广东省佛山市禅城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0604执异115号 异议人（利害关系人）：佛山市奥园置业投资有限公司，住所地：佛山市顺德区乐从镇乐从大道**，统一社会信用代码91440606744489996D。 法定代表人：何剑峰，总经理。 委托诉讼代理人：骆红毅、董穗聪，均系广东固信律师事务所律师。 申请执行人：广州银行股份有限公司佛山分行，住所地，住所地：佛山市禅城区朝安南路**P33首层商铺、P32首层及**商铺会信用代码914406005778646632。 负责人：胡铭，行长。 委托诉讼代理人：张文涛、王远斯，均系该行员工。 被执行人：佛山市顺德区图粤贸易有限公司，住所地：，住所地：广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲商业区官路40681000178220。 法定代表人何燕冰。 被执行人：佛山市顺德区庞基物业有限公司，住所地：，住所地：广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲官路**40681000344654。 法定代表人陈文亮。 被执行人：陈文亮，男，汉族，1971年12月7日出生，住所地：广，住所地：广东省佛山市顺德区> 被执行人：何燕冰，女，汉族，1974年7月8日出生，住所地：广，住所地：广东省佛山市顺德区> 本院在执行广州银行股份有限公司佛山分行（以下简称广州银行佛山分行）与佛山市顺德区图粤贸易有限公司（下称图粤公司）、佛山市顺德区庞基物业有限公司（下称庞基公司）、陈文亮、何燕冰金融借款合同纠纷一案过程中，利害关系人佛山市奥园置业投资有限公司（下称奥园公司）向本院提出异议。本院立案后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人称，法院在执行（2016）粤0604执2103号广州银行佛山分行申请执行图粤公司、庞基公司、陈文亮、何燕冰金融借款合同纠纷一案执行过程中，于2018年6月15日向马建铭作出（2016）粤0604执2103号《协助执行通知书》剥夺了异议人相关权利权益。异议人请求：法院撤销（2016）粤0604执2103号《协助执行通知书》，解除对拟位于龙江镇龙山社区居民委员会325国道龙峰大道1号佛奥棕榈园佛奥综合楼13号之二（二层）、13号之三（二、三、四层）（下称涉案铺位）租金的冻结，允许涉案铺位2018年6月1日至2020年6月30日期间的租金继续由异议人收取。事实及理由：2007年3月20日、2007年6月22日、2007年10月25日异议人与马志礼（马建铭父亲）签订了三份商铺租赁合同及补充协议，约定由马志礼租赁涉案铺位，租赁期限为2007年7月1日至2020年6月30日等约定。2014年9月1日，异议人与马建铭签订了一份《合同主体变更协议书》，以及与邓秀常（马志礼妻子）签订了一份《说明函》，约定：因马志礼身故，异议人与马志礼签订三份《商铺租赁合同》的权利义务由其子马建铭继承。具体理由：马建铭承租的涉案铺位为同一整体，由异议人出租及经营，且在物业管理期间，未见有涉案铺位买受人在其办理交付登记物业的手续，一直由异议人对外进行出租及缴纳管理费。依据异议人与庞基公司2012年3月1日签订《商品房买卖合同》第九条的约定，双方交房时间为2020年7月1日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，商品房买卖合同中约定异议人可以在2020年7月1日交付物业，即上述异议人与庞基公司以及马建铭签订的租赁合同、补充协议等均属有效合同，也反映异议人有权在2020年7月1日前继续经营管理异议标的并收取租金。 申请执行人辩称，奥园公司不服法院作出（2016）粤0604执2103号《协助执行通知书》，要求马建铭自2018年6月1日起，将涉案铺位租金交至法院的账户协助执行提出执行异议。