广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初3295号原告：唐厚光，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原告：唐颂城，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：唐洁玲（同为本案原告）。原告：唐洁玲，女，1958年1月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人:麦津醒,男，原告唐洁玲的丈夫。被告：广东南海农村商业银行股份有限公司里水支行，住所地：广东省佛山市南海区。负责人：陈耀胜。委托诉讼代理人：罗炳汶，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所律师。被告：佛山市南海三雄实业开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：范贤辉。原告唐洁玲、唐厚光、唐颂城与被告广东南海农村商业银行股份有限公司里水朝阳支行、佛山市南海三雄实业开发有限公司（以下简称三雄公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月3日立案后，依法适用普通程序进行审理。诉讼中，原告变更被告广东南海农村商业银行股份有限公司里水朝阳支行为被告广东南海农村商业银行股份有限公司里水支行（以下简称南海农商银行里水支行）。本案于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告唐洁玲（暨原告唐厚光、唐颂城的共同委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人麦津醒，被告南海农商银行里水支行的委托诉讼代理人何毅鹏到庭参加诉讼。被告三雄公司经本院公告送达开庭传票，没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告协助原告办理位于南海区XX房对应的土地使用权[权利证号：国用（1994）特00042、粤房字第××号]的抵押解封；2.两被告协助原告办理上述权利证号为国用（1994）特00042、粤房字第××号的房屋的继承过户手续；3.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告母亲袁英桃于1997年8月用自有资金全资一次性付清方式向三雄公司购买了违约南海桂城XX房（以下简称涉讼房屋），同时已开具了购房发票，1997年8月7日办理了房产证，税费也已交齐，原告应该履行的手续全部办妥。原告母亲病故后本想去房管部门办理继承手续，得知房屋被佛山市南海区和顺农村信用合作社无理查封。2018年11月再次去办理房产继承手续，但涉讼房屋仍然被南海农商银行里水支行查封。2018年11月24日，原告去找南海农商银行的领导，并提交了要求解封涉讼房屋的《诉求》。2019年1月，南海农商银行回复是不能解封，其查封的理由是：“三雄公司用几十户购房人的建房土地做了贷款抵押，向当时的南海农村信用联社借款未还”。原告认为，1.三雄公司在没有经得房产权属人的同意下，擅自拿几十户业主共有土地向南海农村信用联社抵押贷款，两者均不符合国家有关法律的规定，直接侵害了业主的合法权益，是非法行为；2.通过查册资料和该楼盘的业主信息，原不能办房产证的业主，现在都有人领取了房产证，也有业主手持的房产证对应的土地使用权得到注销抵押并办理了二手房过户手续，而原告早于20年前已取得了房产证，现在需要办理合法的房产继承手续却无法办理，两被告把几十户业主的合法权益做陪葬品的做法，原告无法接受。为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。被告南海农商银行里水支行辩称，1.涉案土地的债权人为南海市和顺信用社，经变更后现称南海农商银行里水支行。2.南海农商银行里水支行对涉案土地拥有合法的抵押权，并经生效法律文书确认。3.涉案土地权利人为被告三雄实业公司，并非原告或其母亲袁英桃所有，原告提出的诉讼请求无法律依据，同时南海农商银行里水支行与三雄实业公司发生的抵押关系在袁英桃购买涉案房屋前，因此南海农商银行里水支行对涉案土地合法享有抵押权，对其进行查封亦是依法行使权利。被告三雄公司没有答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。原告举证如下：1.三原告身份证复印件、证明复印件、家庭情况证明复印件、两被告企业机读档案登记资料原件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.