江西省浮梁县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0222民初359号原告：卢洁萍，女，1969年9月15日出生，回族，住江西省南昌青山湖区。被告：查文龙，男，1971年10月19日出生，汉族，住江西省。被告：江西东方龙陶瓷艺术品投资有限公司，住所地：江西省景德镇市浮梁县洪源镇景德镇赣东北综合物流园区长安大道东侧，统一社会信用代码：913602225892213748。法定代表人：查文龙，该公司董事长。以上两被告的共同诉讼代理人：余瑞蔼，江西晨天律师事务所律师。原告卢洁萍与被告查文龙、江西东方龙陶瓷艺术品投资有限公司（以下简称东方龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢洁萍、两被告的共同诉讼代理人余瑞蔼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢洁萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201801161）；2.判令两被告归还欠款269745元及支付利息8820元（利息按同期银行贷款利率的四倍计算至还清之日止）；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年1月16日，原告向东方龙公司购买位于景德镇国际陶瓷艺术文化交流中心东方龙酒店1栋402号房产，原告于2018年1月19日支付了购房款269745元，并签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201801161）。此后因东方龙公司不能办理该套房屋的网签和备案登记，两被告同意退款，被告查文龙于2018年9月8日在南昌市东湖区世贸路168号东方龙陶瓷艺术中心出具还款协议，承诺保证在2018年9月30日前还清购房款269745元，但经原告多次催款，被告至今分文未还，故诉至法院。查文龙、江西东方龙陶瓷艺术品投资有限公司辩称，被告查文龙并非该商品房买卖合同的签订主体，作为本案的被告并不适格，而查文龙出具退款承诺，系履行其作为东方龙公司的法定代表人的职务行为并非个人行为，根据合同相对性原则，查文龙并非本案适格主体；双方的合同已经解除，在2018年10月20日被告东方龙公司与原告以三件陶瓷大师作品抵消原告的购房款，既然合同已经解除，不应再退还购房款和利息，再者双方的合同中约定逾期交房的利息为每日万分之一，该约定既符合法律规定，也符合当事人之间的约定，系当事人之间的真实意思表示，故应当驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有原告所提交的收款收据、退款协议、微信聊天记录打印件及原、被告共同出示的《商品房买卖合同（预售）》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：两被告所举的微信信息打印件，拟证明原告与被告之间以三件瓷器抵消房款的事实，而原告质证认为该微信信息并不是本人发出的，双方没有达成以瓷器抵房款的协议，本院认为该微信信息不能达到其举证目的，不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月16日，原告卢洁萍与被告东方龙公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201801161），约定：原告向被告购买位于景德镇国际陶瓷艺术文化交流中心东方龙酒店1栋402号房产，预测建筑面积51.38平方米；该商品房单价为每平方米7500元，总价款为385350元；出卖人对该商品房享有合法权利，该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；一次性付款，买受人应当在合同签订前支付该商品房全部价款；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定时间交付商品房的，逾期在180日之内自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金；出卖人应当自本合同签订之日起（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。签订购房合同后，原告于2018年1月19日向被告东方龙公司支付了购房款269745元，被告东方龙公司出具了相应收据。因被告东方龙公司未能办理预售合同登记备案手续，原告与被告达成协议，将原告所交的购房款予以退还，被告查文龙于2018年9月8日出具一份《协议》，载明：卢洁萍购景德镇赣东北综合物流园区地块东方龙酒店1栋402房屋1套，因办不了网签，预退房款贰拾陆万玖仟柒佰肆拾伍元整（269745元），现承诺2018年9月30日之前办理退款。被告未按协议将房款退给原告，故原告诉至法院。本院认为，原告卢洁萍与被告东方龙公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。而在合同履行过程中，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，因案涉房屋被抵押未能办理网签手续，2018年9月8日双方已就解除购房合同达成协议，被告东方龙公司的法定代表人查文龙出具了退款协议，对此两被告无异议，原、被告之间的购房合同已解除。本案中购房合同系东方龙公司与原告所签订，购房款亦是东方龙公司收取，根据合同相对性原则，返还购房款之责任应由被告东方龙公司承担，原告要求被告查文龙承担共同返还房款的这一请求，于法无据，本院不予支持。对于被告所主张的2018年10月20日东方龙公司与卢洁萍达成口头约定已以三件陶瓷大师的作品冲抵原告的购房款，被告未提供充足证据加以证实，故本院对该辩称不予采信，被告东方龙公司应按退款协议将购房款退还给原告。对于原告主张被告应按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付购房款利息的请求，应适用购房合同中对因案涉房屋权利受限而解除合同情形的约定条款，即“商品房权利状况不符，买受人解除合同的，出卖人应自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息”，因双方对于利率约定不明，本院酌情予以确定为按中国人民银行一年期的同期贷款基准利率（即4.35%）计算，原告要求被告支付自2018年1月19日至2019年2月15日间的利息8820元，本院予以支持，而2019年2月16日至实际清偿之日止的利息，应以269745元为基数，按年利率4.35%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告江西东方龙陶瓷艺术品投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告卢洁萍购房款人民币269745元及利息8820元（该利息自2018年1月19日算至2019年2月15日，2019年2月16日起至实际返还全部房款之日止的利息以269745元为基数，按中国人民银行公布的一年期贷款基准利率4.35%计算）；二、驳回原告卢洁萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,739元，减半收取计1,369.5元，由被告江西东方龙陶瓷艺术品投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  周燕二〇一九年七月十九日书记员  胡萍附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。