苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初378号原告：蒋燕，女，1976年9月17日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：鲁忠、张明华，江苏政纬律师事务所律师。被告：苏州景隆置业有限公司，住所地苏州市吴中区越溪街道苏街****。法定代表人：郝煜，总经理。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭亮，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。原告蒋燕诉被告苏州景隆置业有限公司（以下简称景隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后裁定转为普通程序公开开庭进行审理。原告蒋燕的委托诉讼代理人鲁忠、张明华，被告景隆公司的委托诉讼代理人宋丽琴、张旭亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约金85760.79元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年2月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于苏州吴中经济开发区的商品房，该商品房层高为3米。合同签订后，原告已按约履行付款义务，但经测量，该房屋地下一层净高为2.55米，二层北面房间净高2.676米。买受人购买商品房本质是房屋实际使用的空间，该空间并非指平面空间，而是三维立体空间。房屋面积不变，但高度降低，同样导致实际使用面积的缩小。层高不足，通风、采光等舒适度与购买者预期有所下降，空间期待利益损失会实际影响到买受人的使用及居住感受，房屋使用功能、市场价值贬损，且层高不足无法补救，只能在合理范围内赔偿损失。双方在合同及补充协议中对层高不达标的违约责任未作明确约定，现行法律法规对此亦未予明确，原告认为应类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，面积误差比在3%以内的，须返还买受人购房款及利息，超过3%的双倍返还，即被告应支付层高不足的违约金62135.79元。另，被告逾期办理产证，产证逾期超70余天，应按约支付其违约金23625元。被告景隆公司辩称，1、双方在合同中明确房屋层高以附件二为准，而附件二中明确区分了房屋部分的层高和地下室部分的层高，并约定地下室的层高不足2.2米，原告主张层高为3米没有合同依据。在另案中，经实际测量，地下室，地下室层高为2，该高度符合合同约定，也符合国家关于地下室层高的规范标准，且涉案房屋已经过主管部门的验收并取得竣工验收备案资料，并向原告实际交付。2、原告在购买房屋时已实际查看售楼处的样板房，样板房的层高与实际交付房屋的层高完全一致，如果地下室层高与地上一层房屋层高相差50公分，则原告在查看样板房时已经感知，也接受这样的层高差。3、原告的主张应建立在双方约定基础上，而双方在合同中并未约定层高部分的违约金，则原告主张的应是损失赔偿责任，但原告没有证据证明损失的发生。4、原告委托第三方办证机关办理产证，并交付了300元代办费，基于委托代理关系的存在，延期办证的责任应由代理人承担。根据合同约定，被告承担责任的前提是被告存在过错，但该举证责任在于原告，原告没有提供证据证明被告有过错，应承担举证不能的责任。客观上讲，自2016年1月5日起，苏州市实施不动产登记，两证合一，双方交付房屋是在2015年11月30日，11月30日至1月5日期间，苏州市不动产登记中心统一不再接受相应的申请初始登记的资料，因此政策原因也导致了产证办理的延期。经向公司核实，就逾期办证问题，公司已给过相应补偿。5、房屋交付时间是2015年11月30日，产证申请办理时间是2016年上半年，原告的诉讼请求超出诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2014年8月29日，蒋燕、徐小斌（买受人）与被告景隆公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买出卖人开发的位于苏州吴中经济开发区，该商品房所属自然层为-1、1-3层，所属楼宇主体建筑自然层数为地上3层，地下1，地下**房建筑面积共计201.11平方米，套内建筑面积为191.013平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为10.097平方米（该商品房面积构成及层高说明详见本合同附件二）。