贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终3141号 上诉人(原审原告,反诉被告):杨鹏,男,汉族,1988年10月10日出生,住云南省昆明市五华区。 委托诉讼代理人:柴元盛,贵州瀛黔律师事务所律师。 被上诉人(原审被告,反诉原告):武孔会,女,1974年9月24日出生,住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人:方洪伟、张菘,贵州本芳(黔西)律师事务所律师。 上诉人杨鹏与被上诉人武孔会房屋租赁合同纠纷一案，贵州省毕节市七星关区人民法院作出（2017）黔0502民初4113号民事判决，杨鹏不服上诉，本院裁定发回重审。贵州省毕节市七星关区人民法院重审后作出（2018）黔0502民初5710号民事判决，杨鹏不服向本院提出上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，并依法改判或发回重审本案一、二审诉讼费、反诉费由被上诉人承担。 事实和理由：上诉人杨鹏并未拖欠水电费，武孔会不享有合同约定的解除权却强行解除合同，最终导致《租房合同》无法继续履行武孔会应承担主要责任。一审法院事实认定错误，逻辑混乱。武孔会违约强行解除《租房合同》并于2017年6月初强行将ktv上锁，致使ktv完全停止经营，应承担违约责任及赔偿责任。但一审法院却判决杨鹏继续支付2017年9月5日（租金已支付至2017年9月5日）至2018年3月1日的租金无任何事实与法律依据。 被上诉人未答辩。 原审原告向一审法院起诉请求：1、恳请人民法院判令被告退还原告的房租64,000.00元和租房押金5,000.00元,共计人民币69,000.00元；2、判令被告违约终止合同给原告造成的经济损失(包括装修的损失和停止期间的经济损失,停业时间从2017年5月1号至2020年9月4日止),暂计人民币50万元,具体经济损失待评估后以评估数据为准；3、判令被告承担案件受理费。 反诉原告提出反诉请求：一、判决反诉被告向反诉原告支付水电费,并从2017年5月15日起以水电费26,195.00元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计付逾期付款违约金至水电费支付完毕止。二、判决反诉被告立即将承租的毕节市学院路贵州省水环境检测中心毕节市分中心大楼二楼房屋恢复原状腾空交付反诉原告。三、判决反诉被告向反诉原告支付合同解除违约金30,000.00元。四、本案诉讼费用由反诉被告负担。一审庭审时，反诉原告增加一项诉请：请求判决原告（本诉原告）以每日租金541元为标准，向被告（本诉被告）支付从2017年9月5日至将房屋恢复原状，腾空交付之日止的租金。 一审法院认定事实：本案中的《股东投资协议书》及《租房合同》中的武晓慧即是本案被告武孔会。2013年2月29日，以贵州省毕节市水文水资源局（以下简称为水文局）为甲方与被告武孔会为乙方签订《服务置换合同书》约定：“甲方通过服务置换的方式进行，由乙方负责组织甲方物资仓库的修建，完成后甲方将位于毕节市七星关区学院路办公楼2楼房屋（约500m2）无偿提供给乙方使用5年”。《服务置换合同书》还约定了其它事项。后被告武孔会从水文局处获得涉案租赁房屋的使用权。 2013年9月3日，以被告武孔会为乙方，原告杨鹏为甲方，双方签订《股东投资协议书》约定：“甲方出资4,800,000.00元，占股60%，乙方出资91,500.00及14台空调，共同设立‘毕节唯客量贩式KTV公司’。公司经营地址为毕节市学院路贵州省水环境检测中心毕节市分中心大楼**。甲方杨鹏出任公司法定代表人，公司开业后日常经营管理由甲方全权负责，乙方负责监督。公司设立后，一年内股东不得转让其全部或部分股份。股东会是企业的最高权力机构”。《股东投资协议书》还约定了其它事项。《股东投资协议书》签订后，原告杨鹏未设立协议约定的公司，设立的是名为“七星关区唯客量贩式歌厅”的个体工商户，注册号为520502600546557，经营者为杨鹏，组织形式为个人经营。经营场所为贵州省毕节市七星关区学院路水文局**。 同日，以被告武孔会为甲方（出租方），原告杨鹏为乙方（承租方），双方签订《租房合同》约定：“甲方同意将毕节市学院路贵州省水环境检测中心毕节市分中心大楼二楼出租给乙方使用。租期自2013年9月5日起至2020年9月5日止。租金每年为183,000.00元，从第二年开始每年递增3,000.00元，第一年每半年一付，后六年一年一付，在每年合同到期日前一个月内付清。乙方付房屋押金5,000.00元。乙方必须按照交纳房租。乙方交纳在租赁期间所产生的水电费、卫生费、垃圾清运等费用及相关税收，由乙方按当地管理部门的标准自行交纳。在承租期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回所租房屋，并且不承担任何经济责任、法律责任和任何损失：未经甲方同意，擅自将房屋转租、分租、转让、转借、抵押、典当、入股等行为；拖欠房租、水电费和其他任何费用；利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动等。