湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民再18号再审申请人（一审本诉被告反诉原告、二审上诉人）：怀化市海源房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰中路**。法定代表人：张顺元，该公司总经理。委托代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。再审申请人（一审本诉原告反诉被告、二审上诉人）：周梅玉，女，汉族，1942年7月17日出生，住湖南省怀化市。委托代理人：曹缨，女，汉族，1967年9月13日出生，系周梅玉之女，住湖南省怀化市长湾里**建行宿舍。再审申请人（一审本诉原告反诉被告、二审上诉人）：曹缨，基本情况同上。再审申请人怀化市海源房地产开发有限公司、周梅玉、曹缨因商品房预售合同纠纷一案，不服本院作出的（2017）湘12民终1339号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审，该院于2018年9月25日作出（2018）湘民申1056号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2019年1月11日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2019年6月11日对本案进行了公开开庭审理。再审申请人怀化市海源房地产开发有限公司委托代理人李润奇，再审申请人曹缨（同时又是再审申请人周梅玉的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怀化市海源房地产开发有限公司（以下简称海源公司）申请再审及答辩称，1、一、二审判决认定海源公司多收房款1889元，明显认定事实错误。根据商业交易习惯，团购价格是统一的，本案每一层价格是由检察院团购委员会与海源公司协商后的统一价格，不存在海源公司与周梅玉、曹缨单独协商定价；涉案房屋第14层房屋调容后的价格为2715元／㎡，面积136.94㎡，房屋总价款应为136.94㎡×2715元／㎡＝371792.1元；海源公司以“喜报”形式发布公告，承诺在2015年1月24日至2015年1月31日签订好合同并办理好银行贷款及公积金相关手续的奖励3000元，周梅玉、曹缨于2015年1月28日领取优惠3000元后，双方于2015年1月30日签订合同，房屋价款变更为136.94㎡×2715元／㎡－3000元＝368792.1元，合同载明的价款应当是变更后的价款；商品房买卖实践中，对买受人的奖励或优惠，均是对房价进行减让，没有给现金的先例，周梅玉、曹缨领取3000元就是享受房屋价款的优惠；调容后房屋价款与合同价款均存在3000元的差额，绝大多数认可领取的为房屋价款优惠而非现金奖励；二审判决既然认定双方合意对房屋价款进行了变更，应当查明变更前后的房屋价款。2、二审判决海源公司支付逾期交房违约金4976元，明显适用法律错误。《商品房买卖合同》约定交房时间为2015年5月30日前，海源公司于2015年5月31日通过怀化市人民检察院办公室、政工室发出了交房公告，延期三个月交房的原因系变更设计，由墙面漆改为墙面砖，延期交房符合合同约定的事由，不构成违约；我国法律并未明确规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用；双方签订的《怀化市商品房买卖合同》虽然合法有效，但本案仍具有一定的特殊性，从公平角度出发，在单个合同内容与团购的意思表示发生矛盾时，应当坚持团购的意思表示，认定海源公司通知交房已达到约定交房条件。3、二审判决海源公司返还有线电视入户费350元，明显适用法律错误。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条的规定系职能部门对商品房价格的调控规定，在性质上属抽象行政规范性文件，不是法律法规，并不禁止合同当事人另行约定；本案房屋并没有有线电视入户的相关设计，有线电视入户系事后追加项目，海源公司对需要安装的用户先进行摸底登记，在确定需安装用户达到湖南省有线怀化网络有限公司要求后方订立合同；《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》系海源公司与周梅玉、曹缨在签订房屋买卖合同的当天同时签订，其中第12条明确约定：网络、有线电视、电话线预埋穿线孔，由此可见，安装有线电视并非海源公司的义务，该条约定是将有线电视安装费列入房屋价款作出的补充约定，为双方协议收费，不违反法律法规禁止性规定，经合同双方签字确认，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。再审请求，依法驳回周梅玉、曹缨的全部诉讼请求；本案一、二审、再审及其他诉讼费用由周梅玉、曹缨全部承担。周梅玉、曹缨申请再审及答辩称，1、关于海源公司违法多收周梅玉、曹缨购房款3000元的事实。原一、二审没有完全认定（已执行1889元），依据《中华人民共和国价格法》第十三条第二款，《湖南省消费者权益保护法》（2014年修订版）第五十七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，应认定海源公司上述行为是典型的价格欺诈行为，判决赔偿涉诉金额的三倍。