北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初16688号原告：吴波，男，1988年2月17日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。原告：姚凤娇，女，1989年10月16日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。二原告的委托诉讼代理人：李继泉，北京市君邦律师事务所律师。二原告的委托诉讼代理人：张国栋，北京市君邦律师事务所律师。被告：王晓丰，男，1977年7月9日出生，汉族，自由职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵辰，北京市京师律师事务所律师。被告：北京首佳物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路**汇欣大厦**楼**B403。法定代表人：刘玉生，董事长。委托诉讼代理人：齐光金，男，1980年7月29日出生，汉族，该公司职员，住北京市通州区。原告吴波、姚凤娇（以下简称原告）与被告王晓丰、被告北京首佳物业管理有限公司恢复原状纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告及其委托诉讼代理人李继泉、张国栋，被告王晓丰及其委托诉讼代理人赵辰、被告北京首佳物业管理有限公司（以下简称物业公司）委托诉讼代理人齐光金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告王晓丰停止侵害、腾退侵占原告的24.7平米的小院，二被告应负责将原告小院恢复原状；2、请求判令二被告赔偿原告小院被侵占期间的经济损失13600元；3、请求二被告支付原告因维权所支出的误工费8700元、交通费1000元、律师费25000元；共计48300元。4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告吴波与姚凤娇系夫妻关系，若无特殊说明以下二原告合称原告。2016年原告向北京紫石房地产开发有限公司（以下简称紫石公司）购买了位于通州的紫石时代中心2号楼1层*房产，根据原告与开发商签署的《北京市商品房预售合同》之约定，原告拥有*门前及侧面窗前共计45.28平米小院的使用权，紫石公司于2017年5月28日交房，并同时交付了合同约定的45.28平米小院，小院交付现状为矮木篱笆所圈围的草坪，原告收房后即将该房屋出租给他人使用。2019年3月初原告发现*房屋所附带小院部分面积被隔壁*住户侵占，侵占面积为24.7平米。原告卧室西侧墙壁设计有对开门窗户，为了保证业主隐私权不受到侵害，紫石公司在设计之初就将该窗前的绿地规划为相邻产权业主使用，但被告王晓丰侵占该部分绿地之后，将绿地铲除铺成砖路，并在正对着原告窗户的地方放置灯光、建造花台、洗手池等，原用于保护原告隐私、使用权归属原告的绿地俨然成了被告王晓丰的厅堂，这不但严重侵害了原告针对该部分绿地的合法使用权，同时也严重侵犯了原告的隐私权。后原告就此事多次希望与被告王晓丰协商，但均被被告王晓丰态度恶劣予以拒绝，被告王晓丰明确表示不予腾退。原告无奈要求小区物业即被告物业公司介入处理，被告物业公司表示*业主所圈占小院确已超出原房屋规划并且侵占了原告的部分小院使用权，物业也在发现其违规侵占行为后多次要求其停止违规侵占的行为，但均遭被告王晓丰拒绝。2019年3月3日、8日、16日，原告与被告物业公司再次就被告王晓丰违规侵占小院的行为与其进行协商，但被告王晓丰均不予理睬。后此事升级到向居委会反馈、向警察报案，警察明确表示此类纠纷不属于其处理范畴，并建议通过司法途径解决。