江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1272号 上诉人（原审被告）：阿卜杜拉·阿卜杜艾尼，男，维吾尔族，住新疆墨玉县。 委托诉讼代理人：吴越，江西华邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴雅福，男，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：潘红卫，江西灜洪仁律师事务所律师。 上诉人阿卜杜拉·阿卜杜艾尼与被上诉人吴雅福房屋租赁合同纠纷一案，上诉人阿卜杜拉·阿卜杜艾尼不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2019）赣0191民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 阿卜杜拉·阿卜杜艾尼上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实重新审核并改判阿卜杜拉·阿卜杜艾尼不承担租金24000元或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费全部由吴雅福承担。事实和理由：2016年8月27日，阿卜杜拉·阿卜杜艾尼与吴雅福签订租赁合同之后，一直按时支付租金至整改前。2018年6月11日高新区艾溪湖管理处、高新区城市管理与环境保护局、南昌市环境保护局高新分局、高新区城市管理行政执法局联合执法并下达《关于责令恒大名都高新七路沿街烧烤店限期关闭告知书》，阿卜杜拉·阿卜杜艾尼在停业的状态下不得已回到新疆。执法过程中，阿卜杜拉·阿卜杜艾尼听到物业公司说“不应当把不能做餐饮的房子出租给新疆人”，之后经走访发现不但案涉商铺不能做餐饮，其他几家同期关停经营的烧烤店在购房合同中也早已约定房屋用途不能做餐饮。因涉及个人隐私等客观原因，阿卜杜拉·阿卜杜艾尼在向售楼部调取购房合同的过程中被售楼部明确拒绝提供。综上所述，吴雅福在明知房屋不符合餐饮用途的情况下隐瞒该主要事实继续租赁给阿卜杜拉·阿卜杜艾尼，致使阿卜杜拉·阿卜杜艾尼因不符合餐饮条件而被迫停业、歇业，导致租赁合同根本目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，给承租人造成损失的应当予以赔偿。因此，原判决事实认定不清，适用法律错误。 吴雅福辩称：1.吴雅福所交付的商铺具有排烟功能；2.阿卜杜拉·阿卜杜艾尼之所以被相关政府部门责令停业整顿是因为其将烧烤摊摆在店门口经营，从而产生排烟污染，并不是吴雅福的商铺排烟功能不齐全所造成的。 吴雅福向一审法院起诉请求：1.终止吴雅福、阿卜杜拉·阿卜杜艾尼签订的《店面租赁合同》的继续履行；2.要求阿卜杜拉·阿卜杜艾尼立即向吴雅福支付拖欠的租金共计24000元；3.要求阿卜杜拉·阿卜杜艾尼立即将位于南昌市高新区艾溪湖北路88号恒大名都9号住宅楼（一层商业）102室店铺交还给吴雅福；4.本案诉讼费用由阿卜杜拉·阿卜杜艾尼承担。 一审法院认定事实：吴雅福系高新区艾溪湖北路88号恒大名都9号住宅楼（一层商业）10X室的房屋所有权人。2016年8月27日，吴雅福与阿卜杜拉·阿卜杜艾尼签订了一份《店面租赁合同》，合同约定：甲方吴雅福将地处南昌市高新区高新七路恒大名都商业店铺9#商业楼商业XXX室店面租赁给乙方阿卜杜拉·阿卜杜艾尼用于餐饮经营。租期暂定为叁年，自2016年9月10日起至2019年9月9日止。租赁期满，甲方有权收回店面，乙方如要求续租应当在租赁期满前三个月向甲方提出书面申请。但在同等条件下，乙方享有优先续租权，否则作为自动放弃不再享有续租权。到期甲方收回店面。若乙方拒交店面拖延时间，甲方有权没收押金。同时甲方还有权按照现有租金的三倍罚收乙方租金。若乙方造成甲方损失，押金不够抵偿，则乙方应另增加补偿甲方损失的全部费用。