湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0121民初4025号原告（反诉被告）周芳，女，1983年11月4日出生，汉族，户籍地：湖南省长沙县。委托代理人彭涛，湖南卓越律师事务所律师。被告（反诉原告）湖南省大德房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙县泉塘街道东六路**。法定代表人关瑞祥，董事长。委托代理人高尚，湖南任金律师事务所律师。原告（反诉被告）周芳与被告（反诉原告）湖南省大德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法使用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告请求判令：1、被告及时将房屋的主卧、次卧、南边外墙漏水及房屋外墙的保温材料按合同约定的内容进行整改而交付房屋给原告；2、被告支付延期交房违约金77290元、损失66530元，共143820元（其中违约金77290元，按购房总价款510000元的日万分之二标准计算自2014年5月30日至2018年7月1日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩要点及反诉请求：1、涉案房屋符合质量标准，随时可以交付，未交付系原告拒收所致，责任在原告。2、被告将保温材料更换符合法律规定及合同约定。3、原告要求支付逾期交房违约金的诉求无事实和法律依据，应予以驳回。理由：1、案涉房屋所在项目的开发、建设、销售、交付符合法律规定，取得了政府相关部门的许可。2、案涉房屋符合法定和合同约定的交付标准，不存在结构质量问题或严重影响原告居住使用的问题。并提出反诉请求：1、判令原告向被告支付从2014年6月6日至起诉之日的房屋保管费人民币73050元（按50元/天计算），并继续计至实际收房之日；2、本案所有诉讼费用均由原告承担。原告针对被告反诉答辩要点：1、合同约定交房时间为2014年5月18日前，2014年5月16日流转单上原告已注明验房不合格，不同意收房；合同第十三条约定的保温材料为挤塑聚苯板，而实际使用的保温材料为保温颗粒，被告擅自更改保温材料系违约行为。2、案涉房屋漏水现象严重，被告进行整改后，曾于2017年9月28日通知交房，且未整改到位，原告未收房是由于被告所造成的，原告并未违约。综上，原告未收房是由于被告交付的房屋不具备交房条件，是被告违约所致，要求原告承担违约责任，无事实和法律依据，应驳回被告的全部反诉请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2012年10月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份合同编号为201201352703的《长沙县商品房买卖合同》，合同约定：由原告以预售的方式购买被告开发的位于长沙县泉塘街道东六路178号地块上的海德公元商住小区第8栋27层2703号房屋，建筑面积为102.39㎡，总金额为510926元。……第八条交付时间及条件：出卖人应当在2014年5月28日前向买受人交付该商品房、并该商品房交付时应符合下列条件：满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房验收合格，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。……第九条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：供水、供电、燃气在2014年5月28日达到接通条件；电话通信、有线电视、宽带网络在交付时线路铺设到户。如在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按本合同第十一条出卖人逾期交房情况处理。……第十条交接手续：该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件受人应当在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续；查验该商品房时，买受人对屋面渗水、滴漏；墙面、厨房、卫生间地面渗漏；墙面、顶棚抹灰层脱落；地；地面空鼓开裂面积起砂；门窗翘裂、五金件损坏；管道堵塞；卫生洁具开裂、漏水；灯具、电器开关失灵；防盗及对讲系统失灵等除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起15日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。……第十一条出卖人逾期交房责任：（1）逾期在60日内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。……第十七条房屋质量的约定：出卖人承诺交付的该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备；交付的该商品房的装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性规范；交付的该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；交付的该商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。如不符合工程质量规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、重作、修理。……第十八条房屋保修责任：在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后30日内履行保修义务，买受人应当配合保修；因不可抗力或者买受人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。出卖人对保修责任有异议的，应在收到买受人通知后30日内通知买受人。