河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫11民终1383号 上诉人（原审被告）：平安养老保险股份有限公司河南分公司，住所地：郑州市郑东新区金水东路****楼。 负责人：程延龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘现春，男，汉族，1983年5月4日出生，住郑州市金水区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李广埔，男，汉族，1961年3月8日出生，住广州市荔湾区，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：李清海，男，汉族，1970年10月18日出生，住漯河市郾城区。 上诉人平安养老保险股份有限公司河南分公司因与被上诉人李清海房屋租赁合同纠纷一案，不服郾城区人民法院（2019）豫1103民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 平安养老保险股份有限公司河南分公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判确认租赁合同已经解除，改判上诉人不承担任何责任。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担事实与理由：1.一审判决认为被上诉人未收到《解除房屋租赁合回通知函》，不符合事实。就租赁合同解除事宜，上诉人通过邮政快递的方式，于2017年4月27日向被上诉人送达了《解除房屋租赁合同通知函》，收件人为被上诉人，，地址为其身份证上记载的地址电话号码为其在用的手机号码。且邮寄上述快递，已经公证。而且在此之前，上诉人已经通过微信等多种方式联系被上诉人，协商解除合同事宜，被上诉人对此是明知的。同时，上诉人提交有最高法院类似案件再审判例，足以证明被上诉人可以收到该通知函。因此，一审判决认为未收到，不符合事实。2.一审判决认为租赁合同未解除，仍然有效，不正确。上诉人租赁涉案房屋的目的，是为筹建中的漯河中心支公司作为办公职场使用。但漯河中支因意外原因，在监管规定的时间内(截止2017年2月28日)无法筹建完成，未能设立，客观上已没有使用该房屋的必要。根据租赁合同第十三条约定，发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行的，合同自动解除。合同中的不可抗力，和意外事件，是两种不同的情况。一审判决以未能设立，不符合不可抗力的情形，即认为不符合上述解除条款，误将意外事件包含在不可抗力之中，是不正确的，明显排除了意外的适用。3.一审判决对与合同解除的诸多其他情势未予认定，故其认为合同未解除不符合情理，有失偏颇。本案中，对于租赁房屋的目的，上诉人在协商签订租赁合同时即己告知被上诉人，漯河中心支公司筹建无法完成，上诉人无需使用租赁房屋的情况，上诉人也及时告知了被上诉人。被上诉人对上述情况是明知的。同时，在筹建无法完成的情况发生后，上诉人经办人员已经通过包括电话、微信等在内的多种方式告知被上诉人，与被上诉人约见或进行沟通协商解除合同、归还房屋和钥匙，以及帮助进行再出租等事宜。但是被上诉人拒绝、拖延、一直避而不见，导致协商无法进行，未能达成一致意见。合同于2017年4月27日解除后，又经多次联系，被上诉人才予以接洽，根据其要求，上诉人工作人员陈琳已于2017年6月将房屋钥匙和门禁卡，交还被上诉人委托的人员，即已交还房屋。综上情势，前两种情形中被上诉人拒绝协商解除合同，没有合理理由，亦不符合诚信原则。第三种情况下，仍认为合同未解除，不符合事实。一审判决未考虑上述情况，认为合同未解除，仍然有效，不符合情理，亦有失偏颇。 李清海二审答辩称：1.平安养老保险股份有限公司河南分公司解除合同，不符合法定解除条件和约定条件。本合同期内未发生使本合同无法履行不可抗力或意外事件。平安养老保险股份有限公司河南分公司在向法院提交的“关于租赁合同已解除后办理房屋归还事宜的通知”明确的说明解除租赁合同的原因是“因漯河中支未能在监管规定的时间内完成筹建，已无法设立，故客观上我公司已不再需要使用该承租房屋”，系该公司主观原因不能在监管部门规定的时间完成筹建。平安养老保险股份有限公司河南分公司在一审开庭审理过程中，明确陈述不再租赁除监管部门没有批准开业外，还有其他原因。平安养老保险股份有限公司河南分公司上述解除合同理由不能成立。首先，“平安公司”在行政监管部门规定的筹建时间，如果不能按时完成面临的行政处罚结果是事先明知，是可以预知预见发生的，是意料之中的事件。其次，李清海提前交房给予平安养老保险股份有限公司河南分公司一个月的免租期，该公司有充足的时间安排筹建工作进度，进行人员招聘、职场租赁装修、购置家具办公设施等筹建工作，“未按期筹建”是可以避免的。平安养老保险股份有限公司河南分公司员工办事拖沓，是人为造成不能如期完成筹建工作的原因。2.李清海将总面积291.87平米的房屋租给平安养老保险股份有限公司河南分公司是基于五年期的租赁合同，李清海同意前3年租金42元/平米/月，第4年租金45.36元/平米/月，第5年租金48.99元/平米/月。