租赁期满（提前1个月），乙方必须按时办理一切退租手续，结清所有相关费用，同时对甲方的设施设备等造成的损坏进行相应赔偿。租赁期满（30天内）乙方不来办理退租手续，此合同自行终止并不退还押金，甲方有权收回房屋，对乙方堆放在所承租房屋内的一切物品的损失，甲方不承担任何责任，并有权清除。任何单方未履行本合同条款，则视为违约，违约方须付给对方租金总额的50%作为违约金，并由违约方承担由此造成的全部经济损失和法律责任。乙方在不违约的情况下，甲方不得无故终止合同，否则视为甲方违约”。《租房合同》还约定了其它事项。《租房合同》签订后，被告如约将房屋交付原告管理和使用。租赁期第一年，被告武孔会收取到原告杨鹏交付的183,000.00元约定租金的50%，为91,500.00元，另外50%的91,500.00元作为履行《股东投资协议书》约定的公司设立出资的义务。 2017年5月15日，水文局办公室向七星关区唯客量贩式歌厅送达《水电费缴费通知》，主要内容：“慧雅园：1、电费：2017年5月4日表1用电量为24710度，需缴纳电费24710元。2、水费：水表2016年7月25日读数为1238吨，2017年5月4日读数为1508吨，用水量为270吨，每吨按5.5元计算，需缴纳水费1485元。水、电费合计26195元”。但七星关区唯客量贩式歌厅未缴纳。 2017年7月3日，水文局办公室再次向七星关区唯客量贩式歌厅送达《水电费缴费通知》，主要内容：“二楼租户武孔会：1、电费：2017年7月3日表1用电量为25801度，需缴纳电费25801元。2、水费：水表2016年7月25日读数为1238吨，2017年7月3日读数为1850吨，用水量为612吨，每吨按5.5元计算，需缴纳水费3366元。水、电费合计29167元”。但七星关区唯客量贩式歌厅仍未缴纳。 被告武孔会认为自己作为股东，原告杨鹏在经营七星关区唯客量贩式歌厅期间未将歌厅的财务状况向自己结算清楚，便于2017年5月15日收到水文局的缴费通知书后，以杨鹏拖欠水电费为由电话通知原告杨鹏解除合同、要求支付水电费、腾空返还房屋，并于同年6月10日将歌厅大门锁上。 因双方对七星关区唯客量贩式歌厅是否继续经营无法达成一致意见。2017年7月11日原告杨鹏向一审法院提起诉讼，要求被告武孔会退还租金、押金，赔偿损失，并申请损失评估鉴定。被告武孔会提起反诉，要求原告杨鹏支付水电费、腾空返还房屋。 涉案房屋至原审2017年12月29日开庭时一直由原告杨鹏占有，庭审过程中，原、被告双方一致认可《租房合同》已解除。到目前为止，原告杨鹏仍未缴纳拖欠的水电费，贵州省毕节市水文资源局已于2018年3月1日将涉案房屋收回，原告方也已将其所有的设备自行搬走。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、被告武孔会是否享有涉案《租房合同》的解除权；2、涉案《租房合同》解除后，租赁房屋及房屋装修物应如何处理，原、被告双方的违约责任应如何承担；3、原告杨鹏是否应向被告武孔会支付水电费？ 一、关于被告武孔会是否享有涉案《租房合同》的解除权问题。本案原、被告之间订立有《股东投资协议书》与《租房合同》，分属两种不同的法律关系，两者并不冲突。本案纠纷审理的是原、被告之间《租房合同》对应的房屋租赁合同关系，对于原、被告之间《股东投资协议书》对应的其它法律关系以及因投资协议产生的纠纷，非本案审理范围，原、被告双方可另案主张。《租房合同》的承租人主体为原告杨鹏，原告杨鹏即是涉案租赁房屋水电费的缴纳主体。《租房合同》第三条约定：“承租期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回所租房屋，且不承担任何经济责任、法律责任和任何损失：2、拖欠房租、水电费和其他任何费用”。即在原告杨鹏拖欠房租、水电费和其他任何费用的情况下，被告武孔会可享有合同约定的解除权。本案中，原告杨鹏认可收到被告武孔会解除合同的通知，但认为未缴水电费的原因系被告武孔会掌握七星关区唯客量贩式歌厅的资金但未缴纳所致。对于原告杨鹏的前述主张：（一）根据合同相对性原则，租赁房屋的水电费缴纳主体是原告杨鹏，并非七星关区唯客量贩式歌厅，且七星关区唯客量贩式歌厅系原告作为经营者设立的个体工商户，由原告杨鹏控制。（二）原告杨鹏未能举证证明自己已按期缴纳水电费。（三）至于原告杨鹏所称“未缴水电费的原因系被告武孔会掌握七星关区唯客量贩式歌厅的资金”，系原告杨鹏与被告武孔会的其它投资纠纷，非本案审理范围，本案不作审查。且原告杨鹏所举证据并不能证明被告武孔会掌握控制七星关区唯客量贩式歌厅的资金。原告杨鹏应缴纳水电费的义务并不受其资金来源所影响。（四）从涉案房屋水电费使用情况上看，2017年5月4日，原告杨鹏拖欠24710度电量的电费24710元，拖欠近十个月的水费1485元。