贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0111民初65号原告：刘艳，女，1977年4月12日出生，汉族，广东海信冰箱营销股份有限公司贵阳分公司销售员，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：李军，贵州贵达律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201201610558488。被告：张胜，男，1976年1月14日出生，汉族，职业不详，住贵州省贵阳市花溪区。被告：吉世惠，女，1954年4月5日出生，汉族，职业不详，住贵州省贵阳市花溪区。被告：唐国梅，女，1987年12月25日出生，苗族，职业不详，住贵州省贵阳市花溪区。第三人：贵州万发房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河南路**。法定代表人：何万前，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐冷冷，男，该公司员工，一般代理。原告刘艳与被告张胜、吉世惠、唐国梅及第三人贵州万发房地产经纪有限公司（以下简称万发经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳及其委托诉讼代理人李军、被告张胜、第三人万发经纪公司法定代表人何万前到庭参加诉讼，被告吉世惠、唐国梅经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，并限期履行办理位于贵阳市××（××）××路××号上河城项目1号楼3单元3层1号房屋所有权转移登记在原告名下的义务；2.判令被告向原告交付诉争房屋，并按总房价的10%为标准赔偿原告违约金66800元；3.判令因讼争房屋买卖产生的中介费用20040元由被告承担；4.判令被告承担原告因诉讼产生的律师费20000元；5.判令本案全部诉讼费（含保函费）由被告承担。事实和理由：2018年4月8日，被告张胜、吉世惠、第三人万发经纪公司与原告签订房屋买卖合同，约定被告张胜、吉世惠将其按份共有(其中张胜份额25%、吉世惠份额50%、唐国梅份额25%，合计份额100%)的位于贵阳市××（××）××路××号上河城项目1号楼3单元3层1号房屋以人民币668000元的价格卖给原告，原告交付购房定金30000元整，约定“……三、付款方式甲方(即被告，下同)在办理银行提前还款当日乙方(即原告，下同)支付购房首付款人民币叁拾壹万元整(310000元)给甲方偿还银行所欠尾款(含定金人民币叁万元整给甲方)，在办理过户手续当日乙方支付购房款人民币玖万元整(90000元)给甲方，剩余尾款人民币贰拾陆万捌仟元整由乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方。所有收款以收条为准。……五、甲、乙双方约定由贵州万发房地产经纪有限公司代办房屋过户手续，费用承担方式该房所有过户费用及税费、银行按揭费用等共计人民币32000元由原告全部承担包办过户，另约定买方承担中介服务费3%，该中介费含在过户费用内，若甲、乙双方任何一方违约，由违约方承担所有中介服务费。……十四、甲、乙双方对上述条款都已认真了解并已确认，若甲、乙双方任何一方违约自愿承担购房双倍定金给守约方，并按总房价的10%作为违约金支付给守约方。甲、乙双方任何一方违约都同等条件承担违约责任。"，合同签订后，原告按约定支付了购房首付款(含定金30000元整)320000元，被告收到原告支付的首付款用以提前偿还讼争房屋所欠贷款，并顺利将讼争房屋从按揭银行处解除抵押，原告多次催告被告尽快办理讼争房屋的所有权转移登记手续，但被告均以各种理由拖延。