河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终8359号上诉人（原审被告）：河北胡椒汉电子商务有限公司，住所地石家庄市桥**长青路新市场院内。法定代表人：静海峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：白玉龙，河北决策律师事务所律师。上诉人（原审原告）：河北省省直房地产服务中心，住所地石家庄市维明南大街**。法定代表人：赵敏军，该中心主任。委托诉讼代理人：刘讯陶，河北冀华（定州）律师事务所律师。上诉人河北胡椒汉电子商务有限公司（以下简称胡椒汉公司）因与河北省省直房地产服务中心（以下简称省直中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初5387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人河北胡椒汉电子商务有限公司代理人白玉龙、上诉人河北省省直房地产服务中心代理人刘讯陶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北胡椒汉电子商务有限公司上诉请求：一、撤销石家庄市桥西区人民法院(2018)冀0104民初5387号民事判决书第一项内容，改判驳回被上诉人对上诉人的诉求；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决判令上诉人支付被上诉人房屋占有使用费48000元，超出了被上诉人的诉讼请求。被上诉人认为《房屋租赁合同》有效，要求支付租金，并没有在诉讼中经租金的诉求变更为房屋占有使用费。而一审判决认定《房屋租赁合同》无效，超出了被上诉人的租金诉求。二、被上诉人的租金诉求超出了一年的诉讼时效，不应被支持。一审判决在诉讼中适用三年的诉讼时效，适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，民法总则施行前，民法总则规定的一年诉讼时效已经届满，当事人主张适用三年的诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。而《中华人民共和国民法总则》明确规定，于2017年10月1日开始实施。《房屋租赁合同》第四条3、4项对租金的支付日期进行了约定两种可以选择的支付方式，即按季支付或者按年支付。若按季支付，则被上诉人所主张的2016年前三个给付即1月至9月的租金在《民法总则》生效前已经超过一年的诉讼时效，不应当适用新的诉讼时效，并且，由于上诉人已经于2016年8月25日前按照被上诉人的通知搬走，之后不应当支付租金；若按年支付，则被上诉人主张的2016年诉讼时效已经超过一年的诉讼时效。故此，在诉讼时效方面，一审判决适用法律错误。三、被上诉人应当对上诉人何时交房负有举证责任。一审判决分配举证责任不当。庭审中，上诉人提交被上诉人《限期搬离通知书》，用于证实，被上诉人要求上诉人于2016年8月25日前腾空。如果，上诉人未按照约定腾空搬离，被上诉人何以到了2018年7月12日才立案起诉上诉人。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求贵院依法改判。河北省省直房地产服务中心上诉请求：1、请求撤销石家庄市桥西区人民法院(2018)冀0104民初5387号民事判决，发回重审或依法改判。2、诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院判决被上诉人仅支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的房屋占有使用费存在明显错误。上诉人与被上诉人约定房屋租赁合同的时间为2016年1月1日至2016年12月31日，但被上诉人将租赁房屋实际交还上诉人是在2018年10月31日，即被上诉人实际占有房屋使用的时间为2016年1月1日至2018年10月31日，共计30个月。庭审中双方对实际交还租赁房屋的时间均认可，但一审法院在计算被上诉人实际占有房屋使用时间时，却只计算了合同约定租赁的时间，而忽略了被上诉人实际超期占有房屋使用的时间，存在明显错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，依法应发回重审或改判。河北省省直房地产服务中心向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告交还租赁房屋并支付房屋租金48000元（2016年1月1日-2016年12月31日），并自2016年1月1日起按银行同期贷款利率支付逾期利息；2、依法判令被告自2017年1月1日起，按6000元/月的标准支付逾期交房违约金直至被告交还房屋；3、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：一、原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告交还租赁房屋并支付房屋租金48000元（2016年1月1日-2016年12月31日），并自2016年1月1日起按银行同期贷款利率支付逾期利息；2、依法判令被告自2017年1月1日起，按6000元/月的标准支付逾期交房违约金直至被告交还房屋；3、诉讼费用由被告负担。二、原告诉称，2015年12月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将坐落在石家庄自强路200号房管科院内的房屋出租给被告经营使用，该房屋建筑面积320平方米，月租金4000元，租期1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同签订后，原告如约交付房屋，被告却以种种理由推诿搪塞缴纳房租。直至租赁合同到期，被告也未缴纳任何租赁费用。