湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民再2号再审申请人（一审被告反诉原告、二审上诉人）：怀化市海源房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰中路**。法定代表人：张顺元，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。再审申请人（一审本诉原告反诉被告、二审被上诉人）：朱闽江，男，1968年7月29日出生，汉族，住怀化市鹤城区。再审申请人（一审本诉原告反诉被告、二审被上诉人）：黄英，女，1969年12月7日出生，汉族，住怀化市鹤城区。朱闽江、黄英的共同委托诉讼代理人：李宜羲，男，汉族，1950年2月21日出生，住怀化市鹤城区。再审申请人怀化市海源房地产开发有限公司（以下简称海源公司）与再审申请人朱闽江、黄英商品房预售合同纠纷一案，双方均不服本院（2017）湘12民终1281号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2018年9月25日作出（2018）湘民申1062号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人朱闽江、黄英的委托诉讼代理人李宜羲、再审申请人海源公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海源公司申请再审并辩称，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条（一）、（六）项规定请求人民法院依法再审，依法纠正怀化市中级人民法院（2017）湘12民终第1281号民事判决书中的错误判决，依法驳回一审原告朱闽江、黄英的全部诉讼请求。本案一审、二审、再审的案件受理费和其他诉讼费用由被申请人朱闽江、黄英全部承担。事实和理由：1、二审判决认定海源公司多收房款3000元，明显认定事实错误。根据商业交易习惯，团购价格是统一的，本案每一层价格是由检察院团购委员会与海源公司协商后的统一价格，不存在海源公司与朱闽江、黄英单独协商定价；朱闽江、黄英第14层房屋调容后的价格为2715元／㎡，面积136.94㎡，房屋总价款应为136.94㎡×2715元／㎡＝371792.1元；海源公司以“喜报”形式发布公告，承诺在2015年1月24日至2015年1月31日签订好合同并办理好银行贷款及公积金相关手续的奖励3000元，朱闽江、黄英于2015年1月28日领取优惠3000元后，双方于2015年1月30日签订合同，房屋价款变更为136.94㎡×2715元／㎡－3000元＝368792.1元；商品房买卖实践中，对买受人的奖励或优惠，均是对房价进行减让，没有给现金的先例，朱闽江、黄英领取3000元就是享受房屋价款的优惠；本案371792.1元是变更前的房屋价款，368792.1元是优惠3000元后变更的价款；二审判决认定多收房款错误，应予改判。2、二审判决海源公司返还有线电视入户费350元，明显适用法律错误。本案房屋规划设计时并没有有线电视入户相关设计，有线电视入户系事后追加项目，《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》系双方对《商品房买卖合同》所作的补充约定，该确认书约定“网络、有线电视、电话线预埋穿线孔”，并没有约定安装有线电视，该约定不违反法律法规禁止性规定，经合同双方签字确认，具有合同法律效力，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》系抽象行政规范性文件，不是法律法规，并不禁止合同当事人另行约定。故二审判决海源公司退还有线电视入户费350元适用法律错误。朱闽江、黄英申请再审并辩称，1、撤销原二审判决中的第一、二、三项。2、改判：（1）由海源公司退还多收朱闽江、黄英房款3000元（已执行）、管道燃气安装费2080元、有线电视开通费350元（已执行）；（2）海源公司的上述三项违规违法多收款额均系欺诈行为，依法应三倍赔偿朱闽江、黄英16290元；（3）由海源公司向朱闽江、黄英支付逾期交房违约金每天34.07元（已交购房款的万分之一），期间自2015年5月31日起至海源公司按合同约定正式交付房屋之日止，如本案审结时仍未能合法交房，则先行支付至2019年3月31日计1400天的违约金47698元，此后的按月份另行结算支付；（4）原已收取的“两证”办证费1707元应退还朱闽江、黄英多余部分1627元；（5）维持原一审、二审判决中驳回海源公司的反诉请求项。