2017年5月15日接被告武孔会解除合同通知后仍占有使用租赁房屋，到2017年7月3日，与2017年5月4日相比新增使用电量1091度，新增使用水量342吨，拖欠水电费增至29167元。因此，对于原告杨鹏的前述主张，一审法院不予支持。原告杨鹏长期拖欠水电费的事实客观存在。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，被告武孔会解除《租房合同》的行为符合合同约定及法律规定。 二、关于涉案《租房合同》解除后，租赁房屋及房屋装修物应如何处理，原、被告双方的违约责任应如何承担的问题。本案《租房合同》的解除系原告杨鹏违约拖欠水电费所致，原告杨鹏至水文局2018年3月1日收回房屋前仍占有使用涉案租赁房屋，故对原告杨鹏诉请退还房屋租金、押金，赔偿停业期间损失的请求，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，被告武孔会依据《租房合同》的约定解除了合同，故对原告杨鹏诉请被告武孔会赔偿装修损失的请求，一审法院不予支持。被告武孔会以反诉方式要求腾空、交付租赁房屋，即是表明不同意继续利用装修物。因原告杨鹏违约导致《租房合同》解除，原告杨鹏的评估申请对证明待证事实便无意义，故一审法院不予准许原告杨鹏的损失评估申请。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。本案中，被告武孔会对原告杨鹏将租赁房屋用于开设“量贩式KTV”是明知且认可的，故对被告武孔会诉请原告杨鹏将涉案租赁房屋恢复原状的反诉请求，一审法院不予支持。原告杨鹏在《租房合同》解除后仍占有使用涉案租赁房屋，依据原、被告双方《租房合同》的约定，涉案租赁房屋2017年9月5日至2018年9月5日的租金为195,000.00元，换算为日租金为195,000.00元÷365天=534.25元/天,故对被告武孔会诉请原告杨鹏腾交房屋，参照合同约定租金标准支付逾期腾房期间占用费用的反诉请求，一审法院予以支持，该费用为94,562.25元（2017年9月5日起以日534.25元为标准计算至2018年3月1日止）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案中，因原告杨鹏违约导致合同解除，依据原、被告双方《租房合同》第十条“违约方须付给对方租金总额的50%作为违约金”的约定，被告武孔会可主张给付违约金。但鉴于被告武孔会对涉案房屋的使用权已于2018年3月1日到期，双方解除合同并不会导致其房屋空置损失，故对被告武孔会主张违约金为30,000.00元，作为赔偿其再次寻找承租人、房屋空置的损失的反诉请求，一审法院不予支持。 三、关于原告杨鹏是否应向被告武孔会支付水电费的问题。原告杨鹏是涉案《租房合同》权利义务的承担者，应按照实际使用情况支付水电费。虽然之前的水电费缴纳方式是原告杨鹏所经营“量贩式KTV”的工作人员自行到水文局缴纳，但在原告杨鹏拖延拒缴的情况下，必然导致水文局向被告武孔会催收。被告武孔会可先行向水文局缴纳涉案租赁房屋水电费后向原告杨鹏追偿，也可要求原告杨鹏向自己支付后再由自己向水文局缴纳。在被告武孔会未先行向水文局缴纳涉案租赁房屋水电费的情况下，其不能请求原告杨鹏承担水电费被占用期间的利息。故对于被告武孔会诉请原告杨鹏支付截止2017年5月4日的水电费26,195.00元的反诉请求，一审法院予以支持；对于被告武孔会诉请原告杨鹏承担水电费被占用期间的利息的反诉请求，一审法院不予支持。对于2017年5月4日后，原告杨鹏占有使用涉案租赁房屋而产生的水电费，因被告武孔会未诉请，本案不作处理，被告武孔会可另行主张。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）杨鹏的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）杨鹏于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）武孔会逾期腾房占有使用费94,562.25元（2017年9月5日起以日534.25元为标准计算至2018年3月1日止）； 三、原告（反诉被告）杨鹏于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）武孔会水电费26,195.00元； 四、驳回被告（反诉原告）武孔会的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币9,490.00元，反诉案件受理费人民币602.00元，合计人民币10,092.00元，由原告（反诉被告）杨鹏负担人民币9,890.00元，被告（反诉原告）武孔会负担202.00元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。一审查明的“涉案房屋至原审2017年12月29日开庭时一直由原告杨鹏占有”依据不足，本院不予确认，本院对一审查明的其他事实予以确认。 