江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初7583号原告：张大鹏，男，1979年7月15日出生，汉族，住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。被告：张炎华，男，1987年8月18日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：陈艳芬，女，1989年3月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：董功超，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师（代理上述两被告）。原告张大鹏与被告张炎华、陈艳芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告张大鹏的委托诉讼代理人龚信、被告张炎华、陈艳芬及其委托诉讼代理人董功超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张大鹏向本院提出确诉讼请求：1、两被告赔偿违约金236600元（1183000元×20%）；2、两被告赔偿律师费损失17000元；3、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年3月6日，原、被告在中介居间下签订《房地产买卖居间合同》，由原告向被告购买本市XXX园X号楼XXX室房屋，约定房屋成交价118.3万元，双方于签约后十五天内共同赴中介处签订买卖合同或类似合同；当天，原告向被告支付了购房定金5万元，被告出具了收据；2019年3月21日，双方签订《房地产买卖合同》，约定了付款方式、税费承担、违约责任，但被告当天非但未继续履行买卖合同，反而将定金退回，表示不出售房屋，也拒绝接受后续首付款；原告认为被告构成根本违约，遂委托律师于2019年3月25日致函两被告解除合同，并根据合同第八条要求被告支付违约金、承担律师费。被告张炎华、陈艳芬辩称：双方3月6日签订的是意向合同和居间合同，3月21日签订了正式合同，原告未按约支付首付款35.8万元。因案涉房屋存在租赁，租期自2017年3月15日至2020年3月15日，但双方签订前述合同时没有约定租赁条款，签约后中介要求签订补充条款约定承租人逾期搬离的损失承担，但经与承租人协商对方不愿意提前搬离，所以我们想租赁关系继续履行，将相应租金给原告，但原告不同意，强制要求签订补充条款，中介称如果不签则可能产生违约责任且原告不付首付款，这才签了补充协议。目前5万定金已退还，双方关于购房款互不结欠，虽然我没证据证明退还定金是原告提出的，但考虑到正式签约当天退款、房价未波动以及原告付款少等因素，被告认为违约金过高，不应支持。经审理查明，被告张炎华、陈艳芬是昆山开发区莫愁湖路**XXX园**楼**房屋的所有权人，其于2017年3月将该房屋出租给案外人，约定租赁期限至2020年3月。2019年3月6日，两被告（卖方）与原告张大鹏（买方）在房屋中介居间下就上述房屋的出售事宜签订《房地产买卖居间合同》，约定：房价款118.3万元，买方为表示对中介居间之购买诚意向中介支付意向金5万元；待卖方此房产契税发票满两年后七日内前往交易中心办理过户手续；第3.2.4条“交房及尾款”载明：房地产交易中心出具以买方为权利人的房地产权证后七日内对房产验看，清点，确认无误后，有卖方交付给买方并由买方支付尾款；等等。当天，买方向卖方支付了5万元定金。鉴于签约时房子尚由承租人占有使用，故买、卖双方口头商定由卖方出面与出租人协商解决。2019年3月6日至3月21日期间，经与承租人沟通，对方表示不愿意提前终止租赁关系、搬离房屋，因此，卖方拟与买方增加相应条款约定由承租人使用至租赁到期，后续租金交给买方，但买、卖双方对此未达成一致意见。2019年3月21日，原告张大鹏、被告张炎华、陈艳芬以及房屋中介三方正式签订《房地产买卖合同》，约定：1、签订本合同当日内，买方以自筹方式支付卖方首期房款35.8万元（含已付的全部定金）；2、卖方承诺配合此物业房产契税发票满两年以后并且待买方为名贷款合同通过后协助买方前往交易中心办理过户手续；3、第八条：违约方应向守约方支付违约金及赔偿金，违约金按总房价款日万分之五计算，逾期超过七日的违约方需支付守约方违约金外，守约方有权单方解除合同，若守约方单方解除合同，应书面通知违约方，违约方承担赔偿责任，赔偿金额为房地产出售总价款的20%，违约方造成守约方其他损失的，需另行计算并赔偿，违约方应在收到书面通知之日起三日内支付违约金及赔偿金，违约方还需承担守约方为维护合法权益而支出的律师费、诉讼费等费用；等等。当天，张炎华（甲方）和张大鹏（乙方）又签订了《补充协议》一份，约定：双方3月6日签订的《房地产买卖居间合同》3.2.4条款在此特殊约定，乙方全部房款到达甲方指定银行账户后七日内，甲方将此房的二房东合同终止后以及水、电、煤账户欠款结清，交付给乙方，如未清出，甲方应按房地产总价款的日万分之五向乙方支付违约金，直至将此房的二房东合同终止后以及水、电、煤账户欠款结清。签订前述买卖合同、补充协议当天，因承租人再次明确表示不同意提前搬离，原、被告对此又协商未果，在此情况下，被告自述应中介要求于当天将5万元定金退还给原告。2019年3月25日，原告委托律师邮寄《解除函》，以被告拒绝履行合同构成根本违约为由告知其解除双方之间的《房地产买卖合同》。被告于次日收悉该函。现原、被告对案涉合同不再继续履行没有异议，但被告认为原告主张的违约金过高，由此引起本案纠纷。审理期间，原告在本院指定期限内没有提出房屋损失评估申请。另查明，原告为本次诉讼支出律师费17000元。上述事实，有不动产权证书、房地产买卖居间合同、房地产买卖合同、补充协议、付款凭证、聊天记录、解除函及邮寄凭证、律师合同、租赁合同以及双方当事人的陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖合同》、《补充协议》合法有效，双方均应按约履行。在三份协议签约、履行过程中即2019年3月6日至3月21日期间，双方为解决承租人提前搬离房屋事宜进行了沟通、协商，最终因承租人拒绝提前终止租赁合同，导致被告顾虑无法按约按期交付房屋而于后两份协议签约当天将5万元定金予以返还，原告认为此定金退还行为是被告不愿再继续履行合同的意思表示，遂通知被告解除合同。本院认为原告作为守约方行使单方解除权符合合同约定和法律规定，故案涉合同自2019年3月26日解除。被告虽抗辩退还定金系与原告协商解除合同的后果，但被告对此举证不能，故本院不予采纳。关于原告依据合同第八条约定主张总房款20%的违约金计236600元，被告认为过高，本院综合案涉合同的履行进度、付款情况、被告无法按期交付房屋的原因、原告对承租情况的知晓情节、被告退还定金的时间以及原告的实际损失等因素后酌情认定被告应向原告支付违约金50000元。关于原告主张的律师费损失17000元，合同第八条对此费用负担有明确约定，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告张炎华、陈艳芬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张大鹏赔偿违约金50000元。二、被告张炎华、陈艳芬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张大鹏赔偿律师费17000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5104元，减半收取2552元，保全费1788元，前述两项费用合计4340元，由原告张大鹏负担1878元，由被告张炎华、陈艳芬共同负担2462元。原告张大鹏预交的案件受理费和保全费合计2462元，本院予以退还，两被告应当负担的2462元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811114466，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王丹妮二〇一九年七月二十四日书记员  唐明莉