江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终1120号上诉人（原审原告）：江苏润通机具有限公司，统一社会信用代码913212916649011516，住所地泰州市塘湾工业园区振兴西侧（塘湾小学南侧）。法定代表人：陈网海，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋新华，江苏公清律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中节能（泰州）环保科技发展有限公司，统一社会信用代码913212003239941691，住所地泰州市海陵区梅兰东路****楼。法定代表人：李才兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：雍全，江苏骥行律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟，江苏骥行律师事务所律师。上诉人江苏润通机具有限公司（以下简称润通公司）因与被上诉人中节能（泰州）环保科技发展有限公司（以下简称中节能公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院(2018)苏1202民初4216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润通公司上诉请求：撤销一审判决主文第二项、第三项，改判支持润通公司的一审诉讼请求或将本案发回重审；一审、二审诉讼费用由中节能公司负担。事实和理由：一、中节能公司未取得案涉房屋的产权证，其无权签订讼争《房屋转让合同》，润通公司不存在任何违约行为。1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。本案讼争房屋已经建成，中节能公司并未取得不动产产权证书，故案涉房屋中节能公司不得转让也无权转让。2.依据物权法第九条、第十七条、第三十九条，足以说明案涉《房屋转让合同》属于对房屋的处分权，只有房屋所有权人才可以行使相关权利。中节能公司在一审中不能提供案涉房屋的权属证书，即不能证明其享有案涉房屋的所有权，中节能公司无权与润通公司签订《房屋转让合同》。根据一审判决，中节能公司在不享有房屋所有权的情况下，先行行使房屋处分权，与现行法律及双方订立的协议相悖。案涉《房屋转让合同》不能签订的根本原因，是中节能公司不能提供房屋权属证书，故润通公司有权拒绝签订合同以保证自身合法权益的实现。二、根据《中节能（泰州）环保科技产业园预定协议书》，签订《房屋转让合同》前，必须先有房屋产权证。该协议书第2条、第3条明确约定建筑面积以产权证面积为准，然后根据建筑面积确认案涉房屋的转让价格。《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于中节能公司不能提供案涉房屋的不动产权证，故润通公司有权不签订《房屋转让合同》。三、中节能公司不能分割转让案涉不动产，致使润通公司合同目的不能实现，依据合同法第九十四条第四款规定，润通公司有权解除预定协议书。中节能公司不能分割转让案涉不动产，故讼争不动产的所有权人仍为中节能公司，中节能公司仍有权将该房产用于抵债、抵押等。即便润通公司签订《房屋转让合同》、缴纳房款后，由于不能取得不动产权证，也就不能行使担保物权及其他处分不动产的权利。案涉房屋能否分割转让，关系到润通公司切身利益。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条，由于中节能公司未取得不动产分割转让的任何批准文件，润通公司不能取得分割后的不动产权证，无法实现合同目的。四、本案程序违法，应发回重审。与本案相似的纠纷一共有六个案件，一审法院由两位法官分别审理，但是六份判决书“本院认为”部分除当事人名称不同外几乎一摸一样，与常理不符，也有违法官法规定的独任审判原则，据此一审法院严重程序违法。中节能公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，润通公司的上诉没有任何依据。1.润通公司拒绝签订房屋转让合同的理由属主观臆断。中节能公司严格按照国家法律法规和政府文件中相关约定进行中节能（泰州）环保科技产业园的建设、招引工作。中节能公司依据《国有建设用地使用权出让合同》依法取得相关地块国有土地使用权，同时合同明确规定“标准厂房建成后……可对厂房、国有建设用地使用权分割转让”。涉案项目符合《泰州市企业投资项目备案实施细则》，经海陵区发改委备案，依法取得该项目规划及施工等许可，办证与否不影响上诉人的正常经营生产，故润通公司辩称涉案协议合同目的无法实现没有事实依据。2.《预定协议书》仅仅约定了涉案厂房坐落的地点、建筑面积（建筑面积最终以产权面积为准）、单价及双方签订正式转让合同的时间。上述的产权证系指案涉厂房分割登记后根据润通公司取得的权属证书载明的面积计算房价，多退少补。故润通公司认为未取得房屋权属证书就不能计算房款没有事实及法律依据。关于厂房转让的权利与义务，均在双方签订的正式转让合同中予以明确，并不属于预定协议调整的范围。中节能公司按照预定协议书约定的义务，多次联系、通知润通公司签订正式的转让合同未果。润通公司拒绝签署正式转让合同，已构成根本违约。二、一审判决合法有据，应予维持。讼争双方签订的预定协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，应作为确定讼争双方权利义务的依据。基于润通公司无交易诚意，双方交易基础消失，中节能公司同意解除预定协议。一审法院依据合同法的相关规定驳回润通公司其他诉讼请求于法有据。润通公司向一审法院起诉请求：1.判令解除讼争双方间的预定协议；2.判令中节能公司双倍返还定金580000元；3.中节能公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月13日，润通公司（乙方）与中节能公司（甲方）签订《中节能（泰州）环保科技产业园预定协议书》一份，约定乙方拟购买甲方环保科技园内33号厂房（土地性质：工业用地），乙方在签订协议书后在2016年10月13日前支付定金290000元；33号厂房共计一层，建筑面积976平方米，转让单价3010元/平方米，合计2937760元，乙方将于2017年9月30日前与甲方签订《房屋转让合同》，若乙方没有在上述约定的期限内签订的，甲方有权终止本认购书，且在不通知乙方的情况下，将该物业另行出售，所交定金不予退还。协议签订后当日，润通公司向中节能公司缴纳33号厂房定金290000元。后因润通公司要求中节能公司办理好案涉房屋的权证手续后，方可签订房屋转让合同，双方未能在2017年9月30日前签订正式合同。