广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂民初76号 原告：玉林市红星美凯龙置业有限公司,住所地广西玉林市玉东新区体育中心商业用房**。 法定代表人：陈佛葵，该公司经理。 委托诉讼代理人：肖正熊，上海市国茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪力鸣，上海市国茂律师事务所律师。 被告：玉林市国土资源局，住所地广西，住所地广西玉林市人民东路**> 法定代表人：封寅芳，该局局长。 委托诉讼代理人：陈天中，广西国锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁卫，广西国锐律师事务所律师。 第三人：玉林市星龙置业有限公司，住所地广西玉林，住所地广西玉林市玉东新区体育中心商业用房** 法定代表人：陈佛葵，该公司经理。 原告玉林市红星美凯龙置业有限公司（以下简称玉林红星公司）与被告玉林市国土资源局（以下简称玉林国土局）以及第三人玉林市星龙置业有限公司（以下简称玉林星龙公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年12月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告玉林红星公司的委托诉讼代理人肖正熊、倪力鸣，被告玉林国土局的委托诉讼代理人陈天中、梁卫到庭参加诉讼。第三人玉林星龙公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玉林红星公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除其与玉林国土局签订的玉土出（2014)003号《国有建设用地使用权出让合同》，2014003地块土地使用权退还玉林国土局，玉林国土局退还玉林红星公司土地出让金18130万元，并向玉林红星公司支付违约金（从2014年6月27日起算至实际支付日，按同期银行贷款利率每日千分之一计算）;2.判决玉林国土局赔偿玉林红星公司人民币779.4602万元（按契税、测绘费、建设配套费和交易服务费总额之35.245%计算）；3.案件受理费由玉林国土局承担。事实及理由：2013年11月11日，上海红星美凯龙企业发展有限公司（以下简称上海红星公司）、广西拓福投资管理有限公司（以下简称广西拓福公司）与玉林市人民政府达成《红星国际广场项目投资合作协议(以下简称《合作协议》），约定竞得目标地块后建设《红星国际广场》大型城市综合体项目。2013年12月16日，上海红星公司、广西拓福公司与玉林市玉东新区管理委员会（以下简称玉东新区管委会）达成《红星国际广场项目投资合作补充协议（一）》（以下简称《补充协议（一）》，约定在招拍挂土地价格超过50万元/亩部分且满足其他条件下，玉东新区管委会将以财政扶持金补贴给玉林红星公司。2014年3月17日，上海红星公司关联公司重庆红星美凯龙房地产开发有限公司、广西拓福公司通过招拍挂取得2014002地块（以下简称A地块）、2014003地块（以下简称B地块）土地使用权，其中A地块价格33310万元，B地块价格18130万元，并由玉林红星公司与玉林国土局签订了（2014）002号《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称002号《出让合同》），由玉林红星公司、玉林市星龙置业有限公司（以下简称玉林星龙公司）与玉林国土局签订了（2014）003号《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称003号《出让合同》）。玉林红星公司向玉林国土资源交易中心缴纳保证金人民币2亿元，A、B地块各1亿元，竞地成功后该款转化为土地出让金。2014年6月26日、27日，玉林红星公司、玉林星龙公司向玉林市玉东新区财政局缴纳土地出让金，其中A地块1988.33万元，B地块8130万元，共计人民币10118.33万元。其中B地块土地出让金缴足。玉林星龙公司于2014年6月26日、27日两日内收到玉东新区财政局拨付的5000万元和5118.33万元，共计人民币10118.33万元财政扶持金。该款是2014年6月13日经玉东新区财政局同意拨付。此外，玉林红星公司为A、B地块发生费用：土地税款1568.92万元、测绘费15.8604万元、城市市政建设配套费500万元、土地挂牌交易服务费126.768万元，共计2211.5484万元。2014年8月21日，玉林市人民政府下发B地块国有土地使用证8份及相应建设用地规划许可证。后A地块被被告收回另行开发，致使《合作协议》目的落空，B地块也未能开发。现涉案A地块的002号《出让合同》、《补充协议（一）》争议两案，广西壮族自治区高级人民法院已经立案，目前正在审理中。玉林红星公司认为：1.002号、003号《出让合同》明确约定土地受让方有平整土地义务。