云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2301民初1906号原告：杨玉堂，男，1951年11月13日生，汉族，楚雄市人，高中文化，居民，住楚雄市。原告：陈丽华，女，1949年10月20日生，汉族，楚雄市人，小学文化，居民，住址同上，系杨玉堂之妻。原告：杨斌，男，1975年10月4日生，汉族，楚雄市人，中专文化，居民，住云南省楚雄彝族自治州禄丰县，系杨玉堂之子)。原告：杨莹，女，1978年5月10日生，汉族，楚雄市人，本科文化，居民，住昆明市五华区，系杨玉堂之女。四原告共同委托诉讼代理人：胡泓，云南众星律师事务所律师（特别授权）。被告：尹有伟，男，1981年2月17日生，汉族，禄丰县人，初中文化，个体户，住楚雄彝族自治州禄丰县，现住楚雄市。原告杨玉堂、陈丽华、杨斌、杨莹诉被告尹有伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨斌及委托诉讼代理人胡泓，被告尹有伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨玉堂、陈丽华、杨斌、杨莹向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决被告将楚雄市205室房屋归还原告；二、请求法院依法判决被告支付原告拖欠的租金18000元，2019年5月1日后继续按每日120.55元计算至归还房屋时止；三、请求法院依法判决被告支付违约金11000元；四、请求法院依法判决被告结清租房期内所产生的一切管理费用，并修复或赔偿房屋及设施的损坏部分。事实和理由：2016年4月，被告因经营需要，向原告提出要求，希望承租原告所有的楚雄市学桥街197号商铺及二楼房屋，经双方协商，原告同意将房屋出租给被告使用。2016年4月24日，原告杨玉堂代表四原告与被告签订了一份《房屋租赁协议》，主要内容为原告将楚雄市205室房屋出租给被告使用，每年租金为44000元；租赁期从2016年5月1日起至2019年4月30日止；被告需承担租期内的一切管理费用，如卫生、煤气、水、电、治安、绿化、收视费等；被告必须安全、妥善使用房屋及设施，不得改变和损坏房屋及结构、设施和用途，因被告使用不当或人为造成对房屋及设施的损坏，由乙方赔偿或修复；如原告违约除退还剩余租金外，并按三个月房屋租金支付赔偿金，如被告违约不退还剩余租金外，并按三个月房屋租金支付赔偿金等。该协议签订后，原告将房屋交付给被告使用。到2018年，被告仅向原告支付了26000元，尚欠租金18000元，经原告多次催收，被告至今未付。现房屋租期已满，被告既未向原告支付剩余未付的租金，也不把房屋交还原告。综上，原告认为，被告在承租并使用原告房屋后，不按协议约定全额支付房屋租金，租期届满又不将房屋交还原告，其行为已违反法律，应当依法承担归还原告房屋、支付租金及违约金的民事责任。为此，根据我国《民事诉讼法》第三十三条（一）、第一百一十九条之规定，特向法院提出起诉，请依法判决。被告尹有伟辩称，2016年3月11日，我与大姚人杨晓东协商将学桥街197号商铺以每年44000元租给我使用。房东陈丽华于当天向我索要3000元作为保证金，并口头协议保证三年租期满后按照周围同等面积商铺租赁行情继续租给我使用。租赁期间我交付了前两年的租金，关于第三年的租金，我于2018年3月21日支付杨玉堂6000元，2018年4月22日下午22点到23点之间，我将现金38000元送至五楼陈丽华家，当时，在陈丽华的见证下，由杨莹进行现场清点，自此，2018年5月1日至2019年4月30日的房租44000元已全部付清，当时我提出可否到合同期满时，以原价每年44000元的价格续租，陈丽华提出租赁期满后要将房租涨至每年60000元，我考虑到由于市场环境影响（周围最大客户群市医院的搬迁；学桥街隔离栏的设置），营业额明显下滑，打算将本店转让。