广西壮族自治区那坡县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1026民初32号 原告（反诉被告）：黄晓玲，女，个体户，1984年10月14日出生，壮族，住广西马山县。 委托诉讼代理人：赵国库，广西中名（靖西）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘月艳，女，百色市红日房地产开发有限公司那坡分公司经理，1957年9月2日出生，壮族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：邓荔，广西济文律师事务所律师。 第三人：百色市红日房地产开发有限责任公司，住所地：广西百色市城北二路麒麟巷**。 法定代表人：刘日红，董事长。 委托诉讼代理人：邓荔，广西济文律师事务所律师。 原告黄晓玲诉被告刘月艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，本院依法适用简易程序，于2019年2月22日公开开庭进行了审理。原告黄晓玲的委托诉讼代理人赵国库、被告刘月艳的委托诉讼代理人邓荔到庭参加诉讼。后本案转为适用普通程序审理，于2019年4月29日再次公开开庭审理，原告黄晓玲的委托诉讼代理人赵国库、被告刘月艳的委托诉讼代理人邓荔到庭参加诉讼。又于2019年6月24日第三次公开开庭审理,原告黄晓玲的委托诉讼代理人赵国库、被告刘月艳及第三人百色市红日房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人邓荔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决确认被告作出的《解除合同通知书》无效，双方签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年1月份与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告租赁房位于那坡县睦边凤凰城负一楼A012、A0123、A014号的铺面，租赁期限自2018年1月10日至2023年1月9日止，合同签订后甲方（被告）给乙方（原告）4个月装修期，装修期内免租金，租金为4800元/月，保证金为15000元。此外该合同还对其他的权利和义务进行了约定。原告向被告缴纳半年的租金及28800元及15000元的保证金后，就将租赁的该铺面用于经营名为“那坡县花花世界音乐酒吧”。2018年8月份时，百色市阳光物业服务有限责任公司以原告经营的酒吧损害了其利益为由强行断电并责令原告停业，酒吧被迫停业瘫痪至今。2018年11月21日，被告出具了一份《解除合同通知书》以原告没有按时缴纳租金为由解除了合同并没收了保证金，责令原告三日内腾空并返还房屋。原告认为，原告虽有逾期交纳租金的行为，但并非不想交。原告有试图联系被告本人直接向其交纳租金，但因无法联系上被告本人而无法向其交纳租金，且被告向原告提出解除合同的时间，不与原告联系和沟通，没有向原告做过任何催告通知，直接就作出了解除合同。此外，原告此前向被告交纳的保证金尚可抵扣逾期期间的租金，还不至于形成根本违约，因此被告作出的解除合同行为不符合法律规定，其行为应当无效。综上所述，现原告特诉至人民法院，恳请法院依法判决。 原告对其陈述的事实，在举证期限内提供以下证据证实： 1.房屋租赁合同复印件一份，以证明原告于2018年4月份与被告签订了《房屋租赁合同书》； 2.解除合同通知书复印件一份，以证明被告解除合同。 被告辩称，一、被告根据百色市红日房地产开发有限责任公司（以下简称红日公司）的授权委托，2018年1月8日以被告名义与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（被告）将座落于那坡县百马路的红日睦边凤凰城负一楼A012、A0123、A014号的房屋出租给乙方（原告）使用，租赁期限自2018年1月10日至2023年1月9日止，合同签订后甲方（被告）给乙方（原告）4个月装修期，装修期内免租金，该房屋月租金为4800元/月，租赁保证金为15000元。本着先交租金后租用的原则，乙方应于本合同生效之日向甲方支付首期租金及租赁保证金（人民币）43800元，租金按半年结算，以后交纳时间必须在每半年租期结束一个月前支付；乙方超过5天不按期交纳租金及相关费用的，视为违约，甲方可解除合同收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，甲方不退回租金保证金；乙方的经营活动不得影响其他业主的正常生活作息等条款，该合同签订后，原告通过阳光物业公司支付被告2018年5月10日至2018年11月9日的租金28800元及租赁保证金15000元，原告收房用于经营“花花世界音乐酒吧”。合同履行期间，原告因夜间经营音乐酒吧产生噪声影响其他业主的正常休息，被业主投诉至百色市阳光物业服务有限责任公司（简称阳光物业），原告对阳光物业的整改通知置之不理，原告被阳光物业停电是其违规行为所致，与被告无关。