福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终4567号 上诉人（原审原告）：李严木，男，1953年5月20日出生，汉族，户籍地福建省闽侯县，现住福建省福州市仓山区。 上诉人（原审原告）：李严忠，男，1962年8月4日出生，汉族，户籍地福建省闽侯县，现住福建省永泰县。 被上诉人（原审被告）：永泰县樟鑫房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇南方花园。 法定代表人：汪子武，董事长。 被上诉人（原审被告）：汪子武，男，1969年5月3日出生，汉族，住福建省永泰县。 原审原告：张荣建，男，1962年7月21日出生，汉族，户籍地福建省永泰县，现住福建省永泰县。 原审第三人：余则生，男，1969年11月2日出生，汉族，住福建省永泰县。 原审第三人：余玲飞，男，1978年8月26日出生，汉族，住福建省永泰县。 原审第三人：余鸿恩，男，1970年9月18日出生，汉族，住福建省永泰县。 原审第三人：余美生，男，1972年9月19日出生，汉族，住福建省永泰县。 原审第三人：余炳生，男，1976年8月5日出生，汉族，住福建省永泰县。 上述原审第三人共同委托诉讼代理人：李华元，北京中银（福州）律师事务所律师。 上述原审第三人共同委托诉讼代理人：张忠城，北京中银（福州）律师事务所律师。 上诉人李严木、李严忠因与被上诉人永泰县樟鑫房地产开发有限公司（以下简称“樟鑫公司”）、汪子武、原审原告张荣建、原审第三人余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生确认合同无效纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2018）闽0125民初2733号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李严木、李严忠上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认樟鑫公司与余则生等于2017年10月22日签订的《协议书》无效；3.改判樟鑫公司、汪子武赔偿李严木、李严忠经济损失60000元；4.本案一审、二审诉讼费用由樟鑫公司、汪子武承担。事实和理由：一、樟鑫公司与余则生等人明知一层商场已经东方城项目合伙人决定出售给案外人黄培坊，仍于2017年10月22日签订《协议书》约定买卖一层商场正面上二层商场处商店一半面积，属于一房二卖；且余则生等人强制性打通混凝土墙体及墙面主体结构开通上二楼商场的通道，变更原规划、设计和方案，违反《城市商品房销售管理办法》和《住宅室内装饰装修管理办法》的强制性规定，故该《协议书》应认定无效。二、根据《城市房地产管理法》第三十八条第二项的规定，司法机关依法裁定查封的房地产不得转让。而该上述房产在协议订立之前已被青岛市中级人民法院依法查封和续封，故该《协议书》违反法律强制性规定且损害社会公共利益，应认定无效。三、东方城项下的房产项目不是樟鑫公司的财产而是李严木等合伙人的共有财产，樟鑫公司没有任何决定权。现樟鑫公司未经东方城合伙人同意的情况下，将上述房产转让给余则生等五人，属无权处分，且事后未经合伙人追认，该房产转让行为应认定无效。 樟鑫公司、汪子武共同辩称，同意一审判决，请求驳回李严木、李严忠的诉讼请求。 张荣建未作陈述。 余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生共同述称，李严木、李严忠的上诉请求不能成立，应予驳回。一、李严木、李严忠诉称涉案《协议书》违反我国法律、行政法规强制性规定、损害社会公共利益，没有事实和法律依据。1.余则生等五人于2015年5月3日即跟樟鑫公司签订了《协议书》购买东方城项目一层商铺，并缴纳了部分购房款；而李严木等股东做出出售一层商场决定的《股东会议决议》时间是在2016年3月21日。根据录音资料及李严木与陈晓军签订的《租赁合同》，可以印证李严木对余则生等五人购买一层店铺的情况是知晓的。2.李严木、李严忠并未提供樟鑫公司或股东与黄培坊签订的《商品房买卖合同》、产权预告登记或产权证等材料，其所称东方城一整商场已出售给黄培坊没有事实依据。实际上，东方城一层商场现仍处于人民法院查封、冻结状态，尚未出售给他人，实际产权人仍为樟鑫公司。3.目前一层商铺的买卖合同、预告登记均未办理，也未交付过房屋，李严木、李严忠所称余则生等五人违反工程建筑强制性规定施工的说法毫无根据。4.樟鑫房地产公司因涉诉导致对公银行账户被人民法院冻结，为继续履行2015年《协议书》、《商品房买卖合同》的约定，2017年10月22日双方另签订《协议书》。故2017年10月22日《协议书》是对先前合同的补充，属于从合同性质。东方城一层商场被法院查封、冻结，并不代表协议无效，樟鑫公司仍需依约履行合同义务。二、樟鑫公司作为讼争房屋开发商，与余则生等五人所签订合同具有法律效力。1.东方城项目始终以樟鑫公司的名义宣传、销售、签约等，购房者均是与樟鑫公司办理购房手续。李严木、李严忠等股东从未对外公开披露过樟鑫公司无权签约的信息。2.余则生等五人一共向樟鑫公司购买了东方城项目三套房产，其中，一层商铺及1801室商品房已经支付了购房定金，樟鑫公司出具相应金额的收款收据；二层商场已经支付了全部购房首付款，并已办理了产权预告登记。上述协议约定及房屋交易行为均已顺利进行，并不存在任何协议无效的情形和事由。