广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0405民初510号 原告：梁定宏，男，1963年10月4日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：聂镜林，广西建梧律师事务所律师。 被告：钟刚，男，1961年5月4日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：钟火生，广西通途律师事务所律师。 原告梁定宏与被告钟刚民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁定宏的委托诉讼代理人聂镜林，被告钟刚的委托诉讼代理人钟火生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁定宏向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告的借款本金785000元及利息347467元（利息计算，以785000元为基数，从2017年1月1日起暂计至2019年3月31日，之后的利息按银行同期贷款利率四倍计算至还清借款本金之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月2日，被告钟刚与原告就出卖广西梧州新兴一路138号土地及地上建筑物、配套设施和地上绿化树等附着物事宜签订了一份《房地产交易合同》，于2013年11月21日签订一份《补充协议》，于2014年3月30日签订一份《补充协议2》。根据《补充协议2》的规定，原告与被告双方确认原告汇给被告的130万元及预付款全部转作被告向原告的借款。后因被告出售的土地无法办理变性手续，原、被告双方于2016年3月25日签订《借款合同》，双方确认原告汇给被告的130万元转作被告向原告的借款，并约定了被告在2016年底还清尚欠的借款，逾期按银行贷款利息四倍计算利息给原告。原、被告签订《借款合同》后，被告没有按《借款合同》约定的还款期限还清全部借款，截至2019年3月25日，经原告结算，被告尚欠原告借款本金78.5万元及利息。原告在借款期限届满后多次向被告追讨，被告均答应会尽快偿还，但至今被告仍未向原告偿还剩余的借款本金。为此，原告为维护其合法权益，遂诉至法院，请求法院判如所请。 被告钟刚辩称，1.原告在法律上、事实上没有提供属于其所有的款项给被告，双方的《借款合同》自始没有生效。理由如下：原告违反双方于2013年11月2日签订的《房地产交易合同》和《补充协议》与2013年11月21日签订的《补充协议2》的约定，该款项是属于原告放弃购买被告的房产其所交的130万元定金，根据合同法第一百一十五条的规定，原告诉请的款项在法律上属于被告所有，原告无权要求返还定金。原告在与被告签订《借款合同》时没有提供属于其所有的款项给被告，该《借款合同》自始至终没有生效。2.在本案中，原告实际上已经向被告提出以其所占被告房屋的租金、水电费、之前房地产买卖中介费等事项扣减处理方案，因原告目前在监狱服刑而尚未最终结算。其中，（1）原告需承担中介费10万元。被告收取了原告的定金后支付了10万元中介费给中间介绍人，因原告放弃购买房产，双方已经谈好该10万元中介费由原告承担。（2）原告需承担房间占用费360800元。从2014年1月起，原告占用梧州市西南中专校内第一幢四楼（合计有六个房间，一个大厅，每个房间面积约45平方米，大厅相对更宽），其主动提出按学生的住宿费支付对价，从2014年1月起算，相应费用在其所交的定金扣除。后因原告被追究刑事责任，以上房子由原告女儿梁菁芸继续占有使用，直至2019年4月，在被告的要求下原告女儿梁菁芸才交回其中2间房间，相应房间已经被原告及其家人改造过，其没有恢复原状以适合学生使用，恢复原状的费用理应由原告及其家人承担。以上折合七个房间，按每个房间（宿舍）住八个学生，每人每学期500元，每学期五个月，折算每个房间每月的占用费为800元，从2014年1月计算至2019年3月，合计63个月，占用费为352800元（800元/间×7×63个月）。以此标准，原告没有交回的五个房间，从2019年4月起算，占用费为800元/间×5×2个月=8000元。两项合计360800元（352800元+8000元），以4000元/月为标准，一直计算至原告全部交回所占房间为止。（3）原告需承担占用期间的水电费19500元。原告及其家人占用上述房间从没有缴纳水电费，其办公人员也使用了水电，按平均每月300元水电费计算，从2014年1月起算至2019年5月，合计65个月，共19500元。以此为标准一直计算至原告交回全部房间给被告止。（4）原告改造了房间并堵塞了消防通道，被告已经告知原告女儿最迟应于2019年5月底交回全部占用房间，并承担恢复原状的费用约8.5万元；3.本案实际上是原告的女儿即案外人梁菁云所为，其隐瞒已收到被告相应款项及上述第二点答辩意见所列事实，其行为属于虚假诉讼，依法应当追究虚假诉讼法律责任。经初步统计，被告转款到原告指定的账户内的款项48.5万元，还有部分为无折存款，在柜员机存到原告指定的账户内，原告隐瞒相应事实，向法院起诉，其目的是想侵占被告的合法财产；4.依据《补充协议2》，原告至今拖欠被告1700万元未还。 经审理查明，2013年11月2日，原告与被告签订了一份《房地产交易合同》，主要约定：1.被告将位于广西梧州市的房地产，作价3550万元卖给原告；2.该房地产总价款3550万元，原告分三次支付给被告。第一次支付在签订合同后十个工作日内原告支付100万元给被告做定金；第二次在合同生效后三个月内原告支付1700万元给被告，同时被告将土地证原件、房产证原件、授权书交给原告；第三次支付在办理土地过户需双方签字之日的前三个工作日内原告支付给被告1750万元；3.合同生效后被告无条件协助原告办理房地产过户及相关工作（包括土地变性、融资、对外抵押担保等）；4.在合同生效后十五个工作日被告必须在C楼地层给两个办公室供原告使用，其余的由被告继续使用至满壹年等内容。而后，原、被告双方分别于11月2日、11月21日，各签订一份《补充协议》就未尽事宜进行了约定。 签订上述合同及补充协议后，原告分别于2013年11月19日、11月20日、11月22日、12月3日、12月10日通过银行转账方式向被告支付4万元、6万元、10万元、30万元、50万元。被告于2013年12月12日向原告出具《收条》一份，确认收到原告支付的预付定金100万元。2014年1月24日，原告通过银行转账方式向被告支付30万元。同日，被告向原告出具《收条》一份，确认收到原告汇入其账户的30万元。 2014年3月30日，原、被告签订了一份《补充协议2》，主要约定，如果原告经过努力，确定无法办理该宗地土地变性手续，则被告同意体谅，原、被告双方在2013年11月2日所签订的《房地产交易合同》及2013年11月21日所签订的《补充协议》规定的原告的权利、责任及义务则全部取消。