北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初8221号原告（反诉被告）:北京怡海花园房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区怡海路**。法定代表人：王乐茵，总经理。委托诉讼代理人：宋娜，北京市常鸿律师事务所律师。被告（反诉原告）:李涵凝，女，1978年10月22日出生，汉族，北京金科世纪国际文化传媒有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：樊星，男，北京金科世纪国际文化传媒有限公司推荐。原告（反诉被告）北京怡海花园房地产开发有限公司（以下简称怡海公司）与被告（反诉原告）李涵凝房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。怡海公司的委托诉讼代理人宋娜，李涵凝的委托诉讼代理人樊星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡海公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告支付租赁期间租金及租赁合同到期后房屋使用费（自2016年1月1日起至2019年5月28日止，按月租金33123.80元标准计算）；2、被告支付违约金10万元；3、诉讼费由被告负担。事实理由如下：怡海公司与李涵凝于2015年初签订了合同编号为2015-5-S10的《北京怡海花园商铺租赁合同》约定，李涵凝承租北京市丰台区怡海花园内怡海路5-S10铺位，建筑面积228.44平方米，用于经营茶馆，租赁期限24个月，自2015年3月16日至2017年3月15日止。2015年3月16日至2016年3月15日第一年每月租金为29697.20元，第二年起每月租金为33123.80元，租金按季支付，在租金到期前应于前月的下旬（20-30日）支付。现双方所签上述租赁合同已于2017年3月15日到期，双方未再续签，因李涵凝拖欠租金，怡海公司也不愿续签，怡海公司多次上门催缴租金无果，故提起本案诉讼。被告（反诉原告）李涵凝辩、诉称：不同意原告诉讼请求。理由如下：1、我方未拖欠租金，系承租房屋出现重大漏水问题，我方无法继续经营，给我方造成重大损失，怡海公司在问题出现后恶意拖延不予处理，致使我方停业，我方在问题得到处理前不同意支付房租，且违约金标准约定过高。2、双方租赁合同第4条第1项约定：2015年3月16日至2017年3月15日止为装修期免交租金，故此我方无需支付此期间租金。3、2016年4月5日，我方承租的房屋消防设备出现故障，大量漏水致使塌顶，承租房屋被泡，室内装修及名贵红木家具严重受损，贵重茶叶被水浸泡作废。我方与怡海公司及物业公司及时电话、发函、上门联系，要求解决漏水后续处理问题，怡海公司及其物业公司多方拖延不予处理，扩大我方损失，反而于合同到期后提起本案诉讼，实属恶意，故我方提起反诉，要求：1、免除消防设施跑水造成损害停业期间的房租、水电、物业、供暖等费用，自2016年4月5日起至消除损害赔偿清偿之日止；2、退还租房押金89091.6元；3、赔偿如下损失：装修损失52万元；证据保全公证费损失3000元；装饰装修鉴定费损失6580元；因红木家具等最终核定鉴定费用过高，我方无法负担，造成提起鉴定垫付5000元鉴定费损失；赔偿名贵红木家具损失（实木茶桌1套1桌6椅17000元、黄花梨圈椅3件套2椅1桌160000元、实木顶箱柜1套15000元、实木花开富贵屏风23000元、三星电脑笔记本8000元；贵重茶叶：2饼老普洱茶（单价32000元）合计64000元、10饼老白茶饼（单价300元）合计3000元；4、贵重家具修复费用合计3万元（需修复家具清单：小屏风4扇、2个玻璃门书柜、4个柜子、画案1件、1小2大衣架共3个、半圆桌1个、三联柜1个、花梨木方桌1套（1桌4椅）、实木花托架1个、花梨木小方桌1个、实木收银台1个、白色实木展柜3个长1个方、顶箱柜2个、罗汉床1套、2桌8椅茶桌2套）；5、停业经营损失（2016年4月5日至合同终止，按每月3万元计算）。