河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0123民初1708号原告：冯子森，男，1997年7月11日出生，汉族,住正定县。委托诉讼代理人：吴洋、赵恒友，河北卓联律师事务所律师。被告：杜明明，男，1987年7月23日出生，汉族，住正定县。委托诉讼代理人：李凤然，北京市盈科（石家庄）律师事务所。被告：冯永淼，男，1973年8月29日出生，汉族，住正定县。原告冯子森与被告冯永淼、杜明明确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯子森的委托诉讼代理人吴洋、赵恒友、被告冯永淼、被告杜明明及其委托诉讼代理人李凤然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯子森向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认二被告于2016年7月18日签订的《房产买卖合同》无效；二、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2013年12月31日，原告购买位于正定县住房一套（以下简称“该房屋”）。2018年年底，原告取得该房屋不动产权证书，不动产权登记证号为：冀（2018）正定县不动产权第0003727号。2019年4月中旬，原告方得知被告冯永淼私自将原告上述房屋卖给被告杜明明，二被告于2016年7月18日签订了《房产买卖合同》。原告认为，被告冯永淼未经原告同意，擅自将原告所有的房屋出售给被告杜明明的行为严重侵犯了原告的合法权益，二被告于2016年7月18日签订的《房屋买卖合同》系无效合同。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。冯永淼辩称，涉案房屋买的时候就是我给孩子买的，现在孩子不知道卖房子的事，我认为签订合同的时候是有效的，现在我也认为有效。杜明明辩称，一、原告所诉购房过程及答辩人签订的房屋买卖合同，未经其本人同意，与事实不符。其要求认定确认房屋买卖合同无效，不符合《合同法》52条关于无效的情形。人民法院应根据本案实际情况依法确认有效，驳回其诉讼请求，维护答辩人合法权益。原告父亲冯永淼出资为其子冯子森签订买卖合同的时间是2013年12月31日，当时的房屋买卖合同及业主承诺书等制式合同中均是冯永淼本人代原告签字，当时原告未满18周岁，其父亲冯永淼作为法定代理人为子买房的行为属于法定代理。2014年答辩人开始租用该房屋开诊所使用，2016年7月18日经答辩人与原告及其父亲冯永淼商议，答辩人以42万的价格购买涉案房屋，当天双方在原告家中签订合同，其二人均在场。因开发商未将房产证办好，按照合同约定，答辩人当即给付原告父子二人17万元，剩余房款待房产证办下来后办理银行贷款给付。当时，答辩人要求父子二人均在合同上签字，其父声称原告不满18周岁，他一个人签字就行，合同签订后，父子二人当场将房屋钥匙、购房原始发票、购房合同、业主手册即房屋水卡、电卡、燃气卡等全部交给答辩人，并协同答辩人一起到物业和燃气卡交费处办理了过户手续，此后答辩人对该房屋进行装修。自2014年租住至2016年买房后装修该房屋到今天，答辩人已经在此房屋居住近5年之久，期间被答辩人及其父母一家三口始终住在答辩人的楼上，对房屋买卖和装修事宜全家都知情，邻居也知情。因此答辩人所签房屋买卖合同并未违反法律任何禁止性规定，更不存在欺瞒事实，如今原告要求确认合同无效，是因房价上涨的因素，公然违背诚实信用原则，原告此举严重侵害答辩人的合法权益。本来依照合同约定，其余购房款应当在办理房屋过户手续时一并付清，但2018年1月12日答辩人在自己资金紧张的情况下，又支付10万元房款给原告（此时原告尚未办理不动产登记手续，故原告至2018年年底取房屋不动产登记证书时，对答辩人隐瞒其已办理登记证书这一事实，构成欺诈行为，在另一案中，答辩人已要求其履行合同义务），至此答辩人已经履行了合同约定的绝大部分义务，而且事实上已经早在四年前完成了入住装修行为，其父亲代为在合同上签字的行为，构成表见代理，且当时原告在场，答辩人有充分理由相信其父的行为能够代替其子生效。更为重要的是合同签订后，当时父子二人就与答辩人一起到物业和燃气卡办理处办理了业主变更必须的手续，原告及其父亲的行为构成事实上的对房屋买卖合同的认可。综上所述，答辩人认为，现在被答辩人因房价上涨要求确认合同无效的行为，违反了诚实信用原则，也有违公平良俗，其父亲的行为构成表见代理，人民法院应依据上述事实理由依法判决确认合同有效，驳回原告诉讼请求。原告为支持其诉请向本院提交如下证据：房屋买卖合同、不动产权证书，证实涉案房屋登记所有权人为原告，被告冯永淼未经原告同意与被告杜明明签订房屋买卖合同，合同应为无效。被告冯永淼对该证据无异议；被告杜明明对证据真实性无异议，对其关联性有异议。