但平整土地的前提是政府为主导的拆迁工作完毕，应以《合作协议》约定为准。涉案A、B地块，直到2016年6月仍未拆迁完毕，故B地块无法开工建设的根本原因是被告交付的土地不合格。2.玉林国土局交付土地不仅不符合基本建设条件，且草率行事，单方收回A地块，致使开发目的落空，故003号《出让合同》应当解除。3.玉林红星公司于合同履行中无过错且无违约之举，A、B地块土地使用权出让合同解除应归咎于被告，两土地出让合同解除后，土地使用权归政府，政府应归还原告已经交付的土地出让金，且被告应当赔偿原告为取得土地而支出的所有花费。4.002号、003号《出让合同》是《合作协议》、《补充协议（一）》缔结背景下之合同行为，其成立和解除皆源于同一事实和理由，故A、B地块应一并解决。综上，望判如所请。 玉林国土局辩称：一、本案合同的受让人除了玉林红星公司，还有玉林星龙公司，且登记的8本独立的国有土地使用权证中有3本登记的使用权人是玉林星龙公司，这三本权证下的土地面积91205.86平方米，比玉林红星公司87758.61平方米多。而玉林红星公司俨然是B地块整体的权利人，在本案行使诉讼权利，滥用诉权，应予驳回。二、玉林红星公司及关联公司没有实际履行本案合同的能力，除了延期缴纳土地出让金，因其所欠巨额债务，自2014年12月起被众多债权人起诉并被法院查封B地块全部国有土地使用权，无力还债解封B地块土地使用权，导致B地块长期不能动工开发，形成闲置，对本案合同构成根本性违约，玉林红星公司及关联公司玉林星龙公司应当依法依合同约定承担违约责任。1.上海红星公司、广西拓福公司没有依照《补充协议（一）》第六条乙方权利义务第（七）项的约定，对玉林红星公司注册资金5000万元进行出资、参股。2.上海红星公司、广西拓福公司没有按照《补充协议（一）》第四条第（一）项的约定提前无息支付给协议甲方玉东新区管委会1.5亿元土地出让金。恰恰相反，玉林红星公司支付给玉林国土局的第一期土地出让金10118.33万元，是提前套取玉东新区管委会的财政扶持金，玉林红星公司在诉状中自认本案合同项下的B地块用了上述财政扶持金中的8130万元作为出让金。3.由于玉林红星公司及关联公司出资、投资不到位，支付B地块第一、二期出让金迟延违约。而玉林红星公司没有对玉林国土局交付的B地块提出异议而付清了第二期出让金。4.2015年底，玉林红星公司撤离工商登记法定地址，无法联系其法定代表人和其他人员，表明玉林红星公司已经无意也无能力履行涉案合同。5.玉林红星公司和玉林星龙公司共同受让B地块，玉林红星公司虽然逾期违约交付了B地块的出让金，但由于资金来源于民间高利息借款、预收工程款，玉林红星公司及玉林星龙公司负债累累，被判决确认的债款本金达3亿元以上，在其2014年8月22日取得B地块土地使用权后不久，从2014年12月起，B地块被债权人申请全部查封，有关法院裁定全部查封或轮候查封。6.从2014年年底至今，玉林红星公司及关联公司没有向玉林市政府或玉林国土局提出交付土地的征拆问题，没有向建设规划部门办理开工手续，更没有实施开工建设行为。而按照合同约定，B地块项目应在2015年3月12日之前开工，在2020年3月17日之前竣工。7.虽然B地块有少数居民的房屋没有完全拆除，但合同第六条约定土地的交付条件为“本合同项下宗地由受让人负责土地平整”。按照约定，A地块应该先于B地块建设施工，且A地块也完全可以建设施工，但A地块的土地出让金玉林红星公司却交不上来，反而先交付了B地块的价款，足以证明玉林红星公司根本无资金运转经营A、B地块项目。8.B地块是闲置土地，广西区国土资源厅的复议决定已经生效，从认定的事实看，闲置责任在玉林红星公司，故本案合同不能履行的责任应当由玉林红星公司承担。按照合同约定，玉林红星公司无权收回定金3626万元，还应当承担其他法律责任。三、玉林红星公司诉请玉林国土局退还其支付的土地出让金18130万元和利息4489万元、赔偿其779.4602万元，没有事实和法律依据。1.鉴于玉林红星公司已经不能履行本案合同，解除该合同是必需的。2.只有玉林红星公司清偿上述全部债务（包括玉林市人民政府为避免B地块被执行拍卖而向南宁市青秀区人民法院支付的款项、玉东新区管委会的财政扶持金等），才可以考虑如何处理出让金，且玉林红星公司不是地块的完全使用权人。玉林国土局有权依照合同约定，没收受让人交付的定金3626万元，并要求其赔偿损失。3.玉林红星公司主张玉林国土局支付土地出让金利息以及利息的计算标准，没有依据。因为玉林红星公司于2014年6月27日才交清B地块土地出让金，已经违约，如有利息损失亦应该自负。四、玉林红星公司变更诉讼请求，主张违约金相应的金额按同期银行贷款利率每日千分之一计算，相当于年利率36%，是原来按利息主张的六倍。对此，玉林国土局认为，玉林红星公司对其所增加的标的额在缴清受理费之前，该诉讼请求应不予审理。或者在本案审结之后，玉林红星公司认为利息的请求有错误，另行主张权利。五、玉林红星公司关于本案第二项诉讼请求即赔偿其779.4602万元已经由广西区国土资源厅作出复议决定并生效，根据“一事不再理”的原则，应驳回其该项请求。