咸阳市渭城区人民法院咸阳市渭城区人民法院民事判决书 （2018）陕0404民初226号 原告：西安某某典当行有限公司。    住所地：西安市。    法定代表人：方某某，该公司董事长。    委托诉讼代理人：张雨涛，陕西唐烽律师事务所律师。    委托诉讼代理人：连江海，西安市未央区草滩法律服务所法律工作者。    被告：陕西某某典当行有限公司。    住所地：陕西省。    法定代表人：贾某某，该公司董事长。    委托诉讼代理人：刘某某，该公司员工。    被告：陕西某某集团有限责任公司。    住所地：兴平市。    法定代表人：赵某，该公司执行董事。    被告：赵某，男，汉族。被告：贺某，女，汉族。原告西安某某典当行有限公司（以下简称：某甲公司）诉被告陕西某某典当行有限公司（以下简称：某乙公司）、被告陕西某某集团有限责任公司（以下简称：某丙公司）、被告赵某、被告贺某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告某甲公司委托诉讼代理人张雨涛、连江海，被告某乙公司委托诉讼代理人刘某某到庭参加了诉讼。被告某丙公司、被告赵某、被告贺某经依法公告送达，未到庭参加受诉，其委托诉讼代理人丁健不符合法律规定，本院依法按其缺席进行了审理，现已审理终结。原告某甲公司向本院提出诉讼请求：一、请求将渭城区人民法院( 2017)陕0404执异35号执行裁定中，涉及到原告合法他项物权，排除出执行程序，即办公楼所占土地之外的土地使用权，均应当排除，不予执行。二、确认原告抵押权包含土地使用权。事实和埋由：一、渭城区人民法院(2017)陕0404执异35号执行裁定书适用法律错误。该裁定书中错误地将建筑物占用土地扩大性理解了，并与容积率混为一谈，甚至还用容积率计算占用土地面积，这不符合抵押权设定范围，原告认为，被告恒泰典当行的抵押权范围仅限于办公楼以及办公楼所占土地面积，即办公楼一层的占地面积，不能随意扩大，此范围之外的土地使用权则属于原告的抵押权范围，不应当列入被告的抵押权范围。按照建筑行业的规范，所谓建筑物占地面积，是指建筑物垂直的投影面积，即建筑物一层的占地面积。一栋楼房的占地面积就是其投影面积，可能也包含其上层外延部分的投影。一般而言，建筑面积就是建筑控制线内的土地，既包括建筑物的垂直投影部分，也包括通常所称的散水部分。所以渭城区法院以容积率测算建筑物的占地面的，没有依据，肆意扩大了被告的抵押权范围。根据《民用建筑设计通则》的术语解释，所谓的容积率是指在一定范围内，建筑总面积总和与用地面积的比值。简单地说，就是单位面积内能够允许建设的建筑面积。当一个建筑物的层数增加了，容积率就加大了，相反，当层数减少，建筑面积就减少了，容积率就降低了。同样的道理，如果建筑面积确定，那么如果你占地面积增加，容积率就降低了。相反，如果占地面积减少，容积率就降低了。容积率是建筑面积与占地面的的比值，它不能反映出一个建筑物占地面到底是多少：被告恒泰媳当行借款所抵押的只是办公楼，办公楼的占地面积一并抵押，这是《担保法》的明确规定，也是“房随地走”原则的使然，毋容置疑。但是该办公楼的占用土地面积，仅仅局限建筑物控制线之内。如果将其扩大，就势必侵害了他人的权利，也就是侵害了原告的合法权益。原告在与被告某丙公司签订借款合同是，明确约定除办公楼之外的土地抵押给原告，并且在办理房地产抵押登记时一并登记。这也就是原告之所以提出执行异议并坚持起诉的原因。原告抵押权的范围，不仅仅限于宿舍楼所占的土地，而是扩大到办公楼以外的全部土地，这里的表述与被告所称的仅仅抵押办公楼的范围是不一样的，原告的抵押权范围大于被告。渭城区法院在处理执行异议的时候，虽然召开了听证会，但是在听证中偏袒被告恒泰典当行，不向作为异议申请人的原告展示证据，并进行质证，蛮横无理，有失公正。三、综上所述，原告认为咸阳市渭城区人民法院( 2017)陕0404执异35号执行裁定书，不但程序错误，而且适用法律错误，偏袒被告，有失公允。因此原告请求渭城区法院在执行异议之诉中，将渭城区人民法院( 2017)陕0404执异35号执行裁定中，涉及到原告合法他项物权，排除出执行程序，即办公楼所占土地之外的土地使用权，均应当排除，同时确认原告抵押权包含土地使用权，实现程序公正和实体正义的统一。原告某甲公司为证明诉称事实及支持其主张，提交了以下证据：    一、（2017）陕0404执异35号执行裁定书，欲证明原告起诉符合法定程序，该裁定书结论不当，侵害了原告的合法权益。    