浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0182民初1739号 原告（反诉被告）：封献洪,男，1971年8月25日出生，汉族，浙江省建德市人，住浙江省建德市。 原告（反诉被告）：黄芳,女，1973年8月5日出生，汉族，浙江省建德市人，住浙江省建德市更楼街道新市。 二原告委托诉讼代理人（特别授权）：詹梅根,浙江人民联合（建德）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：中国人寿财产保险股份有限公司建德市支公司，住所地浙江省建德市新安江街道新安东路金色阳光****。 诉讼代表人：杨洁，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：姚明丽、徐雪青，浙江杭经律师事务所律师。 原告封献洪、黄芳与被告中国人寿财产保险股份有限公司建德市支公司（以下简称人寿财保公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用简易程序审理；本案审理过程中，被告人寿财保公司对原告封献洪、黄芳提出反诉，本院一并受理。本院于2019年6月4日公开开庭审理了本案。原告封献洪、黄芳的委托诉讼代理人詹梅根、被告人寿财保公司的委托诉讼代理人姚明丽、徐雪青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告封献洪、黄芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2019年度房屋租金338800元，并支付违约金5013元（自2019年1月1日计算至2019年3月31日，2019年4月1日至本案判决确定给付之日止的违约金按年利率6%另行计算）；2.本案的诉讼费由被告承担。庭审中,原告封献洪、黄芳变更诉讼请求（经庭后补正）：1.判令被告支付2019年1月至6月房屋租金169400元,并支付违约金5013元（自2019年1月1日计算至2019年3月31日，2019年4月1日至本案判决确定给付之日止的违约金按年利率6%另行计算）；2.同意解除房屋租赁合同，判令被告赔偿原告因其违约所遭受的按照每年338800元标准计算的九个月的租金损失254100元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:二原告系夫妻，为案涉坐落于建德市的房屋所有人。2017年1月1日原被告双方经协商一致，签订房产租赁合同一份。根据该合同约定，由原告将自己所有的房屋出租给被告使用，租期为5年，自2017年1月1日至2021年12月21日。每年的租金由被告在当年的1月31日前支付，其中2019年1月1日至2019年12月31日的租金为338800元。上述房屋租赁合同签订后，双方依约交接了租赁房屋，被告在使用房屋的同时也依约支付了2017年和2018年两年的租金。然被告自2019年1月1日起至原告提起本案起诉讼之日仍未将应支付的2019年租金支付给原告。二原告在诉前虽对被告多次催促，但均无果。以上事实清楚，所附书证足以证实。被告长期拖欠租金的行为已明显违反合同约定，应在承担违约责任的同时赔偿给原告造成的财产损失。现无法与被告协商解决，特向人民法院提起诉讼，请予以公正裁判。 原告封献洪、黄芳为证明其诉讼主张成立，当庭向本院提供了以下证据材料： 证据一、房屋所有权证书复印件两份（提供原件核对），用以证明案涉房屋系二原告所有，房屋建筑面积为178.59平方米的事实； 证据二、房产租赁合同复印件一份（提供原件核对），用以证明原被告双方已依约建立房屋租赁关系，被告系承租人，有义务依约支付租金的事实； 证据三、邮件投递说明原件一份，用以证明被告于2018年12月31日将房屋钥匙邮寄给原告，原告拒收，该钥匙至今为止仍然在被告处的事实。 被告人寿财保公司辩称：原告无权向我司请求支付租金和违约金，我司无需承担支付租金和违约金的责任，原告主张的事实和理由及法律适用均不成立，理由如下：1.我司与原告签订的《房产租赁合同》已于2018年7月4日正式解除了，我司已于2018年11月腾退房屋，并于2018年12月将钥匙寄给原告，已将房屋交给原告，由其管理和控制，原告无权要求我司支付2019年度房屋租金338800元。