贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2404号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师，证号：01011810213285。 上诉人（原审原告）：吴春梅，女，汉族，1983年2月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：曹泽永，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所基层法律服务工作者，执业证号：32406181100002。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）与上诉人吴春梅商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1998号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.上诉人于2016年12月15日通过邮寄形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》，并在该通知书后附《招商花园城代收费用标准及明细》，明确告知业主：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料”。该通知属于有效通知，应当视为上诉人已经履行完毕通知义务，故上诉人不存在违约行为。3.2016年9月19日毕节市政府下发通知，要求全市于2016年9月30日起实行统一的不动产登记，涉案房屋未办理取得所有权证书，系不动产登记政策的实施以及被上诉人拒不配合导致，并非上诉人的原因。4.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决的判项内容。5.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。6.依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。合同双方对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定，故即便认定上诉人违约，违约金也应当分段计算，即区分180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。 吴春梅上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的诉讼请求；本案上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决仅支持上诉人2016年1月13日至2016年1月18日的违约金，无事实及法律依据，上诉人主张的2016年1月19日之后的违约金应予支持。 针对招商商置公司的上诉，吴春梅的答辩意见与其上诉意见一致。 针对吴春梅的上诉，招商商置公司答辩称：根据办证部门的相关办证政策，案涉商品房无需办理幢首登，故本案应当参照上诉人为D区业主王渊办理房屋所有权证的时间2016年6月24日为逾期办证违约金的截止时间。其余答辩意见同上诉意见。 吴春梅一审诉讼请求：1.被告立即为原告办理房屋权属证书;2.被告支付原告逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金，违约金以895576.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利息的1.3倍，从2016年1月12日起计算至取得房屋权属证书之日止；3.被告承担本案的诉讼费用。事实及理由:原、被告于2015年10月14日签订《商品房买卖合同》，约定:原告购买被告开发的招商花园城D区D1-1-13号商铺，房屋总价款为895576.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量等作了明确约定，其中合同第十一条约定的交房时间为2014年12月31日前，第二十二条关于房屋登记的约定:“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”合同签订后，原告严格履行合同义务，于订立合同当日支付了商品房总价款895576.00元、电开户费520.00元，2016年1月18日缴纳了契税26867.28元、公共维修基金5649.00元、产权登记费550.00元、土地证33.00元、交易603.00元、印花税447.79元、产权证印花税5元。然而时至今日，原告仍未取得房屋权属证书。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》属双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，对双方具有法律约束力，双方应按合同的约定履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:。(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，因被告原因致使原告至今未能取得房屋权属证书，被告依法应承担违约责任，且原、被告双方未约定违约金，故应以原告已付购房款895576.00元为基数,自2016年1月12日起至原告取得房屋权属证书之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，判决被告支付违约金。 一审法院认定事实如下：2015年10月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买由被告开发建设的位毕节市南部新区招商花园城××区××号号商铺,房屋总房价为895576元。合同约定交房时间为2014年12月31日，被告承诺于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并承诺于×年×月×日取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照人民银行同期活期利率支付利息。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第3条约定：1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。第6.4条约定，买受人确认本合同上所填写联系电话、联系地址等内容的真实性、准确性，若该地址不准确或买受人变更联系地址未以书面形式告知出卖人的，则由买受人承担相关责任。合同及补充协议签订后，原告向被告支付全部购房款。2014年10月29日，涉案房屋取得竣工验收合格证书。2015年5月8日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书。2016年1月18日，原告按照被告通知向被告缴纳了公共维修基金、产权登记费、土地证费、契税等费用。