山东省济南市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鲁01行终608号 上诉人（一审被告）济南市自然资源和规划局，住所地济南市。 法定代表人翟军，局长。 委托代理人李艳，该局不动产登记中心工作人员。 委托代理人高瑜，该局不动产登记中心工作人员。 上诉人（一审第三人）耿继光，男，1938年6月2日出生，汉族，居民，身份证住址济南市天桥区朝阳街****楼**，现住济南市槐荫区威海路万科公园里小区**楼****。 被上诉人（一审原告）耿岩，男，1963年4月7日出生，汉族，居民，住济南市。 委托代理人赵林林，山东诺邦律师事务所律师。 委托代理人李秀松，山东诺邦律师事务所实习律师。 上诉人济南市自然资源和规划局、上诉人耿继光因与被上诉人耿岩房屋行政登记纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102行初584号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 一审判决查明，1986年7月10日，济南市房地产管理局颁发的历字第19090号济南市城镇私房所有权证记载：济南市历下区全胜街22号房屋所有权人为耿继光，共有人为宋愉青、耿继昌、耿继昇。后历下区全胜街22号因城市建设拆迁，安置房产地址为正觉寺小区51号10-306及601。 1998年12月24日，《拆迁自住私房认证结果证明》中记载：原产权人为耿继光，原产权证号为19090，原拆房屋地址为全胜街22号，……，安置房使用人为耿岩，安置房地址为正觉寺小区51-10-306、601。该《拆迁自住私房认证结果证明》的最下方注：“二、本证明只限于拆迁私房自住户产权调换或按房改政策购房时使用”。 1998年济南市房产管理局颁发的济房权证历字第0**619号房屋所有权证记载：坐落于历下区正觉寺小区**楼3-601的房屋所有权人为耿继光，产别为私有房产，面积65.51平方米。 1999年4月21日，济南市房产管理局颁发的济房权证历字第**2646号房屋所有权证记载：：坐落于历下区正觉寺小区**楼10-306的房屋所有权人为耿继光产别私有房产，面积63.23平方米。 2016年11月9日，济南市国土资源局颁发的鲁（2016）济南市不动产权第0139565号《不动产权证书》记载：坐：坐落于历下区正觉寺小区**楼**306的权利人为济南市住房保障和房产管理局有情况为单独所有，建筑面积为63.23平方米，附记内容为房改购房，取得产权。 2017年3月，历下区住房保障和房产管理局与耿继光签订《拆迁私房自住户调换产权协议书》，耿继光以11225.84元的价格取得坐落于历下区正觉寺小区51号楼10单元306室的产权。 2017年3月10日，申请人为耿继光的《私房拆迁自住户安置房产权处理申请书》中记载，原住历下区全胜街**私房17间，1990年2月因城市建设拆除已作价补偿，于1992年1月15日被安置在历下区正觉寺小区51号楼10单元306号。根据文件的政策规定，现申请实行产权调换。 2017年6月5日，被告济南市国土资源局根据第三人耿继光提交的《不动产登记申请表》、拆迁自住私房认证结果证明、拆迁私房调换产权房屋使用情况核对表、拆迁私房调换产权房屋计价结算表、公房承租证明、拆迁私房自住调换产权协议书、拆迁房屋补偿协议、私房拆迁自住户安置房产权处理申请书、鲁（2016）济南市不动产权第0139565号《不动产权证书》、身份证明等资料，为第三人办理了房屋登记手续，并颁发了鲁（2017）济南市不动产权第0109848号《不动产权证书》，证载内容为:坐落于历:坐落于历下区正觉寺小区**楼**306的权利人为耿继光为单独所有，建筑面积为63.23平方米。 