湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0121民初4306号原告吴铭淦（曾用名吴铭干），男，1964年1月28日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托代理人吴明伟（系吴铭淦弟弟），男，1966年12月15日出生，汉族，住广州市海珠区。原告袁爱武（系吴铭淦配偶），女，1963年4月10日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托代理人吴蔚（系两原告之女），女，1988年5月2日出生，汉族，住湖南省长沙县。两原告共同委托代理人林群英，湖南星沙律师事务所律师。被告易礼群，男，1952年8月11日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。被告易剑宇（系被告易礼群之子），男，1979年4月11日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区，现住长沙县。委托代理人杨克武，男，1981年7月19日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告吴铭淦、袁爱武与被告易礼群、易剑宇物权保护纠纷一案，本院受理后，于2018年11月2日中止该案的审理，于2019年7月11日恢复对该案的审理并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人、两被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告请求判令：1、被告迅速将长沙县星沙镇商业步行街商住楼11栋103、203、303、403、503、603房屋腾退给原告；2、被告支付原告自收房之日起至实际腾退之日止占用诉争房屋期间的使用费（2008年1月计算至2017年6月30日，抵扣被告已承担的银行按揭款301787.92元，应当支付197412元）；3、被告承担本案诉讼费用。两被告共同答辩要点：1、根据《物权法》第15条的规定，被告易剑宇与吴铭淦签订的房屋转卖协议是真实、合法、有效的，并已经完成房屋的交付，我占有、使用、收益该房屋是合法的，原告无权要求我腾出诉争房屋；2、2017年6月13日吴铭淦无权将诉争房屋更名给袁爱武；3、被告易礼群是行使的被告易剑宇的权限，权利义务也应当由被告易剑宇来承担，被告易礼群不是本案适格被告；4、关于支付使用费的问题，根据物权法的第241条规定，易剑宇、欧阳湘、吴铭淦之间形成的是买卖合同关系，当然包括对房屋的占有、使用、收益的权益，属于有权占有该房屋，不应承担占有使用费；应驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、易剑宇与吴铭淦、袁爱武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月29日作出（2013）长县民初字第825号民事判决，判决：“限被告吴铭淦于本判决生效后十日内协助原告易剑宇办理位于星沙商业步行街商住楼11栋9号楼1-6层（产权证号为长房权证星沙字第××、长房权证星沙字第××号）房屋产权过户手续。”吴铭淦、袁爱武不服该判决，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2014年1月7日作出（2013）长中民三终字第04095号民事裁定：1、撤销本院（2013）长县民初字第825号民事判决；2、将本案发回本院重审。2、本院于2014年1月20日立案重审易剑宇与吴铭淦、袁爱武房屋买卖合同纠纷一案。并于2015年9月23日作出（2013）长县民重字第825号民事判决书，判决驳回易剑宇的诉讼请求。易剑宇不服该判决，向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2016年4月20日作出（2015）长中民三重终字第07379号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。3、2016年5月12日，本院立案受理欧阳湘与吴铭淦、袁爱武房屋买卖合同纠纷一案，并于2016年10月31日作出（2016）湘0121民初1913号民事判决书，判决：“限被告吴铭淦于本判决生效后十日内协助原告欧阳湘办理星沙商业步行街商住楼11栋9号楼1－6层房屋产权的过户手续，并承担产权过户所需的费用。”吴铭淦、袁爱武不服该判决，并提起上诉。