安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初2823号原告：芜湖伟星东部房地产开发有限公司，住所地芜湖市鸠江区。法定代表人：卢韬，总经理。委托诉讼代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。被告：刘志勇，男，1981年1月14日出生，汉族，大专文化，中国人民解放军第5720工厂工人，户籍地芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：江丽，女，1983年12月12日出生，汉族，系被告刘志勇之妻，户籍地安徽省芜湖市弋江区，现住芜湖市鸠江区。原告芜湖伟星东部房地产开发有限公司诉被告刘志勇商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告芜湖伟星东部房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张丽，被告刘志勇的委托诉讼代理人江丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法判令1、被告以163万元为基数按日万分之二支付自2018年10月20日至实际付清全款之日的违约金（暂计算至2019年4月20日违约金为58680元）；2、被告支付律师费10000元。3、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告当庭变更第一项诉讼请求，将第一项诉讼请求变更为：被告立即支付违约金74150元（以123万元为基数按日万分之二支付自2018年10月20日至2019年6月4日的违约金为55350元，以40万元为基数按日万分之二支付自2018年10月20日至2019年6月14日的违约金为18800元，合计74150元）。事实与理由：2018年9月19日，原被告签订一份《商品房买卖合同》及特别约定一份，合同约定被告以总房款2481072元购房原告开发的伟星玖璋台40#楼1单元501室房屋，合同第四条约定首付款851072元于2018年9月19日前支付，余款163万元于2018年10月19日前办理银行贷款或付款，逾期按第五条违约处理。合同签订后，被告仅支付首付款851072元，虽经原告多次电话及书面催促，被告之间未将163万元余款付清，且已逾期超过180日。故为维护原告的合法权益，诉至本院请求判如所请。被告刘志勇辩称：不同意原告的诉请，被告未违约，贷款资料已经在合同约定的期间内于2018年9月底交到银行，是银行的原因导致放款不及时，故被告不应该承担上述违约费用。经审理查明：2018年9月19日，原被告签订一份《商品房买卖合同》，原告为出卖人，被告为买受人。合同约定1、出卖人于买受人出卖人将其开发建设的芜湖市伟星玖璋台**楼****房屋出售给买受人，建筑面积为167平方米，套内建筑面积为138.61平方米；2、出卖人与买受人约定按照下列方式计算商品房价款：按建筑面积计算，毛坯单价为每平方米11856.72元，装修价款为每平方米3000元，该商品房（含所有部分）为每平方米14856.72元，总金额为2481072元3、买受人按下列方式按期付款：于2018年9月19日前付房款851072元，余款1630000元由买受人在2018年10月19日前内办理银行贷款，同时提供银行贷款所需全部材料，逾期按第五条违约处理。原被告双方在合同第五条约定买受人逾期付款的，出卖人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月的催告期），出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。出卖人未行使解除权的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。双方还在合同补充协议中约定买受人应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因导致贷款的房款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期付款，买受人应自逾期之日按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应在30日内一次性付款或者以其他出卖人同意的方式支付剩余购房款项。合同签订当日，原被告就买受人向出卖人购房商品房签订的合同及补充协议未尽的相关事宜又达成一份书面协议，其中第三条约定买受人未按约定的时间将银行贷款手续办理完毕，或提供的银行贷款资料未能通过银行审查的（买受人承诺无论任何原因，包括但不限于银行按揭政策调整首付款比例，贷款利率提高等）必须在接到银行或出卖人通知的三天内，按照银行的要求重新提供能通过银行审查的资料，若仍因买受人的原因导致银行贷款未通过或银行贷款未发放到出卖人账户，买受人在接到银行或出卖人通知的三天内，必须全部支付余款，如不能全部付清余款，出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付房屋总价款（含装修）10%的违约金，出卖人因此发生的所有损失（包括但不限于被银行扣划的借款本息、罚息、违约金等所有费用，以及因此发生的诉讼、保全、差旅、律师、执行、评估、拍卖等各项费用，房价损失按同期同地段房屋实际销售价对比计算）由买受人承担。原被告均在该书面协议中签字予以确认。房屋买卖合同及相关协议签订后，被告按照要求将贷款所需材料递交给民生银行办理贷款，由于民生银行不停更换工作人员等原因银行贷款一直未能审批通过，遂被告于2019年1月20日更换至华夏银行办理贷款。