宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0591民初498号原告：杜翌超，男，汉族，1989年10月27日出生，户籍住址武汉市江汉区，委托代理人：施红远，女，汉族，1965年4月8日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区，系原告杜翌超的母亲。（特别授权代理）被告：宜昌高新技术产业开发区南苑街道办事处，住所地宜昌市珠海路8号，统一社会信用代码11420500070770318A。负责人：谭万国，书记。被告：宜昌市经济技术开发区万年村村民委员会，住所地宜昌市珠海路8号，组织机构代码K2662622-6。负责人：马学林，主任。被告宜昌高新技术产业开发区南苑街道办事处、宜昌市经济技术开发区万年村村民委员会共同的委托代理人：周昌亚，湖北诚业律师事务所律师。（特别授权代理）被告宜昌高新技术产业开发区南苑街道办事处、宜昌市经济技术开发区万年村村民委员会共同的委托代理人：金晓莉，湖北诚业律师事务所律师。（特别授权代理）原告杜翌超与被告宜昌高新技术产业开发区南苑街道办事处（简称南苑街办）、宜昌市经济技术开发区万年村村民委员会（简称万年村村委会）合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理，依法由审判员许建江适用简易程序于2019年5月22日公开开庭进行了审理，原告杜翌超的委托代理人施红远，被告南苑街办、万年村村委会共同的委托代理人周昌亚、金晓莉到庭参加诉讼。2019年7月8日本院组织双方当事人质证，原告杜翌超的委托代理人施红远，被告南苑街办、万年村村委会共同的委托代理人金晓莉到庭参与质证。本案现已审理终结。原告杜翌超向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付违约利息损失25873元；2、判令二被告向原告支付逾期交房造成原告在外租房损失共计60000元（2016年12月31日—2018年9月4日共计20个月，参照附近房屋租赁平均月租金3000元计算）；3、被告应承担继续履行合同约定物业公司管理费0.5元/平米，不能按1.1元/每平米收取物业费；4、判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：宜昌高新技术开发区南苑街道办事处于2013年启动《南苑街办万年村失地农民安置保障房项目》，要求村民自筹资金建房，以宜昌市经济技术开发区万年村村民委员会名义在万年村王家湾新建安置保障房。2014年8月1日万年村与原告签订《万年村失地农民安置保障房申购协议书》，原告按照约定分别在2018年8月1日缴纳预付款20万元、2016年9月29日又缴纳了10万购房款，共计30万元汇入南苑街办在三峡农商行金东山支行开立的账户。该协议书明确约定：原告房屋位于王家湾3号楼1单元19楼A-2户型128.73平米；交房时间为2016年12月31日之前；物业公司管理费0.5元/平米。2018年8月31日《万年村失地农民安置保障房交房公告》（第一号）载明：3号楼交房时间为2018年9月4日—9月9日。该公告证明被告违约给原告造成经济损失如下：1、首付20万元预付款，乘以6%利率，乘以延期交房617天，除以365天，等于20284元；2、后续缴纳10万元购房款，乘以6%利率，乘以延期交房340天，除以365天，等于5589元；3、协议约定物业管理费0.5元/平米，现涨到1.1元/平米，不接受此价格被告就不交房屋钥匙，原告无法入住。由于南苑街道擅自将失地农民自筹建房款，借给高投公司3000多万元，导致工期进度延期。原告自觉履行给付义务，不存在过错，综合成本价出台后，原告缴纳的购房款有剩余（退给原告1730元）。