中华人民共和国广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终2653号上诉人（一审被告）：王世职，男，汉族，1965年5月9日出生，住广东省丰顺县,委托诉讼代理人：徐海，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：关以鑑，男，汉族，1947年2月14日出生，住珠海市香洲区，美国华侨，委托代理人：侯星，广东常成律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：关基显，男，汉族，1963年10月1日出生，住广东省珠海市金湾区,被上诉人（一审被告）：张欢桥，男，1947年1月8日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区,被上诉人(一审第三人):潘海青,女,汉族,1984年3月25日出生,住广东省珠海市香洲区,一审被告：珠海智海建材发展有限公司。住所地：珠海市临港工业区南水化工专区。法定代表人：冯建新，董事长。上诉人王世职因与被上诉人关以鑑、被上诉人关基显、被上诉人张欢桥、被上诉人潘海青以及一审被告珠海智海建材发展有限公司(以下简称智海公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院作出的（2015）珠金法平民四初字第394号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。关以鑑向一审法院提出以下诉讼请求：一、王世职与关基显于2012年12月19日签订的房屋（权益）转让协议书无效；二、王世职、张欢桥、关基显共同赔偿关以鑑租金损失85.2万元（自2013年6月24日暂计至2015年10月24日止）；三、王世职、张欢桥、关基显、智海公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2007年7月26日，关以鑑以林颖蔚、刘杞田为被告起诉至珠海市金湾区人民法院，请求判令林颖蔚、刘杞田腾退由关以鑑投资兴建以曾醒九名义报建的位于珠海市南水镇金龙村南港公路旁占地面积为200平方米、建筑面积为1438平方米的房屋给关以鑑。2010年3月5日，珠海市金湾区人民法院作出（2007）金民一初字第351号民事判决书，该判决确认，位于珠海市南水镇金龙村南港公路旁、占地面积为200平方米、建筑面积为1438平方米、土地使用者为案外人曾醒九的七层建筑物实际使用人为关以鑑，并判决林颖蔚、刘杞田腾退上述房屋。该判决另查明，上述建筑物的用地类型为自留地。上述判决于2010年6月1日发生法律效力，并于2012年执行完毕。2012年3月17日，关以鑑委托广东常成律师事务所，指派该所的刘新及潘海青律师为其委托代理人，代理（2007）金民一初字第351号民事判决申请执行一案，代理权限为可独立以关以鑑的名义办理如下全部事项：1、代为申请、承认、放弃或者变更执行请求；2、代为参加执行听证、进行执行和解；3、参与评估、拍卖等执行活动；4、代签相关法律文书；5、代收执行款项、物品等；6、代为处理执行标的物和受领执行标的物。委托合同有效期限自签订之日起至本案本执行截止（判决、裁定、调解、案外和解、撤诉、执行和解、执行调解等）。王世职提交的一份2012年3月17日《授权委托书》显示，关以鑑于2012年3月17日出具了一份《授权委托书》，受托人为关基显，委托内容为：“我拟出售（2007）金民一初字第351号民事判决书注明的南水房屋，以上受托人均可独立以我的名义办理如下全部事项：1、到相关国土部门领取上述房屋的证件资料及办理有关手续；2、代为与买家商榷出售上述房屋的买卖合同及相关文件资料；3、申报、缴纳上述房屋买卖过程中的相关税费；4、办理上述房屋更名过户手续并签署相关文件资料；5、办理上述房屋的交楼手续；6、办理上述房屋水电煤气电话有线电视及物业管理等事宜的更名；7、代开户籍资料证明、新旧地址证明；8、代为办理出售上述房地产过程中的其它所有相关事宜。