福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初2118号 原告：福州泰禾新世界商业物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾城市广场****楼第**的编号为15的商铺,统一社会信用代码913501110843477727。 法定代表人：杨家勇，副总经理。 委托诉讼代理人：汤依凡，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱纪文，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：上海爱开投资管理有限公司，，住所地上海市虹口区四川北路******统一社会信用代码91310109598138679Q。 法定代表人：蔡暑珍，总经理。 原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司(以下简称秦禾公司)与被告上海爱开投资管理有限公司(以下简称爱开公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰禾公司的委托诉讼代理人汤依凡，被告爱开公司的法定代表人蔡暑珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰禾公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费90300元，电费28000.12元；2.判令被告按日利率0.5%计算支付自逾期之日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金（计至2019年3月31日止为207126元）；3.判令被告支付的履约保证金25800元用于抵扣上述欠款；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用及律师费6000元。事实与理由：福州中维实业有限公司（以下简称“中维公司”）与被告于2015年9月1日签订《联营合同》，约定中维公司将位于福州市晋安区第XX层的编号为L1XX的一间商铺提供给被告作为双方联营合作场所使用；中维公司指定原告对上述商铺进行统一管理，提供物业服务。同日，原被告双方签订《商铺物业管理服务合同》（以下简称“《物业合同》”），约定由原告为被告的上述商铺提供物业管理服务，被告以联营合同确定的商铺计费面积215㎡按60元／㎡的标准按时足额缴纳物业服务费及电费等相关费用。物业管理服务费按双月为一个支付期，被告应当在每个支付期的最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下一个支付期的物业管理服务费；被告应当按照公用事业部门或原告的收费通知按时足额缴纳水电费（具体标准为电费1.35元／千瓦·时）；《物业合同》的有效期限与《联营合同》的合作期限一致，即2015年12月18日至2018年12月17日。 合同履行期间，原告依约对讼争商铺进行了服务和管理，切实履行了物业合同约定的义务，但被告却未能履行其支付物业费、电费的义务，仅支付了截至2018年4月30日的物业服务费，未再支付本应于2018年4月20日前支付的2018年5月、6月的物业服务费及此后各期的物业服务费；此外，被告还拖欠自2018年3月1日起的电费，原告多次向被告发函催缴，均无果。被告拖欠物业费、电费的行为已严重违反《物业合同》的约定，构成根本违约。因被告怠于经营，营业款已无法抵扣被告应缴纳的各项费用，中维公司于2018年11月27日向被告发出《解除〈联营合同〉告知函》，解除了与被告的联营合同。综上，被告逾期支付物业服务费及其他应缴费用，应当依《物业合同》的约定，支付2018年5月1日至2018年11月30日期间所拖欠的各项费用及自逾期之日即2018年4月21日起的逾期付款违约金。根据《物业合同》约定，被告逾期未支付相关费用，原告有权不予返还被告缴纳的25800元履约保证金，用于抵扣其所欠缴的物业服务费。 爱开公司辩称，对原告主张的欠缴物业费、电费的期间及金额无异议，同意将已支付的履约保证金25800元用于抵扣尚欠原告的欠款。但原告主张的逾期付款违约金过高，超出银行利率，请求予以减少。 原告围绕诉讼请求依法提交了被告与中维公司签订的联营合同、原被告签订的商铺物业管理服务合同、商铺费用催缴告知函、被告关于费用催款告知函的回复、商铺根本违约告知函、解除联营合同告知函、EMS全球邮政特快专递面单、回执及快递签收表、福建省增值税专用发票、诉讼请求计算清单、委托代理合同为证，本院据此认定事实如下： 2015年间，福州中维实业有限公司（以下简称中维公司）与被告签订联营合同，约定：中维公司将位于福州市晋安区第XX层的编号为L1XX的商铺（以下简称L1XX商铺）提供给被告作为双方联营合作场所使用；L1XX商铺的物业管理费及其他费用的计费面积为215㎡，并指定由原告对上述商铺进行统一的物业管理及广场经营秩序管理；合作期限自2015年12月18日起至2018年12月17日止；若被告逾期支付物业管理费或其他费用，视为被告根本违约，原告有权提前解除合同。之后，原被告签订商铺物业管理服务合同约定，原告为L1XX商铺提供物业管理服务，被告以联营合同确定的计费面积215㎡，按60元／月／㎡缴纳物业管理服务费用；电费1.35元／千瓦·时；被告应于合同签订之日起5日内一次性缴纳相当于2个月的物业服务费作为履约保证金。