广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初7330号原告：内蒙古凯捷重工有限公司，住所地内蒙古包头市。法定代表人：赵子龙。委托诉讼代理人：韩青，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭孝林，北京德恒（珠海）律师事务所律师助理。被告：包头钢铁（集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区。法定代表人：魏栓师，董事长。委托诉讼代理人：胡玉杰，男，1991年4月24日出生，汉族，住内蒙古包头市青山区，系公司法律顾问。被告：珠海市第二城市开发有限公司，住所地珠海市。法定代表人：陈其鹏，董事长。委托诉讼代理人：章萍萍，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：林泉，男，1985年12月7日出生，汉族，户籍所在地珠海市香洲区，系公司员工。第三人：李建宇，男，1941年5月20日出生，汉族，户籍地内蒙古包头市昆都仑区，委托诉讼代理人：赵世强，内蒙古天祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐佳佳，内蒙古天祺律师事务所律师。原告内蒙古凯捷重工有限公司（以下简称凯捷公司）诉被告包头钢铁（集团）有限责任公司（以下简称包钢公司）、珠海市第二城市开发有限公司（以下简称二城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法追加李建宇作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯捷公司委托诉讼代理人韩青、郭孝林、被告包钢公司委托诉讼代理人胡玉杰、被告二城公司委托诉讼代理人章萍萍以及第三人李建宇委托诉讼代理人赵世强、唐佳佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯捷公司向本院提出诉讼请求：请求判令两被告共同为原告办理“珠海市香××区××商业街××号”房屋的所有权转移登记。事实和理由：珠海市鹿昆自动化技术开发公司(以下简称鹿昆公司，现己被注销)系被告包钢公司的二级子公司；李建宇系鹿昆公司的法定代表人。包钢集团拟在珠海购买房产，鉴于当时鹿昆公司尚未成立，遂以李建宇名义购买。为此，双方签订了《房产代持协议》，并约定：“甲方(被告包钢公司)实际享有上述房产的所有权及基于该房产的其他权益，是房产的实际所有人和使用人，乙方(李建宇)仅为上述房产的名义购买人及在册登记的所有人”；“乙方(李建宇)仅为名义上的权利人，未经甲方(被告包钢公司)书面许可，不得擅自将房产转让、抵押、质押至任何第三方名下。如乙方(李建宇)违反前述约定，应赔偿由此给甲方(被告包钢公司)造成的损失，并承担违约金”。1992年4月10日，李建宇以个人名义与被告二城公司签订了《销售商品房屋合同书》一份。该合同约定：所购买的房屋位于“珠海市香××区××商业街××号”(以下简称案涉房产)，房屋总价为人民币332244元，预定交付房屋的日期为1993年。合同签订后，涉案房屋的买卖双方分别履行了付款和交房义务。被告二城公司于1993年12月22日出具了客户名称为李建宇的“广东省珠海市房地产销售专用发票”。但由于被告包钢公司当初管理上的问题，该房屋至今未办理产权证。2016年8月3日，被告包钢公司董事会通过了包括案涉房产在内的资产处置议案，并委托内蒙古产权交易中心有限责任公司(以下简称内蒙古产权交易公司)将包括案涉房产在内的多处房产对外挂牌出售。2016年10月8日，原告通过内蒙古产权交易公司以792000元购得商业街591号房屋，房屋价款采取以原告对内蒙古包钢钢联股份有限责任公司(以下简称包钢钢联公司)享有的债权进行抵顶的方式履行。2016年11月18日，原告与被告包钢公司签订了《实物资产交易合同》，双方约定按照上述条件交易案涉房产。同日，原、被告包钢公司及包钢钢联公司三方签订《房产顶欠协议书》，对原告以债权抵偿购房款进行了约定。