河南省商丘市梁园区人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫1402执异61号案外人睢县吉星购物广场，住所地河南省睢县南关凤凰家居建材城。社会统一信用代码92411422MA42JAYT06。负责人崔红宾(曾用名崔新斌)，男，汉族，1975年6月26日出生，住河南省睢县。委托代理人蒋举功，河南梁园律师事务所律师。申请执行人睢县兴邦置业有限公司，住所地河南省商丘市睢县商务中心区老民太路西侧。社会统一信用代码91411422MA44L86Y0B。法定代表人张浩，职务总经理。委托代理人经仁忠，男，汉族，1969年8月10日出生，住江苏省扬州市广陵区，系该公司职工。被执行人睢县鑫山实业发展有限公司,住所地河南省睢县世纪大道财政局东侧路北。机构代码79191530-2。法定代表人张圣兴，职务总经理。在本院执行睢县兴邦置业有限公司（以下简称兴邦公司）与睢县鑫山实业发展有限公司（以下简称鑫山公司）债务转移合同纠纷案件中，案外人睢县吉星购物广场对本院让其向睢县兴邦置业有限公司移交房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人称，案外人于2015年9月份经与被执行人鑫山公司协商一致，将其位于睢县城关镇老民太公路西侧1-3层商业房产负一楼进行装修后，双方于2015年12月16日正式签订了一份名为《进场经营合同》，实为房屋租赁合同的合同，约定的用途是案外人开办一大型农产品超市，并约定“租赁期限:自2015年12月16日起至2025年12月16日止，共计10年”。按照案外人不服的《搬迁公告》上的说法，该房屋于2017年12月18日被执行法院强制执行给了兴邦公司。而兴邦公司2019年5月25日给案外人的《通告》载明，其于2018年元月份取得了该租赁房产的不动产权证。但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，案外人与鑫山公司所签的房屋租赁合同对兴邦公司仍然有效，并应当继续按原合同约定的条件履行。可是，兴邦公司在取得所有权后却三番五次的逼案外人与之重新签订期限为一年的租赁合同，又不能保证以后可以续签。因案外人光装修就花费了600余万元，还有开业后为消防达标又花费了100余万元，租期被缩短后根本就收不回成本，所以不同意兴邦公司的无理要求。2019年4月28日，兴邦公司采取断电、围圈营业场地的方法企图逼迫案外人就范。万般无奈，案外人向睢县城关镇人民政府求助，在镇司法所调解期间，梁园区人民法院于2019年7月23日突然向案外人发出了涉案的《搬迁公告》，内容是“限睢县鑫山实业发展有限公司及房地产内用户在公告之日起五日内清理出房内物品及场地付着物，逾期强制执行，造成损失自行承担，并依法追究法律责任”。《搬迁公告》虽然针对的是“睢县鑫山实业发展有限公司及房地产内用户”，但实际上鑫山公司早已搬迁完毕，该房屋只有案外人一家使用，即事实上《搬迁公告》仅仅是针对案外人一家作出的。故案外人为维护自己的合法权益免遭侵害，不得已提起本异议书，具体理由如下：1、兴邦公司申请强制执行鑫山公司等人一案，已因梁园区法院2017年12月18日制作的(2016)豫1402执1339、1340、1341-2执行裁定书发生法律效力、且兴邦公司已依据该生效的执行裁定书办理了涉案房屋产权过户手续而终结。该《搬迁公告》是在执行程序终结一年半之后作出的，纯粹属于节外生枝。2、在案外人租赁的鑫山公司的房屋产权所有人变更为兴邦公司后，兴邦公司依法就应当承受鑫山公司在租赁合同中的全部权利和义务，兴邦公司不愿意承受其权利和义务与案外人形成的新的纠纷，应另案通过诉讼程序解决，既与鑫山公司无关，也不受鑫山公司和兴邦公司因债权债务纠纷而产生的法律文书的约束，更不受法院(2016)豫1402执1339、1340、1341-2号执行裁定书的约束，故假如该裁定书至今尚未执行终结，《搬迁公告》也超出了执行范围，也属于没有任何事实根据和法律依据的违法行为，故请求撤销该《搬迁公告》。案外人提交证据有：第一组：1、2019年7月23日河南省商丘市梁园区人民法院《搬迁公告》一份;2、河南省商丘市梁园区人民法院(2016)豫1402执1339、1340、1341-2执行裁定书一份;证明:案外人对河南省商丘市梁园区人民法院的《搬迁公告》不服，提起异议的依据。第二组:1、2015年12月16日租赁合同一份;证明:涉案房屋租赁给案外人10年，自2015年12月16日至2025年12与16日;年租金72万元。2、2016年租金。收据两张，共计540000元3、以购物卡、借款等抵房租费单据三张(1)2017年1月15日购物卡一张20000元。(2)2016年8月22日购物卡一张2000元(3)2016年12月25日在杨卫东的担保下，案外人借钱德全现金50万元交付给杨卫东抵房租的借条一张;4、案外人偿还钱德全及其子钱玉凡本息515000万元的银行明细单一份。证明：自2016年5月1日开业起算至2017年共交付租金1062000元。第三组:为消防达标垫付的购置消防设施及施工支出费用抵房租的证据：1、2016年6月14日火灾隐患整改建议书一份；2、2016年5月25日消防行政处罚决定书一份；3、2016年5月25日消防工程施工合同一份；4、2017年10月1日消防工程施工合同一份;5、消防队罚款35000元；6、睢县安全生产监督管理局罚款35000元；7、购买消防设备单据12张，共计734300元；8、为消防设施的施工花费单据19张，共计123629元。