广东省高级人民法院行 政 判 决 书（2018）粤行终497号上诉人（原审被告）：韶关市鸿晖置业有限公司。地址：广东省韶关市浈江区建国路**怡景花园****。法定代表人：宋晓欣，总经理。委托代理人：潘电财，韶关市浈江区乐园法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王志岭，男，1951年8月1日出生，汉族，广东省韶关市人，居民，住广东省韶关市。被上诉人（原审原告）：王桂华，女，1954年4月8日出生，汉族，广东省韶关市人，居民，住广东省广州市被上诉人（原审原告）：王志强，男，1962年9月28日出生，汉族，广东省韶关市人，居民，住广东省韶关市。被上诉人（原审原告）：王志刚，男，1967年9月27日出生，汉族，广东省韶关市人，居民，住广东省韶关市。被上诉人（原审原告）：王志敏，男，1973年10月6日出生，汉族，广东省韶关市人，居民，住广东省广州市。上述五被上诉人共同委托代理人：叶纬，方帼慧，均为广东宜方律师事务所律师。原审被告：韶关市浈江区人民政府。法定代表人：曾清兰，区长。委托代理人：曾细英，韶关市浈江区法制局工作人员。委托代理人：毛峰，韶关市浈江区新韶法律服务所法律工作者。王志岭、王桂华、王志强、王志刚、王志敏（以下简称王志岭等五人）诉韶关市鸿晖置业有限公司（以下简称鸿晖公司）、韶关市浈江区人民政府（以下简称浈江区政府）房屋拆迁补偿行政协议纠纷一案，上诉人鸿晖公司不服广东省韶关市中级人民法院（2017）粤02行初111号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：1998年3月6日，韶关市人民政府颁发的粤房地证字第037XX**《房地产权证》登记内容包括：“权属人：王道明”“房屋权属来源：1997年2月新建”“土地权属来源：1996年12月有偿出让”“房屋所有权性质：私有”“土地权属性质：国有”“地址：韶关市浈江区莲花山110号”“建筑结构：钢筋混凝土”“层数：三层”“建基面积：49.9平方米”“建筑面积：151.75平方米”“其中住宅：151.75平方米”“使用期限：1996年12月30日至2066年12月29日止”“用途：住宅用地”“附记：根据私建字（浈97）第068号报建表批准，该户基底面积45.79㎡建筑面积104.04㎡有效,其余面积无效。”2008年9月16日，浈江区政府向鸿晖有限公司写了一份韶浈府函[2008]35号《关于韶关市鸿晖置业有限公司兴建项目有关问题的复函》，内容包括：“……一、同意你单位提出的安全北路地下水渠改造方案，水渠改造和周边房屋拆迁安置补偿由你公司负责，并由车站街道办事处负责监督实施，确保安置工作落实到位……三、在项目实施过程中，你单位要严格按照房屋拆迁安置补偿的有关法律法规，妥善处理好房屋拆迁安置补偿的有关事宜……”2008年12月10日,鸿晖有限公司(甲方)与邱某兰（乙方）[注:王志岭等五人的母亲]签订一份《安全北路地下水渠改造征用房屋安置补偿协议书》，约定：“一、订立协议以国务院关于《城市房屋拆迁管理条例》和韶关市《市区城市建设拆迁安置补偿办法》为根据和原则，结合韶关‘创卫’和改善群众生活环境为共同目标。二、拆迁范围和补偿办法：1、甲方拆除乙方安全北路莲花山110号砖木结构房屋面积（建筑面积下同）计有：砖木结构151.75㎡……”“2、甲方对上述房屋面积按有关规定以有产权面积1：1的比例补偿给乙方，共计建筑面积151.75㎡……回迁安置在该楼二至八层房号待定……”“3、由于建筑图纸设计的特殊性，套房的面积超过或不够上述平方面积时，双方同意按每平方米1500元互补房款。”4、回迁过渡住房由乙方自行解决，甲方每月补助300元租金给乙方直至回迁为止。”“7、甲方按规定给乙方一次性搬迁费1000元。”“三、乙方同意于2008年12月25日前将旧房交给甲方或自行拆除。”等。2015年5月13日，鸿晖有限公司出具一份《委托书》，内容为：“我公司位于韶关市浈江区安全北路（鸿达大厦）开发项目业务，现特委托黄某、邱某清两人全权负责办理该地块项目有关业务及管理事宜。”在该委托书日期之处，盖有鸿晖有限公司的印章。