江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏民终109号上诉人（原审原告）：宜兴市福安制冷工程有限公司,住所地江苏省宜兴市周铁镇分水中兴路**。法定代表人：何小荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱晶，江苏锦泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王栋霖，男，1968年6月8日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。委托诉讼代理人：彭莎，江苏友诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚文纬，江苏友诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：江苏海泰置业有限公司,住,住所地江苏省泰州市姜堰区沈高镇万众村/div>法定代表人：田岭根，该公司董事长。原审第三人：陆红进，女，1968年4月3日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。原审第三人：泰州市华丽金属门窗有限公司,住,住所地江苏省泰州市姜堰区娄庄镇娄庄村/div>法定代表人：马雪峰，该公司董事长。上诉人宜兴市福安制冷工程有限公司（以下简称福安公司）因与被上诉人王栋霖、江苏海泰置业有限公司（以下简称海泰置业公司）、原审第三人陆红进、泰州市华丽金属门窗有限公司（以下简称华丽公司）第三人撤销之诉一案，不服江苏省泰州市中级人民法院(2018)苏12民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。上诉人福安公司的委托诉讼代理人钱晶、被上诉人王栋霖的委托诉讼代理人彭莎、尚文纬到庭参加诉讼。被上诉人海泰置业公司、原审第三人陆红进、华丽公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福安公司上诉请求：请求撤销原判，发回重审或改判支持福安公司的一审诉讼请求。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。1.王栋霖与海泰置业公司于2014年12月13日夜晚至次日凌晨签订70套商品房买卖合同并网签的行为，并非海泰置业公司的真实意思表示，不能产生房屋买卖合同效力。直至2015年7月6日，海泰置业公司法定代表人田岭根才在《协议书》中认可向王栋霖开具2500万元发票并将价值2500万元的房屋出售给王栋霖，但并未明确具体的房号，故不能认定该《协议书》系对前述签订买卖合同并网签效力的确认。2015年1月23日，福安公司与海泰置业公司订立《以房抵款合同》，约定将尚城国际花园2号楼1606室即案涉房屋抵算欠付工程款给福安公司，该份《以房抵款合同》为案涉房屋第一份合法有效的房屋买卖合同。王栋霖与海泰置业公司对70套商品房的网签行为不能对抗福安公司对案涉房屋享有的物权。2.根据最高人民法院相关司法解释的规定，就一处不动产存在多个售房合同，且多个售房合同均为有效时，首先看有无办理不动产变更登记，再看有没有实际交付。2016年4月22日，海泰置业公司向物业公司出具入住通知书，通知福安公司至物业公司办理入住手续，海泰置业公司实际已优先将房屋交付福安公司。物业公司并未将王栋霖已办理该房相关手续的情况告知福安公司，福安公司有理由相信海泰置业公司将该房屋给付福安公司是合法有效的。王栋霖提交的交房资料均为伪造的材料，并非海泰置业公司的真实意思表示，且海泰置业公司和王栋霖仅是通过协议进行约定，没有实际交付案涉房屋的相关证据。3.根据法律规定，合伙解散应当进行清算，对合伙期间的债务，合伙人应当承担连带清偿责任。王栋霖系案涉房产项目合伙投资人之一，项目建设借用海泰置业公司名义进行，王栋霖所谓的购房行为是为了收回相应投资款，实际是合伙解散行为。王栋霖通过虚假购房的形式退出合伙，侵害了包括福安公司在内的其他债权人的利益。福安公司为案涉工程进行人工工程通风设备安装作业，在案涉工程项目部无法支付工程款的情况下，海泰置业公司通过以房抵款的方式结清工程款，福安公司对工程款享有法定优先权，如海泰置业公司不能清偿该工程款，也应当对案涉工程进行拍卖优先偿还第三人的工程款。故本案中，王栋霖与田岭根等合伙人的购房行为不应当优于福安公司的应得工程款进行保护，该购房行为恶意侵害了福安公司利益，应为无效。4.王栋霖购房的款项并未汇入海泰置业公司，实际通过银行承兑汇票多次背书最终回到了最初汇款给王栋霖的徐芹处，王栋霖的购房行为系虚假的购房行为，此后田岭根等合伙人对其中部分购房行为的认可，应当理解为系田岭根与王栋霖就王栋霖退出合伙事务的约定，该行为因损害了债权人福安公司的利益，亦为无效。王栋霖辩称，1.王栋霖与海泰置业公司于2014年12月14日签订的包括案涉房屋在内的多套商品房买卖合同自始合法有效，王栋霖支付了合理对价并办理了网签备案，完成了交付，王栋霖系权利设立在先、案涉房屋合法的所有权人。2.福安公司就案涉房屋未签订正式购房合同，未支付合理对价，也未进行房屋的合法交付，故福安公司并未取得案涉房屋物权。