安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖民终485号上诉人（原审原告）：杨玉喜，男，1967年9月17日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：高洪武，安徽中特律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，安徽中特律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：于艳丽，女，1973年9月8日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。被上诉人（原审第三人）：安徽继华置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区。法定代表人：张继华，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：安徽省阜阳众诚药业公司有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区。法定代表人：吴伟，该公司经理。委托诉讼代理人：许群，安徽元祥律师事务所律师。上诉人杨玉喜因与被上诉人于艳丽、安徽继华置业有限公司（以下简称继华置业公司）、安徽省阜阳众诚药业公司有限责任公司（以下简称众诚药业公司）执行异议一案，不服安徽省阜阳市中级人民法院作出的（2017）皖12民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年4月4日公开开庭审理了本案。上诉人杨玉喜的委托诉讼代理人高洪武，被上诉人众诚药业公司的委托诉讼代理人许群到庭参加诉讼。于艳丽、继华置业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玉喜上诉请求：1、依法改判一审判决第二项为：“确认杨玉喜与继华置业公司签订的华兴滨河苑6#商住楼109室房屋商品房买卖合同有效，该房屋归杨玉喜所有”。2、由于艳丽、继华置业公司、众诚药业公司负担本案诉讼费用。事实与理由：1、原审认定事实不清。杨玉喜与继华置业公司签下《借条》及《商品房买卖合同》后，继华置业公司于8月21日明确表示愿意履行《商品房买卖合同》，借款手续作废。杨玉喜同意并将该《借条》交付给继华置业公司法定代表人张继华手中。同日，继华置业公司给杨玉喜出具收款收据。8月22日，继华置业公司主动配合办理网上备案手续。对于案涉300万元借款，已因约定取消，继华置业公司并未清偿过该笔借款及相应利息，杨玉喜也未向继华置业公司主张过该借款，继华置业公司能够拿出《借条》恰恰证明该借款己经取消。2、根据《中华人民共和国物权法》第15条的规定，案涉《商品房买卖合同》依法成立并生效。杨玉喜支付了全部价款，(2017)皖12民初298号判决书、继华置业公司出具的证明以及营业执照等可证明案涉房屋现由杨玉喜占有、管理、使用。根据《中华人民共和国合同法》第133条的规定，杨玉喜己经取得涉案房产的所有权。3、杨玉喜与继华置业公司之间存在多笔借款。于艳丽称继华置业公司已归还部分案涉借款无事实依据，其也未提供证据证明案涉借款已于2012年12月20日清偿日期到期前还款。4、从《借条》内容可知，借贷与购房并存，借贷无法归还成为购房合同继续履行的前提条件，借贷按期归还则购房作废。继华置业公司在借款到期后并未清偿，而是办理网签并将房屋进行交付。该行为表明继华置业公司认可《商品房买卖合同》，并以事实行为去履行义务。如果继华置业公司不认可案涉合同，其可以在除斥期间内行使合同解除权，但时至今日继华置业公司也未行使合同解除权。众诚药业公司答辩称：1、杨玉喜与继华置业公司之间系借贷关系，并非房屋买卖合同关系，杨玉喜主张涉案房屋归其所有没有依据。杨玉喜与继华置业公司之间的借款协议，充分说明了双方之间系借贷关系，其签订商品房买卖合同是为了借款担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。安徽省高级人民法院（2015）皖民四终字第00624号民事判决和（2018）皖民终346号民事判决确定继华置业公司已经将涉案十间门面房出卖予众诚药业公司并交付众诚药业公司使用，而不是交付给杨玉喜。杨玉喜与继华置业公司之间签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。2、杨玉喜与继华置业公司之间只存在借贷关系，不存在商品房买卖合同关系，不存在两个法律关系。双方签订《商品房买卖合同》的真实意思是为了借款担保，无论借款是否归还，《商品房买卖合同》都是无效协议，不存在履行基础。请求驳回杨玉喜的上诉。