福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0504民初1293号 原告：吴四玉，男，1973年09月25日出生，汉族，住福建省安溪县。 原告：吴金明，男，1971年5月26日出生，汉族，住福建省安溪县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：蔡友强，福建铭群律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：胡英雄，福建铭群律师事务所律师。 被告：彭文友，男，1969年12月15日出生，汉族，住福建省清流县。 原告吴四玉、吴金明与被告彭文友房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年6月19日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告吴四玉、吴金明的委托诉讼代理人蔡友强、胡英雄及被告彭文友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴四玉、吴金明向本院提出诉讼请求：1.判令解除吴四玉、吴金明与彭文友的租赁合同关系；2.判令彭文友立即腾空、移交洛江区万安五金机电商城XX号店（以下简称两间店面）；3.判令彭文友赔偿吴四玉、吴金明自2019年2月20日起至腾空、移交两间店面时的租金损失（按5000元／月计算，暂计至2019年5月20日为15000元）；4.本案的诉讼费用由彭文友负担。事实与理由：址在洛江区XX店系吴四玉所有，址在洛江区XX店系吴金明所有。吴金明将其店铺委托吴四玉管理，代为出租、收取租金。2011年2月20日，吴四玉与彭文友签订《泉州五金机电商城店铺租赁合同》一份，约定吴四玉、吴金明将两间店面出租给彭文友使用，租期为2年，每年租金24000元。2013年2月20日，租期届满，吴四玉、吴金明与彭文友又续签租赁合同，约定租期为1年，租金28800元／年。2014年2月20日，租期又届满，吴四玉、吴金明与彭文友再次续签为期1年的租赁合同，租金36000元／年。2015年2月19日租赁期限再次届满后，双方未再续签书面的租赁合同，而是口头约定继续租赁，租金根据市场行情予以相应调整。上一年度（2018年2月20日至2019年2月19日）这一租赁期间的租金为48000元／年。由于吴金明欲经商，需收回两间店面，吴四玉于2018年11月13日通过微信通知2019年2月20日租赁期满后不再续租，要求彭文友届时搬出。但在2019年2月20日后彭文友未腾空移交两间店面，仍占据两间店面继续经营。吴四玉于2019年4月7日再次通过微信通知彭文友于2019年4月15日搬出，否则申请停水停电，但至今彭文友仍然拒绝搬出。彭文友也未支付2019年2月20日后的租金。故起诉，望判如所请。 彭文友辩称，其要继续租赁两间店面。因吴四玉、吴金明停水停电，彭文友才搬出去。若恢复供水电，彭文友会支付租金。现吴四玉、吴金明因他人要租用两间店面，租金2500元/月，所以才起诉彭文友要求解除合同。但实际上吴四玉、吴金明与彭文友已先约定由彭文友继续租赁两间店面，租金为2200元/月。吴四玉、吴金明于2019年3月25日左右叫人把彭文友的一些物品从两间店面搬出来，并报警处理，但后未将相关物品搬回，对此吴四玉、吴金明应赔偿彭文友的损失大约18000元。此外吴四玉、吴金明停水停电造成彭文友不能营业及影响到孩子读书等损失，对此吴四玉、吴金明也应予以赔偿。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴四玉、吴金明为支持自己的主张，向本院提供如下证据： 1.吴四玉、吴金明的身份证复印件各一份，证明吴四玉、吴金明的身份情况； 2.不动产登记证明复印件一份，证明洛江区玉所有； 3.房屋所有权证复印件一份，证明址在洛江区店系吴金明所有； 4.《泉州五金机电商城店铺租赁合同》三份，证明吴四玉、吴金明与彭文友房屋租赁的相关事实； 5.解除租赁合同的通知截图一份，证明吴四玉已于2018年11月13日通知彭文友解除合同； 6.银行明细账复印件一份，证明两间店面2018年度的租金为48000元/年。 彭文友质证认为，对证据1中吴四玉的身份证无异议，吴金明的身份证不清楚；对证据2、3不清楚，当时出租给彭文友的是吴四玉，并声称房子是其所有；对证据4、6无异议；对证据5的真实性无异议，但在吴四玉发这条信息之前不超过5天，双方已经面谈约好按2200元/月继续租给彭文友，双方已口头续约。 彭文友未提供证据。 对上述证据，本院分析论证如下：对彭文友质证无异议的证据4、6，本院予以确认并在卷佐证，对彭文友质证真实性无异议的证据1中吴四玉的身份证复印件、证据5，本院对其真实性予以确认，对证据1中吴金明的身份证据复印件、证据2、3，经审查内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。 本院经审查认定如下事实：址在洛江区XX店系吴四玉所有，址于洛江区店系吴金明所有，吴四玉与吴金明系兄弟关系。2011年2月20日，吴四玉与彭文友签订《泉州五金机电商城店铺租赁合同》一份，约定：1.吴四玉将上述两间店面出租给彭文友，租赁期限为二年，即2011年2月20日至2013年2月20日，两间店面租金合计24000元／年，彭文友缴纳履约保证金3000元；2.