江苏省阜宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0923民初1020号 原告：王宝清，男，1969年1月11日出生，汉族，居民，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：朱清祥，阜宁县阜城工业园区法律服务所法律工作者。 被告：阜宁县畅建生态猪养殖场，住所地阜宁县三灶镇同心村****。 投资人：徐建。 委托诉讼代理人：陈乃龙，阜宁县阜城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李建飞，阜宁县阜城法律服务所法律工作者。 原告王宝清与被告阜宁县畅建生态猪养殖场（以下简称畅建养殖场）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月29日作出（2018）苏0923民初3214号民事判决。王宝清不服该判决，向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉。江苏省盐城市中级人民法院于2019年1月16日作出（2018）苏09民终4967号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王宝清的委托诉讼代理人朱清祥、被告畅建养殖场的委托诉讼代理人陈乃龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王宝清向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2016年10月28日签订的畅建养殖场租赁合同；2.判决被告赔偿原告投入猪场改建费用43.7万元，被告返还原告提前交纳的2018年度租金11.6万元（7个月），被告赔偿阻止原告卖成品猪的经济损失12.88万元，合计68.18万元；3.判决被告退还原告租赁合同押金10万元；4.判决被告承担租赁合同违约金20万元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2016年10月28日与被告单位负责人徐建签订畅建养殖场的租赁合同，合同中明确了双方权利和义务，其中约定原告在正常生产、经营中被告不得干涉。租赁合同签订后，原告按照合同约定履行，按时将2017年度20万元租金交付被告，2018年度租金20万元于2017年12月28日提前交付给被告，并且向被告交付租赁合同押金10万元。原告在租赁期间分别对畅建养殖场部分猪圈及化粪池等设施进行修理和改建，共投入改建费用43.7万元。原告在生产经营过程中，被告单位负责人徐建父亲徐为兆多次用车辆塞阻养殖场大门，阻挠原告的正常经营，在猪价最高的时候不让原告卖猪，原告多次报警无果。后原告只得于2018年3月2日向法院提起排除妨碍诉讼，经一二审法院处理依法作出判决。被告造成原告卖猪损失12.88万元。因被告是私人个体企业，家庭成员参与阻止原告生产经营，使原告无法继续租赁畅建养殖场。另被告养殖场距离居民区较近，养殖场污水、粪便无法处理，不符合阜宁县人民政府2016年43号文件规定的环保要求。请求法院支持原告诉讼请求。 被告畅建养殖场辩称，原告诉称与事实不符，原被告签订租赁合同后徐建即去上海打工，该合同履行一年多期间，原告将第二年租金是通过微信的方式转账给徐建的，原被告双方没有见过面，被告根本就没有任何违约行为。因此，被告要求继续履行合同并要求原告给付2019年租金，如原告执意要求解除合同，应当承担违约金。 原告王宝清为证明自己的诉讼主张提供的证据及被告畅建养殖场的质证意见： 证据1.原、被告在2016年10月28日签订的租赁合同1份。证明：（1）原告按租赁合同条款履行，按时交纳了2017年租金20万元、2018年租金20万元，并向被告交纳租赁保证金10万元。