北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初2886号原告：张国银，男，1958年4月25日出生，汉族，公司职员，住北京市海淀区。被告：北京俏可人美容美发店，经营场所北京市海淀区。经营者：雷一红。委托诉讼代理人：冯帆，北京市新开律师事务所律师。第三人：袁钢，男，1961年9月8日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托代诉讼理人：虞荣俊，北京市新开律师事务所律师。第三人：北京东方卓越房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：马云林，总经理。委托诉讼代理人：马宁，北京东方卓越房地产开发有限公司职员，住该单位宿舍。原告张国银诉被告北京俏可人美容美发店（以下简称俏可人美发店）、第三人袁钢、第三人北京东方卓越房地产开发有限公司（以下简称东方卓越房地产公司）返还原物纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张国银，被告俏可人美发店之委托诉讼代理人冯帆，第三人袁钢之委托诉讼代理人虞荣俊，第三人东方卓越房地产公司之委托诉讼代理人马宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张国银向本院提出诉讼请求：1、被告北京俏可人美容美发店将位于北京市海淀区农大南路厢黄旗七彩华园×的房屋腾空并交予原告张国银；2、被告北京俏可人美容美发店每月向原告张国银支付房屋使用费15000元（自2015年10月20日始至判决实际执行之日止）。事实和理由：2015年10月20日，我获得了位于北京市海淀区农大南路厢黄旗七彩华园×商品房楼房一套（建筑面积234.72平方米）的房屋所有权。当我前往收房时，发现俏可人美发店在其中进行经营。我要求俏可人美发店腾房并交予我，但俏可人美发店却以与开发商有争议为由拒绝腾房。经我多次与俏可人美发店协商未果，故诉至法院。俏可人美发店辩称，不同意张国银的诉讼请求。涉案房屋是从第三人袁钢处承租，袁钢有购房合同，我方认为袁钢是涉案房屋的所有权人。双方签订了租赁合同，我方认为我方使用涉案房屋有合法依据；从2009年我方就一直承租涉案房屋，并一直给袁钢缴纳房租。第三人袁钢述称，涉案房屋为我所有，我于2007年1月从开发商东方卓越房地产公司处购买，且已经支付全部购房款，东方卓越房地产公司将涉案房屋在2007年交付给我，我一直占有使用涉案房屋至今。我认为我将自己所有的房屋出租给俏可人美发店的行为是合法的，所以我不同意张国银的诉讼请求。第三人东方卓越房地产公司述称，我方同意张国银的诉讼请求，本案诉争房屋与袁钢无关。袁钢在2017年时曾经起诉过我公司，要求我司协助其将诉争房屋过户，经仲裁审理后裁决袁钢与我司签订的商品房买卖合同有效，但不支持我司协助其办理房屋过户。袁钢与诉争房屋没有关系，如果袁钢主张自己的权利，其只能向我司主张，与本案诉争房屋无关。仲裁未支持袁钢诉请的原因：1、我司有明确的证据证明在2007年-2011年，袁钢为我司的实际负责人，公司盖章对外发函需要袁钢批示，公司的重要合同由袁钢签字，公司的债务处理由袁钢负责，公司与南通四建的联系也是由袁钢负责，公司与南通四建以房抵债的事宜由袁钢负责并经办，公司与南通四建员工张国银的所有手续均由袁钢亲自经办。