黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初2904号原告：张丽，女，汉族，1970年9月7日出生，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：刘晗、王美玲，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被告：黑龙江天泰生态农业发展有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区。法定代表人：王海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：矫鸿鹏，黑龙江思普瑞律师事务所律师。原告张丽与被告黑龙江天泰生态农业发展有限责任公司合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽的委托诉讼代理人王美玲到庭参加诉讼，被告黑龙江天泰生态农业发展有限责任公司（以下简称天泰有限责任公司）的委托诉讼代理人矫鸿鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《合同书》；2.被告立即向原告退还全部转让价款750,000元；3.被告立即向原告赔偿损失651,754.53元；4.被告向原告赔偿违约金75,000元；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月8日，原告与被告签订《合同书》，约定被告将其兴建的位于哈尔滨市香坊区××村与××交界处、东平村后关家屯北500米处的“满族生态风情园-温室生产基地项目”中的一区石榴园××号的温室生产基地50年的经营及使用权转让给原告，总计转让价款为人民币750,000元。被告转让给原告的温室生产基地占地面积936平方米，其中：看护房占地面积149平方米，阳光节能温室305平方米，其他占地482平方米。并约定被告如不能提供本合同约定的温室生产基地而解除合同，被告应赔偿原告总转让价款10%的违约金。合同签订后原告依约向被告交齐转让价款，被告向原告交付了石榴园××号的温室生产基地，原告进行了装修并支付装修费用651,754.53元，原告已实际入住。但2018年底被告兴建的满族风情园因存在违法违规用地行为而被哈尔滨市国土资源局行政处罚并强制拆除，现原告已无法继续使用温室生产基地，温室生产基地已经不能居住，原告的合同目的已无法实现，故被告的违法违规用地行为导致被告已无法提供本合同约定的温室生产基地，《合同书》的合同根本目的已无法实现，被告的违约行为已导致《合同书》解除并给原告造成了巨大的损失，为此原告起诉至贵院。被告辩称：不同意原告诉请，建议人民法院驳回原告全部诉请。理由如下：1.原、被告双方各签署的合同合法有效并实际履行，因国家政策法令因素导致管护用房被拆除，属不可抗力事件，双方均无过错，原告以被告违约要求解除合同并承担违约责任没有事实和法律依据；2.双方签署合同的目的是，温室生产基地的经营权转让，虽然因政策法令因素导致管护用房被拆除，但从双方约定的合同目的看，管护用房仅是为实现合同目的的附属设施，管护用房占用土地仅占原告经营土地面积20%以下，管护用房拆除不影响合同目的实现。本着公平原则，在双方达成和解的情况下，被告同意重新为原告建设符合现行法规政策的管护用房，并同意返还原管护用房残值（实际价值按成本扣除使用年限后的折旧）与新建管护用房的差价（如有）或直接返还管护用房残值。如双方未能达成和解，则被告依法不承担任何赔偿责任；3.原告未能提供证据证明其损失实际存在及具体金额，法院不应支持其赔偿损失的主张，同时原告既主张赔偿损失又主张违约金，与现行法律规定相悖，法院不应支持其请求。原告为证明其主张的事实成立，举示如下证据：证据一、《合同书》1份、黑龙江省单位往来资金结算票据1张，证明2014年8月8日，原告与被告签订《合同书》，约定被告将其兴建的位于哈尔滨市香坊区××村与××交界处、东平村后关家屯北500米处的“满族生态风情园-温室生产基地项目”中的一区石榴园××号的温室生产基地50年的经营及使用权转让给原告，总计转让价款为人民币750,000元。被告转让给原告的温室生产基地占地面积936平方米，其中：看护房占地面积149平方米，阳光节能温室305平方米，其他占地482平方米。