福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终2059号 上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门网谷投资有限公司，住所地厦门火炬高新区火炬园新丰路******。 法定代表人：林振奋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林伯奇，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俊聪，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门市厨猫电子商务有限公司，住所地厦，住所地厦门火炬高新区火炬园新丰路******v> 法定代表人：张春辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄昌榕，福建君州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐帅华，福建君州律师事务所律师。 上诉人厦门网谷投资有限公司（以下称网谷公司）因与被上诉人厦门市厨猫电子商务有限公司（以下称厨猫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 网谷公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，并依法改判厨猫公司立即按合同约定的标准支付自逾期之日起至合同解除之日拖欠的租金（2017年1月15日至2018年1月25日期间的租金，按照80360元/月计算，80360*12+80360*11/30=993785.33元）、物业管理费（2016年8月1日至2018年1月25日期间，按7175元/月计算），并继续按合同约定的标准支付房屋使用费（以每月80360元，自2018年1月26日期计至厨猫公司实际房屋腾退之日止即2018年5月3日）、物业管理费（按7175元/月，自2018年1月26日期计算至2018年5月3日），以及厨猫公司按照合同约定的标准支付逾期付款违约金（违约金的计算详见附表）；2、撤销一审判决第二项，并依法改判驳回厨猫公司的全部反诉请求；3、本案一审本诉和反诉及二审案件受理费由厨猫公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。（一）原审法院错误认定讼争房屋在免租期内被停电的真正原因。事实上，停电的原因在于被上诉人。据原审法院所查明的事实，讼争房屋系由被上诉人进行内部装修。而根据创业中心于2016年5月26日向上诉人发出的《关于的回复》可知，创业中心之所以不予恢复供电系因A座1楼装修中存在大面积搭盖钢结构阁楼导致存在消防隐患，所以不具备通电条件。（二）原审法院未查清停电时间以及被上诉人是否正常使用讼争房屋。事实上，停电问题发生于免租期内，并未影响被上诉人在免租期届满后正常使用房屋。根据上诉人与被上诉人的约定，讼争房屋的免租期自2016年4月15到2016年9月14日，从2016年9月15日起才开始计算租金。而被上诉人所主张的停电问题发生于免租期内，该期间系给予被上诉人装修的期间，上诉人并未收取任何租金。且上诉人以发生停电后已经及时帮助协调解决，并未影响被上诉人在免租期届满后的正常使用房屋。 二、原审判决上诉人向被上诉人返还租金及保证金没有事实和法律依据。原审判决上诉人向被上诉人返还租金及保证金的依据仅为上诉人发出的《确认函》，原审法院认为“上诉人未举证证明其依约解决了讼争房屋的脚手架及通电问题，故根据上诉人做出的承诺，被上诉人可享受免租条件且上诉人应退还被上诉人已交的租金及物业管理费”，并据此判决上诉人返还租金及保证金明显错误。根据“谁主张谁举证”的原则，既然被上诉人抗辩“上诉人未按承诺时间拆除脚手架、讼争房屋至今未通电，其没有办法使用租赁物”，那么，被上诉人应当对其主张承担举证责任。但是原审法院仅凭被上诉人的口头抗辩就认为应由上诉人举证证明其已经依约解决了脚手架及通电问题，明显是举证责任分配错误。 厨猫公司答辩称，案涉租赁房屋截止到一审判决之日仍未能通电，水电未能接通，被上诉人在一审充分举证证明该事实，双方就水电的问题有大量的书面函件往来，上诉人也明确承诺会解决水电问题。从上诉人的上诉意见可以判断出水电没有接通的事实，因此一审法院认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉请求应当予以驳回。 