山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终3967号上诉人（原审被告）：潘高勋，男，1955年11月27日出生，汉族，居民，住沂南县。上诉人（原审被告）：潘文亮，男，1987年8月8日出生，汉族，居民，住沂南县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：孟庆忠，山东界湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈怀沂，男，1964年5月7日出生，汉族，居民，住沂南县。原审第三人：沂南县界湖街道潘家庄社区居民委员会。法定代表人：潘振强，主任。上诉人潘高勋、潘文亮因与被上诉人沈怀沂、原审第三人沂南县界湖街道潘家庄社区居民委员会（以下简称“潘家庄社区”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沂南县人民法院（2018）鲁1321民初4279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人潘文亮、上诉人潘高勋、潘文亮的共同委托诉讼代理人孟庆忠，被上诉人沈怀沂，原审被告潘家庄社区的村委主任潘振强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人潘高勋、潘文亮上诉请求：请求撤销原判，依法改判，事实和理由：涉案房屋是潘文亮通过申请，经村委研究给予的建房宅基地，该宅基地虽未经过政府批准，但在村委有备案登记，涉案房屋归潘文亮所有，一审法院认定涉案房屋归潘文亮所有的证据不足有误。潘文亮虽未结婚，但涉案房屋登记在潘文亮名下，潘高勋未经过潘文亮同意的情况下，将涉案房屋卖给被上诉人沈怀沂，侵害了潘文亮合法权益。潘高勋无权处分涉案楼房，潘高勋与沈怀沂签订的《楼房买卖协议》无效，应当按照无效合同的规定处理。沈怀沂不应享受安置房待遇。涉案房屋的安置价格为336000元，涉案房屋尚在建设中，在价值已确定的情况下，一审法院委托对涉案房屋进行评估错误。被上诉人沈怀沂辩称：潘高勋与沈怀沂签订楼房买卖协议时，潘文亮刚满19岁，当时潘高勋、潘文亮均系同一户家庭成员，潘高勋作为户主对涉案房屋有处分权。上诉人提出安置房属本经济组织成员所有，外人不能享用的理由不能成立，一审法院对涉案房屋进行委托评估，符合上诉人经济损失的客观情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人潘家庄社区未作答辩。被上诉人沈怀沂向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告位于潘家庄社区房屋拆迁补偿款234311.70元、拆除房屋残值价格8000元，安置房归原告所有，安置房折价487000元，共计款项729311.7元；2.本案评估费3900元由被告承担。一审法院认定事实：1.潘高勋、潘文亮是父子关系，为潘家庄社区（原名沂南县界湖镇潘家庄村）居民，潘文亮现任潘家庄社区居民委员会党支部书记。2006年12月30日，潘高勋与沈怀沂签订《楼房购买协议书》，约定：“经甲（潘高勋）乙（沈怀沂）双方协商同意，乙方购买甲方二手住宅二层楼一套……甲方将二层住宅楼及小院售价陆万捌仟元整人民币……该二层楼房和小院甲方经乙方居住使用之日起，所有权、使用权即归乙方所有”，落款处有潘高勋、沈怀沂签字，中介人沈树祥签字。协议签订后，沈怀沂支付全部合同价款，并由中间人潘建华签收；“今收到沈怀沂楼房款陆万捌仟元已交清”。案涉房屋交付后，沈怀沂修建配房、装修，并实际居住至案涉楼房被拆迁。2.2017年，案涉房屋所在地被山东省住房城乡建设厅、发展改革委、财政厅和国土资源厅列入棚户区改造片区。山东同泰土地房地产资产评估有限公司对沈怀沂住房经评估出具了《拆迁补偿入户明细表》，载明补偿金额为：主房134461.2元，配房24445.85元，地板砖1020.6元，墙裙361.05元，压水井、太阳能等附属物6023元，以上合计166311.7元。3.对沈怀沂住宅，沂南县界湖街道办事处、潘家庄社区居民委员会与潘文亮于2017年12月1日签订了“搬迁补偿协议书”，约定：如按约定时间签订协议、腾空房屋，对地上物按评估价值补偿，签订协议奖励10000元、按时腾空房屋奖励10000元、24个月临时安置补助费24000元、搬迁补助费2000元、简装补助20000元、残值补贴2000元，以及安置房一套（单电梯110平方米、双电梯115平方米，预计于2019年11月交付，五年内禁止交易）。4.2017年11月29日，潘文亮领取了沈怀沂住宅的地上物补偿款166311.70元，以及签订协议奖励10000元、按时腾空房屋奖励10000元、临时安置补助费24000元、搬迁补助费2000元、简装补助20000元、残值补贴2000元。潘家庄社区将案涉住宅拆除。5.法院委托临沂昊都资产评估事务所对上述第3项所列安置房市场价值进行评估，该所作出了临昊都评报字[2018]第167号资产评估报告，认定安置房价值为522000元。沈怀沂支付了评估费3900元。一审法院认为：第一，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”。潘文亮未提供政府审批材料，仅依据潘家庄社区的书面证明，主张案涉住宅的宅基地使用权归其所有，证据不足，不予采纳。第二，对案涉住宅，沈怀沂与潘高勋于2006年12月30日签订《楼房购买协议书》、交付住宅，潘高勋、潘文亮当时为同一户内家庭成员，无论宅基地是否以潘文亮名义申请取得，该住宅均为潘高勋、潘文亮家庭共同财产，潘高勋作为户主有处分权，潘高勋对案涉住宅的处分行为对潘文亮发生效力。