.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   达尔罕茂明安联合旗人民法院   民事判决书   （2019）内0223民初686号   原告：牛二虎，男，1957年3月2日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区包头市。   原告：蒙培凤，女，1966年9月26日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区包头市。   二原告委托代理人：项义海、王喆，内蒙古经世律师事务所律师。   被告：李庆春，男，1949年8月20日出生，蒙古族，无业，住内蒙古自治区包头市。   委托代理人：布和，内蒙古珍和律师事务所律师。   原告牛二虎、蒙培凤与被告李庆春不当得利纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法适用简易程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告牛二虎、蒙培凤及其委托代理人王喆、项义海，被告李庆春及其委托代理人布和到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉讼请求，1、依法判决被告支付原告房屋补偿款516500元；2、请求法院判令支付原告房屋补偿款利息（利息自2016年10月21日起计算至2019年5月4日起诉时利息暂计为62242）；3、本案诉讼费由被告承担。   事实理由：2005年，达茂旗国土资源局作出达国土建字（2005）第47号《建设用地批准书》。将位于新区南756平方米的建设用地批给原告用于普通住宅建设，并与原告签订了《国有土地使用权使用（协议）合同》。在取得该建设用地后，原告在该宗地上建设了砖木结构平房，房屋建成后原告便外出打工，时至2017年3月，原告的房屋涉及拆迁，便前往达茂旗住建局了解征收情况，经查阅才发现被告在原告外出打工期间，被告用自己的名义与达茂联合旗住房和城乡规划建设局签订了《房屋征收补偿协议书》，并将原告的征收补偿款据为己有，几经交涉无果后，原告为维护自身合法权益，请求法院依法维护原告合法利益。   原告委托代理人的意见：根据达茂旗公安局出具的《鉴定意见通知书》，本案中至少有一份《转让房地产权协议书》是伪造的，既然涉案合同是伪造的，则被告主张的合同价款就无法确认。在合同价款无法确认的情况下，被告主张的已经购买了涉案房屋就丧失了事实及法律依据。   其次，在庭审中，被告主张以借款3万及利息，购买了原告一套房屋。对此，原告并不认可，首先，该笔借款是否实际发生无从考证，自然人之间的民间借贷合同属于实践性合同，根据民间借贷司法解释的规定及最高人民法院公报案例来看，仅凭收条或欠条是无法证明借款合同已经实际履行的。如果其无法证明该笔借款已经实际履行，则被告的主张就失去事实依据。   另外，即便借款合同已经实际履行，那么该笔借款合同约定的利息每月1200元，已经高达年利率48%，该利息约定明显高于民间借贷司法解释规定的年利率最高不得超过24%的规定。对于利息超过部分，法律是不会支持的。故其主张的购房价款并没有达到合同约定的价款。且被告亦没有证据能够证证明双方对于以物抵债达成一致。故该借款与本案属于两个法律关系，不应在本案中进行审理，如果双方对于该笔借款有异议，可以另行起诉解决。   另外，从张某向法庭提供的借条等证据的行为来看，原告牛二虎行事大意，在与张某已经达成以物抵债的情况下，也没有收回原告为张某出具的借条等凭证。对于该事实庭审中，审判员亲眼看见的，故本案中，亦可能存在牛二虎已经偿还了被告借款的情况下未及时收回欠条。故本案不应将借款作为本案的支付购房款的依据，对于该笔借款是否存在，是否还款等事实应当由被告另行请求处理。   最后，原告与案外人张某及被告存在三角借贷关系，对此证人张某也表示认可。因原告无法偿还该笔借款，经三人协商同意将原告所有的一套房屋卖给张某，张某再将房屋卖给李庆春，被告李庆春代替原告向案外人张某还款，因房屋需要过户到李庆春名下，原告才向被告李庆春出具收条作为买卖依据。