河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0903民初1329号原告：沧州市永昌悦港城商厦有限公司，住所地沧州市运河区迎宾路20-1-102铺**西数第12间。法定代表人：胡延琪，该公司执行董事。委托代理人：谭齐、冯金平，河北三和时代（沧州）律师事务所律师。被告：罗立会，男，汉族，1990年2月17日出生，住唐山市滦县。委托代理人：王桂文，河北东方伟业律师事务所律师。原告沧州市永昌悦港城商厦有限公司与被告罗立会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沧州市永昌悦港城商厦有限公司委托代理人谭齐、冯金平，被告罗立会及其委托代理人王桂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沧州市永昌悦港城商厦有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《场地租赁合同》;二、判令被告向原告支付拖欠的租金等费用共计69461.08元；三、判令被告向原告支付违约金共计39005.6元。事实与理由：2017年8月2日，原被告双方签证《场地租赁合同》合同对租赁商铺的位置、租金，租赁期限及违约责任进行了约定，合同签订后原告依约交付房屋。2018年11月30日，被告未经原告允许，私自撤店，根据合司约定，被告擅自白途退租的，应当向原告支付违约金29770.31元。另，被告自18年4月14日起至撤店之日上共欠付各项费用共计6946.08元，因逾期付租产生的违约金9235.28元。经原告催要未果，特诉至贵院，望判如所请。被告罗立会辩称，一、1.针对原告诉讼请求中第一项要求解除原被告签订的房屋租赁合同，作为被告认为解除合同前提是原告应当赔偿被告损失，其理由是原告向法庭提出依法解除原被告之间的房屋租赁合同，这是原告的要求。2.实际上在原告诉讼之前，原告强行让被告搬出，原告已构成违约，故应当赔偿被告损失，由被告提供的录音光盘佐证。3.原告应赔偿被告损失134830元，这部分损失指的是被告为其经营所买的设施、物品以及缴纳的水电、宽带费、排烟设备、消防设备、燃气设备、装修瓷砖、壁纸、门头以及装修款。二、对于租金问题，按照合同约定免除四个月租金，租期为2017年10月14日至2018年1月14日，这之间租金已缴纳，并提供了证据。按照合同约定2018年1月14日至2018年5月14日为免租期，从2018年5月14日至2018年11月30日，这之间根据商户宽延政策又免除一个半月租金，也就是说租赁期限剩余五个月没有缴纳租金，金额为33078.15元，共计欠五个月租金。在开业以前，也就是2017年8月8日被告向原告缴纳了押金12128.65元、装修费用5000元，押金和装修费用应予以退回，而原告并未退回。推广费用6615.63元，推广费因合同约定内容不明确并且该合同是原告所做的制式合同，再者在被告经营过程中原告工作没有做到位，没有实际上对被告业务进行推广，已缴纳的推广费用6615.63元应当予以退回。物业费情况，按照被告向法庭提供的两份证据，1.两份补充协议，补充协议为悦港城与亚马逊主题餐厅签订的，作为被告与原告也有此协议，但协议在原告手中，其主要内容为物业费减半收取。2.运河区人民法院2019冀09**民初538号民事判决书，是针对悦港城与亚马逊主题餐厅租赁纠纷而做出的判决，更说明此物业费是减半收取的。按照被告租赁期限以及已经缴纳的物业费用，所欠物业费为12448元（2018年4月14日至2018年11月30日按合同约定的50%计算）。以上几项相抵，被告不欠原告款项，而原告应当承担被告损失。根据原告诉讼请求第三项，本案不存在被告擅自中途退租，而是原告让其强行退租，不存在被告向原告支付违约金以及逾期付租产生违约金的情况。被告提交的与原告工作人员的录音光盘证实不再收取被告任何滞纳金（违约金），因当时原告的经营情况很差，招揽客户达不到80%以上，并且承诺给予宽延政策，允许被告晚交租赁费用以及其他费用，让被告不承担任何违约金。在没有向法院起诉之前，没有经过被告同意，原告擅自将租赁场地租给韩釜宫。