广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终13629号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市东大门商业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东门街道深南路**深圳百货大厦东侧首层1-B01。法定代表人：林佳林，董事长。委托诉讼代理人：侯瑞明，广东联建律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：喻勇，男，1976年12月1日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。上诉人深圳市东大门商业管理有限公司（以下简称东大门公司）与被上诉人喻勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初24337号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。东大门公司上诉请求：一、判决撤销一审判决第二项，改判喻勇向东大门公司支付如下款项：1、租金90248.39元（自2017年8月1日计至2018年1月27日）；2、电费2754.6元;3、装修期电费112元；4、恢复原状费4000元；5、违约金29252.02元（按照每日千分之一的标准，自应付租金之日暂计至起诉之日，起诉之日后仍按此标准计算，具体见欠费明细表）；以上合计126367.01元；二、判令喻勇承担本案的全部诉讼费。事实与理由：本案为一起简单的租赁合同纠纷，喻勇拖欠租金的事实清楚，一审法院却依据喻勇与东大门公司员工在调解阶段的微信聊天记录作为定案依据，大幅减少喻勇应付的租金、水电费等，认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定东大门公司不诚信毫无道理。一审期间，喻勇提供了与张庆天、MICHAEL、黄洁希的聊天记录，一审法院要求东大门公司确认上述三人是否属于东大门公司的员工。东大门公司的代理人不清楚此情况，询问东大门公司的相关人员后，认可了张庆天、MICHAEL是东大门公司的员工，而对黄洁希，由于东大门公司人员变动很大，确实有人对黄洁希不认识，故当庭未能确认。一审法院仅依此为由，就认定东大门公司不诚信，是从程序上苛责东大门公司，袒护喻勇。二、一审法院以东大门公司不诚信为由，就将东大门公司员工与喻勇的微信聊天记录作为不利于东大门公司的证据，属于不尊重法律，不尊重事实。一审法院以“基于原告的不诚信行为…”为基础，对案件事实作出了一边倒的认定，对东大门公司作出惩罚性的判决。东大门公司认为，即使其真的存在故意否认黄洁希是员工的行为，一审法院也无权如此认定。理由如下：1、张庆天、MICHAEL、黄洁希等人仅是东大门公司的前员工，其无权代表东大门公司最终确定与喻勇的谈判结果。在未签署正式的和解协议前，双方均有权对谈判结果予以认可或不认可。这一规则相信即使非专业人士也能够认同。2、张庆天、MICHAEL、黄洁希等人的聊天记录，对喻勇的租金进行了减免，但此种减免显然是附条件的，即喻勇按照约定期限付款才能享受减免优惠，否则就不能减免，这在谈判中也是显而易见的规则。喻勇未能按时付款才导致东大门公司被迫起诉，此时东大门公司的诉讼成本己大幅提升，一审法院却仍将谈判期间的减免视为东大门公司己放弃权利，一审法院此种判决是对法律、规则的不尊重，是依据个人好恶作出的不公正判决，是对东大门公司的随意惩罚，甚至有可能是对喻勇的有意袒护。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条规定：在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。按照这一原则，东大门公司与喻勇在诉讼前的和解过程中作出的沟通、协调，更不应当成为对东大门公司不利的定案依据。