北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初13592号原告：于洪胤，男，1986年12月13日出生，汉族，无业，住四川省宣汉县。委托诉讼代理人：江x，北京尚梓律师事务所律师。委托诉讼代理人：连莹莹，女，1988年6月20日出生，汉族，北京尚梓律师事务所实习律师，住北京市海淀区。被告：趣水（北京）文化交流有限责任公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：张自鹏，执行董事。委托诉讼代理人：绳欣辉，北京德和衡律师事务所律师。被告：北京市四方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区小营路**楼。法定代表人：曹和竹，总经理。委托诉讼代理人：申俊锋，北京市高默克律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳帅，男，1987年1月10日出生，汉族，北京市四方房地产开发有限公司法务人员，住北京市海淀区。原告于洪胤与被告趣水（北京）文化交流有限责任公司（以下简称趣水公司）、被告北京市四方房地产开发有限公司（以下简称四方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。于洪胤委托诉讼代理人江x、连莹莹，趣水公司委托诉讼代理人绳欣辉，四方公司委托诉讼代理人申俊峰，岳帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。于洪胤向本院提出诉讼请求：1、判令趣水公司赔偿装修费用2631895元；2、判令趣水公司支付违约金100万元；3、判令四方公司对趣水公司支付上述款项承担连带责任。事实和理由：2013年10月6日，我方与趣水公司签订《房屋租赁合同》，趣水公司将北京市朝阳区小营路x号四方大厦8层801-809号房屋和9层901-905号房屋（以下简称涉案房屋1）出租给我方用于办公及开设公寓使用，租期自2013年10月12日至2022年10月11日止。后双方又签署《房屋租赁合同》，趣水公司将北京市朝阳区小营路x号四方大厦9层906-909号房屋（以下简称涉案房屋2）出租给我方，租期自2013年10月22日至2022年10月11日。产权人四方公司于2013年9月22日出具委托书一份，载明将涉案房屋1和涉案房屋2整体出租给趣水公司，租赁期限为10年，自2012年10月12日至2022年10月11日止，趣水公司于此期间享有使用权、租赁经营权。基于此，我方处于对于四方公司的信赖与趣水公司签订租赁协议。承租房屋后，我方经趣水公司、四方公司同意对房屋进行功能性改造，投入大量资金进行装修。2017年3月16日，四方公司以疏解非首都功能为由单方终止与趣水公司的合同，并以断水断电等手段导致我方无法继续承租房屋。后经协商，趣水公司与四方公司对涉案房屋1和涉案房屋2的装修部分进行了评估，确认了装修残值。我方认为趣水公司、四方公司未能保障我方正常使用房屋的权利，提前终止合同，给我方造成了巨大经济损失，故诉至法院，望判如所请。趣水公司辩称：请求法院驳回于洪胤对我方的诉讼请求。我方对涉案房屋1和涉案房屋2不能正常履行不存在过错，不应承担赔偿责任。未能履约的根本原因是四方公司以恢复住宅使用功能为由强行断水断电，擅自终止其与我方的房屋租赁合同，导致我方与于洪胤的房屋租赁合同履行不能。我方将涉案房屋1和涉案房屋2出租给于洪胤作为办公及开设公寓使用并进行装修改造，是经过四方公司同意的。四方公司于2013年9月22日出具授权书，确认我方租赁期限为十年，期间对房屋享有经营使用权。我方于2013年10月6日与于洪胤签订《房屋租赁合同》。为满足于洪胤的经营需要，我方于2012年10月10日向四方公司提出对房屋进行装饰装修改造的《商请函》，同月12日，四方公司给予书面回复同意装修改造。本案系四方公司擅自解除合同，于履约过程中存在过错，应由四方公司承担责任。四方公司使用断水断电手段使于洪胤无法正常使用房屋，迫使我方终止合同。无奈之下，双方委托第三方评估机构对涉案房屋1和涉案房屋2的装修残值进行评估，我方协调于洪胤腾退搬离。我方于2018年12月3日提起诉讼要求四方公司赔偿装修损失及评估费，得知于洪胤起诉后当庭撤诉。于洪胤要求我方承担违约金依据不足，且数额明显过高。因四方公司根本违约造成合同履行不能，即便承担违约责任，也应由四方公司承担。若判决违约责任，依法裁定违约金数额。我方不否认合同相对性，但当事人之间存在紧密关联性，为体现司法价值观，节约司法资源，恳请一并审理，公正裁决。四方公司辩称：不同意于洪胤的诉讼请求。我方并非本案适格被告，未与于洪胤签订任何书面协议，不存在合同关系，于洪胤起诉我方没有合同和法律依据。我方与趣水公司存在两份租赁合同，涉案房屋1租期自2014年7月10日至2016年6月9日，涉案房屋2租期自2013年11月1日至2016年10月31日。两份租赁合同均已到期，我方不存在任何违约行为，不应承担违约责任及连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证；对当事人有争议的证据，本院依法予以认定。2013年，趣水公司（甲方）与于洪胤（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将涉案房屋1出租给乙方作为经营用房，供乙方办公及开设公寓使用。租赁期限自2013年10月12日至2022年10月11日止，免租期自2013年10月12日至2013年12月11日。