湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终1624号上诉人（原审被告）：岳阳森煌房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区求索东路森煌小区。法定代表人：余建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：皮再新，湖南金鹗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易春红，女，1975年3月19日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：戴剑鸣，男，系易春红丈夫。委托诉讼代理人：钟龙，湖南了得律师事务所律师。上诉人岳阳森煌房地产开发有限公司（以下简称森煌公司）因与被上诉人易春红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初2183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。森煌公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回易春红的诉讼请求；二、由易春红承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审基本事实的认定均是人为推测出来的，无任何证据证明，请二审予以纠正。1、南湖浚园项目与森煌公司和易春红签订的购房合同没有任何关系。南湖浚园项目与长虹小区项目分别取得不同的商品房项目预售许可证，为不同的商品房预售项目，两者并非同一楼盘，两者之间也不存在更名关系，两者确系不同的项目。森煌公司和易春红于2005年4月3日签订的《长虹小区购房合同》约定，易春红购买森煌公司开发的长虹小区商住楼B栋东单元一楼东户。据此，涉案的《长虹小区购房合同》并未涉及南湖浚园项目，更未涉及易春红购买南湖浚园项目房屋事项。并且，森煌公司经岳阳市国土资源档案馆查询，长虹小区项目于2005年取得商品房预售许可证，于2007年竣工验收，房屋分层分户平面图上标注的房屋名称为长虹小区1栋，而南湖浚园项目是森煌公司在2018年取得商品房预售许可证的新项目。森煌公司和易春红签订购房合同时，南湖浚园项目确实没有，森煌公司不可能与易春红约定购买尚没有项目的房屋。事实上，长虹小区项目与南湖浚园项目有不同的预售许可，确系不同的项目。2、一审法院以南湖浚园小区与长虹小区系同一开发商、共用一宗土地、项目名称的描述方式为长虹小区1栋和南湖浚园2号楼为由，认定长虹小区和南湖浚园是森煌公司开发的同一楼盘的不同名字，进而认定长虹小区更名为南湖浚园，再以南湖浚园已取得预售许可证明为由认定森煌公司和易春红签订的购房合同有效。一审法院的上述认定全部系推测并无任何证据证明。并且同一楼盘也不可能存在不同名字，而长虹小区也一直存续并未变更名称。因此一审法院的上述认定没有任何事实与法律依据，系认定事实错误。假设涉案项目像一审法院所称的是同一楼盘的不同名字，是长虹小区更名为南湖浚园，则房产行政部门必有相应的更名资料及审批资料，则易春红完全可以自行查实，并承担相应的举证责任(一审中易春红并未提供任何证据证明)，而非由一审法院来主动、主观推测，并据此作出判决。二、森煌公司和易春红于2005年4月3日签订《长虹小区购房合同》，约定易春红购买长虹小区商住楼B栋东单元一楼东户。森煌公司经岳阳市国土资源档案馆查询，确实没有长虹小区B栋的预售许可证，长虹小区B栋也确实不存在。因此，森煌公司和易春红签订的该《长虹小区购房合同》系无效合同。退一万步讲，长虹小区2005年取得预售许可证，易春红于2005年4月3日签订购房合同购买长虹小区商住楼B栋东单元一楼东户，虽长虹小区建成后的房屋分户图上标注的是长虹小区1栋，但长虹小区仅有一栋，因此，易春红购买的也只能是长虹小区该栋房屋。但是易春红在签订购房合同，在长虹小区建成后，因何原因没有依约选房购房，其应提交相应证据证明。森煌公司开发的长虹小区房屋已竣工验收，并且长虹小区的其他买受人均已取得房产证。易春红因自身原因不要房屋，其应承担相应的后果。三、易春红的诉讼请求已过二年的诉讼期限，依法应驳回易春红的全部诉讼请求。四、一审法院认定森煌公司赔偿易春红损失20万元没有任何事实与法律依据。1、长虹小区早已建好是易春红自己不要房屋，其应依法承担相应后果。