固阳县人民法院   民事判决书   （2019）内0222民初625号   原告（反诉被告）：包头市盛泽房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区包头市   被告（反诉原告）：徐二军，男，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   原告（反诉被告）包头市盛泽房地产开发有限公司（以下简称：盛泽公司）与被告（反诉原告）徐二军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛泽公司的委托诉讼代理人薛文千、被告（反诉原告）徐二军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）盛泽公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付原告购房款38万元;2.判决被告向原告支付逾期付款违约金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，利随本清;3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年6月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告从原告处购买固阳县阳光锦城S1-010116号底店一套，合同总价款为772843元。合同签订后，被告仅支付了392843元购房款剩余38万元购房款一直未付。原告多次催要，但被告均以种种理由推脱，不履行付款义务。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定向贵院提起民事诉讼，望判如所请。   被告（反诉原告）徐二军辩称，不认可原告的诉讼请求，因为我在2011年购买原告的底店并支付了购房款的首付款，剩余购房款当时约定是办理银行按揭贷款，在2013年年底的时候原告告诉我的按揭贷款无法办理。   被告（反诉原告）徐二军向本院提出反诉请求：1.判令盛泽公司与徐二军签订的《商品房买卖合同》依法解除;2.判令盛泽公司返还徐二军已支付购房款392843元及其他支付款82560元，并承担迟延返还期间的利息(按银行同期贷款利率计算)利随本清；3.本案诉讼费用由盛泽公司承担。事实和理由:徐二军与盛泽公司于2011年签订编号为000437号《商品房买卖合同》，购买第C1幢1单元116号房，合同总价款为718188元，按照合同约定，徐二军于合同签订后向盛泽公司368188元。合同约定交房日期为2012年10月31日，但是被反诉人一直迟延到2013年4月才交房，不仅仅是时间上迟延了，而且盛泽公司承诺给徐二军办理贷款也一直没有办理。同时，被反诉人在《商品房买卖合同》中用格式条款的方式剥夺了徐二军因面积差额的救济权。合同约定建筑面积159平方米，实际建筑面积171平方米，多出面积达12平方米，面积误差比绝对值达到7.5％远远超出3％，已经不是按约定可以解决的，此面积误差已经构成了该商品房的空间尺寸变更。综上所述，《商品房买卖合同》签订后盛泽公司的上述行为说明其违约在先。合同履行过程中，盛泽公司单方面变更合同，不按合同约定为徐二军办理贷款，要求徐二军全额支付房款。且对严重的面积误差没有合理解决，故反诉人要求解除合同。为此，为维护自身合法权益，徐二军特提出反诉，请人民法院依法公正判决。   原告（反诉被告）盛泽公司辩称，不认可徐二军的诉讼请求，理由如下：1.在《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约责任并未约定且徐二军在2013年4月份接受了我公司交付的房屋并使用至今，也未提出任何异议。从而证实徐二军同意履行《商品房买卖合同》；2.徐二军主张解除合同没有事实和法律依据且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的合同解除权的行使期限为解除事由发生一年内，该期限是除斥期间，徐二军的主张已超过该期限；3.双方于2013年6月23日签订的《商品房买卖合同》约定的面积为171平米，该合同经主管部门备案，系双方之间唯一生效的《商品房买卖合同》，徐二军反诉我公司交付的房屋不存在面积差。综上徐二军的反诉请求没有事实依据和法律依据。   原告（反诉被告）盛泽公司为证明案件事实向本院递交如下证据材料：   1.《商品房买卖合同》、收据各一份，拟证明原、被告双方于2013年6月23日签订《商品房买卖合同》，约定被告采取按揭贷款的方式购买原告开发的固阳县金山镇阳光锦城S1-010116号房屋，房屋总价款772843元，面积171平米。合同签订后被告仅向原告支付购房款392843元，剩余购房款由于被告自身的原因未办理按揭贷款，也未申请分期付款已经构成违约；原告有权要求被告支付剩余购房款及相应的逾期付款利息；   2.中国银行内蒙古自治区分行个人金融部文件（内中银各〔2013〕378号）复印件一份，你证明经批准中国银行与盛泽公司就阳光锦城C区项目签订按揭贷款合作协议，合作额度1亿元；   3.证人赵某的证人证言，拟证明盛泽公司一直向徐二军催要剩余购房款，由于无法联系到被告通过承租徐二军房屋的承租人代为转达支付剩余购房款的事实，也正是由于徐二军长期不在本地生活、工作，导致无法办理贷款。   被告（反诉原告）徐二军为证明案件事实向本院递交如下证据材料：《商品房买卖合同》一份、收据三份、阳光锦城一期C区交付房屋结算单一份，拟证明徐二军购买的是159平米的底店而不是171平米的底店且交纳的购房款是392843元及代办他项费用800元、一期交房费用82560元。   经审理查明，盛泽公司与徐二军签订合同编号为000437号的《商品房买卖合同》，约定徐二军购买阳光锦城第C1幢116号房屋，建筑面积共159.00平方米，每平方米4516.91元，总金额718188元；面积确认及面积差异议处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按双方自行约定的方式进行处理即以房管局测绘队实际测量面积为准，多退少补；付款方式：买受人于签订合同同时一次性支付首付款368188元，剩余房款350000元，进行银行按揭，如买受人无法提供按揭资料或无法达到按揭条件及国家政策性变动，按上述1条、2条付款方式进行付款；交付期限：商品房验收合格出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用；交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。