江西省抚州市中级人民法院行 政 裁 定 书（2019）赣10行终70号上诉人（原审原告）黄一佳，女，1990年5月26日出生，汉族，住上海市徐家汇区。被上诉人（原审被告）崇仁县不动产登记局。法定代表人廖英，局长。委托代理人吴新林，崇仁县不动产登记中心副主任。被上诉人（原审第三人）冯东高，男，1967年11月21日出生，汉族，住崇仁县。被上诉人（原审第三人）黄惠英，女，1971年12月1日出生，汉族，住崇仁县。被上诉人（原审第三人）冯红高，男，1979年4月11日出生，汉族，住崇仁县。被上诉人（原审第三人）范卫芳，女，1983年8月21日出生，汉族，住崇仁县。上诉人黄一佳因房屋行政登记一案，不服抚州市临川区人民法院（2018）赣1002行初286号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。原审查明，黄一佳为崇仁县巴山镇窑上54号房屋的所有权人，并取得崇国用（2008）第10300号国有土地权证和崇仁县房权证巴山镇字第××号房产证。该房屋为一栋三层楼的自建房，土地性质为国有划拨土地。2017年11月26日，黄一佳的母亲黄月荣与冯东高在崇仁好家房产经纪有限公司处签订一份房屋买卖合同，出卖方黄一佳、黄月荣（甲方），买受方冯东高（乙方），该合同约定，崇仁县巴山镇窑上54号房屋出售价180万元，签订合同当天乙方首付甲方50万元，双方签字过户当天乙方支付甲方70万元，不动产权证出来后以及空房交钥匙时，乙方支付甲方60万元，过户时间为2017年12月10日之前。2017年12月5日，黄一佳及母亲黄月荣与冯东高、黄惠英、冯红高、范卫芳共同到崇仁县行政服务中心房产管理局办事窗口签署了《崇仁县存量房买卖合同》、《不动产登记申请表》、《不动产转移登记询问表》、《未婚承诺书》。崇仁县不动产登记局核对了黄一佳的身份证信息，并上传到登记管理网上平台。《不动产登记申请表》、《不动产转移登记询问表》中的落款时间未填写。《房地产税费一体化征管中心内部循环表八》显示，地税部门、房屋管理部门、国土部门均在2017年12月5日同意办理转移登记。2017年12月22日，崇仁县不动产登记局同意该房屋土地性质仍保留划拨土地性质，决定准予登记发证，向冯东高、黄惠英、冯红高、范卫芳颁发了赣（2017）崇仁县不动产权第××号房产证，该房产证记载，权利人：冯东高、黄惠英、冯红高、范卫芳；权利类型：国有建设用地使用权；权利性质：划拨自建房；附记：本不动产于2017年12月22日通过［买卖］换发不动产权证，原证［崇仁县房权证巴山镇字第××号、崇国用（2008）第10300号］注销。第三人按合同约定总共支付黄一佳房款120万元。另查明，黄一佳按约定应在2018年6月18日前空出房屋给第三人，但其拒绝空出房屋，第三人于2018年8月22日向崇仁县人民法院提起诉讼，要求其履行合同，空出房屋并支付非法占用房屋的占用费。黄一佳收到崇仁县人民法院应诉通知书后，遂向法院提起行政诉讼，请求撤销崇仁县不动产登记局对崇国用（2008）第10300号、崇仁县房权证巴山镇字第××号房屋所作的转移登记，本案诉讼费由崇仁县不动产登记局承担。崇仁县人民法院据此对民事案件裁定中止审理。原审认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条之规定，崇仁县不动产登记局是本案的适格被告。关于划拨土地上的自建房进行转让登记时是否可保留国有划拨土地性质问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”涉案房屋属于划拨土地的自有建房，划拨的土地并没有用于房地产开发，黄一佳依据该法第四十条规定认为应由受让方办理土地出让手续是错误理解，该法不适用划拨土地上自有建房转让交易的情况。对于划拨土地上自有建房转让的规定，2001年建设部《城市房地产转让管理规定》第十二条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续”。赣国土资字（2016）42号《江西省国土资源厅关于印发积极稳妥做好当前不动产登记工作指导意见的通知》第五条规定“对个人住房房屋所有权转让中涉及划拨土地处置及出让金缴费问题，各市县不动产登记部门应尽早请示当地政府按照《城市房地产转让管理规定》第十一条、第十二条、第十三条规定明确处理意见，继续保留划拨用地性质的，应在不动产登记簿和不动产权证书上记载。”崇仁县人民政府崇府办字（2016）85号文件规定“对个人住房房屋所有权转让中涉及划拨土地使用权处置，继续保留划拨用地性质的，维持原土地使用状况，在不动产登记簿和不动产权证书上记载。”由此可见，上述法律法规规定，涉及私有住宅转让登记中的划拨土地仍可保留土地的划拨性质。