濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初6877号原告：栗占防，男，1964年5月28日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：郭亚杰，河南濮水律师事务所律师。被告：王晓芳，女，1974年6月1日出生，汉族，住河南省范县。委托诉讼代理人：宋海刚，河南琮同律师事务所律师。第三人：濮阳市豫龙置业有限公司，住所地濮阳市黄河路中段，统一社会信用代码：91410900769492833W。法定代表人：余佳龙，该公司董事长。委托代理人：刘蓉蓉，河南长庚律师事务所律师。原告栗占防与被告王晓芳、濮阳市豫龙置业有限公司（以下简称豫龙置业）执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭亚杰，被告王晓芳及其委托诉讼代理人宋海刚，第三人濮阳市豫龙置业有限公司委托诉讼代理人刘蓉蓉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告栗占防提出诉讼请求：要求继续执行登记在第三人濮阳市豫龙置业有限公司名下位于濮阳市××与××路交叉口××利财富广场××楼××房产。事实与理由：原告与第三人濮阳市豫龙置业有限公司民间借贷纠纷案件审结后，申请对第三人濮阳市豫龙置业有限公司名下的位于濮阳市××与××路交叉口××利财富广场××楼××房产进行强制执行，在执行过程中，被告王晓芳提出异议，华龙区法院作出了（2019）豫0902执异95号民事裁定书，裁定停止对上述房产的执行，原告不服该裁定，故诉至法院。被告王晓芳辩称，2014年2月3日，被告王晓芳与第三人豫龙置业就位于濮阳市××与××路交叉口万利财富广场二期01栋0607号房屋签订了商品房买卖合同。2012年8月7日，被告向第三人交纳购房款239657元，2012年7月23日，被告交纳购房款20000元，2014年4月28日，被告交纳购房款5232元，2014年9月10日，被告交纳购房款260000元，共计524889元。2016年3月29日豫龙置业向被告开具了不动产发票，后因房屋实际面积与合同约定面积不一致，2018年2月28日更换为增值税发票，故发票与交纳房款的数额有所区别。另根据第三人豫龙置业关于整栋楼统一精装修的要求，被告于2014年9月10日与濮阳市三阳装饰工程有限公司签订了房屋装修合同，并交清了装修款102296元，该公司向被告王晓芳出具了收据。被告王晓芳是案涉房屋的实际所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被告王晓芳已经于2014年9月前按照商品房买卖合同的约定履行了支付全部价款的义务。被告王晓芳在法院查封案涉房屋之前就已经实际占有该房屋，且未对案涉房屋进行网签、备案及过户的原因不在于被告，被告王晓芳是善意的、无过错的买受人。综上，被告王晓芳购买案涉房屋在前，人民法院查封在后，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。第三人豫龙置业辩称，第三人豫龙置业与被告王晓芳之间的房屋买卖合同是真实客观有效的。豫龙置业在案涉房屋查封之前就已经交付，2015年9月份房屋竣工后已经由被告王晓芳实际占有，被告王晓芳享有实际排除强制执行的民事权益，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年，原告栗占防因与案外人吴西伟、第三人豫龙置业借款借款担保合同纠纷提起诉讼(见2015华法民初字第6583号、2016豫09民终994号案)。2015年10月14日，本院裁定查封了被告豫龙置业名下位于濮阳市××与××路交叉口××利财富广场××套房屋，包括案涉位于濮阳市××与××路交叉口××利财富广场××楼××房产。2016年7月29日，濮阳市中级人民法院作出民事判决书，判决吴西伟偿还栗占防借款570万元及利息，吴西伟不能清偿上述第一项债务时，豫龙置业在13141937元范围内对栗占防承担补充赔偿责任。在该案执行期间，本院于2018年9月20日作出（2016）豫0902执3027号民事裁定书，依法将案涉房屋进行了续查封。