北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初20787号原告（反诉被告）：德丰利达资产管理集团有限公司，住所地北京市朝阳区建国路**院**楼****。法定代表人：任保国，总经理。委托诉讼代理人：刘彪，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵则启，北京市振邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金地鸿运房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区庙，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村十字街** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：徐家俊，行政总裁。委托诉讼代理人：戈笑鸿，北京市茂源律师事务所律师。原告（反诉被告）德丰利达资产管理集团有限公司（以下简称德丰利达公司）与被告（反诉原告）北京金地鸿运房地产开发有限公司（以下简称金地鸿运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。德丰利达公司的委托诉讼代理人刘彪，金地鸿运公司的委托诉讼代理人戈笑鸿均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。德丰利达公司向本院提出诉讼请求：1、金地鸿运公司退还德丰利达公司房屋租赁押金615554.24元及物业管理费押金50767.36元；2、金地鸿运公司退还德丰利达公司2018年9月租金149729.41元及9月的物业管理费12691.84元；3、金地鸿运公司支付德丰利达公司违约金100000元。事实和理由：2016年11月9日及2018年4月，德丰利达公司与金地鸿运公司先后签订《金地中心续租补充协议》及《金地中心写字楼租约》（合同编号：CM.ZL-BJ-JDZX-2018-HT-TB/113），就德丰利达公司承租金地鸿运公司位于北京市朝阳区金地中心B座21层房屋（以下简称21层房屋）及5层房屋（以下简称涉案房屋）签订了协议。合同签订后，德丰利达公司向金地鸿运公司支付了租赁押金及物业管理费押金。2018年8月，金地鸿运公司多次以客户投诉、影响写字楼办公为理由，在未通知德丰利达公司的情况下，强行断电、控制电梯、封门上锁。2018年8月15日，金地鸿运公司又向德丰利达公司发送《终止租约告知函》，强行要求德丰利达公司解除租约并搬离涉案房屋，后德丰利达公司只好搬离。金地鸿运公司单方解除合同并扣除德丰利达公司押金、剩余租金的行为，违反了诚实信用原则，构成严重违约，应承担违约责任。金地鸿运公司辩称并反诉称，不同意德丰利达公司的全部诉讼请求。合同履行期间，德丰利达公司在经营中存在非法集资、非法融资行为，导致写字楼发生多起上门讨债、静坐、示威等维权事件，甚至一度发生泼汽油自焚事件（后被制止），严重影响干扰、扰乱金地中心内其他租户的正常办公，造成恶劣的社会影响，违反合同的相关约定，构成违约。另北京市政府打非办要求我们全面配合清理高风险企业，德丰利达公司是相关文件中被点名的企业，处置建议是全面清理整治，德丰利达公司存在违法行为，我方有权解除合同。现我方反诉如下：1、确认双方租赁合同已于2018年9月5日解除；2、德丰利达公司向金地鸿运公司支付违约金974527.5元；3、金地鸿运公司无需返还德丰利达公司已支付的押金；4、德丰利达公司支付金地鸿运公司欠付的电费672.3元。德丰利达公司针对反诉辩称，不同意金地鸿运公司的全部反诉请求，理由如下：1、德丰利达公司实际承租了金地鸿运公司的2层房屋，即金地中心的21层房屋和涉案房屋，两套房屋分别签订了两个合同，租期不同，德丰利达公司承租涉案房屋后实际使用人是德丰利达公司的另外一家公司，金地鸿运公司所谓的静坐等群体事件，德丰利达公司不予认可，而且金地鸿运公司所称的事件均发生在21层，并未发生在涉案房屋；涉案房屋从未发生过群体事件，德丰利达公司一直按照约定合法使用房屋，金地鸿运公司主张的合同解除理由不成立，属于单方解除合同的违约行为；2、金地鸿运公司违约，所受损失应自行承担；3、金地鸿运公司所称的恢复原状损失，因德丰利达公司已经不能自由进出涉案房屋，根本无法恢复当初约定的原状，且违约方是金地鸿运公司，即使存在损失也应由金地鸿运公司自行承担。