德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0603民初3693号 原告(反诉被告)：汪洋，男,1991年10月25日出生,汉族,住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人:江腊元(系原告父亲),住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：谢丽琼，四川言品言律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韩俊华，女，1951年1月10日出生，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：高红，四川乾盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁晓敏，四川乾盾律师事务所律师。 第三人（反诉第三人）：四川海拓房地产经纪有限公司，住所地四川省德阳市区崇果寺街******，统一社会信用代码915106003234023702。 法定代表人：王丽。 委托诉讼代理人：邱崇达，男，该公司员工。 原告汪洋与被告韩俊华、第三人四川海拓房地产经纪有限公司（以下简称海拓房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案。诉讼中，被告韩俊华向本院提起反诉，本院依法受理并适用普通程序，公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）汪洋的委托诉讼代理人汪腊元、谢丽琼，被告（反诉原告）韩俊华的委托诉讼代理人高红、袁晓敏，第三人海拓房产的法定代表人王丽及其委托诉讼代理人邱崇达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告汪洋向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2.判决被告退还原告定金20000元，并赔偿损失170700元，共计190700元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告明确房屋损失170700元包含房屋差价损失167700元和鉴定费3000元。事实和理由：原、被告于2018年1月14日在第三人的居间下签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于旌阳区孝感镇和平村五组怡警花园房屋一套，合同签订当日原告向被告支付购房定金20000元。后原告多次催促第三人及被告按双方合同约定履行，被告至今仍不履行。 本诉被告韩俊华辩称：汪洋未履行在先的付款义务，不具有购买房屋的真实意思，汪洋作为违约方应承担违约责任；汪洋不具有合同解除权，韩俊华同意解除合同，但导致合同解除的违约方是汪洋；海拓房产在签订和履行案涉合同中存在过错，汪洋主张的损失应由海拓房产承担；韩俊华不返还定金，不赔偿损失。 本诉第三人海拓房产辩称：合同签订后，汪洋和韩俊华就物业费的负担问题发生争议，后协商一人一半，汪洋的部分由我方承担；过完年后，因房价上涨，韩俊华多次表示不卖房了，韩俊华是合同违约方。 反诉原告韩俊华向本院提出诉讼请求：1.判令反诉原告收取的20000元定金不予退还；2.第三人承担反诉被告在本诉中要求反诉原告赔偿损失的诉讼请求，并向反诉原告承担损害赔偿责任，支付赔偿款60000元；3.本案诉讼费用由反诉被告和第三人承担。事实和理由：反诉原、被告于2018年1月14日在第三人的居间下签订了《房屋买卖合同》，合同签订后反诉被告根据合同第八条之规定向第三人提交了相关证件，并收取定金20000元。但至此以后反诉被告一直未支付购房的款项，第三人也对反诉原、被告之间的合同不理不问。反诉原告多次催促第三人要求反诉被告履行付款义务，但一直到反诉之日反诉被告也并未履行该主要义务，且根据双方的约定和合同的特别约定，因合同所涉物业产生的一切费用均应由反诉被告承担，但反诉被告确并不按约定支付相关费用。第三人在反诉原、被告双方签订合同时故意隐瞒与签订合同有关的重要事实也是导致反诉原、被告双方酿成纠纷的原因之一，根据《合同法》的相关规定，应由第三人承担损害赔偿责任。为维护反诉原告的合法权益，特诉至法院。 反诉被告汪洋辩称：反诉事实不成立，汪洋不存在违约行为，是韩俊华多次表示不卖房，是韩俊华违约，应承担违约责任。 反诉第三人海拓房产辩称：是韩俊华想涨价，韩俊华违约，应由韩俊华承担责任，韩俊华还应支付中介费。 本院经审理认定事实如下：2018年1月14日，汪洋（买方）、韩俊华（卖方）签订《房屋买卖合同》，合同主要内容（汪洋所持版本）：1.卖方出售的房屋坐落于德阳市旌阳区孝感镇和平村五组怡警花园3幢17层1号，该房屋建筑面积96.28平方米，产权人韩俊华，房屋产权办理中；2.该房屋成交价为332000元，在本合同签订当日，买方向卖方交付购房定金20000元；3.定金交付成功后合同生效，买卖双方不得以任何理由任何借口违约，买方违约不买此房，中介费需从定金里面全额支付，定金不予退还，卖方违约不卖此房，双倍定金赔偿于买方，卖方需支付此房成交价的全额中介费；4.按揭贷款：过户递件完成后当日内，买方将首付款102000元支付给卖方，剩余房款200000元由银行放款到卖方账户，若银行放款低于买方贷款申请额度，由买方补足差额；5.在卖方收到全款三日内卖方将此房屋交付给买方，并负责结清物业交割之前的水、电、气、物管费、电视收视费及其他有关房屋的使用费。若卖方未结清该房屋的上述费用，则卖方同意买方有权要求经纪方在物业交割保证金中扣除，若物业交割保证金不足以抵扣上述相关费用，则卖方需在交房当日内补交差额；6.