黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0126民初1137号原告：王增智，男，汉族，1976年6月7日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：黄淑芝，女，汉族，1978年8月9日出生，住黑龙江省木兰县，原告：李广发，男，汉族，1962年7月8日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：刘海滨，男，汉族，1973年2月22日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：肖立国，男，汉族，1980年5月31日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：刘国彬，男，汉族，1961年10月31日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：陈伟，女，汉族，1973年6月2日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：高军，男，汉族，1978年9月3日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：都宏娜，女，汉族，1981年11月25日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：张玉杰，女，汉族，1958年12月5日出生，住黑龙江省巴彦县，以上10位原告诉讼代表人：肖立国，男，汉族，1980年5月31日出生，住黑龙江省巴彦县，以上10位原告诉讼代表人：刘海滨，男，汉族，1973年2月22日出生，住黑龙江省巴彦县，委托诉讼代理人：李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。被告：黑龙江华星房地产开发集团有限公司，地址巴彦县巴彦镇。法定代表人：杨成，职务：总经理。委托诉讼代理人：尹树财，男，汉族，1969年7月17日出生，华星房地产法律顾问，住黑龙江省巴彦县，被告：贾永君，男，汉族，1968年5月13日出生，住黑龙江省七台河市新兴区，委托诉讼代理人：江涛，黑龙江承启律师事务所律师原告肖立国、刘海滨等10位原告与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司（以下简称华星公司）、被告贾永君确认合同无效纠纷一案，10位原告以代表人诉讼程序向本院提起诉讼，本院立案后，经审查，原告人数众多，诉讼标的是同一种类，符合代表人诉讼条件，本院决定依法适用代表人诉讼程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案已登记的10位原告诉讼代表人肖立国、刘海滨的委托诉讼代理人李默涵，被告华星公司委托诉讼代理人尹树财、被告贾永君委托诉讼代理人江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖立国、刘海滨等10位原告向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认被告华星公司与被告贾永君签订的10套商品房买卖合同无效；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告肖立国、刘海滨等10位原告是被告华星公司开发建设的位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区的10位业主，肖立国、刘海滨等10位原告通过合法渠道购买并合法占有使用该房屋至今。肖立国、刘海滨等10位原告数次要求被告协助为其办理不动产登记手续，但被告迟迟不予办理。经原告查询得知，被告华星公司为了借款已经将案涉房屋与被告贾永君在房屋登记部门办理了房屋预售登记相关手续，致使肖立国、刘海滨等10位原告不能正常办理案涉房屋产权登记。肖立国、刘海滨等10位原告认为，被告华星公司与被告贾永君办理预售登记所签订的房屋买卖合同是为贷款进行的抵押担保行为，根据《担保法》以及《物权法》的相关规定，该抵押行为违法，不发生法律效力，被告贾永君不具有该房屋物权上任何的优先权。同时因被告华星公司与被告贾永君之间并非真实的房屋买卖合同关系，该合同的签订严重损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条以及《民法总则》的相关规定，故此原告诉至法院。被告华星公司辩称，被告华星公司和被告贾永君签订的房屋买卖协议是名为买卖实为借贷的法律关系，我方支持给业主解除抵押，办理过户登记。被告贾永君辩称，因开发公司与贾永君有巨额借款，开发公司向出借人开具多套房屋买卖合同和收款收据，并在房产部门办理预告登记。作为开发公司借款的担保。现在是开发公司和出借人已经就以物抵债偿还借款事宜另外达成协议，所以对有关被告登记在贾永君名下的房产不主张权力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据即：一、装修保证金，水、电、热力、物业等费用票据。拟证明：原告对案涉房屋已经合法占有并实际使用至今，在占有和使用的过程中，没有任何除原告之外的案涉房屋其他权利人对房屋行使权力，原告与被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，并且原告已经支付购房款。二、商品房买卖合同10份，以及购房款收据10张。拟证明：被告华星公司与被告贾永君因民间借贷法律关系，为担保债务的需要，签订了所谓的房屋买卖合同，该合同并非为被告贾永君生活消费性购房或回迁用房，而是作为债权担保的一种方式，双方所做出的房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，并不是合同双方真实意思表示。同时该合同被告贾永君所支付的款项实为借款，并非是房屋买卖交易的价款，其并未履行房屋买卖合同对价的支付义务，该合同违反了《物权法》和《担保法》以及民间借贷的法律规定，由于房屋没有办理预售许可，根据商品房司法解释的规定，该合同应为无效。三、巴彦县房产局出具的说明一份，证明案涉房屋现状，除因被告贾永君房屋买卖合同而进行的预售登记之外，无其他权利限制，原告实际占有和使用该房屋，被告贾永君对房屋并没有占有和使用。四、原告提供的被告华星公司出具的证明1份。拟证明：该套涉案房屋已经出售给原告，但由于公司建设资金短缺，从被告贾永君处借款，便与被告贾永君签订房屋买卖合同，名为房屋买卖，实为借款。此证据与证据三相互印证，证明了被告华星公司与被告贾永君的商品房买卖合同名为买卖实为借贷，不具备商品房买卖合同的要件，违背了法律、行政法规的禁止性规定。同时该证明证实了该房屋的实际买受人，以及对该房屋占有和使用的权利人均为原告。原告完全有理由因自身对房屋的所有权权益被恶意损害，而提出被告华星公司与被告贾永君之间房屋买卖合同无效的诉权主张。五、企业法人营业执照、企业集团登记证和证明。拟证明：被告诉讼主体资格和开发资质。黑龙江省华星房地产开发有限公司与黑龙江华星房地产开发集团有限公司是母子公司，均是金桥怡园小区的开发建设的实际控制单位，是本案的适格被告。六、原告提供的黑龙江省桦南县人民法院（2017）黑0822民初1037号民事判决书、相关案例3份。拟证明：桦南县人民法院受理类似案件，经审理判决该案件中开发公司（该案被告）与被告贾永君之间买卖合同无效，该判决依法维护了生活消费性购房人或回迁人的合法权益。本院对以上六份证据予以确认。对有争议的证据和事实，确认如下：一、关于原告提供的商品房购房合同10份，购房款缴费票据10份。拟证明：原告与被告华星公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，并且原告已经支付购房款。被告华星公司质证认为：涉及到刘海滨、肖立国两户无异议，至于其他几户我方要审核，真实的无异议。被告贾永君质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议，上述合同和票据体现了房屋出售给原告的时候同样不符合商品房买卖的相关规定。本院认为：对证据的真实性和关联性予以确认，对合法性和证明效力应结合其他证据综合认定。