首先，福安公司与海泰置业公司系因工程安装合同形成的债权债务关系签订《以房抵款合同》，且该份合同并不符合《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，只是福安公司基于债权关系与海泰置业公司达成的债权债务履行的变通方式，不能引起案涉房屋权属的变动；合同中约定“本协议经双方签字后生效”，但该协议仅有袁荣签字，并未加盖公章，袁荣也非福安公司法定代表人，故该合同并未生效。其次，福安公司未与海泰置业公司进行债权数额清算，也未就案涉房屋支付合理对价。福安公司与海泰置业公司的《以房抵款合同》中，福安公司与海泰置业公司并未清算，亦未就案涉房屋价款予以明确，仅是初步意向，双方未就具体以房抵款的行为达成最终的一致。且福安公司提交的材料载明债权为379300元，远不及案涉房屋价值。2014年12月王栋霖与海泰置业公司就案涉房屋签订买卖合同时，该房屋价格已为79万元，2016年4月福安公司与案外人刘素琴签订房屋买卖合同时，该房屋价格已升至99.2952万元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条之规定，该以房抵款的交易价格远低于市场价的70%，不应认定有效。最后，案涉房屋未现实合法交付给福安公司，海泰置业公司与福安公司就案涉房屋未办理房屋交接手续。案外人刘素琴对袁荣无权处分案涉房屋的相关事实已经明知，并非善意第三人，无权占有案涉房屋。3.福安公司并不享有对案涉房屋的物权期待权。案涉生效判决未损害福安公司的合法权益，其对海泰置业公司享有的债权可以通过另案诉讼的方式予以救济。福安公司并非适格的第三人撤销之诉的起诉主体，且不存在生效裁判内容错误损害其民事权益的实体性要件。4.福安公司的其余上诉主张与本案无关。王栋霖已经就案涉房屋在内的多套房产支付了合同对价，开具了以海泰置业公司为收款人的本票，海泰置业公司出具了相应收据，且《协议书》及两份《补充协议书》亦进一步确认了该事实。至于款项的流向与王栋霖、福安公司及本案无关。案涉生效判决提供了海泰置业公司另案救济的途径，但海泰置业公司至今未主张，进一步印证了王栋霖已经支付合理对价的事实。王栋霖是否为合伙人与本案无关，即使王栋霖系项目合作人，其购买海天置业公司开发的房产并不违反我国现行法律、法规强制性规定，福安公司亦无权突破合同相对性向王栋霖主张工程款。五方协议是否应当解除亦与本案无关。综上，请求驳回福安公司的上诉请求。海泰置业公司、陆红进、华丽公司均未作答辩。福安公司向一审法院起诉请求：一、撤销泰州市姜堰区人民法院（2016）苏1204民初7538号民事判决、江苏省泰州市中级人民法院（2017）苏12民终2554号民事判决中要求海泰置业公司协助王栋霖办理泰州市姜堰区尚城国际花园2号楼1606室的不动产权证的内容。二、判决海泰置业公司协助福安公司办理泰州市姜堰区尚城国际花园2号楼1606室的不动产权证。一审法院认定事实：一、生效裁判江苏省泰州市中级人民法院（2018）苏12民终2554号民事判决的主要内容2016年12月8日，王栋霖向泰州市姜堰区人民法院提起诉讼，请求：1.判令海泰置业公司立即协助办理尚城国际花园1号楼2102室等50套商品房的房产证与土地证；2.海泰置业公司按合同价款3196.4万元的银行同期贷款利率赔偿王栋霖损失（自2015年2月29日起至办理房屋产权证止）暂计2085651元；3.华丽公司、陆红进返还王栋霖尚城国际花园1号楼2802室、2803室、2804室及2号楼801室4套商品房，并由海泰置业公司协助办理房产证与土地证，按合同价款230.9万元的银行同期贷款利率赔偿王栋霖损失（自2015年2月29日起至办理房屋产权证止）暂计138540元；4.海泰置业公司承担本案诉讼费。泰州市姜堰区人民法院经审理查明：2009年8月24日，王栋霖、田岭根、丁鑫、周凤军四方签订《房地产合作开发协议书》，约定：“根据姜地储（2009）6号文件国有土地使用权拍卖预告的规定，姜堰市国土资源局定于2009年8月11日公开拍卖的五号（原交警大队）地）地块国有土地使用权协议当事人充分协商，决定以海泰置业公司名义联合参加竞拍，并以5759.88万元成功竞拍（已付竞拍款2550万元）,拍买购得该地块后，经协商一致本项目以平均出资的方式进行合作开发；协议当事人共同设立海泰广场项目部（暂定名，以下简称项目部），项目部全权负责合作项目的开发和管理，是合作项目的最高权力机构；项目部实行工作例会制度，决定合作项目所涉一切事宜，各方经协商一致，委托田岭根负责项目部的日常工作；合作项目所有资金实行统一管理、统一收支的原则，设立独立核算账户，该账户财务专用章和印鉴分开管理，主管会计和出纳由协议当事人分别委派担任；该项目的规划设计、施工、监理等一切对外合同，均由项目部集体商定并形成会议纪要后，以海泰置业公司的名义对外签订；履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力；等等”，并由陈新作为见证方在协议落款处签字。协议签订后，周凤军从泰州市笃诚机械有限公司（以下简称笃诚公司）账户汇款2650万元（其中1080万元系王栋霖汇至该公司账户）至田岭根指定银行卡，丁鑫交600万元本票给田岭根，王栋霖、周凤军、丁鑫合计投入3250万元；后田岭根将上述款项退回，由周凤军通过黄金勇银行卡转账3250万元至田岭根银行卡，田岭根再将该款转账至海泰置业公司账户。该合作项目经批准，在上述地块上建设商品房，定名为尚城国际花园（二期），并聘请仲仁政为销售经理兼财务负责人。