广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初14372号原告：中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司，住所地广东省中山市。主要负责人：何锦开，总经理。委托诉讼代理人：林俊，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁照秋，广东登都律师事务所实习律师。被告：柏慧霞，女，1989年*月*日出生，汉族，住甘肃省成县，委托诉讼代理人：柏林林（被告之姐姐）。原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司（以下简称利和物业古镇分公司）与被告柏慧霞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业古镇分公司的委托诉讼代理人林俊，被告柏慧霞的委托诉讼代理人柏林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和物业古镇分公司向本院提出诉讼请求：1.利和物业古镇分公司与柏慧霞于2017年10月31日签订的《物业管理服务协议》及其附件（《装修手册》、《管理规约》、《用户守则》）、《物业管理服务协议补充协议》于2018年8月3日解除；2.柏慧霞向利和物业古镇分公司支付拖欠的物业管理费1188.71元（自2017年12月11日起计至2018年8月8日止，其中2017年12月11日至12月31日100元，2018年1月1日至7月31日每月150元，2018年8月1日至8月8日38.71元）；3.柏慧霞向利和物业古镇分公司支付拖欠的水费47.06元（自2017年11月1日至2018年1月31日为43.44元，2018年4月1日至4月30日为3.62元）；4.柏慧霞向利和物业古镇分公司补交2017年11月11日至2018年8月8日已享受的物业管理费折扣优惠1160.22元（2017年11月11日至11月30日86.67元，2017年12月31日至2018年7月31日每月130元，2018年8月1日至8月8日33.55元）；5.利和物业古镇分公司没收柏慧霞已交纳的物业管理费保证金300元；6.柏慧霞向利和物业古镇分公司支付迟延支付物业管理费违约金【自2017年12月6日起每日按欠费金额的3‰计至实际清偿之日止，暂计至2018年8月8日为467元，其中：2017年12月6日起暂计至2018年8月8日为73.8元（100*3‰*246）；2018年1月6日起暂计至2018年8月8日为96.75元（150*3‰*214）；2018年2月6日起暂计至2018年8月8日为82.8元（150*3‰*184）；2018年3月6日起暂计至2018年8月8日为70.2元（150*3‰*156）；2018年4月6日起暂计至2018年8月8日为56.25元（150*3‰*125）；2018年5月6日起暂计至2018年8月8日为42.75元（150*3‰*95）；2018年6月6日起暂计至2018年8月8日为28.8元（150*3‰*64）；2018年7月6日起暂计至2018年8月8日为15.3元（150*3‰*34）；2018年8月6日起暂计至2018年8月8日为0.35元（150*3‰*3）】；7.柏慧霞向利和物业古镇分公司支付迟延支付水费违约金【（自2017年12月6日起每日按欠费金额的3‰计至实际清偿之日止，暂计至2018年8月8日为29.72元，其中：2017年12月6日起暂计至2018年8月8日为16.03元（21.72*3‰*246）；2018年1月6日起暂计至2018年8月8日为4.67元（7.24*3‰*215）；2018年2月6日起暂计至2018年8月8日为7.99元（14.48%*3‰*184）；2018年5月6日起暂计至2018年8月8日为1.03元（3.62*3‰*95）】。诉讼过程中，利和物业古镇分公司称，因2017年11月1日至10日为装修期不需要缴纳物业管理费，从2017年11月11日至11月30日应缴纳100元管理费，在柏慧霞交纳的首月物业管理费150元中进行抵扣，余50元在2017年12月中抵扣完，12月尚欠100元，之后每月150元，从2018年1月计算至2018年8月3日，变更诉求诉求2物业管理费计算至2018年8月3日，2018年8月1日至3日物业管理费为14.52元；变更要求诉求4计算至2018年8月3日，其中2018年8月1日至8月3日为12.58元。事实和理由：柏慧霞于2017年10月31日与中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）签订《商铺租赁合同》（下称《租赁合同》）、并与利和物业古镇分公司同时签订《物业管理服务协议》（含附件《装修手册》、《管理规约》、《用户守则》）及《物业管理服务协议补充协议》（两者统称《物业协议》）。《租赁合同》及《物业协议》约定，1.在租赁期内（2017年11月1日至2018年10月31日）柏慧霞每月应缴纳的物业管理费（其中，优惠前的物业管理费为：10㎡×28元/㎡/月=280元/月；优惠后的物业管理费为：10㎡×15元/㎡/月=150元/月）及水电费；2.柏慧霞逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，利和物业古镇分公司除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，柏慧霞需按所欠费用总额的3‰缴付物业管理费违约金；3.