2、关于海源公司违规多收周梅玉、曹缨的管道燃气安装费2080元和有线电视开通费350元（本金已执行），二审判决认定事实和适用法律错误。《湖南省燃气管理条例》第六条规定“城市新区开发、旧城改造工程，新建、扩建、改建道路、桥梁等市政工程和住宅工程，按照燃气专业规划必须建设的管道燃气设施，应当与主体工程同时设计、同时施工、同时竣工验收。燃气规划以外的十层以上住宅和高度在二十四米以上的需要使用燃料的其他民用建筑，必须配套建设管道燃气设施。”湖南省物价局湘价函（2012）123号文件和湘价商（2014）20号文件分别规定“这就要求买卖双方在签订商品房买卖合同时，出售方必须将与商品房配套的各项基础设施建设费作为开发建设成本计入商品房销售价格，不得将上述建设费作为合同房价外的所谓‘开通费’另行收取。”“房地产开发企业将与商品房建设有关的基础设施建设费用，如供水、供电、供气、保安等建设费，在房屋销售价格之外另行收取，是违反《规则》规定的，应依据相关法律法规和规章予以查处。”“新建住宅的该项费用计入开发建设成本……不再向用户单独收取。”《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守政策。”湖南省物价局的规范性文件也是政策的载体，具有法律约束效力；《中华人民共和国价格法》第十二条规定“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价。”国价发改委发布的《价格违法行为行政处罚规定》第九条“经营者不执行政府指导价、政府定价，有下列行为之一的，责令改正……（七）对政府明令取消的收费项目继续收费的。”以上法律、法规和省人大法规及部门规范性文件都明令禁止违规价格欺诈行为；双方签订的《怀化市商品房买卖合同》第四条约定“备注：该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通道户建设的所有费用（俗称开通费）。”海源公司在合同外另收取燃气管道安装费和有线电视开通费明显违反合同对房价款的约定，也是明显价格欺诈行为；二审对合同的附件《住宅楼装修标准确认书》第13项“煤气和直饮水如需安装必须统一另行收费”的认定错误。3、海源公司违反《怀化市商品房买卖合同》的约定，逾期不能交房应承担违约责任的事实，原一、二审认定事实、适用法律错误。根据合同第十一条约定“出卖人应当在2015年5月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”和第十二条约定，时至2018年7月底，海源公司仍未能出示合同约定的证明文件，也没有书面通知周梅玉、曹缨办理交付手续，海源公司违约逾期并非原判决的147天，而且目前仍处在延续逾期违约的过程中；国家住房和城乡建设部颁发的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（2009年10月19日修正）第三条和第四条规定“县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。”“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”原判认定海源公司向城建档案馆报备并取得《竣工验收备案表》的时间为2016年1月27日，逾期147天不当；合同第十一条第二款约定“经竣工验收合格，如遇特殊情况可延期三个月交房，出卖人不承担违约责任。”无效，请求予以撤销，海源公司逾期交房的时间应自2015年5月31日次日起至其正式取的合法的《竣工验收备案表》之后，依照合同约定正式将房屋交付赵周梅玉、曹缨为止，逾期交房违约金应按照周梅玉、曹缨所交购房款每日万分之一的标准支付至正式交接房屋之日止。4、海源公司已收取的赵周梅玉、曹缨的办证费1549元，依照湖南省发改委湘发改价费（2017）264号文件第一条（一）项的规定收费标准每件80元，海源公司应当退还1469元。再审请求，1、撤销原二审判决第一、二、三项；2、由海源公司退还周梅玉、曹缨多收房款3000元（已执行1889元）、管道燃气安装费2080元、有线电视开通费350元（已执行）；3、海源公司的上述三项违规违法多收款额均系欺诈行为，依法应三倍赔偿周梅玉、曹缨16290元；4、海源公司向周梅玉、曹缨支付逾期交房违约金每天33.85元，自2015年5月31日起至2018年9月11日计1199天的违约金40586元；5、退还多收取周梅玉、曹缨的“两证”办证费用1469元；6、维持一、二审判决中驳回海源公司反诉请求项；7、本案一审案件受理费626元、二审案件受理费184元和再审受理费由海源公司负担。周梅玉、曹缨一审诉讼请求，1、判决海源公司在商品房买卖中违规向周梅玉、曹缨多收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、首付款多收，均为欺诈行为，应向周梅玉、曹缨退还本金5430元，并赔偿16290元；2、判决海源公司向周梅玉、曹缨支付逾期交房违约金11306元（期间自2015年5月31日至2016年4月30日）；3、判决本案诉讼费由海源公司承担。