广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初320号原告：中国建设银行股份有限公司佛山三水支行，住所地广东省佛山市三水区西南街健力宝南路**，统一社会信用代码9144060789375380XQ。负责人：卢丽群，该支行行长。委托诉讼代理人：胡洁兴，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾欢欢，广东豪盛律师事务所律师。被告：康福力，男，1980年7月19日出生，壮族，住广西田阳县，被告：李美仁，女，1981年6月30日出生，壮族，住广西田阳县，被告：佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司，，住所地广东省佛山市三水区白坭镇国家火炬计划佛山电器产业基地****统一社会信用代码91440600799372322D。法定代表人：梁金生，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙菁，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称建行三水支行）诉被告康福力、李美仁、佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司（以下简称能润公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序审理，后发现被告康福力、李美仁下落不明，依法转为普通程序审理。本案公开开庭审理时，原告建行三水支行的委托诉讼代理人胡洁兴、被告能润公司的委托诉讼代理人孙菁到庭参加诉讼，被告康福力、李美仁经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行三水支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告康福力、李美仁立即偿还原告贷款本息350649.91元（其中本金346293.42元、利息4315.29元、罚息41.2元，利息、罚息暂计至2018年12月26日止，2018年12月27日起至实际清偿之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算）；2.判令被告康福力、李美仁赔偿原告为实现债权而支出的律师费24532元；3.判令原告对被告康福力、李美仁名下的位于佛山市三水区白坭镇汇金路1号山水龙盘花园定山湖八座1801房在上述一、二项债权以及本案诉讼费、保全费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4.判令被告能润公司对上述一、二项债务及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内承担连带清偿责任；5.判令三被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费等）。事实和理由：原告与被告康福力、李美仁于2015年6月25日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440667138-2012-20150990693），合同约定：原告向被告康福力、李美仁提供贷款39万元，该笔贷款用于购买位于佛山市三水区白坭镇汇金路1号山水龙盘花园定山湖八座1801房，借款期限为348个月，即从2015年6月25日起至2044年6月25日；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上不升不下浮，即合同签订时月利率为4.5‰；在本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%；该笔贷款的还款方法为等额本金还款法，还款日为每月1日。合同第十六条、第十七条约定：被告康福力、李美仁不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告康福力、李美仁立即清偿借款本息及相关费用，并自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，原告有权按合同约定计收罚息及复利。而且，合同第二十一条及四十一条约定：原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、律师费等）均由被告康福力、李美仁承担。另外，合同第十三条、第三十七条约定：被告康福力、李美仁以其名下的位于佛山市三水区白坭镇汇金路1号山水龙盘花园定山湖八座1801房为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本金及利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等），双方依法办理了抵押登记。合同签订后，原告于2015年7月1日履行了划款义务，向被告康福力、李美仁指定的账户划款39万元，但被告康福力、李美仁却不履行还款义务。自2018年10月21日起至2018年12月26日止，被告康福力、李美仁累计拖欠逾期本息6597.85元。原告多次催收，但被告康福力、李美仁一直拖欠，至今仍未偿还逾期本息。此外，2014年11月18日，原告与被告能润公司就佛山市三水区白坭镇汇金路1号山水龙盘花园的商品楼宇的抵押贷款合作签订了《楼宇抵押贷款合作协议》。协议第五条、第六条约定，被告能润公司对原告向购房人发放的住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期限自原告将贷款资金划入被告能润公司的银行账户之日起，至其为购房人办妥所购房屋的《房地产权证》和《他项权证》，并交由原告保管之日止。保证责任的范围包括抵押贷款的本金、利息（含罚息、违约金等）以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等。现，被告康福力、李美仁所购房产尚未办妥《房地产权证》《他项权证》，故被告能润公司应按照《楼宇抵押贷款合作协议》的约定，对被告康福力、李美仁欠原告从借款本息及实现债权而产生费用承担连带保证责任。为追究三被告的违约责任，原告委托广东豪盛律师事务所(以下简称豪盛律所)代理本案。原告为实现债权而支出的费用，包括诉讼费、律师代理费24532元等，依约应由三被告承担。综上所述，三被告的行为已构成根本违约，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，诉请如前，请法院依法作出公正判决。被告康福力、李美仁没有答辩，也没有提交任何证据。被告能润公司辩称：因被告康福力、李美仁以其名下的位于佛山市三水区白坭镇山水龙盘花园定山湖八座1801号房产作为借款担保，故应先以该房产进行清偿，不足部分再由被告能润公司承担补充清偿责任。若被告能润公司需要承担补充清偿责任，请求法院在判决书中一并判决被告能润公司有权直接向被告康福力、李美仁进行追偿。原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、身份证、结婚证、企业信用信息公示报告、《个人住房（商业用房）借款合同》、《楼宇抵押贷款合作协议》、《个人贷款支付凭证》、房地产抵押预告登记证明、客户欠本金及利息情况表、律师函、催收函、EMS回单、《委托代理协议》各一份。经审查，原告提交的上述证据为原件或与原件（原始载体）核对无异，内容真实，来源合法，与本案相关联，故本院予以采信。本院根据采信的证据，并结合到庭当事人的陈述，认定如下事实：2015年6月25日，原告建行三水支行与被告康福力、李美仁签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440667138-2012-20150990693），合同约定：原告向被告康福力、李美仁提供贷款39万元，该笔贷款用于购买位于佛山市三水区白坭镇汇金路1号山水龙盘花园定山湖八座1801房，借款期限为348个月，即从2015年6月25日起至2044年6月25日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上不浮不下调，即合同签订时月利率为4.5‰；在本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%；该笔贷款的还款方法为等额本金还款法，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日。