广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初1843号原告：张朋养，男，1973年8月11日出生，汉族，住广东省英德市。委托代理人：胡烈明，男，1965年10月8日出生，汉族，住广东省英德市。被告：赵文科，男，1954年1月30日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。原告张朋养与被告赵文科房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张朋养的委托代理人胡烈明到庭参加诉讼。被告赵文科经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张朋养诉称：2011年9月7日，原、被告签订《商品房买卖契约》，被告以272000元的价款将位于英德市××××国道东边财富花园编号为202的房产出售给原告。原告依约支付了相关购房款并装修入住。《商品房买卖契约》约定，被告应在收取上述购房款后的180个工作日内办好上述房产的房地产权证书交给原告，但是在房产交易近8年后被告仍以各种理由推脱，不履行办证义务。原告了解到，上述房产已被中山市第一人民法院查封并作拍卖处理，该房产已经在2010年间抵押。据此，诉请：1、判令原、被告在2011年9月7日所签订的《商品房买卖契约》无效；2、判令被告返还原告购房款152000元、办证费7000元，并支付相关利息；3、判令被告赔偿原告装修损失15万元；4、诉讼费用由被告承担。此后，变更上述第1项诉请为：判令依法解除原、被告于2011年9月7日签订的《商品房买卖契约》，变更第3项诉请为：判令被告赔偿原告装修损失267903.55元。被告赵文科未到庭应诉，亦未在举证期限内向本院提交书面答辩意见和证据。原告张朋养向本院提交证据材料如下：1、原告身份证原件1份，拟证明原告的诉讼主体资格。2、《商品房买卖契约》原件1份、《财富花园置业计划》原件1份、《物业管理公约（财富花园）》原件1份、收据原件8张，拟证明涉案房产事实以及相关交易信息。3、广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071执8854号之一执行裁定书复印件1份、广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071执8854号公告复印件1张，拟证明涉案房产已被人民法院依法查封的事实。上述证据原件经庭审质证后已退回给原告张朋养。经审理查明：2011年9月30日，原、被告双方订立编号为69的《商品房买卖契约》。该《商品房买卖契约》约定，1、被告将位于英德市白沙镇××国道东边财富花园编号为××202的房产出售给原告，建筑面积134.93平方米；2、成交金额为272000元，定金10000元，首期房款142000元于2011年9月30日付清，余款120000元在银行抵押贷款；3、原、被告双方同意于2012年1月1日由被告将上述房产正式交付给原告，被告代收乙方办证所需要费用7000元；4、被告180个工作日前办好该房地产权交付给原告。原告于2011年9月27日付清了定金10000元，于2011年9月30日付清了首期房款142000元，且定金已经转作房款，即已经支付房款152000元。房产已经实际交付原告占有使用。5、原告在庭审中提出其并未付清所有的购房款272000元，其只支付了152000元，剩余的12万元因被告未按合同约定办理好房产证，所以其至今仍未到银行办理贷款手续。当时双方并未明确用涉案房屋作为抵押到银行贷款，只是双约定了分期付款。本院根据原告张朋养的申请，本院委托广州市华盟价格事务所有限公司对“英德市白沙镇太平财富花园2栋202房屋装修工程的价格”进行评估，该公司于2019年4月3日出具穗华价估（清）[2019]034号《报告书》，该《报告书》的评估结论为：英德市白沙镇太平财富花园2栋202房屋装修工程的价格评估总价为267903.55元。2018年4月9日，中山市第一人民法院作出(2017)粤2071执8854号之一执行裁定，拍卖（或变卖）被执行人赵文科所有的位于广东省英德市××国道边××房产。该房产已经被中山市第一人民法院查封，查封期间自2017年9月27日起至2020年9月26日止；已经抵押给苏卫全，抵押期限为2010年10月19日至2011年10月18日。上述事实，有原告的起诉状及其提供的证据、广州市华盟价格事务所有限公司穗华价估（清）[2019]034号《报告书》和开庭审理笔录等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案中，被告赵文科将其所有的位于广东省英德市××国道边××的房屋一套抵押给了案外人苏卫全，抵押期限为2010年10月19日至2011年10月18日，而涉案《商品房买卖契约》签订时间是2011年9月30日，涉案房屋尚在抵押状态。结合庭审情况，无证据显示被告赵文科已通知苏卫全或者已告知原告涉案房屋已经抵押的情况下，将涉案房屋转让给原告，故依法认定上述转让行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定：当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故应依法解除原、被告于2011年9月30日签订的编号为69的《商品房买卖契约》。关于原告请求被告返还购房款152000元和办证费7000元合计159000元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告请求返还购房款和办证费及计付相应利息，本院予以支持。关于原告请求被告支付涉案款项相应利息的问题，因涉案的《商品房买卖契约》已依法解除，被告理应返还涉案款项并支付违约金，但因原被告双方并未约定违约金的计算方式，故可由被告按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计付利息。即以159000元为本金，从2011年10月1日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计付利息。关于原告请求被告赔偿装修损失267903.55元的问题，因涉案的《商品房买卖契约》已依法解除，被告理应赔偿因该《商品房买卖契约》解除而造成的原告已支付的涉案房屋的装修费。又因该装修工程价格评估总价为267903.55元，故对原告该项请求，本院予以支持。被告赵文科经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，判决如下：一、依法解除原告张朋养与被告赵文科于2011年9月30日签订的编号为69的《商品房买卖契约》。二、由被告赵文科返还原告张朋养购房款152000元和办证费7000元，共计159000元，并从2011年10月1日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计付利息。本息限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。三、由被告赵文科赔偿原告张朋养装修损失267903.55元，限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8488.08元、鉴定费3950元，由被告赵文科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  罗智星人民陪审员  熊志权人民陪审员  郑水清二〇一九年七月二日书 记 员  李韵欣附标的款账号：户名---英德市人民法院；开户行---中国银行清远英德和平中路支行；账号--********。如当事人要汇款到该账户，请在汇款单上将案件的案号附上，否则无法确认案号，无法入账。附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。