贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初3910号原告：戴某某，男，1970年11月14日出生，汉族，贵州省榕江县人，住凯里市。被告：罗某某，男，1965年11月16日出生，汉族，四川省蓬安县人，住凯里经济开发区。被告：贵州斯豪装饰工程有限公司黔东南分公司。住所地：凯里经济开发区春晖大道**凯威物流城****。负责人：罗某某,经理。原告戴某某诉被告罗某某、贵州斯豪装饰工程有限公司黔东南分公司（以下简称：斯豪装饰黔东南分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年6月6日立案受理后，依法适用简易程序于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告戴某某到庭参加了诉讼，被告罗某某及斯豪装饰黔东南分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴某某请求依法判决：1、解除我与被告2017年9月5日签订的《房屋租赁合同书》；2、由二被告支付尚欠的房屋租金111144元及违约金63686.40元；3、由二被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年9月5日，我与被告罗某某就房屋租赁事宜签订了一份《房屋租赁合同书》。合同书约定：1、罗某某租用我位于凯里经济开发区春晖大道一号凯威物流城4栋-1层的房屋，租赁期限九年（2017年9月20日至2026年9月19日）；2、租金分段计付，第1-3年的租金为每年148176元（每季度37048元）；实行先交租金后用房原则，第一次交租金的时间为2017年9月8日，第二次交租金的时间为2017年12月8日，并以此类推，每三个月交纳一次租金。3、乙方超过一个月未交纳租金，甲方有权单方解除租赁合同，无条件收回租赁物（房屋）。4、乙方每逾期一天交纳租金，应当按照所欠租金和费用总额的1%向甲方支付滞纳金。租赁合同签订后，罗某某按时交纳第一笔（三个月）租金，我也依约将房屋交由罗某某管理使用。罗某某接管涉案房屋后用于开办贵州斯豪装饰工程有限公司黔东南分公司，从事装修经营活动。合同履行期间，虽然罗某某曾出现拖欠租金的情形，但经我多次催收后其也能陆续交纳租金。2018年12月8日至今，罗某某不仅拖欠三期租金111144元，而且拒绝将承租的房屋返还给我。为了维护我的合法权益，特诉至法院。原告戴某某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明戴某某的基本身份信息及诉讼主体资格。2、被告的《居民身份证》、《营业执照》复印件各一份1页，拟证明（1）罗某某的基本身份信息及诉讼主体资格；（2）斯豪装饰黔东南分公司的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格。3、2017年9月5日的《房屋租赁合同书》复印件一份5页，拟证明戴某某与罗某某之间存在房屋租赁合同关系，且双方在合同中约定各自权利义务的内容。4、2018年1月18日的《承诺书》复印件一份1页，拟证明罗某某及斯豪装饰黔东南分公司在长期拖欠租金的情况，曾经承诺逾期无条件搬离涉案房屋的事实。5、《微信截图》复印件一份1页，拟证明（1）罗某某及斯豪装饰黔东南分公司长期拖欠房屋租金的事实；（2）戴某某已多次向罗某某发出解除房屋租赁合同的短信通知，且罗某某已经短信收悉的事实。6、《照片》原件两张，拟证明罗某某及斯豪装饰黔东南分公司占用原告门面既未支付租金，也不退还门面的事实。被告明罗某某及斯豪装饰黔东南分公司既没有递交书面答辩状，也未提供任何证据材料。经审理查明：原告戴某某在凯里经济开发区春晖大道一号凯威物流城4栋-1层购有686㎡的商业用房。被告斯豪装饰黔东南分公司系2017年9月28日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（装饰工程设计、施工；土石方工程；钢筋工程；园林绿化设计施工等）。被告罗某某系斯豪装饰黔东南分公司负责人。2017年9月5日，以原告戴某某为出租方（甲方）、被告罗某某为承租方（乙方）就房屋租赁事宜签订了一份《房屋租赁合同书》。主要内容为：1、甲方将位于凯里经济开发区春晖大道一号凯威物流城4栋-1层的商业用房出租给乙方，面积为686㎡。2、租赁期限为9年（2017年9月20日至2026年9月19日止）；3、第一年至第三年期间的每年租金为148176元；第四年至第六年期间的每年租金为162993.60元；第七年至第九年期间的每年租金为179293元。4、租金按季度交纳，原则是先交租金后用房。具体为每季度提前12天交清下一季度的租金，第一次交租金的时间为2017年9月8日，第二次交租金的时间为2017年12月8日，并以此类推，每三个月交纳一次租金。5、乙方超过一个月未交纳租金，甲方有权单方解除租赁合同，无条件收回租赁物（房屋）。6、乙方每逾期一天交纳租金，应当按照所欠租金和费用总额的1%向甲方支付滞纳金。根据租赁合同的约定，原告戴某某依约将位于凯里经济开发区春晖大道一号凯威物流城4栋-1层面积为686㎡的商业用房交由被告罗某某管理使用，被告罗某某不仅按期交纳房屋租金，而且将承租的房屋用于经营斯豪装饰黔东南分公司。合同履行过程中，被告罗某某曾出现拖延交纳租金的情形，原告戴某某亦多次催收房租。2018年9月8日，被告罗某某开始以种种理由不交纳房屋租金。截止2019年6月6日，被告罗某某共拖欠两个季度零88天的租金110320.80元。因被告罗某某既不履行交纳租金的义务，也不退还所租房屋，原告戴某某在多次催收未果的情况下于2019年6月6日向本院提起诉讼。