海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终2502号上诉人（原审被告、反诉原告）：海口松旗酒业有限公司，住所地海口市金龙路与玉沙路交叉口风华时代A1007A至A1007B，统一社会信用代码：91460100780729694N。法定代表人：黄松，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏海平，该公司经理。委托诉讼代理人：吴坤卿，海南上哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：海南名富房地产开发有限公司，住所地海口市琼山区府城街道甘蔗园社区龙昆南路**海南台湾大厦，统一社会信用代码：91460000735837194M。法定代表人：袁海明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李清理，海南大兴天泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张会君，海南大兴天泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：海南金胜成益佳市集农业开发有限公司，登记住所地海口市龙华区海垦路**三叶铭豪广场**S1-03铺面，统一社会信用代码：91460100397423190T。现下落不明。法定代表人：高和存。上诉人海口松旗酒业有限公司（以下简称松旗公司）因与被上诉人海南名富房地产开发有限公司（以下简称名富公司）、海南金胜成益佳市集农业开发有限公司（以下简称金胜公司）物权保护纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。松旗公司上诉请求：1.请求撤销海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初73号判决的第一、二、三、五项；2.依法改判金胜公司和名富公司共同向松旗公司支付装修损失436233.88元。扣除松旗公司向金胜公司支付尚欠的租金246051元（2017年10月1日至2018年2月7日）后，名富公司和金胜公司还应向松旗公司支付装修损失人民币190182.88元；3.驳回名富公司的诉讼请求;4.本案诉讼费由名富公司和金胜公司共同承担。事实和理由：一、一审法院判决查明事实部分遗漏重要事实。一审法院判决认定松旗公司与金胜公司签订的《商铺租赁合同》合法有效。松旗公司依法履行，2018年2月7日，名富公司对松旗公司租赁的房屋停水停电，致使松旗公司无法经营，当日，松旗公司向法院递交关于要求恢复用水用电的申请书，法院在判决查明部分认可该事实。但遗漏事实如下：（一）法院没有确认从2018年2月7之日起，该《商铺租赁合同》因无法履行而解除。（二）松旗公司已经向金胜公司支付（2017年1月1日至2017年9月30日）租金523107元，其中，两个季度的租金348738元，押金174369元已冲抵一个季度的租金。（三）因该《商铺租赁合同》的正常履行受到名富公司的干扰和协商过程，造成从2017年10月1日至2018年2月7日，共4个月零7天，松旗公司尚欠金胜公司租金246051元。（四）名富公司于2018年2月7日擅自对松旗公司使用铺面停水停电后，松旗公司在2018年3月份第一次现场勘查时，就主动将钥匙交付名富公司，但其代理律师（海南大兴天泰律师事务所李清理、张会君）拒绝接收，松旗公司提出交给法院，但法院负责勘查鉴定工作人员吴英庆拒绝接收，提出给主办法院陈雪婷法官，该法官也不接收。因此，2018年2月7日《商铺租赁合同》解除后，因名富公司故意拖延有意扩大损失的责任由名富公司自行承担。2一审法院判决适用法律不当、判决错误，应当依法改判。（一）既然法院认定松旗公司和金胜公司签订的《商铺租赁合同》有效，在合同有效前提下，名富公司无权解除上述合同，无权要求松旗公司支付房租，更无权要求松旗公司腾房搬出，相反，名富公司停水停电的行为已经侵害到松旗公司的合法权益，致使松旗公司无法营业，造成松旗公司装修损失，名富公司应当承担侵权法律责任。（二）因判决第一项解除《商铺租赁合同》的时间不明确，应改判《商铺租赁合同》于2018年2月7日解除。