贵州省独山县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2726民初1554号原告：马义高，男，1971年10月22日生，汉族，住独山县。委托诉讼代理人：饶绍林，贵州疆道律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贵州佰宝腾商业经营管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河路山水黔城七组团7栋3单元9层6号，统一社会信用代码91520102308816348Q。法定代表人：殷钰雅，该公司经理。被告：独山鼎恒置业发展有限公司，住所地独山县百泉镇中华南路与虹桥路交汇处，统一社会信用代码91555726587291790P。法定代表人：余国强，该公司董事长。委托诉讼代理人：董晓娜，贵州信仲恒律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告马义高与被告贵州佰宝腾商业经营管理有限公司（以下简称佰宝腾公司）、独山鼎恒置业发展有限公司（以下简称鼎恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告马义高及其委托诉讼代理人饶绍林，被告鼎恒公司的委托诉讼代理人董晓娜到庭参加诉讼，被告佰宝腾公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马义高向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《独山“新街口”家居布艺市场租赁合同》；2.判令被告退还原告租赁保证金20000元；3.判令被告支付违约金40000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告佰宝腾公司受被告鼎恒公司委托（销售、出租）其开发的独山县百泉镇“新街口”商住小区项目。2015年7月15日，被告佰宝腾公司以自己的名义与原告签订了《独山“新街口”家居布艺市场租赁合同》。合同约定租赁标的物为“新街口”1号楼二层商铺，面积332平方米，该商铺仅用于经营家居、家具、布艺类品牌，租赁期限自2015年12月8日至2020年12月8日止，其中，2015年12月8日至2018年6月8日为免租金期，2018年6月8日至2020年12月8日按年限不同约定了每月每平方米29元至32元不等的租金，并约定由原告向被告佰宝腾公司交纳40000元租赁保证金，被告佰宝腾公司应于2015年10月20日前将租赁房屋（商铺）交付原告进行装修，同时第十条第二款约定“甲方在本合同履行期间，如因甲方故意违约而导致乙方丧失对其租赁的商铺使用权，甲方除退还乙方守约保证金外，还应赔偿乙方损失，按乙方保证金数额支付乙方违约金”。同日，原告与被告佰宝腾又签订了《补充协议》，其中约定“一、乙方应于2015年7月15日向甲方交20000元，剩余保证金20000元于乙方进场装修前一个月交齐，……；三、……若甲方把该门面租赁给其他人或者不交乙方，甲方将赔偿乙方保证金2倍的金额”。合同签订后，原告于2015年7月15日向被告交纳20000元保证金，后被告鼎恒公司未按约定将商铺出租给原告，原告与被告多次协商未果。原告认为，原、被告双方签订的《租赁合同》合法有效，应受法律保护，被告佰宝腾公司虽然以自己的名义与原告签订《独山“新街口”家居布艺市场租赁合同》及《补充协议》出租商铺给原告，但其租赁行为受被告鼎恒公司委托，且原告在订立合同时已知晓其租赁的商铺系被告鼎恒公司委托被告佰宝腾公司出租的，根据法律规定，该合同直接约束原告与被告鼎恒公司，现被告鼎恒公司称已将本案诉争的租赁商铺出售并交付他人使用，致使合同目的不能实现，其行为属于根本违约，同时严重侵害原告的合法权益。现提起诉讼。被告佰宝腾公司辩称：1、被告佰宝腾公司作为被告主体不适格，根据已生效判决查明的事实，被告佰宝腾公司与被告鼎恒公司是委托代理关系，原告在承租时是知晓的，被告佰宝腾公司没有超越代理权限，本案应是原告与被告鼎恒公司的关系，请法院裁定驳回原告对被告佰宝腾公司的起诉；2、根据公平原则，原告从签订合同至今，没有按合同进场，违反合同，被告鼎恒公司为维护自己的权益，有权解除合同收回房屋；3、根据已生效同类型案件判决书，已经确认我公司与鼎恒公司之间的关系，最终责任是由房开公司承担的。被告鼎恒公司辩称：1、本案是原告与被告佰宝腾公司签订的租赁合同，根据合同的相对性，被告鼎恒公司不是适格的被告，且被告佰宝腾公司收取原告的保证金后，没有将保证金交给本被告。2、根据被告佰宝腾公司的答辩意见，其已交给原告使用租赁房屋，因为原告一直未入住才导致鼎恒公司将商铺另行交付他人使用，故鼎恒公司不存在违约情形。3、本案中原告提出的违约金损失部分过高，已经超出实际损失30%，因此不应得到支持。