2、袁钢在仲裁庭提出其向我司购买了本案诉争房屋，在仲裁庭上袁钢没有提交除购房合同外的任何凭证，按照袁钢与我司的房屋买卖协议时间推断，此合同签署期间，袁钢是我司的员工和实际负责人，我司没有任何与房屋买卖相关的底档，包括购房入账凭证、发票底联等我司都没有，而袁钢也没有向仲裁庭提交任何购房付款凭证，基于以上原因，仲裁庭驳回了袁钢要求我司协助办理过户的请求，我司与袁钢之间关于房屋买卖的争议已经通过仲裁解决完毕，袁钢与本案诉争房屋没有任何关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2006年12月31日，出卖人东方卓越房地产公司与买受人张国银就北京市海淀区厢黄旗七彩华园×房屋签订《北京市商品房现房买卖合同》，双方约定如下：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米16666.51元，总价款叁佰伍拾贰万零仟捌佰零拾零元整；买受人采取一次性付款方式付款；……本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交北京市仲裁委员会仲裁。就诉争房屋来源，张国银主张自己是南通四建集团有限公司（以下简称南通四建公司）的员工，该诉争房屋系南通四建公司与东方卓越房地产公司签订房屋抵扣协议所得，南通四建公司因欠张国银的工资、奖金、抽利分成，故又将诉争房屋折抵给张国银，为证明其主张，张国银向法庭提交如下证据：1、2006年12月28日，甲方东方卓越房地产公司与南通四建公司签订《房屋抵扣协议》，主要内容如下：“由南通四建公司承包施工的东方卓越房地产公司的大发畜产住宅小区工程，已按合同工期完成施工，并交付甲方使用，由于甲方资金问题，已拖延乙方工程款，现经甲、乙双方协商，就已建成房屋用以抵扣工程款达成如下协议：一、甲方拥有房屋：大发畜产住宅小区××（建筑面积209.32㎡）；×××（建筑面积218.89㎡）;××××(建筑面积187.13㎡）。共计三套用以抵扣乙方工程款。二、用以抵扣工程款的房屋单价为15000元/㎡,其中××房屋计3139800元，×××房屋计3283350元，××××房屋计2806950元，合计总价9230100元。三、自本协议签订之日起，该三套房屋所有权为乙方所有，乙方可用于自用或出租，亦可转让。四、用以抵扣的以上房屋，甲方有配合乙方办理各类手续的责任。在无其他特殊情况下，确保将房屋产权最终转至乙方名下。如有其他情况出现，则甲方必须将13#公建的相应产权转至乙方名下。（房屋过户时，乙方以书面通知确认受益人）五、甲方不得将以上房屋另售他人或转为他用，否则视为违约，需按房屋总价的10%赔偿乙方损失，并承担欠款利息。”2、2008年7月25日，南通四建公司给东方卓越房地产公司发函，内容如下：“本公司为贵公司负责施工的大发小区住宅楼及配套设施楼，早已交付贵公司投入使用。截至今日贵公司仍欠本公司工程款人民币16045636.80元。现在随着奥运会的临近，为保证社会安定团结、建设和谐社会、解决农民工工资及材料供应商的材料欠款问题是目前摆在我们面前的头等大事。同时，为了解决以上问题，我们特请贵公司帮我们解决以下问题：一、请贵公司积极筹款解决本公司在贵公司工地施工的农民工工资及欠款，并制定切实可行的还款计划，确保人员稳定；二、由于贵公司拖欠工程款的情况时间较长，请贵公司充分体谅本公司资金成本压力，在支付应付工程款时支付应付的银行利息；三、折抵给本公司的房屋，请及时办理相关房产手续，在房屋产权手续没有办理的前提下，由于不能形成销售或出租，请支付相应款项的银行利息；四、由本公司负责施工的小区配套综合楼请贵公司安排报验，并请贵公司承诺在出售此建筑物时，本公司所有债权对其建筑物享有优先受偿权。落款处有袁钢签字，时间:2008年7月30日。”3、2010年2月5日，甲方东方卓越房地产公司与乙方南通四建公司签订《陆套房屋抵工程款协议》，内容如下：“大发畜产住宅小区工程已结算完毕，由于东方卓越房地产公司资金困难，经双方友好协商，乙方（南通四建公司）同意用海淀区厢黄旗七彩华园×、海淀区厢黄旗七彩华园××、海淀区厢黄旗七彩华园×××、海淀区厢黄旗七彩华园×××××、海淀区厢黄旗七彩华园××××××、海淀区厢黄旗七彩华园×××××××，陆套房产总价为人民币：壹仟贰佰玖拾肆万叁仟玖佰伍拾元整（￥12943950.00元）抵减工程款。