新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初３２９号原告（反诉被告）：刘献，男，1974年5月1日出生，汉族，个体户，住乌鲁木齐市新市区。原告（反诉被告）：王旭荣，女，1976年8月5日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。二原告委托诉讼代理人：朱艳陵，新疆吉音律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨梅红，女，1968年9月13日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。被告（反诉原告）：牛海娇，女，1991年12月11日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。被告（反诉原告）：牛永寿，男，1942年10月12日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。三被告委托诉讼代理人：李军，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。三被告委托诉讼代理人：李腾蛟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告（反诉被告）刘献、王旭荣与被告（反诉原告）杨梅红、牛海娇、牛永寿财产损害赔偿纠纷一案，本院2019年1月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘献、王旭荣及其委托诉讼代理人朱艳陵，被告（反诉原告）牛海娇，被告（反诉原告）杨梅红、牛海娇、牛永寿的委托诉讼代理人李腾蛟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘献、王旭荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告代为补交的采暖费7673元、物业费1503元、垃圾费225元、房屋按揭款73446.63元；2.判令被告赔偿因占有房屋给原告造成租金损失224000元；3.判令被告支付违约金29861元；4.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2007年3月25日，被告的近亲属牛继荣（2013年7月20日死亡）为甲方，原告为乙方，签订一份房屋抵债协议，约定乙方将其名下位于乌鲁木齐市房屋，于2007年4月15日交甲方使用，该房屋银行按揭自2007年3月30日起由甲方负责向银行按月支付，自2007年3月30日之后产生的水、电、暖、物业等一切费用由甲方负责。但是，被告入住使用原告房屋多年却未履行协议。在2007年4月15日至2017年2月14日期间，被告曾答应会补上原告垫付的采暖费、物业费等费用，但至今没有按约定支付采暖费、物业费、垃圾费、房屋按揭款等。被告的行为构成根本违约，侵犯了原告合法权益。现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）杨梅红、牛海娇、牛永寿辩称并反诉称：原告主张的采暖费，物业费及垃圾费确实发生的被告同意承担。房屋按揭款，被告认为是原告自行把房屋卖给他人，产生的按揭费用应该由原告自行承担。由于双方签订了以物抵债协议，被告是有权占有房屋的，不同意承担租赁损失。关于违约金，被告认为双方都有责任，不应该承担。原告违反约定，私自于2012年1月9日办理房产证，又于2017年1月16日在未通知被告的情况下将房屋过户给案外人，私自更换门锁，致使被告无法正常居住，严重违反了协议的约定。现被告提出反诉，请求判令原告支付违约金29861元并承担反诉费。原告（反诉被告）刘献、王旭荣针对反诉辩称：被告的反诉没有事实及法律依据，被告所依据的协议条款是无效条款，双方协议中约定了付款方式，被告没有按时缴纳房款构成根本违约，原告是守约方，请求驳回被告的反诉请求。原告（反诉被告）刘献、王旭荣围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一：中国建设银行个人住房借款合同书，证明涉案房屋总价值99537元，向银行贷款69000元，每月扣款477.76元，共247个月；证据二：还款凭证、房产解押通知书，证明原告支付22804元，原告已经付清房款；证据三：物业费、采暖费、垃圾费凭证，证明原告主张的物业费、采暖费、垃圾费具体金额；证据四：收据，证明因为被告方没有按时缴纳按揭款，原告缴纳的违约金；证据五：房屋租赁合同、结算单，证明涉案房屋相同小区2016年的租金每月2000元；证据六：录音材料，证明物业费、采暖费、垃圾费、按揭款以及违约金的事实；被告（反诉原告）杨梅红、牛海娇、牛永寿对原告提供的上述证据发表质证意见如下：对证据一、二真实性、合法性认可，关联性不予认可，原告在2015年12月25日还款完毕后房产证是办理在其个人名下的，房屋也已经出售给第三人，房款也是转到原告名下，房屋的按揭款应该由原告个人承担，原告向我方主张按揭款显然不公平；对证据三以法院查明的为准；对证据四证明的问题不认可，按揭款我们不是不付，原告给我们抵了房子后，原告欠了被告方父亲的货款20万元，双方约定按揭款是从20万元货款中扣除；对证据五房屋租赁合同认为被告占有房屋是有权占有，不应当支付租金，即便是要支付租金，原告主张租金的金额被告不认可，该租赁合同不能够作为参考；对证据六的三性均不予认可。被告（反诉原告）杨梅红、牛海娇、牛永寿就其抗辩内容及反诉请求提交如下证据：证据：判决书，证明原告已经将房屋买给第三人。原告（反诉被告）刘献、王旭荣对被告提供的上述证据发表质证意见如下：对判决书真实性认可，判决结果是解除了双方的协议，协议已经不存在了，被告要拿回本金，原告有权主张自己的权利。本院对原、被告提供的上述证据认证如下：原告提交的证据一、二、三、四被告对其真实性没有异议，本院予以确认；原告提交的证据五、六真实性无法核实，本院暂不予确认；被告提交的判决书真实性、有效性及关联性本院予以确认。上述证据可以证实：2000年3月30日，原告刘献与乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司签订商品房购销合同，约定原告购买该公司开发的位于苏州花园二期1栋2单元602室住宅（面积93.55平方米），总计99537.2元，原告交纳了30537.2元，并办理了按揭手续。