山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初458号原告：尤宝森，男，1969年5月20日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：王利利，山东万绥律师事务所律师。被告：赵朋良，男，1966年2月14日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：钟金秋，山东海康律师事务所律师。第三人：张成顺，男，1957年12月21日生，汉族，住胶州市。原告尤宝森与被告赵朋良及第三人张成顺返还原物纠纷一案，我院于2018年2月8日作出（2018）鲁0281民初801号民事裁定书，原告尤宝森向青岛市中级人民法院提出上诉，青岛市中级人民法院于2018年10月22日做出（2018）鲁02民终3097号民事裁定书，裁定撤销我院（2018）鲁0281民初801号民事裁定书，指定我院继续审理，本院依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尤宝森及其委托诉讼代理人王利利、被告赵朋良及其委托诉讼代理人钟金秋、第三人张成顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告腾出位于胶州市胶东街道办事处胶东村原告所有的两间房屋；2、被告向原告支付房屋使用费21450元（从2005年1月至被告腾房为止，按150元/月计算）。事实和理由：原告在胶州市胶东街道办事处胶东村有两间房屋，房产证号为胶镇（乡）房私字第170号。约在2001年左右，被告通过第三人的介绍，使用了原告的两间房子，一直使用至今。现在原告找被告，要求被告腾出房屋，但被告却声称当时向第三人支付了10000元，购买了房屋，拒不腾退房屋。原告庭审中主张，涉案房屋是水泥厂职工房，大约2000年原告在胶州买房子并到胶州居住。房屋产权都是水泥厂的，如果不要职工房，需要交回厂子里。涉案房子原是林志法的，后林志法不要了交回水泥厂工会，后厂里把房子给了原告，原告给林志法600元，并对房屋进行了修缮。再后来第三人找到原告要住原告的房子，因为原告对房屋进行了修缮，第三人要给原告1000元，原告只要了800元，然后原告就搬到胶州居住。当时工厂破产之前效益不好，还欠了职工几个月的工资，另外，职工还持有公司的股份，公司破产时，清算组根据工会登记的房屋使用名册，将相关房屋确权给相应人员，并将相关的房屋费用从应发工资、股利分红中予以扣除。当时并没有要求相关人员缴纳房屋确权的相关费用。限于当时的通讯条件，原告将涉案房屋转予第三人居住后即行离开，再未回过水泥厂，所以对房屋产权确认给原告一事一直不知情。2015年原告到房产局开房屋证明时候，才发现涉案房屋已经办下房产证，产权人是原告。原告知道涉案房屋确权给原告以后，觉得反正房屋是原告的，碍于情面未找第三人提及此事。后第三人妻子打电话告诉原告涉案房屋确权在原告名下，让原告出具相关证明，原告并没有出具，并开始要求返还房屋。第三人这时才告诉原告已经将涉案房屋以10000元的价格出卖给被告。被告辩称，原告于2001年已经从涉案房屋搬走，当时第三人住在涉案房屋内。被告是2005年从第三人手里购买的涉案房屋，有书面的买卖合同。被告购买涉案房屋后，在涉案房屋打了水井、炕，并对房屋进行了相应的修缮，因此涉案两间房屋归被告所有，原告的诉讼请求不成立，请求依法驳原告的诉讼请求。第三人陈述，涉案房屋是胶州市第二水泥厂即现在鲁东公司的职工房，该两间房屋是水泥厂给案外人林志法的，后原告花了600元从林志法处购得。2002年3月水泥厂破产，水泥厂破产三年之前，原告找到第三人要把房子转给第三人，原告说当时林志法转给他的时候要了600元，问第三人要800元，说是当时装修的钱。涉案房屋不是原告买林志法的，因为当时房子都是水泥厂的，由厂里以抓阄方式分配给个人居住。水泥厂破产清算时，谁住的房子归谁所有，当时直接从应当给第三人的钱中扣除了2000多元作为购房款。因为当时清算组的人并不是公司的人所以错将涉案房屋产权办理在原告名下，但是当时是第三人去领取的产权证，并缴纳了80元的费用，证的原件至今在第三人处。2005年第三人将该两间房屋以10000元的价格出卖给被告。原告和第三人的关系一直很好，经常在一起喝酒，前年过年的时候还在第三人家喝过酒，但一直未过问过涉案房屋。大约四五个月之前，原告才向第三人要房屋的房产证，第三人告诉他房屋已经卖给被告，房产证也已经给被告。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：证据一，胶州市私管房屋所有权申请表一份，证明原告是涉案房屋的所有权人。