河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初619号原告（反诉被告）：王建民，男，1965年7月7日出生，汉族，现住固安县。委托代理人：万江涛，河北环京律师事务所律师。委托代理人：王海燕，系王建民之妻。被告（反诉原告）：固安县成达房地产开发有限公司，住所地：固安县新源街南侧财政局西侧。统一社会信用代码：911310226665514584。法定代表人：李连义，董事长。委托代理人：张逊，北京誉洲律师事务所律师。原告王建民与被告固安县成达房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月3日公开开庭进行了审理。原告王建民及委托代理人万江涛、王海燕，被告固安县成达房地产开发有限公司的委托代理人张逊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建民向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付迟延交付房屋违约金429840元，剩余面积折价款88400元，利息36924.60元，共计555164.60元。（利息按银行同期贷款利率4.75%，自2017年7月15日起暂计算至起诉前2019年1月15日止）；2、判令被告为原告办理全部置换房屋的备案登记和产权证书（金龙小区1-2-1101，4-1-1701，金正小区1-1-1201，2-2-101，2-2-2101）；3、判令被告赔偿原告因迟延交房给原告造成的2017年7月份以后的房租损失66000元(1-1-1201室自2017年7月至2018年3月租金；2-2-101室自2017年7月至2019年1月租金；2-2-2101室自2017年7月至2019年1月租金)；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告为居民，被告与原告于2011年3月29日签署《开发置换协议》及《补充协议》约定由被告对原告旧有房屋拆迁，并向原告开发置换600.03平方米楼房面积。协议签订后，在履行过程中，被告仅向原告履行交付了241.83平方米的楼房，但未对剩余358.2平方米的楼房面积按期、按约定平米给付，故双方发生争议。原告于2015年诉至固安县人民法院。经一审法院开庭审理驳回原告的诉讼请求，原告不服，上诉至廊坊市中级人民法院。二审法院于2016年7月15日作出（2016）冀10民终772号终审判决书，判决撤销固安县人民法院（2015）固民初字第1925号判决，并判令被告于本判决生效后六十日内向原告交付置换楼房面积358.2平方米。被告给付义务已经人民法院生效判决确认，再无争议。且双方在《补充协议》中明确约定“十一、如果甲方（被告）到期不能全部给付乙方（原告）置换面积内的楼房，每延期一个月按未置换面积小区市场销售楼价的干分之五补偿乙方，但期限为一年。”另，依据双方约定，被告应向原告补偿剩余面积折价款88400元，尚未给付。该判决生效时，该小区售价为20000元/平方米，被告的违约行为严重损害了原告利益。被告至今未向原告给付相应面积的楼房，严重损害了司法的权威性的同时也违反了合同约定，应依据合同约定承担违约责任并赔偿原告相应损失。原告无奈诉讼至法院，请求依法裁判。针对被告固安县成达房地产开发有限公司反诉，王建民辩称，王建民不应承担维修基金。《开发置换协议》第四条明确约定，甲方负责缴纳契税、维修基金、办理房产证、燃气开口。经人民法院最终确定被告公司应向王建民交付600.03㎡，被告公司不应划出204.1㎡让原告承担维修基金。楼层差价款无法协商一致是此次交房结算没有完成的主要原因，王建民不应承担楼层差价款。在安置过程中，被告公司从未让王建民选择楼栋、楼层及户型。被告公司确定的每层差价50元/㎡没有依据。有线电视初装费与王建民无关，《开发置换协议》第七条交房标准中弱电：电视、电话、网通到客厅，部分到主卧，依据协议约定，被告公司在交付回迁安置房时就应达到上述交付的条件。即使有这项收费，也应该由原告入住后到广电公司自行交纳。被告固安县成达房地产开发有限公司辩称，一、我公司不应承担违约金，我公司与王建民签订合同后，于2011年11月3日向王建民交付了两套房屋面积241.83㎡，剩余358.2㎡未交付。后在交付回迁房时，双方因置换面积发生争议形成诉讼。虽然2016年7月15日廊坊市中级人民法院做出了（2016）冀民终772号判决，但是我公司此后提出了再审申请，又向河北省人民检察院申请抗诉，2017年10月30日河北省人民检察院受理并向河北省高级人民法院提出抗诉，2018年2月12日，河北省高级人民法院指令廊坊市中级人民法院再审，同时裁定中止原判决执行。2018年7月20日，廊坊市中级人民法院作出最终判决。所以本案的判决生效时间应该是2018年7月20日，而不是2016年7月15日。