湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民再15号再审申请人（一审本诉被告反诉原告、二审上诉人）：怀化市海源房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰中路**。法定代表人：张顺元，该公司总经理。委托代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。再审申请人（一审本诉原告反诉被告、二审上诉人）：易春香，女，汉族，1975年5月10日出生，住湖南省怀化市鹤城区。再审申请人（一审本诉原告反诉被告、二审上诉人）：周民初，男，汉族，1960年11月18日出生，住湖南省怀化市鹤城区。易春香、周民初共同委托代理人：李宜羲，男，汉族，1950年2月21日出生，住湖南省怀化市鹤城区。再审申请人怀化市海源房地产开发有限公司、易春香、周民初因商品房预售合同纠纷一案，不服本院作出的（2017）湘12民终1276号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审，该院于2018年9月25日作出（2018）湘民申1051号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2019年1月11日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2019年6月11日对本案进行了公开开庭审理。再审申请人怀化市海源房地产开发有限公司委托代理人李润奇，再审申请人易春香、周民初的委托代理人李宜羲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怀化市海源房地产开发有限公司（以下简称海源公司）申请再审及答辩称，1、一、二审判决认定海源公司多收房款3000元，明显认定事实错误。根据商业交易习惯，团购价格是统一的，本案每一层价格是由检察院团购委员会与海源公司协商后的统一价格，不存在海源公司与购房户单独协商定价；案涉第14层房屋调容后的价格为2715元／㎡，面积136.94㎡，房屋总价款应为136.94㎡×2715元／㎡＝371792.1元；海源公司以“喜报”形式发布公告，承诺在2015年1月24日至2015年1月31日签订好合同并办理好银行贷款及公积金相关手续的奖励3000元，易春香、周民初于2015年1月28日领取优惠3000元后，双方于2015年1月30日签订合同，房屋价款变更为136.94㎡×2715元／㎡－3000元＝368792.1元，合同载明的价款应当是变更后的价款；商品房买卖实践中，对买受人的奖励或优惠，均是对房价进行减让，没有给现金的先例，易春香、周民初领取3000元就是享受房屋价款的优惠；调容后房屋价款与合同价款均存在3000元的差额，绝大多数认可领取的为房屋价款优惠而非现金奖励；二审判决既然认定双方合意对房屋价款进行了变更，应当查明变更前后的房屋价款。2、二审判决海源公司支付逾期交房违约金2315元，明显适用法律错误。《商品房买卖合同》约定交房时间为2015年5月30日前，海源公司于2015年5月31日通过怀化市人民检察院办公室、政工室发出了交房公告，延期三个月交房的原因系变更设计，由墙面漆改为墙面砖，延期交房符合合同约定的事由，不构成违约；我国法律并未明确规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用；双方签订的《怀化市商品房买卖合同》虽然合法有效，但本案仍具有一定的特殊性，从公平角度出发，在单个合同内容与团购的意思表示发生矛盾时，应当坚持团购的意思表示，认定海源公司通知交房已达到约定交房条件。3、二审判决海源公司返还有线电视入户费350元，明显适用法律错误。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条的规定系职能部门对商品房价格的调控规定，在性质上属抽象行政规范性文件，不是法律法规，并不禁止合同当事人另行约定；本案房屋并没有有线电视入户的相关设计，有线电视入户系事后追加项目，海源公司对需要安装的用户先进行摸底登记，在确定需安装用户达到湖南省有线怀化网络有限公司要求后方订立合同；《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》系海源公司与赵晓华在签订房屋买卖合同的当天同时签订，其中第12条明确约定：网络、有线电视、电话线预埋穿线孔，由此可见，安装有线电视并非海源公司的义务，该条约定是将有线电视安装费列入房屋价款作出的补充约定，为双方协议收费，不违反法律法规禁止性规定，经合同双方签字确认，与《怀化市商品房买卖合同》具有同等法律效力。再审请求，依法驳回易春香、周民初的全部诉讼请求；本案一、二审、再审及其他诉讼费用由易春香、周民初全部承担。易春香、周民初申请再审及答辩称，1、关于海源公司违法多收易春香、周民初购房款3000元的事实。原一、二审已经认定无误（本金已执行），依据《中华人民共和国价格法》第十三条第二款，《湖南省消费者权益保护法》（2014年修订版）第五十七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，应认定海源公司上述行为是典型的价格欺诈行为，判决赔偿涉诉金额的三倍。2、关于海源公司违规多收易春香、周民初的管道燃气安装费2080元和有线电视开通费350元（本金已执行），二审判决认定事实和适用法律错误。