江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1204民初2300号原告：上海铭杨胶辊制造有限公司，住所地上海市松江区新浜镇旺兴路**，统一社会信用代码91310117069396381Y。法定代表人：胡雪动，该公司总经理。被告：王兆新，男，1969年8月8日出生，汉族，住江苏省南通市海安市。第三人：泰州市姜堰振兴汽车维修有限公司，住，住所地江苏省泰州市姜堰经济开发区新南村一社会信用代码91321204724160579D。法定代表人：王凤英，该公司总经理。委托诉讼代理人：常敏，江苏伟程律师事务所律师。原告上海铭杨胶辊制造有限公司与被告王兆新、第三人泰州市姜堰振兴汽车维修有限公司（以下简称振兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，根据原告的财产保全申请，本院依法作出（2019）苏1204民初2300号民事裁定书，裁定：冻结被告王兆新银行存款90515元或查封、扣押与冻结数额等值的财产。因无法向被告王兆新直接送达，本院依法于同年4月8日向被告王兆新公告送达了应诉通知书、举证通知书、诉状副本、合议庭组成人员告知书、开庭传票、证据副本等法律文书。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告法定代表人胡雪动、第三人委托诉讼代理人常敏到庭参加诉讼，被告王兆新经本院合法传唤无正当理由未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原、被告于2017年8月25日签订的租赁协议解除，被告全额退还原告厂房租金46550元；2.被告赔偿原告厂房租赁违约金13965元；3.被告赔偿原告停业损失费及设备搬迁费30000元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年8月，原告在网上查找厂房租赁信息，看到被告在网上发布的厂房出租信息，经联系，原告当天驱车到被告处看房，了解到被告是因租来的厂房面积较大，故转租部分用于分担租金。随后原告找到第三人振兴公司（厂房户主）要求直接与其签订租赁合同遭拒。而后原告与被告就厂房转租进行洽谈并达成协议，约定被告将厂房北四间面积490平方米的房屋转租给原告，租金每年46550元，按年支付。原告于2017年8月8日付给被告厂房租赁定金3000元，被告在第三人与被告之间的厂房租赁合同上以手写的方式补充了部分约定内容作为原告与被告之间的厂房租赁合同。同时在合同上提供了其配偶的付款信息：农行卡倪金梅6284805038145974，并要求原告将剩余租金一次性转至其配偶的银行账户。原告于2017年8月29日一次性支付剩余年租金43550元，随后陆续将机器从上海搬过来。当第二台机器还未调试正常时（约9月底），原告接到第三人通知，要求原告及被告搬离此厂房，原因是被告未支付第三人租金所致。原告认为与自己无关，故继续调试机器并开机作业。2017年10月12日，第三人强行停电并禁止原告员工进入厂区，导致原告无法生产，损失巨大。原告多次找被告协商此事无果，且被告在原告停业期间偷偷搬离了此厂房，把原告扔在此处不管不问，造成原告无法生产长达近两个月。原告在第三人的催促下，无奈于11月底搬离了此厂房。此后原告一直与被告协商退款无果，故诉至法院。被告王兆新未答辩，亦未提交证据。第三人陈述：第三人对原、被告之间签订转租合同一事并不知情。第三人与被告王兆新签订的厂房租赁合同中明确约定，被告如果将厂房转租他人需征得第三人的书面同意，原告对此也是明知的。原告在未征得第三人书面同意的情况下，擅自与被告签订租赁协议，造成的损失应自行承担。第三人要求原告搬离厂房，是行使正当催告权。本院经审理认定事实如下：第三人振兴公司（甲方）与被告王兆新（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落在泰州市姜堰区振兴汽车维修有限公司北标准厂房东西四间租赁给乙方，建筑面积为980平方米，租期两年，自2017年5月20日至2019年5月19日，年租金为93100元；乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金和保证金；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前终止合同而违约，应赔偿甲方三个月租金；等等。2017年8月，原告从网上得知被告欲将上述厂房部分转租，遂与其协商转租事宜。期间原告欲与第三人振兴公司直接签订租赁协议，但遭到振兴公司的拒绝。其后，原、被告就上述租赁厂房部分转租事宜达成一致协议。同年8月8日，原告向被告王兆新支付订金3000元后，被告王兆新出具收条一份。同年8月25日，原、被告双方在第三人振兴公司与被告签订的《厂房租赁合同》尾部，以手写方式补充了部分条款作为转租协议，协议约定：王兆新转租振兴公司北侧车间给原告，车间面积490平方米，年租金46550元，其他条款参照合同。协议签订后，同年8月29日，原告按照被告王兆新的指示，将年租金余款43550元通过中国农业银行汇入其妻倪金梅所持有的账号为62×××74的中国农业银行卡中。随后，原告陆续将用于生产经营的机器从上海搬至案涉厂房。调试期间，因被告未按时支付第三人厂房租金，第三人通知并要求原告办理案涉厂房。原告未搬离，反而继续调试机器并开机作业。同年10月12日，第三人强行对案涉厂房进行断电，致原告无法继续生产。原告多次找被告协商无果，其后经第三人多次催促，原告于同年11月28日与案外人戴平另行签订租赁协议，并搬离厂房。其后，原告多次向被告王兆新主张退还租金无果。以上事实有《厂房租赁合同》、收条、转账明细、租房协议及当事人的当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告作为承租人，未经出租人振兴公司同意将部分厂房擅自转租给原告，在与原告签订转租合同后亦未得到振兴公司的追认，依照上述法律规定，原、被告之间的转租协议应为无效合同。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，振兴公司在知道转租事实后六个月内提出了异议，故原、被告之间的转租协议也应当为无效合同。原告主张确认双方于2017年8月25日签订的租赁协议解除于法无据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告之间的转租合同无效，被告因该合同取得的租金应当予以返还，故原告主张被告退还租金46550元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的停业损失费及设备搬迁费30000元的诉讼请求。首先，原告提交的证据不足以证明该损失；其次，原告在与被告订立转租协议时，其对被告在未征得第三人振兴公司书面同意的情况下不具有转租权这一事实也是明知的，但其仍与被告签订转租协议，其自身存在过错，其应当自行承担相应的损失，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的违约金13965元的诉讼请求，由于原、被告之间的转租协议系无效合同，故原告主张违约损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、被告王兆新于本判决生效后十日内返还原告上海铭杨胶辊制造有限公司房屋租金46550元；二、驳回原告上海铭杨胶辊制造有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和延迟履行金。案件受理费2061元，保全费925.15元，合计2986.15元，由原告负担1450.15元，被告负担1536元（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内向原告支付1536元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2061元。审 判 员  曹士平人民陪审员  高有银人民陪审员  杜冬林二〇一九年七月二十四日法官 助理  钱 昀书 记 员  沈 悦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。