本院经审理认定事实如下：2018年4月，金地鸿运公司（出租人）与德丰利达公司（承租人）签订《金地中心写字楼租约》（合同编号：CM.ZL-BJ-JDZX-2018-HT-TB/113）（以下简称涉案合同），约定德丰利达公司承租金地鸿运公司涉案房屋，租期自2018年5月1日至2021年4月30日，月租金149729.41元，管理费12691.84元；押金数额共计666321.6元，其中租金押金为615554.24元，物业管理费押金为50767.36元，押金不计利息；租金与管理费不包括所租办公室内电费与水费、所租车位租金、加时空调费和机房冷却水费等，也不包括法律或法规规定一切应由承租人支付的政府税项和其他开支，以及银行的一切费用；承租人应在每个月的二十五（25）日前预先支付下个月的租金与管理费，不得有任何扣减；如因承租人之原因引发群体事件、讨薪、讨债及/或静坐等，视为承租人违约，出租人有权书面通知承租人终止本租约并有权追讨因此给出租人造成的一切损失；不得也不能允许将所租办公室用于非法或不道德的用途；不得也不允许任何可能对出租人或建筑物内其他使用者或租户造成扰乱，也不得干扰邻近的使用者或租户；承租人在租期内除不可抗力外，在任何条件下不得提早解除本租约，如因承租人原因导致本租约提前终止或无法履行，则出租人无需返还承租人已付押金，且承租人须向出租人支付未履行完毕租期的应缴租金及物业费；无论任何原因导致本合同终止的，承租人应无条件的将所租办公室返还给出租方，双方按照本租约的约定结清各项相关费用，同时，承租方应无条件配合出租方办理已开具发票的处理事宜；本租约期满后将腾空的所租办公室移交给出租人后的三十（30）天内，或者因承租人违约、不遵守或不履行租约中的各项条款和条件及不遵守、不履行承租人应履行的条款，而引起的索赔解决后的三十（30）天内，以时间较晚者为准，租金与管理费押金将以人民币退还给承租人，不附带利息，但出租人根据本租约规定有权扣除、扣留或抵消的押金部分不予退还；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，德丰利达公司向金地鸿运公司支付租赁押金615554.24元、物业管理费押金50767.36元。2018年8月15日，金地鸿运公司向德丰利达公司出具《终止租约告知函》，载明：近期北京各级政府开展严查非法集资、非法融资行动，2018年5月至8月之间，朝阳区建外街道、建外派出所召集辖区内写字楼运营方开会，要求各大厦尽快清理金融、投资类公司，其中建外派出所已将贵司列为高危风险企业，要求我司密切关注并尽快清退；更为严重的是2018年8月14日，发生了贵司客户上门讨债行为，讨债者在楼内大声喧哗，声称是贵司非法集资欺骗投资人，该行为对金地中心正常办公环境造成严重的负面影响……基于贵司行为已构成了根本违约……自本函发出之日，贵我双方之间的租约正式解除。2018年8月24日，德丰利达公司向金地鸿运公司支付了2018年9月的租金及物业费。2018年9月5日，德丰利达公司向金地鸿运公司出具《关于退还我司办公室租金及押金事宜》的函，载明：我司在竞争对手的恶意诋毁下，公司部分私募股权客户来集团了解情况，其中两名为竞争对手的枪手，情绪较为激动（在合作未到期的情况下，要求全额退还股权出资，违反合同约定），我司积极配合解决……2018年8月28日，我司全体人员正在有序集团办公，贵司在未征得我司同意的前提下，强行断电，控制电梯，封门上锁，直接导致我司集团旗下公司全部停运……我司同意搬离，我司同意解除租约。庭审中，德丰利达公司另提交如下证据：1、视频，证明金地鸿运公司强制断水断电，强制要求德丰利达公司搬离；金地鸿运公司不认可该证据的真实性，称与本案无关，且该视频拍摄的是德丰利达公司承租的21层房屋，而本案争议的是5层房屋；2、搬家服务费发票，证明德丰利达公司搬离涉案房屋并支出相关费用；金地鸿运中心认可该证据的真实性，不认可证明目的，称该发票开具时间为2018年9月9日，说明德丰利达公司直到该日仍然没有搬完。