四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初4865号 原告：刘文，男，汉族，1967年4月10日出生，住四川省石棉县。 原告：林辉，女，汉族，1968年10月17日出生，住四川省石棉县。 委托诉讼代理人：李秋町，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都世龙实业有限公司，住所地：成都高新区天府大道中段**成达大厦**。 法定代表人：肖苗苗。 委托诉讼代理人：张晓玲，四川喜年律师事务所律师，特别授权代理人。 原告刘文、林辉诉被告成都世龙实业有限公司（以下简称世龙实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘文、林辉的委托诉讼代理人李秋町、被告世龙实业公司的委托诉讼代理人张晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘文、林辉向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金（计算方式为：以704,060元为基数，按照年利率6.525%标准自2018年1月1日起计算至2019年5月1日）；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金（计算方式为：以704,060元为基数，按日万分之一的标准自2016年10月1日起计算至2017年5月16日止为15,982.16元）；3、本案案件受理费由被告承担。其事实与理由为：2016年1月，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的世龙公馆第2幢1单元26层2605号房屋，房屋总价款为704,060元，约定交房时间为2016年10月1日前，交付时被告已取得建设工程竣工验收合格证明，逾期交房超过60日的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后原告付清了房款，2016年10月4日原告收房，并交付了办证所需的各项费用。2017年3月17日，被告取得规划合格证。2017年5月16日被告才完成工程竣工验收备案。原告认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定未经核实或者经核实不符合规划条件的建设单位不得组织竣工验收，而被告组织竣工验收时尚未取得规划合格证，违反城乡规划法相关规定，且被告交房时仅取得竣工验收，其2017年5月4日办理竣工验收备案时才向相关部门提交规划、消防、环保等部门出具的认可文件，说明至备案时被告交付的房屋才具备法定的交房条件。被告于2016年10月4日交付的房屋不符合法定交房条件，且未在合同约定时间内为原告办理房屋所有权证书，应当承担违约责任，原告多次催索无果。原告为维护自身权益诉至本院。 被告世龙实业公司辩称：1、案涉合同并未约定办理不动产权证，原告主张逾期办理不动产权证违约金没有合同依据；2、根据建筑相关法律法规，案涉房屋竣工验收合格后方可交付使用，竣工验收备案并非合同约定的交房条件，案涉房屋已在2016年8月12日竣工验收合格，并取得竣工验收报告，被告不存在违约，不应承担逾期交房违约金。 经审理查明： 2016年1月30日，二原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发建设的位于高新区大源地块的世龙公馆项目第2幢1单元26层2605号房屋，房屋总价款为704,060元，约定交房时间为2016年10月1日前，交付时符合下列条件：1、已取得建设工程竣工验收合格证；2、已取得房屋面积实测报告书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收结果表》；除不可抗力外，出卖人未按前述交房时间交付房屋的，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金；因出卖人原因，买受人未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按照5%的年息计算给付利息至取得该商品房的房屋所有权证书。 该合同签订后，原告付清了全部房款704,060元。被告向原告在内的各业主发出的交房通知书载明通知交付时间为2016年10月1日至2016年10月7日。2016年10月4日原告前往被告处收房，原告于当天向被告交付了办证所需的各项费用及资料。 2017年3月17日，被告取得规划合格证。 2016年8月12日，案涉工程经五方竣工验收合格并于2017年5月16日办理完成竣工验收备案。 2016年8月24日，被告取得面积实测报告。 2018年12月26日，被告为原告办理完毕案涉房屋的不动产权证。 以上事实有原告陈述及其举证的《商品房买卖合同》及其补充协议、购房款发票、交房通知书、交房程序表、建设工程规划合格证复印件等证据及被告陈述及其举证的竣工验收报告及其备案表、房屋面积测绘报告、物业公司说明等证据在卷佐证。 本院认为，关于被告是否构成逾期交房问题，原告认为交房时被告尚不符合法定交房条件（通过规划验收等）应按合同约定承担逾期交房违约责任问题，对此本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。故竣工验收合格系法定的交房条件。而本案被告交房前已经竣工验收合格，已符合该交房条件。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条虽规定建设工程在未经核实是否符合规划要求的情况下，建设单位不得提前组织竣工验收，并未规定县级以上人民政府城乡规划部门为建设工程质量验收主体。即建设工程是否符合规划要求，并不影响建筑工程竣工验收合格的有效性。虽然被告交房时尚未取得规划验收合格证，但《中华人民共和国城乡规划法》的调整对象是城乡规划的制定、实施及修改，并不规范建设工程质量问题。2017年3月17日，成都市规划管理局颁布的《建设工程规划合格证》是规划主管部门依法核实建设工程是否符合城乡规划要求的法律凭证，而非建设工程质量是否合格的依据。且涉案房屋2016年8月12日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位竣工验收合格后，相关职能部门相继通过案涉项目的规划验收及备案程序，并未否定被告之前竣工验收行为，未对案涉项目建筑工程质量重新组织验收，也未否定建设工程质量，应当认定涉案房屋于2016年8月12日经监理、设计、勘察等五方竣工验收，被告向原告交付的房屋质量合格。故被告向原告交付的房屋为质量合格的房屋，被告不应承担逾期交房违约责任，原告要求被告承担逾期交房违约金的诉请不成立，本院不予支持。 根据合同约定，被告于交房后365日内为原告办理房屋所有权证，案涉房屋交付时间为2016年10月4日。而成都市相关部门自2016年11月17日17：00起已停止受理两证的办理业务，并自2016年11月23日起开始受理不动产权证的办理业务。实施不动产统一登记系客观事实，开发商实际已无法为购房者继续办理案涉房屋所有权证书和国有土地使用权证书，案涉合同关于办理两证的期限及其违约责任的约定因政策原因无法继续适用。此后开发商办理的是包括房屋权属信息和国土信息的不动产权证。案涉《商品房买卖合同》及其补充协议对办理不动产权证的期限及逾期办理不动产权证的违约责任并无约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９0日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告据此主张被告应在90日内为原告办理房屋权属证书并承担自2018年1月1日起计算至2019年5月1日按同期贷款利率上浮50%后的罚息利率计算的逾期办证违约金，本院认为，前述“自房屋交付使用之日起９0日办理房屋权属证书”的规定，应适用于合同一开始都并未约定办证期限的情形，而签订于2016年1月30日的案涉合同约定了交房后365日内为原告办理房屋所有权证，并约定了逾期办理该证的违约责任，本应履行该约定，只是在合同履行过程中因政策调整两证合一而从2016年11月18日起相关部门不再受理办理房屋所有权证和国有土地使用证，政策的出台被告无法预见，故前述90日不能作为不动产权证的办证期限，不能以此限缩被告根据合同本应享有的办证期限利益，故原告主张的逾期办理不动产权证违约金无合同及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告刘文、林辉的所有诉讼请求。 本案案件受理费618元，由原告刘文、林辉自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  程洁 二〇一九年七月二十九日 书记员  谢琳