福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0105民初420号 原告：名城地产（福建）有限公司，住所地福州开发区科技园区快安大道创新楼**（自贸试验区内），统一社会信用代码913501057593737346。 法定代表人：俞凯，董事长。 委托诉讼代理人：史丽丽，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈淑芳，女，该公司员工。 被告：吴新春，男，1972年3月1日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被告：廖冬金，女，1971年1月29日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告名城地产（福建）有限公司（以下简称名城公司）与被告吴新春、廖冬金商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告名城公司的委托诉讼代理人史丽丽、陈淑芳到庭参加诉讼，被告吴新春、廖冬金经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 名城公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除名城公司与吴新春、廖冬金签署的《商品房买卖合同》（合同号：ＦＺ1505ＸＪ018219）；2.判令吴新春、廖冬金于合同解除之日起5日内将坐落于福州市马尾区马尾镇魁岐路68号名城港湾×××单元商品房腾空并返还给名城公司；3.判令吴新春、廖冬金向名城公司支付违约金324292.4元；4.判令吴新春、廖冬金偿还名城公司代垫的全部按揭款项（代垫款项仍在不断增加，暂计至2018年12月，名城公司已代垫按揭款为126546.07元）；5.本案的诉讼费、保全费由吴新春、廖冬金承担。事实和理由：吴新春、廖冬金于2015年5月15日与名城公司签订《商品房买卖合同》（合同号：ＦＺ1505ＸＪ018219），吴新春、廖冬金以按揭方式购买名城公司开发的位于福州市马尾区的房产（以下简称案涉房产），房产总价款为1621462元。吴新春、廖冬金向名城公司支付首付款491462元后，以银行按揭贷款方式向名城公司支付了购房款余额1130000元整。吴新春、廖冬金于2015年8月28日与中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建分行）签署《个人住房借款合同》，向建行福建分行贷款1130000元整，同时名城公司作为吴新春、廖冬金的保证人。然而，因吴新春、廖冬金未按照合同约定按期向建行福建分行偿还借款，截止2018年12月，建行福建分行已扣划名城公司保证金共计126546.07元，且该金额仍在不断增加。根据双方签署的《商品房买卖合同》附件六第二条第三款第七项约定“买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房款总额为基数，并按购房款总额20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭款付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”因此，名城公司有权单方面解除合同并要求吴新春、廖冬金承担违约责任。综上所述，为维护名城公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求法院判如所请。 吴新春、廖冬金未作答辩。 名城公司围绕诉讼请求依法提交了证据，吴新春、廖冬金经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。经审查，名城公司提交的《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、《销售不动产统一发票》、中国建设银行股份有限公司福建省分行扣款凭证、《催款函》、《通知》、寄件面单及寄件回执等证据，客观真实、合法有效，与本案具有关联性，本院均予以确认并在卷佐证。 根据名城公司陈述和经审查确认的证据，本院依法认定事实如下：2015年3月13日，为购买案涉房产，吴新春、廖冬金向名城公司交纳定金20000元，名城公司向吴新春、廖冬金开具一张发票。2015年5月13日，吴新春、廖冬金向名城公司交纳购房款471462元，名城公司再次开具一张发票。2015年5月15日，名城公司与吴新春、廖冬金签订《商品房买卖合同》（合同编号:FZ1505XJ018219），其中第三条约定，吴新春、廖冬金向名城公司购买的房产为福州市马尾区马尾镇魁岐路68号名城港湾×××单元，建筑面积130.01平方米；第四条约定，该商品房价款按建筑面积计算，每平方米12471.83元，总价1621462元；第六条约定，吴新春、廖冬金于2015年5月15日前支付定金100000元、房款391462元，于2015年7月14日前付商业贷款1130000元；第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”附件六《合同补充协议》约定：“买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款项金额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房款总额为基数，并按购房款总额20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用……” 2015年8月28日，吴新春、廖冬金作为借款人，名城公司作为保证人与建设银行福建分行签订《个人住房借款合同》，并将案涉房产抵押给建设银行福建分行。其中，借款本金为1130000元，借款期限从2015年9月25日起至2035年9月25日止。第十二条第一款约定：“保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。”;第三十一条第二款第一项约定：“……借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%……”；第三十四条第三款约定：“借款人选择以下第壹种还款方式归还本息。（壹）采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额约为人民币7709.44元。……” 2017年3月31日至2018年12月28日，因吴新春、廖冬金未按合同约定按期向银行偿还借款，建设银行福建分行自名城公司保证金账户扣划保证金共计126546.07元。2018年9月5日，名城公司通过《商品房买卖合同》约定的地址和案涉房产地址向吴新春、廖冬金邮寄《催款通知函》，要求及时支付所欠购房款，因无法送达，该邮件于2018年9月15日退回。2018年11月29日，名城公司分别通过户籍地址、案涉房产地址、《商品房买卖合同》约定的地址及其他地址向吴新春、廖冬金邮寄《通知》，要求解除《商品房买卖合同》并支付违约金，因无法送达，上述邮件分别于2018年12月1日、12月2日及12月4日被退回。 另查明，案涉房产双方未办理交房手续。 本院认为，名城公司与吴新春、廖冬金在2015年5月15日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的各项义务。吴新春、廖冬金未依约支付商业贷款，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定和《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》的约定，名城公司请求解除《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。由于名城公司并未向吴新春、廖冬金交房，故名城公司要求吴新春、廖冬金腾空案涉房屋并予以返还，不符合客观事实，本院不予支持。 关于违约金。违约金虽然具有惩罚性质，但应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。具体到本案，吴新春、廖冬金已依约偿还贷款一年多，2015年以来案涉房产所在区域的房地产价格已出现较大幅度上涨，在此情况下，名城公司再主张按购房总价款的20%支付违约金，有违公平原则，故本院酌情调整违约金为100000元。名城公司作为保证人，已代吴新春、廖冬金偿还贷款126546.07元，并仍可能产生新的款项，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，名城公司要求吴新春、廖冬金偿还代垫的全部按揭款项（暂计至2018年12月为126546.07元），本院予以支持。吴新春、廖冬金经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告名城地产（福建）有限公司与被告吴新春、廖冬金于2015年5月15日签订的《商品房买卖合同》（合同号：FZ1505XJ018219）； 二、被告吴新春、廖冬金应于本判决生效之日起十日内向原告名城地产（福建）有限公司支付违约金100000元； 三、被告吴新春、廖冬金应于本判决生效之日起十日内向原告名城地产（福建）有限公司偿还代垫的全部按揭款项[暂计至2018年12月为126546.07元，最终以原告名城地产（福建）有限公司实际垫付的数额为准]； 四、驳回原告名城地产（福建）有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19393.15元，财产保全申请费5000元，由被告吴新春、廖冬金负担。被告吴新春、廖冬金负担的诉讼费合计24393.15元，应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款的规定强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  丁建旺 人民陪审员  刘 颖 人民陪审员  林财能 二〇一九年七月十七日 书 记 员  朱艳楠 附：本判决引用的有关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。