天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初2871号原告：天津豪之英星辰物业服务有限公司，住所地天津市北辰区经济技术开发区永进道**。法定代表人：蔡永文，经理。委托诉讼代理人：白云楠，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓丽，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津赛菲世纪环境科技有限公司，，住所地天津市北辰区经济技术开发区赛菲世纪医药园**楼法定代表人：YINGGU，执行董事。委托诉讼代理人：付振国，男，该公司员工。委托诉讼代理人：宋长缨，北京康达（天津）律师事务所律师。被告：天津钢领科技发展有限公司，住所地天津，住所地天津市医药医疗器械工业园辰寰大厦>法定代表人：许庆，物业管理部部长。委托诉讼代理人：王毅，天津五君律师事务所律师。原告天津豪之英星辰物业服务有限公司（以下简称豪之英物业公司）与被告天津赛菲世纪环境科技有限公司（以下简称赛菲公司）、天津钢领科技发展有限公司（以下简称钢领公司）服务合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人白云楠、朱晓丽，被告赛菲公司的委托诉讼代理人付振国、宋长缨，被告钢领公司的委托诉讼代理人王毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豪之英物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赛菲公司立即支付拖欠原告的物业服务费共计587414元，被告钢领公司承担连带给付责任；2.判令二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告系天津医药医疗器械工业园的物业服务单位，服务期限自2018年4月5日至2019年4月4日，并与被告钢领公司签订《物业服费合同》，钢领公司将蓝领公寓15号楼与九合园8、9、10号楼租赁给赛菲公司使用，赛菲公司是该物业的实际使用人。原告作为物业服务单位已如约履行物业管理义务，但赛菲公司却拖欠原告物业服务费587414元，原告经多次催缴未果，故呈诉。赛菲公司作为物业实际使用人，被告钢领公司作为产权人根据《物业管理条例》之规定应对拖欠行为对原告承担连带给付义务。为维护原告合法权益，故呈诉，望判如所请。赛菲公司辩称：请求驳回原告全部诉讼请求。赛菲公司与原告没有服务合同，没有形成合同关系，原告诉讼请求没有依据。赛菲公司与钢领公司是租赁合同关系，赛菲公司租赁钢领公司房屋进行经营，使用钢领公司物业。钢领公司辩称：原告的诉讼请求与钢领公司无关，要求驳回原告对钢领公司的诉讼请求。钢领公司与原告签订非住宅物业服务合同和补充协议，协议约定收取物业费的义务由原告承担，并且在补充协议约定对收取物业费钢领公司不承担责任，根据这两个协议请求驳回原告对钢领公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了质证。被告赛菲公司对原告证据一中标通知书、《天津市非住宅物业服务合同》真实性不认可，请法庭确认；对原告证据二物业交接明细（复印件）的真实性认可，证明目的不认可，交接表没有原告名称记载，不能证明被告知道物业方是谁且并未由赛菲公司确认过；对证据三工作照片（打印件）、清洁执行记录表、日常安全巡查记录表、工程管理日报（复印件）真实性、合法性、关联性均不认可，均是原告自行记载，没有客观性；对证据四律师函、寄送及接收凭证、被告赛菲公司的律师函回函的真实性认可，并未确认原告是物业服务提供方，原告自认为是物业提供人并未得到赛菲公司确认，赛菲公司回复函提到物业存在问题；对证据五原告与其他业主的物业管理服务协议及业主支付物业费的银行电子回单的真实性不确认，如果原告与其他业主成立物业服务关系，也与赛菲公司无关，不能达到原告的证明目的。被告钢领公司对原告证据一中标通知书无异议，物业服务合同真实性，补充协议无异议，中标通知书和补充协议暂时认可，需要回去再核实；其余证据的真实性和证明目的均认可，原告已经提供了相应的物业服务。后钢领公司并未在法庭指定的期限内提交核实意见。原告对被告钢领公司的证据物业合同和补充协议真实性认可，证明目的不认可。