湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初5469号原告长沙市开福区四方坪街道丝茅冲社区居民委员会，住所地湖南省长沙市开福区四方坪街道浏阳河路**福润园小区**。法定代表人何碧明，主任。委托诉讼代理人王乐军，湖南越一律师事务所律师。委托诉讼代理人刘懿，湖南越一律师事务所律师。被告邓铁军，男，汉族，1951年05月23日出生，户籍地湖南省长沙市开福区。原告长沙市开福区四方坪街道丝茅冲社区居民委员会（以下简称丝茅冲社区）与被告邓铁军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年06月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告丝茅冲社区的委托诉讼代理人王乐军，被告邓铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙市开福区四方坪街道丝茅冲社区居民委员会向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告之间存在的房屋租赁关系；2、判决被告立即腾空并搬离原告所有的丝茅冲社区××巷××号房屋；3、判决被告向原告支付自2015年07月01日至2019年04月16日拖欠的房屋租金9100元；4、判决被告向原告支付按照房屋租金1200元／月的标准自2019年04月17日起自实际腾退旁屋之日止的房屋占用费用；5、判决被告向原告支付逾期利息；6、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系丝茅冲社区××巷××号房屋的所有权人，原告将涉案房屋一楼租赁给被告供其居住，双方约定租金为200元／月。自2015年07月起，被告未向原告支付租金。2017年07月17日，长沙市开福区人民政府发布了《关于开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）二期房屋征收决定公告》（开政征字[2017]2号），对开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）二期范围内房屋作出征收决定。根据该征收决定公告及其所附的征收范围图可知，涉案房屋属于征收范围内。2019年04月16日，原告向被告送达了《搬迁通知书》，要求被告搬离涉案房星。但截至今日，涉案房屋仍由被告占有使用。综上所述，被告至今未腾空并搬离涉案房屋及拖欠房屋租金的行为已侵犯原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判处。被告邓铁军未向本院提交书面答辩意见，口头辩称：租住原告房屋属实，至今租赁近三十年，租赁时花费4000余元对房屋墙面、水、电、、地板进行简单装修并安装有线电视，均应当给予补偿；在腾退房屋时应给予二年过渡费及搬迁费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《长沙市建筑许可执照》、《国有土地上未登记建筑认定表》、《长沙市开福区人民政府关于黑石渡街道办事处社区居委会划定的批复（开政发[2001]××号）》、《丝茅冲社区房屋出租租金收取情况（两份）》、《开福区非税收入缴款通知书》、《湖南省非税收入一般缴款书》、《照片一组》、开政征字[2017]××号《长沙市开福区人民政府关于开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）二期房屋征收决定公告》、《搬迁通知书》、《视频光盘》、《涉案房屋室内照片（四张）》、《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1、原告为证明按照长沙市开福区丝茅冲社区附近房屋的租赁行情，原告位于长沙市开福区丝茅冲社区××巷××号的房屋租赁价格应为1000元／月，向本院提交《涉案房屋同等地理位置房屋租金参考价格》。被告对此证据有异议。经本院审查，此证据与本案审理无关，本院不予采纳。2、被告邓铁军为证明与原告签订的房屋租赁期限至2022年03月30日，向本院提交《租房协议书》一份。原告对其三性均有异议。经本院审查，该租房协议上租赁期限的内容改动痕迹明显，证据三性均存疑，在没有其他证据佐证情况下，本院对此证据不予采纳。3、被告邓铁军为证明其一家4口人居住租赁房屋，向本院提交《常住人口登记卡》。原告对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。经本院审查，该证据与本案审理有关联，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年05月24日长沙市开福区人民政府作出开政发[2011]××号《关于黑石渡街道办事处社区居委会划定的批复》文件，同意将丝茅冲、××居委会所辖区域合并为丝茅冲社区，撤销原居委会，设立丝茅冲社区居委会。1989年08月05日至1989年12月10日期间，原××居委会在丝茅冲××厂××侧自行施工建设1栋砖瓦结构6米高2层数的办公楼。1990年03月15日，原长沙市北区（即开福区）城市建设管理局向原××居委会办理建（1990公）字第××号《长沙市建筑许可执照》，建筑面积总计132.30㎡、底层面积66.15㎡，另有地下室面积48.9㎡未计入总面积内。被告邓铁军在庭审中自认如下事实：1990年初，原××居委会将上述房屋一楼租赁给其一家四口人（其妻周菊香、其女邓湘宜、其子邓志海）居住。入住前共计花费4000元对租赁房屋进行墙壁888涂料粉刷、铺设地面砖、安装水、电、有线电视等装修。期间被告向原告缴纳的租金经过几次变更，最后一次双方约定租金为200元／月。被告邓铁军自认租金交至2016年06月。原告丝茅冲社区认可双方约定租金为200元/月，并认可被告邓铁军交租金至2015年06月的事实。被告邓铁军未向本院提交证据证明其对涉案租赁房屋进行了改善或增设他物。经本院释明，被告邓铁军未向本院提交承租房屋装饰装修残值的证据，亦未向本院提交承租房屋装饰装修残值鉴定申请。