二、咸阳市中级人民法院（2016）陕04民终108号民事判决书，欲证明生效法律文书依法确认原告某甲公司对某丙公司享有的债权及抵押权，应受到法律的保护。三、原告与某丙公司签订的《房屋抵押合同》、2014年7月30日西安字第8602号房屋他项权证，欲证明1、《房屋抵押合同》明确约定“甲方某丙公司将房屋抵押给乙方时，该房屋所占用范围的土地使用权一并抵押给乙方（原告某甲公司）。2、原告某甲公司对某丙公司宿舍楼其房屋建筑面积4207.56平方米，占地面积26000.49平方米（不包含办公楼占地面积）有明确约定并办理有关他项权证，享有明确排他的合法权益。    四、（2014）咸渭证民字0732号公证书，被告某乙公司与某丙公司签订的《房地产典当借款（抵押）合同》西安字8530号他项权证，欲证明被告某乙公司与某丙公司签订的借款抵押合同，重要部分为空白项，土地抵押权没有约定；他项权证附记部分，对于土地抵押没有任何记录，被告某乙公司对该土地不享有抵押权。    被告某乙公司辩称，某乙公司作为合法债权人，经某丙公司于2014年6月16日将其位于兴平市某某区某某大街西侧某某路东侧的办公楼设定了他项权，而本案原告某甲公司享有抵押权的宿舍楼位于同一场地内，与前述的办公楼相毗邻，于2014年7月30日取得他项权证。显然我方在先办理了在同一场地的房屋他项权证，被答辩人无权质疑我方享有抵押权的房屋的占用土地范围。按照原告某甲公司的说法，建筑物占地面积是指建筑物的垂直投影面积，那么为某甲公司设定抵押权的宿舍楼的占地面积也应该是其投影面积，如果投影面积之外的土地没有经相关部门办理他项权登记，某甲公司应不享有他项权。某乙公司认为原告某甲公司所持有的房他证西安字第86**房屋他项权书附记里所表述的把宿舍楼占地之外的土地一并抵押的文字内容不合法。根据地随房走的一般原则，某乙公司认为，原告某甲公司仅对宿舍楼合理占有的土地范围享有抵押权，而宿舍楼占用土地以外的土地没有经土地管理机关核发《土地他项权利证书》，原告某甲公司根本不享有土地的抵押权。综上，某乙公司认为咸阳市渭城区人民法院（2017）陕0404执异35号执行裁定书完全正确，某乙公司所申请执行的标的物经人民法院依法裁定拍卖，用以偿还债务毫无不当之处。人民法院应当采取充分合理的措施进行执行，以保障当事人合法债权的实现。故请求依法驳回某甲公司所提出的执行异议及土地他项权争议之诉，维护债权人的合法权益。      被告某乙公司为证明辩称所述及支持其主张，提交了以下证据：    一、2014年6月16日房地证西安字第8530号他项权证，欲证明某乙公司比原告持有房地证西安字第8602号他项权证的办理时间早，原告持有的他项权证的办理时间是2014年7月30日。    二、评估报告，欲证明某乙公司向渭城法院申请经中院摇号委托咸阳某某房地产公司进行评估,办公楼分摊占地面积9806.48平方米。    被告陕西某某集团有限责任公司、被告赵某、被告贺某未出庭、未答辩、未举证。    本院主持进行了质证，被告某乙公司对原告某甲公司提交  的证据一、（2017）陕0404执异35号执行裁定书真实性无异议， 该执行裁定书认定事实清楚，程序合法，认为被告某乙公司也有抵押他项权证，对原告的证明目的不予认可。被告某乙公司对原告某甲公司提交的证据二、咸阳市中级人民法院（2016）陕04民终108号民事判决书，只是认定原告某甲公司的800万元的债权及某丙公司用宿舍楼进行了抵押，没有认定关于土地抵押，故原告的债务只有房产的抵押，不涉及土地的抵押。被告某乙公司对原告某甲公司提交的证据三、原告某甲公司与某丙公司签订的《房屋抵押合同》、2014年7月30日西安字第8602号房屋他项权证真实性无异议，但认为关于除建筑物之外土地抵押必须在土地管理部门登记，房屋的抵押和土地抵押无关。被告某乙公司对原告某甲公司提交的证据四、（2014）咸渭证民字 0732号公证书真实性无异议，对原告的证明目的不予认可。被告某乙公司办的是办公楼的他项权证，房随地走，某乙公司办理抵押登记的时间是2014年6月16日，原告在我方之后办理的他项权证，原告是知情的。原告某甲公司对被告某乙公司对提交的证据一、被告持有的他项权证真实性无异议，但认为被告持有的他项权证附记中未提到土地抵押的问题，和原告某甲公司持有的他项权证是吻合的，按抵押权人的意思是土地全部抵押给原告，原告某甲公司持有的他项权证中提到了土地，除去办公楼所占土地面积外，其他土地都抵押给了某甲公司。