陕西省宝鸡市渭滨区人民法院   民事判决书                         （2018）陕0302民初3964号   原告（反诉被告）：陕西万润置业有限公司，住所地陕西省宝鸡市，统一社会信用代码91610301797927208Q。   法定代表人：张珠印，任总经理。   委托诉讼代理人：张文涛，陕西际傧律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王海娟，陕西际傧律师事务所实习律师。   被告（反诉原告）：赵云锋，男，1984年4月17日出生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省宝鸡市渭滨区。   委托诉讼代理人：巨韦薇，北京市尚公（西安）律师事务所律师。   被告（反诉原告）：张利军，男，1969年4月20日出生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省宝鸡市渭滨区。   原告陕西万润置业有限公司(以下简称万润置业公司)与被告赵云锋、张利军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，被告赵云锋、张利军于2018年9月25日提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告万润置业公司委托诉讼代理人张文涛、王海娟、被告赵云锋及委托诉讼代理人巨韦薇、被告张利军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。         原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还房屋、恢复原状；2、依法判令被告支付租金141333元；3、依法判令被告支付占用费81018元（按每月19138暂计自2018年3月10日起至2018年7月16日止）及支付返还之日止的占用费（按合同约定的租金计算）。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月27日，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于宝鸡市XX大道XX号的万润国际商业部分第四层房屋租赁予被告，合同履行过程中，被告未按约支付租金，因拖欠租金达到合同约定解除条件，故原告于2018年3月9日向被告送达解除合同通知书，但被告至今仍占用该房屋，经原告多次与被告协商未果。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法判决。     被告赵云锋辩称, 双方确于2016年10月签订了租赁合同，但其已经于2018年3月9日前将钥匙交还物业搬离了该房屋，故原告一三项诉请无事实依据；签订合同时，原告承诺公共部分及楼道由原告装修，但直至被告开始营业原告仍未进行装修，原告所出租的房屋中电梯未能按时开通也影响了被告的经营。且该租赁房屋自2017年2月开始漏水，12月份被告已停止营业，原告没有尽到出租人维修维护的义务，导致合同目的无法实现，其根本违约在前，被告不构成违约。     被告张利军辩称， 2017年12月原告即对租赁房屋进行了断电，2018年3月9日，被告欲搬离租赁房屋，原告阻止被告拆除其自行安装的空调等设备。其他答辩意见同意被告赵云峰的意见。     被告赵云锋、张利军向本院提出反诉请求：1、请求法院确认《租赁合同》于2018年3月9日解除；2、请求法院判令被反诉人承担损害赔偿486775.43元（包括：经济损失155366.43元；维修费用5009元；剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失326400元。）；3、请求法院判令被反诉人退还保证金17886元；4、请求法院判令被反诉人返还未形成附合的动产，包括中央空调以及通风设备；5、本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2016年10月27日，原、被告签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于宝鸡市XX大道XX号XX层用于自营虚拟现实体验，租赁期限自2016年10月27日起至2021年10月26日止，装修期自合同签订之日起至2016年12月31日止，装修期不支付租金。