房屋所有权证复印件1份，用以证明袁英桃是涉案房屋的所有权人；3.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果复印件1份，用以证明涉案房屋的状况；4.袁英桃身份证复印件1份；5.死亡诊断书复印件1份；6.诉求复印件1份；7.广东省南海市转让（销售）房地产收入发票复印件1份；8.税收完税证复印件1份；9.广东省契税收据复印件1份；证据4-9共同证明袁英桃购买了涉案房屋并支付了全部购房款，其于2008年12月31日去世后，原告办理涉案房过户手续时了解到被告三雄实业公司将涉案房屋所在土地抵押予和顺农商银行办理了贷款，后因债权问题导致土地被查封，原告与被告农商行协商解封事宜无果。被告南海农商银行里水支行举证如下：1.关于南海市农村信用合作社联合社变更名称的批复复印件1份；2.关于南海市农村信用合作社联合社辖属农村信用合作机构变更名称的批复及附件（名称变更）复印件各1份；3.佛山市南海区农村信用合作机构名称变更表复印件1份；4.关于佛山市南海区农村信用合作联社开业的批复复印件1份；5.2017年1月5日各农村信用社名称变更表复印件1份；6.关于对佛山市南海区农村信用合作联社机构进行合并的通知复印件1份；7.关于佛山市南海区农村信用合作联社和顺信用社等十个信用社更名的批复复印件1份；8.关于广东南海农村商业银行股份有限公司开业的批复及附件复印件1份；证据1-8共同证明涉案土地的抵押权人为南海市和顺信用社，经多次合并及变更后为现时的南海农商银行里水支行；9.（1997）南经贰初字第988-2号民事判决书复印件1份，用以证明里水支行对涉案土地的抵押权合法有效，应予以保护。被告三雄公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的证据1、2、4、5、7、8、9，有原件或虽为复印件但能与原件证据相印证，本院对其真实性均予以确认；2.原告出示的证据6，为原告单方制作，本院不予审查认定；3.被告南海农商银行里水支行出示的证据9，来源合法，客观真实，本院予以确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2019年1月31日的佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示：坐落于佛山市南海区XX楼地号为440605001021GB00138的土地（以下简称涉讼土地），于1994年7月15日登记权利人为南海市三雄实业开发公司[土地证号：国用（1994）特00042号]，土地类型为国有土地使用权，用途为城镇住宅用地（商品住宅），使用权面积4507平方米；抵押权人为南海市和顺信用社，抵押权登记证明号为（1995）00358，抵押面积4507平方米；2015年4月24日被本院查封；附记：2006年6月12日根据民事裁定书（2002）广海法字执字第120-11号、协助执行通知书（2002）广海法执字第120-12号解除该宗地范围内的他项权证号为房他证字第0082810的房产座下的637.08平方米土地的查封，2007年10月8日根据民事裁定书（2002）广海法执字第120-15号、协助执行通知书（2002）广海法执字第120-16号解除该宗地范围内三雄综合楼首层111、112号铺及第二层房产证号分别为60××76、60××77所对应的土地使用权的查封，2008年7月3日根据民事裁定书（2006）南法执字第4988号恢字1-6号、协助执行通知书（2006）南法执字第4988号恢字1-7号解除该宗地范围内三雄综合楼首层111、112号铺及第二层房产证号分别为60××76、60××77所对应的土地使用权的查封，2015年4月24日根据（2013）佛南法民三初字第749号民事判决书及（2015）佛南法桂执字第434-3号协助执行通知书注销此宗地（综合楼北座906房对应的土地使用权）的抵押登记手续并将此宗地（综合楼北座906房对应的土地使用权）过户至***名下。位于南海市XX房（以下简称涉讼房屋）于1997年8月7日登记权利人为袁英桃，房屋所有权证号为粤房字第××号，房屋所有权证附记载明：该房向南海市三雄实业开发公司购买，其中梯间的公共面积15.79㎡属共同使用，此房建于一九九五年。袁英桃于2008年12月31日死亡。佛山市南海区大沥镇嘉怡社区居民委员会出具证明，载明唐厚光与配偶袁英桃婚后共生育两个子女，女儿唐洁玲，儿子唐颂城。