贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2112号 上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师，证号：01011810213285。 上诉人（一审原告）：沈亚琼，女，汉族，1988年9月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：艾凯，贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201810035201。 委托诉讼代理人：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师，证号：230713012110508。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商置业）因与上诉人沈亚琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7077号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 招商置业上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.一审法院判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决的判项内容。 沈亚琼二审答辩称：答辩人接收房屋时，招商置业已代收办理涉案房屋转移登记的相关费用，双方形成实质的委托办证关系。招商置业的上诉理由不成立，依法应予驳回。 沈亚琼上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人于2017年2月6日签订收楼意见书，只能证明案涉房屋符合收房条件，上诉人可办理入住手续；招商置业并未在上诉人收房时告知其已具备办理转移登记条件，也没有其他证据证明其已履行通知义务。一审庭审中，招商置业出示相关证据后，上诉人才知晓案涉房屋已具备办理转移登记的条件，故2016年10月1日至一审庭审之日属于其违约期间，招商置业应当承担该段期间的违约责任。 招商置业二审答辩称：本案应当以商品房完成“幢首登”的时间，即2018年7月12日作为违约金计算的截止时间。 沈亚琼向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告申请办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款366,034元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为基准，从2016年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止(暂计10,000元)；3.本案的诉讼费用由被告负担。原告明确第一项诉请为判决被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认定以下事实：2014年12月24日，原告沈亚琼作为买受人与被告招商置业作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节××城市南部新区“招商花园城”第E7幢22层5号房，房号为E7-22-5；建筑面积104.93平方米，套内建筑面积86.53平方米；该商品房总价款366,034元；转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定的其他事项。同时，双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议第五条：“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付了购房款366,034元。2016年9月26日，被告取得涉案房屋所属毕节市百里杜鹃路招商花园城E7幢《毕节市商品房屋备案证明书》。2017年2月6日，原告收房并在收楼意见书上签字。该收楼意见书载明：收到《入伙通知书》之后按照规定的验收时间对涉案房屋进行验收。《入伙通知书》附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》载明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用。该缴款通知单列明了需缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明办理收房时须带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。同日，原告向被告交付了涉案房屋的契税、公共维修基金、印花税、产权登记费等费用。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”，而原告向被告交付公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已具备办理转移登记条件，故原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的诉请，予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2017年2月6日向原告交房，应从交房之日起90日（2017年5月7日）内履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。如前所述，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告已经取得办理商品房转移登记条件的义务。2016年9月26日，被告取得涉案商品房所属E7幢楼的商品房屋备案证明书，具备办理转移登记的条件。2017年2月6日，原告在收楼意见书上签字，并依照《入伙通知书》附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》载明的费用明细向被告交付了办证所需的相关费用的行为，表明原告已经收到入伙通知书及其附件缴款通知单，而缴款通知单既载明了办证应缴的费用明细，又告知原告提交办证所需资料，证明被告已经尽到通知原告的义务，且此时被告已取得了涉案房屋所属E7幢楼的商品房屋备案证明书。而该期限未超过法律规定的交房之日起90日（2017年5月7日），则被告不应承担支付违约金的责任，故原告的违约金诉请，不予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告沈亚琼交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告沈亚琼办理涉案商品房的不动产权证书；二、驳回原告沈亚琼的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：除对一审法院认定的事实予以确认外，本院另查明，招商置业于2018年7月12日取得招商花园城E区7幢的不动产权证。 本院认为，综合双方当事人的诉讼意见和本案事实，本案二审焦点是：1.招商置业是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，如果应当承担，违约期间和违约金如何认定；2.一审法院判令招商置业限期办理不动产权证书是否得当。 关于第一个争议焦点。