江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初1549号原告：九江远洲物业服务有限责任公司，住所地：江西省九江市濂溪区浔南大道**远洲九悦廷商业街（B124-B125），统一社会信用代码：91360402584015053E。法定代表人：郑先清，男，系该公司财务总监。委托诉讼代理人：张毅，男，江西支点律师事务所律师，执业证号：13604199810975246，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张燕，女，江西支点律师事务所实习律师，实习证号：36041903120009，代理权限：特别授权。被告：柯翔，女，1974年8月7日出生，汉族，住江西省九江市濂溪区。原告九江远洲物业服务有限责任公司诉被告柯翔物业服务合同纠纷一案，于2019年6月6日立案受理，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告九江远洲物业服务有限责任公司的委托代理人张毅、张燕及被告柯翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九江远洲物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费人民币6585元（自2016年1月1日至2019年6月30日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由如下：原告于2013年10月26日与江西远洲临亚房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告负责江西远洲临亚房地产开发有限公司开发建设的远洲九悦廷物业管理服务工作，物业服务收费采取包干制；物业服务收费标准为：高层住宅每月每平方米1.5元、多层住宅每月每平方米1.8元，商业物业每月每平方米2.50元；在每年度的第一个月上旬履行缴纳义务；业主如未能按时足额缴纳物业服务费，应按逾期之日起每天千分之三标准支付违约金。所有业主在购买远洲九悦廷小区房屋时均认可并签署了该《前期物业服务合同》。被告为远洲九悦廷A1-204业主，签署了上述《前期物业服务合同》，并自交房之日起就享受了原告提供的物业管理服务。根据《前期物业服务合同》的相关规定，被告理应按时足额缴纳物业服务费。但遗憾的是，被告自2016年1月1日至2019年6月30日止一直未缴纳物业服务费，共拖欠原告物业服务费人民币6585元。原告一直催促被告缴纳拖欠的物业服务费，在2019年4月15日曾发出律师函；要求被告将拖欠的物业服务费支付给原告，但被告至今欠费未缴清。原告为维护自身合法权益，起诉至本院要求依法支持其诉请。原告为支持其诉讼请求向法庭提供了以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件提交，证明原告、被告是本案适格当事人。2、《九江市商品房预（销）售合同》、《远洲九悦廷前期物业服务协议》，原件质证，复印件提交，证明被告系远洲九悦廷A1栋二单元204号房屋的业主，原告作为远洲九悦廷的前期物业服务公司，与被告签订前期物业协议，原告向被告提供了物业服务，被告应按合同约定向原告缴纳物业管理费用。3、2019年4月15日《催缴物业欠费的律师函》、EMS快递邮寄单、物流信息，原件质证，复印件提交，证明因被告未依约缴纳物业管理费，原告一直在向被告催缴，但被告始终不履行付款义务。4、2015年8月2日告知函一份、2017.5.16向濂溪区房管局报告一份、2019.6关于远洲九悦廷内蒙古羊肉馆油烟排放情况说明一份、2016.8.2九江日报报道节选一篇、2019.6.14告知函一份，原件质证，复印件提交，证明原告积极履行物业职责，对业主反映的相关问题及时跟进，督告相关人并积极向相关管理部门反映，相关部门已进行处理，原告积极协调沟通，积极履行物业管理责任。5、图片打印件两张，证明原告积极履行物业职责，案涉商家已于2019年3月停业整顿。