四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初1261号 原告：柯善成，男，汉族，出生于1958年6月2日，住四川省南充市高坪区。 委托代理人：王秀碧，女，汉族，出生于1963年11月27日，住四川省南充市高坪区，系柯善成之妻。 原告：王秀碧，女，汉族，出生于1963年11月27日，住四川省南充市高坪区。 被告：四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司，住所地四川省南充市高坪区江东中路七段**香颂湾**第****。 法定代表人：邱永生，执行董事。 原告柯善成、王秀碧与被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司(以下简称“杰烽房地产公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院副院长蔡晓云担任审判长、与人民陪审员林勤、人民陪审员蒋传国组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告柯善成的委托代理人王秀碧及原告王秀碧，被告杰烽房地产公司的法定代表人邱永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柯善成、王秀碧向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理该商品房（预告商品房预告登记）、该商品房所在楼栋的权属证明及房屋产权转移登记；2、判令被告按照双方约定的商品房买卖合同第二十条之约定支付逾期办理房屋所有权证的违约金92512.1元（其中预告登记违约金45028.2元、初始登记违约金24705.2元、转移登记违约金22778.7元）；3、判令被告向原告返还收取的房屋维修基金、代办房屋权属证契税费13034.54元及利息3415元，合计16449.54元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年3月16日，二原告与被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于南充市高坪区商品房，房屋总价款423397元；合同约定，被告应在买卖合同签订之日起60日内办结预购商品房预告登记，截止2019年3月12日，原告未收到出卖人办结预购商品房预告登记的有关证书及有关资料，应按约定支付日万分之0.5的违约金。被告应在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的初始登记权属证明，如因被告的违约未能取得初始登记权属证明，被告应按每日万分之0.5支付违约金；原告一次性或分期付款的，被告应在2016年1月31日前办理房屋权属转移登记,原告按揭付款的，被告应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记。同时，原被告在交接房屋时口头约定由被告代原告办理产权登记，原告向被告支付相关契税费、维修基金共计13034.54元。 合同签订后，原告按照合同约定支付了相应款项，履行了全部合同义务。但被告却未按照合同约定在2015年12月31日前取得初始登记权属证明，也未在2016年3月31日前为原告办理房屋权属转移登记，其行为已经构成违约，理应承担违约责任。同时被告向原告收取了相关办证契税费理应退还原告并承担资金占用利息。为维护原告的合法权益，特根据《民事诉讼法》等相关规定提起诉讼，请求法院依法及时裁判。 被告杰烽房地产公司辩称：1.愿意承担诉讼费。2.希望能够理解公司，确实公司没有钱，希望能放弃办证违约金的请求。 经审理查明：原告柯善成、王秀碧系夫妻关系。2013年3月16日，二原告与被告杰烽房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：被告向原告出售其开发的位于南充市高坪区商品房，该商品房为预售商品房(商品房预售许可证号:（南高）房预售证第20130011号),商品房用途为住宅，房屋建筑面积为106.94平方米，套内建筑面积为86.41平方米，房屋单价为4899.86元/平方米（按照套内建筑面积计算），房屋总价款为423397元，其中，由原告支付首期购房款173397元，剩余250000元向银行借款支付，商品房交付的时间为2014年12月31日前。预告登记约定：该商品房买卖应于商品房买卖合同签订之日起60日内办理预购商品房预告登记，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理（预购商品房预告登记），如因出卖人未按约定与买受人(或买受人的委托人)申请预购商品房预告登记，买受人可以单方面申请预告商品房预告登记。如因出卖人的责任，未能在约定期限内申请办理预购商品房预告登记的，卖方不退房，合同继续履行，出卖人逾期按日支付万分之0.5支付违约金。初始登记约定：出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列方式处理，买受人不退房，合同继续履行，出卖人逾期按日万分之0.5支付违约金。转移登记约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起（空白）日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：一次性或分期付款应在2016年1月31日前办理房屋权属转移登记，按揭付款应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告于2013年3月25日将首期购房款173397元支付给被告，剩余购房款由原告向银行按揭贷款250000元于2014年11月11日支付给被告，被告分别于2013年3月25日、2014年11月11日向原告出具了金额分别为173397元、250000元的销售不动产统一发票。