湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0107民初2795号原告（反诉被告）：刘琳，女，1968年10月4日出生，汉族，武汉市人，无固定职业，住武汉市青山区，户籍地武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：朱汉荣，湖北华廷律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：程斯梦，湖北华廷律师事务所律师（特别授权代理）。被告（反诉原告）：周国强，男，1954年12月2日出生，汉族，武汉市人，武钢退休职工，住武汉市青山区。被告（反诉原告）：夏炎菊，女，1960年1月5日出生，汉族，湖北省武汉市人，无固定职业，住武汉市青山区。共同委托诉讼代理人：孙志强，北京盈科（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。共同委托诉讼代理人：陈鹏程，北京盈科（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。第三人：武汉市青山区城区改造更新局（原武汉市青山区房屋征收管理办公室），住所地武汉市青山区新桥花园6栋1楼。法定代表人：秦文莉，该局局长。委托诉讼代理人：范新起，男，1963年6月28日出生，该单位职工（一般代理）。委托诉讼代理人：秦欢，湖北今天律师事务所律师（一般代理）。原告（反诉被告）刘琳与被告（反诉原告）周国强、夏炎菊、第三人武汉市青山区城区改造更新局（以下简称青山城区改造更新局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘琳及其委托诉讼代理人朱汉荣、被告周国强、夏炎菊及其共同的委托诉讼代理人孙志强、第三人青山城区改造更新局的委托诉讼代理人范新起、秦欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘琳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付应由原告享有的拆迁补偿费用（包括：房屋搬迁补偿费1600元、临时安置补偿费60480元、搬迁进度奖励14123.92元、房屋附属设施补偿38652.3元、装修补偿费31252.30元、停业损失35309.8元、住宅改经营补助324419.52元）共计505837.84元；2.判令被告承担本案的受理费、保全费及原告为实现权利所支出的合理费用。事实及理由：两被告系夫妻关系。2006年4月18日，原告与被告夏炎菊签订租房合同，约定由原告承租两被告位于武汉市青山区××街坊××号门面房，租期自2006年4月18日起至2009年4月17日止，租赁期满后，原告继续使用该门面房，两被告没有提出异议，且双方均按原租房合同享有权利，履行义务。2011年4月18日，原告与被告夏炎菊合意，对上述租房合同进行续签，合同到期日为2012年4月18日，本续签合同到期后，双方仍不持异议并继续履行合同。2014年11月10日，原告将该住房改为经营性住房，并办理营业执照。2016年4月18日，原告之夫潘生文与夏炎菊签订租房协议，该份协议于2017年4月17日到期后，双方并未签署新协议，但依然按照原协议内容执行。2018年5月，周国强与第三人在未通知原告的情况下达成青山区国有土地上住宅房屋征收产权调换安置协议书（以下简称产权调换安置协议书），私自签署产权调换安置协议书并结算，随后被告将全部补偿款据为己有。原告认为，其作为房屋承租人，依法享有房屋的占有、使用及部分收益权，而被告私下与第三人签订产权调换安置协议书，并将所有拆迁补偿权据为己有，其行为严重损害了作为承租人即原告方的利益。综上所述，原告认为其作为武汉市青山区××街坊××号门面房的承租人，在涉案房屋被征收拆迁时，被告作为被征收人理应作为承租人的代表为承租人争取应该得到的利益，但是被告在签订产权调换安置协议书时不仅没有维护承租人的利益，反而将本应补偿给承租人的部分拆迁款据为己有，侵害了承租人的利益；且被告在签署调换安置协议书时，罔顾待拆迁房屋由原告经营，原告理应获得停业损失的事实，致使第三人未将原告此部分损失计算在内，故原告诉至法院，请求判如所请。