福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终2446号 上诉人（原审被告）：齐国华，男，1951年7月21日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：李晓兰，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈小龄，女，1955年6月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审原告）：郑玉莲，女，1964年10月23日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 二被上诉人委托诉讼代理人：程继红，福建亚太天正律师事务所律师。 二被上诉人委托诉讼代理人：徐叶莹，福建亚太天正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国人民解放军32522部队（原中国人民解放军73833部队），住所地福建省福州市鼓楼区洪山镇梅峰路**。 法定代表人：刘志坚，团长。 委托诉讼代理人：陈恒峰，福建秉峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省畅和路桥建设有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区华城开发区A棣**。 法定代表人：钟明，总经理。 上诉人齐国华因与被上诉人陈小龄、郑玉莲、中国人民解放军32522部队、福建省畅和路桥建设有限公司（以下简称“畅和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初6016号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 齐国华上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判中国人民解放军73833部队向陈小龄、郑玉莲进行补偿（具体补偿金额以二审法院判决金额为准）；3.本案诉讼费由陈小龄、郑玉莲、73833部队、畅和公司共同承担。事实和理由：一、一审认定齐国华是实际承租人、转租人及利益的享有者，与已生效判决相悖，且不应在本案中对不同性质的法律关系作出认定。1.已生效的（2017）闽0102民初5333号之一民事判决认定畅和公司为2015年《军队房地产租赁合同》的承租人，判决相关合同责任由畅和公司承担、齐国华不直接承担合同责任。一审却认定齐国华为《军队房地产租赁合同》的实际承租人和转租人并判令齐国华承担合同责任，与已生效判决相矛盾。另，一审判决认定《军队房地产租赁合同》的租金均是由齐国华支付也与已生效判决认定的事实相悖。2.陈小龄、郑玉莲提交的《房屋租赁合同》出租方系畅和公司，提交的《授权委托书》表明齐国华是畅和公司的受托人，可见陈小龄、郑玉莲明知合同相对方系畅和公司，本案应由畅和公司承担合同责任。3.畅和公司、齐国华等人签订的《合作协议书》虽然确认齐国华享有《军队房地产租赁合同》租赁场所一、二层1/3的权益，但是该两份《合作协议》不具有对外效力。畅和公司对外承担责任后可根据合作协议向齐国华另案主张，这与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不能在本案中直接进行审理和认定。4.齐国华和畅和公司之间是委托代理关系，齐国华收取租金并向73833部队支付租金是在履行受托人义务。齐国华是否已向畅和公司转交履约保证金和租金、转交多少、以何种形式转交，应当由畅和公司根据委托合同关系向齐国华主张。本案中不能由此认定齐国华未转交租金和履约保证金，更不能由此认定齐国华是实际承租人和转租人。二、本案租赁合同不能继续履行的原因在于中央军委下发停止有偿服务的通知，属于不可抗力的情形，根据《房屋租赁合同》第12.1条约定，畅和公司无需赔偿陈小龄、郑玉莲装修损失。即使畅和公司应承担赔偿责任，《授权委托书》未授权齐国华办理赔偿或补偿事项，不能判令齐国华承担连带责任。