江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初5272号原告：汪春琴，女，1974年1月11日生，汉族，居民身份证号码，住所地安徽省桐城市。委托诉讼代理人：杨小飞，江苏兴苏律师事务所律师。被告：中基(昆山)置业发展有限公司，住所地江苏省昆山市高新区北门路**，统一社会信用代码91320583570368448U。法定代表人：陶子鹏，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘汉文，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑诗曼，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。原告汪春琴与被告中基(昆山)置业发展有限公司（以下简称中基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用小额诉讼程序于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨小飞、被告的委托诉讼代理人刘汉文、郑诗曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪春琴当庭明确诉讼请求：1.被告赔偿原告逾期交房违约金14960元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告向被告购买了本市XX花园的房屋一套，双方签订了购房合同，合同中约定了购房价款、交房时间以及逾期交房的违约责任等，现被告逾期交付房屋，原告遂起诉。被告中基公司辩称：根据合同相关条款约定，政府原因造成延期66天、因外墙涂料设计变更引起的延期127天以及买方逾期付款的，均可顺延交房日期。经审理查明，原告汪春琴（买方、乙方）和被告中基公司（卖方、甲方）于2016年4月22日签订《昆山市商品房购销合同》，由原告向被告购买其开发的位于本市XX花园第X幢X单元X号房屋一套，合同约定：1.购房总价935000元，买受人于本合同签订之日支付首付款585000元(大写：伍拾捌万伍仟元整)；余款350000元(大写：叁拾伍万元整)买受人必须于本合同签订之日起30日内办理贷款到账，如非甲方原因，贷款金额不足，买受人需以现金方式付清；2.合同第八、九条载明：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；政府政策因素；非出卖人所能控制的情况导致延期的，交房日期顺延；买受人违反合同规定的义务；设计单位同意的设计变更而引起的延期，卖方可据实延期；出卖人应当在2017年3月31日前将具备取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付买受人使用，卖方逾期交房的，自合同约定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向买方支付已收房款万分之二的赔偿金，合同继续履行；3.合同附件四补充协议第七条载明：买方逾期付款在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行，同时卖方有权将交房期限按逾期付款天数相应顺延；等等。上述合同签订后，被告直至2017年9月15日方可开始办理交房手续，该日期比合同约定的交房日期延迟了168天。原告认为被告应当支付逾期交房违约金，遂诉至本院，由此引起本案纠纷。另查明，涉案工程最早于2015年5月开工建设。2015年11月9日，苏州市住房和城乡建设局下发苏住建质[2015]63号《关于进一步加强当前我市建筑施工安全生产管理的紧急通知》，要求即日起至11月25日，我市在建工地一律全面停工，所有项目在恢复施工前必须进行自查自纠，并报请项目所在地住建部门组织复查，达到要求和标准后工程项目才能复工。2016年5月12日，昆山市人民政府办公室下发《市政府办公室关于引发中国（昆山）品牌产品进口交易会及“汤尤杯”羽毛球赛大气环境质量保障工作方案的通知》，管控时段2016年5月13日至25日，要求重点管控工地区域范围内的工地全部停工，重点管控工地区域包括黄浦江路以西、城北路以南、环城西路以东、元丰路以北。2016年8月3日，昆山市人民政府办公室下发《昆山市G20峰会环境质量保障工作方案》，规定印发之日至8月22日为会前整治阶段，8月23日至9月7日为会期保障阶段；除轨道交通工程工地外，全市所有建设工地一律停止施工，停工工地全面实行封闭围挡、物料遮盖、地面、地面清结不产生扬尘，禁止运输渣土、砂石等易产生扬尘物料。2016年6月1日，昆山市住房和城乡建设局下发昆住建[2016]127号《关于国基城邦小区外墙保温脱落质量事故调查处理情况的通报》，要求建设单位应切实履行外墙保温工程的监督管理责任，按照经审查合格的施工图设计文件、建筑节能规范标准及相关规定进行保温工程的施工。