这是事实，也符合民间借贷及还款方式，符合交易习惯。张某提供借条等凭证不能否认事实的存在，也证明不了被告购买原告的房屋。   综上，被告主张的已经购买涉案房屋没有事实及法律依据，其该主张不能成立。   原告提供的证据有：   1、《国有土地使用权（协议）合同（编号：47》、《建设用地批准书（达国土建字（2005）第47号）》、《房屋征收补偿协议书（编号：第2号）》、《房屋被拆除后的现场照片》。欲证明1、证明原告经达茂旗国土资源管理局的审批，于2005年12月12日取得了位于新区南756㎡的土地用于建设普通住宅，原告在取得上述土地后在该土地上建设了四套八间砖木结构平房。2、证明被告李庆春将原告所有的房屋在未经原告的同意的情况下与达茂旗住建局签订了房屋征收补偿协议书，被告应当支付原告涉案房屋的征收补偿款516500元及利息。   被告质证称：对《国有土地使用权（协议）合同（编号：47》、《建设用地批准书（达国土建字（2005）第47号）》、《房屋征收补偿协议书（编号：第2号）》真实性予以认可，对证明目的不予认可，对《房屋征收补偿协议书（编号：第2号）》可以证实涉案房屋归被告李庆春所有。   该证据来源合法，内容客观真实，被告对其真实性认可，但对证明目的不认可，本院对该证据的真实性予以采信，对原告的证明目的不予支持。   2、《房屋买卖协议》、《张某出具的证明》。欲证明：原告曾通过被告李庆春向张某借款。在借款后，经多年本息合计65000元。因原告无法偿还该笔借款，经三人协商同意将原告所有的一套房屋卖给张某，张某再将房屋卖给李庆春，被告李庆春替原告向案外人张某还款，因房屋需要过户到李庆春名下，故原告向李庆春出具收条作为买卖凭证。   被告质证称：对该证据真实性予以认可，对证明目的不予认可，因为被告李庆春从未收过该房屋任何款项，该房屋是原告抵偿案外人张某借款本金及利息，所以原告的表述不成立，也不符合逻辑。   该证据来源合法，内容客观真实，被告对其真实性认可，但对证明目的不认可，本院对该证据的真实性予以采信，对原告的证明目的不予支持。   3、《房屋征收补偿协议书（编号：第113号、第114号、第115号）》三份、《转让房地产权协议书》三份、《收条》、《鉴定意见通知书》。欲证明被告与达茂旗住建局在签订的征收补偿协议书签订了三份小的补偿协议书，其中第113号补偿协议书中的房屋属于原告所有，被告为达到非法获取补偿款的目的，伪造了协议书项下的转让协议及收条，被告应当向原告支付相应征收补偿款及占用期间的利息。   被告质证称：对该证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，因为该房屋的产权归被告李庆春，所以被告李庆春有权以其他方式实施拆迁。   该证据来源合法，内容客观真实，被告对其真实性认可，但对证明目的不认可，本院对该证据的真实性予以采信。   被告李庆春辩称，1、2008年2月1日原告牛二虎从答辩人处借款30000元，当时约定月利息为1200元。   2、2009年9月13日原告牛二虎与答辩人签订《转让房地产协议书》，原告牛二虎将自己所有位于××区(粮库北侧)一处房屋（裸房、正房两间、南房两间，占地面积189平米宽9米乘以长21米）以60000元卖给答辩人。   答辩人用原告牛二虎于2008年2月1日原告牛二虎从答辩人处借款30000元和利息抵偿了原告牛二虎的房款50000元，于2009年9月14日给付原告剩余10000元房款，就这样答辩人付清了原告牛二虎的购房款。   2009年9月13日原告牛二虎与答辩人签订《转让房地产协议书》约定原告牛二虎应当向答辩人交付门窗、玻璃、大门齐全的房屋，但原告牛二虎向答辩人交付的房屋没有门窗、玻璃、大门，当时牛二虎承诺给答辩人安装门窗、玻璃、大门，之后原告未履行义务，是答辩人安装了门窗、玻璃、大门。   2009年10月1日原告牛二虎将相邻的两间空房（宽9米乘以长21米，共计189平米）以60000元卖给答辩人，答辩人于2011年9月8日给付原告牛二虎30000元现金，2011年9月14日原告牛二虎以借款形式收取答辩人的3000元现金，这样答辩人付清了牛二虎该房屋购房款。