本案一审受理费1303元和再审受理费均由海源公司承担。事实和理由：（1）关于海源公司违法多收购房款3000元、管道燃气安装费2080元、有线电视开通费350元（已执行）的事实。多收购房款原一、二审已认定，但没有认定是欺诈行为不当，依照《价格法》第十三条第二款、《湖南省消费者权益保护条例》（2014年修订版）第五十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条、《合同法》第一百一十三条第二款及《消费者权益保护法》第五十五条的规定，应认定海源公司多收购房款行为是价格欺诈行为，应判决海源公司三倍赔偿朱闽江、黄英。管道燃气安装费、有线电视开通费，原二审判决认定事实和适用法律均有错。《湖南省燃气管理条例》第六条，湖南省物价局湘价函（2012）123号文件，湘价商（2014）20号文件及《民法通则》第六条，《价格法》第十二条，国家发改委《价格违法行为行政处罚规定》第九条等有关规定明令禁止违规价格欺诈行为，法院审理本案时应依据上述法律和政策的规定予以匡正；涉案《商品房买卖合同》也约定了该商品房的售价包括了供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开通费），海源公司在合同房价外另行收取管道燃气安装费和有线电视开通费不仅违约，且明显是价格欺诈行为；原二审判决对本案合同的附件《住宅楼装修标准确认书》第13项的文字内容认定错误，因该合同为格式合同，依法应作出不利于提供格式条款一方的解释，故该附件应是针对室内装修标准的补充协议，对于燃气管道安装收费的事应完全排除在这个装修标准的文件之外。总之，海源公司收取管道燃气安装费2080元、有线电视开通费350元（已执行）是明显的欺诈行为，再审应依法判决海源公司退还上述两笔费用，并应三倍赔偿申请人朱闽江、黄英。（2）海源公司违反《商品房买卖合同》的约定，逾期不能交房应承担违约责任的事实，原一、二审判决认定事实和适用法律都有错。双方合同第十一条对交付房屋有明确的约定条件，应当在2015年5月30日前按约定条件交付，然而时至2019年3月底止，海源公司仍未能出示合同规定的证明文件，也没有书面通知朱闽江、黄英办理交付手续，因此，海源公司违约逾期至2019年3月底时已达1400天，并非原判决的147天。原审判决认定“海源公司向城建档案馆报备并取得《竣工验收备案表》的时间为2016年1月27日，再次逾期147天构成违约”，该认定事实和适用法律明显不当，请据实依法改判。双方合同关于“经竣工验收合格，如遇特殊情况可延期三个月交房，出卖人不承担违约责任”的约定条款是违法无效的，二审认定延期三个月交房的原因系设计变更由墙面漆改为墙面砖而不构成违约是没有根据的事，合同附件《住宅楼装修标准确认书》第6条明白写着“外墙为外墙砖，线条为油漆”，本案住宅建筑过程中根本没有什么可以算得上“特殊”的情况，海源公司逾期交房并承担逾期交房违约金的时间应自2015年6月1日起至其正式取得合法《竣工验收备案表》之后又依照合同约定正式将房屋交付朱闽江、黄英为止，逾期交房违约金也应按每天赔偿朱闽江、黄英所交购房款万分之一的标准支付至正式交接房屋之日止，如本案再审结案时仍未能合法交房，则应先行支付至2019年3月31日计1400天的违约金，以后照此方案按月另行结算支付。（3）依照湘发改价费[2017]264号文件的规定，不动产登记的收费标准为每件80元，海源公司收取朱闽江、黄英办证费1707元，因此，海源公司应退还朱闽江、黄英此项多收金额1627元。朱闽江、黄英向一审法院起诉请求：1、判决海源公司在商品房买卖中违规向朱闽江多收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、首付款为欺诈行为，应向朱闽江退还本金5430元，并赔偿朱闽江16290元;2、判决海源公司向朱闽江支付逾期交房违约金11750元（期间自2015年5月31日至2016年4月30日）;3、判决本案诉讼费由海源公司承担；4、将编号为20150008101的《怀化市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）中第七条第4项第1目（第5页第18行）的原文“办理房产证和土地使用证的有关手续及交纳费用，按下列第（3）种方式办理”，变更为“办理房产证和土地使用证的有关手续及交纳费用，按下列第（1）种方式办理”。此处变更后，海源公司应退还朱闽江、黄英已交付的办证费1463元。