另外我公司在2018年7月20日判决生效后，即通知了王建民选房，因王建民对我公司提供的房源不满意，经反复协商，于2019年1月14日双方确定了王建民所选房号为金正小区2-2-101和2-2-2101，每一套的面积为115.79平米。但在结算时，王建民不按合同约定交纳相关款项，所以我单位不存在违约，当然也不能支付违约金。二、王建民索要违约金利息及剩余面积折价款利息均无事实和法律依据。本案的二审判决正式生效时间为2018年7月20日。而且我公司在收到判决后，也及时通知了王建民选房，不存在违约事实，从合同约定的条款中，双方也未约定对于违约金要支付利息。另外，面积差只有在确定好所选房屋面积后才能确定，2019年1月14日，王建民与我公司确定了房号，也确定了面积差，双方才可以最终进行结算。王建民以20000元为单价来计算面积差价款没有事实依据。无论是当初的销售价还是现在的销售价，均无20000元的单价。结算时是按照我公司在政府部门的备案价11000元/㎡来结算的，所以其索要利息更无事实依据。三、办理房屋备案登记手续及产权证书涉及行政机关，并非我公司不予办理，现固安县的回迁房均未能办理产权证。四、王建民要求赔偿迟延交房造成的房租损失无事实依据。被告固安县成达房地产开发有限公司反诉称，请求判决王建民支付回迁楼房维修基金14281元（70元/㎡×204,1㎡）；2、要求王建民支付楼层差价款135402元(50元/㎡×122.2㎡×7层＋50元/㎡×115.79㎡×16层)；判决王建民承担电视初装费1224元，三项合计150907元。事实及理由：双方于2011年3月29日签署《开发置换协议》及《补充协议》。我公司在2011年11月交付给王建民两套房屋，面积合计241.83㎡，后又交付了一套金正小区1-1-1201，面积122.2㎡。在合同履行过程中，双方因置换面积发生争议形成诉讼。廊坊市中级人民法院2016年7月15日判决我公司再向原告交付208.43㎡。我公司申请再审，河北省高级人民法院指令廊坊市中级人民法院再审。2018年7月20日，廊坊市中级人民法院终审判决我公司再向王建民交付208.43㎡。判决生效后，我公司通知王建民选房，因王建民对于房源不满意，经反复协商，2019年1月14日，双方确定回迁房屋为金正小区2-2-101、2-2-2101。在我公司出具交房清单双方结算时，根据《开发置换协议》第三条、第四条之约定，王建民应支付我公司楼房差价款、证载面积1.1倍以外部分的住房维修基金、电视初装费，但王建民拒绝支付。经审理查明，原告王建民户籍地址为河北省固安县，居住在，土地使用证号：固字集建（1995宅）字第10-06053号。2011年3月29日,被告固安县成达房地产开发有限公司（作为甲方）与原告王建民（作为乙方）签署《开发置换协议》，约定由固安县成达房地产开发有限公司对王建民居住的平方实施开发改造，并向原告开发置换600.03㎡楼房。主要约定：……三、甲方在建好的回迁房中选择部分单元房供乙方自选。乙方按签订合同顺序在甲方提供的房源内优先挑选。以五层为折算基准，不论如何选择楼层，因楼层产生的差价多退少补。双方相互所差面积补偿，按五层当时市场价格下浮10%付给对方。相互所差面积应控制在20平方米以内，乙方如果想多要（仅限一套），超过20平米（在一套之内），按当时售价95%购买。四、甲方负责交纳契税、维修基金，办理房产证，燃气开口（每户甲方替乙方交一个开口费）。……七、交房标准：…弱电：电视、电话、网通到客厅，部分到主卧…。十二、乙方土地实测面积489.44㎡，土地证载面积356㎡，土地使用证号：固字集建（1995宅）字第10-06053号；（实测面积489.44㎡＋其他面积56.05㎡=545.49㎡。）具体面积详见附图。总置换面积600.03㎡。同日，双方签订《补充协议》，协议主要约定：一、在乙方土地产权没有争议的前提下甲方给乙方置换面积为600㎡，但乙方土地证载外置换面积，如发生产权争议由乙方自行解决，所产生的费用由乙方自己负责。二、甲方在橘洲（金龙小区）给乙方置换现房两套。分别为4-1-1701室，面积132.69㎡；1-2-1101室，面积107.6㎡，交房时间为2011年10月底，从本协议签订之日起，两套房归乙方所有，不得变更。乙方所置换的两套楼房，不找楼层差价。剩余置换面积在金正小区二期中置换。乙方在金正小区二期开盘或销售前任选楼栋、楼层及户型面积。三、甲方给乙方置换面积内楼房，交全部燃气开口费。四、甲方给乙方办理全部置换楼房的房产证，每套一个房产证。五、甲方如果在小区内建车库、储藏间，乙方则按1:1.3的比例置换挑选。六、甲方给乙方简装补偿费20000元。七、甲方为乙方办理房产证，房产证性质属于国有，所有人姓名由乙方指定，乙方指定姓名、产权变更所产生的税费由乙方自己负责承担。甲方给乙方的房产证在一年内办清交与乙方。八、甲方按乙方正房200元/间×12个月付给乙方租房费，日期从2010年10月起计算，乙方现有正房6间，合计14400元。