山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0391民初2083号 原告：淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处南石社区居民委员会。住所地，淄博高新区四宝山街道办事处南石社区。 法定代表人：王立平，居委会主任。 委托代理人：毕立国，山东柳泉律师事务所律师。 被告：淄博盈达房地产咨询有限公司。 法定代表人：王永泉，经理。 委托代理人：石浩，山东伟鹏律师事务所律师。 委托代理人：葛文周，山东全正律师事务所律师。 原告淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处南石社区居民委员会（以下简称南石社区）诉被告淄博盈达房地产咨询有限公司（以下简称盈达公司）合同纠纷一案，于2018年10月23日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告南石社区的委托代理人毕立国，被告盈达公司的委托代理人石浩、葛文周均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南石社区提出诉讼请求：请求依法判令被告向原告返还位于淄博高新区住宅房屋（建筑面积23000㎡），房屋价值约22080000元；诉讼费由被告负担。后原告于2019年5月27日变更第一项诉讼请求为请求判令被告归还原告南石社区旧村改造D组团D-02、D-05、D-06、D-07、D-09、D-10、D-11共7栋楼住宅房屋的房屋销售款45000000元；增加一项请求依法判令被告立即向原告交付房屋；诉讼费由被告负担。2019年6月18日原告再次将第一项诉讼请求变更为要求被告返还南石社区旧村改造D组团D-02、D-05、D-06、D-07、D-09、D-10、D-11共7栋楼住宅房屋的房屋销售款29548100元，其他诉求未变。 事实与理由：在原告诉被告返还原物纠纷案件审理过程中，原告得知被告已将南石社区旧村改造D组团D-02、D-05、D-06、D-07、D-09、D-10、D-11共7栋楼住宅房屋进行了销售，只剩少数房屋未销售，被告收取了销售款项。经原告申请司法鉴定，被告已经实际收取房款72895400元，被告的投资数额为43347300元，因双方《旧村改造合作协议》已被法院确认无效，被告对涉案房屋的销售款项在扣除其投资数额后，应将剩余房屋销售款29548100元返还给原告，同时对于尚未销售的房屋返还给原告。对于按照《旧村改造合作协议》应当归原告所有的房屋已经建设完毕，但被告迟迟不向原告交付，导致原告不能将上述房屋进行还迁，给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告提起诉讼，提出了上述诉讼请求。 被告盈达公司辩称，1、本案与双方在淄博市中级人民法院所审理的合作建房纠纷一案有关联性，现双方均已上诉，建议本案中止审理，待二审结案后再恢复审理；2、原告诉求不能成立，请求法庭予以驳回，合同无效后的返还是指行为成立前的状态，原告要求行为成立后的结果是不能成立的，不符合法律规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2012年8月22日，原、被告双方共同签订《旧村改造合作协议书》一份，主要内容为：原告旧村改造D组团13栋楼总建筑面积约46000㎡，项目占地43.4亩；原告负责提供建设用地及本合同约定的其他事项，由被告负责提供基本建设资金并负责开发建设，并由被告作为项目的建设总承包单位；房屋建成后，D组团的1、3、8、12、13、15号楼建筑面积约23000㎡归原告所有，由原告自行处置，另外的2、5、6、7、9、10、11号楼建筑面积约23000㎡的房屋由双方共同销售，销售收入归被告，作为被告投资补偿及合理收益，用以抵顶被告总承包工程款；项目竣工后，原告有权参与工程验收，负责按照《旧村改造还迁办法》将应由本方自行处置的部分房屋向村民分配；若因原告原因、政府行为以及合同无效等情况致使合同无法履行或用于补偿被告投资及收益的房源无法销售时，原告应按照市场评估值补偿被告损失或按照被告的投资额的二倍偿付被告损失，适用何种方式由被告选择，偿付后原告取得该部分房源的处置权等。 2012年11月20日，淄博市人民政府淄政土（开）划拨【2012】8号《关于将国有土地使用划拨给四宝山街道办事处南石社区居民委员会的批复》决定：经研究同意将鲁政土字【2012】989号文批准的527952㎡国有建设用地中的29784㎡土地使用权划拨给四宝山街道办事处南石社区居民委员会，用于建设本社区居民住宅楼。 