2018年7月份左右，当我谈好转让，打电话给陈丽华时，陈丽华不同意将此商铺进行转让。此后，我于2018年9月12日另租新铺，并于2018年9月20日前将学桥街店内所有设备搬离至新铺，截止2019年4月30日合同期满至今，原告家从未以任何方式主动向我协商交还房屋，我曾多次找原告家协商退房事宜，因为他家没有人，所以钥匙到现在我也还没交还原告。综上，我没有违反租房协议，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告杨玉堂、陈丽华、杨斌、杨莹为证明其诉讼请求，向本院提交了证据：1.《房屋租赁协议》，证明2016年4月24日，原告杨玉堂代表四原告与被告告签订了《房屋租赁协议》，约定原告将楚雄市205室房屋出租给被告使用的事实；2.房屋所有权证1份、房屋共有权证4份、国有土地使用证2份，证明原告出租给被告使用的房屋为四原告共同所有；3.照片四张，证明原告的房屋现被被告锁着不交还原告的事实。经质证，被告尹有伟对原告提交的证据无异议。被告尹有伟针对其辩解向本院提交证据如下：1.收据，证明2018年3月21日被告支付原告杨玉堂6000元租金的事实；2.银行流水，证明2018年4月22日被告从银行取了1.8万元，加上营业收入现金以及3月22日已经付给杨玉堂6000元的现金，被告已经向原告付清了4.4万元的租金；3.转让合同，证明被告是从杨晓东的手上转租房子；4.证明1份，证明2018年9月20日前，被告已经搬离了学桥街197号商铺；5.租赁协议，证明自2018年9月份起被告离开学桥街商铺到珑曦苑租了商铺经营快餐店。经质证，原告方对被告提交的证据1、2、3无异议，对证据4的真实性不予认可；对证据5认为与本案无关。经审核，本院认为，原告提交的证据1、2证实四原告共有楚雄市205室房屋，由原告杨玉堂将该房出租给被告使用的事实，本院予以采信；证据3证实被告未将所承租的房屋交还原告的事实，本院予以采信。被告尹有伟提交的证据1证实2018年3月21日被告支付原告杨玉堂6000元租金的事实，本院予以采信；证据2证实2018年4月22日被告从银行取了1.8万元的事实，本院予以采信；证据3证实被告与原承租人杨晓东转租房子的事实，本院予以采信；证据4、5证实自2018年9月起被告离开学桥街商铺到珑曦苑另租商铺经营快餐店的事实，本院予以采信。经审理，本院认定本案如下法律事实：被告尹有伟因经营需要向原告承租楚雄市205室房屋，上述房屋系原告杨玉堂、陈丽华、杨斌、杨莹共有。2016年4月24日，原告杨玉堂（甲方）与被告尹有伟（乙方）签订《房屋租赁协议》，协议约定：甲方将楚雄市205室房屋出租给乙方使用，每年租金为44000元；租赁期限从2016年5月1日起至2019年4月30日止；乙方需承担租期内的一切管理费用，如卫生、煤气、水、电、治安、绿化、收视费等；乙方支付房屋保证金2000元；甲、乙双方必须保证双方的合法租用权（除国家行政指令外），不得私自违约，如甲方违约除退还剩余租金外，并按三个月房屋租金支付赔偿金，如乙方违约除不退还剩余租金外，并按三个月房屋租金支付赔偿金；租赁期满，乙方租用与否，均需提前一个月向甲方说明情况，如未按时说明情况，给甲方造成损失的，乙方按二个月租金给付赔偿。如续租须提前一个月交清下年租金。协议还约定了其他事项。该协议签订后，原告即将房屋交付给被告使用，被告向原告交纳租房保证金2000元。合同履行中，被告按期交纳了2018年4月30日前的租金。关于租期第三年的租金，2018年3月21日，被告支付原告杨玉堂租金6000元，庭审中原告认可被告于2018年4月30日向原告陈丽华、杨莹支付租金20000元。