四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终1415号 上诉人（原审被告）：王蓉，女，1973年10月5日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：李志凌，男，1971年7月7日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区，系王蓉丈夫。 被上诉人（原审原告）：康秀芳，女，1963年6月25日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区，现住江油市。 委托诉讼代理人：吴婷，四川锐泰律师事务所律师。 上诉人王蓉因与被上诉人康秀芳房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2019)川0703民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法由审判长刘立冬、审判员肖玉生与审判员李俊组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王蓉的上诉请求为：撤销原判，依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要理由为：原判认定事实错误，适用法律错误。案涉《房地产买卖授权定金合同》是三方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属合法有效。原审判决混淆避税、偷税、漏税的概念，将案涉合同主观臆断认定为以合法形式掩盖非法目系错误认定事实。上诉人无避税的目的和动机，本案所涉合同仅系债权合同，并非不动产物权转让合同，无明确应税事项的法律依据。同时，案涉期房属以房抵债的房屋，根据股权转让补充协议，案涉房屋不存在税费，即使有相关税费也不由上诉人承担。原审法院对于双方明知房产主管部门不会对此类商品房办理转让手续的认定错误。一审中的证人证言不属实，不应采信。按照双方约定，案涉定金合同签订后60日内，需双方到中介方签订正式买卖合同，之后才会请开发商按有关程序撤销备案，进行更名备案。证人称定金合同签订后就找开发商办理更名明显不合理，且未提交上诉人与开发商有其他法律纠纷并拒不给上诉人办理更名手续的有效证据。故案涉合同合法有效，因被上诉人或其受托方的过失，未能继续履行，属其单方违约应承担相应法律责任。 被上诉人康秀芳的一审诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2018年6月6日签订的《房地产买卖授权定金合同》；2、判令被告返还原告支付的定金人民币5万元，并按照定金罚则赔偿原告损失人民币5万元；3、判令被告支付原告因诉讼而支付的律师费人民币8000元；4、被告承担本案诉讼费。一审审理中，康秀芳撤回前述第一项诉讼请求。 原审法院认定事实：2018年6月6日，原、被告作为买卖双方，王紫娟作为中介方签订《房地产买卖授权定金合同》，载明原告愿以人民币53万元的价格购买被告位于绵阳市安州区房屋，买方为促使交易成功同意于该合同签订时支付定金人民币5万元，合同自签署后60天为约定的有效时间。合同备注“因政策或政府原因所导致买卖双方无法成交，卖方须退还买方所付定金，其他事宜另行协商，除更名外其余的以原合同为准。”合同还约定了如下事项：若卖方接受合同所述条件并在合同上签字确认后，买方授权中介方将定金直接支付给卖方作为购房定金；如果卖方同意接受合同所述条件而买方又反悔不买的，则定金不予退还、并支付成交总价的3%作为中介方的服务报酬；合同有效期内，卖方同意接受合同所述条件的，则买卖双方应在中介方通知之日起3日内，至中介方签约地点，由中介方契约部代书签订房地产买卖合同，中介方完成委托代理中介事项，同时协助办理产权转移手续；若买方未按中介方通知前来签订买卖合同，则卖方可将房屋出售他人，买方所付定金不予退还；若卖方未按合同约定签订买卖合同，则卖方所收定金立即无息返还买方，并赔偿买方双倍定金；双方发生争论应先通过协商解决，一星期内不能解决诉至法院，败诉方承担另一方律师费、差旅费等相关费用。前述合同签订后，原告支付了人民币5万元定金，该款由王紫娟转账支付至被告账户。 另查明，截止庭审时案涉房屋尚未竣工，预售备案登记在被告名下。 庭审中，原告举出王紫娟与曹凯翔出具的证明各一份，用以证明案涉房屋无法更名至被告名下，且不能更名的原因是被告与该房屋的开发商有法律纠纷。被告对前述证据的真实性无异议，认可王紫娟是与原、被告签订房地产买卖授权定金合同的中介方，但认为其不能证明被告与开发商有法律纠纷。原告还举出委托代理合同及律师费发票各一份，用以证明原告因本案支付律师费人民币8000元。被告对该证据无异议。 庭审中，被告举出多份微信截图，用以证明被告多次通过王紫娟催促原告签订商品房买卖合同，但王紫娟的答复均是原告未获得贷款。原告对被告所举证据的真实性不予认可，认为微信不能反映实名信息，且即使是王紫娟所述，也非原告的实际情况。被告还举出《房源更换审批表》一份，用以证明被告已经开始准备为原告办理更名手续，且开发商也同意更名。原告对该证据不予认可，认为被告未提供签字人员的身份予以佐证，且时间显示为2018年7月4日，截止目前房产公司的负责人仍未签字，其恰好印证了房产公司不愿更名的事实。 为查清案件事实，庭后通知王紫娟和曹凯翔接受询问。