文书内容重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0152民初7495号原告:重庆市潼南区体育路学校,住所地重庆市潼**梓潼街道办事处华育路,统一社会信用代码525001523052316199。法定代表人：李勇，校长。委托诉讼代理人:刘俊礼,重庆俊中律师事务所律师。被告:高明,男,汉族,1970年12月10日出生,住重庆市潼**。原告重庆市潼南区体育路学校与被告高明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告重庆市潼南区体育路学校（以下简称体育路学校）的法定代表人李勇、委托诉讼代理人刘俊礼到庭参加了诉讼，被告高明经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告体育路学校向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的厂房租赁合同;2.高明向体育路学校支付租金222000元（包含前两年未付清的72000元，第三年应付租金150000元），并支付逾期付款的违约金(其中前两年未付清的72000元的违约金自2017年2月8日起按每月2%计算至付清之日止，应付第三年的租金150000元自2018年10月1日起按每月2%计算至付清之日止)；3.支付拆除原游乐设施的补偿50000元；4.将租赁场地、房屋恢复原貌（具体为拆除游泳池底部及周边的钢筋混凝土并运走；将挖开的地面用页岩回填找平，并使用30吨压路机碾压夯实；地面用C25砼现浇面层15CM厚，收光并切缝，浇灌沥青做好收缩缝；室内由高明建设部分由高明自行拆除、清运，将房屋内外及地面全部装修至恢复原貌）；5.赔偿租金损失（自合同解除之日起，参照租金标准计算至场地、房屋恢复原貌并返还之日止）。事实和理由:2016年12月10日，双方签订厂房租赁合同，合同中约定:体育路学校将所有的城镇混合住宅用地的部分空地和房屋12间租赁给高明修建及经营水上乐园使用;租金及支付方式为，租金每年150000元，前两年(300000元)一次性付清，从第三年起每年按时支付;每年提前3个月支付房租，如未支付租金，按每天千分之五支付违约金;合同租赁期限为2017年1月至2026年12月，高明需承担租赁期间的一切费用;在本协议生效后30日内体育路学校拆除附件1地界内原游乐设施，高明支付50000元作为补偿;本协议生效后的第5年起，高明每年支付20000元给体育路学校，共计100000元，作为土地恢复原貌的押金，在租赁期满后高明将土地恢复原貌后退还。合同签订后，高明未按照合同约定一次性支付前两年的房租，在2017年2月15日前，经体育路学校多次催收，高明仅向体育路学校支付了200000元的租金。经体育路学校指定合理期限后，高明出具欠条，承诺于2017年2月15日前付清，但至今尚欠体育路学校72000元。合同生效后，体育路学校依照合同约定拆除了场地内的游乐设施，但高明并未依照双方约定支付拆除游乐设施的补偿费50000元。现在，高明又未按照合同约定提前三个月向体育路学校支付第三年(2019年)的房租，体育路学校多次找到高明要求其支付，但时至今日仍未支付。体育路学校认为，高明无理拖欠租金及有关款项的行为已经根本违约，严重损害了体育路学校的合法权益。被告高明未作答辩。本院经审理认定事实如下：体育路学校取得坐落于潼南区梓潼街道办事处石碾村的土地一宗，登记土地使用权类型为出让，土地用途为城镇混合住宅用地，土地使用权面积8198.43平方米，登记日期为2006年12月28日。2016年12月10日，体育路学校、高明签订厂房租赁合同（体育路学校为甲方、高明为乙方），约定甲方将体育路学校所有的城镇混合住宅用地(潼南县梓潼镇石碾乡八社)和房屋12间租赁给乙方修建及经营水上乐园使用(该房屋在国土证上已标注，未办理房产证，建委已作罚款处理)。租金及支付方式:1.租金每年150000元，前两年一次性支付即300000元，从第三年起以后每年按时支付；2.从第四年起房租以每年6%递增；3.每年提前3个月支付房租，如到期未付租金，按每天千分之五支付违约金。承租时间：甲方将所属城镇混合住宅用地和房屋从本协议生效之日起交由乙方行使，合同租赁期限为拾年，即从2017年1月起至2026年12月止。双方在合同中还约定，在本协议生效后30日内甲方拆除附件1地界内原有游乐设施，拆除后土地交付乙方使用。乙方付50000元给甲方作为拆除原有游乐设施的补偿。在本协议生效后第五年起，乙方每年支付20000元给甲方，共计100000元作为土地恢复原貌的押金，押金在租期满后乙方将土地恢复原貌后退还。前述合同订立后，高明未按时足额支付前两年租金（2017、2018年度），仅支付了200000元。2017年2月8日，高明向体育路学校出具欠条，载明主要内容：今欠到潼南区体育路学校李勇租地款100000元，2017年2月15日前付清，如未付清该款，按每天100元计息，直至付清。在出具该欠条后，高明另支付了2017、2018年度租金28000元。合同生效后，体育路学校依照合同约定拆除了场地内的游乐设施，但高明并未依照双方约定支付拆除游乐设施的补偿费50000元。另外，高明亦未支付2019年度租金。另查明，本案关于载明有解除厂房租赁合同内容的民事起诉状通过法院专递向高明进行了送达，于2019年1月14日被高明以收件人外出退回。本案关于载明有解除厂房租赁合同内容的变更诉讼请求申请书副本通过法院专递向高明进行了送达，于2019年4月29日被高明拒收退回。以上事实，有厂房租赁合同、欠条、当事人陈述、法院专递单等证据在卷佐证并经本院审查，可以认定。本院认为，体育路学校、高明所订立的厂房租赁合同，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同履行约定的权利义务。