云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终547号上诉人（原审原告）：阳小东，男，汉族，1974年11月8日生，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：欧保华，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：宋军，云南德为商律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：个旧市农村信用合作联社。住所地：云南省个旧市胜利路**。法定代表人：旃启宏，理事长。委托诉讼代理人：查建纲，云南八谦律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：马素梅，云南八谦律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审被告）：云南俊腾达房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市晋宁区工业园区晋城片区。法定代表人：李凯，执行董事。上诉人阳小东与被上诉人个旧市农村信用合作联社（以下简称个旧联社）、被上诉人云南俊腾达房地产开发有限公司（以下简称俊腾达公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2018）云25民初135号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。阳小东的上诉请求：撤销一审判决，依法改判终止对案涉房产的执行并解除查封。事实及理由：一审判决认定事实不清、适用法律不当。阳小东在本案对案涉房产享有物权期待权，而非一审判决认定的普通债权。个旧联社的抵押权系建立在损害阳小东合法权益之上。一审判决对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条适用不当。阳小东在本案的情形属于该规定第二十七条的“但书规定”，完全符合第二十八条可以排除执行的情形。个旧联社答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。阳小东在本案的情形不符合物权期待权的四个法定要件，依法不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。阳小东与俊腾达公司签订的购销合同系无效合同；阳小东未提交证据证明在案涉房产查封前其已合法占有该房产；阳小东并未实际支付涉案房款；阳小东没有证据证明该房产未办理过户登记非因自身原因造成。综上，阳小东不具有足以排除执行的权利。阳小东一审诉讼请求：1、确认阳小东为晋宁县工业园区晋城片区****第**及****第**两套不动产的实体权利人；2、判令终止对晋宁县工业园区晋城片区C3幢1单元第1层及C3幢1单元第2层两套不动产的执行，并解除查封；3、本案诉讼费由个旧联社、俊腾达公司承担。一审法院认定事实：2013年1月27日，俊腾达公司作出《公司股东会决议》：全体股东已出资到位，其中张家祥出资7250000元；由李凯全权管理经营公司，其他股东退出公司管理；李凯负责退还股东股本金并按比例支付利润，其中张家祥出资7250000元、利润10000000元；股东决议履行后，其他股东将股份变更给李凯并协助办理过户手续；本决议债务由李凯和俊腾达公司承担连带赔偿责任等等。次日，李凯以欠款人的身份出具《欠条》，表示依据2013年1月27日签订的《股东会决议》约定，李凯负责退还股东张家祥本金7250000元及支付利润10000000元，李凯应当严格执行，否则承担违约责任。2013年6月6日，张家祥与阳小东签订《债权转让协议》，主要约定张家祥将其对俊腾达公司享有的债权中的6200540元转让给阳小东。同日，俊腾达公司为甲方，阳小东为乙方，双方签订了两份《标准厂房／配套用房购销合同》，主要约定阳小东购买俊腾达公司位于晋宁县工业园区晋城片区C3幢1单元第1层和第2层〔不动产权证号：云（2017）晋宁县不动产权第0001206号和第0001207号〕不动产，价款合计6200540元。同一天，俊腾达公司出具两份《收据》，表示收到阳小东C3-1-1F和C3-1-2F现金合计6200540元。2016年1月8日，晋宁县房权证2016字第**房屋产权证记载，涉案C3幢1-1号和C3幢1-2号房屋所有权人为俊腾达公司；2017年3月29日，云（2017）晋宁县不动产权第0001206号和第0001207号不动产权证记载，涉案C3幢1-1号和C3幢1-2号房屋所有权人仍为俊腾达公司。2016年4月26日，因俊腾达公司拖欠个旧联社借款，个旧联社向一审法院提起诉讼，同年7月27日该案调解结案，之后俊腾达公司未按已生效的民事调解书履行义务，个旧联社向一审法院申请执行。2017年4月17日一审法院对涉案不动产C3幢1-1号和C3幢1-2号房屋进行了查封，之后阳小东向一审法院提出《执行异议申请书》。一审法院于2018年1月15日组织听证会，并于2018年1月19日作出（2018）云25执异6号执行异议裁定书，驳回阳小东的异议请求。为此，阳小东提起案外人执行异议之诉。本案受理后，一审法院于2018年3月12日通知俊腾达公司到庭，对案外人阳小东提出执行异议进行询问，俊腾达公司明确表示“不同意阳小东的异议和异议理由”，因此一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条的规定，追加俊腾达公司为本案被告参与诉讼。一审法院认为，云（2017）晋宁县不动产权第0001206号和第0001207号不动产权证记载，截止2017年3月29日，涉案C3幢1-1号和C3幢1-2号不动产所有权人仍为俊腾达公司，除此以外，阳小东没有举证证实涉案不动产所有权人已经变更为阳小东，这与本案双方在庭审中确认涉案C3幢1-1号和C3幢1-2号不动产未办理到阳小东名下的陈述一致。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依此规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。涉案C3幢1-1号和C3幢1-2号不动产所有权人在没有变更登记为阳小东的情况下，即便阳小东与俊腾达公司签订了《标准厂房／配套用房购销合同》，支付了款项，也不发生不动产物权变更的法律效力。因此阳小东主张其系涉案C3幢1-1号和C3幢1-2号不动产的实体权利人，不予支持。