苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0591民初4584号 原告：凌霞，女，1972年5月22日出生，汉族，住苏州。 被告：王美林，女，1992年1月12日出生，汉族，住苏州。 原告凌霞与被告王美林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，并公开开庭进行了审理。庭审中，原告凌霞、被告王美林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凌霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付违约金50000元及房屋复原费用25000元，两项费用合计75000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月29日，原告凌霞（出租人）与被告王美林（承租人）在链家房屋中介的居间下签订了涉案的《房屋租赁合同》，涉租的房屋为苏州工业园区中海新湖花园17幢103室,租用期限自2017年8月1日至2022年7月31日止，租金为8000元/月，每三个月支付一次，押金为8000元。合同约定，甲乙双方商定合同期限为五年，如任何一方违约，需赔偿对方违约金5万元。另外，合同还约定，乙方少量改动房屋装饰的，到期后由乙方出资复原。承租过程中，王美林去工商注册登记了苏州显美健身管理咨询服务有限公司，因被告承租房屋的用途为健身，因此其对该房屋进行了重新装饰，包括安装墙面镜子，用墙面贴纸大面积破坏了原房屋的墙纸与涂料等。2017年12月下旬，王美林电话告知原告不续租了，理由是隔壁104室的干扰与投诉。原告经询问邻居，确认并不存在干扰，只是提醒被告不要太吵，该情况也得到中海物业管家的证实。2019年1月中旬，被告不辞而别，其既未完成钥匙、煤气及水表的交接，也未复原房屋的装饰。原告为维护自身的合法权益，遂诉讼来院。 被告王美林辩称：第一，涉案的房屋由答辩人承租后，答辩人就一直接到隔壁邻居的各种投诉，从而影响答辩人的经营；第二，到了2019年1月，答辩人原本准备处理上述事情的，但这时家里出了些状况，答辩人便赶回了老家并委托中介与房东协商，但一直未能协商成功。 本院经审理查明的事实如下：2017年7月29日，凌霞（甲方、出租方）与王美林（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同书》一份，约定凌霞将苏州工业园区星湖花园17幢103室出租给王美林使用，租赁面积为202.74平米，租期从2017年8月1日起至2022年7月31日止，租金为8000元/月。合同第二条约定：租赁用途商用。第四条约定：租金支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2017年7月29日、2017年10月29日、2018年1月29日、2018年4月29日。合同第十二条约定：1、经甲乙双方商定签订五年合约，如其中一方违约需要赔偿违约金五万元；2、乙方会少许改动房间的装饰到期之后需要还原。上述合同签订，原告即将涉案的房屋交付给被告王美林承租使用。庭审中，双方确认，目前被告王美林尚有租赁押金8000元在原告处，被告表示该款原告应予退还。 关于房屋租赁合同的解除及房屋的收回，原告凌霞陈述被告在2018年年底就将房屋搬空，且在2019年1月20日中介与被告王美林就涉案房屋的承租问题进行交涉时，王美林在微信中与中介说“房子我在13号已经退出来了，从刚开始隔壁投诉到今年，我自己损失近十万多不说，空交房租，隔壁邻居，态度坚决，话语清晰，房东并不能解决。我之前的损失，不予计较，现在亏损，无力继续空交房租，余下8000元押金和半月房租之前多给的2000元水费，折合14000元。房子剩墙纸和刷白费用3500元，10500元余款房东处理，如有异议，房东直接诉讼。”即被告王美林已明确表示其不再承租涉案房屋。此外，被告王美林原本应在2019年1月23日续交下一季度房租，但被告并未交纳，上述种种行为均表明被告不再继续履行合同，原告遂于2019年1月底将房屋收回。被告王美林则称，对于上述微信内容不持异议，但因为被告承租涉案房屋并用于经营后一直有邻居投诉，遂导致其无法正常经营且损失严重，最后只能退租。庭审中，原告凌霞亦确认在被告王美林承租涉案房屋进行经营过程中，邻居对此有投诉，但其认为邻居的投诉仅有几次，且并不影响原告的经营，故对于被告据此认为由此导致合同无法继续履行的意见不予认可。 