江西省安远县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0726民初318号原告：刘昌贵，男，汉族，1952年12月7日出生，住安远县，联系。委托诉讼代理人：陈伟新，江西法之行律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蕾芳，江西法之行律师事务所律师。被告：刘江，女，汉族，1967年11月20日出生，住安远县，联系。委托诉讼代理人：熊桥生，江西客家人律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢艳，江西客家人律师事务所律师。被告：孙传瑜，男，汉族，1967年9月16日出生，住安远县，联系。原告刘昌贵与被告刘江、孙传瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘昌贵及其委托诉讼代理人陈伟新、黄蕾芳，被告刘江及其委托诉讼代理人熊桥生，被告孙传瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘昌贵向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告孙传瑜签订的《房屋转卖协议》对两被告均有效，判令两被告协助原告办理安远县欣××濂××号店面的产权过户手续；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告刘江系堂兄妹关系，两被告原系夫妻关系，于2011年经安远县人民法院调解离婚。1995年左右被告孙传瑜所在单位安远县人大常委会集资建房，被告孙传瑜通过抓阄的方式获得了安远县欣××濂××号店铺的购买资格，因两被告当时无钱购买，为不浪费购房资格及两被告考虑到原告是自己亲戚，两被告及原告共同商定，由原告出资购买该店铺，原告实际缴纳了建房期间的集资款45000元。店铺建好后，房产权性质为半产权，户名为孙传瑜，为明确产权问题，1996年6月，原告与被告孙传瑜补签了《房屋转卖协议书》，店铺建好后直接由原告占有，原告以自己的名义办理了水电入户手续，原告一直占有并出租该店铺给他人使用至今。因该店铺的所有权性质为“部分产权”，被告孙传瑜又没有去办理清房手续，所以店铺一直未能办理过户手续，但该店铺实际由原告出资和使用。2011年两被告经法院调解离婚，对夫妻共同财产进行了分割，分割财产时因两被告明知濂江路27号店铺的实际所有权人系原告，所以双方均未提到该店铺的分割问题。综上，因安远县欣××濂××号店铺由原告出资，且交付后一直由原告经营管理使用，原告与被告孙传瑜签订的《房屋转卖协议》合法有效，被告刘江明知该店铺由原告出资购买，协议对其也具有约束力。现店铺已经办理不动产产权证书，店铺已经具备过户的条件，两被告应当协助原告办理过户手续。被告刘江辩称：1.本案诉争的房屋已经赣州市中级人民法院（2017）赣07民终539号生效民事判决书判定该房屋为刘江与孙传瑜各享有一半份额；2.该房屋在1996年3月13日登记的所有权人是孙传瑜，当时两被告是处于夫妻关系存续期间，2018年经被告刘江申请强制执行，该房产变更为刘江、孙传瑜共同拥有；3.根据1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》已经确立房地产权属登记管理制度，先行的物权法对不动产实行的也是登记主义制度，即不管是当时办证还是现行的法律规定，对于不动产实行的都是登记在谁的名下谁就是该房产的所有权人的制度。综上，本案诉争房屋为两被告共同拥有，原告起诉无事实及法律依据，请求驳回原告诉求。被告孙传瑜辩称：1.1996年其与刘昌贵签订的协议是真实有效的，是双方真实意思表示，该房产在1996年办证后一直是刘昌贵在使用、收租，水电费户头也是刘昌贵的名字，其也履行协议的内容，不参与也没有收到任何收益；2.其认为是被告刘江抓住她没有在协议上签字的漏洞，搞得几个家庭不得安宁，当年和刘江离婚是法院调解的，刘江也知道二人唯一的房子即位于财政小区的房子都归刘江及儿子所有，当时刘江肯定知道有这家店面，当时离婚协议中明确了没有其他财产。原告为支持其诉讼主张，向法庭提交了原告身份证复印件、房屋所有权证复印件、房屋转卖协议书、收条、曾某调查笔录复印件、陈珍华调查笔录复印件、孙基伟出具的证明复印件、（2015）安民一初字第215号民事判决书复印件、2013年9月18日店面租赁合同复印件、2018年9月18日店面租赁合同复印件、代缴电费凭证、江西省国家税务局通用机打发票；被告刘江为支持其诉讼主张，向法庭提交了房屋所有权证、不动产权证复印件、（2017）赣07民终539号民事判决书等证据。以上证据经法庭审查确认并无在卷佐证，可以证明以下事实：原告刘昌贵与被告刘江系堂兄妹关系。