北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0102民初45709号原告：李平，男，1964年7月29日出生，壮族，北京市地质研究所退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：贾艳军，北京市众贺律师事务所律师。被告：李意超，男，1995年12月6日出生，汉族，户籍地北京市西城区。被告：刘杰，女，1986年11月4日出生，汉族，住北京市延庆县康庄甄小丰营村**。委托诉讼代理人：申利，北京市汉韬律师事务所律师。原告李平与被告李意超、被告刘杰确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月8日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李平及其委托诉讼代理人贾艳军，被告刘杰之委托诉讼代理人申利到庭参加了诉讼。被告李意超经本院依法送达开庭传票，无正当理由未按时到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。李平向本院提出诉讼请求：1.请求确认2018年4月14日、2018年4月23日、2018年5月9日二被告签订的北京市存量房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告李意超是父子关系。被告李意超陷入套路贷，2018年2月27日，债权人找人冒充原告将原告名下位于北京市西城区北三环中路X号楼XX层XXX门XXXX号的房屋（下称诉争房屋）通过赠与方式过户至李意超名下。2018年4月23日，二被告签订北京市存量房屋买卖合同，被告李意超将诉争房屋售予被告刘杰，总价款400万元。原告于2018年6月21日向法院提交确认赠与合同无效的起诉材料，经贵院审理于2018年9月13日作出（2018）京0102民初31415号民事判决书，确认李平与李意超于2018年2月27日签订的赠与合同无效。原告认为，被告李意超、刘杰并非真实的买卖，李意超取得上述房屋没有合法依据，交易价格明显低于市价，市场价至少为600万元，二被告之间属恶意串通，故原告诉至法院。现在我方作为被害人到公安机关报案套路贷，公安已以诈骗案由立案。2018年8月19日，自称为刘杰丈夫的王佳带着几个壮汉到我们家强行占房，说房屋已被他们买了。我报警，警察进行了处理，要求王佳不得再闯入我的房子，要求他赔了锁，此人以后再未来过。交易过程中原告从未见过刘杰和王佳。刘杰此前答辩称其通过中介了解到李意超售房，又称通过朋友了解李意超要卖房。刘杰之前要求进行贷款付房款，但之后又称已经直接支付了440万元。刘杰辩称，本案中李平所述许多关键内容与事实不符，诉讼请求缺少事实、法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。一、2018年4月，刘杰通过北京市兴商房地产经纪中心（下称兴商中心）获知李意超要出售其所有的涉案房屋，经过协商，李意超以500万元的价格出售房屋，当时李意超将该房屋抵押给了北京宝瑞通典当行有限责任公司亦庄分公司，被担保最高债权金额为350万元。2018年4月14日，兴商中心作为中介公司为李意超、刘杰的房屋买卖过程提供居间服务，并签订居间服务合同。在中介公司的安排下，李意超与刘杰签订北京市存量房屋买卖合同，为了与之后的网签合同成交价格保持一致，当时该合同中的房屋成交价格写的是400万元。并约定刘杰购买该房屋也需要做抵押贷款，以商业贷款的方式支付房屋成交价款，并于2018年5月10日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全。具体付款方式当时没有写清楚，但双方2018年5月9日另签订的合同中有约定。2018年4月23日，在中介公司的安排下，进行网签工作，双方签订了买卖合同（即诉争网签合同），该网签合同成交价格为400万元。2018年5月2日，刘杰缴纳了房屋买卖所涉及的相关税费120005元。后因申请贷款时间较长，李意超急于拿到房款，刘杰决定另行筹集全部房款，双方于2018年5月9日再次签订《北京市存量房屋买卖合同》，明确约定该房屋成交价格为500万元，过户之前采用北京市西城区房屋管理局指定的银行资金监管方式付款400万元，过户交易完成刘杰取得房产证之后支付购房款40万元，剩余尾款待李意超自过户交易完成90日内将房屋交付给刘杰并交纳出卖之前产生的各项房屋费用（包括但不限于物业管理费、供暖费、水费、电费、燃气费等）及向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户籍迁出手续之后支付给李意超。