浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初4700号 原告：诸暨市麦田房地产经纪有限公司，住所地：诸暨市浣东街道东一路**泰荣大厦**北面。 法定代表人：黄小龙。 委托诉讼代理人：马旭军、徐达，浙江永腾律师事务所律师、实习律师。 被告：浙江亿泽房地产开发有限公司，，住所地：诸暨市陶朱街道宝利路**亿泽新疆大厦（**） 法定代表人：蒋国泽。 委托诉讼代理人：邵纪平，诸暨市浣江法律服务所法律工作者。 原告诸暨市麦田房地产经纪有限公司与被告浙江亿泽房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依原告的申请，对被告浙江亿泽房地产开发有限公司所有的价值人民币110万元的财产采取保全措施。本案依法适用简易程序，由审判员杨秀丽独任审判。因案件复杂，本院裁定转为普通程序，并依法组成合议庭。本案分别于2018年5月30日、11月1日公开开庭进行了审理，原告诸暨市麦田房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人马旭军、被告浙江亿泽房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邵纪平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诸暨市麦田房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原、被告于2017年9月24日签订的《亿泽新疆大厦B座项目与麦田地产电商合作协议》；2、判令被告返还原告保证金100万元，并支付自2017年9月24日起至款清日止按年利率6%计算的资金占用利息；3、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告变更第二项诉讼请求资金占用利息的计算时间，要求自2017年9月25日起至款清日止按年利率6%计算的资金占用利息。事实和理由：2017年9月24日，原、被告签订了一份《亿泽新疆大厦B座项目与麦田地产电商合作协议》，协议约定：被告指定亿泽新疆大厦B座（000303—000306/000401—000406/000501—000508/000601—000607）共25套房源给原告作为该项目独家渠电商售公司，帮助被告进行房源销售。协议双方约定了销售底价、佣金的结算方式，协议中对“成交”作了特别备注，即一次性付款客户全款到帐或银行按揭客户首付款支付完成，并办理完成银行按揭手续，除此之外，协议还约定了违约责任、协议的解除和终止等内容。原、被告签定协议后，原告按约向被告支付了100万元保证金。后在本协议履行期内，原告得知被告指定的3楼、4楼、5楼共18套房源在协议签订时至起诉日止一直处于抵押状态，其中5楼8套房源甚至于在本协议签订后（当庭变更）已被法院查封，至目前为止，仅有6楼7套房源可以正常销售。原告认为，原、被告双方行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，原、被告在订立《亿泽新疆大厦B座项目与麦田地产电商合作协议》过程中，被告应当如实向原告披露指定房源存在抵押和被法院查封的信息，被告故意隐瞒上述签订合同时的重要信息，致原告在不知情的情况下做出意思表示，被告的不诚信行为已严重影响原告方的商业决策，被告的行为构成欺诈，故根据《民法总则》第7条、第148条以及《合同法》第6条、第54条第2款、第58条之规定，依法向贵院起诉，望依法判决。补充一点：双方签订合作协议被告提供的25套房源全部存在抵押情况，其中六楼的房源在2017年农历年底前才取消抵押，故作为被告在签订合同的当时以及在合同履行过程中，应当向原告披露相关事实。 被告浙江亿泽房地产开发有限公司在庭审中辩称，原告诉称在协议履行期内，得知被告指定的3楼、4楼、5楼房屋被抵押与事实不符。其实，在签订协议时，被告明确告知原告，部分房屋已抵押。另外在协议中也明确约定，对抵押房源不计入指标考核范围。