福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初1694号 原告：戴永忠，男，1963年10月6日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告：陈惠珍，女，1967年4月17日出生，汉族，住福建省尤溪县。 被告：福建朝晖房地产开发有限公司，住所地福建省三明市尤溪县城关镇民主路****，统一社会信用代码：91350426079756272R。 法定代表人：梁维坤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁士榕，男，福建朝晖房地产开发有限公司员工。 原告戴永忠、陈惠珍与被告福建朝晖房地产开发有限公司（以下简称“朝晖公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴永忠、陈惠珍、被告朝晖公司的委托诉讼代理人梁士榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴永忠、陈惠珍向本院提出诉讼请求：1.朝晖公司支付逾期交房违约金按房款总价日万分之三计算，从2016年12月31日的第二日起至实际交房之日2017年5月30日止共150天，为15,044元；2.朝晖公司支付逾期交付房屋产权证违约金按房款总价日万分之三计算，自2017年12月31日的第二日起至实际交付产权证之日止，暂算至2018年7月30日止共210天，为21,062元）；3.朝晖公司赔偿未铺设燃气管道费用5,000元；4.朝晖公司赔偿未安装门禁费用1,200元；5.朝晖公司赔偿未安装中空玻璃费用2,000元；6.本案的诉讼费用由朝晖公司负担。事实和理由：2014年4月间，戴永忠、陈惠珍与朝晖公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：朝晖公司应于2016年12月31日前交房，交房后360日内交付产权证。戴永忠、陈惠珍根据合同约定向朝晖公司支付了购房款334,330元。但朝晖公司于2017年5月31日才将房屋交给戴永忠、陈惠珍，至今未办理产权证给戴永忠、陈惠珍。在合同履行过程中，因该楼盘的许多楼板发生裂缝，且未安装门禁系统、监控、燃气管道等，在未经验收合格不具备交房条件的情况下，朝晖公司欲向业主交房，后在广大业主不断交涉下，朝晖公司出具一份《关于东滨花园交房的承诺》，承诺要及时对门禁、监控、路灯、燃气管道、楼板裂缝等进行整改施工，达到验收合格具备交房条件再交房。该承诺书有县建设局作为监督单位盖章，因朝晖公司的承诺是在包括戴永忠、陈惠珍在内的业主发出要约后作出的，这一要约和承诺即是订立合同，相当于订立了一个补充合同，因此具有合同效力，朝晖公司应予履行，但朝晖公司未履行，构成违约。为此，戴永忠、陈惠珍提起诉讼。 朝晖公司辩称，戴永忠、陈惠珍要求朝晖公司支付逾期交房、天燃气、门禁、中空玻璃、产权证逾期办理等赔偿请求不能成立。主要理由：一、买受人交房时间为2017年2月4日。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第四条第3约定，因合同约定交付期限并未考虑下列情形造成影响，双方同意如遇下列情形之一，交房期限据实顺延。造成朝晖公司延期交房的原因有：因天气延误69天；因变压器位置塌方、电网并电延误5天；供电公司停电延误5天；因政府限价房未能及时分配，无法支付建房款及周边配套工程款导致工期无限期延误。故朝晖公司逾期交房并非主观造成，同时朝晖公司于2016年12月25日已取得五方验收合格同意交付。二、根据《商品房买卖合同》第十八条约定，专项维修资金应于2016年12月31日前缴交指定主管账户，附件六补充协议第四条第4点第3小点，买受人未付清全额购房款或专项维修资金之前出卖人有权拒绝交房而不构成违约，戴永忠、陈惠珍在朝晖公司催促下才交，交完当天朝晖公司立刻给戴永忠、陈惠珍办理交房手续。三、1.根据《商品房买卖合同》第八条，商品房交付条件，该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报等设施达到设计要求条件；本栋楼施工图未设计管道燃气。玻璃施工图设计为住宅普通玻璃，商业为中空玻璃。楼道门禁施工图未设计，安装会影响消防疏散要求。附件六，合同补充协议第十二条第四行，所购商品房的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准。戴永忠、陈惠珍的诉求不能成立。2.戴永忠、陈惠珍要求2017年4月11日关于东滨花园交房承诺，作为补充合同。戴永忠、陈惠珍及部分业主2017年4月8日-2017年4月11日期间聚众在建设局闹事，提出合同外要求，是被迫性的，与《商品房买卖合同》无关，不能当作合同使用。为此朝晖公司增加监控77,000元、路灯35,000元、三个出入口门禁36,000元，合计148,000元。现因天然气主管道目前未达到小区，无法进行施工。四、戴永忠、陈惠珍要求交付产权证违约金诉讼请求不能成立。根据《商品房买卖合同》第十四条明确初始登记为朝晖公司，产权证可委托代办和自办。