广东省韶关市武江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0203执异34号 异议人（案外人）：叶宗庆，男，1965年3月15日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。 委托代理人：张文华，广东明沃律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司韶关分行。住所地：韶关市武江区惠民北路2号。 法定代表人：钟杰。 被执行人：廖振奎，男，1948年1月15日出生，汉族，住韶关市武江区。 被执行人：韶关市茗苑开发置业有限公司。 法定代表人：欧沛明。 本院在执行中国农业银行股份有限公司韶关分行（以下简称农行韶关分行）与廖振奎、韶关市茗苑开发置业有限公司（以下简称茗苑开发公司）借款合同纠纷一案中，案外人叶宗庆对查封的房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人叶宗庆称，法院在执行农行韶关分行与廖振奎、茗苑开发公司借款合同纠纷一案中，查封了韶关市武江区××花园××楼××号商铺。该商铺是案外人在法院查封前，已订立房屋买卖合同，并支付全部房款，购买使用至今的房产，应依法给予解除。事实和理由：2001年4月6日，案外人与茗苑开发公司签订《商品房买卖合同》，购买位于武江区××花园××楼××、××号商铺，总房价款为598311元。同日，案外人向茗苑开发公司支付首期款298311元，剩余300000元房款与茗苑开发公司、农行韶关分行共同签订《购房担保贷款合同》，以购买的上述商铺作为担保，向农行韶关分行申请通过贷款的方式支付给了茗苑开发公司。茗苑开发公司即从2001年4月起，将上述商铺交付给案外人使用。2005年10月8日，农行韶关分行因其他债务问题，申请查封了上述商铺，并延续查封至今。农行韶关分行明知案外人购买了上述商铺，并于2011年4月结清了贷款，仍申请查封、续封上述商铺明显恶意。另外，因茗苑开发公司为套取银行贷款，与他人签订的虚假购房合同及抵押合同，均已经法院判决无效。而案外人与茗苑开发公司签订的购房合同已经韶关市仲裁委员会裁决为合同有效，但案外人向韶关市中级人民法院申请执行，该院仅以裁决确认合同有效，未有执行内容，不予执行；案外人向韶关市不动产登记部门申请登记，登记部门以房产存在抵押登记为由，不予办理，而抵押权人又不愿意注销抵押登记。因此，案外人认为对于未办理过户登记手续，没有过错。根据有关法律规定，现提出执行异议，请依法解除对位于韶关市武江区××花园××楼××号铺的查封。 本院查明，本院在受理农行韶关分行与廖振奎、茗苑开发公司借款合同纠纷一案中，农行韶关分行向本院提出查封房屋的财产保全申请，本院作出民事裁定书及协助执行通知书，于2005年10月8日送达韶关市房产管理局（现韶关市不动产登记中心），登记查封了中国建设银行股份有限公司韶关分行（下称建行韶关分行）作为抵押权人登记的由廖振奎购买的位于韶关市武江区××花园××楼××号商铺。查封到期后，农行韶关分行申请执行廖振奎、茗苑开发公司未履行的生效判决并多次申请续查封，最后续查封裁定日期为2018年9月10日，文书号为（2007）韶武法民执字第391-430之11号执行裁定书。2019年7月24日，案外人叶宗庆对农行韶关分行申请本院查封的韶关市武江区××花园××楼××号商铺提出执行异议，认为该商铺是案外人向茗苑开发公司购买的房产，请求依法解除对该商铺的查封。 另查明，2001年4月6日，案外人叶宗庆与茗苑开发公司签订《商品房买卖合同》，购买茗苑开发公司开发的位于韶关市武江区××花园××楼××、××号商铺，总房价款为598311元。同日，叶宗庆向茗苑开发公司支付首期款298311元后，剩余300000元房款与茗苑开发公司、农行韶关分行共同签订《购房担保贷款合同》，上述商铺作为担保财产，向农行韶关分行申请通过贷款的方式支付给了茗苑开发公司。茗苑开发公司于2001年4月起，将上述商铺交付给叶宗庆使用。2011年4月，案外人叶宗庆结清了农行韶关分行的贷款，但因该商铺已被廖振奎作为其在建行韶关分行的借款抵押物及被本院查封，未能办理产权登记。2007年10月，叶宗庆向韶关市仲裁委员会申请仲裁，要求确认其与茗苑开发公司签订的购买韶关市武江区××花园××楼××、××号商铺的《商品房买卖合同》有效。仲裁委于2007年10月8日作出（2007）韶仲裁字第020号裁决书，裁决叶宗庆与茗苑开发公司签订的购房合同有效。 