安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初7284号原告：合肥首佳物业管理有限公司，住所地合肥市。法定代表人：穆甜甜，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐卫国，安徽众城高昕律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊明宝，安徽众城高昕律师事务所律师。被告：赵琳，女，1988年4月7日出生，汉族，住合肥市。原告合肥首佳物业管理有限公司(以下简称首佳物业公司)诉被告赵琳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告首佳物业公司的委托诉讼代理人唐卫国到庭参加了诉讼。被告赵琳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告首佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业服务费26988元（自2011年5月1日至2017年11月30日），并承担逾期付款违约金34272元（按照年利率24%暂计算至2019年5月31日，顺延计算至款清之日止）；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系合肥市当涂路以西新海大道以北帝豪星港湾业主。被告购买房屋办理收房手续时与原告签订了一份《帝豪星港湾前期物业服务协议》，协议约定了原告的各项物业服务内容，同时也约定了被告应当按时足额缴纳物业服务费用，逾期交纳应承担每日千分之三的违约金等。协议签订后，原告依约履行了合同义务，原告提供物业服务至2017年11月30日，但被告一直拒不按照约定缴纳物业服务费。现原告为维护自身合法权益，特提起民事诉讼，望判如所请。被告赵琳向本院提交书面答辩意见辩称：一、首佳物业公司没有完全履行《帝豪·星港湾前期物业服务协议》所约定的义务。《帝豪·星港湾前期物业服务协议》第二条约定首佳物业公司服务范围包括“沟渠、池、井”等公用设施的维护和管理，第三条约定的服务质量为“专人维护保养”，可是，首佳物业公司在合同有效期内，却对小区的“沟渠、池、井”等公用设施长期不予养护和清淤。2017年夏天几次下大雨时，因“沟渠、池、井”堵塞，造成污水倒灌，赵琳一楼室内全部进水，物品、装潢、家具等均受到严重损坏，经济损失超过三万余元。赵琳曾多次向首佳物业公司指出小区存在的隐患，要求首佳物业公司整改，首佳物业公司均却置之不理。赵琳认为：《帝豪·星港湾前期物业服务协议》是双向合同，该合同所约定的物业服务费，是赵琳购买服务的费用，其约定的收费标准，是首佳物业公司完全履行了其应当履行的合同义务前提下的收费标准，首佳物业公司没有完全履行合同义务，无权要求赵琳按合同约定的收费标准收取全额服务费用。二、赵琳没有缴纳物业服务费，是因首佳物业公司违约在先，且拒不整改，赵琳是在不得已的情况下采取的维权措施。首佳物业公司所主张的违约金，不能成立。违约金是指合同一方全面履行了合同义务，另一方没有履行合同义务或履行合同义务有瑕疵的情况下，违约方按约定应给予守约方的一种补偿。本案首佳物业公司违约在先，且因其拒不履行合同的行为给赵琳造成了重大损失，首佳物业公司不但无权要求赵琳给付其违约金，还应赔偿赵琳所遭受的损失，更何况本案赵琳是在首佳物业公司违约在先且拒不整改的情况下而不得已采取的维权措施，又何况首佳物业公司所主张的违约金数额奇高（不仅超出物业费损失的30%，而且超出了物业费本身），更加不能成立。三、首佳物业公司提出的2016年7月之前的物业费请求，已超过法律规定的诉讼时效。我国《民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。首佳物业公司提出的2016年7月之前的物业费请求，已超过法律规定的诉讼时效。总之，赵琳认为：本案首佳物业公司没有完全履行《帝豪·星港湾前期物业服务协议》所约定的义务，且因其拒不履行合同义务的行为，给赵琳造成了重大经济损失，首佳物业公司提出的诉讼请求，依法不能成立。赵琳请求法庭依法驳回首佳物业公司的诉讼请求。原告首佳物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了《帝豪·星港湾前期物业服务协议》、费用清单、2008年收费许可证、服务价格登记证。本院经审查对上述证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告赵琳系合肥市瑶海区当涂路以西新海大道以北帝豪·星港湾业主，房屋建筑面积为227.84平方米。2008年9月3日,首佳物业公司与赵琳签订《帝豪·星港湾前期物业服务协议》一份，约定：由首佳物业公司对帝豪·星港湾小区进行前期物业服务，即自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止的物业服务。首佳物业公司对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各项目进行维护、修缮、服务与管理；有权制止违反本物业的物业服务制度和《帝豪·星港湾管理规约》的行为；有权依据本协议向业主收取物业费。物业服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理（共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等）；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（共用设施设备是指共用的加压水泵、电梯、供电线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井，公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）；环境卫生；保安；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理；消防管理；公共绿化。