（三）本案不存在租金损失的问题，应严格按照《商铺租赁合同》的约定支付租金，依据合同的相对性原则，松旗公司只能将未付租金支付给金胜公司，而非支付给名富公司。一审判决第二项判令松旗公司向名富公司赔偿商铺占用使用费822360元是没有事实根据和法律依据的。请求二审法院依法撤销一审判决的第二项。（四）关于装修损失，一审法院判决认定由金胜公司向松旗公司支付436233.88元是不准确的。根据《侵权责任法》第六条第一款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”及第十五条承担侵权责任的方式第（六）项“赔偿损失”的规定，应当依法对一审判决第三项作出改判：判令名富公司和金胜公司共同承担赔偿松旗公司铺面装修损失436233.88元。以装修损失436233.88元与尚欠租金246051元两项相抵，金胜公司和名富公司还应向松旗公司支付人民币190182.88元。综上所述，恳请二审法院依法撤销一审判决第二、三、五项判决，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三项规定，依法改判：一、自2018年2月7日起解除松旗公司与金胜公司于2016年10月19日签订的《商铺租赁合同》；二、名富公司和金胜公司共同向松旗公司赔偿装修损失436233.88元；扣除松旗公司向金胜公司支付尚欠的租金246051元（2017年10月1日至2018年2月7日）后，名富公司和金胜公司还应向松旗公司支付装修损失人民币190182.88元；三、驳回名富公司的诉讼请求。名富公司辩称，一、松旗公司诉称一审法院遗漏了四项案件事实的说法错误，原审判决中与本诉诉求及反诉诉求对应的相关事实都已审查清楚。首先，松旗公司在原审判决中的反诉请求共计有三项，分别是“1、请求法院判决解除反诉人与被反诉人二签订的《台湾大厦物业租赁合同》；2、判令被反诉人一和被反诉人二共同赔偿反诉人装修损失费人民币520962.7元；3、反诉诉讼费用由两位反诉人承担。”从松旗公司在原审中的诉求可知，松旗公司只是请求原审法院判决解除其与金胜公司的《台湾大厦物业租赁合同》，其并未明确向法院提出确认合同解除的时间；另外，松旗公司只是请求原审法院判决名富公司与金胜公司共同赔偿其装修损失，其在反诉状中从没有过要用所欠租金冲抵装修费损失的表述和意思表示，根据民事诉讼“不告不理”之处分原则，原审法院只需对当事人有诉求的部分进行审理，没有明确诉求的部分法院无需审理；其次，松旗公司所述一审法院遗漏的第四项事实与实际不符，松旗公司在现场勘察时有要返还钥匙的意思，但因涉案商铺中还有松旗公司的财产物品，在其未清场完毕的情况下任何人都无法接受其返还的钥匙，故松旗公司称名富公司故意拖延有意扩大损失需自行承担责任的说法是与事实不符的，是严重错误的。最后，根据原审判决书中法院查明的事实部分内容显示，原审判决中与本诉诉求及反诉诉求对应的相关事实都已审查清楚。二、一审法院判决金胜公司向松旗公司支付装修损失436233.88元认定事实清楚，适用法律正确，松旗公司适用《侵权责任法》第六条第一款主张名富公司与金胜公司共同承担装修损失属于适用法律错误，更没有事实依据。1、就侵权而言，本案的基础法律关系为物权保护纠纷，名富公司基于自身的物权受到松旗公司的侵害而提起的本诉，松旗公司才是真正侵犯名富公司物权权益的侵权人，赔偿损失亦应是松旗公司向名富公司赔偿，而不是名富公司向松旗公司赔偿，故松旗公司适用《侵权责任法》第六条第一款主张名富公司与金胜公司共同承担装修损失是完全错误的。2、名富公司与金胜公司签订的合同编号为20160715号租赁合同第十四条第一款明确约定“租赁期间，经甲方（即名富公司）书面同意后乙方（即金胜公司）需要转租部分闲置承租面积，转租成功后向甲方书面备案”，名富公司从未出具过同意金胜公司对外转租的书面意见，松旗公司提供的相关授权委托是金胜公司伪造的，且只有复印件而无原件，不具有真实性及合法性，以上事实原审判决已经查明认定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”和《中华人民共和国合同法》第48条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……”之规定，松旗公司的损失与名富公司无关，松旗公司只能向行为人即金胜公司主张损害赔偿，其不能突破合同的相对性请求名富公司共同承担装修损失，该主张是没有事实和法律依据的。