诉讼过程中，周梅玉、曹缨增加诉讼请求，1、判决将编号为201500071401的《怀化市商品房买卖合同》中第七条第4项第1目（第5页第14行）的原文“办理房产证和土地使用证的有关手续及交纳费用，按下列第（3）种方式办理”变更为“办理房产证和土地使用证的有关手续及交纳费用，按下列第（1）种方式办理”，此处变更后，海源公司应退还周梅玉、曹缨已交付的办证费1549元；2、判决将上述合同中的第十二条第二款第1项第（2）目第3句第3个逗号后（第8页第18行）的原文“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之—（此比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”变更为“出卖人按日向买受人支付已交付总房价款万分之一的违约金，此违约金每月结算支付一次”；3、判决将上述合同中第十二条第四款第4个逗号后（第9页第3行）的原文“超过整改期出卖人应承担每日—的延期交房的责任”变更为“超过整改期，出卖人应承担每日向买受人支付已交付总房价款万分之二的违约金（这万分之二的比率包含了逾期交房违约金万分之一在内），此违约金每月结算支付一次”；4、判决将上述合同中第十八条第三款（第11页21行）的原文“出卖人应在商品房交付使用后—日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后560日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后60日内办好土地使用权证”变更为“出卖人应在商品房交付使用后90日内，积极配合办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证”；5、判决将上述合同中的第十八条第四款第二个逗号后（第11页第1行）的原文“双方同意—项处理”变更为“双方同意按下列第2项处理”；6、判决将《合同》中第十八条第四款第2项第2个逗号后（第12页第5行）的原文“出卖人按日向买受人支付为万分之一的违约金”变更为“出卖人按日向买受人支付已交付总房价款万分之一的违约金，此违约金每月结算支付一次”；7、判决将上述合同中第十一条第二款第2）项（第7页倒数第2行）的原文“经竣工验收合格，如遇特殊情况可延期三个月交房，出卖人不承担违约责任”予以撤销。海源公司一审反诉请求，1、判决确认双方于2015年1月30日签订的《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫源小区住宅楼装修标准确认书》及双方于2014年1月11日签订的《海源鑫园小区认购书》无效；2、反诉诉讼费由周梅玉、曹缨承担。一审法院认定事实，怀化市人民检察院因办公大楼迁往怀化市顺天路，为解决住房问题，检察院干警决定通过团购的形式向海源公司购买商品房，并成立了团购委员会。2013年10月22日，海源公司以国有土地使用权出让方式，取得位于怀化市鹤城区公顷（合计6279㎡）土地的国有建设用地使用权（权证号：怀国用（2013）第出1364号），并在该土地上进行“海源鑫园小区”房地产开发建设项目。2013年12月1日怀化市人民检察院制定了《检察院团购房名单》，周梅玉、曹缨在该名单内。2013年12月19日，海源公司制定《怀化市检察院干警团购房方案》：小区定名“海源鑫园小区”，总套数260套（分配方案：物业用房3套，城建投30套，检察院227套），购房均价2630元/㎡（不含调容费用，调容按实际发生费用计入房价，但每平方米不超过70元），2013年12月25日至12月30日交购房意向金，超过交款时限视为不愿购买，2014年元月5日抽签确定楼层并签订认购书，原则上以检察院的花名册确定业主。此后，海源公司组织业主进行了抽签方式选定房号，周梅玉、曹缨周梅玉抽签选定了“海源鑫园”项目中第1幢xxx号房。周梅玉、曹缨于2013年12月23日向海源公司交纳认购金50000元，于2014年6月30日向海源公司交纳购房意向金50000元。周梅玉、曹缨系母女关系。2014年1月14日，周梅玉、曹缨与海源公司签订《海源鑫园小区认购书》约定：周梅玉、曹缨认购海源公司开发的“海源鑫园小区”1栋xxx房，周梅玉、曹缨于2013年12月23日前交购房意向金50000元，于购买物业本栋修至正负零完工时交50000元，海源公司取得预售许可证后通知周梅玉、曹缨，周梅玉、曹缨接到通知后10日内与海源公司签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》生效之日起，该认购书的内容以《商品房买卖合同》为准。2015年1月30日，周梅玉、曹缨与海源公司签订《怀化市商品房买卖合同》（该合同系双方在房产管理部门网签登记备案合同），合同约定：海源公司以出让方式取得位于怀化市鹤城区编号为怀国用（2013）第出1364号的地块的土地使用权（土地面积9.41亩），项目名称“海源鑫园”，商品房预售许可证号为2015-0007，该“海源鑫园”项目第1幢房屋地上26层、地、地下**梅玉、曹缨购买“海源鑫园”项目中第1幢xxx号房，建筑面积136.32㎡，购房单价2483元／㎡（该商品房＜不含工业厂房＞售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用），总购房价额338482元，付款方式为签合同时付清；周梅玉、曹缨委托海源公司办理不动产权证，费用合计1549元，周梅玉、曹缨于2015年1月30日前交清，办证费用以现行文件为准，如遇调整则从其规定；海源公司应在2015年5月30日前交房给周梅玉、曹缨，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（1、遭遇不可抗力，且海源公司在事实发生之日起10日内告知周梅玉、曹