河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终8977号 上诉人（原审被告）：河北润晨房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区翟营南大街**财库国际商务中心**。 法定代表人：王飞豹，该公司经理。 委托诉讼代理人：张艺，河北鼎岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘蕾，女，1977年8月16日出生，汉族，住河北省石家庄市。 委托诉讼代理人：刘子健，河北圣佑律师事务所律师。 上诉人河北润晨房地产开发有限公司因与被上诉人潘蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初1278号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 河北润晨房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初1278号民事判决书第一项中“并支付利息57274.4元”的判决，并依法改判。2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定《Hege认购协议书》无效，属于违反法定程序，剥夺了上诉人重新举证的权利。原审被上诉人诉求为解除双方于2017年4月28日签订的《Hege认购协议书》（以下简称协议书》并返还房款，依据不告不理的法律原则，原审庭审应当围绕被上诉人的诉讼请求进行审理，但是原审判决在认定被上诉人解除协议书的诉求缺乏法律依据的同时，不是判决驳回诉讼请求，而是直接认定协议书无效。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，在上述情况下，法官应当行使释明权，告知当事人可以变更诉讼请求，并重新指定举证期限。故此，原审判决直接认定协议书无效违反了法定程序，也剥夺了上诉人重新举证的权利。二、原审判决认定上诉人应当支付给被上诉人利息57274.4元，属于认定事实不清，适用法律错误。在原审判决认定协议书无效的情况下，应当按照双方签订的有效协议为准。但是，鉴于原审法官未行使释明权，致使上诉人无法在原审中提交相关证据，故此，本次提起上诉，上诉人提交双方于2018年7月2日签订的《退款计划书》（以下简称计划书）,约定：上诉人于2018年8月20日退购房款3万元，剩余购房款于2018年9月28日之前完成退款计划。该计划书签订时间要晚于协议书，也晚于上诉人2017年12月30日单方作出的《承诺书》且为被上诉人本人真实意思表示，依据《合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。该计划书应当认定为有效，双方应当按照该计划书主张权利、履行义务。因此，上诉人只需退还被上诉人剩余购房款256372元即可，原审认定支付利息57274.4元属于事实认定不清，法律适用错误。在原审判决认定协议书无效的情况下，应当按照双方签订的有效协议为准。但是，鉴于原审法官未行使释明权，致使上诉人无法在原审中提交相关证据，故此，本次提起上诉，上诉人提交双方于2018年7月2日签订的《退款计划书》（以下简称计划书），约定：上诉人于2018年8月20日退购房款3万元，剩余购房款于2018年9月28日之前完成退款计划。该计划书签订时间要晚于协议书，也晚于上诉人2017年12月30日单方作出的《承诺书》，且为被上诉人本人真实意思表示，依据《合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。该计划书应当认定为有效，双方应当按照该计划书主张权利、履行义务。因此，上诉人只需退还被上诉人剩余购房款256372元即可，原审认定支付利息57274.4元属于事实认定不清，法律适用错误。三、依据《退款计划书》约定，上诉人无需支付被上诉人利息。《退款计划书》为双方继协议书后达成的新的合意，在协议书已经被认定无效的情况下，应当以后合意为准，该计划书中明确约定上诉人退还被上诉人购房首付款，未约定利息以及违约责任，故此，上诉人只需要退还剩余购房首付款256372即可，无需支付被上诉人利息。 潘蕾答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。一、原审认定《Hege认购协议书》无效符合法律规定，未违反法定程序，未剥夺上诉人任何权利。依据《合同法》第五十二条、第五十八条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，《Hege认购协议书》（以下简称协议书）性质上属于商品房买卖合同，因违反法律、行政法规的效力性强制性规定，至起诉前上诉人仍未取得商品房预售许可证明应属无效。而对合同效力的审查是法律问题而非事实问题，属于人民法院裁判权范围，虽然被上诉人的诉讼请求并非确认合同无效，但人民法院仍应依职权主动进行审查，并依职权直接进行认定、判决，不必释明，绝非上诉人认为的要驳回诉讼请求。同样是作为案涉小区的购房者张文丽，早于被上诉人在裕华法院起诉上诉人，诉讼请求是确认合同无效，但上诉人在一审中同样并未提交《退款计划书》，可见无论诉讼请求是确认合同无效还是法院依职权确认合同无效，上诉人在一审中均不会提交《退款计划书》，因此并非上诉人所主张的违反法定程序，剥夺上诉人的权利。上诉人一审中答辩称利息过高应予减少，但上诉人一审中完全可以为了支持其主张提交《退款计划书》，而不受被上诉人的诉讼请求和原审法院对协议书效力认定的影响。上诉人与张文丽买卖合同纠纷案件，一审出判时间早于被上诉人立案时间，因此上诉人完全应该一是到原审法院对协议书效力的认定，但仍未提交《退款计划书》，因此原审法院更加无需释明，原审既没有违反法定程序，也没有剥夺上诉人举证等方面的任何权利。二、原审判决上诉人支付利息57466.8元，事实认定清楚，适用法律正确。合同无效后，人民法院应主动援引《合同法》第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。本案中协议书无效后，上诉人因协议书取得的财产，应当予以返还，同时上诉人作为过错方应当赔偿被上诉人因此所受到的损失，而且被上诉人原审中的诉讼请求也已经明确要求上诉人支付利息。