3.李严木、李严忠、樟鑫公司之间关于“共有财产”的内部协议，并未对外公示，仅在内部发生效力，李严木、李严忠无权据此主张合同无效。 张荣建、李严木、李严忠向一审法院起诉请求：1.确认2017年10月22日樟鑫公司、汪子武与余则生、余鸿恩、余玲飞、余炳生、余美生签订的协议书无效；2.撤销2017年10月22日樟鑫公司、汪子武与余则生、余鸿恩、余玲飞、余炳生、余美生签订的协议书；3.樟鑫公司、汪子武赔偿张荣建、李严木、李严忠经济损失60000元；4、本案诉讼费用由樟鑫公司、汪子武承担。 一审法院认定事实：2015年5月3日，余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生作为共同买受人与樟鑫公司签订了一份《协议书》，约定：樟鑫公司向余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生出售位于永泰县整商场，建筑面积约968.47平方米，每平方米18000元；一层楼梯口店面，价钱待定；十八层01室商品房一套，建筑面积约127.13平方米，每平方米11330元。该《协议书》还约定上述买受人分别于2013年2月27日、5月2日各支付购房定金10万元；分别于2013年7月30日、8月5日、8月7日各支付了购房款50万元。2013年7月29日、8月5日、8月7日余则生、余玲飞共支付了购房款150万元。2015年12月7日，双方签订合同编号为20150170001的《商品房买卖合同》及《补充协议》等相关附件，约定余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生向樟鑫公司购买位于永泰县商场，建筑面积共966.75平方米，其中套内建筑面积738.36平方米，公共部分共有公摊建筑面积228.39平方米，每平方米18000元，总价为17401500元。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定“如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管帐户上，监管帐户应当与办理商品房预售许可时申报的一致。买受人按下列第3种方式按期付款：“3、其他方式：买受人首付款人民币捌佰柒拾万零壹仟伍佰元整，剩余余款人民币为捌佰柒拾万元整银行按揭贷款”；第七条买受人逾期付款的违约责任约定“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”；第八条交付条件与期限约定“出卖人应当在2016年2月3日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之十的违约金”；第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…”；第二十条文书送达约定“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”。双方另在附件六《合同补充协议》进行补充约定，其中第五条约定“银行按揭贷款手续（商业或公积金）有关事项（适用于按揭贷款购买商品房）：（一）在签订本协议后5日内，买受人应提供资信证明及相关材料交银行审查，并按银行安排时间办理相关手续。（二）若买受人提供的相关证件不符合贷款条件而导致银行拒绝其申请，或银行批准的贷款额度不足以付清房价款，出卖人有权选择下列一项方式处理：（1）在银行拒绝通知的七日内，要求买受人一次性补交房余款。（2）在银行批准贷款额度后七日内，要求买受人一次性补交核批贷款不足的差额部分购房款”；第六条约定“本合同所列买受人通讯地址、邮件均为真实有效，出卖人按此寄发通知，自该通知寄发之日起3日即视为已送达通知给买受人。本合同所列买受人联系电话、通讯地址、邮编如有变更，买受人须于变更之日起3日内以挂号信形式通知出卖人。否则，在出卖人按变更前的通讯地址、邮编寄发通知3日后，同样视为已送到通知给买受人，因买受人原因造成出卖人无法与之联络，由此发生的损失及法律责任概由买受人自负”。2015年12月10日，余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生所购买的座落于永泰县樟城镇较场路36号东方城二层商场在不动产部门进行预告登记。2017年10月22日，樟鑫公司（甲方）与余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生（乙方）签订一份《协议书》约定：1.应乙方要求向甲方支付完购房首付款（金额根据购房合同）甲方需把未开给乙方首付款所有购房发票开给乙方。交款时按中国银行青岛香港路支行2017年10月13日“关于对同意贵司缴纳税款的函”汇款。2.甲方需向银行申请按揭贷款准入，乙方应根据购房合同附件六和合同补充协议第五条执行，若不执行视为违约。3.在乙方交完首付款若甲方未办理好按揭贷款准入许可，因东方城项目股东原因问题造成按揭贷款准入未办好，经双方协商应允许乙方先行交房使用，交房费用根据购房合同和交房费用约定交纳。在甲方办理好按揭贷款准入许可时通知乙方，乙方应在5日内按购房合同中补充协议执行。4.乙方购买一层商场正面上二层商场处商店一半面积，该商店单价待定计价面积根据测绘单位核定，因一层商场未分割产权面积无法确定及无法办理买卖合同，乙方预付人民币壹拾万元后甲方应让乙方先行使用，待甲方通知交房款20日内应交付剩余购房款。