襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0602民初105号原告：胡吉忠。委托诉讼代理人：邹继红、马聪，湖北晓格律师事务所律师。代理权限：代为调查、取证，代为办理立案手续，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为举证、质证，进行辩论，代收法律文书。被告：陈晋玉。委托诉讼代理人：汪桂云。代理权限：一般代理。被告：襄阳市三民房地产经纪有限公司。法定代表人：张艳，襄阳市。委托诉讼代理人：褚凌风。代理权限：代为出庭参加诉讼，代为放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。原告胡吉忠与被告陈晋玉、襄阳市三民房地产经纪有限公司（以下简称三民公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡吉忠的委托诉讼代理人邹继红、马聪、被告陈晋玉的委托诉讼代理人汪桂云、被告三民公司的委托诉讼代理人褚凌风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡吉忠向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于襄阳市襄城区XXX的房屋不动产权归原告所有；2、依法判令被告配合原告办理前述房屋的不动产权过户登记，并赔偿原告定金40000元、违约金216000元；3、由被告负担本案案件受理费及其他诉讼费用。事实与理由：2016年10月13日，原告胡吉忠作为乙方，被告陈晋玉作为甲方，被告三民公司作为经纪方，签订《房屋买卖合同》。合同第一条约定：“经三方协商决定，甲方同意将位于襄阳市襄城区XXX的房屋卖给乙方，该房产建筑面积119.01平方米”。第二条约定：“该房产产权人为陈晋玉，并保证与其子女无任何关系。目前状态为精装修房屋，尚未办理房产证与土地证，只有……”。合同第三条约定；“房屋价格：甲方卖给乙方的此套房屋总价款为人民币壹佰零捌万元整……在此合同签订后，乙方向甲方交购房定金贰万元整。”合同第六条约定：“因此房为商品房，房产证、土地证尚未办理，甲乙双方及经纪方约定以下两种交易方式：1、换合同，在不违反国家政策的前提下更改合同，所产生的费用由甲方承担。房款支付方式：甲乙双方及经纪方约定以换合同方式交易。乙方签订本合同后，于2016年10月18日付房款柒拾万元整含定金到银行结清原房主贷款。剩余叁拾万元整办理公积金贷款，同时经纪方和卖方在2016年11月20日之前协助将此房合同更改在乙方名下，同时乙方一次性结清剩余房款。如果办理不下来，乙方再付房款贰拾万元整给卖方，剩余的壹拾捌万等房产证办理下来进行过户交易……。”合同还约定了违约责任：“……甲、乙双方均不可违约，若乙方违约则定金不退还并赔偿甲方20%的违约金，若甲方违约，则赔偿乙方双倍定金，并赔偿乙方总房款的20%违约金。”合同还约定了其他事项。2016年12月6日，原告又与二被告签订《房屋买卖合同补充协议》，协议第六条约定：“因此房为商品房，不动产权证尚未办理，甲乙双方及经纪方约定以下交易付款方式：乙方在签订本合同后，于2016年10月18日首付房款（含定金）柒拾万元整。甲方收到首付款后即将房屋交付于乙方并到银行结清原房贷款，及时办理此房不动产权证。2016年12月6日，乙方再付房款贰拾万元整给甲方，剩余的壹拾捌万房款待甲方将不动产权证办理下来后进行过户交易当时付清。甲方不动产权办理下来后两个月内，甲、乙双方必须配合将此房产权过户至乙方名下……。”该补充协议还约定了交易税、费的承担、违约责任、争议解决等事项。在合同及补充协议签订后，原告即以转账和支付现金的方式向被告陈晋玉支付购房款共计940000元整，完全履行了合同及补充协议约定的付款义务。