网谷公司向一审法院起诉请求：1.网谷公司与厨猫公司签订的编号为WG2016031002的《厦门火炬高新区网谷科技园租赁协议》自诉讼材料送达被告之日（即2018年1月25日）解除；2.厨猫公司立即按合同约定的标准支付自逾期之日起至合同解除之日拖欠的租金（2017年1月15日至2018年1月25日期间的租金，按照80,360元/月计算，80360*12+80360*11/30=993,785.33元）、物业管理费（2016年8月1日至2018年1月25日期间，按7175元/月计算），并继续按合同约定的标准支付房屋使用费（以每月80,360元，自2018年1月26日起计算至厨猫公司实际房屋腾退之日止即2018年5月3日）、水电费、物业管理费（按7175元/月，自2018年1月26日起计算至2018年5月3日）；3.厨猫公司按照合同约定的标准支付逾期付款违约金（①逾期支付租金的违约金为：逾期支付2017年1月15日-2017年4月14日期间租金的违约金以241,080元为基数，自2017年1月26日起计算；逾期支付2017年4月15日-2017年7月14日期间租金的违约金以241,080元为基数，自2017年4月26日起计算；逾期支付2017年7月15日-2017年10月14日期间租金的违约金以241,080元为基数，自2017年7月26日起计算；逾期支付2017年10月15日-2018年1月14日期间租金的违约金以241,080元为基数，自2017年10月26日起计算；逾期支付2018年1月15日-2018年1月25日期间租金的违约金以29,465.33为基数，自2018年1月26日起计算，逾期支付以上各期间租金的违约金均按每日千分之一的标准计至实际付款之日止；②逾期支付物业管理费的违约金为：逾期支付2016年8月1日-2016年8月31日期间物业管理费的违约金，自2016年8月11日起计算；逾期支付2016年9月1日-2016年9月30日期间物业管理费的违约金，自2016年9月11日起计算；逾期支付2016年10月1日-2016年10月31日期间物业管理费的违约金，自2016年10月11日起计算；逾期支付2016年11月1日-2016年11月30日期间物业管理费的违约金，自2016年11月11日起计算；逾期支付2016年12月1日-2016年12月31日期间物业管理费的违约金，自2016年12月11日起计算；逾期支付2017年1月1日-2017年1月31日期间物业管理费的违约金，自2017年1月11日起计算；逾期支付2017年2月1日-2017年2月28日期间物业管理费的违约金，自2017年2月11日起计算；逾期支付2017年3月1日-2017年3月31日期间物业管理费的违约金，自2017年3月11日起计算；逾期支付2017年4月1日-2017年4月30日期间物业管理费的违约金，自2017年4月11日起计算；逾期支付2017年5月1日-2017年5月31日期间物业管理费的违约金，自2017年5月11日起计算；逾期支付2017年6月1日-2017年6月30日期间物业管理费的违约金，自2016年5月11日起计算；逾期支付2017年7月1日-2017年7月31日期间物业管理费的违约金，自2017年7月11日起计算；逾期支付2017年8月1日-2017年8月31日期间物业管理费的违约金，自2017年8月11日起计算；逾期支付2017年9月1日-2017年9月30日期间物业管理费的违约金，自2017年9月11日起计算；逾期支付2017年10月1日-2017年10月31日期间物业管理费的违约金，自2017年10月11日起计算；逾期支付2017年11月1日-2017年11月30日期间物业管理费的违约金，自2017年11月11日起计算；逾期支付2017年12月1日-2017年12月31日期间物业管理费的违约金，自2017年12月11日起计算；逾期支付以上各期间物业管理费的违约金均以7175元为基数，按每日千分之一的标准计至实际付款之日止；逾期支付2018年1月1日-2018年1月25日期间物业管理费的违约金以5979.17元为基数，按日千分之一，自2018年1月11日起计算至实际付款之日止）。诉讼过程中，网谷公司撤回关于水电费的诉讼请求。 