呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初679号原告：曹尔海，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：曲德洋，内蒙古启伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乌云毕力格，内蒙古启伦律师事务所律师。被告：内蒙古青云房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区成吉思汗西街攸攸板镇慧谷蓝庭正对面。法定代表人：王灯宏第三人：汪晓慧，女，住呼和浩特市。原告曹尔海与被告内蒙古青云房地产开发有限责任公司（以下简称青云公司）、第三人汪晓慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告曹尔海委托诉讼代理人曲德洋、第三人汪晓慧到庭参加诉讼，被告青云公司经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹尔海向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认曹尔海与青云公司2015年4月10日签订的《商品房（住宅）预定协议》无效；2.请求法院判令青云公司履行如下义务（1）返还曹尔海已付房款285000元，（2）支付曹尔海从2015年4月10日起至2019年2月14日的利息200355元，（3）支付违约金97071元，以上三项总计582426元；3.本案全部诉讼费用由青云公司承担。事实与理由：曹尔海与汪晓慧在2016年1月6日签订了《商品房（住宅）买卖协议》，汪晓慧自愿出售由青云公司开发的位于呼和浩特回民区青云北苑2号楼3单元303号东户三室两厅楼房一套，建筑面积131平米。此房为青云公司与汪晓慧由于债权债务关系而抵顶给汪晓慧的顶账房，曹尔海与汪晓慧约定此房成交价格为285000元。曹尔海与汪晓慧签订购房合同后，在三方共同协商下，由曹尔海将285000元房款一次性转账给汪晓慧后，曹尔海与青云公司签订《商品房（住宅）预定协议》。但青云公司截至2018年10月16日未向曹尔海交付此房，致使曹尔海的购房意愿落空。经查明青云公司从与曹尔海签订《商品房（住宅）预定协议》时起到目前依然未取得商品房预售许可证，而且此房还存在一房二卖的事实，根据相关法律规定，曹尔海与青云公司签订的合同无效。后经双方多次协商，2018年10月16日由青云公司法定代表人王灯宏给曹尔海出具退款承诺书一份，承认此房存在重复销售，不能履行交房义务，协商退还已收房款285000元；承担不能及时退还房款产生的利息，从2015年4月10日起至2019年2月14日止共计200355元；同时承诺如在还款期2018年11月30日依然未还清上述款项时自愿承担违约金，违约金为房款与利息之和的20%，计97071元，三项总计582426元。被告青云公司未作答辩。第三人汪晓慧述称，因青云公司欠汪晓慧的钱，青云公司用房顶账，汪晓慧又把房子卖给曹尔海。购房合同是曹尔海与青云公司签订的，该房屋买卖合同纠纷主体是曹尔海与青云公司，与汪晓慧无关。本院经审理认定事实如下：2016年1月6日，汪晓慧与曹尔海签订《商品房（住宅）买卖协议》，汪晓慧将青云公司抵顶的呼和浩特回民区青云北苑2号楼3单元303号房屋出售给曹尔海。协议签订当天，曹尔海向汪晓慧支付全部购房款285000元。之后，就上述房屋由曹尔海与青云公司又签订《商品房（住宅）预定协议》，协议约定，总房款682032元，房屋于2016年7月31日交付。青云公司并向曹尔海出具682032元的购房款收据。2018年7月4日，青云公司法定代表人王灯宏（甲方）与曹尔海（乙方）、汪晓慧（中间人）签订《青云景苑小区处理重房退款协议》。协议约定，2016年1月6日，曹尔海经汪晓慧介绍，购买甲方青云景苑小区期房壹套，房款由汪晓慧代收，金额为285000元，已转交甲方。后期因甲方种种原因造成此项目房屋无法交工、入住，并出现重房问题，对乙方造成一定的经济损失。经甲乙双方确认以上所述事实无误，现买卖双方协商同意，由实际收款人及出售人甲方退还乙方实际支付于甲方的购房款，甲乙双方确认无误后达成如下协议。1.甲方退还乙方实际支付于甲方的购房款285000元。2.按乙方所付购房款日期及金额按月利息1.5分支付乙方利息，做为赔偿金，利息计算截止日为协议签订之日止。3.甲方退还乙方购房款本息合计总额为413250元，分两期付清。首次退还总额款项的50%，在签订协议15日内完成，余款在首批退款日的两个月内付清。2018年10月16日，青云公司法定代表人王灯宏与曹尔海又签订一份《退款承诺书》，王灯宏承诺：“因所售青云景苑小区出现重复销售情况，经双方协商做退款处理：2018年10月30日前退还购房款和利息（1分5）之和的50%，余款于2018年11月30日前全部退清，如到期未能退还购房款，由青云公司承担法律责任，如承诺方违约支付购房款或不能如期支付，需承诺方再支付退款金的20%的违约金。”2018年12月30日，青云公司法定代表人王灯宏退还曹尔海购房款5万元。另查明，截止本案开庭审理时，青云公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证。本院认为，汪晓慧将青云公司抵顶的房屋出售给曹尔海，曹尔海与青云公司签订《商品房（住宅）预定协议》，曹尔海与青云公司形成了商品房买卖合同关系。上述协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，曹尔海支付了全部购房款，青云公司向曹尔海出具购房款收据，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，青云公司至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，因此，曹尔海主张其与青云公司签订的《商品房（住宅）预订协议》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。2018年12月30日，青云公司退还曹尔海购房款5万元，因此，青云公司应退还曹尔海购房款235000元。《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。本案中，王灯宏作为青云公司的法定代表人签订《青云景苑小区处理重房退款协议》、出具《退款承诺书》，系其代表青云公司履行职务行为。协议和承诺书确认，按曹尔海所付购房款日期及金额按月利息1.5分支付利息，做为赔偿金，利息计算截止日为协议签订之日止；2018年10月30日前退还购房款和利息（1分5）之和的50%，余款于2018年11月30日前全部退清，如到期未能退还购房款，再支付退款金20%的违约金。曹尔海支付购房款的时间为2016年1月6日，因此，曹尔海主张的利息，以285000元为基数，按月利一分五计算，自2016年1月6日至2018年7月4日双方签订《青云景苑小区处理重房退款协议》之日止，计算为128110元。曹尔海主张的违约金，按照曹尔海支付购房款的20%，计算为57000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告曹尔海与被告内蒙古青云房地产开发有限责任公司签订的《商品房（住宅）预订协议》无效；二、被告内蒙古青云房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告曹尔海购房款235000元、支付利息128110元、支付违约金57000元，合计368810元；三、驳回原告曹尔海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9620元，由被告内蒙古青云房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 张 颖人民陪审员 王 萍人民陪审员 邸惠霞 二〇一九年七月二十六日书 记 员 冯 遐