太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初5324号原告（反诉被告）：王晋祁，男，1962年5月10日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：朱璧颖，北京德恒（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔佳莉，北京德恒（太原）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街**，统一社会信用代码×××。法定代表人李维权，总经理。委托诉讼代理人：孙雪静，女，汉族，住太原市小店区体育南路****楼****。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住，住所地太原市小店区长风街**一社会信用代码×××。法定代表人孙国太，董事长。委托诉讼代理人：崔洁，女，汉族，住太，住太原市小店区并州南路西一巷****楼****div>原告（反诉被告）王晋祁与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司（以下简称“和信摩尔公司”）、被告山西恒实房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王晋祁的委托诉讼代理人朱璧颖、乔佳莉，和信摩尔公司的委托诉讼代理人孙雪静、山西恒实房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人崔洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王晋祁诉辩称，本诉诉讼请求：1.依法判令和信摩尔公司继续履行租赁合同并向王晋祁支付至实际付款时欠付王晋祁的全部租金及违约金（暂计至2019年5月31日租金为人民币65511.48元、违约金8236.54元），以上合计73748.02元；2.依法判令山西恒实房地产开发有限责任公司对上述和信摩尔公司应支付王晋祁的租金及违约金承担连带保证责任；3.本案的诉讼等费用由和信摩尔公司、山西恒实房地产开发有限责任公司承担。事实与理由：2005年3月11日，王晋祁与和信摩尔公司签订编号为00069537号的《合同书》，约定：1、王晋祁将自己所有的位于太原市长风街（和信商业广场）705号1幢裙商1B262号商铺出租给和信摩尔公司，商铺租赁期限为16年，至2021年12月31日止；2、每个租赁年度的租金为27086元；3、和信摩尔公司应按期支付王晋祁租金，逾期支付在90日内的，向王晋祁支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超过90日未超过210日部分，应向王晋祁支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，王晋祁有权选择租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；4、因本合同的签订、效力、履行等发生纠纷，由双方协商解决，协商不成时，任何一方均可向商铺所在地人民法院提起诉讼。同日，王晋祁与和信摩尔公司、山西恒实房地产开发有限责任公司签订了《保证合同》，约定：1、山西恒实房地产开发有限责任公司愿依据《中华人民共和国担保法》等法律规范之规定，为和信摩尔公司履行《合同书》有关支付租金的义务提供保证担保；2、山西恒实房地产开发有限责任公司保证的金额为和信摩尔公司根据00069537号《合同书》的约定，在租赁期限内每年应向王晋祁支付的租金人民币27086元（租期不满一年的，甲方保证的金额为按月折算的租金）以及逾期付款违约金；3、山西恒实房地产开发有限责任公司对上述所列款项承担连带支付责任；4、本合同项下发生的争议，由三方协商解决，协商不成的，三方均可向《合同书》项下商铺所在地人民法院起诉。合同签订后，王晋祁向和信摩尔公司提供了符合合同要求的房屋，但和信摩尔公司仅向王晋祁按期支付租金至2016年9月，自2016年10月起开始拖欠王晋祁租金，经王晋祁多次催收均无果，严重损害了王晋祁的合法权益。山西恒实房地产开发有限责任公司作为连带保证责任人，亦未对和信摩尔公司所欠的租金及逾期付款违约金承担连带保证责任。综上所述，和信摩尔公司、山西恒实房地产开发有限责任公司已经严重侵犯了原告的合法权益，请求法院支持本诉请求。针对和信摩尔公司反诉请求，意见如下：截止目前反诉被告不同意解除租赁合同，双方未协商一致解除，其发送的通知也没有达到法定解除的情况，双方并未对涉案商铺进行移交，其所提出的2018年1月提出解除合同，没有发生解除合同的法律效力，不产生解除合同的法律后果，和信摩尔公司提出解除合同，法定解除是赋予守约方的一种约定，和信摩尔公司没有按月支付租金与相应的违约金，是本租赁合同违约方，其无权提出解除合同的主张，燕莎太原店双方履行的情况不能影响和信摩尔公司与反诉被告之间的租赁合同。综上，和信摩尔公司的行为既不符合合同约定，也不符合法定情形，请求予以驳回其反诉请求。反诉费我方不予承担。被告（反诉原告）和信摩尔公司诉辩称，按每月2257.17元，正常支付租金至2016年9月，2016年10月租金，在2016年11月21日支付，2016年11月的租金于2017年1月22日支付，2016年6月的租金于2017年6月12日支付，2018年2月向王晋祁支付过半月租金1128.50元，违约金原告所算的数额不予认可，具体按照合同依法裁判。