重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0106民初12289号 原告：周利，女，汉族，无固定职业，住重庆市丰都县。 委托诉讼代理人：周进权（周利的父亲），男，无固定职业，住重庆市丰都县。 委托诉讼代理人：连芳，重庆长隆律师事务所律师。 被告：吴启祥，男，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：李炯，重庆中钦国彦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎业明，重庆中钦国彦律师事务所实习律师。 原告周利与被告吴启祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理，原告在起诉时将戴红列为第三人参加诉讼，2018年9月18日，原告申请撤回对第三人戴红的起诉，本院依法予以准许。本案依法由审判员向容独任审判，适用简易程序并于2018年9月18日、2019年7月1日公开开庭进行了审理，原告周利的委托诉讼代理人周进权、连芳，被告吴启祥的委托诉讼代理人李炯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周利向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认原被告之间签订的《房屋租赁合同》于2018年6月29日解除；二、请求法院判决被告赔偿原告营业损失40000元；三、请求法院判决被告赔偿原告装修费损失34000元；四、请求判决被告退还原告房屋租赁合同保证金19000元；五、请求判决被告向原告支付公证费4000元。六、诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年9月2日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于重庆市沙坪坝区门面用于经营餐饮，租期从2016年9月10日起至2019年9月9日止，租金为19000元/月，年租金228000元。2018年1月底，戴红在被告的授意下（戴红与原告门面相邻，经营餐饮，出租人也是被告吴启祥）将油烟排气管违规接入原告厨房内的排气管道上。戴红将油烟排气管安装好后，营业时炒菜浓烟倒灌进入原告门面内，严重影响身体健康，以至于客源减少，原告无法维持经营。原告找到被告要求处理油烟问题，被告简单处理了一次，但没什么效果，后再次找到被告要求处理，被告置之不理。2018年6月29日，原告向被告当面送达了《解除租赁合同通知书》，并告知被告办理房屋交接。2018年7月8日，原告将门面内物品全部腾空，但被告一直不来办理房屋交接，也不退还保证金。遂起诉至法院，请求判如所请。 被告吴启祥辩称，1、被告认为在履行双方签订的租赁合同过程中，被告没有任何违约之处，故不同意解除合同，也不应该承担任何赔偿责任。2、针对原告的事实与理由，被告认为周利的说法不是事实，涉案房屋及其他相邻的房屋所有烟道均是由原告和其他的承租人根据自己的实际需求进行装修设置，根据合同约定不是被告的合同义务，即便原告所称的油烟倒灌至涉案房屋是事实，也与被告无关，原告应该以相邻权纠纷起诉实际的侵害人，要求其停止侵害排除妨害，而不应起诉被告。 本院经审理认定事实如下：2016年9月2日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定如下： 一、租赁房屋。房屋位于重庆市沙坪坝区门面。 二、租赁期限。1、房屋租赁期自2016年9月10日至2019年9月9日，装修期为2016年9月1日至2016年9月9日。自租期开始日，房屋归乙方占有、使用，若甲乙双方不另行办理向乙方交房的手续，则自租期开始日起视为甲方已向乙方交房。3、还房。①租期届满日后或合同解除、终止日后，房屋自动由甲方占有，若有续租，则续租期限届满日后或合同解除、终止日后，房屋自动由甲方占有，自甲方占有房屋后，甲方恢复对房屋行使包括占有在内的房屋所有权的全部权能。②乙方须最迟于租期届满日或续租期届满日或合同解除或终止日腾空房屋并向甲方办理还房手续。租期届满日后或续租期届满日后，或合同解除日或终止日后或乙方延付租金超过七日，视为乙方已全部腾空房屋并已向甲方还房，甲方按此约定占有房屋或另行出租房屋，乙方不以未办理还房手续为由或不以其他任何理由向甲方或产权人主张房屋内的任何财产与钱物损失赔偿或其他损失赔偿。 三、租金。租金标准为每月租金19000元，年租金为228000元。租金分3个月支付，提前15日支付下季度租金。乙方须按约定的租金支付时间将租金付至吴启祥账户。乙方严格按约定的租金支付时间自觉、主动支付租金，甲方没有向乙方催收租金的合同义务，甲方任何催收欠付租金的行为，均应视为乙方未按约定支付租金的违约证据。 四、物业管理及租期内房屋发出的相关费用。甲乙双方签订本租赁合同时，乙方同时与物管企业签订的前期物业服务合同并由乙方承诺遵守物业临时管理规约。租期内或终止、解除合同以前，房屋发生的一切费用包括但不限于如下费用均由乙方按其发生时间据实支付和承担：物管费、水费、电费、气费、卫生费、维修费、通信网络相关费用、其他一切费用。