2018年6月25日，被告张胜、吉世惠、第三人万发经纪公司与原告签订买卖合同补充协议，一致同意继续履行原合同，约定合同价格按原合同履行，并确认甲方收到乙方已支付的购房款320000元，同时，被告保证在2018年6月30日前将讼争房屋办理过户给原告名下，逾期被告除按原合同约定总房价的10%承担违约金支付给原告，赔偿双倍定金给原告，还须另行承担原告借支款项每月人民币壹仟元整利息，期限为四年，并一次性还清所有款项，如原告诉至法院的，被告还应承担诉讼费、保全费和律师费等一切费用。但上述期限届满后，被告仍未履行讼争房屋所有权转移登记至原告名下的义务，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告合法权益，现诉至人民法院，请求判决如前所请。被告张胜辩称，1.同意继续履行合同，办理房屋转移登记至原告名下；2.不同意承担违约金、中介费、律师费等；3.签订房屋买卖合同及补充协议时，吉世惠在住院期间，患有抑郁症，请法院根据事实判定合同是否有效。被告吉世惠未答辩。被告唐国梅未到庭参加诉讼，但在庭审后辩称，1.我不同意卖房，不同意过户，卖房的事情我不知晓，也没有收到过任何房款，之前张胜打电话给我喊我去签字，我始终都不同意的，原告也打过电话给我，我也告诉原告是不可能的，我不同意卖房，我至今都不相信已经签订了房屋买卖合同和补充协议，我甚至认为原告和张胜是合伙骗我的。2.这个房屋我是有25%的份额的，无论如何，我都要坚持使用房屋的25%，因为如果房屋全部卖了我担心儿子没有住处。3.对于中介费、律师费、违约金、诉讼费我也都不同意，因为卖房我不知情。第三人万发经纪公司述称，1.对原告的诉请无意见；2.中介服务费是根据房屋买卖合同第6条中明确规定买方承担中介服务费3%即20040元，甲乙双方任何一方违约由违约一方承担中介服务费，在本合同第十九条第五款签订合同后甲方张胜保证配合产权所有共有人到场签字办理该房屋的过户手续，后期经过我们多次上门调解催促一直未到场办理，已经构成违约，张胜应当承担支付房款10%的违约金、中介费等。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于贵阳市××（××）××路××号上河城项目1号楼3单元3层1号（不动产权证号：筑房权证小河字第**），建筑面积105.04㎡，系三被告按份共有，其中张胜所占份额为25%、吉世惠所占份额为50%、唐国梅所占份额为25%。另，吉世惠系张胜母亲，唐国梅与张胜于2010年4月20日登记结婚、于2017年10月19日诉讼离婚；第三人万发公司成立于2009年7月9日，经营范围包括房地产中介及房屋租赁服务、房地产策划代理及销售、房地产管理及咨询等。原告自述与吉世惠、张胜均是“西工厂”职工。2018年4月8日，被告张胜作为甲方（产权人）及被告吉世惠作为共有人与原告作为乙方、第三人万发经纪公司作为丙方签订《贵州万发房地产经纪有限公司房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），主要约定：一、乙方自愿购买坐落于贵阳市××（××）××路××号上河城项目1号楼3单元3层1号房屋；二、房屋总成交价668000元，该费用含三通费、房屋维修基金、房屋现有固定装修设施等，乙方交付购房定金30000元给甲方；三、付款方式：甲方在办理银行提前还款当日乙方支付购房首付款310000元（含定金30000）给甲方偿还银行所欠尾款，在办理过户手续当日乙方支付购房款90000元给甲方，剩余尾款268000元由乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方，所有收款以收条为准；四、签订合同时，甲方应交付上述房屋交接期间保管金2000元给中介方保管（待甲方负责结清该房屋交易前所产生的费用后即退还