被告赛菲公司该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，由法庭确认。被告赛菲公司对其主张，并未提交证据。经过举证质证，被告钢领公司作为涉案纠纷的房屋产权人及被告赛菲公司所使用的厂房公寓的出租人，对原告的证据真实性无异议；被告赛菲公司虽对原告证据一、三、五真实性不予认可，但是并未提出相应的证据和事实推翻原告的证据，本院对原告证据的真实性均予以确认，上述证据能够证明待证事实，本院对原告证据予以采信。被告钢领公司提交的证据与原告证据一致，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月28日，原告通过天津市建设工程招标有限公司招投标，确定为坐落于天津市北辰区的天津市天津医药医疗器械工业园物业管理项目的中标单位，项目总投资3485599元，中标标价为3482615元，中标服务期为1年。2018年4月5日，原告与被告钢领公司签订天津市非住物业服务合同，约定原告为钢领公司坐落于天津市北辰区东至北辰京福公路、南至腾旺道、西至富源北路、北至腾轩道的工业园区提供物业服务，总占地面积11.2万平方米、总建筑面积121599.72平方米，其中工业园区89665.12平方米、公寓31934.6平方米。委托管理的物业细目构成见附表（后附规划总平面图）。物业服务内容及标准，包括（一）房屋本体和共用部位的维修、养护和管理；（二）共用设施设备运行、维修、养护；（三）共用部位和共用场地的环境保洁和绿化养护；（四）物业装饰装修的管理；（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；（六）物业管理区域内公共秩序的维护和消防管理；（七）物业档案的建立、保管和使用；（八）其他委托事项。物业服务合同的期限为一年，自2018年4月5日至2019年4月4日终止。物业管理服务费用为，物业管理服务费采取包干制的形式，收费标准为工业园区2.30元/月.平方米、公寓为2.63元/月.平方米（按建筑面积计算）。业主于次月15日前交纳；业主或开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的0.3‰比例交纳违约金。合同还约定双方其他权利义务关系。同日，原告与被告钢领公司签订补充合同约定，钢领公司将天津医药医疗器械产业园项目物业管理服务事项委托给原告，双方已于2018年4月5日签署《天津市非住宅物业服务合同》，先就具体执行事宜签订本补充协议。补充协议对委托物业情况、服务范围、委托物业服务内容及标准、人员配备及物业管理服务费等内容进行了明确约定。收费标准为，原告向医药医疗器械产业园客户实际收取物业管理服务费单价为：九合园（即《物业合同》所称的工业园区）1.5元/月/平方米；蓝领公寓2元/月/平方米，该部分物业管理服务费原告自行向客户收取，钢领公司对此部分收取的物业管理费不承担任何责任。协议还约定了双方的其他权利义务关系。另查明，赛菲租赁钢领公司房屋进行经营，自认使用钢领公司物业。赛菲公司入主蓝领公寓15号楼的时间是2018年7月1日，原告与被告钢领公司进行了物业交接，钢领公司工作人员许庆签字确认，赛菲公司的工作人员付振国签字确认，原告提供物业服务自2018年7月1日至2019年4月4日。该部分面积5962.43平方米、单价2元/月/平方米，共计产生物业服务费108914元。第二部分九合园（工业园区）8、9、10号楼，2018年6月30日原告与被告钢领公司进行了物业交接，钢领公司工作人员许庆签字确认，赛菲公司的工作人员付振国签字确认，原告提供物业服务自2018年6月30日至2019年4月4日。该部分建筑面积34800平方米，单价1.5元/每月/每平方米，共计产生物业费478500元。两部分共计587414元。上述物业服务费二被告均未支付给原告，被告赛菲公司也未支付给钢领公司。另查明，2019年3月13日，原告向被告赛菲公司发出律师函，载明：赛菲公司承租的蓝领公寓，于2018年7月1日至2019年4月4日使用原告物业，应缴纳物业服务费108914元。赛菲公司承租的九合园8、9、10号楼，于2018年6月30日至2019年4月4日使用原告物业，应缴纳物业服务费478500元。告知赛菲公司向原告支付物业费587414元。如怠于支付，原告有权依法主张物业费、利息及相关损失。