福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终2053号 上诉人（原审被告）：廖文进，男，1959年2月10日出生，汉族，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人：黄素琴，福建民丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴小连，福建民丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门新味食品工业有限公司，住所地厦门市集美区北部工业区第**。 法定代表人：范金珠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李书建，福建汇德（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何坚方，福建汇德律师事务所律师。 原审被告：吴若雄，男，1961年12月17日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：张艺宝，福建建明联合律师事务所律师。 上诉人廖文进因与被上诉人厦门新味食品工业有限公司（以下简称新味公司）、原审被告吴若雄合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2018）闽0211民初3643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 廖文进上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定案涉《厦门新味食品工业有限公司一号厂房翻建及租赁协议》及其《补充协议》为无效合同是事实认定不清、适用法律错误。（一）廖文进与新味公司之间应是共同建设、共享利益的合作关系，案涉协议是整体的不可分割的合作协议。1.案涉协议是不可分割的合作协议，因此本案不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，不能依据该条款认定案涉协议无效。从协议的内容、目的，以及结合本案的背景事实来看，双方成立的法律关系应是合作关系。双方共同投资建设，案涉协议关于翻建房屋、房屋使用权、房屋租金等内容是双方对投资项目权利义务的约定，并不是对翻建项目、房屋出租进行约定。新味公司出资的是案涉房屋所在土地的使用权，廖文进出资的是建设资金，房屋翻建完成之后，双方共享房屋的收益，廖文进取得的收益是案涉房屋二十年的房屋使用权，而新味公司的收益则是每年70万元的租金收益且在双方合作期满后可以收回案涉房屋的使用权。2.案涉协议是双方的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，应是合法有效的合同。首先，合同的效力只能以合同签订时是否违反法律的强制性规定为依据来判断。其次，根据合同法解释（二）第十四条规定，只有效力性强制性规定才能作为认定合同无效的依据，一审法院根据土地管理法第十二条、第五十六条、规划法第四十三条第一款规定应为管理性强制性规定，不能作为认定合同无效的依据。综上，案涉协议应是合作协议，签订时并未违反法律、行政法规的强制性规定，应是合法有效的合同。（二）退一步说，即使将案涉合同割裂成两部分来看，即租赁和翻建两部分，也不存在合同无效的情形。1.租赁部分的合同应为有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，一审法院认定案涉厂房未按照规划许可证审定的要求建设地下一层、地上**而是建设为地下**、、地上**的情况视为未按照规划许可证的规定进行建设，认定租赁部分的合同无效。但是该条款的“未按照建设工程规划许可证的规定建设”应理解为超出规划许可证规定的规模和面积等具体建设内容，规划许可证给业主在建设时设置一个上限的范围，从而确保土地利用符合城市规划。而本案涉案厂房在建设时基于经济等多方原因考量建设的层数低于规划审定的层数，均是在规划许可证的范围内建设。因此，案涉厂房建设层高远低于规划许可证的审定的上限不属于“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设”。一审法院在该部分的认定属于认定事实不清，适用法律错误。2.翻建部分的合同亦应为有效。案涉协议签订时并未违反法律、行政法规的强制性规定，应是合法有效的合同。根据合同法解释（二）第十四条规定，只有效力性强制性规定才能作为认定合同无效的依据，一审法院依据土地管理法第十二条、第五十六条、规划法第四十三条第一款，这些规定是允许改变土地权属和用途的，只是需要办理土地变更登记手续，这些条款是为了实现管理的需要，而不是禁止人们改变土地权属和用途。