北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初4146号原告：郭学义，男，1947年4月28日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：马正春（兼原告赵素姜、郭斌、郭琦、张琳、尉文江、尉文龙之委托诉讼代理人），北京市诚辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晴雨（兼原告赵素姜、郭琦、张琳、尉文江、尉文龙之委托诉讼代理人），北京市诚辉律师事务所实习律师。原告：赵素姜，女，1938年1月30日出生，满族，住北京市海淀区。原告：郭斌，女，1936年11月14日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：钱海鹰（原告郭斌之子），男，1960年5月11日出生,住辽宁省大连市沙河口区。原告：郭琦，男，1952年3月8日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原告：张琳，男，1956年2月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原告：尉文江，男，1972年5月21日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原告：尉文龙，男，1974年2月10日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被告：郭学忠，男，1944年8月28日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张瑾（被告郭学忠之妻），女，1976年7月1日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：陈微，北京市盈科律师事务所律师。被告：郭淑贤，女，1934年9月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：胡玮（被告郭淑贤之子），男，1962年10月17日出生，住北京市朝阳区。原告郭学义、赵素姜、郭斌、郭琦、张琳、尉文江、尉文龙与被告郭学忠、郭淑贤共有物分割纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭学义、张琳及其委托诉讼代理人马正春、马晴雨，原告郭斌之委托诉讼代理人钱海鹰，被告郭学忠及其委托诉讼代理人张瑾、陈微，被告郭淑贤之委托诉讼代理人胡玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭学义、赵素姜、郭斌、郭琦、张琳、尉文江、尉文龙向本院提出诉讼请求：依法分割北京市东城区大兴胡同×号1幢、2幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、11幢房屋（以下简称涉诉房屋）。事实和理由：案外人郭某、刘某夫妻系北京东城区交道口大兴胡同×号1幢、2幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢、11幢17间共计222.3平方米房屋的原产权人。二人育有长子郭学谦，次子郭学武，三子郭学忠，四子郭学义，长女郭淑贤，次女郭斌等子女六人。郭学谦于1968年去世。郭某、刘某分别于1976年、1989年去世。郭学谦共有子女四人，长子郭翔（1974年去世），次子郭琦，三子张琳，女儿郭树鸣。2003年，郭学武、郭学忠、郭学义、郭淑贤、郭斌及郭学谦的代位继承人郭琦、张琳、郭树鸣对遗产进行分割，并办理了房屋所有权证，明确了各自按份共有比例。2006年，郭树鸣去世，其在上述房产中所有的份额由郭树鸣的配偶尉海林继承，房屋所有权证重新办理。尉海林于2012年去世。郭树鸣与尉海林二人育有尉文龙、尉文江二子。尉文龙、尉文江继承了尉海林的相应房产份额。郭学武于2010年12月1日去世，其相应房产份额由其配偶赵素姜继承。原告认为共有人可以随时分割共有物。现部分共有房屋急需修缮，对共有物分割便于产权人对涉诉房屋进行维修。且仅有部分共有权人使用涉诉房屋，共有权人无法对房屋进行有效管理，在此期间9号房屋灭失，10号房屋后被拆除翻建。随着有关共有产权人各自客观情况的不断变化，将会对共有财产造成更多的不稳定因素，不利于对共有财产的保护和权利的行使。故其诉至法院，诉如所请。被告郭学忠辩称，10幢房屋已经翻建，翻建时并未办理翻建房屋的审批手续，在没洧翻建房屋审批手续的前提下，无法办理房屋的验收合格证明，在没有翻建房屋审批手续和验收合格证明的情况下,即使分割也无法办理新的房屋所有权证。诉争房屋并未办理土地使用权证，也没有缴纳土地使用权的相关税费，根据相关规定，也可能无法办理不动产权证。诉争房屋没有土地使用权证，无法评估其市值，没有房屋市值无法实际分割。本案诉争房屋院落已经被确认为保护院落，属于保护类建筑房屋，只能进行修缮，不得拆除、改建和扩建；在此情形下，本案诉争院落及其房屋拆迁的可能性不大，所以维持房屋共有状态，将院落内房屋修缮后出租，共有权人按照各自持有的份额比例分得租金收益，对于所有产权共有人而言都是最好的保护。目前北京市东西城的公租房屋在腾退中，在不久的将来私产房屋也可能出现腾退的情形，此时共有权人如果不愿再维持共有状态，可考虑通过腾退的方式将其持有的份额进行房屋置换，以保障各方的合法权益。诉争房屋中只有郭学忠长期居住，郭学忠在本市没有其他住房，如果将房屋实际分割给其他人所有，郭学忠无法搬出诉争房屋，那么就会出现新的矛盾．如此情形都会影响实际分割房屋。17间房屋系当事人家族的祖业产，具有其他人无法割舍的情感在里面，具有外人不可理解的意义。维持现状能最大程度保证各方利益。故，不同意对涉诉房屋进行分割。被告郭淑贤辩称，不同意对房屋进行分割。如法院判决分割，要求分得南房一间以及相应份额的其他房屋。