山东省临沂市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁13执复79号复议申请人（被执行人、异议人）：平邑县房地产综合开发有限责任公司，住所地：平邑县石都大道中段。统一社会信用代码：9137132672385300731-1。法定代表人：姚方营，董事长。申请执行人：刘学友，男，1980年1月25日生，汉族，居民，住平邑县。复议申请人平邑县房地产综合开发有限责任公司（以下简称平邑房地产公司）不服平邑县人民法院（2019）鲁1326执异17号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。在平邑县人民法院执行申请执行人刘学友与被执行人平邑房地产公司房屋买卖合同纠纷一案中，平邑房地产公司提出书面异议称，因法院委托临沂盛邦房地产评估咨询有限公司评估上海嘉苑A区沿街05室1-3层作出临盛邦评字2019第19011815号房地产评估报告，我公司有异议，1、我公司不是该房产的所有人，不能作为我公司的财产进行评估。依据我公司与山东路美交通设施有限公司、上海盛泰有限公司的协议，包括本案评估的房产整体转让给山东路美交通设施有限公司、上海盛泰有限公司。2、临沂盛邦房地产评估咨询有限公司对该房产的评估价值过低。3、评估报告附卷的（2018）鲁1326民初2833号民事判决书载明的原告为郭道华、被告为王玉峰与刘学友及我公司无关，不能作为评估依据。平邑县人民法院查明，本案的执行依据是（2017）鲁1326民初5854号民事判决，判决主文为：平邑县房地产综合开发有限责任公司于判决生效后五日内返还刘学友购房款620000元及利息。该判决查明，2015年9月8日，平邑房地产公司与刘学友签订《商品房销售合同》一份，平邑房地产公司将位于平邑县通圣路西侧上海家园（后更名上海嘉苑），由南至北第五套房产出卖给刘学友。2018年11月14日，刘学友向本院申请执行，执行案号为（2018）鲁1326执2014号。2018年9月11日，该院裁定查封平邑房地产公司所有的位于平邑县通圣路西侧的上海嘉苑A区沿街楼05室楼房一栋。2019年1月10日，该院委托临沂盛邦房地产评估咨询有限公司对上述房产进行价值评估，该公司作出估价报告，涉案房产的评估价值为1058400元，在评估报告中将（2018）鲁1326民初2833号民事判决书附卷，该判决与本案不具有关联性。平邑房地产公司为证实其主张向该院提交了其与上海盛泰有限公司、山东路美交通设施有限公司签订的协议书一份，协议约定三方解除原开发项目合作协议，平邑县房地产综合开发有限责任公司收回投资，退出合作，该开发项目由上海盛泰有限公司、山东路美交通设施有限公司共同接管。平邑县人民法院认为，该院拟处置的位于平邑县通圣路西侧的上海嘉苑A区沿街楼05室房产即在（2017）鲁1326民初5854号民事判决中平邑房地产公司出卖给刘学友的房产，这一事实可以认定平邑房地产公司在合同签订时享有对涉案房产的所有权。至于平邑房地产公司提交的协议书是否能产生房屋所有权变更的法律效力，是否对申请执行人有法律约束力应通过诉讼程序予以认定。在处置房产过程中，该院通过合法的委托程序委托有资质的评估机构进行价值评估，评估程序正当合法，平邑房地产公司认为评估价格过低的异议理由不能成立。临沂盛邦房地产评估咨询有限公司作出的评估报告中将与本案无关的法律文书附卷，应属该公司操作失误，但该失误不足以导致评估人员对涉案房屋作出错误的价值评估，亦不能由此认定评估报告无效。平邑房地产公司的异议理由均不能成立，对其异议请求该院不予支持。2019年4月22日，平邑县人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，作出（2019）鲁1326执异17号执行裁定：驳回异议人平邑县房地产综合开发有限责任公司的执行异议。复议申请人平邑房地产公司向本院申请复议称，请求撤销(2019)鲁1326执异17号执行裁定，解除(2018)鲁1326执2014号关于对位于平邑县通圣路西侧的上海嘉苑A区沿街05室的保全措施，撤销评估拍卖报告。事实和理由如下：1、尽管刘学友购买该房时复议申请人拥有所有权，但在合同解除后，复议申请人退出与上海盛泰有限公司、山东路美交通设施有限公司的合作，收回投资，涉案房屋的所有权归上海盛泰有限公司、山东路美交通设施有限公司所有。复议申请人对涉案房屋不再拥有所有权。2、对涉案房屋的评估价格远远低于周边房屋价格。3、评估机构将与案件不相干的法律文书作为评估、认定的依据、没有通知产权人到场参与评估是重大的程序瑕疵，复议申请人有理由认为足以影响评估的公正、客观性。应当依法撤销该评估报告。本院查明，涉案房产所在的位于平邑县通圣路西侧的上海嘉苑A区沿街楼的预售许可证登记在平邑县城建综合开发公司名下，预售证号为平房预售证第000248号。2018年9月5日，平邑县人民法院对平邑县城建综合开发公司法定代表人陈成功进行调查，其称上海嘉苑A区沿街楼不是其开发的，这个楼盘的土地是张庆波借用其公司的资质拿的，至于张庆波是怎么开发的，与平邑房地产公司是什么关系，其不清楚。另查明，2019年3月8日，平邑县人民法院向复议申请人平邑房地产公司送达了评估报告。同日，平邑房地产公司提出书面异议。本院查明的其他事实与平邑县人民法院查明的事实一致。本院认为，根据查明的事实，涉案房产预售许可证虽登记在平邑县城建综合开发公司名下，但该公司法定代表人否认涉案房产系其开发，且本案执行依据平邑县人民法院（2017）鲁1326民初5854民事判决认定复议申请人平邑房地产公司曾将涉案房产出售给申请执行人刘学友，平邑县人民法院据此认定涉案房产系复议申请人所有，并无不当。复议申请人提交的其与上海盛泰有限公司、山东路美交通设施有限公司签订的协议书，不能证实其关于涉案房产系上海盛泰有限公司、山东路美交通设施有限公司所有的主张，对其主张，本院依法不予支持。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十条规定：人民法院应当对评估报告进行审查。具有下列情形之一的，应当责令评估机构在三日内予以书面说明或者补正：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）选定的评估机构与评估报告上签章的评估机构不符；（四）评估人员执业资格证明与评估报告上署名的人员不符；（五）具有其他应当书面说明或者补正的情形。本案中，在评估报告中将与本案无关联的（2018）鲁1326民初2833号民事判决书附卷，平邑县人民法院执行实施部门在对评估报告进行审查后，应依照上述规定责令评估机构予以书面说明或者补正。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款规定：当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。本案中，复议申请人平邑县房地产公司在收到评估报告五日内对评估报告的评估结果提出书面异议，平邑县人民法院执行实施部门应依照上述规定进行办理。综上所述，复议申请人平邑房地产公司主张其不是涉案房产的所有权人，本院依法不予支持。复议申请人认为评估机构对涉案房产的评估价值过低、评估报告附卷的（2018）鲁1326民初2833号民事判决书不能作为评估依据，不属于本案执行异议和复议程序审查的范围，应由平邑县人民法院执行实施部门依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》的相关规定进行办理。平邑县人民法院（2019）鲁1326执异17号执行裁定认定基本事实清楚，裁定结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条规定，裁定如下：驳回复议申请人平邑县房地产综合开发有限责任公司的复议申请，维持平邑县人民法院（2019）鲁1326执异17号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  滕厚峰审判员  密启娜审判员  柏建松二〇一九年七月三十日书记员  张 堃