安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1221民初1386号 原告：宿州市万尚城百货有限公司，统一社会信用代码913413223942058683（1-1），住所地安徽省萧县龙城镇中山路与交通路交汇处。 法定代表人：马春梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周茂铭，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵然，北京大成（合肥）律师事务所（实习）律师。 被告：临泉县中鼎商贸有限公司，统一社会信用代码913412215634353829（1-1），住所地安徽省阜阳市临泉县城关镇光明南路。 法定代表人：郝小勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：梁建龙，该公司员工。 原告宿州市万尚城百货有限公司（以下简称万尚城公司）与被告临泉县中鼎商贸有限公司（以下简称中鼎商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月28日作出（2018）皖1221民初4635号民事判决书。宣判后，原告万尚城公司、被告中鼎商贸公司均上诉，安徽省阜阳市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）皖12民终4045号民事裁定，将本案发回重审。本院于2019年1月30日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告万尚城公司及其委托诉讼代理人周茂铭、赵然,被告中鼎商贸公司委托诉讼代理人梁建龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万尚城公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿因未充分履行合同导致退铺损失191400元；二、判令被告按照合同约定承担违约金276000元；一、二项合计467400元。三、本案的律师费、诉讼费等诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告万尚城公司补充诉讼请求：请求判令被告按照租赁合同第四条：甲方租赁给乙方的位于前进路进入“姜子牙购物中心”坡道入口斜坡位置承诺2018年1月1日交付给乙方投资规划使用之规定，判决被告立即向原告交付斜坡位置商铺。事实与理由：原、被告于2017年7月21号签订临泉县姜子牙广场负一层“金黄山超市”南侧部分商铺约2000平方面积的《物业租赁合同》，租赁期10年零5个月。2017年8月经得被告同意委托人进场施工及宣传招商，并于2017年12月2号正式开业。美食广场开业后，频繁发生人员闹事，聚众堵门现象，经多方了解均系租赁区域物业产权业主，因前期中鼎商贸公司承诺给予众多业主的租金收益一直未给予全部兑现，故发生姜子牙广场产权业主聚众闹事，围堵商场运营办公室及美食广场主要出入口现象，已严重影响商场所在区域的美食盒子的经营秩序和正常经营活动。根据双方签订的《物业租赁合同》，第一条第三项约定：乙方承租的物业面积为甲方及其配偶、子女、股东、其他产权人购买、回迁户等单位主体拥有的产权面积，本合同签署时，已出售的物业应提供产权购买人资料信息或者委托甲方代为租赁的授权文件。未出售的物业甲方应提供产权证。同时甲方应明确告知乙方，上述所有可能涉及的产权拥有方已完整委托现甲方全权处置该物业面积范围内的所有签署租赁合同、收支款项、往来行文等各项事务的百分之百决策权、处置权。保证乙方不受任何除甲方以外人员、机构、团体的干扰和影响。同时，按照《物业租赁合同》第四条：“甲方租赁给乙方的位于姜子牙购物中心坡道入口斜坡位置，此部分物业甲方承诺于2018年1月1日交付给乙方投资规划使用”。截至到目前为止，被告并未将此区域给原告使用，反而另外出租牟利。因被告的原因导致了根本违约，使原告无法正常经营活动，退铺的直接经济损失为191400元。按照合同约定被告因为迟延交付约定物业要每天支付2000元作为赔偿款，截止到2018年5月21日该赔偿金额为276000元，上述二项合计467400元。为使原告的合法权益得到保护，特诉至贵院，望判如所请。 被告中鼎商贸公司辩称，万尚城公司要求将“斜坡”通道交付使用，违反了《中华人民共和国消防法》，该项合同条款约定为无效。 本院经审理查明：2017年7月21日，原、被告签订了一份以被告为甲方、原告为乙方的《物业租赁合同》，该合同第一条约定：1、甲方出资标的物业位于安徽省临泉县光明路与前进路交汇处“姜子牙购物中心”负一层“金黄山超市”南侧部分商铺。标的物业建筑面积约2000平方米。2、乙方租赁该物业经营范围为:休闲餐饮，特色美食，咖啡影吧，女子美甲护肤，手工DIY类，儿童绘画，美容美发等。