反诉被告怡海公司辩称：我公司认可屋顶下陷漏水发生的客观事实，但并非是房屋主体结构或者防水层渗漏水所致，对此损害结果发生，我方没有主观故意和过错，仅承担合同的法定义务和责任，因第三人原因导致违约的发生，我方在承担责任后会向第三人进行追偿。对于李涵凝的反诉请求，不同意承担扩大损失的部分，且对于与本事故没有关联性的损失和证据不予认可，赔偿亦应依据物品价值贬值鉴定来明确损失，对合理部分同意赔偿，具体如下：1、不同意免除自2016年4月5日至消除损害赔偿清偿之日起的房租。水费、电费、物业费、供暖费与本案不是同一法律关系，应另诉解决。漏水事故是发生在被告租赁的房屋内一间房间中，水蔓延到其他地方，在水吸干后并不严重到必然导致其他部分房屋不能使用，退一步讲，即使严重到全部不能使用，重新装修的合理时间十几天也够了，事实上，李涵凝于漏水发生后十五天左右开始开门经营，且后来还另行出售衣服。2016年4月后，承租人的水费、电费和漏水前相比没有明显减少，也说明其在正常经营，没有停业。在本案审理中，李涵凝方评估鉴定的周期超出了一般合理周期，占用我方房屋，影响我方出租收益，若不考虑鉴定评估情节，将加重我公司责任。2、不同意退还房租押金。李涵凝拖欠租金在先，依据租赁合同约定，承租人迟延支付租金超过1个月，出租人有权扣除保证金。3、即使我方违约，对方亦应当采取适当措施防止损失扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿。漏水后，李涵凝若认为足以影响经营，可以提出解除合同来减少损失，而其未要求解除合同，亦未做其他减损，不应把所受损失转嫁与我公司，现双方租赁合同早已到期，李涵凝未予腾退房屋亦是继续扩大损失。4、装修损失不同意赔偿，双方在合同中约定，租赁合同到期，返还租赁物应恢复原状，即使不发生漏水事故，一年到期交还房屋后关于装修部分也是没有任何期待利益的，若因漏水需要合理修复房屋继续使用的，此合理费用可以考虑。另即使考虑装修价值，亦应扣除租赁合同已经履行的期限部分即11个月零10天，希望法院综合考量公平处理。5、家具损失，我公司同意赔偿在公证书中可以体现的事故发生时在屋内受损的，能对应上相应实物的合理价格贬值损失。6、茶叶损失不认可，现场照片中无受损茶叶，且通常茶叶不摆放在地上，不会因水受到影响。7、笔记本电脑不同意赔偿，理由同6。8、停业损失不同意赔偿，李涵凝并未停业，关于故意不开业扩大损失部分不同意赔偿，且证明经营损失的基础需提供纳税凭证证明其营业额。综上，我公司认为即使经法院确认上述合理损失存在的情况下，此部分损失也存在对方扩大损失的部分。在漏水发生，李涵凝报修后，物业人员第一时间到场，但李涵凝不让进屋吸水，几经周折后，于次日凌晨才进去吸水，其负有扩大损失过错。此外，李涵凝在庭审中提出物品真伪鉴定等数种、数次鉴定，耗时长久，即使是完好无损的物品家具，长时间的消极处置亦会自然损耗，更何况是已经沾水的物品家具，更应加强保护、妥善处理，但现场一直保持原样，家具物品在不通风的环境下会加速损害程度，这些没有积极减损及扩大损失、加速损耗造成的损害后果不应由我公司承担，且合同到期后，李涵凝拒不腾退房屋，使我公司无法及时收回房屋对外出租收益。另李涵凝拖欠租金在先，违约在先，本案双方互负违约责任，应各自承担相应责任。事发后，我公司及物业与李涵凝多次进行调解，但因差距过大无法达成调解。怡海公司围绕诉讼请求，提交《北京怡海花园商铺租赁合同》、缴费通知单、录音光盘、照片一组，李涵凝围绕诉讼请求提交公证书、告知函、快递单、经营收据若干本。