江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0302民初1200号原告：南昌市东驰汽车销售有限公司，住所地江西省南昌市青云谱区迎宾大道**，统一社会信用代码91360100683474212W。法定代表人：付晨阳，总经理。委托诉讼代理人：曾小琴，女，1974年10月23日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系原告总经理助理。委托诉讼代理人：王峥嵘，北京市中银（南昌）律师事务所律师。被告：萍乡百顺汽车销售服务有限公司，住所，住所地萍乡市安源区319国道和韶山路交汇处社会信用代码91360300343253413F。法定代表人：兰海，执行董事。委托诉讼代理人：彭华，江西博韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱先林，江西博韬律师事务所实习律师。第三人（追加）：萍乡市荣腾汽车贸易有限公司，住所，住所地江西省萍乡市经济开发区金三角国际汽车交易展示中心社会信用代码913603015508738189。法定代表人：陈志红，总经理。委托诉讼代理人：钟鉴幸，江西广予律师事务所律师。原告南昌市东驰汽车销售有限公司（以下简称东驰公司）与被告萍乡百顺汽车销售服务有限公司（以下简称百顺公司）、第三人萍乡市荣腾汽车贸易有限公司（以下简称荣腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案。2019年4月22日，被告百顺公司以其已于2018年1月28日将案涉商铺转租给荣腾公司，欠付租金系荣腾公司的原因为由，要求追加荣腾公司为本案第三人。本院经审查后，于2019年4月26日依法通知荣腾公司作为第三人参加诉讼，并于2019年5月14日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东驰公司两委托诉讼代理人、被告百顺公司委托诉讼代理人彭华、第三人荣腾公司法定代表人及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东驰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的租赁协议；2.判令被告向原告支付2018年12月15日至2019年3月15日的租金共计人民币136590.75元；3.判令被告向原告支付滞纳金人民币4097.7225元，实际滞纳金计算至租金支付完毕为止；4.判令被告向原告支付违约金500000元及损失2055364.75元；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年5月22日签订了《租赁协议》，协议约定被告须每三个月支付一次租金。协议签订后，原告向被告交付了租赁物，被告一开始按协议约定交纳了租金，但2018年以后的租金经常不按时交纳。双方协议约定，被告须在2018年12月14日前支付2018年12月15日至2019年3月15日租金，但被告至今未付上述租金。原告多次与被告沟通，被告一直不予答复和解决。根据《租赁协议》第7条约定，被告拖欠租金满一个月以上，原告有权按每月1%增收滞纳金，并有权终止协议。被告恶意长期拖欠租金的行为已经违反了协议规定，构成根本违约，根据双方协议第7条规定，原告有权要求被告支付违约金500000元。同时，因被告违约导致双方租赁协议终止，从而造成原告租金损失。所以被告因违约行为应向原告支付租金损失费2055364.75元人民币。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告百顺公司辩称，原、被告于2015年5月22日签订《租赁协议》后，因被告经营汽车销售业绩不佳，于2018年1月22日将所租赁房屋转租给第三人荣腾公司。2018年1月28日，被告将转租事实通知原告，原告法定代表人表示同意并在通知书上加盖公章确认。被告在转租前已经履行了与原告之间《租赁协议》中的全部合同义务，亦未拖欠原告租金。2018年12月之后欠付租金的原因是第三人荣腾公司未按约定支付租金，被告主观上并无拖欠租金的过错。被告与第三人签订的《租赁协议》在内容上与原告所签订的《租赁协议》一致。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，本案的处理结果将直接影响到第三人的责任承担，请人民法院审议时充分考虑第三人的意见，若判决解除《租赁协议》，将对第三人所投入的1000000余元装修和经营成本造成不利影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告认为，本案仅仅是拖欠租金纠纷，且拖欠时间并不长，被告愿意协调第三人尽快将所欠租金支付到原告，以保障《租赁协议》继续履行。原告诉讼请求中关于违约金和损失赔偿部分没有法律及合同依据，我国《合同法》关于违约责任的规定和双方签订的《租赁协议》约定，被告应承担支付租金和按月1%滞纳金的违约责任（拖欠租金超过1个月后），不承担原告诉请的所谓500000元违约金和2055364.75元损失赔偿义务。被告在原告处有250000元保证金，足以支付原告租金，若判解除合同，被告无需另行支付租金，可以直接从保证金中抵扣。