浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初540号原告：温州市瓯海经济开发区建设投资有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海经济开发区月乐西街****。统一社会信用代码：91330304582658493C。法定代表人：王淼。委托诉讼代理人：黄锡楚，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：温州爱捌捌娱乐会所（个人独资企业）。住所地。住所地：浙江省温州市瓯海经济开发区东方路****会信用代码：91330304MA2866DG0M。投资人：李秀英。委托诉讼代理人：魏立中，系李秀英的丈夫，1974年11月20日出生，汉族，住安徽省临泉县。第三人：浙江国智科技产业开发有限公司。住所地：浙江省温州市。住所地：浙江省温州市瓯海经济开发区西经一路****1330300071624347Y。法定代表人：高瑞勤。原告温州市瓯海经济开发区建设投资有限公司与被告温州爱捌捌娱乐会所，第三人浙江国智科技产业开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序于2019年2月18日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄锡楚到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人魏立中到庭参加第一次庭审，第三人浙江国智科技产业开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告温州市瓯海经济开发区建设投资有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认被告与第三人签订的《租赁合同》于2018年4月3日终止；二、被告在判决生效之日起7日内腾退所占有使用的坐落于温州市瓯海经济开发区东方路99号（产权地址：东方路15号）编号A32-101室的房屋（建筑面积为796.40平方米）；三、被告支付原告房屋占有使用费470513.12元（自2018年4月3日起算，暂算至2018年11月14日，之后的占有使用费比照《租赁合同》约定的标准计算至实际腾退之日止）；四、被告支付原告物业费14733.40元（自2018年4月3日起算，暂算至2018年11月14日，之后的物业费比照《租赁合同》约定的标准每平方米2.5元/月计算至实际腾退之日止）；五、判令被告赔偿逾期付款滞纳金109180.47元（以485246.52元为基数，每逾期一日按千分之一计算，自2018年4月3日起计算至实际付清之日止，暂算至2018年11月14日为109180.47元）。事实和理由：2015年6月12日，原告与第三人浙江国智科技产业开发有限公司（原企业名称浙江国智科技产业开发股份有限公司，于2018年8月2日工商变更登记为现名称）签订《温州市大学科技园启动区厂房租赁合作协议》，约定原告将坐落于温州市瓯海经济开发区东方路99号（产权地址：东方路15号）的金锷厂房租赁给第三人使用。因第三人不能按约支付租金，原告诉至法院。现原告与第三人的《温州市大学科技园启动区厂房租赁合作协议》已经温州市中级人民法院（2017）浙03民终3826号民事判决书判决解除，判决确定第三人支付原告2017年4月1日起至判决生效之日止的租金。该判决于2018年4月3日发生法律效力。判决生效后，第三人不再享有租赁物的承租权和转租权，原告对涉案房屋享有占有使用权。被告温州爱捌捌娱乐会所系次承租人，于2016年10月28日登记成立。在被告筹建期间，初始投资人秦友海“以温州爱捌捌娱乐会所（筹）”的名义于2015年4月15日与第三人签订《租赁合同》，约定第三人将金锷厂房中编号A32-101室（一楼）的房屋计建筑面积796.40平方米租赁给被告使用，租赁期限2015年4月15日至2021年8月14日，其中装修期2015年4月15日至2015年8月14日不计租金，物业费起止期2015年4月15日至2021年8月14日。场地租金第一年、第二年每月每平方米70元，第三年每月每平方米77元，第四年每月每平方米84元，第五年每月每平方米92元，第六年每月每平方米101元；物业费每月每平方米2.5元。该协议第十一条约定，被告逾期缴纳各种费用7天以上的，逾期每天收取千分之五的滞纳金。鉴于违约金过高，原告主动下调至按每日千分之一计算。2018年4月3日，原告与第三人之间的《温州市大学科技园启动区厂房租赁合作协议》经判决解除，原告与被告协商要求同第三人共同签订三方协议，以确定各方权利义务。被告不同意签订协议缴纳租金，却继续占有使用涉案房屋，侵害了原告的占有使用权，故原告有权要求被告腾退房屋并支付占有使用费、物业费和滞纳金，相关费用标准比照《租赁合同》约定的标准计算至实际腾空之日止。被告温州爱捌捌娱乐会所答辩称：原告提出的诉讼请求没有任何事实和法律依据。被告于2017年10月20日接到第三人发送的《解除合同告知函》后，被告与第三人的租赁合同已于该日解除。被告于2018年2月10日停止营业，公司员工已解散。2018年3月，第三人已经把被告会所的装修全部拆掉了。2018年4月2日，被告与原告的主管单位浙江省瓯海经济开发区管理委员会（以下简称“开发区管委会”）的项小博主席协商确定：被告于2018年4月5日腾空厂房，被告转租出去的三家店面由开发区管委会负责协商处理。后被告确实如期腾空了租赁物。