天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初7569号原告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司天津分公司，住所地天津市河**怒江道创智东园2-915，统一社会信用代码：9112010355948267XP。负责人：熊翊华，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁学敏，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：戴明月，国浩律师（天津）事务所实习律师。被告：张渊明，男，1980年12月3日出生，汉族，住天津市津**。原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司天津分公司（以下简称“华润公司”）与被告张渊明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁学敏和被告张渊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2016年6月30日至2018年12月31日的物业费共计28618.6元和违约金143.09元。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区双港镇华润中央公园香薇邸13-2号房屋的业主，该房屋建筑面积为251平方米。原告和被告居住小区的开发建设单位签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：原告为被告居住的小区提供物业服务，被告按每月每平方米3.81元交纳物业费，物业服务合同自2010年11月9日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。合同签订后，原告按约提供了物业服务，但被告未交纳2016年6月30日至2018年12月31日的物业费，经原告多次催要未果，故原告呈讼，提出如上诉讼请求。张渊明辩称，我确系天津市津南区双港镇华润中央公园香薇邸13-2房屋的业主，该房屋面积为245平方米，原告诉请的期间我未交纳物业费，理由如下：1、原告曾主动缴纳物业费，但物业答复说必须将前期未交的物业费补齐，否则不接收。2、前期我交纳至2015年6月，原告此次主张的期间少一年是因为房屋质量问题给我免除了一年的物业费，但当时物业代我向开发商提出索赔是免除三年的物业费而非一年的物业费。3、原告未按照服务合同约定的内容提供物业服务，小区垃圾随意堆放、绿化情况糟糕、车辆乱停无人管理、小区违建严重、部分业主侵占公共绿地，我和物业提过上述问题，物业答复说管不了。综上，我认为原告的服务大大折扣，物业费应相应的减少。原告向法庭提交证据如下：1、天津市商品房买卖合同1份、不动产登记查询明细表1份，以此证明被告系本案涉及房屋的业主及房屋面积。2、商品房交接单和物品交接签收单1份，以此证明被告办理了房屋入住手续。3、天津市住宅前期物业服务合同1份，以此证明原告和开发建设单位签订了《前期物业合同》。4、物业费缴费收据1张，以此证明被告交纳了2015年6月份之前的物业费。5、催款函、快递单、快递回执各1份，以此证明原告曾向被告催缴过物业费。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1-4无异议，对证据5不认可，被告未收到过原告寄发的催缴物业费通知函。本院对原告提交的被告无异议的证据1-4的证明效力予以确认。本院对原告提交的证据5的真实性予以确认。被告向法庭提交证据如下：1、微信聊天记录1份，以此证明被告曾主动缴纳物业费。2、物业人员杨海玉出具的书面材料1份（复印件），以此证明物业向开发商转交了被告的索赔材料并代替业主向开发商申请索赔。3、2013年小区的照片4张，以此证明小区在2013年的状况。4、2019年7月份拍摄的小区状况照片12张及现场图1张，以此证明小区的现状。5、2019年7月份拍摄的小区垃圾堆放的照片4张，以此证明小区的现状。6、2019年7月份拍摄的小区绿化维护的照片14张，以此证明小区的现状。7、2019年7月份拍摄的小区车辆乱放的照片6张及车位使用协议1份，以此证明小区的现状。8、2019年7月份拍摄的小区公共区域减少的照片3张，以此证明小区的现状。9、2019年7月份拍摄的小区外包洗车项目占用公共区域的照片2张，以此证明小区的现状。10、小区违建的照片11张，以此证明小区违建情况比较严重。11、2019年7月份拍摄的被告的地下室被泡的照片13张，以此证明地下室被泡的情况。12、2019年7月份拍摄的漏水部位照片2张，以此证明原告未尽职尽责为被告进行维修。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性不认可，不能证明系被告和物业人员的对话。对证据2的真实性不认可，因为系复印件，该证据只是提到了物业代业主索赔，索赔到什么程度及怎么赔偿未确定。对证据3-12的真实性不予认可，与原告的诉请期间不符，不能达到被告的证明目的。被告提交的证据1、2证明力不足，本院对其证明效力不予确认。本院对被告提交的证据3-12的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区双港镇华润中央公园香薇邸13-2房屋的业主，该房屋面积为251平方米。2010年11月9日，原告和被告居住小区的开发建设单位华润置地（天津）有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期限自2010年11月9日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，本案涉及的房屋按每月每平方米3.81元交纳物业费，业主于每月31日前按月交纳物业费，逾期缴费，则从逾期之日起按应交物业费的千分之五比例交纳违约金”。上述合同签订后，原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告未交纳2016年6月30日至2018年12月31日的物业费，经原告催缴未果，故原告呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于房屋质量问题，属于开发商的责任，原告无法解决，亦未承诺给予免除三年物业费。业主和开发商之间约定的免除物业费的内容对原告没有约束力，应由业主和开发商之间予以解决。如开发商向物业公司提供了相关的免除物业费的手续，物业公司才给予免除。关于违建问题，原告发现后均督促业主整改，也曾协助管理部门对违建进行拆除，但原告没有执法权。原告均按规定履行了物业服务义务，被告要求予以减免物业费没有法律依据。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述《前期物业服务合同》约定的物业费收费标准（3.8元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩称因房屋质量问题应免除三年物业费，原告当庭予以否认，原告亦未提交充足的证据证明其主张的事实，故本院对该抗辩不予采信。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素，本院酌情认定被告应按应交物业费的90%交纳物业费。经核算，被告应支付原告2016年6月30日至2018年12月31日的物业费共计25756.74元。现原告主张上述期间的物业费28618.6元，数额过高，本院不予全部支持。原告主张违约金143.09元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况（原告提供的物业服务存在瑕疵、被告的抗辩理由等），本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、张渊明于本判决生效后十日内给付华润公司2016年6月30日至2018年12月31日的物业费共计25756.74元。二、驳回华润公司的其他诉讼请求。如张渊明未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费259.5元，由华润公司承担25.95元，由张渊明承担233.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇一九年七月二十九日书记员  王 瑞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。