另查明：庭审中，双方确认涉案的苏州工业园区星湖花园17幢103室系联排别墅，房屋性质为住宅，被告凌霞承租经营的业态中有健身等内容。 关于原告主张的房屋恢复原状的费用，原告提交了网银汇款截图予以证明，原告称其就此支付了恢复费用25000元，该汇款截图显示2019年4月1日原告向王青林转账25000元。被告王美林称，上述转账记录并不能确认系因恢复房屋而支出，而且涉案房屋被告仅加装了墙纸、镜子以及衣柜等，根据其向相关装修公司咨询，相关恢复费用仅需4500元左右。关于被告为涉案房屋所做的装修，庭审中原、被告双方确认大致为：因为要满足康复训练的要求，房屋内按照健身馆的布置，室内全部贴了墙纸，刷了灰色涂料，地下室整体做了衣帽间及淋浴房，然后地面上还铺了一些防震垫。 以上事实有《房屋租赁合同》、微信截屏等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告凌霞与被告王美林就苏州工业园区星湖花园17幢103室所签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，故该合同依法成立、有效，双方都应诚实信用地履行各自的合同权利义务。 本案的争议焦点为涉案房屋租赁合同的解除原因及责任承担问题。原告认为涉案合同系因被告王美林单方终止导致解除，故其行为已经构成违约应承担相应违约责任。被告则认为，涉案合同系因承租房屋的邻居一直投诉，导致无法经营遂只能终止合同，该合同终止并非被告单方原因导致。本院认为，本案所涉出租房屋系联排别墅，其房屋的用途为住宅，但原告将房屋出租给被告用于商业经营，其经营的业态中包含健身内容，在此前提下房屋曾被邻居投诉，虽然双方对于投诉的频次和强度陈述不一，但双方均确认曾有该投诉情形。此外，被告在其经营困难后，单方搬离房屋并未再交纳下期租金等行为及其与中介的信息内容，均已表明其已不再继续租赁的意思表示，在此前提下原告作为出租人有权收回房屋并解除涉案房屋租赁合同。但结合上述合同解除的全过程，本院认为被告王美林对于该合同的解除负有主要过错（关于责任比例本院酌情认定为70%）。而原告凌霞将原本用于住宅居住的房屋出租给被告用于商用，且客观上该经营在后续也有邻居的相应投诉，故房屋性质与承租目的之间的不匹配也系合同解除的影响因素，对此原告凌霞亦应承担部分责任，本院酌情认定该责任比例为30%。综上，本院认为原告主张涉案租赁合同予以解除应予支持，其解除而导致的责任应由原告自担30%，由被告王美林承担70%的责任。 关于原告主张的合同提前解除的违约金，合同中约定的金额为50000元，庭审中被告凌霞对于该金额本身不持异议，且结合涉案合同的履行及解除情况该金额未明显过高，故对于违约金金额本身本院予以认可。另承上述分析，对于违约责任应由原告凌霞自担30%，由被告王美林承担70%，故被告王美林应向原告支付违约金35000元（50000×70%）。 关于原告主张的房屋恢复原状的费用，结合双方在庭审中陈述的涉案房屋由被告承租后的装修及布置情况，以及涉案房屋的面积及房屋性质等，本院酌情认定相应的恢复费用为10000元，承之前的分析，对于该项费用亦应由双方按照责任比例分担，故被告王美林就此应赔偿7000元（10000×70%）。 综上，被告王美林应向原告支付违约金及房屋恢复原状的费用合计为42000元（35000+7000）。又因被告王美林在原告凌霞处尚有押金8000元，该款可折抵上述费用，折抵后被告王美林还应向原告凌霞支付34000元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告凌霞与被告王美林于2017年7月29日签订的《房屋租赁合同书》解除； 二、被告王美林于本判决生效之日起十日内支付原告凌霞违约金及房屋恢复原状的费用合计34000元（已折抵被告在原告处的押金8000元）； 三、驳回原告凌霞的其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2990元，由被告王美林负担2093元，由原告凌霞负担897元，此款已由原告凌霞预交，本院不再退还，被告王美林负担部分在判决生效之日起十日内支付原告凌霞。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  陈新雄 二〇一九年七月三十日 书记员  孙 琰 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。