证明:自2016年5月1日开业至2019年4月28日被停水、停电止，不到三年，共交付房租费1989920元。按照合同约定一次性交清费用者，出租方给与优惠一个月租金，由于案外人为其垫付罚款和消防设施的购置、施工等费用，应免除三个月的租金。经如此计算，案外人并不欠被执行人租赁费。申请执行人辩称，1、崔红宾在“执行异议书”中所引以为“重要证据”的《进场经营合同》(下简称“合同”)属于租赁合同性质不错，但是这是一份无效的合同。理由是，崔红宾租赁的房屋在其租赁之前已经进行了“抵押物登记”，这在其原睢县鑫山实业发展有限公司的《房屋产权证》上有记载(见所附的房屋产权证书)，根据这一事实，房屋在已经抵押登记后未经抵押权人同意，不得出租该房屋的，崔红宾的这份合同是在租赁的房屋抵押登记之后租赁的，故其合同为无效合同，不得对抗申请执行人行使房屋的所有权。2、崔红宾租赁的房屋在其租赁之前己经被法院查封。见商丘市梁园区法院(2015)商梁民初第04613、04614、04615协助执行通知书显示，查封保全睢县鑫山实业有限公司民太路西侧26666.7平方米土地及房产，时间为2015年10月22日。根据这一事实本案的房屋已经被法院查封保全的事实下，不得出租该房屋;故本案崔红宾的这份合同也应为无效合同，不得对抗申请执行人行使房屋的所有权。3、本案的租赁物在2017年12月18日，已经法院公开拍卖后，最终由法院裁定抵偿给申请执行人，而且申请执行人已在2018年1月22日，办理了不动产产权证书。见商丘市梁园区法院的(2016)豫1402执1339、1340、1341-2执行裁定书，显示:裁定将上述包括本案房地产自本裁定送达之日起，房地产权归买受人睢县兴邦置业有限公司。根据上述事实，申请执行人已经合法取得本案崔红宾所说的租赁物。由于其合同是无效的租赁合同，故也不存在“买卖不破租赁”的法律关系。4、据申请执行人了解，本案房屋查封以及拍卖程序中，梁园区法院执行局工作人员，多次到现场即本案的租赁房屋处，告知过崔红宾，可是崔红宾一直没有提出过执行异议，而且申请执行人为了与崔红宾协商解决其非法占用申请执行人房屋经营，据不搬迁的事宜，曾在2018年间及2019年春季请睢县城关镇及有关领导出面协调，多次口头及书面告知崔红宾，申请执行人经法院拍卖及执行获得该案房屋产权的事实，要求其搬离占据的本案房屋(书面告知书)，可是崔红宾并没有提出过执行异议。根据最高法法释(2016)3号的规定，崔红宾已经超出了提出执行异议的时间。最后，关于崔红宾在执行异议书中，所列举的交纳租金及其所列举的其他支出，无论是否事实，是否缴纳租金改变不了其合同的无效性，因为其合同至今申请执行人没有追加同意其租赁。同时，崔红宾至今没有给予申请执行人缴纳任何费用，其合同仍属无效。假如崔红宾有损失，应当依照无效合同的处理原则进行司法救济，但是不能影响申请执行人对于本案物权的行使。综上，本案崔红宾无论从程序上及实体上，均无权对《搬迁公告)提出执行异议，故应依法驳回崔红宾的执行异议申请。本院查明，本院因原告李凤英、井其彩、赵秀云与被告鑫山公司债务转移合同纠纷案于2015年10月22日查封鑫山公司名下位于商丘市睢县城关镇老民太公路西侧1-3层商业房产及面积26666.7平方米土地。进入执行程序后，申请执行人李凤英、井其彩、赵秀云将（2015）商梁民初字第04613、04614、04615号判决书予以确认的债权转让给兴邦公司。本院作出（2016）豫1402执1339、1340、1341-1号执行裁定书，裁定变更兴邦公司为申请执行人。后申请执行人兴邦公司同意以保留价2200万元接收被执行人鑫山公司名下位于商丘市睢县城关镇老民太公路西侧1-3层商业房产及面积26666.7平方米土地。本院作出（2016）豫1402执1339、1340、1341-2号执行裁定书，裁定上述房产及土地归兴邦公司所有。本院工作人员于2019年7月23日到商丘市睢县城关镇老民太公路西侧1-3层商业房产处张贴《搬迁公告》。后案外人提出异议。另查明，位于商丘市睢县城关镇老民太公路西侧**商业房产已于2014年5月19日抵押给原申请执行人井其彩。本院认为，本院已于2015年10月22日对于商丘市睢县城关镇老民太公路西侧1-3层商业房产及面积26666.7平方米土地进行了查封。而案外人提交的《进场经营合同》的落款日期为2015年12月16日。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持”。而本案中，案外人与被执行人签订的《进场经营合同》的签订日期在法院查封之后，所以案外人所主张的租赁权不能对抗受让人即本案申请执行人。因此对案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第三十一条的规定，裁定如下：驳回案外人睢县吉星购物广场的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向商丘市梁园区人民法院提起诉讼。审判长  仵胜楠审判员  胡国营审判员  董俊杰二〇一九年七月三十一日书记员  杨 雨