湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0502民初895号 原告宜昌市西陵区房地产管理所，住所地宜昌市西陵区献福路**。 法定代表人韩庆华，该所所长。 委托代理人曾丹，湖北钧信律师事务所律师（特别授权）。 委托代理人邢诚，湖北三立律师事务所律师（特别授权）。 被告宜昌市夷陵贸易发展公司，住所地宜昌市西陵区解放路**。 法定代表人黄建国，该公司总经理。 委托代理人姜启伟，湖北诚业律师事务所律师（特别授权）。 被告宜昌市西陵区三河酒家，住所地宜昌市西陵区北正街**。 经营者柳杰，男，1982年4月29日出生，汉族，户籍地宜昌市西陵区。 原告宜昌市西陵区房地产管理所与被告宜昌市夷陵贸易发展公司、宜昌市西陵区三河酒家房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李浩民独任审判，于同年5月29日公开开庭进行了审理。原告宜昌市西陵区房地产管理所委托代理人曾丹、被告宜昌市夷陵贸易发展公司的委托代理人姜启伟、被告宜昌市西陵区三河酒家的经营者柳杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宜昌市西陵区房地产管理所诉称，1994年7月12日，原告与宜昌市第二百货公司（1994年11月4日更名为宜昌市夷陵贸易发展公司）签订《房地产租赁契约》，约定将坐落在北正街××号一层的房屋出租给被告宜昌市夷陵贸易发展公司，租金为862.56元/月，租赁期限为1994年8月1日至1995年7月31日止。1995年3月20日被告宜昌市夷陵贸易发展公司位于樵湖街××号房屋被原告拆迁。双方于2006年11月22日签订《协议书》，对该房屋拆迁安置协议及被告宜昌市夷陵贸易发展公司应偿还所欠租金事宜达成新的约定，将宜昌市夷陵贸易发展公司的拆迁安置补偿变更为货币补偿，补偿金额为252000元，欠租期间宜昌市夷陵贸易发展公司支付的房屋维修保养费用为20000元，扣除拖欠的租金136393.20元，剩余补偿款135606.80元从宜昌市夷陵贸易发展公司应付房屋租金中抵扣，二马路××号、北正街××号房屋的租赁期限自2006年11月1日至2014年7月31日，宜昌市夷陵贸易发展公司在2014年7月应补交租金876.28元。2014年7月租赁协议届满后，双方均未签订续租协议，根据法律规定，宜昌市夷陵贸易发展公司应当在租赁协议期限届满后将房屋腾退归还给原告。但被告宜昌市夷陵贸易发展公司仍将该房屋出租给被告宜昌市三河酒家占有使用，在此期间费用也一直未向原告缴纳。经过原告多次催收，两被告均不予理睬。遂诉至法院，请求判令：一、确认原告宜昌市西陵区房地产管理所与被告宜昌市夷陵贸易发展公司之间租赁关系已经解除，两被告腾退返还坐落于宜昌市西陵区北正街（××号）现××号的租赁房屋（建筑面积144.74平方米）；二、判令被告宜昌市夷陵贸易发展公司支付拖欠的房屋租金35594.98元（2014年8月1日-2018年1月8日）；三、判令两被告共同支付房屋占有使用费65306.69元（2018年1月9日-2019年3月12日）并从2019年3月13日起至房屋完全腾退之日止按照评估标准32元/㎡支付房屋占有使用费，并结清燃气、水、电等费用。 被告宜昌市夷陵贸易发展公司辩称，一、虽被告确有拖欠租金、占用房屋的行为，但租赁关系并不能因此而解除，因为双方签订的协议除对租金进行了约定，还对原告应当将拆迁安置房过户到被告名下进行了约定，原告至今没有履行还迁房屋的交付及过户手续，故被告享有顺序履行抗辩权。二、对于原告提交的房屋使用费的评估报告，由于是原告单方面委托不能真实反映市场实际价值，且评估报告没有明确委托人、使用人、评估目的等，形式不合法。因原企业职工安置问题，未按市场价向被告宜昌市西陵区三河酒家收取租金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告宜昌市西陵区三河酒家辩称，自己与被告宜昌市夷陵贸易发展公司签订有租赁经营合同，并在合同期内将租金交纳给被告宜昌市夷陵贸易发展公司，自己不应当承担原告所诉的义务。 