四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初2413号 原告：张志强，男，生于1990年10月19日，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：杨凡，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏雨，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 被告：罗锋，男，生于1990年5月18日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被告：王亚兰，女，生于1990年8月23日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：胡浩东，四川兴蓉律师事务所律师。 第三人：绵阳南城房产经纪有限公司，住所地：绵阳市经开区海润广场机场东路**商铺。 法定代表人：陈刚。 委托诉讼代理人：张倩文，四川浩鼎律师事务所律师。 原告张志强与被告罗锋、王亚兰、第三人绵阳南城房产经纪有限公司（以下简称南城房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张志强的委托诉讼代理人杨凡、被告罗锋、被告王亚兰的委托诉讼代理人胡浩东、第三人的委托诉讼代理人张倩文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张志强向本院提出诉讼请求：1、判令第一、第二被告返还定金6万元及资金利息5715元（计算方式：以6万元为基数，从2018年11月22日起以中国人民银行同期贷款利率1.5倍，计算至实际支付之日，现暂时计算至起诉之日），合计65715元;2、判令第一、第二被告赔偿原告损失21万元（以鉴定确定的金额为准）;3、判令本案诉讼费等费用由第一、第二被告承担。事实和理由：2017年11月22日，原告与第一被告、第三人签订了《二手房买卖合同》。原告以总成交价73万元整，购买第一、第二被告共同所有的绵阳市经开区三江.国际丽城C区（澜岸）3幢2单元9楼1号。第一被告承担过户的所有税费。合同签订时，第一被告已明确表示取得了第二被告的同意。合同签订后，原告依约向被告支付了6万元定金。但此后，第一、第二被告却无故拖延时间，拒不配合办理过户登记及后续合同义务。2018年4月28日，原告起诉要求履行合同，第二被告明确表示不履行，根据合同约定及《合同法》的相关规定，原告有权要求被告方返还定金，并赔偿原告损失21万元（以鉴定确定的金额为准）。因此，原告不得不向贵院提起诉讼，以维护自身的合法权益，望予以支持为盼！ 被告罗锋辨称,我老婆知道我卖房的事情后，我老婆不同意卖，我找到原告退还定金，原告不同意，利息不应当我承担，利息不合理；买卖合同中，我没有过错，都是按照中介要求办理，签合同时把购买合同交付给中介，就直接签合同，而且购房合同原件现在还在中介保管，我同意卖房，我老婆不同意卖。 被告王亚兰辨称,1、案涉《二手房买卖经纪合同》无效；该合同是原告与罗峰以及中介公司共同签订的，但是房屋的所有权人是王亚兰和罗峰共同所有，并非罗峰个人所有，所以罗峰个人与原告签订的房屋买卖合同是无效的，这一点也已经人民法院确认了无效。至于原告要求我方返还定金及利息，首先我方并未收到原告任何定金，甚至我方连面都没有跟原告见过，也不认识原告，所以原告要求我方来承担返还定金6万元及其利息的说法于法无据。其次，据我方了解到，罗峰曾多次向原告提出将6万元返还给原告，但是原告拒不接收，所以也不应当由被告来承担利息，利息应当由原告自行承担。2、关于原告诉状赔偿损失的问题；法律规定赔偿损失的前提是有损失的事实，但是在本案中，原告并未存在任何损失的情况，合同本身就是无效，因一个无效合同的存在，原告本身也不可能取得房屋的所有权，所以就不存在说，取得所有权房屋与73万的差价问题，更能直接就说明原告没有损失的事实。3、关于导致合同无效的责任划分问题；首先在签订合同时，罗峰已经向中介和原告提供了罗峰与王亚兰共同跟开发商签订的房屋买卖合同，上面首页和落款处明确写明了罗峰和王亚兰为共同购买人，说明房屋并非是罗峰一人所有，而是夫妻共同财产。在这种情况下，作为专业机构的中介公司并未要求罗峰提供王亚兰的授权委托书，也未要求罗峰提供相应证明材料证明王亚兰同意出售房屋的事实，同时被告作为普通老百姓，并不知情还需要什么材料才能合法的出售房屋，中介公司在想急于求成的情况下就组织原被告双方签订了这份《二手房买卖经纪合同》。