《湖南省燃气管理条例》第六条规定“城市新区开发、旧城改造工程，新建、扩建、改建道路、桥梁等市政工程和住宅工程，按照燃气专业规划必须建设的管道燃气设施，应当与主体工程同时设计、同时施工、同时竣工验收。燃气规划以外的十层以上住宅和高度在二十四米以上的需要使用燃料的其他民用建筑，必须配套建设管道燃气设施。”湖南省物价局湘价函（2012）123号文件和湘价商（2014）20号文件分别规定“这就要求买卖双方在签订商品房买卖合同时，出售方必须将与商品房配套的各项基础设施建设费作为开发建设成本计入商品房销售价格，不得将上述建设费作为合同房价外的所谓‘开通费’另行收取。”“房地产开发企业将与商品房建设有关的基础设施建设费用，如供水、供电、供气、保安等建设费，在房屋销售价格之外另行收取，是违反《规则》规定的，应依据相关法律法规和规章予以查处。”“新建住宅的该项费用计入开发建设成本……不再向用户单独收取。”《中华人民共和国民法通则》第六条规定“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守政策。”湖南省物价局的规范性文件也是政策的载体，具有法律约束效力；《中华人民共和国价格法》第十二条规定“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价。”国价发改委发布的《价格违法行为行政处罚规定》第九条“经营者不执行政府指导价、政府定价，有下列行为之一的，责令改正……（七）对政府明令取消的收费项目继续收费的。”以上法律、法规和省人大法规及部门规范性文件都明令禁止违规价格欺诈行为；双方签订的《怀化市商品房买卖合同》第四条约定“备注：该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通道户建设的所有费用（俗称开通费）。”海源公司在合同外另收取燃气管道安装费和有线电视开通费明显违反合同对房价款的约定，也是明显价格欺诈行为；二审对合同的附件《住宅楼装修标准确认书》第13项“煤气和直饮水如需安装必须统一另行收费”的认定错误。3、关于海源公司违法多收取易春香、周民初担保费1000元（本金已退还），一、二审判决认定事实和适用法律错误。海源公司不具备贷款担保的资格，也不具有受委托担保的资格；国家住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行于2014年10月9日颁发的建金（2014）148号文件规定“住房公积金个人住房贷款以所购住房抵押为主，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。”海源公司违法收取担保费据为己有，属于价格欺诈，应依法三倍赔偿。4、海源公司违反《怀化市商品房买卖合同》的约定，逾期不能交房应承担违约责任的事实，原一、二审认定事实、适用法律错误。根据合同第十一条约定“出卖人应当在2015年5月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”和第十二条约定，时至2018年7月底，海源公司仍未能出示合同约定的证明文件，也没有书面通知易春香、周民初办理交付手续，海源公司违约逾期并非原判决的147天，而且目前仍处在延续逾期违约的过程中；国家住房和城乡建设部颁发的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（2009年10月19日修正）第三条和第四条规定“县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。”“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”原判认定海源公司向城建档案馆报备并取得《竣工验收备案表》的时间为2016年1月27日，逾期147天不当；合同第十一条第二款约定“经竣工验收合格，如遇特殊情况可延期三个月交房，出卖人不承担违约责任。”无效，请求予以撤销，海源公司逾期交房的时间应自2015年5月31日次日起至其正式取的合法的《竣工验收备案表》之后，依照合同约定正式将房屋交付易春香、周民初为止，逾期交房违约金应按照易春香、周民初所交购房款每日万分之一的标准支付至正式交接房屋之日止（如再审结案时未能合法交房，先行计算至2019年3月31日共1400天，以按次方案另行结算）。5、海源公司已收取的易春香、周民初的办证费1661元，依照湖南省发改委湘发改价费（2017）264号文件第一条（一）项的规定“据实收取不动产登记费，收费标准每件80元。”海源公司应当退还1581元。再审请求，1、撤销原二审判决第一、二、三项；2、由海源公司退还易春香、周民初多收房款3000元（已执行）、管道燃气安装费2080元、有线电视开通费350元（已执行）、担保费1000元（已执行）；3、海源公司的上述四项违规违法多收款额均系欺诈行为，依法应三倍赔偿易春香、周民初19290元；4、海源公司向易春香、周民初支付逾期交房违约金每天30.37元，自2015年5月31日起至海源公司按照合同约定正式交付房屋之日止，如本案审结时仍未能合法交房，则先行支付至2019年3月31日止共计1400天的违约金42518元，此后按月份另行结算支付；5、退还多收取易春香、周民初的“两证”办证费用1581元；6、维持一、二审判决中驳回海源公司反诉请求项；7、本案一、二审案件受理费和再审受理费由海源公司负担。