杨玉喜向一审法院提起诉讼，请求：1、判令解除对位于安徽省阜阳市颍泉区华兴滨河苑6#商住楼109室房屋的查封，并不得执行；2、确认杨玉喜与继华置业公司签订的华兴滨河苑6#商住楼109室《商品房买卖合同》有效，该房屋归杨玉喜所有。一审审理过程中，众诚药业公司申请参加杨玉喜与于艳丽、继华置业公司之间的执行异议之诉案件的诉讼。众诚药业公司请求确认阜阳市华兴滨河苑6幢109号房屋归其所有，并解除对该房屋查封，不得执行该房屋。一审查明：2012年8月20日，杨玉喜通过其父亲杨明记在中国建设银行的账号向继华置业公司在中国农业银行阜阳北京路支行账号汇款300万元。继华置业公司向杨玉喜出具《借条》，载明“今借到杨玉喜人民币叁佰万元整（3000000），借期四个月，每月息7.5万元整，借款人：张继华，2012年8月20日。此借款300万元为杨玉喜购买华兴滨河苑6#门面房109#308.61平方米为同一笔款。不再另开收据，合同号00493，用此门面作为抵押。到时300万元本息还清后，双方自愿解决合同，购房作废”。继华置业公司的法定代表人张继华与杨玉喜在《借条》上签字，并盖有继华置业公司公章。同日，杨玉喜与继华置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：杨玉喜购买继华置业公司所有的位于安徽省阜阳市颍泉区中市办事处阜太路西、北京路北华兴滨河苑6#楼109号门面房，建筑面积308.61平方米，9721元/平方米。2012年8月21日，继华置业公司给杨玉喜出具收款收据，载明交款事由为华兴滨河苑6#109房款，约308.61平方。2012年8月22日，继华置业公司在阜阳市房地产管理局办理合同网上备案手续。案涉房屋现由杨玉喜管理使用。2013年6月7日，继华置业公司向于艳丽借款300万元。因继华置业公司于2014年4月7日停止付息，于艳丽向一审法院提起诉讼。该院受理后，于2014年7月17日作出（2014）阜民二初字第00058-1号民事裁定书，并于2014年7月31日查封了位于安徽省阜阳市颍泉区中市办太和路69号华兴滨河苑6#楼商住楼109号房产。2014年9月10日，一审法院作出（2014）阜民二初字第00058号民事调解书。调解书生效后，继华置业公司未按该调解书确定的义务给付借款及利息，于艳丽申请执行。一审法院在执行于艳丽与继华置业公司借款合同纠纷一案中，杨玉喜提出执行异议。该院于2015年3月4日作出（2015）阜执监字第00002号执行裁定书，裁定驳回杨玉喜的异议，该裁定书于2015年4月21日送达。2014年6月30日，一审法院受理众诚药业公司与继华置业公司、张继华、张强、张静房屋买卖合同纠纷一案。因众诚药业公司与继华置业公司于2009年11月2日签订的《购房协议》包含本案的案涉房屋，该院于2014年8月28日依众诚药业公司申请，追加杨玉喜为第三人参加诉讼。众诚药业公司请求确认众诚药业公司与继华置业公司于2009年11月2日签订的《购房协议》有效；请求确认继华置业公司与杨玉喜等人签订的《商品房买卖合同》无效；请求判令继华置业公司限期履行《购房协议》，与众诚药业公司订立《商品房买卖合同》并协助办理房屋所有权转移登记；请求判令继华置业支付违约金、赔偿损失、返还房屋价款共计7913万元。在该案中，因继华置业公司认可与杨玉喜之间系房屋买卖关系，且众诚药业公司未能提供继华置业公司与杨玉喜之间的借款手续，一审法院于2015年8月12日作出（2014）阜民一初字第00082号民事判决，判决确认众诚药业公司与继华置业公司于2009年11月2日签订的《购房协议》有效，驳回众诚药业公司要求确认继华置业公司与杨玉喜签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求。宣判后，众诚药业公司不服，向本院提起上诉，本院于2017年4月14日作出（2015）皖民四终字第00624号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为：（一）关于杨玉喜对案涉房屋是否享有足以排除强制执行权利的问题。（2015）皖民四终字第00624号民事判决虽以“继华置业公司在原审中对其与杨玉喜、刘莹雅签订的《商品房买卖合同》的真实性予以认可，众诚药业公司提供的证据不足以证明杨玉喜、刘莹雅与继华置业公司签订案涉《商品房买卖合同》是用于借款担保，杨玉喜、刘莹雅与继华置业公司签订案涉《商品房买卖合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效情形”为由，驳回众诚药业公司要求确认继华置业公司与杨玉喜签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求。但在本案中，于艳丽、继华置业公司及众诚药业公司提交的继华置业公司于2012年11月20日向杨玉喜出具的《借条》能够证明杨玉喜与继华置业公司之间是民间借贷关系。