云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3103民初1082号原告：朱恩周，男，汉族，1964年11月27日生，云南省芒市人，初中文化，经商，住云南省德宏州芒市。原告：李智宏，男，汉族，1971年6月1日生，云南省芒市人，初中文化，经商，住云南省德宏州芒市。原告：杨绍忠，男，傈僳族，1963年8月14日生，云南省芒市人，初中文化，经商，住云南省德宏州芒市。原告：周继红，女，汉族，1960年6月15日生，云南省芒市人，初中文化，经商，住云南省德宏州芒市。原告：李正才，男，汉族，1959年8月5日生，云南省陇川县人，初中文化，经商，住云南省德宏州陇川县。五原告共同委托诉讼代理人：蒋富彪，云南春晖律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：杨素娟，女，汉族，1975年3月11日生，云南省芒市人，小学文化，无业，住云南省德宏州傣族景颇族自治州芒市，现住芒市。委托诉讼代理人：邓思婷，云南宏鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告朱恩周、李智宏、杨绍忠、周继红、李正才与被告杨素娟买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告朱恩周、李智宏、杨绍忠、周继红、李正才的委托诉讼代理人蒋富彪，被告杨素娟及其委托诉讼代理人邓思婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱恩周、李智宏、杨绍忠、周继红、李正才向本院提出诉讼请求：1．判令被告限期向原告支付土地使用权转让价款642,459.8元，并按照银行同期贷款利率4倍向原告支付逾期付款利息至实际偿清之日止（计算至起诉之日的利息为427,553.7元）；2．案件保全费用由被告承担；3．诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1．判令被告限期向原告支付土地使用权转让价款642,459.8元，并按照银行同期贷款利率4倍向原告支付自2015年8月6日起至实际偿清之日止逾期付款利息（计算至起诉之日的利息为419,153.26元）；2．案件保全费用10,000元由被告承担；3．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月6日，五原告与被告签订土地使用权转让协议，约定，原告将位于德宏州芒市州烟草公司北侧，面积271.79平方米的土地使用权转让给被告。转让价格为每平方米3,180元，合计土地转让价款为864,292.2元。协议书第六条约定，在本协议签订当日，被告应付本协议转让价款的40％给原告；协议签订后90天内支付至协议价款的75％；协议签订后180天内支付至协议转让价款的95％；土地使用权办证完毕领取证前被告应向原告付清100％的土地转让价款。协议书第七条约定，本协议签订后由被告自行进行房屋建设完成25%的投入时，原告为被告办理土地使用权转让登记手续。2016年7月20日，原告按照约定将土地使用权过户登记给被告。双方协议签订至今，被告仅向原告支付了221,832.4元。依据协议书第十一条约定，被告应依据本协议约定时间足额向原告支付土地款，被告迟延支付转让价款的，应按照银行同期贷款利率的4倍支付利息。原告认为，协议签订后原告按照约定将土地使用权转让登记给被告，被告未足额支付转让价款的行为构成违约，被告应当向原告支付土地转让价款并承担逾期付款利息。协议履行过程中，原告多次要求被告履行合同义务，但被告均以各种理由予以拖欠，侵犯到原告的合法权益。原告为维护自己合法权益，依据中华人民共和国《合同法》《民事诉讼法》等相关法律规定，起诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告杨素娟答辩称：一、本案的事实情况。2015年初，答辩人杨素娟听说原告李智宏有一块土地准备划成“小宗地”出售，遂与原告李智宏联系。2015年4月21日，答辩人杨素娟向原告交付了20,000元的意向金，2015年8月6日，答辩人杨素娟与原告李智宏签订了《土地使用权转让协议》，2015年8月11日答辩人支付了200,000元的转让款。合同签订之后，由原告李智宏代办各项手续，答辩人杨素娟积极筹措资金交纳报批报建及施工手续等各项费用，并在土地上建盖房屋，2016年9月，答辩人杨素娟的房屋建盖完成，2017年7月办理了转让登记并取得了不动产权证书（云（2017）芒市不动产权第0001451号），但该不动产权证书一直都被原告李智宏暂扣。2019年4月，答辩人杨素娟在无法取回不动产权证书的情况下，重新申领了不动产权证书（（2019）芒市不动产权第0002097号）。虽然双方签订的《土地使用权转让协议》中约定的付款方式为按建设进度支付土地转让款，但实际上原告李智宏与答辩人杨素娟在签订合同当时及履行过程中均达成了口头约定：除已支付的220,000元外，剩余的土地转让款待答辩人杨素娟取得《不动产权证书》并办理抵押贷款后再进行支付。二、本案原告主张的违约损失过高，依法不应支持。首先，本案系转让国有土地使用权而产生纠纷，并非民间借贷纠纷。本案双方交易的总价款为860,000元，答辩人杨素娟未付款金额为640,000元，现五名原告诉请的违约损失为419,153.26元（截止2019年4月16日），违约损失为未付款金额的66.8％，原告主张的违约损失过高。其次，五名原告没有证据证实其实际损失为同期银行贷款利率的四倍；根据合同法关于违约责任的立法精神，违约责任是补偿性质而非惩罚性质，原告主张的违约损失与立法精神不符。最后，原告李智宏暂扣答辩人杨素娟《不动产权证书》的行为，虽然可以理解为原告为保障其权利而采取的一种措施，但原告的这种行为客观上造成了答辩人杨素娟无法提交不动产证书办理抵押贷款后支付剩余土地转让款的障碍；恳请法庭重视此情节。三、其他。