四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再77号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：廖建华，女，汉族，1963年9月6日出生，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：张进，四川东烜律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：成都万科置业有限公司。住所地：四川省成都市成华区万科路**。 法定代表人：冯志玲。 委托诉讼代理人：易娜，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭雪露，泰和泰律师事务所律师。 再审申请人廖建华与被申请人成都万科置业有限公司（以下简称万科公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终8941号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年8月29日作出（2018）川民申1974号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人廖建华委托诉讼代理人张进，被申请人万科公司委托诉讼代理人易娜、彭雪露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖建华申请再审称，1.原审事实认定错误。“房屋所有权证书”应该理解为“房屋的所有权证书”和“土地使用权证书”。一审判决认为“合同第十九条第二款并未包括迟延交付国有土地使用权证的情形”，属于认定事实错误。2.即使“房屋所有权证书”不包括“土地使用权证书”，万科公司存在迟延交付“土地使用权证书”的违约行为，应该向申请人廖建华支付违约金。二审判决适用法律错误。请求：1.撤销一、二审判决，万科公司以已付房款总额893172元为基数按照每日万分之三的标准，从2010年9月17日起计算至廖建华实际取得国有土地使用证止，向廖建华支付违约金。2.一、二审诉讼费用由万科公司承担。 万科公司提交意见称，1.根据双方签订的商品房买卖合同第十九条，房屋权属转移登记包含了国土证和房产证两项内容，但合同没有约定国土证的办理期限。我们公司按照成都市关于国土证办理的流程确定办证时间，没有逾期交证。2.万科公司不应该承担违约金，合同没有约定违约金，廖建华也没有举证证明自己的损失。3.廖建华的诉讼请求已超过诉讼时效。请求驳回廖建华的再审申请。 廖建华向一审法院起诉请求：1.万科公司办理廖建华所购房屋的国有土地使用证并向廖建华交付证书；2.万科公司以已付房款总额893172元为基数按照每日万分之三的标准，从2010年9月17日起计算至廖建华实际取得国有土地使用证止，向廖建华支付违约金。一审法院认定事实：2009年8月17日，廖建华、万科公司签定《商品房买卖合同》，约定：廖建华购买万科公司开发的位于成华区万科路4号魅力之城四期A区3栋1楼4号房屋，建筑面积69.54平方米，总价款893172元。合同第十条第一款约定出卖人应于2009年9月17日前向买受人交付房屋；第十九条第二款约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”另查明，廖建华已取得涉案房屋所有权证，登记时间为2014年8月12日。涉案房屋国有土地使用权的（颁证）登记时间为2015年12月7日，该国有土地使用权证书现由万科公司持有。庭审中，双方均认可廖建华委托万科公司办理国有土地使用权证的事实。双方签订的《商品房买卖合同》中显示案涉房屋所在的成华区万科路4号魅力之城四期A区约定的竣工日期为2008年12月31日。一审法院判决：一、万科公司在判决生效五日内向廖建华交付位于成华区万科路4号魅力之城四期A区3栋1楼4号商业用房的国有土地使用权证；二、万科公司在判决生效五日内向原告廖建华支付违约金20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 廖建华不服一审判，上诉请求：撤销一审判决第二项，改判万科公司以已付房款总额893172元为基数按照每日万分之三的标准，从2010年9月17日起计算至廖建华实际取得国有土地使用证止，向廖建华支付违约金。事实和理由：1.一审判决认为“合同第十九条第二款并未包括迟延交付国有土地使用权证的情形”，属于认定事实错误，不仅是指房屋的产权证书，还包括房屋占用范围内的土地使用权证书；2.一审判决既错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，又毫无根据酌定违约金金额，自相矛盾；3.廖建华在合同履行过程中没有任何过错，不应负担案件受理费。 万科公司辩称，1.万科公司不否认有代为办理涉案房屋土地使用权证的义务，但需在收到廖建华提交的相关办证资料以后，万科公司再向办证机关提交；2.根据双方签订的商品房买卖合同第十九条第二款约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”、“买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，……”，房屋权属转移登记包含了国土证和房产证两项内容，而房屋所有权证书所指向的仅仅为房屋所有权证。廖建华主张万科公司逾期办理国有土地使用权证并要求承担违约责任，没有合同依据；3.万科公司不应该承担违约金，合同没有约定违约金，廖建华也没有损失；同时，一审判决确定的违约金过高。 万科公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回廖建华的诉讼请求。事实和理由：1.