西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初7216号原告：解权利，男，汉族，1963年4月20日出生，身份证号码：610XXXXXXX********，籍住西安市鄠邑区居民点，现住西安市鄠邑区。委托代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。委托代理人：钟学文，陕西云德律师事务所律师。被告：周二荣，女，汉族，1982年12月15日出生，身份证号码：370XXXXXXX********，籍住山东省XX乡县，现住西安市高新区。委托代理人：贾峰，陕西泽诚律师事务所律师。被告：李代宣，男，汉族，1979年4月1日出生，身份证号码：XXXXXXXXXX********，籍住山东省巨野县，现住西安市雁塔区。原告解权利诉被告周二荣、李代宣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告解权利及委托代理人胡小青、钟学文，被告周二荣委托代理人贾峰，被告李代宣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告解权利诉称，被告李代宣受被告周二荣委托与原告于2014年8月19日签订《西安市高新区XX幢XX单元XX层XX房屋交易合同书》（以下简称房屋交易合同书），将被告周二荣位于西安市高新区XX幢XX单元XX层XX的房屋出售给原告（房屋所有权号为102XXXXXXX-1-2-42903-1），该房产成交总价款为人民币62万元整。合同签订后原告按照合同约定向二被告履行了合同的全部义务，同时被告周二荣按照约定向原告交付了该房屋，但原告通知被告周二荣办理房屋所有权的转让登记时，被告周二荣明确表示不配合办理房屋所有权的转让登记，要求原告支付一些费用，原被告双方未能协商解决。原告特诉至本院，请求法院依法判令：1.原被告继续履行双方签订的《西安市高新区XX幢XX单元XX层XX房屋交易合同》；2.二被告为原告办理位于西安市高新区XX幢XX单元XX层XX号房屋（所有权证号：102XXXXXXX-1-2-42903-1）所有权的转让登记；3.本案诉讼费依法由二被告承担。被告周二荣辩称：其认为原告诉请不成立。其理由为：1、《房屋交易合同书》是无效合同。被告周二荣既未与原告签订合同，也未收到原告的购房款，被告李代宣代被告周二荣签订的《房屋交易合同书》的行为属于无权代理，被告周二荣对该交易并不知情，且拒绝对该合同进行追认；2、原告偿还部分房屋按揭贷款的行为，是属于原告与被告李代宣之间的债权债务关系，与被告周二荣无关；3、该房屋由于未办理网签手续，故并不具备转让基础。故请求法院驳回原告诉请。被告李代宣辩称：《房屋交易合同书》并不是其自愿签订的，而是在原告胁迫下签订的。在2013年原告采取欺骗手段带被告李代宣做传销，并签订了协议。故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告周二荣于2010年9月29日与西安中铁长丰置业有限公司（以下简称“长丰公司”）签订《西安市商品房买卖合同》，合同约定被告周二荣购买长丰公司预售缤纷南郡第2幢4单元29层42903号商品房。被告周二荣须于签订合同之日，即2010年9月29日支付首付款179223元，剩余房款40万元在长丰公司指定银行办理相关按揭贷款手续。同日，周二荣与中国银行股份有限公司西安北大街支行、长丰公司签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额40万元，贷款期限为240个月。随后被告周二荣与中国银行股份有限公司西安北大街支行签订《房地产抵押合同》，约定被告周二荣将涉案房屋抵押给中国银行股份有限公司西安北大街支行，抵押房产担保主债权的金额为40万元，抵押期限自2010年11月至2030年11月。原告解权利与被告周二荣的代理人被告李代宣于2014年8月19日签订《西安市高新区XX幢XX单元XX层XX房屋交易合同书》，该合同约定被告周二荣将其所有的位于西安市高新区XX幢XX单元XX层XX的房屋及其所占范围的土地使用权出售给原告解权利。该房产属钢混结构，建筑面积90.76平方米，套内建筑面积69.29平方米。房屋所有权证号：102XXXXXXX-1-2-42903-1。双方约定该房产成交总价为62万元，合同签订之日起三日内，原告支付被告周二荣第一笔购房款8万元；合同签订起六十日内，原告支付被告周二荣第二笔购房款19万元，自合同签订之日起由原告偿还每月的银行贷款，直至偿还完全部的银行贷款。同时合同第二条第三款约定，自合同签订之日，周二荣将所有有关该房产的原始文件交由解权利保管。原告于2014年8月20日向被告李代宣汇款6万元，于2014年9月5日向被告李代宣汇款7万元。被告李代宣于2015年2月8日向原告出具收到现金4万元收据；于2015年4月15日向原告出具收到现金2万元收据；于2015年9月16日向原告出具收到现金2万元收据；于2015年12月22日向原告出具收到现金1万元收据。以上截止2015年12月22日被告李代宣共计收到原告购房款22万元，被告对22万元予以认可。