广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初10258号原告（反诉被告）：佛山市顺德区东来装饰有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇林头下涌合成街**501。法定代表人：沈万辉。原告（反诉被告）：广东宅可丽集成装配科技有限公司，，住所地佛山市顺德区大良街道办事处府又社区居委会南国东路**美的广场510、511、512商铺法定代表人：曹宇勇。原告（反诉被告）：梁宝莹，女，1985年7月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，三原告委托诉讼代理人：陈宝文，广东宝言律师事务所律师。三原告委托诉讼代理人：梁丽婉，广东宝言律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市顺德嘉信置业发展有限公司，住所，住所地佛山市顺德区大良新城区兴顺路嘉信城市广场****办公楼**div>法定代表人：吴柏恒。委托诉讼代理人:林铭壮，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人:何卓凡，广东南天明律师事务所实习律师。原告佛山市顺德区东来装饰有限公司、广东宅可丽集成装配科技有限公司、梁宝莹（反诉被告，以下称原告）诉被告（反诉原告，以下称被告）佛山市顺德嘉信置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法由审判员张宇适用简易程序独任审判进行了审理，审理期间，被告佛山市顺德嘉信置业发展有限公司在答辩期内向本院提出反诉，本院已依法受理，公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理，原告委托诉讼代理人梁丽婉，被告的委托诉讼代理人林铭壮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认三原告与被告的租赁合同关系于2018年12月5日起解除；2.判令被告向三原告返还租赁物内属于三原告所有的物品；3.判令被告向三原告退还保证金50688元（三个月租金）；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：三原告与被告在2017年8月1日签订租赁合同（合同编号：SW1707012）约定，三原告承租位于佛山市顺德区嘉信城市广场一期三层3B03号商铺，租赁期限由2017年8月1日期至2020年2月29日止。三原告一次性支付了153,000元作为履约保证金。但从2017年9月至今，租赁物电梯及周围一直处于围蔽状态，人流量不大且受现今建筑行业大环境影响，导致三原告经营一直毫无起色并积累大量亏损。三原告在2018年11月30日向被告发出解除合同的通知，被告同意解除案涉租赁合同。但被告于2018年11月30日起将被告的办公用品锁在租赁物内，不允许被告搬走清场。被告的行为不断扩大三原告的损失，严重侵犯三原告利益。现为维护三原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告提交书面答辩状，辩称，原告违反合同约定，本案《租赁合同书》实际解除时间是2019年2月2日。原告拖欠租金，根据合同约定被告有权单方解除合同，2019年2月2日被告委托律师向原告发出律师函，双方租赁合同关系正式解除。被告并未留置原告的物品，无需返还。原告违反合同约定拖欠租金，无权要求退回保证金。对于原告清单中的物品，四台电脑和两台打印机没有存放在案涉商铺中，其他物品确实在案涉商铺，但无法核实具体数量。我方在2019年2月2日后将商铺上锁，因为商铺内还有原告的物品，我方基于自力救济将商铺上锁。被告佛山市顺德嘉信置业发展有限公司向本院提出反诉请求：1.请求确认原被告于2019年2月2日解除案涉《租赁合同书》；2.请求判令三原告向被告支付2019年1月租金16896元；3.请求判令三原告向被告支付2019年1月2日起至实际清偿之日止按日千分之二计算违约金；4.判令三原告向被告支付违约金101376元；5.判令三原告向被告支付律师费20000元；6.判令三原告向被告支付商铺还原费用90000元；7.判令被告没收原告履约保证金153000元；8.判令三原告承担本案诉讼费用。事实与理由：三原告与被告在2017年8月1日签订租赁合同（合同编号：SW1707012），约定三原告承租位于佛山市顺德区嘉信城市广场一期三层3B03号商铺，租赁期限由2017年8月1日期至2020年2月29日止，2018年3月1日至2019年2月28日每月租金16896元，原告须于每月1日前支付当月租金，逾期则每日按应交未交租金的千分之二支付违约金。自2018年11月份起，原告便拖欠租金，且于2018年11月29日擅自撤离案涉商铺，关闭商铺，至今没有办理归还手续，影响被告名下商场的经营，造成严重损失，三原告应当按照合同约定承担相应违约责任。三原告提交书面答辩状，辩称，案涉《租赁合同书》于2018年12月5日解除，原告无需支付2019年1月租金及违约金。原告于2018年11月30日向被告发出《解除合同申请书》，意在表达解除合同的意思表示。该通知书到达被告之日起租赁合同关系解除。案涉租赁合同约定的违约责任过高，应予调整。原告已经支付9个月的租金153000元作为履约保证金。被告诉请商铺还原费用没有依据，被告一直锁着商铺不让原告进场拆除搬迁，被告若有实际产生该费用也应以合同票据为准，否则不应支持。当事人围绕本诉及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的解除合同申请书打印件，没有任何一方签名盖章或者签收，本院不予采信。原告提交的其他证据，真实合法，被告对证据真实性均无异议，本院对证据真实性予以采信。