陕西省榆林市榆阳区人民法院   民 事 判 决 书    (2019)陕0802民初7922号   原告：榆阳区房产管理所，住所地榆林市榆阳区。   法定代表人：韩小平，系该所所长。   委托诉讼代理人：韩阳阳，陕西格道律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭永斌，男，汉族，1980年1月1日出生，榆阳区人，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX，系该单位职工。   被告：徐辉，女，19691985年119月1617日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，居民。   被告：王小刚，男，19651983年28月1923日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，居民。   原告榆阳区房产管理所与被告王小刚、徐辉租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月1815日公开开庭进行了审理。原告榆阳区房产管理所的委托代理人及被告王小刚到庭参加了诉讼，被告徐辉经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。     原告榆阳区房产管理所向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告签订的榆阳区租赁型保障房租赁合同有效，予以解除；2、依法判令被告立即腾退其租住原告所有的榆阳区XX小区XX号楼XX单元XX号房屋；3、依法判令二被告立即支付原告从2018年4月1日起至腾房之日止的房屋租金暂计4717954168元以及违约金377436343333.6元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：经被告申请，201511232015年11月30日，原告与被告签订了榆阳区租赁型保障房屋租赁合同（合同编号：榆区XX房合20152526第3436号）。合同约定原告将坐落于榆林市XX道XX线以西、XX路XX小区XX号楼XX单元XX号房屋（房屋建筑面积5145.0611平方米）出租给被告，租金为每月31453277.88元。同时约定被告连续三个月以上拖欠房租的，原告有权解除合同，合同还约定了租金为按月支付及其违约责任。从2018年4月起被告拖欠租金至今，因此被告违反了榆阳区租赁型保障房租赁合同约定，故原告起诉至法院。   原告榆阳区房产管理所向法庭提交201133榆阳区租赁型保障房租赁合同一份用以证明原告诉讼主体适格，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，被告承租原告房屋的月租金为31453277.88元，被告从2018年4月1日起拖欠房租的事实。   被告王小刚辩称，房子系被告承租的，与被告徐辉系夫妻关系，从2018年4月1日起未交房租是事实，对房租每月31453277.88元无异议，但从2018年3月20起因物业强行停水停电使该房屋无法使用，故停水停电后的租金及违约金不应承担。同意退房。   被告王小刚未向法庭提供证据。   被告徐辉未向法庭提交书面答辨状及证据。   经庭审质证，被告对原告提交的证据的真实性及证明目的均无异议。   本院对经庭审举证、质证的证据，认证如下：原告提交的证据可以证明被告租赁原告所管理的房屋，约定月租金为314277.5388元，违约金为10%等事实，对本案待证事实具有关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。   本院经审理认定事实如下：    201511232015年11月30日，原告与被告王小刚、徐辉签订榆阳区租赁型保障房屋租赁合同（合同编号：榆区XX房合20152526第3436号）。合同约定原告将坐落于榆林市XX道XX线以西、XX路XX小区XX号楼XX单元XX号房屋（房屋建筑面积510645.11平方米）出租给被告，租金为每月31453277.88元。同时合同还约定了租金为按月支付及其违约责任。由连续三个月以上拖欠房租的原告有权单方面解除租赁合同。逾期支付租金的违约金计算方式为：欠租违约金=欠租金额×10%×逾期月数，合同第四条第二款约定“…承租房不允许对房屋主体结构进行装修，只允许承租房添置家具、热水器、沐浴器、窗帘、晾衣架等活动设施和厨房内的厨柜、吊柜、灶台等固定设施，承租方在退出该房屋时对房屋内所装修的固定生活设施不能拆除，出租方也不向承租方作任何补偿。合同第五条第二款房屋安全使用约定“承租人除了添置”第四条第二款“规定的必要生活设施外，不得对房屋进行任何形式的装修。2018年3月由于二被告经榆阳区住保中心查询，不符合入住条件，其租赁的房屋被停水停电。从2018年4月至今，被告租金及物业管理费分文未付。故原告起诉至法院。   本院认为，原告榆阳区房产管理所与被告王小刚、徐辉签订的榆阳区租赁型保障房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按合同约定或法律规定全面履行各自的义务，否则，即构成违约，依法应承担相应的民事责任。本案中，被告同意退房，故原告诉请1、依法判令原、被告签订的榆阳区租赁型保障房租赁合同有效，予以解除；2、依法判令被告立即腾退其租住原告所有的榆阳区XX小区XX号楼XX单元XX号房屋；本院予以支持。原告诉请依法判令二被告立即支付原告从2018年4月1日起至腾房之日止的房屋租金暂计4717954168元以及违约金377436343333.6元、被告认可从2018年4月起未交房租至今，月租金为31453277.88元，但被告辨称未交房租系因该出租房被停水停电至无法居住，在租赁期间出租方虽有责任保障租赁房处于可居住的状态，但经查金林小区系榆阳区住房保障项目，设立的目的是为保障低收入人群的居住需求，其入住资格需经有关部门审批同意。承租人在承租期间自身经济条件改善自知不再符合承租条件后，有义务主动解除合同，退回所承租的廉租房。且该合同第八条2、明确约定在租赁期间已购买住房或收入超标的，出租方有权单方面解除合同。故出租房停水停电是因其不符合承租条件造成的，二被告至今未交纳租金、未腾房均构成违约，故二被告应支付原告从2018年4月1日起至腾房之日止按月租赁费314277.8853元计算的的房屋租金。原告诉请被告承担违约金，合同虽明确约定逾期支付租金的违约金计算方式为：欠租违约金=欠租金额×10%×逾期月数。但该约定高于因被告违约给原告造成的损失，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式，因此对数额过高的违约条款，人民法院可以根据当事人请求适当进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则。应予以调整为以被告所欠房租的20%计算较为适宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、原告榆阳区房产管理所与被告王小刚、徐辉租赁合同合法有效，予以解除。   二、本判决生效十日内后，由被告王小刚、徐辉腾交原告榆阳区房产管理所位于榆林市XX道XX线以西、XX路XX小区XX号楼XX单元XX号的房屋。   三、本判决生效后十日内，由被告王小刚、徐辉支付原告榆阳区房产管理所从2018年4月1日起至腾房之日止按31453277.88元/月计算的房租及以拖欠房租的20%计算的违约金。   四、驳回原告榆阳区房产管理所的其它诉讼请求。   案件受理费50元，由被告王小刚、徐辉负担。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。         审判员    胡援           二○一九年七月二十五日                        书记员  薛婧            1