而森煌公司2018年新批的南湖浚园项目与易春红不存在任何关系，因此一审法院认定森煌公司赔偿易春红损失20万元没有任何事实与法律依据。2、假设森煌公司未交付房屋给易春红构成违约。①根据《合同法》第一百一十三条规定，《长虹小区购房合同》约定房屋竣工时间为2006年12月31日。至此，森煌公司履行相关合同义务的期限均已届满。假设因森煌公司原因未交付房屋给易春红，则易春红在森煌公司已经构成违约的情况下，易春红已可依法行使要求森煌公司承担继续履行、赔偿损失等违约责任或解除案涉购房合同的权利。现易春红要求森煌公司按照案涉房屋在2018年的市场价格赔偿房屋增值损失，但若易春红能够及时行使权利则该损失并非必然发生。即，假设森煌公司存在违约行为，但该违约行为并不必然造成易春红所诉的该项损失。②同时根据《合同法》第一百一十九条之规定，假设森煌公司构成违约，则易春红就应依法请求森煌公司承担包括赔偿损失在内的违约责任。而因易春红怠于行使该权利，导致的房屋重置损失产生或扩大的，则不能要求违约方承担赔偿房屋增值而导致的损失。易春红辩称，一、本案森煌公司开发建设的南湖浚园2#楼实际为长虹小区项目的二期工程，易春红与森煌公司签订的《购房合同》合法有效。森煌公司于2003年通过拍卖取得了岳市国用(2004)字第00181号土地(7200平方米),取得土地后进行立项审批，经审批确认该项目分两期建设，一期建设两栋(实际为一栋)，二期建设一栋。一期建设为长虹小区1栋，共计七层，于2004年11月25日取得了房屋预售许可证，2006年申请竣工验收，2007年验收合格;之后二期工程因森煌公司多方面原因一直未动工建设，至2016年市中心城区旧城改造，将岳市国用(2004)字第00181号土地(7200平方米)旁的其他土地规划为旧城改造区，统一规划开发，于2016年10月17日由岳阳楼区征收安置工作局、三眼桥街道办事处、森煌公司共同签订了项目征收垫资协议，对周边土地征收收储后进行出让，但因森煌公司原因征收一直未完成，在此过程中森煌公司私自在原已取得的岳市国用(2004)字第00181号土地上进行建设，建设至十三层未办理相关手续，经政府组织协调办理相关手续后于2018年1月23日取得了岳市国用(2004)字第00181号土地上建设的南湖浚园2#住宅楼的商品房预售许可证，该南湖浚园项目实际上为长虹小区项目二期，只是进行了规划变更和楼盘名称变更，故易春红与森煌公司签订的合同上约定的房屋为南湖浚园2#住宅楼。按照《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，森煌公司的南湖浚园2#楼已于2018年1月23日取得预售许可证，故双方的合同合法有效。二、易春红的诉讼请求没有超过诉讼时效，森煌公司上诉认为超过诉讼时效没有事实和法律依据。1、本案双方签订《购房合同》后，森煌公司收取易春红部分购房款后，一直承诺有房屋交付给易春红，只是因多方原因推迟建设，易春红的丈夫戴剑鸣也一直在向森煌公司主张权利，一直向森煌公司原法定代表人周建明主张，有森煌公司原股东及周建明的司机周益农证实，且从正常人考虑，易春红不可能交付房款后未收到房屋的情况下不向森煌公司主张权利，也不符合逻辑。2、本案系房屋买卖合同纠纷，涉及不动产问题，合同约定易春红交付购房款，森煌公司向易春红交付房屋，在合同履行过程中，森煌公司一直认可同意履行合同，向易春红交付房屋，只是因多方面原因一直未建设，不能视为易春红已知道其权利受到侵害，现该二期房屋正在建设并办理了预售许可证，2018年2月2日易春红的丈夫戴剑鸣向森煌公司主张要求履行合同，森煌公司明确表示不会履行合同，在此情况下易春红才知道其权利受到侵害，诉讼时效应当自此计算，故本案并未超过法律规定的诉讼时效。三、一审法院判决森煌公司赔偿易春红损失20万元过低，应当适当提高。四、森煌公司作为房地产开发商，具有强大的优势地位，而易春红作为购房者，系弱势群体，在开发商存在严重违约，而其没有任何违约的情况下，请求法院依法保护弱势群体即易春红的合法权益。综上所述，森煌公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。