贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2637号 上诉人（原审被告）：贵州翰林置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**，统一社会信用代码：91520000587288487K。 法定代表人：彭跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：王妍，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：152242201311303602。 委托诉讼代理人（一般授权）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所实习律师。证号：230713011110574。 被上诉人（原审原告）：居荣艳，女，汉族，1981年1月3日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人（特别授权）：蔡鹏，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201220360892。 委托诉讼代理人（一般授权）：顾博仁，贵州威迪律师事务所实习律师。 上诉人贵州翰林置业有限公司（以下简称：翰林置业）因与被上诉人居荣艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019)黔0502民初768号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 翰林置业提起上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.违约金请求权属于债权请求权，受诉讼时效制度调整。上诉人与被上诉人约定的违约金请求权已超过诉讼时效期间，应当依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.上诉人虽未能在合同约定期限内办理取得涉案房屋的产权证书，但办证不能并非上诉人原因造成。上诉人开发建设的涉案房地产项目位于毕节市德××新区，按照规定应当有供电部门的双回电供电。由于毕节市城市基础设施落实，德溪新区只有一条10KV的临时施工用电，且性能不够稳定，导致涉案工程未通过消防验收，进而导致上诉人未能办理取得房屋产权证书。为此，上诉人已向七星关区人民政府作出书面请示，七星关区人民政府也予回复。综上所述，办证不能系上诉人不能把控的客观因素导致，上诉人应当免于承担违约责任；3.退一步说，即便上诉人应当承担违约责任，违约金也应当根据被上诉人未遭受损失这一实际情况进行相应调减。同时，被上诉人自2013年12月起即享受到了涉案商品房的出租经营收益，并未因上诉人逾期办证造成损失。如果按照合同约定的标准计付违约金，对上诉人显失公平。4.彭云等诉毕节市贵福房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案中，人民法院亦未全额支持原告的诉讼请求，而是酌情判决被告支付一定数额的违约金。5.上诉人系毕节市重点招商引资企业，若上诉人按照日万分之二的标准支付违约金，将导致上诉人濒临破产，引发群体性事件。 被上诉人居荣艳未作答辩。 原审原告居荣艳向一审法院起诉请求：1.判令被告按照每日90.70元向原告支付逾期办理毕节远航综合专业市场第1层6-1-4号门面的不动产登记证的违约金（违约金暂计10000.00元，从2015年4月28日起计算至实际履行完毕之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为0284，双方约定被告将其开发的位于毕节远航综合专业市场第1层6-1-4号门面售予原告，该房建筑面积50.40平方米，总价款为453637.00元。合同签订后，原告已于合同签订当日向被告一次性交付了全部购房款。合同约定被告应于2015年4月28日前为原告办理房地产权证，原告多次催促，逾期后被告才向原告办理了产权证书，特提起诉讼，请求判令被告按照合同约定由被告每日按已付房款的万分之二向原告支付违约金。诉讼中，原告当庭变更第一项诉请为：判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金，以原告已付的房款总价453637.00元为基数，按照日万分之二计算，从2015年4月28日计算至2018年10月8日止。 一审法院认定如下事实：2013年11月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：0284），合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交界处××远航综合专业市场××号商业营业用房，该商业营业用房的建筑面积为50.40平方米，套内建筑面积42.00平方米，商品房总价款为453637.00元，买受人应当在2013年11月5日前支付全部房价款；被告承诺于2015年4月28日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1.约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2.约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由原告承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了购房款。另查明，涉案商品房于2018年10月8日取得《不动产权证书》。 一审法院认为：综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争议的焦点为：一、被告是否应当向原告支付迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金及违约金是否应调整？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？ 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告未按合同约定于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。庭审时，原告出示了涉案房屋的《不动产权证书》，故计算违约金的截止时间应当为《不动产权证书》颁发之日（2018年10月8日）。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，未违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，不予采纳。 关于焦点二，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2015年4月28日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2015年4月29日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告提起本案诉讼之日（2019年1月16日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，因本案涉案商品房于2018年10月8日已取得《不动产权证书》，故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约从2016年1月16日起至2018年10月8日止。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告贵州翰林置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告居荣艳逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以453637.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年1月16日起计算至2018年10月8日止；二、驳回原告居荣艳其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告贵州翰林置业有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明：对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和案件事实，本案二审争议焦点是，1.本案是否超过诉讼时效期间；2.上诉人是否应当承担逾期办证违约责任；3.本案违约金是否应当调整。 关于本案是否超过诉讼时效期间的问题。依据《商品房买卖合同》第二十二条，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此方式计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。一审法院认定本案2015年10月1日起的违约金债权部分未超过诉讼时效期间，符合法律规定和本案实际。鉴于一审法院对诉讼时效问题已进行了充分翔实的论证说理，本院予以确认，不作赘述。 关于上诉人是否应当承担违约责任的问题。依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人应当限期于2015年4月28日前完成涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。又因双方同时缔结了委托办证的合同条款，上诉人负有代为申请办理商品房转移登记的义务。根据一审法院查明的事实，上诉人逾期未能在双方约定的前述期限内完成文书交付义务，导致被上诉人至今未取得涉案商品房权属证书。对此，上诉人以毕节辖区城市基础建设落后、供电部门未配置双回电线路且所供用电性能不稳进行抗辩，主张免于承担违约责任。本院审查认为，城区供电配置等城市基础建设情况，既非双方约定的违约责任免除事由，亦不属于不可预见、不能避免并不能克服的不可抗力事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，对上诉人提出的前述违约责任抗辩意见，本院不予采信。 关于本案违约金是否应当调整的问题。不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，协助买受人取得商品房权属证书，是商品房出卖人应当承担的主要合同义务。本案双方自愿缔结逾期办证违约金条款，对于督促上诉人全面履行协助办证义务具有积极意义。双方约定以已付购房款为基数，按每日万分之二计付违约金，该违约金计付标准兼具补偿和惩罚属性，不具有违约金过分高于实际损失而依法应予调整的利益明显失衡情形，司法予以尊重。上诉人关于逾期办证未给被上诉人造成损失的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采信。一审法院按照双方约定的违约金条款计算违约金，事实和法律依据充分，本院予以确认。 综上，上诉人翰林置业的上诉理由均不成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州翰林置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  殷 勇 二〇一九年七月二十二日 书记员  何曼青