玉林红星公司受让取得了B地块，交付了土地出让金18130万元，取得了土地使用权证，交易已经完成。受让方应交税金不可能退回或减免，其他的费用也是原告方承担或支付，并非损失。另外，其混同A地块的税费进行“分摊”，没有依据。综上，请求驳回玉林红星公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人无异议的证据，本院查明认定事实如下： 一、合同签订情况 2013年11月11日，玉林市人民政府作为甲方，与乙方上海红星公司、广西拓福公司签订《合作协议》。玉林市人民政府就玉林市玉东新区玉东大道东南侧、石牛路东北侧、棠梨路西南侧、石棠路北侧地块引进投资商进行整体开发，约定由乙方在竞得目标地块后自筹资金80亿元建设“红星国际广场”大型城市综合体项目，在玉林市玉东新区范围内全资注册设立独立项目企业法人并委托其全权运营该项目。甲方负责在2014年3月30日前完成项目地块土地拆迁征收等工作，于2014年5月30日前完成项目土地公开招拍挂出让工作。 2013年12月16日，玉东新区管委会作为甲方，与乙方上海红星公司、广西拓福公司签订《补充协议（一）》。该协议第二条项目用地约定“1.出让时达到净（熟）地标准（完成征地、拆迁、）地标准等）。2.出让时达到“三通”标准，项目施工的用电、用水、用气管线需达到乙方规划建设的项目要求；并按照乙方报玉林市规委会审定的规划方案的需求铺设至项目用地红线边界；同时做好项目用地周边的雨水、污水排放管道预埋建设。3.土地平整由乙方负责。4.出让年限按国家规定执行”。第三条第（二）项约定“实际摘牌单价如超过人民币50万元/亩的，超过部份的土地价款由甲方作为给予乙方的财政扶持金，并通过合法合规的方式兑现给乙方”。第三条第（三）项约定“国有土地使用权出让合同中的土地价款分期支付；甲方应在乙方支付当期土地价款后且支付下期土地价款之前，根据上述财政扶持金所占当期土地价款的比例及时将当期财政扶持金兑现给乙方；乙方实际付款金额（含提前支付给甲方的土地款）不超过实际出让项目用地红线面积亩数乘以人民币50万元／亩”。第四条第（一）项约定“为协助甲方加快项目建设用地收储进程，乙方同意以预付项目建设用地土地出让金的方式，在乙方取得项目建设地前提前支付给甲方总额不超过人民币1.5亿元（无息）的土地出让金。该项资金本着专款专用的原则，根据项目用地收储的阶段性进展分期分批由乙方向甲方支付”。第五条约定“项目建设乙方商业项目必须先于配套的住宅项目开工。在甲方的协助下，乙方在项目办通相关前续手续（含施工许可证）的前提下，项目分二期建设，一期建设大型综合性商业设施、金融中心和项目用地红线内的道路、广场和绿地等设施，2014年上半年开工建设，2016年竣工开业；二期建设五星级酒店，2015年开工建设，2018年竣工开业。住宅部分由乙方根据实际情况自行决定开工建设时间。如因甲方原因未能如期供地或相关原因导致乙方未能如期开工，以上建设周期根据实际情况往后顺延”。第六条甲方的权利义务第（四）项约定“甲方根据相关政策对乙方项目在相关优惠政策及建成营业后的税收给予优惠，具体优惠政策见相关补充协议”。乙方的权利义务第（七）项约定“乙方在玉东新区成立项目公司在成功摘牌后对项目进行开发。成立的项目公司，注册资本金不少于人民币5000万元，上海红星公司出资比例为40%，广西拓福公司出资比例为60%。本协议中的各项权利义务转由该项目公司承继”。第（八）项约定“乙方未依照本协议约定的到位注册资本金、建设周期及完成项目投资规模的，甲方有权中止本协议各项优惠政策及措施，并追回项目财政扶持金。在追回财政扶持金前，停止办理该项目的商品房预售许可证和房屋所有权证等相关手续”。 2014年3月17日，玉林国土局作为出让人，玉林市国土资源交易中心作为挂牌人，与国有建设用地使用权挂牌出让活动中的竞得人重庆红星公司、广西拓福公司分别就A地块、B地块土地使用权签订了两份《玉林市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》（以下简称《成交确认书》。其中A地块总成交地价为33310万元，B地块总成交地价为18130万元。确认书第四条约定“挂牌成交价款须在挂牌成交之日起30日内付清。竞得人未能按照规定期限付清建设用地挂牌出让成交价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向玉林国土局缴纳滞纳金，延期付款超过60日的，玉林国土局有权收回本项目的国有建设用地使用权，其交纳的竞买保证金不予退还。并于收回建设用地之日起3个月内退回除竞买保证金之外的地价款（不计利息）”。第七条约定“竞得人须于成交之日起10个工作日持确认书到玉林市玉林国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》。