广西壮族自治区南丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1221民初599号 原告：广西路桥集团置业有限公司，地址：南宁市兴宁区中华路17路桥大厦**，统一社会信用代码91450000799729205A。 法定代表人：劳鑫业，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：包世旭，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：邓红悦，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告：刘媛，女，1990年2月20日生，汉族，地址：，地址：湖南省衡阳县金兰镇古城村桎木组**丹县。 广西路桥集团置业有限公司诉刘媛租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法由审判员陆耀立独任审判，公开开庭进行了审理。原告广西路桥集团置业有限公司的委托诉讼代理人包世旭、被告刘媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西路桥集团置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，并判决被告立即向原告返还所租用的南丹县城关镇锡都路丹桂华庭商住小区1楼013号、015号商铺；2、请求依法判令被告向原告支付2018年7月1日暂计至2019年3月25日的尚欠租金79,135.2元（2019年3月25日之后的租金按照合同约定的租金标准顺延计算至被告返还房屋之日止）；3、请求依法判令被告向原告支付逾期付款违约金43,108.32元（以每期欠付租金为基数，按年利率24%，自应交租金之日起分别暂计至2019年3月25日；2019年3月25日以后的违约金，以欠付金额为基数，按照年利率24%计算至被告支付完毕全部租金之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2017年1月21日签订《房屋租赁合同》，约定由被告租用原告名下所有的位于广西南丹县，编号为1-013、1-015的商铺，总面积为204.69㎡（其中1-013面积为104.73㎡，1-015面积为99.96㎡），用途为生活超市。租赁期限6年，自2017年7月1日至2023年6月30日止，其中2017年1月1日至2017年6月30日为免租期。租金标准为第一年月租金42元/㎡，下一年租金为上一年月租金单价基础上递增5%，日租金按月租金除以30天计算。合同同时对租金支付及违约责任等进行了明确约定。截至2019年3月25日，被告应向原告支付租金为182,298.96元，因被告违约，原告曾多次向被告催款，原、被告双方于2018年8月31日签订《补充协议》，约定被告分期进行支付，但被告仅于2018年8月20日支付第一期租金51,581.88元，于2019年3月4日支付第二期租金51,581.88元，截至2019年3月25日尚欠租金79,135.2元，违约金为43,108.32元，以上暂计122,243.52元。原告认为，被告逾期支付租金的行为已经构成违约，根据合同第十四条约定，被告逾期未支付租金的，每逾期一日，应按月租金的0.5%/天向原告支付违约金。逾期超过30天的，原告有权单方解除合同，现原告主动将违约金计算标准调至年利率24%计算。原告的诉请具有事实根据及法律依据，请法院依法予以支持。 被告刘媛辩称，一、不同意原告解除合同。因为商铺的装修，我已经投入很大的资金去经营，解除合同会给我造成巨大损失。二、拖欠租金并非故意，是由于商铺租金过高，生意经营困难，目前正在筹措资金给付租金，希望原告能够谅解。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对到庭当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月21日，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方所有的位于广西南丹县，编号为1-013、1-015的商铺，总面积为204.69㎡（其中1-013面积为104.73㎡，1-015面积为99.96㎡）租赁给乙方，用途为生活超市。租赁期限6年，自2017年7月1日至2023年6月30日止，其中2017年1月1日至2017年6月30日为免租期。租金标准为第一年月租金42元/㎡，下一年租金为上一年月租金单价基础上递增5%，日租金按月租金除以30天计算。乙方签订合同之日起3个工作日内，支付25,790.94元作为押金。租期内，租金分期支付，每期租金支付为六个月的租金，每期租金需在上一期租金到期前15日内支付。双方还对违约责任及双方的权利义务均作了约定。原告已于2017年1月1日按约定提前将商铺交付给被告使用，双方并签订了《租赁房屋交接确认书》。由于被告逾期支付租金，并向原告申请分期支付。2018年8月31日，双方签订《关于＜房屋租赁合同>的补充协议》，约定：乙方承诺逾期的商铺租金共计157,324.73元，分3期支付：①首期款51,581.88元，于2018年8月19日前支付；②第二期款51,581.88元，于2018年12月31日前支付；③第三期余款54,160.97元，于2019年3月31日前付清。双方还约定按照主合同第十四条的约定支付违约金，如不按时间支付租金计违约金，甲方有权依照主合同第十二条解除合同并收回商铺。被告分别于2018年8月20日支付2017年7月1日至2017年12月31日租金51,581.88元，2019年3月4日支付2018年1月1日至2018年6月30日租金51,581.88元。