安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初649号 原告：袁恒进，男，1954年7月5日出生，汉族，大专文化，住安徽省淮南市。 委托诉讼代理人：李瑞，安徽百大律师事务所律师。 被告：程晋强，男，1979年10月11日出生，汉族，小学文化，住安徽省淮南市。 委托诉讼代理人：王道帮，安徽源则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱士伟，安徽源则律师事务所律师。 被告：程东保，男，1973年12月21日出生，汉族，住安徽省淮南市。 原告袁恒进与被告程晋强、程东保房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告袁恒进及其委托诉讼代理人李瑞、被告程晋强的委托诉讼代理人王道帮到庭参加诉讼。被告程东保经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁恒进向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除双方于2015年1月14日签订的《房屋租赁协议》，判决被告返还租赁物；2、判决被告支付拖欠原告的房屋租金400000元及截至2019年1月1日的逾期付款利息196000元，合计596000元；3、由两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告在三和镇三和街道236号有一处商住房和自建房屋，面积约2900平方米，出租给两被告用于经营超市。2015年1月14日，原、被告双方签订一份《房屋租赁协议》，协议约定租赁期限为11年，即从2015年3月1日起至2026年1月1日止。租金支付方式：2016年1月1日至2019年1月1日前三年租金合计500000元,签订合同之日一次性付清；2019年1月2日至2020年1月1日，年租金为180000元，此后每年年租金递增8%。协议还约定了提起终止合同的情形，内容为：“即承租方拖欠租金累计达60天的，出租人有权终止合同。双方签订协议后，被告方没有按照协议的约定一次性支付500000元租金”。2015年2月份，双方就租金的支付方式重新进行了约定，即承租方于2015年3月1日装修时支付100000元，其余400000元按月息1.5%的利率标准支付利息，至2016年1月1日前付清本息460000元。但两被告至2018年2月28日仅仅支付利息80000元，剩余租金及利息至今未付。2018年2月28日、3月9日、4月1日两被告给原告出具了三份《情况说明》、《承诺书》，对于拖欠租金400000元和利息的计算方式进行了说明和承诺，截止2019年1月1日，两被告共拖欠原告租金400000元，利息196000元，合计596000元。原告认为：双方《房屋租赁协议》签订后，原告将房屋交付给两被告经营超市，但两被告没有按照协议的约定和承诺支付房屋租金和利息，已经构成根本违约，原告有权解除双方协议、收回房屋，并要求被告支付拖欠的租金和利息。因承租人过错造成合同解除的，装潢折旧不应支付。为此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》相关规定，提起诉讼，请求法院判如所请。 被告程晋强辩称，1、原告有产权证的房屋是500平方，租赁的是2900平方，有2400平方是无证的，故协议系无效协议，不存在解除之说。依据法律规定，原告要求程晋强返还租赁标的物的同时，应当对租赁房屋的装修等进行折价，或赔偿因此产生的损失；2、程晋强虽有欠付原告租金的事实，但欠付租金的金额应为320000元，被告支付的80000元是在2016年前就以现金方式支付给原告了，且欠付原因，系因原告未能履行为程晋强办理消防验收的义务所至；3、被告程晋强与原告没有签订房屋租赁补充协议，从未就欠付的租金约定有利息，对程东保与原告之间有无签订补充协议，被告程晋强不知情也不知道协议内容。2018年2月28日程晋强签的情况说明，是原告事先写好，并反复纠缠情况下，程晋强对内容未细看所签，对其中约定月息1分5的内容是不清楚的，所以该意思表示并不是其的真实意思表示。补充协议为涉案房屋租赁协议的从合同，主合同无效，从合同当然无效。