福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初303号 原告：中国农业银行股份有限公司福州台江支行，住所地福州市台江区下杭路**，统一社会信用代码：91350100854426689T。 负责人：郑圣波。 委托代理人：王娇娇，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：刘丽君，女，汉族，1985年2月12日出生，住安徽省淮南市谢家集区。 被告：福建世欧投资发展有限公司，，住所地：福建省福州市晋安区福新路中段（福新中路**）江盛楼**统一社会信用代码：91350000555088237A。 法定代表人：余丽娟，董事长。 委托代理人：王建明、龚晓露，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行（以下简称农行台江支行）与被告刘丽君、福建世欧投资发展有限公司（以下简称福建世欧公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，原告于2019年1月22日向本院申请诉讼保全，本院于2019年1月29日作出依法（2019）闽0103民初303号民事裁定书，裁定“立即查封、冻结被申请人刘丽君名下位于福州市晋安区的房产（权证号；ＹＲ1226190，冻结价值以人民币2427811.61元为限），查封期限三年。”。适用普通程序，本院于2019年3月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王娇娇、被告福建世欧公司委托诉讼代理人王建明、龚晓露到庭参加诉讼，被告刘丽君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行台江支行向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告刘丽君立即向原告偿还借款本金人民币1443750.00元及暂算至2019年1月3日利息14476.64、罚息62.32元，复利44.52元，判决时应算至实际还款之日；二、依法判令被告刘丽君立即向原告支付违约金人民币969478.13元（以1443750.00元为基数从2015年5月1日起按每日万分之五暂计至2019年1月3日，判决时应计算至办妥房屋抵押登记之日）；三、依法判令原告有权就被告刘丽君设定抵押担保的位于福州市晋安区房产（榕房预ＱＲ字第××号）以拍卖、变卖等方式所得价款优先受偿；四、依法判令被告福建世欧公司对上述债务承担连带还款责任。五、依法判令由二被告承担本案诉讼费、财产保全费、公告费用等。事实和理由：被告刘丽君因向被告福建世欧公司购买位于福州市晋安区（购房合同编号：201235070319，以下简称“案涉房产”），于2012年9月30日向原告申请个人信贷业务，同年12月10日，双方签订《个人购房担保借款合同》，该合同约定被告刘丽君向原告借款人民币198万元用于购买案涉房产，借款期限为240个月，并对借款利率、逾期利率、罚息、违约责任等条款作出了详细约定。被告刘丽君自愿以案涉房产为上述借款提供抵押担保，并于2013年2月7日办理了预告抵押登记手续，预告登记的权利人为原告，主债权数额为198万元。同时，被告福建世欧公司自愿对被告刘丽君的上述借款行为提供阶段性保证责任，根据合同第三十七条的约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。上述合同签订后，原告依约履行发放贷款义务，将全部借款划入双方指定银行账户即被告福建世欧公司的账户（账号：13×××87）。被告刘丽君取得贷款后，却未能按约还本付息。原告多次向被告催告还款，但其仍未偿还任何到期分期本金及利息。因此，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及上述合同的相关约定，被告刘丽君已构成严重违约，原告有权要求被告立即偿还全部未偿还本金及利息、罚息、复利、违约金以及承担原告为维权所支出的所有费用。根据双方约定，原告有权要求就被告刘丽君设定抵押担保的福州市晋安区以拍卖、变卖等方式所得价款优先受偿。同时，被告福建世欧公司尚在保证期间内，因此原告有权要求被告福建世欧公司就被告刘丽君的全部债务向原告承担连带保证责任。 被告福建世欧公司辩称：一、案涉房产已经具备完备的办证条件，被告福建世欧公司已于2016年9月30日向被告刘丽君发出《不动产权办理通知书》，因被告刘丽君一直拒绝办理，因被告刘丽君的单方过错导致原告的抵押权登记手续未能办理，导致被告福建世欧公司担保期限无限延长。1.本案诉争房产所在的福州市晋安区世欧王庄C-a2地块初始登记已经通过，被告福建世欧公司于2016年9月30日已经向被告刘丽君发送《不动产权证办理通知书》，依据《商品房买卖合同》补充协议第六条约定（第31页）：“若因买受人原因导致《房屋所有权证》及《土地使用权证》无法在上述约定的90日内办妥（从出卖人通知办理房产证之日起计算），每逾期一日，买受人应向出卖人支付总房价款万分之三的违约金，并自行承担因此产生的一切法律后果”，被告刘丽君依约应于2016年12月28日前办妥不动产权证，但截至今日被告刘丽君还未自行前往福州市不动产交易登记中心办理本案诉争房产的不动产权证，被告刘丽君应当自行承担因此产生的法律后果。2.根据（2015）榕民终字第5965号判决书，二审法院在判决书中阐明：“若案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定”。