广东省深圳前海合作区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0391执异95号 异议人（案外人）：汪玉琼，女，1987年10月14日出生，汉族，住江西省乐平市。 委托诉讼代理人：甘思林（系异议人的配偶），住江西省高安市。 申请执行人：谢李康，1952年1月25日出生，汉族，住深圳市福田区。 被执行人：张玉奎，男，1964年10月6日出生，香港特别行政区居民。 本院在执行申请执行人谢李康与被执行人张玉奎借款合同纠纷一案中，依法拍卖了被执行人张玉奎的一处房产，该房产由异议人汪玉琼竞得，异议人汪玉琼现向本院提出异议。本院依法组成合议庭，进行审查。并举行了听证，异议人及其委托诉讼代理人甘思林参加了听证，被申请人以及被执行人均未到庭参加听证。现已审查终结。 异议人汪玉琼提出以下请求：请求撤销涉案房产的拍卖。 事实和理由：异议人于2019年4月21日在深圳前海合作区人法院京东网司法拍卖网络平台以3129792元拍卖竞得张玉奎名下的一套房产，该房产位于深圳市××君子布××村，已预交价款2129792元，款项均是异议人向亲戚借款以及高利借款所得来。但在法院工作人员提示和要求下，异议人到不动产登记中心咨询得知，涉案房产属于深圳市房地产登记历史遗留问题的房产，由于缺乏报建资料包括规划许可以及测绘文件等，当前无法办理过户以及进入二手房市场进行交易，仅可以通过司法备注方式备注和高新产权所有人。但上述情况，法院在拍卖公告中予以说明。由于该房产无法过户以及办理新的房产证，导致异议人办理抵押借款手续，也导致异议人不能通过房产过户办理落户以及小孩入学手续。故请求法院撤销本次拍卖。 申请执行人、被执行人均未提交书面意见。 本院经审理查明： 谢李康与张玉奎借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）粤0391民初1526号民事判决已经发生法律效力。由于张玉奎没有履行该生效法律文书确定的付款义务，谢李康向本院申请强制执行，案号为（2018）粤0391执106号。在执行过程中，本院依法查封了张玉奎名下位于深圳市××××××村房产（不动产产权证号：××），后经本院委托对上述房产进行评估，评估结果为上述房产现价值为3803200元。 本院裁定拍卖上述房产以清偿债务，并在本院京东网司法拍卖网络平台进行拍卖。本院在2019年2月22日在京东网司法拍卖平台上发出拍卖公告，拍卖公告第一条对拍卖标的物的详情进行介绍，介绍涉案房产的权利人为张玉奎，不动产证号2802431，建筑面积160平方米，坐落于××村，房屋性质为自建-私人建房，房屋用途为住宅，占有使用或租赁情况为不详，法院不负责交付/清场，由买受人全部承担税费，起拍价人民币2129792元，保证金20万元，增加幅度为1万元。 该拍卖公告第四条内容为：凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买。法律、法规、司法解释、国家政策对买受人资格或者条件有特殊要求的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。具体的资格或者条件，竞买人应当自行了解，因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任。如变卖深圳市及其他限购政策城市的属于限购范围的房产，需作如下特别说明：根据国家以及深圳市（或者其他城市）目前的房屋限购政策，自然人竞买时应当符合现行国家以及深圳市（或者其他城市）有关房地产调控政策规定的条件；法人和其他组织需自行向相关部门核实条件。竞买人应当自行了解有关房地产调控政策以及由此产生的法律后果。变卖成交后，法院向有关房地产主管部门送达过户文书时会注明，过户应当以买受人符合房产限购政策为前提。如买受人不符合限购政策导致不能过户的风险，由买受人自行承担。 第八条特别提醒（特别提醒为黑体字）内容为：变卖物建筑面积、性质、用途、是否拖欠地价及土地使用费等，以相关主管部门最后核实为准。变卖物建筑面积如实际面积与登记面积不符，其风险由买受人自行承担。标的物以实物现状为准，具体情况参见评估报告，法院不承担标的物的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物的实物现状的确认，责任自负。第九条内容为：变卖成交后，法院仅出具确认拍卖裁定书以及协助执行通知书，并送达给相关主管部门办理解封和产权过户手续。拍卖物是否可以办理产权过户手续，由买受人自行到相关主管部门查询并处理；买受人应自过户法律文书送达之日起30日内到相关部门迳行办理产权过户手续。 