北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初8298号原告：高居华，男，1969年12月14日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人李小玲，北京天应律师事务所律师。被告：北京和谐天地物业管理有限公司，住所地北京市昌平区南口镇陈庄村南。法定代表人,刘雨露。被告：刘雨露，男，1972年4月22日出生，汉族，住河北省河间市。被告：史胜芬，女，1975年9月25日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区。委托诉讼代理人刘怡宁，女，1994年6月5日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。被告：侯永利，男，1963年12月11日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人张艳，北京市杰澳律师事务所律师。原告高居华与被告北京和谐天地物业管理有限公司(以下简称和谐天地公司)、被告刘雨露、被告史胜芬、被告侯永利租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高居华、被告史胜芬委托诉讼代理人刘怡宁、被告侯永利及其委托诉讼代理人张艳到庭参加了诉讼，被告刘雨露及被告和谐天地公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告高居华向本院提出诉讼请求：1.依法判令四被告向原告返还租金每年9000元（从2014年7月22日起至2029年10月21日期间的租金）；2.依法判令四被告赔偿原告全部损失5万元；3.依法判令四被告向原告支付违约金1.8万元；4.本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2009年10月22日，原告与被告和谐天地公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定被告和谐天地公司将北京市昌平区南口镇陈庄村天地庄园A排8、9、10号三室共66平方米的房屋租给原告使用，租期共计240个月（20年，从2009年10月22日至2029年10月21日止），租金每年9000元，总额为18万元，需一次性交清。还约定被告和谐天地公司违约应向原告支付租金总额10%的违约金，对超出违约金以外的损失应进行赔偿等内容。合同签订后，原告于2009年11月21日向被告一次性支付20年内的租金18万元，被告和谐天地公司将涉案房屋交给了原告用于居住（实际租用是从2009年11月21日起至2029年11月20日止）。2014年大概7、8月份开始，原告正在使用的涉案房屋经常被被告侯永利停水停电，给原告的正常生活带来极大的不便，迫不得已原告于2015年7月1日与被告侯永利就涉案房屋又签订一份《租赁协议》，约定每月租金为1800元等。合同签订后，但因涉案房屋仍然无水无电，原告被迫搬离涉案房屋至现住址。之后被告侯永利就将涉案屋的门锁换掉。2018年1月，被告侯永利起诉让原告腾退涉案房屋，法院判令原告给被告侯永利退房，并支付6.5万元租金后。这时原告才清楚知道涉案房屋归被告侯永利所有。但被告和谐天地公司与原告签订涉案合同及交20年租金、租用等全过程被告侯永利（居住该院）均十分清楚，涉案房屋事实上是被告和谐天地公司和侯永利共同租给原告的，他们均享有了收租金的权利，也应承担涉案合同的相应义务。故应由被告和谐天地公司和侯永利共同向原告返还租金并承担损失及违约金。经查被告和谐天地公司被吊销营业执照，被告刘雨露、史胜芬是涉案合同期间被告和谐天地公司的投资人和股东，依法应承担本案责任。另，原告因装修涉案房屋给原告也造成损失，应由四被告承担。综上所述，原告租用20年的涉案房屋从2014年7月起根本无法正常使用，使原告遭受巨大的经济损失。为了维护原告的合法权益，特依法向法院提起诉讼，请法院支持原告的全部诉讼请求。被告史胜芬辩称，原告与和谐天地公司是在2009年10月22日签订的合同，付款是在2010年11月21日，在此之间公司法定代表人发生变动，2010年7月法定代表人变更为刘雨露，钱款也是和谐天地公司刘雨露收的，我方没有收到租金，现在也不是和谐天地公司的股东，期间发生的事情我方也是不知情的，原告起诉和我方无关。被告侯永利辩称，一、本案是房屋租赁合同纠纷，原告是与和谐天地公司签订的《房屋租赁合同》，并将房租交给了和谐天地公司，我方不是合同的任何一方，我方作为被告主体不适格。二、原告基于与和谐天地公司签订的《房屋租赁合同》占有使用了我方通过法院执行拍卖程序取得的涉案房屋，但和谐天地公司原法定代表人史胜芬因不向我方交纳房租导致其与我方之间的《房屋租赁合同》于2014年4月7日解除，和谐天地公司自2014年4月7日即丧失将涉案房屋继续出租给原告使用的权利，因此原告不能继续使用房屋是和谐天地公司违约所致，原告的租金、违约金、损失应由和谐天地公司承担。三、2015年7月1日，原告与我方就涉案房屋重新签订了《房屋租赁合同》，合同中也明确约定了高居华与和谐天地公司签订的《房屋租赁合同》解除，高居华的相关损失向和谐天地公司、史胜芬追偿，与我方无关，该事实已经（2018）京0114民初4008号民事判决书、（2018）京01民终7551号判决书认定。综上，原告与和谐天地公司之间的合同关系对涉案房屋的所有权人没有约束力，且我方与原告就原告与和谐天地公司之间的损失承担问题达成一致，原告无权再要求我方退还租金、支付违约金、赔偿损失。被告刘雨露、和谐天地公司未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。经审理查明：2000年12月31日，京昌首都财经文化技术培训学校（甲方）与侯永利（乙方）签订《房屋协议书》并约定：甲方将学校前院82间平板房和旧房（原陈庄村大队部）7间租给乙方使用，租赁期限自2001年1月8日至2036年1月7日。2009年8月4日，侯永利（甲方、出租方）与史胜芬（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》并约定，甲方将坐落在北京市昌平区南口镇陈庄村的京昌首都财经技术培训学校前院111间房出租给乙方使用，租赁期限自2009年10月1日至2030年9月30日止。该合同签订后，侯永利依约将租赁房屋交付史胜芬。