北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初21253号原告（反诉被告）：八优信和文化（北京）有限公司。法定代表人：成钰，总经理。委托诉讼代理人：李维振，北京市中银律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓**楼108，统一社会信用代码：911100000828331368。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：唐薇，女，1991年8月17日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：曹***，男，1988年10月16日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员，住该公司宿舍。原告（反诉被告）八优信和文化（北京）有限公司（以下简称八优信和公司）诉被告（反诉原告）北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）八优信和公司的法定代理人成钰及委托代理人李维振，被告富力公司的委托诉讼代理人唐薇、曹**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告八优信和公司向本院提出诉讼请求：1、解除我公司与被告富力公司签订的《北京市商品房预售合同》，并依法办理联机备案注销手续；2、被告富力公司返还我公司购房款1265830元；3、被告富力公司返还我公司已付违约金1440元、印花税2113元；4、本案诉讼费由被告富力公司承担。事实和理由：2017年4月5日，我公司作为房屋买受人与富力公司作为出卖人签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y****，以下简称《预售合同》），约定富力公司向我公司出售坐落于北京市通州区运河核心区Ⅸ-09、08、13-A地块F3其它类多功能用地项目B01办公楼**层***号房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，我公司向富力公司支付房款等各项费用共计1269455元，后我发现涉案房屋属于办公性质，不能按照富力公司的承诺用于居住使用，致使我购买房屋的合同目的无法实现，故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）富力公司辩称，第一，双方签订的《预售合同》真实合法有效，涉案房屋在合同约定的交付日期前已达到法定的交付条件，我公司不存在任何违约行为。双方在充分理解合同内容的基础上，自愿订立《预售合同》，意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，《预售合同》合法有效，八优信和公司不享有双方约定的合同解除权和法定的合同解除权。第二、八优信和公司主张退还已付购房款及违约金、印花税等无事实和法律依据。八优信和公司在仅支付前三期房款共计1265830元后，无故不再支付剩余70%房款，现剩余房款均已逾期，八优信和公司不享有单方合同解除权，其作为违约方无权要求我公司退还已付购房款，现我公司同意解除合同，故同意在扣除合同约定的违约金后退还剩余已付购房款。八优信和公司所支付的违约金是在合同履行过程中，由于其逾期支付房款，我公司按合同约定向其收取的违约金，因其自身存在违约行为，其无权要求我公司返还。我公司严格按照合同约定行使权利，并无任何违约及违规行为。缴纳印花税是订立合同产生的法定纳税义务，双方作为合同双方，有义务且已实际履行纳税义务，我公司非印花税的收费方，也非代收方，八优信和公司无权要求我公司退还印花税。现因八优信和公司的违约行为，导致合同无法履行，因合同解除导致我公司的印花税损失，我公司在反诉请求中一并主张。第三，我公司不同意承担诉讼费。被告（反诉原告）富力公司向本院提出反诉请求：1、要求被反诉人八优信和公司支付逾期付款违约金511383元（房屋总价款4225830元的10%及逾期款296万元的3%）；2、被反诉人八优信和公司赔偿合同印花税2113元及刷卡手续费240元；3、被反诉人八优信和公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年4月5日，我公司与八优信和公司签订了《预售合同》，约定由八优信和公司购买我公司开发的涉案房屋，房屋总价款为4225830元。《预售合同》第六条约定，八优信和公司采取分期付款方式付款，具体付款方式及期限约定见附件五。《预售合同》第十一条约定：买受人未按约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支出违约金。《预售合同》附件九补充协议第6条约定：由于买受人自身原因而逾期支付房款或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。上述《预售合同》签订后，八优信和公司仅向我公司支付了部分房款，但拒不支付剩余房款。截至起诉之日，八优信和公司仍未补齐房款296万元，其行为已经严重违反《预售合同》的约定。为维护我公司的合法权益，请求法院支持我公司反诉请求。原告（反诉被告）八优信和公司对被告（反诉原告）富力公司的反诉辩称，我公司不同意富力公司的反诉请求，合同违约方是富力公司，应由富力公司承担违约责任；对于合同印花税，我公司认为合同解除后应恢复到合同未签订之前的状态，故我公司不同意赔偿该费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告八优信和公司成立于2017年2月7日，注册资金为300万元。