原告计算利息的标准及期限不仅错误且无事实依据，依法应当予以驳回；4、原告当庭增加的诉请，被告程晋强不要求答辩期，但被告程东保未到庭，本案是否应当继续审理，请法庭示明示；5、为了解决与原告间的合同纠纷，程晋强请求法庭予以调解，愿意以现有房屋的装潢折抵欠付的租金。 被告程东保庭前陈述称，当时我、程晋强一起与袁恒进签订了租房合同后，一周左右就开始装修了，十天左右我和程晋强就有分歧了。程晋强总共分4-6次退给了我大概十四万至十五万元，然后我就退出了。我把此事从头到尾都对原告讲了，原告说只要到期给我房租就行了。当时我对原告讲，因为这个房子是程晋强在用，我没有用，不要找我要房租。原告承诺不找我要房租。原告给程晋强一年免收租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下: 1、《房地产权证》原件，证明涉案房屋系原告合法所有；被告质证意见为：对该证据无异议。本院认证意见为：该证据能够证明涉案房屋系原告所有，故本院对该证据依法予以确认。 2、国有土地使用权出让合同、国有土地使用证各一份，系原件；证明原告开办的合肥恒进工贸有限责任公司以出让方式取得土地使用权1474.95㎡，为工业用地。被告程晋强质证意见为：国有土地使用证的真实性无异议，但关联性、证明观点有异议，对国有土地使用权出让合同的三性均有异议，这证明了国有土地使用证的使用人为淮南恒进工贸有限公司，而不是袁恒进个人。该国有土地在2013年已被政府依法收回，涉案租赁标的物不仅建设不合法，无准建审批手续，且占地范围内的土地已不具备合法的使用权，该出让合同无当事人双方签章，不能确定其真实性。本院认证意见为：本院对该证据的真实性依法予以确认。 3、淮南恒进工贸有限公司营业执照复印件；证明原告开办公司所在地，被告程晋强质证意见：真实性无异议，关联性有异议，与本案无关。本院意见为：该组证据能够证明淮南恒进工贸有限公司住所地，本院对该证据的真实性依法予以确认。 4、长丰县三和乡人民政府证明一份、合肥恒进工贸有限责任公司的申请复印件；证明此土地属于袁恒进所有。被告程晋强质证意见为：真实性无异议，但关联性、证明观点有异议。本院认证意见为：本院对该证据的真实性依法予以确认。 5、长丰县人民政府建设用地批复原件、关于淮南恒进工贸有限公司用地的复函复印件各一份；证明合肥恒进工贸有限责任公司更名为淮南恒进工贸有限公司，2010年5月24日时其用地性质为商住用地、用地状况为该公司厂房；因政策原因，需收回其国有土地使用权而未换证。被告程晋强质证意见为：真实性无异议，但关联性、证明观点有异议。本院认证意见为：本院对该证据的真实性依法予以确认。 6、《房屋租赁协议》；证明原告将自己的房屋租赁给两被告经营超市，双方具体约定了租赁期限、租金支付方式、违约责任、终止合同情形，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定。被告程晋强质证意见：真实性无异议，但合法性及证明观点有异议。租赁房屋是原告自建，而原告也未提供建房时的相关证书，根据最高院相关司法解释，该合同依法为无效合同；该合同证明了原、被告双方约定装修期为一年，按相关司法解释，对装修的添附物，原告应当就其过错承担赔偿损失责任，该合同对欠付租金，没有约定利息，原告主张利息没有事实依据。本院认证意见为：该证据能够证明原、被告双方存在房屋租赁关系，故对该证据的真实性予以确认； 7、2018年2月28日、2018年3月9日《情况说明》两份、2018年4月1日《承诺书》一份；证明两被告对于拖欠租金400000元和利息的计算方式进行说明和承诺。被告程晋强质证意见为：三性均有异议，该组证据所依据的基础材料是原告与程东保签订的补充协议，但该组证据材料没有补充协议进行佐证，不能证明这三组材料与补充协议内容一致，被告程晋强是不清楚的，其本人出具的情况说明的内容与事实也是不符的，程晋强支付租金180000元，是在2016年之前支付的，欠付的320000元至今未付，对于情况说明中的利息也就是补充协议内约定的利息不是程晋强本人真实意思表示且该利息约定没有补充协议印证，不能作为双方利息计算的约定，即使程东保与原告签订补充协议，但该协议对程晋强无约束力，且基于补充协议与房屋租赁协议同属无效协议，其利息有无约定都应归于无效。