云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5149号上诉人（原审被告）：叶铸成，男，白族，1976年12月14日生，云南省人，身份证住址云南省昆明市五华区，现住云南省禄劝县阳光尚居**。委托诉讼代理人：刘英、樊梦丽，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：禄劝银河大酒店有限公司，住所：云南省禄劝屏山镇咪油村委会。法定代表人：李胜江，董事长。委托诉讼代理人：张云涛，女，汉族，1973年3月30日生，现住昆明市官渡区，系该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴小东，云南瀛税律师事务所律师，特别授权代理。上诉人叶铸成因与被上诉人禄劝银河大酒店有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。叶铸成上诉请求：1、撤销（2019）云0102民初966号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：应认定上诉人与被上诉人签订的《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》系商品房买卖合同，该合同对双方的权利义务进行了详细约定，且被上诉人已经收到约定的房款255068元。上述认购协议不是预约合同，而是对《商品房购销合同》的变更，双方实际履行的是该认购协议。上诉人从事房地产中介服务，低价收购房屋再加价售出，而被上诉人为迅速回笼资金，将整个楼盘剩余房屋22套打包低价出售，故协议中明确备案价格与实际售价无关。（2018）云01民申228号民事裁定书不能成为诉讼时效起算的依据，案件是由叶铸成主动起诉发生的，并非禄劝银河大酒店有限公司向叶铸成主张房款。综上，请求二审依法改判。禄劝银河大酒店有限公司答辩称：双方并未实际履行《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》。涉案房屋应当按《商品房购销合同》履行，备案价与该合同约定价一致。上诉人并未实际向被上诉人支付过购房款，签订购房合同实际是对其他债务提供担保，是基于另案裁判的结果，导致被上诉人只能以尚欠房款278256元进行起诉。针对诉讼时效问题，上诉人在未参与庭审的情况下，知道裁判结果后积极申请再审，并反复强调双方不存在房屋买卖关系，从未收到购房款，故诉讼时效性应当从再审判决生效时开始起算。禄劝银河大酒店有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付购房款278256元及资金占用费（自2014年8月28日起至款项实际付清之日止按年利率6%计算，暂计至2019年1月8日为73042.2元），合计351298.2元；2、判令被告按照每天50元计算，自2014年8月29日起，暂计至2019年1月8日的违约金共计79650元，以上合计430948.2元；3、本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房购销合同》，合同编号为C-501。合同约定被告向原告购买原告开发的位于禄劝县银河首座精英公寓银河商务酒店C幢501号商品房，商品房总价款为人民币533324元。乙方（被告）于2014年8月28日前，一次性将房价款总额（人民币）533324元支付给甲方（原告）。自本合同约定的应付款时限届满后次日起至实际付款之日起30天内，乙方按每天50元向甲方支付违约金，合同继续履行。该《商品房购销合同》于2014年9月12日在禄劝彝族苗族自治县房产交易管理中心办理备案，登记号：禄房交（商）2014242号。2014年9月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》，约定乙方（被告）自愿认购甲方（原告）开发的禄劝精英公寓B座、C座共计22套商品房，22套商品房总建筑面积为2523.37㎡，双方协商售价为2200元/㎡，合计总价款人民币：伍佰伍拾伍万壹仟肆佰壹拾肆元整（￥5551414元），该总价款含精装房装修费及房内现有设施费用。为不影响甲方营销计划，乙方同意按甲方售楼部定价合计金额9430390元进行合同备案（备案价格与实际售价无关）。具体房屋面积、位置、房号见附表……。2014年9月12日，原告出具收据载明：兹收到叶铸成C-501号房款￥255068元。2015年4月原告将该房屋交由被告管理使用。该房至今未办理产权登记。2016年9月9日，被告向云南省禄劝彝族苗族治县人民法院提起诉讼，其诉讼请求为：依法判决被告履行《商品房购销合同》，协助原告办理房屋产权登记证。