江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1102民初4413号 原告：中南镇江房地产开发有限公司，住所地镇江市京口区禹山路中南御锦城办公场所，统一社会信用代码913211007910971510。 法定代表人：陈锦石，该公司董事长 委托诉讼代理人：谷青旺，男，该公司职员。 被告：仇祥林，男，汉族，户籍所在地。 原告中南镇江房地产开发有限公司（以下简称中南镇江公司）与被告仇祥林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中南镇江公司的委托诉讼代理人谷青旺到庭参加诉讼，被告仇祥林经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中南镇江公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金44705元及违约金54838.57元（截止2018年11月17日，之后按照89.41元每日计算至租金付清之日止）；2.判令被告向原告支付欠付水费765.32元及违约金1192.86元（截止2018年11月17日，之后按照1.53元每日计算至电费付清之日止）；3.判令被告向原告支付欠付电费549.38元及违约金991.52元（截止2018年11月17日，之后按照1.1元每日计算至电费付清之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2014年5月27日，原告中南镇江公司与被告仇祥林签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，被告仇祥林租赁原告中南镇江公司位于镇江某室的房屋，租赁期限自2014年7月1日至2018年11月30日，租金总额为62313元；被告逾期支付租金、物业费及其他费用，每逾期一日，按欠缴总额的2‰向原告支付违约金；逾期超过30日的，原告有权解除合同，且被告有任何违约行为，原告有权不予退还履约保证金；合同期满或任何原因终止后，被告应在终止或期满后七日内将租赁房屋恢复原状并以清洁状态返还原告，否则承担相应违约责任。原告按约提供房屋及相关服务，被告未依约支付租金、水电费等款项。截止2018年11月17日，被告欠原告租金44705元、水费765.32元、电费549.38元及对应的违约金54838.57元、1192.86元、991.52元。原告为维护合法权益，诉至法院。 被告仇祥林在本院审理期间未答辩亦未提交相关证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月27日，原告中南镇江公司与被告仇祥林签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，被告租赁原告位于镇江中南世纪城3号楼107的房屋，房屋建筑面积约为56.78平方米；被告保证该房屋仅作销售/经营/墙面装修之用途；租赁期限自2014年7月1日起至2018年11月30日止；租金总额为62313元，租金支付按照先租后用的原则，合同签订当日被告支付第一笔租金9119元，第二笔于2015年6月1日支付租金9119元，第三笔于2016年6月1日支付租金18238元，第四笔于2017年6月1日支付租金18238元，第五笔于2018年6月1日支付租金7599元；水、电、燃气等公用事业费及其他被告经营过程中发生的费用由被告自行承担，被告逾期支付租金、物业费及其他费用，每逾期一日，按欠缴总额的2‰向原告支付违约金；被告应当将租金、履约保证金，在本合同约定的时间内支付至原告指定账户，（户名：南通中南商业发展有限公司，开户行：中国银行江苏省分行南通分行经济开发区支行中南世纪城支行，账号：47×××31）；合同签订当日，被告向原告支付合同履约保证金4600元；被告拖欠原告任何款项包括不限于租金、物业管理费、水电燃气等公用事业费或其他费用等，原告有权从被告的履约保证金中扣除所欠款项及相应的违约金、赔偿款，若原告从上述履约保证金中扣减、抵销任何不以应付而未付的费用、违约金、赔偿或其他费用致使被告支付的履约保证金低于约定标准，被告须在接到原告通知后五日内补足，否则原告有权以书面通知终止本合同；原告负责该房屋建筑主体结构和公共设施的维修维护；约定合同期满或任何原因终止后，被告应在终止或期满后七日内将租赁房屋恢复原状并以清洁状态返还原告；并约定被告逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日，原告有权解除合同等违约责任。 合同签订后，被告仇祥林支付原告中南镇江公司履约保证金4600元及第一、二笔租金各9119元，原告中南镇江公司将房屋交付被告仇祥林租赁。自2016年6月1日起，被告仇祥林未支付原告中南镇江公司房屋租金，2018年11月5日，原告中南镇江公司向被告仇祥林发函，要求被告仇祥林支付所欠租金、水电费及违约金。截止2018年11月17日，被告仇祥林欠原告中南镇江公司租金44705元、水费765.32元、电费549.38元。 本院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反有关强制性、禁止性法律规定，合法有效。合同签订后，原、被告均应按约履行，原告按约履行合同义务后，被告应按约付款，逾期付款应承担违约责任。被告未按约给付原告房屋租金及水电费，且经原告催要后仍未履行，原告要求被告给付所欠租金及水电费，符合双方约定，本院予以支持。被告预交原告履约保证金4600元，双方约定原告有权从被告的履约保证金中扣除所欠款项，被告欠原告水费765.32元、电费549.38元，上述款项从保证金中扣减，尚余保证金3285.3元。被告欠原告租金44705元，扣减剩余保证金3285.3元，被告应给付原告租金41419.7元。原告主张每逾期一日按欠缴总额的2‰支付违约金，因被告自2016年6月1日起即不按时交纳租金，原告2018年11月才发函主张权利，被告违约，原告应当采取措施防止损失扩大，原告怠于行使相关权利，未采取措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，该违约金过分高于造成的损失，综合考虑原告实际损失、被告违约状况，原告主张的违约金偏高，本院酌定违约金自应付款之日起按年利率6%标准计算，截止2018年11月17日，被告应给付原告违约金4077.63元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告仇祥林于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中南镇江房地产开发有限公司租金41419.7元。 二、被告仇祥林于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中南镇江房地产开发有限公司违约金4077.63元（截止2018年11月17日），逾期违约金（以41419.7元为基数，自2018年11月18日起至实际给付之日止，按年利率6%标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2349元、公告费600元，合计2949元，由原告中南镇江房地产开发有限公司负担1640元，被告仇祥林负担1309元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  卞正鲁 人民陪审员  张自维 人民陪审员  孙金凤 二〇一九年七月十五日 书 记 员  卜 瑾 （附上诉须知） 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。