石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初367号 原告（反诉被告）王俊传，男，1971年1月12日出生，汉族，河北凯友照明工程有限公司职工，住石家庄市长安区。 委托代理人王力卓、林昕，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）河北城石建筑工程有限公司，住所地石家庄市桥西区友谊北大街75号新友合雅苑小区A座0603号。 法定代表人毕瑞萍，该公司执行董事兼总经理。 被告毕瑞萍，女，1989年10月15日出生，汉族，河北城石建筑工程有限公司执行董事兼总经理，住石家庄市桥西区友谊北大街75号新友合雅苑小区A座0603号。 以上二被告之共同委托代理人晁晓朋，河北和泽律师事务所律师。 原告王俊传（反诉被告）与被告（反诉原告）河北城石建筑工程有限公司（以下简称“城石公司”）、被告毕瑞萍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王俊传及其委托代理人王力卓，被告（反诉原告）城石公司、毕瑞萍之共同委托代理人晁晓朋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告，以下简称原告）王俊传向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2017年9月27日签订的《商铺租赁合同》；2、被告城石公司向原告返还款项99000元；3、被告城石公司向原告承担定金49968元；4、被告城石公司向原告赔偿损失25000元；5、被告毕瑞萍对被告城石公司承担的上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：原告与被告城石公司于2017年9月27日签订《商铺租赁合同》，原告向被告城石公司承租了位于石家庄市万联国际五金城内的B东一、B东二、B东三位置商铺，租赁商铺面积一楼368.5平方米，二楼面积为113平方米，另配套设施有卫生间、暖气，租赁期限自2017年9月27日至2020年9月26日，共计三年，租金为一楼为30元/月/平方米，二楼为25元/月/平方米，年租金为166560元。同时，被告城石公司给予原告一年六个月的免租期待遇（免租期从商场正式开业计算）。被告毕瑞萍于2017年9月23日收取原告定金10000元，原告于2017年9月27日支付定金89000元。合同签订后，被告城石公司迟迟不予向原告交付租赁商铺，在原告一再要求下，被告城石公司至2018年11底才将案涉商铺交付原告装修。2018年3月，原告发现被告城石公司将案涉商铺另外出租给他人，原告因此发生装修损失费用25000元。另外，被告城石公司系一人有限公司，被告毕瑞萍系其唯一股东，根据有关法律，被告毕瑞萍应对被告城石公司的上述债务承担连带清偿责任。原告认为，被告城石公司的违约行为致使案涉《商铺租赁合同》无法履行，并给原告造成了严重经济损失，被告毕瑞萍应对被告城石公司的债务承担连带清偿责任，为此原告向法院起诉，望判如所请。对于被告城石公司提出的反诉辩称：被告城石公司在履行过程中构成根本违约，其反诉请求不应得到支持。 被告城石公司（反诉原告，以下简称被告）辩并诉称：一、原告诉状中陈述的交付商铺日期与事实不符。原告于2017年9月23日在被告城石公司组织的招商活动时已经看过其要租赁商铺，并于当日缴纳了1万元的定金。被告城石公司在2017年9月27日与原告签订协议之日就已经把涉案商铺交给了原告，不然租赁合同也不会约定租赁期限开始时间为2017年9月27日零时。二、原告违约在先。原告租赁商铺是并联三个，一楼面积为368.5平方米，二楼面积为113平方米，属于大的商户，被告城石公司要求租赁后十日内必须装修，被告城石公司为了让这些大的商户能够及时装修，承诺开业后一段时间免除租金。为了让原告这个大商户及时装修，被告城石公司请原告及其员工吃饭并在2018年春节前送了茶台，但是原告仅仅把商铺之间的墙砸掉，吊顶仅进行了一小部分。在2018年1月24日，被告城石公司的职工岳成与原告打电话，原告表示等其他大户来后才装修。2018年5月1日原告所缴纳的99000元资金已经用完，在30日的宽限期内也没有缴纳租金。根据租赁合同，被告城石公司有权终止合同，商铺另租他人。综上所述，原告违约在先，应当承担违约责任，被告城石公司不应当退还定金、赔偿损失。