二审另查明：2017年6月10日，武孔会将涉案歌厅大门锁上，实际已收回（控制）了涉案租赁房屋。 二审争议的焦点：一、被上诉人是否有权单方解除涉案合同，上诉人应否支付被上诉人逾期腾房占有使用费94,562.25元（即2017年9月5日至2018年3月1日期间的租金）。二、上诉人是否多支付被上诉人租金，被上诉人应否返还多支付的租金。 本院认为，关于被上诉人是否有权单方解除涉案合同的问题。双方达成《租房合同》约定被上诉人将涉案大楼的二楼出租给上诉人使用，上诉人在该处开设了七星关区唯客量贩式歌厅，但上诉人未能依约支付水电费导致被上诉人收到涉案大楼业主水文局的水电费缴费通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，双方合同约定拖欠房租、水电费和其他任何费用的，被上诉人有权终止合同，收回所租房屋。该条约定系解除条件，上诉人因未依约缴纳水电费，被上诉人有权单方解除双方合同，一审判决确认被上诉人具有合同单方解除权依法有据，本院予以维持。上诉人上诉认为其未拖欠水电费的主张与一审证据（包括一审法院对水文局的询问笔录，上诉人员工的证人证言，水文局缴费通知等）反映的其拖欠水电费的事实相悖，本院不予采纳。 关于上诉人应否支付被上诉人逾期腾房占有使用费94,562.25元（即2017年9月5日至2018年3月1日期间的租金）的问题。本案中，因上诉人拖欠水电费，被上诉人于2017年5月15日通知上诉人解除双方合同，并于2017年6月10日将涉案歌厅大门锁上。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，双方租赁合同已于2017年5月15日经被上诉人单方通知而解除，且2017年6月10日武孔会将涉案歌厅大门锁上已实际收回（控制）了涉案房屋，上诉人不应再承担2017年6月10日之后的租金，一审法院以上诉人还在继续占有经营为由判定上诉人承担2017年9月5日至2018年3月1日期间的租金（即逾期腾房占有使用费）属认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。 关于上诉人是否多支付被上诉人租金，被上诉人应否返还多支付租金的问题。如上所述，2017年6月10日武孔会已实际收回（控制）了涉案房屋，上诉人不再承担2017年6月10日之后的租金，上诉人已支付租金到2017年9月5日，则按照涉案租赁合同，2016年9月5日至2017年9月5日的租金为192000元，换算为日租金为192000元/365天=526元，上诉人多支付了2017年6月10日到2017年9月5日期间的租金526元×87天=45762元，该款应由被上诉人返还。针对上诉人要求被上诉人返还其租金的诉请，本院支持由被上诉人返还45762元。基于上诉人拖欠水电费构成违约，其所交的房屋押金作为其违约金不予返还。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立；一审判决认定事实和适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)、（三）项规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5710号民事判决第三、四项，即“三、原告（反诉被告）杨鹏于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）武孔会水电费26,195.00元；四、驳回被告（反诉原告）武孔会的其他诉讼请求”； 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5710号民事判决第一、二项，即“一、驳回原告（反诉被告）杨鹏的诉讼请求；二、原告（反诉被告）杨鹏于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）武孔会逾期腾房占有使用费94,562.25元（2017年9月5日起以日534.25元为标准计算至2018年3月1日止）”； 三、被上诉人武孔会于本判决发生法律效力之日起十日内返还上诉人杨鹏2017年6月10日到2017年9月5日期间的租金45762元。 四、驳回杨鹏的其他一审诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费人民币9490元，由上诉人杨鹏负担3097元，被上诉人武孔会负担6393元。反诉案件受理费人民币602元，由上诉人杨鹏负担321元，被上诉人武孔会负担281元。二审案件受理费10092元，由上诉人杨鹏负担3294元，被上诉人武孔会负担6798元。 本判决生效后，义务人未在指定期间内履行义务的，权利人可在两年内申请人民法院强制执行。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一九年七月十二日 书记员 邱诗韵