云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0902民初244号原告：临沧家佳房地产经纪有限公司。住所地：临沧市临翔区锦绣江山******商铺。统一社会信用代码91530900336524123P。法定代表人：何永琴，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨金娟，云南顺前律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：黄正艳，女，1984年12月24日出生，汉族，教师，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：李向阳，云南通恒（沧源）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告临沧家佳房地产经纪有限公司与被告黄正艳居间合同纠纷一案，本案于2019年1月23日以简易程序立案受理后，于2019年3月15日依法公开开庭进行了审理，原告临沧家佳房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人杨金娟、被告黄正艳及其委托诉讼代理人李向阳到庭参加诉讼。在审理过程中，因案情疑难复杂，本院于2019年4月19日依法将本案转为普通程序审理。2019年7月19日，本院再次公开开庭审理了本案，原告临沧家佳房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人杨金娟、被告黄正艳及其委托诉讼代理人李向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临沧家佳房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄正艳向原告临沧家佳房地产经纪有限公司支付中介费104000元；2.本案诉讼费用由被告黄正艳承担。事实和理由：2018年4月17日，被告黄正艳找到原告临沧家佳房地产经纪有限公司欲求购一套房屋。为此，原、被告签订了《家佳房地产看房协议》，协议约定了中介服务费用、服务项目及违约责任等。协议签订后，原告积极将手中的房源提供给被告选择，被告选中了临沧市临沧印象房屋。双方于2018年5月26日再次签订了《家佳房地产看房协议》，原告的工作人员先后四次带被告看房。期间，被告还看了原告手上的其他房源，最后有意购买临沧市临印象房屋。但在交易时，被告却撇开原告自行与房主交易，未向原告支付中介费用。根据双方签订的看房协议的约定，如客户或房主一方私自交易上述房屋，购买上述房屋，则房主或客户应按在原告登记出售价的4%向原告支付中介费。临沧市临印象B3-1幢房屋当时登记的出售报价为2600000元，被告应向原告支付中介费104000元（2600000元×4%）。综上，原告向被告提供了约定的服务，被告的目的得以实现，但被告未依约履行义务。故原告为维护自己的合法权利，向人民法院提起诉讼。被告黄正艳辩称：1.《家佳房地产看房协议》因内容违反法律规定而无效；2.原告对《家佳房地产看房协议》内容不作任何提示，以“签一下，证明原告的工作人员不再公司期间是带客户看房，不是出去玩”的方式骗取被告签字，不具有法律效力；3.被告不存在违反任何约定的情形，原告购买的房屋是临沧印象B幢3单元，房主是张某，房屋及房主信息来自被告居住在临沧印象的同事和“5.8同城网”，而不是原告诉称的房屋或《家佳房地产看房协议》中记载的临沧印象，房主也不是许某，房主张某未曾委托原告发布或授权居间服务；4.原告居间活动未果，原告诉请支付中介费没有法律依据。综上，请依法驳回原告的诉请请求。通过原告的陈述及被告的答辩，本案双方当事人对以下问题存在争议：1.《家佳房地产看房协议》是否具有法律效力；2.被告是否应向向原告支付居间服务费。针对以上争议，原告临沧家佳房地产经纪有限公司向本院提交了如下证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明书复印件、法定代表人身份证复印件各一份，用以证明原告的诉讼主体适格；2.《家佳房地产看房协议》两份、短信记录截屏一份，用以证明原告向被告提出买房意愿并签订《家佳房地产看房协议》，原告多次带被告实地看房的事实；3.