所以我方认为，导致合同无效的全部责任应当由中介公司承担，而非由被告承担。4、原告是累诉，请求人民法院驳回原告的诉请。 第三人南城房产经纪公司辨称,本公司至今未收取原、被告双方的中介费用，中介服务合同原、被告并没有履行；本公司业务员曾经到三台王亚兰的住处，王亚兰同意卖房；第一被告明知该房屋是夫妻共同财产，不能够独立处分，这是一个常识问题，甚至被告1对公司有欺骗行为，应当存在过错；本案是房屋买卖纠纷，我公司不是该合同的任一方，不应当承担房屋交易过程中的过错责任，如果他们认为我方有过错，应当以居间合同纠纷另行起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年11月22日，原告作为甲方（购买方）与作为乙方（出售方）的被告罗锋以及作为丙方（经纪方）的第三人南城房产经纪公司签订《二手房买卖经纪合同》(以下简称《合同》)，合同约定，乙方自愿将位于绵阳市经开区三江国际丽城澜岸小区3幢2单元9楼1号产权面积114.57㎡房屋以总价73万元出售给甲方；签订本合同时，甲方向乙方支付购房定金6万元，乙方将该房屋的产权证或购房合同、发票原件交于丙方代为保管；甲乙双方约定以抵押按揭贷款方式付款,于2018年3月30日之前到税务部门和房管局办理相关事宜,同时甲方向乙方支付首期房款160000元,其余房价款510000元,由甲方向银行或公积金管理中心申办抵押贷款直接划拨到乙方指定账户。佣金12000元,甲方承担。合同对违约责任进行了约定。合同签订后,原告向被告罗锋支付定金60000元。2017年11月22日,被告罗锋将与四川至胜房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》(备案号172857)原件交于第三人南城房产经纪公司。该备案合同中约定被告罗锋、王亚兰夫妻作为共同买受人,二人各占50％份额,合同成交价580000.0元,合同由被告罗锋、王亚兰夫妻二人作为共同买受人签名捺指印。2018年1月,被告罗锋电话告之第三人不出售诉争房屋了,并通知原告及第三人明确表明解除合同退还定金的意愿。原告因此时房价大幅上涨,坚决不同意解除合同,并于2018年4月28日,向本院提起诉讼,要求被告罗锋、王亚兰继续履行合同及第三人配合履行合同。前诉审理中,被告罗锋经本院传票传唤未到庭应诉,亦未作书面答辨;被告王亚兰当庭提交《商品房买卖合同》复印件和结婚证复印件并辨称,案涉房屋系夫妻共同财产,并非罗锋个人财产,罗锋无权出售房屋,我没有与原告和绵阳南城房产经纪有限公司签订买卖合同；原告与被告罗峰、绵阳南城房产经纪有限公司在我明确反对的情况下仍然签订房屋买卖合同的行为违反了国家相关法律与政策，同时还严重侵害了我的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。前诉审理认为,案涉房屋系被告罗锋、王亚兰夫妻共同购买，被告王亚兰未在案涉《二手房买卖经纪合同》上签字捺印，原告未提供证据证明王亚兰同意出售案涉房屋,且庭审中被告王亚兰明确表示不同意出售案涉房屋，被告罗锋未取得处分权，故案涉《合同》无效。并于2018年6月20日以(2018)川0703民初3175号判决驳回了张志强继续履行合同的诉讼请求。原告对该判决未提起上诉,该判决已生效。本案审理中,被告罗锋当庭陈述，他卖房的事情，被告王亚兰知道后不同意卖。购房合同原件现在仍在第三人处，卖房的事情本人是同意的，其妻王亚兰不同意卖。庭审中原告曾申请对案涉房屋购买时的价值与现在的价值差额进行评估作价,庭审后又于2019年7月8日以经济困难为由不申请价值鉴定,申请询价。经询价,截止2019年7月8日,涉案绵阳市经开区三江.国际丽城C区（澜岸）房屋售价(清水房)在9000元-10000元之间。 本院认为：被告罗锋在与原告签订《合同》时,其妻王亚兰作为所售房屋的共有人未在合同上签字,事后亦对被告罗锋的出售房屋行为未予追认,被告罗锋的行为在法律上属“无权处分”。但被告罗锋以个人名义与原告签订的《合同》系双方真实意思表示,并无违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形,况且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法解释》)第三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释(一)》第十七条的规定,被告罗锋与原告签订的《合同》非因王亚兰未签字而被认定无效。