湖南省衡阳市珠晖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0405民初597号 原告：幸秋香，女，汉族，1991年6月27日出生，住衡阳市石鼓区。 委托诉讼代理人：周明辉，湖南溥天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐湘运，湖南溥天律师事务所律师。 被告：湖南富邦升辉房地产开发有限公司，住所地：衡阳市珠晖区。 法定代表人：刘兵，总经理。 委托诉讼代理人：刘蔺，男，总经理助理。 委托诉讼代理人：唐衡虎，湖南八方律师事务所律师。 原告幸秋香诉被告湖南富邦升辉房地产开发有限公司（以下简称富邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告幸秋香的委托诉讼代理人周明辉、唐湘运，被告富邦公司的委托诉讼代理人刘蔺、唐衡虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告幸秋香向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告签订的《房屋预购协议》；2、判令被告富邦公司返还原告购房款304300元，并赔偿原告损失304300元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月1日，被告衡阳富邦公司与原告幸秋香签订《***预购协议》，协议约定原告预购被告开发的***26号楼***号房。同时，协议还对房屋的面积、单价及付款方式进行了约定。因为双方签订该预购协议时，该商品房尚未取得商品房预售许可证，双方便约定被告在取得预售许可证后通知原告，双方正式签订《商品房买卖合同》。现该房产项目已经取得预售许可证，但时至今日，被告从未通知原告去签订《商品房买卖合同》，且在未与原告解除协议的情况下，将涉案房屋卖给第三人。 被告富邦公司辩称，原告在起诉状中的说法不符合事实。首先，原告幸秋香系被告公司项目电梯供应商衡阳***电梯有限公司的股东及代理人周***的媳妇，有关原告预购房屋的协议订立及用电梯款抵付28万余元的预付款均是周***代为办理的。其次，2014年4月23日，衡阳***电梯有限公司与被告签订《***电梯供应合同》后，至2019年4月24日双方签订《解除电梯合同协议》期间，原告及代理人周***一直与被告发生交往，并开展了电梯供应及安装业务，且因原告及代理人违约，导致电梯不能按时供应和安装，还多次向被告出具赔偿承诺书。被告口头和电话通知过原告及代理人周***预购房屋的事宜，原告及代理人周***自行放弃了对该房屋签订正式买卖合同的权利。再者，从2014年1月1日签订预购协议开始，至被告在2014年6月13日取得盖楼房的预售许可证，到2016年5月末该楼房正式交付，原告及其代理人周***作为电梯供应安装商，知道和应当知道该楼取得预售许可证及建成交付时间。原告及其代理人自始没有向被告提出过要求履行预购协议并签订商品房买卖合同。原告在诉状中要求被告返还购房款304300元并赔偿304300元的理由不能成立。原告的起诉已经超过了《中华人民共和国民法通则》规定的2年的诉讼时效，失去了胜诉权。 原告幸秋香为支持其诉讼请求向本院提交了《内部预购协议书》、《预购协议书》、收据等作为证据。被告富邦公司为支持其抗辩主张向本院提交了《预购协议书》、收款收据、商品房预售许可证、承诺函、入伙会签单等作为证据，本院组织当事人对以上证据进行庭审质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对被告提交《电梯合同书》、衡阳***电梯有限公司工商登记信息、《电梯合同履行承诺书》、《解除电梯合同协议书》，本院认为，被告当庭提交了以上证据的原件，且证据间能够相互印证，对以上证据的真实性本院予以确认。同时以上证据显示原告的前夫周***是衡阳***电梯有限公司的法定代表人兼股东，前公公周***是衡阳***电梯有限公司的股东，而衡阳***电梯有限公司是原告所购的***26号楼房屋的电梯销售和安装商，周***又是该公司指定的***三期项目的联系人，故该证据与原告对所购房屋何时具备签订正式房屋买卖合同条件是否知情存在关联性，对以上证据本院予以确认。对被告提交承诺函及入伙会签单，本院认为，以上承诺函及入伙会签单是***26号楼其他业主签订的，被告富邦公司作为该楼栋的开发公司能够获取以上资料，以上证据能够证实***26号楼其他房屋的交付时间，与本案存在关联，以上证据本院予以确认。 本院根据确认的证据及原、被告无异议的陈述，认定事实如下：2013年12月19日，原告幸秋香与被告富邦公司签订《***内部预购登记协议》，约定原告预定被告开发的***26号楼A栋10层03号商品房，原告向被告缴纳20000元作为诚意金预购该单位。