易春香、周民初一审诉讼请求，1、判决海源公司在商品房买卖中违规向易春香、周民初多收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、担保费、首付款多收，均为欺诈行为，应向易春香、周民初退还本金6430元，并赔偿易春香、周民初19290元；2、判决海源公司向易春香、周民初支付逾期交房违约金10043元（期间自2015年5月31日至2016年4月30日）；3、判决本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，易春香、周民初增加诉讼请求，判决双方签署的《商品房买卖合同》中的六处条款文字予以变更或撤销。其中第一处的条文变更后，海源公司应向易春香、周民初退还办证费1661元。海源公司一审反诉请求：1、以重大误解、显失公平为由，判决撤销双方于2015年1月29日签订的《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》及双方于2014年1月11日签订的《海源鑫园小区认购书》；2、反诉诉讼费由易春香、周民初承担。一审法院认定事实，怀化市人民检察院因办公大楼迁往怀化市顺天路，为解决住房问题，检察院干警决定通过团购的形式向海源公司购买商品房，并成立了团购委员会。2013年10月22日，海源公司以国有土地使用权出让方式，取得位于怀化市鹤城区公顷（合计6279㎡）土地的国有建设用地使用权（权证号：怀国用（2013）第出1364号），并在该土地上进行“海源鑫园小区”房地产开发建设项目。2013年12月1日怀化市人民检察院制定了《检察院团购房名单》，周民初在该名单内。2013年12月19日，海源公司制定《怀化市检察院干警团购房方案》：小区定名“海源鑫园小区”，总套数260套（分配方案：物业用房3套，城建投30套，检察院227套），购房均价2630元／㎡（不含调容费用，调容按实际发生费用计入房价，但每平方米不超过70元），2013年12月25日至12月30日交购房意向金，超过交款时限视为不愿购买，2014年元月5日抽签确定楼层并签订认购书，原则上以检察院的花名册确定业主。此后，海源公司组织业主进行了抽签方式选定房号，周民初抽签选定了“海源鑫园”项目中第1幢xxx号房。2014年1月16日，周民初与被告签订《海源鑫园小区认购书》约定：易春香、周民初认购海源公司开发的“海源鑫园小区”1栋2单元xxx号房，易春香、周民初于2013年12月24日前交购房意向金30000元，于购买物业本栋修至正负零完工时交30000元，海源公司取得预售许可证后通知易春香、周民初，易春香、周民初接到通知后10日内与海源公司签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》生效之日起，该认购书的内容以《商品房买卖合同》为准。2015年1月29日，易春香、周民初与海源公司签订《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：海源公司以出让方式取得位于怀化市鹤城区编号为怀国用（2013）第出1364号的地块的土地使用权（土地面积9.41亩），项目名称“海源鑫园”，商品房预售许可证号为2015-0007，该“海源鑫园”项目第1幢房屋地上26层、地、地下**春香、周民初购买“海源鑫园”项目中第1幢xxx号房，建筑面积120.29㎡，购房单价2500.06元／㎡（该商品房＜不含工业厂房＞售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用），总购房价额300732元，付款方式为易春香、周民初交付首付款100732元及银行贷款方式支付200000元；易春香、周民初委托海源公司办理不动产权证，费用合计1661元，易春香、周民初于2015年1月29日前交清，办证费用以现行文件为准，如遇调整则从其规定；海源公司应在2015年5月30日前交房给易春香、周民初，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（1、遭遇不可抗力，且海源公司在事实发生之日起10日内告知易春香、周民初的；2、经竣工验收合格，如遇特殊情况可延期三个月交房，海源公司不承担违约责任）；商品房达到交付使用条件后，海源公司应当书面通知易春香、周民初办理交付手续，易春香、周民初在接到被告交房通知之日起10日内验收并交接房屋，海源公司应出示约定的交房证明文件并与易春香、周民初签署房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，海源公司不依约出示证明文件的，易春香、周民初可拒绝交接，由此产生的延期交房责任由海源公司承担；由于海源公司的原因，未按期交房给易春香、周民初的：（1）逾期未超过180日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海源公司按日向易春香、周民初支付已付房价款0.1‰的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过180日的，易春香、周民初有权解除合同，若易春香、周民初要求继续履行合同的，合同继续履行，海源公司按日向易春香、周民初支付已交付房价款比率〈该比率应不小于第（1）项中的比率〉的违约金；本合同未尽事项，双方在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议，经双方签字盖章的补充协议与本合同同等效力。同日，双方签订《购房补充协议》，约定鑫园小区住房装修标准作为《怀化市商品房买卖合同》的附件。同日，原双方签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，第13条约定：煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费。