三、一审法院判决松旗公司向名富公司赔偿占用使用费822360元既有事实依据又有法律依据。1、名富公司与金胜公司签订的《商铺租赁合同》于2018年3月18日已经合法解除，则松旗公司不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，2017年3月27日，松旗公司收到名富公司要求其搬离并返还租赁房屋的异议通知，但松旗公司直到2018年7月25日才将涉案房屋钥匙返还给名富公司，既侵害了名富公司的权益，也给名富公司造成了经济损失，经法院委托的海南誉成会计师事务所司法鉴定机构做出的鉴定报告得知，名富公司在此期间每天、每平方米的损失约为310元，则涉案房屋223.55平方米每月损失为人民币69300元，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条：”侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九第八项：“承担民事责任的方式主要有：……(八)赔偿损失；……本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，名富公司与金胜公司签订的《商铺租赁合同》已合法解除，名富公司可以要求松旗公司返还房屋并支付逾期腾房的占有使用费，即给名富公司造成的损失，一审判决松旗公司向名富公司赔偿占用使用费822360元既有事实依据又有法律依据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，松旗公司提出上诉请求没有事实依据，其主张适用的法律错误，故其上诉的请求依法不能成立，恳请驳回松旗公司的上诉请求，维持原判。金胜公司未作答辩。名富公司向一审法院起诉请求：1.确认松旗公司与金胜公司签订的《商铺租赁合同》无效；2.判令松旗公司赔偿因侵占该223.55㎡房屋而给名富公司造成的损失共计1108800元（损失计算方法：自2017年3月27日起至2018年7月26日松旗公司将该房屋移交给名富公司之日止，按每月每平方米310元计算，共计1108800元=310元/㎡/月×223.55㎡×16个月）；3.判令金胜公司对第2项诉讼请求的损失承担连带责任；4.本案的诉讼费、公告费、鉴定费由松旗公司、金胜公司承担。松旗公司向一审法院反诉请求：1.判决解除松旗公司与金胜公司签订的《台湾大厦物业租赁合同》；2.判令名富公司和金胜公司共同赔偿松旗公司装修损失费520962.7元；3.反诉费用由名富公司和金胜公司承担。一审法院认定事实：坐落于海口市××区龙昆南路**海南台湾大厦的所有权人是名富公司。2016年7月15日，名富公司（甲方）与金胜公司（乙方）签订《台湾大厦物业租赁合同》，就乙方承租台湾大厦事宜进行约定。合同约定主要内容为：1.乙方承租甲方台湾大厦一、二层部分区域，建筑面积3161㎡，租赁期为124个月，自2016年8月1日至2026年11月30日止，其中2016年8月1日至11月30日为免租金装修期。2.用途为主营母婴用品、餐饮、银行、超市、品牌专卖店等。3.未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该物业的上述用途及经营业态；乙方在租赁期间，有权独立招商依法经营；甲方有权要求乙方出示与经营的商品商标有关的注册证书、授权经营证明等文件。4.乙方擅自将该物业整体转租第三人的，甲方有权解除本合同，没收履约保证金。5.转让和分租，租赁期间经甲方书面同意后乙方需要转租部分闲置承租铺面（整体转租除外），转租成功后向甲方书面备案，乙方转租或分租的，乙方也应当担保对合同租金、物业管理费等费用支付义务的履行。松旗公司有意承租台湾大厦商铺，遂与金胜公司协商承租事宜，金胜公司向其出示了委托单位为名富公司，内容为“现全权委托海南金胜成益佳市集农业有限公司办理坐落于海口市龙昆南路114号台湾大厦铺面租赁事宜”的《授权委托书》复印件，以及金胜公司营业执照副本及法定代表人身份证、台湾大厦房产证书和消防意见书的复印件。2016年10月19日，金胜公司（甲方）与松旗公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：1.