3、乙方承租的物业面积为甲方及其配偶、子女、股东、其他产权人购买、回迁户等单位主体拥有的产权面积，本合同签署时，已出售的物业应提供产权购买人资料信息或委托甲方代为租赁的授权文件。未出售的物业甲方应提供产权大证。同时甲方应明确告知乙方，上述所有可能涉及的产权拥有方已完整委托现甲方全权处置该物业面积范围内的所有签署租赁合同、收支款项、往来行文等各项事务的百分之百决策权、处置权。并保证乙方不受任何除现甲方以外人员、机构、团体的干扰和影响。第二条关于租赁期、装修期的约定。1、租赁期限共壹拾零5个月，即自2017年8月5日起至2027年12月31日止。2、甲方给予乙方免租宣传期、装修期五个月（即：2017年8月5日--2017年12月31日期间）。第三条关于物业交付时间、条件及延迟交付的约定。1、双方同意约定于2017年8月5日(以双方办理交接书面确认单及实际时间为准，租赁有效计租期随物业交接时间自动顺延）办理物业交接手续——详见附件H。交接时甲方必须将取得一次消防验收合格意见书的正本及有效复印件4份转交给乙方——详见附件C。2、若附件D内描述的第（1）、（2）、（3）项未能如约完善到位，甲方承诺即使乙方选择同意进入施工或开业环节，亦不视为乙方已经接收房屋及计租期的开始。3、在满足附件E的要求后，甲方应在房屋交接之前3日以书面形式向乙方发出房屋交接通知。双方应在约定时间内准时进行房屋交接，房屋交接完成的标志是双方在物业交接单上签字确认交接无误。若乙方拒绝签署房屋交接单必须有正当理由，经甲方催告10日后且乙方无正当理由（正当理由指：乙方列举经营所需要的必备软硬件设备设施缺失、存在故障及安全风险、维修维保未能达到检测合格等）拒绝签署的，视为乙方已通过验收；如逾期超过30天，视为乙方严重违约责任。4、关于若因甲方原因造成的故障营业（指：甲方提供的房屋及硬件设施不全或存在运行安全隐患等情形——指房屋漏、渗水，支撑梁、外墙及橱窗玻璃松动、脱落，结构隐患，机建设备频繁出现故障，以及其它物业交接时未曾出现且非乙方人为损坏的安全故障及涉及需要修复等事宜），甲方同意不会按照第二条第1项约定征收租金，同意另行顺延调整。并承担向乙方支付违约金2000元/天，累计计算至解决安全隐患为止。5、若在一次消防工程施工完成后、验收合格意见书取得之前，甲方要求乙方提前进场装修的，若乙方提前进入装修后因甲方一次消防工程施工整改造成乙方装修返工或造成经济损失的，则甲方应赔偿乙方全部投资损失及承担本《房屋租赁合同》第八条第1项违约金责任。6、如甲方向乙方交付房屋时间延迟，乙方免租期和计租期时间、付款时间应同时顺延，并办理《补充协议》为凭。同时，甲方应承担赔偿责任，详细涉及细节如下：A、若甲方向乙方交付物业时间延迟在3天（含）以内，乙方同意甲方不承担违约责任，乙方将按照正常合同履行工作及义务，双方无异议。3、若甲方向乙方交付物业时间延迟在4-30天，甲方应按2000元/天（乘以实际逾期天数）向乙方支付违约金直至计算到甲方达到交付条件为止；C、若甲方向乙方交付物业时间延迟在30天（含）以上，视为甲方根本违约，乙方有权单方面选择下述条款其中任意一项：①乙方可要求解除合同，在此前提下：甲方应全额退还乙方已交纳的所有费用。同时，甲方应承担合同违约金责任及承担因乙方放弃继续合作而产生的各项直接、间接损失，甲方无异议。②乙方愿意继续履行合同，在此前提下：甲方应承担以下责任和风险（a、b项并列执行），并直至甲方完整交付物业为止（备注：由乙方原因导致的下列情形与甲方无关）：a若因甲方推迟交房耽误致使乙方全部或部分停工，同时导致窝工、翻工、宣传物料等产生费用损失的、招商员核发佣金后商户撤场的佣金损失及第三方赔偿的均由甲方承担（涉及第三方损失的依据乙方与第三方签订的赔偿协议为准）；b、若因甲方推迟交房致使商场整体延迟至2018年5月1日后开业的，甲方应按2000元/天向乙方单位支付违约金（计算日期由第4天开始至乙方正式开业之日截止）。如果又因此产生连锁反应导致乙方必须给予投资商户增加租期或延长免租期事件而产生的所有时间损失和经济（损失）均由甲方承担。7、甲方应向乙方提交-1层属于商业用房，而非车库、市政、人防设备设施用房的证明文件。或属于车库、市政、人防设备设施用房，已经合法获得允许从事商业经营活动的政府有关部门许可文件。8、开业时间的约定：乙方营业时间不得迟于2018年1月1日，若乙方无法按时开业，则视为乙方单方面违约（甲方无责的情况下）。第四条关于履约定金、保证金、租金、支付方式及递增标准的约定。1、甲乙双方同意在签署《房屋租赁合同》后三日内乙方即向甲方支付履约定金人民币贰拾万元整(此定金在乙方正式缴纳第一次租金时自动转为当年当期应缴费用内）。2、支付方式：乙方首次支付租金日界定为在甲方将由前进路进入“姜子牙购物中心”入口处坡道两侧面积交付至乙方后，乙方于次日（即2018年1月2日）支付完毕当期应交纳租赁费用。