一审法院依据上述法律作为本案违反强制性规定的依据，是不能成立的。综上，案涉协议无论是否拆分来看，在建设房屋的层面上，签订时均未违反国家的效力性强制性规定。本案廖文进与新味公司签订的协议已实际履行，在廖文进斥巨资基建完毕并实际使用房屋三年后，新味公司再行主张合同无效并要求收回已建成的房屋，是不公平的。二、如最终认定涉案协议无效，那么无效之过错责任完全在于新味公司及吴若雄。办理规划许可证、变更规划许可证的义务及保证合同标的权属清楚是新味公司履行案涉协议的附随义务。案涉地的规划许可证是建设地上十三层，而经新味公司、廖文进、吴若雄三方协商，最终达成一致意见建成地上七层，变更了规划许可证的部分内容。新味公司怠于行使办理变更规划许可证的附随义务，且吴若雄作为新味公司的股东也一直扮演着迷惑廖文进的作用，实际上，案涉协议的洽谈均是吴若雄作为代表，也是基于吴若雄的身份，也作为乙方之一，廖文进才敢签署本协议。在自案涉协议签订至今，廖文进已经全额出资建设完成并使用三年，且依约支付了每年70万元的租金(在本案起诉后新味公司仍于2018年8月20日收取了廖文进2018年4月1日至2019年3月31日的租金)，新味公司仍未予以办理变更规划许可证。如今突然依此提起诉讼确认合同无效，是恶意的，其具有重大的过错，若其诉求得到支持，其应对合同无效负有完全责任。三、一审法院认定廖文进拖欠新味公司的水电费事实不清、证据不足。廖文进并不存在拖欠水电费的情形，相反的，新味公司自2014年起在水电费存在虚假不实收取、多收取的情形，损害了廖文进的利益。2015年3月、2016年10月费用廖文进未缴交是基于新味公司未按协议的约定按当地主管部门规定的价格计量计价的原因，新味公司违约在先导致的。 新味公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当判决驳回廖文进的上诉，维持原判。一、本案讼争合同包含翻建和租赁两个民事法律关系，并非合作关系，廖文进在一审中亦予以认可本案存在的民事法律关系包含翻建和租赁两部分，而根据讼争合同内容及相关法律、法规规定，本案的翻建和租赁部分依法均为无效合同，故一审法院认定讼争合同无效是正确的。其一，翻建部分的合同应为无效。在案证据《厦门市土地房屋权证》已证实案涉厂房所占用的地块用途及房屋用途登记为“工业”，且《建设工程规划许可证》明确批准案涉厂房所占用的地块上的建设工程性质为“工业”、总建筑面积为12732.7平方米（（地上1063996平方米，，地下209274平方米）、建筑功能部分为“;地下**为车库、设备用房；地上**为加工车间、值班管理用房、变配电室厂房大堂二至十二层为加工车间”，而《厦门新味食品工业有限公司一号房翻建及租赁合同补充协议书》第一条约定“将原高层厂房设计方案总建筑面积为12732.7平方米（（地上1063996平方米，，地下车库）2092.74平方米），改建为总面积为14000平方米（（地上**12000平方米，地下**2000平方米，共**作为宾馆及商场等使用”，如上证据足以证实讼争合同约定的内容存在建筑面积、层数、土地及房屋使用用途等项与批准的土地、房屋使用用途、规划许可建设不符的情形，违反了土地管理法第十二条、第五十六条、城乡规划法第四十三条第一款的法律效力性强制规定，因此，根据合同法第五十二条规定，该翻建部分的合同应为无效。其二，租赁部分的合同应为无效。如前所述，案涉厂房存在建筑面积、层数等项与建设工程规划许可证的规定不符的建设情形，即案涉厂房属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案租赁部分的合同依法应为无效。二、合同无效过错责任在于廖文进，新味公司及吴若雄无需承担法律责任。首先，据合同约定及廖文进自认，且在案证据均已证实案涉租赁房屋的规划审批、建设施工、验收等全部手续由廖文进负责办理，建设所需资金亦由廖文进承担。一审判决也已查明：廖文进伪造案涉租赁房屋《建设工程竣工验收报告》及新味公司印章的事实、未依法办理案涉租赁房屋施工许可证及开工许可证及竣工验收手续的事实。在案证据亦证实廖文进因前述行为涉嫌犯罪现被集美分局立案侦查的事实。鉴此，廖文进对合同无效负有直接过错，理应负全部责任。另需强调的是，翻建前的房屋具有合法的土地房屋权属证书，因廖文进的直接过错导致新味公司无法办理翻建后案涉房屋的土地房屋权属证书，由此造成新味公司极大经济损失，新味公司对此保留另诉的权利。其次，在案证据已证实廖文进现持有案涉租赁房屋全部投资份额，吴若雄与案涉租赁房屋无关，该事实亦经一审判决查明认定。吴若雄无需承担任何法律责任。