委托期限从委托书签署之日至办完上述事宜止。庭审中，王世职出示了该《授权委托书》的原件，并确认与关基显签订《房屋（权益）转让协议书》时，关基显出示的委托书就是该《授权委托书》。关以鑑在庭审中称从未出具过该《授权委托书》，亦未授权过关基显处分涉案房屋，《授权委托书》上签字与关以鑑本人的签名明显不同。关基显在庭审质证阶段对该《授权委托书》提出异议，称其从未见过，并称关以鑑仅在2006年和2007年委托过关基显处理涉案房屋。2012年10月29日，潘海青以转委托权人的身份出具《委托书》一份，内容为委托张欢桥、罗来定办理如下全部事项：1、到相关国土部门领取上述房屋的证件资料及办理有关手续；2、代为与买家商榷出售上述房屋的买卖合同及相关文件资料；3、申报、缴纳上述房屋买卖过程中的相关税费；4、办理上述房屋更名过户手续并签署相关文件资料；5、办理上述房屋的交楼手续；6、办理上述房屋水电煤气电话有线电视及物业管理等事宜的更名；7、代开户籍资料证明、新旧地址证明；8、代为办理出售上述房地产过程中的其它所有相关事宜。委托期限自委托书签署之日起六个月内。庭审中，潘海青称《委托书》原件仅有一份且一直保留在律师事务所，并未交予张欢桥或罗来定，其两人持有的是复印件。2012年11月5日，张欢桥以转委托权人的身份出具《委托书》一份，委托书的委托人为关以鑑，受委托人（转委托权人）为张欢桥，代理人为关基显，委托内容与上述2012年10月29日潘海青以转委托权人身份出具的《委托书》内容一模一样，委托期限自委托书签署之日至办完上述事宜止。张欢桥在庭审中称该《委托书》是潘海青起草的。关以鑑及潘海青在庭审中均认为，张欢桥没有转委托权，另外潘海青在庭审中称对上述张欢桥转委托给关基显的《委托书》不知情。2012年12月19日，关基显以关以鑑代理人身份与王世职签订《房屋（权益）转让协议书》，内容为：出让方（甲方）：关以鑑，甲方代理人：关基显，甲方担保人（乙方）：关基显、珠海市有利线圈电子有限、恒基电子有限公司，受让方（丙方）：王世职。根据法律、法规和有关规定，转让方和受让方在平等、自愿、协商一致的基础上达成以下协议：一、甲方将甲方投资兴建的位于珠海市××水镇××村××路旁占地面积为200平方米，建筑面积为1438平方米的房屋（地上房屋所有权、使用权及土地使用权等所有权利）转让给丙方。二、该综合楼房产现状：楼坯房、未装修，未办理建设验收及房产证，有以曾醒九名义报建的建设用地许可证，证号：用地集92字**。三、该房用途为商住楼；该栋楼建筑层数为柒层，地下**。四、本房屋（权益）转让款共计金额100万元整。签订本协议之日前支付定金20万元整；签订协议之日支付转让款40万元；余款于甲方将房屋移交给丙方并将所有所该房屋的相关证件原件移交给丙方之日起两个月内付清。五、该房屋须在签订本协议之日交付。交付前甲方负责对房屋内部清场。六、交付文件包括但不限于：1、甲方拥有该房屋权益的民事判决书；2、建设用地许可证；3、与曾醒九的协议；4、甲方授权乙方处理该房屋的授权书；5、甲方的身份证明复印件（如护照）；6、乙方的身份证复印件；7、（2007）金民一初字第351号《民事判决书》甲方提交的证据原件；8、向政府等相关部门交纳相关费用的凭证。合同还约定了其他条款。关基显在甲方代表人处及乙方处签名，珠海市有利线圈电子有限公司在乙方处加盖公章，王世职在丙方处签字并捺印，见证人敖某在见证人处签名。王世职在2012年12月至2013年1月期间，共支付关基显转让款95万元，支付张欢桥酬金及办理房产相关手续费5万元，合计100万元。2013年1月30日，珠海市南水镇金龙经济联合社出具一份《证明》，证明内容为：兹有我辖区南水镇金龙上金龙村南港路旁房屋一栋共7层，占地面积200平方米，建筑面积为1438平方米，其产权现属王世职所有。2013年6月23日，王世职将涉案房屋出租给智海公司。租赁物共七层，包括62个房间和20个客厅，建筑面积约1600平方米，楼房前空地约300平方米，楼后院约200平方米，用途为居住民用。