同日，原告根据协议向被告支付了20000元，被告公司向原告出具了收据。2013年12月29日，衡阳***电梯有限公司用其公司的***二期电梯款284300元抵扣***26号楼A栋10层03号商品房的购房款，被告富邦公司向衡阳***电梯有限公司出具了收据，衡阳***电梯有限公司及其法定代表人周***（原告的前夫）在收据上签章，收据显示经手人为周***（周***的父亲，原告的前公公）。2013年12月31日，被告富邦公司另行向原告幸秋香出具了一张金额为284300元的收据。2014年1月1日，原、被告作为乙、甲方签订《***预购协议》，约定：乙方（即原告幸秋香）预购甲方（即被告富邦公司）所开发的珠晖区***项目26号楼A栋10层03号商品房，该物业性质为商品住宅，建筑面积约为171.82平方米，销售单价为3971元，该物业成交总金额为682314元，最终计价面积以房产局测绘为准，总价多退少补。乙方于签订协议之日向甲方支付预购金304300元，之前缴纳的20000元诚意金自动转成预购款，剩余楼款在签署《商品房买卖合同》时办理银行按揭及公积金。甲方的项目尚不具备预售条件，但乙方要求先行预购被告的房产，并同意在甲方达到预售条件时，及时与甲方签订正式《商品房买卖合同》。甲方取得《预售许可证》后，以报纸公示、电话、邮件或者其他形式通知乙方，乙方需在5个工作日前来与甲方签订《商品房买卖合同》。在甲方连续两次通知到乙方后，乙方仍未签约，每延期一天甲方按总房款的万分之五向乙方收取违约金，超过10日仍未签约，视作自动放弃其所预购房屋之权力，该房屋不予保留，甲方有权将该房屋另行出售，无需另行通知乙方，甲方将乙方所支付款项及附加同期银行活期存款双倍利息（利息计算时间为签署本协议至项目获取预售许可证时）一同退还乙方。2014年6月13日，被告富邦公司取得***三期26号楼的商品房预售许可证。2016年5月31日，衡阳京仕物业公司向***三期26号楼的购房者发出入伙会签单、承诺函等，通知购房户在2016年5月31日收房。2016年7月11日，郑文龙与被告富邦公司签订《***认购协议》，约定郑文龙认购***26A-1003号房屋。2016年10月17日，郑文龙与被告富邦公司签订了《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，并进行了合同备案登记。 另查明，2014年4月23日，衡阳***电梯有限公司与被告富邦公司签订《合同书》，约定衡阳***电梯有限公司为被告富邦公司开发的***三期项目（包括原告幸秋香预购房屋所在的26号楼）提供并安装电梯，衡阳***电梯有限公司指定的联系人为周***。在该合同履行期间，衡阳***电梯有限公司与周***多次向被告富邦公司***三期项目部就电梯的到货安装、货款支付等发出承诺书、工作联系函。2019年4月24日，衡阳***电梯有限公司与被告富邦公司签订《解除合同协议书》，约定解除双方于2014年4月24日签订的《合同书》。2019年3月18日，原告幸秋香与周***办理离婚登记手续，双方在离婚协议书中对其在婚姻存续期间交付给被告富邦公司的预付款没有进行处理。 本院认为，原、被告签订的《***预购协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规定的强制性规定，合法有效，双方均应该按照合同约定履行自己的权利义务。原、被告双方在协议中约定，乙方（即原告幸秋香）同意在甲方（即被告富邦公司）达到预售条件时，及时与甲方签订正式《商品房买卖合同》，甲方取得《预售许可证》后，以报纸公示、电话、邮件或其他形式通知乙方，乙方需在5个工作日内前来与甲方签订《商品房买卖合同》，在甲方连续两次通知到乙方后，乙方超过10日仍未签约，视作自动放弃其所预购房屋之权力，该房屋不予保留，甲方有权将该房屋另行出售，无需另行通知乙方，甲方将乙方所支付款项及附加同期银行活期存款双倍利息（利息计算时间为签署本协议至项目获取预售许可证时）一同退还乙方。从以上合同约定可以看出，在被告取得《预售许可证》并连续两次通知原告签订《商品房买卖合同》后，原告超过10日拒不履行签订《商品房买卖合同》的合同义务，被告即取得解除预购协议的权利，且原告自愿接受解除预购协议的后果，无需被告再向原告发出解除合同的通知。那么在本案中，被告在取得《预售许可证》后是否尽到了通知义务呢？本院认为被告通知了原告签订《商品房买卖合同》存在较大可能性，主要有以下三个方面的原因：其一，众所周知，房地产开发公司进行房地产开发需要大量的流动资金，在本案中，原告在2014年1月1日与被告签订《***预购协议》时仅交付了房款304300元，尚有378014元未有支付，双方约定剩余房款在签署《商品房买卖合同》时办理银行按揭及公积金，被告公司在2014年6月13日即取得该栋房屋的预售许可证明，此时就具备签订《商品房买卖合同》的条件，同时原告在已经支付了将近一半房款的情况下，办理银行按揭或者公积金贷款也是基本符合条件的，在这种情况下作为房地产开发商的被告富邦公司不去通知原告及时签订《商品房买卖合同》，以促进资金尽快回笼，有违常理。