综上，被告违反合同法事实清楚，证据确实、充分，根据中华人民共和国民事诉讼法第119条、中华人民共和国合同法第107、113条规定，请求法院支持原告诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告杜翌超举证如下：证据一，万年村失地农民安置保障房申购协议书。用以证明：原告购房事实存在。证据二，2014年8月1日资金往来结算票据、2016年9月28日现金缴款单及收款收据。用以证明：2014年8月1日原告交给被告南苑街办预付安置保障房房款20万元；2016年9月28日原告交给被告万年村村委会10万元。交款共计30万元。另，按申购协议房屋总价298300元，被告已退原告1700元。证据三，2018年8月31日万年村失地农民安置保障房交房公告第一号。用以证明：3号楼交房时间为2018年9月4日至9月9日，南苑街办交房时间延期达20个月之久（2016年12月31日至2018年9月4日）证据四，万年嘉苑业主临时公约。用以证明：该公约第六条2.1条约定物业费每平米1.1元与申购协议的0.5元上涨了0.6元，原告不接受物业费上涨，被告就不交房屋钥匙，导致原告至今无法入住。证据五，房屋租赁合同、不动产权证复印件、向欣宇身份证复印件。用以证明原告与向欣宇签订租赁合同，约定房屋租金3000元每月，按年一次性支付，租期三年，原告自2016年3月1日至2019年2月28日在外租房住，南苑街办延期交房原告在外租房的租金达6万余元。证据六、《万年村失地农民安置保障房业主房款交清证明》。用以证明：2018年10月8日万年村村委会出具原告已交清房款的证明。被告南苑街办辩称：原告依据其作为乙方于2014年8月1日与甲方万年村村委会签订的《万年村失地农民安置保障房申购协议书》要求南苑街办承担其利息损失和继续履行有关物业管理费的约定，因南苑街办不是申购协议书的合同当事人，根据合同相对性原则，原告只能向合同的相对方提出请求。所以南苑街办不是本案适格被告，请求法院判决驳回原告的对南苑街办的诉讼请求。被告南苑街办没有举证。被告万年村村委会辩称：一、被告万年村村委会在本次保障房建设、申购中处于受村民委托，代表村民意志，具体来经办该事项的地位和角色。万年村村委会是本村村民的基层群众性自治组织，在涉案房屋申报、建设、分配中是作为村民集体组织，受村民的委托，代表村民在履行职责，其对涉案房屋没有所有权，房屋建设验收合格后将房屋分配给符合条件的村民，价格按分类标准执行，房屋产权登记是按政策直接办理到购房户名下，不存在先将产权办理在村委会名下，再将大产权分户转移至购房户名下。在整个项目过程中，万年村村委会没有任何盈利，只是作为村民集体意志的代表，以村集体的名义代表村民申报项目、参与房屋的建设管理、分配。根据中共宜昌高新区工委办公室和宜昌高新区管委会办公室2011年9月6日下发的《宜昌高新区东山园区失地农民安置保障房建设实施办法》宜开办发[2011]59号文件（以下简称实施办法）的精神和要求，以划拨方式供地，采取自筹资金、专款专用的方式解决辖区原搬迁村民住房紧张的实际问题，由高新区管委会提供对失地农民的政策支持和相关费用减免，其本质上是非盈利性质的对原失地农民的再次福利安置性保障住房，与商品房开发和买卖有着本质的区别。在安置保障房的申购、建设过程中，万年村村委会处于申购村民的管理人、协调者的地位，协调、管理和引导申购村民进行此次安置保障房的申购、建设，并负责跟施工方沟通协商，这也符合《村委会组织法》第八条“村民委员会应当支持和组织村民依法发展各种形式的合作经济和其他经济，承担本村生产的服务和协调工作，促进农村生产建设和经济发展。村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，引导村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境”的规定。