黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终5137号上诉人（一审被告）：田立轩，男，1980年3月7日出生，汉族，个体业者，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：宫繁洁，黑龙江星河律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：安永根，男，1982年11月17日出生，朝鲜族，个体业者，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：赵宇志，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人田立轩因与被上诉人安永根租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初1841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人田立轩及委托诉讼代理人宫繁洁，被上诉人安永根委托诉讼代理人赵宇志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田立轩上诉请求：撤销一审判决，双方2018年5月25日签订的雪花啤酒广场出租合同有效，田立轩不承担退还租金99500元及押金的义务。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。案涉租赁合同第五条“广场大棚和大棚所有铁架等设施，冰柜、冰箱、保鲜柜、白锅、售卖餐车等属于甲方物品，乙方只有使用权”的约定，能够体现双方租赁的是啤酒广场的场地，不是大棚和大棚铁架等设施的租赁。因广场大棚是历史遗留临时建筑，故将该临时建筑交付安永根使用，二者不能混为一谈。因此，双方签订的合同有效，且能够继续履行，并实现安永根盈利的目的，田立轩不应承担退还租金的义务。众所周知，哈尔滨的啤酒广场的经营期限仅为每年夏天的6月份到9月份，安永根在2018年9月末至10月初已经开始将灶具自行搬离，不再经营，真正原因在于夏季经营已经过去，并不是广场大棚和大棚铁架被拆除所造成的，安永根要求返还租金无事实及法律依据。安永根在签订合同时也存有重大过错，也应承担合同无效的过错责任。广场大棚属于历史遗留的临时建筑，在签订合同时，田立轩没有隐瞒，安永根没有要求田立轩出示相应的审批手续，没有尽到承租人应尽的谨慎义务，对于合同无效的法律后果，双方均应当承担过错责任。安永根辩称：应驳回田立轩的上诉请求。事实和理由：一、田立轩主张租赁标的物为场地没有事实及法律依据。案涉雪花啤酒广场出租合同中明确约定田立轩将雪花啤酒广场出租给安永根用于餐饮项目经营。该租赁关系中标的物既包含大棚、铁架等设施，也包含大棚所对应的土地。雪花啤酒广场出租合同第5条是对设施、设备使用权及维修义务的明确，并不能因此反推租赁范围只有场地，如果田立轩观点成立，顺着田立轩逻辑场地也势必因享有的是使用权而不应涵盖在租赁范围内，进而安永根支付高额租金却不对任何标的物享有租赁权利，显然违背事实。事实上，使用权即是租赁的实际内容，安永根正是依据租赁关系对设施、设备及土地享有使用权。田立轩该项主张完全是为逃避责任，没有事实及法律依据。二、田立轩主张租赁期限为6月至9月违反合同约定。案涉出租合同中明确约定租赁期限为一年，自2018年5月25日起至2019年5月24日止，经营内容为餐饮项目，并非夏季大排档，一年租期内租赁物均应由安永根使用、支配。现案涉啤酒广场在租赁期间被有关部门认定为违建并做拆除处理，合同目的无法实现，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一项规定，案涉租赁合同应认定为无效，田立轩应返还剩余租期租金。三、本案中田立轩不存在缔约过失或过错，不应承担责任。首先，租赁合同签订时田立轩刻意隐瞒了租赁物属违建情况，安永根对此并不知情。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，当事人对该无效后果有权请求参照租金标准支付占用期间费用，反之未占有期间租赁费应予全部返还。其次，即使本案存在过错，也是双方均具有过错，合同无法履行系由田立轩违建行为直接导致，田立轩过错程度远远高于安永根，就过错导致合同无效分担责任问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9、13条的规定，仅体现在装饰装修问题双方因各自过错承担损失，租金应全额返还。租赁合同履行中，安永根投入了近两万元对租赁物进行装饰装修，投入大量资金购入的经营用品、设施设备，由于合同提前终止无法继续履行，致使安永根遭受重大经济损失，安永根对此部分已经放弃了要求田立轩承担过错责任分担的权利。相反，田立轩非但未遭受任何损失，却基于违建行为已享受了租期内全部租金，违背公平原则及立法目的。安永根向一审法院起诉请求：1.确认田立轩、安永根签订的《雪花啤酒广场出租合同》无效；2.田立轩返还安永根剩余租赁期间租金及押金合计100,616.44元（其中包括押金1000元）。一审法院认定事实：安永根、田立轩于2018年5月25日签订《雪花啤酒广场出租合同》约定：田立轩将位于哈尔滨市南岗区学府东四道街与测绘路交口处雪花啤酒广场出租给安永根用于餐饮项目经营，面积约200平方米，租期一年，自2018年5月25日起至2019年5月24日止，租金为18万元、押金1000元。安永根依约付款实际经营。由于啤酒广场没有相应建设规划许可证，已被相关部门认定为违建并责令于2018年11月6日前完成整改拆除。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，案涉房屋租赁合同依法应认定为无效合同。安永根要求田立轩返还租金及退还押金的诉讼请求，符合事实及法律规定，予以支持。案涉啤酒广场年租金为18万元，即月租金15,000元，据此计算田立轩应退还安永根租金99,500元。判决：一、安永根与田立轩于2018年5月25日签订的《雪花啤酒广场出租合同》无效；二、田立轩于本判决发生法律效力之日起七日内退还安永根租金99,500元；三、田立轩于本判决发生法律效力之日起七日内退还安永根押金1000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，田立轩上诉主张双方租赁的标的物为场地，但未提交证据证明其对案涉场地享有合法使用权，以及案涉啤酒广场被拆除后仍能正常经营使用的事实存在，故一审判决对案涉合同效力的认定正确，本院予以确认。关于田立轩主张案涉合同经营期已过，拆除行为并未影响安永根的经营问题。因双方合同约定的租期为一年，故安永根在租赁期内对案涉标的物享有使用权，根据田立轩一审提交的证人证言，案涉标的物在冬季可以做存车棚有偿使用，亦可收取存车费，该标的物被拆除后，已经不具有上述使用功能，故田立轩的该项上诉主张依据不足。关于签订合同时安永根是否存在过错问题。因案涉标的物为露天大棚，故签订合同时安永根应对标的物的合法手续尽审查和注意义务，其对此未予审查，亦应承担相应的责任，田立轩的此项上诉请求符合法律规定，予以支持。结合案涉租赁物的最佳使用期限一直由安永根正常经营，故对剩余租金的返还酌定安永根承担20%责任为宜。一审判决对此未予审查不当，本院予以纠正。二审诉讼中，双方当事人明确案涉大棚被拆除的时间为2018年11月6日，故该时间后案涉合同的剩余租金为99,000元。综上所述，田立轩的上诉请求部分成立，对成立的部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初1841号民事判决第一项、第三项；二、变更黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初1841号民事判决为，上诉人田立轩于本判决生效之日起七日内返还被上诉人安永根租金79,200元；三、驳回被上诉人安永根的一审其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1170元，由上诉人田立轩负担。二审案件受理费2340元，由上诉人田立轩负担1780元，由被上诉人安永根负担560元。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一九年七月十二日法官助理白恩奇书记员周小倩