对双方无异议的《北京怡海花园商铺租赁合同》、公证书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，怡海公司（出租方、甲方）与李杰（李涵凝曾用名，承租方、乙方）签订《北京怡海花园商铺租赁合同》约定：甲方将位于丰台区怡海花园内怡海路5-S10号铺位，建筑面积228.44平方米租赁给乙方；乙方租赁该区域只用于茶馆（餐饮除外）；租赁区内装修交付状态：地面为普通地砖，内墙为白色乳胶漆，临街侧为不锈钢框架落地玻璃墙，乙方在退租时，除地面外，其他部分需恢复甲方交付时的房屋状态；租赁期限自2015年3月16日起至2017年3月15日止；租金数额和交付办法：2015年3月16日至2017年3月15日止为装修期，免交租金，租金从2015年3月16日至2017年3月15日起计，租期超过15天不满30天者以一个月计租金，15天以内者以半个月计租金；2015年3月16日至2016年3月15日租金为每月每平方米130元，合计每月租金29697.20元；2016年3月16日至2017年3月15日租金为每月每平方米145元，合计每月租金33123.80元；租金按季交纳，在租金到期前应于前月的下旬（20-30日）以现金或者支票方式，向甲方财务一次交清；签订本合同时交付房屋租赁保证金（当期月租3个月的租金）计89091.60元；合同履行期满，在乙方办理完所有移交工作且付完所有应付款后，甲方应将保证金退还乙方；合同履行期满乙方在15天内未办理相关费用结算，甲方有权将保证金转抵租金及其他相关费用；乙方如不按期交租，每逾期一天，甲方需向乙方收缴违约金千分之5，逾期超过一个月者甲方有权单方面终止本合同，且没收其保证金；甲方应定期对租赁房屋进行检查并修缮，作到不漏、不渗、三通，并依据《物业管理公约》办理；如房屋出现给排水、用电、漏水等足以影响乙方正常经营的情况，甲方应在3日内解决，同时乙方应尽配合责任，在乙方尽到配合义务情况下甲方修缮，造成停业7日以上的，甲方给予减免7日租金，其他损失甲方不做赔偿。上述租赁合同签订后，李涵凝承租房屋，装修后用于经营茶馆“品茗堂”，支付了房屋租赁保证金89091.60元，并按合同约定支付租金至2015年12月31日。2016年4月5日早晨，李涵凝打开商铺门，发现因涉案商铺一间房间房顶漏水，致使房顶下陷掉落，导致涉案房屋被水浸泡。2016年4月6日，李涵凝申请北京市信德公证处（以下简称信德公证处）对涉案商铺现状进行证据保全公证，拍照并录相。后怡海公司与李涵凝就漏水事宜后续处理协商不成，产生争议，以致成讼。庭审中，李涵凝称依据租赁合同约定，二年租赁期间系免租装修期，其方无需支付租金。怡海公司称，合同中“2015年3月16日至2017年3月15日止为装修期，免交租金”的表述系笔误，未予及时删除，李涵凝实际于2015年3月起即支付租金。庭审中，李涵凝提交2015年12月20日书写的《告知》，称涉案商铺隔壁伊尔萨干洗店噪音和刺鼻气味致使其方店铺无法经营，多次申请要求解决无果，因此即日起其方不再支付租金及相关费用，要求怡海公司于2015年12月30日前解除合同，退还押金；李涵凝另提交2016年1月22日业主投诉记录表一份，证明投诉干洗店事宜，表中客服部处理意见及建议载明业主已找专业测量声音和气味单位上门测量，商业部田经理、物业公司、园区派出所三方到现场采样，准备起诉伊尔萨维护自己权益。怡海公司对此不予认可，认为李涵凝没有合法理由不交纳租金。庭审中，怡海公司提交2016年4月5日下午五点半左右及2017年1月18日，怡海物业公司与李涵凝交涉的现场录音，证明其物业公司在漏水发生后，尽快赶到现场，要求吸水，但李涵凝拒绝物业人员进入，造成浸泡时间延长，亦拒绝保险公司人员进入，扩大的损失不应由怡海公司承担责任。