江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏行终825号 上诉人（原审原告）翟继承,男，汉族，住徐州市泉山区。 委托代理人王国平，徐州市经济法学研究会副主任。 被上诉人（原审被告）徐州市泉山区人民政府,住所地徐州市泉山区解放南路延长段26号。 法定代表人李勇，该区区长。 委托代理人崔平，该区司法局工作人员。 委托代理人孙涧，该区司法局工作人员。 上诉人翟继承因诉被上诉人徐州市泉山区人民政府（以下简称泉山区政府）房屋征收补偿决定一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2017）苏03行初145号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条的规定决定不开庭审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，2015年10月30日，泉山区政府作出房屋调查公告，与摸底调查结果均在征收范围内进行了张贴。2016年3月11日，江苏苏北土地房地产评估咨询有限公司受泉山区征收办的委托，对征收范围内的住宅房屋选取四处房屋作为样本，分别对样本房、样本房附属物补偿费、搬迁费进行了评估，评估时点为2016年3月5日。2016年6月30日，泉山区政府公布了具有房地产评估资质的评估公司名单及选定评估公司的公告并张贴于社区公示栏等处，告知被征收人在5个工作日内将协商的结果书面告知泉山区房屋征收办，如协商不成，协商选定抽签人进行抽签选定评估机构及抽签的时间、地点。经泉山区泰山街道办事处泰山社区及侯山沃社区居委会推荐，确定金山东路南侧泰山、孟庄城中村改造项目范围内被征收人中的张继环、魏明、刘永堂担任该项目抽取评估机构活动现场的抽签人，并于2016年7月8日由泉山区房屋征收办公室进行公示。2016年7月11日，在该项目动迁指挥部（泰山项目指挥部）进行了现场抽签，确定江苏同方土地房地产评估有限公司徐州分公司、徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司、徐州市新鑫房地产土地评估有限公司三家公司为本项目的评估机构，泉山公证处对抽签过程进行了公证。同日，泉山区房屋征收办对涉案项目房屋征收评估公司的选定结果进行了公告。2016年8月4日，泉山区政府作出了徐泉征字【2016】第5号公告，决定对金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目范围内的房屋实施征收，征收期限自2016年8月4日起至2016年9月2日止。翟广义（翟继承的父亲）的房屋在此次征收范围内。同日，泉山区房屋征收办与选定的三家评估公司签订了征收评估委托合同。2016年8月4日，上述选定的评估公司共同对涉案项目范围内的住宅房屋标准样本房作出了征收估价报告，评估时点为“2016年8月4日”。同日将征收估价报告公示于社区公示栏。2016年10月12日，征收部门及实施单位针对被征收人作出《被征收房屋评估通知》、《提交产权证明材料的通知》、《房屋征收补偿告知书》、《附属物评估通知》，并向翟继选、翟继承、翟继明、翟继春、翟继庭、翟继梅、王朝美送达，在送达回证备考一栏均载明“拒绝签字”。被征收人在通知确定的时间未按时配合评估机构入户查勘也未另行约定入户评估时间，评估机构遂以样本房的基准价格于2016年10月8日作出初步评估结果并公示。2016年10月20日，徐州同方土地房地产评估有限公司徐州分公司对涉案房屋作出《房屋征收估价报告》，评估时点为“2016年8月4日”。2016年10月23日，征收实施单位的工作人员、社区人员向翟继选、翟继承、翟继明、翟继春、翟继庭、翟继梅、王朝美送达了估价报告，均拒绝签字。被征收人在估价报告送达后十日内未对该评估结果提出异议和申请复核评估。因被征收人在房屋征收决定规定的征收期限内未能与征收部门达成补偿协议，泉山区政府于2016年11月7日作出泉房征补字【2016】第183号《房屋征收补偿决定书》（以下简称183号《房屋征收补偿决定书》）。2016年12月27日，征收部门工作人员向被征收人送达补偿决定，均拒绝签字。 原审法院另查明，翟广义在本次征收决定前已死亡户籍注销。2016年3月22日，翟广义的法定继承人王朝美、翟继选、翟继明、翟继春、翟继梅、翟继庭、翟继承签订分家协议书，王朝美、翟继选、翟继明、翟继春、翟继梅、翟继庭自愿放弃位于泰山街道××××号房屋继承权，均同意将该房屋由翟继承一人继承所有。 原审法院再查明，2017年10月10日，徐州中院作出（2016）苏03行初643号行政判决书，认为徐泉征字【2016】第5号《房屋征收决定》符合法律规定，判决驳回佟爱国等7人的诉讼请求。佟爱国等6人不服，向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于2018年5月23日作出（2017）苏行终1750号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。 原审法院认为： 一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第四条第一款：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”据此，泉山区政府具有对本行政区域内的房屋进行征收与补偿的法定职责。 二、关于涉案被征收房屋评估报告的合法性问题 （一）关于房屋征收评估机构选定的合法性。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商确定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第五条规定，同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。