广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终2937号上诉人（原审原告）：佛山市南海区桂城街平北社区居民委员会，住所地广东省佛山市南海区桂城南港路**，组织机构代码74627691-9。负责人：林汝健。委托诉讼代理人：柳军，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈惠娟，广东循理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄瑞华，男，1962年3月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被上诉人（原审被告）：佛山市百德加油站有限公司，，住所地广东省佛山市南海区平洲平北工业区统一社会信用代码91440605193818035F。法定代表人：李竞雄。被上诉人（原审被告）：李竞雄，男，1960年11月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄崇山，广东正明扬律师事务所律师。原审第三人：中国石化销售有限公司广东佛山石油分公司，，住所地广东省佛山市禅城区卫国西路**统一社会信用代码91440600724779144R。负责人：赵忠武。委托诉讼代理人：申桂树，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁羽妍，广东广立信律师事务所律师。原审第三人：中国石化销售有限公司广东石油分公司，住，住所地广东省广州市天河区体育西路**A塔一社会信用代码914400007224571687。负责人：陈成敏。委托诉讼代理人：申桂树，广东广立信律师事务所律师。原审第三人：佛山市南海区平北经济发展实业公司，住所地，住所地广东省佛山市南海区平洲平北440682000632613。法定代表人：林卓明。委托诉讼代理人：柳军，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈惠娟，广东循理律师事务所律师。上诉人佛山市南海区桂城街平北社区居民委员会（以下简称平北居委会）因与被上诉人黄瑞华、佛山市百德加油站有限公司（以下简称百德加油站）、李竞雄、原审第三人中国石化销售有限公司广东佛山石油分公司（以下简称中石化佛山分公司）、中国石化销售有限公司广东石油分公司（以下简称中石化广东分公司）、佛山市南海区平北经济发展实业公司（以下简称平北实业公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初1369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。平北居委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判黄瑞华、百德加油站、李竞雄将占用平北居委会的3696.66平方米土地立即返还予平北居委会，并拆除该占用土地上的建（构）筑物及搬离该占用土地上的一切物品；2.改判黄瑞华、百德加油站、李竞雄向平北居委会支付自2013年7月1日起算至2014年12月31日止的土地占用使用费1965416.4元，并支付该款项自起诉之日起算至判决确定付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；3.改判黄瑞华、百德加油站、李竞雄向平北居委会支付自2015年1月1日起至黄瑞华、百德加油站、李竞雄实际返还平北居委会所有的3639.66平方米土地之日止按每月每平方米30元的价格计算的土地占用使用费（暂计至2015年5月13日的土地占用使用费为484074.78元）；4.一、二审诉讼费用由黄瑞华、百德加油站、李竞雄承担。事实与理由：（一）一审判决认定“涉案土地使用权实际上已由佛山市南海平北南港加油站的投资人作为对该加油站的投资”是错误的。佛山市南海平北南港加油站（以下简称南港加油站）的投资人须向土地权属人支付涉案土地使用费，该土地使用费并非投资人的投资权益，而是应承担的土地使用成本。故李竞雄作为南港加油站的现投资人应向涉案土地权属人支付土地占用费。