包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1238号   上诉人（一审原告）包头市清清物业服务有限责任公司，统一社会信用代码×××   法定代表人：赵金玲，该公司总经理。   委托诉讼代理：辛斌，该公司职工。   委托诉讼代理：臧粉兰，该公司职工。   被上诉人（一审被告）：贾伟，男，1989年9月17日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市固阳县   上诉人包头市清清物业服务有限责任公司（以下简称清清物业公司）因与被上诉人贾伟物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区固阳县人民法院（2018）内0222民初1449号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   清清物业公司上诉请求：改判支持物业公司关于滞纳金、亮化费、卫生费的请求，并改判支持2018年的全额物业费；本案诉讼费用由贾伟负担。其上诉主张的事实及理由为：双方签订的阳光锦城管理规约约定了违约责任，业主不履行合同义务，损害了清清物业公司的合法权益，应当缴纳滞纳金。业主提交的照片不能作为物业服务具有瑕疵的证据，因小区的垃圾清运有固定的时间，但其提供的照片和视频没有时间上的连贯性，只能证明事实发生，无法证明结果。在物业公司与开发商签订的合同中对亮化费、卫生费有明确约定，因固阳县没有亮化公司，故由物业公司代收。卫生费属于小区二次垃圾处理的固定费用，所有业主均应当足额缴纳。贾伟的恶意欠费行为直接影响了物业公司的正常运转，也损害了正常缴费的业主利益。故本案应当在查明案件事实的基础上予以改判。   贾伟答辩称，物业服务不完善，服务质量不达标。   清清物业公司向一审法院起诉请求判令：贾伟支付2016年、2017年、2018年物业服务费2889元；贾伟支付滞纳金，从2016年4月15日起以每日3‰计算至付清物业服务费止；支付诉讼工本费50元；诉讼费由贾伟承担。   一审法院认定事实：清清物业公司于2008年9月5日依法成立，经营范围为物业管理。2015年12月11日，清清物业公司与包头市盛泽房地产开发有限公司签订了《固阳县阳光锦城前期物业服务合同》，合同约定：1.阳光锦城综合物业委托清清物业公司实施物业管理。2.物业服务管理内容：物业共用部位维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清扫保洁、垃圾的收集清运以及污水管的疏通；共用绿地的美化、绿化及养护和管理；建筑小品、景观的清洁维护；车辆停放管理；停车场管理；公共秩序维护、安全防范等事项管理等内容。3.物业服务质量标准：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，小修及时，大修更新改造及时编制维修资金使用计划，检修记录和保养记录、回访记录齐全；对违反规划乱搭乱建和擅自改变房屋用途的行为严格管理和纠正，小区内无违章临时建筑、无乱堆、乱放、乱贴、乱画和乱挂现象等标准；4.物业管理服务费为：住宅、车库房屋按建筑面积每月0.7元/平方米向业主或物业使用人收取；商铺房屋按建筑面积每月1.0元/平方米向业主或物业使用人收取。亮化费每年20元/户收取，卫生费（（代收）：住宅每年按36元/户收取，非住宅每年按84元/户收取）。合同生效日期开始往后两个月内为每年的收费期。超过两个月未交费的，按每日千分之三加收滞纳金。   贾伟系阳光锦城业主，房屋面积107.94平方米，贾伟欠缴2016年4月-2019年3月的物业费。   一审法院认为:本案双方存在的争议焦点：一、未入住的小区的业主是否应该缴纳物业费；二、前期物业合同对业主是否具有约束力；三、物业服务收费标准是否合理以及物业服务是否存在瑕疵；四、是否应当缴纳物业服务费滞纳金。   一、未入住的小区的业主是否应该缴纳物业费   贾伟的委托诉讼代理人辩称，房子已经装修但是并未居住，不应该缴纳物业费。法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故对贾伟委托诉讼代理人的该辩称不予采纳。   二、前期物业合同对业主是否具有约束力   贾伟等业主辩称作为业主没有与物业公司签订合同，《固阳县阳光锦城前期物业服务合同》不生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故清清物业公司与包头市盛泽房地产开发有限公司签订的《固阳县阳光锦城前期物业服务合同》，合法、有效，对阳光锦城小区的业主具有约束力。对于贾伟的上述辩称不予采纳。   三、物业服务收费标准是否合理以及物业服务是否存在瑕疵   贾伟等业主辩称物业公司收费标准过高且物业服务不达标。清清物业公司已为阳光锦城小区提供了相关的物业服务，贾伟作为该小区业主，实际上也享受了清清物业公司提供的物业服务，清清物业公司为小区提供物业服务，并履行了物业服务的义务，根据权利义务相一致的原则，业主应当根据《固阳县阳光锦城前期物业服务合同》的约定，以每月0.7元/平方米的标准交纳相应的物业服务费。对贾伟的上述辩称不予采纳。   2016年4月-2019年3月物业服务费应为每月0.7元/平方米×95.07平方米×12个月×3年=2395.76元。   该院审理的同小区物业服务合同纠纷案件，即（2018）内0222民初1459号案件王东升提交的光盘视频资料、（2018）内0222民初1452号案件李亚亚提交照片，（2018）内0222民初1448号案件张建光提交照片，上述证据的形成时间为2018年，证实清清物业公司2018年度的物业服务存在瑕疵，故酌情核减2018年度的物业服务费20%，即159.71元。   李文静辩称的窗户漏风漏水，不属于物业服务范围，本案不予处理；楼道电闸跳闸、暖气管道漏水等李文静等业主未提供证据证实，不予采纳。   