另外，因第三人与原告之间的租赁合同纠纷，第三人未缴纳2016年12月22日至2017年12月21日的“退二进三”手续费，导致被告证件不能办理，无法正常经营，遭受40多万元的经济损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人浙江国智科技产业开发有限公司没有陈述意见。当事人围绕争议的事实依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：营业执照、工商登记材料、《租赁合同》《温州市大学科技园启动区厂房租赁合作协议》、（2016）浙0304民初5295号民事判决书、（2017）浙03民终3826号民事判决书、（2017）浙03民终3826号民事裁定书、裁判文书生效证明，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下。原告为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：1.物业电费管理系统截屏、购电明细报表和浙江尚品物业服务有限公司出具的情况说明各一份，以证明截至2018年9月5日，被告仍在缴纳电费，涉案房屋仍在使用中，被告未腾空房屋。2.照片一份，以证明涉案房屋现状。照片右侧“亚川面庄”等既为被告转租的三间店面。3.被告与邓亚川签订的房屋租赁协议书、邓亚川支付租金的微信截图、被告与吴召龙签订的房屋租赁合同、被告收取吴召龙2018年1月30日至2019年1月29日租金3万元的收条、魏立中与冯崇延签订的房屋租赁协议书（租赁期限2017年10月15日至2020年10月15日）各一份，以证明被告将涉案租赁物东北角的三间店面（每间约20平方米）转租给他人并收取租金，除邓亚川租赁的店面外，另两家店面已于2018年农历年底腾空。被告对上述证据质证意见如下：对证据的真实性均无异议；被告搬离后将电卡交给了冯崇延，并要求他们自行充值使用，用电方式是先充值购电后使用；从购电明细报表可以看出，被告在经营期间的电费每个月达2万元，但三间店面使用的电费每月仅2000元。证据2照片上可以看出租赁物已上锁，是原告的物业公司锁的。对证据3所涉三间店面，被告从邓亚川处收取了2017年6月15日至2018年6月14日的租金4万元，从吴召龙处收取了2018年1月30日至2019年1月29日的租金3万元，从冯崇延处收取了一年或半年的租金（记不清，约定年租金为35000元）。被告为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：1.开发区管委会于2017年9月30日出具的证明复印件一份，以证明因第三人与原告的租赁合同纠纷尚在二审阶段，第三人未缴纳2016年12月22日至2017年12月21日的“退二进三”手续费，导致被告证件不能办理，无法正常经营。2.第三人于2017年10月20日向原告发出的解除合同告知函一份，以证明被告于2017年10月20日收到该函，于2017年11月7日停业，于2017年12月20日腾空并归还给第三人。原告质证后对证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，被告是第三人招商入驻的企业，原告与第三人之间的诉讼未决，国智未缴纳退二进三的费用属实，但不能证明被告因此无法办理相关证件，被告事实上一直在从事经营活动，被告现在停止营业是因为其他原因。该证明也不能证明被告没有占有使用涉案房屋，不能免除被告缴纳占有使用费和物业管理费的义务。对证据2真实性无异议，对关联性有异议，第三人向被告致函并不能证明被告已按函告要求腾空涉案房屋，事实上被告至今未腾退移交涉案房屋。本院对上述证据认定如下：原告提供的证据均客观真实，本院予以采信。从证据1购电明细报表可以看出，从2016年3月至2018年9月，被告的电表高峰2018年7月18日至8月9日用电近二万度，其余月份用电为几千度，其中2018年8月9日至次月5日用电约2700度，结合被告的陈述，可以判断被告经营存在间断性。从2018年7月和8月的用电来看，显然不符合三间餐饮店面的用电量，被告亦未能对该时段内大量用电的原因作出合理说明，本院认定为系被告的经营用电，被告主张已于2018年4月5日腾空本院不予采信。被告的用电账户显示于2018年9月5日购买电量920度，但未显示该部分电量的使用情况，该部分电量也有可能是三间转租店面使用。因此购电明细报表能够证明被告2018年8月之前未搬离，但不足以证明被告在2018年9月5日仍未搬离租赁物。关于被告搬离时间，本院结合本案事实在下文中认定。证据3，三份租赁协议均约定先付租金后使用，从邓亚川的微信聊天记录上也无法看出其拖欠第一年租金，故本院认定邓亚川20**年7月18日支付的13000元系2018年6月15日起的租金，被告共收取邓亚川租金53000元；魏立中与冯崇延签订的房屋租赁协议书约定租金一年一付，本院认定被告已收取冯崇延2017年10月15日至2018年10月15日的租金35000元。被告提供的证据1记载的第三人未缴纳“退二进三”手续费，与被告是否在2018年4月5日之后仍占有使用租赁物的事实并无关联，本院不予采信；证据2系第三人于2017年10月20日通知被告解除租赁合同并要求被告腾空租赁物，该证据结合被告确认租赁合同于当日解除的陈述，能够证明被告第三人之间的租赁合同已解除，但不能证明被告实际腾空的时间。经审理，本院对原告起诉主张的事实，除对被告腾空时间一节外，均予以认定。另查明：被告向第三人租赁金锷厂房A32-101室后，未按期付清租金和物业费，第三人于2017年10月20日向被告发送《解除合同告知函》，函告被告双方的租赁合同立即解除。