河北省石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0110民初1177号原告（反诉被告）：刘雨，男，1977年4月20日出生，汉族，住石家庄市。委托诉讼代理人杜换君，河北三和时代律师事务所律师。委托诉讼代理人位会凯，河北三和时代律师事务所律师。被告（反诉原告）：张会斌，男，1968年4月2日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。委托诉讼代理人杜烨，河北弘宇律师事务所律师。原告（反诉被告）刘雨与被告（反诉原告）张会斌土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告刘雨委托诉讼代理人杜换君、位会凯与被告张会斌委托代理人杜烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘雨向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间签订的《土地转让及手续办理协议书》；2、请求法院判令被告返还原告支付的土地转让款2625000元并自2017年9月2日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止；3、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年9月1日签订《土地转让及手续办理协议书》约定被告将位于鹿泉区原华联水泥厂现有院墙之内（四至：该地块东至建投铁路站台，西至京赞公路，南至现有院墙，北至建投车站院墙）转让给原告并协助办理过户手续，该地块面积为20.34亩（最终面积以有关部门测绘和有效认定数额为准），转让费用暂定400万元。协议还约定被告必须确保其与村委会签订土地承包合同的真实性和有效性，确保村委会完全配合乙方手续办理，协议第五条第3项约定非乙方原因，如被告不能确保原告合同目的实现，该地块无法转让到原告名下，原告有解除协议的权利，被告应当返还原告所支付的款项，为履行合同义务原告向被告付款2625000元，被告出具证明证实收到，但时至今日被告未按合同约定履行过户手续，侵害了原告的合法权益。综上，为维护原告合法财产权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，望判如所请！被告（反诉原告）张会斌辩称，1、原告的起诉没有任何事实根据和法律依据，涉案的《土地转让及手续办理协议书》不具备解除条件，该《协议书》通过2018年5月13日原被告之间的《土地转让补充协议书》约定的条件，因原告未及时交付转让款，已经终止，不再具备解除的条件，且我方已经通过反诉要求确认涉案协议已经终止，双方已经恢复履行2013年所签订的《土地转让、租赁协议书》。2、原告起诉所述的土地转让款并不真实，并非是2625000元，其中含有好多其他费用项目。另一方面，根据《补充协议书》，涉案的转让款不应当退还，应当自行转化为原被告双方2013年4月9日《土地转让、租赁协议书》中约定的预付租金。3、假定涉案的《土地转让及手续办理协议书》没有终止，根据该协议，被告向原告转让的是涉案土地的土地使用权，更确切的是在村委会同意后，将涉案土地的使用权转让给原告，合同中约定的被告要履行的“确保”义务，被告已经完全履行，不存在违约行为，本合同不能解除。根据合同，合同的主要目的是使原告取得土地的使用权，而目前，作为原告，取得土地使用权的合同主要目的已经实现，至于办理国有土地证，属于是政府审批行为，被告的义务体现在合同中是协助，且实践中被告也已经履行了该义务。因此，被告并不存在违约行为。4、原告希望解除合同的原因并不是合同目的不能实现，而是原告的后续土地使用计划与政府规划相冲突，原告需要变通，在这种情况下，原告才提出的解除。5、被告与原告签订《土地转让及手续办理协议书》，是在双方2013年《土地转让、租赁协议书》的基础上签订的，被告转让给原告土地使用权，丧失了16年的租金收益权，同时拆除了地上价值昂贵的附着物，如果判决解除，则会显失公平，给被告造成巨大的损失。若法院判决解除，则被告将保留针对可期待利益受损而向原告主张恢复原状、损失赔偿的权利。若判决解除，因双方之间2013年的协议并没有解除，该协议仍然牵扯租金问题以及单方解除协议的损失赔偿问题，即使解除，已付转让费也应当充抵部分租金和被告的损失。