福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初496号 原告：福建中熙投资有限公司，住所地福建省泉州台商投资区张坂镇中熙产业园**商务大厦**，统一社会信用代码913505215978909220。 法定代表人：许芬清，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘锦平，福建麒顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雅婷，福建麒顺律师事务所实习律师。 被告：泉州万家禧食品有限公司，住所地福建省泉州台商投资区张坂镇中熙产业园****，统一社会信用代码91350521315708556N。 法定代表人：余小杰，该公司执行董事兼总经理。 原告福建中熙投资有限公司（简称中熙公司）与被告泉州万家禧食品有限公司（简称万家禧公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘锦平到庭参加诉讼，被告经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中熙公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《泉州中熙产业园物业管理服务合同书》（简称《物业管理合同》）；2、判令被告立即腾空房屋、恢复原状并返还给原告；3、判令被告按每月15345元支付原告自2017年6月1日起至合同解除之日止的房屋租金；4、判令被告按每月15345元支付原告自合同解除之日起至实际腾空房屋之日止的房屋占用费；5、判令被告支付原告卫生费、水电费53325.59元；6、判令被告以348840.59元为基数按月利率2%计付自起诉之日起至还款之日止的违约金；7、判令被告按每月5946元支付原告自2017年6月1日起至《物业管理合同》解除之日止的物业服务费，并以114508.45元为基数按月利率2%计付自起诉之日起至还款之日止的违约金；8、判令原告不予退还被告支付的租赁保证金、物业管理费押金及用电保证金，共计47582元。事实与理由：2014年12月27日，李新与原告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将位于泉州台商投资区房屋出租给李新使用，租赁面积为2973平方米，租赁期限为三年，即自2015年1月16日至2018年1月15日；李新每月应交租金10405元，每月由原告代收水费、电费，电每度1.05元，水每吨3.2元，与租金同时缴纳。合同同时约定，李新向原告缴纳租赁保证金20810元及用电保证金5000元，若李新拖欠租金或水电费，应向原告支付违约金，违约金金额为拖欠日数乘以欠费金额的1%，若李新拖欠租金达15天（含15天），原告有权单方终止合同，不予退还保证金。李新又与原告签订《物业管理合同》一份，约定由原告负责上述房屋共用部位、公用设备设施的使用、维修、养护和管理，公用部位环境的清洁卫生、绿化养护，物业服务管理费按建筑面积每月每平方2元收取，物业服务管理费每月共计5946元，被告应于每月10日前支付物业管理费，如果被告逾期支付，应按拖欠金额的1%支付违约金。李新因员工居住需要，另于2015年1月16日与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告另向原告承租位于泉州台商投资区，租赁面积为497.9平方米，租金为每月4940元，每月由原告代收水费、电费，电每度1.05元，水每吨3.2元，与租金同时缴纳。合同同时约定，李新向原告缴纳租赁保证金9880元，若李新拖欠租金或水电费，应向原告支付违约金，违约金金额为拖欠日数乘以欠费金额的1%，若李新拖欠租金达15天（含15天），原告有权单方终止合同，不予退还保证金。上述两份《房屋租赁合同》及《物业管理合同》签订后，李新依约交付了租赁保证金20810元和9880元，用电保证金5000元、物业管理费押金11892元，原告依约交付房屋给被告使用。2015年1月21日，李新与原告签订房屋租赁补充协议一份，约定将李新与原告签订的《房屋租赁合同》、《物业管理合同》项下的所有权利、义务变更由被告承担，被告在协议上签章确认。合同到期后，原、被告续签两份《房屋租赁合同》及《物业管理合同》，确认将上述厂房、宿舍的租赁期限及物业管理委托期限延长至2021年1月15日，并约定每月每平方卫生费0.3元，其余条款未作改变。自2017年6月1日起，被告未向原告支付租金、水电费、物业管理费、卫生费等相关费用，且一直占用原告的房屋，拒绝腾空房屋，严重影响原告的公司经营及原告对房屋的使用和收益。 被告万家禧公司未作答辩。 在本院审理过程中，原告提供证据1即《房屋租赁合同》4份及《物业管理合同》2份，以此证明被告向原告承租房屋，双方就租金、物业管理费、水电费、卫生费、租赁保证金等相关事项进行约定的事实。证据2即《收款收据》7份，以此证明原告向被告收取租赁保证金、用电保证金、物业管理费押金。证据3即《房屋租赁补充协议》1份，以此证明李新将《房屋租赁合同》中的相关权利、义务变更由被告承担的事实。证据4即水电费清单1份，以此证明被告拖欠水电费的事实。证据5即租赁房屋交接确认书1份，以此证明原告将房屋交付给被告使用的事实。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据1、2、3、5，均有被告的签章确认，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实。证据4，系原告单方面制作，其真实性无法确定，不予采信。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 李新分别于2014年12月27日、2015年1月16日向原告承租址于泉州台商投资区中熙产业园的5#厂房第四、五层的房屋及1#宿舍楼6层的13间宿舍，并分别签订了相应的《房屋租赁合同》，两份合同均约定租赁期限为三年，每月由原告代收水费、电费，电每度1.05元，水每吨3.2元，与租金同时缴纳。若李新拖欠租金或水电费，应向原告支付违约金，违约金金额为拖欠日数乘以欠费金额的1%。