山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0802民初844号 原告：李帅，男。 委托诉讼代理人：李继伟，男,系原告李帅父亲。 委托诉讼代理人：宋刚，山西瑶峰律师事务所律师。 被告：运城市磐石房地产开发有限公司。 被告：白林，男。 原告李帅与被告运城磐石房地产开发有限公司、白林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李帅及其委托诉讼代理人李继伟、宋刚，被告运城磐石房地产开发有限公司法定代表人郭进泉、被告白林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李帅诉称：通过他人介绍，原告欲在龙磐水郡购房居住，签合同时被告白林告知原告，他在退出被告磐石公司时，与被告磐石公司新法定代表人郭进泉签订有资产债务承担转移协议书，在债权债务分配上将龙磐水郡的20套房抵顶了被告白林为磐石公司的借款，并让原告看了资产债务承担转移协议书和20套房屋的附表。被告白林急于收回房款还债，愿以每平方2000元单价将商品房出售给原告。于是，原告于2016年5月12日与二被告签订了房屋买卖合同。原告购买了被告磐石公司开发的龙磐水郡第一栋××号商品房，建筑面积为117.96平方米，合同标注单价为每平方米3100元，总房价为：365676元，实际交易单价为每平方米2000元，实际总房价为：235920元。原告一次性付清实际交易的总购房款235920元并交付了房屋维修基金7314元，共计243234元，款打到被告白林的账户上。现因二被告之间协调不到位，迟迟不能交房。原告多次催交房屋，二被告一直推诿。现请求判令依法确认原告与二被告之间所签订的商品房买卖合同有效，合同价值24.3234万元，判令二被告履行交房义务；诉讼费由二被告承担。 原告李帅为证实其主张，提交以下证据：1、2016年5月12日商品房买卖合同一份，拟证明原告与运城磐石公司之间的房屋买卖的相关内容。2、收款收据2份，拟证明磐石公司在给原告出具的房款收据和维修基金收据。3、打款凭证一份，拟证明2016年5月12日原告按照被告白林所说的购房款和维修基金打到白林指定的账户上。4、二被告之间签订的资产债务承担转移协议书和20套房屋附表一份，拟证明磐石的两个股东在分家的时候将争议房屋在内的20套房屋分给了白林。5、运城市盐湖区人民法院（2018）晋0802民初421号民事判决书一份、运城市中级人民法院（2018）晋08民终字2751号民事判决书一份，二份判决书证明二被告之间签订的资产债务承担转移协议书是有效的，协议书附表中所指的20套房屋是客观事实，磐石公司是认可的，这20套房屋包括本案争议的房屋龙磐水郡××室。 被告运城市磐石房地产开发有限公司质证意见为：对证据1、2不认可，对证据3真实性无异议，与其无关。对证据4真实性无异议，但没有确定房源。对证据5真实性无异议，与本案无关。 被告白林质证意见为：对原告提交的所有证据真实性无异议，但是证据1购房合同不是我自己私自开的，是我和原公司人员杨晓波、王龙到汇达广场13号磐石公司郭进泉的办公室，郭进泉安排他的人员将20套房屋的合同加盖公章并签字，让我处置，20套房屋的房源表有郭进泉的签字，并说明20套房屋的定价由我定，他以每平3100价格抵顶给我。 被告运城磐石房地产开发有限公司辩称，1、原告说通过他人介绍认识白林，在白林处看到我与白林之间的资产债务承担转移协议书，有20套房子抵给白林。为贪图便宜原告草率与白林签定××商品房买卖合同并交款给白林账上，是极不负责的一宗交易。我们都知道商品房的销售合同要在公司的销售地点签定合同、财务开票、房款进入公司账户的一套程序。商品房销售不是一件手能提拿的物件在大街上就能交易，上诉人不到公司了解房源、证件(五证)等信息，仅凭一纸转移协议和公司无任何关连的人签订合同，其真实性令人怀疑，属自身过错。 2、上诉人买卖合同的房款交款收据，收款人签名并不是我公司的财务人员，我公司没有开具过收据，其收据系白林任法人期间私自留下的收据。 3、白林和我之间的债务承担转移协议已履行完，就不存在抵顶房屋之说。退一步来说，上诉人提到的我与白林之间债务转移协议抵给白林20套房，我和白林的转移协议系个人债务协议，20套房属于公司资产，抵给白林股东并无签字，故抵顶房屋并不生效。更何况公司并没有给白林出具收款收据，公司也没有收到一分房款。故此商品房买卖合同并不成立。 4、原告明确知道市场房价(当时龙磐水郡成交价大概在3100-3500之间)，且和白林以2000元/m2交易，合同上却开具3100元/m2，只贪图便宜而不看此房有无风险，也不到公司了解情况，有故意侵占公司资产之嫌。 