此外，若畅和公司承担赔偿责任，则最终承担义务主体为出租人73833部队，为避免诉累，应判令73833部队与畅和公司承担共同赔偿责任。三、本案系军队停止有偿服务导致租赁合同无法履行，根据军队和武警部队全面停止有偿服务工作有关通知精神，军队应妥善处理租户利益诉求、补偿到位，故本案应由73833部队承担陈小龄、郑玉莲的补偿责任。四、评估报告是对房屋装修的市场价值进行的评估，以市场价值作为装修残值的损失，明显损害畅和公司的利益。装修残值应以工程造价为基数，具体计算公式为：工程造价×（未使用天数÷总租赁天数）。 陈小龄、郑玉莲辩称，一、一审判决认定齐国华是讼争房屋的实际承租人和转租的利益享有者事实清楚，证据确实充分。已生效（2017）闽0102民初5333号之一判决认定以下事实：齐国华与畅和公司、郑钦系以畅和公司名义与73833部队签订的租赁协议，该协议项下的权利义务、收支均由三方享有与承担。该事实从齐国华二审提交的证据《合作协议》第四条“甲方（畅和公司）与次承租人签订的租赁合同项下的出租方的权利义务均由三方共同承担”也能得到证实。与生效判决中齐国华以畅和公司名义与73833部队签订《军队房地产租赁合同》不同，本案《房屋租赁合同》未加盖畅和公司公章仅有齐国华本人签字，且齐国华一直以名下银行账户直接收取租金及履约保证金。生效判决的认定仅针对《军队房地产租赁合同》，并未对本案租赁合同作出任何认定，故一审判决与之并不矛盾。二、陈小龄、郑玉莲的装修损失费应由畅和公司和齐国华承担连带责任。畅和公司出具的《授权委托书》载明签订租赁合同、收取租金、退还押金等授权事项，并载明由齐国华全面履行《军队房地产租赁合同》项下有关承租方相应的权利义务，但未对租赁房产被收回后赔偿或补偿事项予以明确。齐国华在授权不明的情况下与陈小龄、郑玉莲签订《房屋租赁合同》，擅自删减了《军队房地产租赁合同》第九条关于军队政策法规重大调整造成合同无法履行则均不承担责任的约定。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款规定，齐国华应负连带责任。三、履约保证金应由齐国华直接退还给陈小龄、郑玉莲。双方签订租赁合同时，陈小龄、郑玉莲根据齐国华的要求将履约保证金支付至齐国华个人名下银行账户。陈小龄、郑玉莲已依约履行合同义务，合同解除非陈小龄、郑玉莲的责任，齐国华理应退还全部的履约保证金。且《授权委托书》载明，齐国华负责“退还所收取次承租人缴纳的租赁押金”。四、房屋租赁合同的解除原因不属于不可抗力的情形。本案系因军队政策调整造成租赁合同无法继续履行，《军队房地产租赁合同》将不可抗力与国家和军队政策法规重大调整并列为合同无法履行均不承担责任的情形，由此可见，73833部队及齐国华、畅和公司均认可军队政策调整不包括在不可抗力情形内。一审法院依法判由双方分担装修损失，适用法律正确。五、装修损失问题。诉争房产的装修损失系由一审法院按照程序委托评估机构作出的评估结论而确定的。齐国华未对该评估报告的结论存在错误或评估机构存在违规行为提供相应的证据，且该评估报告已对房屋的市场价值按照75%的成新率作出残值扣减。故该评估结论具有法律效力，理应予以认定。 中国人民解放军32522部队辩称，一、本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，陈小龄、郑玉莲与部队之间不存在合同关系，陈小龄、郑玉莲诉请部队与齐国华、畅和公司承担连带赔偿责任，没有合同和法律依据，一审驳回其诉讼请求是正确的。二、陈小龄、郑玉莲仅诉请部队与畅和公司、齐国华承担连带赔偿责任，一审判决后，陈小龄、郑玉莲未提出上诉。齐国华作为一审被告，提出改判部队对陈小龄、郑玉莲进行补偿的上诉请求，超出了一审诉讼请求范围，也没有法律依据，应当予以驳回。 畅和公司未作答辩。 陈小龄、郑玉莲向一审法院起诉请求：1.请求判令中国人民解放军73833部队、福建省畅和路桥建设有限公司、齐国华向陈小龄、郑玉莲连带赔偿装修装饰费用、为经营购置的设备设施损失人民币15万元（具体以法院委托评估的结论为准）、搬迁费用人民币1万元（具体以法院委托评估的结论为准），以上共计人民币16万元；2.请求判令福建省畅和路桥建设有限公司、齐国华共同返还陈小龄、郑玉莲履约保证金人民币11000元。