第一年至第三年的年租金1729443元，第四年至第六年的年租金1827336元，第七年至第九年的年租金1957860元。合同签署当日乙方需缴纳第一期租金，乙方自2013年12月12日至2014年12月11日内，按三个月为限向甲方支付租金，此后乙方每年分两次支付租金，即自2014年12月12日开始按每六个月为限支付一次租金。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金15万元，于2014年12月31日前将租赁保证金增加至25万元。租赁期间，乙方不得擅自改变房屋结构及用途。如需进行房屋的内外装修改建，须事先书面申请征得甲方同意，并将装修方案留存甲方一份备案。租赁期满后，装修设施（不含设备）归乙方所有。合同有效期内没有约定或法定情形，任一方不得无故提前解约；若单方解约，视为违约，违约方应向守约方支付合同总金额（9年房租）的20%作为违约赔偿给守约方。2013年，趣水公司（甲方）与于洪胤（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将涉案房屋2出租给乙方作为经营用房，供乙方办公及开设公寓使用。租赁期限自2013年10月22日至2022年10月11日止，免租期自2013年10月22日至2013年12月21日。第一年至第三年的年租金591957元，第四年至第六年的年租金625464元，第七年至第九年的年租金670140元。合同签署当日乙方需缴纳第一期租金，乙方自2013年12月22日至2014年12月11日内，按三个月为限向甲方支付租金，此后乙方每年分两次支付租金，即自2014年12月12日开始按每六个月为限支付一次租金。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金5万元。租赁期间，乙方不得擅自改变房屋结构及用途。如需进行房屋的内外装修改建，须事先书面申请征得甲方同意，并将装修方案留存甲方一份备案。租赁期满后，装修设施（不含设备）归乙方所有。合同有效期内没有约定或法定情形，任一方不得无故提前解约；若单方解约，视为违约，违约方应向守约方支付合同总金额（9年房租）的20%作为违约赔偿给守约方。经查，涉案房屋1和涉案房屋2的所有权人系四方公司。另查1，2012年10月11日，四方公司与北京金世燕xxxx有限公司（以下简称金世燕公司）签订《房屋租赁协议》将涉案房屋1出租给金世燕公司，租期自2012年10月12日至2022年10月11日。同期，金世燕公司与趣水公司签订《房屋租赁协议》将涉案房屋1转租给趣水公司，租期自2012年10月12日至2022年10月11日。2013年10月10日，金世燕公司、趣水公司向四方公司发送《商请函》以经营使用需要申请对涉案房屋1进行功能性改造。2013年10月12日，四方公司回复《函告》，要求金世燕公司、趣水公司按照国家法律法规及政府相关部门要求办理审批手续，并对整个改造工程实施工程及结果承担全部法律责任及经济损失。2014年7月29日，四方公司（甲方）与趣水公司（乙方）签订《房屋租赁协议》将涉案房屋1出租给乙方用于商住公寓，租赁期限自2014年7月10日至2015年1月9日止。同时约定由于甲方准备出售房屋，在甲方具备出售条件时乙方可优先购买。若由于甲方原因协议到期时不具备出售条件，则乙方的出租合同可延期至甲方能进行出售时止，租赁价格按本协议执行，若租赁期限累计超过三年时，从第三年起每三年按递增5%增加租金，且增加租赁期限最长不超过2022年12月31日。若甲方具备出售该房屋时，乙方不能购买该房屋，则乙方无条件退出，本协议到期自动解除，对乙方前期投入的装修改造等费用，甲方不予任何补偿。（协议到期后，延期协议以双方另行签订补充协议为准）。后四方公司与趣水公司于2015年1月8日签订《补充协议一》约定租赁期限自2015年1月10日至2015年7月9日止；于2015年7月6日签订《补充协议二》约定租赁期限自2015年7月10日至2016年1月9日止。2016年1月7日，四方公司（甲方）与趣水公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定乙方承租涉案房屋1，租期自2016年1月10日至2016年4月9日止。同时约定合同期满后，房屋继续出租的，在同等条件下乙方享有承租优先权。合同期满后，合同即行终止，届时乙方主动将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则需提前1个月向甲方提出书面申请，甲方在10个工作日内向乙方正式书面答复，如同意继续续租，则签订租赁合同。2016年4月20日，四方公司（甲方）与趣水公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定乙方承租涉案房屋1，租期自2016年4月10日至2016年6月9日止。同时约定合同期满后，房屋继续出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权；合同期满后，合同即行终止，届时乙方主动将房屋退还甲方。另查2，2013年10月10日，四方公司（甲方）与趣水公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将涉案房屋2出租给乙方用于经营、办公、文化交流等用途，租赁期限自2013年11月1日至2016年10月31日止。