浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终738号上诉人（原审原告）：新疆冠农果茸股份有限公司。住所地：新疆巴州库尔勒市团结辖区团结南路冠农天府库尔勒工业园。统一社会信用代码：91650000718902003J。法定代表人：刘中海，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨永胜，新疆守疆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江子母河供应链管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区高照街道秀新路****楼。统一社会信用代码：91330401MA28AQLP1J。法定代表人：张耀东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘昕、郭启强，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴市众发水果有限公司。住。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区秀新路******一社会信用代码：91330401329976738H。法定代表人：陆宇蓉，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：嘉兴立家有机食品有限公司。住所地：浙。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区高照街道秀新路****楼第**用代码：91330411MA29HYN6XN。法定代表人：弋仕琦，该公司经理。上诉人新疆冠农果茸股份有限公司（原审原告原为浙江冠农食品有限公司，后浙江冠农食品有限公司被吸收合并至新疆冠农果茸股份有限公司，故本院将新疆冠农果茸股份有限公司列为上诉人）因与被上诉人浙江子母河供应链管理有限公司（以下简称子母河公司）、嘉兴市众发水果有限公司（以下简称众发公司）、嘉兴立家有机食品有限公司（以下简称立家公司）租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初5541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。后因案情复杂，经报请本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。新疆冠农果茸股份有限公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法受理鉴定并改判支持一审诉讼请求。事实和理由：一、一审中浙江冠农食品有限公司当庭出示了一份嘉兴秀洲高新技术产业开发区管理委员会（以下简称管理委员会）发出的《限期清理通知书》原件，但一审在判决书中对该证据的合法性、客观性、关联性只字未提，一审有意回避该证据，审理程序不合法。二、一审认定“使用和出租，从字面上，该出租系对外出租即转租之意”，存在错误。即使“使用和出租”系对外出租，也应由浙江冠农食品有限公司作为出租人向第三方出租，转租行为属于出租合同中的重大行为，非明确约定不能任意扩大解释，结合租赁协议第五条“甲方将物业出租给乙方作为生产、仓储、办公住宿等使用，如乙方用于其他用途，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定办理房屋用途手续”的内容，“使用和出租”中的“出租”显然并非转租之意。三、子母河公司的转租行为严重，其将案涉房屋转租给近八家企业，并收取年租金合计785000元，而浙江冠农食品有限公司仅收取子母河公司550000元租金。子母河公司小租带大租，其仅承租一栋厂房，却使用整个厂房场地，造成国有资产严重流失。四、据了解，2017年及2018年当地厂房租金均价为每平方米20-25元，而本案租赁协议约定的2017年底的租金价格为每平方米6.8元，当时的租金价格明显低于市场价，租赁合同显失公平，租期长达十年，造成国有资产严重流失。本案不排除存在内外勾结侵害国企利益的情形。恳请二审准许2017年国有资产厂房出租价格的鉴定申请，防止国有资产进一步流失。