杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初1911号 原告：沈莲芬，女，1944年11月25日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：常家泰，男，1942年4月20日出生，汉族，住杭州市西湖区，系原告配偶。 被告：杭州创意投资发展有限公司，住所地：杭州市下城区石祥路**。 法定代表人：钱小义。 委托诉讼代理人：张珉、张林，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告沈莲芬诉被告杭州创意投资发展有限公司（以下简称创意投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法由审判员杨政独任审理。后因案情需要，本院转由审判员俞瑛，与人民陪审员陈迈、沈莉丽共同组成合议庭进行审理，并于2019年5月23日组织证据交换，于同年7月3日公开开庭审理此案。原告沈莲芬的委托诉讼代理人常家泰及被告创意投资公司的委托代理人张珉参加了证据交换和庭审，被告创意投资公司的另一委托诉讼代理人张林参加了证据交换。本案现已审理终结。 原告沈莲芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告按合同交付被侵占的物权（8平方米）；2、判令被告支付不按合同装修的材料补偿款3000元；3、判令被告退还房屋认筹金及延迟交付的违约金31500元；4、由被告承担本案一切诉讼费用。原告明确第1项诉讼请求针对的是新天地世嘉君座5幢**室第二层走廊中心线靠原告一侧约8平方米；第3项请求中的退还房屋认筹金的金额为30000元，延迟交付的违约金金额为1500元。事实与理由：原告于2016年7月1日认购了被告创意投资公司开发的新天地世嘉君座5幢**室物业，建筑面积55.81平米，公摊面积为11.26平米，层高5.4米，合同附件二中明确说明走廊是公摊面积。以走廊过道中心线为界的8个平方米是属于原告购买的合法可使用面积，开发商将原告购买的面积及其他公摊面积部分又卖给了南面的两户业主。现在这部分面积由公共享用变成独家专用，开发商违规改变了房屋的原规划设计，而相关的物业费及房屋维修基金都是由原告承担（今后的房地产税也要原告承担），是对业主权益公然侵犯。公摊面积是所有业主均有权利使用的面积，开发商在房屋装修时把上面一层的走廊全部给了对面用户，剥夺了分摊给原告的这部分面积的用益物权，原告购买的55.81平米房屋层高均为5.4米，造成其中8平米的层高只有2.7米，合同严重欺诈违约，此举造成原告每年约10000元的用益损失。新天地开发商这种行为存在严重的欺诈。原告要求开发商将原告购买房屋的用益物权原样归还并承担赔偿责任。违背装修合同约定4000元/每平米，地板，地板、家电等材料以次充好：厨房吊顶用石膏板代替金属板，史密斯热水器是漏水的次品。在合同附件二中明确写明的厨房采用铝扣板，开发商使用的却是石膏板。当时认购房屋时讲存3万（认筹金）减8万，但原告向开发商交纳50000元购房定金（包括认筹金30000元）后，签订正式购房合同时，开发商并没有退还30000元的认筹金，也没有将这笔钱计入总付房款中。而是联合杭州复泰房地产营销策划有限公司（以下简称复泰房地产营销公司）强制将这笔购房认筹金作为居间服务费（此事原告直到2017年1月18日才知道）。根据杭州市房管部门及物价部门针对居间服务费的相关规定，100万以内买卖双方各1.5%，超出部分按买卖双方各1%，就算是居间服务费也是违法超收的，更何况原告交的是购房认筹金（即是存3万减8万），而不是什么居间服务费。原告认为被告和复泰房地产营销公司共同存在违规违法操作的行为，要求退还购房认筹金并赔偿。购房合同约定交房日期是2016年12月31日，原告于2016年7月12日、8月24日分两次（加上定金50000元）交清了全部购房款，但原告2017年1月18日去收房时被告知要交纳服务费30000元，被强制要求在一份认购服务合同上签字，不交款就拿不到房子。且购房维修基金、水费电费、物业费，等等多项费用（发了一个费用名称表）都必须在交房前交清，且逼迫原告在收房书上签字。不签字、不交上述费用，不给钥匙。全部费用交清后才派人带原告去实地验收房子、装修等问题。在看装修情况时，带原告的人在填写几处装修问题后要原告在单子上签字。原告说走廊怎么在装修时都给对面了？原告拒绝签字，要其把这个情况写上去。其说这个要原告直接找开发商说，其没有权利写。就被告委派的人写在单子上的装修不合格的地方，后来开发商也没有进行维修。合同第十六条约定：被告承诺在2017年6月30日前取得土地房屋权属证书交付给买受人，但被告迟迟不能兑现承诺，要求补偿违约金500元。原告向开发商购买该房屋是签订了《浙江省商品房买卖合同》，并已经备案。合同第十条明文规定交接时开发商应该以书面形式通知购买人前来交接，并出示该商品房已竣工验收合格备案文件，不允许以收物业费，维修基金等为由不向业主交房。现在开发商明显违背合同约定，在不给任何书面文字材料及房屋产权面积和质量存在多种问题的情况下强迫业主收房，并以此为交钥匙的前提条件。开发商的这种交房方式违反国家房产交易的相关规定。