北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初45706号原告：周婕妤，女，1985年1月7日出生，汉族，住甘肃省白银市平川区，身份证号6204031985********。委托诉讼代理人：于洋，北京市安博律师事务所律师。委托诉讼代理人：许光红，北京如昇律师事务所律师。被告：安惠芝，女，1964年9月25日出生，回族，住北京市密云县。委托诉讼代理人：曹如，北京市京师律师事务所律师。原告周婕妤（以下简称原告）与被告安惠芝（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人许光红、被告之委托诉讼代理人曹如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还原告购房款475万元；2．要求被告支付违约金260万元；3．解除双方签订的《北京市存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）、《补充协议》及网签手续；4．要求被告协助办理已缴税款的退还手续；5．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月27日，被告与原告在北京麦田房地产经纪有限公司（以下简称麦田公司）居间下签订《买卖合同》，约定：被告将坐落于北京市朝阳区夏家园16号楼XX号房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，成交总价2200万元，定金200万元。物业保证金和室内设施保证金分别为10万元，剩余款项通过银行资金监管和存量房资金监管。涉案房屋已设定抵押权人为北京XX厂的抵押登记，被告应于2017年7月20日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。合同签订后，原告支付了定金200万元并于2017年7月28日办理了缴税手续。2017年9月19日，双方签订《补充协议》对支付时间及方式进行了变更，并约定任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或者解除，违约方向守约方一次性赔付260万元。签订《补充协议》后，原告又陆续向被告支付款项，但被告未按照合同约定办理抵押登记注销手续，致使该房屋无法办理过户手续。2017年12月1日，涉案房屋被法院依法查封。后原告多次要求被告办理涉案房屋抵押登记注销手续及解除司法查封，但被告未予办理。2018年4月19日，原告向被告发出《解除合同通知书》，解除双方签订的《买卖合同》，返还购房款475万元并赔偿原告违约金260万元。现被告严重违约，导致《买卖合同》无法继续履行，合同目的无法实现，故原告诉至法院。被告辩称，不同意周婕妤的诉讼请求。我方现在还可以继续履行合同。原告的诉请不符合法律规定的解除条件。因原告延期支付房款，导致我方房屋被查封。因原告违约行为，且占用购房通道，导致被告一直未将房屋出售。我方多次要求解除合同，但原告一直拒绝，现我方可以履行合同义务，不存在违约行为。且在知晓涉案房屋被查封后，原告一直要求我方降价，故原告诉请不符合法律规定。本院经审理认定事实如下：2017年4月27日，出卖人被告与买受人原告签订《买卖合同》，约定：出卖人出售涉案房屋，建筑面积211．57平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京XX厂，抵押登记日期为2016年1月28日。出卖人和买受人通过麦田公司居间介绍成交。该房屋成交总价为2200万元，其中净房屋价格为669万元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、搬迁补偿金等价格为1531万元。付款方式：买受人支付定金200万元，于2017年4月27日支付2万元，剩余198万元于2017年4月28日支付28万元，于房屋核验完成后1个工作日支付170万元整。涉案房屋抵押数额为800万元，出卖人于2017年7月20日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。出卖人同意将购房款人10万元作为物业费用保证金，于物业费用结清当日支付。出卖人同意将购房款10万元为室内设施保证金，买受人于房屋及家具家电等附属设施（如有）交接完毕当日支付。买受人于过户之前不晚于2017年8月8日支付出卖人购房款1311万元，支付方式为银行资金监管；买受人于过户之前不晚于2017年8月8日支付出卖人购房款669万元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管。买卖双方应于2017年7月20日之前办理缴税手续。买卖双方应于取得《契税完税凭证》后15个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理所有权转移登记手续的时间顺延。出卖人未将该房屋出租，应于过户当日将该房屋交付买受人。买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担。若本次交易所签订的合同及文件，因一方违反《买卖合同》及本附件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担房屋成交总价的20%作为赔偿金。本条属于独立条款，在合同被解除、撤销或无效的情况下，可依据本条款追究承诺方的赔偿责任。买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按房屋成交总价的每日0．5‰向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或房屋成交总价的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。