上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初24523号原告：曹庆毅，男，1953年9月12日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：王溪煜，上海沪法律师事务所律师。被告：卢俊龙，男，1965年6月11日出生，汉族，住浙江省丽水市。被告：周军芬，女，1966年12月17日出生，汉族，住浙江省龙泉市。两被告共同委托诉讼代理人：罗小平，浙江泽大律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李璧君，浙江泽大律师事务所律师。原告曹庆毅诉被告周军芬、卢俊龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月15日公开开庭进行了审理。2019年5月2日，因案情复杂，转为普通程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告曹庆毅及其委托诉讼代理人王溪煜，被告卢俊龙、周军芬的委托诉讼代理人李璧君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹庆毅向本院提出诉讼请求：1、两被告履行2009年7月31日签订的《委托购买意向书》、2009年10月7日签订的《房地产定金补充协议》，即刻签订《上海市房地产买卖合同》，办理过户手续；2、两被告支付原告继续履行违约金13万元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2009年7月27日,原告通过中介公司与两被告签订购房定金合同，约定：两被告名下的上海市靖边路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)以总价125万元出售给原告,原告支付定金3万元,25日内签订房屋买卖合同,办理过户手续。嗣后,两被告提出定金3万元太少,双方于2009年7月31日又签订合同一份,其他条款内容不变，定金增加到13万元。原告于2009年8月2日将增加的10万元定金汇入被告周军芬账户。但在合同约定的25日内,两被告均未至上海与原告签订买卖合同,构成违约。后原告通过中介公司了解到涉案房屋已被法院查封。在原告与中介公司多次催促下,被告卢俊龙于2009年10月7日到上海协商。为此,双方又签订《房地产定金补充协议》，约定：“2009年10月30日前将房屋腾出交于乙方,甲方应在2009年11月10日前与乙方签订上海市买卖合同。”被告委托中介公司将原承租人于2009年10月15日前搬离,原告于2009年10月19日从中介公司拿到钥匙,装修入住。协议期至,被告再次违约。原告多次通过中介公司与被告卢俊龙沟通,让其来上海解决，而两被告却一直搪塞拖延,一再承诺被告会尽快解决查封的事情,请原告宽限时间,一有消息即通知中介并告知原告,办理过户手续。2010年6月,原告与中介公司前往丽水市,被告卢俊龙避而不见,原告在莲都区人民法院才知道事情的具体情况。原告于2010年8月29日向两被告发送通知函,但无回音。2011年8月,两被告以排除妨害纠纷为由起诉,案号为(2011)普民四(民)初字第1234号。原告积极应诉,并进行反诉。本诉开庭后,两被告撤诉,原告的反诉因无法送达,也只能撤诉了之。2018年3月,原告又收到两被告以房屋买卖合同纠纷为由的开庭通知书,案号为(2018)沪0107民初1362号,原告再次应诉并准备反诉，但被告又撤诉。2018年9月底,原告第三次收到两被告以排除妨害为由的诉状与开庭通知书，案号为(2018)沪0107民初18792号。原告遂起诉本案要求继续履行。被告卢俊龙、周军芬共同辩称，2009年7月31日签订的《委托购买意向书》及2009年10月7日签订的《房地产定金补充协议》没有周军芬签名，属于无权处分，应为无效。2010年8月29日，原告发函解除，合同已解除。《委托购买意向书》及《房地产定金补充协议》是预约合同，不适用继续履行。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：上海市靖边路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的权利人为周军芬、卢俊龙。2009年7月27日，曹庆毅作为购买方(甲方)，越铭不动产作为居间方(乙方)以及卢俊龙、周军芬作为出售方签订《委托购买意向书》(以下简称“意向书一”)，载明：“甲乙双方，就甲方委托乙方购买上海市普陀区靖边路XXX弄XXX号XXX室物业达成如下意向。购买总价款125万元，第一笔签订买卖合同时，支付总房款30%(含定金3万元)，第二笔交易中心交易时，支付总房款69%(含贷款40%)，第三笔过户时，支付总房款1%。在意向书之有效期内，出售方同意依甲方购买总价即支付方式出售或甲方购买总价已达委托价且付款方式合于卖方条件时，则原意向金转为定金。买卖双方即应在达成一致意向之日起25日内，依中介方之安排，至中介方签约中心签订房屋买卖合同，同时协助买卖双方办理产权转移，交屋等相关手续。出售方同意甲方以上总价和付款方式。甲方于出售方同意出售后，有反悔不买或不按约前来签订受让合同等其他行为，致使无法完成签订合同之情形，则上述定金由出售方全部没收。如出售方不愿依约履行，则出售方应加倍返还已收定金给甲方，以解除双方承诺之交易。出售方补充约定：卖方要求签合同时支付60万，若购买方25天内首付不到位推迟15天，转定后五天内补10万元。”