广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终648号上诉人（原审原告、反诉被告）：王桂兰，女，汉族，1977年7月9日出生，户籍住址：湖南省澧县。上诉人（原审原告、反诉被告）：罗永平，男，汉族，1976年12月25日出生，户籍住址：湖南省澧县。上诉人（原审被告、反诉原告）：毛向亮，男，汉族，1984年10月10日出生，户籍住址：湖北省浠水县，现住址：惠州市惠城区。原审第三人：惠州众筹实业有限公司，统一社会信用代码：91441302398194457L，住所：惠州市惠城区。法定代表人：黄莹。上诉人王桂兰、罗永平、毛向亮与第三人惠州众筹实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初1898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告、反诉被告王桂兰、罗永平不服一审判决，上诉请求：1、判令撤销一审判决第三条，第五条，第六条；2、维持一审判决第一条，第二条，第四条，第七条；3、请求改判：判令被上诉人向上诉人双倍返还定金20000元，退还已支付的赎楼款，以180000万元的赎楼款本金支付利息（自2017年11月6日始，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算至转让价款退还之日止）；判令被上诉人向上诉人赔偿律师代理费15000元、中介费9000元、银行按揭手续费1200元、律师鉴证费700元；以上金额计人民币45900元。4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、2017年10月2日，上诉人、被上诉人、第三人共同签订了《惠州市不动产买卖及居间合同》，依《居间合同》备注条款约定待银行评估后，上诉人与被上诉人于2017年11月27日签订了《房地产买卖合同》，前述合同约定了上诉人向被上诉人购买位于惠州市惠城区××办事处三环路××海××天空花园××房，建筑面积为61.27平方米，该不动产转让款为人民币60万元。同时，合同还约定了“付款方式、不动产概况及现状、解除原不动产抵押登记、税费承担、居间服务费、违约责任”等权利义务内容。2、合同签订后，上诉人依约定履行自己义务。上诉人于2017年10月9日向被上诉人支付购房定金20000元，于2017年11月6日通过银行转账支付购房首付款180000元，同时支付了其他相应款项。涉案房产通过上诉人的首付款已经向原抵押银行办妥了提前还贷手续，已经赎楼并解除了不动产抵押登记。3、2017年11月14日上诉人、被上诉人及中介一起去惠州市房产管理局进行了网签并通过；4、上诉人与被上诉人于2017年11月27日一起去广发银行惠州支行办理银行按揭手续并签订了《房地产买卖合同》，2017年12月7日银行贷款审批通过，并第一时间通知被上诉人配合过户；上诉人在前述相关事务办妥后，被上诉人却逾期拒不履行涉案房产的过户手续及银行按揭手续等合同义务，甚至躲避不见，删除第三方按揭人员和业务人员微信以及电话拉黑。上诉人及第三人向被上诉人发出催告通知后，被上诉人逾期仍不履行合同约定的义务。被上诉人的行为已构成违约。其违约行为已损害了上诉人及第三人的合法权益。上诉人及第三人基于被上诉人的违约行为，为维护自身合法权益，特根据相关法律规定依法提起上诉，请求法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人毛向亮辩称，第一，2017年11月27日我只签订了一份写明第一期房款为22万元的房地产买卖合同，没有见到过首期款是18万元的房地产买卖合同，对于买方提供的第一期房款为18万元的合同真实性不认可，并且与买方第一次提交的房地产买卖合同不一致，另外，该合同是2017年11月27日签订的，而早在2017年11月6日买方就已经支付了18万元的赎楼款，首期款为22万元的房地产买卖合同是买方在2017年12月20日第一次起诉时提交的证据材料也已经被双方认可，但是在2018年9月3日庭审的过程中，买方确突然当庭要求要撤回该份合同。第二，18万元是赎楼款，在收据上已经写明在卖方没有收到足额的首付款前，没办法配合买方办理其他过户手续，因中介方欺骗诱导，卖方这边没有见过网签合同，这份合同在办理的途中已经停止办理。第三，因买方拒不付齐首付款，在卖方多次通知要求下都没有付齐首付款，还说拿20万元换卖方一条命，且张贴威胁告知限租户在3天内搬离房屋，还损坏房屋门锁，打电话发信息骚扰等恶劣行为，也不愿意签订补充协议。综上，卖方没有办理过户是属正常，另外，因无法忍受中介方多个电话和信息的骚扰才设置拦截。第四，卖方对于买方提供的网签合同、信贷合同、银行贷款通过函、房屋评估报告等真实性都不认可，没有见过以上材料。原审第三人惠州众筹实业有限公司述称，被上诉人刚刚的陈述不是事实。