河北省围场满族蒙古族自治县人民法院行 政 判 决 书（2019）冀0828行初11号原告崔广梅，女，1969年7月22日生，满族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。原告刘玉海（系崔广梅之夫），男，1968年2月8日生，汉族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。二原告委托代理人宁茹意，河北冀律律师事务所律师。被告围场满族蒙古族自治县人民政府，住所地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇木兰中路**。统一社会信用代码：11130828000976951Y。法定代表人甄毓敏，职务县长。委托代理人李好恩，河北汇恩律师事务所律师。委托代理人王华，男，1974年8月21日生，汉族，系被告工作人员，住河北省围场满族蒙古族自治县。第三人相明，男，1956年8月25日生，满族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。第三人吕素琴（系相明之妻），女，1955年12月17日生，满族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。第三人李永军，男，1979年10月28日生，满族，市民，河北省围场满族蒙古族自治县室。第三人闫启云，男，1954年7月26日生，蒙古族，市民，河北省围场满族蒙古族自治县区。原告崔广梅、刘玉海与被告围场满族蒙古族自治县人民政府（以下简称围场县政府）、第三人相明、吕素琴、李永军、闫启云撤销房屋行政登记一案，本院于2019年4月4日立案受理后，于2019年4月8日向被告送达了起诉状副本及应诉通知，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告崔广梅及二原告的委托代理人宁茹意，被告围场县政府的委托代理人李好恩、王华，第三人相明、李永军到庭参加诉讼，第三人吕素琴、闫启云经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2003年，第三人相明与第三人李永军的父亲李忠学（已故）以及肖国廷三人合伙开发位于围场镇的凤凰住宅楼。李忠学去世后，第三人李永军继续承建该工程，至2003年11月工程完工后，李永军征得合伙人相明、肖国廷同意，将所开发建设的丙单元3021室及配套地下室抵顶所欠李永军部分工程款，后李永军又将该套房屋及地下室出卖给原告，原告支付给李永军房价款，在2003年冬，肖国廷将楼房及地下室钥匙交付给原告，原告装修后在该房屋居住至今，期间第三人相明未提出异议。在原告找李永军、相明及肖国廷办理房屋登记手续时，第三人相明一直推拖。2019年3月份，原告接到围场法院传票等手续才知道该楼房已被第三人相明登记在其妻子吕素琴名下，相明为共有人。原告认为第三人相明私自将属于原告的楼房办理到自己名下无事实和法律依据。经核实，第三人闫启云既非涉案房产开发人，也未到房屋登记部门签字将涉案房屋登记在第三人相明妻子吕素琴名下，被告在核发涉案产权证时未尽到谨慎审核义务，致使错误地将原告所有的房屋登记在他人名下，侵害了原告合法权益，故原告诉至法院，请求撤销被告于2005年8月24日给第三人吕素琴颁发的围证字第051007号房屋所有权证。原告提交以下证据：1、闫启云的证明，拟证明吕素芹申请产权变更时提交的手续是虚假的；2、崔广顺的证明，原告在2003年冬季入住该房屋至今，期间没有任何人向原告主张过产权，该房屋系李永军出卖给原告的。被告围场县政府辩称，一、被告给第三人吕素琴颁证有事实和法律依据，程序合法。从房屋登记卷宗显示，2003年第三人闫启云作为建设单位，申请对开发建设的围场镇桃李街3780.00平方米凤凰住宅楼进行初始登记，其中包含着涉案争议的楼房，其向登记机关提供了土地使用证、建设规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收等材料，被告经审核，依据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定为闫启云颁发了该栋楼房的房屋所有权证。