一审庭审中陈小龄、郑玉莲变更诉讼请求中为经营购置的设备设施损失人民币36.98万元。 一审法院认定事实：坐落于福州市鼓楼区建筑面积8119平方米的房屋，系中国人民解放军73833部队名下房产。 畅和公司成立于2004年10月13日，原名为宁德市长桥公路工程有限公司，2007年7月23日名称变更为“福建省畅和路桥建设有限公司”，2013年6月21日被吊销。2010年7月30日，畅和公司法定代表人由郑锐锋变更为钟明。2011年5月25日，畅和公司股东出资变更为陈长清、钟明。 2010年3月1日，福建畅和路桥建设有限公司出具《授权委托书》，载明：畅和公司委托齐国华代为其全面履行《军队房地产租赁合同》（梅峰路6号综合楼一、二层，建筑面积约4000平方米，与4753平方米的场地）项下有关承租房相应的权利义务，委托权限为特别授权，具体权限如下：受托人有权以自己的名义与次承租人签订房屋租赁合同，有权出租承租房，有权收取次承租人支付的租金并开具租金发票或收据，有权收取并保管次承租人缴纳的租赁押金并由受托人负责依约退还所收取次承租人缴纳的租赁押金；本委托书从盖章之日起生效，至上述《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限届满之日止；若上述《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限顺延，本委托书亦相应顺延。 2015年6月27日，福建畅和路桥建设有限公司（甲方）与陈小龄、郑玉莲（乙方）签订《房屋租赁合同》，齐国华在落款的出租方福建畅和路桥建设有限公司的授权代表处签名捺印。该合同约定：1.甲方将坐落于福州市鼓楼区73833部队综合楼二层建筑面积317平方米出租给乙方作为棋牌室使用，租赁期限至2020年5月31日。2.承租方应向出租方支付履约保证金共计11000元，该履约保证金在租赁期满后乙方无违约的情况下无息退还。3.每月租金11000元，租金按月支付，于每月15日前付清。4.物业管理费按每月每平方米2元的标准支付，即每月634元，于每月5日前缴纳。5.出租方违反本合同约定，致使承租方无法继续经营，承租方三次书面通知而出租不理的，或是出租方单方面解除本合同，承租方有权单方解除本合同，并要求出租方赔偿承租方的履约保证金，以及其他遭受的直接经济损失；承租方亦可选择不予解除合同，但有权要求出租方赔偿其因此遭受的直接经济损失。6.非合同内约定原因，出租方擅自解除合同的，出租方需赔偿承租方装修费用（按合同租期年限折旧计算），及其他相关损失。承租方擅自解除合同的，出租方可没收其押金。7.因不可抗力导致双方或一方不能履行或不能完全履行本协议项目有关义务时，双方相互不承担违约责任。但遇不可抗力一方，应于不可抗力发生后十五日内将不可抗力情况告知对方，并提供有关部门的证明。在不可抗力影响消除后的合理时间内，一方或双方应当继续履行合同。 2018年5月25日，一审法院对中国人民解放军73833部队作为原告起诉福建省畅和路桥建设有限公司、齐国华的房屋租赁合同纠纷一案，作出（2017）闽0102民初5333号之一民事判决，判决确认齐国华代畅和公司与中国人民解放军73833部队签订《军队房地产租赁合同》，构成表见代理；齐国华不直接承担合同责任，而应由畅和公司向中国人民解放军73833部队支付占有使用费1149950.06元及其资金占用费。该判决已生效。该判决另查明如下事实：“2011年5月18日，林月娇、齐国华、福建省畅和路桥建设有限公司、郑钦签订《合作协议书》，约定：1.郑钦同意将其根据原《合作协议》承租及转出租综合楼一、二层的权利义务全部转让给林月娇。2.齐国华、畅和公司同意郑钦的上述决定，同意由林月娇取代畅和公司在原《合作协议》中的合作地位。3.林月娇愿意按照郑钦在福州市晋安区法院主持下所作承诺书的约定，全面承受畅和公司根据原《合作协议》约定关于综合楼一、二层的承租及转租的权利、义务。4.四方同意，自本协议生效后，畅和公司关于综合楼一、二层的承租、转租所产生的权利、义务均由林月娇承受，与畅和公司无关。” 一审庭审中，陈小龄、郑玉莲确认已于2017年7月15日搬离讼争房屋。