陕西省西安市中级人民法院民 事 裁  定 书 （2017）陕01民初1041号 原告：西安市糖酒集团有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：张军，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐海谋，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘毅，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：西安市房地产经营二公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：董文军，该公司总经理。委托诉讼代理人：周蔷薇，陕西开航律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓俊，陕西开航律师事务所律师。原告西安市糖酒集团有限公司（以下简称西安糖酒公司）与被告西安市房地产经营二公司（以下简称西安房地二公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安糖酒公司之委托诉讼代理人徐海谋、刘毅，被告西安房地二公司之委托诉讼代理人周蔷薇、赵晓俊到庭参加诉讼。原告西安糖酒公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告自2014年9月8日起至2017年7月8日期间因迟延交付商业用房造成的租金损失15300000元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2011年9月8日签订《关于糖酒集团有限公司生产地块与安定坊项目合作协议》（以下简称“《合作协议》”），其中：第一条约定，原告与安定坊小区西南角，东西规划路以北，约出让原告所属工业用地8亩，净用地面积6.45亩（均以实测为准）依托安定坊棚改项目联合改造；第二条第(3)款约定，被告负责新增用地手续的办理，包括土地转性，规划手续（包括容积率也由被告负责办理），报建手续等并且承担办理上述手续的一切相关费用；第二条第(4)款约定，被告承担合作项目的建设成本费用和项目建设的管理及土地出让、配套费等一切相关费用的缴纳；第四条“关于利益的分成分配”条款第(1)款约定，待项目整体竣工交付时原告分得1号楼西侧1-4层3000平方米商业、3号楼1-4层商业共计3000平方米、合作用地内住宅（11号楼）西南户1500平方米；第(3)款约定，原告提供的6.45亩用地范围内地下车库面积及其他部分产生的利润或物业分割，待正式规划审批完成确认后进行，分配原则为除双方认可经过审计的开发成本后，双方各占50%;第(4)款约定，合同签订后，商业用房3年内交付，住宅和其他部分5年内交付甲方。2012年4月23日，原被告双方签订《关于西安市糖酒集团有限公司生产地块与安定坊项目合作补充协议》，其中：第一条约定，原告纳入此次棚改项目的地块经勘察测绘院实地测量，合计6.353亩；第二条第1款约定，目前，该项目的各项手续被告已在办理，合作地块内的各类建筑业正在拆除中，天然气及热力管网已安排施工迁移，被告计划在本月内开工建设；第三条第3款约定，任何乙方违反本协议约定，给对方造成的损失由责任方承担，并赔偿对方的实际损失。前述合同签订后，原告履行自身全部义务，将约定地块原生产设施设备搬离并将地上建筑物拆除完毕后将合作土地交付被告。被告直至2016年末才将按照约定应交付原告的住宅建成。2017年2月28日，双方签订《协议书》，约定因“无法给原告分配合同约定1500平方米”的住宅，双方将该1500平方米住宅变更为货币分配，由被告支付原告780万元。此后，双方对该《协议书》进行了履行。迄今为止，被告应分配给原告的商业房屋6000平方米，由于被告的原因，前述工程未能建成并交付原告。原告自2014年商业房屋交付期限屈满前开始就不断催促被告尽快履行合同，但被告长期拖延，致使原告无法在约定期限取得应分配的6000平方米商业房屋，严重损害原告合法权益，无奈，原告特诉至法院，请求法院依法判令被告赔偿原告商业用房租金损失，维护原告合法权益。被告西安房地二公司辩称，一、被告与原告构成合作开发房地产关系，合同正常履行的前提为双方按约履行合同义务。但原告阻扰施工并拒绝提供资料及配合办理土地转性、规划、建设等手续，导致被告无法按期完工，原告上述行为构成严重违约，应当自行承担由此引起的商业房屋交付不能的风险。根据被告与原告签署的《关于糖酒集团有限公司生产地块与安定坊项目合作协议》及补充资料，原告出地并负责拆迁、补偿、安置、保证土地三通一平、保证土地达到施工要求、提供土地转性、规划、报建工作所需资料。在项目整体竣工交付时，原告可以分配6000平方米商业用房与1500平方米住宅用房，在扣除双方开发成本后再分配6.45亩用地范围内地下车库面积及其他部分产生的利润和物业分割，双方约定各占50%。案涉合作开发房地产合同实行统一规划，分段开发和享受权利原则，即，近期目标为实现工业用地变性，远期目标为实现房地产开发。双方系共同投资、共享利润、共担风险的合作房地产开发关系。该协议正常履行的前提为双方按约履行合同义务。在协议履行过程中，原告怠于履行拆迂、补偿、安置、确保土地三通一平等合同义务，为了项目正常进行，被告在多次催告无效后，迫于无奈替原告完成上述工作。