开发商在装修过程中未得到业主同意，就私自修改了房屋的设计格局，剥夺了部分业主的物权。随着时间的推移，对原告将造成愈来愈大的利益损害。原告强烈要求被告按合同归还原告的物权。 被告创意投资公司辩称：1、原告第一项诉讼请求没有任何法律和事实依据。理由如下：①原告完全混淆了建筑面积、套内面积的概念。成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积。房屋的套内建筑面积是指房屋的权利人单独占有使用的建筑面积，由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。分摊的共有公用建筑面积是指房屋的权利人应该分摊的各产权业主共同占有或共同使用的那部分建筑面积，内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。本案中，原告购买的世嘉君座5幢**室物业，建筑面积55.81平方米，套内建筑面积44.55平方米，应分摊的共有建筑面积11.26平方。根据合同附件二约定，该公摊面积包括了走廊、门厅、核心筒（楼梯间、前室、电梯井、电梯间、设备管井）、设备间、外半墙等，其他按规定参与分摊的部位。本案原告理解的自己家门口走廊的一半8平米是属于原告的公摊面积，没有任何法律和事实依据，公摊面积属于全体业主共有。②原告要求被告按层高5.4米向原告交付55.81平方米的房屋即包括公摊部分11.26平方米。公摊部分包括了电梯井、管道井、楼梯间、设备间、公共门厅、走廊等，不可能按层高5.4米交付。商品房销售合同中对于层高的约定指的是室内的层高，即原告生活使用的面积部分，不包括公摊。③原告的该项诉讼请求实质上涉及公共部位（即走廊等）的交付，而公共部位属于全体业主共同共有，原告作为单个购房人也不具有此类诉讼法律上的诉讼主体资格。④事实上被告已向原告交付合同约定面积的房屋。经有关测绘部门的测绘，原告购买的世嘉君座5幢**室物业，建筑面积55.81平方米，且原被告双方在2017年1月18日房屋交付时通过补充协议形式对房屋现状，包括交付面积、款项结算等进行了确认。2、被告请求材料补偿款3000元，无事实和法律依据。被告确实将厨房的铝扣板更换为石膏板，但这是为了考虑房屋的整体美观，且用的是防水的石膏板，考虑到了实用性。防水石膏板单价和铝扣板单价一样。施工工艺上，防水的石膏板用防水的乳胶漆进行了三遍的涂刷。且补充协议二第三条第二款关于材料的供应和选用，作为出卖人可以用不低于附件二相应材料设备标准的产品进行替换。被告的交付符合合同约定。3、房屋认筹金30000元系原告与案外人杭州鸿道房地产营销策有限公司（以下简称鸿道房地产营销公司）签订，因购买房屋享有优惠而支付的服务费用，该款项由鸿道房地产营销公司收取，与被告无关。4、关于延迟交付违约金1500元。根据原被告买卖合同附件8关于合同十六条的约定，被告将办理商品房初始登记需出卖人即被告提供的资料报送备案后，即视为出卖人即被告履行了产权登记中的义务。被告在2017年6月30日前已经将资料备案，2017年7月20日完成不动产登记，不存在违约。综上，原告的请求没有事实与法律依据，应当全部予以驳回。 原被告就本案待证事实提交了证据，本院依法组织进行了质证。本院对双方均无异议的证据，即原告提交的《浙江省商品房买卖合同》（含附件1-6和附件8）、《补充合同》、《补充协议》，被告提交的不动产登记受理通知书、不动产登记结果告知单及不动产登记清单，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认证如下：原告提交的杭州新天地公寓认购服务合同、增值税普通发票、物业维修基金收据和涉案房屋所在的4、6、8层平面图，被告对真实性没有异议。被告提交的房地产测绘成果报告、《浙江省商品房买卖合同》（含附件1-8）、合同流转单及照片，原告对真实性没有异议。本院对上述证据的真实性予以确认，关于上述证据的待证目的，本院将结合其他证据综合认定，此处不赘；原告提交的证人证言，被告有异议，认为证人邵某因相同的事由提起诉讼，与本案处理结果存在利害关系。经查，邵某曾于2017年12月19日因同样的请求提起诉讼，后因未在规定的时间内交费被裁定按照自动撤回起诉处理。本案的处理确与邵某存在利害关系，本院对该证人证言不予认证；原告提交的银联商务消费记录，并非针对本案被告，与本案并无关联，本院不做审查；被告提交的《房屋租赁合同》，经审查与原告本次诉讼的争议无涉，不予认证。 综上有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下： 位于杭州市下城区（创新创业新天地0地块）世嘉君座系被告创意投资公司开发的房地产项目。2016年7月24日，原告沈莲芬与被告创意投资公司签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买杭州市下城区世嘉君座5幢**室，建筑面积55.81平方米的房屋，其中套内建筑面积44.55平方米，应分摊的共有建筑面积11.26平方米（应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二），单价每平方米15927.04元，总价款888888元。