广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初7290号原告：温年胜，男，1948年10月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：王明清，广东强邦律师事务所律师。被告：广州市粤西市政道路工程建设有限公司，住所地广东省广州市黄埔区联和街田心雅苑一巷9-2号201房，统一社会信用代码914401016915025007。法定代表人：姜洪成。被告：姜洪成，男，1968年8月27日出生，汉族，住吉林省抚松县，原告温年胜诉被告广州市粤西市政道路工程建设有限公司（以下简称“粤西公司”）、姜洪成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年4月16日、7月22日公开开庭进行了审理。温年胜的委托诉讼代理人王明清到庭参加诉讼，粤西公司、姜洪成经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。温年胜向本院提出诉讼请求：1．解除粤西公司与温年胜签订的租赁合同；2．粤西公司立即腾空房屋并搬离；3．粤西公司向温年胜支付自2015年至归还房产之日所拖欠的租金（暂计至2019年7月所拖欠的房屋租金为387500元）；4．粤西公司向原告支付自2015年至归还房产之日期间拖欠房屋租金的滞纳金（以每月所欠的房屋租金为本金，按照每日百分之三的标准，自欠款之日起计至付清之日止，以本金为限）；5．粤西公司缴纳的两个月房租押金（20000元）由温年胜没收；6．姜洪成对上述第3、4、5项诉讼请求承担连带赔偿责任；7．粤西公司、姜洪成承担本案诉讼费。事实和理由：温年胜、粤西公司于2011年7月26日签订《房屋租赁合同》，约定温年胜将其位于广州市萝岗区天鹿南路238号后座一至四层整栋及240号后座一至四层整栋，共两栋房屋出租给粤西公司，租赁期限为五年，月租金为10000元。合同签订后，姜洪成利用涉案房屋登记注册了至少三间公司，房屋内存放了办公用品和展品等。后粤西公司提出增加租赁面积，房屋租金调整为每月11500元。2015年5月以前，粤西公司均按照合同约定准时支付了租金，但自2015年6月起，粤西公司经常以各种理由无故拖欠房屋租金，且租赁期满后拒不搬走涉案房屋内的物品。合同期满后，粤西公司提出继续租赁案涉房屋。经双方协商、核算，2015年6月至2017年4月期间粤西公司拖欠温年胜房屋租金和水电费等共277833元，温年胜同意减免为150000元，其中2017年5月11日支付了50000元，剩余的100000元在半年内分两次付清。姜洪成于2017年5月11日支付了50000元后，即以生意失败、夫妻纠纷等为由拖延，拒不支付剩余的100000元，之后的租金也未支付。温年胜多次要求解除合同、支付房屋租金，并清空案涉房屋内的物品，但粤西公司一直拒不支付租金。姜洪成在租赁房屋内注册登记了至少三间公司，其均是公司股东并担任法定代表人，姜洪成在《房屋租赁合同》上签名，且自租赁案涉房屋后，每月的房屋租金均通过其私人账户汇入温年胜儿子温颂君的账户，导致公司财产与股东财产无法区分。同时，由始至终，被告方只有姜洪成一人与温年胜沟通、解决涉案房屋租金事宜。公司与股东之间构成人员、财产混同，公司已失去独立承担债务的基础，以上情形严重损害了公司债权人的利益。姜洪成应当对拖欠的房屋租金、滞纳金等承担连带清偿责任。粤西公司、姜洪成未答辩。经审理查明，粤西公司原名为广州粤大建筑工程有限公司，于2013年4月17日变更登记为现名。2011年7月26日，温年胜（出租方、甲方）与粤西公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在广州市萝岗区天鹿南路238号后座一至四层整栋及240号后座一至四层整栋出租给乙方。租赁时间自2011年8月15日至2016年11月30日止，起租时间为2011年12月1日至2016年11月30日。如到期未能续签租赁合同，乙方应将租用的房屋完好无条件交回甲方。同等条件下，乙方有优先续租权。租赁期间租金每月10000元，乙方在签订本合同时，须交2个月房租押金20000元及本月租金10000元。合同期满后该物业之治安费、卫生管理费、有线电视费、电话费等一切费用乙方交清后，甲方三日内无息将押金退还给乙方（押金不能作为租金使用），倘若乙方未缴清以上费用，甲方有权在押金中扣除。如有下列情况发生，甲方有权终止本合约，并收回所有出租之房屋，租金、押金不予退回：乙方拖欠租金超过七天。乙方应在起租日开始计算的每月1至7号七天内向甲方全额付清当月租金。如果乙方在本合约所规定的交租的期限内未付或未交清租金，除继续有义务交纳该租金外，还应向甲方交纳滞纳金，每日滞纳金是每月租金数额的3%，否则甲方有权立即终止出租，乙方有义务立即向甲方缴交应付的一切款项。温年胜主张粤西公司后来多租了其儿子温颂君的房屋的一层，故租金加了1500元，从2013年12月开始每月租金变更为11500元，温年胜提交了温颂君的银行流水，流水显示除了其中最后一笔于2017年5月11日的转账记录金额为50000元，其他记录均显示向温颂君账户汇入金额为11500元或23000元。温年胜称，经核算2015年6月至2017年4月的租金，尚欠租金及水电费277833元，最后减免到150000元，其中2017年5月11日支付了50000元，2017年11月11日前应支付剩余款项，但至今未付。2017年7月之后的租金亦一直未缴纳。温年胜提交了与姜洪成的短信聊天记录，记载了双方协商2015年6月至2017年4月的租金的交纳事宜，另外温年胜于2018年10月12日发出短信载：粤西公司长期拖欠租金，现通告终止双方的租赁关系，要求粤西公司于三日内搬空物品。姜洪成的手机号码最后一次回复短信的时间为2018年10月20日，称姜洪成大部分时间在外地。温年胜另提交案涉房屋的照片，显示房屋内有大量物品滞留。温年胜为主张案涉房屋有合法产权证及报建手续，提交了1．