乙方承租台湾大厦一层部分商铺经营烟酒、茶、食品项目，租赁面积为223.55平方米。2.租赁期限为10年，自2016年11月1日至2026年10月31日。3.甲方同意免收乙方首年60天租金（共计116246元），2016年11月1日至2021年10月31日租金单价为260元/平方米/月，月租金为58123元，季度租金为174369元；2021年11月1日至2026年10月31日租金单价为273元/平方米/月，月租金为61029.15元，季度租金为183087.45元；租金采取“先付后租”的方式按季度支付，即每3个完整自然月为一个支付周期，支付一次费用。以后每个支付期，乙方应提前20天支付下一个支付周期的租金。4.合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付348738元，其中174369元为前五年履约保证金，174369元为2017年1月1日至3月31日租金；后五年履约保证金调整为183087.45元，乙方应在2021年11月1日前补齐；租赁期满时，乙方如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担了违约责任，在乙方将租赁商铺交回甲方后三个工作日内，甲方将保证金无息退还。5.第26条约定甲方保证对租赁商铺具有出租权，保证所提供的租赁商铺在租赁期内不另行出租给第三人，保证乙方完全、合法享有租赁商铺的使用权。6.第27条约定甲方应向乙方提供租赁商铺的平面图等，并配合乙方提供办理营业执照和经营所需的资料。7.甲方违反本合同第26、27条，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方退回缴纳的保证金外，还须赔偿乙方一个月租赁费用以及乙方房屋装修费、人工费及可期待利益损失作为违约金。《商铺租赁合同》签订当天，金胜公司将商铺钥匙交给松旗公司。2016年10月25日，松旗公司进场装修，装修过程中，名富公司没有进行阻拦，装修完工后，商铺挂牌“松之光酒业”，于2017年1月10日开业。2016年11月3日松旗公司法定代表人黄松根据金胜公司指示向该公司法定代表人何开丰账户转账106869元，2016年11月7日松旗公司通过林灵账户向何开丰账户转账67500元，两笔共计174369元。2017年1月11日松旗公司向金胜公司转账支付商铺保证金174369元和2017年1月1日至3月31日商铺租金174369元，共计348738元。2017年3月18日，名富公司以金胜公司未及时足额缴纳租金，未经其同意签订相关协议将租赁区域转租为由，向金胜公司发出《关于解除台湾大厦物业租赁合同和没收履约保证金的告知函》，并公证送达。2017年3月23日，名富公司向松旗公司发函称，名富公司已与金胜公司解除了台湾大厦物业租赁合同，松旗公司进驻台湾大厦未经其书面同意和办理相关转租手续，名富公司不认可松旗公司已签订的租赁合同，要求松旗公司十日内撤离台湾大厦，届时不撤离其将采取措施，包括停止水电供应等相关物业服务。2017年3月28日，松旗公司的委托代理人吴坤卿律师以律师函回复名富公司，主要内容为：1.名富公司与金胜公司解除台湾大厦物业租赁合同不能影响松旗公司合法使用租赁铺面；2.名富公司于2016年5月20日授权委托金胜公司与松旗公司办理台湾大厦铺面租赁事宜，并提交台湾大厦房产证、消防验收意见复印件，足以证明金胜公司有权对114号铺面出租（转租）；3.租期10年，松旗公司目前已经支付给金胜公司保证金174369元、两个季度的租金348738元，装修投入75万多元，广告促销约100万元，现场货品价值200多万元；4.建议松旗公司签订的租赁合同继续履行，名富公司处理好金胜公司的关系后，松旗公司愿意配合做好租赁合同的衔接手续，租赁向金胜公司或名富公司支付。如果名富公司没有处理好租赁关系，给松旗公司造成损失的，松旗公司将依法追究名富公司的法律责任。名富公司复函称，名富公司从未授权任何人、任何单位办理台湾大厦铺面租赁事宜，金胜公司与名富公司只是租赁关系，金胜公司不具备出租资格，松旗公司持有的授权委托书非名富公司出具，是金胜公司伪造，松旗公司与不具备出租资格的金胜公司签订了租赁合同，名富公司不认可该租赁合同。