福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0503民初5041号 原告：泉州东海湾资产管理有限公司,住所地福建省泉州市丰泽区。 法定代表人：吕艳霜,该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙树玲、杨嘉文，福建伟盛律师事务所律师。 被告：上海鏊丰物流有限公司，住所地上海市青浦区。 法定代表人：杨立斌,该公司总经理。 委托诉讼代理人：傅金波，泉州闽南法律服务所法律工作者。 被告：杨立斌,男,1977年1月16日出生,汉族,住福建省宁化县。 委托诉讼代理人：傅金波，泉州闽南法律服务所法律工作者。 第三人：泉州东海开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。 法定代表人：姚志胜，该公司负责人。 委托诉讼代理人：江碧芳，女，该公司工作人员。 原告泉州东海湾资产管理有限公司（以下简称东海湾资管公司）与被告上海鏊丰物流有限公司（以下简称鏊丰物流公司）、杨立斌，第三人泉州东海开发有限公司（以下简称东海开发公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东海湾资管公司的委托诉讼代理人孙树玲及被告鏊丰物流公司、杨立斌的共同委托诉讼代理人傅金波，第三人东海开发公司的委托诉讼代理人江碧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东海湾资管公司向本院提出诉讼请求，判令：1、确认东海湾资管公司与鏊丰物流公司签订的合同编号【ＤＨＷ2-Ｆ2-ＤＹＷ】《多样屋联营合同》及《合同补充协议》《多样屋联营合同补充协议》于2019年4月10日解除；2、鏊丰物流公司立即支付自2018年11月1日起至合同解除之日止尚欠的租金256000元,物业管理费32533.33元,水电费599.73元,以及自2018年12月10日起按日千分之二的标准计算至实际付清款项之日止的违约金（暂算至2019年4月10日约为32135.5元）；3、鏊丰物流公司赔偿东海湾资管公司工程装修款1548000元；4、鏊丰物流公司支付自合同解除之日起至实际交还房屋之日止按每月96000元的标准计算的场地占用费；5、杨立斌对鏊丰物流公司上述第2项、第3项及第4项的债务承担连带责任；6、本案的诉讼费用由鏊丰物流公司、杨立斌承担。事实与理由：2017年3月18日，东海湾资管公司与鏊丰物流公司签订了《多样屋联营合同》（下称“租赁合同”）及补充协议,约定东海湾资管公司将位于福建省泉州市丰泽区商业广场二层铺＋公共部分租赁物出租给鏊丰物流公司投入经营多样屋品牌店,租赁面积610平方米,租期自2017年5月1日起至2023年4月30日止,租金为抽成租金,以营业额为基数乘以12%计算,鏊丰物流公司应于次月的第5日前提供上个月销售报表,在东海湾资管公司收到报表并核实后5个工作日内支付租金物业管理费按面积计付,收费标准为10元／平方米／月,当月物业管理费在次月支付租金时一并支付。2018年3月18日,东海湾资管公司与鏊丰物流公司、杨立斌三方签订《合同补充协议》,约定杨立斌为鏊丰物流公司履行租赁合同应承担的义务提供连带责任保证（包括但不限于鏊丰物流公司应承担的租金、综合管理费、保证金、物业服务费、质量保证金及违约责任）。2017年3月18日,东海湾资管公司为装修租赁标的物,委托第三人东海开发公司与杨立斌签订《装饰工程施工协议书》,并投入工程装修款1548000元用于租赁标的物的装修。2018年6月1日,东海湾资管公司与鏊丰物流公司签订《多样屋联营合同》补充协议,约定2018年11月1日至2019年4月30日,保底营业额为40万元／月,如果营业额达不到保底要求,则以保底营业额为基数乘以12%计取当月租金及综合管理费。多样屋店铺开业后鏊丰物流公司经营至2018年4月底,后于2018年5月1日开始停业,东海湾资管公司先后于2018年11月1日、2018年12月1日两次向鏊丰物流公司发出通知,要求鏊丰物流公司重新提出开业方案,但多样屋店铺至今仍关业,且自2018年11月1日起的租金及综合管理费、物业管理费、水电费等也未能支付,经东海湾资管公司多次催讨后,鏊丰物流公司仍拒不履行付款义务,杨立斌也未履行连带保证责任。