双方约定的租金缴纳方法为：租金按季度缴纳，店面租金每季度为人民币14400元，全年租金为57600元整，先交租金后使用。乙方在合同签订之日一次性付清第一个季度租金，以后每季度租金均在该季度的第一个月的1日（公历）前一次性付清。甲方在收到租金后应当给乙方出具收费凭证（甲方不提供税务票据），如乙方未及时缴纳租金，甲方有权收回店面终止合同。双方同时约定押金交纳办法：乙方新租店面在合同签订时须交纳店面使用押金人民币壹万元整，合同期满，乙方如无违约行为即退押金（押金不计利息），如需续租则不退押金，双方重新签订租赁合同。 合同签订后，吴雅福将店面交给阿卜杜拉·阿卜杜艾尼使用，阿卜杜拉·阿卜杜艾尼将租金交至2018年5月30日。2018年6月11日，高新区艾溪湖管理处、高新区城市管理与环境保护局、南昌市环境保护局高新分局、高新区城市管理行政执法局下达《关于责令恒大名都高新七路沿街烧烤店限期关闭告知书》，告知包括阿卜杜拉·阿卜杜艾尼经营的“新疆阿布烧烤”在内的相关店铺，因店铺未设立专用烟道、不符合开设餐饮店条件，责令其立即关闭，否则予以查封。阿卜杜拉·阿卜杜艾尼遂将店面关门停业，且未缴之后的租金。 一审法院认为：吴雅福与阿卜杜拉·阿卜杜艾尼签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。根据法律规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，阿卜杜拉·阿卜杜艾尼据不缴纳租金，吴雅福依法依约可以解除与其订立的《店面租赁合同》，该合同尚未履行的，可以终止履行。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，吴雅福诉请阿卜杜拉·阿卜杜艾尼立即将案涉店铺交还给吴雅福，合理有据，应予支持。关于租金，阿卜杜拉·阿卜杜艾尼自2018年6月起未付租金，亦未要求解除合同或将店铺还与吴雅福，现吴雅福主张其应支付2018年6月至10月租金，该主张有事实依据且不违反法律规定，予以支持，阿卜杜拉·阿卜杜艾尼应向吴雅福支付租金24000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、终止吴雅福与阿卜杜拉·阿卜杜艾尼于2016年8月27日签订的《店面租赁合同》的继续履行；二、阿卜杜拉·阿卜杜艾尼于本判决生效之日起十日内向吴雅福支付租金共计24000元；三、阿卜杜拉·阿卜杜艾尼于本判决生效之日起十日内将位于南昌市高新区艾溪湖北路88号恒大名都9号住宅楼（一层商业）10X室店铺交还给吴雅福。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4236元，减半收取2118元，由阿卜杜拉·阿卜杜艾尼负担。 二审中，阿卜杜拉·阿卜杜艾尼向本院申请调取了《南昌市商品房买卖合同》，证明吴雅福所提供的租赁物不能符合从事餐饮的要求，因此导致合同租赁的根本目的不能实现，店铺关闭的主要过错在吴雅福。吴雅福对《南昌市商品房买卖合同》真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，在该合同附件4第15条第7款第2项明确约定了不得经营餐饮，但是带有排烟功能的除外，案涉商铺是具有排烟功能的。 吴雅福补充提交了三组证据：证据一、金碧物业有限公司2019年6月收费通知单，证明阿卜杜拉·阿卜杜艾尼从2018年3月12日到2019年5月25日欠电费3351.3元以及从2017年10月1日到2019年6月30日欠物业管理费2248元，共计欠费5599.3元；证据二、现场拍摄的视频及照片，证明阿卜杜拉·阿卜杜艾尼承租的店铺具有排烟功能，原有的排烟管道被阿卜杜拉·阿卜杜艾尼经营时拆除了；证据三、吴雅福与上一任租户租赁合同两份（一份为原件，一份为对方原件的照片），证明前任租客是从2016年开始经营餐饮，阿卜杜拉·阿卜杜艾尼是从前任租客手上转租过来的店铺，对租赁物的使用功能是非常清楚的。 