湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0105民初3484号原告：肖诗英，男，1937年2月9日出生，汉族，精益眼镜退休员工，住武汉市汉阳区。原告：丁培芳，女，1946年8月28日出生，汉族，武汉市汽车运输公司四站退休员工，住武汉市汉阳区。两原告共同委托诉讼代理人：李玉芳、李蛟，湖北尊而光律师事务所律师，特别授权代理。被告：李云林，男，1961年1月31日出生，汉族，住武汉市江岸区。被告：邓翠芳，女，1955年12月28日出生，汉族，住武汉市汉阳区。被告：邹继楠，男，1954年8月6日出生，汉族，住武汉市汉阳区。被告邓翠芳、邹继楠的共同委托诉讼代理人：刘彦庭，湖北恒康律师事务所律师，特别授权代理。被告邓翠芳、邹继楠的共同委托诉讼代理人：邹菁，系邓翠芳、邹继楠之子，1978年8月27日出生，汉族，湖北国立民科技有限公司销售专员，住武汉市江岸区。特别授权代理。原告肖诗英、丁培芳诉被告李云林、邓翠芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。因邹继楠与本案有直接利害关系，经原告申请，本院依法追加邹继楠为本案被告参加诉讼。原告肖诗英、丁培芳及其委托诉讼代理人李玉芳、李蛟，被告邓翠芳及其与邹继楠的共同委托诉讼代理人刘彦庭、邹菁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖诗英、丁培芳向本院提出诉讼请求：1、依法确认两原告与被告李云林签订的《房屋转让情况说明》合法有效；2、依法确认位于武汉市汉阳区二桥小区许家湾16栋1单元7层4号的房屋归两原告所有，被告配合将上述房屋的所有权变更登记至两原告名下；3、本案诉讼费用、保全费由两被告承担。事实和理由：1998年4月23日，因被告李云林与被告邓翠芳存在债权债务关系，双方达成书面协议，协议约定，被告邓翠芳将其所有的位于武汉市汉阳区二桥小区许家湾16栋1单元7层4号的房屋作价人民币60,000元转让给被告李云林，用以清偿所欠被告李云林的债务，并将房屋及房产证、土地证交由被告李云林。1999年7月25日，两原告作为买家与被告李云林签订《房屋转让情况说明》，协议约定李云林将上述房屋以人民币45,000元的价格出售给两原告，并协助两原告办理房屋过户手续。协议签订后，两原告向被告李云林支付了45,000元的购房款，被告李云林将上述房屋及产权证交付给了两原告，两原告随后对房屋进行装修并入住至今。期间，两原告曾多次联系被告李云林，要求协助办理过户手续，但被告李云林以无法联系邓翠芳为由予以推脱至今。原告认为，被告李云林与被告邓翠芳之间签订的房屋转让协议，以及两原告于被告李云林之间签订的房屋转让协议均系各方真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两原告作为实际买受人，已经支付了房屋对价，并且已经装修入住至今，被告应配合办理诉争房屋的所有权变更登记手续。故起诉来院，请求判如所请。被告李云林辩称：原告说的基本属实，同意原告的诉讼请求。买房的时候我口头及承诺书上也写明协助办理过户手续。诉争房屋是单位分的房屋，原告买房时找不到邓翠芳，我就写了协助原告办理过户。被告邓翠芳、邹继楠辩称：一、原告所述不实，房屋作价人民币60,000元抵让给李云林是虚假陈述。邓翠芳与李云林系同事关系，双方借款客观存在，有欠条为证，但是邓翠芳一直在偿还该款项，并未签订《房屋产权抵押协议》。邓翠芳一家三口陆陆续续到外地后就要别人帮忙管理诉争房屋，若出售房屋就不会存在别人来管理房屋的情况，就直接将房屋交付给李云林了。二、假定邓翠芳与李云林签订的《房屋产权抵押协议》存在且为真，也因未经邹继楠签字而未生效，邓翠芳与邹继楠1978年10月1日登记结婚，房屋属于邓翠芳享有的份额属于邓翠芳、邹继楠夫妻共同财产，邓翠芳无权处分该房产。三、假定买卖成立，也因买卖因未经所有人和共有人（武汉市饲料公司）的签字而未生效。诉争房屋是单位分房，不能买卖，房屋分两次房改，第一次房改费用是邓翠芳缴纳的。