（2）被告未能按合同条款履行，被告违背合同第3条第5款规定，“乙方正常生产中甲方不得干涉，不得以任何方式对外从事以养猪名义损害乙方利益，造成后果由甲方负责，并负责赔偿”，而且在原告租赁期间，被告负责人徐建的父亲与原告因经营多次发生纠纷，经公安、司法、法院协调处理，使原告无法按租赁合同履行，所以原告要求解除合同。（3）被告未有按合同第5条第4款约定与原告履行，在2017年3月31日前协助乙方养殖场外租用12-15亩地用于污水处理氧化塘。被告未有按合同约定为原告租赁到猪场外围15亩土地为污水氧化塘，被告的猪场无法达到环保要求，污水无法处理，目前县城周边养殖环保不达标全部关闭，被告猪场环保不达标无法养殖。（4）租赁合同约定了双方违约责任。 证据2.被告个人独资企业猪场营业执照，动物防疫条件合格证，证明“三性”无异议。 证据3.被告收到原告2017年、2018年两年租金40万元及合同保证金10万元的收条，和银行汇款凭证。证明原告按时交纳租金和保证金没有违约。 证据4.2018年1月20日协议书1份，证明在原告租赁经营中，被告单位负责人父亲徐为兆与原告因经营中发生纠纷，经三灶派出所和法律服务所处理，双方达成协议。 证据5.2018年1月20日三灶派出所接警记录，证明被告负责人父亲徐为兆与原告在经营期间发生纠纷报警处理，反映被告不让原告经营，造成违约是被告。 证据6.2018年3月1日三灶派出所接警记录，证明被告负责人父亲徐为兆及亲戚不让原告卖猪发生纠纷，报警协调处理，也反映被告影响原告正常经营。 证据7.2018年4月10日阜宁县人民法院（2018）苏0923民初1069号民事判决书1份，2018年8月9日盐城市中级人民法院（2018）苏09民终2635号民事判决书1份，证明原告于2018年3月9日向阜宁县人民法院起诉被告单位负责人父亲徐为兆排除妨碍纠纷一案，经法院依法审理，作出判决，判决徐为兆不得阻挠原告出售商品猪运出阜宁县畅建生态猪养殖场，盐城市中级人民法院对徐为兆提起上诉进行依法判决，维持一审判决。更证明原告在租赁经营期间被告经常干涉阻扰原告经营，因此原告无法履行租赁合同，双方矛盾尖锐，原告要求解除租赁合同，是因被告多次不让原告经营所发生的纠纷经过。 证据8.照片一组，证明原告在租赁合同期间对被告养殖场猪圈进行了部分改造和新建了化粪池，投入的资金为43.7万元；另证明被告养殖场离居民区仅有100米左右，直接影响到居民生活和环境卫生；还证明被告在原告养殖场大门用车堵住，不让原告将养猪的饲料运进大门及肥猪出卖运出大门的事实。主要证明被告单位负责人父亲徐为兆及家人用车阻挠原告经营和卖猪的事实，更进一步证明被告的行为使原告无法租赁养殖经营。 证据9.原告在租赁期间投资清单，证明原告所投资资金（猪圈修复扩建资金43.7万元），要求被告返还。 证据10.2016年11月7日阜宁县人民政府(阜政发43号)文件《畜禽养殖禁止区、限养区划定方案的通知》，证明阜宁县人民政府对阜宁县境内禁止限养区划定，原告承租被告养猪场靠居民区，而且没有污水处理池排污，所以原告无法处理养猪场污水，目前环保是小康社会建设重中之重的事，原告要求解除合同。 证据11.2018年5月3日动物检疫合格证明，证明原告起诉徐建父亲徐为兆排除妨碍上诉至盐城市中级人民法院审理时，被告才让原告于2018年5月30日将368头肥猪卖掉的事实，造成原告卖猪的损失差价每头350元，合计损失12.88万元。 被告畅建养殖场的质证意见： 对证据1真实性无异议，但对关联性有异议；对租金、押金无异议，并不能证明被告违约，被告并未阻止原告正常经营，被告已经按合同约定履行污水处理的土地问题。环保不达标关闭猪场没有这个事实，原告应提供环保部门责令关闭的证据。 对证据2充分说明了被告猪场在三灶镇党委和阜宁县人民政府的大力支持下，具有合法手续的企业，同时该证据也证明了该养猪场属于徐建所有，与徐为兆无关，徐为兆的任何行为不能代表徐建。 