原告与赛菲公司事实物业服务合同可以随时终止，赛菲公司在接到本律师函五日后停止部分物业服务。赛菲公司收到该律师函，并于2019年3月15日回律师函函，载明：原告主张的物业费蓝领公寓108914元、九合园8、9、10号楼478500元并不完全反映客观事实。经向赛菲公司了解，赛菲公司承租的天津医药医疗器械产业园项目内蓝领公寓15号楼和九合园8、9、10号楼以来，原告却未提供合规的物业服务，并且原告负责的物业服务范围内不断产生各种问题，有些问题至今依然存在，已经严重影响赛菲公司的正常经营和工作。赛菲公司承租相应的房屋后，原告不履行应尽的职责的行为已经构成违约，赛菲公司有权行使抗辩权，拒绝支付物业费。原告需在2019年3月20日以前将相关问题进行整改及修缮，并且进行设备设施的正常维护，以确保水、电、电梯的正常使用。本律师函不作为赛菲公司对原告任何行为的任何宽容或宽限。赛菲公司题述事宜项下任何和一切权利均不因本函的内容受到任何减损。赛菲公司有权行使任何和一切合法的权利、权力和救济，并保留权利如此行事，且有权不再通知原告而采取赛菲公司认为适当的行为。后，原被告协商未果，故呈诉。庭审后，原告申请撤回对钢领公司的诉讼请求，不再要求钢领公司承担本案民事责任。上述事实，有原告、被告钢领公司提交的证据，及原告与二被告的当庭陈述所证实。本院认为，原告放弃对被告钢领公司的诉讼请求，系对自身权利的处分，不违反法律的规定，本院依法准予。根据原、被告的诉辩争议，确定本案的争议焦点为，原告与赛菲公司之间是否存在物业服务合同关系，原告主张的物业服务费能否得到支持。对此，原告认为，原告与被告钢领公司签订《天津市非住宅物业服务合同》，被告钢领公司将蓝领公寓15号楼与九合园8、9、10号楼租赁给被告赛菲公司使用，被告赛菲公司是该物业的实际使用人，原告作为物业服务单位已如约履行物业管理义务。被告赛菲公司辩称，其使用钢领公司的物业，与原告不存在物业服务合同关系。本院认为，原告通过招投标，与涉案物业的业主钢领公司签订物业服务合同及补充协议，负责天津市天津医药医疗器械工业园物业管理项目，包括赛菲公司在内。赛菲公司的工作人员在原告与被告钢领公司的物业交接单上签字，可以证明赛菲公司知悉原告提供的物业服务。赛菲公司在给原告回复的律师函认可承租钢领公司的公寓蓝领公寓15号楼与九合园8、9、10号楼，也未否认原告提供物业服务，并且认为原告的物业服务存在违约行为，要求原告整改，并主张行使抗辩权，拒绝支付物业服务费。上述事实，足以证实、原告与被告赛菲公司存在事实上物业服务合同。该物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，受法律保护。该物业服务合同内容系原告与负责整个园区物业的钢领公司签订的物业服务合同及补充协议约定的。业主钢领公司与原告明确约定，涉案物业费系原告收取。原告依约按照上述合同及补充协议的要求向赛菲公司提供了物业服务，赛菲公司接受了原告提供的物业服务，应按照合同约定的标准支付物业服务费。被告赛菲公司回复原告的律师函称，原告提供的物业服务存在违约，但赛菲公司并未在诉讼中进行相关的抗辩，也未提交证据加以证实，故本院对此不予考虑。被告赛菲公司未支付任何物业费，系违约行为，应承担本案全部的民事责任。原告主张的物业费的计算标准、服务范围、面积、期限，系原告与被告钢领公司明确约定，对赛菲公司具有约束力，赛菲公司在律师函中未表异议，本院依法予以确认，故对原告主张被告赛菲公司支付物业服务费587414元的诉讼请求，本院依法支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，规定，判决如下：被告天津赛菲世纪环境科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告天津豪之英星辰物业服务有限公司物业服务费587414元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9674元、减半收取4837元，保全费3457元，合计8294元，由被告天津赛菲世纪环境科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  卢立国二〇一九年七月十一日法官助理蔡景洋书记员魏晓磊附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。