被告冯永淼向本院提交房屋租赁合同一份，原告对该证据无异议；被告杜明明对该证据真实性无异议，但认为与本案无关。被告杜明明向本院提交如下证据：房屋买卖合同书、住宅使用说明书、业主手册、购房原始发票、被告冯永淼身份证复印件、燃气合同过户证明、燃气费收取票据、物业证明、物业缴费证明、电费收据、2018年1月12日收款证据。证明在未办理不动产证书前所有的签字都是被告冯永淼所签，有时同时写两个人名字，构成表见代理，且在签订房屋买卖合同时，原告在场。并申请证人雍某、王某出庭作证，主要证明原告对卖房的事情知情。原告对上述证据真实性无异议，但如何到的被告手中原告不知情，更说明是被告冯永淼在原告不知情的情况下将原告房屋卖给了被告杜明明，对收费票据的证明目的有异议，因其在此期间租赁房屋，故缴纳相应费用很正常；对证人的证明内容认为均具有不确定性猜测，不予认可。被告冯永淼对上述证据的真实性认可，承认购房合同原件、购房发票等原件系其交付给被告杜明明。本院经审理认定事实如下：被告冯永淼与原告冯子森系父子关系。2016年7月18日被告冯永淼（售房人）与被告杜明明（购房人）签订《房屋买卖合同》，主要内容为，冯永淼将座落于正定镇兴德路88号8号楼3单元102室，建筑面积91.5平方米的房屋出卖给杜明明；实际成交价格42万元；双方应当在付首付款当日自行交割手续；双方协商一致同意首付款17万元，剩余房款25万元房本下来后办理过户贷款等违约、免责条款。合同签订当日杜明明给付冯永淼首付款17万元，冯永淼将《正定县商品房买卖合同》即购房原始合同、业主手册、住宅使用说明书、购房原始发票等与房屋相关的原始凭证及手续交付杜明明。后冯永淼配合将房屋的用电户名变更为被告杜明明。2018年1月12日，杜明明给付冯永淼房款10万元，冯永淼向其出具收据。2018年7月8日，房管部门颁发了涉案房屋的不动产权证书，2018年年底冯永淼领取该证书。另查明，杜明明在与冯永淼签订《房屋买卖合同》之前便承租使用该房屋。2013年12月1日，冯永淼（出租方、甲方）与杜明明（承租方、乙方）及正定县和顺房产中介所（丙方）在中介所签订《和顺房产中介所房屋租赁合同》，主要内容为冯永淼作为出租方将壹江城8-3-102出租给承租方杜明明使用，租赁期限3年即2014年12月1日至2017年12月31日等。上述事实，有原、被告提交的房屋买卖合同、房屋租赁合同、被告提交的正定县商品房买卖合同、供气合同、收据等证据及庭审笔录在卷作证，本院予以认定。现原告主张被告冯永淼系未经其同意，擅自将其房屋出售，要求确认二被告于2016年7月18日签订的《房屋买卖合同》无效。被告冯永淼承认是背着原告卖的房屋，但认为买卖合同有效。被告杜明明则认为原告与被告冯永淼在房价涨价后，违背诚实信用原则，主张买卖合同无效；该合同系冯永淼代替原告所签，属于表见代理，应为有效。本院认为，通过庭审可以查清以下事实：1、2013年12月1日，冯永淼以其为出租人与杜明明签订租赁合同，将涉案房屋出租给杜明明，2014年至2016年间，杜明明作为承租人实际使用涉案房屋，并一直由冯永淼收取租金；至2015年7月11日冯子森年满十八周岁，此期间，原告冯子森与冯永淼一家人即居住于楼上202室，冯子森对其父出租房屋的事实不可能不知晓，但冯子森未提异议；2、涉案房屋系2013年12月31日由冯永淼为冯子森购买，虽购房原始合同即《正定县商品房买卖合同》中买受人为“冯子森”，但“买受人签章”处的“冯子森”签字系由其父冯永淼代写并按捺；3、在冯永淼交付给杜明明的业主手册、物业服务手册中均系冯永淼代替冯子森签名，涉案房屋不动产证书的领取人也为冯永淼；4、在杜明明两次缴纳购房款时，均系冯永淼收取并向杜明明出具的收据，以上事实足以证明冯子森将办理涉案房屋的事宜均委托于其父冯永淼，冯永淼与冯子森形成代理关系，且在冯永淼将购房原始合同、业主手册等交付给杜明明、并配合办理水电等更名手续后，杜明明应已知晓该涉案房屋系在冯子森名下，但冯永淼的行为足以使杜明明产生冯永淼系冯子森代理人的信赖，故杜明明与冯永淼签订了《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。故虽本案《房屋买卖合同》的签订人系冯永淼及杜明明，但该合同的合同相对方应为冯子森与杜明明，冯子森应承担该合同责任。综上，本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。冯永淼作为冯子森的代理人与杜明明签订的《房屋买卖合同》，内容合法有效，冯子森与买受人杜明明均应诚信履行，故冯子森要求确认《房屋买卖合同》无效的诉求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告冯子森的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  刘丽平二〇一九年七月十七日书记员  李闪闪