安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1221民初3445号 原告：余某1，男，汉族，1991年2月7日出生，住安徽省临泉县。 原告：余某2，女，汉族，1989年12月5日出生，住安徽省临泉县。 原告：余林，女，汉族，1984年3月13日出生，住安徽省临泉县。 三原告的共同委托诉讼代理人：李景合，安徽泉河律师事务所律师。 被告：张学良，男，汉族，1966年11月21日出生，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：苗军，界首市西城法律服务所法律工作者。 被告：余宏光，男，汉族，1981年1月9日出生，住安徽省临泉县。 原告余某1、余某2、余林与被告张学良、余宏光房屋买卖合同纠纷一案于2019年4月3日立案后，适用简易程序进行审理，因案情疑难复杂，本院于2019年4月8日依法转为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告余某1、余林及三原告共同委托诉讼代理人李景合，被告余宏光、张学良及被告张学良的委托诉讼代理人苗军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告余某1、余某2、余林向本院提出诉讼请求：1、判决二被告签订的位于临泉县城关镇菜园新村一巷46号房屋8间，占地面积329.94平方米的房地产转让协议无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：三原告和被告余宏光系同胞兄弟姐妹。原告父亲余洪彬、母亲李秀英分别于2001年和1991年去世。原告父母生前在临泉县城关镇幸福一巷46号建砖瓦房八间，并在1989年9月24日在临泉县房地产管理局办理了房地产权证，证号为房字第××号，建筑面积79.84平方米。原告的父母亲去世后，上述房屋应有三原告和被告余宏光依法继承。由于当时原告余某1、余某2尚未成年，成年哥哥余宏光是二原告法定监护人，二原告依法继承父母的那部分房产是二原告应取得的合法财产。被告余宏光作为监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。但被告余宏光于2005年10月31日在三原告不知情的情况下把父母留下的上述8间房产全部转让给被告张学良，并办理了过户手续。2011年原告在得知这一情况下，向人民法院提起行政诉讼，诉讼期间，临泉县房地产管理局发现二被告提供虚假材料，隐瞒真实情况，依法作出决定，撤销了被告张学良办理的房产证。被告张学良不服提起行政诉讼，要求撤销临泉县房地产管理局的决定，但经过一二审法院审理都判决驳回诉讼请求。被告张学良于2016年10月12日对三原告和被告余宏光提起民事诉讼，要求法院认定双方签订的房地产转让协议有效，并协助办理房产证。后被告张学良申请撤回起诉。故三原告向本院提起诉讼。 被告张学良辩称：1、答辩人与余宏光、余林于2005年10月31日、2005年11月16日签订了两份房地产转让协议书，协议书合法有效，原告余林作为产权人方的代表也签订了合同，其作为原告不适格，请求驳回三原告的诉求。答辩人受让的房地产是三原告及被告余宏光父母遗产，位于临泉县城关镇幸福一巷**，证号为890279，面积79.84平方米，该房屋转让合法有效；2、余林、余宏光当时转让该房地产是双方真实意思表示，余宏光作为其父母去世后三原告的监护人，在转让案涉房产的时候没有侵占三原告的任何合法权益，余林及余宏光的妻子均在协议上签字捺指印，案涉房屋系砖木结构瓦房，在2005年正常售价最多500每平方米，协议价格远远高于市场价格，从价格上看也没有侵害被答辩人的合法权益。四个继承人中的余某2、余某1当时年龄较小，余林、余宏光在协议上签字应当是一种表见代理，其签字合法有效，三原告应当向被告余宏光主张房款，2006年在盖房的时候与北邻发生纠纷，当时和田桥司法所所长彭伟去杭州找原告及被告四姊妹要求退房退款，没找到他们。请求法庭驳回三原告诉求。 被告余宏光辩称：房地产转让协议有效，当时余某2、余某1年龄小都未在家，不知道这事，案涉房屋系张学良哄着我卖的，当时张学良租我的房子，平时让我喝点酒，劝我卖房子。张学良没有到杭州找过我。 原、被告为支持其诉称、辩称向本院提交了证据材料，经原被告质证，辩论，本院经审查认定事实如下：三原告与被告余宏光系同胞兄弟姐妹。本案诉争的房产系该四人之父余洪彬生前所建，并于1989年9月办理了房产证，房产证编号为13房字第××号《房屋所有权证》。2005年10月31日，于向阳（即被告余宏光）与原告张学良签订了《房地产权转让协议书》约定，将于向阳（甲方）所有的坐落在菜园新村46号，土地面积为329.94平方米，房屋八间，四邻：东至路、北至张明、西至路、南至孙海文。甲方自愿将房地产权全部转让给乙方（张学良）。双方就转让费、付款时间、过户等事宜进行了约定。于向阳与张学良在该合同上签字按印予以确认，同时有见证人夏某1、吕某1、李某1、李某2、于某、李某3及北邻张明在见证人栏处签字确认。后因发现于向阳与身份证上记载的名字“余宏光”不一致，双方于2005年11月16日再次就案涉房地产权签订《房地产权转让协议书》，二被告再次签字予以确认，同时有见证人夏某1、吕某1、张某、吕某2、夏某2、李某2及北邻张明、南邻孙海文在见证人处签字见证。