缨的；2、经竣工验收合格，如遇特殊情况可延期三个月交房，海源公司不承担违约责任）；商品房达到交付使用条件后，海源公司应当书面通知周梅玉、曹缨办理交付手续，周梅玉、曹缨在接到海源公司交房通知之日起10日内验收并交接房屋，海源公司应出示约定的交房证明文件并与周梅玉、曹缨签署房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，海源公司不依约出示证明文件的，周梅玉、曹缨可拒绝交接，由此产生的延期交房责任由海源公司承担；由于海源公司的原因，未按期交房给周梅玉、曹缨的：（1）逾期未超过180日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海源公司按日向周梅玉、曹缨支付已付房价款0.1‰的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过180日的，周梅玉、曹缨有权解除合同，若周梅玉、曹缨要求继续履行合同的，合同继续履行，海源公司按日向周梅玉、曹缨支付已交付房价款比率〈该比率应不小于第（1）项中的比率〉的违约金；本合同未尽事项，双方在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议，经双方签字盖章的补充协议与本合同同等效力。同日，双方签订《购房补充协议》，约定鑫园小区住房装修标准作为《商品房买卖合同》的附件。同日，双方签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，第13条约定：煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费。2013年12月13日，海源公司与湖南有线怀化网络有限公司签订《有线电视用户入网安装协议书》，约定有线电视线路设施安装费350元/套。2014年3月13日，海源公司就安装燃气管道事宜在“海源鑫园小区”发出《关于催签认购书和管道燃气的公告》。2014年10月23日，海源公司就安装燃气管道交费等事项在“海源鑫园小区”发出《关于统一安装管道燃气的公告》。2014年12月3日，海源公司与怀化新奥燃气有限公司订《管道燃气设施配套建设合同》，约定燃气管道建设费2080元/户。合同签订后，周梅玉、曹缨支付海源公司购房款340371元（含购房意向金），比合同约定的购房款多出1889元。并向海源公司交纳了燃气管道安装费2080元，有线电视开通费350元。海源公司给予了周梅玉、曹缨所购商品房办理了预告登记。2015年11月20日，“海源鑫园”小区第1幢竣工综合验收合格。2016年1月27日，“海源鑫园”小区第1幢资料基本齐全、基本符合备案要求，但至今尚未完成备案登记。2015年11月6日，“海源鑫园”小区建设工程消防验收合格。海源公司至今尚未交付周梅玉、曹缨房屋。经一审法院委托，2016年9月20日湖南恒基有限责任会计师事务所报告书（湘恒基会专审字【2016】第00785-12号）鉴定结论：4、委托事项鉴证结果为：周梅玉、曹缨于2015年1月30日与怀化市海源房地产开发有限公司签定怀化市商品房买卖合同，购入的“海源鑫园小区”1栋xxx室，建筑面积为136.32平方米，每平方米单价为2483元。“海源鑫园小区”第四层每平方米分摊的成本费用为2929.74元/㎡。即：怀化市海源房地产开发有限公司以亏损446.74元/㎡的价格出售了“海源鑫园小区”1栋xxx室的商品房。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方对于签订《海源鑫园小区认购书》《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》以及周梅玉、曹缨已全额支付购房款的事实没有异议。现就本案争议焦点分述如下：（一）、关于双方所签订的《怀化市商品房买卖合同》的效力问题。本案所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。海源公司认为本案系国家机关内部集资建房纠纷，不属于法院管辖，且违反了国务院关于禁止国家机关集资建房的规定，构成以合法形式掩盖非法目的，应认定合同无效的观点，本案从形式上看没有单位进行集资建房的相关文件和协议，从实体上看检察院干警通过团购的方式以消费者名义向开发商购买房屋用于住居，并没有非法之目的，故对海源公司认为本案系单位集资建房及合同无效的观点，不予采纳。海源公司认为其是以盈利为目的设立的经营性企业，而非在民政局登记的慈善机构，现其以低于成本价出卖房屋给周梅玉、曹缨，不符合常理，周梅玉、曹缨系利用优势地位签订了买卖合同的观点，因周梅玉、曹缨作为消费者与海源公司签订商品房买卖合同，并没有明显的优势，周梅玉、曹缨依合同约定履行了自己的义务，并不承担海源公司经营中的亏损，从海源公司积极设置奖励促成合同的履行来看，海源公司并无受到胁迫或感受弱势的行为表示，故对海源公司这一观点，亦不予支持；海源公司的反诉请求缺失事实依据，理由不充分，不予支持。（二）、周梅玉、曹缨在本诉中的各项请求能否支持的问题。