安徽省广德县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1822民初1707号原告：邓世红，女，汉族，1977年6月19日出生，住安徽省广德县。委托诉讼代理人：罗永胜，安徽宣广律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯燕，安徽宣广律师事务所律师。被告：易立云，男，1962年10月18日生，汉族，住安徽省广德县。委托诉讼代理人：付明友，安徽兴才律师事务所律师。原告邓世红与被告易立云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理，依法适用普通程序于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告邓世红、委托诉讼代理人罗永胜、侯燕，被告易立云、委托诉讼代理人付明友到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邓世红向本院提出诉讼请求：判决被告赔偿原告购房差价损失114800元、律师费6000元。合计120800元。事实和理由:2017年9月30日，原告急需购房屋，经中介所联系，原告与被告夫妻签订一份《房屋买卖协议》，约定：“被告将安置房，现南塘新村11栋2单元202室转让给原告，价款13万元。原告已付11万元，余款2万元交房时付清。违约责任：被告违约向原告支付10万元，原告违约向被告支付10万元。被告按60平方米交房。”协议签订后，原告依约交付购房款11万元，并不再寻找其他房源。2019年3月4日，房屋市场价格普遍上涨，涉案房屋相同地段和楼层房屋出售价已达4080元/平方米以上。被告违背诚信原则，拒绝交房给原告，为此，原、被告签订一份《协议》，约定：“被告退还原告购房定金11万元，由于被告违约造成的原告的损失及违约金后续通过司法途径解决，所造成的的律师费及诉讼费由败诉方支付”。原告认为，双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，被告已构成违约，应当赔偿原告房屋差价损失。易立云辩称，签订合同属于事实，但是该房产土地性质不详，拆迁时间早，应该属于集体性质土地，房屋也不能办理房产证，这些原告是知情的。根据《房地产管理法》第三十八条第六项之规定，未依法领取权属证书的房产不能转让，所以该协议是无效的，原告也具有过错。我们认为原告房屋差价是参照比照法来赔偿其经济损失，不适用于本案。本案拆迁早在2011年，荷花一区一期是拆迁农民的房屋，他给的安置补偿是集体土地上的安置房屋，而且不能办理土地不动产权证，所以早期安置房和2017年以后的安置房价格不是同一概念。我县棚户区改造，房屋所占土地性质发生了变化，可以办理国有土地使用权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据认定的证据，结合当事人的陈述，确认以下案件事实：2017年9月30日，邓世红(乙方)与易立云夫妻(甲方)签订《房屋买卖协议》，约定：“一、甲方将原南塘新村拆迁后，政府分配的安置房，现南塘新村11栋2单元202室转让给乙方。二、房产及附属建筑物总款为13万元。已付11万元，余款2万元交房时付清。三、违约责任：甲方违约向乙方支付10万元，乙方违约向甲方支付10万元。四、房屋成交后，甲方有义务无偿协助乙方过户并提供过户资料。五、甲方按60平方米交房。”协议签订后，邓世红依约交付购房款11万元。后因易立云拒绝交房，邓世红、易立云于2019年3月4日签订协议，易立云退还邓世红购房款110000元，双方约定，易立云违约造成邓世红的损失及违约金后续通过司法途径解决，所造成的律师费及诉讼费由败诉方支付。邓世红现以涉案房屋相同地段和楼层房屋出售价已达4080元/平方米以上，易立云应当赔偿房屋差价损失为由，诉至本院，要求判如所请。另查明，案涉房屋系2011年拆迁安置房，签订《房屋买卖协议》时为期房，未取得不动产权证。本院认为，综合当事人双方举证、质证及诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：(一)、《房屋买卖协议》效力问题。(二)、原告要求被告赔偿损失能否予以支持。(一)、案涉安置房系政府对征收范围内的住户进行安置的房屋，房屋产权属于个人所有。《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”即确立了不动产物权变动的原因与结果相分离原则。邓世红、易立云明知是安置房，对安置房交易的限售性质、风险以及安置对象等交易规定应明知，仍订立房屋买卖合同，违反了《城市房地产管理法》第三十八条规定，但该条关于限制不动产转让的规定限制的是不动产物权变动行为和合同履行行为，而并非合同行为本身，该条并非属于《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定的可以导致民事法律行为无效的规定，案涉《房屋买卖协议》有效。(二)、邓世红、易立云于2019年3月4日签订的协议，系双方就合同解除后就易立云因违约如何承担邓世红损失及违约金进行的约定。补偿性是违约金的主要属性，由于违约金的损失填补功能和替代履行作用决定了若违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向的是同一损害，则应避免同时适用，否则将会出现债权人双重获利之结果。本案中，双方当事人在协议中既约定了损害赔偿，又约定了违约金，邓世红提出赔偿房屋差价损失的请求，应予允许。关于合同解除后的赔偿范围，受可预见规则的限制，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。“在签订合同时，邓世红对安置房交易的限售性质、风险以及安置对象等交易规定是明知的，现以广德县安置小区价格统计表证明房价涨幅，主张易立云赔偿其114800元，依据不足，本院难以悉数支持，因易立云违背诚信原则，结合本案实际情况，参照案涉《房屋买卖协议》的约定，损失酌定为35000元，邓世红主张易立云赔偿律师费6000元，符合双方约定，且不违反法律规定，该项诉请，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告易立云于本判决生效之日起三十日内赔偿原告邓世红损失41000元(含律师费6000元);二、驳回原告邓世红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元，由邓世红负担1000元，易立云负担1720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  余 军人民陪审员  张学仿人民陪审员  汪金忠二〇一九年七月二日书 记 员  韩 汉附：相关法律规定及司法解释1、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。2、《城市房地产管理法》第三十八条下列房产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条：违反法律、行政法律的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。4、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。