贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2403号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师，证号：01011810213285。 上诉人（原审原告）：陈萧楠，女，汉族，1990年12月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈雄，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201710691943。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）因与上诉人陈萧楠商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决的判项内容。 陈萧楠上诉请求，撤销一审判决，改判：一、被上诉人招商商置公司立即为上诉人办理位于毕节市××区招商花园城××号商品房的不动产产权转移登记，并将转移登记的有关文书交付上诉人。二、被上诉人招商商置公司立即支付上诉人逾期办证违约金，违约金以上诉人已付总房款441715.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%的标准，从2016年6月30日起计算至被上诉人招商商置公司将涉案商品房转移登记的有关文书交付上诉人之日止。三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人对一审判决关于上诉人委托被上诉人代为办理案涉房屋权属转移登记的事实认定无异议，但需要强调的是，上诉人委托被上诉人代为办理房屋转移登记的真实意思表示，不仅仅是委托被上诉人代为申请办理转移登记，被上诉人还应将代理成果之房屋转移登记的有关文书交付上诉人。一审判决认定被上诉人无须将案涉房屋转移登记的有关文书交付上诉人，无事实依据。2.被上诉人应于2016年6月30日前取得案涉商品房的所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付上诉人。但时至今日，被上诉人也仅仅只取得案涉商品房的初始登记的合同义务，并未履行将案涉商品房转移登记的有关文书交付上诉人的合同义务。根据被上诉人提交的证据来看，本案是被上诉人在具备办理转移登记的条件下，拖延办理转移登记时间。被上诉人未按合同约定的时间为上诉人办理权属转移登记并交付转移登记有关文书的行为已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。鉴于上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》对逾期办证违约金没有明确约定，被上诉人应当按照上诉人已付房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计付逾期交付商品房权属转移登记的有关文书的违约责任至实际将房屋转移登记的有关文书交付上诉人之日止。3.被上诉人在一审过程中提交的证据即2015年12月16日向上诉人邮寄的《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，该邮寄单上既没有上诉人的签字，也没有他人代上诉人签收的签字内容，因此，不能据此认定被上诉人实际向上诉人尽到了通知义务，一审判决据此认定被上诉人履行了通知义务，无事实依据。 针对招商商置公司的上诉，陈萧楠的答辩意见与其上诉意见一致。 针对陈萧楠的上诉，招商商置公司答辩称：案涉房屋已于2018年7月12日完成幢首登，故违约金应计算截止至2018年7月12日。其余答辩意见同上诉意见。 陈萧楠一审诉讼请求：1.被告立即为原告办理位于毕节市××区招商花园城××号商品房的不动产权证书并交付原告；2.被告立即支付逾期办证违约金暂计:10000.00元,具体金额从2016年6月30日起以原告已付总房款441715.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率的130%的标准，计算至被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司将涉案商品房转移登记的有关文书交付原告之日止;3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定:原告购买由被告开发的位于毕节××南部新区项目名称为“招商花园城”的商品房，该商品房系招商花园城第E5幢22层2号房屋，房屋总房价为441715元。被告承诺于2016年6月30日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付原告。合同签订后，原告依约将涉案商品房的购房款以首付款及银行按揭的方式足额支付给被告，以及办理房屋转移登记的相关费用支付给被告，被告均向原告出具了对应的收款收据并交执于原告。但被告至今也没有为原告办理房屋权属转移登记，原告曾多次催促被告为原告办理相关权利证书未果。原告认为,依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法、有效，对双方当事人均具有约束力。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定,本案中，原、被告双方已对被告办理商品房转移登记的时间进行明确约定，故被告招商投资公司未按合同约定的时间为原告办理权属转移登记的行为已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。鉴于原告与被告签订的《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的计算没有明确的约定，根据前述法律规定，被告招商投资公司应当按照原告已付房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计付逾期交付商品房权属转移登记的有关文书的违约责任至实际将所有权转移登记的有关文书之日止期间的违约金。 一审认定事实如下：2014年3月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买由被告开发建设的毕节市南部新区招商花园城××号2号房屋，房屋总房价为441715.00元。被告承诺于2016年6月30日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第3条约定：1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。第6.4条约定，买受人确认本合同上所填写联系电话、联系地址等内容的真实性、准确性，若该地址不准确或买受人变更联系地址未以书面形式告知出卖人的，则由买受人承担相关责任。合同及补充协议签订后，原告通过自筹首付款以及银行按揭贷款的方式向被告支付全部购房款。2015年12月16日，被告向原告邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，缴费通知单载明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用。该缴款通知单列明了需缴纳契税、公共维修基金、产权登记费、土地使用证费、印花税等相关费用计算明细，并注明原告在收房时须带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料，原告在收楼意见书上签字确认。2015年12月17日，涉案房屋取得竣工验收合格证书。2016年1月14日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书。2016年2月16日，原告依照缴费通知单上载明的金额向被告缴纳了公共维修基金、产权登记费、土地证费、契税等费用。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”，而原告在2016年2月16日已将公共维修基金、产权登记费、土地证费、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取相关费用并出具相应收据的行为，可以视为原、被告双方重新达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，予以支持。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但需履行使涉案商品房达到办理权属转移登记条件的义务，并且应通知原告提交办理涉案商品房转移登记的有关资料及缴纳相关税费。被告已于2016年1月14日取得涉案房屋所在楼盘商品房备案证明书，且于2015年12月16日向原告邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》时，已在缴费通知单中载明：我司（被告）为方便你（原告）收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用。