合同签订后原告依约于向被告交纳了转让款，被告于当日收到750,000元全款并开具收据。证据二、房屋装修合同1份，证明原告为了实际居住房屋，遂与黑龙江省昌辰装饰工程有限公司签订房屋装修合同对案涉房屋进行装修，原告共付装修费用651,754.53元。证据三、《行政处罚决定书》1份，证明被告转让给原告的温室生产基地是在未依法履行建设用地审批手续的情况下擅自施工建设，哈尔滨市国土资源局于2018年11月6日对其下达《行政处罚决定书》，责令其退还非法占用的土地并限期15日拆除房屋。被告转让给原告的温室生产基地现已被强制拆除。证据四、大棚照片2张，证明原告的温室大棚被强制拆除一大部分现已无法使用。上述四份证据已经形成完整的证据链条，足以证明：被告违法违规用地的行为致使被告转让给原告的石榴园××号温室生产基地的用来居住的看护房被强制拆除，原告无法继续在满族风情园居住，原告也无法继续使用温室生产基地，被告的违法行为致使原告的温室生产基地被拆除，被告已无法依据合同约定向原告交付温室生产基地，原告的合同根本目的已无法实现，被告的行为已经构成严重违约，故原告有权要求解除合同并要求被告退还原告已交纳的转让款、向原告赔偿为温室生产基地而支出的装修费用这一实际损失，现因被告不能提供本合同约定的温室生产基地而解除合同，故被告应依据合同约定向原告赔偿总转让价款10%的违约金。经质证，被告对原告证据一《合同书》的真实性、合法性、关联性无异议，对证明问题有异议，认为：1.对证明原被告之间存在合同关系，约定管护房面积、价款等问题无异议。实际交易金额以真实票据为准；2.合同书证明原被告签署该合同所指向的核心价值在于阳光节能温室，而管护房属于配套设施，现阳光节能温室未被拆除，合同目的仍可实现，且原告已经实际占有、使用标的物多年，故依据合同条款中合同目的无法实现为由主张合同解除不应支持。对原告证据二房屋装修合同的真实性、合法性、关联性均有异议，认为：1.原告出具的装修合同体现总施工面积344平方米，而原被告签订合同中体现看护用房面积仅149平方米，即便按照二层的标准计算，也无法达到344平方米的施工面积，合同内容明显与客观实际不符，合同虚假；2.工程报价单中体现装修款项六十五万余元，但所有材料均未体现品牌、规格，如此高额的合同标的对于使用材料的品牌却不约定，明显与一般常理不符；3.合同中约定了竣工验收等确定合同依约履行的程序，以及装修图纸、工程增减项确认等装修工程必不可少的材料，上述材料是证实合同履行完毕的基础性材料，但原告未举示相关证据佐证黑龙江省昌辰装饰有限公司已经为原告提供了装修合同中体现的全部装修服务，装修合同是否实际履行无法确定，无法证实原告实际支付了六十五万余元的装修费用；4.依据原被告双方合同约定被告提供的是温室大棚看护用房，但原告投入所谓装修款项高达六十五万余元，明显与合同约定不符；5.原告提供的装修合同记载的开工日期是2014年9月1日，竣工日期是2014年11月30日，合同中标注签署日期为2014年8月，但在报价单中加盖的造价员王英全的印章有效期截止2014年7月15日，被告有理由相信，该报价单及装修合同不是真实可信的，是原告为诉讼目的自行制作的，被告申请人民法院调取黑龙江省昌辰装饰有限公司的财务账目和纳税记录，用以确认装修合同的真实性。如经调取确认上述证据存在伪造情况，建议人民法院移送公安机关处理。对原告证据三《行政处罚决定书》的真实性无异议，对合法性及证明问题有异议，认为：涉案项目取得发改委立项和当地政府备案，合同签订之时依据农业部《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》国土资发〔2010〕155号（一）明确设施农用地管理方式。生产设施用地和附属设施用地直接用于或者服务于农业生产，其性质不同于非农业建设项目用地，依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），按农用地管理。兴建农业设施的，经营者应拟定设施建设方案，并与当地农村集体经济组织签订用地协议。涉及土地承包经营权流转的，应先行依法签订土地流转合同。兴建农业设施占用农用地的，不需办理农用地转用审批手续，其中，不计入耕地减少考核”的规定，本案涉案温室基地项目不适用相关处罚和审批依据，并不存在违规事项。