浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终1826号 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵松林，男，1972年11月12日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：周苗红，浙江义韬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：方连尧，男，1956年2月5号出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：宋向红，浙江舜联律师事务所律师。 上诉人赵松林为与被上诉人方连尧房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院（2018）浙0281民初4373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵松林上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判方连尧返还多收取的水电费14000元、赔偿装修损失80000元、支付违约金60000元，合计154000元；二、一二审案件诉讼费由方连尧负担。事实和理由：一、推定赵松林已经缴纳房租至2017年11月底，一审认定已经支付房租的截止日期是错误的。事实上，赵松林房租已经缴纳至2017年12月底。二、讼争合同已经于2017年12月24日解除，一审认定合同解除时间有误。赵松林认为租赁合同的解除时间为2017年12月底。三、方连尧在租赁期间内将房屋另租他人的行为不构成违约，一审认定的该事实是错误的。四、赵松林不应支付2017年12月1日至2017年12月24日的租金。因租赁合同项下的房租已经支付至2017年12月底，租赁合同于2017年12月解除。五、赵松林已经多支付电费14000元，不应在支付电费2007.60元。赵松林于2011年开始租赁方连尧房屋，方连尧按照每度1.15元计算赵松林电费，但事实上方连尧支付的是按照民用电计算的电费。六、赵松林没有违约，不应支付违约金60000元。七、因方连尧违约，应当赔偿赵松林装修损失及支付违约金。方连尧于2017年12月24日强制赵松林搬离，同日将手中房屋另行租赁给他人，本案系方连尧违约，故其应当赔偿赵松林装修款损失。 方连尧辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.房屋租金缴纳时间，根据合同推断，6月1日开始签订，租金交至2017年11月底，方连尧笔误写成12月底；2.关于合同解除，一审中赵松林提供照片，于2017年12月24日搬迁并交还钥匙；3.关于违约，因已经解除合同，方连尧有权处理，不存在违约；4.租金问题，系笔误；5.关于返还多支付的电费是无依据的，赵松林于2011年开始承租，2016年才开始签订合同，方连尧无需返还；6.依照合同约定支付违约金是合理的。关于赔偿损失问题，一审认定事实清楚，赵松林在一审中已经放弃相应主张。 方连尧向一审法院提出诉讼请求：1.赵松林支付方连尧房屋租金18205元、水电费2630元，赔偿损失60000元；2.本案诉讼费由赵松林承担。本案在审理过程中，方连尧变更第一项诉讼请求赵松林支付方连尧房屋租金5917元，水电费2007.60元，违约金60000元。 赵松林向一审法院提出反诉请求：1.方连尧返还赵松林水电费14000元；2.方连尧赔偿赵松林装修损失80000元（按实际评估为准）；3.本案诉讼费由方连尧承担。本案在审理过程中，赵松林增加诉讼请求为要求方连尧支付违约金60000元。 一审法院认定事实：2016年6月，方连尧、赵松林签订房屋租赁合同一份，约定赵松林承租方连尧位于余姚市的房屋，租赁期限为五年，自2016年6月1日至2021年6月1日，年租金90000元，一年付两次，由赵松林每次6月1日、12月1日前交纳给方连尧，每次付房屋租金提前一个月交付，以后在第三年开始在原房租的基础上增加5%。并约定在方连尧同意的情况下，不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰和改造，但待租赁期满后应恢复原状（对装饰或投入的项目无条件放弃）擅自不得转让他人。