2017年9月19日，出卖人被告与买受人原告签订《补充协议》，约定：买受人于2017年9月25日前支付出卖人购房款300万元，支付方式为自行交接；买受人于过户之前5个工作日不晚于2017年12月20日之前支付出卖人购房款1011万元，支付方式为银行监管；买受人于过户之前5个工作日不晚于2017年12月20日之前支付出卖人购房款669万元，支付方式为存量房资金监管；出卖人于上述资金监管款项共计1680万元到账后3个工作日向银行监管账户支付300万元。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，违约方向守约方一次性赔付260万元，违约方还应承担守约方因为本次交易所支付的居间等各项费用。庭审中，原告还提交了以下证据：1．《居间服务合同》、《交易合同》及收据，证明原被告通过麦田公司居间签订的买卖合同，原告交纳了居间费。被告对该证据的真实性认可，关联性不认可。2．《解除合同通知书》及专邮回单，证明2018年4月19日，原告向被告发出《解除合同通知书》，依法解除双方之间的买卖合同，并督促被告立即返还原告已支付的购房款475万元，支付违约金260万元。被告对该证据的真实性、证明目的不认可。并称未收到该通知书，且不符合解除合同的约定。被告提交了以下证据：1．微信聊天记录，证明被告多次提出解除房屋买卖合同，原告不予配合。原告对该证据的真实性、合法、关联性认可，证明目的不认可，并称:“微信往来只是记载了双方交易过程中曾经存在过因原告未及时付款，被告亲属向原告催款的事实，但是被告未向原告发出解除合同通知，而是接受了原告继续履行合同和支付购房款的事实，直至原告发现涉案房屋被法院查封，与被告多次协商未果后原告于2018年4月19日发出《解除合同通知书》。”2．（2017）皖1126民初4041号民事裁定书，证明被告房产被查封的价值为230万元，原告对该证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均认可，但称:“该份裁定是2017年11月29日作出，被告明知其已经无法继续履行合同，仍向原告催要购房款。”3．汇款凭证，证明被告就查封欠款已经偿还90万元。原告对该证据的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，并称:“从该汇款凭证上无法看出系归还涉案房屋的查封案件，且付款人并非上述裁定书的当事人，故归还款项与涉案房屋查封案件无关。”4．声明，证明被告就涉案房屋解除抵押事宜已与抵押权人协商，且抵押权人配合随时解押。原告对该证据的真实性向、合法性、关联性认可，证明目的不认可。并称:“该份证据恰恰证明被告违反合同约定办理涉案房屋抵押登记注销手续，其违约在先。被告按照声明履行明显违反合同约定，且至今仍未办理涉案房屋抵押登记注销手续。”5．凤阳县人民法院出具的情况说明，证明法院愿意配合解除查封。原告对该证据的真实性认可，证明目的不认可。并称被告涉案房屋现在尚未解除查封，故因被告原因导致双方的买卖合同无法继续履行。对于双方对真实性予以认可的证据，本院对此不持异议；对于双方有异议的证据，本院将在论述部分予以综合评断。庭审中，双方确认：2017年7月28日，原告在麦田公司协助下办理了涉案房屋缴税手续。原告按照合同约定已向被告支付购房款475万元。涉案房屋仍处于被抵押及法院查封状态。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照该协议的约定履行自己的义务。根据《买卖合同》的约定，涉案房屋抵押数额为800万元，被告于2017年7月20日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由被告自行清偿，被告应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。但被告并未依约办理涉案房屋解押手续，且在之后被告向原告催要房款过程中，双方就房屋解押事宜未进行新的约定，后涉案房屋被法院查封。虽然被告辩称其可以随时办理解押手续，法院亦会配合其解除涉案房屋的查封措施，但直至开庭时涉案房屋仍处于抵押及被查封状态，致使合同目的无法实现，且此时已远远超出双方约定的解押时间。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。故原告有权要求解除合同，但因原告提供的证据无法确定被告是否收到《解除合同通知书》，且被告不予认可。合同解除时间应以原告在庭审当日主张合同解除的意思表示到达对方为准，即2019年1月7日，故本院认定双方签订的《买卖合同》及《补充协议》于2019年1月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告退还已付房款475万元，并协助原告办理涉案房屋的撤销网签登记及退税手续，理由正当，本院应予支持。关于违约金，虽然被告违约在先，未按照合同约定办理涉案房屋抵押登记注销手续，但原告亦有在被告多次催促下未依约支付房款的情况，且在此过程中并未催促被告办理抵押登记注销手续。综合考虑合同解除的原因、双方的过错程度、合同履行期限、标的大小、原告的实际损失等因素，由法院予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告周婕妤与被告安惠芝于2017年4月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及于2017年9月19日签订的《补充协议》均于2019年1月7日解除；二、被告安惠芝于本判决生效后七日内返还原告周婕妤购房款4750000万元；三、被告安惠芝于本判决生效后七日内支付原告周婕妤违约金1500000元；四、原告周婕妤协助被告安惠芝办理北京市朝阳区夏家园16号楼XX号房屋的撤销网签登记及退税手续；五、驳回原告周婕妤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63250元，由原告周婕妤负担10252元（已交纳），被告安惠芝负担52998元（于本判决生效之日起七日内交至本院）。保全费5000元、公告费260元，由被告安惠芝负担（原告已交纳，被告于本判决生效之日起七日内给付原告）；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  赵 娜人民陪审员  陈玉刚人民陪审员  宋 怡二〇一九年七月三十日书 记 员  李 壮