齐国华庭后表示，不知晓陈小龄、郑玉莲具体搬离时间。陈小龄、郑玉莲最后一次支付租金系2017年6月9日支付1229元给齐国华，陈小龄、郑玉莲自认2017年5月份之前的租金均已支付。73833部队表示租金均由齐国华直接支付给73833部队。 因陈小龄、郑玉莲申请，经一审法院依法委托，福建华成房地产土地资产评估有限公司于2018年9月20日作出闽华成评报［2018］资字1061-4号《资产评估报告》。其评估结论为：在评估基准日2017年7月15日的福州市鼓楼区73833部队综合楼二层陈小龄、郑玉莲承租的317平方米的房屋装修市场价值为人民币36.98万元。 一审法院认为：根据生效的（2017）闽0102民初5333号之一民事判决，中国人民解放军73833部队将讼争房屋出租给畅和公司，双方系出租人与承租人的关系，而齐国华系该租赁事宜的畅和公司的委托代理人。本案陈小龄、郑玉莲再承租本案讼争房屋，陈小龄、郑玉莲系讼争房屋的次承租人。关于中国人民解放军73833部队在本案的地位，一审法院认为，本案陈小龄、郑玉莲作为次承租人并未直接与作为产权人的73833部队签订租赁合同，双方不形成合同关系，故陈小龄、郑玉莲主张其承担责任的诉请，一审法院在本案中不予支持。 关于陈小龄、郑玉莲的诉请，一审法院分析如下： 其一，陈小龄、郑玉莲要求退还合同保证金人民币11000元及利息。一审法院认为，由于合同的终止均不可归责于出租方和承租方，本案并不存在应承担违约责任的一方当事人，故出租方仅应退还陈小龄、郑玉莲履约保证金。畅和公司出具的授权委托书中明确“受托人”齐国华负责“退还所收取次承租人缴纳的租赁押金”，故齐国华负有退还该履约保证金的义务。履约保证金可用于抵扣未付租金，故扣除2017年6月至7月15日11000元×1.5个月-1129元=15371元的租金后，陈小龄、郑玉莲仍应向出租方支付租金4371元。陈小龄、郑玉莲主张齐国华已免除其三个月租金，并无直接证据证明，一审法院不予采信。 其二，关于陈小龄、郑玉莲的装修损失，一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案系因军队政策，73833部队要求收回房屋，此事由均不可归责于出租方和承租方。现讼争房屋已由73833部队收回，出租方亦不占用讼争房屋，故对于讼争房屋的装修残值，应依照公平原则由出租方和承租方各承担一半，即：369800元÷2=184900元。 其三，关于装修损失中，齐国华与畅和公司责任问题，一审法院分析如下：第一，根据2011年5月18日的《合作协议书》，齐国华已实际承受讼争房屋的部分租赁利益，其系房屋的实际承租人和转租人。第二，本案中，陈小龄、郑玉莲仅将租金直接支付给齐国华，但根据产权人73833部队的陈述，其亦仅收到齐国华的租金，本案并无证据证明齐国华将租金、履约保证金等交给畅和公司。因此，齐国华不仅仅是名义上畅和公司的代理人，亦系实际承租和转租讼争房屋中的利益享有者，其在享有利益的同时亦应承担责任。第三，畅和公司的《授权委托书》中，明确载明了签订租赁合同、收取租金、退还押金等授权事项，但对于部队收回房屋后赔偿或补偿的事项，该《授权委托书》未予以明确。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款之规定，“没有授权委托书不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”。因此，对于上述装修损失应由齐国华和畅和公司承担连带责任。 其四，陈小龄、郑玉莲要求赔偿搬迁费用10000元，无合同约定和法律依据，一审法院不予支持。 综上，扣除未付租金后，畅和公司、齐国华应向陈小龄、郑玉莲支付180529元。畅和公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理。依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、福建省畅和路桥建设有限公司于本判决生效之日起十日内向陈小龄、郑玉莲支付装修损失180529元（扣除未付租金4371元），齐国华对此承担连带责任；二、驳回陈小龄、郑玉莲其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1955元，由福建省畅和路桥建设有限公司、齐国华共同负担。