2015年7月3日，黄某持鸿晖有限公司前列《委托书》代表甲方与王志岭等五人（乙方）签订一份《拆迁补偿安置补充协议书》，约定：“一、乙方回迁甲方建成的楼房时可不受限的优先自选户型和楼层（乙方初定12层和6层两套三房两厅户型），甲方按照套内实用面积补给乙方，乙方所要住房超出补偿面积部分仍按每平方米1500元补偿给甲方。二、乙方从2008年12月10日签订协议书起一直未拿回迁过渡房租金，甲方要一次性支付从2008年12月到2014年5月每月300元共66个月的租金共2万元整给乙方。从2014年6月起每个月的租金为600元，2015年6月起租金为每月1200元。2016年6月甲方未交付新房给乙方，甲方要按当年2套各面积100多方的三房两厅电梯房的总价以货币形式在1个月内补偿给乙方。三、本补充协议与2008年12月10日签订的协议书互为补充，是不可分割的一个整体。四、本协议一式六份，甲方一份，乙方5位子女各一份，签字盖章后生效。五、以上协议甲方乙方应遵守履行，不得违反，如有违反，须承担民事法律责任。”在该协议书结尾部分，甲方代表人签字内容为：“黄某，2014年7月3日，注2014年6月1日起属我管的业务。”乙方代表人签字内容为：“王志岭、王桂华、王志强、王志刚、王志敏，2014年7月3日。”此后，王志岭等五人曾发函给鸿晖有限公司要求履行《拆迁补偿安置补充协议书》，鸿晖有限公司未履行，王志岭等五人遂向原审法院提起行政诉讼。原审法院认为，王志岭等五人与鸿晖有限公司签订的《安全北路地下水渠改造征用房屋安置补偿协议书》、《拆迁补偿安置补充协议书》，是当事人的真实意思表示。上述两份合同没有违反法律、法规的强制性规定以及有关行政法律、法规、规章的规定，是合法有效的协议。而且，鸿晖有限公司拆迁涉案房屋的工程是韶关市浈江区安全北路地下水渠的改造工程，该工程经韶关市人民政府、浈江区政府批准，并明确由鸿晖有限公司负责拆迁安置、补偿工作。因此，双方均应按照协议约定履行各自的义务。涉案原房屋，王志岭等五人已经交付给鸿晖置业有限公司，该公司应当履行协议中有关交付安置房屋以及支付租金的约定。由此可见，本案王志岭等五人起诉提出的诉讼请求理由充分，应予采纳。至于鸿晖有限公司提出《拆迁补偿安置补充协议书》没有法律效力等，经查不能成立。《拆迁补偿安置补充协议书》缔约于2014年7月3日，确定该协议的效力应当依照当时实施的相关行政法律、法规以及《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的规定。一、鸿晖有限公司与邱某兰于2008年12月10日签订《安全北路地下水渠改造征用房屋安置补偿协议书》约定：“2、甲方对上述房屋面积按有关规定以有产权面积1：1的比例补偿给乙方，共计建筑面积151.75㎡……回迁安置在该楼二至八层房屋待定……”明确了补偿的房屋是151平方米，而不是104.04平方米。而且，鸿晖有限公司答辩与质证表明其不否认该协议书，本案可以确认协议约定的安置房屋面积为151.75平方米。二、鸿晖有限公司出具的《委托书》，内容为：“我公司位于韶关市浈江区安全北路（鸿达大厦）开发项目业务，现特委托黄某、邱某清两人全权负责办理该地块项目有关业务及管理事宜。”鸿晖有限公司称没有涉案的权限。然而，该行文并不能确定黄某没有协商拆迁安置、确定补偿内容等权限。此外，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条有关：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，《中华人民共和国合同法》第四十九条有关：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”第五十条：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超过权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”的规定，本案鸿晖有限公司并未提供证据证明王志岭等五人知道或者应当知道黄某超越权限代表鸿晖有限公司对外签约，故鸿晖有限公司的该主张不予采纳。三、本案王志岭等五人安置房屋的面积为151.75平方米，与两套房屋之间，是两种不同的计算方式，并不存在公平或者不公平等问题。而且，《安全北路地下水渠改造征用房屋安置补偿协议书》也没有约定是几套房，只约定安置补偿的方式为151.75平方米按1：1安置在有关完工楼房的二至八层，房屋待定。