2014年12月13日夜晚至次日凌晨，由仲仁政代表海泰置业公司与王栋霖网签尚城国际花园（二期）70套商品房。网签上述商品房时，海泰置业公司公章、法定代表人印鉴章、仲仁政私章及海泰置业公司财务专用章为王栋霖与周凤军保管。同年12月15日，田岭根至姜堰区公安局报案，认为公司工作人员仲仁政私自将上述70套商品房以网签方式出卖同一人，现其手机关机，不知去向，其行为已侵害了公司权益。当日中午，王栋霖、海泰置业公司又网签1套尚城国际花园（二期）商品房。同年12月16日、12月17日，姜堰公安局分别询问了周凤军及王栋霖，两人反映网签商品房情况属实，是2014年11月21日，在田岭根、田昊、王来义、丁竹书、仲仁政、陈新及其二人参加（丁鑫已破产，未参加会议）的情况下，形成了“关于缴纳政府规费以及房屋销售和偿还各项欠款的会议纪要”，会议一致同意用王栋霖的购房款直接偿还海泰置业公司向黄金勇的借款（经黄金勇转入田岭根再转入海泰置业公司账户的3250万元本金及利息），由财务部完善王栋霖相关购房及还款黄金勇手续，因此是田岭根同意的网签购房行为，是因海泰置业公司欠款，为了避免商品房被查封。周凤军并向姜堰公安局提交了该会议纪要的复印件。王栋霖网签上述71套商品房后，以其为申请人，海泰置业公司为收款人，于2014年12月16日、12月23日、12月24日、12月26日、12月29日分别开具了金额为974.8万元、200万元、262万元和264.2万元、1029万元和985万元、643.4万元的本票7张，合计4358.4万元。海泰置业公司出具了对应数额的收据7份给王栋霖，上面有仲仁政签字并加盖海泰置业公司财务章。上述本票金额未入海泰置业公司账户，均背书给黄金勇。上述除974.8万元的本票外另6张本票资金流向情况显示，200万元本票和643.4万元本票的资金由徐芹账户转入王栋霖账户，该本票当日背书给黄金勇，黄金勇入账后即转账至江苏盛德祥泰贸易有限公司（以下简称盛德祥泰公司），该公司又转账至笃诚公司；262万元本票的资金由徐芹账户转入220万元王栋霖账户，周凤军账户转入42万元王栋霖账户，该本票当日背书给黄金勇，黄金勇入账后亦按上述流程进行了转账；264.2万元本票的资金由徐芹账户转入王栋霖账户，该本票当日背书给黄金勇，黄金勇入账后亦按上述流程进行了转账；985万元本票当日背书给黄金勇，黄金勇入账后亦按上述流程进行了转账；1029万元本票的资金由周凤军账户转入29万元王栋霖账户，慧诚贸易有限公司（以下简称慧诚公司）账户转入1000万元王栋霖账户，该本票当日背书给黄金勇，黄金勇入账后即转账至盛德祥泰公司，盛德祥泰公司当日分别转账徐芹490万元、495万元，转账周凤军100万元。另查，笃诚公司法定代表人周凤军，股东周凤军、黄春花；原法定代表人黄春花，原股东周鹤如、黄春花。盛德祥泰公司法定代表人黄春华，股东黄春华、周鹤如，原法定代表人黄金勇，原股东黄金勇。慧诚公司法定代表人周凤斌，股东周凤斌；原法定代表人董志友，原股东王栋霖、栾少春、董志友。审理中，王栋霖陈述徐芹系其泰州市龙港氟硅材料有限公司（以下简称龙港公司）驾驶员，其与周凤军、黄金勇无经济往来。2015年7月6日，王栋霖、海泰置业公司及周凤军、田岭根、见证方沙国华经协商，签订《协议书》一份，约定：“一、海泰尚城国际二期项目存在欠税、水电安装费用、配套工程款项及业主办理两证开票等事宜急需解决。二、王栋霖2014年12月购买的71套住宅房，均已网签商品房购买合同备案。现商定海泰置业公司、田岭根负责开具王栋霖所购其中价值2500万元（房价按备案价下浮20%计算）房屋的发票，并协助办理上述房屋两证。王栋霖同意拿出其余房产办理相关更名、退房等手续，交给海泰置业公司及见证方（海泰置业公司及田岭根全权委托见证方处置尾盘善后事宜，附海泰置业公司、田岭根委托书），用于处理本协议第一条所列入事宜。房屋更名或过户的各项税费等均由海泰置业公司、田岭根及见证方承担。三、黄春华购买的2套住宅房，均已网签商品房购买合同备案。现商定海泰置业公司、田岭根负责开具黄春华所购2套房屋的发票，并协助办理上述房屋两证。四、鉴于海泰尚城国际二期项目已存在欠税，此欠税款以及开具上述二、三条款中所列房屋发票所需的税款将另从原71套余下房屋中选出等价值的房屋（此房价按备案价下浮20%计算）用于抵算；海泰置业公司、田岭根负责开具发票，并协助办理上述房屋两证。五、王栋霖购买的商铺，合同价约为5900多万元人民币，其中向姜堰农村商业银行办理按揭贷款50%，贷款已按月还至2015年2月末，王栋霖同意余下未结清的按揭贷款由见证方按期偿还，不得逾期。待还清各房所欠贷款后，王栋霖应办理相关更名、退房等手续，交由海泰置业公司和见证方负责处理。同时房屋更名或过户的各项税费等均由海泰置业公司、田岭根及见证方承担。六、鉴于泰州市鑫华特种构件制造有限公司、笃诚公司、盛德祥泰公司、沙国华和周凤军为田岭根的企业泰州市姜堰区海泰物资有限公司（以下简称海泰物资公司）、江苏昊业贸易有限公司（以下简称昊业公司）在姜堰农商行借款提供担保，另沙国华及公司为其提供的反担保，现借款人无力偿还的情况下，本协议第五条所列的商铺作为还款保证，并由沙国华全权负责处置；该商铺的资产处置用于优先偿还各担保人在姜堰农商行应代偿款项。七、原有海泰置业公司与陈新的往来款项由周凤军负责处理。八、本协议签订后，海泰尚城国际二期项目的一切债权债务均由海泰置业公司、田岭根承担，与王栋霖、周凤军无关，原项目合作协议自动解除。