5、请求法院判决将《合同》中的第十二条第二款第1项第（2）目第3句第3个逗号后（第8页第25行）的原文“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之____（此比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，变更为“出卖人按日向买受人支付已交付总房价款万分之一的违约金，此违约金每月结算支付一次”。6、请求法院判决将《合同》中第十二条第四款第4个逗号后（第9页第8行）的原文“超过整改期出卖人应承担每日____的延期交房的责任”，变更为“超过整改期，出卖人应承担每日向买受人支付已交付总房价款万分之二的违约金（这万分之二的比率包含了逾期交房违约金万分之一在内），此违约金每月结算支付一次”。7、请求法院判决将《合同》中第十八条第三款（第12页1行）的原文“出卖人应在商品房交付使用后____日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后____日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后____日内办好土地使用权证”，变更为“出卖人应在商品房交付使用后90日内，积极配合办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证。”8、请求法院判决将《合同》中的第十八条第四款第二个逗号后（第12页第5行）的原文“双方同意按下列第___项处理“，变更为“双方同意按下列第2项处理”。9、请求法院判决将《合同》中第十八条第四款第2项第2个逗号后（第12页第10行）的原文“出卖人按日向买受人支付为万分之一元的违约金”，变更为“出卖人按日向买受人支付已交付总房价款万分之一的违约金，此违约金每月结算支付一次”。10、请求法院判决将《合同》中第十一条第二款第2)项（第8页第5行）的原文“经竣工验收合格，如遇特殊情况可延期三个月交房，出卖人不承担违约责任”，该条款予以撤销。海源公司向一审法院反诉请求：1、以重大误解、显失公平为由，判决撤销朱闽江二人与海源公司于2015年1月29日签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》及双方于2014年1月11日签订的《海源鑫园小区认购书》；2、反诉诉讼费由朱闽江承担。一审法院认定事实：怀化市人民检察院因办公大楼迁往怀化市顺天路，为解决住房问题，检察院干警决定通过团购的形式向海源公司购买商品房，并成立了团购委员会。2013年10月22日，海源公司以国有土地使用权出让方式，取得位于怀化市鹤城区公顷（合计6279㎡）土地的国有建设用地使用权（权证号：怀国用（2013）第出1364号），并在该土地上进行“海源鑫园小区”房地产开发建设项目。2013年12月1日怀化市人民检察院制定了《检察院团购房名单》，朱闽江在该名单内。2013年12月19日，海源公司制定《怀化市检察院干警团购房方案》：小区定名“海源鑫园小区”，总套数260套（分配方案：物业用房3套，城建投30套，检察院227套），购房均价2630元／㎡（不含调容费用，调容按实际发生费用计入房价，但每平方米不超过70元），2013年12月25日至12月30日交购房意向金，超过交款时限视为不愿购买，2014年元月5日抽签确定楼层并签订认购书，原则上以检察院的花名册确定业主。此后，海源公司组织业主进行了抽签方式选定房号，朱闽江抽签选定了“海源鑫园”项目中第2幢xxx号房。2014年1月15日，朱闽江与海源公司签订《海源鑫园小区认购书》约定：朱闽江认购海源公司开发的“海源鑫园小区”2栋1单元xxx号房，朱闽江于2013年12月24日前交购房意向金50000元，于购买物业本栋修至正负零完工时交50000元，海源公司取得预售许可证后通知朱闽江，朱闽江接到通知后10日内与海源公司签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》生效之日起，该认购书的内容以《商品房买卖合同》为准。