湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民再3号再审申请人（一审本诉原告反诉被告、二审上诉人）：卢本荣，男，1967年4月13日出生，汉族，住怀化市鹤城区。再审申请人（一审本诉原告反诉被告、二审上诉人）：李永红，女，1970年1月16日出生，汉族，住怀化市鹤城区。卢本荣、李永红的共同委托诉讼代理人：李宜羲，男，汉族，1950年2月21日出生，住怀化市鹤城区。再审申请人（一审本诉被告反诉原告、二审上诉人）：怀化市海源房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰中路**。法定代表人：张顺元，该公司总经理。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。再审申请人卢本荣、李永红与再审申请人怀化市海源房地产开发有限公司（以下简称海源公司）商品房预售合同纠纷一案，双方不服本院（2017）湘12民终1312号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2018年9月25日作出（2018）湘民申1061号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人卢本荣、李永红的委托诉讼代理人李宜羲，再审申请人海源公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢本荣、李永红申请再审并辩称，1.变更怀化市中级人民法院（2017）湘12民终1312号民事判决第一项为“维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1302号民事判决第三项”。2.撤销怀化市中级人民法院（2017）湘12民终1312号民事判决第二项、第三项及案件受理费的负担。3.判决被申请人海源公司自2015年5月31日起，至房屋符合合同约定交付条件、履行交付义务之日止，按日向再审申请人卢本荣、李永红交付已交房款万分之1.4的违约金52.63元。先一次性支付截止2019年3月31日逾期1400天的违约金73682元，其余按月支付至实际交付之日止。4.判决被申请人海源公司将在商品房买卖中，以欺诈手段违规收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、公积金贷款担保费、商品房“两证”办证费共4862元退还卢本荣、李永红，并支付3倍赔偿金额14586元。5.判决被申请人海源公司因所售房屋高度不足返还再审申请人房款13784元。6.判决被申请人海源公司赔偿因违法收取房屋预售款而给卢本荣、李永红造成的利息损失2200元。7.判决被申请人海源公司按双方签订的《装修标准确认书》要求，安装进户防盗门。8.判决被申请人海源公司承担卢本荣、李永红预交的一审、二审案件受理费共计1780元及申请再审花费的各项费用。事实和理由：1.二审判决确定逾期交房的时间存在错误，认定的“海源公司延期3个月交房符合合同约定的事由，不构成违约”及“海源公司有合法通知交房事实”均缺乏证据证明。二审判决认为经报备城建档案馆后取得《竣工验收备案表》即达到了交房条件，明显错误。根据双方签订的《怀化市商品房买卖合同》的约定，及建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，海源公司应取得《竣工验收备案表》才具备交房条件，该《竣工验收备案表》为完成所有备案手续的《竣工综合验收备案表》，这是常识。海源公司没有取得《竣工验收备案表》，没有达到合同约定的交房条件，至今也没有通过合法有效的书面通知买受人办理收房。截止2019年3月31日，海源公司已逾期交房1400天，根据双方签订的《怀化市商品房买卖合同》第十二条约定的逾期交房超过180日，增加违约金比例至大于万分之一的原则，并参照相关规定，海源公司应按日向卢本荣、李永红支付已交房款（375946元）万分之1.4的违约金。2.二审判决未支持申请人卢本荣、李永红要求退还有关配套设施费的相关事实缺乏证据证明，适用法律错误。根据有关法规和政府主管部门规范性文件的规定，管道燃气设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时竣工验收，燃气管道安装费计入房屋总价，不再向用户单独收取；政府主管部门规范性文件对有线电视开通费在购房合同价之外另行收取作了禁止性规定，也取消了住房公积金个人住房贷款担保费；政府物价部门规定的不动产办证费为85元，而海源公司收取了1717元；并且，根据双方签订的《怀化市商品房买卖合同》的约定，海源公司也不能收取案涉相关配套设施费。海源公司以燃气管道安装费、有线电视开通费、公积金贷款担保费、商品房“两证”办证费名义收费是欺诈行为，故海源公司应退还上述4项费用中4862元，并支付3倍赔偿金额14586元。3.二审判决以“诉争房屋层高是否不足3米，卢本荣、李永红没有提供第三方机构的测量数据，应当承担举证不能的法律后果。且卢本荣、李永红未能提供关于层高不足对应房款扣减的依据”为由，驳回了卢本荣、李永红要求海源公司返还因所售房屋高度不足的房款13759元的请求，明显存在错误。