原告（反诉被告）刘琳针对被告（反诉原告）周国强、夏炎菊共同的反诉请求辩称：我方认为反诉原告提出的反诉请求缺乏事实依据，房屋现在被征收不存在恢复原状的问题，要求我方承担赔偿7万元也缺乏事实依据，对于更换注册地址，房屋拆迁后，会变更注册地址，请求驳回反诉原告的反诉请求。并认为双方签订的租赁合同解除的时间在本案起诉前已经解除，具体时间应当为反诉原告与第三人签订产权调换安置协议书。对反诉原告要求支付2018年5月18日至2018年10月18日的房屋占用使用费的反诉请求，表示仅支付反诉原告与第三人签订产权调换安置协议书之日前的租金。被告周国强、夏炎菊共同辩称：两被告都没有文化，糖尿病多年，被告夏炎菊没有工作，在此情况下出租房屋，常年在外租房。第一、被告是2006年4月18日至2018年5月18日将武汉市青山区红钢城6街32门3号门面房间一套出租于原告。第二、被告对原告提供的续签合同2011年4月18日至2012年4月18日有疑问的，原告提供手写，与合同事实不符。第三、原告在2014年11月10日擅自改房屋结构发生的费用并未通知被告，根据合同法13条由原告承担。被告于2017年4月18日，上门通知原告不租，原告之夫殴打并赶出房屋，后向红钢城派出所报警。第四、由于被告常年在外租房，在合同期间，原告欠水电煤气费，被告有权提前收回房屋，要求违约赔偿。第五、原告在被告房屋内继续经营至今，拒绝返还房屋。反诉原告（被告）周国强、夏炎菊共同向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告恢复房屋原状并返还房屋；2.要求反诉被告承担损害赔偿7万元，更换注册地址；3.反诉被告承担本案反诉费用。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2006年4月18日通过签订租房协议，将位于武汉市青山区××街坊××号门面房的其中一间出租给反诉被告，此后又分别于2009年4月18日、2011年4月18日、2014年4月18日、2016年4月18日进行了续签，约定租赁终止期限为2017年4月17日止，之后就没有再续签租赁协议。第一、尽管后来反诉被告继续交了房租，但只能视为反诉原告与反诉被告建立了一种临时租赁关系，双方都随时可以提出解除租赁协议。第二、在反诉被告租赁房屋期间即2014年11月10日，反诉被告在没有征得反诉原告同意和知情的情况下擅自改变了房屋结构，当时反诉原告即提出与反诉被告解除租赁合同，但反诉被告态度恶劣还出言威胁，最后因此事还向红钢城派出所报了警。第三，反诉被告虽然将租金补交到了2018年5月18日，但反诉被告自2017年7月11日至2018年5月18日的煤气都拖延未交，经反诉原告多次催缴仍无果，最后反诉原告自己代缴了以上费用，其他的水、电费用也有不同程度的拖欠，也是反诉原告自己缴清欠缴的费用。根据双方之间订立的租赁协议明确约定，反诉被告拖欠水、电、煤气费的，反诉原告有权解除合同并收回房屋。第四，反诉原告在未到5月18日之前就已经明确通知反诉被告解除合同，并腾退房屋，可反诉被告一直置之不理，无奈之下反诉原告未阻止反诉被告继续违法占用其房屋，于2018年5月23日强行将电表拆下，用这种方式倒逼反诉被告腾退房屋，可是反诉被告一直到2018年10月左右才因为拆迁办建围墙而离开，期间一直非法占用。第五，无论是说反诉原告与反诉被告之间的租赁协议已经终止，亦或因反诉被告严重违约，出现了租赁协议中约定的解除合同事由，反诉原告同时也主张了解除合同的权利，即该租赁协议已经于2018年5月18日被正式解除。反诉原告与反诉被告之间的现状是他们之间已经不存在权利义务关系，反诉被告已经没有合法的理由继续侵占反诉原告的房屋，并应补交逾期占用期间的房屋租金及利息。故反诉原告提起反诉，请求判如所请。第三人青山城区改造更新局述称：第三人与被告周国强签订了产权调换安置协议书，该协议已经经过审计，征收款项尚未支付。原告起诉状中的停业损失，在产权调换安置协议书中不存在，被告要求返还房屋的问题，因房屋被征收，该房屋物权已转移至青山区人民政府。