贵州省贵阳市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0113民初4155号 原告：王金建，男，1981年4月5日生，汉族，四川省蓬溪县人，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：代恒，男，贵州云纳律师事务所律师，执业证号：15201201710636423。代理权限：特别代理。 被告：钟定容，女，1968年5月5日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省贵阳市观山湖区。 原告王金建诉被告钟定容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王金建及其委托诉讼代理人代恒,被告钟定容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:一、依法解除原告王金建与被告钟定容于2016年2月25日签订的《按揭房屋转让合同》；二、依法判决被告钟定容返还原告王金建购房款933700元；三、依法判决被告钟定容赔偿原告王金建违约金902627.12元；四、本案诉讼费、律师费、保全费、担保费等各项费用均由被告承担。事实和理由:2016年2月25日，原告王金建与被告钟定容签订《按揭房屋转让合同》，约定被告将其名下位于贵阳市××××号房屋转让给原告，双方约定原告应向被告支付购房款711927.12元，被告尚欠银行的按揭贷款由原告偿还。同时约定被告必须在合同签订之日起十日内配合原告到银行办理提前还款手续、解押手续及其他相关手续。办理完银行还款、解押手续后，被告必须在15日无条件配合原告到房屋产权管理部门及相关单位办理房屋产权过户手续。如被告未能按约定办理相关手续并将目标房屋过户给原告，每逾期一日，被告应按购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，原告有权单方解除合同，并要求被告按购房款的30%向原告支付违约金。被告必须保证享有目标房屋完整独立的所有权，如合同签订后，任何第三方就目标房屋向原告主张权利，导致原告不能及时取得目标房屋所有权的，原告有权要求被告双倍赔偿原告购房款，并承担由此产生的费用。原、被告双方任何一方违反合同约定的，守约方有权要求违约方支付因主张权利所支出的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等）。 原、被告双方签订《按揭房屋转让合同》之前，因被告尚欠原告的到期借款743000元，为此，原、被告于合同签订当日另行签订《补充协议》，约定原告应支付给被告的购房款与被告应支付给原告的借款进行抵扣，差额多退少补。协议签订后，被告将《商品房买卖合同》及《个人商业用房贷款合同》等相关购房材料全部交给原告，并将房屋移交给原告。但被告并未按约定协助原告办理银行提前还款手续及解押手续，也未办理产权登记及过户手续。原告无奈只好每月打款5300元到钟定容的账户支付银行按揭购房款，至今已累计向银行支付按揭款190700元。 2019年5月，原告得知所购房屋被法院查封。经调查核实，被告在出卖房屋之前向案外人余朝坤借款，将案涉房屋抵押给了余朝坤。因被告未归还借款，余朝坤于2018年10月29日向贵阳市花溪区人民法院提起诉讼，该案经审理后判决被告归还余朝坤借款，并判决余朝坤对原告所购房屋变卖、拍卖后所得价款享有优先受偿权。该案现已进入执行程序，房屋正处于评估拍卖阶段。原告得知上述情况后，要求被告立即处理该案，解除对房屋的查封，并配合办理房屋过户手续，被告均不予理睬。 原告认为被告隐瞒房屋已抵押的事实，且违反合同约定拒不协助原告办理银行提前还款手续、解押手续及过户手续，导致转让房屋被法院查封拍卖，原告已无法取得该房屋的所有权，合同目的已根本无法实现。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判决支持如前诉讼请求。 被告钟定容辩称，一、我与原告签订《按揭房屋转让合同》是事实，但事实上我并没有向原告借款，而是我和原告等五家人共同向中国银行联保贷款，由于我做生意亏损，他们就替我归还了中国银行的借款。经各方协商，我与原告签订了《按揭房屋转让合同》，自愿用我名下的案涉房屋抵给原告，原告与其他债务人的债权债务的抵消是他们内部的行为。由于我向余朝坤借款，未按期限偿还，现债权人余朝坤向贵阳市花溪区人民法院提起诉讼，该院目前正在对案涉房屋进行拍卖，但借款时该房屋并未抵押给余朝坤。而且，丁伟和余朝坤的债务都没有用案涉房屋抵押，仅仅是被法院查封；二、我同意解除《按揭房屋转让合同》，但我目前经济较困难，支付原告的款项需要一定时间；三、我同意退还原告的购房款，但我弄不清楚违约金是什么意思，也不清楚在哪种情况下要支付违约金，故不同意支付违约金；四、对原告主张的诉讼费、律师费、保全担保费均不同意支付。请求法院依法进行判决。 