江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏民申257号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：季奉善，男，1968年8月21日生，汉族，户籍所在地江苏省宝应县，现暂住江苏省南京市雨花台区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：蔡美珍，女，1971年8月28日生，汉族，户籍所在地江苏省宝应县，现暂住江苏省南京市雨花台区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王如金，男，1964年10月1日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王保红，女，1985年11月26日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南京沃土置业有限公司，住所地江苏省南京市浦口区江浦街道城东路115号。法定代表人：周晶晶，该公司总经理。再审申请人季奉善、蔡美珍因与被申请人王如金、王保红、南京沃土置业有限公司（以下简称沃土置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院(2017)苏01民终9786号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。季奉善、蔡美珍申请再审称：南京市公安局浦口分局经侦大队在受理申请人控告王如金合同诈骗案时，找了王如金谈话并制作了笔录，到浦口区调取了拆迁时的原始资料，资料显示王如金对涉案房屋拥有完全产权、完全处分权，故浦口分局经侦大队通知申请人，该案不符合刑事立案条件不予立案。由于侦查工作具有保密性，季奉善无法调取到浦口分局的受案初查材料，现申请江苏省高级人民法院调取南京市公安局浦口分局经侦大队该份受案调查笔录和相关证据，以证明王如金对涉案房屋拥有完整所有权。如上述证据能证明该事实，则王保红不占有该房屋任何份额，王如金应依法履行合同约定交房、过户义务，王保红应无条件退出涉案房屋，沃土置业公司应承担连带责任。一、二审法院仅凭王保红提交的《浦口区搬迁补偿安置结算单》就认定涉案房屋属于王如金和王保红共同所有有失偏颇。事实上整个拆迁安置过程的全部文件中王如金都没有签字。现有新证据证明王如金对涉案房屋拥有完整所有权处分权，请求撤销二审判决，依法再审判决王如金继续履行交房、过户义务，判决王保红退出涉案房屋，沃土置业公司承担连带赔偿责任。王如金、王保红答辩称：涉案房屋系全家共同共有，房屋是拆迁安置房，按照户内人口王如金、王如金母亲、王开秀和王保红的人均面积进行补偿，赠予证明书上的笔迹虽不是王如金书写，但王如金认可该赠予，出卖房屋时没有征得王保红同意，王如金无权处分，季奉善要求继续履行合同是不可能的。但因结算单上也有王如金名字，王如金有产权，所以王如金出卖房屋也不构成诈骗。沃土置业公司未提交答辩意见。再审审查中，季奉善申请本院调取2018年7月3日王如金在南京市公安局浦口分局经侦大队所做的询问笔录，以及南京市公安局浦口分局经侦大队向南京市乌江扬帆置业有限公司调取的关于林山雅苑9栋506室产权的证明，以证明王如金是涉案房屋的完全产权人。王如金、王保红质证认为，认可上述证据的真实性，但涉案房屋不是王如金一个人的产权，拆迁是按照户内人口四个人进行安置的，房屋是全家共有的。本院另查明，王如金与王开秀于2009年3月18日领取结婚证，2010年11月12日申请离婚，离婚协议书中约定江浦房产及乌江林山三合组房产归王保亮所有。2010年11月17日，两人复婚。2011年3月20日，王保亮代王如金签订了拆迁安置补偿协议书。2015年7月8日，王如金与王开秀再次离婚，离婚协议书中未对家庭财产做任何处理。2016年7月2日，王如金已与案外人再婚。又查明，王如金与林山村村委会签订的《房屋搬迁补偿协议》第七条载明：安置房面积按户独立计算，农户之间不得相互转让安置面积。人均不足35平方米可享受35平方米安置面积，不足部分均价参照第十一条（以常居人口为准）。多套安置末套本户拆迁剩余面积必须达到40平方米以上。搬迁户自报安置面积壹套100m2。