广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1204民初723号原告：陈永兵，男，1969年10月2日出生，汉族，住广东省罗定市，原告：梁青宇，男，1974年1月15日出生，汉族，住广东省罗定市，原告：赖狄，男，1989年10月27日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，原告：陈永挺，男，1973年11月11日出生，汉族，住广东省罗定市，四原告的共同委托诉讼代理人：陈坚新、赵小京，广东君鼎律师事务所律师。被告：梁成业，男，1969年11月30日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，委托诉讼代理人：曾小兵，广东百尺律师事务所律师。第三人：潘华，男，1964年7月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，第三人：梁朝扬，女，1969年11月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告陈永兵、梁青宇、赖狄、陈永挺与被告梁成业，第三人潘华、梁朝扬案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈永兵、梁青宇、陈永挺及四原告的共同委托诉讼代理人陈坚新、赵小京，被告梁成业的委托诉讼代理人曾小兵到庭参加诉讼，第三人潘华、梁朝扬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈永兵、梁青宇、赖狄、陈永挺共同向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于肇庆市××区××大道北侧的房产（证号：粤房地权证肇字第**）及位于肇庆市××号的土地[证号：肇鼎国用（2013）第0080033号]系原告所出资购买并享有权利，并确认原告享有所有权；2.请求判决肇庆市高要区人民法院终止对位于肇庆市××区××大道北侧的房产（证号：粤房房地权证肇字第**）位于肇庆市××号的土地[证号：肇鼎国用（2013）第0080033号]的查封；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月18日，肇庆市高要区人民法院作出了（2017）粤1204财保49号民事裁定书，裁定查封位于肇庆市××区××大道北侧的房产（证号：粤房地房地权证肇字第**）于肇庆市××号的土地[证号：肇鼎国用（2013）第0080033号]，原告对裁定不服，提出异议及提起执行异议之诉，具体理由为：一、该房产和土地系原告出资购买，早在法院查封前，原告与潘华签订了上述两房产的转让合同，并依约支付了全部转让款，付清了所有交易税。2017年6月，潘华因银行贷款到期无法还款，为筹集资金，经人介绍有意转让该房产和土地给原告，经协商，原告委托陈永兵与潘华于2017年6月26日签订了《房地产转让协议书》，约定潘华以1000万元转让该房产和土地给原告，后因办理产权过户的需要双方签订了标准版本的《房地产买卖合同》、《不动产买卖合同》。协议签订后，至2017年7月24日原告依约先后支付了1000万元转让款，2017年9月13日按税务部门的核定支付了全部交易税费3317802.71元，原告的买卖交易已成立并得到政府部门的确认。二、在法院查封之前，原告已向房产登记部门递交了过户申请及相关资料，鼎湖区房产登记部门受理并已办结完毕，原告已依法完成了所有应由当事人完成的法定程序，并无过错。2017年9月13日，原告向鼎湖区不动产登记中心提交了过户申请及过户登记所需的全部资料，同一天，鼎湖区住建局向原告出具了肇房交（鼎）字第0300029705号“房屋交易告知单”，对原告的交易依法予以确认，至此，原告已依法完成了所有应由当事人完成的法定程序，并无过错。综上所述，在法院查封之前，原告已与第三人签订了合法有效的书面买卖合同，已支付了全部价款及交易税费，已向房产登记部门递交了过户申请及所需全部资料，未办结过户登记非因原告自身原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，……如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应依法排除执行查封原告所购买的上述房产和土地。原告特提出异议之诉，请求判如所请。被告梁成业辩称，本案的查封合法有效，原告提出的异议请求没有法律根据。理由如下：一、法院执行查封案涉房地产时，不动产登记中心显示的物权人仍然为潘华，可见执行查封时原告与潘华之交易变更登记手续尚未核定，产权变动尚未记载在产权登记簿上，即仍属于未办理过户登记手续的状态，人民法院的查封符合《物权法》第十四条的规定。