东海湾资管公司于2019年4月8日向鏊丰物流公司、杨立斌发出律师函,解除合同编号【ＤＨＷ2-Ｆ2-ＤＹＷ】《多样屋联营合同》及《合同补充协议》、《多样屋联营合同补充协议》,鏊丰物流公司、杨立斌已于2019年4月10日签收律师函。 鏊丰物流公司辩称：一、对解除合同没有异议，合同解除时间为2019年4月10日也没有异议。二、解除合同的后果是诉争店铺连同装修物原物返还东海湾资管公司，且东海湾资管公司没有任何证据证明因鏊丰物流公司违约导致东海湾资管公司损失154.8万元装修款，请求鏊丰物流公司赔偿154.8万元装修款完全没有任何事实和法律。东海湾资管公司与鏊丰物流公司关于诉争店铺系由双方租赁合同关系变更为双方联营合同关系，具体过程如下：2017年2月21日，双方就诉争店铺租赁事宜达成协议并签订《租赁合同》，根据该《租赁合同》约定，东海湾资管公司将诉争店铺出租给鏊丰物流公司使用，东海湾资管公司纯粹收取租金及相关管理费用，装修事项由鏊丰物流公司自行负责，即双方是单纯的租赁合同关系。但在2017年2月25日东海湾资管公司与杨立斌签订《合同补充协议》后，东海湾资管公司与鏊丰物流公司协商对店铺租赁事宜作重大变更，即将《租赁合同》约定由鏊丰物流公司装修变更为由东海湾资管公司负责装修，原约定以固定价格收取的租金变更为租金、综合管理费、商品促销和特卖的折扣等按鏊丰物流公司的营业费用以一定的比例提成收取（详见第四条），亦即将原双方的单纯租赁合同关系变更为双方联营合同关系，因此，双方终止原《租赁合同》，并于2017年3月18日另行签订诉争《多样屋联营合同》。同时，东海湾资管公司由其关联公司东海开发公司（即本案第三人）与杨立斌签订《装饰工程施工协议书》，约定诉争店铺由杨立斌进行装潢。基于以上事实，则东海湾资管公司请求鏊丰物流公司赔偿154.8万元装修款，缺乏事实和法律依据。1、若将本案合同定性为租赁合同，因租赁合同约定店铺由东海湾资管公司负责装修，则东海湾资管公司是将装修好的店铺出租给鏊丰物流公司，装修添附属于租赁物的组成部分。《合同法》第二百一十八条规定“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”，第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。本案因合同解除而终止后，装修款形成的添附随同店铺作为租赁物返还东海湾资管公司，东海湾资管公司请求鏊丰物流公司赔偿装修款，明显缺乏事实和法律依据。2、若将本案合同定性为联营合同，则店铺和装修费用属于东海湾资管公司投入的财产，根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第七条第（二）款规定，“在清退联营投资时，联营各方原投入的设备、房屋等固定资产，原物存在的，返还原物；原物已不存在或者返还原物确有困难的，作价还款”，诉争《多样屋联营合同》解除后，东海湾资管公司的装修添附随同店铺已经以原物返还东海湾资管公司，故请求鏊丰物流公司赔偿装修款，同样明显缺乏事实和法律依据。3、根据《合同法》第一百一十三条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，即使是因鏊丰物流公司违约导致解除合同，鏊丰物流公司也仅对因自己的过错导致的东海湾资管公司实际经济损失部分依法承担责任。本案东海湾资管公司根本没有任何证据足以证明因鏊丰物流公司的违约行为而导致其实际损失就是154.8万元装修款，故东海湾资管公司请求鏊丰物流公司赔偿全部装修款154.8万元，显然也是缺乏事实和法律依据。4、《多样屋联营合同》第二十一条第21.9款约定“乙方在租赁该商铺期间三年内提出解除租赁合同或者因乙方违约使租赁合同解除应赔偿甲方相应装修工程价款。