广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初1466号原告：叶永新，男，1969年2月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：卢卓才，广东骏和律师事务所律师。被告：吴小林，女，1975年3月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：陈啟芳，女，1987年7月7日出生，汉族，住重庆市巫溪县，原告叶永新与被告吴小林、陈啟芳租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序审理，于2019年6月11日公开开庭审理了本案。原告叶永新的委托诉讼代理人卢卓才，被告吴小林到庭参加诉讼，被告陈啟芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶永新向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向原告支付所欠租金13200元（2018年11月1日-2018年12月31日的租金）及其逾期违约金（以13200元为本金，从2018年11月6日起至实际支付日止按总欠金额的5%每日计算逾期违约金，暂计至2019年1月7日违约金为40920元）；2.被告吴小林向原告支付商铺的10月份实际产生的水电费338.1元；3.确认原告与两被告在2017年9月20日签订的《铺位租赁合同》于2018年12月31日解除；4.两被告返还承租位于佛山市南海区X镇XX（X商铺）之X号商铺；5.两被告向原告支付违约金13200元(合同第五条约定违约金100000元，原告只主张13200元)；6.两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年9月20日原告与两被告签订了《铺位租赁合同》，约定原告将位于X镇XX（X商铺）之X号铺租给两被告使用，租赁期到2019年5月31日止，还约定租金及其他违约条款等事项。合同签订后原告将商铺交给两被告使用。后来，两被告于2018年11月私自搬离了涉案铺位，并且拒不缴纳租金。经原告联系，但仍未能联系上两被告。两被告的行为已经明确不再履行合同义务，为维护原告的合法权益，故起诉。被告吴小林辩称，1.被告承租涉案商铺时候，原告承诺给予被告停车位，但是在2018年5月就没有停车位了。被告与原告说因为停车位的原因，导致被告生意亏损做不下来，但原告并没有解决该问题。直到2018年10月，被告的生意做不下去了，被告与原告商量减租或其他办法，但是原告也没有解决。涉案租赁物旁公用的停车位有2～3个，至于多少租户共用，被告不清楚。后来公用的停车位变成了私有的，成为车行专用的。2.确认就涉案商铺，被告只交租到2018年10月底，从2018年11月开始没有交纳租金，但是涉案商铺在2019年2月份原告已经出租给其他人了，店铺已非被告使用。被告陈啟芳没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件、两被告常住人口基本信息复印件各1份（加盖公安局户口专用章），用以证明原、被告诉讼主体资格；2.商铺租赁合同原件1份，用以证明两被告向原告租赁涉案铺位，约定租金6600元，以及保证金13200元，并约定被告若拖欠租金超过15天，原告有权解除合同并收回涉案商铺，被告应向原告支付违约金100000元；3.收款收据原件1份，用以证明被告拖欠原告水电费338.1元；4.租赁合同书原件1份、补充协议原件1份，用以证明涉案铺位是原告向村租赁的。诉讼中，被告吴小林、陈啟芳没有提供证据材料。被告陈啟芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩、举证和质证的权利。经庭审质证、辩证，被告吴小林对原告提供的证据1-4无异议，本院均予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，原告叶永新（甲方、出租方）与被告吴小林、陈啟芳（乙方、承租方）签订《铺位租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区X镇XX（X商铺）之X号铺（以下简称涉讼商铺）出租给乙方使用，铺位面积约130㎡左右；租赁期限从2017年10月1日起至2019年5月31日，签订合同后，2017年10月1日至2019年5月31日，每月的租金总额为6600元；每个月6号前收取当月租金，逾期缴付租金的，自逾期之日起，每逾期一日，甲方按照日息5%计收乙方逾期的滞纳金，超过15天不缴交租金的，按违约处理；签订合同时，乙方应向甲方交纳13200元保证金，合同期满终止时，在乙方没有违约的前提下，甲方在核算清楚乙方没有拖欠任何费用后，在15天内将保证金退还给乙方；如乙方中途不再租甲方租赁物，乙方没有提前6个月告知甲方，甲方没收乙方的保证金，并按违约处理；乙方拖欠租金超过15天或在合同期内，乙方擅自改变合同或提前解除合同不再续租，没有提前6个月告知甲方的，甲方有权单方面解除合同，无偿收回涉讼商铺及乙方在涉讼商铺上的增建或改建的建筑物，没收保证金，并向甲方支付100000元违约金。