福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0103民初4467号 原告：福州华辰房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路**华联商厦**，统一社会信用代码91350100731855010X。 法定代表人：魏传银，执行董事。 委托诉讼代理人：马悦，该公司职员。 被告：林锦斌，男，汉族，1981年8月8日出生，住福州市晋安区。 原告福州华辰房地产有限公司（以下简称福州华辰公司）与被告林锦斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月15日公开开庭进行了审理。原告福州华辰公司的委托诉讼代理人马悦到庭参加诉讼，被告林锦斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 福州华辰公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2010年5月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号200825420223），被告应于合同解除之日起5日内配合原告办理合同及预告登记注销手续；2、被告立即向原告偿还按揭代偿款200601.14元及违约金100.3元，并从原告应退还的购房款中扣除；3、被告立即向原告支付违约金30000元，并从原告应退还的购房款中扣除；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年5月17日，福州华辰公司与林锦斌签订《商品房买卖合同》，约定：林锦斌向福州华辰公司购买晋安区XX＃楼XX单元，总金额500520元，付款方式为按揭付款；2、本合同确定的联系地址为各类通知、文书的送达地址，如有变应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担；3、林锦斌同意在获得贷款银行贷款后，按贷款合同约定归还贷款本息，因林锦斌未及时还本付息而导致贷款银行向福州华辰公司扣收贷款本息及费用，林锦斌应于原告发出还款通知之日七天内向原告返还因此被银行扣收的签约本息及费用。如在上述约定时间内仍未归还的，林锦斌愿意再按万分之五支付违约金。累积二个月不交按揭款项，也不到福州华辰公司归还款项的，福州华辰公司有权提请银行及法院单方面解除本合同，收回房产，在扣除3万元违约金及已发生的相关费用如合同注销费等后不计息退还林锦斌已支付的购房款等。2010年5月17日，上述合同备案，并申请了预告登记。2010年10月28日，原被告及华夏银行福州鼓楼支行就林锦斌为购买前述房产向华夏银行鼓楼支行贷款事宜签订《个人抵押借款合同》，贷款25万元，贷款期限20年。银行放款后，由于林锦斌未按时偿还贷款本息，华夏银行鼓楼支行多次从福州华辰公司的保证金账户扣款偿还林锦斌的欠款，并于2018年6月20日宣布贷款到期，要求福州华辰公司承担保证责任。福州华辰公司共代偿款项200601.14元。2018年7月10日，原告按照被告在合同的预留地址邮寄《还款通知书》，要求被告清偿代垫款，林锦斌逾期还款构成违约，原告依约有权解除合同，收回房屋并要求被告支付违约金3万元。相关款项应从原告应退还的款项中扣除。为此，福州华辰公司诉至法院，提出上述诉讼请求。 林锦斌未应诉答辩。 福州华辰公司围绕诉讼请求依法提交了证据，林锦斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利。本院在本案中对福州华辰公司提供的上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年5月17日，福州华辰公司（出卖人）与林锦斌（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（编号：200825420223），约定：林锦斌向福州华辰公司购买坐落于晋安区XX中心第XX＃楼XX单元号房（以下简称“讼争房屋”），建筑面积39.79平方米，总价款500520元；林锦斌应于2010年5月17日前支付定金5000元这地购房款，购房首付款145520元于七日内付清，余额办理银行按揭公积金。出卖人应当在2010年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付买受人；合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址。如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同附件六合同补充协议第7条约定，买受人同意在获得贷款后，按贷款合同约定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，如在上述约定时间内仍未归还的，买受人愿意再按万分之五支付违约金。买受人累计二个月不交按揭贷款，也不到出卖人归还款项的，出卖人有权提请银行及法院单方面解除本合同，收回该房产，在扣除人民币三万元整的违约金及已发生的相关费用如合同注销费等）后不计息退还买受人已付的购房款。上述合同还就其他事项进行了约定。 2010年10月28日，林锦斌（甲方、借款人、抵押人）、华夏银行股份有限公司福州鼓楼支行（乙方、贷款人、抵押权人）、福州华辰公司（丙方、保证人）签订了一份《个人房屋抵押借款合同》（编号：FZ08P1011100053），约定：林锦斌向华夏银行股份有限公司福州鼓楼支行（以下简称华夏银行鼓楼支行）借款25万元，用于购买讼争房屋。