广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初2907号原告：深圳益宝实业有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道上南工业区黄埔路**，统一社会信用代码9144030061888774X1。法定代表人：吴疆宇，公司董事长。委托代理人：周凤玲，广东晟典律师事务所律师。委托代理人：熊姿，广东晟典律师事务所实习律师。被告：深圳市溋丰投资有限公司，住，住所地深圳市宝安区沙井街道林坡坑工业区南浦路****205一社会信用代码91440300MA5DD34B2L。法定代表人：郭逸声，公司总经理。委托代理人：孟思洋，广东汇胜律师事务所律师。委托代理人：杨国进，广东汇胜律师事务所实习律师。第三人：深圳市鸿宏投资发展有限公司，住所，住所地深圳市宝安区西乡宝民二路臣田综合楼南边****社会信用代码91440300306240584T。法定代表人：张湫爽，公司总经理。委托代理人：陈佳，广东国晖律师事务所律师。原告深圳益宝实业有限公司诉被告深圳市溋丰投资有限公司，第三人深圳市鸿宏投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人周凤玲、熊姿，被告委托代理人孟思洋、杨国进，第三人委托代理人陈佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年11月14日，原告与被告签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定原告将位于深圳市××××号的房屋出租给被告用于工业及物流，租赁面积为23585.98平方米，租金为509820元/月，租赁期限自2017年12月15日至2020年12月14日止。2017年11月22日，双方再签订《工业厂房租赁补充协议》、《电力系统、消防系统、供水系统等固有设施移交、水电委托托收及装修补充协议》。2018年3月5日，双方签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定原告将位于深圳市××××号的房屋出租给被告用于工业及物流，租赁面积为2355.56平方米，租金为64480元/月，租赁期限自2018年3月15日至2021年3月14日止。2018年3月7日，双方再签订《工业厂房租赁补充协议》。2018年3月16日，双方再签订《办公室1、2楼电力系统、消防、供水等固有设施移交》。合同签订后，原告依约将租赁房屋移交给被告，并收取租赁保证金及押金共计2522900元。后被告未经原告书面同意，违约将租赁房屋转租第三人，且擅自延长租赁期限、改变租赁用途，第三人违法工改商，导致租赁房屋于2018年4月2日被宝安区城市管理执法局新桥执法大队联合上寮社区工作站等6个部门暂停使用，被深圳市宝安区土地规划监察局予以停水停电，直至2018年10月16日违法搭建物全部被强制拆除后才解封及恢复水电。被告从2018年5月份开始拖欠租金，原告经多次口头催促，后于2018年6月28日向被告发出催缴租金的联络函，但被告称租赁房屋被查封原因是原告与案外人有纠纷而拒不缴纳。为证明原告无责，原告委托律师请求宝安区土地规划监察局公开政府信息，于2018年9月20日取得回复，证明租赁房屋被查封是因为被告违法搭建，将依法予以强制拆除。期间，第三人于2018年7月9日起诉被告，并追加原告为该案第三人及被告；10月11日，被告与第三人达成《和解协议书》，第三人就该案撤诉。该案撤诉后，原告又分别于10月19日、10月25日、10月29日多次催促被告缴纳欠付租金，被告又以要求减免租金、延长租期等理由拒不缴纳。原告不得已委托律师于2018年11月16日向被告发出律师函，通知被告房屋租赁合同、补充协议及移交协议于被告签收该函之日解除，被告应于签收该函之日起三个工作日内向原告支付拖欠租金、违约金，自签收该函之日起10日内迁离并返还租赁房屋。被告已于2018年11月19日签收律师函，但被告仍拒不缴纳拖欠租金，也未按期于11月29日前返还租赁房屋，仅于11月22日办理水、电扣款账户变更，水电费用仍未结清。