江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0826民初309号原告（反诉被告）：杨俊（又名杨言俊）男，汉族，1977年9月29日生，江西省泰和县人，住上海市宝山区。委托代理人：刘建伟、刘书文，江西西昌律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：张学彬，男，汉族，1978年3月10日生，江西省泰和县人，住泰和县。委托代理人：廖嘉庆，江西丰繁律师事务所律师，一般代理。原告杨俊与被告张学彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨俊委托代理律师刘建伟，被告张学彬以及委托代理律师廖嘉庆均到庭参见诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨俊向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原被告双方于2010年9月2日签订的购房协议无效，并判令原被告双方依据无效合同取得的财产各自返还；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告父母早年作为插队知青落户于泰和县澄江镇西门村八组，2000年8月，原告父母在西门村八组集体土地上建设私房一栋，并登记在原告名下，该房屋集体土地使用权证号为泰集用（2000）字第1103（8）—38（1）号，房屋产权证号为泰澄府字第**。由于原告随亲属返回上海居住，欲处置涉案房产，经人介绍，于2010年9月2日将涉案房屋转让给被告，转让价款为人民币268000元整。被告在受让涉案房产时，声称有办法将涉案房屋及土地使用权过户至被告名下，但时至今日，被告无法办理过户。经原告向有关部门询问，得知被告非涉案房屋所在地集体村组织成员，双方的房屋交易违法，不能办理过户。由于涉案房屋所占土地性质为集体所有，被告并非涉案房屋坐落地集体村组织成员，原被告双方的涉案房屋交易违反了土地管理法等法律、法规的强制性规定，双方签订的购房协议应属无效，现特提起诉讼，请依法判决。被告（反诉原告）张学彬辩称，因原告急需资金还贷而将房屋卖给被告方，原告全家户口早已迁居上海市，被告已付全部款项并使用该房产，现讼争的房屋大幅度升值，原告却不讲诚信，意图通过合同无效取回财产，获取巨额利益，其行为严重违反了我国法律中的诚实信用原则。为了保障交易，请求法院确认合同有效。被告（反诉原告）张学彬向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告杨俊向反诉原告退回购房款26.8万元并赔偿涉案房产增值损失（91.98－26.8）×80％＝52.144万元；2、判令本案的诉讼费和反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告是因为涉案房产抵押给银行，拖欠银行贷款，急需资金偿还银行贷款。反诉被告通过抵押银行的工作人员介绍，原被告在2010年9月2日签订《购房协议》，反诉被告以268000元的价款将涉案房产卖给反诉原告。反诉原告购买涉案房产后，和家人随即装修入住及后续修缮房屋共计花费16万余元。按照现在泰和县房产的市场价格计算。价值约为1515231元（5700元/㎡×265.83㎡）也即该房产增值1247231元（1515231－268000）。若认定《购房协议》为无效合同，反诉原被告各自返还财产，该房产增值部分1247231元应为反诉原告的损失。基于是反诉被告违反合同的诚实信用原则，违约、毁约，对合同无效应当承担80％的主要过错责任。依此，反诉原告要求反诉被告赔偿涉案房产增值损失997784.8元（1247231×80％）及装修、修缮损失128000元（16万×80％）共计112578.8元有事实与法律依据。鉴于房产评估公司对涉案房产评估价值为91.98万元，且无法对反诉方对房屋修缮费用进行评估，反诉方愿以评估机构的评估价值91.98元为基数，由被反诉方赔偿其中80％的损失给反诉方。原告杨俊（反诉被告）辩称，导致房屋买卖无效，原被告都有责任，被反诉方最多承担50％的责任；另外，反诉方占用该房屋后将房屋出租给了他人并收取了租金，该租金可以弥补反诉人的损失，应当从反诉人的财产损失中予以核减。为了证明自己的诉讼主张，原告向法庭提出了房屋产权证，土地使用权证、《购房协议》等证据，被告对原告提供的证据的三性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据被告（反诉原告）的请求，本院委托江西天禄房地产土地资产评估有限公司对讼争房产价值进行评估，原被告双方对评估结论均无异议，本院予以采信，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨俊的父母早年落户在江西省泰和县澄江镇西门村八组，2000年，其父母在该村建造了一栋三层砖混结构的私房并登记在原告名下，房房屋产权证号为泰府证字第**，房屋集体土地使用权证号为泰集用（2000）字第1103（8）—38（1）号。2010年9月2日，原告将该房屋以人民币26.8万元卖给了被告张学彬，被告及家人随后入住使用了该房屋并占用至今。但该房屋产权及土地使用权一直登记在原告杨俊名下，至今未办理过户手续。另查明原告杨俊已转成上海户口，被告张学彬属泰和县澄江镇居民并非涉案房产所在村集体组织成员。2019年1月20日，原告诉至本院，请求确认原被告双方签订的房屋买卖合同无效，2019年2月25日，被告张学彬向本院提起反诉，请求原告返还购房款并赔偿损失。经江西天禄房地产土地资产评估有限公司评估，涉案房屋现价为91.98万元。本院认为，涉案房屋所占用地为农村集体土地，该房屋属农民自建房，该类房屋的流转一般应当在本村集体组织成员之间进行。原告杨俊虽为城镇户口，但其作为讼争房屋的合法继承人继承了房产后，并未改变该房产及土地的性质，其将该房屋出卖给城镇居民即本案的被告张学彬，违反了我国相关法律禁止性规定，原被告双方所签订的购房协议无效，原被告双方依据该协议所取得的财产应当相互返还，即原告应当返还给被告所付的购房款26.8万元人民币，被告应当将占用的涉案房屋及土地返还给原告。原被告双方房屋买卖合同实际发生的时间距今时间较长，房产升值幅度较大，被告付清了全部购房款且已长期实际占用使用支配讼争房屋及土地，被告退房后损失较大，有权要求原告赔偿。本案中，原告明知讼争的房屋不能出卖给非本村集体组织成员，被告亦明知自己系城镇居民不能向农村集体组织成员购买用集体土地所建的房屋，原被告在此交易中都有过错，双方均应承担相应的过错责任。原告在明知房屋升值较大的情况下，为了追逐利益，采用诉讼手段主张购房协议无效，请求返还房产，有违诚实信用原则。原告提出被告曾将讼争房屋出租给他人并获取了租金，可以充抵被告损失，但其未能提供充分证据证明被告租金的具体收入，且租金与房产升值并无关联，对原告的主张本院不予采纳。综合考虑本案实际情况，以原告赔偿被告房屋升值部分的70％为宜，即（91.98－26.8）×70％＝45.626万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六条第二款，第六十二条之规定，判决如下：一、限被告张学彬在本判决生效后十日内将所占的座落在泰和县澄江镇西门村八组一栋三层砖混结构的房屋（房产房产证号为泰府澄字第**）地（使用权证号为泰集用（2000）字第1103（8）—38（1）号交还给原告杨俊；二、限原告杨俊在本判决生效后十日内退还被告张学彬所给付的购房款26.8万元人民币；三、限原告杨俊在本判决生效后十日内，支付给原告张学彬赔偿款45.626万元人民币；四、驳回原告杨俊的其它诉讼请求；五、驳回被告张学彬的其它反诉请求。当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5320元，由原告杨俊负担3724元，由被告张学彬负担1596元；反诉费4507元及鉴定费30000元，由原告负担24154.9元，被告负担10352.1元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  郭跃光审 判 员  朱烈旗人民陪审员  潘美洋二〇一九年七月十八日书 记 员  高倩云