广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终476号上诉人(原审被告)：汕头市南海机电设备有限公司，住所地汕头市嵩山北路****东侧。法定代表人：林金城。委托诉讼代理人：蔡飙，国信信扬（汕头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余瑞麟，国信信扬（汕头）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李岳耀，男，汉族。委托诉讼代理人：李虹，广东博能律师事务所律师。上诉人汕头市南海机电设备有限公司（以下简称南海公司）因与被上诉人李岳耀合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2018）粤0507民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人南海公司的委托诉讼代理人蔡飙、余瑞麟及被上诉人李岳耀的委托诉讼代理人李虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人南海公司上诉请求：1、判令撤销汕头市龙湖区人民法院(2018)粤0507民初120号《民事判决书》,并依法驳回李岳耀的一审诉讼请求;2、判令一、二审诉讼费全部由李岳耀承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误,依法应当予以改判。(一)原审法院认定南海公司与李岳耀之间签署的《协议书》名为合作实为房屋买卖的四个事实认定理由根本不成立,认定双方之间存在“房屋买卖关系”属于认定事实错误。理由如下：1、双方之间的《协议书》等文件,从未明确约定李岳耀对南海公司名下的部分厂房享有所有权。《协议书》“二、分配形式”第1点虽然约定南海公司应将约定的部分面积厂房“归还”李岳耀，但从整份协议文件中都没有明确约定李岳耀对所占用的、南海公司归还的部分面积厂房享有的是什么权利?更是没有任何文字明确约定李岳耀对该厂房享有所有权。原审判决认定该部分厂房已经归李岳耀“所有”,完全没有任何事实和合同依据。2、原审判决认定南海公司负有办理房产证的义务,纯属故意混淆概念。结合《协议书》“三、双方责任”甲方责任第5点、乙方责任第1点的内容,可以十分清楚地确定:按照《协议书》的约定,在厂房建成后,南海公司仅负有将厂房的产权证办理到南海公司名下的义务,《协议书》从未约定南海公司负有将部分厂房的房产证办理到李岳耀名下的义务。综上所述，原审判决认定双方存在房屋买卖关系的理由既无事实依据、亦无合同和法律依据,该事实认定存在明显错误,直接导致原审判决按照房屋买卖关系错误判定南海公司负有办理交易厂房过户的义务,根据《民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定,原审判决第一项依法应当予以撤销并改判。(二)原审法院认定双方约定由李岳耀承担4-6层厂房每平方米不超过300元的相关过户费用,超过300元部分相关过户税费由南海公司承担,故李岳耀请求南海公司承担上述房产每平方米超过300元部分的过户税费,理由充分,予以支持的事实认定结论,存在如下事实认定错误之处:从《协议书》第四条第1款的明确约定而言,即便经过双方协商一致同意办理相关房产的交易过户手续,那么所涉及的除主要税费亦应由李岳耀承担。众所周知,在房产交易过程中所涉及的费用包含税和费两部分,属于国家无偿强制征收的费用为税费,经各级政府决定收取的为费用。《协议书》第四条第1款明确约定“税费由乙方承担”,而仅对费用约定了最高额不超过300元。但协议并没有明确约定如果出现费用超过300元的部分应当由谁承担?该条款约定南海公司仅有提交资料协助办理的义务,税费并非南海公司应当承担的约定义务。故此,即便南海公司同意办理过户手续,那么税费依约应当由李岳耀独自承担。而在双方均未明确约定超过300元的费用应当由谁承担的情况下,原审法院直接认定由南海公司应承担超过300元的税费,明显违反了《协议书》第四条第1款约定“税费由乙方承担”的约定内容,该事实认定存在明显错误,直接导致原审判决错误判定南海公司应承担超过300元税费之外部分税费的义务,根据《民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定,原审判决第二项依法应当予以撤销并改判。