贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔03民终3223号 上诉人（一审第三人）：杨玉洪，男，汉族，1974年1月21日出生，住贵州省桐梓县娄山关镇河滨南路**，现住。 上诉人（一审被告、反诉原告）：王先芬，女，汉族，1975年7月1日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：赵学东，桐梓县官仓镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：卢镜竹，女，汉族，19，1983年9月18日省省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：缪进贵，贵州崇遵律师事务所律师。 上诉人王先芬、杨玉洪与被上诉人卢镜竹合同纠纷一案，桐梓县人民法院于2016年5月31日作出（2016）黔0322民初第878号民事判决书，卢镜竹不服提起上诉，本院于2016年11月10日作出（2016）黔03民终3580号民事判决书，卢镜竹不服判决结果，向本院申请再审，本院作出（2017）黔03民申43号民事裁定书裁定再审本案，于2018年7月25日作出（2018）黔03民再111号民事裁定书，裁定撤销（2016）黔03民终3580号民事判决及（2016）黔0322民初878号民事判决，将本案发回桐梓县人民法院重审，贵州省桐梓县人民法院于2018年12月27日作出（2018）黔0322民初第4793号民事判决，王先芬、杨玉洪不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王先芬上诉称：1.原审认定门面租金参照上一年度租金标准无法律和事实依据；2.上诉人提交的材料均证明了门面是由被上诉人上锁关闭的，由于是被上诉人违约应该承担全部责任；3.2012年7月23日出具的《租金收条》经司法鉴定中心鉴定已明确该收条不是王先芬书写。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。 杨玉洪上诉称：1.本案是因2012年租金未付才酿成的纠纷，录音证明上诉人没有收取被上诉人任何费用，《收条》经鉴定不是王先芬所写，左右邻居均可作证王先芬2013年5月才回来，原审认定王先芬收取卢镜竹租金15000元没有依据；2.被上诉人不同意交出门面钥匙，一直拖到2017年4月10才将门面还给王先芬，门面损失应由被上诉人承担。因此，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人卢镜竹答辩称：两个上诉人的上诉请求完全不合理，被上诉人基于本案纠纷时间拖得太久，放弃了自己部分权利，上诉人现在再来扯没有意义。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 卢镜竹向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《门面出租合同》有效；2.判决王先芬停止侵害、继续履行《门面出租合同》并赔偿卢镜竹的停业及经营损失共计164451元。 王先芬向一审法院提出反诉请求：1.确认卢镜竹与第三人签订的房屋出租协议无效；2.判令卢镜竹从2011年7月23日起至实际归还门面止按每月5000元的租金支付王先芬实际占用期间的租金；3.本案诉讼费由卢镜竹承担。 一审法院经审理认定事实：王先芬与杨玉洪原系夫妻关系，夫妻共同财产中有位于娄山关镇溱××门面一间，2010年12月13日，第三人杨玉洪将该门面租赁给案外人许文虎使用，租期为2010年12月13日至2013年12月12日，约定第一年租金为9,600元，以后租金随行就市；协议签订后杨玉洪收取许文虎租金9,600元，后又收取后两年的租金19,200元。2011年4月1日，王先芬与杨玉洪离婚，双方在离婚时约定诉争门面归王先芬管理使用，但门面房屋产权登记人一直为杨玉洪，王先芬与第三人未办理产权变更登记。