文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0111民初2912号原告：张成德，男，1972年10月28日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。原告：陈本康，男，1970年10月5日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。二原告共同委托诉讼代理人：曹阳，重庆晶晶律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：李济鹏，重庆晶晶律师事务所律师（实习）。被告：重庆遵大房地产开发有限公司（统一社会信用代码915002256635967655），住所地重庆市大足区棠香街道五星大道**蓝湖丽都。法定代表人：雷水生，总经理。委托诉讼代理人：丁俊强，重庆德循律师事务所律师。原告张成德、陈本康与被告重庆遵大房地产开发有限公司（以下简称遵大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员余明独任审理，于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告张成德、陈本康特别授权委托诉讼代理人曹阳及一般授权委托诉讼代理人李济鹏，被告遵大公司特别授权委托诉讼代理人丁俊强到庭参加了诉讼。原告张成德、陈本康及被告遵大公司法定代表人雷水生经本院传票传唤，开庭之日未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张成德、陈本康向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付逾期办证违约金243599.2元（从2016年3月1日起以3176000元为本金、按照每日万分之一计算至2018年4月7日）；二、本案诉讼费用由被告遵大公司负担。事实与理由：原、被告于2015年4月27日签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于重庆市大足区商业门市，总价款为3176000元。双方就销售依据、付款方式及期限、交付期限、办理产权登记期限、违约责任等进行了约定。其中《商品房买卖合同》第十三条约定：“第十三条约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因被告遵大公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期超过180日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同），乙方有权解除合同，乙方解除合同的。甲方应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同签订后，原告按约定履行了房款的支付义务，被告于2015年12月31日将房屋交付给原告。之后，被告并未按照合同约定在60日内为原告办理房地产权属登记，其行为已经构成违约，应向原告承担逾期办证的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决为感。被告遵大公司辩称：一、根据合同7.2条约定房屋交付时应该通过竣工验收取得竣工备案登记证，建筑法61.2条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；被告已于2016年1月20日取得竣工备案登记证，此时该房屋才达到法定交房条件，因此实际交房时间为2016年1月20日，违约起算时间为2016年3月20日。二、原告已经于2015年12月31日接房使用，该房屋已经于2016年1月20日取得竣工备案登记证，房产证也已经办理完毕，原告已经实际享有了房屋的使用价值和其他财产权利，逾期办证并未给原告造成实质损失，原告主张的违约金过分高于造成的损失，根据合同法114条和司法解释2的29条，建议在实际违约金的基础上降低60%。原、被告双方对对方提交的证据真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据认定事实如下：2015年4月27日，原告张成德、陈本康与被告遵大公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：原告张成德、陈本康购买被告开发的位于重庆市大足区商业门市，总价款为3176000元。合同第七条约定，属预售商品房的，被告遵大公司应当在2015年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告张成德、陈本康使用。第十三条约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因被告遵大公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期超过180日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同），乙方有权解除合同，乙方解除合同的。甲方应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。原告张成德、陈本康在与被告遵大公司签订正式《重庆市商品房买卖合同》之前于2015年3月3日支付两笔分别100000元、200000元，2015年4月15日支付2300000元，签订合同后，于2015年8月3日支付417200元，2015年12月31日支付158800元。共计缴纳购房款3176000元，原告张成德、陈本康已按约付清全部购房款。原告张成德、陈本康并于2016年1月5日向被告遵大公司缴纳契税9528元、印花税1588元、权证印花税5元、转让手续费31760元、零星测绘费74元、土地调查费20元、所有权登记费550元共计129277元。涉案工程于2016年1月13日竣工验收合格，被告遵大公司于2016年1月20日取得《工程竣工验收备案登记》，被告遵大公司于2015年12月20日向原告张成德、陈本康发出《接房通知书》。被告遵大公司于2018年5月10日取得涉案房屋的《不动产登记受理通知单》，原告张成德、陈本康于2018年5月17日取得《不动产权证书》。现原告张成德、陈本康起诉来院，并提出前述诉讼请求。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告张成德、陈本康与被告遵大公司签订商品房预售合同，双方应当按照合同约定及时全面履行各自义务。原告张成德、陈本康缴清了房款，虽然原告张成德、陈本康于2015年12月20日收到《接房通知书》，但是涉案房屋于2016年1月20日取得《工程竣工验收备案登记》，才具有法定的交付条件，因此，交付房屋时间应认定为2016年1月20日，按照合同约定被告遵大公司应在房屋实际交付使用之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因此，被告遵大公司应在2016年3月20日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期即构成违约；本案中，被告遵大公司实际于2018年5月10日取得《登记受理单》，对原告张成德、陈本康请求被告遵大公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。对被告遵大公司认为原告主张的违约金过分高于造成的损失、请求法院予以适当降低的辩称意见，本院认为，双方当事人约定的违约金按已付房款每日万分之一计算并未超过中国人民银行同期贷款基准利率；因此，被告遵大公司请求降低违约金的辩称意见，本院不予支持。从2016年3月21日至2018年5月10日共计780天，违约金为3176000元×0.0001×780天=247728元。现原告张成德、陈本康主张767天为243599.2元，是对自己权利的处分，本院予以认可。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、由被告重庆遵大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张成德、陈本康逾期办证违约金共243599.2元。二、驳回原告张成德、陈本康其他诉讼请求。如果被告重庆遵大房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费2477元（已减半），由被告重庆遵大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉，本判决即发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。审判员 余 明二〇一九年七月二十四日书记员 李兴益