2013年12月13日，海源公司与湖南有线怀化网络有限公司签订《有线电视用户入网安装协议书》，约定有线电视线路设施安装费350元/套。2014年3月13日，海源公司就安装燃气管道事宜在“海源鑫园小区”发出《关于催签认购书和管道燃气的公告》。2014年10月23日，海源公司就安装燃气管道交费等事项在“海源鑫园小区”发出《关于统一安装管道燃气的公告》。2014年12月3日，海源公司与怀化新奥燃气有限公司订《管道燃气设施配套建设合同》，约定燃气管道建设费2080元/户。合同签订后，海源公司发放了易春香、周民初奖金3000元。易春香、周民初向海源公司支付了购房款303732元［103732元（含购房意向金60000元）＋公积金贷款支付200000元］，比合同约定的购房款超出3000元，并向海源公司交纳了燃气管道安装费2080元，有线电视开通费350元，办证费1661元，担保费1000元。海源公司给易春香、周民初所购商品房办理了预告登记。易春香、周民初已于2015年8月31日收房。2015年11月6日，“海源鑫园”小区建设工程消防验收合格。2015年11月20日，“海源鑫园”小区第1幢竣工综合验收合格。2016年1月27日，“海源鑫园”小区第1幢资料基本齐全、基本符合备案要求，但至今尚未完成备案登记。经一审法院委托，2016年9月20日湖南恒基有限责任会计师事务所报告书（湘恒基会专审字【2016】第00785-20号）鉴定结论：4、委托事项鉴证结果为：易春香、周民初与海源公司签订怀化市商品房买卖合同，购入的“海源鑫园小区”1栋xxx室，建筑面积为120.29平方米，每平方米单价为2500.06元。“海源鑫园小区”第十二层每平方米分摊的成本费用为2953.13元/㎡。即：海源公司以亏损453.07元/㎡的价格出售了“海源鑫园小区”1栋xxx室的商品房。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方对于签订《海源鑫园小区认购书》《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》以及易春香、周民初已全额支付购房款的事实没有异议。本案争议的焦点为：一、关于双方所签订的《怀化市商品房买卖合同》的效力问题；二、关于海源公司要求以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》《海源鑫园小区认购书》，本案是否具有撤销的情形以及是否在法定期间内行使撤销权的问题；三、易春香、周民初在本诉中的各项请求能否支持的问题。现分述如下：（一）、关于双方所签订的《怀化市商品房买卖合同》的效力问题。本案所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。海源公司认为本案系国家机关内部集资建房纠纷，不属于法院管辖，且违反了国务院关于禁止国家机关集资建房的规定，构成以合法形式掩盖非法目的，应认定合同无效的观点，本案从形式上看没有单位进行集资建房的相关文件和协议，从实体上看检察院干警通过团购的方式以消费者名义向开发商购买房屋用于住居，并没有非法之目的，故对海源公司认为本案系单位集资建房及合同无效的观点，不予采纳。海源公司认为其是以盈利为目的设立的经营性企业，而非在民政局登记的慈善机构，现其以低于成本价出卖房屋给易春香、周民初，不符合常理，易春香、周民初系利用优势地位签订了买卖合同的观点，因易春香、周民初作为消费者与海源公司签订商品房买卖合同，并没有明显的优势，易春香、周民初依合同约定履行了自已的义务，并不承担海源公司经营中的亏损，从海源公司积极设置奖励促成合同的履行来看，海源公司并无受到胁迫或感受弱势的行为表示，故对海源公司这一观点，亦不予支持。（二）、关于海源公司要求以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》《海源鑫园小区认购书》，本案是否具有撤销的情形以及是否在法定期间内行使撤销权的问题。首先，本案双方签订合同时，对合同内容及相对方的情况均有充分的了解认知，尽管在合同履行过程中出现了一些诸如成本增加的交易风险因素，但交易风险因素是当事人在交易过程中应予担负的价值因素，本案中双方均不构成重大误解；其次，双方订立合同时均是自由的，能自主决定自已的行为，对合同标的物价值的认识也是适当的，退一步讲，就算依海源公司反诉时称的本案房价低于成本价，那么依该标准仍未达到低于房屋总价款的30%，故海源公司认为合同签订时显失公平，缺失事实依据；另外，海源公司提起本案反诉要求撤销合同，早已超过撤销合同一年的除斥期间，不予支持。（三）、易春香、周民初在本诉中的各项请求能否支持的问题。1、根据双方签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等开通费均包含在成本价中，不得另行收费，故海源公司再收取该费用不仅有违合同约定，也不符合物价部门对新建商品房交易价格的规定，故对海源公司收取的燃气管道安装费2080元、有线电视开通费350元应退还给易春香、周民初，海源公司多收取了购房款3000元及担保费1000元亦应予以退回，即海源公司应退还易春香、周民初6430元（燃气管道安装费2080元+有线电视开通费350元+多收购房款3000元+担保费1000元）；海源公司在本案中并不构成易春香、周民初所主张的欺诈行为，因此，易春香、周民初要求依《中华人民共和国消费者权益保护法》予以3倍赔偿，无事实依据，不予支持；2、关于易春香、周民初要求海源公司支付逾期交房违约金，虽然双方签订的《怀化市商品房买卖合同》合法有效，但是本案仍具有一定的特殊性，具体表现在：①易春香、周民初向海源公司购房来源于怀化市检察院的团购方案，具有一定的身份性；②购房的价格也来源于团购方案所定，双方并没有太大的调整空间；③房号的选定也来源于团购方案依抽签决定。