二、《申购协议书》本质上是无偿的委托合同，并非是买卖合同。1、根据《实施办法》第七条第（二）款的规定，申请安置保障房的程序，应该是由个人向管理区申请，考虑到申购程序繁琐，由几百户的申购户自己来办理填报申购材料、交款、与建设方签定施工合同、验房交房等程序不太现实，所以几百户申购户集体决定与万年村村委会签定《申购协议书》，共同委托万年村村委会代为具体办理申购保障房的申请、审批、交款、建设等程序，这是万年村全体村民的共同意愿，所以原告是委托人之一，万年村村委会是受托人，双方并不是买卖关系，《申购协议书》的本质上属于委托合同。2、《申购协议书》是无偿的委托合同。《申购协议书》中并未约定原告应向万年村村委会支付委托费用，原告向万年村村委会缴纳的申购款也只是原告委托万年村村委会代为收取后用于了保障房的建设，签定《申购协议书》接受委托后，万年村村委会在办理委托事务的过程中，也并未收取原告的任何费用，且根据审计公司出具的审核资料，原告的申购价格已低于综合成本价5%（被告已将成本价2459.78元／平米公告，原告属于第一类人员，申购价格是2336.79元／平米，万年村村委会代收原告申购款用于房屋建设后，剩余的钱已退还原告），被告是无偿在给村民办理安置房的申购、无偿为村民谋福利，《申购协议书》是无偿的委托合同。三、涉案房屋在建设中遇到了之前未能预见的情况，导致建设延期，万年村村委会作为无偿受托人，在无故意或重大过失的情形下，不应承担逾期交房的赔偿责任。根据《合同法》第四百零六条之规定，无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。安置保障房的延迟交付，主要是由于以下客观原因造成的：（1）原建设清单预算不含基础土石方大开挖，施工队伍进场后测量发现筏板基础未开挖且工程量大，采用机械凿除、外运，历时一个月。（2）2016年1月14日宜昌市人民政府下发了《关于实施强制性大气污染减排的紧急通知》，责令一切产生大气污染的施工作业即时停止，同时要求宜昌范围内的所有混凝土搅拌站停止生产，导致项目停工20天。（3）项目电梯前室墙面及顶棚原设计为涂料，考虑到质量和防火的重要性，对该处设计变更为陶瓷锦砖墙面和防火矿棉板二级吊顶，工序和施工难度较原设计均有增加，历时一个月。（4）2017年3月全国两会及党的十九大期间停工，前后历时一个月。（5）项目1＃和2＃楼是由高新区高投公司负责建设，3＃、4＃、5＃、6＃楼是由万年村村委会负责建设，故整个小区室外工程建设主体的确定经过了向高新区管委会请示汇报、与高投公司协商等程序，历时两个月。（6）考虑到进一步降低成本、更多惠及失地农民，原该项目的自来水管道、电缆沟等接入工程是计划借用青岛路延伸段道路建设一并实施，但青岛路延伸段的施工主体市、区一直未予确定，在多次协商无果后，该工程改为从长机路施工接口，前后历时五个月。（7）项目送电搭伙时，正值国家电网部门规定的“迎峰度夏”阶段，延期四个月。以上延期的客观现实状况并非是由万年村村委会的故意或重大过失造成，被告万年村村委会一直与各部门协调沟通，积极催促施工的进展，并及时与申购村民代表沟通，告知大家施工进展及延误情况，所以原告向万年村村委会主张赔偿损失，无事实和法律依据。四、万年村村委会根据保障房建设的实际情况，作出了交房的程序规定，规定在交房时签订新的《购房协议》，原《申购协议》作废，绝大多数村民予以认可，并办理了交房手续，签订了新的《购买协议》，并予以公告，是村民集体意志发生了变更，这符合村里绝大多数村民的意愿。