福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初69号 原告：李凤娥，女，汉族，1964年2月21日出生，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：张兵兵，福建法炜律师事务所律师。 被告：黄金柱，男，汉族，1936年10月10日出生，住福州市晋安区。 被告：黄持清，男，汉族，1965年2月10日出生，住福州市台江区。 被告：黄峰，男，汉族，1969年6月2日出生，住福州市晋安区。 被告：黄秀清，女，汉族，1967年7月29日出生，住福州市鼓楼区。 被告黄金柱、黄峰、黄秀清的共同委托诉讼代理人：黄持清，即本案被告。 原告李凤娥与被告黄金柱、黄持清、黄峰、黄秀清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告李凤娥及其委托诉讼代理人张兵兵，被告黄金柱、黄峰、黄秀清委托诉讼代理人即被告黄持清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李凤娥向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与四被告2015年2月3日签订的房产买卖合同；2、四被告双倍返还原告购房款1600000元、赔偿原告房屋装修损失250000元、房屋差价损失400000元，合计2250000元；3、诉讼费及鉴定费由四被告承担。事实与理由：原告经福州金海岸房产服务有限公司中介，于2015年2月3日与四被告签订了一份房产买卖合同,合同约定由原告以1000000元的价格购买四被告所有坐落于福州市晋安区的拆迁安置房，房屋建筑面积75.83平方米。原告己知悉上述房产系被告拆迁安置取得，现房屋所有权证暂时无法办理，上述房产具体座落地址以交易部门办妥后的房屋所有权证为准，被告办理委托公证给原告,由原告自行办理该房产产权证，公证费由被告承担。待被告办妥委托公证手续、被告领取有效公证书当日，原告先行支付部分房款800000（含履约保证金13000元），被告开具收款收据给原告，被告收到上述款项后同意服务方将代管的权属材料及公证书交付给原告，当天双方进行物业交接，被告应结清之前的水、电、闭路、煤气及物业管理等原始费用，原告同意以上费用自交付之日起由原告承担。原告可对该房产进行装修，在未办理至原告名下的房屋所有权证前，若被告违约，除双倍返还己收取的款项给原告外，被告还须对该房产的装修进行全额赔偿（包括材料及人工费用，具体以原告提供的装修票据为准）；若原告违约，除承担违约责任外，原告不得向被告要求支付该房产所花费的装修费用等内容。 合同签订后,原告即依约于2015年2月15日支付给被告购房款800000元，随后对房屋进行了装修并迁入居住。然而，被告房屋的产权证却无法办理，更不要奢谈过户。在原告的一再催问之下，被告先是借口推拖，后于2018年9月份才向原告提交了一份，由福州市房地产交易登记中心出具的《不予登记决定书》，落款的时间竟然是2011年12月28日。原告曾经多次找被告交涉解决方案，但无任何结果。 被告黄金柱、黄持清、黄峰、黄秀清辩称：对原告所述的合同内容及履行情况没有异议。乐东新村14座504单元及303单元是被告黄金柱和刘瑞金夫妻的房改房，房屋产权登记人是黄金柱，刘瑞金已于1995年过世，黄金柱与刘瑞金生育被告黄持清、黄峰、黄秀清三人。案涉房屋是黄金柱的乐东新村14座504单元房改房拆迁后的安置房，黄金柱另一套乐东新村14座303的房改房拆迁后安置在世欧王庄C1区1809，2016年为两套安置房办理房屋产权证时其被告知无法办证，原因是上述黄金柱的两套房改房违反了房改政策，导致无法办理安置房的不动产权证，办证被暂停，导致无法将讼争房屋过户给原告。对于原告诉请解除合同被告不持异议，被告同意退还800000元购房款，并按合同约定支付双倍赔偿金赔偿及装修损失，但装修损失项原告诉请金额太高，也不同意另行赔偿房屋差价损失。 