山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终3572号上诉人（原审被告）:崔晓利，女，1987年1月16日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：田永刚，山东有泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:临沂金玉山集团有限公司。住所地：临沂市兰山区沂蒙路**。法定代表人：李银程，董事长。委托诉讼代理人:陈东坤，男，1987年8月19日出生，汉族，该公司职工，住。上诉人崔晓利因与被上诉人临沂金玉山集团有限公司（以下简称金玉山公司）租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初16317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人崔晓丽及其委托诉讼代理人田永刚，被上诉人金玉山公司的委托诉讼代理人陈东坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人崔晓利上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人在一审中主张自2016年7月1日起至2018年8月1日止共计13个月的租金，截止自2017年4月30日，一审法院认定合同解除之日，共计10个月，截止到2016年9月1日，上诉人主张解除之日，共计2个月，一审法院认定明显超过被上诉人的诉讼请求。2016年9月，被上诉人工作人员杨军给涉案租赁房屋停水、停电、并扣押上诉人的物品，一审法院没有查清租赁期限。被上诉人一直按42420元每年的标准收取租金，一审法院认定53025元每年的标准错误。综上，上诉人共欠被上诉人租金为12个月=42420元X2个月=7070元。被上诉人金玉山公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人金玉山公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除双方签订的房屋租赁合同并返还房屋；2.请求法院依法判令被告偿还租金132330.03元及利息（利息按照银行同期贷款利率自2016年6月30日起计算至实际付清之日止）；3.判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2014年10月7日，原告金玉山公司作为甲方与被告崔晓利作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.房屋位置：房屋位于山东省临沂市兰山区陶然路与平川路交汇处世纪花园项目2号楼101-201号沿街房给乙方。该房屋建筑面积111.75平方米；2.房屋用途：宠物店经营；3.租赁期限：租赁期自2014年10月8日至2017年10月22日共三年；其中免租期为15天，自2014年10月8日起至2014年10月22日止；4.租金费用：租金53025元/年，单价1.3元/平方米/日；5.支付方式：合同签订时，乙方向甲方交纳5000元履约保证金。上述保证金在合同期满或正常退租后，在乙方无损坏甲方房屋结构及相关设备，无违约责任前提下结清费用后七日内无息退还；房租缴纳方式为先交费后使用，签订合同同时缴纳一年租金53025元；缴纳一年物业管理费2682元。房租开始计算时间为：2014年10月23日至2015年10月22日，租赁费自第三年开始递增，每年递增一次，标准为上次租金的5%。房租每年支付一次，于每次房租到期前1个月内支付。乙方如不能按时全额支付房租及相关费用，按日5%向甲方缴纳违约金，如果超过一个月不支付租金及其他相关费用，属乙方违约，甲方有权单方面解除合同并收回该房屋，不承担任何责任，所收乙方费用概不退还。乙方所装修的各种设施，租赁房屋内乙方添置的物品，无偿归甲方所有，甲方有处置权。乙方应缴纳的租金之外的费用包括物业费、水电费等费用按甲方物业的要求按时交纳，逾期一天甲方有权停止水电供应服务。甲方金玉山公司与乙方崔晓利分别签字盖章。上述合同签订当日，原、被告双方当事人签订《世纪花园沿街交接明细表》，原告依约将案涉房屋交付给被告使用。合同签订后被告向原告交纳押金5000元，后分别于2016年2月2日交租金11000元，2016年2月27日交租金10210元，于2016年5月18日向原告交租金5000元，2016年5月25日交租金3021元，共计交纳29231元。剩余租金至今未交，为此原告诉至法院。原告称案涉租赁房屋在其已于2018年8月底另行出租。并称自2015年10月23日至2016年10月22日，应交房租53025元，被告实际交纳29231元，欠缴23794元，2016年10月23日至2017年10月22日应交房租55676.25元。2017年10月23日至2018年8月1日应交房租45166.40元。被告崔晓丽称其于2016年9月份去交纳房租后，原告方就不再收取，故2016年9月份以后的房租不应计算再内，原因是物业扣押其物品不让搬走。至于原告向外租赁房屋，这是其权利，但至2018年8月1日才将此房屋另行出租，故我方认为欠原告租赁费时间应至2016年9月份。原告不收取租赁费是存在原因的，本来约定好2016年9月份下午3点进行交纳，我四点才到所约定地点，上班期间没人安排收钱，给杨军通话告诉我说不用交纳了。停水停电确实存在，原告给我停水停电的时间最长，因为物业不作为我就没有交纳租赁费。物业扣押的14只宠物狗我不清楚被其转移到哪个位置了。一审法院认为：原临沂金玉山集团有限公司与被告崔晓利所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。