湖南省株洲市荷塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0202民初1629号 原告：株洲泉大物业管理有限公司。 法定代表人：胡晓东，系公司总经理。 委托诉讼代理人：陈卓，湖南火炬律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：过一龙，湖南火炬律师事务所实习律师，一般代理。 被告：黄立国，男，汉族，1954年9月21日出生。 原告株洲泉大物业管理有限公司（以下简称泉大物业）诉被告黄立国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泉大物业的委托诉讼代理人陈卓、过一龙，被告黄立国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告泉大物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费11094元（92.34×1.4×86=11094）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是泉盛·金域半岛小区2栋1002室业主。该小区物业管理服务费标准为1.4元元/月，被告房屋建筑面积为92.34平方米，被告每月的物业管理服务费为129元。原告一直积极地对被告小区进行规范的物业管理，为被告提供了完备的物业管理服务，但被告从2012年1月1日到2019年2月28日期间从未缴纳物业管理服务费，拖欠的服务费共计人民币11094元，经原告多次催收，被告均未予理睬。综上所述，原告依据相关法律规定，请求法院依法支持原告诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告黄立国辩称，原、被告之间没有合同关系，原告没有提供物业服务合同。物业从2012年起就没有保安、监控。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，结合全案予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年3月4日，湖南泉盛置业有限公司（甲方）与被告黄立国（乙方）签订合同编号为9000013504的《株洲市商品房（预）销售合同》，合同约定：由被告黄立国购买荷塘区文化路775号金域半岛2栋1002室，该房屋建筑面积92.34㎡。合同第二十二条约定：“甲方已选聘深圳公元物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五）。因该房屋规划用途为商住用房，甲乙双方已签订了《业主使用公约》（见附件五）”。2010年9月10日，被告黄立国办理了金域半岛2栋1002室《收房确认书》，确认物业管理费自2010年8月1日起计收。 另查明，原告泉大物业于2010年7月5日登记成立，注册经营范围为物业管理服务（凭资质证经营）；停车管理服务；商场经营管理等。2010年9月10日，株洲市物价局出具向原告泉大物业发放株价服务［2010］21号《株洲市物业管理服务收费标准通知单》，确定：金域半岛住宅小区（市荷塘区文化路772号）前期物业管理服务费标准为高层住宅1.40元/月·平方米。就变更前期物业管理机构的事宜湖南泉盛置业有限公司及泉大物业均未书面通知被告黄立国。因被告黄立国入住金域半岛2栋1002室后，对湖南泉盛置业有限公司擅自变更前期物业服务机构有异议，以原告泉大物业的物业服务不到位、小区管理混乱为由，自2012年1月1日起拒绝缴纳物业服务费。庭审中，被告黄立国认为原告泉大物业提供的物业服务仅是垃圾清运和卫生打扫。目前小区内没有保安及监控，安全缺乏保障，偷盗情况时有发生。原告泉大物业对被告黄立国陈述的小区现状无异议。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告黄立国虽然没有收到变更前期物业服务公司的通知，但原告泉大物业实际履行了对金域半岛物业进行管理服务的义务。原告泉大物业提交的《前期物业服务合同》、《株洲市物业管理服务收费标准通知单》、株洲市金域半岛业主委员会出具的《物业服务证明》足以证明原告泉大物业对被告黄立国所有的金域半岛2栋1002室进行了物业服务，而且是该房屋的唯一物业服务企业，被告黄立国在事实上接受了泉大物业的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系。被告黄立国辩称其所有的金域半岛2栋1002室没有成立和参加业主委员会，因该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主共同管理权利的事项，应经占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案不作处理。所以黄立国应当向泉大物业支付物业服务费。收费标准依据黄立国所有的房屋性质、确定的收费标准以《株洲市物业管理服务收费标准通知单》、原告的主张确定为1.40元／月／平方米。故黄立国自2012年1月1日起至2019年2月28日应向泉大物业公司交纳的物业服务费为11094元（物业面积92.34×1.4元／平方米／月×86个月）。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原告泉大物业在对金域半岛提供物业服务的过程中存在诸多不足和瑕疵，对被告黄立国拒绝交纳物业费负有一定责任，综合考虑原告泉大物业的实际损失、服务质量、双方过错程度等因素，本院酌定按照40%的比例相应扣减被告黄立国应承担的物业服务费，即被告黄立国自2012年1月1日至2019年2月28日应支付给原告泉大物业的的物业服务费为6656.4元（11094元×60%）。 经本院主持调解，双方当事人无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黄立国在本判决生效后十日内向原告株洲泉大物业管理有限公司支付物业服务费人民币6656.4元； 二、驳回原告株洲泉大物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费78元，减半收取39元，由原告株洲泉大物业管理有限公司负担16元，被告黄立国负担23元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提出上诉状的，应递交上诉状后七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 吴珉庆 二〇一九年七月三十一日 法官助理 杨 永 书 记 员 沈国祥 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。