河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0882民初1802号原告（反诉被告）：沁阳市柏香镇南东村村民委员会，住所地：沁阳市柏香镇南东村。法定代表人：辛国平，该村民委员会主任。被告（反诉原告）：何小兵，男，1968年7月21日生，汉族，住沁阳市。原告（反诉被告）沁阳市柏香镇南东村村民委员会（以下简称南东村委会）诉被告（反诉原告）何小兵为租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南东村委会的法定代表人辛国平，被告（反诉原告）何小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）南东村委会向本院提出诉讼请求：1、被告立即交回其租赁的原村办纸厂北段房屋10间和土地（约5亩）。2、被告补交2006年4月1日至2019年3月30日的租赁费13000元。3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2000年2月28日，经原告村民代表讨论研究，同意将原村办纸厂分为南北两段对外承包租赁。被告何小兵通过竞标，承包租赁了北段的房屋和约5亩土地，约定承包租赁期为5年（2000年4月1日至2005年3月30日），每年承包租赁费为1000元，被告已交清5年承包租赁费。后被告的承包租赁到期后，经历届村委催要，被告一直没有向原告缴纳任何费用，且一直占用租赁房屋和土地。近年来，由于原告引进项目，需要占用该场地，原告多次找被告协商，被告却不同意交回租赁土地和房屋。为维护原告合法权益，现诉至贵院，望依法裁判。被告（反诉原告）何小兵辩称，1、2000年2月28日，经村委会研究决定将村南边闲置的村办纸厂承包出去，为减轻村里的负担，不使破旧的房屋年久倒塌，我和辛夏放经公开招标分别承包了纸厂的北段、南段。我承包的是北段，几间破烂的房屋和约5亩荒地，2000年承包时并未约定五年承包期，只是口头约定一年一交，承包年租金1000元，如果是5年承包期我也不敢栽树搞养殖。2、我按照约定每年向村里缴纳租金1000元，到2005年村委换届，没有人照脸收租金，这样一直拖延至今，但并没有人催要。3、我承包前房屋破烂，土地荒芜，承包后我以此为生，修补房屋，种植树木，搞了养鸡场，所有心血都倾注于此。村委事先也通知过我，想单方面解除协议，但却不和我商量如何安置我的去向和善后事宜，如果村委会坚持要单方面解除协议，反诉请求依法包赔我的损失（修房、种树、养殖）共计67000元。原告（反诉被告）南东村委会辩称，1、被告2000年租赁南东村集体资产时，十几间房屋门窗齐全，完好无损，系原纸厂办公、住宿等，被告租赁后，任意扒墙，随意损坏，如今面目全非，在其租赁近二十年中，被告没有新建一间房产，没有新建一间养殖设施，不存在包赔其修房损失之说。2、南东村委会经全体党员大会、全体村民代表大会决议，从2013年10月开始，通知被告交回南东村集体资产，多人、多次、多种方式做其工作，被告视南东村全体村民的切身利益而不顾，新种所谓品种苗木，都在南东村委会通知被告交回集体资产之后，属于强行抢占，无论被告在南东村集体土地上种植的苗木多么贵重，被告可自行处理或在2019年树木落叶后限时处理，南东村委会没有给被告的树木造成损失，不能承担赔损责任。3、被告租赁南东村集体资产以来，南东村委会没有采用任何方式，对被告所养殖的动物进行搬动、惊吓等，没有给被告的养殖业造成损害，故南东村委会不承担被告所谓的养殖业损失。当事人围绕诉讼请求，原告（反诉被告）南东村委会依法提交了：1、会议记录一份。2、2013年10月15日、22日村民会议记录各一份、2015年3月3日会议记录一份、2019年4月14日会议记录一份。被告何小兵提供了：1、被告与辛道利的录音。2、被告与辛国平的录音。3、原村支部书记辛棉富、原村委委员辛小峰、辛小明、辛下放的证明材料各一份、辛泽龙、易秀的证明材料一份。本院依法制作勘验笔录一份。本院组织当事人对双方提供的证据及本院制作的勘验笔录进行了质证。对双方当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据1可以反映被告通过竞标租赁原告原纸厂北段场地，租赁期自2000年4月至2005年3月30日，租金每年1000元的事实，对此予以认定。原告提供的证据2能够证明原告对收回被告等人租赁土地，将原被告租赁土地再租赁给案外人辛健以及被告等人如何搬出租赁土地等事宜进行开会讨论的事实，对该事实予以认定。被告何小兵提供的录音听不出被告所主张的内容，不予认定。被告提供的证据2证人均未出庭接受质询，证明材料不能反映原告同意被告继续租用土地，不予认定。本院制作的勘验笔录原、被告均无异议，予以认定。依据当事人陈述和经本院审查确认证据，认定事实如下：2000年2月，原告经讨论研究，将原村办纸厂场地对外租赁。被告何小兵通过竞标，租赁了原告原纸厂北段房屋及约5亩土地。双方未签订书面租赁合同，口头约定租赁期为5年，自2000年4月1日至2005年3月30日。被告何小兵交纳了2005年3月30日之前的租赁费。合同到期后，双方未就继续租赁一事达成协议，被告亦未交纳租赁费，一直占有使用该厂房和场地。2014年，因原告原纸厂场地欲租赁他人，遂与被告协商要求被告返还房屋和土地，双方协商未果。2019年5月16日，原告诉至本院。另被告租赁原告老纸厂门外有檀树23棵，院内有杨树61棵、杏树9棵、樱桃树2棵、檀树17棵、无花果树35棵（8棵大树，27棵小树）、车厘子树35棵、桃树3棵。老纸厂院外有桃树68棵（其中挂果24棵）、杨树7棵、无花果树苗种植有12行，每行18米。此为本案事实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中原、被告于2000年达成口头协议，被告租赁原告场地的租赁期限至2005年3月30日，但双方未签订书面租赁合同，租赁期限应为不定期，任何一方均有权随时主张解除合同。现原告起诉要求被告返还房屋及场地，合法有据，本院予以支持。被告何小兵持续使用原告房屋及场地至今，双方对租赁期限及租金支付期限未进行书面约定，原告可以随时要求被告支付租金，因被告已付清2005年3月30日前五年的租赁费，原告现要求被告支付2006年至2019年的租赁费13000元不违反法律规定，本院亦予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案被告在租赁土地上种植树木，被告未提供证据证明事先经原告同意，现租赁合同解除，原告对种植的树木应自行处理。此外，被告未提供有效证据证明其确对租赁房屋进行了修缮、修缮支出的费用及其所称的养殖损失，亦不能确定其所称的养殖损失与原告存在因果关系，因此，对被告反诉要求原告赔偿其修房、种树及养殖损失共计67000元的请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百二十三条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）沁阳市柏香镇南东村村民委员会与被告（反诉原告）何小兵之间的原村办纸厂北段厂房、场地租赁合同。二、被告（反诉原告）何小兵应于2019年12月31日前从承租的原告（反诉被告）沁阳市柏香镇南东村村民委员会的原村办纸厂北段房屋和场地上迁出，自行处理土地上的树木，将房屋和场地返还给原告（反诉被告）沁阳市柏香镇南东村村民委员会。三、被告（反诉原告）何小兵应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）沁阳市柏香镇南东村村民委员会租赁费13000元。四、驳回被告（反诉原告）何小兵的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费113元，反诉受理费738元，均由被告（反诉原告）何小兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  刘刑军二〇一九年七月二十四日书记员  淮建勇