山东省临沂市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁13执复77号复议申请人（被执行人、异议人）：临沂海丰置业有限公司，住所地：临沂市兰山区沂蒙路**党校水景花园**楼****。统一社会信用代码：91371300592627789M。法定代表人：刘广海，总经理。申请执行人：鲍可松，男，1966年10月8日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：周峰，山东沂嘉律师事务所律师。复议申请人临沂海丰置业有限公司不服蒙阴县人民法院（2019）鲁1328执异16号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。在蒙阴县人民法院执行申请执行人鲍可松与被执行人临沂海丰置业有限公司劳务合同纠纷一案中，异议人对该院评估拍卖的其所有的蒙阴县“润蒙花园”小区2号楼2单元1805、2405、2406号房地产，以评估价格过低且评估公司法定代表人变更，签章不具有法律效力为由，向该院提出书面异议称，请求法院依法撤销山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司于2019年3月22日作出的山东坤源估字（2019）第1580号评估报告。事实与理由：异议人与申请执行人劳务合同纠纷一案，法院在执行过程中委托山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司对异议人所有位于蒙阴县汶溪路润蒙花园2号楼2单元1805、2405、2406房地产进行评估，评估单价为4670/4772元/㎡，而该地段均价在5400元/㎡,明显过低。山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司提交评估报告时间为2019年3月22日，签章法定代表人：周艾忠，经查询公司工商变更登记事项，2019年3月18日该公司法定代表人已变更为“张超”，“周艾忠”作为法定代表人对外签章已不具有法律效力。综上，对山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司于2019年3月22日作出的山东坤源估字（2019）第1580号评估报告的真实性、合法性均具有异议。申请执行人鲍可松称，在申请执行人申请执行被执行人临沂海丰置业有限公司劳务合同纠纷一案中，蒙阴县人民法院依据申请执行人申请，委托具有司法鉴定估价资质的评估机构“山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司”，对被执行人所有的涉案房产进行价值评估，委托程序合法；委托的山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司具有委托业务的相应资质。2019年3月22日，由山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司出具的山东坤源估字（2019）第1580号司法鉴定估价报告，注册房地产估价师张超和田珍栋具有执行房地产估价业务并在房地产估价报告上签字的权利，估价师资质证书均在有效期范围内。山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司变更与否，并不必然影响估价报告的真实性、合法性。被执行人提出异议的根本目的是想延缓执行拍卖进程。综上所述，法院委托司法鉴定估价机构具有委托业务的相应资质，估价师具有估价资格且资质证书在有效期内，委托机构出具估价报告合法有效，恳请依法快速对被执行人的执行异议进行审查，裁定驳回，维护申请执行人的合法权益。蒙阴县人民法院查明，申请执行人鲍可松与被执行人临沂海丰置业有限公司劳务合同纠纷一案，申请执行人鲍可松于2015年4月24日诉至该院。该案经审理，2015年12月7日，该院判决：一、被执行人临沂海丰置业有限公司支付申请执行人前期工程款1216000.00元。二、被执行人临沂海丰置业有限公司支付申请执行人后期工程款900000.00元及其利息（利率按同期银行贷款利率计算，自2015年1月1日至履行之日至）。三、上述款项于本判决生效之日起十日内履行。四、驳回申请执行人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23728元，由被执行人临沂海丰置业有限公司负担。”判决后，被执行人临沂海丰置业有限公司不服判决，提起上诉。2017年1月16日，山东省临沂市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。终审判决生效后，被执行人未按照判决履行还款义务。2017年4月18日，申请执行人鲍可松向该院申请强制执行。