、 甘肃省白银市白银区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0402民初2694号 原告：白银有色产业集团有限责任公司，住所地甘肃省白银市白银区。 法定代表人：王文广，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苟保林，该公司商业物业管理二所副主任。 委托诉讼代理人：宋正红，甘肃仁泽律师事务所律师。 被告：贺强，男，汉族，生于1972年4月30日，住甘肃省兰州市城关区。 原告白银有色产业集团有限责任公司（以下简称“白银公司”）与被告贺强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告白银公司委托诉讼代理人苟保林、宋正红，被告贺强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 白银公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告所欠2017年1月1日至2019年4月30日两年四个月期间的房屋、场地租赁费42万元；2.判令被告向原告支付违约金8.4万元（按照逾期租赁费的20%收取）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年5月9日，原告与被告在原告的办公室签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：原告将其所有的坐落于白银区东山路原白银公司劳动服务公司化工厂东侧房屋、场地面积8346.6平方米出租给被告作库房使用；租赁期限一年，租期从2013年6月1日起算；月租金1.5万元；被告在2013年5月15日前将下年度租赁费以现金或转账方式一次交付原告；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成的，解决的方式约定为向合同签订地法院起诉。合同签订后，原告将标的房屋交付被告使用，被告通过中国工商银行于2013年5月9日向原告支付2013年6月-12月的租赁费10.5万元，于2014年3月4日支付2014年1月-5月的租赁费7.5万元。2014年5月底，合同到期后，原告要收回出租房屋、场地，被告表示要续租，但双方没有另行续签租赁合同，原合同继续履行，出租房屋由被告继续使用。2014年10月29日，被告向原告支付2014年6月-12月的租赁费10.5万元；2015年10月23日，被告向原告下属的白银有色嘉和物业服务有限公司支付2015年1月-12月的租赁费18万元；2017年1月11日、1月13日被告向原告下属的白银有色嘉合物业服务有限公司支付2016年1月-12月的租赁费18万元（2017年1月11日付4万元、1月13日付14万元）；2017年1月至2019年4月的租赁费42万元，被告至今未付。从2017年12月18日开始，原告指派工作人员张某通过电话、短信、微信等方式催收以上租赁费，被告便以各种理由推诿未支付，到后来，被告不接电话，也不回信息。2018年8月24日，原告向被告发出催收租赁费《律师函》，要求被告在2018年8月31日之前付清拖欠租赁费，被告未予理睬。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。 贺强辩称，原告所述签订合同及交纳房屋租赁费属实。2017年春节过完，听说涉案房屋及场地要被征用，在原告催要租赁费时，被告提出与原告协商重新签订租赁合同，但原告不同意签订合同，只要求交纳租赁费。2017年3、4月份，具体时间记不清了，原告单位在被告租赁场地的小黑板上张贴限期搬离通知，限被告在十天或者一周内从租赁场地搬出。限期搬离通知张贴后第三天，原告就将被告租赁场地的大门锁了。被告的工人马某和被告租赁场地内的其他租户给被告打电话说原告已经将场地大门锁了，不再将场地租给被告使用，租赁场地原告另有他用。被告就告诉被告的租户，既然原告不给被告出租场地，就让租户与原告商议将租赁场地大门打开将自己的东西搬走。由于被告是外地人，原告将租赁场地大门锁了，所以被告的东西就不要了，也没有搬走。2017年全年，原告公司的收费员张某几乎每天都给被告打电话要求支付一年的租赁费，由于被告比较烦，就对张某说了双方微信中聊天的话语，但付租赁费的前提是与原告重新签订合同。因原告在2017年3、4月份已经下发了限期搬离的通知，并将租赁场地大门锁了，故原告要求被告支付租赁费不合理。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交的证据：1、《房屋租赁合同》，2、银行转款单及银行回单，3、短信及微信截屏，4、《律师函》及送达《律师函》照片，5、录音资料，6、涉案租赁场地照片，被告均不持异议，能够证实被告租赁原告涉案租赁房屋及场地后，向原告交纳部分租赁费及被告拖欠原告租赁费后，原告向被告催要拖欠租赁费的事实，对上述证据证明效力予以确认。 原告申请的证人张某的证言，证实其是原告单位负责收费的收费员，从2016年10月开始，其负责收取被告租赁费。被告自2017年1月起再未向原告交纳租赁费，其通过电话、短信、微信的方式向被告催要欠付原告的租赁费。2017年3、4月份，其单位向被告发过催收租赁费及整改卫生的通知。2018年3、4月份，被告租赁场地的卫生太差，其单位更换了被告租赁场地大门的门锁，换锁后将钥匙交给了给被告看门的木工朱某，并张贴了搬离通知。 