根据已经提供并采信的证据，可以证明房屋层高只有2.9米，比照《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于面积差异的处理精神，海源公司应返还卢本荣、李永红房价款13784元。4.法律法规禁止商品房违规预售，海源公司在未取得预售许可证的情况下，收取卢本荣、李永红购房款10万元，根据《湖南省消费者权益保护条例》第三十七条的规定，卢本荣、李永红可以要求海源公司赔偿2232元的利息损失。5.根据双方签订的《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》的约定，需安装进户防盗门。商品房除必须符合法定防火这一基本要求外，亦应符合合同的约定，防盗与防火并不矛盾。6.二审程序错误，李永红未经传票传唤缺席判决，至今未收到二审开庭传票，也未收到二审判决书。海源公司申请再审并辩称，请求湖南省高级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条（一）、（六）项规定依法再审，依法纠正怀化市中级人民法院（2017）湘12民终第1312号民事判决书中的错误判决，依法驳回一审原告卢本荣、李永红的全部诉讼请求。本案一审、二审、再审的案件受理费和其他诉讼费用由被申请人卢本荣、李永红全部承担。事实和理由：1、原二审判决怀化市海源房地产开发有限公司支付逾期交房违约金5276元，明显适用法律错误。从时间上来看，涉案合同约定的交房时间为2015年5月30日前，因设计变更等特殊原因，海源公司延期三个月，于2015年8月31日交房符合涉案合同的约定；从交房条件来看，我国相关法律并未明确规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用；从公平的角度来看，被申请人卢本荣、李永红购房来源于怀化市检察院的团购方案，该团购也造成了海源公司的亏损，因为本案所涉团购者绝大多数都已经交房，也没有证据证明房屋存在质量问题，故从公平的角度出发，应当坚持团购的意思表示，认定海源公司通知交房已经达到约定的交房条件。2、二审判决海源公司返还有线电视入户费350元，明显适用法律错误。本案房屋规划设计时并没有有线电视入户相关设计，有线电视入户系事后追加项目，《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》系双方对《商品房买卖合同》所作的补充约定，该确认书约定“网络、有线电视、电话线预埋穿线孔”，并没有约定安装有线电视，该约定不违反法律法规禁止性规定，经合同双方签字确认，具有合同法律效力，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》系抽象行政规范性文件，不是法律法规，并不禁止合同当事人另行约定。故二审判决海源公司退还有线电视入户费350元适用法律错误。卢本荣、李永红向一审法院起诉请求：1、判决海源公司赔偿因违法收取房屋预售款而给卢本荣、李永红造成的存款利息损失2200元；2、判决海源公司退还在商品房买卖中，以欺诈手段违规向卢本荣、李永红收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、公积金贷款担保费、商品房“两证”办证费共4862元，并支付3倍赔偿金额14586元；3、判决海源公司自2015年5月31日起，至房屋实际交付之日止，按日向卢本荣、李永红支付已交付房款万分之1.4的违约金52.63元。先行一次性支付2015年5月31日起至2017年3月31日逾期交房违约金35262元。其余逾期交房违约金按月支付至实际交付之日止。4、判决海源公司因所售房屋高度不足返还卢本荣、李永红房款13759元；5、判决海源公司按双方签订的《装修标准确认书》要求，安装进户防盗门、真空玻璃铝合金窗，做好水泥拉毛室内墙面、四周邻边外墙内保温；6、判决变更海源公司与卢本荣、李永红签订的《怀化市商品房买卖合同》如下条款：⑴第十八条第三款“出卖人应在商品房交付使用后__日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后560日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证60日内办好土地使用权证”。变更为“出卖人应在商品房交付使用后90日内，办好买受人的房屋所有权证和土地使用权证”；⑵第十八条第三款第二项最后一句“出卖人按日向买受人支付为万分之一元的违约金”变更为“出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”；7、判令海源公司承担本案诉讼费及其他各项损失。海源公司向一审法院反诉请求：1、以重大误解、显失公平为由，判决撤销反诉人与被反诉人于2015年1月31日签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》及双方于2014年1月11日签订的《海源鑫园小区认购书》；2、反诉诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：怀化市人民检察院因办公大楼迁往怀化市顺天路，为解决住房问题，检察院干警决定通过团购的形式向海源公司购买商品房，并成立了团购委员会。