贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0181民初804号 原告：郭荣奎，男，1976年9月11日出生，汉族。 原告：徐红梅，女，1981年6月15日出生，布依族。 委托诉讼代理人：郭荣奎，男，1976年9月11日出生，汉族，系徐红梅丈夫，代理权限为特别授权代理。 被告：合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司，住所地贵州省贵阳市清镇市云岭大街下段百花新城**楼**房，统一社会信用代码91520181556649622Y。 负责人：李云高，经理。 被告：合江县新天地房地产开发有限公司，住，住所地合江县九支镇安居社区滨河路一社会信用代码91510522797871005X。 法定代表人：成小华。 二被告共同委托诉讼代理人：王栋，贵州黔策律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 二被告共同委托诉讼代理人：黄潇瑶，贵州黔策律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告郭荣奎、徐红梅与被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司（以下简称新天地分公司）、合江县新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭荣奎、原告徐红梅的委托诉讼代理人郭荣奎，被告新天地分公司、新天地公司的共同委托诉讼代理人王栋、黄潇瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭荣奎、徐红梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还多付房款57520元；2.判令被告支付规划变更违约赔偿金：自2015年5月8日计算至足额修建停车位止，以每月176.78元支付违约赔偿金(暂计算至2019年1月10日，共1343天，赔偿金额为7913.85元)；3.判令被告退还违法收取的数字电视安装费265元；4．判令被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：2012年原告到被告的售楼部看房，被告提供的相关表格显示：套内面积单价3983.31元／平方米，并告诉原告这些都是得到政府部门批准的，原告出于对政府的信任，于2012年7月27日与被告签署《商品房买卖合同》(合同编号为QBCHF2012—8262)，购买了被告开发的位于清镇市××道碧翠红枫第8幢(8)2单元6层2号商品房，作为住宅使用，总价款528068元。合同签署后，原告已支付全部购房款。2018年9月，因停车费等问题，相关部门领导到小区协调，原告才知道以下权益受到侵犯。1.被告未按政府价格主管部门监制的《贵州省商品房销售价目表》中的价格销售商品房，而是将套内面积单价3537.455元／平方米私自修改为套内面积单价3983.31元／平方米。违反了《贵州省实施细则(试行)》第十四条、第十五条的规定，根据《贵州省实施细则(试行)》第十六条和《中华人民共和国价格法》第四十一条的规定，被告应当退还多付房款57520元(3983.31-3537.45)×129.01=5752O元。2.被告未按建设工程规划许可证如数修建停车位，规划修建727个停车位，实际只修建小型机动车辆停车位475个，少修建252个，少修建率为34.663％，根据《商品房买卖合同》第十六条的约定，被告应当赔偿由此造成的损失，因合同对不退房情形下的违约赔偿责任未做约定，只能按实际造成的损失计算赔偿金额。每天损失：每天早出晚归，18：OO时至次日8：00时为计费时段，根据被告张贴的《地下车库停放服务收费管理公告》及附件《清镇市碧翠红枫停车场收费标准》，因被告未按要求足额修建停车位，原告在外停车，每天18：OO时到23：00时每小时3元，共15元；23：OO时至次日8：00时按次计一次10元，每天支付停车费25元，如果被告按要求足额修建停车位，原告在小区内租车位每月240元，折合每天8元，相差17元；因被告未按要求足额修建停车位，导致原告有34.663％的机率在外停放，每月损失=30×17×34.663％=176.78元，造成损失的时间从2015年5月8日计算至足额修建停车位止，暂计算至2019年1月10日，共1343天，赔偿金额为7913.85元（1343÷30×176.78）。3.原告在领取所购买商品房钥匙时，被告要求交数字电视安装费265元，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条和贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》的回复，有线电视等配套设施的安装费用属于房地产开发建设成本，已计入商品房销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。因此，被告另行向原告收取数字电视安装费已违反以上规定。其次，根据《商品房买卖合同》第十二条约定，有线电视铺设到户属于被告的合同义务，且该安装费用根据前述法律规定已计入商品房销售价格中，虽然合同约定由原告自行办理有线电视开通使用手续，但根据省物价局、省广电局《关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》(黔价费[2013]179号)规定，有线电视安装工料费为260元／户，并无开通使用手续费。因此，被告也不得再另行收取此类费用，对于已违法收取的，应该如数退还原告。特诉至法院，请求支持原告诉请。 被告新天地分公司、新天地公司辩称，一、原告主张被告退还多付购房款57520元无事实和法律依据，不应得到支持，原告系混淆了建筑面积与套内面积。被告在商品房销售过程中，已经按照相关政策和要求，将商品房的价格进行了明码标价，登记单价的计价标准是按照商品房的建筑面积进行计算。具体到本案，登记单价为3537.455元，原告购买的房屋建筑面积为149.01平方米，照此标准计算，显然被告并未私自调整销售单价，只是在合同中约定按照套内面积进行计算。二、原告要求被告支付规划变更违约赔偿金不应得到支持。被告施工的地下车库已经依法取得规划许可证及施工许可证，并经勘查单位、设计单位、施工单位及监理单位验收通过，被告建设的车位符合相关法律、行政法规规定，不存在违约情形。原告无权主张被告支付规划变更违约赔偿金。三、原告无权要求被告退还收取的数字电视安装费。根据合同约定，被告作为商品房的出卖人，仅负有将闭路电视牵引至原告户中即完成合同义务，且合同中约定有线电视的开通使用手续需要由买受人自行办理。根据《贵州省物价局、贵州省广播电视局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》第3条的规定，新用户开通有线电视的，需缴纳的费用为（1）工本费5元；（2）新装用户申请安装有线电视，应缴纳有线电视安装工料费，标准为260元/户，合计265元。被告代收的并非265元有线电视敷设到户的费用，而是办理开通有线电视的费用，被告代收后已经交付广播电视局。被告于2015年5月收房后，正常使用有线电视至今，足以证明被告并未克扣或非法占用原告财产，原告的诉请无事实依据，且已经超过诉讼时效，请求依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2012年7月27日，新天地分公司（出卖人）与徐红梅、郭荣奎（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定“第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于清镇市××道总土地面积为33151.69平方米、编号为清国用（2011）第XF-1867的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为碧翠红枫。