柏慧霞与利和公司因约定或法定事由解除《租赁合同》的同时，《物业协议》自动解除；4.租赁有效期内，如柏慧霞违反相关规定且令《租赁合同》及《物业服务管理协议》终止的，利和物业古镇分公司有权没收物业管理费保证金，并追讨所欠的费用；5.柏慧霞原因导致租赁合同提前终止，则利和物业古镇分公司应在《租赁合同》终止后7日内补交装修期和《租赁合同》第五条项下或其他方式已享受的租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额。因柏慧霞连续多月欠缴物业管理费、水费且违反《租赁合同》、《物业协议》的相关条款，其行为已给利和物业古镇分公司带来较大的经济损失，构成根本违约，利和物业古镇分公司已于2018年8月3日按租赁合同约定的送达地址向柏慧霞发出解除函，但柏慧霞拒收，且至今仍未支付任何款项。柏慧霞辩称，其已交首月物业管理费150元、物业管理费保证金300元，装修押金5000元，档板押金10000元，利和物业古镇分公司一直没有退还，因为装修押金是要装修完就应该退还的。撤场之前其问过招商人员，但利和物业古镇分公司的招商人员说不退还。其于2018年2月初就开始没有经营了，没有做了也离场，主要的财物已经搬走，剩下的是不要的，且没有剩下什么东西。其从2017年11月开始经营且只经营不足4个月，利和物业古镇分公司声称有KFC入场，且周边有小区人口比较多，但是其经营时都没有生意，在亏本，其投入了十几万元。其在2月份走的时候就申请解除合同，但利和物业古镇分公司不同意，且商铺位置处于风口处，冬天风非常大，其向利和物业古镇分公司申请堵下风口，但是利和物业古镇分公司不同意，声称是消防通道不能堵。其同意解除合同及补充协议、附件，但解除的时间应该是2018年2月份，不同意其他诉讼请求。后柏慧霞补充称，确认其所交纳的150元按利和物业古镇分公司主张的计算方法在2017年12月抵扣完，12月尚欠100元，但不同意物业管理费计算至2018年8月份；确认2017年11月到2018年1月份用水43.44元，同意支付，但是在2018年4月产生的水费因其没有经营故不同意支付；违约金标准过高。本院经审理认定事实如下:2017年10月31日，利和公司（甲方）与柏慧霞（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于中山市古镇镇**号商铺出租给乙方使用，建筑面积10㎡，租赁期限为2017年11月1日至2018年10月31日，其中2017年11月1日至2017年11月10日为装修期；中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司，即物管公司）受甲方委托，为乙方提供物业管理服务；作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方或物管公司交纳履约保证金（租赁保证金、物业服务费保证金及宣传推广费保证金）、水电费周转金及质量保证金；第六条物业服务费：6.1乙方同意于签订本协议时与物管公司签订《物业管理服务协议》，《物业管理服务协议》的有效期不长于租赁合同的有效期，在租赁合同终止时自然终止；6.2物业管理费按建筑面积计算，每月每平方米28元由物管公司收取；前三年物业管理费按每月每平方米15元优惠价格计算；6.4物业管理费按月结算，签订合同之日起5个工作日内乙方向物管公司预缴首月物业管理费，之后的物业管理费按自然月计算，乙方应于每月5日前向物管公司支付当月物业管理费、水电费及其他应付款项等；若乙方未按合同约定按时缴纳物业管理费、水电费及其他应付款等，则物管公司自该月6日起计算违约金；6.7本条款之内容，以乙方与物管公司签订的《物业管理服务协议》为准；第七条保证金（包括履约保证金、水电费周转金及质量保证金）：7.1合同签署之日起7日内，乙方应向物管公司支付相当于两个月物业管理费的物业管理保证金即300元；第二十七条通知：27.1甲方和乙方按以下列明地址发送文件、信函：甲方广东省中山市古镇镇**号，乙方甘肃省成县城**号，收件人柏慧霞，电话180××××0057；27.3以特快专递方式发出的，以文件、信函交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证等内容。同日，利和物业公司授权利和物业古镇分公司（甲方）与柏慧霞（乙方）签订《物业管理服务协议》（含附件《装修手册》、《管理规约》、《用户守则》）及《物业管理服务协议补充协议》）（以下统一简称物业协议），约定物业管理费按每月每平方米15元收费（每月150元）；物业管理费按自然月结算，乙方应于每月5日前缴纳；第七条相关费用标准：管理费保证金相当于两个月管理费，待乙方退租时无息予以退还；如因乙方违约提前退租，则该押金不予退还；水费按实际用水量乘以政府当时规定的单价标准；物业管理费起计日2017年11月1日；协议履行期限为2017年11月1日至2018年10月31日，乙方与利和公司因约定或法定事由解除租赁合同时，本协议自动解除；如乙方逾期缴交物业管理费的，利和物业古镇分公司除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金等内容。柏慧霞已接收上述商铺（水表号H**，表底00001），对上述商铺装修后进行营业，并已向利和物业古镇分公司交纳物业管理费保证金300元、首月物业管理费150元、装修押金5000元，档板押金10000元。2018年2月起，上述商铺停业，柏慧霞已搬离全部财物。2018年3月23日，利和公司、利和物业古镇分公司按上述约定地址、电话等共同向柏慧霞发出《要求限期改正违约行为的函》，称柏慧霞拖欠租金、物业管理费等费用，并于2018年2月15日擅自停业至今，要求柏慧霞于接函日后2日内履行合同约定义务，付清所欠费用，并按利和公司制定的开业时间营业。