河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1103民初250号原告：肖瑜，女，汉族，1971年12月26日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：蒋泮文，河南强人律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋国安，男，汉族，1967年8月18日出生，身份证住址：郑州市金水区。被告：漯河建业住宅建设有限公司，住所地：漯河市西城区管委会办公室**。法定代表人：李晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵风军，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：铁园园，该公司员工。原告肖瑜与被告漯河建业住宅建设有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告肖瑜的委托诉讼代理人蒋泮文和宋国安、被告漯河建业住宅建设有限公司的委托诉讼代理人赵风军和铁园园到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2011年4月9日，双方签订了5份购房合同，合同约定原告购买被告开发的位于淮河的建业森林半岛37号楼104、105、106、107、108号共五间商业门面房，面积总计268.36平方，单价8507.25元，总价2265991元。合同约定交房期限为2011年5月31日，签订合同时开发商承诺门面房前面的道路于交房前开通，门面房达到经营使用条件。合同签订后，原告按约定交付了房款，并交付了维修基金共计45369.82元，办证契税共计90739.64元，但是被告销售的门面房门前道路至今未开通，不具备基本的门面房条件，根本无法经营使用，被告也未将该门面房交付原告，导致原告既无法使用也无法出租受益，合同目的无法实现，经评估出租受益损失928264.6元，路通情况下房屋现值3411705元，升值损失1155714元。原告认为，双方商品房买卖合同有效成立，原告按约定履行了义务，被告售于原告的商业门面房达不到基本的使用条件，导致原告无法使用或出租受益，已构成根本违约，原告依法有权解除合同，被告应当承担返还购房款并赔偿已缴纳的维修基金、办证税费、无法使用或出租的损失以及房屋升值损失等。诉请人民法院依法判决：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、返还购房款2265991元；3、赔偿损失2120088元（出租收益损失928264.6元、升值损失1155714元、维修基金45369.82元、契税90739.64元，四项相加应为2220088.06元）；4、诉讼费、鉴定费由被告负担。被告辩称：1、原告的诉请没有事实依据，原被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，双方已将合同履行完毕7年，且原告购买的商品房当时已经是现房，原告对房屋所处的位置以及周边环境已经充分了解，被告也已经按照合同约定将房屋交付给了原告，不存在未向其交付问题。2、原告的诉请没有法律依据。根据合同法的有关规定，合同解除分两种情况，一种是约定解除，一种是法定解除。而原告要求解除合同既不是双方约定，也不符合法律规定的法定解除条件，因此，请求法庭驳回原告诉请。经审理查明：出卖人漯河建业住宅建设有限公司与买受人肖瑜2011年4月9日签订的合同编号SH-A687的商品房买卖合同约定：第一条出卖人以出让方式取得位于淮河路编号为漯国用（2006）第000196号的土地使用权。第二条买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为（2009）漯房管售字第780号。第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第37#104号房，该商品房的用途为商业，该商品房建筑面积共64.55平方米。第四条1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8507.25元，总金额549143人民币。第六条买受人按下列第1种方式按期付款1.一次性付款买受人于2011年4月9日前一次性付清全部价款共计549143元整。第八条出卖人应当在2011年5月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，5.该商品房经五大责任主体验收后交付。该合同的附件四合同补充协议约定：1.2有以下任一情形者，均视为已经送达1.2.4出卖人在本合同商品房所在地发行报刊发布的交房通知与本协议约定的其它通知形式具备同等效力。2011年4月13日原告向漯河建业住宅建设有限公司交纳购房款549143元。2011年5月19日原告交纳该房契税21964元，2011年6月15日原告交纳该房房屋维修资金10983元。原告同时提供了该房的测绘卡、转移登记申请书。出卖人漯河建业住宅建设有限公司与买受人肖瑜2011年4月9日签订的合同编号SH-A684的商品房买卖合同约定：第一条出卖人以出让方式取得位于淮河路编号为漯国用（2006）第000196号的土地使用权。第二条买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为（2009）漯房管售字第780号。