尽管双方存在单独的商品房买卖合同，易春香、周民初在庭审中也极力否定存在团购委员会，但均不能改变易春香、周民初等单位职工予以团购的事实，该团购也是致海源公司亏损的重大因素，那么现在如果严格按照单个合同约定的条件交房，势必与团购的整体意思相悖，因为本案所涉团购者绝大多数都已收房，也没有证据证明房屋存在质量问题，从公平的角度出发，在单个合同内容与团购的意思表示发生矛盾时，应当坚持团购的意思表示，认定海源公司通知交房已达到约定交房条件，故易春香、周民初请求海源公司支付延迟交房违约金，不予支持；3、关于易春香、周民初要求对《怀化市商品房买卖合同》中的六处条款内容予以变更或撤销的诉讼请求。依法成立的合同对合同各方当事人均具有拘束力，均应本着诚实信用的原则按约履行，易春香、周民初主张的《怀化市商品房买卖合同》中的六处条款约定内容，并没有违反法律法规之效力性禁止性规范，不具有约定无效的情形，也不存在可撤销、变更的情形。现易春香、周民初以自己的单方意思表示而要求变更合同中的六处条款约定内容，属于易春香、周民初发出的新的要约，该要约因海源公司的拒绝而失效，即使合同存在约定不明的情形，也可依照法律规定进行合同漏洞填补及对合同的解释而予以完善，而不是诉请法院强制变更，故易春香、周民初的该项诉讼请求不予支持。4、关于海源公司收取易春香、周民初的“两证”办证费用1661元，该费用因海源公司系代收，双方对于该费用金额存在争议，可由海源公司先行收取，待办好“两证”后再由双方根据有效票据另行结算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条第一款第一项、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告易春香、周民初6430元；二、驳回易春香、周民初的其他诉讼请求；三、驳回怀化市海源房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费694元，反诉案件受理费减半收取672元，共计1366元，易春香、周民初承担644元，怀化市海源房地产开发有限公司承担722元。易春香、周民初上诉请求，1、撤销原判第二项；2、判决海源公司支付自2015年5月31日起至2015年11月16日止（169天）逾期交房违约金5070元；3、判决海源公司退还以欺诈手段违规多收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、公积金贷款担保费、首付多收款共6430的3倍赔偿金19290元；4、判决海源公司与易春香、周民初签订的《怀化市商品房买卖合同》如下条款：第十八条第三款“出卖人应在商品房交付使用后__日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后560日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证60日内办好土地使用权证”。变更为“出卖人应在商品房交付使用后90日内，办好买受人的房屋所有权证和土地使用权证”；5、判决变更海源公司与易春香、周民初签订的《怀化市商品房买卖合同》第十八条第三款第二项最后一句“出卖人按日向买受人支付为万分之一元的违约金”变更为“出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”；6、判决海源公司承担本案一审案件受理费694元及二审诉讼费及其他各项损失。海源公司上诉请求，1、撤销原判第一项，改判驳回易春香、周民初的诉讼请求；2、撤销原判第三项，改判支持海源公司的反诉请求；3、本案诉讼费用由易春香、周民初承担。二审经审理查明一审法院认定的事实属实。二审补充查明：本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。本院二审认为，本案中，易春香、周民初与海源公司双方对于签订《海源鑫园小区认购书》《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》以及易春香、周民初已全额支付购房款的事实双方没有异议，应依法予以确认。本案双方所签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案房屋买卖虽起始于团购，但并没有单位进行集资建房的相关文件和协议。检察院干警通过团购的方式以消费者名义向开发商购买房屋用于住居，并没有非法之目的。事后海源公司与各购房户分别签订商品房销售合同，明确各自的权利和义务，房屋买卖已转换为海源公司与各购房户的民事法律行为，团购已变更为分户买卖。且海源公司取得商品房预售许可，销售行为合法。故海源公司认为本案系国家机关内部集资建房纠纷，不属于法院管辖，且违反了国务院关于禁止国家机关集资建房的规定，构成以合法形式掩盖非法目的，应认定合同无效的理由不能成立。海源公司是专门从事房地产开发和销售的公司，本案双方签订合同时，其对合同权利义务及市场情况均有充分认知，尽管在合同履行过程中出现了一些诸如成本增加的交易风险，但交易风险是当事人应予负担的合同风险。故本案双方均不构成重大误解；订立合同时，双方意志自由，也不存在欺诈、胁迫情形。