文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申994-1007号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：梅县客家文化城房地产开发有限公司。住所地：梅州市梅县区新兴路客家文化城（百福豪园）A、B栋1号单层店。法定代表人：刘艳萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：李伟宏，该公司员工。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：余森源等24人。（详细身份信息见附表）再审申请人梅县客家文化城房地产开发有限公司（以下简称客家文化城公司）因与被申请人余森源等24人商品房预售合同纠纷14案，不服广东省梅州市中级人民法院（2018）粤14民终1349-1362号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。客家文化城公司申请再审称：（一）政府拖延原因造成的后果不应由客家文化城公司承担。1.客家文化城公司于2016年9月13日向梅县区不动产登记中心提交案涉工程确权办证备案所需资料，2017年1月补齐项目工程各栋的竣工验收备案表。梅县区不动产登记中心权籍调查测绘部于2017年4月26日出具百福豪园二期E、F、G、H、J栋《房屋建筑面积测绘成果报告书》。向不动产登记中心递交房地产确权办证备案资料后的进展不是客家文化城公司或者业主可以管控。依照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条，客家文化城公司可不承担逾期办证违约责任。政府部门从测绘拖延至测绘后发现客家文化城公司地下人防工程边线超出宗地红线面积963平方米如何解决一直拖延，由此造成的后果不应由客家文化城公司承担。2.双方签订的《商品房买卖合同》第十五条只是约定出卖人应当在商品房交付使用后的一定期限内将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并未约定买受人的房地产权证书应由出卖人办理，也未约定买受人应在何时取得房地产权证书。据此，至2016年12月16日工程竣工验收合格，2017年1月4日取得备案表，客家文化城公司最后提交上述二份资料后，即已按合同全面履行了义务。3.在梅县区不动产统一登记二证合一政策实施前，由于各部门分别审核，包含人防工程在内的地下面积与土地使用证面积不匹配现象普遍存在，并不影响房产证的办理。本案中，如果政府主管部门对客家文化城公司略微超宗地红线问题及时出台政策，或者采用变通方法，而不是简单粗暴地采取关闭客家文化城公司的办证窗口手段，则不会出现买受人房地产权证书未及时办理的情况。4.边线坐标系有关部门放置，亦被验收合格，地下人防工程边线超红线究竟是谁的责任实难以界定，责任由客家文化城公司承担不公平。而且，买受人的《不动产权证书》现已办妥，买受人没有提供在未办证期间蒙受损失的任何证据。5.土地出让金实质是土地使用者向政府缴纳相应对价后取得土地使用权。本案中，超出宗地红线面积963平方米属于客家文化城公司征地红线范围，并已交清征地款，后续在交纳一定数额出让金后即完成全部用地手续并取得土地使用权。如前所述，地下人防工程边线超红线究竟是谁的责任实难以界定，客家文化城公司超出宗地红线的情形通过政府开启办理窗口，性质是可以转化的。上述完善用地手续与办理房屋不动产权证书均需政府相关部门行使职权方能实现，且不存在客家文化城公司不配合、不执行政府决定的事实。据此，不能归责于客家文化城公司。（二）客家文化城公司不应承担逾期交房的违约责任。客家文化城公司提交的业主签名的交房清单足以证明买受人在约定交房时间后接收房屋是其自身需要，并非客家文化城公司无法交付房屋。买受人在接收涉案房屋时对逾期交房问题无异议，应视为其放弃对客家文化城公司逾期交房主张权利。买受人主张客家文化城公司承担逾期交房违约责任已超过诉讼时效。（三）原审判决客家文化城公司在交房后的一定期限向不动产登记中心递交办证资料以自然日计算不当，需与政府相关部门衔接的时间约定只能是工作日。据此，客家文化城公司向本院申请再审，请求撤销原审判决，驳回余森源等24人的全部诉讼请求。本院认为，首先，对于客家文化城公司申请再审所述逾期交房违约金问题，客家文化城公司与相关买受人签订的《广东省商品房买卖合同》约定，如出卖人未能依约交房，则自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。根据原审法院查明的事实，部分案件中确实存在逾期交房的情形，原审根据上述合同约定，判令客家文化城公司自逾期交房之次日起至实际交付之日止，向相关买受人支付相当于已交付房价款每日万分之一的违约金，并无不当。其次，对于客家文化城公司申请再审所述逾期办证违约金问题。如二审判决所述，虽然客家文化城公司于2016年9月13日向产权登记机关提交了办证资料，但此时涉案商品房尚未取得竣工验收备案。根据梅州市梅县区人民政府2018年5月11日的《会议纪要》、梅州市梅县区国土资源局2018年8月15日的《复函》以及梅州市梅县区住房和城乡规划建设局2018年9月17日的《复函》，均证明涉案建筑超出国土证的红线面积，违反相关法律规定，经行政处罚并由客家文化城公司补办相关手续，直至2018年6月8日完善相关用地手续后，才恢复办理产权登记业务。此外，根据梅州市梅县区政府部门的处理意见，在梅州市梅县区实施二证合一的不动产登记之前，客家文化城公司超出国土证红线面积的建筑行为，已属于违法行为，并非在梅州市梅县区实施二证合一的不动产登记之后，因相关法律或政策规定的新变化而由合法行为变为非法行为。客家文化城公司作为房地产开发商对在国土证红线范围内实施建造负有注意义务，其对超出国土证红线面积建设的违法行为应负有过错责任。