河北省兴隆县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0822民初1608号原告（反诉被告）：刘文根，男，1962年9月6日出生，汉族，住河北省承德市兴隆县。委托代理人：韦希林，兴隆县通达法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：高大山，男，1978年8月14日出生，汉族，住河北省承德市兴隆县兴隆镇革新路**玉兴花园****，现住河北省承德市兴隆县。原告（反诉被告）刘文根（以下简称姓名）与被告（反诉原告）高大山（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。刘文根及其委托代理人为韦希林、高大山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘文根向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告2018年10月20日至2019年10月20日租金10,000.00元，给付逾期租金按年利率24%计算的利息；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2015年10月18日与原告签订租房协议，约定年租金10,000.00元，于每年10月20日付款。2018年10月20日，被告没有给付租金，原告于2018年10月29日向被告索要租金，被告不但不给付，还让原告增加合同条款，为此双方发生争执，原告为维护自己的合法权益向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。高大山辩称，原告提供的租房协议无效，我不欠原告租金。2015年10月18日，我与原告签订的租房协议租期为5年，租金为每年10,000.00元。2018年10月29日，我要求原告增加合同条款，原告不同意，并把我打伤。我已于2019年2月份将药店搬走。高大山向本院提出反诉请求：1．驳回刘文根的诉讼请求；2．判令刘文根与高大山签订的房屋租赁协议无效；3．判令刘文根返还不当得利30,000.00元；4．本案诉讼费由刘文根负担。事实和理由：2015年10月18日，高大山与刘文根签订房屋租赁协议，约定自2015年11月1日至2020年11月1日租用刘文根位于蓝旗营镇蓝旗营村临街房屋开办雨泽大药房有限公司蓝旗营分公司，租金为每年10,000.00元，每年10月20日付款。2016年5月，高大山需要用房照办理营业执照和药品经营许可证，而刘文根提供的房屋土地使用证是关某的土地使用证，所以刘文根不是出租房屋的房主，其没有权利对外出租，租房协议为无效协议。因协议无效，高大山自2015年10月至2018年10月分3次交给刘文根的共计30,000.00元租金，刘文根构成不当得利，应当返还。刘文根针对于高大山的反诉辩称，出租房屋是刘文根与关某互换的房屋，虽没有过户，但使用权无争议；高大山实际占有使用了刘文根的房屋至今，现在房屋内仍然有高大山的货架及药品；高大山要求返还不当得利30,000.00元没有事实和法律依据，请法院驳回高大山的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无争议的事实如下：2015年10月18日，刘文根（甲方）与高大山（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于兴隆县蓝旗营镇蓝旗营村公路旁房屋一层（不包括西侧两个房间）出租给乙方，租赁期限为2015年11月1日至2020年11月1日；租金为10,000.00元/年、年付，每年10月20日付款。合同签订后，刘文根将出租房屋交付高大山使用，高大山依约向刘文根交付了2015年度、2016年度、2017年度的房屋租金共计30,000.00元，但是2018年度即2018年11月1日至2019年11月1日房屋租金未按约定于付款日即2018年10月20日给付。双方因故产生纠纷，合同未再继续履行。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．高大山主张刘文根并非出租房屋的所有权人，没有权利对外出租房屋，《房屋租赁协议》无效。刘文根对此不予认可，称其出租房屋的宅基地使用权人虽然是关某，但该房屋是其自己出资建造，且已用自有房屋和关某互换。为此，刘文根申请证人关某出庭作证，关某当庭表示该房屋是刘文根出资建造，对刘文根对外出租没有异议。高大山对关某的出庭证言，认为关某与刘文根具有亲属关系，他们互换房屋违反法律规定。本院认为，关某对刘文根与高大山签订《房屋租赁协议》的行为予以追认，本院不持异议。2．高大山主张其已于2018年2月份搬离租赁房屋，并于2019年春节期间电话通知刘文根不再租赁该房屋，但未就此举证加以证明，刘文根对此亦不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于本案中合同的效力问题，出租房屋的产权登记人为关某，关某虽未授权他人出租该房屋，但其对该房屋已对外出租一事知情，其不仅未在合理期限内提出异议且对该房屋对外出租持支持态度。故本院认为，刘文根与高大山签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定内容全面履行合同义务。对于刘文根主张的租金，高大山虽主张其已于2019年2月份搬离租赁房屋，但其未举证证明曾通知刘文根收房，故双方租赁合同不因高大山自行搬离的行为而解除，高大山应向刘文根继续支付合同解除前的房屋租金。高大山未于约定的付款日即2018年10月20日支付2018年度房屋租金，已构成违约，刘文根要求高大山给付拖欠的租金10,000.00元，于法有据，本院予以支持。由于刘文根与高大山签订的《房屋租赁协议》中没关于逾期给付租金需支付逾期利息的规定，故刘文根要求高大山给付逾期租金按年利率24%计算的利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。高大山系基于主张合同无效而提起反诉。因诉争合同有效，高大山所提反诉于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高大山于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）刘文根租金10,000.00元；二、驳回原告（反诉被告）刘文根的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）高大山的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50.00元，由被告（反诉原告）高大山负担；反诉案件受理费550.00元，减半收取计275.00元，由被告（反诉原告）高大山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  王 冰人民陪审员  高国民人民陪审员  李春艳二〇一九年七月十八日书 记 员  陈晶晶附页一、判决的法律依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、上诉期限及上诉费用如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交本诉上诉费50.00元或反诉上诉费550.00元，上诉于承德市中级人民法院。逾期不交上诉状并不交上诉费的视为放弃权利，本判决生效。（上诉费交费方式：将上诉费交付到中国建设银行股份有限公司承德市车站路支行户名为：河北省承德市中级人民法院；账户为：13×××02，到账查询电话为0314-217****，上诉人交款后将交款凭条复印件随上诉状一起交付本院）。三、申请执行期限及逾期不申请执行的法律后果《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。本案原告自本判决生效后，自动履行期届满之日起两年内应向本院立案庭申请执行。逾期不申请，人民法院即不再强制执行。