福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0603民初289号 原告：刘正民，男，1958年9月7日出生，台湾地区居民，住台湾地区屏东县。 委托诉讼代理人：许晓达、刘玲玲，福建达峰律师事务所律师。 被告：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码91350600798370691B。 法定代表人：黄焕明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李怀乔，女，系该公司工作人员。 原告刘正民与被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘正民委托诉讼代理人许晓达、刘玲玲及被告明发公司的委托诉讼代理人李怀乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘正民向本院提出诉讼请求：1.判令明发公司支付给原告逾期交房违约金20000元；2.判令明发公司支付给原告将不具备交房条件的“明发商业广场”20幢Ｄ136号房屋交付使用（即瑕疵交付）的违约金10000元；3.判令明发公司立即协助原告办理“明发商业广场”20幢Ｄ136号房屋权属证书；4.判令明发公司支付原告逾期协助办证违约金（逾期办证违约金以原告已付购房款3068383元的0.01%计算，自2014年10月1日起计至明发公司履行完协助办证义务之日止；暂计至2017年10月19日的违约金为276154元）；5.本案的诉讼费用由明发公司承担。诉讼过程中，刘正民变更诉讼请求为：1.判决确认双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一、二条条款无效；2.判令明发公司立即协助原告办理漳州市龙文区“明发商业广场”20幢Ｄ136号房屋权属证书；3.判令明发公司支付刘正民自2014年10月1日起至2017年11月28日止的逾期协助办证违约金354398.24元（违约金每日按原告已付款3068383元的0.01%计算）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月27日，刘正民与明发公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由刘正民向明发公司购买位于漳州市龙文区，购房款3068383元。合同约定，出卖人应当在2013年9月30日前交付符合约定条件的商品房，并约定瑕疵交房、逾期交房及逾期办证的违约责任。合同签订后，刘正民依约支付了全部购房款，但明发公司未依约在2013年9月30日前将符合合同约定的商品房交付刘正民，而是直至2014年4月19日才将上述房屋在不具备交房条件的房屋交付刘正民。明发公司依约应支付将不具备交房条件的房屋交付使用的违约金10000元及逾期交房违约金，且明发公司至今未依法履行协助办证义务，致使刘正民至今未能取得房屋权属证书，明发公司应依法承担逾期违约责任。 明发公司辩称，针对原告提出的确认双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一、二条条款无效的诉讼请求，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《附件六：合同补充协议》系在平等协商基础上签订，系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，《附件六：合同补充协议》第一节的相关约定并未违反法律法规的强制性规定，其约定内容亦不存在减轻或免除被告责任，或加重原告责任、排除原告主要权利的内容，原告亦未在签订合同时对此提出异议，却在时隔六年之后主张合同无效，其诉求缺乏事实和法律依据，应予驳回。 刘正民于2017年9月后方提起诉讼主张权利，其关于逾期协助办证违约金的诉讼请求依法已部分超过诉讼时效。且明发公司已向漳州市房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并向刘正民发送《不动产权证书办理通知书》，通知其办理申领不动产权证书所需的相关手续，故明发公司已履行了协助办证的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年8月27日，刘正民为买受人与明发公司为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》中约定，刘正民向明发公司购买位于漳州市龙文区商品房，建筑面积54.73平方米，每平方米56064元，总金额3068383元。 买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……1……；2……；3……；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）10000元违约金。……” 买卖合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。” 补充协议第二十条约定：“出卖人按合同约定时间向产权登记机关办理初始登记并向买受人提供资料后，由于产权登记机关原因或买受人的原因，造成无法及时办理产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任。” 补充协议第二十一条约定：“……若以书面方式通知，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日（非出卖人原因造成的退件也视为已通知到位）。……” 补充协议第二十二条约定：“双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条产权登记的约定变更为：……②出卖人办理房屋所有权初始预登记的时限由‘商品房交付使用后60日内’变更为‘交付期限届满的后180日内’，买受人取得房屋权属证书的期限由‘商品房交付使用后90日内’变更为‘交付期限届满后365日内’。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付期限届满后365日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即‘买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。” 上述合同及补充协议签订后，刘正民依约履行了全部付款义务。 同日，刘正民为甲方与明胜（漳州）物业经营服务有限公司（以下简称“明胜物业公司”）为乙方签订《明发商业广场商铺租赁合同》一份。租赁合同约定，刘正民将漳州市龙文区店面出租给明胜物业公司。 