第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第37#105号房，该商品房的用途为商业，该商品房建筑面积共64.55平方米。第四条1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8507.25元，总金额549143人民币。第六条买受人按下列第1种方式按期付款1.一次性付款买受人于2011年4月9日前一次性付清全部价款共计549143元整。第八条出卖人应当在2011年5月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，5.该商品房经五大责任主体验收后交付。该合同的附件四合同补充协议约定：1.2有以下任一情形者，均视为已经送达1.2.4出卖人在本合同商品房所在地发行报刊发布的交房通知与本协议约定的其它通知形式具备同等效力。2011年4月13日原告向漯河建业住宅建设有限公司交纳购房款549143元。2011年5月19日原告交纳该房契税21964元，2011年6月15日原告交纳该房房屋维修资金10983元。原告同时提供了该房的测绘卡、转移登记申请书。出卖人漯河建业住宅建设有限公司与买受人肖瑜2011年4月9日签订的合同编号SH-A685的商品房买卖合同约定：第一条出卖人以出让方式取得位于淮河路编号为漯国用（2006）第000196号的土地使用权。第二条买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为（2009）漯房管售字第780号。第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第37#106号房，该商品房的用途为商业，该商品房建筑面积共10.09平方米。第四条1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8507.235元，总金额85838人民币。第六条买受人按下列第1种方式按期付款1.一次性付款买受人于2011年4月9日前一次性付清全部价款共计85838元整。第八条出卖人应当在2011年5月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，5.该商品房经五大责任主体验收后交付。该合同的附件四合同补充协议约定：1.2有以下任一情形者，均视为已经送达1.2.4出卖人在本合同商品房所在地发行报刊发布的交房通知与本协议约定的其它通知形式具备同等效力。2011年4月13日原告向漯河建业住宅建设有限公司交纳购房款85838元。2011年5月19日原告交纳该房契税3432元，2011年6月15日原告交纳该房房屋维修资金1717元。原告同时提供了该房的测绘卡、转移登记申请书。出卖人漯河建业住宅建设有限公司与买受人肖瑜2011年4月9日签订的合同编号SH-A683的商品房买卖合同约定：第一条出卖人以出让方式取得位于淮河路编号为漯国用（2006）第000196号的土地使用权。第二条买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为（2009）漯房管售字第780号。第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第37#107号房，该商品房的用途为商业，该商品房建筑面积共15.96平方米。第四条1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8507.27元，总金额135776人民币。第六条买受人按下列第1种方式按期付款1.一次性付款买受人于2011年4月9日前一次性付清全部价款共计135776元整。第八条出卖人应当在2011年5月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，5.该商品房经五大责任主体验收后交付。该合同的附件四合同补充协议约定：1.2有以下任一情形者，均视为已经送达1.2.4出卖人在本合同商品房所在地发行报刊发布的交房通知与本协议约定的其它通知形式具备同等效力。2011年4月13日原告向漯河建业住宅建设有限公司交纳该房购房款135776元。2011年5月19日原告交纳该房契税5432元，2011年6月15日原告交纳该房房屋维修资金2716元。原告同时提供了该房的测绘卡、转移登记申请书。出卖人漯河建业住宅建设有限公司与买受人肖瑜2011年4月9日签订的合同编号SH-A686的商品房买卖合同约定：第一条出卖人以出让方式取得位于淮河路编号为漯国用（2006）第000196号的土地使用权。第二条买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为（2009）漯房管售字第780号。第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第37#108号房，该商品房的用途为商业，该商品房建筑面积共111.21平方米。第四条1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8507.25元，总金额946091人民币。第六条买受人按下列第1种方式按期付款1.一次性付款买受人于2011年4月9日前一次性付清全部价款共计946091元整。第八条出卖人应当在2011年5月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，5.该商品房经五大责任主体验收后交付。