内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初721号原告：刘海波，男，汉族，1966年8月13日出生，包头市蒙古族中学教师，住内蒙古自治区包头市。被告：包头市荣泰置业有限责任公司。法定代表人：王秉仁，系公司董事长。委托诉讼代理人：马存宝，内蒙古金矢律师事务所律师。原告刘海波与被告包头市荣泰置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘海波、被告包头市荣泰置业有限责任公司的委托诉讼代理人马存宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海波向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签订的《认购书》；2.判令被告退还原告购房款40000元；3.判令被告双倍退还原告定金20000元；4.判令被告承担违约责任，以40000元购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付原告从2014年8月1日起至购房款付清之日止的利息；5.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告协商，原告欲购买被告开发的位于包头稀土高新技术产业开发区时代广场G区T2号楼13层1303号写字楼(建筑面积为180.4平方米),该房屋总价款为1629012元，原告于2014年5月24日向被告支付了定金10000元,于2014年5月27日向被告支付了购房款40000元，被告为原告出具了收据。认购书约定:被告应于2014年7月30日交该房屋而未按时交房,原告也未交后续购房款,由于被告欠建筑商费用，该房屋被法院依法查封，无法履行认购书，致使无法实现该合同目的。原告认为，被告无法交付房屋的行为已构成违约,依照相关法律规定，被告应当将收取的购房款、定金以及利息返还原告。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告包头市荣泰置业有限责任公司辩称，第一，解除权因已过除斥期间而消灭，原告无权要求解除合同。本案解除权应于2014年5月26日应签订《商品房买卖合同》并支付相应房款为时间节点起一年内行使。原告未提供相关证据证明其进行过任何催告，解除权因其怠于行使而归于消灭。第二，原告违约在先，应承担违约责任。《认购书》第三条约定，认购人必须于2014年5月26日之前与出卖人签订《商品房买卖合同》并支付相应房款，如认购人逾期未与出卖人签订《商品房买卖合同》的，出卖人有权解除本认购书，且出卖人对认购书已交的定金不予返还。原告一直拒绝签订《商品房买卖合同》及支付相应购房款，据此，原告已违反了先履行合同义务，被告未能交房系依法行使抗辩权，并非违约。本院经审理认定事实如下：2014年5月24日，原告刘海波（认购人）与被告包头市荣泰置业有限责任公司（出卖人）签订《认购书》，约定认购人自愿购买出卖人开发的××区号写字楼，商品房图测建筑面积为180.4平方米,该房屋总价款为1629012元。认购人签订本认购书当日需向出卖人支付签订《商品房买卖合同》的定金10000元。一次性付款或者使用商业按揭贷款的认购人必须于2014年5月26日之前与出卖人签订该商品房之《商品房买卖合同》并支付相应房款；无论何种付款方式，若认购人逾期未与出卖人签订《商品房买卖合同》的,出卖人有权解除本认购书，且出卖人对认购人已交的定金不予以返还，认购书解除后出卖人有权将商品房另行出售给第三方。本认购书自出卖人向认购人发出解除通知之日起解除。《认购书》签订当日，原告支付定金10000元。2014年5月27日，原告支付房款40000元。后双方未签订《商品房买卖合同》，原告也未支付其余购房款。以上事实，有原告刘海波提供的认购书一份、收据二张，被告包头市荣泰置业有限责任公司提供的定金收据一张、认购书一份，以及双方当事人陈述等证据材料经庭审质证认证在案予以佐证。本院认为,原告与被告签订的《认购书》出于当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效。该《认购书》系双方当事人为订立商品房买卖合同而订立的契约，具有预约性质。合同法规定，当事人有自愿订立合同的权利，原告在未签订正式购房合同的情况下，要求解除《认购书》，本院予以支持。依照合同法的规定，合同解除后，原告已支付的购房款40000元，被告应当予以返还，原告主张被告退还购房款40000元的请求于法有据，本院予以支持。被告辩称其不同意解除认购书，要求原告继续履行，因该认购书的内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，涉及商品房买卖合同的重要条款没有具体约定。当事人违反预约合同义务，其应承担相应的违约责任，但不能强制其履行未签订的本约合同，故对被告的该抗辩理由不予采纳。原、被告双方在《认购书》中约定了定金为担保订立商品房买卖合同的立约定金，并约定原告必须于在约定的时间内与被告签订《商品房买卖合同》并支付相应房款，如原告在约定时间内未与被告签订商品房买卖合同，定金不予返还。原告称因房屋被查封，不能实现网签，但原告未能提供证据证明其在约定期限内未与被告签订商品房买卖合同的责任在被告，依据双方的约定，被告有权不予以返还定金。故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，本院对原告主张被告双倍退还原告定金20000元的诉讼请求不予支持。原告主张被告承担违约责任，支付以40000元购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2014年8月1日起至购房款付清之日止的利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘海波与被告包头市荣泰置业有限责任公司于2014年5月24日签订的《认购书》；二、被告包头市荣泰置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告刘海波购房款40000元；三、驳回原告刘海波要求被告包头市荣泰置业有限责任公司双倍退还定金20000元的诉讼请求；四、驳回原告刘海波要求被告包头市荣泰置业有限责任公司支付以40000元购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2014年8月1日起至购房款付清之日止利息的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取计650元（原告已预交），由被告包头市荣泰置业有限责任公司负担400元，由原告刘海波负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波 二〇一九年七月四日书记员 朱乾坤附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四条【合同自由原则】当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。