黑龙江省庆安县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1224民初807号原告（反诉被告）：孙亚峰，男，1976年5月8日出生，汉族，无职业，住址吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：王利丰，黑龙江三星律师事务所律师。被告（反诉原告）：庆安国东房地产开发有限公司。法定代表人：付芹，职务董事长。委托诉讼代理人：王全臣，男，1956年10月27日出生，汉族，庆安国东房地产开发有限公司员工，住址庆安县。委托诉讼代理人：马淑红，黑龙江友致律师事务所律师。原告（反诉被告）孙亚峰与被告（反诉原告）庆安国东房地产开发有限公司（以下简称国东公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月25日、2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告孙亚峰的委托诉讼代理人王利丰、被告国东公司的委托诉讼代理人王全臣、马淑红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙亚峰向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即为原告办理拆迁安置房屋的产权登记；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年4月15日，原、被告签订拆迁房屋就地安置协议，被告将原告所有的房屋动迁。2018年8月18日，回迁房屋进户时，原告补交了房屋差价款123914.00元和进户时应交的费用，被告将房屋交付给原告。被告至今未给原告办理产权登记，原告多次找到被告协商此事，被告已各种理由拒绝，故诉至法院。孙亚峰对国东公司的反诉辩称，1.在2006年5月28日国东公司与庆安县农牧机械厂破产清算组签订了《资产买卖合同》的资产清单中并没有孙亚峰所购买的一二楼，绥化市合兴房地产评估有限公司出具的《房屋拆迁补偿价格评估结果公示》文件及其附件《房屋价格表》，其中结果公示已经明确说明“在本次评估中估价对象房屋的权属、坐落、用途、结构和建筑面积资料由委托方（即国东公司）提供给估价机构，估价机构依据委托方提供的资料进行评估。”国东公司并没有足够的证据证实其估价对象房屋的权属的真实性，而且提供估计对象的房屋是国东公司，并不是相关权力机构提供的，所以国东公司以此为依据来定国东公司已经购买孙亚峰所购买的一二楼缺少事实依据。2.孙亚峰于1996年4月3日与农牧机械厂签订的《房屋买卖合同书》是双方真实意思的表示，并没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，孙亚峰依据该协议合法占有该房屋，并取得该房屋所有权，于2007年4月15日与国东公司签订《拆迁房屋就地安置协议》，而且国东公司收取了房屋补差款和孙亚峰入户费用，并将其房屋交付给孙亚峰，一直到现在孙亚峰将其房屋出租给他人，所以从孙亚峰实际购买房屋，到回迁协议的签订，以及案涉房屋的交付，足以说明孙亚峰已合法占有案涉房屋。如果国东公司已经实际购买孙亚峰已购买的一二楼，而且购买的时间为2006年5月，在2007年4月15日之前，也就不会与孙亚峰签订《拆迁房屋就地安置协议》，也就不会收取房屋补差款，也就不会将其案涉房屋交付给孙亚峰。国东公司反诉的行为意在逃避法律的责任。3.虽王全臣已报案，但是孙亚峰购买的房屋是真实的，不构成刑事案件，故公安机关不予立案。孙亚峰依据合法有效的《拆迁房屋就地安置协议》取得案涉房屋，并实际占有，国东公司应依法将其案涉房屋登记在孙亚峰名下，在此情况下，却将其案涉房屋登记在王全臣名下，是一种违约行为。4.国东公司所要求租金损失负有举证责任，现没有证据支持，应驳回该项诉请。国东公司辩称，1.原告所诉内容与事实不符。不存在原告房屋被答辩人拆迁一事，涉案房产动迁前系原庆安县农牧机械厂无照房产，机械厂于1995年12月25日进入破产清算程序，1996年12月25日机械厂破产程序终结，工商执照被注销。