浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0522民初261号原告：长兴县大自然物业管理有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道解放东路延伸段。法定代表人：李宁，该公司总经理。委托代理人：郑小平，浙江浙北律师事务所律师。原委托代理人：程一帆，浙江浙北律师事务所律师。被告：王飞良，男，1969年11月22日出生，汉族，户籍地浙江省东阳市，住浙江省长兴县。被告：徐晓玲，女，1970年2月13日出生，汉族，户籍地浙江省东阳市，住浙江省长兴县。原告长兴县大自然物业管理有限公司（以下简称“大自然物业公司”）诉被告王飞良、徐晓玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年2月22日、2019年4月2日公开开庭进行了审理，原告原委托代理人程一帆到庭参加了诉讼，被告王飞良、徐晓玲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，但向法庭提交了书面答辩状。2019年6月10日，原告更换诉讼代理人，本院于2019年6月20日再次公开开庭审理本案，原告委托代理人郑小平、被告王飞良及徐晓玲到庭参加诉讼。在案件审理过程中，原、被告申请庭外和解，未达成一致。本案适用简易程序审理期限到期后，原、被告同意继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求判令两被告：1.给付物业服务费21746元、逾期付款违约金1000元、律师费500元，合计23246元；2.承担本案诉讼费。原告诉称，自2010年12月18日起，原告为长兴县雉城街道旺角·维多利亚花园小区（以下简称“维多利亚小区”）提供物业管理服务，两被告作为小区业主，未按约定交纳物业服务费，拖欠2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费21746元至今未付。原告多次催讨未果，诉至法院。两被告辩称：并非故意不交物业服务费。因房屋漏水严重，一直在与原告沟通协商。原告也承诺予以修复，但至今未予修复。原告为证明自己的主张，向法庭提交了下到证据材料:1.《长兴维多利亚花园小区物业服务合同》一份，以证明原告为维多利亚小区提供物业服务的事实及物业服务的收费标准、违约责任等权利义务内容；2.《长兴县不动产登记查档证明》一份，以证明两被告系维多利亚小区34幢301、302、303、304室房屋所有权人的事实；3.《催交通知书》两份、《邮件全程跟踪查询单》《国内挂号信函收据》《快递详单》、照片打印件各一份，以证明原告向两被告书面催交物业服务费的事实；4.《委托代理合同》及代理费发票各一份，以证明原告因本案支付代理费500元的事实；5.被告王飞良致物业公司书函、《维多利亚小区维修基金使用公告》《维修资金施工项目验收单》复印件及《情况说明》各一份，以证明原告已对被告房屋进行了维修的事实；6.维多利亚小区业主委员会出具的《证明》及《关于维多利亚花园物业管理服务收费备案报告》、本院作出的（2016）浙0522民初6693号《民事判决书》、物业费交纳发票复印件各一份、商品房买卖合同复印件四份，以证明物业服务费的收费标准。原告所举证据，经两被告质证，对证据的真实性均无异议，但表示该些证据不能证实原告尽到了管理责任。原告之证据经查，《物业服务合同》系原告与维多利亚小区业主委员会所签，合同约定了双方就维多利亚小区物业服务的内容、质量要求、收费标准、违约责任等权利义务;《不动产登记查档证明》系不动产登记部门出具的载有两被告位于维多利亚小区的房产信息；《催交通知书》系原告向两被告催交2016年1月1日至2017年12月31日期间物业管理费、滞纳金的书面函;《挂号信函收据》系原告2018年9月26日寄件的存根；《邮件全程跟踪查询单》系快递机构出具的投递详情；《快递详单》系原告2019年1月10日的寄件存根联；照片显示维多利亚小区34幢301室入户门张贴有《催交通知书》；《委托代理合同》系原告与浙江浙北律师事务所签订的委托诉讼合同；增值税发票系代理费交纳凭证；《书面函》系被告王飞良在2017年8月8日向原告反映房屋漏水问题的书面件；《维修基金使用公告》为维多利亚小区业主委员会就维修基金的申请向业主征求意见的告知书；《验收单》为房屋维修验收记录；《民事判决书》为2016年原告起诉两被告欠交物业费用一案的裁判文书；物业费发票为两被告交纳2014年6月至2015年12月的物业费的收款凭据；维多利亚小区业主委员会出具的《证明》及《备案报告》明确有维多利亚小区中心商铺的收费标准；《商品房买卖合同》为两被告购置涉案房屋所签合同；《情况说明》系原告与维多利亚小区业主委员会共同签章出具的就被告房屋申请再次维修的说明。