原告某甲公司对被告某乙公司对提交的证据二、咸阳某某房地产评估咨询有限公司评估报告真实性无异议，但对证明目的不予认可，不符合本案的程序，是2016年执行程序中做出的，不适用审判程序，该报告已过有效期，形式上没有采取行业上的 “投影法”，而使用了“分摊法”，侵害了原告的合法权益，按容积率计算分摊面积没有依据。本院认为，原告某甲公司和被告某乙公司提交的证据来源合法，内容真实可靠，本院对证据的真实性予以采信；原告某甲公司提交的2014年7月30日西安字第8602号房屋他项权证，附记“房产面积4207.56㎡，土地面积不包含办公楼所占土地，剩余部分一并抵押”，该附记未对“办公楼所占土地”界限划分明确，对原告某甲公司认为按照投影法，即建筑物垂直的投影计算办公楼占地面积的证明目的不予采纳。本院根据原、被告的陈述及提交的证据，认定以下事实：    2014年6月13日，某丙公司与某乙公司签订一份《房地产典当借款（抵押）合同》，某丙公司以其坐落于兴平市某某区某某大街西侧某某路东侧建筑面积4510.98㎡的办公楼向某乙公司典当借款500万元，典当期限自2014年6月13日至2014年8月12日。利息按当金0.5%/月计算，综合费用按当金2.7%/月计算，在办理抵押借款手续时应当先支付综合费用或者在支付当金时预扣。同日，某乙公司与某丙公司、某丙公司法定代表人赵某及赵某妻子贺某又签订一份《担保协议书》，约定担保人赵某、贺某对上述债务提供连带责任保证担保，担保期限为主债务履行期满后两年。同日，某乙公司与某丙公司就执行管辖签订协议进行约定，某丙公司若不能偿还或不能完全偿还500万元典当借款，某乙公司有权向合同签订地法院即咸阳市渭城区人民法院申请强制执行。2014年6月16日，某丙公司与某乙公司在兴平市房屋产权登记处申请办理抵押登记，兴平市房屋产权登记处作出房他证西安第8530号他项权证，对上述典当借款500万元进行了抵押登记。2014年7月25日，某丙公司与某乙公司及赵某、贺某向咸阳市渭城区公证处申请对《房地产典当借款（抵押）合同》与《担保协议书》公证，咸阳市渭城区公证处作出（2014）咸渭证民字第0732号公证书：自《房地产典当借款（抵押）合同》与《担保协议书》生效之日起，本公证书赋予合同债权强制执行效力。某乙公司于2015年5月6日向本院申请执行（2014）咸渭证民字第0732号公证书，本院经咸阳市中级人民法院委托咸阳某某房地产评估咨询有限公司对某丙公司办公楼价格进行评估，咸阳某某房地产评估咨询有限公司根据相关资料及厂区容积率，对某丙公司办公楼及分摊土地进行了司法价值鉴定，2016年10月15日，咸阳某某房地产评估咨询有限公司作出房地产估价报告书，估价结果报告显示：办公楼建筑物价值1089.90万元；办公楼分摊土地地面积9806.48㎡，分摊土地价值327.99万元，合计1417.89万元。2017年10月9日，本院作出（2017）陕0404执恢字171号执行裁定书，裁定拍卖某丙公司办公楼（证号：某某字第45620号）及分摊的土地（兴国用【2013】第0035号土地），以偿付相应债务。本院在执行过程中，某甲公司于2017年10月20日向本院提出执行异议申请，请求停止对兴平市某某区某某大街西侧某某路东侧某丙公司办公楼前方至水塔处13亩土地的评估拍卖。理由是2014年7月30日，某丙公司和赵某共同向某甲公司借款950万元（经判决认定实际借款800万元），借款期限为2014年7月30日 至2014年10月29日，同时，某丙公司与某甲公司签订一份《房屋抵押合同》，某丙公司以其名下位于兴平市某某区某某大街西侧某某路东侧的公司宿舍楼作为该笔借款作抵押担保，并于当日在兴平市房屋产权登记处办理了抵押登记，兴平市房屋产权登记处作出房他西安第8602号他项权证并附记“房屋面积4207.56㎡，土地面积不包含办公楼所占土地，剩余部分一并抵押”。某甲公司诉某丙公司和赵某民间借贷纠纷，咸阳市中级人民法院2016年11月25日作出（2016）陕04民终108号民事判决书，判决某丙公司和赵某偿还某甲公司借款800万元及利息。某甲公司于2017年3月30日申请咸阳市中级人民法院立案执行。某甲公司认为由于本院对该13亩土地的评估拍卖，导致其对抵押权无法实现。