江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0821民初1470号原告肖永章，男，1963年9月1日生，汉族，江西省吉安县人，住江西省吉安市吉州区。被告王爱明，男，1974年1月24日生，汉族，江西省遂川县人，住江西井冈山经济技术开发区。原告肖永章诉被告王爱明租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖永章，被告王爱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令终止租赁合同，由被告向原告付清所欠租金10239元（房租算至2019年7月18日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月25日，原、被告签订了位于井冈山经开区君山大道190号的三个店面的租赁合同，载明租期三年，第一年租金32000元，第二年在第一年的基础上增加8％，第三年比第二年增加8％，一年交一次房租。每年房租到期前一个月交清下一年的房租。今年（2019年4月18日—2020年4月17日）交房租的时间为2019年3月18日。2018年3月，原告响应政府号召，拆除后厨简易铁皮房，进行了改造，面积由原来的14平方增加到64平方。双方签订了改造后增加面积的房租协议，40平方米按前面店的标准计租，应为12800元。考虑到被告的经营状况，原告自愿减半收取房租为6400元。改造后厨完工时间为2018年5月上旬，至今年4月18日免租近一年，被告仍不肯交应交的房租。期间，原告通过多次上门、打电话、发微信等方式催被告交纳租金也无结果。且被告还违反“乙方不得在房屋内及其周围饲养家禽等动物”的合同约定，长期饲养鸡鸭，严重影响周边的环境，同时违反政府“油烟必须下地道，不得直排”的禁令，长期直排，影响市容市貌。故原告为维护自己的合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称：1、被告并无故意拖欠租金不交，有通过电话、微信、语音联系原告商议房租交纳之事；2、被告于2018年3月至2018年8月期间，为维修原告加建的厨房，花装修费用3万余元，被告与原告口头协议，该装修所花费用直接抵扣房租；3、2018年3月至2018年8月期间，因维修及装修厨房，影响了被告生意，造成了被告4至5万元收入的损失。由于该厨房质量差，逢雨必漏水、渗水，致包厢无法入座，而未做该包厢生意。此事也是和原告商议减免房租的事项；4、被告因原告系国家工作人员身份而信任原告，故对原告拟定的合同条款未细看就签订，以致为维修下水道、厕所及改装排烟系统花费1万余元；5、被告从未说过不付房租。虽原告来店问过房租，但是因忙生意未能及时给付，或是和原告商议维修款抵扣房租而暂时未付；6、因房屋设计问题，导致被告油烟直排。为改善油烟的排放，被告多次花经费改装，故并未影响周边环境而被人投诉；7、原告所诉被告长期饲养鸡鸭与事实不符。综上，被告不同意解除合同，请求依法公正维护被告权益。经审理查明：原告肖永章夫妻系赣20**井开区0002254号不动产权证登记的坐落于江西井冈山经济技术开发区君山大道190－1号5层房屋的权利人。2018年3月25日，原告作为出租方即甲方与作为承租方的被告即乙方，就被告承租原告该房屋第一层三个店面相关事宜签订了一份《门面租赁合同》，约定：一、甲方同意将本人房屋的第一层出租给乙方营业使用，建筑面积100平方米左右；二、租赁期叁年，从二0一八年四月十八日至二0二一年四月十七日止；三、第壹年租赁金额为叁万贰仟元整（32000元），签订合同之日一次性付清甲方。下年的租金比上年上涨百分之八；四、乙方应爱护和管理好房屋及其附属设施。不得有损坏房屋结构及设备的行为。如因乙方使用管理不善，或擅自拆除改造致使房屋墙架等损坏、倒塌、焚毁所造成的损失，应由乙方负责全部修复或赔偿，并按规定比值予以罚款；五、乙方为生产营业所需，或居住舒适，要求自费改建、扩建、美化装饰房屋及自费变更附属设备经甲方同意后签订协议并经城建规划部门批准后方可进行施工，合同到期后不得自行拆除，应无偿移交甲方；六、有下列情况之一者，甲方有权解除合同并收回租赁房屋。1、乙方必须向甲方交纳5000元合同保证金，租赁期满无违法情况再不计息返还乙方。2、乙方拖欠水电费三个月以上，甲方有权解除租赁合同，收回其房屋使用权，并在已交租金中追回所欠款项。3、乙方擅自将房屋转让、转租、对换，甲方有权终止租赁关系，没收非法所得，并从改变之日起每天加收本合同每天租费的5％罚金，直至收回房屋为止。4、乙方擅自将房屋进行拆、改、装饰，改变使用性质，甲方除责令乙方恢复原状外，并外加每平方米补偿费20—100元（标准根据实际情况而定）。