喻勇辩称，1、撤场时间原定于2018年1月7日，由于配合商场的下一家进驻，其于2018年1月21日撤场，但是1月21日并没有让喻勇搬离任何物品；2、现商业的经营不善，大面积商铺已经关停，外墙也在装修，给入驻的商铺造成了巨大的损失；3、在喻勇与管理方撤场约定时，商铺赔偿协商的是1万元解决剩余的问题，在场的高小姐也是非常清楚的。东大门公司向一审法院起诉请求：一、判决解除东大门公司、喻勇双方签订的《租赁合同》；二、判决喻勇向东大门公司支付如下款项；1、租金及占用费90248.39元（自2017年8月1日计至2018年1月27日）；2、电费2754.6元；3、装修期电费112元;4、违约金29252.02元（按照每日千分之一的标准，自应付租金之日暂计至起诉之日，起诉之日后仍按此标准计算，具体见欠费明细表），以上合计122,367.01元；三、判令喻勇承担案件全部诉讼费用。喻勇向一审法院反诉请求：一、判决东大门公司应未经喻勇同意没收和销毁的剩余货品和货架物料合计109108.5元；二、判决东大门公司未按合同面积给到喻勇为违约行为，合同租金须按50%来算（合同上指定合约建筑面积是56平方米，实际26平方米都不到）；三、判决东大门公司未按合同时间开业为违约行为(合同约定交铺时间2016年11月24日开业，实际交铺时间是2017年3月8日）；四、判决东大门公司未按合同约定提供喻勇交纳租金等费用的增值税发票为违约行为；五、判令东大门公司承担全部诉讼费用。一审法院认定的事实：一、2011年3月13日，陆丰银洲有限公司通过竞拍取得位于深圳市××货广场大厦东侧××、夹层××等××层抵债资产的合同权益的拍卖成交确认书。2011年10月31日，陆丰银洲有限公司出具书面委托书，载明将位于深圳市××货广场大厦东侧××、夹层××等××层抵债资产的合同权益，委托给东大门公司办理，包括涉案商铺租赁等经营管理事项。2016年8月18日，东大门公司、喻勇签订《租赁合同》，约定：东大门公司将百货广场大厦内一层118号商铺出租给喻勇，租赁房屋的建筑面积为56平方米，本合同项下该房屋的计租面积按照建筑面积计算，如东大门公司交付的场地实际建筑面积与上述面积误差上下在5%或者以内的，则双方均认可该事实，不对合同进行任何调整，如误差上下超过5%的，由双方协商解决；租期为3年，从2016年11月24日至2019年11月23日；从进场日至开业日前一日为装修期；租金标准：自2016年11月24日至2017年1月23日期间月租金为8400元、自2017年1月24日至2017年11月23日期间月租金为16800元、自2017年11月24日至2018年11月23日期间月租金为17976元，以月为一个缴租期，喻勇应在每月的25日前向东大门公司一次性足额支付下个支付期租金；喻勇每期按时足额支付租金至上述指定账户后，东大门公司应当向喻勇提供增值税普通发票；喻勇在该房屋内经营品牌为HELLOKITTY,经营项目为配套；本合同签订5个工作日内，喻勇应向东大门公司支付33600元（相当于2个月租金）的作为喻勇在本合同项下的履约保证金，……，合同终止后30日内，如未发生续租情形的，上述保证金余额（如有）无息退还；进场日为2016年11月24日、开业日为2016年12月24日，自进场日起喻勇应承担并支付租赁房屋所发生的水电燃气等能源费用，喻勇交纳的水电燃气费用标准为水：5.07元/吨、电：1.4元/度，乙方在每月10日前向东大门公司交纳上月发生的能源费用；本合同项下开业日调整等可能发生的约定事项不构成违约；若喻勇延迟缴纳应缴费用，则东大门公司有权向喻勇追偿该笔费用并要求喻勇承担东大门公司因此而支付的其他费用；未经东大门公司许可或者依据合同相关约定，喻勇不得擅自停止经营或者超范围经营；本合同因喻勇违约而终止的，则东大门公司有权没收本合同项下的履约保证金并要求喻勇承担损害赔偿责任；喻勇迟延缴纳租金以及其他费用的，每迟延1日，喻勇应向东大门公司支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日，东大门公司有权解除合同；在喻勇欠付租金、能源费用等期间，未经东大门公司批准，喻勇不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋；本合同终止后7日内，喻勇应当将租赁房屋交还东大门公司，该交还期内无须支付租金，但应支付能源费用，若交还期满后喻勇仍未能交还房屋的，则自交还期满之日的次日起，喻勇应按照合同终止时该房屋租金标准的200%向东大门公司支付租金。