赵琳缴纳物业服务费用的周期为每半年预收一次。前期物业服务费用多层按建筑面积0.66元/月/平方米收取，联排别墅按建筑面积1.6元/月/平方米收取，小高层按建筑面积1.15元/月/平方米收取。物业服务费首次缴纳时间以规定的交房时间为准，以后每次缴纳费用时间为该半年第一个月的上旬。首佳物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标的，赵琳有权要求首佳物业公司限期改正，逾期未改正给赵琳造成损失的，首佳物业公司应承担相应的法律责任。赵琳违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，首佳物业公司有权要求赵琳补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金。合同签订后，首佳物业公司依约为该小区提供了物业管理服务至2017年11月30日。自2011年5月1日起至2017年11月30日，赵琳未缴纳物业管理服务费。首佳物业公司经多次催要未果，遂诉讼来院。另查明，2008年8月，经合肥市物价局许可帝豪·星港湾联排别墅住宅综合服务费收费标准为1.5元/月/平方米。本院认为：首佳物业公司与赵琳签订的《帝豪·星港湾前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，首佳物业公司、赵琳均应按约定全面履行自己的义务。物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。赵琳作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处。物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。本案中，赵琳作为业主，在实际接受和享有了首佳物业公司提供的物业服务后，应负有缴纳物业服务费用的义务。关于赵琳主张2016年7月前的物业费超过诉讼时效问退，本院认为，物业服务合同是连续性的合同，物业服务的提供是连续性的，被告赵琳未按时交纳物业费的违约行为处于持续状态，首佳物业公司为赵琳提供的服务持续履行至2017年11月30日退出帝豪·星港湾小区，双方的合同也至2017年11月才终止，故诉讼时效应从首佳物业公司退出帝豪·星港湾小区时（即2017年11月30日）起算，首佳物业公司的主张未超过法定诉讼时效，故对赵琳的此项抗辩意见本院不予采纳。关于赵琳主张首佳物业公司未按合同约定对故沟渠、池、井等进行养护和清淤造成污水倒灌给其家中造成严重损失问题，本院认为，本案中，管道、沟、渠堵塞问题确实给赵琳的生活带来了诸多不便，也给其家中造成一定损失，根据《帝豪·星港湾前期物业服务协议》的约定首佳物业公司提供的物业服务内容包括沟渠、池、井等公用设施设备及其运行的维护和管理，而对于下水道堵塞问题首佳物业公司并未举证证明其对沟渠、池、井等设施设备已按照合同约定进行了定期的维护保养，也未提交证据证明其物业服务的服务质量达到了合同约定的共用设施设备运行正常、定期维护保养、专人维护保养的服务质量，因此，首佳物业公司在设施、设备维修、养护等方面确实存在没有达到应有标准的情况,故本院酌情按照合同服务内容予以扣减30%的物业服务费用。本案被告赵琳的房屋面积为227.84平方米，其物业费的收费标准按物价部门核定的标准为联排别墅1.5元/月/平方米，2011年8月起，根据《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的规定非住宅的物业服务费、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）和实行薪酬制的住宅小区的物业综合服务费实行市场调节价，原告主张的收费标准与物价部门许可的收费标准及合同约定一致，本院予以认可。现首佳物业公司主张赵琳未支付自2011年5月1日起至2017年11月30日期间的物业费26988元，赵琳对欠付物业费的事实不持异议，故赵琳应缴纳的物业费为18899.33元（227.84平方米×79个月×1.5元×70%）。因沟渠堵塞给赵琳造成的损失赵琳可待确认责任主体后另行主张。关于首佳物业公司主张的违约金，由于双方在出现物业服务合同矛盾时，应平等协商，互相沟通加以解决。本案首佳物业公司履行合同亦存在瑕疵，赵琳不交物业费系对其提供的服务存在异议，故本院对其违约金的诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵琳于本判决生效后十日内支付原告合肥首佳物业管理有限公司2011年5月1日起至2017年11月30日期间的物业管理服务费18899.33元；二、驳回原告合肥首佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1330元，减半收取665元，由被告赵琳负担206元，原告合肥首佳物业管理有限公司负担459元。如不服本判决，可在判决书送达之日内十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  夏毓萍二〇一九年七月二十九日书记员  赵静怡附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。