故海源公司认为合同显失公平缺乏事实依据；此外，海源公司反诉要求撤销合同确已超过一年的除斥期间，依法也不应得到支持。故对海源公司要求以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》《海源鑫园小区认购书》的上诉请求，依法不应予以支持。关于燃气管道安装费和有线电视开通费、代办“两证”费。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等连接入户建设的所有费用(俗称开通费，实为入户费)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”《湖南省新建商品房交易价格行为规则》仅为职能部门对商品房价格的调控规定，在性质上，仅属抽象行政规范性文件，不是法律法规，不禁止合同当事人另行约定。根据易春香、周民初与海源公司签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等入户费均包含在成本价中。但同时双方签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，其中第13项约定“煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费。”该确认书应视为对房屋买卖合同的补充。补充协议没有违反法律法规的强制性规定，应当为有效补充合同。此外，本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。此外，本案房屋价格确实大幅低于市场同类房屋价格。基于上述三方面考虑，燃气管道安装费要求海源公司承担，有违民法中的公平原则。有线电视入户费，应包含在合同价中，双方既无特别约定，也非另行追加的项目，海源公司另行收费没有依据，应予退还。代办“两证”费，是海源公司为了方便办证而代收的费用。原审法院确定由海源公司先行收取、待办好“两证”后再由双方根据有效票据另行结算的处理原则并无不当，应予支持。关于海源公司与易春香、周民初上诉的各项请求：1、关于易春香、周民初要求海源公司支付逾期交房违约金。合同约定，出卖人应当在2015年5月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，如遇特殊情况可延期三个月交房，出卖人不承担违约责任。易春香、周民初看到交房公告后，认为海源公司未能提交《竣工综合验收备案表》拒收。争议的焦点在于合同约定的“商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”和易春香、周民初认为的“取得《竣工综合验收备案表》”之间的区别。海源公司认为本案房屋已验收合格且已报城建档案馆备案，取得了《竣工验收备案表》，按合同约定，符合交房条件。但易春香、周民初主张的《竣工综合验收备案表》还需经质监站认可具备备案条件，建设部门建设工程管理科认为可以备案，住建局最后同意备案后，才形成《竣工综合验收备案表》。依照怀化当地房地产开发商的交房惯例，取得《竣工验收备案表》即予交房。依照本院审判实践，对报备城建档案馆后取得《竣工验收备案表》交房是支持的。一方面是对房地产市场的保护，另一方面是因后续取得《竣工综合验收备案表》的报备审批，对合同双方权利义务没有实质性的影响，认可交房有利于购房方早日实现合同目的。本案中，合同约定交房时间为2015年5月31日，海源公司于2015年8月31日通过怀化市人民检察院办公室、政工室发出了交房公告，其中已延期3个月交房的原因，系设计变更，由墙面漆改为墙面砖，所以海源公司延期3个月交房符合合同约定的事由，该期间不构成违约。但该商品房至2015年11月16日才经验收，再次逾期77天，构成违约，应按合同约定每日按所交购房款万分之一的标准支付违约金2315元，故在海源公司逾期违约77天内，易春香、周民初要求支付违约金的主张应予支持，易春香、周民初要求支付169天的违约金的主张则不应支持。2、易春香、周民初要求海源公司按收取的燃气管道安装费、有线电视入户费、公积金贷款担保费、首付多收款共6430元的三倍支付赔偿。其理由是海源公司采取欺诈手段收取费用，法律依据是《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定。但消费者权益保护法中的欺诈，是指经营者针对其商品或服务故意告知消费者虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使消费者作出错误意思表示。该法第五十五条规定的三倍惩罚性赔偿，是针对经营者提供的商品或服务有欺诈行为，与本案的收费行为不是同一范畴。本案所涉上述项目的收费，是双方协商收费，只不过收取的费用与相关行政规范性文件规定有抵触，引起双方争议。故不属消费者权益保护法规定的欺诈行为，不应适用该法的规定。对易春香、周民初要求三倍赔偿的上诉请求依法不应支持。3、易春香、周民初要求变更《怀化市商品房买卖合同》条款的请求，因依法成立的合同对双方当事人均具有拘束力，双方均应本着诚实信用的原则按约履行。易春香、周民初主张变更所签合同中的两处内容并没有违反法律法规之效力性禁止规范，也不具有可撤销与变更的情形。现易春香、周民初以单方意思表示要求变更，缺乏法定的事由及明确的法律依据。故对易春香、周民初该项请求依法不予支持。但其中万分之一元显属笔误，可以更正。4、关于易春香、周民初是否多交房款及公积金贷款担保费的事实。双方合同约定，易春香、周民初购买“海源鑫园”项目中第1幢xxx号房，建筑面积120.29㎡，购房单价2500.06元/㎡，总购房价额300732元。