首先，根据双方签订的《房产租赁合同》第8.3条约定，“甲方有下列情形之一的，乙方（被告）有权解除合同：（2）租赁房产、设备设施存在权属争议，或存在其他问题导致乙方无法正常使用的”。我司在承租期间案涉租赁房屋漏水问题一直得不到解决，导致我司无法正常使用租赁房屋，按照合同约定，我司享有合同解除权。我司基于案涉房屋漏水问题一直不能解决，严重影响办公，我司于2018年6月28日函告原告提前解除租赁合同，通知函于2018年7月4日送达原告，所以，双方签订的《房产租赁合同》已于2018年7月4日正式解除了。其次，我司已于2018年11月腾退房屋，并于2018年12月将钥匙寄回给原告，将案涉租赁房屋交回给原告。自此以后，我司再没有租赁使用过案涉租赁房屋。解除合同通知函发出后，原告方多次擅自锁门，影响我司正常经营，阻碍我司腾退房屋，原告也没有退还我司2018年11月腾退房屋后的租金。2.双方签订的案涉《房产租赁合同》未明确约定违约金，原告无权要求我司承担违约金。首先，本案纠纷系由于原告的原因，案涉房屋漏水问题没有解决，导致合同解除，我司不存在任何违约行为。其次，根据双方签订的《房产租赁合同》第9条违约责任条款9.1及9.2中违约金约定为空白，未填写内容，所以应视为案涉合同没有约定违约金，原告向我司主张违约金是没有法律依据的。3.原告收到解除合同通知函后，多次擅自锁门，阻碍我司腾退房屋，影响我司正常经营，原告应当承担赔偿责任。首先，原告应当赔偿我司为了寻找新的租赁房屋期间的损失。其次，按照我司从派出所处调取的出警记录，解除通知函发出后，原告多次擅自锁门，阻碍我司腾退房屋，影响我司正常经营，导致我司在已经向原告支付了2018年整年租金的情况下，于2018年8月31日与案外人签订新的租赁合同，找寻替代房屋，造成我司多支出房屋租金45000元。综上所述，原告的诉讼请求没有事实、合同和法律依据，请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。被告人寿财保公司对原告封献洪、黄芳提出反诉，请求判令：1.确认反诉原告与反诉二被告之间签订的房产租赁合同已经解除；2.判令反诉二被告赔偿反诉原告多支出的租金损失45000元；3.判令反诉二被告承担本案的全部诉讼费用。 被告人寿财保公司为证明其抗辩主张及反诉请求成立，向本院提供了以下证据材料： 证据一、浙江增值税专用发票复印件一份(提供原件核对），用以证明反诉原告已经按照合同约定足额支付了2018年一年租金的事实； 证据二、《关于提前解除租赁合同通知函》原件、微信聊天记录截屏打印件（聊天记录截屏打印件加盖人寿财保公司印章）各一份，用以证明反诉原告已提前告知反诉被告解除合同，并将解除合同函送达到反诉被告，租赁合同已经解除的事实； 证据三、《建德市公安局110处警现场情况登记表》和《处结备案单》复印件各二份（加盖建德市公安局新安江派出所印章）以及建德市新安江街道人民调解委员会笔录复印件一份（加盖建德市新安江街道人民调解委员会印章），用以证明反诉被告阻挠行为影响反诉原告正常经营，导致反诉原告无法正常使用租赁房屋的事实； 证据四、EMS快递面单原件一份、中国邮政速递物流网页截屏打印件一份，用以证明反诉原告已退还房屋钥匙，反诉被告签收，视为收回租赁物的事实； 证据五、【钱云芳】房产租赁合同复印件、2018年9月17日浙江增值税专用发票复印件各一份（提供原件核对），用以证明由于反诉被告出租的房屋无法正常使用，导致反诉原告寻找替代房屋产生45000元房租损失的情况； 证据六、《针对甲方‘函’的回复书》复印件一份，用以证明反诉被告已经收到反诉原告邮寄的《提前解除租赁合同通知函》的事实。 上述原、被告所提供的证据，经庭审质证，本院综合认证如下： 一、原告封献洪、黄芳提供的三组证据，被告人寿财保公司对证据一的真实性、合法性、关联性（以下简称“三性”）均没有异议；对证据二的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为该房产租赁合同不能证明二原告欲证明之目的，案涉合同已于2018年7月4日解除，被告已于2018年11月腾退房屋，并在2018年12月将房屋大门钥匙交还给原告；对证据三的真实性没有异议，认为该邮件“投递说明”载明已由收件人签收此件。本院认为，二原告提供的该三组证据符合证据的“三性”要求，本院予以认定；被告人寿财保公司对证据二、三所提的相关异议不成立。 