坐落于黄陂公司田心社7号宅基地的宅基地使用证，面积为86.4平方米，建筑面积432平方米；2．黄陂公司田心瓦窑下规划1号用地的《村镇建房许可证》，建筑面积280平方米；3．黄陂公司田心瓦窑下规划2号用地的《村镇建房许可证》，建筑面积280平方米；4．广州市黄埔区联和街联和社区居民委员会开具的2份《证明》，载黄陂公司田心社7号与广州市萝岗区天鹿南路238号后座及广州市黄埔区联和街田心雅苑一巷9-2号属同一地址，田心瓦窑下规划1号与广州市萝岗区天鹿南路240号后座及广州市黄埔区联和街田心雅苑一巷9-1号属同一地址。上述事实有《房屋租赁合同》、短信记录、银行流水、宅基地使用证、村镇建房许可证、《证明》等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，温年胜与粤西公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。《房屋租赁合同》到期后，双方未再续签合同，粤西公司仍继续使用房屋，温年胜对此未提出异议，原《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。温年胜主张粤西公司另外承租了一层房屋，故双方租金变更为11500元，根据温年胜提交的银行流水，本院对温年胜的陈述予以采信，即每月租金变更为11500元。温年胜于2018年10月12日向粤西公司法定代表人姜洪成发出短信“终止双方租赁合同关系”，视为向粤西公司发出解除合同通知，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月12日解除。粤西公司长期拖欠租金，构成违约，温年胜要求没收粤西公司交付的押金20000元，符合合同的约定，本院予以支持。同时粤西公司应当向温年胜支付拖欠的2015年6月至2017年4月的租金100000元以及2017年7月至2018年10月12日的租金176952元。合同解除后，粤西公司应当将案涉房屋腾空后交还温年胜，粤西公司继续占有使用案涉房屋，应当支付占有使用费。但从温年胜提交的照片及双方的短信聊天记录可知，温年胜向粤西公司发出解除合同通知前后，虽然案涉商铺有大量物品滞留，案涉商铺实际处于空置状态，此时温年胜有义务将上述物品清理、提存，及时将案涉房屋收回，以避免案涉房屋长期处于空置状态，故对于温年胜怠于履行减损义务而导致的损失应由其自行承担。综上，本院酌情支持温年胜合同解除后半年（2018年10月13日至2019年4月12日）的占有使用费，占有使用费参照《房屋租赁合同》约定的标准11500元/月计算，共计69000元。综上，粤西公司应向温年胜支付租金及占有使用费345952元（100000元＋176952元＋69000元）。关于逾期支付租金（占有使用费）的违约金。首先，2015年6月至2017年4月的租金10万元，是双方在短信中另行约定，双方未对该租金的逾期付款违约金作出约定，本院酌情参照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年11月12日开始计算至实际付清之日止。其次，关于2017年7月至2018年10月12日的租金、2018年10月13日至2019年4月12日的占有使用费的逾期付款违约金，《房屋租赁合同》已对违约金作出明确约定，温年胜主张每月租金（占有使用费）的违约金以本金为限，本院确认粤西公司从每月8日开始，以当月租金（占有使用费）为本金，按照每日3%标准计付违约金，但违约金的数额应以各月（期）所欠房屋租金（占有使用费）为限。关于温年胜主张的由姜洪成对粤西公司的债务承担连带清偿责任，本院认为本案为房屋租赁合同纠纷，合同主体为粤西公司与温年胜，姜洪成并非合同当事人，其作为粤西公司的法定代表人，签署相关协议、代付租金等均代表粤西公司。至于温年胜所主张的姜洪成滥用公司法人地位和股东有限责任，逃避债务的问题，温年胜可就股东损害债权人利益等另循法律途径解决，本院在本案中不予调处。粤西公司、姜洪成经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告温年胜与被告广州市粤西市政道路工程建设有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月12日解除；二、被告广州市粤西市政道路工程建设有限公司于本判决生效之日起十日内腾空广州市黄埔区（原萝岗区）天鹿南路238号后座一至四层整栋及240号后座一至四层整栋房屋，并交还给原告温年胜；三、原告温年胜收取的房租押金20000元不予返还广州市粤西市政道路工程建设有限公司；四、被告广州市粤西市政道路工程建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温年胜支付欠付租金及占有使用费345952元及违约金（2015年6月至2017年4月的租金的违约金，以100000元为基数，从2017年11月12日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止；2017年7月至2019年3月的租金及占有使用费的违约金，以当月所欠租金及占有使用费11500元为基数，按照每日3%的标准从当月8日开始计算至实际付清之日止；2019年4月1日至4月12日的占有使用费的违约金，以4452元为基数，按照每日3%的标准从2019年4月8日开始计算至实际付清之日止；上述每一期租金及占有使用费的违约金均以本金为限）；五、驳回原告温年胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11750元，由原告温年胜负担1228元，被告广州市粤西市政道路工程建设有限公司负担10522元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  李洁红人民陪审员  谭辉红二〇一九年七月三十一日法官助理钟陈书记员姚春华