2018年5月10日，应李意超的要求，刘杰通过其中国银行账户向李意超尾号为“9988”的个人银行账户分两笔共计支付20万元。2018年5月13日，刘杰通过其工商银行账户将400万元购房款存入北京市西城区房屋管理局托管账户。2018年5月14日，应李意超的要求，刘杰通过其民生银行账户向李意超尾号为“6684”的个人银行账户支付199992元。2018年5月14日，双方办理诉争房屋的过户手续，刘杰取得京（2018）西不动产权第XXXXXX号不动产权证书。后因刘杰联系不上李意超（注：李意超的母亲李荣称李意超失踪了），而李意超的家人李平（李意超的父亲）、李荣、黄耀坤（李意超的奶奶）占据以上房屋。2018年9月5日刘杰已向北京市西城区人民法院起诉李平、李荣、黄耀坤，要求其搬出以上房屋，并将房屋交付刘杰使用，该案由于本案原告起诉确认无效而中止。二、本案中，从2018年4月李意超出卖登记在其名下的诉争房屋，到2018年5月14日李意超与刘杰办理完毕过户手续，刘杰依法取得不动产权证书。整个房屋买卖过程中，李意超作为房屋的产权人与购房人刘杰签订的关于该房屋买卖的相关合同意思表示真实，并不违反法律的禁止性规定，不具备合同无效的情形。李平要求确认李意超与刘杰签订的网签合同无效的诉讼请求显然没有事实和法律依据，应依法全部予以驳回。具体说明如下：1.2018年4月，刘杰在购买以上房屋的过程中，该房屋的产权登记中记载的产权人是李意超本人，刘杰作为买受人与产权人李意超签订关于该房屋买卖的相关合同没有任何过错，况且，该房屋买卖是在李意超委托的中介公司安排下完成。2.刘杰以500万元的价格购买以上房屋，并已将440万元支付给李意超，并不存在李平在其起诉状中所称的“二被告交易价格明显低于市价，双方之间属于恶意串通”等情形。3.刘杰与李意超签订买卖合同时，双方的意思表示真实，并不违反法律的禁止性规定，不具备合同无效的情形。三、本案中，刘杰基于善意购买以上房屋，并且是以500万元的合理价格购买该房屋，目前已经依法办理了不动产登记手续，刘杰已于2018年5月14日取得京（2018）西不动产权第XXXXXX号不动产权证书。因此，诉争房屋依法应归刘杰所有。王佳是刘杰的丈夫，2018年5月14日过户后，原告的爱人李荣说李意超失踪了，后来我方要求原告腾房。双方之间的纠纷是因被告买了房无法入住产生的，警察没有作出处理。我方在2018年9月5日在西城法院也起诉了要求腾房。关于原告陈述的套路贷的问题，与我方没有任何的关系。2018年4月，王佳从朋友处得知李意超要售房，2018年4月初，刘杰在李意超带领下去看过诉争房屋，看房之前李意超曾给刘杰发过房屋的照片，看房当天李意超接待的，当时屋里没有其他人，解除抵押的过程我方不清楚，是中介公司帮助解除抵押的。本院认定事实如下：诉争房屋原登记产权人为李平。2018年2月27日，自称李平本人的相关人员，冒用李平名义与李意超签订赠与合同，将诉争房屋通过赠与方式过户至李意超名下，该赠与合同被我院做出的（2018）京0102民初31415号民事判决书（已生效）确认无效。诉争房屋登记在李意超名下后，2018年3月14日被抵押给杨阔，借款金额300万元。3月28日被抵押给宝瑞通典当行有限责任公司亦庄分公司，担保最高债权金额350万元。刘杰出示的合同显示：2018年4月14日，李意超（出卖人）、刘杰（买受人）签订北京市存量房买卖合同，约定李意超将诉争房屋售予刘杰，房屋成交价格400万元，约定合同签订当日买受人向出卖人支付定金80万元。刘杰未按合同约定向李意超支付定金。该合同列明中介机构为兴商中心。2018年4月23日，李意超（出卖人）、刘杰（买受人）又签订北京市存量房买卖合同（网签合同），约定李意超将诉争房屋售予刘杰，房屋成交价格400万元。房屋交付、违约责任、户口迁移等内容均空白。该合同列明的中介机构为北京市鸿鹄置地房地产经纪有限公司。2018年5月9日，李意超（出卖人）、刘杰（买受人）又签订北京市存量房买卖合同（自行成交版），约定李意超将诉争房屋售予刘杰，房屋成交价格500万元，合同填写的内容全部为手写填写，付款方式及期限的具体约定等内容全部为大段手写内容。