2009年8月28日，史胜芬向工商部门注册成立和谐天地公司，并担任公司法定代表人。2011年10月31日，本院作出（2006)昌执字第2467号执行裁定书，裁定：原属被执行人京昌首都财经文化技术培训学校位于昌平区南口镇陈庄村的地上建筑物（房屋）幢号14、15、16、17、18、22合计面积1354.32平方米，现归买受人侯永利所有。2014年，因史胜芬未按期向侯永利交纳租金，侯永利以房屋租赁合同纠纷为由将史胜芬诉至本院。经本院主持调解，侯永利与史胜芬达成如下调解协议：一、侯永利与史胜芬于二〇〇九年八月四日签订的《房屋租赁合同》继续履行。二、史胜芬给付侯永利二〇一三年十月一日至二〇一四年九月三十日的房屋租金十一万元，并给付侯永利违约金一万五千元，分两次给付，于二〇一四年三月七日前给付五万元，余款于二〇一四年四月七日前付清。三、史胜芬于二〇一四年四月七日前未付清上述款项，则侯永利与史胜芬签订的《房屋租赁合同》自动解除，史胜芬于二〇一四年四月十七日前腾退房屋并付清二〇一三年十月一日至二〇一四年四月七日的房屋租金五万七千一百元，同时赔偿侯永利经济损失一万五千元。2014年2月18日，本院作出（2014）昌民初字第01426号民事调解书。后因史胜芬未履行生效调解书中确定的义务，侯永利向本院申请了强制执行。本院于2014年6月18日作出了(2014)昌执字第2263号公告，责令史胜芬在2014年7月6日前腾退涉案房屋。随后，侯永利亦通过张贴通知等方式通知涉案房屋内的住户腾退涉案房屋或与其协商。另查，2009年10月22日，和谐天地物业公司（出租方、甲方）与高居华（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》并约定，甲方将位于北京市昌平区南口镇陈庄村A排8、9、10号三间房屋转租给乙方，租赁期间自2009年10月22日至2029年10月21日，共计20年，该房屋每年租金为9000元，租金总额为18万元。签约后，高居华向和谐天地公司交付了租金18万元。再查，2015年7月1日，侯永利（出租方，甲方）与高居华（承租方，乙方）签订《租赁协议》，协议约定：一、甲方将位于北京市昌平区南口镇陈庄村京昌首都财经技术培训学校前院第一排门面房自东向西第8、9、10共三间房屋出租给乙方使用，租赁期限自2015年7月1日至2016年6月30日，三间房屋月租金为人民币1800元，乙方自本合同签订之日起一次性向甲方交纳一年租金21600元。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。乙方于2009年10月22日和和谐天地物业公司就本协议约定的三间房屋而签订的《房屋租赁合同书》已解除。乙方的相关损失应向和谐天地物业公司和史胜芬追偿，与甲方无关，合同亦约定了其他内容。又查，2018年1月，侯永利以排除妨害纠纷为由将高居华诉至本院，本院于2018年10月30日作出（2018）京0114民初4008号民事判决书，判决：一、高居华将位于北京市昌平区南口镇陈庄村南原京昌首都财经技术培训学校前院第一排门面房自东向西第8、第9、第10共三间房屋腾退予侯永利，于本判决生效后十日内履行。二、高居华向侯永利支付2015年7月1日至2016年6月30日的租金21600元。三、高居华向侯永利支付2016年7月1日起至实际腾退日止的房屋使用费（三间房屋按每月1800元计算），目前该判决业已生效。庭审中，侯永利表示高居华于2018年10月中旬将涉案房屋腾退给自己，并向自己交纳租金及占有使用费6.7万余元。上述事实，有（2006)昌执字第2467号执行裁定书、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同书》、《租赁协议》、收据、（2014）昌民初字第01426号民事调解书、营业执照复印件、工商登记信息、(2014)昌执字第2263号公告、通知、（2018）京0114民初4008号民事判决书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，和谐天地公司与高居华签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，高居华依约向和谐天地公司支付了租金18万元，和谐天地公司亦将房屋交付高居华居住，但和谐天地公司原法定代表人史胜芬与侯永利签订的《房屋租赁合同》于2014年4月7日解除后，和谐天地公司即丧失将涉案房屋继续出租给高居华占有使用的权利，本院认定高居华使用涉案房屋的租赁期间为2009年10月22日至2014年4月7日，故和谐天地公司应当退还高居华租金139875元；关于高居华主张的违约金18000元一节，因和谐天地公司已不能继续向高居华提供涉案房屋已构成违约，根据双方在合同中第十条第一款的约定，和谐天地公司需向高居华支付违约金18000元，故高居华的该项主张有事实及法律依据，本院对此予以支持。关于高居华要求刘雨露、史胜芬、侯永利承担连带赔偿责任的请求，因刘雨露、史胜芬、侯永利并非与高居华签订合同的权利义务相对方，故高居华的该部分请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。刘雨露、和谐天地公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为其对举证、质证和答辩权利的放弃。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京和谐天地物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还高居华租金139875元。二、北京和谐天地物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付高居华违约金18000元。三、驳回高居华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4379元，由高居华负担921元，已交纳；由北京和谐天地物业管理有限公司负担3458元，于本判决生效后七日内交纳。公告费260元及公告送达判决书的费用（以实际发票为准），由北京和谐天地物业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈振祥人民陪审员  刘元清人民陪审员  刘建强二〇一九年七月十七日书 记 员  张书豪