被告于同日收到该函，并当庭确认双方租赁合同于该日解除。被告承租期间，将其中东北方向的三间店面（每间约20平方米）分别转租给案外人邓亚川、吴召龙、冯崇延经营，并收取租金。截止本案第二次开庭之日2019年5月8日，邓亚川承租的店面（边间）尚在使用，其他两间店面已于2018年农历年底搬离。2019年4月2日，浙江尚品物业服务有限公司的工作人员到庭谈话，陈述浙江尚品物业服务有限公司于2018年8月底入驻金锷厂房所在的园区提供物业服务。物业入驻时，被告公司已经不在了，但不清楚有否腾空。2018年10月，物业工作人员根据开发区管委会的要求到被告处查看，发现内部已经拆除，门没有上锁。本院认为，根据（2017）浙03民终3826号民事判决书、（2017）浙03民终3826号民事裁定书，自原告与第三人之间的《温州市大学科技园启动区厂房租赁合作协议》于2018年4月3日经生效法律文书确定解除之日起，原告对案涉厂房享有占有和使用权。被告与第三人解除租赁合同后，在未与原告重新签订租赁协议的情况下占有使用案涉厂房，已侵害原告的合法权益，应及时腾空厂房，并赔偿原告厂房被占有使用期间的损失，包括占有使用费和物业费，计算标准可参照被告与第三人签订的租赁合同约定的租金和物业费计算。关于被告搬离租赁物的时间，原、被告存在争议。结合被告的用电记录和物业工作人员的陈述，本院酌定被告于2018年8月31日之前已搬离金锷厂房。整体厂房（包括三间转租店面）的占有使用费和物业费应从2018年4月4日起计算至该日止。根据被告和第三人之间租赁合同的约定，2018年的租金为每平方米每月84元，占有使用费计327798元（84元/每月/每平方米×4.9个月×796.4平方米），物业费计9756元（2.5元/每月/每平方米×4.9个月×796.4平方米）。关于三间转租店面。其中吴召龙、冯崇延承租的店面已于2018年农历年底搬离，被告应向原告支付从2018年9月1日起至2019年1月31日止（农历十二月二十六日）的占有使用费。本院确定占有使用费按被告与吴召龙、冯崇延约定的租金标准计算，计27083元（65000元÷12个月×5个月）。邓亚川租赁的店面至今未腾空，该店面系被告承租期间转租，被告负有向原告腾空交付的义务。被告主张与开发区管委会项小博主席协商确定三间转租店面由开发区管委会负责协商，因原告不予认可，本院不予采信。本院确定该间店面的占有使用费按被告与邓亚川签订的租赁合同约定的标准每年4万元，从2018年9月1日起计算至实际腾空之日止。原告主张整体厂房的占有使用费和物业费均计算至全部腾空之日止，有违公平，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金。被告与第三人之间的滞纳金仅适用于合同双方，原告以该合同约定为由要求被告支付滞纳金缺乏合同依据。被告占有使用案涉厂房给原告造成的损失，本院已确定赔偿，原告另行要求被告支付滞纳金缺乏依据，本院不予支持。被告与第三人之间的《租赁合同》经被告和第三人确认已解除，原告的第一项诉讼请求确认该合同于2018年4月3日终止，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告温州爱捌捌娱乐会所应于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于温州市瓯海经济开发区东方路99号（产权地址：东方路15号）编号A32-101室的房屋的东北角店面（亚川面庄），并交付给原告温州市瓯海经济开发区建设投资有限公司。二、被告温州爱捌捌娱乐会所应于本判决生效之日起三十日内支付原告温州市瓯海经济开发区建设投资有限公司占有使用费和物业费：1.从2018年4月4日起至2018年8月31日止的占有使用费为327798元，物业费为9756元；2.吴召龙、冯崇延转租店面的占有使用费为27083元；3.邓亚川转租的店面占有使用费为：按每年4万元为标准，从2018年9月1日起计算至实际履行之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告温州市瓯海经济开发区建设投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9744元，由原告温州市瓯海经济开发区建设投资有限公司负担2474元，被告温州爱捌捌娱乐会所负担7270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  周回回人民陪审员  王崇林人民陪审员  翁瑞育二〇一九年七月一日书 记 员  李 娴?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有:(一)停止侵害；(二)排除妨碍；(三)消除危险；(四)返还财产；(五)恢复原状；(六)修理、重作、更换；(七)继续履行；(八)赔偿损失；(九)支付违约金；(十)消除影响、恢复名誉；(十一)赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的,依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式,可以单独适用,也可以合并适用。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人应自案件裁判文书生效后10日内领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。