因项目建设之初未能预料的一些客观原因导致建设延期保障房延迟交付，2018年8月31日，由万年村村委会集体决定重新签定《购买协议》，同日南苑街办启动了万年村失地农民安置保障房项目保障房部分的交房工作，截止到目前，共896套保障房已交房852套，除剩余26套空置房屋外，余18套（其中村民15户，外购3户）未办理交房手续，即绝大多数村民认可原协议作废、交房时间变更，并签定了《购买协议》，办理了交房手续，也就是说保障房的延迟交付、原《申购协议》作废、重新签定《购买协议》，是村民的集体意志发生了变化，因绝大多数村民认可重新签定《购买协议》，原定的交房日期已经没有了约束力，应按大多数村民的意愿来执行，而不能按原告的个人意愿来执行，否则将违背大多数村民的意愿，违反《村委会组织法》。五、原告起诉所依据的《申购协议》因新的《购买协议》对《申购协议》的交房时间、价款等条款进行了重大变更，原《申购协议》不能再作为原告起诉主张逾期交房违约责任的请求权基础，同时原告主张要求万年村村委会承担逾期交房的违约赔偿请求，损害了绝大多数村民的利益。新的《购房协议》对原《申购协议》中的交房时间、价款等主要条款进行了变更，同时，在新《购房协议》中明确规定，原《申购协议》作废。原告依据原《申购协议》来主张逾期交房的违约责任失去了请求权的事实基础。因村集体的财产属于全体村民所有，如果按照原告的诉讼请求向其支付违约损失，则必然损害其他村民的利益。即使需要万年村村委会来承担违约责任，向涉及保障房的所有村民支付违约金，依据《村委会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（二）从村集体经济所得收益的使用”的规定，应按照法定程序召开村民会议，由村民会议作出向全体村民支付延迟交房违约金的决议之后再由村委会向全体申购村民支付。六、万年村依法召开了村民代表大会，作出了不同意支付万年村失地农民保障房项目延期交房违约金、同意重新签订新《购房协议》、原旧《申购协议》作废的决议，对村委会的相关行为进行了追认。2019年6月18日，万年村依法召开了万年村村民代表大会，会议召开程序合法，依法作出了不同意支付万年村失地农民保障房项目延期交房违约金、同意重新签订新《购房协议》、原旧《申购协议》作废的会议决议，这是万年村村民的集体意愿。七、原告在诉请中主张的被告应继续履行物业费标准，因物业费系物业服务合同纠纷，系另一法律关系，与本案是不同的法律关系。被告既不是物业公司，也没有与原告签订物业合同，因此，应依法驳回其该项诉请。为支持其答辩主张，被告万年村村委会举证如下：证据一，《万年村失地农民安置保障房购买协议书》两份。这是与原告同等申购条件且与原告申购房屋同一单元同一户型不同楼层的两名申购户与万年村村委会签订的正式的万年村失地农民安置保障房购买协议书。协议书主要内容：2018年9月4日，甲方宜昌市经济技术开发区万年村村民委员会与购买人乙方胡锦润签定的3号楼1单元18层A-2户型128.93平方米的《万年村失地农民安置保障房购买协议书》，2018年9月5日甲方村委会与购买人乙方谢官斌签订的3号楼一单元20层A-2户型128.93平米购买协议书，其中第一条约定了出售房屋的基本情况甲方建设的保障房座落在港窑路××号，保障房用途为住宅，土地为国有划拨。第二条本协议中所述房屋是甲方为解决乙方住房困难所建的保障房。第三条房屋面积和价格乙方胡锦润购买的房屋为3号楼1单元18层A-2户型128.93平方米，乙方谢官斌签订的3号楼一单元20层A-2户型128.93平米。根据《南苑街办万年村失地农民安置保障房申购工作整改实施方案》，所有经过2014年5月出台《万年村失地农民保障房评审办法》评审出并通过公示的一、二、三类申购对象购买价格为：一类人员按综合成本价下调5%的价格购买，二类人员按综合成本价上浮5%的价格购买，三类人员按综合成本价上浮15%的价格购买。经申购整改后确认的50户街办非编内财政供养人员按综合成本价上浮20%的价格购买。社会购买人员按3500元／平米价格购买。购房价格为2336.79元／平米，楼层层次价格不加价。第四条关于房屋不动产登记，须以国家、地方的相关法律、法规及政策规定为准。