后原告以被告截至2019年3月25日尚欠租金79,135.2元，违约金43,108.32元，合计122,243.52元未支付为由，向本院提起诉讼。 另查明，被告于2019年6月20日向原告支付了第三期租金54,160.97元。 根据诉、辩各方的意见，归纳本案争议焦点为：1、原告请求解除与被告签订的《房屋租赁合同》及《关于＜房屋租赁合同＞的补充协议》是否有事实和法律依据；2、原告请求被告支付尚欠租金79,135.2元及违约金43,108.32元是否有事实和法律依据；3、双方在合同中约定的违约金是否过高，应否调整。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告2017年1月24日签订的《房屋租赁合同》和2018年8月31日签订的《关于＜房屋租赁合同＞的补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为有效协议，双方应当严格按照协议约定的内容履行各自的义务。 关于原告请求解除与被告签订的《房屋租赁合同》及《关于＜房屋租赁合同＞的补充协议》是否有事实和法律依据问题。根据《房屋租赁合同》第十二条“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回租赁房屋，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除，乙方押金不予退还，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：．．．．．．（2）逾期支付租金达3个月；”和《关于＜房屋租赁合同＞的补充协议》第二条“乙方承诺除按以上时间缴纳完毕欠缴的商铺租金及违约金，同时按《房屋租赁合同》其余每期商铺租金都按时缴纳完毕。如乙方再次不按时缴纳每期商铺租金或者未按上述约定将逾期租金以及违约金全额支付的，甲方有权按照主合同第十二条的约定解除主合同并收回商铺”的约定，及根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：．．．．．．（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。．．．．．．”的规定，本案被告仅缴纳了一、二期租金，剩余租金及违约金拒不缴纳，已构成违约。因此，原告请求解除与被告签订的《房屋租赁合同》及《关于＜房屋租赁合同＞的补充协议》有事实和法律依据，本院予以支持。 原告请求被告支付尚欠租金79,135.2元及违约金43,108.32元是否有事实和法律依据。双方合同约定：租金标准为第一年月租金42元/㎡，下一年租金为上一年月租金单价基础上递增5%，日租金按月租金除以30天计算。截至2019年3月25日，被告应向原告支付的租金总额为182,298.96元，至2019年6月20日被告支付租金合计157,324.73元，尚欠租金24,974.23元。由于被告未完全按期支付租金，构成了违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告的诉请有法律依据和部分事实依据，本院予以部分支持。 双方在合同中约定的违约金是否过高，应否调整问题。被告拒不缴纳租金，给原告造成损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方合同第十四条第2项约定：乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，应按月租金的0.5%/天向甲方支付违约金。该约定违约金的计算方法过高，已超出相关法律规定，本院予以调整。原告在诉请中将双方约定的年利率调整至24%，没有依据，本院不予支持。该损失属资金占用利息损失，本院调整为按同期人民银行贷款利率计算。具体为：1、第一期违约金2,643.4元［51,581.88元×4.35%÷365天×430天（2017年6月16日至2018年8月20日）］；2、第二期违约金2,717.16元［51,581.88元×4.35%÷365天×442天（2017年12月17日至2019年3月4日）］；3、第三期违约金1,820.25元［54,160.97元×4.35%÷365天×282天（2018年6月16日至2019年3月25日）］；4、第四期违约金632.57元［54,160.97元×4.35%÷365天×98天（2018年12月17日至2019年3月25日）］。以上合计7,813.38元。 综上所述，被告逾期支付租金，构成违约，原告诉请有事实和法律依据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告广西路桥集团置业有限公司与被告刘媛签订的《房屋租赁合同》及《关于＜房屋租赁合同＞的补充协议》； 二、被告刘媛在本判决生效之日起六十日内将所租用的南丹县城关镇锡都路丹桂华庭商住小区1楼013、015号商铺腾空返还给原告广西路桥集团置业有限公司； 三、被告刘媛在本判决生效之日起三十日内支付尚欠租金24,974.23元及违约金7,813.38元（截至2019年3月25日，之后的租金计算至被告实际将租赁商铺还给原告时止，违约金按照上述计算方法计算至支付租金完毕之日止）给原告广西路桥置业集团有限公司； 四、驳回原告广西路桥集团置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2,744元，由原告广西路桥集团置业有限公司负担2,008.00元，被告刘媛负担736.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审判员  陆耀立 二〇一九年七月二十九日 书记员  罗 焱 本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。