福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初74号 原告：福州花好月圆物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区五凤街道梅峰支路**左海名仕**楼****店面。 法定代表人：李光伦，总经理。 委托诉讼代理人：魏思格，福建理争律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡艳红，福建理争律师事务所律师。 被告：林幼俤，女，1951年8月4日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告福州花好月圆物业管理有限公司（以下称“花好月圆物业公司”）与被告林幼俤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告花好月圆物业公司委托诉讼代理人胡艳红到庭参加诉讼，被告林幼俤经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 花好月圆物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令林幼俤支付2017年6月17日至2018年9月30日拖欠的物业服务管理费等1508.37元，并且按照银行同期贷款利率支付违约金；2.由林幼俤承担本案诉讼费。事实和理由：花好月圆物业公司于2017年6月1日与福州市永泰县唐乾明月业主委员会签订《唐乾明月物业服务合同》为林幼俤所拥有的永泰县唐乾明月小区房产提供物业服务；依据合同约定，物业管理服务费应于每月20日前缴纳，逾期缴纳的，按照银行同期贷款利率向花好月圆物业公司支付违约金。合同生效后，花好月圆物业公司依约向林幼俤提供了完善的物业管理服务，林幼俤应该根据合同的约定交纳物业管理服务费，但林幼俤一直拒绝支付。花好月圆物业公司先后派人多次上门催收，林幼俤仍然拒绝缴纳。截止2018年9月30日，林幼俤共欠物业服务费等计1508.37元。林幼俤拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的规定，特提起诉讼。 林幼俤未作答辩。 花好月圆物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 被告林幼俤系永泰县XX乡XX村XXXX号XXXXX都XXX单元业主。2017年6月，永泰县塘前乡唐乾明月小区业主委员会与花好月圆物业公司签订一份《唐乾明月物业服务合同》，合同约定永泰县塘前乡唐乾明月小区业委会选聘花好月圆物业公司为物业管理企业，提供物业管理服务。《唐乾明月物业服务合同》第二条约定“物业服务期限为叁年，自2017年6月1日起至2020年5月31日终止……”，第七条物业服务费约定“（一）计费方式：经双方协商，本物业的物业服务费采取包干制方式。1.物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取。2.未办理所有权证已经出售的房屋，物业服务费暂按房屋买卖合同约定的建筑面积收取；尚未出售的房屋，按照商品房预售建筑面积收取。房屋所有权登记办理后按照登记面积结算，多退少补。（二）按照包干制方式收取物业服务费的，物业服务费的构成包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共有设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会或业委会同意的其它费用组成）、法定税费和物业服务企业的合理利润。1.物业服务费标准如下（按照建筑面积计算，本收费标准[不含公共水电分摊费]):(1)高层住宅：1.8元/月平方米（2）别墅：1.5元/月平方米（3）商业部分：3元/月平方米。公共水电费分摊：根据实际使用情况按建筑产权面积分摊。乙方将公共水电费的公摊计算公式报备业委会。2.业主向乙方支付物业服务费后，乙方按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，自负盈亏。（三）物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外。业主应于每月20日前向乙方支付物业服务费……”；第十五条约定违约责任“（二）业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照银行同期贷款利率向乙方支付违约金”。2019年1月2日，花好月圆物业公司诉至本院，要求林幼俤交纳自2017年6月17日起至2018年9月30日拖欠的物业管理服务费等1508.37元并且按照银行同期贷款利率支付违约金。 另查明，花好月圆物业公司于2018年5月10日以《催款物业服务费函》张贴于林幼俤所在的永泰县XX乡XX村XXXX号XXXXX都XXX单元门口，要求林幼俤在7日内交纳自2017年6月17日至2018年4月30日拖欠的物业费、水电公摊费计1021.8元。 本院认为，业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。花好月圆物业公司与永泰县塘前乡唐乾明月小区业主委员会签订《唐乾明月物业服务合同》，为唐乾明月小区提供物业服务，林幼俤作为该小区业主，应当按照《唐乾明月物业服务合同》约定履行交纳物业费的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。根据该规定，以书面方式向业主催交物业费系物业服务企业起诉的必要前置程序。本案中，花好月圆物业公司未提供证据证明对林幼俤2018年5月1日至2018年9月30日期间的物业费等进行过书面催交，故其诉请支付上述期间的物业费等，本院依法不予支持。花好月圆物业公司于2018年5月10日以《催款物业服务费函》要求林幼俤7日内交纳自2017年6月17日至2018年4月30日拖欠的物业费、水电公摊费计1021.8元后，林幼俤逾期未交纳上述期间的物业费、水电公摊费，构成违约，应当承担违约责任，向花好月圆物业公司交纳2017年6月17日至2018年4月30日止的物业费等1021.8元，并支付相应的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、林幼俤于本判决生效之日起十日内支付福州花好月圆物业管理有限公司物业费等1021.8元及违约金（违约金按银行同期贷款利率自2018年5月18日起计付至款项付清之日止）； 二、驳回福州花好月圆物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由福州花好月圆物业管理有限公司负担17元，林幼俤负担33元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑建迟 人民陪审员  林家福 人民陪审员  林荣雄 二〇一九年七月二十三日                                                                                                                                                    法官助理   李霞                                                                                                                                                     书记员    连焰金 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -7-