广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初15075号原告：中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司，住所地广东省中山市。主要负责人：何锦开，总经理。委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。被告：陈燕伟，男，1985年*月*日出生，汉族，住广西博白县，原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司（以下简称利和物业古镇分公司）与被告陈燕伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业古镇分公司的委托诉讼代理人张子扬到庭参加诉讼，被告陈燕伟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和物业古镇分公司向本院提出诉讼请求：1.确认利和物业古镇分公司与陈燕伟签订的《物业管理服务协议》已解除；2.陈燕伟向利和物业古镇分公司支付2017年12月至2018年10月的物业管理费2813.4元及违约金753.73元（每月以252元为基数，从逾期之日起，每日按千分之三计算，暂计至2018年10月31日是753.73元，实际计算至付清之日止）；3.陈燕伟向利和物业古镇分公司支付2017年11月至2018年9月的水费246.16元以及违约金131.59元（以每月应缴未缴金额为基数，从逾期之日起，每日按千分之三计算，暂计至2018年10月31日131.59元，实际计算至付清之日止）；4.利和物业古镇分公司没收陈燕伟已交纳的物业管理费保证金270元。诉讼过程中，利和物业古镇分公司主张每月物业管理费252元，陈燕伟只支付了首月即2017年11月物业管理费用，故主张陈燕伟从2017年12月开始拖欠物业管理费，要求计算至2018年10月31日共11个月为2772元，诉求2中2813.4元为笔误，以2772元为准；诉求3水费每立方米为3.62元，陈燕伟用水量共68立方米。事实和理由：2017年10月28日，中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）与陈燕伟签订《商铺租赁合同》，利和物业古镇分公司与陈燕伟签订《物业管理服务协议》，协议约定，1.利和物业古镇分公司为陈燕伟承租的古镇利和广场步行街*卡商铺提供物业管理服务，服务期限为2017年11月1日至2018年10月31日；2.陈燕伟应当按每月每平方米28元的标准向利和物业古镇分公司支付物业管理费；3.水费以实际用量，按照当时政府水费单价计收；4.逾期支付上述费用的，每日按千分之三计算违约金；5.陈燕伟原因导致物业协议提前终止，利和物业古镇分公司有权没收陈燕伟已付的保证金。合同签订后，陈燕伟依约向利和物业古镇分公司提供物业服务，但陈燕伟从2017年12月起拖欠物业管理费，经催告仍未支付，并自2018年8月8日起逃场。因此利和物业古镇分公司2018年10月25日向陈燕伟发出解除合同通知，要求其承担违约责任，但陈燕伟仍然置之不理。陈燕伟的行为已构成违约，应当依法承担违约责任。陈燕伟未作答辩。本院经审理认定事实如下:2017年10月28日，利和公司（甲方）与陈燕伟（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于中山市古镇镇同兴路**号商铺出租给乙方使用，建筑面积9㎡，租赁期限为2017年11月1日至2018年10月31日，其中2017年11月1日至2017年11月9日为装修期；中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司，即物管公司）受甲方委托，为乙方提供物业管理服务；作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方或物管公司交纳履约保证金（租赁保证金、物业服务费保证金及宣传推广费保证金）、水电费周转金及质量保证金；第六条物业服务费：6.1乙方同意于签订本协议时与物管公司签订《物业管理服务协议》，《物业管理服务协议》的有效期不长于租赁合同的有效期，在租赁合同终止时自然终止；6.2物业管理费按建筑面积计算，每月每平方米28元由物管公司收取；前三年物业管理费按每月每平方米15元优惠价格计算；6.4物业管理费按月结算，签订合同之日起5个工作日内乙方向物管公司预缴首月物业管理费，之后的物业管理费按自然月计算，乙方应于每月5日前向物管公司支付当月物业管理费、水电费及其他应付款项等；若乙方未按合同约定按时缴纳物业管理费、水电费及其他应付款等，则物管公司自该月6日起计算违约金；6.7本条款之内容，以乙方与物管公司签订的《物业管理服务协议》为准；第七条保证金（包括履约保证金、水电费周转金及质量保证金）：7.1合同签署之日起7日内，乙方应向物管公司支付相当于两个月物业管理费的物业管理保证金即270元；第二十七条通知：27.1甲方和乙方按以下列明地址发送文件、信函：甲方广东省中山市古镇镇*号，乙方广西博白县**号，收件人陈燕伟，电话176××******；27.3以特快专递方式发出的，以文件、信函交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证等内容。