上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初16641号原告(反诉被告)：张健，男，1968年8月13日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：孙岱泓，上海博和律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：李兴珍，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谷源玲，上海市申华律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)张健与被告(反诉原告，以下简称被告)上海亚和投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月25日进行了证据交换。之后，原告就上海市长宁区虹桥路XXX号星空购物中心B501单元(以下简称涉讼商铺)内的装修价值向本院提出鉴定申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司进行司法鉴定，鉴定机构出具沪建经咨(2019)第031号鉴定报告。后发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。本案于2019年3月12日进行了证据交换，于同年5月9日、6月14日公开开庭进行了审理，于2019年7月17日进行了补充质证。上述证据交换、庭审、补充质证中，原告的委托诉讼代理人孙岱泓、被告的委托诉讼代理人谷源玲到庭参加诉讼。审理中，当事人向本院申请庭外和解一个月，本院予以准许。现已审理终结。原告张健向本院提出本诉请求：1、确认原、被告签订的《“星空购物中心”租赁合同》(以下简称租赁合同)无效;2、被告返还原告租赁保证金231,105元、物业管理费保证金51,090元、公共事业费保证金30,000元、预付租金余额29,353元,并赔偿前述费用的利息损失(以341,548元为本金,自2018年1月18日起至实际清偿之日止,按照中国人民银行同期贷款利率计算);3、被告赔偿装修费用现值总计538,100元。审理中，原告明确上述第3项诉请如下：被告赔偿装修费用现值总计183,228元。事实与理由：2014年9月29日,原、被告签订租赁合同。双方约定：原告承租涉讼商铺。装修免租期自实际交付日起计60日,起租日为免租装修期结束次日起算,租赁期为起租日起6年。租金先付后租。被告有义务保证合同期限内对购物中心拥有合法的房屋使用权及其相应的证照或证明文件;有义务应原告要求提供租赁物业的权属证明文件,配合原告办理工商、税务等部门的注册登记手续;有义务确保租赁物业建设手续合法,取得政府主管部门颁发的竣工验收备案表。租赁合同签订后,原告于2014年10月20日依约向被告支付合同首期租金、合同首期物业管理费、房屋押金、物业管理费保证金、公共事业费保证金总计566,499元。为使涉讼商铺达到使用目的,原告又对涉讼商铺进行了装修改造工程,添置必要设备,总计花费1,076,200元。原告于2015年6月在涉讼商铺(招牌名：宋记香辣蟹)实际正式对外营业。后原告获悉,涉讼商铺无房屋产权证明,没有取得《军队房地产租赁许可证》,未获得《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工消防验收合格证明》与《建设工程消防设计审核合格证明》等相关手续。被告将涉讼商铺出租违反了相关的强制性法律规定,双方签订的租赁合同应属无效。但由于原告获知上述情况时已经投入了大量资金完成了商铺的装修,如果径直停止营业将会面临巨大损失,故原告只能无奈选择继续经营。然而由于被告迟迟无法为星空广场中的商铺提供办理营业执照的条件,导致星空广场内的商铺大量关闭,人气急剧下滑。原告的经营也受到严重影响,最终因持续亏损无力继续维持经营,于2018年1月17日正式停业。综上所述,鉴于原被告签订的租赁合同自始无效,被告理应承担相应后果。但原告在停业后多次尝试与被告沟通,被告均对原告的合理请求置之不理。现为维护原告合法权益,无奈诉至法院,望判如所请。被告上海亚和投资管理有限公司本诉辩称及反诉诉称：原告(乙方)与被告(甲方)于2014年9月就涉讼商铺签订租赁合同。相关租赁条款约定如下：原告用于经营餐饮服务，装修免租期自实际交付日起计2个月，租期自起租日起满6年止，并约定保底租金和抽成租金标准，物业管理费每月51,090元。第四条约定“本合同履行期间，非因甲方原因而造成的合同提前终止，甲方有权要求乙方支付装修期内免除的所有租金”。第十条租赁保证金规定条款，其中约定乙方拖欠租金以及其他应付费用的；应向甲方支付违约金而未支付等情形时，经甲方书面通知后，乙方收到甲方书面通知后五日内不予改正的，甲方有权及时扣除其相应金额的租赁保证金等。第二十条租赁物业的退还中20.3及《附件六》第2条、第3条约定了房屋退还的约定。