四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川民终521号 上诉人（原审原告）：中建银泰建设集团有限公司，住所地四川省资中县水南镇花圃街**。 法定代表人：张军，董事长。 委托诉讼代理人：谭建国，四川金坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王珂，四川金坛律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：四川美麓酒店有限公司，住，住所地四川省成都市成华区二环路东二段**/div> 法定代表人：刘伦，执行董事长。 委托诉讼代理人：谭建国，四川金坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王珂，四川金坛律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：中国电子物资西南有限公司，住，住所地四川省成都市成华区二环路东二段**/div> 法定代表人：缪海卫，总经理。 委托诉讼代理人：邓勇，四川善嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李德江，四川善嘉律师事务所律师。 上诉人中建银泰建设集团有限公司（以下简称中建银泰公司）、四川美麓酒店有限公司（以下简称四川美麓酒店）因与上诉人中国电子物资西南有限公司（以下简称电子物资公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2017）川01民初1385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月8日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月10日公开开庭审理本案。上诉人中建银泰公司的委托诉讼代理人谭建国、上诉人四川美麓酒店的法定代表人刘伦及其委托诉讼代理人谭建国、上诉人电子物资公司的委托诉讼代理人邓勇、李德江到庭参加诉讼。审理过程中，本案各方当事人向本院提出庭外和解申请获本院准许，根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条的规定，和解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 中建银泰公司、四川美麓酒店上诉请求：1.撤销原审判决，改判电子物资公司赔偿中建银泰公司各项经济损失29765520.56元。其中酒店房屋装修费损失12222701.28元、酒店固定资产与设备设施损失6493023.04元、可预期利益损失532.29万元（一审只认定300万元）、返还免租期已收取的租金1362060元（一审认定金额，无异议）、解除劳动合同的补偿费用411078.75元（一审认定金额，无异议）、交付的房屋租赁物因违法拆迁造成非正常经营，应返回已付2009年11月至2012年9月期间多付的租金3953757元；2.一、二审诉讼费由电子物资公司承担。事实和理由：一、《美麓酒店投资汇总表一》（以下简称汇总表一）所载“2009年至2010年装修投入总金额14459874.94元，2011年至2013年装修投入总金额3282755.94元（两次装修共计17742630.91元）；2009年至2013年固定资产与设备设施投入总计9425356.02元”。汇总表一有电子物资公司受委托人谢某的签字并加盖了电子物资公司公章，一审法院对该汇总表一进行了认定，但却采用了《美麓酒店两次装修及设施设备折旧价值项目价值分析报告》（川廉咨字〔2014〕9号）（以下简称《价值分析报告》）中载明的第二种结论，即第一次装修的原值扣除折旧后的价值为6479059.47元，第二次装修原值扣除折旧后的价值为2940692.8元，合计9419752.27元。设备设施的原值扣除折旧后的价值为1402957.71元，装修和固定资产与设备设施总投入原值27167986.93元，扣除折旧后的价值总计10822709.98元，一审法院对此认定错误，折旧后的价值应为18715724.31元。1.《价值分析报告》不具有合法性，不能作为本案的定案依据。《价值分析报告》是成华区人民法院组织调解的过程中，双方申请，法院委托所作出的报告，因双方均存在异议，调解协议未达成，加之银山建筑公司反诉超出级别管辖，该《价值分析报告》没有使用。故一审法院应对银山建筑公司提出的要求电子物资公司赔偿的各项损失进行重新鉴定，或者按租期十五年（180个月）确定耐用年限，按实际使用期确定为折旧期，确认装修、设备设施的折旧价值，不应依据《价值分析报告》作为定案依据。2.《价值分析报告》不具有客观性。该报告第八页第四条采用残余价值法鉴定不妥，应采用投资价值法；第十一页第七条采用成本法不妥，应采用收益法；第十三页所载对确定折旧年限，主观的对装修新搭建改造统一按八年确定耐用年限，对钢结构按十四年确定耐用年限，对电梯按十二年确定耐用年限，对设备设施没有确定耐用年限错误。3.装修和固定资产资产设备设施折旧后的价值应为18715724.31元，均应由电子物资公司赔偿。中建银泰公司、四川美麓酒店装修标准是按四星级酒店装修，装修使用期限是按租期十五年装修，耐用年限是十五年（180个月），实际使用期从2009年5月1日至2014年7月23日（实际2014年1月停业）。2014年7月23日电子物资公司派人暴力拆除租赁房屋减去6个月装修期，实际使用期限只有56个月。装修折旧应按装修耐用年限180个月，实际只使用了56个月为折旧期，折旧后的价值应为18715724.31元。一审法院认定为10822709.98元错误。二、一审法院认定由于十年左右的租期未满，根据双方在合同中约定的递增后的租金标准，十年的租金约为3007.43万元，加上装修投入等投资并参照经济型酒店平均年盈利水平在10%-20%的现状，那么结合中建银泰公司、四川美麓酒店装修和设备投入2700余万元的事实，未来十年可预期利益，按平均年盈利水平10%计算，都是5000余万元。因中建银泰公司、四川美麓酒店一审中交诉讼费困难，暂时只主张了预期利益损失500万元，而一审法院认定了300万元不当，请二审法院认定预期利益532.29万元，未主张的预期利益损失，中建银泰公司、四川美麓酒店另案主张。三、《租赁经营合同》中原约定按每月每平方米21元计付租金，由于启动电子物资宾馆内家属宿舍的拆迁，造成中建银泰公司、四川美麓酒店所租房屋所开设的宾馆无法正常经营，客源流失，中建银泰公司、四川美麓酒店要求调整租金按每平方米10元计付。2010年7月5日，电子物资公司《复函》认可因拆迁原因造成宾馆无法正常经营，同意先行按每月每平方米10元计付房租，剩余全部应付未付的房租在获得拆迁经济补偿中抵付的事实。2012年10月15日，电子物资公司发函至银山建筑公司称政府不再拆迁，但忽略了涉案租赁物由于政府放弃拆迁，电子物资公司在自行拆迁中应给予而未给予银山建筑公司拆迁经济补偿的情况下，应该用拆迁经济补偿冲抵每月每平方米11元租金的事实。电子物资公司应将多收的中建银泰公司、四川美麓酒店按每平方米11元计算出的3953757元租金作为损失返还给中建银泰公司、四川美麓酒店，待电子物资公司给予拆迁补偿时抵扣。四、一审法院认定已收款金额419.93万元，并将此金额全部作为已付银山建筑公司的损失费错误。已收419.93万元包括电子物资公司应退的装修保证金10万元，履约保证金40万元，双方共同委托鉴定机构的鉴定费用7万元，共计57万元。该57万元不应抵扣赔偿金。银山建筑公司实收款金额为376.93万元。综上所述，一审法院认定事实基本清楚，但依据《价值分析报告》确定损失错误，预期利益认定300万元不当，且电子物资公司应返还多收入的租金3953757.5元、保证金50万元、鉴定费7万元。请求二审法院依法改判。 电子物资公司辩称，一、中建银泰公司、四川美麓酒店上诉请求超出了一审诉讼请求，一审没有主张返还租金。二、汇总表一不应作为本案的定案依据，一审法院认定汇总表一属于采信证据错误。《价值分析报告》是双方在法院的组织下共同委托鉴定机构作出的结论，应予采信。三、一审法院认定预期收益为300万元没有事实依据。电子物资公司提交的所有证据能够证明酒店从开业到合同解除一直没有盈利。 电子物资公司上诉请求：一、电子物资公司依据《租赁经营合同》的约定行使合同解除权，一审法院认定电子物资公司解除合同属违约解除错误。1.解除租赁合同不是电子物资公司的主观意志所决定，是由于租赁合同标的物属于成都市北改拆迁征地范围内，电子物资公司必须向政府履行行政义务，不应当作为违约行为进行否定性法律评价。2.电子物资公司应配合成都市人民政府对北改区域内的危房进行改造，若不配合拆迁，需要承担不利的法律后果，会被政府强制征收。所以拆迁改造属于不可抗力，符合法律的规定和双方合同第12条（免责条款）约定的情形。3.根据合同第4.3条的约定，银山建筑公司逾期缴纳租金超过30天的，电子物资公司有权收回租赁物，并收取滞纳金。至2014年4月30日，银山建筑公司逾期缴纳租金已经达到120日，符合合同约定解除的条件和《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。电子物资公司在2014年4月30日向银山建筑公司发出《腾退并交付承租房屋的通知书》系再次行使合同解除权，电子物资公司不存在任何过错。基于以上三点理由，电子物资公司对租赁合同的解除有法律和合同依据，没有任何违约责任。二、一审法院认定中建银泰公司、四川美麓酒店损失部分的损失项目和金额证据不足。1.一审法院采信汇总表一违反证据规则及举证时限要求。中建银泰公司、四川美麓酒店在前三次开庭时均未提交该证据原件，直到第四次复庭时才提交，该证据的来源合法性不能排除合理怀疑。该证据的真实性存在重大疑问，在汇总表一上签字的人员谢某不是电子物资公司的人员，四川美麓酒店提交的介绍信的真实性不能确认，谢某是否有合法的授权不能确定，谢某无权代表电子物资公司确认汇总表一的内容。且介绍信是委托曾琳、谢某、杜伟三人共同行使代理权，谢某单独不能行使代理权；介绍信的授权不明，所谓“全权负责”属于权限不明，只能作为一般授权；介绍信的期限无记载，只能在出具介绍信的当天有效，即2014年2月25日有效，而汇总表一上谢某的签署时间是2014年3月24日。电子物资公司提交的装修公司说明可以证明装修费用仅有200万元，与汇总表一的金额相差很大，亦可印证该证据不具有真实性。“谢某”三字系由杜伟代签，为何由杜伟代签，存在疑问，电子物资公司申请对印章真实性和加盖时间先后顺序鉴定，但一审法院忽略了印章真实性鉴定，属于重大错误。基于上述分析，电子物资公司认为一审法院在认定汇总表一时，有违逻辑推理和日常生活经验，没有排除合理怀疑，不能作为证据采信。2.一审法院对于第一次、第二次装修的损失确定，不符合双方合同9.4条“租赁区域内除乙方自置的可移动的物品外，租赁区域内一切装修、建造（含新建房屋）及新添设施、设备，竣工后所有权归甲方无偿所有，乙方合同到期或提前终止合同均不得拆移、破坏（甲方保留要求乙方恢复原状或向乙方收取恢复原状施工所需费用的权力），双方另有约定的除外”的约定和合同法第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定。首先，根据双方合同9.4条的约定不可移动的装修、设施等自竣工之日起即为电子物资公司的财产，不属于中建银泰公司、四川美麓酒店的损失。关于可移动的物品、设备，根据合同8.9条约定，自合同解除之日起五日内应当搬离，未搬离的物品、设备视为其放弃所有权。本案合同已在2014年1月16解除，最迟应在2014年1月21日前搬离，中建银泰公司、四川美麓酒店在2014年7月才拆除租赁房屋。因此，一审法院对损失的认定错误。其次，从中建银泰公司、四川美麓酒店在一审中提交的证据显示，其第二次装修时间是2013年3月至2013年12月，但2013年11月7日中建银泰公司、四川美麓酒店又向电子物资公司发函表达装修意愿。