广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初1271号原告：鹤山市名雅苑房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪人民西路。法定代表人：陈芬基，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈连强，广东鹤明律师事务所律师。被告：刘泽南，男，1969年9月10日出生，汉族，住广东省鹤山市。被告：易彩琼，女，1968年8月23日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告鹤山市名雅苑房地产开发有限公司（以下简称名雅苑公司）与被告刘泽南、易彩琼商品房预售合同纠纷、追偿权纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告名雅苑公司的委托诉讼代理人陈连强、被告刘泽南到庭参加诉讼，被告易彩琼经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，故本案是缺席审理，现已审理终结。原告名雅苑公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》（NO.201400770066）,并自判决生效日撤销被告的预告登记，交还房屋给原告；2.判令两被告向原告支付承担连带保证责任支付的款项354624.59元和利息（利息计算方式为以354624.59元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计至清偿日止）；3.判令两被告支付违约金219110.40元（730368元×30%）给原告；4.本案诉讼费、财产保全费等由被告负担。事实和理由：2014年2月18日，原、被告签订NO.201400770066号《广东省商品房买卖合同》，合同约定两被告为买受人向原告为出卖人购买位于沙坪名雅苑三期7座908房的住宅，该住宅面积为120.56平方米，价格为730368元。同时约定付款方式为分期付款，首期款为219368元，在2014年2月19日付清，二期款项511000元在5月30日前付清。同日，原、被告签订《补充协议书》作为《商品房买卖合同》附件四，补充协议违约责任约定：买受人以按揭方式支付的按揭款项，买受人违反按揭合同约定不按期偿还贷款，导致银行要求出卖人履行担保责任，自出卖人将买受人欠贷款银行的所有款项支付给贷款按揭银行，出卖人有权单方解除商品房买卖合同及补充协议书，同时，买受人应支付违约金给出卖人，违约金支付标准为商品房总房价的30%。2014年4月8日，被告刘泽南与中国农业银行股份有限公司鹤山市支行（下称农行鹤山支行）签订个人购房担保借款合同，由被告刘泽南向农行鹤山支行申请贷款，贷款金额为511000元，被告易彩琼签署《共同还款责任承诺书》，承诺对被告刘泽南借款承担共同还款责任。原告作为保证人在借款合同加盖公章。2014年5月1日，农行鹤山支行将上述款项放款至被告刘泽南账户。两被告于2014年4月18日在鹤山市住房和城乡建设局房地产登记中心办理了粤房地预登鹤山字第××号预告登记-预购商品房约定抵押权预告，预告登记义务人为两被告，预告登记权利人为中国农业银行股份有限公司鹤山市支行。由于两被告未能按照《个人购房担保借款合同》约定履行还款义务，2018年6月4日，农行鹤山支行向鹤山市人民法院提出诉讼，要求两被告及原告偿还贷款本金及利息等。2018年10月16日，鹤山市人民法院作出（2018）粤0784民初1649号民事判决书，判决刘泽南、易彩琼、名雅苑公司对借款本金、利息、罚息、复利、律师费、案件受理费等承担偿还责任。2019年1月3日，鹤山市人民法院依据（2019）粤0784执71号向原告发出执行通知书。经核实，原告在2019年2月25日依据鹤山市人民法院通知书向鹤山市人民法院支付案款349317.59元和执行费5307元，共计354624.59元。2019年2月26日，鹤山市人民法院出具结案通知书。原告认为，由于两被告原因未能办理不动产登记，而仅仅是做了预告登记，导致农行鹤山支行无法正常行使该房产的优先受偿权，而致使原告承担连带保证担保责任。根据双方补充协议约定，原告有权解除合同，并要求两被告承担违约责任。而且涉案房屋至今未办理正式抵押手续，权属人为名雅苑公司。被告刘泽南辩称，对于原告的诉讼请求一，由于涉案房屋已经被查封了四次，即使想将涉案房屋交给原告，也无法交还；对于原告的诉讼请求二的金额确认，要求分期付款方式偿还给原告；对于原告的诉讼请求三，被告刘泽南不同意支付违约金；对于原告的诉讼请求四无意见；对事实和理由部分无异议。