湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初557号原告：周畅，女，1978年5月25日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：孙朝志，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱喜良，湖南森力律师事务所律师。被告：陈智军，男，1978年6月17日出生，汉族，住长沙市天心区。原告周畅与被告陈智军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙朝志、朱喜良、被告陈智军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周畅向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告房屋租赁合同关系；2、请求判令被告立即搬离原告出租的天心区解放西路城市经典一楼相应场地；3、请求判令被告向原告支付拖欠租金人民币156164元（租金自2018年11月5日计算至2018年12月13日）；4、请求判令被告向原告支付场地占用费230137元（以上一季度双倍租金标准计算场地占用费，自2018年12月14日起暂计算至2019年1月10日，后段计算至被告实际搬离租赁场地之日止）；5、请求判令被告向原告支付违约金375000元（根据房屋租赁合同第十二条约定：违约方因违反合同约定，应向守约方支付违约金，违约金按违约时前三个月租金的总额计算）；6、请求判令原告不予退还被告按照合同约定缴纳的租赁保证金575000元；7、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告承租毛俊辉所有的房屋，后原告与被告达成协议，将房屋转租给被告，并于2018年8月2日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将天心区解放西路三兴街口1-027、028、029共3个房屋出租给被告，租赁期限自2018年8月6日至2028年8月5日共计10年，前两年房屋租金为1500000元/年，在此基础上房屋租金每两年递增5%，除租金外，被告应当向原告支付575000元作为租金保证金,另约定了其他事项。合同签订后，原告将相应租赁场地交付给被告使用，但截至起诉之日，被告仅向原告支付至2018年11月4日的租金，后续租金未支付。原告多次与被告协商沟通，被告仍未支付。鉴于被告严重违约，原告根据合同约定，向被告发送律师函督促被告履行义务，但被告仍不履行，原告向被告寄出关于解除房屋租赁合同通知函，并以短信的形式将上述通知函的内容告知被告。现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告陈智军辩称，原租金价格过高，高于同地段五倍，请求下调30%，退还隔墙押金20万元，原告出租商铺30%的租赁面积没有合法手续，被告在2019年1月26日已经将房屋退给原告，租金应计算至2019年1月26日。经审理查明：2018年8月2日，原告周畅（甲方，出租方）与被告陈智军（乙方，承租方）签订租赁合同，租赁物为案外人毛俊辉名下位于长沙市天心区共计3个商铺，房主毛俊辉知晓并同意原告周畅将涉案商铺转租给被告陈智军，租赁合同载明：租赁商铺建筑面积共115.41平方米，使用面积30平方米，其中10.9平方米甲方自行经营，由乙方提供西栖里美食城Ａ10铺位给甲方自行使用（免物业费）公共电费由甲方承担。租赁期限自2018年8月6日起至2028年8月5日止。租金前两年为1500000元／年，以此为基础，每两年递增5%，不含税费，租金按季度支付，被告每个季度提前30日支付下一季度租金，合同签订的第一季度支付2个月的租金，第二季度支付4个月的租金，第三季度起按合同约定支付。租金保证金为575000元，如乙方租赁期未到，未能恢复甲方门面原状（正常使用），该保证金不予退还，保证金无论何时均不得用于冲抵租金或其他费用，拖欠的租金、违约金、赔偿金及其他费用等，被告应当另行在合同终止或解除后7日内支付给原告。若被告未按时支付租金及其他费用，每逾期一日，被告按应付租金金额的千分之三向与原告支付违约金，逾期超过十日，原告有权解除合同，被告已付租金及租赁保证金不予退还，若造成损失的，被告还应当赔偿原告的全部损失。被告应当在合同终止或合同解除之日起三日内搬迁完毕并将房屋及相关设备完好无损的交换原告，如被告未能按照合同约定完成搬迁及退房手续的，原告有权要求被告支付上一季度双倍租金标准的场地占用费，自逾期之日起直至被告完成搬迁、退房手续之日止，另外还约定了其他事项。合同签订后，被告陈智军向原告周畅支付了57.5万元租赁保证金和36万元维修基金补偿款及三个月租金37.5万元，上述款项共计131万元，被告陈智军自2018年11月5日起未向原告周畅继续交纳租金，原告多次催缴无果后向被告陈智军邮寄发出关于解除房屋租赁合同通知函，因邮件未送达，原告周畅于2018年12月10日通过微信再次向被告陈智军发出关于解除房屋租赁合同通知函并收到了被告陈智军的回复。另查明，被告陈智军已于2019年1月26日将涉案商铺腾空并将钥匙交付给了原告。上述事实，有房屋租赁合同、收铺确认书、产权证、情况说明及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：原告周畅与被告陈智军签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告周畅按照合同的约定履行了交付租赁房屋的义务，而被告陈智军未履行按时支付租金的义务，自2018年11月5日起拖欠租金，依照双方签订的房屋租赁合同，被告陈智军逾期超过十日未支付租金，原告周畅有权解除合同，原告周畅于2018年12月10日向被告陈智军发出了有效的书面解除合同通知，故本院认定原告周畅与被告陈智军于2018年8月2日签订的房屋租赁合同于2018年12月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，可以根据履行情况和合同性质，要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告周畅要求被告陈志军支付欠付租金的诉讼请求，本院依法予以支持。自2018年11月5日拖欠租金之日至2018年12月10日合同解除之日，拖欠35日租金共计143835.62元（1500000元/年÷365天×35天）。2019年1月26日，被告陈智军搬离涉案商铺，原、被告就案涉商铺完成退租交接。2018年12月10日合同解除之日至2019年1月26日被告搬离案涉商铺之日，被告陈智军共占用案涉商铺47日。根据合同约定，被告陈智军未能按照合同约定完成搬迁及退房手续的，原告周畅有权要求被告陈智军支付上一季度双倍租金标准的场地占用费，自逾期之日起直至被告陈智军完成搬迁、退房手续之日止。违约方因违反合同约定，还应向守约方支付前三个月租金总额的违约金。上述约定以及双方对于租赁保证金是否退还的约定实质上均是对违约责任的约定，综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院对违约责任进行调整。被告陈智军占用涉案商铺的47日按照合同约定的租金标准向原告周畅支付场地占用费193150.68元（1500000元÷365×47日）。关于违约金，本院酌情认定违约金为100000元,超过部分,本院不予支持。关于租赁保证金是否退还，房屋租赁合同中约定：如租赁期未到，被告陈智军未能恢复原告周畅门面原状（正常使用），租赁保证金不予退还，原告于2019年1月10日向本院起诉后，被告陈智军已于2018年1月26日将涉案商铺退租并与原告交接，原告周畅提交的证据不足以证明被告陈智军未能恢复涉案商铺门面原状，且本院已对被告的违约行为进行了综合分析认定，并酌情认定了违约金，对于原告周畅要求不予退还租赁保证金的诉讼请求，本院不予支持。原告周畅应立即退还被告陈智军租赁保证金575000元。现原告周畅已确认收房，原、被告已对涉案商铺交接完毕，对于原告要求被告搬离案涉商铺的诉讼请求，本院不做处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、原告周畅与被告陈智军签订的房屋租赁合同于2018年12月10日解除；二、限被告陈智军于本判决生效之日起十日内向原告周畅支付租金143835.62元、场地占用使用费193150.68元及违约金100000元；三、限原告周畅于本判决生效之日起十日内向被告陈智军退还租赁保证金575000元；四、驳回原告周畅的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16826元，由原告周畅负担11963元，被告陈智军负担4863元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  阳强强人民陪审员  吴 平人民陪审员  张利纯二〇一九年七月一日代理书记员  任文静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。