2006年5月28日，经庆安县人民政府批准，机械厂破产清算组与国东公司签定《资产买卖合同》将机械厂整体出售给国东公司，资产中包括动迁前的涉案房产即一分厂厂房并全面接收机械厂房产、土地等资产。原告并非动迁前房产的所有人，根本不存在原告房产被动迁一事。原告起诉状中内容与事实严重不符。2.原告提交《房屋买卖合同书》、《拆迁房屋就地安置协议》应认定为无效，本案系原告人与案外人陶宝营恶意串通，虚构签定房屋买卖合同的事实，骗取已出售给国东公司的房产（动迁权益）占为已有。2007年12日，国东公司开发的庆安县国东家园A座商服完工，陆续给产权置换的被拆迁户办理入户手续。2008年8月18日，孙亚峰到国东公司办理入户手续，工作人员因见其持有庆安县拆迁管理办公室提供的《拆迁房屋就地安置协议》，便将涉案房屋钥匙交付，办理了入户手续。2009年初国东公司在核查统计房产办理税票时发现，孙亚峰安置房屋并非动迁房产，孙亚峰本人也不是被动迁人，该房产系机械厂破产清算组出售给国东公司的房产。国东公司认为孙亚峰骗取入户，多次与其联系均被其拒绝，于2010年向庆安县公安局报案，要求立案查处。至今涉案房产已被孙亚峰占有十年之久。2017年4月，孙亚峰向庆安县人民法院提起诉讼，要求国东公司给其办理房产落户手续，并向法院提交其与机械厂签订的《房屋买卖合同书》，合同书上体现签订日期为1996年4月3日，陶宝营在合同书上签字，并提供房屋产权证书，体现该房产于2001年落户至庆安县宏昇机械有限公司。经查，陶宝营系原机械厂法定代表人，已于1994年被免去法人的职务；1995年机械厂进入破产程序后公章便被收回；庆安县工商部门证实不存在庆安县宏昇机械有限公司。不可能存在1996年使用机械厂公章将机械厂厂房出卖等情形。本案中显然涉案房产系孙亚峰与案外人陶宝营恶意串通，在有关机构的违法配合下，骗取国东公司交付房屋，该民事法律行为无效，依法不能取得涉案房产所有权。3.物权的变动需要合法有效的原因行为，在原因行为被认为无效或撤销时，即使当事人已经办理了登记或者已经交付标的物，也应认为物权变动无效。本案中，原告诉请办理房屋登记手续，需要审查及认定其是否有取得被动迁房屋合法有效的原因行为。因原告方没有合法依据证实其是被动迁房产所有权人，其取得《拆迁房屋就地安置协议》不符合法律规定，原告要求办理涉案房屋的房产登记，没有合法有效的原因行为，诉请不应支持。4.原告与案外第三人陶宝营以非法占有为目的，采用虚构事实，隐瞒真相的手段骗取国东公司房产，该行为已触犯《中华人民共和国刑法》第二百六十六条规定，应以诈骗罪追究刑事责任。国东公司已向公安机关提出控告，现该案正在审查处理中。因本案可能涉及刑事犯罪，应等待公安机关最终处理结果再进行民事案件审理。如人民法院在审理案件过程中，发现存在犯罪行为，也应移送公安机关处理。综上，原告诉请被告，要求办理涉案房产的登记应予驳回。国东公司向本院提出反诉请求：1.请求人民法院判令反诉被告孙亚峰返还反诉原告位于庆安县国东家园××商××室278.16平方米房屋；2.请求人民法院判令反诉被告孙亚峰将返还房屋产生的孳息(即房屋出租租金)80万元返还给反诉原告；3.本案案件诉讼费用由反诉被告孙亚峰承担。事实与理由：反诉原告为房地产开发建设公司。2005年12月，准备在原黑龙江省××机械厂（以下××庆安县农牧机械厂)所在位置开发建设商品房屋。2006年5月18日，庆安县政府同意反诉原告开发建设国东家园A座项目，并决定反诉原告收购原庆安县农牧机械厂的全部资产，使用原庆安县农牧机械厂区域国有土地。同年5月28日，反诉原告与原庆安县农牧机械厂破产清算组签订《资产买卖合同》，按照该合同约定，反诉原告向原庆安县农牧机械厂支付对价512.8万元，取得原庆安县农牧机械厂全部资产，该合同附件3证明，全部资产中包括一分厂厂房，即本案争议的被拆迁房产。反诉原告按照合同约定履行了给付合同价款义务后，原庆安县农牧机械厂破产清算组即将合同约定的资产及厂区交付反诉原告使用。嗣后，反诉原告即委托庆安县拆迁管理办公室对房地产开发建设项目范围内的国有土地上的房屋进行核实动迁。庆安县拆迁管理办公室委托绥化市合兴房地产评估有限公司对需要动迁的房屋估价，并予以公示。