湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0702民初2466号 原告：熊先红，男，1972年2月17日出生，汉族。 被告：步步高商业连锁股份有限公司，住所地湘潭市韶山西路**步步高大厦。 法定代表人：王填，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于志群，该公司法务经理，系特别授权代理。 原告熊先红与被告步步高商业连锁股份有限公司（以下简称步步高公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊先红，被告步步高公司的委托诉讼代理人于志群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊先红向本院提出诉讼请求：1.被告退还强行非法占用原告位于常德市中心百货大楼二楼商铺，铺号A2**1、A2**2、A2**3、A2**4、A2**5、A2**6、A2**7、A2**8号；2.被告步步高公司支付从2019年1月1日至2019年6月1日强占商铺经营期间的使用费31638.87元。3.本案诉讼费由被告承担。 被告步步高公司答辩要点：1.原告熊先红的铺面系产权式商铺，应按按份共有关系处理；2.被告步步高公司经营涉案铺面已取得绝大部分业主同意并办理了完整合法的手续，非原告熊先红所称的“恶意强占”；3.原告熊先红的诉求缺乏事实依据与法律依据。 经审理查明，原告熊先红于2009年购买了常德市中心百货大楼二楼A2**1、A2**2、A2**3、A2**4、A2**5、A2**6、A2**7、A2**8号产权式商铺（产权证号分别为：常房权证监证字第*****1号，建筑面积6.1平方米，套内建筑面积3.23平方米；常房权证监证字第*****2号，建筑面积5.74平方米，套内建筑面积3.04平方米；常房权证监证字第*****3号，建筑面积5.74平方米，套内建筑面积3.04平方米；常房权证监证字第*****4号，建筑面积5.39平方米，套内建筑面积2.85平方米；常房权证监证字第*****5号，建筑面积6.1平方米，套内建筑面积3.23平方米；常房权证监证字第*****6号，建筑面积6.1平方米，套内建筑面积3.23平方米；常房权证监证字第*****7号，建筑面积6.1平方米，套内建筑面积3.23平方米；常房权证监证字第*****8号，建筑面积6.1平方米，套内建筑面积3.23平方米），并将该房产委托常德市中心商业管理有限公司经营管理至2020年2月28日止。常德市中心商业管理有限公司在经营管理期间将该房产租给湖南家润多超市有限公司使用，租赁期限截止至2022年5月19日。2017年10月16日，常德市武陵区人民法院作出的（2017）湘0702民初2901号民事生效判决，判决解除了熊先红与常德市中心商业管理有限公司签订的《委托管理合同》。2019年1月，被告步步高公司与湖南家润多超市有限公司达成收购协议，并与470户小业主达成三方协议，约定2019年2月1日起，对各小业主所购买房屋的承租方由常德市中心商业广场有限公司变更为被告步步高公司，经营品牌由“家润多”变更为“步步高”，租赁期限至2020年5月19日止。原告熊先红并未与被告步步高公司签订三方协议，将所购商铺承租给被告步步告公司。 另查明，步步高公司租赁的涉案房屋即常德市武陵区97号房屋1-4层共计516户业主。 以上事实有与步步高签订《三方协议》的小业主名单、本院（2017）湘0702民初2901号民事判决书、《三方协议》、《协议》及房产证等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，本案涉案商铺在性质上不同于一般意义上的店面商铺，系虚拟产权式商铺。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，虚拟产权式商铺是其分类之一，指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方公司经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。开发商或是第三方公司统一经营、统一管理，多采取售后返租的方式保障投资者的经济利益，其中所有权与经营权分离是产权式商铺的核心理念。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益”，而虚拟的产权式商铺的特征要求所有权必须与经营权分离，这就产生了单独所有权与整体经营权的矛盾，也就是本案争议焦点。首先，由于商铺销售空间没有实质意义的四至不动产界址，不是物理形态的空间分割模式，商铺投资者的产权只是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，而不是商场分割而成的独立物。其次，从合同签订的目的来看，商铺投资人购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益或者“分红”红利。业主签约时就知道自己的商铺不可能独立经营，其更强调利益分配的份额化，与按份共有人要依据其份额享受权利并承担义务要素相吻合。各买受人之间是按份共有关系，而不是独立产权的建筑物区分所有关系。本案中，原告熊先红购买的产权式商铺仅为常德市中心百货大楼的一小部分，与其他商铺之间并无永久分割围护结构，且相关走道、楼梯均为共用，商铺之间具有不可分性，若熊先红无限制行使其所有权，必定会对整个常德市中心百货大楼的规划及经营产生影响，从而损害其他业主的合法权益，最终造成社会财富的极大浪费，故熊先红的所有权行使应受到其他业主整体经营权的限制。本案中，绝大多数的业主已经与被告步步高公司及湖南家润多超市有限公司签订了《三方协议》，被告步步高公司对熊先红商铺的占有、使用，应认定为代表绝大多数业主利益整体经营权的体现，故绝大多数签订业主与被告步步高及湖南家润多超市有限公司签订的《三方协议》对原告熊先红亦发生法律效力。因此，对原告熊先红要求被告步步高公司支付非法占有期间的使用费31638.87元，退还非法占用商铺并恢复原状的诉求，本院不予支持。若熊先红认为步步高公司未按《三方协议》的约定支付租赁费及履行其他合同主要义务，可以房屋租赁合同为诉争法律关系另案诉至法院，维护自己的合法权益。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十五条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告熊先红的全部诉讼请求。 案件受理费691元，减半收取345.5元，由熊先红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  曾令军 二〇一九年七月二十五日 法官 助理  高 远 代理书记员  张 妮 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。