贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初6963号原告：潘应昌，男，汉族，1976年7月2日出生，住贵州省毕节市金海湖新区，原告：汪敏，女，汉族，1973年5月25日出生，住贵州省毕节市七星关区，被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****）。统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉蝶（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司向二原告潘应昌、汪敏支付逾期交房违约金49107.00元及利息暂计26517.78元，利息以49107.00元为本金,按24%的年息计算,从2017年3月3日计算到还清全部本息为止；2.判令被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司向二原告潘应昌、汪敏支付迟延办理商品房转移登记(不动产证)的违约金(从2015年12月31日至2019年6月3日,违约时间1246日,每日约金万分之一,购房款425905元)53195.53元;3.判令被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司向二原告潘应昌、汪敏支付从2019年6月3日至实际办理商品房转移登记(不动产证)的违约金,按实际违约的天数,以购房款425905元为基数,按每日万分之一计算;4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2014年3月18日签订《商品房买卖合同》,合同约定:二原告购买由被告开发建设销售的位于毕节市××区××路“水韵天颐”一期A2号楼1单元301号房。购房款425905.00元二原告已付清,当时约定交房时间是2014年12月30日,并约定了违约金的计算方式。后被告未按期交房,于2016年12月30日逾期交房,双方于2017年3月3日达成《违约金计算明细》协议,该《违约金计算明细》约定:被告应支付给原告的违约金为49107.00元,但被告至今未支付给原告。合同还约定:二原告购买由被告开发建设销售的位于毕节市××区××路“水韵天颐”一期A2号楼1单元301号房购房款425905.00元二原告已付清,当时约定“出卖人承诺于2015年12月30日前,取得该商品房屋所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的相关文书,交付给买受人。逾期违约金为,按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”。被告至今未将房屋产权证明办理交付二原告,严重影响二原告合法合理使用自己的财产进行抵押担保贷款等资产管理活动,影响二原告的房产保值增值。被告辩称，1.原告的诉请已经超过诉讼时效。2.双方合同约定关于逾期交房的违约金仅为日万分之一，原告主张按日万分之三，主张的部分过高，应当经有资质的评估机构对涉案房屋同等地段租金评估后予以确认，同时应当扣除施工过程中出现的恶劣天气，法定节假日后再计算逾期交房时间。3.双方合同约定的履行方式已因不动产统一登记的实施而发生变更，就现行法律规定的不动产权有关文书的提交期限，原告并未向被告进行过催告，被告方不存在违约情形。同时逾期办证及逾期交房所产生的违约责任，均系同一违约行为而导致两个不同的违约责任，在被告方承担了逾期交房违约责任后，其办证期限应当予以顺延，不再承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。本院经审理查明，2014年3月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于毕节××××区博泰水韵天颐第A2幢1单元3层1号商品房出售给原告，该商品房总价款为425905.00元，被告承诺于2014年12月30日向原告交付涉案房屋。如逾期交房超过60日，买受人不退房的，出卖人须向原告支付逾期交房违约金，违约金的计算方式为：自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。同时，被告承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同约定由原告委托被告办理涉案房屋转移登记手续，相关费用由原告负担。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2016年12月30日，被告向原告交付涉案房屋。2017年3月3日，被告向原告出具《违约金计算明细》，经结算，被告共计应付原告逾期交房违约金为49107.00元，并定于2017年3月10日开始支付违约金。合同约定的被告向原告提交办理涉案商品房转移登记的有关文书期限届满后，被告仍未向房屋登记管理部门提交办理转移登记的有关文书。另查明，涉案房屋至今未取得所有权初始登记。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2014年12月30日向原告交付涉案房屋，并于2015年12月30日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告。而被告向原告交付涉案房屋的时间为2016年12月30日，同时，被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记证书，被告的上述行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《违约金计算明细》，被告共计应付原告逾期交房违约金为49107.00元，并定于2017年3月10日开始支付违约金。原告于2019年6月19日向本院提起诉讼，向被告主张逾期交房违约金，并未超过民法总则规定的三年诉讼时效。故对原告要求被告支付逾期交房违约金49107.00元的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期付款利息损失的请求，无事实依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付逾期交付涉案房屋转移登记有关文书的违约金的请求。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2015年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，故应从2016年1月1日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2019年6月19日，提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2019年6月19日为起点，倒推三年，对于超过三年部分，因已超过民法总则规定的三年诉讼时效，应不予支持。对于2016年6月19日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于2016年1月1日至2016年6月18日的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，本院不予支持。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准计算，从2016年6月19日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。故对原告抗辩称本案原告主张的逾期交付办理转移登记有关文书的违约金已超过诉讼时效的理由，本院部分予以采信。对于原告主张的其他部分违约金，已超过诉讼时效，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘应昌、汪敏逾期交房违约金共计49107.00元；二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘应昌、汪敏逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款425905.00元为基数，按日万分之一的标准计算，从2016年6月19日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止；三、驳回原告潘应昌、汪敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1438.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一九年七月十五日书记员  邓 頔毕节市七星关区人民法院民事判决书(2019)黔0502民初6963号诉讼代理人：周遵才，执业律师。诉讼代理人：翟进，执业律师。原告：汪敏，女，1973年05月25日出生，汉族，住贵州省毕节市田坎乡岩脚村牛马场组**，居民身份证5224211973********。原告：潘应昌，男，1976年07月02日出生，汉族，住七星关区滨河西路博泰水韵天颐****301，居民身份证5224011976********。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，组织机构代码9152050274112940xm。汪敏、潘应昌与毕节市博泰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年七月二十一日书记员邓頔