并约定租金为每平方米40元。《租赁合同》对双方的权利义务及合同的变更、解除、违约责任承担等内容予以确认。2017年1月，被告对承租房屋装修完毕后遂开始试营业。2017年2月中旬，五楼开始装修并安装从被告经营场所穿过的电梯，在此过程中产生严重的噪音污染，致使被告经营活动受到严重影响。2017年3月，被告承租的经营场所屋顶持续漏水，致使租赁房屋墙面严重污染，造成大厅及包间无法正常使用，被告的营业额持续下滑。被告多次要求原告维修，但2017年9月，房屋漏水越来越严重，被告已无法经营。2017年12月4日，原告断电后被告再未营业。被告认为，原告未履行维修义务，导致被告经营活动无法正常开展，合同目的无法实现，原告已经构成根本违约。为维护被告合法权益，向人民法院提起反诉，请求判如所请。   原告万润置业公司辩称，请求驳回被告的反诉请求。关于损害赔偿，被告主张的因为漏水造成的损失与经营损失是否存在因果关系不明，被告主张2017年3月就已经出现漏水，但根据被告提交的证据2017年7月至8月营业额还是30000余元，被告无法证明与其经营额下降存在关联性；被告张利军在承诺书中也认为拖欠租金是自身经营周转问题，反诉请求与被告的陈述前后矛盾。双方合同明确约定未附合的装修残值不予赔偿，对于被告要求其赔偿装修损失的反诉请求不应予以支持。双方在合同第四、第七条明确约定了保证金，被告拖欠房租已经违约不应予以退还。被告陈述表示已经交钥匙搬离了，但是出租房屋内尚有未附合的不动产足以证明被告并未搬离，我方同意返还未附合的不动产但需要等原告搬离并将房屋恢复原状并支付租金之后才能返还，其他以合同约定为准。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证，并在卷为凭。原告万润置业公司围绕本诉提交的证据包括：《租赁合同》、承诺书、合同解除通知函各一份，被告赵云锋围绕本诉提交的证据有：合同解除通知函、照片十二张、微信截图一张，被告张利军未提交证据。被告赵云锋、张利军围绕反诉提交的证据有：《租赁合同》、《商业装饰装修管理协议》、2017年1月至11月份营业收入明细表、《空调通风安装合同及盗梦空间VR体验馆空调安装变更说明》、收银系统明细表、证人证言、原告万润置业公司围绕反诉提交的证据有：《租赁合同》、合同解除通知函、《关于“XX路XX广场增加临时电梯的公示”》、《关于“高新四路万润国际”增加临时电梯申请的批复》、租赁房屋平面图、关于酒店给VR渗水的情况说明各一份。本院于2018年11月9日对涉案房屋漏水情况进行了现场勘验，并制作勘验笔录一份。被告对原告围绕本诉提交的证据真实性均无异议，对证明目的均不认可。被告对原告提交的本诉证据中照片真实性不予认可，对其余证据真实性无异议，证明目的均不认可。原告对被告提交的反诉证据中除《租赁合同》及证人证言外真实性均不认可，对被告提交的反诉证据证明目的均不认可。 被告对原告提交的反诉证据除对《关于酒店给VR渗水情况说明》真实性有异议外，其他证据真实性均无异议，对原告提交所有反诉证据的证明目的均有异议。原、被告对本院制作的勘验笔录真实性均无异议，但原告认为勘验结果与被告反诉所称的漏水情况不存在因果关系。根据当事人提交的证据及质证意见，经本院审查，认定如下事实：2016年10月27日原告（甲方）与被告赵云锋（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定乙方租用甲方位于宝鸡市XX大道XX号XX广场XX层，建筑面积为447.15平方米，租赁期限自2016年10月27日至2021年10月26日止，装修期限自合同签订之日起至2016年12月31日，装修期不支付租金。合同签订当日，乙方向甲方一次性支付保证金17886元。待合同期满或终止时，乙方向甲方交清租金、（向物业管理方）水电费等相关费用并就双方共同确认的损失范围、赔偿数额进行赔偿后，甲方将保证金无息退还给乙方。若因乙方原因导致乙方已交保证金减少或不足，乙方应于发生减少后5个工作日内补足保证金。租赁期限内第一年租金按每平方米月租金40元计算，即月租金18776元，年租金214632元；自第贰年起租金递增且每一年递增一次，每次在上次租金基础上递增，递增率依次分别为：7%、8%、9%、10%。租金每6个月缴纳一次，每次交6个月租金，在每6个月租期的开始之前缴纳。合同签订后第一次租金于合同签订日交付给甲方，以后租金每次提前30天交清，缴款方式及时间依次类推。