请贵院依法驳回原告的诉讼请求，支持被告城石公司反诉请求。因原告存在违约，根据双方签订的《商铺租赁协议》第十条第二款约定，原告应当按照从拖欠租金的第二天起至合同期满之间租金的10%向被告城石公司支付违约金40065元，故反诉请求为：1、请求判令被反诉人向反诉人支付违约金40065元；2、诉讼费用由被反诉人承担。 经审理查明： 一、被告城石公司系自然人独资的有限责任公司，被告毕瑞萍系该公司的唯一股东。 2017年9月23日原告向被告毕瑞萍交纳定金10000元。2017年9月27日，原告与被告城石公司签订《商铺租赁合同》，载明：“甲方：河北城石建筑工程（以下简称甲方）乙方：王俊传（以下简称乙方）……一、标的位置甲方意将坐落于万联国际五金城内的特定商铺B东一、B东二、B东三位置出租给本合同乙方，商铺面积一楼为368.5平方米，二楼面积为113平方米，另附配套设施有卫生间、暖气。此商铺的用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。于合同生效之日起10日内将商铺及其相关设施交付乙方使用。二、租期约定租期共三年，即2017年9月27日零时起至2020年9月26日24时止。三、租金和租金交纳期及条件（1）租金标准：人民币一楼30元/月/平方米（按月计算），二楼25元/月/平方米（按月计算）；（2）租金：租金交纳方式（季交/年交）（季）年租金合计￥166560元（大写：壹拾陆万陆仟伍佰陆拾零元整）……十、违约金与违约责任1、若甲方在乙方无违反本合同的情况下解除合同，视为甲方违约。甲方违约甲方应退还乙方剩余租期租金并承担租金的5%作为违约金交付乙方。乙方其他要求甲方不予支持。2、若乙方拖欠租金30天以上视为乙方违约。甲方有权终止本合同。乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间的10%（拖欠租金额）作为违约金支付给甲方。乙方保证金不予退还。……备注：免租期壹年零陆个月（免租期从商场正式开业计算）活动期间王俊传定金壹万元整因定金条丢失，该条作废。……” 2017年9月27日原告向被告城石公司交纳89000元，被告城石公司出具的收据显示收取“订金”99000元。 二、原告与被告城石公司在履行2017年9月27日《商铺租赁合同》中是否存在违约行为。 原告称，原告于2017年9月23日向被告毕瑞萍交纳的是定金10000元，2017年9月27日向被告城石公司交纳的89000元，收据显示为款项性质为定金；被告城石公司在2017年11月底才向原告交付涉案商铺，2018年3月被告城石公司将案涉商铺租给他人使用，其行为属于根本违约。 被告城石公司不认可，称原告交纳89000元应为租金，出具收据时因被告城石公司员工的笔误造成的，且按常理，定金不可能交两回；被告城石公司在签订合同后就已将涉案商铺交付原告，原告只是对涉案商铺进行了简单的装修和吊顶，因为原告是商场的租赁大户，被告城石公司希望原告尽快装修保证开业，并为了督促原告装修还请原告公司的员工吃饭并且赠送了茶台，但之后在被告城石公司员工岳成与原告的沟通中，原告明确表示不进行装修，要等其他的大户来了再进行装修，原告的行为已经违约，租户租赁商铺后应该进行装修，装修行为是租赁合同的附随义务；提供长安区旭宇灯具经营部工商公示信息，证明原告系个体经营长安区旭宇灯具经营部，该单位曾用名为石家庄市桥东区雷士照明灯具经营部，提供视频光盘及手机截屏一份，以上证据相互印证，证明原告于2018年3月25日到涉案商铺现场，视频显示商铺墙壁上有雷士照明的广告，该日前原告对商铺进行了装修，并对商铺间的墙壁进行了拆除，只进行了简单的吊顶；提供2018年1月24日岳成与原告的通话录音，证明原告在通话中表示“你现在让我装我也不装了，不如等到大户来了，市场起来后再装”；提供韩建民的《商铺租赁合同》，证实涉案商铺中的B东三于2018年2月1日签订合同租给他人，约定2018年6月1日正式交付给韩建民，其他两个商铺2018年年底交付给大房东万联国际；被告城石公司并未违约，是在计算好原告所交纳的租金于2018年5月1日到期，再加30天的宽限期后确定出租给他人的时间；提供活动策划书，证实2018年5月1日涉案商铺的商场打算开业；提供商请函，证实2018年5月1日涉案商铺的商场因为处于显著位置的商铺，包括原告承租的商铺没有完成装修，导致原定时间无法开业。 