二、被告人寿财保公司提供的六组证据，原告封献洪、黄芳对证据一的真实性、合法性没有异议，但对其关联性和待证事项有异议，认为该证据所反映的被告已支付2018年房屋租金的情况与本案之间不具有关联性；对证据二的“三性”均有异议，认为二原告至今没有收到被告的提前解除合同通知函，提前解除合同系被告的单方行为，微信的左下角的头像不是二原告，也不知道是谁的微信；对证据三即《110处警现场情况登记表》和《处结备案单》的真实性、合法性没有异议，但对其待证事项有异议，认为被告用该证据证明二原告阻挠行为，造成其无法正常使用租赁房屋进行经营，该主张是不成立的；其实，原告黄芳父亲黄树明认为被告毁约的做法太过分了，所以把大门锁掉了，被告立即报案，110指令新安江派出所出警，民警很快就赶到现场处置，门锁即打开了，也就是几分钟的事情，当天双方在新安江派出所都口头承诺，次日到被告处进行协商，所以第二天黄树明又去了被告处，坐在被告营业大厅，被告认为其是来闹事，遂又报警，民警把黄树明带到新安江派出所，并召集双方进行协商，且新安江派出所7月31日《处警现场登记表》上记载“中国人寿租了一年半房屋就发函给房东，称到年后就不再租了，黄树明认为他们违约了，要求对方按合同履行”等内容，故该证据反映双方因房屋租赁问题发生了纠纷，而不能证明被告的待证事项；二原告对该证据中的新安江街道人民调解委员会笔录的“三性”均有异议，认为该笔录内容是双方调解时的观点，并非事实，该笔录内容没有经过双方签字确认，故该笔录所记载的各自陈述的观点、意见不能作为案件事实加以认定；对证据四的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为原告已经提供证据证明其收到被告邮寄的大门钥匙后，当天就把钥匙寄还给被告；对证据五的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议。认为被告是否向第三人钱云芳租赁房屋，有无支付了租金，均与本案无关；对证据六的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为原告从来没有收到被告邮寄的《提前解除租赁合同通知函》，不能证实被告的该通知函对原告已经产生效力，反而证实了原告不同意被告单方解除合同的事实。本院认为，被告人寿财保公司提供的证据一、三、四，符合证据的“三性”要求，本院予以认定，但该三组证据不能证明其待证事项，二原告所提的相关异议成立；被告提供的证据二，其中《关于提前解除租赁合同通知函》，虽然被告未能提供有效证据证明已经送达二原告，但是结合证据三即《110处警现场情况登记表》和《处结备案单》所记载的“黄树明（黄芳父亲）认为人寿财保公司租房一年半后就发函给房东，称到年后不再租了，已违约了，要求人寿财保公司继续履行合同，就去人寿财保公司处锁门”等内容进行分析判断，该函件已经送达二原告，黄树明得知后才能做出如此行为，故该通知函符合证据的“三性”要求，本院予以认定；证据二中的“微信聊天记录截屏”打印件及被告提供的证据五、六，不能证明其待证“租赁合同已经解除，以及租赁房屋无法正常使用，导致被告另行寻找替代房屋造成租金损失45000元”的事实，二原告所提的相关异议成立，故对证据二中的“微信聊天记录截屏”打印件及被告所举的证据五、六，本院不予认定。 根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下： 2017年1月1日，原告封献洪、黄芳作为甲方（出租人），被告人寿财保公司作为乙方（承租人），双方签订了《房产租赁合同》。该合同约定，“租赁房产所在楼宇位于建德市；租赁房产为该楼宇第1层（实际已隔成2层），建筑面积共178.59平方米；租赁期间为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日；在租赁期间内，乙方如因经营需要提前终止本合同，必须征得甲方同意，但应提前90日书面通知甲方，否则，因通知不及时造成的租金损失，由乙方承担；租赁房产首年（2017年1月1日至2017年12月21日）租金（不含税）为人民币280000元，按照双方协商，租金按照以下计算方式计算：第二、三、四年按10%递增即第二年（2018年1月1日至2018年12月31日）租金（不含税）为人民币308000元，第三年（2019年1月1日至2019年12月31日）租金（不含税）为人民币338800元），第四年（2020年1月1日至2020年12月31日）租金（不含税）为人民币372680元，第五年延续第四年租金（2021年1月1日至2021年12月31日）租金（不含税）为人民币372680元，收到租金甲方只出具收条”等内容。