2017年4月5日，富力公司作为出卖人与八优信和公司作为买受人签订《预售合同》，约定由八优信和公司购买富力公司开发建设的涉案房屋，房屋预测建筑面积为80．32平方米，房屋总价款为4225830元。合同第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”载明：买受人应于2017年1月1日交纳定金10万元整；首期房款：于签署《预售合同》当日，即2017年4月5日交纳总房款的10%（含定金），合计425830元；二期房款：于2017年5月5日前交纳总房款的10%，合计42万元；三期房款：于2017年7月5日前交纳总房款的10%，合计42万元；四期房款：于2017年10月5日前交纳总房款的20%，合计85万元；五期房款：于2017年11月30日前交纳总房款的20%，合计85万元；六期房款：于2018年11月30日前交纳总房款的30%，合计126万元。如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据《预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金。买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按合同第十一条的约定解除合同。《预售合同》附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。合同另就产权登记等进行了约定。上述合同签订后，双方办理了《预售合同》的联机备案手续，八优信和公司按期向富力公司支付了第一、二期购房款（含定金），并逾期支付了第三期房款，八优信和公司累计支付房款1265830元及代收印花税2113元，并赔偿了逾期违约金1512元，富力公司向八优信和公司出具了发票。后八优信和公司未再向富力公司支付剩余房款。另查：2018年11月18日，富力公司向八优信和公司寄送了《通州富力中心交付使用通知书》，通知八优信和公司于2018年11月30日办理入住手续，但八优信和公司未按期入住。在本案审理过程中，八优信和公司就其主张的富力公司存在虚假宣传及承诺行为提供了现场照片、录音等证据予以佐证，富力公司对此不予认可。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告八优信和公司要求解除双方签订的《预售合同》，富力公司表示同意，本院不持异议，且合同解除后，富力公司应向八优信和公司退还已付房款及代收印花税，八优信和公司应配合富力公司办理涉案房屋注销登记手续。本案争议焦点是八优信和公司和富力公司应否对对方的损失承担违约赔偿责任的问题。经查，合同签订后富力公司并无违约行为，而八优信和公司未按合同约定支付房款，其行为已构成违约，对此，八优信和公司以富力公司进行虚假宣传与承诺为由抗辩。本院认为，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，八优信和公司均应对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，八优信和公司选择签约，即应就不能履约承担违约责任。故对于八优信和公司要求富力公司返还已付违约金的主张依据不足，本院不予支持。就其应向富力公司赔偿违约金的具体数额，由本院按照合同的具体约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、已付违约金情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为21万元。对于富力公司要求八优信和公司赔偿合同印花税、刷卡手续费之反诉请求，本院认为上述违约金已足以弥补其损失，故依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）八优信和文化（北京）有限公司与被告（反诉原告）北京富力通达房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y****），原告（反诉被告）八优信和文化（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内配合被告（反诉原告）北京富力通达房地产开发有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、被告（反诉原告）北京富力通达房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）八优信和文化（北京）有限公司已付房款1265830元、代收印花税2113元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告（反诉被告）八优信和文化（北京）有限公司赔偿被告（反诉原告）北京富力通达房地产开发有限公司违约金210000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）八优信和文化（北京）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京富力通达房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（含反诉案件受理费）24760．32元，由原告八优信和文化（北京）有限公司负担22528．32元，其中20303．32元已交纳，剩余2225元于本判决书生效之日起七日内交纳；由被告北京富力通达房地产开发有限公司负担2232元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇一九年七月二十二日书记员  张佳怡