2017年8月1日，名富公司书面通知松旗公司，由于松旗公司至今未与名富公司签订台湾大厦一楼铺面租赁合同，也未交付租金给名富公司，名富公司决定于2017年8月10日晚上10点采取包括但不限于停电、停水等相应措施。希望松旗公司重视并积极与名富公司协商，以免影响松旗公司的运营。2017年11月24日、27日，名富公司两次通知松旗公司，要求松旗公司于2017年11月30日前完善租赁相关手续，并补齐租金、押金，届时不完善手续，名富公司将停止水电供应等服务，并追偿松旗公司所欠的租金、押金，租赁单价为300元/m2/月，押金为六个月租金即402390元，租金已欠13个月计871845元。2017年11月30日，松旗公司致函名富公司，请名富公司书面提供收款单位名称、账号、开户行的资料信息，以便其将松之光龙昆南分店2017年10月1日起第四季度的租金174369元，以转账方式支付给名富公司。该函于2017年12月1日送达名富公司，但名富公司没有提供相应资料。2017年12月5日，名富公司具状诉至一审法院。2018年2月5日，名富公司通知将于2月7日24点停止水电供应并强制关闭涉案铺面大门，松旗公司与其沟通未果。2018年2月7日，名富公司对涉案铺面停水停电，松旗公司被迫搬离涉案铺面，并于2018年3月12日提起反诉。本案在审理中，根据名富公司、松旗公司的申请，一审法院依法委托海南誉成会计师事务所有限公司对2017年3月27日名富公司每月的损失进行鉴定，委托海南佳信工程造价咨询有限公司对因停业造成松旗公司的装修等损失进行鉴定。2018年7月30日，海南誉成会计师事务所有限公司出具鉴定意见：2017年3月27日起名富公司每月的租金损失为69300元。名富公司为此支付鉴定费3万元。2018年9月12日，海南佳信工程造价咨询有限公司出具鉴定意见：海口台湾大厦一楼松之光酒业铺面装修工程造价为489234.26元。松旗公司为此支出鉴定费14600元。2018年7月25日，一审法院召集名富公司和松旗公司到台湾大厦一楼松之光酒业铺面办理铺面交接手续，松旗公司将铺面钥匙一式两套（遥控器1个、3把）移交给名富公司，铺面按现状移交。由于金胜公司下落不明，无法向其直接送达或者通过其他方式送达应诉材料，一审法院依法在《人民法院报》上发出公告，向金胜公司公告送达起诉状副本、应诉通知书和开庭传票等应诉材料，其未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理。另查明，在一审法院审理的另案即名富公司海南正大实业有限公司与金胜公司、名富公司租赁合同纠纷一案中［案号：（2017）琼0107民初2160号］，一审法院经名富公司申请委托海南公平司法鉴定中心对《授权委托书》上标注的“名富公司”公章的真伪性进行鉴定，比对样本为《台湾大厦物业租赁合同》上的“名富公司”公章。鉴定意见为：检材印文“名富公司”和样本印文“名富公司”不是同一枚印章盖印。一审法院认为，一、关于松旗公司与金胜公司签订的《商铺租赁合同》效力的问题。金胜公司无证据证明其取得名富公司的同意，擅自将涉案商铺转租给松旗公司，名富公司作为出租人可以解除合同，但法律未禁止转租，且未规定转租合同无效。涉案《商铺租赁合同》是松旗公司与金胜公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，属于合法有效合同，对双方具有约束力。名富公司认为涉案《商铺租赁合同》无效，与一审法院认定不一致，经一审法院征求意见，名富公司不变更诉讼请求。二、关于《商铺租赁合同》是否应予解除的问题。由于名富公司已解除与金胜公司之间的租赁关系，金胜公司未能保证松旗公司享有涉案商铺的使用权，违反合同义务，且名富公司已将涉案商铺停水停电，致使松旗公司使用商铺从事经营的合同目的无法实现，松旗公司依约可以解除合同。松旗公司诉请解除《商铺租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的当事人可以解除合同：......（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；......”的规定和《商铺租赁合同》的约定，一审法院予以支持。三、关于松旗公司应否赔偿名富公司租金损失的问题。签订租赁合同后，松旗公司向金胜公司交纳了2017年1月1日至3月31日的租金，此后的租金没有交纳。