二、本案是否解封不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定处理，应严格适用《物权法》第十四条的规定。因前者是司法解释，制定机关是最高人民法院，后者是全国人大立法，前者法律效力阶位低于后者；前者制定时间在前，与后者相抵触，后法优于前法。三、本案的查封实际上与《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条并不冲突。理由如下：1.原告目前没有证据证明其与潘华之间存在真实合法的交易关系。原告提供的交易合同共三份，交易相对人、交易金额、付款时间均出现明显差异，其中2017年9月13日签订的不动产买卖合同出现倒签行为，约定的付款时间比合同的成立和生效时间早。2.原告未能提供充分的证据证明其支付全部的交易对价的事实。原告未能提供由潘华出具的收据，其提供的转账凭证显示的款项未必就是案涉标的物的交易款，双方亦可能存在其他往来款。3.原告与潘华之间的交易行为无效且存在过错。因为：（1）涉案的房地产为潘华、梁朝扬的夫妻共同财产，潘华未经共同共有人梁朝扬同意，擅自转让共同财产的行为违反了《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的强制性规定，潘华与原告之间的交易行为无效。原告与潘华交易过程中均未与梁朝扬协商，也没有主动要求梁朝扬签字，原告存在过错。（2）潘华为逃避债务，与原告恶意串通，以不合理的低价转移涉案的不动产，其行为无效且存在严重过错。本案不动产经税务部门核定的交易金额为1600多万元，而税务部门核定的交易金额通常比市场合理价格更低（约2000万元）,但原告与潘华成交的金额（有两份合同显示是700万元，一份合同显示1000万元）即使是1000万元，其成交金额显著低于不合理的正常价格。第三人潘华、梁朝扬没有提交书面答辩意见，也没有到庭质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，对本案的事实，本院认定如下：本案争议所涉的房地产坐落于肇庆市××区××大道北侧的国有土地使用权及其地上的房屋（以下简称案涉土地和案涉房屋，两者合称案涉房地产），该房地产已向不动产登记部门申请产权登记。不动产登记部门颁发的产权证书显示，案涉房屋的证号为粤房地权房地权证字第**，潘华单独所有，用途为商住，登记时间为2013年1月17日，建筑面积和套内面积为1946.52平方米。案涉土地的证号为肇鼎国用（2013）第0080033号，权属于潘华单独所有，用途为商服用地，使用权类型为出让，登记日期为2013年1月15日，使用权终止日期至2064年12月9日，使用权面积为1999.76平方米。2017年6月26日，潘华作为甲方，陈永兵作为乙方（获得梁青宇、赖狄、陈永挺授权），双方签订一份《房地产转让协议书》，约定甲方向乙方转让案涉房地产所有权。第一条约定：转让的标的物（以下简称标的物）位于肇庆市鼎湖新城**的1999.76平方米的国有土地使用权[肇鼎国用（2013）第0080033号]和肇庆市鼎湖新城46区罗隐大道北侧的1946.52平方米的房地产[粤房地权证房地权证肇字第**]约定：标的物的现状此前已抵押给中国建设银行股份有限公司云浮市分行，办理了抵押登记。甲、乙方均已清楚抵押事实，同意以转让的款项主要用于归还借款人云浮市云安区银和石材有限公司所欠中国建设银行股份有限公司云浮市分行贷款本息。第三条约定：标的物共计金额1000万元，对转让过程中所产生的税费，由乙方承担，包括以甲方名义所应承担该次交易的税费。第四条约定：标的物的1000万元价格，分四次支付：1.在签订本协议后，乙方支付甲方定金伍拾万元。2.乙方支付甲方转让款贰佰万元。甲方收到该款项后，即向中国中国建设银行股份有限公司云浮市分行办理法院解封及撤诉手续。3.当甲方办理好法院解封及撤诉手续后，乙方即向甲方支付转让款柒佰万元。甲方收到该款项后，即向银行办理解除抵押手续，同时配合乙方办理过户登记手续。4.甲、乙方双方办理好过户登记手续，取得登记回执后，乙方向甲方支付转让尾款伍拾万元。第五条约定：所转让的标的物完成登记后，甲方应在2个月内完成原租赁关系的转让手续，由乙方享有出租权，甲方所收取的租金仅限于产权转让交易登记日止。同日，陈永兵为作乙方，潘华和梁朝扬作为乙方，双方签订《仲裁协议书》一份，约定双方在履行前述《房地产转让协议书》合同过程中发生争议纠纷，双方自愿将此纠纷提交佛山市仲裁委员会仲裁。梁成业对该《仲裁协议书》上梁朝扬签名的真实性提出质疑。上述合同签订后，陈永兵通过银行转账方式向潘华汇款970万元，具体如下：2017年6月26日汇款50万元，2017年6月27日汇款100万元，2017年6月27日汇款100万元，2017年6月30日汇款130万元，2017年6月30日汇款100万元，2017年7月3日汇款330万元，2017年7月3日汇款140万元，2017年7月20日汇款20万元。