李涵凝对此不予认可，其方提交照片一张，称其于漏水发生后，及时将房屋内茶叶茶具抢出，减少损失，其方另称物业人员到场后不是吸水抢修而是对水管敲敲打打，问物业人员能否负责，答复说不负责，其方担心现场未保护，责任难以厘清，故希望分清责任再处理，后来水的处理也是李涵凝自己的员工先处理的，其方一直主张尽快协商，恢复经营，减少损失，但怡海公司没有人员能对双方的协商负责，作出具体决策，致使协商无果，其方从未见过保险公司人员上门处理理赔事宜。庭审中，李涵凝称其装修涉案房屋花费52万元，现房屋漏水致使其方停止经营，要求怡海公司赔偿52万元装修损失，李涵凝申请对涉案房屋2015年5月装修造价进行价格评估。经北京市高级人民法院随机确定鉴定机构，确定由国宏信价格评估集团有限公司（以下简称国宏信公司）进行鉴定，李涵凝交纳鉴定费6580元。国宏信公司于2019年6月18日出具价格评估报告，评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日的价格为304124元。怡海公司对评估报告提出异议，认为评估中多项费用核算依据不明，李涵凝对评估报告提出异议，主张评估内容未包含墙面底层处理、卫生间拆除改造及茶馆门头装饰部分，认为整体估价偏低。国宏信公司对异议予以回复，称价格评估人员以评估标的的现行市场价格和北京市建设工程计价依据-预算定额（2012），当期北京工程造价信息为依据，分析调整后确认评估结论，墙面底层处理及卫生间拆除改造部分因现状不存在，不在本次评估范围内。关于茶馆门头，国宏信公司电话答复本院，此项内容未经双方现场确认，不在本次评估范围内。庭审中，李涵凝申请对涉案房屋内物品贬损价值进行鉴定，2018年4月20日，经北京市高级人民法院随机确定鉴定机构，确定由国宏信公司进行鉴定。因鉴定的物品均为家具、字画、茶饼，评估价值贬损前，要求需先对家具材质、字画、茶饼真伪进行鉴定，故李涵凝申请此项材质、真伪鉴定。因北京市高级人民法院鉴定机构名录中仅有中国检验认证集团北京有限公司（以下简称中检北京公司）可以进行此项鉴定，故经怡海公司与李涵凝协商确定鉴定机构，本院委托中检北京公司进行鉴定，李涵凝交纳了5000元先期查勘费用。鉴定查勘过程中，经双方现场确认，李涵凝不再对字画进行鉴定。2018年11月12日，中检北京公司向本院发出《鉴定建议书》，提出二种鉴定方案供选择，指出了每种方案各自的优缺点：方案一为专家鉴定法，方案二为依据鉴定标的物的实际情况，采取专家法和取样法分别进行鉴定。后双方确定采用专家鉴定法，本院将确认回执单寄回中检北京公司。中检北京公司确认专家鉴定法鉴定费用为96000元，专家鉴定和取样法分别鉴定的费用为224000元。后因鉴定费用过高，李凝涵无力负担，故终止本次鉴定。中检北京分公司在鉴定过程中，经现场勘验，统计现场4个房间、走廊、2个客厅共计家具74件/组，笔记本1台，茶叶11饼，共计86件物品，列有物品清单。庭审中，本院与双方前往现场进行勘验，亦对上述86件物品予以确认，另勘验现场，茶室未经营，门头缺失，地面布满灰尘，一间房间房顶破裂下陷，房屋间走廊木地板浸水起泡明显。庭审中，双方确认涉案房屋共有四个包房，漏水致使房顶下陷，房顶下陷的包房浸水最严重，其他三个包房亦有浸水，客厅浸水较轻。家具有不同程度浸泡，其中房顶下陷的包房为上述物品清单中所列2号房间，房间中有写字台1件、圈椅2件、方几1个、官帽椅2件、衣架1件、展示柜1件、三星笔记本1台、福鼎团圆茶9饼、古茶2饼，现场照片显示写字台、圈椅、方几、官帽椅、笔记本电脑、茶叶位于房顶的下方；3号房间有官帽椅4件；4号房间中有实木顶箱柜2件；现场拍照显示国色天香屏风上有裂缝。上述家具中的写字台1件及6件官帽椅（李涵凝反诉请求中的1桌6椅）、圈椅2件及方几（李涵凝反诉请求中的黄花梨三件套）、顶箱柜1件、屏风、笔记本电脑、茶饼等，李涵凝要求按价赔偿，但称因家具系私人购买，不开发票节省费用，故无法提交购物发票，茶叶及笔记本电脑的发票丢失亦无法提供；此外李涵凝要求对涉案房屋内部分浸水家具予以修复，主张修复费用3万元。