安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1702民初3806号 原告：苏朋乐，男，汉族，1971年4月5日出生，住安徽省池州市贵池区。 被告：池州市百思特置业有限公司，住所地安徽省池州市百牙路林业局大楼，统一社会信用代码91341700686899240D。 法定代表人：苗雪峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：李红正，该公司副总，男，汉族，1980年3月27日出生，户籍地河北省衡水市桃城区，现住安徽省池州市。 第三人：许斌，女，汉族，1954年2月14日出生，住江苏省南京市白下区。 委托诉讼代理人：单爱萍，江苏袁胜寒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐剑峰，江苏袁胜寒律师事务所律师。 原告苏朋乐与被告池州市百思特置业有限公司、第三人许斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏朋乐，被告池州市百思特置业有限公司委托诉讼代理人李红正，第三人许斌委托诉讼代理人徐剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏朋乐向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《赛博数码生活广场公寓认购书》有效，判令被告立即履行认购书中约定的义务、将案涉的614房屋备案登记于原告名下；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月1日，被告与合肥亚泰消防工程有限责任公司(以下简称“亚泰消防公司”）签订《防火门防火卷帘供货及施工安装合同》，约定由亚泰消防公司为赛博数码生活广场防火门、防火卷帘供货及安装进行施工。后因被告无力支付工程款，于2017年6月12日将本案所涉赛博数码生活广场614号房屋作价265725元抵付给亚泰消防公司。亚泰消防公司取得房屋后即转让给原告，并由原告与被告订立《赛博数码生活广场公寓认购书》、《补充协议》、《抵工程款价格确认单》等文件，约定由原被告直接签订《池州市商品房预售合同》，办理预售备案登记手续。上述文件签订后，原告将全部购房款支付给亚泰消防公司，但时至今日，被告仍未配合原告签订《池州市商品房预售合同》并办理案涉房屋的预售备案登记手续。原告认为，原被告签订的《赛博数码生活广场公寓认购书》、《补充协议》、《抵工程款价格确认单》是双方真实意思的表示，被告有义务按约定履行相关义务，并将案涉的房屋备案登记于原告名下。为维护原告的合法权利，请求法院判如所请。 被告池州市百思特置业有限公司辩称：对原告所述事实部分没有异议，案涉房屋在办理备案期间被南京市鼓楼区人民法院查封。如果南京有其它债务纠纷，可以用其它同等房源抵偿。原告多次要求我公司办理手续，一直未办成，我们也和南京方面协商多次未果。 第三人许斌述称：1、从程序上我们认为本案原告不应当向贵池区法院提起确认合同有效之诉，其应当实施的救济途径为向南京市鼓楼区人民法院提起执行异议及执行异议之诉，本案中法院应当向原告释明其直接向南京市鼓楼区人民法院提起上述程序，如原告坚持诉讼请求应当予以驳回，或者由贵院向其说明，变更诉讼请求，由被告向其返还购房款并承担违约赔偿责任。2、从原告现有证据无法看出原被告之间存在真实的房屋买卖合意以及原告履行了房屋购房款支付的行为，第三人认为包括本案诉争房屋在内的四套房屋被一并提起诉讼，极为反常，可能涉嫌虚假诉讼，存在损害第三人合法权益的可能，故请求贵院支持第三人的主张即向原告释明要求其提起执行异议，或者变更诉讼请求，或者驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月1日，被告与案外人亚泰消防公司签订《防火门防火卷帘供货及施工安装合同》，约定由亚泰消防公司为池州赛博数码生活广场防火门、防火卷帘供货及安装进行施工。2017年6月12日，被告将本案所涉赛博数码生活广场614号房屋抵工程款给亚泰消防公司，亚泰消防公司即转让给原告，由原告直接与被告签订购房合同，并办理相关购房手续。当日，原、被告双方分别签订《赛博数码生活广场公寓认购书》、《补充协议》、《抵工程款价格确认单》，确认原告认购赛博数码生活广场614号房屋，建筑面积共59.05㎡，单价为4500元/㎡，总房价款为265725元，房款由工程款抵付。同日，亚泰消防公司向原告开具265725元的收据，确认该款项为赛博数码生活广场614号房屋的全部购房款。原告分别于2017年12月27日、12月28日向《防火门防火卷帘供货及施工安装合同》中合同签字人喻新华账户存款3万元、4万元。原告还陈述向喻新华支付了现金10万元。至今，被告未与原告签订《池州市商品房预售合同》，也未办理商品房的备案和所有权转移登记手续。 2017年7月5日，第三人许斌因与被告及被告法定代表人苗雪峰民间借贷纠纷诉至江苏省南京市鼓楼区人民法院，2017年7月10日，该院向池州市不动产登记中心申请案涉房屋查封登记。现案涉房屋处于司法查封状态。 本院认为:依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告、亚泰消防公司实际达成了以房抵债、并由原告与被告之间直接签订购房合同的三方协议。原、被告就此签订的《赛博数码生活广场公寓认购书》、《补充协议》、《抵工程款价格确认单》系真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，第三人述称，可能涉嫌虚假诉讼，本院不予认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一条关于新建商品房买卖合同纠纷中第1款规定：“当事人签订的认购书、购房意向书等协议虽然不具备《解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同。但当事人明确约定认购书、购房意向书等协议仅为预约合同的除外”。《赛博数码生活广场公寓认购书》中明确约定认购房屋为“赛博数码生活广场614号房屋，建筑面积共59.05平方米；单价为4500元/平方米，总房价款为265725元”等情形，可以认定该认购书具备了商品房买卖合同的主要内容。《补充协议》、《抵工程款价格确认单》以及亚泰消防公司向原告开具的收据，足以认定工程款抵付房款的事实，故该认购书具有商品房买卖合同的性质，且该合同成立时间应为2017年6月12日。第三人关于原告未实际向亚泰消防公司支付购房款，系恶意诉讼的述称。本院认为，本案中原告陈述已向喻新华支付17万元，并提供了部分证据。无论原告是否向亚泰消防公司支付多少款项，尚欠多少款项，均系原告与合亚泰消防公司之间的债权债务关系，不影响本案工程款抵付房款的事实。故对于第三人的该述称本院不予支持。第三人要求的释明问题，因第三人已经当庭陈述了其观点，原告知晓并仍然坚持自己诉讼主张，故本院只能依法判决。综上，原告要求确认原、被告双方签订的《赛博数码生活广场公寓认购书》有效的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告立即履行认购书中约定义务，将案涉房屋备案登记于原告名下。由于被告涉及债务问题，现案涉房屋处于司法查封状态，在案涉房屋权利存有瑕疵的情况下，被告无法继续履行合同、协助原告办理备案登记，构成客观履行不能，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第一项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下： 一、确认原告苏朋乐与被告池州市百思特置业有限公司签订的《赛博数码生活广场公寓认购书》有效； 二、驳回原告苏朋乐其他诉讼请求。 案件受理费500元，减半收取250元，由被告池州市百思特置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  吴贵中 二〇一九年七月二十九日 书记员  彭 媛