陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判  决 书 （2019）陕01民终1512号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨帆，男，1983年1月14日出生，汉族，陕西延长石油集团销售有限公司永坪销售处值班员，住陕西省延安市宝塔区。委托诉讼代理人：赵恩西，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾妍，北京市炜衡（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：辛全旗，男，1963年2月18日出生，汉族，江苏森源电气股份有限公司副总工程师，住西安市未央区。委托诉讼代理人：侯卓，陕西潇耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛馨，女，1990年9月2日出生，陕西省西咸新区空港新城开发建设集团有限公司投资主管，住址同上，系辛全旗之女。上诉人杨帆因与被上诉人辛全旗房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初10286号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨帆上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判确认《房产转让协议书》已解除，辛全旗向杨帆交还西安市未央区XX路XX号XX幢XX室房屋及房屋钥匙、房产证、购房合同及购房发票，辛全旗支付杨帆经济损失10万元；2、诉讼费由辛全旗承担。事实和理由：1、一审法院认定其同意变更余款支付方式属事实认定错误，法律依据不足。本案其为甲方与辛全旗为乙方于2015年7月13日签订的《房产转让协议书》中第八条约定“后续房产费用支付：甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产证和委托书或更名成功交给乙方，乙方当天一次性向甲方付清全部房款余额”。根据该合同约定，辛全旗应在收到房产证、委托书或更名成功后一次性支付剩余48万元的房款，故此也不存在一审法院认定的“杨帆于2018年4月17日首次提出要求辛全旗本周内备齐房款”的问题，而是应该根据合同的约定在收到房产证的当日一次性支付剩余房款。一审法院关于在合同履行过程中，辛全旗因自身资金问题变更合同约定的购房款余款支付方式及杨帆是否同意变更合同的认定与基本事实不符，事实是：在辛全旗提出变更余款支付方式后的聊天中，其只是就变更后的支付方式进行询问并未明确表示过同意变更余款支付方式，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定：当事人协商一致，可以变更合同。但本案中，双方并未就变更余款支付方式的行为达成一致意见，双方仍应按原合同约定履行余款支付的义务，2018年4月10日，其将取得的涉案房屋不动产权证书交于辛全旗女儿后，根据合同约定，其己履行了合同约定的主要义务，辛全旗一次性支付剩余房款的条件已成就，但辛全旗在杨帆多次催要后仍不按合同的约定履行其义务并要求其代为支付银行按揭贷款首付款30万元的行为，已构成根本违约。 2、一审法院认定的“其于2018年4月23日向辛全旗发送律师函要求解除双方签订的《房产转让协议书》的行为不能达到合同解除的效力”属于法律适用不当。其认为，辛全旗通过变更余款支付方式的行为明确表示不按合同约定履行支付义务，己违反《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，其在催告后，辛全旗仍未在合理期限内履行一次性支付余款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，其通过发送律师函要求解除与辛全旗签订的《房产转让协议书》的行为已于2018年4月23日发生法律效力，该合同已解除。3、辛全旗未按合同约定的支付条件履行付款义务的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《房产转让协议书》第四条的约定“定金1万元，协议不能修改，修改则视为毁约。毁约方应赔偿对方经济损失10万元”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，辛全旗违反合同义务应承担违约责任，赔偿其经济损失10万元。辛全旗辩称，杨帆称其应当在收到房产证的当时支付剩余房款，与合同的明确约定不一致。杨帆上诉称未同意以银行按揭贷款方式支付余款，但事实上，有双方认可的聊天记录，证实明确表示过同意，杨帆上诉称辛全旗要求杨帆代为支付按揭贷款首付款30万元，与事实及房屋管理机关的监管要求不符。杨帆解除合同的行为，既没有解除条件的前提，也没有经过合理催告期限，其更是在积极履行。一审法院认定杨帆的行为不能达到解除合同的效力，依法有据。