黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0113民初930号原告：芦淑君，女委托代理人：赵亮，男，黑龙江百程律师事务所律师。被告：王禄平，男委托代理人：郝旭东，男被告：李宏奎，男被告：黑龙江省晟煜科技发展有限公司，住所地哈尔滨市双城区希勤乡。法定代表人：王玉强，职务：执行董事兼总经理委托代理人：袁晨，男原告芦淑君与被告王禄平、李宏奎、黑龙江省晟煜科技发展有限公司（以下简称晟煜公司）案外人异议之诉纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理，依法适用普通程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告芦淑君、委托代理人赵亮、被告王禄平、委托代理人郝旭东、被告黑龙江省晟煜科技发展有限公司法定代表人王玉强、委托代理人袁晨到庭参加诉讼。被告李宏奎经公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2013年12月14日通过被告李宏奎在第三人处购买房屋，当日签订了项目房源确认单。由于房屋迟迟未交工，原告在2018年12月26日与第三人签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，且于2018年10月26日原告按照要求以购房人的身份补交了购房差价款及物业费、取暖费等相关费用。2019年1月2日，哈尔滨市双城区人民法院作出（2017）黑0113执9号之一的执行裁定书，并以此查封了原告购买的坐落于哈尔滨市××文明街晟煜唯美品格（幸福e家）1栋1单元1101室房屋。随后原告提出书面执行异议，2019年2月26双城区人民法院作出（2019）黑0113执异2号执行异议裁定书，以原告购买房屋没有产权登记驳回原告执行异议的请求。原告认为，原告购买房屋手续合法，依法所签订的买卖合同应属有效，且在查封日期之前，房屋买卖合同已经签订，房屋的购房价款已经给付，房屋已经实际由原告居住并占有。并且未办理产权登记的原因是小区整体都无法办理产权登记而非原告故意不去办理。因此根据《合同法》、《民法总则》、《民法通则》等法律规定，请求确认原告与第三人签订的房屋买卖合同有效，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条，请求法院裁判终止执行（2017）黑0113执9号之一执行裁定。被告王禄平辩称：李宏奎欠王禄平的钱，用此房屋作抵押给我的，我手里也有一份合同，原告申请终止执行我们不同意。被告晟煜公司辩称：原告诉我们公司的买卖合同是没有领导人在场情况下，售楼处的人员给原告开具的，确认单上面的公章是假的。双方争议的房屋是我们公司的，并不是原被告李宏奎的，原告和被告的房源是怎么来的，我公司不清楚。当初李宏奎和我公司有一个承包合同，我们用双城的房屋抵押给他，其中有一套就是本案争议的房屋。我和李宏奎的债务在2014年的时候已经结清了，李宏奎抵给原告的合同是在2013年，这个合同是假的，我们没有在上面盖过公章。在本院开庭审理过程中，原告芦淑君为证明其诉讼主张的事实成立，举示了证据。原告举示证据情况如下：证据1、原告芦淑君的身份证复印件一份，证明原告的身份情况；被告王的质证意见：无异议.第三人晟煜公司的质证意见：无异议.证据2、《哈尔滨市商品房买卖合同》，书证，共4页；证明事项：芦淑君与黑龙江晟煜科技发展有限公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同》的时间为2018年10月26日，早于涉案房屋的查封日期。即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。被告王的质证意见：无异议。第三人晟煜公司的质证意见：无异议。证据3、黑龙江晟煜科技发展有限公司黑晟科字【2014】011号《通知》、交付剩余房款的《收据》（补差面积款），书证2份，共2页；证明事项：芦淑君在2018年10月26日按黑龙江晟煜科技发展有限公司的要求将剩余房款交付给黑龙江晟煜科技发展有限公司，芦淑君在涉案房屋查封前已经支付完毕涉案房屋的价款。被告王的质证意见：无异议。