被告易彩琼未作答辩，也未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2014年2月18日，原告名雅苑公司作为出卖人，被告刘泽南、易彩琼作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：201400770066），约定由被告刘泽南、易彩琼以分期付款方式购买原告开发的沙坪名雅苑三期7座908房（以下简称涉案房屋），购房总价款为730368元，两被告应于2014年2月19日前支付219368元，余款511000元于2014年5月30日前付清。《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第一条银行按揭条第3款约定：“当买受人违反按揭合同约定不按期偿还贷款，导致银行要求出卖人履行担保责任，自出卖人按银行要求承担担保责任之日起，出卖人有权单方解除合同。”第二条合同解除条款第1款约定：“买受人应在出卖人发出单方解除合同通知后七日内全力协助出卖人办理注销合同备案手续，如买受人逾期配合出卖人办理合同解除手续的（包括但不限于注销合同备案手续），每逾期一日按总房价的千分之一赔偿出卖人经济损失。”第十条违约责任约定：“若出卖人选择承担“保证责任”的，出卖人将买受人欠贷款按揭银行的所有款项（如：贷款本金、利息和实现债权费用等）支付给贷款按揭银行，贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，而利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人有权据此解除《商品房买卖合同》及本补充协议书，买受人应支付违约金给出卖人，违约金支付标准为该商品房总价的30%。……出卖人根据《商品房买卖合同》及本补充协议的约定或法定条件解除本协议书的，买受人已支付的所有款项在扣减约定的违约金及有关费用后仍有剩余的，出卖人有权扣留该剩余部分的款项。”合同签订后，两被告按照合同约定向原告名雅苑公司支付了涉案房产的首期款219368元。2014年2月20日，中国农业银行股份有限公司鹤山市支行（以下简称农行鹤山支行）为甲方，原告名雅苑公司为乙方，双方签订了编号为粤江鹤2014第002号的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，协议约定：由甲方对乙方开发的“名雅苑三期”住宅小区项目提供开发贷款支持；乙方承诺为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用，乙方的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，等。2014年4月8日，农行鹤山支行作为贷款人和抵押权人，被告刘泽南作为借款人和抵押人，原告名雅苑公司作为保证人，被告易彩琼作为抵押人，签订编号为44020120140017021的《个人购房担保借款合同》，合同约定借款人向贷款人借款511000元，用于购买位于沙坪名雅苑三期7座908房的房产；抵押人以位于沙坪名雅苑三期7座908房的房产作为抵押物提供抵押担保；保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围为包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2014年5月1日，农行鹤山支行按合同约定向被告刘泽南发放了贷款511000元，并按约定将该款项支付给原告名雅苑公司。借款后，被告刘泽南未能按合同约定履行还款义务，截至2018年4月26日，拖欠贷款本金4015.80元，利息1495.69元。农行鹤山支行经追收未果，遂诉至本院，本院于2018年10月16日作出（2018）粤0784民初1649号民事判决，判决：一、刘泽南于本判决发生法律效力之日起十日内向中国农业银行股份有限公司鹤山市支行偿还借款本金328595.89元及利息、罚息和复利（利息、罚息和复利从2018年8月30日起至还清款日止，按编号为44020120140017021的《个人购房担保借款合同》的约定计算）；二、刘泽南于本判决发生法律效力之日起十日内向中国农业银行股份有限公司鹤山市支行支付律师费22517元；三、易彩琼对本判决第一、二项所确定的刘泽南欠中国农业银行股份有限公司鹤山市支行的债务承担共同偿还责任；四、鹤山市名雅苑房地产开发有限公司对本判决第一、二项所确定的刘泽南欠中国农业银行股份有限公司鹤山市支行的债务承担连带偿还责任；五、驳回中国农业银行股份有限公司鹤山市支行的其他诉讼请求。