易春红向一审法院起诉请求：一、解除易春红与森煌公司于2005年4月13日签订的购房合同；二、森煌公司返还购房款50000元；三、森煌公司赔偿易春红损失约95.88万元（损失暂以每平方米6000元计算，实以法院查明的为准）；四、森煌公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2005年4月3日，森煌公司（甲方）与易春红（乙方）签订《长虹小区购房合同》一份，双方约定：甲方开发住宅小区项目名称为长虹小区，其位置东临房地产公司，南邻求索路，西邻保险公司，北邻八中，经双方协商，达成如下条款：一、甲方自愿将南环东路长虹小区商住楼中B栋东单元一楼东户，建筑面积188平方米，出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房产做了充分的了解，并愿意购买该房地产。二、双方商定住宅楼价为每平方米900元，成交金额169200元。……六、工程进度，1、主体竣工验收时间：从办理报建手续开始至2006年12月31日前（发生不可抗拒的自然灾害或雨雪天气时，交房时间顺延）。九、签订合同时，预付购房款5万元；主体工程完工付款114200元（需银行按揭的购房户，付款方式在订立正式购房合同时再确定），余留5000元领房屋产权证，交付使用时，余款一次性付清。……十、违约责任：（1）、乙方中途不履行合同，甲方在半年内退还乙方所付房款，不计利息，并收回房屋，乙方不准将房屋转让他人。（2）甲方逾期交房一天，向乙方支付已付房款万分之一的违约金继续履行。森煌公司于2005年4月13日向易春红出具了一张购房款收款收据，载明：“今收到易春红交来购房款人民币伍万元整。”易春红陈述该5万元购房款并非直接支付给森煌公司，而是受让的其债务人名下的购房合同。2018年2月2日，易春红的配偶戴剑鸣向森煌公司出具关于继续履行《购房合同》的请求，要求森煌公司继续履行合同。一审法院另查明，易春红认为其购买的房屋属于长虹小区二期。2004年11月25日，长虹小区取得房屋预售许可证，开发商为森煌公司，国土使用权证为岳市国用（2004）字第00181号。2006年9月30日，森煌公司向相关行政主管部门申请竣工验收，并在相关资料中附了三张房屋分层分户平面图，该平面图中均表述为长虹小区1栋。2018年1月23日，南湖浚园取得房屋预售许可证，预售许可证上的项目名称描述为南湖浚园2号楼，开发商为森煌公司，国土使用权证为岳市国用（2004）字第000181号。南湖浚园至今在建。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、易春红与森煌公司签订的购房合同是预约合同还是房屋买卖合同；二、该购房合同是否有效；三、易春红的主张是否已超过诉讼时效。关于焦点一，易春红与森煌公司签订的购房合同是预约合同还是房屋买卖合同的问题。易春红与森煌公司签订的《长虹小区购房合同》明确约定了交易房屋的位置、楼层、面积、单价、付款方式、竣工时间、解决争议的办法和违约责任，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋买卖合同要求的主要条款，且易春红已支付了部分购房款，根据《审理商品房买卖合同解释》第五条的规定，该购房协议应当认定为商品房买卖合同，对于森煌公司主张的该合同是预约合同的意见不予采纳。关于焦点二，该购房合同是否有效的问题。森煌公司认为购房合同上约定的长虹小区B栋不存在，并未取得预售许可证，该购房合同无效。一审法院认为，南湖浚园和长虹小区的开发商均为森煌公司，共用一块国有土地，在行政主管部门的备案资料以及预售许可证上均采用了长虹小区1栋和南湖浚园2号楼的描述方式，说明长虹小区和南湖浚园是森煌公司开发的同一楼盘的不同名字。加之双方合同签订之日距今已10年有余，法律也未规定二期楼盘必须与一期楼盘同名，故一审法院认为易春红主张的长虹小区更名为南湖浚园的说法更为可信，由于南湖浚园已取得预售许可证，故双方签订的购房合同有效。关于焦点三，由于森煌公司一直存续，且建房土地上的房屋尚未拆迁，易春红在签订合同之日至2018年2月2日虽未积极主张权利，但自2018年2月2日，易春红的配偶戴剑鸣向森煌公司要求继续履行合同，但森煌公司对该合同不予认可，故易春红至此应知道其权利受到侵害，根据诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到侵害之日起3年内应当提出的规定，易春红的主张并未超过诉讼时效。由于在整个庭审中，森煌公司一直认为该购房合同无效，表明了其不愿意继续履行合同的态度，易春红现要求解除合同，予以准许。对于易春红已支付的购房款5万元，森煌公司应当予以返还。