重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0231民初1573号 原告：中国农业银行股份有限公司重庆垫江支行，住所地重庆市垫江县桂溪街道人民西路**，统一社会信用代码91500231208654927J。 负责人：罗军，该支行行长。 委托诉讼代理人：甘愿，该支行员工。 委托诉讼代理人：余前，该支行员工。 被告：江朝军，男，1970年10月30日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 被告：李淑琴，女，1973年10月20日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 原告中国农业银行股份有限公司重庆垫江支行（以下称农行垫江支行）诉被告江朝军、李淑琴借款合同纠纷一案，本院于2017年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，后发现本案不宜适用简易程序，故依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告农行垫江支行的委托诉讼代理人余前到庭参加了诉讼，被告江朝军、李淑琴经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行垫江支行向本院提出诉讼请求:1.由江朝军、李淑琴向农行垫江支行偿还截止2019年3月31日尚欠的贷款本金278935.21元及利息3635.4元，并支付从2019年3月7日起至借款还清时止按合同约定计算的利息、罚息、复利；2.农行垫江支行对坐落于重庆市垫江县桂溪镇桂东大道X段XXX号的房屋享有优先受偿权。事实和理由：被告江朝军、李淑琴因购买重庆市垫江县桂溪镇桂东大道X段XXX号房产，与重庆明庆房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，于2014年2月28日向原告申请贷款324000元。2014年4月24日，双方签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，用其购买的重庆市垫江县桂溪镇桂东大道X段XXX号住房作抵押，并就该房屋在垫江县国土资源和房地产管理局办理了抵押登记。2014年6月6日，原告如约向被告发放了贷款，但被告从2018年12月8日起未按月还清贷款本息。截止2019年3月31日，共欠原告贷款本金278935.21元及利息3635.4元。经原告多次催收，被告仍未清偿贷款本息。为维护原告的合法权益，按照《民事诉讼法》、《合同法》、《担保法》等相关规定，现依法提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 江朝军、李淑琴未作答辩，亦未提交证据。 农行垫江支行围绕自己的主张向本院提交了证据，根据农行垫江支行的陈述，结合相关的书面证据，本院认定本案事实如下： 被告江朝军与李淑琴系夫妻关系，二人于2014年2月19日登记结婚。2014年2月14日，被告江朝军与案外人重庆明庆房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由江朝军购买重庆市垫江县桂溪镇桂东大道X段XXX号房屋一套，房屋建筑面积99.39平方米，总价464151元，首付款140151元，余款324000元由江朝军到银行申请办理按揭贷款支付。2014年2月28日，被告江朝军填写《个人信贷业务申请表》，贷款品种为个人住房贷款，贷款金额324000元，贷款利率为浮动利率，贷款期限为240个月，还款方式为等额本息，担保情况为以贷款所购房屋设定抵押。被告江朝军、李淑琴在（共同）申请人及配偶、抵/质押人（共有人）处签字捺印。2014年4月24日，被告江朝军作为借款人、原告作为贷款人、被告江朝军与李淑琴作为抵押人、案外人重庆明庆房地产开发有限公司作为保证人，共同签署《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，该合同约定：江朝军因购买位于重庆市垫江县桂溪镇桂东大道南段201号房屋一套向原告申请购房借款，借款金额为324000元，借款用途为购买房产，借款期限240个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定；江朝军授权原告将全部借款直接划入案外人重庆明庆房地产开发有限公司账号为316311010********的账户内；借款采用等额本息还款法，还款周期为一个月，还款账号为62284104702********；合同项下借款采用阶段性保证加抵押的担保方式，即由阶段性保证人重庆明庆房地产开发有限公司提供保证担保，由抵押人江朝军、李淑琴提供抵押担保。抵押物为位于重庆市垫江县桂溪镇桂东大道房屋一套，购房总价为464151元，房屋建筑面积为99.39平方米。