安徽省马鞍山市博望区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0506民初778号 原告：钮蓓蓓，女，1999年3月25日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 委托诉讼代理人：许维平，安徽林彬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁丽，安徽林彬律师事务所律师。 被告：江沅兵，男，1992年8月15日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 原告钮蓓蓓与被告江沅兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告钮蓓蓓及其委托诉讼代理人许维平、被告江沅兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钮蓓蓓向本院提出诉讼请求：1.江沅兵立即向钮蓓蓓支付房屋租金33000元；2.江沅兵支付违约金5000元；3.江沅兵承担本案诉讼费。事实和理由：2019年3月5日，钮蓓蓓与江沅兵签订《协议》，约定钮蓓蓓将其承租的位于安徽省马鞍山市博望区博望镇四季花城4号D-3室（即石横路西20、21号）房屋转让给江沅兵，租金1年36000元，每月支付3000元，分12个月付清。协议签订后，江沅兵只支付1个月租金，即3000元，剩余33000元未按期支付。经钮蓓蓓多次催要，江沅兵未支付剩余租金。 江沅兵辩称，其于2019年3月4日看到钮蓓蓓的租房广告后，与钮蓓蓓协商租房事宜，并支付1000元。双方于2019年3月5日签订《协议》，江沅兵支付1个月房租3000元。同年4月22日，江沅兵通过微信告知钮蓓蓓，不再继续承租案涉房屋，但钮蓓蓓未同意。现愿意再支付1个半月房租4500元及违约金5000元，不同意支付剩余房租。另，已付押金1000元从欠款中扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、钮蓓蓓提供下列证据： 1.双方于2019年3月5日签订的《协议》1份，证明钮蓓蓓将案涉房屋转让给江沅兵，以及转让费、支付方式、违约责任等。江沅兵对《协议》的真实性无异议，但认为钮蓓蓓无权转租，且其在承租1个月后即告知钮蓓蓓不再租赁。本院认为，江沅兵对上述证据真实性不持异议，本院予以认定，钮蓓蓓是否有权转租需结合其他证据综合判断。 2.陈志鹏与钮蓓蓓于2019年1月1日签订的《租房合同》复印件1份，证明房屋所有权人陈志鹏将案涉房屋租给钮蓓蓓，其有权转租。江沅兵认为案涉房屋是钮蓓蓓从周跃银处转租的，上述证据不真实，陈志鹏签名不是其本人所写。本院认为，钮蓓蓓也承认案涉房屋是从周跃银处转租的，并非从陈志鹏处直接租赁，上述证据不具有真实性，本院不予认定。 3.丁明珍于2019年5月16日出具《说明》1份，证明案涉房屋所有权人同意钮蓓蓓转租。江沅兵认为《说明》是后补的。本院认为，案涉房屋是未成年人陈志鹏认购的，双方对其祖母丁明珍代理行为并无异议，《说明》虽是后补，但意思表示明确，本院对上述证据予以认定。 二、江沅兵提供下列证据： 1.2007年12月18日陈志鹏房屋认购书以及陈志鹏、丁明珍身份证复印件各1份，证明案涉房屋所有权人是陈志鹏，丁明珍系陈志鹏祖母兼监护人。钮蓓蓓对上述证据的真实性无异议，本院予以认定。 2.陈志鹏与周跃银签订的《租房合同》1份，证明钮蓓蓓从周跃银处转租案涉房屋。钮蓓蓓对上述证据无异议，并说明上述证据及有关房屋的材料是其交给江沅兵的。本院认为，双方对上述证据无异议，予以认定。 3.双方于2019年3月4日的微信聊天截图1份，证明江沅兵于2019年3月4日向钮蓓蓓支付押金1000元，因钮蓓蓓不退押金才签订《协议》。钮蓓蓓对上述证据的真实性无异议，但认为达不到江沅兵的证明目的。本院认为，前期协商过程不影响《协议》的效力，双方对微信记录的真实性并无异议，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月4日，江沅兵看到钮蓓蓓的租房广告，与钮蓓蓓协商租房事宜，并通过微信转账1000元。钮蓓蓓在微信中答复：“35000元未到”。同日，钮蓓蓓在微信中说：“你这样突然说不转了，我广告都撤了，你考虑考虑，毕竟都说好了。”次日，钮蓓蓓与江沅兵签订《协议》，约定钮蓓蓓将位于安徽省马鞍山市博望区博望镇四季花城4号D-3室（即石横路西20、21号）房屋转租给江沅兵，《协议》载明：“1.房屋转让费36000元。2.江沅兵分12个月付清，自合同签订后起，每月支付3000元。3.江沅兵应按时付款，逾期，钮蓓蓓有权要求江沅兵一次性付清余款。