因此，原告诉称以被告房源已抵押为由未能销售这一说法，理由根本不能成立。根据协议约定，原告应在签订协议后6个月内，即自2017年9月24日至2018年3月23日止，完成销售房源的百分之五十，而且是要将房款全部收齐到被告帐户。但在协议履行中，原告根本未能在6个月内完成百分之五十房源的销售，实属原告严重违约。根据协议约定，原告未在6个月内销售到百分之五十，即原告缴纳给被告的保证金100万元，被告可全额扣除。退一步说，原告认为被告的部分房源存在抵押情况，即原告到现在也尚未销售过此房源，如果原告销售房源，被告未能办理权证相关手续，则被告有过错，但到现在被告从未接到过原告销售房源的相关信息。根据原告的诉请，6楼7套房源可以正常销售，但到现在，原告未能对该正常销售的房源按协议约定销售至百分之五十。因此，原告的行为已严重违约。综上，原告未能按协议约定在6个月内销售百分之五十的房屋，反而以部分房屋已抵押未能销售为由，要求返还保证金100万元，理由显然不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告诸暨市麦田房地产经纪有限公司为证实其主张的事实，向本院提交了以下证据： 1、原、被告于2017年9月24日签订的《亿泽新疆大厦B座项目与麦田地产电商合作协议》一份，以证明原告为被告销售房屋，原告的身份为居间人，约定了指定的房源、指标等内容。该合同能够证明双方在签订合同时被告并没有告知所提供的房源存在抵押的情况，存在欺诈的行为。 2、银行转帐凭证一份，以证明双方签订合同之后，原告按约支付了保证金100万元的事实。 3、不动产查询一份，以证明合同中约定的指定房源，除六楼目前不能反应出来，其他房源全部存在抵押情况，抵押期限为2015年至2020年，其中特别说明5楼的全部房产已于2018年1月份被法院查封。从房屋抵押的债务看，三楼对应的债务为1866.16万元，四楼至五楼对应的债务为763.3285万元，这些抵押信息被告故意隐瞒，导致原告作出了错误的商业决策。 4、提供认购协议和银行转帐凭证,证明2018年1月份出售607室房屋,之前也是存在抵押的,之后去取消抵押之后再销售出去,已经办理过户手续。602室房屋购买人袁龙达全款购买房屋,但未办理产权过户手续。2018年3月17日,张旭深签订认购协议。601室房屋购买人郭秀美签订认购协议,并于2016年3月26日向原告帐户打定金10000元。606室房屋购买人杨佳其签订认购协议房屋并支付了定金10万元,上述款项全部打入被告帐户 5、诸暨日报广告,照片,公交车广告牌一组(复印件),以证明原告工作人员向社会大众发放广告的事实。 上述证据经质证,被告对证据1,2、3的真实性无异议。证据1明确约定原告应当达到销售百分之五十,才可以返还保证金,达不到50%的销售被告可以没收保证金。对证据4中501室张旭深的房屋被告不知情,也没有收到过款项。601室郭秀美的房子,被告也没有收到过款项。606室杨佳其的款项于3月24日汇入到被告公司,合同于2018年3月23日到期,因杨佳其要求按照被告与原告签订的5000元/平方米计算,所以被告不同意,提供退还协议(复印件)、收条(复印件)。被告到目前仅收到一个20万元,一个8万元,因相关款项未在合同期限内汇入,上述款项已全部退还。对证据5这是合同约定的原告义务,对复印件有异议。 被告浙江亿泽房地产开发有限公司为证实其主张的事实,向本院提交了以下证据: 6、提供退还购房定金协议(复印件)、退房协议(复印件)、收条(复印件)。 上述证据经质证,原告认为被告提供的证据系复印件,对其真实性有异议。507,508室房屋本身已经抵押给银行,同时被法院查封,根本无法完成房屋变更手续,即使该证据是真实的,也是因为房产不能办理过户手续而退还款项的。该组证据的真实性由法庭核实。 本院对原、被告提供的证据分析如下:证据1、2、3被告无异议,本院予以认定。对证据4中的607室房屋已过户,双方无异议,予以认定。被告提供的证据6与原告提供的证据4中关于507,508,606房屋销售相印证,本院予以确认。