湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初952号原告：刘卫平，女，1964年10月9日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人:王曙，湖南万和联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宏镇，湖南麓邻律师事务所律师。被告：湖南天润五晟置业有限公司（曾用名湖南天润五江置业有限公司），住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场F栋F层。法定代表人：沈世红，董事长。委托诉讼代理人：王首力，湖南国风德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明智，湖南国风德赛律师事务所律师。被告：湖南上河物业管理有限公司（曾用名湖南上河商业广场有限公司），住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场F栋626房。法定代表人:孙烨，总经理。委托诉讼代理人：王首力，湖南国风德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明智，湖南国风德赛律师事务所律师。原告刘卫平（以下简称原告）与被告湖南天润五晟置业有限公司（以下简称天润五晟）、湖南上河物业管理有限公司(以下简称上河物业)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王曙、刘宏镇，被告的委托诉讼代理人王首力到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、两被告清偿所拖欠的商铺收益本金共计136271元,并按照日万分之二的标准计算违约金，自欠付商铺收益金之日起至实际支付之日止，暂计算至2018年12月25日为36870元；2、两被告立即将原告的两个铺面按房产证上的位置打界钉归还，并赔偿占用原告商铺给原告造成的损失，按照每季度18216元的标准，自2017年8月31日起计算至被告实际向原告归还商铺之日止（暂计算至2018年12月25日为95937.60元）；3、被告承担本案诉讼费用。在本案的审理过程中，原告就上述第二项诉讼请求中归还商铺明确为按照买卖合同中约定的毛坯和按房产证上的位置打界钉归还。事实和理由：原告向被告天润五晟购买了商铺，并约定将商铺交由被告天润五晟统一经营。同时，原告又与被告天润五晟签订了《委托合同》，与上河物业签订《补充协议》，双方就委托经营期限及被告应按季度向原告支付商铺收益金和违约金等事项进行了约定。此外，被告天润五晟向原告出具了《担保承诺书》，承诺对其投资回报承担连带担保责任。上述合同签订后，被告未依约支付租金。《委托合同》到期后，被告未按照约定归还商铺，长期占用至今。两被告辩称，1、2014年4月8日以来，长沙市万家丽路三位一体快速化改造项目，使涉案商铺租赁环境发生了重大变化，导致被告经营状况恶化，合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定的“情势变更”情形。根据“诚实信用原则”以及“公平原则”，应对被告欠付的租金数额酌情予以减免，对违约金不予支持。2、双方签订的《委托合同》已于2017年8月30日到期，并于此前后通过多种方式通知原告移交商铺。合同到期后，就再没有占有、使用原告的商铺，被告撤场应视为商铺完成了移交。原告主张赔偿租金损失，没有事实和法律依据，应不予支持。3、原告要求被告将商铺恢复原状后交还，不具有现实可操作性，也不利于A区一层商铺业主整体利益的实现，应不予支持。4、《委托合同》中约定税费由原告承担，被告代扣代缴。税务机关已向被告发放了《委托代征税款证书》。被告已代扣代缴税费至2015年12月31日。根据长沙市雨花区地方税务局发布的通知，自2015年10月1日起，私人出租非住房的综合税率为19．7％，自2016年5月1日营改增之后，税率标准为14.1%。被告支付的租金应按14.1%的税率扣除税费后的租金，而不是原告主张的税前租金。5、双方签订的《委托合同》于2017年8月30日到期，依照法律的规定，原告主张部分租金已超过诉讼时效。经审理查明，坐落于长沙市雨花区万家丽一段358号上河国际商业广场A栋1324号、A栋1326号商铺系原告（买受人）从被告天润五晟处（出卖人）购买，购买该房屋的《商品房买卖合同》附件三约定的装饰、设备标准中载明，室内为：地面为水泥砂浆找平；顶棚为混合砂浆抹平等；商品房买卖合同补充协议（附件四）中约定，该商品房无间隔，在使用期内买受人不得改变该物业的间隔方式；买受人自愿同意将其购买的商品房委托给被告上河物业统一经营，并在签订本合同同时与被告上河物业签订《委托合同》，委托经营期限为10年。