云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院受理后，因禄劝银河大酒店有限公司经公告送达起诉状及开庭传票，无正当理由未到庭应诉，经缺席审理，于2017年1月18日作出（2016）云0128民初1526号民事判决书，判决如下：被告禄劝银河大酒店有限公司继续履行与原告叶铸成签订的《商品房认购协议》和《商品房购销合同》，即协助原告叶铸成办理精英公寓C-501号房的《不动产产权证书》。被告对该判决不服，向昆明市中级人民法院申请再审称：“本案申请人与被申请人之间不存在商品房买卖合同关系，双方签订商品房买卖合同系为其他借款提供担保，原审法院认定双方签订的商品房买卖合同真实有效属于适用法律错误。原审法院根据错误事实判决申请人履行商品房买卖合同并协助办理产权证同样属于适用法律错误。请求对本案进行再审”。经审理，昆明市中级人民法院作出（2018）云01民申228号《民事裁定书》，驳回禄劝银河大酒店有限公司的再审申请。一审法院认为：原、被告之间的法律关系系商品房的购销合同纠纷，故立案案由定为房屋买卖合同纠纷不妥，予以纠正。原、被告签订的《商品房购销合同》及《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力。首先，对于双方诉争的《商品房购销合同》及《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》性质如何认定，认购协议系预约合同，而预约合同与本合同相对，是指当事人约定将来订立某种合同的合同，预约合同当事人的义务是订立本合同，本合同是预约合同履行的结果。《禄劝大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》从标题看属于认购性质，其并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况、商品房的销售方式、付款时间、交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺、水电气讯配套等承诺和有关权益责任。同时，认购协议将22套房屋笼统地约定在一个合同中，不符合商品房一房一合同一备案的要求，认购协议的内容不足以产生对房屋进行备案及进行产权登记的依据。故《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》不具备商品房销售合同的内容，故确认双方于2014年9月10日签订的《禄劝银河有限公司精英公寓商品房认购协议》系预约合同。其次，对于原、被告对《商品房销售合同》及《禄劝银河有限公司精英公寓商品房认购协议》的履行情况，原、被告进行备案登记的是《商品房购销合同》而不是《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》，涉案房屋的产权办理登记及向国家交纳税款，均必须以该商品房购销合同为依据，对外具有公示效力。被告在（2016）云0128民初1526号案件中，其作为原告起诉的诉讼请求为：“请求人民法院依法判决被告履行《商品房购销合同》，协助原告办理房屋产权登记”。可见被告在该诉讼中要求履行的是《商品房购销合同》。综上，确认原、被告履行的是《商品房购销合同》。第三、被告是否已按《商品房购销合同》的约定支付房款。被告提交说明人罗军、叶铸屏分别出具的受委托付款说明及2014年1月10日及2014年1月17日从户名罗军、叶铸屏账户转账到昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司账户共计人民币5822370元的银行流水，欲证明已按《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》的内容支付完购房款，原告明确表示没有收到过房款。被告提交的证据证明支付款项的相对方并不是原告方，在其未能举证证明原告委托昆明鸿乙名业房地产经营有限公司禄劝分公司收款的前提下，不足以认定已支付过房款的事实。虽然被告未能举证证明通过银行转账及现金方式支付房款255068元的事实，但鉴于原告于2014年9月12日出具给被告的收据载明C-501号房款255068元，故视为被告支付的C-501号房款为255068元。根据《商品房购销合同》确定的价款为533324元，被告尚未支付的款项为278256元，故对原告主张被告支付购房款278256元的诉讼请求，予以支持。对原告要求按每天50元计算，自2014年8月29日起暂计至2019年1月8日的违约金79650元，因有合同约定，且并未超过法律规定的范围，予以支持。第四，原告的起诉是否已超过诉讼时效，2018年9月6日云南省昆明市中级人民法院作出（2018）云01民申228号《民事裁定书》，驳回禄劝银河大酒店有限公司的再审申请时止，诉讼时效开始计算。原告于2019年1月9日向一审法院主张权利，并未超过法律规定的时效，故对被告认为原告的起诉已超过诉讼时效的抗辩主张依法不成立。