三、在案证据已足以证实廖文进拖欠水电费244819.8元的事实，一审判决考虑到水电费金额增减的趋势，从有利于廖文进角度出发，仅判令廖文进支付水电费181305.5元及相应资金损失，具有事实和法律依据。 吴若雄述称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应判决驳回廖文进的上诉，维持原判。一、本案讼争合同包含翻建和租赁两个民事法律关系，并非合作关系，廖文进在一审中亦予以认可本案存在的民事法律关系包含翻建和租赁两部分，而根据讼争合同内容及相关法律、法规规定，本案的翻建和租赁部分依法均为无效合同，故一审法院认定讼争合同无效系认定事实清楚、适用法律正确。二、关于本案法律责任承担主体问题，廖文进亦认可吴若雄无需就本案承担任何法律责任。廖文进的上诉状将吴若雄的诉讼地位列明为“一审被告”，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十九条“上诉仅对与对方当事人之间权利义务分担有意见，不涉及其他共同诉讼人利益的，对方当事人为被上诉人，未上诉的同一方当事人依原审诉讼地位列明”的规定可知，依法廖文进亦认可吴若雄无需就本案承担任何法律责任。 新味公司向一审法院起诉请求：1.确认新味公司与廖文进、吴若雄于2013年1月9日签订的《厦门新味食品工业有限公司一号厂房翻建及租赁协议》及2014年4月15日签订的《厦门新味食品工业有限公司一号厂房翻建及租赁合同补充协议书》均无效；2.判令廖文进立即向新味公司返还坐落于集美区天安路37-39号的一号厂房；3.判令廖文进向新味公司支付占用费（按年租金70万元的标准，自2018年4月1日计至廖文进实际返还案涉租赁房屋之日，暂计至起诉之日为180273元）；4.判令廖文进立即向新味公司支付拖欠的水电费244819.8元及违约金（违约金按月利率2%计算，其中83607.2元自2015年4月1日起计算，161212.6元自2016年11月1日起计算，均应计算至实际偿还之日，暂计至起诉之日为75767元）；5.判令廖文进向新味公司赔偿违约用电损失3009785.1元。 一审法院认定事实：新味公司系位于厦门市集美区**地块的权属人，新味公司于1996年在该宗土地上建造了3层、叠合面积共2105.82平方米的房屋；该房屋的土地用途、房屋用途均登记为“工业”，土地使用年限自1994年5月30日至2044年5月30日。2012年6月20日，厦门市规划局向新味公司批复了“建方字第350211201214059号”《建设工程设计方案批复通知书》，载明就新味公司所报位于集美北部工业区的高层厂房工程设计方案审定意见，其中建筑高度为52.05米（局部14.25米），建筑层数地下一层、、地上**（局部**）建筑功能划分为地下一层停车、设备用房，地，地上**生产车间班管理，二至十二层均为生产车间。2013年4月22日，厦门市规划局向新味公司颁发了“建字第350211201314062号”建设工程规划许可证，该证载明的建筑规划设计审定意见要求，建筑高度为53.5米（局部15.7米），建筑层数为地下一层、地、地上**（局部**）筑功能为地下一层为车库、设备用房，地上，地上**为加工车间、值班管理用房、变配电室大堂，二至十二层均为加工车间。 一审法院在审理（2018）闽0211民初1721号案件中，委托福建历思司法鉴定所对案涉《建设竣工验收报告》中新味公司的公章真实性进行鉴定，鉴定意见为该公章不是新味公司在公安机关备案印章。一审法院在该案中，依法签发调查令向厦门市集美区建设局、厦门市城市建设档案馆调取案涉房屋建设信息。厦门市集美区建设局复称，新味公司没有在该局办理2#综合楼的施工许可证（证号：FJSGXK-0592-2013-00252），该局没有办理开工许可证；厦门市城市建设档案馆复称查询不到新味公司“2#综合楼”即高层厂房的《建设工程竣工验收报告》。 2013年1月9日，新味公司（甲方）与廖文进、吴若雄（乙方）签订了一份《厦门新味食品工业有限公司一号厂房翻建及租赁协议》，约定：甲方将坐落于厦门市集美区天安路37-39号一号厂房占地面积900平方米的场地，其中房屋面积2300平方米的房屋翻建成十三层的商业综合楼及停车场租赁给乙方使用；上述厂房租赁翻建改造的所需资金由乙方出资，大约2000万元；乙方在签约时交100万元作为预定金启动项目，甲方项目启动后，乙方根据甲方工程进度付款；综合楼竣工决算后和乙方结算，资金多还少补，100万其中70万转租赁押金，30万转水电周转金；租赁用途为，综合大楼为办公、商业、店面等要符合当地各部门规定要求的租赁项目使用；租赁期为20年，从2013年5月1日起至2033年4月30日止；租金按年缴纳，乙方于每年的5月20日前将当年租金交付甲方；第一年至第五年（2013年5月1日起至2019年4月30日止）的年租金为70万元整；租赁期内甲方按现有的水、电容量、设备、物业提供乙方使用，费用标准按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；乙方确实需要在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金等相关内容。