酒店如此密集的装修，不符合常理。且在中建银泰公司、四川美麓酒店提交的其他证据亦证明第二次装修未实际发生（2013年10月22日，中建银泰公司、四川美麓酒店第一次提出二次装修的申请，二次装修的开始时间准备在11月，其在申请中自述明确的是2013年投入的装修金额仅为200万元，法院采信320余万元。）因此，在不能形成证据链条证实存在第二次装修的情况下，一审法院采信第二次装修损失，证据不足。3.一审法院认定中建银泰公司、四川美麓酒店的热水系统、低值易耗品、设备设施损失共计1402957.71元缺乏相应证据。即使该部分损失存在，也不应由电子物资公司承担。首先，2014年1月16日银山建筑公司收到电子物资公司的解除租赁合同通知后，对合同解除不持异议，仅就合同解除后的赔偿提出要求，且超过3个月未向法院或仲裁机构提出合同解除异议。根据法律规定，租赁合同在2014年1月16日解除。其次，根据双方合同8.9条的约定，合同解除后，中建银泰公司、四川美麓酒店应当在5日内完成其租赁物业内的物品的搬离，逾期视为放弃。电子物资公司在2014年4月30日再次向银山建筑公司发出腾退租赁房屋通知书，要求其搬离。2014年7月3日再次催告搬离，中建银泰公司、四川美麓酒店均收悉相关函件，但未予搬离，单方造成损失扩大。特别是一审法院认定的低值易耗品损失676923.81元是中建银泰公司、四川美麓酒店单方扩大损失，该部分损失不应由电子物资公司承担。4.关于员工安置费的问题，应严格参照员工参保情况和工资发放情况予以认定。一审法院把银山建筑公司的工资发放人员全部纳入酒店经营人员，没有考虑银山建筑公司还有建筑相关工作人员的情况。且一审法院明知酒店工作人员流动性大，但仍然酌情认定3年工作时间不当。且中建银泰公司、四川美麓酒店没有相关证据证明存在员工解除劳动合同经济补偿的情况下，认定员工的经济补偿金，不符合客观事实。5.一审法院关于免租期的租金认定没有事实和合同依据。首先，双方在合同中约定十五年租赁期届满后，电子物资公司作为出租人的预期利益实现后，才有免租期的租金利益让渡。为了体现双方利益平衡和真实意思表示，双方才会把免租期约定在合同的最后期限，不然就会按照通常的情况把免租期约定在合同的开始阶段。其次，双方合同中并没有明确合同提前解除的情况下，合同约定的免租期可以提前。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款认定电子物资公司为了自己的利益诉求阻止条件成就没有相应证据。电子物资公司解除合同是为了配合成都市北改工程，如从纯利益角度考量，电子物资公司解除合同的租金收益会减少，不会因解除合同而获益。最后，一审法院已查明两个事实，一是中建银泰公司、四川美麓酒店的租金只缴纳到2013年12月；二是酒店实际经营到2014年6月。所以中建银泰公司、四川美麓酒店已经有六个月的租金没有缴纳。6.一审法院认定银山建筑公司存在可预期利益300万元，没有事实依据。首先，中建银泰公司、四川美麓酒店在一审中多次陈述其从2010年开始经营该酒店至2014年，期间一直亏损。其次，成都市北改项目是一项涉及范围广、时间长的工程项目，即使租赁物业不拆迁，周边拆迁也会持续很长一段时间，会对酒店的经营形成较大的影响，亏损会进一步扩大。因此，电子物资公司认为租赁合同的及时解除，在客观效果上是对中建银泰公司、四川美麓酒店的一种止损，而不会造成其预期利益损失。7.一审法院认定中建银泰公司、四川美麓酒店只收取了电子物资公司419.93万元属于事实认定错误。首先，在一审庭审过程中，中建银泰公司、四川美麓酒店认可收到电子物资公司主张的422.93万元的真实性。电子物资公司提交了422.93万元的转账凭证，一审法院少计算了一张金额为4万元的转账凭证。其次，中建银泰公司、四川美麓酒店不认可7万元借支的抗辩理由不成立，这与电子物资公司提交的借条内容相矛盾。所以，一审法院少计算4万元转账凭证应予纠正。三、一审法院正确的认定了四川美麓酒店不是适格的原告，驳回了四川美麓酒店的诉讼请求，但从中建银泰公司、四川美麓酒店提交的证据来看，是四川美麓酒店提出了二次装修损失、员工安置费等诉讼请求，银山建筑公司没有提出相关诉讼请求。一审法院直接把该部分费用裁判给银山建筑公司，属于认定不当。四、一审程序不符合法律规定。1.一审过程中，中建银泰公司、四川美麓酒店申请了证人出庭作证，部分证人（常某、王某1等）作证前参与了庭审旁听，在第一次庭审的证人作证阶段时，这些证人才退出法庭后出庭作证。2.本案一审共开庭四次，仅有第二次开庭合议庭审判人员全部参加庭审，其余三次仅有审判长一人审理。根据相关法律规定，决定开庭审理的案件，可以在庭前召开庭前会议和证据交换。因此，本案的四次开庭，第一次是证据交换，第二次是开庭审理，第三次和第四次是补充调查证据，在第四次开庭提交的汇总表一原件的印戳颜色、提交时间等持有较大异议的情况下，没有再次由全部审判人员参加开庭审理，不符合民诉法及司法解释的规定。3.电子物资公司在质证时看到印章颜色明显不正常、提供原件时间不合常理情况下，向一审法院提出印章真实性和加盖时间先后鉴定申请，但一审法院只看到了加盖时间先后鉴定，没有看到印章真实性鉴定，且主观认为印章加盖时间是2014年3月24日错误，2014年3月24日仅能说明谢某三个字的签字时间。因此，一审法院存在应当鉴定而未鉴定的情况，应予纠正。综上所述，一审法院在事实认定和法律适用中存在不当之处，请求二审法院查清事实后改判。 中建银泰公司、四川美麓酒店辩称，一、一审法院认定电子物资公司违约解除合同正确。电子物资公司不服成华区人民法院判决，上诉后又撤回起诉，成华区人民法院没有支持电子物资公司的诉求，电子物资公司又以相同的理由提出上诉错误。合同没有依法解除已被成华区人民法院认可。二、电子物资公司认为一审法院对汇总表一不应采信的上诉理由不能成立。中建银泰公司提交了原件，卷宗内的复印件与原件核对无误。中建银泰公司第三次开庭才提交，是因为当时才找到原件，是由于电子物资公司拆迁过程中造成中建银泰公司证据材料不能及时找到。不存在超过提交证据时间的问题。谢某不是电子物资公司的员工，但受电子物资公司的委托，证明电子物资公司对汇总表一的内容予以认可，电子物资公司主张签字行为只表示收到汇总表一不成立。三、关于损失问题，中建银泰公司、四川美麓酒店认为一审法院损失认定太低，要求改判。电子物资公司认为其享有装修搭建的所有权不成立，关于设备设施放弃所有权也不成立，只有在租赁期届满以后才会放弃，违约解除不会放弃。关于第二次局部装修的问题，2012年10月15日，电子物资公司明确告诉中建银泰公司政府不拆迁了，中建银泰公司就开始装修，直到2013年12月，不是电子物资公司所称的一两个月时间。关于安置费的问题，中建银泰公司出具的是2014年元月后已经停业后的人员，四川美麓酒店提出的人员是正常营业的人员。关于免租期的问题，合同约定免租期在租赁期限之后，但是免租期是用于房屋装修，由于电子物资公司违约强制拆迁房屋，免租期应该提前。关于预期利益问题，电子物资公司的违约行为导致中建银泰公司、四川美麓酒店预期利益受损，应当赔偿损失。关于一审程序问题，一审法院审理程序合法，正式开庭时由合议庭全体人员参加，为了调查事实承办人员可以分别调查。另外，一审法院对印章的认定正确，电子物资公司没有否定印章的真实性。综上，电子物资公司的上诉理由与客观事实和法律相悖，不能成立。 中建银泰公司、四川美麓酒店向一审法院起诉请求：1.判令电子物资公司向银山建筑公司和四川美麓酒店支付未提供适租房屋产生的违约金、免租期租金、各项实际经济损失、可预期利益、垫付员工医药费及食宿费用、资金占用利息、向中国民生银行及富登小额贷款（四川）有限公司支付的利息等共计39657505.83元；2.判令电子物资公司立即归还擅自带走的原存放在四川美麓酒店包括保险柜、文件柜、电脑在内的所有物品（系增加诉讼请求）。 一审法院认定事实:2009年4月30日，电子物资公司作为出租方（甲方），与承租方银山建筑公司（乙方）签订《租赁经营合同》，甲方将位于成都市的电子宾馆及其院落出租给乙方使用，承租区域的建筑总面积为10810平方米，其中：南楼建筑面积为5470平方米，现客房118间，北楼建筑面积为3882平方米，售楼部183平方米（无产权证），餐厅1275平方米。院落占地约为1000平方米，用作宾馆经营。租赁期自2009年5月1日起租至2024年11月1日止，租期15年6个月。其中免租装修期为6个月，即自2024年5月1日至2024年11月1日。租金为每平方米21元，总计年租金为2724120元。合同的第四年开始租金上浮，每三年上浮一次，上浮比例依次为2012年5月1日起上浮5%，2015年5月1日上浮8%，2018年5月1日起上浮10%，2021年5月1日起上浮15%。租金支付方式为现金或支票；先付后用，甲方出具收据。乙方承认租赁区域内的现有客户与甲方已经签订的租赁协议有效。本协议确定的起租日前，租赁区域内的现有客户由甲方负责管理，相关收入归甲方所有。自本协议确定的起租日起，租赁区的门面房由乙方接替甲方继续履行已签订的房屋租赁协议，相关收入归乙方所有。第9.1条约定“乙方在进行施工建设与装修改造时，须征得甲方同意，乙方应事先将施工申请、方案、图纸及施工单位资质交由甲方，并向甲方支付施工保证金10万元后，在严格遵守国家及地方相关法律法规及甲方施工规定的前提下组织施工，施工过程中产生的费用及责任由乙方承担。乙方未经甲方同意擅自装修与建造改造的部分，乙方应负全责并自费拆除，恢复原状，如对甲方造成损害，乙方应承担赔偿责任。”第9.4条约定“租赁区域内除乙方自置的可移动的物品外，租赁区域内一切装修、建造（含新建房屋等）及新添设施、设备、竣工后所有权归甲方无偿所有，乙方合同到期或提前终止合同均不得拆移、破坏（甲方保留要求乙方恢复原状或向乙方收取恢复原状施工所需费用的权力），双方另有约定的除外。”第11.1.2条约定“甲方提前终止本合同，甲方应退还乙方履约保证金、房租余额，并向乙方支付相当于两个月房租的违约金。”第11.1.3条约定“任何一方违反本合同的约定，给守约方造成实际损失的，违约方应赔偿由此而给守约方造成的一切损失。”第12.1条约定“因政府政策变化等原因，导致乙方无法继续承租或减少承租面积的，双方应按实际情况协商解决。”第12.2条约定“因不可抗力原因导致本合同不能继续履行，所造成的损失或该房屋的毁损、双方互不承担责任。”第12.3条约定“因国家与政府建设需要或上级指令等不可抗力因素，国家因此支付的经济补偿由甲乙双方本着公平的原则协商解决。”合同签订后，电子物资公司于2009年5月6日出据收到银山建筑公司租赁保证金40万元、租赁费1362060元。自2009年12月15日开始，成都美麓公司管理有限公司（以下简称成都美麓公司）通过转账方式陆续向电子物资公司支付租赁费，电子物资公司出具的收据载明的付款单位分别为“成都美麓公司”、“银山建筑公司（成都美麓公司）”、“银山建筑公司（四川美麓酒店）”。2009年9月21日，电子物资公司出具《授权书》，内容为“我公司由于经营模式改变，现授权成都美麓公司负责收取我公司地处二环路东二段3号临建1号铺面（宾馆餐厅后门侧）水、电、气等费用。” 2009年6月2日，银山建筑公司出具《委托书》，内容为“电子物资公司：我公司与你公司于2009年4月30日签订的《租赁经营合同》为我司与刘伦、王建明、唐雷合伙开办宾馆而租赁。在履行合同期间债权委托刘伦代表我司与贵公司联系，刘伦有处分一切事宜的权利。”2009年9月2日，银山建筑公司出具《委托书》，内容为“我公司与电子物资公司于2009年4月30日签订的《租赁经营合同》为我司与成都美麓公司合伙开办宾馆而租赁。在合同履行期间全权委托成都美麓公司代表我公司处理一切相关事宜。” 成都市工商行政管理局于2009年7月1日出具的《企业名称预先核准通知书》载明在成都市成华工商行政管理局申请设立的成都美麓公司主要投资人为刘伦、唐雷、王建明。2013年4月9日四川省工商行政管理局出具的《企业名称预行核准通知书》载明的四川美麓酒店投资人为刘伦、唐雷、王建明。 2009年6月30日，成都市成华区危房改造开发办公室向电子物资公司发出《关于启动电子宾馆片区拆迁改造项目的函》，内容是“根据成都市政府对旧城改造的统一部署，贵公司所在区域（二环路东二段）被划入旧城改造拆迁范围。