两被告为证明自己的辩驳，向法庭提交了照片及视频各一组、书函一份，以证明原告服务不到位致使其房屋漏水一直未予修复的事实。原告质证提出，照片和视频的拍摄地点、拍摄时间不明确，对证据的真实性、合法性、关联性均表示异议；对书函未提异议。两被告之证据经查，照片为房屋渗水及墙体剥落痕迹的拍摄件；视频显示室内天花板大量水流下泻情景。庭审后，经本院现场勘查核实，查实照片、视频中显示的渗水痕迹、霉斑位置及泄水天花板均为维多利亚小区34幢301、302、303、304室的室内部位，并经本院与两被告手机留存的原始介质核对，拍摄时间分别为2016年11月30日、2017年8月3日和2019年1月3日；书函为两被告递交给原告的要求维修房屋的书面情况反映。以上原、被告所举证据，经审理认为，形式及来源均合法有效，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，具备证据资格，予以确认并采纳。本院根据所采纳的证据及原、被告之陈述，查明本案事实如下：2016年，维多利亚小区业主委员会选聘原告为维多利亚小区进行物业管理，双方签订了《物业服务合同》，合同约定原告为维多利亚小区提供物业管理，服务质量不低于一级标准，服务内容包括物业共用部分的日常管理、维修养护和雨污管道的疏通等；业主按其拥有物业的建筑面积向原告交纳物业服务费，其中中心商铺1.85元/月/平方米，从合同约定期限的第1个月起，以6个月或12个月为单位进行预交，逾期交纳的，按应付金额每日3‰支付违约金，并对因业主拒交物业服务费的起诉承担律师费和诉讼费。合同期限自2016年1月1日至2017年12月31日。合同签订后，原告为维多利亚小区提供物业服务至今。2016年9月28日，因两被告欠交2014年6月至2015年12月的物业费，原告诉至本院，本院审理后，判决两被告支付欠交物业费的95%金额，判决生效后，两被告自动履行了判决内容。2017年8月8日，两被告又书面向原告反映屋内渗水，要求维修。2018年5月10日，原告受维多利亚小区业主委员会委托，征询34幢全体业主申请使用维修基金修复房屋的意见后，于2018年6月5日委托长兴云佳建材有限公司对包括两被告所有房屋在内的小区部分房屋进行了维修。2018年11月9日，原告与小区业主委员会及社区对修缮房屋进行了验收。2019年1月3日，两被告再次向原告书面提出渗水问题未予改善，要求及时维修。原告则于2018年9月26日、2019年1月10日两次向被告寄送了物业费催交通知书，又在被告301室入户门上张贴了《催交通知书》，催交2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费21746元。现原、被告再次因物业费的交纳纠纷成讼。2019年6月6日，维多利亚小区业主委员会与原告共同书面表示，对两被告房屋的漏水已再次报修，正待审批。同时查明，被告王飞良、徐晓玲系维多利亚花园小区34幢301、302、303、304室业主，其房屋性质为商业中心商铺，房屋总面积为489.78平方米。为进一步查明案件事实，本院分别于2019年3月7日、2019年4月8日及2019年6月28日三次到涉案房屋现场查勘。两被告四间房屋均为木饰面豪华装修办公用房，曾出租于他人开办装修公司，目前空置。室内可见墙体和顶面多处有大面积渗水发霉斑迹及墙皮鼓包脱落态状，室外公共楼梯过道亦大面积墙体剥落，基底水泥暴露，外观甚是不堪。本院三次现场勘查，相距时间多月，但至今房屋内外及公共楼梯过道的渗水痕迹及墙体剥落状态仍依然如故，未见改观。在2019年6月28日当日晴好，且多日未有雨水之天气，两被告房屋屋顶雨水沟内仍见污水满积，排水口已被污泥及垃圾堵塞，而对应的室内屋顶面一下水管道与顶面交接处正在滴水，四周约50公分直径的水印明显，两被告以小桶置于地面接漏。依查明的事实，本院审理认为，原告作为两被告所在小区的物业管理者为小区提供物业管理服务，两被告作为小区业主受到服务，原、被告之间形成物业服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定的“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，第二款规定的“依法成立的合同，受法律保护”，原、被告间的物业服务合同关系依法成立，应受法律保护。现原告就物业费的催讨与两被告纠纷成讼，双方争议属物业服务合同纠纷。