因涉案房屋发生坐落变更，2018年5月10日被告济南市国土资源局根据第三人提交的《不动产登记申请表》、身份证明、济南市公安局趵突泉派出所出具的《证明》、鲁（2017）济南市不动产权第0109848号《不动产权证书》、房屋分户平面图等资料，为耿继光颁发了鲁（2018）济南市不动产权第0089009号《不动产权证书》，证载内容为：权利人耿继光；共有情况为单独所有，坐落于历下区正，坐落于历下区正觉寺小区****楼**30623平方米。济南市住房保障和房产管理局的不动产登记职责已划归被告济南市国土资源局管理。 另查明，原告耿岩因对被告济南市国土资源局为第三人耿继光颁发的鲁（2018）济南市不动产权第0089009号《不动产权证书》不服，于2018年6月19日提起行政诉讼。济南市历下区人民法院于2018年9月12日作出（2018）鲁0102行初220号行政裁定书，裁定驳回原告耿岩的起诉。原告耿岩不服向山东省济南市中级人民法院提出上诉，2018年11月20日，山东省济南市中级人民法院作出（2018）鲁01行终721号行政裁定书，裁定“驳回上诉，维持原裁定”。两份生效法律文书所查明内容与本案查明一致。 一审法院认为，被告济南市国土资源局提供的证据可以证实其作出的被诉具体行政行为符合房屋登记的程序性要求，并无不当，行政程序合法。本案中，原告耿岩所诉坐落于济南市历下区正觉寺小区51号楼10单元306房屋是拆迁历下区全胜街22号私房的安置房之一。1998年7月2日，济南市人民政府为解决对过去已实行作价补偿的拆迁私房自住户进行产权调换的问题，制定下发了济政发[1998]21号《济南市人民政府关于解决拆迁私房自住户产权问题的通知》中规定：“……（二）适用范围:1、拆迁的私房自住户（含原私有房产的共有人或其继承人），现仍住在拆迁安置房内的；……”。济拆调办字[1998]3号《关于在拆迁私房自住户产权调换工作中有关具体问题的处理意见》规定：“一、对私房所有权人变更问题的处理。1、原被拆除私房所有权人健在，其私房自住户的拆迁安置房让其配偶、子女等直系亲属申请调换产权或房改购房的，由原产权人自行作出是否需要公证的决定。……。原私房所有权人和继承人均应在‘证明材料’上签字盖章。……”。济拆调办字[1998]10号《关于对济拆调办字[1998]3号文件中个别条文的解释》规定：“一、……。21号文件的主题是‘解决拆迁私房自住户产权问题’。该文件第一部分第（二）条规定‘适用范围’是：……。3号文件的主题是‘在拆迁私房自住户产权调换工作中有关具体问题的处理意见’。从上述两个文件中不难看出，本次产权调换是对既是原被拆除私房所有权人或继承人，又是现仍住在拆迁安置房内的实行产权调换，两者缺一不可，与居住在拆迁安置房之外的共有人或继承人无涉，不需其在‘证明材料’上签字盖章。……”。根据上述规定，符合产权调换的条件是：原被拆除私房的所有权人或继承人，现仍住在拆迁安置房内的，二者缺一不可，，居住在拆迁安置房之外的共有人或继承人不需其在&lsquo证明材料’上签字盖章。本案中，原被拆除私房所有权人为第三人耿继光，耿继光与原告耿岩系父子关系。《拆迁自住私房认证结果证明》中注明正觉寺小区51-10-306、601安置房使用人为耿岩，《拆迁私房调换产权房屋使用情况核对表》中注明正觉寺小区51-10-306安置房承租人为耿继光。耿继光及原告耿岩符合产权调换的条件。故第三人耿继光独自申请产权调换，购买涉案房屋的产权应当经过原告同意。在被告颁发涉案房产证的过程中，未见原告耿岩对第三人耿继光独自申请产权调换同意的意思表示。故被告认定第三人耿继光有权单独申请产权调换的事实证据不足，因被告所颁发的鲁（2017）济南市不动产权第0109848号《不动产权证书》已经注销，故被告颁发鲁（2017）济南市不动产权第0109848号《不动产权证书》的具体行政行为依法应当确认违法。