如竞得人竞得建设用地后需成立新公司进行开发建设的，在竞得人按竞买申请时的约定办理完新公司注册登记手续后，玉林国土局同意直接与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同》”。第八条约定“竞得人竞得地块的成交价款的20%自动转作受让地块的定金，其余作为受让地块的预付土地价款。不按期签订国有建设用地使用权出让合同的、不履行本挂牌出让成交确认书义务及有挂牌出让须知规定的违约行为的，视为违约，定金不予退还，玉林国土局有权取消其竞得人资格，有权解除出让合同，有权收回本次成交的国有建设用地使用权，竞得人还应承担相应法律责任”。 2014年3月27日，出让人玉林国土局与受让人玉林星龙公司、玉林红星公司就B地块签订003号《出让合同》。合同第六条约定“出让人同意在2014年5月1日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的条件”，“本合同项下宗地由受让人负责土地平整”。第八条约定“本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为大写人民币壹亿捌仟壹佰叁拾万元（小写181300000元），每平米人民币大写捌佰壹拾点贰柒元（小写810.27元）”。第九条约定“本合同项下宗地的定金为人民币大写叁仟陆佰贰拾陆万元（小写36260000元），定金抵作土地出让价款”。第十条第一款第（一）项约定“本合同项下宗地出让价款分两期缴交，第一期缴纳成交价款的50%，于成交后30天内缴清；第二期缴纳余下成交价款的50%，于2014年5月31日前缴清”。第十三条第二款约定“其它土地利用要求：1.本地块A必须与其东侧地块B作为一个整体项目进行开发建设。地块A和地块B总计算容积。地块A和地块B总计算容积率建筑面积不得大于100万平方米、商务建筑，方可建设居住商品建筑。3.其它严格按照玉林市住房和城乡规划建设委员会出具的玉东地规〔2014〕3号文的要求进行建设”。第十六条约定“受让人同意本合同项下宗地建设项目在2015年3月17日之前开工，在2020年3月17日之前竣工，受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年”。第二十条约定“对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿”。第三十条约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失”。第三十二条约定“受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权”。第三十七条约定“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失”。同日，出让人玉林国土局与受让人玉林红星公司就A地块签订002号《出让合同》。 另查明，玉林市住房和城乡规划建设委员会2014年1月26日出具的玉东地规〔2014〕3号《玉林市玉东新区城市建设用地规划条件》，在规划建设原则中明确规定，B地块必须与其西侧的A地块作为一个整体项目进行开发建设，须先开工建设高层商业、商务建筑，方可建设居住商品建筑。该规划设计条件有效期为两年。 二、合同履行情况 上海红星公司、广西拓福公司参加涉案国有建设用地使用权挂牌出让活动时，向玉林国土资源交易中心缴纳保证金人民币2亿元，A、B地块各1亿元，竞地成功后该款转化为土地出让金。 2014年3月17日上海红星公司、广西拓福公司依约在玉东新区成立项目公司玉林红星公司和玉林星龙公司。 2014年6月4日，玉林星龙公司向玉东新区管委会提交《关于申请给予红星国际广场（玉林）项目扶持资金的函》，申请玉东新区管委会按《补充协议（一）》的约定给予26024.5万元的扶持资金。 2014年6月8日，玉林红星国际广场项目在项目地块现场举行盛大奠基仪式，相关媒体进行了报道。 2014年6月26日、27日，玉林星龙公司分别收到玉东新区财政局拨付的5000万元和5118.33万元，共计人民币10118.33万元财政扶持金。 2014年6月26日、6月27日，玉林红星公司、玉林星龙公司向玉林市玉东新区财政局缴纳土地出让金共计人民币10118.33万元，其中A地块1988.33万元（分三笔：2014年6月27日由玉林星龙公司账号付至玉林市玉东新区财政局账号1370万元、500万元、118.33万元，三张收据上备注此款由玉林星龙公司代玉林红星公司缴A地块土地出让金），B地块8130万元（分两笔：2014年6月26日由玉林星龙公司账号付至玉林市玉东新区财政局账号5000万元，2014年6月27日由玉林星龙公司账号付至玉林市玉东新区财政局账号3130万元，收据备注此款由玉林星龙公司代玉林星龙公司和玉林红星公司缴B地块土地出让金），其中B地块土地出让金缴足。 2014年8月21日，玉林市人民政府颁发B地块《国有土地使用证》8份以及相应《建设用地规划许可证》。