广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2072民初3922号原告：中山市胜球房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇贴边村。法定代表人：吴美，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慷，广东香山律师事务所律师。被告：李雪萍，女，1973年4月14日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。委托诉讼代理人：谭红玲，广东谭红玲律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓荧，广东谭红玲律师事务所律师。第三人：广东粤财资产管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路**越秀城市广场南塔**。法定代表人：莫敏秋。委托诉讼代理人：陈天润，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵相国，广东四方三和律师事务所律师。原告中山市胜球房地产开发有限公司（以下简称胜球公司）与被告李雪萍、第三人广东粤财资产管理有限公司（以下简称粤财公司）商品房预售合同纠纷一案，本院作出(2017)粤2072民初9488号民事判决后，胜球公司不服判决，提起上诉。广东省中山市中级人民法院裁定撤销(2017)粤2072民初9488号民事判决，将案件发回重审。本院于2019年3月19日立案后，因原审案件的第三人中国工商银行股份有限公司茂名石化支行于2018年5月21日将其对李雪萍的债权转让给粤财公司，故通知粤财公司作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胜球公司委托诉讼代理人黄俊科、刘慷，被告李雪萍的委托诉讼代理人谭红玲，第三人的委托诉讼代理人赵相国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胜球公司向本院提出诉讼请求：1.胜球公司与李雪萍于2014年11月13日签订的位于中山市横栏镇××球××花园××49卡商铺《中山市商品房买卖合同》（合同编号：HTN2014075217）及《补充协议》无效；2.李雪萍协助胜球公司办理注销位于中山市横栏镇××球××花园××49卡商铺《中山市商品房买卖合同》的备案登记。事实和理由：李雪萍是胜球公司的隐名股东。胜球公司因资金周转需要，为获取银行贷款，经双方商议以李雪萍购买房屋的名义申请贷款。为此，李雪萍与胜球公司于2014年11月13日签订了包括涉案商铺在内共23套商铺的中山市商品房买卖合同，并办理合同备案手续。其中本案的中山市商品房买卖合同约定：李雪萍购买胜球公司开发位于中山市横栏镇××球××花园××49卡，交易总金额419917元，首期款219917元，剩余20万元以银行商业贷款方式支付。后由于银行贷款比例调整，双方签订了补充协议，约定签订合同时交付首期239917元，剩余款项18万元办理商业贷款。由于银行贷款需要提供买受人支付首期款的银行流水，胜球公司通过鹿园公司、李晓霞向李雪萍支付款项17227366元，以支付含本案房产在内的首期购房款。李雪萍付款后，胜球公司通过茂名三建、广源陶瓷经销部等单位，将该“首期款”退还至鹿园公司及李晓霞账户中，因李雪萍并未向胜球公司实际支付交易首期款。剩余银行商业贷款部分，胜球公司指派其财务李姝林按月划款至李雪萍还款账户（其中案涉商铺贷款18万元于2015年2月发放，胜球公司于2015年3月至2016年4月期间按月还款），也通过胜球公司名义直接向银行还款赎回案涉不动产（2016年3月25日提前还款），因此李雪萍也未实际偿还过银行贷款。胜球公司、李雪萍签订中山市商品房买卖合同后，案涉物业的买卖合同及购房发票一直由胜球公司持有，李雪萍也从未提出过交楼、缴税、办证等要求，李雪萍的不作为明显区别于正常的商品房购买者，理由在于双方签订的买卖合同只是为了取得银行贷款而做出的不真实交易行为。在胜球公司工作人员与李雪萍的微信对话中，李雪萍也确认为帮助胜球公司贷款的事实。综上，双方之间的中山市商品房买卖合同是以套取银行贷款为目的而签订，李雪萍并未实际支付过购房款（包括首期款和银行贷款），双方之间并无实际交易的意思表示和过程。根据相关法律规定，案涉合同无效。请求法院依法查明事实，维护胜球公司的合法权益。李雪萍辩称，1.李雪萍认为本案争议的焦点在于23间商铺首付款的来源。2014年年底，胜球公司资金压力较大，动员股东参与一起买房，所以李雪萍就作为股东购买了胜球公司的23间商铺，该23间商铺首付款的来源是2014年12月14日收到的李晓霞的还款745万元、李雪萍的弟弟李裕喜汇入的800万元、李雪萍的表弟袁高冲汇入的140万元、茂名市嘉泽石化有限公司还李雪萍的50万元，合计1735万元。