河北省廊坊市安次区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1002民初841号原告：李玥，女，1982年10月15日出生，汉族，住河北省廊坊市安次区。委托诉讼代理人：高大尉，河北张克锋律师事务所律师。被告：高玉杰，女，1966年9月30日出生，汉族，住天津市大港区。被告：马莉，女，1974年10月14日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告李玥与被告马莉、高玉杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玥委托诉讼代理人高大尉，被告马莉到庭参加诉讼，被告高玉杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告李玥向本院提出诉讼请求：1、请求判令因被告马莉违约解除原告与马莉签订的房屋出租合同以及退还剩余两个月房租1000元，赔偿原告违约金1200元；2、请求判令被告马莉赔偿因提前解除合同，原告装修房屋的费用69686.8元；3、请求判令被告马莉退还屋内家具及美容物品价值70874.5元。以上四项合计金额：142761.3元。4、判令被告高玉杰对以上诉求承担连带责任；5、判令被告承担全部诉讼费用。事实及理由：2017年3月14日，原告与被告马莉签订了《房屋出租合同》，约定：马莉将位于廊坊市安次区房屋出租给原告，自2017年4月1日至2018年4月1日，租期12个月，租金共计6500元。被告马莉称房屋是其亲属所有，其有出租的权利，并向原告出具了房屋买卖合同的原件，并口头约定直至5年后，双方解除租赁合同，原告对于房屋内装修归被告马莉所有。原告获得租赁房屋后，开始对毛坏房进行装修，共计花费69686.8元。租期即将届满前三个月，双方未签订新的房屋出租合同，双方约定原告按照每年6000元的费用继续承租房屋，2017年12月25日原告将2018年4月1日至2019年4月1日的房租6000元转账至被告马莉名下。2019年2月24日，被告马莉无故将房屋门锁换掉，导致原告无法进入房屋，导致合同事实上的违约。经过沟通被告拒绝承担相应的违约责任，被告高玉杰作为房屋的实际所有人对此次纠纷应付连带责任。原告认为，原告已经按约定支付了房租，之后虽然双方未签订正式的书面合同，但是双方履行了全部合同义务，应视为对前租赁合同的认可，被告却换掉出租屋的门锁，导致原告无法进入，已经构成合同违约，严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院。被告马莉辩称，高玉杰是我爱人的亲姐姐，因我与爱人不能贷款，所以房本写高玉杰的名字。2019年2月24日，我将涉案出租房屋的锁换掉，没有让原告再使用出租房屋。我同意赔偿原告2019年2月24日至2019年4月1日的租金，每月500元，违约金和装修款我不赔偿，因为没有约定；原告所诉的物品价值因为没有证据，我不赔偿。被告高玉杰未答辩。本院经审理认定事实如下：2017年3月14日，被告马莉将高玉杰名下的位于廊坊市安次区毛坯房屋出租给原告，房屋建筑面积52.58平方米，原告与被告马莉签订了《房屋出租合同》，约定：租期2017年4月1日起至2018年4月1日止，年租金6500元，租期内的物业费等由被告承担。合同签订后，原告缴纳了被告马莉租金6500元，并缴纳了物业等各项费用。2017年12月，双方口头达成了续租协议，约定年租金6000元。2017年12月25日，原告通过微信转给被告马莉租金6000元。2019年2月24日，被告马莉将出租房屋的门锁换掉，导致原告无法正常使用。庭审中，原告主张双方口头约定的房屋租赁期限5年，被告不予认可，原告也未向法庭提供证据。原告主张被告马莉因提前解除合同，赔偿其装修的费用69686.8元，并向法庭提供了房屋装修协议书、施工内容表及交款收据，但房屋装修协议书、施工内容表均未写明具体时间，被告马莉也不予以认可。原告主张被告马莉应赔偿出租屋内家具及美容物品价值70874.5元，被告不予认可，同时原告也未向法庭提供证据。庭审结束后，法院工作人员到出租房屋的现场进行了现场清点，原告将出租房屋内属于自己的物品已拉走。上述事实，有原告提交的《房屋出租合同》、转账记录、房屋装修协议书、施工内容表、交款收据及双方当事人的当庭陈述可证。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告高玉杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告马莉在签订的《房屋出租合同》在2018年4月1日到期前，双方又口头达成了续租2018年4月1日至2019年4月1日的协议，并约定了年租金6000元，原告也已支付6000元租金，在租期内，被告马莉于2019年2月24日将出租房屋的锁换掉，导致原告无法进入，双方签订的租赁合同无法继续履行，应予以解除，被告马莉、高玉杰的行为违约，应退还已收取原告的剩余租金并承担违约责任。因被告马莉在庭审中同意退还原告租金1000元，故被告应退还原告剩余租金1000元，同时根据原告已使用租房的天数及被告马莉的行为，酌定被告马莉、高玉杰应支付原告违约金500元。原告诉请被告赔偿其装修费用69686.8元，因原告知情其租赁的房屋是毛坯房，且合同中也没有约定装修的事宜，根据实际情况，本院酌定原告的装修损失12000元，二被告应予以赔偿。原告诉请要求被告退还屋内家具及美容物品价值70874.5元，因未向法庭提供证据，且被告不予认可，故本院对其主张不予支持。被告在庭审中抗辩不应支付原告违约金，因被告马莉换锁的行为是在租期内，其行为有失诚信，已构成违约，应依法支付原告违约金，故本院对其抗辩理由不予采信；被告马莉抗辩并没有要求被告马莉装修涉案房屋，但原告对涉案房屋装修后，收益人应为二被告，故本院对其抗辩理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第二款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告与被告马莉签订的《房屋出租合同》，被告高玉杰、马莉退还原告租金1000元，支付违约金500元。二、被告高玉杰、马莉赔偿原告装修损失12000元。以上第一、二项共计13500元，被告高玉杰、马莉互付连带给付责任，于本判决生效之日起10日内履行。三、驳回原告李玥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1578元，诉讼保全费1448元，共计3026元，由原告李玥承担2740元，被告高玉杰、马莉共同承担286元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  杨晓阁二〇一九年七月十六日书记员  张梦楠附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。