后朱闽江、黄英与海源公司签订《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：海源公司以出让方式取得位于怀化市鹤城区编号为怀国用（2013）第出1364号的地块的土地使用权（土地面积9.41亩），项目名称“海源鑫园”，商品房预售许可证号为2015-0008,该“海源鑫园”项目第1幢房屋地上25层、地、地下**闽江购买“海源鑫园”项目中第2幢xxx号房，建筑面积135.58㎡，购房单价2512.87元／㎡（该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用），总购房价额340695元，付款方式为朱闽江交付首付款140695元及公积金贷款方式支付200000元；朱闽江委托海源公司办理不动产权证，费用合计1717元，朱闽江于2015年1月27日前交清，办证费用以现行文件为准，如遇调整则从其规定；海源公司应在2015年5月30日前交房给朱闽江，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（1、遭遇不可抗力，且海源公司在事实发生之日起10日内告知朱闽江的；2、经竣工验收合格，如遇特殊情况可延期三个月交房，海源公司不承担违约责任）；商品房达到交付使用条件后，海源公司应当书面通知朱闽江办理交付手续，朱闽江在接到海源公司交房通知之日起10日内验收并交接房屋，海源公司应出示约定的交房证明文件并与朱闽江签署房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，海源公司不依约出示证明文件的，朱闽江可拒绝交接，由此产生的延期交房责任由海源公司承担；由于海源公司的原因，未按期交房给朱闽江的：（1）逾期未超过180日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海源公司按日向朱闽江支付已付房价款0.1‰的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过180日的，朱闽江有权解除合同，若朱闽江要求继续履行合同的，合同继续履行，海源公司按日向朱闽江支付已交付房价款比率〈该比率应不小于第（1）项中的比率〉的违约金；本合同未尽事项，双方在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议，经双方签字盖章的补充协议与本合同同等效力。同日，原、海源公司签订《购房补充协议》，约定鑫园小区住房装修标准作为《商品房买卖合同》的附件。同日，原、海源公司签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，第13条约定：燃气和直饮水如需安装必须统一并另行收费。2013年12月13日，海源公司与湖南有线怀化网络有限公司签订《有线电视用户入网安装协议书》，约定有线电视线路设施安装费350元/套。2014年3月13日，海源公司就安装燃气管道事宜在“海源鑫园小区”发出《关于催签认购书和管道燃气的公告》。2014年10月23日，海源公司就安装燃气管道交费等事项在“海源鑫园小区”发出《关于统一安装管道燃气的公告》。2014年12月3日，海源公司与怀化新奥燃气有限公司订《管道燃气设施配套建设合同》，约定燃气管道建设费2080元/户。合同签订后，海源公司发放了朱闽江奖金3000元。朱闽江向海源公司支付了购房款343695元[143695元(含购房意向金100000元)＋公积金贷款支付200000元],比合同约定的购房款超出3000元，并向海源公司交纳了燃气管道安装费2080元，有线电视开通费350元，办证费1707元。海源公司给予了朱闽江所购商品房办理了预告登记。朱闽江已于2015年12月30日收房。2015年11月6日，“海源鑫园”小区建设工程消防验收合格。2015年11月20日，“海源鑫园”小区第2幢竣工综合验收合格。2016年1月27日，“海源鑫园”小区第2幢资料基本齐全、基本符合备案要求，但至今尚未完成备案登记。经法院委托，2016年9月20日湖南恒基有限责任会计师事务所报告书(湘恒基会专审字【2016】第00785-13号)鉴定结论：4、委托事项鉴证结果为：朱闽江、黄英与怀化市海源房地产开发有限公司签定怀化市商品房买卖合同，购入的“海源鑫园小区”2栋xxx室，建筑面积为135.58平方米，每平方米单价为2512.87元。“海源鑫园小区”第十二层每平方米分摊的成本费用为2964.83元/㎡。即：怀化市海源房地产开发有限公司以亏损452.04元/㎡的价格出售了“海源鑫园小区”2栋xxx室的商品房。一审法院判决:一、海源公司于本判决生效后十日内退还朱闽江、黄英5430元；二、驳回朱闽江、黄英的其他诉讼请求；三、驳回海源公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费637元，反诉案件受理费减半收取666元，共计1303元，由原告（反诉被告）朱闽江、黄英承担587元，被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司承担716元。