邓翠芳对诉争房屋不具有物权，其无权处分该房屋，处分行为无效。四、李云林对诉争房屋不具有物权，其无权处分该房屋，处分行为无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：两原告肖诗英、丁培芳系夫妻关系，双方于1967年登记结婚。被告邓翠芳、邹继楠系夫妻关系，双方于1978年10月1日登记结婚，1978年8月27日生育一子邹菁。被告邓翠芳、邹继楠均系武汉市饲料公司职工。1987年，武汉市饲料公司分配给邓翠芳、邹继楠位于武汉市汉阳区二桥小区许家湾16栋1单元7层4号（建筑面积67.55平方米）房屋一套居住使用。1994年9月，上述房屋第一次房改，被告邓翠芳、邹继楠参与房改。同年9月26日，被告邓翠芳作为购房人与售房单位武汉市饲料公司签订《协议书》一份，上述房屋在享受优惠政策后的房价为人民币12,165.75元。购房人购房后，拥有部分产权，可以继承，购房人付清房款并住满五年后，可以出售或出租等。后被告邓翠芳、邹继楠支付了房款人民币12,165.75元。同年11月2日，被告邓翠芳、邹继楠办理了诉争房屋的房屋所有权证（阳房改字第××号）和武汉市国有土地使用权证（武房地籍阳房改字第××号），登记产权人邓翠芳，所有权性质私产。房屋所有权证上共有人一栏为空白，亦未标注产权比例。在房地产部门档案中该房屋的房屋所有权存根中附记中标有60%、40%的比例分配。同年被告邹继楠离开武汉去上海居住生活，1997年被告邓翠芳、邹继楠之子邹菁离开武汉去上海生活。1997年、1998年左右，被告邓翠芳因与彭守勤有债务关系，被告邓翠芳将上述位于武汉市汉阳区二桥小区许家湾16栋1单元7层4号（建筑面积67.55平方米）房屋交由彭守勤居住使用。1998年4月25日，被告邓翠芳因与其同事被告李云林有债务纠纷，被告邓翠芳与被告李云林签订《房屋产权抵押协议》一份，约定：债务人：邓翠芳、债权人：李云林。债务人邓翠芳于1994年10月20日因生意上的困难急需资金周转，特向李云林借款人民币100,000元，至今已陆续归还了人民币59,730元，尚有人民币40,270元至今无法偿还，经双方共同协商一致达成以下三条协议：一、由于几年来人民币40,000元本金及原全部借款的利息（双方协商议定）的增值系故债务人邓翠芳愿将房屋一次性作价人民币60,000元抵押给李云林。二、房屋所有权包括使用变更权永久性过户给李云林，综上所述，所有债权、债务关系终止。三、本协议系双方当事人真实意愿协商的结果，经第三者签证同意后生效，一式两份备索。该协议上方和协议下方，债务人处邓翠芳签名捺印，债权人处李云林签名捺印。协议签订后，被告邓翠芳将已办理的房屋所有权证（阳房改字第××号）和武汉市国有土地使用权证（武房地籍阳房改字第××号）原件交给李云林。后被告邓翠芳在武汉市饲料公司办理了停薪留职亦离开武汉。被告李云林签订上述《房屋产权抵押协议》后未居住使用诉争房屋，房屋仍由彭守勤居住使用。1999年被告李云林计划将上述房屋出售，被告李云林给彭守勤一些钱款，彭守勤搬离诉争房屋。后被告李云林经其朋友王英（与被告邓翠芳、原告丁培芳均系朋友关系）介绍，计划将上述房屋转让给原告肖诗英、丁培芳。1999年7月25日，被告李云林与原告肖诗英、丁培芳签订《房屋转让情况说明》一份，约定：现有阳房改字第××号所属汉阳二桥小区许家湾16栋1单元7层4号户主邓翠芳，其产权属武汉市饲料公司。因邓翠芳于1994年10月24日生意需要，急需资金周转向李云林借款人民币100,000元，至1996年止陆续归还了人民币59,730元，尚有人民币40,270元无法归还，并在1998年4月25日立下《房屋产权抵押协议》（原件已交给买方肖诗英），将房屋产权等一次性作价人民币60,000元抵押给李云林。现李云林将该房屋作价人民币45,000元转让给买方肖诗英，其房屋所有权自此永久性过户给买方肖诗英。该房屋在转让给买方肖诗英之前，已被彭守勤搬空，无任何家具等。以后涉及到房产过户，由李云林协助肖诗英办理。该房屋在转让给肖诗英的同时，各种证、条等全部交给了买方肖诗英，钱证均已两清。