同时，原告多次向被告索要过渡费，为此于2014年9月15日向被告发出《告知函》。被告于2014年9月17日向原告发出《关于的回复>，明确双方系合作开发关系，不涉及过渡费事宜。在原告索要过渡费目的落空后，原告多次阻扰工程施工，为此被告于2015年7月10日向原告发出《关于立即拆除门前障碍物及停止侵权的函》，要求原告停止以索要过渡费为由采取过激行为阻碍施工的行为。此外，原告应交付办理土地转性、规划、建设等手续所需的一切资料，并负有配合被告办理上述手续的义务。但原告至今未将土地证、房产手续等资料交付被告，未向有关规划建设管理部门申请办理上述手续，致使被告无法按约办理项目各项手续，造成项目建设延期。故原告上述严重违约行为导致商业用房不能按时完工交付，其应当自行承担迟延交付商业用房的风险。二、在该合作开发房地产项目整体竣工交付前，分配房屋的条件未成就，原告无权要求分配房屋。现原告要求被告赔偿因迟延交付商业用房的租金损失，实为行使利益分配请求权，该诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回起诉。原告与被告系合作开发房地产关系，共担风险是合作开发房地产关系的根本特征，双方虽然约定了房产分配及项目建成后的利润分配方案，但这既取决于双方是否完全履行了合同义务，又取决于合作开发房地产项目是否全部完成并通过结算后产生利润。现该项目因原告拒绝提供资料及配合办理有关土地转性、规划、建设等手续，导致房屋无法按时完工交付。根据双方签署的《合作协议》第四条，待项目整体竣工交付之时，原告方可分配房屋。故原告要求分配房屋的条件未成就，其无权要求分配房屋。原告的诉讼请求，名为请求租金赔偿，实则请求分配房地产项目利益。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理，已经受理的，驳回起诉：（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证”。本案中，原告要求被告赔偿租金损失，实则是在变相要求分配房地产项目利益。在该开发房地产项目未完工且未取得建设工程规划许可证的情况下，请求法院依法驳回起诉。三、原告怠于履行合同义务构成根本违约，导致合作开发房地产的合同目的不能实现，被告有权要求解除合同，原告应当赔偿因此给被告造成的损失。在《合作协议》履行过程中，原告前期怠于履行拆迁、补偿、安置、保证土地三通一平等合同义务，导致土地未达到施工要求，被告为了项目正常进行做了诸多额外工作。后原告阻碍施工并拒绝提供资料配合办理土地转性、规划、报建等工作，导致合作开发房地产项目无法正常进展，从而导致双方无法实现合作开发房地产的合同目的。现被告有权要求解除《合作协议》，原告应当赔偿因此给被告造成的损失。综上，被告与原告系合作开发房地产关系，应共同承担项目风险。因原告怠于履行合同义务导致项目未能按期完工，分配房屋的条件未成就。现原告要求被告赔偿因迟延交付房屋所造成的租金损失，实为要求项目整体竣工后的利益，该诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求依法驳回起诉。经审理查明，2011年9月8日，原、被告签订《关于糖酒集团有限公司生产地块与安定坊项目合作协议》，约定：西安糖酒公司位于安定坊小区西南角，东西规划路以北，约出让原告所属工业用地8亩，净用地6.45亩（均以实测为准）依托安定坊棚改项目进行联合改造。原告负责所属8亩（净用地6.45亩）新增用地内的拆迁、补偿、安置等工作，保证项目整体施工前新增合作土地为三通一平（通水、通电、通路、平整土地），并且达到施工要求。原告负责提供该地块手续办理等所需一切必要的相关资料，且保证资料的真实性，有效性。被告负责新增用地手续的办理，包括土地转性，规划手续（包括容积率也由乙方负责办理），报建手续等并且承担办理上述手续的一切相关费用。被告承担合作项目的建设成本费用和项目建设的管理及土地出让、配套费等一切相关费用的缴纳。同时，该协议关于利益的分成分配约定，待项目整体竣工交付时，原告分得的1号楼西侧1-4层3000平方米商业、3号楼东侧1-4层商业共计3000平方米、合作用地内住宅（11号楼）西南户1500平方米（具体套数根据设计户型而定，楼层暂定10层以上）。共计商业面积6000平方米和住宅面积1500平方米。被告交付分配给原告的商业面积部分，两处均为独立物业并确保水、电、气、暖独立使用，商业用房外力面装饰与整体建筑同步到位。原告提供的6.45亩用地范围内地下车库面积及其他部分产生的利润或物业分割，待正式规划审批完成确认后进行，分配原则为除双方认可的开发成本后，原、被告双方各占50%......2012年4月23日，原被告双方签订《关于西安市糖酒集团有限公司生产地块与安定坊项目合作补充协议》约定，原告纳入此次棚改项目的地块经市勘察测绘院实地测量，合计6.353亩；目前，该项目的各项手续被告已在办理，合作地块内的各类建筑也正在拆除中，天然气及热力管网已安排施工迁移，被告计划在本月内开工建设。2011年10月30日，被告向原告发出《关于开发项目拆除滕地的函》，告知原告确保11月起三个月内将施工现场全部清理完成，进入施工状态。2011年11月21日，原告向被告复函，告知原告将尽全力在时效内完成。2011年12月19日，原告向西安市棚户区改造办公室发出《关于和安定坊棚户区进行共同改造的申请》。