另，陈永兵于2017年7月14日通过银行转账向云浮市云安区银和石材有限公司汇款788252.7元（云浮市云安区银和石材有限公司即是《房地产转让协议书》上注明在案涉房地产上设定抵押权所担保的主债务人，该公司于2018年10月15日出具《确认书》，证明陈永兵汇给该公司的788252.7元款项系陈永兵支付给潘华的购房费）。上述款项合计10488252.7元。梁成业提出上述款项不一定是购房款，双方可能存在其他交易，但其没有提供任何证据予以反驳。2017年7月14日，潘华出具《收据》一份，内容为“今到收陈永兵购买潘华肇庆鼎湖房地产物业（详细以双方签订的购买合同为准）购房款（以银行转帐方式）人民币共壹仟万元（￥10000000.00元）。立此为据。”2017年7月20日，潘华出具《借据》一份，内容为“今借到陈永兵人民币肆拾万捌仟贰佰伍拾贰元柒角（￥488252.70元）。立此为据。”2017年7月24日，潘华作为甲方（转让方），陈永兵、梁青宇、赖狄、陈永挺作为乙方（受让方），双方签订一份《房地产买卖合同》（该合同文本为广东省建设厅和广东省工商行政管理局提供给交易当事人的适用于二手楼买卖的示范格式文本），合同约定，甲方拟将案涉房屋转让给乙方。交易总金额为人民币700万元整。乙方应于合同签订后1天内支付甲方定金100万元，于2017年7月30日前支付第一期房款300万元，于2017年8月15日前支付第二期房款300万元，最后一期付款100万元，在办理好转让手续并核发新的《不动产权证书》时付清，已付定金将在最后一期付款时冲抵。付款方式：现金。在合同签订之日起三十日内，甲、乙方双方应携带有关资料到肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《不动产权证书》交付乙方。双方同意于2017年12月1日由甲方将该房地产交付给乙方使用。该合同一式4份，甲、乙方双方各存一份，当地住房和城乡建设局、鼎湖区不动产登记中心部门各存一份。合同还约定了其他内容。肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局的工作人员于当日在该合同上盖上“鉴证人：XX”印章。2017年9月13日，潘华作为甲方（转让方），陈永兵、梁青宇、赖狄、陈永挺作为乙方（受让方），双方签订一份《肇庆市鼎湖区不动产买卖合同》（该合同文本为示范格式文本），合同约定，甲方拟案涉房地产转让给乙方。交易总金额为人民币700万元整。乙方应于合同签订后当天内支付甲方定金100万元，于2017年7月30日前支付第一期房款300万元，于2017年8月15日前支付第二期房款300万元，在办理后转让手续并核发新的《不动产权证书》时付清，已付定金将在最后一期付款时冲抵。付款方式：现金、支票、汇款。在合同签订之日起三十日内，甲、乙方双方应携带有关资料到肇庆市鼎湖区不动产登记中心办理过户手续。乙方支付最后一期购不动产款时，甲方应同时将办理过户后的《不动产权证书》交付乙方。双方同意于2017年12月1日由甲方将该不动产交付给乙方使用。该合同一式三份，甲、乙方双方各存一份，当地不动产管理部门存一份。合同还约定了其他内容。2017年8月30日，肇庆市鼎湖区地方税务局向转让方潘华和受让方陈永兵、梁青宇、赖狄、陈永挺出具鼎湖地税房核[2017]633号《存量房产交易计税价格核定通知书》，通知交易双方：经存量房交易计税基准价系统审核，确认交易的案涉房屋核定计税总价为15646322.41元（不含税），含税计税总价为16428638.53元。根据肇庆市鼎湖区地方税务局出具的四张税票显示，四原告于2017年9月13日交纳了办理案涉房地产过户手续所需要的税款1994906.1元（纳税人为卖方，包含增值税，教育费附加、个人所得税、地方教育附加、土地增值税）、62976.43元（纳税人为卖方，包含城市维护建设税、印花税）、477604.08元（纳税人为买方，包含印花税、契税）、782316.12元（纳税人为买方，非住房税，即鼎湖地税房核[2017]633号通知书所核定的税款），合共3317802.73元。2017年9月13日，肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局向陈永兵、梁青宇、赖狄、陈永挺发出《房屋交易告知单》一份，告知其申请的案涉房屋的转让交易，该局已受理并已办结完毕，其可凭该告知单，到肇庆市国土资源局鼎湖分局办理相关手续，并注明该告知书是准予房屋交易当事人交易房屋的唯一合法证明。2017年9月13日，肇庆市鼎湖区不动产登记中心出具业务名称为“国有建设用地使用权/房屋所有权转移登记”的收件回执单给四原告，注明受理时间为2017年9月13日，限办日期至2017年10月31日，备注“已缴款”，领证受托人为陈永兵，并注明收到四原告提交的原国有土地使用证、原房地产权证、契税发票、不动产转让合同等原件。