北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初17649号原告（反诉被告）：靳晓明，男，1974年2月14日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：吴晓飞，女，1974年11月19日出生，汉族，住北京市海淀区。二原告共同委托诉讼代理人：江华，北京尚梓律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京华清物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村东路**院**楼启迪科技大厦**。法定代表人：张金生，董事长。委托诉讼代理人：赵亚春，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁高斌，北京天驰君泰律师事务所实习律师。第三人：清华大学，住所，住所地北京市海淀区清华园div>法定代表人：邱勇，校长。委托诉讼代理人：赵亚春，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁高斌，北京天驰君泰律师事务所实习律师。原告（反诉被告）靳晓明、吴晓飞与被告（反诉原告）北京华清物业管理有限责任公司（以下简称华清物业公司）、第三人清华大学排除妨害纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴晓飞及其与原告靳晓明共同委托诉讼代理人江华，被告华清物业公司、第三人清华大学共同委托诉讼代理人赵亚春、袁高斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。靳晓明、吴晓飞向本院提出诉讼请求：1.判令华清物业公司将北京市海淀区双清路双清苑教职工住宅小区×号住房房门恢复原状；2.判令华清物业公司将北京市海淀区双清路双清苑教职工住宅小区×号住房的消防门打开至可通行状态；3.判令华清物业公司将北京市海淀区双清路双清苑教职工住宅小区13楼处于可使用状态；4.判令华清物业公司不得对北京市海淀区双清路双清苑教职工住宅小区×号住房采取停水停电的不当行为；5.判令清华大学亦不得妨碍原告对北京市海淀区双清路双清苑教职工住宅小区×号住房的正常使用；6.本案诉讼费用由华清物业公司承担。事实和理由：二原告为夫妻关系，均为清华大学的教职工。靳晓明2014年9月15日与清华大学签订《清华大学双清苑职工住宅售房合同》约定以1993314.26元购买清华大学位于北京市海淀区双清路双清苑教职工住宅小区×号住房一套，我们按照该合同约定支付了合同款项，清华大学应按照合同约定履行为我们办理房屋交付以及登记义务。2018年9月11日清华大学通知该批次购房教师交付房屋，但未向我们交付钥匙，且按照通知要求需尽快装修，故2018年11月9日下午，我们开始装修。2018年12月30日上午，华清物业公司将涉案房屋的门锁拆换并贴上了封条，同时在门口安装了摄像头，并实施了断电行为。我们与华清物业公司交涉无果，由国家电网服务人员将电接通。2019年1月2日，我们发现涉案房屋门锁再次被拆换，防火门被封住，房门以及一部电梯被封在了里面，中控室也取消了这部电梯在13层的停靠，我们报警后才得以进入房间取走随身物品。2019年1月3日华清物业公司将涉案房屋断水，并安排相关人员24小时值守于涉案房屋门口，严重影响我们及家人的正常生活。2019年1月7日华清物业公司强行冲进涉案房屋，将原告家人以及两名工人强行拉出房门，并用电焊将×号房门以及防火门全部焊死，我们的很多东西和工人的部分工具被封死在了里面。华清物业公司的行为严重侵犯我们的合法权益，妨害我们的正常生活，故我们诉至法院。华清物业公司辩称，1.二原告不是涉案房屋的所有权人和合法使用权人，其非法占用涉案房屋的行为损害了所有权人的合法权益，破坏了正常的物业管理秩序，应予制止。二原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，应予驳回。涉案房屋并未交付二原告，清华大学未向其发放钥匙，其未与清华大学办理交付手续，也未持《入住通知单》到我公司签订《物业管理委托合同》办理入住手续。我公司在进行物业服务和管理的过程中，发现二原告多次通过私自更换门锁的方式非法占用涉案房屋，该行为严重损害了清华大学的合法权益，破坏了我公司对小区的正常物业管理秩序，我公司多次劝阻无效后，对涉案房屋的房门、消防门、电梯和供电供水采取了临时管理措施，防止二原告对涉案房屋再次进行非法占用。2.我公司依据与清华大学签订的物业管理合同对涉案房屋进行物业管理，有权制止二原告破坏物业管理秩序的行为，并采取必要的措施防止二原告再次破坏物业管理秩序。3.二原告起诉目的是期望法院支持其非法占房行为。但因清华大学内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷，不属于人民法院的管辖范围，请求法院驳回起诉。