合同还约定了双方的其他权利义务。二、喻勇称，上述合同签订后，东大门公司于2017年3月8日将租赁物业实际交付给喻勇、双方口头约定从2017年3月8日至同年4月27日属于免租期，喻勇实际从2017年4月28日开始交租。三、庭审中东大门公司、喻勇均确认，喻勇因经营困难，从2017年8月1日开始拖欠租金，东大门公司向喻勇发出书面解除合同通知，喻勇于2018年1月22日签收该通知书，双方之间的租赁合同已经解除。东大门公司认为喻勇实际撤场时间为2018年3月份左右。喻勇称其实际于2018年1月20日撤场、撤场时东大门公司拒绝喻勇搬离租赁物业内货物等物品，东大门公司则称喻勇此后还遗留了部分物品在租赁物业内，在其通知搬离后未搬离，后被东大门公司清理。关于拖欠租金数额。喻勇认为从2017年8月1日起每月按照15900元计算（因东大门公司在租赁物业内建造了一个很大的通风管，占用了租赁物业空间，故协商后东大门公司同意给喻勇减租，租金按照每月15900元计算）,后来喻勇与东大门公司方负责人张庆天协商好按照6折来交租即15900元×60%(2017年8月1日至2017年12月31日），之后的租金打折标准双方没有谈成，之后喻勇与张庆天协商于2018年1月5日撤场，但东大门公司称为了找寻下一个租客，所以让喻勇等下一个租客，所以喻勇实际才于2018年1月20日撤场。喻勇称，张庆天与MICHAEL、黄洁希分别是东大门公司的项目总经理、营运经理、营运经理。东大门公司承认张庆天、微信名称为“东大门商管MICHAEL”均系东大门公司员工，但东大门公司称微信名称为“东大门营运黄洁希”的黄洁希并非东大门公司员工。为此，一审法院庭审后专门向深圳市社会保险基金管理局罗湖分局调查取证，调取的资料显示，黄洁希于2016年10月至2018年4月在东大门公司参保。根据喻勇提供的其与MICHAEL、黄洁希就欠租数额进行协商的微信聊天记录显示：2017年3月13日，微信名称为“东大门营运黄洁希”、与喻勇在微信中聊天内容为：东大门营运黄洁希：喻总：前期欠缴的租金张总跟公司申请了，同意2017年8月至12月份5个月按照原租金的6折缴纳（即9540元/月），免除滞纳金10560.1元，恢复毛坯的费用4000元，前期缴纳的2万元意向金和6000元的装修押金抵扣之后再补交欠缴的租金及电费。喻勇：如果照这种方式处理问题或许就简单多了，现在把我们的货架物料还有部分货品全部损毁又怎么办呢？微信名称为“东大门商管MICHAEL”与喻勇在微信中聊天内容为：东大门商管MICHAEL:喻总：根据之前你和黄洁希谈好的方案，2017年8月1日至2018年1月20日欠缴租金为54858元(2017年8月至12月按6折结算），欠缴电费为2866元，恢复毛坯费用4000元，减免滞纳金9139.25元，共计61724元，抵扣前期缴纳的2万元意向金和6000元的装修押金，共需补交35724元。本周之内能补交吗？恢复毛坯可以免掉，剩余货架你觉得应该抵掉多少？公司集团已经同意按照1万元处理欠款，请您下周一中午之前过来东大门商业公司签署解除协议及缴清费用。喻勇：好的，但我现在出差到内地，要8月初回去，回去就过去吧。四、庭审中东大门公司称已将喻勇需要的增值税发票拿到庭审现场，喻勇若需要则可去东大门公司财务处领取。东大门公司主张喻勇拖欠电费2754.6元、装修期电费112元，但其提供了其自制的催收单据作为依据，喻勇称不清楚是否拖欠该笔费用。喻勇要求调低合同约定的迟延履行违约金的标准。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。