2013年12月1日，怀化市人民检察院向海源公司提供了检察院团购房名单，含在职人员、2012年遴选人员、2013年公招人员、基层检察长、有遗孀人员、退休人员共计225人。本案卢本荣系该院在职人员，李永红系卢本荣妻子。2013年12月19日，海源公司制定了《怀化市检察院干警团购房方案》，该方案载明：1、小区定名海源鑫园小区，总建筑面积42000㎡，总套数为260套，其中A户型78套，面积为178㎡、B户型78套，面积为139㎡、C户型104套，面积为125㎡，减去3套物业用房、城建投A、B、C户型各10套，检察院购房实为A户型67套、B户型67套、C户型93套；2、价格均价2630元/㎡，不包括调容费用，调容费按实际发生费用计入房价，但每平方米不超过70元；3、交购房意向金时间为2013年12月25日开始至12月30日止，超过交款时限视为不愿购买。A、B户型交5万元，C户型交3万元。房子修至正负零完时，A、B户型再交5万元，C户型再交3万元。待办好预售许可证时凭认购书与出卖方即海源公司签订商品房买卖合同；4、2014年1月5日抽签确定楼层并签订认购书；5、业主确定，原则上以检察院确定的花名册为准；6、交房时间为2015年3月底前。2013年12月24日，卢本荣、李永红依团购方案向海源公司缴纳了购房意向金10万元，并于2014年1月11日与海源公司签订了《海源鑫园小区认购书》及《怀化市检察院住宅装修标准》，认购物业为海源鑫园小区2栋xxxx号房，并约定了住宅的装修标准，其中第1项标准为“内装修墙面为水泥拉毛”；第4项标准为：“窗户为5+6+5真空玻璃，铝合金窗”；第8项标准为：“进户门为防盗门，其余均留门洞”。2014年7月5日，因部分业主未依团购方案交纳第二次购房意向金，海源公司向团购房业主发出《关于催交购房意向金的公告》，决定将交款时间延期三天，即从2014年7月7日至9日，对逾期未交购房意向金的，将实行以购房人实际欠交房款金额按月息2%计息。2015年1月24日，海源公司公布喜报，告知检察院团购房业主，如果在2015年1月24日-2015年1月31日前签订好合同并办理好银行贷款及公积金相关手续的，奖励3000元，2015年2月1日-2015年2月5日前办好银行贷款及公积金相关手续的，奖励2000元。2015年1月31日，卢本荣、李永红与海源公司签订了一份《怀化市商品房买卖合同》，双方约定：由卢本荣、李永红购买海源公司开发的海源鑫园项目中第2幢xxxx号房，该房建筑面积为135.58平方米，该商品房单价每平方米为2772.87元，总房价为375946元，该商品房售价已包括供水、供电、供气、通迅、有线电视、安全监控系统、信报箱等连接入户建设的所有费用（俗称“开通费”）。合同第十条约定买受人所购房屋的室内层高为3米。合同十一条约定了房屋交付期限和条件，即出卖人应当在2015年5月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，如遇特殊情况可延期三个月交房，出卖人不承担违约责任。合同十二条约定了房屋交接及违约责任，即由于出卖人的原因，未按合同十一条约定的期限交付商品房给买卖人的，若逾期未超过180日的，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；若逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之/（该比率应不小于逾期未超过180日的比率）的违约金。合同第十八条第三款约定出卖人应在商品房交付使用后/日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后560日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后60内办好土地使用权证。合同十八条第四款第二项约定买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付为万分之一的违约金。2015年1月31日，卢本荣、李永红又依海源公司的要求，支付了办证费1717元、公积金担保费800元、燃气管道安装费2080元、有线电视安装费350元。2015年4月16日，卢本荣、李永红办理了住房公积金贷款手续，2015年2月24日，海源鑫园2栋取得了商品房预售许可证，证号为2015-0008。庭审中，双方认可购房价格中已经优惠了3000元作为奖励，卢本荣、李永红实际支付购房款375946元，购房款已全部支付完毕，海源公司收取的公积金担保费800元尚未退还给卢本荣、李永红。2015年5月30日，合同约定的交房时间已至，因设计变更由墙面漆改为墙面砖且为降低容积率，延迟了交房时间，2015年8月31日，海源公司通过怀化市人民检察院办公室、政工室发出了交房公告。卢本荣、李永红看到交房公告后，认为海源公司未能提交《竣工综合验收备案表》，没有达到交房条件，至今未收房。