第四条载明家庭人口数4人。《浦口区搬迁补偿安置结算单》上亦载明户籍人口4人。经本院向浦口区乌江镇林山村村委会调查核实，拆迁时户中人口为王如金母亲、王如金、王开秀和王保红4人。本院经审查认为：本案的争议焦点是王如金对涉案房屋是否有权处分、季奉善是否有权请求王保红迁让房屋。本院认为，涉案南京市浦口区林山雅苑9栋506室房屋系王如金位于南京市浦口区.51平方米房屋拆迁后申购的安置房，尚未办理产权证。故涉案房屋的产权承继于原被拆迁的房屋。原被拆迁房屋《房屋搬迁补偿协议》系由王如金的儿子王保亮代王如金与林山村村委会签订，王如金认可该代签行为。依据《房屋搬迁补偿协议》的约定以及浦政发[2004]107号《南京市浦口区征地拆迁补偿安置办法》的规定，安置房的面积按户独立计算，人均不足35平方米可享受35平米安置面积，被拆迁房屋的面积仅为49.51平方米，最后分得的安置房面积为100平方米，拆迁时户中人口为王如金母亲、王如金与王开秀夫妻以及王保红4人，故涉案房屋的产权面积系在原拆迁房屋49.51平方米的基础上，考虑到户中人口的人均面积而获得的拆迁补偿，户中4人对拆迁安置房的获得均有贡献，涉案房屋的产权应当认定为户中4人共同共有。王如金是以户主身份成为《房屋搬迁补偿协议》的合同相对方，与浦口区公安局调取的关于王如金是林山雅苑安置户的情况说明并不矛盾，但王如金对涉案房屋仅享有部分产权，并非唯一产权人。同时，根据《浦口区搬迁补偿安置结算单》显示，涉案房屋的户主系王如金、王保红，备注上注明该房屋王如金转女儿王保红，保存于林山村村委会的《赠予证明书》亦显示，王如金自愿将涉案房屋转让给王保红。《结算单》和《赠予证明书》上虽均未有王如金的本人签字，但代签字的王保红、王开秀系王如金的直系亲属，王如金事后未对代签行为提出异议，对赠予证明书的效力亦予以认可，王保红亦实际从拆迁办接收了涉案房屋，并以王保红的名义办理了水费、电费卡，表明王如金家庭已经同意将房屋产权转让给王保红。从季奉善与王如金签订的《房地产买卖中介合同》上标明的房屋所有权人、出卖人王如金、王保红来看，亦印证王如金认可该房屋至少已有部分产权转让给了王保红。在这种情况下，无论王保红系涉案房屋的唯一产权人，还是部分产权共有人，王保红均是涉案房屋的权利人，其占有使用涉案房屋具有合法的理由。王如金出卖该房屋应征得王保红的同意。现有证据已经证实，《房地产买卖中介合同》上王保红的签字系王如金找案外人使用伪造的身份证冒充王保红所签，该假冒的签字不能代表王保红的真实意思，王如金亦未提交授权委托书证明出售房屋得到了王保红的授权。从表见代理的角度而言，王如金作为户主，固然有使相对人相信其有权代理家庭成员的表象，但作为相对人的买方，季奉善明知涉案房屋为拆迁安置房，尚未取得产权证书，交易具有一定的风险仍予以购买，对拆迁安置补偿协议未予审查，不能认为其完全善意无过错，亦不能构成表见代理。故王如金出售涉案房屋的行为系无权处分。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，王如金虽系无权处分，本案《房地产买卖中介合同》仍为有效的合同，但因王如金不是涉案房屋的完全产权人，权利人王保红对出卖行为不予认可，故合同无法继续履行，季奉善只能向王如金主张违约责任，不能要求非合同相对人王保红退出涉案房屋。对季奉善主张王如金是原被拆迁房屋的产权人，对涉案安置房屋具有完全产权和处分权，王保红应无条件退出涉案房屋的申请再审理由，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条的规定：人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。季奉善再审申请要求王如金继续履行交房、过户的义务，超出了其一审的诉讼请求，对该申请理由，本院不予理涉。关于季奉善申请再审主张沃土置业公司承担连带赔偿责任的理由，本院认为，季奉善一审的诉请是要求王保红退出涉案房屋，而非向王如金主张违约赔偿责任，要求沃土置业公司承担连带赔偿责任没有法律依据。对该申请再审理由，本院亦不予采信。综上，季奉善的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回季奉善的再审申请。审判长  潘军锋审判员  秦岸东审判员  何 斐二〇一九年七月十七日书记员  张敏慧