贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终2894号 上诉人（原审原告）：毕节市七星关区海子街供销合作社，住所地贵州省毕节市七星关区海子街镇。 法定代表人：吴涛，系该社主任。 委托诉讼代理人：兰继超、左帅，贵州众正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨祥熠，男，汉族，1985年4月18日出生，贵州省毕节市大方县人，住贵州省大方县。 上诉人毕节市七星关区海子街供销合作社（以下至判决主文前简称海子街供销社）因与被上诉人杨祥熠房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6040号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，并依法支持上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、本案被上诉人违约的事实一审法院已经查清，但一审法院在被上诉人因违约应当支付租金的判定上存在错误，对于被上诉人的违约行为，应当依据《房屋租赁合同》第十条第5款之规定：“本合同一经签订生效，乙方不得擅自提前终止，否则已交的租金不予退还且仍需一次性支付剩余租赁期的租金给甲方，并视为违约处理”，须一次性支付剩余租金给上诉人，因此上诉人要求被上诉人支付剩余两年租金23500元的事实于法有据。二、一审参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条计算违约金存在适用法律错误，应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定作出合法的判定。 被上诉人辩称请求驳回上诉，维持原判。 原审原告向一审法院起诉请求：1、判令被告因违约应当支付给原告的房屋租金23500元，并支付违约金10350元。2、判令被告完全承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2017年3月7日，以原告海子街供销社为甲方，以被告杨祥熠为乙方，甲乙双方签订《房屋租赁合同》（合同编号：海供房租（2017）05号），合同约定：原告将位于金海湖××××街原供销社大门市左起第二间门市出租给被告使用，门市以2017年3月7日时现状为准。该房屋只能用作小百货零售经营，租赁期内被告不能改变该房屋用途，不能将该房屋存放易爆危险物品、违禁物品及从事违法活动。租赁期为3年，自2017年5月1日至2020年4月30日止；第一年（2017年5月1日至2018年4月30日）租金为人民币11,000.00元，第二年租金（2018年5月1日至2019年4月30日）为人民币11,500.00元，第三年租金（2019年5月1日至2020年4月30日）为人民币12,000.00元，双方签订合同之日一次性交清次年租金，先交后用，每年支付一次，于每年3月底前交清次年租金；租金每年支付一次，于每年3月底交清次年的租金。合同同时还约定租赁使用期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，须向对方支付合同总租金的30%作为违约金，以及因此产生的诉讼费、律师费、交通费、住宿费、生活费、误工费等费用。合同签订后，被告杨祥熠按照合同约定支付了第一年租金，原告海子街供销社如约将涉案房屋交付给被告管理使用。后因被告未按合同约定如期交付第二年租金，原告工作人员于2018年5月15日在涉案房屋门前张贴通知，要求被告于2018年5月31日前交清2018年5月1日至2019年4月30日的房屋租金，逾期不交，将通过司法途径追缴剩余两年度的房屋租金。但被告至今仍未交付，为此，原告诉来一审法院，请求判如所诉。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告海子街供销社与被告杨祥熠于2017年3月7日签订的海供房租（2017）05号《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务，现原告海子街供销社已将涉案房屋交付给被告杨祥熠管理、使用，履行了《房屋租赁合同》的主要义务，被告杨祥熠应当按照合同的约定支付涉案房屋的租金，但被告杨祥熠仅在支付了第一期租金以后，未按照合同约定履行支付第二期租金，已经构成违约，应支付所欠房屋租金并承担违约责任。对原告要求被告支付违约金的请求，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定：“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”。因此，本案被告所欠原告租金的违约金可参照上述规定处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告杨祥熠于本判决生效之日起十日内支付原告毕节市七星关区海子街供销合作社2018年5月1日至2019年4月30日期间的房屋租金人民币11,500.00元及违约金,违约金以11,500.00元的本金为基数，按照年利率6%支付，计算时间自2018年3月31日起至实际履行完毕之日止。 二、驳回原告毕节市七星关区海子街供销合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币323.00元（已按简易程序减半收取），由被告杨祥熠承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 二审争议的焦点：被上诉人逾期付款的违约金如何认定。 本院认为，本案中，上诉人与被上诉人达成租赁合同，被上诉人未按合同约定如期交付第二年租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，被上诉人未依约按期支付租金构成违约，应承担违约责任。 其次，双方合同约定违约方须向对方支付合同总租金的30%作为违约金，则合同约定的违约金为三年租金总和34500元×30%=10350元，被上诉人仅是未依约支付第二年租金11500元，该违约金明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”规定，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定调整本案违约金为年利率6%的利息依法有据，本院予以维持。上诉人上诉认为一审计算违约金错误的主张不能成立，本院不予采纳。 关于上诉人上诉认为被上诉人还应支付其第三年租金的主张，经查，上诉人该主张是依据双方租赁合同第10条第5款约定，该条约定为合同一经签订生效，承租人不得擅自提前终止，否则已交租金不予退还且仍须一次性支付剩余租赁期的租金给出租人，并视为违约处理。现上诉人不能举证证明被上诉人提前终止合同，且第三年租金支付时间尚未达到，故上诉人依据该项合同约定的前提条件不具备，即达不到适用条件，其主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费646元，由上诉人毕节市七星关区海子街供销合作社负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一九年七月十二日 书记员 邱诗韵