四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川20民终537号 上诉人（原审被告）：王前树，男，1964年2月8日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上诉人（原审被告）：万陶，女，1970年1月9日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：王前树，男，1964年2月8日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被上诉人（原审原告）：韩建章，男，1973年6月2日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被上诉人（原审原告）：丁凤辉，女，1971年2月24日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：段晓，四川豁达律师事务所律师。 上诉人王前树、万陶因与被上诉人韩建章、丁凤辉房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王前树、上诉人万陶的委托诉讼代理人王前树、被上诉人韩建章、丁凤辉的委托诉讼代理人段晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王前树、万陶上诉请求：撤销一审判决一、二项，发回重审或依法改判。事实和理由：一、本案《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定，应属无效。二、一审法院认定基本事实错误，案涉房屋并不具备交付条件。三、本案所涉合同未约定交房方式及交房期限，一审认定上诉人违约不符合客观事实。一审判决交房时间有异议，其它的服判。 韩建章、丁凤辉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应当驳回上诉，维持原判。 韩建章、丁凤辉向一审法院起诉请求：1．确认原、被告2010年10月26日签订的《房屋买卖合同》有效；2．判令被告王前树、万陶向二原告全面履行房屋买卖合同，立即在案外人资阳市诚兴城市建设有限责任公司办理接房手续，将应在案外人处接收的坐落于资阳市雁江区二环路B段张家湾安置房项目（一期）槐树社区8组安置房10幢2单元2层1号［10（Z）2-2-1］号住房交付给二原告；3．在具备办理不动产登记证书条件时，由被告协助二原告在案外人资阳市诚兴城市建设有限责任公司处，将坐落于资阳市雁江区二环路B段张家湾安置房项目（一期）槐树社区8组安置房10幢2单元2层1号［10（Z）2-2-1］号住房的所有权人登记为原告“韩建章、丁凤辉”；4．自2012年10月31日至二被告向原告交付住房时止（暂计算至2019年1月30日止），以人民币10万元整为基数，由二被告向二原告按照中国人民银行同期同档存款年利率3%支付资金占用利息18,750元；5．本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：原告韩建章、丁凤辉系夫妻关系，被告王前树、万陶亦系夫妻关系。2010年4月29日，王前树与诚兴公司签订《房屋拆迁安置协议》（编号：069），约定以产权调换方式进行房屋拆迁安置补偿，王前树选择位于槐树社区八组安置社区规划定点范围内住宅四套，分别是：7幢1单元6层7（Z）1-6-2号，约90.41㎡；9幢2单元5层9（Z）2-5-1号，约90.41㎡；10幢2单元2层10（Z）2-2-1号，约75.25㎡；10幢2单元4层10（Z）2-4-1号，约75.25㎡。2010年10月，二被告将其中一套10幢2单元2层10（Z）2-2-1号安置房以单价2,030元/㎡，总价152,700元的价格卖给二原告，双方达成口头协议后，原告于2010年10月25日以现金方式向二被告支付购房款102,700元，二被告收款后，被告王前树出具收条1份执存于原告处。2010年10月26日，原告韩建章、丁凤辉（乙方）与被告王前树、万陶（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将与诚兴公司签订的069号《房屋拆迁安置协议》中获得的安置房10幢2单元2层10（Z）2-2-1号，面积约75.25㎡，作价2,030元/㎡出售给乙方；房屋总价款预计152,700元，乙方于本合同签订之日支付102,700元，余款待甲方交房给乙方时付清。双方在移交房屋半年内，甲方负责过户给乙方，乙方主动配合甲方办理过户手续，所产生的所有税、费由乙方全部承担，天然气安装费由乙方自行负责。协议签订后无论市场房价涨跌，双方均不能悔约，甲方在开发商交付钥匙10日内，将房屋交与乙方。如甲方在两年内不能按时交房给乙方，超过两年起（从2012年10月30日起），甲方承诺每月支付乙方已交房款（壹拾万元）的利息，合同签字生效，双方须信守，否则违约方向守信方支付违约金5万元。2018年11月19日，资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处发布返迁公告，载明：“张家湾安置房项目（一期）各返迁业主：张家湾安置房项目（一期）工程于2018年5月竣工验收合格，达到设计建设要求，目前具备返迁条件，经研究决定从2018年11月22日起实施返迁，返迁时间为2018年11月22日-2018年12月6日，……”。