2005年闫启云将涉案房屋出卖给第三人吕素琴，被告基于吕素琴的申请，在收到买卖合同、职工集资建房协议等证据材料后，按照《城市房屋权属登记管理办法》登记办法第十七条规定，进行了产权转移登记，于2005年8月24日为第三人吕素芹颁发了房屋所有权证；二、原告现主张涉案楼房系从第三人李永军手购买，而被告为第三人吕素琴颁证系基于吕素琴与闫启云之间买卖合同，并根据申请和提供的相关材料办理的转移登记，当时未收到任何李永军转让涉案楼房给原告的证据材料。现在针对同一涉案楼房出现两个买卖法律关系，故应先确定两个买卖合同的真实性，再审理本案。且第三人吕素琴针对涉案楼房已经以第三人李永军为被告向法院提起返还财产的民事诉讼，故本案应中止诉讼。被告为证明行政行为合法性，提交以下证据：1.发证存根；2.房屋所有权登记申请书；3.房屋所有权登记调查勘丈表；4.附图；5.竣工验收备案表；6.规划验收合格证；7.工程竣工验收报告；8.土地证；9.规划许可证；10.施工许可证。1-10号证据是关于闫启云楼房确权证据，拟证明土地使用权人、房屋所有权人、建设单位权利人均是闫启云；11.房地产买卖申请审批书；12.发证存根；13.房屋所有权登记申请书；14.房屋所有权登记调查勘丈表；15.附图；16.房地产买卖契约；17.职工集资建房协议；18.委托书。11-18号证据是关于闫启云、吕素琴房屋转移的证据，拟证明登记机关颁证有事实和法律依据，程序合法。第三人吕素琴、闫启云经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩和证据。第三人相明述称，2003年第三人闫启云将其位于围场镇原凤凰浴池地段的国有土地一处进行转让，当时我和肖国廷、第三人李永军的父亲李忠学三人共同合伙在此开发建设围场镇凤凰住宅楼。建设过程中，第三人李永军父亲李忠学去世，由李永军继续承建并施工完毕。在办理手续时均以闫启云名义办理的，在售楼时因未取得商品房预售许可还被处罚了。竣工后我们进行了售楼核算，对楼房进行了分配，肖国廷分得楼房21套，我分得8套，用于抵给李永军工程款12套。我分得的8套中即包含本案争议的楼房，2005年8月19日我与李永军口头约定以102000.00元将这套楼房卖给李永军，但他一直未给我房款，我认为该套楼房仍然是我的，所以在2005年将产权办理在我妻子吕素琴名下，并因欠税款抵押在税务局，后我又赎回。当时楼房钥匙是在肖国廷手里，他交给李永军钥匙时虽然我知道，但李永军没有给我钱，我也不知道李永军把此楼房又卖给原告了，所以李永军应该返还我这套楼房，被告围场县政府将涉案楼房登记在我妻子吕素琴名下正确。第三人相明提交以下证据：1.售楼许可证，拟证明合法销售楼房；2.合伙开发人结算时分配楼房的分配表三张，拟证明涉案楼房当时分给相明；3、肖国廷的证明，拟证明涉案楼房当时分给相明；4、行政处罚材料【围建告字（2003）第91号】，拟证明当时未办理销售许可被行政处罚。第三人李永军述称，围场镇凤凰住宅楼是2003年我父亲李忠学和第三人相明以及肖国廷三人共同开发，我父亲去世后由我继续承建此工程。工程完工后对工程款没有结算，因欠我工程款，当时第三人相明和肖国廷口头同意用涉案的凤凰住宅楼丙单元302室及配套地下室抵顶欠我的部分工程款。楼房抵顶给我后，肖国廷将钥匙交给我，后我又以10万元价款出卖给原告，因楼房验收手续不全，所以没有办理产权证书。被告于2005年给第三人吕素琴办理房证时我不知情，直至2019年3月份我接到围场法院法律文书时，才知道吕素琴在围场法院起诉我，要求我返还此楼房。我认为争议的楼房已经抵顶给我，我有权进行处理，因此，被告将此楼房产权办理在第三人吕素琴名下不合法，应予撤销。第三人李永军未提交证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证：对被告围场县政府提交的证据，原告质证意见为：对被告提交的1-10号证据即关于闫启云楼房确权证据，工程竣工验收、备案登记表及备案证明书等手续，体现的建设单位均为第三人闫启云，按照法律相关规定个人是没有建设资质的，因此将建设工程施工许可证颁发给个人是违法；对被告提交的11-18号证据即关于闫启云、吕素琴房屋转移的证据，办理房产证的相关手续中闫启云的签名并不一致，证明在闫启云及吕素琴办理产权登记的过程中提交的相关手续并不真实，从办理手续中体现涉案房屋的卖方为闫启云，但该房屋的建设方并非闫启云，即便在吕素琴申请产权变更时提交的手续是闫启云签字，闫启云也无权处理该房屋。