子母河公司辩称，一、关于《期清理通知书》，该通知书子母河公司并未收到，其在一审中举证证明立家公司入驻项目得到了秀洲区管委会的准入批准，不存在所谓的限期清理的问题。二、新疆冠农果茸股份有限公司故意曲解与歪曲转租之意，双方合同明确约定案涉厂房用于子母河公司对外经营和出租。三、关于国有资产流失的问题。新疆冠农果茸股份有限公司需要区分国有资产和国企资产的关系，案涉合同系双方真实意思表示，本案中无证据证明双方交易存在欺诈或显失公平的情形，即使存在上述情形，新疆冠农果茸股份有限公司也应行使撤销权，而非解除权。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。二审中，众发公司、立家公司未发表答辩意见。浙江冠农食品有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除浙江冠农食品有限公司和子母河公司签订的《浙江冠农食品有限公司所属固定资产租赁协议》（以下简称固定资产租赁协议）；2、子母河公司擅自转租给众发公司、立家公司的转租合同行为无效；3、子母河公司、众发公司、立家公司搬出3号厂房；4、诉讼费由子母河公司、众发公司、立家公司承担。一审法院经审理认定事实：2017年8月5日，浙江冠农食品有限公司（作为甲方）与子母河公司（作为乙方）签订固定资产租赁协议，主要内容约定如下：一、甲方将位于嘉兴市厂房（3号楼）合计面积6666平方米及设备设施租赁给乙方使用和出租，造成了物业损失的，由乙方负责；二、乙方租用该物业期限为十年，合同到期后，双方可协商续租，正式起租时间为双方资产交接完毕之日，协议签署后20天内完成资产交接……；三、第一年租金55万元，第二年起租金按3%增长，乙方在资产交接完毕后六个月补交合同押金20万元；四、双方完成资产交接之日，支付第一年租金55万元，第二年租金支付时间应在第一年正式计算租金日之前十日内付清，后续每年支付租金时间以此类推；五、甲方将物业出租给乙方作为生产、仓储、办公住宿等使用，如乙方用于其他用途，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定办理房屋用途手续；六、甲方为乙方提供相关设施的用电、用水、用汽及SC资质，便于乙方生产。……甲方正当收取乙方在使用中水、电、汽的费用，包括相关电损费用。原则上不能在水、电、汽上挣去乙方费用；七、如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施；九、如国家或甲方、乙方有新的规划时，双方应配合新的规划执行，甲方须提前三个月通知乙方，双方协商解决；十、任何一方违约，对方都有权提出解除合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿；十一、如发生自然灾害、政府拆迁、不可抗力或意外事故，使本合同无法履行时，本合同自动解除。合同还对其他事项作了约定。同年11月9日，子母河公司法定代表人向浙江冠农食品有限公司法定代表人发微信称想退租，浙江冠农食品有限公司不同意。同年11月28日，子母河公司与案外人嘉兴市经开城南建越房屋维修部签订《装修合同》，对案涉厂房3号楼进行办公室装修。同年12月1日，子母河公司向浙江冠农食品有限公司提出《申请》，要求按该《申请》中其提供的冷库设计图纸对厂房第一层用于建设冷库项目，第四层到第五层楼因没有货运电梯，申请按改造位置图纸建造货物提升机，并按装修方案图纸对4楼装修，浙江冠农食品有限公司在该《申请》批准方处盖章。12月7日，子母河公司法定代表人通过微信申请冷库由原来的三个大库，改成七个小库，浙江冠农食品有限公司法定代表人同意。同年12月7日，子母河公司与案外人常州市常新冷藏设备有限公司签订《冷库工程承揽合同》。2018年3月4日，子母河公司向浙江冠农食品有限公司发出《申请函》，主要内容为：因目前红枣市场泛滥成灾，嘉兴水电费及人工生产成本过高，导致所租厂房一二层红枣设备闲置，故将一二层的红枣设备集中摆放隔离，待合同期满将设备及厂房恢复原状（在此期间，浙江冠农食品有限公司可以对一二层的红枣设备及时处置），因厂房第三层所属的SC目前还是浙江冠农食品有限公司，如第三方公司需要生产或包装产品，那么根据规定SC也必须是浙江冠农食品有限公司，第三方生产或包装的产品如果出现质量问题，势必对浙江冠农食品有限公司产生不良影响和繁琐的处理流程等，故建议浙江冠农食品有限公司注销SC待租赁期满，其为浙江冠农食品有限公司恢复原资质手续等。