我陈述一下事情的经过，本案在2017年10月2日原告被告及第三方签署不动产买卖及居间合同，合同约定2017年10月2日买方向卖方支付定金2万元整，并在买方将不动产查档清楚后再由居间方转给卖方，第三方在确认被告产权清晰后将定金2万元转给被告，不动产合同约定首期款以银行提供的评估价为准，原告被告及第三方在签署买卖合同时已约定好具体首期款支付的金额及贷款金额，三方均无异议，在2017年11月27日，原告被告及第三方一起去广发银行申请贷款，便签署银行提供的房地产买卖合同，原告被告及第三方对于银行提供的房地产买卖合同已经签字并确认，房地产合同明确约定定金支付2万元整，首期款金额18万元整，原告在2017年11月20日已经支付毛向亮金额20万元整定金及首付款，以上定金、首期款、贷款金额都是三方确认过的，没有任何改动，被告确认过原告可以向银行贷款40万元整，并反复查看过合同及银行相关资料。在银行审批贷款40万元审批通过后，原告被告及第三方约定好时间去申请赎楼，有短信、电话确认，给被告18万元首期款予以赎楼，赎楼申请完毕在2017年11月14日，原告被告及第三方去惠州房产管理局办理注销抵押手续，以上全都完成了原告支付定金和支付首期款18万元整给被告办理银行赎楼和注销抵押，原告被告及第三方所有流程手续都参与且确认，不存在任何一方不清楚任何一个环节及被告所说的隐瞒及欺骗行为，全由流程手续办理完毕后，原告被告及第三方约定一起去惠州市房地产局办理过户手续，当天，只有原告及第三方出现，被告没有出现，当天被告把第三方售后电话删除及拉黑，当天原告及第三方已经报警，被告多次约时间去过户，都在找各种理由说原告没有支付全额首期款及银行没有提供所谓的同贷书，第三方多次陪原告去广发银行确认，被告多次也多次去广发银行确认贷款，都确认原告能够贷款40万元，第三方也怀疑被告故意收取原告定金2万元及首付款18万元后，寻找各种理由不配合及怀疑虚假、投诉广发银行说原告、第三方合伙欺骗他，我方多次陪同被告去银行确认过原告的贷款已经审批通过，且银行已经提供审批通过的文件并且截图给被告后，被告又提出自己拟定一份协议，原告及第三方认为协议不合理，坚持要求以不动产买卖合同和居间合同为准，所以我们没有签，其又说原告及第三方不配合他过户。我方通过多年的经验觉得被告是故意收取原告定金和首期款后寻找各种理由不配合过户，要原告提供各种不切实际的一些条款。原审被告、反诉原告毛向亮不服一审判决，上诉请求：1、请求判令取消上诉人承担被上诉人赎楼款180000元从2017年11月6日起计算的利息费用。2、请求判令被上诉人按照不动产转让价60万的万分之五按日支付从2017年11月7日起至2017年12月27日共计15600元的违约金。（按照不动产买卖及居间合同第九条违约责任的约定，违约方需按照上述标准支付违约金）3、请求判令被上诉人承担本案维权律师费7000元。4、本案反诉费1161元及上诉费由被上诉人承担。以上金额计人民币23761元。事实与理由：2017年10月2日上诉人与两被上诉人签订了《惠州市不动产买卖及居间合同》，合同约定上诉人向两被上诉人出售位于惠州市惠城区××办事处三环路××海××天空花园××层××房，该合同的第三条-2-b条款和第四条-B条款都约定了首期款（不含定金）为人民币22万需在卖方偿还银行欠款之前支付，被上诉人应当在卖方2017年11月7日偿还银行欠款之前支付，被上诉人应当在卖方2017年11月6日支付了18万元，经上诉人多次催告及协商后在合理期限内仍未履行剩余的首期款4万元，已构成合同根本违约。2017年12月27日，上诉人短信通知两被上诉人，因两被上诉人拒不按照合同约定付齐首付款，已严重违约，卖方特通知终止合同，尽快协商处理相关事宜。按照《惠州市不动产买卖及居间合同》第九条违约责任中的约定：如买方或卖方不按本合同约定履行合同约定义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方发出催告通知七天内仍不履行的，逾期超过十五天的，守约方有权解除合同并要求违约方按每逾期一日须按不动产转让款的万分之五向守约方支付违约金，承担违约责任。守约方应向违约方发出解除合同通知。守约方也有权主张继续履行合同，并要求违约方按上述条款承担违约责任。两被上诉人未足额支付首期房款的行为属于根本违约，按照合同约定超过十五日上诉人有权解除与被上诉人之间的《惠州市不动产买卖及居间合同》，并要求被上诉人支付从2017年11月7日至2017年12月27日共计15600元的违约金。因此在两被上诉人未足额支付首期款前，上诉人有权拒绝两被上诉人的其他履行要求。另外本案于2018年4月23日开庭后，又在2018年8月10日第二次开庭时原告才递交变更诉讼请求申请书，后又在2018年9月3日第三次开庭，判决书最后打印的日期是2018年10月15日，但是该判决书是2018年12月4日才快递寄出，上诉人方是2018年12月5日签收，并且被上诉人支付的18万赎楼款主要用途是还给上诉人在建设银行办理的20年按揭货款，因被上诉人根本违约且要求解除合同，依据该项事实和合同违约条款及《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第六十条规定，被上诉人需要承担违约责任，上诉人不需要支付这18万的利息。同时依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综上所述，上诉人不需要支付18万的利息，并要求被上诉人配合恢复上诉人18万元银行20年期按揭贷款的原状。