阿卜杜拉·阿卜杜艾尼对吴雅福提供的证据质证如下：对证据一收费通知单的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，该份证据与本案无关，本案一审中吴雅福的诉请是解除合同、支付拖欠的租金以及返还租赁物，但是并未提出支付电费及物业费，故收费通知单与本案无关；对证据二视频及照片的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，阿卜杜拉·阿卜杜艾尼承租商铺时是有一根管子在，但不确定是不是排烟管，原管也并非专用的烟道管道，所以不符合餐饮经营标准，吴雅福所提供的租赁物并不能满足阿卜杜拉·阿卜杜艾尼从事餐饮的需求；对证据三合同原件的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，该合同对案涉店铺的用途并未写明，无法证明上一任租客经营餐饮；对另一张照片三性均有异议。 本院经审理查明，2013年11月10日，吴雅福与南昌中电投高新置业有限公司签订一份《南昌市商品房买卖合同》，购买高新区艾溪湖北路88号恒大名都9号住宅楼（一层商业）XXX室商铺。双方在该买卖合同附件四合同补充协议第十五条第7款第2项约定，该商铺使用中不得自行或出租用于经营餐饮（原带有排烟功能，可经营餐饮的商铺除外）。案外人承租案涉商铺后转租给阿卜杜拉·阿卜杜艾尼，阿卜杜拉·阿卜杜艾尼自认在从上家接手案涉商铺后，其将原先厨房上面预留的排烟管封起来，另外开口接排烟管延伸至门口。 另查明，二审审理期间，阿卜杜拉·阿卜杜艾尼于2019年7月16日搬离案涉店铺。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，吴雅福与阿卜杜拉·阿卜杜艾尼之间签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于吴雅福交付给阿卜杜拉·阿卜杜艾尼的租赁物是否符合合同约定的问题，虽然阿卜杜拉·阿卜杜艾尼申请调取了吴雅福购物案涉商铺时的购房合同，欲证明案涉商铺本身不能用于经营餐饮，但是该购房合同附件中亦注明“原带有排烟功能，可经营餐饮的商铺除外”，阿卜杜拉·阿卜杜艾尼亦于庭审中自认其租赁案涉商铺时，商铺内有预留的排烟管。本院认为，一方面，案涉商铺本身安装了排烟管，符合“原带有排烟功能”这一条件，但吴雅福未提供充分的证据证明案涉商铺为“可经营餐饮的商铺”，须承担举证不能的不利后果。另一方面，阿卜杜拉·阿卜杜艾尼与吴雅福在租赁合同中所约定的经营用途为“餐饮”，但阿卜杜拉·阿卜杜艾尼未按规定办理营业执照及烧烤店所需其他相关证照，店铺被关停后，阿卜杜拉·阿卜杜艾尼未积极整改，也未及时将案涉商铺交还给吴雅福，导致案涉商铺长期被占用，租金损失扩大。综合考虑双方责任，以及阿卜杜拉·阿卜杜艾尼实际占用商铺长达14个月之久而吴雅福仅主张其支付5个月租金的实际情况，一审法院处理并无不当。 综上所述，阿卜杜拉·阿卜杜艾尼的上诉请求不能成立，应予驳回。鉴于一审判决后阿卜杜拉?阿卜杜艾尼已按一审判决第三项要求搬离了案涉商铺，该第三项无其他待履行义务，已无作为判决主文之必要，本院对该第三项予以撤销，对该判决第一项、第二项予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2019）赣0191民初83号民事判决第一、二项； 二、撤销江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2019）赣0191民初83号民事判决第三项； 三、驳回吴雅福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2118元（吴雅福已预交），二审案件受理费400元（阿卜杜拉·阿卜杜艾尼已预交），合计2518元，由阿卜杜拉·阿卜杜艾尼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇一九年七月三十一日 法官助理 俞志翀 书 记 员 万志新