包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1045号   上诉人（一审原告）：内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司。   法定代表人:吕庆福，该公司董事长。   委托诉讼代理人：邓连戈，内蒙古诚誉律师事务所律师。   委托诉讼代理人：邓皓，内蒙古诚誉律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：崔鹏，男，1977年9月2日出生，汉族，现住江苏省扬州市。   委托诉讼代理人：宋素兰，女，汉族，1952年12月11日出生，现住内蒙古包头市，系崔鹏母亲。   上诉人内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司（以下简称呼铁公司）因与被上诉人崔鹏租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2018）内0202民初1659号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人呼铁公司的委托诉讼代理人邓皓，被上诉人崔鹏的委托诉讼代理人宋素兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   呼铁公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持呼铁公司的诉讼请求；一、二审案件受理费由崔鹏负担。其上诉主张的事实和理由为：一、一审法院对法律理解有误。本案应适用《合同法司法解释二》第二十六条及《合同法》第一百一十条规定判断合同是否应当解除，本案应当适用情势变更原则。第一，金领公司委托我公司与业主签订合同目的是将业主的摊位交付其使用。我公司与金领公司之间的委托合同经生效判决确认于2013年7月1日解除。显然，由于金领公司不再委托我公司租赁业主摊位，所以租赁合同目的已无法实现。第二，金领公司于2017年12月8日被吊销营业执照，其已经丧失继续租赁经营的主体资格，若判决继续履行合同意味着法院允许金领公司非法经营。第三，争议摊位的商城已经倒闭，无人经营，客观情况发生重大变化。第四，租赁合同的真正当事人是金领公司与业主，我公司对于委托合同可能发生的后果缺乏认知，订立合同无法预见到这些情形，因此，继续履行合同明显不公平，应当依法解除。二、一审法院将情势变更认为是商业风险错误。情势变更是指合同成立后，因不可规则于当事人的原因发生情势变更，导致合同基础丧失，继续履行合同显失公平或不能实现合同目的，故允许合同解除或变更。商业风险是指商业活动中由于各种不确定的因素引起的给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一切客观因素。本案中，合同的基础发生重大变动，且我公司无法预见到基础情形发生重大变化，我公司与业主均不存在任何过错，不应承担预期之外的责任。此外，租赁合同无法继续履行，一审法院强行让我公司租赁一个倒闭的商城摊位违反公平原则，这属于事实上履行不能。另，我公司已经明示不履行合同，同意承担违约金，而业主从未采取过任何措施防止损失扩大。一审法院纵容业主恶意扩大损失，让我公司承担不能解除合同的不必要损失，这部分损失我公司将向金领公司索要，而金领公司将失去对此抗辩的机会，因此，一审法院剥夺了案外人的诉权。   崔鹏答辩称，一审判决合理合法，请求维持原判。一、本案合同双方主体为崔鹏与呼铁公司，摊位由呼铁公司以自用、转租、借用等方式经营，崔鹏无权干涉。后呼铁公司与金领公司签订委托代收代返协议，由金领公司支付租金。呼铁公司不应因为转让房地产业务失败而终止对商城的经营管理，也不能随意终止双方的合同。二、本案不属于情势变更。呼铁公司与其他单位之间的商业行为失败，导致商城经营环境恶化，该亏损属于呼铁公司的不作为，并非不可预见。至今商城仍未灭失，仍由呼铁公司经营管理，并存在收益，因此，合同存在的基础及客观情况并未出现不属于商业风险的重大变化，不属于情势变更。三、商城经过改造，无法辨识标的物所在位置，只能继续履行合同才能挽回损失。如解除合同，势必造成更大的损失，且对业主明显不公。四、摊位一直由呼铁公司经营管理，呼铁公司所说的扩大的损失是其与金领公司经营不善导致的内部损失，与崔鹏无关。   