证据二，房地产买卖契约一份，证明涉案房屋的买方人是原告，卖房人是青岛鲁东镀膜玻璃厂，购买时间是2002年12月6日，购买价款为2076元。证据三，胶州市经济发展局关于青岛鲁东建材有限公司镀膜玻璃厂家属院房屋出售的意见一份，证明涉案房屋购房人员仅限于单位职工，按现有住户情况，谁住谁买，付款方式为购房职工所购房屋款在兑付欠发职工的工资时一次扣除，款额多余或不足者多退少补，也证明原告符合购房的条件，且购房时的购房款是通过兑付欠发的工资并非支付了实际的款项。证据四，契税完税证明一份，证明2004年1月7日原告缴纳了涉案房屋的契税。被告质证称：对证据一真实性无异议，对证明事项有异议，涉案房屋实际所有权人为第三人，原告仅是顶名，该份证据无法证明原告系涉案房屋所有权人。对证据二真实性无法确认，对证明事项有异议，买方“尤宝森”并非原告本人签字，在该契约最后一页也并非是原告本人签字，而是第三人顶名购买时玻璃厂自行制作的协议，且玻璃厂对顶名一事是明确知晓的。对证据三真实性无法确认，但是涉案房屋确实是兑付欠发工资所获得，该证据恰恰认证了第三人系房屋所有权人的事实,根据尤宝森在（2018）鲁0281民初801号案件中的自述，原告于2000年即搬离涉案房屋，此后由第三人居住，而出售意见中，分配原则为根据现有住户情况，谁住谁买，也可以看出房屋实际所有权人为第三人。对证据四真实性无异议，对证明事项有异议，因原告是涉案房屋的顶名人，所以纳税人名是原告。但该证据无法证明房屋的真实产权情况。第三人质证称：对原告提交的证据都不认可，购房时没有这些材料，破产之前原告用800元出售给第三人，当时有收据，但让第三人扔了，当时是所有买房的都没有手续，原告提交的证据都是补的、查的，当时第三人买房的时候即使原告知道，原告也不可能签字。被告提交如下证据：房屋所有权证、房屋买卖协议各一份，证明涉案房屋系被告从房屋所有权人第三人处购得，买卖协议已经履行完毕，被告在涉案房屋中已居住使用多年，房产证原件也在被告处持有，原告无权要求被告腾房的事实。原告质证称，对房屋所有权证的真实性无异议，但该证据证明所有权人系原告，并非第三人，房产证之所以在被告手中，是因为当时原告所在的单位破产清算时，碍于当时通讯条件有限并无人通知原告，回去办理相关手续，加上单位拖欠原告的工资，购房款又系兑付工资，所以当时是由第三人代为领取了房产证原件。对房屋买卖协议的真实性不认可，该房屋买卖协议并没有原告的任何签名，而且原告对此事毫不知情，即便存在此协议也系第三人无权处分涉案房屋，对原告不产生任何法律效力。第三人对被告提交证据无异议。第三人提交如下证据：证据一，收款收据一份，证明2004年由第三人到清算组领取的涉案房屋房产证，并缴纳领证费80元。证据二，录音资料两份，证明涉案房屋是第三人出资向水泥厂购买。原告质证称：对证据一真实性无异议，但不能证明该80元系第三人所缴纳，该收据上明确载明，客户名称系原告。对证据二真实性无异议，文字整理有不通顺之处，从整体内容看，也并没有哪些内容能够体现出来原告认可水泥厂扣除第三人钱买房子的事实。被告对第三人提交证据无异议。经本院审查，对当事人提交上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。第三人申请证人张某1、张某2、张某3、王某出庭作证。张某1陈述：证人、原告、第三人都是水泥厂职工，是同事。证人不认识被告，但知道被告与第三人是亲戚。当时水泥厂破产时职工都到厂里办手续，第三人办手续的时候证人也在场，当时听会计办理的时候说，第三人两间房子扣了2000多元。第三人当时办了两套房屋的手续，一套是他自己的，一套是他亲戚住的。当时听会计说扣了2000多元，还听会计说被告不是水泥厂职工，不能办手续，所以第三人办理的手续。办理手续时只需要现场签名即可。水泥厂分配房屋时不需要填申请表，房屋具体居住情况工会有登记，以实际居住人登记产权。不清楚第三人办理手续时怎么签的名、签谁的名。张某2陈述：证人、原告、第三人都是水泥厂职工，是同事，知道被告与第三人是亲戚。原告从林志法处购买涉案房屋，后来又卖给了第三人。涉案房屋原系水泥厂所有，水泥厂破产后归个人所有。证人不知道涉案房屋扣的谁的钱。原告将房子卖给第三人是证人听说的。张某3陈述：证人、原告、第三人都是水泥厂职工，是同事，被告是第三人亲戚。涉案房屋的房款是水泥厂从第三人的工资扣的，因为涉案房屋是第三人从原告处购买的，谁的房子扣谁的钱，公司有规定一个职工只允许买一处房屋，证人听第三人说顶原告的名买的房子。王某陈述：证人的丈夫是水泥厂职工，原告、第三人都是水厂的职工。原告在水泥厂破产前已经从职工宿舍搬走，他的房屋后来由第三人居住，后来第三人又将房屋卖给了被告。再后来，被告到证人家借了1000元打了水泥地面、炕、锅台，修了屋顶。