广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1489号原告：江紫媚，女，汉族，1988年4月15日出生，住肇庆市高新开发区,委托诉讼代理人：何练君，男，汉族，1984年4月23日出生，住肇庆市高新开发区。被告：张志敏，男，汉族，1981年6月10日出生，住英德市，被告：四会市安家置业咨询服务珠江新城店，住所地：四会市东城街道四会大道南珠江新城三座9号（首、夹层店面162）。个体工商户营业执照：92441284MA4YEC6TXB。经营者：张雪琼，女，汉族，1985年4月5日出生，住四会市。委托诉讼代理人：吴海霞，女，系该店员工。委托诉讼代理人：梁柱坚，广东赛力律师事务所律师。原告江紫媚诉被告张志敏、四会市安家置业咨询服务珠江新城店（以下简称“安家置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江紫媚及委托诉讼代理人何练君、被告安家置业的委托诉讼代理人梁柱坚到庭参加了诉讼。被告张志敏经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行合约责任，并在5月份前交楼；2.房屋价值22.5万元，请求判令张志敏赔偿违约金与经济损失费5万元；判令安家置业张雪琼赔偿精神损失费与经济损失费2万元；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年4月28日，原告在安家置业成交位于星耀国际332号公寓。未成交前安家置业员工再三承诺于2018年8月1日前交付公寓。出于考虑地理位置的便利，原告当时立即买下用于瑜伽教师宿舍。2018年7月原告招来多名瑜伽老师和一名印度籍教师，但公寓交付却一直无着落。在此期间原告一直想和被告沟通，可张志敏却查无音讯，至今从未见到任何相关人员处理此事。至于安家置业的员工也从未正面回应过此事，整个过程都在回避和推卸责任了事。在过去的四个月时间里，本人曾多次到消委会投诉此事，但至今仍无下文。综上所述，原告认为被告的行为显然对原告造成侵权，并且直接给原告造成了精神损害和经济损失。据此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持与受理原告的诉讼请求。庭审中，原告明确诉讼请求1为判令被告按照合同约定办理房屋过户，并在2019年7月底前交楼。原告为支持其主张向本院提交以下证据：1.物业买卖合同，证明被告没履行合同义务。2.收据，证明被告已收购房款。3.不动产登记资料查询结果证明，证明房屋成交的时候被告并没有告知原告案涉房屋已经抵押了。被告安家置业向本院递交书面答辩状，辩称：一、被告安家置业非合同的相对人，不应是合同义务承担的主体，不是本案适格的被告。根据合同相对性原则，被告安家置业并非案涉房屋买卖合同的缔约方，被告安家置业仅起到居间方的作用，不是本案适格的被告，原告对被告安家置业的起诉没有法律依据。二、本案案由系合同纠纷，而非侵权纠纷。本案是房屋买卖合同纠纷，而非侵权责任纠纷，理应适用《合同法》相关规定，原告向被告安家置业主张2万元的精神损失费与经济损失费没有法律依据。三、原告与被告张志敏的房屋买卖合同的履行与被告安家置业无关，被告安家置业仅为双方房屋买卖的居间人。本案中被告安家置业受出卖人（被告张志敏）的委托代收房屋交易款项，然后按出卖人指定的账号将全部房款转出，且出卖人已确认全部收取，并向原告出具了收据。在此过程中，被告安家置业仅负责居间服务或者是代收款的职能，从未超越居间方的职权范围。四、被告安家置业仅为房屋买卖的居间方，被告安家置业在居间服务中不存在过错或者违约、违法行为，原告的所谓损失与被告安家置业的居间行为没有因果关系。基于以上事实和理由，恳请法院依法予以查明，驳回两原告对被告安家置业的诉讼请求。被告安家置业向本院递交以下证据：1.营业执照、身份证明及经营者身份证，证明被告安家置业的主体资格；2.银行流水及付款回单、收据，证明被告安家置业已将原告向被告张志敏购房的代收款转交被告张志敏的事实；3.证明，证明被告张志敏提供的收款证明；4.民事判决书，证明本案与已生效判决的案件系同类案件。被告张志敏未答辩，也未向法庭提供证据。经审理查明：2018年4月28日，原告江紫媚（买受人）与被告张志敏（出卖人）签订《物业买卖合同》，约定：原告购买被告张志敏拥有产权的位于四××市××街道××大道中路××房物业。该物业合同约定建筑面积共42.73平方米。该物业属现房，按现状出售，按建筑面积计价，房价款总金额为175000元正。以上房价款未含买受人办理不动产权证书时应向政府相关部门缴交的税费及相关费用（包含：契税、交易印花税、交易服务费、证本印花税等），房价款中未含的税费由买受人承担。【第四条付款方式及期限】买受人应当按如下约定按时如期将房价款支付给出卖人：（1）2018年5月1日前支付全部房价款（包含定金），计175000元整。