四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0502民初1753号 原告：泸州市国华资产经营有限公司，住所地：泸州市江阳区东门路8号9层,统一社会信用代码：915105007729825262。 法定代表人：粟明，系公司总经理。 委托诉讼代理人：肖篪，四川理光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张蓝，四川理光律师事务所律师。 被告：徐世连，女，汉族，1964年1月19日，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：李兴权，四川时代永嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗江琼，四川时代永嘉律师事务所律师。 原告泸州市国华资产经营有限公司与被告徐世连房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泸州市国华资产经营有限公司的委托诉讼代理人张蓝，被告徐世连及其委托诉讼代理人罗江琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泸州市国华资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的不定期租赁关系；2.判令被告限期搬离并退还泸州市江阳区江阳中路50号2幢3层3、4、5号房屋，并向原告支付房屋租赁费76800元（暂计算：2017年12月1日起暂至2019年3月31日），租赁费逾期利息4864元，违约金11520元（违约金的计算方式：以年租金额的20%计算），合计93184元。其中房屋租赁费及逾期利息就应计算至搬离退还房屋为止；3.本案案件受理费及原告实现权利的一切费用由被告承担（包括但不限于公告费用、律师代理费用等）。事实和理由：位于江阳区江阳中路50号2幢3层2、4、5号房屋系原告依法接收经营管理的国有资产，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：由被告承租上述房屋，租赁费为4800元/月，租期从2016年4月1日至2018年3月31日。被告自2017年12月1日起，未再向原告支付房屋租赁费，且租期届满后，被告在未与原告续签租赁合同的情况下继续使用上述房屋至今。期间，原告多次通知被告，要求被告支付拖欠的房屋租赁费并完善续租手续，但至今未果。经核算，至2019年3月31日止，被告已拖欠房屋租赁费76800元。原告为维护其权益，遂诉至本院请求判如所请。 被告徐世连辩称，1.租赁期届满后，被告仍就房屋漏水停止经营事宜与原告方协商，且原告方对被告继续使用租赁物没有提出异议，故原租赁合同应继续有效；2.原告所诉请的租金计算的截止日期2017年12月1日与实际不符，被告实际缴纳租金至2018年1月31日，同时因原被告双方未就租赁费逾期利息进行约定，故原告主张的租赁费逾期利息不应得到支持；3.原告所主张的违约金违反法律规定且我方不存在违约行为，故原告所主张的违约金不应得到支持。原告按总租赁费金额计算违约金显然过高，应当依法予以调整。我方并未表示不缴纳房租，只是因为漏水及停止营业等问题未得到妥善解决，且九漏水维修、吧台设置及店招形象等问题一直在与原告协商。原告未尽维修义务，其主张的租金应扣减实际已经支付的部分后，再减少相应的租金。 本院经审理查明认定事实如下：位于泸州市江阳区江阳中路50号2幢3层3、4、5号房屋系原告依法接收经营管理的国有资产。2016年10月12日，原告泸州市国华资产经营有限公司与被告徐世连签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方（原告）将位于泸州市江阳区江阳中路50号2幢3层3、4、5号房屋出租乙方（被告），面积共计412.32平方米，房屋为三层，用于经营宾馆；房屋租赁期限自2016年4月1日至2018年3月31日止，为期两年；2.乙方应当承担的费用和支付方式：房屋租赁费为肆仟捌佰元/月，按“先交租赁费后使用”的原则，每季计算支付，即乙方在本合同签订之日，先交纳第壹季的租赁费，其后在每季到期日前10日内，以现金方式向甲方交纳；保证金为壹万肆仟肆佰元（用电保证金：伍佰元）；3.房屋的使用与修缮：租赁期间，甲方负责的维修项目包括砖混结构房的屋面、墙体、钢筋混凝土楼板的自然损坏等，乙方对需要维修的项目应及时报修……4.合同的变更、终止：租赁期满前三个月，乙方应就续租事宜向甲方提出书面申请，双方共同协商并另行签订合同；若乙方未及时提出书面申请或协商未成，则不再续租。租赁期满合同自然终止；5.合同的解除：租赁期间，乙方如有下列行为，甲方有权单方面解除合同，书面通知乙方后收回房屋，不退还保证金，承担违约责任，造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿：（1）。（5）拖欠租金累计达两个月的；（6）拖欠包括但不限于水、电、气、物业管理等各项费用达两个月的。；6.违约责任：乙方逾期交纳房屋租赁费的，应向甲方承担逾期支付违约金，计算方式为：逾期天数×应交纳房屋租赁费×5‰；其他违约责任：违约方应向守约方承担的违约金为本合同租赁费总金额的20%；违约方还应赔偿守约方实现权力的所有费用，包括且不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、公证费等。 合同签订后，被告向原告缴纳保证金12500元，将上述房屋用于经营宾馆。在被告使用租赁房屋过程中，房屋出现漏水、墙体、窗台侵泡脱皮等现象，原告未对房屋及时进行维修。原告缴纳租金至2018年1月31日后未再缴纳租金。被告继续占有使用该房屋至今。 以上法律事实，有当事人陈述、《泸州市国有资产监督管理委员会关于注入国有资本金的通知》、《泸州市工业投资集团有限公司关于将集团公司权属资产授权泸州市国产经营有限公司经营管理的通知》、《房屋租赁合同》、租金缴费记录、房屋受损照片等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告之间的法律关系为租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方第一次签订的租赁合同约定的租赁期限届满后，虽未续签租赁合同，但被告一直实际占有使用涉诉的房屋，原告未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，任何一方当事人均可以随时解除合同，原告请求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。本院向被告送达起诉状副本的时间为2019年4月8日，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》自2019年4月8日起解除，合同解除后，被告应当立即向原告腾退房屋，原告应当退还被告保证金，被告欠付原告的租金应当支付。本案中，非被告的原因，房顶渗水，在租赁期限内，原告并未积极进行维修，势必会影响被告的经营使用，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”，鉴于租赁期限内原告未积极履行维修义务，已经影响被告对承租房屋的使用，故被告请求减少租金的抗辩，本院予以支持。结合案情，本院酌定减少20%的房租，被告应当从2018年2月1日起按每月3840元/月（4800元/月×80%）向原告缴纳房屋租金至2019年4月8日，共计租金54784元。合同解除后，被告应按3840元/月继续向原告支付房屋占有使用费至房屋腾退之日止。关于原告主张的逾期利息及违约金，因原告未尽到维修义务，被告才拒绝支付租金，被告拒交房租的行为系对原告怠于履行维修义务的合理抗辩，故对原告的该项请求，本院依法不予支持。关于原告主张的律师代理费，因原告未提供证据证明该律师费已经实际支付，故对于原告的此项诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条、二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告徐世连与原告泸州市国华资产经营有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年4月8日解除； 二、被告徐世连于本判决生效之日起十五日内将坐落于泸州市江阳区江阳中路50号2幢3层3、4、5号房屋腾退并交付给原告泸州市国华资产经营有限公司； 三、被告徐世连于本判决生效之日起十五日内支付原告泸州市国华资产经营有限公司支付尚欠的2018年2月1日至2019年4月8日的房屋租赁费54784元及2019年4月9日起至房屋腾退之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费自2019年4月9日起按每月3840元计付至腾退房屋之日止）； 四、驳回原告泸州市国华资产经营有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1065元，由原告泸州市国华资产经营有限公司承担500元，被告徐世连承担565元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 徐 建 二〇一九年七月二十三日 书记员 黄文瑾