河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终6596号 上诉人（原审原告）：陈天林，男，1968年8月15日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：黄敏，河北厚正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北省机械科学研究设计院，住所地石家庄市新华区合作路**。 法定代表人：王亚光，该单位院长。 委托诉讼代理人：米叔晖，系该单位职工。 委托诉讼代理人：吴胜军，河北冀石律师事务所律师。 上诉人陈天林因与被上诉人河北省机械科学研究设计院（以下简称机械研究院）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初1034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈天林的委托诉讼代理人黄敏、被上诉人河北省机械科学研究设计院的委托诉讼代理人米叔晖、吴胜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈天林的上诉请求：1.请求依法撤销（2019）冀0104民初1034号民事判决，依法改判或发回重审；2.请求本案诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：原审法院判决认定事实及适用法律错误。一、一审法院判令解除合同于法无据，与事实无据。1、被上诉人仅被列入企业改制名单，并未发生企业改制事实，原审法院据此认定被上诉人已进行企业改制众所周知，企业列入改制名单和实际进行改制两者概念并不等同，且这中间还有很长的过程。被上诉人提供的证据仅能证明企业已经被列入政府改制名单，但改制的相关实际进程目前并未进行，且该改制的实质进程应当达到足以导致本合同目的无法实现时，才能涉及到合同解除的问题。况且，根据改制的法律规定及一般原理，企业改制后，被上诉人的法人主体资格是不会变化的，房屋所有权亦一般不会变化。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条1规定所有权发生变化都不影响租赁合同的履行，更遑论改制了。因此，原审法院据此认定被上诉人企业进行改制，并判令解除《租赁合同》没有事实和法律依据。2、同一租赁物内的其他承租人并未解除合同或收到解除合同的通知，被上诉人反诉解除合同的真实目的不是因为改制，而是因为拒绝履行合同。关于合同解除，被上诉人一审庭审中仅仅提供了有关改制的相关文件，并未提供其他租户的合同解除的有关情况及资料，一审法官与上诉人代理律师一同到现场走访，询问其他租户，也没有收到过任何书面的通知或告知。被上诉人反诉解除合同的真实目的不是因为改制，而是因为拒绝履行合同。3、被上诉人并未按照合同约定提前一个月通知。退一万步讲，即便是解除合同，按照合同约定是提前一个月通知，被上诉人也没有提前一个月通知，而是在上诉人起诉履行合同后，以反诉的方式直接反诉解除合同，明显不属于法律规定和合同约定的解除合同的通知方式，不应当支持被上诉人的诉请。二、原审法院认定被上诉人已向上诉人交付符合入住条件的涉案房屋，属认定事实严重错误。上诉人与被上诉人签订的20170903租赁合同，属于双方之间形成的新的合同关系。虽然上诉人就涉案房屋向被上诉人缴纳2017年9月之前的部分租金，但不代表上诉人认可被上诉人交付的房屋达到合同约定“适合办公”的条件。原审法院不能因其之前就涉案房屋签署过租赁合同并缴纳了房租，即认定被上诉人向上诉人交付了房屋且该房屋符合合同约定交付条件。被上诉人所称因上诉人私接电线，私自改装房屋，被上诉人通知其整改未果的情况下，才停水停电，显然没有事实根据。首先，上诉人装修房屋的事实发生在2017年以前，签订租赁合同前，涉案房屋就已经断水断电。因被上诉人承诺解决水电问题，上诉人才补交了之前的租金并重新签订了租赁合同。合同签订后，上诉人多次就水电暖问题同被上诉人沟通，原审庭审中，被上诉人也认可水电由其提供；《租赁合同》3.1.6款明确约定了被上诉人应保证房屋及办公用水、电暖设施的正常使用。但时至今日，涉案房屋仍断水断电，显然未达到合同约定的交付条件。其次，关于被上诉人所述要求上诉人整改问题，被上诉人未提交任何证据证明其就该问题书面或口头告知过上诉人。最后，庭审中原审法院要求被上诉人提交租赁期间涉案房屋用水用电记录，被上诉人当庭承认其没有记录且至今也未提交该记录。根据原告提供的证据也可显示，涉案房屋早已停水停电。因此认定被上诉人租赁期间未向涉案房屋供水供电，合乎常理。特别需要强调的一点是：租赁物自始至终都没有通水，这是和上诉人改电路是没有关系的，上诉人还没改电路就停水了，没水的原因怎么可能是上诉人造成的。关于一楼的房屋没有交付，是不争的事实，一审法院判决也认可该事实。合同签订时整个租赁物是一起租赁使用的，一楼的重要作用相对于其他楼层都最为重要。