综上所述被告认为原告起诉无任何事实根据及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）张会斌向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决确认反诉原告与反诉被告之间在2017年9月1日签订的《土地转让及手续办理协议书》已经终止；2、反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：反诉原告张会斌与反诉被告刘雨在2017年9月1日签订《土地转让及手续办理协议书》，约定反诉原告将从李村镇南胡庄村委会承包的20.36亩土地的租赁权转让给反诉被告，反诉被告需支付400万元的转租费。后在履行过程中，反诉原告按时履行了合同，但反诉被告却没有按照约定的期限交付转让费，双方在2018年5月13日签订《土地转让补充协议》约定在2018年12月31日前不能交付全部租金，2017年9月1日所签订的《土地转让及手续办理协议书》终止，现最后的还款期限已过，反诉被告仍然没有足额交付转让费，故反诉原告认为该《土地转让及手续办理协议书》已经终止。反诉被告向法院提起民事诉讼要求解除该协议书，没有任何事实根据和法律依据，故反诉原告针对反诉被告的起诉，特提起反诉，要求法庭确认2017年9月1日签订的《土地转让及手续办理协议书》已经终止。原告（反诉被告）刘雨辩称，1、刘雨按照土地转让及协议书的约定，履行了合同义务，按约支付了款项，不存在违约。2、土地转让补充协议第三条是对原告刘雨履行第二条的保证，在刘雨已经履行的情况下，该条对双方均无约束力。3、土地转让及手续办理协议书并未解除，也不存在法律规定的其他终止合同的情形。4、即使终止土地转让协议书也应当首先退还刘雨支付的土地款。综上我们认为刘雨已经按约定履行了合同义务，支付土地转让款。原告（反诉被告）刘雨提交证据如下：证据1、土地转账及手续办理协议一份，证明原被告于2017年9月1日签订协议，约定对涉案土地进行转让并办理过户手续，地块的面积20.34亩，转让费用为暂定为400万元。给付的方式为2017年8月31日前支付250万元，2017年12月10日前支付50万元，2018年8月1日前将剩余的100万付清。证据2、张会斌出具的证明，证实张会斌收到原告支付的土地转账费250万元。证据3、土地转让补充协议，证实原被告于2018年5月13日签订补充协议，将款项支付的时间变更为2018年5月1日前，原告已支付张会斌土地转让款200万元，剩余款项在2018年8月1日前支付100万元，2018年12月31日前把所欠的100万元付清。证据4、原告公司会计出具的证明一份，证实原告所支付被告的款项系委托刘雨的公司会计杜素乔支付的。证据5、银行回单账户交易明细，证明原告按约定支付了土地款和利息，具体为2017年6月30日杜素乔受刘雨委托支付20万元至张会斌账户。2017年7月12日杜素乔受刘雨委托支付60万元至张会斌账户。2017年7月14日杜素乔受刘雨委托支付70万元至张会斌账户。2017年10月2日杜素乔受刘雨委托支付2万元至张会斌账户。2017年11月1日杜素乔受刘雨委托支付2万元至张会斌账户。2017年11月29日杜素乔受刘雨委托支付5万元至张会斌账户。2017年12月4日杜素乔受刘雨委托支付2万元至张会斌账户。2018年1月3日杜素乔受刘雨委托支付2万元至张会斌账户。2018年2月4日杜素乔受刘雨委托支付2万元至张会斌账户2018年3月11日杜素乔受刘雨委托支付2万元至张会斌账户。2018年5月7日杜素乔受刘雨委托支付2万元至张会斌账户。2018年6月1日杜素乔受刘雨委托支付2万元至张会斌账户。2018年7月3日杜素乔受刘雨委托支付2万元至张会斌账户。2018年8月7日杜素乔受刘雨委托支付2万元至张会斌账户。2018年9月7日杜素乔受刘雨委托支付2万元至张会斌账户。2018年11月6日杜素乔受刘雨委托支付4万元至张会斌账户。2018年4月30日刘雨分6次共30万转到张会斌账户，每次5万元。2018年4月30日刘雨招商银行转张会斌账户20万元，分4次。以上共计220万元，利息31万元。220万中200万已经在7月14日、6月30日已经确认，利息产生的原因是土地转让剩余的200万元算借款，由刘雨每月按2万元利息支付给张会斌，支付至2018年年底，停止支付是因为刘雨了解到该地块无法办理过户，合同目的无法实现和张会斌核实无法沟通，所以才停止支付了剩余利息。以上可以证实刘雨已经实际完全履行了合同义务。证据6、原告向规划部门调取的该地块相邻地块的土地登记信息。