沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初1110号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行。负责人：张识。委托代理人：杜晓彤、李惠君。被告：许龙。被告：沈阳新星城房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区杨士乡杨士村。法定代表人：许哲发，职务：董事长。委托代理人：马扬，系辽宁申扬律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称建行大东支行）与被告许龙、沈阳新星城房屋开发有限公司（以下简称新星城公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜晓彤、李惠君、被告新星城公司委托代理人马扬到庭参加诉讼，被告许龙经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告建行大东支行向本院提出诉讼请求：依法判令解除原告与被告之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；判令被告偿还贷款本金411，072.43元；判令第一被告向原告偿还利息、罚息、复利等；请求法院判令第一被告承担原告律师费23677.43元；判令第一被告以其所有的沈阳市于洪区变卖，在抵押合同约定的范围内优先偿还原告上述诉讼主张；判令第二被告对第1、2、3项债务承担连带保证责任；请求法院判令本案的诉讼费和其他相关费用由被告承担。事实与理由：2017年1月19日，原告与第一被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告向原告借款42万元，借款期限从2017年1月19日起至2042年1月19日止，共计25年，同时约定了贷款利率及还款方式。合同约定借款人以沈阳市于洪区细河路165号（2-20-4）房产作为抵押，并办理了抵押登记。2015年6月29日，原告与第二被告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，双方约定由第二被告为保证人，为原告向第一被告发放的贷款提供连带保证。原告依约履行了放款义务。自2018年3月4日起，借款人开始逾期还款。根据贷款合同约定：借款人不按合同约定按时组我偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权停止发放合同项下贷款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并依法处分抵押物并获得优先受偿。因此，原告有权依照合同约定提高发放贷款，收回已发放贷款本息，并就抵押物享有受偿权。另外，根据《担保法》第18条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。因此第二被告作为连带保证人，应对第一被告的债务承担连带责任。综上，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告许龙未到庭被告新星城公司辩称：一、被答辩人建行诉请解除《借款合同》的请求不应得到支持。《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，答辩人从未收到被答辩人建行主张解除合同的通知。另外，被答辩人许龙逾期还款的本息金额，相较于其贷款总额，不足以构成根本违约，被答辩人建行大东支行据此主张解除合同，过于苛刻，也有失公平。二、被答辩人建行应就抵押房屋实现债权，答辩人不应承担全部债务清偿的连带保证责任。被答辩人许龙以其自有房屋作为担保物取得被答辩人建行贷款，在不能履行到期债务时，应依据《物权法》第176条关于“债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，由被答辩人建行就被答辩人许龙提供的担保物房屋实现债权，答辩人不应承担全部债务清偿的连带保证责任。三、沈阳市铁西法院（2016）辽0106民初9313号《民事判决书》对此类案件中尚未取得产权证书的预告抵押登记房屋，判决确认银行方享有优先受偿权，故建议法院对本案能够酌情参考。原告围绕诉讼请求依法提交了个人住房（商业用房）借款合同、借据、预购商品房抵押权预告登记证、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、商品房买卖合同、个人贷款对账单等证据。被告新星城公司依法提交了商品房买卖合同、民事判决书等证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月19日，被告许龙(借款人)与原告建行大东支行（贷款人）签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额为42万元，贷款期限为300个月，即2017年1月19日至2042年1月19日，贷款利率为4.165（年）利率，执行浮动利率。还款方法为采取等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2255.36元。该贷款采用抵押和最高额保证方式作为贷款担保，被告将沈阳市于洪区细河路165号（2-20-4）的自有房屋作为抵押担保，该抵押担保已在沈阳市房产产权登记发证中心办理了抵押预告登记。被告新星城公司（保证人、甲方）与原告建行大东支行（债权人、乙方）于2015年6月29日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告新星城公司对该笔借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，原告将42万元给付被告许龙。被告许龙开始偿还原告贷款。截至2019年6月24日，被告尚欠原告借款本金411，072.43元，利息23851.85元，罚息1660.66元。本院认为，原告与被告许龙签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，原告与被告新星城公司签订的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告许龙未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息、罚息的请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告主张被告新星城公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告新星城公司在借款合同中以保证人的身份加盖公章予以确认。且保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予以支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告新星城公司的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告许龙于2017年1月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告许龙于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金411，072.43元，利息23851.85元，罚息1660.66元（截止2019年6月24日）；三、被告许龙于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2019年6月25日起以本金411，072.43元为基数，至借款本金付清之日止）；四、被告沈阳新星城房屋开发有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任，其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人许龙追偿;五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8113元，保全费2791元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 袁 玲审判员 张 婷审判员 李炳玲二〇一九年七月一日书记员 胡鑫磊