第五条物业费的约定，乙方在办理交房手续时，须与经甲方公开招标确认的物业公司签订《前期物业服务协议》，按照该协议的约定履行向物业公司缴纳物业费的义务，享有物业公司提供物业服务的权利。用以证明：原告在与村委会签定《申购协议书》之时，安置房还未开始建设，即标的物并不存在，其价格也待定，并不具备合同法第十二条规定的标的、价款、违约责任等主要条款，所以《申购协议书》本质上属于认购意向书，属于预约，需要将来再签定具体的购买合同来明确买卖的单价、产权登记及违约责任等房屋买卖合同必须具备的条款，在具备签定正式的房屋买卖合同条件时，预约合同失效，需要签定正式的购房协议，约定购买价格、违约责任等。2018年8月31日，我方发布《万年村失地农民安置保障房交房公告》，告之该安置保障房综合成本价2459.78元/平米，交房方式及顺序、交房时间安排，与原告同等申购条件和同一栋楼的、同一户型和面积的20层申购者谢官斌、18楼申购者胡锦润与我方签定正式的购房协议，约定了该类申购者的购买单价是2336.79元/平米，即原告的申购价格低于成本价，并约定在办理交房手续时须与经甲方公开招标确认的物业公司签订《前期物业服务协议》，按照该协议的约定履行向物业公司缴纳物业费的义务，证明物业费标准由物业公司确定和收取。证据二，湖北华益工程咨询有限公司2017年11月万年村失地农民安置保障房项目物业管理公司项目归档资料。主要内容：1、南苑街办2017年6月12日宜昌高新区社会事务管理办公室文件处理单《关于需尽快确认万年村失地农民安置保障房物业管理公司的请示》；2、南苑街办2017年7月18日《招标代理单位确认表》；3、湖北华益工程咨询有限公司2017年10月27日《万年村失地农民安置保障房物业管理项目竞争性磋商公告》；4、宜昌国家高新技术产业开发区政务网《万年村失地农民安置保障房物业管理项目竞争性磋商公告》；5、2017年11月6日《万年村失地农民安置保障房物业管理项目第二次磋商文件签到、送达纪录》；6、2017年11月6日《万年村失地农民安置保障房物业管理项目第二次资格性审查情况一览表》；7、2017年11月6日《万年村失地农民安置保障房物业管理项目竞争性磋商成交结果公告》；8、湖北华益工程咨询有限公司2017年11月10日《中标通知书》；9、2017年11月6日宜昌国家高新技术产业开发区政务网《万年村失地农民安置保障房物业管理项目竞争性磋商成交结果公告》。用以证明：万年村村委会对安置保障房物业管理公司采取公开招标的方式，整个招标过程公平公正公开，最终由宜昌楚西市场管理有限公司中标，中标金额为每平方米1.1元/月，物业费及电梯管理费由宜昌楚西市场管理有限公司依据中标价格与购房者签定物业服务合同并收取。证据三，《万年嘉苑物业服务合同》。用以证明：物业费及电梯费由宜昌楚西市场管理有限公司依照中标价格，由业主直接向物业公司缴纳。证据四，交房公告1、2号。用以证明：因原告没有按交房公告的程序办理交房手续，未与被告签订正式的安置房购房协议，双方之前签订的申购协议为预约合同，双方没有办理交房、没有办理结算，并不是原告所述不接受物业费就不交房。证据五，2011年9月6日中共宜昌高新技术产业开发区工委办公室宜开办发[2011]59号《宜昌高新区东山园区失地农民安置保障房建设实施办法》。用以证明：案涉安置保障房是严格根据中共宜昌高新区工委办公室和宜昌高新区管委会办公室2011年9月6日下发的宜开办发[2011]59号《宜昌高新区东山园区失地农民安置保障房建设实施办法》（以下简称《实施办法》）的精神和要求，以划拨方式供地，采取自筹资金、专款专用的方式解决辖区原搬迁村民住房紧张的实际问题，其本质上是非盈利性质的对原失地农民的再次福利安置保障。根据《实施办法》第七条第（二）款的规定，申请安置保障房的程序，应该是由个人向管理区申请，申购户与万年村村委会签订的《申购协议书》，实质上是村民委托村委会来具体办理申购保障房的申请、建设等事宜，即原告是委托人，万年村村委会受托人，所以《申购协议书》的本质上属于委托合同，此次安置保障房的申购与建设与普通的商品房开发与买卖有本质区别。