海源公司提供的怀化市鑫园小区2号楼《竣工综合验收备案表》显示：2015年11月20日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位已验收合格，2016年1月27日，怀化市城乡建设档案馆认为鑫园小区2栋楼资料基本齐全，怀化市建设工程质量安全监督管理站认为基本符合备案要求，但该备案表中市建筑工程管理科未签署意见，备案管理审批意见也未完成。海源公司当庭表示竣工验收备案表系房屋初始登记的要件，要等罚款及所有全部办理完成后，才能盖章。2016年3月21日，海源鑫园小区业主多人向怀化市建设工程质量安全监督管理站投诉海源鑫园小区存在的质量问题，2016年3月23日，怀化市建设工程质量安全监督管理站向海源公司、怀化市建设工程监理有限公司、长沙市建筑安装工程公司发函，要求相关单位对业主提出的问题进行核实，如属施工质量造成的质量缺陷，由建设单位、施工单位及时进场解决，监理进行监管。2016年5月25日，怀化市建筑设计研究院出具证明一份，就“海源鑫园”项目关于“层高3米”、“双层中空玻璃”及“甲级防火门”三个方面的情况进行了解释：1、层高指楼面或地面结构层上表面至上部结构上表面的垂直距离，包含结构板厚度；2、“双层中空玻璃”是指将两玻璃有效的密封材料和间隔材料分隔开，内部为干燥的空气层，无水汽，灰尘存在的玻璃，原设计图中玻璃为双层中空玻璃；3、依据建筑设计防火规范要求，开向前室的户门应采用防火门，原设计图中入户门为甲级防火门。另查明：现争议房屋装修采用了双层中空玻璃及甲级防火门。卢本荣、李永红与海源公司签订的商品房买卖合同已进行了网签。海源公司开发争议房屋的土地系通过出让的方式取得。海源公司庭审中明确海源鑫园小区共2栋，260套房屋，现已交房的占70%-80%，尚有20%-30%交房存在矛盾。再查明：湖南恒基有限责任会计师事务所湘恒基会专审字[2016]第00785-2号报告书结论为：海源公司以亏损496.04元每平方米的价格出售了“海源鑫园小区”2栋xxxx室的商品房。一审法院判决:一、怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还向卢本荣、李永红收取的燃气管道安装费2080元、有线电视开通费350元、担保费800元，共计3230元；二、驳回卢本荣、李永红的其他诉讼请求；三、驳回怀化市海源房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1150元，由卢本荣、李永红负担1100元，由怀化市海源房地产开发有限公司负担50元；反诉案件受理费550元，由怀化市海源房地产开发有限公司负担。卢本荣、李永红与海源公司均不服一审判决，卢本荣、李永红上诉请求：1、撤销原判第二项；2、判决海源公司自2015年5月31日起至房屋交付之日止，按日向上诉人支付已交房款（375946元）万分之1.4的违约金52.63元，先支付至2016年5月18日逾期交房违约金18595元，其余逾期交房违约金按月支付至实际交付之日止；3、判决海源公司退还以欺诈手段违规多收的商品房“两证”办证费1680元，并支付以欺诈手段违规多收的燃气管道安装费、有线电视开通费、公积金贷款担保费、“两证”办证费共4862元的3倍赔偿金14586元；4、判决海源公司赔偿因违法收取房屋预售款而造成卢本荣、李永红的存款利息损失2200元；5、判决海源公司因所售房屋高度不足返还卢本荣、李永红房款13759元；6、判决海源公司按双方签订的《装修标准确认书》要求，安装进户防盗门；7、判决海源公司与卢本荣、李永红签订的《怀化市商品房买卖合同》如下条款：第十八条第三款“出卖人应在商品房交付使用后__日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后560日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证60日内办好土地使用权证”。变更为“出卖人应在商品房交付使用后90日内，办好买受人的房屋所有权证和土地使用权证”；8、判决变更海源公司与卢本荣、李永红签订的《怀化市商品房买卖合同》第十八条第三款第二项最后一句“出卖人按日向买受人支付为万分之一元的违约金”变更为“出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”；9、判决海源公司承担本案一审案件受理费1150元及二审诉讼费及其他各项损失。海源公司上诉请求：1、撤销原判第一项，改判驳回卢本荣、李永红的诉讼请求；2、撤销原判第三项，改判支持海源公司的反诉请求；3、本案诉讼费用由卢本荣、李永红承担。二审法院认定事实：一审法院认定的事实属实。二审补充查明：本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。二审期间，双方当事人提交的相关证据均不属新证据。二审法院认为：本案中，卢本荣、李永红与海源公司双方对于签订《海源鑫园小区认购书》、《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》以及卢本荣、李永红已全额支付购房款的事实双方没有异议，应依法予以确认。本案双方所签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案房屋买卖虽起始于团购，但并没有单位进行集资建房的相关文件和协议。