该合同对“合同的生效、变更、解除条款”进行了专门约定，“本合同自双方签署之日起生效；经双方协商一致，并签署书面文件，可以变更、解除或终止本合同；租赁房产、设备设施存在权属争议，或存在其他问题导致乙方无法正常使用的，乙方有权解除合同；在租赁期内，乙方因公司发展壮大，要提前解除合同的，应提前6个月通知对方，并征得甲方书面同意方可为之”等内容。合同签订后，二原告按照合同约定将上述租赁房屋交付被告人寿财保公司租赁使用。合同履行过程中，被告人寿财保公司按照合同约定向二原告支付了2017年和2018年两年的租金。2018年6月底，被告人寿财保公司向二原告邮寄了《关于提前解除租赁合同通知函》，称：“现因我公司的业务不断发展壮大，您们的房子面积仅178.59平方米，不能满足我们的办公需求，且楼上的漏水问题一直不能解决，严重影响我们办公。现以书面形式向您们提出解除租赁合同。我司将会在2018年12月31日前搬空我公司财物，移交给您们，其他未尽事项，双方协商处理”。该通知函寄出后，引起了原告黄芳父亲黄树明强烈不满；黄树明于2018年7月30日7时余以“拦、锁门”的方式向被告人寿财保公司表示抗议。建德市公安局新安江派出所接110指令赶到现场处警，经现场劝解，双方同意次日在被告人寿财保公司自行协商。2018年7月31日9时余，黄树明到被告人寿财保公司处等候协商，被告人寿财保公司认为其是来闹事，又打110报警，新安江派出所接到110指令后，又派员赴现场处警，告知双方当事人可以通过自行协商或者向法院起诉的途径来解决纠纷。后经建德市新安江街道人民调解委员“新安婆婆”召集双方进行调解，双方未达成协议。2018年12月30日，被告人寿财保公司便将租赁房屋11个大门钥匙，以“快递”方式寄给原告封献洪；原告封献洪打开邮件发现后，即将该邮件原样原方式退还给被告人寿财保公司。此后，被告人寿财保公司不再与二原告交涉、协商，也未按照合同约定的期限向二原告支付2019年的租金人民币338800元。为此，二原告诉至本院，要求被告人寿财保公司继续履行合同，支付房屋租金及逾期付款的违约金。 另查明，案涉租赁房屋系二原告共同所有的位于建德市（实际已隔成2层），被告人寿财保公司租赁该房产作营业使用。被告人寿财保公司抗辩所称的“楼上的漏水问题一直不能解决”，而楼上房屋并非二原告所有。 庭审中，本院针对被告人寿财保公司提出解除租赁合同系单方行为以及为是否继续履行合同问题双方曾发生了激烈冲突等情况，向原、被告进行法律释明，单方解除合同应承担违约责任，引导二原告提出合理的诉求。二原告经充分考虑后同意附条件解除合同，并变更了诉讼请求。 本院认为，原告封献洪、黄芳与被告人寿财保公司签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应当认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。合同订立后，原告封献洪、黄芳已经按照合同约定将其共同共有的房屋交付被告人寿财保公司承租使用，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，二原告已经按照合同约定履行了自己的义务。 被告人寿财保公司提出“楼上的漏水问题一直不能解决，严重影响其办公”的抗辩意见，因其未能提供有效证据证明，故对其该抗辩意见本院不予采纳。退一步说，即使被告人寿财保公司提出的“楼上的漏水问题”确实在一定程度上存在，但是该楼上房屋并非二原告所有的房屋，解决“漏水”问题并非二原告应当履行的合同义务，且该情况也不属于合同约定的“存在其他问题导致乙方无法正常使用”的解除条件。若被告人寿财保公司与楼上房屋业主为“漏水”问题自行协商解决未成，则可通过诉讼等途径加以解决。按照合同约定，“在租赁期内，乙方（被告）因公司发展壮大，要提前解除合同的，应提前6个月通知对方，并征得甲方书面同意方可为之”，被告人寿财保公司若因“公司的业务不断发展壮大，原告的房子面积仅178.59平方米，不能满足其办公需求”，按照合同的约定，“要提前解除合同的，应提前6个月通知对方，并征得甲方书面同意方可为之”，但被告人寿财保公司在未征得二原告书面同意的情况下，就将租赁房屋的大门钥匙邮寄给二原告，并拒绝支付2019年的租金，没有按照合同履行自己的义务，其行为已构成根本违约，理应承担相应的违约责任。