宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终1741号 上诉人(原审原告)：樊玉堂，男，1986年6月26日出生，汉族，个体，初中文化程度，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：耿靖婷，宁夏诚托律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：杜鹏程，男，1969年5月11日出生，汉族，系公司法定代表人，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人樊玉堂、杜鹏程房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2019）宁0121民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 樊玉堂上诉请求：1.请求依法撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书(2019)宁0121民初65号第二判项，并依法改判被上诉人杜鹏程向上诉人樊玉堂退还已支付购房款160万元并支付违约金340800元（自2018年8月30日起算至2019年3月31日），之后的违约金按年率5.66%计算至购房款实际退清之曰。2.本案一审诉讼费、二审上诉费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院计算违约金没有法律依据，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖契约》已经明确约定违约金的计算方法，违约金合计340800元，请求依法予以纠正。2018年8月30日，上诉人与被上诉人协商，双方签订《房地产买卖契约》，被上诉人将其所有位于宁夏银川市××县、16号2套营业房（房屋建筑面积274.64平方米）以215万元价格出售给上诉人，被上诉人保证上述房地产权属清楚。《房地产买卖契约》第五项约定被上诉人不能按期向上诉人交付房产，每逾期一日，由被上诉人向上诉人支付上述房产价款的千分之一；2018年8月28日至2018年8月30日上诉人按约定分五次向被上诉人支付房款160万元整，但随后被上诉人由于涉案房屋被查封，无法在合理的时间内办理房屋过户手续，导致合同目的无法实现，被上诉人的行为违反合同约定，应当承担违约责任，被上诉人应当向上诉人支付违约金。原审法院在计算违约金数额时没有依据上诉人与被上诉人双方签订的《房地产买卖契约》中关于违约金的计算方式即每逾期一日，由被上诉人向上诉人支付上述房产价款的千分之一进行计算，就错误的认定上诉人损失为资金的利息损失，按年利率5.66％予以支持，其行为严重损害的上诉人的合法权益。自2018年8月30日起算至2019年3月31日，被上诉人拖欠应当向上诉人支付违约金合计340800元，请求二审法院依据上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖契约》中对违约金约定的数额进行计算，并依法予以纠正。 杜鹏程辩称，樊玉堂要求340800元的违约金的上诉请求不应得到支持，违约金明显过高，且樊玉堂对解除合同存在明显过错。涉案合同第五条约定的违约金是在杜鹏程不能按期交付房地产，二本案中杜鹏程不存在不能在2018年9月10日向樊玉堂交付房屋，故樊玉堂要求按照该约定承担违约责任没有事实依据。合同约定的违约金按照房地产价格以每日千分之一计算明显属于法律规定的过分高于造成的实际损失。 杜鹏程上诉请求：1.二审法院依法撤销（2019）宁0121民初65号事判决书第二项，依法改判驳回樊玉堂的一审诉请；2.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，导致双方责任划分不清，故判令上诉人支付违约金法律依据和事实理由不足。被上诉人购房并非自己开设餐厅，对此，双方在购房合同中未载明，被上诉人在诉状及开庭陈述时均未强调明确这个购房目的，被告更是对此没有认可。原审主观臆断的认定这一购房目的是没有事实依据的；本案的客观事实是，案涉两套房屋在2018年8月30日出售给上诉人时均处于己经出租的状态，被上诉人对此明知，且在双方的购房合同中也注明了“房屋租金”。根据“买卖不破租赁”的原则，被上诉人购买案涉房屋不可能会立即用来开设餐厅，而只能是先收取租金。