2011年9月14日原告牛二虎给答辩人出具了11000元房款收据，之后又给了原告现金16000元（原告牛二虎没出具收条），答辩人就这样付清了第二次购房款。   2013年10月14日两原告以将相邻的两间空房以57000元给答辩人为由让答辩人给原告蒙培凤的妹妹蒙俊莲汇款，答辩人于2013年10月24日给蒙俊莲通过工商银行汇款10000元，于2014年1月23日给蒙俊莲汇款37000元，2014年2月15日原告牛二虎的妻子蒙培凤（蒙倍份）与答辩人补签《转让房地产协议书》将相邻的另两间空房（宽9米乘以长21米，共189平米）以57000元卖给了答辩人，2014年2月15日答辩人将剩余的10000元购房款给付原告牛二虎，原告牛二虎给答辩人出具总收条57000元并注明购房款全部付清。   两原告的另一处相邻两间房屋于2014年1月1日卖给了案外人张某，之后张某以53000元又卖给了答辩人，张某于2017年9月21日给达茂旗公安局出具了证明。答辩人购买了以上8间房屋后投资200000元建设了彩钢库房、大门、窗户、玻璃及院落。   两原告于2017年3月份以答辩人构成诈骗罪为由向达茂旗公安局报案，经达茂旗公安局核查两原告与答辩人之间的房屋买卖行为合法有效，依法撤销了两原告的报案。综上所述，答辩人希望人民法院核查案件事实，依法驳回两原告的诉讼请求。   被告委托代理人的意见,通过举证、质证的事实，被告李庆春以合理价格购买涉案的八间房屋，所以原告的诉讼请求没有事实依据及法律依据，而且原告不排除涉嫌虚假诉讼，希望法庭驳回原告诉讼请求，依法判决。   被告李庆春提供的证据：   1、证人张某作证称：2009年时候，从西边数1-4间房原告卖给了被告李庆春，被告李庆春就开始进行建设，2012年11月24日，原告欠我款，连本带利65000元，本金35000元，原告把从西数的第5-6间房以65000元的价格卖给我，我又以53000元卖给了被告李庆春。   原告牛二虎质证称：我认可跟张某签订的协议。我连本代利欠张某65000元。   被告提供的以上证人证言能够证实原告牛二虎欠案外人张某欠款事实和原告牛二虎的房屋分配情况，既从西数1-4间是李庆春占有使用，第5-6间是张某的，第7-8间蒙俊莲的。对该证人证言予以采信。   2、2009年9月13日《转让房地产产权协议书》一份、欠条一份、收条一份，欲证明被告李庆春购买了原告牛二虎的第1-2间房屋并支付了10000元现金，被告用原告于2008年2月1日借款本息50000元抵偿了原告的房款。   原告质证称：我对2009年9月13日的转让协议（公安局鉴定意见通知书第1份材料）的三性均不认可，借条是原告通过李庆春向张某借款，经三人协商同意，同意将原告所有的一套房屋卖给张某，张某再将房屋卖给李庆春及原告与张某买卖合同中的证据材料与本案无关，因房屋最终要过户到李庆春名下，故原告向被告李庆春出具了欠条与收条。对欠条的30000元及利息，我不认为欠款关系存在，即便真的存在没有证据证明该笔欠款以直接抵顶购房协议中的房款。   被告提供的以上证据能够证实原告牛二虎将第一套（由西数第1、2间）房屋卖给被告李庆春及收取房屋价款的事实，原告虽不认可利息数额，但考虑到该借款是在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题意见的规定》实施之前发生的，原、被告之间的房屋买卖行为不违反交易习惯，对该证据依法予以采信。   3、2009年10月1日被告与原告签订《转让房地产产权协议书》（公安局鉴定意见通知书第2）、收条两张、借条一张（公安局鉴定意见通知书第4、5、6份材料），欲证明原告将第3-4间房屋卖给了被告李庆春，被告2011年10月2日之前向原告牛二虎支付购房款44000元，之后向原告支付16000元购房款，但原告没有给被告出具收据，将房屋交付被告李庆春使用，原、被告之间的买卖协议完成。   