重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初10187号原告：重庆鼎诺物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区南湖路****物管用房，统一社会信用代码91500108668930494T。法定代表人：张泽云，执行董事兼总经理。委托代理人：陈思杏（特别授权），重庆维祯律师事务所律师。委托代理人：黎夕雨，重庆维祯律师事务所实习律师。被告：赵大方，男，1982年1月8日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆鼎诺物业服务有限公司（以下简称“鼎诺公司”）诉被告赵大方物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鼎诺公司的委托代理人陈思杏、黎夕雨,被告赵大方均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鼎诺公司诉称：原告系重庆南岸区南湖路万友•七季城的物业管理单位，且至今一直为该小区提供物业服务。被告系该小区XXX号房屋业主，于2010年7月22日接房，2010年8月1日进场装修。原告与被告在《万友•七季城物业服务协议》约定：1、物业服务费为1.20元/月/平方米，按建筑面积收取；2、公摊水电费按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；3、乙方（被告）应在每月25日之前将费用金额缴清，逾期将按每天千分之三向甲方（原告）缴纳滞纳金。截至到2019年1月，被告尚欠原告物业管理费6549.5元、公摊水电费224.3元。上述费用经原告多次催收，被告仍拒不缴纳，故原告诉至法院，要求判令：一、被告向原告支付2013年1月至2019年1月期间的物业服务费6549.5元；以及2013年1月至2019年1月期间的公摊水电费224.3元；二、被告向原告支付资金占用损失（以第1项欠付金额为基数，自欠费之日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算至付清之日止）；三、诉讼费由被告承担。被告赵大方辩称，2015年4月18日之前的物业费交清，原告开了收据但不认，物业协议有效期只有三年，现在已过期，原告属于虚假诉讼。诉讼时效只有两年已过，根据原告出具的公示从2013年5月16开始至2020年的物业费免交。经审理查明：原告系南岸区万友七季城小区的前期物业服务企业。2010年7月22日，原、被告签订《万友·7季城物业服务协议》，约定内容包括：被告同意接受原告对该小区提供物业服务，服务期限三年（自万友·7季城整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算）。服务期满后，由本小区业主及使用人考虑并召集业主及使用人大会决定是否续聘，并应至少提前三个月书面通知原告是否终止或继续其服务；物业服务费实行包干制，按建筑面积计算，住宅为1.20元/月/平方米，业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费用，按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；物业服务费按月交纳，被告应在每月25日前将费用金额缴清；逾期将按每天3‰向原告缴纳滞纳金。合同签订后，原告一直为万友·七季城小区提供物业服务至今。被告系涉案小区A区6-19-4号房屋业主，房屋建筑面积为84.26平方米。另查明，原告于2018年10月18日向被告邮寄送达《物业费催收函》，邮寄地址为本案涉案房屋地址，且与被告填写的当事人送达地址确认书上的地址一致，后被告一直未向原告缴纳物业服务费。审理中，原告将诉讼请求变更为：一、被告向原告支付2015年11月至2019年1月期间的物业服务费3943.4元；以及2015年11月至2019年1月期间的水电公摊费191.5元；二、被告向原告支付资金占用损失（以第1项欠付金额为基数，自欠费之日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算至付清之日止）；三、诉讼费由被告承担。以上事实，有前期物业服务合同、《万友·7季城物业服务协议》、房屋登记信息查询证明、电梯巡查记录表、南岸区南坪镇南塘苑居民委员会《证明》、催收函、水电公摊明细等证据、（2017）渝0108民初8660号民事判决书及二审裁定书及原、被告的当庭陈述在卷为证，并经法庭认证，足以认定。本院认为：原告就涉案小区签订前期物业服务合同，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该前期物业服务合同对全体业主包括被告均具有约束力，原告依据前期物业服务合同与被告于2010年7月22日签订《万友·7季城物业服务协议》也是双方真实意愿表示，内容不违反法律规定，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。前期物业服务合同到期后，原告自愿按照原物业服务合同的约定继续为该小区提供物业服务至今。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，万友七季城小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。关于原被告双方争议较大的诉讼时效问题。根据民法总则第一百八十八条、第一百九十五条关于诉讼时效期间、诉讼时效中断的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，结合本案审理查明的事实，原告所主张的物业服务费等费用中在2015年10月18日以前的部分，超过了诉讼时效期间的抗辩成立，本院对被告此部分的抗辩依法予以采纳，之后的物业服务费被告应予支付，审理中，原告自愿变更诉讼请求主张自2015年11月至2019年1月期间的物业服务费及公摊水电费，符合法律规定，本院予以确认。故被告应向原告支付2015年11月至2019年1月期间的物业管理费3943.37元（1.2元/平方米·月×84.26平方米×39个月）；从2015年11月至2019年1月期间的水电公摊费据实分摊共计191.5元。现原告主张物业服务费3943.4元，系计算错误，超出部分，本院不予支持。对于被告提出的原告服务不合格的问题，由于原告提供的物业服务包括小区物业公用部分、共用设施、设备的日常维护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容，原告提供的物业服务是长期、持续性，且原告并未怠于履行物业服务职能，被告虽然辩解业主对物业服务不满意，但每个人满意的标准实难统一，被告亦未提交充分证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故本院对该辩解不予采信。关于承诺及免除物业费的问题，已经生效（2017）渝0108民初8660号民事判决书及二审裁定书认定，本院不再赘述。关于原告主张的资金占用损失,实系违约金，被告未按双方合同约定缴纳物业服务费、公摊费，应当承担违约金，以弥补原告相应的资金占用等损失。但原告依据合同主张的违约金（资金占用损失）过高，本院依法予以调整为按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵大方于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司自从2015年11月至2019年1月期间的物业服务费3943.37元，2015年11月至2019年1月期间公摊水电费191.5元；并按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率支付违约金（违约金以每月欠费金额为基数，自从欠费之日起计算至款项付清之日止）；二、判决回驳原告重庆鼎诺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告赵大方负担（此款暂由原告重庆鼎诺物业服务有限公司垫付，限被告赵大方于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆鼎诺物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周敏二〇一九年七月三十日书记员  蒲月