江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终1131号上诉人（原审原告）：泰州市亿顺隆广告传媒有限公司，住所地泰州市海陵区苏陈农贸市场****。法定代表人：刘进,该公司董事长。委托诉讼代理人：马小兰，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋新华，江苏公清律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:中节能（泰州）环保科技发展有限公司，住，住所地泰州市海陵区梅兰东路****楼/div>法定代表人：李才兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：雍全，江苏骥行律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟，江苏骥行律师事务所律师。上诉人泰州市亿顺隆广告传媒有限公司（以下简称亿顺隆公司）因与被上诉人中节能（泰州）环保科技发展有限公司（以下简称中节能公司）房屋预约合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2018）苏1202民初4224号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤双方当事人到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。本案现已审理终结。上诉人亿顺隆公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，依法改判或发回重审。2、诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、中节能公司未取得案涉房屋的产权证，其无权签订讼争《房屋转让合同》，亿顺隆公司不存在任何违约行为。1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。本案讼争房屋已经建成，中节能公司并未取得不动产产权证书，故案涉房屋中节能公司不得转让也无权转让。2、依据《物权法》第九条、第十七条、第三十九条，足以说明案涉《房屋转让合同》属于对房屋的处分权，只有房屋所有权人才可以行使相关权利。中节能公司在一审中不能提供案涉房屋的权属证书，即不能证明其享有案涉房屋的所有权，中节能公司无权与亿顺隆公司签订《房屋转让合同》。根据一审判决，中节能公司在不享有房屋所有权的情况下，先行行使房屋处分权，与现行法律及双方订立的协议相悖。案涉《房屋转让合同》不能签订的根本原因，是中节能公司不能提供房屋权属证书，故亿顺隆公司有权拒绝签订合同以保证自身合法权益的实现。二、根据《中节能（泰州）环保科技产业园预定协议书》，签订《房屋转让合同》前，必须先有房屋产权证。该协议书第2条、第3条明确约定建筑面积以产权证面积为准，然后根据建筑面积确认案涉房屋的转让价格。《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于中节能公司不能提供案涉房屋的不动产权证，故亿顺隆公司有权不签订《房屋转让合同》。三、中节能公司不能分割转让案涉不动产，致使亿顺隆公司合同目的不能实现，依据合同法第九十四条第四款规定，亿顺隆公司有权解除预定协议书。中节能公司不能分割转让案涉不动产，故讼争不动产的所有权人仍为中节能公司，中节能公司仍有权将该房产用于抵债、抵押等。即便亿顺隆公司签订《房屋转让合同》、缴纳房款后，由于不能取得不动产权证，也就不能行使担保物权及其他处分不动产的权利。案涉房屋能否分割转让，关系到亿顺隆公司切身利益。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条，由于中节能公司未取得不动产分割转让的任何批准文件，亿顺隆公司不能取得分割后的不动产权证，无法实现合同目的。四、本案程序违法，应发回重审。与本案相似的纠纷一共有六个案件，一审法院由两位法官分别审理，但是六份判决书“本院认为”部分除当事人名称不同外几乎一模一样，与常理不符，也有违《法官法》规定的独任审判原则，据此一审法院严重程序违法。被上诉人中节能公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，亿顺隆公司的上诉没有任何依据。1、亿顺隆公司拒绝签订房屋转让合同的理由属主观臆断。中节能公司严格按照国家法律法规和政府文件中相关约定进行中节能（泰州）环保科技产业园的建设、招引工作。中节能公司依据《国有建设用地使用权出让合同》依法取得相关地块国有土地使用权，同时合同明确规定“标准厂房建成后……可对厂房、国有建设用地使用权分割转让”。涉案项目符合《泰州市企业投资项目备案实施细则》，经海陵区发改委备案，依法取得该项目规划及施工等许可，办证与否不影响上诉人的正常经营生产，故亿顺隆公司辩称涉案协议合同目的无法实现没有事实依据。2、《预定协议书》仅仅约定了涉案厂房坐落的地点、建筑面积（建筑面积最终以产权面积为准）、单价及双方签订正式转让合同的时间。上述的产权证系指案涉厂房分割登记后根据亿顺隆公司取得的权属证书载明的面积计算房价，多退少补。故亿顺隆公司认为未取得房屋权属证书就不能计算房款没有事实及法律依据。关于厂房转让的权利与义务，均在双方签订的正式转让合同中予以明确，并不属于预定协议调整的范围。中节能公司按照预定协议书约定的义务，多次联系、通知亿顺隆公司签订正式的转让合同未果。亿顺隆公司拒绝签署正式转让合同，已构成根本违约。二、一审判决合法有据，应予维持。讼争双方签订的预定协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，应作为确定讼争双方权利义务的依据。基于亿顺隆公司无交易诚意，双方交易基础消失，中节能公司同意解除预定协议。一审法院依据合同法的相关规定驳回亿顺隆公司其他诉讼请求于法有据。亿顺隆公司向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的预定协议；2、中节能公司双倍返还亿顺隆公司定金800000元；3、中节能公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2016年10月17日，亿顺隆公司（乙方）与中节能公司（甲方）签订中节能（泰州）环保科技产业园预定协议书一份，约定乙方拟购买甲方环保科技园内53号厂房（土地性质：工业用地），乙方在签订协议书后在2016年10月17日前支付定金400000元；53号厂房共计一层，建筑面积1315平方米，转让单价3025元/平方米，合计人民币3977875元，乙方将于2017年9月30日前与甲方签订房屋转让合同，若乙方没有在上述约定的期限内签订的，甲方有权终止本认购书，且在不通知乙方的情况下，将该物业另行出售，所交定金不予退还。