河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终2729号上诉人（原审被告、反诉原告）:王桂华，女，1958年9月9日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：卢兴国，北京市中地律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵思怡，女，1987年10月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李娜，北京市京师律师事务所律师。原审被告：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地：河北省三河市燕郊镇中赵甫村东南，统一社会信用代码：91131082557660129U。法定代表人：宋润姬，董事长。原审被告：于海波，男，1978年4月25日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。上诉人王桂华因与被上诉人赵思怡，原审被告三河市顺心置地房产经纪有限公司、于海波房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2018）冀1028民初1934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王桂华上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，改判王桂华所收定金400000元不予退还、赵思怡向王桂华支付违约金600000元。诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、基本事实。（一）合同约定的基本内容。赵思怡全款购买上诉人案涉房屋，价格为200万元；《补充协议》第四条约定，2017年2月18日交付第一笔定金3万元，2017年3月2日支付定金37万元，房本下来网签出来前付清全部购房款，收到定金之日交付房屋；根本违约应支付合同总价款30%的违约金；垫资《协议书》约定，买方具备银行批贷资格，由中介垫资支付剩余160万元购房款。（二）与于海波的关系。王桂华通过中介方先与于海波签订合同，约定将案涉房屋以200万元价格出售给于海波，收取了于海波30万元定金，后解除了合同，经中介方协调，约定在房屋另行出售后，退还于海波27万元定金。（三）履约情况。为便于履行，王桂华、赵思怡、于海波三人口头约定，赵思怡应支付王桂华的40万元定金，其中13万元支付给王桂华，27万元支付给于海波，视为王桂华向于海波退还定金，也视为王桂华收取赵思怡的定金；王桂华积极履行了合同义务，由于房价下跌，赵思怡拒绝履行合同，造成合同无法履行。二、一审判决认定：赵思怡“2017年3月2日，向于海波支付购房409000元，向王桂华支付购房款130000元”，系认定事实错误，该款应属定金。三、一审判决酌定上诉人的实际损失为10万元，违反合同约定，适用法律错误。四、一审法院适用普通程序审理本案，却由审判长独任审理，程序违法。赵思怡答辩称，王桂华的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。三河市顺心置地房产经纪有限公司、于海波未到庭参加诉讼。赵思怡起诉请求：解除赵思怡与王桂华签订的《房屋买卖合同》；王桂华返还赵思怡购房首付款400000元；三被告返还赵思怡购房首付款169000元；三河市顺心置地房产经纪有限公司返还居间服务费35187.5元；诉讼费用由三被告负担。王桂华反诉请求：解除赵思怡与王桂华在大厂县房管局和备案合同及网签审批通过公示；赵思怡赔偿购房违约金600000元；赵思怡赔偿因将涉案房屋私自出租造成的室内物品损坏折价款50000元；因赵思怡违约行为延误王桂华出售涉案房屋，导致王桂华直接损失800000元左右，涉案房屋买卖合同规定的违约不足以补偿全部损失，因此，赵思怡需赔偿房屋降价差额200000元；赵思怡承担本案的全部费用。