《商品房买卖合同》亦约定了其它事项。   盛泽公司在取得商品房预售许可后，于2013年6月23日与徐二军签订合同编号为YG-C-S１-010116的《商品房买卖合同》，约定徐二军购买阳光锦城第S1幢010116号房屋，建筑面积共171.1平方米，每平方米4516.91元，总金额772843元，该商品房的用途为商业；面积确认及面积差异议处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按双方自行约定的方式进行处理；付款方式：买受人于签订合同同时一次性支付首付款392843元，剩余房款380000元，进行银行按揭，如买受人无法达到按揭条件及国家政策性变动，按上述1条、2条付款方式进行付款；交付期限：商品房验收合格出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用；交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。《商品房买卖合同》亦约定了其它事项。后徐二军按照建筑面积共159.00平方米向盛泽公司交纳购房款368188元，盛泽公司向徐二军出具了收据。2013年4月9日，盛泽公司与徐二军签订阳光锦城1期C区交付房屋结算单，该结算单载明徐二军购买的房屋预测面积为159㎡，实测面积为171.1㎡，徐二军应补交房款24654.61元，后徐二军补交了上述购房款，盛泽公司又于2013年5月20日为其出具392843元的收据（368188元＋24654.61元）。且该结算单中还载明徐二军应交纳房屋契税、房屋维修基金等费用57905.33元。徐二军至今未办理银行贷款，称其一直积极配合盛泽公司办理贷款，并向包头市君华房地产经纪有限公司交纳代办他项费用800元，在2013年的时候盛泽公司告知其无法办理银行按揭贷款。徐二军也未举证证明银行未发放贷款的原因。盛泽公司称是由于徐二军自身原因导致无法办理银行按揭贷款，也未举证证明。   另查明，盛泽公司将涉案房屋交付徐二军使用至今。   还查明，合同编号为000437号的《商品房买卖合同》出售的房屋与合同编号为YG-C-S１-010116的《商品房买卖合同》出售的房屋为同一套房屋。   本院认为，盛泽公司、徐二军签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议约定履行各自义务。盛泽公司主张继续履行双方之间的合同，徐二军反诉主张解除双方之间的合同，争议的焦点为盛泽公司交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符出现面积差及涉案涉房屋的贷款手续未能办理能否导致涉案《商品房买卖合同》解除。盛泽公司与徐二军签订合同编号为000437号、建筑面积159平方米的《商品房买卖合同》及其签订的合同编号为YG-C-S１-010116、建筑面积171.1平方米的《商品房买卖合同》，徐二军按照建筑面积159平方米交纳368188元首付款后，又于2013年4月9日按照建筑面积171.1平方米补交了24654.61元首付款，盛泽公司出具首付款金额为392843元的收据并交于徐二军。盛泽公司称合同编号为000437号的《商品房买卖合同》系双方草签合同，其在取得商品房预售许可后，又与徐二军签订合同编号为YG-C-S１-010116的《商品房买卖合同》，且徐二军的上述行为足以证明对盛泽公司交付的建筑面积171.1平方米房屋予以认可，并使用至今。故其依据盛泽公司交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符出现面积差为由解除合同，本院不予以支持。另，关于涉案涉房屋的贷款手续未能办理能否导致涉案《商品房买卖合同》解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，双方的证据均不足以证明归责于对方当事人的事由未能办理银行按揭，故本案情形属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的"不可归责于当事人双方的事由"，基于此导致商品房买卖合同不能继续履行，双方当事人均可以请求解除合同。据此，徐二军主张解除案涉的《商品房买卖合同》、返还购房款及其他款项的诉请有事实和法律依据。至于返还其他款项的数额，徐二军主张其交纳了其他款项82560元，经审理查明徐二军的交纳的82560元包含补交的首付款24654.61元，应予以核减，故其要求返还的其他款项为57905.39元（82560元–24654.61元），返还购房款数额为392843元。至于应返还的利息数额，因《商品房买卖合同》的解除不可归责于双方当事人，故徐二军主张盛泽公司返还购房款368188元应从2011年8月1日起算应返还的利息；返还补交的首付款24654.61元、其他款项57905.39元应从2013年5月20日计算应返还的利息依据不足，应当自2019年4月26日本案诉讼之日起返还利息较为合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）包头市盛泽房地产开发有限公司与被告（反诉原告）徐二军签订的合同编号为YG-C-S１-010116《商品房买卖合同》；   二、原告（反诉被告）包头市盛泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告（反诉原告）而徐二军购房款392843元、其他款项57905.39元及利息（自2019年4月26日起算至付清之日止，以450748.39元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；   三、驳回原告（反诉被告）包头市盛泽房地产开发有限公司的诉讼请求；   四、驳回被告（反诉原告）徐二军的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费3500元，反诉案件受理费4215.52元，共计7715.52元，由原告（反诉被告）包头市盛泽房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。   审判员 李东菊     二○一九年七月二十三日   书记员 尉 杰   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。