该案立案执行后，在执行过程中，2019年3月7日，该院作出(2019)鲁1328执恢32号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人临沂海丰置业有限公司所有的位于蒙阴县××楼××单元××、××、××房产共××套。并委托山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司对上述房产进行评估。该评估公司参与该项目估价的注册房地产估价师为“张超、田珍栋”。2019年3月22日，山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司出具山东坤源估字（2019）第1580号房地产司法鉴定估价报告。对被执行人临沂海丰置业有限公司所有的位于蒙阴县××“××花园”××楼××单元××、××、××房产，分别作出评估价值：其中，1805号房产建筑面积130.12㎡，评估单价为4670元/㎡，评估价值607660元；2405号房产建筑面积126.62㎡，评估单价为4772元/㎡，评估价值604231元；2406号房产建筑面积98.58㎡，评估单价为4722元/㎡，评估价值465495元；三套房产合计总价1677386元。异议人临沂海丰置业有限公司以此评估价格明显过低且评估公司法定代表人变更，签章不具有法律效力为由，提出执行异议，请求法院依法撤销山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司于2019年3月22日作出的山东坤源估字（2019）第1580号评估报告。对异议人所提的上述异议，评估机构山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司对此作出答复称：我公司估价人员现场勘察估价对象室内为毛坯房，小区物业配套不齐全，小区建设规模较小，与周边小区同类型房产可比性较差，据房地产估价规范，我公司组织估价师重新复核原始资料并多方调查，确定估价时点2019年3月22日该评估价值是市场价值合理反映。我公司工商变更登记属于公司正常变更行为，出具报告时，公司房地产评估资质还未进行变更，并且我们是以公司名义和注册房地产估价师名义对报告进行解释，公司变更法人并不影响报告的正常使用，及时报告的解释权。我公司严格按照司法程序和行业估价规范进行执业，对估价对象做出了公平、公正、合理、专业、有效的评估价值，我公司出具的报告符合司法鉴定和行业估价规范要求，报告具有合法性、真实性。综上所述，我公司为法院备案机构，我们作为一个专业的中介机构本着公平、公正、处理问题的态度，为委托人、申请人、被执行人搞好服务不给三方制造矛盾，如因矛盾点较大三方无法沟通时，估价机构及注册房地产估价师不能保证鉴定结果达到所有鉴定当事人的期望。上述事实，根据该案审理、执行卷宗中的相关法律文书、当事人的陈述及提供的书证等证据相互印证后予以认定，均记录、收集在卷。蒙阴县人民法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。本案中的评估机构山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司是由该院在评估机构名册中并通知双方当时到场随机抽取的，是经依法设立具有评估资质的合法评估机构，是经过审查具备相应的评估资质的评估机构，该评估公司的评估人员的资质也已经相关机构认定，均有国家颁发的资质证书。因此，评估公司出具的评估报告是以公司和参与评估的注册房地产估价师对外负责的，评估公司法定代表人在工商机关的登记变更与否,不影响评估报告的真实性、合法性。异议人提出的该公司法定代表人已变更，作为法定代表人对外签章已不具有法律效力的意见，无法律依据，依法不予采纳。关于异议人提出的评估的房产价格明显过低的异议意见。人民法院委托评估公司鉴定的是评估房产的拍卖底价，进入拍卖程序后的成交价还在不确定状态，评估拍卖的目的是为了实现申请执行人的债权，不是为了将评估财产按评估价予以处分。评估价格并不是最终的交易价格，评估拍卖最终成交价格仍然需要由市场检验决定。同时，如异议人认为评估的价格低，可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者拍卖阶段参与竞买，从而避免拍卖。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。且依法设立具有相应的评估资质的山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司和具有国家颁发的资质证书注册房地产估价师，对异议人的房地产是在充分考察论证后出具的评估结果。评估报告书各方面内容论述详细准确，有依有据，论证充分，鉴定程序过程合法、鉴定结论明确，依据充足，评估机构对异议人房地产的评估价值客观公正。故异议人仅以评估价格明显过低为由请求撤销评估报告，无充分的事实根据和法律依据，理由亦不能成立。