二、原审判决认定基本事实不清,依法应当予以改判。原审判决认定:本案李岳耀依《协议书》约定支付7,756,768.50元给南海公司以取得4-6层厂房的所有权,与李岳耀与南海公司原股东林钟城购买其持有的南海公司10%的股权,是属于两个不同的法律关系。原审判决上述事实认定结论,将与诉双方之间的投资合同关系认定为“房屋买卖关系”,属于民诉法司法解释第三百三十五条规定的“基本事实认定不清”的错误。（一）从《协议书》等文件内容足于证明与诉双方之间仅存在投资合同关系,李岳耀的投资所获取的是南海公司股权权益,而非厂房的物权权益,故此,双方之间不存在房屋买卖关系。（二）从与诉双方履行《协议书》约定的客观事实，足以证明双方之间存在的是投资合同关系，而不是房屋买卖合同关系。（三）双方之间从未就涉及房屋产权买卖交易的事宜达成任何约定，《协议书》不属于房屋买卖协议。三、原审法院适用法律错误，依法应当予以改判。本案协议书并未约定南海公司应当将标的物所有权转移给李岳耀，协议书不属于买卖合同、原审法院引用合同法130条，认为协议书是双方当事人真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，是有效合同，属于法律适用错误。即便合同被认为是房屋买卖合同，因双方签署协议书时尚未取得争议标的权属证明，根据城市房地产管理法第38条第六款的规定，本案协议书因违反法律强制性规定存在合同无效问题。综上所述，原审判决存在明显的认定事实错误和对基础事实认定不清,判决不当的错误,为此,特提起上诉,请求依法判准南海公司的上诉请求,以维护南海公司的合法权益。被上诉人李岳耀辩称，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。一、原审判决认定事实正确。南海公司上诉理由缺乏依据,不能成立。（一）《协议书》约定南海公司以4-6层厂房归还李岳耀,归还李岳耀的当然是该部分厂房的所有权。从《协议书》“四、其他问题,第1条建成后的土地税费,房产税的有关税费按所得楼层各自负责。今后过户(私人名)的手续,南海公司无条件提交有关资料协助办理,费用(税费由乙方承担,每平方米的费用不能超过300元)”得到印证。《协议书》条款明确了只有房产所有人才需交纳的税费,并且表达上也以“所得”明确了房产的所有人。并且明确南海公司不仅要将厂房归还李岳耀,而且必须无条件协助办理产权过户到李岳耀私人名,而这正是房屋买卖合同中卖方的责任。上述《协议书》条款约定明确了:1、确认双方在《协议书》有办理过户房产的约定,也佐证了《协议书》是买卖合同的性质;2、办理过户(私人名)无须经南海公司的同意与否,都必须无条件办理;3、约定南海公司必须无条件提交费用。（二）南海公司认为双方不是房屋买卖合同关系,六层厂房全部归其所有,南海公司的主张缺乏依据。1、首先从李岳耀所支付的资金额可以看出,绝非仅仅只是取得使用权。南海公司取得土地的地价款约70万元,六层厂房的建设费用约700万元,李岳耀取得4-6两层半厂房支付近780万元。2、双方之间只能房屋买卖合同关系,才有《协议书》对过户手续的“无条件提交资料协助办理”的约定。3、南海公司有关房产过户费用的辩解也是没有依据且自相矛盾的。4、李岳耀的7756768.50元是4-6层厂房的购房款，不是南海公司所谓的投资款项。二、原审判决认定基本事实清晰。南海公司所谓的“投资合同关系”与事实不符,与《协议书》不符,与法律法规不符。《协议书》的条款内容表明,李岳耀取得的是所有权而不是使用权。双方之间系房屋买卖合同关系。（一）《协议书》的条款内容具备了房屋买卖合同的全部必备要件。1、买卖双方主体明确,主体资格符合法律规定；2、标的物明确；3、房产质量标准明确；4、土地权属性质明确；5、房产的楼层和价格确定；6、房款的交付时间确定；7、交房时间确定；8、明确产权转移登记。据此，《协议书》的条款内容具备了房屋买卖合同的必备要素,双方是房屋买卖关系完全成立。