四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初1256号 原告：郑仲奎，男，汉族，出生于1972年8月10日，住南充市顺庆区。 原告：何金菊，女，汉族，出生于1976年2月20日，住四川省南江县。 二原告委托代理人：陈森红，四川兴恒平律师事务所。 被告：四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司，住所地：四川省南充市高坪区江东中路七段335号香颂湾一区第一幢1层。 法定代表人：邱永生，职务：执行董事。 原告郑仲奎、何金菊诉被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司(以下简称“杰烽房地产公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院副院长蔡晓云担任审判长，与人民陪审员林勤、蒋传国组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑仲奎、何金菊的委托代理人陈森红，被告杰烽房地产公司的法定代表人邱永生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告郑仲奎、何金菊向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即为原告办理位于四川省南充市高坪区江东大道香颂湾2区第2幢1单元3层301号商品房的权属转移登记；2.依法判令被告向原告支付2015年12月31日起至2016年3月31日期间的逾期办理房屋初始登记的违约金1654.78元；3.判令被告向原告支付2016年4月1日起至2019年2月24日期间的逾期办理房屋权属转移登记的违约金38979.17元及2019年2月25日起至实际办证之日止，以已付房款367728元为基数，按日万分之一的标准计算办理房屋权属转移登记的违约金；4.本案的诉讼费费用由被告承担。事实和理由：2013年12月11日，原、被告签署了《商品房买卖合同》，合同约定原告（即买受人）购买被告（即出卖人）开发销售的南充市高坪区江东大道江东中路七段337号香颂湾2区第2幢3层301号房屋，房价款为人民币367728元，原告已按照合同约定履行按揭付款义务。根据合同第十二条对产权登记的约定：被应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期按日支付万分之0.5的违约金；被告按揭应在2016年3月31日前办结房屋权属登记，被告于2014年12月30日实际交付案涉房屋，但截至起诉日被告一直未将应由出卖人提供的材料递交产权登记机关备案，导致原告迟迟不能办理产权过户登记。原告认为，被告迟延履行办办理房屋产权过户义务既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。综上，起诉至法院，请求依法判决。 被告杰烽房地产公司辩称：1.愿意承担诉讼费。2.希望能够理解公司，确实公司没有钱，希望能放弃办证违约金的请求。 经审理查明：原告郑仲奎、何金菊系夫妻关系。2013年12月11日，二原告与被告杰烽房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：被告向原告出售其开发的位于南充市高坪区商品房，该商品房为预售商品房(商品房预售许可证号:（南高）房预售证第20130011号),商品房用途为住宅，房屋建筑面积为76.61平方米，套内建筑面积为61.905平方米，房屋单价为5940.2元/平方米（按照套内建筑面积计算），房屋总价款为367728元，其中，由原告支付首期购房款117728元，剩余250000元向银行借款支付，商品房交付的时间为2014年12月31日前。初始登记约定：出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，未能在期间内办理申请办结预购房预告登记的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人逾期按日支付万分之0.5支付违约金。转移登记约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起（空白）日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：一次性或分期付款应在2016年1月31日前办理房屋权属转移登记，按揭付款应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告于2014年1月7日将首期购房款117728元支付给被告，被告于2014年1月7日向原告出具了金额为117728元的销售不动产统一发票。二原告与中国工商银行南充市分行高坪支行签订了个人购房借款/担保合同，贷款250000元用于向被告支付按揭房款。2014年4月1日，中国工商银行南充市分行高坪支行发放了贷款250000元。 还查明，2015年1月，原告从被告处领取了案涉商品房钥匙，被告已将房屋交付原告使用，因被告一直未到南充市住房和城乡建设局办理案涉香颂湾2区项目的竣工验收备案等原因，导致案涉商品房至今未进行初始登记和办理房屋权属转移登记，原告至今未取得案涉商品房的产权证书。 诉讼中，经本院释明，原告撤回了第一项诉讼请求。 上述事实有证据及庭审笔录在卷佐证，足以证实。 本院认为本案争议的焦点是：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的效力问题；2、关于原告要求被告承担未办理初始登记违约责任问题；3、关于原告要求被告承担未办理转移登记的违约责任问题。 1.二原告与被告杰烽房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体及他人的利益，案涉房屋现已予以交付，双方的买卖合同关系依法成立且合法有效，案涉合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 2.案涉合同签订后，原告全面履行了合同义务，付清了购房款，被告未按照合同约定的时间即2015年12月31日前对原告所购买商品房所在楼栋进行初始登记，依法应当承担合同约定的违约责任，双方合同约定按日万分之零点五计算违约金，该约定符合《合同法》的相关规定，本院依法予以支持。被告应当承担合同约定的初始登记违约金计算至约定办理转移登记时止，即从2016年1月1日起按每日万分之0.5，以已付房款367728元为基数计算至2016年3月31日止，经计算为1654.77元（367728元×90日×0.5÷10000）。 3、该案原告系按揭贷款购房，依据合同约定，被告应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记，但由于被告未办理初始登记的原因致使原告所购房屋无法办理转移登记，被告构成违约，依法应当承担违约责任。虽然原、被告并未在《商品房买卖合同》中未约定逾期办理转移登记的违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，违约金应当计算，由于我国金融市场利率化改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，导致适用该条丧失参照依据，因此，按照公平原则综合全案和原告实际损失情况，本院酌定按日万分之0.5的标准计算逾期办证的违约金，计算时间从约定的办理房屋权属转移登记次日即2016年4月1日起至办理完成案涉楼栋初始登记时止。 审理中，原告自愿撤回“判令被告立即为原告办理该商品房（预告商品房预告登记）、该商品房所在楼栋的权属证明及房屋产权转移登记”的请求，系其依法处分自己的民事权利，本院依法予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款之规定，判决如下： 一、由被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告郑仲奎、何金菊支付逾期办理房屋初始登记的违约金1654.77元； 二、由被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告郑仲奎、何金菊支付从2016年4月1日起以已付房款367728元为基数，按每日万分之0.5的标准计算逾期办理房屋转移登记的违约金至办理完成案涉楼栋初始登记时止； 三、驳回原告郑仲奎、何金菊的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费816元，由被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  蔡晓云 人民陪审员  蒋传国 人民陪审员  林 勤 二〇一九年七月三十日 书 记 员  冯 颖