湖南省芷江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1228民初1229号 原告：怀化瑞成房地产开发有限公司，住所地芷江镇明山南路（芷江城投公司安置楼****）。 法定代表人：阳建如，系该公司执行董事。 特别授权委托诉讼代理人：丁启乐，湖南启沃律师事务所执业律师。 被告：田琴琴，女。 被告：谭诗炳，男。 被告：黄正英，女。 被告：谭杰文，男。 被告：谭雯轩，男。 谭杰文、谭雯轩法定代理人：田琴琴，女。 五被告特别授权委托诉讼代理人:左爱国，湖南杰达律师事务所律师。 原告怀化瑞成房地产开发有限公司（以下简称瑞成公司）诉被告谭书军、田琴琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案，在诉讼过程中谭书军于2018年2月23日因交通事故死亡，瑞成公司于2018年2月24日申请追加谭书军的法定继承人谭诗炳、黄正英、谭杰文、谭雯轩参加诉讼，本院予以准许。本院于2018年4月25日作出（2017）湘1228民初969号民事裁定，裁定驳回瑞成公司的起诉。瑞成公司不服，提出上诉，怀化市中级人民法院于2018年6月8日作出（2018）湘12民终678号民事裁定，裁定撤销本院（2017）湘1228民初969号民事裁定，指定本案由本院审理。本院于2018年11月2日受理本案，另行组成合议庭于2019年3月15日进行公开开庭审理。在诉讼过程中因瑞成公司针对案涉房屋向本院提起了（2018）湘1228民初1139号案外人执行异议之诉，本院认为本案必须以（2018）湘1228民初1139号案外人执行异议之诉一案的审理结果为依据，于2019年3月20日作出（2018）湘1228民初1229号民事裁定，裁定本案中止诉讼。本院于2019年7月19日进行了第二次公开开庭审理，二次开庭瑞成公司的委托诉讼代理人丁启乐、田琴琴、谭诗炳、黄正英、谭杰文、谭雯轩的共同委托诉讼代理人左爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞成公司向本院提出诉讼请求：判决解除瑞成公司与田琴琴、谭诗炳、黄正英、谭杰文、谭雯轩亲属谭书军于2013年11月26日签订的编号为201311260016的《商品房买卖合同》；判决田琴琴、谭诗炳、黄正英、谭杰文、谭雯轩履行《芷江巴黎春天项目一期按揭贷款回购协议书》约定的回购及附随交付义务，即判决田琴琴、谭诗炳、黄正英、谭杰文、谭雯轩在瑞成公司返还67228.56元后十日内将巴黎春天住宅小区第6幢201号房屋移交瑞成公司。事实与理由：2013年11月26日，瑞成公司与谭书军签订《商品房买卖合同》，约定谭书军购买瑞成公司开发的巴黎春天住宅小区第6幢201号房，建筑面积111.28平米，单价3318.13元每平米，总价款为369242元，首付119242元，向银行按揭贷款25万元，贷款期限为15年。2014年3月4日，谭书军与中国农业银行股份有限公司芷江侗族自治县支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定借款金额为25万元，借款期限为180个月，利息按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮5%确定。在该合同中，瑞成公司为阶段性连带责任保证人，谭书军与其妻田琴琴为抵押人。同时瑞成公司与谭书军、农行芷江支行三方签订了《芷江巴黎春天项目一期按揭贷款回购协议书》一份，约定谭书军须严格履行前述《个人购房担保借款合同》，如出现违约情况，瑞成公司须回购谭书军所购的房屋用于偿还农行芷江支行的借款本息；回购的价格以《商品房买卖合同》约定的成交总价按每年10%的比例递减；谭书军的装修损失由其自己承担。2014年3月25日农行芷江支行向谭书军发放贷款25万元。