阶段性保证人自借款发放之日起，至江朝军取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为江朝军的债务承担连带保证责任；江朝军与李淑琴同意以被抵押房屋担保合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由二被告承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等原告实现债权及抵押权的一切费用；江朝军未按照双方约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；江朝军未按约定按期足额偿还借款，原告有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。 2014年6月6日，原告按照《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的约定，向江朝军指定的案外人重庆明庆房地产开发有限公司账号为316311010********的账户内支付借款324000元，《借款凭证》载明借款日期为2014年6月6日，到期日为2034年6月5日，执行利率为6.87750%，逾期利率为10.31625%，还款方式为等额本息还款。贷款发放后，江朝军未按约还款，截止2019年3月31日，共欠原告贷款本金278935.21元及利息3635.4元。 另查明，2014年5月12日，垫江县国土资源和房屋管理局出具《重庆市土地房屋预告登记证明》，载明预告登记权利人为农行垫江支行，义务人为江朝军，房地产坐落于垫江县桂溪镇桂东大道X段XXX号，业务种类为预购商品房抵押权。 本院认为，江朝军与农行垫江支行、案外人重庆明庆房地产开发有限公司签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效的法定情形，应属合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。江朝军借款后，未按时归还借款本息，已经构成违约，应承担相应的民事责任。因此，农行垫江支行有权按照合同约定要求江朝军提前偿还全部借款本金，并要求江朝军支付利息、罚息。因此江朝军应当偿还农行垫江支行借款本金278935.21元以及支付截至2019年3月31日的利息3635.4元，并支付自2019年4月1日起至借款还清之日止按照合同约定利率计算的利息、罚息和复利。但原告作为金融机构，在维护金融秩序、保护金融债权的同时，与普通债权人相比，应更具有倡导社会公平的意识，亦应负有更多的社会责任，故根据最高人民法院《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第二条第二款“严格依法规制高利贷，有效降低实体经济的融资成本。金融借款合同的借款人以贷款人同时主张的利息、复利、罚息、违约金和其他费用过高，显著背离实际损失为由，请求对总计超过年利率24%的部分予以调减的，应予支持，以有效降低实体经济的融资成本”的要求，原告主张的利息、罚息、复利不应超过年利率24%。故本院依法调减被告应当支付的利息、罚息、复利。具体的调减标准为，原告主张的利息、罚息、复利以不超年利率24%为限，超出年利率24%部分不予支持。 本案借款发生在江朝军与李淑琴婚姻关系存续期间，且二人在《个人信贷业务申请表》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》上共同签字确认，故本案因借款产生的债务为江朝军与李淑琴的共同债务，李淑琴对江朝军所负债务与江朝军共同承担清偿责任。 办理抵押登记后，农行垫江支行依法享有对被抵押房屋享有优先受偿权，在江朝军、李淑琴不能清偿债务时，就被抵押的坐落于垫江县桂溪镇桂东大道X段XXX号房屋一套在拍卖、变卖或折价后的价款，在确定的本金、利息、罚息、复利和案件受理费范围内优先受偿。 江朝军、李淑琴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告江朝军、李淑琴于本判决生效之日起五日内向原告中国农业银行股份有限公司重庆垫江支行偿还借款本金278935.21元，并支付截至2019年3月31日的利息3635.4元，并支付自2019年4月1日起至借款还清之日止按照《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利（以上利息、罚息、复利总计不超过年利率24%）； 二、原告中国农业银行股份有限公司重庆垫江支行对登记在被告江朝军、李淑琴名下的坐落于垫江县桂溪镇桂东大道X段XXX号房屋一套享有优先受偿权，若被告江朝军、李淑琴未清偿判决第一项确定的本金、利息、罚息、复利和案件受理费，则原告中国农业银行股份有限公司重庆垫江支行对该房屋在拍卖、变卖或折价后的价款，在判决第一项确定的本金、利息、罚息、复利和案件受理费范围内优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5538.55元，由被告江朝军、李淑琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  邹亚林 人民陪审员  舒从芬 人民陪审员  周 鑫 二〇一九年七月二十六日 书 记 员  申 萧