原告在办理案涉房产的产权证时，由于被告包钢公司提供的办证资料存在瑕疵，致使案涉房产的产权证办理受阻，为此，原告曾致函被告包钢公司要求协助办理案涉房产的产权过户手续，被告包钢公司认为涉案房屋的合同权益已转给原告，办证义务应由被告二城公司承担，并致函被告二城公司要求协助原告办理。由于被告包钢公司与被告二城公司之间的互相推诿，致使涉案房屋至今仍未登记至原告名下。综上，原告认为，被告包钢公司作为案涉房产的第一手买受人，在已经履行购房款支付义务后，有权要求被告二城公司为其办理房屋产权过户手续。原告作为案涉房产的第二手买受人，与被告包钢公司签订的《实物产权交易合同》和《房产顶欠协议书》合法有效，原告在履行了价款支付义务的情况下，有权要求被告包钢公司为其办理案涉房产的所有权登记手续。鉴于案涉房产目前仍登记在被告二城公司名下，则被告二城公司和被告包钢公司分别作为案涉房产的第一手、第二手买卖的出卖人，均负有为原告办理涉案房屋的所有权转移登记义务。现因两被告未依约依次履行自己的办证义务并互相推诿，导致作为最终买受人的原告无法办理案涉房产的产权登记手续，直接损害了原告的合法权益，为此，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的诉讼权利。原告凯捷公司为其诉称向本院提交了以下证据：1.《销售商品房屋合同书》；2.房产销售发票；3.《房产代持协议》；4.内蒙古产权交易中心《包钢珠海市香××区××商业街××号转让交易公告》；5.《实物资产交易合同》；6.《房产顶欠协议书》；7.《实物资产交易凭证》；8.包钢（集团）公司法定代表人授权书；9.凯捷重工向包钢集团出具的《致函》；10.《关于协助办理“珠海市香××区××商业街××号”房产权属证明的函》；11.《通知书》；12.包钢（集团）公司二届董事会2016年第5次会议决议；13.珠海市鹿昆自动化技术开发公司商事登记信息；14.珠海市第二城市开发有限公司所开发的银桦路888商业街产权资料。被告包钢公司辩称，一、原告与被告包钢公司签订的实物资产交易合同合法有效。1985年5月3日，被告包钢公司为了加强自动化研制管理工作，遂决定成立包钢自动化研究所，包钢自动化研究所定位为主管被告包钢公司处自动化工作的职能机构。1992年，包钢自动化研究所拟出资在珠海市购买房屋用于生产经营，但因珠海此时存在不许单位购买商铺的政策性要求，于是被告包钢公司只好通过委托包钢自动化研究所负责人李建宇以个人名义与被告二城公司珠海市第二城市开发有限公司签订《销售商品房屋合同书》，由包钢自动化研究所实际支付购房款的方式购买位于珠海市香××区××商业街××号的房屋。因此，本案中案涉房产归被告包钢公司所有，被告包钢公司对其享有处分权，原告与被告包钢公司签订的实物资产交易合同合法有效。二、原告向被告包钢公司提出的诉讼请求没有事实和法律依据。2016年l0月，被告包钢公司通过在内蒙古产权交易中心公开挂牌方式转让本案涉案房屋。被告包钢公司在公开挂牌转让房屋过程中通过交易公告的方式已经披露所转让房产没有办理《房屋所有权证》，所占土地没有办理《国有土地使用证》等实际情况，并提示意向受让方亲自勘验标的物，与当地房产、国土、规划等相关部门沟通了解从而判断项目风险及评估自身风险承受能力。同时交易公告中明确，意向受让方须在对标的状况及交易风险进行充分调查研判后按照要求向产权交易中心提出受让申请并交纳保证金交到交易中心指定银行账户。交易公告中明确，各意向受让方一旦提交受让资料并交纳保证金即表示已完全了解与认可标的的状况及相关内容。原告在竞得转让标的物后，被告包钢公司与原告签订《实物资产交易合同》，合同中第一条同样明确转让标的物没有房产证的事实，且在合同中第六条第3项中约定“因转让标的物现状、瑕疵、历史遗留问题、欠税、权属过户等风险造成受让方损失的，受让方自行承担责任，与转让方无关”。本案中，在被告包钢公司与原告房屋转让过程中，原告理应知悉并认可转让标的物没有《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等实际情况。况且，被告包钢公司已向原告履行交付房屋及相关资料的义务，也多次配合原告向被告二城公司、第三人发函要求各方为原告办理房屋产权证书。