成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初923号 原告：成都华信天宇实业有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区柏合镇芦溪河**。 法定代表人：梅行明，公司董事长。 委托诉讼代理人：林德全，四川东森律师事务所律师。 被告：王术静，男，1986年9月3日出生，汉族，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：周依涵，四川泰仁律师事务所律师。 原告成都华信天宇实业有限公司（以下简称“华信公司”）与被告王术静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华信公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告签订的《商铺租赁合同》于2018年12月26日解除，在诉讼过程中，原告该项诉求明确为解除原、被告于2017年12月20日签订的五份《商铺租赁合同》；2.被告向原告支付拖欠原告房屋租金188295.52元；3.被告向原告支付逾期付款违约金196935.29元，在诉讼过程中，原告明确该项违约金包括：被告逾期腾退房屋的违约金193982.6元，逾期付款违约金、解除合同违约金2952.69元；4.判令被告将租赁商铺腾退给原告；5.本案诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由：被告自2017年12月起租赁原告位于成都市龙泉驿区柏合镇东山国际新城H2区爱琴路172号商铺，双方约定总租期五年，租赁合同一年一签。2017年12月20日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，租赁期限一年，租期自2017年12月20日至2018年12月19日。合同约定年度租金总额为359227元，租金缴纳方式为每三个月为缴纳周期，若被告逾期支付租金，应当自逾期之日起每日按欠付租金总额的千分之五向原告支付违约金，超过15日，原告有权解除合同。原告解除合同时，被告还应当向原告支付合同约定租金总额30%的解除合同违约金。合同签订后，原告向被告交付了商铺，但被告却未能按期缴纳租金。第三期租金仅缴纳35000元（约定应缴纳租金107768.10元），第四期租金未缴纳。该份租赁合同共欠租金180536.20元。原、被告双方就同一商铺签订的第二份租赁合同，租期仍为一年，缴租方式及期间与第一份合同一致，租金标准有所提高。但被告未缴纳第一期租金。由于被告未按期缴纳租金，原告于2018年11月21日向被告发出律师催缴租金，但被告未予以理睬。2018年12月25日，原告再次向被告发出律师函解除租赁合同。该律师函于2018年12月26日送达被告通讯地址。租赁合同自该日解除，被告至今未将案涉商铺腾退给原告。 被告王术静辩称，1.同意解除原、被告签订的五份《房屋租赁合同》；2.确实尚欠租金188295.52元，但本案房屋租赁的法律后果应由案外人成都优趣健康管理有限公司承担，被告租赁案涉房屋后用于该公司办公场地，公司设立后，被告要求以公司名义签订合同，但因原告人事变动及其他原因，双方没有就该房屋租赁事宜另行续签租赁合同。根据《民法总则》第75.1款规定，设立法人，后果应该由法人承担；3.合同约定的违约金过高，原告利用优势重复设立违约金，违约金远远超过原告所造成的损失，原告亦没有采取措施扩大损失，请求调减。 本院经审理认定事实如下：2017年12月20日，华信公司作为出租人（甲方）与王术静作为承租人（乙方）签订了五份《商铺租赁合同》，五份合同主体、标的一致，履行的期限、租金标准不同。合同主要内容如下：甲方将位于成都市龙泉驿区东山国际新城H2区爱琴路172号房屋出租给乙方，乙方从事的商业经营业态为健身培训，项目名称为优趣健身；计租期内的租金，采用先交租金后使用的原则，乙方采用3个月预先支付一次的方式进行支付，第一次租金自合同签订后5个工作日内向甲方交付，此后乙方应在三个月计租期满前30日前支付下一个三个月周期的租金，租金每3个月一付；乙方若逾期支付租金，应当自逾期之日起，每日按欠付租金总额的千分之五向甲方支付违约金。乙方逾期时间超过15日的，甲方有权解除租赁合同。