该院依法不予支持。综上所述，被执行人临沂海丰置业有限公司所提的上述异议意见，无事实证据和法律依据，异议人的执行异议理由不成立，其请求撤销该案房产评估报告的意见，依法不予支持。2019年4月24日，蒙阴县人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，作出（2019）鲁1328执异16号执行裁定：驳回异议人临沂海丰置业有限公司的执行异议请求。复议申请人临沂海丰置业有限公司向本院申请复议称，请求撤销蒙阴县人民法院(2019)鲁1328执异16号执行裁定书。事实与理由如下：我方认为评估公司评估程序违法。本案中，评估公司虽称该小区物业配套不健全，小区规模较小，但未在评估报告书中予以载明，亦未提交其他相关证据证实其主张，隐瞒了足以重大影响评估标的价值的信息，故其评估程序明显违法，评估结果不应得到采信。退一步讲，即使该小区存在部分不足之处，我公司现有的出售价格均达到5400元/㎡也足以证实该评估报告估价过低。我方认为山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司提交评估报告不具备法律效力。评估报告出具时间为2019年3月22日，签章法定代表人为周艾忠，经查询公司工商变更登记事项，2019年3月18日该公司法定代表人已变更为张超，周艾忠作为法定代表人对外签章已不具有法律效力，该评估报告明显存在程序违法。综上，本案程序严重不公。申请执行人鲍可松称，在申请执行人申请执行临沂海丰置业有限公司劳务合同纠纷一案中，蒙阴县人民法院依据申请执行人申请，委托具有司法鉴定估价资质的评估机构山东坤源土地房地产评估咨询有限公司，对被执行人所有的涉案房产进行价值评估，委托程序合法；委托的山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司具有委托业务的相应资质。2019年3月22日，由山东坤源土地房地产评估咨询有限公司出具的山东坤源估字(2019)第1580号司法鉴定估价报告，注册房地产估价师张超和田珍栋具有执行房地产估价业务并在房地产估价报告上签字的权利，估价师资质证书均在有效期范围内。山东坤源土地房地产评估咨询有限公司法定代表人变更与否，并不必然影响估价报告的真实性、合法性。被执行人提出异议的根本目的是想延缓执行拍卖进程。蒙阴县人民法院依法对异议人的异议作出裁定，异议人在明知没有法律依据的情况下，依然申请复议，实为拖延执行进程。请依法尽快裁定驳回复议申请人的复议申请。本院查明，2019年3月26日，蒙阴县人民法院向临沂海丰置业有限公司送达了山东坤源估字（2019）第1580号房地产司法鉴定估价报告。临沂海丰置业有限公司于2019年3月28日提出书面异议。本院查明的其他事实与蒙阴县人民法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十条规定：人民法院应当对评估报告进行审查。具有下列情形之一的，应当责令评估机构在三日内予以书面说明或者补正：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）选定的评估机构与评估报告上签章的评估机构不符；（四）评估人员执业资格证明与评估报告上署名的人员不符；（五）具有其他应当书面说明或者补正的情形。根据上述规定，人民法院执行实施部门在对评估报告进行审查后，如发现存在上述法定情形，应依照上述规定责令评估机构予以书面说明或者补正。本案中，虽然评估机构对其公司法定代表人变更不影响评估报告的情况进行了说明，但未予相应补正。对此，蒙阴县人民法院应依法责令其尽快补正。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款规定：当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。本案中，复议申请人临沂海丰置业有限公司在收到评估报告五日内对评估报告的评估结果提出书面异议，评估机构在作出书面说明后，临沂海丰置业有限公司对作出的说明仍有异议，蒙阴县人民法院执行实施部门应依照上述规定进行办理。综上所述，临沂海丰置业有限公司针对涉案评估报告提出异议，认为涉案房产评估价值过低、评估机构法定代表人已变更，不属于本案执行异议、复议程序审查的范围，对其异议申请，应不予受理，已经立案受理的，依法应驳回申请。蒙阴县人民法院（2019）鲁1328执异16号执行裁定适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，裁定如下：一、变更蒙阴县人民法院（2019）鲁1328执异16号执行裁定“驳回异议人临沂海丰置业有限公司的执行异议请求”为“驳回异议人临沂海丰置业有限公司的申请”；二、驳回临沂海丰置业有限公司的复议申请。本裁定为终审裁定。审判长  滕厚峰审判员  密启娜审判员  柏建松二〇一九年七月三十日书记员  张 堃