附件六；合同补充协议第七条第2点约定，双方同意出卖人办理房屋权属初始登记，最长时间为自商品房使用之日起360日内，因戴永忠、陈惠珍及部分业主提出过分要求，导致交房之间顺延到2017年5月31日以后，朝晖公司从2017年5月31日开始交房，前后因户数过多按每天交房办理手续5-10户计算，需要35-70天才能完成，同时朝晖公司以最快速度于2018年5月28日完成全体的初始登记在360天内，不构成违约。2.产权证可代办和自办，朝晖公司代办需要多部门配合，本县2017年-2019年间政府体制改革，办证大厅搬迁及买受人不能及时到位，都不能办理，时间朝晖公司无法控制。五、根据《商品房买卖合同》争议及冲突事项，附件六，合同补充协议第十四条已明确，本协议与合同一并生效，若其与合同条款发生冲突的以本协议补充协议的约定为准。六、如买受人要求补偿，朝晖公司要求按《商品房买卖合同》第九条第1点第2小点，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。综上，戴永忠、陈惠珍要求朝晖公司支付逾期交房、天燃气、门禁、中空玻璃、产权证逾期办理等赔偿请求不能成立，请求法院查明事实，驳回戴永忠、陈惠珍的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2014年12月19日，戴永忠、陈惠珍与朝晖公司签订编号为201401920的《商品房买卖合同》，主要约定：（一）买受人戴永忠、陈惠珍购买由朝晖公司投资建设的位于尤溪县，房屋建筑面积为89.68平方米，单价每平米3718元，总价333430元。买受人与签订合同之日付清首期款203430元，剩余130000元向银行申请按揭贷款支付。（二）出卖人应于2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。若逾期交房不超过90日，出卖人向买受人支付自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，以买受人已付款按日万分之二计算的违约金，合同继续履行。若逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人支付自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，以买受人已付款按日万分之三计算的违约金。合同及补充协议中规定的不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然和社会因素。因合同约定交付期限并未考虑下列情形造成的影响，双方同意，如遇下列情形之一，交房期限据实顺延：（1）经有权部门认定影响施工停止或进展缓慢的气象原因，包括：日降雨量累计超过50ｍｍ或8级以上风力或6级以上地震；一周内非出卖人原因停水停电累计超过8小时……。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的交付条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在买受人未付清全额购房款（含按揭贷款未经由按揭银行实际付至出卖人账户）或在买受人未按规定付清专项维修资金之前，出卖人有权拒绝交房，而不构成违约。（三）出卖人应及时为买受人办理房屋权属初始登记，买受人同意出卖人办理房屋权属初始登记为自商品房使用之日起360日内，如因出卖人原因不能按时办理房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的日万分之一向买受人支付违约金等。 戴永忠、陈惠珍向朝晖公司交付完首付款，后于2015年3月5日，将位于尤溪县房屋，以按揭贷款的方式与中国建设银行股份有限公司尤溪支行签订《个人住房借款合同》,并向朝晖公司支付按揭贷款收到的款项130000元。2016年12月25日，尤溪县城关镇埔头工业路31号东滨花园工程地基与基础工程、主体工程、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、给排水及采暖工程、建筑电气工程、智能工程、通风与空调工程、电梯工程经验收合格，验收机构作出“本工程已按合同约定内容按图纸设计施工完成；单位工程质量评定合格，内业资料齐全，同意验收，交付使用”的竣工验收结论。2017年4月11日，朝晖公司作出《关于东滨花园交房的承诺》的书面承诺，主要内容为：一、承诺2017年5月31日前验收合格并开始交房。二、门禁、监控、路灯等配套设施在2017年5月15日前完成。三、由开发企业联系燃气管道公司及时进场施工，2017年5月31日达到验收条件……六、停止当前一切交房活动手续，企业保证具备合同约定条件后交房。2017年4月20日，朝晖公司向尤溪县公安消防大队申报了东滨花园工程的竣工验收消防备案，尤溪县公安消防大队依法核发备案凭证。2017年2月4日，朝晖公司与戴永忠、陈惠珍办理交房手续。2018年5月29日，朝晖公司对尤溪县城关镇埔头村工业路31号6幢（项目名称：东滨花园6号楼）办理了开发项目首次登记（总确权）。2018年8月27日，尤溪县不动产登记中心办理了案涉房屋不动产权登记。当前，东滨花园6号楼住户仍未能使用管道燃气。 另查明，东滨花园项目施工期间，日降雨量大于50mm的天数为17天，一周内停电累计超过8小时的天数为3天。 本院认为，戴永忠、陈惠珍与朝晖公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，朝晖公司开发的东滨花园项目的管道燃气等设施应达到设计要求条件，东滨花园小区尚不具备交房条件，戴永忠、陈惠珍有权拒绝交房。