九、乙方土地证载上的全部地上物及建筑由甲方收购，按正房2000元/间，6间，计12000元，厢房1000元/间，5间，计5000元，各种树木500元/棵，32棵，计16000元。总计33000元。十、为保证尽快实施开发，甲方同意补偿乙方现金60000元。十一、如果甲方到期不能全部给付乙方置换面积内的楼房，每延期一个月，按未置换面积小区市场售楼价的5‰补偿乙方。但期限为一年。一年后仍不能给乙方剩余的置换面积，甲方以本小区市场销售价补偿乙方现金……。协议签订后，固安县成达房地产开发有限公司向王建民交付了位于金龙小区的1-2-1101室，实际建筑面积108.38㎡，4-1-1701室，实际建筑面积133.45㎡。对于其他置换面积，双方发生纠纷，王建民于2015年诉至固安县人民法院，请求判令固安县成达房地产开发有限公司继续履行《开发置换协议》及《补充协议》。本院做出（2015）固民初字第1925号判决，驳回原告的诉讼请求，原告不服，上诉至廊坊市中级人民法院。廊坊市中级人民法院于2016年7月15日作出（2016）冀10民终772号民事判决书，判决撤销固安县人民法院（2015）固民初字第1925号判决，并判令固安县成达房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内向原告王建民交付置换楼房面积208.43平方米。此后固安县成达房地产开发有限公司提出了再审申请，向河北省人民检察院申请抗诉，2017年10月23日河北省人民检察院受理并向河北省高级人民法院提出抗诉，2018年2月12日，河北省高级人民法院作出（2018）冀民抗3号民事裁定书，指令廊坊市中级人民法院再审同时裁定中止原判决执行。2018年7月20日，廊坊市中级人民法院作出（2018）冀10民再29号民事判决，维持（2016）冀10民终772号民事判决。期间于2018年3月3日交付金正小区二期1-1-1201室1套，面积122.2㎡。在王建民申请执行过程中，王建民与固安县成达房地产开发有限公司于2019年1月14日达成执行和解协议：一、固安县成达房地产开发有限公司将固安县金正小区2号楼2单元2-2-101室、2-2-2101室两套房屋，共计面积231.58㎡，交付王建民。该平米数为双方回迁安置结算面积，因面积差价及税费的差价，双方另行协商结算。剩余回迁面积为4.42㎡。在达成该执行和解协议后，双方未能就面积差价及税费差价达成一致意见。在本案审理过程中，本院对双方进行以下释明：对于原告王建民主张的剩余楼房差价款，请求按每平米20000元计算，被告不予认可，且未能协商一致，应当申请价格鉴定。关于被告主张的楼层差价款高于5层的，请求按每层每平米增加50元计算，低于5层的每层每平米减少50元，原告不予认可，且未能协商一致，被告应申请价格鉴定。经本院释明后双方均未申请价格鉴定。被告固安县成达房地产开发有限公司在2019年4月3日庭审时认可按照每平米11000元计算剩余面积差价。2019年7月5日，原告王建民同意按照每平米11000元计算剩余面积差价。对被告提交的《2018年3月3日王建民金正小区回迁业主收房登记表》，王建民认可其真实性。《2018年3月3日王建民金正小区回迁业主收房登记表》注明：王建民1-1-1202室房屋，楼层差价为122.2㎡×50元×7=42770元，本期收房应交款项中的楼层差价款42770元在下期结算。对于其他《业主登记表》真实性、关联性均不予认可。上述事实有原、被告陈述、《开发置换协议》及《补充协议》、（2015）固民初字第1925号判决、（2016）冀10民终772号民事判决书、（2018）冀民抗3号民事裁定书、（2018）冀10民再29号民事判决、执行和解笔录、《2018年3月3日王建民金正小区回迁业主收房登记表》可以证实。本院认为，原告王建民与被告固安县成达房地产开发有限公司签订《开发置换协议》及《补充协议》，原、被告间为房屋拆迁安置补偿合同法律关系，双方签订的协议，意思表示真实，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定履行，未按合同约定履行，应当承担违约责任。双方发生纠纷后，原告王建民于2015年诉至本院，请求判令固安县成达房地产开发有限公司继续履行合同。本院做出（2015）固民初字第1925号判决，驳回原告的诉讼请求，原告王建民不服，上诉至廊坊市中级人民法院。廊坊市中级人民法院于2016年7月15日作出（2016）冀10民终772号民事判决书，判决撤销固安县人民法院（2015）固民初字第1925号判决，并判令固安县成达房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内向原告王建民交付置换楼房面积208.43平方米。此后固安县成达房地产开发有限公司提出了再审申请，向河北省人民检察院申请抗诉，2017年10月23日河北省人民检察院受理并向河北省高级人民法院提出抗诉，2018年2月12日，河北省高级人民法院作出（2018）冀民抗3号民事裁定书，指令廊坊市中级人民法院再审同时裁定中止原判决执行。