北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初17509号原告（反诉被告）：何xx，女，1969年2月8日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王小华，河南奥博律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾xx，男，1985年7月17日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）何xx（以下简称姓名）与被告（反诉原告）曾xx（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。何xx的委托诉讼代理人王小华、曾xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何xx向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的租赁合同；2、曾xx退还押金38333元、房租115000元、赔偿中介费10000元、装修费52000元、货物损失61700元、员工工资21000元、电费1300元、交通费5000元。事实和理由：双方于2018年7月6日签订《租赁协议》，约定：曾xx将北京市朝阳区百子湾东里xxx号楼x层x单元109、110号房屋出租给我方。合同租赁期限为2018年7月6日至2021年7月20日，租金为每月19166．66元，年租金为230000元，支付方式为半年付，同时交付履约保证金38333元，为实现租赁目的曾xx承诺可协助何xx及时办理工商注册，预留装修期限为15天，实际合同期自21日起计算。合同签订后，我方依约对房屋进行装修并着手办理工商登记，但因曾xx迟迟不配合上传房屋资料，致使我方不能办理工商登记。后经了解，是因曾xx没有及时将以前商家的营业执照撤出。曾xx一拖再拖，原计划7月28日开业的店铺因为无证多次被有关管理部门检查，被勒令在店铺门口张贴“未营业”标示。经多次催促，2018年9月11日营业执照才得已办妥，但已超过协议约定日期65天。无证无照无法营业，给我方造成巨大损失，我方多次电话、短信联系曾xx，欲协商解决，但是曾xx却以种种理由推脱，至今未予答复。曾xx答辩并反诉称：不同意何xx的诉讼请求。签合同的时候，我已经告知何xx涉案房屋是商用房，但是因为上一个租户的营业执照没有迁走，所以我告诉何xx需要联系原来的租户迁走原来的营业执照后何xx的执照才能在涉案房屋办理。合同没有约定办证时间。现在何xx的营业执照的注册地址就是涉案房屋的地址。何xx至今未按照合同约定支付第二期租金，构成根本违约，我有权解除合同并要求何xx支付违约金及免租期内租金。现反诉要求解除双方签署的租赁合同、何xx支付违约金115000元、租金58602元、免租期内租金9583元，何xx立即将其在涉案房屋注册的北京富凯行商贸有限公司迁出或注销，并支付租金。针对反诉，何xx辩称：同意解除合同。曾xx其他反诉请求不同意。我方没有违约行为。基于前期曾xx不能协助办理营业执照手续，已经严重违约。即使我方未如期交纳租金，我方享有先履行抗辩权，不属于违约责任的情形。曾xx明知涉案房屋已经有公司注册登记信息，却故意隐瞒情况将房屋出租给我方，导致我方租赁房屋目的无法实现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月6日，曾xx（甲方）与何xx（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将百子湾东里xxx号楼x层2单元109、110号房屋出租予乙方，乙方亦同意承租该租赁场地，该房产的使用性质为配套公建。本合同租赁期限自2018年7月6日起至2021年7月20日止。租赁场地仅做商业之用，不可用于人员居住，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁场地用于其他用途。根据乙方经营项目，由乙方自行办理相关经营资质，甲方协助办理，最终责任与甲方无关。虽然租赁房产的性质为配套商业，如果乙方从事有关特定行业，乙方的经营项目需要申请政府有关部门批准或者允许的，由乙方自行向有关部门申请和办理，乙方应当在取得政府部门批准或者允许后，方可依法经营。对乙方的经营项目是否能通过政府部门的审查，其结果由乙方自行负责，甲方不承担责任。本租赁期内，每月租金为19166．66元，年租金为230000元，以上租金不包括物业管理费及采暖费、水费和电费及使用过程中产生的各类费用。租金支付方式：半年付。租赁期内，租金不作调整，但是如果因乙方原因导致合同提前解除的，乙方应当按照首期租金标准承担免租期内的租金，并承担约定的其他违约责任。根据国家能源费用的调整，甲方有对水、电、气等费用进行调整的权利，调整标准以国家最新标准为准。合同期限内，租赁场地的首个计租周期为2018年7月6日至2019年1月20日，租金总计为115000元;第二个计租周期为2019年1月20日至2019年7月20日，租金总计为115000元。第三个计租周期为2019年7月20日至2020年1月20日，租金总计为120750元。第四个计租周期为2020年1月20日至2020年7月20日，租金总计为120750元。第五个计租周期为2020年7月20日至2021年1月20日，租金总计为126787元。第六个计租周期为2021年1月20日至2021年7月20日，租金总计为126787元。乙方应自本合同签订后3日内向甲方支付首个计租周期租金及其他相关费用，以后每个计租周期的付款期限，应于每次计租期限届满前提前20天支付租赁场地下一个计租周期的租金及其他相关费用，若遇双休日或法定节假日的，则付款日期提前至双休日或法定节假日前一个工作日。乙方应按照本合同的相关约定按时支付相应的款项至甲方指定的有效账户中，如乙方未按时缴纳租金、履约保证金及其他相关费用的，每迟延支付一日，应按照欠缴金额的千分之五为标准，承担迟延付款违约金，违约金从欠款之日开始计算，计算至相关款项结清为止。乙方迟延付款超过15日的，或者累计欠款总额超过10000元的，甲方有权解除合同，并要求乙方按照本合同第六条第3款的约定支付违约金。乙方承担违约责任后，仍应依据本合同约定支付欠缴租金以及双方约定之其他相关费用等。乙方同意交纳履约保证金，并保证严格、忠实、诚信的履行本合同。