呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2208号上诉人（原审原告）：呼和浩特市久华房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区锡林公园以南龙江华苑小区**楼。法定代表人：郑平顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：高卫东，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁楠，慧聪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：内蒙古川渝商会，，住所地呼和浩特市锡林南路美通市场桥东法定代表人：王蒙，该商会会长。委托诉讼代理人：张越，内蒙古铭泽律师事务所律师。上诉人呼和浩特市久华房地产开发有限公司（以下简称久华公司）、内蒙古川渝商会（以下简称川渝商会）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人久华公司的委托诉讼代理人高卫东，上诉人川渝商会的委托诉讼代理人张越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。久华公司上诉请求：一、请求依法撤销呼和浩特市玉泉区人民法院(2018)内0104民初727号第四项民事判决并依法改判。二、请求依法改判川渝商会向久华公司支付逾期支付房屋使用费的利息。(以1000000元为基数,按人民银行同期贷款利率5.25%承担逾期利息期限从2015年7月30日至实际履行完付款义务时止,截至2018年1月30日已产生违约金121513元)。三、请求变更川渝商会向久华公司实际支付代垫的采暖费51721元。四、本案一审、二审诉讼费均由川渝商会承担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实与客观不符,且判决结果显失公平。一审法院“现值损失参考为730392元,...同时在被告搬离涉案房屋后,原告依然对部分装修装饰进行了利用。本院酌情考虑原告久华房地产公司应补偿被告装修价值损失730392元的70%即5112744元”的上述认定无证据支持且与客观事实严重不符。事实是久华公司在收回房屋后房屋一直处于闲置状态,并没有如法院所认定的“利用”了该装修装饰，久华公司也从未同意利用川渝商会的该装修装饰,一审期间,川渝商会也没有提供久华公司同意并利用了该装修装饰的任何证据。而一审法院在未查明事实的情况下臆断久华公司同意接收并利用了该装修装饰,并不顾川渝商会长期拖欠房屋使用费这一主要过错责任,即判决由久华公司承担装修价值损失70%的责任,不符合客观的法律事实,也无法律依据。二、一审法院认定事实不清、适用法律错误,二审法院应当依法改判川渝商会逾期支付久华公司房屋使用费的利息。一审法院仅判决支付房屋使用费1000000元而对于逾期支付利息未予判决。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的人民法院一般应予支持。”既然一审法院判决了由川渝商会参照上述规定向久华公司支付房屋使用费，其逾期支付使用费的利息亦应参照该规定。三、一审法院认定事实不清,未就久华公司对川渝商会的反诉所提出的合理抗辩意见予以采纳。一审法院未对川渝商会的反诉进行全面调查,即认可了其主张的全部反诉事实,显失公平。久华公司从未接收任何装修,也未办理接收手续,川渝商会无任何证据证明久华公司接收了该装修。事实上,租赁期间川渝商会在未经久华公司同意的情况下拆除了位于一楼西侧的卫生间,同时还私自拆除了原有的亮化带、灯具等,严重违反了合同约定,同时破坏了使用房屋原有的完整性,川渝商会理应向久华公司承担相应的赔偿责任。此外久华公司从未见到使用房屋中留存有价值2万余元的鱼缸,鉴定报告第六项价值5万余元的窗帘以及第十二项价值10万余元的亮化带等均属于可移动的物品,不应由久华公司赔偿其裝修损失。综上所述,一审法院在认定案件事实不清、适用法律错误的情况下所作出的判决,显然有悖于本案的客观和法律事实,恳请二审法院在查明案件事实后,依法改判。川渝商会辩称，第一、久华公司将诉争的房屋收回后，将其向玉泉区城管大队交付使用，川渝商会对诉争房屋进行装饰装修评估时，人民法院及评估机构均到场。因此人民法院对该房屋状态已经进行实际取证。另外一审庭审中久华公司代理人也认可该房屋由城管大队予以使用，因此久华公司称其未实际使用涉案房屋的陈述与实际不符。第二、一审中久华公司向川渝商会主张的是支付租金，并未诉请川渝商会支付占有使用费，因此一审法院适用法律错误。对于占有使用费和租赁费，法院有判例认定为主张占有使用费的法院不予支持。川渝商会上诉请求：一、请求人民法院撤销呼和浩特市玉泉区人民法院作出的(2018)内01045民初727号民事判决书,并依法改判驳回久华公司的诉讼请求；二、本案一、二审费用全部由久华公司承担。