福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初3187号 原告：福建福日电视机有限公司工会委员会，住所地福建省福州市台江区义洲街道西环南路**东煌花园****楼连体13店面。 法定代表人：何梅芳，工会主席。 委托诉讼代理人：梁秋华、吕顺洁，福建亚太天正律师事务所执业律师。 被告：王甦凯，男，汉族，1966年4月28日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：赵秀芝、吴丽玉，福建度德律师事务所执业律师。 原告福建福日电视机有限公司工会委员会（下称“福日工会”）与被告王甦凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。福日工会委托诉讼代理人吕顺洁与王甦凯委托诉讼代理人吴丽玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福日工会向本院提出诉讼请求：1.确认福日工会与王甦凯签订的《租赁合同》、《协议书（补充2）》于2017年7月20日解除；2.判令王甦凯立即将位于福州市鼓楼区腾空并返还给福日工会；3.判令王甦凯立即向福日工会支付自2017年7月起至王甦凯腾空房屋并返还福日工会之日止的房屋占有使用费（按租金标准9550元／月计算）；4.判令王甦凯立即向福日工会支付自2017年7月11日起至实际付清之日止的滞纳金（以租金9550元／月为基数，按照每日3‰计算）。 事实和理由：2003年4月21日，福日工会与王甦凯签订一份《租赁合同》，约定福日工会将位于福州市鼓楼区其建筑面积为367平方米租赁给王甦凯使用；房屋租赁期为10年，即2003年7月1日至2013年6月30日；租金按每平方米每月捌元（即每月2936元）计算，租金从第四年（即2006年7月1日）起按现定基数每年增加5%，租金每个月结算一次，即当月租金在下个月10日前缴纳，未经福日工会同意王甦凯不得拖欠，逾期按每日3‰收取滞纳金，拖欠期达3个月后福日工会有权追收欠租并收回房屋；租赁期间王甦凯若分租需征得福日工会同意，否则，该合同无效等等。 2009年5月7日，双方签订一份《协议书（补充2）》，约定福日工会同意王甦凯延长租期6年即2013年7月1日至2019年6月30日止；王甦凯租用面积382平方米，租金每平方米按25元计价，自2013年7月1日至2019年6月30日延长期6年期满为止（即每月租金9550元）；王甦凯必须交清截至2009年4月30日所欠缴的73345.60元租金，并承诺今后按时交纳租金，否则该补充协议无效；原协议书条款仍然继续执行有效等等。 后，双方按照原租赁合同及补充协议的约定继续履行，直至2017年7月，福日工会得知王甦凯将租赁物分租、转租给第三方，福日工会遂于2017年7月20日向王甦凯发送《通知》，载明：“因发现贵方在租赁期间未经我方同意擅自将房屋分租、转租给第三方，我方决定解除与贵方的租赁合同，并于2017年7月26日前收回上述房产，请贵方在2017年7月26日前自行通知租户搬离，逾期，我方将直接通知租户搬离”。 《通知》发出后，王甦凯不置可否，既未通知第三方搬离房屋也未向福日工会支付房屋使用费，福日工会无奈遂于2017年8月1日将给第三方的《通知》直接送达至各店面，通知第三方：“自2017年8月1日起停止向王甦凯交纳租金，在2017年8月31日前自行搬离所在商铺，并向我单位交纳一个月的房屋占用费”等等。然而截至目前，租赁物被王甦凯占用并分租、转租的问题仍未予以解决。 综上所述，王甦凯擅自分租、转租的行为已然构成根本违约，福日工会根据相关法律规定及合同约定通知王甦凯解除合同，于法有据。然而王甦凯在接到解除合同的通知后，仍继续霸占租赁物不予返还也不支付占有使用费，甚至不出面与福日工会协商解决方案，故福日工会起诉请求法院判如所请。 王甦凯辩称，一、其未违反合同约定，福日工会无权单方解除合同。 （1）依据《租赁合同》第四条约定“租赁期间乙方若分租需征得甲方同意，否则，该合同无效”，合同中并未明确规定王甦凯将租赁物分租、转租需征得福日工会书面同意，即意味着，王甦凯只要取得福日工会的同意，不论书面还是口头，王甦凯均有权将租赁物分租或转租。依据王甦凯提供的其与当时的工会职工，也是合同授权委托人方文芳的电话录音可知，2003年4月21日王甦凯与福日工会签订合同后，在取得福日工会当时的负责人方文芳同意后，于2003年5月份、2007年将房屋转租给他人。故王甦凯未违反合同约定，福日工会无权单方解除合同。 （2）王甦凯将房屋转租十几年，福日工会知情却未在法定期限内提出异议，视为同意，福日工会无权解除合同。2003年4月21日福日工会与王甦凯签订《租赁合同》后，2003年5月份，王甦凯将租赁物转租给他人，至今已转租14年。而在王甦凯承租的租赁物楼上系福日工会的员工宿舍，福日工会的工作人员每日均从王甦凯的店铺经过，完全可知该店铺已被王甦凯转租给他人使用。福日工会于2017年7月20日才向王甦凯发出《通知》，而该《通知》王甦凯本人并未收到。从2003年4月21日至2017年7月20日期间，福日工会对于王甦凯转租行为知情却未在6个月内提出异议，视为同意王甦凯的转租行为，福日工会无权单方解除《租赁合同》。 二、福日工会单方解除合同，且拒绝王甦凯向其支付租金，无权要求王甦凯支付滞纳金。 （1）依据《租赁合同》第三条约定“租金每个月结算一次，即当月租金在下个月10日缴纳，未经甲方同意乙方不得拖欠，逾期甲方按每日3‰向乙方收取滞纳金，拖欠期达3个月后甲方有权追收欠租并收回房屋”。