贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2759号 上诉人（原审被告）：毕节市浩宇房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道办事处翠西社区创美世纪城**楼**，统一社会信用代码：915205020827803290。 法定代表人：严贵林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）赵波，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）赵文媛，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：秦兴忠，女，汉族，1971年4月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：石朝玉，男，汉族，1971年11月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。 二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）张兰，贵州圣谋律师事务所律师。 上诉人毕节市浩宇房地产开发有限公司（以下简称：浩宇房开公司）因与被上诉人秦兴忠、石朝玉商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2303号民事判决，向本院提起上诉。本院审理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 浩宇房开公司上诉请求：一、撤销毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2303号民事判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，或将本案发回重审。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、根据上诉人与被上诉人的约定，“因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任”，该条款内容主旨在于将政府行为造成逾期办证情况列为上诉人的免责范围，并非对不可抗力的法律概念进行扩大解释，亦不能理解为该条款将政府行为纳入不可抗力的范畴。一审法院应当以该条文约定内容是否具备法律效力为审理重点，即是否违反法律和行政法规的强制性效力规定，而非审查行政行为是否属于法定不可抗力。一审法院将“视为行政不可抗力”的含义与法律上的“不可抗力”等同，并引用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定否定上述合同条款的法律效力，判决上诉人承担违约责任，属于适用法律错误。根据民事合同的意思自治原则，合同当事人享有在合同中约定某种事由出现时一方获得免责的权利，只要该约定未违反法律、行政法规的强制性效力规定，即具备约束当事人及得以执行的法律效力。司法裁判机关无权在没有任何法律依据的情况下否定合同当事人订立的合同条款效力。涉案合同既有因政府行政机关造成逾期，上诉人不承担违约责任的明确约定，又有涉案商品房逾期办理转移登记确系政府机关行为造成的充分证据，一审法院即应根据合同自由原则认可免责条款的法律效力，判决上诉人不承担责任。另一方面，《商品房买卖合同》补充协议第九条第5款明确约定：“因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任”，从该条文整体结构以及“视为”二字来看，应当理解为“条件”与“结果”的因果关系，即当具备因行政机关行为导致涉案商品房出现逾期办理转移登记的条件时，便产生上诉人获得免责的结果，该免责结果的成就因素取决于是否具备因政府机关行为导致逾期，至于政府机关行为是否属于法律上的不可抗力，在所不论。况且，条款原文未约定政府机关行为属于不可抗力，只是约定将其视为行政不可抗力。事实上，条款中的词句“视为行政不可抗力”与不可抗力也有着本质上的区别，“视为”二字在整句条文中起到的是承上启下的链接作用，只要“视为”所承接的前置条件（政府机关行为造成逾期）成就，无论“视为”二字后续约定内容为“行政不可抗力”、“不可抗力”还是“第三方原因”等内容，均不影响上诉人获得免责结果的产生。如上所述，在上诉人无需就逾期办理转移登记承担违约责任的情况下，一审判决上诉人按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍支付违约金，无事实和法律依据。二、退一步讲，即使上诉人构成违约并应当承担违约责任，在合同明确约定违约金按照每日万分之一的标准支付以及被上诉人无任何有效证据证实约定的违约金低于实际损失的情况下，其提出对违约金进行增加的诉求是不能成立的，一审法院以上诉人占用被上诉人购房款资金产生利息与逾期办理转移登记产生损失进行对比，并据此判决上诉人承担上述违约责任，逻辑牵强，缺乏充分证据及法理。 被上诉人秦兴忠、石朝玉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 原审原告秦兴忠、石朝玉一审诉讼请求：1.判令被告为原告办理并交付毕节市七星关区××村毕节创美农副产品批发交易中心一期27栋1层16号的不动产产权证书（房号为27-1-016号）；2.判令被告支付被告逾期交付办理上述商品房转移登记有关文书违约金暂计10000.00元（具体金额以原告已付购房款人民币251313.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算。从2016年10月31日开始计算至实际办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付原告之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年11月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区××村毕节创美农副产品批发交易中心一期27栋1层16号房，按照套计算，该商品房总价款为251313.00元；买受人以交首付和银行贷款方式付清房款；出卖人应当在2015年10月18日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2016年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将转移登记有关文书，交付给买受人。出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，履行完毕合同约定的义务。2015年10月18日，被告将涉案房屋交付原告使用后，未按照合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务。 原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因原、被告双方在合同中约定的违约金过分低于给原告造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，虽原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方式，但因约定过低，且被告给原告造成的损失数额难以确定，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，因此，要求被告以原告已支付购房款总额人民币251313.00元为基数，从被告逾期之日（2015年10月18日）起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算至实际办理完毕房屋权属证书并交付原告之日止。 一审法院认定事实如下：2013年11月6日，毕节市七星关区人民政府（甲方）与贵州益聚投资有限公司（乙方）签订投资协议，2014年5月22日，毕节市七星关区人民政府（甲方）与贵州益聚投资有限公司（乙方）、被告浩宇房开公司（丙方）签订补充协议，补充协议签订后，被告获得毕节市创美农副产品交易中心的开发建设权。2015年11月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的毕节市七星关区鸭池镇头步桥毕节创美农副产品批发交易中心第27幢1层16号房，房屋总价款为251313元，被告承诺于2016年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列方式处理：。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。