被告物业公司作为小区的物业管理公司，在发现被告王晓丰违规侵占原告小院后，并未采取实际有效的措施予以制止，也未及时将情况通知原告，导致被告王晓丰的侵权行为自2017年11月起一直持续至今，在2019年3月原告首次发现小院被侵占后，就第一时间与被告物业公司进行了联系，但被告物业公司总是以各种理由推诿，且从未就此事主动与原告联系沟通过解决方案，我们认为，被告物业公司作为小区的物业管理公司，有责任有义务保持小区的绿地规划的统一，在发现违规行为后应予以纠正制止，维护业主合法权益不受侵害。被告物业公司有义务、也有能力阻止被告王晓丰违规搭建及侵占行为，但被告物业公司怠于履行期职责，导致原告合法权益受到严重侵害，被告物业公司依法应承担相应的法律责任。由于被告物业公司不作为、被告王晓丰的蛮横不配合，原告万般无奈，为了维护自身合法权益，根据《物权法》及相关法律法规的规定，原告特诉至贵院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告王晓丰辩称，被告王晓丰没有侵占原告的小院，不存在将原告小院恢复原状之说。1、原告对小院不享有所有权。2、按整个朝北8080（紫石时代中心）小区一层住户小院现状来看，小院均位于一层住户正窗所对的绿地一致向前延伸，原告所在*有正窗与侧窗，如果此两窗所对的绿地都为原告小院，那么被告以所相邻的一侧业主将都没有小院，原告*室小院应为正窗前面拥有的绿地，根据现场照片来看，原告*室的小院已经一直延伸到了街道上，并且被告王晓丰的小院没有侵占原告*室正窗门前的绿地，在合理的使用范围内。3、开发商在建筑、销售房屋时会作出多方位的考量的，不会因原告与被告王晓丰房屋相邻而损害双方相邻权。被告王晓丰虽与原告相邻，但未造成原告的通行不便，采光不便，双方的相邻权关系不受影响，如果原告拥有侧窗前院落的使用权，那么被告王晓丰的相邻权就会收到严重损害，因此原告主张侧窗前院落的使用权是毫无根据与合理性的。4、被告王晓丰合法拥有现在小院的使用权，被告王晓丰在装修小院时，物业公司下发了施工许可证，装修期间为2018年4月28日至2018年7月28日，在此期间，原告一直没有提出过异议，原告直至现在提出，仅因原告一直不在此居住，现想增加对外出租的便利条件。5、被告王晓丰自收房入住以来，对原告的租房行为一直保持高度的容忍性，原告所租房客，最开始是开宠物店，宠物各种粪便排泄物随意倾倒，现租户，时常在门口烧烤，垃圾满地，异味不断，但被告王晓丰一直秉承着邻里和睦相处原则，从未对以上行为进行制止交涉，现今被告王晓丰始终秉承邻里双方应保持高度容忍性，和睦相处。6、被告王晓丰的小院寄托了被告夫妻所有真挚感情。*室为两人一起拿着多年积攒的积蓄购买，自交房开始，小院的设计与装修，被告王晓丰夫妻二人都是亲力亲为，二人的婚纱照也以小院为背景，小院的存在已经是二人生活中不可分割的一部分。被告物业公司辩称，一、物业公司系物业服务企业，并非业主专用部分土地权属确认部门，更无执法权，不应承担恢复涉案小院原状的责任。物业公司是服务性企业，与业主和物业使用人之间是平等主体关系，对于业主之间专属部分土地使用权属无权进行界定，而且朝北8080项目为商业、办公立项项目，涉案小院为涉案项目开发商紫石公司向业主赠送。关于原告主张拥有使用权的45.28平方米的小院也并未在原告与紫石公司签署的《北京市商品房预售合同》中约定，而是在双方签署的《北京市商品房预售合同补充协议》中有所提及，但是补充协议中也明确涉案小院的四至，物业公司是在向紫石公司问询后，根据紫石公司提供的涉案小院面积和四至图示，根据紫石公司答复协调双方业主，积极协助解决纠纷，但是作为物业服务企业，无权对涉案小院权属争议的认定，更无强行拆毁涉案“越界”小院的权利，物业公司不具有原告诉求恢复小院原状的执法权，不应承担恢复小院原状的责任。二、物业公司已经尽到积极处理相邻两家关于小院圈占问题的义务，不存在过错，不应承担赔偿经济损失和其他费用的责任。1、物业公司已尽到积极协调、化解纠纷的协助义务。2019年3月11日，原告向物业公司提出被告王晓丰侵占其小院面积，物业公司在查阅业主的购房合同后，发现其中并未体现小院的四至，并不能判断被告王晓丰侵占的事实。