事实与理由：一、一审人民法院认定事实错误,适用法律错误。本案中久华公司的诉讼请求已经超过诉讼时效期限。人民法院应当驳回其诉讼请求。川渝商会与久华公司于2014年8月1日签订《房屋租赁合同》,川渝商会租赁久华公司位于呼和浩特市玉泉区锡林南路东侧龙江华苑小区滨河北路与景观河之间的三层会所,建筑面积为2300平米,租赁期限为5年即2014年8月30日至2019年7月29日,租金为100万元/年。第一年租金在入住前一次性支付,第二年租金在第一年租赁期限到期前提前一个月(即2015年6月29日)付清。2014年8月川渝商会支付了第一年度的租金100万元,尚欠2015年8月30日至2016年7月29日的租金未付,按照双方签订的《房屋租赁合同》约定,川渝商会应当于2015年6月29日前支付该年度租金。依据《民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年:(三)延付或者拒付租金的”,川渝商会支付租金的时间应当自2015年6月29日起算,支付租金的诉讼时效期限为一年,诉讼时效于2016年6月29日届满。另外,原审人民法院作出(2018)内0104民初727号之一民事裁定书,将原判决书第七页十三行“于2018年7月29日搬离本案所涉房屋,诉讼时效应从此开始计算”补正为“于2016年7月29日搬离本案所涉房屋,诉讼时效应从此开始计算”,即便按照人民法院判决书载明的起算日期开始计算诉讼时效,久华公司的诉讼请求已经超过一年的诉讼时效期限,其于2018年2月向人民法院提起诉讼,未出示证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形,故久华公司的诉讼请求已经超过了诉讼时效期间,人民法院应当驳回其诉讼请求。故原审人民法院认定事实错误、适用法律错误。二、原审人民法院适用法律错误。久华公司对涉诉的房屋已经接受并对房屋内的装修进行利用，其应当按照评估标准向川渝商会赔偿损失。川渝商会租赁涉案房屋时,该房屋部分为简易装修还有部分未装修。川渝商会征得久华公司同意后对房屋进行了整体装修并添置了配套设施,涉案房屋装修及设施经过评估公司评估装修现值为730392元。2016年7月久华公司要求川渝商会限期搬离房屋,川渝商会搬离房屋后，久华公司对涉案的房屋以及房屋的装修及设施进行了接管。双方并未对房屋装修及设施达成一致意见,但是房屋的装修及添置的设施久华公司并未拆除而是继续予以使用,并将该房屋向呼和浩特市玉泉区城管局出租。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有”，久华公司的行为视为同意利用,依据该规定川渝商会的装饰装修及设施，久华公司视为同意利用的,其应当向川渝商会进行补偿而不是按照过错分担损失。因此，一审人民法院不应当对装修现值按照过错程度进行分担。综上所述,一审法院判决认定事实错误,适用法律不当,请求人民法院依法查明事实，维护川渝商会的合法权益。久华公司辩称：第一、关于房屋租赁合同被确认无效后，出租人参照合同约定的租金标准要求支付房屋占有使用费如何使用诉讼时效问题，一审判决适用法律无误，理由如下：首先，一审判决判令川渝商会支付房屋占有使用费是基于对案涉房屋租赁合同确认为无效合同的前提下作出的，而2008年9月1日实施的《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》对合同无效后涉及的财产请求权没有作出相应的规定；其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”，该法条的立法本意是即使合同无效，也应体现利益平衡原则，合同确认无效后承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费实质上“返还不当得利”，使双方的利益趋于平衡。对此，《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，在合同未被法院或仲裁机构确认为无效前，当事人往往“遵守合同、继续履行合同”义务，而不出现返还不当得利的现象，只有合同被确认为无效后，才发生不当得利返还的问题，并且返还的时间时由判决或裁决确定，因此，支付房屋占有使用费的时效应从法院或者仲裁机构确认合同无效时开始起算。综上，一审判决判令川渝商会支付案涉房屋占有使用费不存在超过诉讼时效的问题。第二、案涉租赁合同被确认为无效系案涉出租房屋未取得建设工程规划许可证，久华公司承认该事实，川渝商会也明知久华公司出租房屋未取得建设工程规划许可证，还进行租赁也应当承担相应责任。故应驳回川渝商会的上诉请求。久华公司向一审法院起诉请求：:1、请求判令支付拖欠久华公司房屋租金100000元并就上述欠款按人民银行同期贷款利率5.25%承担逾期付款的违约金,期限从2015年7月30日至实际履行完付款义务时止(至2018年1月30日已产生违约金121513元)。