除22万元外原告还主张向被告支付其余现金3万元，但被告李代宣对此3万元不予认可，并称其每次收到原告房款时都出具收据，且原告解权利未能提供相应支出证据。原告自2014年9月至2018年8月，通过银行存款的方式向被告周二荣贷款的中国银行股份有限公司西安北大街支行（XXXXXXXXXXXXXXX4172账户）还款，并提供中国银行北大街支行客户回单49份，回单金额共计123250元。被告对原告偿还银行贷款共计123250元认可。经本院对中国银行股份有限公司西安北大街支行调查核实：周二荣在该行贷款40万元，已偿还本金125355元。截至2019年6月18日，仍欠付本金274645元。中国银行北大街支行表示对解权利还款行为无异议，也同意解权利代为偿还周二荣涉案房屋贷款。上述事实有：1.《西安市高新区XX幢XX单元XX层XX房屋交易合同书》；2.《西安市商品房买卖合同》3.《个人一手住房贷款合同》；4.汇款收据两份；5.被告李代宣向原告出具的收据；6.交房通知书；7.中国银行客户回单49份；8、谈话笔录等证据及庭审笔录在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：虽然原告未提供被告周二荣授权被告李代宣代签订《西安市高新区XX幢XX单元XX层XX房屋交易合同书》的委托书，但因被告李代宣系被告周二荣的亲姐夫，且在签订《房屋交易合同书》时，被告李代宣持有被告周二荣购买涉案房屋时的《商品房买卖合同》、《住宅使用说明书》、《质量保证书》、发票、契税完税证、专项维修资金缴存收据、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、房地产抵押合同等房屋原始相关材料。这足以使得原告解权利有理由相信被告李代宣已取得被告周二荣的委托，从而签订《房屋交易合同书》，且原告解权利自2014年9月至2018年8月以来，持续代被告周二荣向中国银行股份有限公司西安北大街支行偿还涉案房屋贷款，累计还款数额123250元。在原告按照合同约定履行合同义务期间，被告周二荣对原告解权利长期偿还其银行贷款的行为均未提出异议。说明被告周二荣对被告李代宣所签订《房屋交易合同书》的认可及追认。故对被告周二荣辩称被告李代宣代被告周二荣签订《房屋交易合同书》的行为属于无权代理行为的辩称意见，本院不予采信。被告李代宣虽辩称在原告解权利胁迫下签订《房屋交易合同书》，但自双方2014年8月19日签订《房屋交易合同书》至今长达四年之久，且被告李代宣在法律规定的有效期内并未行使其撤销权即请求撤销《房屋交易合同书》。同时被告李代宣也未能提供任何证据证明原告解权利与其签订《房屋交易合同书》时存在胁迫的情形，所以对被告李代宣所辩称《房屋交易合同书》并不是其自愿签订的，而是在原告胁迫下签订的辩称意见，本院依法不予采纳。综上所述，《房屋交易合同书》系原被告双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，且不具有法律、行政法规所规定其它无效情形，故其对原被告具有法律约束力，原被告双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。《房屋交易合同书》签订后原告向被告支付22万元购房款，以及原告自2014年9月至2018年8月代被告周二荣持续向中国银行股份有限公司西安北大街支行偿还涉案房屋贷款计123250元，且原告提供汇款凭证及收款收据、银行回单予以证明，本院对此数额予以确认。故本院认定原告自合同签订以后，已履行合同的主要义务，被告周二荣对原告支付购房款及代为偿还贷款的行为并未提出异议。而中国银行北大街支行作为涉案房屋的抵押权人对被告将抵押物即涉案房屋出售给原告并无异议，且同意原告解权利清偿涉案房屋贷款。综上所述，对于原告要求继续履行《房屋交易合同书》的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十四条、第七十五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原被告继续履行双方签订的《西安市高新区XX幢XX单元XX层XX房屋交易合同书》；二、原告解权利于本判决生效之日起十日内支付被告周二荣剩余购房款276750元；三、被告周二荣于本判决生效之日起十日内将位于西安市高新区XX幢XX单元XX层XX房屋的产权转移登记至原告解权利名下，原告解权利负有配合义务。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10000元、保全费3620元、保费2480元，由原告解权利承担案件受理费2000元、保全费1020元、保费680元，被告周二荣承担案件受理费4000元、保全费1300元、保费900元，被告李代宣承担案件受理费4000元、保全费1300元、保费900元。因本案案件受理费、保全费、保费已由原告解权利预交，故被告周二荣、被告李代宣将应承担的案件受理费、保全费、保费于本判决生效之日起十日内直接支付给原告解权利。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王万民人民陪审员  潘 勇人民陪审员  牛玉宝二〇一九年七月一日书 记 员  史丽娜1