【第六条交付及债权债务纠纷】出卖人于2018年8月1日前将该物业按现状交付买受人，如买受人在此期限前未付清全部房款（包括贷款等）及其它应缴的费用或存在其它违约情形的，出卖人有权顺延该物业交付期限，买受人不得追究出卖人任何责任……【第七条交易过户手续的申办】本合同生效后的150个工作日内（以下简称“申办过户期限”），由出卖人负责向房管部门申请办理该物业的交易过户手续。买受人应当在本合同签订之日付清交易过户的相关税费及相关费用（包括但不限于契税、交易印花税、交易服务费、房产税、《不动产权证书》印花税、登记费等）……出卖人如违反本合同规定未在规定时间申办该物业的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.2‰的违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.2‰的违约金……本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，自各方签字或盖章后生效。合同还约定了相关的违约责任等双方权利及义务。就案涉商铺，原告自述向被告安家置业转账诚意金10000元，房款215000元及杂费9583元。被告安家置业确认收到原告上述款项，并将上述款项已转账至张志敏指定账户。张志敏为法定代表人的广州永成投资发展有限公司向原告出具收据分别为定金50000元、房款175000元、装修费50000元及交易杂费9583元。结合原告与被告张志敏签订的《物业买卖合同》，本院认定已收房价款实际为175000元，装修费50000元。另查明，案涉的四会市东城街道四会大道中三十三座17号332号房屋权利人为被告张志敏，该房屋已于2016年11月16日抵押给黄丽青，债权数额为4万元。至今被告仍未将房屋交付原告使用，亦未办理过户手续。原告称被告曾在2019年6月23日通知其收楼，但原告认为案涉房屋尚未符合交付标准（即案涉房屋需配备热水器、电视，洗手间和沐浴房分割好，墙体粉刷等），故原告仍未收楼。本院认为，原告江紫媚与被告张志敏签订的《物业买卖合同》是双方真实、自愿的意思表示，符合法律的规定，应予确认。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”又按照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十条规定：“合同项下房屋设定的抵押权未消灭，买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。”由于该房屋已被抵押，经本院释明，原告坚持不变更诉求，故原告在没有代为清偿债务，消灭抵押权的前提下请求被告办理房屋所有权转移登记，不符合法律的规定，本院不予支持。对于原告主张交楼问题,根据上述《物权法》规定，原告没有代为清偿债务，亦未提供证据证明转让经抵押权人同意，且原告自述房屋尚未符合交付条件，因此本院对原告该项诉讼请求不予支持。原告可待相关条件成就时与被告协商解决或另寻其他途径处理。根据原告与被告张志敏于2018年4月28日签订的《物业买卖合同》第七条“交易过户手续的申办”约定，合同生效（生效时间为各方签字或盖章之日）后的150个工作日内即2018年12月4日之前，由被告张志敏负责向房管部门申请办理该物业的交易过户手续。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，及《物业买卖合同》第七条：“逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解决合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.2‰的违约金”的约定，被告张志敏违反合同规定未在规定时间申办该物业的交易过户手续，且已逾期超过30日。现原告主张继续履行合同，被告张志敏应向原告支付违约金（违约金以已收房价款175000元为基数，按日0.2‰标准，自2018年12月4日起计算至实际申办过户手续之日止）。原告主张被告张志敏赔偿的其他经济损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告安家置业并非原告与被告张志敏房屋买卖合同的相对方，也未与原告签订其他的书面合同，根据本院已查明的事实，被告安家置业在原告与被告张志敏的房屋买卖关系中只起到中介的作用。安家置业已将代收原告的款项全部转交给被告张志敏，且原告亦无举证安家置业在与原告的居间关系中是否有过错，是否应对原告承担损害赔偿责任，不是本案的审理范围，本院在本案中不予处理。被告张志敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决如下：一、被告张志敏于本判决生效之日起十日内向原告江紫媚支付逾期办证的违约金（违约金以175000元为基数，从2018年12月4日起按日0.2‰标准计算至申办过户之日止）；二、驳回原告江紫媚的其他诉讼请求。本案受理费2638元，由原告负担199元，被告张志敏负担2439元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 智二〇一九年七月二十九日书记员 梁碧琪