其中，玉林红星公司取得的3宗国有土地使用权土地面积合计为91205.86平方米，证号分别为：玉国用(2014)第001061号（面积16786.85平方米）、玉国用（2014）第001062号（面积59544.82平方米）、玉国用(2014)第001064号（面积14874.19平方米）；玉林星龙公司取得的5宗国有土地使用权土地面积共计87758.61平方米（131.77亩），证号分别为：玉国用(2014)第001051号（面积11603.75平方米）、玉国用(2014)第001053号（面积3052.05平方米）、玉国用(2014)第001054号（面积36598.98平方米）、玉国用(2014)第001055号（面积15656.77平方米）、玉国用(2014)第001056号（面积20847.06平方米） 此外，A、B地块还发生以下共计2211.5484万元费用：1568.92万元土地税款（玉林红星公司缴纳1168.8454万元、玉林星龙公司缴纳400.0746万元）、地籍测绘费15.8604、地籍测绘费15司缴纳A地块7.5815万元、玉林市星龙置业公司缴纳4.009471万元）、城市市政建设配套费500万元（玉林星龙公司缴纳）、土地挂牌交易服务费126.7680万元（2014年4月8日由上海红星公司和广西拓福公司共同缴纳，分两笔：56.1735万元、70.5945万元）。 玉林国土局收回A地块并另行出让给玉林奥园置业有限公司，2016年8月11日向该公司颁发桂（2016）玉林市不动产权第0000040号《不动产权证书》。玉林奥园置业有限公司业已开工进行建设。 三、企业基本事项查明 上海红星公司于2016年12月20日经工商行政管理局批准，名称变更为“重庆红星美凯龙企业发展有限公司”（以下简称重庆红星公司）。该公司成立于2010年6月11日，法定代表人为车建兴，经营范围为商业项目的策划及咨询等，公司注册资本164277.6206万元。 广西拓福公司于2014年11月7日成立，法定代表人陈佛葵，经营范围为房地产的投资、开发等。公司注册资本5000万元，股东为陈佛葵、占大根、梁河、李信东。 玉林红星公司于2014年3月17日成立，法定代表人陈佛葵，经营范围为房地产开发、经营等。公司注册资本5000万元，其中股东广西拓福公司认缴出资3000万元，重庆红星公司认缴出资2000万元。 玉林星龙公司于2014年3月17日成立，法定代表人陈佛葵，经营范围为房地产开发、经营等。公司注册资本5000万元，其中广西拓福公司认缴出资3000万元，重庆红星公司认缴出资2000万元。 对双方有争议的问题，另查明： 一、关于土地闲置的争议 玉林国土局提供玉土闲调（2017）01号《闲置土地调查通知书》，玉国土闲认〔2017〕1号《闲置土地认定书》（以下简称1号认定书）、玉国土闲认〔2017〕2号《闲置土地认定书》（以下简称2号认定书），广西壮族自治区国土资源厅桂国土资复〔2017〕74号《行政复议决定书》（以下简称74号复议决定），南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103执2037号《协助执行通知书》、（2016）桂0103执2037之二号《协助执行通知书》。拟证明：玉林红星公司、玉林星龙公司对本案的B地块在约定开工最后日期即2015年3月17日前，超过了两年的时间未动工开发建设，被玉林国土局依法按涉嫌构成闲置土地立案调查。因两公司欠下巨额债务，2014年12月起B地块全部被债权人申请法院查封。两公司不能按约定时间开工，闲置B地块，构成了违约。 玉林红星公司质证认为，以上证据不能得出玉林国土局对造成土地闲置没有责任的结论，不能证明玉林国土局所交付的土地是净地。两份复议书仅对土地是否闲置进行认定，并没有对闲置土地的处置作出结论。关于彭辉申请青秀区人民法院执行的借款合同案在南宁市中级人民法院再审审理中，南宁市中级人民法院已经作出中止执行的裁定。A、B地块对土地出让合同目的而言缺一不可，需要结合在一起进行开发，任何一块地块造成事实不能开发必然影响到另一块土地的使用。 经查，玉林国土局于2017年6月29日向玉林星龙公司、玉林红星公司发出《闲置土地调查通知书》，对位于玉林市玉东新区东南侧（B地块），宗地总面积为223752.93平方米的国有土地进行闲置土地调查。玉林国土局于2017年8月10日作出1号认定书、2号认定书，认定被调查的B地块为闲置土地。玉林星龙公司对2号认定书不服，申请行政复议，广西壮族自治区国土资源厅于2018年2月13日作出74号复议决定，认定：玉林星龙公司、玉林红星公司2014年3月27日与被申请人签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定涉案土地建设项目2014年5月1日前交付，2015年3月17日之前动工，2020年3月17日之前竣工。自2014年12月起，涉案8宗国有土地分别被南宁市青秀区人民法院和玉林市中级人民法院作出查封或轮候查封的裁定。