第三人荣腾公司述称，原告与被告之间的租赁行为第三人并不知情，但被告向第三人承诺过其有权出租房屋，依据原、被告双方的协议来看，被告未取得授权，转租行为无效。依合同相对性原则，原、被告之间的合同应当履行的权利义务与第三人无关。此外，本案第三人是有独立请求权的第三人，有权提起反诉，因原、被告双方均不是房屋的真正产权人，其转租合同因违反法律规定均视为无效，独立请求权第三人可以要求原、被告双方承担合同无效的责任。依照原告的诉请，实质上第三人和被告之间的租赁合同也无法履行，且达不到合同的根本目的，其责任应当由被告承担。本院经审理认定事实如下：案外人张旺、邓献忠、萍乡赣西汽车贸易有限公司于2012年7月24日与原告签订《店面租赁合同》一份，约定将坐落于安源新区319国道与韶山路交汇处12-2号地块的店铺租赁给原告，租赁期自2012年10月1日至2022年9月30日。店铺租赁期间，原告向出租人提出转租要求，经出租人同意后，2015年5月20日原告与萍乡赣西汽车贸易有限公司签订了《店面租赁合同补充协议》，约定将涉案店铺全部转租给被告。遂2015年5月22日，原告与被告签订《租赁协议》一份，约定原告将上述店铺租赁给被告，租赁期限自2015年6月15日至2022年9月30日，第一年租金（2015年6月15日—2016年6月14日）计500000元，第二年租金（2016年6月15日—2017年6月14日）计515000元，第三年租金（2017年6月15日—2018年6月14日）计530450元，第四年租金（2018年6月15日—2019年6月14日）计546363元，第五年租金（2019年6月15日—2020年6月14日）计562755元，第六年租金（2020年6月15日—2021年6月14日）计579637元，第七年租金（2021年6月15日—2022年6月14日）计597026元，第八年租金（2022年6月15日—2022年9月30日）计179356元；租金以现金或转账方式，每三个月支付一次；被告应及时支付租金，如拖欠不付满一个月，原告有权按每月1%增收滞纳金，并有权终止租赁协议；若因被告单方面原因提前终止合同，被告应承担向原告支付人民币500000元的违约责任，同时将租赁物交还原告，原告对装修不做任何补偿，并可终止合同；协议还约定被告有权转租，但应书面通知原告。签订协议后，被告向原告支付250000元保证金。被告在租赁期间于2018年1月22日又与第三人签订了《租赁协议》，将该租赁房屋转租给第三人，约定租赁期限自2017年12月15日至2022年9月30日，租期分六个阶段，第一年（2107年12月15日—2018年6月14日）计265225元，后续五年租金计算时间及金额、租金支付方式、提前终止合同及违约责任与原、被告签订的《租赁协议》一致。被告转租后于2018年1月28日以经营困难、亏损严重为由，将涉案店铺已转租给第三人荣腾公司的事实书面通知原告，原告收到通知后，用江西省顺驰汽车销售服务有限公司的名义盖章确认，江西省顺驰汽车销售服务有限公司与原告东驰公司的法定代表人系同一人。2018年12月15日后，被告以未收到第三人租金为由未再按约向原告支付租金，原告于2019年2月28日向被告发出书面租金催收函未果，遂于2019年3月13日诉至本院。另查明，原告主张被告支付136590.75元拖欠租金，计算起止时间应为2018年12月15日至2019年3月14日。上述事实，除根据当事人的陈述外，有原告提供的原、被告企业信息、原、被告《租赁协议》、中国建设银行客户专用回单、活期存款明细账、曾小琴借记卡账户历史明细清单、关于租金的催收函及EMS快递单；被告提供的原、被告及被告与第三人的《租赁协议》、收款收据、江西省顺驰汽车销售服务有限公司工商注册信息予以证实。对于原告提交的涉案房屋土地证复印件、原告与萍乡赣西汽车贸易有限公司、张旺、邓献忠《店面租赁合同》及《店面租赁合同补充协议》，被告均无异议，但第三人对真实性、合法性有异议，认为无法确认案涉房屋具有合法产权以及本案转租行为无效，经本院审查核实该证据可证明原告与萍乡赣西汽车贸易有限公司、张旺、邓献忠间的租赁事实，对该组证据予以认定。对于被告提交的2018年1月28日盖有江西省顺驰汽车销售服务有限公司公章的转租确认说明，第三人经质证对“三性”有异议，认为真正的承租人系江西省顺驰汽车销售服务有限公司，并非本案原告，本院经审查认为原告对被告已书面通知其转租的行为表示知情并予以认可，可证明被告将转租事实通知了原告，故对该证据予以认定；对于第三人提交的张旺、邓献忠与江西省顺驰汽车销售服务有限公司《店面租赁合同》复印件一份证明原告不是承租人，承租人应该是江西省顺驰汽车销售服务有限公司。原告经质证对“三性”有异议，认为该证据是复印件，且事实是原告承租，有双方的租赁合同为证；被告质证后表示不清楚，但认为江西省顺驰汽车销售服务有限公司和原告的法定代表人系同一人，所以系原告内部主体切换的问题。经本院审查核实，原告已经提供了其与萍乡赣西汽车贸易有限公司、张旺、邓献忠《店面租赁合同》，并已经实际获得了店铺的租赁权，足以反驳第三人的证明主张，故本院对该证据不予认定。