合同签订后，易春香、周民初实际支付购房款303732元[103732元(含购房意向金60000元)＋公积金贷款支付200000元],比合同约定的购房款超出3000元，该款应予退还，海源公司已收取的公积金贷款担保费1000元，并无依据，应予退还。海源公司发放易春香、周民初的奖金3000元，则与购房款无关，应按原约定处理。综上所述，原判认定部分事实不清，处理不当。海源公司、易春香、周民初均有部分上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定，并经审判委员会讨论决定，判决：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1350号民事判决第二、三项及案件受理费的负担；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1350号民事判决第一项；三、由怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还向易春香、周民初收取的有线电视入户费350元、担保费1000元、购房款3000元，支付逾期交房违约金2315元，共计6665元。上诉案件受理费，怀化市海源房地产开发有限公司已预交1366元，易春香、周民初已预交409元，均由各自自行负担。本院再审期间，易春香、周民初为证明己方的再审主张，向法庭提交了下列证据：1、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅湘发改价费（2017）264号关于转发《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的通知（附国家发展改革委、财政部发改价格规（2016）2559号关于不动产登记收费标准等有关问题的通知），拟证明住宅类不动产登记收费标准为每件80元，海源公司多收部分应退还；2、怀化市商品房买卖合同（大汉龙城）复印件，拟证明大汉龙城小区商品房优于本案小区商品房，售价低于本案团购价，一、二审认定本案商品房价格过低错误。海源公司为证明己方的再审主张，向法庭提交了下列证据：1、设计院及监理公司开具的说明、检察院政治部提供的团购房名单、规划许可证、规划局违法行为处理事先告知书和罚款缴款书一组，拟证明施工延期并非海源公司的原因，而是由购房户成立的团购委员会要求加盖一层及规划设计院变更设计造成，导致项目于2016年1月22日才重新取得规划许可证，以致备案延期；2、工程质量竣工验收记录、竣工综合验收备案表，拟证明涉案房屋已于2015年8月28日验收合格及2018年3月1日完成竣工综合验收备案；3、收房时间表，拟证明易春香、周民初已收房；4、怀化市国有建设用地使用权会审单，拟证明调增容积率后楼层加高，海源公司补缴了土地出让款682.33万元；5、其他业主商品房买卖合同26份（复印件），拟证明各楼层不同单价及易春香、周民初的房屋价格比其他业主同楼层房价少了3000元；6、关于海源鑫园小区检察院干警购房房价确定的情况说明（复印件），拟证明团购委员会确实存在，且房屋价格应检察院的要求低于成本价定价。经组织质证，海源公司对易春香、周民初提交的证据1无异议；对证据2的真实性、关联性有异议。易春香、周民初对海源公司提交的证据1的真实性、关联性有异议；对证据2验收合格时间不认可，对完成竣工综合验收备案的时间无异议；对证据3认为不真实，很多人没有收房；对证据4、5认为与本案无关联；对证据6的证人证言，认为证人未出庭接受质证，不应认可。本院认证，易春香、周民初提交的证据1，海源公司无异议，应予采信；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条的规定，海源公司提交的证据2竣工综合验收备案表于2018年3月1日完成备案是二审调查询问结束后形成，符合新证据要求，本院予以采信；海源公司提交的证据1虽不是新证据，但该组证据客观反映了本案相关事实，应予认定。双方提交的其他所有证据，均不符合新的证据要求，本院不予采纳。再审确认一审及二审查明的案件事实。另查明，海源鑫源小区1#、2#住宅楼项目于2014年4月动工，2015年1月8日取得建设工程规划许可证，建设楼层为二十五层；两栋住宅楼后变更设计各增加一层，于2016年1月22日获得怀化市规划局出具的规划核实证明书。因违规加层，怀化市规划局分别于2015年4月7日、4月13日向海源公司发送听证告知书和违法行为处理事先告知书，海源公司于2015年8月10日缴纳罚款十万元。关于案涉工程竣工综合验收备案表，该表格中市建筑工程管理科审查意见栏，怀化市住房和城乡建设局建筑工程管理科于2018年2月12日签署意见“可以备案”，备案管理审批意见栏，怀化市住房和城乡建设局于2018年3月1日签署意见“同意备案”。关于办理“两证”费用，依购房合同第七条第4项的约定，“两证”费用包括：A、办理房屋所有权证费用，B、交易契税（分三种情况，详见合同），C、权属登记费，住宅80元每套（件）、非住宅550元每套（件），D、房屋转让手续费用由卖方承担，E、办理土地使用权证费用，依物价主管部门公布的收费标准收取。湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅湘发改价费（2017）264号关于转发《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》规定，住宅类不动产登记收费标准为每件80元。海源公司同年8月28日为该房屋办理了产权登记，易春香、周民初已收到不动产权证书。