云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终543号上诉人（原审原告）：张永红，女，汉族，1972年10月19日生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：宋军，云南德为商律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：欧保华，云南新洋务律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：个旧市农村信用合作联社。住所：云南省个旧市胜利路**。法定代表人：旃启宏，该社理事长。委托诉讼代理人：查建纲，云南八谦律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：马素梅，云南八谦律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南俊腾达房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市晋宁区工业园区晋城片区。法定代表人：李凯，该司执行董事。上诉人张永红因与被上诉人个旧市农村信用合作联社（以下简称个旧联社）、云南俊腾达房地产开发有限公司（以下简称俊腾达公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2018）云25民初136号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。上诉人张永红的委托诉讼代理人宋军、欧保华，被上诉人个旧联社的委托诉讼代理人查建纲、马素梅，被上诉人俊腾达公司的法定代表人李凯均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张永红上诉请求：撤销一审判决，依法支持张永红的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定被上诉人对诉争不动产享有的权利认定错误，张永红在房屋被查封之前，已经与俊腾达公司签订合法有效的书面买卖合同并合法占有不动产，支付了全部购房款，未办理过户登记并非上诉人的过错所致，上诉人享有的并非普通债权，而是受《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条予以保护的物权期待权；2、一审判决未查明个旧联社的抵押权损害上诉人合法权益；3、一审判决对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条适用不当，第二十八条应属于第二十七条规定的但书例外情形，上诉人满足第二十八条规定的条件，就能够排除执行。被上诉人个旧联社辩称，1、涉案不动产产权人为俊腾达公司，上诉人张永红无涉案房产的所有权。2.上诉人张永红未提供有效证据证明个旧联社查封涉案房屋时其已合法占有该房屋。3.上诉人张永红并没有实际支付涉案房款。4.上诉人张永红未举证证明涉案房产未办理过户登记非因其自身的原因造成。5.上诉人张永红不具有足以排除执行的权利，涉案不动产产权登记在俊腾达公司名下，上诉人张永红并不是涉案房屋的实体权利人，个旧联社对涉案房屋享有优先受偿权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人俊腾达公司辩称，当时签购房合同并非真实买房的意思表示，而是俊腾达公司针对要退还给股东张家祥的股本金，以购房合同形式进行的抵押担保。张永红与俊腾达公司间并无真实的房屋买卖合同关系。张永红向一审法院起诉请求：1、确认张永红为晋宁县工业园区晋城片区C16幢第2层、第3层两套不动产的实体权利人；2、判令终止对晋宁县工业园区晋城片区C16幢第2层、第3层两套不动产的执行，并解除查封；3、本案诉讼费由个旧联社和俊腾达公司承担。一审法院认定事实：2013年1月27日，俊腾达公司作出《公司股东会决议》：全体股东已出资到位，其中张家祥出资7250000元；由李凯全权管理经营公司，其他股东退出公司管理；李凯负责退还股东股本金并按比例支付利润，其中张家祥出资7250000元、利润10000000元；股东决议履行后，其他股东将股份变更给李凯并协助办理过户手续；本决议债务由李凯和俊腾达公司承担连带赔偿责任等等。次日，李凯以欠款人的身份出具《欠条》，表示依据2013年1月27日签订的《股东会决议》约定，李凯负责退还股东张家祥本金7250000元及支付利润10000000元，李凯应当严格执行，否则承担违约责任。