本院认为，案外人张旺、邓献忠、萍乡赣西汽车贸易有限公司将涉案店铺出租给原告，原告依与张旺、邓献忠、萍乡赣西汽车贸易有限公司间的《店面租赁合同》而获得了涉案店铺的占有、使用、收益的租赁权，其在征得张旺、邓献忠、萍乡赣西汽车贸易有限公司的同意后，将该房屋转租给被告，并与被告签订《租赁协议》，该《租赁协议》系双方真实意思表示，在原告的租赁权未消灭的情形下，属合法有效，受法律保护，原、被告应当按合同约定履行。因被告自2018年12月15日起未按约向原告支付租金，而引起本案纠纷，对此被告应负责任，现原告要求被告支付拖欠租金，并解除合同的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，理应支持。因原告系于2019年3月13日即起诉时提出解除与被告的《租赁协议》，其诉前并未通知被告解除协议，且原告诉请要求被告支付计算至2019年3月14日拖欠的租金，故本院结合该事实认为原、被告双方于2015年5月22日签订的《租赁协议》系原告于2019年3月15日通知被告解除。故原告要求被告支付自2018年12月15日至2019年3月14日的租金计136590.75元，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。原告提出要求被告支付违约金500000元的诉讼请求，经本院审查，双方在租赁协议中仅约定被告提前终止合同时，应向原告支付违约金500000元，虽本案被告因未支付租金违约，但其并未提出提前终止合同，而是原告以被告违约为由提出解除合同，因此不属于合同约定的情形，故本院不予支持。但原、被告在租赁协议中约定若被告拖欠租金不付满一个月，原告有权要求被告按每月1%增收滞纳金的请求，实际上系对被告违约后的惩罚性措施，属违约金性质，本案因被告违约而引起，故本院支持自2018年12月15日至协议解除之日即2019年3月14日的违约金，但根据合同约定应按拖欠的月租金增付1%，即拖欠的三个月租金136590.75元的1%计1365.91元，故本院对原告诉请超出部分不予支持。原告提出要求被告承担自2019年3月15日至2022年9月30日合同期满的租金损失计2055364.75元的请求，本院经审查认为，原告以被告违约为由主动提出提前解除租赁合同，系其对租赁房屋租赁权的处分，原告在解除与被告的租赁合同收回该租赁房屋的占有、使用、收益的权利之后，并不会影响其租赁权行使，也不会形成损失，故原告此项请求，本院除支持本案诉讼期间造成原告的租金损失外，其他不予支持。由于原告未向被告和第三人提出腾房的诉讼请求，仅提出解除租赁协议，故在本案中仅审理原告在解除合同时被告因违约对原告权益的损害，对于被告何时腾房以及腾房期间或逾期腾房期间被告对租赁房屋的占有使用等形成的损失，由于在本判决中无法确定被告的何时腾房的事实，就无法确定上述损失，因此不宜在本案中处理，原告可以根据合同解除后被告的履行情况另行诉讼主张。本案中被告提出其在征得原告同意后将租赁房屋转租给第三人，现原告提出解除与被告的《租赁协议》，该结果与第三人有法律上的利害关系，应追加荣腾公司的意见，本院予以采纳，并依照相关法律规定，通知荣腾公司作为第三人参加诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本院认为原告与案外人张旺、邓献忠、萍乡赣西汽车贸易有限公司间的租赁合同，和原、被告之间的《租赁协议》以及第三人和被告间的《租赁协议》等三份租赁合同虽难免有相互影响，但从合同相对性看，合同签订主体、权利义务约定的内容，以及权利义务的承受主体都是不同的，系属于互相独立的合同。故原告与案外人间，以及被告与第三人间的租赁合同效力问题和双方的履行问题，不宜在本案中进行审理，应由合同的相对当事人依合同约定和相关法律另行诉讼主张。关于被告提出要求在其已交的250000元保证金中品除其在本案中应承担的责任，因协议解除后应终止履行，本院对该意见，予以采纳。此外，第三人在本案中提出被告与第三人签订的《租赁协议》无效，并提出反诉的请求的意见，结合上述本院阐述的理由，以及我国现行法律的规定，本院认为我国民事诉讼法规定的反诉仅为被告的权利，第三人的上述意见与法律规定不符，故本院的第三人提出的意见不予支持，第三人的反诉请求本案不予审理，第三人可依合同约定另行诉讼主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告南昌市东驰汽车销售有限公司与被告萍乡百顺汽车销售服务有限公司于2015年5月22日签订的《租赁协议》解除，并于2019年3月15日终止履行；二、被告萍乡百顺汽车销售服务有限公司支付原告南昌市东驰汽车销售有限公司拖欠租金136590.75元，并承担违约金1365.91元，合计137956.66元；三、被告萍乡百顺汽车销售服务有限公司按原、被告于2015年5月22日签订的《租赁协议》中约定的租金标准计算自合同解除后即2019年3月15日起至本判决生效之日止的损失给原告；四、上述款项在品除被告已支付给原告的250000元保证金后，于判决生效之日起十日内履行完毕；五、驳回原告南昌市东驰汽车销售有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28368元，由原告南昌市东驰汽车销售有限公司负担18368元，被告萍乡百顺汽车销售服务有限公司负担10000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 员  段 毅二〇一九年七月三日代理书记员  黄雪琳