2014年4月15日，新味公司（甲方）与廖文进、吴若雄（乙方）签订了一份《厦门新味食品工业有限公司一号厂房翻建及租赁补充协议书》，约定双方协商同意将原高层厂房设计方案总建筑面积12732.7平方米改建为总建筑面积为14000平方米（地上（地上**12000平方米、地下**2000平方米，共**宾馆及商场等使用；配电房已建设三层，租给乙方使用；乙方于每年的8月20日前将当年租金交付甲方；租赁期限为21年，2014年4月1日至2015年3月31日为建设期，2015年4月1日至2020年3月31日年租金为70万元；本补充协议条款内容与主合同条款不一致之处，以补充协议为准等内容。 2014年3月6日，吴若雄（甲方）与案外人高明忠（乙方）签订一份《股份转让协议》，载明双方共同合伙投资新味公司现建综合楼，股份转让期限及其他条款与主合同和补充合同一致，经甲方与廖文进协商，甲方同意将与廖文进承租新味食品有限公司重建综合楼50%股份转让给乙方。廖文进在上述协议见证人处签名，并载明同意该股份转让。2014年3月10日，案外人高明忠（甲方）与廖文进（乙方）签订了一份《协议》，载明甲方同意将于2014年3月6日与廖文进、吴若雄所签订的协议中受让的吴若雄的50%的股份全部转让给乙方。 廖文进支付了新味公司2015年1月水电费38117元、2月份水电费50765元、4月12日至5月22日水电费139268元、5月20日至6月28日水电费211148元、6月28日至7月29日水电费171488.9元、7月29日至8月31日水电费198200元、8月31日至9月30日水电费134347.6元、9月28日至10月28日水电费113479.7元、11月份水电费97643.6元。廖文进还支付了新味公司2015年12月27日至2016年1月27日水电费92825元、2016年2月水电费79091.4元、2016年3月水电费81882.2元、2016年4月水电费80682.6元、2016年5月水电费158129.6元、2016年6月水电费152910.2元、2016年7月水电费187878元、2016年8月水电费180097.2元、2016年9月水电费152419.2元、2016年（未载明时间）水电费129906.2元、2016年11月27日至2016年12年27日水电费115419.9元。 2016年11月11日，新味公司向廖文进发送《关于廖文进违纪用电限期整改告知书》，称新味公司发现廖文进将商业用电的线路搭接到学校用电的线路上，限其一个星期内整改。2016年12月29日，新味公司再向廖文进发送《告知书》，称廖文进无视违纪用电限期整改的告知书、拒绝整改，要求廖文进就违规用电行为承担全部责任。2016年11月14日，廖文进向新味公司复函，称已收到2016年11月12日的限期缴费通知单，但其认为应依照合同约定，费用标准按当地主管部门规定价格计量计价。 2017年6月2日，国网福建省电力有限公司律师部向厦门中华职业学校发出律师函，称该校存在违规用电情况，将教学用电混用于宾馆及商场使用，应补交2014年4月16日至2016年12月7日的差额电费1003261.7元、违约使用电费2006523.4元。新味公司庭审时确认，因行政处罚没有下来，故上述差额电费和违约使用电费尚未缴纳。 新味公司和廖文进庭审时确认，案涉合同中一号厂房的翻建是在新味公司提交的厦门市土地房屋权证中“集美区天安路旁”房屋上翻建，“建字第350211201314062号”建设工程规划许可证所涉房屋即案涉合同中的一号厂房；案涉租赁房屋实际建造情况为地下一层，地上，地上**房屋目前由廖文进实际占有转租给他人；廖文进的房屋“租金”已支付至2019年3月31日；廖文进未向新味公司交纳2015年3月份、2016年10月份的水电费，其余月份的水电费均已缴纳，且已缴纳至2018年11月30日。 一审法院认定本案的争议焦点在于，案涉《厦门新味食品工业有限公司一号厂房翻建及租赁协议》及其《补充协议》的效力。 一审法院认为，从上述合同及补充协议的合同名称及内容看，双方就新味公司一号厂房的翻建及租赁进行了约定，该合同包含了翻建和租赁两个部分。