）；五、甲乙双方约定由万发经纪公司代办房屋过户手续，该房所有过户费及税费、银行按揭费用等共计32000元由乙方全部承担包办过户；六、买方承担中介费3%，该中介费含在过户费用内，若甲乙双方任何一方违约，由违约方承担所有中介费用；七、涉及该房屋过户前所产生的债权债务由甲方负责结清；八、该房现由卖方居住；九、甲乙双方约定于甲方提前还款注销完毕后10天内办理该房屋过户手续，若甲方逾期不办理该房屋过户手续视为违约；十、交房时间：甲方定于甲方收到该房屋尾款当日将房屋交于乙方使用，若逾期不交房甲方按每天200元支付给乙方；十一、双方在签订合同当日乙方必须交付甲方预付定金，同时确保甲乙双方利益，甲方将产权证、契税、土地证复印件、身份证复印件交给中介方保管，直至过户完毕；十二、甲方保证该房符合国家上市规定，能正常交易；十三、甲方保证自下定金日房屋状况完整直至交到乙方手中，不得擅自出售房屋给他人或提高房价及损坏房屋内部设施、装修；十四、若甲乙双方任何乙方违约自愿承担购房双倍定金给守约方，并按总房价的10%作为违约金支付给守约方；……十六、产权人与共有人在房屋买卖一事争议的情况下，使交易不能进行的，由签约人承担该房屋的违约担保责任；……十九、备注：甲乙双方必须积极配合中介方办理该房屋过户相关手续，不得无故拖延时间，故意拖延的视为违约；甲方签约人保证产权人及所有共有人到场签字办理该房过户手续，如不能到场办理所有责任由甲方全部承担。上述房屋买卖合同还对双方其他权利义务进行了约定。签订合同当日，张胜在合同尾部“甲方”处签字并按手印、刘艳在合同尾部“乙方”处签字并按印、万发经纪公司在合同尾部“中介方”处盖章、张胜在合同尾部“共有人”处代签“吉世惠（代张胜）”字样。签订房屋买卖合同当日，原告向被告张胜支付了30000元定金，张胜向原告出具《收条》，载明：“今收到刘艳交来购买位于小河区××路××号上河城项目1号楼3单元3层1号房屋定金人民币叁万元整（￥30000）”。2018年4月16日，原告向被告张胜支付了购房款280000元，张胜用此款结清了案涉房屋在银行的按揭贷款，张胜向原告出具《收条》，载明：“今收到刘艳购买贵阳市××技术开发区黄河南路19号上河城项目1号楼3单元3层1号房屋首付款人民币贰拾捌万元整（￥280000），其中张胜个人提前还款扣贰仟叁佰玖拾陆元整（2396），余期三个月未还款扣￥20206.49元，银行余款￥239550.25元，剩余部分现金支付17847.26元整，合计280000”。2018年4月26日，原告又向张胜转账支付了购房款10000元，张胜向原告出具《收条》，载明：“今收到刘艳购买贵阳市经开区小河黄河南路19号上河城项目1号楼3单元3层1号房的购房款人民币壹万元（￥10000）（含在购房款内）”。张胜在上述三张收条上签字并按手印，三张收条载明原告已经向张胜支付的购房款（含定金）总计320000元，尚有购房尾款348000元未付。另，万发经纪公司自认收到张胜支付的2000元水电押金。各方一致认可未支付过中介费。2018年4月23日，第三人万发经纪公司向贵阳市××技术开发区不动产登记站提供了房屋抵押权登记注销登记申请，注销了案涉房屋在银行的抵押登记。此后，在第三人万发经纪公司的协调下，双方商定一同去办理过户登记手续，但未能办理过户，万发经纪公司及张胜陈述未能办理过户系因唐国梅不同意到场。2018年6月25日，被告张胜作为甲方（产权人）及被告吉世惠作为共有人与原告作为乙方、第三人万发经纪公司作为丙方签订《买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），主要约定：一、甲乙双方原有买卖合同价668000元，原有价格不变，按原合同履行；二、乙方已向甲方支付购房首付款320000元给甲方偿还银行之前所欠房屋尾款，剩余首付款及尾款在办理该房过户手续当日按原有合同约定补齐首付款80000元，余款268000元由乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方，甲方同意按原合同履行；三、甲乙双方补充条约的主要是因为甲方，在合同履行期间甲方产权人张胜与配偶唐国梅出现婚姻财产纠纷，导致该房屋无法按约定时间办理过户手续。