四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1503民初516号 原告：梁华东，男，1969年10月19日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：黄成良，四川戎星律师事务所律师。 被告：张宗友，男，1963年7月26日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：李悍东，四川翠屏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡相红，四川翠屏律师事务所律师助理。 被告：胡远彬，男，1968年6月19日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 原告梁华东与被告张宗友、胡远彬执行异议之诉一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁华东及其委托诉讼代理人黄成良，被告张宗友的委托诉讼代理人李悍东、胡相红到庭参加了诉讼。被告胡远彬经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告梁华东向本院提出诉讼请求：1、继续执行被告胡远彬、王才芬夫妻名下的位于罗龙街道杉木村鑫宇·英伦府邸11号楼1单元5层4号(不动产仓单号511522013012GB00243F00110023)房产，或责令被告张宗友限期向法院交付全部购房余款；二、判由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告诉被告胡远彬合同纠纷一案，经宜宾市南溪区人民法院以（2017）川1503民初1547号民事判决书作出判决，判由被申请人胡远彬支付申请人合同款175838元及违约金。经被告胡远彬上诉后，宜宾市中级人民法院出具（2017）川15民终2330号民事调解书调解结案，之后，被告胡远彬未履行判决，原告遂申请强制执行，南溪区人民法院以(2018）川1503执89号受理该执行案件。在该案执行过程中，南溪区法院依法查封了被执行人胡远彬及王才芬夫妻名下的位于罗龙街道杉木村鑫宇·英伦府邸11号楼1单元5层4号房产。后被告张宗友以案外人身份对该查封提出异议，南溪区法院审查后，以（2018）川1503执异47号《执行裁定书》裁定中止南溪区人民法院2018年4月2日作出的（2017）川1503执89号执行裁定书的执行。但原告认为该裁定书存在以下错误：1、依据《中华人民共和国物权法》之规定，被告张宗友尚未依法办理产权登记，其交易的物权尚未发生效力，尚未取得涉案房产的所有权，不具备对抗第三人的效力，本案执行裁定明显违反了法律规定；2、被告张宗友仅支付了部分房款，不属于《最咼人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封的情形，而应当适用该《规定》第十六条之规定，责令被告张宗友在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。因此，本案裁定存在适用法律错误；3、被告胡远彬与张宗友的交易行为，发生在原告的起诉判决之后，此时，已经确定了被告胡远彬的支付义务，胡远彬具有明显的恶意转移财产，对抗法院生效裁判的故意，其转让行为不应当得到保护。为保护原告的合法权益，现依法提起执行异议之诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告胡远彬未作答辩。 被告张宗友辩称：一、2018年2月27日，被告张宗友与胡远彬签订了《住房转让协议》，约定将案涉房款转让给张宗友，房款326047元。被告张宗友已向胡远彬支付购房款合计196000元，余款13万元约定在房屋过户后支付。在双方签订协议后，被告胡远彬已将房屋交付给张宗友，张宗友现已装修该房屋并于2018年5月入住至今；二、因胡远彬经济困难，无法偿还银行按揭贷款，便与胡远彬口头约定由张宗友代为清偿按揭贷款，最后双方在办理房屋过户手续时再作清算。后被告张宗友于2018年11月20日起已按照双方口头约定已代胡远彬清偿8期按揭贷款共计17667.04元。该笔贷款到期日期为2027年4月24日，距还清贷款还有94期，已经远远超过购房余款与已还按揭款之差。胡远彬与宜宾农村商业银行股份有限公司罗龙支行的债务先于梁华东债务，购房余款用于归还银行按揭款合法；三、张宗友是涉案房产的实际占有人，依法享有变更登记为所有权人的请求权，该请求权可以排除梁华东的申请对案涉房产的强制执行。综上，被告张宗友实际拥有和控制涉案房产，且一直积极地支付涉案房产抵押所产生的银行按揭款。因此，请求人民法院驳回原告的诉求，停止执行涉案房产。 经审理查明：2018年2月21日，被告张宗友向被告胡远彬支付购房定金10000元。2018年2月27日，被告胡远彬作为甲方与被告张宗友作为乙方签订《住房转让协议》，约定：甲方将座落于南溪区罗龙街道杉木村英伦府邸11栋1单元5楼1-5-4号房屋转让给乙方，房屋价款为326047元，预付款为16000元，2018年4月10日之前支付给甲方18万元，余款13万元在办理房产证时支付给甲方，甲方配合乙方办理房产证。 合同签订后，被告胡远彬将房屋交付给被告张宗友。