评估费14790元，由陈小龄、郑玉莲负担7395元，由福建省畅和路桥建设有限公司、齐国华负担7395元。 二审中，齐国华向本院提供以下证据：A1.2009年12月1日《合作协议》，证明畅和公司与73833部队签订的房屋租赁合同，齐国华、畅和公司、郑钦三人合作承租其中的第一、二层，三人各占比1/3;A2.2011年5月18日《合作协议书》、A3.执行承诺书、A4.（2010）晋民初字第1524号民事调解书、A5.2011年10月3日《授权委托书》、A6.《还款承诺书》，共同证明畅和公司用经营权益抵偿欠林月娇的债务并将第三、四层房产交由林月娇经营、畅和公司还将第三、四层房产授权委托齐国华对外出租；A7.2014年12月11日郑钦《委托书》、A8.2014年12月22日郑兴兵《确认函》、A9.建行转款回单、A10.2015年1月郑钦《授权委托书》、A11.中国银行境外汇款申请书、汇款借记通知各3份，共同证明齐国华已将收到的租金收益、履约保证金中属于郑钦的部分支付给郑钦;A12.林月娇情况说明、护照，证明齐国华已将收到的一、二层履约保证、租金收益中属于畅和公司的部分以及三、四层的履约保证金、租金收益支付给林月桥。本院认为，A1-A4、A6的证明对象已是在案证据（2017）闽0102民初5333号之一民事判决确认事实、A5非指向本案标的、A7-A10齐国华与郑钦钱款往来均发生在本案合同签订之间、A11交易附言为“个人旅游”，故A1-A11均不属于二审新证据，且或不指向新事实、或与本案不具备关联性，本院不予采纳；A12的真实性无法确认，且齐国华未能提供支付款项且在本案合同履行期间林月娇仍享有债权的客观证据予以印证，关联性无法确认，本院不予采纳。 关于一审查明事实，各方当事人未提出异议，本院依法予以确认。另查明：本案审理期间，因军队改革，原中国人民解放军73833部队变更为中国人民解放军32522部队。 本院认为，本案二审的第一个争议焦点为中国人民解放军32522部队（原73833部队）是否应当承担向陈小龄、郑玉莲支付装修损失的义务。中国人民解放军32522部队并非本案《房屋租赁合同》合同当事人，与陈小龄、郑玉莲之间不存在合同关系，齐国华上诉请求判决中国人民解放军32522部队补偿陈小龄、郑玉莲的装修损失，并无依据，本院不予支持。 本案二审的第二个争议焦点为齐国华是否应当向陈小龄、郑玉莲支付装修损失180529元（扣除未付租金4371元）。首先，关于本案出租方是否应当承担讼争房屋装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。不可归责于当事人双方的原因主要但不限于不可抗力，本案军队政策调整即属于此。一审认定本案出租方和承租方对讼争房屋的装修残值各承担一半，符合法律规定，本院予以确认。其次，关于齐国华是否应当承担装修损失。齐国华表面上是畅和公司的代理人，但其实际上与畅和公司就讼争房屋签订有合作承租、出租协议；不仅如此，在本案合同履行过程中，齐国华收取了全部履约保证金和租金，却未能提供证据证明其将相关款项支付给畅和公司等人，故一审认定齐国华系转租讼争房屋中的利益享有者，应当直接承担合同义务，并无不当，本院予以确认。再次，关于装修残值数额认定是否正确。诉争房屋的装修损失系由一审依法委托评估，评估报告已就房屋装修市场价值按照75%的成新率作出残值扣减，一审采纳评估结论认定装修残值为369800元，应依照公平原则由出租方和承租方各承担一半，即：369800元÷2=184900元，扣除未付租金4371元，并无不当，本院予以确认。故，齐国华应当向陈小龄、郑玉莲支付装修损失180529元。 综上所述，齐国华上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3910元，由上诉人齐国华负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  金光玉 审判员  黄 锋 二〇一九年七月三日 法官助理刘奕 书记员段薇