天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初7567号原告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司天津分公司，住所地天津市河**怒江道创智东园2-915，统一社会信用代码：9112010355948267XP。负责人：熊翊华，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁学敏，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：戴明月，国浩律师（天津）事务所实习律师。被告：郑志忻，女，1976年3月17日出生，汉族，住天津市津**。原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司天津分公司（以下简称“华润公司”）与被告郑志忻物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁学敏和被告郑志忻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2015年12月31日至2017年12月31日的物业费31233.72元和违约金156.17元。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区双港镇华润中央公园香薇邸47-1号房屋的业主，该房屋建筑面积为342.47平方米。原告和被告居住小区的开发建设单位签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：原告为被告居住的小区提供物业服务，被告按每月每平方米3.81元交纳物业费，物业服务合同自2010年11月9日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。合同签订后，原告按约提供了物业服务，但被告未交纳2015年12月31日至2017年12月31日的物业费。经原告多次催要未果，故原告呈讼，提出如上诉讼请求。郑志忻辩称，我确系天津市津南区双港镇华润中央公园香薇邸47-1房屋的业主，该房屋面积为342.47平方米，原告诉请的期间我未交纳物业费，理由如下：1、2015年至2017年小区管理混乱，物业公司不作为，小区私搭乱建严重、道路堵塞、绿化不好。2、我入住的第二年房屋出现漏雨，物业年年修，但至今未修好。当时物业承诺因房屋漏雨和墙体裂缝免除2万元物业费，至今未兑现。3、小区的安防设施至今未启用，业主的人身和财产安全无法保障。综上，我不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、天津市商品房买卖合同1份、不动产登记查询明细表1份，以此证明被告系本案涉及房屋的业主及房屋面积。2、商品房交接单和物品交接签收单1份，以此证明被告办理了房屋入住手续。3、天津市住宅前期物业服务合同1份，以此证明原告和开发建设单位签订了《前期物业合同》。4、安全巡逻签到表、化粪池清掏记录表，以此证明原告提供了物业服务。5、催款函、快递单、快递回执各1份，以此证明原告曾向被告催缴过物业费。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1-3、5无异议，对证据4认为从去年开始物业才开始清掏化粪池，以前均系业主自费清理。本院对原告提交的被告无异议的证据1-3、5的证明效力予以确认。本院对原告提交的证据4的真实性予以确认。被告未向法庭提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区双港镇华润中央公园香薇邸47-1房屋的业主，该房屋面积为342.47平方米。2010年11月9日，原告和被告居住小区的开发建设单位华润置地（天津）有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期限自2010年11月9日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，本案涉及的房屋按每月每平方米3.81元交纳物业费，业主于每月31日前按月交纳物业费，逾期缴费，则从逾期之日起按应交物业费的千分之五比例交纳违约金”。上述合同签订后，原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告未交纳2015年12月31日至2017年12月31日的物业费，经原告催缴未果，故原告呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：原告对物业服务尽职尽责，关于房屋质量问题，属于开发商的责任，原告无法解决。关于管理混乱问题，小区系高档小区，原告均按规定配备了相关人员按照合同约定进行服务。关于减免物业费的问题，由于原告未收到开发商的相关手续，故不同意减免物业费。关于安防问题，被告居住的区域未启用安防设施，但安装了防爬网，保证业主安全。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述《前期物业服务合同》约定的物业费收费标准（3.8元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩称房屋存在质量问题（漏雨、墙体裂缝），房屋质量问题属于开发商的责任，与原告提供的物业服务无关，故被告不能以此为由拒交物业费。被告称物业承诺因房屋质量问题减免2万元物业费，但未向法庭提交充足的证据，故本院对该抗辩不予采信。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素，本院酌情认定被告应按应交物业费的90%交纳物业费。经核算，被告应支付原告2015年12月31日至2017年12月31日的物业费28110.35元。现原告主张上述期间的物业费31233.72元，数额过高，本院不予全部支持。原告主张违约金156.17元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况（原告提供的物业服务存在瑕疵、被告的抗辩理由等），本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、郑志忻于本判决生效后十日内给付华润公司2015年12月31日至2017年12月31日的物业费28110.35元。二、驳回华润公司的其他诉讼请求。如郑志忻未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292.5元，由华润公司承担29.25元，由郑志忻承担263.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇一九年七月二十九日书记员  王 瑞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。