对证据3的真实性无异议，被告收到原告2017年、2018年两年租金40万元及合同保证金10万元的收条，和银行汇款凭证是事实，但这一事实充分说明了原被告是在按约履行。2018年的租金是在2017年12月28日支付给被告的，根据原告在诉状中所述，在2017年5、6月就已经发生纠纷，原告仍然按约定提前支付租金不符合常理，也就是说在此之前被告没有任何违约行为。关于10万元的保证金，根据合同保证金的约定在2025年抵冲租金，被告不应退还原告。 对证据4真实性无异议，但对证明目的有异议，该协议明确是因介绍用工等事项发生的纠纷，与原、被告之间的租赁合同无关，并且与原告签订协议的是徐为兆并非被告，因为原告与徐为兆之间有口头约定介绍用工的事情，原告与他人发生的纠纷与被告无关。 对证据5真实性无异议，但对关联性、证明目的有异议，该证据与徐建无关。经警方处理，双方满意达成协议，这仅是原告与徐为兆在派出所达成协议，协议内容是徐为兆为原告打工清理猪场垃圾的工资，由于原告没有及时支付工资，从而导致徐为兆和猪场发生纠纷。 对证据6真实性无异议，关联性有异议，该证据与被告无关。经警方处理，双方满意达成协议，与合同的正常履行没有关系。 对证据7真实性无异议，但对原告证明目的有异议，并且该判决与被告无关，是与被告负责人的父亲之间因其他纠纷而产生的矛盾，并不影响原、被告之间合同的正常履行。 对证据8“三性”均有异议，该照片拍摄时间及地点均没有任何文字记载，不能作为证据使用。对于原告在证据8中提出的环保及扩建问题，在原被告签订合同时约定了环保由原告自己负责，对于扩建猪场费用原告是在征得被告同意后进行扩建，但是扩建费用均由原告自己负担，在租赁期满后，原告是要负责将被告的猪场进行恢复原状，那么原告要求解除合同需自行承担扩建费用还要将原告的猪场恢复原状，而至今被告猪场内外被原告损坏后一直没有恢复导致被告的损失约30多万元。 对证据9与被告没有任何关系，不予认可。 对证据10真实性没有异议，但对证明的目的有异议，该份证据是阜宁县人民政府颁发的文件，而被告的猪场并非在该份文件内容中所讲的限养区内。 对证据11与本案没有任何关联性，仅仅是徐为兆的个人行为，与被告无关。 被告畅建养殖场未有举证。 本院出示了本院调查三灶镇有关负责人调查笔录，主要内容是：该养殖场范围属于限养区，不属于禁养区，规模不得扩大，不得改扩建，但并没有要求拆迁，仅是要求整改。 原告王宝清的质证意见：对该谈话事实没有到场调查，被告养殖场直接影响到居民生活，谈话内容不实。 被告畅建养殖场的质证意见：无异议，该猪场距离居民区比较远，且污水处理及排放是原告的事情，被告只是协助处理。 本院出示了2019年6月14日在被告畅建养殖场门前拍摄的照片三张，分别显示：猪场门前停放一集装箱，门上贴有“猪场出租或转让159××××9356”。 原告王宝清的质证意见：真实性无异议，猪场门前停放的集装箱和出租、转让号码均是徐建所为。 被告畅建养殖场的质证意见：真实性无异议，被告不知道集装箱是谁何时放的，出租、转让号码不是徐建的，也不是徐为兆的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告畅建养殖场于2012年4月20日取得个人独资企业营业执照，投资人为徐建。徐为兆是徐建的父亲。2016年10月28日，畅建养殖场作为甲方与王宝清作为乙方签订《租赁合同》1份，合同约定：租赁期限十年，从2016年12月28日至2026年12月28日止；每年租赁费20万元，先付后租；合同签订后，即付租赁保证金10万元，然后再付租赁费20万元；租赁期内乙方投入基建，指固定资产，如水泥地坪等，不可拆除。机器设备，如粉碎机、产床、保胎栏、树脂漏缝板等，归乙方所有；乙方正常生产中甲方不得干涉，不得以任何方式对外从事以养殖场名义损害乙方，造成一切后果由甲方负责，并负赔偿责任；甲方无条件配合乙方在环保、卫生监督、政府及当地村民关系等方面协调与沟通工作，以利于乙方正常生产经营；甲方在合同期内如不承租给乙方违约金20万元，乙方违约合同承担甲方违约金20万元；乙方在承包期内所有正常维修由乙方承担，改扩建工程费用由乙方自付，合同期满后不得拆毁，归甲方所有。