文书内容广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初1824号原告：英德市仙泉物业管理有限公司，所在地：英德市英城仙泉花园**首层。法定代表人：胡福平，该公司总经理。委托代理人：丘少青，英德市英州法律服务所法律工作者。委托代理人：骆景丽，女，汉族，1974年8月11日出生，住，住英德市公司工作人员。被告：宋集媚，女，汉族，1973年12月9日出生，现住深圳市福田区。委托代理人：潘英智，北京大成（广州）律师事务所律师。被告蔡国然，男，汉族，成年人，住，住英德市/div>原告英德市仙泉物业管理有限公司诉被告宋集媚、蔡国然物业服务合同纠纷一案，本院2019年4月9日立案受理，后被告于2019年6月21日撤销对被告蔡国然的起诉。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告英德市仙泉物业管理有限公司的委托代理人丘少青、骆景丽，被告宋集媚的委托代理人潘英智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告英德市仙泉物业管理有限公司提出的诉讼请求：1、请求法院判令被告宋集媚限期支付拖欠的物业管理费97个月共10790.28元，并支付违约金（按每日千分之三计算）47585.13元，合计58375.41元。2、判令被告蔡国然承担连带清偿物业管理费、违约金的责任。3、本案诉讼费由被告宋集媚、蔡国然承担。后因原告与被告蔡国然庭外协商，原告撤销对被告蔡国然的起诉，变更诉讼请求为：1、判令被告宋集媚限期清偿其拖欠的物业管理费99个月共9566.64元，并判令被告宋集媚支付违约金48646.36元，合计58123元。2、诉讼费由被告宋集媚负担。事实和理由：2005年8月3日，案外人杨翠玲购买了英德市英城仙泉花园茶园路北段第三幢89号商住楼（面积139.05平方米），杨翠玲在购买该商住楼时，与原英德市安居工程开发中心签订了《购买商铺协议书》，第七条约定“乙方购买商铺后，接受甲方指定的物业管理公司管理，并按商铺建筑面积，每月交纳物业管理费”，即购房者按时交纳物业费给原告。后来，案外人杨翠玲把该商住楼转让给被告宋集媚。后被告蔡国然从2014年7月一直使用至今。被告宋集媚受让了商住楼后从2011年4月起至2019年4月共97个月接受原告的物业管理服务，但无故未按约定交纳物管费给原告，属于严重违约。原告认为，被告长期拖欠物管费，虽经原告的催促（书面通知、电话告知等），但被告一直不予交纳。为维持物业管理工作活动正常运转，根据相关法律法规，特诉请法院。原告英德市仙泉物业管理有限公司为证明其主张向本院提交了如下证据：证据1：营业执照、法人代表证明书，证明原告的诉讼主体资格；证据2：英价字（2001）30号文、合同，证明原告收取物管费有依据，被告应当按时交纳物管费及相关费用；证据3：处理意见、情况说明，证明原告对拖欠物管费的物业所有人（包括物业使用人）进行催交的事实；证据4：照片，证明原告的安保人员对物业所有人的物业进行巡查、服务的事实；证据5：协议书、查询证明，证明涉案房产属于案外人的杨翠玲购买，购买涉案房产时与原英德市安居工程开发中心签订了《协议书》，约定购房者杨翠玲服从物业管理公司的管理并每月按时交纳物管费；证据6：查询证明，证明被告宋集媚受让涉案房产的事实，其应当依照杨翠玲签订的《协议书》约定每月按时交纳物管费；证据7：通知，证明原告对二被告催交物管费的事实；证据8：欠费计算明细，证明被告宋集媚拖欠物管费的具体金额和违约金的具体数额；证据9：个体户机读档案登记资料，证明涉案商住楼由被告蔡国然使用。被告宋集媚辩称，答辩人于2017年11月8日才与杨翠玲签订涉案的房屋买卖合同，2018年1月5日才取得房屋的不动产权证，故涉案的房房屋物管费用在2018年1月5日前，被答辩人无任何法律依据向答辩人收取涉案房屋的管理费用。在此之前，答辩人从未接受过被答辩人的任何物业管理服务，答辩人购买了涉案房屋后被答辩人从未向答辩人告知或限期交纳物管费。被答辩人明知答辩人向杨翠玲购买房屋后，也没有和答辩人签订物业管理服务合同，所以即使答辩人未按时交纳物业管理费用，也不存在违约问题，更不存在支付违约金问题。根据《物业管理条例》64条规定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。根据上述法律规定，业主逾期不交纳物业服务费用的，应当先行告知限期交纳，才可以向人民法院起诉。现物管企业以及业主委员会，在未告知答辩人限期交纳物管费用的情况下，就向人民法院起诉，以诉讼方式向答辩人催收物管费，有违法律规定。另外，因被告蔡国然已支付从2018年6月至今的物管费，所以宋集媚只需支付2017年11月至2018年5月的物管费。被告宋集媚为证实其抗辩提交的证据有：证据1：房地产买卖合同，证明宋集媚于2017年11月8日才与案外人杨翠玲签订涉案的房屋买卖合同；证据2：不动产权证，证明宋集媚于2018年1月5日才取得涉案房屋所有权，故在此之前的物管费用与宋集媚无关；证据3：房屋租赁合同，证明宋集媚于2018年6月10日将涉案房屋租给蔡国然使用，即从2018年6月起涉案房屋租金应由蔡国然承担。经审理查明：原告成立于1998年11月4日，经营范围是住宅小区内的物业管理等项目。2001年4月27日，英德市物价局向仙泉物业管理有限公司出具《关于调整仙泉花园物业挂历费收费标准的通知》文件[英价字（2001）30号]，核准商铺按建筑面积每月每平方米0.8元标准收取物业管理费。英德市仙泉花园生活小区成立了业主委员会，并自2005年7月1日至今仙泉花园业主委员会与原告签订了物业管理委托合同。其中2015年6月29日签订的《仙泉花园物业管理委托合同》第四条约定：委托管理期限为五年，从2015年7月1日至2020年6月31日止。第六条第1点约定：非住宅房屋的物业管理费按建筑面积0.8元／㎡／月的标准。第4点约定：物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天管理费的千分之三的标准收取违约金。另查明，2005年8月3日，案外人杨翠玲从英德市安居工程开发中心购买坐落于英德市英城镇××茶园路商铺北段××号商铺，面积139.05平方米。2017年11月8日，被告宋集媚向案外人杨翠玲受让了上述房产，被告宋集媚由此成为涉案房产的业主，并于2018年1月5日取得上述房产的产权证。2018年6月10日，被告宋集媚将上述房产出租给被告蔡国然。庭审前，被告蔡国然与原告就从2018年6月至2019年6月期间的物业管理费达成了和解，原告撤销对被告蔡国然的起诉。现原告请求被告宋集媚向原告缴纳拖欠的物业管理费99个月共9566.64元，并支付违约金48646.36元，上述合计58123元。