当日，曹庆毅向卢俊龙、周军芬支付3万元。2009年7月31日，曹庆毅作为购买方(甲方)，越铭不动产作为居间方(乙方)以及卢俊龙作为出售方签订《委托购买意向书》(以下简称“意向书二”)，除定金变更为13万元，出售方补充条款处空白外，其余内容与意向书一基本一致。同日，卢俊龙出具《承诺书》，载明：“共有人周军芬同意出售该物业，并且全权委托卢俊龙处理以及办理出售相关手续，如有虚假，卢俊龙承担一切法律责任。”2009年8月2日，曹庆毅向周军芬银行账户转入10万元。2009年10月7日，卢俊龙(甲方)与曹庆毅(乙方)签订《房地产定金补充协议》，约定：“1、甲方确认在2009年10月30日前将房屋腾出交于乙方。2、甲方应在2009年11月10日前与乙方签订上海市买卖合同，若在该时间签订不了，则乙方同意将日起顺延十五天。3、乙方应在签订上海市买卖合同当日支付首付款。4、甲方将房屋交于乙方使用时，甲方同意乙方对该房屋进行装修，若甲方在乙方装修后，不愿出售此房屋的，则甲方应按照装修费用(估值)进行赔偿。以上条款经甲、乙双方同意达成此协议，签字后生效。若甲、乙双方任何一方不按此协议履行的属违约，违约金按照定金数额一倍赔偿计13万元。装修赔偿费用不包括违约金。”约定签合同的期限届满，卢俊龙、曹庆毅未前往签订房屋买卖合同。2009年11月19日，曹庆毅搬入系争房屋。2010年8月29日，曹庆毅发送《通知函》给卢俊龙、周军芬，载明：“本人曹庆毅于2009年7月27日通过越铭房产公司与你们定购位于上海市靖边路XXX弄XXX号XXX室房屋，并签订定金合同……因你们个人纠纷，房子被法院查封，使房屋买卖合同及过户登记手续无法正常履行，已构成违约……现在我书面通知你们，15天之内，最好能来上海见面把事情解决，如果超时不配合，我只能重新购房，并通过法律途径保障我的利益。”另查明，2011年09月05日，卢俊龙、周军芬起诉曹庆毅排除妨害纠纷，要求曹庆毅从系争房屋内迁出。2011年10月25日，卢俊龙、周军芬申请撤诉。2011年09月29日，曹庆毅起诉卢俊龙、周军芬房屋买卖合同纠纷，要求继续履行《委托购买意向金》、《房地产定金补充协议》及办理过户手续。2012年3月23日，曹庆毅申请撤诉。2018年02月23日，卢俊龙、周军芬起诉曹庆毅房屋买卖合同纠纷，要求解除《委托购买意向书》及《房地产定金补充协议》等。2018年4月26日，卢俊龙、周军芬申请撤诉。2018年8月31日，卢俊龙、周军芬起诉曹庆毅排除妨害纠纷，该案因本案诉讼中止审理。再查明，上海市不动产登记簿记载系争房屋现有上海银行白玉支行的抵押权718000元，债务履行期限从2005年3月8日至2035年3月8日；郎陆君抵押权XXXXXXX元，债务履行期限从2016年8月19日至2017年2月18日；郎陆君抵押权XXXXXXX元，债务履行期限从2017年5月10日至2017年11月9日。审理中，卢俊龙、周军芬称系争房屋于2009年8月21日被丽水市莲都区人民法院查封，2011年8月前解封。因约定的签约时间系争房屋是查封状态，故卢俊龙、周军芬未前往签订网签合同。卢俊龙、周军芬表示，截止至2019年2月19日，上海银行白玉支行的抵押目前剩余503534.05元，抵押权人郎陆君享有债权总计XXXXXXX元。本院认为，卢俊龙、周军芬与曹庆毅以及越铭不动产签订的意向书一是各方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应恪守。意向书二无周军芬签名，但除定金数额增加10万元以外，其余条款与意向书一基本一致，结合意向书一的补充条款中约定转定金后五天内补10万元，与意向书二的定金数额相吻合。故纵观整个签约及付款过程，卢俊龙、周军芬及曹庆毅对定金增加至13万元应已达成一致。意向书二是卢俊龙对意向书一的重新确认。买卖双方的权利义务仍可依据意向书一确定，但定金金额应为13万元。意向书一约定在一定期限内须签订房屋买卖合同，否则需承担定金罚则的责任。可见，当事人有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系。故意向书一为预约合同，定金的类型为立约定金。同理，《房地产定金补充协议》约定双方应于2009年11月10日前另行签订上海市买卖合同，故《房地产定金补充协议》亦是预约合同。即使曹庆毅享有基于预约合同产生的订立本约请求权，亦应在合理期限内行使。现曹庆毅时隔9年后起诉要求卢俊龙、周军芬订立本约，有违民事活动的公平、自愿原则，本院难以支持。《房地产定金补充协议》虽约定交房时间，但同时约定了出售方不愿出售的后果及赔偿装修损失等，可见即使交房后，双方对是否签订合同及出售房屋仍有自主选择权。综上，本院对曹庆毅要求卢俊龙、周军芬签订上海市房屋买卖合同办理过户手续的诉讼请求不予支持。曹庆毅明确表示主张的违约金为继续履行项下的违约金，故本院一并不予支持。至于买卖未成的违约责任，守约方可另行依法律规定及合同约定向违约方主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：对原告曹庆毅的全部诉讼请求不予支持。本案受理费人民币18390元，由原告曹庆毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  于 凯审 判 员  张 婕人民陪审员  吴静娟二〇一九年七月三十日书 记 员  张玉倩附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。