重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初13020号原告：冉涛，男，土家族，1985年9月2日生，住重庆市酉阳县。委托代理人：张华义，北京德恒（重庆）律师事务所律师.被告：李尾，男，汉族，1991年8月12日生，住重庆市丰都县。第三人：重庆链家房地产经纪有限公司,住所地重庆市北部新区栖霞路****1-22-2，统一社会信用代码91500000577987559W。法定代表人：徐万刚，总经理。委托代理人：胡云萍，女，汉族，1994年8月27日生，住重庆市开州区，公司员工。原告冉涛诉被告李尾及第三人重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭,原告冉涛及其委托代理人张华义，被告李尾，第三人的委托代理人胡云萍到庭参加诉讼。第一次开庭,原告冉涛及其委托代理人张华义，第三人的委托代理人胡云萍到庭参加诉讼。被告李尾经本院依法传唤后拒不到庭,本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告冉涛诉称，2018年3月24日，在第三人居间下，原、被告签订买卖合同，约定原告购买被告的房屋一套。签约后原告支付了定金3万元。在原告的按揭贷款审批通过后，被告拒不履行过户等合同义务并于2018年5月22日单方向第三人寄发了《解除合同通知书》。因被告的违约行为导致原告的合同目的无法实现，原告根据约定行使解除权。原告无奈起诉来院，请求判决：1、解除原告冉涛与被告李尾于2018年3月24日签订《重庆市存量房屋买卖合同》（根据合同第7.4条、第10.3条）建立的房屋买卖合同关系；2、被告返还原告定金3万元，并支付违约金11.1万元；3、被告赔偿原告房屋差价损失20万元（具体金额以司法鉴定结果为准）；4、本案诉讼费、保全费等由被告承担。审理中，原告陈述因差价损失的金额不确定，若进行评估后差价损失高于违约金，原告方主张差价损失，若差价损失低于违约金就主张违约金。被告李尾辩称，1、同意解除原、被告双方之间的房屋买卖合同关系，被告于2018年7月11日收到法院传票等副本资料。2、被告不同意继续履行合同。3、被告同意返还收取原告定金25000元，另外5000元在第三人处。4、被告不同意支付违约金及差价损失，但是被告愿意向原告支付双倍定金。第三人链家公司述称，若法院判决解除买卖合同，中介方愿意退还收取原告的佣金22200元、贷款服务费4950元和权证代办费500元，并退还托管在中介的物业保证金给被告5000元，并解除中介与原、被告之间的居间服务关系（包括按揭服务关系和权证代办关系），请求法院将上述内容纳入判项。审理中，原、被告均同意并认可第三人的该陈述意见。经审理查明,2018年3月24日，原告冉涛（乙方、买方）与被告李尾（甲方、卖方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》及其补充协议，约定：房屋坐落九龙坡区科技大道76号5幢xxxxxx号，建筑面积106.18平方米，所有权人李尾，不动产权证号：渝（2017）九龙坡区xxxxxx，有抵押，抵押权人为农业银行两江分行。关于房款及付款方式，约定：成交价111万元，乙方签约时付定金3万元，首付款42万元，乙方应于过户递件完成后当日将首付款支付甲方，尾款66万元乙方申请商业贷款，以银行实际放贷金额为准，不足部分需补足差额。若乙方因自身或政策原因未获得贷款的，则乙方可继续申请其他机构贷款，至贷款审批。甲方同意将定金的一部分5000元交给第三人托管,作为该房屋的物业交割保证金,待交房后3个工作日内由第三人退还给甲方。关于按揭及过户，约定：1、甲乙双方应于2018年5月30日前往贷款机构办理贷款申请手续；2、甲方应在2018年8月10日前办理完成提前还贷手续并取回房产证；3、甲乙双方须符合过户条件后，在贷款审批通过后10个工作日内办理过户递件手续。关于违约责任，约定：1、甲乙双方任一方逾期履行合同约定义务的，逾期超过15日的，守约方有权书面通知解除合同，违约方向守约方支付成交价10%的违约金；2、甲方出现“拒绝将房屋出售给乙方”或擅自提高房屋交易价格导致乙方无法取得房屋所有权的情形，构成根本违约，守约方有权书面通知解除合同，违约方须支付成交价10%的违约金。2018年3月24日，甲、乙双方连同经纪方（丙方、第三人链家公司）还签署了居间服务合同、过户、按揭代理合同及房屋附属设施清单等文件。2018年3月24日，原告向被告支付了购房定金3万元，并向第三人支付了中介服务费22200元、贷款服务费4950元和权证代办费500元。2018年4月18日，原告申请的二手房银行按揭贷款审批通过。2018年5月22日，被告单方通知第三人解除其与原告签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及补充协议。