崇仁县不动产登记局依据上述规定，作出保留原划拨土地性质的房屋变更登记适用法律正确。关于崇仁县不动产登记局办理转移登记时是否尽到审慎审查义务问题。《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交登记申请书、申请人、代理人身份证明材料、相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书等材料，并对申请材料的真实性负责。崇仁县不动产登记局在受理房屋变更登记中履行的是审慎审查而非实质审查。本案中，黄一佳与第三人于2017年12月5日来到崇仁县不动产登记局的办公场所提交转移登记的所需相关材料，并在“不动产登记申请表”中共同签名，但黄一佳在申请表中未填落款时间。不动产登记申请表、承诺书、崇仁县存量房买卖合同、不动产转移登记询问表中均有黄一佳的签名，黄一佳提供了身份证，并由崇仁县不动产登记局录入房屋转移登记系统，上述证据和事实相互印证，足以认定黄一佳向崇仁县不动产登记局申请房屋过户是其真实意思表示。崇仁县不动产登记局因需办理划拨土地转让审批手续，当日不能及时完成转移登记，后该申请书落款时间由崇仁县不动产登记局的工作人员填写为12月22日，房屋变更登记存有瑕疵，但并不影响整个登记行为的合法性。崇仁县不动产登记局在转移登记中，对买卖合同审核仅限于提供的材料是否具备形式要件，对买卖合同无实质审查职权，其认为提交的申请材料符合变更登记材料所需要的法定形式，审核后作出变更登记，并无不当。故崇仁县不动产登记局在变更登记中已尽到审慎审查义务。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”法院已告知黄一佳可对买卖合同无效提起民事诉讼，但其在法院限定的答复期限内未提起民事诉讼，鉴于第三人诉黄一佳买卖合同的履约之诉已由崇仁县人民法院受理，黄一佳主张买卖合同无效，其权益可在民事诉讼得到保障，该民事诉讼因黄一佳提起行政诉讼被中止审理，本案不宜再中止审理。综上，崇仁县不动产登记局受理黄一佳和第三人申请，作出赣（2017）崇仁县不动产权第××号房屋登记适用法律正确，程序合法，尽到了审慎审查的义务。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回黄一佳的诉讼请求。案件受理费50元，由黄一佳承担。上诉人黄一佳不服，上诉称：1、原审判决认定事实的证据不足。被上诉人提供的崇仁县不动产统一登记管理平台截屏、崇仁县存量房买卖合同、房地产税费一体化征管中心内部循环表、税收完税证明、崇仁县房屋交易与产权告知单（转让）、不动产申请表、不动产转移登记询问表，不具有真实性、合法性，不能作为认定本案事实的依据。（1）被上诉人提供的证据不合法。本案中，被上诉人提供的崇仁县不动产统一登记管理平台截屏，属于电子数据证据。该证据在形式上未注明制作方法、制作时间、制作人和证明对象等，无法判断其是否真实，该证据形式不合法。崇仁县存量房买卖合同、房地产税费一体化征管中心内部循环表、税收完税证明中载明的房屋成交价格为1068352元，明显低于买卖双方实际交易价格180万元，导致原审第三人少缴税款，损害国家利益，明显属于违法证据。崇仁县房屋交易与产权告知单（转让）在形式上明显不符合法律规定。（2）被上诉人提供的证据不具有真实性。上诉人已提交证据证明其2017年12月22日在上海上班的事实，不动产申请表、不动产转移登记询问表属于不真实的证据。2、原审判决错误适用认定行政行为合法性的依据。（1）被上诉人在一审程序中未提供的赣国土资字〔2016〕42号《江西省国土资源厅关于印发积极稳妥做好当前不动产登记工作指导意见的通知》、崇仁县人民政府崇府办字〔2016〕85号文件，不能作为认定被诉行政行为合法性的依据。（2）原审法院认定案涉房屋转移登记无须缴纳土地出让金，系错误理解、适用崇仁县人民政府崇府办字〔2016〕85号文件的相关规定。3、原审判决错误认定上诉人在一审诉讼中的主张。4、被上诉人作出案涉房屋行政登记程序违法。综上，原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请求二审法院撤销抚州市临川区人民法院（2018）赣1002行初286号行政判决；依法改判，撤销被上诉人对崇国用（2008）第10300号、崇仁县房权证巴山镇字第××号房屋所作的转移登记；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人冯东高辩称：1、一审判决认定事实清楚。（1）原审第三人与上诉人就办理房屋转移登记共同向崇仁县不动产登记局提出申请，不动产统一登记管理平台截屏，不动产转移登记询问表、不动产登记审批表相互印证，足以证明上诉人和原审第三人向崇仁县不动产登记窗口申请房产转移登记合法真实。