2017年7月份，福日工会通知王甦凯不要向其缴纳租金，之后王甦凯向其缴纳租金更被福日工会拒绝。福日工会擅自单方解除合同，且拒绝王甦凯的履约行为，由此产生的滞纳金系福日工会的行为导致，非因王甦凯的原因产生，福日工会无权要求王甦凯支付滞纳金。 （2）退一万步来说，即使王甦凯需要支付滞纳金，福日工会主张的滞纳金也高于法律规定，其按照租金9550元/月的标准，每日3‰计算，高于实际损失的30%，王甦凯有权要求降低滞纳金标准。 综上所述，请求法院驳回福日工会的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2003年4月21日，福日工会与王甦凯签订《租赁合同》，约定福日工会将位于福州市鼓楼区其建筑面积为367平方米（下称租赁物）租赁给王甦凯使用，租期为10年，即自2003年7月1日至2013年6月30日；租金每个月结算一次，即当月租金在下个月10前缴纳，未经福日工会同意王甦凯不得拖欠，逾期福日工会按每日3‰向王甦凯收取滞纳金，拖欠期达3个月后福日工会有权追收欠租并收回房屋；租赁期间王甦凯若分租需征得福日工会同意，否则该合同无效。该合同还约定了其他条款。 2003年6月9日，福日工会登记为福州市鼓楼区琴湖****的土地使用权人，权证号为闽国用（2003）第0213号。 2009年5月7日，福日工会与王甦凯针对上述房屋租赁合同签订《协议书（补充2）》，约定福日工会同意王甦凯延长租期6年，即2013年7月1日至2019年6月30日止；王甦凯租用面积382平方米，租金每平方米按25元计价，自2013年7月1日至2019年6月30日延长期6年期满为止（即每月租金9550元）；该补充协议仅对租期、租金作修改调整，原协议书条款仍然继续执行有效。 2017年7月21日，福日工会向王甦凯的户籍地址寄送解除合同通知书，通知内容为王甦凯未经福日工会同意擅自将租赁物分租、转租给第三人（下称次承租人），福日工会决定解除与王甦凯的租赁合同，并于2017年7月26日前收回租赁物。该邮件于2017年7月22日由单位代为签收，妥投。 2017年8月1日，福日工会向数名次承租人发送通知，要求自该日起停止向王甦凯交纳租金，并于2017年8月31日前自行搬离所在商铺以及缴纳一个月的房屋占用费。 另查，王甦凯已于2003年5月份起将租赁物分租、转租给数名次承租人至今，目前，租赁物仍由次承租人占有和使用。王甦凯自2017年7月份起未向福日工会缴纳租金。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。福日工会与王甦凯之间签订的《租赁合同》及《协议书（补充2）》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。 福日工会主张王甦凯未经其同意擅自转租租赁物，构成根本违约，其于2017年7月21日向王甦凯寄送解除合同通知系行使其合同法定解除权，诉争租赁合同已经解除。王甦凯不予认可，要求继续履行合同。本院认为，王甦凯于2003年4月21日与福日工会签订租赁合同后，于2005年始即将租赁物陆续转租给他人至今，福日工会作为出租人，其至迟于2009年5月7日与王甦凯续订租赁合同之时，应当对租赁物的占有、使用情况有所知情，应当知道租赁物被转租的事实，其主张于2017年7月份方得知租赁物被转租，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，福日工会未在其得知租赁物被转租后的六个月内提出异议，现其以王甦凯转租未经同意为由主张于2017年7月20日解除合同，本院不予支持，双方应按诉争租赁合同约定继续履行各自的义务至租赁期限届满之日止。因双方约定的租期至2019年6月30日已届满，故福日工会诉请王甦凯立即将租赁物腾空并返还，本院予以支持。 王甦凯自2017年7月起未再缴纳租金，其抗辩系福日工会拒绝收取租金，但未提供相应证据，本院不予采信，其迟延缴纳租金的行为构成违约，依约应承担支付欠缴租金及滞纳金的违约责任。福日工会诉请王甦凯支付自2017年7月11日起以9550元/月为基数，按日利率3‰计至实际付清之日止的滞纳金，虽有合同依据，但王甦凯抗辩该违约金高于实际损失，根据法律规定及王甦凯逾期数月未缴租金的事实，本院调整该滞纳金计算标准为月利率2%。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、王甦凯于本判决生效之日起十日内向福建福日电视机有限公司工会委员会支付欠缴的房屋租金（以9550元/月自2017年7月11日起计至款项付清之日止）及滞纳金（以9550元/月为基数，按月利率2%自2017年7月11日起的每月11日逐月累计至前述款项付清之日止）； 二、王甦凯于本判决生效之日起十日内将位于福州市鼓楼区腾空并返还给福建福日电视机有限公司工会委员会； 三、驳回福建福日电视机有限公司工会委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4907元，适用简易程序减半收取2453.5元，由福建福日电视机有限公司工会委员会负担1000元，由王甦凯负担1453.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈婷 二〇一九年七月十一日 法官助理林振 书记员王典乐 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第1页共9页