交付租金的同时，被告向原告陈丽华提出租赁期限届满后能否以相同租金续租，因原告陈丽华要求上涨租金，双方之间的续租未达成协议。后被告于2018年9月离开楚雄市学桥街197号商铺另行租铺面经营餐饮。原、被告双方的房屋租赁期限届满后，双方未办理交房手续。本案庭审结束当天，承办法官组织原、被告双方查看了楚雄市住房现状，经查看，房屋完好无损，并由被告将房屋钥匙交给原告杨斌。同时双方查看了房屋水电费的交纳情况后，原告杨斌表示不再要求被告承担租期内欠缴的水电费等。综上，本案的争议焦点为：1.被告尹有伟是否向原告支付2018年5月1日起至2019年4月30日的租金4.4万元？2.被告尹有伟是否应该承担违约责任？关于焦点一，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，承租人的主要义务是按照约定的期限交付租金。本案中，原告将其所有的楚雄市学桥街197号商铺及二楼房屋出租给被告尹有伟用于开餐馆及居住使用，双方签订了《房屋租赁协议》，对租赁期限、交付租金、违约责任等事项进行了约定，双方均应遵守合同约定。合同履行中，被告按约定交纳了租期第一、第二年的租金，对于第三年租金4.4万元是否足额支付的问题，根据庭审查明的事实及原、被告双方提交的证据，被告尹有伟于2018年3月21日支付原告杨玉堂6000元，原告认可被告于2019年4月30日现金交付原告陈丽华、杨莹20000元，合计支付26000元，被告辩称其已向原告足额交纳现金租金4.4万元，但其提交的证据不能证明其辩解，本院对此不予采纳。综上，根据被告提交的证据及庭审查明的事实，本院认定被告交付第三年租金26000元，尚欠租金18000元。关于焦点二，被告尹有伟是否承担违约责任的问题。租赁期间届满，承租人应当将租赁物返还出租人。根据本案查明的事实，合同履行期届满前原、被告双方因续租未达成协议，被告于2018年9月搬离商铺，被告在搬离时虽未及时向原告交付房屋，但鉴于被告提前搬离所承租的商铺，系在合同履行期限届满之前，以自己的行为表明不再租用房屋，原告知晓该事实未主动采取有效措施解除合同以防止损失进一步扩大，且双方的合同履行期至2019年4月30日才届满，被告现已将承租房屋交付原告，根据本案的实际情况，由被告承担交纳尚欠租金18000元的责任后被告不再承担违约责任为宜。综上，对原告要求被告将楚雄市205室房屋归还原告及支付租金18000元的诉讼请求，本院依法予以支持；对要求支付违约金及2019年5月1日后的租金本院不予支持；对要求被告结清租房期内所产生的相关费用及修复、赔偿房屋损坏部分的诉请，因本院组织双方查看现场时双方已协商处理，本院对该诉请不作处理；对被告辩称被告陈丽华收取其保证金3000元因其未提交证据证明，本院不予采纳。同时，现原、被告双方的租赁合同期限已届满，租赁合同自动解除，被告交付原告的保证金2000元应予退还。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、由被告尹有伟将楚雄市205号房屋（房屋所有权证载明房屋坐落为：鹿城镇学桥街12号）交付原告杨玉堂、陈丽华、杨斌、杨莹（已履行）；二、由被告尹有伟支付原告杨玉堂、陈丽华、杨斌、杨莹房屋租金18000元；三、由原告杨玉堂、陈丽华、杨斌、杨莹退还被告尹有伟租房保证金2000元；四、驳回原告杨玉堂、陈丽华、杨斌、杨莹的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费263元，由原告负担100元（已交），由被告负担163元（未交），限于本判决生效后十日内交纳（款交本院）。上述应由原、被告交纳的执行款项，限于本判决生效后十日内一次性付清，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  杨文君二〇一九年七月十九日书记员  向 宇