一审法院认定事实：2017年2月18日，赵思怡、王桂华在三河市顺心置地房产经纪有限公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》、《补充协议》、《协议书》、《居间服务合同》，赵思怡购买王桂华所有的位于大厂回族自治县房屋，建筑面积84.24平方米，该房屋成交价格为2000000元。赵思怡先后支付购房款项包括：2017年2月18日，通过银行转账向于海波支付30000元；向三河市顺心置地房产经纪有限公司支付居间服务费35187.5元（合同约定的居间服务费为42187.5元）；2017年3月2日，向于海波支付购房款409000元，同日向王桂华支付购房款130000元。王桂华向赵思怡出具收据一张“收到赵思怡房款400000元整，此款为潮白河五期首付款”。当日，王桂华并向赵思怡交付了涉案房屋。《房屋买卖合同》第四条第（三）款约定“买受人应于签订本合同当日支付定金肆拾万元整”第（四）款“买受人应于本合同签订2017年3月2日将首付款肆拾万元支付出卖人”。第（六）款买卖双方一致同意“房本下来、网签出来，全款交易”。第七条房屋的交付：“出卖人应当在收到首付款肆拾万当日内将房屋交付买受人”。《补充协议》第二条1、定金：乙方（买受方）于2017年3月2日向甲方（出卖方）支付定金肆拾万元整，该定金视为首付款的一部分。2、关于购房款的支付约定一次性支付：在房屋所有权转移登记手续办理当日……。“其他约定”手写部分体现“定金叁万及定金叁拾柒万元”的表述。涉案房屋网签通过后，三河市顺心置地房产经纪有限公司于2018年7月17日通知赵思怡及王桂华办理涉案房屋的过户手续，但赵思怡未到场，三河市顺心置地房产经纪有限公司于2018年7月19日向赵思怡发出告知函，继续督促赵思怡，但其仍未到场。2018年5月，王桂华取得涉案房屋的产权证书，5月29日，王桂华与肖俊华签订一份公证委托书，王桂华委托肖俊华办理其与赵思怡关于涉案房屋买卖的相关事宜。2018年8月1日，王桂华收回涉案房屋。8月3日，王桂华向赵思怡发出解除合同告知函，要求解除合同。赵思怡于2018年8月6日收到该解除合同告知函。根据原、被告签订的《房屋买卖合同》约定：因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金。逾期超过15日的，守约方有权利单方解除合同，且违约方应按照本合同约定购房款的百分之三十向守约方支付违约金。根据协议书（垫资）约定：三河市顺心置地房产经纪有限公司代赵思怡向王桂华支付购房尾款，前提是赵思怡具备银行批贷资格。上述事实，有赵思怡提交的房屋买卖合同、补充协议、协议书、居间服务合同、交易服务代理合同、银行转账记录、收据、2017年3月22日廊坊市限贷政策、结婚证、客户交款通知书、公证书，王桂华提交的房屋买卖合同、居间服务合同、授权网签委托书、补充协议、协议书（垫资）、公证书、微信截图、通话记录、告知函、视频资料、解除合同告知函、快递投递记录及原、被告陈述在案为凭。一审法院认为，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任当事人承担不利法律后果。赵思怡、王桂华在三河市顺心置地房产经纪有限公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》、《补充协议》后，当事人均应遵约守诺，诚信、善意、全面履行合同约定义务。任一方违反合同约定，应当向合同相对方承担违约责任。对于涉案合同的付款方式，《房屋买卖合同》第四条第（六）款明确约定了“全款交易”，《补充协议》亦有相关约定，虽买受方赵思怡主张系应出卖方王桂华要求及另与居间方签有《垫资协议》，但依合同相对性原则，买受方对此承诺应当向出卖方承担责任。在《房屋买卖合同》后续履行过程中，买受方提出因结婚丧失贷款资格、居间方应先履行《垫资协议》垫资等为由，拒绝与出卖方继续履行合同约定的买受义务，明显与合同约定不符，买受方赵思怡构成违约，其主张的事实理据，依合同约定不能成立，本院依法不予支持。对于王桂华所收取赵思怡400000元的定性问题，在《房屋买卖合同》及《补充协议》中出现了“定金”“首付款”的不同字面表述，结合王桂华向赵思怡出具收据的字面含义-“收到赵思怡房款400000元整，此款为潮白河五期首付款”依合同目的、交易习惯及诚信原则，对于400000元中的30000元宜认定为定金；370000元真实本意应认定为涉案房屋的首付款为宜。