二、金桥怡园商品房预售登记明细表1份。拟证明：首先，被告华星公司因与被告贾永君之间民间借贷法律关系，名义上将房屋预售给本案的被告贾永君，并签订案涉房屋的商品房买卖合同，并依据该合同，在巴彦县房产部门进行了商品房预售登记。该证据同时还能证明作为买受人的被告贾永君不可能因生活消费的需要同一时间购买10套房屋，该预售登记极大地侵害了原告的合法权益，从事实效力上，应当无效；其次，因为预售登记所依附的商品房买卖合同的无效，必然会导致预售登记的无效；再次，从程序上应当认定为无效。案涉房屋的预售登记，并不符合房屋登记办法的相关规定，既不是预售合同的联机备案登记，也不是初始登记的预告登记，该预售登记的形式不符合法律所规定的登记形式，因无任何的法律规定其合法性的存在，从法律效力上，该商品房预售登记应为无效；最后，该预售登记在房产部门只有3页预售登记明细表和被告与被告贾永君的房屋买卖合同与三联单，并无其他任何资料。该房屋在预售登记时，也不具备房屋预售的相关条件，从形式效力上，应该无效。另外，被告贾永君所持的房屋买卖合同是债权合同，预售登记属于非法的一种登记形式，因此被告贾永君并不持有对案涉房屋的物权，也不存在对案涉房屋的物上优先权，该预售登记并非为房屋登记办法所规定的国家权力部门登记的法定形式。同时案涉房屋在预售登记的时候也不具备商品房预售的相关要件，根据最高人民法院关于商品房买卖的司法解释第二条和城市商品房预售管理办法第五条，被告贾永君与被告签订的房屋买卖合同应当为无效。房屋买卖合同被确认无效之后，房产登记部门也应该做出具体行政行为撤销预售登记。被告华星公司质证认为：无异议。被告贾永君质证认为：房产部门对第三人所持有的合同进行了预告登记，第三人是基于对预告登记的法律效力的信任才向开发公司出借款项。认为房产部门登记如果有瑕疵应当承担错误登记的法律责任。该登记具有排除另外人员购买房屋的权力。本院认为：案涉房屋的预售登记，既不是预售合同的联机备案登记，也不是初始登记的预告登记，该预售登记的形式不符合于法律所规定的登记形式，该商品房预售登记应为无效。因此，该证据不具有证明效力。被告及被告贾永君均未向法庭提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：巴彦县巴彦镇金桥怡园小区系被告华星公司开发，2013年12月15日取得了商品房预售许可证。2014年12月15日，巴彦县房产住宅局以被告在办理预售许可过程中隐瞒真实情况，提供虚假材料，以不正当手段取得预售许可，属违法违规行为为由，撤销了商品房预售许可证。自2011年6月20日始，肖立国、刘海滨等10位原告分别与被告签订了《巴彦县金桥怡园小区商住楼销售合同》（1、原告王增智与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年12月24日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期7号楼北14号商服的房屋；2、原告黄淑芝与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月20日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期14号楼南14号库的房屋；3、原告李广发与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月30日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期13幢一层北16号商服的房屋；4、原告刘海滨与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年12月1日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期13号楼3单元402号的房屋；5、原告肖立国与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月26日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期13号楼2单元501号的房屋；6、原告刘国彬与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2015年2月2日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期13号楼西2-3号商服的房屋；7、原告陈伟与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月26日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期13号楼4单元401号的房屋；8、原告陈伟与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月26日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期13号楼1单元302号的房屋；9、原告高军、都宏娜与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2015年7月28日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期14号楼南单元13号的房屋；10、原告张玉杰与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2013年11月16日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期14幢1层南15号的房屋。），约定被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司将其开发建设的巴彦县金桥怡园小区房屋销售给肖立国、刘海滨等10位原告，房屋价款肖立国、刘海滨等10位原告已付全额。房屋建成后，被告将该房屋交付给肖立国、刘海滨等10位原告占有使用至今。2013年9月29日，被告从被告贾永君处借款，为了担保债权实现，被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与被告贾永君签订了房屋买卖合同，约定将交付给肖立国、刘海滨等10位原告占有使用的房屋卖与被告贾永君，并在巴彦县房产住宅局办理了预售登记，但此房屋仍然由肖立国、刘海滨等10位原告占有使用。此后，当原告到巴彦县房产住宅局办理房屋权属证书时，被告知涉案房屋已被被告贾永君的代理人贾永君在巴彦县房产住宅局办理了商品房预售合同备案登记，导致原告无法实现权利，故提起诉讼。本案争议的焦点问题：被告贾永君与被告华星公司签订的房屋买卖合同效力及在房产局预售登记的法律效力认定问题。关于被告华星公司与被告贾永君签订的房屋买卖合同效力及在房产局预售登记的法律效力认定问题。首先，民法通则规定民事法律行为应当具备的条件之一为“意思表示真实”，被告华星公司与被告贾永君之间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保被告与被告贾永君将涉案房屋办理了预售登记，可见双方的真实意思是以房屋作为借款的抵押担保，双方的外在表示为签订商品房买卖合同并办理预售登记，但双方签订商品房买卖合同这一民事行为的内在意思与外在表示不一致，意思表示并不真实；其次，我国采取物权法定原则，本案中被告华星公司与被告贾永君采取签订商品房买卖合同的方式来担保债权的实现，该担保方式没有被物权法或其他法律所规定和认可，不符合物权法定的原则；最后，民间借贷司法解释亦规定审理民间借贷案件中如出现实为借贷而名为买卖的情形应以借贷法律关系审理，并释明当事人变更诉求，如其拒绝裁定驳回起诉，由此可见就该案的审理应坚持买卖合同的从属性及基础法律关系审理的原则，被告贾永君可以民间借贷另行向债务人主张权利，作为其民事权益的救济方式。另外，案涉房屋的预售登记行为，既不符合预售合同的联机备案登记形式，也不符合初始登记的预告登记形式，该预售登记行为不符合法律所规定的登记形式，因此不具备物权登记排他性对抗效力。并且被告与被告贾永君签订房屋买卖合同时未取得商品房预售许可证明，在起诉前亦未取得，该房屋买卖合同应为无效。