目前，各项拆迁手续已办理完毕，项目即将启动。请贵公司告知该旧城改造片区内的各业主，停止其房屋的装修、转租等事宜，以避免造成不必要的损失和浪费。”2009年11月25日，成都市房屋拆迁管理处向成都市成华区危房改造开发办公室颁发了《房屋拆迁许可证》，拆迁范围为东至颐和家园，南至圣灯3、4组，西至二环路东二段（北面界址不清楚），拆迁期限为2009年11月25日至2010年11月24日。 2010年5月29日，银山建筑公司和成都美麓公司向电子物资公司发出《协商函》，主要内容是“就营业以来，我司将经营过程中出现遇到的情况向贵司反映如下：一、因政府拆迁原因，致我司已经不可能办理酒店的特种行业许可证，同时，因为不能办理酒店的特种行业许可证，导致成都美麓公司不能通过年检，以致不能正常合法经营，面临的损失极为惨重。二、同样因政府拆迁原因，我司已经不敢按原经营计划对南楼进行装修改造，导致经营规模受限，盈利能力降低，还贷压力增大；三、院内家属宿舍现在已经按照拆迁计划拆迁，由于拆迁后无人管理，苍蝇蚊虫滋生、小摊小贩噪音油烟垃圾、猫狗肆虐，环境卫生条件恶化，入住客人严重不满，严重影响客户经营，还经常出现预订了房间但到达后以环境太差拒绝入住的情况；四、成都市房屋拆迁管理处、拆迁实施单位成华区危房改造开发办公室、城管及供电等有关部门经常上门要求拆迁，对宾馆的正常经营产生了严重的负面影响；五、旅行社、会议公司等大客户因知道场地面临拆迁后已经拒绝带客人入住，更拒绝了签订长期合作合同的谈判工作；六、供货商知道面临拆迁后纷纷要求立即清偿前期货款，并在今后的供货中全部采用现款提货，严重影响了资金安排和经营；七、员工队伍不稳定，造成工资等成本加大。鉴于以上情况，我司向贵司提出如下协商方案，请贵司各位领导能体谅我司目前在经营中因拆迁因素遇到的困难，并予以答复。一、降低租金标准。由于拆迁原因，我们无法按原经营计划对南楼进行装修改造，加上院内家属宿舍环境卫生等因素对南楼客房的影响，宾客都不愿意去南楼食宿，对酒店客房收入已造成巨大影响，而酒店主要利润来源的就是客房收入，其他如餐饮、娱乐等其他配套项目基本都是保本经营。因此我司提议与贵司签订补充合同，降低租金标准，即从2010年7月1日以后租金标准按每平方米每月10元计算。二、调整租金交付方式。由于拆迁带来的以上影响，请将租金支付方式调整为每月支付前一月的租金，以减轻我司资金压力，也适应拆迁现状。三装修免租期提前。根据《租赁经营合同》第二条第一款的约定，租赁期自2009年5月1日起至2024年11月1日止，租期15年6个月，其中免装修期为6个月，即2024年5月1日起租至2024年11月1日止。由于拆迁的原因，该合同提前终止已不可避免，而我司在全面装修升级改造时实际共耗时八个月，装修改造期内已按合同约定及时支付了租金，因此我司提议将原《租赁经营合同》第二条第一款的约定的免装修期为6个月提前至2010年7月1日起租至2010年12月1日止。四、拆迁赔偿。目前装修投资已经达到2300万元人民币，因原计划经营15年又6个月，现在仅经营了6个月，即使不考虑物价上涨因素的影响，可得利益损失约8000万元，现在按5年计算为3000万元计算补偿金额；如拆迁还必将导致歇业停业，也将面临另行寻址、重新装修等一系列后续工作，估计停业歇业最低时间为12个月，损失约600万元；如房屋被拆迁还将针对员工的不同情况，对员工进行解除合同支付经济补偿金或按最低工资标准支付工资予以留用安置，安置费用约150万元。我司预计拆迁补偿最低应为6050万元人民币。以上方案，请贵司及各位领导体谅实际面临的拆迁因素，已经带来的经营困难和巨大损失，予以协商解决。”该《协商函》尾部银山建筑公司未加盖印章，只加盖有成都美麓公司公章。 2010年7月5日，中国电子物资总公司、电子物资公司向银山建筑公司发出《回复函》，内容为“我公司5月26日曾派西南公司法定代表人徐京魁同志等一行人前往成都，与贵司股东及酒店经营负责人就‘电子宾馆租赁合同’履行过程中产生的问题进行了沟通和交流，并向贵司明确提出了‘立即支付应付租金，书面反映存在的经营问题和困难，书面明确具体协商要求，书面如实汇拢装修费用和其它投资数额’等履行合同要求。5月29日贵司向我公司所属西南公司发出《协商函》，且鉴于贵司在上述会谈后1个月的时间里仍未有任何履行原合同举措和诚意，现我公司作为西南公司的上级单位，根据上述会谈的情况、电子宾馆客观现状及贵司书面要求等给予答复，望贵司及股东能够给予重视和积极回应。一、我公司及所属西南公司一致认为，贵司当前的做法清楚表明：已经没有诚意继续全面履行原《房屋租赁合同》，按原合同约定数额支付租金等。贵司提出变更租金标准、支付时间和提前享受免租期等要求，无非借拆迁影响经营作为理由，希望因此将原合同的实际履行（支付租金）期限拖延六个月，直至电子宾馆所处区域拆迁最后期限（大约今年11月份）。同时，贵司谋求降租用，以减少经营成本，并采取经营一天是一天的策略，希望依靠拆迁补偿实现经济利益。我公司及所属西南公司一致认为，电子宾馆周边区域面临拆迁，但并没有实质影响贵司租赁电子宾馆及开展经营活动。同时，贵司至今没有因所谓无法正常经营宾馆等而提出解除原《房屋租赁合同》，因此，在原合同未进行任何修改、变更前，贵司没有理由和权利不履行合同义务，随意违约，而侵害我公司所属西南公司的权益。三、考虑到贵司《协商函》提出的部分要求，我公司及所属西南公司在此书面回复如下：1.原租赁合同除租金支付方式外，其它内容暂不予修改，即贵司可先行按照合同原租金标准，按月份分期支付房租；或先行按照每月每平方米10元标准，按月分期支付房租。至于剩余全部未付房租，可待贵司因电子宾馆拆迁而实际获取一定经济补偿时进行结算；或等电子宾馆拆迁一事明确终止后进行结算。其间不视为贵司违约，而贵司无需支付违约金，或导致产生解除原租赁合同等法律后果。2.当地政府和拆迁部门至今从未就电子宾馆拆迁事宜正式向我公司及所属西南公司提出任何要求，磋商任何拆迁方案，鉴于电子宾馆及所占地块属于中央企业资产和国有资产，若真正拆迁则必须逐级向有关国有资产管理部门申报获取批准方可。另外，在此要求贵司据实申报装修和其它投资资金情况，并应提供合法、有效、真实书面材料予以佐证。3.贵司若同意上述新的租金方式等，函请7月1日前先行按照上述方式支付应付月份租金，并与我公司所属西南公司签署具体补充协议；若贵司7月15日前仍未支付应付月份租金，则视为贵司不同意上述新的租金支付方式。但鉴于贵司已经长时间故意拖延支付应付租金，故公司所属西南公司将在7月15日后决定提起诉讼，依法主张租金及解除该《房屋租赁合同》，以维护自身合法权益。” 2010年7月13日，银山建筑公司和成都美麓酒店又向中国电子物资总公司和电子物资公司发出《回复函》，内容为“关于2010年7月5日贵公司给我公司发出的函件已收到，相关内容条款经本公司股东会讨论，现给予贵公司回复。1.本公司同意在2010年7月15日前按每平方米10元的租金标准，按月预支付房屋租金给贵公司。2.本公司要求贵公司收到款项后，2010年7月30日以前，指派专人与我方接洽，商讨补充协议事宜。3.由于酒店装修改造投资金额数目正在进行审计，等审计报告完成后通报贵公司。4.由于酒店所在区域确实属于规划拆迁范围内，酒店的营业执照无法办理，本公司要求贵公司同意我方使用电子宾馆原营业执照，同时请贵方落实营业执照的年审事宜，以确保我方对酒店的合法经营。” 2011年3月17日，银山建筑公司和成都美麓公司向电子物资公司发出《协商函》内容为“1.请甲方在2011年3月27日以前委派代表与我方协商房屋租金支付的具体问题。2.由于酒店面临拆迁，目前为止贵方没有给出我方具体经营时间，导致我方对外无法签订长期合作协议（涉及到我方2011年的正常预订），对内无法制订经营策略，严重影响我方的正常经营。3.由于酒店周边环境的影响，造成我方员工流失及无法正常招聘人员。请贵方考虑我方的实际经营情况，给出我方明确的经营时间。” 2012年10月15日，电子物资公司向银山建筑公司和成都美麓公司发出《通知函》，以明确获知因拆迁许可证过期，且当地拆迁部门未能与本公司上级主管单位就拆迁一事达成共识，当地拆迁部门将不再对电子宾馆建筑物进行任何拆迁工作为由，通知银山建筑公司和成都美麓公司在收到通知函之日起5个工作日内将截止2012年9月全部应缴而缓缴的房租3818632.5元支付给电子物资公司。 2013年1月8日，成都美麓公司向电子物资公司发出《协商函》，就2012年12月15日的通知函进行回复，一是同意补交房租，且于2012年12月24日前已经支付；二是同意在电子物资公司协助办理好全部手续后按照最初的租赁合同租金标准支付房租。三是近期将投入大量的人力、财力对酒店进行全新规划与设计，装修后达到四星标准，预算约3000万元，并将设计方案初稿报送给电子物资公司；四是因前期拆迁所造成的经营损失以及酒店所有的设备设施老化需要重新装修等原因，请求对还需补交的1862500元房租进行适当的宽延。2013年2月18日，成都美麓公司又向电子物资公司发出《回复函》，就收到电子物资公司2013年1月25日的回复函进行回复，主要提到经营人，对于缓交房租1862500元在2013年4月1日支付提出异议，同时要求电子物资公司同意或答复其所提出的全面装修方案，明确按原协议执行余下需补交的房租，回答本建筑物是否需拆迁或明确拆迁时间，积极协助配合办理酒店相关证照事宜，并对前期拆迁通知原因造成的损失承担相应责任。 2013年9月2日，四川美麓酒店向电子物资公司发出《协商函》，希望中国电子物资总公司在10日之内就装修事宜给予明确的书面回复。同年9月6日，银山建筑公司、成都美麓公司、四川美麓酒店共同向电子物资公司发出《关于履行〈租赁经营合同〉的联系函》，再次要求中国电子物资总公司在7个工作日内对全面装修方案给予书面回复。同年10月22日，成都美麓公司和四川美麓酒店又共同向电子物资公司发出《关于四川美麓酒店二次装修的申请》，要求电子物资公司在七个工作日内对装修方案给予书面的回复。2013年11月7日，银山建筑公司、成都美麓公司、四川美麓公司向电子物资公司发出《关于酒店装修的告知函》，告知电子物资公司将立即动工对酒店进行装修。 2013年11月15日，电子物资公司向银山建筑公司发出《回复函》，就银山建筑公司2013年11月7日《关于酒店装修的告知函》进行回复，内容为“一、贵司近几年一直以来未与我司进行过联系，包括书面或口头。特别是我司因为履行合同事宜曾几次与贵司发函，均未得到贵司直接回复，接触的却是与贵司毫无关系的成都美麓公司，以及后来新出现的四川美麓酒店。直到今年八、九月份，我司强烈要求贵司出面协商拖欠租金支付和解除合同事宜时，贵司及法定代表人才出面与我司进行了联系，所以，贵司除本次‘告知函’外，并没有多次向我司提出租赁标的房屋全面装修方案等客观事实。二、我司至今不清楚贵司与目前上述租赁标的房屋实际经营和使用者的两家公司到底何种关系，贵司也从未书面向我司进行必要说明和证明，更未与我司书面协商变更房屋租赁合同承租方，或协商转让合同权益与义务。因此，我司仍有理由质疑贵司是否存在合同违反合同约定，私自将合同权益与义务进行了转移，或转租等严重违约行为。只是看在欠付房租已经补交，且贵司及法定代表人分别以短信和书面方式与我司重新联系，我司一直等待并希望贵司及其它两家公司能够及时给予书面说明和证据证明，以避免不必要的误会和纠纷。三、关于贵司致我司‘告知函’一事，我司现表明几点意见：1.函请贵司尽快先行说明或证明贵司与上述其它两家公司真实关系，以求解决或澄清贵司是否全面履行合同，是否存在私自转租、转让合同等严重违约行为问题。2.在上述问题未澄清和解决完毕前，函请贵司暂停止对租赁标的房屋全面新装修方案制定和实施，避免造成或扩大双方经济损失。3.另外，我司在此正式告知，当地政府与我司已经初步协商确定，尽快依法对租赁标的房屋所占地块做收储土地处理，也就意味着当地政府决定对我司所拥有的国有土地使用权和地上建筑物再次进行拆迁。我司因此善意提醒贵司，就目前存在和发生的新情况，贵司自行考虑和决策是否进行全面装修，加大新的资金投入和费用支出。