（二）平北居委会在一审中确认在南港加油站100%投资权益被拍卖前从未向该加油站收取过涉案土地租金，是对自身权利的处分，不代表黄瑞华、百德加油站、李竞雄无需支付土地使用费。（三）一审判决对《资产评估报告》的理解有误。首先，《资产评估报告》明确记载“评估中的收益仅按加油站租赁经营合同进行确定，未考虑佛山市南海平北南港加油站用地成本费用”，即黄瑞华竞得的投资权益不含涉案土地成本费用；其次，《资产评估报告》记载“同时假定佛山市南海平北南港加油站所处土地可在加油站租赁经营合同期限年内正常使用”是指黄瑞华带租约拍卖，假定其可以经营至2024年12月31日不含涉案土地成本费用的投资权益的评估价值为1054万元。（四）黄瑞华竞拍前已知悉竞拍的风险，且黄瑞华、百德加油站、李竞雄无法定或约定的理由占用涉案土地，依照公平和等价有偿原则理应支付涉案土地使用费。黄瑞华、百德加油站、李竞雄共同辩称，在黄瑞华支付的拍卖款中已包含了土地租金，故黄瑞华、百德加油站、李竞雄无需再支付涉案土地的租金。平北居委会的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。中石化佛山分公司述称：（一）涉案土地有使用期限的限制，亦应支付相应租金予土地权属人。（二）《资产评估报告》因未取得土地使用费的相关依据，才没有列入有关项目，一审判决理解为无需支付土地使用费，属于认定事实不清。（三）就中石化佛山分公司实际履行合同情况而言，土地租金确实亦一直有支付予土地权属人平北居委会。中石化广东分公司述称，同意中石化佛山分公司的意见。平北实业公司述称，同意平北居委会的上诉意见。平北居委会向一审法院起诉请求：1.判令黄瑞华、百德加油站、李竞雄将占用平北居委会的3696.66平方米土地立即返还予平北居委会，并拆除该占用土地上的建（构）筑物及搬离该占用土地上的一切物品；2.判令黄瑞华、百德加油站、李竞雄向平北居委会支付自2013年7月1日起算至2014年12月31日止的土地占用使用费1965416.4元，并支付该款项自起诉之日起算至判决确定付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；3.判令黄瑞华、百德加油站、李竞雄向平北居委会支付自2015年1月1日起至黄瑞华、百德加油站、李竞雄实际返还平北居委会所有的3639.66平方米土地之日止按每月每平方米30元的价格计算的土地占用使用费（暂计算至2015年5月13日的土地占用使用费为484074.78元）；4.诉讼费用由黄瑞华、百德加油站、李竞雄承担。一审法院审理查明：1988年，南海市平洲平北村民委员会成立。2011年3月11日，佛山市南海区人民政府作出的南府复（2011）224号《关于撤销平北村民委员会设立平北社区居民委员会的批复》载明：“撤销平北村民委员会，设立平北社区居民委员会，辖区范围为原平北村民委员会辖区。”1990年7月28日，平北实业公司由原南海市平洲区平北经济联合社出资组建成立，是集体所有制企业。1991年10月5日，南港加油站成立，地址为，地址为佛山市南海区平洲平北工业区资人为平北实业公司，属于集体所有制企业。据黄瑞华、百德加油站、李竞雄提供的平北实业公司（原南海县平洲镇平北经济发展公司，甲方）与原南海县石油公司桂城联营加油站（乙方）于1991年12月1日签订的《联合经营南港加油站内部协议》载明：甲、乙双方联合经营南海县平北南港加油站，由甲方代表双方申领加油站的营业执照，加油站所需土地的征用由甲方负责，加油站以租赁土地使用权的形式向甲方承租，协议终止时，土地使用权归还甲方；初步确定加油站一次性预付十年租金108000元给甲方，上述款项可作为甲方投资股金的一部分。据黄瑞华、百德加油站、李竞雄提供的原南海市平洲平北村民委员会经济联合社（甲方）与原南海市桂城燃料公司（乙方）于2001年11月5日签订的《联合经营南港加油站协议》载明：因《联合经营南港加油站内部协议》约定的联营期限于2001年12月31日将届满，就该南港加油站的联营问题的有关事项，甲、乙双方充分协商达成协议，其中约定由甲、乙双方向甲方租赁场地兴办南港加油站，租金应算入生产成本。1998年12月29日，行政部门核发南府集用（98）字第020546号集体土地使用证，将位于南海平洲平北××××路南侧土地权属人登记于平北居委会名下（原南海市平洲平北村委会），用途为加油站，使用权面积为3639.66平方米，使用权类型为批准拨用商业用地。