四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初1262号 原告：钟恒，男，汉族，出生于1986年1月27日，住四川省南充市高坪区。 委托代理人:张小兰，女，汉族，出生于1985年7月31日，住四川省南充市高坪区，系钟恒之妻。 原告：张小兰，女，汉族，出生于1985年7月31日，住四川省南充市高坪区。 被告：四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司，住所地：四川省南充市高坪区江东中路七段**香颂湾**第****。 法定代表人：邱永生，职务：执行董事。 原告钟恒、张小兰诉被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司(以下简称“杰烽房地产公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院副院长蔡晓云担任审判长，与人民陪审员蒋传国、林勤组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钟恒的委托代理人张小兰及原告张小兰，被告杰烽房地产公司的法定代表人邱永生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告钟恒、张小兰向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即履行办理房屋产权登记手续；2.依法判令被告承担逾期办证费用的违约金23542.5元；3.依法判令被告返还被代收的办证费用；契税8762.52元、住宅专项维修资金4274.4元，印花税10元、办证工本费198元。4.由被告方承担本案诉讼费用等。事实和理由：2013年8月22日，原、被告签署了《商品房买卖合同》，合同编号：201308220266，合同约定原告（即买受人）购买被告（即出卖人）开发销售的南充市高坪区江东大道江东中路七段337号香颂湾2区第1幢1单元1405号房屋，房价款为人民币438126元整，原告已按照合同约定履行按揭付款义务。被告于2014年12月30日实际交付涉案房屋，被告应2016年3月31日前办结房屋产权手续，但截至起诉日被告一直未办理房屋产权手续，逾期达1075天。原告认为，被告迟延履行办结房屋产权手续既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。综上，起诉至法院，请求依法判决。 被告杰烽房地产公司辩称：1、愿意承担诉讼费。2、希望能够理解公司，确实公司没有钱，希望能放弃办证违约金的请求。 经审理查明：原告钟恒、张小兰系夫妻关系。2013年8月22日，原告钟恒、张小兰与被告杰烽房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：被告向原告出售其开发的位于南充市高坪区商品房，该商品房为预售商品房(商品房预售许可证号:（南高）房预售证第20130011号),商品房用途为住宅，房屋建筑面积为106.86平方米，套内建筑面积为86.41平方米，房屋单价为5070.32元/平方米（按照套内建筑面积计算），房屋总价款为438126元，其中，由原告支付首期购房款238126元，剩余200000元向银行借款支付，商品房交付的时间为2014年12月31日前。转移登记约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起（空白）日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：一次性或分期付款应在2016年1月31日前办理房屋权属转移登记，按揭付款应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告于2013年8月26日将首期购房款238126元支付给被告，剩余购房款由原告向银行按揭贷款200000元支付给被告，被告于2013年8月26日、2014年10月28日分别向原告出具了金额为132335元、200000元的销售不动产统一发票。 还查明，2015年1月，原告从被告处领取了案涉商品房钥匙，被告已将房屋交付原告使用。应被告要求，原告于2015年2月15日另行支付被告代办房产证、土地使用权证的契税费用8646.70元、印花税10元、工本费198元，共计8970.52元，被告出具了收据一张。因被告一直未到南充市住房和城乡建设局办理案涉香颂湾2区项目的竣工验收备案等原因，导致案涉商品房至今未进行初始登记和办理房屋权属转移登记，原告至今未取得案涉商品房的产权证书。 在庭审过程中，经本院释明，原告撤回了第一项诉讼请求。同时增加了要求被告承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求。被告当庭表示愿意放弃对原告增加诉讼请求答辩期、举证期的权利。 上述事实有证据及庭审笔录在卷佐证，足以证实。 本院认为本案争议的焦点是：1、原、被告双方签订的《商品房买卖》合同的效力问题；2、关于原告要求被告承担未办理初始登记的违约责任问题；3、关于原告要求被告承担未办理转移登记的违约责任问题；4、关于被告是否应当返还收取的代办商品房房屋产权证、土地使用权属证契税费、维修基金的问题。 1、二原告与被告杰烽房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体及他人的利益，案涉房屋现已予以交付，双方的买卖合同关系依法成立且合法有效，案涉合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 2、案涉合同签订后，原告全面履行了合同义务，付清了购房款，被告未按照合同约定的时间即2015年12月31日前对原告所购买商品房所在楼栋进行初始登记，依法应当承担合同约定的违约责任，双方合同约定按日万分之零点五计算违约金，该约定符合《合同法》的相关规定，本院依法予以支持。被告应当承担合同约定的初始登记违约金计算至约定办理转移登记时止，即从2016年1月1日起按每日万分之0.5，以已付房款438126元为基数计算至2016年3月31日止，经计算为1971.56元（438126元×90日×0.5÷10000）。 3、该案原告系按揭贷款购房，依据合同约定，被告应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记，但由于被告未办理初始登记的原因致使原告所购房屋无法办理转移登记，被告构成违约，依法应当承担违约责任。虽然原、被告并未在《商品房买卖合同》中未约定逾期办理转移登记的违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，违约金应当计算，由于我国金融市场利率化改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，导致适用该条丧失参照依据，因此，按照公平原则综合全案和原告实际损失情况，本院酌定按日万分之0.5的标准计算逾期办证的违约金，计算时间从约定的办理房屋权属转移登记次日即2016年4月1日起至办理完成案涉楼栋初始登记时止。 4、原、被告双方在交接房屋时口头约定由被告代原告办理产权登记，原告向被告支付契税费、维修基金、预告费。该约定系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方事实上形成合法、有效的委托合同关系。原告已按约向被告支付了相关费用，被告应当按约为原告办理案涉商品房权属转移登记。因被告未按约为原告办理案涉商品房权属转移登记，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或受托人可以随时解除委托合同”之规定，原告有权解除与被告的委托合同关系并要求被告返还上述费用，由其在办证时自行向相关部门缴纳，故本院对原告提出的要求被告返还代收的办证费用，本院予以支持。本案中原告是向管理住宅专项维修基金的相关部门交纳了住宅专项维修基金，被告杰烽房地产公司并没有收取原告的住宅专项维修基金，因此对原告要求被告返还住宅专项维修基金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。 审理中，原告自愿撤回“判令被告立即为原告办理该商品房（预告商品房预告登记）、该商品房所在楼栋的权属证明及房屋产权转移登记”的请求，系其依法处分自己的民事权利，本院依法予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款之规定，判决如下： 一、由被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告钟恒、张小兰支付逾期办理房屋初始登记的违约金1971.56元； 二、由被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告钟恒、张小兰支付从2016年4月1日起以已付房款438126元为基数，按每日万分之0.5的标准计算逾期办理房屋转移登记的违约金至办理完成案涉楼栋初始登记时止； 三、由被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告钟恒、张小兰返还收取的代办房屋权属证的契税费用、印花税、办证工本费8970.52元； 四、驳回原告钟恒、张小兰的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费720元，由被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  蔡晓云 人民陪审员  蒋传国 人民陪审员  林 勤 二〇一九年七月三十日 书 记 员  冯 颖