被告张学良当天向被告余宏光一次性支付购房款140000元，余宏光为其开具收条一张，并同时签署《保证书》一份，承诺“现有我继承案涉的房地产产权，今后如有什么问题，我承担一切法律后果。”余宏光收到该140000元后，并未按照份额向三原告返还相应款项。 另查明：2005年10月31日二被告签署的《房地产权转让协议书》于见证人栏签字的于某即原告余林。按交易习惯被告张学良在与余宏光签订房屋买卖协议后，设宴邀请见证房屋出售的见证人及案涉房屋的四邻，被告余宏光、原告余林均当场参与宴席。 再查明：随后张学良到临泉县房地产管理局处办理了转移登记，将余洪彬所有的房产过户到张学良的临房字第××号房地产权证上。2010年，原告张学良又到临泉县房地产管理局处办理了临房字第××号房地产权证。 2011年至2012年期间，原告余某1等人及被告张学良先后多次向本院提起行政诉讼。其中三原告及被告余宏光于2011年10月向本院提起行政诉讼，要求撤销被告为张学良颁发的临房字第××号房地产权证和临房字第××号房地产权证，临泉县房地产管理局在行政诉讼期间发现张学良等当事人在办理过户手续时，余洪彬已死亡多年，当事人提供虚假材料。临泉县房地产管理局于2011年11月15日作出了临房办（2011）92号决定，撤销了张学良的临房字第200817**和临房字第××号房地产权证。案经一审作出判决，二审予以维持。 2016年7月29日、2016年10月12日，被告张学良先后两次起诉三原告及被告余宏光，要求确认张学良与余宏光签订的《房地产权转让协议书》有效，并责令余宏光等限期配合协助原告办理产权签证过户手续，并赔偿因无法办理过户手续给原告造成的损失30000元。后被告张学良均撤回起诉。 本院认为，三原告及被告余宏光父母死亡后，遗产按照法定继承各继承人按各自份额均等继承。二被告签订《房地产权转让协议书》时，原告余某1、余某2尚未成年，按照《民法通则》第十六条、第十八条规定，其具备监护能力的成年兄、姐即余宏光、余林为该二原告的监护人。监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人代理被监护人实施民事法律行为的，应当保护被监护人的财产权利等合法权益。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。故被告余宏光无权处分原告余某1、余某2关于案涉房屋应享的继承份额。我国《合同法》第五十一条规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中被告余宏光对案涉房产是享有部分权利的，对其自己享有权利的部分，当然享有处分的权利。关于被告余林，虽未在二被告签订的《房地产权转让协议书》上正式署名，但在见证人一栏处签字，对于被告余宏光在对余林自己享有的继承份额作出处分时，未做反义表示，应视为其同意余宏光处分自己的财产。被告余宏光在处分原告余某1、余某2应享的案涉房屋继承份额属于无权处分。但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案纠纷为房屋买卖合同纠纷，被告余宏光虽对原告余某1、余某2应享的案涉房屋继承份额以自己名义与被告张学良签订合同的行为系无权处分行为，但并不影响其关于案涉的房产、地产的买卖合同的效力，且原告并无证据证明案涉房屋在出售时明显低于市场价格，亦无法律、行政法规的禁止性规定，故买卖合同应属有效。对于被告余宏光非为原告余某2、余某1的利益处分其财产的行为，应由原告余某2、余某1向被告余宏光另案主张。 依照《中华人民共和国民法通则》第十六条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 驳回原告余某1、余某2、余林的诉讼请求。 案件受理费减半收取80元，由原告余某1、余某2、余林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  王大红 审 判 员  吴中世 人民陪审员  符素芝 二〇一九年七月十日 书 记 员  尹振宇 附：判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第十六条未成年人的父母是未成年人的监护人。 未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人： （一）祖父母、外祖父母； （二）兄、姐； （三）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。 对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服的提起诉讼的，由人民法院裁定。 没有第一款、第二款规定的监护人的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。 第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益，除为被监护人的里以外，不得处分被监护人的财产。 监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。 监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十一条无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。