本院再审认为，易春香、周民初与海源公司签订的《海源鑫园小区认购书》《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。根据双方再审请求，案件主要焦点如下：1、燃气管道安装费和有线电视开通费、代办“两证”费、公积金贷款担保费及多收购房款分别应当如何处理。关于燃气管道安装费和有线电视开通费、代办“两证”费。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施、包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”该规则仅为职能部门对商品房价格的调控规定，在性质上，仅属抽象行政规范性文件，不是法律法规，不禁止合同当事人另行约定。根据易春香、周民初等购房户与海源公司签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等开通费均包含在成本价中。但同时双方签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，其中第13项约定“煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费”，该确认书应视为对房屋买卖合同的补充。此外，本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。基于上述方面考虑，燃气管道安装费要求海源公司承担，有违民法中的公平原则，原二审改判不予退还恰当。有线电视开通费，应包含在合同价中，双方既无特别约定，也非另行追加的项目，海源公司另行收费没有依据，应予退还。代办“两证”费，是海源公司为了方便办证而代收的费用，且合同约定还包括交易契税等收费项目在内，并不只有权属登记费一项。原一、二审法院确定由海源公司先行收取、待办好“两证”后再由双方根据有效票据另行结算的处理原则并无不当，应予维持。公积金贷款担保费应予退还，且大部分已经退还，未退还的应予清退。多收购房款涉及海源公司喜报奖励属算账问题，多退少补。2、本案是否达到合同约定的交房条件，海源公司是否应当承担逾期交房违约责任。涉案工程已经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位共同认可竣工验收合格，并报城建档案馆报备取得《竣工综合验收备案表》，依合同约定应认定达到了商品房交付条件。虽然该备案表中市建筑工程管理科未签署意见，备案管理审批意见也未完成，但这只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，并不影响实现合同目的，且涉案工程确实存在变更设计影响备案的情形，购房业主应给予理解。至于应当书面通知购房业主办理交付手续的问题，鉴于涉案商品房是基于解决检察院干部职工的住房困难而修建的团购房，购房对象相对特定，海源公司通过检察院办公室、政工室发出交房公告替代书面通知应视为符合合同约定，不构成违约。鉴于易春香、周民初于2015年8月31日已经收房，因此，二审对违约认定及处理恰当，应予维持。3、易春香、周民初要求海源公司按收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、公积金贷款担保费、“两证”办证费多收部分三倍支付赔偿应不应当支持。易春香、周民初等购房户认为海源公司对上述项目收费属欺诈行为，应依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定进行三倍惩罚性赔偿。但消费者权益保护法中的欺诈行为，是指经营者针对其商品或服务故意告知消费者虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使消费者作出错误意思表示。且认定欺诈必须具备四个条件：一是欺诈人有欺诈的故意；二是欺诈人实施了欺诈行为；三是被欺诈人因欺诈而陷入错误判断；四是被欺诈人基于错误判断而为的意思表示。本案并不符合消费者权益保护法关于欺诈行为的上述四个构成要件。另最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条中就明确规定，出卖人在订立商品房买卖合同时故意隐瞒一些重要事实或者提供虚假证明，并导致合同无效或者被撤销和被解除的情况下，买受人才可以主张惩罚性赔偿。本案并无导致合同无效或者被撤销和被解除的情形，一、二审对易春香、周民初要求三倍赔偿的请求不予支持并无不当，应予维持。4、海源公司主张多收3000元购房款应否支持。海源公司主张双方签订合同时已优惠3000元，没有多收购房款，未提交充分有效证据，原审判决退还理由充分，应予维持。综上所述，易春香、周民初及海源公司的再审请求均不能成立，本院不予支持。二审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持本院（2017）湘12民终1276号民事判决。本判决为终审判决。审判长  吴荣华审判员  向松柏审判员  向淑莉二〇一九年七月十一日法官助理陈红星书记员杨世新相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审人民法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审人民法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，第二审人民法院不得再次发回重审。