山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初4730号 原告：夏恒超，男，1986年3月1日出生，汉族，山东国铭球墨铸管科技有限公司员工，住济南市。 委托诉讼代理人：陈延东，北京市观韬（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘洋，北京市观韬（济南）律师事务所律师。 被告：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李在明，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：王铮，男，该公司法务人员。 原告夏恒超与被告济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称东城帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告夏恒超的委托诉讼代理人陈延东、刘洋，被告东城帝华公司的委托诉讼代理人王铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏恒超向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金43168.71元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月29日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告商品房一处，并交付被告总房款745820元。双方约定的交房时间为2017年7月31日前，但被告未能依约如期向原告交付房屋。经协商，双方于2017年8月5日签订补充协议，约定：以实付房款为基数，自2017年8月1日起至2017年10月31日止，按日万分之一向乙方支付违约金；自2017年11月1日起至甲方向乙方发出的交房通知书上载明的交房之日止，至迟不超过2017年12月31日止，按日万分之一点五向乙方支付违约金，甲方于每月最后一日以转账方式向乙方支付当月违约金。乙方剩余借款按期还款成功后，甲方以还款到账人民币34540元为基数，自2017年8月1日起至2017年10月31日止，按日万分之一向乙方支付违约金；自2017年11月1日起至甲方向乙方发出的交房通知书上载明的交房之日止，至迟不超过2017年12月31日止，按日万分之一点五向乙方支付违约金，甲方于收到款项之后将每月的该笔违约金于次月月底向乙方支付（遇节假日顺延）。被告直至2019年1月4日才向原告发出交房通知书，载明的收房、验房时间为2019年1月6日，被告仅向原告支付了以实付房款为基数，自2017年8月1日至2017年10月31日的违约金。被告逾期交房的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 东城帝华公司辩称，一、原告主张的违约金过高，依法应当予以调整；二、双方《补充协议书》中违约条款的约定，是存在显失公平以及胁迫情形下签署的，不能作为定案依据；三、被告已付违约金，系基于整个商品房买卖合同下违约条款支付的，也属于法院依申请予以调整的范畴。 本院经审理认定事实如下： 1.夏恒超（买受人）与东城帝华公司（出卖人）于2016年1月29日签订《济南市商品房买卖合同》两份，约定：“买受人购买出卖人开发的位于济南市房屋及储藏室一处，房屋总价款为745820元。出卖人应在2017年7月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”夏恒超已支付全部购房款。 2.因东城帝华公司（甲方）未按合同约定向夏恒超（乙方）交付房屋，双方于2017年8月5日签订《补充协议书》一份，约定：“一、依据双方签订的《济南市商品房买卖合同》，甲方应于2017年7月31日之前交房。因工程逾期竣工，甲方未能按合同约定期限向乙方交付商品房，现双方协商，一致同意对上述合同中的交房期限予以延期，乙方同意甲方于2017年12月31日前向乙方交房。二、甲方以实付款（包含贷款到账）626740元为基数，自2017年8月1日起至2017年10月31日止，按日万分之一向乙方支付违约金；自2017年11月1日起至甲方向乙方发出的交房通知书上载明的交房之日止，至迟不超过2017年12月31日止，以乙方实际付款额的日万分之一点五向乙方支付违约金，甲方于每月最后一日以转账方式向乙方支付当月违约金。乙方剩余借款按期还款成功后，甲方以还款到账人民币34540元为基数，自2017年8月1日起至2017年10月31日止，按日万分之一向乙方支付违约金；自2017年11月1日起至甲方向乙方发出的交房通知书上载明的交房之日止，至迟不超过2017年12月31日止，按日万分之一点五向乙方支付违约金，甲方于收到款项之后将每月的该笔违约金于次月月底向乙方支付（遇节假日顺延）。……四、乙方同意甲方于每月最后一日将按实付款为基数计算的当月应付逾期违约金转入指定的银行账号。甲、乙双方《济南市商品房买卖合同》第九条中关于违约金额的约定作废，最终赔偿违约金计算方式及金额以本次双方签订的补充协议为准。”夏恒超已付清全部借款。因东城帝华公司仅支付夏恒超以626740元为基数，自2017年8月1日至2017年10月31日的违约金，夏恒超提起本案诉讼。 3.东城帝华公司于2018年12月29日取得了涉案楼房的《分期竣工综合验收备案证明》。夏恒超自述，东城帝华公司于2019年1月4日向其发出《交房通知书》，该通知书上载明的收房、验房时间为2019年1月6日。夏恒超主张的违约金包含三部分：一是以626740元为基数，自2017年11月1日至2019年1月6日（432天），按日万分之一点五计算为40612.75元；二是以34540元为基数，自2017年8月1日至2017年10月31日（92天），按日万分之一计算为317.77元；三是以34540元为基数，自2017年11月1日至2019年1月6日（432天），按日万分之一点五计算为2238.19元；以上共计43168.71元。东城帝华公司对违约金计算的时间无异议。 本院认为，本案争议焦点为《补充协议书》约定的逾期交房违约金是否过高、是否应予调整。关于违约金标准，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，夏恒超与东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，夏恒超依约履行了付款义务，但东城帝华公司未能在约定期限内向夏恒超交付房屋，其行为构成逾期交房违约。在此情况下，双方签订《补充协议书》，约定将上述商品房买卖合同约定的交房期限延期至2017年12月31日，并重新约定逾期交房违约金的计算方法。上述《补充协议书》系东城帝华公司在已经构成逾期交房违约的情况下与夏恒超协商后签订，双方在《补充协议书》中对交房期限及违约金所作的相应调整，系其对违约后果的预期判断，系双方的真实意思表示，合法有效。东城帝华公司主张《补充协议书》系其受胁迫签订，但未提交相关证据予以证实，本院对此不予采信。《补充协议书》中约定两段违约金计算标准，该违约金明显具有惩罚性，目的在于确保合同债务得以履行。但东城帝华公司在签订《补充协议书》后，仍未在约定期限内履行交房义务，其行为构成严重违约，理应承担相应违约责任。故对东城帝华公司要求调整违约金的抗辩，本院不予支持，对双方在《补充协议书》中约定的逾期交房违约金不作调整。关于违约金计算方式，夏恒超主张的违约金计算分三部分，均系按照其与东城帝华公司签订的《补充协议书》中约定的内容主张，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 限济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付夏恒超逾期交房违约金43168.71元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费440元，由济南东城帝华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  赵 静 二〇一九年七月十五日 法官助理  任雅雯 书 记 员  李 璐