庭审中，金地鸿运公司另提交如下证据：1、视频，证明德丰利达公司经营中存在非法集资、非法融资行为，导致发生多起上门讨债、静坐、示威等维权事件，甚至一度发生泼汽油自焚事件，严重影响干扰、扰乱了金地中心内其他租户的正常办公，造成恶劣社会影响；德丰利达公司称真实性无法确认，不认可证明目的，称从视频上看，拍摄的也应该是21层房屋，且证明不了是群体事件；经询，金地鸿运公司认可该视频拍摄于大厦21层电梯走廊的公共区域；2、网络新闻截图，证明德丰利达公司经营中存在非法集资、非法融资行为，造成恶劣社会影响；德丰利达公司称真实性无法核实，不认可证明目的，称这只是网络报道，不能就因此认定德丰利达公司非法集资、融资；3、《北京金地中心物品通行证》及照片，证明德丰利达公司直至2018年9月14日仍在占有涉案房屋并搬离自有物品，未按约定将涉案房屋恢复原状，应承担恢复原状费用；德丰利达公司认可该证据的真实性，不认可证明目的，称通行证载明物品所在楼层为21层，并非涉案房屋，且该证据也能说明德丰利达公司的门禁卡已经失效了；另外，放有椅子的照片确实是涉案房屋的，但无法确认拍摄时间；经核，照片显示，涉案房屋的正门装饰中线印有“利达生物”字样；经询，德丰利达公司称“利达生物”全称威海利达生物科技有限公司，德丰利达公司当时是该公司的股东之一；4、电费付款通知书，证明德丰利达公司欠付电费情况；德丰利达公司不认可该证据的真实性，称8月后确实没交过电费，但其已于8月底搬走了，9月已经没有电费了，德丰利达公司另称2018年7月涉案房屋产生电费548.1元；经核，该付款通知载明2018年8月1日至2018年9月30日期间电费为672.3元；5、金地鸿运公司与案外人北京志达联行房地产经纪有限公司（以下简称志达公司）签订的租赁合同及代理佣金确认文件，证明涉案房屋直至2019年4月1日前一直处于空置状态，且另行出租产生中介费损失；德丰利达公司称真实性无法核实，不认可证明目的，金地鸿运公司违约，相应损失应自行承担，且根据确认书无法证明金地鸿运公司实际支付了佣金;6、发票及转账记录，证明金地鸿运公司再次出租涉案房屋产生佣金损失，此部分损失系金地鸿运公司的违约金构成部分；德丰利达公司认可该证据的真实性，不认可证明目的，称合同解除的责任在于金地鸿运公司，相应损失应自行承担；经核，金地鸿运公司于2019年5月6日向志达公司转账307396.7元，摘要为代理费。本案审理过程中，本院依金地鸿运公司申请，向北京市朝阳区金融社会风险防控工作领导小组办公室调取了编号为京打非办函[2018]139号《北京市打非工作小组办公室关于通报非法集资监测预警情况的函》，该函中对德丰利达公司的相关情况及处置建议作出了说明。金地鸿运公司称该证据能够明确显示德丰利达公司为高风险企业，涉嫌六项违法行为；该函明确列明处置建议为全面清理整治，要求对德丰利达公司全面清理，所以才会有政府部门组织开会，下达意见；这份材料足以证明德丰利达公司违法。德丰利达公司认可该函的真实性，不认可证明目的，称：1、该函是北京市打非办出具的关于非法集资监测预警的报告，并不是审判部门出具的生效法律文书，此份文件的表述具体到德丰利达公司，用的“是涉嫌”二字，并不是审判部门出具的对违法行为的认定，德丰利达公司是否违法最终应以法院出具的生效法律文书为准，预警函不能确定德丰利达公司已经发展到违法犯罪的程度；2、处置建议中关于德丰利达公司的全面清理整治，并非出具部门的官方说法，金地鸿运公司认为全面清理整治就是与我公司解除合同的观点是单方理解；3、此份文件中并没有提到房屋出租方与本文件提到的高风险企业解除租赁协议的指导意见或者意思表示，所以金地鸿运公司依据该文件解除与德丰利达公司的合同证据不足。另，双方均认可德丰利达公司的租赁费用交至2018年9月30日。上述事实，有《金地中心写字楼租约》（合同编号：CM.ZL-BJ-JDZX-2018-HT-TB/113）、付款回单、《终止租约告知函》、《关于退还我司办公室租金及押金事宜》、《北京市打非工作小组办公室关于通报非法集资监测预警情况的函》及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，德丰利达公司与金地鸿运公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应遵照执行。本案的争议焦点在于，德丰利达公司向金地鸿运公司承租的21层房屋发生维权事件，是否影响德丰利达公司对涉案房屋享有的相关租赁权利，金地鸿运公司是否据此享有对涉案房屋的单方解除权。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案现有证据，维权事件及强制断电等情形均发生于或针对金地中心**房屋，涉案房屋并未出现相关情况；德丰利达公司称其承租涉案房屋后，实际将涉案房屋交由另外一家公司使用，根据金地鸿运公司提交的照片，涉案房屋正门中线的公司名称为“利达生物”，能够与德丰利达公司的陈述相印证。