九、本协议签订实施后，王栋霖及泰州市四联化工有限公司、龙港公司、慧诚公司和海泰置业公司、田岭根两方及海泰物资公司、昊业公司之间的所有债权债务全部清算完毕；周凤军及笃诚公司、盛德祥泰公司、黄春华和海泰置业公司、田岭根两方及海泰物资公司、昊业公司、江苏昊辉机械有限公司之间的债权债务清算完毕（本协议第六条所列款项除外）。尚城国际二期项目的相关资料均交给海泰置业公司、田岭根。十、此协议作为王栋霖、周凤军、田岭根三方投资结算的依据，不作为法律诉讼的依据；本协议签订后报送住建局等相关部门。”该《协议书》并附作为协议中二、三两条用于约定办理王栋霖、黄春华房屋两证的40套房屋清单。同日，上述五方协议当事人又签订《补充协议书》一份，约定就所签五方协议的第五条的履行情况，协商达成如下协议：“1.海泰置业公司、田岭根全权委托见证方处置该商铺；2.海泰置业公司、田岭根承诺确保在履行原五方协议的第二、三条中王栋霖、黄春华所购房屋后，余下的住宅房以及原五方协议的第五所列商铺的售房款优先用于缴纳应付税款，余下款项确保偿还见证方在原协议签订后负责先行缴纳的按揭贷款，并确保按期偿还。同时见证方先行支付的按揭贷款的利息按月息1.5%执行；本协议签订后报送住建局等相关部门。”2016年7月6日，上述五方协议当事人在泰州市姜堰区住房和城乡建设局见证下，再签订《补充协议书》一份，约定：“1.原协议各方同意从原协议中除去二、三两条所应先行开具发票的40套房屋（王栋霖38套、黄春华2套）以外的33套之中选出16套（详见房号如下：1号楼2501室、3101室、2402室、2702室、2902室、3002室、3102室、2203室、2403室、2703室、2903室、2104室、2704室、2904室，2号楼1602室，3号楼1804室），按原协议约定交给沙国华处置；2.沙国华必须确保在2016年7月8日前缴清所欠税款约100万元（具体金额按税务局提供为准），同时必须确保开具原协议中二、三两条所对应的40套房屋（详见附表）的发票以及其他业主办证所需发票的开具，所产生的税款由沙国华按期缴纳；3.本补充协议第1条所列16套房屋处置的结余款项（除去本协议第2条应交税款外）按政府要求和原协议各方共同请求由住建局监督使用；4.后续如果五方协议中的第五条得不到妥善解决，则王栋霖没有义务继续履行原五方协议；5.原协议各方请求住建局就商业房产的按揭贷款的交纳事宜帮助与姜堰农商行沟通协调，以便原协议全面切实履行。”陆红进的1号楼2802室、2803室、2804室3套房屋不包括在上述协议约定的40套房屋清单内，2号楼801室房屋在上述协议约定的40套房屋清单内。2016年8月15日，王栋霖向海泰置业公司、田岭根、沙国华发出《通知书》，认为海泰置业公司、田岭根、沙国华未按上述三份协议履行，已构成根本违约，故通知解除上述三份协议。2015年3月30日，卢金荣、钱小玲以海泰置业公司为被告，向泰州市姜堰区人民法院提起商品房销售合同之诉[案号:（2015）泰姜民初字第00741号]，请求判决海泰置业公司按合同约定对卢金荣、钱小玲购买的尚城国际花园（二期）1幢20层4号房屋办理网上备案，并协助办理产权登记。审理中，因该房屋为上述71套网签房屋之一，泰州市姜堰区人民法院根据海泰置业公司的追加申请，通知王栋霖作为第三人参加诉讼。经调解，三方当事人于同年6月17日达成如下协议：一、王栋霖于2015年7月17日前撤销对尚城国际花园（二期）1幢20层4号房屋的网上备案；二、海泰置业公司于2015年8月17日前协助卢金荣、钱小玲办理尚城国际花园（二期）1幢20层4号房屋的网上备案，并协助卢金荣、钱小玲办理产权登记。该民事调解书已生效并履行完毕。陆红进的1号楼2802室、2803室、2804室3套房屋，系陆红进经泰州市姜堰区人民法院执行程序，于2016年1月20日与海泰置业公司达成和解协议，以该3套房屋抵算所欠借款，陆红进并办理了该3套房屋不动产权证书。华丽公司的2号楼801室房屋，系华丽公司经泰州市姜堰区人民法院执行程序，于2016年7月20日与海泰置业公司达成和解协议，以该房屋抵算所欠工程款，华丽公司并办理了该房屋不动产权证书。王栋霖曾于2016年9月8日、9月9日，以海泰置业公司为被告，向泰州市姜堰区人民法院提起上述网签71套房屋中除上述调解的1套房屋外，其余70套房屋的商品房销售合同之诉。经调解，双方于同年11月26日达成协议，同意重新选择其中一件诉讼，待法院作出最终生效裁判后，其余合同纠纷视情况处理。同年12月8日，王栋霖提起本案之诉（包括陆红进、华丽公司的房屋共计54套），并于2017年1月12日以海泰置业公司、沙国华为被告向泰州市姜堰区人民法院提起上述2016年7月6日《补充协议书》中的1号楼2501室等16套房屋的商品房销售合同之诉。2017年1月12日，王栋霖向泰州市姜堰区人民法院起诉，要求：1.海泰置业公司、沙国华协助王栋霖办理尚城国际（二期）1号楼2104室等16套商品房中剩余尚未被海泰置业公司、沙国华出卖的8套商品房（1号楼2203室、2402室、2403室、2501室、2704室、2902室、3102室，2号楼1602室）产权凭证；2.海泰置业公司、沙国华赔偿王栋霖私自出卖的8套商品房（1号楼2104室、2702室、2703室、2903室、2904室、3002室、3101室，3号楼1804室）的价款暂计439.2万元及相应利息（自2014年12月14日起至海泰置业公司、沙国华给付之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）等。