但被告拒不履行合同及补充协议约定的办理不动产权证，并配合将此房产过户至原告名下的义务。原告多次要求被告履行合同义务，但被告总以各种理由推诿。现原告诉至人民法院，请求法院查明事实，依法支持原告的全部诉讼请求。被告陈晋玉辩称，被告同意配合原告过户，但是不同意承担违约金、利息和诉讼费。被告三民公司辩称，一、三民公司的合同居间义务按合同约定已完成，不存在违约行为。本案存在一个房屋买卖合同关系和一个居间服务合同关系。原告胡吉忠与被告陈晋玉系房屋买卖合同关系的当事人，而三民公司系居间服务合同关系的居间人。居间合同义务三民公司已完成，不应将房屋买卖合同关系中当事人的义务转嫁给居间人三民公司。二、本案配合过户的法定义务人系陈晋玉，非居间人三民公司。虽然合同约定了三民公司协助过户的义务，但三民公司协助过户的义务与陈晋玉配合、协助过户的义务的内容和含意不同。陈晋玉的义务是涤除抵押权，使标的物没有权利负担，提供过户资料，签字过户等义务，而三民公司的协助过户义务仍然限定在居间服务性质上，即两方沟通、居间等。三、目前房屋抵押权未涤除，过户条件未成就，属于买卖双方的义务，导致过户、按揭贷款手续无法进行，这属于履行不能。居间人已就此问题多次与双方居间沟通，履行着居间的约定义务，并继续向双方提供着优质的居间服务。故三民公司亦不存在违约的事实。四、襄城区人民法院将此案作为买卖合同案由审的话，则三民公司只能是第三人；若作居间案由审的话，则三民公司合同义务已履行完毕，不存在任何的违约行为。综上，请求法院驳回原告对三民公司的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月13日，（甲方）陈晋玉、（乙方）胡吉忠与经纪方三民公司签订《房屋买卖合同》，约定：“经甲、乙双方及经纪公司在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方房屋签订本合同，以资共同执行。一、经三方协商决定，甲方同意将位于襄阳市襄城区XXX的房产卖给乙方，该房产建筑面积为119.01平方米（以房管局实测面积为准）。二、该房产产权人为陈晋玉，并保证与其子女无任何关系。目前状态为精装修房屋，尚未办理房产证与土地证，只有商品房买卖合同，水、电、天然气都已开通使用。甲方按房屋目前现状出售给乙方，所有固定装修及家电家具不动。乙方表示完全了解此房现状并接受。签订此协议甲方即确认愿意将该房产卖给乙方，乙方即确认该房屋现状符合其购买要求。三、房屋价格：甲方卖给乙方的此套房屋总价款为人民币壹佰零捌万元整（￥1080000），甲方负责结清此房在交接给乙方之前由此房所产生的物业管理费。在此合同签订之后，乙方向甲方交购房定金人民币贰万元整（￥20000）。四、因此房为商品房，房产证、土地证尚未办理，甲乙双方及经纪方约定以下两种交易方式：1、换合同，在不违反国家政策的前提下更改合同，所产生的费用由甲方承担。房款支付方式：甲乙双方及经纪方约定以换合同方式交易。乙方在签定本合同后，于2016年10月18日付房款柒拾万元整（￥700000）含定金到银行结清原房主贷款。剩余叁拾万元整（￥300000）办理公积金贷款，同时经纪方和卖方在2016年11月20日之前协助将此房合同更改在乙方名下，同时乙方一次性结清剩余房款。如果办理不下来，乙方再付房款贰拾万元整（￥200000）给卖方，剩下的壹拾捌万元（￥180000）等房产证办理下来进行过户交易。房产证交易过户时所产生的费用按有关部门规定，各自承担。五、违约责任：甲方及其代理人保证按以上各条款认真履行本合同，甲方保证卖给乙方的房屋没有任何产权纠纷，并保证此房共有人认同此合同，乙方保证按时支付甲方房款。同时甲乙双方均应按照本合同约定的内容执行，此合同一经签订，甲、乙双方均不可违约，若乙方违约则定金不退还并赔偿甲方20%的违约金，若甲方违约，则赔偿乙方双倍定金，并赔偿乙方总房款的20%违约金。