阜新市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0902民初1181号原告（执行案外人）：于海龙，男，1967年6月15日生，汉族，现住阜新市海州区。委托代理人：马宝昌，系辽宁红沐律师事务所律师。被告（申请执行人）：阜新市海州区锦绣江南小区业主委员会，住所地阜新市海州区锦绣江南小区物业楼。负责人：赵翠兰，该业主委员会主任。委托代理人：孙伟，系业主委员会委员。被告（被执行人）：阜新北圣房地产开放有限公司，住所地阜新市海州区矿工大街**，统一社会信用代码912109027618000643N。法定代表人：陈志兴，该公司经理。原告于海龙诉被告阜新市海州区锦绣江南小区业主委员会、被告阜新北圣房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于海龙及其委托代理人马宝昌、被告阜新市海州区锦绣江南小区业主委员会委托代理人孙伟、被告阜新北圣房地产开放有限公司法定代表人陈志兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于海龙诉称，2019年3月30日收到阜新市海州区人民法院(2019)辽0902执108号执行裁定书，裁定书称应被告锦绣江南小区业主委员会要求，通知原告在2019年2月14日之前将原告购买并多年实际居住的阜新市海州区锦绣江南小区7号楼172号(海州区创业路69-12-172)迁出给被告，并驳回原告的执行异议申请。原告认为，该争议房屋系原告于2012年8月12日支付合理对价后善意取得，并且长期居住达六年多之久，属于原告所有的合法财产。被告与阜新北圣房地产开发有限公司之间的纠纷没有通知原告参与，其双方发生争议不应处分原告的合法财产。为此，原告诉至法院请求撤销贵院的错误执行公告，确认原告对房屋的所有权，保护原告的合法权益不受侵犯。诉讼请求：1、撤销阜新市海州区人民法院(2019)辽0902执108号执行裁定书、(2019)辽0902执108号执行公告。2、请求确认阜新市海州区锦绣江南小区7号楼172号住宅楼房(海州区创业路69-12-172)属于原告所有(房屋现价值10万元)。3、要求被告承担全部诉讼费用。被告阜新市海州区锦绣江南小区业主委员会辩称，小区业主委员会申请执行该房产是因为业主委员会诉北圣房地产的案子，保全了这套房子，在法院查封的时候我们去房地产查询过，房屋登记在阜新北圣房地产开放有限公司名下，我们的执行是有效的。被告阜新北圣房地产开发有限公司辩称，1、原告没有给付本公司购房款。2、我公司多年与原告协商，原告赖着不走。3、要求原告给付7年居住我公司房子的费用。4、原告不符合善意取得的情形。经审理查明，2010年4月28日，被告阜新北圣房地产开发有限公司开具收款收据一张，付款单位郑国富，收款事由69-12-172认购金，金额30000元，交款人郑国富。2012年8月2日，被告阜新北圣房地产开发有限公司（甲方）与阜新大正物业有限责任公司法定代表人郑国富（乙方）签订《关于锦绣江南（二期）余量房产解冻及税务等系列问题的协议书》，该协议载明：一、甲方应给乙方结清账目……，总计为469163.42元。二、乙方尚欠甲方款项，1、两套房款，总计为433968元（乙方名下的7号楼172室，房款为226044元；鲁殿孝名下的6号楼181室，房款为207942元）……共计591968元。三、从乙方欠款的591968元中抵扣甲方和应付的469163.42元，乙方尚欠甲方122823元。四、从乙方欠款122823元，甲方自愿放弃并让利，甲乙双方最后认定乙方欠款为65000元……。五、乙方保证在本协议签订十五日内解决甲方余量房产解冻及税务等一系列问题……。2012年8月13日，阜新大正物业有限责任公司（甲方）与原告于海龙（乙方）签订一份《转让抹帐房协议》，协议内容为：“大正物业公司现有与阜新北圣房地产开发公司抹帐给大正物业公司法人郑国富站前锦绣江南小区7号楼172室房屋一套，郑国富已向北圣房地产开发公司支付该房定金三万元，该房总合价二十六万元。经双方协商同意一次性支付给大正物业公司及法人郑国富二十六万元。交完款后开发及物业同意先入住并办理入住手续，该房暂时还不能办房照，如该协议双方同意签字生效，（该协议后附大正物业与开发抹帐房协议复印件一份）。”2012年8月15日，郑国富给于海龙出具收条一份，内容为，今收到于海龙买大正物业及法人郑国富的房款贰拾陆万元正（260000.00元）。2013年1月8日，于海龙与施工单位及物业公司办理了入住验收交接表，并在此居住至今。2017年1月5日，阜新市海州区锦绣江南小区业主委员会与阜新北圣房地产开发有限公司因物权保护纠纷一案，经本院（2016）辽0902民初1223号民事调解书调解，双方当事人自愿达成如下协议：1、被告阜新北圣房地产开发有限公司补偿锦绣江南小区二期业主240户每户400元进户门补偿费用。2、被告阜新北圣房地产开发有限公司负责锦绣江南小区二期下水系统改造工程施工，于2017年10月31日前竣工，由原告阜新市海州区锦绣江南小区业主委员会参与验收。3、被告阜新北圣房地产开发有限公司于2017年11月1日前将锦绣江南小区二期高层供水、供热二次加压设施、设备移交相关接收单位。4、原告阜新市海州区锦绣江南小区业主委员会同意对本院查封的位于阜新市海州区房屋解除查封，被告阜新北圣房地产开发有限公司同意将其所有的位于阜新市海州区房屋由本院查封，作为本案补偿、修缮费用抵押担保物。