至于装修方案本身，只要依照合同不破坏建筑物结构，我司无权干涉。但当地政府和我司将来拒绝对扩大经济损失部分给予相应经济补偿。同时，函请贵司在没有违约行为基础上，开始考虑和协商关于与我司正常解除房屋租赁合同，以及相对合理经济补偿善后方案等事宜。当然，我司也不排斥贵司在友好合作基础上的其它合理化建议。” 2013年下半年，中国电子瑞达集团相关领导与成华区委、区政府领导进行沟通，就电子宾馆剩余地块实施改造以及享受成都市北城改造有关政策达成共识，成华区人民政府于2013年12月25日向成都市国土资源局发出《关于确认中国电子西南总部大厦项目的函》确认该项目由电子物资公司自主改造。 2013年12月6日，电子物资公司发出《关于解除房屋租赁协议的告知书》，内容为“二环路东二段3号各租赁户：我公司根据中国电子物资总公司的工作安排和部署，我公司位于二环路东二段3号的地块已纳入成都市北改工程自主改造项目。按照我公司与各租赁户签订的《房屋租赁合同》中的相关约定，现告知各租赁户，我公司即时解除租赁协议，请各租赁户接此告知书后务必于5个工作日内到办理解除租赁合同的相关手续，逾期未办理所引发的相关法律责任及后果由各租赁户自负。” 2013年12月10日，银山建筑公司、成都美麓公司、四川美麓酒店向电子物资公司发出《关于对〈解除房屋租赁协议告知书〉的回应函》和《协商函》各一份，回应函的内容为“贵公司张贴对二环路东二段3号各租赁户的《关于解除房屋租赁协议告知书》的内容悉知，现来函提出异议如下：一、我司（银山建筑公司）与贵司2009年4月30日签订的《租赁经营合同》合法有效，应受国家法律保护，对该《合同》贵司不能任意单方解除。二、贵司以所签《租赁经营合同》涉及的地块已纳入成都市北改工程自主改造项目为由，单方面解除租赁合同，并限期我司在五个工作日内办理解除合同的相关手续，其行为是一种严重的违约违法行为。三、若贵司刻意要求解除《租赁经营合同》，请贵司派员与我司人员协商解除租赁合同的相关赔偿事宜，协商达不成一致，我司要求贵司按《租赁经营合同》约定的我司享有租期至2024年11月1日义务履行。”协商函的内容为“一、从贵司2013年12月6日的《关于解除房屋租赁协议告知书》内容获悉，贵司提到二环路东二段3号地块已纳入成都市北改工程自主改造项目，请贵司出示本地块关于纳入北改工程项目的相关文件与批文。二、贵司明确告知本地块要立即自主拆迁改选，我司该支付给贵司的2014年1月至6月的房屋租金怎么支付？什么时间支付？三、我司（银山建筑公司）与贵司2009年4月30日签订的《租赁合同》合法有效，受国家法律保护，双方应严格遵守。请贵司及时回函对我司提出的上述问题进行明确答复。” 2013年12月30日，成都市北城改造工作领导小组办公室向成华区政府发出《关于确认北城改造项目的函》，内容为“你区审查申报的电子物资公司申请的中国电子西南总部大厦项目（项目编号：成华—2013—018）位于成都市成华区二环路东二段**，占地面积约15365.7平方米，项目在规划‘北改’区域内，以该项目实施时间为准，享受相应‘北改’政策。请按照《成都市人民政府办公厅关于进一步推进北城改造有关政策的意见》（成办发〔2012〕20号）及《成都市人民政府办公厅转发市建委等部门关于进一步明确北城改造有关政策问题的意见的通知》（成办发〔2012〕60号）规定，积极做好政策执行工作。” 2014年1月15日，电子物资公司向银山建筑公司发出《关于解除房屋租赁合同函》，内容为“鉴于2013年12月30日成都市北城改造工作领导小组办公室下发的成北改办函（2013）56号《关于确认北城改造项目的函》中，确认电子物资公司‘中国电子西南总部大厦项目’（项目编号：成华—2013—018，位于成都市成华区二环路东二段**，占地面积约15365.7平方米）在‘北改’区域内，且享受北改政策……。为此，按照我司与贵司签订的《房屋经营合同》第12.1条‘因政府政策变化等原因，导致银山建筑公司无法继续承租或减少承租面积的，双方应按实际情况协商解决’的约定，请贵司接到本通知之日起7日内就双方解除合同后的相关事宜进行协商，同时我司进一步明确，本通知发出之日起，双方的房屋租赁关系予以解除。” 2014年1月20日，银山建筑公司、成都美麓公司、四川美麓酒店向电子物资公司发出《复函》，内容为“贵公司的两份《关于解除房屋租赁合同函》，我公司于2014年1月16日收悉。贵公司来函关于‘美麓酒店’经营承租房屋因贵公司自主改造而要求解除两份房屋租赁合同一事，必须经过我们双方协商一致后，方能进行；具体协商时间、地点请贵公司确定后及时告知。” 2014年2月25日，电子物资公司开具介绍信，内容为“兹委托曾琳、谢某、杜伟等叁同志前往你司全权负责解除租赁关系事宜。请接洽。”“有效期限天”空格处为空白。 2014年3月20日，银山建筑公司、成都美麓公司、四川美麓酒店共同盖章形成了书面的汇总表一，载明内容为“一、2009年至2010年装修投入总金额：14459874.94元；二、2011年至2013年装修投入总金额：3282755.97元；三、2009年至2013年固定资产与设备设施投入总计：9425356.02元；四、2009年至2013年支付给业主方房租共计13011570元。”电子物资公司在该汇总表尾部落款日期下面空白处加盖公章，谢某签名并注明2014年3月24日。 2014年4月2日，银山建筑公司、成都美麓公司、四川美麓酒店向电子物资公司发出《函告》，内容为“从2014年3月27日起，我司租赁贵公司的房屋被一伙不明身份的人（大约40人左右强制把酒店会议室的配套设施设备搬出，并于当日开始把房屋拆除了。这伙人既没有出示贵公司的书面通知或口头告知我司租赁的房屋需要拆迁的事宜，也没有执贵公司的任何授权或者委托书，一会儿说代表贵公司，一会儿代表成华区危改办，但均未出示任何身份证明和有效证件。经与贵公司领导和成华区危改办了解，竟然均不知道这伙人是谁派出的。由于这伙人在拆除过程中没有采取任何安全措施实施打围，导致拆迁时损坏了我们酒店的许多设备设施……贵司是上述拆除房屋的所有权人，不可能不知道这些人的行为。作为承租人，贵公司的上述拆除行为我们强烈反对！并要求贵公司对我司造成的损失予以赔偿。希望贵司立即就上述问题及时派员与我司进行协商处理，防止带来更大的安全事故，造成不必要的损失。” 2014年4月30日，电子物资公司向银山建筑公司（成都美麓公司、四川美麓酒店）发出《腾退并交付承租房屋通知书》，以2014年1月16日向银山建筑公司送达《解除函》，双方租赁关系已经解除为由，要求银山建筑公司立即将承租房屋和院落腾退后交付给电子物资公司。2014年7月3日，电子物资公司向银山建筑公司、成都美麓公司、四川美麓酒店发出《催告函》，要求银山建筑公司等应在收到此函5日内无条件将承租房屋和院落腾退给电子物资公司，并支付2014年1月16日以后产生的房屋占用费及违约金、滞纳金等费用。 2014年5月4日，成都市成华区人民法院立案受理电子物资公司与银山建筑公司，第三人成都美麓公司、四川美麓酒店房屋租赁合同纠纷一案，电子物资公司的诉讼请求是：1.判令银山建筑公司支付2014年1月1日至2014年1月16日的房屋租金123024.7元，及结清房屋租金时止的滞纳金和违约金；2.判令银山建筑公司参照合同约定支付2014年1月16日至实际腾退之日的房屋占用使用费以及资金占用利息；3.判令银山建筑公司支付2014年1月21日起至实际腾退之日止给电子物资公司造成的经济损失354000元。诉讼过程中，四川廉政资产评估事务所接受成都市成华区人民法院的委托，于2014年12月25日出具《价值分析报告》，分析结论为：分析基准日为2014年6月3日。1.评估人员依据市场同类酒店、装修及设施设备情况预估原值、折旧额或摊销额、净值价值如下：酒店装修的原值扣除折旧后的价值258.9万元；设备设施的原值扣除折旧后的价值121.03万元；合计379.93万元。2.评估分析人员根据银山建筑公司、美麓酒店、电子物资公司提供的资料进行审核，在假定提供资料与实际账面及实物资产核对记录一致的情况下，扣除第一次装修重复的1项后计算原值、折旧额、净值价值如下：第一次装修的原值扣除折旧后的价值647.91万元；第二次装修的原值扣除折旧后的价值313.33万元（含热水系统），设备设施的原值扣除折旧后的价值121.03万元，合计1082.27万元。成都市成华区人民法院于2015年5月7日作出（2014）成华民初字第1784号民事判决，驳回了电子物资公司的诉讼请求。宣判后，电子物资公司不服，向本院提起上诉，电子物资公司于2015年12月15日向本院申请撤回起诉和撤回上诉，本院于2015年12月17日作出（2015）成民终字第7907号民事裁定，准许电子物资公司撤回上诉和起诉，并撤销了成华区人民法院（2014）成华民初字第1784号民事判决书。 2014年7月2日，电子物资公司与四川诺亚舟房屋拆迁有限公司签订《房屋移交拆除协议》，约定四川诺亚舟房屋拆迁有限公司必须于2014年7月31日前完成二环路东二段3号川国用（2004）第00348号宗地内招待所南楼、招待所北楼、食堂、售楼部，拆除面积10810平方米以及院落的拆除工作。 2014年7月22日20时20分许，成都市公安局成华区分局建设路派出所接受报案人刘伦（男，40岁，四川资中人）报案，称其所经营的成都市成华区二环路东二段3号“美麓酒店”于2014年7月22日4时许，上百个陌生人强行进入“美麓酒店”，其中有人强行拿走该酒店的物品及相关资料，最后酒店被人开挖掘机拆除，造成酒店大量的设施设备损毁。建设路派出所于2014年7月23日制作了四川美麓酒店的现场照片，并对刘伦、杨某进行了询问。刘伦和杨某均陈述了“美麓酒店”于2014年7月22日4时许被拆除的情况。拆迁公司负责人王建全接受建设路派出所询问时陈述拆迁当天凌晨4点钟，电子物资公司委托成华区公证处有五六个人在场清理行政办公室的物品，打包、登记。对一个保险柜、四个文件柜，还有几个纸箱两台电脑进行了登记，由中电公司存放在成华区512建材市场的一个小区里。建设路派出所于2014年9月16日对美麓酒店现场物品清点之后保管的地方和物品进行了拍照。美麓酒店各部门对拆迁后的损失统计金额为598478元。 银山建筑公司提供的成都鼎益建设工程项目管理有限公司编制的《美麓酒店（原电子宾馆）改造工程竣工结算总价》载明的中标价为17351849.93元，结算价为14459874.94元。具体单项工程名称和审定金额分别为：1.原楼改为酒店客房工程7769640.03元；2.新建钢构茶坊及装修含消防水池）1375646.28元；3.餐厅、厨房及员工食堂浴室装修工程694629.68元；4.北楼部分装修工程366809.76元；5.南楼部分装修工程2883926.80元；6.北楼区域排污管网改造1135883.85元；7.围墙、形象墙及门卫室152157.99元；8.南楼区域排污管网改造81180.55元。成都鼎益建设工程项目管理有限公司编制的《美麓酒店（原电子宾馆）二次装修改造工程竣工结算总价》载明结算价为3282755.97元。单项工程名称和金额分别为：1.一号会议室74461.85元；2.二号会议室157979.04元；3.会议室外露台36×××××.64元；4.会议室外卫生间11034.57元；5.原雅间拆除及柱面装饰50514.59元；6.新增雅间77999.56元；7.二号会议室屋面防水处理14202.77元；8.北楼屋面防水处理48676.06元；9.售楼部屋面防水处理8093.70元；10.南楼及北楼部分客房卫生间处理（191个）1429622.84元；11.后区外原浴室拆除3696.90元；12.后厨房外围墙及垃圾池3742.31元；13.南楼屋面防水26793.51元；新做彩钢雨棚8614.04元；14.原锅炉房拆除7396.79元；15.南二楼写字间装饰工程4221784.84元；16.部分客房装饰工程（24间）902059.96元。 2014年12月10日，成都鼎益建设工程项目管理有限公司在向成都市成华区人民法院出具的《关于美麓酒店装修结算编制说明》中载明“1.关于造价咨询合同。原造价咨询合同没有找到。