长沙市中级人民法院于2017年3月14日作出（2016）湘01民终7972号民事判决书，判决：1、撤销长沙县人民法院（2016）湘0121民初1913号民事判决；2、驳回欧阳湘的诉讼请求。欧阳湘不服该判决并申请再审，长沙市中级人民法院于2017年7月7日作出（2017）湘01民申112号民事裁定书，裁定：驳回再审申请人欧阳湘的再审申请。4、欧阳湘因不服长沙市中级人民法院作出的（2017）湘01民申112号民事裁定书，向检察机关提起抗诉。湖南省人民检察院作出湘检民（行）监[2017]43000000192号民事抗诉书，向湖南省高级人民法院提出抗诉。湖南省高级人民法院受理后于2018年9月14日以作出（2018）湘民抗28号民事裁定书，裁定：1、本案由本院提审；2、再审期间，中止原判决的执行。2019年5月20日湖南省高级人民法院作出（2019）湘民再104号民事判决书，判决：维持长沙市中级人民法院作出的（2016）湘01民终7972号民事判决书。5、本院（2013）长县民重字第825号民事判决书认定以下事实：1、2004年6月30日，易剑宇与欧阳湘签订《房屋转卖协议》后将案涉房屋交付欧阳湘的儿子欧阳智华，并进行装修入住，以易剑宇的名义归还银行按揭；2、2007年4月中旬，欧阳湘将该房屋转卖易剑宇，易剑宇付购房款43.8万元给欧阳智华后，欧阳智华将与案涉房屋相关的合同、支付票据、归还银行按揭的存折等资料交给易剑宇。因欧阳智华认为欧阳湘和自己都不是该转卖房屋登记的所有权人，故欧阳智华要求吴铭淦出面与易剑宇签订该《房屋转卖协议》。2007年4月16日，在易剑宇当时经营的商店内，吴铭淦在协议书甲方一栏签名，易剑宇在协议书乙方一栏签名，欧阳智华在协议书公证人一栏签名。在公证人一栏签名的还有易剑宇的朋友刘应祥、周宇。此后，案涉房屋的按揭贷款由易剑宇以吴铭淦的名义向银行交纳至2013年4月，易剑宇以吴铭淦的名义向银行归还按揭借款本息301787.92元；2013年4月初易剑宇找到吴铭淦，提出准备将银行按揭尾款付清后，要求吴铭淦协助其办理过户手续，吴铭淦不同意协助过户，并于2013年4月15日到银行提前将银行按揭尾款41074.52元归还，并将两本案涉房屋产权证从银行取回。至此，吴铭淦、易剑宇及欧阳湘相互之间引发纠纷，形成上述诉讼。6、2017年6月13日，原告吴铭淦将案涉203、303、403、503、603号房屋过户至原告袁爱武名下。7、2017年7月3日，原告之女吴蔚到案涉房屋现场主张权利时发生纠纷，遂报警。另查明，1、诉讼中，原告袁爱武与案外人付运阳签订了一份《房屋买卖合同》，将案涉103、203、303号房屋转让给付运阳，总房价为110万元；2、湘（2018）长沙县不动产权第0008924号不动产权证载明，星沙镇商业步行街商住楼11栋103室权利人为付运阳；湘（2018）长沙县不动产权第0005465号不动产权证载明，星沙镇商业步行街商住楼11栋203室权利人为韩志全；湘（2018）长沙县不动产权第0006244号不动产权证载明，星沙镇商业步行街商住楼11栋303室权利人为刘妮娜；3、被告易礼群与其他案外人签订的《房屋租赁合同》载明，2008年203号房年度租金标准为600元/月；2009年403号房年度租金标准为660元/月；2010年503号房年度租金标准为540元/月；2015年103号房年租金为24000元；2015年203号房年租金为1100元。二、双方当事人有争议的事实1、被告易剑宇占有案涉房屋是否为有权占有；2、原告的诉讼请求应否支持。原告认为，被告易剑宇与案外人欧阳湘是一种债权债务关系，被告不能因与他人的债权损害原告的物权，虽被告辩称其与吴铭淦有转让协议，房屋实际交付，但被告易剑宇未向两原告交付购房款，房屋也不是原告吴铭淦交付给被告的，被告易剑宇与欧阳湘已经通过民事诉讼的方式要求原告履行相应的义务，均被人民法院驳回，证明被告易剑宇与他人的债权以损害原告物权的方式来行使，原告要求保护其合法的物权，应当予以支持，被告无权占有案涉房屋。根据物权法第三十四条和第三十五条的规定，被告应当腾退其占有的原告的房屋并按其对外出租房屋的标准承担至实际腾退之日止的房屋占有使用费。被告认为，被告对房屋的占有、使用、收益属于用益物权，是合理、合法的。在被告占有房屋之前，先是案外人欧阳湘与原告签订房屋转卖合同，欧阳湘对房屋进行了装修并缴纳物业管理费等行为，故根据合同法第32条、物权法第12条规定，欧阳湘基于合同关系占有房屋是有充分的法律依据的；案外人欧阳湘与被告之间签订的房屋转让协议，双方之间实际上形成了一种事实合同法律关系；吴铭淦与被告签订书面协议，且该协议是有几个证明人予以证明，原告还明确表示由其来承担过户的责任义务，被告是合法占有案涉房屋。