江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）贛0203民初900号原告:南昌市财鑫房地产开发有限公司，住所地江西省南昌市新建区长堎镇解放路**，统一社会信用代码9136012273389032X1。法定代表人：任财喜，该公司经理。委托诉讼代理人：吴昊，上海普若律师事务所律师。被告：景德镇市阳光物业管理有限公司，住，住所地江西省景德镇市珠山区梨树园小区****一社会信用代码91360200705625844A。法定代表人：余剑勇，该公司总经理。委托诉讼代理人:江文华，江西三人行律师事务所律师。原告南昌市财鑫房地产开发有限公司（以下简称“财鑫公司”）诉被告景德镇市阳光物业管理有限公司（以下简称“阳光公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法组成合议庭于同年6月5日进行了公开审理。原、被告各自委托诉讼代理人均参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令确认原告对明珠园地下建筑物拥有所有权；2、请求法院责令被告向原告交出所收的租金人民币527310元；3、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2008年通过出让的方式取得景德镇市戴家弄北侧A3地块明珠园的土地使用权，并于同年取得《建设用地规划许可证》其中建设规模为地上建筑面积为38568平方米，地，地下建筑面积为7613平方米008年9月原告取得《建筑工程施工许可证》后开始使用，于2009年12月份取得《商品房预售许可证》对外销售明珠园商业及住宅房屋。原告在出售房屋及商业用房时并未将地下建筑列入房屋公摊面积计算，该地下建筑的建设费用并未分摊出售给房屋及商业用房的所有人。原告系明珠园地下建筑的合法建造者及所有人。2010年原告与被告签订《前期物业管理委托合同》，由被告管理明珠园物业。明珠园住户面积为38496平方，物业管理费每平方1.2元，每月被告收入4万多元物业管理费。原告将明珠园地下建筑建设为地下车库并划分了161个车位并将其交给被告管理。后原告开始出售明珠园地下车库长期使用权并出租车位，161个车位中长期租赁车位为68个，短期租赁车位为93个。被告负责代为管理地下车库停放的车辆，保证地下车库清洁和车辆停放有序等，原、被告口头约定，被告向每车每月收取40元的管理费。68个长期租赁车位除管理费外不再收取任何费用，93个短期租赁车位除每车每月40元管理费外还收取了每月90元的租金（短期租赁车位每月共收取总费用130元），被告自接管地下车库后4年多内收取短期租赁的93车位租金共计人民币527310元。后被告以原告并非地下车库所有者为由拒绝向原告上缴车位租金并据为己有，同时被告拒绝接受原告对地下车库的管理指示并阻挠原告出租剩余车位的长期租赁权。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。被告接管地下车库后拒绝接受原告对地下车库的管理指示并将地下车库中车辆租金占为己有的行为严重侵犯了原告对地下车库拥有的物权，为此原告为维护自身合法利益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：原告所说的事实缺乏法律依据，请求法庭依法驳回。原告在举证期限内向法庭提供如下证据以支持其主张：证据一、景德镇市发改委立项批复、土地证、建筑用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设项目竣工规划验收合格证，证明原告系本案中地下车库的建造者及所有者。证据二、前期物业管理委托合同证明被告系明珠园的物业管理有限公司，证明原告将地下车库交给被告管理。证据三、房屋面积测绘报告证明明珠园在销售过程中并未将地下车库计算进入公摊面积，即地下车库并非公共区域，地，地下车库的所有权系建造者原告所有/div>证据四、地、地下车库车位划分图证明地下车位的车位数量/div>证据五、物业收费照片证明长期租赁车位与短期租赁车位的收费。证据六、车位出租合同及开具的发票证明地下车库68个车位系长期租赁，剩余93车位系短期租赁。证据七、证人证言，证明停车位的租赁状况。以及证人提供了一份商品房买卖合同及6份停车收费收据。原告以此证明地下车库所有权归原告，收费却是被告。针对上述证据，被告的质证意见为：对证据一真实性、合法性有异议。上述证据仅能证明原告是本案中的建造者，不能证明原告系地下车库的所有者。对证据二前期物业管理合同真实性合法性没有异议，但对关联性有异议，该证据仅证明被告从2010年11月11日对明珠园小区进行物业管理，并不能证明原告将明珠园地下车库交给被告代收租赁费的事实对证据三真实性合法性没异议，关联性有异议，其中住户分摊面积部分未注明包含哪些部分及具体位置，另外该测绘报告退一步说即使证明地下车库未进入公推面积但并不能证明地下车库的建设成本未分摊到住户住宅价格当中。对证据四鉴于原告提供的示意图系原告单方制作真实性三性有异议。对证据五物业收费照片是社区制作的，跟被告无关。对证据六真实性没异议合法性关联性有异议，该组证据不能证明其对地下车库享有所有权，更不能证明地下车库中68个车位系长期租赁及剩余93个车位是短期租赁这一事实。证人证言的关联性合法性有异议。以此对证人提供的商品房真实性合法性没有异议，但对关联性有异议。对六张收据真实性没有异议，但对关联性合法性有异议。被告提供的证据材料为：一、物业管理服务委托合同；二、明珠园业委会证明一份，证据来源景德镇市珠山区人民法院档案室。原告的质证意见为：1、对证据一真实性无异议，合法性关联性有异议，地，地下车库系原告所有主委员会无权与被告约定管理收费和租金条款。对证据二对证据的真实性没有异议，合法性、关联性均有异议。地。地下车库实际由被告管理有管理费用以及租金由被告收取，故地下车库由被告实际占有。经举证、质证，本院对于本诉、反诉中原、被告双方所举证据材料认证如下：被告对原告所举证据一、二、三的真实性、合法性均无异议，仅对关联性有异议。对此，结合该证据一、二、三可以证明“明珠园”小区为本案原告开发建设，在《前期物业管理委托合同》中，明确约定该小区的物业管理、包括但不限于停车场的经营与管理由乙方负责。而测绘报告显示，原告在销售过程中，并未将地下车库计算进公摊面积。被告抗辩不能成立。