证据六，2013年12月30日湖北省人民政府建设用地批件鄂政土批［2013］2676号《省人民政府关于批准宜昌市2013年度第7批次城市建设用地的批复》。用以证明：案涉安置保障房供地方式是划拨方式，与普通的商品房开发与买卖有本质区别。证据七，2019年5月27日宜昌高新技术产业开发区南苑街道办事处《万年村失地农民安置保障房项目群众代表会议纪要》。用以证明：万年村村委会就安置保障房项目设有专门的整改工作专班，专班里有群众代表参加，专班就安置保障房项目的进展和群众关心延迟交房、签定新协议、物业费、账务公开等各项问题召开专题会议。证据八，万年嘉苑交房情况（附集资建房人签字的交房明细表）。用以证明：万年村保障房（万年嘉苑）截止到2019年6月3日，已办理交房手续（房款结算及新签购买协议）共839套，还剩57套（其中管委会已回购27套，未前来办理交房手续的27套，房款已结算没有新签购买协议的3套），绝大多数村民已经办理了交房手续。即绝大多数村民认可交房时间发生了变化，并重新签订了新的《购买协议》。证据九，2019年6月18日《万年村村民代表大会第一次会议会议纪要》（含村民代表形成过程）。用以证明：2019年6月18日在三峡文化城三楼会议室召开万年村村民代表大会第一次会议，会议由村民代表、股份合作社董事长简平安主持，万年村村委会刘拥军参会，全体村民代表及监事成员参加，大会应到村民代表45人，实到村民代表40人，因事、病请假5人，大会讨论关于《万年村失地农民保障房项目因不控因素导致延期交房是否同意支付延期交房违约金》、《万年村失地农民保障房项目是否同意重新签订新（购房协议）、原旧（购房协议）作废两个议题，会议表决：1、不同意支付万年村失地农民保障房项目延期交房违约金；2、同意重新签订新《购房协议》、原旧《申购协议》作废。村民代表大会是村民实现直接民主的基本形式，万年村召开村民代表大会，依照法定程序作出了不同意支付万年村失地农民保障房项目延期交房违约金、同意重新签订新《购房协议》、原旧《申购协议》作废的决议，代表了村民的集体意愿，会议决议非经法定程序不得随意撤销，而原告的诉讼请求，与全体村民的集体意愿相违背，侵害了其他村民的利益。所以应驳回原告的诉讼请求。经庭审质证，双方当事人对对方所举证据均予质证。一、被告万年村村委会对原告杜翌超所举证据的质证意见：对证据一、二、三、四、六的真实性无异议；对证据五的真实性有异议：1、该《房屋租赁合同》上并没有约定月租金3000元，只是写了3000元，应该是年租金3000元；2、原告没有提供实际支付租金的转账凭证，不能证明原告实际支付了租金，存在租金损失；3、不动产权证是复印件不符合证明的形式要件，根据该不动产权证复印件记载，该房屋在2017年8月24日前是属于郑艳芳的，并不是属于向欣宇的，2016年3月1日向欣宇无权出租该房屋；4、原告在此之前已经进行了拆迁安置，有房屋居住，其所述的租房事实虚假。5、根据原告提供的合同第五条房屋的租赁期为三年，自2016年3月1日至2019年2月28日止，根据原告诉状中的主张房屋延迟交房的时间是自2016年12月31日起，在其主张的延期交房时间之前原告已经签了一份租期三年的房屋租赁合同，也就是说即使存在原告主张的延期交房，也跟原告是否在外租房没有关联；6、根据原告身份证上的住址武汉市江汉区解放大道684号9-14号，推定原告在武汉也有住房，被告要对原告购房资格问题重新审核，审核其是否具备再次分配保障房的资格；7、原告自己承认其在武汉上班，正好证明原告没有在宜昌居住，之前提交的租房合同是虚假的，是伪造的证据，请求法院根据民诉法规定对原告作出处罚。