陕西省潼关县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0522民初48号 原告（反诉被告）：赵某某（曾用名赵抗战），男，1951年3月1日出生，汉族，住陕西省潼关县城关镇顺丰村布施河村委会**，农民。 委托诉讼代理人：卜永奇，陕西省潼关县城关法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：牛某甲，1991年11月11日出生，汉族，住陕西省潼关县城关镇南新社区桃林路南段东侧****。 委托诉讼代理人：侯九龙，陕西西格玛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪佳越，陕西西格玛律师事务所实习律师。 第三人：牛某乙（系被告牛某甲之父），男，1963年4月4日出生，汉族，住陕西省丹凤县商镇东峰****。 原告赵某某（反诉被告）与被告（反诉原告）牛某甲、第三人牛某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，被告（反诉原告）牛某甲提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告赵某某及其委托诉讼代理人、被告牛某甲及其委托诉讼代理人侯九龙、倪佳越、第三人牛某乙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2013年11月30日经公证后《房屋买卖协议书》约定义务，继续交付房款；2、判令被告清付下欠购房款2万元整，并承担逾期付款20%的滞纳金（16个月）和加倍的利息（24个月），滞纳金为6.4万元，利息为9120元，计73120元;3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月30日原告与被告就房屋买卖事宜书面协议：原告将位于潼关县桃林路南段路东两间二层房屋及后院宅基地一院以32万元价格卖给被告；付款方式为：在协议签订之日被告首付15万元；以后在每年10月30日前各付款5万元；2017年10月30日被告支付剩余欠款2万元整，若被告逾期付款加收20%的滞纳金。原告将房屋交付被告后，被告应按协议书约定在2017年10月30日支付原告房款2万元，但被告迟迟不予支付。同时，原告对被告的反诉答辩意见为：一、反诉请求不符合法律要求和合同约定。反诉原告的违约行为在先。约定的费用反诉方承担。二、反诉原告主张的经济损失72000元无法律依据。原告将房屋产权证交给牛某甲，因行政行为变化导致房屋过户不成。应由反诉原告牛某甲承担上述费，反诉被告赵某某予以配合。故依法应驳回反诉原告的请求。 被告牛某甲辩称，2012年3月27日被告租用原告房屋，并签订了租房合同，合同约定自2012年6月1日起至2015年12月31日止，租赁期限为43个月，月租700元，共计租金3万元，当即交付。2013年11月30日因原告需钱想卖房，由此，被告与原告协商，签订了房屋买卖合同。在当时，被告要求租房期限未满还有25个月的租金纳入房款，原告不同意将租金顶房款，说他急需用钱，此租金以后再顶帐，不然他就另寻买主，因被告想买房，就答应了，但原告直至诉讼法院不提此事。再者，原告违犯合同之约定，至今未向被告提供土地使用证，致使无法办理过户手续，严重违约。被告并提出反诉请求：1、判令反诉被告赵某某向反诉原告交付土地证，并配合反诉人办理土地证的过户手续；2、判令反诉被告赵某某向反诉原告支付因其违约行为给反诉原告造成的经济损失72000元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年11月30日，反诉原告与反诉被告签订房屋买卖协议，按照该协议，当反诉原告将首付款支付给反诉被告之后，反诉被告应将房屋产权证、土地证交给反诉原告。但是，当反诉原告将首付款支付给反诉被告之后，反诉被告却只将房产证交给反诉原告，而土地证至今未向反诉原告交付。反诉被告未将土地证交付给反诉原告，致使反诉原告至今仍未取得所购房屋的产权登记证书。反诉原告常年做生意，急需大量资金进行经营运转。反诉原告本可以卖掉所购房屋或抵押给银行取得经营运转，但由于未取得房产证，致使反诉原告只能以向个人支付高额利息的方式取得民间借贷之款项。至今支付的高于银行贷款利率的利息已经超过7万元之多。故此，反诉原告要求反诉被告交付土地证，并赔偿损失。 第三人牛某乙述称，同意被告牛某甲的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：原告提交个人身份证明、房屋买卖公证书及房屋买卖协议书、票据复印件、潼关县不动产登记局答复意见，被告提交的公证书、收据、存款证、租房合同、房屋买卖协议书、收据、赵某某与何艳的房屋买卖协议及本院依职权调取的潼关县不动产登记局查询土地使用证情况的说明书，本院予以确认。对当事人有异议的证据：1、对证人冯昌喜的证言，因第三人牛某乙承认赵某某将地质队集体土地使用证复印件交给了他本人，故对证人证明将地质队集体土地使用证复印件交给牛某乙的事实予以确认。