合同签订后，原告王宝清按约支付了保证金10万元及2017年度和2018年度的租金各20万元。原告王宝清对畅建养殖场猪圈进行了改造。 2017年5月份开始，徐为兆与原告王宝清发生纠纷，徐为兆用车辆堵塞养殖场大门，阻挠王宝清将商品猪运出养殖场出售。2018年1月20日双方再次发生纠纷，经三灶派出所、三灶法律服务所调解，王宝清与徐为兆达成协议，主要内容为：一、2018年1月20日前，徐为兆为王宝清介绍用工和其他各项工作，王宝清一次性补偿徐为兆人民币壹万伍仟元整，以前相关事项再无纠葛；二、自2018年1月20日以后如王宝清委托徐为兆办理有关事宜，需订立书面合同，以书面合同为准，口头协议无效；三、今后王宝清生产、销售、经营用工自主，不受徐为兆干扰阻扰。2018年3月1日，原告王宝清因卖猪受阻又一次报警处理。王宝清于2018年3月9日向本院提起诉讼，要求判令徐为兆不得阻止王宝清将商品猪运出养殖场。徐为兆辩称，其阻碍王宝清将猪运出养猪场是因为王宝清对畅建养殖场存在预期违约的行为，行使不安抗辩权。本院经审理，于2018年4月10日作出(2018)苏0923民初1069号民事判决：徐为兆不得阻挠原告王宝清因出售商品猪将商品猪运出畅建养殖场。徐为兆不服该判决，向盐城市中级人民法院提起上诉。盐城市中级人民法院经审理，于2018年8月9日作出（2018）苏09民终2635号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年5月30日后原告王宝清未再经营。 2019年6月14日本院实地查看畅建养殖场，发现一集装箱横放在养殖场门口，养殖场大门上贴有“猪场出租或转让159××××9356”，该号码为徐建叔叔徐为道的手机号码。 另查明，2016年11月7日，阜宁县人民政府出台阜政发【2016】43号文件《阜宁县畜禽养殖禁养区、限养区划定方案》，其中关于禁养区的区域划分有：县城建成区范围内，建制镇区（街道、社区）、农村小集镇、农民集居点及周边500米范围内；在禁养区内不得新建、扩建、改建畜禽养殖场所；现有规模畜禽养殖场，在各镇区（街道、社区）制定辖区养殖发展布局规划，5年内逐步关停或转迁。目前继续生产的必须建设与饲养规模相配套的达标粪池处理设施，对不达要求的限期整改，达标后方可继续生产，否则依法查处。在限养区内严格控制畜禽养殖规模，实行减量提质工程，养殖聚集地区要引导散、小规模养殖逐步退出，适当发展规模设施先进、标准化程度高的规模养殖。各镇区（街道、社区）根据以上原则和划区要求划定辖区内畜禽禁养区、限养区和适养区具体区域范围，报县政府审核确认，统一对外公布。本院向阜宁县三灶镇相关人员了解，涉案养殖场被三灶镇政府划定为限养区，在限养区内养殖场不得改扩建，没有要求拆迁，仅是要求进行整改，建设干湿分离池。原、被告均陈述没有收到三灶镇政府要求整改的通知。 在本案诉讼中，原告王宝清未有提交改建养殖场费用及因卖猪受阻造成其损失具体金额的相关证据，提供了自制的改建项目清单计43.7万元。 本院认为，本案的争议焦点为：1.被告畅建养殖场与原告王宝清是否存在违约行为致租赁合同无法履行？2.被告畅建养殖场是否存在环保不达标情形，致使租赁合同无法履行？3.原告王宝清主张的损失依据是否充分？ 依法成立的合同受法律保护。原告王宝清与被告畅建养殖场签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依照合同约定履行自己的义务。依照规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 （一）关于被告畅建养殖场与原告王宝清是否存在违约行为致租赁合同无法履行的问题 在原告经营过程中，被告单位投资人徐建的父亲徐为兆多次动用车辆堵塞养殖场大门，阻扰原告正常经营，原告多次报警处理。