所以，被告包钢公司已尽到协助原告办理产权证书的义务，原告要求被告包钢公司为其办理房屋所有权转移登记没有事实与法律依据。综上所述，原告的对被告包钢公司的诉讼请求于法无据，请求贵院依法驳回原告对被告包钢公司的全部诉讼请求。被告包钢公司为其辩称向本院提交如下证据：1.《关于成立自动化研究所的决定》（85）包钢劳字第XXX号；2.《珠海市鹿昆自动化技术开发公司企业信用报告》；3.《关于同意成立包头钢铁（集团）有限责任公司的批复》内经贸企发（1998）XXX号；4.《销售商品房屋合同书》；5.《广东省珠海市房产业销售专用发票》；6.《房产代持协议》；7.《内蒙古产权交易中心包钢珠海市香××区××商业街××号转让交易公告》；8.《实物资产交易合同》；9.《关于协助办理珠海市香××区××商业街××号房产权属证明的函》；10.《通知书》。被告二城公司辩称，因年代久远，二城公司现留存的原件资料不能支持凯捷公司的诉请事项，而凯捷公司亦不能提供完整详实的原件资料证明其诉请主张，故请法院根据各方提供的证据，依法判决。事实与理由：1992年4月10日，二城公司与抬头为李建宇，落款为鹿昆公司的签订一份《销售商品房屋合同书》，约定二城公司将位于香洲区××商业街××号房屋售与李建宇，房屋建筑面积75．51㎡，总房价为33．2914万元，于1993年8月4日前付清至二城公司建行南华办账户。二城公司于2013年12月22日出具一张客户名称为“李建宇”、金额为人民币33．2914万元的《广东省珠海市房产业销售专用发票》。二城公司姑且不论《销售商品房屋合同书》、《广东省珠海市房产业销售专用发票》的签约主体、履约主体是李建宇还是鹿昆公司，但现有证据只能证明二城公司与李建宇或鹿昆公司之间存在基于《销售商品房屋合同书》、《广东省珠海市房产业销售专用发票》产生的合同关系，即《销售商品房屋合同书》、《广东省珠海市房产业销售专用发票》的相对方只能是李建宇或鹿昆公司。2017年11月23日，赵公卿持李建宇的公证委托书及其它资料，以案涉房产系李建宇个人购买、付款权属归于李建宇本人，与鹿昆公司无关为由，要求办证。二城公司姑且不论也无法断定其真实性，但该证据与现凯捷公司举证主张的涉案房产权利归属冲突。故，本案现有证据，不能证明涉案房产的权属主体，是归属于李建宇，还是归属于鹿昆公司。而凯捷公司举证的现有证据，也不能证明李建宇或鹿昆公司己将《销售商品房屋合同书》、《广东省珠海市房产业销售专用发票》的权利义务转让给了凯捷公司并事先征得了二城公司的同意。即凯捷公司现有证据不能证明其具备向二城公司主张诉请权利的主体资格。基于上述，凯捷公司现主张将涉案房屋权属办理至其名下，证据不足。请法院依据今天的庭审各方当事人当庭的举证及意见依法判决。被告二城公司为其辩称向本院提交如下证据：1.1992年4月10日《销售商品房屋合同书》(抬头为李建宇，落款为鹿昆公司）；2.二城公司《广东省珠海市房产业销售专用发票》（客户名称为李建宇、号码为XXX）；3.2017年11月23日《公证书》[（2017)包天信证内民字第XXXX号]、承诺书（李建宇、赵公卿致二城公司)、身份证复印件（李建宇、赵公卿）、二城公司《广东省珠海市房产业销售专用发票》(客户名称为李建宇、号码为XXX)、《购房情况说明》(鹿昆公司于1996年5月20日出具)。第三人李建宇陈述，1992、1993年购房时实际购房人是现在的被告包钢公司，当时的付款以及实际使用都是被告包钢公司，本第三人仅是因为珠海当时的政策原因无法办理至被告包钢公司名下，第三人签署相关协议完成相关手续。其次，房屋购买后实际使用人也是被告包钢公司。第三人李建宇未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：1992年4月10日，抬头以第三人李建宇为甲方、被告二城公司为乙方签订了《销售商品房屋合同书》，约定甲方向乙方购买珠海市香洲区XXX商业街X幢XXX号房，建筑面积75.51平方米，销售单价4400元/平方米，总价为332244元，另加天井0.67㎡×1000元=670元，合计332914元，全部款项在1993年8月4日前付清；房价中未计算办理房产证各项费用，应由甲方自行办理和交付应支付部分办证费，今后如有规定甲方还需按规定向政府缴纳房产税和土地使用费；预定于1993年交付房屋。