法律依据：《中华人民共和国法》第六十七条：当事人互换债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。两被上诉人和第三人在未征得上诉人同意的情况下私自把合同约定的商业贷款变更为公积金贷款并诱导上诉人去房管局办理网签等手续，根据《惠州市不动产买卖及居间合同》第三条-2-c条款注明：买方采用下列第①种方式贷款；①为商业贷款。并且买方须于本合同签署之起7-10日内递交贷款申请。如买方信誉不良或买方其他原因导致无法贷款额度不足的，买方必须到不动产交易中心递交变更登记资料及确认双方身份前一次性付清余额，或者在征得卖方同意的情况下更换贷款银行或分期付款，否则视为买方违约并应承担违约责任。卖方有权选择继续履行合同，顺延产权过户时间至买方付清该转让余额之日止。根据合同条款，两被上诉人已根本违约。2017年11月24日，第三人中介方微信发信息说两被上诉人不愿意承担税费，需要上诉人这边承担，在上诉人多次通知两被上诉人以及第三人中介方要求补齐首付款未果后，2017年12月8日，上诉人在惠州和两被上诉人及第三人当面协商首付款等事情最后还是无果。综合以上两被上诉人的种种违约原因，上诉人没配合两上诉人办理过户等手续属正常。期间两被上诉人在标的房屋门上张贴威胁告示：“为了保障你的财产安全，限你3天之内搬出XX堡院子X栋5X3号房”的公示、法恐吓短信给上诉人：“用20万换你一条命”、破坏标的的房屋门锁等恶劣行为，还在2018年8月10日开庭的法庭上当众和两被上诉人协商处理相关争议时遭到对方的拒绝。被上诉人恐吓威胁上诉人及租客的行为违反了合同诚实守信、公平合法原则。被上诉人的行为对上诉人和租客的正常生活造成了严重困扰。综上，上诉人依据《合同法》的规定，特向贵院提起上诉，请求贵院以事实为依据，以法律为准绳，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人王桂兰、罗永平辩称，涉案房产的相关信息以及交易过程，我就不详细说明了，我的上诉状里面已经写的很清楚，经过一审查明，对方说我们违约核心理由就是一个说我们没有付齐首付款，但是我们认为这根本不是理由，也没有证据支撑，如果我们三方事先没有达成共识，我会打钱给对方么？对方如果对首期款有异议，你完全可以申请解除合同，但对方为何还要收钱？为何还要赎楼解除不动产抵押？为何还要网签？为何还要去广发银行签订信贷合同？我这里有广发银行提供的原件证据。这说明首期款不是问题，问题是对方想要混淆视听，为了不过户寻找借口，达到非法占用别人钱财的目的，对方不想卖可以明说，对方拿了我的20万元已经一年多了，对方楼也赎了，按揭也不用给了，房租照收。我们的诉请很简单，你收我们多少钱，退给我们就行了，其他损失我可以不追究，我相信对于我们的正当诉求法院一定会作出正当判决，针对被告说的只是签订一份合同的问题，等会质证的时候我有原件，我请审判长看一下。被告说我们给他的18万元是赎楼款不能说是首期款，那你的意思是我要另外给18万元罗？你为何不直接说全款买房，总共才60万元，况且惠州市不动产买卖及居间合同第四条第一款明确约定我方用首期款为对方还贷。我方中途尝试与对方协商解决，但是都遭到对方拒绝，且对方还将微信与电话拉黑，中介联系不上对方，只能在物业张贴告示告知对方，对方还自拟合同要我方签约，不签约就不给过户，但是该协议与居间合同严重冲突，我方不能接受。原审第三人惠州众筹实业有限公司述称，对原审被告、反诉原告毛向亮上诉请求的答辩意见与前面一致。原审原告、反诉被告王桂兰、罗永平向一审法院起诉请求：一、继续履行原、被告及第三人之间签订的《惠州市不动产买卖及居间合同》并按合同约定履行办理银行抵押贷款付款手续的义务及涉案房屋过户义务；二、继续履行原、被告之间签订的《房地产买卖合同》；二、被告向原告支付逾期未履行合同的违约金至被告履行完成涉案房屋过户义务之日止(按不动产转让款60万元的万分之五/日计算违约金，逾期天数暂计60日共18000元，300元/天×2个月=18000元）；四、被告赔偿原告误工费5397元/月（惠州市职工月平均工资)×2个月=10794元（暂计2个月，实际计算至被告履行完成涉案房屋过户义务之日止）、交通费1000元、律师代理费15000元；五、本案诉讼费、保全费（如有）由被告承担。起诉后，原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告及第三人签订的《惠州市不动产买卖及居间合同》；二、解除原、被告之间签订的《房地产买卖合同》；三、被告向原告双倍返还定金40000元，退还购房款180000元，支付利息5000元；四、被告赔偿原告误工费10794元（暂计2个月，5397元/月×2）、交通费1000元、律师代理费15000元、中介费9000元、银行按揭手续费1200元、律师见证费700元；五、本案诉讼费由被告承担。原审被告、反诉原告毛向亮向一审法院起诉请求：一、反诉被告承担交通费损失4000元；二、反诉被告承担退租损失费8220元；三、反诉被告按照不动产转让价60万元的万分之五按日支付迟延履行违约金81900元；四、反诉被告承担律师费7000元；五、诉讼费、上诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年10月2日，王桂兰、罗永平（买方）与毛向亮（卖方）及第三人众筹实业公司（居间方）签订一份《惠州市不动产买卖及居间合同》。