检察院干警通过团购的方式以消费者名义向开发商购买房屋用于住居，并没有非法之目的。事后海源公司与各购房户分别签订商品房销售合同，明确各自的权利和义务，房屋买卖已转换为海源公司与各购房户的民事法律行为，团购已变更为分户买卖。且海源公司取得商品房预售许可，销售行为合法。故海源公司认为本案系国家机关内部集资建房纠纷，不属于法院管辖，且违反了国务院关于禁止国家机关集资建房的规定，构成以合法形式掩盖非法目的，应认定合同无效的理由不能成立。海源公司是专门从事房地产开发和销售的公司，本案双方签订合同时，其对合同权利义务及市场情况均有充分认知，尽管在合同履行过程中出现了一些诸如成本增加的交易风险，但交易风险是当事人应予负担的合同风险。故本案双方均不构成重大误解；订立合同时，双方意志自由，也不存在欺诈、胁迫情形。故海源公司认为合同显失公平缺乏事实依据；此外，海源公司反诉要求撤销合同确已超过一年的除斥期间，依法也不应得到支持。故对海源公司要求以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》、《海源鑫园小区认购书》的上诉请求，依法不应予以支持。关于燃气管道安装费和有线电视开通费、代办“两证”费。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等连接入户建设的所有费用(俗称开通费，实为入户费)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”《湖南省新建商品房交易价格行为规则》仅为职能部门对商品房价格的调控规定，在性质上，仅属抽象行政规范性文件，不是法律法规，不禁止合同当事人另行约定。根据卢本荣、李永红与海源公司签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等入户费均包含在成本价中。但同时双方签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，其中第13项约定“煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费。”该确认书应视为对房屋买卖合同的补充。补充协议没有违反法律法规的强制性规定，应当为有效补充合同。此外，本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。此外，本案房屋价格确实大幅低于市场同类房屋价格。基于上述三方面考虑，燃气管道安装费要求海源公司承担，有违民法中的公平原则。有线电视入户费，应包含在合同价中，双方既无特别约定，也非另行追加的项目，海源公司另行收费没有依据，应予退还。代办“两证”费，是海源公司为了方便办证而代收的费用。原审法院确定由海源公司先行收取、待办好“两证”后再由双方根据有效票据另行结算的处理原则并无不当，应予支持。关于卢本荣、李永红上诉的各项请求：1、关于卢本荣、李永红要求海源公司支付逾期交房违约金。合同约定，出卖人应当在2015年5月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，如遇特殊情况可延期三个月交房，出卖人不承担违约责任。卢本荣、李永红看到交房公告后，认为海源公司未能提交《竣工综合验收备案表》拒收。争议的焦点在于合同约定的“商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”和卢本荣、李永红认为的“取得《竣工综合验收备案表》”之间的区别。海源公司认为本案房屋已验收合格且已报城建档案馆备案，取得了《竣工验收备案表》，按合同约定，符合交房条件。但卢本荣、李永红主张的《竣工综合验收备案表》还需经质监站认可具备备案条件，建设部门建设工程管理科认为可以备案，住建局最后同意备案后，才形成《竣工综合验收备案表》。依照怀化当地房地产开发商的交房惯例，取得《竣工验收备案表》即予交房。依照本院审判实践，对报备城建档案馆后取得《竣工验收备案表》交房是支持的。一方面是对房地产市场的保护，另一方面是因后续取得《竣工综合验收备案表》的报备审批，对合同双方权利义务没有实质性的影响，认可交房有利于购房方早日实现合同目的。本案中，海源公司于2015年8月31日通过怀化市人民检察院办公室、政工室发出了交房公告。延期3个月交房的原因，系设计变更，由墙面漆改为墙面砖。所以海源公司延期3个月交房符合合同约定的事由，不构成违约。但海源公司向城建档案馆报备并取得《竣工验收备案表》的时间为2016年1月27日，再次逾期147天，构成违约，应按合同约定每日按所交购房款万分之一的标准支付违约金。卢本荣、李永要求按万分之一点四的标准没有依据，不予支持。海源公司报备城建档案馆并取得《竣工验收备案表》后，应视为具备交房条件，卢本荣、李永红拒收，海源公司不再构成违约。故在海源公司逾期违约147天内卢本荣、李永红要求支付违约金的主张应予支持。2、卢本荣、李永红要求海源公司按收取的燃气管道安装费、有线电视入户费、公积金贷款担保费、“两证”办证费共4862元的三倍支付赔偿。