本案交易的标的为国有土地使用权，原告采取签订《土地使用权转让协议》的方式将国有土地分割为“小宗地”出售，这种行为违反国家关于限制“小宗地”的土地管理政策，不应得到提倡。综上所述，恳请法庭依法公正裁决。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1．原、被告双方于2015年8月6日签订的《土地（使用权）转让协议书》是否合法有效；2．被告是否应当向原告支付剩余土地转让款642,459.8元；3．原告主张违约金是否的应当得到支持；4．原告主张的保全费是否得到支持。原告围绕诉讼请求依法提交了九组证据，被告围绕诉讼请求依法提交了三组证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的被告无异议的证据1．原告身份证复印件，证据3．中国农业银行明细对账单；对被告提交的原告无异议的证据3．收据三张，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的有异议的证据本院认定如下：证据2．土地使用权转让协议书，欲证明（1）原、被告土地使用权转让的权利义务关系；（2）被告逾期支付土地转让价款构成违约，被告应当向原告支付土地转让款，并按照银行同期贷款利率的4倍支付逾期付款利息；证据4．土地使用权证、税收缴款书、规划许可证、不动产权证书，欲证明2016年7月20日原告按约将土地使用权转让过户登记给被告，并支付各项税费用；证据5．电话通讯清单、电话、短信截屏，欲证明原告多次要求被告履行合同义务，被告均以各种予以拖欠；证据6．土地转让登记申请表，欲证明2016年7月20日原告为被告办理土地使用权过户登记；证据7．建设工程规划许可证，欲证明原告将土地过户登记给被告后，于2016年11月21日为被告办理建设工程规划许可证更名登记；证据8．不动产登记申请表，欲证明被告自建房验收后，被告于2017年6月9日自行申请办理不动产房屋登记；证据9.58同城网照片，欲证明转让标的物现在价值为1,494,845元，现在价值每平方米为5,500元，被告因交易获利630,552.8元。本院认为，对证据2的三性认可，证明内容部分认可；对证据4、7三性认可，对证据6三性及证明内容认可；对证据5、8、9不予认可。对被告提交的有异议的证据，本院认定如下：1．不动产权证书，欲证明被告杨素娟于2019年4月补办位于芒市烟草公司北侧房产的不动产权证书（编号为：云（2019）芒市不动产权第0002097号）；2．不动产登记证明，欲证明被告杨素娟为积极履行支付土地转让款的义务，在取得芒市烟草公司北侧的不动产权证后，立即向芒市农村商业银行股份有限公司勐稳支行申请抵押贷款并办理了相关手续，现房屋被查封无法发放贷款。本院认为，对证据1证明三性及内容认可；对证据2证明内容不予认可。本院经审理认定事实如下：2015年8月6日，原告朱恩周、李智宏、杨绍忠、周继红、李正才与被告杨素娟签订《土地（使用权）转让协议书》，约定原告将位于芒市烟草公司北侧土地使用面积为271.79㎡（实际可使用的土地面积为235.79㎡）的土地使用权转让给被告。转让价格为3,180元/㎡，合计土地转让价款为864,292.2元。协议约定付款方式为：“在本协议签订当日，被告应付本协议转让价款的40％给原告；协议签订后90天内支付至协议价款的75％；协议签订后180天内支付至协议转让价款的95％；被告《土地所有权证书》办理完毕应领证前被告应向原告付清100％的土地转让价款”、“土地开发建设完成25%的投资时，原、被告双方备齐有关资料共同将规划、施工手续过户到被告名下，并申请办理土地使用权的转让登记手续。”2016年7月20日，原告将土地使用权过户登记给被告，但不动产权证书为原告李智宏持有。后被告于2019年4月19日补办了不动产权证书（不动产权证号：云（2019）芒市不动产权第0002097号）。签订协议后，被告向原告支付了土地转让款221,832.4元。约定的付款期限届满后，原告经多次催收未果，诉至本院。本院认为，本案为买卖合同纠纷。被告杨素娟向原告朱恩周、李智宏、杨绍忠、周继红、李正才购买土地，原告与被告之间的买卖合同关系成立，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定，买受人应当按照约定的数额支付价款，故对原告要求判令被告支付土地使用权转让款642,459.8元的诉讼请求，本院予以支持；同时，被告未完全履行合同义务的行为违反了合同约定，应承担违约责任，但原、被告双方对逾期付款的违约责任约定不合法，本院对违约金适当调整，由被告承担未付土地转让款642,459.8元30%的违约金（642,459.8元×30%＝192,737.94元），即由被告向原告支付逾期付款违约金192,737.94元。对于原告主张的保全费10,000元，因其中5,000元保全费系原告提交不动产权证书号错误，导致该次保全未能完成，故本院酌情予以支持保全费5,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告杨素娟支付原告朱恩周、李智宏、杨绍忠、周继红、李正才土地转让款642,459.8元，限本判决发生法律效力之日起十五日内一次性付清；二、由被告杨素娟赔偿原告朱恩周、李智宏、杨绍忠、周继红、李正才逾期付款违约金192,737.94，限本判决发生法律效力之日起十五日内一次性付清；三、由被告杨素娟支付原告朱恩周、李智宏、杨绍忠、周继红、李正才保全费5,000元；四、驳回原告朱恩周、李智宏、杨绍忠、周继红、李正才的其他诉讼请求。依法收取案件受理费7,215元，原告已预交，由原告朱恩周、李智宏、杨绍忠、周继红、李正才负担1,139元，由被告杨素娟负担6,076元，限被告杨素娟于本判决书送达之日一次性交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审判员  许荣芬二〇一九年七月二十五日书记员  福俊杰