湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民再11号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：唐小年，男，1963年12月24日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，农民，现住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：李竹云，女，1963年6月1日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，农民，住湖南省永州市零陵区，系再审申请人唐小年之妻（特别授权）。委托诉讼代理人：蒋腾，湖南杰联律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：蒋增明，男，1966年12月15日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，农民，现住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：杨扬，永州市诚信法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：何友文，永州市诚信法律服务所法律服务工作者。被申请人（一审被告、二审上诉人）：蒋文祥，男，1990年11月17日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，农民，现住湖南省永州市零陵区。再审申请人唐小年因与被申请人蒋增明、蒋文祥房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）湘11民终2764号民事判决，向本院申请再审。本院于二○一八年十月二十四日作出（2018）湘11民申115号民事裁定再审本案。2019年1月2日移送审理。本院依法另行组成合议庭，于2019年1月30日在本院第五审判庭公开开庭审理了本案。再审申请人唐小年的委托诉讼代理人李竹云、蒋腾，被申请人蒋增明及其委托诉讼代理人杨扬、何友文到庭参加诉讼。被申请人蒋文祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。唐小年申请再审称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决，撤销二审判决；2、再审申请人与被申请人均不是古木塘村集体成员，涉案房屋所占土地也不是古木塘村集体土地。二审判决在未查明事实的基础上，单纯的以被申请人提交的一张存疑的常住人口登记纸确认其是古木塘村集体成员，从而确认涉案房屋所占土地是古木塘村集体所有的土地，进而以“房随地走”原则认定房屋买卖协议无效，明显违反法院依据客观事实和法律规定判决的原则。请求再审撤销二审判决，维持一审判决。被申请人蒋增明、蒋文祥辩称，1、《房屋买卖协议》、《收条》和《民房租赁合同》都是假的、无效的；2、被申请人符合当时的申请条件，房屋的土地性质就是古木塘村一组的集体土地；3、再审申请人的再审理由不能成立，应维持二审判决。唐小年向湖南省永州市零陵区人民法院起诉请求：1、判决蒋增明、蒋文祥立即从唐小年的房屋中搬出，将房屋腾空后交付给唐小年；2、判决蒋增明、蒋文祥向唐小年支付房屋租金（按每月400元，从2015年11月24日起支付至蒋增明、蒋文祥实际搬离之日止）；3、本案的诉讼费用由蒋增明、蒋文祥负担。湖南省永州市零陵区人民法院一审认定事实：唐小年系蒋增明的堂姐夫，蒋增明与蒋文祥系父子关系。2015年6月以前，唐小年、蒋增明与案外人赵东福合伙做生意，有经济往来，蒋增明欠下了唐小年和赵东福的账。2015年11月23日，唐小年（甲方）与蒋增明、蒋文祥（乙方）在蒋增明之妻唐艳玲以及案外人赵东福在场见证下，签订了一份房屋买卖协议，约定乙方将坐落于朝阳办事处古木塘村一组21号的整栋房屋（1-4层）以800,000元卖与甲方，其款一次全部付清。经结算，唐小年以蒋增明累计欠账抵扣房款730,000元，另唐小年代蒋增明偿还赵东福欠款70,000元，蒋增明、蒋文祥并书写了一张金额为800,000元的“收条”给唐小年，蒋增明并就以前与唐小年、赵东福之间的经济往来一并进行了结算，蒋增明另写了一张金额为202,000元的“借条”交唐小年。协议签订后，蒋增明将该房屋的集体土地使用证【证号为：零（朝）集用（2015）第005号】交付了唐小年，唐小年于2016年1月20日将该房屋第二层出租给永州杰宝电子有限公司，并收取租金；2016年1月22日，唐小年安排其母住进该房屋第一层，同年2月18日，唐小年一家也搬进在该房屋后面空地上自行搭建的房子里居住。蒋增明、蒋文祥一直居住在该房屋的第三、四层。另查明，唐小年户籍所在地为零陵区朝阳办事处杨梓塘居委会**，唐小年在户籍所在地有住房和宅基地；蒋增明、蒋文祥户籍所在地为零陵区朝阳办事处双济桥村**，其在户籍所在地亦有住房和宅基地；蒋增明与其妻唐艳玲于2009年4月登记结婚。涉案房屋的土地最初于1985年由案外人陈松林从原永州市蒋家田第六生产队通过买受取得，几经易手，最后蒋增明的父亲取得该地块的使用权，蒋增明于1995年在该地块上修建了该涉案房屋。