北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初4553号原告：潘宝康，女，1951年11月12日出生，汉族，北京市朝阳区居民，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：杜金龙，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘捷（潘宝康之子）,男，1978年8月30日出生，汉族，北京市朝阳区居民，住北京市朝阳区。被告：潘葆珂，女，1944年10月3日出生，汉族，北京市朝阳区居民，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：杨灿，北京市中同律师事务所律师。原告潘宝康与被告潘葆珂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘宝康及其委托诉讼代理人杜金龙、刘捷、被告潘葆珂及其委托诉讼代理人杨灿，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘宝康向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还涉案房屋征收补偿款380万元（暂定）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系同胞姐妹关系。2002年，原告得知被告准备出卖位于顺义区牛栏山镇的房屋。原告通过弟弟询问被告，是否可以将房屋卖给原告。被告表示同意以4万元的价格卖给原告。2002年5月，原告向被告交付购房款4万元；被告将房屋所有权证交给了原告。此后，原告一直在该房屋内居住至2018年7月20日该房屋被拆迁。原告在该房屋居住期间，还对房屋进行了装修和扩建。原告购买房屋后，曾多次要求被告配合原告过户。2008年8月，原、被告一同去办理过户手续。在房屋过户大厅，被告拒绝配合原告过户。2017年10月，涉案房屋纳入棚户区改造政府征收拆迁范围。被告与房屋征收部门签订了房屋补偿协议及补充协议，并领取了房屋征收补偿款。原告得知上述情况后，多次向被告主张返还，但被告均拒绝返还。原告为维护自身权益，故诉至法院。被告潘葆珂辩称：不同意原告的诉讼请求。双方之间不存在房屋买卖合同关系。涉诉房屋属于被告所有。被告没有出售房屋的意思表示。直至房屋被征收，被告始终是合法的所有权人。因此原告要求被告支付涉案房屋的征收补偿款没有事实及法律根据。如原告诉状所述，2008年曾去办理过过户手续。如原告所述事实属实，则双方自2008年8月1日起就涉案房屋的买卖事由存在争议、矛盾，理应通过合法渠道在诉讼时效内解决，然而原告却在10年后才主张权利。这之间存在不合理，对于房屋买卖的主张也已经过了诉讼时效。综上，我方认为原告的诉讼请求缺乏事实、法律依据，请法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：潘宝康提交《房产所有证》，欲证明涉案房屋所有证在原告控制下，符合2002年房屋买卖交易时卖房人将房屋所有权证交付买房人的交易习惯，并进而证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。潘葆珂认可上述证据的真实性，不认可其证明目的。并认为，原告在诉争房屋居住时，将邻居的樱桃树砍了；邻居要举报房屋卖出去了。被告考虑原告是自己妹妹，为了平息与邻居的纠纷，才把房产证交给原告，证明房屋没有卖。潘宝康提交其与刘捷、潘葆珂之间的谈话录音，欲证明原、被告之间存在买卖合同关系，原告向被告支付了全部购房款4万元，但因房屋价格上涨，被告拒绝配合过户并且领取了全部拆迁补偿款。潘葆珂认可上述证据的真实性，但认为原告的委托诉讼代理人在进行录音时有心理准备，在提问和询问的内容上有诱导性。