2017年，因已实施“村改居”，南府集用（98）字第020546号集体土地使用证变更登记为粤（2017）佛南不动产权第0070687号，土地使用者对应变更为佛山市南海区桂城街平北经济联合社（以下简称平北经联社），变更后土地使用权面积为3639.6平方米，土地用途为批发零售用地。南港加油站（甲方）与中石化佛山分公司（乙方）签订一份《加油站租赁经营合同》，约定甲方将南港加油站经营权和加油站土地、地上建、地上建筑物、附属设备设施等物业租赁给乙方经营使用，乙方拥有加油站场地使用权。租赁期限为20年，自2005年1月1日起至2024年12月31日止。前期租赁费，乙方在接受加油站经营后30天内支付首期租赁费750万元。从第六年起，即2010年1月1日起至2024年12月31日止，乙方于每年度的6月1日一次性向甲方支付当年租赁费150万元。甲方保证在合同租赁期限内不因加油站房地产的所有权或土地使用权影响、妨碍乙方根据本合同合法使用加油站房地产或正常合法经营加油站（不可抗力除外）。2012年8月17日，广东省和平县人民法院委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司对被执行人暨本案平北实业公司所有的南港加油站100%的投资权益进行评估。同年9月21日，该司作出《资产评估报告书》（深永评字Z(2012)1051号），认为平北实业公司所有的南港加油站100%的投资权益价值于评估基准日2012年7月31日的评估值为1054万元。同时在该报告中注明由于评估人员未取得与南港加油站所用土地相关的权利状况和使用协议，评估中的收益仅按加油站租赁经营合同进行确定，未考虑南港加油站用地成本费用，同时假定其南港加油站所处土地可在加油站租赁经营合同期限内正常使用。2013年7月1日，深圳市公平拍卖有限公司受广东省和平县人民法院委托，对平北实业公司所有的南港加油站100%的股权进行公开拍卖。同日，黄瑞华在拍卖会上竞拍得平北实业公司所有的南港加油站100%的股权投资权益，成交价为1520万元。黄瑞华与深圳市公平拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》对此进行确认。2013年7月5日，广东省和平县人民法院作出（2012）河和法执字第47-2号执行裁定书，裁定被执行人平北实业公司所有的南港加油站100%的投资权益归买受人黄瑞华所有。上述投资权益自本裁定送达买受人黄瑞华时转移。买受人黄瑞华可持本裁定书到财产管理机关办理财产过户登记手续。2014年5月29日，中石化佛山分公司与黄瑞华签订一份《会议纪要》，双方同意由中石化佛山分公司将南港加油站2014年6月1日至2015年5月31日的租赁费150万元提存至广东广立信律师事务所的专用银行账户，由该律师事务所负责监管。同年6月9日，中石化佛山分公司将150万元支付至广东广立信律师事务所上述专用账户。2014年6月30日，广东省和平县人民法院答复中石化佛山分公司，买受人黄瑞华是南港加油站的所有人，故南港加油站的投资收益（即每年租赁费150万元）应直接支付给买受人黄瑞华。2014年9月18日，南港加油站变更企业名称为佛山市南海平北南港加油有限公司，法定代表人变更为黄瑞华。同年10月11日，佛山市南海平北南港加油有限公司变更企业名称为百德加油站。2015年12月24日，百德加油站的法定代表人由黄瑞华变更为李竞雄。2014年12月22日，平北经联社（甲方）与中石化广东分公司（乙方）签订一份《协议书》，约定原佛山市南海区平洲平北村民委员会、佛山市南海区桂城燃料有限公司、中石化广东分公司三方签署的《加油站租赁经营合同》中每年的150万元租赁费已包含有部分土地租赁费，2013年土地租赁费及2013年之前的租赁费，乙方已按时足额支付。鉴于情势变更，乙方同意从2014年1月1日起至2024年12月31日期间每年另行支付土地租赁费75万元，2014年度尚余74万元租赁费未支付，该款于本合同签订后10天内支付给甲方，2015年1月1日至2018年12月31日4年的租赁费300万元乙方于合同签订后10天内一次性支付给甲方。从2019年开始按年度支付，于每年6月1日前一次性支付当年租赁费。