四川省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川民申2632号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：游旭，男，汉族，1976年11月19日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：游克义（系游旭之父），住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：王云福（系游旭之岳父），住四川省绵阳市涪城区。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：四川富临物业服务有限公司，住所地四川省绵阳市。 法定代表人：张丽华，总经理。 委托诉讼代理人：邹淇曲，四川众城律师事务所律师。 再审申请人游旭因与被申请人四川富临物业服务有限公司（以下简称富临物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市中级人民法院（2018）川07民终926号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，再审申请人游旭的诉讼代理人游克义、王云福，被申请人富临物业公司的诉讼代理人邹淇曲参加听证。本案现已审查终结。 游旭申请再审称，（一）再审申请人游旭有新证据足以推翻原审判决。1.根据《西蜀名居物业服务合同》《富临西蜀名居物业服务管理方案》证明，富临物业公司有维修道路、房屋漏水等必须履行的合同义务。2.再审申请人游旭有西蜀名居小区道路破损、房屋裂缝漏水、乱搭乱建、环境秩序脏乱差的20张照片足以证明富临物业公司违反合同约定，没有履行合同的义务和管理责任。3.从一审判决的庭审笔录可以证明，2008年来，由于再审申请人游旭的房屋漏水多次请求维修，富临物业公司没有予以维修，故而从2008年起开始拒付物业管理费，而在本案审理中仍继续要求履行其维修义务，该义务富临物业公司没有履行的情况下，再审申请人游旭拒交物业管理费的理由成立。（二）原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.原审判决认定富临物业公司没有违反《西蜀名居物业服务合同》约定和《物业管理条例》规定的事实没有证据支持。2.富临物业公司起诉请求游旭缴纳物业管理费，既没有游旭签字的欠条，也没有双方为物业管理费结算的欠费手续，富临物业公司主张游旭欠交物业管理费无证据证明。3.因富临物业公司违约在先，原审判决在没有支持其正当诉求的情况下支持富临物业公司的请求有误。（三）原审判决适用法律错误。富临物业公司没有取得2008年至2015年12月31日届满的物业管理权，不存在连续物业服务合同关系，其起诉已超过诉讼时效，原审法院支持其诉讼请求系适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。 富临物业公司提交意见称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.再审申请人游旭拒交物业管理费的理由是自身房屋漏水，这一问题与物业管理的合同管理和义务没有关系，富临物业公司已尽到物业管理的义务，依据合同的约定应收取物业管理费。2.再审申请人游旭申称富临物业公司承诺免交物业管理费没有证据予以证明,应当承担举证不能的责任。3.本案再审申请人游旭欠交物业管理费包含两个时段:2008年12月1日起至2012年9月30日,2014年12月1日起至2015年12月31日,共计59个月。在2012年10月,开发商对游旭的房屋漏水进行维修后,富临物业公司找到再审申请人游旭交纳所欠的物业管理费，其行为已证明在不断的对其催收，原审判决认定从2016年开始计算时效正确。因富临物公司的服务期限到了需撤场，故而起诉了欠费的业主。富临物业公司在管理近2000户的西蜀名居小区中已尽到服务管理义务，大多数业主是满意的，再审申请人游旭拒交物业管理费的理由不能成立。 本院经审查认为，关于再审申请人游旭申称的新证据足以推翻原审判决的问题。再审申请人游旭所举示的新证据中，《西蜀名居物业服务合同》《富临西蜀名居物业服务管理方案》虽系由西蜀名居业主委员会与富临物业公司签订的，但该证据是客观存在，并不是业主自身不能客观收集和取证的，故该证据并不是再审意义的新证据。对于再审申请人游旭举示的西蜀名居小区道路破损、房屋裂缝漏水、乱搭乱建、环境秩序脏乱差的照片，因该部分照片在原审中已举示过，且原审法院认为该部分照片是富临物业公司服务期限到了撤场的照片而不予采信，该部分照片也并非系再审意义中新证据。对于所举示的一审判决中的庭审笔录系本案的事实证据，也并非再审意义中新证据。