原告不认可，称原告交纳的99000元并非租金而是租赁的定金，租金计算根据合同约定的应是免租期满开始计算，免租期将持续到2018年年底，所以不存在被告说的租金消耗完毕的问题。 被告城石公司称租赁合同备注条款约定免租期从商场正式开业起计算，该条款约定的背景是原告是商场的大户，为了敦促其装修，才赠与了一年零六个月的免租期，如果按原告的理解，商场开业后先免租再交租金，不符合商业习惯。 三、原、被告主张的各项损失的数额及依据。 原告与被告城石公司均同意解除双方签订的《商铺租赁合同》。 原告称，因被告城石公司违约，要求被告城石公司按照定金罚则返还已付定金99000元，并赔偿按照一年租金的30%计算的损失49968元及装修损失25000元，被告毕瑞萍承担连带清偿责任；提供2018年1月27日由朱贤勇、石家庄市长安大信地板商店出具的收据一张、石家庄市长安大信板材商行销售清单、兴业银行银行转账凭证一份，证明原告为装修涉案商铺花费25000元。 二被告不认可，称原告缴纳的租金已经在2018年5月1日使用完毕，又没有在30天的宽限期内缴纳，被告城石公司有权终止合同；原告提供的装修费用的证据可证实原告不再装修商铺，存在违约行为，因装修300多平方米的商铺不可能只花费25000元；因原告存在违约行为，被告城石公司主张原告支付违约金40065元，根据双方签订的租赁合同第10条第2款约定，自2018年5月2日至2020年9月26日共878天，878天×每天的租金，自原告拖欠租金的第二天起至合同期满之间租金的10%计算。原告否认存在违约行为。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。2017年9月27日原、被告签订的《商铺租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认，原、被告均应按该协议享受权利并履行义务。协议履行过程中原、被告发生纠纷，现双方均同意解除双方的租赁关系，对此本院予以支持。关于协议履行过程中原、被告是否存在违约行为，原告虽称被告城石公司于2017年11月才交付涉案商铺，但被告城石公司不认可，因双方约定的租赁期间自2017年9月27日起算，且原告未提供证据证实被告城石公司晚交商铺及原告因此向被告城石公司主张权利的证据，故对原告的说法，本院不予采信。原告于2017年9月23日交纳的10000元，双方均认可为定金，对于2017年9月27日交纳的89000元，原告虽称系定金，但被告城石公司不认可，且根据常理定金不会重复交纳，数额亦过高，不符合商业习惯，故该89000元的应认定为原告交纳的租金。从被告城石公司提供的录音证据显示，被告城石公司曾希望原告尽快装修，但原告从商铺交付之后只是进行了简单的装修，且原、被告约定的免租期1年半系从商场正式开业计算，从被告城石公司提供的证据显示，商场在2018年5月1日并未开业，免租期并未起算，原告交纳的89000元租金及定金10000元到2018年5月1日已经消耗完毕，且原告在30天宽限期内未交纳租金，故原告存在违约行为，原告主张二被告返还定金、赔偿损失，理据不足，本院不予支持。被告城石公司在2018年6月1日将涉案商铺交付他人使用，未履行对原告的通知义务，故被告城石公司要求原告赔偿损失，理据不足，本院不予支持。经调解，双方未达成一致意见。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，判决如下： 一、解除2017年9月27日原告（反诉被告）王俊传与被告（反诉原告）河北城石建筑工程有限公司签订的《商铺租赁协议》。 二、驳回原告（反诉被告）王俊传的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）河北城石建筑工程有限公司的反诉请求。 案件受理费3779元，减半收取1889.5元，保全费1270元，由原告（反诉被告）王俊传负担；反诉费400元，由被告（反诉原告）河北城石建筑工程有限公司负担（案件受理费和保全费原告已预交，反诉费被告河北城石建筑工程有限公司已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费4179元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审判员  苏亚萍 二〇一九年七月四日 书记员  胡江涛 ——