2017年3月27日名富公司向松旗公司函告解除与金胜公司之间的租赁关系的情况，要求松旗公司10天内撤离台湾大厦，故松旗公司应于2017年4月6日前腾房。双方协商未果，名富公司于2018年2月7日对涉案铺面采取停水停电措施，松旗公司才搬离涉案铺面，但直到2018年7月25日双方才办理铺面交接手续。在此期间，松旗公司没有向名富公司支付租金，名富公司也不能另行出租获取租金收入，因此遭受租金损失，有权要求松旗公司赔偿。松旗公司应支付逾期腾房占有使用费的时间为2017年4月6日至2018年7月25日，根据鉴定意见，2017年3月27日起名富公司每月的租金损失为69300元，鉴于涉案铺面自2018年2月7日起停水停电，店里的经营活动被迫终止，松旗公司对涉案铺面无法使用、收益，名富公司主张按69300元/月的标准计付铺面占有使用费，显然过高，有失公平，一审法院不予全部支持，酌情确定由松旗公司按69300元/月计付2017年4月6日至2018年2月6日的铺面占有使用费，2018年2月7日至7月25日的铺面占有使用费由松旗公司负担三分之一，具体费用计算如下：2017年4月6日至2018年2月6日共计10个月，铺面占有使用费为69300元/月×10个月＝693000元，2018年2月7日至7月25日共计5个月又18天，铺面占有使用费为（69300元/月×5个月＋69300元÷30天×18天）×1/3＝129360元，693000元＋129360元＝822360元，名富公司主张超过822360元部分，一审法院不予支持。腾房义务在于松旗公司，其逾期腾房应当自行承担相应的民事责任，与金胜公司无关，名富公司要求金胜公司对此承担连带责任，一审法院不予支持。4松旗公司要求名富公司和金胜公司共同赔偿装修损失的诉讼请求能否支持的问题。金胜公司未经名富公司同意将租赁铺面进行转租，松旗公司租得涉案铺面后，为开展经营活动，对涉案商铺进行装修，为此支出大额装修费用，后因名富公司解除与金胜公司的租赁合同，松旗公司与名富公司又不能达成新的租赁合同，被迫搬离涉案铺面，根据鉴定意见，涉案铺面装修工程造价为489234.26元，为松旗公司的损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，松旗公司有权要求金胜公司赔偿损失，但名富公司既不是《商铺租赁合同》的相对方，亦未授权金胜公司代为办理转租事宜，对该项损失不负赔偿责任。考虑到松旗公司拟租10年，实际经营1年零1个月，其主张的装修损失应予相应扣减，489234.26元÷10年≈48923.43元/年，48923.43元÷12个月≈4076.95元/月，489234.26元－48923.43元－4076.95元＝436233.88元，松旗公司主张超过436233.88元部分，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除松旗公司与金胜公司于2016年10月19日签订的《商铺租赁合同》；二、限松旗公司于本判决生效之日起十五日内向名富公司支付逾期腾房占有使用费822360元；三、限金胜公司于本判决生效之日起十五日内向松旗公司赔偿铺面装修损失436233.88元；四、驳回名富公司的其他诉讼请求；五、驳回松旗公司的其他反诉请求。本诉受理费14779元（名富公司预交9836元），公告费1560元，鉴定费3万元，合计46339元，由名富公司负担12048元，松旗公司负担34291元。反诉受理费4918元，鉴定费14600元，合计19518元，由松旗公司负担3123元，金胜公司负担16395元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审补充查明：名富公司与金胜公司签订的《台湾大厦物业租赁合同》约定，金胜公司应在本合同签订后15个工作日内向名富公司支付履约保证金人民币1896600元，在租赁期内，金胜公司拒交或延期交付租金或物业费用的，名富公司可在保证金内扣除，金胜公司应于收到扣除通知之日起15工作日内补足保证金，金胜公司逾期不补足履约金，金胜公司违约，金胜公司承担违约责任；第一、二年租金和物业费200元/月/平方米，每月租金和物业费合计人民币632200元，第三年起租金和物业管理费每年递增3%；租金采取预付的方式按季度结算，具体租金支付时间为2016年10月10日前预付2016年12月和2017年1月、2月共三个月租金（计：人民币1896600元），2017元2月25日预付下一个季度租金。