广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初5238号原告（反诉被告）：邓彩云，女，汉族，*年*月*日出生，住*省*市*区。委托诉讼代理人：林娜儿，广东莱特律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海市迪贝贝商贸有限公司，住所地：珠海市香洲柠溪文化广场****。法定代表人：胡伟。被告（反诉原告）：胡伟，女，汉族，*年*月*日出生，住*省*市*区。原告邓彩云与被告珠海市迪贝贝商贸有限公司、胡伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，被告珠海市迪贝贝商贸有限公司（以下简称迪贝贝公司）、胡伟在法定期限内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓彩云及其委托诉讼代理人林娜儿、被告（反诉原告）迪贝贝公司的法定代表人胡伟、被告（反诉原告）胡伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邓彩云向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告返还押金人民币25000元；2.判令两被告向原告支付利息3958.37元（自2015年3月16日起，以人民币15000元为基数，按银行同期贷款利率计算至2017年3月8日，自2017年3月9日起，以人民币25000元为基数，按银行同期贷款利率暂计至2019年3月28日），直至返还押金为止；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年9月6日，被告迪贝贝公司与原告签订《合作经营协议》，约定被告迪贝贝公司提供经营场地2A13号供原告经营时装、饰品配件生意，合作期限是从2015年3月10日至2016年3月9日止。2015年3月15日，被告胡伟收取原告缴纳押金人民币15000元。2016年4月6日，被告迪贝贝公司与原告续签《合作经营协议书》，协议内容除提高租金外其他不变。2017年2月27日，被告迪贝贝公司再次与原告续签合同，由于经营场地增加了2A12号，所以押金从人民币15000元提升为25000元，租金再次提高。2017年3月8日，被告胡伟收取原告缴纳的押金共计25000元。2018年8月，原、被告因续租事宜引发矛盾，两被告将原告起诉至珠海市香洲区人民法院【案号：（2018）粤0402民初8343号】。后经香洲区法院认定两被告与原告之间的法律关系是转租关系而非合作关系，两被告未经珠海市联基控股有限公司、珠海市晟安物业管理有限公司同意将涉案商铺以合作的名义转租给原告，《合作经营协议》无效。原告认为，依据《合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，两被告应向原告退还押金人民币25000元以及占用该笔款项的利息。特向人民法院提起诉讼。原告（反诉被告）邓彩云为其诉称提交如下证据：1.合作经营协议书及收条；2.合作经营协议书两份及收条；3.租赁合同；4.（2018）粤0402民初8343号民事判决书；5.（2019）粤04民终497号民事裁定书。被告（反诉原告）迪贝贝公司、胡伟答辩及反诉称，香洲区法院（2018）粤0402民初8343号生效后，对未涉诉的部分，包括反诉被告应该给付反诉原告的两个月的房屋占用费19600元及未返还反诉原告的原木色实木装饰柜等，反诉原告应该退还给反诉被告的押金25000元，反诉原告与反诉被告协商采取相互抵消款项的方式解决，但是反诉被告却无理拒绝。为此，特提出反诉，请求：判令反诉被告给付反诉原告两个月的房屋占用费19600元（2018年12月和2019年1月），返还原木色实木装饰柜一个、铝制货梯一个、不锈钢货架1个及赔偿店铺（12米长×2米高）的服装背墙展示架15000元。被告（反诉原告）迪贝贝公司、胡伟为其答辩及反诉向本院提交如下证据：1.珠海市晟安物业管理有限公司移交表及移交时间；2.2017-2018合作协议第3页甲方货物清单；3.发票4张；4.租赁合同（签订时间2019年3月28日）。原告（反诉被告）邓彩云对被告（反诉原告）迪贝贝公司、胡伟的反诉答辩称，一、迪贝贝公司、胡伟并非涉案商铺的所有权人，也未能提供任何证据证明其有权向邓彩云收取2018年12月至2019年1月期间的房屋占有费。根据迪贝贝公司、胡伟在珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初8343号案中提供的其与珠海市联基控股有限公司（以下简称“联基公司”）签订的《租赁合同》及银行流水，只能显示迪贝贝公司、胡伟对涉案商铺享有的占用使用权利只到2018年8月，因此邓彩云认为迪贝贝公司、胡伟无权要求邓彩云支付2018年12月至2019年1月期间的房屋占有费。二、即便迪贝贝公司、胡伟能提供证据证明其在2018年12月至2019年1月期间对涉案商铺享有占有使用权利，邓彩云应支付其的房屋占用费也不能按照其主张的每月9800元计算，应按其实际支付给涉案商铺权利人的租金收取。虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，但本案不属于该条款规定的一般支持的范畴。本案邓彩云与迪贝贝公司、胡伟之间的房屋租赁合同无效系迪贝贝公司、胡伟违反其与联基公司的合同约定，最终导致被法院认定为无效合同。换而言之，涉案商铺的权利人联基公司是不同意迪贝贝公司、胡伟通过转租的形式进行牟利，而迪贝贝公司、胡伟为了获得非法利益，通过与邓彩云签订《合作经营协议》形式欺骗了联基公司和邓彩云，才最终导致合同无效。如果法院仍旧按照其与邓彩云签订的《合作经营协议》中的约定支持迪贝贝公司、胡伟的主张，无疑是变相鼓励其今后继续采取这种非法手段进行获利，这实非《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条的立法原意。本案金额虽小，但基于现今全国实施的裁判文书网上公开制度，如若法院支持了迪贝贝公司、胡伟的主张，这将造成很严重的社会影响，违约者即便违约了也不会受到法律的制裁，甚至可以从中获利。但实际上，邓彩云也实际占用使用涉案商铺，为了平衡各方利益和维护法律的正义，邓彩云认为应该按照迪贝贝公司、胡伟与联基公司之间的租金约定支付较为合理。三、邓彩云对于迪贝贝公司、胡伟提出的要求返还原木色实木装饰柜一个、铝制货梯一个、不锈钢货架1个的主张没有异议，会尽数返还。四、迪贝贝公司、胡伟将涉案商铺交付给邓彩云使用时并不存在有（12米长×2米高）的服装背墙展示架，迪贝贝公司、胡伟也未能提供任何证据予以证实，所以迪贝贝公司、胡伟的这项主张没有事实依据。原告（反诉被告）邓彩云为其反诉答辩提交如下证据：1.租赁合同；2.广发银行个人活期对账单；3.关于珠海市香洲柠溪文化广场2A12、13商铺情况的说明。经审理查明，被告（反诉原告）迪贝贝公司、胡伟与原告（反诉被告）邓彩云因合同纠纷，于2018年8月20日诉至本院，本院审理后作出（2018）粤0402民初8343号民事判决，该民事判决查明如下事实：2015年8月4日，胡伟与联基公司签订《租赁合同》一份，约定：联基公司将其所有的珠海市香洲柠溪文化广场2A12/13租赁给胡伟；租赁期限为2015年5月1日起至2018年4月30日止；胡伟未经联基公司同意，不得将所租房屋转租他人；经协商，该物业委托珠海市晟安物业管理有限公司进行租赁管理……。2015年9月6日、2016年4月6日、2017年2月27日，迪贝贝公司（甲方）与邓彩云（乙方）分别就双方在珠海市××文化广场××号、××号、××／××号商铺合作经营服装店的事宜签订《合作经营协议书》各一份，其中2017年2月27日签订的《合作经营协议》即涉案《合作经营协议》约定：合作模式为迪贝贝公司投入经营场地（柠溪文化广场2A12/2A13号商铺）合计112平方米以及相关货品，邓彩云投入货物（时装、饰品配件等）及营业员1-2名；合作经营时间为2017年3月9日至2018年3月8日止；如其中一方不同意合作，需提前一个月通知对方合同终止，双方应按规定进行财务结算和完好恢复商铺原貌后在7天之内退回押金；邓彩云采取一次性缴付商铺管理费押金和水电费押金25000元，一年按月向迪贝贝公司支付固定分红9800元（该分红不含商铺的管理费用）；邓彩云经营利润扣除迪贝贝公司股东分红外可自行支配；邓彩云未征得迪贝贝公司同意的前提下，不能随意擅自更改商铺的功能和建筑结构；如因经营需要对原商铺布局拆装或重新装修，经双方确认同意后方可进行；邓彩云承诺在双方合作经营结束后按原布局原材料进行完整恢复，恢复费用和时间成本由邓彩云负责。附上迪贝贝公司货物清单，双方签字确认，在使用过程中出现损坏遗失由被告负责维修和赔偿：原木色实木装饰柜1个、铝制货梯1个、店铺电信电话1台、广发银行POS机1台、儿童衣架/成人衣架、不锈钢货架2个……。该民事判决认为，涉案《合作经营协议》虽名为《合作经营协议》，但约定的内容为迪贝贝公司、胡伟将涉案商铺交付邓彩云使用，邓彩云按月向迪贝贝公司、胡伟支付固定款项，并以珠海市香洲可爱美丽服饰精品店名义经营，实际上是迪贝贝公司、胡伟将其从联基公司租赁的商铺转租给邓彩云，由邓彩云支付租金。据此，邓彩云主张涉案《合作经营协议》为转租合同，予以采纳。根据原告胡伟与联基公司“未经联基公司同意，不得将所租房屋转租他人”之约定，并结合迪贝贝公司、胡伟并未提供证据证明联基公司、珠海市晟安物业管理有限公司同意其转租的事实，对邓彩云主张涉案《合作经营协议》为无效合同予以采纳。上述民事判决判令：一、邓彩云于判决发生法律效力之日起十日内搬离柠溪文化广场2A12/2A13号商铺；二、邓彩云于判决发生法律效力之日起十日内向胡伟、珠海市迪贝贝商贸有限公司支付2018年8月的房屋占用费9800元；三、邓彩云于判决发生法律效力之日起十日内向胡伟、珠海市迪贝贝商贸有限公司支付恢复柠溪文化广场2A12/2A13号商铺原貌费用8000元。该民事判决宣判后，邓彩云不服向珠海市中级人民法院提出上诉，在上诉期间，邓彩云提出撤回上诉的申请，珠海市中级人民法院审查后作出（2019）粤04民终497号民事裁定书，裁定准许邓彩云撤回上诉。另查明，2015年3月15日，胡伟向邓彩云出具一份《收条》，内容为：今收到邓彩云交来柠溪文化广场2A13号合作押金人民币15000元。