落款处，甲方由第三人李建宇签名并加盖私章，另还加盖了鹿昆公司的公章；被告二城公司由经办人签名并加盖公章。对于上述合同的签约主体问题，原告陈述，经了解购买案涉房产是为给鹿昆公司使用，但是上述合同于1992年4月10日签订，而鹿昆公司于1993年1月7日才成立，且政策不允许公司购房，所以合同应是以李建宇的名义购买和代持，鹿昆公司的公章是后补盖的。被告包钢公司主张借李建宇名义签约购买案涉房产。被告二城公司表示不清楚购买人是李建宇还是鹿昆公司。第三人李建宇认为合同购房人是鹿昆公司，但实际是被告包钢公司借李建宇名义购房。案涉房产于1992年9月建成。1993年12月22日，被告二城公司向第三人李建宇开具客户名称为李建宇、编号为XXX《广东省珠海市房产业销售专用发票》，确认收到购买案涉房产的购房款332914元。第三人李建宇确认购房款的实际出资人是被告包钢公司。1993年12月29日，珠海市房产管理局发给被告二城公司案涉房产产权权属证明书（登记字号：XXX）。其后，被告包钢公司为甲方（委托方）、第三人李建宇为乙方（受托方）签订一份《房产代持协议》，约定甲方出资委托乙方以乙方名义购买了珠海市香××区××商业街××号房产（未办理产权证），并由乙方代为持有该房产。具体内容有：甲方实际享有上述房产的所有权及基于该房产的其他权益，是房产的实际所有人和使用人，乙方仅为上述房产的名义购买人及在册登记的所有人；乙方李建宇仅为名义上的权利人，未经甲方书面许可，不得擅自将房产转让、抵押、质押至任何第三方名下。如乙方违反前述约定，应赔偿由此给甲方造成的损失，并承担违约金。被告包钢公司和第三人李建宇对于包钢公司借李建宇名义购买案涉房产的事实均予以确认。2016年10月，被告包钢公司委托内蒙古产权交易公司公开挂牌转让案涉房产，并在转让交易公告中注明主要交易条件包括：挂牌价格79万元；一次性支付；意向受让方须亲自勘验标的，标的状况以勘验时的实际情况为准，意向受让方须在对标的状况及交易风险进行充分调查研判后，按照公告的要求向中心提出受让申请并交纳保证金到中心指定银行账户，各意向受让方一旦提交受让资料并交纳保证金，即表示已完全了解与认可标的状况及相关约定，自愿接受标的全部现状及瑕疵，并愿承担一切责任与风险等等。2016年11月18日，原告成功竞买案涉房产后，作为受让方（乙方）与转让方被告包钢公司（甲方）签订《实物资产交易合同》，约定本次转让标的为甲方占有使用的珠海市香××区××商业街××号（无房产证）和另一处位于惠阳市的房产；成交价共计554.4万元，以乙方对甲方享有的债权554.4万元进行抵顶。第四条交割事项约定，1、乙方付清交易价款，且甲、乙双方向中心支付交易服务费后3个工作日内，中心向交易双方出具《实物资产交易凭证》。2、甲乙双方在收到中心出具的《交易凭证》之日起30个工作日内完成标的及相关权属资料的交接工作，如需办理过户，乙方自行办理过户手续，甲方予以必要协助。第五条税费负担约定，1、本次标的转让交付前所发生的相关费用（仅限于水、电、暖气）由甲方承担；2、本次标的办理权属变更所涉及的税费，由乙方单独承担。第六条违约责任约定，3、因转让标的的现状、瑕疵、历史遗留问题、欠税、权属过户等风险造成乙方损失的，乙方自行承担相应责任，与甲方无关。同日，被告包钢公司为甲方、包钢钢联公司为乙方、原告为丙方分别签订两份《房产顶欠协议书》，约定甲方同意将所属的两处房产用于抵顶乙方欠丙方款项554.4万元。其中案涉房产抵顶79.2万元，惠阳市的房产抵顶475.2万元。2016年11月30日，内蒙古产权交易公司开具《实物资产交易凭证》。被告包钢公司于2016年12月将案涉房产及相关房产凭证交付给原告。2017年5月10日，被告包钢公司向第三人李建宇发出《通知书》，通知由李建宇代持的案涉房产已由原告竞买，请李建宇配合原告办理案涉房产的过户。2018年9月29日，原告向被告包钢公司致函，请求被告包钢公司协助办理案涉房产的过户手续。2018年10月22日，被告包钢公司向被告二城公司发出《关于协助办理“珠海市香××区××商业街××号”房产权属证明的函》，请求被告二城公司协助原告办理案涉房产的更名过户手续，过户所需税费由原告承担。