2018年10日9日原告未按约定支付被告下半年租金，其超过5天不支付下半年租金的行为表明，双方约定的合同解除条件已成就。被告于2018年11月22日通过EMS快递向原告送达《解除合同通知书》，解除双方于2018年1月8日签订的《房屋租赁合同》，该解除合同通知至送达原告之日（2018年11月24日）起生效。另，据了解，涉案合同履行期间原告只支付阳光物业公司3600元电费，从未支付物业管理费，尚欠物业管理费3013.5元、水费812.7元、电费67元、垃圾费30元、违约金2423元。至今原告仍占用被告的出租房屋。二、原告有关解除合同通知行为无效的理由不能成立。原告如诚心履约可从红日公司那坡分公司找到被告的联系方式，也可通过提存方式履行义务，因此原告找不到被告不交租的理由不能成立。原告不按约定支付下半年租金，以致双方约定的解除合同条件成就，被告根据合同第十一条第3项的约定行使合同解除权符合《合同法》第九十三条的规定。本案被告行使约定解除权，不是法定解除权，解约催告不是行使约定解除权的前置程序，只要约定的解除合同条件成就时，被告即可行使合同解除权。原告主张其不存在根本违约，显然是混淆了约定解除和法定解除的概念，其有关被告解除合同通知行为无效的理由不能成立。综上，被告认为涉案合同为有效合同，原告不按约定支付租金的行为已构成违约，并由此导致解除合同的条件成就，被告行使合同解除权符合合同的约定和法律的规定，原告诉求的观点及理由不能成立，根据《合同法》第九十三条、四百零二条的规定恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认反诉原告与反诉被告于2018年1月8日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月24日解除；2、判令反诉被告恢复反诉原告那坡县百马路的红日睦边凤凰城负一楼A012、A013、A014号房屋的原状；3、判令反诉被告返还反诉原告那坡县百马路的红日睦边凤凰城负一楼A012、A013、A014号房屋；4、确认反诉被告的租赁保证金15000元归反诉原告所有；5、判决反诉被告按每日800元支付反诉原告房屋占用费，从2018年11月24日起至反诉被告返还房屋之日止；6、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告根据百色市红日房地产开发有限责任公司（以下简称红日公司）的授权委托，2018年1月8日以反诉原告的名义与反诉被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（反诉原告）将坐落于那坡县百马路的红日睦边凤凰城负一楼A012、A013、A014号房屋出租给乙方（反诉被告）使用；租赁期限自2018年1月10日至2023年1月9日止；合同签订后甲方给乙方4个月的装修期，装修期内免租金，租金为4800元/月，保证金为15000元。本着先交租后租用的原则，乙方应于本合同生效之日向甲方支付首期租金及租赁保证金（人民币）43800元，租金按半年结算，以后交纳时间必须在每半年租期结束一个月前支付；乙方超过5天不按期交纳租金及相交费用的，视为违约，甲方可解除合同收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，甲方不退回租金保证金；合同期满、终止、解除之日，乙方应将承租的房屋及设施以良好、适租的状态交还甲方，逾期不返还的，每逾期一日则应向甲方支付日租金5倍的房屋占用费；乙方凡是改变或破坏商铺原样的，乙方在合同期满、终止或解除时应恢复原状，否则，乙方所交的押金不予退回，押金不足以赔偿甲方损失的，乙方仍应继续赔偿甲方的损失；乙方的经营活动不得影响其他业主的正常生活作息等条款，该合同签订后，反诉被告通过阳光物业公司支付反诉原告2018年5月10日至2018年11月9日的租金28800元及租赁保证金15000元，并收房用于经营“花花世界音乐酒吧”。其在经营该酒吧期间，因产生噪声影响其他业主正常休息而被业主多次投诉。2018年10月9日反诉被告未按约定支付反诉原告下半年租金，其超过5天不支付下半年租金的行为表明，当事双方约定的合同解除条件已成就。反诉原告于2018年11月22日通过EMS快递向反诉被告送达内容为“解除本人（反诉原告）与您（反诉被告）于2018年1月8日签订的《房屋租赁合同》；你所交的租赁保证金本人不予退回；请您收到本通知书之日起三日内腾空租赁房屋并按照合同约定返还本人的租赁房屋，如您不按期返还的，本人将依照合同及法律的规定追究您的责任”的《解除合同通知书》，该解除合同通知至送达反诉被告之日（2018年11月24日）起生效。另，涉案合同履行期间反诉被告只支付阳光物业公司3600元电费，从未支付物业管理费，截止2018年11月24日尚欠物业管理费3013.5元、水费812.7元、电费67元、垃圾费30元、违约金2423元。至今原告仍占用被告的出租房屋。 被告对其答辩及反诉的事实，提供以下证据： 1.