该案受理费6892.90元，保全费2470元，合共诉讼费9362.90元，由刘泽南、易彩琼、鹤山市名雅苑房地产开发有限公司共同负担。本院于2019年2月26日作出（2019）粤0784执71号《结案通知书》，载明：关于申请执行人中国农业银行股份有限公司鹤山市支行与被执行人刘泽南、易彩琼、鹤山市名雅苑房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，被执行人鹤山市名雅苑房地产开发有限公司自行将案款349317.59元及执行费5307元合共354624.59元缴付至法院案款账户内并已转付申请执行人，现案件执行完毕。另查明，2014年4月18日，被告刘泽南、易彩琼在鹤山市住房和城乡建设局办理了涉案房产鹤山市沙坪名雅苑三期7座908房的预购商品房预告设立登记，权利人为被告刘泽南、易彩琼。同日，农行鹤山支行与被告刘泽南、易彩琼在鹤山市住房和城乡建设局为涉案房产鹤山市沙坪名雅苑三期7座908房办理了预购商品房抵押权预告登记。涉案房产至今未办理《房地产他项权证》。本院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审查本案应为商品房预售合同纠纷、追偿权纠纷。原告名雅苑公司与被告刘泽南、易彩琼签订的《商品房买卖合同》（含附件四《补充协议书》）是当事人的真实意思表示，依法成立生效，对当事人具有法律约束力。对原告名雅苑公司提出的各项诉求处理如下：一、关于原告请求解除其与两被告签订的《商品房买卖合同》（含附件四《补充协议书》）并注销预告登记，交还房屋的问题。前已查明，两被告未依约按期向农行鹤山支行偿还借款本息，致农行鹤山支行另案向本院起诉，原告依本院生效的判决履行担保责任并代两被告向农行鹤山支行偿还涉案房屋借款本息、律师费、诉讼费等共349317.59元，根据《补充协议书》第一条第3款“当买受人违反按揭合同约定不按期偿还贷款，导致银行要求出卖人履行担保责任，自出卖人按银行要求承担担保责任之日起，出卖人有权单方解除合同”之约定，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，故原告请求解除其与两被告签订的《商品房买卖合同》（含附件四《补充协议书》），理据充分，本院予以支持。至于合同解除的日期，因原告未提供证据证明其曾向两被告主张解除合同，而原告在民事起诉状明确要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，故原告与两被告于2014年2月18日签订的《商品房买卖合同》（含附件四《补充协议书》）应于两被告收到民事起诉状副本之日（公告届满之日）即2019年6月19日起解除。关于被告刘泽南辩称涉案房产已被法院查封，不同意解除涉案商品房买卖合同的内容，涉案房产仅办理预购商品房预告设立登记，尚未办理房屋所有权登记手续，故法院的查封为预查封，预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权，故被告刘泽南辩称不同意解除涉案合同的理据不足，本院不予采纳。涉案商品房办理了预购商品房预告设立登记以及预购商品房抵押权预告登记。根据《补充协议书》第二条合同解除条款第1款之约定，两被告应在原告发出单方解除合同通知后协助原告办理注销合同备案手续，现原告已向两被告主张解除涉案商品房买卖合同，且本院认定涉案商品房买卖合同自2019年6月19日起解除，两被告应按照约定协助原告办理注销合同备案手续；另外，原告已向农行鹤山支行支付全部拖欠的贷款本息、律师费、诉讼费等款项，抵押权预告登记权利人即农行鹤山支行享有抵押担保的债权消灭，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，抵押权预告登记失效，故原告主张两被告协助其办理涉案房屋的预购商品房预告设立登记以及预购商品房抵押权预告登记注销手续，理据充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”前已叙明，涉案《商品房买卖合同》自2019年6月19日起解除，两被告应将涉案房屋交还给原告,故原告主张两被告交还涉案房屋，理据充分，本院予以支持。两被告应于本判决生效之日起十五日内交还涉案房屋给原告。二、关于原告要求两被告向其支付承担连带保证责任支付的款项354624.59元及利息。前已查明，两被告未依约按期向农行鹤山支行偿还借款本息，致农行鹤山支行另案向本院起诉，原告依本院生效的判决履行担保责任并代两被告向农行鹤山支行偿还涉案房屋借款本息、律师费、诉讼费等共349317.59元，原告有权向两被告追偿，故两被告应向原告偿还原告代其向农行鹤山支行缴付的贷款本息、律师费、诉讼费等合计349317.59元。