2013年3月16日，原告柯善成向被告交纳了维修金4277.60元、预告费81元，并向原告出具了加盖了被告合同专用章的收据一份。2015年1月，原告从被告处领取了案涉商品房钥匙，被告将案涉房屋交付原告使用。应被告要求，原告于2015年2月27日另行支付被告代办房产证、土地使用权证的契税费用8467.94元、印花税10元、工本费198元，共计8675.94元，被告出具了收据一张。 因被告一直未到南充市住房和城乡建设局办理案涉香颂湾2区项目的竣工验收备案等原因，导致案涉商品房至今未进行初始登记和办理房屋权属转移登记，原告至今也未取得案涉商品房的产权证书。 诉讼中，经本院释明，原告撤回其第一项诉讼请求。 上述事实有证据及庭审笔录在卷佐证，足以证实。本院认为本案争议的焦点是：1、原、被告双方签订的《商品房买卖》合同的效力问题;2、关于原告要求被告承担未办理预购商品房预告登记的违约责任问题;3、关于原告要求被告承担未办理初始登记的违约责任问题;4、关于原告要求被告承担未办理转移登记的违约责任问题;5、关于被告是否应当返还收取的代办商品房房屋产权证、土地使用权属证契税费、维修基金及支付资金占用利息的问题。 1.二原告与被告杰烽房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体及他人的利益，案涉房屋现已予以交付，双方的买卖合同关系依法成立且合法有效，案涉合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 2.根据合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理预购商品房预告登记，也可以由买受人单方面申请商品房预告登记。因双方约定的是委托登记，在被告未履行委托事项的情况下，原告可以自行单方面申请商品房预告登记，同时，原告也未向本院提供其购买的商品房未能进行预告登记系出卖人的原因的相关依据，故，本院对原告的该请求不予支持。 3.案涉合同签订后，原告全面履行了合同义务，付清了购房款，被告未按照合同约定的时间即2015年12月31日前对原告所购买商品房所在楼栋进行初始登记，依法应当承担合同约定的违约责任，双方合同约定按日万分之零点五计算违约金，该约定符合《合同法》的相关规定，本院依法予以支持。被告应当承担合同约定的初始登记违约金计算至约定办理转移登记时止，即从2016年1月1日起按每日万分之0.5，以已付房款423397元为基数计算至2016年3月31日止，经计算为1905.28元（423397元×90日×0.5÷10000）。 4、该案原告系按揭贷款购房，依据合同约定，被告应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记，但由于被告未办理初始登记的原因致使原告所购房屋无法办理转移登记，被告构成违约，依法应当承担违约责任。虽然原、被告并未在《商品房买卖合同》中未约定逾期办理转移登记的违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，违约金应当计算，由于我国金融市场利率化改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，导致适用该条丧失参照依据，因此，按照公平原则综合全案和原告实际损失情况，本院酌定按日万分之0.5的标准计算逾期办证的违约金，计算时间从约定的办理房屋权属转移登记次日即2016年4月1日起至办理完成案涉楼栋初始登记时止。 5、原、被告双方在交接房屋时口头约定由被告代原告办理产权登记，原告向被告支付契税费、维修基金、预告费。该约定系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方事实上形成合法、有效的委托合同关系。原告已按约向被告支付了相关费用，被告应当按约为原告办理案涉商品房权属转移登记。因被告未按约为原告办理案涉商品房权属转移登记，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或受托人可以随时解除委托合同”之规定，原告有权解除与被告的委托合同关系并要求被告返还上述费用，由其在办证时自行向相关部门缴纳，故本院对原告提出的要求被告返还代收的办证费用，本院予以支持。对于退还维修基金的问题，被告未提供其已代原告向相关部门缴纳了该笔费用，故原告的请求应予支持。关于原告要求被告给付代收办证费用、维修基金的资金占用利息的问题，因原、被告双方对此并未约定，法律也无明文规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款之规定，判决如下： 一、由被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告柯善成、王秀碧支付逾期办理房屋初始登记的违约金1905.28元； 二、由被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告柯善成、王秀碧支付从2016年4月1日起以已付房款423397元为基数，按每日万分之0.5的标准计算逾期办理房屋转移登记的违约金至办理完成案涉楼栋初始登记时止； 三、由被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告柯善成、王秀碧返还收取的代办房屋权属证的契税费用、维修基金、预告费共计13034.54元； 四、驳回原告柯善成、王秀碧的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2479元，由被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  蔡晓云 人民陪审员  蒋传国 人民陪审员  林 勤 二〇一九年七月三十日 书 记 员  冯 颖