浙江省金华市婺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0702执异71号 异议人（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地:杭州市延安路**标力大厦****。 法定代表人:胡德，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：周胜军，浙江春森翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅孟笔，浙江春森翔律师事务所律师。 被执行人：金华市益新塑胶有限公司，住所地：金，住所地：金华市婺城区雅畈镇工业园区> 法定代表人：朱寒军。 被执行人：朱寒军，男，1973年4月16日出生，汉族，住金华市婺城区。 被执行人：毛菊云，女，1976年4月27日出生，汉族，金华市婺城区。 被执行人：朱爱倩，女，1969年6月20日出生，汉族，住金华市婺城区。 被执行人：吕新红，男，1967年11月1日出生，汉族，住金华市婺城区。 第三人：中国光大银行股份有限公司金华分行，住所地金华，住所地金华市李渔路**创新国际大厦**> 负责人:徐新忠。 在本院执行中国光大银行股份有限公司金华分行与金华市益新塑胶有限公司、朱寒军、毛菊云、朱爱倩、吕新红金融借款合同纠纷一案中，中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司对本院整体拍卖义乌市江东路与篁园路交叉口房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司称：1、请求贵院依法撒销将于2019年7月1日开始的对义乌市××与篁××路交叉口房产的拍卖;2、请求贵院依法对前述义乌市××与篁××路交叉口房产进行重新评估后再行单独拍卖。理由如下：2019年5月28日，贵院对(2016)浙0702执2833号案件抵押物【朱爱倩、朱寒军、吕新红共同所有义乌市××与篁××路交叉口房产(房权证号为:义乌房权证江东字c00100043号、c00100044号、c00100045号)】与另一执行案件财产【朱绍军、朱丽珊所有的坐落于义乌市××与篁因路交叉口房产(房权证号为:义乌房权证江东字第c00100072号、第c00100073号)】合并拍卖，该拍卖将于2019年7月1日开拍。本次拍卖的保留价系参照金华市华诚房地产土地评估有限责任公司金华诚估字[2017]第04-0565号评估报告确定，该评估报告出具的日期为2017年4月19日，有效期至2018年4月18日止。2018年6月15日，金华市华诚房地产土地评估有限责任公司向贵院出具了《关于义乌市××与篁××路交叉口的房地产评估价值补充说明函》该说明函将原评估报告有效期延长至2019年4月18日止，并结合估价目的、估价对象状况和房地产市场情况，对评估报告中估价对象价值不作调整。异议人认为，本次拍卖公告时，该评估报告已经超过延长后的有效期，违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》。况且出具该评估报告距今已超过2年，房地产市场情况已发生巨大变化，依据该评估报告确定拍卖保留价已不具有可参考性，严重降低了拍卖标的的价值，损害了异议人的利益,造成了国有资产流失。另据异议人了解，异议人的抵押物价值远高于合并拍卖的另一块房产价值，合并拍卖会极大的拉低异议人的抵押物成交价格，且两块房产虽坐落于同一地址，但均具有独立的出入口及楼梯等必要设施，具备单独拍卖的条件。 中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司未提交证据材料。 第三人中国光大银行股份有限公司金华分行称：请求贵院驳回异议人的异议。理由如下：一、《房产评估报告》并未超过有效期。金华市华诚房地产土地评估有限责任公司于2017年4月19日出具金华诚估字[2017]第04-0565号房地产估价报告，并于2018年6月15日出具了《关于义乌市××与篁××路交叉口的房地产评估价值补充说明函》，该说明函将原评估报告有效期延长至2019年4月18日。本案的不动产第一次拍卖时间为2017年9月18日，但因需重新调查租赁情况而中止拍卖。之后于2018年9月3日重新挂拍，拍卖结束后买受人悔拍。故于2019年3月25日再次重新拍卖，后又因公告信息有误而中止。所以2019年7月1日进行的拍卖，仍属于该不动产第一次拍卖的延续。