重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初513号原告：杨天，男，1993年6月20日出生，汉族，住四川省西充县。委托诉讼代理人：吴健，重庆承羲律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈菲，重庆承羲律师事务所律师。被告：王智，男，1986年8月7日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：颜夙，女，1988年2月4日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：王守兰，女，1960年2月14日出生，汉族，住重庆市北碚区。被告：颜其光，男，1960年7月25日出生，汉族，住重庆市北碚区。四被告共同委托诉讼代理人：廖中平，重庆市綦江区东溪法律服务所法律工作者。四被告共同委托诉讼代理人：蓝泗洪，重庆市綦江区东溪法律服务所法律工作者。第三人：重庆市大泽置业代理有限公司，住所地重庆市江**建新西路**特****，统一社会信用代码91500105450406323C。法定代表人：万大禄，董事长。委托诉讼代理人：罗和勇，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：胡永红，女，系该公司工作人员。原告杨天与被告王智、颜夙、王守兰、颜其光、第三人重庆市大泽置业代理有限公司（以下简称“大泽公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2018年1月31日，原告杨天及其委托诉讼代理人陈菲，被告王智、颜夙及其共同委托诉讼代理人廖中平、蓝泗洪，被告王守兰、颜其光的共同委托诉讼代理人廖中平、蓝泗洪，第三人大泽公司的委托诉讼代理人罗和勇、胡永红到庭参加诉讼。2018年3月15日，原告杨天及其委托诉讼代理人陈菲，被告王智及其委托诉讼代理人廖中平、蓝泗洪，被告颜夙、王守兰、颜其光的共同委托诉讼代理人廖中平、蓝泗洪，第三人大泽公司的委托诉讼代理人罗和勇到庭参加诉讼。2019年7月12日，原告杨天及其委托诉讼代理人吴健，被告王智、颜夙、王守兰、颜其光的共同委托诉讼代理人廖中平、蓝泗洪，第三人大泽公司的委托诉讼代理人罗和勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨天向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与四被告、第三人于2017年7月8日签订的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》项下的原告与四被告之间的房屋买卖合同关系；2.判令四被告向原告退还购房定金30000元；3.判令四被告赔偿原告中介费损失10000元、按揭服务费损失6000元、权证办理费损失500元、评估费损失820元、律师费损失10000元；4.判令四被告向原告支付违约金50000元。事实和理由：2017年7月8日，原告与四被告、第三人签订《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》，约定四被告将位于重庆市沙坪坝区大学城南二路1080号2幢31-7房屋出售给原告；总成交价为500000元；付款方式为银行按揭。合同签订后，原告向四被告支付了定金30000元，但四被告拒不履行合同，并明确表示解除合同。四被告行为构成违约，原告遂诉至法院。被告王智、颜夙、王守兰、颜其光辩称：1.同意与原告解除房屋买卖合同关系；2.原告违约在先，四被告没有违约；3.第三人在交易过程中存在过错，不应当收取中介费。第三人大泽公司述称：四被告存在违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人举示的证据，本院评析如下：1.原告举示的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》《定金收条》、《收据》（3张）、微信记录、《民事委托代理合同》、发票，结合四被告及第三人质证意见，本院均予以采信；2.四被告举示的《限期履行通知书》及其邮寄存根（3份）、邮件流转记录（3份），《解除合同通知书》及其邮寄存根（3份）、邮件流转记录（3份），结合原告及第三人质证意见，本院均予以采信；3.四被告举示的通话录音（被告王智与原告母亲）、通话录音（被告王智与原告父亲、2份）、通话录音（被告王智与银行工作人员）、短信记录（被告王智与原告母亲）、短信记录（被告王智与原告父亲），无法确认其真实性，本院均不予采信；4.本院依法调取的《询问笔录》，经当事人质证予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月8日，原告作为乙方、四被告作为甲方、第三人作为丙方，三方签订《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区大学城南二路1080号2幢31-7房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为74.63平方米，总成交价为500000元；房屋权属状态为权证在手；付款方式为按揭贷款，贷款种类为商业贷款；乙方在2017年7月8日支付购房定金30000元给甲方，该购房定金为成交总价的一部分；乙方的贷款申请金额暂定为300000元（以银行审批为准），且