微信记录截屏一份，用以证明许景臣委托原告发布的房源与原告在网上发布的房源的信息、时间等是一致的；4.临沧市临翔区临沧印象房地产拍卖信息打印件一份，用以证明与原告购买的涉案房屋相同地理位置的房屋价款。经质证，被告黄正艳对原告临沧家佳房地产经纪有限公司提交的第1组证据没有异议。对第2组证据的形式、来源及证明对象无异议，但该协议为格式合同，加大了原告自己的权利，违反了《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国合同法》的基本原则；居间合同为提供机会、信息，不能剥夺被告的权利，故该协议是违法的、无效的；同时在签署协议时原告也未告知被告协议内容，欺骗了被告；按照《中华人民共和国合同法》的要求，双方当事人应当明确信息明确，但在《家佳房地产看房协议》中没有任何相关信息；对于短信记录截屏，被告认为原告没有认真履行自己的中介义务，没有带给被告所需的利益，原告没有理由要求中介费。对第3组证据，原告认为涉案房产为张某单独所有，和许景臣没有任何关系，许景臣不能处理该房产。第4组证据认为与本案没有任何关系。被告黄正艳对其答辩理由向本院提交了以下证据：1.身份证复印件一份，用以证明被告具有完全民事行为能力。2.《二手房买卖合同》复印件、云（2018）临翔区不动产权第00056**号产权证复印件、临沧市房权证临字第**产权证复印件各一份，用以证明被告购买的房屋与原告诉称的房号、面积等都不一致。3.张某证明及身份证复印件、赵爱明证明及身份证复印件各一份，用以证明被告购买房屋的信息来源为其同事赵爱明；同时证明房主张某未委托原告发布售房信息或提供居间服务。4.微信截图打印件一组，用以证明原告对于房屋的面积及价款存在欺骗行为；同时也证明被告与其他中介机构有过联系，但并没有要求被告签订任何协议，被告是在被骗的情况下签订的看房协议。5.家佳地产买卖业务流程打印件一份，用以证明若张某委托原告或通过许景臣委托原告挂售房屋，应该与原告签订委托协议，但双方并没有委托协议，被告没有利用原告的信息购房。经质证，原告临沧家佳房地产经纪有限公司对被告黄正艳提交的第1组证据的真实性、合法性和关联性没有异议。对被告提交的第2组证据中的《二手房买卖合同》的真实性、合法性和关联性没有异议，但对房屋成交价格有异议，认为与现实不符合；对云（2018）临翔区不动产权第00056**号产权证、临沧市房房权证临字第**权证没有异议，同时也证明了原、被告陈述的为同一套房屋，《家佳房地产看房协议》中的房屋坐落载明的房号只是表述方式不同。对第3组证据中张某出具的证明认为与本案没有关联性，证人张某未出庭作证，其出具的证明的证明力不足，不能说明张某是否委托许景臣出售房屋；对赵爱明出具的证明的真实性没有异议，但对关联性不予认可，因赵爱明自己也不清楚是什么时间向被告介绍的房源；对第4组证据的真实予以认可，但对关联性不予认可，关于涉案房屋原告是带被告去看过的，是双方的真实意思表示，不存在强买强卖的行为。对第5组证据的真实性、合法性和关联性没有异议，这是一个业务需要，实际操作中要当事人追认或私下协商。为查明案件事实，本院以职权向张某、许景臣、赵爱明各作了一份电话笔录。经质证，原告临沧家佳房地产经纪有限公司对张某的电话笔录没有异议，认为该笔录同时也证明了被告在庭审中关于张某在原告处挂售房屋不知情的陈述是不属实的；对许景臣的电话笔录没有异议，同时也能证实许景臣确实在网上发布售房信息，也认可原告为其卖房；对赵爱明的电话笔录的真实性没有异议，但对关联性不予认可，因为赵爱明是在原告后才向被告介绍的房子。经质证，被告黄正艳对张某、许景臣的电话笔录没有异议，张某的陈述与原告提交的证明的内容也是是一致的，张某没有委托任何中介公司为其挂售房屋，张某卖房的信息是公开的，任何人都看得见；同时张某和许景臣也不是夫妻，原告没有拿出张某及其朋友委托原告卖房的代售委托书。对赵爱明的电话笔录的真实性、合法性和关联性没有异议，起陈述与原告提交的证明的内容也是一致的，赵爱明向被告提供了房源信息后，具体事宜是被告与张某商谈的，同时要说明的是被告是在与原告完全没有联系后才与张某联系的。通过庭审和举证质证，本院认为，原告临沧家佳房地产经纪有限公司提交的第1、2、3组证据来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予以采信；第4组证据与本案没有关联性，本院不予采信。