（二）本案李岳耀出资,但不承担经营风险,只收取固定数量的房屋，因此本案与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条“合作开发房地产合同,约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同”的规定相符合,本案实质上是名为合作实为房屋买卖合同。（三）从律师函的内容可以证明南海公司对本房产买卖的认同。（四）《确认书》中南海公司确认2012年9月22日双方签订的《协议书》是李岳耀向南海公司购买4-6层厂房,双方之间是房屋卖卖合同关系。南海公司在《确认书》上加盖的公章及签名,完全可以证明南海公司承认2012年9月22日李岳耀向南海公司购买厂房的真实意图和签订《协议书》的事实。三、李岳耀已履行了出资义务,南海公司也应履行归还房产的义务,不仅将厂房交付李岳耀使用,还应将厂房产权过户至李岳耀名下。李岳耀主动自愿承担每平方米300元费用的做法,既符合双方的约定,也符合法定买方应承担的税费,符合公平合理原则。李岳耀是与案外人签订的《股权转让协议》取得股权,并非南海公司。南海公司与林钟城是两个完全不同的主体。《协议书》和《股权转让协议》是两份各自独立的协议,二者之间亳无关系。李岳耀向一审法院起诉请求：1.判令南海公司立即协助李岳耀办理位于汕头市嵩山北路162号4-6层厂房的产权过户至李岳耀名下；2.判令南海公司承担上述房产每平方米超过300元部分的过户税费；3.本案诉讼费用由南海公司承担。一审法院认定事实：2012年9月22日，李岳耀与南海公司签订《协议书》约定:一、合作形式。“甲方（指南海公司）提供汕头市龙湖区龙盛下蓬工业区‘汕国用（2008）字第75000281号’国有土地……独自用地面积3077.56㎡，甲方已报建工业厂房，一栋6层，建筑面积6308.90平方米，供乙方（指李岳耀）出资参入甲方股东公司投入资金建设厂房”。二、分配形式。“乙方以资金7756768.50元投入，甲方以一层电梯门厅（面积12.58㎡）四层（面积1154.2㎡）、五层（面积1154.2㎡），六层（面积684.1㎡）工业厂房归还乙方，计算面积参照设计计算厂房面积计算表作依据约3005.08平方米，分摊面积36.79㎡，（分摊面积甲方无权出售）共3041.87㎡，每平方2550元，分摊面积和各层面积按有关部门测量面积为准，投入资金以后按实际计算面积结算，土地面积除国土部门规定测算分摊，每年交纳土地税、房产税以分配各方面积比例计税，底层建筑物外围空地及六层公共用地、未经股东同意，不得占用搭建……归还乙方厂房时间原则在签订后交定金计算起6个月交付使用……”。三、双方责任。“……乙方负责出资7756768.50元人民币，甲方不得以任何理由挪用乙方的合作资金，违者乙方有权将甲方的土地作为赔偿（注：每亩土地以人民币180万元计算），签订时第一期2012年9月22日汇入甲方户头200万元，第二期在2012年10月22日（左右2天）付给甲方200万元，第三期在2012年11月22日（左右2天）付给甲方200万元，第三期在2013年1月22日（左右2天）付给甲方100万元，余款756768.50元在公司房地产权证办妥后付给甲方……”。四、其他问题。“建成后的土地税费、房产税的有关税费按所得楼层各自负责。今后过户（私人名）的手续，甲方无条件提交有关资料协助办理，费用（税费由乙方承担，每平方米的费用不能超过300元）……”。协议书签订后，李岳耀于2012年9月22日至2013年7月31日期间，分十次共向南海公司支付7,000,000元。上述厂房建成后，南海公司依约将其中4-6层厂房交付李岳耀使用至今。南海公司于2016年11月11日取得了位于汕头市嵩山北路162号即讼争房产的不动产权证书。2017年8月10日，南海公司委托国信信扬（汕头）律师事务所向李岳耀发函，通知李岳耀“在本函签发之日起七个工作日内，立即向‘委托人’书面回复并提供足以支持贵方办理过‘委托人’工业厂房4-6层的房屋产权的相关法律依据以及主管部门的相关信息。逾期未予以回复，视为贵方放弃本次要求‘委托人’配合办理过户手续的权利，若产生相关损失（如有）盖由贵方自行承担”。2018年1月15日，李岳耀以南海公司未协助办理涉案房产过户手续为由，向一审法院提起诉讼。一审法院另查，李岳耀于2012年10月25日与案外人林钟城（系南海公司原股东）签订《股权转让协议》，约定林钟城将持有的南海公司10%的股权以100,000元的价格转让给李岳耀。