2014年11月13日，李雪萍与胜球公司签订商品房买卖合同，当天向胜球公司转了首付款17227366元，并在当天与中国银行签订了个人商业用房贷款合同并经律师审核见证，也经中国银行审核后通过付款的方式，所以首付款是李雪萍实际支出；2.关于胜球公司几单诉讼案中前后不一的矛盾之处能否被法庭采信的问题，2017年5月13日胜球公司向茂名市茂南区人民法院提起了（2017）粤0902民初1769号民间借贷案件，在该案中胜球公司明确表示其帮李雪萍支付了23间商铺的按揭款14362532.86元，要求李雪萍归还按揭款及利息，从该案的起诉状及庭审笔录中胜球公司均认可23间商铺首付款17227366元是李雪萍支付的，只是要求李雪萍归还其代为支付的按揭款，该案最后以胜球公司撤诉结案，但有庭审笔录佐证，根据最高院关于民事诉讼证据若干规定第74条的规定，在诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，据此可以看出胜球公司在（××）粤××民初××号民间借贷中从未××过××中山市商品买卖合同是为了骗取按揭贷款，且从其要求李雪萍归还其代李雪萍支付的按揭款的事实来看，胜球公司是确认该买卖合同的真实性和有效性的。2017年8月9日，胜球公司向中山市第二人民法院提起要求确认包括涉案商铺在内的23间商铺签订的中山市商品房买卖合同无效的案件，在原一审胜球公司提交的证据第86页广东鹿园交通物资发展有限公司的情况说明中，说明其于2014年11月12日汇给金誉公司1000万元是给李雪萍交首付款用的，并确认随后就收到金誉公司转回的退款，也马上将胜球公司的700万元款项转账给了胜球公司；在第87页茂名三建的说明中，证实2014年11月13日、12月25日分三次收到原告转账17227366元，并按胜球公司指示将该款全部汇至五家企业的账号；在第88页，胜球公司自己做出《对茂名三建情况说明的补充说明》中，胜球公司明确确定是李雪萍自己先垫付17227366元，交给胜球公司后，胜球公司再通过茂名三建将17227366元通过走账方式归还李雪萍，可见该补充说明是完全将广东鹿园的情况说明推翻，是自相矛盾的，也有违中华传统诚信美德。原一审判决后，胜球公司不服上诉到原二审法院，在原二审2018年3月19日的庭审笔录第6页倒数11行开始，据此陈述，既然1000万元是胜球公司的，胜球公司为何又将1000万在收到后第二天返还给鹿园公司，可见胜球公司关于首付款的陈述前后矛盾；3.原一审中，中山市商品房买卖合同确定的效力问题，原一审中有23个案件，（2017）粤2072民初9466至9488号，原一审判决后，胜球公司只对9488号提出上诉，其余9466至9487号案件已经生效。根据最高人民法院民事诉讼证据第9条第4点的规定，据此规定，该22份判决书法院均认定双方签订的中山市商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容及形成均为违反法律规定，双方均应恪守履行，据此，请法庭参考已生效的22份判决书，对本案作出公正的判决。粤财公司辩称，1.同意李雪萍代理人作出的答辩意见；2.胜球公司的诉求不明确，胜球公司应明确针对哪间商铺提起的诉求，针对这一间商铺，首付款不应是1700多万元，应明确首付款；3案涉购房款的首期付款和通过银行贷款支付给胜球公司的尾款都是李雪萍的资金；根据李雪萍的提供的证据，其首付款和支付的尾款都是合法的，案涉商品房买卖合同是双方真实意思表示，李雪萍依约取得房产成为事实；4.胜球公司提交的现有证据不能证明双方同谋虚假骗取银行贷款，亦不能证明案涉购买款系胜球公司支付；5.胜球公司以通谋虚假按揭为由诉至法院，涉嫌逃避银行债务，使国有资产流失，国家利益遭受损害。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胜球公司于2006年5月16日登记成立，《股东出资经营协议书》显示股东有陈光明、吴美、杨联、李雪萍、杨子英；其中李雪萍出资2000万元，占有10％股份。2014年11月13日，李雪萍向胜球公司购买了23套商品房，其中本案双方签订了《中山市商品房买卖合同》，合同约定李雪萍购买胜球公司开发的位于中山市横栏镇××球××花园××49卡的房屋，胜球公司应当在2017年6月30日将符合本合同约定的商品房交付李雪萍使用，并对付款方式及期限、产权登记、违约责任等内容作出约定。另还签订《补充协议》对首付款及按揭贷款金额重新作出约定。同日，李雪萍通过其中国银行的账号一次性向胜球公司支付涉案商品房及其他22套商品房的首付款合计17227366元，涉案剩余购房款及其他22套商品房的购房款合计1500万元通过银行按揭方式贷款支付。2014年11月19日，涉案商品房办理了《中山市商品房销售登记备案表》。