怡海公司对此不予认可，称无法核实涉案房屋漏水所致家具损耗的原因及程度及家具原有的状态，且李涵凝方有扩大损失的行为，另公证书所附照片中无茶叶和笔记本电脑。李涵凝称因漏水，桌子抽屉打不开，公证处事故发生后第二天做的证据保全，录相和照片中均无抽屉打开才显现的茶叶和笔记本电脑。怡海公司对此不予认可。庭审中，李涵凝提交店铺经营流水收据一组，证明其在签订涉案合同前即已承租涉案房屋，经营几年，有利润，否则不会持续在此经营，其是个体茶馆，有记账，但并没有大公司正规完善的财务管理制度。怡海公司对此不予认可，称提交的经营流水系李涵凝方自行制作的，无证据效力。庭审中，双方自行组织、本院主持双方进行协商调解，但均未达成一致调解意见。2019年5月28日，李涵凝腾退了涉案房屋，双方办理了交接手续。本院认为：原、被告双方签订的《北京怡海花园商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。一、关于怡海公司的诉讼请求：租赁合同中约定两年免租期，李涵凝称其在签订本案租赁合同前即已承租涉案房屋经营，且其已支付租金至2015年12月31日，故本院对李涵凝辩称本案租赁期间应免租之主张不予采纳，认定此约定系笔误。李涵凝于2016年4月5日前正常经营，应向怡海公司支付租金，其方称因干洗店异味影响其经营，可向他人主张相应权利，故本院对怡海公司要求支付2016年1月1日至2016年4月4日期间租金之诉讼请求予以支持。李涵凝逾期支付租金，应支付违约金，违约金数额本院予以酌定为2000元。关于2016年4月5日至房屋腾退之日止的租金及房屋使用费问题，本院认为，出租人有义务提供适宜房屋供承租人使用，2016年4月5日房屋发生漏水事故，致使房屋顶棚破裂下陷，浸水受损，纠纷发生，怡海公司应系违约方。李涵凝方出于厘清责任之考虑，于事故发生后第二日申请公证机关对证据进行保全后，才对浸水进行处理，系纠纷处理时的正常心态，并无扩大损失之主观故意。怡海公司提交双方交涉录音，但录音时间为2017年1月，在漏水发生后至2017年1月间，未见怡海公司有与李涵凝充分积极协商处理的行为。因涉案房屋面积较大，家具物品较多，浸水情况较严重，在纠纷处理完结前，李涵凝方未擅自移动现场物品，保持现状，亦属纠纷处理时的正常情况。怡海公司认为李涵凝扩大损失，亦未于事故发生后起诉主张，而是于2017年3月合同临近到期才提起诉讼。怡海公司起诉后，双方自行、在法庭主持下进行协商，但终无一致意见，怡海公司对房屋内物品损失不予认可，李涵凝申请鉴定亦为诉讼之正当要求，因家具、字画贬值损失鉴定程序繁复，鉴定机构提出，在鉴定贬损价值前，应先行进行真伪鉴定，李涵凝遂按要求提出此项鉴定，双方协商由中检北京公司进行鉴定，但鉴定机构于2018年11月致函本院，要求双方协商具体检验方法，后因检验费用高达近十万元，李涵凝多方筹错钱款，终无力负担，终止鉴定。后鉴定机构进行了涉案房屋装饰装修的鉴定。本案的鉴定周期较长，与案件的实际情况相关，并非李涵凝一方故意拖延所致，完成装饰装修鉴定后，李涵凝即腾退了涉案房屋。在漏水事故发生后至腾退的较长期间内，依据本院查勘的房屋现状，本院认为房屋的状况，李涵凝无法开展茶室的经营，故本院对怡海公司称事故发生后，李涵凝不久即开始经营之主张不予采纳。本院综合考量纠纷产生的原因，评估鉴定期限较长的原因，茶室未予继续经营等因素，对怡海公司所主张的此期间的租金及房屋使用费不予支持。二、关于李涵凝的反诉请求：1、免除租金及相关费用：租金问题本院已在怡海公司诉讼请求部分予以陈述，水费、电费、物业费、供暖费，双方未在租赁合同中予以约定，故本案不予处理。