双方之间不存在房屋买卖的合意。原告整理的是截取版，我们整理了一份完整版。通过双方的谈话可以证明，双方在2002年对于房屋买卖没有协商成功。当时被告认可原告拿4万元先去居住，但没有想转移房屋所有权的意思表示。录音中，原告也承认，当时没有说好，当时如果写下来就没有问题。实际上，因当时的政策关系，被告无需支付电费、暖气费等费用。如果房屋进行了买卖，原告不是职工，那么这些费用肯定是要交的。房产证不能证明交易产生，买卖合同才能证明。上述录音不能证明被告将房屋卖给了原告。潘宝康提交土地使用费收据，欲证明从2002年开始原告实际占有、使用涉案房屋。潘葆珂不认可上述证据的真实性，并认为收款单位是家委会，但是没有家委会盖章，即便这份证据是真实的，也只能只明原告当时居住在涉诉房屋内。潘宝康提交北京市非税收入专用收据，欲证明2008年7月8日，原、被告共同去顺义区房屋交易大厅办理涉案房屋过户时，被告反悔，并与前述录音证据相互印证。潘葆珂认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的，并认为不存在被告反悔的事实，只能说明双方从来没有达成房屋买卖合同关系的合意。潘宝康提交（2011）二中民终字第11519号民事判决书、（2016）京0113民初7236号，欲证明2002年顺义区牛栏山镇房屋交易价格，原告向被告支付4万元购房款符合当时的市场交易价格。潘葆珂认为上述证据与本案无关。其中涉及的房屋是宅基地房屋，与城镇住房有很大区别，因此相关价格不能作为认定当时价格的依据。潘宝康提交原告及其配偶与被告的录音及证明信，欲证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告向被告支付了全部购房款4万元，因房屋价格上涨，被告违约拒绝配合原告过户。潘葆珂认可上述录音证据的真实性，不认可其证明目的，并认为双方没有买卖关系，没有合意，没有生效。潘宝康提交2017年北京市顺义区房屋征收暂停办理事项公告网页打印件及2016年涉案房屋所在小区棚户区改造征询工作启动新闻截图，欲证明涉案房屋征收工作自2016年开始，当时双方都知道拆迁的事情，2016年录音的时间跟新闻的时间能配合上，并认为本案过户问题不涉及诉讼时效，即便有时效，也应当从被告领取拆迁款或者2017年发布公告开始计算。潘葆珂对上述证据的真实性无法核实，但认可2016年、2017年拆迁，不认可原告对于诉讼时效的纠纷，因本案案由是房屋买卖合同纠纷而不是财产损害赔偿纠纷。原告陈述的在2008年没有办理过户成功就已经发生了争议，而不是在2017年才知道自己受到侵害。从物权角度看，无法认定原告所述其权益是2016年受到侵害。潘宝康申请证人段某出庭作证。段某证言的主要内容为：原告姓潘，她丈夫叫刘平。我和刘平都是的职工。我和他们家是十几年的邻居。在生活区小区里，他家住13号楼最西边，我家住6号楼最东边，两家的楼挨着。在十多年前，这个房子住的是被告家，被告也姓潘。我在外面上班。十四、五年前，发现房子换成了原告家住。2002年涉诉小区的房子房本已经办下来了，房子有卖4万的，面积小的有卖3万的。听原告说，这房子他们花了4万元买下了。他们家一直在这住，住到拆迁前。我也是这个小区的，也拆迁了。2017年年底左右，拆迁单位拆迁入户调查，让家里留人。没有听刘平说过入户调查的时候他们家进入人调查了。从原告入住到拆迁前没有见过被告。潘宝康称，通过证人证言可以确定双方之间存在房屋买卖合同关系，而且价格也符合当时的市场情况。潘葆珂称，证人知道的房屋卖给原告的情况是听原告说的，属于传来证据，所以证人证言无法证明双方之间存在房屋买卖合同关系。潘宝康申请证人潘某1出庭作证。潘某1系潘宝康、潘葆珂的同胞姐妹。其证言的主要内容为：我从潘某2、潘宝康处听说潘葆珂将牛栏山的房子卖给潘宝康了。我问过潘葆珂房子是不是卖给潘宝康了，潘葆珂表示承认。我跟潘葆珂表示，这件事她做得好，因为潘宝康没有固定住所。