本院于2017年11月22日作出（2017）陕0404执异35号执行裁定书，认为某丙公司与某甲公司签订的抵押合同，约定除办公楼所占土地面积，剩余部分一并抵押给某甲公司，不能对抗已经办理抵押登记的办公楼占用范围内的土地面积。某甲公司对办公楼占用范围内的分摊土地面积不享有权益，裁定驳回案外人某甲公司的异议。某甲公司对裁定不服，提出案外人执行异议之诉，要求判如所请。另查明，某乙公司于2018年6月22日将企业名称由陕西某丁典当行有限公司变更为陕西某某典当行有限公司，法定代表人变更为贾某某，职务：执行董事兼总经理。本院认为，本案争议的焦点在于某甲公司对本院（2017）陕0404执恢字171号执行裁定书，裁定拍卖某丙公司办公楼（证号：某某字第45620）及分摊的9806.48㎡土地（兴国用【2013】第0035号土地），是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国担保法》第三十六条第一款规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。本院在对抵押物某丙公司办公楼强制执行前，经咸阳市中级人民法院委托咸阳某某房地产评估咨询有限公司对某丙公司办公楼价格进行评估，咸阳某某房地产评估咨询有限公司根据房屋所有权证、土地使用证、建设规划许可证、总平面图及容积率，对某丙公司办公楼及分摊土地进行了司法价值鉴定，估价报告书估价结果报告显示：办公楼建筑物价值1089.90万元，办公楼分摊土地面积9806.48㎡，分摊土地价值327.99万元，本院作出（2017）陕0404执恢字171号执行裁定书，裁定拍卖某丙公司办公楼（证号：某某字第45620号）及分摊的土地，以偿付相应债务并无不当。某甲公司认为应当按照投影法计算办公楼占地面积，即所谓建筑物占地面积，是指建筑物垂直的投影面积，即建筑物一层的占地面积的主张，无法律根据。2014年7月30日，某丙公司与某甲公司签订的《房屋抵押合同》及西安字第8602号房屋他项权证附记“土地面积不包含办公楼所占土地，剩余部分一并抵押”，该附记并未对办公楼所占土地界限进行明确划分，不能对抗已经在先办理抵押登记的办公楼占用范围内的土地面积，不足以排除人民法院对办公楼及分摊土地面积的强制执行。故某甲公司的诉讼请求，证据不足，依法不予支持。综上所述，依照 《中华人民共和国担保法》第三十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条（二）项的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回西安某某典当行有限公司的诉讼请求。案件受理费33039元，由西安某某典当行有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于咸阳市中级人民法院。                                    审  判  长  段存禄                               审  判  员  张安民                                 人民陪审员  张玉文                               二〇一九年七月二十六日  书 记 员 戴  倩 附：适用法律：    《中华人民共和国担保法》     第三十六条第一款  以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。    《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第九十二条  受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条  被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。    最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释     第三百一十一条  案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条  对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。    1