张胜、吉世惠同意继续履行原合同，甲方请求乙方给予延迟原有合同约定过户时间，乙方也同意按本协议重新约定过户时间；四、甲乙双方自愿协商将该房屋之前约定的过户时间另行约定，甲方向乙方保证该房屋过户时间为2018年6月30日前将该房办理过户给乙方名下，逾期甲方还是未能履行本协议约定时间，甲方张胜承诺在本协议逾期10内返还乙方支付所有购房款及定金320000元，并承担如下责任：1.甲方产权人及共有人无条件承诺赔偿乙方该房屋所有损失，甲方同意按原合同约定总房价的10%承担违约金支付给乙方2.甲方按双倍购房定金赔偿给乙方3.甲方必须另行承担乙方借支款项每月1000元利息，期限为四年，并一次性还清所有款项；五、以上条款甲乙双方已认真了解并确认，如不按原有合同及本补充协议履行的，由签约人承担所有赔偿责任，乙方有权向房屋所在地人民法院提起诉讼，甲方承担所有起诉律师费、诉讼费、保全费等所有一切费用。上述补充协议还对双方其他权利义务进行了约定。签订补充协议当日，张胜、刘艳在合同尾部签字并按印，万发经纪公司在合同尾部盖章。当日，张胜、刘艳、万发经纪公司工作人员一同前往吉世惠所住院的贵航贵阳医院，将房屋买卖合同、补充协议交给吉世惠签字，吉世惠在房屋买卖合同上补签字按手印、在补充协议上签字按印。签订上述补充协议后，在补充协议约定的时间即2018年6月30日前，各方仍然未能在万发经纪公司的组织下完成过户手续，且房屋至今系张胜在居住使用，双方协商未果，原告遂诉至本院。庭审中，本院对补充协议中第四条向双方进行了询问，原告表示“该条本意应当是在被告方存在违约行为的情况下，原告方对是否履行合同还是解除合同享有选择权，原告现在选择诉请继续履行合同，所以原告方没有按照第四条的约定诉请被告承担享有的违约责任”，在本院对补充协议第四条的违约责任进行释明后，原告仍坚持诉请，并表示“若判决准许过户，我方自愿在过户当日将全部尾款348000元交到法院进行提存”；张胜表示“愿意继续履行合同办理过户，但因只占25%份额，不知能够办理，若法院判决准许过户，要求将款项支付给我，同意在办理过户当日一并支付”。另查：1.张胜与唐国梅于2017年10月19日在本院调解离婚，该案中唐国梅请求对案涉房屋进行分割，但在双方达成的调解协议中未对案涉房屋进行分割。2.原告提交了唐国梅申请执行张胜的执行笔录，拟证明唐国梅对张胜、吉世惠出卖案涉房屋系知晓，且未提出异议，视为同意转让涉案房屋原告。3.唐国梅在本案开庭时未到庭，但庭审后到庭进行了陈述，发表以上答辩意见，并在陈述中提到“被告吉世惠有××和抑郁症，若法院判决准许过户的情况下，要求原告将购房尾款的25%支付给我，另外已经支付给张胜的25%我也要主张”。被告张胜在庭审中亦提到吉世惠患有抑郁症。庭后，经张胜、唐国梅陈述，本院联系上被告吉世惠之子张波，并向其进行了调查，张波陈述：“我是在2018年7月左右将她（指吉世惠，下同）接到广东中山的，在接她之前字她还写得到，能写自己的名字。卖房子的事情，我也晓得，她给我说过。她有老年痴呆，现在还没有明确的老年痴呆病症的诊断证明，医生说她大脑萎缩非常严重，基本可以判定为老年痴呆，现在已经无法正常交流，说不出话来”。第三人万发经纪公司陈述“房屋买卖合同和补充协议确实是在吉世惠住院的医院签的，签字的时候吉世惠是意识是清醒的，知道是卖房子的事情”。原告方陈述：“签字是刘艳是在场的，吉世惠是意识是清醒的，卖房是她的真实意思表示”。