但浙江冠农食品有限公司最终也未将SC资质按约提供给子母河公司。同年3月6日，子母河公司就上述函告内容再次向浙江冠农食品有限公司发出《申请函》。同年3月15日，子母河公司与众发公司签订《租赁协议》，约定子母河公司将案涉厂房3号楼第一层合计面积约150平方米租赁给众发公司仓储使用，期限为三年，起租时间为双方合同签订之日，每年租金3.6万元。同日，子母河公司也与案外人上海易贸农业科技有限公司（以下简称易贸科技公司）签订《租赁协议》，约定将上述厂房第二层，合计面积约1666.50平方米及设备设施租赁给易贸科技公司作为生产使用，期限为三年，起租时间为本协议签订并完成租赁部位及设备设施交付之日；第一年租金20万元，第二年起租金按3%增长。同年7月11日，众发公司住所经嘉兴市秀洲区市场监督管理局核准登记至案涉厂房**，经营范围为批发兼零售、预包装食品兼散装食品、水果、干鲜果品等等。同年3月16日，子母河公司与北京好乐格商贸有限公司（以下简称好乐格公司）签订《租赁协议》，约定子母河公司将案涉厂房3号楼第一层冷库西侧，合计面积约380平方米租赁给好乐格公司作为仓储使用，期限为2018年5月1日至2019年4月30日，租赁合同每年一签，每年租金91200元。4月15日，子母河公司与立家公司、众发公司签订《战略合作协议书》，约定三方共同发展互联网冷链+资源配置项目，以每家公司的资源优势、团队优势、渠道优势为出发点，把每位合作伙伴的产品、渠道，资源整合、通过期间合作，共享、让利益最大化，对销售子母河公司的产品，按年销售额3%的返点奖励给入驻合作企业；并规划了功能区、声明了项目合作的意义、确定了经营理念、企业文化、规范管理和经营模式等。同年4月26日，子母河公司与立家公司签订《租赁协议》，约定子母河公司将上述厂房第三层，合计面积约1666.50平方米及设备设施租赁给立家公司作生产、办公、仓储使用，期限为三年，起租时间为2018年5月1日；每年租金为25万元。4月27日签订《补充协议》，子母河公司又将第四层（含精装修及办公家具）合计面积1200平方米出租给立家公司作为办公和食品冷藏使用，年租金为360000元；第一层，2号、3号、4号保鲜库及6号、7号冷冻库，出租给立家公司使用，年租金合计425000元；以上每年租金合计785000元，起租时间为从立家公司办理好生产许可证（SC资质）之日起至子母河公司与浙江冠农食品有限公司租赁合同结束为止。7月30日，立，立家公司住所经嘉兴市秀洲区市场监督管理局核准登记至案涉厂房第**营范围为有机食品的生产、销售，等等。7月24日，立家公司经嘉兴市秀洲区工业投资项目准入评估工作领导小组同意项目准入。2018年6月18日，子母河公司与案外人杭州益瑞贸易有限公司（以下简称益瑞贸易公司）签订《租赁协议》，约定子母河公司将案涉厂房3号楼底楼七号库，合计11平方米租赁给益瑞贸易公司使用，期限为2个月，自合同签订日算起，租金共20000元。同年9月9日，子母河公司向浙江冠农食品有限公司发函，要求浙江冠农食品有限公司注销QS资质，协助其办理新的SC资质，待租赁期满为浙江冠农食品有限公司恢复原资质手续，水、电费每个月根据浙江冠农食品有限公司的缴费凭证，分摊后向子母河公司收取，不得随意加价，等等。另查，在2018年10月19日子母河公司法定代表人张耀东与浙江冠农食品有限公司法定代表人姚晓东的通话中，姚晓东称双方签订的案涉协议系由浙江冠农食品有限公司法务部拟。一审法院认为，浙江冠农食品有限公司和子母河公司签订的固定资产租赁协议系双方当事人的自愿意思表示，合法有效，应受法律保护。根据该协议第一条的约定浙江冠农食品有限公司将案涉厂房及设备设施租赁给子母河公司“使用和出租”，从字面看，该“出租”系“对外出租”即转租之意，故子母河公司有权向众发公司和立家公司转租。浙江冠农食品有限公司以第五条规定为由，认为转租须经浙江冠农食品有限公司书面同意，但从第五条约定“甲方将物业出租给乙方作为生产、仓储、办公住宿等使用，如乙方用于其他用途，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定办理房屋用途手续”内容看，须经浙江冠农食品有限公司书面同意和办理手续的内容为改变用途，而子母河公司转租后的厂房用途并未超出双方约定的生产、仓储和办公住宿等用途，故浙江冠农食品有限公司以此为由认为不能转租的意见，不予采纳。