原、被告双方当事人均应依约履行义务。原告依照约定将案涉租赁房屋交付给被告后，被告未按照合同约定向原告交纳租金系违约，应承担违约责任。本案争议焦点为：案涉租赁合同的解除时间确定。原告称案涉房屋在原告起诉立案后于2018年8月底另行出租，故租金应交至2018年8月1日。被告对此不予认可，并称案涉商铺被原告2017年4月30日上锁，导致无法经营。因原告已将案涉租房屋另行出租，依据常理应将房屋收回的情况下才能对外出租，原告未举证证明房屋具体收回时间，故其主张租金应计算至其对外出租之日止无事实依据，不予支持。被告辩称2016年9月份向原告交租金原告拒收，自此之后租金不应其承担，其抗辩亦无事实及法律依据，不予支持。被告辩称原告于2017年4月30日将房屋上锁，原告虽不认可，但因其不能举证证明其收回房屋的具体时间，故认定2017年4月30日原告已实际收回房屋，案涉租赁合同已于2017年4月30日解除。原告要求依法判令解除双方签订的房屋租赁合同并返还房屋，不予支持。原告要求判令被告支付租金132330.03元及利息（利息按照银行同期贷款利率自2016年6月30日起计算至实际付清之日止）。因案涉租赁合同自期间为2014年10月8日起至2017年4月30日共计935天，产生租金为53025元/365天×935天=135831元，被告已交租金29231元，被告欠原告租金为106600元，因被告向原告交纳保证金5000元，应在欠交租金中扣除，被告还应向原告支付租赁费101600元及利息，利息本院酌情按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告崔晓利于本判决发生法律效力后十日内支付原告临沂金玉山集团有限公司房屋租金101600元及利息（以101600元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算，自2017年4月30日始至实际给付之日止）；二、驳回原告临沂金玉山集团有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1473元，由被告崔晓利负担1216元，原告临沂金玉山集团有限公司负担257元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交缴纳房租53025元和保证金5000元收据各一份，证明：房租已缴纳2014年10月22日至2015年10月21日，被上诉人收取租金53025元及保证金5000元。被上诉人质证意见为：不属新证据，在一审中已提交，质证意见同一审。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审相同。本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：上诉人还欠被上诉人多少房租。2014年10月7日，被上诉人金玉山公司作为甲方与上诉人崔晓利作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：被上诉人将位于山东省临沂市兰山区陶然路与平川路交汇处世纪花园项目2号楼101-201号沿街房出租给上诉人经营宠物店。租赁期自2014年10月8日至2017年10月22日共三年；其中免租期为15天，自2014年10月8日起至2014年10月22日止，租金53025元/年。合同签订后，上诉人向被上诉人缴纳了2014年10月23日至2015年10月22日的租金53025元、保证金5000元。2015年10月23日至2016年10月22日，上诉人应交房租53025元，实际交纳29231元，欠缴房租23794元。2016年10月23日后未再缴纳房租。关于案涉租赁合同的解除时间确定。被上诉人主张涉房屋在其起诉立案后，于2018年8月底另行将涉案商铺出租，故租金应交至2018年8月1日。上诉人主张案涉商铺被被上诉人于2017年4月30日上锁，导致无法经营。被上诉人虽对此不予认可，但其不能举证证明其收回商铺的具体时间，因此，一审法院认定2017年4月30日，被上诉人已实际收回租赁商铺正确。上诉人应向被上诉人支付自2016年10月23日至2017年4月30日，共188天的房租27311元。上诉人共计应向上诉人缴纳房租46105元（23794元+27311元-5000元=46105元）。一审法院认定本案拖欠的房租数额有误，本院予以纠正。上诉人提交的缴纳房租单据证实了涉案房屋的年租金为：53025元。上诉人主张的房租下调为42420元，被上诉人不予认可，上诉人亦未提交有效证据证实，对上诉人的上述主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初16317号民事判决第二项；变更临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初16317号民事判决第一项为：上诉人崔晓利于接到本判决后十日内支付被上诉人临沂金玉山集团有限公司房屋租金46105元及利息（利息以46105为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算，自2017年4月30日起至实际给付之日止）。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1473元，由上诉人崔晓利负担513元，被上诉人临沂金玉山集团有限公司负担960元；二审案件受理费2946元，由上诉人崔晓利负担1026元，被上诉人临沂金玉山集团有限公司负担1920元。本判决为终审判决。审判长 姚 军审判员 王周华审判员 邹海波二〇一九年七月十日书记员 陈小雪