本案未能办理抵押权登记过错在被告刘丽君，原告应对讼争房产处置价款具有优先受偿权。而被告福建世欧公司承担的是阶段性保证责任，且被告福建世欧公司已经及时催促被告刘丽君办理不动产权证及相关抵押登记手续，被告福建世欧公司不应对原告的第一项、第二项诉请承担连带担保责任。若法院认为被告福建世欧公司需承担连带保证责任，也仅是对原告对本案诉争房产物权实现后不足部分承担连带清偿责任，并应有权就代偿金额向被告刘丽君追偿。二、《个人购房担保借款合同》为原告提供的格式合同，双方权利义务不对等，应作出对原告不利的解释。如合同中（10.1.4（8）、（9））约定，同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。并要求被告福建世欧公司承诺当借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人仍然按照本合同约定承担连带保证责任。上述合同条款为格式条款，被告福建世欧公司与原告的权利义务并不对等，上述内容严重损害了被告福建世欧公司的权利。三、就违约金部分，原告多重的违约金计算标准已远超其实际损失，且《个人购房担保借款合同》已经约定被告福建世欧公司应承担的利息包含罚息、复利，罚息、复利已经具备违约金的性质，其实质上已对被告福建世欧公司的违约行为进行了惩罚，再要求被告福建世欧公司支付违约金没有法律依据。被告福建世欧公司请求法院驳回原告的诉请。 被告刘丽君未作答辩。 原告农行台江支行围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 证据1：《商品房买卖合同》 证据2：预购商品房预告登记证 证据3：个人信贷业务申请表 证据4：《个人购房担保借款合同》 证据5：贷款审批通知书 证据1-5共同证明1.证明被告刘丽君因购房向原告申请分期贷款，双方就分期资金、分期期数、分期手续费及相关违约责任等达成一致协议，已成立合法有效的金融借款合同关系的事实。2.证明被告福建世欧公司自愿对被告刘丽君的借款行为提供阶段性保证责任，其依法应当对诉争债务承担连带保证责任。 证据6：中国农业银行福建省分行营业部关于管理体制改革落地实施方案的报告，证明中国农业银行股份有限公司福州福新支行已并入原告台江支行，由原告台江支行管辖。因此，原告台江支行是本案适格的诉讼主体。 证据7：借款凭证，证明原告已依约将贷款人民币198万元划入借款人指定账户的事实。 证据8：同意房产抵押承诺书 证据9：房屋抵押权预告登记证 证据8-9共同证明被告刘丽君以所购位于福州市晋安区的房屋为讼争合同项下原告享有的债权设立抵押担保，并办理了抵押预告登记的事实。 证据10贷款还款汇总表，证明被告刘丽君结欠原告的到期分期本金及利息、复利、罚息。 当庭补充提交2份证据：证据1，中国农业银行贷款还款试算信息，证明截止到3月12日被告刘丽君结欠原告的到期本金及利息、罚息、复利。 证据2：贷款交易明细，证明原告按照合同约定发放贷款以及被告还款情况。 被告福建世欧公司质证认为; 证据一：《商品房买卖合同》，三性无异议。但是通过商品房合同附件6补充协议第六条约定，被告刘丽君应在被告福建世欧投资发展有限公司书面通知办理产权证之日起90日内办妥产权证，否则，被告刘丽君应自行承担因此产生的一切法律后果。被告福建世欧投资发展有限公司已经具备完备的办证条件，且已按约通知，是被告刘丽君恶意拖延，未办理产权证，致使被告福建世欧投资发展有限公司的担保责任被不当延长。 证据二、证据三，三性无异议。 证据四：《个人购房担保借款合同》，三性无异议。担保活动应当遵循平等、公平的原则。在原告提供的《个人购房担保借款合同》中约定（10.1.4（8）、（9）），同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。并要求被告福建世欧投资发展有限公司承诺当借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人仍然按照本合同约定承担连带保证责任。此合同条款为格式条款，被告福建世欧投资发展有限公司与原告的权利义务并不对等，此项内容严重损害了被告福建世欧投资发展有限公司的权利。 证据五：贷款审批通知书，三性无异议。 证据六：体制改革报告，真实性待定，合法性、关联性有异议。（原告向被告出示该证据原件，被告2表示真实性无异议），此为银行内部报告，且不具有公示效力。贷款合同的签订时间为2012年12月10日，而报告发布的时间是2017年10月23日，变更后银行方未通知被告福建世欧投资发展有限公司主体变更事宜。贷款合同的签订主体不因内部变更文件而变更。根据合同的相对性，台江支行并非合同的签订方，不是本案适格的原告。 证据七：借款凭证，三性没有异议。 证据八：同意房产抵押承诺书、 证据九：房屋抵押权预告登记证，三性无异议。但可证明1、根据《担保法》第二十八条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。被告刘丽君以其所购买的位于福州市晋安区的房屋为讼争合同项下原告享有的债权设立抵押担保，被告福建世欧投资发展有限公司为被告刘丽君的债务承担阶段性保证责任，银行对讼争房产处置价款应具有优先受偿权，银行应先就讼争房产实现抵押权，而后就不足部分向原告主张权利。 证据十：贷款还款汇总表，三性没有异议。银行多重的违约金计算标准已远超其实际损失。 被告福建世欧公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 证据1：房屋交接单，证明被告刘丽君已于2015年4月6日接收房屋。 