四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初1466号 原告：张俊杰，男，汉族，1971年11月11日出生，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：罗华，成都市青羊区新华法律服务所法律工作者。特别授权。 被告：汪蓉，女，汉族，1962年8月1日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈飞吉，泰和泰律师事务所律师。特别授权。 原告张俊杰与被告汪蓉返还原物纠纷一案，本院受理后，于2014年10月8日作出（2012）青羊民初字第2413号民事判决书。汪蓉不服该判决提出上诉，成都市中级人民法院于2015年10月13日作出（2015）成民终字第45号民事判决书。张俊杰不服该判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院作出（2016）川民申1392号民事裁定书，驳回张俊杰的再审申请。张俊杰仍不服，向检察机关申诉，四川省人民检察院提出了抗诉，四川省高人民法院经审理，于2018年12月29日作出（2018）川民再116号民事裁定书，裁定撤销四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第45号民事判决书及本院（2012）青羊民初字第2413号民事判决书，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张俊杰的委托诉讼代理人罗华，被告汪蓉及其委托诉讼代理人陈飞吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张俊杰请求本院判令：1.汪蓉立即将位于成都市青羊区府南新区13栋3单元6楼24号房屋腾退返还给张俊杰；2.汪蓉向张俊杰支付房屋租金（按每月800元计算，从2008年2月起至实际腾退之日止）；3.本案诉讼费用由汪蓉承担。事实及理由：2002年9月27日，张俊杰购买了位于成都市青羊区府南新区13栋3单元6楼24号房屋（权0420463），并办理了该房屋的产权证书。张俊杰购买该房后一直未居住。2008年2月，张俊杰发现该房屋被他人居住，遂报警，但经府南派出所调解未果。2011年3月，张俊杰起诉至成都市青羊区人民法院，经查明，该房屋由汪蓉、鲜光学等人居住至今。张俊杰要求汪蓉将该房屋腾退返还，汪蓉却以种种理由至今未搬出，故诉至法院，望判如所请。 汪蓉辩称，张俊杰的陈述不属实。1997年9月29日，金牛区法院就杜欣与查群英欠款一事作出民事调解书，在执行该调解书过程中将案涉房屋抵偿给杜欣，并向高达房地产公司发出协助执行通知书。汪蓉从杜欣处购买了该房屋，购房时查看了金牛法院的法律文书，并已支付全部房款，并在购房后即搬进该房屋居住至今，其系该房屋的所有权人。青羊法院在执行过程中将案涉房屋抵偿给金建明，张俊杰在2002年9月从金建明处购买该房屋时，未到现场查看房屋实际情况、是否有人居住，未尽到审查义务，草率购房，在购房屋后长达9年时间未查看、居住，其在购房时存在过错。如张俊杰的权利受到损害，亦应向金建明主张。请求驳回张俊杰的诉讼请求，确认房屋系汪蓉所有。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年6月，查群英从成都高达房地产开发有限公司（以下简称高达公司）处购买了位于成都市青羊区府南新区13栋3单元6楼24号房屋，房屋价款为113022元。 杜欣诉查群英借款纠纷一案，成都市金牛区人民法院于1997年5月23日作出（1997）金民初字第999号《民事调解书》，确定查群英偿还杜欣本金8万元及利息。后因查群英未履行支付义务，1997年9月29日，成都市金牛区人民法院向高达公司送达《协助执行通知书》，要求该公司将查群英所购买的前述房屋转给杜欣，但该公司一直未将案涉房屋的产权办理至杜欣名下。 1997年101月10日，杜欣将案涉房屋转让给汪蓉，协议约定房款为8万元，并向汪蓉交付了该房屋的原始购房合同及成都市金牛区人民法院的相关法律文书，并约定汪蓉自购房之日起自行办理该房产权手续。汪蓉于1997年10月25日支付定金1万元，至1997年11月10日共计支付房款7万元，剩余房款1万元于1998年8月10日付清。汪蓉购得该房后即入住至今，但该房屋的产权至今未办理至汪蓉名下。 另，金建明于1997年5月14日将查群英诉至本院，要求查群英支付货款132880元及利息，同时向本院申请了财产保全。本院于1997年5月20日裁定对查群英位于青羊区府南新区13栋3单元6楼24号的房屋采取保全措施，并于当日向高达公司送达了该保全裁定书。本院于1997年10月22日作出（1997）青民初字第710号《民事判决书》，判决查群英支付金建明货款132880元及利息。该判决书生效后，因查群英未履行支付义务，金建明向本院申请执行，本院于1998年5月15日作出（1998）青执字第180号《民事裁定书》，裁定将查群英在高达公司购买的案涉房屋抵偿给金建明，并于1998年6月25日将产权变更登记至金建明名下。 2002年9月，金建明将案涉房屋转让给张俊杰，约定房款为175000元，并将该房屋的产权登记变更至张俊杰名下（权0420463，建筑面积70.13平方米）。 