合同约定卖方将其位于惠州市惠城区××办事处三环路××海××天空花园××房（证号：粤房地权证惠州字第**，建筑面积61.27㎡，已抵押）以60万元转让予买方。付款方式：签订合同当日由买方向卖方支付定金2万元；首期款（不含定金）22万元在卖方偿还银行欠款之前，存入第三方（银行）监管，待买方领取到本人名下之物权证书时再转付给卖方;剩余转让款38万元于买卖双方到房产交易中心递交过户资料及确认双方身份当日，存入第三方（银行或房地产中介管理协会）账户代为监管，待买方领取到本人名下之《不动产权证》时，再转让给卖方（该笔款项以商业贷款的方式支付，买方应于签订合同之日起7-10日内递交贷款申请，卖方应提交相关材料予以配合，否则视为违约；如买方信誉不良或其他原因导致无法贷款或贷款额度不足的，买方须到不动产交易中心递交变更登记资料前一次性付清余款或者在征得卖方同意的情况下更换贷款银行或分期付款，否则视为买方违约）。赎楼方式：卖方应在签订合同后30日内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，买方用首期款22万元为卖方赎楼。税费承担：营业税、教育附加费、印花税、城建维护费、产权登记费、公证费、查档费、房产交易服务费、堤围费、测绘费、评估费、土地增值税、增值税、资金监管费、契税、个人所得税、共有权证费、银行按揭手续费、律师见证费其中的契税、个人所得税、共有权证费、银行按揭手续费、律师见证费由买方支付。物业交付：收到尾款后7个工作日内交付。居间服务费：18000元由买方支付，签署本合同当日买方支付9000元。违约责任：买、卖方双方未按合同约定履行，在守约方发出催告通知7天内仍不履行的，逾期未超过十五天的，逾期违约金按转让款每日万分之五计付，合同继续履行；逾期超过十五天的，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任，违约金按转让款每日万分之五计付。如因买方原因致合同未能履行的，则买方构成违约，卖方没收定金，并承担居间服务费及委托代理费；如因卖方原因致合同未能履行的，则卖方构成违约，卖方双倍返还定金，并承担居间服务费及委托代理费。在合同的备注栏还注明：乙方首期款用于甲方赎楼，具体赎楼金额由甲方提供银行凭证为准，乙方首期房款由银行评估价为准。合同签订的当日，王桂兰、罗永平通过案外人黄某向毛向亮转账支付了2万元定金。王桂兰、罗永平另向居间方支付了9000元中介费。2017年11月6日，罗永平向毛向亮转账支付了18万元，毛向亮用该款于2017年11月7日向中国建设银行股份有限公司惠州江北支行申请提前还贷并还清了欠中国建设银行股份有限公司惠州江北支行的剩余贷款198000元并办理了解除抵押手续。2017年11月27日，以毛向亮为甲方，王桂兰、罗永平为乙方，另行签订了一份《房地产买卖合同》。合同约定甲方将其位于惠州市惠城区××办事处三环路××海××天空花园××房（证号：粤房房地权证惠州字第**，筑面积61.27㎡）以60万元转让予乙方付款方式：签订合同当日由乙方向甲方支付定金2万元；乙方于2017年11月20日前支付第一期房款18万元，余款40万元在办理好转让手续并核发新的房地产权证时付清。已付定金在支付余款时冲抵。双方签订《房地产买卖合同》的当日，毛向亮委托广东惠正资产评估与房地产土地估价有限公司对交易房产进行评估，估价结果为市场价值64.28万元，抵押价值64.28万元。王桂兰、罗永平为此支付了700元律师代理费。王桂兰、罗永平在获得银行的贷款许诺后，要求毛向亮协助办理交易房产的过户手续；毛向亮认为王桂兰、罗永平应按合同的约定向其补足首期购房款4万元后才予以协助办理房产过户手续，而王桂兰、罗永平则认为按《惠州市不动产买卖及居间合同》的第十四条第三款约定其已足额付清首期购房款。双方因此产生分歧。2017年12月8日和2017年12月11日，王桂兰、罗永平分别于以微信和书面的方式通知毛向亮，要求继续履行合同。2018年1月29日，王桂兰、罗永平诉至本院要求继续履行《惠州市不动产买卖及居间合同》。王桂兰、罗永平由于所获得的银行贷款期限已逾期，其无法一次性付清购房尾款，而且毛向亮不同意王桂兰、罗永平用公积金贷款支付剩余购房款。王桂兰、罗永平变更诉讼请求为解除《惠州市不动产买卖及居间合同》。案经调解，双方当事人同意继续履行《惠州市不动产买卖及居间合同》；确认总购房款600000元整（其中已付定金20000元整，购房款180000元整，剩余购房款400000元整未付）。但双方对剩余的首期款及尾款的支付方式无法达成一致意见。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据各方当事人提供的证据及庭审中陈述的事实和各自主张的法律关系，争议的焦点为首付款是否足额支付？是谁造成合同不能正常履行，违约责任在何方。原、被告及第三人签订《惠州市不动产买卖及居间合同》后，原、被告又另行签订一份《房地产买卖合同》，由于《房地产买卖合同》约定的首付款18万元与《惠州市不动产买卖及居间合同》的首付款22万元约定不相一致，原、被告对首付款的具体金额产生分歧。