本院经审理认定事实如下：2015年2月3日，原告李凤娥与被告黄金柱、黄持清、黄峰、黄秀清签订一份房产买卖合同，约定原告以1000000元向被告购买坐落于福州市晋安区的拆迁安置房，房屋建筑面积75.83平方米；原告己知悉上述房产系被告拆迁安置取得，现房屋所有权证暂时无法办理，上述房产具体座落地址以交易部门办妥后的房屋所有权证为准，被告办理委托公证给原告由原告代为办理该房产至被告名下的产权证；于2015年2月7日前由被告办理该房产的委托公证手续，待办妥委托公证手续并领取公证书当日，原告先行支付部分房款800000元，被告收到上述款项后同意服务方将代管的权属材料及公证书交付给原告，当天双方进行物业交接，原告可对该房产进行装修；在未办理至原告名下的房屋所有权证前，若被告违约，除双倍返还己收取的款项给原告外，被告还须对该房产的装修进行全额赔偿（包括材料及人工费用，具体以原告提供的装修票据为准）；待原告取得其名下的产权证当日向被告支付剩余房款200000元等内容。合同签订后，被告黄金柱于2019年2月5日办理了公证手续，委托原告李凤娥代为办理房屋拆迁安置的一切相关手续、代为办理登记及领取房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证等内容。2015年2月15日，原告向被告支付购房款800000元，由被告黄持清代收。后原告即对房屋进行装修并入住，现房屋仍由原告居住使用。 另查明，讼争坐落于福州市晋安区系拆迁被告黄金柱与刘瑞金夫妻原坐落于福州市晋安区王庄乐东14座504单元房改房屋安置所得。目前，因504单元房改房屋的取得涉嫌违反了有关房改政策，导致案涉的2008单元房屋至今无法办理房屋所有权手续。 刘瑞金已于1995年去世，其与被告黄金柱共生育三个子女，即本案被告黄持清、黄峰、黄秀清。 本案审理过程中，原告于2019年2月21日向本院申请对案涉房屋现市场价值进行评估，本院依法委托福建开诚资产评估土地房地产估价有限公司对讼争房屋市场价值进行评估，经评估，讼争房屋市场价值为2287500元，原告为此花费评估费6800元。 上述事实，有原告提供的房产买卖合同、拆迁补偿安置协议书、回迁安置决算单、公证书、银行转账单、房地产评估报告书、评估费票据及当事人陈述为凭，本院予以确认。 本院认为，讼争的房产买卖合同是原、被告的真实意思表示，合法有效，签约各方应依约严格履行合同义务。被告作为出卖人，应保证对案涉房屋享有合法产权，但现在由于被告的原因导致原告无法取得案涉房屋的不动产权证书，讼争合同无法继续履行，构成违约，应承担违约责任。原告诉请解除房产买卖合同符合合同约定，被告对此亦无异议，本院予以准许。 关于违约责任，讼争合同第十一条第2点规定：“若甲方（被告）违约，除双倍返还己收取的款项给乙方（即原告）外，甲方还须对该房产的装修进行全额赔偿。”。合同既约定了固定金额的违约金800000元又约定了实际装修损失赔偿，存在重复计算损失。从原告诉请可知,其因约定的违约金不足以弥补其实际损失而同时诉请赔偿房屋装修损失和差价损失，实际上就是要求调高违约金。根据福建开诚资产评估土地房地产估价有限公司对案涉房屋作出的市场价值（含装修）2287500元评估意见，确实能够证明解除讼争合同给原告造成较大的期待利益损失。被告辩称双倍返还已付购房款已涵盖原告损失的答辩意见与审理查明的事实不符，故本院综合合同的实际履行情况（即原告仅支付购房款的80%）和原告的具体损失等因素，依法将违约金酌情调整为1000000元。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下： 一、解除原告李凤娥与被告黄金柱、黄持清、黄峰、黄秀清于2015年2月3日签订的房产买卖合同； 二、被告黄金柱、黄持清、黄峰、黄秀清应于本判决生效之日起十日内共同向原告李凤娥退还已付购房款800000元； 三、被告黄金柱、黄持清、黄峰、黄秀清应于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告李凤娥违约金1000000元； 四、被告黄金柱、黄持清、黄峰、黄秀清应于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告李凤娥评估费损失6800元； 五、驳回原告李凤娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24800元，由原告李凤娥负担3800元，被告黄金柱、黄持清、黄峰、黄秀清共同负担21000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  倪卫东 人民陪审员  詹晓枫 人民陪审员  陈炜鑫 二〇一九年七月二日 书 记 员  危 艳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。