第三，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。沈怀沂与潘高勋签订的《楼房购买协议书》在转让房屋的同时转让了宅基地，违反了法律的强制性规定，系无效合同。对案涉住宅宅基地，潘高勋、潘文亮仅有使用权而无处分权，未经潘家庄社区同意擅自处分，对本案房屋买卖合同无效，承担主要过错责任；沈怀沂应当知道法律禁止农村宅基地私自转让，亦有一定过错，应承担次要过错责任。第四，《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉住宅因列入棚户区改造范围被拆除，没有返还必要，潘高勋、潘文亮应折价补偿，将因案涉住宅所取得的补偿款适当返还给沈怀沂。其中，配房24445.85元、地板砖1020.6元、墙裙361.05元、压水井、太阳能等附属物6023元是沈怀沂买房后个人添附财产，该部分补偿款31850.5元应归沈怀沂所有；24个月临时安置补助费24000元、搬迁补助费2000元，该部分补偿款26000元是对搬迁户的专属补偿，亦应当归沈怀沂所有；主房补偿款134461.2元、签订协议奖励10000元、按时腾空房屋奖励10000元、简装补助20000元、残值补贴2000元及市场价值522000元的安置房，是本案房屋买卖合同标的所产生的补偿利益，应根据原、被告的过错程度予以分割。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第五十八条第一项、第一百零六条第一款、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条第一款、第三款、第四款规定，判决：一、沈怀沂、潘高勋于2006年12月30日签订的《楼房购买协议书》无效；二、潘高勋、潘文亮返还沈怀沂配房、地板砖、墙裙、压水井、太阳能等附属物补偿款31850.5元，返还24个月临时安置补助费、搬迁补助费26000元；三、主房补偿款134461.2元、签订协议奖励10000元、按时腾空房屋奖励10000元、简装补助20000元、残值补贴补偿款2000元及市场价值522000元的安置房，共计698461.2元，潘高勋、潘文亮返还给沈怀沂488922.84元；四、评估费3900元，由潘高勋、潘文亮支付给沈怀沂1950元；五、上列二至四项共计548723.34元，限潘高勋、潘文亮于本判决生效后十日内履行；六、驳回沈怀沂的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11093元，由沈怀沂负担3327.9元，由潘高勋、潘文亮负担7765.1元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交建设指挥部证明一份，证明：上诉人已放弃了房屋安置补偿，要求以货币形式补偿，答复认定审批后补偿款发放上诉人，价格为：33.6万元。被上诉人沈怀沂质证意见为：该证据没有经办人或负责人签字，对证据的形式有异议。沂南县政府已调价为5500元，3300元价格不能真实反映实际损失。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审相同。本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：1、涉案房屋是否属于潘文亮所有；2、潘高勋是否有权处分涉案房屋；3、潘高勋与沈怀亮签订的《楼房购买协议书》无效后，对涉案房屋应如何处理。案涉楼房的宅基地虽是以潘文亮的名义取得，但潘文亮未提交有效证据证实该宅基地上的建筑是谁投资建设。沈怀沂与潘高勋于2006年12月30日签订《楼房购买协议书》买卖涉案楼房时，潘文亮尚未结婚成家，潘高勋、潘文亮当时为同一户内家庭成员，无论宅基地是否以潘文亮名义申请取得，该住宅均为潘高勋、潘文亮家庭共同财产，潘高勋作为户主有权处分涉案楼房。即使潘文亮对涉案楼房享有所有权，潘高勋处分案涉楼房时，潘文亮已成年，其对潘高勋处理涉案房屋是明知的，其直至涉案楼房拆迁前10多年的时间里，并未对潘高勋处分涉案房屋提出异议，因此，应视为潘文亮认可了潘高勋对涉案房屋的处分。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。沈怀沂与潘高勋签订的《楼房购买协议书》在转让房屋的同时转让了宅基地，违反了法律的强制性规定，系无效合同。潘高勋、潘文亮对涉案楼房宅基地，仅有使用权而无处分权，其未经潘家庄社区同意擅自处分，沈怀沂与潘高勋签订的《楼房购买协议书》为无效协议，潘高勋存有重大过错，沈怀沂买卖涉案楼房，违反了法律禁止农村宅基地私自转让的有关规定，亦有一定过错。一审法院认定上诉人承担本案的主要过错责任，被上诉人承担次要过错责任正确。关于涉案房屋的损失价值问题。涉案房屋的补偿价低于市场价值，不能反映涉案房屋的真实价值，因此，一审法院委托临沂昊都资产评估事务所，对涉案安置房按市场值进行评估并无不当。本案的补偿系因涉案楼房拆迁所获得，并不是集体组织成员单独享有。因此，对上诉人要求单独享有涉案楼房因拆迁引起补偿的主张，本院不予支持。上诉人主张已放弃了涉案楼房的安置房，直接要求经济补偿，但其行为未经被上诉人同意，侵害了被上诉人的合法权益，因此，上诉人无论选择了何种补偿方案，均应按涉案房屋安置房的实际价值承担责任。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11093元，由上诉人潘高勋、潘文亮负担。本判决为终审判决。审判长 姚 军审判员 王周华审判员 邹海波二〇一九年七月十二日书记员 陈小雪