甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初9185号原告：兰州某公司。法定代表人：钱学红，该公司董事长。委托诉讼代理人刘宇乾，甘肃仁尚律师事务所律师。被告魏某某。委托诉讼代理人王子龙，甘肃为公律师事务所律师。原告兰州某公司（以下简称美居公司）与被告魏某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，因案情复杂裁定转为适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘宇乾，被告魏某某及其委托诉讼代理人王子龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美居公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的《场地使用协议》；2、依法判令被告返还承租的场地，并支付拖欠的场地使用费96,000元，水电费、卫生费等7,100元，总计103,100元，场地使用费计算至场地实际返还之日；3、依法判令被告向原告支付违约金19,200元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年4月8日，原、被告签订《场地使用协议》，约定原告将开发建设的位于兰州市城关区（面积1000平方米）提供给被告使用，使用期限为2年，自2017年6月15日起至2019年6月14日，使用费为每年192,000元。协议签订后，原告按约向被告交付了场地，履行了作为出租人的全部义务。被告单方违反约定，拒不支付场地使用费、水费、电费、卫生费等相关费用，原告多次催要未果。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告魏某某辩称，1、原、被告于2017年4月8日签订《场地使用协议》，后经原、被告及案外人余坤林协商同意，进行合同改签。2017年6月15日，原告与余坤林重新签订了《场地使用协议》，自此，2017年4月8日签订的《场地使用协议》解除并终止，由2017年6月15日签订的《场地使用协议》替代，被告不再是合同当事人，该租赁合同的当事人为原告和余坤林。2、上述两份《场地使用协议》均属无效合同。《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。原告并无兰州市城关区房产的有效产权证明；该房产属于地下人防工程，按其性质不能出租用于经营场所，根本无法办理经营所需消防许可证等一系列证件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院经审理认定如下：原告（甲方）与被告（乙方）于2017年4月8日签订《场地使用协议》，约定：甲方将兰州市城关区雁西路518号美居小区1#楼负一层（地下室），面积1000平方米左右，由乙方使用；使用协议贰年，从2017年6月15日起至2019年6月14日止；乙方如要求使用，则必须在使用期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订场地使用协议，在原使用期已到期，新的使用协议还未签订的情况下，甲方有权收回场地；本协议约定使用费，由乙方按年度支付甲方，年使用费192,000元；在本协议签订之日，由乙方支付甲方半年使用费计96,000元，后半年使用费在2017年10月之前向甲方交纳完毕，以后每年的使用费由乙方在本年度使用前三个月交纳，即每年3月15日前交纳甲方；甲方将场地交付给乙方的同时所有的费用和手续由乙方自行办理，甲方概不负责，如电费、水费、税务、工商、消防等；乙方在场地使用期间发生的水电费、天然气费、电话费、电视收视费、卫生费和物业管理等费用，由乙方依照有关规定，负责向小区物业管理公司等相关部门交纳；乙方因经营需要发生的办理消防等全部手续的费用，均由乙方承担；发生乙方不交纳或者不按约定期限、数额交纳使用费等情形，甲方有权单方解除本协议，强行收回使用场地；甲方未按本协议约定向乙方交付房屋，甲方赔偿乙方月使用费的5%为违约金；乙方未按协议约定期限及数额向甲方交付使用费的，除应及时如数补交外，还应按未交使用费的日5‰，向甲方支付违约金，甲方同时享有单方解除协议的权利；乙方使用期未到期而要求退出时，必须与甲方协商一致，另要支付违约金年使用费的10%给甲方。协议还约定了其他事宜。同日，双方签订了《补充协议》，约定：甲、乙双方就场地租用期限在原协议的基础上确定，乙方租用甲方场地为陆年，协议两年一签；因不可抗力因素出现时，该协议自动解除。注：甲方将场地于2017年4月15日交付乙方使用，装修期两个半月，从2017年7月1日起计费。