第二十四条及违约责任条款，其中24.3.2约定“乙方未按本合同约定的方式和时间，向甲方支付租金、物业管理费、合同保证金及其补足额等所有本合同约定的应付款项，每逾期一日，按应缴款项之千分之三向甲方或其委托方支付违约金；逾期超过三十个工作日甲方有权解除本合同并按25.5条款约定处理”。第二十五条合同解除条款，其中25.5约定“本合同因乙方解除时，甲方有权单方面采取下列行为：25.5.1没收乙方的合同保证金……；25.5.3已交租金不予退还；25.5.4向乙方追偿因其违约所给甲方带来的损失折算租金为6个月；25.5.5甲方保留追究乙方因违约行为造成甲方其他损失之权利”等约定。2014年10月，涉讼商铺交付给原告。交付后，原告一直占有、使用、经营。租赁期间原告一直正常营业。2018年8月原告起诉至法院，请求确认租赁合同无效等诉讼请求，案件审理中原告对涉讼商铺内的装饰装修工程现值和残值进行鉴定，鉴定部门于2019年1月到涉讼商铺进行现场勘查。现场勘查后，涉讼商铺已经没有保留原装饰装修现状的必要，但是，原告时至今日仍然占用，一直拒不进行商铺的交接并将其物品搬离。另涉讼商铺从2015年6月起租，原告租金支付至2017年11月30日止。原告从2017年12月1日起没有支付租金，从2018年1月1日起未支付物业管理费，并拖欠2018年1月至2月间电费2,046元。被告认为，租赁合同因原告违约已实际无法继续履行，但原告一直占有、使用、经营租赁涉讼商铺，并从中收益，双方签订的租赁合同之目的已经完全实现，且原告也一直占有涉讼商铺，其理应支付其经营使用租赁物业而产生的租金、物业管理费、电费等费用。同时因原告违约导致租赁合同解除，原告应按租赁合同的约定承担违约责任，包括但不限于被告有权没收原告交付的合同保证金；已交的租金不予退还；赔偿被告因其违约所给被告带来的损失折算租金为6个月；并赔偿被告其他损失；支付被告免租期内免除的租金；原告并应支付拖欠的租金、物业管理费、电费等应付款项。被告因此主张如下反诉请求：1、确认原、被告签订的租赁合同于2019年3月31日解除。2、原告于2019年3月31日前依据租赁合同约定标准腾退租赁物业；3、原告支付拖欠的涉讼商铺租金1,180,105元(2017年12月1日至2019年3月31日)、物业管理费255,450元(2018年1月1日至2019年3月31日)、电费2,046元；4、原告支付违约损失赔偿金478,152元(6个月租金，每月租金79,692元)；5、原告已经支付的租赁保证金128,925元和物业管理费保证金153,270元归被告所有；6、原告支付装修期内免除的租金159,384元(按月租金79,692元计算2个月)。审理中，被告撤回第2项反诉请求，增加要求原告支付涉讼商铺装饰装修拆除费用39,300元。原告张健反诉辩称，租赁合同系无效合同；2018年1月17日之前的电费已经付清，之后原告不认可；上述日期之后，涉讼商铺不在原告控制之下，被告应向原告退还租金。至于商铺使用费应以实际使用时间为限，具体金额参照合同标准以及双方就办文单中的减免；原告无违约行为，原告无理由向被告支付违约损失赔偿金以及被告没有理由没收原告已支付的保证金；原告就被告主张的拆除费无异议，愿意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。租赁合同、银行交易明细、视频、关于星空购物中心B501单元内装饰装修工程现值及残值的鉴定报告、军队房地产租赁许可证、中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局证明、授权委托书、情况说明、关于对上海警备区综合性保障服务接待中心建设项目技术指导申请的复函、关于协商办理上海亚和投资管理有限公司租赁项目消防审批手续的情况说明、全面停止有偿服务项目审核意见、四张发票等证据，当事人对真实性均无异议，本院予以确认。原告提供的照片，被告虽不确认照片的真实性，但被告未提供证据予以推翻，本院因此确认照片的真实性。原告未提供办文单的原件，本院难以确认该份证据的真实性。被告提供的通知书虽系被告制作形成，但本院依据原被告关于租赁合同的履行方式，确认该份证据的真实性。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：本市长宁区虹桥路XXX号房屋于1989年2月登记，产权人系中国人民解放军总后勤部，建筑面积合计15,003平方米。2000年，上海市城市规划管理局就上址房屋颁发建设工程规划许可证，面积17,600平方米。2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处出具沪发改投便字【2011】第215号便函，同意上海警备区后勤部对虹桥路XXX号上海警备区第一招待所附属广场进行整体改扩建，建设上海警备区综合性保障服务接待中心，建筑面积60,000平方米，总投资9,000万元。2011年11月25日，上海警备区第一招待所与被告签订军队房地产建设、租赁协议书，约定由被告投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，被告对改扩建项目及云峰花苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权。