山西省侯马市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋1081民初678号 原告：杨良元，男，1965年3月3日出生，汉族，住山西省乡宁县。 委托诉讼代理人：杨国庆，山西启正律师事务所律师。 被告:山西庆丰置业开发集团有限公司（原名山西庆丰房地产开发有限公司），住所地侯马市新田路**，统一社会信用代码：×××。 法定代表人：郑少华，该公司执行董事兼总经理。 原告杨良元与被告山西庆丰置业开发集团有限公司（以下简称庆丰公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨良元的委托诉讼代理人杨国庆、被告庆丰公司的法定代表人郑少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨良元向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行房屋买卖合同，为原告办理庆丰新天地广场1幢4层4A21号房屋过户登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年5月19日，原告与被告签订一份《商铺买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于侯马市新田路中段南侧庆丰新天地广场综合商业楼4层商铺一间，合同价款164764元。原告向被告支付了购房款，被告收款后向原告出具了付款收据。之后，原、被告双方于2009年9月26日就房屋买卖事宜签订了正式的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于侯马市新田路中段南侧庆丰新天地商业广场1幢4层4A21号房屋，房屋价款为164580元,被告2009年12月30日前向原告交付房屋，并且应当在房屋交付后30个工作日内向房屋产权登记机关办理过户登记手续。原告多次要求被告办理房屋产权过户登记手续，被告拒不履行合同义务。被告于2014年12月3日进行破产重整，2018年11月27日结束重整。为维护原告合法权益，特具状诉讼。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效；2、判令被告为原告开具购房发票。 被告庆丰公司辩称，原告与我公司签订的合同是真实有效的，由于我公司所有资产现在被查封，暂时不能给原告办理房屋过户手续。我公司撤回重整后，一直在与税务部门沟通税务问题，暂时不能给原告开具发票。 本院认定事实如下：2007年5月19日，原告杨良元作为买受人与被告庆丰公司作为出卖人签订一份《商铺买卖合同》，合同约定：出卖人项目建设用地位于侯马市新田路22号，土地面积为12202.6平方米，规划用途为综合商业楼，土地使用年限自2006年7月5日至2056年6月27日。出卖人经批准将上述地块建设商品房，其一、二、三、四、五层为底商，暂定名庆丰新天地商业广场，用途为商场，属钢筋混凝土框架结构，层高为4.5米；买受人购买的商铺为期房，购买的商铺为第4层33-B号商铺，该商铺建筑面积共44.7平方米，使用面积26.82平方米，业态童装、内衣；约定按建筑面积计算，单价为每平方米3686元，总金额164764元；买受人于2007年5月19日前一次性缴齐总金额；出卖人拟定于2008年5月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商铺交付买受人；出卖人应当在商铺交付使用后90日内，由出卖人提供办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，由买受人承担办理产权登记的契税等所有相关费用；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交侯马市仲裁委员会仲裁。同日，原告向被告缴齐了合同约定的房屋总价款164764元，被告向原告出具了收据。2009年9月26日，原告杨良元作为买受人与被告庆丰公司作为出卖人签订正式的《商品房买卖合同》（合同编号：0007），合同约定：出卖人以出让土地使用权方式取得位于侯马市新田中路南侧、编号为0227006的地块的土地使用权。买受人购买的商品房为第1【幢】【座】四【层】4A21号房。该商品房的用途为商业经营，属全钢架结构，层高为4.5米，建筑层数地上12层，，地下**该商品房建筑面积共44.65平方米，套内建筑面积26.79平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3686元，总金额164580元；产权登记面积大于合同约定面积的，面积差异部分的房价款由承受人补足，产权登记面积小于合同约定面积的，面积差异部分的房价款由出卖人返还买受人；买受人于2009年9月26日前一次性缴齐本合同规定的价款总额164580元整；出卖人应当在2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（即该商品房经开发商与监理单位验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；并对出卖人逾期交房的违约责任、交接、基础设施、公共配套建筑正常运行等做了约定；约定该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权本楼宇全体业主所有，管理权属山西恒丰源企业经营管理有限公司；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。同日，原告作为委托人（甲方）与山西恒丰源企业经营管理有限公司（以下简称恒丰源公司）作为受委托人（乙方）签订《委托经营合同》，将原告拥有的涉案商铺（建筑面积共44.65平方米、购买总价为164580元）委托恒丰源公司进行统一经营管理，委托期限为10年，自2009年9月26日至2019年9月25日止，恒丰源公司每年按照原告委托之商铺购买总价款金额的10%支付原告作为租金，即每年租金为16458元，从2009年至2019年止，每年分四次支付租金，双方约定每年元月1日、4月1日、7月1日、10月1日前支付当季租金。2011年11月29日，侯马市国土资源局向庆丰公司坐落于新田路中段南侧（庆丰新天地广场）1幢4层商场颁发侯马市房权证路东字第XX**房屋所有权证书。庭审中，原告自愿放弃返还面积差异部分的房价款。 同时查明，2012年11月29日、2012年12月4日，临汾市中级人民法院（2012）临民初字第188号民事裁定书将庆丰公司房产予以查封；2014年2月21日，临汾市中级人民法院（2014）临民初字第00010-1号民事裁定书将庆丰公司房产予以查封；2018年12月13日，临汾市中级人民法院（2015）临中法执字第00004号执行裁定书将庆丰公司房产予以查封。以上查封房产中均包含涉案房产。 另查明，2014年12月2日，庆丰公司向本院申请破产重整，2014年12月3日，本院作出（2014）侯民破字00001号民事裁定书，裁定：一、庆丰公司重整；二、指定山西信誉诚合企业管理有限公司为庆丰公司管理人。2018年11月26日，庆丰公司向本院提出撤回破产重整申请，本院于2018年11月27日作出（2014）侯民破字00001号之一民事裁定书，裁定：准许申请人庆丰公司撤回破产重整的申请。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定该合同成立并生效。原告依约向被告履行了交付房款的义务，被告理应向原告出具符合税务部门规定的发票，故原告主张被告向其出具正规发票的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或事实上不能履行的除外。由于本案系争房屋因另案被人民法院查封，被查封的房屋属于事实上不能履行的标的，被告庆丰公司无法履行系争房屋房地产权利转移的合同义务。故，原告杨良元要求被告庆丰公司配合其办理系争房屋产权过户手续的诉讼请求，难以支持。杨良元可待系争房屋的查封等限制解除后另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第(一）项、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，判决如下： 一、原告杨良元与被告山西庆丰置业开发集团有限公司于2009年9月26日签定的《商品房买卖合同》有效； 二、被告山西庆丰置业开发集团有限公司按其收到的房款金额164580元向原告杨良元开具符合税务部门规定的发票。 案件受理费1800元，由被告山西庆丰置业开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。 审判员  裴亚荣 二〇一九年七月十日 书记员  郭 静