天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0106民初821号原告：汤立彪，男，1986年7月7日出生，汉族，天津市优润科技有限公司销售，住天津市北辰区。被告：朱振辉，女，1982年7月19日出生，汉族，户籍地天津市红桥区。第三人：天津市分享空间房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽**路福源楼底商。法定代表人：刘罡，该公司总经理。原告汤立彪与被告朱振辉及第三人天津市分享空间房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汤立彪，第三人天津市分享空间房地产经纪有限公司法定代表人刘罡到庭参加诉讼。被告朱振辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汤立彪向本院提出诉讼请求如下：1.判令解除原、被告签订的天津市红桥区号房屋的买卖合同；2.判令被告返还原告交付的定金40000元，支付违约金148000元；3.请求依法判令被告承担保全及诉讼费用。事实与理由：原、被告系房屋买卖合同关系。2018年8月26日双方就天津市红桥区号房屋在天津市分享空间房地产经纪有限公司的居间介绍下签订房屋买卖合同。合同约定的交易价格为1480000元，原告于当日交付定金40000元。合同约定原告须在2018年10月30日前在房管部门办理天津市存量房买卖协议，期间原告相关手续办理完毕，要求被告签署天津市存量房买卖协议，但被告并未协助原告办理，期间原告在公安机关报警，被告仍未履行。至2018年10月30日前原告最后履行了告知义务，但被告仍未出现履行。鉴于被告拒绝履行合同，使得原告的合同目的无法实现，且因被告的违约行为被告目前已无经济能力购买在同区域同等面积的房屋，故此向贵院提出上述请求，请求人民法院依法判准原告的诉讼请求。被告朱振辉未答辩。第三人天津市分享空间房地产经纪有限公司述称，同意原告诉讼请求，原告向被告支付了40000元定金应当予以返还。签订合同后，我们多次联系被告履行合同，包括去被告单位及父母居住地点，均无法联系上被告。关于违约金条款系双方共同真实意思，因为房屋需要清偿贷款，卖方担心买方不买了，而买方亦担心卖方不卖了，所以约定违约金条款，应当按照合同约定履行。原告汤立彪围绕诉讼请求依法提交了证据，原告所提供的证据形式合法，内容真实，能够证明待证事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋坐落天津市红桥区。该房屋系私产，登记权利人为被告朱振辉。三方于2018年8月26日签订了编号为0000103的《房产交易合同》。《房屋交易合同》第一条约定房产设立抵押的，卖方确定在2018年10月15日前还清贷款并注销该抵押权。第二条约定该房屋交易价格为人民币1480000元，买方应当在本合同签订之日，向卖方支付定金人民币40000元，除定金外剩余房款1440000元买方采用按揭贷款方式支付。买方须在2018年10月30日前筹齐总房款中减去银行贷款方式支付的部分及定金部分以外剩余房款作为首付款，买卖双方须在2018年10月30日前亲自到房管局签署《天津市存量房买卖协议》递件至房管部门。《房产交易合同》第五条违约责任约定买卖双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担违约责任。给守约方违约金的标准为该房屋成交价格的10%。若违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方可向违约方请求赔偿实际损失；双方均未按本合同约定履行义务的，应各自承担相应违约责任。2018年8月26日，原告向被告支付了定金40000元。原告向第三人支付了中介费10000元。2018年9月，原告及第三人多次联系被告均无法联系上。本院认为，朱振辉、汤立彪及第三人天津市分享空间房地产经纪有限公司所签《房产交易合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。双方当事人均应本着诚实信用的原则积极履行合同。《房产交易合同》约定了作为房产出售方的朱振辉应于2018年10月15日之前将坐落天津市红桥区房屋上贷款清偿注销抵押权，朱振辉应按照协议约定于该期限届满之前自行将所出售房屋的抵押贷款清偿完毕。即使无法按照约定期限履行清偿贷款的义务，其亦应与买方就迟延履行问题协商出解决方案，无法就协商一致情况下亦应在承受迟延履行条款约束情况下继续履行双方协议。而被告签订合同后迟迟未按合同约定履行合同，原告及第三人多方查找亦无法联系上被告。被告因自身原因仍未履行双方签订房产交易合同，依据合同约定被告行为构成根本违约，原告有权解除双方签订房产交易合同，并主张违约损失。关于原告要求被告返还40000元定金的诉讼请求，本院予以支持。根据上述分析，被告朱振辉构成违约，应当向汤立彪支付违约金，依据双方签订《房产交易合同》违约金条款约定及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张适用违约金条款的，人民法院应予以支持。被告朱振辉应当向原告支付违约金148000元。被告朱振辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应由被告自行承担相应的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告汤立彪与被告朱振辉以及第三人天津市分享空间房地产经纪有限公司签订的编号为XXX的《房产交易合同》；二、被告朱振辉自本判决生效之日起十五日内一次性返还原告汤立彪定金40000元；三、被告朱振辉本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告汤立彪违约金148000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4060元，公告费560元，保全费5000元共计9620元，由被告朱振辉承担（于本判决生效之日起十五日内给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 员  李学存人民陪审员  韩桂荣人民陪审员  朱志萍二〇一九年七月八日法官助理王浩书记员裴梦瑶附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条中华人民共和国担保法当事人可以依照《》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。