2、判令川渝商会支付久华公司代垫采暖费51721元。川渝商会一审反诉请求：:1、请求人民法院确认川渝商会与久华公司签订的《房屋租赁合同》无效。2、请求人民法院判令久华公司赔偿川渝商会装修损失1778255.5元。3、本诉与反诉的诉讼费用由久华公司承担。一审法院认定事实：2014年8月1日,久华公司与川渝商会签订《房屋租赁合同》,合同约定川渝商会租赁久华公司位于呼和浩特市锡林南路东侧、龙江华苑小区南、滨河北路与景观河之间的会所三层楼房,建筑面积2300平米。租赁期限为5年,即2014年8月30日至2019年8月30日。租金每年100万元。付款方式为上打房款,第一年于入住前一次性付清;第二年租金在第一年租期到时提前一个月内付清。承租方应按时交纳自行负担的费用,包括水、电卫生、天然气、暖气、物业及经营所产生的税费等。但出租方必须在2014年12月30日前负责将房屋的水、电、天然气、暖气、管道及仪表等安装到位。如有拖欠出租方有权提前四个月收回房屋。合同第四条约定:承租方在租用房屋期间不允许对该房屋结构有所改动以免安全隐患,但可以对房屋内部重新装修改观。租赁期满后或者因承租方责任导致退租的,出租方有权要求承租方恢复原状及向其收取恢复工程实际发生的费用。合同第八条约定:出租方将房屋交付承租方时,双方共同参与对房屋的室内装修、设施、设备、器物等逐一清点,检查其使用情况,结果另列清单当场签认。房屋租赁期满后,双方将承租的房屋室内装饰、设施、设备、器物等按租房时的验收清单逐一验收,如有损坏,承租方需立即修复或者经济赔偿,保证交还出租方的房屋及设施能正常使用。对未经同意留存的物品,出租方有权处置。2014年8月3日,久华公司将房屋移交川渝商会并签订房屋钥匙移交手续。2016年7月29日川渝商会搬离本案涉诉房屋。期间川渝商会共支付房屋占有使用费100万元,2015年8月3日至2016年7月29日的房屋使用费未支付。另久华公司已支付该房屋2015-2016年度取暖费50000元。另查明,因双方对涉诉房屋搬离后的装饰装修的处理未达成一致意见,川渝商会向法院申请对涉诉房屋的装修价值进行评估。后一审法院委托内蒙古国宏价格评估有限公司对涉诉房屋的装修价值进行评估,评估结论为:价格评估标的在价格评估基准日的价格为730392元。又查明,本案一审法庭辩论终结前久华公司对涉诉房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下筒称解释)规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案中久华公司在法庭辩论终结前未取得对关于涉诉房屋的建设工程规划许可证,故双方于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》应当认定无效。解释第五条规定:房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。因此川渝商会应支付久华公司房屋占有使用费100万元。因双方对合同无效均存在一定过错,久华公司关于违约金的诉讼请求一审法院不予支持。关于久华公司主张的采暖费,川渝商会作为房屋占有使用期间的实际使用人与受益人,应当承担采暖费用。现久华公司已经垫付此项费用并向提交缴纳釆暖费的增值税发票,故川渝商会应向久华公司偿还50000元采暖费。解释第九条规定:承租人经出租人同意装饰装修租赁合同无效时,未形成附和的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已经形成附和的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案在审理过程中,经当事人申请一审法院对涉诉房屋的装修价值委托评估公司进行评估,评估结论房屋的装修价值为730392元。评估结论的计算公式为:价格评估结论=重置成本价格*成新率。故一审法院将现值损失参考为730392元。在涉诉房屋装饰装修过程中,川渝商会经久华公司同意在已有小部分装修装饰的基础上进行再次装修,同时在川渝商会搬离涉诉房屋后,久华公司依然对部分装修装饰进行了利用。一审法院酌情考虑久华公司应补偿川渝商会装修现值损失730392元的70%即511274.4元,该511274.4元久华公司应支付川渝商会。川渝商会辩称久华公司的诉讼请求已超过诉讼时效,因川渝商会于2016年7月29日搬离本案所涉房屋,诉讼时效应从此开始计算,川渝商会的答辩意见一审法院不予采纳。综上所述,久华公司及川渝商会的部分诉讼请求有事实与法律依据,一审法院予以保护。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于‘审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第条、第五条、第九条之规定,判决：一、内蒙古川渝商会于本判决生效后十日内支付呼和浩特市久华房地产开发有限公司房屋占有使用费100000元。