四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1302民初4010号 原告：何德秀，女，1962年3月30日出生，汉族，住南充市高坪区。 委托诉讼代理人：唐崇伟，南充市顺庆区东昇法律服务所法律工作者。 被告：通力电梯有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇古城中路**。 法定代表人：姜威，董事长兼经理。 委托诉讼代理人：柳家彬，上海中沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范文辉，上海中沃律师事务所律师。 被告：四川恒河实业有限公司，，住所地南充市嘉陵区滨江南路一段** 法定代表人：不详。 原告何德秀与被告通力电梯有限公司（简称通力公司）、四川恒河实业有限公司（简称恒河公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月27日立案，依法适用普通程序于2019年6月19日公开开庭进行审理。原告何德秀及其委托诉讼代理人唐崇伟、被告通力公司的委托诉讼代理人柳家彬出庭参加了诉讼。被告恒河公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告何德秀向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告以房抵债所购买的位于南充市高坪区江东中路四段“恒河•嘉陵江东岸”2栋1单元30层2号唯一住房的强制执行，并解除对上述住宅房的查封；2、案件受理费由被告负担。事实与理由：中太建设集团股份有限公司（简称中太公司）承建恒河公司开发的“恒河•嘉陵江东岸”项目修建工程后，因施工需要，在何德秀开办的砖厂购买页岩砖，经结算，尚欠砖款355590元未支付。而恒河公司尚欠中太公司工程款，三方经协商一致于2016年7月19日达成了《以房抵款协议》，约定以“恒河•嘉陵江东岸”2栋1单元30层2号住宅房按套内面积5838.91元/平方米作价抵偿欠款312615元，并由恒河公司出具了收款收据。协议签订后，因恒河公司法定代表人死亡，一直未能办理相关手续。2018年1月2日，原告与恒河公司签订《“恒河•嘉陵江东岸”商品房认购协议》并将房屋交付给原告占有使用，原告也缴纳了物管费用，该住房为何德秀的唯一住房。2018年，通力公司与恒河公司因买卖合纠纷一案，顺庆区人民法院于2018年2月28日作出（2018）川1302民初107号之二《民事裁定书》，将前述房屋予以查封。原告提出异议后，顺庆区人民法院于2019年5月16日作出（2019）川1302执异23号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。原告认为，原告与中太公司、恒河公司签订的两份协议合法有效，该抵债房系原告的唯一住房，且原告已经入住使用，虽未办理过户登记，但仍可排除人民法院的执行。 被告通力公司辩称，原告并未取得争议房屋的产权，无权要求解除查封并排除执行；原告提交的证明与中太公司、恒河公司的债权债务关系存在的证据不足，缺乏买卖合同、发货单、发票等证据印证；即使合同成立，但原告对未及时办理网签存在过错，故也不能排除执行。 被告恒河公司未予答辩。 原告何德秀围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方对案涉房屋被查封以及何德秀提出执行异议并被本院裁定驳回的事实无异议。诉讼中，何德秀提交了以下证据：1、《结算单》，上载明龙门镇杨家湾页岩砖厂（经营者为何德秀之夫李世强）应收货款355590元并由项目领导黄磊签字。2、恒河公司（甲方）、中太公司（乙方）、何德秀（丙方）于2019年7月20日签订的《以房抵款协议》，上载明主要内容：乙方承包甲方“恒河•嘉陵江东岸”建安总承包工程，甲方尚欠乙方部分工程款，并指定将2栋1单元30层2号房屋登记在丙方名下，由甲方与丙方另行签订《商品房买卖合同》。该房总房款312615元，视为乙方收回的工程款。3、2016年7月20日恒河公司出具的《收据》，上载明收到何德秀房款312615元，附注“抵中太建设集团股份有限公司工程款”；4、恒河公司与何德秀于2018年1月2日签订的《“恒河•嘉陵江东岸”商品房认购协议》及《交房程序表》、物管费收据、物业服务协议等。被告对上述证据质证认为，结算单没有中太建设公司签字盖章；两份协议的真实性存疑，存在倒签的可能；收据并非发票，不能作为认定实际支付的依据；其余证据真实性认可，但与本案没有关联性。 对上述证据，本院认为，何德秀的提交的证据客观真实，且《以房抵款协议》、《商品房买卖合同》与结算单、房款及物业费收据等形成证据链，能够证明其起诉所主张的以下事实：恒河公司因欠中太公司工程款，而中太公司尚欠何德秀家庭经营的砖厂，三方于2016年7月19日签订《以房抵款协议》，约定以“恒河•嘉陵江东岸”2栋1单元30层2号住宅房作价抵偿工程款312615元，该房登记在何德秀名下，恒河公司向何德秀出具了购房款收据。2018年1月2日，何德秀与恒河公司就该房签订《“恒河•嘉陵江东岸”商品房认购协议》，并接收该房。2018年，通力公司与恒河公司因买卖合纠纷一案，本院于2018年2月28日作出（2018）川1302民初107号之二《民事裁定书》，裁定：查封恒河公司名下位于南充市嘉陵区“恒河•嘉陵江东岸”2号楼2栋1单元30-1-3002室（预售证号：20140255），查封期限三年。何德秀提出异议后，本院于2019年5月16日作出（2019）川1302执异23号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。何德秀遂起诉并提出前述诉请。诉讼中，何德秀称该房系自己的唯一住房，通力公司对此没提交反驳证据。庭审结束后，何德秀补充提交了南充市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果》，上载明何德秀无不动产登记信息。 本院认为，何德秀通过三方签订以房抵债的方式，与恒河公司建立了房屋买卖合同关系，该合同没有违反法律强制性规范，合法有效。本案争议的焦点是何德秀基于该合同的权利是否排除对该房的执行？《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，何德秀购买恒河公司开发的商品房，双方的合同系在本院查封之前签订，其名下无其它用于居住的房屋，且购房款已经通过抵偿材料款的方式全部付清。通力公司对恒河公司为一般债权，对该房并不享有优先权。何德秀基于商品房买卖合同取得了物权期待权，能够排除通力公司基于生效判决请求人民法院对该房的强制执行。因此，何德秀的诉请停止对位于南充市嘉陵区“恒河•嘉陵江东岸”2号楼2栋1单元30-1-3002室（预售证号：20140255）房屋的执行的诉请成立，本院予以支持。何德秀还诉请解除对该房的查封，因解除查封属执行实施行为，不能通过判决解决，故对该项诉请，因不属裁判范围，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；”规定，判决如下： 一、停止对位于南充市嘉陵区“恒河•嘉陵江东岸”2号楼2栋1单元30-1-3002室（预售证号：20140255）房屋的执行； 二、驳回原告何德秀的其它诉讼请求。 案件受理费100元，由被告通力电梯有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  斯孝昌 人民陪审员  欧全珑 人民陪审员  明国强 二〇一九年七月一日 书 记 员  罗 红