在了解相关情况后，物业公司主动向紫石公司说明情况，在收到紫石公司提供的两户业主小院面积的截图后，分别联系双方业主协调此事，由于原告房屋由原告授权中介公司负责，截止到2019年3月11日一直未向物业公司提出过小院面积被被告王晓丰侵占的情况，在此期间物业公司一直努力做调解工作，但没有结果。2019年5月9日，原告告知物业公司要起诉被告王晓丰，物业公司立即向被告王晓丰反馈相关情况，并在征得被告同意后，将被告王晓丰的联系方式转给了原告。2、物业公司已尽到向被告以告知停止圈占行为以及向有关部门告知的义务。2017年11月14日，物业公司在发现被告王晓丰圈占小院超邻里边缘范围后，即向被告王晓丰送达《违规告知单》，建议被告王晓丰停止圈占行为，并告知被告王晓丰如认为其行为并非侵占，请提供合法占有依据，被告王晓丰未提供。2017年11月20日，物业公司再次向被告王晓丰发送《违规告知单》，要求被告王晓丰停止圈占行为，并表示如果被告王晓丰不停止侵占行为，将向政府有关执法部门举报。2018年11月，物业公司对涉案项目突出围建小院的行为，通过在公告栏中张贴通知、业主门前张贴通知等方式进行告知，有效劝阻了涉案项目3*、3*、3*等业主修建小院围栏边界的工作。2019年月6日，物业公司针对劝阻无效的，还向北京市通州区永顺镇政府领导呈送《关于朝北8080项目一层围建小院违建的统计情况》，就涉案项目一层业主围建小院和突出违建小院情况和问题进行了报告，并请求政府给予协助、拆违工作。三、关于被告王晓丰是否侵占原告小院面积以及后续赔偿问题主要涉及主体为原告与被告王晓丰双方，物业公司并非侵权主体，不应承担责任。原告主张其拥有“*门前及侧面窗前共计45.28平米小院的使用权”的依据是原告在于紫石公司签署的《北京市商品房预售合同补充协议》中第十条第5款的约定：“买受人知晓并通知小区内不绿地归涉及通道与之相连的专有商品房所述的业主使用。该部分绿地属于小区整体绿化的一部分，与之相连的专有商品房所述的业主享有专有使用权……”，“双方同意出卖人有权各户具体情况授权给相邻单位业主养护并使用该商品房所在楼宇首层单位的地幔花园45.28平方米……”。可见，涉案小院的“专属使用权”事由紫石公司向原告允诺，但双方并未就小院四至进行明确约定，被告王晓丰圈占的小院究竟是否侵占原告利益，最终应当由法院综合各方证据经过审理后确定。但此侵权纠纷事实认定涉及主体主要包括原告、被告王晓丰、紫石公司，物业公司已经尽到协调各方、化解矛盾、向有关部门报告情况等义务，在法定和物业合同约定的范围内尽到相应职责，并非原告诉称的因物业公司怠于履行职责“导致原告合法权益受到严重损害”，综上，物业公司是物业服务公司，不具有确认业主产权权属职能，更无恢复涉案小院原状的执法权，并且已尽到积极协调、化解纠纷、通知公告、向政府相关部门汇报的义务，并非侵权主体，不应承担恢复原告小院原状和赔偿经济损失和其他相关费用的责任，请法院依法驳回原告对物业公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月，原告吴波、姚凤娇与出卖人紫石公司签订《北京市商品房预售合同》，约定出卖人紫石公司将坐落于北京市通州区永顺镇商务园D1南区（5、6、7地块）商业，经营性办公用地项目2#商业楼1层*出售给二原告。该商品房的用途为商业，预测建筑面积共47.42平方米，其中，套内面积35.34平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.08平方米。该商品房单价为每平方米45785.09元，总价款为1618045元。买受人采取商业银行按揭贷款的方式付款，出卖人应于2017年9月30日向买受人交付该商品房。该合同包含附件一至附件九及相关物业条款等其他合同条款和内容，合同及附件共计75页。