提出反诉请求：1.依法解除和信摩尔公司与王晋祁签订的一份《合同书》；2.本案诉讼费由王晋祁承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2005年3月11日签订了编号为00069537号《合同书》。合同书约定由反诉人租赁并管理被反诉人的商铺。被反诉人的商铺原先由和信摩尔公司占有使用。直至2018年1月份，燕莎太原店整体撤场，不再经营，同时被反诉人的商铺也已经腾空。2018年1月，反诉人给业主邮寄了解除合同通知书，要求所在区域业主尽快来反诉人处解除《合同书》并收房，反诉人不再支付解除《合同书》之日后的租金，并且通过电话通知被反诉人于2018年1月解除与其签订的上述《合同书》，但被反诉人至今未按照通知办理收房事宜。综上，特提起反诉，望依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）王晋祁系位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商1B262号商铺的所有权人，商铺的建筑面积为17.1平方米。2005年3月11日，原告（反诉被告）王晋祁（乙方）与被告（反诉原告）和信摩尔公司（甲方）签订了商铺租赁《合同书》，编号为00069537，合同主要约定甲方租赁乙方位于长风街705号（和信商业广场）1幢裙商1B262号商铺并进行统一的招商与经营管理。本合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议。否则，任何一方均不得单方变更或解除本合同。商铺租赁期限为16年，至2021年12月31日止。每个租赁年度的租金为27086元，本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金起算日自本合同签订满30日后起算。甲方逾期支付租金在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。双方还约定了其他条款。商铺租赁合同签订的同时，原告（反诉被告）王晋祁（丙方）与山西恒实杨家堡房地产开发有限公司（甲方）、（签订合同时的名称为山西恒实杨家堡房地产开发有限公司，该公司经山西省工商行政管理局核准企业名称变更为山西恒实房地产开发有限责任公司，换发营业执照后生效）、被告（反诉原告）和信摩尔公司（乙方）签订《保证合同》，约定为了确保丙方依据《合同书》的约定按期足额取得租金收益，甲方为乙方履行《合同书》有关支付租金的义务提供保证担保。甲方保证的金额为乙方根据00069537号《合同书》的约定，在租赁期限内每年应向丙方支付的租金27086元（租期不满一年的，甲方保证的金额为按月折算的租金）以及逾期付款违约金；甲方对本合同所列款项承担连带支付责任，如乙方不按《合同书》的约定支付租金以及逾期付款违约金，丙方有权直接要求甲方支付，甲方保证在接到丙方书面索款通知后十个工作日内支付上述款项；《合同书》约定的租赁期限届满时，甲方的保证责任即终止。上述合同签订后，各方均按合同约定履行了相应义务。被告（反诉原告）和信摩尔公司每月按时向王晋祁支付租金2257.17元至2016年9月份，2016年10月份租金于2016年11月21日支付，逾期支付10日，2016年11月份租金于2017年1月22日支付，逾期支付42日，2016年12月份租金于2017年6月12日支付，逾期支付152日。但从2017年1月起，未再支付原告（反诉被告）租金。另查明，涉案商铺的实际租赁使用人系北京燕莎友谊商城有限公司。该公司于2018年1月从和信商业广场撤场，涉案商铺现已闲置。2018年1月25日，被告（反诉原告）和信摩尔公司在商铺外张贴公告，主要内容为：和信摩尔公司与北京燕莎公司于2017年12月31日解除双方于2004年9月19日签订的《租赁合同书》北京燕莎公司不再承租原《租赁合同书》中约定的商铺，并不再向和信摩尔公司支付租金；鉴于上述情况，燕莎已经无法正常经营，无力支付业主的租金。结合部分业主的诉求，和信摩尔公司通过解除与全体业主签订的《合同书》，将商铺全部腾空并返还全体业主；和信摩尔公司定于2018年1月31日解除租赁《合同书》，定于2018年1月26日开始办理解除租赁《合同书》的相关事宜。和信摩尔公司陈述随后其工作人员以电话的方式通知了原告（反诉被告）王晋祁，并向王晋祁邮寄了解除合同通知书，王晋祁对此不予认同，认为和信摩尔公司提交的快递邮寄单无法证明将解除合同通知书送达王晋祁，且王晋祁未接到电话。庭审中，被告（反诉原告）和信摩尔公司称涉及北京燕莎公司原租赁的商铺已经空置，并且大部分商铺已交还业主，其同意支付2017年1月后半月至2018年1月31日共计12.5个月的租金。上述事实，有原告（反诉被告）提交的房屋所有权证、《合同书》、《保证合同》、中国银行交易流水明细清单，被告（反诉原告）提交的公告一份及庭审笔录在案佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）王晋祁与被告（反诉原告）和信摩尔公司、被告恒实公司签订的《合同书》、《保证合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应恪守。本案争议焦点即涉案《合同书》应否继续履行，被告（反诉原告）和信摩尔公司应支付的租金及违约金数额。