协议签订后，被告根据协议进行了施工，现涉案房屋已建成。 后原告以双方签订的涉案协议违反国家法律的规定为由提起诉讼，请求依法判令涉案协议无效。本院经审理后认为，原、被告签订的协议名为旧村改造，实为合作开发房地产，但双方均不具备房地产开发经营资质，且案涉土地系国有划拨土地，不具备进入房地产开发的市场条件，于2018年6月25日做出了涉案协议无效的判决，现该判决已生效。 诉讼中，经原告申请和本院技术室对外委托，淄博正德会计师事务所有限公司出具了司法会计鉴定报告书，结论为： （一）截止到2018年12月20日，依据现有资料汇总确认，被告销售涉案旧村改造项目房产共计230套，合同总价款为84598000元，实际收取购房款72895400元，其中：1、房屋转让合同、询问笔录及收款收据相互佐证的已销售房产共计194套，涉及相关合同价款72769500元，已实际收取购房款67095600元；2、抵账（视同收取购房款）共计14套，涉及相关合同价款5298800元；3、未提供房屋转让合同及询问笔录，但有收款收据显示房产已销售的共计5套，实际收取购房款501000元，依据现有资料无法获取相应合同价款；4、未提供房屋转让合同及收款收据，通过询问笔录显示已销售收款的房产共计17套（其中一套房产或涉及一房二卖，无房屋转让合同无法确认真实性），设计及相关合同价款6529700元，实际收取购房款金额无法确认。 （二）未销售房产共计46套（详见附表）。 （三）截止2018年12月20日，依据现有资料，汇总确认盈达公司承接涉案房屋建设总成本为43347300元，其中：1、施工图纸范围内及土建、安装和现场范围内的配套工程（不包含小区水、电、煤、暖等路管网及绿化工程的投资）发生成本额为43330000元；2、住宅楼工程施工阶段监理发生成本额为17300元。本报告中不包含未提供鉴定材料之外的有关施工内容和相关成本。 在上述鉴定进行过程中，经我院通知，被告并未根据通知内容（共计20项）提供鉴定所需要的相关证据材料。 诉讼中，经我院释明，被告并未在规定的期限内向本院主张自己的权利。 本院认为，本案争议的焦点问题是涉案《旧村改造合作协议书》被依法确认无效后应如何处理后续事宜。针对该焦点问题，本院认为，因上述协议已经被确认无效，依据协议建成的被告可销售部分房屋应当归国有划拨土地使用权人及负责项目开发规划、建设许可以及各项配套等的原告所有，但对于已经由被告出售的部分已经交付不能，在扣除投入成本后，剩余的已收款项29548100元应当返还给原告（已收房款72895400元―投入成本43340000元=29548100元）；对于应收房款中未收齐的部分，原告在本次诉讼中并未要求，其称在有新的证据后依法另行主张；因被告拒不根据我院的通知提供相关证据材料，导致在鉴定过程中给其计算投入成本时有可能存在未计入部分，被告可以依法另行主张。 对于尚未销售的46套房产（见附表），被告应当依法返还给原告；协议中约定应当属于原告的D组团的1、3、8、12、13、15号楼被告应当依法向原告交付；经本院释明，在本次诉讼中被告在合同无效后并未主张自己的权利，其可以依法另行进行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及其他相关法律规定，判决如下： 一、被告淄博盈达房地产咨询有限公司返还原告淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处南石社区居民委员会售房款29548100元，于本判决生效后十日内交付。 二、被告淄博盈达房地产咨询有限公司返还原告淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处南石社区居民委员会尚未销售的46套房产（详见附表），于本判决生效后三十日内交付。 三、被告淄博盈达房地产咨询有限公司将位于南石居委会中心村（新村）西北角的D组团的1、3、8、12、13、15号楼于本判决生效后三十日内交付给原告淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处南石社区居民委员会。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费189540.5元，鉴定费80000元，由被告淄博盈达房地产咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  李鸿飞 审 判 员  白丽娜 人民陪审员  程卫东 二〇一九年七月四日 书 记 员  彭 娟