本院经审理认定事实如下:原告王金建与被告钟定容等五家曾系生意上的合作伙伴。2014年8月，王金建、朱世东、张明会、王忠华等四人作为保证人与中国银行南明支行（债权人）签订《个人贷款保证合同》，约定王金建等人为借款人黄道禹（钟定容之夫）向中国银行南明支行的贷款本息、违约金、赔偿金等提供连带责任保证。2015年8月，黄道禹、钟定容夫妻俩因无力偿还中国银行南明支行的贷款，原告王金建及其余保证人共同代被告钟定容夫妻俩归还了银行贷款本息共计100余万元。随后，被告钟定容向王金建（农英芳）、朱世东、张明会、王忠华等人出具《借条》，并承诺三个月内归还。借款期限届满后，钟定容、黄道禹夫妻俩未能如数归还借款，经与上述出借人对账确认，被告尚欠上述借款人的借款本息共计743000元。被告提出用案涉房屋抵消债务的方式转让给原告王金建。2016年2月25日，原告王金建（受让方，简称乙方）与被告钟定容（出让方，简称甲方）签订《按揭房屋转让合同》，约定被告将其位于贵阳市××××号的门面转让给原告。因案涉房屋系被告钟定容通过贵阳市商业银行瑞南支行按揭方式购买，购买时房屋的总价款为906189元，被告支付了房屋首付款456189元，余款450000元为银行贷款。原、被告签订《按揭房屋转让合同》时，被告已偿还银行本金及利息共计255738.12元。基于上述原因，原、被告约定案涉房屋的价款为906189元，原告已支付的购房款为711927.12元，被告尚欠银行的按揭贷款由原告进行偿还。双方同时约定，被告必须在合同签订之日起10日内配合原告到银行办理提前还款手续、解押手续及其他相关手续。办理完银行还款、解押手续后，被告必须在15日无条件配合原告到房屋产权管理部门及相关单位办理房屋产权过户手续。如被告钟定容（甲方）未能按约定办理相关手续并将目标房屋过户给原告王金建（乙方），每逾期一日，被告应按购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，原告有权单方解除合同，被告应当按照购房款的30%向原告支付违约金。被告必须保证享有目标房屋完整独立的所有权，如合同签订后，任何第三方就目标房屋向原告王金建主张权利，导致原告不能及时取得目标房屋所有权的，原告有权要求被告双倍赔偿原告购房款，并承担由此产生的费用。原、被告双方任何一方违反合同约定的，守约方有权要求违约方支付因主张权利所支出的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等）。同日，钟定容、黄道禹与原告王金建签订《补充协议》，约定原告应支付给被告的购房款与被告应支付给原告的借款进行抵扣，差额多退少补。案涉《按揭房屋转让合同》及《补充协议》签订后，被告未按约配合原告到银行办理提前还款手续、解押手续及其他相关手续，导致房屋至今未过户到原告名下。为此，原告通过转账给钟定容的方式支付房屋的银行按揭款，自2016年2月28日至起诉时，原告已累计转款190700元给被告用于支付银行按揭款。因被告未归还案外人余朝坤的借款，余朝坤于2018年10月29日向贵阳市花溪区人民法院起诉被告钟定容及黄道禹，请求判令钟定容、黄道禹共同归还借款。余朝坤在诉讼中申请财产保全，法院查封了本案涉案房屋。2018年11月23日，贵阳市花溪区人民法院作出（2018）黔0111民初6607号民事判决书，判决“原告余朝坤对被告钟定容、黄道禹位于贵阳市白云区云中路50号利海.米兰春天二期××××号房屋享有变卖、拍卖后所得款项的优先受偿权”。现余朝坤已向法院申请强制执行，贵阳市花溪区人民法院正在对案涉房屋进行评估拍卖，房屋的评估价约为168万元。现被告因偿还余朝坤借款，该房屋现仍处于查封状态。原告为维护自身合法权益，特向本院提起诉讼，请求判决支持如前诉讼请求。审理中另查明：一、因案涉房屋的开发企业贵州合纵置业有限公司的手续不齐，导致转让房屋暂不能办理房产证，也无法办理房屋过户手续；二、张明会、王忠华、朱世东、农英芳等四人于2019年6月21日共同出具《情况说明》，四人均表示同意用对钟定容的债权抵扣王金建支付钟定容的购房款，并于原、被告签订《按揭房屋转让合同》当日将《借条》等债权凭证还给了被告钟定容、黄道禹夫妻俩，且原告王金建已将钟定容尚欠的借款支付给了上述四人；三、原告为提起本案诉讼委托了代理人，支付了律师代理费70000元。在诉讼过程中，原告申请诉讼财产保全，向中国平安财产保险股份有限公司申请诉讼担保，支付担保费2925元，并支付了财产保全费5000元。 上述事实，有原、被告的陈述和原告提交的《按揭房屋转让合同》及其《补充协议》《户口册》《结婚证》《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》《银行流水》《商品房买卖合同》《民事判决书》《民事裁定书》《委托代理合同》《中国平安财产保险股份有限公司平安诉讼财产保全责任保险保担保函》《增值税发票》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案的定案依据。