之于物业纠纷中，业主与物业管理企业之间的权利义务，国务院制定的《物业管理条例》第七条第一款第五项规定了“业主在物业管理活动中，有按时缴纳物业服务费的义务”，第三十六条规定了“?物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，第四十二条第一款规定了“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，显然，在物业服务合同关系中，双方互负对待给付义务，并均负有按合同履约的义务。就本案，在原告为维多利亚小区提供物业管理服务期间，两被告作为该物业服务区域内的业主，具有按物业合同约定的收费标准支付物业服务费的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定了“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，现原告与维多利亚小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，故对两被告具有约束力。根据该物业合同约定，按两被告所有房屋的建筑面积489.78平方米，以1.85元/月/平方米的收费标准，两被告所有房屋2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费为21746元。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当支持”的规定，两被告经原告多次催讨，仍未按约交纳物业费，显属违约，应承担给付相应费用的民事责任。同时，原告作为物业管理人，有义务按物业合同要求的一级质量标准，对维多利亚小区物业进行日常管理、维修养护及管道疏通等服务。但在原告为维多利亚小区提供物业服务期间，两被告房屋渗水严重，不仅影响了两被告以合理价格出租房屋，减损了两被告房屋当前的收益价值，也给两被告造成了一定的困扰。虽然，房屋渗水不排除有房屋本身可能存在质量问题的原因，但就物业共用部分排水口堵塞、天沟长期积水的现状可得而知，原告对物业管理的不到位不尽责一目了然，故不能排除原告疏于管理是造成两被告房屋多处大面积渗水的原因之一。且两被告房屋出现渗水问题已多年，并至今未得以修缮，原告作为物业管理人，在明显属于物业管理范围内事宜的处理和解决上，欠缺及时性和责任感是不容争辩的事实。而物业共用部分雨水沟内的污泥垃圾堆积堵塞，非一日所成，单此一项就足以认定原告对物业的日常管理维护全然达不到合同约定的一级质量标准。原告未按合同约定提供相应的服务质量，显然没有全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，尽管原告对物业管理的质价不符，尚不致造成根本性违约，但也足以使两被告享有合同约定服务质量的权利得不到实现。同时，虽原告目前已再次向相关部门申报维修，履行其管理义务，但并不能因此消减两被告已经受的精神苦恼。故认为，从质价相符的原则出发，予以减少两被告交纳物业服务费的金额为公平合理。为此，本着敦促原告提升物业管理服务质量为目的，依据原告对维多利亚小区在服务过程中提供的服务质量所形成的服务效果，结合合同约定的物业服务收费标准，兼顾体现对原告履行合同义务不全面的惩罚性等因素，综合考量，酌情确定两被告交纳2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费12000元为妥，原告之主张中就此请求，理由正当，予以支持。就原告主张的违约金1000元、律师费500元，审理认为，两被告在房屋出现渗漏问题后，向原告有过多次反映，并多次积极主动与原告沟通协调，以寻求解决方案。而今，两被告因房屋渗漏问题所带来的多年困扰与纷争而拒交物业费，系情有可原，不属主观恶意拖欠物业费情形，不需承担逾期交纳违约金及因此产生的律师费用。原告就此诉请，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王飞良、徐晓玲给付原告长兴县大自然物业管理有限公司物业服务费12000元，限两被告于本判决生效之日起十日内向原告付清；二、驳回原告长兴县大自然物业管理有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费382元，减半收取191元，由被告王飞良、徐晓玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  龚剑平二〇一九年七月十日法官助理徐樱芝书记员臧燕婷