1、根据原、海源公司签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等开通费均包含在成本价中，不得另行收费，故海源公司再收取该费用不仅有违合同约定，也不符合物价部门对新建商品房交易价格的规定，故对海源公司收取周梅玉、曹缨的燃气管道安装费2080元、有线电视开通费350元应退还给周梅玉、曹缨，海源公司多收取了周梅玉、曹缨购房款1889元亦应予以退回，即海源公司应退还周梅玉、曹缨4319元（燃气管道安装费2080元+有线电视开通费350元+多收周梅玉、曹缨购房款1889元）；海源公司在本案中并不构成周梅玉、曹缨所主张的欺诈行为，因此，周梅玉、曹缨要求依《中华人民共和国消费者权益保护法》予以3倍赔偿，无事实依据，不予支持；2、关于周梅玉、曹缨要求海源公司支付逾期交房违约金，虽然双方签订的《怀化市商品房买卖合同》合法有效，但是本案仍具有一定的特殊性，具体表现在：①周梅玉、曹缨向海源公司购房来源于怀化市检察院的团购方案，具有一定的身份性；②购房的价格也来源于团购方案所定，双方并没有太大的调整空间；③房号的选定也来源于团购方案依抽签决定。尽管双方存在单独的商品房买卖合同，周梅玉、曹缨在庭审中也极力否定存在团购委员会，但均不能改变周梅玉、曹缨等单位职工予以团购的事实，该团购也是致海源公司亏损的重大因素，那么现在如果严格按照单个合同约定的条件交房，势必与团购的整体意思相悖，因为本案所涉团购者绝大多数都已收房，也没有证据证明房屋存在质量问题，从公平的角度出发，在单个合同内容与团购的意思表示发生矛盾时，应当坚持团购的意思表示，认定海源公司通知交房已达到约定交房条件，故周梅玉、曹缨请求海源公司支付延迟交房违约金，不予支持；3、关于周梅玉、曹缨要求对《怀化市商品房买卖合同》中的六处条款内容予以变更或撤销的诉讼请求。依法成立的合同对合同各方当事人均具有拘束力，均应本着诚实信用的原则按约履行，周梅玉、曹缨主张的《怀化市商品房买卖合同》中的六处条款约定内容，并没有违反法律法规之效力性禁止性规范，不具有约定无效的情形，也不存在可撤销、变更的情形。现周梅玉、曹缨以自己的单方意思表示而要求变更合同中的六处条款约定内容，属于周梅玉、曹缨发出的新的要约，该要约因海源公司的拒绝而失效，即使合同存在约定不明的情形，也可依照法律规定进行合同漏洞填补及对合同的解释而予以完善，而不是诉请法院强制变更，故周梅玉、曹缨的该项诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还周梅玉、曹缨4319元；二、驳回周梅玉、曹缨的其他诉讼请求；三、驳回怀化市海源房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费626元，反诉案件受理费50元，共计676元，由周梅玉、曹缨承担576元，怀化市海源房地产开发有限公司承担100元。周梅玉、曹缨上诉请求，1、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1360号民事判决第二项；2、确认海源公司违约并承担逾期交房违约金11306；3、判令海源公司承担本案全部诉讼费用。海源公司上诉请求，依法撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1360号民事判决第一项，改判驳回其二人的诉讼请求；撤销判决第三项，改判支持海源公司的反诉请求；诉讼费由对方承担。本院二审对一审查明的事实予以确认。另补充查明：怀化市海源房地产开发有限公司以国有土地使用权出让方式取得“海源鑫园小区”所在楼盘土地，交清土地出让金，取得了土地使用权证，经批准后取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并于2015年2月4日经怀化市房产管理局审批，对争议楼盘取得商品房预售许可证。鉴于争议楼盘原设计图纸没有燃气管道设计，海源公司对需要安装燃气的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用，有部分购房者在正式签订合同之前就已向海源公司交清了安装费用。本院二审认为，本案系商品房预售合同纠纷，针对本案所涉及的具体情况，主要争议焦点围绕以下几个方面：一是本案争议的合同性质系商品房买卖还是单位集资建房纠纷；二是海源公司能否要求撤销《商品房买卖合同》和相应的补充协议；三是海源公司是否应承担逾期交房的违约责任；四是海源公司收取燃气、有线电视开通费用是否符合规定；五是海源公司多收房款1889元是否应当返还。现分别评述如下：（一）关于本案争议的合同性质系商品房买卖还是单位集资建房纠纷。集资建房主要是党政机关、企事业单位为解决职工住房问题，在划拨土地上，由政府、单位和职工共同筹集资金，并在销售价格、购买对象等方面有特殊要求并享受优惠政策而建造的房屋，具有行政职权化、非公开化、政策化的特征。而商品房是专指由房地产开发经营企业建设并面向社会公开发售的房屋，具有出卖人法定性、标的物非现实化以及出售行为社会化、公开化的特征。《城市房地产管理法》第四十四条明确规定了商品房预售必须具备四个条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。本案海源公司通过出让方式取得争议楼盘土地，交清土地出让金，取得土地使用权证以及施工许可，并依法获得商品房预售许可证，符合商品房预售的基本特征。海源公司与诸买受人签订《商品房买卖合同》，对双方的权利义务进行明确约定，订立平等协议的意思表示真实，虽然将争议楼盘向特定群体销售，但仍不能否定其社会化、平等化特征，不违反法律、行政法规或者损害社会公共利益，合法有效。故海源公司以争议楼盘真实成本价高出合同价，且仅向单位职工销售为由主张系单位集资建房纠纷缺乏事实及法律依据，不予支持。