从合同签订的时间顺序和效力上分析，原、被告及第三人签订《惠州市不动产买卖及居间合同》后，各方已按合同的约定部分实际约定履行。而原、被告虽在签订《惠州市不动产买卖及居间合同》后，又另行签订一份《房地产买卖合同》，但该合同并未实际履行，而且该合同也未注明是《惠州市不动产买卖及居间合同》的补充，故原、被告及第三人实质履行的是《惠州市不动产买卖及居间合同》而不是《房地产买卖合同》。从《惠州市不动产买卖及居间合同》上分析，《惠州市不动产买卖及居间合同》第三条第二款约定的首期购房款为22万元；《惠州市不动产买卖及居间合同》第十四条第三款约定用买方的首期购房款赎楼，银行回复应偿还的贷款为19.8万元。原告（反诉被告）王桂兰、罗永平实际支付的首期购房款为18万元。不管按照《惠州市不动产买卖及居间合同》第三条还是按照第十四条的约定，原告（反诉被告）王桂兰、罗永平均未足额支付首期购房款。是引起本案纠纷的主要原因。而被告（反诉原告）毛向亮在原告（反诉被告）王桂兰、罗永平未足额支付首期购房款的情况下，要求原告（反诉被告）王桂兰、罗永平支付剩余的首期购房款的处理方式不当，也是造成合同履行不能正常的次要原因。原告（反诉被告）王桂兰、罗永平鉴于无法一次性支付剩余的购房款，对原告（反诉被告）王桂兰、罗永平主张继续履行《惠州市不动产买卖及居间合同》变更为解除2017年10月2日签订的《惠州市不动产买卖及居间合同》和2017年11月27日签订的《房地产买卖合同》依法予以支持。被告（反诉原告）毛向亮应退还原告（反诉被告）王桂兰、罗永平支付的首期购房款180000元及支付相应的利息（利息以180000元为基数，利率按银行同期同类贷款利率计算，时间从2017年11月6日起计至实际清偿之日止）。原告（反诉被告）王桂兰、罗永平主张的双倍返还定金、赔偿误工费、交通费、律师代理费、中介费、银行按揭手续费、律师见证费缺乏事实与法律依据，依法不予支持。被告（反诉原告）毛向亮诉请的由原告（反诉被告）王桂兰、罗永平赔偿交通费、退租损失费、违约金、律师费，缺乏事实与法律依据，依法不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王桂兰、罗永平与被告（反诉原告）毛向亮及第三人惠州众筹实业有限公司于2017年10月2日签订的《惠州市不动产买卖及居间合同》（编号NO.1100312XXX)；二、确认原告（反诉被告）王桂兰、罗永平、被告（反诉原告）毛向亮于2017年10月27日签订的《房地产买卖合同》已实质解除；三、被告（反诉原告）毛向亮已收取原告（反诉被告）王桂兰、罗永平的20000元定金不予退回；四、被告（反诉原告）毛向亮应于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）王桂兰、罗永平首期购房款180000元及利息（利息以180000元为基数，利率按银行同期同类贷款利率计算，时间从2017年11月6日起计至实际清偿之日止）；五、原告（反诉被告）王桂兰、罗永平已向第三人惠州众筹实业有限公司交纳的9000元佣金由原告（反诉被告）王桂兰、罗永平承担；六、驳回原告（反诉被告）王桂兰、罗永平的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）毛向亮的其他诉讼请求；本诉受理费920元（王桂兰、罗永平已预交460元），由原告（反诉被告）王桂兰、罗永平负担。反诉受理费1161元（毛向亮已预交），由反诉被告（反诉原告）毛向亮负担。二审中，上诉人王桂兰、罗永平提交以下新证据：证据一、2017年11月27日《房地产买卖（信贷）合同》原件，该信贷合同于2017年11月27日在广发银行（惠州支行）签订。该合同第二条款明确约定了“买卖房地产价格、付款方式”，拟证明付款方式为“定金2万，首期款18万元”，最后一期房款为40万元；被上诉人十分清楚“首期款18万”是双方交易的基础，不然后面也不会签这两个合同。被上诉人毛向亮针对上述证据发表质证意见：名字是我签的，但是我签订过的是一份首期款是22万元的房地产买卖合同（原告在一审自己提交的）。当天还按照中介方的要求签订了一份只有最后一页需签名的空白合同。原审第三人惠州众筹实业有限公司针对上述证据发表质证意见：原告刚刚提出的这份证据同意售房声明书、婚姻状况申明书及房地产买卖合同，你是否去广发银行签署过？内容不是空白的，我有广发银行按揭部的经理可以作证，签订这份合同的时候，被告上午9时到中午12点半所有签署的贷款资料均不是空白，全部内容都是填好的，刚刚被告说的签订另外一份首期款22万元的并不是在2017年11月22日签署的，且原告并不知情，也不是原告亲自签过字的合同，当时这份合同是被告在当天2017年10月9日和我公司同事刘某杰及售后黄莹去惠州市不动产局查完档后，备案时，被告要求按居间合同约定上的金额签署这份网签合同，我与他陈述过，银行的评估价还没有出，但是他还是按居间合同的金额让我填上去的，原告对此是不知情的，我反复向原告及被告说贷款金额要以银行评估报告为准，现在原告提供的这份合同在一审都是三方确认过且不是空白的，广发银行的工作人员可以作证，被告对于在广发银行签订的合同金额2万元订金和首期款18万元是反复核对过的。二审中，上诉人毛向亮提交以下新证据：证据一、卖方和中介方赖某珍微信确认首付款金额等，拟证明合同约定首期款是22万。