2007年3月25日，牛继荣（甲方）与原告刘献、王旭荣（乙方）签订房屋抵债协议，约定：一、原告有乌市苏州路花园小区1号楼2单元602号房屋一套，面积93.55平方米，价值9.9537万元，该房为按揭房，按揭20年，首付3.0537万元和2000年3月30日至2007年3月30日的按揭款合计7.3万元，抵牛继荣7.3万元的债权。二、原告房屋于2007年4月15日交于牛继荣使用。三、该房银行按揭自2007年3月30日起由牛继荣负责向银行按月支付，或一次性向银行付清剩余按揭款，或由牛继荣按月向原告给付按揭款，再由原告向银行支付。四、待全部按揭款付完后，由牛继荣、原告双方去办理产权等证件，然后双方再去房屋交易部门办理过户手续。原告必须配合牛继荣办理各种产权证，保证该房的产权最终落户到牛继荣名下。所产生的一切费用由牛继荣承担。该房屋自2007年3月30日前所产生的水、电、暖、物业等一切费用由原告负责结清，之后的费用由牛继荣负责。五、本协议一式两份，牛继荣、原告双方各执一份，双方签字后生效。任何一方不得反悔，任何一方违反协议，除继续履行本协议外，须向对方支付违约金计总房款的30%。签订协议后，原告将房屋交付给牛继荣。该房屋在2014年1月1日-2017年2月14日期间的物业费为1525元，垃圾费228元，2012年-2016年期间的采暖费为7673.60元，被告在房屋使用期间没有缴纳，原告代为缴纳。2016年1月，中国建设银行股份有限公司乌鲁木齐红山路支行开具房产解押通知书，内容为：乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心：兹有我行借款人刘献于2000年3月30日贷款陆万玖仟元整，该借款人用于购买乌市新市区苏州路68号苏州花园二期1栋2单元602室住宅一套，该笔贷款本息已结清，请给予办理房产解押手续。现该房产已由原告转让他人，并已办理过户手续。2018年3月9日，杨梅红、牛海娇、牛永寿将本案刘献、王旭荣诉至本院，请求判令解除2007年3月25日双方签订的《房屋抵债协议》，并要求刘献、王旭荣返还购房款73000元，赔偿房屋升值损失360355元。2018年7月14日，本院作出（2018）新0104民初694号民事判决书，判决解除牛继荣与刘献、王旭荣签订的《房屋抵债协议》，刘献、王旭荣给付牛永寿、杨梅红、牛海娇73000元并驳回了其他诉讼请求。本案审理中，根据原告申请，本院通过乌鲁木齐市中级人民法院统一摇珠，委托新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）鉴定，涉案位于苏州花园二期1栋2单元602室房屋在2007年4月15日至2017年2月14日期间的市场租金价值为153380元。另查明，牛继荣于2013年7月20日死亡。被告牛永寿系牛继荣的父亲，杨梅红系牛继荣的妻子，牛海娇系牛继荣的女儿。二原告系夫妻关系。本院认为，我国法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中牛继荣与刘献、王旭荣签订的《房屋抵债协议》已在2018年7月14日被法院依法判决解除，被告自2007年4月15日占有使用原告房屋，被告应当向原告支付占用房屋期间的使用费。原告请求被告支付自2007年4月15日至2017年2月14日期间被告占有房屋造成的租金损失具有事实和法律依据，本院予以支持，但其金额本院依据委托新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）鉴定结论意见确定为153380元，对原告多主张的部分本院不予支持。根据本案中《房屋抵债协议》的约定，该房屋自2007年3月30日之后所产生的水、电、暖、物业等一切费用由牛继荣承担。该房屋在2014年1月1日-2017年2月14日期间的物业费1525元，垃圾费228元，2012年-2016年期间的采暖费7673.60元，因被告在房屋使用期间没有缴纳上述费用现由原告代为缴纳，原告主张代为缴纳的采暖费7673元、物业费1503元、垃圾费225元的请求成立，本院予以支持。关于原告主张的房屋按揭款73446.63元，本院认为该款项的支付应当以涉案房屋过户至被告方名下为前提，现房屋在解押后已由原告另行出售他人，所出售房屋的款项没有支付给被告，该按揭款也并非原告的损失，原告要求被告支付房屋按揭款的请求不符合法律规定，本院不予支持。最后，牛继荣与原告签订的房屋抵债协议,其本质为代物清偿，而代物清偿为实践性法律行为，不仅需要当事人的合意，还需要履行物权转移手续，本案中，牛继荣与原告之间存在的是借贷关系，双方达成以物抵债协议后，原告虽然交付了房产，但未办理物权转移手续，需要被告继续缴纳后期按揭款，直至解押后才能办理，即未“交付”，因原、被告双方均没有履行以物抵债协议中约定的相关义务，原、被告双方均为违约方，无权向对方主张违约金。因此本院对原告主张被告支付违约金29861元以及被告反诉要求原告支付违约金29861元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七之条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨梅红、牛海娇、牛永寿支付原告（反诉被告）刘献、王旭荣租金损失153380元；二、被告（反诉原告）杨梅红、牛海娇、牛永寿支付原告（反诉被告）刘献、王旭荣采暖费7673元、物业费1503元、垃圾费225元；三、驳回原告（反诉被告）刘献、王旭荣的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杨梅红、牛海娇、牛永寿的反诉请求。上述款项，被告应于本判决生效后十日内一次性支付原告，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉请求标的336708元，给付标的162781元，占请求标的48.34%。本诉案件受理费减半收取3175.31元（原告已预交）由原告负担51.66%即1640.37元、被告应负担48.34%即1534.94元；鉴定费767元（原告已预交）由原告负担51.66%即396.23元、被告应负担48.34%即370.77元。本案反诉案件受理费273.26元（被告已预交，减半收取），由被告自行负担。被告所应负担的诉讼费、鉴定费可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判员  赵金贵二〇一九年七月三日书记员  刘 倩