甲乙双方约定在银行审批同意贷款后7个工作日内办理过户手续；乙方在过户时将首期款170000元支付给甲方；若银行审批贷款金额小于乙方申请的贷款金额，则乙方应在银行审批同意贷款后3个工作日内补足首付款；甲方应在收到全部房款后将房屋交给乙方；乙方向丙方支付居间服务费10000元及权证办理费500元；乙方需向丙方支付代担保公司收取的按揭服务费6000元，按揭相关费用由乙方承担；甲乙双方从签订协议之日起，自觉遵守协议所约定事项，并按协议约定履行双方的权利义务，如一方未按协议约定的内容履行，则视其违约，经电话、短信或书面等形式告知后仍未履行的，守约方有权解除合同，同时违约方应向守约方支付房屋成交价10%违约金，并承担丙方收取的相关费用；甲乙双方确认前面所列通讯地址分别为双方各自的约定邮寄送达地址，合同项下任何通知（包括但不限于诉讼、仲裁文书的送达）均应以书面形式送达至该联系地址；因合同履行中发生争议，通过诉讼进行解决的，违约方应承担相关诉讼费用、律师费用、保全费用（含担保费用）以及因诉讼产生的误工费、交通费、差旅费等相关费用。同日，原告向四被告支付了定金30000元，向第三人支付了中介服务费1000元。2017年8月21日，原告向第三人支付了中介服务费9000元、按揭服务费6000元、权证办理费500元、评估费820元。2018年1月17日，原告为本案诉讼支出律师费10000元。2017年11月26日，四被告向原告发出《限期履行通知书》，载明因原告未按约定办理贷款，要求原告在接到该通知之日起10日内办理完相关手续。2017年12月4日，四被告表示“那么我们三方再签一个补充协议，约定2017年12月30日为最后过户期限，逾期我们将自动解除合同。这是我们最后的让步了”，原告与第三人均表示同意。2017年12月9日，四被告向原告发出《解除合同通知书》，载明因原告未按前述《限期履行通知书》履行，四被告从即日起解除《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》。2017年12月15日，第三人通知四被告于2017年12月21日办理过户手续，四被告明确表示拒绝。另查明，原告一直未通过贷款审批。本院经审查认为，原告与四被告、第三人签订的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》，系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。根据合同约定，合同履行顺序为：1.原告支付定金；2.原告通过按揭贷款审批；3.原告与四被告于审批通过后7日内过户；4.原告于过户时支付首付款；5.银行支付按揭款；6.四被告交房。合同并未明确约定通过按揭贷款审批以及过户的具体时间，四被告最后一次明确表示双方应于2017年12月30日前过户，原告亦同意，视为双方约定于2017年12月30日前过户，故原告应于2017年12月23日前通过按揭贷款审批。在过户义务履行期限届满前，四被告明确表示不履行合同，构成违约。原告未在2017年12月23日前通过贷款审批，亦构成违约。如前所述，原告享有法定解除权，原告在起诉前未向四被告发出过解除合同的通知，并于2018年1月2日诉至本院，本院于2018年1月13日向四被告送达起诉状副本，视为四被告于该日收到解除合同通知，故双方房屋买卖合同关系于该日解除。四被告向原告发出解除合同通知时，履行期限尚未届满，其尚不享有解除权，故其解除通知不发生效力。合同解除后，四被告应当向原告退还定金30000元，故关于原告主张四被告退还定金30000的请求，本院予以支持。根据合同约定以及合同实际履行状况，四被告应当承担原告实际产生的损失，鉴于双方当事人均存在违约行为，综合考虑合同履行过程，当事人过错程度，本院酌情认定四被告赔偿居间服务费损失5000元、按揭服务费损失3000元、权证办理费损失250元、评估费损失410元、律师费损失5000元，关于原告主张四被告赔偿损失超过前述金额部分的请求，本院不予支持。根据合同约定，违约方应赔偿守约方总成交价10%的违约金，本院酌情认定四被告向原告支付违约金25000元，关于原告主张四被告支付违约金超过前述金额部分的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告杨天与被告王智、被告颜夙、被告王守兰、被告颜其光于2017年7月8日签订的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》项下的原告杨天与被告王智、被告颜夙、被告王守兰、被告颜其光之间的房屋买卖合同关系于2018年1月13日解除；二、被告王智、被告颜夙、被告王守兰、被告颜其光于本判决生效后十日内向原告杨天退还购房定金30000元；三、被告王智、被告颜夙、被告王守兰、被告颜其光于本判决生效后十日内向原告杨天赔偿中介费损失5000元、按揭服务费损失3000元、权证办理费损失250元、评估费损失410元、律师费损失5000元；四、被告王智、被告颜夙、被告王守兰、被告颜其光于本判决生效后十日内向原告杨天支付违约金25000元；五、驳回原告杨天的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8800元，减半收取计4400元，由原告杨天负担2000元，由被告王智、被告颜夙、被告王守兰、被告颜其光共同负担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  卢玉萍二〇一九年七月十七日书记员  丁变合