租赁期间，彭文友经批准后方可进行装修，租赁期满之日，应办好移交手续并将房屋恢复原样，方可退还履约保证金。该合同到期后，双方于2013年2月20日再次签订租赁合同，约定赁期限为一年，即2013年2月20日至2014年2月20日，两间店面租金合计28800元／年，其余条款不变。2014年2月20日，双方再次签订租赁合同，约定租赁期限为一年，即2014年2月20日至2015年2月19日，两间店面租金合计36000元／年。庭审中双方一致认可此后由彭文友续租，双方未签订书面租赁合同，至2019年2月20日，两间店面租金合计48000元／年，彭文友租金已支付至2019年2月20日。2018年11月13日，吴四玉通过微信告知彭文友两间店面租期至2019年2月20日。2019年4月7日，吴四玉再次通知彭文友，要求其在2019年4月15日搬离两间店面。至今，彭文友未搬离两间店面，仍由其占用，亦未支付租金。 本院认为，吴金明在庭审中明确表示其所有的址于洛江区店委托吴四玉代为出租、收取租金等，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，吴四玉与彭文友签订的房屋租赁合同对吴金明具有相应的法律效力。吴四玉、吴金明与彭文友之间的房屋租赁合同关系，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。庭审中双方一致认可在2015年2月19日租期届满后，双方未续签书面的房屋租赁合同，而是达成口头续租协议，彭文友继续承租两间店面并支付租金，因双方未明确约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”及第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，应视为双方达成不定期租赁合同，吴四玉、吴金明有权随时解除合同。因吴四玉于2018年11月13日就明确通知彭文友租赁合同于2019年2月20日到期，视为其已给予彭文友合理期限，双方租赁合同已于2019年2月20日解除。现彭文友在租赁合同解除后仍占用两间店面，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，彭文友应返还两间店面。因双方认可彭文友承租后有对两间店铺进行装修，并同意就两间店面不可拆分的装修物归吴四玉、吴金明享有，彭文友应将两间店面内的动产部分予以搬离，腾空两间店面，故对吴四玉、吴金明请求彭文友腾空并移交两间店面给吴四玉、吴金明，于法有据，应予以支持，但应给予一定的履行时间，故本院限定彭文友应在本判决生效之日起10日腾空、移交两间店面。因彭文友占用两间店面，给吴四玉、吴金明造成损失的，彭文友依法应予以赔偿，对该赔偿标准，吴四玉、吴金明请求按两间店面5000元／月的标准计算，但未提供证据证明该主张的合理性，结合双方在2019年2月20日两间店面的租金标准为4000元／月，该期间与吴四玉、吴金明提起本案诉讼较为接近，且庭审中吴四玉、吴金明认可两间店铺租金均等，故采用该标准更为合理，故对吴四玉、吴金明请求彭文友按2000元／月／间分别支付自2019年2月21日起至腾空、移交两间店面止的租金损失，于法有据，应予以支持，超出部分，不予支持。因本案房屋租赁合同中存在彭文友缴纳的履约保证金3000元，彭文友主张若解除合同，该款应在租金中予以扣除，对此吴四玉、吴金明未提出异议，鉴于方便当事人，不增加诉累，本院采纳彭文友的主张，对该款应于吴四玉、吴金明各自租金损失中按1500元分别予以扣除。如前所述，本案房屋租赁合同已于2019年2月20日解除，故吴四玉、吴金明请求解除房屋租赁合同关系，于法无据，不予支持。彭文友主张其已与吴四玉达成口头协议续租两间店铺，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故对其主张本院不予采纳。彭文友要求吴四玉、吴金明赔偿其相关损失，但未提出反诉，故对其请求，本院不予审查。 综上，吴四玉、吴金明与彭文友的房屋租赁合同已解除，合同解除的，彭文友应腾空移交房屋，占用房屋的，应支付租金损失，故吴四玉、吴金明请求彭文友腾空移交两间店铺，支付合同解除后房屋占用租金损失，合理部分，于法有据，应予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，判决如下： 一、彭文友应在本判决生效之日起十日内分别腾空、移交洛江区万安五金机电商城XX店给吴四玉、吴金明； 二、彭文友应在本判决生效之日起十日内分别支付给吴四玉、吴金明自2019年2月21日起至实际腾空、移交上述店铺之日止按2000元/月/间计算的租金损失，但应分别扣除1500元的履约保证金； 三、驳回吴四玉、吴金明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费175元，减半收取87.5元，由彭文友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  王冬梅 二〇一九年七月二十五日 书记员  杜泉毅 附： 本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。