涉案房屋的建设人为清华大学，清华大学从未将涉案房屋交付二原告使用，二人不拥有涉案房屋的所有权和使用权，其无权占有、使用涉案房屋。2018年12月27日，我公司在进行物业管理的过程中发现二原告非法使用涉案房屋，迅速与清华大学取得联系，清华大学明确告知我公司，涉案房屋从未交付任何人使用。我公司立即要求二原告停止非法占用涉案房屋，二人不听劝阻，先后多次更换门锁强行占用涉案房屋，破坏公共财物，威胁物业服务人员。二原告的行为严重损害了房屋所有权人的合法权益和我公司对双清苑小区的服务和管理秩序，二原告应当立即停止非法占用行为，维护正常的物业管理秩序。故我公司提起反诉，反诉请求：1.判令靳晓明、吴晓飞停止破坏双清苑教职工住宅小区物业管理秩序的行为，不得非法占用北京市海淀区双清路双清苑教职工住宅小区×号住房；2.本案诉讼费用由靳晓明、吴晓飞承担。清华大学述称，1.二原告不是涉案房屋的所有权人和合法使用权人，其排除妨害的诉讼请求毫无事实根据和法律依据，应予驳回。清华大学已经决定不向二原告交付双清路双清苑教职工住宅小区×号住房，清华大学不再负有为二原告办理涉案房屋交付以及登记的义务。2.清华大学内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷，根据最高人民法院的规定不属于法院的管辖范围，应予驳回。靳晓明、吴晓飞针对华清物业公司的反诉辩称，不同意全部反诉请求。清华大学没有任何合同约定可以不向我们交付房屋。买卖合同已经签订，双方应按照合同约定严格履行。我们已经支付涉案房屋的全部款项，应当取得涉案房屋的使用权和所有权。华清物业公司也没有法律依据可以对原告采取妨碍使用的不当行为，腾房交房分房，是我们与清华大学之间的，华清物业公司无任何权利对我们采取任何不当行为。请求法院依法驳回华清物业公司全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。靳晓明、吴晓飞均为清华大学职工。2014年9月15日，靳晓明（乙方）与清华大学（甲方）签订《清华大学双清苑职工住宅售房合同》，约定乙方自愿购买的房屋位于北京市海淀区双清路双清苑教职工住宅小区中的×号（以下简称×号房屋）三居室住房壹套；乙方应向甲方交付的总购房款为1993314.26元；若乙方入住前离开清华大学，或者入住后5年内离开清华大学，或者入住时间虽满5年但是在清华大学工作时间未满10年的，应将本住房交回甲方，甲方按原价并考虑折旧因素返还购房款；双方同意本小区实行独立的物业管理，乙方同意本住房由甲方有关部门和业主代表依法共同选聘的物业管理公司提供前期物业服务，并遵守小区临时管理规约……后靳晓明通过交纳定金、首付款、办理房屋贷款等方式交齐购房款。华清物业公司受清华大学委托，负责清华大学教工住宅（双清苑）小区的物业管理。2018年9月，清华大学安排双清苑小区交房事宜，但未向靳晓明发放房屋钥匙，并向华清物业公司发放书面通知，写明靳晓明因“工资暂停，暂不办理入住”。靳晓明在清华大学未向其交房的情况下，未经过清华大学和华清物业公司的同意，自行进入×号房屋，并于2018年11月9日开始对房屋进行装修。华清物业公司发现后，对房屋采取焊死房门、消防门，电梯停止运营房屋所在楼层，停水停电等措施。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。靳晓明与清华大学签订了《清华大学双清苑职工住宅售房合同》，约定靳晓明向清华大学购买×号房屋，双方之间存在房屋买卖合同关系。此后清华大学未向靳晓明交付×号房屋，靳晓明可依据房屋买卖合同，向清华大学主张相应的合同权利。但是，在清华大学交付房屋之前，×号房屋系清华大学房产，靳晓明对×号房屋不享有占有、使用的权利。靳晓明非法占有×号房屋，并对房屋进行装修，侵犯了房屋所有权人清华大学的权利。华清物业公司受清华大学委托，对房屋采取停水停电、电梯停止运营、封闭房门、防盗门等措施，系所有权人对所有物的保护，靳晓明无权干预。故二原告要求华清物业公司停止上述行为的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。二原告要求清华大学不得妨碍其对×号房屋正常使用的诉讼请求，亦缺乏法律依据，本院不予支持。华清物业公司反诉要求靳晓明、吴晓飞停止破坏双清苑教职工住宅小区管理秩序的行为，不得非法占用×号住房，因华清物业公司已采取措施，靳晓明、吴晓飞现无法进入×号住房，不存在非法占用×号房屋的行为，故华清物业公司的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条规定，判决如下：一、驳回靳晓明、吴晓飞的全部诉讼请求；二、驳回北京华清物业管理有限责任公司的全部反诉请求。案件受理费35元，由靳晓明、吴晓飞负担，已交纳。反诉案件受理费35元，由北京华清物业管理有限责任公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郝 蓬二〇一九年七月二十六日书记员 郭昕阳