再查明，2006年5月24日,本院对建行韶关分行诉廖振奎、龙吉伟、茗苑公司借款合同纠纷两案作出（2006）韶武法民二初字第73、74号民事判决，判决认为建行韶关分行与廖振奎、龙吉伟、茗苑公司签订的个人住房借款贷款合同,虽经借、贷双方协商后签订,形式上符合借贷的要求,且贷款也已经实际发放,但因借款合同是以廖振奎、龙吉伟、茗苑公司之间签订的商品房购销合同为前提条件,而商品房购销合同中的购房人廖振奎、龙吉伟并没有购买房屋的意向,其不是真正的购房人,所签订的购买茗苑开发公司开发的位于韶关市武江区××花园××楼××、××号商铺购销合同也不是双方当事人的真实意思表示,是一种虚假的购房合同。茗苑公司利用这种虚假的购房合同是为了规避法律的规定,以达到向银行融资,套取资金给公司使用的非法目的,该行为损害了国家及第三人的利益,因而所签订的个人住房贷款借款合同应认定无效。对抵押合同,因廖振奎、龙吉伟并不是真正的买房人,其以房屋进行抵押,虽然在有关部门办理了抵押登记,具备了抵押权的公示要件,但由于这是欺骗银行的借款抵押,也因为抵押合同是借款合同的从合同,因此,该抵押合同及所设定的抵押行为同样是无效的。据此判决建行韶关分行与廖振奎、龙吉伟、茗苑公司签订的个人住房贷款借款合同、抵押合同和保证合同无效。之后，因韶关市武江区××花园××楼××号商铺在韶关市不动产登记中心仍显示为廖振奎抵押登记状态，叶宗庆于2019年4月1日向本院提起行政诉讼，请求判决韶关市不动产登记中心撤销该商铺的抵押登记。本院行政庭经审理后认为，原韶关市房产管理局对韶关市武江区西河五祖路亨泰花园2号楼首层2号商铺为建行韶关市分行和廖振奎办理抵押登记不合法,即该《商品房屋产权权属证明书》不能证明亨泰花园2号楼首层2号商铺属于廖振奎所有，韶关市房产管理局未认真审查,就为建行韶关市分行和廖振奎办理了抵押登记,不符合《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条的规定，况且本院生效的（2006）韶武法民二初字第73、74号民事判决亦认定廖振奎与茗苑公司签订的《商品房购销合同》是虚假的购房合同,担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同亦随之无效,建行韶关分行与廖振奎签订的《个人住房贷款借款合同》《个人住房贷款抵押合同》无效，在亨泰花园2号楼首层2号商铺上设立的抵押权丧失存在基础。据此，本院作出（2019）粤0203行初第151号行政判决，责令韶关市不动产登记中心于本判决生效之日起60日内撤销原韶关市房产管理局2000年9月4日对韶关市武江区西河五祖路亨泰花园2号楼首层2号商铺（建筑面积44.21平方米）办理的抵押登记（抵押权人中国建设银行股份有限公司韶关市分行、抵押人廖振奎）。 本院认为，本案农行韶关分行申请财产保全查封韶关市武江区西河五祖路亨泰花园2号楼首层2号商铺，是基于廖振奎与茗苑公司签订的《商品房购销合同》及与建行韶关分行签订的《个人住房贷款借款合同》《个人住房贷款抵押合同》等合同作为依据，认定属廖振奎购买的商铺作为其个人财产进行查封。现上述合同已被本院生效判决确认属虚假或无效合同，查封已失去存在的基础。案外人叶宗庆作为上述商铺的购房人，与茗苑开发公司签订《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，并从2001年4月起对所购买的商铺占有使用至今，其购房事实并经本院生效判决及仲裁机构裁决所确认。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，叶宗庆对涉案商铺的权利足以排除强制执行，继续进行续查封确有不当。案外人叶宗庆请求解除农行韶关市分行申请对韶关市武江区××花园××楼××号商铺查封的执行异议，本院予以支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十一条、第十二条、第十七条第二项、第二十八条的规定，裁定如下： 解除本院（2007）韶武法民执字第391-430之11号执行裁定对位于韶关市武江区五祖路亨泰花园2号楼首层2号铺的查封。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  吕韶杰 审判员  邱华英 审判员  张步云 二〇一九年七月三十日 书记员  罗浩华