江西省南昌市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）赣01民终342号 上诉人（原审原告）：胡长根，男，1956年12月21日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 上诉人（原审原告）：胡建平，男，1961年6月1日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 上诉人（原审原告）：胡正平，男，1969年9月23日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 上诉人（原审原告）：胡菊花，女，1951年10月20日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 上诉人（原审原告）：胡菊香，女，1965年4月23日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 上述五上诉人共同委托诉讼代理人：刘省辉，江西朗秋律师事务所律师。 上述五上诉人共同委托诉讼代理人：黄诗琴，江西朗秋律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：江西省林业科学院，住所地：江西省南昌经济技术开发区，统一社会信用代码：12360000491005243Q。 法定代表人：俞东波，该院院长。 委托诉讼代理人：王文斌，该院后勤处处长。 委托诉讼代理人：张红，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 原审第三人：西湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处，住所地：江西省南昌市都司前90号。 法定代表人：熊卓军，该办事处主任。 委托诉讼代理人：吴明辉，该办事处办公室主任。 上诉人胡长根、胡建平、胡正平、胡菊花、胡菊香（以下简称胡长根等5人）因与上诉人江西省林业科学院（以下简称省林科院）及原审第三人西湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处（以下简称西湖征收办）物权纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2018）赣0103民初5965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 胡长根等5人上诉请求：1.撤销一审判决，并改判支持胡长根等5人的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用全部由省林科院承担。事实和理由：1.一审认定诉争房屋归省林科院所有与事实不符。《房产分割协议》仅是因申请诉争房屋产权登记履行公证程序需要，准建许可面积89.4平方米，土地证面积101平方米，按照当时规定，只能以一楼面积申请登记，如果加上二楼面积不可能被批准登记，一审并不能以此推断为放弃二层产权或默认二层产权属于省林科院。《南昌市城镇房屋分幢普查表》仅是1985年市房管局组织各区房管所对全市房屋基本情况的摸底调查，并不能作为房屋权属证明或确权的依据。一审认定以上两份证据能够证明二层及以上房屋归属省林科院明显错误。2.一审认定诉争房屋二层归省林科院所有于法不符。诉争房屋土地使用权及房屋的准建许可的权利人均为胡长根等5人一方，根据不动产权属以物权登记为准的原则，该房屋法定的物权主体应为胡长根等5人一方。省林科院虽出资参与合建，但并未办理房屋或土地使用权权属的变更登记，依法不发生物权变动效力。省林科院租用或变相租用城市私有房屋的行为未经上级政府批准，违反《城市私有房屋管理条例》的禁止性规定，依法应属无效约定。一审法院认定省林科院享有诉争房屋二楼及以上80%的补偿权利，明显违反上述法律规定，背离无效行为利益不受法律保护的基本原则。3.一审酌定胡长根等5人对诉争房屋二层及以上部分享有20%的征收补偿财产性权利有悖公平。省林科院当时出资翻建并非全部出资，诉争房屋大部分沿用了原房屋的砖块及木料。省林科院也无偿使用房屋至今，其所投入的建房资金也获得相应的价值回报。根据一般常识，房屋整体价值的构成中土地的价值占据大部分，房屋建造的重置成本仅占据小部分。本案诉争房屋的征收补偿绝大部分均是土地使用权的价值补偿，而非房屋本身的建造材料价值。