经审理查明，1994年7月12日，宜昌市西陵区房地产管理所与宜昌市第二百货公司（1994年11月4日更名为宜昌市夷陵贸易发展公司）签订《房地产租赁契约》，约定将坐落在北正街××号（现为××号）一层的房屋（产权面积144.74㎡）出租给宜昌市第二百货公司，租金为862.56元/月，租赁期限自1994年8月1日至1995年7月31日止。1995年3月20日因樵湖街××号（房屋所有权人为宜昌市第二百货公司）拆迁，宜昌市西陵区房地产管理所与宜昌市夷陵贸易发展公司就拆迁安置事宜达成书面协议，由宜昌市西陵区房地产管理所安置给宜昌市夷陵贸易发展公司三套房产。2006年11月22日，双方就宜昌市夷陵贸易发展公司拆迁安置及拖欠原告北正街××号（现为××号）房屋租金相关事宜再次达成的书面协议，约定“将因拆迁安置给宜昌市夷陵贸易发展公司的位于青龙巷的二套产权调换房变更为货币补偿，补偿金额为252000元；因欠租期间宜昌市夷陵贸易发展公司支付的房屋维修保养费用为20000元；从上述款项中扣除拖欠的租金136393.20元，剩余补偿款135606.80元用于抵扣宜昌市夷陵贸易发展公司应付房屋租金（二马路××号、北正街××号）；二马路××号、北正街××号租赁期限自2006年11月1日至2014年7月31日，宜昌市夷陵贸易发展公司至2014年7月应补交的租金为876.28元；宜昌市西陵区房地产管理所应协助宜昌市夷陵贸易发展公司在2007年5月30日之前办理星火路五金宿舍内××楼的产权调换房的产权手续”。2014年7月31日，双方对北正街××号房屋租赁合同约定期限届满。合同到期后，双方未签订书面续租协议。被告宜昌市夷陵贸易发展公司仍将北正街××号房屋出租给被告宜昌市三河酒家用以经营，且未向原告支付租金。2018年1月8日，原告宜昌市西陵区房地产管理所在北正街××号宜昌市西陵区三河酒家经营门店门口张贴解除合同通知，要求宜昌市夷陵贸易发展公司、宜昌市西陵区三河酒家立即将房屋使用权交还，后二被告仍继续占用该租赁房屋至今。 上述事实，有经庭审质证的《房地产租赁契约》、宜昌市商业集团总公司文件、协议书两份、《解除合同通知书》、房产证、房屋分层分户平面图、房屋租金评估明细表、市房投公司关于明确商业门面用房经营管理责权的通知、《房地产价格评估报告》、《租赁经营合同》等证据以及当事人当庭陈述在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，一、被告宜昌市夷陵贸易发展公司向原告承租本案诉争房屋，始于1994年8月1日，双方第一份租赁合同于1994年7月12日签署，约定的租赁期限为一年。其后，原告于1995年3月20日将宜昌市夷陵贸易发展公司位于樵湖街××号的房屋拆迁。双方于2006年11月22日订立的协议内容表明，在该协议订立之前，被告宜昌市夷陵贸易发展公司在2006年11月22日前一直未向原告支付本案诉争房屋租金，同时原告宜昌市西陵区房地产管理所亦未对被告宜昌市夷陵贸易发展公司拆迁的房屋安置补偿落实到位。所以，双方于2006年11月22日订立的协议在法律上实则是将原来双方订立的两个协议，即1994年7月12日的《房地产租赁契约》以及1995年3月20日拆迁被告宜昌市夷陵贸易发展公司樵湖街××号房屋的拆迁安置补偿协议内容进行了综合，并对原约定内容进行了部分变更。虽然双方2006年11月22日签订的协议在形式上为一个协议，但实际包含了双方之间的房屋租赁和拆迁补偿安置两个法律关系。这两个法律关系之间本质上并无关联，只是双方约定被告宜昌市夷陵贸易发展公司的货币化安置补偿款冲抵其所承租原告的房屋截至2014年6月的租金。故被告宜昌市夷陵贸易发展公司关于在其所承租的原告房屋租赁合同到期后，因原告拆迁补偿安置义务未实际履行而对原告享有顺序履行抗辩权，可以继续占有、使用承租的房屋并拒绝支付租金的主张，本院不予支持。被告宜昌市夷陵贸易发展公司若认为原告拆迁补偿安置义务未实际履行，应另案主张。 二、原告宜昌市西陵区房地产管理所与被告宜昌市夷陵贸易发展公司的书面协议约定表明，双方之间协议约定的房屋租赁期限截止2014年7月31日。租赁期限届满后，原告宜昌市西陵区房地产管理所未与被告宜昌市夷陵贸易发展公司重新签订租赁合同，被告宜昌市夷陵贸易发展公司在未续签租赁合同的情况下继续将该房屋转租赁给被告宜昌市西陵区三河酒家使用，原告宜昌市西陵区房地产管理所亦未提出异议，故依法应认定原告宜昌市西陵区房地产管理所与被告宜昌市夷陵贸易发展公司之间形成了不定期租赁关系。