广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初892号原告：梁霭贤，女，汉族，1980年7月30日出生，住珠海市斗门区，委托诉讼代理人：陈武能，北京陈武能律师事务所律师。被告：胡海文，男，汉族，1967年7月11日出生，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：李兴国，广东亚太时代律师事务所律师。被告：珠海市世华房地产代理有限公司，住所地珠海市吉大。法定代表人：叶飞鹏。委托诉讼代理人：郭桥林，男，汉族，1993年9月6日出生，住珠海市，系被告公司员工。原告梁霭贤诉被告胡海文、珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁霭贤及其委托诉讼代理人陈武能、被告胡海文及其委托诉讼代理人李兴国、被告世华公司的委托诉讼代理人郭桥林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁霭贤向本院提出诉讼请求：1.确认被告胡海文与原告及被告世华公司在2018年9月23日签订的《房地产买卖及居间合同》是无效合同；2.判令被告胡海文依照《房地产买卖及居间合同》第十二条的约定双倍返还定金共50万元给原告；3.判令被告胡海文依照《房地产买卖及居间合同》第十二条约定支付房屋总价20%的违约金25.5万元给原告；4.判令被告世华公司对被告胡海文应赔偿原告违约金25.5万元负连带责任；5.判令被告胡海文和被告世华公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2018年9月23日，原告和两被告签订《房地产买卖及居间合同》，约定被告胡海文将其拥有的坐落于珠海市香洲区香洲房卖给原告，面积为58.97平方米，价格127.5万元，定金25万元，在交完定金25万元后，被告胡海文当天将房产证原件交给被告世华公司作为过户转让之用，等等。原告给被告世华公司作出《佣金及必要费用确认及支付承诺书》。2018年10月23日，原告向被告胡海文支付定金5万元。2018年10月24日，中国农业银行向原告批准93万元的住房贷款。2018年10月30日，原告又向被告胡海文支付定金20万元。因被告未履行合同，原告诉至法院。2019年5月20日，原告从香洲区人民法院得知珠海市自然资源局认定原告和两被告签订的上述合同所涉的房产不得过户和买卖。根据合同法规定，原、被告三方签订的《房地产买卖及居间合同》是无效的，根据合同第十二条约定，被告胡海文必须双倍返还50万元给原告，并根据房屋总价的20%支付违约金25.5万元给原告。根据合同第十三条约定，被告世华公司对被告胡海文支付违约金25.5万元负连带责任。原告梁霭贤为其诉称向本院提交如下证据：1.《房地产买卖及居间合同》；2.《佣金及必要费用确认及支付承诺书》；3.支付凭证(2018年10月23日)；4.支付凭证(2018年10月30日)；5.中国农业银行批准原告贷款批条；6.《律师信》；7.珠海市不动产登记情况查询结果；8.收据；9.微信聊天记录；10.珠海市不动产登记查询结果。被告胡海文辩称，①同意确认被告胡海文与原告之间的房地产买卖及居间合同无效。②请驳回原告关于双倍返还以及违约金的诉讼请求。合同无效自始无效不存在违约的问题，双方只需要返还各自的损失，由各自承担。被告胡海文同意把原告的25万元定金返还原告。被告胡海文为其辩称向本院提交如下证据：1.国土所的对话，（2018年11月8日）；2.U盘；3.微信信息；4.不动产权登记表。被告世华公司辩称，一、被告世华公司一直积极履行合同，尽居间方的职责完成居间服务。被告世华公司作为居间方促成原告与被告胡海文签订涉案房产的买卖合同并有积极配合双方办理涉案房产交易所需要的手续，如办理按揭申请、交税等。银行也于2018年10月24日向原告出具同意贷款意向书。但在合同即将进入到办理交税等手续时，被告世华公司从国土资源局工作人员中得知该房产目前无法办理补交地价及交税手续，导致该房产无法办理过户。该情况出现时被告世华公司也第一时间通知原告相关情况，并建议解除合同重新购买其他物业。但原告不同意，被告世华公司也曾建议陪同原告前往国土资源局咨询无法补交地价的原因，但被原告拒绝。