包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1380号   上诉人（一审原告）：内蒙古第一机械集团有限公司。   法定代表人：李全文，该董事长。   委托诉讼代理人：冀霞，女，该公司职工。   委托诉讼代理人：王淳，女，该公司职工。   上诉人（一审被告）：内蒙古草原牧歌餐饮发展有限责任公司。   法定代表人：刘晋鲁，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：董昭军，内蒙古字仁律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵丹，内蒙古字仁律师事务所律师。   一审被告：刘晋鲁，男，1968年7月30日出生，汉族，内蒙古草原牧歌餐饮发展有限责任公司执行董事，住包头市。   上诉人内蒙古第一机械集团有限公司（以下简称一机公司）因与上诉人内蒙古草原牧歌餐饮发展有限责任公司（以下简称草原牧歌公司）、一审被告刘晋鲁房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初5037号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   一机公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判草原牧歌公司向其支付房屋租金1033333.33元以及迟延付款的利息；2、一、二审案件受理费由草原牧歌公司负担。其上诉理由是：1、一审法院认定事实错误。一审法院认定房屋租赁期少计算半年。双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期为2011年7月1日至2015年6月30日，《补充协议》约定的租赁期限为2015年7月1日到2018年12月30日，但一审判决确认的租赁期限是从2012年到2018年，少计算了半年的租期，相应租金也少计算半年。2、一审法院应当支持一机公司关于违约金的诉讼请。依据双方《补充协议》的约定，草原牧歌公司应当在2018年11月30日前支付欠付租金，但时至今日其仅支付租金23万元，已经严重违约，根据法律规定，其应当支付逾期付款利息。   草原牧歌公司答辩称，一审判决第一项认定事实清楚，适用法律正确，请求维持该项判决。1、双方签订的《补充协议》及《付款沟通函》系双方对租赁期限及产生租金的结算与确认，不收取2011年租金系一机公司对其权利的处分，符合法律规定。2、一机公司主张的利息没有法律依据，本案是2018年8月提起诉讼，还没有到支付租金的最后期限，故不应当支付逾期利息。   草原牧歌公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回一机公司要求腾房的诉讼请求。2、本案一、二审案件受理费由一机公司承担。其上诉理由是，一审中一机公司主张其已经了发出的解除《补充协议》通知，草原牧歌公司应当根据该通知要求腾退房屋，一审法院在审理该项诉讼请求时，应当紧紧围绕该解除通知是否有效进行审理，不应当扩大审理范围，以合同到期为由，要求草原牧歌公司腾房。   一机公司答辩称，一审判决腾房恰当，请求维持该项判决。按照沟通函或者《补充协议》的约定，草原牧歌公司的租赁期限已到期，其应当腾退房屋。   一审被告刘晋鲁对二上诉人的上诉意见均未发表答辩意见。   一机公司向一审法院起诉请求：1、判令草原牧歌公司、刘晋鲁共同支付欠缴房租2650560.96元及逾期利息243633.66元（2011年7月1日至2015年6月30日的租金按照每年150000元计算，2015年7月1日至2018年8月1日，按照86元/平方米/月计算）；2、判令草原牧歌公司腾房；3、诉讼费由草原牧歌公司、刘晋鲁承担。   一审法院认定事实：2011年7月1日，一机公司与草原牧歌公司签订《房屋租赁合同》一份，草原牧歌公司租赁一机公司位于包头市××区（原丽都酒店一层）建筑面积685.28平方米的底店一套。租赁期限四年，从2011年7月1日至2015年6月30日。草原牧歌公司支付租金150000元，首次租金150000元于合同签订之日起十日内支付，以后各期租金分别于2012年7月30日前、2013年7月30日前、2014年7月30日前付清。2018年7月1日，一机公司与草原牧歌公司签订《补充协议》一份，约定：草原牧歌公司在原租赁合同到期后继续租赁该房屋，租赁期为2015年7月1日至2018年12月30日，2016年至2018年每年的租金为200000元。该《补充协议》后附草原牧歌公司向一机公司出具的《付款沟通函》一份，草原牧歌公司认可欠付租金，并承诺2012年至2015年租金每年150000元，共计600000元；2016年至2018年租金每年200000元，共计600000元；先期付总租金的50%，余下的租金2018年11月30日付清。从双方签订《房屋租赁合同》直至2018年12月20日庭审结束时，草原牧歌公司共计支付租金230000元，房屋由草原牧歌公司占有、使用。   一审庭审中，一机公司向法庭举证了其向草原牧歌公司出具的落款时间为2018年11月28日的《解除合同通知》一份，写明，因草原牧歌公司未按《补充协议》约定的付款计划支付租金，已经严重违约，一机公司通知草原牧歌公司解除该协议。一机公司以此证明，其与草原牧歌公司之间的《补充协议》已经解除，草原牧歌公司应当腾出房屋。草原牧歌公司认为，草原牧歌公司没有收到通知，通知的内容也不符合双方约定，解除合同需要提前三个月通知对方，并给草原牧歌公司必要的准备时间。一机公司还向法庭举证了其委托诉讼代理人王淳自行制作的《民族东路、乌兰道租赁地点调查情况》一份，写明金雅仕美发面积为50平方米，年租金为40000元，单价为67元每月；东北饺子馆面积为55平方米，年租金为48000元，单价为73元每月……该表格总共列有九家店铺，面积、年租金、单价均不相同。   本案在审理过程中，根据一机公司申请，一审法院依法作出（2018）内0203民初5037号民事裁定，查封草原牧歌公司、刘晋鲁名下价值2894194.62元的财产。2018年10月25日，该院依法查封了草原牧歌公司名下包高新国用（2010）第053号土地使用权，查封期限三年，从2018年10月25日起至2021年10月24日止。   一审法院认为，一机公司与草原牧歌公司签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。