按照法律规定，原租赁合同继续有效，不定期租赁期间双方均可以随时要求解除该租赁合同。 2018年1月8日，原告宜昌市西陵区房地产管理所在被告宜昌市西陵区三河酒家经营门店（北门外正街××号房屋）正门张贴解除合同通知书，该行为应认定为原告宜昌市西陵区房地产管理所依法对被告宜昌市夷陵贸易发展公司行使不定期租赁关系的解除权。法律规定，合同的解除自解除合同通知送达即发生法律效力，但应当给予解除合同相对方合理准备期限。故本院依法酌定本案的合同解除腾退房屋期限为一个月。在一个月的腾退期间内的房屋租金标准，仍然按照协议约定的租金标准862.56元/月支付。即被告宜昌市夷陵贸易发展公司应向原告支付其拖欠的2014年8月1日至2018年1月8日的房屋租金共计35594.98元（862.56元/月×41个月8日），另加上双方原协议约定的被告宜昌市夷陵贸易发展公司应在2014年7月补交的租金876.28元，共计36471.26元。但是原告仅主张35594.98元，系对自己民事权利的自由处分，本院予以支持。 三、关于房屋占有使用费的标准问题。原告宜昌市西陵区房地产管理所在本案起诉前聘请具有房地产评估资质的机构对本案诉争房屋的市场租金标准进行了评估，二被告在庭审质证过程中虽然提出了异议，但未提交确实的证据，亦未申请重新评估，故本院对二被告的异议不予支持。原告依据评估报告对房屋占有使用费按照每月32元/㎡的标准计算的主张，本院予以认定。故被告宜昌市夷陵贸易发展公司应当自2018年2月9日起至本案诉争房屋实际腾退之日止，按照每月32元/㎡的标准向原告支付房屋占有使用费。同时，对原告关于被告完全结清燃气、水、电等费用的请求，因原告未向本院提交准确的金额以及包含目前尚未发生的费用，本院难以支持。 四、被告宜昌市西陵区三河酒家承租本案诉争房屋，来源于被告宜昌市夷陵贸易发展公司的转租行为，而两被告之间的转租合同是否能够成立，依附于原告宜昌市西陵区房地产管理所与被告宜昌市夷陵贸易发展公司租赁关系能否依法成立和延续。被告宜昌市西陵区三河酒家作为本案诉争房屋的实际使用人，在未向本案被告宜昌市夷陵贸易发展公司足额支付市场标准租金的前提下，应当承担自原告宜昌市西陵区房地产管理所与被告宜昌市夷陵贸易发展公司在租赁合同被人民法院依法确认解除后的房屋占有使用费，并向原告及时腾退交还房屋。若被告宜昌市西陵区三河酒家认为自己在本案诉争房屋租赁过程中存在争议或损失，可与被告宜昌市夷陵贸易发展公司另行协商或通过另案诉讼解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、确认原告宜昌市西陵区房地产管理所与被告宜昌市夷陵贸易发展公司房屋租赁关系自2018年1月8日解除； 二、被告宜昌市夷陵贸易发展公司在本判决确定之日起十日内向原告宜昌市西陵区房地产管理所支付2018年1月8日前所欠房屋租金35594.98元； 三、被告宜昌市夷陵贸易发展公司、宜昌市西陵区三河酒家在本判决确定之日起十日内向原告连带支付2018年1月9日至2018年2月8日的租金862.56元及2018年2月9日至2019年3月12日的房屋占有使用费60675.01元（32元/㎡×144.74㎡×13个月3日），上述共计61537.57元，并按照每月32元/㎡的评估标准，支付从2019年3月13日起至房屋完全腾退之日止的房屋占有使用费。 四、被告宜昌市夷陵贸易发展公司、宜昌市西陵区三河酒家于本判决确定之日起三十日内，将宜昌市西陵区北门外正街27号一楼房屋腾退，交还原告宜昌市西陵区房地产管理所。 五、驳回宜昌市西陵区房地产管理所的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费1159元（原告已预交），由被告宜昌市夷陵贸易发展公司负担800元、被告宜昌市西陵区三河酒家负担359元，二被告在履行上述判决时一并转付给原告宜昌市西陵区房地产管理所。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  李浩民 二〇一九年七月二日 书记员  王芳芳