2007年3月15日，绥化市合兴房地产评估有限公司出具的《房屋拆迁补偿价格评估结果公示》文件及附件《房屋价格表》，该公示附件《房屋价格表》记载显示，被动迁的房屋总计为26户，其中23户为私人房产，另3户为“机械厂”房产(没有房产证)，该“机械厂”即为原庆安县农牧机械厂。3户中包括本案被拆迁房屋，该房屋建筑面积226.98平方米。该房屋反诉原告已经购买，属于反诉原告财产2007年12月，庆安县国东家园A座商服开发建设项目完工，反诉原告陆续给予被拆迁户办理入住手续。2008年8月18日，反诉被告孙亚峰(暂不能确认)持《拆迁房屋就地安置协议》到反诉原告处办理入住手续。反诉原告工作人员凭反诉被告孙亚峰出示的《拆迁房屋就地安置协该》，收取反诉被告交付房屋补差款123，914.00元，遂将本案房屋钥匙交付给反诉被告孙亚峰。2009年1月，反诉原告欲集中为住户办理税票和统计房产时，发现误将房屋交付与反诉被告孙亚峰，遂要求反诉被告孙亚峰迈还房屋，但反诉被告孙亚峰始终不与反诉原告见面。后反诉原告认为反诉被告孙亚峰行为构成诈骗，便于2009年向公安机关予以反映。2010年12月15日，反诉原告向庆安县公安局报案，要求公安机关立案侦査。2017年3月28日，本案房屋在庆安县土地资源局进行不动产登记，登记于王全臣名下。2017年4月，反诉被告孙亚峰向庆安县人民法院提起诉讼，要求反诉原告给其办理房屋产权证书。并向法院提供了证明其拥有被动迁房屋产权的证据，其提供的证据包括1996年4月3日与原庆安县农牧机械厂签订的《房屋买卖合同书》;庆安宏升机械有限公司给反诉被告孙亚峰出具的收款凭证;产权人为庆安宏升机械有限公司的房屋产权证书，证明反诉被告孙亚峰取得了涉及本案的被拆迁房屋的产权。经反诉原告初步核实，反诉被告孙亚峰向法院提供的证据，不足以证明反诉被告孙亚峰合法取得了涉及本案被拆动迁房屋的产权，也不足以证明反诉被告孙亚峰已经合法取得本案房屋的产权。反诉原告认为，200年5月，经庆安县人民政府同意，原庆安县农牧机械厂破产清算组将其全部资产出卖给反诉原告，反诉原告依法取得原庆安县农牧机械厂房屋(厂房)的所有权，其中包括本案涉及的被拆迁房屋。后反诉原告将该房屋拆除，在原址重新建造商服房屋278.16平方米，该房屋的产权属于反诉原告，后又依法将该房屋的不动产产权登记于王全臣名下。反诉被告孙亚峰占有该房屋没有法律和合同依据，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条规定.反诉被告孙亚峰应当立即将占有的本案房屋及房屋产生的孳息(即房屋出租租金)80万元人民币返还给反诉原告。请人民法院给予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对如下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：国东公司提交的第一组证据，庆安县人民政府常务记纪要、资产买卖合同、农牧机械厂负债清单、现有设备清单、厂平面图；第二组证据，黑龙江省行政单位往来结账票据（农牧机械厂交款情况说明）、三方协议、补充协议，证实国东公司向农牧机械厂破产清算组足额交付购买资产费用，农牧机械厂全部资产归国东公司所有，其中包含孙亚峰主张的被动迁房产；第四组证据，李淑琴等13人的“房屋拆迁就地安置协议”；第五组证据，庆安县工业局文件、农牧机械厂法人申请变更登记注册书；国东公司公司提交的整体规划意见书、农牧机械厂现有设备（手写）、补充设备。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.孙亚峰提交的“房屋买卖合同书”、收据两张，证实孙亚峰购买庆安县农牧机械厂（以下简称农牧机械厂）房产的时间和交付房款的事实。国东公司对上述证据的真实性和合法性有异议：①1996年1月农牧机械厂公章已被收回，不可能在孙亚峰提交的合同书中盖章；②1994年9月9日陶宝营被免去法人资格，他是无权在1996年处份农牧机械厂资产；③孙亚峰在公安机关的询问笔录中说明交多少钱不知道，所以提交的两张收据不是原件，“房屋买卖合同书”约定除50000.00元定金外，交付房产证时支付余款，但孙亚峰的进户时间是2009年，另外两张收据印制年限是以19年开头，虽然底下是写的是2001年，但是庆安县宏昇机械有限公司（下以简称宏昇公司）公司当时不存在，不能确定房款的接收人是谁。