双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担；在保修期内，买受人发出书面保修通知书30日内，出卖人既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担。2、原、被告于2012年10月26日签订了一份《商品房买卖合同》补充协议，该协议载明：第五条:出卖人不得变更本合同项下房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向。在不影响买受人所购房屋质量或使用功能的前提下，出卖人对原规划设计方案作出的局部调整，可不通知买受人。由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，属不可抗力，出卖人应在变更确立后30日内书面（含公告方式）告知买受人，但不承担违约责任。……第六条第一项：出卖人的交房通知送达后或者《商品房买卖合同》第十条约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担，逾期30日，另向出卖人缴纳50元/天的房屋保管费；房屋交付时，买受人认为房屋存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理。……第六条第二项：出卖人在合同约定的房屋交付时间之前，按照合同约定方式通知买受人交付事宜。出卖人以电话通知的，双方在房屋交付现场补签交付通知书。不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，如果买受人未收到交付通知的，均以《商品房买卖合同》第十条约定的时间截止日为交付日，以房屋所在地为交付地点；买受人须在出卖人通知的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，房屋交接单上买受人签字的日期为该房屋的收房日期，买受人未按通知日期办理收房手续，则以合同约定的交付期限届满之日即为房屋交付日；出卖人在交付房屋时须达到《商品房买卖合同》第九条约定的房屋交付条件，如遇该房屋存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，但买受人不得以此拒绝收房；该房屋各部分的保修期按《住宅质量保证书》中的规定执行，保修期自该房屋竣工验收合格之日起计算；如双方就房屋质量问题发生争议，以长沙县建设工程质量监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。……第八条：买受人认为房屋质量不合格，应向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的直接损失；交付的房屋需要维修整改时，买受人应书面通知出卖人，出卖人应在3个工作日内派员前往处理，依据《住宅质量保证书》，及时给予维修服务；保修期间房屋不能居住使用的，出卖人负责缴纳该套商品房的物业费及电梯费，不再承担其他赔偿责任。……其他事项：……4、买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了充分说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。……8、该商品房的装修标准见《买卖合同》附件六。对约定的装修标准所涉及的建筑材料及相关设备，如在货物采购或市场供应有变化或其他原因导致出卖人未能使用该相关材料、设备时，为保证能按期按质交付该房屋，出卖人有权采用质量相当或以上的材料、设备替代。3、2013年1月14日，被告向长沙县建设局提交“海德公元商住小区”节能设计变更申请函，申请将“海德公元商住小区1-15#栋”外墙内保温挤塑聚苯板材料变更为外墙内保温胶粉聚苯颗粒保温砂浆。4、2013年5月，长沙县住房和城乡建设局对案涉房屋外墙使用的胶粉聚苯颗粒保温浆料的保温材料进行了节能设计审查备案。5、2014年4月3日，长沙县住房和城乡建设局对案涉房屋外墙使用的胶粉聚苯颗粒保温浆料的保温材料完成建筑节能专项验收备案。6、《竣工验收备案表》载明：海德公元商住小区一期8栋工程于2014年1月10日完成竣工验收，并于2014年5月7日完成竣工备案；案涉房屋于2014年1月5日完成分户验收；案涉房屋所在开发项目于2014年4月22日完成单项验收；于2014年4月25日完成质量整体验收；于2015年7月23日完成联合验收。7、2014年4月1日，长沙经济技术开发区公安消防大队对被告申报的海德公元商住小区第一期工程3#、5#、8#、10#、11#及地下室新建工程进行了消防验收。8、《交房流转单》载明：2014年5月16日，原告由物业工作人员陪同验房，并对照《业主房屋验收表》上所列项目进行检查，且以验房不合格为由不同意收房。9、2015年10月13日，原告办理案涉房屋房权证登记，并于2017年7月27日领取案涉房屋房产证。10、2016年12月30日，原告与案外人签订了一份《房屋租赁合同》，约定：自2017年1月1日起至2017年12月31日止由原告租住案外人位于长沙县星沙中国国际铁建城的房屋，建筑面积为58㎡，租金为1250元/月。2017年11月20日至2018年2月22日，原告向该案外人支付1-6月房租共计7500元。11、2017年9月28日，被告向原告发出关于要求全面履行商品房买卖合同配合交房的通知：致周芳女士，您于2012年10月26日与我公司签订了《商品房买卖合同》（下称“买卖合同”），购买了我公司开发的海德公元8号栋2703号房。按照《买卖合同》约定，我公司在2014年5月16日已通知您前来收房，就您在2014年5月16日收房时所提质量问题应属合同约定的保修范围，按照《买卖合同》及补充协议的约定，您不得以此拒绝收房；但我公司为了给您提供更好的服务，已经按照您的要求整改完毕，现该套房屋已达到交房条件。之前我司及物业公司多次电话通知您前来收房，您因故未能前来收房。现我公司再次正式通知您，请在收到本通知之日起3日内，前往我司办理交房手续。如您逾期未与我公司办理交房手续，期限届满，即视为我公司已履行交房义务。由此可能引起的房屋毁损、灭失的风险及相关费用均由您个人承担，与本公司无关。