被告黄正艳提交的第1、2、3、5组证据来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予以采信，但对证明内容不予采信；第4组证据与本案没有关联性，本院不予采信。对本院依职权调取的张某、许景臣及赵爱明的电话笔录，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告临沧家佳房地产经纪有限公司系依法成立的经营房屋租赁与销售代理等公司。原告于2018年3月10日在网上发布了临沧印象的一套联排别墅的售房信息，登记的出售价为2600000元。被告黄正艳在网上看到该售房信息后即与原告联系，原告于2018年4月17日带被告进行了实地看房。当日，原、被告签订了《家佳房地产看房协议》，协议中原告作为甲方、被告作为乙方。协议约定：一、乙方须购买或租赁的房屋，甲方提供的有关房屋信息为：2600000元的临沧印象B幢3单元、1900000元临沧印象；二、甲方经房主同意代理出售房屋并为客户（乙方）提供上述信息，带领客户实地勘察，若乙方不购买上述房屋则不收费，若客户（乙方）购买上述房屋，则乙方需向甲方支付房屋成交价的2%作为中介费；三、……；四、客户在看房过程中不得和房主互留联系方式，如客户私自交易上述房屋，购买上述房屋，则客户应按在甲方登记出售价的4%向甲方支付中介费等。被告在看房后，针对2600000元的临沧印象B幢3单元1号要求原告与房主协商价格。2018年5月26日，原告带被告现象查看了临沧印象B3幢房屋，看房后双方再次签订了一份《家佳房地产看房协议》，协议内容与2018年4月17日签订的内容一致。后被告联系到临沧印象B幢3单元1号的房主张某，并与张某签订了《二手房买卖合同》，成交价格为2300000元。2018年8月28日，该房屋变更过户到被告及其丈夫毕智勇名下，证号为云（2018）临翔区不动产权第00056**号产权证。原告认为被告私下与房主购买房屋并进行过户，违反了双方签订的看房协议，应支付相应的中介费，故诉至本院。本院认为，原告临沧家佳房地产经纪有限公司与被告黄正艳签订的《家佳房地产看房协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应确认为有效。该协议不存在被告辩称的强化自己的利益权利。排除自己的责任义务，应认定为无效的情形。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬尚未合同。上述协议中第四条属于房屋买卖居间合同中关于禁止“跳单”的格式条款，起目的是为防止一方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应有的报酬。该规定并不存在上述免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。本案中，被告利用了原告提供的房源信息、机会等便利条件，私下与涉案房屋的房主达成协议购买了协商房屋，构成“跳单”违约行为，应按照约定承担违约责任。双方签订的看房协议中约定私自交易购买上述房屋，应按在原告登记出售价的4%向支付中介费。但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不需性合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，被告违约，应承担赔偿损失的违约责任，本案被告违约造成的损失为合同履行后原告可以获得的利益即房屋成交价的2%的中介费，按照许景臣及被告的陈述，双方涉案房屋的成交价为2300000元，如果居间成功，被告应向原告支付的中介费为46000元（2300000元×2%）。故本案被告应向原告支付的居间服务费为46000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄正艳于本判决生效之日起十五日内支付原告临沧家佳房地产经纪有限公司居间服务费46000元；二、驳回原告临沧家佳房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2380元，由原告临沧家佳房地产经纪有限公司负担1328元，被告黄正艳负担1052元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨树怀审 判 员  范乘侥人民陪审员  袁春芳二〇一九年七月二十二日书 记 员  鲁语晨