河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0423民初3238号原告：岳新来，男，1976年6月15日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：刘锐（特别授权），河南厚源律师事务所律师。被告：李永录，男，1973年4月14日出生，汉族，住河南省鲁山县。原告岳新来与被告李永录房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳新来的委托诉讼代理人刘锐、被告李永录到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳新来向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的《购房合同书》无效；2．判令被告将《购房合同书》所涉蔷薇·九里小区1#楼四层403户房屋返还原告；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告岳新来在马楼乡小庄村与省道S207交叉口开发蔷薇·九里小区。被告李永录欲在该小区购买房屋一套，经协商一致，双方于2016年3月7日签订一份《购房合同书》，约定购买蔷薇·九里1#楼四层403户，出卖人应于2016年3月7日前后将该住房交付买受人使用，并约定了付款期限。后被告仅在合同签订时支付20,000元，下余115,000元并未依约支付，双方为此发生争议，原告遂诉至法院。李永录辩称，1．案涉房屋系违章建筑，原告岳新来并非该房屋合法权利人，因而原告诉讼主体不适格；2．即使案涉合同无效，原告应当返还被告已付购房款20,000元及利息（按年利率24%计算），并承担已付购房款一倍之惩罚性责任；3．被告的房屋装修费用及另购房屋所多付市场差价等损失，被告另行主张。经审理查明，原告岳新来在马楼乡小庄村与省道S207交叉口开发蔷薇·九里小区。被告李永录欲在该小区购买房屋一套，经协商一致，双方于2016年3月7日签订一份《购房合同书》，主要载明：“一、买受人所购的商品房的位置、面积、价格、和付款方式：1、位置。买受人所购得商品房位于鲁山县马楼乡××与××交叉口路北，蔷薇·九里1#楼四层403户。3、付款方式；②第一笔购房款余额（人民币）壹拾×万×千百×拾元整须在2017年12月31日前交清。③第二笔购房款余额（人民币）×拾叁万伍千百×拾元整须在2018年12月31日前交清。二、交付日期：出卖人应在2016年3月7日前后将该房交付买受人使用。三、其他事项：4、该商品房建筑面积与产权登记面积有差异的，以实际面积为准，购房款多退少补。办理权属登记由出卖人提供资料报产权登记机关备案，买受人按规定到产权登记机关取得权属证书，所需税费由出卖人和买受人各自承担。出卖人：岳新来（手写签名）。买受人：李永录（手写签名）。2016年3月7日。”同日，被告支付原告购房款20,000元，下余购房款未支付，双方协商无果，原告遂诉至法院。另查明，1．案涉房屋所属楼盘蔷薇·九里位于鲁山县××楼乡小庄村，所涉土地归小庄村村民集体所有，土地性质为耕地；2．蔷薇·九里楼盘无用地审批手续，亦未就更改土地用途办理土地用途变更手续。本院认为，根据当事人陈述及法庭辩论，本案争议焦点为：1．岳新来是否为本案适格原告；2．《购房合同书》的效力认定；3．原、被告双方返还义务的界定。一、岳新来是否为本案适格原告《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定，起诉必须符合下列条件：“（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织。”本案中，岳新来作为《购房合同书》的一方当事人，其对合同依法享有权利、承担义务，应是本案有直接利害关系的公民，因该合同发生纠纷，其有权作为原告向人民法院提起诉讼。原告是否为案涉房屋合法出卖人，涉及该合同的效力，被告以此辩称原告主体不适格的理由不能成立，本院不予采信。二、《购房合同书》的效力认定《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，有下列情形之一的，合同无效：“（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“《土地管理法》”）第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《土地管理法》第三十六条第二款规定：“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采矿、取土等。”《土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”本案中，原告未能提供农用地转用审批手续，且其在庭审中自认该房屋无合法手续，因此案涉房屋所属楼盘应系非法占用耕地建成，双方签订的《购房合同书》因违反《土地管理法》关于农用地转用之强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应当认定《购房合同书》无效。三、原、被告双方返还义务的界定《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”本案中，因《购房合同书》无效，被告依法应当将基于《购房合同书》占有的房屋返还原告，与此相对，原告亦应返还被告已支付的购房款。因此原告诉请返还房屋及被告主张返还购房款的理由均成立，本院予以支持。由于双方未在合同中约定违约责任，根据本案庭审情况及查明的事实，本院酌定利息按年9%计算，自交付房款之日起计算，对超出部分不予支持。被告主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同解释》”）第九条之规定，认定原告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，构成欺诈，请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任，但由于出卖人为自然人，依照《商品房买卖合同解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，《商品房买卖合同解释》第九条不适用本案。因此，被告主张合同无效的返还义务应包括已付购房款一倍赔偿责任于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第三十六条第二款、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第九条之规定，判决如下：一、原告岳新来与被告李永录2016年3月7日签订的《购房合同书》无效。二、被告李永录于本判决生效之日起十五日内将其所占有的鲁山县马楼乡小庄村蔷薇·九里1#楼四层403户房屋返还原告岳新来。三、原告岳新来于本判决生效之日起十日内返还被告李永录购房款20,000元及利息（利息以20,000元为基数，按年利率9%，自2016年3月7日起计算至实际履行完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,000元，减半收取1,500元，由原告岳新来负担750元，被告李永录负担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。上诉费应在提交上诉状时预交，上诉期满七日后仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（后附上诉通知书及缴费须知）。审判员  杨海会二〇一九年七月二十九日书记员  张鲁超附本案相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第三十六条第二款禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采矿、取土等。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十三条农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。