2013年9月9日，张家祥的妻子张永红与俊腾达公司签订了《标准不动产/配套用房购销合同》两份，约定由张永红购买俊腾达公司位于晋宁县工业园区片区C16幢第2层、第3层的不动产〔不动产权证号：云（2017）晋宁县不动产权第0001259、0001260号〕，价款分别为1997537元、1695744元。同一天，俊腾达公司向张永红出具了《收款收据》两份，确认收到了张永红C16-2F现金1997537元、C16-3F现金1695744元。2017年3月29日，云（2017）晋宁县不动产权第0001259、0001260号不动产权证记载，涉案C16幢第2层、第3层不动产权的所有权人仍为俊腾达公司。2016年4月26日，因俊腾达公司拖欠个旧联社借款，个旧联社提起诉讼，2019年7月27日该案调解结案。之后俊腾达公司仍未按（2016）云25民初53号民事调解书履行义务，个旧联社便向一审法院申请执行。2017年4月17日一审法院对涉案不动产进行了查封。之后，张永红提出《执行异议申请书》，一审法院于2018年1月15日组织听证会，并于2018年1月19日作出（2018）云25执异4号执行异议裁定书，驳回张永红的异议请求。为此，张永红提起案外人执行异议之诉讼。一审法院认为：首先，张永红是否是涉案C16幢第2层、第3层不动产的实体权利人？张永红认为，其与第三人俊腾达公司签订《标准厂房／配套用房购销合同》，支付了全部购房款，并已实际占有使用该房产，自己应为该房产的实体权利人；个旧联社则认为张永红的主张没有事实依据和法律依据。本案中，张永红列举了其与俊腾达公司签订的《标准厂房／配套用房购销合同》、支付款项的《收款收据》，但双方均确认涉案C16幢第2层、第3层不动产未办理到张永红名下，云（2017）晋宁县不动产权第0001259、0001260号不动产权证记载，截止2017年3月29日，涉案C16幢第2层、第3层不动产所有权人仍为俊腾达公司，除此以外，张永红没有列举证据证实涉案不动产所有权已经变更为张永红。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依此规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。涉案C16幢第2层、第3层不动产在没有进行变更登记的情况下，即便张永红与俊腾达公司签订了《标准厂房／配套用房购销合同》，支付了款项，也不发生不动产物权变更的法律效力。因此对张永红主张其系涉案C16幢第2层、第3层不动产的实体权利人，不予支持。至于张永红与俊腾达公司之间所涉及的法律关系，张永红可以另案解决。其次，张永红享有的权利能否对抗个旧联社对涉案C16幢第2层、第3层不动产享有的优先受偿权？庭审中，双方均确认涉案C16幢第2层、第3层不动产，在他案中当事人以建设用地设定抵押时已经建好，虽然抵押时地上建筑物未办理抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定：“……以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”依此规定，涉案C16幢第2层、第3层不动产即被视为一并抵押。《中华人民共和国物权法》第一百七十条还规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”依此规定，个旧联社对涉案C16幢第2层、第3层不动产享有优先受偿权。张永红依据《标准厂房／配套用房购销合同》所享有的权利为普通债权，不属于担保物权等优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”依此规定，个旧联社在他案中作为申请执行人，对执行标的即涉案C16幢第2层、第3层不动产依法享有的优先受偿权，足以对抗案外人即本案张永红提出的执行异议。第三，张永红享有的权利能否排除执行涉案C16幢第2层、第3层不动产？一审法院已因他案的执行查封了涉案C16幢第2层、第3层不动产，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张永红主张已支付全部购房款并对涉案C16幢第2层、第3层不动产实际占有和使用，但依此规定，张永红作为买受人对登记在被执行人即本案第三人俊腾达公司名下的C16幢第2层、第3层不动产提出执行异议，除了符合此规定的四种情形外，还必须具备的法定条件即张永红享有的权利能够排除执行该不动产。如前所述，张永红对涉案C16幢第2层、第3层不动产不享有所有权，其不是该不动产的实体权利人。因此，张永红主张其享有的权利能够排除对涉案C16幢第2层、第3层不动产的执行，本院不予支持。