广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初1145号原告：江门市恒美物业管理有限公司，住所地广东省江门市蓬江区环市镇院士路萃锦园**首层。法定代表人：尹伟明。委托诉讼代理人：甘明达、何梓聪，均系广东华法（江门）律师事务所律师。被告：邝文彬，男，1980年7月22日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，原告江门市恒美物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告邝文彬（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理后，依法组成合议庭于2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人甘明达到庭，被告经公告送达，期满没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告为江门市蓬江区萃锦园小区的物业管理公司，被告为上述小区中19幢401房的业主。根据原告与江门市萃锦园业主委员会（以下简称萃锦园业委会）签订的《物业服务合同》中的收费标准，被告每月需要承担的物业管理费为319.6元（其中管理费284.6元，车位费35元），而被告于2017年1月至2017年12月期间（共计12个月）未向原告缴纳任何一期的物业管理费，现共欠原告物业管理费3835.2元。根据《物业服务合同》中第十三条中的第二项：“从逾期之日起每天0.5元缴纳滞纳金”，被告需要向原告按天计算支付其延迟缴纳物业管理费的滞纳金。经原告多次催促，被告拒绝支付物业管理费，故原告为维护自己的合法权益，提起本案诉讼，请求：1、判令被告向原告支付欠缴的物业管理费3835.2元；2、判令被告向原告支付从2017年1月10日起至2017年12月期间逾期缴纳物业管理费所产生的滞纳金共计239元；3、本案诉讼费由被告承担。原告为其起诉提供的证据有：一、原告营业执照、被告居民身份证，证明1、原告及被告的诉讼主体资格。2、根据被告在身份证上所登记的地址，证明其为翠锦园小区****的业主或实际使用人。二、1、原告与被告所居住小区业主委员会所签订的（物业服务合同）（编号：萃管字2011-1）2、《关于“关于恒美物业管理有限公司管理或终止服务的函”回复》3、《萃锦园小区2018年第一次业主大会检票结果确认书》，郑敏1、原告系受被告所居住小区的业主委员会所聘请的物业管理服务机构。并证明至2018年9月30日前，原告一直为被告所居住小区提供物业管理服务而未间断。2、证明原告计算被告滞纳金的依据。三、原告计算并制作的《滞纳金计算表》一份，证明原告对滞纳金的计算过程与具体数额。四、1、广东华法（江门）律师事务所向被告发出的《律师函》2、带有邮戳的快递单存根，证明原告向被告进行过书面的追讨，但被告仍然拒绝缴纳物业管理费。五、房地产买卖合同、萃锦园楼宇认购书，证明被告为涉案物业和车位的权属人或实际使用人。六、《不动产登记信息》，证明涉案房产的套内面积。七、被告与案外人签订的《广东省房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖），证明被告于2018年1月15日对外出售涉案房屋。被告没有到庭参加本案庭审，没有提出答辩意见，也没有向本院提供证据。经审理查明：2011年8月20日，原告与萃锦园业委会就萃锦园小区的物业管理与服务的事宜签订《物业服务合同》，约定的主要内容如下：一、原告对房屋共用部分、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、治安防范、车辆秩序等项目进行维护、修缮、服务和管理。二、电梯高层住宅按照套内建筑面积每月每平方米1.70元计付物业服务费和车位按照35元/月计付管理费给原告。三、原告从2011年9月1日起按新的收费标准计收物业服务费，以后每次收取车位的管理费与物业服务费的时间为当月10日前。四、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天0.5元交纳滞纳金。其后，原告为萃锦园小区提供物业管理与服务至2018年9月30日止。另查明，2008年4月1日，被告（乙方）与案外人吕振威、文玉娟（甲方）签订《广东省房地产买卖合同》，主要约定甲方将萃锦园19幢401室转让给乙方，且被告已于2008年4月2日领取了《不动产权属证书》/《不动产权证》，证书号码为C6397360。2009年1月8日，被告（乙方）与江门市恒美房地产有限公司（甲方）签订《萃锦园楼宇认购书》，约定乙方购买萃锦园负一层1号X854号车位一个。2018年1月15日，被告再次将涉案房屋转让给案外人黄蛟龙。庭审中，原告陈述称被告仅拖欠2017年1月至12月的物业管理费及车位费。后原告通过寄送律师函以及电话的方式向被告进行催交物业费无果，遂诉至法院。再查明，江门市不动产登记中心于2019年3月29日出具《不动产登记信息证明》一份，载明江门市蓬江区萃锦园19幢401室的建筑面积为203.14平方米，套内面积为167.43平方米。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告与萃锦园业委会之间签订的《物业服务合同》均是合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，以及《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，在原告提供了物业管理服务的情况下，被告应当按照原告与萃锦园业委会签订的《物业服务合同》的内容支付物业管理费用，被告没有向原告支付该些费用已经构成违约，应当承担相应的民事责任。本案中，原告与萃锦园业委会签订的《物业服务合同》已明确约定了电梯高层住宅按照套内建筑面积每月每平方米1.70元计付物业管理费和车位管理费按照35元/月计算支付，故被告应向原告支付自2017年1月起至2017年12月止的车位管理费420元（35元/月×12月）及物业管理费3415.57元（1.70元/平方米/月×167.43平方米×12月），而庭审中，原告主张涉案房屋的面积按167.42平方米计算，物业管理费并按284.6元/月计收，属于其对自身合法权益自主处分，本院予以支持。综上，原告主张该期间的物业管理费及车位管理费合计为3835.2元【车位管理费420元+物业管理费3415.2元（284.6元/月×12个月）】，合法有据，本院予以支持。关于原告请求支付滞纳金的问题。本案中，原告要求被告从逾期支付物业管理费之日起支付滞纳金，实为要求被告支付违约金，其请求合法有理。对于原告要求从2017年2月10日起至2018年12月1日止按每天0.5元的标准交纳违约金的主张,若被告没有支付一年的物业管理费，按该标准计算，则被告需向原告支付违约金182.5元（0.5元/天×365天），由此以涉案房屋一年所需缴纳的物业管理费3835.2元为基数计算违约金的年利率约为4.7%（182.5元÷3835.2元）。在本案中，依合同约定按每天0.5元交纳违约金即年利率约4.7%的计算标准并没有超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，应依法予以支持，故被告应向原告支付从逾期之日，即2017年1月11日起至清偿之日止的违约金，而原告在本案中要主张被告支付从2017年2月10日至2018年12月1日期间中659天的违约金329.5元（0.5元/天×659天），合法有据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四款，判决如下：一、被告邝文彬应在本判决生效之日起十日内支付房屋物业管理费3415.2元、车位管理费420元，合共3835.2元,给原告江门市恒美物业管理有限公司。二、被告邝文彬应在本判决生效之日起十日内向原告江门市恒美物业管理有限公司支付违约金329.5元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告邝文彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审 判 长  李常明人民陪审员  李樊荇人民陪审员  钟伟玲二〇一九年七月三日法官助理谭彦君书记员林绮莹