被告上述严重违约行为，已极大损害原告合法权益，现原告提起诉讼，请求判令：1、原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议、移交协议于2018年11月19日终止；2、被告迁离，恢复原告原厂房原况，并按原况返还租赁房屋；3、被告支付拖欠租金和水电费（暂计至2018年11月29日拖欠租金3713806.67元，拖欠水电费30000元）；4、被告加倍支付逾期归还租赁房屋期间租金（自2018年11月30日起暂计至2018年12月29日止为1148600元）；5、原告有权不予退还被告缴付的租赁保证金及押金2522900元；6、被告支付违约金1383775.85元；7、判令被告承担诉讼费、保全费等全部费用。庭审中，原告申请变更诉求：撤回第二项诉讼请求，理由系被告已经实际搬离；第三项诉讼请求明确为支付拖欠水电费39317元，支付“租金”变更为支付“租金及占有使用费”；撤回第四项诉讼请求；按照房产证显示的20998.64平方米计算违约金和未付租金，放弃4942.94平方米租赁面积的违约金；其他与诉状一致。被告答辩称，原告不退还被告合同押金2522900元，要求被告支付租金、水电费及违约金，不符合事实及法律规定。原告的损失系第三人及案外人刘建敏的违法违约行为所致，应由其承担全部的法律责任。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二十九条之规定，“转租人与受转租人对原出租人承担连带责任。”第三人及刘建敏应对原告承担连带责任，且也对被告造成严重损失，被告将依法对第三人及刘建敏追偿。原告提供的房产证所载面积小于涉案租赁合同所载的租赁面积，由此造成涉案租赁合同部分无效所产生的一切损失及法律责任应当由原告承担。第三人答辩称，第三人对原、被告之间的租赁合同纠纷其实是不知情的，而且被告已经对第三人起诉了，第三人认为，第三人与被告之间的纠纷可以在下一个案件中进行解决。经审理查明，2017年11月14日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将深圳市××××号房屋共计23585.98元㎡出租给乙方使用，房屋租赁用途为工业及物流。租期为2017年12月15日至2020年12月14日，租金为509820元/月，乙方应于每月5日前支付租金。乙方负责支付因租赁房屋产生的水电费、卫生费、物业管理费等费用。乙方应向甲方交付三个月租金共计1529460元作为租赁押金，约定租赁期满后免息归还；若乙方发生违约，将不予退还。未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋部分或全部转租给他人。关于违约责任，乙方擅自改变租赁用途，甲方有权解除合同，押金不退；若造成甲方损失的，乙方还应赔偿；拖欠租金的，每逾期一天，乙方应按合同租金总额的万分之五向甲方偿付违约金。逾期超过30天，则视乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，押金不退；乙方除应上述规定支付违约金外，若支付违约金不足抵付甲方损失的，乙方还需赔偿。11月22日，原告作为甲方与被告作为签订《工业厂房租赁补充协议》，乙方租用厂房的面积包括除甲方自用办公大楼之外的车间厂房、及宿舍及消防通道外的空地，乙方已对租赁物业进行查验，对于涉及的专业技术等问题已进行详尽了解，对房屋及其附属设施的状况无异议，双方均确认租赁物业以现状为准进行出租。乙方承租的厂房用途为物流，未经甲方书面许可，乙方不得擅自厂房的用途。其中厂房一楼租金为25元/㎡，厂房二楼租金为20元/㎡，宿舍租金为20元/㎡，空地租金为20元/㎡。2018年3月5日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将深圳市××××号房屋共计2355.56㎡出租给乙方，租赁用途为工业及物流。租期为2018年3月15日至2021年3月14日。租金为64480元/月，乙方应于每月5日前支付租金。乙方应向甲方交付三个月租金共计193440元作为租赁押金。3月9日，原告作为甲方与被告作为签订《工业厂房租赁补充协议》，约定乙方承租的厂房用途为物流，租赁面积为甲方办公大楼第一和第二层场所（组装车间一栋的101房和201房号）及外部的空地等，办公楼层30元/㎡,空地20元/㎡。双方约定任何一方违约，守约方有权要求违约方按照月租金两倍的标准支付违约金，若支付的违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应当赔偿。