江苏省扬州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏10执复89号复议申请人（申请执行人）：泰州江洲建设工程有限公司，住所地在泰州市高港区。法定代表人：郭森寿，该公司总经理。被执行人：扬州和泰投资置业发展有限公司，住所地在扬州市江都区。法定代表人：杨占月，该公司董事长。复议申请人泰州江洲建设工程有限公司（以下简称江洲公司）不服扬州市江都区人民法院（以下简称江都法院）（2019）苏1012执异57号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。江都法院在执行江洲公司与扬州和泰投资置业发展有限公司（以下简称和泰公司）建设工程合同纠纷一案中，江洲公司对该院下达的不准“以物抵债”的通知书不服，并提出书面异议。江都法院查明，江洲公司与和泰公司建设工程合同纠纷一案，本院于2015年9月8日作出（2015）扬江民初字第01036号民事判决书，判决：和泰公司于判决生效之日起十日内一次性向江洲公司给付工程款21202522.32元、退还工程保证金1400万元并承担相应利息；江洲公司对其承建的馨凤苑5#、6#、7#楼及人防地下室工程经折价或拍卖、变卖所得价款中享有优先受偿权；诉讼费由和泰公司承担等。和泰公司不服判决提起上诉，扬州市中级人民法院作出终审裁判，维持原判。因和泰公司未能按判决自觉履行，江洲公司向本院申请强制执行。执行中，本院对和泰公司位于扬州市××区××国道北侧地块的土地使用权及地上建筑物进行了评估拍卖，经三次拍卖后流拍。之后，因原评估报告超过有效期，异议人申请对上述标的物进行重新评估。本院根据重新评估的价值，对上述标的物进行了一拍、二拍及变卖，均因无人竞买而流拍。依异议人申请，本院对上述标的物进行了第二轮第一次拍卖，流拍后，以53724800元的起拍价进行第二轮第二次拍卖。苏州帝元房地产投资有限公司（以下简称帝元公司）于2018年5月30日以起拍价竟得上述标的物，但帝元公司多次延期缴纳尾款，本院于2018年11月25日向帝元公司下达悔拍通知书。帝元公司提出执行异议，本院作出（2018）苏1012执异132号执行裁定，确认帝元公司异议成立、撤销“悔拍通知书”。被执行人和泰公司不服，向扬州市中级人民法院申请复议，扬州市中级人民法院裁定维持本院（2018）苏1012执异132号执行裁定，限帝元公司于2019年3月30日前付清拍卖买受款项，逾期则按悔拍处理。帝元公司未按限期付清拍卖款项，故对第二轮第二次拍卖作竞买人帝元公司悔拍处理。2019年4月10日，异议人向本院邮寄《以物抵债补充申请书》，申请将上述标的物以二轮二拍起拍价即53724800元作价抵偿异议人的债务本金35202522.32元，并承诺于2019年4月30日前将差价18522277.78元缴至法院账户。2019年4月18日，本院向江洲公司送达通知书，告知其对其“以物抵债”申请不予准许。江洲公司不服，提出书面异议。另查明，尚有其他债权人在本院申请执行和泰公司的案件未执行到位，其中，杨占月向江苏江都农村商业银行股份有限公司（以下简称江都农商行）借款，和泰公司以位于扬州市××区××国道北侧地块的土地使用权设定了最高额本金余额为1500万元的抵押，并办理了抵押登记。2017年11月23日，本院就江都农商行与杨占月、和泰公司、李丽借款合同纠纷一案作出(2017)苏1012民初4540号民事判决书，判决杨占月于本判决生效之日起十日内向江都农商行支付借款本金14839175.4元及利息，江都农商行对和泰公司位于扬州市××区××国道北侧土地的土地使用权在上述债权范围内享有优先受偿权等。江都法院认为，被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务。