合同委托方为成都美麓公司，委托时间为2010年，委托事项为根据委托方提供的资料编制造价文件（并非结算审核）。2.关于发票。发票没有找到。3.关于图纸。委托方仅提供了电子版图纸，未提供纸质图纸。4.关于签证。委托方提供的身份证资料我公司未保留。关于施工单位。委托方提供的第一次装修施工单位为成都雅居装饰工程有限公司，第二次装修施工单位未提供。我公司未和施工单位见面，也未进行任何形式的联系。5.关于资料真实性。因为委托事项为根据委托方提供的资料编制造价文件，仅供委托方参考。因此委托方提供的资料真实性由委托方自行负责，我公司不负有审查义务。” 2014年12月18日，成都雅居装饰工程有限公司向成都市成华区人民法院出具的《关于美麓酒店装修的说明》载明“1.关于施工合同，美麓酒店和我公司并未签订书面合同，仅口头约定由我公司施工。2.关于结算书，美麓酒店和我公司并未编制正式的结算书，而是依实际收方测算后即支付。3.关于发票，由于我公司正在搬家，且财务人员发生变动，故没有找到发票。4.关于收款凭证，我公司共收到了美麓酒店装修款200万元左右。由于我公司正在搬家，且财务人员发生变动，故没有找到收款凭证。5.关于账簿记录，由于我公司正在搬家，且财务人员发生变动，故没有找到账簿记录。” 证人王某1证实其与刘伦系初中同学，2013年12月份左右，四川美麓酒店部分客房、餐厅、茶楼、会议室进行了装修改造，王某1从事的是吊顶、乳胶漆、墙纸的工作，当时有10来个人进行装修，其收到了40余万元的劳务费。 证人常某陈述其系美麓酒店的保安部长，第一次拆除四川美麓酒店旁边的楼房时将酒店的围墙打倒了，其要求对方将围墙修好，没有进行损失统计。7月22日凌晨拆迁时，常某接到保安部员工的电话，大约凌晨4点左右赶到现场，但被挡在门口不允许进入，常某随后报警，110的工作人员陈述这些不属于他们管，常某随后通知公司领导，在打电话的过程中有4台挖机对酒店进行了强拆。现场有一个女员工被打伤，四川美麓酒店将员工安排在君悦酒店住了2个月左右，受伤的员工住院进行了治疗。保安部对被埋物品制作了清单，被埋物品包括电警棍和相机等。 证人杨某陈述其系四川美麓酒店客房部经理，酒店有100多个员工，客房部有40多个，其在拆迁时手的韧带受伤后在成都中医学院进行治疗，医药费由老板娘垫付的，拆迁后被安排在君悦酒店，一共有60多个员工，住到9月20多号。客房部在拆迁后对被埋物品进行了统计，有行李车、垃圾桶、衣柜等。 证人王某2陈述其系四川美麓酒店采购，其证实在2011年由于周围拆迁对酒店生意影响很大，其在拆迁后对被埋物品进行了统计，统计的依据是每月进行的盘存数据。 证人周某陈述其系美麓的库管，证实在拆迁后根据进货、出货和报表对酒店被埋物品进行了统计，其个人买保险的1万元现金和工商银行的存折在拆迁中受损，其于9月30日离开酒店，酒店有140来个员工。 一审法院另查明，银山建筑公司、四川美麓酒店提供的吴敏卡号为62×××42在2017年4月1日至2017年7月1日的《借记卡账户历史明细清单》上，载明2017年5月10日向富＊司转款6笔，共计30万元。其还提供了2013年9月27日吴敏、刘伦向何勇借款50万元的《借条》复印件，载明月息按2.5分结算。吴敏、刘伦于2013年8月1日向何勇借款100万元的《借条》复印件，未约定利息，借款期限为三年。2013年11月3日吴敏、刘伦向刘文龙借款100万元的《借条》复印件及2013年11月4日刘文龙向吴敏转款的电汇凭证。2014年3月5日刘伦向刘文龙借款10万元的《借条》复印件。 2014年9月9日，刘伦作为银山建筑公司、四川美麓酒店和成都美麓公司代理人名义，向电子物资公司借款40万元，用于解决四川美麓酒店员工部分问题，约定此款在最后法院认定的补偿款中予以抵扣，刘伦、刘才波、向阳树作为担保人签名。2014年11月5日，刘伦以四川美麓酒店、成都美麓公司、成都银山建筑公司名义（但未加盖印章）向电子物资公司借款7万元用于缴纳鉴定费，约定借款在最终的案件处理时一并品迭。向阳树在该《借条》上签名，并注明此款直接打到鉴定公司账户上。2015年2月17日，刘伦作为借款人代理人并加盖四川美麓酒店公章出具《借条》，向电子物资公司借款20万元，并确定与之前的40万元、7万元借款均在法院判决或调解后，从电子物资公司应付的补偿款中扣除，不足部分，我方立即无条件归还。 电子物资公司提供的转款凭证显示：2014年11月6日，电子物资公司向四川廉政资产评估事务所转账支付7万元；2014年9月29日，电子物资公司向刘伦付款40万元；2015年2月28日，电子物资公司向刘伦转款4笔共计16万元。2016年2月5日，电子物资公司向四川美麓酒店银行账户转款355.93万元。以上合计418.93万元，银山建筑公司和四川美麓酒店认可收到的款项为419.93万元，且不认可7万元鉴定费由其承担。 一审法院认为，电子物资公司与银山建筑公司签订的《租赁经营合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。根据当事人的诉辩主张，本案存在三个争议焦点，一是四川美麓酒店是否具备原告的主体资格；二是电子物资公司是否存在违约行为，应否向银山建筑公司和四川美麓酒店支付违约金及赔偿相应损失；三是银山建筑公司和四川美麓酒店要求返还物品的诉讼请求是否成立。 关于第一个争议焦点，案涉的《租赁经营合同》由电子物资公司和银山建筑公司之间签订，四川美麓酒店不是合同的订立者，本案中没有证据证明银山建筑公司将合同的权利义务转让给了四川美麓酒店，也不能证明电子物资公司同意四川美麓酒店与银山建筑公司作为共同的承租人，故不能认定四川美麓酒店是《租赁经营合同》的一方当事人。银山建筑公司作为建筑施工企业，不具备酒店经营资质，其另外组建公司参与酒店经营管理符合常理。从成都美麓公司和四川美麓酒店的工商信息可以看出，这两家公司均是在《租赁经营合同》签订后登记成立，且均参与了《租赁经营合同》的履行，如交纳房屋租金，对租赁物进行经营管理等行为，但这种参与行为仅能认定为《中华人民共和国合同法》第六十五条所规定的约定由第三人履行，其法律后果仍应由合同当事人享有和承担，合同关系以外的履行主体不能因其履行行为成为一方当事人，除非合同有明确约定。如果按照四川美麓酒店的逻辑，则成都美麓公司也应当作为原告参与本案诉讼，成都美麓公司的股东结构与四川美麓酒店的股东结构完全相同，但成都美麓公司并没有作为原告参与诉讼。再者，从银山建筑公司在2009年6月2日和2009年9月2日出具的《委托书》来看，其不管是委托成都美麓公司还是委托刘伦处理《租赁经营合同》的相关事宜，委托关系所产生的法律后果均应由委托人承担而非受托人承担，受托人更不可能与委托人成为合同关系的一方主体。2013年11月15日中电公司向银山建筑公司出具的《回复函》中要求银山建筑公司说明与成都美麓公司和四川美麓酒店之间的关系，且明确表示不认可二者的合同主体地位，故不能得出四川美麓酒店是案涉《租赁经营合同》承租人的结论。电子物资公司抗辩四川美麓酒店原告主体不适格的理由成立，一审法院予以支持。 关于第二个争议焦点，银山建筑公司主张电子物资公司存在两个方面的违约行为，一是电子物资公司在履行过程中未提供适格租赁物以及强行拆除酒店大门及门禁系统的违约行为，据此请求电子物资公司支付违约金4907199.5元。二是电子物资公司单方违约解除合同，据此请求电子物资公司赔偿各项经济损失共计38949606.32元。一审法院认为，对于银山建筑公司主张的电子物资公司违约拆除酒店大门及门禁系统的行为，应当看成是电子物资公司先期拆除租赁物的行为，虽然与最终完成拆除的时间相差近三个月，但仍应属于一个连续行为，应纳入银山建筑公司主张的电子物资公司存在的第二个违约行为之中，不应认定为履行中的单独违约行为。 就第一个违约行为，银山建筑公司认为，《租赁经营合同》中明确约定了租赁目的是经营宾馆，电子物资公司隐瞒租赁物所在地块被政府划入拆迁范围的事实未告知银山建筑公司，导致相关部门不为酒店办理特种行业经营许可证，装修进度放缓且无法正常经营，周围拆迁产生的噪音、灰尘影响客户入住等，故要求按电子物资公司2010年7月5日的《回复函》中同意减少的11元/平方米计算2009年11月至2012年9月期间的违约金为3953757.5元。对此，一审法院认为，电子物资公司与银山建筑公司签订《租赁经营合同》的时间为2009年4月30日，成都市成华区危房改造开发办公室向电子物资公司发出的《关于启动电子宾馆片区拆迁改造项目的函》落款日期为2009年6月30日，成都市成华区危房改造开发办公室取得《房屋拆迁许可证》的时间为2009年11月25日。本案中没有任何证据表明电子物资公司在签订《租赁经营合同》之前一年就知晓或者应当知晓该租赁物要拆迁。成都市成华区危房改造开发办公室发出告知函在先，取得《房屋拆迁许可证》在后，表明成都市成华区危房改造开发办公室在拟拆迁之前就履行了相应的告知程序，而非等到取得《房屋拆迁许可证》并正式实施拆迁时才进行告知，这也间接说明银山建筑公司陈述的电子物资公司在签订合同之前就已经知晓租赁物所在区域需要拆迁的事实基本不成立，银山建筑公司主张电子物资公司对其构成欺诈的事实不成立，一审法院不予确认。同时，在合同履行过程中，政府部门决定对银山建筑公司租赁的标的物所在区域进行拆迁不是当事人在订立合同时能够预料或者控制的事由，公安机关以该区域纳入拆迁范围为由暂时不予办理特种行业经营许可证的责任不能归于出租人。因租赁物纳入到拆迁范围后，其周边环境的变化不是出租人的原因所导致，银山建筑公司主张电子物资公司未提供适格租赁物构成违约的理由不成立，一审法院不予支持。电子物资公司在2010年7月5日的《回复函》中只是同意银山建筑公司可暂时按10元/平方米支付租金，可不视为违约，并没有作出将租金降至10元/平方米的意思表示，银山建筑公司以此来计算违约金缺乏合同依据和法律依据。更为重要的是电子物资公司的履行行为不构成违约，银山建筑公司提出的违约金诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。 对于银山建筑公司主张的电子物资公司违约拆除酒店大门及门禁系统的违约行为，电子物资公司对此予以否认，银山建筑公司仅提供了2014年4月2日向电子物资公司发送的《函告》，无其他证据予以证明，该证据不足以证明电子物资公司对大门和门禁系统进行了拆除，银山建筑公司主张电子物资公司违约的请求不成立，一审法院不予支持。 就第二个违约行为，银山建筑公司主张电子物资公司擅自拆除租赁物系违约解除合同，而电子物资公司则抗辩系因政府原因导致合同无法继续履行，故不构成违约。对此，一审法院认为，电子物资公司向银山建筑公司发出了解除合同通知，解除合同的依据是《租赁经营合同》第12.1条的约定，即行使的约定解除权。银山建筑公司对此提出书面异议，电子物资公司委托拆迁公司强行拆除了租赁物，以实际行为终止了合同履行。《租赁经营合同》第12.1条约定“因政府政策变化等原因，导致乙方无法继续承租或减少承租面积的，双方应按实际情况协商解决。”从该条规定的文意解释上无法得出电子物资公司享有合同解除权。同时，电子物资公司明知存在《租赁经营合同》约束的情况下，为了享受成都市人民政府出台的北城改造政策，主动申请自主拆迁，也不应该认定为政府政策变化，由于电子物资公司不具有合同解除权，其于2014年1月15日发出的《关于解除房屋租赁合同的函》当然不发生解除合同的效力，其委托拆迁公司强行拆迁租赁物导致《租赁经营合同》不能履行的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”鉴于本案所涉租赁物已经灭失，不具备继续履行的条件，故电子物资公司应当赔偿相应损失。 银山建筑公司主张的损失由以下几方面构成：1.两次装修、装饰损失13256944.41元；2.设备损失6597749.21元；3.被埋物品损失485400元；4.寻找替代房屋周转损失272.412万元；5.员工安置费1080350元；6.评估费18万元；7.垫付员工医药费及相关食宿、交通费用95万元；8.退还8个月的免租期租金1816080元；9.可预期利益532.29万元；10.利息损失1885600元；11.