不仅如此，合同到期后，被告至今仍以种种理由赖在原告房屋内，拒不向原告交还租赁房屋。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，逾期给付租金及租赁到期后逾期交房均应向出租方支付高额违约金。原告在审理中，认可被告于2018年10月31日将房屋交还原告。为证明其主张原告向本院提交河北省机关事务管理局证明一份、河北省机关事务管理局关于自强路200号院内21号楼房屋有关情况的说明一份、房产证一份、房租租赁合同一份等证据予以证实。三、被告辩称，被告于2016年8月15日收到限期搬离通知，已按照通知要求在2016年8月25日之前搬离涉案租赁房屋，对于原告主张的第一项租金已经超过一年的诉讼时效，第二项诉讼请求没有事实依据，再有被告在2011年11月份与河北省省政府北院房管科就涉案标的物签订了租赁合同，该合同9.1条约定合同有效期满双方无异议的情况下，自动续约，双方不再签订新的租赁合同，基于该条款约定，被告在该标的物上投入几十万元进行装修，鉴于原告要求单方解除合同，被告一直就装修费用补偿问题与原告进行协商，开庭后被告再就该部分费用另行起诉。为证明其主张，被告向本院提交租赁合同一份、河北省省直房地产服务中心限期搬离通知一份、照片两张等证据予以证实。四、本案所涉房屋，原告主张为石家庄市桥西区自强路200号院内21号楼，原告向本院提交该号楼的房产证。被告不予认可，被告主张该房产证显示房屋为平房，而本案所涉房屋为二层楼，并不相符。经本院现场勘查，本案所涉房屋为二层楼，庭审中，本院依法释明原告提交本案所涉房屋的建设规划许可证，原告未提交。原告提交的房产证与房屋实际状况不符。一审法院认为，关于本案所涉房屋租赁合同的效力问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案所涉房屋，原告向本院提交的房产证中显示的房屋为平房，实际房屋为二层楼房，两者不相符，原告也未向本院提交建设工程规划许可证证实原告在建设二层楼时取得规划许可，其应承担举证不能的责任，故原、被告就本案所涉房屋签订的房屋租赁合同无效。关于原告主张2016年1月1日至2016年12月31日期间的房租即房屋占有使用费问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”。被告主张2016年8月25日前将房屋交还给原告，原告不予认可，被告未向本院举证证明其主张，其应承担举证不能的责任，对于被告主张的于2016年8月25日前交还房屋的抗辩主张本院不予采信。被告未向本院提交证据证实其于2016年12月31日前将房屋交还原告，原告主张被告未支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的房屋占有使用费，被告未向本院抗辩并举证证实其交付了该期间的房屋占有使用费，其应承担举证不能的责任，对于原告要求被告支付2016年1月1日至2016年12月31日期间房屋占有使用费的主张，本院予以支持。依据双方签订的房屋租赁合同显示，该期间房租标准为4000元/月，故对于原告要求被告支付该期间的房屋占有使用费48000元的主张本院予以支持。原告主张双方租赁合同中约定了逾期支付房租的违约金，由于约定过高要求被告按照银行同期贷款利率支付逾期利息，由于双方签订的房屋租赁合同无效，其关于逾期利息的主张本院不予支持。关于诉讼时效问题，被告主张原告向被告索要2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金，已过诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。本案中，原告于2018年6月14日向本院提起诉讼，其未超过三年的诉讼时效，故对于被告该抗辩主张本院不予采信。关于原告要求被告按照6000元/月的标准支付逾期交房违约金的问题，由于双方签订的房屋租赁合同无效，双方关于违约金的约定条款无效，故原告要求被告支付逾期交房违约金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于要求被告交还房屋问题，至本案审理终结之前，原告认可被告已经将房屋交还原告，对原告该诉讼主张不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告河北胡椒汉电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河北省省直房地产服务中心2016年1月1日至2016年12月31日期间的房屋占有使用费48000元；二、驳回原告河北省省直房地产服务中心的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由被告河北胡椒汉电子商务有限公司负担。本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，二上诉人之间因签订的房屋租赁合同违反了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原审法院认定合同无效应予支持。但上诉人胡椒汉公司据此合同占用上诉人省直中心的房屋，应支付占用费，该占用费的标准参照合同约定的租赁费。上诉人省直中心主张上诉人胡椒汉公司应支付2016年12月31日至2018年10月31日期间的租赁费，但未提交胡椒汉公司实际占有使用的证据，胡椒汉公司亦不认可，故这一上诉理由本院无法采信。上诉人胡椒汉公司主张原判超出一审诉讼请求范围。经查，由于该租赁合同被原审法院确认无效，其租赁费的诉求相应变更为占用费，并未超出诉讼请求范围。综上，二上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由二上诉人各半负担。本判决为终审判决。审判长  褚玉华审判员  杨根山审判员  李 伟二〇一九年七月二十五日法官助理安丽萍书记员王雨