但原告已支付给被告的合同定金及购地款自动转作被告向原告借款，再另签借契，被告应在6个月内全部偿还给原告。原原、被告双方签订的《房地产交易合同》及《补充协议》自动失效作废等内容。 被告分别于2015年8月18日、8月19日、9月2日、9月11日、12月16日向原告银行账户转账5万元、5万元、10万元、10万元、1.5万元。同年12月17日，被告向黄钊兰银行账户转账2万元。被告分别于2016年3月11日、12月17日、12月18日向黄钊兰银行账户转账2万元、5万元、5万元。2016年9月13日、9月21日，被告分别向梁菁云银行账户转账3万元、2万元。2017年1月26日，被告向黄钊兰银行账户转账10万元。上述被告向原告的转账合计60.5万元。 2016年3月25日，原、被告签订一份《借款合同》，主要约定，确认原告汇给被告的130万元定金及预付款全部转作被告向原告的借款。经初步结算，（凭银行汇款结算为准）被告已还款44.3万元，尚欠85.7万元。借款利息约定为被告提供原告办公用地即梧州市西南中专学校四楼作为抵消同期借款利息使用。此款到2016年底还清，逾期按银行利息4倍计算利息。 以上事实，有原告提供的《借款合同》、落款时间为2013年12月12日的《收条》、落款时间为2014年1月24日的《收条》、中国农业银行电子交易回单4份、中国工商银行同城通存通兑他代本回单3份、户名为梁菁云的桂林银行《客户交易流水》、《补充协议2》，被告提供的《房地产交易合同》、2013年11月2日的《补充协议》、2013年11月21日的《补充协议》、中国农业银行流水明细、广西农村信用社转账流水清单及质证笔录、庭审笔录在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《房地产交易合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。上述协议签订后原告向被告交付了房屋买卖合同定金及预付款共130万元，但在履行过程中，双方签订了《补充协议2》与《借款合同》，将原告支付被告的款项全部转为被告向原告的借款。在《借款合同》中，原、被告确认原告支付给被告的定金及预付款130万元转作被告向原告的借款，原、被告进行了初步结算，被告钟刚已经归还原告梁定宏借款44.3万元，尚欠85.7万元，就此双方已对《房地产交易合同》及其补充协议的债权债务进行了清理，对各自的权利义务达成了一致，形成了新的债权债务协议，上述《借款合同》协议不违反法律、行政法规强制性规定，是双方的真实意思表示，是合法有效的，原告梁定宏与被告钟刚之间已形成合法的借贷关系。原告梁定宏已经履行了出借款项的义务，被告钟刚应当按照合同约定归还借款，现被告钟刚没有在借款期限内归还全部借款，已构成违约，被告应该履行向原告还款的义务。至2016年3月25日，被告已归还原告借款44.3万元，2016年3月6日至今，被告归还了原告借款25万元，故被告共向原告归还借款合计69.3万元（44.3万元+25万元），尚欠原告借款本金60.7万元。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”的规定，现原告要求被告偿还借款本金78.5万元的诉请，对合理部分60.7万元，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。 关于利息的问题，根据《借款合同》中“此款到2016年底还清，逾期按银行利息4倍计算利息”的约定，现原告主张被告自2017年1月1日起按银行利息4倍计付利息，符合法律规定，本院予以确认。被告应以60.7万元借款本金为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的4倍向原告支付借款利息。从2017年1月1日暂计至2019年3月31日利息为259492.50元（60.7万元×4.75%÷12个月×4×27个月）。对原告主张被告支付2017年1月1日至2019年3月31日期间利息347467元的合理部分259492.50元，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。2019年3月31日后的利息，被告应以60.7万元借款本金为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的4倍计至实际清偿之日止。 至于被告辩称双方签订的《借款合同》没有生效，原告所交的130万元定金事实上归原告所有，因双方在《借款合同》中已确认该130万元定金全部作为被告向原告的借款，是其真实意思表示，对被告的此项辩解意见，本院不予采信。另外，被告辩称以原告向其提出以原告占用被告房屋的租金、水电费、房屋买卖中介费等事项来扣减借款的意见，因其未能提供证据证明此项主张，且原告对此主张不予认可，故本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第二十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告钟刚应于本案判决生效之日起十日内向原告梁定宏偿还借款本金607000元及利息259492.50元（利息计算：①自2017年1月1日至2019年3月31日止的利息为259492.50元；②以607000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的4倍，自2019年4月1日起计至实际清偿之日止）。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费14992元，减半收取计7496元，由原告梁定宏负担1761元，由被告钟刚负担5735元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  杜洁 二〇一九年七月二十二日                                                                                                                       法官助理 韦宇铃                                                                                                                       书记员 曾伟兰 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第十五条原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。 当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。