第四年乙方提出解除租赁合同或者因乙方违约使租赁合同解除应赔偿甲方30万元、第五年乙方提出解除租赁合同或者因乙方违约使租赁合同解除应赔偿甲方20万元、第六年乙方提出解除租赁合同或者因乙方违约使租赁合同解除应赔偿甲方10万元”，可见，第三年的最后一天与第四年开始的第一天解除合同，相隔仅一天约定的赔偿数额相差倍数却超过五倍多，相差金额到达124.8万元，可见解除合同并非必然导致东海湾资管公司装修款全部损失，因此，东海湾资管公司请求鏊丰物流公司赔偿全部装修款154.8万元，明显没有事实根据。三、合同约定鏊丰物流公司按日千分之二支即相当于月利率6%付逾期付款违约金，明显过高，请求人民法院根据《合同法》第一百一十四条规定予以减少。四、东海湾资管公司依法应当将鏊丰物流公司的80万元装修款折价补偿给鏊丰物流公司，并应返还鏊丰物流公司投入店内的价值约100万元财产原物。2017年5月底，杨立斌按照约定完成诉争店铺的装修工程并交付使用后，鏊丰物流公司于2017年6月8日开始试营业。由于诉争店铺地处远离中心市区，商业基础先天薄弱，且东海湾资管公司招商不力，未能兑现招租时对鏊丰物流公司承诺的引入高端商家打造高端商务区，导致鏊丰物流公司的经营凄凉，2018年5月，东海湾资管公司要求鏊丰物流公司对店铺自行投入资金对原装修好的店铺再投入资金，提升店铺形象，以配合东海湾资管公司招商形象宣传需要。为此，鏊丰物流公司停业对店铺进行形象提升装修，至2019年3月份底基本完成提升装修，为此添置装修费80万元左右。根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第七条第（二）款规定，“在清退联营投资时，联营各方原投入的设备、房屋等固定资产，原物存在的，返还原物；原物已不存在或者返还原物确有困难的，作价还款”，解除合同后，鏊丰物流公司投入的80万元装修物难以与店铺分离，客观无法返还鏊丰物流公司，东海湾资管公司应折价返还鏊丰物流公司，并应将鏊丰物流公司存放在诉争店铺的价值约100万元的酒店用品、办公家具和经营设施设备等原物返还给鏊丰物流公司。五、东海湾资管公司既请求鏊丰物流公司支付高额违约金同时又请求鏊丰物流公司赔偿巨额损失，违反了《合同法》及最高院的相关解释规定，明显缺乏法律依据。六、东海湾资管公司请求鏊丰物流公司支付自合同解除之日起至实际交还房屋之日止按每月96000元的标准计算的场地占用费，缺乏事实和法律依据。鏊丰物流公司自2018年4月30日关店至今，鏊丰物流公司多次要求搬回店内价值约一百万元的卖品、办公家具和经营设施设备，但东海湾资管公司却引用《多样屋联营合同》第十六条第16.13款，强制关闭店铺，拒绝鏊丰物流公司将店铺内的物品搬迁，导致鏊丰物流公司无法移交店铺。同时，根据合同约定，本案合同早已具备解除条件，但东海湾资管公司却迟迟不解除合同。因此，东海湾资管公司行为是导致鏊丰物流公司无法腾空、移交诉争店铺的原因，故无权要求鏊丰物流公司支付场地占用费。七、《多样屋联营合同》及《补充协议》中，有关租金管理费计费支付方式、赔偿装修款、支付场地占用费等约定属于联营合同的保底条款，依法无效，东海湾资管公司根据联营合同保底条款请求鏊丰物流公司支付相关费用，不应支持。东海湾资管公司作为联营合同的一方，却根据《多样屋联营合同》的相关保底条款只分享联营的盈利，却不承担联营的亏损责任，违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了鏊丰物流公司的合法权益，其相关诉讼主张依法不应支持。 第三人辩称：一、其于2017年3月18日与杨立斌签署的《装饰工程施工协议》系由于东海湾资管公司与鏊丰物流公司签订了《多样屋联营合同》，东海湾资管公司为装修租赁标的物，即位于福建省泉州市丰泽区商业广场二层铺＋公共部分的房产，以其名义与杨立斌签署了《装饰工程施工协议》。二、其于2017年3月27日、2017年5月24日、2017年8月17日先后三次共向杨立斌的账户支付工程款共计1548000元，该款项是《装饰工程施工协议》项下约定的装修款项，系其代东海湾资管公司支付的租赁标的物的装修费用。三、其签署的《装饰工程施工协议》并支付1548000元装修款是受东海湾资管公司委托而从事的法律行为，其与杨立斌、鏊丰物流公司不存在其他合同关系。 