其中合同附件八为《北京市商品房预售合同补充协议》，该补充协议包含：一、关于销售的补充约定；二、设计变更的补充约定；三、对项目控规等的特殊说明；四、房屋的交付；五、房屋保修范围和期限；六、产权登记责任；七、房屋物业管理服务；八、登记备案的注销；九、通知；十、其他；其中在第十其他中，第五项约定：买受人知晓并通知小区内部分绿地归设计通道与之相连的专有商品房所属的业主使用。该部分绿地属于小区整体绿化的一部分，与之相连的专有商品房所述的业主有专有使用权，该业主对其使用不允许改作其他用途，不得危机建筑物及公共安全，且应自交付使用后承担其所产生的维修、维护费用，并配合对公用设备、设施的维护、维修。双方同意出卖人有权根据具体情况授权给相邻单位业主养护并使用该商品房所在楼宇首层单位的地面花园（判决中称的小院）45.28平方米，买受人对此不持异议且不主张任何权利。但该特定商品房买受人使用时必须遵守有关法律法规、物业管理制度及其已经做出的使用承诺。另查，被告王晓丰于2015年8月与出卖人紫石公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定出卖人紫石公司将坐落于北京市通州区永顺镇商务园D1南区（5、6、7地块）商业，经营性办公用地项目2#商业楼1层*出售给被告王晓丰，在其签订的合同附件八中也约定，出卖人授权购房业主养护并使用所在楼宇首层单位的地面花园（判决中称的小院）24.04平方米，此外合同还约定其他内容。原告所购买的*号房屋与被告王晓丰购买的*号房屋东西相邻。再查，物业公司表示于2017年11月14日向2-105的业主王晓丰发出违规告知单，内容为：您好，你现在围圈的小院范围，目测本楼邻里的外边缘，已远超处规划范围。建议您停止圈占的违规行为，腾退不属于您的小院面积。如，您认为邻居窗户影响您小院使用或开发商给您约定的其他赠予面积请您出示给我方，否则请您及时腾退您圈占的扩大的小院面积。2017年11月20日，又向2*5业主王晓丰发出违规告知单，内容为：您好我方未收到您送达的有关您出具、使用扩大圈占小院面积的证明材料。请您停止您的违规行为，否则我方会向政府有关执法部门举报，因此造成的相关损失等带给您的不便和影响，请您考虑周祥。对此，物业公司表示在这个纠纷过程中尽到了违规告知及协调义务，表示被告王晓丰确属超范围围圈了小院，被告王晓丰表示未收到物业公司提交的违规告知单。本案庭审过程中，原告表示开发商于2017年5月28日向其交付房屋后并交付了小院。原告收房后便将房屋出租他人使用，直至2019年3月初，原告发现*号房屋业主王晓丰围圈的小院面积侵占了原告所拥有使用权的小院面积。对此提交了购房合同、照片、视频、物业公司微信沟通记录及物业违规告知单等相应证据。对此，被告王晓丰表示，小院是公共绿地，原告所提交的相关证据无法证明其对小院有合法使用权，被告也从未收到过物业公司的违规告知单。目前，录像中双方的小院现状确实如此，相邻业主在自家门口都建设了小院，被告所圈围的小院并未影响原告出行采光的相邻权。物业公司对原告提交证据认可，其表示物业公司是服务企业，并非土地权属的确认部门。被告王晓丰提交了小院装修许可证及相应的照片，证明其装修小院系经过物业许可的合法装修，且小区内一层住户的小院均为正窗所对前方绿地。原告对此不予认可，表示被告王晓丰的圈建及改造小院已经超出了其合同约定的绿地面积，构成对原告的侵权。物业公司表示小院改造许可证真实，但是被告王晓丰是2017年就围建完毕。对于物业公司提交从开发商紫石公司处提供的小区图纸，原告表示认可，且与购房合同中的缩小版的小区图纸是一致的，被告王晓丰表示不认可，其表示图纸未经建委备案，且开发商出售房屋时仅写明小院使用平米数，并未附有绿地使用权的具体方位。经询，被告王晓丰表示其所围圈的小院使用面积确属超出了开发商授权其养护及使用的小院面积（地面花园24.04平方米），但其表示占用的是公共绿地，主张权利的主体也应该是开发商，并没有侵占原告使用面积，原告无权主张权利，小区所有院子都是这么围的。