后原、被告签订《电力系统、消防系统、供水系统等固有设施移交、水电委托托收及装修补充协议》，约定由被告承担水电费及安保工作。另查明，租赁合同中涉案房屋面积共计25941.54㎡，已办理房产登记的租赁物面积为20998.64㎡，房产证号为深房地字第××、50××61、50××62、50××63、50××64、50××65、50××66、50××68、50××69、50××99、50××03、50××04、50××05号，登记权利人为原告，用途为工业用地。其余4942.9㎡租赁区域无相关产权登记信息。涉案房屋划分为厂房、办公室、宿舍、空地计算租金数额。2017年12月15日、2018年3月6日，未经原告书面同意，被告擅自延长租赁期限，将从原告处承租的部分涉案房屋分别转租给本案第三人。后租赁房屋由于第三人工改商未做备案以及违规加建、装修被宝安区城市管理执法局新桥执法大队联合上寮社区工作站等6个部门联合执法，责令暂停使用并停水停电；另深圳市宝安区土地规划监察局责令第三人停止违法行为及限期拆除违法违规的加建物。再查明，2018年11月16日，原告向被告送达律师函，要求被告于签收该律师函之日起10日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施完好无损，否则有权要求被告支付恢复租赁房屋的所有费用、截止实际搬离之日的占有使用费及水费、电费。被告于2018年11月19日收到原告发出的律师函，双方确认涉案所签的《房屋租赁合同》及《工业厂房租赁补充协议》均已于2018年11月19日解除。2018年11月22日，水电费扣收账户变更回原告，11月份产生电费39317元。庭审中，原告确认收到被告缴交的租赁保证金2522900元。另原告主张其于2018年12月1日收回涉案房屋，被告不予认可。以上事实，有《房屋租赁合同》、《工业厂房租赁补充协议》、《电力系统、消防系统、供水系统等固有设施移交、水电委托托收及装修补充协议》、收据、银行转账记录、《委托银行代扣电费合同书》、发票、新桥街道安全隐患联合整治通知书、深圳市宝安区土地规划监察局停止违法行为、限期拆除通知书、庭审笔录以及当事人的陈述等附卷为证。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按约定履行权利和义务。根据合同相对性原则，本案争议合同纠纷发生在原告与被告之间，被告与第三人属于另一合同关系，因此，被告辩称第三人实际占有涉案租赁房屋并进行违法违规行为，才导致涉案租赁合同解除，应由第三人承担原告诉请的全部法律责任，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告请求原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议、移交协议于2018年11月19日终止。被告确认于2018年11月19日收到原告发出要求解除双方所签房屋租赁合同及补充协议、移交协议的律师函，对涉案合同、协议的解除予以确认，故关于原告该项请求，本院予以支持，确认原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议、移交协议于2018年11月19日解除。关于原告请求被告支付拖欠的租金及房屋占有使用费、水电费。被告辩称本案涉案房屋合同面积与实际产权登记面积不符，有一部分场地并未有登记产权信息，故原告所诉欠缴租金的数额应按实际租赁面积作相应比例的调整，且原告也表示按照房产证显示的面积（20998.64平方米）计算违约金和租金，因此，本院对于被告此主张予以支持。涉案租赁房屋划分为厂房、办公室、宿舍、空地计算租金数额，分别为厂房一楼租金为25元/㎡，厂房二楼租金为20元/㎡，宿舍租金为20元/㎡，办公楼层30元/㎡,空地20元/㎡。租赁合同中涉案房屋面积共计25941.54㎡，已办理房产登记的租赁物面积为20998.64㎡。