房屋配套设施包含空调82台，安装、敷设电表、闭路电视线到每套房门口，配置水路增压泵和楼顶储水箱，提供阳台内、部分房间内晾挂衣物条件。租赁期限自2013年6月24日至2018年6月24日止。合同押金为6万元整，每月租金为3万元整，租金每隔两年上涨10%。合同附件为房屋所有权属证明（珠海市南水镇金龙经济联合社出具的《证明》）、王世职身份证复印件、林某（王世职代表人）身份证复印件、房屋资产清单。在一审法院审理过程中，王世职申请证人敖某出庭作证。敖某在庭审作证时，对各方当事人多次询问关基显与王世职签约时是否有授权，证人敖某第一次回答“我有见过关以鑑书面授权文件”，第二次回答“我没有保证其他东西，我也没有去核实关基显是否有权”，第三次回答“我确实看过有委托书，只记得是关以鑑直接委托关基显的，具体哪一份我忘了”，第四次回答“当时有两份委托书，有一份关以鑑授权关基显的，张欢桥还提供过一份由潘海青授权给张欢桥的委托书”，第五次回答“除了看到关以鑑授权关基显的委托书外，还看过潘海青转委托给张欢桥，张欢桥转委托给关基显这两份委托书”。关于房屋价值。（2007）金民一初字第351号判决书查明，合同约定涉案房屋建筑安装工程总造价约为1,185,000元，1994年11月完成合同总造价的80%计950,000元，承建方电白县建筑工程公司珠海分公司曾于1996年致函林建毅称只收取了50余万元工程预付款，尚欠工程款45万元。关以鑑在庭审中陈述，除了（2007）金民一初字第351号判决书查明的工程总造价约为1,185,000元，涉案房屋买地还花了20万元，向城建办和国土所共计缴纳41万余元的费用。王世职在一审庭审中陈述，根据其向关基显了解，关以鑑总投资约45万元，06年曾以45万元向外出售，而王世职受让房产权益总计支付了170万元。关基显在庭审中陈述，06年关以鑑称能收回40万即可，到了2012年又变成要求收回150万元。张欢桥在庭审中陈述，买地和建造一共花了70多万元，交给城建办和国土所共计缴纳约17多万元。一审法院认为：关以鑑系美国华侨，故本案属于涉外纠纷，应当依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》选择解决本案争议的准据法。本案案由为房屋买卖合同纠纷，争议标的物为不动产，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定及关以鑑根据《中华人民共和国民事诉讼法》提起本案诉讼，涉案房屋所在地法律，即中国大陆地区的相关法律是与本案《房屋（权益）转让协议书》有最密切联系的法律，本案应适用包括《中华人民共和国合同法》在内的中国大陆地区的相关法律。关于合同效力。王世职提交《房屋（权益）转让协议书》及2012年3月17日关以鑑委托关基显的《授权委托书》，以证明王世职合法取得房产权益（包含地上房屋所有权、使用权及土地使用权等）。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，涉案房屋土地为农民集体所有的土地，因此，无论《房屋（权益）转让协议书》是否关以鑑与王世职在自愿的基础上达成合意并签订的，因该协议违反法律的禁止性规定而归于无效，关以鑑诉请确认《房屋（权益）转让协议书》无效，符合法律的规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故关以鑑请求智海公司及王世职返还房屋，依据充分，一审法院予以支持。关于关以鑑主张的租金损失。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案纠纷因关基显代理关以鑑与王世职签订《房屋（权益）转让协议书》而起。