关于易春红要求森煌公司赔偿损失95.88万元（188㎡×6000元／㎡－169200元）的诉讼请求，一审法院认为，购房合同约定的房屋竣工时间为2006年12月31日，但是森煌公司在上述竣工时间届满时并未对诉争房屋进行任何建设，直至2017年下半年才开工建设南湖浚园。易春红在明知森煌公司违约的情形下，没有及时采取适当措施防止损失的扩大，具有相应的过错，故一审法院依法认定森煌公司赔偿易春红损失20万元为宜，对易春红主张的95.88万元的损失不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条规定，判决：一、解除易春红与森煌公司于2005年4月13日签订的《长虹小区购房合同》；二、森煌公司在判决生效之日起十日内退还易春红购房款5万元；三、森煌公司在判决生效之日起十日内支付易春红损失20万元；四、驳回易春红的其他诉讼请求。本案案件受理费13879元，由易春红负担8000元，森煌公司负担5879元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。易春红提交了森煌公司于2004年11月21日向岳阳市岳阳楼区计划统计物价局递交的关于请求批准兴建森煌商品住宅楼立项的报告、岳楼计统物基（2004）075号批复、森煌公司于2004年11月24日向岳阳市岳阳楼区计划统计物价局递交的关于请求批准兴建一期森煌商品住宅楼立项的报告、岳楼计统物基（2004）077号批复、岳阳市规划局建设工程竣工验收单、岳阳市国土资源局作出的岳国土资报（2017）131号关于市人财保险公司、市八中家属区及周边地段旧城改造项目土地出让相关事宜的请示、涉案土地的规划图纸，上述证据除两份森煌公司出具的报告外，其余证据系具有法定职权的行政机关出具，本院对其真实性予以认可，而两份报告均有岳阳市岳阳楼区计划统计物价局的批复，故本院对其真实性也予以认可。对易春红提交的周益农出具的证明，本院对其真实性不予认可。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、易春红的起诉是否已过诉讼时效；二、易春红与森煌公司于2005年4月3日签订的《长虹小区购房合同》的效力；三、一审法院认定森煌公司因违约赔偿易春红20万元是否适当。关于焦点一，易春红的起诉是否已过诉讼时效的问题。虽然易春红与森煌公司签订的《长虹小区购房合同》中约定，交房时间在2006年12月31日之前，但因合同中约定的“房屋”一直未开工建设，森煌公司也一直未明确告知易春红不再履行合同，直到2018年2月2日易春红才知晓森煌公司不再履行合同，此时易春红才知道其权利受到侵害，因此应当从2018年2月3日起计算诉讼时效，一审法院据此认定易春红的起诉未过诉讼时效并无不当。关于焦点二，易春红与森煌公司于2005年4月3日签订的《长虹小区购房合同》的效力问题。本院认为，签订《长虹小区购房合同》的主体适格，系双方的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且在易春红起诉前，涉案土地上建造的房屋已取得商品房预售许可证，因此《长虹小区购房合同》应为有效合同。虽然预售许可证上显示的楼盘名称与合同中约定的楼盘名称不一致，但并不影响合同的效力。关于焦点三，一审认定森煌公司因违约赔偿易春红20万元是否适当的问题。易春红与森煌公司签订的《长虹小区购房合同》合法有效，双方应遵循诚实信用原则，按约全面履行各自的义务。因森煌公司在未取得商品房预售许可证前便与易春红签订购房合同，而在取得商品房预售许可证后，其上所载的楼盘名称与合同中约定的楼盘名称不一致，导致合同所约定的房屋不存在，森煌公司作为楼盘的开发商，对合同不能履行的后果具有重大过错，应当承担因其过错导致合同不能履行的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据该规定，违约方除赔偿守约方实际损失外，还应当赔偿守约方可得利益损失。易春红主张的房屋差价损失就属于预期可得利益损失。一审法院综合全案具体实际，酌情确定森煌公司赔偿易春红200000元，属合理范围，本院予以尊重，不作调整。综上所述，岳阳森煌房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由岳阳森煌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 玲审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇一九年七月十五日书记员 陈倩雅