同日，南海公司召开股东会，同意上述股权转让事宜，李岳耀成为南海公司的新股东，出资100,000元占出资总额的10%。同时，经股东会决议，对公司章程进行了修改。案在审理期间，一审法院向汕头市不动产登记中心发函查询本案所涉位于汕头市嵩山北路162号房地产的产权情况及是否可分拆及过户等情况。汕头市不动产登记中心于2018年8月31日复函称：“一、经查询汕头市不动产登记管理信息系统及汕头市房地产产权产籍登记发证系统，截至我中心复函之日为止，嵩山北路162号的不动产登记在汕头市南海机电设备有限公司名下，产权清晰，没有交易、抵押、查封受限制条件；二、根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条的规定，同一权利人分割或者合并不动产的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记。但按《不动产登记操作规范（试行）》的规定，同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件。另据《不动产登记暂行条例》第八条、《不动产登记暂行条例实施细则》第五条的相关规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产基本单元包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用，权属界线封闭的空间。综上所述，上述不动产可以向我中心申请办理分割手续，需由我中心与测绘部门联合现场勘查，现状与规划部门批准的设计图纸一致的，我中心出具不动产分割会知书，权属人可凭该会知书到测绘部门出具平面图、宗地图。三、贵院来函中询问上述房产可分拆及过户，是否需补交地价款或其他应缴交项目的款项，以及具体金额的问题，不属我中心的职责范围，请径向相关部门查询。”一审法院认为：李岳耀与南海公司双方签订的《协议书》，从内容上来看，首先，南海公司取得了出让性质的土地使用权，其使用权在使用年限内可以转让；其次，《协议书》中约定，李岳耀出资7,756,768.50元用于厂房建设，南海公司以建成后的其中部分厂房归还李岳耀，南海公司负责工程施工管理协作有关工程项目进度时间、质量监督等，厂房建成后由南海公司负责向有关部门申报房地产权证；第三，双方约定了南海公司交付厂房的时间、厂房按面积单价计算的房款价格；第四，厂房建成后，双方《协议书》约定的部分厂房归李岳耀所有，李岳耀与南海公司双方不再另行互补价款，李岳耀只需履行付款义务，即可享有对案涉厂房的所有权及分摊的土地使用权。综上，该《协议书》名为合作实为房屋买卖，故本案案由为房屋买卖合同纠纷。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，李岳耀与南海公司双方签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有约束力。李岳耀已按《协议书》的约定支付南海公司7,000,000元，讼争厂房建成后，南海公司也已依约将其中4-6层厂房归还李岳耀管业，现李岳耀请求南海公司协助办理将位于汕头市嵩山北路162号4-6层厂房的产权过户至李岳耀名下，理由依据充分，应予支持。李岳耀与南海公司在《协议书》中约定，“建成后的土地税费、房产税的有关税费按所得楼层各自负责。今后过户（私人名）的手续，甲方无条件提交有关资料协助办理，费用（税费由乙方承担，每平方米的费用不能超过300元）”，房产过户的相关税费本应由买卖双方依照相关规定各自承担或依双方约定份额承担，现双方约定“税费由乙方（指李岳耀）承担，每平方米的费用不能超过300元”，综合本案实际情况，一审法院认定双方约定由李岳耀承担上述4-6层厂房每平方米不超过300元的相关过户税费，超过300元部分相关过户税费由南海公司承担，故李岳耀请求南海公司承担上述房产每平方米超过300元部分的过户税费，理由充分，一审法院予以支持。本案李岳耀依《协议书》约定支付南海公司7,756,768.50元以取得4-6层厂房的所有权，与李岳耀与南海公司原股东林钟城签订《股权转让协议》以100,000元的价格向林钟城购买其持有的南海公司10%的股权，属于两个不同的法律关系。