其理由是海源公司采取欺诈手段收取费用，法律依据是《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定。但消费者权益保护法中的欺诈，是指经营者针对其商品或服务故意告知消费者虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使消费者作出错误意思表示。该法第五十五条规定的三倍惩罚性赔偿，是针对经营者提供的商品或服务有欺诈行为，与本案的收费行为不是同一范畴。本案所涉上述项目的收费，是双方协商收费，只不过收取的费用与相关行政规范性文件规定有抵触，引起双方争议。故不属消费者权益保护法规定的欺诈行为，不应适用该法的规定。对卢本荣、李永红要求三倍赔偿的上诉请求依法不应支持。3、卢本荣、李永红要求海源公司赔偿因违法收取房屋预售款而给其造成的利息损失2200元。本案海源公司在未取得商品房预售许可前收取购房意向金，虽有违住建部的相关规定，但该规定既非法律，亦非法规。海源公司收费是建立在团购基础之上，经过双方协商而确定的收费。事后海源公司也取得了商品房预售许可证，且所收费用全部抵作购房款，其收费行为并没有违反法律法规的强制性规定。卢本荣、李永红在明知海源公司不得收取购房意向金的前提下，仍然依团购方案参与购房而支付意向金，现要求海源公司支付利息没有法定或约定的依据，也有违诚信原则。故原审法院不支持该项请求并无不当。4、卢本荣、李永红要求海源公司返还因所售房屋高度不足的房款13759元。诉争房屋层高是否不足3米，卢本荣、李永红没有提供第三方机构的测量数据，应当承担举证不能的法律后果。且卢本荣、李永红未能提供关于层高不足对应房款扣减的依据。故原审法院不支持卢本荣、李永红的请求是正确的；5、卢本荣、李永红要求海源公司按双方签订的《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》要求安装进户防盗门。依怀化市建筑设计研究院对于进户门的解释，海源公司安装防火门不仅系设计要求，也是消防安全及验收的强制标准。双方合同中约定仅为广义的防盗门，对防盗门的具体特征并没有明确具体的约定，造成双方在实际履行中出现争议且不能协商一致。在此基础上，应以国家相关规定为指导解决双方的争议。海源公司安装的防火门既已符合消防安全及验收的强制标准，双方又未能就防盗门协商一致的前提下，卢本荣、李永红要求更换的理由不充分，依法不予支持；6、卢本荣、李永红要求变更《怀化市商品房买卖合同》条款。依法成立的合同对双方当事人均具有拘束力，双方均应本着诚实信用的原则按约履行。卢本荣、李永红主张变更所签合同中的两处内容并没有违反法律法规之效力性禁止规范，也不具有可撤销与变更的情形。现卢本荣、李永红以单方意思表示要求变更，缺乏法定的事由及明确的法律依据。故对卢本荣、李永红该项请求依法不予支持。但其中万分之一元显属笔误，可以更正。二审法院判决：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1302号民事判决第二、三项及案件受理费的负担；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1302号民事判决第一项；三、由怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还向卢本荣、李永红收取的有线电视入户费350元、担保费800元，支付逾期交房违约金5526元，共计6676元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉案件受理费，怀化市海源房地产开发有限公司预交了1700元，卢本荣、李永红预交了630元，均由各自自行负担。本院再审期间，卢本荣、李永红为证明己方的再审主张，向法庭提交了下列证据：1、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅湘发改价费（2017）264号关于转发《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的通知（附国家发展改革委、财政部发改价格规（2016）2559号关于不动产登记收费标准等有关问题的通知），拟证明住宅类不动产登记收费标准为每件80元，海源公司多收部分应退还；2、怀化市商品房买卖合同（大汉龙城）复印件，拟证明大汉龙城小区商品房优于本案小区商品房，售价低于本案团购价，一、二审认定本案商品房价格过低错误。海源公司为证明己方的再审主张，向法庭提交了下列证据：1、设计院及监理公司开具的说明、检察院政治部提供的团购房名单、规划许可证、规划局违法行为处理事先告知书和罚款缴款书一组，拟证明施工延期并非申请人的原因，而是由被申请人成立的团购委员会要求加盖一层及规划设计院变更设计造成，导致项目于2016年1月22日才重新取得规划许可证，以致备案延期；2、工程质量竣工验收记录、竣工综合验收备案表，拟证明涉案房屋已于2015年8月28日验收合格及2018年3月1日完成竣工综合验收备案；3、收房时间表，拟证明被申请人已收房；4、怀化市国有建设用地使用权会审单，拟证明调增容积率后楼层加高，申请人补缴了土地出让款682.33万元；5、其他业主商品房买卖合同26份（复印件），拟证明各楼层不同单价及被申请人的房屋价格比其他业主同楼层房价少了3000元；6、关于海源鑫园小区检察院干警购房房价确定的情况说明（复印件），拟证明团购委员会确实存在，且房屋价格应检察院的要求低于成本价定价。