同日，利和物业公司授权利和物业古镇分公司（甲方）与陈燕伟（乙方）签订《物业管理服务协议》（以下统一简称物业协议），约定物业管理费按每月每平方米28元收费（每252元）；物业管理费按自然月结算，乙方应于每月5日前缴纳；第七条相关费用标准：管理费保证金相当于两个月管理费，待乙方退租时无息予以退还；如因乙方违约提前退租，则该押金不予退还；水费按实际用水量乘以政府当时规定的单价标准；物业管理费起计日2017年11月1日；协议履行期限为2017年11月1日至2018年10月31日，乙方与利和公司因约定或法定事由解除租赁合同时，本协议自动解除；如乙方逾期缴交物业管理费的，利和物业古镇分公司除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金等内容。当日，陈燕伟向利和物业古镇分公司交纳物业管理费保证金270元及首月物业管理费135元。同年11月1日，利和公司向陈燕伟交付上述商铺，水表号H**，表底**。陈燕伟已对上述商铺装修后进行营业。后上述商铺停业。2018年10月25日，利和公司、利和物业古镇分公司通过邮政特快专递按上述约定的联系地址等共同向陈燕伟发出《解除通知书》，称陈燕伟拖欠租金、物业管理费等费用，并于2018年2月15日擅自停业至今，已严重违反合同约定，导致其无法实现合同的根本目的，构成根本违约，双方签订的租赁合同、物业协议自该函发出之日起予以解除，要求陈燕伟在该函发出之日起2日内撤离上述商铺内所有物品及装修（如有）等，否则视为放弃所有权，其有权自行处理（包括但不限于视为垃圾）并将商铺另行出租，且无需向陈燕伟作出任何赔偿/补偿等内容。该通知书同年10月29日由案外人冯丽签收。11月27日，利和物业古镇分公司诉至法院，提出前述诉请。另查明：利和物业古镇分公司提供号码为H**的水表图片，用以证实案涉商铺用水量。水表显示用水量为69。诉讼过程中，利和物业古镇分公司称，其已经清理了案涉商铺内可移动的物品，案涉商铺尚未出租；陈燕伟于2018年2月15日擅自停业至今，其于2018年8月向陈燕伟发出一次限期整改通知书，后再发出解除通知书；其没收保证金的依据是物业协议第7条、第21条和租赁合同第23.3条。本院认为,利和物业古镇分公司与陈燕伟形成合法有效的物业服务合同关系。利和物业古镇分公司主张陈燕伟从2017年12月起拖欠物业管理费，每月物业管理费252元，提供案涉物业协议为证，陈燕伟没有提供任何证据予以反驳，故本院予以认定。利和物业古镇分公司有权解除案涉物业协议，并追讨物业管理费等。利和物业古镇分公司向陈燕伟发出解除通知书，要求解除案涉物业协议，该通知书已于2018年10月29日被签收，故案涉物业协议依法应于2018年10月29日解除。虽然陈燕伟拖欠物业管理费、擅自停业、未经双方协商一致解除合同即撤离涉案租赁物，构成违约，但利和物业古镇分公司于2018年2月15日就发现陈燕伟违反约定持续停业，且已拖欠数月物业管理费，其应当积极采取措施防止损失扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。而利和物业古镇分公司直到同年10月才发出解除通知书，其对损失扩大存在过错。因陈燕伟违约在先，利和物业古镇分公司也需要适当时间采取措施与陈燕伟联系沟通、整理商铺等，故综合考虑双方履行合同的情况及双方过错，本院酌定该合理期间为三个月，即陈燕伟应支付截止2018年5月15日的物业管理费。其中2017年12月至2018年4月每月252元，2018年5月1日至5月15日121.94元（252÷31×15），合计1381.94元。对利和物业古镇分公司超出该期间的物业管理费本院不予支持。利和物业古镇分公司要求陈燕伟支付水费246.16元的诉请有理，故本院予以支持。利和物业古镇分公司还要求陈燕伟支付迟延支付物业管理费违约金、水费违约金，并没收保证金270元。根据双方关于物业管理费保证金的约定，陈燕伟违约，利和物业古镇分公司有权没收保证金270元。而利和物业古镇分公司没收上述保证金已足以弥补其因陈燕伟违约造成的损失，故本院对利和物业古镇分公司主张的其余违约金诉请均不予支持。陈燕伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对利和物业古镇分公司诉讼请求和事实理由抗辩的权利，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司与被告陈燕伟于2017年10月28日签订的《物业管理服务协议》于2018年10月29日解除；二、被告陈燕伟于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付物业管理费1381.94元；三、被告陈燕伟于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付水费246.16元；四、原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司没收被告陈燕伟所交物业管理费保证金270元；五、驳回原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈燕伟负担（该费用原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  陈玉珍审判员  黎 妙审判员  姚红波二〇一九年七月三日书记员  胡冬娴