原告质证称：对2009年10月1日被告与原告签订《转让房地产产权协议书》的三性不予认可，根据公安局作出的鉴定意见通知书，该《转让房地产产权协议书》中牛二虎的签字并不是本人，合同系被告李庆春伪造，合同伪造后不能作为本案证据使用且被告所说的买卖关系并不存在，更无法证明原告曾以60000元的价格卖给被告李庆春事实，对收条的关联性不认可，与本案无关，原告从未收到被告李庆春的购房款，该购房款是原告通过李庆春向案外人张某借款，在借款后经过多年的本息合计共计65000元，因原告无法偿还该笔借款，经三人协商同意将原告所有的一套房屋卖给张某，张某再将房屋卖给李庆春，李庆春替原告向案外人张某还款，因房屋需要过户的李庆春名下，故原告向被告李庆春出具收条，作为买卖凭证，故该组证据中的收条属于张某、李庆春与原告三人因借款关系，而衍生买卖关系，与本案没有关联，借条不能作为原告购房款的依据。   被告提供的以上证据，原告对《转让房地产产权协议书》的三性不予认可，根据公安局作出的鉴定意见通知书，该《转让房地产产权协议书》中牛二虎的签字并不是牛二虎本人所写，故对原、被告在2009年10月1日所签订的《转让房地产产权协议书》不予采信。但2011年10月2日的收条、2011年9月8日的收条以及2011年9月14日的借条均系牛二虎所写，对牛二虎收取李庆春房款44000元的事实予以确认。   4、2012年11月24日《房屋买卖协议》一份、2014年1月1日《转让房地产产权协议书》一份、证明一份，欲证明原告于2012年11月24日将第5-6间房卖给了案外人张某，张某于2014年1月1日将该房屋以53000元的价格，卖给了被告李庆春   原告质证称：对原告与张某之间的房屋买卖协议真实性予以认可，但其未向原告支付购房款，对此事实张某已经予以认可，对于张某与李庆春之间的转让房地产协议书，因原告并不是合同当事人，且被告并未提供合同，原告对其三性不予认可，对证明的真实性予以认可，对证明目的不予认可，且该组证据能够证明原、被告及张某三人三角借贷关系，并以房屋进行抵债的事实。   该证据是案外人张某与原告牛二虎及被告李庆春房屋交易情况，在本案中属于无争议的事实，对被告提供证据不做认定。   5、2012年2月15日《转让房地产产权协议书》一份、中国工商银行汇款两张（付桂兰是被告李庆春的妻子）、收条一张，欲证明蒙俊莲将自己所有的第7-8间房屋以57000元卖给了被告李庆春。   原告质证称：对蒙倍份与被告李庆春签订转让房地产协议书及收条三性不予认可，首先蒙倍份并非原告蒙培凤，该协议如果是原告本人所签，其不可能将自己的名字写错，且原告也从未签过买卖协议，故其该份协议中反映的合同价款及其他事实，并不能真实反映案件真实情况，对中国工商银行的流水，真实予以认可，对关联性不认可，与本案无关，主体并非原告。   该证据是案外人蒙培凤与被告李庆春房屋交易情况，在本案中属于无争议的事实，对被告提供证据不做认定。   6、借条两张，欲证明原告用自己的第5-6间房屋抵偿了案外人张某借款本金35000元及利息。   原告质证称：对该组证据真实性予以认可，被告所举该组结合原告所举的第二组证据及证人张某的证言能够证明，原、被告及张某存在三角借贷关系，并不能证明张某向原告支付了购房款，故其无法证明与三方之间的三角借贷并不存在，且与原告向被告出具收条等并不冲突吧。   该证据能够证实原告牛二虎与案外人张某借款事实，进一步证实原告牛二虎与被告李庆春之间的借款与案外人张某没有关系。该证据来源合法，内容客观真实，依法予以采信。   经审理查明，2005年，达茂旗国土资源局作出达国土建字（2005）第47号《建设用地批准书》。将位于××区南756平方米的建设用地批给原告用于普通住宅建设，并与原告签订了《国有土地使用权使用（协议）合同》。取得该建设用地后，原告在该宗地上建设了砖木结构房屋4套8间。2009年9月13日，原、被告签订《转让房地产协议书》原告牛二虎将从西向东数的第1第2二间第一套房屋以60000元的价格卖给被告李庆春；针对第二套房屋，2009年10月1日被告与原告签订《转让房地产产权协议书》中的签名不是牛二虎本人所签，但原告牛二虎就该套房屋在2011年10月2日收取被告李庆春房款11000元、2011年9月8日原告牛二虎收取被告李庆春房款30000元、2011年9月14日原告牛二虎向被告李庆春借款3000元，牛二虎共收取李庆春房款41000元及借款3000元。