2、对于证人丁安民证言，欲证明“原告赵某某应退还被告17500元房租的事实”。首先，赵某某在与牛某乙签订房屋买卖协议时，双方并没有明确终止原租赁合同，在房屋产权未转移的情况下，牛某乙仍对房屋行使占有和使用的权利，房屋租赁关系仍处于继续履行状态。故赵某某不存在给牛某乙退租赁费的法律义务。其次，双方签订房屋买卖协议时，在有书写条件的情况下，双方对此并未形成任何书面材料。并且，在以后几年历次给付房款的过程中，牛某乙都具备让赵某某出具书面证据的条件，但即使在2017年3月7日赵某某与牛某甲办理公证时，双方都未有任何书面的材料证明有退还房租的事实，这与常理违背。再次，证人丁安民在谈到剩余房租时也仅能证明“赵某某说以后再说。”不能证明赵某某有承诺退款的明确意思表示。故此，其证明赵某某应给其退房款的事实，本院不予确认。3、对牛某甲提供的证人李正阳的证言，因证人李正阳没有出庭作证，对其证言的真实性难以认定，故本院不予采信。4、对地质六队潼关家属院土地使用证和李正阳的国有土地使用证，因原告没有提供原件，对其真实性本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月27日，原告（反诉被告）赵某某将其坐落在县城桃林路南段东两间二层房屋租给第三人牛某乙。租赁期间，2013年11月30日，赵某某与牛某乙经协商，赵某某将租赁的房屋及后院空宅基地一院卖给牛某乙，协议主要内容为：总价款为32万元。付款方式为分期付款，自协议签订之日首付15万元，第二次2014年10月30日付5万元，第三次2015年10月30日付5万元，第四次2016年10月30日付5万元，最后2017年10月30日付2万元。逾期一月加收滞纳金20%，依次类推。首付后赵某某将房产证、土地证交给牛某乙，房款付清后再过户，费用由牛某乙负担。协议签订后，牛某乙共给付赵某某房款32万元，并对迟延给付房款部分支付了利息。赵某某将房产证和后院空宅基的地质六队潼关家属院土地使用证复印件交给牛某乙，没有将房屋占用范围内的土地使用证交付给牛某乙。2017年3月7日，在牛某乙同意的情况下，赵某某又与牛某甲签订房屋买卖协议，协议主要内容和赵某某与牛某乙签订的协议相同，签订日期为2013年11月30日，并在潼关县公证处办理了公证。 另查明，原告与被告牛某甲、第三人牛某乙交易的房屋办理了房屋产权登记证，房屋所有权人为原告赵某某，但赵某某并未办理房屋占用土地范围内的国有土地使用证。该宗土地有土地使用人为李正阳的潼国用（1995）字第44号国有土地使用证复印件，该土地证并未在潼关县不动产登记局土地登记薄里，因未有原件，无法确定其真伪。但潼关县政府承认1995年左右城关镇土地所在城区进行土地清查中曾经发放过一批《国有土地使用证》，其中有一部分土地是集体性质的，有部分证书是没有登记档案的，鉴于历史遗留问题，一律按国有土地予以确认，同时明确该类证书所载的土地权利性质全部为“国有划拨”。 本院认为，按照《中华人民共和国城镇房地产管理法》的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。故此，转让房地产时，既包含了房产的转让，同时也包含了房屋占用范围内的土地使用权的转让。原告赵某某与第三人牛某乙及被告牛某甲签订房屋买卖协议时，原告仅办理了房屋产权证，并未办理房屋所占土地的土地使用权登记证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，转让协议应为无效。原告赵某某虽提供土地使用者为李正阳的土地使用证复印件和潼关县不动产登记局的答复意见，但本院在向潼关县不动产登记局核查该土地使用证时，土地管理部门答复，该证书不在原发证底册中，并且依照潼关县人民政府印发的潼政发（2017）20号《潼关县城区国有土地登记确权办法》，该类证书所载的土地权利性质全部为“国有划拨”。因此，即便李正阳的土地使用证真实存在，也应为国有划拨土地。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案中，原告赵某某在转让房地产时并未报有批准权的人民政府批准。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。综上两点，原告赵某某与被告牛某甲、第三人牛某乙签订的房屋买卖协议应为无效，双方均无权要求对方继续履行合同和承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、第四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 一、原告赵某某与被告牛某甲、第三人牛某乙签订的房屋买卖协议无效。 二、驳回原告赵某某的诉讼请求，驳回被告牛某甲的反诉请求。 本诉案件受理费2128元，由原告赵某某负担，反诉案件受理费800元，由被告牛某甲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审 判 长  张平军 人民陪审员  兰利辉 人民陪审员  徐小琪 二〇一九年七月九日 书 记 员  唐红侠