第三人晟煜公司的质证意见：无异议。证据4、《居住证明》，书证，共1页；证明事项：芦淑君在2018年10月28日进户后至今一直合法占有涉案房屋，即在涉案房屋查封前芦淑君已经合法占有该房屋。被告王的质证意见：无异议。第三人晟煜公司的质证意见：无异议。证据5、《不动产登记不予受理告知书》，书证，共1页；证明事项：涉案房屋未办理登记并非是芦淑君（买受人）原因，而是宗地查封且开发企业未向不动产登记中心申请预告备案登记。被告王的质证意见：无异议。第三人晟煜公司的质证意见：无异议。证据6、《晟煜唯美品格项目房源确认单》，1页；《哈尔滨俊富.幸福e家物业收费专用票据》，2份，共2页；《车辆识别押金收据》，1页；《双城区国发热电有限责任公司居民取暖费收费收据》，1页；证明事项：1、芦淑君通过被告李洪奎在第三人处购买房屋，签订了项目房源确认单，并按要求以购房人的身份补交了购房差价款及物业费、取暖费等相关费用的事实。芦淑君是涉案房屋在开发方记录备案的所有权人（买受人），具有业主身份，芦淑君以房屋所有权人（买受人）的身份按开发方要求给付房屋价款，在物业、热费等登记信息也反映出芦淑君是各相关单位登记备案的房屋权利人。芦淑君占有房屋属于合法，与证据三可以一起证明芦淑君在涉案房屋查封前即已经合法占有房屋。被告王的质证意见：无异议。第三人晟煜公司的质证意见：无异议。证据7、《房屋买卖协议》及其补充说明，共3页；证明事项：芦淑君与李洪奎签订的房屋买卖合同也早于涉案房屋查封之前。被告王的质证意见：无异议。第三人晟煜公司的质证意见：不予质证。证据8、《收条》6份，共6页；证明事项：与证据六及证据二一起证明，芦淑君给付房屋价款的时间早于查封之日，即查封前芦淑君已经支付完毕房屋价款。被告王的质证意见：无异议。第三人晟煜公司的质证意见：不予质证。被告王禄平举示的证据如下：证据1、购房合同一份，证明李宏奎用此房屋抵押借款。原告的质证意见：真实性有异议，根据第三人的描述，该合同在第三人的购房系统中并不存在，因此无法确定合同的真实性，对证据关联性有异议，该证据是第三人和被告李宏奎之间的商品房买卖合同，与被告人王禄平无关，与本案执行异议之诉无任何关联；对证据合法性有异议，在证据形式上应保持在第三人或被告李宏奎处，被告王禄平取得该证据没有合法渠道。对证明事项有异议，不能证明被告王禄平主张的证明事实，且该证据相反可以证明王禄平与李宏奎是依据的房屋买卖合同是虚假的，开发商在系统中将房屋买售人变为芦淑君后，提出的与系统和公示板买售人信息不一致的房屋买卖合同，明显是虚假的。第三人晟煜公司质证意见：有异议，该合同没有签署时间。被告晟煜公司举示证据如下：证据1、退还协议一份（2016年5月5日），证明李洪奎退还房屋的事实。原告的质证意见：是复印件无法与原件进行核对，根据民诉法及司法解释相关规定，该证据不具有证明效力。其次根据证据反向自认原则，第三人提交的退房协议相反可以证明第三人与李宏奎之前存在过房屋买卖关系，且在芦淑君在第三人处变更房屋买售人信息后，第三人与李宏奎未通知芦淑君也没尽到谨慎义务收回买房合同收款收据房源确认单等，擅自变更房屋买售人信息，且该证据完全体现出房源确认单确实是由黑龙江省晟煜科技发展有限公司做出的。被告王的质证意见：无异议。证据2、晟煜唯美品格项目房源确认单一份，证明原告所提供的房屋确认单是不是我们公司出具的。我认为原告举示的这份证据是假的。原告的质证意见：该证据是复印件，请第三人举示证据原件并说明证据来源。对该证据的关联性有异议，本案是案外人执行标的异议之诉应围绕着案件的核心房屋是否签订有效合同，给付房款是否实际占有，非买售方原因未办理产权登记，因此该证据与本案结合第三人的主张毫无关联。对证明事项有异议，第三人举示证据并当庭承认该证据原件保存于第三人处，是由原告芦淑君交到第三人处后第三人核实的情况下签订手续买卖房屋合同的，可以证明该确认单就是第三人出具的，且通过房屋买卖合同物业费票据、热费票据和房屋面积补差价收据的具体买售人即业主都可以反映出项目房源确认单是第三人即开发商出具给原告芦淑君的，如果不是出具给芦淑君的，则不可能存在第三人与芦淑君之间的买卖合同，也不可能存在物业合同、入户交纳物业费等一系列的房屋买售人信息，均列芦淑君为房屋所有权人，更不可能存在要求芦淑君补交房屋面积差价款的问题。