在原告王宝清诉徐为兆排除妨碍纠纷案件中，徐为兆抗辩堵塞大门的理由是因为王宝清对养殖场存在预期违约行为，其行使不安抗辩权。尽管徐建辩解其一直在上海打工，其父亲行为是个人行为，不代表畅建养殖场的行为。但鉴于被告单位为徐建投资的个人独资企业，徐为兆一直以保护养殖场的利益为由，多次阻塞养殖场大门，阻挠原告正常的经营活动，对此徐建应当知晓且有能力制止，而未予制止和纠正，对照合同约定，被告怠于履行配合协调与沟通义务，不利于原告正常生产经营，而使原告的合同目的不能实现。在本案审理过程中，本院现场查看养殖场门前横放一集装箱拦在门口，机械车辆等无法进出，门上贴有“猪场出租或转让”及手机号码，虽然手机号码机主是徐建叔叔徐为道，不是徐建本人，但作为畅建养殖场的投资人，在这一重大事项上应当明知，既表明已向社会公开明示要出租或转让畅建养殖场，也表明被告有不再履行合同、同意解除合同的意思表示，被告应当承担相应的违约责任。对此，原告主张合同解除，本院依法予以支持。鉴于集装箱停放时间和张贴出租、转让时间难以确定，原告又未能提供充分证据予以证明，本院于2019年6月份实地查看，养殖场现状已致原告无法再继续经营，据此，结合合同约定及履行情况，可认定双方合同应于2019年6月28日起予以解除。 对原告王宝清要求被告返还其提前交纳的2018年度租金11.6万元（7个月）、返还保证金10万元、承担违约金20万元的问题。原告王宝清于2018年5月向本院提起本案诉讼，即未再经营，尽管被告存在违约行为，但原告在合同尚未解除的情况下停止了经营，且在法院判决徐为兆不得阻扰王宝清因出售商品猪将商品猪运出畅建养殖场之后，原告王宝清也未恢复经营，且疏于管理，对此原告在履行合同方面亦存在过错。本院认定双方合同应于2019年6月28日起予以解除，原告已交纳租金至2018年12月28日，自2018年12月29日至2019年6月28日的租金10万元，由原告交纳的保证金10万元予以冲抵。因双方均有违约，互负违约责任。故对原告该部分主张，本院依法不予支持。 （二）关于被告畅建养殖场是否存在环保不达标，致租赁合同无法履行的问题 原告王宝清又主张畅建养殖场距离居民区较近，不符合环保要求，因此要求解除租赁合同。阜宁县人民政府出台的《阜宁县畜禽养殖禁养区、限养区划定方案》，虽规定农民集居点及周边500米范围内为禁养区，但同时规定禁养区由各镇区（街道、社区）根据以上原则和要求划定。经本院向三灶镇政府了解，畅建养殖场所在区域被划定为限养区，在限养区范围内养殖场不得改扩建，要求对其进行整改，并没有要求拆迁。本案原、被告均陈述没有收到要求整改的通知，畅建养殖场亦未被当地政府要求停止经营，故不能认定畅建养殖场因存在环保问题致使租赁合同无法继续履行的事实。原告关于畅建养殖场存在环保不达标，致使租赁合同无法履行的理由不能成立，本院不予支持。 （三）关于原告王宝清主张损失的依据是否充分的问题 原告主张，在租赁期间分别对部分猪圈及化粪池等设施进行修理和改建，共投入43.7万元。在其生产经营过程中，被告单位负责人徐建父亲徐为兆多次用车辆堵塞养殖场大门，阻挠原告的正常经营，被告违约造成原告卖猪的损失12.88万元。对此本院认为，原告王宝清未有提交改建和经营受阻产生损失的相关证据，依照证据规则，本院依法亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告王宝清与被告阜宁县畅建生态猪养殖场2016年12月28日签订的《租赁合同》于2019年6月28日起解除； 二、驳回原告王宝清的其他诉讼请求。 案件受理费13816元（原告已预交），由原告王宝清负担10000元，被告阜宁县畅建生态猪养殖场负担3816元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  顾忠勇 审 判 员  梁晓婷 人民陪审员  王建军 二〇一九年七月二十九日 法官 助理  楚士将 书 记 员  吴 迪