合同第十六条、第十七条约定：被告康福力、李美仁不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告康福力、李美仁立即清偿借款本息及相关费用，并自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，原告有权按合同约定计收罚息及复利。合同第二十一条、第四十一条约定：原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、律师费等）均由被告康福力、李美仁承担。合同第十三条、第三十七条约定：被告康福力、李美仁以其名购买的佛山市三水区白坭镇汇金路1号山水龙盘花园定山湖八座1801房为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本金及利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等）。合同签订后，原告于2015年7月1日向被告康福力、李美仁指定的账户转账39万元。自2018年11月1日起，被告康福力、李美仁未按合同约定履行还款义务，截至2018年12月26日止，尚欠原告贷款本金346293.42元、利息4315.29元、罚息41.2元。2018年12月18日，原告委托豪盛律所向被告周月琴发出《律师函》，宣布贷款提前到期，要求被告康福力一次性偿还贷款本息。2019年1月3日，原告与豪盛律所签订《委托代理协议》，委托胡洁兴、贾欢欢律师代理本案诉讼，协议约定律师费为24532元，并约定原告在收到本案裁决文书之日后十天内向豪盛律所支付上述费用。另查明：2015年8月6日，被告康福力与原告就涉案房屋在房管部门办理了预购商品房抵押权预告登记。被告康福力、李美仁至今尚未办理涉案房屋的《房地产权证》、《他项权证》。再查明：2014年11月18日，原告与被告能润公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议约定原告为被告能润公司开发建设的佛山市三水区白坭镇汇金路1号山水龙盘花园的商品楼宇的购买人提供贷款，被告能润公司对原告向购房人发放的住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期限自原告将贷款资金划入被告能润公司的银行账户之日起，至其为购房人办妥所购房屋的《房地产权证》和《他项权证》，并交由原告保管之日止。保证责任的范围包括抵押贷款的本金、利息（含罚息、违约金等）以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等。本院认为：本案系金融借款合同纠纷。原告建行三水支行与被告康福力、李美仁之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。上述合同签订后，原告已依约发放贷款39万元，但被告康福力、李美仁自2018年11月1日起逾期未还本付息，其行为已构成违约。根据合同约定，原告有权宣布贷款提前到期，并收回贷款本息。根据查明的事实，截至2018年12月26日止，被告康福力、李美仁尚欠原告贷款本金346293.42元、利息4315.29元、罚息41.2元，原告现诉请被告康福力、李美仁偿还上述贷款本金、利息和罚息，其主张符合《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条、第十七条的约定，且符合法律规定，本院予以支持。对于自2018年12月27日起至贷款还清之日止的利息，根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，在本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%，故应按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计付。对于自2018年12月27日起至贷款还清之日止的罚息，因该期间的利息已按罚息利率计付，故原告再主张罚息于法无据，本院不予支持。关于律师费问题。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，原告为实现本案债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、律师费等）均由被告康福力、李美仁承担。因原告委托律师代理本案诉讼，故其主张律师费具有事实与合同依据，本院予以支持。考虑到律师费的具体数额是原告与律师事务所之间的合意，被告方无法掌控，本故院根据公平原则，并参照广东省律师收费标准及本区域律师收费情况，酌定支持原告律师费10000元。原告主张律师费过高的部分，本院不予支持。关于优先受偿权问题。原告的该项主张实质上是主张其对涉案房产享有抵押权。房产的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依法登记。本案中，原告与被告康福力、李美仁并未办理抵押权登记，而只是办理了抵押权预告登记。预告登记与一般不动产登记分属不同概念范畴，具有不同的法律性质和法律效力。一般不动产登记是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。因此，抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，不产生抵押权设立登记的效力，在未办理涉案房产抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房产享有现实的抵押权。因此原告请求对涉案房屋享有优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告能润公司的责任承担问题。根据原告与被告能润公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》约定，被告能润公司对被告康福力、李美仁的债务向原告提供无条件、不可撤销的连带保证，因此，原告主张被告能润公司对本案债务承担连带清偿责任符合合同约定，且符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。……”据此，被告能润公司主张对本案债务承担清偿责任后，有权直接向被告康福力、李美仁进行追偿，其主张于法有据，本院予以支持。被告康福力、李美仁经公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告康福力、李美仁应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行偿还贷款本金346293.42元，并支付截至2018年12月26日止的利息4315.29元、罚息41.2元；二、被告康福力、李美仁应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行支付自2018年12月27日起至贷款本金还清之日止的利息（以346293.42元为贷款本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计付）；三、被告康福力、李美仁应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行支付律师费10000元；四、被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司对被告康福力、李美仁的上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任。被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权直接向被告康福力、李美仁进行追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6928元，保全费2396元，合计9324元（原告已预交），由原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行负担361元，由被告康福力、李美仁、佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司负担6567元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  甘 冠人民陪审员  李友辉人民陪审员  郭建宁二〇一九年七月三十一日书 记 员  林平峰