本院经审理认定事实如下:北京市东城区大兴胡同×号1幢、2幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢、11幢房屋产权登记情况为1幢房南房一间，建筑面积17.4平方米；2幢房为南房五间，建筑面积61.3平方米；4幢房为北房一间，建筑面积13.6平方米；5幢房为北房一间，建筑面积5.4平方米；6幢房为北房3间，建筑面积57.2平方米；7幢房为北房一间，建筑面积5.4平方米；8幢房为北房一间，建筑面积12.7平方米；9幢房为东房一间，建筑面积5.6平方米；10幢房为东房两间，建筑面积32.8平方米；11幢房为南房1间，建筑面积10.9平方米。所有权情况为按份共有，其中郭学武的共有份额为16%，郭学忠的共有份额为17%，郭学义的共有份额为17%，郭淑贤的共有份额为17%，郭斌的共有份额为16%，尉海林的共有份额为5.6%，郭琦的共有份额为5.7%，张琳的共有份额为5.7%。2017年8月7日，本院根据尉文龙、尉文江的申请，作出（2017）京0101民特692号民事裁定，确认二申请人就被继承人尉海林在前述房屋中所有5.6%的份额，由尉文江、尉文龙共同共有的人民调解协议有效。2018年5月29日，本院根据赵素姜及案外人郭菁（GUOJING）的申请，作出（2018）京0101民特516号民事裁定，确认二申请人就被继承人郭学武在前述房屋中所有16%的份额，归赵素姜所有的人民调解协议有效。经本院勘验现场，9幢房屋已经灭失，10幢房屋已拆除翻建，新建房屋及11幢房屋外建有围墙形成一独立空间。1幢房屋为门道。4幢房、5幢房、6幢房西数第一间由郭学义放置物品。6幢房西数第二、三间由郭学忠居住使用。7幢、8幢房由郭淑贤放置物品。2幢房西数第一、二间由郭冰放置物品。2幢房西数第三、四、五间空置。经询，原告郭学义等七人称在本案中不对9幢、10幢房屋提出诉讼请求，将另行解决相关纠纷。审理中，经原告郭学义等七人申请，本院委托宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司对83号1幢、2幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、11幢市场价值进行评估，该公司出具了宝业恒京[2019]司字第027幢房地产司法鉴定估价报告，评估结果为估价对象在2019年3月29日的价值总值为2118.78万元，单价为115200元/平方米；其中1幢房作为过道，价值体现在其他房屋价值中，不能单独分割使用，故估价价值为0元。经本院释明共有物分割后存在涉诉房屋无法办理不动产权属登记的风险，原告表示坚持要求进行分割。本院认为：共有人没有约定不得分割共有物或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。现原、被告按份共有涉诉房屋，且共有人之间对于涉诉房屋并没有不得分割的约定，故对于原告要求对涉诉房屋进行分割的诉讼请求，本院予以支持。本院根据房屋的实际使用情况、当事人居住需求等意见，确定分割方案。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，判决如下：一、位于北京市东城区大兴胡同×号**由原告郭学义、赵素姜、郭斌、郭琦、张琳、尉文江、尉文龙、被告郭学忠、郭淑贤共有，其中赵素姜的共有份额为16%，郭学忠的共有份额为17%，郭学义的共有份额为17%，郭淑贤的共有份额为17%，郭斌的共有份额为16%，尉文江、尉文龙共同共有的共有份额为5.6%，郭琦的共有份额为5.7%，张琳的共有份额为5.7%；2幢房西数第一、二间归原告郭斌所有；2幢房西数第三间归被告赵素姜所有；2幢房西数第四间、7幢房、8幢房归被告郭淑贤所有；2幢房西数第五间归原告尉文龙、尉文江所有；4幢房、5幢房及6幢房西数第一间归原告郭学义所有；6幢房西数第二、三间归被告郭学忠所有；11幢房归原告张琳、郭琦所有（上述所有房屋相邻伙柁、伙墙由相邻双方共有）。二、被告郭学忠于本判决生效后七日内支付原告赵素姜房屋折价款802854元、支付原告郭斌房屋折价款154848元、支付原告郭琦房屋折价款227028元、支付原告张琳房屋折价款227028元；三、原告郭学义于本判决生效后七日内支付原告赵素姜房屋折价款713683元、支付原告郭斌房屋折价款137649元、支付原告郭琦房屋折价款201812元、支付原告张琳房屋折价款201812元；四、被告郭淑贤于本判决生效后七日内支付原告赵素姜房屋折价款150338元、支付原告郭斌房屋折价款28996元、支付原告郭琦房屋折价款42512元、支付原告张琳房屋折价款42512元；五、原告尉文龙、尉文江于本判决生效后七日内支付原告赵素姜房屋折价款183390元、支付原告郭斌房屋折价款35371元、支付原告郭琦房屋折价款51858元、支付原告张琳房屋折价款51858元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73870元，由原告赵素姜、郭斌各负担11819.2元(于本判决生效后七日内交纳)，由原告郭学义、被告郭学忠、被告郭淑贤各负担12557.9元(于本判决生效后七日内交纳)，由被告尉文江、尉文龙各负担2068.36元(于本判决生效后七日内交纳)，由原告郭琦负担4210.59元(于本判决生效后七日内交纳)，由原告张琳负担4210.59元（已交纳）。评估费43000元，由原告赵素姜、郭斌各负担6880元(于本判决生效后七日内交纳)，由原告郭学义、被告郭学忠、被告郭淑贤各负担7310(于本判决生效后七日内交纳)，由原告尉文江、尉文龙各负担1204元(于本判决生效后七日内交纳)，由原告郭琦负担2451元(于本判决生效后七日内交纳)，由原告张琳负担2451（已交纳）。如不服本判决，当事人可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  崔 赟二〇一九年七月三十日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