合同第四条约定：价款按建筑面积计算，商品房总价款计人民币3375004元。合同第五条约定：商品房交付后，实际层高与合同约定层高发生差异，双方约定按下列方式进行处理：层高差异为国家标准规定施工允许误差范围内的，双方互不做补偿，如层高差异超出国家标准规定施工允许误差范围内的，则由买卖双方协商解决。第八条约定：出卖方应在2015年9月30日前依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。第十五条约定：出卖方应当在该商品房交付使用之日起60日内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90日内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别处理。逾期不超过180天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二日起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的3%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。出卖方应在房屋所有权转移登记完成之日起90天内协助买受方向土地权属登记机构申请土地使用权变更登记。因买受方原因造成延误的，出卖方有权调整实际申请土地使用权变更登记的时间；因出卖人原因导致逾期未能办理的，按照总房价款的千分之一给予一次性违约金。第二十三条约定：本合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，填空部分载入的文字与固定文字具有同等效力。合同附件二层高、面积说明及房价款构成约定：1、房屋，层高3米，建筑面积201.11平方米，其中套内建筑面积191.013平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.097平方米，建筑面积每平方米16781.88元，合计3375004元。2、阁楼，层高2.2米以上部分建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米，每平方米元，合计元。层高均不足2.2米，套内面积平方米，每平方米人民币元，合计元。3、跃（夹）层，层高米，其中套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米，每平方米元，合计元。层高均不足2.2米，套内面积平方米，每平方米元，合计元。4、地下室、地下室不足2.2米，编号，套内面积平方米，每平方米人民币元，合计元。5、半地下室，层高均不足2.2米，编号，套内面积平方米，每平方米人民币元，合计元。6、自行车库，层高均不足2.2米，编号，套内面积平方米，每平方米人民币元，合计元。7、汽车库，层高均不足2.2米，编号，套内面积平方米，每平方米人民币元，合计元。合同附件五合同补充协议第三条约定：对本合同附件二作如下补充，关于层高、面积说明及房价款构成中联排房屋一层层高为3.3米，二层层高为3米，三层层高为3米，局部层高存在误差。出于买受人使用便利之考虑，卫生间等局部区域采用“降板”的施工做法。对于因采用“降板”施工做法而造成的层高差异，买受人予以理解并接受。第七条约定：买受方已知悉申请办理房屋所有权转移登记（办理收楼入伙时已告知买受方），申请土地使用权变更登记所需资料，出卖方不再另行书面通知（需提交的办理房屋所有权转移登记、申请土地使用权变更登记资料发生变化的除外）。贷款购房的，买受方应在该商品房交付使用之日起5日内，向出卖方提交办理房屋所有权转移登记、申请土地使用权变更登记所需的全部资料，否则每逾期一日，买受方应按商品房贷款总额的万分之三向出卖方支付违约金，并且办理房屋所有权转移登记、申请土地使用权变更登记的时间相应顺延；买受方应按本合同第十五条的约定时间配合出卖方向房屋所在区域的房屋权属登记机构申请该商品房预告登记。买受方未能在合同约定时限内与出卖方共同申请预告登记的，出卖方有权调整交付房屋的时间，由此产生的一切不利后果均由买受方承担（包括但不限于办理房屋所有权转移登记、申请土地使用权变更登记的时间相应顺延）。