2019年6月21日，在本院组织各方进行补充质证的过程中，张胜向本院提交了贵航贵阳医院（遵义医学院附属贵航三00医院）于2018年7月5日出具的出院记录、检验报告单、血糖监测表、长期医嘱、临时医嘱等病历资料，其中出院记录记载：“姓名：吉世惠性别：女年龄：64岁入院时间：2018-06-1210:26出院时间：2018-07-0510:00入院情况：患者因“纳差20+天”入院，查体：……营养差，神志恍惚，部分对答不切题，慢性面容，双肺呼吸音清……入院诊断：1.纳差原因：1）精神分裂症2）化脓性腮腺炎；2.电解质紊乱…….出院诊断：1.纳差原因：化脓性腮腺炎；2.抑郁症；3.电解质紊乱。出院情况：患者饮食情况改善，神志清醒，精神、睡眠及饮食好转……出院医嘱：1.营养易消化饮食；……3.不适消化内科、精神科随诊……”，拟证明吉世惠在签订房屋买卖合同及补充协议时是无意识的，在重病期间；张胜还陈述“房屋买卖合同、补充协议上吉世惠的字都是在住院期间即2018年6月25日签的，因为吉世惠患有抑郁症住院，当时意识不清楚，她并不知晓是卖房签字，我喊她签字她就签了。2018年4月8日签订房屋买卖合同时，也没有告诉吉世惠，当时是我自己做主的”；原告发表质证意见称：“对出院记录等病历资料真实性予以认可，但达不到张胜证明目的，结合张波、第三人法定代表人何万前的陈述，均能证明吉世惠在签订补充协议时神志是清醒的，即吉世惠对于补充协议的内容是清楚和知晓的”。2019年6月27日，原告向本院补充提交视频光盘（1分47秒）及视频谈话整理一份，视频中记录了张胜将房屋买卖合同及补充协议拿给吉世惠签字的过程。2019年7月3日本院组织各方进行质证，质证过程中原告陈述表示“该组证据能够证实吉世惠在签订房屋买卖合同及补充协议时神志清醒，对张胜出售房屋一事是知晓的，且一直同意，故房屋买卖合同及补充协议合法有效”，张胜表示：“对视频真实性无异议，请法院根据吉世惠的精神状态判定该合同是否有效”，万发经纪公司表示“视频是真实的，系公司员工徐冷冷拍摄，签买卖合同及补充协议时吉世惠神志清醒的，张胜出卖房屋，在签订补充协议时给吉世惠说过的，只是没有录入到视频中”。该视频中，未体现吉世惠有翻阅合同或有人告知吉世惠合同内容细节的情况。4.原告于2018年11月26日向本院申请了诉前诉讼保全，并在天安财产保全股份有限公司购买诉讼财产保全责任保险作为担保，产生保险费1050元。本院于2018年12月3日依法作出（2018）黔0111财保92号民事裁定书，裁定：“查封被申请人张胜、吉世惠、唐国梅按份共有的位于贵阳市××区××路××号上河城项目1号楼3单元3层1号房屋（不动产权证号：筑房房权证小河字第**），本院于2018年12月11日向贵阳市××技术开发区不动产登记站送达了执行裁定书、协助执行通知书，查封了上述房屋，查封期限从2018年12月11日至2021年12月10日止。5.原告向本院提交了于2019年3月5日在贵阳市××技术开发区不动产登记站的案涉房屋查询单，该查询单显示“权利人为张胜、吉世惠、唐国梅、预告抵押登记信息（1）、抵押信息（1）、查封信息（1）”，原告陈述“查询单显示该套房屋除我方申请保全查封外无其他权利限制，该单显示的抵押信息、预告抵押信息是以前的抵押留痕，并非现势”。经本院2019年6月21日到贵阳市××技术开发区不动产登记站调查得知，案涉房屋确已解除抵押，除本院保全查封外，无其他权利限制。6.本次诉讼中，原告委托了贵州贵达律师事务所，双方于2018年11月21日签订了《委托代理合同》，产生律师费20000元，原告提交了律师费发票予以证实。上述事实，有业经庭审质证的原被告身份证复印件、第三人工商登记信息、房屋买卖合同、补充协议、房屋所有权证及平面图、国有土地使用权证及宗地图、税收通用完税证明、执行笔录、银行流水、收条、委托代理合同、律师费发票、不动产登记受理通知书、不动产登记查询单、微信调查记录、电话调查笔录、张波身份证复印件、贵航贵阳医院（遵义医学院附属贵航三00医院）出院记录、检验报告单、血糖监测表、长期医嘱、临时医嘱等病历资料、录像视频（含文字整理）、当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。