2011年6月，许文虎向杨玉洪还房，杨玉洪收回门面并退还许文虎租金24，000元，后杨玉洪将门面租赁给案外人龙太秀，2011年7月23日，杨玉洪向龙太秀出具内容为“今收到龙太秀门面装修金1,900元及第一年租金10，000元〈注：装修金在租期内可转让他人〉。”的《收条》一份，龙太秀租赁该门面后又将其转租给卢镜竹，杨玉洪通过龙太秀与卢镜竹签订门面出租协议，协议约定租期为2011年7月23日至2016年7月23日，租金为第一年10，000元，每年一交，一年后租金随行就市协议,该协议落款时间为2011年7月23日。2013年5月至7月，王先芬与卢镜竹因租金涨幅问题未能达成一致意见，王先芬于2013年7月28日将门面的卷门闸门拉下，双方因此发生纠纷而导致该门面长期闲置。2017年4月10日，卢镜竹进入涉案门面内将其堆放的货物进行了清理。卢镜竹以王先芬的行为侵害其合法权益为由，诉至桐梓县人民法院要求判决如前诉请，王先芬提起反诉。以上事实，有双方的陈述及卢镜竹提交的门面租赁协议、收条，王先芬提交的离婚证、离婚协议书等证据佐证，经庭审质证，足以认定。 一审法院经审理认为，本案争议焦点为：一、卢镜竹与杨玉洪签订的《门面租赁协议》是否合法有效，是否具备继续履行的条件；二、卢镜竹主张损失是否合法，应否得到支持；三、王先芬主张由卢镜竹支付租金的标准是否合法，该请求应否得到支持。 对于争议焦点一、虽然杨玉洪与卢镜竹签订协议前，与王先芬约定涉案门面由王先芬使用，但是王先芬并没有办理产权过户登记手续，房屋产权证上所有权人仍为杨玉洪，卢镜竹作为签订合同的善意相对人，有合理的理由相信杨玉洪为有权处分人，因而其与杨玉洪签订的协议主体适格，意思表示真实，且没有违反法律、行政法规的强制性规定。合同签订后，杨玉洪收取了一年的租金，对于后期的租金，根据王先芬与卢镜竹的通话录音及手机短信内容反映，双方争议的门面租金为2013年以后的数额，故能够确定王先芬并未对房屋租赁协议有异议，仅对租金数额提出了新的要求。因此，卢镜竹与杨玉洪签订合同后，双方都按合同的约定履行了合同义务，而王先芬也通过向卢镜竹提出收取租金这一行为对涉案的《门面租赁协议》主体进行了变更，双方实际上争议的是租金的涨幅问题，故卢镜竹与杨玉洪签订的《门面租赁协议》合法有效，但卢镜竹与王先芬因租金涨幅问题未能达成一致意见，导致涉案门面关门，直至2017年4月，卢镜竹才将堆放在涉案门面内的货物搬走，而《门面租赁协议》中约定的租赁期限为2011年7月23日至2016年7月23日。虽然该协议系合法有效合同，但事实上已经不能履行，故对卢镜竹要求王先芬继续履行《门面租赁协议》的请求，不予支持。 对于卢镜竹主张的营业及转让费等损失,材料款、装修费及营业损失费，提交的证据不能充分证明其主张的损失事实存在且未提交证据证明其损失的具体价值已实际发生，故对该项请求依法不予支持。对王先芬要求卢镜竹按每月5,000元的租金计算实际占用期间损失的诉讼请求，一审法院认为，涉案门面实际管理使用权人为王先芬，卢镜竹作为承租人，应当履行交付房租的义务，因《门面租赁协议》中对第二年起的租金约定不明，导致双方对第二年的租金未能协商一致并发生争议，导致本案纠纷发生，王先芬因此将卢镜竹租赁使用中的门面闸门拉下，虽然其有权向卢镜竹主张租金，但其行为处置不当，存在过错，卢镜竹作为承租人，应向王先芬支付租金，在2012年7月23日至2013年7月22日第二年租期届满后，卢镜竹即应当向王先芬交付2013年7月23日至2014年7月22日的租金，但卢镜竹以王先芬要求涨租金数额过高，未能协商一致为由，在2012年7月23日至2013年7月22日租期已经届满并超期后仍未支付租金，并继续占用涉案门面，并最终导致纠纷发生，且卢镜竹将其货物堆放在涉案门面内直至2017年4月10日，置之不理，亦存在过错。