因此，对被告证据不认可；第三人李永军对被告围场县政府提交的证据均不予认可；第三人相明对被告围场县政府提交的证据均予以认可。对原告提交的证据，被告围场县政府质证意见为：对1号证据不认可，闫启云是第三人，他应到庭说明情况。原告承认闫启云享有土地使用权，后来在办理产权转移的时候有闫启云签字，但庭上不能确认是否为闫启云本人签字。对2号证据不认可，登记机关对此不知情；第三人相明对原告提交的1-2号证据不认可；第三人李永军对原告提交的1-2号证据均予认可。对第三人相明提交的证据，原告质证意见为：对1号证据不认可，这份预售许可证颁发给个人是违反法律强制性规定的。对2号证据认可，能够证明在分配时第三人相明已将涉案楼房出售给第三人李永军，作价是102000.00元，李永军将房屋卖给原告是合理的。对售楼明细与本案没有关联性。对3号证据，肖国廷的售楼核算，没有李永军的签字，不能证明是三方协商的，我方不认可。肖国廷与本案存在利害关系，所以此证明我方不认可。对4号证据，真实性认可，在处罚决定中明确写明停止预售商品房，能侧面反映出将建设工程施工许可证颁发给闫启云个人是违反法律强制性规定的；被告质证意见为：对真实性、合法性不发表意见，这组证据与不动产登记所涉及的材料无关。不动产登记不需要提供这些材料；第三人李永军对第三人相明提交的上述证据均不予认可。本院对上述证据认证如下：对原告1-2号证据，结合当事人陈述、质证，能够认定被告在给第三人吕素琴办理产权手续时，闫启云并未到场签字，涉案楼房系原告从第三人李永军手购买，故予以认定；对被告11-18号证据中涉及闫启云签字的证据部分，因签字不真实不予认定。虽然被告对原告出示的闫启云证明不予认可，但并未要求对在办理产权登记手续中涉及闫启云签字的真实性予以鉴定。被告1-10号证据能够反映当时第三人相明、李永军以及肖国廷合伙开发建设凤凰住宅楼时是以第三人闫启云名义进行开发建设，故予以认定；对第三人相明提交的1号证据真实性予以认定，对证明目的不予认定。对2号证据中有相明、肖国廷、李永军三人共同签字的《用楼抵顶工程款明细表》予以认定，其余两份不予认定。对3号证据肖国廷证明中关于涉案楼房系抵顶工程款的内容，因在《用楼抵顶工程款明细表》中无此房，故对该部分内容不予认定，其余部分予以认定。对4号证据予以认定。根据当事人陈述和上述认定的证据，本院认定如下事实：2003年，第三人相明与第三人李永军的父亲李忠学以及肖国廷三人合伙在第三人闫启云转让的围场镇原凤凰浴池地段的国有土地上共同开发建设围场镇凤凰住宅楼，当时以第三人闫启云作为建设单位名义办理了所有开发建筑手续，由李忠学以围场二建公司第十三项目部名义施工建设。2003年8月李忠学去世后，第三人李永军继续承建该工程。工程完工后，经合伙人协商用所建设的楼房中12套抵顶所欠李永军的工程款，三方在抵顶工程款明细上签字确认，其余楼房由第三人相明和肖国廷经手出售并收取价款。本案争议的凤凰住宅楼丙单元301室楼房，不在抵顶给第三人李永军楼房明细表之内，而由第三人相明经手销售并收取价款。后第三人相明又将此楼房以及配套的地下室转让给第三人李永军，并通过肖国廷将钥匙交付给李永军，后李永军又以10万元价款转让给原告，原告于2003年冬装修后居住至今。另查明，2005年第三人相明及其妻子吕素琴以第三人李永军未给付所转让的楼房价款102000.00元、楼房仍应归自己为由，到围场满族蒙古族自治县房屋产权产籍监理所申请将涉案楼房产权办理在吕素琴名下，并提交了2003年建设方（甲方）为闫启云与购买方（乙方）为吕素琴的《职工集资建房协议》和买卖双方共同委托评估事务所对涉案楼房进行价格评估的委托书，以及2005年卖方为闫启云、买方为吕素琴的楼房买卖协议。