福建省龙岩市新罗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0802执异95号 案外人:曾玉香，女，1962年9月7日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 申请执行人：陈永周，男，1948年8月9日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：林志美，福建岩风律师事务所律师。 申请执行人：林巧玲，女，1974年6月6日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 申请执行人：廖雪红，女，1963年10月7日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被执行人：詹春钗，女，1972年2月21出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 在本院执行申请执行人陈永周与被执行人詹春钗民间借贷纠纷等詹春钗作为被执行人的3件系列案件（各系列案件案号及当事人详见附件一）过程中，案外人曾玉香对本院查封坐落于福建省××区枋××单元房产的行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人曾玉香称：申请执行人陈永周与被执行人詹春钗民间接地啊纠纷执行一案，法院已立案受理，案号为（2017）闽0802执2074号。法院对登记在被执行人詹春钗名下的坐落于厦门市湖里区枋湖南路167号1024单元房屋（以下简称该房屋）已采取查封的执行措施，并准备进行拍卖变现用于清偿被执行人詹春钗欠申请执行人陈永周的债务。2012年7月，异议人在不知道被执行人詹春钗存在债务的情况下，以市场合理价格善意地从被执行人詹春钗手中受让取得该房屋，且办理委托过户公证（购房款180596元已全部支付给被执行人詹春钗，其余购房款即未归还的银行按揭款由案外人直接向银行交纳归还，异议人从2012年7月其至今一直按约支付，尚差2年付清）。因购买该房屋时候，开发商尚未交房，故未能办理过户手续。之后，异议人对该房屋进行装修，且已居住至今。上述事实有案外人与詹春钗于2012年7月16日签订的《房产买卖协议书》、詹春钗出具的收条、厦门市公证处出具的委托公证书、厦门三丰物业有限公司物业费收据、2013年1月厦门永建房地产投资有限公司办理产权证代收通知等证据证实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）再人民法院查封之前已签订合法有限的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人情形完全满足上述规定。因此案外人认为，该房屋不应作为法院（2017）闽0802执2074号案件的执行标的物，即不应作为被拍卖变现用于清偿被执行人詹春钗欠申请执行人陈永周的债务，鉴于上述事实与理由，前述案件的执行经过和结果与异议人有明显的利害关系。为此，案外人依据我国《民事诉讼法》第二百零二条等的有关规定，请求法院解除对该房屋的查封、拍卖等执行措施，从而维护异议人的合法权益。 申请执行人陈永周称：1、坐落于福建省××区枋××单元房产是登记在詹钗名下，根据相关规定，不动产物权的公示方式是不动产登记；不动产物权的设立、变更、转让与消灭，应当依照法律规定登记。因此，法院对讼争房产采取执行措施是正解、合法的。依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）执行程序若干问题的解释》第十条第一款“执行异议审查和复议期间，不停止执行”的规定，本案应当继续执行。2017年3月，申请人申请执行以来，詹春钗不仅有财产不清偿债务，还处处设置障碍，拖延执行程序的进行，法院应当尽快继续执行本案。2、涉案房产未登记在案外人名下，也就无法提供享有足以排除强制执行的权益。3、如果购房是真实的，那么双方的转让行为发生在詹春钗向答辩人贷款之后，当时詹春钗已负债累累，案外人在向詹春钗购房之前有所了解，2013年1月，办理产权证通知书已发，至今已有6年多，但涉案房产仍然没有登记在案外人名下。另外，答辩人申请强制执行后，评估公司多次要求詹春钗配合评估工作，詹春钗不配合也从未提过因涉案房产非其实际使用无法配合。之后，评估公司强行撬锁进入房屋测量评估，案外人如果是实际使用人，不可能不清楚这些情况，但从未阻止评估公司，答辩人为此还交纳了评估费和撬锁费。以上种种事实，可以判断案外人与詹春钗的买卖不是真实的。请求法院驳回案外人异议请求。 本院查明：詹春钗于2011年3月28日，以福建省厦门市××区枋××单元房产作抵押向中信银行厦门分行贷款150000元。2012年7月10日，案外人曾玉香与詹春钗签订一份《房屋预约买卖协议书》，协议书约定：案外人以人民币318155元的价格向詹春钗购买其所有的坐落于福建省××区枋××单元房产，在办理完委托公证当日支付第一笔180596.95元，2012年7月10日起，该房产银行按揭贷款由案外人承担。同日，詹春钗与周某签订《委托书》，委托周某办理福建省厦门市××区枋××单元房产出售、出租、诉讼的相关事项，并经厦门市公证处公证。协议书签订后，案外人按约支付了购房款［其中，2012年7月3日、7月14日、16日支付180596元，詹春钗出具收条一份；另，2012年7月至2018年3月期间的银行按揭款系由案外人通过银行转账至曾玉香按揭还款中信银行账号62×××96，2019年7月2日，曾玉香向中信银行厦门分行缴交涉案房产的抵押贷款余额本息59782.74元，至此涉案房产的抵押贷款本息全部结清］，并已入住至今，并且该房产涉及的物业费由案外人负责缴纳。 原告陈永周与被告詹春钗民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月9日受理后，2017年2月作出（2016）闽0802民初8337号民事判决书，判决：詹春钗应于本判决生效之日起十日内返还陈永周借款本金100000元及支付截止至2016年12月1日的利息89266元，以及支付从2016年12月2日起至款清之日止、以借款100000元为本金、按月利率2%计算的利息。该判决生效后，因詹春钗未能履行生效法律文书所确定的义务，陈永周向本院申请强制执行。本院依据（2017）闽0802执2074号之一执行裁定书查封属被执行人詹春钗所有的位于福建省厦门市××区枋××单元（房产证号：厦国土房证第**）。为此，案外人向本院提出执行异议，并提供协助执行通知书、民事判决书、强制执行申请书、《房屋预约买卖协议书》、公证书、收条、银行交易明细、《委托书》、厦门三丰物业服务有限公司出具的收款收据，中信银行厦门分行个人购房贷款合同、个人借款明细、个人贷款结清证明、业务凭证等证据。 上述事实，有协助执行通知书、民事判决书、强制执行申请书，《房屋预约买卖协议书》、公证书、收条、银行交易明细，《委托书》、厦门三丰物业服务有限公司出具的收款收据，中信银行厦门分行个人购房贷款合同、个人借款明细、个人贷款结清证明、业务凭证、证人周某的语言户口本等证据在案佐证。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人与被执行人詹春钗签订《房屋预约买卖协议书》，按合同支付全部购房款，合法占有涉案房产，上述行为均发生于本院查封涉案房产之前，且涉案房产未办理过户手续的原因系因该房产存在银行按揭款，案外人的情形符合上述规定第二十八条异议成立的情形，所提异议的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人詹春钗名下的福建省厦门市××区枋××单元房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 陈    颖 审判员 潘  莉  红 审判员 林  演  芝 二〇一九年七月四日 书记员 林飞虹(代) 附件一                            序号                       案号                       案由                       执行主体                               1                       (2015)龙新执字第2428号                       债权                       申请人:廖雪红; 被执行人:詹春钗                               2                       (2016)闽0802执5571号                       借款合同纠纷                       申请人:林巧玲; 被执行人:詹春钗                               3                       (2017)闽0802执2074号                       借款合同纠纷                       申请执行人:陈永周; 被执行人:詹春钗                附相关法条： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分 3、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。