2016年7月以前谭书军能够按时按约定还款，自2016年8月开始谭书军未能按时还款，到2016年10月1日，农行芷江支行要求瑞成公司承担保证责任，瑞成公司代谭书军偿还3个月的欠款本息5143.79元，到2017年3月31日，农行芷江支行依据其与瑞成公司约定，从瑞成公司的保证金账户中扣收了谭书军的按揭贷款本息226713.67元。瑞成公司实际代谭书军偿还借款本息合计231857.46元。瑞成公司多次联系谭书军、田琴琴支付瑞成公司代其偿还的按揭贷款本息，但拒绝接听电话。2017年7月21日瑞成公司对案涉房屋进行了物权初始登记，权利人为瑞成公司。综上所述，谭书军逾期偿还住房按揭贷款，瑞成公司即可根据约定回购其所购商品房。现芷江农行已经从瑞成公司贷款保证金账户中扣款231857.46元偿还了谭书军所欠的全部借款本息，故瑞成公司则有权按约定的299086元（总房款369242元×90%×90%=299086元）价格向谭书军亲属回购案涉房屋，冲抵瑞成公司经支付的231857.46元后的余额67228.56元应当返还谭书军亲属，谭书军亲属应当于收到返还房款后交付案涉房屋给瑞成公司。为此，特提起诉讼，请求公正判决。 田琴琴、谭诗炳、黄正英、谭杰文、谭雯轩辩称：被告方不同意解除巴黎春天住宅小区第6幢201号房屋的《商品房买卖合同》，瑞成公司主张的回购价格明显偏低，而且共有人田琴琴没有在回购协议上签字，追加的当事人谭诗炳、黄正英、谭杰文、谭雯轩均放弃继承属于谭书军的遗产份额。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对双方提交的证据予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的诉、辩称结合采信的证据及庭审陈述，本院依法查明下列法律事实： 2013年11月26日，瑞成公司与谭书军签订《商品房买卖合同》，约定谭书军购买瑞成公司开发的巴黎春天住宅小区第6幢201号房，建筑面积111.28平方米，单价3318.13元每平方米，总价款为369242元，首付119242元，向银行按揭贷款25万元，贷款期限为15年。2014年3月4日，谭书军与中国农业银行股份有限公司芷江侗族自治县支行签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为25万元，借款期限为180个月，利息按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮5%确定。在该合同中，瑞成公司为阶段性连带责任保证人，谭书军与其妻田琴琴为抵押人。同日瑞成公司与谭书军、农行芷江支行三方签订了《芷江巴黎春天项目一期按揭贷款回购协议书》，合同约定：谭书军须严格履行前述《个人购房担保借款合同》，如出现该合同中约定的任何违约情形，影响农行芷江支行按约收回全部贷款本息（含罚息）时，瑞成公司须对谭书军所购的房屋进行回购，以确保农行芷江支行信贷资金不受损失；回购房款用于偿还农行芷江支行的借款本息（含罚息）及处置房产所发生的税费，剩余款项及贷款本息（含罚息）结算单据、税费单据经三方核实后退还给谭书军；三方认定回购价格从贷款到位一年之内（含一年）回购的，按原购房合同总价款进行回购，每增加一年则按上年度的回购价格90%回购（例如贷款到位第一年内回购的，则按原购房合同总价款回购；贷款到位第二年回购价=第一年内回购价款×90%，之后依次类推），但不得低于谭书军所欠农行芷江支行贷款本息（含罚息）及处置房产所产生的税费。房屋装修费用损失由谭书军自负。2014年3月21日办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年3月25日，农行芷江支行向谭书军发放贷款25万元用于支付房款。瑞成公司交房后，谭书军对该房屋进行了装修，并已实际入住。