原告无权要求被告腾退案涉房屋。判决的理由与结果本院认为，本案系物权保护纠纷。无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿。两原告系涉案房屋的不动产权所有人,有权对侵权人主张返还原物和赔偿损失。1、关于被告易礼群是否是本案适格被告。本院认为，被告易礼群与被告易剑宇系父子关系，系被告易剑宇的同住成年家属，其与他人签订的租赁合同的行为系被告易剑宇授权的代理行为，被告易剑宇庭审中也予以认可，故本院认定被告易礼群并非本案的适格被告。2、两原告主张被告将长沙县星沙镇商业步行街商住楼11栋103、203、303、403、503、603房屋腾退给原告的诉求。因案涉商住楼11栋103、203、303已于2018年1月20日转让给案外人且已办理不动产权转移手续，两原告并非上述不动产权的所有人，故两原告主张被告易剑宇腾退长沙县星沙镇商业步行街商住楼11栋103、203、303房屋的诉求，缺乏理据，本院不予以支持，可由房屋现所有权人另行主张权利；两原告主张被告易剑宇腾退长沙县星沙镇商业步行街商住楼11栋403、503、603房屋诉求，不违反法律规定，本院予以支持。3、原告主张被告支付自2008年1月起至2017年6月30日的止房屋占有使用费197412元及实际腾退之日的房屋占有使用费的诉讼请求。本院认为，从2007年4月16日原告吴铭淦与被告易剑宇签订房屋转卖协议后，被告易剑宇开始占有使用案涉房屋，案涉房屋的银行按揭均由被告易剑宇以原告吴铭淦的名义支付至2013年4月15日前，期间共支付银行按揭本息301787.92元，原告吴铭淦均未提出异议、主张权利。当被告易剑宇与原告吴铭淦协商由被告易剑宇支付完银行按揭尾款，要求原告吴铭淦协助办理案涉房屋过户手续才引发案涉房屋转让纠纷。从2013年4月17日就被告易剑宇向原告吴铭淦向本院提起房屋买卖合同民事诉讼起至2016年4月20日长沙市中级人民法院维持本院（2013）长县民重字第825号民事判决书止，原、被告之间的房屋买卖合同纠纷才最终审结，最终确定原告吴铭淦为案涉房屋的所有权人。故本院认定，被告易剑宇从2007年4月16日起至2016年4月20日止该期间对案涉房屋的占有系基于双方合同关系占有，原告主张该段期间的房屋占有使用费有失公平、缺乏理据，本院不予支持。被告易剑宇对从2016年4月20日至实际腾退案涉房屋之日止除已转让的房屋外房屋占有使用费应予以支付。关于占有使用费标准原告主张以被告在房屋占有期间将部分案涉房屋对外出租所签订的租赁合同的租金标准作为参考依据计算房屋占有使用费符合本案的客观实际；本院认定，案涉房屋2-6层2016年4月20日至2018年1月20日期间的房屋占有使用费为94500元（5层×900元/月×21个月），案涉房屋4-6层房屋占有使用费按900元/月×3间的标准算计算至被告实际腾退之日止；案涉房屋1层2016年4月20日至2018年1月20日期间的房屋占有使用费为42000元（1层×2000元/月×21个月）；两项合计136500元。被告易剑宇在案涉房屋占有期间已支付原告吴铭淦应付的房屋按揭款301787.92元，抵扣其应付的房屋占有使用费136500元后尚余165287.92元，案涉房屋4-6层房屋至实际腾退之日的房屋占有使用费可在上述剩余款项中抵扣。原告的其他诉讼请求本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条之规定，判决如下：一、被告易剑宇于本判决书生效之日起三十日内将位于长沙县星沙镇商业步行街商住楼11栋403、503、603号房屋腾退并返还于原告吴铭淦、袁爱武；二、限被告易剑宇于本判决书生效之日起三十日内按(900元/月×3间)的标准向原告吴铭淦、袁爱武支付从2018年1月21日起至房屋实际腾退返还之日止的房屋占有使用费(实际发生的房屋占有使用费可从被告易剑宇剩余款项165287.92元中予以抵扣，多退少补)；三、驳回原告吴铭淦、袁爱武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4248元，由原告吴铭淦、袁爱武，被告易剑宇各负担2124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 长  付建安人民陪审员  朱干人人民陪审员  尚庆波二〇一九年七月十二日书 记 员  李超奇附：判决所适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。