综上贾伟应支付清清物业公司2016年4月-2017年3月、2017年4月-2018年3月以及2018年4月-2019年3月物业服务费2236.05元。   三、是否应当缴纳物业服务费滞纳金   该院认为，清清物业公司作为该小区的物业服务公司，应当依据物业服务合同的约定为提供相应的物业服务。且现有证据确实证实清清物业公司的服务存在瑕疵，清清物业公司作为物业服务企业，应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，对业主反映的问题及时解决或予以配合。贾伟拖欠物业管理费是由于对物业服务质量存在异议，不存在主观恶意，故清清物业公司请求支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。   对于亮化费及卫生费，两项收费不属于清清物业公司收费范围，清清物业公司收费为代收，如贾伟未缴纳亮化费及卫生费，应由相关权利人向贾伟主张权利，且清清物业公司亦未提交证据证明垫付过亮化费及卫生费，故清清物业公司诉讼请求第一项中的亮化费与卫生费，法院不予支持。   清清物业公司主张的诉讼工本费50元，未提供证据证实，不予支持。   一审法院依据《内蒙古自治区物业管理条例》第十一条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、贾伟于本判决生效后三日内向清清物业公司支付2016年4月-2017年3月、2017年4月-2018年3月以及2018年4月-2019年3月的物业服务费2538.75元；二、驳回清清物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由贾伟负担。   本院二审经审理查明，一审法院对《固阳县阳光锦城前期物业服务合同》的签订情况、贾伟居住房屋信息及欠费情况认定准确，本院予以确认。   另查明,在固阳县物业服务企业考核中，清清物业公司得分85.3分。清清物业公司于2019年4月26日向包头市供电局缴纳案涉小区2019年3月16日至4月16日楼道灯电费。   以上事实有《固阳县物业服务企业考核评分标准及评分表》、电费缴纳发票及当事人陈述在案证实。   本院认为：清清物业公司与案涉小区建设单位签订《固阳县阳光锦城前期物业服务合同》真实有效，清清物业公司在进驻该小区后，提供了相应的物业服务，贾伟作为业主实际享受了物业服务，双方当事人形成物业服务合同关系。就清清物业公司提出的上诉请求，本院分析说明如下：   第一，关于贾伟应缴纳物业服务费金额问题。   前期物业服务合同中对物业费标准具有明确约定，贾伟抗辩称清清物业公司提供服务不到位，故其不应按照合同标准缴纳物业费。对此本院认为，根据双方当事人在诉讼期间提交的证据显示，清清物业公司在提供服务过程中，确有垃圾未能及时清运、公共环境卫生清扫不到位的情形，但物业服务具有连续性、公共性，每位业主对物业服务的直观感受不尽相同，清清物业公司二审期间提交的固阳县物业服务考核评分表显示，该公司在公共设施管理、公共秩序维护、清洁卫生、绿化养护等项目中所提供的物业服务是合格的，案涉小区所属的居民委员会、街道办事处及固阳县住建局等对此亦进行了确认，故清清物业公司在提供物业服务过程中，虽然存在不到位之处，但此瑕疵属于一般瑕疵，并未持续的、严重的影响业主的正常生活，尚未达到需核减物业服务费的程度。小区良好环境的维护得益于业主和物业公司的共同努力，既需要物业公司不断提高服务水平，也需要业主的积极配合和理解，物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主利益，故一审法院仅以清清物业公司在公共卫生服务方面存在瑕疵而对贾伟等部分业主核减20%物业服务费不当，本院予以纠正。贾伟应当按照合同约定标准缴纳2016年3月至2019年3月物业服务费共2720元（0.7元/平/月×107.94平米×36个月=2720元），清清物业公司提出的贾伟应当全额缴纳物业费的上诉主张成立，本院予以支持。   第二、关于滞纳金问题。   清清物业公司所主张的滞纳金实质为贾伟未能依约缴纳物业服务费而应承担的违约责任，性质上属于违约金。根据本案事实，贾伟未能依约缴纳相应物业费，系因对清清物业公司所提供的服务水平有异议，并非恶意拖欠，且客观上，该公司提供的物业服务确实存在一定程度的瑕疵，有待在后续物业服务中改进。故对清清物业公司提出的贾伟给付违约金的主张不予支持。   第三，关于楼道亮化费、卫生费问题。   前期物业服务合同明确约定业主需每年缴纳亮化费20元/户、卫生费36元/户。楼道亮化费与垃圾二次处理的卫生费等均为处理案涉小区公共区域内事务所发生的必要费用，与清清物业公司提供的物业服务具有不可分性，故清清物业公司有权要求贾伟依约给付该部分费用，贾伟应当给付2016年3月至2019年3月期间的亮化费及卫生费168元（20元/户/年×3年+36元/户/年×3年=168元）。   综上，清清物业公司提出的上诉主张部分成立，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区固阳县人民法院（2018）内0222民初1460号民事判决；   二、被上诉人贾伟与本判决生效之日起十五日内给付上诉人包头市清清物业服务有限责任公司物业服务费、卫生费、亮化费共2888元；   三、驳回上诉人包头市清清物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一、二审案件受理费100元，由被上诉人贾伟负担98元，由上诉人包头市清清物业服务有限责任公司负担2元。   本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 邢海峰     二○一九年七月十二日   法官助理 侯 丽   书 记 员 杨 曼   附：本判决适用法律条文   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。