至此合同进度搁浅并最终导致此诉讼。二、涉案房产已无法正常办理过户手续，导致合同履行不能，要求被告世华公司承担诉讼费用是不合理。因该房产无法办理补交地价等手续，导致合同无法继续履行，但原因并不在于被告世华公司，被告世华公司一直为促成涉案房产的过户，极力于奔波过户资源局于不动产权交易中心，但结果均是该房产无法正常交易，仅能通过公开拍卖等方式进行。如目前该房产能办理补交地税等手续被告世华公司会尽居间方义务配合双方办理过户递件等手续。被告世华公司促成双方签订合同至始至终都尽职尽责，也未收到原告及被告胡海文所支付的佣金，要求被告世华公司承担诉讼费用是非常不合理的。三、同意房地产买卖及居间合同无效，对于诉讼请求第四点根据合同第12条明确约定对于定金的双倍以及总房价20%的违约金责任，是二者选择其一。根据合同法相关规定，定金条款以及违约金条款二者不能并用，根据双方签订的房地产买卖及居间合同，包括正式的买卖合同关系和居间合同关系，而被告胡海文与原告是居间合同关系存在，要求承担连带责任没有法律和合同依据。综上所述，请求法院依法调查相关事实情况，作出公平公正的判决。被告世华公司为其辩称向本院提交如下证据：1.微信聊天记录（原告和被告二工作人员之间的聊天记录）；2.胡海文房产证复印件；3.新旧地址书。本院经审理认定事实如下：珠海市香洲区房于2000年11月15日登记至被告胡海文名下，建筑面积58.92平方米，土地性质为国有划拨。2018年9月23日，原告为买方、被告胡海文为卖方、被告世华公司为经纪方签订一份《房地产买卖及居间合同》，约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市香洲××龙大厦××房，建筑面积为58.92平方米；物业成交总价为1275000元，定金为250000元，买方须在签署本合同之时同时付清定金；买方以银行按揭方式付款，买方应于本合同约定的定金支付日起七个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续；买卖双方须于2018年11月30日或之前办理完相关税费交纳和签订《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续等。第十二条约定，如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人。如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失。买方或卖方中的任一方未能履行本合同条款或交易过程中因房屋被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按合同约定的房屋买卖总价的20%要求对方承担违约责任。如买方或卖方中任何一方因违约而引起诉讼，违约方承担对方所有维权费用（包括但不限于律师费、担保费、评估费等等）。第十三条约定，一、鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，则买卖双方确认：买、卖方应向经纪方支付佣金金额以《佣金支付承诺书》为准。上述佣金应于买卖双方签署本合同时全部付清。二、若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约之一方须即时付予经纪方买卖双方佣金之和作为补偿。三、本合同的买、卖方中任一方的签字人如为代理人（若物业有其他共有，则在卖方签署项的签字人视为其也是物业其他共有人的代理人，代表其本人及其他共有人均同意转让），则需对已获得房屋全部权属人或买受人的有效完整授权承担保证真实义务，并承担在合同就委托授权原因导致合同无效之情形对经纪方及相对方的赔偿义务，若基于无权处分等导致房屋买卖合同无效，则在本合同签字的代理人应按照本合同第十三条第二款约定的金额支付赔偿予经纪方，并另按本合同第十二条约定的金额支付赔偿给本买卖合同的另一相对方。本合同无效不影响本条款所约定的合同无效时处理方式的继续有效及代理人就本条所单独约定的违反保证代理权限真实义务下赔偿方式的履行。第十八条约定买卖双方友好协议：①买方签合同当天支付定金伍万元整，剩余贰拾万元整定金，买方在银行同贷书批复后叁个工作日内支付给卖方；②此套物业补地价的费用由卖方承担；③买方贷款只做商业贷款，按税局核定价格过税；④卖方承诺此套物业学位未占用。