朝晖公司未能在《商品房买卖合同》及补充协议约定的期限内向戴永忠、陈惠珍交付符合合同约定条件的商品房，已构成逾期交房，朝晖公司应承担逾期交房的违约责任。戴永忠、陈惠珍付清购房款后，朝晖公司应在2016年12月31日前将验收合格并具备入住条件的房屋交付戴永忠、陈惠珍。根据合同补充协议，对日降雨量累计超过50mm以及一周内非因朝晖公司的原因停电累计超过8小时可据实顺延交房期限进行了约定，东滨花园项目施工期间日降雨量累计超过50mm的天数计17天，一周内停电累计超过8小时的天数计3天，故朝晖公司交付讼争房屋的时间应由2016年12月31日顺延20天即至2017年1月20日。戴永忠、陈惠珍于2017年2月4日与朝晖公司办理交房手续，据此，朝晖公司逾期交房时间共计15天。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房不超过90日的，违约金按买受人已付款日万分之二计算。故朝晖公司应向戴永忠、陈惠珍支付逾期交房违约金1,000.29元（333,430元×15天×0.0002）。合同约定买受人应在办理交房手续前缴纳专项维修资金，但是讼争房屋符合交房条件并通知买受人交房是朝晖公司的合同义务，亦是买受人缴纳专项维修资金的前提，在讼争房屋符合合同约定的交付条件之前，朝晖公司以戴永忠、陈惠珍未缴纳专项维修资金为由抗辩其有权拒绝交房无需承担逾期交房违约责任的理由不成立，不予采纳。关于朝晖公司提出的其他未记录的台风大雨天气，春季放假暂停施工以及变压器位置塌方、并线、停电等原因延误的工期应予以顺延的抗辩主张，因双方在合同中未约定上述事由可以顺延交房期限，故对该抗辩主张不予采纳。 关于逾期办证违约金的问题，朝晖公司作为出卖人，应该依照合同约定按时办理商品房所有权初始登记。本案中，《商品房买卖合同》附件六合同补充协议约定买受人同意出卖人办理房屋权属初始登记为自商品房使用之日起360日内，案涉房屋于2017年2月4日交付使用，朝晖公司应于2018年1月30日前办理房屋权属初始登记。朝晖公司于2018年5月29日对尤溪县城关镇埔头村工业路31号6幢（项目名称：东滨花园6号楼）办理了开发项目首次登记（总确权），本院将戴永忠、陈惠珍主张的延期办理房屋产权证的违约金计至2018年5月28日止，共计118天，根据《商品房买卖合同》约定，其违约金计算标准为房款总价的日万分之一，违约金为3,934.47元（333,430元×118天×0.0001），戴永忠、陈惠珍主张按房款总价日万分之三计算违约金没有事实依据，不予支持。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议约定的办理房屋权属初始登记的时间为商品房使用之日起360日内，而非合同约定的交房时间2016年12月31日起的360日内，戴永忠、陈惠珍主张逾期交付产权证的违约金应从2017年12月31日的第二日起至实际交付产权证之日止没有事实依据，超过了合同约定，其超出本院认定的部分，不予支持。朝晖公司提出的因部分业主拒绝交房并提出过分要求，导致交房时间推迟，在交房后，因人数多且办理产权证需要双方及政府有关部门配合才能完成，为此，戴永忠、陈惠珍的主张不能成立的抗辩主张无法律依据，本院不予支持。朝晖公司主张按照《商品房买卖合同》第九条第1大点第2小点的约定，解除买卖合同，退还全部已付购房款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金的理由不能成立。《商品房买卖合同》第九条第1大点第2小点约定逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金，该约定有权解除合同的是买受人，而不是出卖人，作为出卖人的朝晖公司无权解除合同。买受人戴永忠、陈惠珍在庭审中已民表示不解除合同。因而，朝晖公司的该项辩解理由不能成立。 关于戴永忠、陈惠珍要求朝晖公司赔偿未铺设燃气管道、未安装门禁、中空玻璃费用，因戴永忠、陈惠珍未提供相关损失的证据予以佐证，故对该项诉讼请求，不予支持。 综上所述，戴永忠、陈惠珍提出的诉讼请求，符合本院上述认定的部分，予以支持；超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建朝晖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付戴永忠、陈惠珍逾期交房违约金1,000.29元； 二、福建省朝晖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付戴永忠、陈惠珍逾期办证违约金3,934.47元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回戴永忠、陈惠珍的其他诉讼请求。 案件受理费907.6元，减半收取计453.8元，由戴永忠、陈惠珍负担403.8元，福建朝晖房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  张忠谋 二〇一九年七月二十九日 法官助理吴智文 书记员姜辛 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2-