因此，“房屋买卖合同书”是事后伪造的，两张收据亦是为了本次诉讼所准备，要求孙亚峰提供原始书写版本。2.孙亚峰提交的登记在宏昇公司名下房屋所有权证，证实孙亚峰于2001年取得了购买农牧机械厂房产的产权证。国东公司对该证据的合法性和真实性有异议：①经在庆安县工商局核实，宏昇公司根本不存在，经房产管理处调档，能够证实该房产证的出具没有合法依据，因为档案中没有农牧机械厂房产证，没有房屋买卖协议，没有房地产转移登记表、没有申请人的身份相关证明，没有合法的原因行为，所以房屋所有权证取得是不合法的。②经査，房产管理处于1999年开始机打房屋所有权证，没有手写的，更能证明该房产证是陶宝营在有关人员协助下违规办理，且房屋所有权证的所有权人并不是孙亚峰，也证实不了与孙亚峰有任何关系。3.孙亚峰提交的“拆迁房屋就地安置协议”和国东公司出具的收据三张，证实双方当事人对案涉被动迁房产动迁达成协议，孙亚峰交纳了案涉回迁房产的差价款、物业维修基金和物业费等。国东公司对上述的合法性有异议，认为孙亚峰不是被动迁房产的所有人，无权享有被动迁房产的安置权益，且所有拆迁协议均是拆迁办打印的制式协议，然后由国东公司盖章，所以拆迁协议的日期均一致，“拆迁房屋就地安置协议”是拆迁办与孙亚峰签订，并不是国东公司所签订。本案中拆迁协议是陶宝营通过违法手段获得，被动迁房产不是孙亚峰所有，所以“拆迁房屋就地安置协议”是无效的。因为孙亚峰持有与拆迁办签订的“拆迁房屋就地安置协议”，国东公司的工作人员为其办理入手续，所以产生了三张收据，虽然这三张收据是真实的，但不具有合法性，国东公司于2009年发现孙亚峰并非案涉被动迁房产的所有人。4.孙亚峰提交的庆安县工业和信息化局出具的证明，证实农牧机械厂因企业改制更名为宏昇公司。国东公司对证明有异议，认为工业局的法人高玉民在公安机关的询笔录中明确承认其不清楚农牧机械厂与宏昇公司的关系，也未查至有关宏昇公司的材料，公凭陶宝营介绍应出具了该证明，且庆安县工商局也确认不存在宏昇公司，因此证明证实的内容不真实。国东公司提交的第三组证据，房屋拆迁补偿价格评估结果公示、房屋价格表、金水河商服平面图、房屋捭申请，证实国东公司动迁地块的面积，被动迁的房产中有23户为个人所有，3户为农牧机械厂所有，3户中便包括了孙亚主张的案涉被运迁房产。孙亚峰对上述证据有异议，认为该组证据中除房屋拆迁申请之外均为复印件，不能单独作为认定案件事实的依据。另外，评估结果公示中明确说明评估对象的权属、坐落、用途和结构均由委托即国东公司单方提供，所以国东公司以此认定孙亚峰购买的房产是其所购的缺乏事实依据。国东公司提交的第六组证据，庆安县工商局档案室出具的证明，证实宏昇公司这一主体不存在，涉案被动迁房产属农牧机械厂所有，陶宝营通过非法手段将被动迁房产违法登记在不存在的企业名下。孙亚峰对该证明有异议，认为单位出具的的证明，没有单位主要负责人及经办人员签字，其真实性无法考证。从孙亚峰提供的房屋所有权证和国东的提交的农牧机械厂法人申请变更登记注册书可以证实宏昇公司存在的，即使未经工商注册，也是实际在从事法定行为。本院根据原、被告提供的证据经过庭审中举证、质证及综合分析后，认定案件事实如下：1996年4月3日，孙亚峰以217800.00元的价格购买了位于庆安县农牧机械厂该机械厂的一、二楼房产，面积为220平方米，位置是庆安县解放路西侧，中央大街南侧与双方签订“房屋买卖合同书”，同时由陶宝营和孙亚峰签字，并中盖庆安县农牧机械厂公章，孙亚峰给付50000.00元定金，剩余款于2001年取得登记在宏昇公司名下房屋所有权证时给付。2007年4月15日，孙亚峰与国东公司签订“拆迁房屋就地安置协议”，2008年8月18日，孙亚峰给付国东公司案涉回迁房产的差价款、物业维修基金和物业费等国东公司将案涉回迁房产交付给孙亚峰，位置在庆安县国东高层西××第一个商服。综上所述，孙亚峰要求国东公司为共办理拆迁安置房屋的产权登记诉求。依照《中华人民共和国合同法》第条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审 判 长  李 婷审 判 员  梁海涛人民陪审员  赵裕坤二〇一九年七月三十一日书 记 员  安芯仪