浙江冠农食品有限公司称，对案涉厂房进行装修和进行冷库建设未经其同意，但根据本案证据显示，其司已在子母河公司提出的装修和冷库建设《申请》批准方处盖章确认，故一审对其称并未同意的意见不予采信。综上，浙江冠农食品有限公司的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。众发公司法定代表人和立家公司法定代表人经一审合法传唤，未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：驳回浙江冠农食品有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由浙江冠农食品有限公司负担。二审中，新疆冠农果茸股份有限公司提交如下新的证据：证据一、新疆生产建设兵团第二师监察委员会（以下简称监察委员会）出具的公函一份，证明该监察委员会建议嘉兴市中级人民法院中止审理，因为本案可能涉及合同无效的问题；证据二、管理委员会向新疆冠农果茸股份有限公司出具的《关于浙江冠农食品有限公司的情况说明》（以下简称《情况说明》）原件一份，证明秀洲区正在全面开展低散乱企业包括作坊的全区整治，和低效企业的腾退工作，该《情况说明》中载明若新疆冠农果茸股份有限公司无意愿自己开发经营业务，可直接与秀洲区洽谈收购，原有地块内租赁户需要解除租赁合同并清退。子母河公司质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系新疆冠农果茸股份有限公司当庭提交，无法证实是否确为函件载明的单位所发，案件是否中止审理应由人民法院根据民事诉讼法的相关规定作出决定，函件载明的单位无权对此提出建议或者要求，函件仅载明对郭良进行审查，是否涉及本案以及与本案有何关联性，函件未作说明；对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，目前的权利义务主体系新疆冠农果茸股份有限公司，本案有经营管理主体，但该证据载明“该地块内已无实际经营管理主体”，故对新疆冠农果茸股份有限公司要证明的待证事实有异议。另外，证据二的内容可以看出政府与新疆冠农果茸股份有限公司公司系平等主体之间的买卖关系，本案双方解除合同应建立在协商一致的基础上，并对子母河公司进行补偿赔偿，而非新疆冠农果茸股份有限公司主张的子母河公司违约，并依据合同条款单方解除合同。二审中，众发公司、立家公司未发表质证意见。本院认证意见：证据一系原件，予以认定；证据二系原件且子母河公司对该证据的真实性、合法性无异议，予以认定。二审中，新疆冠农果茸股份有限公司向本院提交了调查令申请书一份，要求向管理委员会调取浙江冠农食品有限公司职工乔梁在2018年4月24日代表其收到管理委员会送达的《限期清理通知书》，并在管理委员会签收登记本上签收的相关证据，以证明其收到《限期清理通知书》；新疆冠农果茸股份有限公司向本院提交了委托鉴定申请书一份，要求对2017年下半年秀洲区高新技术产业开发区国有企业厂房出租的平均价进行鉴定，以明确案涉合同的出租价是否明显低于国有企业厂房的出租均价，是否造成国有资产的严重流失。经审查，本院对新疆冠农果茸股份有限公司的调查令申请以及鉴定申请均不予照准，具体理由将在说理部分阐述。二审中，子母河公司、众发公司、立家公司均未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。另认定：2019年4月17日，管理委员会向新疆冠农果茸股份有限公司出具《情况说明》一份，载明：浙江冠农食品有限公司位于浙江嘉兴秀洲国家高新区内，企业现已注销，土地面积近20亩，2018年亩均纳税1.1万元。现将秀洲国家高新区有关工业用地产业及腾退政策有关情况反馈如下：1、浙江冠农食品有限公司现已注销，资产可过户到总公司。但因该地块内已无实际经营管理主体，故该地块内暂无法从事新的生产经营或出租活动。如要引进新项目从事生产经营活动，则需按照《秀洲区工业投资项目准入评估实施办法》、《秀洲区存量工业企业（项目）管理实施办法（暂行）》以及高新区要求，对新项目进行准入，对投资强度、销售和产出等情况进行承诺，具体项目投资强度为350万元/亩、销售为450万元/亩、纳税为35万元/亩年等。