1、商铺的物业管理费为每月每平方米5元，每月物业管理费合计为625号，给付方式和租金相同，季度一交，和租金一起支付。由乙方承担因签订和履行本合同而发生的房屋租赁税金。 六、房屋维修。租期内，房屋维修由乙方负责，维修费用由乙方承担。 七、房屋装修。若乙方决定对房屋进行装修，则乙方须对其装修行为承担责任。装修必须确保房屋及任何地方的安全，并不对房屋安全及任何他方的安全构成任何威胁。须遵守相关法律、法规对装修的规定或对房屋安全的规定。交还房屋时，装修不得被人为破坏，甲方不对装修房屋向乙方进行任何补偿。 十一、合同解除条件。本合同在满足下列任一条件下，勿需守约方向对方发出解除合同的通知，合同即自行解除。1、延付租金时间超过七日；2、延付租期内房屋发生的任何一项应缴费用；3、房屋因乙方原因受到损坏或破坏；4、乙方或乙方人员在房屋内从事违法、犯罪活动。 十二、违约责任。在房屋租赁期间，甲乙双方必须遵守以上条款，任何一方不得违约，如一方违约，则必须支付另一方合同约定年租金额20%的违约金。本条所约定的违约金比例，任何一方均已放弃要求增加或减少该违约金比例的权利。一方违约若给守约方造成的损失超过约定的违约金，违约方应赔偿超过违约金部分的守约方损失。 十三条、1、交房、还房及其相关附属设施由双方办理书面交接手续。2、本合同所载双方联系人、电话、地址均为各方的有效联系人、电话和地址。若有变更，应立即以书面形式通知对方，否则对方按本合同所载联系人、电话和地址履行向对方的通知义务。一方可以采用邮寄、公证等方式向对方发送通知，由此产生的费用及聘用律师维护守约方权利发生的律师费均由责任方承担。4、履约保证金。本合同签署后，至迟在租期开始以前的三日内，乙方应向甲方支付履约保证金19000元。合同租期届满，乙方没有任何违约行为，由甲方退还全部履约保证金的本金。若乙方有违约行为，则在违约行为的后果消除以后甲方退还全部履约保证金的本金，若乙方未在违约行为发生后七日内消除违约行为的后果，则履约保证金不予退还。履约保证金不用作抵付应付租金及其他应由乙方支付的费用。 《房屋租赁合同》签订后，原告向被告交纳了2016年9月10日至2018年7月9日期间的房屋租金。 2016年9月2日，原告向被告支付了履约保证金19000元。 2018年1月27日，报警人周进权因所开餐馆烟道倒灌问题与房东发生纠纷，民警告知其可通过与物管协商或者诉讼途径解决问题。 2018年7月9日，报警人周进权报警称在站西路车站，油烟扰民。民警到达现场经了解系沙铁村门口一家串串与江湖菜公用一个烟道，存在安全隐患，民警告知其可向环保局反映此事。 2018年6月29日，原告向被告送达《解除合同通知书》，该通知书载明：“现因被告所属的整排门面烟道安装不合环保要求，烟气全部进入本租赁门面，既影响经营，又被环保行政部门要求整改，而被告至今整改不到位，致使原告无法正常经营，使本人签订合同的目的不能实现。根据合同法规定，特依法通知被告，从通知送达之日解除原被告于2016年9月2日签订的《房屋租赁合同》，并通知被告于2018年7月8日18时前来交接房屋，逾期不来，造成的后果由被告承担。”原告举示了送达视频为证，但被告在接收《解除合同通知书》时并未表示同意解除合同。 2018年7月27日，重庆市沙坪坝公证处公证员饶伟与工作人员张言随同公证申请人原告一同来到重庆市沙坪坝区天陈路22号标有“创味串串香”字样的门店前。经原告确认，该处即为本次申请保全证据公证的现场，公证员利用本人手机对该店铺外观及门牌号进行拍照，拍得照片三张。随后，公证员和张言对公证处数码摄像机及其储存卡进行了清洁性检查，确认设备清洁、事先无相关影像资料储存，当日20：30左右，原告利用钥匙打开店门后，在原告的带领下，公证员与张言进入室内，公证员与张言、原告在现场均闻到有油烟味，张言对现场进行了摄像，摄得了视频文件。公证书附有照片三张、光盘一张。公证处拍摄视频显示涉案门面为空置状态。原告交纳了公证费4000元。 2018年8月16日，被告收到本案的起诉状副本等诉讼文书。 2019年6月24日，本院前往涉案门面进行现场勘验，现场勘验时涉案门面被钥匙锁上，并放置有标有“GREE格力”字样的机器设备等物品，涉案门面有一处墙面被破坏。另外，涉案门面的厨房安装有烟道连接至楼外的另一个烟道中。 本院向经营涉案门面相邻的店名为“GREE格力”的重庆福得电器有限公司（以下简称福得公司）的员工唐孝兰进行走访并制作了走访笔录，唐孝兰陈述涉案门面中标有“GREE格力”字样的样机空壳等物品是福得公司于2019年3月1日放置进去的，福得公司放置物品时告知了吴启祥，吴启祥告知与其无关，其正与承租人发生纠纷。福得公司放置物品时涉案门面是完全空置的，门也没有上锁，福得公司放置物品后自行将涉案门面的大门用钥匙锁上。唐孝兰还述称涉案门面一处被破坏的墙面是福得公司打了一个洞，因为打的这个洞的后面的一间房屋是福得公司承租的，“GREE格力”店面在装修的时候，福得公司便将涉案门面的墙面打了一个洞用于进出方便。之后，本院向福得公司的法定代表人张建均进行了走访并制作了笔录，张建均对唐孝兰的陈述均予以认可，还陈述“GREE格力”门面是张建均与吴启祥签订的房屋租赁合同，福得公司放置物品时并没有告知周利。 本院向重铁物业沙铁大厦物业管理处负责人秦勇进行了走访并制作了走访笔录，秦勇述称吴启祥与周利之间产生纠纷，物管公司并不知情，外面的三个烟道是吴启祥转租出去的门面为了经营餐饮安装的，至于是谁去安装、什么时候安装的，物管公司并不知情。 