购房是作为抵押，本息还清，购房作废，并出具收据。故杨玉喜与继华置业公司签订的《商品房买卖合同》实际上是作为保证借款合同债权实现的手段，该合同不能认定为真实有效的合同。杨玉喜与继华置业公司之间是债权债务关系，双方虽约定以案涉房屋作为抵押，但未办理抵押登记，且该房屋已被继华置业公司于2009年11月2日出售给众诚药业公司，故杨玉喜对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的权利。（二）关于是否应解除对案涉房屋查封的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。案涉房屋由继华置业公司开发建设，并已取得案涉项目6号楼的建设工程规划许可证、商品房预售许可证及国有土地使用权证。继华置业公司虽将案涉房屋出售给众诚药业公司，但未办理产权变更登记手续，因此案涉房屋的所有权仍归继华置业公司所有。（2015）皖民四终字第00624号民事判决已确认众诚药业公司与继华置业公司于2009年11月2日签订的《购房协议》（包含案涉房屋）有效，众诚药业公司已支付全部价款，故继华置业公司应依约交付房屋。案涉房屋虽未办理过户登记手续，但过错并不在众诚药业公司，人民法院不得对案涉房屋进行查封、扣押、冻结。众诚药业公司可在办理房屋转移登记手续障碍消除后，另行要求继华置业公司协助办理房屋所有权转移登记手续。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条的规定，判决：一、不得对位于安徽省阜阳市颍泉区华兴滨河苑6#商住楼109室房屋执行；二、驳回杨玉喜的其他诉讼请求。一审案件受理费30800元，由杨玉喜负担20000元，由于艳丽负担10800元。二审期间，杨玉喜提交一份汇款凭证，证明其支付的300万元系购房款，不是借贷项下的款项支付，因借贷为实践性合同，故借贷关系没有成立。众诚药业公司认为杨玉喜提交的是复印件，即便是真实的，也不能达到杨玉喜的证明目的。庭审中，杨玉喜申请本院调取众诚药业公司与继华置业公司之间的汇款凭证。众诚药业公司新提交两份证据，证据一为众诚药业公司的营业执照，证明众诚药业公司的诉讼主体身份。证据二为阜阳市中级人民法院（2017）皖12民初160号民事判决和安徽省高级人民法院（2018）皖民终346号民事判决，证明涉案十间房屋已交付给众诚药业公司，而不是杨玉喜。杨玉喜对第一份证据无异议，其认为证据二与本案无关联性，不能达到众诚药业公司的证明目的。本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：杨玉喜请求确认其与继华置业公司之间就华兴滨河苑6号商住楼109号房屋签订的商品房买卖合同有效并确认该房屋归其所有是否有事实及法律依据。一审查明，2012年8月20日，杨玉喜通过其父亲杨明记向继华置业公司汇款300万元，同日，继华置业公司向杨玉喜出具《借条》，载明“今借到杨玉喜人民币叁佰万元整，借期四个月，每月息7.5万元整，借款人：张继华，2012年8月20日，此借款300万元为杨玉喜购买华兴滨河苑6#门面房109#308.61平方米为同一借款。不再另开收据，合同号00493，用此门面作为抵押。到时300万元本息还清后，双方自愿解决合同，购房作废”。同日，杨玉喜与继华置业公司之间签订编号为hxbh000493的《商品房买卖合同》。该合同编号与《借条》载明的合同号相符。而杨玉喜与继华置业公司法定代表人共同签署的《借条》明确载明杨玉喜向继华置业公司支付的300万元为借款，双方签订的《商品房买卖合同》作为借款的担保，杨玉喜不能否定《借条》上载明的内容非其真实意思表示。据此，一审认定杨玉喜与继华置业公司签订的《商品房买卖合同》实际上是作为保证借款合同债权实现的手段，并非真实有效的商品房买卖合同，符合客观事实。虽然杨玉喜与继华置业公司就《商品房买卖合同》办理了备案登记，但并未办理抵押权登记或所有权转移登记，依法不能产生抵押权设立或所有权转移的效力。据此，杨玉喜上诉请求确认其与继华置业公司之间就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效并确认案涉房屋归其所有，本院不予支持。至于杨玉喜申请调取继华置业公司与众诚药业公司之间的汇款凭证，因与本案确定杨玉喜与继华置业公司之间的《商品房买卖合同》的效力无关联性，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。杨玉喜的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由杨玉喜负担。本判决为终审判决。审判长 程 敏审判员 王依胜审判员 廖永结二〇一九年七月十二日法官助理唐婷书记员朱娟娟附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。