河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终4762号上诉人（原审被告）：河北群盛房地产开发有限公司河间分公司，住址河间市京开大街西侧（段李村）。负责人:储亮，职务总经理。委托诉讼代理人：王春龙，该公司职员。委托诉讼代理人：白光华，河北至威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔文斌，男，1970年8月4日出生，汉族，住河间市。被上诉人（原审原告）：张荣字，女，1971年2月8日出生，汉族，住址同上。以上二被上诉人委托诉讼代理人：张金峰，河北宁昌律师事务所律师。上诉人河北群盛房地产开发有限公司河间分公司(群盛公司)因与被上诉人崔文斌、张荣字房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院(2019)冀0984民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人群盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的请求。事实与理由：一、我公司出售的商铺2017年4月经过验收，2017年6月已经具备交付条件，当时，我公司电话通知了被上诉人，被上诉人所购买的A-15商铺到我公司办理了交房手续，但被上诉人购买的A-10商铺没有到我公司办理交房手续。其他购买户均己办理了交房手续，我公司不可能留下被上诉人一户不办理交房手续，被上诉人对2017年6月商铺办理交房手续是清楚的，被上诉人故意不到我公司办理A-10商铺的交房手续，责任完全在被上诉人，一审判决认定我公司一直没有向被上诉人交付房屋，是违背事实的，判决我公司承担违约责任，不能成立。二、我公司没有预期交房。我公司开发的商铺是2015年开始建设的，2015年冬季及2016年冬季，政府因环保原因要求停工，两个冬季停工8个月，2017年3月，因两会和十八大召开，停工半月，一审判决没有认定这一事实是错误的。因政府原因导致的停工属于不可抗力，因此导致工期延误，我公司不应承担违约责任。一审判决采用的计算损失的标准是买受人逾期取得房屋权属证书，出卖人应承担的违约责任，不是出卖人逾期交付房屋承担的违约责任，一审判决适用法律不当。综上，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人崔文斌、张荣字辩称，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。上诉状的上诉理由不能成立，请求维持原判。原审原告崔文斌、张荣字向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告因逾期交房所产生的损失231772.25元并给付逾期交房产生的违约金69531元（暂计算至起诉之日）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告崔文斌、张荣字系夫妻关系。2016年1月11日，二原告购买了被告河北群盛房地产开发有限公司河间分公司出售的美凯龙购物广场二期第一幢A-10号商品房一处，并由原告崔文斌与被告河北群盛房地产开发有限公司河间分公司签订了商品房买卖合同，合同约定：购房价款为927089元，房屋于2016年6月30日前交付原告使用，商品房达到交付使用条件，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被告如逾期交付60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并在合同附件中约定原告张荣字为房屋共有人。买卖合同签订后原告按照合同约定支付了购房款，但被告至今未向二原告交付房屋。一审法院认为，原告崔文斌、张荣字购买被告河北群盛房地产开发有限公司河间分公司的商品房，并签订了商品房买卖合同，被告河北群盛房地产开发有限公司河间分公司未按合同约定日期交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告河北群盛房地产开发有限公司河间分公司应按合同向二原告崔文斌、张荣字交付房屋，并按合同约定按房价款927089元的日万分之0.5的给付二原告违约金崔文斌、张荣字42553.39元（违约金自2016年7月1日起计算至2019年1月4日，2019年1月5日后的违约金按以上标准计算至房屋交付之日）。原告主张被告给付其逾期交房损失231772.25元，其损失比照其他房屋的租金计算，被告对此不予认可，该院认为，被告延期交房期间，确实给原告造成一定损失，因原告未能提供逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定其损失，故比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期借款利息的标准计算”的规定，原告的损失计为166133.08元（自2016年7月1日起计算至2019年1月4日，2019年1月5日后的损失按金融机构计收逾期借款利息7.125%计算至房屋交付之日）。因该院已支持了原告要求被告给付违约金的诉讼请求，原告要求被告给付的违约金和请求损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，故被告河北群盛房地产开发有限公司河间分公司应赔偿原告崔文斌、张荣字违约金及损失166133.08元（自2016年7月1日起计算至2019年1月4日，2019年1月5日后的损失按金融机构计收逾期借款利息7.125%计算至房屋交付之日）。被告河北群盛房地产开发有限公司河间分公司主张公司已电话通知原告交付房屋，但原告没有到其公司办理交接手续。原告对此不予认可，该院认为，合同约定出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，被告主张电话通知过原告交付房屋，但未能提供证据证实其主张，故该院对被告此主张不予支持。判决，一、被告河北群盛房地产开发有限公司河间分公司向原告崔文斌、张荣字交付美凯龙购物广场二期第一幢A-10号商品房。自本判决书发生法律效力之日起五日内履行完毕。二、被告河北群盛房地产开发有限公司河间分公司给付原告崔文斌、张荣字违约金及损失166133.08元（自2016年7月1日起计算至2019年1月4日，2019年1月5日后的损失按金融机构计收逾期借款利息7.125%计算至房屋交付之日）。自本判决书发生法律效力之日起五日内履行完毕。案件受理费2910元，原告崔文斌、张荣字负担1305元，被告河北群盛房地产开发有限公司河间分公司负担1605元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与原审一致。本院认为，涉案《房屋买卖合同》依法成立，受法律保护，合同当事人应依据合同的约定履行合同义务。关于上诉人是否存在违约行为的问题，涉案《房屋买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除，或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”因上诉人在2016年6月30日前未向二被上诉人交付涉案房屋，且未能提交证据证实其已向二被上诉人送达书面交房通知，亦未能提交证据证实其延期交付涉案房屋系因不可抗力造成并在不可抗力发生之日起30日内告知二被上诉人，故一审判决认定上诉人逾期交付涉案房屋构成违约，并无不当，本院予以维持。关于违约金计算标准的问题，涉案《房屋买卖合同》第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，预期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”，因上诉人逾期交付的期限已超过60日，故一审判决认定违约金以二被上诉人交付房款为基数，按日万分之0.5为利率计算涉案违约金，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人河北群盛房地产开发有限公司河间分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3623元，由上诉人河北群盛房地产开发有限公司河间分公司负担。本判决为终审判决。审判长  苗笑臣审判员  高 娜审判员  郭彦妍二〇一九年七月二十五日书记员  王 蓉