河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0882民初1414号原告：贾敬连，女，1953年8月2日出生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：可亚洲，河南承通律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘恒山，河南承通律师事务所律师助理。被告：韩敏，男，1957年10月10日出生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：崔桂芳，河南太华律师事务所律师。被告：张玉先，女，1967年11月10日出生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：崔桂芳，河南太华律师事务所律师。原告贾敬连与被告韩敏、张玉先为合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾敬连的委托诉讼代理人可亚洲、潘恒山，被告韩敏及被告韩敏、张玉先的委托诉讼代理人崔桂芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾敬连向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告韩敏、张玉先给付占用原告鼓楼老街商业九号尚文楼副一楼房产占用费266666.64元及利息；2、依法判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告韩敏、张玉先于2016年4月占用原告位于大定办事处鼓楼老街商业××号尚文楼副一楼引发纠纷，诉至孟州市人民法院，现已审理终结。孟州市人民法院（2018）豫0883民初1457号民事判决书判决：限被告韩敏、张玉先本判决生效后十日内向原告贾敬连交付占用位于孟州市××办事处鼓楼老街商业××号尚文楼房产。被告韩敏、张玉先不服，向焦作市中级人民法院提起上诉，焦作市中级人民法院亦审理终结。（2018）豫08民终2879号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。被告韩敏、张玉先于2016年4月占用原告尚文楼副一楼截止2018年12月30日已满二年八个月。按照原告于2011年5月3日与孙飞签订租房合同约定每年租金拾万元，每月租金8333.33元。韩敏、张玉先占用副一楼二年八个月，应向原告交付占用费266666.64元。为维护公民的合法权益，特将被告诉到法院请依法判决。被告韩敏、张玉先辩称，第一，原告对孟州市××办事处鼓楼老街商业××号楼的负一层没有租赁权。9号楼的现有所有权人为河南丰晟置业有限公司，且目前该楼仍处于抵押状态。原告与河南丰晟置业有限公司的买卖合同因没有在房管局备案，所以不产生对抗第三人的法律效力。虽然孟州市人民法院和焦作市中级人民法院都判决二被告向原告交付房屋，但其依据的商品房买卖合同从一审到二审，二被告均没有见过原件。二被告因法律意识差，认为不是原告的房产，不但没有要求其提供原件，甚至没有质证，才酿成错判。但是这两份判决书并不能证明原告对该楼享有租赁权，对9号楼的负一层更是没有租赁权。第二，退一步说，该商品房买卖合同是真实的，也不能证明原告购买了9号楼的负一楼。该合同第三条：买受人所购商品房的基本情况约定：……的项目中的第商业9号（幢）尚文楼号房，该商品房的用途为“商住”；合同第八条交付期限没有约定。合同第十七条：双方可以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归开发商所有；第十八条约定：买受人的房屋仅作商业住宅使用……，该合同并没有约定地下一层也卖给了原告，原告购买的是该楼的“尚文楼”。副一楼的用途是仓库，如何作为商业住宅使用？该合同第六条：付款方式及期限约定：2011年4月底前付100万元，2012年12月底前付100万元，2013年12月底前付80万元，而目前原告并没有合法有效的证据证明其支付完毕购房款。原案庭审中，原告说过仅支付房款50万元，而双方约定首付款是100万元，那么原告在2011年4月底没有交清首付款之前，开发商就同意其于2011年5月3日将房租给孙飞开办的“孟州市润美佳超市”（个人独资企业）做仓库用，且让其一年收10万元租金吗？这只能说明正因为原告违约在先，开发商才没有办理商品房买卖合同的备案登记，更谈不上给其办理房产的过户登记。第三，原告提供的其与孙飞签订的租赁合同是伪造的，“孙飞”的签名非其本人所签。孙飞是“孟州市润美佳超市”的法定代表人，也是“孟州市润美佳商贸有限公司”的股东，所以在这两个单位的工商登记材料中有多处孙飞自己的签名，比如“鼓楼老街商铺租赁协议”、“首次股东会议”、“股权转让协议”等，上边所载“孙飞”的签名足以判断原告提供的租赁合同上“孙飞”签名的真伪。另外，二被告租赁同地段的商铺每间每年1000元（30平方左右），每年每平方不足35元，我们使用仓库六、七十平方米，每年按10万元收取租金合理合法吗？原告更没有收取10万元租金的事实依据。第三，开发商于2013年6月22日将9号楼抵押给乔睿并办理了抵押登记。原告分别于2015年12月份和2017年7月份两次撤销上述抵押合同却又两次主动撤诉，说明原告无法证明其对该房产享有所有权。