2006年6月6日，原告（甲方）与被告天润五晟（乙方）共签订《委托合同》2份，合同约定，甲方将上述商铺的经营权委托于乙方，委托期限的均自2007年9月1日起至2017年8月30日止；乙方承诺在委托期内，商铺的收益标准含甲方应缴纳的各种税费，甲方在本合同项下商铺的购铺金额均为364317元（以甲方购买该商铺所确定的金额为准），还均约定，其中第一年至第三年收益标准按购铺金额的8%计算；第四年至第六年年收益标准按购铺金额的9%计算；第七年至第十年收益标准按购铺金额的10%计算；乙方负责在下个季度的前10天内支付上一季度的收益，由甲方按季度转付收益；甲方同意乙方应商家要求或入驻商铺进行二次装修、改造，以及进行维修，所需费用由乙方或入驻商家承担；合同期满后或按合同条款提前终止后的60天内，乙方有义务把该商铺恢复初始原状交给甲方（正常损耗除外）；乙方有义务为甲方代扣代缴因甲方获取收益产生的税费，代扣代缴的税费未及时如数上缴税务机关，由乙方承担责任；如乙方未按时支付收益，超过15日的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同还就其他内容进行了约定。同日，原告（甲方）与被告上河物业（乙方）签订了《补充协议》，协议约定，就原《委托合同》不完善部分做补充：乙方不得因开发商延期交付商铺而顺延甲方收益的期间；若因开发商的原因导致甲方不能按《委托合同》所约定的期限交付商铺，乙方不得以此为由向甲方主张违约责任，但甲方必须在开发商交付之日起5日内交付给乙方，如甲方不按期交付，乙方将按《委托合同》要求甲方承担违约责任；委托期间内，甲方不得干涉、妨碍乙方对物业的合理使用，委托期满后若甲方不再继续委托乙方经营物业，甲方可自行使用或委托他人经营，但不得违反法律规定或损害第三人的合法权益；本协议一经签字即为生效，本协议与原合同相冲突的地方以本协议为准；本协议和被告天润五晟的承诺书作为《委托合同》的附件，与《委托合同》具有同等的法律效力。被告天润五晟于2006年6月3日出具《担保承诺书》，载明，为进一步明确《委托合同》中规定“若乙方经营管理不善，无力承担甲方应得的收益，开发商将负有连带担保责任”，被告天润五晟向被告上河物业及广大业主郑重承诺：若因被告上河物业的经营管理不善而导致业主无法取得《委托合同》所约定的在委托经营期限内的投资回报，则由被告天润五晟承担连带担保责任。上述合同签订后，原告如约履行，及时将商铺交付给两被告统一经营管理，但两被告未依照合同约定按期支付租金，且租金实际由天润五晟公司向原告进行支付。2017年3月，长沙市雨花区地方税务局向被告天润五晟下发了《委托代征税款证书》。合同期满后，两被告未占有或使用商铺。在本案的审理过程中，被告天润五晟陈述已代扣代缴税费至2015年12月31日，并提供了完税所属期间为2013年7月至2014年3月的六张发票，（2014年10月9日开具的金额为8197元、号码为40479661的发票1张，2015年6月16日开具的金额为9108元、号码为41046592的发票1张，2015年6月26日开票的金额为9108元、号码为40050125的发票1张，2014年10月9日开具的金额为8197元、号码为40479659的发票1张，2015年6月16日开具的金额为9108元、号码为41046594的发票1张以及2015年6月26日开票的金额为9108元、号码为40050123的发票1张），发票均记载有完税凭证号码，被告天润五晟陈述相关的完税凭证因已遗失而未能提供，还提供了21张完税凭证和相关的发票。原告对上述发票、完税凭证的真实性无异议。经核算，上述6张发票开具的金额共计为52826元，21张完税凭证显示被告天润五晟为原告代扣代缴税费的金额共计40074.58元；双方一致认可，依据合同约定的标准，两被告在合同期限内应向原告支付款项共计488184元（不含前三年租金），被告天润五晟向原告支付款项共计351914元。另查明，在合同履行过程中，涉案商铺所在地面临了万家丽路快速化改造；原告（甲方、委托方）于2017年11月24日与湖南优尚商业运营管理有限公司（乙方、受托方）、湖南上河企业管理有限公司签订《商铺委托管理合同》，约定甲方将案涉商铺委托乙方全权管理，委托管理期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止；2018年5月29日，湖南优尚商业运营管理有限公司出具情况说明1份，载明已接受上河国际商业广场广大业主委托，对上河国际商业广场A栋1层共304个商铺进行全权管理，负责对该商业区域统一规划，统一经营，统一管理，代表业主与商户签约，委托期限自2017年12月1日至2020年11月31日；上河国际商业广场A栋一层已于委托期间装修，现为已装修状况。以上事实，有《商品房买卖合同》、《委托合同》、《补充协议》、《担保承诺书》、发票、完税证明、企业登记资料、情况说明以及当事人陈述、开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与两被告分别签订的《委托合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。关于合同主体和性质问题。原告与被告天润五晟公司签订《委托合同》，又与被告上河物业公司签订《补充协议》，合同标的物为同一商铺，根据本案及本院审理的其他系列案件查明的案件事实，两被告共同对案涉商铺进行管理并支付租金，本院认定本案委托合同的受托方为两被告。