在该案中，王栋霖亦主张解除案涉的三份五方协议。2017年8月28日，泰州市姜堰区人民法院作出了（2017）苏1204民初401号民事判决，驳回了王栋霖的全部诉讼请求，并认为“在双方及另三方未能就协议解除后的权利义务的处理和安排达成一致意见情况下，不宜确定产生解除案涉三份五方协议的法律效果”。该判决因各方当事人均未上诉，现已生效。泰州市姜堰区人民法院认为，司法判决是实施法律的具体判断活动，对于实现法律目的、发挥法律作用、保障法律权威、维持社会秩序都具有重要意义；同时，司法判决还具有调整社会关系、社会秩序维持、文化支持等间接功能。具体到本案，分析如下：第一，王栋霖系案涉房产项目的合伙人之一，并实际投资。王栋霖与海泰置业公司双方对于包括本案54套在内的71套商品房网签事实均无异议，海泰置业公司认为是工作人员仲仁政私自行为，王栋霖则认为是会议达成的一致意见。由于周凤军提供的会议纪要系复印件，无法核实其真实性，对此该院不作肯定性评论。但从网签时间来看，其中70套发生在夜间和凌晨，显然不符常理。何况，网签商品房合同时，海泰置业公司公章、法定代表人印鉴章、仲仁政私章及海泰置业公司财务专用章为王栋霖与周凤军保管，因此上述商品房买卖合同在签订时，不能确定为是海泰置业公司真实意思表示。第二，如上分析，网签商品房买卖合同时，不能确定是海泰置业公司真实意思表示，但在其后2015年7月6日、2016年7月6日，王栋霖、海泰置业公司及周凤军、田岭根、沙国华先后达成三份五方协议，从协议内容来看，此时无论是海泰置业公司、还是海泰置业公司法定代表人田岭根均已知晓并确认王栋霖网签商品房买卖合同的事实，故海泰置业公司再辩称王栋霖系恶意网签，已无实际意义。需要考证的是三份五方协议所解决的实质问题，该院认为，三份五方协议既确认了网签商品房合同的事实，也确定了王栋霖、海泰置业公司法定代表人田岭根及周凤军等人对尚城国际花园（二期）项目合作协议解除后的清算，是各方经过充分协商，既兼顾了投资方利益，又考虑了该项目的欠税、业主办理两证开票及配套工程款项等问题，并经住建局见证达成的协议，系各方真实意思表示，各方理应认真履行，以切实解决该项目的遗留问题。王栋霖认为由于海泰置业公司、田岭根、沙国华未按协议履行，故书面通知解除，海泰置业公司及田岭根在庭审中亦有认可解除的意思表示，但该院认为并不能因此就产生解除三份五方协议的效果。从双方庭审诉辩可见，王栋霖解除协议的目的是恢复到其网签商品房合同的状态，要求海泰置业公司办理所有网签商品房的房产证和土地证，海泰置业公司解除协议的目的是确认网签商品房买卖合同为无效，并恢复到合作协议状态，重新进行清算。而依上述分析，网签商品房合同时并非海泰置业公司真实意思表示，如确认全部网签商品房合同，有违此后王栋霖、海泰置业公司及另三人所达成的三份五方协议所涵盖内容；如采信海泰置业公司辩称意见，亦不能从根本上解决双方之矛盾。故在双方及另三方未能就协议解除后的权利义务的处理和安排达成一致意见情况下，不宜确定产生解除案涉三份五方协议的法律效果。因此，海泰置业公司应依五方协议约定办理归属王栋霖38套房屋的房产证和土地证，由于国家政策调整，房产证和土地证两证合一为不动产权证，故海泰置业公司应协助王栋霖办理不动产权证。上述38套房屋中虽包含了华丽公司的2号楼801室房屋，但华丽公司取得该房产并无恶意，且经合法程序办理了不动产权证，故王栋霖诉请其承担责任，依法不予支持。第三，陆红进的1号楼2802室、2803室、2804室3套房屋，不包括在五方协议约定为王栋霖及黄春华办理两证的40套房屋清单内，且是在五方协议之后经该院执行程序取得，并已办理不动产权证，故陆红进应为善意第三人，王栋霖诉请其承担责任，无事实和法律依据，也与上述分析相悖，依法亦不予支持。第四，案涉购房款，从王栋霖提交证据来看，王栋霖开具了以海泰置业公司为收款人的本票，海泰置业公司亦出具了收据，只是款项并未入海泰置业公司账户，而均背书给黄金勇，王栋霖解释系海泰置业公司归还的黄金勇欠款，海泰置业公司则认为与黄金勇之间无债权债务关系。该院认为，海泰置业公司在五方协议中已对网签商品房买卖合同的事实进行了确认，亦可说明对之前网签等一系列行为的确认。至于王栋霖、黄金勇及其他人在此过程中是否侵犯了海泰置业公司的财产权益，抑或黄金勇构成不当得利，海泰置业公司可依法另行主张权利。王栋霖、海泰置业公司双方亦可就五方协议中其他义务的履行，依法另行处理。综上，王栋霖诉请海泰置业公司协助办理50套房屋不动产权证，部分予以支持，其余包括赔偿利息损失的诉讼请求，因双方在五方协议中并未有约定，皆予驳回。据此，泰州市姜堰区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年8月28日作出（2016）苏1204民初7538号民事判决：一、海泰置业公司于判决生效后十日内协助王栋霖办理位于泰州市姜堰区尚城国际花园1号楼2102室等37套商品房的不动产权证；二、驳回王栋霖的其他诉讼请求。案件受理费24874元，财产保全费5000元，合计29874元，由王栋霖负担9034元，海泰置业公司负担20840元。王栋霖、海泰置业公司均不服，向江苏省泰州市中级人民法院提起上诉。江苏省泰州市中级人民法院二审认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，王栋霖与海泰置业公司于2014年12月13日、同月14日签订了商品房买卖合同合计70份，之后双方及周凤军等人又签订了多份五方协议。