而《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的无权处分是指没有处分权而处分他人财产,即无处分权人以自己名义就他人的权利标的所为的处分行为。而本案中被告罗锋的出售房屋行为仅是侵犯了王亚兰作为妻子对夫妻共同财产享有的平等处理权,其合同目的完全可以通过王亚兰的配合过户行为得以实现。故本案中王亚兰不予追认的行为,不会必然得出《合同》无效的结论,根据本案实际,实现物权转移已不可能。虽然原告在前诉(2018)川0703民初3175号案中继续履行合同的主张未得到支持,且双方签订《合同》这一事实被认定无效,但在本案中原告的证据优势明显大于被告,且有法律规定。故本案对(2018)川0703民初3175号判决已认定合同无效这一事实作出不相一致的认定,并不违法。因为生效判决结果具有法律上的即判效力,具有免证性,可直接作为证据予以认定,而对生效判决事实的认定仅产生法律上的预决效力,即法院在涉及该事实的后诉中,一般应作一致的认定,但在一方证据具有明显优势情形下,可作出不一致的认定,本案依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定对《合同》效力的认定即是如此。被告罗锋基于合同收取原告的定金,因被告罗锋根本违约,致使合同目的无法实现。现原告只诉请被告返还定金6万元,是原告自行处分民事权利的行为,有事实和法律依据,本院予以支持。被告王亚兰对与罗锋在婚姻关系期间形成的债务理应共同承担责任。 对于原告主张被告赔偿损失21万是否成立的问题。本院认为,因被告罗锋无法完全取得案涉房屋的处分权,且共有人王亚兰拒绝追认被告罗锋的售房行为,故原告要想实际取得案涉房屋物权的可能性已不存在。根据《买卖合同的解释》第三条第二款的规定,原告作为善意购买者有权主张赔偿损失。同时,被告罗锋自愿将售房信息提供给第三人,表明被告罗锋出售案涉房屋的意思表示真实。第三人作为专业从事房屋中介服务的企业,应当是在完全审查被告罗锋提供的房源信息以及征得被告完全同意后,才会促成原、被告签订《合同》。被告王亚兰未在《合同》上签字并不表示其对被告罗锋的售房行为不知情。签约完成后原告按约支付定金,被告将与开发商四川至胜房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》(备案号172857)原件交于第三人及口头承诺完成交易,表明被告售房意愿真实。正是基于对被告的上述行为和口头承诺的完全信赖,使得原告有充分理由相信合同能够履行。在原告积极准备房款履行合同义务时,因房价大幅上涨,被告恶意违约,使得房屋买卖合同无法履行,直接导致了原告丧失以原有价格,购买同类地段、同样面积房屋的机会。诉争房屋所处的同类地段的房屋价格上涨，产生的房屋差价应属原告应增加而未增加的合理利益。被告恶意违约,从而获得房屋价格上涨带来的非法投机利益的行为,损害了原告的正当利益,被告应当承担原告差价损失的责任。为了维护诚实信用原则，保护信赖合同能够履行一方当事人的利益。若不对守约方加以保护则有违公平原则。况且原告为了购买房屋的目的是为了改善居住环境，被告的违约行为对原告的家庭经济影响巨大。经本院询价并根据本案庭审结束时诉争房屋的市场价格,以及被告违约的时间结点,和原告起诉时房价的变化等因素考虑,本院酌定因被告的违约行为给原告造成的房屋差价损失为15万元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条《中华人民共和国合同法》第一百一十三条《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十九条《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释(一)》第十七条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告罗锋、王亚兰在本判决生效之日起五日内返还原告张志强定金6万元,并赔偿原告张志强房屋差价损失15万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告张志强的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取2718元，由被告罗锋、王亚兰负担。 如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  唐俊 二〇一九年七月八日 书记员  张冉