2、目前，秀洲国家高新区正在全面开展“低散乱”工业企业（作坊）全域整治和低效企业腾退工作，若贵公司无意愿自己开发经营项目，可直接与秀洲国家高新区管委会进行洽谈收购事宜，资产由政府收购后再进行二次开发，原有地块内租赁户需要贵公司出面解除租赁合同并清退。本院认为，新疆冠农果茸股份有限公司主张本案可能存在恶意串通导致国家利益受损的情况，案涉合同可能无效，其依据系监察委员会出具的公函、《情况说明》，并申请对2017年下半年秀洲区高新技术开发区国有企业厂房出租的平均价进行鉴定。《情况说明》涉及的是秀洲国家高新区有关工业用地产业及腾退政策的相关情况，并不涉及本案合同的效力认定问题。新疆冠农果茸股份有限公司二审向本院提交监察委员会出具的公函一份，监察委员会于2019年4月18日函告本院，并附《立案决定书》，虽然上述公函载明：该委正在审查调查新疆冠农果茸股份有限公司原董事长郭良涉嫌重大职务犯罪案件，该案涉及本案，浙江冠农食品有限公司厂房在出租合同签订及履行当中，涉嫌玩忽职守、滥用职权导致国有资产重大流失等严重违法行为，但该监察委员会又于2019年7月5日函告本院，该函载明：该委在调查浙江冠农食品有限公司厂房在出租合同签订及履行当中，目前尚未发现郭良涉嫌职务犯罪的相关证据。因此，郭良涉嫌职务犯罪并不涉及案涉合同，不影响本案合同的效力认定。新疆冠农果茸股份有限公司二审主张对相关厂房的出租平均价格进行鉴定，但其并未提交证明案涉合同的签订及履行中存在恶意串通行为的初步证据，监察委员会的公函又明确郭良涉嫌犯罪不涉及本案合同，不能证明本案存在恶意串通的情况。另外，租金价格受租赁房屋位置、面积、有无合法产权、租赁双方合意等诸多因素的影响，仅凭租金价格尚不足以认定本案合同的签订及履行存在恶意串通损害国家利益的情形，故本院对新疆冠农果茸股份有限公司的鉴定申请不予准许。综上，新疆冠农果茸股份有限公司对本案合同效力所提异议不能成立。案涉固定资产租赁协议第一条约定：“甲方将位于嘉兴市厂房（3号楼）合计面积6666平方米及设备设施租赁给乙方使用和出租”，根据该条款的内容及表述，该条款应理解为子母河公司承租案涉厂房系用于使用及出租，即“使用和出租”中的“出租”应理解为转租之意，一审认定子母河公司有权对外转租正确。新疆冠农果茸股份有限公司上诉认为合同第五条约定“甲方将物业出租给乙方作为生产、仓储、办公住宿等使用，如乙方用于其他用途，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定办理房屋用途手续”的内容可以证明“使用和出租”中的“出租”并非转租之意，但双方合同第一条已明确约定子母河公司有权转租，且合同第五条约定需经浙江冠农食品有限公司书面同意、办理手续的情形系子母河公司改变房屋用途，实际上子母河公司使用、转租后房屋的用途并未超出合同约定的房屋用途，且子母河公司建设冷库、装修的行为亦经过浙江冠农食品有限公司的批准。故新疆冠农果茸股份有限公司认为子母河公司无权转租的上诉理由不能成立。新疆冠农果茸股份有限公司上诉主张一审在裁判文书中回避了《限期清理通知书》，程序违法，并申请本院出具调查令向管理委员会调取相关证据，以证明其收到《限期清理通知书》，因子母河公司为限期清理的对象，根据合同第九条其已及时通知子母河公司要求搬离并解除合同。对此，该通知书并无被送达人名称，亦未经被送达人盖章，一审对该通知书所涉事实未予认定正确，新疆冠农果茸股份有限公司对一审程序所提异议不能成立。即使《限期清理通知书》确系管理委员会向浙江冠农食品有限公司发出、本案确存在“低散乱”企业整治的情况，但双方合同第九条约定：如国家或甲方、乙方有新的规划时，双方应配合新的规划执行，甲方须提前三个月通知乙方，双方协商解决，因此，该条约定国家有新规划时由双方协商解决，并未赋予新疆冠农果茸股份有限公司单方解除权，《限期清理通知书》真实与否不影响本案的处理，故本院对新疆冠农果茸股份有限公司的调查申请不予准许。综上，新疆冠农果茸股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人新疆冠农果茸股份有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  谭灿审判员  倪勤审判员  陈远二〇一九年七月十九日法官助理王旖辰书记员张叶娟