合同第五条约定如有一方未履行约定的有关条款违约方负责赔偿对方60000元。合同签订后，赵松林租用该房屋，并陆续支付了三期房租，共135000元。2017年7月，赵松林与案外人合伙开绿叶饭店并开始装修，后因故无法继续经营。2017年12月24日，赵松林搬走该承租房屋内的部分物品。2018年1月17日，赵松林带着合伙人去找方连尧协商房屋装修补偿事宜，双方协商未果并导致纠纷。2018年2月2日方连尧发函催交半年房租45000元及2017年9月水电费2630元。赵松林于2018年2月13日复函称，同意解除合同。另查明，赵松林从2011年开始租赁该房屋，方连尧向赵松林收取水电费均按高于供电局电费的单价，且将自己列举的收费依据给赵松林。本案在审理过程中，方连尧、赵松林一致认可8、9月产生电费2717.10元（3019度*0.9元/度），水费490.50元，已支付水电费1200元，尚欠水电费2007.60元。另方连尧于2018年3月5日以年租金78000元将涉案房屋租赁给他人，租赁期限为五年。 一审法院认为：方连尧、赵松林的租赁合同关系合法有效，受法律保护。一审法院归纳本案的争议焦点为：1.方连尧、赵松林各自有无违约？2.方连尧、赵松林主张的违约金应否予以支持？ 一、方连尧、赵松林各自有无违约？ 1.方连尧主张赵松林违约的情形是否存在？方连尧主张赵松林存在以下两个方面的违约行为，一是未付租金，二是转租。首先是赵松林已支付房租的截止日期的认定问题，即赵松林已交纳房租至2017年11月底还是12月底？一审法院认定赵松林已缴纳房租至2017年11月底。因此，赵松林2017年12月未交纳半年房租45000元，存在违约。其次，赵松林是否转租的认定问题。一审法院对方连尧主张赵松林转租房屋违约的意见不予采纳。 2.赵松林主张方连尧违约的情形是否存在？赵松林主张方连尧将房屋租赁给他人存在违约。双方均认可房屋租赁合同已于2107年12月24日解除，故合同解除之后方连尧处理房屋的行为与赵松林无关，即赵松林主张方连尧违约不成立。 综上，方连尧主张赵松林支付自2017年12月1日至2017年12月24日的租金5917元，理应支付，故一审法院对方连尧主张赵松林支付房租5917元予以支持。 二、在赵松林违约情况下，方连尧主张的违约金60000元是否应予支持？ 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 从法条设定来看，违约金是合同双方协商一致的结果，是双方对自己可能承担的违约后果的预先安排，从尊重当事人意思自治和维护诚实信用的合同原则考虑，当发生违约时，违约方应当按照合同的约定支付违约金。本案中，方连尧主张赵松林支付违约金60000元，符合双方的约定，从诚实信用的角度考量，理应获得支持。 从公平角度出发，具体到本案，还得结合合同履行情况、当事人的过错程度、及守约方的实际损失和可得利益。 1.从合同履行情况来看，赵松林尚未履行五年合同期的一半； 2.从赵松林的违约行为造成方连尧的损失来看，方连尧的损失主要分为两个部分，一个是2017年12月24日至2018年3月4日止租金方面的损失，虽方连尧自称2018年1月将房屋交由他人暂时无偿使用，但这也只是在租金损失扣减方面作一考量，造成租金的损失仍是客观存在的。一个是预期利益损失，即方连尧后期租赁与方连尧、赵松林租赁合同继续履行在合同期内的租金差价，即2018年3月5日至2021年6月1日止的租金差价38866.67元。 3.从当事人的过错程度来看，合同解除的原因主要是因为赵松林经营的饭店无法继续经营，不再租赁，且未付租金，致使合同遭到解除。合同解除后，仍未腾空，虽赵松林辩称剩下的物品系其他合伙人，但赵松林对该物品的腾空仍对方连尧负有义务。 综合上述情况，赵松林在本案中也未提出减少违约金的主张，且在反诉中提出的违约金也是60000元。因此，一审法院对方连尧主张赵松林支付违约金60000元予以支持。 至于方连尧水电费2007.60元，方连尧、赵松林一致认可，一审法院予以支持。 至于赵松林主张方连尧返还多付的水电费14000元，方连尧对此称多出的部分是存在电损耗及维修等，且从2011年至2017年，方连尧收取的单价有1.15元，1.10元等，并均列举的单据给赵松林，赵松林对单价是明知，且在此期间也未提出异议，故一审法院对赵松林的该主张不予支持。 至于赵松林主张方连尧赔偿装修损失80000元。