其没有任何违约行为，不应承担违约责任，本案由杨帆的多项连续恶意违约造成，应当承担违约责任的是杨帆。请求驳回上诉，维持原判。辛全旗向一审法院起诉请求：1、确认杨帆要求解除与其签订的《房产转让协议书》的行为无效；2、判令杨帆将西安市未央区XX路XX号XX幢XX室房屋过户给其；3、判令杨帆向其赔偿损失5万元；4、诉讼费用由杨帆承担。杨帆向一审法院反诉请求：1、确认《房产转让协议书》已解除；2、判令辛全旗向其交还西安市未央区XX路XX号XX幢XX室房屋及房屋钥匙、房产证、购房合同和购房发票；3、判令辛全旗向其支付违约金10万元；4、案件诉讼费由辛全旗承担。一审法院认定事实：杨帆于2012年5月24日购买了西安市XX区XX路以东、XX路XX号楼XX单元XX层XX室房屋。2017年4月25日该房屋取得不动产权证书，登记权属证号为：陕（2017）西安市不动产权第1117691号，坐落：西安市未央区XX路XX号XX幢XX室。2015年7月13日，杨帆（甲方）与辛全旗（乙方）签订《房产转让协议书》，约定甲方将上述房屋出卖给乙方；总价款78万元，乙方在签订协议书时支付1万元定金，该定金作为房款的一部分在后续款项中扣除；协议签订后，甲方向乙方交付房屋钥匙，收到全部房屋钥匙后，乙方支付29万元，甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产证和委托协议书或更名成功交给乙方，乙方当天一次性向甲方付清全部房款余额；办理房产证过户手续产生的有关税费由乙方承担；协议签署后双方不能毁约、不得对协议进行修改，否则视为毁约，毁约方须赔偿对方经济损失10万元。协议签订当日，辛全旗向杨帆支付定金1万元。2015年7月16日，杨帆向辛全旗交付了房屋钥匙、购房发票、购房合同，辛全旗支付购房款29万元。2018年4月10日杨帆领取了房屋的不动产权证书，并交予辛全旗女儿辛馨。2018年4月11日，杨帆通过微信询问辛馨授权委托书的办理情况，辛馨表示需要几天寄过来，或者下周贷款资料齐了如需要杨帆夫妇签字时交予亦可。关于贷款问题，辛馨还表示需要单位开一些证明资料，然后需要杨帆的一些资料先面签，审批以后放款再办理过户手续。对此，杨帆表示同意，并要求辛馨尽快办理。2018年4月12日，杨帆微信询问辛馨“委托协议书需要什么时候签给你们”。辛馨回复称“现在没有委托协议了，就是我这周贷款资料齐了的话，下周要麻烦你们夫妻双方带资料来西安面签，贷款放了之后咱们去办理过户手续”。双方又就贷款流程进行了交流。2018年4月16日辛馨通过微信向杨帆发送了其父辛全旗给其出具的委托其办理与杨帆进行房产交易及过户的所有手续的委托授权书，落款日期为2018年4月10日。杨帆询问辛馨房款大概还需要多久。辛馨表示周五去递资料，没问题了叫杨帆夫妇下来签字，银行走放款流程。2018年4月17日，杨帆给辛馨发送微信称：“现在是这么个情况，我现在有些事情急需用钱，你能不能先和你父亲商量一下别处想想办法，先把钱给我们。因为这个贷款周期没办法确定，而且存在一定风险是我们没办法控制的，我老婆也不同意，咱们合同写的是我给你房本你就得给我钱，这都拖了一周了”。辛馨回复称：“这个事情去年我跟你们家也商量过，家里确实出了些情况也是提前给你说要贷款需要一到两个月的周期，当时也是直接跟你爱人沟通了的，然后房产证也一直没拿到，去年拿到的话去年也会立马办贷款把钱给你们，我们也不想延误，家里也是有情况，当时第一时间就跟你们协商了，现在也是找人各种绿色通道积极推进，希望可以互相理解”。杨帆表示其有急事需要用钱，要求本周内凑齐尾款。次日，杨帆又向辛全旗本人发送短信要求本周内凑齐尾款。2018年4月20日杨帆委托律师向辛全旗发送律师函，以辛全旗未在收到房产证当日付清购房尾款为由，表示于律师函送达之日起解除《房产转让协议书》，并要求返还房屋钥匙及房产证，腾空房屋。2018年4月23日中午，辛馨向杨帆发送微信称房款次日到位，询问杨帆夫妇本周内办理过户手续的可行性，同时告知杨帆需要准备资金监管的30万元等。当晚辛馨又向杨帆发微信，称其当晚收到杨帆发送的两份律师函，试图联系杨帆夫妇未果，其父母上周已表示本周可凑齐钱过户，下午其也发了信息告知杨帆钱已到位，望杨帆看到信息后与其联系协商此事。2018年4月25日杨帆向西安市不动产登记服务中心申请公示其关于涉案房屋的不动产权证书遗失声明。2018年4月28日，辛全旗委托律师向杨帆发送律师函，函告杨帆称双方签订的《房产转让协议书》没有解除，双方应当继续履行，其已将尾款备齐，达到约定的付款条件后随时可以支付，请收到该函后立即联系办理过户手续。当日，辛馨通过微信向杨帆发送了该律师函。另查明，2018年5月7日辛全旗向一审法院提出诉前保全申请，请求对杨帆名下90万元财产进行保全。2018年5月12日，一审法院作出（2018）陕0112民初财保196号民事裁定书，对杨帆名下银行账户90万元予以冻结或对其他同等价值财产予以查封、扣押。辛全旗为此向中国人民财产保险股份有限公司西安市分公司支付保险费4500元，向一审法院缴纳保全费5000元。辛全旗又因本案诉讼向陕西潇耀律师事务所支付律师代理费3万元。