海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初2863号原告：李恒率，男，1937年12月17日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住河南省洛阳市。委托诉讼代理人：杜利安，北京曲和直律师事务所律师。被告：三亚天恒房地产开发有限公司。住所地：海南省三亚市海棠区三灶村。法定代表人：黄建防，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁康，该公司职员。原告李恒率诉被告三亚天恒房地产开发有限公司（以下简称天恒公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李恒率的委托诉讼代理人杜利安，被告天恒公司的委托诉讼代理人丁康到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李恒率向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行商品房买卖合同，即将被告开发的位于三亚市的“海棠中央”3-1-2205房屋交付给原告；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年6月26日，为购买被告开发的位于三亚市的“海棠中央”3-1-2205房屋，原告向被告支付了房款5万元。此前，就该房屋的价款及交付时间等双方已经达成一致，此后，虽经原告催促，被告一直拒不继续履行双方业已达成的口头合同，包括一直未将涉案房屋交付原告。原告认为，原、被告实际已就涉案房屋的买卖事宜达成一致，被告应继续履行该买卖合同。为了维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。被告天恒公司辩称：原告李恒率在2015年通过我司集团领导关系口头传达想要购买2套海棠中央公寓住宅，由于他是领导关系介绍，一直都是口头预定，公司也一直给他保留了2套房源，直到2016年2月29日，原告跟我司签订了《房屋订购确认单》并总共支付了100000元房款。房屋订购确认单签订后，原告并未按照房屋定购确认单约定时间（15个工作日）交清2套房的余款，2016年4月6日我司给原告寄出一份《海棠中央项目履约督促函》，履行督促函中有明确告知支付剩余房款的期限，但原告收到督促函后，在2016年4月26日转账汇款一笔790000.00仅作为2-2-505号房房款，依然未付清3-1-2205号房余款。根据3-1-2205号房的《房屋定购确认单》的约定“第一条买房如未能于前述各项约定日期之前交足各项应付款项或签订买卖合同既属违约，卖方不需催告买方，即可自行处理本户房屋，买方不得异议；第二条若买方未按照约定日期付款或签订买卖合同，卖方有权没收定金”。2016年5月5日，我司跟原告解除合同并发函告知。2-2-505号房的《商品房买卖合同》签约时间为2016年6月24日，但原告依然未付3-1-2205号房的剩余房款。关于原告提供的50000元收据问题，一直考虑原告是集团关系客户，所以我们在2-2-505号签约当日，给原告补开了一张3-1-2205号房的房款收据（2套房100000.00房款是作为一笔汇款入账）。但原告在2016年6月24日至2016年11月1日期间未到我司付清该房剩余首付款853380元及签订商品房买卖合同，所以在2016年11月1日我司第二次发履约督促函通知原告，在履行督促函中规定期限（2016年11月11日前）到我司提交贷款资料或支付未付房款，如仍未按约定日期提供房贷资料或支付剩余房款，则我司有权解除合同，扣除买受人所交房款定金，并将在此房源按上调价格对外出售。原告早已违规，我司完全是可以直接发解除合同告知函的，但一直考虑到原告与集团关系介绍才一而再再而三的等他付款。本院经审理认定如下事实：2016年2月29日，原告李恒率与被告天恒公司口头约定，原告李恒率购买被告天恒公司开发的位于三亚市海棠区“海棠中央”第3幢1单元2205房，该房建筑面积117.15平方米，套内面积97.50平方米，折后定价为25466.32元每平方米，总价款为2983380元。本次付款50000元，约定日期付款853380元，按揭贷款208万元。当日，原告李恒率向被告天恒公司支付了房款50000元。2016年6月4日，被告天恒公司向原告李恒率出具了收据，注明收到李恒率购海棠中央3-1-2205房房款50000元（转账）。双方至今尚未签订正式的商品房买卖合同，2019年3月22日，原告李恒率诉至本院，请求判如所请。庭审中，被告天恒公司提交了2016年4月6日履约敦促函、2016年5月5日解除合同通知书、2016年11月1日履约敦促函，欲证明其已通知原告李恒率履行付款及解除合同。原告李恒率当庭否认收到上述函件和通知书。以上事实，有收据、宣传单、确认单、通知书、履约敦促函及当事人当庭陈述予以佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，关于本案中原告李恒率与被告天恒公司是否形成正式的商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，原告李恒率与被告天恒公司双方口头约定订购房屋合同，双方只对房屋的房型、基本情况、价款进行了约定，并未签订书面商品房买卖合同，且未对付款时间、交付使用条件、面积差异处理方式、产权登记相关事宜等进行约定，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。因此，双方形成的口头订购合同只是预约合同，不能认定为形成商品房买卖合同。综上所述，原告李恒率主张双方形成了商品房买卖合同，本案案由应为商品房买卖合同纠纷，本院不予采纳。本案案由应为商品房预约合同，因双方并未形成商品房买卖合同关系，原告李恒率诉求判令被告天恒公司继续履行双方形成的商品房买卖合同，将其开发的位于三亚市海棠区“海棠中央”第3幢1单元2205房交付给原告李恒率，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回原告李恒率的诉讼请求。案件受理费15334元（原告已预交），已减半收取，由原告李恒率负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 员 沈相法 二〇一九年七月十五日法官助理 刘泉秀书 记 员 符婷婷附相关法律条文：中华人民共和国合同法第4当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释窗体顶端第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法(http://192.0.100.105/lib/Zyfl/javascript:void(0);)》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A190892&tiao=5“”释义“”“”http://192.0.100.105/lib/Zyfl/_blank)窗体底端