上述函件因收件人拒收而被退回。同年6月16日，利和公司利、和物业古镇分公司再次共同向柏慧霞发出《要求限期改正违约行为的函》，但上述函件因原址查无此人而被退回。8月3日，利和公司、利和物业古镇分公司共同向柏慧霞发出《解除通知书》，称柏慧霞拖欠租金、物业管理费等费用，并于2018年2月15日擅自停业至今，已严重违反合同约定，导致其无法实现合同的根本目的，构成根本违约，双方签订的合同自该函发出之日起予以解除，要求柏慧霞在该函发出之日起2日内撤离上述商铺内所有物品及装修（如有）等，否则视为放弃所有权，其有权自行处理（包括但不限于视为垃圾）并将商铺另行出租，且无需向柏慧霞作出任何赔偿/补偿等内容。该通知书于2018年8月20日因原址查无此人而被退回。11月14日，利和物业古镇分公司诉至法院，提出前述诉请。另查明：利和物业古镇分公司提供号码为H**的水表图片，主张于2018年8月8日清铺当天拍摄，用以证实案涉商铺用水量。水表显示用水量为14。诉讼过程中，利和物业古镇分公司与柏慧霞均同意装修押金及档板押金不在本案处理。本院认为,利和物业古镇分公司与柏慧霞形成合法有效的物业服务合同关系。利和物业古镇分公司主张柏慧霞从2017年12月起拖欠物业管理费，每月物业管理费150元，12月尚欠100元，柏慧霞确认，故本院予以认定。柏慧霞拖欠物业管理费，构成违约，应承担相应违约责任。利和物业古镇分公司有权解除案涉物业协议，并追讨物业管理费等。利和物业古镇分公司按双方约定的地址等向柏慧霞发出解除通知书，要求解除案涉物业协议，该通知书于2018年8月20日因原址查无此人而被退回，应视邮件退回之日即2018年8月20日为柏慧霞收到通知之日，案涉物业协议依法于2018年8月20日解除，因此，对利和物业古镇分公司关于案涉物业协议于2018年8月3日解除的主张，本院不予确认。虽然柏慧霞拖欠物业管理费、擅自停业、未经双方协商一致解除合同即撤离涉案租赁物，构成违约，但利和物业古镇分公司于2018年2月15日就发现柏慧霞违反约定持续停业，且已拖欠数月物业管理费，其应当积极采取措施防止损失扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。而利和物业古镇分公司在2018年3月、6月已先后发出整改函，前一份函件因拒收而被退回，后一份因查无此人而被退回，后利和物业古镇分公司直到同年8月才发出解除通知书，其对损失扩大存在过错。因柏慧霞违约在先，利和物业古镇分公司也需要适当时间采取措施与柏慧霞联系沟通、整理商铺等，故综合考虑双方履行合同的情况及双方过错，本院酌定该合理期间为三个月，即柏慧霞应支付截止2018年5月15日的物业管理费。其中2017年12月100元，2018年1月至2018年4月每月150元，2018年5月1日至5月15日72.58元（150÷31×15），合计772.58元。对利和物业古镇分公司超出该期间的物业管理费本院不予支持。利和物业古镇分公司要求柏慧霞支付2017年11月至2018年4月的水费47.06元，柏慧霞辩称仅支付2017年11月至2018年1月的43.44元，且柏慧霞已于2018年2月撤离案涉商铺，而利和物业古镇分公司并没有提供其他充分证据证实案涉商铺在2018年4月产生水费，故本院对柏慧霞的抗辩予以采纳。利和物业古镇分公司还要求柏慧霞补交物业管理费折扣优惠，支付迟延支付物业管理费违约金、水费违约金，并没收保证金300元。关于利和物业古镇分公司主张的物业管理费折扣优惠，因利和公司与柏慧霞已约定物业管理费以利和物业古镇分公司与柏慧霞签订的物业协议为准，而案涉物业协议已明确约定物业管理费的收费标准为每月每平方米15元即每月150元，没有优惠，故利和物业古镇分公司要求柏慧霞补交物业管理费折扣优惠，明显理据不足，本院不予支持。根据双方关于物业管理费保证金的约定，柏慧霞违约，利和物业古镇分公司有权没收保证金300元，故本院对利和物业古镇分公司关于没收保证金300元的诉请予以支持。而利和物业古镇分公司没收上述保证金已足以弥补其因柏慧霞违约造成的损失，故本院对利和物业古镇分公司主张的其余违约金诉请均不予支持。柏慧霞的部分有理抗辩，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条规定，判决如下：一、确认原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司与被告柏慧霞于2017年10月31日签订的《物业管理服务协议》及其附件（《装修手册》《管理规约》《用户守则》）、《物业管理服务协议补充协议》均于2018年8月20日解除；二、被告柏慧霞于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付物业管理费772.58元；三、被告柏慧霞于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付水费43.44元；四、原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司没收被告柏慧霞所交物业管理费保证金300元；五、驳回原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告柏慧霞负担（该费用原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  陈玉珍审判员  黎 妙审判员  姚红波二〇一九年七月二十五日书记员  胡冬娴