庭审中，辛全旗称其主张的5万元损失除上述费用外，还包括交通费868元、误工费14632元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《房产转让协议书》系其真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效，双方均应按照协议内容履行各自义务。合同签订后，辛全旗支付了定金和首付款，杨帆交付了房屋，现双方的主要争议焦点在于尾款48万元的支付方式和期限。对此，双方《房产转让协议书》第八条约定“后续房产费用支付：甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产证和委托协议书或更名成功交给乙方，乙方当天一次性向甲方付清全部房款余额”。对于该条款，双方庭审中均认可条款中所述委托书为杨帆向辛全旗出具为办理过户所用的委托书。另，根据双方的微信聊天记录，杨帆于2018年4月17日首次提出要求辛全旗本周内备齐房款，之前一直同意辛全旗以贷款方式支付尾款，且辛全旗在微信中已告知杨帆贷款及过户流程。根据以上合同条款及双方微信聊天内容，可以认定系杨帆于2018年4月17日提出了改变尾款支付方式及条件的事实。另外，在杨帆提出变更尾款支付方式及期限后，辛全旗已于2018年4月23日告知杨帆凑齐尾款，属于合理期限之内，但杨帆在其提出尾款支付方式及期限三日后即委托律师发送律师函告知解除《房产转让协议书》，以其行为表明不履行合同行为义务。杨帆该行为构成违约，其委托律师向辛全旗发送律师函解除《房产转让协议》的行为不能达到合同解除的效力，故辛全旗请求杨帆配合办理过户予以支持，同时辛全旗应向杨帆支付尾款48万元。对于杨帆主张的5万元损失，其中辛全旗因诉讼保全向保险公司支付的保险费4500元并非其必要合理损失，不予支持。辛全旗主张律师代理费因双方无相关约定，且无正式发票，不予支持。辛全旗主张交通费及误工费损失无法律依据，不予支持。本案因杨帆违约而起，其请求确定《房产转让协议书》已解除，判令辛全旗交还房屋及房屋钥匙、房产证、购房合同和购房发票，并判令辛全旗向其支付违约金10万元，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告杨帆解除与原告辛全旗《房产转让协议书》的行为无效；二、被告杨帆于判决生效后十日内配合原告辛全旗办理西安市未央区XX路XX号XX幢XX室房屋（权属证号：陕（2017）西安市不动产权第1117691号）的权属转移登记手续，将上述房屋过户至原告辛全旗名下，原告辛全旗于前述期限内向被告杨帆支付剩余房款48万元；三、驳回原告辛全旗其余诉讼请求；四、驳回反诉原告杨帆全部反诉请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1.21万元、保全费5000元（辛全旗已预交），由辛全旗承担500元，杨帆承担1.66万元，杨帆承担部分于判决生效后十日内支付辛全旗。反诉受理费6300元（杨帆已预交），现由杨帆承担。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，辛全旗与杨帆签订的《房产转让协议书》第八条约定“后续房产费用支付：甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产证和委托协议书或更名成功交给乙方，乙方当天一次性向甲方付清全部房款余额”。辛全旗与杨帆均认可约定中的委托书为杨帆向辛全旗出具为办理过户所用的委托书。结合微信聊天记录，杨帆于2018年4月17日之前一直同意辛全旗以贷款方式支付尾款且辛全旗亦向杨帆告知贷款及过户流程，一审法院认定杨帆于2018年4月17日提出了改变该笔尾款支付方式及条件的事实，并无不当。杨帆上诉认为一审法院认定其同意变更余款支付方式属认定错误的意见，不成立。辛全旗在得知杨帆提出改变尾款支付方式及期限后，已于2018年4月23日告知杨帆凑齐尾款，在合理期限范围内，但杨帆在提出尾款支付方式及期限三日后即委托律师发送律师函告知辛全旗解除《房产转让协议》，一审法院认定杨帆以其行为表明不履行合同义务，构成违约，杨帆委托律师向辛全旗发送律师函解除《房产转让协议》的行为不能达到合同的解除的效力，对辛全旗请求杨帆配合办理过户的请求予以支持，同时辛全旗向杨帆支付尾款48万元，于法有据。杨帆上诉认为一审法院认定的其于2018年4月23日向辛全旗发送律师函要求解除双方签订的《房产转让协议书》的行为不能达到合同解除的效力，属于法律适用不当之理由亦不能成立。因辛全旗并未构成违约，杨帆上诉主张辛全旗未按合同约定的支付条件履行付款义务的行为已构成违约，应向其赔偿10万元，无事实及法律依据，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12600元（杨帆已预交），由杨帆负担。本判决为终审判决。  审  判  长 焦 海 林审   判   员 李 美 红审   判   员 朱 利 安 二〇一九年七月八日  书  记 员  孙   妍 1