（二）关于海源公司能否以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》《海源鑫园小区认购书》《中华人民共和国合同法》第五十四规定，因重大误解订立以及在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销的，撤销权消灭。本案双方当事人在签订合同时，对合同权利义务及市场情况均有充分认知，尽管在合同履行过程中出现了一些诸如成本增加之类的交易风险，但该风险是双方当事人均应予负担的合同风险。本案双方当事人在订立合同时意志自由，均不构成重大误解，亦不存在欺诈、胁迫的情形。海源公司反诉要求撤销合同确已超过一年的除斥期间，依法不应得到支持。海源公司要求撤销双方签订的各项协议于法无据，其该项上诉理由不能成立，不予支持。（三）关于海源公司是否应对逾期交房承担相应的违约责任。双方的争议焦点在于合同约定的“商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”的标准如何确定的问题。依照怀化当地房地产开发商的交房惯例，取得《竣工验收备案表》即予交房。在审判实践中，对报备城建档案馆后取得《竣工验收备案表》即达交房条件是支持的。后续的《竣工综合验收备案表》的报备审批，对合同双方权利义务没有实质性的影响，更有利于购房方早日实现合同目的。本案中，海源公司于2015年8月31日通过怀化市人民检察院办公室、政工室发出了交房公告。延期3个月交房的原因，系设计变更，由墙面漆改为墙面砖。所以海源公司延期3个月交房符合合同约定的事由，不构成违约。但在通知交房之后至2016年1月27日前海源公司尚未向城建档案馆报备并取得《竣工验收备案表》，购房者有权拒绝办理交房入住手续。海源公司对此逾期的147天应按合同约定的每日以购房者所交房款万分之一的标准承担支付违约金的责任。海源公司报备城建档案馆并取得《竣工验收备案表》后，应视为具备交房条件，海源公司对此后周梅玉二人拒绝收房不承担合同约定的违约责任。原判决以本案所涉购房者绝大多数都已收房，具有“团购意思表示”而认定海源公司通知交房已达到约定交房条件不妥，应予纠正。上诉人周梅玉二人的该项上诉理由成立，予以支持。（四）关于海源公司收取燃气、有线电视开通费用是否符合约定。导致双方争议主要在于海源公司主张按《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》对燃气和直饮水的收费约定为另行收费。而买受人认为依据双方签订的由住建局提供的标准《商品房买卖合同》第四条备注约定以及湖南省物价局《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的规定，商品房售价已包括供水、供电、供气…有线电视…等开通到户建设的所有费用，不得另行约定。二审认为，第一、湖南省物价局《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条关于“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等连接入户建设的所有费用（俗称开通费，实为入户费），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”的规定系职能部门对商品房价格的调控规定，在性质上属抽象行政规范性文件，不是法律法规，并不禁止合同当事人另行约定。第二、本案房屋规划设计时并没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加项目。海源公司对需要安装的用户先进行摸底登记，在确定需安装用户达到燃气公司要求后方与燃气销售公司订立合同。并通过发布《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。有部分业主在签订《商品房买卖合同》之前就已将该部分费用交清，足以使海源公司认为买受人在按照公告内容签订认购书和交纳相应款项后均愿意受两项公告内容的约束。第三、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》系海源公司与各买受人在签订房屋买卖合同的当天同时签订，事实上系将燃气费和直饮水的费用列入房屋价款所作的补充约定，不违反法律法规禁止性规定，经合同双方签字确认，与《商品房买卖合同》具有相同法律效力。原判决判定海源公司退还各买受人燃气开通费2080元不妥，应予纠正；海源公司的该项上诉理由成立，予以支持。关于有线电视开通费，与燃气费用不同的是双方对此未重新达成新的补充协议，也不是重新追加的项目，仍然应当按照原合同约定履行，原判决判定海源公司退回该费用并无不当，海源公司的该项主张，不予支持。（五）关于海源公司多收房款1889元是否应当返还。海源公司与周梅玉签订《商品房买卖合同》，约定价款为338482元，周梅玉在一审庭审中自认其共向海源公司交纳房款为340371元。海源公司主张合同中约定的价格已扣除了优惠3000元，没有证据加以证明，应承担举证不能的责任。海源公司无正当理由超过合同约定价格多收取1889元，违反合同约定，应当予以退还。海源公司的该项上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，原判认定部分事实不清，处理不当。