原告刘琳及被告周国强、夏炎菊及第三人青山城区改造更新局绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，原告刘琳提交了证据：租房合同、营业执照、收条、结婚证、产权调换安置协议书及结算单、证人邓某的证人证言。被告周国强、夏炎菊提交了证据：水、电、煤气发票、照片、情况说明。第三人提交的证据有：房屋征收决议书、征收补偿方案、产权调换安置协议书。本院组织当事人进行了证据交换与质证。经审理查明：二被告系夫妻关系，位于武汉市青山区红钢城6街32门3号房屋原产权人为被告周国强，该房屋建筑面积为52.97平方米，从2006年4月18日至2018年5月18日，被告将该房屋中的30平方米出租给原告进行经营，原告于2007年7月2日开办武汉市青山区刘琳琳足疗店，该足疗店系个体工商户，经营场所位于武汉市青山区红钢城6街32门3号。在租赁期间，原、被告双方分别于2006年4月18日、2011年4月18日、2014年4月18日、2016年4月18日签订书面租房协议，在4份租房协议中均约定，在租房期间，“如遇房屋拆迁，与甲方（被告）无关”。从2017年4月18日起双方未再签订书面租房协议，此后原告将租金交至2018年5月18日，每月租金为1500元。租赁期间原告向被告缴纳房屋押金1000元，被告未退还。庭审中，原告认可租赁期间欠被告水电费450元未付。第三人原武汉市青山区房屋征收管理办公室因机构改革，更名为武汉市青山区城区改造更新局。2018年3月30日，武汉市青山区人民政府下发青政【2018】7号房屋征收决定书，该征收决定书征收项目名称为青山区“三旧”改造6街坊房屋征收项目，被告的房屋在房屋征收范围内。2018年5月3日，被告周国强与第三人签订产权调换安置协议书，该协议书第一条被征收房屋基本情况：乙方（被告）被征收房屋坐落在青山区××街坊××号，房屋所有权证号武房权证青字第××号，国有土地使用权证号青国用（改2007）第6340号，房屋用途住宅，证载建筑面积52.97㎡；其中用于经营按政策应给予经营补助的有41.28㎡。第二条乙方选择房屋产权调换方式安置：1.乙方同意甲方（第三人）按产权调换方式进行安置，还建地点南干渠项目35街坊。交房时间为36个月。第六条甲方应支付给乙方的其它补偿、补助及奖励等款项如下：1.房屋搬迁补偿费1600元；2.临时安置补偿费（过渡费）60480元；3.搬迁进度奖励14123.92元；4.房屋附属设施补偿36652.3元（包括装修补偿31252.3元、附属设施七项打包价3000元、管道燃气拆装补偿2400元）；6.住宅改经营的补助324419.52元；8.其他2000元（包括封闭阳台、灶台800元，暗楼、外挑、吊脚楼400元，防盗网800元）。以上小计人民币439275.74元。该产权调换安置协议书还对支付方式、支付期限、搬迁期限及要求、过渡方式及过渡期限等方面分别进行了约定。2018年5月22日被告向青山区三旧改造六街坊房屋征收项目部提出申请，申请拆除该房屋的水、电、煤气销户。此后，原、被告双方为征收利益发生纠纷，原告诉至本院，请求判如所请。本案在审理过程中，原告放弃要求临时安置补偿费60480元、搬迁进度奖励14123.92元、停业损失费35309.8元的诉讼请求。将房屋附属设施补偿费（除装修补偿费）38652.3元的诉讼请求减少至5000元。同时，撤回要求承担保全费的诉讼请求。反诉原告将反诉请求变更为：1.确认反诉原告与反诉被告签订的租赁合同已于2018年5月18日解除；2.反诉被告依法返还反诉原告出租的位于武汉市青山区××街坊××号门面房并向反诉原告支付违法逾期占用期间的房屋租赁费用（自2018年5月18日至实际腾退房屋时止，按此前每月租金1500元计算），承担违约金1500元；3.判令反诉被告依法承担本案的反诉费用。另查明，被告在将房屋租赁给原告期间，还将房屋10平方米左右租赁给案外人邓某，邓某从2006年6月起租赁该房屋从事彩票业务至2018年5月。本案在审理过程中，邓某表示因其租赁的房屋面积小，因此没有起诉，将涉及补偿方面的权利全权委托交给原告处理，自己与原告之间的补偿分配自行协商解决。本院认为，本案系原、被告在租赁期间，因政府征收租赁房屋所产生的征收利益而引发的纠纷。一、关于原、被告租赁合同的问题。