原审以被上诉人不能开设餐厅认定合同目的不能实现显然是因果关系认定错误。上诉人对案涉合同的履行程度不构成被上诉人合同目的不能实现的严重后果，导致合同解除并非完全是上诉人的过错。双方购房合同中对不能办理房屋过户并未约定相应违约责任，仅是对逾期交付房屋的情形有约定。上诉人在合同约定的交付房屋期限前后多次要求将两套房屋实际交付给被上诉人，且将其中一套房屋立即办理过户，甚至自愿减少购房款作为交易的条件，但被上诉人均不予接收。对于另一套房屋被查封的情况，上诉人己经在积极处理，该套房屋的权利负担仅剩贰拾万元，远低于被上诉人应支付的下剩房款。从客观事实来看，案涉合同完全具有履行的可能，被上诉人主观拒绝履行，对解除合同也存在预期违约的过错。上诉人认为原审没有综合全案考虑客观事实，仅以过户为条件即认定上述人根本违约导致合同目的不能实现是片面的，由此以判定上诉人承担过错责任是不公平的。 樊玉堂辩称，杜鹏程的上诉理由及请求无法成立，樊玉堂在合同解除中不存在过错。杜鹏程陈述樊玉堂购买房屋的用途如何认定并不影响本案合同解除事由是由杜鹏程一方导致的事实，本案合同无法继续履行就是由于杜鹏程个人原因导致两套房屋中的一套无法完成交付，故其称其行为未导致合同目的不能实现的理由不能成立。关于违约金，双方在合同中有明确约定，樊玉堂的主张并未超过总金额的30%，不能达到合同法司法解释规定的过高的标准。故请求法院驳回杜鹏程的上诉请求，支持樊玉堂的上诉请求。 樊玉堂向一审法院起诉请求：1.请求依法解除2018年8月30日原告与被告签订的《房地产买卖契约》；2.请求依法判决被告偿还原告支付购房款160万元、违约金237960元（违约金算至2019年1月24日）；3.保全费及本次案件受理费一并由被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月28日，原、被告协商，原告购买被告所有营业房用于开办餐厅，所以要买相邻两套房屋。2018年8月30日，原告与被告协商，双方签订了《房地产买卖契约》，被告将其所有的位于宁夏银川市××县、16号2套营业房（房屋建筑面积274．64平方米）以215万元价格出售给原告，约定付款方式为2018年8月30日前原告付给被告购房定金160万元整，待被告协助原告办完过户手续后付清余款55万元；被告要在2018年9月10日前将房地产正式交付给原告，并将房屋土地使用权一并转给原告；被告不承担交易税；自2018年9月1日起房租费用归原告；被告保证上述房地产权属清楚；违约责任：原告中途悔约，不得向被告索还定金，被告中途悔约，应在悔约之日起3日内将定金退还给原告，另给付原告相当于定金数额的违约金；原告不能按期向甲方付清购房款或被告不能按期向原告交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金；房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。2018年8月28日到8月30日，原告通过农业银行和建设银行账户分五次向被告账户转账支付160万元。2018年9月10日，原、被告在办理房屋过户手续时，发现所交易的××县房产已于2018年3月28日被银川市兴庆区人民法院查封。后原告与被告协商解决房屋过户事宜未果。被告在银川市兴庆区人民法院存在涉诉案件，涉案房屋永宁县望远镇立业春城二区2号楼15号营业房一套于2018年3月28日被银川市兴庆区人民法院依法查封。 一审法院认为，原告与被告签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，内容合法，该合同合法有效。原告按照约定向被告支付了房屋预付金，被告未在约定的期限办理房屋过户手续，其原因是被告的一套房屋被法院查封，无法办理过户手续，经原告催办后，被告应当及时履行已生效判决确定的法律义务，及时办理房屋过户手续，但被告未在合理时间内积极办理房屋过户手续，因此，被告的行为违反合同约定，应当承担违约责任。被告的违约行为导致合同目的无法实现，且在庭审中，原告在被告提出优惠的前提下拒绝接受房屋，因此，双方签订的《房地产买卖契约》依法应当予以解除。被告抗辩称双方未约定办理过户时间，但从合同约定看，2018年9月10日为正式交付时间，正式交付含有办理过户手续的交付内容，且双方在2018年9月10日办理过户手续的行为同样表明双方办理过户手续时间为2018年9月10日。原告购买两套房屋目的是开办餐厅，该用途被告明知，由于一套房屋被查封，致使无法两套房屋同时购买，合同目的无法实现，被告的抗辩理由不能成立。