山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0106民初2757号原告：张士敏，女，1971年6月1日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：张晓莲，山西鼎信泽律师事务所律师。被告:太原龙马房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区郝庄镇马庄村委院内，统一社会信用代码×××。法定代表人：周超，董事长。委托诉讼代理人：尚红斌，山西泰格律师事务所律师。被告：山西恒嘉房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区纺织街******，统一社会信用代码×××。法定代表人：李有福。原告张士敏与被告太原龙马房地产开发有限公司（下称龙马公司）、山西恒嘉房地产开发有限公司（下称恒嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张士敏及其委托诉讼代理人张晓莲、被告太原龙马房地产开发有限公司的委托诉讼代理人尚红斌到庭参加诉讼，被告山西恒嘉房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张士敏向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告继续履行东方雅居房屋销售合同，向原告交付房屋使用权。2、依法判令被告承担逾期交房的违约责任并支付违约金。截止2019年4月9日二被告应向原告支付124565.57元违约金，以及从2019年4月9日起至实际交付时的违约金；3、赔偿租房损失171666.66元；4、本案诉讼费由二被告共同承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、要求被告太原龙马房地产开发有限公司和被告山西恒嘉房地产开发有限公司退还原告购房款279295元以及银行同期贷款利息损失；2、要求二被告赔偿原告房屋差价损失100413.68元；3、要求二被告赔偿原告租房损失171666.66元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2011年11月9日,原告张士敏与被告龙马公司签订房屋销售合同,其中被告恒嘉公司为出卖方委托代理人,约定原告购买被告龙马公司位于太原市马庄村东方雅居小区第1栋2单元601号房和6号地下室,房屋建筑面积约为107.74平方米,,地下室面积为117平方米。房屋交付日期为2012年10月31日前,如出卖人逾期交房超过四个月,买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的,合同继续履行并在最后交付期限的四个月后第二天（即2013年3月1日）起至实际交付之日止由出卖人按日向买受人支付己交付房款万分之二的违约金。合同签订后,原告如约在2011年11月9日向被告支付购房款199295元,后又在2012年9月3日向被告支付购房款80000元，共计279295元。依据合同约定,被告应当在2012年10月31前交房，由于各种原因，该楼自2013年年底至2016年年底处于烂尾楼状态，到2017年底恢复施工,于2018年竣工。但原告在2019年3月再次前往售楼部询问交房事宜时发现自己所购房屋己被卖给他人,并拒绝向原告继续履行合同。后经原告多方询问,二被告之间存在房地产项目转让的情形。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告太原龙马房地产开发有限公司辩称，1、答辩人与原告于2011年11月9日签订“东方雅居”的《房屋销售合同》并非是答辩人真实意思表示，该合同违反了法律强制性规定，应属于无效合同。2、答辩人与被告恒嘉公司不是合作开发的法律关系，答辩人不应当与恒嘉公司共同承担返还原告购房款的责任。3、答辩人与原告签订的《房屋销售合同》被确认无效后，其在合同中关于违约责任的约定也应该归于无效约定。综上所述，答辩人认为原告的诉求是无理要求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告山西恒嘉房地产开发有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告山西恒嘉房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《东方雅居房屋销售合同》，拟证明龙马公司委托恒嘉公司将东方雅居小区房屋及地下室出售给原告，被告龙马公司认为该合同为无效合同。2、原告提交的收据、农业银行业务凭证，拟证明原告向被告交付房款的事实。被告龙马公司认为房款交付给被告恒嘉公司。3、原告提交的房屋租赁协议，拟证明被告未向原告交房，原告在外租房产生的损失为171666.66元。被告对该证据真实性有异议，对关联性也不认可。4、被告龙马公司提交的合作建设协议书，拟证明龙马公司和恒嘉公司并不是合作开发房地产。原告的房屋销售合同是在龙马公司与恒嘉公司签订《合作建设协议书》之前签订的，房款也是给了恒嘉公司。原告认为该协议无效并不能排除被告恒嘉公司与被告龙马公司为委托买卖关系。经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2011年11月9日,原告张士敏与被告太原龙马房地产开发有限公司、被告山西恒嘉房地产开发有限公司签订《东方雅居房屋销售合同》,约定:原告购买被告龙马公司位于太原市马庄村东方雅居小区第1栋2单元601号房和6号地下室，被告恒嘉公司为出卖方委托代理人,房屋建筑面积约为107.74平方米,,地下室面积为117平方米。付款方式为于2011年11月9日交付该房款总额的50%，于该房屋封顶时交付该房款总额的30%，于该房屋交付使用时交付该房屋总额的20%，房屋交付日期为2012年10月31日前,如出卖人逾期交房超过四个月,买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的,合同继续履行并在最后交付期限的四个月后第二天起至实际交付之日止由出卖人按日向买受人支付己交付房款万分之二的违约金。合同签订后,原告于2011年11月9日向被告恒嘉公司支付购房款199295元,后于2012年9月3日向被告恒嘉公司支付购房款80000元，共计279295元。被告并未按照约定向原告交付房屋。另查明，本案合同中所涉的房屋至今未取得商品房预售许可证明。本院认为，涉案《东方雅居房屋销售合同》系商品房买卖合同，虽内容为当事人真实意思表示，但因被告至今未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，原、被告签订的《购房合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告恒嘉公司明知未取得商品房预售许可证不能进行商品房买卖而与原告签订商品房买卖合同、收受原告房款，导致合同无效，有明显的过错，故被告恒嘉公司理应将因该合同取得的购房款返还给原告，并承担占用原告资金期间的利息损失。即被告山西恒嘉房地产开发有限公司应向原告退还已付购房款，两笔合计279295元，并支付利息损失（以购房款199295元为基数，自2011年11月10日起至付清之日止，以购房款80000元为基数，自2012年9月4日起至付清之日止，以上均按中国人民银行同期贷款利率计算）。关于原告主张被告向其支付房屋差价损失100413.68元及租房损失171666.66元，本院认为合同无效后，由有过错方赔偿对方损失系基于缔约过失责任，赔偿的范围限于信赖利益，不包括合同在有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益，原告主张的被告应赔偿因合同无效后房价上涨导致其无法再购买其他房屋而造成房屋差价损失实际上属于赔偿信赖利益损失，于法无据，且双方并无如合同无效赔偿房屋差价损失的约定，关于原告主张的租房损失，本院认为双方合同对此亦无明确约定，且该房屋租金并不是合同无效必然造成的损失，故原告的上述诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告山西恒嘉房地产开发有限公司应向原告张士敏退还剩余购房款279295元，并支付利息损失（以购房款199295元为基数，自2011年11月10日起至付清之日止，以购房款80000元为基数，自2012年9月4日起至付清之日止，以上均按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告张士敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5381元由被告山西恒嘉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员  徐建堂二〇一九年七月二十五日书记员  高 斌附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。