原、被告双方从2006年4月18日起至2016年4月18日曾签订过数份租赁合同，在上述书面租赁合同中均约定，在租房期间如遇房屋拆迁与被告无关，从2017年4月18日至2018年5月18日期间，双方虽未签订书面租赁合同，但原告将租金交至2018年5月18日，此段期间双方系不定期租赁关系。被告于2018年5月3日与第三人签订了产权调换安置协议书，至此时房屋已被第三人征收，该房屋物权已转移至第三人，故原、被告的不定期租赁合同关系已于2018年5月3日终止。因为不定期的租赁合同关系已经终止，故反诉原告要求确认双方租赁合同已于2018年5月18日解除的反诉请求，已经无需确认。本案在审理过程中，原告认可尚欠被告水、电费450元，双方还认可租房押金1000元未退还，对于押金及水、电费，为避免当事人的诉累，本案中一并抵充，抵充后被告应退还原告房屋押金550元（1000元-450元）。由于租赁房屋已在2018年5月3日后物权转移至第三人，故反诉原告要求反诉被告返还位于武汉市青山区××街坊××号门面房并支付违法逾期占用期间的房屋租赁费、违约金的反诉请求，无事实依据，对此反诉请求，本院不予支持。二、关于征收租赁房屋时，征收补偿款项的归属及分配问题。1、本案在审理过程中，原告放弃要求被告支付临时安置补偿费60480元、搬迁进度奖励14123.92元、停业损失费35309.8元，同时撤回要求被告承担保全费的诉讼请求，并无不当，对此本院予以照准。庭审中，被告认可原告诉讼请求中的房屋搬迁补偿费1600元、房屋附属设施补偿（除装修补偿费）减少诉讼请求后5000元中的3000元，对此本院予以照准。2、关于装修补偿费31252.3元和住宅改经营补助324419.52元的问题。在原、被告签订的数份租房合同中，约定在租房期间如遇房屋拆迁与被告无关，并且被告认可将房屋租赁给原告后，一直在外居住，从中可以看出，房屋的装修部分与被告无关，装修补偿费31252.3元应当归原告所有。住宅改经营补助324419.52元，原告从2006年开始租赁被告房屋中的30余平方米从事经营，同时案外人邓某亦从2006年开始租赁被告的房屋中的10余平方米从事彩票业务。在被告与第三人签订的产权调换安置协议书中载明的，用于经营按政策应给予经营补助的房屋面积41.28㎡，住宅改经营补助324419.52元是按经营补助的房屋面积41.28㎡计算而来。庭审中，第三人认可经营面积41.28㎡是按照两家经营的总面积计算而来。虽然原、被告双方签订的数份租房合同中约定如遇拆迁，与被告无关，但依照公平原则，本院认为应由原告享有住宅改经营补偿的70%，即原告享有住宅改经营补助227093.66元（324419.52元*70%）；由被告享有住宅改经营补偿的30%，即被告享有97325.86元（324419.52元*30%）。虽然案外人邓某作为另一承租人没有参与本案诉讼，本案在审理过程中中，邓某明确表示其要求补偿的权利全权委托由原告处理。故原告与案外人邓某可待本案最终处理结果后，就原告实际获得的补偿部分，双方另行协商处理。综上，被告应当返还原告263495.96元（住宅改经营补助227093.66元+装修补偿费31252.3元+房屋搬迁补偿费1600元+房屋附属设施补偿（除装修费补偿）3000元+房屋押金550元），原告的部分诉讼请求，本院予以支持。被告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第九十二条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周国强、夏炎菊于本判决生效之日起十日内向原告刘琳返还征收补偿款项263495.96元；二、驳回原告刘琳的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告周国强、夏炎菊的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的案件受理费5252元，反诉费775元，由原告刘琳负担案件受理费1432，由被告周国强、夏炎菊负担案件受理费3820元及反诉费775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 员 程 捷人民陪审员 白 琳人民陪审员 胡春芳二〇一九年七月十二日书 记 员 常国钰