广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初431号原告：杨嘉伟，男，1981年10月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，原告：王文平，女，1984年9月20日出生，汉族，住湖南省宁远县，上述两原告共同委托诉讼代理人：梁日发，广东海智律师事务所律师。被告：钟新荣，男，1984年12月14日出生，汉族，住广西梧州市万秀区，委托诉讼代理人：涂泽宁，广东一贯律师事务所律师。第三人：广州市欣欣房地产代理有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区普晖五街**103之一，统一社会信用代码914401165639526467。法定代表人：王佑新，该公司执行董事。原告杨嘉伟、王文平诉被告钟新荣、第三人广州市欣欣房地产代理有限公司（以下简称欣欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用普通程序于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告杨嘉伟和王文平的共同委托诉讼代理人梁日发、被告钟新荣及其委托诉讼代理人涂泽宁、第三人欣欣公司的法定代表人王佑新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨嘉伟、王文平向本院提出诉讼请求：1.被告钟新荣向原告杨嘉伟、王文平支付合同履行违约金80000元；2.被告钟新荣承担本案诉讼费。事实和理由：2018年10月18日，杨嘉伟、王文平（卖方）与钟新荣（买方）经欣欣公司提供居间服务签订《房地产买卖合同》，约定杨嘉伟、王文平向钟新荣出卖位于广州市开发区青年路479号701房，房价为80万元整。该合同是双方在平等协商之后签订，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同签订之后，杨嘉伟、王文平严格按照合同的相关约定履行义务，但钟新荣却不履行合同约定的相关义务，经杨嘉伟、王文平和中介欣欣公司多次催促之后，在合理时间内也不履行合同约定的义务，构成根本性违约，应该承担违约责任。根据《房地产买卖合同》第六条第二款的规定，杨嘉伟、王文平有权要求钟新荣支付房屋总价80万元的10%即8万元违约金。被告钟新荣辩称，其认为涉案房地产买卖合同在2018年10月21日就通知杨嘉伟、王文平解除，并且明确告知是由于其家庭经济困难的原因无法承担案涉房产按揭的费用。其本人在2018年10月21日（即案涉房产合同签订后第2天）明确告知杨嘉伟、王文平，也告知了欣欣公司，其无法履行案涉合同，要求对案涉合同进行解除，确实是因为其个人的原因，但其也是第一时间通知了杨嘉伟、王文平及欣欣公司，其是秉持解决问题、防止损失扩大的态度，同时其也在2018年10月24日以挂号信函的方式向杨嘉伟、王文平寄出了解除案涉合同的通知书，以及向欣欣公司寄出了解除案涉合同的通知书。钟新荣在案涉房产合同签订之前及合同签订之后一个月，一直是通过租赁案涉房产的方式居住在案涉房屋内，是案涉房屋的承租方。在其通知杨嘉伟、王文平称无法履行案涉合同，需要解除合同之后，其也是积极配合杨嘉伟、王文平找其他人进行看房，并且依法缴纳了全部租金。在案涉房地产买卖合同签订及解除时间只是短短两三天的时间，合同的解除并没有给杨嘉伟、王文平造成实质的损失，而且钟新荣也是通过自己的行为防止了有关损失的发生，但是由于钟新荣也是信守承诺的一方，钟新荣也承诺这些条款，且合同在签订及解除过程中没有给杨嘉伟、王文平造成损失，所以钟新荣愿意给杨嘉伟、王文平补偿5000元作为损失赔偿，而且房地产买卖合同有关的中介费也已经由钟新荣承担了，杨嘉伟、王文平也没有承担支付中介费的责任。按照我国合同法第一百一十四条以及合同法解释二第十九条的规定，本案买卖合同的解除并没有给杨嘉伟、王文平造成实质的损失，对杨嘉伟、王文平所主张的8万元的违约金的请求，钟新荣认为过高，且远远超过了其能够承受的经济能力范围，所以请求合议庭就本案杨嘉伟、王文平所主张的违约金综合考虑钟新荣在履行及解除合同的过程中的行为，及杨嘉伟、王文平发生的损失情况，判决降低违约金。第三人欣欣公司陈述称，杨嘉伟、王文平与钟新荣签订合同之后，钟新荣确实已经向其支付了中介费，杨嘉伟、王文平是无须承担中介费的。钟新荣确实在签订合同后第2天明确告知无法履行合同，希望解除合同，钟新荣于2018年10月24日发送了解除合同的函件给其以及杨嘉伟、王文平。关于违约金，其也有进行过协商，但杨嘉伟、王文平不愿意让步。经审理查明，2018年10月18日，杨嘉伟、王文平（卖方）与钟新荣（买方）、欣欣公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》（合同编号：000270），约定三方就位于广州开发区青年路479号701房买卖事宜达成以下协议：二、买卖双方同意该物业总楼价为80万元，有关付款方式详见附件或相关备注。六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金。七、基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，或详见《买卖代理费支付承诺书》，其中：卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费/元，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费3500元。