原告主张的违约金请求，被告提出约定过高，根据本案实际情况，原告的损失为资金的利息损失，一审法院按照中国人民银行同期贷款利率4.35％上浮30％计算，按年利率5．66％予以支持，违约金数额为36224元。判决如下：一、解除原告樊玉堂与被告杜鹏程签订的《房地产买卖契约》；二、被告杜鹏程于判决生效后十日内向原告樊玉堂退还已付购房款160万元并支付违约金36224元（自2018年8月30日计算至2019年1月24日），之后的违约金按年利率5.66％计算至购房款实际退清之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21024元，减半收取计10512元，由杜鹏程负担9752元，樊玉堂负担760元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人樊玉堂提交如下证据： 证据一、银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初4772号民事判决书、宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民终3008号民事判决书、（2018）宁0104执保246号执行通知书（打印件），证实杜鹏程对于本案所涉合同其不能履行具有重大过错，在买卖契约签订时明知所涉房产权属受限，仍然与樊玉堂签订买卖契约，且在期间不积极处理解决房产的查封，导致合同无法履行，而最终解除。杜鹏程严重违约，且是合同解除的重大过错方，应当承担合同约定的违约责任。 证据二、协议，证明杜鹏程因无法按约定履行房产过户的义务，故与樊玉堂协商退还已付款项，并明确载明了退款时间为2018年10月24日，以及不能按时退款后应当承担的责任，按年息15%承担占用期间的利息。该份协议可以证实，杜鹏程自己认可的向樊玉堂承担的了利息损失也是以年息15%的利率来计算的，一审法院关于损失的认定明显错误，严重侵害上诉人的合法权益。 证据三、微信转账明细、房屋租赁合同一份，证明杜鹏程自行收取了承租户毛自刚2018年11月1日至2019年10月31日的房租，其收取房租的行为同样已经违反了合同约定，该行为也构成违约，也应当承担相应违约责任。 经质证，上诉人杜鹏程对证据一的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该判决不能证明杜鹏程在樊玉堂在签订买卖协议时知道有一套房屋被查封的事实。杜鹏程没有签收到查封裁定。证据二不属于二审期间的新证据，因在一审中樊玉堂未提交，该证据其内容达不到证明案件基本事实的重要性；对证据三的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，签字人并非与本案有利害关系的主体，与本案无关。 上诉人杜鹏程未向法庭提交新证据。 经审查，上诉人樊玉堂提交的证据一、三不属于新证据，且与本案关联性不足，本院不予采信；证据二《协议》的日期为2018年10月23日，不属于二审新证据，该协议没有上诉人樊玉堂的签字认可，仅有杜鹏程的签字，不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点系杜鹏程是否存在违约行为及违约责任的认定。因上诉人杜鹏程涉诉导致涉案房屋被查封，上诉人杜鹏程未及时履行已生效判决确定的法律义务，不能按照合同约定向上诉人樊玉堂履行交付房屋义务，存在违约行为，其应当承担违约责任。关于违约金责任的认定，上诉人樊玉堂一审主张按照合同约定的违约金标准计算，上诉人杜鹏程提出约定过高，且樊玉堂未对其因违约造成的损失举证证明，一审法院根据案件实际情况，认定樊玉堂的损失为资金的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率4.35％上浮30％调整违约金计算标准并无不当。 综上所述，樊玉堂、杜鹏程的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7122元，由上诉人樊玉堂负担6412元，上诉人杜鹏程负担710元。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  任朝霞 审判员  张旭霞 二〇一九年七月十六日 书记员  王小茹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。