物业服务费每两个月缴纳一次，于后一个月的20日前一次性足额支付下两个月的物业服务费；若被告未按合同约定向原告支付物业管理服务费、能源费、赔偿或违约金，原告有权扣留全部或部分履约保证金，冲抵被告的前述欠费。若被告逾期支付物业服务费、保证金或其他应缴费用的，被告除应如数支付外，每逾期一日，按应付未缴金额的5‰向原告支付违约金；本合同与联营合同具同等效力，联营合同终止，则本合同亦随之终止。 合同签订后，原告依约为L1XX商铺提供物业服务，被告亦依约交纳履约保证金25800元及截至2018年4月30日止的物业服务费、截至2018年2月28日止的电费。 2018年4月17日、28日中维公司致函被告称，被告已欠物业管理费25800元、电费3223.35元，扣除收入分配销售额余2752元后，尚欠26271.35元。5月9日被告复函称，由于市场经济不景气，公司运营出现问题，导致拖欠相关费用，希望给予一定时间消化资金断缺问题。10月30日中维公司再次致函被告称，截至今日，被告已欠物业管理费60648.26元、电费64349.3元，扣除收入分配销售额余29088.64元，尚欠95908.92元。 同年11月27日，中维公司以EMS特快专递方式向被告发送解除联营合同告知函，以爱开公司逾期超过15天未能支付或者延迟支付租金、物业费及其他应付费用为由，通知爱开公司解除双方订立的联营合同，函件称：联营合同自爱开公司收到告知函之日起正式解除，爱开公司应在收到告知函当日将租赁场所退还中维公司。11月30日，爱开公司签收了告知函。随后，原告委托北京大成(福州)律师事务所律师提起本案诉讼。 综上事实，本院认为：原被告签订的《商铺物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效之合同，双方均应依约履行合同义务。被告作为商铺使用人在接受原告提供的物业服务的同时，应当依合同约定按时交纳物业服务费、电费。合同履行期间，被告未按时足额交纳物业服务费及电费，其行为已构成违约，原告请求被告支付拖欠的物业服务费90300元、电费28000.12元，共计118300.12元，被告对此不持异议，本院予以支持。原告主张以被告先行支付的履约保证金抵扣部分欠款，符合合同约定，本院予以准许。履约保证金25800元用作扣减物业服务费后，被告仍需支付原告物业服务费64500元(90300元－25800元)、电费28000.12元，合计92500.12元。 原告依物业合同约定，请求被告支付自逾期付款之日即2018年4月21日起至实际还款之日止的逾期违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。但其请求以各月欠缴物业服务费金额为基数按日5‰(即月利率15%)的标准计算支付违约金，明显过分高于其损失，被告请求予以适当减少，本院予以支持。本院以被告的违约行为可能给原告造成的利息损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定逾期付款违约金以被告各月欠缴物业服务费金额为基数按日0.3‰的标准分段计算。按此计算，自2018年4月21日起至2019年3月31日止的逾期付款违约金为7221.42元(计算表见附件一)。 原告请求被告赔偿律师代理费损失6000元，但物业服务合同并未就此作约定，故原告赔偿律师代理费的诉讼请求无合同依据，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条规定,判决如下： 一、被告上海爱开投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司物业服务费及电费计92500.12元； 二、被告上海爱开投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司自2018年4月21日起至2019年3月31日止的逾期付款违约金7221.42元，自2019年4月1日起至被告上海爱开投资管理有限公司实际还款之日止的逾期付款违约金以尚欠的物业服务费64500元为基数按日万分之三(日0.3‰)计算支付； 三、驳回原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6658元，减半收取计3329元，由原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司负担1919元，由被告上海爱开投资管理有限公司负担1410元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  周成潭 二〇一九年七月十日 书记员  潘珊珊 附件一 东二环泰禾广场L1XX商铺逾期付款违约金 计费期间欠费金额(元)截至2019年3月31日的逾期天数违约金计算公式[每月物业费×0.0003×违约天数]违约金数额（元） 2018年5-6月25800自2018-4-21起算共345天25800元×0.0003×345日2670.3 2018年7-8月25800自2018-6-21起算共284天25800元×0.0003×284日2198.16 2018年9-10月25800自2018-8-21起算共223天25800元×0.0003×223日1726.02 2018年11月12900自2018-10-21起算共162天12900元×0.0003×162日626.94 合计7221.42 附件二 一、主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。