第十一条约定：出卖方在买受方在签订本合同及本协议前已充分告知下列情况，买卖人确认并接受，本合同约定交付房屋所在楼盘的相关广告、楼书、样板房、模型、销售现场及其他宣传资料等中明示及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，对房屋购买和房屋价格无重大影响，也不作为双方交付标准，双方仅以本合同及附件、补充协议中明确约定的作为交付标准。合同签订后，被告景隆公司于2015年11月30日交付涉案房屋，双方就原告应支付的房屋面积差价款等及被告应支付给原告的逾期交房违约金进行了结算。蒋燕、徐小斌（委托人）向案外人江瑛（代理人）出具苏州市房产登记委托书，明确委托人现委托江瑛为合法代理人，代表委托人处理苏州吴中经济开发区办理所有权转移登记事宜、领取房屋权属证书事项，在委托权限与代理时效范围内签署的一切文件，委托人均予认可，并承担一切责任。被告向原告代收了涉案房屋的契税及维修基金，蒋燕、徐小斌在房屋登记申请书（转移登记）的受让人落款处签名。2016年2月1日，被告代原告缴纳了涉案房屋维修基金。之后，被告景隆公司委托胡康明办理涉案房屋不动产权首次登记。2016年5月25日，被告景隆公司取得了涉案房屋的不动产单元首次登记。2016年5月27日，被告代原告缴纳了涉案房屋契税。后，江瑛（作为蒋燕、徐小斌的代理人）向有关部门提交了商品房买卖转移登记（合并）的包含不动产登记申请书、不动产登记首次单元信息表及不动产转移登记、申请人身份证明材料、商品房销售合同、契税完税证明、购房发票、抵押合同、主债权合同、作价协议书或房地产价值评估合同、不动产测绘资料、申请人婚姻证明材料等。2016年8月15日，涉案房屋的不动产权登记在蒋燕、徐小斌名下，登记建筑面积为201.17平方米。蒋燕认为涉案房屋的地下室及二层北面房间层高不符合约定，且被告延期办理产证，故诉至本院。审理中，徐小斌表示其不参加本案诉讼，同意由蒋燕一人主张权利。原告陈述，其诉请的违约金包含地下室及二层北面房间层高与合同约定不符的违约金及逾期办理产证的违约金两部分。根据合同约定，房屋层高为3米，地下室，地下室及**北面房间层高不足体空间的减少。地下室。地下室面积为54米，二层北面房间面积为11.82平方米，其按照层高减少0.2米计算，立体空间分别减少10.9立方米、2.36立方米，减少的立体空间面积与房屋总立体面积之间的比例为误差比，房屋单价乘以误差比乘以套内面积即为其主张的层高不足的违约金。合同约定2015年11月30日拿房，房屋交付之日起60日进行初始登记，90天申请所有权转移登记，即被告应于2016年4月30日办理产权登记手续，其产证是于2016年8月15日办理的，延期了近4个月，其在本案中按照延期70天，每日万分之一计算违约金为23625元。关于层高问题，被告景隆公司主张双方在合同附件二中约定地下室层高均不足2.2米，合同补充条款中明确卫生间区域采用降板式施工做法造成层高差异，买受人予以理解并接受。卫生间属于二层北面房间的部分区域，根据合同约定，买受人应理解并接受层高差异，且其在合同约定之外并未与原告约定涉案房屋层高均为3米，样板房的设置及宣传中也没有提供层高3米的信息，且原告已通过样板房了解到涉案房屋的层高情况，也并未就样板房的层高问题提出异议，亦能说明原告接受层高差异。为此，被告提供样板房出售的协议书及样板房图纸为证。经质证，原告对被告提供的证据真实性不予认可，并认为即便真实，被告提供的上述证据与本案无关。合同附件二第一条明确房屋层高为3米，房屋所有区域的层高应适用该条款，即地下室也应满足3米的约定。二层北面房间是靠近卫生间的次卧房间，应按照合同约定，符合3米的层高。关于涉案房屋地下室及二层北面房间的实际层高状况，原告表示涉案房屋其已装修，根据房屋剖面图，地下室，地下室层高2不符合合同约定的3米。后，原、被告一致确认涉案房屋层高以实测为准，同意按照本院在另案中测量的未装修房屋的层高数据确定涉案房屋地下室及二层北面房间的层高，即地下室净高为2.6米，二层北面房间净高为2.719米。另，原、被告均表示地下室及二层北面房间不单独约定面积，关于整套房屋的面积差问题已处理完毕。又，双方一致确认合同约定的国家标准规定施工允许误差为0.02米。关于涉案房屋的产证办理问题，被告提供办证资料清单、照片打印件，证明不动产统一登记制度自2016年1月5日实行，办证流程和之前发生了很大变化，原先的产证初始登记只需按照办证资料清单的内容办理即可，但不动产统一登记制度实行之后，初始登记之前要先进行土地分割，房产证和土地证一起办理，在流程上增加了办证时间，办证单位的办证时间也延长至30日以上，导致产证办理时间延长。