福建省泉州市丰泽区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0503执异27号 案外人：刘以成，男，1963年3月15日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 案外人：刘秀凤，女，1963年5月28日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 案外人：刘智鑫，男，1988年6月24日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 申请执行人：泉州农村商业银行股份有限公司洛江支行，住所地泉州市洛江万安开发区万发街**，统一社会信用代码91350504570981090W。 负责人:万远胜,该支行行长。 委托诉讼代理人：黄慰珠，女，该支行员工。 委托诉讼代理人：黄斌，男，该支行员工。 被执行人：泉州丰泽华兴纸箱厂，，住所地泉州市丰泽区城东庄任工业区统一社会信用代码91350503259774611M。 投资人:许幼治。 被执行人：泉州市路明达交通设施有限公司，，住所地泉州市洛江区琯头和昌饲料厂内统一社会信用代码91350504754954302L。 法定代表人:汪明辉，该公司总经理。 被执行人：汪明辉，男，1969年8月17日出生，汉族，住安徽省休宁县。 被执行人：刘思荣，男，1961年9月5日出生，汉族，住泉州市洛江区。 被执行人：许幼治，女，1948年7月24日出生，汉族，住泉州市丰泽区。 被执行人：林华清，女，1970年11月1日出生，汉族，住泉州市鲤城区。 被执行人：刘冬琼，女，1971年12月23日出生，香港特别行政区居民，住泉州市鲤城区。 在本院执行申请执行人泉州农村商业银行股份有限公司洛江支行（以下简称“泉州农商行洛江支行”）与被执行人泉州丰泽华兴纸箱厂（以下简称“华兴厂”）、泉州市路明达交通设施有限公司（以下简称路明达公司）、汪明辉、刘思荣、许幼治、林华清、刘冬琼金融借款合同纠纷一案中，案外人刘以成、刘秀凤、刘智鑫对执行址在泉州市××江区××（××江段）四期道路改造项目桥南花苑9＃××房产（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 案外人刘以成、刘秀凤、刘智鑫称，案涉房产的产权人并非被执行人刘冬琼，而是刘与明、曾宝英、刘德新共同共有。2018年6月19日，刘以成、刘秀凤、刘智鑫与刘与明、曾宝英、刘德新签订了《安置房买卖合同》，合同约定刘以成、刘秀凤、刘智鑫向刘与明、曾宝英、刘德新购买案涉房产，案涉房产总价为777000元，应在2018年6月19日支付购房款747000元，余款3万元于案涉房产的全部户口迁出并将房产证、土地证过户到刘以成、刘秀凤、刘智鑫名下领取证件时支付。2018年6月19日签完合同后，因为时间太晚，无法到银行转账，出于信任，曾宝英于当天出具了购房款收条确认书，确认收到购房款合计人民币747000元。2018年6月20日，刘智鑫通过银行转账分二次向曾宝英支付720000元、27000元，共计747000元。2018年6月19日签完合同后，曾宝英就将房屋钥匙及房屋相关的手续材料交给刘以成、刘秀凤、刘智鑫。刘以成、刘秀凤、刘智鑫购买该房屋是为了自住，房屋交付后就开始准备装修事项，刘以成于2018年6月29日签署了装修申请表、装修通知及装修承诺书，并向物业公司交纳了装修押金及垃圾清运费，到2018年12月被法院查封的时候，已经装修得只差安装灯具就可以入住。从2018年7月份起至2019年6月份的物业费、水电费都由刘智鑫缴纳。2019年3月份小区张贴了关于办证的公告，4月份的时候开始集中办理产权登记，因为案涉房产已被法院查封，所以无法办理一手产权证及过户手续。刘以成、刘秀凤、刘智鑫认为其购买的并非是刘冬琼名下的房屋，且其符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。案外人刘以成、刘秀凤、刘智鑫请求法院中止对址在泉州市××江区××（××江段）四期道路改造项目桥南花苑小区9＃××房产的执行。 案外人刘与明、曾宝英为证明其主张，向本院提供如下证据：1、案外人刘以成、刘秀凤、刘智鑫的身份证；2、城市房屋拆迁补偿安置补充协议（分户）；3、安置房买卖合同；4、中国建设银行客户回单；5、购房款收条确认书；6、收款收据二份；7、装修申报表；8、桥南花苑业户装修承诺书；9、桥南花苑住宅二次装修须知；10、送货单及销售单六份；11、房屋现状照片；12、证明；13、安雅物业管理（桥南花苑）收费专用票据；14、支付宝账单详情手机截图；15、关于桥南花苑办理安置房不动产权证的通告。 