5、原告2016年5月12日与白林签定了合同，却于2018年5月份到公司要求交房，我公司根本没有原告的任何购房信息，且此房早已出售。故原告应与白林诉求钱款，与我公司无关。 综合上述，望人民法院判此商品房买卖合同无效，并由原告承担诉讼费用。 被告运城磐石房地产开发有限公司为证实其主张，提交以下证据：1、原白林的会计杨晓波出具的证明一份，拟证明白林所说的20份合同上面的章子是我加盖的名章，其余的都没有盖过章。2、房屋买卖合同一份、收款收据3份，拟证明案中争议的房屋已经卖给了杨振华。 原告李帅质证意见为：对证据1证人作证需要出庭作证，该证据没有效力。对证据2合同真实性无异议，但对其效力认为是无效的，需要注意的是，收款收据与打款小票记录的时间是不一致的，开具的收据与打款时间不吻合，我们怀疑收据是虚开的，我们在2019年元月29日已经向人民法院就该争议房屋提起了诉讼，打款记录是不允许更改的，打款记录时间为2019年2月23日，是在原告方立案之后进行交易的，合同签订的是2019年2月23日，磐石公司开具的收据时间是2019年元月23日，因此说杨振华与被告运城磐石房地产开发有限公司所签订的合同存在虚假合同的可能。因为白林与原告所签的合同在前，被告运城磐石房地产开发有限公司与杨振华所签的合同在后，况且被告运城磐石房地产开发有限公司与杨振华签订合同之时，该套房屋已被盐湖区法院其他案件财产保全查封，被告运城磐石房地产开发有限公司无权对该房屋进行销售。 被告白林质证意见为：对证据1真实性有异议，原件不在，杨晓波也不在。证据内容不完全正确，当时购房合同上已填写了房屋信息并加盖了公司公章，郭进泉审核后加盖了自己的名章。对证据2不清楚。 被告白林辩称：1、原告在起诉状中所诉称的2016年5月12日与答辩人和被告运城磐石房地产开发有限公司(以下简称磐石公司)签订了房屋买卖合同不是事实。事实是被告磐石公司原系答辩人与郭进泉共同经营，双方共同经营磐石公司期间，答辩人曾以个人名义借款用于磐石公司开发的龙磐水郡项目。2015年答辩人退股时，郭进泉同意以磐石公司开发的龙磐水郡住宅房抵顶这部分借款。2015年元月7日，郭进泉与答辩人签订了一份《资产债务承担转移协议书》，对上述事项进行了约定。该协议约定:白林借款1420万元,郭进泉用龙磐水郡20余套房屋抵顶（抵顶的房屋中就含有本案李帅所购买的房屋），同时合同还约定，对抵顶的房屋，磐石公司负责办理合同及各项手续，再不收取任何费用。后原告想在龙磐水郡购买房屋找到答辩人，答辩人便找到郭进泉，协助原告与磐石公司办理了房屋买卖合同，并开具了购房收据。由此可见，原告在诉状中所诉称的房屋买卖合同是原告与被告磐石公司所签订，答辩人并不是该房屋买卖合同的当事人。 2、从上述第一点答辩意见可以看出，本案所涉房屋买卖合同是原告与被告磐石公司所签订，因此，原告所诉请的交房义务依法应由磐石公司承担，与答辩人没有任何关系，因此，原告将答辩人列为本案被告不适格，依法应驳回原告对答辩人的起诉。 综上，答辩人认为原告将答辩人列为本案被告不适格,恳请法庭在查明事实的基础上，依法驳回原告对答辩人的起诉，以维护答辩人的合法权益。 被告白林为证实其主张，提交以下证据：1、我与郭进泉签订的资产债务承担转移协议书和20套房屋附表一份，拟证明我2015年退股时，我以个人名义借款用于磐石公司龙磐水郡项目经营，双方经协商以20套房屋抵顶的事实，原告与磐石公司签订的合同是真实有效的，与我没有关系。2、运城市盐湖区人民法院（2018）晋0802民初421号民事判决书一份、运城市中级人民法院（2018）晋08民终字2751号民事判决书一份，拟证明师雄飞一、二审判决书也依法认定了房屋买卖合同与磐石公司之间签订的房屋买卖合同有效，磐石公司应向原告交房与我无关。 原告李帅质证意见为：对证据的真实性无异议。 被告运城磐石房地产开发有限公司质证意见为：有异议，意见同对原告证据的质证意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的打款凭证一份、原告与被告白林提交的《资产债务承担转移协议书》、运城市盐湖区人民法院（2018）晋0802民初421号民事判决书一份、运城市中级人民法院（2018）晋08民终字2751号民事判决书一份，被告运城磐石房地产开发有限公提交的房屋买卖合同一份、收款收据，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《商品房买卖合同》、购房款及维修基金收据，结合被告白林提交的《资产债务承担转移协议书》及其房屋明细，被告运城磐石房地产开发有限公司法定代表人郭进泉当庭陈述，能够互相印证证明被告运城磐石房地产开发有限公司法定代表人郭进泉将涉案房屋抵顶给被告白林后，被告白林将房屋出售给原告。