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第七十四条第二款第（一）项之规定，判决如下： 确认被告济南市国土资源局于2017年6月5日为第三人耿继光颁发鲁（2017）济南市不动产权第0109848号《不动产权证书》的行为违法。 上诉人济南市国土规划局上诉称，1.根据一审法院查明的事实，耿岩并不是原被拆除房屋的所有权人、共有人；2.虽然耿岩与耿继光系父子关系，认证结果证明的安置使用人系耿岩，但根据济拆调办字[1998]3号文规定，如果耿继光同意拆迁安置房让耿岩申请产权调换，由耿继光自行作出是否需要公证的决定，如决定不需要公证时，可写出让耿岩办理产权调换的证明，证明上需要写明耿岩与耿继光的关系，且二人均应在证明材料上签字盖章，本案的申请资料中，并没有耿继光同意耿岩参加产权调换的证明材料，因此，涉案房屋所有权人不存在变更情况，耿岩不符合产权调换申请资格；3.根据一审提供的书证8-10，耿继光为拆迁安置部门房屋产权管理部门认可的承租人，耿岩并非该两部门认可的承租人；4.一审法院对政策规定理解颠倒，耿继光是原被拆除房屋的产权人，又是拆迁安置部门房屋产权管理部门认可的承租人，因此，耿继光参加产权调换不需要耿岩在证明材料上签字盖章，一审法院对济拆调办字[1998]3号文和济拆调办字[1998]10号文的规定理解颠倒，属于认定事实不清。请求撤销一审判决，驳回耿岩的诉讼请求。 上诉人耿继光上诉称，完全同意济南市自然资源和规划局的意见，我作为原房屋所有权人，拆迁是对我进行的安置，我是证上载明的公房承租人，我办理产权证，没必要征得其他人同意。虽然我将房子让耿岩居住，但我没想把房子的产权给他，我办证不存在产权变更的问题。一审机械使用有关政策导致错误判决。请求二审查明事实，依法改判。 各方提供的证据已经随卷移交本院。二审期间各方未提供新证据。 因各方对一审判决认定的案件事实没有争议，本院确认一审判决认定的事实正确。 本院另查明，因机构改革，本案二审期间，原济南市国土资源局与原济南市规划局合并为济南市自然资源和规划局。 本院认为，双方争议的焦点是国土局2017年6月5日作出的鲁（2017）济南市不动产权第0109848号不动产权属登记是否合法？即耿继光在申请办理该房的产权调换时，是否必须要经过其子耿岩的书面同意。 不妨还原一下案件事实：本次的变更登记的标的物，是上诉人耿继光在拆除原住历下区全胜街22号的老房后，于1992年1月15日被政府安置的两套楼房中的其中一套。后耿继光让其长子被上诉人耿岩入住。1998年7月2日，济南市政府发布济政发[1998]20号通知，8月9日、11月9日，济南市拆迁私房自住户产权调换工作领导小组办公室分别作出济拆调办字[1998]3号、[1998]10号文件，专门对1982年8月4日至1997年底实施拆迁的私房自住户落实产权问题作出规定。根据上述政策规定，拆迁自住户可以选择产权调换，可以选择享受房改房进行安置，也可以选择租住直管公房。对于涉案房产，上诉人耿继光选择了房改房安置，并于1999年4月21日办理了济房权证历字第**2646号房屋所有权证。后上诉人因在办理单位住房的房改时遇到障碍，对1998年时期的选择房改房安置反悔，申请按照1998年相关政策规定变更为产权调换安置。经有关部门协商，2016年11月注销了上述房屋所有权证，变更为了公房房产证，2017年6月5日由济南市国土资源局为耿继光进行了产权调换登记并颁发了鲁（2017）济南市不动产权第0109848号不动产权证。 济政发[1998]21号文件的主题是解决拆迁私房自住户产权问题。济拆调办字[1998]3号文件是对私房所有权人想变更登记在其他人名下的情况，提出了要求，济拆调办字[1998]10号文件是对济拆调办字[1998]3号文件的进一步的细化解释，并对所涉“继承人”的概念予以明确。 