另查明：2017年07月17日，长沙市开福区人民政府发布了《开政征字[2017]××号》，征收范围为：浏阳河路、德雅路与车站北路三条道路所围合区域内消防巷以东地块，具体以本项目征收范围图为准。涉案房屋属于征收范围内。2017年10月19日，经长沙市开福区征收部门、建设局、国土资源部门、规划主管部门联合认定长沙市开福区××巷××号为国有土地上未登记建筑。2017年11月22日，原告丝茅冲社区与长沙市开福区城市房屋征收和补偿管理办公室签订《长沙市国有土地房屋征收补充协议》，对原告所有的七处房屋（其中包含涉案房屋）补偿事宜达成协议。2019年04月16日，原告丝茅冲社区向被告邓铁军送达了《搬迁通知书》，要求被告邓铁军自收到通知书之日起10日内搬离涉案房屋。因被告邓铁军未腾退房屋而酿成纠纷，原告于2019年06月13日诉至本院。本院认为：本案中，原告丝茅冲社区（原××居委会）将坐落在长沙市开福区××路××号房屋一楼自1990年初租赁给被告邓铁军居住至今，原告丝茅冲社区与被告邓铁军之间的房屋租赁关系成立。根据诉辩双方的意见，本案争议焦点为：一、原告诉求的合法性认定；二、被告邓铁军答辩意见是否成立。本院作以下分析：焦点一、关于原告诉求合法性认定。1、原告丝茅冲社区要求解除与被告的租赁关系并要求被告腾退房屋的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项关于“因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，本案中，坐落在长沙市开福区××路××号涉案房屋已于2017年07月17日列入政府征收范围，原告因不可抗力已不能履行发租义务，被告继续租赁目的已不能实现，已达到法定解除原、被告租赁关系的条件。原告已于2019年04月16日向被告邓铁军送达解除租赁关系通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，原、被告之间的租赁关系自通知到达对方时解除，即被告邓铁军于2019年04月16日收到解除租赁关系通知书之日解除。故原告向本院提出解除租赁合同、要求被告腾空并交付长沙市开福区××路××号房屋的诉讼请求，有事实依据，且符合法律规定，本院予以支持。2、关于原告丝茅冲社区要求被告邓铁军向原告支付自2015年07月01日至2019年04月16日拖欠的房屋租金9100元的诉求。本案中，原告主张被告邓铁军自2015年07月01日至2019年04月16日未缴纳租金的事实，被告邓铁军不予认可，被告自认其自2016年07月开始至今未向原告缴纳租金。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，原告主张被告邓铁军自2015年07月至2016年07月期间未交租金的事实，已超过请求人民法院保护民事权利的诉讼时效期间，因此，本院采信被告邓铁军自认从2016年07月01日起未向原告缴纳租金的事实，故本院支持原告要求被告邓铁军支付自2016年07月01日至2019年04月16日的租金，按200元/月计算，共计6700元；对原告超出部分诉求，本院不予支持。3、关于原告丝茅冲社区要求被告向原告按照房屋租金1200元／月的标准支付自2019年04月17日起自实际腾退房屋之日止的房屋占用费用的诉求，本院认为，其一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，本案被告邓铁军系承租人而非次承租人，不符合上述法律规定，故原告主张被告按照1200元标准支付自2019年04月17日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费用，无事实和法律依据，本院不予支持。其二，原告丝茅冲社区已与征收部门就涉案房屋签订了征收补偿协议，原告未提交证据加以证明被告邓铁军未腾退房屋的行为给原告造成的损失，应承担举证不能的法律后果，可待证据收集后另案主张权利。4、关于原告丝茅冲社区要求被告邓铁军向原告支付逾期利息的诉求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条关于“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。”之规定，本院支持原告要求被告邓铁军未按本判决书指定期间履行给付义务，支付迟延履行期间的债务利息的诉求；对原告超出此部分的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。焦点二、关于被告要求原告补偿装饰装修费用及给予两年过渡期费以及搬迁费的意见。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”规定，被告邓铁军经本院释明后未就装饰装修的损失进行举证或申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果，被告邓铁军可待收集相关证据后，另案主张权利。关于被告邓铁军主张原告应给予两年过渡期以及搬迁费的意见，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条之规定，判决如下：一、原告长沙市开福区四方坪街道丝茅冲社区居民委员会与被告邓铁军之间的房屋租赁关系，自2019年04月16日解除。二、被告邓铁军在本判决生效之日起十日内将长沙市开福区××路××号房屋腾空并交付给原告长沙市开福区四方坪街道丝茅冲社区居民委员会。三、被告邓铁军在本判决生效之日起十日内向原告长沙市开福区四方坪街道丝茅冲社区居民委员会支付拖欠的租金6700元。四、被告邓铁军如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。五、驳回原告长沙市开福区四方坪街道丝茅冲社区居民委员会其他诉讼请求。本案受理费因适用简易程序审理已减半收取为25元，由被告邓铁军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  伍峥嵘二〇一九年七月二十五日代理书记员  王 瑾附法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。