综上所述，李岳耀提出的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持；南海公司提出的辩解，理据不足，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，一审法院作出如下判决：一、南海公司应于判决发生法律效力之日起三十日内协助李岳耀办理将位于汕头市嵩山北路162号4-6层厂房的产权过户登记至李岳耀名下的手续；二、上述第一项所列过户手续所需的相关税费，由李岳耀承担每平方米不超过300元，超过300元部分由南海公司承担。一审案件受理费2,000元（李岳耀已预交），由南海公司负担。南海公司应于判决发生法律效力之日起十日内将应负担的上述诉讼费直接付还李岳耀。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审判决认定的基本事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的主要争议焦点是：一、李岳耀与南海公司于2012年9月22日签订的《协议书》的法律性质应如何认定。二、李岳耀要求南海公司协助办理汕头市嵩山北路162号4-6层厂房（以下简称涉讼房产）的产权过户登记手续及南海公司承担涉讼房产每平方米超过300元部分的过户税费的诉讼请求是否依据充分。关于李岳耀与南海公司签订的《协议书》的法律性质认定的问题。从《协议书》约定的主要内容看，双方对涉讼房产的面积、单价进行了明确约定，即约定涉讼房产的面积包括分摊面积共3041.87㎡（具体面积按相关部门测量面积为准），每平方2550元；《协议书》还同时对款项的交付时间、南海公司所负的协助办理过户手续、分摊面积无权出售、土地税和房产税等内容作出约定。上述约定内容具有房屋买卖合同的属性，且涉讼房产在建成之后已由南海公司交付李岳耀使用至今，因此应当认定《协议书》内容具备房屋买卖合同的实质要件，一审法院认定《协议书》为名为合作实为房屋买卖，并确定本案案由为房屋买卖合同纠纷并无不当，本院予以维持。南海公司上诉主张双方为投资合同关系，李岳耀仅享有涉讼房产的使用权与《协议书》约定的内容不相符，本院不予支持。关于李岳耀要求南海公司协助办理涉讼房产的产权过户登记手续及承担涉讼房产每平方米超过300元部分的过户税费的诉讼请求是否依据充分的问题。李岳耀与南海公司签订《协议书》时涉讼房产虽处于待建状态，但南海公司已于2016年11月11日取得了涉讼房产的不动产权证书，因此南海公司主张依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条“下列房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”规定，主张《协议书》无效依据不足，本院不予支持。本案《协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同，对双方当事人具有约束力。李岳耀已履行《协议书》约定的付款义务，南海公司也已按约定在厂房建成后将涉案房产交由李岳耀使用。现李岳耀请求南海公司协助办理涉讼房产的产权过户登记手续及承担涉讼房产每平方米超过300元部分的过户税费符合《协议书》中“四、其他问题”约定“建成后的土地税费、房地产税的有关税费按所得楼层各自负责。今后过户（私人名）的手续，甲方无条件提交有关资料协助办理，费用（税费由乙方承担，每平米的费用不超过300元）”的约定及本案实际情况，一审法院对李岳耀的前述诉讼请求依法予以支持并无不当，本院予以维持。南海公司上诉主张不负有办理涉讼房产过户及不应承担涉讼房产每平方米超过300元部分的过户税费，证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人南海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人汕头市南海机电设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈瑞琳审判员  陈瑛瑾审判员  翁汉光二〇一九年七月三十日法官助理范晓武书记员郑晓芸