本案在审理期间，唐小年认为永州市零陵区人民政府于2015年4月20日颁发给蒋增明的零（朝）集用（2015）第005号集体土地使用证错误，于2017年6月7日向永州市冷水滩区人民法院提起行政诉讼，要求撤销永州市零陵区人民政府颁发给蒋增明的零（朝）集用（2015）第005号集体土地使用证。该行政案尚在审理当中。湖南省永州市零陵区人民法院一审判决：一、蒋增明、蒋文祥在该判决生效之日起十日内将坐落于永州市零陵区朝阳办事处古木塘村一组21号的房屋第三层、第四层腾空交付给唐小年；二、驳回唐小年的其他诉讼请求。案件受理费80元，由蒋增明、蒋文祥负担。蒋增明、蒋文祥不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回唐小年的全部诉讼请求，由唐小年承担本案的一、二审案件诉讼费。本院二审确认了一审查明的事实。本院二审认为，本案的争议焦点为唐小年与蒋增明、蒋文祥于2015年11月23日签订的房屋买卖协议是否有效的问题。根据房地一体原则及“地随房走”的原则，农村私有房屋买卖过程中，买房人虽是购买房屋，但房屋不能架空购买，实际上也是购买了土地。在房地一体原则下，处分房屋的同时也处分了宅基地使用权。但是，宅基地使用权属于集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能享有该村的宅基地使用权，也不能通过交易手段取得该村农村房屋所有权，故蒋增明与蒋文祥签订的房屋买卖合同，由于违反了法律强制性规定而归于无效。鉴于合同无效，本院对唐小年主张蒋增明、蒋文祥搬出并交付房屋的诉讼请求不予支持，依法应予驳回。因合同自始无效，本院对蒋增明、蒋文祥的其他上诉理由不予评判。合同无效后，唐小年请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本以及其他损失，可以另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，故对蒋增明、蒋文祥的上诉请求予以支持。本院二审判决：一、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2017）湘1102民初1002号民事判决；二、驳回被上诉人唐小年的诉讼请求。一审案件受理费80元，由被上诉人唐小年负担。二审案件受理费80元，由被上诉人唐小年负担。再审期间，再审申请人唐小年向本院提交了5份证据：1、朝阳财政所出具的证明，拟证明蒋增明系双济桥村**村民，并享受该村村民待遇；2、古木塘村1组出具的证明，拟证明蒋增明在古木塘村1组不享受任何村民待遇，涉案房屋地不是古木塘村1组的土地；3、涉案房屋的照片，拟证明照片所示图2是蒋增明购买古木塘村1组土地，系办理土地使用权证的实际土地，图3系涉案房屋所在地，并非古木塘村1组的土地；4、关于唐小年信访事项的答复意见书，拟证明蒋增明通过欺骗手段骗取涉案房屋所在地宅基地土地证，永州市国土资源局零陵分局于2018年6月21日依法注销涉案房屋地原始发证以及后来的换证；5、登报公告，证明目的同证据4。被申请人蒋增明质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性有异议。法人出具证明应该要经办人签名并标明身份、职务，留下电话号码以便法院核实；该证明证实的是2005年至2017年的补贴发放情况，而被申请人2005年以前是古木塘村**村民，购买地基契约是1989年签订的，第一次办证是1995年办理的。对证据2的真实性、合法性、关联性有异议。房屋所占土地的性质不能以古木塘村1组所出具的证明为准，而应当以行政机关颁发的土地证为准，且蒋增明在古木塘村1组没有享受待遇并不等于房屋所占土地不属于古木塘村1组；该证明也没有经办人签名并标明身份、职务，没有留电话号码以便法院核实，证据的形式不合法。对证据3的真实性、合法性、关联性有异议。不能以照片来认定土地不是古木塘村的土地，而应该以政府的颁证为准。证据4只是对唐小年上访的一个答复意见，不能代替国土部门的行政决定书，不能达到其证明目的。证据5也不能达到其证明目的，国土局只是想要撤销这两份证，还没有决定撤销这两份证。因蒋增明在十五日内向国土局提出了异议，故国土局现在还没有决定撤销。被申请人蒋增明向本院提交了3份证据：1、2012年至2015年被申请人蒋增明、蒋文祥除现金收入外的银行流水清单，拟证明：①被申请人蒋文祥农业银行卡从2012年3月18日开户到2015年12月25日止，3年9个月累计收入额为3,039,644.03元；②被申请人蒋增明工商银行卡从2013年4月16日开户到2015年12月21日止，2年8个月累计收入额为434,204.35元；③被申请人蒋增明、蒋文祥一家从2012年到2015年期间，除收取的现金收入外，单银行卡累计收入合计3,473,848.38元，平均每年收入964,958元，不存在4年向唐小年累计借款73万元，“无钱偿还借款”而卖房子的事实。2、2017年3月27日被申请人蒋增明的报警记录和录像光碟1张，拟证明：①2017年3月27日被申请人蒋增明向辖区朝阳派出所报警，讲唐小年将其住的房屋楼梯踏步板打坏了，要求赔偿损失，以此来主张房屋是自己的，没有卖给唐小年；②2017年3月27日唐小年砸坏房屋楼梯踏步板的实况，证实房屋是被申请人蒋增明的。③如果房屋真的是卖给了唐小年，唐小年根本不会自己砸自己的房屋。3、2017年7月10日唐小年、蒋文祥、蒋增明在公安机关的询问笔录，拟证明：①唐小年陈述，一直与蒋文祥家因为房子的权属问题存在意见，2017年7月10日唐小年将蒋文祥的槽钢移开发生纠纷，蒋文祥拿起槽钢把他一楼的防盗网打烂了。