海源公司不服一审判决，上诉请求：依法撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1352号民事判决第一项，改判驳回其二人的诉讼请求；撤销判决第三项，改判支持海源公司的反诉请求；诉讼费由对方承担。二审期间，海源公司提交了如下证据：一是怀化市建设工程监理有限公司提供的“说明”复印件一份，拟证明海源公司在施工时按消防新规要求在客厅与阳台之间加防火墙导致工期延误；二是怀化市建筑设计研究院出具“说明”两份，拟证明系该院对图纸进行了相应修改，在客厅与阳台之间加防火墙以及设计图中没有燃气管道设计，拟证明图纸变更的原因；三是怀化市价格监督检查局在2017年6月12日所作“关于对海源房地产开发有限公司价格投诉举报的情况说明”一份，拟证明燃气费可以另行约定；四是怀化市人民检察院各部门工作人员要求减免滞纳金的报告十份，拟证明本案系集资房产生的纠纷；五是买受人单鹏的购房合同复印件一份，拟证明3000元优惠已经支付。朱闽江、黄英质证认为，以上证据均已超过举证期，不是新证据。消防新规在2014年就已出台，海源公司在明知的情况下仍未修改图纸，而在施工以后才进行变更，是其自己的责任；怀化市建筑设计院当时不具有设计燃气管道的资质，未将燃气管道列入设计图纸也是其自身过错；怀化物价部门的情况说明与上级规范性文件不符，不能作为证据；检察院干警出差要求减免滞纳金的报告与本案不具关联性。二审认证认为，海源公司所提交的证据均系逾期提交，不予采纳。但在质证过程中，买受人一方对于原图纸中没有燃气管道设计以及阳台与客厅间没有防火墙的事实并未否认。故本院对于争议楼盘原设计图纸没有加入防火墙和燃气管道设计，燃气管道安装系事后追加的项目以及施工后变更图纸的事实予以确认。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。另补充查明：怀化市海源房地产开发有限公司以国有土地使用权出让方式取得“海源鑫园小区”所在楼盘土地，交清土地出让金，取得了土地使用权证，经批准后取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并于2015年2月4日经怀化市房产管理局审批，对争议楼盘取得商品房预售许可证。鉴于争议楼盘原设计图纸没有燃气管道设计，海源公司对需要安装燃气的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用，有部分买受人在正式签订合同之前就已向海源公司交清了安装费用。二审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，针对本案所涉及的具体情况，主要争议焦点围绕以下几个方面：一是本案争议的合同性质系商品房买卖还是单位集资建房纠纷；二是海源公司能否要求撤销《商品房买卖合同》以及相应的补充协议；三是海源公司收取燃气、有线电视开通费用是否符合规定；四是海源公司多收房款3000元是否应当返还。现分别评述如下：（一）关于本案争议的合同性质系商品房买卖还是单位集资建房纠纷。集资建房主要是党政机关、企事业单位为解决职工住房问题，在划拨土地上，由政府、单位和职工共同筹集资金，并在销售价格、购买对象等方面有特殊要求并享受优惠政策而建造的房屋，具有行政职权化、非公开化、政策化的特征。而商品房是专指由房地产开发经营企业建设并面向社会公开发售的房屋，具有出卖人法定性、标的物非现实化以及出售行为社会化、公开化的特征。《城市房地产管理法》第四十四条明确规定了商品房预售必须具备四个条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。本案海源公司通过出让方式取得争议楼盘土地，交清土地出让金，取得土地使用权证以及施工许可，并依法获得商品房预售许可证，符合商品房预售的基本特征。海源公司与诸买受人签订《商品房买卖合同》，对双方的权利义务进行明确约定，订立平等协议的意思表示真实，虽然将争议楼盘向特定群体销售，但仍不能否定其社会化、平等化特征，不违反法律、行政法规或者损害社会公共利益，合法有效。故海源公司以争议楼盘真实成本价高出合同价，且仅向单位职工销售为由主张系单位集资建房纠纷缺乏事实及法律依据，应不予支持。（二）关于海源公司能否以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》、《海源鑫园小区认购书》。