广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初4162号原告：唐春宝，男，1982年10月20日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：冼明福，广东昌联律师事务所律师。被告：麦耀佳，男，1975年5月10日出生，汉族，住广东省中山市。原告唐春宝与被告麦耀佳租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告唐春宝委托诉讼代理人冼明福及被告麦耀佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年11月26日签订的《厂房租赁合同书》，被告立即将所承租的厂房腾空后完好返还给原告；2.判令被告向原告支付租金123200元（截止至2019年3月31日），从2019年4月1日起按每月25800元支付租金给原告直至被告实际返还厂房之日止及违约金（以123200元为基数，按月利率2%从2019年4月5日计至实际清偿之日止）；3.判令被告支付违约金7160元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年5月5日，原告将其位于中山市黄圃镇xxxx号4层楼房出租给被告使用。2018年11月26日，原告与被告签订了《厂房租赁合同书》，约定合同期限从2018年5月5日至2020年11月30日；每月租金25800元，被告每月的2日前交当月租金，不按时交纳，逾期一天，原告每天按欠费额的2%加收滞纳金，被告超过半个月不缴清所有费用，原告有权解除合同。截止至2019年3月份，被告尚欠原告2018年11月至2019年3月的租金合计123200元，另外由于被告逾期支付租金，原告有权依合同约定每天按欠费额的2%加收滞纳金，滞纳金实质为违约金，故原告要求被告按月利率2%支付2019年4月5日之前的违约金共7160元。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告答辩称，不同意原告的全部诉求。因从2018年11月被告一直与原告就公司注册问题进行沟通，但至今原告尚未向被告提供厂房的相关资料，致使被告无法办理公司注册登记。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月26日，罗权泰（作为出租方、甲方）与中山市鑫磊物业管理有限公司（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，部分约定如下：甲方将坐落于××边（××北街××）的自有房屋一座出租给乙方使用；租赁范围为1至4层整栋共计约1750㎡（含四楼星棚）；租赁期暂定为十年，自2018年4月15日至2028年4月14日止。该合同还约定了其他事宜。陈惠珍作为甲方罗权泰代表签名确认，原告作为乙方中山市鑫磊物业管理有限公司代表签名确认。2018年11月26日，原告唐春宝（作为出租方、甲方）与被告麦耀佳（作为承租方、乙方）签订《厂房租赁合同书》，部分约定如下：甲方将位于中山市黄圃镇xxxx号4层楼房以现状出租给乙方使用，每月租金25800元；合同签订后，乙方应向甲方交纳租赁物3个月的租赁保证金77400元，预交房租30天租金25800元，以上费用由乙方付款给甲方并开具收款收据为凭证之日起合同方可生效，否则合同作废；甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据；合同期限2年，即自2018年5月5日至2020年11月30日止，每两年起递增10%，正式起租时间2018年5月30日；乙方向甲方承诺，租赁该物业仅作为厂房使用，未经甲方书面同意，不得转租他人；租赁合同签订后，乙方须按照法律法规的规定时间自行办理相应的证照后才可以投入生产经营，否则由此造成的损失承租方不予承担，所产生的费用由乙方自行负责；乙方于每月2日前预交当月一个月租金，2日前支付上月水电费。甲方收款后，应开具收款收据。如乙方不按时缴纳，逾期一天，甲方将每天按欠费额的2%加收违约金并有权停水停电，超过半个月不缴清所有费用，甲方有权单方终止合同及追收欠款并没收租赁保证金，其中造成的损失由乙方自负；在租赁期内，乙方申办工商执照需办理由租赁管理部门出具的《中山市房屋租赁合同书》时，甲方有义务协助办理，而因此所产生的租赁管理税费由乙方负责，但执行合同的条款仍以本合同为准。该合同还约定了其他事宜。签订上述合同后，双方确认被告已按上述合同约定支付租金至2019年1月份，但被告仅支付了11580元，2019年1月份剩余的租金及之后的租金尚未缴纳。原告认为，被告逾期支付租金，其行为已构成违约，为维护自身的合法权益，遂于2019年3月27日诉至本院，主张前述请求。另查，原告未向本院提交案涉租赁物的相关权属证明或报建相关书面材料。经本院释明，原告认为若法院认定案涉厂房租赁合同无效，则诉求中的租金变更为厂房使用费，撤销解除案涉租赁合同的诉求，但坚持要求被告将案涉厂房腾空并返还给原告。被告认为其一直与原告就公司注册问题进行沟通，但原告一直没有向其提供厂房的相关资料，为此被告向本院提供其与原告方人员的微信聊天记录拟证明上述情况。原告确认微信聊天记录的真实性，但认为被告逾期交纳租金构成违约，原告一直要求被告返还案涉厂房，但被告不肯搬离，故原告无须向被告提供案涉厂房的相关资料。又查，原告向本院提交申请书一份，以案涉厂房产权人罗权泰不配合提供案涉租赁物的建设工程规划许可证及中山市城乡规划局黄圃分局不接受非司法部门对非涉诉产权人进行建设工程规划许可证的调查为由，申请本院向中山市城乡规划局黄圃分局调查收集案涉房屋建设工程规划许可证的办理状况。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告向本院申请向中山市城乡规划局黄圃分局调查案涉厂房建设工程规划许可证的办理情况，但该申请并不属于因客观原因不能自行收集之法定情形，故本院不予准许。现原告未提供证据证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此，涉案《厂房租赁合同书》应为无效合同。原告确认案涉《厂房租赁合同书》被认定为无效合同，其撤回解除案涉《厂房租赁合同书》的诉请，对此本院予以确认。而合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。因此，原告有权要求被告腾空并返还涉案厂房。关于房屋占有使用费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告与被告均确认被告仅支付租金至2019年1月份（该月仅支付11580元），之后的租金尚未缴纳，而《厂房租赁合同书》约定租金每月25800元，房屋占有使用费可参照合同约定的租金标准支付，故原告有权要求被告向其支付2019年1月份尚欠房屋占有使用费14220元（25800元-11580元）及从2019年2月1日起按25800元/月计至实际返还涉案厂房之日止的房屋占有使用费。关于违约金的问题。无效的合同自始没有法律约束力，因此原告诉请要求被告支付相应的违约金，于法无据，本院不予支持。综上，原告诉请之合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告麦耀佳于本判决生效之日起十日内将位于中山市黄圃镇xxxx号4层楼房腾空并返还给原告唐春宝；二、被告麦耀佳于本判决生效之日起三日内向原告唐春宝支付2019年1月份的房屋占有使用费14220元及从2019年2月1日起按25800元/月计至返还上述租赁物之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告唐春宝的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2908元，减半收取1454元，由被告麦耀佳负担。（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起三日内迳付给原告，本院不另收退）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇一九年七月二十五日书记员  杨 慧庞增博