另外，根据其从房管部门调取的不动产登记簿查询记录、不动产登记收件单、房屋登记申请书、苏州市不动产登记申请书、不动产单元首次登记信息表、不动产转移登记申请书、苏州市房屋登记委托书、苏州市不动产登记委托书等资料，原告系委托第三方办证机构办理不动产证，即便延期办证，相应的责任也应由受托方承担。另，被告提供谅解备忘录，证明双方就产证办理问题进行过协商，其给付原告补偿款32062.54元，原告承诺不再向被告提出任何权利主张，故原告的该项诉请不应得到支持。该谅解备忘录载明：本人蒋燕购置苏州景隆誉蓝湾名邸小区24幢104室房屋，因本人产证办理时限较长，本人存在较大异议，并为此维权，双方友好协商，苏州景隆从客户关怀角度出发，考虑本人实际情况，苏州景隆给予本人客户关怀费32062.54元，本人确认以上事实并表示谅解，本人承诺不再向苏州景隆提出其他权利主张和经济补偿要求。经质证，原告对被告提供的办证资料清单、照片打印件真实性不予认可，并认为即便真实，被告提供的证据仅能说明办证流程，与延期办证无关；对被告提供的不动产登记簿查询记录、不动产登记收件单、房屋登记申请书、苏州市不动产登记申请书、不动产单元首次登记信息表、不动产转移登记申请书、苏州市房屋登记委托书、苏州市不动产登记委托书真实性没有异议，但认为其不认识第三方办证机构，其是在被告的授意下签署相关文件资料；对谅解备忘录真实性没有异议，但实际情况是其丈夫因装修问题和物业人员打架，经处理，其赔偿物业人员相关费用，被告对其进行补偿，但因打架的事情，被告无法入账，所以被告以办证的理由进行补偿，其当时没有做考虑就在谅解备忘录上签字。关于诉讼时效问题。原告主张其诉讼请求未超出诉讼时效，提供了微信聊天记录，证明小区业主一直在维权，开发商的客服于2017年承诺帮助业主解决违约金问题。其于2017年6月5日与开发商的工程师联系，提出地下室存在质量问题，之后其不断维权，诉讼时效中断。经质证，被告认为微信聊天记录中最早提及层高问题的时间是2018年4月10日，已超过诉讼时效；且部分聊天记录中没有其员工，无法确定原告系向其员工提出层高问题，故原告提供的微信聊天记录不能证明原告在诉讼时效内向被告进行主张并产生诉讼时效中断的效力。上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、不动产权证书、房屋剖面图、微信聊天记录、财务结算清单回执，被告提供的协议书、竣工图纸、房管部门的办证资料、谅解备忘录及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，未履行合同义务的应当承担违约责任。根据原、被告双方当事人的诉、辩主张，本案的争议焦点在于：一、本案起诉是否已过诉讼时效。二、被告是否应承担层高差异的违约责任。三、被告是否应承担逾期办证的违约责任。一、关于本案起诉是否已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告应在知道或者应该知道其权利受侵害之日起两年内要求被告承担层高不符合约定及逾期办证的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效时间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院不予支持。”根据上述司法解释的规定，从民法总则施行之日（即2017年10月1日）向前推算两年的时间为2015年9月30日，而涉案房屋于2015年11月30日才交接，因此原告要求被告承担层高不符合约定及逾期办证的违约责任的权利主张，在民法总则施行之后未届满2年诉讼时效期间，据此本案诉讼时效期间为3年。涉案房屋于2015年11月30日交接，原告主张其曾多次通过微信等途径主张层高差异问题，结合被告确认的提出层高问题的微信记录发生于2018年4月10日的事实，本院采信原告主张，确认诉讼时效曾中断，原告于2019年1月8日向本院起诉未过诉讼时效。另外，涉案房屋于2016年8月15日办理不动产权证书登记在原告名下，原告于2019年1月8日起诉主张逾期办证违约金，亦未过法定诉讼时效。二、关于被告是否应承担层高差异的违约责任。