迄今涉案土地玉林星龙公司、玉林红星公司仍未办理规划设计审批、施工许可证等相关开工手续，未开工建设。涉案土地未动工时间已超过《国有建设用地使用权出让合同》约定动工时间两年多，符合《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第二条规定“闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”的闲置土地认定标准。申请人主张其闲置土地是由于政府、政府有关部门的行为造成的，其本身无过错，并不影响闲置土地的认定。造成闲置土地的原因，不是闲置土地的认定标准，不影响闲置土地的认定，只影响处置结果。74号复议决定对玉林国土局作出的2号认定书予以维持。 二、关于土地出让合同履行违约的争议 玉林红星公司提供（2016）沪普证经字第2168号公证书、广西壮族自治区国土资源厅桂国土资复〔2018〕2号《行政复议决定书》、桂国土资复〔2018〕3号《行政复议决定书》。拟证明：截止2016年6月争议土地A地块的现状，玉林国土局所提供A、B地块远未达到土地平整的条件，不具备开发利用的条件，土地不能开发利用的根本原因在于玉林国土局。行政复议决定书已经认定玉林市人民政府未完成涉案土地上房屋补偿征收工作，存在政府原因造成开发延迟，因此复议决定撤销玉林国土局针对B地块的收回决定。土地不能开发的根本原因在于玉林国土局，其构成对国有土地出让合同的违约。结合红星公司举证的公证书及视频材料，进一步印证了A地块存在相同的政府原因导致土地开发存在重大不利因素，该不利因素完全可预见。 玉林国土局质证认为，1.上海市普陀公证处所制作的公证书违反法律规定，不能作为本案的证据使用。首先，A地块缴付出让金的主体是玉林红星公司，与公证的申请人无关。其次，普陀公证处公证行为违反了《中华人民共和国公证法》第二十五条第二款的规定，该规定明确对不动产相关的公证是由不动产所在地的公证机关受理。第三，上海普陀区公证处作出的公证行为违反了《中华人民共和国公证法》第十三条第三项的规定，属于以不正当手段争揽公证业务。第四，公证书所要公证的是2016年6月以后相应的土地状况，本案举证的有关确认书和出让合同明确了必须在2014年5月之前把两期土地出让金交清。在2014年玉林红星公司已经违约无法缴纳土地出让金之后，违约的事实已经固定。将两年之后的相关事实拿来作为证据，本身既不能证明玉林红星公司没有违约，更不能证明玉林国土局有违约的行为，公证书和相关的视频与本案的违约归责问题没有联系。2.广西壮族自治区国土资源厅桂国土资复〔2018〕2号《行政复议决定书》、桂国土资复〔2018〕3号《行政复议决定书》是针对另一个主体玉林星龙公司，与玉林红星公司无关。这份证据不能证明玉林红星公司所要证明的目的。首先，行政复议决定书没有讲到玉林国土局未完成房屋征收补偿工作，仅仅讲了现状。这些房屋是玉林红星公司疏于履行出让义务造成当地居民私盖搭建的反弹行为，不能归责于玉林国土局。其次，复议书在事实认定中反复提到，玉林红星公司没有申请开发建设，也没有对交付的土地提出异议，或是要求玉林国土局履行没有履行的义务，反而可以看出是玉林红星公司没有履行出让义务。 经查，上海红星公司委托代理人肖正熊于2016年6月17日到上海市普陀公证处申请公证处就本案所涉的A、B地块工地的实际情况进行拍照、摄像取证的过程办理保全证据公证，普陀公证处的公证员吉某和该处工作人员蒋颖悟于2016年6月20日早上陪同肖正熊对A、B地块区域进行了拍照和摄影。公证书证明上述的取证过程是在公证员监督下完成的，公证书所附照片和光盘与现场情况一致。密封的视频光盘已于本庭组织的庭前质证中当众拆封并播放。玉林红星公司、玉林星龙公司因本案所涉的B地块，分别对玉林国土局于2017年12月8日作出的玉国土资收〔2017〕001号《收回国有建设用地使用权的决定书》、玉国土资收〔2017〕002号《收回国有建设用地使用权的决定书》不服，向广西壮族自治区国土资源厅申请行政复议。广西壮族自治区国土资源厅于2018年3月7日作出桂国土资复〔2018〕2号《行政复议决定书》、桂国土资复〔2018〕3号《行政复议决定书》，认为：玉林红星公司、玉林星龙公司于2014年3月27日与被申请人签订国有建设用地使用权出让合同，约定涉案土地建设项目于2014年5月1日前交付，2015年3月17日之前动工，2020年3月17日之前竣工。2014年6月8日，涉案地块举行奠基仪式。自2014年12月起，涉案8宗国有土地分别被南宁市青秀区人民法院和玉林市中级人民法院作出查封或轮候查封的裁定。迄今涉案土地仍未办理规划设计审批、施工许可证等相关开工手续，未开工建设。至今涉案土地仍有住户居住，玉林市人民政府未完成对涉案土地上房屋征收补偿工作，存在政府原因造成开发延迟，依据《闲置土地处置办法》第二十一条规定，被申请人无偿收回申请人的涉案土地使用权，事实不清，证据不足，适用依据错误。玉林红星公司、玉林星龙公司知晓涉案地块尚有建筑物未拆迁，涉案地块由玉林红星公司、玉林星龙公司负责土地平整，没有约定净地交付，对此没有异议，且与被申请人签订《国有建设用地使用权出让合同》。