2014年9月15日，原告向被告发出《告知函》，告知被告因应返还的商业部分一直未能开工建设，原告多次派人与被告联系对接，未得到答复，请应国家相关规定对原告应返还6000平方米商业面积过渡费用进行支付，并于三日内委派专人与原告联系，共同促进该项目和谐发展建设。被告于2014年9月17日向原告发出《关于的回复》，回复合作协议为原告提供土地，被告负责出资建设的合作协议，所以在内容上未涉及过渡费事宜，原告提出过渡费并不适宜；目前由于安定坊项目正式规划尚未确定，被告正积极办理，望原告理解；双方就有关土地、房屋未进行评估，及其它需明确事宜，所以被告认为双方还需进一步友好协商并完善。后原告于2015年9月16日就商业用房补偿问题向被告寄送《告知函》。2017年2月28日，原被告双方签订《协议书》，就1500平方米住宅问题达成协议。案涉项目土地为工业用地，案涉商业用房尚未建设，该项目至今未取得建设工程规划许可证。现原告因被告未能将商业房屋6000平方米建成并交付，侵害了原告合法权益为由，将被告诉至本院，要求被告支付因迟延交付商业用房造成的租金损失。庭审中，原告主张双方系土地使用权转让关系，依据主要为出让土地为工业用地；2011年9月8日双方签订的合作协议第一、二、四条约定，原告出地，被告办手续，纳入安定坊棚改项目进行联合改造，原告只负责提供土地，配合办理资料，收取固定回报，被告负责办理一切手续，承担一切费用，除了原告固定回报以外，其他一切归被告所有。被告主张双方系合资、合作开发房地产关系，主要依据是原告提供土地并负责地上的拆迁、补偿、安置等工作，被告负责建设、投资，被告分配给原告两处商业用房是独立的，利益上双方是共享的。庭审中，因双方争议较大，致调解未果。以上事实，有《关于糖酒集团有限公司生产地块与安定坊项目合作协议》、《关于糖酒集团有限公司生产地块与安定坊项目补充协议》、《告知函》、《西安市规划局政府信息公开申请告知书》及当事人陈述、庭审笔录等附卷佐证。本院认为，根据原被告双方的诉辩意见及庭审等情况，本案的争议焦点为：合作协议及其补充协议是否有效；原被告双方之间系土地使用权转让法律关系还是合作开发房地产法律关系。关于合作协议及补充协议是否有效的问题。本院认为，原被告双方之间签订的合作协议及其补充协议合法有效。主要理由为：2011年9月8日，原、被告签订的合作协议及2012年4月23日，双方签订的补充协议，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的的强制性规定，不存在合同无效的法定情形，应属合法有效。关于原被告双方之间系土地使用权转让法律关系还是合作开发房地产法律关系的问题。本院认为，原被告之间系合作开发房地产法律关系。主要理由为：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”及第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案中，原被告双方签订的合作协议第二条约定，原告负责所属8亩（净用地6.45亩）新增用地内的拆迁、补偿、安置等工作，保证项目整体施工前新增合作土地为三通一平（通水、通电、通路、平整土地），并且达到施工要求。及第四条约定，原告提供的6.45亩用地范围内地下车库面积及其他部分产生的利润或物业分割，待正式规划审批完成确认后进行，分配原则为除双方认可的开发成本后，原、被告双方各占50%。结合上述约定可以看出，原告除提供工业用地8亩，净用地6.45亩（均以实测为准）的土地使用权之外，还应当承担新增用地内的拆迁、补偿、安置等工作，且在利益分配方面，原告并非单纯只收取固定利益，而是要除去原被告双方认可的开发成本后，再进行各占50%的分配。可见，原告不仅应承担拆迁、补偿、安置等工作，在分配利益时还应考虑开发成本，承担了一定风险，并不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“不承担经营风险只收取固定利益的应当认定为土地使用权转让合同的法律规定。”故，原被告双方签订的合作协议及补充协议系原被告共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，应认定为合作开发房地产合同，进而原被告双方之间系合作开发房地产法律关系。综上，原被告之间系合作开发房地产法律关系，根据已查明事实，案涉项目尚未建设，至今未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款第二项的规定“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：(二)房地产建设项目未取得建设工程规划许可证。......”本案中，涉案项目至今未取得建设工程规划许可证，原告起诉请求被告赔偿因迟延交付商业用房造成的租金损失，实则为要求分配房地产项目利益，应依法驳回原告起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告西安市糖酒集团有限公司的起诉。案件受理费113600元，原告西安市糖酒集团有限公司已预交，予以退还。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长 焦海林审  判  员 李美红人民陪审员 樊达省 二〇一九年七月二十九日 书 记 员   孙妍  1