结合双方陈述及举证，归纳本案争议焦点：1.案涉房屋买卖合同及补充协议效力如何？2.原告主张继续履行合同并将案涉房屋办理过户及交付能否支持？3.原告主张的违约金、中介费、律师费、保函费等是否得到支持？针对焦点一。案涉房屋系张胜、吉世惠、唐国梅按份共有，所签订的房屋买卖合同及补充协议有张胜、吉世惠签字，对于房屋买卖合同及补充协议的效力，本院予以区分进行分析。首先，房屋买卖合同系2018年4月8日签订，签订房屋买卖合同时有刘艳、张胜、万发经纪公司在场并签字或盖章，在签订房屋买卖合同时共有人处虽有张胜代签吉世惠姓名，但张胜陈述当时并未将房屋买卖一事告知吉世惠，原告也未能举证吉世惠知晓房屋买卖一事，因此此时房屋买卖合同在对刘艳、张胜、万发经纪公司发生效力，对其产生约束力。其次，补充协议系2018年6月25日签订，签订补充协议时有刘艳、张胜、万发经纪公司在场并签字或盖章，因此补充协议对刘艳、张胜、万发经纪公司发生效力，对其产生约束力；签订补充协议当日，刘艳、张胜、万发经纪公司一同前往吉世惠所在医院，将房屋买卖合同及补充协议交给吉世惠，吉世惠在该房屋买卖合同及补充协议上签字，但根据张胜提供的贵航贵阳医院的出院记录及相关病历资料显示，吉世惠尚在住院治疗期间，且根据出院记录显示，吉世惠入院情况有“神志恍惚，部分对答不切题”、入院诊断有“精神分裂症”、出院诊断有“抑郁症、电解质紊乱”等，吉世惠从2018年6月12日入院至2018年7月5日出院，而吉世惠在房屋买卖合同及补充协议上签字的时间是2018年6月25日，在此期间吉世惠尚在住院接受治疗，张胜亦陈述签字时吉世惠意识不清，不知道是卖房签字，并提交了上述出院记录及相关病历资料予以佐证。刘艳及万发经纪公司陈述签字时吉世惠意识是清楚的，但根据刘艳在庭后补充提交的吉世惠签字时的录像视频，无法判断吉世惠意识是否清楚，该视频中仅仅只有吉世惠签字过程，未体现吉世惠有翻阅合同或有告知吉世惠合同内容的细节，因此无法证实吉世惠签字的真实意思表示，不能以其签字即表示知晓和同意出卖案涉房屋，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，综合本案证据来看，原告提交的视频不能推翻张胜提交的病历资料记载的关于吉世惠精神状态的内容，因现原告方举证不足以证实吉世惠签字时意识清楚，亦无法证实吉世惠签字房屋买卖合同及补充协议的真实意思表示，即虽吉世惠在房屋买卖合同及补充协议上签字，但鉴于吉世惠在住院接受治疗期间，结合出院记录载明的吉世惠精神状态，不能证明吉世惠签字时对房屋买卖合同及补充协议的内容明确知晓或具有判断力，并据此作出真实意思表示，因此本院认定房屋买卖合同及补充协议对吉世惠不发生效力，不具有约束力。最后，签订房屋买卖合同、补充协议时，唐国梅与张胜已经离婚，且唐国梅始终未在该房屋买卖合同及补充协议中签字，到庭后亦坚持表示不同意出售案涉房屋，因此房屋买卖合同及补充协议对唐国梅亦不发生效力，对其不具有约束力。针对焦点二。案涉房屋在按份共有的份额中，张胜占25%、吉世惠占50%、唐国梅占25%。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，出卖案涉房屋应当经三分之二以上的按份共有人同意，结合焦点一可知，案涉在房屋买卖合同及补充协议仅对张胜、刘艳、万发经纪公司之间有效，对其产生效力及约束力，而对吉世惠、唐国梅并没有发生效力、不具有约束力，张胜虽然在庭审中表示愿意继续履行合同，但张胜所占份额仅为25%，未到全部份额的三分之二，因此对原告要求继续履行并将案涉房屋办理过户及交付的主张，本院不予支持。