2、房屋押金：合同到期，房屋腾退后，出租人应将房屋押金返还，合同约定的收回押金情形，系合同解除情形下适用条款；合同解除权是可以选择适用的权利，本案中，怡海公司于李涵凝逾期支付租金后，未行使合同解除权，而是于合同到期后主张房屋租金，不符合本条适用情形，故本院对怡海公司所持逾期支付租金超过1个月，押金收回之意见不予采纳，对李涵凝要求退还押金之反诉请求予以支持。3、装饰装修损失，合同约定到期后，承租方恢复原状交付，故合同到期后，李涵凝方并不享有任何装修利益，虽然李涵凝已在此处经营几年，但是否续签系怡海公司享有的权利，然而本案漏水发生在租赁期间，李涵凝仍享有相应装修利益，故本院结合装修评估价值及剩余租赁期间等，对此部分数额予以酌定为10万元。4、房屋内家具、笔记本电脑、茶饼赔偿及家具修复费用：涉案房屋房顶下陷的房间内，浸水严重，虽然因鉴定费用过高，鉴定最终终止，但此房间内的家具、物品确系浸水受损，其他房间家具亦不同程度存在损害，本院综合考虑茶室装修情况、家具现状、家具由李涵凝持有等因素，对此部分赔偿、修复费用予以酌定为15万元。5、关于经营损失，漏水事故致使茶室无法经营，必然造成经营损失，本院综合考虑房屋面积、李涵凝承租使用房屋年限及经营状况等，结合本案中对装修利益的考量，对此部分费用予以酌定为15万元。6、本案纠纷因涉案房屋漏水引起，由此产生的证据保全公证费用及评估鉴定费用，均应由怡海公司负担，但庭审中，李涵凝未向本院提交证据保全公证费发票，证明其交纳金额，故本院对李涵凝此项诉讼请求暂不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定判决如下：一、李涵凝于本判决生效之日起七日内向北京怡海花园房地产开发有限公司支付二〇一六年一月一日至二〇一六年四月四日租金95221.41元；二、李涵凝于本判决生效之日起七日内向北京怡海花园房地产开发有限公司支付逾期支付租金的违约金2000元；三、北京怡海花园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向李涵凝返还房屋租赁保证金89091.60元；四、北京怡海花园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向李涵凝支付家具、物品赔偿及修复费用合计150000元；五、北京怡海花园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向李涵凝赔偿装修损失100000元；六、北京怡海花园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向李涵凝赔偿经营损失150000元；七、驳回北京怡海花园房地产开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回李涵凝的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9512元，由北京怡海花园房地产开发有限公司负担8000元（已交纳），由李涵凝负担1512元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费7575元，由李涵负担4545元（已交纳），由北京怡海花园房地产开发有限公司负担3030元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费11580元，由北京怡海花园房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日向李涵凝支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑 娟人民陪审员  马占凯人民陪审员  高顺荣二〇一九年七月三十一日书 记 员  高 桐