双方当事人就房屋买卖合同的效力及履行义务内容等事宜发生争议。对此作如下分析：第一，王栋霖与海泰置业公司就包括本案54套在内的70套商品房网签事实均无异议，海泰置业公司以上述协议是其工作人员仲仁政私自行为等主张上述协议无效，因王栋霖系案涉房产项目的合伙人之一并实际投资，而案涉70套房屋所签协议时间为深夜或凌晨，故不能仅根据现有70份买卖合同确定上述合同是否为海泰置业公司真实意思表示，而应结合其他证据分析上述合同的效力。第二，海泰置业公司主张案涉购房合同并非为其真实意思表示，但王栋霖、海泰置业公司及该公司的法定代表人田岭根以及案外人周凤军、沙国华先后达成三份协议，在2015年7月6日签订了《协议书》、《补充协议书》各一份，上述五方又于2016年7月6日签订了《补充协议书》一份。从上述三份协议的内容来看，此时无论是海泰置业公司、还是海泰置业公司法定代表人田岭根均已知晓并确认王栋霖网签商品房买卖合同的事实，即海泰置业公司及田岭根已对王栋霖所签购房协议先后进行追认并确认了上述购房协议的真实性、合法性。第三，王栋霖、海泰置业公司及田岭根等人于2015年7月6日签订的《协议书》既确认了网签商品房合同的事实，也确定了王栋霖、海泰置业公司法定代表人田岭根及周凤军等人对尚城国际花园（二期）项目合作协议解除后的清算，各方经过充分协商，既兼顾了投资方利益，又考虑了该项目的欠税、业主办理两证开票及配套工程款项等问题。2016年7月6日，王栋霖、海泰置业公司、田岭根等人又在泰州市姜堰区住房和城乡建设局的见证下，就其先前于2015年7月6日签订的《协议书》及《补偿协议书》所涉及事宜，再次达成《补充协议书》，该《补充协议书》系各方真实意思表示，各方理应认真履行，以切实解决该项目的遗留问题。在各方于2016年7月6日达成的《补充协议书》中，各方当事人再一次明确“原协议各方同意从原协议中除去2、3两条所应先行开具发票的40套房（王栋霖38套、黄春华2套）以外的33套之中选出16套”等内容，因此根据该协议能够认定王栋霖、海泰置业公司及田岭根等人再一次确认王栋霖对网签商品房38套房屋的合同是合法、有效的。第四，王栋霖认为由于海泰置业公司、田岭根、沙国华未按协议履行，故书面通知解除，海泰置业公司及田岭根在庭审中亦有认可解除的意思表示，但在本案一审中王栋霖解除协议的目的是恢复到其网签71套商品房合同的状态、要求海泰置业公司办理所有网签71套商品房的房产证和土地证，而海泰置业公司解除协议的目的是确认所有71套网签商品房买卖合同为无效、恢复到合作协议状态并重新进行清算。泰州市姜堰区人民法院已生效的（2017）苏1204民初401号民事判决已明确认为“不宜确定产生解除案涉三份五方协议的法律效果”，并驳回王栋霖的诉讼请求，而该案所涉16套房屋与本案所涉54套房屋系王栋霖、海泰置业公司同时签订，故为维护双方当事人的合法权益，本案所涉合同亦应不宜确定产生解除案涉三份五方协议的法律效果。据此，海泰置业公司应依五方协议约定办理归属王栋霖38套房屋的房产证和土地证，由于国家政策调整，房产证和土地证两证合一为不动产权证，故海泰置业公司应协助王栋霖办理不动产权证。第五，上述38套房屋中虽包含了华丽公司的2号楼801室房屋，但因华丽公司取得该房产系经法律途径且经合法程序办理了不动产权证，故华丽公司依法对该房屋享有相关权利。王栋霖诉请要求华丽公司承担返还该房屋的责任并要求海泰置业公司协助其办理房屋产权证等诉讼请求，依法不予支持。王栋霖如对华丽公司所取房屋的执行处置有异议，其应依法主张权利，本案中不予理涉。对于陆红进的1号楼2802室、2803室、2804室3套房屋，因不包括在五方协议约定为王栋霖及黄春华办理两证的40套房屋清单内，陆红进系在五方协议之后经泰州市姜堰区人民法院执行程序已办理不动产权证，又因二审中王栋霖、海泰置业公司对上述三套房屋未提出上诉，故对陆红进所取3套房屋予以确认。关于海泰置业公司上诉提出泰州市姜堰区人民法院将本案实际按合伙纠纷进行审理等问题，因王栋霖在本案中根据购房买卖合同要求海泰置业公司协助王栋霖办理房产证、土地证并赔偿损失等，而泰州市姜堰区人民法院在本案审理中既查明了案涉70份购房买卖合同，又查明了王栋霖与田岭根等人存在合伙关系等事实，上述事实均与本案存在关联性，故泰州市姜堰区人民法院在查明事实的基础上就涉案54套房屋所涉买卖合同对王栋霖的诉讼请求进行处理，并未对王栋霖、田岭根等人的合伙组织所产生的债权、债务进行处理，故泰州市姜堰区人民法院审理不存在违法之处，海泰置业公司此上诉理由不成立，不予采纳。综上所述，王栋霖、海泰置业公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。江苏省泰州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，于2018年1月23日作出（2017）苏12民终2554号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24874元，由王栋霖、海泰置业公司各负担12437元。二、福安公司与海泰置业公司之间的民事法律关系及与上述判决有关的事实2013年9月13日，福安公司与海泰置业公司签订海泰·尚城国际人防战时通风设备安装工程合同，约定福安公司包工包料负责安装，工程总价668800元。