2019年4月21日，汪玉琼在京东网司法拍卖网络平台以3129792元拍卖竞得上述房产，并将上述竞买款2129792元缴入本院指定账户。 2019年4月21日，上述网络平台自动生成汪玉琼与本院签署了《拍卖成交确认书》，确认汪玉琼以3129792元成交涉案房产，汪玉琼作为买受人按照人民法院公示的付款时间将变卖标的物扣除变卖价部分的剩余成交价款支付至法院指定的账户内。变卖成交后，如属法律事由不能交付变卖标的物的，买受人不得要求赔偿。因买受人原因造成拍卖标的不能及时移交或者办理产权转移登记的，拍卖人、人民法院以及拍卖平台不承担任何责任。要求买受人支付款项前，应下载并查看本成交确认书。 本院就涉案房产能否过户、税费等事宜向深圳市不动产登记中心发出咨询函，深圳市不动产登记执行在2019年5月7日作出复函，回复称，来函所提及的不动产权证（证号：××）实为粤房证字第2802431号房屋所有权证，根据《深圳市处理房地产权登记历史遗留问题若干规定》、《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》等相关法律法规规定，已发房屋所有权证的，须完善用地手续并办理首次登记，再行换发不动产权证后，方可按规定办理其他不动产登记。上述房地产的转移登记应符合《不动产登记暂行条例》及其实施细则等相关法律法规和我市的限购限外政策。关于税务问题建议向所属辖区的税务部门咨询。 又查：异议人汪玉琼的户籍于2019年6月15日由江西省乐平市迁来深圳市，其丈夫甘思林为江西省户籍。异议人提交一份借款合同主张其向他人借款150万元用于支付涉案拍卖房款。 深圳市产权登记中心查询涉案房产信息如下：核准时间1992年9月26日，权利人张玉奎，购房性质：自建-私人建房；宗地号：××；土地等级二级，土地位置：××村，土地所有权来源：国有，土地用途：住宅；房屋用途、类型：住宅；建筑面积160平方米。 异议人确认涉案房产的房产评估报告和不动产资料电脑查询结果表作为拍卖公告的附件，其均有看到;但主张其仅知道涉案房产有房产证，土地也是国有，就没有去产权登记中心了解该房产的情况；拍卖公告中并没有告诉异议人涉案房产不能过户，导致异议人不能过户、办理抵押贷款等，该拍卖行为无效；公告中有关产权过户的风险并没有特别说明，异议人在竞买时也没有注意到；故本案涉案房产的拍卖应予以撤销。 本院认为： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定,当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。 异议人主张涉案房产不能办理过户手续,拍卖公告中并未对此进行明确告知,也没有对产权过户的风险进行特别说明,并据此要求撤销涉案房产的拍卖。但本院在京东网司法拍卖网络平台发布的拍卖公告已经以黑体字的形式进行了特别提醒,提醒标的物的建筑面积、性质、用途、是否拖欠地价以及土地使用费等，以相关主管部门最后核实为准，法院不承担标的物的瑕疵保证；并在拍卖公告中明确指出，拍卖成交后，本院仅出具确认拍卖裁定书和协助执行通知书并送达相关主管部门办理解封和产权过户手续；拍卖物是否可以办理产权过户手续，由买受人到相关主管部门查询并处理。本院也在拍卖公告中明确告知，涉案房产位于观澜镇君子布张一村，属于村内房产，且是私人自建房产；建筑面积高达160平方米，评估价格仅为3803200元，均价仅为2万余元，远远低于深圳市房屋市场价，竞买人理应在参与拍卖时对该房产的是否拖欠地价以及土地使用费、能否办理产权过户手续等情况有足够的注意义务。本院已经按照法律、司法解释的规定对涉案房产进行公告，并明确告知竞买人，本院仅在拍卖成交后出具确认拍卖裁定书和协助性质通知书协助办理产权过户手续，竞买人自行到相关部门查询是否办理产权过户手续，已尽到了告知和提示的义务；异议人未能到相关主管部门查询涉案房产是否拖欠地价以及能否办理产权登记手续，应自行承担相应的不利后果。 本案并不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的可以撤销拍卖的情形，异议人要求撤销拍卖，没有事实和法律依据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十一条的规定，裁定如下： 驳回异议人汪玉琼的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向深圳市中级人民法院申请复议。 审判长  王云 审判员  刘颖 审判员  张珂 二〇一九年七月二十六日 法官助理刘慕奇 书记员鲁丽莉