一楼没有交付，本身就说明该租赁物没有交付。原审法院仅凭上诉人可获取涉案房屋钥匙，即认定被上诉人向上诉人交付了符合合同约定条件的房屋，显然罔顾事实，毫无道理。三、原审法院认定被上诉人不需对上诉人装修损失承担责任，违反不告不理原则，且没有事实和法律依据。在本案中，上诉人和被上诉人的诉求均未涉及装修损失，法院的审判范围应当与原告起诉的范围相一致法院不得对原告未提出的诉请事项进行审判，原审法院在上诉人未起诉主张装修损失的情况下，即认定被上诉人不需对其装修损失承担责任，有违法理。同时，涉案房屋装修事实发生在20170903租赁合同签订之前，装修持续时间较长，且被上诉人知道上诉人对涉案房屋进行装修后未提出过异议，双方仍继续签订《租赁合同》应视为被上诉人同意上诉人进行装修，否则，双方也不会再次签订租赁合同。因此，原审法院在上诉人未主张装修损失的情况下，即认定上诉人装修涉案房屋未经许可，被上诉人不需对上诉人装修损失进行赔偿，显然没有事实和法律根据。 被上诉人机械研究院答辩称，1、根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同第三条313款的约定，被上诉人有权单方解除合同，一审判决解除合同与法有据。2、原审法院并没有超范围审理，在一审时，上诉人的代理人对房屋的装修问题进行了陈述，一审法院只是对其陈述的事实进行的呼应，并没有违反不告不理的原则。因此被上诉人认为一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 陈天林向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》，向原告交付符合入住条件的租赁房屋，并确认租赁期限自被告将符合入住条件的租赁房屋交付原告使用之日起开始计算；2、判令被告返还原告已支付的租金70000元，并向原告支付违约金70000元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年9月4日陈天林（乙方、承租方）与机械研究院（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：乙方租赁甲方房屋，房屋的座落位置和名称：西二环南路128号综合实验室东小楼，房屋数量和编号：511.17平方米（一楼三间、二楼、三楼），承租房屋的用途：办公。租赁期限：从2017年10月1日起至2022年9月30日止。首年租金7万元，以后每年递增8%，水、电费按照院里规定，据实结算，按季度收取。甲、乙双方的权利、义务和责任：3.1.3甲方遇政府行政行为、企业改制等重大事宜，需终止合同时，提前一个月通知乙方，甲方有权解除合同。双方损失各不承担；3.1.4甲方有权对房屋做统一维修、改造和调整，调整时提前一个月书面通知乙方，本合同终止；3.1.5对乙方提出的装修申请和方案进行审查。同意装修时，与乙方签定装修协议，明确装修的范围及合同终止时的处理方式，对装修行为进行全程跟踪检查，不允许乙方擅自装修和改造所租赁的房屋；3.1.6保证房屋及办公用水、电、暖设施的正常使用；3.2.3需要对承租房屋进行装修和改造时，必须向甲方提出装修申请并附装修方案，未经同意不得动工。装修时应该按照甲方的批复意见执行，并接受甲方的监督。因装修和改造造成对甲方房屋破坏的，由乙方承担全部责任。合同终止，房屋装修和更换的不可移动的设施无偿留给甲方，可移动的设施移动时不能破坏房屋主体结构，并恢复承租时原样；4.1甲方未按合同约定交付出租房屋，除免收延时期的房屋租金外再补偿给乙方半年租金的1%作为违约金；4.2乙方未按合同约定交纳租金，除如数补交租金外，再补偿给甲方半年租金的1%作为违约金。拖欠租金超过一个月，甲方有权立即终止合同并采取停电、停水、封门等措施直至到利用法律手段，一切后果及造成的经济损失全部由乙方承担。2017年12月27日，机械研究院收到陈天林以河北天林企业管理咨询有限公司名义缴纳的房屋租赁费柒万元整。2018年9月11日，河北厚正律师事务所接受陈天林委托，向机械研究院发出律师函厚律函字[2018]第180139号，2018年9月18日机械研究院复函陈天林，现陈天林诉至本院。 关于本案房屋租赁合同中约定的房屋是否交付，原、机械研究院之间存在争议。陈天林主张机械研究院未向其未交付符合约定使用条件的房屋。机械研究院主张其已向陈天林交付租赁房屋，涉案房屋处于半装修状态是陈天林造成的。自2014年12月1日起至今，陈天林从未把涉案房屋的二、三楼的所有房屋交付给机械研究院，陈天林一直实际占用、使用、控制，房屋所有的钥匙至今仍有陈天林掌控，因此不存在机械研究院未交付房屋之说。陈天林所录制的视频能证实陈天林持有涉案房屋房门的钥匙，因此，陈天林所说的未交付涉案房屋这一说法不能成立。