上述事实，有原告的起诉状及原被告提供的证据和开庭审理笔录等在卷佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条“…业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力…”的规定，涉案房产所属的英德市仙泉花园业主委员会与原告签订的《仙泉花园物业管理委托合同》是合法有效的合同,应受法律的保护，被告宋集媚受让了涉案房产，系业主，因此该合同对被告宋集媚具有约束力，其应按合同约定向原告缴纳物业管理服务费。现双方争议焦点是被告宋集媚应否向原告缴纳2011年4月至2017年11月8日期间物业管理服务费。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被告宋集媚在2017年11月8日才受让了涉案房产，原告提交的证据亦不能证实被告宋集媚在2017年11月8日前是涉案房产的使用人，因此，原告该请求无事实和法律依据，本院不予支持。经计算，本院支持被告宋集媚向原告支付从2017年11月8日至2018年6月9日止按合同约定的每平方0.8元计算139.05平方米的物业管理费778.68元（7个月×0.8元／㎡／月×139.05㎡＝778.68元）。关于违约金问题。被告宋集媚从2017年11月8日起未缴纳过物业管理费，原告也以张贴催收通知书形式向其催收物业费，被告宋集媚以双方未签订物业管理合同、未向其催缴为由抗辩不应支付违约金，本院不予采纳。双方约定的违约金从逾期之日起按每天管理费的千分之三的标准收取，该标准超过了法律的规定，本院调整为按月利率2%计算。截至起诉之日2019年4月9日，被告宋集媚需向原告支付违约金340.38元（详见本判决书附表）。原告与被告蔡国然庭外达成和解，原告撤销对被告蔡国然的起诉，是其自行处分权益的权利，不违反法律的规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告宋集媚于本判决生效之日起五日内支付原告英德市仙泉物业管理有限公司物业服务费778.68元、违约金340.38元，合计1119.06元。二、驳回原告英德市仙泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费629.69元，由原告英德市仙泉物业管理有限公司负担604.69元，被告宋集媚负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄永生二〇一九年七月五日书记员  巫敏智附表：            时间              累计逾期未缴的物业管理服务费（元）              计算方式              滞纳金（元）                  2017年12月              111.24              111.24元／月×2%／月              2.22                  2018年1月              222.48              222.48元／月×2%／月              4.45                  2018年2月              333.72              333.72元／月×2%／月              6.67                  2018年3月              444.96              444.96元／月×2%／月              8.90                  2018年4月              556.20              556.20元／月×2%／月              11.12                  2018年5月              667.44              667.44元／月×2%／月              13.35                  2018年6月              778.68              778.68元／月×2%／月              15.57                  2018年7月              889.92              889.92元／月×2%／月              17.80                  2018年8月              1001.16              1001.16元／月×2%／月              20.02                  2018年9月              1112.40              1112.40元／月×2%／月              22.25                  2018年10月              1223.64              1223.64元／月×2%／月              24.47                  2018年11月              1334.88              1334.88元／月×2%／月              26.70                  2018年12月              1446.12              1446.12元／月×2%／月              28.92                  2019年1月              1557.36              1557.36元／月×2%／月              31.15                  2019年2月              1668.60              1668.60元／月×2%／月              33.37                  2019年3月              1779.84              1779.84元／月×2%／月              35.60                  2019年4月              1891.08              1891.08元／月×2%／月              37.82                                                            合计：340.38      附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附：英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：71×××45。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。