山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终2072号上诉人（原审第三人）：曲阜市恒顺房地产开发有限公司。住所地：山东省曲阜市息陬镇一张曲村南，统一社会信用代码：91370881065924829J。法定代表人：魏启娥，董事长。委托诉讼代理人：孙雪燕，曲阜宇帆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨友祥，男，1984年8月29日出生，汉族，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：刘卫东，曲阜宇帆法律服务所法律工作者。原审被告：李志宽，男，1975年3月6日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：江心士，山东纵横统一律师事务所律师。上诉人曲阜市恒顺房地产开发有限公司（以下简称恒顺公司）因与被上诉人杨友祥及原审被告李志宽房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省曲阜市人民法院（2018）鲁0881民初3719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。恒顺公司上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判驳回杨友祥的诉讼请求；一、二审诉讼费用均由杨友祥承担。事实与理由：首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。恒顺公司为李志宽抵顶工程款是事实，但根据合同相对性原则，曲阜市滨河花苑16号楼2单元602室房屋（以下简称案涉房产）项下的权利义务应当由李志宽享有和承担，而非他人。李志宽未办理案涉房产的权属证书，不得将房屋转卖他人。因此，杨友祥与李志宽之间的房屋买卖合同无效。其次，网签及备案的前提是合同有效。恒顺公司与杨友祥未签订过任何房屋认筹及商品房买卖合同，且网签及备案是行政机关的行政管理措施，不是司法行为。因此，恒顺公司不应承担任何责任。再次，一审判决判令在符合交房条件后办理房屋交付手续更是错误。法院判决的内容应当是确定的、具备执行力的，不能是附条件的、没有执行力的。杨友祥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。首先，恒顺公司与李志宽存在工程承包关系，施工过程中以房抵工程款的35套房屋，李志宽联系出售后，均是恒顺公司与购买人签订的合同。案涉房产是由于孔秀元的犯罪行为导致的，恒顺公司与案外人王敏签订了合同而没有与杨友祥签订合同。事实上，李志宽的行为属于代售行为，所以不违背房地产管理法的规定。其次，恒顺公司认可以房抵工程款的事实，只是因为孔秀元的行为导致没有签订合同，其作为开发企业仍有义务为杨友祥办理房屋确权手续。网签、备案是一种申请的民事行为，房屋登记部门只是审查，恒顺公司不申报，不动产登记部门没有主动审查的义务。再次，不能办理不动产登记，是不可归责于杨友祥的责任造成的，要求恒顺公司在具备相应条件后办理不动产登记，并不违背法律规定。李志宽述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。（一）李志宽合法取得恒顺公司开发的案涉房产，取得房屋的方式为以房抵工程款，合同约定了开发商负责签购房合同、开发票、办理网签备案和房产证等手续。以房抵工程款的房屋35套，案涉房产是其中的一套，其中多套楼房已由鸿顺公司与实际购房人办理房屋买卖手续及网签备案，开发商对此自认。（二）李志宽将合法取得的房屋以合理的价格卖给杨友祥，双方签订并实际履行了合同，该房屋买卖合同系双方在平等自愿的基础上订立的，双方当事人意思表示真实、且不违反法律的强制性规定和社会公共利益，即为有效合同，合同本身的效力不受物权能否变动，物权是否变动的影响，即物权不能变动，债权合同仍然有效。房地产管理法是一部行政管理性的法律，主要规范的是房地产开发经营企业的经营行为，其立法目的是国家为了加强对房地产市场的管理和监督，以减少房地产交易纠纷，保护购房人的合法权益，违反该条规定只产生物权不能及时变动的结果，该法第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定是法律对房屋出卖人的强制性要求，是管理性的，但其效力范围仅及于房屋出卖人而不及于合同的向对方即买受人，因此该规定属于管理性规范而非效力性规范，只有违反效力性规范的合同才是无效合同。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。李志宽与杨友祥签订买卖合同是债权行为，出卖方未取得房屋所有权证不影响买卖合同的效力。（三）网签与备案是恒顺公司与李志宽签订的以房抵工程款协议中必须履行的合同义务，且其对其他抵债房屋已真实履行，其虽然不是合同的相对人，但其义务已在与李志宽及大承包合同中进行了约定。