证实张会斌名下在该地块没有任何土地，也就是说涉案土地没有登记在张会斌名下，张会斌不具备转让土地的实质条件。被告（反诉原告）张会斌对上述证据质证称：对证据1《土地转让及手续办理协议书》真实性无异议。合同约定转让费400万元，原告未足额按期交付。从该协议甲方即被告的权利义务来看，被告主要有保证合同真实有效性，保证村委会配合手续办理，保证村民不会干扰，保证最低使用年限，保证交付土地并协助原告办理国有土地使用证的义务。而实践中被告也均已经履行如上义务，土地早在2013年就交付给原告使用至今，被告不存在任何违约行为。原告希望取得土地使用权的主要合同目的已经实现，至于办理国有土地使用证，系行政审批行为，而非物权法规定的物权取得的唯一要件，因此应属于附属目的，而非合同主要目的，不应以此来断定合同目的实现与否。另一方面，根据该协议第七条第一款的规定，结合被告提交的其他证据，被告认为，该《协议书》已经基于原告自身未交付转让费的行为而终止，已经不再具有解除的意义，双方应继续履行2013年的协议。对证据2被告的《证明》，真实性没有异议。该证明的日期与证据一中的协议书为同一天，系签订合同后原告承诺的，当时原告承诺分三次付款，一次是250万元，一次是100万元，一次是50万元。书写证明后承诺近期要付够250万元的转让费，而实践中，原告根本没有足额付够上述款项，在证明书写当日，经对账，原告总计支付了150万元，后续也只补交了50万元，剩余部分原告一直未付。这也是双方协议终止的一个主要原因。对证据3《土地转让补充协议书》真实性无异议，这份协议是双方针对证据一的协议在履行过程中产生的问题补充签订的，与原告的证据一具有同等效力，该证据重新确定了付款的方式和时间，即400万分三次，方式为“200-100-100”，第二条明确约定原告须在规定时间内足额缴纳转让费，如果未及时兑现，根据第三条的规定，证据一的协议就此终止。而实践中，原告也确未足额交付相关款项，因此通过该补充协议可以看出，证据一中的协议已经终止，不再具有解除意义。对证据4原告名下公司出具的证明及杜素乔的证明真实性不能确定，但原告确从杜素乔处收到过部分款项。对证据5真实性予以认可，但结合原告的付款流水可以看出原告在整个协议履行过程中，根据补充协议仅仅在2018年5月1日前支付了200万元的转让费，剩余转让费至今未交付，原告称以借款的方式抵顶转让费的事实不存在，该说法也站不住脚，原告不能向被告支付200万元剩余款项时，只对其中的100万元与被告协商暂时以借款的方式迟延交付，而对另100万元却没有提及，而实际是原告承诺200万元按照补充协议的约定一次性付清，但至今仍未付清，关于银行流水中所有的2万元含2018年11月6日的4万元是原告针对100万元未付转让费支付利息，原告也向被告出具了借条，明确表示100万元每月付息2万元，而2018年11月6日的4万元实际是补交2018年4月的利息，根据2万元转账是没有4月的利息，也就不存在原告所述针对200万元未付转让费支付利息的情况。关于证据6土地档案。原被告在2013年4月9日就签订有土地转让租赁合同书，约定原告从被告处取得相关的土地使用权，该地块实际包含2种性质的土地，1种是约15亩左右的国有土地，1种是本案涉案的20.34（6）亩集体土地，在2013年协议签订后，被告将国有土地积极的协助过户至原告名下，也正是原告提交的本案的档案，而剩余的20.34（6）即涉案土地，双方约定租赁每年租金凑整20万元，至2017年双方签订涉案协议，被告将该土地的使用权转让给原告，因此原告提交的土地档案针对的是其取得的国有土地使用权的档案，而本案涉案土地系村集体的建设用地，该地块在后续的被告转给原告的过程中经村委会追认同意，我方稍候提交村委会证明。因此我方认为涉案土地系集体建设用地不可能登记在个人名下。被告（反诉原告）张会斌提交证据如下：证据1、《土地转让及手续办理协议书》、《补充协议》证明目的：同我方针对原告该两组证据的质证意见。简单来说就是：1、《土地转让及手续办理协议书》已经根据补充协议并结合原告的付款证明，因原告未足额交付转让费，已经终止。2、即使法院认定没有终止，原告取得土地使用权的主要合同目的已经实现，被告已经完全履行了主要的合同义务，协议不具备解除条件。证据2、原告与南胡庄村委会的《租赁协议书》，以及南胡庄村委会2013年2月10日的《证明》，证实被告转租土地给原告的行为，得到了村委会的追认，被告具有合法的转租权。