申请人要求被申请人赔偿经济损失的事实和法律依据不足，依法不予支持。综上，撤销玉林国土局于2017年12月8日作出的玉国土资收〔2017〕001号《收回国有建设用地使用权的决定书》、玉国土资收〔2017〕002号《收回国有建设用地使用权的决定书》，驳回玉林红星公司、玉林星龙公司的其他复议请求。 综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.玉林红星公司请求解除003号《出让合同》有无事实及法律依据；2.玉林红星公司主张归还涉案地块土地使用权、返还土地出让金，要求玉林国土局支付相应的违约金及赔偿相关费用的请求应否得到支持。 本院认为，玉林红星公司、玉林星龙公司与玉林国土局签订的003号《出让合同》，当事人主体合格，意思表示真实，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当认定该合同合法有效，各方当事人应当按照合同的约定履行义务。 一、关于玉林红星公司请求解除003号《出让合同》有无事实及法律依据的问题 003号《出让合同》第六条约定“出让人同意在2014年5月1日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的条件”，“本合同项下宗地由受让人负责土地平整”。该合同条款虽未明确表述玉林国土局交付的土地应为净地，但结合红星国际广场项目《合作协议》、《补充协议（一）》的内容来看，出让土地的一方负有完成项目地块土地拆迁征收的义务，且出让的地块必须达到净地的标准，完成征地、拆迁、青苗补偿等工作，同时还要达到“三通”标准，土地的受让方负责土地的平整。红星国际广场项目的开发运作前后签订有一系列的合同，由上海红星公司、广西拓福公司为项目设立的玉林红星公司及玉林星龙公司来签订《出让合同》，并接受上海红星公司、广西拓福公司的委托全权运营红星国际广场项目也是系列合同中当事人的约定。故，本案中红星国际广场项目B地块的土地交付条件很明确，应当达到净地的标准，并在2014年5月1日前交付给受让人。 玉林红星公司主张玉林国土局交付的土地不合格。经查，B地块已经被国土资源部门以1号认定书、2号认定书、74号复议决定认定构成土地闲置。玉林国土局于2017年12月8日作出的玉国土资收〔2017〕001号《收回国有建设用地使用权的决定书》、玉国土资收〔2017〕002号《收回国有建设用地使用权的决定书》，玉林红星公司、玉林星龙公司不服，向广西壮族自治区国土资源厅申请行政复议。广西壮族自治区国土资源厅于2018年3月7日作出桂国土资复〔2018〕2号《行政复议决定书》、桂国土资复〔2018〕3号《行政复议决定书》。该复议决定认为，“至今涉案地仍有住户居住，玉林市政府未完成对涉案土地上房屋征收补偿工作，存在政府原因造成开发延迟，依据《闲置土地处置办法》第二十一条规定，被申请人无偿收回申请人的涉案土地使用权，事实不清，证据不足，适用依据错误”。据此，本院认为B地块存在的未净地交付的事实已经国土部门查证属实，事实清楚，玉林红星公司主张玉林国土局交付的土地不合格证据充分，本院予以采纳。 红星国际广场项目是玉林市人民政府以土地引进投资商进行整体开发的大型城市综合体项目。003号《出让合同》第十三条第二款对土地利用明确约定，“A地块必须与其东侧B地块作为一个整体项目进行开发建设”，“须先开工建设高层商业、商务建筑，方可建设居住商品建筑”，“严格按照玉林市住房和城乡规划建设委员会出具的玉东地规〔2014〕3号文的要求进行建设”。玉东地规〔2014〕3号《玉林市玉东新区城市建设用地规划条件》在规划建设原则中明确规定，B地块必须与其西侧的A地块作为一个整体项目进行开发建设，须先开工建设高层商业、商务建筑，方可建设居住商品建筑。由此可见，B地块的开发建设与A地块紧密捆绑，且以A地块的顺利建设为前提。而A地块已经被玉林国土局单方收回并另行出让给了玉林奥园置业有限公司，该公司已经于2016年8月11日取得了A地块桂（2016）玉林市不动产权第0000040号《不动产权证书》，并已开工进行了建设。玉林红星公司主张玉林国土局草率单方收回A地块，致使开发目的落空，故003号《出让合同》应当解除。本院认为，综观红星国际广场项目的系列合同文件，涉案的A、B地块一直在是做整体的项目规划设计，A、B地块虽规划设计在商业及居住方面各有侧重，但按合同条款的约定，B地块不能独立进行商品房建设开发，必须先开工A地块，方可对B地块进行建设。目前A地块已经被玉林国土局另行出让给了玉林奥园置业公司，玉林奥园置业公司已经办理了相应产权证书，也实际进行了施工建设。因此，可以确定红星国际广场项目已经不可能再实现大型城市综合体项目整体开发的合同目标，B地块开工进行建设的前提条件已经不可能再成就。玉林红星公司以玉林国土局根本性违约，致合同目的不能实现，请求解除003号《出让合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的情形，本院予以支持。 