资金占用利息5944419.70元。一审法院对此分别评述如下： 1.两次装修、装饰损失。从双方的往来函件，特别是中国电子物资总公司和电子物资公司于2010年7月5日向银山建筑公司发出的《回复函》可以得出银山建筑公司在承租原电子宾馆后不久确实对该租赁物进行了装修，但是在第一次成华区危改办拟拆迁过程中，双方并未对银山建筑公司实际投入装修的费用进行确认。而对于第二次装修，从银山建筑公司及成都美麓公司、四川美麓酒店与电子物资公司之间在2013年2月18日的《回复函》、2013年9月2日的《协商函》、2013年10月22日《关于四川美麓酒店二次装修的申请》、2013年11月15日的《回复函》等往来函件内容上可以看出，电子物资公司并未同意银山建筑公司等提出的第二次装修方案。银山建筑公司申请证人王某1出庭作证，王某1虽然陈述其对美麓酒店的部分客房、餐厅、茶楼、会议室进行了吊顶、乳胶漆、墙纸的装修工作，但未能提供相关的合同以及履行的相关证据，且其与四川美麓酒店的经营者、法定代表人刘伦系初中同学，一审法院对该证人证言不单独予以采信，需结合其他证据综合考虑。对于装修费用问题，银山建筑公司主张电子物资公司于2014年3月24日已经在汇总表一上盖章确认，电子物资公司对此予以否认，主张银山建筑公司是在加盖电子物资公司公章的空白纸上打印形成，并申请对该证据加盖印章的先后顺序进行鉴定。一审法院经审查认为，银山建筑公司在庭后质证时提供了该证据的原件，电子物资公司申请对各方加盖公章的先后顺序进行鉴定，实际上是对加盖的电子物资公司印文本身的真实性不持异议。从汇总表载明的时间来看，两部分落款日期仅差4天，现有科学技术并不一定能够作出准确的判断。即使通过鉴定电子物资公司印文加盖在先的事实成立，也只能认定为电子物资公司对印章管理不当所致，不能否定其通过加盖印章方式作出意思表示的行为，更不能得出电子物资公司所主张的先将印章加盖在空白纸上，流落到银山建筑公司手中后，由银山建筑公司事后添加上述文字内容的结论。电子物资公司陈述谢某是成华区危改办的工作人员，但经一审法院走访，成华区危改办并无该人员。该汇总表上谢某的签名与电子物资公司以《介绍信》的方式委托谢某等人全权处理解除租赁关系的授权相互吻合，故一审法院认定有谢某签名和加盖电子物资公司公章的行为代表电子物资公司，一审法院对该证据的真实性予以确认。庭审结束后，电子物资公司又以谢某在短信中陈述该签名不是其本人所签，而是由杜伟代签为由，申请对谢某签名的真实性予以鉴定。对此，一审法院认为，谢某和杜伟均是电子物资公司在《介绍信》上授权全权处理解除租赁关系的代理人，不管由谁签名均是代表电子物资公司而非以个人名义对外作出意思表示，一审法院采信汇总表一不仅是由于上面有谢某的签名，而是因为上面加盖有电子物资公司公章。众所周知，法人在文书上加盖公章就是对外作出意思表示的行为，“谢某”三个字究竟由其本人所签还是由另一代理人杜伟代签已经没有更多的实际意义，故一审法院认为本案没有鉴定的必要性，故对电子物资公司的鉴定申请不予准许。另外，汇总表一上仅加盖有电子物资公司印章和“谢某”签名，并没有签署相关意见，从常理上讲，此做法存在两种可能性，一是表示收到，二是表示确认。从时间来看，该汇总表形成于电子物资公司单方通知解除合同，双方就解除合同进行磋商过程中，而且谢某的身份是电子物资公司委托参与谈判的全权代表，如果仅表示收到了该资料，只需要谢某注明收到并签名就可以了，完全无需加盖公章。这种既签名又加盖公章，且原件被银山建筑公司持有的做法，更有可能是电子物资公司对银山建筑公司主张的投资金额进行的一种确认。在没有证据证明当时签名和加盖公章的真实意思情况下，一审法院倾向性认定系电子物资公司对四川美麓酒店投资汇总的确认。电子物资公司与银山建筑公司在成都市成华区人民法院就本案所涉租赁合同进行诉讼期间，成都鼎益建设工程项目管理有限公司向成都市成华区人民法院作出了《关于美麓酒店装修结算编制说明》，明确表示其编制的第一次装修和第二次装修的造价文件不是结算审核，且当事人未提供纸字图纸，也未与施工单位进行任何联系，该两份造价文件不能单独作为认定银山建筑公司实际装修投入的证据，因电子物资公司已经加盖印章对该部分投入金额进行了确认，故一审法院采信四川廉政资产评估事务所出具的川廉咨字〔2014〕第49号报告中载明的第二种结论，即第一次装修的原值扣除折旧后的价值为6479059.47元，第二次装修的原值扣除折旧后的价值为2940692.8元，合计9419752.27元。 2.设施、设备损失。银山建筑公司主张汇总表一载明了其投入的设施设备总额为9425356.02元，且电子物资公司已经盖章予以确认，加之证人王某2出庭作证，故按30%折旧后的价值为6597749.21元。上已论述，一审法院采信的四川廉政资产评估事务所出具的川廉咨字〔2011〕第49号报告中载明的第二种结论已经包含了银山建筑公司主张的热水系统和其他设备设施的原值扣除折旧后的价值，银山建筑公司主张按照30%折旧缺乏相应依据，一审法院认定银山建筑公司主张的设施设备损失包括：热水系统192597元，低值易耗品为676923.81元，设备设施为533436.9元，合计1402957.71元。 3.被埋物品损失。银山建筑公司主张的该部分损失为485400元，其证据完全属于个人和部门的统计以及员工的自述，没有其他任何证据予以佐证。一审法院也注意到，电子物资公司在未事先清场的情况下对租赁物进行了强制拆迁，导致银山建筑公司对该部分损失举证出现困难，但并不能因此完全免除受害方的举证责任，直接以其申报的数据作为认定损失的依据。在银山建筑公司没有举出任何基础证据的情况下，一审法院对该损失不予支持。 4.寻找替代房屋周转损失。银山建筑公司没有证据证明其在案涉《租赁经营合同》终止后寻找替代房屋进行了周转，更没有证据证明产生了相应的损失，而且从常理上讲，酒店经营终止后，也没有任何必要寻找替代房屋进行周转，故一审法院对其主张的272.412万元损失不予支持。 5.员工安置费。银山建筑公司主张因电子物资公司提前终止合同，其遣散151名员工需支出的费用为1080350元，故请求电子物资公司予以赔偿。一审法院认为，银山建筑公司没有提供与劳动者之间签订的劳动合同，其提供的购买社保的单位系成都美麓公司，参保人数与银山建筑公司主张的人数相差悬殊，导致一审法院无法确定其具体的就业人数以及需要补偿的金额。从银山建筑公司提供的2014年7月发放工资的情况来看，当时只有63人，且该酒店在2014年6月就已停止经营的事实，说明银山建筑公司并没有151名员工需要解除劳动合同关系。加之现实生活中的劳动用工还存在许多不规范的地方，有的用人单位未按规定为劳动者购买相关的社会保险，但并不能就此否认劳动关系的存在，而且出租人对于承租人用工情况也不知情，不可能对该损失提出具体的反驳意见，故该部分损失只能酌情予以确定。根据我国劳动合同法的相关规定，用人单位提前终止劳动合同的应当给予劳动者一定的经济补偿，每个劳动者的补偿费用不是固定的，而是根据工资标准和工作年限等因素予以确定。考虑到该酒店从2009年经营至2014年6月只有5年左右时间，工作人员并非一次性招齐，且人员流动大、工资标准不统一等因素，一审法院酌情按2014年7月工资表上的63名员工，平均工龄3年，参照四川省2013年度其它服务业平均工资标准28005元计算的解除劳动合同的补偿费用为441078.75元，并予以支持。 6.评估费。银山建筑公司陈述在政法委主持调解时其委托第三方公司进行评估花费18万元，其提供的证据是2015年10月21日由穆占春主持的《会议纪要》以及《资产价值咨询业务约定书》和四川天平资产评估事务所出具的咨询费收据两张（共10万元），《会议纪要》上无电子物资公司人员签名，且资产评估机构未出具正式的评估报告，银山建筑公司请求电子物资公司赔偿该部分损失缺乏相应依据，一审法院对此不予支持。 7.垫付员工医药费及相关食宿、交通费用。对于主张的医药费，四川美麓酒店提供了吕英在成都市中西医结合医院、成都市第一人民医院的《出院病情证明书》、2639.96元的住院医疗发票、门诊检查费、治疗费987.40元；杨某的医疗发票252.64元；蒲开强的急诊病历等证据。除杨某出庭证实其是四川美麓酒店员工外，没有证据证明吕英、蒲开强系四川美麓酒店的员工，且吕英的《出院病情诊断证明书》载明的病情为：1.全身多处软组织挫擦伤、2.高血压病、3.肺部炎变。没有证据证明这些属于强制拆迁过程中所受到的伤害，即使存在损害也应该通过侵权之诉由受害人向侵权人进行主张，银山建筑公司提出该主张属于主体不适格，一审法院对该部分费用不予支持。对于食宿费用，四川美麓酒店仅提供了四川君悦丽景大酒店出具的一个情况说明，没有提供哪些人具体哪一天实际入住的证据，更没有这些人员需要在该酒店住宿二个月的证据，而且四川君悦丽景大酒店与四川美麓酒店在股东上本身存在关联，一审法院对该部分损失真实性和必要性均无法确认的情况下，对此不予支持。 8.退还8个月的免租期租金。《租赁经营合同》第2.1条约定“自2009年5月1日起租至2024年11月1日止，租期15年6个月。其中免租装修期为6个月，自2024年5月1日至2024年11月1日。”“免租装修期”实际是合同当事人考虑到承租人装修对于经营的影响，故在合同中约定由出租人给予承租人在装修期间减免部分租金的优惠。该约定符合市场惯例，且不违反法律、行政法规的禁止性规定。本案中，银山建筑公司作为承租人确实对租赁物进行了装修，但根据合同约定需要待合同履行届满时才能享受免租装修期待遇，合同履行届满是承租人享受免租期待遇的条件。由于电子物资公司提前终止合同，致使银山建筑公司无法享受该待遇，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款关于“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当促成条件成就的，视为条件不成就”之规定，一审法院认定电子物资公司以不当行为阻却了条件的成就，银山建筑公司可以提前至租期开始时享受免租期待遇。但其主张按8个月免除租金不符合合同约定，一审法院不予支持。6个月免租期的租金为1362060元，应从电子物资公司收取的租金中予以退还。 9.可预期利益。对于银山建筑公司主张的可预期利益，电子物资公司认为，经营存在风险，不一定能够盈利，且四川美麓酒店从工商和税务部门核查的情况来看一直处于亏损状态，故其主张预期收益不成立。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可预期利益属于期待利益，不以实际发生为前提。众所周知，承租人租赁标的物的目的是经营盈利，不能以守约方前期曾经出现经营亏损为由就不支持其预期利益，否则将纵容违约方的肆意违约行为，并将其美化为对守约方的救赎，该做法与我国合同立法所倡导的诚实信用原则背道而驰。由于该可得利益损失并未实际发生，人民法院只能结合酒店行业中相同类别的平均盈利水平作为确定相关损失的参考。由于还有10年左右的租期未届满，根据双方在合同中约定的递增后的租金标准，10年的租金约为3007.43万元，加上装修投入等投资，并参照经济型酒店平均盈利水平在10%—20%的现状，考虑到成本投入的因素，根据损益相抵的原则，本院酌情确定银山建筑公司的可预期利益损失为300万元。 10.利息损失。银山建筑公司主张其向中国民生银行成都金牛支行、中国民生银行成都市青羊支行支付了利息854000元，还向富登小额借款（四川）有限公司支付的利息1031600元，合计1885600元要求电子物资公司予以赔偿。一审法院认为，银山建筑公司没有举证其向上述出借人借款的证据，也没有证据证明刘伦向上述出借人借款后用于酒店经营，即使存在借款用于酒店经营的事实，其所产生的利息损失与电子物资公司的拆迁行为没有必然的因果关系，不属于违约赔偿的范围，故一审法院不予支持。 11.资金占用利息。银山建筑公司以电子物资公司未及时赔偿其损失，导致损失进一步扩大为由，要求对其主张的损失赔偿金额从2014年7月22日按年利率6%计算资金占用利息，截止到起诉时的金额为5944419.70元。一审法院认为，资金占用利息损失是指债务人不及时履行到期债务，导致债权人遭受到了法定孳息损失而形成的一个独立的请求权。