王世职在庭审中称关基显在签订合同过程中出具了一份2012年3月17日关以鑑直接委托关基显的《授权委托书》，对该《授权委托书》关以鑑及关基显在庭审中均不予认可，王世职亦承认在整个交易过程中均无向关以鑑本人核实过委托情况、房屋售价等关键信息，且王世职明知（2007）金民一初字第351号民事判决书的内容，明知涉案房屋土地为农民集体所有的土地仍主动购买，因此，对于涉案房屋的买卖行为，王世职具有一定过错。关基显认可向王世职出售房屋的行为，并称得到关以鑑的合法授权，但未向一审法院提交相关的授权委托书，关以鑑亦未予追认，故一审法院认定，关基显代理关以鑑出售房屋为无权代理，是造成涉案房屋买卖行为发生的另一方面过错。关以鑑系生效判决确认的房屋使用人，涉案房屋于2013年6月23日起被王世职出租给智海公司使用，该行为妨害了关以鑑实现占有房屋的目的，因此，王世职及关基显应赔偿关以鑑无法占有房屋造成的损失。关以鑑主张按王世职与智海公司签订的《房屋租赁合同》租金标准计算损失。一审法院认为，从（2007）金民一初字第351号民事判决书及《房屋（权益）转让协议书》可知，关以鑑出资建成的房屋是毛坯房，王世职购买房屋后对房屋进行了改造、加装，赋予了房屋更高的价值，即《房屋租赁合同》的租金标准包含了王世职对房屋的改造、加装价值，认定占用损失时应当予以相应扣除，故关以鑑损失按涉案房屋作为毛坯房的出租标准计算为宜。综合考虑涉案房屋的主体于1994年完工、涉案房屋的出租条件——毛坯房、2013年至2015年珠海市农村居民人均年均纯收入17,948.3元/年（2013年为14,940元/年、2014年为18,394.8元/年、2015年为20,510.2元/年，数据来源珠海市统计局）等因素，参照《房屋租赁合同》的租金标准，一审法院酌定以1万元/月的标准计算关以鑑自2013年6月23日起至涉案房屋返还关以鑑之日止的损失。因对于该损失，王世职及关基显均有过错，且过错相当，一审法院认定王世职及关基显对上述损失各自承担50%的责任，即各自按5000元/月的标准赔偿关以鑑损失。关于关以鑑主张张欢桥共同赔偿关以鑑损失，因张欢桥未参与《房屋（权益）转让协议书》的签订，亦无出售房屋给王世职的行为，关以鑑请求张欢桥承担赔偿责任，没有法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、确认于2012年12月19日签订的，以关以鑑为出让方、关基显为代理人、王世职为受让方的《房屋（权益）转让协议书》无效；二、智海公司、王世职于一审判决生效之日起三十日内将位于珠海市南水镇金龙村南港公路旁占地面积为200平方米、建筑面积为1438平方米的房屋返还给关以鑑；三、王世职于一审判决生效之日起十日内赔偿关以鑑损失（损失计算方法：以5000元/月的标准，自2013年6月23日起计至上述第二判项确定的义务履行完毕之日止）；四、关基显于一审判决生效之日起十日内赔偿关以鑑损失（损失计算方法：以5000元/月的标准，自2013年6月23日起计至上述第二判项确定的义务履行完毕之日止）；五、驳回关以鑑其他诉讼请求。一审案件受理费21,568元，由关以鑑负担5588元，智海公司负担50元，王世职负担13,786元，关基显负担2144元。王世职不服上述判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第一、第二、第三项，确认王世职与关以鑑的委托代理人关基显于2012年12月19曰签订的《房屋（权益）转让协议书》有效，并驳回关以鑑对王世职的全部诉讼请求；二、关以鑑、关基显、张欢桥及潘海青承担本案一审、二审案件受理费。事实和理由如下：一、《房屋（权益）转让协议书》实际为房产权益的转让，该协议合法有效。—审法院错误地将该协议认定为房屋买卖合同，应予以纠正。2012年12月中，张欢桥、敖某找到王世职，称关以鑑拟转让位于南水镇金龙村南港路占地面积约200平方米的烂尾楼，关以鑑已委托张欢桥、敖某及关基显代为处置。2012年12月19日，王世职与关以鑑的代理人关基显签署《房屋(权益)转让协议书》，关以鑑将案涉房产所享有的权益转让给王世职.并将证明关以鑑拥有该房屋权益的民事判决书等在内的相关文件移交王世职。