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”，而原告在2016年1月18日已将公共维修基金、产权登记费、土地证费、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取相关费用并出具相应收据的行为，可以视为原、被告双方重新达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记的条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，予以支持。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:。(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中，被告向原告出售涉案商铺为现房，故被告应从签订合同之日即2015年10月14日起90日内（即2016年1月12日之前）取得涉案房屋的所有权初始登记。虽然被告已于2015年5月8日取得涉案房屋所在楼盘商品房备案证明书，但是被告并未提供相关的证据予以证明其已于2016年1月12日前履行通知原告提交相关资料并交纳税费的义务，且根据被告提供的《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》上载明的制作时间：2015年12月15日，可以认定，被告应当等于或晚于2015年12月15日才通知原告提交相关资料及交纳税费，经庭审查明，被告向原告交纳相关税费时，系接到被告的通知后才履行交纳义务的。虽然本案中并没有相关的证据证明被告何时履行通知义务，但是可以认定的是被告通知原告交纳相关税费及提交资料的时间范围为：2015年12月15日至2016年1月18日。鉴于被告没有提供相应的证据予以证明其通知原告交纳税费及提交资料的时间，故以2016年1月18日作为被告履行通知义务的时间。因此，被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。违约金的计算方式为：以原告已付购房款895576元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2016年1月13日起计算至2016年1月18日（原告向被告交纳相关税费之日，视为被告最迟已于2016年1月18日履行通知义务），共计：895576元×4.35%（年利率）×1.3÷365日×6日=832.52元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决生效之日起九十日内为原告吴春梅办理毕节市南部新区招商花园城××区××号3号商铺的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司判决生效之日起十日内支付原告吴春梅逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金832.52元；三、驳回原告吴春梅的其他诉讼请求。案件受理费1150.00元，由原告吴春梅承担1125.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担25.00元。 二审中，招商商置公司向本院提交证据： 1.2018年8月22日的邮政快递单及《关于办理房屋不动产权证的告知书》，拟证明：上诉人符合办证条件后，上诉人再次向被上诉人发出办证通知。吴春梅质证认为：快递单无吴春梅的签字，无法证明邮件已签收；《关于办理房屋不动产权证的告知书》载明2018年10月20日至11月29日期间，招商商置公司上门收集办证材料，而非由吴春梅自行提供，达不到招商商置公司的证明目的，恰证明了招商商置公司于2018年10月20日才具备办证条件，其并未尽到通知义务及上门收集办证材料的义务。 2.毕节市南部新区百里杜鹃招商花园城D1幢26层6号商品房的房屋所有权证书，拟证明：2016年7月8日，案涉商品房所在D1幢已经办出一户房屋所有权证书，根据毕节市办证部门的规定，办理案涉商品房转移登记时无需再办理幢首登，案涉商品房已符合办理转移登记的条件。 上诉人吴春梅质证认为：对证据三性无异议，但达不到上诉人招商商置公司的证明目的。 上诉人吴春梅未提交证据。 对上诉人招商商置公司提交的证据是否采信，本院将结合其他证据予以认定。 本院经审理查明：案涉商品房已符合办理转移登记的条件。其余认定的事实与一审认定的一致。 本院认为：本案二审焦点是：1.上诉人招商商置公司应否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约期间如何认定；2.一审对违约金计算标准的认定是否正确；3.一审判令上诉人招商商置公司限期办理不动产权证书是否得当。 关于上诉人招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约期间如何认定的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人招商商置公司应当取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付上诉人吴春梅。因双方未约定履行上述义务的时间，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人招商商置公司应于《商品房买卖合同》签订之日起90日内即2016年1月12日前，取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付上诉人吴春梅，并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人招商商置公司已代为收取被上诉人缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。上诉人招商商置公司关于双方未建立委托合同关系、其收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 依据合同约定，上诉人招商商置公司应当限期办理商品房初始登记，并限期向上诉人吴春梅交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人招商商置公司再向上诉人吴春梅交付有关文书已无实际意义。此时上诉人招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知上诉人吴春梅其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。上诉人吴春梅据此得以向上诉人招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人招商商置公司代为办理转移登记。上诉人招商商置公司提交的毕节市南部新区百里杜鹃招商花园城D1幢26层6号商品房的房屋所有权证书，能够证明案涉商品房所在招商花园城D1幢已于2016年7月8日办出一户房屋所有权证的事实，故对其证明力，本院予以确认。因上诉人招商商置公司未举证证明其于何时具备办理案涉D1-1-13号商品房不动产权证书的条件，故本院以上诉人招商商置公司于办理取得D1幢26层6号商品房的房屋所有权证的时间即2016年7月8日认定案涉商品房符合现行办理转移登记即不动产权证书的条件。