这是2005年之前的事了。当时潘葆珂也刚买房，我姐夫去世了，而且她单位还倒闭了，按说她也缺钱。卖房解决了双方的困难。当时用被告的名字可以享受厂子的待遇。这也是拖了几年没有办过户的原因。从2002年到拆迁，原告居住在涉案房屋。我们母亲也在涉案房屋居住过。对于价格，我弟弟说3.5万到4万就行。我问潘葆珂，她说是4万元。2007年、2008年，房屋涨价后，没过户的时候双方就有矛盾了。原告跟我说房本在她那，但是被告自己又补了一个房本，并表示原告是亲妹妹，不可能亏待她。后来有了矛盾，被告又说看原告表现。大家伙聚会的时候讨论房子过户的事情，开始被告在，后来就以各种理由不参加了。证明信是潘宝康的儿子给我送过去的，我看到有潘某2、潘宝山、潘伟、潘丽的签字。叙述的内容是真实的，上面签字是我本人签的。家庭聚会的时候说过过户的事，哪一年记不清。潘宝康申请证人潘某2出庭作证。潘某2系潘宝康、潘葆珂的同胞弟弟。其证言的主要内容为：2002年一天下午三、四点钟，潘宝康给我打电话说潘葆珂那房子要卖给同事，潘宝康想买但是不好意思说。我觉得都是一家人，我就给潘葆珂说这情况。潘葆珂当时很爽快地答应了。我回复原告，被告同意了，让她联系。后来听她们双方说房子达成了买卖合意。2007年、2008年的时候，听说她们过户闹过意见。之后就是最近这次，好像是争吵起来了。我母亲2003年就搬到涉诉房屋了，这十几年房子都是原告家在居住。证明信就是证明这房子被告卖给原告了，是原告拿给我的。当时有潘宝山、潘伟、潘丽、潘宝丽等人的签字。我和我妻子是最后签的。证明信是我签的。其他亲属签字并不会导致我签字。2008年以后，大家逢年过节聊天的时候会提起这事。每年原告都让被告给她过户，具体时间记不清楚。我总是催她们过户，一直到这房子拆迁也是我最早得知的消息。我赶紧提醒原告去找被告说这事。当时原告大部分时间都在这居住，有时候去和孩子住。每次原告找被告过户，被告不给过户，但是具体怎么说的不清楚，就是被告总是跟原告说不会亏待她。潘宝康申请证人沈某出庭作证。沈某是潘宝康的邻居，不住在一个楼；跟潘葆珂爱人有接触，跟潘葆珂不太熟。其证言的主要内容为：2002年左右原告开始在这居住。大概5年前我搬走了，但是经常回来，知道他们还在这住。原告以前聊天的时候说过，是买的她姐姐的房子。证明信是原告儿子拿给我的，我看了内容没问题就签了。关于卖房子的事情，我没有见过被告。潘宝康对证人证言均认可。潘葆珂认为，证明信和证人潘某1、潘某2的陈述有出入。体现在房屋买卖细节证人陈述不知道，在家庭聚会上对过户的事情两人的陈述也不一致。潘某1表示在2007年、2008年以后有一年提过。潘某2陈述的和她不一致。证明信是原告提供的，本身就受到了影响。证人证言应当单独作出，不能互相影响。对于证人证言和这份证明都是有偏差的，无法证明双方有房屋买卖关系，他们只是知道4万元的事，但是不知道细节。沈某的陈述与本案无关。从2002年到拆迁之前，原告有在那住的时候，也有不在那住的时候。潘葆珂不在那住的时候潘宝康不回去住，但是东西有在那的。潘宝康自称，自己是被告的亲妹妹，基于对被告的信任才没有到拆迁办主张拆迁款。并认为本案不适用诉讼时效的相关理论。潘葆珂自称，从涉案房屋的整个拆迁过程来看，原、被告均没有发生矛盾。在办理拆迁的过程中也没有任何争议。因为根据当时的拆迁政策，如果双方存在争议的话，拆迁款项不会发给被告。双方之间并不存在房屋买卖合同关系。当时房子空置，而原告没有房屋居住。被告出于帮忙，把房子借给原告。被告确实收了4万元，但这笔钱不是购房款而是使用费。所有的证人对于2002年是否存在房屋买卖关系是不清楚的。原告从未向被告提出过办理房屋过户。2018年被告明确告知原告房屋不出售。作为原告，如果认为自己的权利受到侵害，理应去主张自己的权利。原告打印好所有证人再依次进行签字，这种情况不符合法律要求。诉讼过程中，潘宝康明确诉讼请求为：1.判令被告返还原告涉诉房屋征收补偿款3828911元；2.本案诉讼费由被告承担。