申请执行人认为奥园公司对涉案商铺的租金不享有任何足以排除强制执行的权益，涉案铺位的所有权已于2017年7月14日裁定归申请执行人所有，申请执行人有权收取涉案铺位的租金，奥园公司无权收取。因为申请执行人自法院裁定归申请执行人后，奥园公司与马建铭的租赁合同不能对抗申请执行人，且在法院2017年7月14日作出（2016）粤0604执2103号之一执行裁定中涉案铺位所有权、国有土地使用权及相应权利归申请执行人。奥园公司与庞基公司签订《商铺房买卖合同》并无明确约定涉案商铺的租金收取与交付时间相关联，即使相关联，依据双方的《商品房买卖合同》第十五条约定，办理商品房产权登记的前提为在房屋交付使用。异议标的产权登记时间发生在2012年，足以证明涉案铺位已交付给庞基公司，奥园公司无权收取异议标的租金。《商品房买卖合同》第九条仅约定奥园公司应在2020年7月1日前将商品房交付给庞基公司的具体日期，所以不能主张认为有权在2020年7月1日前收取异议标的租金。退一步而言，即便异议标的租金在商铺交付前由奥园公司收取，但涉案商铺的所有权自法院裁定作出后已归申请执行人所有，裁定之日亦是交付给申请执行人，申请执行人享有占有、使用、收益、处分的权利，奥园公司无权收取涉案铺位租金，涉案铺位租金应当归申请执行人。关于物管费，奥园公司已缴纳不代表异议标的未交付使用，亦不代表其有权收取异议标的租金。奥园公司与庞基公司签订《商品房买卖合同》没有对物业管理费的缴纳作出约定，亦未对交纳物业管理费已缴纳而作出约定，无法反映缴纳物业管费的主体即为管理商品的主体。即使奥园公司聘请并支付涉案商铺管理费，属于奥园公司与物业管理公司的法律关系，奥园公司不能以此对外主张权利对抗申请执行人。在奥园公司与马志礼签订《商铺租赁合同书》第五条第4项、第六条约定，奥园公司与承租户的约定不存在物业管理费的缴纳与涉案铺位出租有关联性。综上，奥园公司的执行异议请求无事实和法律依据，奥园公司无权收取涉案铺位租金，涉案铺位所有权已归申请执行人所有，且已交付给申请执行人，申请执行人有权收取涉案铺位租金，请求法院依法驳回奥园公司执行异议请求。 经审查查明：原告广州银行佛山分行诉被告佛山市顺德区图粤贸易有限公司、佛山市顺德区庞基物业有限公司、陈文亮、何燕冰金融借款合同纠纷一案，诉讼过程中，本院于2016年1月7日作出（2016）粤0604民初163-1号民事裁定书，裁定冻结被执行人图粤公司、庞基公司、陈文亮、何燕冰银行存款35312953.96元或查封、扣押其所有的同等价值的财产。基于上述裁定本院于2016年1月11日查封涉案铺位。2016年1月29日作出（2016）粤0604民初163号民事判决书，判决：一、被执行人图粤公司于本判决生效之日起五日内向申请执行人广州银行佛山分行归还借款本金34696000元及利息和复利（利息自2015年11月21日起按年利率5.885%计算至2016年1月9日，之后至实际清偿之日止的利息按年利率8.8275%计算；对未能按时支付的利息，按年利率8.8275%计算复利至利息清偿之日止）。二、被执行人图粤公司于本判决生效之日起五日内向申请执行人广州银行佛山分行支付律师费损失412768元。三、被执行人陈文亮、何燕冰对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。四、就上述第一、二项债权，申请执行人广州银行佛山分行可对被执行人庞基公司名下位于佛山市顺德区龙江镇龙山社区居民委员会325国道龙峰大道1号佛奥棕榈园佛奥综合楼商铺13号之二（二层），位于佛山市顺德区龙江镇龙山社区居民委员会325国道龙峰大道**佛奥棕榈园佛奥综合楼商铺**之三（三、四、五层）的房产，折价、拍卖或者变卖后的价款享有优先受偿权。五、驳回申请执行人广州银行佛山分行的其他诉讼请求。上述判决于2016年4月2日生效。因图粤公司、庞基公司、陈文亮、何燕冰未能履行判决确定的义务，广州银行佛山分行遂向法院申请执行，本院以（2016）粤0604执2103号立案执行。执行过程中，本院对涉案铺位进行公开拍卖未能成交，申请执行人同意以物抵债。