因此，该证据无法证明第三人的主张。被告王的质证意见：无异议。庭审中，被告王禄平、第三人对原告举示的证据发表了质证意见，对原告举示的证据均无异议，本院予以确认；原告芦淑君、第三人对被告王禄平举示的证据有异议，认为被告王禄平举示的证据是虚假的。本院认为，被告举示的该证据系被告李宏奎为了借款而给被告王禄平出具的，该合同“名为买卖，实为借贷”，故本院对被告王禄平举示的该证据本院不予采信。原告芦淑君对第三人举示的证据1有异议，认为第三人举示的该证据系复印件，不具有证明效力，本院认为，原告的异议成立，对第三人举示的该证据本院不予采信；原告对第三人举示的证据2房源确认单所要证明的问题有异议，第三人认为认为该确认单并非第三人出具的，这份房源确认单是虚假的，本院认为，该证据是否虚假并未影响原告与第三人之间签订房屋买卖合同，且原告已按照第三人的要求补足了房屋差价款，并已入户，如第三人认为该认购书是虚假的可另行提起诉讼或通过其他途径救济，因此本院对第三人提出的该证据所要证实的问题不予采信。本院经审理查明：2013年12月14日被告李宏奎因急需用钱将晟煜公司开发建设的幸福e家1号楼1单元1101室卖给原告芦淑君，芦淑君分别于2013年12月19日交给李宏奎购楼款93,000.00元、2013年12月24日交购楼款67,000.00元2014年1月27日向被告李宏奎交购楼款50,000.00元、2014年12月24日交购楼款10,000.00元、2015年6月28日交购楼款15,000.00元，2018年10月28日交购楼款85,000.00元。共计320,000.00元。原告芦淑君与被告李宏奎于2013年12月14日签订了项目房源确认单。2018年12月26日原告根据此确认单与第三人晟煜公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，且于2018年10月26日原告按照第三人要求以购房人的身份补交了购房差价款及物业费、取暖费等相关费用，于2018年10月28日进户并一直居住至今。在此期间被告李宏奎因急需用钱，在被告王禄平手借款20万元，同时,李宏奎在开发商手里开具购楼合同，将本案诉争房屋抵押给被告王禄平，后因被告李宏奎无力偿还被告王禄平借款，王禄平将被告李宏奎诉至哈尔滨市双城区法院，双城区法院在执行过程中，将本案诉争房屋予以查封，原告芦淑君得知后，以案外人的身份向法院提出异议，双城区法院以（2019）黑0113执异2号裁定书驳回芦淑君的异议，芦淑君对裁定不服向本院提起案外人执行异议之诉，请求法院确认原告与第三人之间的房屋买卖合同有效；裁判终止执行（2017）黑0113执9号之一执行裁定书。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告芦淑君与被告李宏奎、第三人之间签订的房屋买卖协议合法有效，且在查封日期之前，房屋买卖合同已经签订，房屋的购房价款已经给付，房屋已经实际由原告居住并占有。虽然被告李宏奎为了借款将此套房屋抵押给被告王禄平，但双方未办理房屋抵押手续，而是以买卖的方式将争议房屋开具在王禄平的名下，双方“名为买卖，实为借贷”。且原告芦淑君与被告李宏奎买卖在先，与王禄平抵押在后。被告李宏奎与被告王禄平之间的商品房买卖合同不论是“名为买卖，实为借贷”，还是真实的买卖行为，其合同的成立时间均在原告与被告李宏奎签订房屋买卖合同之后，即使合同有效，按照最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条的规定，被告王禄平依然不能取得案涉房屋所有权。综上，原告芦淑君与第三人之间的房屋买卖合同成立并合法有效，该案涉房屋应该归原告所有，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、原告芦淑君与第三人黑龙江省晟煜科技发展有限公司签订的幸福e家1号楼1单元1101室房屋买卖合同有效。二、停止对幸福e家1号楼1单元1101室房屋执行。案件受理费100.00由被告王禄平、李宏奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李晓华人民陪审员  荀 贺人民陪审员  王一千二〇一九年七月十九日书 记 员  李君璐