因两被告已向原告支付涉案房产首期款219368元，合同解除后，原告应向两被告退回首期款219368元，但因两被告拖欠原告349317.59元未付，故该首期款应在两被告拖欠原告的款项349317.59元中抵扣，故两被告尚需向原告支付款项129949.59元（349317.59元-219368元）。至于原告主张向两被告追偿执行费5307元，该执行费并不属于原告根据生效判决代两被告向农行鹤山支行垫付的费用，而是因原告与两被告均没有履行生效判决而产生的，若原告能按照生效判决主动履行付款义务则不会产生该执行费，即执行费5307元并非必然产生的，且涉案合同亦没有约定执行费由两被告承担，故原告主张向两被告追偿执行费5307元理据不足，本院不予支持。至于利息问题。两被告一直没有向原告偿还原告为其垫付的款项，两被告拖欠款项的行为会导致原告产生损失，故原告主张自2019年2月26日起计算利息损失有理，本院予以支持。但因原告在本案中并未提供证据证明具体损失情况，故利息损失应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为宜。利息自2019年2月26日至2019年6月19日（合同解除之日）以349317.59元为本金计算为4811.85元，自2019年6月20日起利息应以本金129949.59元计算至两被告清偿款项之日止。对原告主张超出本院认定部分，本院不予支持。三、关于原告请求两被告支付违约金219110.40元的问题。根据《补充协议书》第十条违约责任约定：“若出卖人选择承担“保证责任”的，出卖人将买受人欠贷款按揭银行的所有款项（如：贷款本金、利息和实现债权费用等）支付给贷款按揭银行，……出卖人有权据此解除《商品房买卖合同》及本补充协议书，买受人应支付违约金给出卖人，违约金支付标准为该商品房总价的30%。”本案中，因两被告未依约向农行鹤山支行偿还借款本息，致原告依本院生效的判决履行担保责任并代两被告向农行鹤山支行偿还涉案房屋借款本息等款项，根据上述约定，原告有权要求两被告支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……。”原告在本案中未提供证据证明其实际损失，而被告刘泽南对违约金提出异议。参考原告因履行保证责任而支出的金额，结合合同订立时与合同解除时涉案房屋价格波动的情况综合考虑，原、被告双方约定的违约金支付标准为该商品房总价的30%，明显过分高于造成的损失，应予调整，故本院酌定违约金为涉案房屋总价（730368元）的15%即109555.20元。对原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告鹤山市名雅苑房地产开发有限公司与被告刘泽南、易彩琼于2014年2月18日签订的《商品房买卖合同》（含附件四《补充协议书》）自2019年6月19日起解除；被告刘泽南、易彩琼应于本判决生效之日起十五日内交还鹤山市沙坪名雅苑三期7座908房给原告鹤山市名雅苑房地产开发有限公司；二、被告刘泽南、易彩琼于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告鹤山市名雅苑房地产开发有限公司办理鹤山市沙坪名雅苑三期7座908房的预购商品房预告设立登记以及预购商品房抵押权预告登记注销手续；三、被告刘泽南、易彩琼于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告鹤山市名雅苑房地产开发有限公司垫付的款项129949.59元以及利息（利息截至2019年6月19日为4811.85元，自2019年6月20日起以本金129949.59元按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿款项之日止）；四、被告刘泽南、易彩琼于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金109555.20元给原告鹤山市名雅苑房地产开发有限公司；五、驳回原告鹤山市名雅苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9704.02元、财产保全费3520元，诉讼费合计13224.02元，由原告鹤山市名雅苑房地产开发有限公司负担5688.36元，被告刘泽南、易彩琼共同负担7535.66元（原告已预交诉讼费13224.02元，原告同意两被告负担的诉讼费由两被告于履行判决义务时径付给原告，故本院不作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  源冠泉审判员  李子平审判员  何建通二〇一九年七月二十九日法官助理李锶涛书记员刘慧坚