建设工程规划许可证号为筑规建字2012（清镇）006号，建筑工程施工许可证号为522525201206050201。第二条、销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为清镇市住房和城乡规划建设局，预售许可证号为筑商房预字第201207号。第三条、基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的第8幢（8）2单元6层2号房，建筑面积149.01平方米，套内建筑面积132.57平方米。第七条、计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3983.31元，总价款528068元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。第八条、付款方式及期限：贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款159××68元，余款369××00元以公积金贷款支付。第十二条、相关设施、设备的交付时间与使用条件：（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：达到交付时线路敷设到户；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第十六条、规划变更的约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下（空白）。”。 《商品房买卖合同》附件五“关于项目内相关配套设施、设备的具体约定：1、相关设施的位置及用途；2、其他约定。（4）电话、闭路电视线、宽带线引入至进户门处，开通手续由业主自理。”。 2015年5月25日，新天地分公司向徐红梅开具收据一份，载明“代收契税15842、预告抵押160、闭路265、房产证9××、土地证33，合计1639××元”。 已经生效的贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终2524号民事判决书中查明了郭荣奎、徐红梅已取得所购买商品房的房屋所有权证（建筑面积为145.27平方米，套内建筑面积129.01平方米），并维持了由新天地分公司退还郭荣奎、徐红梅因所购商品房套内建筑面积减少的购房款14180.58元，新天地公司承担连带责任的一审判决。 同时查明，“清镇市碧翠红枫小区工程地下车库”工程已于2014年11月30日竣工验收，于2018年6月8日在清镇市住房和城乡规划建设局完成竣工验收备案。 诉讼中，本院依法到清镇市自然资源局调查案涉工程的规划变更情况，查明案涉工程的《建设工程规划许可证》证号为筑规建字2012（清镇）006号，与合同中约定的一致，施工过程中不存在地下车库规划变更的情形。本院依法到清镇市住房和城乡建设局调查碧翠红枫的商品房销售价格及备案情况，清镇市房地产开发科出具说明“1、经查询贵阳市房产管理信息系统，合江县新天地房地产开发有限公司办理的7、8号楼及1号商业楼预售许可证201207中住宅预售均价为3980元/平方米；2、在贵阳市房产管理信息系统中实行一房一价的时间为2017年12月底。”。 上述事实，有原、被告陈述，身份证复印件，结婚证复印件，企业信息，商品房买卖合同，购房发票复印件，国有土地使用证，房屋所有权证，收据，建设工程规划许可证，建设工程竣工规划许可证，竣工验收备案表，清镇市房地产开发科说明，（2017）黔01民终2524号民事判决书打印件等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为，二原告与新天地分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。二原告在诉状中自认在看房时已通过新天地分公司提供的资料知晓所购房屋的套内面积单价为3983.31元／平方米，同时清镇市房地产开发科出具的说明中载明了二原告所购买的碧翠红枫8号楼商品房的销售均价为3980元/平方米，所谓均价即存在随着楼层和房屋朝向的不同可能导致销售价格会在3980元/平方米的基础上上浮和下浮，新天地公司与二原告在合同中约定按套内建筑面积3983.31元/平方米计价，不属于私自修改销售价格，故对二原告要求被告退还多付购房款57520元的诉请，不予支持。新天地分公司依法取得碧翠红枫项目的《建设工程规划许可证》，案涉工程已经过竣工验收，且案涉工程中的地下车库不存在规划变更的情形，新天地分公司没有违反合同约定，故对二原告要求被告支付规划变更违约赔偿金的诉请，不予支持。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定,商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任,约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月所作的《关于(贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》中指出,根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中,房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件,其具有当然的法律约束力,应当予以适用。另外双方在合同中已约定商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用,出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。因此,在前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布施行后,被告又以代收代缴名义向原告收取闭路电视费用265元显然于约不符、于法无据,故新天地分公司应退还二原告闭路电视费用265元。新天地分公司不具有法人资格，其民事责任由新天地公司承担，故新天地公司与新天地分公司共同对上述债务承担责任。对被告所提原告要求退还闭路电视费用已超过诉讼时效的辩解意见，因被告收取闭路电视费用违反前述规范性文件的规定及合同约定，二原告在交纳该笔费用时并不存在知道或应当知道被告无权收取的事实，故本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、限被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司、合江县新天地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内共同退还原告郭荣奎、徐红梅闭路电视费用265元； 二、驳回原告郭荣奎、徐红梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1442元，减半收取721元，由原告郭荣奎、徐红梅负担696元，被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司、合江县新天地房地产开发有限公司共同负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员  周宇 二〇一九年七月二日 书记员  兰茜