改造扩建工程规划设计方案由被告负责，但需报经上海警备区第一招待所及政府有关部门批准，费用由被告承担。上述协议书尾部加盖被告公司图章并由孙和平签字。2011年12月28日，上海警备区后勤部颁发军队工程建设项目施工许可证，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“星空购物中心”。2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局向上海警备区生产处出具军队房地产租赁许可证，同意上海警备区生产处将上海市虹桥路XXX号-1出租给被告用于商业用途。许可证的有效期限为2012年3月1日至2015年2月28日。2013年10月8日，中国人民解放军上海警备区后勤部出具情况说明，表示上海警备区对外空余房地产租赁管理部门为中国人民解放军上海警备区后勤部生产管理处，是上海警备区第一招待所业务主管部门，出具的军队房地产租赁许可证合法有效，地址更正为“虹桥路XXX号”。2013年11月1日，上海警备区后勤部生产管理处出具授权委托书，委托被告代为行使长宁区虹桥路XXX号1-6层房屋(含车库、地下室)的管理权、使用权、经营权、租赁权。2014年4月24日，南京军区第一房地产管理分局向上海市工商局出具证明，同意被告将部分房屋分租用于商业、办公，望凭证明给予办理工商登记注册等手续。2014年9月，原、被告签订租赁合同，约定原告承租涉讼商铺，装修免租期自实际交付日开始起计2个月，起租日为免租装修期结束次日起算，租赁期自起租日起6年，预计开幕日2014年10月1日等。自起租日起计的第一年每月保底租金为67,738元，自起租日起计的第二年每月保底租金为71,723元……。租赁合同签订后，原告于2014年10月20日向被告支付租赁保证金231,105元、物业管理费保证金51,090元、公共事业费保证金30,000元等钱款。审理中，被告对上述保证金钱款的金额均无异议。原告就涉讼商铺进行了装修，并以“宋记香辣蟹”的名义对外经营，但未办理营业执照。2015年11月10日，南京军区第一房地产管理分局再次出具证明，表示军队租赁许可证正在办理中，请予支持办理工商登记注册等手续。2016年2月，中央军委发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。2018年1月17日，原告停止营业。之后，被告人员阻止原告人员撤场，双方产生争执。2018年8月，原告提起本案诉讼。在审理期间，鉴定机构会同原、被告进行了现场勘测。2019年3月31日，原告同意由被告自行处理涉讼商铺内的所有物品，被告确认该日接收了涉讼商铺。审理中，原被告均确认即使租赁合同无效，商铺使用费亦应参照租赁合同约定的租金标准计算，但原告同时认为办文单的减免也适用在商铺使用费的计算中，被告则认为不能适用。原被告对原告已付租金、物业管理费的总金额虽有差异，但原告同时确认被告付款的计算表格。原告自认涉讼商铺的用电系先用后付，原告同时认为2018年1月17日之前的电费已经支付，不确认之后产生的电费。根据原告的申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对涉讼商铺的装饰装修工程现值及残值进行鉴定，鉴定机构于2019年1月28日出具鉴定报告。原、被告无异议部分装修工程造价为458,070元。对于涉讼商铺装修现值的计算，原告认为装修使用年限应按36个月计算(自装修完毕始至原告搬离日期为止)，据此计算装修现值为183,228元。被告认为装修使用年限应按48个月计算(自租赁免租期后至法院委托日期为止)，据此计算装修现值为91,614元。对于涉讼商铺装修残值的计算，原告认为装修使用年限应按36个月计算(自装修完毕始至原告搬离日期为止)，据此计算装修残值为229,035元。被告认为装修使用年限应按48个月计算(自租赁免租期后至法院委托日期为止)，据此计算装修残值为152,690元。原、被告均认可鉴定报告。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案法庭辩论终结前，被告不能证明“星空购物中心”已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，原告以此为由诉请确认就涉讼商铺签订的租赁合同无效，本院予以认可。被告主张租赁合同解除，本院不予支持。被告应返还原告支付的各项保证金，原告的相关诉请，本院予以支持。被告主张的租金、物业管理费、损失赔偿金、没收保证金、装修期内免除的租金等反诉请求，本院不予支持。原被告双方关于原告是否还应当向被告支付使用费、物业管理费，如何确定支付标准及期间，以及租赁合同无效后的赔偿责任存在争议。首先，涉讼商铺所属的“星空购物中心”虽然未取得建设工程规划许可证，但在对外经营期间，并未发生安全隐患或现实危险导致原告无法正常使用涉讼商铺，难谓使用、收益的合同目的完全不能实现，而原告确实使用涉讼商铺对外经营，根据权利义务相一致的原则，原告应当支付使用费、物业管理费。原告未提供办文单原件，被告又否认其真实性，本院因此不确认办文单的效力。