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，《商品房买卖合同》约定，招商置业应当取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给沈亚琼。因双方未约定前述合同义务的履行时间，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定招商置业应于案涉商品房交付之日起90日内，即2017年5月7日前，取得案涉商品房初始登记证书，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审法院查明的事实，招商置业已代为收取沈亚琼缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审法院据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。招商置业关于双方未建立委托合同关系、其收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 依据合同约定，招商置业应当限期办理商品房初始登记，并限期向沈亚琼交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于招商置业已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责其再向沈亚琼交付有关文书已无实际意义。此时招商置业依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知沈亚琼其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为招商置业交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。沈亚琼据此得以向其提交应由买受人提交的办证资料，用于招商置业代为办理转移登记。 本案中，双方当事人于2014年12月24日签订《商品房买卖合同》，根据2014年11月24日颁布的《不动产登记暂行条例》确立的不动产统一登记制度，招商置业于2018年7月12日取得案涉商品房的“幢首登”，始具备交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。一审法院依据招商置业取得的商品房备案证明书，认定案涉商品房已符合办理转移登记的条件，于法无据，本院予以纠正。招商置业虽于2018年7月12日取得“幢首登”，但其所举证据不足以证明其已尽到前述通知义务，理由如下：从记载内容看，招商置业举示的《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，系其为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露招商置业已完成商品房初始登记、具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知初始登记办理情况，故不能依据送达缴费通知认定招商置业履行完毕合同约定的文书交付义务。鉴于一审庭审（2018年12月19日）中，招商置业已向沈亚琼披露其办理取得“幢首登”的事实，本院认定招商置业至迟于一审庭审之日，完成其具备交付办理商品房转移登记的有关文书的条件的披露义务。故此，招商置业履行合同义务晚于合同约定的履行期限，沈亚琼诉称的违约事实客观存在，违约期间为2017年5月7日至2018年12月19日。一审法院对本案违约事实的认定不当，本院予以纠正。 对于沈亚琼提出的违约责任主张，招商置业以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及沈亚琼拒不配合、协助，未及时交纳办证税费为由，进行违约责任抗辩。本院审查认为，《不动产登记暂行条例》已于双方签订合同之前颁布施行，该条例确立的“二证合一”的不动产登记制度，不属于招商置业履行合同期间遭遇的不可抗力事由，其以此抗辩责任承担，于法无据，本院不予采纳。同时，根据《不动产登记暂停条例》等规范性法律文件的规定，商品房转移登记的办理，以商品房出卖人办理完成商品房初始登记为前提。由此可知，招商置业办理商品房初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书，不以买受人是否予以协助、配合为条件。无论沈亚琼是否及时缴纳契税，均与招商置业能否履行前述合同义务无涉。故此，对招商置业提出的该项上诉意见，本院亦不予采纳。 关于违约金如何计算的问题。由于双方对出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任未进行约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，招商置业应当以沈亚琼已付购房款366,034元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付吉沈亚琼2017年5月7日至2018年12月19日期间的违约金。 关于第二个争议焦点。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人依法应当承担的协助办证义务，以及依约负有的协助办证义务，一审法院判令招商置业限期为沈亚琼办理案涉房屋的不动产权证书，并无不当。因不动产登记机关接受申请、审核颁发权属证书所需期间不受申请人控制，故一审法院判令招商置业限期办理不动产权证书，具体指代的是招商置业限期向不动产登记机关申请办理不动产权证书，而非判令招商置业代行行政机关职责，审核颁发房屋权属证书。故此，一审判决符合法律规定和本案实际，判决内容具有可执行性。 综上所述，上诉人招商置业的上诉请求不成立，予以驳回。上诉人沈亚琼的上诉请求部分成立，对其合理部分予以支持，对其无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7077号民事判决第一项，即：被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告沈亚琼交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告沈亚琼办理涉案商品房的不动产权证书。 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7077号民事判决第二项，即：驳回原告沈亚琼的其他诉讼请求。 三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，以366,034元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付上诉人沈亚琼2017年5月7日至2018年12月19日期间的违约金； 四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求。 五、驳回上诉人沈亚琼的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担20元，上诉人沈亚琼负担5元；二审案件受理费100元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担90元，上诉人沈亚琼负担10元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年七月二日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