工程竣工后，海泰置业公司与福安公司于2015年2月13日形成一份工程结算确认表，载明实际结算总价合计379300元。2015年1月23日，海泰置业公司与袁荣（福安公司、宜兴市人防设备厂有限公司）签订《以房抵款合同》一份，约定海泰置业公司将其开发的海泰尚城国际2号楼1606室房产抵算所欠工程款。2016年4月22日，海泰置业公司向泰州市姜堰区锦绣物业有限公司出具入住通知书：“兹有福安公司（袁荣）前来办理2#楼1606室入住手续（抵工程款），请予办理。”同日，袁荣与刘素芹签订房屋买卖协议，第二日，刘素芹与上述物业公司签订物业管理服务协议和收楼协议。2号楼1606室在上述生效判决确定的海泰置业公司应协助王栋霖办理不动产权证的37套商品房之中。王栋霖与海泰置业公司签订的商品房买卖合同载明：2号楼1606室建筑面积178.18平方米，价款790000元。海泰置业公司向王栋霖交付了住宅质量保证书、使用说明书、分房面积测量报告书，交付了案涉房屋钥匙，并向王栋霖交付了房屋所有权证明，供王栋霖办理产权转移登记使用。2015年2月2日，王栋霖向物业公司交纳了包括案涉房屋在内的71套房屋的物业费202339元。本案一审争议焦点：一、福安公司未能参加泰州市姜堰区人民法院（2016）苏1204民初7538号一案诉讼，是否可归责于其本人的原因；二、王栋霖与海泰置业公司之间的房屋买卖合同是否有效；三、生效判决确认五方协议不宜解除是否合法；四、王栋霖与福安公司哪一方合法占有案涉房屋。一审法院认为，泰州市姜堰区人民法院受理的王栋霖诉海泰置业公司商品房销售合同纠纷一案，该案诉讼过程中王栋霖申请追加华丽公司和陆红进为第三人参加诉讼，福安公司并没有收到参加该案诉讼的通知，也没有证据证明福安公司知道该案诉讼且诉讼请求与其有关而不申请参加到该案诉讼中。因此，福安公司未被列为案件当事人参加该案诉讼，其本身并无过错，不可归责于福安公司。王栋霖与田岭根、周凤军等人以海泰置业公司名义合作开发房地产，聘请仲仁政为销售经理兼财务负责人。合作经营过程中，仲仁政代表海泰置业公司与王栋霖网签商品房买卖合同，王栋霖开具以海泰置业公司为收款人的本票后，仲仁政代表海泰置业公司向王栋霖出具了收据，该一系列行为均在仲仁政的职权范围之内，且从后来签订的五方协议第二条“王栋霖2014年12月购买的71套住宅房，均已网签商品房购买合同备案”的表述分析，协议各方对网签商品房买卖合同的事实予以确认，对效力也未提出异议。后王栋霖退回部分房屋是因项目“欠税、水电安装费用、配套工程款项及业主办理两证开票等事宜急需解决”，因此福安公司主张王栋霖与仲仁政恶意串通无事实依据。王栋霖虽为合作经营的成员之一，但其以支付价款的方式向海泰置业公司购买商品房，对第三人的利益并没有造成损害，福安公司主张所签商品房买卖合同损害了第三人利益无事实依据。合同当事人将签订合同时间安排在夜晚至凌晨并非是评判合同效力的因素，福安公司以此主张合同无效无法律依据。为解决欠税、工程款、水电费用等问题，各方就合作项目资产、债权债务进行了清算，形成五方协议，明确了各自的权利义务，协议明确海泰置业公司、田岭根负责开具38套商品房发票给王栋霖，王栋霖所购71套商品房中的其余33套办理退房手续。协议履行过程中，王栋霖以海泰置业公司、田岭根、沙国华未按协议履行为由，书面通知解除协议，其目的是恢复71份商品房买卖合同的履行。泰州市姜堰区人民法院审理认为，根据五方协议所具有的清算性质及协议各方未能就解除后的权利义务安排达成一致意见的情况下，不宜确定产生五方协议解除的法律后果，该认定及相关处理并无不当，对第三人的利益没有造成损害。王栋霖与海泰置业公司订有商品房买卖合同，海泰置业公司并办理了网签备案登记，王栋霖向海泰置业公司支付了购房价款，此后，海泰置业公司向王栋霖交付了住房质量保证书、使用说明书及钥匙，并交付房屋所有权证明供王栋霖办理产权转移登记，王栋霖亦按约定向物业公司交纳了物业费用，此一系列过程表明海泰置业公司向王栋霖现实交付了案涉房屋，王栋霖已经合法占有了案涉房屋。海泰置业公司欠福安公司工程款未能给付，故同意以商品房抵算。但海泰置业公司在明知案涉房屋已出售并交付给王栋霖，没有与福安公司签订书面房屋买卖合同，也没有进行工程款、房款清算的情况下，就以出具便函的形式指示物业公司向他人办理交房入住手续，海泰置业公司的行为在侵犯了王栋霖合法权益的同时，也导致了本案纠纷的产生。福安公司所举证据仅能证明其与海泰置业公司之间存在债权债务关系及海泰置业公司有以房抵债的意思表示，海泰置业公司向案外人陆进文出具交付案涉3号楼501室，向李荣清出具交付2号楼606室的便函，并不能证明福安公司合法占有的事实。因此，福安公司与海泰置业公司之间就案涉房屋既无买卖事实，又无合法占有事实，福安公司不能对抗王栋霖向海泰置业公司的诉讼请求，生效判决并没有侵害福安公司的合法权益。综上，一审法院认为，福安公司请求撤销泰州市姜堰区人民法院（2016）苏1204民初7538号民事判决及江苏省泰州市中级人民法院（2017）苏12民终2554号民事判决中的部分内容，要求海泰置业公司协助办理案涉房屋的不动产权证，没有事实依据，不予支持，依法应驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，判决：驳回福安公司的诉讼请求。案件受理费5000元，由福安公司负担。二审中，各方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。