4、如本案法院判决鼎恒公司承担相应保证金归还及违约金支付责任，鼎恒公司将保留对佰宝腾公司的追诉权。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。无争议的证据有：原告的身份信息、（2017）黔2726民初736号和（2017）黔27民终字2396号民事判决书。对有争议的证据，本院作如下认定：对原告提供的证据：1、2015年7月15日签订的《独山“新街口”家居布艺市场租赁合同》、《补充协议》和收据，用以证明原、被告之间签订的租赁合同、补充协议以及原告交纳20000元保证金的事实，被告鼎恒公司认为，租赁合同和保证金系被告佰宝腾公司签订和收取，与被告鼎恒公司无关。《补充协议》无被告的签章，属于无效协议。本院审查认为，《补充协议》无被告的签章认可，该《补充协议》不能作为本案的定案依据；《独山“新街口”家居布艺市场租赁合同》和收据是客观真实的，应予认可。被告鼎恒公司未提供证据。本院经审理认定事实如下：被告佰宝腾公司受被告鼎恒公司委托管理（销售、出租）被告鼎恒公司开发的独山县百泉镇“新街口”商住小区房屋（含商铺）。2015年7月15日，被告佰宝腾公司以自己名义与原告马义高签订了《独山“新街口”家居布艺市场租赁合同》，合同主要内容为：“1、第一条租赁标的物：租赁标的物位于独山县百泉镇中华南路与虹桥路交汇处‘新街口’正在建设中的3号楼二层商铺，租赁面积332平方米，该商铺仅限用于经营家居、家具、布艺类品牌；第二条租赁期限：租赁期限自2015年12月8日至2020年12月8日止；第三条租价和租金交付方式、时间：2015年12月8日至2018年6月8日为免租金期，2018年6月8日至2020年12月8日期间为每月每平方米人民币29元至32元不等的租金；第四条租赁守约保证金：乙方应在本合同签订时向甲方交纳保证金40000元；第五条进场时间：甲方应于2015年10月20日前将租赁房屋交付乙方进行装修；……第九条经营管理：独山‘新街口’项目商业部分必须由被告佰宝腾公司统一经营、统一管理、统一宣传、统一推广；第十条违约责任：……2、甲方在本合同履行期间，如因甲方故意违约而导致乙方丧失对其承租的商铺使用权，甲方除退还乙方守约保证金外，还应赔偿乙方损失按乙方保证金数额支付乙方违约金”……。原告亦知晓被告鼎恒公司委托被告佰宝腾公司出租其“新街口”商铺的情况。合同签订的当日，原告向被告佰宝腾公司交纳了20000元保证金，后被告鼎恒公司未按约定将商铺出租给原告。原告与被告多次协商未果诉至法院。本院认为，依法成立的合同对合同各方当事人具有约束力，当事人应当按约全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告佰宝腾公司虽以自己名义与原告签订《独山“新街口”家居布艺市场租赁合同》，约定将被告鼎恒公司开发的期房即商铺出租给原告，但被告佰宝腾公司的签约出租商铺行为系受被告鼎恒公司的委托，并在代理权限范围内，且原告在订立合同时亦知晓其租赁的商铺系被告鼎恒公司委托被告佰宝腾公司出租的，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外……”的规定，故该租赁合同直接约束原告与被告鼎恒公司，所产生的合同义务应由被告鼎恒公司承担，被告佰宝腾公司不承担责任。被告鼎恒公司修建的租赁物具备交付条件后，无证据证明已通知原告接收租赁物，并以与被告佰宝腾公司未达成协议为由视原告和被告佰宝腾公司签订的租赁合同无效，私自将租赁标的物出售他人且已交付使用，致使合同目的不能实现，被告鼎恒公司的行为已构成违约，故原告诉请解除合同符合法律规定，应当予以支持，合同解除后，被告收取的保证金20000元应当退还原告，并按租赁合同第十条第2项约定，被告鼎恒公司应按保证金数额支付原告违约金，结合本案原告已交付的保证金为20000元，违约金数额计算应为20000元。原告主张违约金按《补充协议》的条款计算为40000元，因《补充协议》无二被告的签章，属于无效协议，本院不予支持。被告鼎恒公司辩称自己没有违约，但未提供证据证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告马义高与被告贵州佰宝腾商业经营管理有限公司于2015年7月15日签订的《独山县“新街口”家居布艺市场租赁合同》；二、被告独山鼎恒置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马义高退还保证金20000元及支付违约金20000元，共计人民币40000元；三、驳回原告马义高的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费650元，由原告马义高负担215元，被告独山鼎恒置业发展有限公司负担435元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  石雯二〇一九年七月十一日法官助理杨文俊书记员李作双