湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初645号原告（执行案外人）：蔡雄克，男，汉族，1969年8月26日出生，户籍登记地湖南省涟源市。委托代理人：刘雄克，湖南宇能律师事务所律师。被告（申请执行人）：蔡碧军，男，汉族，1944年12月24日出生，户籍登记地湖南省涟源市。委托代理人：蔡艳芬，女，汉族，1975年4月15日出生，户籍登记地湖南省娄底市娄星区。被告（被执行人）：蔡小龙，男，汉族，1975年8月9日出生，户籍登记地湖南省涟源市。原告蔡雄克诉被告蔡碧军、蔡小龙案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡雄克的委托代理人刘雄克，被告蔡碧军以及其委托代理人蔡艳芬到庭参加了诉讼。被告蔡小龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡雄克向本院提出诉讼请求:一、确认原告与被告蔡小龙2014年1月6日签订的《商品房买卖协议》合法有效；二、撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2018）湘1302执异124号《执行裁定书》；三、终止娄星区人民法院对（2018）湘1302执恢987号《执行裁定书》对案涉房产的执行。事实和理由：1、原告在2014年1月6日就与被告蔡小龙签订了关于案涉房屋的《商品房买卖协议》，该协议是原告与被告蔡小龙双方的真实意思表示，且不违背法律规定，不损害他人利益，是合法有效协议。2、原告从被告蔡小龙处购买案涉房屋后，虽然暂时未办理过户手续，但实际上房屋已交由原告支配管理，被告蔡小龙将房屋钥匙给了原告，原告经常要去检查照看房屋，至于原告未去装修入住，原因是原告购买房屋是为儿子以后结婚用房，儿子还没有结婚，所以原告不急于去将房屋装修。况且原告夫妻有房屋居住，并不是要与儿子共同居住案涉房屋，所以毛坯房未装修不等于没有实际占有，事实上到现在为止，除了原告实际控制和管理房屋外，没有任何人实际占有该房屋，原告从2014年1月至今就合法占有案涉房产。3、原告按《商品房买卖协议》要求，全额向被告蔡小龙支付了83万元购房款，2014年1月9日付款10万元，2014年1月29日付款63万元，2014年2月8日付款10万元，到此，原告已基本履行完毕购房所应履行的义务。4、案涉房屋未过户不是原告的责任，不是原告的原因引起的。在2014年，原告就几次要求被告蔡小龙配合办理房屋过户手续，因蔡小龙未将案涉房屋在银行按揭贷款全部付清，导致房屋不能办理产权变更登记，所以没有办理过户登记并非是原告的自身原因。综上所述，原告购买房屋是真实的，且原告已基本履行了购房全部义务，原告是案涉房屋的真正所有权人。娄星区人民法院对案涉房产下达了（2018）湘1302执恢987号执行裁定书及协助执行通知书。原告于2018年12月12日向娄星区人民法院提出案外人书面异议申请，娄星区人民法院（2018）湘1302执异124号《执行裁定书》驳回原告的异议申请。原告认为娄星区人民法院（2018）湘1302执异124号《执行裁定书》认定事实错误，没有正确适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，严重损害了原告的合法利益。现特提起诉讼，请求人民法院支持原告的上述诉讼请求为感。被告蔡碧军辩称，把我作为本案的被告，不合理也不合法，必须要承担法律责任，理由如下：一、原告蔡雄克对娄底市xxx号房屋没有合法的产权依据，也没有实际居住占有，人民法院查封该套房屋并驳回原告蔡雄克的执行异议申请，是依法正确的，所以对该套房屋的查封不存在对蔡雄克的侵权；二、原告蔡雄克与被告蔡小龙是亲兄弟关系，两人之间的银行转账流水是两人合伙对外放贷的资金，而不是原告所述的购买案涉房产的购房资金，另外蔡雄克与蔡小龙所签订的购房合同也是虚假的；三、本人对查封zzz这套有异议的房产是持不支持态度的，查封这套房产也不是本人要求的，本人要求对冻结的娄星南路房产进行拍卖，所以不能将本人作为本案的被告，本人要求将蔡小龙捉拿归案，才能解决问题。被告蔡小龙未予答辩。经审理查明，2014年1月6日，以蔡小龙为卖方（甲方），蔡雄克为买方（乙方），双方签订了一份《商品房买卖协议》，具体约定：“…一、合同标的：甲方所属私有按揭住房位于湖南省娄星区xxx室，所属住房为复式结构，商品住房性质，建筑面积约260平方米。二、合同总价：双方约定转让总价为捌拾叁万元整。三、付款时间与方式：1、第一次支付时间为合同签订后3日内，由乙方支付人民币壹拾万元整给甲方；2、第二次支付时间为2014年1月30日前，由乙方支付人民币陆拾叁万元给甲方；3、第三次支付时间为2014年2月15日前，由乙方支付人民币壹拾万元整给甲方。合同总价分三次进行支付。四、甲方承诺：该按揭住房的土地使用权取得方式为出让取得，合同一经签订，该按揭住房占用范围内的土地使用权随同按揭房屋同时转让。五、双方责任：1、甲方负责归还该按揭房屋的银行按揭贷款及利息，甲方归还完银行按揭贷款后，15日内为乙方办理过户手续，房屋办理过户手续所需缴纳的费用均由乙方承担，甲方无条件协助乙方办理与过户相关的手续。2、乙方按时间节点按时支付购房款项目。六、所有权转移：本合同签订支付第一笔款项后即产生法律效力，该房屋所有权属乙方所有，在乙方办理过户手续之前，甲方不得再主张该房屋的所有权，也不得向第三人公示对此房屋享有所有权，更不得再次出售该房屋。