安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0705民初3147号 原告：张帆，女，1990年7月17日出生，回族，住铜陵市义安区。 委托诉讼代理人：黄国华，安徽徽风律师事务所律师。 被告：铜陵井湖房地产开发有限公司。住所地：铜陵市义安区五松镇井湖大市场。统一社会信用代码：9134072115127106X8（2-2）。 法定代表人：黄国平，总经理。 委托诉讼代理人：倪文英，安徽景旺律师事务所律师。 原告张帆诉被告铜陵井湖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张帆委托诉讼代理人黄国华、被告铜陵井湖房地产开发有限公司委托代理人倪文英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张帆向本院提出诉讼请求，1、判令被告全面履行房屋买卖合同，并从2015年7月31日起至2018年4月20日止，按日向原告支付己付价款万分之三逾期交房违约金219770元。2、判令被告并支付原告迟延办理房产证的违约金4040元。3、诉讼费用由被告承担（1、2项合计223810元）。事实及理由：2014年8月25日，原告张帆与被告铜陵井湖房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定：张帆购买井湖公司开发预售的北斗星城二期1-H-12栋501号住宅房1套～总价款为人民币731819（后调整为736991）元；井湖公司应当在2015年7月30日前将己进行竣工验收合格并在当地主管部门备案、同期配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求等商品房交付使用，若因井湖公司未按合同约定期限将案涉商品房交付使用且逾期超过60日，买房人要求继续履行合同的，井湖公司从合同约定的交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；如因出卖人井湖 公司原因导致原告逾期办证，应向原告按10元／天支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房款，但是井湖公司在未进行房屋竣工合格并在当地主管部门备案的情况下，于2018年4月20日将房屋房屋钥匙交付原告，同时至今也未办理房屋权属的初始登记致原告无法办理产权证。原告与被告多次交涉未果，起诉请求判决被告全面履行合同，并向原告支付逾期交房违约金和迟延办理房产证的违约金。 被告铜陵井湖房地产开发有限公司辩称，一、关于逾期交房违约责任的期间。1、合同约定的交房时间为2015年7月30日，实际交房时间为2018年4月20日，原告起诉时间为2019年5月28日。因此，自2015年7月31日至2016年5月28日期间的违约责任，已超过法律规定的三年诉讼时效。因此，原告有权主张逾期交房违约责任的期间应为2016年5月29日至2018年4月20日，共计691天。二、合同约定的违约金标准过高，应予以降低，理由如下：1、法律依据方面。虽然双方在合同中约定了逾期交房的违约责任为：“出卖人按日向买受人支付己交房款万分之3的违约金”，但是该违约金标准并非是一成不变的。根据《合同法》司法解释二第二十九条之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”上述两个法律条文均明确规定了在约定的违约金标准过高情况下，当事人有权利请求减少。2、实际情况方面。从本案的实际情况看，由于被告逾期交房主要导致原告不能按约定时间入住新房，给原告造成的实际损失，主要体现在不能及时入住房屋的租金损失方面。对此，被告查阅了大量资料，比较了在北斗星城同地段房屋租金价格，大概测算了毛坯房的租金价格大约在8～12元／月／平方米；简装房租金12～15元／月／平方米；精 装房租金15-20元／月／平方米。原告的房屋面积为110.37㎡，按毛坯房、简装房、精装房的标准分别计算，租金最高大约在每月1324元、1655元、2207元左右。而按照合同约定的违约金标准为6632元／月，超过造成损失的三倍！应当认定为“过分高于造成的损失”，并对超过30%的部分予以减少。3、应综合评定违约金是否过高的问题。根据《合同法司法解释二》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。从合同的履行情况看，导致房屋逾期交付的原因在于规划方面存在问题，北斗星城住户涉及两千多户，牵一发动全身，被告一直在积极努力协词此事，过错程度较低；从预期利益方面来说，近年以来，房价一路高涨，逾期交房并未导致房屋贬值，并未影响到原告的预期利益。综上，恳请法庭充分考虑上述因素，对约定的违约金过高的部分进行扣减。三、关于逾期办证的违约责任。房屋交付以后，原告即可入住房屋，逾期办证并未造成原告任何其他实际损失，请求法院酌情予以降低。综上所述，原告所主张的逾期交房的违约天数的计算不符合法律规定，并且，合同约定的违约金标准过分高于损失，请求法院进行调减。此外，北斗星城住户大约有两千多户，都或多或少存在此类问题，目前企业经营状况比较困难，举步维艰，如果住户全部起诉至法院，必将导致公司陷入破产境地。恳请法院能够结合实际情况，考虑到违约并非被告主观意愿，客观上并未给原告造成较大的实际损失，恳请法院在对违约金过高部分进行扣减的基础上，尽量促成双方调解、和解为感。 本院经审理认定的事实如下：2014年8月25日，原告张帆与被告铜陵井湖房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定：张帆购买井湖公司开发预售的北斗星城二期1-H-12栋501号住宅房1套～总价款为人民币731819（后调整为736991）元；井湖公司应当在2015年7月30日前将己进行竣工验收合格并在当地主管部门备案、同期配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求等商品房交付使用，若因井湖公司未按合同约定期限将案涉商品房交付使用且逾期超过60日，买房人要求继续履行合同的，井湖公司从合同约定的交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；如因出卖人井湖公司原因导致原告逾期办证，应向原告按10元／天支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房款，但是井湖公司在未进行房屋竣工合格并在当地主管部门备案的情况下，于2018年4月2日将房屋房屋钥匙交付原告，同时至今也未办理房屋权属的初始登记致原告无法办理产权证。 以上事实，有原告身份证和被告企业基本信息查询单、商品房买卖合同、购房发票、情况说明、收据、58同城网同地段房屋租金价格、当事人陈述及开庭笔录等在卷佐证。 本院认为，原告与被告订立的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，亦未侵犯他人的合法权益，合同合法有效。原告已经按照合同约定履行了全部付款义务，被告应依据双方买卖合同的约定履行交房义务。原、被告签订的商品房买卖合同中约定的交房日期为2015年7月30日前，被告实际交房日期为2018年4月2日，依据该约定被告违约。关于原告主张的以总房款为基数按日万分之三计算违约金219770元的诉讼请求，依据原、被告签订的房屋买卖合同，被告未按合同的约定交房，已构成违约,但原告主张的违约金，被告以约定的违约金过高为由请求对违约金进行调整，本院认为应调整为以总房款736991元为基数按日万分之二计算违约金自2015年7月31日起计算至2018年4月2日被告履行之日止即143860元（736991元*976天*2‰。）。关于原告主张的要求被告并支付原告迟延办理房产证的违约金4040元的诉讼请求，现依据原、被告双方签订的合同的约定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 一、被告铜陵井湖房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付原告张帆逾期交付商品房的违约金143860元及迟延办理房产证的违约金4040元。 二、驳回原告张帆的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4657元，减半收取2328.5元，由原告承担699.5元，由被告承担1629元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  万多春 二〇一九年七月十八日 书记员  邓层层 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。