由此可见，根据原合同，双方在签订《拆迁补偿安置补充协议书》中约定安置两套房屋给王志岭等五人，且超出套内实用面积进行货币回补的约定，并未否定原协议的约定。综上所述，王志岭等五人的诉讼请求理由充分，依法应当支持；鸿晖有限公司的答辩理由不充分，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、限韶关市鸿晖置业有限公司在本判决书生效之日起三十日向王志岭、王桂华、王志强、王志刚、王志敏五人交付拆迁安置房，即韶关市浈江区通宝路1号鸿达大厦XXXX号及XXXX号房屋。二、韶关市浈江区通宝路1号鸿达大厦XXXX号及XXXX号房屋，超出面积部分按1500元每平方米由王志岭、王桂华、王志强、王志刚、王志敏补偿支付给韶关市鸿晖置业有限公司，并由韶关市鸿晖置业有限公司在三十日内提供法定相关资料协助王志岭等五人办理房屋所有权转移登记手续。三、限韶关市鸿晖置业有限公司在本判决书生效之日起十日内向王志岭、王桂华、王志强、王志刚、王志敏五人支付从2014年6月起至2015年5月租金补助每月600元，合计7200元；支付从2015年6月至2017年9月租金补助每月1200元，合计33600元，两项合计40800元。2017年9月至房屋实际交付之日止的租金补助，由韶关市鸿晖置业有限公司按每月1200元标准继续支付。本案受理费50元，由韶关市鸿晖置业有限公司负担。鸿晖公司不服原审判决，上诉请求撤销一审判决，重新改判或发回重审。主要理由：一、鸿晖公司与被上诉人签订了《协议书》后，被上诉人收到1000元搬迁费后，没有依约将旧房交给上诉人拆除，被上诉人违约在先。协议书是有效的，应当作为解决纠纷的唯一依据。二、上诉人只委托黄某、邱某清对工程有关的管理事宜，没有授权他们处理上诉人的财产，黄某属于无权代理，或者超出代理范围，补充协议只是以黄某本人的名义签订，不构成表见代理要件，上诉人不知道黄某与被上诉人签订了《补充协议》。三、一审法院适用《合同法》第五十条确认上诉人黄某、邱某清有代理权限，黄某有处理上诉人财产的权利，是错误的。一审法院偏袒被上诉人一方而损害了上诉人利益。原审被告浈江区政府答辩称：一、安全北路水渠改造工程涉及有4户私人跨渠建房（包含被上诉人被征拆的房屋），我区政府组织实施安全北路的水渠改造是为了临渠公众出行方便和生活环境的整体改善，是惠民工程。二、法院适用法律错误。在被上诉人五人的父亲去世后，被上诉人五人于2014年7月3日与黄某签订的《拆迁补偿安置补充协议书》是违法无效的。涉案被拆迁房是三层砖木结构的私建房，根据《韶关市城市房屋拆迁管理办法》的规定，应参照周边新建房价格进行补偿，选择回迁安置的，以1：1的比例计算补偿面积。上诉人韶关市鸿晖置业有限公司代为履行回迁安置的义务，是代表政府对城市基础设施改造项目的安置工作，应当依照公平合理的原则予以补偿被拆迁人，而不是任由被拆迁人漫天要价，涉案房屋即只有104.04平方米是合法建筑，其余部分是违法占用国有土地进行私建的违法建筑，违法建筑在征拆中不应予以补偿的。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定,恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;违反法律或者社会公共利益的；以合法形式掩盖非法目的的行为,均是无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。被上诉人五人于2014年7月3日签订的《拆迁补偿安置补充协议书》损害国家及社会公众利益的，且不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”的规定，是违法协议，该协议书是自始无效的。三、被上诉人要求给予两套安置房没有法律依据，有悖于社会公众利益需求及国家法律规定的。被上诉人王志岭等五人未提交书面答辩意见。经审查，本院对原审法院经审理查明的事实予以确认。本院另查明，鸿晖公司出具《委托书》的时间应为2014年5月13日。内容为：“我公司位于韶关市浈江区安全北路（鸿达大厦）开发项目业务，现特委托黄某、邱某清两人全权负责办理该地块项目有关业务及管理事宜。”该委托书上盖有鸿晖公司的印章。