原告要求按办文单的内容减少商铺使用费金额，本院不予采纳。其次，关于支付周期。被告主张自2014年10月1日涉讼商铺交接之日，计算至2019年3月31日被告收回涉讼房屋之日。原告主张从2015年6月1日起算，计算至2018年1月17日停止营业之日。原告支付使用费的基础是原告使用涉讼房屋，租赁合同目的得以实现。从合同约定免租期等内容来看，涉讼商铺所在商场在商铺交付时并无法正常经营使用。原告首付款支付日期为2014年10月20日，应当认为原告于该日已占有并开始使用涉讼商铺。根据现有证据，本院确认2018年1月17日原告已停业。综上，本院因此确认自2014年10月20日开始至2018年1月17日期间，原告实际占有使用了涉讼房屋，依据公平原则，原告应当支付使用费及物业管理费。再次，关于使用费、物业管理费的计算标准。原告主张2018年1月17日搬离之前参照合同约定的标准支付，之后由法院酌定；被告主张按合同约定的标准计算至涉讼商铺收回之日止。本院认为，原告营业期间，被告提供的军队房地产租赁许可证期限已经届满，客观上对原告办理合法经营所需证照产生影响。但原告在此期间确实开业经营，并获得收入，即使未盈利，也与餐厅经营时间、市场需求等经营风险相关，不完全是因为建筑物没有建设工程规划许可证或租赁许可证期限届满所致，租赁合同目的已部分实现。根据现有证据，本院确认2018年1月17日原告已停业，但被告阻止原告撤场，该日之后的空置损失应由被告自行承担。基于以上原因，本院酌定参照合同约定标准，原告应向被告支付房屋的使用费及物业管理费。本院结合考量原告已付租金及物业管理费的金额，确认原告主张被告返还预付租金余额的诉请金额属合理范围，本院予以支持。被告主张支付电费的诉请符合电费的收费方式，属于原告使用期间发生的费用，本院予以支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。“星空购物中心”的改扩建工程由被告出资并负责规划设计方案，被告在规划设计方案未获规划部门审批通过的情况下，即开工建设，故租赁合同无效的过错主要在被告。被告抗辩称因上海警备区第一招待所未提供规划许可手续，被告无过错的抗辩意见，本院不予采纳。受军队和武警部队全面停止有偿服务工作的影响，虹桥路XXX号房屋无法获得有效的租赁许可证，进而对经营活动产生影响，对于该情况，原、被告都无法预见，故对合同无效后的损失赔偿，由本院根据案情予以酌定。原告主张的装修现值，本院确定计算至原告搬离涉讼房屋之日止，本院依据鉴定结论酌定支持128,260元；合同确认无效，原告主张的利息损失诉请，本院难以支持。涉讼商铺的拆除费，原告同意支付，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张健与被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区虹桥路XXX号“星空购物中心”B501单元签订的《“星空购物中心”租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张健租赁保证金231,105元、物业管理费保证金51,090元、公共事业费保证金30,000元；三、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张健租金29,353元；四、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)张健装修损失128,260元；五、原告(反诉被告)张健应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司电费2,046元；六、原告(反诉被告)张健应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司装饰装修拆除费用39,300元；七、驳回原告(反诉被告)张健的其余本诉请求；八、驳回被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费29,900元，原告(反诉被告)张健负担14,950元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担14,950元。本诉案件受理费9,247.76元，原告(反诉被告)张健负担1,272.76元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担7,975元。反诉案件受理费12,986.53元，原告(反诉被告)张健负担228元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担12,758.53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁审 判 员  李 冬人民陪审员  牟世荣二〇一九年七月二十五日书 记 员  李浩浩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。