该合同的附件四合同补充协议约定：1.2有以下任一情形者，均视为已经送达1.2.4出卖人在本合同商品房所在地发行报刊发布的交房通知与本协议约定的其它通知形式具备同等效力。2011年4月13日原告向漯河建业住宅建设有限公司交纳该房购房款946091元。2011年5月19日原告交纳该房契税37844元，2011年6月15日原告交纳该房房屋维修资金18922元。原告同时提供了该房的测绘卡、转移登记申请书。原告提供了的小区平面图上显示：原告购买的商品房前规划为淮河。原告称被告在销售房屋时承诺交付房屋时该路修通，达到商业门面房使用条件，但是至今该路尚未修通，不符合商业用房的基本条件，无法使用或者出租。由原告申请，本院委托，经河南省易德价格评估有限公司2018年8月9日作出的河南易德鉴定评估字（2018）第072722号价格鉴定评估报告书的评估意见为：漯河市郾城区淮河森林半岛37号楼104、105、106、107、108五间门面房七年租赁费用为928264.6元。经河南金阳房地产评估有限公司2018年9月1日作出的豫金房估字（2018）0901-01号房地产估价报告的评估意见为：漯河市嵩山路与淮河交叉口西南角建业森林半岛37号楼1单元门面104号的商业房于价值时点市场价值估价总额为人民币826240元。经河南金阳房地产评估有限公司2018年9月1日作出的豫金房估字（2018）0901-02号房地产估价报告的评估意见为：漯河市嵩山路与淮河交叉口西南角建业森林半岛37号楼2单元门面105号的商业房于价值时点市场价值估价总额为人民币826240元。经河南金阳房地产评估有限公司2018年9月1日作出的豫金房估字（2018）0901-03号房地产估价报告的评估意见为：漯河市嵩山路与淮河交叉口西南角建业森林半岛37号楼2单元门面106号的商业房于价值时点市场价值估价总额为人民币125116元。经河南金阳房地产评估有限公司2018年9月1日作出的豫金房估字（2018）0901-04号房地产估价报告的评估意见为：漯河市嵩山路与淮河交叉口西南角建业森林半岛37号楼2单元门面107号的商业房于价值时点市场价值估价总额为人民币199500元。经河南金阳房地产评估有限公司2018年9月1日作出的豫金房估字（2018）0901-05号房地产估价报告的评估意见为：漯河市嵩山路与淮河交叉口西南角建业森林半岛37号楼2单元门面108号的商业房于价值时点市场价值估价总额为人民币1434609元。经河南金阳房地产评估有限公司2018年9月1日作出的豫金房估字（2018）0901号房地产估价报告的评估意见为：漯河市嵩山路与淮河交叉口西南角建业森林半岛37号楼104、105、106、107、108共五套商业用房于价值时点市场价值估价总额为人民币3411705元。原告支出评估费53000元（33000元+10000元+10000元）。被告提供的其刊登在漯河日报上的交房公告上显示：建业森林半岛三期业主建业森林半岛三期32、33、35、36、37号楼将于2011年5月28日正式交房，请各位业主及时到建业森林半岛物业公司领取“入伙通知书”、业主手册，并办理交房手续。2011年5月19日。其刊登在漯河日报上的交房公告上显示：建业森林半岛三期业主建业森林半岛三期32、33、35、36、37号楼将于2011年5月28日正式交房，请各位业主及时到原建业森林半岛××楼中心（××路与××路交叉口）领取“入伙通知书”、业主手册，并办理交房手续。2011年5月26日。被告称原告的置业顾问田华多次电话通知原告前往办理房屋交付手续，且被告根据约定通过漯河日报发出了交房公告。被告同时提供了涉案房屋的3份工程竣工验收记录，其上显示：涉案房屋在2011年4月23日竣工通过验收。通过现场勘查：涉案房屋在建业森林半岛最北边一排，涉案房屋北面是小区的围墙，围墙外面现在是农科院的院子。原告称被告销售给其的房屋是门面房，门面房应当是临路的，且规划图中也显示临淮河，但至今该道路不能通行。当事人一方迟延履行债务或者有其他行为致使不能实现合同目的，应当解除合同。被告称其向原告交付的商品房符合规划设计相关要求，合同约定的是商业用房，与其报建的工程项目完全一致本院认为：由于漯河建业住宅建设有限公司与肖瑜签订的五份的商品房买卖合同的附件补充协议均约定：出卖人在本合同商品房所在地发行报刊发布的交房通知与本协议约定的其它通知形式具备同等效力，故被告在漯河日报上的交房公告应视为已通知原告交房。由于涉案房屋2011年4月23日竣工通过验收，而五份商品房买卖合同的签订时间均为2011年4月9日，说明签订商品房买卖合同时，涉案房屋已建成或基本建成，原告应当知道涉案房屋的周边环境，原告签订商品房买卖合同应属其真实意思表示。在涉案房屋竣工通过验收，被告也已通知交房的情况下，属于被告完成了合同义务，原告以当事人一方迟延履行债务或者有其他行为致使不能实现合同目的，要求解除合同缺乏依据。原告称签订合同时，被告承诺涉案房屋前面的道路于交房前开通，没有证据支持，且淮河何时开通也不是被告所能决定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”由于原告所提供的证据不能证明其主张，故对原告要求解除双方签订的商品房买卖合同、返还购房款、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告肖瑜的诉讼请求。本案受理费43020元，由原告肖瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  刘 晓人民陪审员  李素华人民陪审员  刘贵志二〇一九年七月三日书 记 员  史文博