珠海市金湾区人民法院作出的(2007)金民一初字第351号民事判决书己确认关以鑑对案涉房产所享有权益，且该等权益的转让无任何禁止性法律法规的规定，王世职与关以鑑就房产权益转让事宜签订的《房屋(权益)转让协议书》应认定为有效，对王世职及关以鑑均具有法律约束力。一审法院错误的将本案争议界定为房屋买卖合同纠纷，并错误的适用《土地管理法》，从而导致作出错误的判决。二、关以鑑对本案讼争房产所享有的权益己合法转让予王世职，关以鑑无权要求王世职返还房屋。(一)关以鑑并非本案讼争房屋的所有权人或使用权人，其无权提出返还房屋的诉讼请求。根据上述(2007)金民一初字第351号民事判决书，该判决内容为林颖蔚、刘杞田需将关以鑑投资兴建的房屋腾退给关以鑑，至于关以鑑对讼争房屋享有何种权利以及权利的性质等该判决书并未予以界定。该判决结果的立意在于确认关以鑑系该房产的投资人，至于该房产的所有权及使用权问题，因关以鑑与宅基地使用权人的曾醒九未发生任何争议，法院则未予处理。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。同时，关以鑑虽为华侨，但其并不具备广东省国土资源厅、广东省人民政府侨务办公室《关于切实维护华侨在农村的宅基地权益的若干意见》所规定的保护华侨宅基地使用权的特定情形。据此，关以鑑对曾醒九的宅基地并不享有使用权及所有权。同时，按照我国房地一体主义原则，关以鑑同样对本案讼争房产并不享有所有权及使用权。本案案由既然己定性为房屋买卖合同纠纷，则争议的一方必然为对房产享有合法所有权或使用权的权利人。但在本案中，上述（2007）金民一初字第351号民事判决书并未就关以鑑对所案涉房产所享有的权利及权利类型进行界定，关以鑑依法也并非该房产及土地的合法所有权人及使用权人。鉴此，关以鑑并不具有适格的原告主体资格，其无权要求王世职返还房屋。（二）关以鑑已将案涉房产权益转让予王世职，其无权要求王世职返还房屋权益。关以鑑于2012年3月17曰直接出具给关基显的《授权委托书》显示，关基显的授权范围包括“代为与买家商榷出售上述房屋的买卖合同及相关文件资料”、“代为办理出售上述房地产过程中的其他所有相关事宜”。同时，根据关以鑑授权潘海清、潘海清转委托张欢桥、及张欢桥转授权关基显的相关《授权委托书》的内容，关基显有权出售本案讼争房屋，根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规有关代理的规定，关基显有权代理关以鑑出售其对该房产所享有的权益，并关基显的代理行为对关以鑑具有法律约束力。（三）王世职受让房产权益已取得公安机关及案涉房产所在地村集体组织的认可。根据本案庭审关以鑑代理人的陈述，关以鑑曾于2014年就关基显涉嫌盗卖房产权益事宜向公安机关报案，但公安机关根据对本案事实的调查，并未予以刑事立案。如关基显确实存在伪造授权委托书并出售关以鑑房产的，因该案涉案金额特别巨大，则关基显的行为毫无疑问构成合同诈骗罪。公安机关未就关以鑑的报案进行立案，毫无疑问证实关基显与关以鑑之间的争议属于民事争议的范畴。同时，王世职受让房产权益后，依法向南水当地相关政府部门办理了相关审批手续，并案涉房产所在地的金龙经联社于2013年1月30日出具证明，证实该房产产权属王世职所有，由此更进一步证实王世职己合法受让该房产权益。综合以上，《房产（权益）转让协议书》系各方真实意思表示，内容合法有效，且不具有任何协议无效或可变更、可撤销的情形，该协议书对王世职及关以鑑均具有法律约束力。并且，关基显已按照该协议的内容，将房产及证明关以鑑对该房产享有权益的依据全部移交王世职所有，关以鑑实际已履行完毕合同义务。在此情况下，王世职已合法受让关以鑑对本案讼争房屋的权益。关以鑑无权要求王世职返还房产权。三、即使存在关基显超出授权或无授权的可能，但王世职基于信赖关基显有转让房产权益的授权，且已支付合理对价，王世职亦合法受让房产权益。（一）王世职在案涉房产权益转让过程中已尽到合理审慎义务。