预（销）售商品房许可证、竣工验收备案表、授权委托书、房屋租赁合同复印件各一份，以证明涉案房屋为合法建筑，刘月艳根据百色市红日房地产开发有限责任公司的委托有权出租涉案房屋，以及双方之间房屋租赁权利义务的约定； 2.收据复印件一份，以证明反诉被告支付刘月艳2018年5月10日至2018年11月9日的租金28800元、租赁保证金15000元； 3.解除合同通知书、快递单、快递单号查询截图复印件各一份，以证明涉案解除合同通知书于2018年11月24日送达反诉被告后生效； 4.建设工程竣工验收报告、建设工程竣工规划验收合格单复印件各一份，以证明涉案建筑经竣工验收，工程质量合格； 5.右江日报登报截图复印件两份，以证明被告已经通过右江日报公示《解除合同通知书》； 6.解除合同通知书寄送快递单复印件一份，送达地址为广西马山县周鹿镇双联村伏葛屯，证实被告按照合同地址向原告寄送解除合同通知书； 7.关于黄晓玲欠缴水电费、物业管理费等款项的情况说明，由百色市阳光物业服务有限公司出具，证明以下几个方面的事实：一、证明原告与被告签订涉案合同，被告将合同复印件提交给物业公司备案，作为物业公司收取承租人黄晓玲费用的依据，二、证明原告是将第一期的半年租金交给物业公司，然后由物业公司交给被告的事实，三、原告的水电费并不是经过被告交给物业公司，而是直接交给物业公司，四、由于原告水电费、垃圾费欠缴，物业公司已将缴纳方法和履行期限告知原告,五、原告欠交水电等各项费用的事实； 8.电费收据复印件10张，证实原告已向阳光物业公司缴纳电费3600元的事实。 原告（反诉被告）答辩称，被告（反诉原告）的反诉请求1不成立；反诉请求2、3和5只能等待本诉结果才能明确，但即使构成违约，反诉被告也有责任，并不全都是反诉原告的责任；反诉请求4不符合合同约定，因为根据合同第十一条约定，乙方造成甲方损失的前提下才能不退还保证金。 原告（反诉被告）对其答辩事实没有证据提交。 第三人答辩称，一、红日公司在本案中不是适格当事主体，不享有权利也无需担责。红日公司的涉案房屋是合法建筑，涉案租赁合同是刘月艳在红日公司的授权范围内，以其个人名字与黄晓玲签订的合同，且黄晓玲在签订合同时不知道刘月艳与红日公司的代理关系，涉案合同及黄晓玲直接起诉刘月艳就是最直接的证据。根据《合同法》第402条的规定，涉案合同直接约束刘月艳与黄晓玲。故，红日公司在本案中不是适格当事主体，不享有权利也无需担责。二、红日公司认同刘月艳的本诉答辩及反诉主张，理由为：1.黄晓玲不按约定支付刘月艳租金及欠付物业公司水电费、物业管理费事实客观存在。刘月艳解除合同条件成就，其解除与黄晓玲合同的行为合法有效，并已发生法律效力；2.关于对合同第五条“租金按半年结算”的争议，我方的观点是：“结算”一词应作支付或给付的理解，即租金按半年支付，这是因为，本案租金的付款方式为先交租金后租用，且租金数额固定清楚无争议，没有对租金数额进行核算的必要。另，黄晓玲在起诉状中自认有逾期交纳租金的行为，说明当时双方对“结算”一词的合意就是支付或给付；3.关于水电费、物业费的支付问题。合同明确由黄晓玲支付，如何支付虽没有约定清楚，但在履行合同过程中，刘月艳将租赁合同复印件交物业公司作为物业公司向黄晓玲收取租赁费用的依据，且黄晓玲已向物业公司陆续支付2018年5月至7月电费3600元之事实说明，在履约过程中其认可租赁所产生的水电费、物业费应该向物业公司支付，水电费及物业费数额的核对也应该是物业公司与黄晓玲之间进行无需通过刘月艳。由此可见，黄晓玲欠交水电费，物业管理费、垃圾费实为故意拖欠，其行为已构成违约。 第三人对其答辩，没有证据提供。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了证据的质证。被告对原告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性都无异议。原告对被告提交的证据1、2、4、6、8的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3有异议，原告称并未收到这个快递；对证据5的真实性无异议，但对其行为的合法性有异议；对证据6无异议，但原告方称确实没有收到；对证据7有异议，这只是物业公司单方面作出的，其应当由房东与原告协商结算才能确认这个数额。对于本院认可的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：对于被告提交的证据3，被告将解除通知书邮寄到花花世界音乐酒吧，从2018年8月份开始，酒吧处于停业状态，且签收人并非黄晓玲本人，本院对于此邮件送达的效力不予认可；对于被告提交的证据5，被告是在合同约定的报纸上公示，本院予以认可；对于被告提交的证据7为被告单方计算，没有电费计价表、水费计价表佐证，本院不予认可。 经审理查明，被告根据第三人的授权委托，2018年1月8日以被告的名义与原告签订了《房屋租赁合同》。约定原告租赁位于那坡县睦边凤凰城负一楼A012、A0123、A014号的铺面，租赁期限自2018年1月10日至2023年1月9日止，合同签订后甲方（被告）给乙方（原告）4个月装修期，装修期内免租金，租金为4800元/月，租赁保证金为15000元。