本案中方连尧、赵松林在房屋租赁合同中约定对装饰或投入的项目无条件放弃，且涉案租赁合同的解除系赵松林的原因，诉讼过程中赵松林在提起评估申请后又撤回评估申请，经一审法院释明方连尧不同意赵松林赔偿方案后，赵松林仍未变更该诉求，故一审法院对赵松林的该主张不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、赵松林支付方连尧房屋租金5917元，水电费2007.60元，并支付违约金60000元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内履行；二、驳回赵松林的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费1498元，反诉费3380元，减半收取1690元，合计3188元，由赵松林负担。 二审中，赵松林向本院提交证据：1.收条一份，证明根据双方交易习惯，交房租时间为6月1日，交的是7月1日以后的房租。2.照片一组，证明赵松林于2011年5月中旬开始装修饭店的事实，双方达成口头协议对方赠送一个月装修期。方连尧质证后认为，对证据1关联性有异议，租房合同约定的期限从2016年6月1日开始，房租半年一交，实际第一次交的就是6月份的房租。合同落款时间是没有，但是双方确认签字的。证据2真实性有待核实，关联性也有异议，无法证明这些收款收据用于本案讼争房屋内。本院经审查后采纳方连尧的质证意见，不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：本案二审争议的焦点一是一审认定事实是否正确，即赵松林的房租是支付至2017年11月底还是12月底，讼争合同何时解除，方连尧是否在此时将房屋另租他人，关于水电费问题；二是赵松林是否存在违约，是否应当向方连尧承担违约金60000元。 关于焦点一，本院认为，首先，根据租赁合同第一条内容，租赁期限为五年，甲方（方连尧）从2016年6月1日起将出租房交付乙方（赵松林）使用，至2021年6月1日收回……第三条租金缴纳期限甲乙双方议定一年租金为玖万元，一年付二次，由乙方每次6月1日、12月1日前缴纳给甲方，每次付房屋租金提前一个月交付……本案中，根据合同约定，双方对讼争房屋交付日期为2016年6月1日交付给赵松林使用并无异议。根据合同签订后，赵松林支付过的三期房租，结合双方约定支付房租的日期为6月1日或12月1日前，且应当提前一个月交付的事实，一审认定赵松林支付至2017年11月底并无不当。其次，因赵松林未在2017年12月1日前缴纳下一期的房租，故赵松林的行为构成违约，其应支付至搬离前的租金。鉴于赵松林于2017年12月24日搬离的事实，且一审中双方认可租赁合同于2017年12月24日解除，故一审认定租赁合同于2017年12月24日解除并无不当。再次，赵松林主张方连尧强制其搬离讼争房屋，且将讼争房屋在此时另租他人，但均无确凿证据证明，本院难以采信。最后，关于水电费问题。房屋租赁合同并无约定对水电费如何收取，也未明确水电费起止的度数。根据查明的事实，双方之前的水电费已经结清，尚有2017年8月、9月的水电费未予结清，赵松林认可尚欠方连尧水电费为2007.60元，一审对此予以认定并无不当。赵松林主张已经多支付水电费，不应再支付2007.60元的水电费，因赵松林在之前的结算中并未提出过异议，且讼争合同签订之前的水电费双方已经结清，本院对其主张不予支持。综上，一审认定事实并无不当。 关于焦点二，本院认为，首先，鉴于赵松林未在2017年12月1日前缴纳下一期的租赁费，故赵松林的行为构成违约，其应当向方连尧承担违约责任。其次，一审根据查明的事实，结合本案双方本诉、反诉的实际情况，认定赵松林应当向方连尧承担违约金60000元基本合理。再次，赵松林请求方连尧支付违约金的主张，因并无确凿的证据予以证明方连尧存在违约的事实，本院不予支持。最后，关于赵松林请求方连尧赔偿装修损失问题，根据双方合同约定，装修或投入的项目无条件放弃。故赵松林请求方连尧赔偿装修损失问题没有事实和法律依据。 综上，赵松林的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4629元，由上诉人赵松林负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 阎亚春 审 判 员 倪春艳 审 判 员 张 华 二〇一九年七月四日 代书记员 吴 煜