2013年12月24日，广东中石化佛山分公司向平北经联社支付土地租赁使用费76万元。2014年12月22日，中石化佛山分公司向平北经联社支付了2015年至2018年租赁费300万元。2015年1月19日，平北居委会向黄瑞华发出通知，声明其竞拍的平北实业公司所有的南港加油站100%的投资权益，并不包括南港加油站使用的3639.66平方米土地,黄瑞华应在2015年1月30日前支付2013年7月1日起至2014年12月31日期间的租金1965416.4元。另查明一，2014年5月9日，“中国石油化工股份有限公司广东石油分公司”的企业名称变更为“中国石化销售有限公司广东石油分公司”。同年5月19日，“中国石油化工股份有限公司广东佛山石油分公司”的企业名称变更为“中国石化销售有限公司广东佛山石油分公司”。另查明二，2013年1月14日，中石化广东分公司以与佛山市南海区桂城燃料有限公司（以下简称桂城燃料公司）、平北居委会、平北实业公司、南港加油站发生合同纠纷为由，向一审法院提起诉讼，请求确认中石化广东分公司对南港加油站享有承租经营权。诉讼中，中石化佛山分公司出具证明认为《经营合同》是受中石化广东分公司授权而签订并据此办理了营业执照和工商登记，租金也是受其委托支付给桂城燃料公司与平北居委会，并表示中石化广东分公司为南港加油站的实际承租人和支付租金主体。南港加油站在庭审过程中也确认平北居委会对南港加油站享有承租经营权。2013年7月5日，一审法院作出（2013）佛南法桂民二初字第41号民事判决书，判决确认中石化广东分公司对南港加油站享有自2005年1月1日至2024年12月31日的承租经营权。该判决已发生法律效力。2015年3月30日，平北居委会向一审法院提起诉讼。2015年9月10日，中石化佛山分公司将支付予黄瑞华2015年6月1日至2016年5月31日的租金150万元提存至广东广立信律师事务所专用账户。一审中，一审法院依法委托深圳市世联土地房地产评估有限公司对涉案土地在2013年7月1日至2015年12月31日期间的土地租赁市场价格进行评估。2015年8月6日，深圳市世联土地房地产评估有限公司作出《房地产估价报告》，涉案土地每月每平方米租金27元，2013年7月1日至2015年12月31日期间租金合共2948100元。一审中，平北居委会确认：1.平北经联社与平北居委会属于同一经济主体；2.在南港加油站100%的投资权益被拍卖前，平北居委会从未向南港加油站收取过涉案土地的租金。一审法院认为，综合平北居委会与黄瑞华、百德加油站、李竞雄各方的意见可知，本案争议焦点在于黄瑞华、百德加油站、李竞雄是否需要返还涉案土地及支付返还前涉案土地的占有使用费予平北居委会。对此，根据涉案土地的原实际使用人南港加油站的登记投资人平北实业公司与原南海县石油公司桂城联营加油站于1991年12月1日签订的《联合经营南港加油站内部协议》可知，涉案土地的使用权是由南港加油站以向平北实业公司承租的方式取得的，双方约定租金作为投资股金的一部分；而此后由平北居委会确认与其属同一经济主体的平北经联社与原南海市桂城燃料公司于2001年5月31日签订的《联合经营南港加油站内部协议》亦继续确认上述事实，约定南港加油站对涉案土地的使用权以向经联社租赁的方式取得，租金计入生产成本；同时，平北居委会在一审中亦确认，在南港加油站100%的投资权益被拍卖前从未向该加油站收取过涉案土地的租金。综上可见，涉案土地的使用权实际上已由南港加油站的投资人作为对该加油站的投资，而广东省和平县人民法院委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司作出的《资产评估报告》明确注明“评估中的收益未考虑南港加油站用地成本费用，同时假定其南港加油站所处土地可在加油站租赁经营合同期限内正常使用”，则该评估报告所确定的南港加油站100%的投资权益价值1054万元显然已实际包括该加油站的用地收益。现黄瑞华通过公开竞投竞得南港加油站100%的投资权益并支付了相应对价，即实际已支付了合法占有使用涉案土地的成本费用，并相应取得了涉案土地的使用收益权，后黄瑞华将南港加油站变更登记为百德加油站，并通过百德加油站实际占有使用涉案土地，黄瑞华、百德加油站均无需再向涉案土地的登记使用权人，即平北居委会支付土地占有使用费，故一审法院对平北居委会主张黄瑞华、百德加油站返还涉案土地及支付涉案土地占有使用费的诉讼请求均不予支持。