济政发[1998]21号文件是当时的政策依据，适合于耿继光落实产权调换进行登记。但是对于如何理解该文件第（二）条适用范围中第1款即：“拆迁的私房自住户（含原私有房产共有人或其继承人），现仍住在拆迁安置房内的”，让人产生歧义。严格按照字面理解，即是原产权人或拆迁私房自住户，又是现住在安置房内的，才有资格落实产权调换政策，既然是并列的，耿继光现在不住在安置房内，不应该办理产权调换手续，即使耿继光安排子女居住或租赁给他人居住，也不能为耿继光办理产权调换手续。这一理解未免教条。通说拆迁的私房自住户或原所有权人，拆迁后政府给了安置房，并确定原所有权人为安置房承租人，办理产权登记时，只要是依然登记在原所有权人名下，就可以认可其符合上述政策，也就是说其既然是分配公房的承租人，就是现仍住在拆迁安置房内的人，自己的合法房产被拆迁，现在将自己的安置房登记在自己名下，不应该受到限制。 济拆调办字[1998]10号文件第一条中的“从上述两个文件不难看出，本次产权调换是对既是原被拆除私房所有权人或继承人，又是现仍住在拆迁安置房内的实行产权调换，两者缺一不可，与居住在拆迁安置房之外的共有人或继承人无涉，不需其在证明材料上盖章”。首先这个文件不适用于本案，因为这个文件是对济拆调办字[1998]3号文件的进一步解释，济拆调办字[1998]3号文件说的是对私房所有权人变更问题的处理，发生所有权变更的才适用该文件。如本案，耿继光若想把自己的房产登记在耿岩名下，适用这个文件规定，原所有权人、实际居住人提供书面材料两者缺一不可。但本案耿继光并没有将讼争房产登记在耿岩名下的意思表示。一审法院适用该文件作出相关判决属于适用法律法规错误。 本案中，耿岩作为耿继光的直系亲属，有资格申请产权调换，但其申请需要附加济拆调办字[1998]3号文件第一条第1项所规定的条件。被上诉人耿岩认为“拆迁自住私房认证结果证明”上，在安置房使用人一栏标注的是其自己，因此，原产权人申请办理产权调换，必须征得其同意的主张没有法律依据。 耿继光属于拆迁的私房所有权人，因私房拆迁置换两套楼房，虽然自己没在诉争的楼房内居住，安排给了长子耿岩居住，但其是该房屋的实际承租人，其既是原私房所有权人又是承租人，其选择产权调换符合规定，无需征得实际居住人耿岩的同意。一审判决认为耿继光申请产权调换必须征得耿岩的同意，属于机械理解政策条文。 2017年6月5日，国土局根据耿继光提交的《不动产登记申请表》、拆迁自住私房认证结果证明、拆迁私房调换产权房屋使用情况核对表、拆迁私房调换产权房屋计价结算表、公房承租证明、拆迁私房自住调换产权协议书、拆迁房屋补偿协议、私房拆迁自住户安置房产权处理申请书、鲁（2016）济南市不动产权第0139565号《不动产权证书》、身份证明等资料，为耿继光办理了房屋登记手续，并颁发了鲁（2017）济南市不动产权第0109848号《不动产权证书》，认定事实清楚，程序合法。 综上，两上诉人上诉理由成立，其上诉请求应予支持，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销济南市历下区人民法院（2018）鲁0102行初584号行政判决，即：“确认被告济南市国土资源局于2017年6月5日为第三人耿继光颁发鲁（2017）济南市不动产权第0109848号《不动产权证书》的行为违法”； 二、驳回一审原告耿岩的诉讼请求。 一审案件受理费50元由被上诉人耿岩负担，二审案件受理费50元由上诉人耿继光负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张正升 审 判 员 孙继发 审 判 员 魏吉锋 二〇一九年七月十九日 法官助理 张倩倩 书 记 员 李志晓