在这之前几次和原告进行商谈，原告一会儿同意让被告从东面挪到西面，一会儿又要求被告搬走，这纯属原告违约情况，原告违约在先，应当承担违约责任。因原告违约在先，导致的被告与其上游公司高于集团签订了合同，交付的押金2万元不能退回，这部分损失也应当由原告予以赔偿。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证1，《场地租赁合同》一份，证实原被告双方存在租赁关系及合同对租金、物业费、推广费和违约责任的约定。擅自中途退租违约金为三个月的租金和物业管理费即29770.31元；逾期支付租金等费用的违约金为逾期之款项的0.1%/天，即9235.28元。以上违约金共计39005.6元。证2，收据6张，证明被告共支付的2017.10.14至2018.4.13租金、物业费、推广费共计46309.39元，尚欠2018.4.14-2018.11.30日的物业费、租金、推广费共计69461.08元。证3，照片三张，证明原告向被告发送催缴函，被告至2018年11月20日一直拖欠租金等费用。关于押金和租赁保证金，根据合同5.4、10.1、10.2条不应退还。被告罗立会质证意见为：对证1，真实性无异议，但对合同证实内容，被告没有擅自中途退出，而是原告强行让被告退出，并且引入了第三方进入了被告租赁场地。对证2,2017年8月8日原告提供的收据，收到罗立会押金12128.65元以及租金19846.89元、推广费6615.63元、物业费9923.43元，其真实性无异议。记账凭证与收据不符。对于2018年2月13日物业费3000元收据无异议，对记账凭证有异议。对于2018年3月27日物业费300元收据无异议，电费1000元收据无异议，记账凭证有异议。对2018年3月12日缴纳物业费收据无异议，记账凭证有异议。对证3，这是原告在我方不在场情况下张贴的，我方没有收到催缴函，不知情。被告罗立会为支持其辩称，提交证据如下：证1，《场地租赁合同》一份。证2,2017年8月8日缴纳租金19846.89元、推广费6615.63元、物业费9923.43元、押金12128.65元、2017年8月30日装修保证金5000元票据。证3，悦港城与亚马逊自助餐厅签订的两份补充协议。证实物业费按优惠政策50%缴纳。证4，运河区法院2019-538号民事判决书，证实物业费按优惠政策50%缴纳。原告提供了被告缴纳物业费收据，为2018年2月13日收物业费3000元，2018年3月12日收物业费6623.44元，2018年3月27日收物业费300元，因该票据被告存留的已丢失，未能向法庭提供，现就原告提供的三份证据被告认可，并且从被告答辩中所提到的应缴纳的物业费12448元中减掉9923.44元，即为所欠物业费。计算方式应按被告答辩中的计算方式计算。证5，票据，被告在答辩中所提到的损失共计134830元。证6，录音光盘一张。原告沧州市永昌悦港城商厦有限公司质证意见为：对证1，真实性无异议，同时可证实原告主张。对证2,2017年8月8日三张收据真实性无异议。根据合同约定押金与装修押金不应当退还。关于水费及电费收据系被告因经营产生的正常费用，应当由被告自行承担。对证3，与亚马逊餐厅补充协议不能作为本案的物业费减免依据，原告从未与被告签订物业费减免50%的相关补充协议。对证4，真实性无异议，但不能作为被告主张物业费减免50%的依据。对证5，因系被告反诉请求内容，本案不应审理，应当另行起诉。对证6，应当提交原始载体，对其真实性、合法性、关联性有异议。本院经审理认定事实如下：2017年8月2日，原告沧州市永昌悦港城商厦有限公司与被告罗立会签订《悦港城项目场地租赁合同》，约定原告将位于沧州市运河区角沧州永昌悦港城4层20铺出租给被告，租赁面积为145平方米，租金每月6615.63元，物业费每月3307.81元，推广费每月2205.21元，租赁期限自2017年8月7日至2020年8月6日止，以开业当天计算租期及顺延。自开业起，甲方(原告)给予乙方（被告）四个月免租期，第一年免租2个月，第贰年免租2个月，免租期承担0.75元/平/天物业费。擅自退租违约金为当年三个月的租金和物业管理费的损失，逾期支付费用的违约金为逾期之款项的日0.1%，合同的租赁保证金为12128.65元。