吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0204民初76号 原告：魏茂毅，男，1976年6月28日出生，汉族，住吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：杜刚，吉林耘鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：山佳，吉林耘鼎律师事务所律师。 被告：刘子军，男，1970年6月22日出生，回族，户籍所在地吉林省磐石市。 被告：苏洪权，男，1973年3月14日出生，汉族，户籍所在地吉林省磐石市。 第三人：张红，女，1966年9月13日出生，汉族，住吉林市龙潭区。 第三人：吉林链诚房地产经纪有限公司，住所地吉林市丰满区。 法定代表人：左淇宇，经理。 原告魏茂毅与被告刘子军、苏洪权、第三人张红、吉林链诚房地产经纪有限公司（以下简称链诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏茂毅及其委托诉讼代理人杜刚到庭参加诉讼。被告刘子军、苏洪权经本院公告送达开庭传票，公告期限届满，无正当理由，未到庭参加诉讼。第三人张红、链诚公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏茂毅向本院提出诉讼请求：一、判令解除2018年11月8日原告与被告刘子军签订的《房屋买卖居间协议》；二、判令两名被告立即返还房屋，配合原告办理房屋过户登记手续；三、判令被告刘子军承担违约金11.72万元；四、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年4月15日，原告与张红签订房屋买卖合同，原告购买张红所有的坐落于吉林市船营区xxx号，建筑面积146.65平方米的房屋（以下简称案涉房屋），购房价款为48万元。2018年4月27日，原告向张红支付了全部房款，张红将房屋所有权证书及土地使用权证书交付给原告。为方便日后再次出售，节省更名过户手续费用，由张红为原告出具了一份公证委托，授权原告可以办理案涉房屋交易过户等相关权限。2018年11月初，原告通过链诚公司为其出售案涉房屋，并提供了房屋所有权证书及土地使用权证书（登记所有权人为张红）及其与张红之间的买卖协议等资料。通过链诚公司居间服务，2018年11月8日原告与刘子军签订《房屋买卖居间协议》，双方对房屋付款方式约定为先行办理更名过户，刘子军通过银行进行二手房贷款，用所取得的贷款支付购房款，房屋总价为58.6万元。刘子军交纳了5万元购房定金及2.1万元房款。双方签订《房屋买卖居间协议》后，刘子军以其征信记录存在问题不满足贷款条件，通过链诚公司与原告协商，按照《房屋买卖居间协议》第三条第二款的约定，变更产权人及贷款申请人为苏洪权，以苏洪权名义办理二手房贷款用以支付购房款。2018年12月3日，中国建设银行股份有限公司吉林市分行（下称建行吉林市分行）通过了苏洪权征信状况审查，可以用案涉房屋贷款56万元。次日，原告同意刘子军提出的变更产权人及贷款申请人的要求，持张红出具的公证书，以张红授权代理人的名义将房屋更名过户到苏洪权名下。刘子军、苏洪权取得房屋产权后，拒绝继续办理银行贷款手续，拒绝向原告支付剩余购房款56万元。刘子军、苏洪权具备履行合同义务的条件，但拒绝履行合同付款义务，严重违背了诚实信用原则，也侵害了原告合法权益。为维护原告合法权益，请求法院支持原告诉请。 刘子军、苏洪权未作答辩。 张红、链诚公司未作陈述。 庭审中，魏茂毅为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、魏茂毅、刘子军、苏洪权、张红的身份证以及链诚公司营业执照各一份；2、居间成交确认书、买卖定金协议书、购房定金收条、收款证明、房产证土地证收条、张红名下房产证、土地使用权证各一份；3、《公证书》；4、房屋买卖居间协议、买卖定金协议、定金收据各一份；5、链诚公司出具的证明；6、中国建设银行吉林市分行个人贷款审批材料一组。刘子军、苏洪权、张红、链诚公司未到庭参加诉讼，视为放弃对魏茂毅提供证据发表质证意见的权利，经本院审查，魏茂毅提供的上述证据，证据间能相互印证，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。 经本院审理查明：2018年4月15日，魏茂毅、张红、吉林市绿洲房地产经纪有限公司（下称绿洲公司）三方签订了《居间成交确认书》。张红通过绿洲公司将名下坐落于吉林市船营区xxx号房屋（案涉房屋、建筑面积146.65平方米）卖给魏茂毅，房屋价款48万元，张红应向绿洲公司支付居间服务费1万元，魏茂毅应向绿洲公司支付居间服务费4800元。同日，张红与魏茂毅签订《买卖定金协议书》。依该协议书魏茂毅应交付购房定金1万元，绿洲公司在协议书购买人的代理人处盖印。同日，魏茂毅向张红支付定金1万元，张红为魏茂毅出具《购房定金收条》；张红将房屋的房产证、土地证交付绿洲公司，绿洲公司为张红出具房产证土地证收条。同月18日，张红、周跃林（张红丈夫）共同向魏茂毅出具《委托书》，委托事项主要为张红、周跃林委托魏茂毅作为其代理人，办理案涉房屋的二手房贷款、过户登记等相关手续。并在吉林市江城公证处进行了公证。同月27日，魏茂毅向张红支付购房款47万元，张红、魏茂毅签具《收款证明》。张红向魏茂毅交付房屋。 