经组织质证，海源公司对卢本荣、李永红提交的证据1无异议；对证据2的真实性、关联性有异议。卢本荣、李永红对海源公司提交的证据1的真实性、关联性有异议；对证据2验收合格时间不认可，对完成竣工综合验收备案的时间无异议；对证据3认为不真实，很多人没有收房；对证据4、5认为与本案无关联；对证据6的证人证言，认为证人未出庭接受质证，不应认可。本院认证，卢本荣、李永红提交的证据1，海源公司无异议，应予采信；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条的规定，海源公司提交的证据2竣工综合验收备案表于2018年3月1日完成备案是二审调查询问结束后形成，符合新证据要求，本院予以采信；海源公司提交的证据1虽不是新证据，但该组证据客观反映了本案相关事实，应予认定。双方提交的其他所有证据，均不符合新的证据要求，本院不予采纳。本院再审确认一审及二审查明的案件事实。另查明，海源鑫源小区1#、2#住宅楼项目于2014年4月动工，2015年1月8日取得建设工程规划许可证，建设楼层为二十五层；两栋住宅楼后变更设计各增加一层，于2016年1月22日获得怀化市规划局出具的规划核实证明书。因违规加层，怀化市规划局分别于2015年4月7日、4月13日向海源公司发送听证告知书和违法行为处理事先告知书，海源公司于2015年8月10日缴纳罚款十万元。关于案涉工程竣工综合验收备案表，该表格中市建筑工程管理科审查意见栏，怀化市住房和城乡建设局建筑工程管理科于2018年2月12日签署意见“可以备案”，备案管理审批意见栏，怀化市住房和城乡建设局于2018年3月1日签署意见“同意备案”。关于办理“两证”费用，依购房合同第七条第4项的约定，“两证”费用包括：A、办理房屋所有权证费用，B、交易契税（分三种情况，详见合同），C、权属登记费，住宅80元每套（件）、非住宅550元每套（件），D、房屋转让手续费用由卖方承担，E、办理土地使用权证费用，依物价主管部门公布的收费标准收取。湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅湘发改价费（2017）264号关于转发《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》规定，住宅类不动产登记收费标准为每件80元。卢本荣于2018年5月17日在购房移交业主登记表签名，但注明没移交房，海源公司同年8月28日为该房屋办理了产权登记，卢本荣、李永红已收到不动产权证书。本院再审认为，卢本荣、李永红与海源公司签订的《海源鑫园小区认购书》《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。根据双方再审请求，案件主要焦点如下：1、燃气管道安装费、有线电视开通费、商品房“两证”办证费及公积金贷款担保费分别应当如何处理？关于燃气管道安装费、有线电视开通费、商品房“两证”办证费。根据卢本荣、李永红与海源公司签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等开通费均包含在成本价中。但同时双方签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，其中第13项“煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费”的约定，该确认书应视为对房屋买卖合同的补充。此外，本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用，且该费用并不属重复收取。因此，二审改判燃气管道安装费不予退还恰当，卢本荣、李永红主张退还无事实依据。有线电视开通费，应包含在合同价中，双方既无特别约定，也非另行追加的项目，海源公司另行收费没有依据，应予退还，海源公司再审主张不予退还没有事实依据，本院不予支持。代办“两证”费，是海源公司为了方便办证而代收的费用，且合同约定还包括交易契税等收费项目在内，并不只有权属登记费一项。原一、二审法院确定由海源公司先行收取、待办好“两证”后再由双方根据有效票据另行结算的处理原则并无不当，应予维持。公积金贷款担保费属违规收取费用，应予退还，且原一、二审已判决退还恰当。2、卢本荣、李永红要求海源公司按收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、商品房“两证”办证费及公积金贷款担保费的三倍支付赔偿应不应当支持?卢本荣、李永红认为海源公司对上述项目收费属欺诈行为，应依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定进行三倍惩罚性赔偿。但消费者权益保护法中的欺诈行为，是指经营者针对其商品或服务故意告知消费者虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使消费者作出错误意思表示。