综上所述，张永红的主张没有事实依据和法律依据，不应得到支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回原告张永红的诉讼请求。案件受理费100元，由张永红承担。对一审判决认定的案件事实，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，针对上诉人张永红提交的本院（2018）云执复42号裁定，系就另案作出的裁判，对本案的事实关系不产生实质性影响；针对晋宁县住房和城乡建设局出具《说明》，证明诉争房产须先登记到俊腾达公司名下后方可办理变更手续，就张永红二审中申请调查的事项，经调查了解，因本案房产涉及争议及诉讼，现晋宁县住房和城乡建设局不能作出明确回复；针对张永红提交《收据》、《厂房租赁合同》、《证明》等证据，俊腾达公司认可涉案房屋于2015年10月交付给张永红，对上述新证据是否能达到其他证明目的在下文进行评判。针对被上诉人个旧联社提供的俊腾达公司的工商信息资料，因公司股东会决议不是本案关键性证据，与本案张永红的实体权利无直接关联，本院对该证据不予评判。本院二审争议的焦点在于：上诉人张永红对涉案C16幢第2层、第3层两套房产，是否享有能够排除执行的实体权利。本院认为：首先，关于本案的法律适用问题。应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”张永红的起诉事实若符合上述条款规定的四个条件，则依法可以排除执行。一审判决认为张永红作为买受人对登记在被执行人即俊腾达公司名下的C16幢第2层、第3层两套不动产提出执行异议，除了符合此规定的四种情形外，还必须具备法定条件即张永红享有的其他权利能够排除执行该不动产，属于认定错误，本院依法予以纠正，只要当事人能够满足上述规定的四个条件，就能够享有排除执行的权利。其次，关于本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定条件的问题。1.合同订立。上诉人张永红与俊腾达公司在查封之前即2013年9月9日双方签订了《标准厂房／配套用房购销合同》，并加盖俊腾达公司公章，俊腾达公司对于签订过合同的事实亦未提出异议，被上诉人个旧联社对该合同不予认可，但未提交足以推翻合同真实性和效力性的相反证据，本院对个旧联社提出的异议不予采信。本案应当认定张永红与俊腾达公司在查封之前签订买卖合同。2、涉案房产的占有。张永红虽未能提供买卖双方直接接房交接手续的相关证据，其提供2015年10月23日与昆明俊腾达物业服务有限公司签订的《业主管理规约》、《云南俊腾达工业产业园物业服务合同》及交纳物管费的单据，证明其在查封之前已经合法占有了涉案房产，俊腾达公司亦认可在2015年10月将涉案房产交付给张永红的事实，故张永红提交的证据证明在查封之前其已合法占有涉案房产。3、房款支付。张永红主张已经支付过购房款，系通过张家祥与俊腾达公司签订《债权转让协议》，将张家祥对俊腾达公司享有的债权转让给张永红用于支付购房款。本院认为，其一，张永红与张家祥虽系夫妻关系，但法定债权具有相对性，双方间应通过债权转让方式，并及时通知俊腾达公司，方可以张家祥的债权来抵付张永红的购房款。由于张永红就其与张家祥之间是否存在债权转让关系，及该债权转让是否通知俊腾达公司等事实并没有提交任何证据予以证明，现阶段张永红提供的证据也仅能证实张家祥对李凯个人享有债权，而非张家祥对俊腾达公司直接享有债权。其二，俊腾达公司在二审中明确与张永红不存在真实的买卖合同关系，在购房合同中亦未约定以张家祥的债权抵付购房款的内容，故张永红所提交的证据不能证明其已足额支付了购房款的事实，本院对张永红已经支付房款的主张不予采信。4、未办理过户登记原因。现涉案房产登记的所有权人为俊腾达公司，并未登记在张永红名下，张永红亦未举证证明系因俊腾达公司的原因导致。综上，张永红对涉案房产的权利因其无直接有效的证据证明均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，张永红并不享有足以排除强制执行的民事权利，其上诉理由均缺乏事实依据，不能成立，对其上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人张永红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，但判理部分表述有不当之处，本院依法纠正后予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张永红负担。本判决为终审判决。审判长 高雁审判员孙少波审判员潘静二〇一九年七月三十一日书记员 张     艺     严