《合同书》约定，合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议，否则，任何一方均不得单方变更或解除本合同。被告（反诉原告）和信摩尔公司在合同期限内单方提出解除合同，原告（反诉被告）表示不同意解除合同，且双方未就变更或解除合同签订书面协议，按照合同约定尚不具备解除合同的条件，但事实上涉案商铺的实际租赁使用人北京燕莎公司已经解除与被告（反诉原告）和信摩尔公司签订的《租赁合同书》，不再租赁涉案商铺，不再向被告（反诉原告）和信摩尔公司支付租金，涉案商铺处于闲置状态。《合同书》中写明，被告（反诉原告）和信摩尔公司系作为管理者对涉案商铺在内的“和信商业广场”实施统一的商业经营管理，北京燕莎公司撤场后，被告（反诉原告）和信摩尔公司表示其无力统一对商铺进行管理并支付租金，故提出解除合同，鉴于此情形导致原告（反诉被告）王晋祁收取租金的合同目的无法实现，故原告（反诉被告）王晋祁与被告（反诉原告）和信摩尔公司签订的《合同书》应当予以解除，合同解除后被告（反诉原告）和信摩尔公司应当将王晋祁名下的商铺腾空后交予原告（反诉被告）王晋祁。关于被告（反诉原告）和信摩尔公司应当支付的租金及违约金，合同解除的，并不免除和信摩尔公司支付所欠租金及违约金的义务。被告（反诉原告）和信摩尔公司就2017年1月11日至2018年1月31日的租金应当予以支付。关于和信摩尔公司认为2018年1月31日以后合同已经解除故不应当再支付租金的辩解意见及要求确认合同已解除的反诉请求，虽然和信摩尔公司以张贴公告、快递邮寄解除合同书的方式通知原告（反诉被告）王晋祁解除合同，但王晋祁未明确表示同意解除，且双方未就商铺进行移交，故和信摩尔公司所述合同解除并未发生效力，被告（反诉原告）和信摩尔公司支付原告（反诉被告）王晋祁的租金应计算至本判决生效之日止。被告（反诉原告）和信摩尔公司未依约按期支付租金，构成违约，其应当按照合同约定支付原告（反诉被告）王晋祁相应的违约金，即以月租金2257.17元为基数，分段计算。2016年10月至12月逾期支付的违约金为60.04元（2257.17元0.000110＋2257.17元0.000142＋2257.17元0.000190＋2257.17元0.000262）。2017年1月份起至本判决确定给付之日止的违约金，以月租金2257.17元为基数，分段计算，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期210日后按日万分之四计算。依据王晋祁与被告山西恒实房地产开发有限责任公司签订的《保证合同》，被告山西恒实房地产开发有限责任公司应当对和信摩尔公司支付原告（反诉被告）王晋祁的租金和逾期付款违约金承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王晋祁与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于2005年3月11日签订的编号为00069537的《合同书》；二、原告（反诉被告）王晋祁与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内办理太原市长风街705号（和信商业广场）1幢1层1B262号商铺的移交手续，被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司将上述商铺返还原告（反诉被告）王晋祁；三、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王晋祁自2017年1月11日起至本判决生效之日止，按照每月2257.17元计算的租金及违约金60.04元；四、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王晋祁违约金至本判决确定的给付之日止，违约金的具体计算方法为：2017年1月的租金2257.17元，违约金从2017年2月11日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年2月的租金2257.17元，违约金从2017年3月11日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年3月的租金2257.17元，违约金从2017年4月11日开始按日万分之一计算90日，91日至210日按日万分之二计算，211日以后按日万分之四计算；2017年4月之后应付租金的违约金按上述方法依次类推计算至本判决确定的给付之日止；五、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（三）、（四）项内容承担连带给付责任；六、驳回原告（反诉被告）王晋祁的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取822元（王晋祁已预交），由山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司共同负担；反诉案件受理费减半收取50元（山西和信摩尔商业有限公司已预交），由山西和信摩尔商业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 黄 洁 二○一九年七月二十四日书记员 李慧钰