在案涉房产的房产权益转让过程中，王世职为核实关基显是否具有授权而要求关基显提供了多份授权委托书，并授权委托书的内容均显示关基显有权转让房产权益。除此之外，其他相关事实以及文件均显示关基显有权处置房产权益，包括：1、上述院(2007)金民一初字第351号民事判决书显示，关以鑑明确表示要将该房产过户至关基显名下；2、关基显全程参与该案诉讼，代理该案的欧阳华永律师为关基显代关以鑑推荐，并关基显代关以鑑垫付该案40余万元（人民币，以下同）律师费；3、关以鑑与关基显具有叔侄亲属关系；4、2009年，关基显曾代表关以鑑将该房产权益约以90万元转让给第三方，关以鑑获知后从未对此表示否认。另外，为确保案涉房产转让的合法性，王世职曾委托律师审查关基显提交的相关授权委托书等资料。并在审查确认关基显确有转让案涉房产权益的授权的情况下起草了《房产(权益)转让协议》。上述事实足以证实王世职对于受让案涉房产权益的慎重，基于相信关基显享有房产权益的处分权，并且出于善意受让了该房产权益。(二)案涉房产权益转让价格符合当时的市场价格。王世职在受让案涉房产权益前对案涉房产进行现场査看时，发现该烂尾楼已烂尾近20年，整个建筑堆满各种生活垃圾及建筑垃圾，建筑物主体结构虽基本完工，但未通水电，完全没有各项配套设施。更重要的是，整个建筑物因长期日晒雨淋，且未作任何防护措施，其外立面已严重破损，各楼层的墙面地板开裂渗漏情况非常严重，整栋建筑物除土地及主体框架尚有利用价值外，其他均无任何价值。在庭审过程中，对关以鑑投资情况知之甚详的张欢桥明确关以鑑实际投资金额仅约为40万元。同时，根据金湾区人民法院的判决，案涉房产工程总造价约为118.5万元，截至1996年11月28日，电白县建筑工程公司珠海分公司已完成该楼主体工程，工程量占总造价的80%，计95万元，此后该承包商停工。在案涉房产权益转让之前，关基显等人曾在相当长的一段时间内以100余万元的价格兜售该房产，但无人问津，甚至出现投资者以约90万的价格受让该房产后又反悔的情形。在此情况下，王世职以总价168万元的价格受让该房产权益，完全符合当时该房产权益的市场价值，王世职从未出于恶意或者与他人串通损害关以鑑合法权益的主观意图。依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条及《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，王世职受让该房产权益构成善意取得，依法应当保护王世职的合法权益。四、关以鑑确认协议无效的诉讼请求已超出合同撤销权的行使期限。从本案庭审过程中相关证人证言及张欢桥当庭陈述的情况来看，张欢桥于2013年年初即已通过电话方式告知关以鑑本房产权益转让事宜，但关以鑑获知后，并未否认关基显转让房产权益的行为为其授权行为。同时，按照《中华人民共和国合同法》第55条规定，即使关基显存在未获授权转让该房产权益的行为，但关以鑑依法需在知道或者应当知道可变更可撤销事由之日起一年内向法院提起撤销之诉。但关以鑑迟至2015年10月方向法院起诉，明显已超出撤销权的行使期限，应当依法驳回其诉讼请求。五、一审法院判决王世职自2013年6月23日起以每月1万元的标准赔偿关以鑑的损失没有事实及法律依据。本案案涉房产烂尾已近20年，整个建筑堆满各种生活垃圾及建筑垃圾，建筑物主体结构虽基本完工，但未通水电，完全没有各项配套设施。更为重要的是，整个建筑物因长期日晒雨淋，且未作任何防护措施，其外立面已严重破损，各楼层的墙面地板开裂渗漏情况非常严重，整栋建筑物除土地及主体框架尚有利用价值外，其他均无任何价值。关以鑑要求赔偿其租金损失，首先必须建立在其对本案讼争房屋合法的所有权或使用权的基础上。但就本案事实而言，关以鑑仅对本案讼争房产享有投资权益，并没有合法的所有权及使用权，关以鑑的诉讼请求根本无合法的法律依据。同时，在王世职受让该房产权益时，该房产根本不具备出租的前提条件。王世职投入200余万元并花了大量人力物力，对房产进行了彻底的修缮、改建及扩建方具备现今可居住和使用的条件。