至于阳小东与俊腾达公司之间所涉及的法律关系，阳小东可以另案解决。其次，庭审中，双方均确认涉案C3幢1-1号和C3幢1-2号不动产，在他案中以建设用地设定抵押时已经建好，虽然抵押时地上建筑物未办理抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定：“……以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”依此规定，涉案C3幢1-1号和C3幢1-2号不动产即被视为一并抵押。《中华人民共和国物权法》第一百七十条还规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”依此规定，个旧联社对涉案C3幢1-1号和C3幢1-2号不动产享有优先受偿权。阳小东依据《标准厂房／配套用房购销合同》所享有的权利为普通债权，不属于担保物权等优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”依此规定，个旧联社在他案中作为申请执行人，对执行标的即涉案C3幢1-1号和C3幢1-2号不动产依法享有的优先受偿权，足以对抗案外人阳小东享有的其他权利。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，阳小东主张已支付全部购房款并对涉案C3幢1-1号和C3幢1-2号不动产实际占有和使用，但依此规定，阳小东作为买受人对登记在被执行人即本案被告俊腾达公司名下的C3幢1-1号和C3幢1-2号不动产提出执行异议，除了符合此规定的四种情形外，还必须具备的法定条件是阳小东享有的其他权利能够排除执行该不动产。如前所述，阳小东对涉案C3幢1-1号和C3幢1-2号不动产不享有所有权，其不是该不动产的实体权利人，阳小东享有的其他权利也不能对抗个旧联社对涉案C3幢1-1号和C3幢1-2号不动产享有的优先受偿权。因此，阳小东主张其享有的权利能够排除对涉案C3幢1-1号和C3幢1-2号不动产的执行，不予支持。综上所述，阳小东的主张没有事实依据和法律依据，不应得到支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回阳小东的诉讼请求。案件受理费100元由阳小东承担。二审中，阳小东提交了昆明俊腾达物业服务有限公司出具的《证明》一份、云南省晋宁县住房和城乡建设局出具的《说明》一份，欲证实案涉房产在人民法院查封之前，阳小东已经办理入住、合法占有；案涉房产无法办理《预售许可证》，不能办理备案，应先登记至俊腾达公司名下才可变更登记到阳小东名下。个旧联社质证后认为，上述两份证据不是新证据，不能证明阳小东的主张。本院认为，《证明》不能充分证实阳小东在案涉房产查封之前已经合法占有，对阳小东的证明观点不予采纳；对《说明》的真实性、合法性、关联性予以采纳。个旧联社提交了俊腾达公司2011年11月10日、2013年11月15日、2015年3月1日、3月15日的《股东会决议》、《公司章程》、《公司章程修正案》、《股权转让协议》，欲证实阳小东提交的俊腾达公司2013年1月27日《股东会决议》不真实，系虚假无效的《股东会决议》。阳小东质证后认为，上述证据不是新证据，对其真实性认可，但关联性和证明目的不予认可。股权转让的价款包含投资款和利润，应以股东会决议确认的金额为准，不是以股权转让协议为准。本院认为，对《股东会决议》等证据真实性予以确认，但关联性需结合案件事实在下文综合认定。本案二审争议焦点是：阳小东对案涉房产是否享有排除另案执行的权利。本院认为，首先，关于本案的法律适用问题。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案阳小东的诉讼主张若符合上述条款规定的四个条件，则依法可以排除执行。一审法院认为，阳小东作为案外人提起执行异议之诉除具备上述条件外，还应享有其他足以排除执行的实体条件，系对法律规定的错误理解，本院予以纠正。其次，关于本案是否符合上述第二十八条规定条件的问题。1.阳小东与俊腾达公司在查封之前2013年6月6日双方签订《标准厂房／配套用房购销合同》，并加盖俊腾达公司公章，被上诉人个旧联社尽管对此不予认可，但未提交足以推翻的相反证据，本院认定阳小东同俊腾达公司之间签订买卖合同在查封之前。2.阳小东未能提供买卖双方直接接房交接手续的相关证据。其提供2019年6月25日昆明俊腾达物业服务有限公司出具的《证明》不能充分证实其在查封之前已经合法占有涉案房产。3.房款支付。阳小东主张已经交付涉案房款，认可并未直接向俊腾达公司交付现金款项，其系通过与张家祥签订《债权转让协议》，将张家祥对俊腾达公司享有债权中的6200540元转让给阳小东来进行支付，并由俊腾达公司出具《收据》。二审中查明，阳小东通过债权转让支付房款，其认可与张家祥债权转让其并未支付对价款，双方之间是否存在债权债务情况不确定，亦未进行过结算；阳小东的妻子与张家祥妻子系亲姐妹，阳小东与张家祥存在亲属关系。阳小东系基于家族关系代替张家祥管理房产主张权利。本院认为，根据阳小东认可的以上事实，其与张家祥之间是否存在债权、是否进行过结算情况不明，而其对债权转让并未支付对价款，且在案证据仅能直接证实张家祥对李凯享有债权，而不是张家祥对俊腾达公司享有债权。结合本院审理的（2019）云民终348号上诉人张双红与被上诉人个旧联社、被上诉人俊腾达公司案外人执行异议之诉一案审理查明的事实，俊腾达公司在一、二审诉讼中的陈述前后矛盾。故，本案阳小东仅凭与张家祥签订《债权转让协议》且未支付转让对价的事实来主张已支付本案房产房款，证据不充分，不能证明该主张成立，本院对此不予认定。4、案涉房产两次登记均在阳小东签订买卖合同之后，登记所有权人为俊腾达公司，俊腾达公司作为合同出卖方，应当承担办理过户的义务，未办理过户责任应当系俊腾达公司的原因。综上，阳小东对涉案房产的权利因其无直接有效的证据证明已经交纳购房款，不能满足交付房款的条件，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其并不享有足以排除强制执行的民事权益，上诉理由缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人阳小东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，说理虽有不当，本院予以纠正，但实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人阳小东负担。本判决为终审判决。审判长  汤莉婷审判员  王 娟审判员  孙少波二〇一九年七月二十四日书记员  李丽梅