本院在审查过程中，向泉州市万安投资经营有限公司调取以下证据：1、房屋产权分割（析产）协议书；2、住宅情况及补偿认定表三份；3、城市房屋拆迁补偿安置协议（合同编号：滨江（四）082B）、4、被拆迁房屋安置情况表；5、城市房屋拆迁安置补充协议（补：滨江（四）082）；6、城市房屋拆迁补偿安置补充协议（分户）七份；7、选房认定表；8、辈分证明；9、放弃继承产权声明；10、声明；11、房屋分割（析产）表。 本院查明，刘与明和曾宝英系夫妻关系，刘德新、刘冬琼系刘与明与曾宝英的子女。址在泉州市洛江区××办事处××组的宗地登记的集体土地建设用地使用权人为刘以明，该宗地上建有五层框架结构房屋，房屋总建筑面积为2217.1平方米。2010年3月11日，泉州市万安投资经营有限公司与刘与明、曾宝英签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，合同编号为滨江（四）082Ａ，同日，泉州市万安投资经营有限公司与刘与明、刘冬琼签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，合同编号为滨江（四）082Ｂ，与刘与明、刘德新签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，合同编号为滨江（四）082Ｃ。上述三份合同约定刘与明、曾宝英、刘冬琼、刘德新同意拆除址在泉州市洛江区××办事处××组的房屋并选择房屋产权调换的补偿方式。2010年3月11日，刘与明、曾宝英、刘冬琼、刘德新对房屋产权进行分割，曾宝英分割1217.1平方米、刘冬琼分割750平方米、刘德新分割250平方米。2015年1月25日，刘与明、曾宝英、刘冬琼、刘德新选定安置房产并对房产进行分割，根据房屋分割（析产）表，桥南花苑小区9＃××房产分割人为曾宝英。2016年5月10日，刘冬琼出具声明，内容如下：“……本人刘冬琼自愿选取一套桥南花苑2＃1207，面积9.38㎡的房屋，其余套房为曾宝英、刘与明、刘德新所有。……”。2016年5月10日，泉州市万安投资经营有限公司分别与曾宝英、刘冬琼、刘德新签订多份《城市房屋拆迁补偿安置补充协议（分户）》，协议编号均为滨江（四）082ＡＢＣ，根据该协议约定，城市房屋拆迁补偿安置补充协议（分户）为被拆迁人办理协议项下安置房房屋登记（包括所有权登记、预告登记等）时应提交的材料之一；洛江区滨江路（洛江段）四期道路改造项目桥南花苑小区户号9＃××的被拆迁人为曾宝英。2018年6月19日，刘以成、刘秀凤、刘智鑫与刘与明、曾宝英、刘德新签订《安置房买卖合同》，约定刘以成、刘秀凤、刘智鑫向刘与明、曾宝英、刘德新购买案涉房产，刘冬琼作为见证方在《安置房买卖合同》上签字盖印。合同约定案涉房产总价为777000元，并在2018年6月19日支付购房款747000元，余款3万元于案涉房产办理过户登记并领取证件时支付；刘与明、曾宝英、刘德新应在2018年6月19日将房屋及房屋相关的全部资料交付给刘以成、刘秀凤、刘智鑫。2018年6月19日，曾宝英、刘冬琼出具购房款收条确认书一份，载明“今收到购买人刘智鑫用于购买座落在泉州市洛江区××街道桥××社区桥××楼，Ｂ单元，第十五层，房屋门牌号为××，建筑面积111平方米的安置房的购房款合计人民币747000元整……”。2018年6月20日，刘智鑫通过银行转账分二次向曾宝英支付720000元、27000元，共计747000元。2018年6月29日，刘以成签署了装修申请表、桥南花苑住宅二次装修须知、桥南花苑业户装修承诺书，同日，泉州洛江洛南物业管理有限公司开具二份收款收据，收款收据载明：“收款日期为2018年6月29日，缴款单位及（缴款人）为刘以成（9＃××），款项内容为收装修押金2000元、收建筑垃圾清运费333元”。2019年7月19日，安雅物业管理有限公司桥南花苑小区服务中心出具证明：“兹证明洛江区万安街道桥南花苑9号楼Ｂ梯××单元，业主刘以成，物业费已交至2019年6月”。通过支付宝账单详情手机截图显示，刘智鑫2018年7月至2019年6月多次通过支付宝向国网泉州供电公司缴费，缴费说明显示“电费-＊智鑫-××”，户号为“7552434697＊智鑫”，刘智鑫2018年8月至2019年6月多次通过支付宝向泉州市自来水有限公司缴费，缴费说明显示“水费-＊智鑫-××”，户号为“11600870＊智鑫”。2019年3月8日，洛江区不动产登记中心发布关于桥南花苑办理安置房不动产权证的通告。以上事实有刘以成、刘秀凤、刘智鑫提供的城市房屋拆迁补偿安置补充协议（分户）、安置房买卖合同、中国建设银行客户回单、购房款收条确认书、收款收据二份、装修申报表、桥南花苑业户装修承诺书、桥南花苑住宅二次装修须知、证明、安雅物业管理（桥南花苑）收费专用票据、支付宝账单详情手机截图、关于桥南花苑办理安置房不动产权证的通告及案外人陈述等证据证实，本院予以确认。 