机械研究院认可未向陈天林交付一楼三间房屋，机械研究院主张因陈天林之前租赁的三间转租苏东磊于2016年10月1日被机械研究院收回，双方签订《房屋租赁合同》时，只约定了一楼三间房屋，并未约定是哪三间房屋，陈天林要求机械研究院必须将苏东磊租赁的三间房屋由他租赁，拒绝接收机械研究院交付的其他三间房屋。 关于涉案房屋是否达到交付和使用条件，陈天林主张机械研究院未向其交付符合约定使用条件的房屋。机械研究院主张其已经依约将租赁房屋全部交付给陈天林且交付的房屋符合合同约定的办公条件，提交了七张照片，证明陈天林未经机械研究院同意在租赁房屋内私设乱拉电线，存在极大安全事故隐患，且将租赁房屋转租，违反合同约定。涉案房屋停水停电的原因是陈天林在租赁房屋中私设电线，并且私自改装租赁房屋，在机械研究院通知其整改而陈天林拒绝的情况下，机械研究院为了消除安全隐患才停水停电。 关于涉案房屋转租情况，机械研究院主张：提交的七张照片中其中有二张照片可以证明陈天林正在将房屋进行转租，所留电话号码正好与2014年9月15日陈天林与机械研究院所签订的房屋租赁合同陈天林的预留号码一致，证明该出租行为是陈天林所为。另在涉案合同签订之前一楼共有八间房屋，除陈天林之前转租给苏东磊的三间房屋之外，还剩余五间房屋，20170903号合同中没有约定机械研究院租赁给陈天林的是哪三间房屋。机械研究院将五间房屋的其中三间房屋向陈天林交付，陈天林除苏东磊的三间房屋之外拒绝接受机械研究院依据合同交付的三间房屋，因此过错不在机械研究院，机械研究院交付的房屋已经保证了入住条件。陈天林主张关于两张转租的照片，因为该房屋处于闲置状态，原、机械研究院都能进入该房屋，张贴的转租信息不能证明是陈天林所为，电话号码确实是陈天林的，且张贴的内容是出租合作，并不是转租，且该房屋二、三楼也没有达到使用条件，也没有发生任何转租，该证据不能证明陈天林转租房屋。另虽20170903号合同中没有约定机械研究院租赁给陈天林的是哪三间房屋，但根据情况说明，一楼的三间房就是苏东磊与机械研究院租赁的三间门面房。 另查明，2014年9月25日陈天林（乙方、承租方）与机械研究院（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：乙方租赁甲方房屋，房屋的座落位置和名称：西二环南路128号，房屋数量和编号：14间（相当于标准间），承租房屋的用途：办公。租赁期限：从2014年12月1日起至2015年11月31日止。年租金67200元整，水、电费按照院里规定，据实结算。（不采暖）。其他条款同2017年9月4日《房屋租赁合同》一致。2017年9月4日，机械研究院提交《关于陈天林同志补交房租的情况报告》，载明：陈天林与机械研究院2014年9月15日签订的20140925-17号房屋租赁合同，租赁期限从2014年12月1日至2015年11月31日止，期间已交纳房租67200元。合同到期后因陈天林装修房屋问题与机械研究院未达成一致未续签合同，2015年12月1日至2017年9月31日共欠房租123200元。此期间，其承租房屋中一楼三间门脸房，机械研究院于2016年10月1日至2017年9月30日与苏东磊同志签订房屋租赁合同（见房屋租赁合同20160917），收取租金50000元。2017年9月4日机械研究院与陈天林就欠费问题协商一致，陈天林同意交付所欠房租73200元。2017年12月27日，陈天林支付机械研究院房屋租金73200元。 以上事实有房屋租赁合同、发票、照片、视频光盘、原、机械研究院陈述及庭审笔录等证实。 一审法院认为，陈天林、机械研究院于2017年9月4日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。关于原、机械研究院签订的《房屋租赁合同》是继续履行还是解除的问题。该《房屋租赁合同》约定，机械研究院遇政府行政行为、企业改制等重大事宜，需终止合同时，提前一个月通知陈天林，机械研究院有权解除合同。本案中机械研究院有证据证明机械研究院遇企业改制重大事宜，机械研究院以反诉的形式通知陈天林解除合同并不被法律所禁止，故陈天林主张继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持，机械研究院主张解除房屋租赁合同的反诉请求，本院应予支持。 关于案涉房屋的交付及租金情况，根据该《房屋租赁合同》之约定，机械研究院应出租给陈天林的租赁房屋的数量和编号应为一楼三间、二楼及三楼。其中一楼共有八间房，七间是门脸房，一间是配电室，七间门脸房的三间房屋已由苏东磊租用。对于陈天林主张的机械研究院未向其交付已由苏东磊占有使用的三间门脸房，因《房屋租赁合同》并未明确约定机械研究院交付一楼房屋的具体位置，对于陈天林的主张，本院不予采信。机械研究院主张向陈天林交付一楼其他三间房屋，亦无证据印证，本院亦不予采信。陈天林、机械研究院均认可一楼三间房屋，机械研究院未交付陈天林使用，故一楼三间房屋租金应予扣除，由机械研究院返还陈天林，并应考虑门脸房因素适当予以多返还。机械研究院亦应依据该《房屋租赁合同》约定，向陈天林支付半年房租1%的违约金。