（2）上诉人认为涉案房屋的交易价格明显低于房屋买卖合同约定的价格，导致原审第三人少缴税收。原审第三人认为，涉案房屋已经完成交易，上诉人已接收购房款。涉案房产转移登记经过依法审批程序，原审第三人取得房屋所有权，且未改变房屋的划拨土地性质，并未以此获得收益，该房屋买卖合同合法有效，不存在违法情形。（3）崇仁县房屋交易与产权告知单（转让）系原审第三人与上诉人在房管局房屋交易窗口申请房屋交易，备案成功确认的依据。如果没有该程序，原审第三人无法独自完成房屋交易，取得房屋所有权证书。（4）不动产登记审批表与不动产转移登记询问表中的黄一佳的签名捺印真实。（5）一审中，上诉人在举证期限届满后提交证据，应视为未对其主张提交证据，并应承担不利的后果。2、一审判决认定法律关系准确，适用法律、法规正确。（1）上诉人以房屋转让未缴纳土地出让金为由，认为房屋所有权登记行为不合法，属于对法律、法规的错误理解。其是为了掩盖履行房屋买卖合同约定行为，才提起的行政诉讼。（2）原审第三人与上诉人就涉案房屋办理所有权转移登记依法共同申请，并非一定同时到场。根据原审第三人以及崇仁县不动产登记局提供的证据，可以证明办理不动产转移登记手续有黄一佳亲自签名捺印，足以证明办理房屋转移登记申请时，上诉人与原审第三人到场共同申请，不存在崇仁县不动产登记局滥用职权的行为。（3）上诉人认为案涉房屋不动产登记行为没有经过崇仁县人民政府批准，属于对法律、法规的错误理解。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人崇仁县不动产登记局二审期间未向本院提交书面答辩。被上诉人黄惠英、范卫芳、冯红高二审期间亦未向本院提交书面答辩。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。二审另查明，2017年12月5日，黄一佳及其母亲黄月荣与冯东高、黄惠英、冯红高、范卫芳来到崇仁县行政服务中心房产管理局办事窗口，其中黄一佳向崇仁县不动产登记中心出具了《未婚承诺书》，并与冯东高、黄惠英、冯红高、范卫芳共同签订了《崇仁县存量房买卖合同》、《不动产登记申请表》、《不动产转移登记询问表》。《房地产税费一体化征管中心内部循环表八（存量房交易）》中记载2017年12月15日，地税部门意见：契税税费标准1.5%，应收金额11215.34，并加盖了崇仁县地方税务局业务专用章；房管部门意见：同意办理；国土部门意见：不动产登记费80元，吴新林在该意见栏签字；综合审签意见栏加盖了崇仁县建筑安装和房地产税费一体化征管中心审批章。原审认定“2017年12月5日，黄一佳及母亲黄月荣与冯东高、黄惠英、冯红高、范卫芳共同到崇仁县行政服务中心房产管理局办事窗口签署了《崇仁县存量房买卖合同》、《不动产登记申请表》、《不动产转移登记询问表》、《未婚承诺书》；《房地产税费一体化征管中心内部循环表八》显示，地税部门、房屋管理部门、国土部门均在2017年12月5日同意办理转移登记”不当，本院予以纠正。认定上述事实的证据材料有：崇国用（2008）第10300号国有土地权证、不动产权利及其他事项登记信息、黄一佳所在单位出具的证明、崇仁好家房产买卖合同、不动产登记申请表、不动产转移登记询问表、承诺书、崇仁县存量房买卖合同、崇仁县房屋交易与产权告知单（转让）、税收完税证明、崇仁县不动产统一登记管理平台截屏、身份证复印件、房地产税费一体化征管中心内部循环表八、不动产登记审批表、赣（2017）崇仁县不动产权第××号不动产权证书以及各方当事人的陈述等。本院认为，本案审理的核心问题是是否应当先行解决民事基础法律关系。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”上述规定虽明确人民法院可以裁定中止诉讼，但作出中止裁定需要以相关民事争议被依法受理为前提。经查，原审法院已建议上诉人先行解决民事争议，但其在原审法院限定的答复期限内未提起相关民事诉讼。因本案审理需以相关民事争议的结果为依据，原审法院在相关民事争议尚未解决的情况下，判决驳回黄一佳的诉讼请求不当，应予纠正。鉴于本案审理需以相关民事争议的结果为依据，不宜对案涉房屋转移登记行为的合法性进行审理，现上诉人提起本案行政诉讼缺乏法律根据，对其起诉依法应予驳回。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第一百二十三条第（一）项之规定，裁定如下：一、撤销抚州市临川区人民法院于2019年3月19日作出的（2018）赣1002行初286号行政判决；二、驳回上诉人黄一佳的起诉。一、二审案件受理费共计100元，退回上诉人黄一佳。本裁定为终审裁定。审判长 上官笑东审判员 陈  辉审判员 余 惠 娇二〇一九年七月三十一日法官助理王康季书记员钟瑜