一审法院认定事实：2016年3月10日，网谷公司与厨猫公司签订案涉合同，约定厨猫公司承租网谷公司运营的案涉房产，租期自2016年3月10日起至2018年8月31日止；其中免租装修期从网谷公司实际将租赁物交付给厨猫公司使用时起算，共计5个月，免租装修期免收租金；首年月租金为80360元，从2018年9月1日起租金在首年租金基础上每年递增5%；厨猫公司须在签署协议十日内向网谷公司交付免租装修期届满后的首期租金（共4个月的租金，从2016年9月1日至2016年12月31日）；厨猫公司须向网谷公司交付相当于1个月租金的保证金80360元；如因租赁物消防手续不完备，网谷公司应采取补救措施，费用由网谷公司承担，若因手续问题导致厨猫公司被强制停业，网谷公司同意厨猫公司免付租金使用至重新营业为止；等等。合同附件一约定，网谷公司应在房屋交付前完成物业总电源、水源接入；厨猫公司所承租场地外围路面及台阶修整完成两项工程。2016年4月15日，网谷公司和厨猫公司签署了一份《物业交付使用确认清单》，双方确认，网谷公司依据合同将案涉房产交付厨猫公司，交付时的物业现状为毛坯，厨猫公司承租场地外围路面及台阶修整完成，房屋交付时水电设施状况为物业总电源、水源已接入，2016年4月15日至2016年9月14日为免租装修期，自2016年9月15日开始计收租金。网谷公司于2016年3月18日向厨猫公司出具一份《收据》，确认收到厨猫公司缴交的2016年9月1日至2016年12月31日的租金321440元及保证金80360元。厨猫公司于2016年5月9日向网谷公司发出一份《通知函》，主要内容为厨猫公司于2016年4月15日为配合网谷公司工作已交接厦门市湖里区新丰路网谷科技园Ａ栋1层整层房屋，但截至2016年5月9日该房屋仍处于无水、无电状态，造成厨猫公司无法正常使用，希望网谷尽快处理相关问题，在相关问题未处理清楚前，依据合同约定厨猫公司无法实际使用该房屋前，将不能开始计算免租期，实际计算免租期时间及计算租金时间将同时往后顺延。网谷公司于2016年5月13日向厨猫公司发出《付款及相关工作沟通函》，内容包含：“贵司反应的Ａ1栋申请通电事宜，我司已经投入经费将通电的硬件设施布置完毕并向物业提出用电申请，物业反映我司支付应付物业费及水电费后予以通电服务；有关Ａ1栋101房间因为脚手架影响，由于目前在免租期阶段，我司已经和施工单位达成付款协议，支付施工单位2016年6月期款后10个工作日内，拆除脚手架，保证贵司正常使用。”网谷公司又于2016年5月24日向厨猫公司发出两份《确认函》，其中一份《确认函》的内容包含：“我司已向物业缴清截止于2016年4月份前水电费，并已与物业协商好物业管理费的缴纳计划。如日后因我司拖欠物业管理费及水电费，而造成物业给贵司停水、停电，则由我司承担相应经济损失。双方一致确认栋1层的免租期开始计算日期为2016年5月1日。如管委会同意我司无需按原计划设计的外立面改造方案进行进一步对Ｃ栋外墙改造装修，我司将于2016年6月30日前拆除贵司承租的Ａ01单元外墙的临时脚手架。如不需外墙改造装修，我司还未按时拆除，则顺延交付日期，且将已收Ａ01单元的租金及物业管理费退还给贵司。”另一份《确认函》的内容为：“我司收到贵司退还的物业管理费及整修租赁房屋排水排洪设施费用贰拾万元整后，保证Ａ栋店面在30天内水电接通，否则贵司可免交租金及从2016年5月1日起继续享受免租条件，直至水电通完为止。”创业中心于2016年5月26日向网谷公司发出《关于〈Ａ1栋通电申请函〉的回复》，内容包含：“贵司在装修中大面积搭盖钢结构阁楼，按消防法规规定，贵司的装修方案应报消防部门审核通过后方可施工，通过消防验收后方可投入使用。我中心多次督促贵司报批，但贵司都未按规定报批。我中心于5月16日致函贵司，要求贵司务必在5月25日前给出整改方案及整改计划，但贵司至今仍未提交，也未按规定到消防部门办理相关手续。贵司Ａ座1楼的施工方案未经审批，施工完成未经消防验收，存在消防隐患，影响园区消防安全，目前尚不具备通电条件。”庭审中，网谷公司陈述不清楚讼争房屋的钢结构是谁建造的，厨猫公司陈述钢结构是承租过来就有的。 一审法院认为，网谷公司主张其与厨猫公司双方签订的案涉合同自2018年1月25日解除，厨猫公司亦同意以2018年1月25日作为上述协议的解除时间，故对网谷公司的上述主张一审法院予以支持。网谷公司与厨猫公司虽于2016年4月15日交接了讼争房屋，但交接后厨猫公司仍因讼争房屋外墙搭盖有脚手架及讼争房屋被停水停电问题影响了其对讼争房屋的正常使用，网谷公司于2016年5月24日向厨猫公司作出承诺，即如管委会同意网谷公司无需按原计划设计的外立面改造方案进行进一步对C栋外墙改造装修，网谷公司将于2016年6月30日前拆除厨猫公司承租的A01单元外墙的临时脚手架，如不需外墙改造装修，网谷公司还未按时拆除，则顺延交付日期，且将已收A01单元的租金及物业管理费退还给厨猫公司；并且保证A栋店面在30天内水电接通，否则厨猫公司可免交租金及从2016年5月1日起继续享受免租条件，直至水电通完为止。