二、内蒙古川渝商会于本判决生效后十日内偿还呼和浩特市久华房地产开发有限公司采暖费50000元。三、内蒙古川渝商会与呼和浩特市久华房地产开发有限公司于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效。四、呼和浩特市久华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付内蒙古川渝商会房屋装修损失511274.4元。五、驳回呼和浩特市久华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。六、驳回内蒙古川渝商会的其他诉讼请求。本院二审期间，久华公司围绕上诉请求依法向本院提交了一份新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，久华公司提交的新证据为《施工供货合同》复印件及收据复印件三张，拟证明本案鉴定报告中关于灯具部分的装修是久华公司完成，承租人无证据证明该部分是承租人添附。川渝商会质证认为，该份证据没有原件进行核对，对其真实性不予认可；而且该合同的施工地点与涉案出租房屋不一致，且川渝商会在鉴定中提供了灯具凭证，对于久华公司的这份证据证明的问题不认可。对于该份新证据，本院认为因没有原件核对也无其他证据佐证，对于该份证据不予确认。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.久华公司主张川渝商会支付2015年8月30日至2016年7月29日的房屋租金是否超过诉讼时效；2.川渝商会应否向久华公司支付逾期支付租金的利息；3.久华公司应否向川渝商会支付装修损失，如应支付应当如何支付；4.川渝商会应否向久华公司支付其垫付的采暖费51721元。关于焦点一，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未取得建设工程绘画许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”，第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……”的规定，本案中,久华公司与川渝商会签订的《房屋租赁合同》因涉案房屋未取得建设工程规划许可证而无效，双方并未形成房屋租赁合同关系，久华公司向川渝商会主张占有使用费，适用普通诉讼时效的规定，不适用一年诉讼时效的规定。故久华公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，川渝商会的该项上诉请求不能成立。关于焦点二，双方租赁合同中对于逾期支付租金的利息并无约定，而且久华公司对于合同无效存在过错，对其主张的逾期支付租金的利息的诉讼请求本院不予支持。关于焦点三，本案中双方签订的《房屋租赁合同》因涉案房屋未取得工程建设规划许可证而无效。作为签订合同的双方当事人应当尽到审慎义务，所以双方对于合同无效均有过错。本案双方当事人签订租赁合同后，经久华公司允许，川渝商会对涉案房屋进行了装修，一审中对于装修价值进行了司法鉴定，并根据导致合同无效的过错程度确定由久华公司承担装修现值价值的70%，由川渝商会承担装修现值价值的30%并无不妥。久华公司主张在鉴定过程中有部分内容未形成附和，有部分内容系久华公司施工的内容，应予以剔除，而且其不应承担川渝商会房屋装修损失的主张，本院认为，第一，久华公司在涉案房屋没有取得工程建设规划许可证的情况下进行出租，导致合同无效，存在过错；第二，对于未形成附和的物品川渝商会搬离后，久华公司未提出异议且再次出租房屋进行了使用；第三，久华公司未能提供证据证明鉴定内容中部分工程由久华公司施工完成。故久华公司的该项上诉主张本院不予支持。川渝商会主张装修损失应由久华公司承担，其不应分担装修损失的内容，本院认为，川渝商会在签订租赁合同过程中未尽到充分审查的审慎义务，对于租赁合同无效也存在过错，对于装修损失应当承担与其过错相适应的责任。故川渝商会的该项上诉主张本院不予支持。关于焦点四，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，一审法院对于久华公司垫付的5万元的采暖费予以认定并判决支持。对于久华公司上诉主张的1721元应由川渝商会承担，因其未能提供足够证据证明该1721元与采暖费具有关联性，对其该项主张本院不予支持。综上所述，久华公司、川渝商会的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51524元，由呼和浩特市久华房地产开发有限公司负担36164元，由内蒙古川渝商会负担15360元。本判决为终审判决。审判长 韩韬审判员 李艳审判员 张宇 二○一九年七月十三日书记员 黄琳