还欠贷款本金17万多。并且当天中介方赖某珍明确回复了银行赎楼款会在18万左右，首期款超过18万钱多了，剩下的就会在过户时给卖方。证据二、《惠州市不动产买卖及居间合同》，拟证明最早签订并实际按照该合同履行的《惠州市不动产买卖及居间合同》第三条款方式的2、C条款约定：转让价款由定金、首付款、银行抵押贷款三部分组成，除定金及首期款外的转让款，由买方向银行申请贷款支付，同时该合同的第四条B条款约定：买方用首期款为卖方还贷，买方同意在达到提前返还借款条件且相关银行同意提前还贷后，用首期款人民币22万元替卖方向抵押权人清偿贷款，并注销抵押登记。该条款最后明确约定：本条款有关首期款支付与本合同其他条款约定不一致的，以本条款为准。明确注明首期款人民币22万元。证据三、中介方赖某珍、黄莹与卖方的微信的聊天记录，拟证明中介方赖某珍微信和卖方确认房子是卖方唯一的住房，合同上的满五唯一是签合同时中介方自己写上去的，并且赖某珍说卖方这边实收款是60万，不需要承担税费。在2017年11月24日时突然又要卖方承担税费。中介方和买方完全不按照合同约定来履行，整个交易流程采用欺诈、诱导等行为。证据四、中介方赖某珍与卖方的微信聊天记录，拟证明中介方赖某珍说买方申请了工商银行贷款手续了，要卖方去办理工商银行卡收尾款。证据五、中介方黄莹与卖方微信聊天记录，多次欺骗诱导卖方办理相关手续，拟证明中介方和买方在没有经过卖方同意的情况下私自把合同约定的商业贷款变更为公积金贷款方式并诱导卖方去办理相关手续，早前约的是工商银行办理贷款，中介方采用欺骗诱导方式要卖方办理相关手续。证据六、中介方黄莹与卖方的微信聊天记录，拟证明因卖方没有同意买方以及中介方私自变更的公积金贷款方式，中介方及买方发信息过来说要解除合约并一周内退赎楼款来威胁卖方达成目的，中介方及买方私自变更合同约定，并且威逼利诱。证据七、买卖双方认可的《房地产买卖合同》第2页，买方的证据清单，拟证明买方在2017年12月20日提交的证据清单里的《房地产买卖合同》是买方自己亲自签名按手指印确认并提交，一审时双方也都认可，却在2018年9月3日一审第三次庭审时想要撤回该份合同，企图用拼凑伪造、阴阳合同来蒙蔽事实。证据八、中介方黄莹与卖方的微信聊天记录，中介方黄莹微信聊天内容拟证明卖方去银行核实贷款情况时，银行人员说只有中介方发的这种信息通知，没有盖章的文件，所以当时卖方无法核实贷款的准确性，并且中介采用欺骗诱导的方式让卖方办理网签，当时说是为了办理注销抵押及银行贷款用，实际是为了过户。后来被卖方了解清楚后，中途停止办理网签。并且卖方也没有见过网签合同。证据九、买方发给卖方的恐吓，威胁短信以及打伤卖方的医院诊断书，拟证明买方发信息恐吓威胁卖方说要拿20万换卖方的一条命，在法庭当众殴打卖方，威胁人身安全、暴力殴打等手段及强买行为逼迫卖方过户，违反合同自愿平等、诚实守信的原则。证据十、租客与卖方的微信聊天记录以及中介方和买方在房屋张贴的威胁告示，拟证明中介方和买方张贴威胁、诽谤卖方的告示，要租户三天内搬离房屋，在房屋门锁塞牙签，恶意骚扰租客等违法凡是企图在拒不付齐合同约定的首付款情况下逼迫对方过户，属于强买行为。证据十一、卖方在2018年2月26日一审第一次开庭前提交的答辩书，拟证明卖方在本次房产交易前后多次及第一次答辩书中告诉买方及中介方：按照合同约定付齐首付款后，卖方愿意配合办理过户，但是买方及中介方勾结起来在该房产交易的前后时间段内分别采用欺骗诱导、威逼利诱，拼凑阴阳合同，恐吓、威胁、强买，法庭暴力殴打买方，恶意骚扰住户，起诉索要巨款赔偿款等手段，在拒不付齐首付款的情况下企图逼迫买家办理过户手续。被上诉人毛桂兰、罗永平针对上述证据发表质证意见：对于证据一，1.因为并非该证据的当事方，也不知道该证据的形成过程，对该证据的真实性不发表意见；2.买方已按流程支付定金和首期款共20万，其中首期款18万已为卖方赎楼。对于证据二，1.对该证据的真实性予以认可。但该证据已于一审提交并质证，不宜认为是新证据；2.该证据只是初步意向合同，当时卖方既没赎楼，银行也没评估，故具体执行应以后面的网签结果和在银行签订的《房地产买卖合同》为准。对于证据三，1.因为并非该证据的当事方，也不知道该证据的形成过程，对该证据的真实性不发表意见；2.因卖方故意隐瞒房产信息，所卖房产取得房产证不满五年，不满足‘满五惟一’条件，按合同超出部分税费应由卖方承担，但卖方拒不承担税费。对于证据四，1.因为并非该证据的当事方，也不知道该证据的形成过程，对该证据的真实性不发表意见；2.从该证据来看，恰好证明了第三方通知卖方去银行协助买方办理按揭手续的事实；对于证据五，1.因为并非该证据的当事方，也不知道该证据的形成过程，对该证据的真实性不发表意见；2.《居间合同》第三条C款约定‘如通过公积金贷款的，按公积金贷款要求办理有关贷款及产权过户手续’，在此前提下，买方与卖方协商进行公积金贷款，不存在强迫与欺骗。卖方拒绝后，买方转而进行商业贷款。对于证据六，1.对该证据的真实性予以认可，但该证据不能证明其观点；2.按合同要求，卖方应先过户，再由第三方将首期款打给卖方，但实际是首期款打给卖方赎楼后，卖方却以各种借口拒不过户；该证据恰好证明，在买方的一再请求和妥协下，卖方仍不配合过户，严重违反合同约定。