曹凯翔陈述如下：被告的丈夫李志凌在签订定金合同时称案涉房屋能够更名；被告准备全款购买原告房屋，并未贷款；合同签订后到开发商处了解到案涉房屋不能办理更名的原因是李志凌与该公司有法律纠纷，且李志凌清楚不能更名的原因。王紫娟陈述如下：签订定金合同时考虑到房屋可能不能更名，要求原、被告在备注中注明因政策和政府原因无法交易房屋由卖方退还买方定金；因卖方迟迟未办好更名手续，王紫娟让曹凯翔到开发商处了解情况，得知因李志凌与开发商有法律纠纷而不予更名，开发商称该情况李志凌是知晓的；被告在庭审中所举微信聊天记录系王紫娟与王蓉、李志凌的聊天内容，但仅是部分内容，原告购买被告的房屋并不需要办理贷款；因案涉房屋是烂尾楼，且不能办理更名，不敢让买方再向卖方支付购房款。 原审法院认为，原、被告在签订定金合同时均知悉案涉房屋系未竣工的预售商品房，明知房产主管部门不会对此类商品房办理转让手续，而签订案涉《房地产买卖授权定金合同》，并在合同备注栏加注“因政策或政府原因所导致买卖双方无法成交，卖方须退还买方所付定金”的内容，意图在于以更换《商品房买卖合同》买受人姓名的形式规避税收，实际上是以合法的形式掩盖非法的目的，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定的情形，应属无效。故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告应该合同取得的人民币5万元，应当予以返还。因原、被告双方均有过错，应由各自承担相应的责任，故原告要求被告赔偿损失及支付律师费的诉讼请求于法无据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告王蓉于本判决生效后十日内向原告康秀芳返还定金人民币50000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1230元，由原告康秀芳承担人民币570元、被告王蓉承担人民币660元。 二审诉讼中，上诉人向本院提供中共安县县委政法委员会安委政纪要[2014]3号会议纪要复印件一份、股权转让补充协议复印件一份，拟证明案涉预售商品房可以转让，且转让税费由开发商承担，上诉人并无避税动机，一审认定合同无效错误。被上诉人质证后对上述证据复印件真实性及证明目的均不予认可。二审诉讼中，本院通知绵阳川银房地产开发有限公司到庭接受询问，该公司总经理袁成城到庭就案涉相关问题作出说明，并向本院提交书面情况说明一份，载明该公司与上诉人丈夫李志凌的关系、案涉房屋网签备案办理背景及该公司与李志凌确有未解事宜，故案涉房产网签更名该公司目前不能协助办理。针对上述情况说明，上诉人质证后认为其内容不属实，因王蓉曾向川银公司主张交房并赔偿违约金导致双方产生矛盾，故川银公司系虚假陈述。被上诉人对上述情况说明三性不持异议。本院查明其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案争议焦点在于双方所签订的案涉《房地产买卖授权定金合同》是否有效以及上诉人是否应当返还所收取的5万元定金。 首先，关于案涉合同效力问题，虽双方所签订的合同涉及未取得产权的预售商品房备案合同更名事宜，不属常规的房屋买卖合同，但双方签订此合同是为后续签订买卖合同的预约，是当事人期待之后能顺利转让房产的真实意思表示，并不涉及对房屋物权的实体处分，故案涉房屋是否能够转让并不影响该定金合同的效力，且亦无法律法规禁止性规定严禁此类合同权利的转让,该合同应属合法有效。现有证据不能证明双方的交易目的系为规避税收，且即便客观上确存在规避税费可能性亦不等于偷逃税费，并不违反法律法规关于合同效力的强制性规定。故原审法院关于案涉合同实际上以合法形式掩盖非法目的而无效的认定确有不妥，本院予以纠正。 其次，案涉合同第二条第二款约定有60日的有效期，结合合同第三条内容，应当视为案涉合同约定了附期限的终止。如双方交易顺利进行，则应当在上述有效期内经中介机构通知签订正式房屋买卖合同，并按照买卖合同约定履行双方的权利义务。但实际上中介机构并未通知双方在上述有效期内签订正式买卖合同，故双方所签订的案涉合同自2018年6月6日起超过60日有效期已自动失效。上诉人收取并占有被上诉人支付的5万元定金丧失了合法根据，应当予以返还。虽双方对于未能继续签订买卖合同继续交易的原因各执一词，但一审诉讼中，案涉交易的中介机构工作人员到庭接受询问时称未能继续交易的原因在于上诉人一方与川银公司有其它经济纠纷，川银公司作为房产开发公司暂拒绝配合办理交易所涉房产网签合同更名。二审诉讼中，本院对此又对川银公司进行询问，该公司出具书面情况说明内容与一审诉讼中中介机构工作人员的陈述能够相互印证。根据上述情况应当认定双方交易未能继续履行的原因在于上诉人现无法与开发商协商进行案涉房屋的网签合同更名，故上诉人所主张的因被上诉人过错导致交易不能继续的理由不能成立。 综上，上诉人王蓉的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但实体处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2460元，由上诉人王蓉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘立冬 审 判 员 肖玉生 审 判 员 李 俊 二〇一九年七月二十九日 法官助理 马江兰 书 记 员 肖忠源