合同签订后，被告于2017年8月8日缴纳租金19846.89元、推广费6615.63元、物业费9923.43元、押金12128.65元，被告于2017年8月30日缴纳装修保证金5000元，被告于2018年2月13日缴纳物业费3000元，2018年3月12日缴纳物业费6623.44元，2018年3月27日缴纳物业费300元。该合同履行中，自2017年10月14日起开始计租，被告于2018年11月30日撤店。后因被告欠付租金等费用双方协商未果，原告诉至本院。本院认为，原、被告之间订立的《悦港城项目场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，本院依法予以认定，双方均应全面、切实履行。原告将房屋交付被告后，被告应当按约定承担支付租金等费用的责任。本案中，被告在合同尚未到期即已撤离租赁场地，原告要求解除合同，符合合同解除的条件，故原告要求解除合同的请求，本院予以支持，被告应按合同约定承担违约责任。根据本院查明的事实，被告自2018年4月14日起至2018年11月30日止，对于被告拖欠原告的租金、推广费、物业费，被告应当按照合同约定予以支付。被告应当支付原告自2017年10月14日至2018年11月30日的租金总金额为89700.63元（年租金79387.5+月租金6615.63+1.5元/平方米/天×145平方米×17天），减去合同约定免除四个月租金26462.52元（6615.63元*4）及被告已交纳租金19846.89元，实际欠付原告租金43391.22元；对于原告拖欠被告的推广费用，因原告按约定给被告进行了宣传推广，且组织商场促销活动，故被告应当支付原告推广费，推广费总金额为29900.21元（年推广费26462.5+月推广费2205.21+0.5元/平方米/天×145平方米×17天），减去合同约定免除四个月推广费8820.84元（2205.21元*4）及被告已交纳推广费6615.63元，实际欠付原告推广费14463.74元；对于被告拖欠原告的物业费，被告应当支付原告物业费总金额为44850.31元（年物业费39693.75+月物业费3307.81+0.75元/平方米/天×145平方米×17天），减去被告已交纳物业费19846.87元，被告欠付原告物业费25003.44元。以上被告欠付原告租金、推广费、物业费总计82858.4元，原告主张被告拖欠租金等费用69461.08元，低于实际欠付总额，本院予以确认。因被告欠付租金、推广费、物业费，应按合同10.3条、10.5条的约定向原告支付逾期违约金9235.28元，并按合同10.2条约定承担三个月的租金和物业管理费的损失29770.31元，对已交纳租赁保证金12128.65元不予退还。被告交纳的5000元装修保证金根据合同5.7条约定应予退还。对于被告提出系原告强行让其搬出且物业费应减半收取的主张，其提供的音像资料无法证实该主张，亚马逊餐厅的协议及判决与被告不是同一主体，且本案合同中有明确约定，故对其辩称本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下：一、解除原告沧州市永昌悦港城商厦有限公司与被告罗立会于2017年8月2日签订的《场地租赁合同》；二、被告罗立会于本判决生效之日起十日内支付原告沧州市永昌悦港城商厦有限公司租金、推广费、物业费合计69461.08元、逾期违约金9235.28元、违约金29770.31元，合计108466.67元。三、原告沧州市永昌悦港城商厦有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告罗立会装修保证金5000元。四、上述二、三项折抵，被告罗立会应给付原告沧州市永昌悦港城商厦有限公司103466.67元，限本判决生效之日起十日内履行完毕。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1235元，由原告沧州市永昌悦港城商厦有限公司承担57元，由被告罗立会承担1178元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员 高 伟二〇一九年七月九日书记员 孙海霞