被告单位将依法通过相关渠道纠正其错误行政行为并要求赔偿损失。即便该文书合法有效，其针对的也仅仅是不超过合同约定总面积20%的看护用房，不包括阳光节能温室和其他占用面积，并不影响合同目的实现，不应解除合同。对原告证据四大棚照片的真实性、关联性均有异议，认为：1.通过该照片无法确定其显示内容是案涉阳光节能温室；2.拆除行为非被告实施，阳光节能温室拆除属行政行为，该行为是否合法待查，原告应向该行为的作出方提出主张。被告为证明其抗辩反驳的事实成立，举示如下证据：证据一、黑龙江省公安厅安康医院旧址与新址新建建筑工程置换协议、土地证、黑龙江省公安厅安康医院证明（2008年10月27日），证明本案中“新农村生态农业建设示范区阳光节能温室、棚室基地设施农业”项目土地的前身归属方是黑龙江省公安厅安康医院，该协议中明确证实“甲方用旧址所拥有的全部土地及地上建筑物、构筑物、附属设施及设备置换”，由此证明，被告取得该土地是安康医院的旧址，该土地原始用途主要是建设医用房屋，不是农业耕种或养殖。因此，被告建设附属管护房不是无依据的，实质是延续了安康医院此前就该土地的使用方式。此外，阳光温室配套建设管护房本身是有法可依的，整体拆除本身存在争议，其争议焦点不是可否建设管护房，而是建设管护房面积标准究竟是多少的问题。未来如能够确认管护房建筑面积标准，仍可重建管护房，原告仍可选择继续使用或就差额面积部分主张给予补偿。证据二、投资项目备案确认书，证明被告用于建设阳光节能温室项目经哈尔滨市香坊发展改革局核准备案，履行了相关手续，符合建设要求，且在建设期间要求内完成建设。证据三、规模化畜禽养殖用地备案登记表，证明被告用于建设阳光节能温室项目经国土资源局香坊分局审批，土地使用年限自2009年5月10日至2059年5月10日。证据四、阳光节能温室现状照片2张，证明阳光节能温室性质合法，未被拆除，仍可继续使用，不影响合同目的实现。经质证，原告对证据一、二、三中除安康医院2008年10月27日出具的证明以外的该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议，无法证明被告要证明的事实，恰恰证明了被告违法违规用地的事实确实存在，并因此导致其建设并转让给原告的房屋看护房现已被政府强制拆除，被告在向原告转让温室生产基地时，包括被强制拆除的看护房在内，被告向原告承诺并披露其有权开发并向原告转让看护房，原告能够合法有权的在合同期限内使用看护房。该组证据足以证明被告向原告的承诺是违法的。无法证明其建设看护房是有依据的，也无法证明看护房的建设是延续了安康医院此前使用土地的方式，未来如何确定看护房建筑面积、是否能够重建看护房已经不能排除因被告的违法违规用地行为导致的被告转让给原告的温室生产基地被拆除的事实，不能排除被告的违约行为，被告的违约行为现已导致了合同目的无法实现。对安康医院2008年10月27日出具的证明真实性无异议，对证明问题有异议，该证据仅能证明安康医院与被告签订了置换协议，无法证明该协议的效力，也无法证明被告是有权在该国有土地上建设温室生产基地的。对证据四照片的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据无法证明被告转让给原告的温室生产基地合法，被告转让给原告的温室生产基地包含三部分，看护房、阳光节能温室、其他占地，该证据能够清晰的体现了其中一大部分的空地，就是合同中约定的看护房，该看护房现已被强制拆除，看护房为合同约定中不可或缺的一部分，无法证明合同约定的温室生产基地能够继续正常使用，恰恰证明了看护房的拆除影响了原告合同目的的实现。本院确认：对原告举示的证据一《合同书》及收据，因系原件，被告对其真实性无异议，且对原、被告签订了《合同书》、原告交付了合同价款、被告交付了满族风情园一区石榴园××号温室生产基地具有较强的证明力，本院予以认定。对原告举示的证据二房屋装修合同，被告对其真实性有异议，因均涉及案外人，真实性无法确定，应由该案外人出庭接受质询，且原告并未举示其关于付款方式的证据，对原告存在651,754.53元损失具有较弱的证明力，本院不予认定。对原告举示的证据三《行政处罚决定书》，因被告对其真实性无异议，且对涉案看护房被行政机关强制拆除具有较强的证明力，本院予以认定。