2018年5月14日，李意超、刘杰、王佳（刘杰之夫）在相关部门办理了不动产转移登记，将诉争房屋登记至刘杰名下。2018年6月28日，诉争房屋被抵押给杨立南，抵押借款金额为600万元。针对上述刘杰、李意超之间房屋买卖所涉三份合同。李平表示，房屋交易价格明显低于市场价，刘杰所称中介公司与网签合同体现的中介公司不一致，刘杰、李意超之间恶意串通，合同均应无效。刘杰则表示，李意超作为登记产权人，我属善意取得。我与李意超买卖房屋的实际价格为500万元。为证明其主张，刘杰提交了居间服务合同。该合同显示2018年4月14日李意超、刘杰、兴商中心签订居间服务合同的情况。李平对此不予认可。关于房屋交易付款情况。刘杰出示了交易记录两张、银行凭单一张、业务回单一张，交易记录显示2018年5月10日，刘杰名下账户向李意超名下账户转账20万元。银行凭单显示2018年5月13日，刘杰名下账户向西城区房管局托管账户转款400万元。业务回单显示2018年5月14日，刘杰名下账户向李意超名下账号转账199992元。李平对该部分证据的真实性表示无法核实。关于上述一次性转账400万元来源问题，刘杰表示，其同王佳一起用夫妻共同房产办理了抵押借款。刘杰提供了最高额抵押合同、房产证、还款明细。该部分证据显示，刘杰、王佳与平安财产保险股份公司签订合同，相关公司放款300万元。对此，李平表示，款项是否用于支付购房款无法核实。本院询问刘杰职业、收入情况，刘杰表示其没有工作。另查，诉讼中，李平申请对诉争房屋市场价值进行评估。经随机摇号确定的机构评估确定，诉争房屋2018年4月23日的市场价值为624.87万元。李平支出评估费18100元。李平认可该评估报告。刘杰认可评估报告真实性、关联性，但表示房屋市场价格是波动的，受到各种因素影响，诉争合同不存在明显不合理低价的情形。刘杰补充提供其自行委托相关评估机构做出的评估报告一份，该报告显示诉争房屋2018年5月22日的房地产抵押价值为606.31万元。李平对该报告不予认可。本院认为，李意超经本院依法送达开庭传票，无正当理由未按时到庭应诉，视为放弃相应答辩权利，由其承担相应不利后果，本院依法对其缺席审理。根据合同法相关规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效。李意超、刘杰买卖诉争房屋的整个过程存在诸多不合常理之处，且交易价格明显低于房屋正常的市场价格，可以认定该二人之间存在恶意串通损害房屋原产权人李平利益的情况，李意超、刘杰买卖诉争房屋所涉上述三份房屋买卖合同均无效。理由如下：1.根据上述查明的事实，李意超、刘杰签订合同时，诉争房屋上设有抵押，正常情况下为确保房屋能顺利过户，房屋买受人刘杰应十分关注原抵押解除的情况。而诉讼中，刘杰表示其对抵押解除过程一点也不清楚，不合常理。2.李意超、刘杰先后签订多份买卖合同，且合同彼此间约定的中介机构不一致，此种交易情况并不常见，且缺乏合理解释。最主要的是，刘杰称双方实际履行的2018年5月9日的合同内容全部为手写填写或大段手写内容，房屋交易最核心的付款方式、期限等关键条款也以大段手写内容体现，且手写部分与双方每页落款签字之间留有大段空白空间，此种约定、合同签订方式，明显有违常理。3.无论诉争房屋交易价格是400万元还是500万元，均明显低于经过评估确定的诉争房屋同期市场价格，刘杰称其以合理价格购房的意见，明显罔顾事实。4.刘杰提供的抵押合同、放款300万元的证据不足以证明其向房管局托管账户支付400万元款项的合理来源，且刘杰本人没有正式工作情况下，其未提供充分证据证明其有能力真实购买诉争房屋的情况。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，本院判决如下：确认被告李意超、刘杰二零一八年四月十四日所签北京市存量房买卖合同、二零一八年四月二十三日所签北京市存量房买卖合同（网签合同）、二零一八年五月九日所签北京市存量房买卖合同（自行成交版）均无效。案件受理费38800元，由被告李意超、刘杰各负担19400元（本判决生效之日起七日内交纳）。评估费18100元，由被告李意超、刘杰各负担9050元（本判决生效之日起七日内支付给原告李平），公告费（以实际发生为准）由被告李意超负担（本判决生效之日起七日内支付给原告李平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 长  杨成龙人民陪审员  关广凤人民陪审员  许文焕二〇一九年七月十七日法官 助理  肖彦青书 记 员  高 雅