若您对整改后的房屋质量仍有异议，请您在接到本通知之日起15日内向我公司提交《买卖合同》中约定的鉴定机构所出具的关于该房产的鉴定结论。逾期提供的，即视为我公司已履行交房义务，且所交付的房屋符合交房标准。12、2018年4月1日，中联重科股份有限公司工程起重机分公司出具一份租房证明：兹有职工周芳于2013年11月14日至2016年12月31日期间，租住于中联重科全资购买位于中国铁建城1期14栋1103号房（两房两厅，带全套全新家电家具），享受内部员工福利租赁价：1380元/月。13、2018年9月10日，原告向法院申请对案涉房屋主、次卧南面外墙是否渗水进行鉴定。14、2018年10月30日，被告向法院申请对案涉房屋所使用的保温层材料是否符合当时建筑要求及现使用的保温材料的保温性能是否影响原告的正常居住进行鉴定。15、2019年1月7日，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司向我院发函，内容载明：结合案件相关情况，依据湘质安协字（2016）19号湖南省建设工程质量安全协会关于印发《湖南省建设工程质量检测收费项目和收费标准（指导价）》的通知，确定收取鉴定检测费用13000元，因当事人至今未缴纳该笔费用，致使鉴定工作无法继续进行，我公司决定终止此次鉴定工作。另查明：1、庭审中提交两张照片，已证明案涉房屋目前仍存在外墙渗水的现象。2、2014年5月5日，被告在长沙晚报上刊登海德公元商住小区交房公告，该公告告知：海德公元（园）商住小区3#、5#、8#、11#栋已经通过政府相关部门验收，达到交付条件，请3#、5#、8#号栋的业主于2014年5月12日至27日到本小区11#栋物业服务中心办理交房手续。请11#业主携带于2014年8月15日至27日到上述地址办理交房手续。逾期未办理者，视为自动收房。二、双方当事人有争议的事实关于案涉房屋是否符合交付使用条件；被告是否逾期交付构成违约。原告认为，合同约定的交付时间存在房屋的横梁弯曲、房屋外墙渗水、将保温材料由合同约定的挤塑聚苯板变更为胶粉聚苯颗粒保温砂浆等问题，不符合约定的交付条件，被告已构成违约，应承担违约责任。被告认为，被告已按照合同约定书面通知了原告交付房屋。附件九《商品房买卖合同》补充协议第六条约定：属于房屋质量保修范围内的质量问题，出卖人负责维修，但买受人不得拒绝收房。原告所称的房屋质量问题都属于商品房一般质量问题，不涉及到房屋主体结构质量不合格不能交付和严重影响原告的正常使用，可以在收房后由被告履行保修义务。被告将原合同约定的保温材料由挤塑聚苯板变更为胶粉聚苯颗粒保温砂浆，在长沙县建设局进行了申请并进行了验收备案，且附件九《商品房买卖合同》补充协议第五条约定：在不影响买受人房屋质量和使用功能的前提下，被告有权对原设计方案作出局部调整，可不通知买受人。原告拒绝收房行为不符合合同约定和法律规定。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行义务。原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》及其各附件均系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行合同义务。原告已向被告支付了全部购房款，被告应当按照合同约定的交房日期向原告交付案涉房屋。依据原、被告所提供的证据以及本院查明、认定的事实，可以确定原告所述其买受的房屋所存在的质量问题均为商品房的一般质量瑕疵问题。另，被告将案涉合同约定的保温材料由挤塑聚苯板变更为胶粉聚苯颗粒保温砂浆，经过了建设行政主管部门验收和备案，且合同附件九约定，被告有权在不影响买受人所购房屋质量或使用功能的前提下，对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买受人。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定以及涉案合同附件九《补充协议》第六条第二款（4）项之规定，案涉房屋上述质量问题并非法律法规“严重影响居住使用”的问题，该房屋存在的质量问题应由被告依合同约定在保修期限内承担保修、维修义务。原告以房屋存在上述一般质量问题为由长时间拒绝收房，不符合法律规定和合同约定。且依据合同附件九《补充协议》第六条约定，被告的交房通知送达后或主合同第八条约定的交付时间届满后，原告无合法理由拒绝受领的，视为被告按时交付。原告未按通知日期办理收房手续，则以合同约定的交付期限届满之日即为房屋交付日，故本院认定2014年5月28日为被告向原告交付房屋之日。原告主张被告支付逾期交房的违约金77290元并赔偿其租房损失66530元的诉求，缺乏理据，本院不予支持；被告反诉主张原告从2014年6月6日至起诉之日的房屋保管费人民币73050元的诉求，虽有合同约定，但该约定有悖逻辑、不符合常理，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告周芳的全部诉讼请求；二、驳回被告湖南省大德房地产开发有限公司的全部反诉请求。案件受理费3176元，减半收取1588元，反诉费813元，共计2401元，由原告周芳负担1588元，由被告湖南省大德房地产开发有限公司负担813元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  付建安二〇一九年七月十二日书记员  刘 蹈附：判决所适用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，原告请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，被告应当承担修复责任;被告拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，原告可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由被告承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。