上诉人招商商置公司主张已通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式向上诉人吴春梅履行了通知义务。即便依上诉人招商商置公司所言，上诉人吴春梅在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，自然也一并收到附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，但《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》系上诉人招商商置公司为告知买受人房屋收费标准和明细，以及办理收房所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露上诉人招商商置公司已取得合同约定的商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记条件等相关内容，故不能以上诉人招商商置公司向上诉人吴春梅送达缴费通知认定上诉人履行完毕合同约定的文书交付义务。上诉人招商商置公司称其于2018年8月22日再次向上诉人吴春梅邮寄送达了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，向上诉人吴春梅尽到了通知义务。经审查，该证据上诉人招商商置公司已于一审庭审中提交，不属于二审新证据，但该证据能够证明上诉人招商商置公司按照上诉人吴春梅在《商品房买卖合同》中预留的地址和联系方式，向上诉人吴春梅邮寄送达了办证通知的事实，故应采信作为本案定案依据，但因上诉人招商商置公司提供的邮寄快递单上加盖邮戳的时间为2018年8月23日，即上诉人招商商置公司于2018年8月23日才将通知文件寄出，故本院认定上诉人招商商置公司于2018年8月23日向吴春梅尽到通知义务。据此，上诉人招商商置公司应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任期间为2016年1月13日至2018年8月23日。上诉人招商商置公司主张应当参照其为D区另一业主王渊办理房屋所有权证的时间2016年6月24日为本案违约金计算的截止时间，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于一审判令上诉人招商商置公司限期办理不动产权证书是否得当的问题。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合上诉人招商商置公司接受委托、代为办理房屋转移登记，一审判令上诉人招商商置公司限期为上诉人吴春梅办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审判令上诉人招商商置公司限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令上诉人招商商置公司代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，前述判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。 关于一审计算违约金的标准是否正确的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照上诉人吴春梅已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审并非依据双方约定而是依据前述法律条款认定违约金标准，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人招商商置公司请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。对于上诉人招商商置公司上诉所称，依据双方约定，逾期交付文书超过180个工作日，上诉人吴春梅仅有权退房而无权主张违约金、未行使退房权利即视为对违约责任的放弃的上诉意见，本院不予采纳。理由如下：其一，该合同条款系双方就约定合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除的情形下，视为守约方放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180个工作日，上诉人吴春梅即可依约主张违约责任，则对于逾期超过180个工作日这一程度更为严重的违约行为，违约责任请求权的行使理当不被限制。据此，对上诉人招商商置公司的该项上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人招商商置公司主张以180个工作日为界，分段计算违约金的上诉意见，因与双方约定不符，缺乏事实依据，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人招商商置公司的上诉请求不成立，予以驳回。上诉人吴春梅的上诉请求部分成立，对该部分予以支持，对其无理部分，予以驳回。一审判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1998号民事判决第一项，即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决生效之日起九十日内为原告吴春梅办理毕节市南部新区招商花园城××区××号3号商铺的不动产权证书”； 二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1998号民事判决第二项即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决生效之日起十日内支付原告吴春梅逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金832.52元”为，上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，以上诉人吴春梅已付购房款895576.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付上诉人吴春梅2016年1月13日至2018年8月23日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金； 三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求； 四、驳回上诉人吴春梅的其他上诉请求。 一审案件受理费1150元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担820元，上诉人吴春梅负担330元；二审案件受理费4600元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担3940元，上诉人吴春梅负担660元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年七月四日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 何曼青