被告张宗友接房后，于2018年2月28日到英伦府邸的物管公司——宜宾荣盛物业管理有限公司处办理房屋装修手续并签订了《前期物业管理服务协议》及《装修管理服务协议》，并于2018年5月入住至今。被告张宗友分别于2018年2月28日、2018年4月10日、2018年4月19日向被告胡远彬支付购房款6000元、50000元、130000元。 被告胡远彬从2018年7月起就未按月偿还案涉房屋的按揭贷款。二被告之间达成口头约定：由被告张宗友代胡远彬清偿银行的按揭贷款。2019年1月17日，被告胡远彬向被告张宗友出具书面承诺，载明：“注：胡远彬在罗龙英伦府邸的房号11楼5层4号的按揭贷款在2018年11月20日起每月2208元的按揭还款是张宗友和韩世英两夫妻还的，在房产本下来过户时，在房款余额中扣除，另外在补助贰仟元给张宗友和韩世英的律师费用”。当日，被告张宗友为被告胡远彬代偿了2018年11月、12月的按揭贷款，并从2019年1月起每月21日为被告胡远彬代偿当月按揭贷款2208.38元。 另查明，梁华东与胡远彬因合同纠纷诉至宜宾市南溪区人民法院，宜宾市南溪区人民法院作出（2017）川1503民初1547号民事判决，判令胡远彬支付梁华东合同款175838元及违约金。胡远彬不服，上诉至宜宾市中级人民法院。宜宾市中级人民法院以（2017）川15民终2330号民事调解书调解结案。因胡远彬未按照调解协议履行义务，梁华东遂向宜宾市南溪区人民法院申请强制执行。在执行过程中，宜宾市南溪区人民法院于2018年4月2日以（2018）川1503执89号执行裁定书查封了案涉房屋。为此，张宗友向宜宾市南溪区人民法院提出书面异议。宜宾市南溪区人民法院于2018年11月7日作出（2018）川1503执异47号执行裁定书，裁定中止宜宾市南溪区人民法院于2018年4月2日作出的（2017）川1503执89号执行裁定书的执行。梁华东不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。 被告胡远彬于2017年4月26日以案涉房屋作抵押向宜宾农村商业银行股份有限公司罗龙支行申请按揭贷款，借款金额为20万元，借款期限为十年。 以上事实，有经原、被告双方举证、质证，本院依法予以审查并确认的：《住房转让协议》、收条、银行转账回单、胡远彬出具的承诺、银行还款凭据、（2017）川1503民初1547号民事判决书、（2017）川15民终2330号民事调解书、（2018）川1503执89号执行裁定书、（2018）川1503执异47号执行裁定书、当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点为被告张宗友对案涉鑫宇·英伦府邸11号楼1单元5层4号住房是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，关于案外人能否就查封的房产排除执行的问题，应着重审查上述买卖合同的签订情况、不动产的占有使用情况、房屋价款支付情况及未办理过户登记的原因。 本案中，二被告于2018年2月27日签订《住房转让协议》，且双方经协商，更改了尾款的付款期限及付款方式，改为由被告张宗友按月清偿按揭贷款的方式支付房款。本院认为，被告张宗友向被告胡远彬现金支付66000元，转账支付13万元，符合交易习惯且由胡远彬出具收条予以确认。在合同履行过程中，经双方协商，二被告就尾款13万元的支付方式进行了变更，被告张宗友现按照双方约定每月向银行偿还按揭贷款。可见，《住房转让协议》及口头对合同履行内容的变更约定是双方的真实意思表示，且约定的内容得到了实际履行。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十七条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。本案中，二被告约定由被告张宗友继续支付案涉房屋的银行按揭款的约定即保障了抵押权人的利益，也不妨害抵押人和受让房屋的第三人的利益，与担保法、物权法以及担保法司法解释保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖，不违反法律规定。因此，二被告签订的《住房转让协议》及口头对购房尾款的支付约定合法有效，应视为张宗友向被告胡远彬支付完毕房款。 二被告在案涉房屋查封前签订有合法有效的书面买卖合同，且被告张宗友在查封前已合法占有案涉房屋，亦已完成房屋价款的支付。同时，案涉房屋现尚未办理初始登记，其后亦被法院查封，办理过户手续的条件尚未成就。被告张宗友对未办理产权登记不存在过错。综上，被告张宗友的异议成立，案涉房屋不应予以继续执行。 被告胡远彬经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未提供证据证明其主张，依法应承担举证不能的法律责任。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《关于适用若干问题的解释》第六十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告梁华东的诉讼请求。 本案受理费3817元，由原告梁华东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院并预交上诉案件受理费。 审 判 长  曹继军 人民陪审员  陈红英 人民陪审员  李 萍 二〇一九年七月三十一日 法官助理胡其勤 书记员吴敏