以此类推。名富公司确认金胜公司共向其缴纳履约保证金1896600元及租金370000元，最后一次缴纳租金的时间为2017年1月17日。另，名富公司的办公地点亦位于台湾大厦。金胜公司于2017年3月21日签收名富公司向其发出的《关于解除台湾大厦物业租赁合同和没收履约保证金的告知函》。松旗公司于2017年3月27日签收名富公司于2017年3月23日作出的要求其撤离台湾大厦的函件。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、松旗公司与金胜公司签订的《商铺租赁合同》的解除时间如何认定；二、松旗公司是否应向名富公司支付逾期腾房占有使用费及其数额如何认定；三、名富公司是否应就松旗公司的装修损失与金胜公司承担连带赔偿责任。关于松旗公司与金胜公司签订的《商铺租赁合同》的解除时间如何认定。各方当事人对于一审判决认定《商铺租赁合同》有效均无异议，本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”可见，房屋租赁关系的存在是次承租人占有、使用租赁房屋的合法依据，若房屋租赁关系终止，则次承租人占有租赁房屋的合法依据就不复存在，转租合同因无法履行而随之终止。本案中，因金胜公司拖欠租金，名富公司有权主张解除合同。金胜公司于2017年3月21日签收名富公司向其发出的《关于解除台湾大厦物业租赁合同和没收履约保证金的告知函》而未提出异议，故名富公司与金胜公司之间的《台湾大厦物业租赁合同》已于2017年3月21日解除，松旗公司与金胜公司之间的《商铺租赁合同》亦于同日丧失了继续履行的合法基础，故本院确认上述《商铺租赁合同》已于2017年3月21日实际解除。一审判决对《商铺租赁合同》的解除时间认定有误，本院予以纠正。松旗公司主张《商铺租赁合同》于2018年2月7日解除，没有法律依据，本院不予采纳。关于松旗公司是否应向名富公司支付逾期腾房占有使用费及其数额如何认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，名富公司与金胜公司之间的《台湾大厦物业租赁合同》解除后，名富公司有权向松旗公司主张逾期腾房占有使用费。因名富公司对一审判决认定《商铺租赁合同》有效未提起上诉，应视为其认可上述合同合法有效。而名富公司本身即在台湾大厦办公，其对涉案商铺已被转租理应知晓，但其在松旗公司入场装修并营业近5个月时间内从未提出异议。结合上述事实，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，在租赁合同无效的情况下，一般应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，根据“举重以明轻”的法律解释规则，在合同有效的情况下，松旗公司主张按《商铺租赁合同》约定的租金标准58123元/月支付逾期腾房占有使用费合理合法，亦更符合本案实际情况及当事人对侵权行为所应承担违法成本的心理预期，本院予以采纳。一审判决按照鉴定标准支付逾期腾房占有使用费依据不足，本院予以纠正。虽松旗公司与金胜公司的《商铺租赁合同》于2017年3月21日解除，但名富公司对一审认定从2017年4月6日起计算逾期腾房占有使用费没有异议，本院予以照准。因松旗公司于2018年7月25日方将涉案商铺移交给名富公司，一审认定逾期腾房占有使用费应计算至2018年7月25日正确，本院予以确认。在《商铺租赁合同》解除后，松旗公司继续占有涉案商铺已无合同基础，其应向物权人名富公司支付占有使用费，松旗公司主张其应向金胜公司而非名富公司支付2017年10月1日至2018年2月7日的租金，没有事实和法律依据；其主张在2018年3月即欲将涉案房屋交付给名富公司而遭拒绝，亦无证据予以证实，本院均不予采纳。松旗公司在合同解除前已向金胜公司交纳了两个季度的租金348738元及相当于一个季度租金的保证金174369元，结合双方在《商铺租赁合同》中关于租赁期限为2016年11月1日至2021年10月31日、首年免租期60天的约定，松旗公司已提前向金胜公司支付2017年9月30日之前的租金。