广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0202民初606号 原告申宝珍，女，1979年7月26日出生，汉族，住柳州市。 原告申宝丽，女，1986年11月25日出生，汉族，住柳州市。 原告共同委托代理人王坚，柳州市方正法律服务所法律工作者。 被告张春勇，男，1987年4月16日出生，汉族，住柳州市。 委托代理人柯官宝，广西辩维律师事务所律师。 第三人广西百度房地产经纪有限责任公司，地址：柳州市新柳大道******。 法定代表人陆其辉，该公司总经理。 委托代理人梁世辉，广西都乐律师事务所律师。 原告申宝珍、申宝丽诉被告张春勇、第三人广西百度房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日受理后，依法组成合议庭于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告申宝珍、申宝丽的共同委托代理人王坚，被告张春勇的委托代理人柯官宝，第三人广西百度房地产经纪有限责任公司的委托代理人梁世辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告申宝珍、申宝丽共同诉称，原、被告双方于2017年8月7日通过居间方广西百度房地产经纪有限责任公司介绍签订了《房产买卖合同》，2017年10月22日，原、被告及第三人签订《柳州市存量房买卖合同》，约定原告将其共同所有的位于柳州市的房屋以150.5万元的价格出售给被告。该《房产买卖合同》及《柳州市存量房买卖合同》关于房屋状况、付款方式等各方的权利义务、违约责任等都做了约定。因被告的购房贷款一直未能得到银行审批，且在未跟原告协商就该合同的如何履行达成一致，其为了拿回支付给原告定金，遂先向法院起诉原告，要求原告支付违约金等，此案经柳州市城中区人民法院作出(2018)桂0202民初660号民事判决及柳州市中级人民法院作出(2018)桂02民终3697号终审判决，均驳回了被告的诉请。鉴于被告的违约，致使原告所售的涉案房屋至今未能出售，已严重有违原告出售该房的初衷，被告已构成根本性违约。原告已数次发函给被告，通知被告解除三方签订的《房产买卖合同》，《柳州市存量房买卖合同》，被告对此均予以拒收。故原告诉至法院并请求法院依法判令：解除原、被告及第三人之间签订的《房屋买卖合同》，《柳州市存量房买卖合同》，被告承担违约责任，无权要求退还定金，并承担原告为此支出的法律服务费50000元。 被告张春勇辩称，原告诉请的事实和理由同客观事实相悖，合同签订后，被告履行了合同，没有任何的违约行为，原告的诉请缺失法律依据和事实依据，请求法院予以驳回。 第三人广西百度房地产经纪有限责任公司述称，根据法院审理的结果，配合原、被告双方处理合同的相关事宜。 原告为证明自己的主张向本院提交了如下证据：1、房屋买卖合同；2、柳州市存量房买卖合同（复印件），证据1、2共同证明原告与被告、第三人于2017年8月7日签订了房屋买卖合同，合同约定了双方的权利义务及相关违约责任，拟证实该买卖至今未能履行，被告已经构成根本性违约，致使原告不能达成房屋买卖的目的。3、EMS回证、解除合同通知书，证明原告通过邮政快递的方式将解除买卖合同的通知书的通知单邮寄送达给被告的居住地址，被告拒收的回件。4、法律服务发票、委托代理合同，证明原告为本案因此而支出法律服务费50000元的发票。当庭提交证据：5、公证书（复印件），证明原告在中介的介绍下已在柳州市公证处办理了房屋的解押及相关房屋买卖所有手续的委托办理了公证，委托给第三人办理相关房屋买卖的所有手续，证实原告已履行了合同约定的所有义务，被告迟延履行，未能履行是由于其贷款申请一直未能得到银行的批准，致使该份公证的1年期限亦已过期。 被告对原告提交的上述证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，该合同经过（2018）桂02民终3697号民事判决书判决确定有效，根据合同法第60条规定：双方应按照约定，全面履行各自的义务；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，该存量房屋交易合同对证据1的相关条款进行了变更，对涉案房屋的交易价格变更为140万元（合同第4条第1项）；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，被告没有收到原告的任何寄件资料，原告要履行合同完全可以通过中介公司与被告取得联系，邮寄的内容我们没有收到；对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，原告支付的该费用不应由被告承担；对证据5的真实性无法确认，也无法证明原告的证明目的。 