上述该物业交易所产生的，维修基金，契税，过户交易税，贷款服务费，评估费，中介费，工本费等一切费用由买方支付（此款为手写文本）。韩俊华持有的《房屋买卖合同》中关于上述第6条的手写内容为：“上述该物业所产生的维修基金，契税，过户交易税，贷款服务费，评估费，中介费，工本费等一切费用由买方支付”。其他第1条至第5条的内容与汪洋所持版本一致。韩俊华认为依据其持有的合同，该房屋产生的所有费用包括物业费都应由汪洋承担。汪洋则认为，依据其持有的合同，交付前的物业费应由韩俊华承担，交付后的由汪洋承担。同日，汪洋向韩俊华支付定金20000元。 2018年3月，谢雪梅与韩俊华通话，通话录音中显示：“谢雪梅：中介不是找你了吗？说你房子不卖了？韩俊华：啊，我是不想卖了，他拿着我的购房合同，我是啥子事都做不到”。 2018年9月3日，德阳杰灵资产评估有限责任公司（以下简称杰灵评估公司）受谢雪梅的委托对案涉房屋在评估基准日2018年6月30日的市场价值作出评估，评估价值为499700元。汪洋称谢雪梅是其母亲。本院审理过程中，韩俊华对此评估报告提出异议，并申请重新鉴定，在本院组织下，德阳金地房地产价格评估咨询服务有限公司（以下简称金地评估公司）对案涉房屋进行评估，该公司在2019年5月29日出具评估报告，载明案涉房屋在评估价值时点2019年3月18日的市场价值为406900元。韩俊华与海拓房产对金地评估公司的评估报告无异议，汪洋认为该评估报告上的评估价值过低，但未提交证据。韩俊华同时认为金地评估公司的评估费用应由汪洋承担。 上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、收条、通话录音、评估报告等在卷佐证。 本院认为，汪洋、韩俊华、海拓房产签订的《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，故为有效合同。有效合同依法受到保护，合同当事人应全面履行合同义务。 关于汪洋要求解除合同诉请。因韩俊华当庭表示同意解除合同，只是认为导致合同解除的违约方是汪洋，故本院认定《房屋买卖合同》于2018年11月5日解除。 关于导致合同解除的违约方是谁的问题。汪洋认为韩俊华明确表示不卖房，韩俊华是违约方；韩俊华认为汪洋未履行支付房款的在先义务，汪洋是违约方；海拓房产认为汪洋、韩俊华因物业费的支付发生争议，协商好后，韩俊华又表示不卖房，韩俊华是违约方。本院认为，首先，依据《房屋买卖合同》的约定，汪洋如期支付了定金，下一笔首付款应在过户递件完成后当日支付，汪洋和韩俊华尚未过户递件，故支付首付款的条件尚未成就，韩俊华辩称其具有先履行抗辩权的理由不能成立，本院不予采纳；其次，谢雪梅和韩俊华的录音及海拓公司的陈述均表明韩俊华在合同履行过程中明确提出不卖房了，韩俊华的此行为导致汪洋购买案涉房屋的目的不能实现，属于根本违约。综上，韩俊华是导致案涉合同解除的违约方。 关于汪洋要求韩俊华退还定金20000元的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。因韩俊华是导致合同解除的违约方，故汪洋要求韩俊华返还已收定金20000元（单倍）的主张，本院予以支持。 关于汪洋要求韩俊华赔偿房屋差价损失167700元并支付鉴定费3000元的主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。韩俊华作为违约方，应赔偿因房屋价格上涨所导致的差价损失。就房屋差价损失的赔偿数额，因杰灵评估公司的评估系单方委托且时间较远，故本院不予采纳。本院采纳金地评估公司的二次鉴定意见，认定房屋差价损失为74900元（406900元-332000元）。就原告主张的鉴定费3000元，因杰灵评估公司的鉴定意见未被采纳，故本院不予支持。 关于韩俊华要求不予退还20000元定金的诉请，因韩俊华系导致合同解除的违约方，故本院不予支持。 关于韩俊华要求海拓房产承担汪洋在本诉中要求韩俊华承担的赔偿责任并赔偿韩俊华赔偿款60000元的诉请。因韩俊华是导致合同解除的违约方，故对该项诉请，本院亦不予支持。 关于韩俊华提出要求汪洋承担金地评估公司鉴定费的抗辩，因韩俊华是导致合同解除的违约方，故对该项抗辩，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、汪洋与韩俊华签订的《房屋买卖合同》于2018年11月5日解除； 二、韩俊华于本判决生效之日起十日内退还汪洋定金20000元，并赔偿房屋差价损失74900元，共计94900元； 三、驳回汪洋的其他本诉请求； 四、驳回韩俊华的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉征收案件受理费2057元，由本诉原告汪洋负担1034元，由本诉被告韩俊华负担1023元。本案反诉征收案件受理费900元，由反诉原告韩俊华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  廖虹琳 人民陪审员  陈福蓉 人民陪审员  覃安科 二〇一九年七月十九日                                                                                                              法官助理  李秋月                                                                                                                  书记员  黄丹