2017年3月16日，四方公司张贴《四方大厦房屋租赁合同终止的通知》，向趣水公司告知双方租赁合同于2016年10月31日终止，要求趣水公司于2017年3月31日前办理涉案房屋1和涉案房屋2的移交手续。经询，于洪胤、趣水公司表示因四方公司断水断电导致于洪胤自此无法经营使用涉案房屋1和涉案房屋2。2018年8月28日，趣水公司委托北京奥隆房地产评估有限责任公司对涉案房屋1及涉案房屋2的装修设备及附属物重置成新价格评估，评估时点系2018年8月20日，评估价格系2631895元。2018年9月22日，四方公司与趣水公司签订《就四方大厦房屋腾退事宜的结算》，双方同意趣水公司委托第三方评估机构对涉案房屋1和涉案房屋2装修残值进行评估，就装修残值赔偿、合同是否到期及其他补偿问题存在争议，另行解决。同时双方对房屋保证金进行结算，并明确趣水公司于2018年9月22日前腾退房屋，办理交接。后，四方公司与趣水公司于2018年9月22日签署《房屋交接单》确认房屋交接完成。庭审中，于洪胤、趣水公司提交四方公司签章的《授权书》复印件，内容如下：“我单位已将位于北京市朝阳区小营路x号四方大厦8层801至809室、9层901至909室整体出租给趣水公司，租赁期限为十年，自2012年10月12日至2022年10月11日止。在此期间，趣水公司对该房屋拥有使用权、租赁经营权，可依法经营使用。”于洪胤表示承租涉案房屋1和涉案房屋2后进行装修改造成本很高，当时征询了产权人四方公司及出租方趣水公司的意见，于洪胤与四方公司负责人面谈过，四方公司明确表明出租期限为10年并出具授权书。四方公司因售房考虑，故与趣水公司签署短期租赁合同，但出租期限实为10年。就此，趣水公司表示承租房屋后转租以获取差额利益，涉案房屋1和涉案房屋2均系于洪胤改造装修，四方公司承诺租赁期限10年并出具授权书。四方公司有售房考虑，在协商确定趣水公司享有优先购买权条件下，双方签署短期租赁协议，但以售房为限制，属有条件约定，四方公司一直未售房，双方之间租赁期限应以10年为准。就此，四方公司表示其与趣水公司之间租赁关系已于2016年终止，不认可授权书的真实性，亦否认存在10年租期的约定。经询，于洪胤、趣水公司均表示无《授权书》原件。本院认为：当事人对己方的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合各方所述及在案证据可知，各方争议在于四方公司与趣水公司就涉案房屋1和涉案房屋2订立房屋租赁期限的认定问题。于洪胤、趣水公司认为租期10年，应截止至2022年10月11日，但两方均无法提交《授权书》原件，书证复印件的效力难以采信；趣水公司认为2014年7月29日《房屋租赁协议》属附条件合同，短期租赁仅以房屋出售为条件，但此后趣水公司与四方公司除两份补充协议外，另先后签署两份《房屋租赁合同》并对续租事宜进行约定，约定事项明显与租期10年相悖。鉴于此，于洪胤、趣水公司未能就其所述提交充分有效证据予以证明，本院难以采信。四方公司所述租赁期限符合在案证据指向，本院予以采信，四方公司与趣水公司就涉案房屋1订立租赁关系于2016年6月9日终止、就涉案房屋2订立租赁关系于2016年10月31日终止。依据法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效；但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，于洪胤与趣水公司就涉案房屋1和涉案房屋2签订两份《房屋租赁合同》租赁期限均截止至2022年10月11日，超出趣水公司承租期限，故本院依法认定于洪胤与趣水公司关于涉案房屋1自2016年6月10日至2022年10月11日、涉案房屋2自2016年11月1日至2022年10月11日之间的租期约定无效。结合查明事实可知，于洪胤自2017年3月起无法正常使用涉案房屋1和涉案房屋2，此阶段租赁期限已属无效，现于洪胤以提前终止合同为由依约向趣水公司主张违约责任于法无据，本院不予支持。依据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，各方就涉案房屋1和涉案房屋2的装修设备及附属物重置成新价格已进行评估，本院不持异议。结合在案证明可知，于洪胤作为次承租人，已经尽到了合理审慎义务。趣水公司作为转租方，应当对于承租及转租期限予以合理把握并留存相关材料，但趣水公司在与于洪胤约定10年租期情形下，其与四方公司发生履约争议导致租期部分无效，未能保证于洪胤于约定期限内经营使用房屋，趣水公司对此存在过错，应当承担装修损失。于洪胤要求趣水公司赔偿装修损失有事实及法律依据，本院予以支持；要求四方公司承担连带责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告趣水（北京）文化交流有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告于洪胤装修损失二百六十三万一千八百九十五元。二、驳回原告于洪胤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35840元，由原告于洪胤负担8000元（已交纳），由被告趣水（北京）文化交流有限责任公司负担27840元（原告于洪胤已交纳，被告趣水（北京）文化交流有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告于洪胤）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 琪人民陪审员  罗小灵人民陪审员  史文军二〇一九年七月十六日书 记 员  李剑奇