现有证据无法证明21层房屋的维权事件对涉案房屋的正常合理使用产生了负面影响，金地鸿运公司仍需对德丰利达公司对涉案房屋的使用存在违约情形进行举证；另，虽然相关单位将德丰利达公司列为高风险企业，但并未就涉案房屋的处置作出明确决定，金地鸿运公司仅以相关单位的内部文件为依据主张德丰利达公司存在违约行为，缺乏事实及法律依据，对于金地鸿运公司要求德丰利达公司支付违约金的反诉请求，本院不予支持。关于合同的解除。金地鸿运公司曾向德丰利达公司发函解除合同，德丰利达公司于2018年9月5日回函表示同意，本院对此不持异议，本院确认双方租赁合同已于2018年9月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，德丰利达公司的租金及物业管理费已交至2018年9月30日，现双方合同提前解除，德丰利达公司尚未使用的租金及物业管理费金地鸿运公司应予退还，故德丰利达公司要求金地鸿运公司退还剩余租金及物业管理费的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持；关于退还的数额，双方并未进行退房交割，金地鸿运公司提交的现有证据亦不足以证明德丰利达公司迟于合同解除之日搬离涉案房屋，故本院确认金地鸿运公司退还德丰利达公司合同解除日之后的租金及物业管理费。德丰利达公司并不存在合同约定的应予扣除押金的情形，其交纳的租赁押金及物业管理费押金金地鸿运公司应予退还，故德丰利达公司要求金地鸿运公司退还押金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持；金地鸿运公司要求扣除押金的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于违约金，双方租赁合同中并未就出租人提前解约是否承担违约责任作出约定，德丰利达公司亦未就其因此受有损失进行举证，故德丰利达公司要求金地鸿运公司支付违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律以依据，本院不予支持。关于电费，现有证据无法证明涉案房屋自2018年8月1日至2018年9月5日期间所产生电费的具体数额，德丰利达公司自认其确未支付8月之后的电费，本院对此不持异议，本院将结合电费付款通知及往月的电费数额，对德丰利达公司应支付的电费予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）德丰利达资产管理集团有限公司与被告（反诉原告）北京金地鸿运房地产开发有限公司签订的《金地中心写字楼租约》（合同编号：CM.ZL-BJ-JDZX-2018-HT-TB/113）于二〇一八年九月五日解除；二、被告（反诉原告）北京金地鸿运房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）德丰利达资产管理集团有限公司押金六十六万六千三百二十一元六角；三、被告（反诉原告）北京金地鸿运房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）德丰利达资产管理集团有限公司租金十二万四千七百七十四元五角、管理费一万零五百七十六元五角；四、原告（反诉被告）德丰利达资产管理集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京金地鸿运房地产开发有限公司电费六百元；五、驳回原告（反诉被告）德丰利达资产管理集团有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京金地鸿运房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6544元，由原告（反诉被告）德丰利达资产管理集团有限公司负担636元（已交纳），由被告（反诉原告）北京金地鸿运房地产开发有限公司负担5908元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费6773元，由被告（反诉原告）北京金地鸿运房地产开发有限公司负担6748元（已交纳），由原告（反诉被告）德丰利达资产管理集团有限公司负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 蒙镭二〇一九年七月二十五日法官助理 李青书 记 员 刘欢