若李新拖欠租金达15天（含15天），原告有权单方终止合同，不予退还保证金。其中，厂房的租金每月为10405元，租赁保证金为20810元及用电保证金5000元。宿舍的租金每月为4940元，租赁保证金9880元。同时，原告与李新还签订《物业管理合同》，约定每月物业费为5946元，物业管理费的押金为11892元，并约定如李新逾期支付物业管理费，应按拖欠金额的1%支付违约金。2015年1月21日，原告与李新签订房屋租赁补充协议一份，约定将李新与原告签订的上述《房屋租赁合同》、《物业管理合同》项下的所有权利、义务变更由被告承担，被告在协议书加盖公章予以确认。上述合同到期后，原、被告续签两份《房屋租赁合同》及《物业管理合同》，确认原告继续将上述厂房、宿舍出租给被告，租赁期限至2021年1月21日，双方还补充约定卫生费每月每平方0.3元。原告确认被告自2017年6月1日起未能支付原告租金、水电费、物业管理费及卫生费等。其中，被告结欠原告卫生费13580.66元。 综上事实，本院认为，原、被告之间建立的房产租赁合同关系，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合同成立有效。被告向原告租赁厂房、宿舍，未能按约定支付相应的租金，应承担违约责任。双方约定，若被告拖欠租金达15天（含15天），原告有权单方终止合同。现原告要求解除与被告之间签订的《房屋租赁合同》及《物业管理合同》，并要求被告将承租上述厂房、宿舍腾空返还给原告，符合双方的约定,依据和理由充分，应予支持。但原告要求被告将租赁物恢复原状，缺乏依据，不予支持。原告要求被告按每月15345元的标准支付自2017年6月1日起至合同解除之日止的租金，依据和理由充分，应予支持。合同解除后，如被告未能按时腾空返还租赁物，原告有权要求被告自合同解除之日起按每月15345元计付至实际腾空返还租赁物之日止的房屋占有费。双方约定，卫生费按每月每平方0.3元计付，原告主张被告结欠卫生费13580.66元，应予认定。原告依据其单方面制作的水电费清单主张被告结欠水电费的事实，依据不足，不予支持。《房屋租赁合同》中约定：若被告拖欠租金或水电费，应向原告支付违约金，违约金金额为拖欠日数乘以欠费金额的1%。原告要求被告以348840.59元为基数自起诉之日起至实际付清之日止按月利率2%计付违约金，符合双方的约定，但明显超出了原告的实际损失，应调整为以309095.66元（295515元+13580.66元）为基数自2019年1月8日原告起诉催告之日起至实际付款之日至按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计付。被告未能按约定支付物业管理费，原告要求被告按每月5946元计付自2017年6月1日起至《物业管理合同》解除之日止的物业管理费，依据和理由充分，应予支持。但双方约定如被告逾期支付物业管理费，应按拖欠金额的1%支付违约金，故原告请求被告支付物业管理费的违约金应调整按被告应付的物业管理费的1%计算。被告向原告缴纳厂房及宿舍的租赁保证金、物业管理费押金及用电保证金，共计47852元，双方未对保证金、押金进行明确约定，原告要求不予退还租赁保证金、物业管理费押金，应予支持，但该部分应予抵扣租金及物业管理费。原告未能提供证据证明被告结欠其水电费，其要求不予退还用电保证金5000元，不予支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告福建中熙投资有限公司与被告泉州万家禧食品有限公司签订的《房屋租赁合同书》、《泉州中熙产业园物业管理服务合同书》。 二、被告泉州万家禧食品有限公司应于本判决生效之日起十五日内腾空位于泉州台商投资区中熙产业园5#厂房第四、五层房屋及1#宿舍楼6层的13间宿舍返还给原告福建中熙投资有限公司。 三、被告泉州万家禧食品有限公司应于本判决生效之日起十五日内按每月15345元的标准向原告福建中熙投资有限公司支付自2017年6月1日起至本判决生效之日止的租金，并按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%的标准计付2019年1月8日起至付款之日止的违约金(以295515元为计算基数)。 四、如被告泉州万家禧食品有限公司未能履行上述判决第二项义务，应按每月15345元的标准向原告福建中熙投资有限公司支付自逾期履行之日起至实际返还原告泉州台商投资区中熙产业园5#厂房第四、五层房屋及1#宿舍楼6层的13间宿舍之日止的房屋占有使用费。 五、被告泉州万家禧食品有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建中熙投资有限公司卫生费13580.66元，并按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%的标准计付2019年1月8日起至付款之日止的违约金。 六、被告泉州万家禧食品有限公司应于本判决生效之日起十五日内按每月5946元的标准向原告福建中熙投资有限公司支付2017年6月1日起至本判决生效之日止的物业管理费，并按应付的物业管理费的1%自逾期之日起计付违约金。 七、被告泉州万家禧食品有限公司已支付的租赁保证金30690元、物业管理费押金11892元应分别在上述第二、六项中的租金、物业管理费中予以扣除。 八、驳回原告福建中熙投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8910元，由原告福建中熙投资有限公司负担460元（多预交的8450元予以退回），由被告泉州万家禧食品有限公司负担8450元，被告应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  王伟煌 人民陪审员  江逸聪 人民陪审员  叶晓东 二〇一九年七月二十二日 书 记 员  吴亚香 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一的规定仍不能确定,阻力期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。 2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -3- -2-