渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2019）陕0502民初308号原告：陕西华特科工贸有限责任公司，住所地，陕西省西安市未央区。法定代表人：唐莉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：薛建文，陕西恒同律师事务所律师。被告：渭南强生化学有限责任公司，住所地，陕西省渭南市临渭区东关外凉水桥。法定代表人：杨伟东，总经理。委托诉讼代理人：金博，陕西圣拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丰华，陕西圣拓律师事务所律师。原告陕西华特科工贸有限责任公司（下称华特公司）与被告渭南强生化学有限责任公司（下称强生公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华特公司法定代表人唐莉及被告强生公司法定代表人杨伟东未到庭，原告华特公司委托诉讼代理人薛建文，被告强生公司委托诉讼代理人金博、马丰华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华特公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租赁费170272.20元/每年（自2017年1月1日起算至实际清偿之日止）；2、判令解除原、被告于2011年10月24日签订的《租赁合同》；3、判令被告在判决生效后15日内拆除建筑物并向原告归还位于渭南市临渭区东关外租赁土地面积8.06亩及房屋6间；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年10月24日，被告因生产需要与原告签订《租赁合同》，租赁原告位于渭南市临渭区东关外凉水桥的土地面积8.06亩及房屋6间。2016年临渭区人民政府决定对原告土地所在区域内的土地及地面附属物进行征收，政府部门多次找原告谈话，随后原告又多次找被告进行协商，但是被告一直不予配合。根据《租赁合同》规定：“由于不可抗力的因素、国家政策调整引发本合同不能继续履行时，本合同可提前解除，双方均不承担责任”。另，自2017年被告交纳了5万元租金后至今欠费不交。根据《租赁合同》规定：“若乙方未能按时缴纳租金、电费或者其他费用，甲方有权终止合同，合同终止后，乙方所建的建筑物由乙方自行拆除，甲方不予补偿，就乙方所欠甲方的各项费用，甲方有权对乙方进行诉讼的权利。”故此，诉至本院。被告强生公司辩称，原告诉请不成立，2016年原告提出拆迁要求停止使用，2016年12月原告停止动力电的供应，且原告收取大量的水电费和租金后一直未开具相关发票，导致被告生产成本增加；原告无权解除合同，因拆迁或征收拆除应给被告进行补偿，拆除建筑物无依据，不存在归还房屋。对租金时间及每年标准有异议，应按照合同执行，递增后租金的标准应为每年126945元。原告华特公司就其主张提供证据：证据1、租赁合同一份，证明被告因生产需要于2011年10月24日与原告签订《租赁合同》一份，证明原告将位于渭南市临渭区东关外凉水桥的土地面积8.06亩及房屋6间租给被告。合同约定年租金为120900元，以后每三年递增5%，并规定了租赁费用的支付方式及原告的诉权和法定解除权。证据2、中信银行客户回单、手机催费截图，证明2017年12月12日被告通过中信银行向原告交纳了5万元租金，原告于2018年2月11日通过手机督促，被告至今欠费未交，其行为违反了《租赁合同》第六条第七项，故原告提出解除合同。证据3、渭政办发（2016）30号文件、渭南市临渭区XX城项目征迁安置工作指挥部办公室《关于陕西省渭南市华特化工有限责任公司总体搬迁拆除的通知》，证明2016年渭南市临渭区人民政府决定对原告土地所在区域内的土地及地面附属物进行征收，政府部门多次找原告谈话，但是被告一直不予配合。根据《租赁合同》第七条第三项规定，原告有权解除合同。证据4、2019年3月13日欠款情况说明、2011年12月5日房屋租赁合同、2010年11月1日租赁合同、2014年6月10日租赁费对账单，证明被告欠租金的事实及计算依据。证据5、2017年1月5日停产声明，证明停电是因政府要求停电的，是被告给政府打报告停产的，故被告的停产非因原告停电导致的。证据6、证人吕某某和证言，证明其系陕西特润有限公司财务，特润公司和华特公司系同一老板，且2019年3月13日的欠款情况说明系其本人计算的，45000元合同终止时间是按实际搬离时间计算即2016年5月，合同一直是按13000元履行的。经质证，被告对证据1合同真实性无异议，证明目的有异议，认为应该适用《租赁合同》第五条第四项，在赔偿完毕后合同应终止；《租赁合同》第六条第七项本案不适用，被告是在原告违约断电后才停止缴纳租金的，属于依法行使先履行抗辩权，故被告有权停止支付租金，不存在违约行为。对证据2认为该组证据真实性无异议，但不能证明被告违约，系原告拒不提供发票。对证据3认为该份证据的真实性予以认可，证明目的不予认可，认为原告2016年上半年提出终止合同，政府应按照合同先达成赔偿协议，达成赔偿协议后原、被告双方合同方能解除。被告认为证据4系原告单方出具的文件，不应作为证据使用，且上面记载的租金标准和时间均错误，缺少依据，不具有证明力，办公楼合同年租金不是13000元，应是10000元，且该合同已于2015年3月终止；第二份合同的真实性认可，但是该合同已于2014年3月31日终止；认为租赁费对账单的租金计算标准错误，污水处理应由原告承担。