樟鑫公司据此交付商场给余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生。2017年10月25日，余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生向樟鑫公司支付东方城一层楼梯口店面定金10万元。 另查明，一审法院于2018年4月9日立案受理余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生与樟鑫公司商品房销售合同纠纷一案，经审理于2018年9月29日作出（2018）民0125民初862号民事判决：一、永泰县樟鑫房地产开发有限公司与余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生于2015年12月7日签订的《商品房买卖合同》及补充合同继续履行；二、永泰县樟鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生支付逾期交房违约金361.9227万元；三、驳回余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生的其他诉讼请求。余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生、樟鑫公司均不服上诉，福州市中级人民法院经审理认为，余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生与樟鑫公司签订的二份《协议书》、《商品房买卖合同》及合同附件系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依约全面履行，并于2019年1月20日作出（2018）闽01民终10434号判决书民事判决：一、维持福建省福州市永泰县人民法院（2018）闽0125民初862号民事判决书第一项；二、撤销福建省福州市永泰县人民法院（2018）闽0125民初862号判决第二、三项；三、永泰县樟鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生支付逾期交房违约金1809613.5元；四、驳回余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生的其他诉讼请求。 又查明，2017年7月16日，李严木（出租人、甲方）曾与案外人陈晓军（承租人、乙方）签订一份《租赁合同》，合同第四项第3点约定：甲方提供一层第一间店面由二、三层业主购买并作为二、三层通道使用，其通道功能修建费用由二、三层承租者承担。 一审法院认为：樟鑫公司与余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生于2015年5月3日、2017年10月22日签订的二份《协议书》、2015年12月7日签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依约全面履行。该事实已经福建省福州市中级人民法院于2019年1月20日作出的（2018）闽01民终10434号生效的民事判决所确认。因此，李严木、李严忠、张荣建关于本案诉请因缺乏事实与法律依据，不予支持。樟鑫公司、汪子武及余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生要求驳回李严木、李严忠、张荣建的诉请，理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第六十条规定，判决：驳回李严木、李严忠、张荣建的诉讼请求。案件受理费1300元，由李严木、李严忠、张荣建负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：余则生等五人与樟鑫公司商品房预售合同纠纷一案中，李严木系作为樟鑫公司的委托诉讼代理人参与一、二审[（2018）闽0125民初862号、（2018）闽01民终10434号]诉讼。李严木代表樟鑫公司辩称樟鑫公司不存在违约行为，而是余则生等人构成违约。李严忠表示知晓案件审理情况，所持意见与李严木发表的意见一致。 本院认为，（2018）闽01民终10434号生效判决已确认樟鑫公司与余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生2015年5月3日、2017年10月22日签订的二份《协议书》、2015年12月7日签订的《商品房买卖合同》及合同附件为合法有效合同。李严木代表樟鑫公司参与诉讼，李严忠亦知晓并同意李严木在诉讼中发表的意见，但李严木在诉讼中对合同效力、内容真实性等均未提出异议，李严木、李严忠也未对上述判决提出撤销之诉，现李严木、李严忠诉请确认2017年10月22日《协议书》为无效合同并予以撤销、樟鑫公司和汪子武赔偿经济损失，缺乏依据，一审未予支持并无不当。 综上所述，李严木、李严忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由李严木、李严忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  金光玉 审判员  黄 锋 二〇一九年七月十七日 法官助理刘奕 书记员郭梦铃