平安养老保险股份有限公司河南分公司改变房屋平面结构，将三间房屋打通，支付半年租金，第4个月就因自身的原因公告提出解除合同不再租赁，于情不通、于理不顺、于法无据。时至今日，房屋仍在该公司控制之下。3.当事人只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同;在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力，相反，构成违约。一审开庭时李清海才看到平安养老保险股份有限公司河南分公司提交的公告函、报纸、公证等之类的材料，即便是刊登个公告函也把姓名弄错，寄送个快递也会弄丢，该公司把自己工作人员的过错和失误归咎于所谓的“发生不可抗力或意外事件”。平安养老保险股份有限公司河南分公司经理李广埔向法庭提交的通话记录也清晰的显示房屋的租赁权在该公司手中；陈琳的微信沟通记录也显示2017年6月28日交纳电费。综上所述，平安养老保险股份有限公司河南分公司构成合同违约，单方面解除合同违法无效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请贵院维护答辩人合法权益，依法驳回“平安公司”的上诉请求、维持原判。 李清海向一审法院请求：1.依法判决平安养老保险股份有限公司河南分公司支付李清海租金220653.72元（其中2017年6月1日至2017年11月30日租金73551.24元，2017年12月1日至2018年11月30日租金147102.48元）；支付截止2018年11月30日的物业费、水电费9340元；共计229993.72元。2.诉讼费由平安养老保险股份有限公司河南分公司承担。 一审法院认定事实：2016年9月份当事人双方签订了《房屋租赁合同》一份，该合同主要内容为：出租方（甲方）：李清海，承租方（乙方）：平安养老保险股份有限公司河南分公司。合同第一章:物业基本情况：第一条甲方将座落于漯河市牡丹江路与嵩山西支路交汇口昌建国际大厦22#楼22栋2301、2302、2307房屋（房间号）（邮政编码462000）出租给乙方使用。建筑面积共计291.87平方米，使用面积200.78平方米。第二章：合同期限及租金：第二条乙方租用出租房屋的租赁合同期限为5年1个月，起始时间为：2016年11月1日，到期时间为：2021年11月30日，乙方于2016年12月1日起开始支付租金。第三条甲方提供30天免租期。免租时间为2016年11月1日至2016年11月30日。第三条乙方可将出租房屋作办公用途。第四条出租房屋合同期内租赁费用总金额579076元（大写），详细如下：第一年：由2016年12月1日至2017年11月30日，应付租金：壹拾肆万柒仟壹佰零贰元肆角捌分（大写）；单位租金为：42（元/平米/月）；第二年：由2017年12月1日至2018年11月30日，应付租金：壹拾肆万柒仟壹佰零贰元肆角捌分（大写）；单位租金为：42（元/平米/月）；第三年：由2018年12月1日至2019年11月30日，应付租金：壹拾肆万柒仟壹佰零贰元肆角捌分（大写）；单位租金为：42（元/平米/月）；第四年：由2019年12月1日至2020年11月30日，应付租金：壹拾伍万捌仟捌佰柒拾元陆角捌分元（大写）；单位租金为：45.36（元/平米/月）；第五年：由2020年12月1日至2021年11月30日，应付租金：壹拾柒万壹仟伍佰捌拾肆元伍角肆分元（大写）；单位租金为：48.99（元/平米/月）；第五条乙方租金支付频率为：每半年一次，支付时间为每个租金支付周期届满前30日，以银行转账的形式向甲方支付租金，甲方应向乙方开具税务局印制的租赁发票。第三章:双方权利与义务；第七条甲方应于2016年11月1日前将出租房屋交付乙方使用。甲方迟于上述时间交付出租房屋，乙方可将本合同有效期延长，双方应书面签字确认。第八条租赁期内，甲方负责支付房产税、出租房屋所用土地的使用费、房屋租赁合同登记费、房屋租赁管理费、房屋本体维修基金等费用；乙方负责支付出租房屋的水电费，并由甲方代收。第九条合同终止时，乙方应按时腾空交回房屋及内部设施的完好（正常损耗的除外）第十条修缮房屋是甲方的义务，乙方在出租房屋使用过程中，如出租房屋及内部的设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，应及时通知甲方并采取有效措施；甲方应于接到乙方通知后五日内进行维修：乙方无法通知甲方或甲方拒不维修的，乙方可经合同登记机关鉴证后代为维修或乙方自行维修。本条维修费用（包括乙方代为维修）由甲方承担。因乙方使用不当或不合理使用，出租房及其内的设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿。第十一条本合同有效期内，甲方确需要对出租房屋进行改建、扩建或装修的，须经乙方同意并报请政府有关部门批准后方可进行，甲、乙双方应就此另行签定协议。本合同有效期内，经甲方同意并报请政府有关部门批准后，乙方可对出租房屋进行装修。