文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初11503号原告：喜粤（深圳）投资发展有限公司，住所地深圳市福田区福保街道石厦北二街新天世纪商务中心**1613，统一社会信用代码91440300MA5DRLPE6P。法定代表人：余德盛，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：余映真，广东广商律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陈慧贤，广东广商律师事务所实习律师，特别授权。被告：李峰，男，汉族，1978年4月16日出生，住址安徽省淮南市谢家集区。被告：侯家明，男，汉族，1969年8月23日出生，住址天津市红桥区。原告喜粤（深圳）投资发展有限公司（以下简称“喜粤公司”）与被告李峰、侯家明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月5日及6月28日公开开庭进行了审理。原告喜粤公司的委托诉讼代理人余映真、陈慧贤，被告李峰、侯家明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告李峰签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2018年11月20日解除；二、判令被告李峰向原告支付10-11月房租86000元、9-11月管理费和水电费16243元、台风房屋损毁装修费8360元、滞纳金23266.31元（滞纳金暂计至2018年11月30日，计算标准见附件内容）；三、判令原告不予返还被告李峰的租赁保证金86000元；四、判令被告向原告支付律师费20000元；五、判令被告侯家明对被告李峰的上述债务承担连带清偿责任；六、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告李峰于2018年7月20日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告李峰向原告承租位于深圳市××街新天世纪商务中心A座2208B的房屋，租金43000元/月，租赁保证金86000元，被告李峰应于每月1日前向原告支付租金。若被告李峰未按时支付租赁费用的，应按所欠费用的5‰/日向原告支付滞纳金。后两被告共同向原告出具《承诺书》，承诺共同承租新天世纪商务中心2208A和2208B用于整体办公，如一方发生拖欠租金、管理费、水电费等违约情形，另一方承担连带清偿责任。2018年9月受“山竹”台风影响，被告李峰未采取措施防止损失，导致租赁房屋发生损害，根据双方合同约定，被告李峰应承担该房屋维修费。截止2018年11月30日止，被告李峰拖欠原告房租、管理费、水电费、台风房屋损毁装修费及滞纳金等费用共计133869.31元。原告多次向两被告催款，并向被告李峰邮寄《催租函》、《解除合同通知》，但两被告均置之不理。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告李峰当庭答辩称，其已交2018年9月份的房租，因原告未将出租房屋修缮好致被告无法办公，被告于2018年10月20日向原告表示不再承租涉案房屋。原告向被告索要10-11月房租及9-11管理费无事实依据。被告侯家明当庭答辩称，其与原告就2018年10月份的房租进行协商时表示愿意付一半租金，原告不同意该方案。“山竹”台风损坏房屋系天灾，因此所产生的修缮费不应由被告负担。其于2018年10月1日起在非洲出差，租赁房屋的后续事项由被告李峰负责跟进。经审理查明，1、原告喜粤公司向案外人周少钦承租位于深圳市××北××街西新天世纪商务中心A座2208的房屋，并办理了房屋租赁登记备案手续，登记备案号：深房租福2017017879，原告取得涉案房屋转租权。后原告（甲方）将上述房屋出租给被告李峰（乙方），双方签订了《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称合同），约定：甲方将位于深圳市××××街新天世纪商务中心A座2208B的房屋出租给乙方使用，月租金43000元；乙方应于每月1日前向甲方交付租金；租赁期限自2018年7月23日起至2020年7月22日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取贰个月（不超过三个月）租金数额的租赁保证金86000元；租赁期间乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、税费等因使用租赁房屋所产生的费用；乙方在使用租赁房屋过程中，如非因乙方过错所致，租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大，甲方应在接到乙方通知后十日内进行维修或径直委托乙方代为维修……上述情形下发生的维修费用（包括乙方代为维修及因防止缺陷扩大而支出的合理费用）由甲方承担，乙方未尽上述义务，未能及时通知或采取可能之有效措施，导致损失扩大的，该（扩大）部分维修费由乙方自行承担；出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达7天以上……除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方注销房租租赁登记备案；……合同还对双方其它权利义务做了约定。