文书内容鞍山市铁西区人民法院判决书稿纸            签发：              审核：                        拟稿：            鞍 山 市 铁 西 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2019）辽0303民初2468号原告：于德荣，女，汉族，1960年10月14日出生。住址：鞍山市立山区。被告：鞍山港龙国信置业有限公司。住所地：鞍山市达道湾开发区中小企业创业园****厂房**办公室。法定代表人：刘完树，该公司董事长。委托诉讼代理人：马健，该公司法务。原告于德荣诉被告鞍山港龙国信置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序,于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告于德荣及被告委托诉讼代理人马健均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告于德荣向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告、被告之间的《商品房买卖合同》。2、要求被告立即返还原告商品房款91333元，专项维修基金1142元。3、要求被告给付违约金27399元，合计119874元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告从被告处购买鞍山义乌国际第一幢A单元3层2街46号房，产籍号：2-60-9-2603，建筑面积为13.34平方米，商铺用于经营，房屋售价91333元，原告已全部支付完毕。根据合同第八条规定，出卖人应当在2015年7月6日前交付使用，合同第九条出卖人逾期交房违约责任逾期超过30天，买受人有权解除合同并按买受人累计已付房款的30%向买受人支付违约金。原告2015年4月6日交付被告房款91333元，专项维修基金1142元，按约定被告应承担违约金27399元，合计119874元。被告鞍山港龙国信置业有限公司辩称：根据双方签订商品房买卖合同，被告已经按照约定全面履行了合同，原告根据这几个协议已经认可了被告将房屋交付给鞍山义乌国际商贸城的交付行为就已经完成，因此原告所诉被告的逾期交房行为不存在，被告不承担逾期交房的违约金。因为原合同我们认为是有效的，所以不同意退还购房款。本案当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对原告提供的商品房买卖合同及合同补充协议、销售不动产统一发票、专项基金发票、维修资金认证单，被告对其真实性无异议；对被告提供的商品房买卖合同、委托经营管理事项确认书、委托经营管理事项确认通知书、房屋交接通知书、商铺委托经营管理协议，原告亦无异议。本院对当事人无异议的证据依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月6日，原告与被告签订商品房买卖合同以及合同补充协议，合同约定被告将位于鞍山市铁西区建设大道969号A馆3层2街46号、建筑面积为13.34平方米、产籍号为2-60-9-2603的房屋出售给原告。用途为商业，房屋总价款91333元。合同第八条约定出卖人应当在2015年7月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求等。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金。3、双方同意按以下方式处理，详见附件四。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，责任由买受人承担。双方同意按以下方式处理，详见附件四。附件四-合同补充协议第五条约定，关于交接的约定：1、以出卖人书面通知买受人办理该房屋交付手续为依据，如买受人在交房通知规定的交房最后期限内，未办理该房屋交接手续的，视同买受人已经按期验收并接收该房屋和出卖人已经履行完毕对该房屋的交付义务。……5、因本项目分期开发，如出卖人就该房屋已达到竣工验收条件，但政府相关部门要求后期工程均完成竣工后再发放《交付备案证书》的，出卖人可据实延期且不承担违约责任。附件四-合同补充协议第八条约定，关于本合同第九条的补充约定，因专业市场的特殊性，公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场作旺，如出现逾期交房，买受人同意不退房；逾期不超过90天的，买受人同意出卖人无需支付违约金。若该房屋提前交付使用，买受人同意按出卖人发出的交接通知的规定办理该房屋交接手续。商品房销售合同签订后，原告依约交付购房款91333元，被告出具销售不动产统一发票。同时原告交纳了住宅专项维修资金1142元。现原告购买的商铺仍不具备合同约定和法律规定的房屋交付条件。本院认为，原告与被告签订的商品房销售合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应确认合法有效。双方应依约全面履行义务。本案原告按照双方约定履行了相应的付款义务，被告未能提供证据证明其已按照合同约定或法律规定的时间和条件交付了商铺，因此，被告应承担举证不能的法律后果。故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议、返还购房款91333元的请求，本院依法予以支持。关于被告抗辩原告根据协议已经认可了被告将房屋交付给鞍山义乌国际商贸城的交付行为已经完成，因此原告所诉被告的逾期交房行为不存在，被告不承担逾期交房的违约金一节，首先，根据鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议第二条第2款的约定，只有在原告逾期办理该商铺交接手续的情况下，鞍山义乌商贸城管理有限公司才获得授权代理原告接收房屋，而被告没有在合同约定的期限内通知过原告接收房屋，合同约定的条件未成就，鞍山义乌商贸城管理有限公司并未获得授权代为接收房屋，因此，鞍山义乌商贸城管理有限公司没有取得代为原告接收房屋的代理权。其次，鞍山义乌商贸城管理有限公司是在被告已经违约的情况下交付的房屋，即使鞍山义乌商贸城管理有限公司代原告接收房屋，也属超越代理权，现原告表示不同意接收房屋，故鞍山义乌商贸城管理有限公司接收房屋的行为对原告无效。故被告的此项辩解没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告给付违约金27399一节，因被告未能按照约定履行义务，存在违约行为，依法应承担相应的违约责任。依据法律规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案原、被告双方合同约定的违约金为已付购房款的30%，原告没有提供证据证明因被告违约造成实际损失的情况，因此应将原告已付房款的利息作为原告的实际损失，故对原告的此项请求本院以原告已付购房款的银行同期贷款利息予以确认，由被告给付为宜。关于原告要求被告赔偿专项维修基金1142元一节，原告向本院提供了交纳维修基金的收据及认证单，因此原告的请求有事实和法律依据，故本院对此项请求依法予以支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告于德荣与被告鞍山港龙国信置业有限公司签订的商品房买卖合同及合同补充协议；二、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告于德荣返还购房款人民币91333元;三、被告鞍山港龙国信置业有限公司应于本判决生效之日起10日内给付原告于德荣违约金，违约金以购房款91333元为基准，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年4月6日起计算至房款实际返还之日止；四、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告于德荣1142元；五、驳回原告于德荣的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2697元（原告已预交），由原告自行承担617元，由被告承担2080元，故被告在履行上述义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  孙黎虹人民陪审员  李 馨人民陪审员  胡琳琳二〇一九年七月二十九日书 记 员  吴禹瑶