山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初4421号 原告：钱海波，男，1990年11月10日出生，汉族，住山东省郓城县。 被告：济南青年物业管理有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码913701000960831614。 法定代表人：饶进明，执行董事兼总经理。 原告钱海波与被告济南青年物业管理有限公司（以下简称青年物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告钱海波到庭参加诉讼。被告青年物业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 钱海波向本院提出诉讼请求：一、请求青年物业公司退还钱海波押金1000元、租金1980元、水电费5元；二、请求青年物业公司向钱海波支付违约金990元；三、本案案件受理费及其他诉讼费用由青年物业公司承担。事实与理由：2018年3月12日（因笔误时间应为2018年8月12日），钱海波与青年物业公司签订房屋租赁合同，合同约定青年物业公司将其位于济南市历城区xx（以下简称“该房屋”）出租给钱海波，租赁期限为一年，房租990元/月，共计11880元，支付方式为每三个月付一次房租。预交押金1000元，水电费500元。合同还就双方违约责任进行了约定。合同签订后，钱海波按照合同约定向青年物业公司履行合同义务，按期支付押金、水电费和房租。2019年1月26日，钱海波向青年物业公司支付2月14日至5月13日期间三个月的房租2970元。后得知该房屋是青年物业公司从第三人租赁而来。因青年物业公司无法向其出租人缴纳房租，房屋所有人解除与青年物业公司之间的房屋租赁合同，并要求青年物业公司腾房，2019年3月5日，青年物业公司员工陈一通知钱海波需要退房，要求钱海波于2019年3月13日必须搬出该房屋。2019年3月13日钱海波向青年物业公司退还该房屋。钱海波房租付至2019年5月13日，于2019年3月13日退房，青年物业公司应向钱海波退还剩余2个月房租1980元。合同约定钱海波向青年物业公司支付的押金1000元在退房后返还，青年物业公司应当返还。钱海波与青年物业公司多次催讨未果，青年物业公司拒不返还。综上所述，青年物业公司违反合同约定，提前解除合同，应当向钱海波退还租金1980元，押金1000元，并向钱海波支付违约金990元。为维护钱海波合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 青年物业公司缺席，未答辩。 钱海波围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：《2018年8月13日《房屋租赁合同》一份；2018年8月13日至2019年1月26日押金、租金、水电支付明细7份；xx微信群聊天记录11页；与青年物业公司员工陈一聊天记录19页；水、电费明细表一份。因青年物业公司缺席，放弃答辩和质证的权利，本院对钱海波提交的证据审查后，予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定事实如下： 青年物业公司（出租方、甲方）与钱海波（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：房屋坐落于山东省济南市历城区x间，房屋租赁期自2018年8月13日起至2019年8月12日，共计12个月，房屋租金为990元/月，租金总额为11880元，该房屋押金1000元，为保障乙方租赁期间水电正常使用，乙方居住时需支付500元水电预交费；付款方式为押1付3；租赁期满或合同解约后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋以及附属品，甲乙双方应对房屋及附属品进行验收，结清各自应当承担的费用；合同期满或合同解除后，房屋押金扣除乙方应承担的费用（包括但不限于水电煤气费、租金和其他费用）在15个工作日内退还乙方账户，不足部分乙方应及时补足；违约责任：乙方原因导致合同解除或中途擅自退租、转租的，除应按照本合同第六条约定交纳相关手续费办理相关退租手续外，还应支付甲方三个月的房租的违约金，仍不足以抵付给甲方造成损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分；因乙方违约导致其需向甲方支付违约金的，违约金优先从押金中扣除，不足部分由乙方补足。 2018年8月10日，钱海波通过微信转账的形式向陈一（微信名为“x”）支付押金1000元。2018年8月14日，钱海波通过支付宝转账的形式向于若彤支付租金及水电共计1490元。2018年8月15日，钱海波通过支付宝转账的形式向于若彤支付中介费495元。后钱海波为支付租金通过支付宝于2018年9月9日、18日分别向于若彤转账990元、990元，通过支付宝于2018年11月5日、2019年1月26日分别向陈一转账2970元、2970元。至此，钱海波交纳2018年8月13日至2019年5月12日共计9个月的租金。 