六、其它约定：本合同在履行过程中发生纠纷与争议，由甲乙双方和经纪方协商解决，协商不成可申请仲裁或向人民法院起诉。七、甲乙双方协商中介费3%由甲方承担。此合同一式三份，买卖双方及经纪方各一份”。2016年10月17日，胡吉忠向陈晋玉支付购房款700000元（含20000元定金），陈晋玉收到款项后向胡吉忠出具收据一份并将房屋交付给胡吉忠使用至今，但陈晋玉并未将收到的购房款用于结清剩余房屋贷款。2016年12月6日，（甲方）陈晋玉、（乙方）胡吉忠、（经纪方）三民公司签订《房屋买卖合同补充协议》，《房屋买卖合同补充协议》对《房屋买卖合同》第六项进行了变更，变更后的内容为：“因此房为商品房，不动产权证尚未办理，甲乙双方及经纪方约定以下交易付款方式：乙方在签定本合同后，于2016年10月18日首付房款（含定金）：柒拾万元整（￥700000）。甲方收到首付款后即将房屋交付于乙方并到银行结清原房贷款，及时办理此房不动产权证。2016年12月6日，乙方再付房款贰拾万元整（￥200000）给甲方，剩下的壹拾捌万元（￥180000）房款待甲方将不动产权证办理下来后进行过户交易当时付清。甲方不动产权证办理下来后两个月内甲、乙双方必须配合将此房产权过户至乙方名下。交易过户时所产生的税费按法律规定各自承担（甲方承担应税的增值税、个人所得税、交易过户费；乙方承担应税的契税、交易过户费、书证工本费80元、图纸测绘费115元）”。《房屋买卖合同补充协议》签订当日，胡吉忠再次向陈晋玉支付购房款200000元，陈晋玉收到款项后出具收据一份。2018年1月31日，坐落于襄阳市襄城区XXX的房屋办理了不动产权证书，不动产权证书编号为：**，房屋所有权人为陈晋玉。2018年2月12日，胡吉忠再次向陈晋玉支付购房款40000元，陈晋玉收到款项后出具收据一份。上述不动产权证书办理后，胡吉忠要求办理房屋过户手续未果，遂诉至本院。本院认为，胡吉忠与陈晋玉之间的房屋买卖合同及胡吉忠、陈晋玉与三民公司之间的居间合同系三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对合同当事人均具有约束力。本案争议房屋已办理不动产权证书，胡吉忠请求确认本案争议房屋归其所有并办理不动产权过户登记，符合双方约定，本院予以支持。对于胡吉忠请求陈晋玉双倍返还定金的诉讼请求，因定金已抵作房屋价款，胡吉忠请求双倍返还，不符合法律规定，本院不予支持。对于胡吉忠请求陈晋玉支付违约金的诉讼请求，陈晋玉在胡吉忠支付购房款后，未按照双方约定清偿房屋贷款，在不动产产权证书办理下来后，亦未在双方约定的期限内协助办理不动产权过户登记，存在违约行为，但胡吉忠的损失主要是因本案诉讼而支出的各项费用，因此本院酌定支持违约金5000元。三民公司在《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》履行过程中不存在违约行为，而办理不动产权过户的协助义务主要在于陈晋玉，故对于胡吉忠要求三民公司承担责任的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十五条规定，判决如下：一、坐落、坐落于襄阳市襄城区XXX的房屋（不动产权证书编号为：**告胡吉忠所有；二、被告陈晋玉于本判决生效之日起五日内协助原告胡吉忠将坐落于襄阳市襄城区XXX的房屋（不动产权证书编号为：XXXX号）的不动产权证书变更登记至原告胡吉忠名下；三、被告陈晋玉于本判决生效之日起五日内向原告胡吉忠支付违约金5000元；四、驳回原告胡吉忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16824元、诉前保全费5000元，合计21824元，由被告陈晋玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  阮红梅审 判 员  肖春杰人民陪审员  宋志海二〇一九年七月八日书 记 员  孙同江