自2016年5月开始，被告开始进行X号楼、X号楼、X号楼、X号楼外墙保温系统的设计变更图审，将外墙保温材料修改为复合材料保温板，后因涉及降低标准而未通过。第一次送审时间为2016年8月31日，审查完成时间为2016年9月7日。2016年10月8日被告再次送审，经审查完成时间为2016年10月24日，确定外墙保温系统由厚层腻子修改为岩棉外墙保温系统。2016年4月12日，昆山锐承建筑工程有限公司针对厚层腻子（0.065，品牌为塞尚）的单价报价为66.23元/平方米。2016年9月20日，施工单位南通四建集团有限公司针对X号楼、X号楼、X号楼、X号楼的外墙保温材料的报价为111.6元/平方米，品牌为苏州大乘。庭审中，原、被告经核对一致确认：约定房款350000元实际分两笔支付，最后一笔于2016年6月2日到账付清，比约定日期延迟11天。上述事实，有《昆山市商品房购销合同》、发票、转款凭证、文件、工程联系单、申请、规划许可证予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的商品房购销合同合法有效，应受法律保护，原、被告应当按照合同约定履行相关义务。合同约定的交房时间为2017年3月31日前，而被告实际能够办理交房时间为2017年9月15日，晚于合同约定的交付时间168天。关于被告提出的免责事由，在原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》中明确约定了被告可延期交付的情形，其中包括政府政策因素。涉案房屋所在工程于2015年5月开工建设，而政府及职能部门分别于2015年11月9日、2016年5月12日、2016年8月3日下发文件，要求停工的时间累计66天。涉案房屋所在工程作为当年度本市在建工程，为做好重大会议的会期保障工作，被告有义务遵守主管部门的停工要求，属于合同中约定的政府政策因素的免责事由。但原、被告的购销合同签订时间为2016年4月22日，签订合同时2015年11月9日文件要求停工的情况已经发生，不存在被告无法预料之情形，被告完全可根据已发生情况适当调整合同约定的房屋交付时间，避免交易风险，但被告未作调整，故应由其自行承担相应责任，故本院在本案中对被告依照2015年11月9日文件主张的免责事由不予采信，而2016年5月12日、2016年8月3日文件中涉及的停工49天属于合同中约定的政府政策因素的免责事由，故房屋交付时间应顺延49天。关于被告主张的外墙保温材料变更的免责事由，被告主张系主管部门要求变更，对此被告并无充分证据佐证。但建设主管部门基于外墙保温脱落的质量事故于2016年6月1日下发文件要求加强施工监管，被告于2016年6月20日开始进行设计变更的审查报审，后经两次报审，第一次为2016年8月31日送审，审查完成时间为2016年9月7日，第二次送审时间为2016年10月8日，完成时间为2016年10月24日，最终确定外墙保温系统由厚层腻子修改为岩棉外墙保温系统，建造成本由原来的66.23元/平方米增加到111.6元/平方米。被告关于外墙保温系统的设计变更，虽未能提供建设主管部门的强制要求的书面材料，但外墙保温工程质量与小区业主的人身、财产安全息息相关，被告基于小区业主长远的公共利益考量，在增加原有建造成本的情况下，变更外墙保温系统的设计导致了工期延误，可酌情给予部分宽宥期限，应扣除必要的图纸设计和报审时间。被告主张顺延127天过长，且外墙保温系统设计变更与申请配电房建设工程规划许可证在时间上存在重合，而该期间内工程并非处于全部停工状态，主张全部扣除明显不妥。被告第一次报审后退回至第二次报审，应视为必要的图纸设计时间，第二次图纸报审至审查完成应为图纸审查时间，合计47天，应予以扣除，工期相应顺延（2016年9月8日至2016年10月24日）。关于被告主张的原告逾期付款的免责事由，双方一致确认原告有一笔款项逾期,逾期11天,本院依法予以确认。原告虽辩解贷款到账逾期不可归责于原告自身，但合同中对此种情形下卖方得以顺延交房期限有明确约定，故本院对原告该意见不予采纳。综上，被告逾期交付房屋，应按合同约定标准向原告支付逾期交房违约金，至于原告逾期付款的天数以及涉政策因素延误的天数，被告按照合同约定得以相应顺延交房时间，故被告应当向原告支付违约金11407元[935000元×0.02%/天×(168-49-47-11）天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告中基(昆山)置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汪春琴支付逾期交房违约金11407元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费174元，减半收取87元，由原告汪春琴负担20元，由被告中基(昆山)置业发展有限公司负担67元。被告负担部分，由被告于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审 判 员 张志高二〇一九年七月一日法官助理 张 颖书 记 员 俞 林