本次拍卖公告时，仍在评估报告的有效期内，符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，故异议人对评估报告有效期的异议并不能成立。二、合并拍卖更有利于提高拍卖物的成交价格。本案的拍卖物虽系两块房产,但实际上坐落于同一地址。该拍卖物现租赁于多家商铺，使用情况如下:朝篁园路部分一层闲置，二层为“斗鱼网咖”，三层为“茉莉健身舞蹈”、“重德教育”，四至六层为“亚特兰丽嘉酒店客房”，七层为平面露台(设备层)。朝江东路与篁园路交叉口部分一层为“亚特兰丽嘉酒店大堂”，二至六层为“亚特兰丽嘉酒店客房”，七层为“浙江融华”办公用房。根据评估报告所示及现场了解，该拍卖物多为整层出租使用，且只有一处主要出入口。若单独拍卖，会不利于拍卖物的整体使用，导致拍卖物的使用价值降低，影响最终的成交价格。故为了能够更好地清偿债权，请求贵院继续合并拍卖。 中国光大银行股份有限公司金华分行未提交证据材料。 金华市益新塑胶有限公司、朱寒军、毛菊云、朱爱倩、吕新红未答辩也未提交证据材料。 本院查明，中国光大银行股份有限公司金华分行与金华市益新塑胶有限公司、朱寒军、毛菊云、朱爱倩、吕新红金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月27日作出(2015)金婺商初字第2902号民事判决：一、被告金华市益新塑胶有限公司于本判决生效后10日内归还原告中国光大银行股份有限公司金华分行借款本金29750000元及相应利息2156584.82元（利息已算至2015年10月9日，此后按合同约定计付至实际还款日止），并支付原告律师费30000元。二、原告中国光大银行股份有限公司金华分行对登记在被告朱爱倩、朱寒军、吕新红名下坐落于义乌市××与篁××路交叉口的房地产【房产证号：义乌房权证江东字第**、第**、第**；土地证号：义乌国用（2011）第002-030**；他项权证号：义乌房他证江东字第ｃ××号】在最高限额53380000元范围内对上述第一项债务享有优先受偿权。三、被告朱寒军、毛菊云对上述第一项债务承担连带责任。四、驳回原告中国光大银行股份有限公司金华分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202583元，保全费5000元，合计诉讼费用207583元，由被告金华市益新塑胶有限公司、朱寒军、毛菊云、朱爱倩、张备、吕新红、吕仙妹共同承担。该民事判决生效后，金华市益新塑胶有限公司、朱寒军、毛菊云、朱爱倩、张备、吕新红、吕仙妹未履行生效法律文书所确定的义务，中国光大银行股份有限公司金华分行向法院申请执行。该案执行期间，2019年5月23日，本院作出(2016)浙0702执2833号执行裁定:变更中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司为本案的申请执行人。2016年9月27日，本院作出（2016）浙0702执2833号执行裁定：一、拍卖朱寒军、朱爱倩、吕新红所有的位于义乌市××与簧××路交叉口的房产（证号：义乌房权证江东字第c00100043、c00100044、c00100045号）。二、被执行人朱寒军、朱爱倩、吕新红及相关人员于本裁定送达之日起三十日内从上述房屋中迁出，并将房屋钥匙交付法院。 另查明：中国光大银行股份有限公司金华分行与浙江金华三鼎建筑装饰工程有限公司、朱绍军、朱丽珊、蒋雄高、杨玲迁、金华市万德隆商贸发展有限公司、赵晓宏、蔡金金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月16日作出（2015）金婺商初字第2903号民事判决：一、解除原告中国光大银行股份有限公司金华分行与被告浙江金华三鼎建筑装饰工程有限公司于2015年2月4日签订的编号为2015JHD025《流动资金贷款合同》。二、被告浙江金华三鼎建筑装饰工程有限公司于本判决生效后10日内归还原告中国光大银行股份有限公司金华分行借款本金25000000元及相应利息（从2015年2月15日开始按合同约定的利率计算至款项付清之日止），并支付原告律师费30000元。三、原告中国光大银行股份有限公司金华分行对登记在被告朱绍军、朱丽珊名下坐落于义乌市××与篁××路交叉口的房地产【房产证号：义乌房权证江东字第c00100072号、第c00：义乌房权证江东字第**、第**1号；他项权证号：义乌房他证江东字第××号】在最高限额50420000元范围内对上述第一项债务享有优先受偿权。四、被告朱绍军、朱丽珊、蒋雄高、杨玲迁、金华市万德隆商贸发展有限公司、赵晓宏、蔡金对上述第一项债务承担连带责任。