第三人对原告提交的上述证据质证意见如下对证据1、2的真实性、合法性、关联性予以认可，其证明目的由法院审理确认；对证据3的真实性由法院确认；对证据4的真实性予以认可，其证明目的由法院审理确认；对证据5的真实性、合法性、关联性予以确认，其证明目的由法院审理确认。 被告为证实其主张向本院提交如下证据：1、（2018）桂02民终3697号民事判决书，证明本案的合同签订后，原告不履行义务，造成诉讼。二审法院确认合同有效，各方应当履行应按照合同履行各自义务（详见判决书第9页倒数第2段）；同时证明被告一直积极要求履行合同，不存在原告诉称的被告为了拿回定金先行起诉原告的事实；证明贷款未通过是因为柳州市现在政策的出台所导致的，根据双方签订的柳州市存量房买卖合同约定（详见判决书第9页第2段和第10页第2段）。2、收条，证明原告收取了被告购房订金10万元的事实。3、中介费、评估费票据；4、存量房交易资金监管子账户开户协议书（复印件）；5、房易安开户、资金到账回单，证据3-5共同证明合同签订后，被告积极履行合同义务，不存在违约行为。6、律师催告函，证明原被告及第三人签订合同后，由于限购政策的出台及原告的违约行为导致贷款未通过，被告愿意一次性支付剩余房款并催促本案原告履行合同义务的事实。证明原告收到律师催告函的事实。7、律师函签件回执（顺丰），证据3-7共同证明合同签订后，被告一直积极履行合同，不存在违约的行为，是原告不积极配合履行合同。当庭提交：8、微信聊天记录截图（第三人公司员工小陶和被告的聊天记录）；9、光碟（当庭播放电话录音：第三人公司员工小陶和原告申宝珍的通话录音），证明经人民法院的判决生效后，被告多次催促原告履行合同义务，也积极和第三人沟通要求第三人督促原告履行合同义务，但是原告却提出无理要求，拒绝配合履行合同义务。 原告对被告提交的上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性认可，不认可证明目的，涉案的房屋买卖合同及柳州市存量房买卖合同的有效是当然的，若无效也不会引起本案之诉。合同的履行是有期限的，被告想当然的继续履行本涉案买卖合同属于其一方所想。对证据2的真实性无异议，原告之前在一审、二审中，被告所提的违约之诉均告知原告仅收到95000元，有5000元是第三人收取了。对于3、4、5的真实性、合法性、关联性予以认可，不同意证明目的，对6、7的真实性予以认可，不认可证明目的，该证据形成的时间是2018年2月22日，距离原、被告签订于2017年8月7日签订的买卖合同的约定已逾期，且原告已配合被告及第三方办理了相关买卖公证的所有卖房手续，意味着原告已经履行了合同，被告要求履行合同可以直接找到委托公证的受委托方。对证据8-9真实性予以认可，不认可证明目的，该微信截图及录音均发生在被告起诉原告违约之诉的一、二审之后，且系被告与第三人聊天记录及原告之一与第三人的通话聊天记录，与本案及被告没有关联性。 第三人对被告提交的上述证据质证意见如下：对证据1-5的真实性、合法性、关联性均认可，其证明目的由法院审理确认，证据2的收条是根据合同第4条的约定，双方同意从购房总价款中预留5000元在第三人处作为交房保证金，第三人会根据法院的审理结果处置该款，该5000元是从原告手上得的（庭审中，第三人更正观点为：收到原告的5000元不是交付保证金，而是原告交付的中介服务费5000元，第三人没有代扣双方的交房保证金）；对证据6-7真实性由法院核实；对证据8-9的真实性、合法性、关联性均认可，其证明目的由法院审理确认。 第三人广西百度房地产经纪有限责任公司在举证期内未向本院提交任何证据。 本院对双方就真实性无异议的证据予以确认，对有争议的证据将综合全案案情进行认定。 经审理查明，原告申宝珍与被告张春勇、第三人广西百度房地产经纪有限责任公司于2017年8月7日签订《房屋买卖合同》，约定：原告申宝珍将位于柳州市住宅出售给被告张春勇，建筑面积152.39平方米，成交总价为1505000元。合同签订当日，被告应向原告申宝珍支付购房定金100000元，此定金在房产局出具被告房产证之日即自动转为房价款。