后被告认为申请登记的涉案房屋产权来源正当、产权明确、证件齐全，经审核勘测后，依据原《中华人民共和国城市房屋登记管理办法》于2005年8月24日给第三人吕素琴颁发了围证字第051007号房屋所有权证，记载该楼房建筑面积为72.82平方米，共有人为第三人相明。还查明，涉案的围场镇凤凰住宅楼实际开发人相明、肖国廷等人在楼房竣工后以第三人闫启云名义向被告申请对所开发建设的楼房产权进行初始登记，2004年4月24日，被告颁发了产权人为闫启云、证号为040159、建筑面积为3780平方米的房屋所有权证。再查明，第三人闫启云在被告给第三人吕素琴办理上述房屋产权登记中，并未到场签字。第三人相明、吕素琴夫妇自2005年被告给其颁发涉案的房屋所有权证后，既未在该房屋实际居住，亦未对该房屋进行经营管理。原告自2003年从第三人李永军手购买后一直在此房屋居住至今，期间第三人相明、吕素琴夫妇未向原告主张过权利，直至2019年3月第三人吕素琴以李永军为被告向本院提起民事诉讼，要求李永军返还涉案房屋，法院向本案原告送达相关法律文书时，原告才知道涉案房屋产权被登记在第三人吕素琴名下，遂向本院提起行政诉讼，请求撤销涉案的房屋所有权证。本院认为，根据原2001年建设部修改后的《中华人民共和国城市房屋登记管理办法》第四条规定“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。”被告围场县政府具有为辖区符合条件的申请人颁发房屋权属证书的法定职责。本案第三人李永军虽然并未提供充分证据证明涉案的凤凰住宅楼丙单元301室楼房系在工程竣工后由第三人相明以抵顶工程款形式转让给自己，但第三人相明自认该套楼房系在工程竣工后由其销售并收取价款，后经其手转让给第三人李永军，并通过肖国廷交付了钥匙，据此，应认定李永军对该房屋已取得处分权，至于李永军将此房转让给原告后未向第三人相明支付对价问题，属于另一法律关系，应另案处理，第三人相明、吕素琴夫妇不应以此为由将此房申请登记在自己名下；第三人吕素琴在向被告申请办理房屋产权登记中，已经提交了买卖协议等材料，系因房屋买卖而申请转移登记，故被告在办理登记中审核买卖协议当事人是否真实、权属是否存在争议是必要的注意义务，而被告在出卖人未到场签字确认、亦未提交委托代理手续的情况下即进行了权属转移登记，程序不合法；虽然当时此房与凤凰住宅楼的其它楼房一并登记在第三人闫启云名下，从形式上看，闫启云为所有权人，但通过庭审当事人陈述和举证证实，实际所有权人应为共同开发建设的合伙人相明、肖国廷等人，闫启云仅是名义上的所有权人。被告将包括涉案房屋在内的凤凰住宅楼的楼房登记在闫启云名下的时间为2004年，而第三人吕素琴提交给被告用于办理转移登记手续的首次买卖协议签订的时间为2003年，据此，即使第三人吕素琴与闫启云之间存在真实的房屋买卖法律关系，但因在2003年交易时涉案房屋并未取得权属证书，根据1994年《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第一款（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此在当时被告依此规定不应对涉案房屋办理转移登记；对涉案房屋原告自2003年从李永军手购买后一直使用管理，期间无人向其主张权利，直至2019年3月第三人吕素琴提起民事诉讼主张该房屋权利，原告才知道此房屋被登记在吕素琴名下，故于2019年4月4日提起行政诉讼，并未超过行政诉讼法规定的法定起诉期限。综上，被告于2005年8月24日给第三人吕素琴颁发的围证字第051007号房屋所有权证事实不清，证据不足，程序违法，原告诉请予以撤销有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款（一）、（三）、（六）项之规定，判决如下：撤销被告围场满族蒙古族自治县人民政府于2005年8月24日给第三人吕素琴颁发的围证字第051007号房屋所有权证。案件受理费50.00元，由被告围场满族蒙古族自治县人民政府承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至河北省承德市中级人民法院。审 判 长  刘国会审 判 员  娄艳红人民陪审员  王怀艳二〇一九年七月十日书 记 员  王 颖