高明存在未按照约定支付租金的情况，存在违约行为。关于体育路学校是否因高明的有关违约行为享有合同解除权的问题，本院认为，双方在合同中约定有前两年租金300000元一次性支付的内容，高明未按该约定付清租金，存在逾期支付的违约行为。2017年2月8日，高明在向体育路学校出具了欠条，承诺了剩余款项的支付期限后，仍未付清租金，该情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项所规定的当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同的规定。因此，体育路学校具有法定解除权。在本次诉讼中，本院先后两次向高明送达了载明有体育路学校合同解除意思的民事起诉状副本、变更诉讼申请书副本，高明均未应诉，未向本院提交任何书面答辩意见，鉴于本案合同租赁期限较长，加之在变更诉讼申请书中又有主张2019年度租金的意思，故本院确定能够产生合同解除后果的解除通知为变更诉讼请求申请书副本，即本院确定双方的厂房租赁合同于2019年4月29日因体育路学校行使法定解除权而解除。关于合同解除的法律后果，结合体育路学校的具体主张，本院认定如下：1.2017年至2019年的租金120904元。依照合同约定，2017年、2018年，两个年度租金合计300000元，由高明一并支付，高明实际支付的数额为228000元，尚欠72000元，应当继续支付。2019年度的租金，因租赁合同已于2019年4月29日解除，本院对体育路学校关于2019年1月1日至2019年4月29日期间的主张予以支持，其余期间因合同已经解除，无继续计算租金的约定依据。关于2019年度的实际租金数额，本院结合年度租金数额和实际租赁关系的存续期限确定为48904元。2.前两年租金、2019年度租金分别逾期支付的违约金。就前两年的租金事宜，双方在书面合同中存在关于按每天千分之五的标准计算违约金的约定，高明在欠条中也有关于每天计100元利息的承诺，均存在约定标准过高的情况，应予调整，本院采纳体育路学校关于以每月2%的标准计算违约金的主张，具体计算期间确定为2017年2月16日起至付清之日止。关于2019年度的租金，依照双方关于每年提前3月支付房租的约定，具体期间确定为2018年10月1日起至付清之日止。3.拆除原有游乐设施的补偿款50000元。双方存在关于由高明支付50000元作为体育路学校拆除原有游乐设施补偿的约定，本院予以支持。4.恢复租赁场地、房屋原状并交还。双方在合同中有关于高明自第五年起，每年支付20000元，共计支付100000元作为土地恢复原貌的押金的约定，可以认定双方存在体育路学校同意高明将承租的房屋、场地进行装饰、装修、扩建，高明在租期届满后将土地恢复原状的约定，故体育路学校所提出的关于恢复原状、交还租赁物的主张有约定依据，本院予以支持。关于恢复原状的具体执行措施，高明经两次传唤均未到庭应诉，未向本院提交有关装饰、装修、扩建部分的处理意见，也未向本院提交关于承租后具体装饰、装修、扩建情况的证据，本院无法查实高明因恢复房屋、场地原状所应负担的具体义务，相应的不利后果，应由高明负担。本院对体育路学校的有关主张予以支持，即拆除游泳池底部及周边的钢筋混凝土并运走；将挖开的地面用页岩回填找平，并使用30吨压路机碾压夯实；地面用C25砼现浇面层15CM厚，收光并切缝，浇灌沥青做好收缩缝；室内由高明建设部分自行拆除、清运，将房屋内外及地面全部装修至恢复原貌。5.合同解除后至交还场地、房屋前的占有使用费。租赁合同解除后，高明作为出租人负有交还场地、房屋的约定、法定义务，未履行该义务的，除应当继续履行外，还应承担赔偿损失的违约责任，关于损失赔偿的计算方法，可以参照约定的租金标准计算占有使用费，即高明自2019年4月30日起至恢复原状并交还场地、房屋前应继续按照原租金约定标准负担占有使用费。综上所述，本院对体育路学校的诉讼请求部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告重庆市潼南区体育路学校与被告高明所订立的厂房租赁合同于2019年4月29日解除；二、被告高明于本判决生效之日起十日内向原告重庆市潼南区体育路学校支付2017年至2019年的租金120904元及逾期支付租金的违约金（自2017年2月16日起，按月利率2%的标准计算至付清之日止，其中2017年2月16日至2018年9月30日以72000为计算基数，2018年10月1日之后以120904元为计算基数）；三、被告高明于本判决生效之日起十日内向原告重庆市潼南区体育路学校支付拆除原有游乐设施的补偿款50000元；四、被告高明于本判决生效之日起十日内恢复租赁场地、房屋原状（拆除游泳池底部及周边的钢筋混凝土并运走；将挖开的地面用页岩回填找平，并使用30吨压路机碾压夯实；地面用C25砼现浇面层15CM厚，收光并切缝，浇灌沥青做好收缩缝；室内由高明建设部分由高明自行拆除、清运，将房屋内外及地面全部装修至恢复原貌）并交还原告重庆市潼南区体育路学校；五、被告高明于本判决生效之日起十日内向原告重庆市潼南区体育路学校支付场地、房屋的占有使用费（按每年150000元的标准，自2019年4月30日起计算至恢复原状并交还场地、房屋之日止，不足一年的，按实际天数折算）；六、驳回原告重庆市潼南区体育路学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6145元，由原告重庆市潼南区体育路学校负担1517元，被告高明负担4628元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  周致余人民陪审员  李文莉人民陪审员  郑第尧二〇一九年七月八日（院印）法官 助理  钟亚男书 记 员  周一凡