同日，原告向被告世华公司出具《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，承诺：1、买方自愿在原合同签订时向居间方支付必要费用，必要费用为第2项承诺所述佣金金额的20%，包含在买方应付的佣金或违约金内。2、买方自愿在买卖双方签订《珠海市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金20000元，等等。当天，原告还向被告胡海文支付定金50000元，被告胡海文向原告出具收到购房定金50000元的收据。2018年9月28日，原告为办理案涉房产的按揭贷款向珠海市聚裕房地产按揭代理有限公司支付代理费1000元。2018年10月24日，中国农业银行股份有限公司珠海香洲支行向原告出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，拟同意在符合贷款条件的前提下发放商业贷款93万元，贷款期限25年。最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务以双方签订的个人住房借款合同约定为准。该意向书下方空白处，手写备注“未签借款合同，房产过户一定要补交地价”。2018年10月30日，被告世华公司员工黄春梅在微信聊天记录中向原告出示上述《个人住房贷款同意贷款意向书》，并通知原告补定金。原告于当天向被告胡海文支付定金200000元，被告胡海文向原告出具收到购房定金200000元的收据。被告胡海文主张2018年11月2日，被告世华公司陪被告胡海文去国土所时，国土所的工作人员告知被告土地必须经过挂牌拍卖，确定买受人后才能补交地价，案涉房产无法在原告和被告胡海文之间通过补交地价来交易。原告和被告世华公司员工黄春梅的聊天记录显示，2018年11月5日，黄春梅告知原告由于政策变化，案涉房产有问题。2018年11月8日，黄春梅向原告发出《解除合同协议》的电子版。2018年11月14日，原告问黄春梅：“什么时候可以完成房产过户手续？”黄春梅答：“我月初不是和你说过，业主这边补不了地价，无法正常交易下去，你要过来与业主协商解除买卖合同事宜，你什么时候可以安排到时间？”原告说：“我们不会解除合同。明天下午我家人过你们公司吧。”2018年11月15日，黄春梅对原告说：“我们明天带你去国土局，国土局相关部门查业主补不了地价的原因和相关政策，我接你去。”原告答：“我不会去。明天我都没空。”黄春梅又说：“那你现在有什么想法？可以说出来。”原告说：“今日已经同你同事讲了。希望你们有满意解决方案给我。你们不给到方案，我们也按你法律部同事说的走法律程序了。”2018年12月6日，原告委托北京陈武能律师事务所就上述房屋买卖合同事宜向被告胡海文发出《律师信》，称自2018年10月30日至现在已过了30多天被告胡海文尚未办理过户手续，严重违反双方的买卖合同约定，构成严重违约。为查明案涉房产是否可以上市交易，本院向珠海市不动产登记中心发函调查，珠海市不动产登记中心于2019年3月25日作出复函（珠登记函[2019]XXX号），函复如下：香洲区香龙大厦XXX房属回迁房，土地来源属划拨性质。该房产转让须报自然资源部门批准同意其土地使用权由划拨转出让并缴交地价及相关税费后，方可申请办理转移登记。根据珠海市不动产登记复函意见，本院又发函给珠海市自然资源局调查，该局于2019年5月9日向本院复函（珠自然资函[2019]924号），函复如下：一、根据《房地产权证》（珠房地字第**）和市不动产登记中心《珠海市不动产登记中心关于香龙大厦XXX房转让问题的复函》（珠登记函[2019]XX号），香洲区香龙大厦XXX房属国有划拨性质。根据《关于印发珠海市划拨土地使用权性质房地产转让管理办法（试行）的通知》（珠府[2010]44号）和《广东省国土资源厅广东省公共资源交易中心关于全面实行土地使用权和矿业权网上交易工作的通知》（粤国土资利用[2015]186号）的相关规定，该划拨土地使用权性质房地产的处置需先经报请市政府审批，市政府审批后须进入公开市场交易。