501、601、602房屋认购协议与银行打款凭证相印证,本院予以认定。证据5被告对复印件有异议,但与原告庭后补充证据相印证,本院予以认定。 经审理查明,2017年9月24日,原告浙江亿泽房地产开发有限公司(以下筒称甲方)与被告诸暨市麦田房地产经纪有限公司(以下筒称乙方)签订亿泽新疆大厦B座项目与麦田地产电商合作协议,合同载明,甲、乙双方本着“互惠互利,共同发展”的原则,经友好协商,甲方授权乙方作为亿泽新疆大厦B座项目电商销售合作商,并达成如下合作协议:一、合作背景:甲方亿泽新疆大厦B座项目目前需要加大蓄客力度,为将来销售奠定坚实基础,促进资金回笼。2、乙方公司为专业的房地产电商公司,通过整合各种资源导入大量会员即购房客户资源,可为甲方项目导入大量的来人转至成交。3、乙方作为亿泽新疆大厦B座项目独家渠电商售公司,帮助甲方进行房源销售。二、合作内容:乙方为亿泽新疆大厦B座项目指定房源的电商销售公司,甲方承诺合作期间,亿泽新疆大厦B座项目合作范围内房源甲方设定统一底价,乙方通过自身努力进行对外销售,成交金高于甲方制定的底价部分,作为乙方销售佣金(销售佣金需扣除10%甲方税金)。2、乙方导入客户成交电商合作协议外的商品房房源不再收取任何费用。3、本次合作房源为亿泽新疆大厦B座共25套(即亿泽新疆B座000303-00030600/000401-000406/000501-000508/000601-000607)。4、本次电商合作佣金(高出底价成交部分的金额为溢价佣金),本次合作亿泽新疆大厦B座项目房源5000元/平方作为销售底价:溢价部分结算佣金每月5号前结算上月产生,甲方在扣除溢价部分金额10%的应付税金后,结算予乙方,乙方提供足额发票。甲方提供房屋结构按现有原状,若乙方为了销售方便需要改变装修,必须用书面形式经甲方同意才可以改变,但所改变装饰费用由乙方自行负担。5、本次亿泽新疆大厦B座项目考核指标为总合作套数的50%,乙方合作启动后3天内,向甲方支付100万作为指标保证金,如考核销售期内未完成上述约定的商品房总套数的50%,甲方可全额扣除该笔保证金,如乙方在考核销售周期内完成总套数的50%或以上,则甲方在销售指标达到50%后5天内全额返还该笔保证金(但乙方必须在合同签约日起6个月内完成约定套数包括销售款项的收齐工作)。注:本次指标考核中对于乙方完成成交的定义是:1、一次性付款客户全款到帐;2、银行按揭客户首付款支付完成,并办理完成银行按揭手续。6、置业顾问及乙方负责安排,薪资及佣金由乙方支付。7、亿泽新疆大厦B座的样板间,由乙方联系装修公司进行装修,样板间装修所产生的费用由乙方先行垫付,后期祥板间在销售时,购买客户将装修费用再支付予乙方,甲方无需支付样板间装修费用:样板间的装修效果及方案由乙方提供予甲方审核通过后行施工。8、亿泽新疆大厦B座合作房源,以附件房源清单为准。三、乙方服务费用的收取1、收费用标准:乙方通过组织本次会员活动促使甲方现场客户及乙方利用自身资源导入客户成为麦田地产会员并成功购房(成功购房结算佣金的标准为该容户与甲方签订《认购协议》并己根据《认购协议》约定支付定金。2、收费方式:(1)电商团购费由乙方收取:乙方承诺此费用中的50%用于支付线上媒体广告支出:30%用于线下经纪人的佣金、激励、维护等费用及项目相关外展点,观场活动,企业团购等营销推广动作所产生费用;剩余费用作为乙方团队管理费,用于人员成本开支,软件研发维护费用及税点等。(2)乙方所收取电商团购费的同时,出具电商团购协议,并提供费用收据,应客户需求,乙方可以提供发票给子客户。四、双方的权利义务1、甲方承诺,免此优惠购买的商品房与正常销售的商品房享有同样的服务和保障,该商品房的其他有关情況以购买人与甲方签订的《商品房买卖合同》中的约定为准,具体优惠内容及相关说辞以甲方最终书面确认的信息为准:2、甲方保证售楼处所有工作人员熟知渠道销售事项,同时严格履行统一的活动说辞;3、甲方有义务全力支持乙方开展销售业务,也包括设立项目对接人员,提供项目销售物料等。4、甲方允许乙方在售楼现场内办理相关团购事项。