经审理查明：1、2017年3月18日，东海湾资管公司与鏊丰物流公司签订了《多样屋联营合同》（下称“租赁合同”）及补充协议,约定东海湾资管公司将位于福建省泉州市丰泽区商业广场二层铺＋公共部分租赁物出租给鏊丰物流公司使用,租赁面积610平方米,租期自2017年5月1日起至2023年4月30日止,共72个月。租金为抽成租金，承租方应承担租金及综合管理费，租金及综合管理费按每月营业额为基数乘以12%计算。承租方应于次月的第5日前提供上个月销售报表,在东海湾资管公司收到报表并核实后5个工作日内支付租金。物业管理费按面积计付,收费标准为10元／平方米／月,当月物业管理费在次月支付租金时一并支付。2018年6月1日,东海湾资管公司与鏊丰物流公司签订《多样屋联营合同》补充协议,约定：2018年11月1日至2019年4月30日,保底营业额为40万元／月,如果营业额达不到保底要求,则以保底营业额为基数乘以12%计取当月租金及综合管理费。2、2018年3月18日,东海湾资管公司与鏊丰物流公司、杨立斌三方签订《合同补充协议》,约定：鉴于甲、乙双方于2017年3月18日签订关于东海大街临街店铺号《租赁合同》，合同编号：。经友好协商，三方就乙方（鏊丰物流公司）承租甲方（东海湾资管公司）的相关事宜订立本合同补充协议，以资共同遵守。一、丙方（杨立斌）已详细阅读并知晓甲、乙双方于2017年3月18日签订租赁合同及附件的所有内容。二、丙方自愿对乙方应承担的义务提供连带责任保证（包括但不限于乙方应承担的租金、综合管理费、保证金、物业服务费、质量保证金及违约责任）。……甲方落款时间：2017年3月18日，乙方：2017年2于25日；丙方：2017年2月25日。3、2017年3月18日,第三人东海开发公司与杨立斌签订《装饰工程施工协议书》,由杨立斌对丰泽区东海湾·太古广场（二期）商业广场二层铺＋公共部分进行装修，装修总价款为1548000元，该价款为固定价款。庭审中，第三人与杨立斌均确认该装修款项均系东海湾资管公司实际支付，杨立斌确认其有收到该装修款。4、2019年4月8日，东海湾资管公司向鏊丰物流公司、杨立斌发送律师函，告知合同解除事宜及支付租金、物业管理费、水电费、违约金等，鏊丰物流公司、杨立斌确认其于2019年4月10日收到该律师函。5、案涉合同解除时间为2019年4月10日，鏊丰物流公司搬离店铺时间为2019年4月17日。鏊丰物流公司自2018年11月1日起未付租金，2018年11月1日至2019年4月10日期间的租金为256000元、物业管理费为32533.33元。因租金自2018年11月1日起未付，2018年11月份的租金应于2018年12月10日前支付，因此，违约金的起算点为2018年12月10日。 本院认为，东海湾资管公司与鏊丰物流公司之间的租赁合同关系，有东海湾资管公司提供的《多样屋联营合同》、《多样屋联营合同补充协议》以及东海湾资管公司与鏊丰物流公司双方在庭审中的陈述为证，事实清楚，足以认定。上述《多样屋联营合同》、《多样屋联营合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同，鏊丰物流公司未能按合同约定按时支付租金等，东海湾资管公司有权要求解除合同并依约要求支付租金、物业管理费。庭审中，东海湾资管公司与鏊丰物流公司确认租金自2018年11月1日起未付，合同解除时间为2019年4月10日，2018年11月1日至2019年4月10日期间的租金为256000元、物业管理费为32533.33元，因此，东海湾资管公司请求鏊丰物流公司应支付租金256000元、物业管理费32533.33元，本院予以支持。关于未付租金而产生的违约金，东海湾资管公司请求违约金依合同约定按日千分之二的标准自2018年12月10日起计算至实际付清之日止，鏊丰物流公司对违约金的起始时间没有异议，但是对计算标准有异议，认为日千分之二的标准过高，请求按中国人民银行同期同类贷款利率予以调整。本院认为，鏊丰物流公司逾期支付违约金及物业管理费给东海湾资管公司的损失系利息损失，合同关于违约金的约定过高，现鏊丰物流公司请求按中国人民银行同期同类贷款利率予以调整，本院予以支持。对于东海湾资管公司要求支付水电费599.73元，因其未能提供正式票据，本院不予支持。