泰安市泰山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁0902执异128号 案外人：王宁，男，1998年3月17日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 申请执行人：武树政，男，1984年5月6日出生，汉族，住泰安市泰山区。 被执行人：刘保玉，男，1991年1月19日出生，汉族，住山东省东平县。 本院在执行申请执行人武树政与被执行人刘保玉民间借贷纠纷一案中，案外人王宁对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王宁称，请求法院解除对被申请人刘保玉名下位于泰安市汉和十园3号楼1单元2101室房产的查封，停止对该房产的强制执行措施。事实与理由：2018年1月1日，案外人王宁通过泰安市通联房地产经纪有限公司居间购买了刘保玉名下位于泰安市汉和十园3号楼1单元2101室房产，双方约定购房款63万元，因该房属于期房，开发公司尚未到期交付，被申请人以及居间人答应可以协调开发商办理撤销网签备案及更名手续，所以双方在本次购房合同中约定两种付款方式，后泰安市通联房地产经纪有限公司咨询泰安汉和置业有限公司，开发公司回复即使现在购房者一次性偿还完毕房屋贷款也无法办理撤销网签备案手续。因此，案外人与被申请人刘保玉于2018年1月24日又签订了补偿协议一份，对付款方式进行了更明确的约定，案外人向被申请人支付首付款270000元（包含定金50000元），其中220000元签订此补充协议当天支付给被申请人，首付余款50000元办理过户登记后支付被申请人，同时因该房产在兴业银行有按揭贷款，案外人于每月8日前向被申请人该贷款还款账户转款1965元。案外人签订上述协议后，于2018年1月1日支付现金50000元，2018年1月24日转账支付至刘保玉银行账户170000.73元，同时案外人自2018年1月8日开始转账支付1965元至被申请人刘保玉兴业银行账户内直至2019年2月8日。因被申请人刘保玉购房时未购买车位，双方于2018年5月28日签订车位补充协议一份，案外人以8万元的价格购买车位一个，同日转账支付80000元至泰安汉合置业有限公司银行账户。期间，被申请人刘保玉提出其个人有关系可以找开发公司更名，但需要费用，案外人多次向被申请人银行账户转账费用，共计7万元。签订购房协议时，被申请人已通过房屋中介机构向案外人交付了汉和十园商品房认购协议书原件一份，购房收据原件一份，山东省新建商品房买卖合同（预售）付一件一份，按照山东省新建商品房买卖合同（预售）的约定，该房产应于2019年6月30日前交付房屋。综上，案外人通过房屋中介机构向被申请人购买房产，已经按照合同约定支付了购房款220000元，剩余购房款按照合同约定向被申请人贷款还款账户每月还款，已经履行了合同义务，仅仅因为现实情况无法办理房产登记手续及更名手续，所以未变更登记，但双方房屋买卖关系真实合法有效，请求法院予以确认，并解除对被申请人刘保玉名下位于泰安市汉和十园3号楼1单元2101室房产的查封，停止对该放的强制执行。 申请执行人武树政没有答辩。 本院查明，申请执行人武树政与被执行人刘保玉民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月8日作出（2018）鲁0902民初3835号民事判决书，该判决书生效后，被执行人没有履行义务，申请人向本院申请立案执行。执行中，本院于2018年12月29日查封了被执行人刘保玉名下位于泰安市岱阳大街以南、迎胜路以西汉和十园3号楼1单元2101室房产（合同号：TYS00028959），对此，案外人王宁提出异议，并提交其与被执行人刘保玉、居间方为泰安市通联房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；出售人为泰安汉和置业有限公司、买受人为刘保玉签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》等，房款收据、银行转款凭证等证据以证实涉案房产归其所有。 另查明，2017年8月22日，出卖人泰安汉和置业有限公司与买受人刘保玉签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定购买泰安汉和置业有限公司开发的汉和十园3号楼1单元2101室房产。