王栋霖提交了复印自江苏省泰州市中级人民法院（2017）苏12民终2554号卷宗的下列证据：1.福安公司与海泰置业公司关于海泰·尚城国际人防工程的《工程联系单》。该工程联系单中，海泰置业公司工作人员手写“最终总价由审计审核后确定”并加盖海泰置业公司公章。该证据结合《以房抵款合同》证明：福安公司与海泰置业公司并未就工程款数额、房屋价值做出最终的确认。2.宜兴市人防设备厂有限公司于2015年8月30日致海泰置业公司的《催款申请》。证明：宜兴市人防设备厂有限公司对2015年1月23日袁荣以该公司名义签订的《以房抵债合同》并没有确认，更未与海泰置业公司达成以房抵债意思表示的一致。福安公司质证意见为：该两份证据系福安公司在（2017）苏12民终2554号案件中提交，对证据的真实性认可，但不认可王栋霖的证明目的。《工程联系单》所记载的“最终总价由审计审核后确定”仅是海泰置业公司单方意见，并未与福安公司协商，在本案一审中，福安公司已经向法庭提交了福安公司与海泰置业公司的工程结算表以及结算确认海泰置业公司所欠福安公司的具体工程款。福安公司与宜兴市人防设备厂有限公司已经对双方各自在海泰置业公司项目施工期间的工程款进行了汇总，宜兴市人防设备厂有限公司同意以其对海泰置业公司所享有的工程款689829元抵算案涉房屋的购房款，尚有结余或不足由三方另行结算，并已经通知海泰置业公司。海泰置业公司已于2016年4月22日将案涉房屋交付给了福安公司。本院认为，鉴于福安公司对王栋霖所提交证据的真实性不持异议，本院依法确认前述证据的真实性。至于其关联性将在下文中结合案件事实综合评述。各方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。二审另查明，2013年10月28日，在福安公司报送的《工程联系单》中，海泰置业公司签署意见：“最终总价由审计审核后确定”。2015年8月30日，宜兴市人防设备厂有限公司向海泰置业公司发送《催款申请》，载明：“宜兴市人防设备厂有限公司施工的海泰·尚城人防门合同已经全部施工完毕，并于2014年8月4日验收合格，质保期已满。海泰置业公司还欠工程款余额689829元，期间多次催要未付。”田岭根于同日在其上签写：“具体余款以核算金额为准”。2018年1月10日，福安公司（甲方）与宜兴市人防设备厂有限公司（乙方）签订《协议书》，其中第二条约定：“甲方所结欠的工程款只有378500元，不足海泰尚城国际2#1606室房价款，乙方同意用江苏海泰置业有限公司欠自己的的工程款人民币689829元为限补足该房款，从而使甲方能够顺利拿到该房屋。”第四条约定：“甲乙双方在签订本协议后，乙方即对江苏海泰置业有限公司出具一份同意用自己所有工程款抵足房款的公函交给甲方，使甲方顺利拿到抵扣房屋。”本案二审争议焦点为：福安公司能否依据《以房抵款合同》对（2018）苏12民终2554号民事判决提起第三人撤销之诉。泰州市姜堰区人民法院（2016）苏1204民初7538号民事判决及江苏省泰州市中级人民法院（2017）苏12民终2554号民事判决判令海泰置业公司协助王栋霖办理位于泰州市姜堰区尚城国际花园1号楼2102室等37套商品房的不动产权证，其中包含了案涉房屋，即2号楼1606室。福安公司依据其和海泰置业公司签订的《以房抵款合同》对案涉房屋主张权利，认为生效判决侵害了其利益。本院认为，首先，就案涉房屋，王栋霖于2014年12月13日即与海泰置业公司订立了商品房买卖合同并办理了网签备案登记。其后，相关人员签订了五方协议确认了前述商品房买卖合同及备案行为的效力。为解决欠税、工程款、水电费用等问题，各方就合作项目资产、债权债务进行了清算，形成五方协议，明确了各自的权利义务。王栋霖所提交的证据证明，王栋霖向海泰置业公司开具了载明系“购房款”的本票。海泰置业公司向王栋霖交付了剩余房屋的住房质量保证书、使用说明书及钥匙，并交付房屋所有权证明以供王栋霖办理产权转移登记，王栋霖亦按约定向物业公司交纳了物业费用，海泰置业公司已经向王栋霖交付了房屋。现并无证据证明王栋霖与田岭根或海泰置业公司存在恶意串通损害第三人利益的行为，福安公司称王栋霖所提交的材料均为伪造亦没有证据证实。其次，福安公司提交的《以房抵款合同》签订于2015年1月23日，福安公司与海泰置业公司就工程款的结算时间为2015年2月13日，系在王栋霖与海泰置业公司订立商品房买卖合同及办理网签备案登记之后。依据2013年10月28日《工程联系单》及2015年8月30日的《催款申请》，在签订《以房抵款合同》时，福安公司及宜兴市人防设备厂有限公司与海泰置业公司尚未结算完毕，在债权数额尚不明确情况下即签订《以房抵款合同》违反法律规定，且福安公司所享有的仅为债权，以房抵债行为亦发生在后，相较于王栋霖所享有的权利而言，并不具有优先性。泰州市姜堰区人民法院（2016）苏1204民初7538号民事判决及江苏省泰州市中级人民法院（2017）苏12民终2554号民事判决针对案涉房屋的判决内容并未损害福安公司的权利，福安公司依据《以房抵款合同》提起第三人撤销之诉，没有事实和法律依据。综上，福安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5000元，由上诉人宜兴市福安制冷工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 娅审判员 胡晨光审判员 丁 益二〇一九年七月三十一日书记员 白金凤