省林科院对房屋重建的出资远远低于胡长根等5人一方所有的土地使用权价值，故一审酌定省林科院享有诉争房屋征收补偿权利的80%明显欠缺公平。综上，一审判决与事实不符，于法相悖，显失公平，恳请二审法院依法查明事实，依法改判以维护胡长根等5人的合法权益。 省林科院辩称，对方的事实主张与事实不符，其上诉理由毫无逻辑。一审法院以登记簿、普查表作为确定产权的依据与事实相符，适用法律正确。双方在1982年合作建房没有违反相关法律禁止性规定，是合法有效的，请求二审法院驳回对方的上诉请求。 省林科院上诉请求：1.撤销一审判决，驳回胡长根等5人一审全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用全部由胡长根等5人承担。事实和理由：1.合作建房协议及合作建房行为没有违反当时的法律、行政法规，合法有效。《城市私有房屋管理条例》是国务院于1983年12月7日颁布实施的，而达成合作建房协议是在1982年3月17日，房屋竣工交付省林科院使用是在1982年11月。无论是签订合作建房协议还是建房期间，《城市私有房屋管理条例》都没有颁布实施，一审认为达成合作建房协议及建房与当时的法律和政策相违悖，违反“法不溯及既往”原则，是错误的。《城市私有房屋管理条例》早在2007年3月17日就已废止，现在也不能适用。2.建设部、国家统计局国调（84）11表《全国城镇房屋普查表》确认诉争房屋二层房产所有权人为江西省林科所（全民）及房产依附的土地使用权为55.71平方米。《全国城镇房屋普查表》是诉争房屋二层及以上房产的不动产登记簿，根据其内容记载，诉争房屋二层及以上房产权人及房屋依附的土地使用权人是省林科院，相应的征收补偿权利应由省林科院享有。3.胡长根等5人起诉，诉讼费依法律规定应由败诉方承担，一审判决诉讼费分担显失公平。4.省林科院合法拥有诉争房屋二层及以上的所有权，享有诉争房屋二层及以上征收补偿的所有权利。省林科院签订合作建房协议及提供全额建房资金，是经过江西省农林垦殖厅批准，江西省财政厅核定的，符合当时的法律、行政法规，应受法律保护。《南昌市城镇房屋分幢普查表》载明诉争房屋所有权人为江西省林科所（全民），使用土地面积为55.71平方米。《南昌市城镇私有房屋登记收件存根》载明南昌仓23号（原19号）所有权人胡某崽、共有权人胡X、胡T名下的房产明确是一层的11间。一审认定诉争房屋二层及以上应归省林科院。诉争房屋二层及以上房产早载入省林科院国有固定资产账目中。5.本案涉嫌虚假诉讼，诉争房屋二层及以上已记载为国有资产，任何人不得侵占。案外人胡X、毛某琳全程参与了1982年合作建房全过程，与胡长根等5人恶意串通，胡长根等5人隐瞒一层房产已明确分割并申请登记的事实。综上所述，征收补偿的所有权利应全部归省林科院所有。 胡长根等5人辩称，一审法院认定合作建房违背相关禁止性规定是正确的。普查表并不是房屋登记的行为，只是对现状的一种普查。请求二审法院驳回省林科院的上诉请求。 西湖征收办对胡长根等5人及省林科院的上诉答辩意见为，对双方的上诉没有意见，他们之间的纠纷希望通过法院来解决。 胡长根等5人向一审法院起诉请求：1.确认胡长根等5人对南昌仓XX号房屋二楼及以上部分的房屋（建筑面积共计:126.39平方米）享有拆迁补偿的财产性权利；2.诉讼费由省林科院承担。 一审法院认定事实：本案诉争房产南昌市西湖区南昌仓XX号（原X9号）原系胡长根等5人祖父母胡某宣、郑某子所有，胡某宣、郑某子夫妇分别于1978年和1973年死亡。1982年2月12日，胡长根等5人的父亲胡某崽取得南昌市房地产管理局颁发的诉争房屋土地使用权证。1982年3月17日，江西省林业科学研究所（甲方）与胡某崽、胡X（乙方）签订《关于利用乙方原有房屋扩建的协议书》一份，约定：“乙方在南昌仓X9号有私人平房一幢，包括小院共占地101.68平方米（房屋证0007680号），甲方为解决基建用地，与乙方达成以下协议：一、拆除原乙方平房，甲方在乙方原有101.68平方米地基上，新建楼房一幢；二、新建楼房的最下一层的房屋所有权和使用权归乙方所有；三、二层楼以及二楼以上房屋所有权和使用权归甲方所有；四、最上一层楼顶，乙方可晒衣、乘凉，但不得在平台上建立永久性建筑；五、新楼房的房产税，由甲、乙双方按建房面积比例分摊，地产租用权归乙方，如乙方另作他用须经甲方同意，地租税由甲乙双方各付一半。为避免日久以后发生所有权和使用权的纠纷，经双方同意，特订立本协议。”江西省林业科学研究所在该协议上加盖公章，胡长根等5人的父亲胡某崽、堂兄胡X在该协议上加盖了私章。但该协议书省林科院仅提交了复印件，胡长根等5人认为该协议书无胡某崽及胡X签字，只是加盖了私章，且该私章与公证书上胡X的私章不一致，不是胡X的真实私章。