广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初6027号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南大道北84号恒福花园内，统一社会信用代码：914406047123972882。法定代表人：杨惠珍，总经理。委托诉讼代理人：白晓莉，女，1976年1月13日出生，回族，住广东省佛山市南海区，系原告员工。被告：善林（上海）金融信息服务有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区基隆路1号裙楼3层B部位，统一社会信用代码：91310115086217015E。法定代表人：周伯云。原告佛山市恒福物业管理有限公司诉被告善林（上海）金融信息服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，后因被告下落不明，本案转为适用普通程序，由审判员赵昌斌担任审判长，与人民陪审员苏彩英、叶东梅组成合议庭进行审理，并于2019年6月6日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人白晓莉到庭参加诉讼，被告经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2015年8月29日签订的《恒福国际商业中心物业管理协议》于2018年6月10日解除；原告没收被告物业管理费保证金26376元，水电费保证金11467元，保证金合计37843元归原告所有；2、被告向原告支付拖欠的物业管理费43393元（从2018年5月1日至2018年8月9日）；3、被告向原告支付拖欠的电费1511.70元（从2018年3月2日计至2018年8月9日）；4、被告向原告支付违约金（违约金以每个月所欠费用为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%分段累计，暂计至2019年1月25日为6775.99元，请求计算至实际清偿之日）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告向案外人佛山市恒福泰富经营管理有限公司租赁位于佛山市禅城区季华六路11号1座16层02-04房，并于2015年8月29日签订《恒福中心写字楼租赁合同》。同日，被告与原告签订了《恒福国际商业中心物业管理协议》。根据上述物业管理协议约定，佛山市禅城区季华六路11号1座16层02-04房的计租面积以建筑面积573.37平方米计算，使用面积为410.02平方米，服务期限自2015年9月10日起至2018年9月9日止。物业管理费按每月13188元计算。水电费按每月实际使用量进行收取。被告应于每月5日前缴纳当月的物业管理费、水费、电费等费用，否则，每延迟一日，按欠缴金额的千分之三向原告支付违约金，逾期30天，原告有权单方解除合同，被告所交付的保证金归原告所有。2015年9月9日，原告已按约定交付场地给被告使用，被告在《租户收楼确认书》上予以确认。原告已依约提供物业服务，但被告自2018年3月份起欠缴物业管理费、水电费等费用。经原告多次催缴，被告不予理会。截止至实际清场之日，被告已拖欠原告物业管理费43393元、电费1511.70元，另产生违约金暂计6480.72元，前述费用合计51385.42元。经原告多次催促缴纳欠付费用及违约金，被告均不予理会。原告已于2018年5月16日、5月21日通过EMS特快专递的形式向被告送达了《催缴函》、《律师函》，被告收到函件后仍不缴纳欠费。原告已于2018年6月6日通过EMS特快专递的形式向被告送达了《解除合同通知书》。出租方已于2018年8月9日对租赁物业进行了清场并收回租赁物业。被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，现特诉至法院，请法院依法公正判决。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照，被告营业执照,证明原、被告的诉讼主体适格。2、《恒福国际前期物业服务委托合同》、《恒福国际商业中心物业管理协议》（含附件一），证明原告受托对被告承租的涉案房屋进行物业管理，根据原被告双方签订的物业管理协议约定，物业管理费在2015年9月10日至2018年9月9日，按23元/平方米，以出租计价面积573.37平方米计算，即租赁物业每月物业管理费为13188元，水电费据实结算，被告应于每月5日前缴纳当月物业管理费，并同时缴纳上个月水费、电费及其他费用。若逾期缴纳的，每逾期一日按欠缴金额的千分之三向原告支付违约金。另，因被告原因导致租赁合同解除的，原告有权解除上述物业管理协议并没收保证金。3、《租户收楼确认书》、《授权委托书》，证明被告于2015年9月9日接收物业。4、《催缴函》、《律师函》、EMS快递单、邮单查询结果，证明原告按合同约定送达地址发函要求被告支付拖欠的管理费、电费，但被告置之不理。5、《解除通知书》、EMS快递单、邮单查询结果，证明因被告长期拖欠管理费、电费，另，出租方已与被告解除租赁合同，已达到物业管理协议约定解除条件，原告依约向被告发出解除合同通知书，原被告之间的物业管理协议已解除。6、广东增值税专用发票，证明原告为被告垫付电费。被告未到庭参加诉讼，亦未提交证据材料，视为放弃举证、质证的权利。经质证，对原告的证据认定如下：对证据1，本院经审查予以确认；对证据2、3、4、5、6，经核对有关证据原件，本院予以采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2015年8月29日，被告与案外人佛山市恒福泰富经营管理有限公司签订合租赁合同，由被告向案外人佛山市恒福泰富经营管理有限公司承租位于佛山市禅城区季华六路11号1座16层02、03、04房（下称涉案房屋），被告于2015年9月9日自上述案外人处取得涉案房屋的使用权。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订合同编号为HFGJ-01Q-WY-2015-A0070的《恒福国际商业中心物业管理协议》（下称涉案物业管理协议），就涉案房屋，由原告为被告提供物业管理服务。