五、驳回原告中国光大银行股份有限公司金华分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168823元，保全费5000元，合计诉讼费用173823元，由被告浙江金华三鼎建筑装饰工程有限公司负担，被告朱绍军、朱丽珊、蒋雄高、杨玲迁、金华市万德隆商贸发展有限公司、赵晓宏、蔡金承担连带责任。该民事判决生效后，浙江金华三鼎建筑装饰工程有限公司、朱绍军、朱丽珊、蒋雄高、杨玲迁、金华市万德隆商贸发展有限公司、赵晓宏、蔡金未履行生效法律文书所确定的义务，中国光大银行股份有限公司金华分行向法院申请执行。该案执行期间，委托金华市华诚房地产土地评估有限责任公司对上述两案的抵押房产一并评估（详见2017年4月19日金华诚估字[2017]第04-0565号《房产评估报告》），2018年6月15日，评估公司出具了《关于义乌市××与篁××路交叉口的房地产评估价值补充说明函》，原评估报告有效期延长至2019年4月18日。案涉不动产第一次整体拍卖时间为2017年9月18日，期间因故中止拍卖。2018年9月3日－4日再次拍卖，买受人义乌兴荣置业有限公司以最高价3824万元竞得，因该公司主张法院拍卖公告存在错误提出退还保证金300万元的执行异议（另案处理）。 2019年2月21日，本院作出（2016）浙0702执478号执行裁定书：重新拍卖被执行人朱绍军、朱丽珊名下位于义乌市××与篁××路交叉口（产权证号：义乌房权证江东字第c00100072号、第c00100073号；义乌国用（2011：义乌房权证江东字第**、第**执2833号本院也作出执行裁定书：重新拍卖被执行人朱寒军、朱爱倩、吕新红名下位于义乌市××与篁××路交叉口（产权证号：义乌房权证江东字第c00100043号、第c00100044号、第c00100045号）的房地产。并公告上网重新整：义乌房权证江东字第**、第**、第**发布关于义乌市××与簧××路交叉口上述房产整体拍卖公告。中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司以整体拍卖会极大的拉低其的抵押物成交价格为由，向本院提出书面异议，为此，本院先暂停了该拍卖程序。 本院认为，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，2019年5月23日，本院作出执行裁定:变更中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司为本案的申请执行人（（2016）浙0702执2833号一案债权转让）。原申请执行人系中国光大银行股份有限公司金华分行，即中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司继受了该案原申请执行人的权利和义务。因此，本院对案涉不动产第一次拍卖和重新拍卖，该过程中原申请执行人中国光大银行股份有限公司金华分行对抵押房产整体拍卖均无异议，故作为继受权利人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司主张应分别处置抵押房产，于法无据，且中国光大银行股份有限公司金华分行（（2016）浙0702执478号一案仍是申请执行人）明确反对抵押房产分别处置，即认为合并整体处置更有利于债权实现最大化。另外，抵押房产整体处置还是分别处置还需根据房产自身实际情况研判，根据该房产现状，整体拍卖处置有利于成交，避免交付分割困难和产生相邻权纠纷隐患，从而保留拍卖标的物整体性和提高使用价值及产生更高拍卖溢价可能。关于是否需要重新评估的诉求，根据案件执行实际情况，标的物2018年9月3日－4日的拍卖程序已经完成，因买受人未交尾款以及处理执行异议等原因导致重新拍卖，该重新拍卖不受评估报告是否过期的影响，评估价在为首次拍卖提供了起拍价的参考后，按照相关法律规定，之后的拍卖、变卖程序不受评估报告过期的影响，除非拍卖标的物价值明显上涨，法院认为有必要重新评估的情形除外，异议人亦无证据佐证标的物价值明显上涨。故，为提高办案效率和减少再次评估产生的费用负担以及延长处置时间造成更大损失，本案拍卖标的房产无需重新评估。第三人中国光大银行股份有限公司金华分行抗辩成立，予以采纳。综上，中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向金华市中级人民法院申请复议。 审 判 长  应 峰 审 判 员  于 颖 人民陪审员  李爱华 二〇一九年七月三十日 书 记 员  朱婉君