对于陈天林主张的二楼、三楼未通水、电、暖，未达到交付和使用条件，且二、三楼房屋一直处于半装修状态，陈天林并未占有使用，证据不足，本院不予采信。因二、三楼的钥匙一直处于陈天林的掌控中，陈天林对承租房屋进行装修前，未向机械研究院提出装修申请和方案，未征得机械研究院同意，且依该《房屋租赁合同》3.1.3条约定，双方损失各不承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈天林与被告（反诉原告）河北省机械科学研究设计院于2017年9月4日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）河北省机械科学研究设计院返还原告（反诉被告）陈天林租金18000元；三、被告（反诉原告）河北省机械科学研究设计院向原告（反诉被告）陈天林支付违约金350元；四、驳回原告（反诉被告）陈天林的其他诉讼请求。上述第二、三项限本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取775元，由原告负担646元、被告负担129元；反诉费80元，由原告负担。 本院二审期间，上诉人陈天林提交新证据：2014、1月份的装修合同。证明涉案房屋装修事实发生在2014年，不在本案所诉争租赁期内，该合同履行状态房屋交付事实与装修无关，2014年上诉人因涉案房屋装修，支付工程款项368750元。被上诉人河北省机械科学研究设计院质证认为，证据与本案无关联性。被上诉人河北省机械科学研究设计院提交新证据：五份限期搬迁通知单，证实被上诉人与五个现有租户合同到期后不再续订租赁合同要求限期搬空。上诉人陈天林质证认为，对其三性均不认可，无法确认签收人是否为租赁户，且其通知单上载明的相关租户均是租赁合同已经到期，显示其不再续租，而非上诉人租赁合同还未到期的情形，不能证实被上诉人因列入企业改制名单而导致涉案房屋无法租赁的事实。二审查明其他事实同一审。 本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人自愿订立房屋租赁合同，并约定遇有政府行政行为、企业改制等重大事宜，需终止合同时，被上诉人提前一个月通知上诉人，被上诉人有权解除合同，双方损失各不承担。被上诉人提交的证据足以证实该单位遇有企业改制事宜，并通过反诉形式通知上诉人，自其提出反诉至一审判决时已超过一个月，故房屋租赁合同约定的解除合同的条件已经成就，一审判决解除房屋租赁合同并无不当。上诉人认为企业改制的实质进程应达到足以导致合同目的无法实现时才涉及解除合同问题的主张，并非合同中双方当事人约定的事项，该主张无事实依据，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人以反诉的方式通知解除合同不属于法律规定和合同约定的通知方式的问题，因双方在合同中并未约定具体的解除合同的通知方式，被上诉人以反诉的形式予以通知亦未被法律所禁止，一审认可该通知方式，并无不当。关于上诉人提出的被上诉人未与其他租户解除合同的问题，与本案无关，本院不予审理。双方当事人诉讼请求均未涉及装修损失问题，一审认定装修损失各不承担，超出双方当事人的诉讼请求范围，该部分可另案处理。关于上诉人主张被上诉人交付的房屋不符合合同约定的适合办公的条件的问题，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，房屋租赁合同中明确约定被上诉人应保证房屋及办公用水、电、暖设施的正常使用，但双方一致认可自2017年9月4日房屋租赁合同签订开始，案涉房屋一直未通水通电，显然达不到房屋使用目的，上诉人认为二、三楼房屋未达到交付和使用条件的主张，符合实际情况，一审认定上诉人该主张证据不足，未予采信，属认定事实错误，应予纠正。因二、三楼房屋的交付不符合交付条件且一楼三间房屋未实际交付，故被上诉人应返还上诉人支付的首年租金7万元，并承担合同约定的违约责任，支付上诉人半年租金的1%的违约金即350元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初1034号民事判决第一项、第三项、第四项； 撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初1034号民事判决第二项； 本判决生效后十日内，被上诉人河北省机械科学研究设计院返还上诉人陈天林租金70000元； 一审判决第三项，本判决生效后十日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取775元，由陈天林、河北省机械科学研究设计院各负担387.5元；反诉费80元，由陈天林负担;二审案件受理费855元，由陈天林、河北省机械科学研究设计院各负担427.5元。 本判决为终审判决。 审判员  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇一九年七月十一日 书记员  张 林