西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初16828号原告陕西华洲置业发展有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人庄一清，该公司总经理。委托诉讼代理人李明，女，汉族，1987年10月7日出生，住西安市莲湖区，系该公司法务。被告蔡胜利，男，汉族，1980年4月15日出生，住河南省武陟县。第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区。负责人杨新丰，该分行行长。委托诉讼代理人周游，男，汉族，1972年8月29日出生，住西安市雁塔区，系该银行员工。原告陕西华洲置业发展有限公司（以下简称华洲公司）与被告蔡胜利、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华洲公司的委托诉讼代理人李明、第三人建行陕西分行的委托诉讼代理人周游到庭参加了诉讼，被告蔡胜利经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告华洲公司诉称，2015年7月29日，原、被告签订合同登记号为Y15083888的《商品房买卖合同》。合同约定被告购买原告开发的位于西安市雁塔区XX街道XX路以南、西三环以东的XX城XX幢XX单元XX层XX号房，总价款473800元。被告与第三人签订借款合同，向第三人以按揭贷款方式借款330000元用于支付房款，原告就该借款向第三人提供阶段性连带保证责任。合同附件五第五条约定，若买受人拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用（以下简称代付款项）而导致出卖人代为偿还的，买受人在接到出卖人通知之日起，十日内全额返还出卖人代付款项并承担该费用百分之十的违约金。在买受人未支付代付款项及违约金前，出卖人有权拒绝交房而不承担任何违约责任。如不能按期返还出卖人，逾期每日承担总房款万分之五的违约金。同时出卖人有权单方面解除合同，出卖人解除合同的，由此产生的解除贷款合同、办理其他手续、诉讼费、律师费、评估费等均由买受人承担。合同签订后，被告未按照合同约定履行还款义务，长期拖欠第三人按揭贷款，导致原告承担保证责任。自2017年11月30日至起诉状拟定之日，原告代被告向第三人偿还贷款本息及相关费用共计6000元。原告向被告邮寄通知函要求被告返还代某某及相关费用。截止通知函约定的期限届满，被告仍未履行还款义务。之后，原告向被告寄送了合同解除通知书，解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告配合办理注销合同备案等，但被告始终未履行上述义务。现原告诉至法院，请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》的登记备案注销手续及不动产权抵押预登记的注销手续，并承担注销费用；3.判令被告向原告支付代某某6000元（暂计算至本诉状拟定之日，最终以被告实际支付之日实际发生金额为准）；4.判令被告向原告支付违约金7470.1元（包括代付款项10%的违约金600元，代付款项暂计算至本诉状拟定之日，最终以被告实际支付之日实际发生为准；逾期返还代付款项的违约金4264.2元，暂计算至本诉状拟定之日，主张至实际支付之日；逾期办理相关解除手续的违约金2605.9元，暂计算至本诉状拟定之日，主张至实际办理完结之日）；5.判令被告承担本案的诉讼费、公告费、保全费等全部费用。被告蔡胜利经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩状。第三人建行陕西分行述称，同意原告诉请。经审理查明，2015年7月29日，原、被告签订登记号为Y15083888的《商品房买卖合同》。合同约定，被告购买原告开发的位于西安市雁塔区XX街道XX路以南、西三环以东的XX城XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积79.2平方米，总价款473800元；首付款143800元，余款330000元办理按揭贷款；出卖人应当在2016年12月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第八条约定，因买受人提供的联系方式不详或变更联系方式（买受人未书面通知出卖人）而导致出卖人无法联系买受人（包括但不限于出卖人发出的书面交房通知退件的情况），因买受人拒绝接受出卖人发出的书面交房通知，责任由买受人承担。合同附件五补充协议第五条约定，鉴于出卖人为买受人办理银行按揭提供了阶段性担保，买受人承诺：在出卖人担保期间，若买受人拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用（以下简称代付款项）而导致出卖人代为偿还的，买受人在接到出卖人通知之日起，十日内全额返还出卖人代付款项并承担该费用百分之十的违约金。在买受人未支付代付款项及违约金前，出卖人有权拒绝交房而不承担任何违约责任。如不能按期返还出卖人，逾期每日承担总房款万分之五的违约金。同时出卖人有权单方面解除合同，出卖人解除合同的，由此产生的解除贷款合同、办理其他手续、诉讼费、律师费、评估费等均由买受人承担。合同附件五补充协议第七条约定，买受人应在本合同上提供正确的联系地址和联系电话，如有变更须在七日内以书面形式通知出卖人，否则出卖人按原名、原住址发送的有关文件视同送达。由于买受人原因造成出卖人无法与买受人联系，其所造成的损失及法律责任由买受人自行承担。出卖人也可以公告方式发出各种通知，以公告日期为送达日。合同附件五补充协议第八条约定，无论何种原因致使解除合同的，买受人应在导致解除合同情况发生之日起七日内，按照国家级地方相关法律、法规办理完结合同解除的全部手续。