原告于2018年5月22日收到对方解除的意思。被告对此陈述，原告的按揭贷款审批通过后，原告及第三人均未通知被告去银行预约还款解押，原告也未向被告支付首付款，双方签订合同时未约定尾款支付时间，被告就要求签订补充协议，原告不同意签订，被告就通知解除合同了；被告发出该解除通知书是表明不再继续履行合同。审理中，第三人陈述，原告申请的按揭贷款审批通过后银行通知第三人交易专员，专员再通知经纪人，经纪人通过微信群及电话通知买卖双方；合同约定为2018年8月10日前被告预约还款解押，按揭通过后，根据约定就需要被告去办理预约还款解押手续，但是在2018年5月份时被告就已向原告发出了解除合同通知，明确表示不再履行合同义务。审理中，原告申请对案涉房屋的市场价值进行评估。本院依法委托重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司对案涉房屋在2018年7月11日时的市场价值进行评估，该公司经评估后认定案涉房屋在2018年7月11日时的市场价值为144.09万元。以上事实，有重庆市存量房屋买卖合同、过户按揭贷款合同、居间服务合同、定金收据、转账凭证、收款收据、银行按揭审批情况截屏、解除合同通知书、报告书、庭审笔录及当事人的陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，原告与被告双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同书的约定履行合同义务。原告诉请解除原、被告双方于2018年3月24日签订《重庆市存量房屋买卖合同》及补充协议而建立的房屋买卖合同关系，本院予以支持。理由如下：1、被告提出不予出售的原因是原告及第三人未及时通知被告解押以及原告未支付首付款。本院认为，关于被告解押：原告的按揭贷款已经于2018年4月18日审批通过。按合同约定，被告于2018年8月10日之前办理完成提前还贷手续并取回房产证，此约定系被告的义务，不存在原告违反该约定的情形；关于首付款，约定是过户时支付，并没有提前支付的约定。2、被告在履行过程中明确拒绝履行合同，不予出售房屋，构成根本违约。据此，原告有权主张解除与被告之间建立的房屋买卖合同关系，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。因被告于2018年7月11日收到起诉状副本，本院确定该时间为该房屋买卖合同关系解除的时间。合同解除后，被告收取原告支付的3万元定金，应予返还。因被告的原因导致合同解除，被告应按合同约定向原告支付违约金，但是如果原告有证据证明其实际损失高于违约金的，可以主张实际损失。原告亦表示若实际损失高于违约金则主张损失。经专业机构评估，原、被告双方房屋买卖合同关系解除时该房屋的市场价值为144.09万元，远高于合同约定的违约金。现原告选择主张差价损失，符合法律规定，本院对此予以支持。故被告应向原告支付房屋差价损失33.09万元（144.09万元-111万元）审理中，第三人明确表示，若法院判决解除房屋买卖合同，中介方愿意退还收取原告的佣金22200元、贷款服务费4950元和权证代办费500元，并退还托管在中介的物业保证金给被告5000元，并解除中介与原、被告之间的居间服务关系（包括按揭服务关系和权证代办关系），请求法院将上述内容纳入判项。原、被告对此均无异议，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告冉涛与被告李尾双方于2018年3月24日签订《重庆市存量房屋买卖合同》及其补充协议而建立的房屋买卖合同关系于2018年7月11日解除。二、被告李尾于本判决生效之日起10日内向原告冉涛返还定金3万元。三、被告李尾于本判决生效之日起10日内向原告冉涛支付房屋差价损失33.09万元。四、原告冉涛与第三人重庆链家房地产经纪有限公司之间建立的居间合同关系（包括居间服务关系、按揭服务关系和权证代办关系）及被告李尾与第三人重庆链家房地产经纪有限公司之间建立的居间合同关系于本判决生效之日起解除。五、第三人重庆链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告冉涛佣金22200元、贷款服务费4950元和权证代办费500元。六、第三人重庆链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内退还被告李尾物业保证金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为7395元、保全费2270元、评估费11700元，共计21365元，由被告李尾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘香军二〇一九年七月三十日法官助理 张朝义书 记 员 曹丽娟