首先，租赁部分的合同应为无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”厦门市规划局向新味公司颁发的建设工程规划许可证中审定要求，案涉厂房建筑层数为地下一层、地上、地上**（局部**）涉厂房实际建造情况为地下一层，地上七，地上**屋显然未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，依上述司法解释规定，该合同的租赁部分应认定为无效。 其次，翻建部分的合同亦应为无效。案涉厂房所占用的地块用途及房屋用途在2002年7月25日颁发的《厦门市土地房屋权证》中均登记为“工业”。2012年6月20日，厦门市规划局批复的《建设工程设计方案批复通知书》，就案涉建筑的建筑功能审定意见为，地下一，地下**停车、设备用房，地上**生产车间理，二至十二层均为生产车间。2013年4月22日，厦门市规划局颁发的建设工程规划许可证，就案涉建筑的建筑功能审定意见为地下一层为车库、设备用房，地上一，地上**为加工车间、值班管理用房、变配电室堂，二至十二层均为加工车间。案涉合同和补充协议分别签订于2013年1月9日、2014年4月15日。故显然在订立合同之时，各方均知道或应当知道上述房屋系在工业用地上翻建，且翻建的房屋应当系用于工业用途。但双方在上述合同和补充协议中约定，将房屋翻建成十三层的商业综合楼及停车场，用于办公、商业、店面、宾馆；且廖文进亦确将建成的房屋用于宾馆等商业用途。根据查明的上述事实，能认定双方在订立案涉合同和补充协议时，真实意思系在明知土地用途为工业、规划明确批复为工业用途房屋翻建成工业用途房屋的情形下，迳行将工业用地房屋翻建成为商业用途房屋。土地管理法第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”城乡规划法第四十三条第一款规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。”案涉合同及补充协议的翻建部分，在订立时即违反上述法律关于变更土地用途和变更规划的强制性规定，故翻建部分合同亦应认定为无效。综上，该合同的翻建和租赁部分均为无效，故整个合同及补充协议应当认定为无效。 本案系主张合同无效要求承租人返还房屋并支付占用费、水电费、违规用电损失的合同纠纷。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。案涉合同及其补充协议无效，该房屋范围的土地使用权人为新味公司，故新味公司主张廖文进返还案涉房屋，可予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现廖文进已支付占有使用费至2019年3月31日，若廖文进在2019年3月31日之后仍占用案涉房屋，则其应按照双方约定的租金标准70万元/年向新味公司支付占用费，直至实际返还之日止；如提前返还，则多支付的占有使用费双方可通过协商等方式另行处理。现房屋的占有使用人为廖文进，故新味公司主张廖文进支付占有使用费中在上述范围内部分，予以支持；超出部分，不予支持。 新味公司主张廖文进支付2015年3月、2016年10月水电费及逾期缴纳违约金。廖文进主张新味公司计算标准高于当地收费部门，与合同约定不符，新味公司也未提供原始费用凭证或廖文进签字确认的凭证，故新味公司主张的水电费的计算方式，难以采信。廖文进除了2015年3月份、2016年10月份未缴纳水电费外，2018年11月30日之前的水电费均已缴纳。且廖文进未缴纳水电费的时间为2015年3月及2016年10月，时间久远且双方均未提出证据证明当时的用电情况，无法计算出实际费用，但该两月的水电费必然产生，不支持该费用则有失公允，故依法予以酌定。根据查明的2015年、2016年其他月份水电费金额，呈现出从1月逐渐上升，至7、8月份达到最高值，然后逐渐下降的趋势，故用参照去年或上年的同月增减比例方式计算，相对较为符合用电实际。2016年2月水电费79091.4元、2016年3月水电费81882.2元，增加比例3.53%。2015年2月水电费为50765元，按此增长比例，2015年3月电费酌定为52557元。2016年8月31日至9月30日水电费134347.6元、9月28日至10月28日水电费113479.7元，下降比例15.53%。2016年9月水电费152419.2元，按此降低比例，2016年10月份水电费酌定为128748.5元。以上两项水电费共计181305.5元。廖文进2016年11月14日向新味公司复函时称收到2016年11月12日的限期缴费通知单，故其抗辩费用已超过诉讼时效，于法无据。新味公司现主张廖文进按月利率2%支付拖欠水电费的违约金，因案涉合同已被认定无效，其主张违约金无依据，可酌定依照银行同期同类贷款利率计算该资金的占用损失；其起止时间亦无不当，予以支持；计算基数应以法院认可的为准。