万科公司基于双方签订的《商品房买卖合同》在办理国有土地使用权证的过程中，不存在任何违约行为，不应对此承担任何责任；2.廖建华的诉讼请求已超过诉讼时效；3.一审判决判令万科公司支付廖建华违约金20000元无事实和法律依据，合同并未约定办理国土证的期限及相应的违约责任，一审判决也未具体明确国土证的办理期限。同时，即使国土证办理存在迟延，亦不实际影响廖建华居住、出租、转让或抵押案涉房屋，未对廖建华造成任何损失。 廖建华辩称，1.一审法院已经查明万科公司已经办理了国有土地使用权证，但是万科公司未通知廖建华领取。万科公司的上诉请求没有事实和法律依据；2.万科公司一直未通知廖建华领取国有土地使用权证，本案没有超过诉讼时效；3.其余意见与廖建华的上诉意见一致。 二审法院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致。二审中，万科公司于2017年7月24日将案涉房屋国有土地使用权证交付廖建华。 二审法院认为，廖建华与万科公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的主要争议焦点为万科公司是否应向廖建华支付逾期办理国有土地使用权证的违约金。在双方签订商品房买卖合同时，我国尚未实行不动产统一登记制度，权属证书包括房屋所有权证和国有土地使用权证。《商品房买卖合同》第十九条也明确约定了买受人委托出卖人办理权属转移登记，故万科公司具有协助买受人办理国有土地使用权证义务，万科公司的该部分上诉理由不成立，本院不予采信。《商品房买卖合同》第十九条第二款约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”该约定既包含有买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的内容，同时又对因出卖人原因导致买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的情形作出了约定。本条中约定的“房屋权属转移登记”应包括房屋所有权和国有土地使用权的转移登记，双方对此均无异议；而与“房屋权属转移登记”相对应，该条约定的“房屋所有权证书”则应当理解为仅指房屋所有权证而不包括国有土地使用权证。据此，应认定双方未对万科公司逾期办理国有土地使用权证书所应承担的违约责任进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，廖建华依据《商品房买卖合同》第十九条约定主张逾期取得国有土地使用权证违约金，无事实和法律依据，不予支持。另，二审中，万科公司已将案涉房屋国有土地使用权证交付廖建华，廖建华起诉请求万科公司交付国有土地使用权证已无实际意义，不予支持，但万科公司应承担一定的一审案件受理费。若廖建华认为万科公司的行为给其造成损失，可另行主张。二审法院判决：一、撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初1416号民事判决；二、驳回廖建华的诉讼请求。 再审查明事实与原审一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：万科公司是否应向廖建华支付逾期办理国有土地使用权证的违约金。 廖建华、万科公司之间签定的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方在合同中约定廖建华委托万科公司向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，万科公司已代廖建华办理完毕并领取了案涉房屋的国有土地使用证，但未及时交付廖建华，已构成迟延交付。《商品房买卖合同》第十九条第二款约定：“。…如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。”,该条系对万科公司迟延交付房屋所有权证的违约责任的约定，并未包括迟延交付国有土地使用权证的情形，故廖建华主张万科公司依照《商品房买卖合同》第十九条的约定支付违约金的请求不成立。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”之规定，万科公司应承担违约责任。关于违约金数额，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定确定。一审中万科公司要求减少违约金，廖建华亦未举证证明其实际遭受损失金额，一审法院经审理并结合本案实际酌情确认万科公司应支付廖建华违约金为20000元并无不当。 另，万科公司主张廖建华的诉讼请求已经超出诉讼时效，本院认为万科公司作为受托人完成委托事项后通知委托人廖建华并交付相关证件资料是其应尽的法律义务，其未履行通知义务是廖建华自2015年12月7日案涉房屋国有土地使用权证颁发后长时间未取得该证的主要原因，现万科公司又企图从自己不正当行为中获利，既不符合法律逻辑，亦有违公平公正原则，故本院对万科公司认为廖建华的诉请超过诉讼时效的主张不予支持。 综上所述，二审法院认为双方未对逾期办理国有土地使用权证书的违约责任进行约定故万科公司不应承担违约责任，确有不当，本院予以纠正。一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终8941号民事判决； 二、维持四川省成都市成华区人民法院(2017)川0108民初1416号民事判决。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5129元，由廖建华承担2000元，万科公司承担3129元；二审案件受理费700元，由廖建华承担300元，万科公司承担400元。 本判决为终审判决。 审判长  赵骏 审判员  邓军 审判员  胡钉 二〇一九年七月二十六日 法官助理李新华 书记员赵雪萍