2018年12月4日，资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处发出通知，载明“张家湾安置房项目（一期）各拆迁户：张家湾安置房返迁工作自2018年11月22日开始，至2018年12月6日即结束（2018年11月22日至2018年12月1日的集中返迁工作时间已结束），还有9户未接房返迁。……请还未返迁户于2018年12月6日前办理完返迁手续接房。逾期未接房户将不予奖励！……”。被告以房屋存在质量问题及与政府返迁工作小组存在分歧为由，至今尚未签订返迁协议，也未接收安置房。 本案在审理过程中，原告当庭陈述即使所购房屋的质量存在问题，也愿意接房，并自愿承担由此带来的不利后果。 一审法院认为，本案主要争议焦点为：1、原、被告之间于2010年10月26日签订的《房屋买卖合同》是否有效？2、原、被告双方是否对《房屋买卖合同》进行了实质性的变更？3、被告是否未按照约定履行交房义务应当承担违约责任？关于焦点1、由于被告认可原、被告双方在2010年10月26日签订了《房屋买卖合同》，也没有提供任何证据证明该合同具有可变更或者可撤销的情形或者是受原告的欺诈、胁迫所为，且合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定。故该合同应系双方真实意思表示，为合法、有效的合同。关于焦点2、原告否认双方在签订了《房屋买卖合同》原告同意将该房屋转卖，被告提供的证据（手机通话录音、证人王某的证人证言）又不能充分证明原、被告双方对《房屋买卖合同》进行了实质性的变更，其抗辩意见，不予采信。关于焦点3、从《房屋买卖合同》中载明的“四、…甲方在开发商交付钥匙10日内，甲方则将此房交给乙方。…七、如甲方在两年内不能按时交房给乙方，超过两年起，…甲方承诺…按银行存款支付利息…”，的内容可以分析出，被告只有在拿到房屋后才能把房屋交与原告。而资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处通知被告接房时间是2018年11月22日-2018年12月6日期间，说明即使交接顺利，被告也只能在2018年12月6日后才能接到安置房，在2018年12月16日之后才能把房屋交与原告。违约责任应当解读为2020年12月16日之后还未交房，就承担支付利息责任。何况被告所举的证据亦能证明与政府返迁小组存在分歧是目前没有接房的主要原因，并不是被告故意不接房。原告要求被告承担违约责任，不予支持。综上，原、被告双方于2010年10月26日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效的合同，对当事人双方均具有约束力，当事人双方应当按照合同约定履行各自的义务，目前案涉房屋已经竣工验收，且开发商与政府返迁工作小组也发出了接房通知，被告已经具备了履行合同义务的条件，被告应当在合理的期限内完成与开发商及政府返迁小组的相关返迁手续，及时接房，并将案涉房屋按照合同约定期限交与原告。至于原告诉请的办理不动产权证书问题，需条件成熟后，双方另行协商或者另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告韩建章、丁凤辉与被告王前树、万陶于2010年10月26日签订的《房屋买卖合同》合法、有效。二、被告王前树、万陶于本判决生效之日起三十日内向原告韩建章、丁凤辉交付上述《房屋买卖合同》中所涉及的位于资阳市房屋；三、驳回原告韩建章、丁凤辉的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王前树、万陶二审中提交的信访回执单并不能达到其拟证明涉案房屋达不到交房条件的证明目的，本院不予采信。另，在二审中，韩建章、丁凤辉亦表示，房屋有瑕疵也愿意接手。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案双方于2010年10月26日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，无符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的情形，故该合同依法有效。根据该合同约定，王前树、万陶应在开发商交付钥匙10日内，将案涉房屋交给韩建章、丁凤辉。从本案查明的事实可知，资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处通知王前树、万陶接房时间是2018年11月22日-2018年12月6日，且案涉房屋已竣工验收，故王前树、万陶应在合理的期限内及时接房，并依照合同约定交付案涉房屋。王前树、万陶上诉称案涉房屋不符合交房条件，但其提交的证据不能证明案涉房屋不符合交房条件，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，王前树、万陶依法应承担举证不能的法律后果，其上诉请求本院不予支持。 综上所述，王前树、万陶的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3354元，由上诉人王前树、万陶负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗文利 审判员  詹 治 审判员  王 力 二〇一九年七月二十五日 法官助理孙祖亮 书记员孙毓灵