钱海波主张于若彤、陈一均系青年物业公司的员工，案涉房屋系青年物业公司承租后再次转租给钱海波，2019年3月初，因案涉房屋房主要求收回房屋，青年物业公司员工通知钱海波搬离，钱海波与青年物业公司员工陈一就租金的缴纳、房屋租赁合同的解除、退还房租、押金等问题进行了协商。钱海波提供与青年物业公司员工陈一（微信名为“xx”）的聊天记录以及xx微信聊天群聊天记录为证。钱海波与陈一（微信名为“xx”）的聊天记录内容显示：“2019年1月19日16：11陈：得提前缴纳下房租了2970元，我的支付宝（尾号为3972，陈一），辛苦了。……钱：哥，还没到期好吧。……2019年1月26日13:46陈：没办法呀，领导一直催我，我也不想年后，非得说什么过年的提前收，现在就剩下你一个了，谢谢了，老哥。钱：（支付宝转款截图一张）。陈：好的。……2019年3月7日10:32陈：房东这两天要收房子，你看看是退租还是换房呀。钱：你们给我找到房子了没有？都行。陈：没有那种车位不要钱的呀。钱：那咋办，我研究下合同，看怎么解除。陈：嗯嗯。……2019年3月7日17:52钱：你把3月15日到5月15日的房租退我。陈：可以，退您两个月房租和押金。钱：那你得让我住到三月底我搬到另一个房子。陈：最晚15号，再晚房东也要收了，已经和房东解约了……”。微信群“xx群成员显示：xx、xx、xx、xx）聊天记录主要显示：青年物业公司员工（微信名为xx）在微信群“xx”内发送水电结余情况，截至2019年3月11日，钱海波水电结余5元；2019年3月13日，钱海波搬离案涉房屋，并通过微信群告知青年物业公司员工，要求清点检查房屋。 钱海波搬离房屋之后，原、被告双方未对租金、水电费、物业费、煤气费、押金等进行结算，亦无对房屋物品进行清点确认。钱海波为主张青年物业公司退还押金1000元、租金1980元、水电费5元及违约金990元，于2019年5月20日诉至本院，本院于同日受理。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担违约责任。按照房屋租赁合同约定，房屋租赁期自2018年8月13日起至2019年8月12日，青年物业公司履行了交付房屋的义务,钱海波向陈一、于若彤支付房屋押金1000元和2018年8月13日至2019年5月12日期间的租金，钱海波主张陈一、于若彤系青年物业公司员工，且在合同履行过程中青年物业公司因自身原因无法继续履行合同，要求钱海波于2019年3月15日前搬离案涉房屋的行为构成违约。钱海波为证明自己的主张提供房屋租赁合同、微信聊天和转账记录予以证实。青年物业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，也未提供相反的证据予以反驳，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应承担不利的法律后果。钱海波于2019年3月13日搬离案涉房屋，其要求退还自搬离之日至2019年5月12日两个月的房租共计1980元，于法有据，本院予以支持。根据房屋租赁合同约定：合同期满或合同解除后，房屋押金扣除乙方应承担的费用（包括但不限于水电煤气费、租金和其他费用）在15个工作日内退还乙方账户，不足部分乙方应及时补足。青年物业公司未提供证据证明有应予扣除费用，理应退还押金，故钱海波要求青年物业公司要求退还押金1000元的诉讼请求，本院予以支持。关于水电费，钱海波预交500元，根据青年物业公司员工发送的水电结余通知，截至2019年3月11日，钱海波水电费结余5元，钱海波于2019年3月13日下午搬离，双方未对水电费情况再次结算，故钱海波要求青年物业公司退还水电费5元，无事实和法律依据，本院不予支持。因青年物业公司构成违约，应承担相应的违约责任。钱海波认为青年物业公司无法继续履行合同，造成钱海波仓促另寻住处，造成损失，主张青年物业公司支付违约金990元，但未提供证据证明其实际损失数额，案涉房屋租赁合同也未对青年物业公司提前解约的违约责任作出约定，故本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定青年物业公司支付钱海波违约金500元。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限济南青年物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还钱海波租金1980元； 二、限济南青年物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还钱海波押金1000元； 三、限济南青年物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付钱海波违约金500元； 四、驳回钱海波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由济南青年物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 杨 华 二〇一九年七月十九日 书记员 李美霞