四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终803号 上诉人（原审被告）：四川新力葆房地产集团有限公司，住所地四川省德阳市旌阳区。 法定代表人：尹贵基，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任明勇，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：巫金，男，1990年10月27日出生，汉族，住四川省广汉市。 上诉人四川新力葆房地产集团有限公司(以下简称“新力葆公司”)因与被上诉人巫金房屋买卖合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院(2019)川0603民初1275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新力葆公司上诉请求，一、撤销一审判决；二、一审及二审诉讼费由巫金承担。事实和理由：一、新力葆公司未按《商品房买卖合同》约定的标准交房是因为2017年8月-9月中央第五环境保护督查组进驻四川，政府主管部门对包括“枕水小镇”3期在内的建筑工地、建筑原材料生产、运输等进行严格管控，建材企业大量减产停产，导致新力葆公司的工地工期延长达3个月，新力葆公司不应承担违约责任。一审法院径行认定新力葆公司延期交房属于事实认定不清。二、巫金已收房，且已交付房屋本身并无质量问题，不影响巫金使用，未对巫金造成损失。 巫金辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。 巫金向一审法院起诉请求：一、判令新力葆公司支付巫金违约金暂计126046元，支付至实际履行之日止（庭审中将违约金金额明确为13889元）；二、判令新力葆公司承担本案诉讼相关全部费用。 一审法院认定事实：2017年4月12日，巫金（买受人）与新力葆公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及其附件，该合同主要约定：1.出卖人以出让方式取得位于市区地块的国有土地使用权。土地用途为：商业、住宅、办公、休闲，上述地块建设的商品房暂定名为枕水小镇三期；2.买受人所购房屋建筑面积146.16平方米；3.出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5715.32元，总价款694469元；4.第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；5.第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房交付之日起15日内向买受人支付违约金；6.本合同自双方签字（盖章）之日起生效。 2017年4月21日、2017年6月9日，巫金分别缴纳购房款194469元、500000元，但该房屋项目至今未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书。 2017年11月9日，案涉的枕水小镇5#、6#、7#、14#楼经新力葆公司（建设单位）、中国建筑西南勘察设计研究院有限公司（勘察单位）、四川山鼎建筑工程设计股份有限公司（设计单位）、中国华西企业股份有限公司（施工单位）、四川省名扬建筑工程管理有限公司（监理单位）一致同意验收合格。 2017年12月1日，巫金与新力葆公司交房手续办理完毕，巫金在《交房程序表》中业主处签字。 2018年1月10日，德阳市公安消防支队向被告出具《建设工程消防验收意见书》（德公消验字[2018]第0001号），对被告申报的枕水小镇5#-7#商住楼及地下室建设工程经审查资料及现场检查测试，综合评定案涉工程消防验收合格。 一审法院认为，新力葆公司与巫金之间签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，新力葆公司与巫金均应按合同约定履行权利、义务。 关于巫金主张的违约金。就违约金的计算时间，巫金认为新力葆公司未按约定的条件向巫金交付房屋，违约金应计算至案涉房屋符合交房条件之日止；新力葆公司认为案涉房屋已符合法定的交付条件，且双方已在约定的期限内办理交房手续，故不应承担违约金。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。案涉工程于2017年11月9日竣工验收合格，于2018年1月10日消防验收合格，依据上述法律的规定，案涉房屋在2018年1月10前禁止交付使用，本案合同中约定的交房时间是2017年11月30日前，故一审法院认定在2017年12月1日至2018年1月9日期间（总计40天）应计算违约金。同时，巫金依据《商品房买卖合同》第十三条主张违约责任，该条约定“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的”将承担违约责任，本案中被告确存在“未按约定条件”交房，但从2018年1月10日起不存在“未按约定的期限”交房的事实，故不再适用该条款主张违约金。综上，一审法院认定违约金的计算时间为40天。关于违约金的计算标准，巫金认为依据合同约定新力葆公司应按照巫金已付购房款的日万分之五向其支付违约金；新力葆公司认为合同约定的违约金标准过高。一审法院认为，《商品房买卖合同》中明确约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”，新力葆公司虽辩称该违约金的计算标准过高，但未提交相关的证据予以证明，故一审法院不予采纳。综上，一审法院认定，新力葆公司应向巫金支付违约金13889.38元（694469元×0.0005／天×40天）。巫金要求新力葆公司支付违约金13889元，低于双方的合同约定，系巫金对自身权利的自由处分，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：新力葆公司于本判决生效之日起十日内支付巫金违约金13889元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费74元，由新力葆公司负担。 本院二审期间，新力葆公司提交了以下证据：一、德阳市华益混凝土有限公司《关于企业进行停产环保整改的通知》，用以证明因政府主管部门对建筑公司、建筑原材料生产、运输严格管控导致“枕水小镇”3期建筑材料供应商减产、停产进而导致新力葆公司工期延误；二、《房屋租赁合同》及发票、《旌东片区房屋租赁市场调查报告》，用以证明同片区合同租金作为业主损失的重要参考依据，合同约定的违约金过分高于业主实际损失。经质证，巫金对上述证据不予认可。本院认为，新力葆公司提供的证据涉及案外人，且相关人员未出庭，无法核实其真实性，不予采信。 本院认为，结合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、关于逾期交房是否存在可以免除、减轻责任的法定事由；二、如新力葆公司应承担违约责任，则违约金金额的认定。 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。环保督查等系列措施系政府部门针对违反环境保护法规行为进行的查处行为，系合法履行其行政职能的行为。新力葆公司未提交证据证明政府部门向其直接发出了停工指令。原材料供应商生产本应符合相关标准，即使其使用的原材料导致工程进度缓慢，也并非新力葆公司不能克服的客观情况，故新力葆公司的该项理由不成立，不予采纳。 关于争议焦点二，《商品房买卖合同》第十三条的约定，逾期交房的违约责任为：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。本案中，双方约定的交房时间为2017年11月30日前，但涉案工程于2018年1月10日才符合法定的交付条件。新力葆公司未按约交付房屋，应当承担违约责任。经审查，一审法院对违约金的计算符合合同约定，不存在过高的情形，二审予以维持。 综上所述，新力葆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费148元，由四川新力葆房地产集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玉兰 审判员  张时春 审判员  毛文婷 二〇一九年七月二日 书记员  廖雪丽