二、根据《珠海市人民政府关于印发珠海市地价管理规定的通知》（珠府[2016]6号）第十一条第一款，经依法批准，地上有合法建筑物的划拨国有建设用地使用权土地取得方式改为出让（含转让）且不改变原批准用途的，按照办理变更登记当时相应用途的基准地价补交地价。2019年4月9日，经查询基准地价系统，来文所述房屋住宅功能基准地价标准为4515元/平方米，最终应补交的地价应以办理变更登记当时的地价规定为准。关于其他税费，建议以税务部门意见为准。本院认为，原告和两被告于2018年9月23日签订的《房地产买卖及居间合同》包含了原告与被告胡海文之间的房屋买卖合同法律关系以及原告和被告胡海文分别与被告世华公司之间的居间合同法律关系。关于原告与被告胡海文之间的房屋买卖合同法律关系，根据珠海市不动产登记中心作出的珠登记函[2019]X号复函和珠海市自然资源局作出的珠自然资函[2019]XX号复函可知，案涉房产所用土地性质为国有划拨。基于“房地一体”主义，被告胡海文向原告转让案涉房产必然会导致房产所占用土地随之流转。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。由于被告胡海文向原告转让案涉房产未经政府部门审批，故本院认定原告与被告胡海文签订房屋买卖合同无效。关于原告和被告胡海文分别与被告世华公司之间的居间合同法律关系，原告和被告胡海文分别与被告世华公司形成的居间合同是各方真实意思表示，内容上未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于合同无效的后果，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告和被告胡海文应当将根据房屋买卖合同关系取得的财产予以返还或折价补偿，并根据各自的过错赔偿对方的损失。故被告胡海文应将其收取的定金25万元返还给原告，但原告和被告胡海文均未在本案主张损失，双方对因合同无效造成的损失，可另行主张。关于违约金，原告根据《房地产买卖及居间合同》第十二条的约定请求被告胡海文支付定金一倍的罚款25万元以及总房价20%的违约金25.5万元，于法无据，本院不予支持。首先，分析合同第十二条内容可知，该条款是原告和被告胡海文之间房屋买卖合同未能履行而约定的违约责任条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告根据合同第十二条同时主张定金罚责和违约金，不符合法律规定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，基于上述认定，由于原告和被告胡海文之间房屋买卖合同无效，则买卖双方就房屋买卖合同约定的内容包括违约责任条款自始对买卖双方没有法律约束力。原告根据合同第十二条向被告胡海文请求违约金，不符合法律规定。最后，《房地产买卖及居间合同》第十三条为居间服务合同条款，不能约束原告和被告胡海文之间的房屋买卖合同，其中第三款关于“本合同无效不影响本条款所约定的合同无效时之处理方式的继续有效”的约定仅针对第十三条，不能当然及于第十二条，而且本案无效的情形与第十三条约定无效的情形不同，原告不能依据该条款请求违约金。故本院驳回原告要求被告胡海文赔偿一倍定金和违约金的诉讼请求。关于被告世华公司，被告世华公司不是案涉房产的房屋买卖合同的合同主体，也无与被告胡海文共同买房的意思表示，原告请求被告世华公司与被告胡海文承担连带责任，既无事实基础也无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告梁霭贤与被告胡海文于2018年9月23日订立的房屋买卖合同无效；二、被告胡海文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁霭贤返还定金人民币250000元；三、驳回原告梁霭贤对被告胡海文的其他诉讼请求；四、驳回原告梁霭贤对被告珠海市世华房地产代理有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16276元，原告梁霭贤负担人民币8138元，被告胡海文负担人民币8138元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  陈淑珍人民陪审员  郝亚彬二〇一九年七月十二日书 记 员  罗加靖何倩