委托合同的内容为原告将自己购买的涉案商铺委托给两被告统一经营管理，由两被告定期向原告支付收益，合同中没有约定原告向受托人支付报酬，该委托合同符合房屋租赁合同的特征，本院认定合同性质实为房屋租赁合同，合同约定给付的款项和已付款项应定性为租金。原告主张与两被告之间系委托合同法律关系，与客观事实不符，本院不予采信。关于租金。原告向两被告交付了约定商铺，两被告应按约定支付租金。但根据《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。本案在合同履行过程中，由于出现了万家丽路快速化改造的客观事件，引起了承租环境的重大变化，造成被告经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行商铺租赁合同的基础，这种变化的情况在当事人双方订立合同时是无法预见的，如果仍然要求被告继续按照原告合同约定支付租金，将显失公平。根据本案实际情况，结合公平原则，本院酌情调整为减免被告欠付租金30%。两被告提出原告已代扣代缴税费应在原告主张的租金中抵扣的主张，并提供了发票和部分完税凭证，符合合同约定，依法应予支持。前述六张发票虽未提供完税凭证，但发票上记载有完税凭证号码，可以确认被告天润五晟已代扣代缴上述期间的税费，因无法确定具体税率，本院按已提供完税凭证的最低税率12%计算代扣代缴的税费6339.12元（52826元×12%）。因此，两被告应向原告支付租金为62899.41元{【合同期限内被告依约应支付的税前租金488184元-原告代扣代缴税费46413.70元（6339.12元+40074.58元）-被告已支付租金351914元】×70%}。如两被告对原告商铺的其余未纳税租金代扣代缴了税费，可凭完税凭证在尚欠租金中进行抵扣。关于违约金。原告诉请按照应付租金的日万分之二计算违约金，本院结合双方合同履行情况，从衡平双方权利义务关系的角度考虑，酌情将违约金调整为按每日万分之一自合同期满的次日起计算至租金实际清偿之日止。故原告主张的违约金应以所欠租金62899.41元为基数（当事人依据其他相关完税凭证，可直接抵扣税前租金），自2017年8月31起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止。关于商铺的交还和赔偿损失问题。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”,原告对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。虽然根据上述《委托合同》、《商品房买卖合同》约定，被告应将涉案商铺恢复至“地面为水泥砂浆找平；顶棚为混合砂浆抹平”的毛坯状态交还原告，但原告出租被告的商铺不具有独立性，涉案商铺与其他业主的商铺构成一个无法分割的整体，同时，上河国际商业广场部分区域已经进行装修改造，且上河国际商业广场A栋1层共304个商铺均已签约交由湖南优尚商业运营管理有限公司统一经营，将商铺恢复至毛坯状态，将影响整体效益的发挥及租赁合同目的的实现，故对原告主张要求两被告将涉案商铺恢复至毛坯并按房产证上的位置打界钉的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告返还铺面、赔偿租金损失，因原告未提供有力的证据证明合同期满后两被告实际占用、使用涉案商铺，故本院不予支持。关于诉讼时效问题。两被告提出原告主张的部分租金超过诉讼时效期间。本院认为，被告每季度应交纳的租金是基于《委托合同》所产生的，具有整体性和关联性，且两被告虽拖欠原告租金，但一直在部分履行。涉案《委托合同》于2017年8月30日到期后，被告天润五晟公司还向原告支付了部分租金。原告于2019年就两被告所欠租金向本院提起诉讼，没有超过三年的诉讼时效期间。故对两被告的该抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、被告湖南天润五晟置业有限公司、湖南上河物业管理有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告刘卫平租金62899.41元及违约金(违约金以62899.41元为基数，自2017年8月31起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止；当事人依据其他相关完税凭证，可直接抵扣租金)；二、驳回原告刘卫平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5336元，因适用简易程序减半收取2668元，保全费1865元，共计4533元，由被告湖南天润五晟置业有限公司、湖南上河物业管理有限公司负担3173元，由原告刘卫平负担1360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 赵 梅二〇一九年七月十二日书记员 胡睿琦附：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。