《中华人民共和国合同法》第五十四规定，因重大误解订立以及在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销的，撤销权消灭。本案双方当事人在签订合同时，对合同权利义务及市场情况均有充分认知，尽管在合同履行过程中出现了一些诸如成本增加之类的交易风险，但该风险是双方当事人均应予负担的合同风险。双方当事人在订立合同时意志自由，均不构成重大误解，亦不存在欺诈、胁迫的情形。海源公司在一审中反诉要求撤销合同确已超过一年的除斥期间，依法不应得到支持。海源公司要求撤销双方签订的各项协议于法无据，其该项上诉理由不能成立，不予支持。（三）关于海源公司收取燃气、有线电视开通费用是否符合约定。导致双方争议主要在于海源公司主张按《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》对燃气和直饮水的收费约定为另行收费。而买受人认为依据双方签订的由住建局提供的标准《商品房买卖合同》第四条备注约定以及湖南省物价局《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的规定，商品房售价已包括供水、供电、供气…有线电视…等开通到户建设的所有费用，不得另行约定。二审认为，第一、湖南省物价局《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条关于“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等连接入户建设的所有费用(俗称开通费，实为入户费)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”的规定系职能部门对商品房价格的调控规定，在性质上属抽象行政规范性文件，不是法律法规，并不禁止合同当事人另行约定。第二、本案房屋规划设计时并没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加项目。海源公司对需要安装的用户先进行摸底登记，在确定需安装用户达到燃气公司要求后方与燃气销售公司订立合同。并通过发布《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。有部分业主在签订《商品房买卖合同》之前就已将该部分费用交清，足以使海源公司认为买受人在按照公告内容签订认购书和交纳相应款项后均愿意受两项公告内容的约束。第三、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》系海源公司与各买受人在签订房屋买卖合同的当天同时签订，事实上系将燃气费和直饮水的费用列入房屋价款所作的补充约定，不违反法律法规禁止性规定，经合同双方签字确认，与《商品房买卖合同》具有相同法律效力。原判决判定海源公司退还各买受人燃气开通费2080元不妥，应予纠正；海源公司的该项上诉理由成立，应予以支持。关于有线电视开通费，与燃气费用不同的是双方对此未重新达成新的补充协议，也不是重新追加的项目，仍然应当按照原合同约定履行，原判决判定海源公司退回该费用并无不当，海源公司的该项主张，不予支持。（四）关于海源公司多收房款3000元是否应当返还。海源公司以“喜报”形式发布公告，承诺在2015年1月24日至2015年1月31日前签订好合同并办理好银行贷款及公积金相关手续的奖励3000元；在2015年2月1日至2015年2月5日前办理好银行贷款及公积金相关手续的奖励2000元。海源公司亦当庭承认，该3000元系对按时交钱买受人的优惠。本院认为海源公司为鼓励买受人及时交费而主动面向买受人发布优惠措施，对房屋价款优惠的内容具体确定，对交费截止时间也进行了具体的限定，足以让各买受人相信只要在其限定的时间内作出相应的行为即可获得3000元优惠。故海源公司以“喜报”形式发出公告系对合同价款进行变更的新要约，而买受人也在其号召下及时办理银行贷款及公积金相关手续，构成承诺，且实际领取了3000元优惠，系双方合意对房屋价款的变更。海源公司提出合同中约定的价款是扣减该3000元以后的价款，没有证据加以证明，应承担举证不能的责任。故海源公司无正当理由在合同约定的价款基础上多收3000元违反了合同约定，原审判定该公司退还3000元并无不当，其该项上诉理由不能成立，不予支持。