同日，双方又签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第九条第5项约定：因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任。本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经双方签字、出卖人盖章生效。合同签订后，原告通过自筹首付款以及银行按揭贷款的方式向被告支付全部购房款。合同约定的提交办理涉案房屋转移登记有关文书的期限届满后，被告未向原告提交办理涉案房屋转移登记的有关文书，亦未向原告办理涉案房屋的不动产权属证书。另查明，2019年1月24日，被告取得涉案房屋所在楼盘的商品房备案证明书。同时，被告也没有为涉案房屋所在楼盘的其他任何一位购房业主办理转移登记。 一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2016年10月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。经庭审查明，被告至今未取得涉案商品房所有权初始登记，已构成违约，故被告应向原告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应自约定日期起按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。但原告要求调增，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，由于原告未提供相应的证据证明因被告逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书给其造成的损失额，但从基本价值功能来看，原告预先支付购房款的商品房买卖尤其是商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，原告交付相应的购房款后，被告在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。对此，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。故对原告要求被告按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计付违约金的请求，予以支持按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计付，其余部分不予支持。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款251313.00元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2016年11月1日起开始计付至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。 对于被告辩称虽未按照《商品房买卖合同》约定期限将涉案房屋转移登记的有关文书交付给原告，但逾期原因系政府行政征收行为未完成所造成，而按照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条第5款之约定，该行为属于行政不可抗力，属于约定免责范围，被告对此无需承担违约责任的理由，不予支持，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，被告辩称不能按期向原告提交办理涉案房屋转移登记的有关文书的原因为政府征收土地行为未完成，而政府征收土地的行为属于具体行政行为，系行政主体行使行政权力，对特定的公民、法人或者其他组织作出的事关行政相对人权利义务的具体行为，其发生具有频发性、非突发性以及影响范围特定性等特征，若动辄将具体行政行为列入不可抗力范畴，容易导致对不可抗力的滥用，影响正常的交易秩序；同时，相关法律对具体行政行为的权利救济进行了明确规定，当事人可以通过行政复议、行政诉讼等程序予以克服。被告辩称的政府征收土地行为未完成应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，对被告提出的因行政不可抗力事由导致其迟延履行合同义务、相关违约责任应予免除的意见，不予采信。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年10月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2016年10月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，违约事实客观存在，故被告应当承担相应的违约责任。 对于原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求。由于涉案房屋至今未取得所有权初始登记，不符合办理转移登记的条件，故对原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，事实上履行不能，待办证条件成就后，原告可另行向被告主张办理涉案房屋不动产权属证书。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告毕节市浩宇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告秦兴忠、石朝玉支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款251313.00元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2016年11月1日起开始计付至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止；二、驳回原告秦兴忠、石朝玉的其他诉讼请求。案件受理费币25.00元，由被告毕节市浩宇房地产开发有限公司承担。 本院本案审理期间，双方当事人均未提交新的证据。 经审理查明：本院一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：上诉人依据《商品房买卖合同》的约定，以被上诉人未于2016年10月31日前取得商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书为由，主张被上诉人按日支付已付房款万分之一的违约金。被上诉人对此以《商品房买卖合同补充协议》约定政府原因造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任进行抗辩。本案的争议焦点在于：补充协议约定的政府原因能否成为被上诉人逾期取得商品房初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书免责事由。本院认为，不可抗力系法定免责事由，不取决于当事人的约定，而约定免责事由不为法律所禁止，且取决于当事人意思自治。本案被上诉人所称致其违约的政府原因，属于第三人原因而非不可抗力，不是法定的免责事由，但这并不妨碍双方将其作为合同约定的免责事由。案涉《商品房买卖合同补充协议》中，双方约定将导致出卖人违约的政府原因视为不可抗力，即赋予出卖人在因政府原因违约的情形下，享有与不可抗力等同的权益，实质是将政府原因约定为出卖人的免责事由，该约定并未违反法律规定，对其效力本院予以确认，对此双方当事人均应按照诚实信用原则全面履行。在案证据显示，被上诉人不能按照《商品房买卖合同》的约定，如期履行取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，系政府相关部门的原因导致，符合《商品房买卖合同补充协议》第九条第5项“因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任”约定的免责情形，被上诉人据此主张免于承担违约责任，事实依据充分，本院予以支持。一审判决以政府原因不属于不可抗力为由，判决上诉人承担违约责任，有违合同当事人意思自治，本院予以纠正。 鉴于上诉人无需向被上诉人承担违约责任，对上诉人提及的违约金标准问题，无审查之必要，故本院对此不做论述。 综上，上诉人的上诉理由及请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2303号民事判决； 二、驳回被上诉人秦兴忠、石朝玉的诉讼请求。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由上诉人秦兴忠、石朝玉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年七月十八日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青