北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初12507号原告：游士才，男，1975年3月20日出生，汉族，住北京市房山区。原告：孙雪莲，女，1976年12月22日出生，汉族，住北京市房山区。二原告之共同委托诉讼代理人：连贵生，河北中原律师事务所律师。被告：北京韩建伟业房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡镇东关村。法定代表人：隗合站，经理。委托诉讼代理人：徐凤明，北京徐凤明律师事务所律师。原告孙雪莲、游士才与被告北京韩建伟业房地产开发有限公司（以下简称韩建伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告游士才、孙雪莲及其共同委托诉讼代理人连贵生，被告韩建伟业公司的委托诉讼代理人徐凤明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙雪莲、游士才向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付自2017年1月1日起至实际取得初始登记之日的未取得楼栋权属证明违约金和自2015年4月3日起至实际取得房屋所有权证之日的未取得房产证的违约金（按照合同约定标准计算）；2.要求被告退还原告多支付的房款3792元及支付利息；3.要求被告将契税收据和公共维修基金收据更换为相关行政主管部门的正式发票；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月22日，原、被告签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》(以下简称预售合同)，约定由原告购买位于北京市房山区良乡拱辰街道东关村房屋。该合同约定，被告应当于2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，若逾期则买受人选择不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋产权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起457日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。现房屋交付时间为2013年12月31日，涉案房屋至今未能办理所在楼栋权属证明，原告亦未能取得房屋所有权证，故被告应当依约向原告支付违约金。原告为维护自身合法权益，提出上述诉讼请求。被告韩建伟业公司辩称，对于办理初始登记和转移登记的诉讼请求，经适房和商品房是不一样的，因此是否办理房产证以及能不能办理房产证都是政府来说的。至今尚未办理房产证，被告存在一部分责任，但涉案项目是先入住后补签的合同，由于房屋之前没有具备入住条件，各原告曾经到相关部门进行信访和投诉，政府迫于压力要求被告先办理入住，之后再签订合同等等，无法办理房产证也给被告造成了一定损失。对于支付初始登记和转移登记违约金的诉讼请求，被告不认可原告计算的基数和时间，被告同意按照合同约定的标准和时间计算，且两项违约金有一定的重叠。同时，被告认为原告并没有实际受到损失。且尚未办理房产证的责任并非都是被告原因，故请求法庭对违约金数额予以减少。被告不同意原告关于退还多支付的房款的请求，因为该费用是原告自愿支付的，且最终的房屋面积尚未确定，待最终的实测面积确定后双方才应当多退少补。更换发票问题，若办理完毕房产证之后肯定是可以更换的，但这并非法院审理范围。对于原告要求的已交各种费用的利息，被告不同意支付，因为没有事实和法律依据。当事人围绕事实请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了预售合同，约定原告向被告购买位于房山区拱辰街道东关村房屋一套，预测建筑面积69.62平方米，总价款334176元，付款方式为首付款加贷款方式付款，被告应当在2015年10月1日前向原告交付该房屋。出卖人应当在2016年12月31日前，取得该房屋所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该房屋所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该房屋所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。房屋交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起457日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。另查明，经济适用住房行政主管部门在官网上公布的涉案房屋的交房时间为2013年12月底，当时涉案房屋所在楼栋尚未进行竣工验收备案，不具备交付条件。被告于2014年5月向原告交付了涉案房屋。此后，原告与被告于2015年9月22日补签了上述预售合同。原告已向被告支付了合同约定的房款334176元、补交房款3792元。涉案房屋所在楼栋截至2019年6月10日未取得权属证明，涉案房屋亦未能办理不动产权证书。本院认为，原告与被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。预售合同约定，被告应当在2016年12月31日前取得该房屋所在楼栋的权属证明，自房屋交付之日起457日内取得房屋所有权证书。现被告至今未能办理上述权属证明，构成违约，应当承担违约责任。双方对于承担逾期办理房屋所有权证违约责任的起算时间存在争议，因预售合同为双方实际交付房屋后补签，而双方补签的预售合同约定被告应当在2015年10月1日前向原告交付房屋。双方签订预售合同时，原告应知晓该预售合同所约定的交房时间的意义，故本院认为以合同约定的交房时间作为基准起算违约金较为合理。经核算，被告承担逾期办理房屋所有权证违约责任的起算时间应为2016年12月31日。我国法律规定合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现原告按照合同约定的标准主张违约金，被告辩称原告要求的违约金过高，且涉案房屋所在楼栋权属证明违约金和涉案房屋所有权证违约金在计算期限上存在重叠问题，请求法院对违约金予以酌减。本院认为，涉案房屋系经济适用房，是区别于普通商品房的由政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房。同时，由于逾期办理涉案房屋所在楼栋权属证明和逾期办理涉案房屋所有权证这两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋权属证明的办理迟延与原告自身的损失并不存在直接的因果关系，故本院将两种违约后果作合并评价。综上，本院综合合同的履行情况、原告的实际损失、被告的过错程度以及原告的预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，酌情确定违约金的数额。因目前实际办理涉案房屋所在楼栋权属证明和涉案房屋所有权证的时间尚不确定，故本案逾期办理房屋所在楼栋权属证明和逾期办理房屋所有权证违约金计算至2019年6月10日，此后的逾期办理房屋所在楼栋权属证明和逾期办理房屋所有权证违约金问题双方可另行解决。由于目前涉案房屋实际建筑面积尚未最终确定，实际房屋总价尚待明确，故原告要求被告退还已交的部分房款并支付利息，理由不成立，本院不予支持。根据涉案房屋所在楼栋目前办理相关证件的实际情况，因尚未达到向相关主管单位交纳契税和公共维修资金的前提条件，故原告要求被告更换票据的相应请求，本院难以支持。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告北京韩建伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙雪莲、游士才给付逾期办理房屋所在楼栋权属证明和逾期办理不动产权证违约金共计39500元。二、驳回原告孙雪莲、游士才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费868元，由原告孙雪莲、游士才负担425元（已交纳），由被告北京韩建伟业房地产开发有限公司负担443元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖金良二〇一九年七月二十九日书记员  杨雅晴