证据2：初始登记通知书（榕房初FZ字第），证明刘丽君所购房屋已于2016年9月22日完成房屋产权初始登记，具备办理分户产权的条件。 证据3：不动产权办理通知书、EMS面单、物流信息单，证明被告福建世欧投资发展有限公司已于2016年9月30日、2018年向被告刘丽君发送《不动产权证办理通知书》，已经及时催促被告刘丽君办理不动产权证及相关抵押登记手续，但截至今日被告刘丽君还未自行前往福州市不动产交易登记中心办理本案诉争房产的不动产权证，导致被告福建世欧投资发展有限公司对原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行的阶段性担保至今无法解除。 原告农行台江支行质证认为：对于被告福建世欧公司提供的，证据1，真实性和合法性无异议，对于关联性有异议，该份证据只能证明被告2向被告1要求交付房屋，但是并未证明该房屋已经交付；对于证据2，真实性和合法性无异议，对关联性有异议，该证据仅是针对世欧王庄二期地块各栋楼及地下室的总登表，并不能证明办理分户产权的条件；对证据3，真实性无法确认，合法性和关联性均有异议。该份证据信息不完整。 被告刘丽君未向本院提交证据。 经审查，原告提交的证据具有客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。被告福建世欧公司主张不应承担担保责任及应先就讼争房产实现抵押权，而后就不足部分向原告主张权利，缺乏法律依据，本院不予采信。被告福建世欧公司提交的证据1、2的客观性、关联性、合法性本院予以确认并在卷佐证，证据3，因被告福建世欧公司未提交被告刘丽君已收件的证据，被告福建世欧公司主张本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认原告、被告福建世欧公司所诉基本事实属实。 另查明，被告福建世欧公司开发的位于福州市晋安区等，于2016年9月22日接福州市不动产登记和交易中心《初始登记通知书》，同意办理初始登记（总登记）。 本院认为，原告农行台江支行与被告刘丽君订立的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。上述合同明确约定，若被告刘丽君未按约定的期限归还借款本息，原告有权要求被告刘丽君立即偿还所有借款本息，并计收罚息和复利。被告刘丽君未按合同约定归还借款本息，构成违约，故原告请求被告刘丽君偿还尚欠的借款本金1443750元，并支付暂计至2019年1月3日的利息14476.64、罚息62.32元，复利44.52元有事实和法律依据，本院予以支持。 被告刘丽君自愿以其购买的位于福州市晋安区的房产（权证号；ＹＲ1226190），为被告刘丽君上述《个人购房担保借款合同》提供抵押担保，并已办理了抵押预告登记。现抵押物已具备办理抵押登记的条件，被告刘丽君、福建世欧公司怠于办理抵押登记，原告据《个人购房担保借款合同》享有抵押权登记条件应视为已经成就，现被告刘丽君未依约履行债务，原告有权依据《个人购房担保借款合同》的约定，就抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿其相应债务。被告福建世欧公司、刘丽君与原告签订《个人购房担保借款合同》，被告福建世欧公司自愿为合同项下的债务提供阶段性担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定，被告刘丽君未按约履行到期债务，被告福建世欧公司应为《个人购房担保借款合同》合同项下的债务承担阶段性保证责任。 原告与被告福建世欧公司、刘丽君签订的《个人购房担保借款合同》中，关于违约金部分条款约定不明，且《个人购房担保借款合同》已经约定被告应承担的利息包含罚息、复利，已对被告的违约行为进行惩罚，再要求被告支付违约金没有法律依据，本院不予采纳。 综上所述，对原告农行台江支行的诉讼请求，本院部分予以支持。被告刘丽君经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告刘丽君应于本判决生效之日起十日内，向原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行偿还借款本金人民币1443750元及利息（含罚息、复利，暂计至2019年1月3日的利息14476.64、罚息62.32元，复利44.52元，之后的利息按合同约定的标准计付至借款本息全部清偿之日止）； 二、原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行有权以被告刘丽君提供抵押担保的位于福州市晋安区的房产（权证号；ＹＲ1226190）折价或拍卖、变卖所得价款，就本判决一第项确定的债务优先受偿； 三、被告福建世欧投资发展有限公司应对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；被告福建世欧投资发展有限公司与被告刘丽君在办理福州市晋安区的房产（权证号；ＹＲ1226190）的抵押登记后，连带清偿责任终止。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26222元，由原告承担8428元，其余案件受理费17794元、保全费5000元，由被告福建世欧投资发展有限公司、刘丽君共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄旭东 人民陪审员  蒋秋金 人民陪审员  叶维浩 二〇一九年七月八日 书 记 员  池京征 附注：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。