2017年7月14日，本院作出（2016）粤0604执2103号之一执行裁定书，裁定：一、将被执行人庞基公司所有位于龙江镇龙山社区居民委员会325国道龙峰大道1号佛奥棕榈园佛奥综合楼13号之二（二层）（房产证号**××93）、13号之三（三、四、五层）（房产证号**××94）作价31651071.36元，交付申请执行人广州银行佛山分行抵偿被执行人庞基公司所欠的债务31651071.36元。二、解除本院对被执行人庞基公司所有位于龙江镇龙山社区居民委员会325国道龙峰大道1号佛奥棕榈园佛奥综合楼13号之二（二层）（房产证号**××93）、13号之三（三、四、五层）（房产证号**××94）及国土的查封措施，并注销该房产、国土原产权证照。三、将上述房产所有权、国有土地使用权及相应的其他权利归申请执行人广州银行佛山分行（组织机构代码57786466-3）所有。上述房产、土地的财产权自本裁定送达申请执行人广州银行佛山分行时期转移。四、申请执行人广州银行佛山分行（组织机构代码57786466-3）应当在收到本裁定之日起30日内持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，相关费用由申请执行人承担。2018年6月15日，本院向涉案铺位实际承租人马建铭作出协助执行通知书，通知其自2018年6月1日起将涉案铺位租金交付至本院账户。 另查明，，位于佛山市顺德区龙江镇龙山社区居民委员会325国道龙峰大道**佛奥棕榈园佛奥综合楼商铺**之二（**房产于2012年7月23日登记在庞基公司名下，不动产权证号为03××93，于2018年1月22日过户给申请执行人。位。位于佛山市顺德区龙江镇龙山社区居民委员会325国道龙峰大道**佛奥棕榈园佛奥综合楼商铺**之三、四、五层）于2012年7月23日登记在庞基公司名下，不动产权证号为03××94，于2018年1月22日过户给申请执行人。 本院认为，涉案铺位登记在被执行人庞基公司名下，且已抵押给申请执行人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”的规定，本院对异议标的进行评估、拍卖，于法有据。经过公平拍卖未果后，申请执行人同意以物抵债，本院于2017年7月14日作出（2016）粤0604执2103号之一执行裁定书将涉案铺位以物抵债给申请执行人，后通知涉案铺位承租人将租金交付至本院。异议人主张其虽将涉案铺位出售给庞基公司，但约定的交付期至2020年7月1日，现实际并未交付，异议人将涉案铺位出租给马建铭，现法院拍卖涉案铺位后，通知马建铭将涉案铺位租金交付给法院损害了异议人的权利，主张撤销本院于2018年6月15日发出的协助执行通知书，经审查，异议人将涉案铺位出售给庞基公司后，在庞基公司于2012年7月23日取得涉案铺位房产证后，推定庞基公司取得涉案铺位占有、使用、收益、处分等完整意义上的所有权。庞基公司未清偿涉案债务，本院裁定涉案铺位以物抵债给申请执行人后，涉案铺位所有权转移给申请执行人，则根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，申请执行人自本院于2017年7月14日作出（2016）粤0604执2103号之一执行裁定书后，取得涉案铺位占有、使用、收益、处分等完整意义上是所有权。异议人以其与庞基公司在房屋买卖合同中约定涉案铺位至2020年7月1日交付的约定系异议人与庞基公司双方内部约定，不能对抗本院法律文书生效引起的物权变动，因此，对异议人的异议请求，本院不予支持。异议人基于其将涉案铺位出售给庞基公司但仍保留部分权能与庞基公司引起的纠纷，异议人应另寻其他法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人佛山市奥园置业投资有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。 审判长  丁保国 审判员  何东明 审判员  周 瑛 二〇一九年七月二十四日 书记员  汤丽华