2、2018年7月23日，原告与被告李峰就上述合同作了补充约定（见附页），约定：乙方须每月1日将物业管理费4427.5元与租金一并支付给甲方；空调费、电费等相关费用按物业管理处收费标准在收到甲方的缴费通知单之日起3日内向甲方支付；乙方未按时支付租金及其他费用的，应按未付金额的5‰/日向甲方支付滞纳金；乙方拖欠租金达5日以上，或者税费、管理费、水电费达3000元以上，甲方有权单方解除合同；……；如因乙方违约，甲方为维护自身权益而产生的律师费、诉讼费、保全费、担保费、公告费、差旅费等费用均由乙方承担……。3、合同签订后两被告向原告出具了《承诺书》，载明：因侯家明和李峰共同承租新天世纪商务中心A座2208A和2208B用于整体办公，侯家明和李峰在此确认各自与喜粤（深圳）投资发展有限公司签订的房屋租赁合同实为同一租赁关系，只是因运营需要，需分别签订合同。现侯家明和李峰在此承诺，不得单独与喜粤（深圳）投资发展有限公司提前解除合同，侯家明或李峰如发生拖欠租金、管理费、水电费等违约情形，另一方须对所拖欠的费用承担连带清偿责任。4、2018年7月20日，被告李峰向原告支付了涉案房屋租赁保证金86000元。5、原告提供的2018年9-11月份管理服务缴费通知单显示（本通知单管理费、空调维护费、垃圾处理费为当月费用，水电费为上月费用）：涉案房屋9-11月份管理费均为4427.5元、水电费分别为1517.34元、944.58元、562.34元，以上总计16243元。原告提供的案外人深圳市艾万佳装饰工程有限公司2018年10月15日出具的《收款收据》显示因“山竹”台风致涉案房屋产生修缮费8360元，原告提供的深圳增值税普通发票显示原告因本案诉讼产生律师费20000元。6、原告在庭审时称其分别于2018年11月8日、11月19日向被告李峰邮寄了《催租函》及《解除合同通知》，并向法庭提供了EMS快递单、《催租函》及《解除合同通知》等，通知李峰涉案合同已于2018年11月20日解除，被告确认已收到《解除合同通知》，但其认为原告发微信向其催要2018年8-9月管理费、10月租金时双方合同已解除。7、被告李峰自认涉案房屋房租交至2018年9月份，水电、管理费交至8月份，涉案房屋内的物品至今未搬离。8、2018年9月16日，“山竹”台风致涉案房屋损坏，原告称涉案房屋在2018年9月底已修缮后并通知了被告，被告对此不予认可，并称直至2018年10月20日涉案房屋吊顶修好了，但是门和窗户玻璃尚未修好。被告李峰称其于2018年10月20日写了书面退租说明与原告商量退租事宜，原告对此予以认可，但认为双方并未就此达成一致意见。以上事实有《房屋租赁凭证》、《深圳市房屋租赁合同书》、两被告出具的《承诺书》、《民事委托合同》、2018年9-11月管理服务缴费通知单、案外人深圳市艾万佳装饰工程有限公司出具的收款收据、律师费增值税发票等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方应按合同约定全面履行自己的义务。（1）关于合同解除时间。本案中，原告与被告李峰对于涉案合同已解除这一事实均予以认可，但双方对合同解除的时间存在争议。根据双方签订的租赁合同，双方约定租赁期限自2018年7月23日起至2020年7月22日止，被告李峰自2018年9月开始拖欠水电、管理费，自10月份开始拖欠租金，且在原告发送《催租函》后仍未支付，被告李峰上述行为已构成违约，应负违约责任。原告主张其向被告李峰邮寄了《解除合同通知》告知李峰合同已于2018年11月20日解除，被告李峰称其收到了《解除合同通知》，并称其于2018年10月20日写了书面退租说明，与原告商量退租事宜，原告对此予以认可，但认为双方并未就此达成一致意见。本院认为，因原、被告双方对于解除涉案合同并未达成一致意见，且两被告自认其物品至今未搬离涉案房屋，故对原告提出的涉案合同于2018年11月20日解除的主张，本院依法予以确认。被告辩称的自原告向其发微信催要2018年8-9月管理费、10月租金时双方合同已解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（2）被告应支付的房屋租金、水电费和管理费。根据租赁合同约定，按时支付租金是被告的主要合同义务，交付符合合同使用目的的房屋则是原告的主要合同义务，双方在合同中就涉案房屋在租赁期间的水电费和管理费支付问题已有明确约定。截止起诉前，原告确认被告共拖欠2018年10-11月份两个月租金共86000元、2018年9-11月管理费及水电费共16243元。被告对于其自10月份后未支付租金，自9月份后未支付水电费和管理费的事实不持异议，但认为其不支付租金系因台风致租赁房屋受损后不能使用，原告向其收取上述费用不合理。