另查明：1985年5月3日，包头钢铁公司作出《关于成立自动化研究所机构的决定》[（85）包钢劳字第XXX号]，决定成立自动化研究所。鹿昆公司是成立于1993年1月7日全民所有制企业，法定代表人是李建宇，于1998年11月10日最后一次核准，目前已被注销。1998年6月1日，内蒙古自治区经济贸易委员会作出《关于同意成立包头钢铁（集团）有限责任公司批复》，同意包头钢铁公司改组为包头钢铁（集团）有限责任公司即被告包钢公司。在第三人李建宇与其委托诉讼代理人的谈话笔录中，第三人李建宇陈述：1985年包钢公司成立自动化研究所后，该自动化研究所是二级单位，不是独立法人。我87年担任自动化研究所的负责人，鹿昆公司由自动化研究所出资设立，因为我是自动化研究所的负责人，所以注册公司时登记我为法定代表人，我在自动化研究所任负责人的时间为1987年到1999年，1999年9月被调回总部。案涉房产的购房款具体情况我记不清了，应该是自动化研究所出的，购买后一直由自动化研究所承担各项费用，由当时留在珠海的负责人孙经立（已去世），带着几个技术人员干活经营使用房产，购房的手续也是孙经立经手的。被告包钢公司表示，无法确定被告二城公司交付给被告包钢公司使用的具体时间，近几年一直是被告包钢公司或下属子公司在占有使用。再查明：案涉房产原址为珠海市香洲区银桦路888商业街7号街591号，现新址为珠海市香洲区XXX商业街X巷XX号。本院认为，虽然从《销售商品房屋合同书》签署形式来看，合同落款处甲方加盖了鹿昆公司的公章，但是该合同甲方签约主体应是第三人李建宇。理由如下：其一，从签约时间来看，《销售商品房屋合同书》签署时间为1992年4月10日，早于鹿昆公司的成立时间1993年1月7日，第三人李建宇与被告二城公司签署《销售商品房屋合同书》时，鹿昆公司尚未成立；其次，从购房合同和发票的形式来看，《销售商品房屋合同书》的抬头写明甲方为李建宇，被告二城公司在1993年12月22日开具案涉房产购房发票时，当时鹿昆公司已成立，但发票所列客户名称仍是第三人李建宇，说明二城公司始终认为购房单位是李建宇而非鹿昆公司；再次，从借名买房的情形来看，被告包钢公司和第三人李建宇确认包钢公司系借李建宇之名购房，并签订了《房产代持协议》，协议中并未加盖鹿昆公司的公章。可见，第三人李建宇就案涉房产与被告二城公司签订了《销售商品房屋合同书》以及被告包钢公司与第三人李建宇签订了《房产代持协议》。前述两份合同内容上均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方有约束力。被告包钢公司借第三人李建宇之名向被告二城公司购买案涉房产，被告包钢公司已向被告二城公司支付全部购房款，履行购房义务，有权请求被告二城公司协助办理案涉房产的过户登记手续。原告和被告包钢公司就案涉房产签订的《实物资产交易合同》是双方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。原告和被告包钢公司及案外人包钢钢联公司以签署《房产顶欠协议书》、用债权抵顶购房款的方式履行合同义务，原告有权请求被告包钢公司协助办理案涉房产的过户登记手续。关于过户税费及受理费负担问题，根据《销售商品房屋合同书》第四条、《实物资产交易合同》第五条、第六条第3款，过户所需税费及本案案件受理费，均由原告自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：被告珠海市第二城市开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助被告包头钢铁（集团）有限责任公司办理珠海市香洲区XXX商业街X巷X号（原址为珠海市香洲区银桦路XXX商业街X号街XXX号）房产（登记字号：XX）的所有权转移登记手续；前述房产所有权转移登记至被告包头钢铁（集团）有限责任公司名下后十日内，被告包头钢铁（集团）有限责任公司协助原告内蒙古凯捷重工有限公司办理前述房产的所有权转移登记手续。案件受理费减半收取人民币6550元，由原告内蒙古凯捷重工有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 敏二〇一九年七月二十四日书记员 罗加靖