对原告举示的证据四照片，被告对真实性及关联性均有异议，且该照片未能显示具体拍摄地点，无法确认其即为本案所涉阳光节能温室，故不予认定。对被告举示的证据一，因原告对黑龙江省公安厅安康医院旧址与新址新建建筑工程置换协议和土地证真实性无异议，且该份证据能够互相佐证，对涉案土地用途、使用权类型及被告与案外人黑龙江省公安厅安康医院签订置换协议具有较强的证明力，本院予以认定。对被告举示的证据二投资项目备案确认书，因原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但该证据仅能证明哈尔滨市香坊区发展改革局对“新农村生态农业建设示范区阳光节能温室、棚室基地设施农业”的建设项目核准备案，无法证明被告其后建设的建筑合法合规，故本院不予认定。对被告举示的证据三《规模化畜禽养殖用地备案登记表》，因原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但该证据仅能证明经备案涉案土地为一般农田、附属设施为阳光节能温室，对被告其后建设的阳光节能温室合法合规具有较弱的证明力，本院不予认定。对被告举示的证据四，因原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但该证据仅能证明合同内容之一的阳光节能温室未被拆除，且能够证明看护房已经被强制拆除，对阳光节能温室生产基地性质合法、仍可继续使用的待证事实具有较弱的证明力，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案土地位于哈尔滨市××向阳乡，土地使用权人为黑龙江省公安厅安康医院（以下简称安康医院），土地用途为旱地，使用权类型为划拨。安康医院与黑龙江省天泰生态农业发展股份有限公司（以下简称天泰股份公司）签订《黑龙江省公安厅安康医院旧址与新址新建建筑工程置换协议》，约定安康医院将其位于哈尔滨市××向阳乡东平村所属土地及房产置换给天泰股份公司，但天泰股份公司并未提交经批准转让的证据，亦未办理变更登记。2009年5月10日，天泰股份公司取得哈尔滨市国土资源局香坊分局备案的建设阳光节能温室的手续。2009年6月10日，天泰股份公司取得哈尔滨市香坊区发展改革局的备案手续。嗣后，天泰股份公司建设了满族生态风情园-温室生产基地项目。2014年8月8日，原告与天泰股份公司签订《合同书》，约定甲方（即天泰股份公司）兴建的满族生态风情园-温室生产基地项目位于哈尔滨市香坊区××村与××交界处，东平村后关家屯500米处，该项目经分割后每户温室生产基地占地面积936平方米，其中：看护房占地面积149平方米，阳光节能温室305平方米，其他占地482平方米。乙方（即原告）有偿取得该项目即满族风情园一区石榴园××号的温室生产基地50年的经营及使用权，总计转让价款750,000元。合同另约定，该项目土地系农用地，甲方不予办理土地证和房产证，其所占地的土地使用权和地上附着物所有权归乙方所有。合同签订后，原告交纳了转让款750,000元，天泰股份公司履行了合同约定的交付温室生产基地的义务，涉案看护房为二层建筑。2018年11月6日，哈尔滨市国土资源局下发国土行处罚字（2018）1327号行政处罚决定书，认为天泰股份公司于2010年起，在未依法履行建设用地审批手续的情况下，擅自在香坊××向阳镇公安精神病医院（现满族风情园）施工建设房屋69栋，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第四十四条规定，现依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条之规定，对天泰股份公司作出行政处罚：责令退还非法占用的土地，限期15日自行拆除擅自在香坊××向阳镇原公安精神病医院(现满族风情园)施工建设的房屋69栋。限期拆除的房屋包含本案所涉房屋。2018年12月14日，涉案房屋被行政机关强制拆除。另查明，2018年，黑龙江天泰生态农业发展股份有限公司更名为黑龙江天泰生态农业发展有限责任公司。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。该条第四款规定，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定，未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。