证据3、2013年4月9日，原被告之间的《土地转让、租赁合同书》，证实证据一的协议的基础是2013年的《土地转让、租赁合同书》，该协议明确说明了涉案的20.36亩土地最初是原告从被告处租赁而来，年租金20万元，提前一个月付下月的租金，以此对应原告提交的转账记录中，2017年3月8日的20万元转账，系支付的租金，而非转让费。合同第七条约定，被告积极争取将该部分土地使用权办到自己名下，如果办理成功，原告可以选择被告再将其使用权转让给原告，或者原告继续租赁而非购买。说明自始至终，关于涉案土地能否办理国有土地证的问题，被告的义务始终是协助，而非是必须。证据4、借条，时间与证据一的协议以及原告提交的《证明》一致。说明在签订证据一的协议时，原告无力足额交付土地转让费，除去承诺的250万元立即交付外，剩余的100万元，原告以借款的方式向被告承诺支付。这样就有了在签订合同当日原被告互相给对方书写借条或收条的情形。又因土地已经交付给原告，原告在未足额交付转让费之前，不得无偿使用土地，故约定100万元的月利息为2万元，这就对应了被告所有的2万元的转账系支付该100万元的利息。证据5、土地交付前的状况照片若干张，证实在向原告交付土地之前，涉案土地上有大量的高价值附着物，被告基于20年的租赁期限，才自行将附着物拆除，如果法院判决解除，则租赁合同实际履行了6年左右，会造成被告大量的可期待利益损失。原告（反诉被告）刘雨对上述证据质证称：对证据1跟我方提交的一样。对证据2真实性无异议，但该合同书是针对已转让的国有土地的合同已经履行完毕，与本案无关，并且对涉案土地双方签订了证据1协议书，视为对证据2的重新约定，因此该证据与本案无关。对证据3真实性无异议，该证明写明是张会斌申请将所租我村土地转给新企业并未说张会斌将该土地转给刘雨，而且时间为2013年，从时间看与本案无关联，无法证实村委会授权张会斌将土地或转租给刘雨。对证据4该合同真实性无异议，关联性有异议，该合同中明确写明张会斌租赁土地是原振华水泥厂所租场地，不能确定涉案土地为同一土地，而且坐落位置与涉案土地坐落位置不同，并且该协议书的第6条第2项明确写明未经甲方同意不得私自买卖、出租、转包、转让，可以看出即便涉案土地是张会斌租赁村委会土地，但因其与村委会签订的合同中不得私自转让、私自出租，也就是说张会斌没有转租权。那么即便张会斌与刘雨签订的出租协议也会因张会斌无转租权而导致合同目的无法实现，合同效力无法实现，张会斌在明知涉案土地所有权归村委会的情况下，仍与刘雨签订土地转让协议及手续办理协议，存在明显的恶意行为，原告有理由怀疑张会斌为骗取高额土地租赁费用和转让费用，隐瞒了与村委会签订的租赁合同书，并且该合同书我们是第一次见到，也就是说这个合同张会斌从来没有出示过。对证据5该借条真实性得回去跟刘雨核实，结合我方提交2017年9月1日的证明张会斌出具的收条为250万元，实际在出具收条时刘雨支付了张会斌150万元，另外100万元算做借款，每月支付2万元利息，所以张会斌才出具了250万元收条。对证据6照片真实性认可。经审理查明，2004年，被告张会斌与原鹿泉市李村镇南胡庄村民委员会签订《租赁合同书》，约定由张会斌租赁该村委会原振华水泥厂所租场地（即本案涉案土地），租赁期限五十年，每年租赁费16288元，未经村委会同意，不得私自买卖、出租、转包、转让。2013年2月10日，原鹿泉市李村镇南胡庄村民委员会向张会斌出具证明，同意张会斌将上述土地转租。2013年4月9日，被告张会斌作为甲方与作为乙方的原告刘雨签订《土地转让、租赁合同书》，该合同有两部分约定：一部分是鹿国用（2012）第02-2303号工业用地使用权的转让约定，该部分约定转让总价款600万元（含二层小楼转让价）；另一部分即本案涉案土地的转租约定，该部分约定注明该地块系张会斌租赁于南胡庄村，同时约定租期为20年，每年每亩1万元，租赁价格不随市场行情变化而改变。2017年9月1日，原、被告双方又签订《土地转让及手续办理协议书》，约定转让费400万元，给付方式为2017年8月31前支付250万元；2017年12月10日前支付50万元；2018年8月1日前将剩余100万元付清，如甲方在最后付款日期前已协助乙方完成国有土地手续的办理，则乙方有义务在缴纳国有土地出让费前，支付完毕以上约定款项。甲方确保不低于其与村委会签订的集体用地承包合同的到期年限为2054年11月，甲方有积极主动为乙方办理该地块土地手续的义务。