故游旭提交的上述证据并非系再审中的新证据，且上述证据也不能足以推翻原审判决。游旭对此的申请再审理由不能成立。 关于原审判决认定的基本事实缺乏证据证明问题。根据原审以及本院审查的事实，富临物业公司分别于2005年12月10日、2008年12月30日、2009年12月27日、2011年1月30日、2013年4月16日与西蜀名居第一、二、三届业主委员会签订了5份《西蜀名居物业服务合同》约定，西蜀名居业主委员会委托富临物业公司实行有偿物业服务，其委托服务期限从2006年1月1日起至2014年12月31日止；并约定了收费标准为2006年1月1日起至2012年12月31日止，高层住宅每平方米0.65元,从2013年1月1日起调整为高层住宅每平方米0.85元;还约定了交纳物业管理费的时间以及逾期交纳物业管理费应支付每天1‰的滞纳金。西蜀名居第三届业主委员会与富临物业公司签订了《西蜀名居物业合同补充协议》以及2015年11月10日双方又签订《西蜀名居物业服务合同延期补充协议》，将委托服务期限约定为2015年1月1日起至2015年12月31日止，其收费标准、缴费的时间及逾期缴费的滞纳金的约定按2013年4月16日双方签订的《西蜀名居物业服务合同》为准。同时，2006年8月7日，游旭作为西蜀名居的A3幢14楼6室的业主与富临物业公司签订了《富临西蜀名居费用收缴协议》约定，游旭作为业主应向富临物业公司缴纳物业管理服务费，若延期缴付，富临物业公司可每天按应缴费用总额的1‰的比例向游旭收取滞纳金。对此，根据上述所签的《西蜀名居物业服务合同》《西蜀名居物业合同补充协议》《西蜀名居物业服务合同延期补充协议》和《富临西蜀名居费用收缴协议》的约定，富临物业公司作为西蜀名居的物业管理公司应按合同及补充协议的约定履行其物业管理和服务的义务，而作为西蜀名居的业主之一的游旭也应按《富临西蜀名居费用收缴协议》约定，按时、按收费标准缴纳物业管理费用，这也是其合同的义务。再审申请人游旭作为西蜀名居的业主之一在原审以及申请再审中均称拒交物业管理费系富临物业公司违约。其中：游旭主张富临物业公司违约的理由一是因自身房屋漏水一直不能得到维修，富临物业公司违约。首先，根据西蜀名居第一、二、三届业主委员会与富临物业公司签订《西蜀名居物业服务合同》第一章委托物业服务事项中第一条至第九条中均是对房屋的共用部位、共用设施、设备、公共绿地、公共环境卫生进行管理、维修和养护以及对公共秩序、交通与车辆停放秩序等进行服务和管理，并没有约定业主自身住房出现漏水的维修系富临物业公司的合同义务。况且，从游旭在原审中的陈述该住房系购买的二手房，一直存在房屋漏水的问题，2012年建筑方到小区进行维修时未对该住房进行维修，后富临物业公司还启动了维修基金进行了维修，但仍不能解决漏水问题的事实能证明，作为该小区物业服务的富临物业公司在不具有对业主游旭自身住房予以维修的合同义务的情况下，也为此努力地向开发商反映和协助开发商予以解决业主游旭的住房漏水的问题，虽其住房漏水问题没有得到解决，但并非系富临物业公司的合同义务，作为业主游旭不能以此为由主张富临物业公司违约而拒交物业管理费。其次，游旭主张富临物业公司违约的理由二是举示了西蜀名居道路破损、房屋裂缝漏水、乱搭乱建、环境秩序脏乱差的20张照片而证明富临物业公司违约。经原审和再审查证，游旭所举示的照片所形成时间系富临物业公司撤场以后的照片，该照片并不能真实反映富临物业公司的服务情况。若富临物业公司像游旭申称的对西蜀名居的道路破损、房屋裂缝漏水、乱搭乱建、环境秩序脏乱差问题不履行其管理和服务的义务，那么这与西蜀名居小区有业主近2000户，而富临物业公司先后仍与西蜀名居第一、二、三届业主委员会签订案涉合同和补充协议，并为西蜀名居管理和服务长达10年之久的事实不相符，也不合情理。故再审申请人游旭以此主张富临物业公司违约而拒交物业管理费的理由不能成立，原审判决对此认定事实清楚。 关于原审判决是否适用法律错误的问题。因再审申请人游旭拒交物业管理费的理由不能成立，故应按《富临西蜀名居费用收缴协议》的约定向富临物业公司缴纳物业管理费。根据原审查明的事实证明，富临物业公司在西蜀名居小区大门口及小区宣传栏处均张贴了《（西蜀名居小区）欠费催告函》、《欠费明细表》，已完成对业主的书面催交，且富临物业公司在原审中提交的照片也证明，富临物业公司一直不间断地向游旭进行书面催交。故原审判决认为富临物业公司向游旭提供的物业服务一直处于连续状况，其诉讼时效的起算日应从服务结束时即2015年12月31日开始计算，故富临物业公司的起诉并没有超过诉讼时效。原审判决适用法律正确。游旭对此的申请再审理由不能成立。 综上，游旭的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回游旭的再审申请。 审 判 长 张碧芳 审 判 员 陈 红 审 判 员 何 雪 二〇一九年七月三十日 法官助理 尤战洪 书 记 员 刘士龙