2018年11月8日，魏茂毅、刘子军、链诚公司三方签订《房屋买卖居间协议》。协议约定：甲方（出售方）魏茂毅，乙方（买受方）刘子军；产权人：张红，房屋坐落吉林市船营区xxx号房屋（案涉房屋），建筑面积146.65平方米，转让价格58.6万元；付款方式为贷款，乙方向甲方支付购房定金5000元，首付款金额为5.6万元，首付款支付日期为更名当日，拟贷款金额为53万元；乙方应于签订房屋买卖居间协议后7日内向贷款银行申请贷款，若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方同意按照以下方式解决：（2）甲方同意乙方变更产权人及贷款申请人。甲乙双方应当于签订房屋买卖居间协议当日按照总房价款2%向丙方支付居间报酬，甲乙双方各承担1%。房屋交付时间：甲方应当在收到总房款当日将房屋交付乙方，乙方同时结清房款。违约责任包括：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按日总房价款万分之五承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过30日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金，违约方承担所有责任及费用，并赔付双方全额信息服务费。权属转移登记约定：甲、乙双方同意，自本协议签订之日起银行审批通过5个工作日内，双方提供所需的证件、证明共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如甲、乙双方任何一方未能在约定时间或约定条件内取得办理权属转移登记手续的其行为视为违约，则按照本协议第七条（违约责任条款）进行违约赔偿。《房屋买卖居间协议》还对双方其他权利义务进行了约定。魏茂毅以出售方代理人签字。同日，魏茂毅与刘子军签订《买卖定金协议书》，约定刘子军向魏茂毅交付定金5000元。依该协议刘子军向魏茂毅交付定金5000元并支付房款2.1万元。同日，魏茂毅与刘子军还签署了《房屋留存物品清单》。《房屋买卖居间协议》签订后，刘子军以其征信记录存在问题不满足贷款条件为由，要求链诚公司与魏茂毅协商，能否将案涉房屋更名至苏洪权名下，经链诚公司与魏茂毅协商，魏茂毅同意将案涉房屋的产籍更名至苏洪权名下，并协助苏洪权办理了案涉房屋更名手续，将房屋产权登记在苏洪权名下。同年12月3日，苏洪权以其名义向建行吉林市分行提出申请贷款（以所购房屋抵押），并填写相关材料。后苏洪权拒绝继续办理银行贷款手续，建行吉林市支行未发放借款。据建行客户回单记载：2018年12月3日，苏洪权以转账方式向魏茂毅支付首付款24万元。现因魏茂毅未取得全部购房款向本院提起诉讼。 本院认为：魏茂毅、刘子军、链诚公司三方签订的《房屋买卖居间协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。一、关于魏茂毅主张解除合同的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋买卖居间协议》约定：“违约方逾期不履行超过30日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。”本案，苏洪权不履行支付购房款义务的行为，构成违约，并已超过约定期限，按照上述法律规定以及合同约定，魏茂毅有权要求解除合同，对魏茂毅该项诉请，予以支持。二、关于魏茂毅要求返还房屋并要求配合其办理房屋过户登记手续的诉请。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，《房屋买卖居间协议》解除后，刘子军、苏洪权应该将已经取得的房屋返还给魏茂毅，但魏茂毅自认案涉房屋并未实际交付，故魏茂毅要求返还房屋的诉请无事实依据，本院不予支持。另，案涉房屋产籍因案外人的申请被法院查封，无法办理更名手续；且案涉房屋原非登记在魏茂毅名下，魏茂毅无权要求将案涉房屋的产籍直接变更其名下，故对魏茂毅要求苏洪权协助其办理更名过户手续的诉请不予支持。三、关于魏茂毅要求刘子军承担违约金11.72万元（房款总价的20%）的诉请。本案，《房屋买卖居间协议》因刘子军违约而解除，刘子军应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《房屋买卖居间协议》中双方约定违约金的计算方式即违约方逾期不履行超过30日的，守约方可以要求违约方支付总房价款20%的违约金，故对魏茂毅的该项诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日解除原告魏茂毅与被告刘子军、第三人吉林链诚房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间协议》； 二、被告刘子军于本判决生效之日起七日内支付原告魏茂毅违约金11.72万元； 三、驳回原告魏茂毅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费14192元（其中案件受理费10832、保全费2940元、公告费420元，原告魏茂毅已预交）由被告刘子军负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  李慧媛 人民陪审员  赵艳波 人民陪审员  王英艳 二〇一九年七月十日 代理书记员  孙翀文