协议约定：物业服务期限为自2015年9月10日起至2018年9月9日止，涉案房屋的计租面积以573.37平方米计算；物业管理费单价为23元/平方米/月，每月物业管理费为13188元；乙方应于每月5日前缴纳当月的物业管理费并同时缴纳上月水费、电费等费用；协议签订5个工作日内乙方一次性向甲方交付物业管理费保证金26376元和水电费保证金11467元；每单元设有独立电表，电费计算公式为：实际用电度数×（1+8%的线损和变损）×政府公布电价；物业管理费从该物业按合同约定交付乙方使用之日开始计收，若实际交付日提前则按实际交付日起计；乙方逾期缴付物业管理费、水电费等费用，每逾期一日，按欠缴金额的千分之三向甲方支付违约金；若乙方持续违约行为超过30天的，甲方有权停止提供物业管理服务，直至解除本协议，没收乙方已交纳的物业管理费保证金、水电费保证金；乙方送达地址为上海市浦东新区银城中路168号上海银行大厦18楼，书面通知通过挂号信、EMS送至对方地址时视为送达，任何一方变更通讯地址的应提前七天通知对方，否则，一方按原地址的送达仍视为合法有效的送达。2018年5月16日，原告通过邮政特快专递向被告发出《催缴函》，要求被告交纳涉案物业的2018年5月物业管理费13188元、2018年3月2日至2018年4月1日的电费751.30元。收件地址为上海市浦东新区银城中路168号上海银行大厦18楼，邮政机构于2018年5月17日到该地址投递，未妥投，原因查无此人。收件地址为佛山市禅城区季华六路11号一座1602、1603、1604房，邮政机构于2018年5月17日到该地址投递，未妥投，原因收件人名址有误。2018年5月21日，原告通过邮政特快专递向被告发出《律师函》，要求被告交纳涉案物业的2018年5月物业管理费13188元、2018年3月2日至2018年4月1日的电费751.30元，以及违约金。收件地址为上海市浦东新区银城中路168号上海银行大厦18楼，邮政机构于2018年5月22日到该地址投递，未妥投，原因查无此人。2018年6月6日，原告通过邮政特快专递向被告发出《解除物业服务协议通知书》，通知被告解除涉案物业管理协议。收件地址为上海市浦东新区银城中路168号上海银行大厦18楼，邮政机构于2018年6月8日到该地址投递，未妥投，原因查无此人。另查明一，被告按照涉案物业管理协议已向原告交纳物业管理费保证金26376元和水电费保证金11467元。另查明二，根据原告提供的《1602-1604善林（上海）金融信息服务有限公司欠费明细》，被告拖欠的2018年3月2日至4月1日、4月2日至5月1日、5月2日至6月1日、6月2日至8月9日四个时段的电费依次为751.30元、644.40元、52.10元、63.90元。原告陈述：原告已经垫付电费；原告请求一并处理保证金；原告主张的违约金计算标准主动调整为按年利率24%计算。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原、被告双方签订《恒福国际商业中心物业管理协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于解除物业管理协议。依据涉案物业管理协议的约定，被告负有依约按期支付涉案物业的物业管理费的合同义务。据前查明，原告于本案中主张被告拖欠涉案房屋2018年5月份物业管理费和2018年3月2日至4月1日的电费，符合双方协议约定的解除条件，并提交相关证据予以佐证，被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对原告主张的上述物业管理费、电费予以确认。据上分析，被告的行为已构成违约，原告依法依约有权主张解除涉案物业管理协议。原告以通知方式解除涉案物业管理协议，故依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以解除通知到达被告之日协议解除。原告通过邮政特快专递向被告邮寄解除协议通知，但因被告原因未能妥投送达被告，故根据双方上述协议约定以通知到达约定地址即2018年6月8日为送达日，故本院确认涉案物业管理协议于2018年6月8日解除。关于原告主张物业管理费、电费、违约金及没收保证金。如上所述，双方涉案物业管理协议于2018年6月8日解除，原告主张的2018年6月9日至2018年8月9日的物业管理费、电费，无合同依据亦无法律依据，本院不予支持，原告可另循法律途径向涉案房屋的业主或其他使用权人主张。对于被告拖欠的2018年5月1日至2018年6月8日期间的物业管理费和2018年3月2日至2018年6月8日期间的电费，原告依约有权主张，被告应予支付。经核算，上述物业管理费为16704.80元（13188元+13188元÷30天×8天）、电费为1454.28元（751.30元+644.40元+52.10元+63.90元÷69天×7天）。因被告拖欠物业管理费及电费，致原告据此主张解除涉案物业管理协议，故依据该协议约定，原告有权主张没收被告已付的物业管理费保证金26376元和水电费保证金11467元，本院对原告的该诉请予以支持。至于原告主张的违约金，原告没收上述物业管理费保证金及水电费保证金已足以弥补原告的损失，故本院综合考虑当事人过错情节及惩罚弥补效果，依据公平原则，对原告主张计付违约金的诉请不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：（1）确认原告佛山市恒福物业管理有限公司与被告善林（上海）金融信息服务有限公司于2015年8月29日签订的HFGJ-01Q-WY-2015-A0070的《恒福国际商业中心物业管理协议》于2018年6月8日解除，上述协议项下物业管理费保证金26376元和水电费保证金11467元归原告佛山市恒福物业管理有限公司所有；（1）被告善林（上海）金融信息服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付佛山市禅城区季华六路11号1座16层02、03、04房2018年5月1日至2018年6月8日的物业管理费16704.80元和2018年3月2日至2018年6月8日的电费1454.28元；（1）驳回原告佛山市恒福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告善林（上海）金融信息服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费2038元，由原告佛山市恒福物业管理有限公司负担763元，被告善林（上海）金融信息服务有限公司负担1275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵昌斌人民陪审员  苏彩英人民陪审员  叶东梅二〇一九年七月十一日书 记 员  罗凤华