呼铁公司向一审法院起诉请求：1、依法解除双方于2001年签订的《包头劝业批发商城摊位租赁合同》；2、案件受理费由崔鹏承担。   一审法院认定事实：坐落于××区小商品、小食品批发城原系呼铁公司开发建设，其中一层236个摊位已出售211个摊位，仅留存25个摊位未出售。崔鹏便是购买呼铁公司一层房屋摊位业主之一。2010年包头市金领时尚贸易有限公司（以下简称金领公司）经与众多散户业主协商，由该公司进行整体租赁经营。一层共计211户业主，其中38户不相信金领公司，必须要求呼铁公司与其签订摊位租赁合同。基于金领公司对呼铁公司的承诺，2010年6月15日呼铁公司与金领公司签订了《委托代收、代返租赁费协议》，协议约定由金领公司按呼铁公司提供的代返租金明细表向38户摊位业主支付租金。而后于2010年6月至8月呼铁公司先后与38户业主签订了摊位租赁合同，其中包括现起诉的崔鹏。2010年6月24日，双方签订《包头劝业批发城摊位租赁合同》。合同约定呼铁公司承租呼铁公司在东河区劝业小食品批发城第一层27、212号摊位，面积为33.10平方米，期限为2010年6月24日至2020年6月23日，租期十年。租金第一年11000元、第二年16500元、第三年16500元，从第四年开始租金每年在原有的基础上增幅10%，租赁期开始每年支付一次。若房地产公司未能按约定时间给付租金每逾十天，按应付金额的千分之三支付违约金，逾期半年以上，崔鹏可以单方要求解除合同，房地产公司除支付违约金外，还应按当年租金总额的10%做出一次赔偿。合同还对其他事项作了约定。租赁合同履行的第一年度，金领公司按照约定向崔鹏等业主直接交付租金278900元。但从第二年开始，金领公司便开始拖欠租金，依合同崔鹏要求呼铁公司支付租金。呼铁公司在未收到金领公司返回租金的情况下，向38户业主直接给付租金，已累计向18户摊位业主共计给付租金总额为622910.50元。其中向崔鹏给付租金62150元，其后再未给付租金，故崔鹏诉至包头铁路运输法院，经判决呼铁公司给付崔鹏至2015年9月30日租金及至2015年6月23日因呼铁公司违约产生的违约金和赔偿金。   又查明，2017年3月13日呼和浩特铁路运输中级法院（2016）内71民再1号《民事判决书》判决，呼铁公司作出的《关于解除＜包头劝业批发商城摊位租赁合同＞之通知函》无效，崔鹏与呼铁公司签订的《包头劝业批发商城摊位租赁合同》继续履行。   一审法院认为，本案争议的焦点是对双方所签订的租赁合同的解除和继续履行的问题。为此，呼铁公司认为：1、呼铁公司为了业主实现购房投资的商业目的，特别是基于劝业公司对呼铁公司承诺，故与38户业主签订了摊位租赁合同，合同的订立是金领公司委托的，目前金领公司不再委托，订立合同的目的不能实现。该院认为，双方订立的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，呼铁公司不论是出于为业主实现投资目的考虑，还是基于劝业公司对呼铁公司承诺，不影响合同的效力。至于呼铁公司所述是受金领公司委托而签订的合同，根据合同相对性原则，应以金领公司与崔鹏进行签约。且崔鹏不予认可金领公司为合同的实际签约人。2、呼铁公司之所以垫付租金是基于劝业公司与呼铁公司签订的《劝业商城一层至五层房地产转让合同》，4000万元购房款于2014年底之前分批全部付清，但劝业公司到期未支付购房款，购房合同予以解除。该院认为，呼铁公司依据合同承担给付租赁费的义务，是其法定义务，至于呼铁公司是基于与其他人的合同约定，为了促成买卖合同的成交，自愿垫付租金等原因，均不能对抗租赁合同另一方（即本案崔鹏）。3、呼铁公司不是租赁场地的直接使用人和受益人，且呼铁公司无义务再替金领公司垫付租金，故向38户业主发出了解除合同的通知。该院认为，呼铁公司作为商城的产权人，与劝业公司之后重设立的金领公司为实现彼此商业目的，分别签订了相关协议、转让合同，又自愿与38户业主签订租赁合同，呼铁公司虽未直接使用，将租赁的摊位统一交由金领公司经营，是否受益，为何这样做，该院不做分析认定，但均不足为不履行合同的依据。至于呼铁公司向各业主发出的解除通知书已经呼和浩特铁路运输中级法院判决无效，所签订的租赁合同继续履行。4、呼铁公司认为依据《若干问题的解释（二）》第二十六条，不论合同是否约定违约方享有合同的解释权，只要发生了继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情形，当事人便有权请求人民法院解除合同。