该协议又只是复印件，对三性不予认可。但胡长根等5人陈述其父亲与胡X确实与省林科院有过合作建房的口头协议，但仅仅是将二层给省林科院使用，而不是归省林科院所有。1982年4月9日，西湖区城建局批准胡慢崽、毛某琳（胡X配偶，原系省林科院职工）在南昌仓X9号（现XX号）旧屋上翻修建房的申请，后由江西省林业科研所全额出资翻建了诉争房屋（胡长根等5人陈述拆旧建新时使用了老房屋的材料）。1982年年底，南昌仓X9号（现XX号）竣工交付使用。总层数为二层半，一楼系非住宅。后江西省林业科研所离休老干部周尔余于1983年开始，搬进南昌仓X9号（现XX号）二层楼房居住，直到2000年林科院另行分配住房后搬出南昌仓X9号（现XX号），但仍由省林科院管理使用。而该房屋一层则由胡长根等5人的父亲胡某崽、母亲杨某婆及胡长根等人居住使用。1987年7月27日，胡长根等5人的母亲杨某婆去世。1989年5月11日，胡长根等5人的父亲胡某崽及堂兄胡X、胡T经江西省南昌市公证处公证共同继承涉案房产，该公证处作出（88）洪民证字第02462号公证书，载明：“查胡某宣、郑某子夫妇于1978年和1973年死亡。死亡后遗有本市南昌仓右侧XX号共有私房一栋。死者生前无遗嘱。死者之子胡某贵已于1970年死亡。根据相关规定，上述遗产，应由其子胡某崽及其孙胡X、胡T共同继承。”1989年8月23日，胡某崽、胡X、胡T三人签订《分割协议书》一份，约定：胡某崽、胡X、胡T三人共同继承坐落于南昌市南昌仓XX号私房是胡某崽、胡X、胡T的共同房产，胡某崽分得一层1号至6号房屋共6间，面积57.03平方米。胡T、胡X共同分得7—11号5间房产，面积为50.8平米。此幢房屋总面积107.83平方米。该房屋《分割协议书》于1989年11月23日经南昌市公证处公证。2016年2月8日，胡长根等5人的父亲胡某崽去世，其所有房屋部分由子女即胡长根等5人共同继承。2017年11月，因西湖区政府启动西湖周边（进贤仓周边）棚户区改造项目（37#土地庙地块、42#禾草街地块、水文巷地块）征收，胡长根等5人所有的位于南昌市西湖区南昌仓XX号房屋被纳入征收范围。经征收部门委托的测绘公司测绘，胡长根等5人的房屋现状为二层半，其中一、二层为砖混结构房屋，面积均为106.17平方米，三层为9.92平方米砖混结构房屋及10.3平方米砖木结构房屋。因1982年该房屋翻修时，省林科院全额出资参与合建，后该房屋的二楼也一直交由省林科院管理使用。现双方对该二楼房屋产权争议无法达成一致，导致相应拆迁补偿事宜无法继续进行，故诉至法院。另查明，1985年8月24日，南昌市城镇房屋分幢普查表载明：“坐落在西湖区禾草街南昌仓X9号二层所有权人为江西省林科所（全民）；附记：本幢房两层，二层为全民产”。1989年12月2日，洪房证收字第008XXX、008XXX号《南昌市城镇私有房屋登记收件存根》显示胡某崽、胡X、胡T向南昌市房屋产权监理处报备房屋产权明确的是一层的11间房产。诉争房产被纳入征收范围后，2017年，南昌市西湖区棚户区改造项目测绘报告载明，诉争房产系三层，第一层系砖混结构，面积106.17平方米；第二层系砖混结构，面积106.17平方米；第三层系砖混和砖木结构，为坡顶。砖混面积9.92平方米，砖木结构10.3平方米。就一层非住宅，胡长根等5人及其亲属已与房屋征收部门签订了协议。2018年7月3日，西湖征收办向胡长根等5人及省林科院发出《关于南昌仓23号二楼产权纠纷情况告知》，内容为：“因你双方就南昌仓XX号二楼产权归属存在纠纷。本着公平、公正的原则，根据市旧改办协调会精神。南昌仓XX号二楼产权归属办理现由我处予以冻结，待你双方通过法律诉讼方式确定归属后，我处将按照法院生效判决所确定的所有权人给予补偿，具体补偿以征收补偿方案为依据。”再查明，2018年7月11日，胡长根等5人的堂兄胡T、胡X及其配偶毛某琳、刘某媛（甲方）与胡某平（乙方）签订《房屋产权赠与协议书》一份，通过赠与的方式将诉争房屋二楼其所有的部分无偿赠与胡某平。1997年5月4日，江西省林业科学研究所更改名称为江西省林业科学院（省林科院）。 一审法院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护。本案中，省林科院提交的其与胡某崽、胡X签订的《关于利用乙方原有房屋扩建的协议书》系复印件，胡长根等5人对该协议也提出了异议，对其真实性，本院难以认定。但胡长根等5人陈述其父亲、胡X与省林科院曾达成口头协议，将二层交给省林科院使用，而不是归省林科院所有。但诉争房产确系省林科院全额出资建造，之后该房产二层也一直是省林科院使用管理。