物业公司表示通过开发商转交的图纸，可以认定原告及被告王晓丰的小院位置及面积，且被告王晓丰确属超出了其小院的使用面积，有侵占行为。经法院到现场勘查，原被告及物业公司均在场的情况下测量了小院的实际占用面积情况，被告王晓丰确属超出了其合同约定的使用面积。原告表示，结合开发商提供的图纸面积，按照宽度为3.6米测量，被告王晓丰侵占其使用面积为自*小院东侧围栏向西3.6米，南侧围栏向北6.86米。被告王晓丰认可目前的测量情况，但其表示仅为大致测量，且如果按照开发商约定的使用面积使用，原告将小院圈至其家门口，将导致其无法出行且影响隐私。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，承担侵权责任的方式主要有（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担举证不能的不利后果。就本案查明的事实，原告所购买的*号房屋与被告王晓丰购买的*号房屋相邻，依据原告及被告王晓丰与开发商紫石公司签订的合同，在补充协议中，均约定授权业主可以养护并使用商品房所在楼宇首层单位的地面花园，并明确约定了不同的平米数，且明确说明使用人必须遵守有关法律法规、物业管理制度及其已经做出的使用承诺。对此，通过法院到现场勘查，可以确认被告王晓丰确属超占了其合同约定的小院面积，对此，被告王晓丰也予以承认，同时，结合庭审中物业公司向开发商调取的相关图纸，可以确定原告与被告王晓丰的小院使用位置及面积，虽被告王晓丰抗辩不认可图纸真实及有效性，但对此未提供充分的证据予以反驳，本院对其抗辩意见不予采信。相邻权利人之间应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案经过法庭的多次协调及现场勘查的调和，双方当事人最终仍无法就小院的合理使用达成共识。本案中，被告王晓丰承认其超出了合同约定的小院使用面积，结合现场勘查也确属事实，其次，其表示其他业主均有类似在正窗前的圈建行为，故作出其系合理围建的错误认识，这种认识与做法显然不符合相邻关系之间正确处理问题的方式，也不符合合同约定及物业公司的管理制度，虽其表示未收到物业公司的违规通知单，但从庭审中物业公司的提交的证据及庭审意见可以认定，被告王晓丰的圈建行为是不符合物业管理制度的，即也违背了其在购房补充协议中所作出的承诺。综上，结合小区开发商紫石公司提供的图纸及现场勘查情况、被告王晓丰的小院实际占用情况，本院认为原告要求被告王晓丰腾退自其围栏东侧边缘向西3.6米及南侧围栏向北6.86米的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。但对于原告要求被告王晓丰及物业公司恢复小院原状的请求，结合现有证据并不能认定恢复标准及原小院建设情况，故此本院不予支持。关于原告要求二被告赔偿小院被占用期间的经济损失13600元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于原告要求二被告赔偿其因维权所支出的误工费、交通费、律师费，共计48300元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国物权法》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王晓丰将其圈占的由原告吴波、姚凤娇享有使用权的地面花园的使用面积（自被告王晓丰小院东侧围栏向西3.6米，南侧围栏向北6.86米，约24.7平方米）腾退返还给原告吴波、姚凤娇，于本判决生效之日起15日内执行清；二、驳回原告吴波、姚凤娇的其他诉讼请求。案件受理费674元，由原告吴波、姚凤娇负担337元（已交纳），由被告王晓丰负担337元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何杨彪二〇一九年七月三十一日法官助理 吕 永书 记 员 杨小萌