被告在华夏银行办理了123万元的商业贷款和40万元的公积金组合贷款。123万元的商业贷款已于2019年6月4日汇至原告公司指定的银行账户，40万元的公积金贷款尚未到账。另查明，1、被告于2018年5月9日、5月17日、5月28日、6月8日、9月18日共分五次向原告徽商银行芜湖环城路支行账户支付购房首付款15000元、80000元、350000元、401072元和5000元，上述款项共计851072元；2、由于被告未按照合同约定的期限办理银行贷款或付款，2019年1月8日，原告向被告邮寄送达了一份催告通知，告知被告应于2018年12月19日前办理银行贷款或付款，提供银行贷款所需全部材料。截止到2019年1月8日，被告已逾期111日未按合同约定履行义务，拖欠房款1680000元，应支付公司逾期付款违约金37296元，书面通知被告应于2019年1月11日前办理完银行贷款或付款手续，若逾期不办理，将诉至法院，追究违约责任。被告收到了该通知后仍未在催告书规定期限内办理好贷款手续，故原告委托安徽银佳律师事务所王海艳律师于2019年1月15日向被告邮寄了一份律师函要求被告在接到本函告三天内付清余款163万元，逾期将诉至法院。3、原告为此次诉讼支付律师费10000元。以上事实，有原告提供的被告身份证复印件、商品房买卖合同、付款发票、催要通知及快递单、律师函及快递单、委托代理合同及代理费发票、农业银行电子回单，被告提供的聊天记录截图及原被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：（一）、关于被告应支付的违约金；原、被告于2018年9月19日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按合同及书面协议的约定行使权利并履行义务。根据《商品房买卖合同》中关于付款方式的约定，余款1630000元应由买受人即被告在2018年10月19日前办理银行贷款或付款，同时提供银行所需全部材料，逾期按第五条违约处理。双方还在合同补充协议中约定买受人应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因导致贷款的房款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期付款，买受人应自逾期之日按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任。故根据上述约定，贷款163万元最迟应于2018年10月19日达到原告指定的银行账户中。根据庭审查明的事实，被告在签订商品房买卖合同及协议之后将贷款相关材料递交给银行办理贷款，但由于银行工作人员变动，被告更换银行办理贷款等不可归责于出卖人即原告的原因导致123万元的商业贷款于2019年6月4日汇至原告公司指定的银行账户，公积金贷款40万元尚未到账。故原告逾期办理贷款的行为已构成违约，应根据《商品房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。根据该合同第五条约定买受人逾期付款的，出卖人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月的催告期），出卖人有权解除合同。出卖人未行使解除权的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。故被告应以123万元购房款为基数按照日万分之二的标准支付自应付款之日即2018年10月20日至2019年6月4日的逾期付款违约金，以40万元购房款为基数按照日万分之二标准支付自2018年10月20日至实际付款之日止违约金。原告诉请40万元的违约金计算至2019年6月14日是当事人对民事权利的自由处分，本院依法予以支持。2018年10月20日至2019年6月4日共计225天，2018年10月20日至2019年6月14日共计235天。经核算，被告应支付的违约金为74150元【0.0002*（225天*1230000+235天*400000）】。（二）、关于被告应该支付的律师费；根据2019年9月19日原被告达成的书面协议所载，买受人未按约定的时间将银行贷款手续办理完毕或提供的银行贷款未能通过银行审查的必须在接到银行或出卖人通知的三天内按照银行的要求重新提供能通过银行审查的资料，若仍因买受人的原因导致银行贷款未通过或银行贷款未发放到出卖人账户，出卖人因此发生的所有损失（包括发生的诉讼、保全、差旅、律师等各项费用）由买受人承担。被告因不可归责于买受人的原因导致逾期办理银行贷款的行为已经构成违约，故应承担原告为此支出的律师费用。原告诉请律师费10000元明显过高，本院在兼顾公平与诚实信用原则的基础上根据被告的过错程度，合同履行情况以及预期利益等因素酌情确定被告应承担的律师费为5000元，对于诉请超出的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告芜湖伟星东部房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告刘志勇违约金74150元，律师费5000元，合计79150元；三、驳回原告芜湖伟星东部房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取759元，由被告刘志勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  陶呈成二〇一九年七月三日法官助理焦颖书记员徐成新附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。。