另查明一，广东省南海市人民法院1997年11月7日作出的（1997）南经贰初字第988-2号民事判决书认定事实有：1995年5月18日，原告南海市和顺信用社与被告南海市三雄实业开发公司（以下简称三雄公司）、南海市三雄实业开发公司和顺分公司（以下简称三雄和顺分公司）签订一份担保借款合同，约定由原告贷款50万元予三雄公司和顺分公司购买钢材，借款期限为1995年5月18日至1995年12月31日，月利率为14.64‰，逾期还款按规定加收利息，被告三雄公司作为借款的担保人，在借款方不按期偿还贷款本息时承担代偿责任。合同签订当日，原告即划付50万元予被告三雄公司和顺分公司。借款期届满，原告多次发出逾期贷款催收通知单（通知单上注明逾期还款加收20%利息），被告三雄公司和顺分公司仅支付该合同项下利息60512元。1995年9月8日，原告与被告三雄公司签订一份第三者财产抵押担保合同，约定：从1995年9月8日起至1997年9月8日止，原告可提供最高贷款额150万元予三雄公司和顺分公司，三雄公司以其所有的座落于南海市××路农科所的商住土地作抵押，抵押期限为合同生效至还清贷款本息日止，并到有关机关办理了登记。同日，原告与被告三雄公司和顺分公司又根据该抵押担保合同签订一份抵押担保借款合同，约定：由原告借款50万元予三雄公司和顺分公司购买原材料，借款期限从1995年9月8日至1996年2月28日，月利率为11.895‰，逾期还款加收20%利息。上述合同签订当日，原告又划付了50万元予被告三雄公司和顺分公司。借款期限届满，经原告多次催收，被告三雄公司和顺分公司仅支付该合同项下利息26763.73元。该民事判决书判决：一、被告三雄公司和顺分公司归还贷款本金50万元及利息175484.8元并从1997年9月8日起至该判决确定付款日止以月利率17.568‰4计付利息予原告南海市和顺信用社，二、被告三雄公司和顺分公司归还贷款本金50万元及利息140242.05元并从1997年9月8日起至该判决确定付款日止以月利率14.274‰计付利息予原告南海市和顺信用社，三、被告三雄公司对上述第一项债务承担补充清偿责任，四、原告南海市和顺信用社有权以被告三雄公司所有的座落于南海市××路农科所的商住土地折价或以拍卖、变卖该土地所得的价款优先受偿。另查明二，南海市三雄实业开发公司于1993年6月10日成立，于1998年10月8日变更企业名称为南海市三雄实业开发有限公司，于2004年3月8日变更企业名称为佛山市南海三雄实业开发有限公司，于2012年2月5日因逾期未年检被佛山市南海区工商行政管理局吊销营业执照。2003年5月26日，南海市和顺农村信用合作社名称变更为佛山市南海区和顺农村信用合作社。2007年1月5日，佛山市南海区和顺农村信用合作社名称变更为佛山市南海区农村信用合作联社和顺信用社。2007年2月13日，佛山市南海区农村信用合作联社和顺信用社更名为佛山市南海区农村信用合作联社里水信用社。2011年2月19日，佛山市南海区农村信用合作联社和顺信用社名称变更为广东南海农村商业银行股份有限公司里水支行。本院认为，被告三雄公司于1995年9月8日与南海市和顺信用社签订合同，向南海市和顺信用社贷款并以其所有的涉讼土地作抵押担保，办理了抵押登记；袁英桃于1997年向被告三雄公司购买涉讼房屋并取得了房屋所有权证，依照房地一致、地随房走的原则，袁英桃向被告三雄公司购买的涉讼房屋实际也包括了涉讼房屋对应的土地。可见，被告三雄公司在涉讼土地抵押权存续期间将涉讼房屋及对应土地转让予袁英桃。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押权人追偿”的规定，涉讼土地的抵押权人南海市和顺信用社（现为南海农商银行里水支行）仍可以行使抵押权，原告可以代替被告三雄公司清偿涉讼房屋对应土地的债务使抵押权消灭，但原告在诉讼中明确表示不同意代被告三雄公司清偿涉讼房屋对应土地的债务，故涉讼房屋所对应土地的抵押权尚不能消灭，被告南海农商银行里水支行亦不同意注销涉讼土地的抵押。因此，原告诉请两被告协助办理涉讼房屋对应的土地使用权的解除抵押手续，缺乏依据，本院不予支持。涉讼房屋对应的土地尚未注销抵押，故不具备过户条件，原告诉请两被告协助办理涉讼房屋及对应土地的继承过户手续，本院不予支持。被告三雄公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告唐洁玲、唐厚光、唐颂城的全部诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费2894元（三原告已预交），由三原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 胡 方 平人民陪审员 何 凤 微人民陪审员 梁 润 芬二〇一九年七月二日书 记 员 孙王成欣