当时水泥厂不允许外来人员购买本单位房屋，像证人家就除了自己的房屋外还给公司以外的人顶名两处房屋，办了三个房产证。不清楚涉案房屋扣了谁的钱。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋两间，位于胶州市胶东街道办事处胶东村，原为青岛鲁东镀膜玻璃厂（当事人所称的水泥厂，以下简称“玻璃厂”）所有，作为玻璃厂职工宿舍使用，所有权归玻璃厂所有，职工可以居住使用，职工搬离后应当将房屋交回玻璃厂。涉案房屋开始由玻璃厂分给案外人林志法使用，后林志法将房屋交回玻璃厂，玻璃厂又将其分配给原告使用，原告向林志法支付600元。2000年原告在胶州市里买了房子后到市里居住，原告并未按照规定将涉案房屋交回玻璃厂，而是直接收取第三人800元后将房屋交给第三人使用。原告离开玻璃厂后再未回玻璃厂。2002年12月3日，胶州市经济发展局作出《胶州市经济发展局关于青岛鲁东建材有限公司镀膜玻璃厂家属院房屋出售的意见》，“鉴于青岛鲁东建材有限公司已宣告破产，考虑到社会稳定和解决玻璃厂家属院36户职工的住房问题，解除职工的后顾之忧，针对家属院的地理位置、房屋的新旧程度，参考其他破产企业的做法，经研究，安排意见如下：一、购房人范围：房屋出售只限该单位职工，按现有住房情况，谁住谁买。住房职工经协商，可以交换位置和调整住房面积。二、房屋价格：1990年前所建房屋按60元/㎡计，1990年后所建房屋按80元/㎡计，灶房按20元/㎡计。三、付款方式：购房职工所购房屋款，在兑付欠发职工的工资时，一次性扣除，款额多余或不足者，多退少补。四、手续及其他：购房款交清后，3个月内办理好各种手续，交付房权证（灶房除外），以明确产权关系。各种手续费由破产清算组交纳。五、以上意见由青岛鲁东建材有限公司破产清算组负责牵头办理。”2002年12月6日，第三人以原告（乙方）的名义与玻璃厂（甲方）签订《房地产买卖契约》，约定以2076元的价格购买玻璃厂所有的涉案房屋。2004年1月7日，第三人以原告的名义交纳涉案房屋契税。同年5月20日，第三人取得涉案房屋《房屋所有权证》原件，但登记的所有权人为原告。该房产证原件由一直由第三人持有，直至第三人将涉案房屋出售给被告后，交由被告保管。2005年5月12日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定被告以10000元的价格自第三人处购买涉案房屋。协议签订后，被告向第三人交付购房款，第三人向被告交付了涉案房屋。涉案房屋由第三人居住使用至今。本院认为，一、若涉案房屋系第三人借用原告名义购买，则涉案房屋归第三人所有，第三人有处分权，第三人与被告签订《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。被告向第三人交付了购房款，第三人向被告交付了涉案房屋，合同履行完毕，被告取得涉案房屋所有权。二、若涉案房屋非第三人借用原告名义购买。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”1.涉案房屋原为玻璃厂所有，至玻璃厂破产前，无论是案外人林志法，还是原告、第三人都不享有涉案房屋所有权，而是对涉案房屋享有使用权。原告支付给林志法的600元及第三人支付给原告的800元也都不是支付的转让费，而是支付前手使用人修缮房屋等相关费用。2.《胶州市经济发展局关于青岛鲁东建材有限公司镀膜玻璃厂家属院房屋出售的意见》（以下简称《意见》）中虽然规定“房屋出售只限该单位职工”，但同时规定“现有住房情况，谁住谁买”。涉案房屋自2000年由第三人占有使用，原告自2000年离开玻璃厂后再未回到厂里，同时《意见》中并未规定职工购买房屋数量，因此与原告相比，第三人更符合购房的条件。3.涉案房屋房产证原件一直由第三人持有，直至第三人将涉案房屋出售给被告。综上，涉案房屋自2000年由原告占有使用转为第三人占有使用，房产证原件一直由第三人持有，被告有理由相信第三人对涉案房屋有处分权，第三人受让涉案房屋系善意。被告向第三人支付10000元购房款，支付了合理对价。第三人于2005年向被告交付涉案房屋，被告占有使用涉案房屋至今。因此，被告已经善意取得涉案房屋。综上，无论涉案房屋是否为第三人借用原告名义购买，被告已经合法取得涉案房屋所有权，原告要求被告腾退房屋并支付租赁费，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费336元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  姜宝刚人民陪审员  田 振人民陪审员  张 炜二〇一九年七月九日书 记 员  文玉萍