约定付款方式：本着先交租金后租用的原则，原告于本合同生效之日向甲方支付首期租金及租赁保证金（人民币）43800元，租金按半年结算，以后交纳时间必须在每半年租期结束一个月前支付。合同的第十一条约定：原告超过5天不按期交纳租金及相关费用的，视为原告违约，被告可解除合同收回房屋，造成甲方损失，由原告负责赔偿，被告不退还租金保证金。此外该合同还对其他的权利和义务进行了约定。2018年8月10日，百色市阳光物业服务有限责任公司以原告经营的酒吧损害了其他业主的正常生活秩序为由切断了原告的电源，为此，酒吧一直处于停业状态。2018年11月21日，被告出具了一份《解除合同通知书》以原告没有按时缴纳租金为由解除了合同并没收了保证金，并责令原告三日内腾空并返还房屋。原告认为，原告虽有逾期交纳租金的行为，但并非不想交。原告有试图联系被告本人直接向其交纳租金，但因无法联系上被告本人而无法向其交纳租金，且被告向原告提出解除合同的时间，不与原告联系和沟通，没有向原告做过任何催告通知，直接就作出了解除合同。原告此前向被告交纳的保证金尚可抵扣逾期期间的租金，还不至于形成根本违约，因此被告作出的解除合同行为不符合法律规定，其行为应当无效。为此，原告特诉至人民法院，恳请法院依法判决。 本案的争议焦点为，一、百色市红日房地产开发有限责任公司是否为适格的第三人？二、被告（反诉原告）向原告出具的《解除合同通知书》是否有效？三、被告（反诉原告）的反诉请求是否有事实法律依据？是否应该得到法庭支持？ 本院认为：一、关于百色市红日房地产开发有限责任公司是否为适格的第三人的问题，被告提交的《授权委托书》明确委托人（百色市红日房地产开发有限责任公司）对受托人（刘月艳）的依据代理权实施的代理行为予以认可，并承担法律责任。为此，红日公司作为本案出租房屋的产权人，应为本案适格的第三人；二、关于被告（反诉原告）向原告出具的《解除合同通知书》是否有效的问题。被告根据第三人的授权委托，2018年1月8日以被告的名义与原告签订了《房屋租赁合同》。约定原告租赁房位于那坡县睦边凤凰城负一楼A012、A0123、A014号的铺面，租赁期限自2018年1月10日至2023年1月9日止。在原告与被告签定的《房屋租赁合同》中的第十一条约定：原告超过5天不按期交纳租金及相关费用的，视为原告违约，被告可解除合同收回房屋，造成甲方损失，由原告负责赔偿，被告不退还租金保证金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2018年8月10日，原告在租赁第三人房屋的过程中，被百色市阳光物业有限责任公司以经营过程扰民的原因断电而停止了经营活动。在百色市阳光物业有限公司对原告采取断电的措施后，第三人所出租的房屋就已失去了约定的用途。虽然断电行为是百色市阳光物业的行为，但根据合同的相对性，保障出租房屋的约定用途为出租方也就是本案被告及第三人的义务。在本院审理的（2018）桂1026民初664号的案件中明确了百色市阳光物业有限公司与本案第三人签订了《前期物业服务合同》。被告作为出租方，也是物业公司的聘请人，有能力也应当要保障出租房屋的约定用途。且在本案中，被告在答辩中称原告是通过百色市阳光物业公司交纳了2018年5月10日至2018年11月9日的租金，原告可将后续的房租交给百色市阳光物业有限公司。但由于百色市阳光物业有限公司的断电行为致使原告无法正常经营，在原告与阳光物业公司就恢复营业事宜无法达成一致意见的前提下，原告有正当理由相信其按期交纳房屋租金也不能实现合同目的。综上，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。被告及第三人在未能按合同约定保障出租房屋的用途的情形下，未与原告方协商就以原告未按合同约定交纳房屋租金为由单方解除合同，对原告而言显失公平。为此，被告以原告未按合同约定交纳房屋租金为出具的《解除合同通知书》无效，双方签订的《房屋租赁合同》继续履行。若双方认为已无继续履行的必要，可自行协商解除《房屋租赁合同》；三、基于被告（反诉原告）方所作出的《解除合同通知书》无效，被告（反诉原告）的反诉请求本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条的规定，判决如下： 一、确认被告（反诉原告）作出的《解除合同通知书》无效，双方签订的《房屋租赁合同》继续履行。 二、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。 本案本诉受理费100元，由被告刘月艳负担。本案反诉受理费4756元，由被告（反诉原告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：待结算财政款项——法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部），逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农群惠 审 判 员  黄乃丘 人民陪审员  黄孝经 二〇一九年七月四日 书 记 员  刘 逍