且认定欺诈必须具备四个条件：一是欺诈人有欺诈的故意；二是欺诈人实施了欺诈行为；三是被欺诈人因欺诈而陷入错误判断；四是被欺诈人基于错误判断而为的意思表示。本案并不符合消费者权益保护法关于欺诈行为的上述四个构成要件。另最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条中就明确规定，出卖人在订立商品房买卖合同时故意隐瞒一些重要事实或者提供虚假证明，并导致合同无效或者被撤销和被解除的情况下，买受人才可以主张惩罚性赔偿。本案并无导致合同无效或者被撤销和被解除的情形，二审对卢本荣、李永红等购房户要求三倍赔偿的请求不予支持并无不当，应予维持。3、本案是否达到合同约定的交房条件，海源公司是否应当承担逾期交房违约责任？本院二审认定海源公司交房违约，期间从2015年9月1日起至向城建档案馆报备并取得《竣工验收备案表》的时间2016年1月27日止，再次逾期147天，应按合同约定每日按所交购房款万分之一的标准支付违约金。同时认定海源公司报备城建档案馆并取得《竣工验收备案表》后，应视为具备交房条件，卢本荣、李永红拒收房屋，海源公司不再构成违约。故在海源公司逾期违约147天内卢本荣、李永红要求支付违约金的主张应予支持。以上认定符合本案实际，涉案工程已经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位共同认可竣工验收合格，并报城建档案馆报备取得《竣工综合验收备案表》，依合同约定应认定达到了商品房交付条件。虽然该备案表中市建筑工程管理科未签署意见，备案管理审批意见也未完成，但这只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，并不影响实现合同目的，且涉案工程确实存在变更设计影响备案的情形，卢本荣、李永红应给予理解。至于应当书面通知购房业主办理交付手续的问题，鉴于涉案商品房是基于解决检察院干警的住房困难而修建的团购房，购房对象相对特定，海源公司通过检察院办公室、政工室发出交房公告替代书面通知应视为符合合同约定，不构成违约。因此，二审对违约认定及处理恰当，应予维持。4、卢本荣、李永红要求海源公司返还因所售房屋高度不足的房款应否支持。诉争房屋层高是否不足3米，涉及如何理解的问题，依据房产测量规范，层高与楼层的净高是不同的概念，净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，层高=净高+楼板厚度。本案依双方购房合同第十条的约定，买受人所购房屋的室内层高为3米，明确约定是指层高而非净高，怀化市建筑设计研究院作为项目设计方也作了解释说明，卢本荣、李永红自测数据不足3米是净高而非层高，且没有提供第三方机构的测量数据，二审不支持其返还因所售房屋高度不足的房款并无不当。5、卢本荣、李永红要求海源公司赔偿所交房屋预售款利息应否支持。海源公司法在未取得商品房预售许可前收取购房意向金，虽有违住建部的相关规定，但收费是建立在团购基础之上，经过双方协商而确定的收费，意在确保签订正式购房合同。事后海源公司也取得了商品房预售许可证，且所收费用全部抵作购房款，其收费行为并没有违反法律法规的强制性规定。卢本荣、李永红在明知海源公司不得收取购房意向金的前提下，仍然依团购方案参与购房而支付意向金，现要求海源公司支付利息没有法定或约定的依据，也有违诚信原则。二审不支持该项请求并无不当，应予维持。6、卢本荣、李永红要求海源公司按双方签订的《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》要求安装进户防盗门的请求应否支持？双方合同中约定仅为广义的防盗门，对防盗门的具体特征并没有明确具体的约定，造成双方在实际履行中出现争议且不能协商一致。依怀化市建筑设计研究院对于进户门的解释，海源公司安装防火门不仅系设计要求，也是消防安全及验收的强制标准。在此基础上，应以国家相关规定为指导解决双方的争议。海源公司安装的防火门既已符合消防安全及验收的强制标准，双方又未能就防盗门协商一致的前提下，卢本荣、李永红要求更换的理由不充分，二审依法不予支持恰当。7、卢本荣、李永红称二审中李永红未经传票传唤缺席判决及未收到二审判决书是否事实。本案二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行调查询问，卢本荣作为当事人及其妻子李永红的诉讼代理人参加了二审的调查询问，并在笔录上签名；二审判决书是按卢本荣、李永红签收的当事人送达地址确认书填写的送达地址“鹤城区迎丰中路415号及其夫妇联系电话”以法院专递邮件邮寄方式送达，邮政快递查询（专递号1067187071892）显示为“本人收”。因此，卢本荣、李永红所称不符事实。综上所述，卢本荣、李永红及海源公司的再审请求均不能成立，本院不予支持。二审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持本院（2017）湘12民终1312号民事判决。本判决为终审判决。审判长  吴荣华审判员  向松柏审判员  向淑莉二〇一九年七月十一日法官助理陈红星书记员杨世新附：相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。