被告对证据5真实性无异议，文件证明了原告停电的事实，原告以政府拆迁为由要求停电，使被告丧失了对标的物的使用权。证据6证人证言只是证明其少付租金，至于租金计算应按合同计算，且该证人证言无证明力。被告强生公司就其主张提供证据：证据1、租金支付凭证，证明强生公司已支付租金1013722元，租金实际支付至2017年年底。证据2、证人曹某某、区钢全证言，证明原告于2016年12月初开始停止向被告提供电源，且一直未恢复用电。证据3、证人何某某证言，证明其在被告强生公司任职期间，主要负责与原告华特公司就租赁厂区土地、房屋等进行沟通、对接，期间多次向华特公司索要租金发票，但是原告一直推脱，拒绝提供。经质证，原告对证据1真实性无异议，但是2011年12月5日办公楼的租赁及2010年11月1日房屋和土地的租赁合同应剔除。证据2原告认为停电是政府行为。证据3原告认为证人证言没有证明力，证人应出庭作证。本院经审理认定事实如下：2011年10月24日，原告华特公司与被告强生公司签订《租赁合同》，合同约定原告将坐落于渭南市临渭区东关外凉水桥的土地面积8.06亩及房屋6间租赁给被告，租赁期限为2011年12月1日至2031年11月30日，合同对租金、支付期限、方式、其他费用、双方的权利义务及其他均作了约定。合同签订后，原告依约将上述土地及房屋交付给被告使用。2016年3月18日渭南市人民政府办公室印发渭政办发【2016】30号文件，渭南市人民政府办公室关于成立XX城建设项目指挥部的通知。2017年1月12日，该指挥部向原告华特公司下发《关于陕西省渭南市华特化工有限责任公司总体搬迁拆除的通知》，该通知包含华特公司所使用土地。原告即根据其与被告强生公司《租赁合同》第五款合同变更、增补、解除和终止（3）“由于不可抗力的因素、国家政策调整或双方一致认为属于无法克服的原因，引发本合同不能够履行时，本合同可以提前解除，双方均不承担责任。”及《租赁合同》第六款双方的权利和义务中乙方第7项 “若乙方未按时缴纳租金、电费或其他费用，甲方有权终止合同，合同终止后，乙方所建的建筑物由乙方自行拆除，甲方不予补偿，就乙方所欠甲方的各项费用，甲方有权对乙方进行诉讼的权利”为由与被告协商解除合同交还土地并支付自2017年至今下欠的租赁费事宜，被告以原告于2016年12月开始停止动力电供应，已构成违约拒绝解除合同，原告即诉至本院。本院认为，原、被告于2011年10月24日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，亦没有违反法律法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应按合同的内容全面适当的行使权利，履行义务。在本案合同履行期间，因涉案土地被政府征收，根据《租赁合同》中变更、增补、解除和终止（3）“由于不可抗力的因素、国家政策调整引发本合同不能继续履行时，本合同可提前解除，双方均不承担责任”的约定，由于合同的目的性已经无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同权利义务终止：“（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形；……”的约定，原告要求解除双方租赁合同，合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，但是可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应及时搬离并将所租用的土地使用权交回原告，故原告要求被告归还租赁土地及拆除建筑物的请求，合理合法，本院予以支持。在审理中，原告要求被告支付自2017年1月1日至实际返还租赁物之日的租赁费用，因在审理中查明，原告于2016年12月底因政府征收向被告停止供电，合同已不能继续履行，且被告于2017年1月5日已作出关于停产的声明，综上，对原告主张被告承担自2017年1月1日起所拖欠的租赁费用一节依法不予支持。关于被告提出的拆迁赔偿问题，系另一法律关系，本案不予涉及。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十一条第一款第七项、第九十四条、第九十七条之规定,判决如下：一、解除原告陕西华特科工贸有限责任公司与被告渭南强生化学有限责任公司于2011年10月24日签订的租赁合同。二、被告渭南强生化学有限责任公司拆除在租赁物之上建筑物并向原告陕西华特科工贸有限责任公司交付位于渭南市临渭区东关外凉水桥的土地面积8.06亩及房屋6间。三、驳回原告陕西华特科工贸有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费6225元，由被告渭南强生化学有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。    审  判  长       高晓娟审  判  员       田丽君审  判  员       郭  宁二0一九年七月一日法 官 助 理      王  欢                        书  记   员      姚  幸  1