合同《附件》第一条约定，按揭付款，定金50000元须在2018年10月20日支付给卖方；首期楼款（不含定金）270000元递件成功当天直接支付卖方；买方须于2018年10月30日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用……；楼价余款480000元，以贷款银行批准按揭的金额为准在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于缴交税费前付清给卖方。合同签订后，钟新荣仅向欣欣公司支付了中介费3500元，但未按合同约定支付定金及办理按揭贷款手续。钟新荣主张因其家庭原因决定不再购买案涉房屋，并于2018年10月21日、23日、24日多次通知杨嘉伟、王文平及欣欣公司其不再购买案涉房屋并要求解除合同，《房地产买卖合同》已于2018年10月21日解除。为证明该主张，钟新荣向本院提交如下证据：1.2018年10月21日晚，钟新荣与欣欣公司工作人员的微信聊天记录，显示欣欣公司工作人员说“刚业主也给我电话了，说你这边不要了？”“现在方便聊聊吗？”，钟新荣回复“好的”，欣欣公司工作人员说“具体你这边什么情况？因为当时你是答应了周六给业主定金的，也签了合同的”，钟新荣回复“我这边因为家里出了点事”，欣欣公司工作人员说“但签了合同的，而且业主也是那么信任你，最终的话走法律程序的话你还是得赔一切的损失的”。2.钟新荣主张发送给王文平及欣欣公司的2018年10月23日的短信截图，短信内容为“王文平小姐，本人钟新荣在2018年10月21号告知你，由于私人原因不再购买房屋，地址：广州市开发区青年路****，解除合同编号（000270），特此通知”。3.2018年10月24日向王文平、欣欣公司寄送《告知函》的国内挂号信函收据两份，《告知函》的内容与上述短信内容一致。对于上述证据，杨嘉伟、王文平质证称该些证据只是证明了钟新荣不愿意履行合同的意思，关于合同解除的时间，其不认可钟新荣的主张，而应当以钟新荣收到杨嘉伟、王文平发出的解除合同通知书的当天为准，因为合同约定只有守约方才享有合同解除权。欣欣公司对上述证据均没有异议，确认收到上述短信和《告知函》。2018年11月7日，杨嘉伟、王文平通过挂号信方式向钟新荣寄送《催促履行合同告知函》，主要内容为要求钟新荣在收到函件后三日内支付定金、签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料，否则将就钟新荣的违约行为追究其相应的法律责任。2018年12月20日，杨嘉伟、王文平通过EMS快递向钟新荣、欣欣公司寄送《解除通知书》，主要内容为鉴于在签订合同后，钟新荣一直没有履行合同约定的相关义务，经多次催促仍未履行，已经构成根本性违约，现通知解除《房地产买卖合同》（合同编号：000270），并将通过法律途径追讨钟新荣的违约责任。钟新荣确认收到上述告知函和通知书，但认为合同解除时间为2018年10月21日。庭后，杨嘉伟、王文平向本院提交了其与案外人曾佳仪就买卖案涉房屋签订的《房地产买卖合同》以及手机银行、支付宝入账记录，主张案涉房屋以747000元的价格卖给案外人，相比原来的售价明显降低了。上述事实，有《房地产买卖合同》《附件》《告知函》《催促履行合同告知函》《解除通知书》、微信聊天记录、短信截图、国内挂号信函收据、快递单及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，杨嘉伟、王文平与钟新荣签订的《房地产买卖合同》及《附件》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。钟新荣未按合同约定支付定金及办理按揭手续，构成违约，应承担相应的违约责任，本案的争议焦点为违约金的数额。杨嘉伟、王文平主张钟新荣应依照《房地产买卖合同》第六条第二款的约定向其支付等额于总楼价10%即80000元的违约金，钟新荣辩称其已于2018年10月21日通知杨嘉伟、王文平以及欣欣公司不再购买案涉房屋并要求解除合同，《房地产买卖合同》签订与解除仅间隔两三天，合同解除并未给杨嘉伟、王文平造成实质的损失，请求调低违约金。本院认为，本案中，根据钟新荣提交的证据以及各方当事人的陈述，足以认定钟新荣已于2018年10月21日（签订《房地产买卖合同》后第三天）明确告知杨嘉伟、王文平其不再购买案涉房屋，且杨嘉伟、王文平也已接收到该意思表示。虽然由于钟新荣违约导致合同解除，但考虑涉案合同的履行尚处于初步阶段，结合杨嘉伟、王文平提交的其与案外人签订的《房地产买卖合同》约定的房屋总价，本院酌情确定由钟新荣向杨嘉伟、王文平支付违约金50000元。因钟新荣违约引发本案纠纷，故案件受理费全部由钟新荣负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告钟新荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨嘉伟、王文平支付违约金50000元；二、驳回原告杨嘉伟、王文平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告钟新荣负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  潘新标人民陪审员  麦国华二〇一九年七月二十三日法官助理钟陈书记员姚春华