山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初4666号 原告：宋凤霞，女，1984年4月6日出生，住济南市。 被告：曹红星，男，1984年7月2日出生，住山东省邹城市。 第三人：济南恒大金碧房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张超，董事长。 委托诉讼代理人：张政敏，女，该单位工作人员。 原告宋凤霞与被告曹红星及第三人济南恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称恒大金碧公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序于2019年7月4日公开开庭进行了审理，原告宋凤霞及第三人恒大金碧公司的委托诉讼代理人张政敏到庭参加诉讼。被告曹红星经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 宋凤霞向本院提出诉讼请求：1.判令曹红星于判决生效的15个工作日内，配合办理房屋所有权及土地使用权过户手续；2.判令曹红星承担违约金158100元（自2019年5月1日起至过户手续办理完毕之日止每日按总房款3‰承担违约金，暂计至2019年5月31日）；3.本案诉讼费用等由曹红星承担。事实与理由：2015年5月18日，曹红星与恒大金碧公司签订《商品房买卖合同》1份，约定恒大金碧公司将位于济南市历城区XXX房产卖给曹红星。2017年2月19日，经济南零伍叁一房地产经纪有限公司居间，宋凤霞与曹红星签订《房屋买卖合同》1份，曹红星自愿将上述涉案房产出售给宋凤霞，价格为170万元。截至2017年3月30日，宋凤霞依该房屋买卖合同支付涉案房屋首付款100万元、维修基金款19732元，2017年3月，曹红星将涉案房产交付给了宋凤霞，宋凤霞装修后入住涉案房屋至今。经济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初2031号民事判决书判决：宋凤霞与曹红星签订的上述《房屋买卖合同》为有效合同；宋凤霞代曹红星偿还中国工商银行股份有限公司贷款本息；宋凤霞代曹红星偿还恒大金碧公司为曹红星代偿的款项本金及利息。后曹红星上诉，济南市中级人民法院（2018）鲁01民终5686号民事判决书维持原判。截至2018年6月29日，宋凤霞根据该判决全部款项已清偿完毕。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十一条约定“甲乙双方在办理房产证及过户期间应积极配合对方”，2018年10月份涉案房屋所在地产公司通知可以办理房产证事宜，办理房产证及过户手续的条件已经成熟，宋凤霞多次找曹红星协商办理过户事宜，曹红星一直拖延拒绝配合过户，曹红星的行为已经构成违约，严重损害了宋凤霞的合法权益。为维护宋凤霞的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。诉讼过程中，宋凤霞将第一项诉讼请求明确为要求曹红星协助将涉案房屋过户到宋凤霞名下，并协助宋凤霞办理不动产权证书。 曹红星缺席，未答辩。 恒大金碧公司述称，宋凤霞已经代曹红星偿还恒大金碧公司为曹红星代偿的款项，现在已经具备办证条件，关于办证问题恒大金碧公司要求执行法院文书。 本院经审理认定事实如下：宋凤霞曾于2018年3月23日以曹红星为被告，恒大金碧公司及中国工商银行股份有限公司济南东郊支行为第三人向本院提起诉讼，本院作出的（2018）鲁0112民初2031号民事判决书，认定事实如下：2015年5月18日，曹红星与恒大金碧公司签订《商品房买卖合同》1份，恒大金碧公司将位于济南市历城区XXX卖给曹红星，总价款1071296元。曹红星采取“首付＋按揭贷款”的方式支付了购房款，其中首付主要是采取向开发商所属的物业公司特惠借款的方式支付的。上述交易的主要操作人系曹红星堂哥曹平的妻子张玲。2017年2月19日，在涉案房产尚未交付的情况下，经张玲操作和济南零伍叁一房地产经纪有限公司居间，宋凤霞（买受人、合同乙方）与曹红星（出卖人、合同甲方）签订了《房屋买卖合同》1份。合同主要约定：甲方自愿将坐落于济南市历城区XXX房产出售给乙方，合同号为销售（字）20151……，房屋所有权人为曹红星，产别为私有房产；房屋建筑面积为164.33平方米，附属设施包含固定装修、公共维修基金，房屋有抵押，无租赁；房屋成交价格为170万元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金3万元，付款方式：甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式，乙方于2017年3月31日前，将首付房款100万元存入中国工商银行账户，剩余房款70万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；关于甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关税费：乙方承担契税、公共维修基金等办证费用……甲乙双方同意，甲方于2017年3月31日前通知乙方进行房屋验收交接；甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失；甲乙双方在办理房产证及过户期间应积极配合对方。