本案中，泉山区政府公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单时，要求被征收人协商选定评估机构，并告知被征收人，如果在规定期限内不能协商选定，将采取推荐抽签人进行抽签的方式确定评估机构。泉山区政府在公告协商选定评估机构届满之日，在被征收人未能协商选定评估机构的情况下，组织项目征收范围内的社区居委会推荐的被征收人参与抽签确定评估机构，并委托公证处进行公证，程序公证、合法。鉴于征收范围大，泉山区政府就涉案征收项目房屋征收评估选定三家评估机构，符合《国有土地上房屋征收评估办法》及《江苏省贯彻实施若干问题的规定。 （二）关于涉案房屋估价评估报告是否合法的问题。涉案房屋评估机构及作出涉案估价报告的估价师具备相应资质。该评估机构根据房屋征收部门提供的资料，在被征收人不予配合估价师入户查勘且未提供被征收房屋价值评估所必需的情况和资料的情况下，对涉案房屋的外部状况和区位状况进行了实地查勘，在估价技术报告中详细说明了评估结论形成的过程和依据，估价行为符合《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。涉案房屋评估结论形成后，征收实施单位依法进行公示，且将估价报告依法向原告送达，翟继承在法定期限内未提出异议。泉山区政府依据涉案房屋估价报告作出房屋征收补偿决定正确。 三、关于183《房屋征收补偿决定书》合法性问题 （一）关于183《房屋征收补偿决定书》中对翟继承被征收房屋用途、面积的认定是否正确。根据庭审查明的事实，涉案被征收房屋为家庭在宅基地上自建，且无房屋相关权属证明，在征收前的调查及动迁过程中，翟继承未提供证据证明其房屋属于《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第十四条第一款及第十五条第二款规定的情形，庭审中翟继承提交的个体户营业执照、门前新三包自我管理承诺书、房屋租赁合同及自我记录不符合上述规定要求的情形。因此，泉山区政府对涉案房屋按照住宅予以评估补偿并无不当。根据泉山区政府提交的徐州市国土资源局泉山分局出具的土地信息调查表，翟广义宅基地的批准用地面积为166.8㎡，泉山区政府以涉案房屋实际使用宅基地面积为基数，按1.4容积率计算并认定被征收房屋的合法建筑面积，并无不当。 （二）关于补偿范围和价值的确定是否准确、合法。泉山区政府在作出补偿决定前通知被征收人对安置补偿方式进行选择，被征收人在规定期限内未就补偿方式作出选择，泉山区政府最终确定以产权调换的方式对被征收人进行补偿更有利于维护被征收人的合法权益。涉案房屋补偿决定对房屋价值、过渡费、搬家费、误工费、附属物补偿等均进行了具体计算。关于房屋的评估单价，评估机构在征收范围内的住宅房屋进行了实地查勘、并选取征收编号为2-190的住宅房屋为该项目范围内的住宅房屋标准样本房，经过评估确定评估单价为5030元/㎡。征收过程中，泉山区政府通知被征收人对其房屋进行实地勘察、入户评估，但被征收人不予配合。评估师无法进入估价对象内部进行实地勘察，仅对估价对象的外部状况和区位状况进行了实地查勘，因估价对象与样本房结构、区位等影响房地产价格的因素基本一致，因此选用的估价方法与样本房一致，最终做出评估单价为5030元/㎡的评估结论。且97％的被征收人均以此价格与征收人签订征收补偿协议，因此泉山区政府以5030元/㎡作为涉案房屋的评估单价对被征收人进行补偿，并未损害被征收人的利益。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，被征收房屋内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。因此，泉山区政府根据涉案房屋估价报告，确定涉案被征收房屋的价值及室内装饰装修及附属物的价值正确。但鉴于被征收人不配合，评估人员未入户对室内装饰装修及附属物进行评估，被征收人如认为低于实际价值，可以申请评估，泉山区政府应在翟继承搬迁后，组织清点丈量，委托有资质评估机构进行评估，根据评估结果予以补差。翟继承被征收房屋室内装饰装修损失能够得到保障。根据涉案被征收房屋合法面积、区位及环境等因素，结合徐州市搬家费用、房屋租赁实际市场价格，搬家费按合法建筑面积每平方米10元计算，过渡费按合法建筑面积8元每月、每平方米计算是合理的，不损害翟继承的合法权益。 （三）关于安置房价值确定是否合法、合理的问题。被诉补偿决定确定对被征收人产权置换的安置地点为就地F地块的定销房安置房，定销房的价格是由物价部门、定销房管理部门、评估机构等依据定销房所在区域同等类型普通商品房市场价格，安置房按优惠价格计算，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条的规定。 （四）关于被诉房屋征收补偿决定程序的合法性。泉山区政府作出补偿决定后，依法向被征收人送达，并在房屋征收范围内予以公告，行政程序合法。 综上，泉山区政府具有作出183号《房屋征收补偿决定书》的法定职权；根据对被征收房屋现状的调查，结合相关法律政策，对涉案被征收房屋合法面积、用途认定正确；根据涉案房屋估价报告认定翟继承被征收房屋价值，参照徐州市相关政策和规定，对翟继承搬迁费、过渡费予以确定，客观、合理。泉山区政府对被征收房屋内装饰装修等附属物价值的确定，有待原告搬迁时清点、评估确定是否补差外，对翟继承应补偿项目和数额确定均准确、合法。泉山区政府提供就近区域房屋予以安置，并按照徐州市人民政府核定的优惠价格予以安置，合法、合理，对安置房价值计算和互找差额计算无误。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回翟继承的诉讼请求。 上诉人翟继承上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决不当。上诉人的房屋共计391.22平方米，但被上诉人仅补偿233.52平方米，营业面积141平米未按照营业房补偿。