现名富公司主张松旗公司向其支付2017年4月6日起的逾期腾房占有使用费，因2017年4月6日至2017年9月30日期间占有使用该房屋的费用松旗公司已在合同解除前提前支付给金胜公司，松旗公司对此并不存在过错，若认定松旗公司须再向名富公司支付上述期间的逾期腾房占有使用费，明显加重了松旗公司的责任，有失公平公正，故本院认定松旗公司应名富公司支付自2017年10月1日起至2018年7月25日止的逾期腾房占有使用费。其中，2018年2月7日至7月25日的逾期腾房占有使用费，一审法院认定应按三分之一的标准计算，并无不当，名富公司对此亦未提出异议，本院予以确认。综上，松旗公司应58123元/月的标准向名富公司支付自2017年10月1日起至2018年7月25日止的逾期腾房占有使用费，其中，2017年10月1日至2018年2月6日共计4个月又5天，逾期腾房占有使用费为242871.11元（58123元/月×4个月+58123元/月÷28天×5天=242871.11元）；2018年2月7日至2018年7月25日共计5个月又18天，逾期腾房占有使用费为108496.27元[（58123元/月×5个月+58123元/月÷30天×18天）×1/3=108496.27元]，以上共计351367.38元。松旗公司关于应从逾期腾房占有使用费中扣除其已付的2017年10月1日前的租金的上诉理由成立，本院予以采纳。一审判决认定逾期腾房占有使用费数额有误，本院予以纠正。关于2017年4月6日至2017年9月30日期间的占有使用费，因名富公司与金胜公司之间的租赁合同、金胜公司与松旗公司之间的转租合同均于2017年3月21日解除，故金胜公司持有松旗公司向其支付的2017年4月6日至2017年9月30日期间的租金已失去合法依据，名富公司作为商铺所有人可另行主张金胜公司向其交付上述费用。关于名富公司是否应就松旗公司的装修损失与金胜公司承担连带赔偿责任。本案系因金胜公司拖欠租金导致租赁合同及转租合同被解除，名富公司对此不具有过错。松旗公司只能向合同相对方金胜公司主张装修损失。松旗公司主张名富公司对此承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。综上，松旗公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：1维持海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初73号民事判决第三项；2撤销海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初73号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；3确认上诉人海口松旗酒业有限公司与被上诉人海南金胜成益佳市集农业开发有限公司于2016年10月19日签订的《商铺租赁合同》于2017年3月21日解除；4上诉人海口松旗酒业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人海南名富房地产开发有限公司支付逾期腾房占有使用费351367.38元；5驳回被上诉人海南名富房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回上诉人海口松旗酒业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14779元，公告费1560元，鉴定费30000元，合计46339元，由被上诉人海南名富房地产开发有限公司负担31654元，上诉人海口松旗酒业有限公司负担14685元；一审反诉受理费4918元，鉴定费14600元，合计19518元，由上诉人海口松旗酒业有限公司负担3123元，被上诉人海南金胜成益佳市集农业开发有限公司负担16395元；二审案件受理费24615元，由上诉人海口松旗酒业有限公司负担14098元，被上诉人海南名富房地产开发有限公司负担10517元。本判决为终审判决。审判长 谢焕怡审判员 李玉民审判员 符玉梅 二〇一九年七月二十二日书记员 粟婷婷速录员庄翠玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。