首先，关于涉案房屋地下一层是否约定层高，合同第三条未明确约定涉案房屋的层高，仅约定涉案房屋面积构成及层高说明详见附件二，而合同附件二关于层高、面积说明及房价款构成分类列出了房屋、阁楼、跃（夹）层、地下室、地下室、半地下室库、汽车库等，双方可就此分别进行约定，但附件二中仅就房屋类约定记载了层高3米、建筑面积201.11平方米，其中套内建筑面积191.013平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.097平方米，建筑面积每平方米16781.88元，合计3375004元，而未就阁楼、跃（夹）层、地下室、地下室、半地下室库、汽车库等约定记载面积、单价等，考虑到附件二中在房屋类中约定记载了房屋层高3米、建筑面积201.11平方米、每平方米16781.88元、合计3375004元等，结合商品房买卖合同约定涉案商品房自然层数为地下1层及地上3层、建筑面积201.11平方米、总价款3375004元，据此本院判断合同附件二房屋类约定的层高3米为涉案房屋（建筑面积201.11平方米）的层高3米，且该约定的层高未区分地下1层、1层、2层、3层，对此应理解为每层的高度都应当符合约定的高度，并非未约定地下1层的层高，合同附件五补充条款第三条作为对合同附件二作的补充仅明确记载了1层、2层、3层的层高而未明确约定记载地下1层的层高，且被告景隆公司未能举证证明曾向原告明确披露过地下1层层高低于合同附件二约定的房屋层高3米的情形，基于此，本院认定涉案房屋地下1层的约定层高为3米。被告虽抗辩原告在购房前查看样板间时应知晓该差异并予以接受，但鉴于样板间并不构成双方签订的商品房买卖合同内容，故本院对该抗辩意见不予采信。而根据现场勘查时测量的地下1层的净高2.6米，经测算该地下1层的层高不足3米，且差距已超过国家标准规定施工允许的误差范围，故原告要求被告承担地下1层层高不符合约定的违约责任，合法有据。其次，关于涉案房屋2层北面房间的约定层高，合同附件五合同补充条款第三条明确载明2层层高为3米，局部层高存在误差，出于买受人使用便利之考虑，卫生间等局部区域采用“降板”的施工做法，对于因采用“降板”施工做法而造成的层高差异，买受人予以理解并接受。考虑到2层北面房间对应3层区域为卫生间和露台，因采用“降板”施工做法而造成的2层北面房间的层高与2层其余区域的层高差异，而根据现场勘查时测量的2层北面房间的净高为2.719米，符合房屋建筑设计规范规定的房屋净高不低于2.4米的要求，根据合同补充条款第三条约定，原告对该局部区域采用降板的施工做法而造成的层高差异予以理解并接受，故原告要求被告承担2层北面房间层高不符合约定的违约责任，依据不足。最后，关于违约责任承担方式及具体金额，虽然涉案商品房买卖合同未对层高不足应如何处理作具体约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，本院综合考虑原告所购房屋的建筑面积并未因该地下1层层高不符合约定而减少、地下1、地下**层高未达到合同约定确实也造成原告使用地下**的舒适度降低品房价格的构成要素、原告未能举证证明具体损失金额等因素，本院酌情按照房屋总价款的0.5%支持被告赔偿原告人民币16875.02元。三、关于被告是否应承担逾期办证的违约责任。根据被告提供的谅解备忘录，双方就逾期办证问题进行协商处理，被告按照谅解备忘录的内容履行了付款义务，且原告在谅解备忘录中表示不再就此提出权利主张，故本院对原告在本案中要求被告支付逾期办证违约金不予支持。原告称谅解备忘录中的款项实际系为解决其丈夫与被告物业人员的纠纷事宜而产生的，没有证据证明，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州景隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋燕人民币16875.02元。二、驳回原告蒋燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1944元，由原告蒋燕负担1722元，被告苏州景隆置业有限公司负担222元。被告负担部分已由原告预交，被告苏州景隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付，原告蒋燕预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  吴明燕人民陪审员  花 娟人民陪审员  陶 银二〇一九年七月八日书 记 员  钱喆人