请求本院撤销徐州市中级人民法院（2017）苏03行初145号行政判决，支持上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人泉山区政府二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求本院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为： 一、关于泉山区政府作出房屋征收补偿决定的法定职权问题。《征补条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，上诉人翟继承的房屋在征收决定的征收范围内，翟继承与房屋征收部门未能就涉案房屋的安置补偿签订补偿协议，泉山区政府依法具有作出涉案房屋征收补偿决定的法定职权。 二、关于涉案房屋评估机构选定是否合法的问题。《征补条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第九条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签的方式确定。本案中，泉山区政府公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单时，要求被征收人协商选定评估机构，并告知被征收人，如果在规定期限内不能协商选定，将采取推荐抽签人进行抽签的方式确定评估机构。泉山区政府在公告协商选定评估机构届满之日，在被征收人未能协商选定评估机构的情况下，组织项目征收范围内的社区居委会推荐的被征收人参与抽签确定评估机构，并委托公证处进行公证，程序公证、合法。鉴于征收范围大，泉山区政府就涉案征收项目房屋征收评估选定三家评估机构，符合《国有土地上房屋征收评估办法》及《江苏省贯彻实施若干问题的规定》。 三、关于涉案房屋面积、性质的认定是否合法的问题。在房屋征收补偿决定中，房屋面积和性质的认定是否正确直接关系到被征收人合法权益是否能够得到保障。根据庭审查明的事实，涉案被征收房屋为家庭在宅基地上自建，且无房屋相关权属证明，在征收前的调查及动迁过程中，翟继承未提供证据证明其房屋属于《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第十四条第一款及第十五条第二款规定的情形，庭审中翟继承提交的个体户营业执照、门前新三包自我管理承诺书、房屋租赁合同及自我记录不符合上述规定要求的情形。因此，泉山区政府对涉案房屋按照住宅予以评估补偿并无不当。根据泉山区政府提交的原徐州市国土资源局泉山分局出具的土地信息调查表，翟广义宅基地的批准用地面积为166.8㎡，泉山区政府以涉案房屋实际使用宅基地面积为基数，按1.4容积率计算并认定被征收房屋的合法建筑面积，并无不当。 四、关于涉案房屋评估报告是否合法的问题。《征补条例》第十九条第一款、第二款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估。申请复核评估的，应当书面提出评估报告存在的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十一条规定，原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后改变原评估结果的，重新出具评估报告；维持原评估结果的，书面告知申请人。本案中，涉案房屋评估机构及作出涉案估价报告的估价师具备相应资质。该评估机构根据房屋征收部门提供的资料，在被征收人不予配合估价师入户查勘且未提供被征收房屋价值评估所必需的情况和资料的情况下，对涉案房屋的外部状况和区位状况进行了实地查勘，在估价技术报告中详细说明了评估结论形成的过程和依据，估价行为符合《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。涉案房屋评估结论形成后，征收实施单位依法进行公示，且将估价报告依法向翟继承送达，翟继承在法定期限内未提出异议。泉山区政府依据涉案房屋估价报告作出房屋征收补偿决定正确。 五、关于183号《房屋征收补偿决定书》是否合法的问题。《征补条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。本案中，泉山区政府在作出补偿决定前通知被征收人对安置补偿方式进行选择，被征收人在规定期限内未就补偿方式作出选择，泉山区政府的183《房屋征收补偿决定书》最终确定以产权调换的方式对被征收人进行补偿更有利于维护被征收人的合法权益。涉案房屋补偿决定对房屋价值、过渡费、搬家费、误工费、附属物补偿等均进行了具体计算。关于房屋的评估单价，泉山区政府以5030元/㎡作为涉案房屋的评估单价对被征收人进行补偿，并未损害被征收人的利益。泉山区政府根据涉案房屋估价报告，确定涉案被征收房屋的价值及室内装饰装修及附属物的价值正确。但鉴于被征收人不配合，评估人员未入户对室内装饰装修及附属物进行评估，被征收人如认为低于实际价值，可以申请评估，泉山区政府应在翟继承搬迁后，组织清点丈量，委托有资质评估机构进行评估，根据评估结果予以补差，翟继承被征收房屋室内装饰装修损失能够得到保障。因此，泉山区政府依据涉案房屋评估报告作出183《房屋征收补偿决定书》，符合《征补条例》的相关法律规定。 综上，被上诉人泉山区政府作出的183号《房屋征收补偿决定书》符合法律规定。上诉人翟继承的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。上诉人翟继承的上诉主张不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人翟继承负担。 本判决为终审判决。 审判长  马生安 审判员  黄 河 审判员  张贞伟 二〇一九年七月二十九日 书记员  张 丰 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；