另查明，泉州农商行洛江支行与华兴厂、路明达公司、汪明辉、刘思荣、许幼治、林华清、刘冬琼金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案受理，并于2018年5月28日作出（2018）闽0503民初1142号民事判决，判决如下：一、华兴厂应于本判决生效之日起十日内向泉州农商行洛江支行偿还借款本金300万元，并支付截至2017年12月21日的利息、罚息、复利545910.22元及自2017年12月22日起至实际还清款项之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为ＨＴ9070230160001426的《流动资金借款合同》约定计算的利息、罚息、复利（已支付的6万元应予抵扣）；二、路明达公司、汪明辉、刘思荣、许幼治、林华清、刘冬琼对华兴厂的上述债务承担连带清偿责任，路明达公司、汪明辉、刘思荣、许幼治、林华清、刘冬琼在承担保证责任后，有权向华兴厂追偿。案件生效后，华兴厂、路明达公司、汪明辉、刘思荣、许幼治、林华清、刘冬琼未履行判决确定的还款义务，泉州农商行洛江支行于2018年11月22日向本院申请执行，本院于同日立案受理，案号为（2018）闽0503执5549号。本院依法向被执行人华兴厂、路明达公司、汪明辉、刘思荣、许幼治、林华清、刘冬琼发送执行通知书、报告财产令暨限制消费令，并于2018年11月23日作出（2018）闽0503执5549号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人华兴厂、路明达公司、汪明辉、刘思荣、许幼治、林华清、刘冬琼的银行存款3000000元及利息；查封、扣押、拍卖、变卖、提取被执行人华兴厂、路明达公司、汪明辉、刘思荣、许幼治、林华清、刘冬琼相应价值的财产收入。本院于2018年12月13日现场查封了址在泉州市××江区××（××江段）四期道路改造项目桥南花苑小区9＃××房产。 本院认为，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断,未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，址在泉州市××江区××（××江段）四期道路改造项目桥南花苑小区9＃××房产尚未办理所有权登记，但房屋分割（析产）表及城市房屋拆迁补偿安置补充协议（分户）显示桥南花苑小区9＃××房产的房产分割人、被拆迁人为曾宝英，并非被执行人刘冬琼，故可认定曾宝英为桥南花苑小区9＃××房产的实际所有权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院于2018年12月13日现场查封案涉房产，刘以成、刘秀凤、刘智鑫与刘与明、曾宝英、刘德新于2018年6月19日日签订书面《安置房买卖合同》；合同签订当日，刘与明、曾宝英、刘德新向刘以成、刘秀凤、刘智鑫交付案涉房产，刘以成、刘秀凤、刘智鑫在本院查封案涉房产前占有该房产；合同签订之后，刘以成、刘秀凤、刘智鑫按合同约定支付747000元购房款；洛江区不动产登记中心2019年3月8日发布关于桥南花苑办理安置房不动产权证的通告可以证实，刘以成、刘秀凤、刘智鑫与刘与明、曾宝英、刘德新签订《安置房买卖合同》时，诉争房产尚未能办理产权证，双方不具有过户登记条件，其未办理诉争房产过户登记手续非因其自身原因。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，刘以成、刘秀凤、刘智鑫的异议理由成立，应予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条规定，裁定如下： 中止对址在泉州市××江区××（××江段）四期道路改造项目桥南花苑小区9＃××房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  谢朝晖 审判员  周华丽 审判员  李红艳 二〇一九年七月二十四日 法官助理吴心兰 书记员黄诗婷 附注：引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条第一款第一项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。 3、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条第一款第一项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够拍出执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。