2012年11月24日，原告牛二虎与案外人张某签订《转让房地产协议书》将原告牛二虎从西向东数的第5第6二间第三套房屋以65000元的价格卖给案外人张某。张某又以53000元的价格于2014年1月1日卖给被告李庆春；2014年2月15日，蒙俊莲（蒙倍份）与被告李庆春签订《转让房地产协议书》将原告牛二虎从西向东数的第7第8二间第四套房屋以57000元的价格卖给被告李庆春。至此，原告牛二虎将自己所有的4套8间房屋通过不同的方式转让给被告李庆春，并将达国土建字（2005）第47号《建设用地批准书》、《国有土地使用权使用（协议）合同》也一并交付给被告李庆春，被告李庆春交付了购房款，对案涉房屋进行实际占有和使用，并进行了维修改造。   另查明，案涉房屋，2005年达茂旗国土资源局作出达国土建字（2005）第47号《建设用地批准书》，并与原告签订了《国有土地使用权使用（协议）合同》，原告建成房屋后，因地方政策等原因未进行物权登记。2016年7月份达茂联合旗城市基础建设投资开发有限责任公司与本案被告李庆春及其家属签订《房屋征收补偿协议》将上述房屋进行拆迁，并对被告李庆春及家人进行了补偿。   以上事实有原、被告的陈述及原、被告提供的被法院依法认定的证据在案佐证。   本院认为，本案争议焦点既被告李庆春对原告牛二虎的第一、二套（由西向东1-4间）房屋所有权取得的合法性进行审查。《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前以合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原、被告于2009年9月13日签订《转让房地产协议书》，协议签订后，被告李庆春交付了购房款，对该房屋进行实际占有和使用，并进行了维修改造，在房屋拆迁之前，原告一直没有提出异议，被告取得该房屋所有权符合以上规定的条件，依法予以支持。针对第二套（第3-4间）房屋，虽然原、被告签订的《转让房地产产权协议书》中的签字不是牛二虎本人所签，但原告牛二虎就该套房屋在2011年9月8日收取被告李庆春房款30000元、2011年10月2日收取被告李庆春房款11000元、2011年9月14日原告向被告李庆春借款3000元，牛二虎共收取李庆春房款31000元及借款3000元。被告李庆春交付房款后，对该房屋进行实际占有和使用，并进行了维修改造，在房屋拆迁之前，原告一直没有提出异议，原、被告之间的房屋买卖合同在无法进行物权登记、无法办理过户手续的情况下，适用买卖合同的一般规定，既出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人向出卖人支付价款的合同，原、被告的房屋买卖合同应认定为有效合同。现原告要求被告支付原告4套8间房屋补偿款516500元及支付原告房屋补偿款利息的诉讼请求没有法律依据，依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下：   驳回原告的诉讼请求。   案件受理费9587元，减半收取4794元（原告牛二虎、蒙培凤已预交），由原告牛二虎、蒙培凤承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费9587元，上诉于包头市中级人民法院，上诉期满七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。   审判员   姜泽青     二〇一九年七月十五日   书记员 李勇钢   附：本案所引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面、客观的审查核实证据。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。