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，双方争议的焦点问题为资兴石油公司与中国石化郴州分公司签订的《加油站租赁合同》性质是租赁合同还是名为租赁合同实为买卖合同。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权，租赁合同终止时，承租人需返还租赁物，这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。本案资兴石油公司与中国石化郴州分公司签订的《加油站租赁合同》性质是租赁合同还是名为租赁合同实为买卖合同，需要从以下几个方面进行分析：第一，从合同约定的内容及履行方式来看。关于租赁期限，《加油站租赁合同》第四条约定为“租赁期限：租赁期限为贰拾年。贰拾年后由乙方无偿使用至国土证有效年限为止”，出租方即资兴石油公司明知我国法律明确规定“租赁期限不得超过二十年”，仍在合同中明确约定“贰拾年后由乙方无偿使用至国土证有效年限为止”，可见资兴石油公司的本意是中国石化郴州分公司可以长期占有、使用该加油站。关于付款期限，合同第五条约定为“办理交接手续后，乙方五天之内将款项一次性付给甲方”,中国石化郴州分公司虽未完全按照合同约定将合同约定的293万元一次性支付给资兴石油公司，但在资兴石油公司于2005年4月12日出具付款委托书给中国石化郴州分公司后，中国石化郴州分公司于2005年内分五次将合同约定的款项付清。短期内付清二十年的租金不符合租赁合同的交易习惯，亦不符合市场规律。关于所涉不动产证件的处理，合同第二条约定“租赁后该站国土、红线图、房产证由乙方保管”，资兴石油公司按照该合同约定将房屋所有权证、国有土地使用证、红线图等原件交付给中国石化郴州分公司保管，该约定亦不符合租赁合同的交易习惯。因此，从合同约定及履行方式来看，合同中虽约定的是加油站租赁却并不符合租赁合同的交易习惯，反而有转移加油站所有权的意思表示在内，该加油站不仅交付给中国石化郴州分公司占有、使用，更含有将该加油站的所有权也交付给中国石化郴州分公司支配的意思表示，符合买卖合同的特征。第二，从交易价格来看。首先，资兴石油公司于2002年从案外人资兴市农业生产资料公司购买东江南路加油站的价格是190万元，且按照资兴市政府的文件规定，2004年该加油站同地段的商服用地基准地价为250元／㎡，故双方于2004年约定的合同价格293万元完全符合合同签订当时的市场交易价格。其次，资兴石油公司股权转让时，该公司的18位原始股东于2008年以165万元的价格将该公司的资产包括香花、鹿东、天宇三个加油站及油罐车一辆转让给现任四个股东，并于2011签订了《资兴市石油实业有限公司股东股权转让协议》，18位原始股东将股权以原始价格全部转让给现任股东。假使双方当事人签订《加油站租赁合同》的真实意思表示是租赁东江南路加油站，则该加油站的所有权人仍为资兴石油公司，该加油站仍属于资兴石油公司的公司资产。显然，此次转让并未涉及到东江南路加油站，如涉及，则资兴石油公司内部的股权转让价格明显不符合市场价。第三，从双方提交的证据来看。首先，资兴石油公司证明双方真实意思表示是租赁合同的证据只有两份内容大致一致的《加油站租赁合同》，虽其中一份合同界定了房屋及设备的具体价格，但资兴石油公司并不能证明该两份合同签订时间的先后顺序。且从表面上看两份合同虽约定的均是租赁，但资兴石油公司并未提供其他证据证明东江南路加油站现仍属于该公司的资产并由该公司进行经营管理。其次，中国石化郴州分公司证明双方真实意思表示是买卖合同的证据有《加油站租赁合同》、《东江南路加油站财产移交清单》、《关于下达2004年四季度第三批固定资产投资计划的通知》、《资兴市城市规划区基准地价暂行规定》、原始股东的问话笔录、证明及证人谢飞、肖志忠、刘策武证言等，上述证据形成了证据锁链，能够相互印证双方签订《加油站租赁合同》的真实意思表示是东江南路加油站的整体转让。从以上几点可以看出，双方签订的《加油站租赁合同》性质名为租赁合同，实则为买卖合同。因此，对于资兴石油公司的诉讼请求不予支持。因双方之间买卖东江南路加油站是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律的规定，合同一经成立即发生法律效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，故对于中国石化郴州分公司反诉请求确认东江南路加油站的房屋、土地所有权及要求资兴石油公司协助办理过户登记的请求，应予以支持。但因双方签订的《加油站租赁合同》约定“一切税费由乙方承担”，故过户登记所产生的所有税费应由中国石化郴州分公司负担。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：“一、驳回原告资兴市石油实业有限公司的诉讼请求;二、确认位于资兴市新区东江南路101号的商业用房的房屋所有权、土地使用权（房屋所有权证的原权证号为资房公字第4598号、资房权证新字第[714005804]号；土地使用权证的原权证号为资国用[2002]字第734号、资国用[2015]第3106号；现新不动产权号为湘（2017）资兴市不动产第0002875号）以及东江南路加油站内的所有设备设施属被告（反诉原告）中国石化销售有限公司湖南郴州石油分公司所有；三、原告（反诉被告）资兴市石油实业有限公司在本判决生效之日起十五日内协助办理上述房屋所有权证、土地使用权证转移登记至被告（反诉原告）中国石化销售有限公司湖南郴州石油分公司名下(以上房屋所有权及土地使用权已于2017年5月23日过户到被告名下，新证号为湘（2017）资兴市不动产第0002875号)。案件受理费80元，反诉案件受理费40元，合计120元，由原告（反诉被告）资兴市石油实业有限公司负担。如果未按判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”二审期间，各方当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案为合同纠纷，争议焦点是双方于2004年12月23日签订的《加油站租赁合同》的性质是租赁合同还是买卖合同。对此，资兴石油公司二审中的理由与一审中的主站是一致的，没有新的意见。一审法院对此已经予以详细论述，本院均予以同意，故不再赘述。综上所述，资兴石油公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人资兴市石油实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 军审 判 员  罗燕青审 判 员  林海波二〇一九年七月二十二日法官助理  黄 慧书 记 员  曹 媛附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。