其后，梁成业因与潘华、梁朝扬等因民间借贷发生纠纷向本院申请诉前财产保全，本院于2017年9月18日作出（2017）粤1204财保49号民事裁定，裁定在价值1300万元范围内查封潘华所有的案涉房地产。该裁定书及协助执行通知书于当天送达肇庆市国土资源局鼎湖分局。其后，梁成业提起对潘华、梁朝扬等人提起诉讼，本院依法予以立案[案号：（2017）粤1204民初2218号]。该案在审理过程，四原告提出保全异议，本院于2018年3月20日作出（2017）粤1204民初2218号之二《民事裁定书》，裁定驳回四原告的异议。四原告于2018年4月3日向本院提起本案诉讼。另查明，本院于2018年8月1日出具（2017）粤1204民初2218号民事判决，判决书查明以下事实：2017年1月21日，梁成业作为出借人与潘华作为借款人，梁朝扬等作为保证人共同签订一份《借款保证合同》，约定潘华向梁成业借款1200万元用于新兴县南海大酒店的资金周转，借款期限为三个月，并约定借款利息等其他内容。梁成业依约将借款汇款至潘华的账户。判决：“一、被告潘华……应于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还借款本金9328370元及利息86567元（利息计至2017年12月9日，以后利息以实欠本金按月利率2%计至清偿之日止）给原告梁成业。……本案受理费93800元，诉讼保全费5000元，合共98800元，由被告潘华……负担。”该判决书现已发生法律效力，并进入执行程序。再查明，四原告为证实其已实际占有、使用案涉房屋，向本院举证了以下证据：1.陈永兵和蒋某于2017年9月13日签订的《租赁合同》、2019年9月13日的租金收据并申请证人蒋某出庭作证。蒋某到庭陈述：蒋某与陈永兵签订了《租赁合同》，其向陈永兵承租案涉房屋的第二层约300平方米作为办公及员工宿舍使用，租期两年，自2017年9月13日至2019年10月31日，每年租金3万元，押金1万元。蒋某在合同签订日已向陈永兵支付了第一年的租金及押金合共现金4万元，第二年租金3万元通过银行转账的方式支付。蒋某没有实际使用该房屋，而是于2018年4月25日将该房屋转租给其他人使用。蒋某向本院提交2018年11月16日的工商银行转账汇款凭证一份作为证据。2.水费和污水处理费的发票各10张。证明2018年3月至2018年12月期间案涉房屋发生的水费和污水处理费由陈永兵负责缴交。3.案涉房屋的物业锁匙一套及现场开锁光盘一张。证明四原告现持有潘华向其交付的案涉房屋锁匙。梁成业对上述证据的证据1的真实性不予确认，认为四原告在（2017）粤1204民初2218号一案的保全异议听证程序中没有提交反而在本案提交，如果该有利证据在查封之前形成，四原告应该在此前的听证程序中举证，现四原告才提交，可见该证据是事后形成的，存在造假的嫌疑。梁成业认为证据2产生于法院查封案涉房地产之后，证据3的存在不能证明四原告在法院查封之前取得案涉房屋的锁匙。梁成业于2019年3月11日向本院提交司法鉴定申请书一份，其认为四原告向举证的落款时间为“2017年9月13日”的《租赁合同》和租金收据是当事人倒签所致，申请对该两份证据的形成时间进行司法鉴定。其后，梁成业于2019年6月4日撤回鉴定申请。本院认为，本院根据梁成业的申请作出财产保全措施，查封了潘华名下的案涉房地产，四原告作为案外人向本院提出财产保全异议，主张对案涉房地产享有所有权并请求终止查封，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，本案为案外人执行异议之诉纠纷。梁成业作为金钱债权人，申请对债务人潘华名下的财产采取查封保全措施，其目的是为了在获得胜诉判决后得以顺利执行，四原告作为案外人提起保全异议之诉目的是通过诉讼达到阻却对特定标的物的执行，根据执行异议之诉的特点和综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：一、关于法律适用的问题。二、四原告和潘华之间对于案涉房地产是否存在真实合法的交易关系？三、四原告对案涉房地产是否享有所有权？四、四原告对案涉房地产是否享有排除人民法院强制执行的民事权益以及能否对抗人民法院的查封和执行？关于焦点一。四原告认为本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，以下简称《查扣冻执行规定》）第十七条和《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定处理，潘华提出《查扣冻执行规定》）第十七条与《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定冲突而不应继续适用。