从本案来看，双方对于是否违约存在争议，也未对赔偿金额达成协议，更没有确定具体的付款时间，不存在所谓的资金占用利息损失的问题，一审法院对银山建筑公司的该项诉讼请求不予支持。 综上，一审法院确定银山建筑公司的各项损失共计15625848.73元。对于已付款部分，电子物资公司主张银山建筑公司共收到了4229300元，但其提供的转款凭据仅为418.93万元，而银山建筑公司和四川美麓酒店只认可收到的款项为419.93万元，不认可借支的7万元鉴定费。由于双方陈述的金额不吻合，且与转款凭据也不相符，一审法院以银山建筑公司认可的419.93万元作为已付款的金额予以确定。则电子物资公司尚应赔偿银山建筑公司的款项为11426548.73元。 关于第三个争议焦点，银山建筑公司请求电子物资公司返还保险柜、文件柜、电脑在内的所有物品的依据是成都市派出所询问拆迁公司人员的笔录及照片，没有具体的物品清单及明细。仅凭该证据不能证明这些物品实际存在以及属于银山建筑公司所有，其要求电子物资公司返还缺乏相应证据，一审法院不予支持。 综上所述，银山建筑公司的诉讼请求部分成立，一审法院对于成立部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、电子物资公司赔偿银山建筑公司各类损失11426548.73元，限于原判决生效之日起十五日内履行完毕；二、驳回银山建筑公司的其他诉讼请求；三、驳回四川美麓酒店的诉讼请求。当事人未按原判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240088元，由银山建筑公司负担10万元，由电子物资公司负担140088元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中建银泰公司、四川美麓酒店向本院提交两份合同复印件：第一份合同为2013年8月12日成都世达酒店用品有限公司与四川美麓酒店签订的《产品订货合同》；第二份合同为都江堰东晟机电设备有限公司与成都美麓酒店公司签订的关于购买热水器的《合同》，拟证明《价值分析报告》中少鉴定了一台热水器及日常用品。电子物资公司质证认为，两份合同不是新证据，且都是复印件，真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为，中建银泰公司、四川美麓酒店提交的两份合同均是复印件，且无其他证据予以佐证，真实性无法确认，本院不予采信。电子物资公司申请证人谢某出庭作证，谢某的证言为“李（电子物资公司的委托诉讼代理人）：在2014年你负责什么工作？谢（谢某）：拆迁。李：对方当事人在本案中提交的一份材料中有你的签名，是不是你签的？谢：不是我的签字。李：你清楚这个表的内容没有？谢：表是我看到了的，是收到了这个资料但是不是认可上面的金额。邓（电子物资公司的委托诉讼代理人）：为什么不是你本人签字的名字？除了封面是原件，后面是复印件吗？谢：只是作为摸底收到这些材料，是否是原件复印件记不清楚了。谭（中建银泰公司、四川美麓酒店的委托诉讼代理人）：2014年3月份你从事拆迁工作，与西南公司签订协议没有？谢：是签订了协议的。谭：投资汇总表你是什么时候看到过的？谢：酒店提交过来的时候看到，数据我记不清楚了。刘（四川美麓酒店的法定代表人）：上面的章是不是你们盖的？谢：是我们盖的。”拟证明汇总表一上的签字不是谢某本人所签，谢某仅是收到汇总表一，并不是认可上面的金额。中建银泰公司、四川美麓酒店质证认为，谢某系受电子物资公司的委托协商解除租赁合同和赔偿事宜的，签名是否为其本人一审法院已调查清楚，电子物资公司审核汇总表一后盖章退给中建银泰公司，可证明汇总一的真实性。本院认为，对谢某证言的真实性、合法性、关联性本院结合其他在案证据综合予以认定。 本院二审期间，电子物资公司对一审法院查明的“银山建筑公司和四川美麓酒店认可收到款项为419.93万元”有异议，认为银山建筑公司和四川美麓酒店在第一次庭审中认可收到422.93万元。双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，对双方当事人无异议的事实本院依法予以确认。 另查明： 1.2017年6月22日，四川银山建筑工程有限公司更名为中建银泰建设有限公司。 2.2018年6月20日，中建银泰公司向本院提交《重新鉴定申请书》，以《价值分析报告》不具有合法性和客观性，不能作为本案判决的依据为由，申请对四川美麓酒店两次装修及设施设备折旧价值重新鉴定。 3.2018年6月28日，电子物资公司向本院提交《鉴定申请书》，以汇总表一上电子物资公司的印章存疑以及可能存在“先章后字”的情况为由，申请对汇总表一上电子物资公司印章的真实性及与四川美麓酒店、银山建筑公司、成都美麓公司印章形成时间的先后顺序进行鉴定。 4.中建银泰公司、四川美麓酒店于2018年6月25日向本院提交《民事补充上诉状》，在该补充上诉状的理由部分增加了要求电子物资公司返还保证金50万元及垫付的鉴定费7万元。 5.《价值分析报告》第二种结论载明“第一次装修申报原值14459874.94元，分析价值中的净值6479059.47元；第二次装修申报原值3282755.97元，分析价值中的净值2940692.8元；热水系统分析价值中的净值192597元；低值易耗品分析价值中的净值676923.81元；设备设施分析价值中的净值533436.9元”。 6.2017年9月4日，电子物质公司在一审证据11中提交了付款凭证，银山建筑公司质证意见为“庭后以书面的形式提交质证意见。”银山建筑公司在2017年9月18日提交的《质证意见》对证据11的质证意见为“对《借条》（2014年9月29日）、《借条》（2015年2月17日）及共计415万元支付凭证的质证意见：这几份证据说明了二原告与被告于2016年2月4日签订的《协议书》真实、有效，被告已经实际履行了该《协议书》。” 本院认为，电子物资公司与银山建筑公司签订的《租赁经营合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院认定四川美麓酒店不具备原告诉讼主体资格，中建银泰公司、四川美麓酒店虽然作为共同的上诉人，但并未针对四川美麓酒店的主体资格问题进行上诉，表明其认可四川美麓酒店不具备原告主体资格身份，故本院仅将中建银泰公司作为争议焦点的主体。根据当事人的上诉及答辩，本案的争议焦点为：一、电子物资公司是否存在违约解除合同的行为；二、《价值分析报告》是否能作为定案的依据；三、电子物资公司是否应返还3953757.5元租金；四、中建银泰公司损失的项目及金额如何认定；五、一审程序是否违法。针对上述焦点问题，本院分述如下： 一、关于电子物资公司是否存在违约解除合同的问题 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，合同的解除可分为约定解除和法定解除。首先，电子物资公司是否符合约定解除合同条件的问题，电子物资公司上诉认为银山建筑公司逾期缴纳租金达到120日（2014年1月至2014年4日），根据合同第4.3条的约定，逾期超过30日，电子物资公司有权收回租赁物。本院认为，2013年12月6日，电子物资公司向各租赁户发出《关于解除房屋租赁协议的告知书》明确要解除租赁协议。2013年12月10日，银山建筑公司、成都美麓公司、四川美麓酒店向电子物资公司发出《协商函》不同意解除合同，同时要求电子物资公司告知2014年1月至2014年6月的租金怎么支付，什么时间支付。从双方的往来函件可以看出，电子物资公司2013年12月份要求解除与银山建筑公司的租赁合同，既然要求解除合同，当然就不需要承租人缴纳其后的租金，现再以银山建筑公司没有缴纳其后的租金，倒推可以解除合同，显然不符合正常逻辑。另，银山建筑公司在不同意解除合同的情况下，要求电子物资公司告知其后租金的支付方式，表明银山建筑公司愿意按约继续履行支付租金的义务，只是电子物资公司要解除合同，其不知晓租金支付方式，并无迟延支付租金的意思表示。故，电子物资公司以银山建筑公司迟延交付租金为由主张约定解除合同缺乏事实依据。其次，电子物资公司是否符合法定解除合同条件的问题，电子物资公司上诉认为其解除合同系成都市北改拆迁征地，属不可抗力行为。本院认为，虽然2013年12月25日成华区人民政府向成都市国土资源局发出《关于确认中国电子西南总部大厦项目的函》确认该项目由电子物资公司自主改造，但对具体拆迁的时间并没有明确，即给予了租赁双方协商处理的时间，而不是要求电子物资公司据此强行解除合同，电子物资公司向银山建筑公司发出的解除函亦是以约定解除为由主张解除租赁合同，而非依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除。在此情况下，电子物资公司应本着诚实信用的原则按实际情况与银山建筑公司协商解决，而不是在明知存在《租赁经营合同》约束的前提下，为了享受成都市人民政府出台的北改政策，主动申请自主拆迁。综上，电子物资公司不享有合同解除权，其于2014年1月15日发出的《关于解除房屋租赁合同的函》不发生解除合同的效力，其强行拆迁租赁物导致租赁合同不能履行的行为构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院认定电子物资公司存在违约行为正确，本院予以维持。电子物资公司上诉认为其依据合同约定和法定行使解除权的理由均不能成立，本院不予支持。 二、关于《价值分析报告》是否能作为定案依据的问题 中建银泰公司上诉认为一审法院对汇总表一进行了确认，但却采信了《价值分析报告》中的第二种结论，《价值分析报告》不具有合法性、客观性，不能作为定案依据。本院认为，根据二审查明的事实，《价值分析报告》第二种结论中第一次装修、第二次装修申报原值的金额均是由汇总表一中的数据所得，即鉴定机构在出具报告时采信了汇总表一的内容，只是汇总表一仅是明确了装修投入金额，没有对原值进行折旧，而涉案房屋装修后已经营了五年左右，当然要对原值进行折旧。故一审法院为了节约当事人成本，采信成华区人民法院在诉讼中由其委托鉴定机构出具的《价值分析报告》并无不当。鉴定机构根据双方提交的材料结合自身调查情况，并利用综合因素分析法进行评定估算，具有客观性、真实性、合理性。中建银泰公司认为应采用投资价值法、收益法进行鉴定缺乏相应依据，本院不予支持。 三、关于电子物资公司是否应返还3953757.5元租金的问题 中建银泰公司上诉认为电子物资公司在2010年7月5日的《复函》中同意先行按每月每平方米10元计付房租，剩余全部应付未付的房租在获得拆迁经济补偿款中抵付的事实，从2009年11月至2012年9月期间电子物资公司共计多收3953757.5元租金，应予返还。本院认为，电子物资公司在2010年7月5日的《复函》中仅是明确银山建筑公司可先行按照每月每平方米10元的标准按月分期支付，剩余全部未付房租可待电子物资宾馆拆迁而实际获取一定经济补偿时进行结算，并没有作出同意将原合同约定的每月每平方米21元降至每月每平方米10元的意思表示。一审法院驳回银山建筑公司的该项诉求正确，本院予以维持。中建银泰公司依据《复函》认为电子物资公司同意降租金，并要求电子物资公司租金3953757.5元的诉求缺乏事实依据，本院不予支持。 四、关于中建银泰公司损失的项目及金额如何认定的问题 1.关于汇总表一能否采信的问题 电子物资公司上诉认为银山建筑公司在第四次复庭时才提交汇总表一的原件，证据来源的合法性存疑；谢某是否有合法的授权不能确定；一审法院忽略了印章真实性的鉴定等，故汇总表一不能作为证据采信。本院认为，一、关于银山建筑公司逾期提交证据的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。”的规定，即便银山建筑公司在举证期限内未能够提交汇总表一的原件，存在逾期提交证据的情况，但只要该证据与案件基本事实有关，人民法院仍可以采信该证据。电子物资公司虽然认为该证据来源的合法性存疑，但没有提交反驳证据，其应承担举证不能的不利后果。二、关于谢某的授权问题。