2017年12月19日，润通公司等向中节能公司提出不动产权证何时拿到、车位道路使用权转让、物业费等需要答复的问题。2018年1月29日，中节能公司向润通公司发出关于签订转让合同的通知，称中节能公司已于2017年9月21日电话通知，但润通公司至今未能签约，现再次通知，请于2018年2月1日前前往中节能公司签订房屋转让合同。因双方一直未能签订房屋转让合同，引起讼争。审理中，中节能公司明确表示，本着维护社会稳定和化解矛盾的考虑，其同意向润通公司返还已收取的定金。一审法院认为：润通公司与中节能公司签订的预定协议，是双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律强制性规定，应当作为确定讼争双方权利义务的依据。关于润通公司诉请解除预定协议一节，中节能公司明确表示同意，一审法院对此予以确认。关于润通公司诉请双倍返还定金一节，双方在预定协议中明确约定，润通公司应于2017年9月30日前与中节能公司签订《房屋转让合同》，上述预定协议并未约定签订房屋转让合同时，中节能公司应取得房屋权属证书，故润通公司以中节能公司未取得房屋权属证书为由，拒绝签订房屋转让合同，构成违约，其要求双倍返还定金，无事实和法律依据。一审诉讼中，中节能公司明确表示同意向润通公司返还已付定金，系民事主体自行处分民事权利的行为，一审法院予以确认。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条之规定，判决：一、解除江苏润通机具有限公司与中节能（泰州）环保科技发展有限公司之间的预定协议书。二、中节能（泰州）环保科技发展有限公司于判决生效之日起十日内返江苏润通机具有限公司定金290000元。三、驳回江苏润通机具有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9600元，由润通公司负担（润通公司已预交）。本院二审期间，中节能公司提交了泰州市国土资源局颁发的《不动产权证书》，用以证明2018年10月29日，案涉地块及房屋已经取得相关权属证书，并在宗地图中对每一栋厂房予以独立标注，为下一步分割办证提供了条件，不存在不能办理单独权属证书的事宜。对该份证据，润通公司经质证认为对其真实性、合法性予以认可，但对关联性有异议。《不动产权证书》颁发于2018年10月29日，故讼争双方拟签订《房屋转让合同》时中节能公司没有权利转让案涉房屋。关于该不动产权证是否可以分割转让，中节能公司还需进一步提供政府相关批文等证据。润通公司二审中未提交新证据。关于中节能公司二审中提交的证据，润通公司对其真实性无异议，本院予以采信。二审另查明，2018年10月29日，泰州市国土资源局向中节能公司颁发了编号为苏（2018）泰州不动产权第0051625号《不动产权证书》，中节能公司取得了包括讼争房屋在内的不动产权证书。二审中，中节能公司表示，为钝化矛盾，同意将收取的定金返还，并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。二审查明的其他事实与一审查明的事实无异，本院予以确认。二审中，本案的争议焦点：润通公司要求双倍返还案涉定金的诉讼请求能否予以支持？本院认为，上诉人润通公司与被上诉人中节能公司于2016年10月13日签订的《中节能（泰州）环保科技产业园预定协议书》系讼争双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认为为合法、有效。双方在预定协议书中约定于2017年9月30日前签订《房屋转让合同》，但该预定协议系双方对房屋买卖事宜的初步确认，预定协议书中并未明确签订《房屋转让合同》时是否需要中节能公司提供产权证书的条件，该问题系预定协议书以外的内容，需双方进一步进行磋商，从本案查明的事实看，双方当事人就该问题上进行过磋商，但基于各自利益考虑未能协商一致最终导致合同未能签订，属于不能归责于双方当事人的原因，并非当事人违约导致合同未能签订，上诉人润通公司主张双倍返还定金无事实依据，本院不予支持。二审中，中节能公司自愿返还其收取的定金，并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，此系中节能公司真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以准许。润通公司还认为一审审理程序严重违法，本案需要发回重审。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。又依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释》第三百二十五条，“严重违反法定程序”包括审判组织的组成不合法、应当回避的审判人员未回避、无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼、违法剥夺当事人辩论权利等情形。润通公司未能举证证明一审法院在本案审理过程存在上述程序违法情形，故对其这一上诉理由，本院不予采纳，相应举证不能的法律后果由其自行负担。综上，因二审中，中节能公司同意将收取的定金返还，并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，本院对一审判决予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持泰州市海陵区人民法院（2018）苏1202民初4216号民事判决第一、三项；二、变更泰州市海陵区人民法院（2018）苏1202民初4216号民事判决第二项为：中节能（泰州）环保科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还江苏润通机具有限公司定金290000元及利息（以290000元为基数，从2016年10月13日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）。一审案件受理费9600元，由江苏润通机具有限公司负担4800元，由中节能（泰州）环保科技发展有限公司负担4800元；二审案件受理费9600元，由江苏润通机具有限公司负担4800元，由中节能（泰州）环保科技发展有限公司负担4800元（一、二审诉讼费已由江苏润通机具有限公司预交，中节能（泰州）环保科技发展有限公司于判决生效后十日内将其应负担部分径交江苏润通机具有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭审 判 员  缪翠玲审 判 员  顾春旺二〇一九年七月一日法官助理  陈 雨书 记 员  刘 非