还依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款（二）项的规定请求支持其诉讼请求。该院认为《若干问题的解释（二）》第二十六条规定合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。该院认为，呼铁公司作为具有完全民事行为能力的商业主体，在正常的市场经营过程中，对其亲面的租赁商业风险应予以预见可以避免，由于对市场情势变化和金领公司的经营能力的预测不当，应属于“商业风险”，不符合本法条的裁判条件，另外本法条即使出现了不属于商业风险的重大变化，也并不意味必然解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项规定：“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”。此规定作为要求履行合同的例外情形之一，就本案租赁合同继续履行不符合不适于强制履行费用过高的情形。呼铁公司既然认为是为他人垫付，可通过另外途径予以追偿，履行合同并不具备违反公平原则的情形。该院认为，根据合同法第九十四条之规定，请求解除合同解除“因不可抗力致使不能实现合同目的”情形，合同双方当事人均有权解除合同外，其他情形均是以合同一方当事人违约致使合同无法履行作为解除合同的条件。该条款是将对合同的单方解释权赋予守约一方。本案崔鹏在没有违反合同的前提下，对呼铁公司单方提出的解除合同的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。   二审中，呼铁公司向法庭提交了金领公司企业信用信息公示报告及（2018）内02民终2395号民事判决书，证明金领公司被吊销营业执照，金领公司与呼铁公司解除了委托合同，合同当事人是金领公司。崔鹏质证称，该证据是否真实不清楚，金领公司与我方没有关系。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为，双方在二审中争议的焦点为：呼铁公司与崔鹏签订的《包头劝业批发商城摊位租赁合同》是否应当解除。对此，分析如下：   第一，双方签订的《包头劝业批发商城摊位租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。纵观合同内容，双方仅在第五条第一款约定“崔鹏将出租的摊位出售，必须转让给呼铁公司，所有权转让后，解除双方的租赁而合同。”此外并无对于合同解除的约定，而本案不属于此种情形，故呼铁公司要求解除合同无合同依据。   第二，呼铁公司主张本案发生情势变更，继续履行合同对其明显不公，故要求解除合同。对此，本院认为，情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此，允许变更合同内容或解除合同的原则。情势变更的事实须为当事人所不能预见，且不可归责于双方当事人原因导致。本案中，呼铁公司所称的金领公司被吊销营业执照、商城倒闭、金领公司与呼铁公司解除委托等事实均属于其在与金领公司订立合同时应当预见的商业风险，不属于情势变更的范畴，因此，呼铁公司以此为由要求解除合同无法律依据。   第三，呼铁公司主张商城已经倒闭，租赁合同事实上已经无法履行，应当解除。崔鹏等三位业主对此事实不予认可，称仍有商户经营且存放货物，呼铁公司亦在二审中认可有个别商户自行经营的事实，故无法认定商城完全倒闭，不具备经营条件，且即或商城倒闭，呼铁公司租赁摊位可做他用，也不必然导致租赁合同无法履行，因此，呼铁公司主张租赁合同已实际无法履行无事实依据。   综上所述，呼铁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费200元，由上诉人内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 范丽宏   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 邢海峰     二○一九年七月四日   法官助理 贺 颖   书 记 员 常慧青   附：本判决所引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。