2017年3月8日，胡伟又向邓彩云出具一份《收条》，内容为：今收到邓彩云交来柠溪文化广场2A12-13号合作押金（含水电押金）人民币25000元。再查明，2019年1月28日，珠海市晟安物业管理有限公司向胡伟出具一份《通知书》，内容为：商铺实际使用人邓彩云根据香洲区人民法院《民事判决书》【（2018）0402民初8343号】判决，已搬离香洲柠溪文化广场2A12、13商铺，并于2019年1月28日办理移交手续。在庭审中，邓彩云确认于2019年1月28日搬离上述商铺。2018年3月28日，胡伟与珠海市晟安物业管理有限公司签订一份《租赁合同》，约定：珠海市晟安物业管理有限公司将位于珠海市香××区××文化广场××、13商铺出租给胡伟，租赁期三年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止；等。2019年3月29日，珠海产权交易中心有限责任公司出具一份《成交确认书》，内容为：胡伟通过网络竞价的方式竞得珠海市香××区××文化广场××、13商铺三年租赁使用权。庭审中，胡伟提交四份发票证明其已经向珠海市晟安物业管理有限公司支付了案涉珠海市香××区××文化广场××、13商铺2018年12月以及2019年1月的租金和管理费，其中每月租金人民币3584元、管理费896元。邓彩云认为本案邓彩云与迪贝贝公司、胡伟之间的房屋租赁合同无效系迪贝贝公司、胡伟违反其与联基公司的合同约定，最终导致被法院认定为无效合同，即便迪贝贝公司、胡伟能提供证据证明其在2018年12月至2019年1月期间对涉案商铺享有占有使用权利，邓彩云应支付其的房屋占用费也不能按照其主张的每月9800元计算，应按其实际支付给涉案商铺权利人的租金收取。本院认为，根据《最高人民法院关于适用关于被告（反诉原告）迪贝贝公司、胡伟请求原告（反诉被告）邓彩云支付2018年12月以及2019年1月的房屋占用费，在庭审中，原告（反诉被告）确认其于2019年1月28日搬离案涉的商铺，因此，迪贝贝公司、胡伟请求其支付2018年12月以及2019年1月的房屋占用费，理据充分，本院予以支持。关于房屋占用费的标准，迪贝贝公司、胡伟认为应当按照合同约定每月9800元的标准支付，邓彩云认为因迪贝贝公司、胡伟的原因导致合同无效，应当按照其向产权人支付的租金标准交付房屋占用费。本院（2018）粤0402民初8343号民事判决认定涉案《合作经营协议》为无效合同，且由于迪贝贝公司、胡伟的过错导致合同被认定无效，现其仍按照无效合同约定的标准向邓彩云收取房屋占用费，理据不充分，本院不予支持。邓彩云提出应当按照迪贝贝公司、胡伟实际支付给涉案商铺权利人的租金标准支付房屋占用费，本院予以采信。原告（反诉被告）应当向被告（反诉原告）支付2018年12月、2019年1月的房屋占用费人民币7168元（每月3584元×2）。关于被告（反诉原告）迪贝贝公司、胡伟请求原告（反诉被告）邓彩云返还原木色实木装饰柜一个、铝制货梯一个、不锈钢货架一个及赔偿店铺（12米长×2米高）的服装背墙展示架15000元。对于应返还的原木色实木装饰柜一个、铝制货梯一个、不锈钢货架一个，原告（反诉被告）在庭审中予以确认，并且表示同意返还，本院予以确认。关于迪贝贝公司、胡伟要求邓彩云赔偿店铺（12米长×2米高）的服装背墙展示架15000元，因其没有提供证据予以佐证，应自行承担举证不能的法律后果，对于该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠海市迪贝贝商贸有限公司、胡伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓彩云返还押金人民币25000元，并支付上述押金的利息（其中2015年3月16日至2017年3月8日，以人民币15000元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2015年3月9日起至实际返还之日止，以人民币25000元为基数，按银行同期贷款利率计算）；二、原告（反诉被告）邓彩云于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）珠海市迪贝贝商贸有限公司、胡伟支付房屋占用费人民币7168元；三、原告（反诉被告）邓彩云于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）珠海市迪贝贝商贸有限公司、胡伟返还原木色实木装饰柜一个、铝制货梯一个、不锈钢货架一个；四、驳回被告（反诉原告）珠海市迪贝贝商贸有限公司、胡伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取人民币262元，由被告（反诉原告）珠海市迪贝贝商贸有限公司、胡伟负担；反诉受理费减半收取人民币332.50元，由原告（反诉被告）邓彩云负担人民币132.50元，被告（反诉原告）珠海市迪贝贝商贸有限公司、胡伟负担人民币200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇一九年七月二日书记员  周慧敏苏海婷