黑龙江省安达市人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑1281执异33号案外人（异议人）：潘帅，女，汉族，住大庆市让胡路区。申请执行人：张洪彬，男，汉族，住安达市新兴街。被执行人：孙强，男，汉族，住大庆市萨尔图区黎明湖。被执行人：李兴辉，女，汉族，住大庆市萨尔图区黎明湖。本院在审理申请人张洪彬与被执行人孙强、李兴辉借款合同纠纷一案中，安达市人民法院作出（2018）黑1281执1522号之三执行裁定书，查封了李兴辉所有的位于海南省五指山市迎宾大道南侧（南海家园）某号楼某号房产一处，现案外人潘帅提出书面异议申请，请求解除涉案房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，异议人潘帅、申请执行人张洪彬到庭参加诉讼，被执行人孙强、被执行人李兴辉未到庭。本案现已审查终结。案外人潘帅称被执行人李兴辉与异议人潘帅于2016年6月1日签订《存量房买卖合同》，约定将其所有的位于五指山市迎宾大道南侧（南海家园）某室出售给异议人，房屋价款为190,000.00元。异议人分两次付清全款，并由海南省五指山市地方税务局出具购房发票。2016年6月2日被执行人李兴辉向异议人潘帅交付了房屋，并由异议人占有使用至今。异议人是涉案房屋的实际所有人。在2018年11月3日安达市人民法院因申请人张洪彬与被执行人孙强、李兴辉民间借贷纠纷一案，查封涉案房产前，异议人已与被执行人李兴辉签订了合法有效的《存量房买卖合同》（该合同已在五指山市房产局备案），交纳了全部购房款，并于2016年6月2日起占有使用至今。至今未能办理产权过户手续先是因为五指山市房产局和土地局合并成立不动产局房屋过户手续停办，后又因海南家园开发商因欠土地科相关费用，导致土地不能分割，海南家园房产过户手续停办。至2019年1月17日，海南家园2号楼土地分割完毕，并由五指山润泽勘测设计咨询服务有限公司出具《共有/共用宗地面积分摊测绘报告书》，此时涉案房产才可以办理过户手续，但异议人到房产局办理时，发现涉案房屋被查封。不能办理产权登记的原因与异议人无关。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人对涉案房屋的权利符合该法律规定，异议人的权利可以排除执行。异议人在占有使用后，投入大量资金对房屋进行了装修及购置家具、家电，如法院对其强制执行，将严重损害异议人合法权益，故恳请法院依法终止对该房产的执行，解除对涉案房屋的查封。案外人潘帅提交如下证据：证据组一，李兴辉与潘帅的存量房买卖合同网签编号***、2016年6月1日完税证明（141）琼地证***、2016年6月1日完税证明（141）琼地证***、增值税普通发票***、李兴辉名下五指山市房权证五字第***号房产证一份、核准交易通知书、共用宗地面积分摊测绘报告书、房地产过户税收证明书。证实异议人潘帅与李兴辉2016年6月1日签订存量房买卖合同一份，并且该份合同在五指山房产局进行备案。约定将位于五指山市南海家园小区某室（面积64.67平方米）房屋出售给异议人潘帅。根据完税证明买方及卖方所应缴纳的税款均是潘帅进行缴纳。申请执行人张洪彬对证据组一无异议，认为此组证据证明异议人潘帅购买被执行人李兴辉房款应为双方签订购房合同的价格260,000.00元。本院对此组证据予以确认。证据组二，异议人潘帅与被执行人李兴辉的通话录音，公证书、被执行人李兴辉的询问笔录。因为公证书上有一项，李星君可以代收李兴辉的房款。在录音笔录及执行笔录，被执行人李兴辉都证实了潘帅给付李兴辉190,000.00元房款。申请执行人张洪彬对通话录音及李兴辉询问笔录有异议。认为此两份证据无法证明此房购房价格为190,000.00元，也无法证明缴纳了190,000.00元房款，对公证书无异议。本院认为李兴辉录音笔录及执行笔录证明此房购买价格为190,000.00元与双方签订的房屋买卖合同相抵触，且录音笔录中李兴辉拒绝为异议人潘帅出具购房收据，故本院对李兴辉录音笔录及执行笔录真实性予以确认，对证明问题不予确认，对公证书予以确认。证据组三，2018年11月1日物业费缴费票据（缴纳2017至2018年的物业费），物业公司证明一份，潘帅在淘宝购买家电邮寄到涉案房屋的截图三张、涉案房屋照片四张及异议人出行记录五张，证明涉案房屋自购买后一直由异议人占有使用至今，并且承担该房屋所发生的相关费用。