江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2019)苏民申2760号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：扬州美凯置业发展有限公司，住所地江苏省扬州市江都南路******。法定代表人：李正妹，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈云华，江苏凯归律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹飞，江苏凯归律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：葛兰芳。再审申请人扬州美凯置业发展有限公司(以下简称美凯公司)因与被申请人葛兰芳商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院(2018)苏10民终934号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。美凯公司申请再审称，(一)二审判决解除双方签订的编号为SYGC20130101的《商品房买卖合同》是错误的。1.葛兰芳在与美凯公司签订《商品房买卖合同》的同时，也与案外人东方国际扬州商业管理有限公司(以下简称商管公司)签订了为期10年的《东方国际商业广场商铺委托经营管理协议》(以下简称《委托经营管理协议》)。在《商品房买卖合同》约定的交房期限届满前，美凯公司按《委托经营管理协议》的约定，向商管公司履行了交房义务。商管公司收房后，葛兰芳也在《业主交楼流转表(托管)》上签字并领取交房礼品，确认了商管公司的收房行为。而且，葛兰芳也领取了商管公司支付的2018年1月1日至2019年12月31日期间的经营收益。2.在一审中，葛兰芳以美凯公司逾期交房作为解除合同的理由，却在收房后事隔二年的时间要求解除合同，已明显地超过了一年的法定时效。二审法院却无视此事实，仍判决解除合同，于法无据。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，葛兰芳实际收房的时间是2014年12月31日，如要求解除合同应当最迟在2015年的12月31日行使，但葛兰芳在房屋交付使用后的2016年12月6日才要求解除合同，明显超过了法定的期限。至于美凯公司在2017年4月5日所发的交房通知，美凯公司在一、二审中均已说明是美凯公司工作人员的失误所致，该失误不能推翻葛兰芳前期已收房的事实。(二)葛兰芳已实际收房，美凯公司无需承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，葛兰芳接受房屋时，有权要求美凯公司出示合同第八条规定的证明文件，若美凯公司不出示，葛兰芳有权拒绝交接，但商管公司在美凯公司交房时，并未提出此要求，收房后商管公司、葛兰芳也均未对美凯公司交付的不符合约定条件的房屋提出异议。葛兰芳的行为应当视为放弃了对不符合合同约定的交房行为的异议权，其已经丧失了追究美凯公司承担违约责任的权利。因此，美凯公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。葛兰芳提交意见称，(一)一、二审判决认定事实正确。葛兰芳按约定履行了交款义务，但美凯公司未按约定交付房屋，葛兰芳一直拿不到房产证，构成根本违约。(二)一、二审判决正确，应予维持。因此，请求依法驳回美凯公司的再审申请。本院经审查认为，美凯公司与葛兰芳签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。根据《商品房买卖合同》的约定，美凯公司在2014年12月31日前将取得商品房交付使用备案证明并符合合同约定的商品房交付葛兰芳使用。美凯公司于2016年10月19日才取得商品房交付使用备案证明，并在葛兰芳起诉美凯公司后的2017年4月7日向葛兰芳邮寄《交房及不动产证办理通知书》，通知葛兰芳前来收房并办理不动产证相关手续。上述事实足以证明美凯公司逾期向葛兰芳交房，构成违约。美凯公司主张，葛兰芳与案外人商管公司签订了《委托经营管理协议》，其按该协议于2014年12月31日向商管公司交房，视为向葛兰芳的交房，且葛兰芳在《业主交楼流转表(托管)》上签字并领取了交房礼品，亦领取了商管公司支付的2018年1月1日至2019年12月31日期间的经营收益，故美凯公司按约履行了交房义务。对此，本院认为，首先，根据《委托经营管理协议》的约定，商管公司可以代葛兰芳收房。但是，美凯公司无论是向葛兰芳交房还是向商管公司交房，都应当交付符合《商品房买卖合同》约定条件的房屋。美凯公司主张其于2014年12月31日向商管公司交房，此时房屋并未符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。在未经葛兰芳的同意下，美凯公司与商管公司无权擅自变更交房条件。因此，美凯公司提供《交房验收单》以及《房屋交接确认书》，主张商管公司于2014年12月31日接收了房屋，不足以证明美凯公司按约履行了交房义务。此后，美凯公司于2017年4月7日向葛兰芳邮寄《交房及不动产证办理通知书》，通知葛兰芳前来收房并办理不动产证相关手续，进一步证明美凯公司此前并未完成交房义务。其次，葛兰芳于2016年3月7日在《业主交楼流转表(托管)》以及《交房礼品领取登记表》上签名是客观事实，但《业主交楼流转表(托管)》显示的内容是“售楼中心确认业主身份”“公司财务部确认购房尾款已支付完毕”“商管协议签署完毕”“物业管理有限公司确认业主入伙相关费用已支付完毕，有关入伙文件已签署完毕”“商铺委托”，故《业主交楼流转表(托管)》不足以证明葛兰芳确认了商管公司的收房行为。《交房礼品领取登记表》仅能证明葛兰芳于2016年3月7日领取了礼品，且葛兰芳在一审中对其收取礼品的过程进行了陈述，故《交房礼品领取登记表》亦不足以证明葛兰芳确认了商管公司的收房行为。再者，美凯公司提供《收条》，主张葛兰芳领取了商管公司支付的2018年1月1日至2019年12月31日期间的经营收益，但葛兰芳对《收条》的真实性不予认可，亦否认收到该经营收益。事实上，《收条》形成于2014年3月19日，与《委托经营管理协议》形成于同一天，却早于美凯公司主张其于2014年12月31日向商管公司交房的时间。同时，根据《委托经营管理协议》的约定，自交房日起连续计算3年，商管公司无需支付商铺收益给葛兰芳；自交房日起连续计算满3年后的第4年开始，商管公司才向葛兰芳支付相应的商铺收益。因此，在美凯公司未交付房屋的情形下，商管公司就向葛兰芳交付2018年1月1日至2019年12月31日期间的收益70900元，不符合常情。而且，美凯公司亦未提供商管公司向葛兰芳付款的凭证。因此，美凯公司以葛兰芳收取了经营收益，进而主张其履行了交房义务，不能成立。综上所述，美凯公司主张其按约履行了交房义务，没有事实和法律依据，一、二审判决对美凯公司该主张不予支持，并无不当。根据《商品房买卖合同》的约定，美凯公司未按合同规定的期限将商品房交付葛兰芳使用，逾期超过30日后，葛兰芳有权解除合同。可见，《商品房买卖合同》约定了葛兰芳解除合同的条件。在解除合同的条件成就时，葛兰芳依据合同的约定主张解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条关于合同约定解除的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定赋予了当事人法定解除权，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使，解除权消灭。”显然，美凯公司依据该规定主张葛兰芳解除权的行使超过了法定期间，系对上述规定的错误理解。根据《商品房买卖合同》的约定，葛兰芳解除合同的，美凯公司应当自葛兰芳解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按葛兰芳累计已付款的5%向买受人支付违约金，故一、二审判决美凯公司承担因逾期交房相应的违约责任，于法有据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回扬州美凯置业发展有限公司的再审申请。审判长  张丽华审判员  杜三军审判员  刘海平二〇一九年七月二十九日书记员  王 婷