文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初7393号原告：重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路**，统一社会信用代码91500106691219393F。负责人：王小兵，重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处经理。委托诉讼代理人：周毅，重庆谦浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓绪明，重庆谦浩律师事务所律师。被告：李小平，男，汉族，中国石油集团测井有限公司西南分公司员工，住重庆市沙坪坝区。原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处与被告李小平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，依法由审判员向容独任审判，适用小额诉讼程序于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处的委托诉讼代理人邓绪明，被告李小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年4月1日起至2019年3月31日期间逾期缴纳物业服务费的违约金，该违约金以欠付的物业服务费为基数，按照每日万分之6.5的标准，从欠付之日起计算至2019年3月31日；2、判令被告支付2016年4月1日起至2019年3月31日期间逾期缴纳公摊费的违约金，该违约金以欠付的公摊费为基数，按照每日万分之6.5的标准，从欠付之日起计算至2019年3月31日。事实及理由：原告系被告居住的某小区的物业管理单位，被告系该小区6幢15-1室（房屋建筑面积146.91平米）的物业费支付人。被告拖欠从2016年3月至2018年10月（物管费每月每平米1.1元）共计32个月的物业管理费5171.2元，拖欠同期的小区水电公摊320元（每月每户业主平摊10元）。同时，根据原告与被告签订的某前期物业管理服务协议第十条第4项的约定，被告还应按每日千分之五的标准支付欠费之日起的滞纳金（违约金），现原告自愿按日万分之六点五的标准向被告主张2014年3月1日起至付清全部欠费时止的违约金。被告在享受原告提供的物业服务时拒绝支付物业管理费的行为，给原告造成了巨大的损失，也对小区其他业主不公。经原告多次催收，被告仍拒绝支付。遂起诉至法院，请求判如所请。被告李小平辩称，1、被告对原告主张的每月物业服务费161.6元、公摊费10元的交费标准无异议。2、被告缴纳的物业服务费是缴纳到2019年4月30日的，现在已经缴纳了2019年5月份的物业费，被告是在2019年3月31日向原告缴纳了2016年3月1日至2016年4月30日期间的物业费，2019年4月11日补交了2016年5月1日至2019年的4月30日期间的全部物业服务费及其公摊费，所以不应当支付违约金。3、如果法院判令违约金，违约金过高，请求法院进行调整。本院经审理认定事实如下：重庆天穹物业管理有限责任公司为具有物业服务资质的企业，原告为重庆天穹物业管理有限责任公司的分公司。被告李小平是重庆市沙坪坝区某小区6栋15-1号房屋业主。2007年9月3日，重庆大学滨江园建设发展有限公司（甲方、建设方）与重庆天穹物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对某商住小区实施前期物业管理服务。物业服务收费选择包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），其中，住宅为1.1元/月•平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。本合同自某实际交房之日起计算，期限为3年。本合同期限届满前1个月，业主大会尚未成立的，本合同期限自动延长，合同继续有效；业主大会已成立的，当业委会与物管企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年2月19日，原告天穹物业公司宝嘉江枫美岸管理处（甲方）与被告李小平（乙方）签订《某前期物业管理服务协议》，约定由原告为某小区（下简称涉案小区）提供物业服务。合同约定以下事项：1、住宅物业服务的收费标准为1.10元/月·平方米，被告应于每月10日至20日期间交纳该月的物业服务费；2、若被告违反协议，未按约定的收费标准和时间交纳物业服务费，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起以欠交金额为基数，按每日千分之五的标准加收滞纳金，超过六个月不交纳，原告可向人民法院起诉。合同签订后，原告进场对涉案小区提供物业管理服务。被告曾按照每月物业服务费161.6元、公摊费10元的标准向原告交纳了部分物业服务费。2019年3月31日，被告交纳了2016年3月1日至2016年4月30日期间的物业服务费和公摊费。2019年4月11日，被告交纳了2016年5月1日至2019年4月30日期间的物业服务费和公摊费。另查明，2016年5月9日，重庆市沙坪坝区某小区业委会向原告发出《公告》一份，主要内容为：某小区临街面行人通道属于沙滨路的架空层，但原告置业委会、广大业主的要求于不顾，长期指挥安排大量车辆临停，已造成路面严重损坏的事实，已影响并将持续对架空层安全造成影响，导致架空层下陷。审理中，被告还举示了照片9张，拟证明原告在物业服务期间没有对卫生、绿化等公共设施尽到管理责任和义务。原告对照片的真实性无异议，但对证明目的有异议。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、业主信息登记表、江枫美岸管理处收款收据、值班记录、部门值班记录、报事报修登记表，被告提交的《公告》、照片等书证以及当事人的陈述等在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，建设单位重庆大学滨江园建设发展有限公司与重庆天穹物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，物业服务企业、小区业主应当按照该合同的约定全面履行自己的义务。原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处系重庆天穹物业管理有限责任公司的分公司。原告实际为被告所在宝嘉·江枫美岸小区提供了物业服务，被告李小平亦接受了原告提供的物业服务，被告李小平应当按约定支付物业服务费和水电公摊费。关于原告要求被告支付逾期交纳物业服务费、公摊水电费的违约金的诉讼请求。被告李小平举示的《公告》、照片可以证明原告提供的物业服务存在瑕疵，由于原告提供的物业服务毕竟存在瑕疵，被告迟延交纳物业服务费、水电公摊费事出有因，不宜判决被告承担违约责任；同时，《前期物业服务合同》并未约定逾期交纳水电公摊费应当支付违约金。因此，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  向容二〇一九年七月十七日书记员  卢静