厨猫公司辩称网谷公司未按承诺时间拆除脚手架、讼争房屋至今未通电，其没有办法使用租赁物，网谷公司未举证证明其依约解决了讼争房屋的脚手架及通电问题，故根据网谷公司作出的承诺，厨猫公司可享受免租条件且网谷公司应退还厨猫公司已交的租金及物业管理费。因此，网谷公司主张厨猫公司支付租金、物业管理费及逾期付款违约金，没有事实和合同依据，一审法院不予支持。厨猫公司反诉请求网谷公司退还已支付的租金321,440元及保证金80,360元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。讼争房屋系由厨猫公司进行内部装修，办理装修消防审批手续的义务人应为厨猫公司，厨猫公司在庭审过程中陈述其曾就案涉房产改造、装修事宜向消防部门办理报批手续（消防部门无法受理），但未提供相应证据予以佐证，一审法院认定厨猫公司在办理装修消防审批手续前即对案涉房产进行改造、装修，不符合规定，其应对自身因房屋改造、装修所遭受的经济损失承担责任，故反诉请求网谷公司承担其经济损失1,076,839元，于法无据，一审法院不予支持，厨猫公司关于对案涉房产改造、装修所遭受的经济损失进行鉴定的申请，一审法院亦不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认厦门网谷投资有限公司与厦门市厨猫电子商务有限公司签订的《厦门火炬高新区网谷科技园租赁协议》于2018年1月25日解除；二、厦门网谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内，退还厦门市厨猫电子商务有限公司租金321,440元及保证金80,360元；三、驳回厦门网谷投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回厦门市厨猫电子商务有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费14,979元，由厦门网谷投资有限公司负担；反诉案件受理费9054元，由厦门市厨猫电子商务有限公司负担5391元，由厦门网谷投资有限公司负担3663元。 二审中，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院认为，网谷公司与厨猫公司于2016年3月10日签订讼争《厦门火炬高新区网谷科技园租赁协议》，约定厨猫公司承租网谷公司运营的案涉房产，租期自2016年3月10日起至2018年8月31日止。该租赁协议系双方真实意思表示，在协议履行过程中，因水电问题影响案涉房产的使用，双方在诉讼过程中均同意讼争《厦门火炬高新区网谷科技园租赁协议》于2018年1月25日解除，本院予以确认。厨猫公司于2016年5月9日向网谷公司发出一份《通知函》，反映案涉房屋至2016年5月9日仍处于无水、无电状态，造成厨猫公司无法正常使用，希望网谷尽快处理相关问题。网谷公司于2016年5月13日向厨猫公司发出《付款及相关工作沟通函》，称：“贵司反应的A1栋申请通电事宜，我司已经投入经费将通电的硬件设施布置完毕并向物业提出用电申请，物业反映我司支付应付物业费及水电费后予以通电服务；有关A1栋101房间因为脚手架影响，由于目前在免租期阶段，我司已经和施工单位达成付款协议，支付施工单位2016年6月期款后10个工作日内，拆除脚手架，保证贵司正常使用。”网谷公司又于2016年5月24日向厨猫公司发出两份《确认函》，其中一份《确认函》称：“我司收到贵司退还的物业管理费及整修租赁房屋排水排洪设施费用贰拾万元整后，保证A栋店面在30天内水电接通，否则贵司可免交租金及从2016年5月1日起继续享受免租条件，直至水电通完为止。”从网谷公司多次回函可知，造成案涉房屋停水电原因确系网谷公司拖欠物业费及施工脚手架等引发，而至本案二审庭审时，网谷公司亦未举证证明其已解决停电问题，一审认定网谷公司应退还厨猫公司已交的租金及保证金并无不当。网谷公司的上诉请求依据不足，本院不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18642元，由厦门网谷投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘文珍 审判员  李向阳 审判员  陈 璟 二〇一九年七月二十五日 书记员  韩沁娟 附本案适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。