明确诉讼请求的理由为：因原、被告之间就涉诉征收房屋存在房屋买卖合同关系，如果该房屋在征收之前已经过给我方，则相应的征收补偿利益应当由原告获得，但因被告没有及时履行过户义务，造成我方没有获得相应征收补偿利益。鉴于房屋已被征收，且征收补偿利益已被被告领取，故我方主张对方返还征收补偿款。明确诉讼请求的计算方式为：诉讼请求数额包括货币补偿协议中的货币补偿款3317407元、补充协议的预签协议奖和支持交房奖18万元、促签协议奖15万元、货币补偿专项奖励181504元。上述事实，有原、被告双方的陈述、房产所有证、谈话录音、土地使用费收据、北京市非税收入专用收据、判决书、证明信、拆迁新闻、证人证言等证据材料在案佐证。本院认为，本案争议的焦点为原、被告之间是否就涉诉房屋达成买卖合意。根据现有证据，可以认定事实：2002年，潘宝康交付潘葆珂4万元，潘葆珂将涉诉房屋的房产所有证交付给潘宝康，并且该房屋由潘宝康占有、使用。关于交付房产证的原因，潘葆珂称，是为了平息与邻居之间的矛盾。因其未提供相关证据，本院难以采信。关于上述4万元的性质，潘葆珂称，是涉诉房屋的使用费。根据2018年10月30日的录音，潘葆珂认可当初有将涉诉房屋出卖给潘宝康的意思，后因房价上涨，不同意出卖，也不同意过户；另外认可潘宝康在涉诉房屋居住了18年。结合多名证人证言，可以认定：潘宝康、潘葆珂之间有买卖房屋的意思表示，且潘宝康已在涉诉房屋居住十几年之久。再结合潘葆珂将房产所有证交给潘宝康的事实，可以推定潘葆珂有转移房屋所有权的意思表示，而非仅转让房屋使用权。故上述4万元为购房价款，原、被告之间存在买卖涉诉房屋的合意。潘宝康、潘葆珂之间形成房屋买卖合同关系，且上述法律关系系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应履行相应合同义务。对于房屋买卖而言，买受人的主要义务为按照约定交付价款；出卖人的主要义务为交付房屋并协助对方办理过户手续。本案中，在潘宝康履行完交付房款的义务后，潘葆珂应当协助其办理房屋过户手续。潘宝康已经履行了全部合同义务并且实际占有、使用涉诉房屋，而后若办理了房屋所有权转移登记手续，即可实现物权，故潘宝康要求潘葆珂履行协助过户义务系物权请求权。潘葆珂在收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至潘宝康名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉诉房屋物权消灭。在此情况下，潘宝康可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价：拆迁补偿款。潘宝康作为房屋的真实权利人，该拆迁补偿款的性质系其物权的对价。在双方对涉诉房屋的权属产生争议后，潘宝康为实现其物权利益提起的诉讼不受诉讼时效的限制。故对于潘葆珂主张的潘宝康起诉超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采信。潘葆珂所称，双方不存在买卖合同关系，其没出卖房屋的意思表示且为涉诉房屋的所有权人的答辩意见，与事实不符，本院不予采信。现潘宝康要求潘葆珂返还其所领取的拆迁补偿款，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告潘葆珂于本判决生效之日起十日内返还原告潘宝康拆迁补偿款三百八十二万八千九百一十一元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费三万七千四百三十二元，由被告潘葆珂负担，于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  幸 江人民陪审员  刘德帮人民陪审员  郝金环二〇一九年七月二十六日法官 助理  姚 玮书 记 员  罗佳旭书 记 员  王 夢