被告刘江与被告孙传瑜于1991年12月登记结婚，婚后于1992年10月29日生一男孩孙基伟，2011年3月2日双方在安远县人民法院调解离婚。1994年、1995年间，被告孙传瑜所任职的单位即安远县人大常委会集资建房，1995年冬天，被告孙传瑜以抓阄形式取得购房资格。因被告刘江所任职的单位即安远县财政局已于1993年间集资建房，二被告为取得财政局集资建的房子已花费了大额家庭财产，所以二被告无剩余钱再购买安远县人大常委会的集资房。为不浪费购房资格，且原告刘昌贵与二被告是亲戚关系，双方关系较好，遂决定由原告刘昌贵出资购买人大集资房。为此，原告刘昌贵将45000元购房款交给被告孙传瑜，孙传瑜再将45000元购房款交付给建房单位，从而以孙传瑜名义获得了位于安远县欣××濂××号的店铺。该店铺于1996年3月13日办理了《房屋所有权证》（证号：安房字第**），所有权性质为“部分产权”，所有权人系孙传瑜。原告刘昌贵从1996年初至今一直实际占有该店铺并享受出租店铺的收益，二被告从未实际使用过该店铺。因房屋所有权证只能登记在孙传瑜名下，为明确产权，原告刘昌贵与被告孙传瑜于1996年6月29日签订《房屋转卖协议书》，协议书内容载明：“甲方孙传瑜，乙方刘昌贵，根据甲、乙双方协商，现由甲方在县人大进大门左侧第五间，濂江路27号，砖混结构第一层一间店面，建筑面积为27.36平方米转卖给乙方，为明确双方产权，特签订如下协议：一、出卖时间即一九九六年六月二十八日转卖给乙方，房价肆万伍仟元整，乙方将买房款一次性付清甲方。二、房屋过户税费由乙方负责，房屋所有权与使用权权属乙方，甲方无权争议，并附带甲方收到乙方买房款收据一张。三、本协议自签订之日起生效，双方不得争议反悔。”原告刘昌贵和被告孙传瑜以及监证人曾某在协议书上签名。二被告在安远县人民法院调解离婚时双方未提及登记在孙传瑜名下的案涉店铺。2018年，在安远县人民法院强制执行（2017）赣07民终539号民事判决书生效内容时，刘江为案涉店铺办理部分产权转为全部产权手续，缴交清房费2872.8元和测绘费55.81元，并为案涉店铺办理《不动产权证》（证号：赣20**安远县不动产权第**）。本院认为，本案的争议焦点有二：一是原告刘昌贵与被告孙传瑜签订的《房屋转卖协议书》是否有效；二是二被告是否应协助原告办理房屋产权过户手续问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，被告孙传瑜作为欣山镇濂江路27号（现地址为濂江路55号）店铺的房屋所有权证上登记的所有权人与原告刘昌贵签订《房屋转卖协议书》，双方约定案涉房产以45000元价款出卖给原告刘昌贵，原告取得房屋所有权与使用权，且原告已于协议签订前支付了45000元房屋价款并实际占有该房产至今，故原告刘昌贵与被告孙传瑜于1996年6月29日签订的转让不动产物权的《房屋转卖协议书》合法有效。被告刘江主张在与被告孙传瑜婚姻关系存续期间其不知晓案涉房产的存在，原告与被告孙传瑜签订《房屋转卖协议书》其不知情未征得其同意。本院认为，虽然被告刘江未在《房屋转卖协议书》上签名，但基于刘昌贵与刘江系堂兄妹关系，且二人关系较好，当时二被告的夫妻感情也未出现矛盾，被告刘江称对房屋转让事宜不知情，这与常理不符，故本院对被告刘江这一主张不予采信。再者，被告刘江也无证据证明刘昌贵与孙传瑜存在恶意串通损害刘江利益的情形。如前所述，原告刘昌贵与被告孙传瑜签订的《房屋转卖协议书》合法有效，案涉房产现已办理不动产权证书，具备办理过户登记的条件，出卖人协助买受人办理过户手续属于房屋转让合同的附随义务，被告刘江、孙传瑜作为案涉房产共同共有所有权人，应协助原告办理过户登记手续。被告刘江为案涉房产从部分产权转为全部产权支付清房费和测绘费，被告刘江未对此费用在本案中提出要求，本院不予处理，可由当事人自行协商解决。从签订房屋转让合同至今未办理房屋过户手续，原告存在怠于行使权利的情形，故本案诉讼费用由原告负担。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告刘昌贵与被告孙传瑜于1996年6月29日签订的《房屋转卖协议书》合法有效。二、被告刘江、孙传瑜应于判决生效后十五日内协助原告刘昌贵办理位于欣山镇濂江路55号房产（不动产权登记号：赣20**安远县不动产权第0004794号）的不动产权过户登记手续。案件受理费7300元，由原告刘昌贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。(法律文书生效后，一方拒绝履行的，对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年内。)审 判 长  夏 涛人民陪审员  张小丽人民陪审员  黄崇丁二〇一九年七月二十四日书 记 员  赖贵连