2015年9月14日，涉案商品房在中国银行股份有限公司中山古镇支行办理抵押登记。诉讼中，胜球公司陈述首付款17227366元虽由李雪萍账号支付，但该首付款实际是由胜球公司支付的，李雪萍仅是为配合向银行贷款而形式上一次性支付了首付款17227366元。具体资金来源是胜球公司先向第三方转账，第三方再向李雪萍转账。李雪萍则否认案涉商品房及其他22套商品房的首付款17227366元由胜球公司支付，其提供证据证明首付款的资金来源于李晓霞、茂名市嘉泽石油化工有限公司的还款及李裕喜、袁高冲的汇款。经查，2014年11月12日，李裕喜通过其62××16的账号分两次向李雪萍62××68的账号合计汇款800万元；同日，袁高冲向李雪萍汇款140万元；茂名市嘉泽石油化工有限公司通过其62××40的账号向李雪萍62××68的账号汇款50万元，该汇款注明用途为还款。另查，根据李雪萍提供的银行流水显示，2013年至2014年期间，李晓霞、袁高冲、李裕喜与李雪萍之间均存在多笔大额资金往来。对于按揭贷款偿还问题，胜球公司称是其或其出纳李姝琳代李雪萍偿还按揭贷款，偿还情况如下：一、按月向李雪萍账户转账用于支付月供款；二、分批次提前清偿贷款，其中第一批次于2016年3月25日向李雪萍账户转账410万元，共清偿了16套商品房贷款；第二批次于2016年5月3日向李雪萍账户转账440万元，共清偿了3套商品房贷款；第三批次于2016年5月30日向李雪萍账户转账278万元，但李雪萍未配合清偿；第四批次于2017年6月27日至2017年7月3日期间共向被告账户转账4314907.61元，共清偿了4套商品房贷款。至此，案涉商品房全部清偿完毕。李雪萍则称其中1100多万元由其直接向银行偿还，后期400多万元其没有能力偿还，银行准备起诉，胜球公司为了不被列入涉诉名单，履行其保证责任，代李雪萍偿还了400多万元。但胜球公司向李雪萍转账的上述款项性质至今存在争议，胜球公司曾对上述转账款项的性质主张是借款以民间借贷纠纷向茂名市茂南区人民法院提起诉讼，现又主张为双方约定由胜球公司代偿还按揭贷款的事实，前后主张矛盾，胜球公司对此未能做出合理解释。李雪萍辩称是其为胜球公司的股东，因胜球公司2014年所开发的胜球花园销售情况极不理想，胜球公司找到李雪萍说能不能找人或由李雪萍购买房产，以帮助公司渡过难关。胜球公司提出由李雪萍支付首期款，然后胜球公司再按预分红的方式按月提供资金给李雪萍偿还按揭贷款，当时胜球公司同意，李雪萍因此才签订商品房买卖合同。李雪萍对此提交了民事裁定书、庭审笔录等证据。另查明，李雪萍因借款合同纠纷被中国银行茂名分行、工行茂名石化支行分别向广东省茂名市茂南区人民法院起诉，中国银行茂名分行、工行茂名石化支行分别于2017年5月23日、5月24日向该院申请财产保全，该院已作出民事裁定书查封了涉案的商品房及其他22套商品房。2018年5月21日，中国工商银行股份有限公司茂名分行与粤财公司签订资产编号为“GHGD20180103”的债权转让协议，中国工商银行股份有限公司茂名石化支行将其对李雪萍的债权转让给粤财公司。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，胜球公司主张与李雪萍签订的《中山市商品房买卖合同》及《补充协议》双方并无实际交易的意思表示和过程，应属于无效合同。关于李雪萍首期款的资金来源问题。胜球公司主张李雪萍并未真实出资，其首付款来源于其他第三人，在付完首付款后，胜球公司又通过转账将首付款退还其他第三人。在上述款项流转过程中，第三人在转账过程中并未注明转账的性质，胜球公司转账给案外人亦未注明转账性质，且胜球公司与涉及转账的其他案外人之间均存在大量资金往来，胜球公司提供的证据不足以证明案涉转账与其他资金往来无关，故对胜球公司称李雪萍未实际支付首付款的事实，本院不予确认。关于胜球公司主张代李雪萍偿还银行按揭贷款的问题。李雪萍系胜球公司的股东，胜球公司提供的证据仅证明向李雪萍转账的事实，对款项的性质无法证明，故本院对其主张亦不予采信。根据本院上述查明的事实，在案涉商品房买卖合同的履行过程中，李雪萍依约支付了首期款，并有直接向银行偿还按揭贷款的事实。胜球公司提供的证据并不足以证明案涉商品房买卖并未实际发生，故本院认定双方签订的《中山市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应恪守履行。胜球公司诉请确认合同无效，并请求李雪萍协助其办理注销涉案商品房的备案登记的主张，理据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告中山市胜球房地产开发有限公司的诉讼请求。受理费200元，由原告中山市胜球房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  黄俊慧审判员  石一夫审判员  郭晓琳二〇一九年七月二十五日书记员  林晓霜