（四）李志宽虽然先前被孔秀元诈骗将该房给了孔秀元，孔秀元又以欺骗手段卖给第三人王敏，但孔秀元因此犯合同诈骗罪被曲阜市人民法院（2017）鲁0881刑初199号刑事判决判处有期徒刑十年，并判决该房屋依法返还给李志宽，该房屋仍然属于李志宽所有，李志宽有权处分该房屋。（五）一审判决是根据《中华人民共和国合同法》的有关规定判决对方履行相应义务，是确定的义务，具有可执行性，恒顺公司的上诉观点是错误的，依法不予采信。杨友祥向一审法院起诉请求：1.判令李志宽协助办理案涉房产产权证书；2.诉讼费用由李志宽承担。庭审前，杨友祥变更诉讼请求第1项为判令李志宽及恒顺公司办理网签备案及上房手续，并在办理完毕建设主管部门的必要手续后30内协助办理案涉房产的房地产权属证书。一审法院认定事实：李志宽实际承包了恒顺公司开发的曲阜市滨河花苑22号、31号楼施工工程，双方约定以在建楼房抵付工程款项，李志宽将所抵受的房屋变卖后由恒顺公司与购房人办理房屋买卖手续。为结算工程款，恒顺公司以包括于2015年11月抵付的案涉房产在内的约30余套楼房折价抵付李志宽工程款，其中多套楼房已由恒顺公司与实际购房人办理房屋买卖手续。2018年10月1日，李志宽将案涉房产变卖给杨友祥，收取房款60万元，二人签订房屋买卖合同一份，但未能交付房屋。后李志宽携杨友祥到恒顺公司办理商品房买卖手续遭拒。另查明，恒顺公司开发建设的曲阜市滨河花苑住宅小区因工程未完善，至2018年11月15日尚未竣工验收。再查明，李志宽在承包施工期间，将上述楼盘的内外墙粉刷工程分包给孔秀元。根据该院已生效的（2017）鲁0881刑初199号刑事判决能够认定，孔秀元在履行该施工合同过程中，于2015年11月份欺骗李志宽用案涉房产先行抵付工程款，将该房屋以31万元的低价转售给王敏，并由恒顺公司与王敏签订案涉房产的认筹协议等手续。该刑事判决于2018年4月13日判决孔秀元犯合同诈骗罪，以及案涉房产交还李志宽等内容。一审法院认为，恒顺公司为结算工程款而将案涉房产抵账给李志宽，双方对此没有争议，故李志宽有权处分该房屋。李志宽将案涉房产变卖给杨友祥，双方意思表示真实，所签订的买卖合同合法有效，李志宽作为出卖人应当按合同约定协助杨友祥办理交易房产的相关手续。恒顺公司作为房地产开发建设单位，以在建楼房折价与施工承包人李志宽结算工程款，李志宽从恒顺公司抵受多套房屋，将房屋变卖后由恒顺公司与买受人办理初次购房手续，恒顺公司对此当庭认可。可见双方也存在由恒顺公司与实际购房人办理初次购房手续的约定，故恒顺公司亦有协助杨友祥办理案涉房产的相关买卖手续的义务。因滨河花苑小区现未竣工验收，杨友祥提出的办理案涉房产的产权证书诉求不予支持。关于恒顺公司的提出抗辩意见，其虽与案外人王敏签订该房屋的认筹协议，但经该院生效刑事判决认定孔秀元转售王敏案涉房产系孔秀元实施合同诈骗犯罪过程中的发生行为，案涉房产交还李志宽，且恒顺公司与王敏之间并没有任何的真实交易，故该认筹协议没有法律效力；李志宽与杨友祥之间的买卖，李志宽因结算工程款抵受房屋后予以变卖，不同于普通购房人从房屋开发商处购房后再行转让的行为，故不属于违反房地产管理法第三十八条第六项规定的情形。恒顺公司的抗辩意见不能成立，该院不予采纳。综上，杨友祥举证确实，诉求合法正当的部分，该院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、由李志宽于本判决生效后十日内协助杨友祥与恒顺公司办理案涉房产的商品房买卖手续；二、恒顺公司于本判决生效后十日内协助杨友祥办理案涉房产的商品房买卖、网签及备案登记手续，并在符合交房条件后办理房屋交付手续。三、驳回杨友祥的其他诉讼请求。案件受理费100元，由李志宽负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，恒顺公司认可以包括案涉房产在内的35套房产折抵李志宽工程款的事实，认可除了案涉房产之外，其余34套房产均是由李志宽对外销售，由恒顺公司与房屋买受人签订认筹协议书并协助办理网签、备案的事实。因此，李志宽销售抵账房产并由恒顺公司与房屋买受人签订售房合同、办理网签、备案的行为，属于恒顺公司以房款支付工程款的行为，并不违反法律强制性规定，恒顺公司应当按照与李志宽的约定履行与杨友祥签订售房合同并办理网签、备案的义务。至于恒顺公司担心的已经与案外人王敏签订案涉房产的认筹协议书问题，业已生效的曲阜市人民法院（2017）鲁0881刑初199号刑事判决第二项，明确“涉案房产（原滨河花苑16号楼2单元602室）依法交还被害人李志宽”。据此可以认定，生效刑事判决已经对恒顺公司与王敏签订的认筹协议书作出否定性评价，即便案外人王敏对案涉房产主张权利，恒顺公司亦可依据该刑事判决予以抗辩。综上，恒顺公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由曲阜市恒顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  宋汝庆审判员  史海洋二〇一九年七月十一日书记员  周平平