重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初9569号原告：重庆鼎诺物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区南湖路****物管用房，统一社会信用代码91500108668930494T。法定代表人：张泽云，执行董事兼总经理。委托代理人：陈思杏（特别授权），重庆维祯律师事务所律师。委托代理人：黎夕雨，重庆维祯律师事务所实习律师。被告：彭小兰，女，1975年4月2日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆鼎诺物业服务有限公司（以下简称“鼎诺公司”）诉被告彭小兰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鼎诺公司的委托代理人陈思杏、黎夕雨,被告彭小兰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鼎诺公司诉称：原告系重庆南岸区南湖路万友•七季城的物业管理单位，且至今一直为该小区提供物业服务。被告系该小区XXX号房屋业主，于2015年2月28日接房，2015年3月6日进场装修。原告与被告在《万友•七季城物业服务协议》约定：1、物业服务费为1.20元/月/平方米，按建筑面积收取；2、公摊水电费按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；3、乙方（被告）应在每月25日之前将费用金额缴清，逾期将按每天千分之三向甲方（原告）缴纳滞纳金。截至到2019年2月，被告尚欠原告物业管理费4791.6元、公摊水电费163.6元。上述费用经原告多次催收，被告仍拒不缴纳，故原告诉至法院，要求判令：一、被告向原告支付2016年6月至2019年2月期间的物业服务费4791.6元；以及2016年5月至2019年2月期间的公摊水电费163.6元；二、被告向原告支付资金占用损失（以第1项欠付金额为基数，自欠费之日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算至付清之日止）；三、诉讼费由被告承担。被告彭小兰辩称，楼上喂鸽子导致臭味难闻，到处都有鸽子粪便，影响生活居住，2015年接房，向原告反映过没人解决；小区停车按小时收费不合理，收取的公共收益也没有公布过。电梯经常坏，经常有人被关在电梯，原告也不管。原告把鸽子的问题解决之后就愿意从解决之后开始交物管费。另外诉讼时效已过。经审理查明：原告系南岸区万友七季城小区的前期物业服务企业。2015年2月28日，原、被告签订《万友·七季城物业服务协议》，约定内容包括：被告同意接受原告对该小区提供物业服务，服务期限三年（自万友·七季城整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算）。服务期满后，由本小区业主及使用人考虑并召集业主及使用人大会决定是否续聘，并应至少提前三个月书面通知原告是否终止或继续其服务；物业服务费实行包干制，按建筑面积计算，住宅为1.3元/月/平方米，业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费用，按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；物业服务费按月交纳，被告应在每月25日前将费用金额缴清；逾期将按每天3‰向原告缴纳滞纳金。合同签订后，原告一直为万友·七季城小区提供物业服务至今。被告系涉案小区A区8-30-2号房屋业主，房屋建筑面积为121.18平方米,该房屋于2015年2月28日接房，2015年3月6日开始装修。从2016年6月起，被告欠交物业服务费，原告主张按其与小区开发企业签订的前期物业服务合同约定的收费标准1.2元/平方米/月计算，截止2019年2月（共计33个月）被告累计拖欠原告物业服务费4798.7元（1.2元/平方米·月×121.18平方米×33个月）；从2016年5月至2019年2月期间的水电公摊费据实分摊共计163.6元。另查明，原告于2018年10月18日向被告邮寄送达《物业费催收函》，邮寄地址为本案涉案房屋地址，且与被告填写的当事人送达地址确认书上的地址一致，后被告一直未向原告缴纳物业服务费。以上事实，有前期物业服务合同、《万友·七季城物业服务协议》、房屋登记信息查询证明、电梯巡查记录表、南岸区南坪镇南塘苑居民委员会《证明》、催收函、水电公摊明细等证据、（2017）渝0108民初8660号民事判决书及二审裁定书及原、被告的当庭陈述在卷为证，并经法庭认证，足以认定。本院认为：原告就涉案小区签订前期物业服务合同，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该前期物业服务合同对全体业主包括被告均具有约束力，原告依据前期物业服务合同与被告于2015年2月28日签订《万友·七季城物业服务协议》也是双方真实意愿表示，内容不违反法律规定，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。前期物业服务合同到期后，原告自愿按照原物业服务合同的约定继续为该小区提供物业服务至今。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，万友七季城小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。关于原被告双方争议较大的诉讼时效问题。根据民法总则第一百八十八条、第一百九十五条关于诉讼时效期间、诉讼时效中断的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，结合本案审理查明的事实，原告所主张的物业服务费等费用均未超过诉讼时效期间，且原告曾于2018年10月向被告书面催收，造成诉讼时效的中断，故对被告诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。故被告应向原告支付2016年6月至2019年2月期间的物业管理费4798.7元以及2016年5月至2019年2月期间的公摊水电费163.6元，现原告主张被告应向原告支付2016年6月至2019年2月期间的物业管理费4791.6元及2016年5月至2019年2月期间的公摊水电费163.6元，系原告对自己权利的处分，本院予以支持。对于被告提出的原告服务不合格，业主不满意，原告违约在先，由于原告提供的物业服务包括小区物业公用部分、共用设施、设备的日常维护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容，原告提供的物业服务是长期、持续性，且原告并未怠于履行物业服务职能，被告虽然辩解业主对物业服务不满意，但每个人满意的标准实难统一，被告亦未提交充分证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故本院对该辩解不予采信。关于被告抗辩楼顶喂鸽子影响生活居住的抗辩，与本案不是同一法律关系，且无证据证明是原告的过错，被告可以通过其他途径解决，本案中不予处理，故对此抗辩本院不予支持。关于承诺及免除物业费的问题，已经生效（2017）渝0108民初8660号民事判决书及二审裁定书认定，本院不再赘述。关于原告主张的资金占用损失,实系违约金，被告未按双方合同约定缴纳物业服务费、公摊费，应当承担违约金，以弥补原告相应的资金占用等损失。但原告依据合同主张的违约金（资金占用损失）过高，本院依法予以调整为按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告彭小兰于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司自从2016年6月至2019年2月期间的物业服务费4791.6元，2016年5月至2019年2月期间公摊水电费163.6元；并按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率支付违约金（违约金以每月欠费金额为基数，自从欠费之日起计算至款项付清之日止）；二、判决回驳原告重庆鼎诺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告彭小兰负担（此款暂由原告重庆鼎诺物业服务有限公司垫付，限被告彭小兰于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆鼎诺物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周敏二〇一九年七月三十日书记员  蒲月