东大门公司经合法使用权人授权对涉案物业进行租赁管理，符合法律规定，东大门公司本案主体资格适格。东大门公司、喻勇于2016年8月16日签订的租赁合同，合法有效。双方均应按约履行义务。东大门公司已经按约向喻勇交付了租赁物业，喻勇未按约支付租金，且达到了合同约定的解除条件，致使东大门公司的合同目的不能实现，东大门公司向喻勇邮寄的解除合同通知书，喻勇实际已收到，其已经知悉东大门公司要求解除合同事宜，且庭审中喻勇确认实际已经撤场并且其同意解除合同，故东大门公司要求解除合同，具有合同和法律依据，该院予以支持。关于喻勇拖欠的租金数额和滞纳金等如何处理问题。喻勇认为，东大门公司的员工张庆天、MICHAEL、黄洁希，代表东大门公司与喻勇已经通过微信协商达成一致意见。东大门公司庭审中不承认黄洁希系其员工，但庭审后法院调取的资料显示黄洁希在与喻勇进行微信协商时系其员工，可见东大门公司在此问题上的表述不诚信。基于东大门公司的不诚信行为，该院认为喻勇提供的关于东大门公司的上述三名员工代表东大门公司与喻勇通过微信就拖欠租金数额问题进行沟通的微信内容，真实可信，该院予以采信。据此，可以认定东大门公司、喻勇就喻勇本案拖欠租金数额已经达成一致意见：2017年8月1日至2018年1月20日欠缴租金为54858元（2017年8月至12月按6折结算），欠缴电费为2866元，恢复毛坯费用4000元，减免滞纳金9139.25元，共计61724元，抵扣前期缴纳的2万元意向金和6000元的装修押金，共需补交35724元；另外，恢复毛坯可以免掉，即最后被告共需补交31724元。东大门公司要求喻勇支付拖欠的上述租金和滞纳金共计31274元，该院予以支持；超出部分，该院不予支持。东大门公司主张的电费和装修期电费，已包含在上述协商后的租金数额中，本案不再处理。关于喻勇反诉主张的其未能搬离的租赁房屋内的货物货架等的损失，因合同已约定在喻勇欠租的前提下东大门公司有权留置上述物品，故喻勇该项反诉主张，与合同约定不符，该院不予支持。喻勇反诉主张的涉案租赁物业的实际建筑面积26平方米都不到因此构成违约，事实依据不足，该院不予支持。喻勇反诉主张东大门公司未按约及时开业，与合同约定不符，该院不予支持。喻勇反诉主张东大门公司未提供增值税发票的行为违约，因东大门公司开庭时已明确表示配合喻勇领取该种发票，应视为至庭审时已经不存在该种违约行为，喻勇该项反诉，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、解除东大门公司、喻勇于2016年8月16日签订的涉案《租赁合同》；二、喻勇应于判决生效之日起十日内向东大门公司支付拖欠的租金、电费、滞纳金共计31724元；三、驳回东大门公司的其他诉讼请求；四、驳回喻勇的全部反诉请求。如果喻勇未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1374元，由东大门公司负担1018元、喻勇负担356元。反诉费1374元，由喻勇自行负担。一审法院认定的事实正确，本院予以确认。本院另查明，二审中，东大门公司称：张庆天、黄洁希、MICHAEL是东大门公司的员工，其中，张庆天是负责案涉项目的总经理，黄洁希、MICHAEL负责商业运营，与商铺客户对接。本院认为，张庆天、黄洁希、MICHAEL系东大门公司的员工，负责与喻勇等商家联络，在双方协商解决纠纷过程中，喻勇有理由相信张庆天、黄洁希、MICHAEL系代表东大门公司作出意思表示。一审法院按照双方协商确定的内容处理双方纠纷，并无不妥。东大门公司上诉称其提出的解决方案是附条件的，与查明事实不符，本院不予采信。综上所述，东大门公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2827元（已由东大门公司预交），由东大门公司负担。本判决为终审判决。审判长 王    伟审判员 李  小  丽审判员 黄  国  辉二〇一九年七月五日书记员 冯建辉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。