履约保证金金额为38333元。当乙方未按本合同约定履行相应的义务，而给甲方造成损失或由乙方应承担违约责任的情形发生时，甲方有权利用履约保证金直接扣除。上述履约保证金应于本合同签订之日向甲方交纳。当出现赔付导致履约保证金低于上述数额，乙方应于甲方书面通知后2日内补足，发生甲方垫付的，乙方应同时支付甲方垫付款。合同终止或解除后30日内，经扣除乙方应付的违约金和损失赔偿，甲方应将履约保证金剩余部分无息退还乙方，乙方应退还履约保证金收据，收据丢失的应出具盖章的情况说明，否则甲方有权不予退还履约保证金。如果履约保证金不足扣除，乙方应于收到甲方通知后5日内向甲方支付不足部分，如逾期支付，还应按照欠缴金额每日千分之五为标准向甲方额外支付迟延付款违约金。任何一方无故解除本合同的，违约方向守约方承担两个月房租的违约金。如乙方无故解除合同的，除了需要承担上述违约责任外，乙方仍需要承担免租期内的租金。乙方在出现下列任何一种情况时，乙方同意赔偿甲方因此而遭受的损失，并同意向甲方支付全年租金和物业管理费与采暖费总额的50％作为违约金，同时，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还，甲方有其他损失的，有权要求乙方一并赔偿。在本合同租赁期限内，若甲方给予乙方免租期，乙方还应支付该免租期内的租金。(1）违反中华人民共和国法律、法规进行不法经营活动和违法活动的；(2）经营事项未取得政府有关部门批准或者允许，而擅自开展经营的；(3)未经甲方许可擅自改变租赁场地的经营用途，并拒绝纠正的；无论何种原因擅自允许租赁场地用于人员居住的；(4）未经甲方书面同意，擅自以变动、拆卸、损坏等方式改变租赁场地内的主体结构、隔断墙、原有设施设备、承重结构或扩建的；（5）乙方拖欠租金、履约保证金以及其他费用等超过15日的，或者拖欠各种费用总额超过10000元的；(6)因乙方销售商品、食品或提供服务的质量、知识产权等或其他原因导致消费者3次（含）以上投诉或给消费者造成人员伤亡、财产损失或给租赁场地或／及所在社区产生负面影响（包括但不限于：媒体报道、人员围堵、遭受政府部门处罚或采取强制措施等）的；(7)乙方违反本合同约定的保证、义务、责任等条款导致本合同目的无法实现或虽未导致本合同目的无法实现，但在甲方要求的合理期限内未予纠正的；（8）乙方使用租赁房产期间不得扰民，如果乙方扰民受到居民投诉的，乙方应当及时停止扰民行为。乙方拒不整改，或者扰民投诉达到三次的，视为乙方根本违约；（9）乙方有其他严重违约违法情形的，导致本合同无法履行的。租赁期内，如果乙方在租赁房产内注册公司、企业的，自本合同解除之日起15日内，乙方到工商部门完成公司注册地点的注销或变更手续。公司注册地点的注销或变更，最迟在合同解除之日起30日内办理完毕，否则每延迟一日，乙方向甲方支付违约金1000元。合同签订后，何xx向曾xx支付了履约保证金38333元及2018年7月6日至2019年1月20日的租金115000元。庭审中，双方认可免租期为2018年7月6日到7月20日。后因双方在履行合同中发生争议，2019年1月15日，何xx将租赁房屋腾退交予曾xx。关于营业执照办理情况，根据北京市工商管理局朝阳分局地址信息采集平台显示，北京市富凯行商贸有限公司出证时间为2018年8月31日，联系人为何xx。庭审中，双方确认因租赁房屋所在地原注册有另一家公司，需要将此公司注册信息迁出后才可为何xx办理工商注册。2019年5月22日，北京富凯行商贸有限公司经北京市工商行政管理局朝阳分局核准注销。本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应依约履行。当事人协商一致，可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。何xx现要求解除合同，但未能提供证据证明曾xx存在上述构成法定解除权的根本违约情形，双方确认因租赁房屋所在地原注册有另一家公司，需要将此公司工商注册信息迁出后直至2018年8月31日何xx方办理完成工商注册事宜，曾xx未能提供证据证明其在与何xx签订租赁合同时已告知何xx租赁房屋所在地存在其他工商注册情况，作为出租人，曾xx确实存在迟延协助承租人办理工商登记的的违约行为，但上述迟延协助行为并不足以导致何xx的租赁目的无法实现，何xx无权据此要求解除租赁合同，故本院对何xx要求解除双方签订的租赁合同的请求，不予支持；因双方于2019年1月15日办理了租赁房屋的交接，故本院认定租赁合同已于上述日期经双方协商一致解除，并判令曾xx退还何xx相应租金。对何xx要求退还押金的请求及曾xx反诉要求何xx支付违约金的请求，本院综合考虑合同履行情况及双方过错，判令曾xx无需退还何xx押金，并对曾xx过高的违约金请求，予以驳回。何xx其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。曾xx关于免租期的反诉请求，于法有据，本院予以支持，具体数额，本院依法确定。曾xx其他诉讼请求，于法无据，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曾xx于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）何xx租金三千一百九十四元。二、原告（反诉被告）何xx于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）曾xx免租期租金一千五百九十七元。三、驳回原告（反诉被告）何xx其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）曾xx其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5865元，由原告（反诉被告）何xx负担5804元（其中5725元已交纳，另79元于本判决生效后七日内交纳至本院），由被告（反诉原告）曾xx负担61元（于本判决生效后七日内交纳至本院）。反诉案件受理费1981元，由被告（反诉原告）曾xx负担1964元（已交纳），由原告（反诉被告）何xx负担17元（于本判决生效后七日内交纳至本院）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  于 爽人民陪审员  李秀敏人民陪审员  赵金燕二〇一九年七月二十九日书 记 员  穆佳涵