浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1474号上诉人（原审原告）：上海威斯特物业经营有限公司嘉兴分公司，住所地：嘉兴市城东路**御华名都**楼**。统一社会信用代码：91330401074016152J。代表人：张亮，总经理。委托诉讼代理人：马爱骏，该公司员工。被上诉人（原审被告）：杨振伟，男，1984年10月11日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。上诉人上海威斯特物业经营有限公司嘉兴分公司（以下简称威斯特公司）为与被上诉人杨振伟物业服务合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。威斯特公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判杨振伟支付威斯特公司物业管理费10185.32元；一、二审诉讼费由杨振伟承担。事实和理由：一、一审判决认定本案债权已经超过诉讼时效没有事实依据。自威斯特公司接管小区物业以来，每2年都通过邮寄挂号信的方式向业主催讨物业管理费，因此本案诉讼时效并未届满。同时，威斯特公司也曾向一审提供过催讨挂号信，但一审并未采纳和认定，因此应予以改判；二、一审以威斯特公司疏于全面履行物业服务义务，酌定按80%的比例支付物业管理费，系认定事实错误。杨振伟并未提供证据证明威斯特公司疏于全面履行物业服务义务，威斯特公司在提供物业管理服务过程中已经全面履行了义务，不应再对物业管理费进行扣减。杨振伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。威斯特公司向一审法院起诉请求：判令杨振伟支付威斯特公司物业管理费10185.32元（自2015年1月1日起至2018年10月31日），并承担延迟滞纳金20％计2037.06元，案件诉讼费由杨振伟承担。一审法院认定事实：双方有争议的事项为第九、十、十一项，其他事项双方无争议。一、签订物业管理合同的时间：2011年5月15日，威斯特公司与房屋开发商签订前期物业服务合同。二、物业管理合同约定的管理期限：自2011年5月31日至业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。三、威斯特公司实际管理期限：自2011年5月31日至今。四、物业管理合同约定的物业管理费：物业管理费每月每平方米1.82元。五、物业管理合同约定的物业管理费的缴纳日期及数额：按季度交纳，业主应在每季度开始前5日内按时足额预付下季度物业服务费。六、物业管理合同约定的拖欠物业管理费违约金标准：按逾期金额的每日千分之三支付违约金。七、杨振伟房产位置：嘉兴市秀洲区御华名都30幢501室。八、杨振伟房产建筑面积：121.66平方米。九、杨振伟欠缴物业管理费期间：2015年4月10日起至2018年10月31日止。十、杨振伟欠缴物业管理费数额：物业管理费9447.3元。十一、杨振伟拒交物业管理费的理由：1、物业费的起止日期不对，2014年4月10日交房时间，杨振伟已经交了一年的物业费，起止日期是2015年4月10日；2、自2015年4月10日起物业费拖欠四年，关于诉讼时效应当是三年；3、物业费拖欠不是杨振伟本人恶意行为，是威斯特公司没有履行职责，沟通无效，所以，才不得以为之，所以，延期缴纳的滞纳金的诉讼请求，请法庭驳回。根据民法通则的相关规定，威斯特公司没有尽到物业服务合同中约定的职责。威斯特公司在30幢前十米建设垃圾场，垃圾场存在了十年，2018年年底才把垃圾场拆了，对其造成了实质性的伤害，粉尘导致杨振伟家阳台上窗户上都是灰尘，垃圾车运送垃圾车辆声音造成了噪声损害。在这期间严重影响杨振伟的身体健康，杨振伟去体检了两次，杨振伟和威斯特公司也沟通的，有通话记录；威斯特公司对公共部位基础设施维护不及时到位；33幢埋线的地下室都不能开启；公共健身区域的器材破坏；30幢大门坏了一直没有修复给业主带来巨大隐患；30幢门口残疾楼扶梯报损没有修复；有住户放易燃物在电梯柜里造成巨大安全隐患；电梯已经维修了六次，每次修电梯时间超过一周；小区绿化铲除了，也没有修复；规定花坛盆景每年四次布置，从来没有布置；大门口的花也没有补种，而是用水泥封起来；威斯特公司专职的维修人员应是中青年为主，其实是都是老年人；小区门口电瓶车堵门，有巨大安全隐患；电瓶车经常盗窃丢失；群租现象严重；从来没有见过威斯特公司到住户家处理投诉等21个问题。所以，请求法庭驳回威斯特公司的诉讼请求。一审法院认为，威斯特公司与杨振伟之间存在物业服务合同关系。威斯特公司为杨振伟提供了物业服务，杨振伟应交纳物业管理费，杨振伟未按约交纳物业管理费，应承担相应的民事责任。因杨振伟已付1年物业管理费，双方在庭审中确认，物业管理费从2015年4月10日起算。杨振伟提出部分物业管理费已经超过诉讼时效，物业管理费应从2016年3月12日起算，物业管理费为7971.16元，威斯特公司认为物业管理费从2016年3月1日起算；根据前期物业服务合同中关于每季度开始前5日内按时足额预付下季度物业服务费的约定，2016年1月至3月的物业管理费，支付最后期限为2015年12月31日，本案债权诉讼时效为3年，上述债权受法律保护的诉讼时效期间至2019年1月1日届满，威斯特公司于2019年3月12日起诉时，已超过诉讼时效，威斯特公司也未提供证据证明该期物业管理费诉讼时效期间内发生时效中断的事实，杨振伟对此提出的抗辩意见予以采信，物业管理费从2016年3月12日起算，至2018年10月31日为7006.91元。杨振伟提出了小区垃圾站等诸多问题，一方面，杨振伟该抗辩意见不能阻却其付费义务，另一方面，说明威斯特公司疏于全面履行物业服务义务，故酌定杨振伟按80%的比例支付物业管理费，即7006.91元×80%﹦5605.53元；威斯特公司主张超过上述范围的诉请，不予支持。威斯特公司主张杨振伟支付逾期付款滞纳金，威斯特公司在庭审中予以放弃，予以准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、杨振伟于判决生效之日起十日内支付威斯特公司自2016年3月12日起至2018年10月31日止期间的物业管理费5605.53元；二、驳回威斯特公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取53元，由威斯特公司负担29元，杨振伟负担24元。双方在二审中均未提交新的证据。本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于本案诉讼时效问题。威斯特公司主张自接管小区物业以来，每2年都通过邮寄挂号信的方式向业主催讨物业管理费，本案诉讼时效并未届满，但威斯特公司一审中并未提供过有关催讨材料。同时本院也注意到，威斯特公司在一审庭审回答法庭关于物业费有无进行催讨的提问时自认“之前没有催收过”。故一审关于诉讼时效的认定，并无不当。从一审查明的情况来看，杨振伟反映的20多个问题大多都存在，说明威斯特公司在物业管理服务中确实存在不到位之处。一审以威斯特公司疏于全面履行物业服务义务为由，酌定杨振伟按80%的比例支付物业管理费，也合情合理，二审不再调整。综上，威斯特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费106元，由上海威斯特物业经营有限公司嘉兴分公司负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年七月十六日书记员  赵婉沁