客家文化城公司以涉案建筑超出国土证的红线面积是历史遗留问题、其没有责任，并以政府部门拖延解决问题导致逾期办证为由，主张免除其与买受人之间的逾期办证违约责任，理由不成立。据此，原审判决客家文化城公司依照合同约定的违约金标准向余森源等24人支付逾期办证违约金，亦无不当。综上所述，客家文化城公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回梅县客家文化城房地产开发有限公司的再审申请。审判长  刘样发审判员  文建平审判员  贾 密二〇一九年七月××日书记员  赵时雨附：余森源等24名被申请人的身份信息列表            序号              申请再审案号              二审案号              被申请人信息                  1              （2019）粤民申994号              （2018）粤14民终1350号                余森源，男，1979年8月28日出生，汉族，住大埔县。        管艳娇，女，1982年4月17日出生，汉族，住大埔县。                  2              （2019）粤民申995号              （2018）粤14民终1352号                古清芬，女，1966年6月9日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区。                  3              （2019）粤民申996号              （2018）粤14民终1349号                丘记祥，男，1970年7月6日出生，汉族，住广东省大埔县。  苏水英，女，1979年2月5日出生，汉族，住广东省大埔县。                  4              （2019）粤民申997号              （2018）粤14民终1362号                张卫平，男，1970年3月2日出生，汉族，住广东省梅州市梅县区。  张雪新，女，1972年4月21日出生，汉族，住广东省梅州市梅县区。                  5              （2019）粤民申998号              （2018）粤14民终1353号                陈广先，男，1981年6月24日出生，汉族，住广东省平远县。  刘香兰，女，1981年5月16日出生，汉族，住广东省平远县。                  6              （2019）粤民申999号              （2018）粤14民终1358号                曾祥坤，男，1976年5月16日出生，汉族，住梅县区。  杨娜，女，1987年4月18日出生，汉族，住蕉岭县。                  7              （2019）粤民申1000号              （2018）粤14民终1351号                杨雪芳，女，1966年7月5日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区。                  8              （2019）粤民申1001号              （2018）粤14民终1360号                曾庆梅，女，1978年11月5日出生，汉族，住梅州市梅江区。                  9              （2019）粤民申1002号              （2018）粤14民终1361号                张永添，男，1963年12月16日出生，汉族，住梅州市梅江区。  温艳清，女，1971年12月11日出生，汉族，住梅州市梅江区。                  10              （2019）粤民申1003号              （2018）粤14民终1355号                温伟雄，男，1963年7月12日出生，汉族，住梅县。  梁化云，女，1966年10月29日出生，汉族，住梅县。                  11              （2019）粤民申1004号              （2018）粤14民终1356号                梁瑞导，男，1964年8月26日出生，汉族，现住梅州市梅县区。                  12              （2019）粤民申1005号              （2018）粤14民终1357号                李海辉，男，1976年2月28日出生，汉族，住梅州市梅江区。                  13              （2019）粤民申1006号              （2018）粤14民终1359号                陈李生，男，1986年4月18日出生，汉族，住梅州市梅江区。  罗雪芬，女，1987年11月10日出生，汉族，住梅州市梅江区。  陈宝森，男，1956年12月4日出生，汉族，住梅州市梅江区。  李桂容，女，1963年1月10日出生，汉族，住梅州市梅江区。                  14              （2019）粤民申1007号              （2018）粤14民终1354号                李美兰，女，1980年7月12日出生，汉族，住梅州市梅县区。