本院认为，台风致涉案房屋损坏属不可抗力，对此被告不存在过错，受损后房屋被告无法使用，故在房屋损坏至修缮好交付被告使用之前的租金应予免除，因原、被告未能就修缮期间达成一致意见，本院综合“山竹”台风的致损情况、案外人深圳市艾万佳装饰工程有限公司向原告出具的《收款收据》时间及双方的陈述，酌定涉案房屋修缮时间为一个月，即自2018年9月16日至2018年10月15日。因被告已支付9月份房租，被告物品至今未搬离涉案房屋，故免除一个月房租后被告还应支付原告11月份房租43000元及9-11月份水电、管理等费用16243元。（3）关于原告主张的滞纳金问题。本院认为，滞纳金的性质实为违约金，违约金的性质以补偿性为主，惩罚性为辅。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案原、被告双方在补充约定即《附页》中虽有滞纳金的约定，但原告未举证证明两被告拖欠租金给其造成的实际损失，且被告对于原告主张的房屋租金、管理费和水电费等均有异议，合同中约定的违约金按未付金额的5‰/日计算标准过高，故本院酌情将违约金计算标准调整为：被告应按拖欠租金、房屋管理费及水电费日万分之五的标准向原告支付违约金。对原告主张的超出部分，本院不予支持。另原告主张房租滞纳金起算日为每月1日，水电和管理费滞纳金起算日为每月18日，不违反合同约定，本院予以支持。（4）关于原告主张的台风致损修复费8360元问题。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，本案原告与被告李峰签订租赁合同时对“山竹”台风的发生及所造成的损害均无法预见、无法避免且不能克服，台风的威力之大、破坏力之强、影响之广非人力所能抗衡，被告李峰对租赁房屋的损坏不存在过错，原告主张因被告未采取防护措施致房屋损毁，缺乏事实依据，故对原告的该项诉请，本院不予支持。（5）关于房屋租赁保证金问题。被告自认自2018年9月起其未支付原告水电费和管理费，自10月份起未支付原告租金，且其物品至今未搬离涉案房屋，故原告不予退还被告李峰的租赁保证金86000元有合同依据，本院依法予以支持。（6）关于律师费问题。原告与被告李峰已在租赁合同中对于律师费的承担做了明确约定，且原告主张20000元律师费未超出合理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。根据被告侯家明向原告出具的《承诺书》，被告侯家明应对被告李峰应支付的上述费用承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、依法确认原告喜粤（深圳）投资发展有限公司与被告李峰签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2018年11月20日解除；二、被告李峰应于本判决生效之日起十日内向原告喜粤（深圳）投资发展有限公司支付租金43000元、水电和管理费16243元及滞纳金（滞纳金详见附表）；三、原告喜粤（深圳）投资发展有限公司不予返还被告李峰租赁保证金86000元；四、被告李峰应于本判决生效之日起十日内向原告喜粤（深圳）投资发展有限公司支付律师费20000元；五、被告侯家明对被告李峰的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回原告喜粤（深圳）投资发展有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3377元（原告已预交），由原告喜粤（深圳）投资发展有限公司负担943元，被告李峰、侯家明负担2434元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。当事人提出上诉的，应在收到上诉费缴费通知之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  范桃江人民陪审员  李春梅人民陪审员  陈桂蕊二〇一九年七月八日书 记 员  洪婷茹附表                          金额（元）              计算标准              计算期间                  2018年11月房租              43000              每日万分之五              自2018.11.1起计算至实际清偿之日                  2018年9月水电、管理费              5944.84              每日万分之五              自2018.9.18起计算至实际清偿之日                  2018年10月水电、管理费              5372.07              每日万分之五              自2018.10.18起计算至实际清偿之日                  2018年11月水电、管理费              4926.09              每日万分之五              自2018.11.18起计算至实际清偿之日