云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3636号上诉人（原审被告）：郑文秀，女，汉族，1954年5月9日生，美国公民，现住址：。委托诉讼代理人李韬，男，汉族，1977年1月16日生，身份证住址：云南省昆明市盘龙区，与上诉人郑文秀系母子关系。一般授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明市官渡区人民政府吴井街道办事处，住所：云南省昆明市官渡区岔街**。法定代表人：施飞，该办事处主任。委托诉讼代理人：邱文庆，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李泽四，建纬（昆明）律师事务所实习律师。特别授权代理。原审被告：李韬，男，汉族，1977年1月16日生，身份证住址：云南省昆明市盘龙区。上诉人郑文秀因与被上诉人昆明市官渡区人民政府吴井街道办事处（以下简称“吴井街道办”）、原审被告李韬房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初5349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑文秀的上诉请求：一、请求二审法院撤销昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初5349号民事判决；二、请求二审法院依法驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；三、请求判令由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实错误，涉案房屋之所以不能办理房屋产权的转移登记，是由于该房屋的另一隐形产权人（也是房屋的共有权人之一）陈俊未在《已购公房买卖合同》上签字认可，致使该合同无效所致。请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人吴井街道办辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审被告李韬述称，因房屋共有权人陈俊的原因致使涉案房屋买卖合同无法履行，我方愿意退款。一审原告向一审法院起诉请求：1、依法判令被告将坐落于昆明市官渡区民航路杨泗庙新16幢16-2-15号房屋（产权证号：昆明市房权证字第**）办理过户登记至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告郑文秀与被告李韬系母子关系，被告郑文秀于2018年4月20日因出国、出境定居办理了户口注销手续，现属于美国公民。2002年4月25日，被告郑文秀与原告吴井街道办（原昆明市盘龙区人民政府东站街道办事处）签订《已购公房买卖合同》，约定由被告郑文秀将本案涉案房屋以105,000.00元的价格出售给原告，房屋性质为单位房改房，位于昆明市民航路杨泗庙新****，房屋所有权证载明建筑面积56.93平方米，房屋所有权证号码：昆明市房房权证字第**。方（被告郑文秀）在收到乙方（原告）所付现金叁万元（定金）的五日内将房屋腾空交付乙方，其余款项75,000.00元于房产证过户手续办理完毕的五日内由乙方一次性支付甲方，甲方同时将正式收据给乙方。如乙方逾期未支付余款，则每天承担购房款总额的10%的违约金等。合同签订当日，原告向被告支付购房定金30,000.00元，被告李韬向原告出具收条一份予以确认。之后，涉案房屋交由原告实际占有使用，但双方到房屋产权部门办理房屋产权转移登记手续，审理中被告陈述该房屋存在隐形产权人陈进，导致该房屋不能办理转移过户登记。2002年11月15日，原告又向被告支付购房款50,000.00元，被告郑文秀向原告出具收条予以确认。因原告政府区划重新划分，被告一直未联系上隐形产权人陈进，原、被告双方的房屋产权转移登记手续未办理成功。原告将涉案房屋作为社区办公用房一直在使用，2016年5月18日被告李韬将涉案房屋门锁更换，致使原告向辖区派出所报案，后原告继续使用涉案房屋。2018年3月14日，被告李韬又将涉案房屋门锁更换，并使用该房屋至今。因涉案房屋原、被告双方至今未办理产权转移登记手续，原告也未支付剩余购房款25,000.00元，以及被告李韬更换门锁后一直使用涉案房屋，导致原告向一审法院提起诉讼，主张如上所诉。本案争议的焦点问题为：各方当事人签订的《已购公房买卖合同》应否继续履行或者解除。针对争议的焦点，本案中，原告主张继续履行《已购公房买卖合同》，并由被告将涉案房屋办理过户手续至原告名下，而被告不同意继续履行该合同，抗辩应解除该合同。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。本案双方当事人签订的《已购公房买卖合同》系各方当事人自愿签订的合同，不违反相关法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，各方当事人应当严格履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据上述法律的规定及本案查明的事实，本案争议的主要原因为涉案房屋为政策性的房改房，涉案房屋中存在隐形的产权人陈进，导致被告郑文秀也不能协助原告吴井街道办办理房屋产权证的转移登记，但该原因系各方当事人在签订上述合同时不可预见的，也是因为被告郑文秀在房改房分房时隐瞒隐形产权人的原因所致，因此并非系原告吴井街道办的过错或者过失原因造成的，故被告郑文秀要求解除上述合同的辩解不符合相关法律的规定和本案的事实，一审法院依法不予支持，而原告要求继续履行该合同，由被告郑文秀协助办理产权转移登记手续的诉讼请求应予支持，并且从涉案房屋信息查询摘抄表所载明的内容来看，目前涉案房屋已不存在隐形共有人的情形，符合办理产权转移登记的条件。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑文秀与原告昆明市官渡区人民政府吴井街道办事处于2002年4月25日签订的《已购公房买卖合同》继续履行；二、被告郑文秀（受托人李韬）于判决生效后十日内办理涉案房屋转移登记手续至原告昆明市官渡区人民政府吴井街道办事处名下。二审中，上诉人提交了以下新证据：1、一份房管局摘抄表；2、《昆明市个人购买共有住房审定书》，欲证明陈俊是本案所涉房屋的共有权人，也是导致房屋无法过户的原因。经质证，被上诉人对上述证据真实性认可，但是对证明内容不认可。因被上诉人对上述证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。二审中，被上诉人未向法院提交新的证据。二审中，上诉人、被上诉人、原审被告对一审法院审理确认的事实均无异议。本院对双方均无异议的一审法院审理确认的事实，依法予以确认。不再赘述。根据双方的诉辩主张，本院认为，本案的争议焦点在于：本案《已购公房买卖合同》的效力如何，是否应当解除。本院认为：一、上诉人郑文秀与被上诉人吴井街道办签订的《已购公房买卖合同》系双方在自愿平等的基础上签订，应属双方的真实意思表示。二、根据我国《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”以及第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，上诉人郑文秀与被上诉人吴井街道办签订的《已购公房买卖合同》所涉及的买卖标的民航路杨泗庙新16幢16-2-15号房的所有权人，无论是不动产权属证书还是不动产登记簿上记载的所有权人均只是郑文秀，郑文秀依法对该房屋拥有完全处分权。三、上诉人郑文秀和原审被告李韬主张涉案房屋有个隐形共有权人陈俊未在买卖合同上签字确认，郑文秀处分了其无权处分的共有房产，合同无效，因此合同不能继续履行应解除。本院认为，其提交的证据不能证明陈俊是不动产权属证书或者不动产登记簿上的权利所有人，作为合同的相对一方的办事处，其与权利证书记载的所有权人郑文秀签订合同，并无过错，合同的内容并不违反国家的法律规定，故《已购公房买卖合同》应属有效。上诉人郑文秀和原审被告李韬主张涉案房屋有个隐形共有权人陈俊未在买卖合同上签字确认，郑文秀处分了其无权处分的共有房产，合同无效的理由并无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被上诉人要求履行合同有法律和事实依据。上诉人郑文秀和原审被告李韬主张合同无效的理由不成立，本院不予支持。涉案合同应当继续履行。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人郑文秀负担。本判决为终审判决。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年七月十日书记员  王希辰