庭审中，本院考虑到被告人寿财保公司已经单方提出合同解除，不愿继续履行合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现；若允许被告人寿财保公司解除合同，符合本案的具体情况，则有利于解决双方矛盾纠纷。经本院进行法律释明后，二原告同意附条件解除合同，并变更了诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”;根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因此，被告人寿财保公司除需继续履行合同，立即支付合同解除之前履行期内的租金外，还应当赔偿二原告因合同解除造成其现实既得利益损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。因二原告作为守约方负有采取适当措施防止损失扩大的不真正合同义务。鉴于二原告同意解除合同附加了条件，本院既要保证守约方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少，又要平衡双方利益，故本院酌定二原告同意解除之日即2019年6月4日，为合同解除之日；此前，即2019年1月1日起至6月4日止共154天，被告人寿财保公司应当按照合同约定向二原告支付合同履行期内的租金人民币142945.75元[（338800元/年÷365天）×154天）=142945.75元]，并支付自2019年1月1日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期利息。合同解除之后，被告人寿财保公司应当承担赔偿损失的违约责任，具体损失数额本院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素予以综合酌定，本院酌情判令被告人寿财保公司赔偿二原告参照合同约定的租金标准按五个月（2019年6月5日起至11月4日止共152天）的租金损失计算为人民币141089.32元[（338800元/年÷365天）×152天）=141089.32元]。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。被告人寿财保公司在本判决宣告之日起三日内应当向二原告返还租赁房屋（若被告已自行搬离，则补办交接手续即可）；返还的租赁房屋应当符合按照约定或者租赁房屋的性质使用后的状态；若有损害，权利人可另行主张权利。综上所述，原告封献洪、黄芳变更后的诉讼请求合理部分，本院予以采纳；对其他不合理诉讼请求本院不予支持。被告人寿财保公司提出的反诉请求，因缺乏事实和法律根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下： 被告中国人寿财产保险股份有限公司建德市支公司支付原告封献洪、黄芳房屋租金人民币142945.75元，并支付自2019年1月1日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期利息。 二、被告中国人寿财产保险股份有限公司建德市支公司赔偿原告封献洪、黄芳因其违约所遭受的损失计人民币141089.32元。 上述一、二项被告中国人寿财产保险股份有限公司建德市支公司应给付原告封献洪、黄芳的款项在本判决生效后十日内支付。 驳回原告封献洪、黄芳的其他诉讼请求。 驳回反诉原告中国人寿财产保险股份有限公司建德市支公司的反诉请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币3822元，由原告封献洪、黄芳负担1258元，被告中国人寿财产保险股份有限公司建德市支公司负担2564元。反诉案件受理费减半收取人民币462.50元，由反诉原告中国人寿财产保险股份有限公司建德市支公司负担。 当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  叶碧川 二〇一九年七月十六日 书记员  李 英