二、关于玉林红星公司主张归还涉案地块土地使用权、返还土地出让金，要求玉林国土局支付相应的违约金及赔偿相关费用的请求应否得到支持的问题 如前所述，B地块已经不能实现与A地块整体开发的合同目的，且已经无法再成就开工条件，玉林红星公司主张解除合同有事实和法律依据，003号《出让合同》应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，玉林红星公司主张归还涉案地块土地使用权、返还B地块土地出让金有法律依据，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，玉林红星公司作为003号《出让合同》的守约方，在合同解除后有权向玉林国土局主张承担违约责任。合同解除不影响清算条款的效力，玉林红星公司依据003号《出让合同》第三十七条约定请求玉林国土局支付违约金符合法律规定。玉林国土局抗辩违约金过高。本院认为，违约金以补偿因违约所造成的损失为主，玉林红星公司主张以出让金为基数按同期银行贷款利率每日千分之一计算违约金，但未能证明玉林国土局违约给其造成损失的数额，以支持其主张违约金数额的合理性，存在违约金过高的情形，应根据合同的实际履行情况依法进行调整。B地块一直处于闲置状态，玉林红星公司并没有进行开发建设，玉林红星公司的损失主要体现为资金被占用的利息损失，及B地块所发生的土地契税、土地挂牌交易服务费等。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，本院酌定玉林国土局应当以B地块土地出让金18130万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准计算向玉林红星公司支付违约金为宜，从B地块土地出让金交付完毕的2014年6月27日起计算，至实际付清之日止。违约金已经足以弥补了玉林红星公司的损失，故对玉林红星公司提出的779.4602万元损失赔偿请求，本院不予支持。 此外，玉林红星公司与玉林星龙公司均为003号《出让合同》中B地块的受让人，是重庆红星公司及广西拓福公司为红星国际广场项目于2014年3月17日成立的项目公司，承继项目的各项权利义务。两公司分别持有B地块的8本土地使用权证，对本合同项下的土地享有权益。玉林星龙公司在本案的诉讼中一直未到庭应诉，未就其权益做出处分的意思表示。在本院审理的红星国际广场项目关联案件中，其作为当事人也一直消极应诉，不利于整个红星国际广场项目纠纷的根本有效解决。《合作协议》第六条、《补充协议（一）》第六条乙方的权利义务第（七）项均对重庆红星公司、广西拓福公司设立独立项目企业法人并委托其全权运营该项目，权利义务由项目公司承继有明确的表述，故玉林红星公司有权就003号《出让合同》中B地块提出权益处分主张。从红星国际广场10118.33万元项目财政扶持金由玉林星龙公司代为领受，及玉林星龙公司代玉林红星公司缴付A、B地块的土地出让金的具体方式来看，玉林红星公司与玉林星龙公司具有高度关联性，本案B地块土地出让金由玉林国土局退还玉林红星公司账户后，并不影响玉林星龙公司后续向玉林红星公司主张其应得利益部分。 综上所述，玉林国土局在合同履行中构成根本违约，致合同目的不能实现，玉林红星公司主张解除合同、返还土地使用权及土地出让金、支付违约金有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除玉林市红星美凯龙置业有限公司、玉林市星龙置业有限公司与玉林市国土资源局签订的玉土出（2014)003号《国有建设用地使用权出让合同》； 二、玉林市红星美凯龙置业有限公司、玉林市星龙置业有限公司于本判决生效之日起30日内退还玉林市国土资源局2014003地块土地使用权； 三、玉林市国土资源局于本判决生效之日起30日内返还玉林市红星美凯龙置业有限公司土地出让金18130万元； 四、玉林市国土资源局于本判决生效之日起30日内向玉林市红星美凯龙置业有限公司支付违约金（以18130万元为基数，从2014年6月27日起至该项债务实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为标准计算）； 五、驳回玉林市红星美凯龙置业有限公司的其他诉讼请求。 如玉林市国土资源局未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1711723.01元，由玉林市国土资源局负担。 如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审 判 长  张 辉 审 判 员  麦 青 审 判 员  韩胜强 二〇一九年七月二十四日 法官助理  周艳华 书 记 员  陈品涵 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。