湖南省衡东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0424民初373号 原告深圳市新宝华商业地产策划咨询有限公司 地址:深圳市龙岗区南湾街道丹竹头汽车站对面阳费新天地A座11C。 法定代表人王教林,董事长。 委托代理人李英杰,衡阳市珠晖区求是法律服务所法律工作者。 被告衡阳市亿龙房地产开发有限公司衡东分公司。 地址:衡东县建材大市场A1栋401室。 法定代表人邓海涛,董事长。 委托代理人雷一思,湖南居安律师事务所律师。 委托代理人刘纯,湖南居安律师事务所律师。 原告深圳市新宝华商业地产策划咨询有限公司诉被告衡阳市亿龙房地产开发有限公司衡东分公司合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理（庭审过程中双方当事人申请二个月庭外和解时间），原告深圳市新宝华商业地产策划咨询有限公司委托代理人李英杰，被告衡阳市亿龙房地产开发有限公司衡东分公司委托代理人雷一思、刘纯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市新宝华商业地产策划咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告偿付委托招商佣金447811.8元及利息26000元;2、本案诉状费及其他一切费用开支由被告承担。 被告衡阳市亿龙房地产开发有限公司衡东分公司辩称：1、原告实际完成29755.05平方米的招商工作,尚有1509.55平方米的商铺未开业,亦未支付租金,不符合取得佣金的条件。2、衡东建材大市场一期商铺及仓库面积均不属于原、被告双方签订协商中的范围。原告诉请按50元/平方米计算佣金无约定无法律依据,代理招商过程中原、被告已就招商商铺按20元/平方米,仓库按10元/平方米计算佣金达成一致。3、根据招商合同第3条第3项约定,被告有权扣20%的佣金作为未开业商铺的保证金,现被告保留2万余元的佣金未发放有法律依据,原告诉请被告支付剩余租金,不应予支持。 根据双方当事人的诉辩主张及举证、质证情况，本院确认以下事实： 2017年7月14日，被告衡阳市亿龙房地产开发有限公司衡东分公司与原告深圳市新宝华商业地产策划咨询有限公司签订了《湖南衡东建材大市场二期项目全程招商协议书》，协议第一条约定了委托代理招商内容，其中项目名称为：“衡东建材大市场二期”;委托事项:代理招商;代理招商的周期为自2017年8月1日至2018年5月1日止,(实际进驻时间为准);协议笫三条招商代理佣金第1款第③项约定:招商率达80%(按出租面积以与客户签订入驻协议书和收到租金为准)视为招商成功。收取第三次招商佣金,按照实招总面积乘以50元/平方米收取招商佣金,核发佣金时扣除第一个,第二个所得的招商费8万元后,收取实际所得佣金的80%为招商佣金。另20%招商佣金做为开业保障,项目成功开业后七个工作日内一次性付清。原、被告方分别指定陈亚辉、祝小凤为项目对接人。合同签订后，原告除按合同对衡东建材大市场二期商铺进行委托代理招商外，还对衡东建材大市场二期仓库及一期商铺进行委托代理招商。其中原告移交被告衡东建材大市场二期商铺面积为31362.04平方米、二期仓库面积为3667.76平方米、一期商铺（衡东县银马健身馆）面积为1425.26平方米。被告已支持原告招商佣金1531984.8元。 对于双方当事人有争议的事实，本院作如下分析认定： 一、对衡东建材大市场二期仓库及一期商铺佣金计算标准。 对于衡东建材大市场二期仓库及一期商铺佣金计算标准问题，原告要求按2017年7月14日原、被签订的《湖南衡东建材大市场二期项目全程招商协议书》中约定的50元/平方米计算，被告主张按原、被告已达成一致的商铺按20元/平方米,仓库按10元/平方米计算。本院审理认为，衡东建材大市场二期仓库及一期商铺，不属于双方2017年7月14日签订协议中约定的委托招商代理内容，事前双方对该部分佣金计算标准未形成书面一致意见，应根据原、被告举证结合合同履行及工作难易等情况综合分析。对于二期仓库，原告项目对接人陈亚辉2017年10月10日发邮件称仓库佣金可不计入招商总业绩内，提成照按20元/平方米核发。被告于2017年10月12日批注：因招商入驻前已洽谈好意向客户，经双方同意决定按照10元/平方米核发服务费用，请财务部运营中心执行（该部分已于2018年1月16日核发到位）。对于一期商铺，为整体出租给衡东县银马健身馆，原告项目对接人陈亚辉2018年6月12日发邮件要求按50元/平方米计算佣金，被告当日批注：同意一期签约面积1425.26平方米，按20元每平方米一次性支付，不执行二期招商合同佣金条款和招商率，请财务部执行。根据上述分析可以看出，原告并未提供衡东建材大市场二期仓库及一期商铺应按50元/平方米计算佣金的充分证据，其相应佣金目前只宜根据被告认可并履行的10元、20元/平方米计算。 二、关于衡东建材大市场二商铺支付条件及应否扣除退租的问题。 原告主张应按移交的31362.04平方米计算佣金。被告认为根据双方签订的协议，应以收到租金为主，“意向金”与“押金”并非“租金”，双方结算应以实际面积为准，原告实际完成29755.05平方米的招商工作,尚有1509.55平方米的商铺未开业,亦未支付租金,不符合取得佣金的条件。本院审查认为，原告移交的31363.04平方米均与客户签订了入驻协议并交纳了“意向金”或“押金”，虽然从文义上解释“意向金”与“押金”并非“租金”，但被告均是根据原告呈报的进度情况按双方的协议付款，承租的商铺均有一定期限的免租期，且退租发生在代理招商周期之外且经被告同意，根据被告提供的证据及上述履行情况等综合分析，以不扣除相应佣金为宜。被告辩称应扣除20%佣金作为开业保障，但被告目前并未提供未开业证据，故对该主张亦不予支持 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据2017年7月14日被告衡阳市亿龙房地产开发有限公司衡东分公司与原告深圳市新宝华商业地产策划咨询有限公司签订的《湖南衡东建材大市场二期项目全程招商协议书》，原告向被告移交了31362.04平方米二期商铺（招商率达80%以上），应按协议的50元/平方支付佣金，即应支付1568102元。对于原告移交的一期商铺1425.26平方米及二期仓库3667.76平方米，因原、被告方事前就该部分佣金未达成一致意见，根据前述分析宜根据被告认可并执行的20元、10元/平方米计算，故一期商铺及二期仓库佣金分别为28505.2元、36677.6元，总计应支付佣金为1568102+28505.2+36677.6＝1633284.8元，扣除已支付的1531984.8元，还应支付101300元。对于原告要求一期商铺及二期仓库佣金均按50元/平方米计付及被告要求扣除退租佣金与开业保障金，均因证据不足本院不予支持。对于原告主张利息26000元，因双方签订的协议并未对利息进行约定，原告亦未提供利息的计算方式，故对该请求亦因证据不足不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告衡阳市亿龙房地产开发有限公司衡东分公司在本判决生效后十日内支付原告深圳市新宝华商业地产策划咨询有限公司委托招商佣金101300元； 二、驳回原告深圳市新宝华商业地产策划咨询有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8407元，减半收取4204元，由被告衡阳市亿龙房地产开发有限公司衡东分公司负担2104元，原告深圳市新宝华商业地产策划咨询有限公司负担2104元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  许文韬 二〇一九年七月三日 代理书记员  胡炎春