之后，被告运城磐石房地产开发有限公司与原告签订了《商品房买卖合同》，并向原告出具购房款及维修基金收据，本院予以确认。对被告运城磐石房地产开发有限公司提交的会计杨晓波出具的证明，原告和被告白林均提出异议，且证人未到庭作证，本院不予确认。 经审理查明：诉争房屋位于运城市龙磐水郡小区1号楼××号，系运城磐石房地产开发有限公司开发；2015年9月11日，被告运城磐石房地产开发有限公司取得（2015）晋商房预售运字第019号《山西省商品房预售许可证》，其中包含龙磐水郡小区1号楼房屋。2015年元月7日，被告运城磐石房地产开发有限公司法定代表人郭进泉与被告白林签订了一份《资产债务承担转移协议书》载明：双方在共同经营运城市美汇达房地产开发公司和运城磐石房地产开发有限公司期间，对外有部分融资，现由于白林退出经营，就对外融资借款和财产分配达成如下协议：白林剩余借款1420万元，郭进泉用龙磐水郡小区20余套房屋抵顶（含本案诉争房屋），并负责办理合同及各项手续，再不收取任何费用。嗣后，白林将房屋以243234元（含维修基金7314元）出售给原告李帅。2016年5月12日，原告李帅与被告运城磐石房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》约定：原告李帅购买被告运城磐石房地产开发有限公司开发的运城市龙磐水郡小区××号商品房，房屋建筑面积117.96㎡，每平方米3100元，总金额365676元，维修基金7314元。被告运城磐石房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后10日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。当日，被告向原告出具了两份收据，一份是购房款收据（金额365676元），一份是维修基金收据（金额7314元），当日，原告通过其父亲李继伟的邮政银行账户给被告白林转款243234元。 同时查明：本院在执行申请人运城市鑫磊混凝土搅拌有限公司与被执行人运城磐石房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，于2016年8月22日作出（2016）晋0802执1179号执行裁定书，并于2016年8月25日查封了被告运城磐石房地产开发有限公司龙磐水郡小区××号房屋。2019年2月23日，被告运城磐石房地产开发有限公司又与案外人杨振华签订《商品房买卖合同》，将讼争房屋出卖给杨振华。 还查明：案外人师雄飞与运城磐石房地产开发有限公司、白林房屋买卖合同纠纷一案，经本院审理后，于2018年7月3日作出（2018）晋0802民初421号民事判决书，判决：师雄飞与运城磐石房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效，运城磐石房地产开发有限公司于判决生效后十日内向师雄飞交付房屋，判决书送达后，运城磐石房地产开发有限公司提出上诉，运城市中级人民法院于2018年10月29日作出（2018）晋08民终字2751号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告运城磐石房地产开发有限公司法定代表人郭进泉与被告白林签订《资产债务承担转移协议书》后，将诉争房屋在内的20套房屋抵顶给被告白林，被告白林又将讼争房屋出售给原告李帅,并收取了原告的购房款。被告运城磐石房地产开发有限公司与原告李帅签订了《商品房买卖合同》，出具了购房款及维修基金收据。故原告李帅与被告运城磐石房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，合法有效，被告运城磐石房地产开发有限公司应当及时向原告李帅履行交付房屋的义务。原告主张被告白林承担交付房屋责任，理据不足，本院不予支持。对被告运城磐石房地产开发有限公司称争议的房屋已经卖给了杨振华，该卖房行为发生在人民法院查封之后，买卖行为无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告李帅与被告运城磐石房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告运城磐石房地产开发有限公司向原告李帅交付运城市龙磐水郡小区××号房屋； 三、驳回原告李帅的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4949元，由被告运城磐石房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  王存才 人民陪审员  李 剑 人民陪审员  王军革 二〇一九年七月三日 书 记 员  李 涵