广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初1956号原告：邓柳艳，女，1987年2月23日出生，汉。委托诉讼代理人：邓如钢，广东天穗（佛山）律师事务所律师。被告：珠海博大房地产开发有限公司。法定代表人：全思颖，董事长。委托诉讼代理人：孙吉山，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：何月恒，广东玉成律师事务所实习律师。原告邓柳艳诉被告珠海博大房地产开发有限公司（以下简称被告博大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日受理后，依法适用简易程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓如钢，被告的委托诉讼代理人孙吉山、何月恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出以下诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金12,448元（1,367,940*91*0.0001）；2.判令被告赔偿原告支出的律师费损失1000元；3.判令被告负担本案受理费。事实和理由：原告于2016年7月25日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告所开发的xxx。合同约定总价款为1,367,940元（第6条）；被告应当于2017年12月30日前交付房屋（第11条）；交付条件为该房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告（第9条）；逾期交房的，按日计算支付全部房价款万分之一的违约金（第12条）；因买受人违约所产生的一切费用由买受人承担，包括但不限于律师费、诉讼费、通知送达费、公告费（补充协议第32页）。原告按照约定支付了房款。被告通知原告于2018年3月31日收楼，逾期达91天。综上，被告的逾期交房行为已经严重违反合同的约定，并给原告带来时间和金钱上的多重损失，应承担相应责任。被告提供的格式条款中约定，因买受人违约产生的律师费等由买受人承担；根据合同公平原则，因出卖人违约产生的律师费等也应该由出卖人承担。故此诉至法院，望判如所请。原告提交以下证据：1.《商品房买卖合同（预售）及附件》；2.《麓景湾花园入伙通知书》；3.增值税发票（3份）；4.委托代理合同。被告博大公司辩称，一、原告第一项诉讼请求不成立。根据《商品房买卖合同（预售)》第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……”，附件十一补充协议第二条第一款约定：“遭遇不可抗力”包括：1、遭遇自然灾害，例如暴雨、台风、地震、战争等；2;……3、政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等”。并参照中国气象局发布的《气象灾害预警信号发布与传播办法》（中国气象局令第16号），可知被告迟延交付存在合理的逾期原因，如台风暴雨等。(一）因橙色预警信号以上的台风、红色预警信号以上的暴雨符合不可抗力的条件，经核算，自合同签订之日即2016年7月25日起至合同约定交付之日即2017年12月30日止，满足上述不可抗力条件的恶劣天气的天数为2016年8月1日、2016年10月20日，2017年8月23日、2017年8月26日、2017年9月4日共5天，故涉案房屋可因恶劣天气据实顺延交付5天。(二）受2017年8月23日台风天鸽影响，导致工程受损严重需要长时间恢复，据此应顺延交付15天，即自2017年8月23日起至2017年9月6日止，由于2017年8月23曰、2017年8月26曰、2017年9月4日共3天己计入第（一）项中，故涉案房屋因台风天鸽的影响可以据实延后交付12天。因此，涉案房屋因不可抗力因素应据实顺延交付17天。二、原告第二项诉讼请求不成立。附件十一第八条第五项仅约定，若买受人违约，则买受人需要承担律师费、诉讼费等费用，并未明确约定若出卖人即答辩人违约也需承担上述费用，所以原告第二项诉讼请求无法律和事实依据。三、原告第三项诉讼请求不成立。原告要求被告承担本案诉讼费用无法律依据，本案诉讼费用的承担是由法官依职权判定的，并非原告的诉讼权利。被告博大公司提交以下证据：广东省珠海市中级人民法院（2019）粤04民终724号民事判决书。经审理查明，2016年7月25日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于xxx，总房价为1,367,940元。该合同载明：“第九条、商品房交付条件：该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十条、商品房相关设施设备交付条件……4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，交付时完成燃气管道敷设到厨房，若遇不可抗拒因素，或政府、国家政策等非出卖人所能控制的客观原因导致无法正常供应，出卖人不承担责任；……第十一条、交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017-12-30前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：如非出卖人的原因，买受人未能按交付通知规定的交付日期、地点等要求办理该商品房交接手续的，则至通知交付期限届满之日，视为出卖人已履行完毕该商品房的交接义务，同时视为买受人已接受由物业公司制定的物业规章制度、物业服务收费标准以及房地产管理部门出具的该商品房实测面积数据，即日起该房屋产生的物业服务费、住宅专项维修基金及逾期缴纳的违约金（按日按应付费用的0.3%计算）等各种费用由买受人承担。