关于东海湾资管公司请求支付合同解除之日（2019年4月10日）起至实际交还房屋之日（2019年4月17日）止的场地占用费22400元，鏊丰物流公司对于上述期间应支付场地占用费没有异议，但是对于场地占用费的计算标准有异议，其认为《多样屋联营合同》第23.2条约定的按双倍租金的标准支付场地占用费过高，应调整为按一倍租金计算，本院认为，鏊丰物流公司该请求合理，应予支持，场地占用费应为40万元/月*12%/30天*7天=11200元，鏊丰物流公司应支付东海湾资管公司场地占用费11200元。关于东海湾资管公司请求支付工程装修款，依据《多样屋联营合同》第21.9条约定:“乙方在租赁该商铺期间三年内提出解除租赁合同或者因乙方违约使租赁合同解除应赔偿甲方相应装修工程价款。……”,案涉合同解除时间为2019年4月10日，尚未满三年租期，因此，东海湾资管公司请求赔偿工程装修款1548000元，本院予以支持。关于杨立斌是否应对鏊丰物流公司的上述债务承担连带责任，鏊丰物流公司、杨立斌辩称，在本案《多样屋联营合同》签订之前，双方之间签订了一份《租赁合同》，而后杨立斌签订了《合同补充协议》。后由于条款变更，双方终止《租赁合同》，重新签订本案的《多样屋联营合同》，因此该《合同补充协议》是杨立斌针对之前的《租赁合同》提供的担保，而非对本案《多样屋联营合同》提供保证，其不应承担保证责任。东海湾资管公司认为，虽然《合同补充协议》上写的是针对《租赁合同》提供担保，且未写明租赁合同编号，但上面载明的《租赁合同》的签订时间与本案《多样屋联营合同》的签订时间是一致的，且东海湾资管公司与鏊丰物流公司之间没有签订过所谓的《租赁合同》，《多样屋联营合同》实际是双方对租赁关系具体内容的约定，《合同补充协议》载明的《租赁合同》实际上就是本案《多样屋联营合同》，只不过文字书写不够规范。本院认为，鏊丰物流公司、杨立斌主张其与东海湾资管公司另有签订租赁合同，但其未能举证证明该合同存在，本案《多样屋联营合同》约定的内容实际上系租赁合同关系，综合考虑《合同补充协议》最后一方的签订时间及《合同补充协议》上载明的主合同签订时间等因素，对于东海湾资管公司的主张本院予以采信，因此，杨立斌应对鏊丰物流公司的上述债务应承担连带清偿责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、泉州东海湾资产管理有限公司与上海鏊丰物流有限公司签订的编号为【DHW2-F2-DYW】《多样屋联营合同》及《合同补充协议》于2019年4月10日解除； 二、上海鏊丰物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付泉州东海湾资产管理有限公司租金256000元、物业管理费32533.33元，共计288533.33元，并支付以288533.33元为基数自2018年12月10日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金； 三、上海鏊丰物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付泉州东海湾资产管理有限公司工程装修款1548000元； 四、上海鏊丰物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付泉州东海湾资产管理有限公司场地占用费11200元； 五、杨立斌对上海鏊丰物流有限公司上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任； 六、驳回泉州东海湾资产管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23504元，减半收取计11752元，由上海鏊丰物流有限公司负担10715，由泉州东海湾资产管理有限公司负担1037元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  谢燕玉 二〇一九年七月二十九日 书记员  陈江艺 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。