审理中，原告述称涉案门面外面埋地的烟道是被告安装的，在原告租用门面时便已经存在了。涉案门面厨房内一直连接到外面埋地的烟道的那段烟道是原告对涉案门面装修时按照被告的指示进行的安装，产生了费用14000元。被告对原告的前述陈述并不认可，被告述称被告并未安装外面埋地的烟道，也不清楚是谁安装的以及什么时候安装的，室内接入埋地烟道的部分是原告自己安装的，被告并未对其有任何指示。 另外，原告举示了收据4张、收款收据1张，拟证明原告因装修涉案门面产生装修费68000元。被告对该组证据的真实性有异议，证明目的有异议。 上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、履约保证金收据、解除合同通知书、公证书、发票，被告提供的《房屋租赁合同》等证据以及原被告双方的陈述、现场勘验笔录、走访联系笔录、现场勘验视频等在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告周利与被告吴启祥于2016年9月2日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同双方应当按照合同约定全面履行权利义务。原告的诉讼请求由多项构成，本院针对原告的各项诉讼请求分别论述如下： 关于原告要求确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2018年6月29日解除的诉讼请求。本案中，原告要求解除合同的依据是“案外人戴红在被告的授意下将油烟排气管违规接入原告厨房内的排气管道上，其炒菜浓烟倒灌进入原告门面内，严重影响身体健康，以至于客源减少，原告无法维持经营”。被告对原告的前述陈述并不认可。对此争议，首先，原告举示了公证书、报警记录等证据，公证书中载明公证处工作人员在涉案门面现场闻到油烟味，但公证内容并不能反映出油烟的产生是由什么原因导致，报警记录也只是载明发生纠纷，并未能明确出纠纷的责任主体。其次，《房屋租赁合同》约定：“若乙方决定对房屋进行装修，则乙方须对其装修行为承担责任。”原告根据经营餐饮的需求在涉案门面内安装了烟道，油烟的产生到底系原告自行安装的烟道导致还是系被告或者案外人的行为导致并不能明确出来，原告举示的证据并不能直接证明系被告所为或者被告授意他人所为造成油烟进入涉案门面。因此，原告要求据此解除《房屋租赁合同》的理由并不能成立，原告无权据此单方解除合同。但是，现原告已从涉案房屋中搬离，原告坚持不再履行合同，合同事实上也已难以继续履行，本着解决双方矛盾，避免陷入僵局，减少承租人经营损失，强化出租人的减损义务等原因，本院根据实际情况，判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》。至于合同解除的时间，原告于2018年6月29日向被告送达《解除合同通知书》，通知被告从通知送达之日解除《房屋租赁合同》，并通知被告于2018年7月8日18时前来交接房屋。但2018年7月27日公证处进行现场公证时，原告还利用钥匙打开了店门，可见，涉案门面在公证时仍处于原告的控制之下，原被告双方并未在2018年7月8日办理房屋交接，原告并未在2018年7月8日向被告转移占有涉案门面，原告要求确认合同已于2018年6月29日解除，并无事实及法律依据。现原告于2018年8月1日向本院提起本案诉讼，被告于2018年8月16日收到了要求解除合同的起诉状副本，公证视频亦显示原告已经腾空了涉案门面，此时，被告应当防止房租损失进一步扩大，及时止损将房屋收回。因此，本院认定原被告双方于2016年9月2日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月16日解除。 关于原告要求被告赔偿营业损失40000元、装修费损失34000元、公证费4000元的诉讼请求。虽然原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2018年8月16日解除，但合同解除并非被告的违约导致，原告并不享有单方解除合同的权利，合同解除是由原告违约导致。因此，原告无权要求被告赔偿营业损失、装修费损失、公证费等，对该部分诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告退还房屋租赁合同保证金19000元的诉讼请求。《房屋租赁合同》约定：“合同租期届满，乙方没有违约行为，由甲方退还全部履约保证金的本金。若乙方有违约行为，则在违约行为的后果消除以后甲方退还全部履约保证金的本金，若乙方未在违约行为发生后七日内消除违约行为的后果，则履约保证金不予退还。”现由于原告违约导致合同解除，依据此约定，原告无权要求被告退还履约保证金19000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告周利的全部诉讼请求。 案件受理费6970元，减半交纳3485元（原告已预交），由原告周利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。 审判员  向容 二〇一九年七月十二日 书记员  卢静