2011年3月11日，成都市公安局青羊区分局府南派出所接到报警，纠纷当事人为刘军红和鲜光学，接警内容为：“2011年3月11日下午16时15分来所反映，青羊区府南新区13栋3单元24号张俊杰与查群英的房子是同一个房号，因有经济纠纷”，处理结果为：“登记备查，告知到法院解决”。其后，张俊杰向本院起诉被告鲜光学、汪红及第三人汪蓉，要求判令鲜光学及随住人员将该房屋腾退给张俊杰，并支付2008年2月至实际腾退之日止的租金。2012年2月28日，本院作出（2011）青羊民初字第1033号《民事判决书》，判决驳回张俊杰的诉讼请求。该案判决生效后，各方均未上诉。 2012年4月20日，刘军红向府南派出所报案称“有人在清溪南街16号长期占用张俊杰的房屋”。在派出所民警向王龙调查时，汪蓉陈述未办理产权证的原因系社会腐败问题。 上述事实有购房合同、购房款发票、（1997）金民初字第999号民事调解书、（1997）金执字第146号协助执行通知书、送达回证、购房协议、收条、府南派出所和居委会出具的居住情况证明、（1997）青民初字第710号《民事判决书》、（1998）青执字第180号民事裁定书、房屋信息摘要、房屋所有权证、接（报）处警登记表、询问笔录、（2011）青羊民初字第1033号民事判决书及当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及第三十一条“依照本法第二十八条至第三十一条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”之规定，不动产的所有权须经登记才发生物权效力，如依据人民法院的生效法律文书取得不动产的所有权，在处分该不动产时，亦须经登记才发生物权效力，未经登记不发生物权效力。 本案中，案外人金建明依据本院生效法律文书取得案涉房屋的所有权，并办理了房屋所有权登记，金建明在将该房屋处分给张俊杰时，亦办理了过户登记，现该房屋登记在张俊杰名下，其转让行为已发生物权效力，故张俊杰取得了案涉房屋的所有权。张俊杰向金建明购买案涉房屋时，金建明系该房屋的登记所有权人，张俊杰支付了全部购房款，并办理了产权过户登记手续，故难以认定张俊杰在取得案涉房屋所有权的过程中存在过错。 成都市金牛区人民法院裁定将案涉房屋抵偿给杜欣时，我院已于1997年5月20日对案涉房屋采取了保全措施，且杜欣依据成都市金牛区人民法院的生效法律文书取得案涉房屋后，在将该房屋转让给汪蓉时，未办理该房屋变更登记手续，依照前述规定，其转让行为未经依法登记不发生物权效力。杜欣将房屋转让给汪蓉时，约定的房屋价款为8万元，汪蓉于1997年11月10日支付购房款7万元，于1998年8月10日支付购房款1万元、家具款4000元，共计支付84000元，而案涉房屋已于1998年6月25日登记至金建明名下。首先，查群英向高达公司购买房屋的价格为113022元，而汪蓉支付的购房款为8万元，明显偏低；其次，依据汪蓉与杜欣的转让协议约定，汪蓉应当自购房之日起自行办理产权手续，而至金建明取得案涉房屋产权登记之日即1998年6月25日，汪蓉并未办理案涉房屋的产权登记，其自身存在过错，故汪蓉亦不构成善意取得。 即便张俊杰在取得房屋所有权后，多年未占有使用案涉房屋，亦未向汪蓉主张权利，但其并不因此丧失所有权。故张俊杰对案涉房屋仍然享有占有、使用、收益和处分的权利，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产和动产的，权利人可以请求返还原物”及第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”之规定，张俊杰作为案涉房屋的所有权人，有权要求汪蓉返还，并要求汪蓉支付占有使用费用。张俊杰要求汪蓉按照每月800元的标准支付自2008年2月起的占有使用费用，因张俊杰未提交证据证明其在2011年3月11日前向汪蓉主张过权利，故应按照张俊杰向汪蓉主张权利之日即2011年3月11日起计算房屋的占有使用费，占有使用费的标准，汪蓉认为过高，提出按每月50元计算为宜，本院参考同地区相同面积的房屋租赁价格，对张俊杰主张的每月800元的标准予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十一条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、汪蓉及随住人员于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于成都市青羊区府南新区13栋3单元6楼24号房屋（权0420463，建筑面积70.13平方米）腾退返还给张俊杰； 二、汪蓉于本判决发生法律效力之日起三十日内向张俊杰支付房屋占有使用费（占有使用费计算方式：从2011年3月11日起至实际腾退之日止，按每月800元的标准计算）； 三、驳回张俊杰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由汪蓉负担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  曾国州 人民陪审员  王蜀宁 二〇一九年七月十六日 书 记 员  童学翠