百德加油站是有限责任公司，具有独立的法人资格，其法定代表人由黄瑞华变更为李竞雄后，平北居委会主张由李竞雄支付涉案土地占有使用费亦于法不合，一审法院对该项诉讼请求亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回平北居委会的全部诉讼请求。一审案件受理费26395.93元，由平北居委会负担。本院二审期间，平北居委会围绕上诉请求提交了如下证据：1.2010年桂城燃料公司向平北居委会支付涉案土地租金的记账凭证、银行进账单、电子发票记账清单、广东省地方税收通用发票（电子）、情况说明、收款入账通知；2.2011年桂城燃料公司向平北居委会支付涉案土地租金的记账凭证、银行进账单、电子发票记账清单、情况说明；3.2012年桂城燃料公司向平北居委会支付涉案土地租金的记账凭证、银行进账单、电子发票记账清单、广东省地方税收通用发票（电子）、情况说明，以上证据共同拟证明桂城燃料公司作为南港加油站的投资人，有向土地权属人支付土地租金的事实。黄瑞华、百德加油站、李竞雄、中石化佛山分公司、中石化广东分公司、平北实业公司均未提交新证据。经审查，因平北居委会在一审中明确表示未向南港加油站的投资人收取过土地租金，与其在二审中提交的新证据相互矛盾。此外，平北居委会仅提交了2010-2012年间的土地租金交易凭证，未提交相应的土地租赁合同，且前述三年间的土地租金数额亦与《联合经营南港加油站内部协议》中的约定不符，无法证明南港加油站的投资人与平北经联社之间存在经营加油站期间每年需向平北经联社支付土地租金的约定，故本院不予采信。经审理，一审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。另查明，一审中，平北居委会确认从未向南港加油站的股东收取过土地租金，其没有向南港加油站的股东收取租金是基于内部关系。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：黄瑞华、百德加油站、李竞雄是否需要返还涉案土地及支付涉案土地的占有使用费予平北居委会。首先，根据平北实业公司（原平北经发公司）与原南海县石油公司桂城联营加油站于1991年12月1日签订的《联合经营南港加油站内部协议》约定，双方联合经营南港加油站，加油站以租赁土地使用权的形式向平北经发公司承租，加油站一次性预付十年租金108000元给平北经发公司，该款项作为平北经发公司投资股金的一部分。其次，在平北居委会确认与其属同一经济主体的平北经联社与原南海桂城燃料公司于2001年5月31日签订的《联合经营南港加油站内部协议》中亦确认上述事实，并约定南港加油站对涉案土地的使用权由南港加油站的投资人由向平北经联社租赁而取得，租金计入生产成本。再次，根据平北居委会在一审庭审中的陈述，平北居委会也认为租赁涉案土地的主体系南港加油站的投资人而非南港加油站。最后，平北居委会在二审中提交的付款证明，亦印证了涉案土地是由南港加油站的投资人向平北经联社承租的事实。综上事实可知，涉案土地的使用权是由南港加油站的投资人向平北经联社租赁并用于经营南港加油站，属于南港加油站的投资人对该加油站投资的一部分，故黄瑞华为取得南港加油站100%的投资权益支付了相应对价后，实际上已支付了合法占有使用涉案土地的成本费用，故无论是黄瑞华还是实际占有使用涉案土地的百德加油站或是百德加油站目前的法定代表人李竞雄，均无需再向涉案土地的权利人支付涉案土地的占有使用费。平北居委会以黄瑞华、百德加油站、李竞雄未支付涉案土地的占有使用费为由，上诉主张黄瑞华、百德加油站、李竞雄返还涉案土地及支付占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，平北居委会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26395.93元，由上诉人佛山市南海区桂城街平北社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  吴媛媛二〇一九年七月二十五日法官助理黎嘉鸿书记员周英洋