若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，每逾期一日，还应支付相当于全部购房款万分之五的违约金。出卖人在买受人办理完结合同解除手续后七日内，如因买受人原因致使合同解除的，在扣除上述违约金、赔偿金和其他应扣款项（包括税费）后向买受人无息退还已付房款余额，如买受人已付购房款不够扣除，出卖人保留继续追索的权利。合同签订后，被告依约向原告支付首付款143800元，并向中国建设银行股份有限公司陕西省分行申请按揭贷款330000元，原告为该笔贷款提供最高额保证。被告自2017年7月起开始出现连续逾期。2017年11月30日，原告代被告向第三人偿还案涉房屋按揭贷款本息6000元。2018年7月31日，原告按被告在合同中预留的地址和被告户籍地址通过EMS分别向被告寄送《关于返还代某某的通知函》，要求蔡胜利在通知送达或视为送达之日起10内全额返还其公司代偿的银行按揭贷款本息及相关费用共计6000元及10%的违约金600元，如蔡胜利未能按期返还上述款项，其公司将解除《商品房买卖合同》，并要求蔡胜利承担全部违约责任。其中，合同地址邮件因收件人不在指定地址、电话停机于2018年8月3日被退回，户籍地址邮件于2018年8月3日由本人签收。2018年8月15日，原告按被告在合同中预留的地址和被告户籍地址通过EMS分别向被告寄送《解除通知书》，载明2018年7月31日，其公司向蔡胜利寄发了《关于返还代某某的通知函》，要求蔡胜利向其公司偿还代某某项，并承担相应的违约责任，但蔡胜利未按照合同约定履行该等义务。根据上述事实、《商品房买卖合同》附件补充协议第五条之约定及相关法律规定，函告：双方之间签订的《商品房买卖合同》自通知送达或视为送达之日解除；蔡胜利于通知送达或视为送达后5日内，前往其公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销等手续，全额返还其公司代偿的银行按揭贷款及相关费用共计6000元及10%的违约金600元，向其公司支付未及时偿还代某某项的违约金236.9元（暂计算至2018年8月14日，主张至实际支付日）。其中，合同地址邮件于2018年8月19日因收件人不在指定地址、电话停机而被退回，户籍地址邮件于2018年8月25日因拒收而被退回。另查，被告至今未接收、装修案涉房屋，亦未办理不动产所有权证书，案涉房屋现处于毛坯、空置状态。原告因本案支出公告费260元，并明确其第五项诉请指诉讼费和公告费。上述事实，有《商品房买卖合同》、特种转账借方凭证、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《关于返还代某某的通知函》、《解除通知书》、公告费票据等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。截止庭审时，因被告逾期偿还按揭贷款，原告代被告向银行偿还按揭本息6000元。根据合同附件五补充协议第五条的约定，原告在承担保证责任后有权解除合同。原告通过EMS向被告在合同中预留的地址和被告户籍地址寄送《解除通知书》，该两邮件均被退回。根据合同附件五补充协议第七条的约定，合同解除通知书自邮件被退回之日即视为送达，因此原、被告之间的《商品房买卖合同》已解除。现原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、被告协助其办理涉案房屋的预售合同备案注销手续，本院依法予以支持。关于原告要求被告协助其办理抵押预登记注销手续一节，因原、被告尚未清偿银行的按揭贷款，故其无权要求被告协助办理抵押预登记注销手续，待贷款清偿完毕后，其可另行主张。同时，被告应向原告返还代某某6000元，并支付代某某10%的违约金600元。关于原告要求代某某以被告实际支付日的实际数额为准一节，因庭审后是否发生代偿不确定、代偿金额亦无法确定，故本院依法不予支持。因被告未按期向原告返还代偿本息，故被告应按约向原告支付逾期返还代某某的违约金，唯合同约定以全部购房款为基数计算逾期返还违约金有失公允，故本院依法调整为以代某某6000元为基数、按日万分之五支付2018年8月14日至实际返还日的逾期返还违约金。同时，被告亦应按约承担不配合办理合同备案注销手续的违约金，以购房款473800元为基数、按日万分之五从2018年8月24日计算至实际注销日。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告陕西华洲置业发展有限公司与被告蔡胜利于2015年7月29日签订的备案登记号为Y15083888的《商品房买卖合同》。二、被告蔡胜利于本判决生效之日起三十日内配合原告陕西华洲置业发展有限公司办理备案登记号为Y15083888的《商品房买卖合同》的注销备案手续。三、被告蔡胜利于本判决生效之日起十日内向原告陕西华洲置业发展有限公司支付不配合办理合同备案注销手续的违约金，以购房款473800元为基数、按日万分之五从2018年8月24日计算至实际注销日。四、被告蔡胜利于本判决生效之日起十日内向原告陕西华洲置业发展有限公司返还代某某6000元、支付违约金600元，并以代某某6000元为基数、按日万分之五支付2018年8月14日至实际返还日的逾期返还违约金。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告陕西华洲置业发展有限公司的其余请求。本案案件受理费8407元，由原告承担407元，被告承担8000元。公告费260元，由被告承担。因原告已预交，被告应将案件受理费和公告费连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张叡婕人民陪审员  赵青青人民陪审员  许小玺二〇一九年七月二十六日书 记 员  邹 倩1