本诉原告赵思怡提出诉求解除涉案《房屋买卖合同》、《补充协议》，反诉原告王桂华在起诉前向反诉被告赵思怡已发出解除合同通知，买卖合同目的无法实现，双方均有解除合同意愿，本院予以照准。通过银行转账记录及出卖方王桂华出具的收据证明，买受方赵思怡先后付款金额：向被告于海波两次付款439000元，向出卖方王桂华付款130000元，结合王桂华向赵思怡出具收到房款400000元整收条，足以认定于海波实际收到赵思怡房款（含定金30000元）169000元，王桂华实际收到赵思怡房款400000元。依据合同履行情况及买受方的违约过错程度，基于买受方赵思怡2017年2月18日与出卖方王桂华签订合同，至2018年8月才主张解除合同，导致在此期间出卖方王桂华可能错失一定的交易机会，对出卖方造成一定损失，买受方对此应当承担责任。故，涉案合同解除后，酌情确定于海波返还赵思怡购房款150000元，出卖方王桂华酌情返还赵思怡购房款200000元。被告三河市顺心置地房产经纪有限公司在合同履行过程中积极履行了居间方义务，对于买受方主张已交纳三河市顺心置地房产经纪有限公司的居间服务费35187.5元予以返还，缺乏正当理据，本院不予支持。对于反诉原告请求反诉被告承担违约金600000元，虽然双方在涉案合同约定了违约责任，但应当以当事人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及预期利益等因素予以综合衡量，本院基于公平原则，酌定反诉被告向反诉原告承担违约金100000元为宜。对于反诉原告主张反诉被告赔偿屋内物品损失的诉求，因缺乏相关证据，理据不足，本院不予维护。对于反诉原告主张的反诉被告占用房屋期间的租金收益，因与本案不属同一诉讼标的，本案不予合并审理，权利人可另案主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定,判决如下:一、解除本诉原告（反诉被告）赵思怡与本诉被告（反诉原告）王桂华签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》。二、本诉被告王桂华返还本诉原告赵思怡购房款200000元，反诉被告赵思怡向反诉原告王桂华支付违约金100000元。于判决生效之日起七日内履行完毕。三、被告于海波返还原告赵思怡购房款150000元。于判决生效之日起七日内履行完毕。四、驳回本诉原告赵思怡其他诉讼请求。五、驳回反诉原告王桂华其他诉讼请求。本诉案件受理费4925元，财产保全费5000元，合计9925元，由本诉原告赵思怡负担；反诉案件受理费6150元，由反诉原告王桂华负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于上诉人王桂华收到的40万元款项的性质。2017年3月2日，赵思怡向于海波支付409000元，向王桂华支付130000元。赵思怡支付款项数额超出了约定的定金数额，王桂华收款的时间及金额，符合约定的交付定金的时间及数额。本院结合王桂华出具的收据内容：“收到赵思怡房款400000元整，此款为潮白河五期首付款”，王桂华对出据收据的解释：“王桂华不是专业的法律人士，不甚明了定金和首付款的完全区别”，认为王桂华在收取上述款项时，并不是出于收取定金的意思表示，而是出于收取购房款的意思表示，一审法院对款项性质的认定，并无错误。赵思怡因自身原因，导致合同不能继续履行，应当承担相应的违约责任，本院综合合同约定、赵思怡违约程度、赵思怡提出解约的时间、王桂华提出解约的时间、当地房价变动等情况，认为一审法院酌情作出的第一、二项判决，实际上由赵思怡承担了王桂华30万元的赔偿责任，并无不当。因上述赔偿数额是综合考量各种因素酌情确定的，本院对上诉人二审中关于对争议房屋进行价格评估的申请，不予支持。根据双方陈述，一审庭审时，法官就上诉人主张的程序问题征求了当事人的意见，上诉人一审中处分了自己的程序利益，二审中又主张为程序错误，上诉人第四项上诉理由不能得到支持。综上所述，王桂华的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8700元，由上诉人王桂华承担。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  韩静威审判员  梁志斌二〇一九年七月十一日书记员  闫 磊