四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1981号 原告：都江堰市嘉信屋业有限责任公司，住所地：四川省成都市都江堰市解放小区。 法定代表人：党仁福，系公司总经理。 委托诉讼代理人：魏浩如，四川履正律师事务所律师。 被告：高洪，男，1977年4月4日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告：杨荣，女，1978年1月13日出生，汉族，住四川省郫县。 原告都江堰市嘉信屋业有限责任公司（以下简称嘉信屋业）与被告高洪、杨荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。2019年5月14日，原告嘉信屋业申请追加房屋的共有权人杨荣作为本案的共同被告参与诉讼，本院予以准许。2019年6月27日，原告嘉信屋业申请增加诉讼请求，本案当庭转为简易程序进行审理。后于2019年7月17日公开开庭审理本案。原告嘉信屋业的委托诉讼代理人魏浩茹、被告杨荣到庭参加诉讼。被告高洪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告嘉信屋业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理费2888.88元，垃圾清运费120元，共计3008.88元。2、判令被告按照日万分之一支付原告自2015年1月1日起至实际付清之日止的违约金，暂计算至2019年2月28日为228.52元。3、判令被告向其支付停车费1440元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告曾系“银海金岸”小区物业服务公司，二被告系该小区业主。2011年2月17日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，并约定住宅按建筑面积每月0.5元/m²，电梯公寓按建筑面积每月1元/m²的标准支付物业服务费，交费方式：每半年交纳一次。原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务的同时，被告从2015年1月1日起便未向原告交纳相关费用。后经原告多次催收未果，故诉至法院。 被告杨荣辩称，1、其与被告高洪系本案所涉小区业主，原告曾系该小区的物业服务公司。2、其拖欠物业服务费是事实，但系原告物业服务不到位所致。3、对原告主张未交纳停车费的时间不认可，其购车时间为2016年1月。 被告高洪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，未作答辩，亦未在本院规定的举证期限内提交任何证据。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人对证据进行了质证，被告高洪未到庭，视为对其权利的放弃。本院结合到庭当事人陈述，对证据综合认定并予以采信，即：1、原、被告身份信息；2、前期物业服务合同、前期物业服务协议；3、入住办理手续、签约页、房屋交房验收表、房屋信息查询记录；4、电梯维修保养服务合同、产品保养服务合约、停车费收费记录、访客登记表、车辆出入登记表；5、垃圾清运协议书；6、缴费催收公告；7、接报警登记表；8、购车发票。 根据到庭当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告杨荣、高洪系夫妻关系，系位于都江堰市“银海金岸”5栋1单元5楼9号房屋业主，建筑面积为120.37平方米。原告嘉信屋业曾系“银海金岸”小区物业服务公司，该公司于2017年退场。 2009年3月16日，嘉信屋业作为乙方（受托方）与都江堰市银海房地产开发有限公司作为甲方（委托方）签订了一份《“银海金岸”物业管理委托合同》，合同期限自2009年10月30日起至小区内成立业主委员会续聘乙方或甲方聘请其他物管公司实施管理之日止。该合同主要约定由嘉信屋业向高洪、杨荣所在的“银海金岸”小区提供物业服务，同时就物业管理服务费和停车费的收费标准、交费时间以及未按期交纳物业费的违约责任均进行了约定，即1、乙方以业主所购房屋建筑面积非电梯住宅按0.5元/月．㎡、电梯住宅按1.00元/月．㎡的标准每季度向业主或物业使用人收取，此物业管理服务费中包括公用设施的能耗费用0.03元/月．㎡，电梯运行费由乙方与物业使用人协商收费。4、业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的1‰交纳滞纳金。5、车位使用费：汽车：50元/辆·月。2009年5月19日，该合同在都江堰市房产管理局备案。 2010年11月20日，高洪、杨蓉在都江堰市银海房地产开发有限公司处办理了银海金岸5幢1单元5楼左边9号房屋的《入驻办理手续》。 2011年2月17日，嘉信屋业作为甲方（物业管理人）与高宏（笔误）作为乙方（产权所有人）就银海金岸５幢１单元５楼９号房屋签订了一份《前期物业管理服务协议》，该服务协对双方的权利和义务进行了约定，其收费标准与《“银海金岸”物业管理委托合同》一致。 2014年1月1日，嘉信屋业与都江堰市城市管理局签订了一份《生活垃圾委托清运处置协议书》。 201７年1月9日，高洪、杨荣因其位于银海金岸５栋１单元５楼９号房屋被盗，向都江堰市公安局奎光路派出所报案。 高洪、杨荣自2015年1月1起便未向嘉信屋业交纳物业服务费、垃圾清运费。高洪、杨荣自２０１６年１月购车后亦未向原告交纳停车费。 本院认为，嘉信屋业与都江堰市银海房地产开发有限公司签订的《“银海金岸”物业管理委托合同》，均系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属有效合同。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。根据该规定，建设单位与物业公司所签前期物业合同对业主具有当然约束力。本案中，高洪、杨荣系都江堰市“银海金岸”小区业主，《物业管理服务合同》对其具有当然的法律约束力。嘉信屋业为小区提供了物业服务，作为业主的高洪、杨荣理应向其支付相应的物业服务费。 被告杨蓉就物业公司未完全履行其义务，造成其家中连续被盗的辩称。本院认为，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。根据该规定可知，高洪、杨荣认为嘉信屋业瑕疵给其造成损失的，仅能要求其承担相应的违约责任，而不能作为拒交物业服务费的理由，其可另案主张。故结合原被告双方的陈述，本院确认高洪、杨荣应向物业公司交纳的物业费为：2015年1月至2016年12月共计24个月为：120.37平方米×1元/平方·月×24个月=2888.88元；代收代缴生活垃圾处置费为：5元/月/户×24个月=120元；停车费为：50元/辆·月×12个月=600元。 对于原告嘉信屋业主张的违约金问题。本院认为，《“银海金岸”物业管理委托合同》以及《前期物业管理服务协议》中均对逾期未交纳物业服务费的后果进行了明确的约定，被告高洪、杨荣亦存在逾期缴费的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，综合原告嘉信屋业的损失，本院对其该项诉讼请求予以支持，故确定的违约金为228.52元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告高洪、杨荣于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市嘉信屋业有限责任公司给付2015年1月1日至2016年12月31日应付未付物业服务费2888.88元； 二、被告高洪、杨荣于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市嘉信屋业有限责任公司给付2015年1月1日至2016年12月31日垃圾清运费120元； 三、被告高洪、杨荣于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市嘉信屋业有限责任公司给付停车费600元； 四、被告高洪、杨荣于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市嘉信屋业有限责任公司支付违约金228.52元； 五、驳回原告都江堰市嘉信屋业有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告高洪、杨荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 王 芳 二〇一九年七月二十五日 书记员 刘旭梅