第四章：违约责任；第十三条本合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同自动解除：（一）发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；（二）政府决定征用出租房所在土地而需拆除出租房屋；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。第十四条有下列情形之一，甲方有权解除本合同：（一）乙方不交付租金壹个月以上；（二）乙方所欠各项费用达壹个月以上；甲方依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知乙方迁离并交回出租房屋，乙方预交款项有结余的，应将余款退还乙方。第十五条有下列情形之一，乙方有权解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿：（一）甲方延迟交付出租房屋壹个月以上；（二）甲方违反本合同第四条约定，使乙方无法按其用途继续使用出租房屋；（三）甲方违反本合同第十条约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用的；由乙方原因造成的除外。（四）甲方未按时（或未按要求）修缮出租房屋，如因此造成乙方人身受到伤害或财产受损毁的，由乙方原因造成的除外。乙方因上述理由解除合同的，应当及时书面通知甲方，及时迁离出租房屋，有权要求甲方违约人民币贰万元（大写）以及退还多收的预交款项；如甲方赔偿不足以弥补乙方损失的，乙方有权进行追偿。甲方：李清海，乙方：平安养老保险股份有限公司河南分公司（盖印）。合同签订后，李清海将三间房屋交付给平安养老保险股份有限公司河南分公司使用，平安养老保险股份有限公司河南分公司对该三间房屋进行了装修，并将该三间房屋打通，同时并支付了2016年12月1日至2017年5月31日的租赁费用。因租赁该房屋的目的是作为平安养老保险股份有限公司河南分公司漯河支公司的办公场所使用，但平安养老保险股份有限公司河南分公司漯河支公司未在保监部门规定的时间内完成筹建，加上其他原因，平安养老保险股份有限公司河南分公司表示不再租赁该房屋，并于2017年4月27日向李清海邮寄送达解除房屋租赁合同通知函，但该通知函李清海表示并没有收到，平安养老保险股份有限公司河南分公司也没有提供证据证明已送达给李清海。2018年5月29日平安养老保险股份有限公司河南分公司又在漯河日报刊登《关于租赁合同已解除后办理房屋归还事宜的公告函》，对该公告函李清海表示并没有看到，而且该公告函中的名字李青海，而不是原告的名字李清海，不知道这张报纸是发给谁的。平安养老保险股份有限公司河南分公司租赁该三间房屋的物业费缴纳到2017年11月30日。庭审中，李清海要求平安养老保险股份有限公司河南分公司支付2017年12月1日至2018年11月30日止的物业费，但未提供其已向物业部门缴纳该费用的相关证据。 一审法院认为：当事人双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，应为有效合同。合同签订后对双方均有约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。本案中，李清海已按合同约定向平安养老保险股份有限公司河南分公司交付了租赁房屋，平安养老保险股份有限公司河南分公司也应当按照合同约定支付租赁费用。平安养老保险股份有限公司河南分公司辩称，已于2017年4月27日向李清海邮寄送达了解除合同通知书，该租赁合同已经解除。但该解除租赁合同通知书平安养老保险股份有限公司河南分公司并没有提供证据证明李清海已签收，同时李清海也不予认可。退一步讲，即使李清海收到了该解除合同通知书，但解除合同应符合双方签订的《房屋租赁合同》中解除合同条款的约定。按照《房屋租赁合同》第十三条的约定，解除合同的事由为：（一）发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；（二）政府决定征用出租房所在土地而需拆除出租房屋；同时，《房屋租赁合同》第十五条又约定乙方（平安养老保险股份有限公司河南分公司）有权解除合同的情形，包括：（一）甲方延迟交付出租房屋壹个月以上；（二）甲方违反本合同第四条约定，使乙方无法按其用途继续使用出租房屋；（三）甲方违反本合同第十条约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用的；由乙方原因造成的除外。（四）甲方未按时（或未按要求）修缮出租房屋，如因此造成乙方人身受到伤害或财产受损毁的，由乙方原因造成的除外。乙方因上述理由解除合同的，应当及时书面通知甲方，及时迁离出租房屋，有权要求甲方支付违约人民币贰万元（大写）以及退还多收取的预交款项；如甲方赔偿不足以弥补乙方损失的，乙方有权进行追偿……结合本案具体情况，平安养老保险股份有限公司河南分公司解除合同的理由是平安养老保险股份有限公司河南分公司漯河支公司未能在监管部门规定的时间内完成筹建，已无法设立。故客观上不再需要使用该租赁房屋。