5、乙方利用自身的各类渠道资源为甲方亿泽大厦项目进行线下客户拓展并为甲方组织"麦田地产新疆大厦项目专场会员优惠活动"如通过麦田筑家网、诸暨日报进行项目及会员活动推广,麦田地产数据营销平台进行客户邀约,启动麦田地产签约经纪公司导入客户等。6、乙方需根据甲方提供项目资料进行宣传及推广,所有营销动作均需甲方确认通过后执行。7、乙方定期进行工作总结及工作计划汇报,根据项目实际需求进行营销策略调整。8、对于乙方报送至甲方的所有资料、方案,工作成果,甲方均应进行签收。按照本合同约定,需要由甲方确认同意的,甲方最迟应于收到相关资料、方案、成果后5日内子以书而答复,逾期未作书面答复,视为对乙方提供的资料,方案成果的认同。9,甲方负责提供售楼处场所,以及售楼处的运营时所《包括水费、电费、宽带》由甲方负责。10、乙方用于电商拓展及渠道工作中所使用到的销售物料,包括但不限于海报,不干胶贴纸广告、背包旗、背包灯箱、桁架喷绘、桌椅等物料及道具,费用由乙方自理。11、诸暨日报麦田地产联合电商平台资源投放清单。五、未征得另外一方的书面同意，任何一方均不得将本协议中的权利、义务与责任转移给第三方(合同签约有效日起六个月内)。原、被告签定协议后,2017年9月25日原告依约将100万元保证金打入被告帐户。后原告依约对房产销售进行宣传及推广。2018年2月7日,原告员工赵忆恋代表被告与袁龙达被告签订诸暨市亿泽新疆大厦B座602室商业办公房认购协议,并将房款全额打入原告帐户。2018年3月17,原告员工赵忆恋代表被告与张旭深签订诸暨市亿泽新疆大厦B座501室办公房认购协议,张旭深已将房款定金5万打入原告帐户。2018年3月17日,应权珍与被告签订507、508室房屋认购协议,并将房款定金20万元打入被告帐户。2018年3月24日,原告员工赵忆恋代表被告与杨佳其签订诸暨市亿泽新疆大厦B座606室商业办公房认购协议,并将房款定金10万元打入被告帐户。2018年3月26日,原告员工赵忆恋代表被告与郭秀美签订诸暨市亿泽新疆大厦B座601室办公房认购协议,郭秀美已将房款定金1万元打入原告帐户。 另查明，2018年4月30日,被告与杨佳其办理解除退还购房定金协议,协议内容如下:杨佳其于2018年3月24日通过麦田房地产经纪有公司向浙江亿泽房地产开发有限公司购买亿泽新疆大厦B座000606室房屋一套,现因浙江亿泽房地产开发有限公司与麦田房地产经纪有限公司合同到期时间为2018年3月23日,麦田公司未完成合同要求,因麦田房地产经纪有限公司违约合同亿泽房地产开发有限公司不接发与麦田房地产经纪有限公司有关业务。故经双方协商由浙江亿泽房地产开发有限公司今天用现金当面退返给杨佳其人民币壹拾万元。从今日起原杨佳其与麦田房地产经纪有限公司确认亿泽新疆大厦购房业务无效,双方签字生效。2018年7月21日,被告作为甲方浙江亿泽易房地产开发有限公司与应权珍作为乙方签订退房协议,协议内容发下:根据2018年3月17日,应权珍向浙江亿泽房地产开发有限公司购买亿泽新疆大厦B座000507室,000508室房屋两套(签订亿泽新疆大厦商品房认购协议),由于甲方与麦田公司已终止业务关系故无法达成一致,乙方要求退房,现经甲、乙双方达成共同协议,一致决定,甲方同意乙方退房,并同意退回原收二套定金人民币共计贰拾万元整,定金款贰拾万元用现金方式于2018年7月21日当面支付给应权珍本人,从今日起,原甲方、乙方关于买卖亿泽新疆大厦B座000507室和000508室于2018年3月17日签订商品房认购协议终止作废。本协议一式二份,甲,乙双方各执一份,双方签字后生效,特此退房协议。双方签字确认。 再查明,浙江亿泽房地产开发有限公司位于000301,000303至000308的房产 抵押给中国银行股份有限公司诸暨支行,债权金额1866.16万元,抵押期限2017年8月8日至2019年8月8日,000401,000402室的房产已抵押给华夏银行股份有限公司绍兴诸暨支行,债权金额763.3285万。抵押期限2015年08月03日至2020年08月3日。00403,000404的房产已抵押给华夏银行股份有限公司绍兴诸暨支行,债权金额763.3285万。抵押期限2015年08月03日至2020年08月03日。