胡某崽、胡X、胡T三人签订的房产分割协议，仅是对一层房产进行分割。南昌市城镇房屋所有权申请登记表对南昌仓巷XX号（原X9号）房产登记的所有权人胡某崽和共有权人胡X、胡T名下的房产也是一层。结合南昌市城镇房屋分幢普查表载明南昌仓X9号二层所有权人为江西省林科所。能够形成较为充分的证据链条证明诉争房产二层及以上应归省林科院所有。但胡长根等5人的父亲及胡X与省林科院达成合作建房协议及建房时，《城市私有房屋管理条例》（1983年12月7日国务院颁布施行，现已废止）不久颁行实施，该条例第十三条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。”第二十二条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不得租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用，须经县以上人民政府批准。”应该说，双方合作建房与当时的法律及相关政策是相悖的。诉争房产利用的也是胡某崽的土地使用权，且房管部门也未颁发相关权属证书。房屋征收过程中，征收的不仅仅是房产，还有房产依附的土地使用权。故为定纷止争，妥善化解本案纠纷，酌定由省林科院享有南昌仓XX号房产二楼及以上部分80%的征收补偿的财产性权利，胡长根等5人享有南昌仓XX号房产二楼及以上部分20%的征收补偿的财产性权利较为妥当。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：一、省林科院对南昌仓XX号房产二楼及以上部分享有80%的征收补偿的财产性权利；二、胡长根等5人对南昌仓XX号房产二楼及以上部分享有20%的征收补偿的财产性权利。由胡长根等5人预交的案件受理费8693元，由胡长根等5人共同负担1740元，由省林科院负担7953元。限于本判决生效之日起十日支付给胡长根等5人。 本院二审期间，省林科院提交了江西省林业科学研究所文件（赣林科字（1982）第25号）、江西省农林垦殖厅文件（（82）赣林垦计字第17号），证明南昌仓XX号（原X9号）建房资金是江西省林业科学院全额出资，合作建房协议及建房全额资金是经上级部门江西省农林垦殖厅批准、省财政厅核定的，当时合作建房是合法的。胡长根等5人对江西省林业科学研究所文件的真实性、合法性不能确定，对关联性有异议，认为不能达到省林科院的证明目的，无法证明当时合作建房的合法性。对江西省农林垦殖厅文件的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该文件仅有一页，并不完整，也未看到原件，真实性、合法性存疑，文件内容中的修缮费5万元与涉案房屋没有必然的关联性，更不能证明省林科院为全额出资，也不能证明合作建房的合法性。西湖征收办的质证意见与胡长根等5人一致。本院经审查认为，上述证据均为复印件，且所载内容与本案争议缺乏直接关联，故不予认定。 本院认为：双方对南昌仓XX号房屋二楼及以上部分的拆迁补偿权利归属产生争议，源于诉争房屋的产权归属争议，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。诉争房屋并未获得产权证，胡长根等5人主张曾申请办理房产证，但始终未获批，该权属争议不应由人民法院审理。关于诉争房屋的拆迁补偿财产权益归属，在国家征收时，如果征收方案规定可以对无证房产作出补偿，相关的利害关系人就征收补偿费归属或分配产生纠纷的，可以向人民法院起诉，但本案中，诉争房屋的二楼及以上部分尚未签订拆迁补偿协议，胡长根等5人主张权利的条件尚未成就，其主张享有诉争房屋二楼及以上部分拆迁补偿的财产性权利也于法无据。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下： 一、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2018）赣0103民初5965号民事判决； 二、驳回胡长根、胡建平、胡正平、胡菊花、胡菊香的起诉。 一审案件受理费8693元，由一审法院退回，二审案件受理费8693元（胡长根、胡建平、胡正平、胡菊花、胡菊香预交8693元，江西省林业科学院预交8693元），退回胡长根、胡建平、胡正平、胡菊花、胡菊香8693元，退回江西省林业科学院8693元。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇一九年七月十九日 法官助理 刘 岚 书 记 员 万志新