另查明，2012年7月23日，被告王晓芳与被告豫龙置业就购买案涉房屋达成意向并支付购房定金20000元，2012年8月7日支付购房款239657,2014年5月8日支付购房款5232元，2014年9月10日支付房款260000元，共计524889元。2014年2月3日，被告王晓芳与被告豫龙置业签订了商品房买卖合同一份，约定被告王晓芳以524889元的价格购买案涉房产，用途为商业服务，付款方式为签约时一次性付清；交房期限为2014年12月31日前。2018年2月28日，第三人豫龙置业向被告王晓芳出具了售房发票。2014年9月10日，被告王晓芳与河南三阳装饰工程有限公司签订了一份装修合同，约定装修款为105296元，合同最后备注显示老客户王晓芳带胡小宇、田玉倩、何武君，故给王晓芳优惠3000元。当日，被告王晓芳分别向河南三阳装饰工程有限公司交纳装修款51120元、51176元，共计102296元，河南三阳装饰工程有限公司向被告王晓芳出具了收据。2016年11月8日，被告王晓芳与濮阳市优家物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，并交纳了相关物业费。又查明，根据第三人豫龙置业提供的工程竣工验收备案证书显示，本案房产涉及的工程竣工验收时间为2015年9月1日。本院认为，本案的争议焦点为：1.人民法院查封前王晓芳是否已合法占有涉案房产；2.王晓芳对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益。（一）关于人民法院查封之前王晓芳是否已合法占有房产问题。经查：王晓芳与豫龙置业公司签订房屋买卖合同的同时，又与三阳装饰公司签订了装修合同。豫龙公司、三阳公司是相互独立的法人，房屋买卖合同、装修合同也是相互独立的合同，三阳公司在为王晓芳装修房屋，豫龙公司将房屋交付三阳公司装修的时间应视为交付王晓芳的时间。第二，豫龙公司提供的《河南省房屋建筑工程和市政基础竣工验收备案表》上有施工单位、监理公司的印章和意见，能够证明涉案房屋涉及的工程竣工日期为2015年9月1日，结合豫龙公司和王晓芳的陈述等，可以认定涉案房屋设涉及的工程竣工后，豫龙公司即将房屋交付三阳公司进行装修，应认定豫龙公司将房屋交付王晓芳的时间为2015年9月1日。第三，王晓芳合法占有涉案房产的时间为2015年9月1日，法院查封涉案房产的时间为2015年10月14日，故王晓芳合法占有的涉案房产在先，法院查封涉案房产在后。（二）关于王晓芳对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益问题。经查：王晓芳购买的是商业用房，用于经营性目的，属于“一般买受人”，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行处理。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。“本案中，第一，王晓芳在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。王晓芳与豫龙置业公司的商品房买卖合同签订于2014年2月3日，法院查封涉案房屋的时间为2015年10月14日；第二，王晓芳在人民法院查封之前已合法占有涉案房产。王晓芳依法占有涉案房产的时间为2015年9月1日，法院根据王晓芳的要求查封涉案房产的时间为2015年10月14日。第三，2014年9月10日，王晓芳向豫龙置业交清了全部房款；第四，非因买受人王晓芳自身原因未办理过户登记。涉案房产在王晓芳购买后一直未将产权办理至王晓芳名下，没有证据证明系王晓芳自身原因导致，或王晓芳对此负有过错。豫龙置业公司与王晓芳签订房屋买卖合同后，长期不为王晓芳办理预售合同的备案及房产的预告登记等，在不具备偿债能力的情况下，为吴西伟的巨额债务提供担保，豫龙公司存在明显过错，将其过错转嫁于善意的房产买受人王晓芳不妥。基于以上分析，应认定王晓芳对涉案房产享有排除强制执行的民事权益。原告请求继续执行案涉房屋的诉讼请求，应予驳回。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案诉讼费100元，由原告栗占防负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  林春江审 判 员  鲁亚萍人民陪审员  杜素芳二〇一九年七月十七日书 记 员  李聪聪