本院认证意见为：本院对该证据的真实性依法予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告袁恒进（甲方出租方）与被告程晋强、程东保（乙方、承租方）于2015年1月14日签订了一份《房屋租赁协议》，约定：一、房屋现状出租房屋位于三和镇三和街道236号房产，其中房产证部分面积为533.98㎡；自建房部分为2379.02㎡。（婚纱摄影现租赁的房屋一至三层暂时不在本合同出租范围，二楼乙方留二间给甲方使用）。二、租赁期限为11年，即2015年3月1日至2026年1月1日。装修期自2015年3月1日至2016年1月1日，装修期免租金。租金支付方式：2016年1月1日至2019年1月1日前三年租金合计500000元,合同签订之日一次性付清（前三年租金全部付完）；2019年1月2日至2020年1月1日，年租金为180000元，此后每年年租金递增8%。三、装修改造：乙方根据经营需要可以对租赁房屋进行适当改造装修，在确保安全的前提下，可以改变房屋结构，甲方同意并予以配合，改造装修费用由乙方承担。五、承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：第2款、承租方拖欠租金累计达60天的。2015年2月份，被告程晋强出具《关于租赁袁恒进三和商住房经营超市的情况说明》（以下简称《情况说明》）作了重新约定：前三年租金500000元,在2015年3月1日开始装修时支付100000元，其余400000元按月利率1.5%支付，时间暂定为10个月；至2016年1月1日前付清460000元。2015年3月1日开始装修时程晋强、程东保如约支付给袁恒进100000元。从2016年1月1日至2018年2月28日程晋强、程东保仅支付给袁恒进80000元，剩余租金及利息至今未付诉至法院。 另查明，涉案位于三和镇三和街道236号的国有土地使用证原系长丰县国土资源局于2004年7月颁发，以袁恒进为法定代表人的合肥恒进工贸有限责任公司通过出让方式取得该1474.95㎡国有土地使用权，其用途为工业用地。后合肥恒进工贸有限责任公司更名为淮南恒进工贸有限公司。2010年5月24日，淮南市城乡规划局批准该宗地用途为城市商住用地。淮南恒进工贸有限公司曾申请土地换证，未果。2013年3月11日淮南市人民政府第16号专题会议研究决定，在与山南新区管委会签订用地回收协议后，以原证面积依法收回淮南恒进工贸有限公司的国有土地使用权，但至今尚未签订用地回收协议。 再查明，涉案位于三和镇三和街道236号的土地四周原系一层的厂房。2009年左右因漏水，原告袁恒进拆掉屋顶进行了加盖，形成东西北三个方位是三层楼、南边是四层楼、房屋面积总计2900多平方米的案涉房屋。其中，有房地产权证的部分为533.98㎡，其权利人为袁恒进。 根据原、被告双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原、被告双方于2015年1月14日签订的《房屋租赁协议》是否符合解除条件，是否违约，是否应予解除，涉案房屋应否返还给原告；2、程东保在本案中是否应承担责任；3、原告对于租金及利息诉请是否符合法律规定，是否应予支持。 针对争议焦点，通过证据的分析和认定，以及庭审查明的事实，本院评判如下： 一、关于原、被告双方于2015年1月14日签订的《房屋租赁协议》，是否违约，是否符合解除条件，是否应予解除，涉案房屋应否返还给原告的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中,原告袁恒进有房地产权证的部分为533.98㎡，对无房地产权证的2379.02平方米房屋，其未向本院提交建设工程规划许可证，亦未提交经主管部门批准建设的证据，故原、被告双方签订的《房屋租赁协议》部分有效，部分无效。被告程晋强于2015年2月28日出具的《情况说明》是对前三年租金作的重新约定，属对原《房屋租赁协议》中的前三年租金支付方式及金额的变更,该约定属于《房屋租赁协议》的组成部分。被告未按照《房屋租赁协议》、《情况说明》按时交纳租金构成根本违约，原告有权提前解除合同、收回房屋。对于涉案2379.02㎡的房屋租赁协议因属无效约定，自始无效，故原告请求解除涉案533.98㎡的房屋租赁协议、返还房屋位于三和镇三和街道236号房产，其中房产证部分面积为533.98㎡；自建房部分为2379.02㎡的诉请，本院依法予以支持。