庭审中，原告戴某某当庭增加一项诉讼请求为：判令二被告立即搬离承租的房屋,并按合同约定的标准支付租金至实际搬离之日止。因被告罗某某、斯豪装饰黔东南分公司未到庭参加诉讼，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明：2018年1月8日，被告罗某某与斯豪装饰黔东南分公司曾向原告戴某某出具一份《承诺书》，内容为：“本人罗某某，因长期拖欠戴某某房屋租金，经双方结算截止至2017年12月8日，共拖欠租金叁万元，至2018年1月18日的违约金肆仟元，合计叁万肆仟元（34000.00元），本人以及贵州斯豪装饰工程有限公司承诺，在2018年1月30日前将拖欠款项全部付清，逾期，本人无条件立即搬离戴某某出租的门面，门面内的装饰以及桌、椅、沙发等办公用品归戴某某所有，任其处置。”同时查明：根据双方当事人在房屋租赁合同书中的约定，被告罗某某已交清2018年9月7日前的房屋租金。上述事实，有原告戴某某的起诉状以及本院采信原告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证，本院依法审查核实，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告戴某某与被告罗某某签订的《房屋租赁合同书》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据原告的诉请和所举证据材料，本院作如下评析：第一、房屋租赁合同书是否应当解除？首先，被告罗某某不仅拖欠2018年9月8至2019年6月5日期间的房屋租金，而且经营的斯豪装饰黔东南分公司人去楼空是事实，合同目的已经不能实现。根据双方当事人在涉案合同书中的约定，被告罗某某的违约行为属于根本性违约，原告戴某某有权解除双方签订的房屋租赁合同书。其次，虽然合同约定的9年租赁期限尚未届满，但被告罗某某的行为足以证明其不再继续履行涉案租赁合同。再次，原告戴某某履行书面通知解除租赁合同的义务后，被告罗某某至今未提出异议。故原告戴某某诉请解除与被告罗某某2017年9月5日签订的房屋租赁合同书于法于约有据，理由成立。第二、被告应否支付所欠租金？2018年9月8日至2019年6月5日期间，被告罗某某将合同约定的房屋用于开办斯豪装饰黔东南分公司是客观事实。虽斯豪装饰黔东南分公司已经停止经营，但被告罗某某未将房屋返还给出租人，依法于约不仅承担交纳所欠房屋租金，而且应当支付租金至实际搬离承租房屋之日为止。第三、被告是否承担支付违约金？原告在本案中主张由被告承担的是违约金，而涉案房屋租赁合同书约定的则是滞纳金，两者的性质完全不同。第一、概念不同。滞纳金属于行政法律中的概念，是行政管理相对人违反法律规定的缴费义务后应当承担的责任，违约金则是违反合同约定后向对方支付具有赔偿性质的金钱给付义务。第二、强制性不同。滞纳金具有法律强制性，而违约金则具有民间性。第三、发生的主体不同。滞纳金发生在不平等的行政关系主体之间，违约金则发生在平等民事主体之间。故原告在本案诉讼中主张的违约金既于法于约无据，也不能等同于物房屋租赁合同书中的滞纳金。即便原告依据房屋租赁合同书的约定主张滞纳金，因其不具备收取滞纳金的主体资格，本院同样依法不予支持。考虑到涉案租赁合同书的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，本院依法予以酌情按年利率6%计付违约金，且分段计算。具体为：3294.74元[（6%÷365）×37048元×91天]+[（6%÷365）×74096元×90天]+（6%÷365）×111144元×90天]。第四、斯豪装饰黔东南分公司是否应当与罗某某共同承担责任？斯豪装饰黔东南分公司不具备独立法人资格是事实，但其已实际取得营业执照，并从事相关的经营活动，对普通的出租人来说是很难辩别和理解分公司与总公司之间的关系。就本案而言，罗某某既是斯豪装饰黔东南分公司的负责人，涉案租赁物又是用于经营开办斯豪装饰黔东南分公司，故斯豪装饰黔东南分公司应当与罗某某共同承担支付租金和违约金的民事责任。综上所述，原告的诉请事实清楚、证据充分、于法于约有据，且理由成立，本院依法予以支持。但主张的违约金计算错误，本院依法予以纠正。被告罗某某与斯豪装饰黔东南分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可认为是对原告诉请及所举证据的默认，但其合法权益依法应当予以保护。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（九）项，《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告戴某某与被告罗某某2017年9月5日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告罗某某与贵州斯豪装饰工程有限公司黔东南分公司在本判决生效之日起三十日内搬离凯里经济开发区春晖大道一号凯威物流城4栋-1层的商业用房，并将该房屋返还给原告戴某某。三、被告罗某某与贵州斯豪装饰工程有限公司黔东南分公司在本判决生效之日起三十日内一次性向原告戴某某支付房屋租金110320元及违约金3294.74元，并按411.60元/日的标准计付2019年6月6日至实际搬离涉案承租房屋之日止的房屋租金。四、驳回原告戴某某的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3796元，减半收取1898元，由被告罗某某与贵州斯豪装饰工程有限公司黔东南分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 彭    春二〇一九年七月十七日书记员 刘春香（代）