上诉人《退款计划书》的提交超过举证期限，若法院采纳该证据，被上诉人认为，我们可以很明确的看到《退款计划书》中的退款指的是退购房款，具体约定了分期退购房款的时间与每期数额，其中也并未特别约定不支付利息，且其中约定的退购房款3万元存在逾期，剩余购房款逾期至今仍未支付。《退款计划书》中虽未提及利息，但也并未排除《承诺书》的适用，因此《承诺书》与《退款计划书》并不矛盾，上诉人已经符合《承诺书》中承诺的退购房款以及支付利息的条件，因此原审法院依据上诉人出具的《承诺书》判决上诉人支付利息有充分的事实以及证据支持。 潘蕾向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2017年4月28日签订的《Hege认购协议书》；2.被告退还原告首付款256372元，并自2017年4月28日起至首付款全部退还之日止按照年利率20%计算支付利息；3.所有诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月28日潘蕾与河北润晨房地产开发有限公司签订《Hege认购协议书》，约定原告潘蕾购买被告河北润晨房地产开发有限公司开发的润晨璟园2-2-1302房屋，建筑面积89.77平方米，单价10609.02元，总价952372元，房屋交付后，产权登记面积与协议约定面积发生差异，据实结算，多退少补。付款方式为：原告潘蕾于2017年4月28日支付首付款286372元，剩余房款66.6万元以银行按揭方式支付，原告潘蕾承诺于签订《商品房买卖合同》当日向银行提交完整的贷款申请资料，并按银行要求签订借款合同，如银行批准的贷款额度与原告潘蕾申请的额度不一致，则两者之间的差额由原告潘蕾在批复结果通知后七日内全部支付给被告河北润晨房地产开发有限公司。被告河北润晨房地产开发有限公司应在2019年12月31日前向原告潘蕾交付所购房产，如遇不可抗力且被告河北润晨房地产开发有限公司在发生之日起30日内告知原告潘蕾的，被告河北润晨房地产开发有限公司可据实予以延期。被告河北润晨房地产开发有限公司承诺销售的房产为70年居住性质的正规商品房，预计2018年9月30日主体封顶，如到期未封顶，原告潘蕾有权选择退房,被告河北润晨房地产开发有限公司在收到原告潘蕾的退房申请30日内将已付房款和按照年息10%的利息一并退还原告潘蕾。被告河北润晨房地产开发有限公司取得《商品房预售许可证》后通知原告签订正式《商品房买卖合同》。2017年4月28日原告潘蕾向被告河北润晨房地产开发有限公司交纳房款286372元。2018年9月14日被告河北润晨房地产开发有限公司通过李晓强账户向原告潘蕾转账3万元。2017年12月30日被告河北润晨房地产开发有限公司原法定代表人李晓强出具承诺书一份，内容为：2018年6月30日拆迁完成，未完成拆迁，客户要求退房的按照已交房款20%利息退还。同日被告河北润晨房地产开发有限公司出具承诺书一份，内容为：位于石家庄翟营大街与方兴路交口东北角的润晨璟园项目（现石家庄汽配城），将于2018年6月30日前完成大面积拆迁净地工作，准备开槽施工。如果未完成拆迁净地工作而提出退房的，被告河北润晨房地产开发有限公司将退还业主已交房款及电商费，并按照已交全部首付款的20%利息进行补偿。至本案开庭之日，涉案项目未开工建设，拆迁净地工作未完成。被告河北润晨房地产开发有限公司未提交证据证明已取得房屋预售的行政许可。 一审法院认为：（一）《Hege认购协议书》的效力，虽然该协议名称为认购协议，但该协议对于房屋的具体位置、销售方式、付款方式、付款时间、交付使用、面积的差异处理等事宜进行约定，同时被告河北润晨房地产开发有限公司收到了购房款286372元，故该协议应视为商品房买卖合同。因被告河北润晨房地产开发有限公司在本案开庭之日未取得房屋预售的行政许可，故上述协议为无效合同，被告河北润晨房地产开发有限公司应返还原告潘蕾已付房款286372元-30000元=256372元。鉴于该协议的效力问题，原告潘蕾要求解除，缺乏法律依据，本院不予准许。（二）关于利息，被告河北润晨房地产开发有限公司对此已作出承诺，该承诺不违反法律规定，本院予以认定，被告河北润晨房地产开发有限公司应按照承诺向原告潘蕾支付286372元×20%=57274.4元利息。原告潘蕾主张按照年利率20%支付利息，缺乏事实依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、被告河北润晨房地产开发有限公司于判决生效后五日内返还原告潘蕾购房款256372元，并支付利息57274.4元。二、驳回原告潘蕾的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6610元，减半收取计3305元，由被告河北润晨房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人河北润晨房地产开发有限公司提交与潘蕾等购房人签订的退款计划书复印件一份。对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为：一、关于《Hege认购协议书》的效力问题。在该协议中双方对于房屋的具体位置、销售方式、付款方式、付款时间、交付使用、面积的差异处理等事宜进行约定，同时河北润晨房地产开发有限公司收到286372元购房款，故原审认定该协议为商品房买卖合同并无不妥。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因河北润晨房地产开发有限公司在一审开庭前仍未取得房屋预售的行政许可，故原审认定《Hege认购协议书》无效，且自始不发生法律效力，适用法律正确。二、关于河北润晨房地产开发有限公司是否应当支付潘蕾利息的问题。河北润晨房地产开发有限公司于2017年12月30日作出的两份承诺书是其真实意思表示，且不违反法律规定，虽其二审所提供的《退款计划书》中并未提及利息问题，但亦未对承诺书内容予以否认及变更，故原审对潘蕾的利息损失予以支持并无不当。综上，原审在对潘蕾第二项诉讼请求予以支持的情况下，判令驳回其第一项诉讼请求认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6610元，由上诉人河北润晨房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 卢 亮 审判员 王淑芳 审判员 张 楠 二〇一九年七月三十一日 法官助理靳传晔 书记员马莹 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。 河北省石家庄市中级人民法院 民事判决书