二、被告南苑街办对原告杜翌超所举证据的质证意见：证据二中的2014年8月1日的20万是南苑街办代万年村村委会收取的款项，该款项用于保障房项目的建设；原告的其他证据与南苑街办无关。三、原告杜翌超对被告万年村村委会所举证据的质证意见：证据一是购房协议，原告签订的申购协议也是协议；证据二的内容原告没看过，原告也不上网，直到交房才知物业费为1.1元；对证据三没有异议；对证据四的真实性没有异议，但原告不接受格式合同的内容；证据五、证据六的文件的真实性没有异议，但不能证明被告的证明观点，这个项目是盈利的，赚了几千万，不是福利项目；证据八的交房情况原告不清楚；证据七、证据九是被告在原告起诉以后开会，原告不清楚、不认可，不能证明被告观点；证据五——九，被告举证时限逾期；证据九是被告违法制造的伪证。四、被告南苑街办对被告万年村村委会所举证据无异议。本院对双方当事人无异议的证据予以认定；被告万年村村委会证据五——九，系万年村村委会在2019年7月8日质证中提交的补充证据，业经原告质证，且在2019年7月8日质证中，原告亦有补充证据（原告证据六）提交质证，故，原告关于“万年村村委会证据五——九，举证时限逾期”的质证意见，不成立；万年村村委会证据九《万年村村民代表大会第一次会议会议纪要》（含村民代表形成过程），系万年村村民代表大会对关系村民利益事项进行民主决策，原告称该证据系“违法制造的伪证”，没有依据；双方当事人质证意见的其他分歧，在事实认定和裁判理由中阐明认证的理由和结论。经审理查明：一、《万年村失地农民安置保障房申购协议书》的约定2014年8月1日，被告万年村村委会（甲方）与原告杜翌超（乙方）签订《万年村失地农民安置保障房申购协议书》，约定：“根据宜昌开发区工委办公室、管委会办公室《关于印发的通知》（宜开发[2011]59号）文件精神，为解决我辖区原搬迁村民住房紧张的实际问题，南苑街办拟在万年村王家湾新建村民安置保障房。南苑街办负责整个保障房项目的实施工作，资金来源为购房人预付款集资和自筹资金。一、甲方根据规划审批设计的图纸按时保质保量完成保障房建设。二、乙方在交纳首付房款时，首先要对所申购房屋进行选择。三、乙方对房号的选择权严格按第一期房款的先后顺序确定。四、若乙方在规定交纳首付资金截止日期仍未缴纳的视为放弃申购权。五、乙方的意见可以通过申购户代表反映。六、乙方购买房屋为三号楼××单元十九层A-2户型128.73平方米（房屋实际面积最终以房管局实际测量面积及产权面积为准，并按实际面积计算价格），购房价格按类别计算，楼层层次不加价。（一）第一类人员的购买价格为保障房综合成本价；（二）第二类人员的购买价格为高于保障房综合成本价的10%。九、甲方应严格依照建房程序，将通过有关部门竣工验收合格的保障房交给乙方，交房时间为2016年12月31日。”。二、原告交纳集资建房款2014年8月1日原告支付被告南苑街办“预付万年村失地农民安置保障房房款”20万元；2016年9月28日原告支付被告万年村村委会房款10万元。三、交房公告。2018年8月31日，被告万年村村委会发布《万年村失地农民安置保障房交房公告（第一号）》：“各申购户：由万年村村委会负责建设的万年村失地农民安置保障房项目现已具备交房条件，经村民代表会议讨论，决定于2018年8月31日正式启动交房程序。一、交房对象。（一）万年村失地农民。所有经2014年5月出台的《万年村失地农民保障房评审办法》评审出并公示通过的一、二、三类申购对象，共533户。二、综合成本价。依据审计公司出具的核算资料，保障房综合成本价为2459.78元/m2（不含地下室部分建设费用）”。一类人员按综合成本价下调5%的价格购买，二类人员按综合成本价上浮5%的价格购买。四、交房时间安排。3#楼交房时间段：2018年9月4日至9月9日。”。四、与本案所涉安置保障房相关的事实1、原告杜翌超的身份。