②蒋文祥陈述，2017年7月10日唐小年将他家的水管撬了，水表也砸了；2015年他父亲蒋增明跟唐小年签订了一份房屋买卖合同，其实唐小年并没有出一分钱，这份合同是假的，是为了多弄点政府的钱；他要唐小年搬出去，唐小年不搬，他就拿槽钢敲了下唐小年的防盗窗。③蒋增明陈述，2015年他跟唐小年签订了一份房屋买卖合同，其实唐小年并没有出一分钱，这份合同是假的，是唐小年说假卖房子给他，多分人头费；今天上午唐小年在一楼将水管撬了，后又拿菜刀将通向楼上的水管砍了，还用锤子将电表也砸了。④如果房屋是真的卖给了唐小年，唐小年不会自己撬自己的水管、砍自己的水管、砸自己的电表和房屋的楼梯踏步板的。再审申请人唐小年质证认为，三份证据均不属于新证据，证据形成时间在二审之前，均是在二审之前可以取得的。三份证据均不能达到其证明目的。证据1，只列举了进账没有列举支出，且进账多少不能证明没有借款。证据2、3只能证明双方存在矛盾，不能证明该房屋是蒋增明的，不能达到其证明目的。经审查，本院认为，再审申请人唐小年提交的证据1、2、4、5，来源合法，内容真实，与本案存在关联，予以采信，证据3，不能达到其证明目的，不予采信。被申请人蒋增明提交的证据1，与本案没有关联性，不予采信，证据2、3，不能达到其证明目的，不予采信。本院再审查明，唐小年系蒋增明的堂姐夫，蒋增明与蒋文祥系父子关系。2015年11月23日，唐小年（甲方）与蒋增明、蒋文祥（乙方）签订了一份房屋买卖协议，约定乙方将坐落于朝阳办事处古木塘村一组、集体土地使用证号为零（朝）集用（2015）第005号的整栋房屋（1-4层）以800,000元卖给甲方，其款一次全部付清。蒋增明、蒋文祥写了一张收到购房款800,000元的收条给唐小年，并将零（朝）集用（2015）第005号集体土地使用证交给唐小年。唐小年于2016年1月20日将该房屋第二层出租给永州杰宝电子有限公司，并收取租金。后唐小年安排其母住进该房屋第一层。蒋增明、蒋文祥一直居住在该房屋的第三、四层。另查明，该房屋由蒋增明于1995年修建。零（朝）集用（2015）第005号集体土地使用证登记的土地使用权人为蒋增明，土地所有权人为零陵区朝阳办事处古木塘村一组，地类（用途）为农村宅基地，使用权类型为拨用。2018年6月21日，永州市国土资源局零陵分局公告注销零（朝）集用（2015）第005号集体土地使用证及原始发证永集建（1995）字第000822号集体土地建设用地使用证。上述事实有房屋买卖协议、收条、民房租赁合同、零（朝）集用（2015）第005号集体土地使用证、公告、开庭笔录等证据证明。本院再审认为，本案当事人争议的焦点是唐小年与蒋增明、蒋文祥于2015年11月23日签订的房屋买卖协议是否有效的问题。1、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据房地一体原则，农村房屋买卖过程中，卖房人处分房屋所有权的同时也处分了集体土地使用权。但是，集体土地使用权属于集体经济组织成员享有，与特定的身份相关联，非本集体经济组织成员不能享有，也不能通过交易方式取得该集体土地上所建房屋所有权。本案中，在签订房屋买卖协议时，唐小年非零（朝）集用（2015）第005号集体土地使用证及原始发证永集建（1995）字第000822号集体土地建设用地使用证登记的土地所有权人零陵区朝阳办事处古木塘村一组成员，依法不能享有该组集体土地使用权，也不能通过交易方式取得该组集体土地上所建房屋所有权。2、根据国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》之规定，农民的住宅不得向城市居民出售，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。唐小年系零陵区朝阳办事处杨梓塘居民委员会居民，根据上述规定，蒋增明的住宅不得向唐小年出售，有关部门也不得为唐小年在农村购买的住宅发放土地使用证和房产证。3、虽然发证机关注销了颁发给蒋增明的零（朝）集用（2015）第005号集体土地使用证及原始发证永集建（1995）字第000822号集体土地建设用地使用证，但无证据证明该地的集体土地性质已发生变化。综上，唐小年与蒋增明、蒋文祥于2015年11月23日签订的房屋买卖协议因违反法律强制性规定而归于无效，唐小年不能取得房屋所有权。其以合同有效为前提而提出的诉讼请求，本院依法不予支持。再审申请人唐小年提出的再审理由不能成立。合同无效后，当事人可通过协商或另行起诉等方式，相互返还因该合同取得的财产，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条、第一百七十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持本院（2017）湘11民终2764号民事判决。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由再审申请人唐小年负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 勇审 判 员  唐小红审 判 员  廉丽萍二〇一九年七月三十日法官助理  谢 琼书 记 员  刘奕佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。