贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初2957号原告：谢明，男，1971年5月17日出生，侗族，贵州省天柱县人，住贵州省天柱县。原告：吴小兰，女，1972年12月1日出生，苗族，贵州省天柱县人，住贵州省天柱县。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**。统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告谢明、吴小兰诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢明、吴小兰到庭参加诉讼。被告大地联创公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢明、吴小兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告多支付的购房款171元；2、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金67153.35元；3、判令被告返还原告重复缴纳房屋维修资金10241元、房屋契税7681元、办证费97元，共计18019元，并按中国人民银行同期贷款利率支付原告以上资金的利息（2013年10月17日至2019年4月17日的利息暂计5000元）。事实与理由：2012年9月9日，原告与被告大地联创公司签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发的大地永乐家园1幢28层2808号房，房屋建筑面积119.68平方米，套内建筑面积98.96平方米总价款为512230元。原告于2013年10月17日在被告处办理交房手续时，按照被告的要求缴纳了房屋维修资金10241元、房屋契税7681元、办证费97元，共计18019元。被告承诺于2014年12月30日前将办好的房产证交给原告，但直至2018年6月才取得了商品房所有权初始登记，却要求业主自行到相关部门办证并重新缴纳费用。原告为了顺利办理商品房转移登记，再次向有关部门缴纳了维修资金、房屋契税及办证费合计18019元。被告的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告大地联创公司未递交书面答辩状，在举证期限内也未向本院提交任何证据材料。本院经审理认定事实如下：2012年9月9日，以原告为买受人、被告大地联创公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里市××大地××家园××商品房××套，总价款为512230元。2、被告承诺于2014年12月30日之前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。原告（买受人）不退房的，被告（出卖人）自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。3、双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，原、被告又签订附件十《补充协议》一份，补充协议第八条规定：“双方同意本合同第二十二条补充如下：1、出卖人应当在商品房办理交房后90个工作日内，向权属登记机关申请办理初始登记。2、出卖人未能在约定时间内办妥房产证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房……”。合同签订后，原告已按照合同约定实际支付被告购房款512230元。被告已将涉案房屋交付给了原告，但被告直至2018年8月3日才取得房屋产权初始登记交付给原告。事后，双方因逾期办理商品房转移登记的有关文书等赔偿事宜发生纠纷，原告向本院提起诉讼。另查明：2013年10月17日原告向被告交纳契税7681元，维修基金10241元、办证费97元。2018年7月11日、7月20日、8月3日，原告为办理房屋产权转移登记又自行向相关行政部门缴纳维修基金10241元、契税10241.18元、办证费80元。案件审理过程中，原告当庭申请撤回第一项诉讼请求。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告大地联创房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。因原告已依约履行支付购房款的义务，被告亦应在约定的期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。关于逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金如何计算的问题，从庭审查明的事实来看，原、被告同时签订有《商品房买卖合同》及《补充协议》，但在合同中约定被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书应按日万分之二向原告支付违约金，而在补充协议中约定被告未能在约定时间内办妥房地产证的，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。虽然双方签订的补充协议对主合同的逾期交付办理商品房转移登记的违约金进行了变更，但主合同第二十九条明确约定补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，故被告在补充协议中大幅度降低违约金的计算标准属于不合理的减轻被告的责任，故本院仍采用主合同第二十二条第三款对逾期交付商品房转移登记文书违约金的约定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之二的违约金”过高，并依法酌情调整为按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，原告自愿按照日万分之一计算违约金，本院予以支持。原告实付购房总价为512230元，从违约之次日即2014年12月31日计算至2018年8月3日的违约金为67153.35元（总购房款512230元×0.01%×1311天），原告计算正确，本院予以支持。被告大地联创公司交房时收取原告交纳的契税、维修基金、办证费用之后一直未为原告办理房屋产权转移登记，也未将代收的契税基金维修基金向相关行政主管部门缴纳，其行为已经构成违约。事后原告为办理房屋产权转移登记又自行向相关行政部门缴纳契税、维修基金及办证费，故原告主张被告退还契税7681元、房屋维修基金10241元、办证费97元，本院予以支持。原告主张被告支付资金占用期间按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，并无不当，本院亦予以支持。原告自愿撤回第一项诉讼请求，系其对自身民事权利的处分，本院依法予以准许。被告大地联创公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的放弃答辩、举证、质证等相应诉讼权利而导致的法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告谢明、吴小兰逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金67153.35元。二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告谢明、吴小兰交纳的房屋维修基金10241元、房屋契税7681元、办证费97元，共计18019元及资金占用期间的利息（利息以18019元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年10月17日计算至实际退还之日止）。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1029元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  刘平华二〇一九年七月二十六日法官助理张健婕书记员张健婕（代）