被告承诺于2017年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起90日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.05%承担违约责任；90日后仍不能交付，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，达不到约定标准的，被告补偿装饰、设备差价，并另行向原告支付差价部分5%金额的款项作为补偿。同日，原告沈莲芬签字确认了被告创意投资公司的内部“杭州新天地*合同流转单”，明确销售房号世嘉君座5号楼**室，建筑面积55.81平方米，成交单价18245元/㎡，房屋总价1018272元，存3万享受特价房一口价888888元/套，折后单价15927.04元/㎡，房屋总价888888元。 《浙江省商品房买卖合同》附件二约定，公摊建筑面积构成如下：走廊、门厅、核心筒（楼梯间、前室、电梯井、设备管井）、设备间、外半墙等，其他按规定参与分摊的部位。 《浙江省商品房买卖合同》附件八第八条约定，对《浙江省商品房买卖合同》第十六条补充如下：出卖人将办理该商品房初始登记需由出卖人提供的资料报送备案后，即视为出卖人履行了产权登记中的合同义务，如因为其他原因（包括买受人不申请办理转移登记、相关部门办理迟延、权属登记的程序发生变化等），导致买受人不能在合同约定期限内取得房地产权利证书的，出卖人不承担违约责任。 原告沈莲芬与被告创意投资公司签订的《补充合同》附件二对装饰设备标准进行约定。其中厨房卫生间顶棚采用铝扣板，其他区域吊顶采用石膏板；卫生间热水器为AO史密斯或同等档次热水器。 原告沈莲芬与鸿道房地产营销公司签署《杭州新天地公寓认购服务合同》，约定：沈莲芬向鸿道房地产营销公司交纳30000元团购意向金可享受鸿道房地产营销公司提供的增值服务，即可参加交30000元减80000元/套开发商的优惠活动；沈莲芬通过鸿道房地产营销公司提供的增值服务与开发商签订商品房买卖合同后，该团购意向金转为沈莲芬支付鸿道房地产营销公司居间服务费。《杭州新天地公寓认购服务合同》显示落款日期2017年1月18日。当日，鸿道房地产营销公司收到沈莲芬支付的30000元。 2017年6月30日，杭州市国土资源局受理被告创意投资公司提交的杭州市下城区世嘉君座包括原告所购房屋在内的国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权-首次登记。原告沈莲芬已经付清全部房款。 被告创意投资公司确认，世嘉君座5号楼**室厨房顶棚的铝扣板被更换为了石膏板。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。本案中，被告已在2017年6月30日将登记所需要的材料报送杭州市国土资源局，杭州市国土资源局也已经受理。结合原被告签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八第八条的约定，被告已经履行了产权登记中的合同义务。因此，原告要求被告支付迟延交付权属证书的违约金并无依据，本院不予支持。原被告签订的《补充合同》附件二对装饰设备标准进行了约定，其中厨房卫生间顶棚采用铝扣板，其他区域吊顶采用石膏板。由此可知，原被告对厨房、卫生间吊顶的材料做出了有别于其他区域吊顶材料的特别约定。根据审理查明的事实，原告所购买的世嘉君座5号楼**室厨房吊顶使用的是石膏板，而非铝扣板。而被告并未举证证明此次更换材料已经征得原告同意。因此，被告应向原告承担相应的赔偿责任，本院对原告要求被告赔偿1000元的请求予以支持。但原告主张被告提供的AO史密斯热水器存在质量问题并无相应的证据，本院对原告的此项主张不予支持。关于原告主张的房屋认筹金，根据原告提交的转账凭证，该笔3万元系原告支付给了案外人鸿道房地产营销公司，由鸿道房地产营销公司为其提供新天地公寓认购的服务。因此，该3万元应否返还并非本案审理的范围。 最后，原被告在本案中最大的争议是，原告要求被告按合同交付被侵占的物权能否成立。对此，本院认为，新天地世嘉君座5幢**室第二层走廊中心线靠原告一侧约8平方米系原被告签署的《浙江省商品房买卖合同》附件二明确的公摊建筑面积。因此，原告请求的事项与业主公共区域有关，且有关该公共区域用途的改变，应属于业主共同决定的事项，故原告作为个人，在小区未成立业主委员会的情况下，并无他业主授权，不具备提起本案诉讼的主体资格。 综上，本院对原告请求中的合理部分予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州创意投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈莲芬装修补偿款1000元； 二、驳回原告沈莲芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费663元，由原告沈莲芬负担644元，被告杭州创意投资发展有限公司负担19元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长 俞 瑛 人民陪审员 陈 迈 人民陪审员 沈莉丽 二〇一九年七月十二日 法官助理 沈丹 兼书记员