被上诉人王志岭等五人以鸿晖公司为被告于2017年11月6日向韶关市浈江区人民法院提起民事诉讼、请求判令鸿晖公司向王志岭等五人交付鸿达大厦两套房（超出面积部分按1500元每平方米由王志岭等五人补给鸿晖公司），并由鸿晖公司支付2014年6月起的租金。浈江区人民法院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条的规定，房屋征收征用部门或其委托的实施单位与房屋所有权人之间就房屋拆迁安置补偿合同发生争议，属于行政诉讼受案范围，王志岭等五人就涉案房屋征收征用安置补偿事项提起民事诉讼，不属于民事诉讼受案范围。浈江区人民法院于2017年11月15日作出（2017）粤0204民初2414号民事裁定书，裁定：驳回王志岭等五人的起诉。上述民事裁定送达后，双方当事人均未上诉，已生效。本院认为，本案是房屋拆迁补偿协议纠纷。本案争议的焦点一是被上诉人王志岭等五人与上诉人鸿晖公司签订的《安全北路地下水渠改造征用房屋安置补偿协议书》（以下简称《补偿协议》）、《拆迁补偿安置补充协议书》（以下简称《补充协议》是否有效；二是关于补偿房屋的套数及面积。鸿晖公司（甲方）与王志岭等五人的母亲邱某兰（乙方）于2008年12月10日签订《补偿协议》，约定：“……2、甲方对上述房屋面积按有关规定以有产权面积1：1的比例补偿给乙方，共计建筑面积151.75㎡……回迁安置在该楼二至八层房屋待定……”明确了被补偿的房屋面积是151.75平方米。鸿晖公司、王志岭等五人均认可该《补偿协议》，该《补偿协议》是双方真实意思的表示，并且没有违反法律、法规的强制性规定以及有关行政法律、法规、规章的规定，是合法有效的协议。鸿晖公司2014年5月13日出具《委托书》，内容为：“我公司位于韶关市浈江区安全北路（鸿达大厦）开发项目业务，现特委托黄某、邱某清两人全权负责办理该地块项目有关业务及管理事宜。”鸿晖公司在一审审庭中确认该《委托书》的真实性，并确认黄某是其公司的职员，至今还在其公司工作，本院予以确认。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”由于鸿晖公司在诉讼期间未能提供证据证明黄某与王志岭等五人存在恶意串通损害国家利益或者公司利益的行为，故可以认定鸿晖公司授权其员工黄某与王志岭等五人签订了《补充协议》，《补充协议》约定的权利义务王志岭等五人和鸿晖公司均应依法承担并按协议约定履行。另外，在上述《补充协议》签订次日，鸿晖公司即通过银行给王志岭等五人汇入19800元拆迁安置费，履行了《补充协议》里约定的“甲方要一次性支付从2008年12月到2014年5月每月300元共66个月的租金2万元整给乙方”内容。该支付行为应视为鸿晖公司认可并履行上述《补充协议》。对于安置房屋的套数和面积问题，根据《补偿协议》约定，本案王志岭等五人安置房屋的面积为151.75平方米，回迁安置在该楼二至八层房号待定，《补充协议》约定安置两套三房两厅，王志岭等五人所要住房超出补偿面积部分仍按每平方米1500元补给鸿晖公司。由于鸿晖公司于本案之前已经将鸿达大厦绝大多数房屋出售，只余下被原审法院查封的10楼和14楼的两套房屋（面积分别为139.01平方米、122.49平方米），《补偿协议》约定的二至八两层的房屋亦全部售出。因此，原审法院根据《补偿协议》和《补充协议》的约定，结合鸿达大厦仅余下两套房屋未出售的具体情况，判决鸿晖公司向王志岭等五人交付鸿达大厦1001号及1405号房屋，并在三十日内提供法定相关资料协助王志岭等五人办理房屋所有权转移登记手续，同时判决鸿晖公司按协议约定支付从2014年6月起至房屋实际交付之日止的租金补助，由王志岭等五人向鸿晖公司按1500元每平方米补偿超出面积部分，均无不当，本院依法予以维持。上诉人鸿晖公司上诉主张，被上诉人王志岭等五人违约在先，《补偿协议》是解决纠纷的唯一依据，黄某属于无权代理，上诉人不知道《补充协议》，不构成表见代理，一审法院确认上诉人黄某有代理权限错误等，上诉请求撤销一审判决，改判或发回重审，因理据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人鸿晖公司负担。本判决为终审判决。审判长  林俊盛审判员  窦家应审判员  李婉鸣二〇一九年七月三十日书记员  刘桂宜