该合同第七条约定付款方式为贷款方式付款；第十一条约定交付时间为出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；第二十条第（二）约定房屋（不动产）登记为买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日）办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。当日，出卖人泰安汉和置业有限公司为买受人刘保玉办理了不动产的备案登记。 2018年1月1日，卖方刘保玉（甲方）、买方王宁（乙方）、居间方泰安市通联房地产经纪有限公司，三方签订了《房地产买卖合同》该合同约定：“第一条乙方自愿购买甲方拥有的位于泰安市汉和十园3号楼1单元2101室之房产、所有权人为刘保玉、在兴业银行有抵押，每月还款1965元；第二条甲乙双方协顶房产成交价为630000元；第三条付款方式：本合同签订当日乙方向甲方支付50000元作为购房定金，余款支付方式为首付款叁拾陆万元整与确定可以更名后转至甲方兴业银行的还款账号，办理还款并办理该房产解押手续。尾款贰拾柒万元(包含定金50000元整)与甲方撤销网签备案合同公告之日转至丙方指定账户张玲玲名下办理后期乙房网签手续。合同签订当日案外人支付定金50000元。 2018年1月24日，卖方刘保玉（甲方）、买方王宁（乙方）签订补充协议，该协议约定：第一条乙方自愿购买甲方拥有的位于泰安市汉和十园3号楼1单元2101室之房产，建筑面积为109.3平方米（最终面积以相关部门测绘为准）。该房产现有证件商品房预售合同；证件编号YS00028959；所有权人刘保玉；房产抵押、租赁情况在兴业银行有抵押，每月还款1965元。第三条付款方式：因相关部门政策原因导致产权更名不成立，则甲乙双方协商更改付款方式，乙方支付甲方首付款贰拾柒万元整（包含定金五万元整）其中贰拾贰万元整（包含定金五万元整）于签订此补充协议当天支付给甲方，首付款余款五万元整于办理该房产网签合同更名时或后期办理名为甲方不动产证后过户给乙方时支付，尾款支付方式：因该房产在兴业银行已办理按揭贷款，甲乙双方协商由乙方定时在每月八日前转款1965元至甲方兴业银行还款账号，账户名：刘保玉、账号：62×××10乙方必须确保按时还款，如有延期每日需支付甲方违约金壹佰元整。如后期办理更名或者过户时乙方需将甲方此房产在兴业银行剩余贷款数额结清，具体数额以银行提供数据为准。不高于叁拾万元整。合同签订当日，案外人王宁通过其父王建国的银行账户向被执行人刘保玉账号转房款170000.73元,剩余房款案外人向本提交了转款明细能够证实按照双方签订的补充协议每月向被执行人刘保玉在兴业银行的按揭贷款账户付款1965元。本案执行中，案外人同意将购房首付款50000元交付本院执行。 本院认为，根据被执行人刘保玉与泰安汉和置业有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，能够认定涉案房产系被执行人刘保玉购买，在被执行人不履行生效法律文书确定的还款义务时，法院查封涉案房产并无不当。执行中，案外人提交证据主张涉案房产的所有权已归其所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人王宁在本院查封涉案房产之前与被执行人已签订房屋买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。合同签订后，案外人王宁依约支付了购房款，因案外人在向本院提交执行异议时尚未到被执行人刘保玉与泰安汉和置业有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间，且该合同约定办理房屋不动产转移登记手续为自商品房交付使用之日起90日内，导致案外人暂时不能入住涉案房产和办理涉案房产的物权登记，故案外人对涉案房产尚未交付和未办理涉案房产的过户登记均不存在过错。对于未交付的首付款余款50000元，案外人同意交付本案的执行。因此，案外人王宁的异议请求能够阻却对涉案房产的执行，案外人异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下： 中止对泰安市汉和十园3号楼1单元2101房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定送达之日 起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘法生 审判员  赵红梅 审判员  王立瑶 二〇一九年七月八日 书记员  楚金敏