对于证据七，该证据由上诉人一审提交，因没有原件且真实性存疑，一审时上诉人已申请撤销,故该证据与本案已无关联性。对于证据八，因为并非该证据的当事方，也不知道该证据的形成过程，对该证据的真实性不发表意见；对于证据九，1.对该证据的真实性予以认可，但该证据已于一审提交并质证，不宜认为是新证据；2.因上诉人不堪煎熬和焦虑，冲动之余在庭外（非当庭）与被上诉人发生肢体冲突，此事在民警开导下已达成和解。对于证据十，1.该证据已于一审提交并质证，不宜认为是新证据；2.该证据恰好证明了上诉人及第三方多次催告，但被上诉人拒不配合过户的事实。对于证据十一，被上诉人将自己的答辩书作为证据，不予认可。二审中，原审第三人惠州众筹实业有限公司提交以下新证据：证据一、提前还款预约受理通知书。证据二、银行审批前后短信聊天记录。证据三、银行申请材料及照片。以上证据拟证明买卖双方确实来过并知晓申请贷款金额，对于申请贷款批复后6个月过期文件属于银行内部文件，不便提供给我们，房地产买卖合同原件等卖方在银行鉴的资料原件去年也给回了买方。法院如需要核实的可以去银行取证或电话核实。（银行方可以提供当天申请贷款的监控，每一笔贷款都需要在监控室进行。）上诉人毛桂兰、罗永平针对上述证据发表质证意见：对于证据一，1.该证据为银行规范性文件，对该证据的真实性予以认可。2.该证据证明卖方赎楼金额为170708.89元，合同约定买方用首期款为其赎楼，18万已经足够。对于证据二，1.对该证据的真实性予以认可。2.该证据能证明：一、银行已经审批通过，并且已经告之卖方；二、卖方不配合银行评估且将中介售后电话拉黑，拒不配合过户。对于证据三，1.该证据为银行规范性文件，对该证据的真实性予以认可2.该证据能证明2017年11月27日买方去广发银行办理按揭贷款40万的事实；3.买卖双方到银行面签（即办理按揭贷款手续）的事实。在我方办理按揭手续的同时，卖方应约到银行配合办理《房地产买卖合同》、《同意售房声明书》等相关手续，有其签名及手指模印，落款日期正是2017年11月27日。上诉人毛向亮针对上述证据发表质证意见：对于证据一：建行个人贷款提前还款受理通知书。真实性:无异议,关联性不认可，质证意见：证明目的不认可。卖方在2017年10月2日第一次签订不动产买卖居间合同的当晚就已和中介方说过了还欠银行贷款17万多元。对于证据二，银行审批后短信聊天记录，真实性：中介方黄莹与广发银行及买方的聊天记录无法核实其真实性，证明目的不认可。质证意见：1、中介方赖某珍于2017年10月2日首次签订房产买卖合同当天发给卖方的二手房过户流程办理的先后顺序是：买方先申请银行按揭，递交按揭资料及面签，等银行的按揭贷款审批通过后才可以赎楼(详见一审开庭时卖方提交的证据清单中)。但中介方及买方为了不付齐22万的赎楼款，采用欺骗隐瞒等方式，不按照事先双方确认好的流程以及（不动产买卖居间合同）约定的金额及条款来履行，而是实际采用先赎楼(2017年11月7日),后才去银行申请按揭贷款及面签（2017年11月27日）。2、2017年11月27日,卖方与买方签订了一份首期款为22万的《房地产买卖合同》,并且该份合同在一审开庭时三方都已认可。该合同的第二条约定买方于2017年11月30日前支付首期款22万元，已付2万定金将在最后一期付款时冲抵。但买方及中介方为了拒不付齐首付款，用拼凑伪造、阴阳合同来蒙蔽事实,在没有经过卖方同意的情况下私自变更合同约定的贷款金额，改为申请40万贷款。没有按照《不动产买卖及居间合同》约定的贷款金额来履行。3、该买卖的房产是卖方唯一的一套房产，也没有房产买卖经验.卖方在买方和中介方完全不按照双方事先确定好的二手房过户流程、买卖居间合同约定的金额来办理及履行的情况下，多次通知买方付齐首付款被拒，并且多次协商无果，又无法核实贷款真实性的情况下，加上买方及中介方的威胁、恐吓、不堪忍受中介方多人轮番电话信息骚扰，才拒收对方的骚扰电话和信息。对于证据三，买方的银行申请材料及照片。三性不认可。证明目地不认可。质证意见：卖方没见过,无法核实其真实性。贷款申请是中介方和买方一起办理的，办理时卖方并不知晓具体情况，且该证据与本案不具有关联性。即使该证据是真的，只是说明了买方及中介方为了不履行合同约定的贷款金额而不经过卖方同意、私自变更的贷款申请。本院认定如下：一审认定事实基本清楚，本院予以确认。另查一，2017年10月2日，王桂兰、罗永平与毛向亮及第三人众筹实业公司签订《惠州市不动产买卖及居间合同》，其中第三条第二款约定：“（1）首期款（不含定金）人民币：贰拾贰万元整（￥220000元）。……”第十四条第三款备注约定：“甲乙双方协商，由乙方首期款用于甲方赎楼，具体赎楼金额由甲方提供银行凭证为准，乙方首期房款由银行评估价为准。”另查二，2017年11月27日，乙方王桂兰、罗永平与甲方毛向亮签订《房地产买卖合同》，其中第二条第二款约定“乙方于2017年11月20日前支付第一期房款（人民币）壹拾捌万元整。”同时约定房屋转让价格仍为60万元。另查三，广东惠正资产评估与房地产土地估价有限公司于2017年11月27日作出惠正房地初评字[2017]11XX0号初步估价结果书，涉案房产在价值时点2017年11月27日的市场价值为642800元。另查四，毛向亮中国建设银行个人贷款对账单于2017年11月14日查询显示“涉案房产贷款金额：198000元，2017年11月7日尚有本金加利息共计170237.86元未付清。”