甲方解除租赁合同的，乙方除了应支付甲方拖欠的租金、自逾期支付租金之日起至解除合同阶段的违约金外，还应该另行向甲方支付相当于合同约定租金总额30%的解除合同违约金；无论何种情况导致租赁合同终止，乙方不能在租赁合同终止后两日内按照本合同的约定将租赁房屋予以腾退后交还甲方的，应当按照以下标准向甲方支付逾期腾退还房屋的违约金：逾期退还房屋违约金=比照租赁合同终止前一个月租金标准折算的日租金×合同终止后第三日起至乙方实际腾退还租赁房屋期间的天数×2。第一份合同的履行期间2017年12月20日至2018年12月19日止，年度租金为359227元；第二份合同的履行期间2018年12月20日至2019年12月19日，年度租金为465558.24元；第三份合同的履行期间2019年12月20日至2020年12月19日止，年度租金为502802.88元；第四份合同的履行期间2020年12月20日至2021年12月19日止，年度租金为543027.12元；第五份合同的履行期间2021年12月20日至2022年12月19日止，年度租金为586,469.28元。 合同签订后，华信公司将案涉房屋交付王术静使用，王术静支付了第一份合同项下的第一、二季度的租金，第三季度租金欠付72768.1元，第四季度租金未支付。华信公司于2018年11月24日向王术静发送催款《律师函》；于2018年12月26日向王术静发送《律师函》，载明：1、请贵方自本函送达之日起3日内向华信公司付清欠付的租金本金296,925.76元。2、自本函送达之日起，贵方与华信天宇公司签订的五份租赁合同全部解除。 2019年5月28日，王术静向华信公司支付100000元租金，至今尚欠租金88295.52元。同日，王术静腾退了案涉房屋。 上述事实由《商铺租赁合同》、《律师函》及当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，王术静与华信公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方应当按约履行各自的义务。案涉五份租赁合同除履行期限、租金标准不同，合同主体、标的及合同其他条款均一致，且履行期限呈连续性，并未中断，形式上是五份合同，实质是一个整体。王术静未按合同约定履行给付租金的义务，华信公司有权根据合同约定解除合同，且王术静亦同意解除五份租赁合同，故本院确认案涉五份租赁合同已于2018年12月26日解除。王术静抗辩案涉房屋系案外人使用，应当由案外人承担责任，本院认为，案涉合同的主体系王术静与华信公司，王术静未提供证据证明合同主体发生过变更，该抗辩意见于法无据，本院不予采纳。华信公司主张的租金，本院受理本案后，王术静支付了100000元租金，故本院在88295.52元范围内予以支持。华信公司主张腾退房屋，在诉讼过程中，房屋已腾退，故该项诉请本院不予支持。华信公司主张逾期腾退房屋的违约金为193982.6元，华信公司庭审中明确表示主动将该项违约金调整至按照合同约定的租金标准计付，从2018年12月29日计算至2019年5月28日止，本院认为华信公司主张的腾退房屋违约金实质系房屋占用使用费，其主张的金额在合理范围内，不存在过高的情形，本院予以支持。华信公司主张逾期付款违约金和解除合同违约金共计2952.69元，该两项违约金系同一违约行为所致，不应当重复主张，本院仅支持解除合同违约金。虽然华信公司两项违约金共计主张2952.69元，但该金额明显低于合同约定，不存在过高的情形，故本院对金额不作调整。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告成都华信天宇实业有限公司与被告王术静于2017年12月20日签订的五份《商铺租赁合同》于2018年12月26日解除； 二、被告王术静于本判决生效之日起七日内支付原告成都华信天宇实业有限公司租金88295.52元； 三、被告王术静于本判决生效日起七日内支付原告成都华信天宇实业有限公司逾期腾退房屋违约金193982.6元； 四、被告王术静于本判决生效日起七日内支付原告成都华信天宇实业有限公司解除合同违约金2952.69元； 五、驳回原告成都华信天宇实业有限公司其余诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费7078元，减半收取3539元，由原告成都华信天宇实业有限公司负担919元，被告王术静负担2620元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒲彦仪 二〇一九年七月十七日 书记员  白 秀