2018年5月13日，双方再次签订《土地转让补充协议书》，约定甲方张会斌将其租赁的20.34亩转让给乙方（具体亩数按甲方与村委会签订的合同为准），2018年5月1日前乙方刘雨已付200万元，乙方保证在2018年12月31日前把所欠100万元全部付清，乙方保证在2018年8月1日前（按合同时间）应付100万元全部付清，如果以上保证没有实现，2017年9月1日所签订的土地转让协议就此终止，2018年5月1日前所付款项按照提前预付承包费计算，时间从2019年4月20日开始。2017年9月1日，张会斌为刘雨出具证明，证明收到刘雨付土地款250万元。同日，刘雨又向张会斌出具借条，约定收到张会斌借款100万元，每月付息2万元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，本案中，综合原、被告双方签订的多份合同可以看出，被告张会斌将其租赁的原鹿泉市李村镇南胡庄村民委员会的20余亩土地于2013年4月9日转租给了原告刘雨，在转租之前，张会斌取得了村委会的同意，因此该转租行为有效，双方签订的《土地转让、租赁合同书》合法、有效。之后，在该合同中涉案土地租赁协议的履行过程中，双方又于2017年9月1日签订《土地转让及手续办理协议书》，该协议书将涉案土地的转租法律关系予以了变更，根据该协议书约定的内容可以看出，双方签订该协议的目的是为了原告刘雨将其租赁权变更为国有土地使用权，其间当然涉及集体土地与国有土地的转化问题，而在涉案土地性质的转化过程中，该协议书对于被告张会斌所应负担的义务约定并不明确，根据我国相关法律、法规的规定，集体土地转化为国有土地只能通过国家征收的方式来转化，集体土地转化为国有土地之后，方能以出让的方式来确定其具体使用权人，在此过程中被告张会斌只能起到积极协助义务，然而，该协议书中对于张会斌的积极协助义务约定又并不明确，原告方又并未提交任何证据证实被告张会斌未履行其协助义务，因此，本院对于原告主张由于被告张会斌的原因未能办理国有用地使用权的事实不予采信，故原告方要求被告方退还已付的转让费用，本院对此不予支持。对于被告张会斌的反诉请求，原、被告双方签订的《土地转让、租赁合同书》约定涉案土地的租赁费用为每亩每年1万元，总计约合每年20万元，被告张会斌对于该合同要实现的目的就是租金收益，之后双方签订《土地转让及手续办理协议书》，如该合同目的实现，势必会使被告张会斌丧失剩余租赁期限内的租金收益，双方据此将剩余租金收益转化为400万元转让费，双方之后对此又签订了《土地转让补充协议书》，对于400元的支付方式及期限进行了详细约定，并明确约定如原告方未按时兑现，双方签订的《土地转让及手续办理协议书》就此终止，2018年5月1日前所付款项按照提前预付承包费计算，时间从2019年4月20日开始。该条款明确约定了合同终止的情形，如果合同因此终止，双方恢复的是对原《土地转让、租赁合同书》的履行。原告方提供的转款记录中，其中2万元的转款记录符合2017年9月1日其为被告方出具的100万元借条的约定（每月付息2万元），加之2万元的给付方式为每月给付，与大额款项支付的交易习惯并不相符，因此，本院有理由相信被告方主张2万元为利息的事实属实。除2万元款项支付之外的款项支付远不足400万元，故原告刘雨并未按照《土地转让补充协议书》约定的期限付足约定款项，其已经构成违约，同时，该补充协议书约定的终止情形已经发生。我国合同法对于合同权利义务的终止规定了七种情形，其中，第七种情形就是法律规定或者当事人约定终止的其他情形，本案中双方对于终止情形的约定并不违反法律规定，因此，基于原告刘雨未按照约定在2018年12月31日前付清400万元转让费，双方约定的终止情形已经于2019年1月1日出现，合同自此已经终止，因此，被告张会斌反诉要求确认该协议书已经终止，本院对此应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）刘雨的诉讼请求。二、原告（反诉被告）刘雨与被告（反诉原告）于2017年9月1日签订的《土地转让及手续办理协议书》已于2019年1月1日终止。案件本诉受理费27800元、保全费5000元、反诉费80元均由原告刘雨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。提示：当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向石家庄市中级人民法院预交上诉案件受理费27880元（户名：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期不交的，按撤回上诉处理。审 判 员  赵辰红人民陪审员  董 雪人民陪审员  温 雪二〇一九年七月十五日书 记 员  樊 晓