另外，9号楼评估价格为900万元，抵押的债权额为500万元，而原告支付的总房款为款280万元，开发商可能把负一层卖给原告吗？那在合同第三条直接约定9号楼就行，干么约定为商业9号（幢）尚文楼号房？第四，再退一步说原告购买了9号楼二被告所租的副一层，也不能证明其享有租赁权。租给二被告使用9号楼副一层的郭立军可以证实超市的老板是马洲，且马洲和开发商签有租赁负一楼的协议，且负一楼为超市的仓库免费使用。原告2011年就购买了该楼，但其至2018年5月份起诉二被告之前，超市换了多任老板，原告从没有实际占有和行使过租赁权，更没有收取租金的依据。综上，原告所列证据证明不了其对二被告租赁的9号楼副一楼享有租赁权，所以应当驳回原告对二被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在异议的证据，本院认证如下：对于原告提交的（2018）豫0883民初1457号、（2018）豫08民终2879号民事判决书的真实性，本院予以采信。原告贾敬连与孙飞签订的《租房合同》已为上述生效裁判所认定，故对二被告提供的营业执照并认为孙飞签名系伪造并要求笔迹鉴定的意见，本院不予采纳。对于二被告与郭立军签订的《租用房屋协议书》的真实性，结合被告提交的郭立军的询问笔录，本院予以采信。关于二被告提交的河南丰晟置业有限公司房产证、9号楼照片、买卖合同、房地产抵押权设立登记申请书、抵押登记合同和抵押权证书及两份起诉状、民事裁定书和收据、庭审笔录，二被告据上述证据以证明原告对诉争房屋不享有权利与生效裁判文书确认的事实不符，本院不予采纳。被告的其他证据与本案不具关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月25日，孟州市人民法院立案受理贾敬连与韩敏、张玉先物权纠纷一案，贾敬连请求依法判令韩敏、张玉先交出非法占用的位于大定办事处鼓楼老街商业××号尚文楼副一楼。2018年8月10日，孟州市人民法院作出（2018）豫0883民初1457号民事判决，认定以下事实：2011年4月26日，原告贾敬连与河南丰晟置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买河南丰晟置业有限公司位于鼓楼××街××商业××号尚文楼房产。2011年5月3日，原告与润美佳超市负责人孙飞签订《租房合同》，将尚文楼副一楼租给孙飞作为仓库使用，租期为2011年5月3日至2016年12月31日。庭审中，贾敬连称自2013年夏天，经其同意临时让韩敏、张玉先占用尚文楼副一楼放置物品；韩敏、张玉先则称经与润美佳超市人员协商，从2016年年底开始使用尚文楼副一楼；并作出以下判决：限张玉先、韩敏于判决生效后十日内向贾敬连交付占用的位于孟州市××办事处鼓楼老街商业××号尚文楼副一楼房产。宣判后，韩敏、张玉先不服判决，上诉至焦作市中级人民法院，该院于2018年10月31日作出（2018）豫08民终2879号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年6月3日，郭立军（甲方）与韩敏、张玉先（乙方）签订《租用房屋协议书》一份，约定：润美佳超市使用鼓楼老街9号楼附一楼（地下室）让韩敏、张玉先放置物品，使用期限为2016年4月-2020年4月，在使用期间甲方在附一楼地下室内堆放的物品不得乱动，付款每年1200元。本院认为，一、关于原告对于涉案的鼓楼老街商业9号尚文楼副一楼房产是否享有权利问题。根据已经生效的（2018）豫0883民初1457号民事判决书及（2018）豫08民终2879号民事判决书所查明认定的事实，原告贾敬连对诉争房产享有占有、使用、收益权利。二被告的辩解理由与生效裁判文书所认定的事实相悖，本院不予采信。二、关于原告主张的占用费及利息问题。被告韩敏、张玉先实际占有使用涉案房屋的事实客观存在，应当向原告贾敬连支付占有使用期间的相应费用。关于二被告开始使用涉案房产的时间，双方表述不一，现原告贾敬连本次诉讼中主张从2016年4月起计算，与二被告提交的与郭立军签订的《租用房屋协议书》上的使用日期相符，本院予以采信。原告贾敬连因二被告占用房屋而受到的最直接的损失即房屋获得的租金收益。结合本案的相关情况，原告贾敬连主张按照其与孙飞签订的《租房合同》约定的租金，但其陈述孙飞并未直接向其交付租金作为合同的对价，且原告已与孙飞的约定的租金标准要求二被告支付占用期间的使用费，与市场实际情况是否相符，仅凭原告提交的该合同并无法证明。另，原告贾敬连曾陈述同意临时让韩敏、张玉先占用尚文楼副一楼放置物品，现亦无证据证明双方之间对占用使用费用的数额形成了合意；通过二被告与郭立军签订的《租用房屋协议书》可知二被告对涉案房屋亦非全部使用，故二被告占用涉案房屋期间的费用可按照上述协议的年使用费1200元向原告支付共计3200元。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:被告韩敏、张玉先应于本判决生效之日起十日内支付原告贾敬连房屋占用费3200元。驳回原告贾敬连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元，由原告贾敬连负担2600元，被告韩敏、张玉先负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  杨媛媛二〇一九年七月九日书记员  邱明轩