另查明，原告确认其在2019年1月1日自行收回涉讼商铺。2019年1月15日，原告提起诉讼。诉讼中，原告和被告吴小林均确认涉讼商铺没有办理产权证，也未办理规划报建手续；被告就涉讼商铺向原告支付了保证金13200元；被告就涉讼商铺已向原告支付至2018年10月31日的租金、2018年9月的水电费，2018年10月的水电费尚未交付。被告吴小林明确要求以其向原告缴纳的保证金13200元抵扣其欠付原告租金、水电费、利息等费用。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告出租给两被告的涉讼商铺未办理规划报建手续，原、被告之间签订的涉讼合同无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求确认涉讼合同于2018年12月31日解除并依据涉讼合同约定支付违约金13200元的诉请均没有事实和法律依据，本院依法不予支持。原告确认其已于2019年1月1日自行收回涉讼商铺，故本院对原告要求两被告返还涉讼商铺的诉讼请求不再重复处理。虽然原、被告签订的涉讼合同无效，但两被告实际使用租赁物，应参照双方约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费予原告。两被告作为承租方，既未提供证据证明其搬离涉讼商铺的具体时间，又未提供证据证明其搬离后有通知原告接收涉讼商铺或就涉讼商铺与原告办理交接手续，应自行承担相应不利后果，故本院对原告认为其于2019年1月1日收回涉讼商铺的主张予以采信。被告吴小林确认两被告就涉讼商铺仅向原告支付至2018年10月31日的租金，原告确认其于2019年1月1日收回涉讼商铺，故两被告需参照涉讼合同约定向原告支付2018年11月1日至2018年12月31日期间的使用费13200元（6600元/月×2个月）。原、被告签订的涉讼合同无效，因合同取得的财产应予返还，原告应向两被告退还保证金13200元。在庭审当中（2019年6月11日），被告吴小林明确表示要求以其向原告交纳的保证金抵扣其欠付原告的租金、水电费、利息等款项，故经抵扣，两被告就涉讼租赁物无需再向原告支付使用费。参照涉讼合同约定，两被告应于每月6日前缴纳当月的场地使用费，两被告逾期支付场地使用费，给原告造成了资金占用损失，被告应赔偿相应损失予原告，即两被告应以6600元为本金，分别从2018年11月7日、2018年12月7日起，各项均至使用费与保证金实际抵扣之日（2019年6月11日）止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息320.6元予原告。涉讼合同无效，原告要求按日5%的标准计算逾期付款违约无事实和法律依据，其诉请超出核定部分，本院依法不予支持。两被告作为承租人应承担其实际使用涉讼商铺期间产生的水电费。现被告吴小林确认其尚未向原告缴纳2018年10月份实际产生的水电费，且结合涉讼商铺的面积、涉讼商铺的用途以及被告欠付水电费的期间，原告主张的该水电费金额均在合理范围内，故本院对原告要求被告支付水电费338.1元的诉讼请求予以支持。被告陈啟芳经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴小林、陈啟芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付利息320.6元予原告叶永新；二、被告吴小林、陈啟芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年10月份的水电费338.1元予原告叶永新；三、驳回原告叶永新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，受理费3897.16元（原告已预交），由原告叶永新负担3847.16元，被告吴小林、陈啟芳负担50元，被告吴小林、陈啟芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳50元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的诉讼费用50元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告叶永新。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 燕人民陪审员  梁润芬人民陪审员  卢思尧二〇一九年七月二日书 记 员  郑幸莉