草原牧歌公司应当按照《房屋租赁合同》和《补充协议》的约定按时、足额支付租金。一机公司主张《补充协议》已经解除，要求按照86元/平方米/月的标准计算2015年7月1日之后的租金。一机公司所提供的证据不足以证明《解除合同通知书》已经送达草原牧歌公司，同时其所举证的《民族东路、乌兰道租赁地点调查情况》系由其自己的委托诉讼代理人所列，不具备证明力，故其该项主张，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。故租金仍应按照《房屋租赁合同》及其《补充协议》确定的标准计算。2012年至2015年租金每年150000元，共计600000元；2016年至2018年租金每年200000元，计算至一机公司主张的2018年8月1日，租金为533333.33元（200000元×2年+200000元÷12个月×8个月）。双方均认可，草原牧歌公司共支付租金230000元，故草原牧歌公司欠付一机公司2018年8月1日前的租金数额为903333.33元（600000元+533333.33元-230000元）。《房屋租赁合同》及其《补充协议》约定的租赁期限均已届满，一机公司主张要求草原牧歌公司腾出租赁房屋的诉讼请求符合法律规定及合同约定，该院予以支持。一机公司主张草原牧歌公司向其支付逾期交纳租金的利息，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。刘晋鲁作为草原牧歌公司的法定代表人，其履行的是职务行为，刘晋鲁个人无合同关系，故根据合同相对性原则，一机公司对于刘晋鲁的全部诉讼请求，于法无据，该院不予支持。综上所述，对一机公司的诉讼请求，该院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告内蒙古草原牧歌餐饮发展有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告内蒙古第一机械集团有限公司支付欠付租金903333.33元；二、被告内蒙古草原牧歌餐饮发展有限责任公司于本判决生效后三十日内腾出位于包头市××区底店（建筑面积共685.28平方米）并交付于原告内蒙古第一机械集团有限公司；三、驳回原告内蒙古第一机械集团有限公司的其他诉讼请求。   本院经审理查明的事实与一审法院认定的一致，本院依法予以确认。   本院认为，双方当事人对签订《房屋租赁合同》以及《补充协议》的事实认可，本院依法予以确认。本案争议的焦点问题是：一、截止2018年8月1日草原牧歌公司欠付租金额具体数额；二、草原牧歌公司是否应当支付逾期付款利息。三、草原牧歌公司是否应当腾退涉案房屋。   一、关于截止2018年8月1日草原牧歌公司欠付租金额具体数额问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》双方的租赁期限是从2011年7月1日到2018年12月30日，租期共计7年半。其中，《房屋租赁合同》约定的租期是从2011年7月1日到2015年6月30日，每年租金15万元，产生租金60万元；《补充协议》约定的租期为2015年7月1日到2018年12月30日，2016年至2018年每年租金为20万元，至2018年8月1日产生租金61.6667万元（20万×3+20万元÷12个月）。综上，至2018年8月1日租期为7年零1个月，产生租金为121.6667万元，因草原牧歌公司在此前共计支付房租23万元，现共欠付房租为98.6667万元。草原牧歌公司主张在《补充协议》第二条约定是“2016至2018年每年租金为20万元”，根据上下文的文义解释和协议的整体解释，应认定为每年度房屋租金20万元，计租日期应从2015年7月1日起算，一审法院从2016年起算房屋租金错误，本院予以纠正。草原牧歌公司主张一机公司减免了2015年7月1日至2015年12月30日半年的租金，但根据双方的约定，一机公司并无减免租金的意思表示，故草原牧歌公司该项抗辩理由不能成立，本院不予支持，一审法院计算欠付租金数额错误，本院予以纠正。   二、关于草原牧歌公司是否应当支付逾期付款利息问题。因双方签订的两份协议中，对于其付款的利息均未约定，且本案起诉时，并未到协议约定的付款日期，即草原牧歌公司并未发生逾期付款的行为，故一机公司要求草原牧歌公司支付逾期付租的利息，无事实依据，本院不予支持。   三、关于草原牧歌公司是否应当腾退房屋问题。至一审宣判时，双方约定的租期已经届满，一机公司要求草原牧歌公司腾退房屋，理由正当，草原牧歌公司作为承租人无权继续占用房屋，其应当依约腾退房屋。   综上，一审法院认定租赁期限及租金金额不当，本院依法予以纠正。一机公司的上诉请求，部分成立，成立部分本院予以支持。草原牧歌公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初5037号民事判决第二项“被告内蒙古草原牧歌餐饮发展有限责任公司于本判决生效后三十日内腾出位于包头市××区底店（建筑面积共685.28平方米）并交付于原告内蒙古第一机械集团有限公司”；   二、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初5037号民事判决第一项“被告内蒙古草原牧歌餐饮发展有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告内蒙古第一机械集团有限公司支付欠付租金903333.33元”、第三项“驳回原告内蒙古第一机械集团有限公司的其他诉讼请求”；   三、上诉人内蒙古草原牧歌餐饮发展有限责任公司于本判决生效后三十日内向上诉人内蒙古第一机械集团有限公司支付欠付租金98.6667万元；   四、驳回上诉人内蒙古第一机械集团有限公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   上诉人内蒙古第一机械集团有限公司预交的一、二审案件受理费59908元，由上诉人内蒙古第一机械集团有限公司负担37608元，上诉人内蒙古草原牧歌餐饮发展有限责任公司负担22300元；上诉人内蒙古草原牧歌餐饮发展有限责任公司负担其预交的二审案件受理费29954元。   本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 邢海峰     二○一九年七月十日   法官助理 侯 丽   书 记 员 杨 曼   附：本判决所引用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。