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、双方因何种原因导致最终未能签订商品房买卖合同；2、20000元定金应否退还，及是否双倍退还的问题。具体评述如下：关于双方因何种原因导致最终未能签订商品房买卖合同的问题。2017年10月2日，王桂兰、罗永平与毛向亮及第三人众筹实业公司签订《惠州市不动产买卖及居间合同》，其中第三条第二款约定：“（1）首期款（不含定金）人民币：贰拾贰万元整（￥220000元）。……”第十四条第三款备注约定：“甲乙双方协商，由乙方首期款用于甲方赎楼，具体赎楼金额由甲方提供银行凭证为准，乙方首期房款由银行评估价为准。”2017年11月27日，王桂兰、罗永平与毛向亮签订《房地产买卖合同》，其中第二条第二款约定“乙方于2017年11月20日前支付第一期房款（人民币）壹拾捌万元整。”上述前后签订的两份合同，双方对于首付房款的数额的约定不一致，在双方就首付款数额不能达成一致的情况下，毛向亮主张王桂平、罗永平未足额支付首期购房款22万元构成违约，王桂平、罗永平则主张已足额支付首付款是因毛向亮不配合办理银行按揭及房屋过户手续构成违约。对此，本院认为，综合双方的履约行为，双方最终未能签订房屋买卖合同，应认定为不可归责于双方的事由。理由如下：首先，从实际履行情况看。双方前后签订的两份合同均约定房屋转让价为60万元，对房屋转让价的问题应认定双方已经达成一致意见。罗永平虽在合同约定的卖方赎楼期限后四天仅支付18万元首期款给毛向亮，但从毛向亮的房贷银行流水显示，该金额已足够其提前偿还按揭贷款，且之后双方签订的《房地产买卖合同》亦将第一期房款变更约定为18万元，王桂兰、罗永平2017年12月也获得银行40万元的贷款承诺，加上王桂兰、罗永平应支付的2万元定金，双方的房屋买卖合同本具备继续履行的条件。但是，双方的合同条款约定自相矛盾。如签订在前的2017年10月2日《惠州市不动产买卖及居间合同》约定22万元首期款在买方偿还银行欠款前存入第三方监管，待买方领取到产权证后再转付给卖方，又约定卖方在签订合同后30日内（即2017年11月2日）办理提前还贷手续，买方用首期款22万元为卖方赎楼，上述合同约定履行程序上自相矛盾。又如，2017年10月2日《惠州市不动产买卖及居间合同》约定剩余转让款38万元于双方递交过户资料当日存入第三方账户代为监管，待买方领取到本人名下《不从产权证》时再转给卖方，与双方约定通过商业贷款方式支付剩余转让款的日常贷款流程亦是矛盾。上述合同条款约定的不合理，导致双方当事人从各级交易安全角度出发对合同履行的细节发生争议，且无法协商一致。故此，综合本案实际履行及合同约定的情况，本院认为，涉案合同未能履行予以解除，应认定为不可归责于双方的事由。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，应由出卖人毛向亮将收取20000元定金返还买受人王桂兰、罗永平，一审判决定金不予退回不当，二审予以纠正。王桂兰、罗永平要求双方返还定金，缺乏充分事实依据，本院不予支持。也由于双方合同解除，毛向亮应将收取的首期购房款18万元及相应利息返还给王桂兰、罗永平。另外，由于双方当事人是按照中介提供的合同范本签订合同，中介方对于合同未能履行亦有一定过错，且未完成全部委托事项，故居间服务费亦不应按合同全额收取18000元。结合本案案情，王桂兰、罗永平已向惠州众筹实业有限公司缴纳的9000元佣金由买卖双方各自承担一半，即由毛向亮向王桂兰、罗永平支付4500元。综上所述，原审认定事实部分不清，处理部分欠当，二审予以纠正；上诉人的上诉，有理部分二审予以采纳，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初1898号民事判决第一、二、四、六、七判项及一审诉讼费负担部分；二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初1898号民事判决第三判项为：毛向亮已收取王桂兰、罗永平的20000元定金应在本判决生效之日起十日内予以退回；三、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初1898号民事判决第五判项为：王桂兰、罗永平已向惠州众筹实业有限公司交纳的9000元居间服务费由王桂兰、罗永平与毛向亮各承担50%，毛向亮应在本判决生效之日起十日内支付王桂兰、罗永平人民币4500元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费1345元（王桂兰、罗永平预交950元，毛向亮预交395元），由王桂兰、罗永平负担200元，由毛向亮负担1145元；本院退回750元给王桂兰、罗永平；毛向亮应于收到本判决之日起七日内向本院缴纳诉讼费750元，逾期强制执行。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 黄宇乐二〇一九年七月二十二日法官助理雷彩霞书记员叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。