被告申请的证人马某的证言，证实其是给被告打工的，2017年3、4月份，原告给被告租赁场地的小黑板上张贴了搬离通知，张贴搬离通知后的几天，原告将被告租赁场地的大门锁了，其和租赁场地的其他租户没法出入就回家了。原告锁门以后，租赁场地的其他租户没法出入，就给被告打电话，向被告索要损失。 本院依法调取的朱某的询问笔录及朱某提交的《商铺消防责任书》、《租赁房屋治安责任书》，证实其是2016年10月份左右从被告处租赁了涉案租赁场地内的一间车库，每月向被告交纳租赁费500元，2017年7、8、9月份，由于白银公司更换了涉案租赁场地大门门锁，其再未向被告交纳过房租。白银公司更换租赁场地的大门门锁后，其通过小门出入，白银公司的工作人员让其负责照看场地，以免捡拾垃圾的人员进入和防止火灾发生。2018年、2019年，白银公司与其签订了《商铺消防责任书》、《租赁房屋治安责任书》。朱某、张某、马某的证言，相互印证，能够证实原告在被告租赁涉案房屋及场地期间更换租赁场地门锁的事实，对该部分证言的证明效力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告白银公司将其坐落于白银区东山路原白银公司劳动服务公司化工厂东侧房屋、场地面积8346.6平方米出租给被告作库房使用；租赁期限一年，租期从2013年6月1日起至2014年5月31日止；月租金1.5万元；被告于2013年5月15日前将下年度租赁费以现金或转账方式一次交付原告；租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告应如期交还；被告要求续租，必须在租赁期满前两个月向原告提交书面申请，经原告同意后，重新签订租赁合同。合同还对违约责任及争议解决方式等进行了约定。合同签订后，原告将涉案租赁房屋及场地交付被告使用，被告于2013年5月9日、2014年3月4日分别向原告交纳2013年6月1日-2014年5月31日房屋、场地租赁费10.5万元、7.5万元，共计18万元。租赁期限届满后，被告继续使用涉案租赁房屋及场地，按月租金1.5万元向原告交纳租赁费，双方未签订书面合同。被告使用涉案租赁房屋及场地期间，于2014年10月29日，向原告交纳2014年6月-12月的租赁费10.5万元；于2015年10月23日交纳2015年1月-12月的租赁费18万元，于2017年1月11日、1月13日分别交纳2016年1月-12月的租赁费4万元、14万元，共计18万元。2017年1月起，被告再未向原告交纳租赁费，原告于2017年7月份更换了涉案租赁场地大门门锁。原告向被告索要租赁费未果，故提起诉讼。 另查明，被告从原告处租赁涉案租赁房屋及场地后，将部分租赁物转租给朱某等人使用。朱某至今仍在使用涉案部分租赁物，亦未交纳租赁费。 本院认为，白银公司与贺强签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应予以保护。原告将租赁房屋及场地交付被告使用，被告应当按照约定支付租赁费。被告使用涉案租赁物后，经原告催要未交纳租赁费，其行为构成违约，应承担违约责任。关于贺强欠付租赁费期限如何计算。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。白银公司与贺强签订的《房屋租赁合同》租赁期限于2014年5月31日届满，贺强继续使用租赁物并向白银公司交纳租赁费，双方签订的《房屋租赁合同》变为不定期租赁合同。本案中，本院调取的朱某的证言证实，白银公司更换租赁场地大门门锁是2017年7、8、9月份，白银公司对朱某的证言不持异议，据此可认定2017年7月份白银公司更换了租赁场地大门门锁，对于不定期租赁合同，合同任何一方可随时解除合同，故白银公司更换租赁场地大门门锁之时双方签订的《房屋租赁合同》解除。根据朱某证言及当事人陈述，本院认定贺强拖欠租赁费期限为2017年1月至2017年6月30日。故贺强欠付白银公司租赁费数额应为9万元（1.5万元×6月）。综上，白银公司要求贺强支付租赁费的诉讼请求合理部分本院予以支持。白银公司要求贺强支付违约金8.4万元，但未提交证据证实违约金计算的依据及标准，本院不予支持。贺强提出2017年3、4月份白银公司更换了租赁场地大门门锁，其申请的证人马某虽证实是2017年3、4月份，但马某的证言无其他证据印证，故贺强的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，判决如下： 一、贺强于本判决生效之日起十日内支付白银有色产业集团有限责任公司房屋及场地租赁费9万元。 二、驳回白银有色产业集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4420元，白银有色产业集团有限责任公司3631元，贺强负担789元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。 审 判 员 林有霞 二〇一九年七月十七日 法官助理 牛婷婷 书 记 员 陈晓爽 附：法律释明 本判决适用的法律法规以及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁费的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租赁费。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。