上述《场地使用协议》与《补充协议》签订后，原告于2017年4月15日向被告交付了场地，被告于2017年6月2日向原告支付半年租金96,000元。此后，被告（乙方）与兰州建华物业管理有限公司（甲方）签订《物业服务协议》，约定：甲方依据委托协议管理美居田园小区，乙方接受甲方的管理并缴纳乙方使用房屋的各项费用；水费3.5元/吨，用量以水表数额为主；电费1.1元/度，用量以电表数额为主；卫生费300元/月；以上各项费用甲方向乙方出具收费收据，不提供任何发票；自办理房屋交付日起次月1日起计费。协议还约定了其他事宜。2018年6月10日，兰州建华物业管理有限公司向原告出具收据一张，主要内容为：兰州某公司替魏某某垫付物业、水、电费7,100元，以现金方式支付。被告自2017年6月2日向原告支付半年租金96,000元后再未向原告支付租金，原告多次催要，被告均不支付场地使用费、水费、电费等相关费用，原告遂诉至本院。在诉讼过程中，原告为防止损失进一步扩大，于2018年底将案涉承租场地收回。另查明，被告于2017年9月18日发起设立兰州汇乐门商贸有限责任公司（自然人独资），该公司工商登记住所地为甘肃省兰州市城关区即案涉承租场地的地址（注：美居田园小区与美居小区系同一地方，不同叫法）；余坤林系该公司法定代表人，被告系该公司唯一股东。2018年7月2日，该公司注销。工商登记记载该公司行业门类为批发和零售业，庭审中，被告自认实际经营酒吧。本院认为，本案争议焦点为：1、被告是否是《场地使用协议》的合同相对人，原告起诉的被告主体是否适格；2、《场地使用协议》是否因违反相关的法律规定而无效；3、如果《场地使用协议》有效，原告要求解除《场地使用协议》及《补充协议》并要求被告支付场地使用费、违约金等的各项主张有无事实及法律依据。一、被告是否是《场地使用协议》的合同相对人，原告起诉的被告主体是否适格。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告辩称经原、被告及案外人余坤林协商同意，原告与余坤林于2017年6月15日重新签订了《场地使用协议》，替代了原、被告于2017年4月8日签订的《场地使用协议》，被告不再是合同相对人，该租赁合同的相对人为原告和余坤林。本院认为，首先，原、被告在庭审中均认可2017年4月8日双方签订的《场地使用协议》之真实性，而被告提供的2017年6月15日原告与余坤林签订的《场地使用协议》系复印件，该协议所盖的“复印件与原件一致”的条形章中显示提供人是魏某某，结合被告提供的美居公司介绍信内容，该《场地使用协议》实际是被告魏某某提交给工商登记机关用于办理工商登记之用，其是否在原告与余坤林之间实际履行并无法确定。其次，被告于2017年6月2日向原告支付半年租金96,000元，其辩称于2017年6月15日退出租赁事宜后将该租金转给余坤林，与其向余坤林的借款顶账，但被告并未提供其与余坤林之间租金与借款顶账的证据。最后，被告作为唯一股东于2017年9月18日发起设立兰州汇乐门商贸有限责任公司（自然人独资），而该公司工商登记住所地为案涉承租场地地址。综上，被告魏某某提供的证据不足以证明《场地使用协议》主体变更为原告与余坤林的事实，本院对被告的辩称理由不予采纳。被告魏某某作为《场地使用协议》的一方签约主体，系该协议的合同相对人，其作为本案被告主体适格。二、《场地使用协议》是否因违反相关的法律、行政法规规定而无效。本院认为，合同是否有效，应当以法律的规定为准。合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告辩称原告未取得案涉承租场地所有权证，而《城市房屋租赁管理办法》第六条规定未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租；且该场地属于地下人防工程，按其性质不能出租用于经营场所，无法办理经营所需消防许可证等证件，故《场地使用协议》应确认无效。首先，《城市房屋租赁管理办法》系建设部发布的部门规章，不能作为认定合同效力的法律依据；而且该管理办法已经于2011年2月1日起废止，故被告以原告未取得案涉承租场地所有权证为由主张《场地使用协议》无效缺乏法律依据。其次，人民防空法第五条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。加之，《最高人民法院答复云南省高级人民法院＜关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复＞》规定：出租《中华人民共和国消防法》规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。但该复函同时规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。