天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初1741号原告：关峰，男，1978年7月28日出生，汉族，住辽宁省沈阳市东大区。委托诉讼代理人：高峰，天津共邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘涛，天津共邦律师事务所工作人员。被告：蒋立顺，男，1975年4月17日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：王远东，天津宗岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯永良，天津津北斗律师事务所律师。被告：李新潮，男，1979年11月12日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：杜海峰，天津嘉权律师事务所律师。原告关峰与被告蒋立顺、李新潮申请执行人执行异议之诉一案，本院2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关峰的委托诉讼代理人高峰，被告蒋立顺及其委托诉讼代理人王远东、冯永良，被告李新潮的委托诉讼代理人杜海峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关峰向本院提出诉讼请求：1.准许执行李新潮名下坐落于天津市武清开发区的房屋；2.判令本案的诉讼费用由蒋立顺、李新潮承担。事实和理由：2016年1月26日，天津市武清区人民法院作出（2016）津0114财保8号民事裁定书，裁定冻结李新潮的银行存款1760000元或查封其等值财产，并于同日查封了李新潮名下坐落于天津市武清开发区房屋。2016年3月2日，天津市武清区人民法院对关峰与李新潮民间借贷纠纷一案作出（2016）津0114民初1067号民事调解书，达成如下协议：“一、李新潮尚欠关峰借款160万元，于2017年3月1日前偿还关峰20万元，于2018年3月1日前偿还关峰20万元，于2019年3月1日前偿还关峰20万元，于2020年3月1日前偿还关峰剩余100万元，利息关峰自愿放弃。如果任何一期款项到期未能履行，关峰可就剩余款项一并申请强制执行；二、双方其他无争议；三、案件受理费15320元，由李新潮承担。”因李新潮未在规定期限内履行上述调解书确定的义务，关峰申请法院强制执行。天津市武清人民法院于2017年3月22日立案执行，执行案号（2017）津0114执1131号、恢复案件号（2018）津0114执恢488号。2018年12月27日，蒋立顺对本案涉案执行查封的房产提出异议。2019年1月10日，天津市武清区人民法院作出（2018）津0114执异105号执行裁定书，中止对李新潮名下坐落于天津市武清开发区房屋的执行。关峰不服上述执行异议裁定，认为天津市武清区人民法院在2016年1月26日对李新潮名下的诉争房屋进行了查封，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，蒋立顺、李新潮声称在2014年8月27日签订的《售房协议书》，并没有对诉争房屋的所有权进行变更，且蒋立顺在4年多的时间里并未主张办理房屋过户手续，故涉案房屋仍为李新潮所有，关峰为维护自身合法权益，依法诉至法院，望判如所请。蒋立顺辩称，不同意关峰的诉讼请求。关峰查封涉案房屋前本被告已经与李新潮签订合法有效的房屋买卖合同，并就房屋价款、交款时间、房屋交付期限等内容达成一致，且蒋立顺已于2014年将购房款项1208000元支付李新潮，全部价款已经付清。后李新潮将房屋交付蒋立顺，并由其装修后使用至今。该涉案房屋至今尚未办理过户手续是因李新潮未将本被告支付的购房款用清偿该房银行贷款，故无法办理房屋的过户手续并非蒋立顺本人原因造成。综上，关峰的诉讼请求无事实及法律依据，应依法予以驳回。李新潮辩称，李新潮不同意关峰的诉讼请求。理由：1、买主蒋立顺与李新潮签订书面房屋买卖合同，且已将全部房款付清，并由李新潮出具收条；2、2014年9月，李新潮已将涉案房屋交付给买主蒋立顺，蒋立顺已对房屋进行装修并实际居住至今；3、未能办理过户的原因在于李新潮未能清偿涉案房屋银行贷款，导致房屋未过户至买主蒋立顺名下，李新潮本人对此存在过错，过错不在蒋立顺。李新潮认可涉案房屋应属于买主蒋立顺所有，蒋立顺应为房屋权利人。蒋立顺对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故应驳回关峰的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行当庭质证。关峰提供证据如下：1、（2016）津0114财保8号民事裁定书；2、（2016）津0114民初1067号民事调解书；3、（2018）津0114执异105号执行裁定书。