关以鑑要求王世职赔偿租金损失亦毫无事实依据。六、即使认定《房产（权益）转让协议书》无效，按照司法实践亦应当以互不返还作为一般的处理原则，否则势必将引致后续一系列的法律争议。在我国的司法实践中，针对农村房屋买卖的司法实践中，诸多法院在确认房屋买卖合同无效的同时，以维持交易现状而不互相返还作为一般原则，以相互返还、恢复交易前状态为例外。王世职受让房产权益后，为修缮及继续完成该房产的建设，先后投入了200余万元，其投入的金额远远超出关以鑑实际投入该房产的金额。如本案判决王世职返还房屋，则对王世职投资完成的房产修缮及添附行为，势必形成房产权利人对王世职的不当得利、返还责任及相关人员己收取款项的退还责任。在该房产依法不得转让，且关以鑑在国内无任何可供执行的财产的情况下，王世职最终权利的实现仍需以该房产的转让作为最终的保障。同时，如本案判决王世职返还房屋，王世职势必追究关基显伪造授权委托书诈骗王世职财产的刑事犯罪责任，以及潘海淸、张欢桥超越其代理权限进行转授权而给王世职造成经济损失的赔偿责任。关以鑑辩称：一、所谓的房屋权益转让协议书，实际就是房地产权的转让合同，王世职企图通过变更合同的名称，绕过法律的强制性规定。二、金湾区人民法院（2007）金民一初字第351号民事判决书及生效证明已经确认关以鑑系诉争房产的权属人。三、关于王世职主张的关以鑑直接授权关基显出售房产的授权委托书，关基显在此前的庭审中已经明确陈述没有见过此授权委托书，同时关以鑑本人也未委托过关基显处理本案房产。四、公安部门以及村集体组织是没有权限对房产的权属进行确认的，特别是已有生效法律文书明确房产权属的情况下。最后，关以鑑根本不知道张欢桥已知涉案房产已出售，否则其不会出具公证委托文件让张欢桥代其前往公安机关报警，关以鑑本人从来没有收到过所谓的房款。张欢桥辩称：潘海青于2012年10月29日转委托张欢桥和罗来定与买家商谈出售涉案房产的相关事宜。后因关以鑑与关基显是直接血脉关系，关以鑑也同意委托关基显出售涉案房产，张欢桥即转委托关基显代关以鑑出售涉案房产。张欢桥未参与签订房产买卖合同和见证交易现场。涉案房屋出售后，张欢桥曾经告知关以鑑涉案房产已经出售。关基显强行砸锁后，张欢桥电话告知过潘海青关基显强行砸锁，但潘海青未履行其义务。另外，张欢桥于2013年1月22日所收取王世职给付的5万元，是张欢桥协助王世职办理手续的酬劳，该款并未列入售房总价内，且张欢桥此前已告知关以鑑此事。潘海青辩称：一审法院已经查明潘海青以及王世职、关基显以及证人敖某互不相识。潘海青对于张欢桥转授权关基显出售涉案房屋并不知情，从未追认，也不可能追认。关基显经本院合法传唤，未提交书面答辩状，亦未参加法庭调查。二审中，双方均未向本院提交新的证据材料。经审查，一审法院查明事实清楚，本院对此予以确认。二审审理过程中，王世职申请证人敖某、黄某、林某出庭作证。敖某陈述，关基显在其与王世职办理涉案房产的交易时，提供了三份授权委托书，其中一份为授权关基显买卖房产的授权委托书，一份为关以鑑授权张欢桥买卖房产的授权委托书，还有一份为张欢桥委托关基显买卖房产的授权委托书。黄某陈述，关基显在其与王世职办理涉案房产的交易时拿出过四份授权委托书和一份判决书，但黄某当时未看到授权委托书的具体内容。林某陈述，关基显在其与王世职办理涉案房产的交易时，提供了四份授权委托书。其中一份为关以鑑授权潘海清买卖房产的授权委托书，一份为潘海清授权张欢桥买卖房产的授权委托书，一份为张欢桥授权关基显买卖房产的授权委托书，一份为关以鑑授权关基显买卖房产的授权委托书。本院认为，关以鑑系美国华侨，本案为涉美房屋买卖合同纠纷，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。因本案涉案合同的标的房产位于广东省，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，一审法院适用中华人民共和国法律作为审理本案争议的准据法正确。根据各方当事人在二审中的诉辩意见，本院评判如下：关于涉案《房屋（权益）转让协议书》的性质及效力问题。