首先，本院在对上述标的物进行第二轮第二次拍卖后，因竞买人悔拍而未能最终成交，该情形并不属于《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十二条规定的无法拍卖或变卖的情形；其次，异议人对其承建的馨凤苑5#、6#、7#楼及人防地下室工程经折价或拍卖、变卖所得价款中享有优先受偿权，另有其他债权人对标的物中的土地使用权享有抵押权，而本案拍卖标的物包含了土地使用权及地上建筑物，二轮二拍的起拍价中也包含了对应的土地使用权价值和地上建筑物价值，异议人申请将包含土地使用权、地上建筑物在内的拍卖标的物作价抵偿异议人的债务，明显侵害了就土地使用权变价款享有优先受偿权的其他债权人的合法利益；最后，被执行人为企业法人，通过拍卖变现使其资产、债务数额清晰后，其他债权人可以决定是否申请破产，有利于平等保护所有债权人的合法利益。综上所述，异议人的异议请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定：驳回江洲公司的异议请求。江洲公司向本院申请复议称，请求撤销江都法院（2019）苏1012执异57号执行裁定书，支持申请人提出的“以物抵债”申请。理由：1.本案执行标的物在淘宝网司法拍卖平台网拍3年多，最终以竞拍人悔拍落幕，标的物地处位置偏僻，拍卖价值太高，且江都国土局2018年6月以底价成交“郭村镇老328国道南侧、东环路西侧”土地面积75574平方米，成交价6000万元，比本案标的物估价类比低18万元每亩。2.江都农商行与杨占月、和泰公司、李丽借款合同纠纷案，杨占月服刑、李丽对诉讼不知情，案件缺席判决程序上有待商榷。3.被执行人在江都法院的执行案件，只有周正林、江苏淮扬建筑安装工程有限公司和申请人三件，江都农商行并未申请执行，法院代替当事人表述执行意愿越权违法。4.本案标的物，2018年5月10日前均是流拍，第二轮第三次拍卖只有帝元公司一家报名出价，直至2019年3月30日未缴纳余款，宁可被没收500万元保证金也要悔拍，流拍和悔拍，结果都是拍卖失败，江都法院将流拍和悔拍严格区别对待，实为保护被执行人。5.标的物司法拍卖3年多都没有成功，重新评估、拍卖，最终还是流拍；被执行人的债务数额清晰，江都法院提到申请破产，这是给被执行人支招，但疏忽了被执行人不符合破产条件的事实。平等保护所有债权人的合法权益，是申请人以物抵债的原则，债权人全部主张本金，按照拍卖保留价足够偿还。6.申请人以物抵债，缴纳差价部分足够支付各自本金，这是解决执行案件的唯一路径。7.申请人申请以物抵债，符合民事执行中拍卖、变卖财产的司法解释的规定，应该得到法院支持。复议申请人提供了网上查询的和泰公司马路对面“郭村镇老328国道南侧、东环路西侧”地块挂牌成交信息。和泰公司收到复议申请书后未答辩，但向本院提供了（2016）苏1012民初3181号民事判决书、（2016）扬仲裁字第193号裁决书、（2017）苏1012民初4540号民事判决书、（2018）苏1012民初4496号民事调解书四份法律文书复印件。本院查明，江都法院审查认定的事实基本属实，本院予以确认。另查明，和泰公司位于扬州市××区××国道北侧地块上的土地使用权面积为30351平方米，地上建筑物面积为78174平方米，2016年4月8日的评估价为11655.64万元，2017年5月31日的评估价为11992.09万元。本院认为，拍卖财产流拍的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务；以流拍的财产抵债的，申请执行人应当一次性全额补交差价。本案中，复议申请人对其承建的馨凤苑5#、6#、7#楼及人防地下室工程经折价或拍卖、变卖所得价款中享有优先受偿权，另有其他债权人对拍卖标的物中的土地使用权享有抵押权，而本案拍卖标的物包含了土地使用权及地上建筑物。复议申请人按照法律和司法解释的规定，一次性全额补交差价且不损害其他债权人合法权益的，人民法院才可以向申请执行人送达以物抵债裁定。复议申请人向江都法院申请以物抵债时，并不符合法律和司法解释的规定条件。至于其他案件的法律程序是否有问题，不属于本案的审查范围。综上所述，复议申请人的复议请求，无事实和法律依据。原审法院执行裁定认定事实基本清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回泰州江洲建设工程有限公司的复议申请，维持扬州市江都区人民法院（2019）苏1012执异57号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 黄 祥审判员 陆开存审判员 方恒荣二〇一九年七月十二日书记员 孙 妍