本院认为，我国《物权法》第十四规定的不动产物权变动模式下为登记生效主义，即未经登记不发生物权变动的效力,但同时《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（自2016年3月1日起施行）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”由前述规定可以看出，我国《物权法》仅赋予不动产登记权利推定的效力，在有相反证据足以推翻登记的情形下，仍以实际权利人为准，即原则上不动产的所有权依据不动产登记簿来确认和保护，但不动产的占有人有足够的证据表明实际权利人与登记权利人不一致的除外。《查扣冻执行规定》第十七条规定的不动产购买人已经付清全部价款或大部分价款、实际占有，非因自身原因导致没有办理所有权登记，应属于除外的一种情形，故《查扣冻执行规定》第十七条并不与我国《物权法》的规定存在冲突，原因在于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人虽然没有依不动产登记取得物权，但是考虑到实践中我国不动产登记制度尚不完善,买受人已经依照双方签订的买卖合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，其对该财产享有物权期待权。物权期待权虽从性质上仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，在生效裁判文书（包括保全裁定）的执行程序中，物权期待权与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律选择对物权期待权予以优先保护，买受人的物权期待权具有排除一般金钱债权人执行的法律效力。最高人民法院在后来颁布的司法解释《执行异议和复议规定》（2015年5月5日施行）的第二十八条、第二十九条中，对《查扣冻执行规定》第十七条的基本原则和基本精神予以坚持，所以四原告在本案中主张适用《查扣冻执行规定》第十七条和《执行异议和复议规定》第二十八条，本院予以采纳。关于焦点二。该争议焦点下具体分为两个问题：（一）四原告和潘华之间对于案涉房地产是否存在真实的交易关系的问题梁成业虽然在答辩意见中认为案涉房地产交易合同双方的意思表示虚假、有造假的嫌疑，但其仅提出质疑，却没有提供证据进行反驳。即使买卖双方为了办理过户另行重新签订标准格式版本的合同，该版本约定的价款与真实交易的版本不符，这种现象在现实中并不少见，不能据此认定双方的买卖关系是虚假的。四原告已提供了买卖合同、银行转账记录、到不动产登记部门办理过户手续的凭据、交纳过户所需税款的税票、收取租金的凭据、交纳水费和污水处理费记录等证据予以佐证，相关证据之间能够互相印证，可以证明双方已签订了买卖合同、买受人已通过银行转账支付价款、双方共同到不动产登记部门申请办理过户登记手续、四原告已交纳了300多万元税款的事实，足以证明双方存在真实的交易关系。（二）四原告和潘华之间对于案涉房地产所签订的买卖合同是否合法有效的问题首先，案涉房地产登记在潘华个人名下，没有证据显示潘华和梁朝扬系夫妻以及案涉房地产系潘华和梁朝扬夫妻共同财产。退一步来说，即使案涉房地产系夫妻共同财产，根据四原告举证的《仲裁协议书》显示，梁朝扬在《仲裁协议书》签名和盖指印，表明梁朝扬对案涉房地产交易知情并同意。梁成业对该签名的真实性提出质疑，但梁朝扬本人并没有到庭否认，且没有任何证据显示梁朝扬曾提出过追回案涉房地产的权利主张，在梁朝扬没有提出异议的情况下，梁成业作为一般金钱债权人以案涉交易侵害夫妻另一方合法权益为由否认其合同效力的理由不能成立，本院不予采纳。其次，梁成业提出案涉房地产交易存在明显不合理的低价进而影响合同效力的问题。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；……”根据上述规定，第一，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，法律赋予债权人的救济方式是行使撤销权，在债权人未行使撤销权前，买卖双方交易的行为仍是合法有效的；而且债权人行使撤销权的要件之一是“受让人知道该情形”，但至今为止，梁成业作为债权人没有行使过撤销权，也没有任何证据表明四原告作为受让人知道潘华以明显不合理的低价转让财产。第二，四原告和潘华在2017年6月26日签订的《房地产转让协议书》中约定案涉房地产的交易潘华实收金额为1000万元，同时亦约定对转让过程中所产生一切税费包括应由卖方潘华承担的税费，由四原告承担。