房屋的占有使用人系廖文进，故新味公司主张廖文进支付水电费及损失中，在法院确定范围内的部分，予以支持；超过部分，不予支持。 新味公司主张廖文进赔偿违约用电损失3009785.1元。新味公司现仅收到国网福建省电力有限公司律师部的律师函，要求新味公司支付差额电费1003261.7元、违规用电电费2006523.4元，仅此不足以表明上述债权债务已经确定，且新味公司亦确认尚未实际缴纳上述费用，故新味公司该诉请，在当前条件下，不予支持。新味公司可待损失实际产生后另行依法主张。 新味公司申请一审法院向中城投集团第六工程局有限公司厦门分公司、中城投集团第六工程局有限公司调查取证，以核实《建设工程竣工验收报告》中公章及负责人的真实性，该公司是否为案涉房屋施工单位。因根据法院向厦门市集美区建设局、厦门市城市建设档案馆查询情况及福建历思司法鉴定所鉴定意见等证据，法院已未采信案涉《建设工程竣工验收报告》，其该申请已无必要，法院不予准许。新味公司申请向润悦丰酒店、乐乐天超市、欣一方超市调查取证，查实2014年至今廖文进的收入情况，其该申请事项与本案审理无关，法院不予准许。廖文进称新味公司和吴若雄合谋串通骗取廖文进巨额财产，已涉嫌合同诈骗罪，本案应中止审理并移送公安机关，其没有提供足以认定有涉嫌犯罪事实的证据，不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、确认厦门新味食品工业有限公司与廖文进、吴若雄于2013年1月9日签订的《厦门新味食品工业有限公司一号厂房翻建及租赁协议》及2014年4月15日签订的《厦门新味食品工业有限公司一号厂房翻建及租赁合同补充协议书》无效；二、廖文进应于本判决生效之日起三十日内向厦门新味食品工业有限公司返还位于厦门市集美区厂房；三、若廖文进未在2019年3月31日前返还上述房屋，则应支付厦门新味食品工业有限公司相应占用费（从2019年4月1日起，计算至实际返还之日止，按70万元／年标准计算）；四、廖文进应于本判决生效之日起十日内向厦门新味食品工业有限公司支付水电费181305.5元及相应资金占用损失（按银行同期同类贷款利率，其中52557元从2015年4月1日起计算，128748.5元从2016年11月1日起计算，均至实际付款之日止）；五、驳回厦门新味食品工业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32927元，减半收取计16464元，由新味公司负担8232元，廖文进负担8232元。 本院二审期间，廖文进提交厦门市集美区人民政府常务会议纪要，用于证明实践中，在保护服务经济的大环境下，为了促进市场经济的发展，政府在原则上是允许工业用地用作商业用途，即双方将案涉工业用地作为商业用地使用并不当然导致双方签订的案涉协议无效。新味公司质证认为，没有原件，无法确认真实性。即便有原件能确定真实性，因为是区政府的会议纪要，不能作为定案的依据，且会议纪要内容也未涉及案涉租赁房屋。吴若雄质证意见与新味公司一致。 各方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《厦门新味食品工业有限公司一号厂房翻建及租赁协议》虽约定廖文进、吴若雄在签约时交100万元作为预定金启动项目，但协议也约定100万元其中70万元转租赁押金，30万元转水电周转金，且双方也按协议约定实际履行，因此，该协议符合租赁关系。廖文进上诉主张案涉协议是合作协议，缺乏事实和法律依据。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于违法建筑签订的房屋租赁合同应当认定无效的规定，案涉房屋未按照建设工程规划许可证建设，且改变土地用途，未办理土地变更登记手续，一审法院适用土地管理法和城乡规划法认定案涉《厦门新味食品工业有限公司一号厂房翻建及租赁协议》及其补充协议书无效是正确的。一审法院根据查明事实，廖文进历年用水用电情况，酌定廖文未缴纳水电费的数额，符合公平原则。廖文进二审提供的证据不影响本案二审处理结果。 综上所述，廖文进的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32927元，由廖文进负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （林巧玲） 审 判 员 （胡林蓉） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年七月一日 书记员（ 陈 源 ） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。