王世职主张，涉案《房屋（权益）转让协议书》实际为转让房产权益的合同，而非买卖房产的合同，因此该协议合法有效。对此，本院认为，首先，根据《房屋（权益）转让协议书》第一条“甲方将甲方投资兴建的位于珠海市××水镇××村××路旁占地面积为200平方米，建筑面积为1438平方米的房屋（地上房屋所有权、使用权及土地使用权等所有权利）转让给丙方”之约定，该协议确为房屋买卖合同。其次，根据《关于加强土地管理、严禁炒卖土地通知》，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《关于深化改革严格土地管理的规定》，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。根据上述规定，国家禁止涉案农村房屋出售给城镇居民，故《房屋（权益）转让协议书》因违反法律的禁止性规定而归于无效。王世职所提该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于关以鑑是否有权要求王世职返还房屋问题。王世职主张，关以鑑并非本案讼争房屋的所有权人或使用权人，王世职受让房产权益已取得公安机关及案涉房产所在地村集体组织的认可。对此，本院认为，关以鑑对涉案房屋所享有的权益已经生效的金湾区人民法院（2007）金民一初字第351号民事判决书所确认。如上文所述，《房屋（权益）转让协议书》因违反法律的禁止性规定而归于无效，故王世职不能受让关以鑑对涉案房屋所享有的权益。此外，珠海市南水镇金龙经济联合社非有权的房产登记机关，其所出具的证明不能作为认定房屋权属的依据。公安机关亦未对涉案房屋的权属作出任何认定。因此，一审法院判决智海公司、王世职将涉案房屋返还给关以鑑并无不当，王世职所提该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于王世职能否善意取得涉案房屋的问题。王世职主张其基于信赖关基显有转让房产权益的授权，且已支付合理对价，应善意取得涉案房产。对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条的规定，善意取得不动产物权需以依法进行登记为前提，而涉案房产为国家的相关政策和法律明文禁止交易过户的房产，王世职并未亦不能进行物权登记，故王世职所提该项上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效问题。王世职主张关以鑑未在诉讼时效内提起撤销之诉，明显已超出撤销权的行使期限。对此，本院认为，根据关以鑑的诉请来看，本案不属于撤销权之诉，《房屋（权益）转让协议书》因违反法律的禁止性规定而归于无效，当事人之间自始不存在债权请求权，故本案不适用行使撤销权期限的相关规定。故王世职所提该项上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。关于案涉《房产（权益）转让协议书》无效的法律后果问题。王世职主张，即使认定《房产（权益）转让协议书》无效，应当以互不返还作为一般的处理原则，维持涉案房产的交易现状，且一审法院判决赔偿关以鑑的损失有误。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据现有证据，涉案房屋为关以鑑所有，一审法院判决王世职予以返还并无不当，且综合考虑修建房屋出资、改造加建及租金标准等因素酌定以每月1万元的标准计算租金损失给关以鑑并无不当，故王世职所提该项上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。王世职的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15655元，由王世职负担。本判决为终审判决。审判长  郑伟民审判员  管文超审判员  汪 栋二〇一九年七月二十二日书记员  吴馥楠