卢镜竹及王先芬的过错行为导致涉案门面自2013年7月28日起至2017年4月10日止未能使用，导致涉案门面产生租金损失，卢镜竹及王先芬均应当对该损失承担责任，对于租金损失的具体金额，因双方在《门面租赁协议》中未明确，也未协商一致，王先芬主张按照每月5000元标准计算，未提供证据予以佐证，故酌情参照上一年度的租金标准计算，为每年15,000元，2013年7月23日至2017年4月10日产生的租金共计为55,742元，因卢镜竹与王先芬均存在过错，根据双方的过错程度，认定双方各承担50%的过错责任，即卢镜竹承担27，871元，王先芬承担27，871元。 综上，一审法院判决：一、驳回卢镜竹的诉讼请求；二、卢镜竹自本判决生效之日起十日内支付王先芬租金损失人民币27,871元；三、驳回王先芬的其他诉讼请求。本判决生效后，如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王先芬负担。 本院二审期间，双方均坚持原来的举证目的和质证意见。本院认定事实与原审一致，本院予以确认。 本院二审认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，围绕二上诉人的上诉请求，本案的争议焦点是：1.卢镜竹是否支付了第二年（2012年7月至2013年7月）的门面租金；2.门面闲置产生的租金损失应由谁承担。 2011年，上诉人杨玉洪将门面租赁给案外人龙太秀，并收取门面装修金和第一年租金共11900元，龙太秀又将其转租给被上诉人卢镜竹，杨玉洪与卢镜竹签订门面出租协议，约定租期为2011年7月23日至2016年7月23日。2013年5月至7月，上诉人王先芬与被上诉人卢镜竹因租金涨幅问题未能达成一致意见，导致门面闸门拉下后长期闲置，双方由此酿成纠纷。针对第一个争议焦点，卢镜竹提供了收条及其与王先芬的通话记录、手机短信记录等证据证明其已支付了第二年门面租金。经鉴定，收条非王先芬本人书写及签名，本院对该证据不予采信。王先芬对通话录音及短信记录的真实性予以否认，但经法庭多次询问，其均拒绝申请鉴定，故本院对通话录音和手机短信的真实性予以确认。根据卢镜竹与王先芬的通话录音和手机短信等内容反映，双方是因2013年以后的租金涨幅问题发生争议，王先芬在通话录音及短信中均未对第二年租金的支付情况提出异议及主张。综合全案来看，王先芬与杨玉洪2011年4月离婚时明确约定争议门面归王先芬管理使用，即王先芬在2011年4月就明知争议门面归自己管理、且门面一直出租他人使用以收取租金，但其直到2013年5月与卢镜竹发生争议时都未对2012年的租金提出异议，明显不符合常理。此外，杨玉洪在将门面租给案外人许文虎和龙太秀时均是采取先交钱后承租的方式收取租金，其主张一直未收取第二年租金与其交易习惯不符，且杨玉洪及王先芬均未能提供在此期间曾催收租金的相应证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”之规定，本案中，双方当事人对卢镜竹是否支付第二年租金分别举出相反的证据，但均没有足够的依据否定对方证据，本院结合案件情况，判断被上诉人提供证据的证明力大于上诉人提供证据的证明力，故对卢镜竹已支付第二年租金的事实及证据予以确认。 针对第二个焦点，王先芬作为门面出租方，虽然有权向卢镜竹主张租金，但其采取强行将门面闸门拉下的方式，使卢镜竹客观上不能继续使用门面，是导致门面闲置并产生租金损失的重要原因之一。而卢镜竹作为门面的承租人，在第二年租期届满后应及时交付租金，但其在未对租金协商一致时，继续占有争议门面，并放任其货物闲置在门面中直至2017年4月10日，是导致门面闲置并产生租金损失的另一重要原因。因此，王先芬及卢镜竹均存在相应过错，原审根据门面实际情况酌情参照上一年度的租金标准认定双方各承担一半的过错责任并无不当，本院予以确认。 综上所述，王先芬、杨玉洪的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件诉讼费100元，由上诉人王先芬、杨玉洪各自负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  唐永群 审判员  张 鹏 审判员  吴梦吟 二〇一九年七月十五日 法官助理殷欢欢 书记员钱同