电子物资公司开具介绍信，委托曾琳、谢某、杜伟叁人全权负责解除租赁关系事宜，该授权非常明确，由谢某等三人全权负责。二审中，电子物资公司申请谢某出庭作证，电子物资公司及谢某在庭审中均未对委托事宜进行否定，可进一步印证该授权事宜的真实性。三、关于一审法院是否忽略印章真实性鉴定的问题。在一审中电子物资公司主张汇总表一存在“先章后字”的情况，一审法院据此认为电子物资公司认可了汇总表一中印章的真实性，因此无需对印章的真实性再进行鉴定，不存在忽略鉴定内容的情况。同时，一审法院根据汇总表一载明的时间，以两部分落款日期仅差4天，现有科学技术并不一定能作出准确判断为由，驳回电子物资公司的鉴定申请，并无不当之处。综上，一审法院采信证据汇总表一正确，本院予以维持，电子物资公司的该项上诉理由仅凭猜测，缺乏相应证据，本院不予支持。 2.关于两次装修的损失确定问题 电子物资公司上诉认为根据租赁合同8.9条、9.4条的约 定，银山建筑公司的装修、建造及新添设备在竣工后所有权归电子物资公司，一审法院认定为银山建筑公司的损失不符合合同约定。且银山建筑公司密集装修不符合常理，银山建筑公司提交的证据证明第二次装修仅投入200万元，一审法院采信320余万元不当。本院认为，首先，租赁合同8.9条约定自合同终止后起5日内银山建筑公司仍有遗留物品，视为其放弃所有权。但如前所述，2014年1月15日电子物资发出的《关于解除房屋租赁合同的函》不发生解除合同的效力，此时双方合同并未解除，当然不能视为银山建筑公司放弃所有权。租赁合同9.4条约定租赁区域内一切装修、建造（含新建房屋等）及新添设施、设备，竣工后所有权归电子物资公司无偿所有，银山建筑公司在合同到期或提前终止合同情况下均不得拆移、破坏。该处约定应理解为合同到期或银山建筑公司提前解除合同的情况下，各种装修设施设备所有权归电子物资公司所有，而不包括电子物资公司违约解除合同的情况。若电子物资公司违约解除合同，同样可以享有装修设施设备的所有权，则会出现电子物资公司违约获利的情况，显然法律不支持违约获利行为。其次，关于第二次装修费用问题。银山建筑公司多次发函表示要投入大量人力、财力进行装修，且提交了二次装修的证据，该二次装修的证据不仅包括成都雅居装饰工程有限公司出具的《关于美麓酒店装修的说明》，该说明中认可收到四川美麓酒店装修款200万元左右，还包括其他装修人员进行装修的证据，再结合汇总表一中电子物资公司认可的二次装修款项，鉴定机构进行鉴定后得出二次装修折旧后的价值为2940692.8元。电子物资公司对银山建筑公司频繁装修表示质疑，但未提交相应反驳证据，故对其否定银山建筑公司二次装修费用的诉请，本院不予支持。 3.关于热水系统、低值易耗品、设备设施损失如何认定的问题 电子物资公司上诉认为银山建筑公司于2014年1月16日收到解除通知后超过三个月未向法院或仲裁机构提出异议，根据法律规定租赁合同已解除，银山建筑公司未按电子物资公司的要求搬离，单方造成损失扩大，该部分损失不应由电子物资公司承担。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”该条规定系当事人在享有合同解除权的前提下，向合同相对方发出解除通知，合同相对方收到通知之日起三个月后向人民法院起诉的，人民法院不予支持。如前所述，电子物资公司系合同违约方，不享有合同解除权，其发出的解除通知不发生合同解除的效力，租赁合同并未于2014年1月16日解除。因电子物资公司自主拆迁给银山建筑公司造成的热水系统、低值易耗品、设备设施损失，不应认定银山建筑公司单方造成损失扩大，该部分损失应由电子物资公司承担。 4.关于员工安置费问题 电子物资公司上诉认为一审法院把银山建筑公司的全部人员 包括建筑工作人员均纳入酒店经营人员，酌情认定3年工作时间，且在没有证据证明存在解除劳动合同经济补偿的情况下认定员工安置费不当。本院认为，一、银山建筑公司主张151名员工的安置费用，一审法院根据其发放工资的情况认定只有63名。电子物资公司认为这63名中还包括建筑工作人员，不应算作酒店经营人员。根据“谁主张，谁举证”的规则，电子物资公司应举证证明63名人员中哪些属于建筑工作人员，对此电子物资公司并未完成举证责任。二、银山建筑公司酒店经营从2009年至2014年6月，共五年左右时间，一审法院考虑工作人员并非一次性招齐，且人员流动大等原因，酌情按平均工龄3年计算并无不当。三、根据劳动合同法的相关规定，用人单位提前终止合同应当给予劳动者一定的经济补偿。因电子物资公司违约，导致租赁合同不能履行，酒店亦无法经营，银山建筑公司与酒店人员提前终止劳动合同并给予劳动者一定经济补偿亦属必然发生的结果。综上，一审法院在不能准确认定具体补偿金额的情况下，结合目前劳动用工情况酌情予以认定补偿费并无不当，本院予以维持。 5.关于免租期的租金认定问题 双方租赁合同约定了在合同履行届满时有六个月的“免租装修期”，“免租装修期”是考虑承租人装修房屋对经营状况会造成影响，从而给予承租人减免租金的优惠。本案中，银山建筑公司确实对涉案房屋进行了装修，亦应享受该减免租金的优惠，只是根据合同约定应在合同履行届满时才能享受。但因电子物资公司违约导致不能出现合同履行届满的情况，即电子物资公司以不当行为阻却了条件成就。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款关于“当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，认定银山建筑公司可以提前至租期开始时享受免租期待遇并无不当，本院予以维持。 6.关于中建银泰公司预期利益的认定问题 中建银泰公司上诉认为其十年的租金为3007.43万元，加上装修和设备投入2700余万元，按平均年盈利水平10%计算，应是5000余万元，其考虑诉讼费问题仅主张预期利益损失为532.29万元。电子物资公司上诉认为银山建筑公司从开业以来一直亏损，租赁合同的及时解除对银山建筑公司是一种止损，电子物资公司不应承担预期利益损失。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的预期利益属于期待利益，不以实际发生为前提，银山建筑公司租赁案涉房屋从事酒店经营业务，酒店经营的盈亏受经营理念、周边环境、客户满意度等各种因素的影响，存在一定的商业风险。且终止合同后，银山建筑公司也不会再继续进行人力、物力、财力等成本的投入，其各种成本亦可投入到其他商业活动中，来挽回经济损失。一审法院考虑到成本投入的因素，根据损益相抵的原则酌情认定银山建筑公司的预期利益损失为300万元并无不当，本院予以维持。银山建筑公司按平均年盈利10%计算预期利益可达5000余万元，忽略了商业风险的存在，亦与合同法一百一十三条“但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定相悖。另，银山建筑公司亏损与否均不是电子物资公司解除合同的理由，也不能因银山建筑公司前期曾出现亏损就否定其预期利益的存在，电子物资公司主张解除合同系对银山建筑公司的止损，该理由违反了诚实信用原则，不应支持。 7.关于中建银泰公司收取款项的认定问题 电子物资公司认为银山建筑公司在一审庭审中已认可了收到422.93万元的事实，且电子物资公司2015年2月5日共计转款5次，合计20万元，一审法院仅认定了4次，合计16万元。本院二审中查明，银山建筑公司在2017年9月4日质证过程中，并没有认可收到422.93万元的事实，而是陈述质证意见庭审后提交，后在2017年9月18日提交的《质证意见》中亦未认可收到422.93万元的事实。本院二审中查明，2015年2月28日，电子物质公司共向刘伦转款4次，共计16万元。转款时间不是电子物资公司所称的2015年2月5日，转款次数不是5次，金额也不是20万元。电子物资公司该项上诉请求与事实不符，本院不予支持。 五、关于一审程序是否违法的问题 电子物资公司上诉认为证人常某、王某1参与本案的庭审旁听、合议庭成员未参与四次庭审、一审法院遗漏了对汇总表一中电子物资公司印章真实性的鉴定，程序违法。本院认为，一、关于证人常某、王某1的证言如何采信的问题。不管常某、王某1是否参与一审庭审，一审法院均未单独采信常某、王某1的证言，而是结合其他在案证据综合认定全案的事实，且电子物资公司对一审法院查明的事实部分除了对已付款为419.93万元有异议外，其他事实均无异议。故常某、王某1是否参与庭审的旁听均未影响一审法院对本案事实的认定，电子物资公司据此认为一审程序违法理由不能成立。二、关于合议庭成员是否需要参与证据交换及庭审后补充调查证据的问题。本案一审法院共经过一次证据交换、一次庭审、两次庭审后补充调查证据环节。证据交换及庭审后的两次补充调查证据由审判长组织，庭审由合议庭全体成员参加。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十四条“依照民事诉讼法第一百三十三条第四项规定，人民法院可以在答辩期届满后，通过组织证据交换、召集庭前会议等方式，作好审理前的准备。”第二百二十五条“根据案件具体情况，庭前会议可以包括下列内容：（一）明确原告的诉讼请求和被告的答辩意见；（二）审查处理当事人增加、变更诉讼请求的申请和提出的反诉，以及第三人提出的与本案有关的诉讼请求；（三）根据当事人的申请决定调查收集证据，委托鉴定，要求当事人提供证据，进行勘验，进行证据保全；（四）组织交换证据；（五）归纳争议焦点；（六）进行调解。”的规定，人民法院可以在答辩期届满后组织证据交换，但并未规定证据交换环节需合议庭全体参加。且在合议庭认为需要补充调查证据的情况下，由审判长代合议庭补充调查，亦不违反民事诉讼法的相关规定。三、关于一审法院是否忽略了对汇总表一中电子物资公司印章真实性鉴定的问题。如前所述，并非一审法院忽略了对汇总表一中电子物资公司印章真实性的鉴定，而是一审法院认为电子物资公司已认可了印章真实性，不需要再进行鉴定。且各公司在汇总表一上的盖章因相间相隔太近，盖章顺序无法进行鉴定，故驳回了电子物资公司的鉴定申请。综上，电子物资公司关于一审程序违法的理由均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 另外，中建银泰公司在《民事补充上诉状》中事实和理由部分要求电子物资公司返还保证金50万元及垫付的鉴定费7万元。该部分费用系中建银泰公司超出上诉期后新增加的诉求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，二审法院应围绕上诉请求进行审理，中建银泰公司在法定期限内没有对该部分费用提起上诉，视为其对权利的放弃，超过上诉期后再新增加该部分诉求，本院不予审理。 电子物资公司在二审中申请对汇总表一上电子物资公司印章的真实性及电子物资公司印章与四川美麓酒店、银山建筑公司、成都美麓公司印章形成时间的先后顺序鉴定。本院认为，电子物资公司在二审中申请证人谢某出庭作证，谢某作为受电子物资公司委托全权负责与银山建筑公司协商解除租赁关系事宜的人，当庭认可电子物资公司印章由其所加盖，且未否定印章的真实性。电子物资公司再以种种推测为由申请对印章真实性进行鉴定，本院不予准许。至于各公司加盖印章的时间先后问题，由于相隔时间太近，现有技术无法准确判断，且即使存在“先章后字”的行为，亦是因为电子物资公司对印章管理不当所致，故已无鉴定之必要。 中建银泰公司在二审中申请对四川美麓酒店两次装修及设施设备折旧价值重新鉴定。因成华区人民法院在另案的诉讼过程中已委托鉴定机构对四川美麓酒店两次装修及设施设备折旧价值进行了鉴定，并形成了《价值分析报告》，故无需再进行鉴定。中建银泰公司的重新鉴定申请，本院不予准许。 综上所述，中建银泰公司、四川美麓酒店及电子物资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费264500.96元，由中建银泰建设集团有限公司、四川美麓酒店有限公司负担174141.67元，由中国电子物资西南有限公司负担90359.29元。 本判决为终审判决。 审判长  刘维秋 审判员  陈 敏 审判员  刘小玫 二〇一九年七月三日 书记员  曹馨月