乙方如有逾期7日缴纳租金等情况之一时，甲方有权解除合同，并对已收乙方剩余租金及保证金不予退还，解除合同异议期为7个工作日。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设备，发现该房屋及其附属设备有非乙方原因导致损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后3个工作日内进行维修。由于乙方使用原因导致损坏或故障，维修及费用全部由乙方承担。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务，但应给予必要的配合。乙方必须爱护租赁物品，承担经营期内所有维修责任，在租赁期间如有损坏，必须承担修复或赔偿责任。合同期满之日或提前解除合同之日，乙方应将房屋恢复原状，为房屋恢复原状而发生的费用由乙方负担。在租赁期内，因乙方违约导致合同解除，乙方所有的不可移动的投资设备无偿归甲方，已交剩余租金及保证金不退。乙方应在15日之内撤离，否则按照原月租金的双倍支付违约金给甲方。若乙方拖欠租金七个工作日以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同。乙方自拖欠租金的第二日起每日按合同月租金的10%为违约金支付甲方。并对乙方已交剩余租金及保证金不予退还。合同并对争议解决、违约责任、合同变更与解除、权利义务等方面进行了约定。原告在甲方处加盖公司印章，被告赵云锋在乙方处签名按印加盖个人印章。同日，被告赵云锋向原告缴纳保证金17886元。2017年12月1日，被告张利军向原告出具《承诺书》一份，载明“本人张利军，系承租陕西万润置业有限公司万润国际广场四楼西侧‘盗梦VR体验’承租人赵云峰（锋）的合伙人马山的父亲，因此店经营周转出现问题，拖欠贵公司房租截止2017年11月30日共计人民币97316元，大写玖万柒仟叁佰壹拾陆元整。本人承诺若2018年1月10日前赵云峰（锋）不能付清拖欠贵公司房租，由我个人于2018年1月10日前代为付清所欠贵公司所有欠款，若逾期未付，一切经济损失及法律后果均由我全部承担，若因此涉及贵方清理、诉讼等所有费用也有我方承担。特此承诺”。被告张利军在承诺人处签名，被告赵云锋在空白处签名加盖有宝鸡市橙子网络科技有限公司字样的印章。2018年3月9日，原告向被告赵云锋发出《合同解除通知函》，载明：“现就你方未按约支付我单位房屋租金一事，再次向你方致函如下：我单位分别于2017年10月12日、2017年11月28日、2018年2月28日，多次向你方发出房屋催款通知书，你方多次以资金困难、经营不善为由拖延付款，至今你方仍没有交付租金的意愿。根据合同约定，你方已严重违约。故我单位再次致函你方：即日起（2018年3月9日），原房屋租赁合同解除，你方必须将所欠租金共计人民币143088元（大写壹拾肆万叁千零捌拾捌元整）交付我单位，并结清物业、水、电等费用（以上相关费用暂计算至2018年2月28日，实际金额以你交回房屋之日清算）；并且，限你方自合同解除之日起5日内，将房屋恢复原状，交回我单位，房屋内可移动物品的处理所得，以租金形式归我单位所有，不可移动物品的拆除和清理费用，由你方承担；若到期未清理，室内物品将按废弃物处理，因拆除、搬运和丢弃等处理放置物品而产生的一切费用由你方承担。因你方严重违约，按合同约定，你方须向我单位支付违约金。同时，我单位将保留继续追究你方法律及相关责任的权利。特此通知”。有原告在尾部加盖公司印章，被告在空白处签名。双方均认可，截止2018年3月9日，被告赵云锋共拖欠房屋租金141333元。   另查，2016年10月28日，被告赵云锋与案外人宝鸡市万润物业管理有限公司签订了《商业装饰装修管理协议》，协议签订后，被告遂委托案外人陕西南枫晟茂建筑工程有限公司对租赁房屋进行了装修，共花费408000元。装修期间，被告赵云锋委托案外人侯某某对涉案房屋进行了空调通风设备的安装，安装有奥克斯5匹机2台，7匹机3台，送排风风机2台，设备及安装等费用共花费86000元。装修完成后，被告赵云锋经营的盗梦空间VR体验馆于2017年1月起经营。2017年2、3月起，涉案房屋出现漏水情况，被告赵云锋向宝鸡市万润物业管理有限公司工作人员进行了告知。   诉讼中，经双方协商一致，被告将其在租赁房屋内安装的空调、通风设备及附属配件折价30000元给原告，折价款在本案中一并处理。   