海源公司与周梅玉、曹缨均有部分上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定，并经审判委员会讨论决定，判决：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1360号民事判决第二、三项及案件受理费的负担；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1360号民事判决第一项；三、由怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还其向周梅玉、曹缨收取的有线电视入户费350元、多收房款1889元，并向其支付逾期交房违约金4976元，共计7215元。怀化市海源房地产开发有限公司预交的二审案件受理费1234元，周梅玉二人预交的二审案件受理费184元，均由其各自承担。再审期间，周梅玉、曹缨为证明己方的再审主张，向法庭提交了下列证据：1、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅湘发改价费（2017）264号关于转发《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的通知（附国家发展改革委、财政部发改价格规（2016）2559号关于不动产登记收费标准等有关问题的通知），拟证明住宅类不动产登记收费标准为每件80元，海源公司多收部分应退还；2、怀化市商品房买卖合同（大汉龙城）复印件，拟证明大汉龙城小区商品房优于本案小区商品房，售价低于本案团购价，一、二审认定本案商品房价格过低错误。海源公司为证明己方的再审主张，向法庭提交了下列证据：1、设计院及监理公司开具的说明、检察院政治部提供的团购房名单、规划许可证、规划局违法行为处理事先告知书和罚款缴款书一组，拟证明施工延期并非海源公司的原因，而是由购房户成立的团购委员会要求加盖一层及规划设计院变更设计造成，导致项目于2016年1月22日才重新取得规划许可证，以致备案延期；2、工程质量竣工验收记录、竣工综合验收备案表，拟证明涉案房屋已于2015年8月28日验收合格及2018年3月1日完成竣工综合验收备案；3、收房时间表，拟证明周梅玉、曹缨已收房；4、怀化市国有建设用地使用权会审单，拟证明调增容积率后楼层加高，海源公司补缴了土地出让款682.33万元；5、其他业主商品房买卖合同26份（复印件），拟证明各楼层不同单价及周梅玉、曹缨的房屋价格比其他业主同楼层房价少了3000元；6、关于海源鑫园小区检察院干警购房房价确定的情况说明（复印件），拟证明团购委员会确实存在，且房屋价格应检察院的要求低于成本价定价。经组织质证，海源公司对周梅玉、曹缨提交的证据1无异议；对证据2的真实性、关联性有异议。周梅玉、曹缨对再审申请人海源公司提交的证据1的真实性、关联性有异议；对证据2验收合格时间不认可，对完成竣工综合验收备案的时间无异议，对证据3认为不真实，很多人没有收房；对证据4、5认为与本案无关联；对证据6的证人证言，认为证人未出庭接受质证，不应认可。本院认证，周梅玉、曹缨提交的证据1，海源公司无异议，应予采信；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条的规定，海源公司提交的证据2竣工综合验收备案表于2018年3月1日完成备案是二审调查询问结束后形成，符合新证据要求，本院予以采信；海源公司提交的证据1虽不是新证据，但该组证据客观反映了本案相关事实，应予认定。双方提交的其他所有证据，均不符合新的证据要求，本院不予采纳。本院再审确认一审及二审查明的案件事实。另查明，海源鑫源小区1#、2#住宅楼项目于2014年4月动工，2015年1月8日取得建设工程规划许可证，建设楼层为二十五层；两栋住宅楼后变更设计各增加一层，于2016年1月22日获得怀化市规划局出具的规划核实证明书。因违规加层，怀化市规划局分别于2015年4月7日、4月13日向海源公司发送听证告知书和违法行为处理事先告知书，海源公司于2015年8月10日缴纳罚款十万元。关于案涉工程竣工综合验收备案表，该表格中市建筑工程管理科审查意见栏，怀化市住房和城乡建设局建筑工程管理科于2018年2月12日签署意见“可以备案”，备案管理审批意见栏，怀化市住房和城乡建设局于2018年3月1日签署意见“同意备案”。关于办理“两证”费用，依购房合同第七条第4项的约定，“两证”费用包括：A、办理房屋所有权证费用，B、交易契税（分三种情况，详见合同），C、权属登记费，住宅80元每套（件）、非住宅550元每套（件），D、房屋转让手续费用由卖方承担，E、办理土地使用权证费用，依物价主管部门公布的收费标准收取。湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅湘发改价费（2017）264号关于转发《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》规定，住宅类不动产登记收费标准为每件80元。周梅玉、曹缨于2018年收房。本院再审认为，本案系商品房预售合同纠纷。周梅玉、曹缨与海源公司签订的《海源鑫园小区认购书》《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。根据双方再审请求，本案主要焦点如下：1、燃气管道安装费和有线电视开通费及代办“两证”费分别应当如何处理。关于燃气管道安装费和有线电视开通费、代办“两证”费。