综上所述，被告华星公司与被告贾永君签订的房屋买卖合同名为商品房买卖，实为借款担保，意思表示不真实，被告贾永君所支付的款项实为借款，其并未履行买卖合同的价款支付义务。据此，肖立国、刘海滨等10位原告的诉讼请求理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条,《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，判决如下：一、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与贾永君于2013年9月29日签订的，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区********商用房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告王增智和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年12月24日签订的房屋买卖合同中的，位，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区****楼**商服的房屋一致二、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与贾永君于2013年9月27日签订的，位于巴，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区********库的买卖合同部分无效原告黄淑芝和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月20日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区****楼**库的房屋一致>三、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与贾永君于2013年9月29日签订的，位于巴彦县巴彦镇金，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区**第**北侧****房屋的买卖合同无效被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2013年11月30日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇金桥怡，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区********商服的房屋一致 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>四、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与贾永君于2013年9月29日签订的，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区********房屋的买卖合同部分无效华星房地产开发集团有限公司于2014年12月1日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期13，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区****楼****的房屋一致'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>五、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与贾永君于2013年9月29日签订的，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期13幢2单元，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区********房屋的买卖合同部分无效团有限公司于2014年11月26日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期13号楼2单元501，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区****楼****的房屋一致IGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>六、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与贾永君于2013年9月27日签订的，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期13幢西2-3号房屋的买卖合，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区******房屋的买卖合同无效15年2月2日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期13号楼西2-3号商服的房屋一致）；七、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与贾永君于2013年9月29日签订的，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期13幢4单元401号房屋的买卖合同部，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区********房屋的买卖合同部分无效月26日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期13号楼4单元401号的房屋一致）；八、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与贾永君于2013年9月29日签订的，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期13幢1单元302号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区********房屋的买卖合同部分无效屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期13号楼1单元302号的房屋一致）；九、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与贾永君于2013年9月27日签订的，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期14幢1层南13号库的房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告高军、都宏娜，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区********库的房屋的买卖合同部分无效中的，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期14号楼南单元13号的房屋一致）；十、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与贾永君于2013年9月27日签订的，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期14幢1层南15号库的买卖合同部分无效（房屋与原告张玉杰和被告黑龙江华星房地产开，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区********库的买卖合同部分无效巴彦镇金桥怡园小区二期14幢1层南15号的房屋一致）；案件受理费100元，由被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长  张健民审判员  杨广新审判员  吴海峡二〇一九年七月九日书记员  杨启悦