二审法院判决：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1352号民事判决第二、三项及案件受理费的负担；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1352号民事判决第一项；三、由怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还向朱闽江收取的有线电视入户费350元、多收房款3000元，共计3350元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1303元，由怀化市海源房地产开发有限公司承担。本院再审期间，朱闽江、黄英为证明己方的再审主张，向法庭提交了下列证据：1、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅湘发改价费（2017）264号关于转发《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的通知（附国家发展改革委、财政部发改价格规（2016）2559号关于不动产登记收费标准等有关问题的通知），拟证明住宅类不动产登记收费标准为每件80元，海源公司多收部分应退还；2、怀化市商品房买卖合同（大汉龙城）复印件，拟证明大汉龙城小区商品房优于本案小区商品房，售价低于本案团购价，一、二审认定本案商品房价格过低错误。海源公司为证明己方的再审主张，向法庭提交了下列证据：1、设计院及监理公司开具的说明、检察院政治部提供的团购房名单、规划许可证、规划局违法行为处理事先告知书和罚款缴款书一组，拟证明施工延期并非申请人的原因，而是由被申请人成立的团购委员会要求加盖一层及规划设计院变更设计造成，导致项目于2016年1月22日才重新取得规划许可证，以致备案延期；2、工程质量竣工验收记录、竣工综合验收备案表，拟证明涉案房屋已于2015年8月28日验收合格及2018年3月1日完成竣工综合验收备案；3、收房时间表，拟证明被申请人已收房；4、怀化市国有建设用地使用权会审单，拟证明调增容积率后楼层加高，申请人补缴了土地出让款682.33万元；5、其他业主商品房买卖合同26份（复印件），拟证明各楼层不同单价及被申请人的房屋价格比其他业主同楼层房价少了3000元；6、关于海源鑫园小区检察院干警购房房价确定的情况说明（复印件），拟证明团购委员会确实存在，且房屋价格应检察院的要求低于成本价定价。经组织质证，海源公司对朱闽江、黄英提交的证据1无异议；对证据2的真实性、关联性有异议。朱闽江、黄英对海源公司提交的证据1的真实性、关联性有异议；对证据2验收合格时间不认可，对完成竣工综合验收备案的时间无异议；对证据3认为不真实，很多人没有收房；对证据4、5认为与本案无关联；对证据6的证人证言，认为证人未出庭接受质证，不应认可。本院认证，朱闽江、黄英提交的证据1，海源公司无异议，应予采信；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条的规定，海源公司提交的证据2竣工综合验收备案表于2018年3月1日完成备案是二审调查询问结束后形成，符合新证据要求，本院予以采信；海源公司提交的证据1虽不是新证据，但该组证据客观反映了本案相关事实，应予认定。双方提交的其他所有证据，均不符合新的证据要求，本院不予采纳。本院再审确认一审及二审查明的案件事实。另查明，海源鑫源小区1#、2#住宅楼项目于2014年4月动工，2015年1月8日取得建设工程规划许可证，建设楼层为二十五层；两栋住宅楼后变更设计各增加一层，于2016年1月22日获得怀化市规划局出具的规划核实证明书。因违规加层，怀化市规划局分别于2015年4月7日、4月13日向海源公司发送听证告知书和违法行为处理事先告知书，海源公司于2015年8月10日缴纳罚款十万元。关于案涉工程竣工综合验收备案表，该表格中市建筑工程管理科审查意见栏，怀化市住房和城乡建设局建筑工程管理科于2018年2月12日签署意见“可以备案”，备案管理审批意见栏，怀化市住房和城乡建设局于2018年3月1日签署意见“同意备案”。关于办理“两证”费用，依购房合同第七条第4项的约定，“两证”费用包括：A、办理房屋所有权证费用，B、交易契税（分三种情况，详见合同），C、权属登记费，住宅80元每套（件）、非住宅550元每套（件），D、房屋转让手续费用由卖方承担，E、办理土地使用权证费用，依物价主管部门公布的收费标准收取。湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅湘发改价费（2017）264号关于转发《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》规定，住宅类不动产登记收费标准为每件80元。