第十二条、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，……逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第十六条、商品房质量：（一）地基基础和主体结构：出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，由出卖人修复，直至符合国家及行业标准，双方互不作任何补偿。（二）其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，由出卖人继续更换、维修，直至正常使用为止，双方互不作任何补偿。（三）装饰装修及设备标准：……第十七条保修责任：（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……合同附件十一补充协议第二条“关于交付”约定：“‘遭遇不可抗力’包括如下不能避免并不能克服的客观情况：1.遭遇自然灾害，例如暴雨、台风、地震、战争等；2.遭遇普遍性的流行疾病；3.政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等；4.遭遇突发性的社会事件等。若上述事由属于公众所知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须再事发后书面通知买受人。”《商品房买卖合同（预售）》未约定被告博大公司违约时应向原告支付律师费。2018年3月30日,被告博大公司向原告邮寄《麓景湾花园入伙通知书》，《麓景湾花园入伙通知书》于2018年4月2日送达原告。该通知书载明：“您所购买的xxx房已经有关部门验收合格，具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，拟于2018年3月31日交付使用，请您于2018年5月30日前按本通知书的要求前来办理入伙手续。”被告博大公司确认涉案房屋存在迟延交付的事实，但主张存在合理的逾期原因如恶劣天气、政府行为影响等。本院（2018）粤0404民初1948号民事判决和珠海市中级人民法院（2019）粤0404民终724号民事判决经审理查明并认定以下事实：1.涉案房屋于2018年1月29日取得房屋测绘报告，于2018年3月29日取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.2016年7月25日至2017年12月30日期间内可构成不可抗力的因素及天数为：2016年8月1日，2016年10月20日，2017年8月23、26日及9月4日共5日为恶劣天气；2017年8月23日至2017年9月6日为受台风“天鸽”影响的天数，为15天；涉案房屋可因上述因素相应延期收楼。另查明，原告未实际支付律师费。上述事实有原、被告提供的证据以及庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告迟延交付涉案房屋，依合同约定应支付违约金。因此，本案的争议焦点是延迟交付房屋的违约金计算问题。关于违约金的计算期间。一、关于违约金起算日，《商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋的交付日期为2017年12月30日，故违约金的起算日应为2017年12月31日。二、关于违约金截止日。本院认为，涉案房屋达到合同约定的交付条件后，被告已履行通知原告收楼的义务，该通知于2018年4月2日送达原告。原告在收到收楼通知后有义务在合理期限内前往办理房屋交付手续。结合《商品房买卖合同（预售）》中双方关于交付手续的约定，该合理期限为原告收到收楼通知后的十天内即2018年4月12日以前较为适宜。又原、被告双方均未举证原告实际于何时收楼。故违约金的计算期间从2017年12月31日起至2018年4月12日止，共103天。关于被告是否可以因恶劣天气和政府行为顺延交付涉案房屋。涉案合同约定：除不可抗力外，被告逾期交付房屋，应承担违约责任。可见，不可抗力可作为被告逾期交付涉案房屋的免责理由。本院（2018）粤0404民初1948号民事判决和珠海市中级人民法院（2019）粤0404民终724号民事判决经审理查明并认定以下事实：2016年7月25日至2017年12月30日期间内可构成不可抗力的因素及天数为：2016年8月1日，2016年10月20日，2017年8月23、26日及9月4日共5日为恶劣天气；2017年8月23日至2017年9月6日为受台风“天鸽”影响的天数，为15天。由于2017年8月23、26日、9月4日共3天重复计算，故涉案房屋因不可抗力可顺延交楼5天+15天-3天=17天。故违约金的计算天数实际应为103天-17天=86天。关于违约金的金额。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人逾期交房逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原告请求违约金以总房价为基数、按日万分之一的标准计算，有合同依据，本院予以照准。故违约金的金额计算如下：1,367,940元×0.01%×86天=11,764.28元。原告请求被告支付的逾期交房违约金金额中超出上述11,764.28元的部分，本院不予支持。关于律师费损失。原告请求被告支付律师费1000元，因原告未实际支付且无合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告珠海博大房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告邓柳艳支付逾期交房违约金11,764.28元；二、驳回原告邓柳艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序审理受理费减半收取为68元，由原告邓柳艳负担9元，被告珠海博大房地产开发有限公司负担59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判长  修瑞娟二〇一九年七月二十九日法官助理吴佳红书记员王殊怡