本案中，原告与天泰股份公司签订的《合同书》所涉土地的规划用途是旱地，即耕地的一种，属于农用地。《合同书》虽约定所建建筑是“看护房”，但根据看护房的性质，其应系非住宅用地搭建的供人临时居住的用于看守农业、林业、畜牧业等的构筑物或建筑物，即看护房应符合“非住宅”、“临时居住”、其主要目的用于看守农业生产等几个条件。而本案中，看护房的占地面积达149平方米，结构为二层建筑，阳光节能温室305平方米，与其他同类型案件相比较，同样为二层但占地面积172平方米的看护房、阳光节能温室324平方米的温室生产基地转让价款为1,100,000元，与本案温室生产基地价款相比相差350,000元，可见合同的价款中很大一部分系看护房的费用，即看护房系合同的主要目的之一，并非以看护农业生产为主要目的，而是以居住为目的。现温室生产基地已被行政机关认定为未依法履行建设用地审批手续，构成非法占用土地行为，原告与天泰股份公司签订的《合同书》违反了我国相关法律强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，天泰股份公司取得的财产为750,000元转让款，原告取得的财产为温室生产基地50年的经营及使用权，自原告2014年8月8日实际占有温室生产基地之日起至2018年12月14日涉案房产被强制拆除之日止，原告已实际取得4年4个月涉案温室生产基地的经营和使用权，故原告只能返还剩余年限温室生产基地的经营及使用权，原告对此应折价赔偿，折价的计算方式为65,000元（750,000元/50年/12月×52月），即天泰股份公司应返还原告的转让款为685,000元（750,000元-65,000元）。现天泰股份公司更名为本案被告，其权利义务由被告承受，故原告要求被告承担给付义务有理，本院予以支持。原告因该合同取得的温室大棚生产基地亦应依合同无效返还给被告。关于双方过错，因《合同书》明确约定“该项目土地系农用地，甲方（被告）不予办理土地证和房产证”，即双方明知涉案土地性质为农用地，仍签订《合同书》并改变土地使用用途，故原、被告双方均存在过错。原告主张的装修涉案房屋的损失，原告仅提供装修合同，未提供其他证据予以佐证款项的付款方式，亦未出具国家正规发票予以佐证上述款项已经真实支付，因此对于房屋装修损失的具体数额证据不足。即使原告存在装修损失，因原、被告存在明知改变土地使用用途仍故意违法的行为，故双方应各自承担各自相应的损失，对于原告赔偿损失的诉请本院不予支持。关于原告主张被告给付违约金的问题。违约责任是指违反有效合同所规定的义务所产生的责任后果，其适用前提是合同有效。合同无效时，违约条款在合同双方未特殊约定有效的情况下，亦属无效，故原告该项诉请，本院不予支持。关于被告辩称合同合法有效并实际履行，看护房被拆除系因国家政策法律因素导致的答辩意见，因行政机关作出的行政处罚决定依据的是《中华人民共和国土地管理法》，该法于2004年即开始实施并适用至今，并不存在政策法规的变化，且被告并未举证证明看护房被拆除系因国家政策法规因素导致，故被告的该项答辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国和民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张丽与被告黑龙江天泰生态农业发展有限责任公司于2014年8月8日签订的《合同书》无效；二、被告黑龙江天泰生态农业发展有限责任公司于本判决生效后立即返还原告张丽温室生产基地转让款685,000元；三、原告张丽于本判决生效后立即向被告黑龙江天泰生态农业发展有限责任公司返还位于哈尔滨市香坊区向阳乡东平村与东方红交界处、东平村后关家屯北500米处满族风情园一区石榴园××号温室生产基地；四、驳回原告张丽其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,091元（原告已预交），本院减半收取9046元，由原告张丽自行负3721元，由被告黑龙江天泰生态农业发展有限责任公司负担5325元，与上款一并给付原告张丽。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  王琦二〇一九年七月十五日法官助理苏新书记员徐梦竹