蒋立顺提供证据如下：1、售房协议书；2、农业银行个人活期交易明细；3、李新潮收取蒋立顺购房款收条；4、涉案房屋购水收据及房屋装修图片；5、涉案房屋物业管理处证明；6、物业费及取暖费票据；7、涉案房屋装修票据；8、证人马某、李某、刘某、郎某、张某的证言。李新潮提供的证据如下：涉案房屋个人住房公积金贷款还款凭证（电子回单）1份。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：对蒋立顺提供的上述证据及证人证言，关峰对真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，蒋立顺提交的上述证据，能够客观反映出案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，经审查并结合相关事实，本院予以确认。根据当事人陈述和确认的证据，本院认定事实如下：李新潮与蒋立顺于2014年8月27日签订售房协议书，双方约定李新潮将其名下所有的坐落于天津市武清区武清开发区泉旺道西侧、广源道南侧尚清湾花园19-1-302号楼房出售给蒋立顺，房产交易价格为1208000元。后蒋立顺分别以委托他人银行转账及支付部分现金方式将上述房款付清，李新潮将涉案房屋交付蒋立顺，并由其对涉案房屋进行装修且实际占有使用至今。因李新潮未将涉案房屋的贷款还清，致使蒋立顺无法办理过户登记手续。另查明，本院在审理关峰与李新潮民间借贷一案过程中，依关峰申请，本院于2016年1月26日作出（2016）津0114财保8号民事裁定书，查封了涉案房产。同年3月2日，本院作出（2016）津0114民初1067号民事调解书，确认由李新潮分期偿还关峰借款160万元。后李新潮未按调解书履行，关峰向本院申请执行。在执行过程中，蒋立顺向本院就查封的涉案房产提出异议，本院于2019年1月10日作出（2018）津0114执异105号执行裁定书，中止对涉案房产的执行。本院认为，本案的争议焦点为是否应停止对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案事实，对于蒋立顺而言，其对诉争房屋享有的权利是否符合上述法律规定的足以排除执行的情形，主要从以下几方面进行审查：其一，关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定明确对不动产变动的原因与结果进行了区分，将合同效力与物权效力相区别。本案中，蒋立顺与李新潮之间的房屋买卖行为是双方的真实意思表示，交易行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家和社会公共利益，故双方之间的房屋买卖合同合法有效；其二，关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。蒋立顺与李新潮签订合同后，即领取了房屋钥匙、办理物业入住手续，并已经实际装修入住，就应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权利。蒋立顺提供的电费收据、物业服务费收据、装修合同等相关证据可以形成有效证据链，其中上述电费、物业费用的缴费日期以及装修合同的签订日期均早于人民法院查封的时间，可以证明在人民法院查封之前，二原告已对诉争房屋享有了事实上的管理和支配权；其三，关于二原告是否已支付全部购房款的问题。通过庭审已经查实对于涉案房产，蒋立顺通过不同的方式付清了房款的事实，其已满足上述法律规定的条件之一；其四，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。本案中，由于李新潮个人的原因，未能将蒋立顺已支付的购房款及时向贷款银行清偿抵押借款，注销抵押登记，是导致蒋立顺未能办理诉争房屋过户登记手续的原因之一。鉴于蒋立顺为普通购房者，并非法律专业人士，亦不能当然视为蒋立顺存在主观过错。因此，可以认定本案非因蒋立顺自身原因未办理过户登记。据此，蒋立顺提出停止对涉案房产的执行，符合法律规定，相应关峰要求继续对涉案房产进行执行之诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（二）项、第二款的规定，判决如下：驳回关峰的诉讼请求。案件受理费80元，由关峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王连永审 判 员  郭建红人民陪审员  郭玉怀二〇一九年七月十八日书 记 员  刘晓楠附判决所依据的法律条文：一、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。