关于焦点三。关于违约金，双方在房屋买卖合同及补充协议中均进行了约定，即违约方按房屋总价10%支付给守约方，本案中张胜在签订房屋买卖合同及补充协议后，均未在约定的时间完成过户，已经构成违约，但未完成过户并非张胜的本意，张胜对此并无较大过错。原告自述与张胜、吉世惠均系“西工厂”职工，那其对张胜与唐国梅已离婚、吉世惠身体状况等应有所了解，在签订房屋买卖合同及补充协议时，原告明知唐国梅未签字、吉世惠在尚在住院接受治疗期间签字的情况下，仍然签订合同，故对未能办理过户的风险亦是知晓的，对此亦应承担一定责任，且在房屋买卖合同约定的过户时间内未完成过户后，原告并未主张违约责任，而是与张胜签订补充协议。在签订的补充协议中重新约定了过户时间并对未过户的违约责任进行了详细的约定，但在签订补充协议后，张胜亦未能在规定的时间内完成过户的情况下，原告仍未按双方关于违约责任的约定解除合同并赔偿损失，而是选择诉至本院要求继续履行合同。综上，从原告坚持以诉请继续履行合同的情况下，从公平角度出发，对于原告主张被告承担违约责任按房屋总价10%支付违约金66800元的诉请，本院不予支持。原告可另行向被告张胜主张违约责任。关于中介费，因第三人万发经纪公司确向原告及张胜、吉世惠提供了中介服务，根据房屋买卖合同第五条约定，由万发经纪公司代办房屋过户手续，故在履行房屋买卖合同的过程中未能完成过户，作为专业的房屋买卖中介方，万发经纪公司存在一定过错，且根据房屋买卖合同第五条、第六条约定，中介费包含在双方约定的过户费用、税费、银行按揭费用等共计32000元之中，现无论是刘艳还是张胜均未向万发经纪公司支付过上述费用，对于中介费应当由谁承担、承担的数额是多少，无法予以明确，且尚未实际发生，刘艳亦未实际给付，且对于中介费用的承担，涉及万发经纪公司实际权利，宜由万发经纪公司可另案主张，故对刘艳要求中介费用20040元由被告承担的主张，本院不予支持。关于律师费。根据原告与刘胜签订的补充协议第五条约定“以上条款甲乙双方已认真了解并确认，如不按原有合同及本补充协议履行的，由签约人承担所有赔偿责任，乙方有权向房屋所在地人民法院提起诉讼，甲方承担所有起诉律师费、诉讼费、保全费等所有一切费用”，该约定虽系双方真实意思表示，但律师费并非诉讼案件所产生的必要费用，且从公平角度出发，探究协议第五条之约定，不应当是在不区分原告何种诉请的情况下而径直由张胜承担律师费，实际应是在张胜没有按照补充协议第四条之承诺履行义务，而原告按该协议主张张胜承担违约责任的情况下，才由张胜承担律师费，而本案中经本院向原告释明补充协议第四条的违约责任后，原告仍坚持诉请，由此导致的律师费应当由原告自行承担，因此对原告要求被告承担律师费的诉请，本院不予支持。关于保函费，本案中原告向本院申请了诉前保全，并在天安财产保全股份有限公司购买诉讼财产保全责任保险作为担保，产生保险费1050元。根据有关保全的法律规定，购买诉讼财产保全责任保险并非申请人保全人提供担保的唯一方式，若原告提供其他担保，并不会产生该部分保全费用，且保险费并非保全费的一部分，故对原告主张由被告承担保函费的诉请，本院不予支持。被告吉世惠、唐国梅经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃诉讼的权利，不影响本院依据已查明的事实作出判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘艳的诉讼请求。案件受理费人民币11548元、诉前保全费人民币4520元，共计人民币16068元，由原告刘艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院申请强制执行。审 判 长  吴怔秋人民陪审员  杨明伟人民陪审员  宋升光二〇一九年七月三日书 记 员  舒 飘