四原告已通过银行转账向潘华实际支付了1000万元（实际转款10488252.7元，超出的488252.70元，潘华已立下借据转为借款），也实际交纳了过户所需的全部税款合共3317802.73元，约定由四原告承担的税费同样是其购买案涉房地产所必须支出的款项，应一同计入交易价格成本之中，故案涉房地产的交易成交价格已达到13317802.73元，参考办理过户时税务部门经计税基准价系统审核计得的含税交易价16428638.53元，该转让价格已超过百分之七十（16428638.53元×70%=11500046.97元），再考虑期间房地产的市场价格变动，案涉土地系商服用途，以及四原告向潘华购买案涉房地产时双方在买卖合同中已写明当时案涉房地产上设定了抵押权，买受人必须代出卖人涂销抵押登记再办理过户手续，说明出卖人的处分权受限且存在一定的交易风险，受这些因素的影响，案涉房地产的交易价格没有偏离市场价值，不能视为明显不合理的低价。因此，梁成业的该观点主张理据不足，本院不予采信。关于焦点三。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《不动产登记暂行条例》第二十一条规定：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。”不动产买受人基于买卖合同转移物权，应当在所有权转移登记手续完成即“登记事项自记载于不动产登记簿”后，买受人才取得不动产的所有权。买卖合同履行过程中，在买受人与出卖人之间尚未完成标的物的所有权转移登记手续之前，双方存在的是债的法律关系，转让案涉房地产的事项并未最终记载于不动产登记簿，此时买受人仅依据买卖合同主张确认其对于合同标的物享有所有权，尚缺乏法律依据。《查扣冻执行规定》第十七条和《执行异议和复议规定》第二十八条虽然对不动产物权的保护原则作了一定的突破，但这种突破仅限于对抗一般金钱债权人的执行查封措施，并不能广泛适用，根据上述焦点一所作的认定，买受人此时所享有的仅仅是物权期待权，并非物权。因此，四原告主张对案涉房地产享有所有权，本院不予支持。关于焦点四。根据《查扣冻执行规定》第十七条和《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，四原告要求对案涉房地产终止查封，必须同时具备以下四个要件：1.四原告与潘华在人民法院查封之前已存在合法有效的买卖关系，2.四原告在人民法院查封之前已支付全部价款或符合其他法定要求，3.在人民法院查封之前已合法占有该不动产，4.买受人对未办理过户登记没有过错。因本院在前述争议焦点中已认定四原告与潘华在人民法院查封之前已存在真实、合法有效的买卖关系和四原告已支付全部价款，故关键在于四原告是否实际占有案涉房地产以及对未办理过户登记手续是否具有过错。本案中，四原告已在2017年7月20日前向潘华支付了约定的全部价款1000万元，在2017年9月13日前已交纳了全部过户所需的税费及不动产登记部门已对潘华和四原告提交的办理过户申请资料进行收件，其后，因本院于2017年9月18日裁定查封案涉房地产，才导致四原告无法办理案涉房地产的登记过户手续。可见，在法院查封前，四原告已递交过户申请材料并经不动产登记部门初步审核通过再按税务部门的要求交纳了税款，四原告对案涉房地产未办理过户登记手续不存在任何过错。根据四原告所举证据显示，四原告已实际持有案涉房屋整套钥匙及负担其水费、污水处理费至今，并按约定取得案涉房屋的出租权，自2017年9月13日开始将部分房屋出租给他人并收取租金至今，由此可见，在人民法院查封之前，四原告依据买卖合同已经实际占有、使用案涉房地产。因此，四原告根据上述规定，已享有足以排除一般金钱债权人强制执行的民事权益，为了保护交易安全，人民法院不得再对案涉房地产进行查封和强制执行。第三人潘华、梁朝扬不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。为此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民法事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十二条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、不得执行登记在第三人潘华名下的位于肇庆市鼎湖区新城46区罗隐大道北侧的房屋（证号：粤房地权证肇房地权证肇字第**和鼎湖区新城46区的土地使用权[证号：肇鼎国用(2013)第0080033号]。二、解除对登记在第三人潘华名下的位于肇庆市鼎湖区新城46区罗隐大道北侧的房屋（证号：粤房地权证肇房房地权证肇字第**鼎湖区新城46区的土地使用权[证号：肇鼎国用(2013)第0080033号]的查封。三、驳回原告陈永兵、梁青宇、赖狄、陈永挺的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告梁成业负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  吴 勇审 判 员  赖小桃人民陪审员  邓惠婵二〇一九年七月二十六日书 记 员  梁洁仪