曹红星在甲方处签字捺印予以认可，宋凤霞在乙方处签字捺印予以认可，居间人济南零伍叁一房地产经纪有限公司在丙方处加盖公司公章。合同签订当日，宋凤霞向曹红星的工商银行卡（账号：XXX）转账支付定金3万元。曹红星给宋凤霞出具了定金收条一张。2017年2月20日，宋凤霞向曹红星的该银行卡转款25万元，3月1日转款219732元，3月15日转款20万元，3月30日转款32万元，共计支付购房首付款100万元（含定金3万元）、维修基金款19732元。张玲代曹红星向宋凤霞出具了四份首付款收到条。2017年3月，曹红星、张玲及宋凤霞一起去恒大金碧公司处收房，曹红星收房后，将涉案房产交付给了宋凤霞。宋凤霞装修后入住涉案房屋。本院作出的（2018）鲁0112民初2031号民事判决书，判决如下：一、被告曹红星与第三人济南恒大金碧房地产开发有限公司于2015年5月18日签订的《商品房买卖合同》及原告宋凤霞与被告曹红星于2017年2月19日签订的《房屋买卖合同》均为有效合同。二、原告宋凤霞于本判决生效之日起三十日内代被告曹红星偿还第三人中国工商银行股份有限公司济南东郊支行的贷款本息（具体金额以该行核定为准）。三、原告宋凤霞于本判决生效之日起三十日内代被告曹红星偿还第三人济南恒大金碧房地产开发有限公司为被告曹红星代偿款项的本金及利息（具体金额以该公司未受清偿的实际代偿金额为准，利息按同期银行贷款基准利息计算）。判决作出后，曹红星不服提起上诉，上诉于山东省济南市中级人民法院，山东省济南市中级人民法院于2018年9月12日作出（2018）鲁01民终5686号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审判决后，宋凤霞代曹红星向中国工商银行股份有限公司济南东郊支行偿还涉案房屋贷款本息共计689843.97元，代曹红星向恒大金碧公司偿还中国工商银行股份有限公司济南东郊支行被扣划的保证金40757.59元。至此，曹红星所欠中国工商银行股份有限公司济南东郊支行及恒大金碧公司的全部款项均已付清。宋凤霞曾多次催促曹红星办理房产证及过户事宜，但曹红星一直拖延。为此，形成诉讼。 诉讼过程中,曹红星于2019年7月16日将涉案房屋办理了不动产权证书，该不动产权证书载明的相关内容为：不动产权证号为XXX，权利人为曹红星，共有情况为单独所有，坐落于历城区XXX。 本院认为，曹红星与宋凤霞签订的房屋买卖合同系双方当事人真实的意思表示，内容合法有效。合同签订后，双方均应诚信履约，否则应承担相应法律责任。宋凤霞按照约定缴纳了首付款，曹红星应依约及时办理涉案房屋的不动产权证书、银行解押手续并将涉案房屋过户到宋凤霞名下，曹红星怠于履行上述义务，应承担相应的法律责任。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。宋凤霞代曹红星付清了银行按揭贷款及恒大金碧公司作为保证人代偿的贷款本息。现曹红星已办理了涉案房屋的不动产权证书，宋凤霞要求曹红星协助将涉案房屋过户到宋凤霞名下，并协助办理不动产权证书的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金，双方约定过高，且宋凤霞未提交相关证据证实其具体损失，本院酌定宋凤霞要求曹红星支付违约金的计算方式调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计付，双方已明确约定自合同签订之日即2017年2月19日起400个工作内办理房产过户等手续，现双方约定的400个工作日早已届满，宋凤霞放弃要求曹红星支付2019年5月1日前的违约金，系对其自身权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告曹红星于本判决生效之日起十五个工作日内协助原告宋凤霞将坐落于济南市历城区XXX房屋[不动产权证号为XXX]的不动产权变更登记至原告宋凤霞名下。 二、被告曹红星于本判决生效之日起十日内支付原告宋凤霞违约金（计算方式如下：以170万元为基数，自2019年5月1日起至实际履行义务之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算）。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费3462元，减半收取计1731元，由原告宋凤霞负担1354元，被告曹红星负担377元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高立学 二〇一九年七月二十五日 法官助理 刘云侠 书 记 员 王成婷