其后，合同期内每届租金到期前3天，乙方支付完毕当期应缴租金。3、租赁费用采用三个月一付的方式支付。前五年为固定租金模式，由第六年开始，递增5%核算当期租金（取舍整数）。4、甲方租赁给乙方的位于前进路进入“姜子牙购物中心”坡道入口斜坡位置——详见附件A平面图红线标注区域（现状为24个用于经营服饰百货铺位)面积约170平方，该区域乙方保证不得低于60%的餐饮业态，此部分物业甲方承诺于2018年1月1日交付给乙方投资规划使用，此区域物业计租期为2018年4月1日开始（甲方承诺给予乙方的免租期时间3个月在第一年中直接扣除），此区域租金于2018年4月1日支付首笔租金。自2018年4月10至2018年12月31日租金为150000元。 第十条关于合同的终止、续约的约定。1、由于甲方租赁给乙方用于投资经营的物业分为两个部分，即负一层现“金黄山超市”南侧约2000平方商铺与前进路进入“姜子牙购物中心”入口坡道两侧铺面（现为24个商铺）面积约170平方。两个物业位置无法在同一时间交付给乙方整体投资规划、设计及招商应用。鉴于此实际情况，双方约定如下：①乙方先行对“金黄山超市”南侧约2000平方进行规划、设计、招商、投资应用。待2018年1月1日，甲方将前进路进入商场的破道口处位置完整交付给乙方时，乙方再行对此区域进行与总体项目规划、设计、定位的修复对接，使之规划、应用、功能、定位完整，达到良好的整体运营及投资效果。②若甲方未能在约定的有效时间内将前进路进入商场的破（坡）道口处位置完整交付给乙方时，将会对乙方的整体投资经营造成无法弥补的投资风险和经营损失（影响招商签约成功率，品牌展示效应，团队投资回报效益、业态导视动线规划缺陷等）。因此，若出现此②情况时，乙方有权选择以下方案：A、乙方有权选择终止合同，在此情况下，甲方应向乙方承担本合同第八条违约金责任，同时承担乙方全部投资款及各项直接、间接损失。B、乙方根据经营效果、实际情况（即甲方重新承诺此区域物业交接时间且乙方可以接受的情形）裁定继续保持合作，在此前提下，甲方应给予乙方在履约合同期内降低60%的年租金，用以弥补乙方整体规划、投资运营方案损失。2、无论何种情形合同终止（即乙方确定不再保持合同时），乙方应向甲方以书面形式申请返还租赁物，甲方接到申请报告后在7日内协同一方办理相关终止合同及乙方退场手续，若7日后甲方仍无人交接和办理手续的，视为甲方默认乙方无违约责任，物业自动归还甲方，乙方视同甲方同意乙方可以在此期间给予免租金时间15-30天，乙方可自行处理自（有）由设施，将其所有商品及物品运离租赁场地，甲方不得收取租金。在约定免租期满，乙方如未及时清理物品影响甲方后续租赁使用，则每超出一天，甲方按乙方合同期内当年租金的两倍向乙方按日征收物业占用罚金。 原告在合同签订后，对“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方的两侧铺面进行招商，分别和曾秀平、王淼森等5人签订了“美食盒子”定金认筹单，预收了曾秀平等5人的承包费、保证金等费用，但被告将该部分铺面租赁给他人使用，致使原告向曾秀平等商户退还了收取的费用。2018年1月和3月，原告律师先后向被告发出律师函，要求被告按照合同约定承担违约责任，但被告未给予答复。原告遂诉至本院。 另查明：原告依照与曾秀平等5户商户签订的认筹单，收取曾秀平承包金43000元、公摊水电费3000元、管理费3000元，合计49000元；收取王淼森承包费30000元、保证金10000元、管理费3000元、公摊水电费2000元，合计45000元；应收取吴秀英31200元、保证金10000元、管理费3000元、公摊水电费2000元，合计46200元，实际收取定金10000元；应收取胡燕红承包金31200元、保证金10000元、管理费3000元、公摊水电费2000元，合计46200元，实际收取保证金10000元；应收取李雪承包金30000元、保证金10000元、管理费3000元、公摊水电费2000元，合计45000元，实际收取保证金5000元。因被告中鼎商贸公司违约，原告万尚城公司退还了曾秀平49000元、退还王淼森45000元、退还吴秀英10000元、退还胡燕红10000元、退还李雪5000元。造成原告万尚城公司承包费损失165400元、管理费损失15000元，合计180400元。原告万尚城公司与被告中鼎商贸公司关于“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面约定2018年4月1日至2018年12月31日年租金为150000元。原告万尚城公司因诉争“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方的两侧铺面支付律师费10000元、交通费1765元。