5、如有其它争议，双方协商解决。阜新市海州区锦绣江南小区业主委员会向本院申请执行，本院依据生效调解书，向案外人于海龙下达了执行通知书。于海龙提出书面异议。本院于2019年3月28日作出(2019)辽0902执108号执行裁定，认为案外人于海龙主张的房屋所有权归属本人所有的证据不充分，故案外人的异议不成立，裁定驳回案外人于海龙的执行异议。为此，原告向本院提起执行异议之诉。另查，被告阜新北圣房地产开发有限公司与阜新大正物业有限责任公司法定代表人郑国富签订的《关于锦绣江南（二期）余量房产解冻及税务等系列问题的协议书》，被告阜新北圣房地产开发有限公司中用鲁殿孝名下的6号楼181室和本案原告居住的7号楼172室抵偿阜新北圣房地产开发有限公司应付阜新大正物业有限责任公司工程款等433986元。鲁殿孝向本院起诉，要求确认买卖合同有效；要求阜新北圣房地产开发有限公司立即给鲁殿孝办理房产权证等手续；从2012年8月2日起，给付所交房款的贷款利息。阜新北圣房地产开发有限公司同时提起反诉。本院经审理认为，《关于锦绣江南（二期）余量房产解冻及税务等系列问题的协议书》系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，真实有效，依法应予以认可。该协议对双方均具有法律约束力。双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除该协议。并于2017年5月17日作出（2017）辽0902民初349号民事判决，判决：1、原告（反诉被告）鲁殿孝与被告（反诉原告）阜新北圣房地产开发有限公司关于锦绣江南小区二期69-11-181#房屋买卖合同有效。2、被告（反诉原告）阜新北圣房地产开发有限公司协助原告（反诉被告）鲁殿孝办理房屋产权手续。3、驳回原告（反诉被告）鲁殿孝的其他诉讼请求。4、驳回被告（反诉原告）阜新北圣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。上述事实，有原、被告的陈述、收款收据、《关于锦绣江南（二期）余量房产解冻及税务等系列问题的协议书》、《转让抹帐房协议》、入住验收交接表、收条、本院（2017）辽0902民初349号判决书等证据在卷佐证并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第311条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。依据法律规定，如果案外人在被执行人的财产之上享有足以排除强制执行的实体权利，人民法院应当停止对该财产的强制执行。本案中被告阜新北圣房地产开发有限公司与阜新大正物业有限责任公司法定代表人郑国富签订《关于锦绣江南（二期）余量房产解冻及税务等系列问题的协议书》，系双方当事人真实意思表示，被告阜新北圣房地产开发有限公司中用鲁殿孝名下的6号楼181室和本案原告居住的锦绣江南小区7号楼172室（即阜新市房屋）抵偿其欠款433986元。该协议的效力已经本院（2017）辽0902民初349号判决书予以确认，该协议合法有效。阜新大正物业有限责任公司将阜新市海州区锦绣江南小区7号楼172室出售给原告于海龙，并签订了《转让抹帐房协议》，原告于海龙按协议交纳了房款，并居住至今。原告于海龙与阜新大正物业有限责任公司之间买卖房屋的行为不违反法律规定，应合法有效。在本院查封诉争房屋前，该房屋即由原告于海龙占有使用。虽然诉争房屋一直登记在被告阜新北圣房地产开发有限公司名下，但被告阜新北圣房地产开发有限公司并未对原告居住诉争房屋行使诉讼权利，要求原告予以腾迁。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”依照司法解释的规定，结合本案查明的事实，本院认为，原告于海龙虽然不是房屋所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同而对讼争房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。而本案被告阜新北圣房地产开发有限公司与被告阜新市海州区锦绣江南小区业主委员会达成协议将本案诉争房屋作为补偿、修缮费用的抵押担保物，并以此作为执行行为的依据，原告于海龙享有物权期待权从性质上优于二被告之间的债务抵偿权。所以，原告于海龙要求停止对诉争房屋的执行符合法律规定，本院应予支持。对于原告请求确认阜新市海州区锦绣江南小区7号楼172号住宅楼房(阜新市海州区创业路69-12-172)归其所有的诉讼请求，因本案诉争房屋目前还登记在阜新北圣房地产开发有限公司名下，原告仅是与阜新大正物业有限责任公司签订了买卖合同，基于保护无过错买房人的目的，原告享有优于普通债权人的权益保护即物权期待权，但在没有完成房屋转移登记的情况下，原告对该项请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条一款（一）项之规定，判决如下:一、停止对阜新市海州区房屋的执行。二、驳回原告于海龙的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告阜新北圣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审 判 长  贺 宁审 判 员  肖红霞人民陪审员  褚丽娜二〇一九年七月十七日书 记 员  王新宇