另根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，被告程晋强辩称对租赁房屋的装修等进行折价，或赔偿因此产生损失，因双方在《房屋租赁协议》中对装潢部分未作明确约定，被告未提交相关证据，亦未反诉，其可另行主张权利。 二、关于被告程东保在本案中是否应承担责任的问题。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，被告程东保经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，其作为房屋租赁合同的承租人，有支付租金及逾期付款利息的义务。被告程东保辩称已退出经营，已向原告做出声明，因其未提交相关证据证明原告认可并承诺不找其要房租；亦未提交其与被告程晋强往来结算的证据，证明其已退出对该超市的经营，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故对被告程东保的辩称依法不予支持。 三、关于原告对于租金及利息的诉请是否符合法律规定，是否应予以支持的问题。 原、被告双方签订的《房屋租赁协议》中对租金进行了约定。2015年2月28日，被告程晋强出具的《情况说明》对前三年租金的支付方式及金额进行了重新约定，该约定属于《房屋租赁协议》的组成部分。原告要求被告向其支付租金、房屋占用使用费的诉请，本院参照《情况说明》约定的标准进行计算。2015年3月1日被告装修房子时已按约支付了租金100000元，原告对此予以认可，截止到2019年1月1日尚欠房屋租金、房屋占有使用费400000元，故原告要求被告支付租赁费400000元的诉请，本院依法予以支持。 关于原告要求被告支付利息196000元问题。庭审中原告增加“以后的租金按照每月15000元，支付到合同实际解除之日止”诉请，被告程晋强不要求答辩期，因被告程东保未到庭，原告当庭不予增加。本案中《情况说明》中约定：前三年租金500000元，扣除已付100000元，剩余400000元按照按月利率1.5%、时间暂定为10个月、定于2016年1月1日前付清460000元，而从2016年1月1日至2018年2月28日被告仅支付80000元。被告程晋强辩称利息约定不是其的真实意思表示，其未提交相关证据予以证明，本院对被告程晋强辩称依法不予采信。根据原、被告双方关于被告自2015年2月至2016年1月1日前付清460000元，其中租金（房屋占用使用费）400000元，利息60000元的约定。原告主张按月利率1.5%从2016年1月1日计算至2019年1月1日的逾期付款利息不超过法律规定的标准，该时间段的利息为216000元（400000元×1.5%×36个月），故逾期付款利息总计276000元（60000元+216000元）。因被告已支付80000元，原告主张被告支付利息196000元（276000元-80000元）的诉请，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下： 一、解除原告袁恒进与被告程晋强、程东保于2015年1月14日签订的关于533.98㎡房屋的租赁协议； 二、被告程晋强、程东保在本判决生效之日起十日内向原告袁恒进返还位于三和镇三和街道236号房产（其中房产证部分面积为533.98㎡、自建房部分为2379.02㎡）； 三、被告程晋强、程东保于本判决生效之日起十日内一次性支付原告袁恒进租金、房屋占用使用费400000元及逾期付款利息196000元，合计596000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9760元，由被告程晋强、程东保负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  卢 红 人民陪审员  张娟娟 人民陪审员  曹晓娣 二〇一九年七月二十八日 法官助理司小青 书记员杜金山 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对证据提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。