自2016年8月开始谭书军未能按时还款，到2016年10月1日，农行芷江支行要求瑞成公司承担保证责任，瑞成公司代谭书军偿还3个月的欠款本息5143.79元，到2017年3月31日，农行芷江支行依据其与瑞成公司约定，从瑞成公司的保证金账户中扣收了谭书军的按揭贷款本息226713.67元。瑞成公司实际代谭书军偿还借款本息合计231857.46元。瑞成公司多次联系谭书军、田琴琴支付瑞成公司代其偿还的按揭贷款本息，但拒绝接听电话。瑞成公司于2017年7月21日在芷江县不动产登记中心办理了该房屋的首次登记，不动产权证号为湘（2017）芷不动产权第0004356号。2017年5月23日本院在执行滕建忠诉谭书军民间借贷纠纷一案过程中对该房屋进行了查封。瑞成公司对执行标的提出书面异议，请求解除对上述房屋的查封。本院于2018年9月13日作出（2018）湘1228执异1号执行裁定：驳回异议人（案外人）瑞成公司的异议。瑞成公司不服，提起案外人执行异议之诉，请求判决停止对瑞成公司名下坐落于巴黎春天住宅小区第6幢201号房的强制执行，并解除对该房屋的查封。本院于2018年9月20日受理，于2019年1月9日作出（2018）湘1228民初1139号民事判决，判决驳回瑞成公司的诉讼请求。瑞成公司不服提出上诉，怀化市中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）湘12民终748号民事判决，判决：一、撤销芷江侗族自治县人民法院（2018）湘1228民初1139号民事判决；二、停止对谭书军所购位于芷江侗族自治县芷江镇明山南路巴黎春天住宅小区第6幢201号房的执行；三、驳回瑞成公司的其他诉讼请求。 本院认为，2013年11月26日，瑞成公司与谭书军签订的《商品房买卖合同》，2014年3月4日，谭书军与农业芷江支行签订的《个人购房担保借款合同》，2014年3月4日，瑞成公司与谭书军、农行芷江支行三方签订的《芷江巴黎春天项目一期按揭贷款回购协议书》系当事人真实意思表示，合法有效。本案虽然案涉房屋预告登记在谭书军名下，但预告登记的效力在于保障登记权利人不动产物权期待权的实现，其本身不具有物权变动的效力，案涉房屋由瑞成公司基于建造取得物权，2017年7月21日办理不动产初始登记，案涉房屋的所有权人为瑞成公司，谭书军尚未取得案涉房屋的所有权。因谭书军未严格履行《个人购房担保借款合同》的偿还借款本息义务，出现严重违约，瑞成公司已经用自己的保证金账户资金偿还了谭书军所欠按揭贷款本息231857.46元，之后谭书军也没有向瑞成公司支付代为偿还的按揭贷款本息，瑞成公司依据《芷江巴黎春天项目一期按揭贷款回购协议书》的约定享有解除《商品房买卖合同》并回购房屋的权利。为此，对瑞成公司要求解除房屋买卖合同，按299086元的价格（即总房款369242元×90%×90%=299086元）向谭书军亲属回购案涉房屋的诉求本院予以支持。对于冲抵已经支付的231857.46元借款本息后的余额67228.56元瑞成公司予以返还谭书军法定继承人。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除怀化瑞成房地产开发有限公司与谭书军在2013年11月26日签订的《商品房买卖合同》； 二、田琴琴、谭诗炳、黄正英、谭杰文、谭雯轩在本判决生效后十日内，依照《芷江巴黎春天项目一期按揭贷款回购协议书》履行回购交付义务，即将位于芷江侗族自治县芷江镇明山南路巴黎春天住宅小区第6幢201号房屋交付于怀化瑞成房地产开发有限公司； 三、田琴琴、谭诗炳、黄正英、谭杰文、谭雯轩履行回购交付义务的同时，怀化瑞成房地产开发有限公司将房屋回购后的余款67228.26元支付给田琴琴、谭诗炳、黄正英、谭杰文、谭雯轩。 案件受理费1481元，由田琴琴、谭诗炳、黄正英、谭杰文、谭雯轩共同负担。 如不服本判决,可以在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  胡国平 审 判 员  姚源登 人民陪审员  杨 俊 二〇一九年七月十九日 书 记 员  李鸣军