原、被告同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币5000元作为交房保证金。原告申宝珍配合被告前往银行申请按揭贷款的当日，被告将不低于450000元的首付金额存入银行指定账户中进行资金监管。并向银行申请按揭贷款房款950000元。如银行贷款金额达不到申请额度，差额部分在原告申宝珍、被告双方向房产管理部门交件当日应由被告以现金方式一次性支付给原告申宝珍，该笔款委托第三人保管，待房产过户至被告名下，被告新房产证出具当日由第三人支付给原告申宝珍。原告申宝珍因该房向银行借款并设定抵押的，原告申宝珍承诺在签订本合同15个工作日内向借款银行提出还款申请，待银行通知还款及买房按揭贷款通过7个工作日内还清银行欠款，并配合银行办理完成该房屋他项权证的注销手续。合同签订后，被告张春勇于2017年8月7日向原告申宝珍支付了100000元定金，于2017年10月23日将450000元存入指定账户中进行资金监管。2017年10月22日，二原告与被告张春勇及第三人签订《柳州市存量房买卖合同》，该合同约定被告张春勇因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，原、被告双方同意被告张春勇继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由被告张春勇自行负担。2018年2月8日，被告张春勇委托柯官宝律师向申宝珍、申宝丽邮寄送达了律师催告函，该函称考虑到办理银行按揭贷款审批、房款周期长及政策方面的之因素后，张春勇同意将原计划向银行按揭贷款的房款950000元按合同约定在双方向房管部门交件（过户）当日以现金方式一次性给申宝珍、申宝丽（既交丙方广西百度房地产经纪有限公司托管），请申宝珍、申宝丽收到（见到）本函后10个工作日内配合张春勇办理房屋过户手续，并就合同履行事宜主动和张春勇及律师联系作出书面答复。后原、被告在合同履行过程中发生争议，张春勇于2018年3月22日诉至柳州市城中区人民法院并请求法院依法确认申宝珍与张春勇于2017年8月7日签订《房屋买卖合同》有效和判令申宝珍、申宝丽协助办理房屋过户手续及赔偿被告的经济损失。法院于2018年8月9日作出（2018）桂0202民初660号民事判决书判决确认《房屋买卖合同》有效，同时驳回张春勇的其他诉讼请求。张春勇不服上述判决遂上述至柳州市中级人民法院，该院于2018年12月12日作出（2018）桂02民终3697号民事判决书判决驳回上述，维持原判。2019年3月12日，二原告以被告张春勇违约为由诉至法院并提出上述诉讼请求。 本院认为，原告申宝珍与被告张春勇及第三人广西百度房地产经纪有限责任公司分别于2017年8月7日签订《房屋买卖合同》、原告申宝珍、申宝丽与被告张春勇及第三人广西百度房地产经纪有限责任公司于2017年10月22日签订的《柳州市存量房买卖合同》，系各方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，各方当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的各项义务。本案中，二原告主张被告的购房款一直未能得到银行审批的行为构成违约为由诉请要求解除合同。经查，根据二原告与被告张春勇及第三人签订《柳州市存量房买卖合同》约定，被告张春勇因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，原、被告双方同意被告张春勇继续申请其他银行贷款，至贷款批准。同时被告张春勇已委托柯官宝律师向申宝珍、申宝丽邮寄送达了律师催告函，表示愿意现金方式一次性向申宝珍、申宝丽房款950000元，二原告未予以回复。故二原告主张被告违约并要求解除合同的诉请，无事实和法律依据，且被告亦不同意解除，故本院不予支持。因涉案合同并未解除，二原告主张被告承担违约责任，无权要求退回定金并承担法律服务费50000元的诉讼请求，亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告申宝珍、申宝丽的全部诉请请求。 本案诉讼费3300元（原告已预交），由原告申宝珍、申宝丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨美艳 人民陪审员  杨 勇 人民陪审员  磨丽萍 二〇一九年七月十一日 法官 助理  黎柳明 代书 记员  韦倩倩