协议签订后当日，亿顺隆公司向中节能公司缴纳53号厂房定金400000元。后因亿顺隆公司要求中节能公司办理好案涉房屋的权证手续后，方可签订房屋转让合同，双方未能在2017年9月30日前签订正式合同。2017年12月19日，亿顺隆公司等人向中节能公司提出不动产权证何时拿到、车位道路使用权转让、物业费等需要中节能公司答复的问题。2018年1月29日，中节能公司向亿顺隆公司发出关于签订转让合同的通知，称中节能公司已于2017年9月21日电话通知亿顺隆公司，但亿顺隆公司至今未能签约，现再次通知亿顺隆公司，请于2018年2月1日前前往中节能公司签订房屋转让合同。因双方一直未能签订房屋转让合同，致亿顺隆公司涉讼来院。审理中，中节能公司明确表示，本着维护社会稳定和化解矛盾的考虑，其同意向亿顺隆公司返还已收取的定金。一审法院认为，亿顺隆公司与中节能公司签订的预定协议，是双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律强制性规定，应当作为确定双方权利义务的依据。关于亿顺隆公司诉请解除预定协议一节，中节能公司明确表示同意，一审法院对此予以确认。关于亿顺隆公司诉请中节能公司双倍返还定金一节，双方在预定协议中明确约定，亿顺隆公司应于2017年9月30日前与中节能公司签订房屋转让合同，上述预定协议并未约定签订房屋转让合同时，中节能公司应取得房屋权属证书，故亿顺隆公司以中节能公司未取得房屋权属证书为由，拒绝与中节能公司签订房屋转让合同，构成违约，其要求中节能公司双倍返还定金，无事实和法律依据。诉讼中，中节能公司明确表示同意向亿顺隆公司返还已付定金，此系民事主体自行处分民事权利的行为，一审法院对此予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条之规定，一审法院判决：一、解除亿顺隆公司与中节能公司之间的预定协议书。二、中节能公司于判决生效之日起十日内返还亿顺隆公司定金人民币400000元。三、驳回亿顺隆公司其他的诉讼请求。如果中节能公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11800元，由亿顺隆公司负担（亿顺隆公司已预交）。本院二审期间，中节能公司提交了原泰州市国土资源局颁发的《不动产权证书》，用以证明2018年10月29日，案涉地块及房屋已经取得相关权属证书，并在宗地图中对每一栋厂房予以独立标注，为下一步分割办证提供了条件，不存在不能办理单独权属证书的事宜。对该份证据，亿顺隆公司经质证认为，本案起诉时，中节能公司尚未取得权属证书，讼争双方拟签订《房屋转让合同》时，中节能公司没有权利转让案涉房屋。每栋房屋单独标注不能证明将来可以分割。关于该份证据，亿顺隆公司对其真实性未提异议，本院予以采信。亿顺隆公司二审中未提交新证据。二审另查明，2018年10月29日，原泰州市国土资源局向中节能公司颁发了编号为苏（2018）泰州不动产权第0051625号《不动产权证书》，中节能公司取得了包括讼争房屋在内的不动产权证书。二审中，中节能公司表示，为钝化矛盾，同意将收取的定金返还，并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。二审查明的其他事实与一审查明的事实无异，本院予以确认。本院认为，本案中，上诉人亿顺隆公司要求被上诉人中节能公司双倍返还其定金800000元，对上诉人亿顺隆公司该诉求，本院不予支持，理由如下：一、上诉人亿顺隆公司与被上诉人中节能公司于2016年10月17日签订的《中节能（泰州）环保科技产业园预定协议书》系讼争双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认为为合法、有效。二、双方在预定协议书中约定于2017年9月30日前签订《房屋转让合同》，但该预定协议系双方对房屋买卖事宜的初步确认，预定协议书中并未明确签订《房屋转让合同》时是否需要中节能公司提供产权证书的条件，该问题系预定协议书以外的内容，需双方进一步进行磋商，从本案查明的事实看，双方当事人就该问题上进行过磋商，但基于各自利益考虑未能协商一致最终导致合同未能签订，属于不能归责于双方当事人的原因，并非当事人违约导致合同未能签订，上诉人亿顺隆公司主张双倍返还定金无事实依据，本院不予支持。另，二审中，中节能公司自愿返还其收取的定金，并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，此系中节能公司真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以准许。本案中，亿顺隆公司另主张一审审理程序严重违法，本案需要发回重审。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。又依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释》第三百二十五条，“严重违反法定程序”包括审判组织的组成不合法、应当回避的审判人员未回避、无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼、违法剥夺当事人辩论权利等情形。亿顺隆公司未能举证证明一审法院在本案审理过程存在上述程序违法情形，故对其这一上诉理由，本院不予采纳，相应举证不能的法律后果由其自行负担。综上，因二审中，中节能公司同意将收取的定金返还，并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，本院对一审判决予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持泰州市海陵区人民法院（2018）苏1202民初4224号民事判决第一、三项；二、变更泰州市海陵区人民法院（2018）苏1202民初4224号民事判决第二项为：中节能（泰州）环保科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还泰州市亿顺隆广告传媒有限公司定金400000元及利息（以400000元为基数，从2016年10月17日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）。一审案件受理费11800元，由泰州市亿顺隆广告传媒有限公司负担5900元，由中节能（泰州）环保科技发展有限公司负担5900元；二审案件受理费11800元，由泰州市亿顺隆广告传媒有限公司负担5900元，由中节能（泰州）环保科技发展有限公司负担5900元。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇一九年七月二日书记员 陈静怡