第五，《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》是否构成对《商品房购销合同》内容及价款的变更。如前所述，认购协议系预约合同，不具有商品房购销合同的性质。签订时间在后的预约合同不足以产生对商品房购销合同的内容进行变更的效力，故对被告认为《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》变更了《商品房购销合同》关于价款约定的抗辩主张无事实及法律依据，依法不能成立。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决：一、被告叶铸成于本判决生效之日起十日内支付原告禄劝银河大酒店有限公司房款人民币278256元及违约金人民币79650元；二、驳回原告禄劝银河大酒店有限公司的其他诉讼请求。本院二审审理期间，被上诉人提交：银行转账凭证7张，欲证明款项用途是鸿乙公司向上诉人借款，并非支付购房款，房屋备案登记是为该借款提供债务担保，该部分借款已经全部偿还。经质证，上诉人对证据的真实性、合法性予以认可，但认为是上诉人向叶铸屏、罗军借款，该两人按上诉人的指令转款至鸿乙公司。本院认为，该部分银行转账与被上诉人在本案主张的购房款278256元无关，且被上诉人是以双方存在购房合同为由，要求上诉人按合同约定支付尚欠的购房款及资金占用费，被上诉人的欲证内容与被上诉人的诉请相悖，且与本案处理无关，故不予采信。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。同时，上诉人要求补充确认：《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》第二条约定“双方约定以甲方（被上诉人）认可的方式一次性支付，甲方确认收款的同时签订本协议，出具收款收据，双方应承担的税费最终按2200.00元/平米的单价出具正式票据申报核实。”第三条约定“该商品房在办理完产权登记、办证手续之前所产生的相关税费由甲方承担。契税、维修基金、办证费用等由乙方承担。”并且该协议对双方的违约责任、权利义务、合同终止时间都进行了约定。因该协议的约定包含上述内容，本院予以确认；此外，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人的请求是否超过诉讼时效期间？上诉人是否应当向被上诉人支付购房款278256元及资金占用费、违约金？本院认为：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。经审查，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》约定“乙方（上诉人）于2014年8月28日前，一次性将房价款总金额人民币533324元支付给甲方”，即被上诉人应当于2016年8月28日前向上诉人主张权利，虽然被上诉人针对禄劝彝族苗族自治县人民法院2017年1月18日作出的（2016）云0128民初1526号民事判决书提出再审申请，但申请时已经超过上述时效期间，并且被上诉人的再审请求是要求驳回上诉人办理产权证的请求，不是要求上诉人支付相应的购房款，本院于2018年9月6日作出的（2018）云01民申228号民事裁定书并不构成时效的中止、中断，故被上诉人2019年1月9日向昆明市五华区人民法院提起诉讼，要求上诉人支付购房款及资金占用费、违约金时已经超过诉讼时效期间，其请求不受法律保护。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”经审查，《商品房购销合同》系双方当事人在2014年8月28日签订，而《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》系双方当事人在2014年9月10日签订，虽然《商品房购销合同》进行了备案登记，但并不妨碍双方当事人在其后变更款项的支付方式以及支付金额，一审对此确认有误，本院予以纠正。另，被上诉人认为双方当事人之间不存在房屋买卖关系，从未收到购房款，签订合同以及进行备案仅是为其他债务提供担保，因被上诉人该主张已被（2018）云01民申228号民事裁定书驳回，且与其起诉请求以及事实理由不符，故本院不作评判。综上，上诉人的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，所作处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初966号民事判决；二、驳回被上诉人禄劝银河大酒店有限公司的诉讼请求。一审诉讼费7764元、二审诉讼费7764元，均由被上诉人禄劝银河大酒店有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 金 馨审判员 刘昕光审判员 李 锋二〇一九年七月二十四日法官助理奚琳书记员汪雪媛