本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2016年10月27日所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。合同签订后，原告依约出租房屋，被告应当支付租金。但经原告多次催要租金被告均以资金困难、经营不善等原因拖延支付租金。现原告要求被告支付拖欠租金141333元的诉讼请求符合双方合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。被告张利军出具书面承诺，明确表示在被告赵云锋未在指定期限内支付租金时，其愿意承担未付租金。该承诺系被告张利军真实意思表示，且不违反法律规定，故被告赵云锋、张利军应当支付原告租金141333元。在诉讼过程中，涉案房屋已经双方协商一致由原告另行出租给案外人继续使用，对于原告要求被告返还房屋、恢复原状的诉讼请求已无实际履行内容，本院不再处理。   基于前文论述，被告拖欠租金未付，经原告多次催要仍未支付，其行为已构成根本违约，对其辩称拒付房租系行使抗辩权的意见不能成立，本院不予采信。原告据此事实于2018年3月9日向被告发出《合同解除通知函》，被告赵云锋亦签字予以确认，双方均认可合同于此时解除，本院予以确认。   原告主张被告应当支付合同解除后被告继续使用涉案房屋的占用费81018元。被告明确表示在合同解除时其已交还房屋钥匙，原告亦认可现场勘验前对涉案房屋部分地面已进行了重新铺设，据此，在合同解除后原告对涉案房屋具有掌控权，其要求被告支付房屋占用费的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。   被告反诉主张要求原告退还保证金17886元，然，根据查明事实，被告赵云锋在本案中构成根本违约，其该项反诉请求不符合双方合同约定，本院不予支持。   关于损失认定。被告反诉主张因房屋出现漏水导致其产生了经营损失155366.43元。双方当事人均有善良履行合同的义务，出租房屋出现漏水情况后被告应当采取合理措施进行补救防止损失继续扩大，而非放任损失持续扩大。且经本院现场查勘，该房屋虽存在渗水的痕迹，虽影响使用但未达到完全不能使用的程度，被告不使用该房屋系其对合同权利的放弃，由此产生的相应损失，应由被告自行承担。关于被告反诉主张的维修费用5009元，未提交相关证据予以佐证，本院不予支持。   关于装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”结合上述认定，被告构成根本违约导致合同解除，其要求原告赔偿装修损失的反诉请求缺乏合同及法律依据，本院不予支持。本案诉讼中，双方经协商，被告将其在租赁房屋内安装的空调、通风设备及附属配件折价30000元交由原告予以使用，应当在支付原告房屋租金时予以扣除。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：   一、原告陕西万润置业有限公司与被告赵云锋于2016年10月27日签订的《租赁合同》于2018年3月9日解除。   二、被告赵云锋、张利军于本判决生效之日起十日内支付原告陕西万润置业有限公司租金141333元，扣除原告陕西万润置业有限公司应当支付的可利用装饰装修物折价款30000元实际应当支付111333元。   三、驳回原告陕西万润置业有限公司的其他诉讼请求。   三、驳回被告赵云锋、张利军的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案本诉受理费4640元，由原告陕西万润置业有限公司负担1690元，由被告赵云锋、张利军负担2950元。反诉案件受理费4420元，由被告赵云锋、张利军负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，提出上诉状及副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                         审  判  长   姚胜兰                     代 理 审 判 员   冉欣鹭                     人 民 陪 审 员   李生华                        二〇一九年六月二十日                       书  记  员   梁小龙        1