陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书                            （2019）陕01民终2806号上诉人（原审被告）：赵蔚，女，1973年1月2日出生，汉族，西安市第四医院护士，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：刘静，女，1984年6月30日出生，汉族，西安市中医医院医生，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）：郑毅，男，1988年5月13日出生，汉族，西安市中医医院医生，住西安市未央区。 原审第三人：西安金欣房地产咨询服务有限公司。住所地：西安市雁塔区。法定代表人：谢四茜，总经理。    上诉人赵蔚因与被上诉人刘静、郑毅，原审第三人西安金欣房地产咨询服务有限公司（以下简称金欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初12281号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵蔚上诉请求：1、撤销未央法院（2017）陕0112民初12281号民事判决，改判驳回被上诉人的诉请或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对本案事实未查明，2017年6月1日，上诉人、被上诉人及西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，该协议第十五条约定被上诉人应于该协议签订之日起5个工作日将购房首付款人民币￥250000.00元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。并不是一审法院认定的被上诉人应予该协议签订之日起5个工作日将购房款40万元存入资金监管专用账户。并及时办理银行按揭手续。上诉人于2017年5月8日通知被上诉人房产证已经办下来了，可以办理网签手续，他们以各种理由拖延，违反了三方合同中“其他约定”第二条。网签后，上诉人、被上诉人及原审第三人约定15日左右办房屋过户手续，30日前钱款全部到上诉人账户，直到5月31日，被上诉人与上诉人在原审第三人处见面，才得知被上诉人无资格贷款50万元，被上诉人对上诉人隐瞒事实，私自变更合同约定的首付款，违反了三方合同（三）其他违约责任的第二条。在一审庭审时，上诉人对该事实向法庭做了陈述，但一审法院视而不见，在判决书里只字不提，有失公允。郑毅、刘静答辩称，认可一审判决，不认可上诉人的上诉，请求驳回上诉，维持原判。合同未约定具体的给付钱款时间。被上诉人无违约行为。刘静、郑毅起诉至一审法院请求：1、判令赵蔚继续履行双方签订的《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同》；2、判令赵蔚协助其将西安市XX区XX城XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX号房屋产权办理至其名下；3、赵蔚返还其购房款5万元，并支付违约金6750元（以75万元为基数，从2017年6月30日起计算至2017年8月30日止，按每日0.015%计算）、损失12780元，共计69530元；4、本案诉讼费用由赵蔚承担。一审经审理查明，刘静与郑毅系夫妻关系。2016年11月19日，刘静、郑毅（乙方）与赵蔚（甲方）在金欣公司（丙方）签订了《房屋买卖三方合同》，约定乙方购买甲方所有的坐落于西安市未央区荣华·北经城小区9号楼1单元 11705室房屋（权属证号：陕（2017）西安市不动产权第1099542号），建筑面积125.57㎡；总价款75万元，合同签订后三个工作日内乙方支付甲方30万元，甲方将房屋交予乙方使用，乙方开始装修，剩余45万元房款由乙方公积金贷款支付甲方；自甲方获取房产证后10个工作日内，乙方开始办理公积金贷款事宜，待乙方取得贷款资格后，由银行将剩余45万元房款存入西安市房屋交易监管部门专用账户，同时甲方须将已收到的30万元首付款同时存入资金监管账户；甲乙双方应在乙方取得贷款资格后三个工作日内办理房屋权属转移登记手续，否则应按照合同第十一条的规定承担违约责任；合同第十一条第（三）款第二项约定，任何一方违反合同约定不愿履行合同义务，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付房款0.015%的违约金。2016年11月20日，刘静通过中国银行转账方式向赵蔚支付首付款30万元。后赵蔚向刘静、郑毅交付了房屋，刘静、郑毅对该房屋进行了装修，并交纳了2016年10月至2017年9月期间的物业费3664.4元。2017年5月31日，刘静、郑毅与赵蔚及金欣公司签订网签合同即《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》（合同备案号为C17029299），约定房屋成交价格75万元，买方应将首付款25万元存入监管账户，余款50万元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。2017年6月1日，双方及西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》（监管协议号：JG170600211），约定将刘静、郑毅应于该协议签订之日起5个工作日将购房首付款40万元存入资金监管专用账户，并及时办理银行按揭手续。同日，赵蔚将刘静交予其的30万元首付款中的25万元存入的资金监管专用账户，剩余5万元在其处留存。2017年6月14日刘静、郑毅又向资金监管专用账户又内存入15万元。2017年6月20日，刘静作为借款人与中国建设银行股份有限公安西安长安路支行签订《西安个人住房公积金借款合同》，约定刘静向该行贷款35万元。2017年6月30日银行向资金监管账户存入35万元，刘静并于同年7月31日开始偿还银行贷款。此后，赵蔚拒不配合办理房屋过户手续。2017年7月19日郑毅、刘静以顺丰快递方式向赵蔚发出办理房屋权属转移登记手续的函，赵蔚于次日签收了该邮件。