七、合同生效后，过户手续办理前，该房屋因自然升值或贬值，均由乙方享受利益或风险，甲方不得干涉…”。上述合同签订后，蔡雄克按协议约定支付购房款的情况如下：①2014年1月9日，蔡雄克通过其在建设银行的个人账号30×××22转入蔡小龙的个人账号62×××07内10万元；②2014年1月26日，蔡雄克通过其在建设银行的个人账号30×××22转入蔡小龙的个人账号62×××07内4万元；③2014年1月29日，蔡雄克通过其在建设银行的个人账号30×××22转入蔡小龙的个人账号62×××07内10万元；④2014年1月29日，蔡雄克通过其在建设银行的个人账号30×××22转入蔡小龙的个人账号62×××07内49万元；⑤2014年2月8日，蔡雄克通过其在建设银行的个人账号30×××22转入蔡小龙的个人账号62×××07内10万元。以上共计支付购房款83万元整。并先后由蔡小龙出具三张收据与蔡雄克，具体内容为：①收据今收到蔡雄克购买xxx房屋款壹拾万元，蔡小龙2014年1月9日。②收据今收到蔡雄克购买xxx房屋款陆拾叁万元，蔡小龙，2014年1月29日。③收据今收到蔡雄克购买xxx房屋款壹拾万元，蔡小龙，2014年2月10日。另查明，蔡碧军诉蔡小龙民间借贷纠纷一案，本院于2016年3月10日作出（2015）娄星民一初字第1256号民事判决，判决蔡小龙在该判决生效后三日内偿还蔡碧军借款60万元及相应利息。该判决生效后，蔡小龙未履行生效法律文书所确定的义务，故蔡碧军遂向本院依法申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年11月19日以（2018）湘1302执恢987号执行裁定书以及协助执行通知书将登记在蔡小龙名下位于xxx号复式房产（权证号××号）予以查封，查封期限为三年，自2018年11月19日起至2021年11月18日止。为此，异议人蔡雄克于2018年12月12日向本院提起书面异议，本院经审查认为，蔡雄克的异议理由不成立，遂于2019年1月7日作出（2018）湘1302执异124号执行异议裁定书，驳回了蔡雄克的异议请求。蔡雄克不服，于2019年1月21日向本院提出案外人执行异议之诉。还查明，案涉房屋为银行按揭抵押贷款房产，按揭贷款人为蔡小龙，至今该套房屋的按揭贷款尚未能清偿完毕。以上事实有《商品房买卖协议》、银行个人活期明细信息账目、收据三张、本院的（2018）湘1302执恢987号执行裁定书、本院的（2018）湘1302执异124号执行裁定书等证据附卷佐证以及到庭当事人的陈述，故足以认定。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中根据所查明的事实，在本院于2018年11月19日查封本案案涉房屋之前，蔡雄克即与蔡小龙签订了合法有效的《商品房买卖协议》，购买了案涉房屋，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。在合同履行中，蔡雄克已依据合同约定于2014年1月至2月期间支付了全部的房屋价款83万元，履行了合同项下的义务，蔡小龙亦向蔡雄克交付了房屋的钥匙。就案涉房屋办理产权过户登记一节来看，《商品房买卖协议》中明确约定了蔡小龙的义务，即：在蔡小龙归还完银行按揭贷款后，15日内为蔡雄克办理过户手续。但是本案案涉房屋的银行按揭贷款至今尚未能清偿完毕，由此导致了原告蔡雄克一直无法与蔡小龙就案涉房屋办理过户手续。从上可见，蔡雄克对房屋未能办理产权过户登记并无过错，而是因蔡小龙未能及时清偿房屋银行按揭贷款的原因所导致，从而也造成了目前蔡雄克对案涉房屋所享有的居住权利与蔡碧军金钱债权对案涉房屋执行权利之间的冲突，对此，应由蔡小龙负全部责任。现基于蔡雄克对案涉房屋的居住利益与蔡碧军金钱债权对案涉房屋执行权利之间发生冲突的权衡，本院认定蔡雄克对案涉房屋享有的权利应当优先于蔡碧军金钱债权对案涉房屋执行的权利，即蔡雄克的权利能够排除本院对涉案房屋的执行。综上，虽然现蔡雄克对案涉的争议房产尚未拥有所有权，但对登记在被执行人蔡小龙名下的案涉房产所提出的执行异议，符合法律规定，故本院予以支持。至于被告蔡碧军答辩提出，蔡雄克与蔡小龙所签订的购房协议是虚假合同的主张，但对自己的主张，蔡碧军未能提交相应证据予以证明，根据谁主张谁举证之民事诉讼规则，应由蔡碧军对此承担举证不能的法律后果。被告蔡小龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审中的诉讼权利，不影响本院依据所查明的事实依法作出裁判。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告（执行案外人）蔡雄克与被告蔡小龙（被执行人）于2014年1月6日所签订的《商品房买卖协议》合法有效；二、停止对娄底市娄星区xxx号复式房产（权证号××号）的执行。三、（2018）湘1302执异124号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费200元（已由原告蔡雄克预缴100元），由被告蔡小龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  石 婕人民陪审员  喻日光人民陪审员  贺德娥二〇一九年七月八日书 记 员  曾 旺附：本判决所引用的法律条文---《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。