因双方在签订合同时，平安养老保险股份有限公司河南分公司知道或者应当知道应在行政监管部门规定的期限内完成筹建。如果不能按时完成（面临的行政处罚的结果是明知的）是可以预见发生的。同时，李清海又给平安养老保险股份有限公司河南分公司一个月的免租期，平安养老保险股份有限公司河南分公司在免租期内应当有充足的时间安排筹建工作进度，未按期筹建也是可以避免的。而不可抗力或意外事件是指不能预见、不能避免而且不能克服的客观情况，不可抗力可以导致合同不能履行、不能完全履行、不能按时履行。故造成该合同无法履行并非不可抗力或意外事件造成的，而是由平安养老保险股份有限公司河南分公司主观原因而形成的，而非李清海过错造成的。关于《房屋租赁合同》第十五条约定的乙方（平安养老保险股份有限公司河南分公司）有权解除合同的情形，其中第二条、第三条、第四条的约定，均与本案平安养老保险股份有限公司河南分公司要求解除合同的情形没有关联，而第一条约定：“甲方延迟交付出租房屋壹个月以上的。”庭审中，平安养老保险股份有限公司河南分公司虽然辩称李清海延迟交房，但李清海并不认可，平安养老保险股份有限公司河南分公司也没有提供相应的证据予以证明，故对平安养老保险股份有限公司河南分公司该辩称因证据不足，法院不予认可。因此，平安养老保险股份有限公司河南分公司要求解除合同的理由不符合双方签订的《房屋租赁合同》第十三条和第十五条约定。故双方签订的房屋租赁合同仍然有效，平安养老保险股份有限公司河南分公司仍应当按照合同约定履行自己的义务。李清海要求平安养老保险股份有限公司河南分公司支付自2017年6月1日起至2018年11月30日止的租赁费用220653.72元（其中2017年6月1日至2017年11月30日租金73551.24元，2017年12月1日至2018年11月30日租金147102.48元），于法有据，法院应予支持。李清海要求平安养老保险股份有限公司河南分公司支付自2017年12月1日起至2018年11月30日止的物业费用，因物业费是由物业公司收取的，李清海庭审中并没有提供其已向物业部门缴纳了该费用的证据，故法院对李清海该诉请不予支持。李清海在向物业部门缴纳该部分物业费用后，可另案主张权利。综上所述依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：“一、被告平安养老保险股份有限公司河南分公司于本判决生效后十日内支付原告李清海自2017年6月1日起至2018年11月30日止的租赁费用220653.72元。二、驳回原告李清海其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费2380元，已减半收取，由被告平安养老保险股份有限公司河南分公司承担2300元，原告李清海承担80元。” 二审中，当事人各方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，当事人双方签订的房屋租赁合同第十三条约定，发生不可抗力或者意外事件致使合同不能履行的，合同自动解除。平安养老保险股份有限公司河南分公司上诉称平安养老保险股份有限公司河南分公司漯河支公司未能在监管部门规定的时间内完成筹建，已无法设立，系属意外事件，符合合同约定的解除条件。因不可抗力或意外事件是指不能预见、不能避免而且不能克服的客观情况，导致合同不能履行、不能完全履行或者不能按时履行。平安养老保险股份有限公司河南分公司租赁涉案房屋的目的是筹建漯河支公司，能否在行政监管部门规定的期限内完成筹建是漯河支公司能否设立的前提，平安养老保险股份有限公司河南分公司在租房之初即对此是明知的，且该公司在免租期内应当有充足的时间安排筹建工作进度，按期筹建。故漯河支公司不能设立系平安养老保险股份有限公司河南分公司主观原因造成的，并非是不能预见、不能克服、不能避免的客观情况，平安养老保险股份有限公司河南分公司据以主张合同解除的理由不符合双方合同约定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，平安养老保险股份有限公司河南分公司上诉称其已经通过微信、信函等方式通知李清海解除了涉案租赁合同，但该公司提交的公证书仅证明其向李清海发出了解除租赁合同的通知，李清海是否收到并无相关证据予以证明；报纸刊登公告对象是“李青海”，与本案当事人“李清海”名字不一致；平安养老保险股份有限公司河南分公司员工陈琳微信中与李清海交谈的内容是大部分是关于电费、物业费的缴纳问题，2017年6月28日沟通涉案房屋问题，但是否是解除租赁合同语意不明；李广埔的微信也只能证明双方在协商租赁合同解除事宜，从本案诉讼来看，当事人之间并未能达成一致，故平安养老保险股份有限公司河南分公司所举证据不能形成完整的证据链条证明其已经通知解除了涉案合同。综上，上诉人平安养老保险股份有限公司河南分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4610元，由上诉人平安养老保险股份有限公司河南分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕茹辛 审判员  翟朝飞 审判员  刘冬凯 二〇一九年七月十一日 书记员  李晶晶