协议下方李云林签名捺印、丁培芳签名。协议左下角备注：彭守勤系帮助照看房屋，同邓翠芳系过去的街坊。协议签订后，被告李云林将诉争房屋的房屋所有权证（阳房改字第××号）和武汉市国有土地使用权证（武房地籍阳房改字第××号）原件、《房屋产权抵押协议》原件交给原告肖诗英、丁培芳。同年9月1日，原告肖诗英、丁培芳支付被告李云林购房款人民币45,000元，被告李云林向原告肖诗英、丁培芳出具收条一份，并在收条下方备注系邓翠芳欠我款项之抵押房。原告肖诗英、丁培芳付清房款后，被告李云林将诉争房屋交付原告肖诗英、丁培芳。原告肖诗英、丁培芳将房屋装修后，由其长子肖峻居住使用至2017年5月，后原告肖诗英、丁培芳将诉争房屋出租至今。原告肖诗英、丁培芳购买诉争房屋后，因被告李云林一直无法联系上被告邓翠芳，一直未能办理过户手续。后原告肖诗英、丁培芳与被告李云林也失去联系，诉争房屋未能办理过户手续。2001年左右，诉争房屋第二次房改按成本价补足差额，办理完全产权。因被告邓翠芳已办理停薪留职，武汉市饲料公司无法联系上被告邓翠芳，诉争房屋未进行第二次房改。被告邓翠芳、邹继楠在1998年后，均未再返回过诉争房屋，未再联系过被告李云林，未再向被告李云林支付过任何钱款，亦未与原告肖诗英、丁培芳有过联系。直到2018年2月，被告邓翠芳、邹继楠之子邹菁至诉争房屋处，通过承租人联系上原告肖诗英、丁培芳。2018年5月22日，被告邓翠芳作为购房人与售房单位武汉市饲料公司就诉争房屋签订《标准价房补成本价差额协议书》一份，被告邓翠芳补足诉争房屋成本价差额人民币8,110.5元，购房后拥有全部产权。同年6月27日，被告邓翠芳、邹继楠就诉争房屋办理了不动产权证，登记权利人邓翠芳、邹继楠，共同共有。现原、被告因为诉争房屋买卖事宜产生纠纷，原告诉至本院。本案诉讼中，原告表示诉争房屋过户至原告名下产生的费用原告自愿负担。对于被告邓翠芳、邹继楠于2018年5月22日支付的第二次房改的费用人民币8,110.5元，原告自愿补偿被告邓翠芳、邹继楠人民币25,000元。案经调解，当事人未能达成一致协议。本院认为，本案的争议焦点系被告邓翠芳与被告李云林签订的《房屋产权抵押协议》的性质及效力，原告肖诗英、丁培芳与被告李云林签订的《房屋转让情况说明》的性质及效力，被告邓翠芳、邹继楠是否负有协助原告肖诗英、丁培芳办理过户登记的义务。关于被告邓翠芳与被告李云林签订的《房屋产权抵押协议》的性质及效力，首先，从协议的内容上看，该协议虽名为“产权抵押协议”，但双方在协议中约定的将该房屋作价人民币60,000元，所有权包括使用权永久性过户给被告李云林，债权债务关系终止，被告李云林以对被告邓翠芳享有的债权抵扣房价。可以看出，协议中的“抵押”二字，非系法律术语“抵押权”，应为“以房抵债”的意思，若仅为法律术语中的“抵押权”，则无约定房价款、产权过户及债权债务关系终止之必要。双方在协议中就房屋产权转让、房屋价款、房屋价款支付方式达成了一致协议。其次，从协议签订后的履行情况看，协议签订后，被告邓翠芳与被告李云林之间的债权债务关系终止，被告邓翠芳、邹继楠在协议签订后长达20年之久，从未过问过诉争房屋，被告邓翠芳、邹继楠应系将诉争房屋出售的意思。故被告邓翠芳与被告李云林之间就诉争房屋签订的《房屋产权抵押协议》性质上为房屋买卖协议。对于该协议的效力，位于武汉市汉阳区二桥小区许家湾********（建筑面积67.55平方米）房屋系被告邓翠芳、邹继楠夫妻关系存续期间通过参与房改取得产权，系邓翠芳、邹继楠夫妻共同财产。1998年，被告邓翠芳、邹继楠虽仅有60%的产权份额，但被告邓翠芳、邹继楠通过参与第二次房改取得了诉争房屋的全部产权，被告邓翠芳、邹继楠依法可以处分诉争房屋。对于被告邹继楠辩称的，该房屋系夫妻共同财产，被告邓翠芳无权一人处分该房屋的观点，被告邓翠芳、邹继楠系夫妻关系，出售房屋系家庭生活中的重要决定，被告李云林有理由相信被告邓翠芳处分该房屋时系其夫妻共同决定。被告邹继楠在长达20年的时间内未过问过诉争房屋，也未向被告李云林主张过异议或主张过撤销，也可以看出，被告邹继楠知晓并同意房屋转让，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”之规定，被告邹继楠亦不能以其不同意或不知道为由对抗被告李云林。