关于双方争议的“姜子牙购物中心”入口坡道通道是否为消防通道，经本院函询临泉县公安消防大队，其回复：前进路进入“姜子牙购物中心”入口斜坡位置原始设计为地下二层停车库的车行通道，而非消防通道。 本院认为，关于双方争议的“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面，被告中鼎商贸公司辩称该部分物业系消防通道，租赁违反法律规定，应为无效合同。经本院函询临泉县公安消防大队，“姜子牙购物中心”入口坡道为车行通道，非消防通道，故对被告中鼎商贸公司辩称合同无效，本院不予采纳。原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按合同约定履行各自的义务。故原告请求被告中鼎商贸公司交付临泉县前进路进入“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面符合合同约定，本院予以支持。 双方签订的租赁合同内容第十条可知，中鼎商贸公司租赁给万尚城公司用于投资经营的物业分为两个部分，即负一层现“金黄山超市”南侧约2000平方商铺和前进路进入“姜子牙”购物中心入口坡道两侧铺面（现为24个商铺）面积约170平方米。被告中鼎商贸公司未按照合同约定在2018年1月1日前将“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面交给原告使用，而是将该处商铺另行租赁给他人使用，已构成违约，应当承担违约责任。由于被告的违约行为，给原告造成了损失，原告要求被告继续履行合同并赔偿退铺损失符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告所主张的退铺损失191400元，包含了公摊水电费11000元，该部分费用并未实际发生，不应计入损失数额，因租赁“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面，双方约定原告万尚城公司需支付中鼎商贸公司150000元租赁费，该部分租赁费应予扣除，本院对原告的退铺损失核定为30400元。 依据原、被告签订的租赁合同第三条约定，万尚城公司要求被告中鼎商贸公司按照延迟交付物业，每天需支付2000元违约金，该违约条款适用于双方约定的位于安徽省阜阳市临泉县光明路与前进路交汇处“姜子牙购物中心”负一层“金黄山超市”南侧约2000平方米商铺。被告中鼎商贸公司已经按照约定交付该2000平方米商铺。而对于“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面交付的违约责任，根据合同第十条约定，若甲方（中鼎商贸公司）未能在约定的有效时间内将前进路进入商场的破（坡）道口处位置完整交付给乙方（万尚城公司）时，将会对乙方的整体投资经营造成无法弥补的投资风险和经营损失，乙方有权选择终止合同或继续经营。在选择继续经营情况下，甲方应给予乙方在履约合同期内降低60%的年租金，用以弥补乙方整体规划、投资运营方案损失。综上所述，故万尚城公司主张逾期交付违约金按照2000元/天计算，与合同约定不符，本院不予支持。租赁合同第八条关于违约责任界定及处理方式的约定，违约方应当赔偿的间接损失包括律师费、交通费，原告万尚城公司提供的加油发票以及高速通行发票、律师费发票，能够证明万尚城公司因本次纠纷诉讼产生的交通费、律师费，故万尚城公司主张的交通费1765元、律师费10000元应予支持。综上所述，被告中鼎商贸公司赔偿原告万尚城公司退铺损失、律师费、交通费合计42165元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告临泉县中鼎商贸有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于临泉县前进路进入“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面交付给原告宿州市万尚城百货有限公司； 二、被告临泉县中鼎商贸有限公司于本判决生效之日起二十日内赔偿原告宿州市万尚城百货有限公司损失42165元； 三、驳回原告宿州市万尚城百货有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8312元，由被告临泉县中鼎商贸有限公司承担854元，原告宿州市万尚城百货有限公司承担7458元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  胡曙光 审 判 员  刘雪玲 人民陪审员  柴红伟 二〇一九年七月三十日 书 记 员  马看利 附：判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同时出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。但对方当事人认可的除外。