朱闽江、黄英于2015年12月30日收房，海源公司2018年8月28日为该房屋办理了产权登记，朱闽江、黄英已收到不动产权证书。本院再审认为，朱闽江、黄英与海源公司签订的《海源鑫园小区认购书》《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。根据双方再审请求，案件主要焦点如下：1、多收购房款、燃气管道安装费、有线电视开通费、代办“两证”费分别应当如何处理？多收购房款问题。多收3000元购房款属算账问题，原审判决退还的理由充分，海源公司主张没有多收未提交充分有效证据，本院不予支持。关于燃气管道安装费和有线电视开通费、代办“两证”费。根据朱闽江、黄英与海源公司签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等开通费均包含在成本价中。但同时双方签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，其中第13项“煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费”的约定，该确认书应视为对房屋买卖合同的补充。此外，本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用，且该费用并不属重复收取。因此，二审改判燃气管道安装费不予退还恰当，朱闽江、黄英主张退还无事实依据。有线电视开通费，应包含在合同价中，双方既无特别约定，也非另行追加的项目，海源公司另行收费没有依据，应予退还，海源公司再审主张不予退还没有事实依据，本院不予支持。代办“两证”费，是海源公司为了方便办证而代收的费用，且合同约定还包括交易契税等收费项目在内，并不只有权属登记费一项。原一、二审法院确定由海源公司先行收取、待办好“两证”后再由双方根据有效票据另行结算的处理原则并无不当，应予维持。2、朱闽江、黄英要求海源公司按收取的多收购房款、燃气管道安装费、有线电视开通费的三倍支付赔偿应不应当支持?朱闽江、黄英认为海源公司对上述项目收费属欺诈行为，应依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定进行三倍惩罚性赔偿。但消费者权益保护法中的欺诈行为，是指经营者针对其商品或服务故意告知消费者虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使消费者作出错误意思表示。且认定欺诈必须具备四个条件：一是欺诈人有欺诈的故意；二是欺诈人实施了欺诈行为；三是被欺诈人因欺诈而陷入错误判断；四是被欺诈人基于错误判断而为的意思表示。本案并不符合消费者权益保护法关于欺诈行为的上述四个构成要件。另最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条中就明确规定，出卖人在订立商品房买卖合同时故意隐瞒一些重要事实或者提供虚假证明，并导致合同无效或者被撤销和被解除的情况下，买受人才可以主张惩罚性赔偿。本案并无导致合同无效或者被撤销和被解除的情形，二审对朱闽江、黄英等购房户要求三倍赔偿的请求不予支持并无不当，应予维持。3、朱闽江、黄英要求海源公司支付逾期交房违约金是否支持。朱闽江、黄英虽在一审就提出海源公司支付逾期交房违约金的请求，一审判决未支持该请求后，如认为一审判决错误应当提起上诉，通过二审行使诉讼权利，但朱闽江、黄英无正当理由未提出上诉，应视为认可一审判决，自愿放弃了要求海源公司支付逾期交房违约金的民事权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条关于民事权利和诉讼权利处置原则的规定。本院二审在朱闽江、黄英放弃上诉的诉讼权利后，仅审查海源公司的上诉请求并依法作出裁判正确，朱闽江、黄英在再审中重提已处分了的民事权利之诉讼请求，应不予支持。综上所述，朱闽江、黄英及海源公司的再审请求均不能成立，本院不予支持。二审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持本院（2017）湘12民终1281号民事判决。本判决为终审判决。审判长  吴荣华审判员  向松柏审判员  向淑莉二〇一九年七月二十六日法官助理陈红星书记员杨世新附：相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。