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施、包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”该规则仅为职能部门对商品房价格的调控规定，在性质上，仅属抽象行政规范性文件，不是法律法规，不禁止合同当事人另行约定。根据周梅玉、曹缨与海源公司签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等开通费均包含在成本价中。但同时双方签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，其中第13项约定“煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费”，该确认书应视为对房屋买卖合同的补充。此外，本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。基于上述方面考虑，燃气管道安装费要求海源公司承担，有违民法中的公平原则，原二审改判不予退还恰当。有线电视开通费，应包含在合同价中，双方既无特别约定，也非另行追加的项目，海源公司另行收费没有依据，应予退还。代办“两证”费，是海源公司为了方便办证而代收的费用，且合同约定还包括交易契税等收费项目在内，并不只有权属登记费一项。原一、二审法院确定由海源公司先行收取、待办好“两证”后再由双方根据有效票据另行结算的处理原则并无不当，应予维持。2、周梅玉、曹缨要求海源公司按收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、“两证”办证费多收部分三倍支付赔偿应否支持。周梅玉、曹缨认为海源公司对上述项目收费属欺诈行为，应依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定进行三倍惩罚性赔偿。但消费者权益保护法中的欺诈行为，是指经营者针对其商品或服务故意告知消费者虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使消费者作出错误意思表示。且认定欺诈必须具备四个条件：一是欺诈人有欺诈的故意；二是欺诈人实施了欺诈行为；三是被欺诈人因欺诈而陷入错误判断；四是被欺诈人基于错误判断而为的意思表示。本案并不符合消费者权益保护法关于欺诈行为的上述四个构成要件。另最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条中就明确规定，出卖人在订立商品房买卖合同时故意隐瞒一些重要事实或者提供虚假证明，并导致合同无效或者被撤销和被解除的情况下，买受人才可以主张惩罚性赔偿。本案并无导致合同无效或者被撤销和被解除的情形，一审对周梅玉、曹缨要求三倍赔偿的请求不予支持并无不当，应予维持。3、本案是否达到合同约定的交房条件，海源公司是否应当承担逾期交房违约责任。本院二审认定海源公司交房违约，期间从2015年9月1日起至向城建档案馆报备并取得《竣工验收备案表》的时间2016年1月27日止，再次逾期147天，应按合同约定每日按所交购房款万分之一的标准支付违约金。同时认定海源公司报备城建档案馆并取得《竣工验收备案表》后，应视为具备交房条件，周梅玉、曹缨等购房户拒收，海源公司不再构成违约。故在海源公司逾期违约147天内购房户要求支付违约金的主张应予支持。以上认定符合本案实际，涉案工程已经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位共同认可竣工验收合格，并报城建档案馆报备取得《竣工综合验收备案表》，依合同约定应认定达到了商品房交付条件。虽然该备案表中市建筑工程管理科未签署意见，备案管理审批意见也未完成，但这只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，并不影响实现合同目的，且涉案工程确实存在变更设计影响备案的情形，购房业主应给予理解。至于应当书面通知购房业主办理交付手续的问题，鉴于涉案商品房是基于解决检察院干部职工的住房困难而修建的团购房，购房对象相对特定，海源公司通过检察院办公室、政工室发出交房公告替代书面通知应视为符合合同约定，不构成违约。因此，二审对违约认定及处理恰当，应予维持。4、海源公司主张多收1889元购房款应否支持。海源公司主张双方签订合同时已优惠1889元，没有多收购房款，未提交充分有效证据，原审判决退还理由充分，应予维持。周梅玉、曹缨主张海源公司多收3000元购房款，而不是1889元，属于双方算账问题。综上所述，周梅玉、曹缨及海源公司的再审请求均不能成立，本院不予支持。二审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持本院（2017）湘12民终1339号民事判决。本判决为终审判决。审判长  吴荣华审判员  向松柏审判员  向淑莉二〇一九年七月十一日法官助理陈红星书记员杨世新相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审人民法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审人民法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，第二审人民法院不得再次发回重审。