5、乙方不得在房屋内及其周围饲养家禽家畜等动物，发现一次罚款贰佰元，如累教不改，直至收回房屋；七、因国家建设、城镇规划需要，或属危房需要拆迁等，乙方应无条件服从，并在限期内搬迁，不得借故拖延，否则按拖延时间每月罚款月租金的两倍；八、租赁期满，乙方需续租，必须在期满至少前一个月与甲方办理续租手续，乙方能遵守租约或房屋管理规定，在同等条件下有优先承租的权利；九、乙方的油烟必须下水道，税费由乙方负责交纳；十、退租时双方应办理交接验证手续，如发现乙方有损坏房屋及设备现象，由乙方负责修复或赔偿；十一、店内有如下设施及现状：店大门安装了地弹门和落地玻璃，地面是完好的彩色水磨石，卫生间有洗手台，厨房有洗菜池及水泥瓷板的案板等，其它现状及设备见影响资料；十二、本合同壹式两份，一经签章立即生效，如有违约或异议，双方协商或按有关规定和法律程序处理。双方在该涉案合同上签名后，原告按约将涉案店面交付于被告使用经营餐饮。被告按约向原告交纳了5000元合同保证金，及第一年即2018年4月18日至2019年4月17日的租金32000元。因涉案店面的厨房系房后围墙内一简易铁皮棚，属政府拆除范围。对该厨房的拆除事宜，原、被告又在涉案合同上添加补充协议，并签字确认，内容为“甲方做好后围墙改造后，乙方必须承租，房租按前面店房租每平方米的价格计算。若乙方要转租，须经甲方同意”。2018年3月，原告开始拆除该厨房，至2018年5月，改建成为砖混框架结构的厨房。被告为改建后的厨房装修至2018年7月完工。2019年4月17日，第一年租期届满，原告开始向被告催缴第二年即2019年4月18日至2020年4月17日的租金，由于租赁第一年度雨水多，雨量大时，改建后的厨房会漏水，影响了被告生意。被告认为系质量问题所致，原告认为属被告使用不当（如未清理屋面垃圾），加上厨房改建期间对生意的影响，双方为第二年租期的租金交纳标准发生意见分歧。原告以被告未交纳第二年租期的租金为由，向本院提起本案诉讼。在本院审理本案中，原、被告共同确认原铁皮棚厨房面积为18平方米，改建后的厨房面积为58平方米。上述事实有原告提供的《门面租赁合同》、补充协议、微信与短信截图，被告提供的短信截图、销货清单等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告签订的《门面租赁合同》及“补充协议”系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。本案争议的焦点一为原告解除涉案合同的主张应否支持？原告诉请该主张的理由是：被告拒绝按约交纳涉案房屋的租金，且长期违约饲养家禽家畜，并违反政府油烟必须下地道的禁令，长期将油烟直排。本院认为，涉案合同未对不交纳租金及将油烟直排作为解除合同的条件进行约定，也对第二年租期的租金交纳期限及厨房改造后的租金交纳面积等事项约定不明，又未提供证明被告长期将油烟直排的证据。虽涉案合同约定“乙方不得在房屋内及其周围饲养家禽家畜等动物，发现一次罚款贰佰元，如累教不改，直至收回房屋”，且原告提供的证据可证明被告在涉案房屋围墙内放养了家禽，但认定属于累教不改行为，尚依据不足。同时被告也不具有合同法第九十四条规定的情形。故原告该项主张无事实和法律依据，本院不予支持；本案争议的焦点二为原告主张被告支付自2019年4月18日至2019年7月18日的租金10239元是否合理？就租金支付事项，涉案合同及补充协议约定：“第壹年租赁金额为叁万贰仟元整（32000元）。下年的租金比上年上涨百分之八”及“甲方做好后围墙改造后，乙方必须承租，房租按前面店房租每平方米的价格计算”。由此可计算第二年租赁期即2019年4月18日至2020年4月17日应交纳的店面租金为34560元（32000元×8％＋32000元），其中自2019年4月18日至2019年7月18日为8640元。原、被告已共同确认原铁皮棚厨房面积为18平方米，改建后的厨房面积为58平方米，扩大了面积40平方米，该扩大部分面积自2019年4月18日至2019年7月18日租金为3200元（40平方米×320元／平方÷4），原告考虑第一年租期内发生的厨房改建对被告营业的影响，决定只向被告减半收取改造后的第二年租期内的厨房的租金，本院根据本案事实，酌情认为合理。现2019年7月18日已届满。故原告主张被告支付自2019年4月18日至2019年7月18日的租金10239元并无不当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王爱明于本判决生效之日起十日内向原告肖永章支付自2019年4月18日至2019年7月18日的租金10239元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1598元，减半收取799元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员 曾 玉 华二〇一九年七月三十一日书记员 欧阳如玥附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。