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。各方当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，原、被告签订的《按揭房屋转让合同》及其《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，属有效协议，应受法律保护。原、被告均应根据合同约定履行其义务。根据《按揭房屋转让合同》第四条的约定，被告必须在合同签订之日起十日内配合原告到银行办理提前还款手续、解押手续及其他相关手续。办理完银行还款、解押手续后，被告必须在十五日无条件配合原告到房屋产权管理部门及相关单位办理房屋产权过户手续。审理中查明，涉案房屋因房开商的手续不齐，根本不能办理房屋登记及过户手续，且被告在约定期限内亦未配合原告办理合同约定事宜。再加之，贵阳市花溪区人民法院生效判决已确认案外人余朝坤对案涉房屋享有变卖、拍卖后所得款项的优先受偿权。案涉房屋现仍处于法院查封状态并在拍卖之中，原告现已无法实现取得转让房屋的所有权的目的，被告的行为已构成根本违约，为此，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告主张解除合同，本院予以支持。关于被告钟定容返还原告购房款的金额问题。在原、被告双方签订《按揭房屋转让合同》及其《补充协议》之前，原、被告经结算确认被告尚欠原告的借款金额为743000元，原告应向被告支付的购房款为711927.12元，两项相抵，被告还应偿还原告的借款金额为31072.88元。根据原、被告双方签订的《补充协议》的约定，原告应支付给被告的购房款与被告应支付给原告的借款进行抵消，差额多退少补，故应认定原告已支付被告的购房款711927.12元和应偿还的借款31072.88元，现被告应返还给原告的款项金额应为743000元。另外，原、被告在《按揭房屋转让合同》中约定，被告尚欠银行的按揭贷款由原告支付，该约定本质上依然是原告支付给被告的购房款，故被告也应予以返还。原告自2018年2月28日起至起诉时已累计转款190700元给被告用于支付银行按揭贷款，故本院确认被告应返还原告的购房款应为902627.12元，借款应为31072.88元。现原告要求被告返还上述款项，理由充分，本院予以支持。关于原告请求被告支付违约金的问题。原、被告在合同中约定如被告钟定容（甲方）未能按约定办理相关手续并将目标房屋过户给原告王金建（乙方），每逾期一日，被告应按购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，原告有权单方解除合同，被告应当按照购房款的30%向原告支付违约金。被告必须保证享有目标房屋完整独立的所有权，如合同签订后，任何第三方就目标房屋向原告王金建主张权利，导致原告不能及时取得目标房屋所有权的，原告有权要求被告双倍赔偿原告购房款，并承担由此产生的费用。由于原、被告双方对违约责任有明确的约定，且双方已经解除合同，因此，被告应向原告支付的违约金为：902627.12元×30%=270788.14元。审理中，原告主张的违约金为购房款金额的一倍金额，但原告并没有举证证明在原、被告签订合同后，任何第三方就目标房屋向原告王金建主张过权利，并导致乙方不能及时取得目标房屋的所有权，因此，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请的律师费、保全费及保全担保费的负担问题。本院认为，本案系被告违约而产生，且原告为维护自身合法权益而提起诉讼所产生的律师费、保全费及保全担保费的承担有双方的合同约定，因此，原告诉请律师费、保全费及保全担保费由被告承担，本院予以支持。由于原告诉请的律师费70000元过高，本院将根据本地法律服务市场的收费情况和本案的难易程度等综合因素酌情支持20000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告王金建与被告钟定容于2016年2月25日签订的《按揭房屋转让合同》及其《补充协议》； 二、由被告钟定容于本判决生效之日起十五日内返还原告王金建购房款902627.12元及借款31072.88元，共计933700元； 三、由被告钟定容于本判决生效之日起十五日内赔偿原告王金建违约金270788.14元、律师费20000元、保全担保费2925元，共计293713.14元； 四、驳回原告王金建其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21326元，减半收取10663元，保全申请费5000元，共计15663元（原告王金建已预交），由原告王金建负担5170元，被告钟定容负担10493元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  李政发 二〇一九年七月十八日 书记员  张立婧