而证据四、五、六、七能够形成证据链条证明地下车位的数量、分期收费以及车位出租合同签订的相应状况，被告仅对上述证明表达异议，而不能提供有力证据支持其异议的成立，故本院不予支持。如，被告对证据六的合法性关联性持有异议，认为不能证明原告对地下车位享有所有权，也不能证明车位的长短期租赁事实。但通过审核比对四、五、六、七证据，原告提供的一系列《地下车位租赁使用权协议》，确实为原告与小区业主们所签订，且有地下车位销售票据为凭，被告辩称原告对地下停车位不具备权利，不能成立。被告提交的两份证据，仅能够表明“明珠园”小区业主委员会将小区的物业服务委托给被告打理，但业主委员会对车位并不具有所有权。根据举证、质证，庭审调查，本案所能确认的事实为：2008年5月8日，原告开发建设的本案诉争楼盘“明珠园”项目经景德镇市市政府批准立项。2009年12月11日，批准预售许可。2010年11月11日，原告财鑫公司（作为甲方）与被告阳光公司（作为乙方）签订《前期物业管理合同》约定：甲方将景镇市珠山区戴家弄的中央领地明珠园和望江园物业委托乙方实行物业管理服务；物业管理服务期限暂定2011年元月1日起（以该物业实际入伙时间为准），至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止；甲方委托乙方经营管理停车场，停车位收费待乙方进场后，甲、乙双方根据市场行情确定，甲方可根据市场需求与住户签订长期租赁合同，乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使及停车管理服务等方面的权利义务。2014年12月12日，阳光公司与景德镇市明珠园业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定由阳光公司对景德镇市明珠园小区提供物业管理服务。2010年1月11日，景德镇市瓷都房地产测绘中心出具《房屋面积测绘报告》显示，诉争楼盘“明珠园”房屋户（室）面积的分摊面积中，并没有载明为车位面积。2011年7月4日，该楼盘通过竣工验收。此后，原告将其开发建设的地下车位部分出售（使用权）给小区业主（并开具发票），并签订《地下车位租赁使用权协议》。另还查明，原告在出售商品房时与业主签订的商品房买卖合同补充协议（附件四）第1条约定“小区内的地下车位，没有参加分摊的其他建筑物以及附属于这些建筑物的设施，设备的所有权归出卖人所有。现原、被告因地下车位的权属及收费问题产生纠纷，诉至法院。本院认为：本案的争议焦点有二：一、诉争车位的权属问题。二、因车位租赁产生的租金费用问题。现具体阐述如下：一、诉争车位的权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案的诉争对象为地下车位的权属，而地下车位本质上属于地下空间的范畴，而对于地下空间的开发利用与归属问题，中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条则有相关规定：“地下工程应本着"谁投资、谁所有、谁受益、谁维护"的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”本案中的诉争车位（地（地下空间建设之初，就已经规划且经过相关部门批准，并根据原告提交的《房屋面积测绘报告》等相关文件内容，没有计入业主的购房面积（没有计入公摊面积）之中，属非公共区域。所以在交易前属于开发商所有。加之，原告在与业主签订商品房买卖合同的补充协议中也明确了地下车位所有权属归出卖人所有。另外，关于被告辩称地下车库性质上属于地下防空设施，故所有权也应当归属全体业主。对此本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”上述规定与《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定的精神是一致的，即“谁投资、谁享有”。纵观本案的举证、质证、庭审调查，该地下空间确为原告投资开发无疑。既然该地下车位由开发商投资建设，则开发商拥有该车位的产权。且开发商即原告也向相关单位缴纳相关人防费用。纵观本案，并无证据显示，业主的房屋价款中包含了车位建设费用。所以，原告诉请对“明珠园”地下建筑拥有所有权，于法有据，本院予以支持。二、因车位租赁产生的租金费用问题。即被告阳光公司是否需要向原告支付其收取的车库租金527310元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或证据不足的证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告签订的《前期物业管理合同》虽然约定“甲方委托乙方管理停车场”；但同时又约定“停车位收费待乙方进入进场后，甲乙双方根据市场行情确定，甲方可根据市场需求与住户签订长期租赁合同”。上述合同只是约定委托阳光公司经营管理地下停车场，对于车位租赁权、停车场车位数量、收费标准以及是否由阳光公司代收车位租赁费等事宜并未明确约定，原告本应享有直接与住户签订长期租赁合同的权利，却未行使该权利，应当对其行为承担不利的法律后果。在此情况下，原告作为主张权利一方，应负有相应的举证责任，而不发生举证责任倒置。对原告诉求被告支付其车库租金527310元，虽然，其提供了一些相应的证据材料但其未能充分举证与签订出售或出租地下车库实际发生的具体数量，也无法证实阳光公司实际收取地下车位租赁费用准确金额，故应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百四十二条，《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，《最高人民法院关于使用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、确认原告南昌市财鑫房地产开发有限公司对位于景德镇市戴家弄北侧明珠园小区地下车库建筑享有所有权；二、驳回原告南昌市财鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费47390元、由原告南昌市财鑫房地产开发有限公司承担9073元，被告景德镇市阳光物业管理有限公司承担38317元承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  郭镇峰人民陪审员  刘茜华人民陪审员  江文秋二〇一九年七月二日书 记 员  邹 俊