4.一方违约，承担违约金5000元”。双方在协议上签名捺印。同日，江沅兵现金支付1个月租金3000元。之后，江沅兵搬入案涉房屋经营商铺。2019年4月22日，江沅兵搬出案涉房屋，并通知钮蓓蓓不再租赁，钮蓓蓓收到通知，表示不同意。此后，江沅兵未能按照约定支付房租，以致成讼。 另查明，陈志鹏于2007年12月18日认购案涉房屋，陈志鹏出生于2002年6月10日，其祖母兼监护人为丁明珍。丁明珍于2019年5月16日向钮蓓蓓出具《说明》，载明：“丁明珍同意钮蓓蓓将案涉房屋转租他人，并认可钮蓓蓓之前对房屋向外出租的事实”。 又查明，周跃银是案涉房屋的次承租人，钮蓓蓓从周跃银处转租，周跃银与钮蓓蓓的租赁期限自2019年1月1日起至2020年1月1日止。 本院认为，本案的焦点：一、钮蓓蓓是否有权转租案涉房屋？依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，房屋所有权人即出租人为陈志鹏，周跃银为次承租人，钮蓓蓓从周跃银处转租后再转租给江沅兵。陈志鹏的祖母兼监护人丁明珍代表陈志鹏明确表示同意钮蓓蓓转租，且江沅兵未能提供其他证据证明周跃银不同意钮蓓蓓再转租，故钮蓓蓓有权将房屋转租给江沅兵。转租期限超过钮蓓蓓与周跃银转租的期限，因获得出租人陈志鹏追认，应属有效。二、关于江沅兵承担的违约责任。江沅兵于2019年4月继续租用案涉房屋但未付租金，属于违约，应承担继续履行的责任，向钮蓓蓓支付该月租金3000元。江沅兵于2019年4月22日搬出案涉房屋并通知钮蓓蓓不再承租，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。江沅兵已明确表示提前解除租赁合同，并在诉讼中要求解除合同，江沅兵根本违约导致租赁合同于解约通知到达之日即2019年4月22日予以解除，江沅兵应依法承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在《协议》中既约定违约金又约定损失赔偿，故钮蓓蓓可以要求江沅兵同时支付违约金和赔偿损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十九条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，以及违约相对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，钮蓓蓓获得的损失赔偿应不超过解约造成的实际损失。江沅兵提前解约应给予钮蓓蓓合理的防止损失扩大的期限，以便钮蓓蓓将房屋租给他人，在此合理期限内的损失应由江沅兵承担，期限外的损失属扩大的损失，钮蓓蓓不得要求赔偿。钮蓓蓓未能提供证据证明其他损失，实际损失即为房租。根据本案实际情况，本院认为给予钮蓓蓓3个月的期限较为合理，合理期限内的房租计9000元即为实际损失。双方约定违约金5000元，应优先适用，江沅兵应予以支付。对于违约金不足以弥补的实际损失4000元（9000元-5000元）为钮蓓蓓可以获得的损失赔偿，超过实际损失的部分属于扩大的损失，本院不予支持。江沅兵于订立合同前支付1000元，从双方微信记录分析，应为提前支付的房租，可从江沅兵欠付的3000元房租中予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十九条第一款、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、江沅兵于本判决生效之日起十日内支付钮蓓蓓租金2000元、违约金5000元，并赔偿钮蓓蓓损失4000元，合计11000元； 二、驳回钮蓓蓓其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费375元（已减半收取），由钮蓓蓓负担266元，江沅兵负担109元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  花庆月 二〇一九年七月二十三日 书记员  袁 洁 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付押金作为债权的担保。债务人履行债务后，押金应当抵作价款或者收回。给付押金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还押金；收受押金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还押金。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。