被告提供的证据，真实合法，原告对于证据真实性均无异议，本院对证据真实性予以采信。根据本院采信的证据，并结合当事人诉、辩意见，本院对本案事实作如下确认：2017年8月1日，三原告与被告签订《租赁合同书》（合同编号：SW1707012），约定三原告承租位于佛山市顺德区嘉信城市广场一期三层3B03号商铺，租赁期限由2017年8月1日期至2020年2月29日止，2018年3月1日至2019年2月28日每月租金16896元，原告须于每月1日前支付当月租金，逾期则每日按应交未交租金的千分之二支付违约金；原告拖欠租金一个月则被告有权终止合同收回商铺；合同签订之日原告一次性支付153000元履约保证金，如原告违约，则无权要求被告返还保证金，且被告还有权解除合同、收回商铺并向原告追讨六个月租金，并不补偿原告的装修费用，并且有权要求原告承担由此产生的诉讼费、鉴定费、律师费等；合同终止后，原告应在当天撤出并负责将商铺恢复到进驻之日的初始状态。上述《租赁合同书》签订后，三原告向被告支付履约保证金153000元，并进入案涉商铺装修经营。2019年2月，被告向三原告发出律师函，催促三原告支付2018年11月至2019年2月的租金，并称三原告于2018年11月29日擅自撤离商铺，影响了被告商场的经营，由于原告拖欠租金及擅自撤场，被告解除案涉《租赁合同书》，并要求三原告承担违约责任。三被告于2019年2月12日收到上述律师函。2019年2月8日，原告向被告转账支付2019年11月、12月租金。另，被告为了本案诉讼委托广东南天明律师事务所律师代理诉讼，支出律师费20000元。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《租赁合同书》合法有效，双方应当按照约定履行。三原告拖欠2018年11月、12月租金直至2019年2月才支付，拖欠租金超过一个月，且已经撤场不再经营，被告按照合同约定可以单方解除《租赁合同书》。被告解除合同的律师函于2019年2月12日送达三原告，因此本案《租赁合同书》于2019年2月12日解除。案涉合同解除是由于三原告的违约行为导致，被告并不存在违约行为，因此三原告应当按照合同约定承担相应违约责任。原告认为案涉商铺电梯及周围一直处于围闭状态，影响其经营，但并未提供任何证据证明案涉商铺周围的状况以及双方对此状况进行的约定或交涉过程，本院对此主张不予采纳。对于三原告拖欠的租金，被告主张三原告支付2019年1月的租金及相应的逾期付款违约金。案涉《租赁合同书》于2019年2月解除，且三原告的大量装修材料一直存放在案涉商铺内，至今没有搬离。原告主张被告锁门不让其搬离、停水停电，且已经向被告送达解除合同申请书要求解除合同，但均没有证据予以证明。并且在本案第一次庭审过程中，原被告双方均同意由原告清空案涉商铺并恢复原状，但三原告并未在法庭指定的合理期间内搬离商铺内的物品，因此对于原告主张返还租赁物内物品的请求本院不予支持。2019年1月《租赁合同书》尚未解除，且三原告实际占用了案涉商铺，应当向被告支付租金16896元及逾期付款违约金。《租赁合同书》约定原告须于每月1日前支付当月租金，逾期则每日按应交未交租金的千分之二支付违约金。原告主张违约金约定过高，被告没有举证证明原告逾期付款给其造成了何种损失，本院酌定三原告从2019年1月2日开始按照年6%的标准支付违约金至实际清偿日止。对于本案履约保证金，《租赁合同书》约定原告违约的无权要求被告退还履约保证金。三原告拖欠租金、擅自撤场，且一直占用案涉商铺至今，的确给被告造成了相应损失，被告主张租赁保证金153000元归其所有合法有据，本院予以支持。对于被告主张的违约金101376元，《租赁合同书》虽然约定如果原告违约，被告除不退还保证金外，还有权向原告追讨六个月租金，但本院已经支持被告没收租赁保证金153000元，已经足以弥补被告截止本案判决之日止的损失，因此对于被告的该项主张本院不予支持。对于被告主张的律师费20000元，《租赁合同书》约定原告违约的，被告有权要求原告承担由此产生的诉讼费、鉴定费、律师费等。原告主张的律师费已经实际支出，收费标准没有超出法律法规的相关规定，本院予以支持。对于被告主张的商铺还原费，由于该项费用尚未实际产生，且被告没有举证证明该项费用的依据标准，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告佛山市顺德区东来装饰有限公司、广东宅可丽集成装配科技有限公司、梁宝莹与被告佛山市顺德嘉信置业发展有限公司于2017年8月1日签订的《租赁合同书》于2019年2月12日解除；二、原告佛山市顺德区东来装饰有限公司、广东宅可丽集成装配科技有限公司、梁宝莹应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告佛山市顺德嘉信置业发展有限公司支付2019年1月租金16896元及逾期付款违约金（从2019年1月2日开始按照年6%的标准支付至三原告实际清偿日止）；三、原告佛山市顺德区东来装饰有限公司、广东宅可丽集成装配科技有限公司、梁宝莹应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告佛山市顺德嘉信置业发展有限公司支付律师费20000元；四、被告佛山市顺德嘉信置业发展有限公司有权没收已经收取的租赁保证金153000元；五、驳回原告佛山市顺德区东来装饰有限公司、广东宅可丽集成装配科技有限公司、梁宝莹的其他诉讼请求；六、驳回被告佛山市顺德嘉信置业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为2514.08元（已由原告预交），由三原告负担，反诉受理费减半收取为4041.3元（已由被告预交），由三原告负担2000元（三原告径向被告支付，本院不再收退），被告负担2041.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 宇二〇一九年七月三十一日书记员 樊绮玲