2018年7月20日，廊坊市中级人民法院作出（2018）冀10民再29号民事判决，维持（2016）冀10民终772号民事判决。因固安县成达房地产开发有限公司未履行生效判决，王建民于2016年9月份申请执行，期间因上述审理程序中止执行，2019年1月14日，双方达成和解协议，确定了具体楼房位置、房号、建筑面积，商定对于面积差价及税费差价，双方另行协商。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行开始时间应按照（2016）冀10民终772号民事判决确定，该判决于2016年7月15日作出，规定在判决生效后六十日内向原告王建民交付置换楼房面积208.43平米，原告提出的要求被告支付迟延交付房屋违约金的诉讼请求，属于2016年7月15日至2016年9月15日期间的违约金，与该判决审理及执行无关联，应予以支持。2016年9月15日后履行期间届满，如未履行生效判决义务，应当承担迟延履行金，原告请求给付违约金、房租损失的诉讼请求中2016年9月15日时间段以后的部分，与民事诉讼法律规定不符，应予驳回；2016年7月15日至2016年9月15日期间的违约金损失，依据《补充协议》约定的计算方法，按照每平米11000元单价赔偿358.2平米计算2个月为：11000元×358.2×5‰×2=39402元。主张的房租损失与违约金同属违约责任范围，属于重复主张，不再另行予以支持。对于原告主张的剩余面积折价款，双方对面积差4.42㎡互无异议，应按照双方约定的五层当时市场价格下浮10%支付。关于单价，原告未申请价格鉴定，书面表示原则同意被告固安县成达房地产开发有限公司的意见，故酌定每平米11000元，下浮10%，为9900元，面积差价款为43758元。对于原告提出的判令被告为原告办理金龙小区1-2-1101，4-1-1701，金正小区1-1-1201，2-2-101，2-2-2101全部置换房屋的备案登记及不动产权登记证书的诉讼请求，双方对上述事项的办理在合同中进行了约定，故予以支持。关于被告固安县成达房地产开发有限公司提出的反诉请求，《开发置换协议书》第四条约定，甲方负责交纳契税、维修基金，办理房产证，燃气开口（每户甲方替乙方交一个开口费），并未对证载面积内或证载面积外进行区分，故请求原告交纳维修基金，不予支持。关于楼层差价款，双方约定以五层为折算基准，不论乙方如何选择楼层，因楼层产生的差价多退少补，因此被告反诉请求原告给付楼层差价款，应予支持，参照2018年3月3日王建民1-1-1201号收房登记表，酌定按50元每平米、每层计算为：50元×122.2×7＋50元×115.79×16－50元×115.79×4=112244元。被告固安县成达房地产开发有限公司请求原告王建民支付电视初装费，缺乏依据，本院不予支持，如有该项收费，应由原告入住后到广电公司自行交纳为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告固安县成达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告王建民迟延交付房屋违约金39402元。二、被告固安县成达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告王建民剩余面积折价款43758元。三、原告王建民于本判决发生法律效力后十日内给付被告固安县成达房地产开发有限公司楼层差价款112244元。四、被告固安县成达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内为原告王建民办理金龙小区1-2-1101，4-1-1701，金正小区1-1-1201，2-2-101，2-2-2101备案登记。五、被告固安县成达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后一年内为原告王建民提请办理金龙小区1-2-1101，4-1-1701，金正小区1-1-1201，2-2-101，2-2-2101不动产权登记证书。六、驳回原告王建民其他诉讼请求，驳回被告固安县成达房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10112元，减半收取5056元；反诉费1660元，减半收取830元，合计5886元。由原告王建民负担2830元、被告固安县成达房地产开发有限公司负担3056元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒不履行的，另一方当事人可在法律文书规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  张国强二〇一九年七月二十六日书记员  韩欣言