2017年7月27日赵蔚要求物业公司将涉案房屋的水阀关闭。2017年8月5日郑毅与马某某签订房屋租赁合同，承租了西安市未央区XX苑XX号楼XX单元XX室房屋，租期2017年8月5日至11月5日，月租金1600元，押金1600元，共计6400元，并向马某某支付水电、天然气费200元。一审庭审中，刘静明确其第一项诉讼请求实为要求赵蔚配合办理房屋过户手续。刘静、郑毅另明确其主张的损失12780元，包括房租及物业损失费6600元、监控设备费用1305元、多付5万元购房款利息损失4875元。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，双方虽在《房屋买卖三方合同》及《西安市存量房买卖合同》中约定房屋首付款为25万元、刘静贷款50万元，但双方在2017年6月1日签订的《二手房交易结算资金监管协议》中又约定刘静、郑毅应于该协议签订之日起5个工作日将购房首付款40万元存入资金监管专用账户，并及时办理银行按揭手续。资金监管协议事实上对《房屋买卖三方合同》及《西安市存量房买卖合同》约定付款数额及方式进行了改变，故双方应以此确定付款方式。现赵蔚在协议签订当日已向监管账户存入25万元，刘静等又于6月14日存入15万元，达到了资金监管协议约定的首付款40万元的约定，且此后银行也已审批放贷，上述资金监管协议已经履行完毕。按照本地二手房买卖交易习惯，双方房屋买卖仅剩过户事项即全部履行完毕，但赵蔚在此阶段拒不配合办理过户，明显构成违约，应当承担继续履行的义务，故刘静等请求赵蔚继续履行过户义务，依法予以支持。刘静、郑毅主张房租6400元中，包含押金1600元，属于房东应返还的款项，故不予支持，对于下余房租4800元及物业费200元，应由赵蔚向其赔偿。刘静、郑毅主张其购买监控设施花费，并非其必要损失，依法不予支持。赵蔚现多收取刘静、郑毅5万元，刘静等请求返还，依法予以支持。对于5万元的资金占用利息，双方未约定返还时间，故依法酌定由赵蔚自银行放款次日即2017年7月1日起按照中国人民银行同期存款利率向刘静等支付资金占用损失。《房屋买卖三方合同》约定双方应在乙方取得贷款资格后三个工作日内办理房屋权属转移登记手续，否则应按照合同第十一条的规定承担违约责任。本案中银行于2017年6月30日放款，但赵蔚此后违约不办理过户手续，故依据合同约定，赵蔚应当按照总房款75万元自2017年7月4日至2017年8月4日期间按日0.015%向刘静、郑毅支付违约金3600元。刘静、郑毅主张2017年8月5日之后的违约金，因法院已支持了此后的房租等损失，故不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、赵蔚于本判决生效后十日内配合刘静、郑毅将西安市未央区荣华·北经城小区9号楼1单元 11705室房屋（权属证号：陕（2017）西安市不动产权第1099542号）权属转移登记至刘静、郑毅名下；二、赵蔚于本判决生效之日起十日内退还刘静、郑毅5万元购房款，并支付利息损失（以5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年7月1日计算至本判决确定的给付之日）；三、赵蔚于本判决生效之日起十日内向刘静、郑毅支付违约金3600元、支付房租及物业费损失5000元；四、驳回刘静、郑毅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1538元（刘静、郑毅已预交），现由赵蔚负担，于履行上述付款义务时一并支付刘静、郑毅。二审中，当事人无新证据提交。经审理查明，2017年6月1日，刘静、郑毅与赵蔚及西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定乙方即刘静、郑毅应于该协议签订之日起5个工作日将购房首付款25万元存入资金监管专用账户，并及时办理银行按揭手续。同日，赵蔚将刘静支付给其的30万元首付款中的25万元存入的资金监管专用账户。2017年6月14日刘静、郑毅又向资金监管专用账户又内存入15万元。2017年6月20日，刘静作为借款人与中国建设银行股份有限公安西安长安路支行签订《西安个人住房公积金借款合同》，约定刘静向该行贷款35万元。2017年6月30日银行向资金监管账户存入35万元。其余事实与原审判决认定一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，刘静、郑毅与赵蔚于2017年6月1日签订的《二手房交易结算资金监管协议》中约定刘静、郑毅应于该协议签订之日起5个工作日将购房首付款25万元存入资金监管专用账户，并及时办理银行按揭手续。但之前刘静已经向赵蔚支付30万元首付款，资金监管协议签订当日赵蔚也将其中25万元存入资金监管账户。刘静、郑毅在办理按揭贷款过程中又在监管账户内存入15万元，也是为了办理银行贷款以支付剩余房款，属于积极履行合同义务的行为。中国建设银行股份有限公安西安长安路支行也于2017年6月30日将刘静所贷款项35万元存入监管账户。刘静、郑毅在申请银行贷款时增加支付首付款的行为，并不损害赵蔚的利益。故原审法院判决赵蔚承担继续履行合同的义务，判处并无不当。刘静于2016年11月20日支付给赵蔚的30万元中有5万元仍在赵蔚处，原审法院判决赵蔚予以退还并承担相应利息，判处亦并无不当。因银行于2017年6月30日发放贷款，但赵蔚此后不配合办理过户手续构成违约，故原审依据合同约定，判令赵蔚以总房款75万元为基数按日0.015%向刘静、郑毅支付自2017年7月4日至2017年8月4日止期间的违约金3600元，于法有据。原审认定因赵蔚不履行合同关闭涉案房屋水阀，给刘静、郑毅造成的损失5000元，由赵蔚予以赔偿，亦无不妥。综上，赵蔚要求驳回刘静、郑毅诉讼请求的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1538元，由赵蔚承担。本判决为终审判决。                         审 判 长  邹 守 鸣审 判 员  杨 晓 昱审 判 员  张    楠二O一九年七月二十六日书 记 员  崔 诚 浩       1