从该房后续的出售情况来看也可以证实，该房直至2016年才被售出；其二，原、被告约定被告取得《房屋预售许可证》后，以报纸公示、电话、邮件或其他方式通知原告，其目的是让原告知晓所购房屋已经具备签订《商品房买卖合同》的条件，从而尽快前来与被告签订合同，至于被告通知原告的方式双方并未限制。在本案中，原告自认购买该房的款项是其与前夫周***的共同财产，因此虽然周***不是《***预购协议》的名义相对人，但实际是原告的共同买受人。而周***是为被告公司***三期项目（含原告购买的26号楼）提供并安装电梯的衡阳***电梯有限公司的股东兼法定代表人，同时衡阳***电梯有限公司指定的***三期项目的联系人周***是周***的父亲、原告的前公公，原告第二次房款也是周***和周***经办的。众所周知，电梯只有在楼栋主体完工后才能施工，电梯的竣工验收是工程竣工验收的重要组成部分，因此衡阳***电梯有限公司法定代表人周***及联系人周***对***26号楼的施工进度以及是否具备相关手续应该是明知的，尤其是在2016年5月31日被告公司将房屋交付给该楼房屋的其他业主后，周***还在就***三期项目电梯款项支付等事项与被告公司进行协商。鉴于原告与周***当时在处于夫妻存续期间，由此可以推定原告对***26号楼是否具备签订《商品房买卖合同》的条件也是明知的，被告通知原告及周***的方式并违反双方的约定；其三，原告于2014年1月1日与被告富邦公司签订《***预购协议》，并交付了将近一半的房款，原告在明知双方约定如果不在一定时期内签订正式的《商品房买卖合同》，被告可以将房屋另售他人的情况下，长达5年的时间对所购房产不闻不问，却在衡阳***电梯有限公司与被告富邦公司解除合同关系后立即向本院提起诉讼，原告的行为与善意购房人的正常行为相悖；其四，根据日常生活经验，买卖双方在签订预购协议时一般都是留存电话号码作为联系方式，而与购房业主进行联系一般是房地产开发公司的置业顾问等工作人员，一方面这些工作人员基于工作绩效会努力促成买受方签订合同，另一方面这些工作人员的流动性较强，其与买受方的联系记录往往难以保存，被告富邦公司所称由于工作人员变替所以没有留下通话记录的说法符合目前的客观现实，本院予以采纳。综上所述，本院认为，原告与其前夫周***对***26号楼取得《预售许可证》的情况早就知晓，但其拒绝与被告公司签订《商品房买卖合同》，被告已经根据协议约定解除了双方签订的《***预购协议》，且无需再通知原告，因此原告请求再次解除双方签订的《***预购协议》，没有法律依据，本院不予准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《***预购协议》已经被解除，故原告请求被告返还其支付的房款304300元，有法律依据，被告富邦公司也同意返还，本院予以支持。至于赔偿损失，根据违约方不得从其违约行为中获得利益的原则，只能是守约方向违约方请求，而本案协议的解除是由于原告知晓被告公司取得《预售许可证》后未能按约与被告签订《商品房买卖合同》，导致被告解除合同并将房屋另售他人，原告属于违约方，其无权请求被告赔偿损失，对该请求本院不予支持。此外，原、被告在《***预购协议》中约定，如原告拒绝签订《商品房买卖合同》，被告可以解除合同，同时将原告所支付款项及附加同期银行活期存款双倍利息（利息计算时间为签署本协议至项目获取预售许可证时）一同退还原告，如前所述，该条款是约定在买受方违约的情况下，出售方行使合同解除权的条款，因此被告支付的附加同期银行活期存款双倍利息也不应该视为赔偿损失，而应该认定为房款的自然孳息，原、被告没有约定原告在违约情形下仍享有损失赔偿请求权的情形。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告湖南富邦升辉房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告幸秋香购房款304300元。 二、驳回原告幸秋香其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4943元，由原告幸秋香负担2,471.5元，被告湖南富邦升辉房地产开发有限公司负担2,471.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员 王小卉 二〇一九年七月十五日 法官助理 帅 亚 书 记 员 凌 晨 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。