综上，被告邓翠芳、被告李云林之间就诉争房屋签订的《房屋产权抵押协议》系被告邓翠芳、邹继楠、李云林之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告邓翠芳、邹继楠、李云林均具有法律约束力。依据该协议，被告李云林享有请求被告邓翠芳、邹继楠将诉争房屋产权转移至自己名下的权利，被告邓翠芳、邹继楠负有协助办理过户登记的义务。关于原告肖诗英、丁培芳与被告李云林之间就诉争房屋签订的《房屋转让情况说明》的性质和效力。该情况说明中原告肖诗英、丁培芳与被告李云林约定了房屋转让、房屋价款、房屋过户，该说明具备房屋买卖协议的基本要件，该说明系房屋买卖协议。实际履行中，原告肖诗英、丁培芳支付了房款，被告李云林向原告肖诗英、丁培芳交付了房屋，虽未办理过户登记，但系无法联系被告李云林、邓翠芳的原因所致，非系原告肖诗英、丁培芳的过错。故原告肖诗英、丁培芳与被告李云林之间系房屋买卖合同关系。双方签订的《房屋转让情况说明》系双方之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告肖诗英、丁培芳依约支付了房款，享有要求被告李云林将诉争房屋所有权转移至其名下的权利，被告李云林负有协助过户登记的义务。对于被告邓翠芳、邹继楠是否负有协助原告肖诗英、丁培芳办理过户登记的义务，原告肖诗英、丁培芳虽与被告邓翠芳、邹继楠无合同关系，但被告李云林享有请求被告邓翠芳、邹继楠将诉争房屋产权转移至自己名下的权利，被告邓翠芳、邹继楠负有协助被告李云林办理过户登记的义务，被告李云林与原告肖诗英、丁培芳签订《房屋转让情况说明》已将自己对被告邓翠芳、邹继楠享有的债权转让给原告肖诗英、丁培芳，现被告邓翠芳、邹继楠也已知晓，故被告邓翠芳、邹继楠负有协助原告肖诗英、丁培芳办理过户登记的义务。对于过户中产生的费用，原告自愿负担本院予以照准。对于两原告请求依法确认位于武汉市汉阳区二桥小区许家湾16栋1单元7层4号的房屋归两原告所有的诉讼请求，综上所述，原告与李云林之间系房屋买卖合同关系，原告依据协议依法享有的系请求被告配合办理过户登记的请求权，系一种债权，依据协议并不能直接产生物权变动的效果，需经被告配合变更登记才能完成所有权转移，故对两原告要求确认位于武汉市汉阳区二桥小区许家湾16栋1单元7层4号的房屋归两原告所有的诉讼请求本院不予支持。对于被告邓翠芳、邹继楠于2018年5月22日支付的第二次房改的费用人民币8,110.5元，原告自愿补偿被告邓翠芳、邹继楠人民币25,000元，本院予以照准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告肖诗英、丁培芳与被告李云林就位于武汉市汉阳区二桥小区许家湾16栋1单元7层4号（建筑面积67.55平方米）房屋于1999年7月25日签订的《房屋转让情况说明》合法有效；二、被告李云林、邓翠芳、邹继楠于本判决发生效力之日起十日内协助原告肖诗英、丁培芳将位于武汉市汉阳区二桥小区许家湾16栋1单元7层4号（建筑面积67.55平方米）房屋过户登记至原告肖诗英、丁培芳名下，过户费用由原告肖诗英、丁培芳负担；三、原告肖诗英、丁培芳于上述位于武汉市汉阳区二桥小区许家湾16栋1单元7层4号（建筑面积67.55平方米）房屋过户当日见收件单时支付被告邓翠芳、邹继楠人民币25,000元。本案诉讼费人民币10,800元、保全费用人民币4,020元（原告肖诗英、丁培芳均已缴纳），由原告肖诗英、丁培芳负担人民币4,820元、被告李云林负担人民币5,000元、被告邓翠芳、邹继楠负担人民币5,000元，被告李云林、邓翠芳、邹继楠于本判决生效之日起十日内将应负担的款项一次性支付原告肖诗英、丁培芳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  崔玉华人民陪审员  张建芬人民陪审员  熊 艳二〇一九年七月十七日法官助理凃晓剑书记员刘婷