杜翌超系万年村评审的“一类人员”，即：依《万年村失地农民安置保障房申购协议书》，杜翌超购房价格为“保障房综合成本价”；依《万年村失地农民安置保障房交房公告（第一号）》，杜翌超购房价格为“保障房综合成本价下调5%”。2、被告万年村村委会负责建设的安置保障房3#、4#、5#、6#楼共896套，截止2019年6月3日，已办理交房手续（房款结算及新签购买协议）共839套（其中管委会已回购27套，未前来办理交房手续的27套，房款已结算没有新签购买协议的3套）。本院认为：一、《万年村失地农民安置保障房申购协议书》的性质原告杜翌超以其与被告万年村村委会签有《万年村失地农民安置保障房申购协议书》，双方系房屋买卖合同关系、被告存在违约行为为由，提起请求判令被告承担违约责任的本案诉讼。故，裁判本案纠纷，首先应认定《万年村失地农民安置保障房申购协议书》的性质。村民委员会是基层群众性自治组织，向村民会议或者村民代表会议报告工作并接受评议，执行村民会议、村民代表会议的决定、决议。被告万年村村委会依相关法律法规、政策规定，“为解决我辖区原搬迁村民住房紧张的实际问题，南苑街办拟在万年村王家湾新建村民安置保障房。资金来源为购房人预付款集资和自筹资金”(《万年村失地农民安置保障房申购协议书》引言）。即，万年村村民是集资兴建安置保障房的出资人，万年村村委会作为万年村村民集资兴建安置保障房的组织实施者而与符合条件的村民签订的《万年村失地农民安置保障房申购协议书》，不同于房屋买卖合同，《万年村失地农民安置保障房申购协议书》的当事人并非房屋买卖双方。万年村村委会关于“万年村村委会受全体村民委托，组织实施安置保障房建设，在办理委托事务的过程中，并未收取原告的任何费用，双方系无偿的委托合同关系”的答辩意见，符合事实和法律规定，本院予以采纳。故，本案案由应为合同纠纷，原告基于原被告双方存在房屋买卖合同关系，要求被告承担逾期交房的违约责任，没有基础事实依据。二、万年村村民集资建房，购房资格、价格条件、补偿、赔偿等应决定于村民集体意志因案涉安置保障房建设中的具体情况，2018年8月31日，由万年村村委会集体决定重新签定《购买协议》，以经审计的综合成本价为2459.78元/m2为基础，确定不同人员的购买价格（原告为一类人员，购房价格为综合成本价下调5%，即2336.79元/m2），同日发布《万年村失地农民安置保障房交房公告（第一号）》，截止到目前，共896套保障房已交房852套，除剩余26套空置房屋外，余18套（其中村民15户，外购3户）未来办理交房手续。即，绝大多数村民认可新的《购买协议》，办理了交房手续。原告要求万年村村委会承担逾期交房的违约责任（支付违约利息损失25873元、支付逾期交房造成原告在外租房损失60000元）的诉讼请求，违背村民集体意志，本院依法予以驳回。三、原告还诉请判令“被告应承担继续履行合同约定物业公司管理费0.5元/平米，不能按1.1元/每平米收取物业费”。因物业服务法律关系，系由全体业主（通过业主委员会）与物业服务企业协商确定双方的权利义务，原告作为业主的一份子，其对物业服务的要求可以向业主委员会或业主大会提出，原告要求万年村村委会承诺物业服务费标准，没有法律依据，本院不予支持。四、原告同时诉请判令被告南苑街办共同承担逾期交房的违约责任及兑现物业服务费标准承诺的责任。南苑街办代收部分集资建房款，系其作为基层政府机关，对万年村村委会组织实施的安置保障房建设履行监管（包括资金监管）之职责。因原告要求万年村村委会承担相关民事责任的诉讼请求本院不予支持，原告要求南苑街办共同承担相关民事责任的诉讼请求，本院亦依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告杜翌超的诉讼请求。案件受理费224元（已减半，原告已预缴），由原告杜翌超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  许建江二〇一九年七月十二日法官助理刘洋书记员张晗煜