原、被告的主要争议在于深房地字第50××03、50××05号对应的场地为办公楼还是厂房，根据双方于2018年3月9日签订的《工业厂房租赁补充协议》，约定被告承租的租赁面积为办公大楼第一和第二层场所（组装车间一栋的101房和201房号）及外部的空地等，组装车间一栋的101房和201房分别对应深房地字第5000025705、50××03号，办公楼面积应为868.28㎡+868.28㎡=1736.56㎡；一楼厂房面积为7618.83㎡；二楼厂房面积为7333.36㎡；宿舍面积为20998.64㎡-1736.56㎡-7618.83㎡-7333.36㎡=4309.89㎡；剩余4942.9㎡租赁区域虽无产权登记信息，原告主张按产权登记信息记载的20998.64㎡计算未付租金及违约金，因此，涉案租赁房屋每月租金应为1736.56㎡×30元/㎡+7618.83㎡×25元/㎡+（7333.36㎡+4309.89㎡）×20元/㎡=475432.55元。被告自2018年5月份起拖欠租金，双方的合同于2018年11月19日解除，因此，被告应支付2018年5月15日至11月19日期间的租金475432.55元×6个月+475432.55元÷30天×4天=2915986.31元。涉案合同解除后，被告应向原告返还涉案房产，被告应就其何时已向原告返还涉案租赁房产承担举证责任，由于被告未举证证明其已向原告返还涉案房屋，应承担举证不能的不利后果，对于原告主张的2018年12月1日收回涉案房屋，本院予以采信，被告应支付2018年11月20日至11月29日期间的占有使用费475432.55元÷30天×10天=158477.52元。综上，被告应支付原告2018年5月15日至11月29日期间的租金（及房屋占有使用费）合计2915986.31+158477.52=3074463.83元。关于水电费39317元。被告对水费金额无异议，但辩称此项费用应由第三人承担。本院认为，被告抗辩依法无据，本院不予支持，确认被告需向原告支付拖欠的11月份电费39317元。关于原告主张被告支付逾期租金的违约金（自2018年5月5日起计至11月30日）及违法转租擅自改变租赁用途的违约金。本院认为，原、被告约定拖欠租金的，每逾期一天，乙方应按合同租金总额的万分之五向甲方偿付违约金，故原告请求被告支付自2018年5月5日起计至11月30日逾期缴纳租金的违约金，本院予以支持，为475432.55元×（209天+178天+148天+117天+86天+56天+25天）×0.0005=194689.63元。另，依照合同约定，被告未经原告书面同意，擅自延长租赁期限，将租赁房屋转租第三人，构成违约，故应按月租金的两倍计付违约金为475432.55元×2个月=950865.1元。关于原告请求不予退还被告缴纳的租赁保证金及押金2522900元，本院认为，租赁押金属于定金性质，是被告履行合同的保证，现原告已主张违约金并得以支持，其损失已得到补偿，因此，涉案租赁房屋合同解除后，原告收取的租赁保证金及押金应予以退还，对于原告请求不予退还被告缴纳的租赁保证金及押金，依法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下:一、确认原告深圳益宝实业有限公司与被告深圳市溋丰投资有限公司签订的涉案《房屋租赁合同》、《工业厂房租赁补充协议》、《电力系统、消防系统、供水系统等固有设施移交、水电委托托收及装修补充协议》于2018年11月19日解除；二、被告深圳市溋丰投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳益宝实业有限公司支付房屋租金（及房屋占有使用费）人民币3074463.83元及逾期支付租金违约金人民币194689.63元；三、被告深圳市溋丰投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳益宝实业有限公司支付电费人民币39317元；四、被告深圳市溋丰投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳益宝实业有限公司支付擅自转租违约金人民币950865.1元；五、驳回原告深圳益宝实业有限公司其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币47397元，由原告深圳益宝实业有限公司负担人民币7698元，被告深圳市溋丰投资有限公司负担人民币39699元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 王    辉人民陪审员 曾  祥  锡人民陪审员 曾  庆  锋二〇一九年七月三十日书 记 员 薛晓媚（兼）书 记 员 王  昭  贤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。