租赁合同第二条第3.1项约定：“甲方同意，为方便租赁标的物的交接，甲方在此直接授权乙方可在租赁标的物符合交付条件……时，乙方有权直接与租赁标的物的开发商即明发集团（漳州）房地产开发有限公司办理租赁标的物的交付手续。乙方直接与开发商办理交付手续后，若甲方拒绝与乙方签署交接确认书，则乙方与开发商之间关于租赁标的物的交付手续即视同交接确认书。” 2013年12月26日、2014年1月21日明发公司开发的明发商业广场20#楼分别通过工程竣工验收和消防验收。 2014年1月22日，明发公司与明胜物业公司签署《商铺交接确认书》。 2014年4月19日，刘正民与明胜物业公司签署《商铺交接确认书》，并办理房屋交接手续。 2017年1月12日漳州市城乡规划局核实漳州明发商业广场20#楼等达到城市规划要求。 2017年9月30日，漳州市不动产登记中心发布明发公司“明发商业广场1-3幢、5幢、20-22幢、24-26幢地上部分”不动产登记公告，明发公司完成明发商业广场1-3幢、5幢、20-22幢、24-26幢楼的不动产初始登记。 2017年11月25日，明发公司向刘正民发出《不动产权证书办理知书》，通知刘正民于收到通知之日起15日内到明发公司售楼处办理申领不动产权证书所需的相关手续。 另查明，刘正民曾于2017年10月18日向本院递交本案诉讼材料，向明发公司主张逾期交房及逾期办证责任。 本院认为，刘正民与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。 关于合同补充协议第一、第二条的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照合同约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……。本案中，刘正民与明发公司签订的《合同补充协议》第一、第二条虽为格式合同条款，但该补充协议第一、第二条并未约定房屋面积误差超出3%时，不作退款处理这样免除明发公司单方责任的条款，而是对房屋面积超出3%时如何结算重新进行了约定，该补充条款并不违反《合同法》第四十条关于一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的法律规定，因此刘正民请求确认双方签订《合同补充协议》第一、第二条无效，理由不能成立，不予支持。 关于涉讼商品房的交付时间问题。因涉讼商品房所在工程已于2013年12月26日工程竣工验收合格，2014年1月21日消防验收合格，直至2014年1月21日涉讼商品房已具备交付条件，刘正民亦于2014年4月19日签署《商铺交接确认书》，确认接收房屋，根据《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，……并签署房屋交接单。”，故至2014年4月19日，明发公司方与刘正民依合同约定方式完成房屋的交付，该时间应认定为涉讼商品房的交付时间。明发公司辩称本案交房时间应为明胜物业公司与明发公司签署《商铺交接确认书》的时间即2014年1月22日。虽本案租赁合同约定，明胜物业公司有权直接与明发公司办理交付手续，明胜物业公司与明发公司亦于涉讼商品房达交房条件后签署了交接确认书，但根据租赁合同第二条第3.1项的约定：“乙方直接与开发商办理交付手续后，若甲方拒绝与乙方签署交接确认书，则乙方与开发商之间关于租赁物的交付手续即视同交接确认书。”，故直接以明胜物业公司与明发公司签订的交接确认书作为最终交付手续的前提是，刘正民拒绝签署交接确认书。而本案中，刘正民并未拒绝与明胜物业公司签署交接确认书，故不应直接以明胜物业公司签署的《商铺交接确认书》作为交房的依据；且在明发公司通知刘正民交房后，明胜物业公司与刘正民签署的交接确认书所确认的交房时间亦为2014年4月19日，而非2014年1月22日，故可以认定涉讼商品房的交付时间应为2014年4月19日，明发公司对于交付时间的辩解意见，缺乏事实及法律依据，不予采纳。 关于刘正民主张的逾期办证违约金的问题。一、因本院认定涉讼商品房于2014年4月19日交付使用，故涉讼商品房自2014年4月20日起算出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记的期限。根据买卖合同第十四条及补充协议第二十二条约定，如因明发公司原因，刘正民不能在商品房交付期限届满后365日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”，故明发公司逾期办证的天数应认定为自2015年4月20日起算。二、因按日计算的逾期办证违约金性质上属于继续性债权，每日产生的逾期办证违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。刘正民系于2017年10月18日向明发公司主张逾期办证违约金，根据民事诉讼法关于诉讼时效的规定，本案2015年4月20日至2015年9月30日产生的逾期办证违约金已超过两年的诉讼时效，依法不予保护，2015年10月1日起产生的逾期办证违约金未超过诉讼时效，依法予以保护。三、因明发公司系于2017年11月25日通知刘正民办理申领不动产权证书所需的相关手续，根据补充合同第二十一条的约定，书面通知的，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日，故可以认定明发公司于2017年11月28日完成履行协助办理涉讼房屋权属证书之义务。因此，刘正民关于明发公司立即协助原告办理漳州市龙文区“明发商业广场”20幢D136号房屋权属证书的诉讼请求本院不予支持。综上，本案依法可支持的逾期办证违约金天数为789日（2015年10月1日至2017年11月28日），逾期办证违约金为242095元（3068383元×0.01%/日×789日）。故本院对刘正民主张明发公司支付逾期办证违约金242095元予以支持，对超过的部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付刘正民逾期办证违约金242095元； 二、驳回刘正民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6716元，由刘正民负担2197元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担4519元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  黄宝发 人民陪审员  王芳武 人民陪审员  陈加新 二〇一九年七月一日 法官助理杨晓敏 书记员陈晓君 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。