申请执行人张洪彬对此组证据无异议，本院予以确认。证据组四，五指山市人民政府官方网站答复截图，证明房产交易转让价需通过系统评估认定。该份证据佐证了存量房买卖合同所标注的价格并不是双方所约定的实际价格。申请执行人对此组证据有异议，认为房屋交易价格应按合同约定价格认定。本院认为异议人潘帅未向本院提供房产交易转让价格需通过系统评估认定的相关法律规定，且提供证据材料均为复印件，故本院对此组证据不予认定。证据组五，五指山市不动产登记中心办公室电话通话录音及五指山市不动产登记中心40号窗口通话录音一份，证明该涉案房屋没有办理过户手续是因为开发商的原因，是因为土地使用年限等问题导致。申请执行人此组证据与本案无关。本院认为异议人潘帅无法证明此证据取得的合法性，故本院对此证据不予确认。证据组六，田志坚2016年6月2日转给李星君94,000.00元的转账记录，证明异议人潘帅2016年6月2日给付被执行人李兴辉房款100,000.00元，其中6,000.00元为现金支付，无收据。申请执行人张洪彬对转账94,000.00元记录无异议，对现金支付6,000.00元有异议，认为异议人潘帅应提供收据证明。本院认为转账94,000.00元双方均无异议，本院予以确认。对异议人给付被执行人李兴辉现金6,000.00元的事实因无收据证实，本院不予确认。申请执行人张洪彬未提交证据。本院依异议人潘帅申请依法调查取证据如下：证据一，李星君在中国工商银行大庆让胡路支行营业室账户***流水一份，显示被执行人李兴辉于2016年11月11日给李星君汇款90,000.00元作为房款。异议人潘帅对证据的真实性无异议，认为根据交易记录可证实被执行人李兴辉收到房款90,000.00元。申请执行人张洪彬对此证据真实性无异议，认为此证据显示此款系被执行人李兴辉汇给李星君的款，与本案无关，无法证明此款是异议人潘帅给付的房款。本院认为此90,000.00元系李兴辉汇给李星君的款，异议人无法证明系潘帅给付其的房款。故本院对该证据的真实性予以确认，对证明的问题不予确认。本院依法调查取证如下：证据一，五指山市不动产登记中心2019年3月19日文件复函，证明五指山市不动产登记中心自2016年6月27日开展不动产统一登记之日起，至今，未公告停止南海家园小区二手房登记受理。异议人认为我们是事后才知道房产证不能办理是开发商的原因，与本案并不冲突。申请执行人张洪彬对此证据无异议。本院对此证据予以确认。本院查明，被执行人李兴辉2016年5月23日取得位于海南省五指山市迎宾大道南侧（南海家园）某号楼某号（面积64.67平方米）房屋产权一处。2016年6月1日异议人潘帅与被执行人李兴辉签订存量房买卖合同一份，合同约定房屋价款为260,000.00元，于同日向相关税务部门缴纳了各种税款，2016年6月2日异议人潘帅给付被执行人李兴辉房款94,000.00元。后异议人潘帅购买了相关电器并占有使用至今，并且一直缴纳相关的物业费用。2018年4月23日五指山市住房保障与房产管理局核准同意涉案房屋进行交易，但潘帅未取得产权证照。现五指山市不动产登记中心登记涉案房屋所有权人为被执行人李兴辉。2018年10月3日因申请执行人张洪彬与被执行人孙强、李兴辉民间借贷纠纷一案，本院依法查封了此房。本院认为，虽然异议人潘帅与被执行人李兴辉签订了存量房买卖合同，缴纳了部分房款，并且一直使用此房至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案异议人潘帅无法证明其按照与被执行人李兴辉签订存量房买卖合同所约定的购买房屋价格支付了全部房款，且剩余价款未按照人民法院的要求交付执行。异议人对涉案房屋的情形和权利不符合该法律规定，其情形和权利不能够排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人潘帅的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、原裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、原裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  张志武人民陪审员  毛运德人民陪审员  任 艳二〇一九年七月十七日书 记 员  王泽恩