山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1312民初2746号原告:何某某，女，汉族，住临沂市河**。原告:张某某，男，汉族，住临沂市河**。共同委托诉讼代理人：鞠行，山东远拓律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地：临沂市河**九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：邵歌旗，山东创序律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘启金，山东创序律师事务所律师。原告何某某、张某某与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何某某、张某某的共同委托诉讼代理人鞠行，被告荣盛公司的委托诉讼代理人邵歌旗、刘启金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何某某、张某某向本院提出诉讼请求：1.判令荣盛公司赔偿原告逾期取得房屋权属证书的损失（自2018年3月30日起至原告取得房屋权属证书之日止，按已购购房总额439477元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计算至起诉之日止为35597元）；2.判令荣盛公司将应由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理产权登记；3.诉讼费由荣盛公司承担。事实与理由：何某某、张某某与荣盛公司签订《商品房预售合同》，约定何某某、张某某购买荣盛公司开发的沂河馨苑A区19号楼1单元701室、－111号房屋,总价款共计439477元；荣盛公司应于2017年12月30日前向原告交付经验收合格的商品房；荣盛公司应当在商品房交付使用后90日内（2018年3月30日）为何某某、张某某办理产权登记。合同签订后，何某某、张某某依约结清购房款。荣盛公司一直无法对出售给何某某、张某某的上述房屋完成综合验收，至今未给其办理房屋产权证。为维护何某某、张某某的合法权益，特提起诉讼。荣盛公司辩称，一、沂河馨苑交付前已通过综合验收，但因为工程总承包单位盐城二建拒不移交施工资料致使无法办理产权转移登记，被告不应承担违约责任。二、根据双方签订的商品房买卖合同约定，因××的原因，致使××未能在商品房交付90日内取得房屋产权证的，××退房，××在××提出退房要求之日起30日内将××已付房价款退还给××。现何某某、张某某不依约定退房，而要求荣盛公司支付违约金的请求不应当得到支持。三、现房价已上涨，何某某、张某某无证据证明其有实际损失，其主张的违约金不予支持。请求法院驳回何某某、张某某的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。何某某、张某某向本院提交的证据为：1、商品房预售合同一份，证明何某某、张某某与荣盛公司之间存在房屋买卖合同关系，何某某、张某某购买荣盛公司开发的沂河馨苑A区19号楼1单元701室、－111号房屋，合同约定荣盛公司应于2017年12月30日交房，在房屋交付后90日内为××办理产权登记，双方未对逾期办证的损失予以约定，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，荣盛公司应按照已付购房款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失；2、购房发票一份，证明何某某、张某某的购房支出总价款为439477元；3、录音资料一份，证明由于荣盛公司的原因，何某某、张某某在约定期限届满未能取得房屋权属证书；4、何某某、张某某的身份证复印件，证明二人的诉讼主体资格；5、商品住宅质量保证书一份，证明涉案房屋于2017年1月1日前交付。荣盛公司向本院提交的证据为：鲁（2019）临沂市不动产权第0039867号不动产产权证书一份（内容为：河东区沂河馨苑A区13号楼1－601等980个，权利人系山东荣盛富翔地产开发有限公司），证明涉案房屋小区于2019年5月16日取得不动产权登记证书，具备产权登记转移条件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。荣盛公司对何某某、张某某的证据1真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，该合同约定交房时间为2017年12月30日，但××实际收房时间为2016年12月30日，××提前交房，对××未造成损失，合同约定因××的原因导致逾期办理房产登记的违约责任为××退房，××退款；对于证据2购房发票的真实性无异议，但对其关联性有异议；对证据3通话录音的三性均有异议，荣盛公司已于2019年5月16日取得沂河馨苑A区23号楼不动产权登记，何某某、张某某可以到不动产登记部门办理房屋权属证书；对证据4、5无异议。何某某、张某某对荣盛公司提交的证据真实性无异议，但证明涉案房屋于2019年5月16日才完成综合验收，之前系由于荣盛公司的原因致何某某、张某某无法办理产权登记。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2016年11月22日，何某某、张某某（××）与荣盛公司（××）签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号为YS591263,合同约定何某某、张某某购买荣盛公司开发建设的沂河馨苑A区19号楼1单元701室及－111号储藏室，房屋总价款为439319元。合同第十一条交付时间约定：（一）××应当在2017年12月30日前向××交付该商品房。第二十条房屋（不动产权）登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房所有权转移登记。（二）××自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，××应当协助××办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因××的原因，××未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证的，双方同意按以下方式处理：××退房，××在××提出退房要求之日起30日内将××已付房价款退还给××。合同签订后，何某某、张某某支付了购房款439477元。2016年12月30日，荣盛公司与何某某、张某某办理了房屋交接手续。2019年5月16日，荣盛公司取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。本院认为，何某某、张某某与荣盛公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案争议的主要焦点问题为：荣盛公司应否承担逾期办理房屋产权登记违约责任及责任承担。本院认为，从本案查明的事实看，荣盛公司未按合同约定的时间提供办理房屋所有权转移登记手续的必要证明文件，致使何某某、张某某未能在合同约定的时间取得房屋产权证，构成违约。双方在合同第二十条（三）项明确约定了，因荣盛公司的原因，何某某、张某某不能在规定期限内取得房屋产权证的责任承担方式为：××退房，××在××提出退房要求之日起30日内将××已付房价款退还给××。该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，合同双方均应按合同约定履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的适用条件是“除当事人有特殊约定外”，故在何某某、张某某不依合同约定行使因对方违约而退房的前提下，主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定由荣盛公司按银行逾期贷款利率承担损失的诉讼请求，不符合双方合同约定，本院不予支持。关于其主张由被告将办理权属登记的资料向产权登记机关备案的诉讼请求，从本案查明的事实看，2019年5月16日，荣盛公司取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。关于其主张由被告协助原告办理产权登记的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”且双方在合同第二十条第（二）款亦约定荣盛公司应当协助何某某、张某某办理房屋所有权转移登记手续，提供必要的证明文件，故荣盛公司应当协助何某某、张某某办理涉案房产登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告何某某、张某某办理沂河馨苑A区19号楼1单元701室及－111号储藏室的房产登记;二、驳回原告何某某、张某某的其他诉讼请求。案件受理费690元，减半收取345元，由原告何某某、张某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  高金伟二〇一九年七月二十五日书记员  马鸣璐