福州华辰公司提供阶段性担保，即丙方对本合同约定的甲方应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权及房屋抵押登记手续为止产生的所有甲方应付款款项承担连带保证责任。该合同订立后，林锦斌依该合同取得了贷款并向福州华辰公司支付了全部购房款。 2018年6月20日，华夏银行鼓楼支行向福州华辰公司发出《华夏银行贷款提前到期通知书》，内容为……担保人所担保之债务人向我行所负债务为人民币25万元，截至本通知书签发之日，借款人已欠我行本金、利息及罚息191728.96元。根据我行与贵方签署的《个人房屋抵押借款合同》第12条规定，我行宣布该笔贷款提前到期，请贵方抓紧落实还款资金，于接到本通知后立即无条件履行所负担的还款/担保责任，清偿所欠本金、利息及罚息。 2018年7月10日，福州华辰公司向林锦斌发出《还款通知书》，内容为，由于贵方为按贷款合同约定归还贷款本息，导致贷款银行多次从我司保证金账户扣划贵方应归还的费用。截至2018年6月22日，我司被扣划的费用合计200601.14元……请贵方务必在收到本还款通知书后七天内向我司偿还上述代垫费用200601.14元，具体还款事宜联系我司工作人员……否则我司将依法解除《商品房买卖合同》，收回该房产并追究贵方相关违约责任。 另查，讼争房产已办理不动产预告登记，预告登记证号码：榕房预ＹＲ字第××号。目前讼争房产已先后被福州市鼓楼区人民法院、福州市晋安区人民法院、福州市台江区人民法院查封冻结。截至2018年6月22日，福州华辰公司共计为林锦斌代垫银行贷款本金、利息、罚息等共计200601.14元，林锦斌申请的上述银行贷款至此已清偿完毕。 诉讼中，福州华辰公司陈述，案涉房产小区物业处存留的《业主登记表》中林锦斌的签字表明，福州华辰公司已将讼争房屋交付林锦斌使用。2017年12月29日，福州华辰公司与林锦斌达成一份《和解协议书》，确认案涉商品房的实际面积小于合同约定的面积，福州华辰公司本应向林锦斌退还面积差额款5786元，但林锦斌同意福州华辰公司按照应退金额的7折向其返还购房款。协议签订之后，福州华辰公司实际向林锦斌退还购房差额款4050元。因此，福州华辰公司实际收到的购房款为496470元（500520元-4050元）。 本院认为，福州华辰公司、林锦斌签订的《商品房买卖合同》，林锦斌、福州华辰公司、华夏银行鼓楼支行签订的《个人房屋抵押借款合同》系各方的真实意思表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第7条的约定：因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，如在上述约定时间内仍未归还的，买受人愿意再按万分之五支付违约金。买受人累计二个月不交按揭贷款，也不到出卖人归还款项的，出卖人有权提请银行及法院单方面解除本合同，收回该房产，在扣除人民币三万元整的违约金及依发生的相关费用如合同注销费等）后不计息退还买受人已付的购房款。截至本案起诉时，林锦斌仍未向福州华辰公司归还代垫款，已构成违约，福州华辰公司诉请解除上述《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，买卖双方互负返还义务。福州华辰公司诉请被告返还房屋、配合办理商品房预告登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持，但是福州华辰公司亦有义务向林锦斌退还已收取的购房款496470元（500520元-4050元）。福州华辰公司诉请林锦斌偿还按揭代垫款200601.14元及违约金100.3元（200601.14元×0.05%），具有事实和合同依据，本院予以支持。林锦斌未按时缴纳按揭贷款也未到福州华辰公司偿还代垫款，已构成根本违约，并导致合同解除，依约还应向华辰公司支付解除合同违约金30000元。福州华辰公司请求从应退还的购房款中扣除上述代垫款和违约金，可能损害其他债权人利益，本院对此不予准许。被告林锦斌经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、解除福州华辰房地产有限公司与林锦斌于2010年5月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：200825420223）。 二、林锦斌应于本判决生效之日起十日内向福州华辰房地产有限公司返还坐落于晋安区XX中心第XX＃楼XX单元房，并协助福州华辰房地产有限公司办理上述房屋的合同备案注销及预告登记注销手续。福州华辰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内将已收取的购房款496470元退还给林锦斌。 三、林锦斌应于本判决生效之日起十日内向福州华辰房地产有限公司偿还银行按揭代垫款200601.14元及违约金100.3元。 四、林锦斌应于本判决生效之日起十日内向福州华辰房地产有限公司支付解除合同违约金30000元。 五、驳回福州华辰房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8805元，由林锦斌负担（于判决生效之日起七日内支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 林 铃 人民陪审员 陈 芳 人民陪审员 黄小华 二〇一九年七月九日 法官助理江紫沫 书记员江梨 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。