故被告以案涉承租场地属于地下人防工程，按其性质不能出租用于经营场所，无法办理经营所需消防许可证等证件主张确认《场地使用协议》无效的辩称理由依据不足，本院对此不予采纳。综上，本案不符合合同法第五十二条规定的合同无效的法定情形，对被告的辩称理由本院不予采纳。三、如果《场地使用协议》有效，原告要求解除《场地使用协议》并要求被告支付场地使用费、违约金等的各项主张有无事实及法律依据。本案原、被告签订的《场地使用协议》与《补充协议》均是双方真实意思表示，内容约定不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律上的拘束力。关于原告要求解除原、被告双方签订的《场地使用协议》的诉讼请求。合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上述《场地使用协议》约定，发生被告不交纳或者不按约定期限、数额交纳使用费等情形，原告有权单方解除本协议，强行收回使用场地。因被告自2017年6月2日向原告支付半年租金后再未支付租金，双方约定的解除条件已成就，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。同时原被告双方的补充协议系《场地使用协议》的组成部分，《场地租赁协议》解除，《补充协议》同时解除。关于原告要求被告返还案涉承租场地的诉讼请求。因在本案诉讼过程中，原告为防止损失进一步扩大，已于2018年底将案涉承租场地收回，故原告要求被告返还案涉承租场地的诉讼请求，本院不再予以支持。关于原告要求被告支付拖欠的场地使用费96,000元，水电费、卫生费等7,100元，场地使用费计算至场地实际返还之日的诉讼请求。合同法第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告未按约定向原告支付租金的行为构成违约，原告作为出租人有权要求被告支付拖欠的租金。故对原告要求被告支付2018年1月1日至2018年6月1日期间拖欠的场地使用费96,000元的主张，本院予以支持。但合同法第二百一十六条也规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，虽原、被告签订的《场地使用协议》约定因经营需要发生的办理消防等全部手续的费用，均由被告承担，但原告作为出租人应在租赁期间协助承租人保持租赁物能够依约正常使用收益。原告作为出租人对无法办理经营所需消防许可证等证件亦应承担一定责任。故依公平原则，为衡平当事人利益，本院对原告要求被告支付2018年6月2日至场地实际返还之日场地使用费的主张不予支持。至于原告主张的水电、物业等费用，原、被告签订的《场地使用协议》约定被告在场地使用期间发生的水电费、天然气费、电话费、电视收视费、卫生费和物业管理等费用，由被告依照有关规定，负责向小区物业管理公司等相关部门交纳。现被告未支付水电费、卫生费等费用，原告作为房屋出租人垫付上述费用后即有权向被告主张返还垫付的水电费、卫生费等费用。原告提供的《物业服务协议》及物业公司出具的收据能够证明原告代被告垫付物业、水、电费7,100元的事实，故原告要求被告返还垫付的水电费、卫生费等7,100元的主张，本院予以支持。关于原告要求被告向其支付违约金19,200元的诉讼请求。依上文所述，被告拖欠租金的行为构成违约，应当按照合同约定支付违约金。原、被告签订的《场地使用协议》约定被告未按协议约定期限及数额向原告支付使用费的，除应及时如数补交外，还应按未交使用费的日5‰向原告支付违约金。因按上述约定的标准计算所得违约金过高，原告自愿放弃部分违约金，仅按被告拖欠场地使用费96,000元的20%主张违约金即19,200元。本院依据诚实信用原则，综合衡量原告实际损失、迟延支付的金额、时间及双方当事人约定的违约金等因素，对原告要求被告向其支付违约金19,200元的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告兰州某公司与被告魏某某于2017年4月8日签订的《场地使用协议》及《补充协议》；二、被告魏某某于本判决生效之日起十五日内向原告兰州某公司支付场地使用费96,000元，返还垫付的水电费、卫生费等7,100元；三、被告魏某某于本判决生效之日起十五日内向原告兰州某公司支付违约金19,200元。四、驳回原告兰州某公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,746元，由被告魏某某承担（于本判决生效之日起十五日内向原告兰州某公司付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  祝 静人民陪审员  曹乃心人民陪审员  杨尚荣二〇一九年七月八日书 记 员  张燕冰