被告柯翔答辩称：羊肉馆的违法经营行为，导致被告居住房屋存在羊肉味污染、房屋结构存在安全隐患，原告可采取必要措施制止，通知相关部门联合阻止羊肉馆的开张，原告未按照物业服务协议中约定履行其义务，针对羊肉馆问题，原告应承担相应的法律责任。被告为支持其答辩意见向法庭提供了以下证据：1、羊肉馆店面深挖地基现场打印照片一张提交，证明羊肉馆影响我们房屋的结构，住宅整栋楼存在安全隐患。2、负一楼羊肉馆安装的排风扇照片打印件一张，证明负一楼和一楼被羊肉馆把住宅改为商业用途。3、羊肉馆排烟管道照片打印件一张，证明物业未及时阻止羊肉馆行为，是业主用行为逼着物业作为。4、浔阳晚报媒体报道打印件一份，证明羊肉馆违法经营，破坏业主正常生活，且物业不作为，只知道催缴物业费，不知道实际解决问题。5、找相关部门协调羊肉馆违法经营行为和缴纳物业费问题的照片打印件一张，证明物业没有实际行动阻止羊肉馆违法经营。经审理查明：被告柯翔系九江市濂溪区远洲九悦廷A1栋2单元204室业主。该房屋建筑面积为：104.67平方米。2013年10月26日，原告（甲方）与被告柯翔（乙方）签订《远洲.九悦廷前期物业服务协议》合同规定：乙方为远洲.九悦廷A区1幢2单元204室业主、使用人委托甲方对远洲.九悦廷小区物业实施统一的物业服务；甲方为乙方提供合同约定的物业服务，收费按合同约定标准执行（多层住宅按建筑面积1.8元∕㎡∕月收取物业费），被告柯翔所住远洲.九悦廷A区1幢2单元204室为多层住宅，所以按合同约定的1.8元∕㎡∕月收取物业费，但原告实际按1.5元∕㎡∕月向被告收取物业费。合同签订后，原告按合同规定的要求提供了保安、保洁、绿化等物业管理和服务，被告也交纳了物业管理费。但自2016年1月1日起，被告以相邻楼下店面所开的“内蒙古羊肉馆”存在羊肉味污染及店内装修会导致整栋居民楼存在安全隐患，原告公司未尽到物业管理义务为由，拒绝缴纳物业管理费。原告多次催讨，被告拒不缴纳。为此，原告诉至法院，要求被告支付物业管理费6585元（自2016年1月1日至2019年6月30日止的物业管理费为：104.67平方米×1.5元/月/平方米×42个月=6585元）。上述事实有原、被告双方当庭陈述及原告提供的上述证据在卷予以证实。本院认为，原告与被告柯翔签订的《远洲.九悦廷前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告依据合同规定，提供了物业管理及服务，履行了合同义务，被告也应按合同的规定交纳物业管理费，被告应承担缴纳义务。原告起诉要求被告支付自2016年1月1日至2019年6月30日止的物业管理费，按每月1.5元/平方米计算物业费为6585元（住房面积104.67平方米×1.5元/月/平方米×42个月=6594.21元，原告起诉时主动降为6585元），对于原告要求按照合同约定收取物业费的诉请，本院依法予以支持。庭审中，原告出示的证据显示，原告已向被告家相邻楼下的“内蒙古羊肉馆”下达违章处理告知函并已向相关行政管理机关、社区居委会等部门反映“内蒙古羊肉馆”对小区业主生活造成影响的问题，原告的行为没有违反法律禁止性规定。原告作为一家社会企业，不能代表国家行政机关对任何民事主体直接行使行政执法权，原告并不能对被告所陈述“内蒙古羊肉馆”的违章行为直接行使行政执法权；且被告答辩意见中认为的羊肉味污染和房屋安全隐患问题，侵害主体也并不是本案原告，原告已尽到了物业管理职能。故被告柯翔答辩认为相邻楼下“内蒙古羊肉馆”存在羊肉味污染及店内装修导致整栋居民楼存在安全隐患的问题，是原告没有尽到物业管理义务而拒缴物业费的理由不能成立，且没有事实和法律依据，对被告的辩解意见，本院依法不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告柯翔于本判决书生效之日起五日内向原告九江远洲物业服务有限责任公司一次性交纳自2016年1月1日至2019年6月30日止的物业服务费6585元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告柯翔承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  胡昊二〇一九年七月十日书记员  凌燕