该缴款通知单列明了需缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明原告在收房时须携带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。而原告于2016年2月16日依照缴费通知单上载明的金额向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证费、契税等费用。虽然被告通知原告缴纳相关税费的时间早于其取得涉案房屋所在楼盘商品房备案证明书的时间，但是被告取得涉案房屋商品房备案证明书的时间（2016年1月14日）并未超过《商品房买卖合同》约定的2016年6月30日，且原告已按照被告的要求于2016年2月16日缴纳相关税费。故被告已在合同约定的2016年6月30日前取得商品房备案证明书并通知原告缴纳相关税费和提交资料。因此，被告并不存在逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约行为，不应当向原告支付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决生效之日起九十日内为原告陈萧楠办理毕节市南部新区招商花园城××号2号房屋的不动产权证书；二、驳回原告陈萧楠的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本案审理过程中，上诉人招商商置公司向本院提交证据：黔（2019）毕节市不动产权第0008315号不动产权证，证明：上诉人招商商置公司已于2019年2月1日为上诉人陈萧楠办理取得案涉商品房的不动产权证。 上诉人陈萧楠质证认为：对证据三性无异议，对证明目的亦无异议，但该证据证明上诉人招商商置公司怠于办理商品房权属转移登记的事实，故本案违约金应自合同约定之日计算至2019年2月1日。 本院认为，上诉人招商商置公司提交的证据符合证据三性，予以采信。 本院经审理查明：上诉人招商商置公司于2018年7月12日办理取得案涉商品房所在招商花园E区5幢的不动产权证书（大证），于2019年2月1日为上诉人陈萧楠办理取得案涉招商花园城第E5幢22层2号商品房的不动产权证（小证）。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为：本案二审焦点是：1.上诉人招商商置公司应否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约责任如何认定；2.一审判令上诉人招商商置公司限期办理不动产权证书是否得当。 关于上诉人招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约责任如何认定的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人招商商置公司应当在2016年6月30日前取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。上述内容即是双方就协助办证义务的具体约定。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人招商商置公司已代为收取买受人缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。上诉人招商商置公司关于双方未建立委托合同关系、其收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 依据合同约定，上诉人招商商置公司应当限期办理商品房初始登记，并限期向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人招商商置公司再向买受人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知买受人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。买受人据此得以向上诉人招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人招商商置公司代为办理转移登记。案涉《商品房买卖合同》于2014年3月31日签订，彼时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理商品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成房屋初始登记、取得不动产权证书即幢首登为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。鉴于此，上诉人招商商置公司是否履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，应结合招商商置公司取得商品房备案证明的时间以及其完成对该事项的披露时间予以认定。在案证据显示，上诉人招商商置公司于2016年1月14日取得商品房备案证明书，但其所举证据不足以证明其已尽到通知义务，理由如下：上诉人招商商置公司主张已通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式向买受人履行了通知义务，即便依上诉人招商商置公司所言，买受人在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，自然也一并收到附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，但《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》系上诉人招商商置公司为告知买受人房屋收费标准和明细，以及办理收房所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露上诉人招商商置公司已取得合同约定的商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记条件等相关内容，故不能以上诉人招商商置公司向买受人送达缴费通知认定上诉人招商商置公司履行完毕合同约定的文书交付义务。但根据上诉人招商商置公司一审提交的注明邮寄内容为“办理产权证的告知函”的邮政快递单和《关于办理房屋不动产权证的告知书》，能够证明上诉人招商商置公司于2018年8月23日按照上诉人陈萧楠在《商品房买卖合同》中预留的地址和联系方式，向上诉人陈萧楠邮寄送达了办证通知的事实，故本院认定上诉人招商商置公司于2018年8月23日向上诉人陈萧楠尽到通知义务。据此，上诉人招商商置公司应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任期间为2016年7月1日至2018年8月23日。因双方对逾期交付文书超过180个工作日的违约责任未进行约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，上诉人招商商置公司应以上诉人陈萧楠已付购房款441715.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付上诉人陈萧楠2016年7月1日至2018年8月23日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。 关于一审判令上诉人招商商置公司限期办理不动产权证书是否得当的问题。因上诉人招商商置公司已为上诉人陈萧楠办理取得案涉商品房转移登记即不动产权证，一审判决上诉人招商商置公司限期90日内办证已无事实依据，故予以撤销。 综上所述，上诉人招商商置公司、上诉人陈萧楠的上诉请求部分成立，对该部分予以支持，对其无理部分，予以驳回。一审判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初423号民事判决； 二、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，以上诉人陈萧楠已付购房款441715.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付上诉人陈萧楠2016年7月1日至2018年8月23日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金； 三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求； 四、驳回上诉人陈萧楠的其他上诉请求。 一审案件受理费25元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担20元，上诉人陈萧楠负担5元；二审案件受理费100元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担90元，上诉人陈萧楠负担10元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年七月四日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 何曼青