000405,000406的房产已抵押给华夏银行股份有限公司绍兴诸暨支行,债权金额763.3285万。抵押期限2015年08月03日至2020年08月03。000407、000408的房产已抵押给华夏银行股份有限公司绍兴诸暨支行,债权金额763.3285万。抵押期限2015年08月03日至2020年08月03日。000501,000502,503,504抵押给华夏银行股份有限公司绍兴诸暨支行,债权金额1526.657万元,抵押期限2015年08月03日至2020年08月03日。上述房屋被本院查封,查封期限2018年01月17日至2021年01月16日。000505,000506的房产及土地已抵押给华夏银行股份有限公司绍兴诸暨支行,债权金额763.3285万。抵押期限2015年08月03日至2020年03月3日。上述房产于2018年01月17日被本院查封,查封期限2018年01月17日至2021年01月16日。000507、000508的房产已抵押给华夏银行股份有限公司绍兴诸暨支行,债权余额763.3285万。抵押期限2015年08月03日至2020年08月03日。000507、000508的房产已于2018年01月17日被本院查封,查封期限2018年01月17日至2021年01月16日。 本院认为，2017年9月24日,原告诸暨市麦田房地产经纪有限公司与被告浙江亿泽房地产开发有限公司签订亿泽新疆大厦B座项目与麦田地产电商合作协议应否撤销的问题？根据《合同法》第54条规定，一方以欺诈等手段使对方在违背真实意思订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。被告的行为是否构成欺诈？本案中，在原、被告签字订时，被告告并没有将房产抵押情况告知原告，使原告在违背其真实意图下签订合同。因合作协议第二条第三项双方明确本次合作房源为亿泽新疆大厦B座共25套。且签订合同时，被告出售房屋的抵押期限尚未到期，且抵押款项数额大。原告在双方签订合同后开始积极销售房屋，并分别签署了七套房屋认购协议，其中包括已抵押的501、507、508房屋，且原告在签订认购协议时对上述已办理抵押手续房屋的房款付清期限约定较短。说明原告在签订501、507、508认购协议时并不知道上述房屋已被被告抵押这一情况。且原、被告签订合同时明确约定25套房屋，但实际可销售房源仅为601-607即7套房屋，故被告的行为应认定为存在欺诈。因此2017年9月24日,原告诸暨市麦田房地产经纪有限公司与被告浙江亿泽房地产开发有限公司作为签订亿泽新疆大厦B座项目与麦田地产电商合作协议应予撤销。关于原告要求被告返还原告保证金100万元，并按年利率6%支付自2017年9月25日起至款清日止的资金占用利息能否支持？依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。因原、被告的合同被撤销，故原告有权要求被告返还保证金1000000元及支付自2017年9月25日起至款还清之日止按年利率6%计算的利息，合理合法，本院亦予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决如下： 一、撤销原告诸暨市麦田房地产经纪有限公司与被告浙江亿泽房地产开发有限公司于2017年9月24日签订的《亿泽新疆大厦B座项目与麦田地产电商合作协》； 二、被告浙江亿泽房地产开发有限公司应返还原告诸暨市麦田房地产经纪有限公司保证金人民币1000000元，并支付该款自2017年9月25日起至款付清之日止按年利率6%计算的利息，款定于本判决生效之日起十日内付清。 如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18800元，财产保全费5000元，合计23800元，由被告浙江亿泽房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  杨秀丽 审 判 员  金冬红 人民陪审员  黄潮娜 二〇一九年七月二十七日 书 记 员  杨 琼