由于大发畜产住宅小区存在诉讼，陆套房屋不能在政府相关部门签订合同，应南通四建公司要求，签订甲乙双方确认房产合同，待诉讼完毕后，甲方给乙方（南通四建公司）指定受益人办理房屋所有权证。”4、2010年5月10日，南通四建公司给张国银出具《函》一份，内容如下：“在你与东方卓越房地产公司的仲裁案件中，东方卓越房地产公司不承认我公司于2006年12月28日与其签订的《房屋抵扣协议》及我公司于2010年2月5日与其签订的《六套房屋抵工程款协议》的效力，我公司将通过诉讼的方式确定上述协议有效，以协助你进行仲裁。由于用你的购房款抵工程款给你带来的麻烦，我公司表示歉意，请相信，对于不讲诚信、恶意损害他人利益的东方卓越公司，一定会得到清算，除了诉讼和仲裁，还请相信这个公平、正义占主导地位的社会。”5、2011年3月18日，南通四建公司给东方卓越房地产公司出具《关于催收工程款的函》，内容如下：“东方卓越房地产公司袁总并转马总：南通四建公司承建的贵司大发畜产1-3期工程﹛1#、3#、11#、15#、16#、17#、13#公建﹜自2002年7月开工，陆续完工早已交付使用，2007年12月28日全部结算完毕，总价64034976.00元，到2011年3月18日止，贵司实付工程款43969339.20元，另经双方协商，用六套房折价抵款12943950.00元，其中：三套房抵款9943950.00元只交了二套房的钥匙，六套房均未办理房产产权手续。贵司还结欠工程款7121686.80元，此款已结欠三年多一直未支付。我们已承担了很大的财务费用，目前，我公司董事会要求限期收回。为此，特发此函，请贵司：一、近期支付所欠工程款或用房产抵押，去年两位老总曾同意过有两套住宅可以抵给我们，二、尽快办理六套房产产权手续，否则，我们将按合同追加贵司近几年欠款的财务费用，敬请贵司复函并尽快落实还款计划。落款处有袁钢签字。”6、2011年5月25日，南通四建公司给东方卓越房地产公司出具《关于催收工程款的函》，内容如下：“东方卓越房地产公司：南通四建公司承建的贵司大发畜产1-3期工程，﹛1#3#11#15#16#17#13#公建﹜自2002年开工，陆续完工按期交付使用，2007年12月28日全部结算完毕，总价64034976.00元，到2011年5月25日止，贵公司实付工程款43969339.20元，另经双方协商用六套房折价抵款12943950.00元，其中三套门面房抵款9943950.00元只交了二套房的钥匙，六套房至今均未办理房产产权手续，贵司抵房后还结欠款7121686.80元，2007年春节后至今四年多未支付款项，我们多次电话、去人及去函催要款项均未有效，我们已承担了巨大的财务费用，为此，再次发函，敬请贵公司十日内拿出诚意，订出切实可行的还款计划并先支付欠款额30%的款项，尽快落实六套房的房产产权手续，否则，我们将通过法律途径保障债权权益，同时按合同约定追加贵司欠款几年来的财务费用，敬请贵公司重视并复函。”7、2011年11月24日，南通四建公司给东方卓越房地产公司发出《关于要求给陈进先生等办理房产证的函》，内容如下：“东方卓越房地产公司：2002年至2005年，我公司为贵司开发的大发畜产住宅小区（后名称确定为海淀区厢黄旗七彩华园，以下简称该小区）工程施工，由于贵司资金紧张，不能及时给付工程款，2006年12月28日，由我公司指定房屋购买人并收取购房款作为工程款，三套房屋为该小区××室、×××室、××××室，我公司动员温卫兵、陈进、张国银三名职工购买上述三套房屋，应交贵司的9230100元购房款直接交给我公司冲抵工程款，上述三名职工分别与贵司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，其中温卫兵、陈进已经于2008年入住所购房屋，张国银的××××室房屋一直未交付，2010年2月5日，双方签订《陆套房屋抵扣工程款协议》，将张国银的房屋变更为×室，总房价款相应变为9943950元，但张国银的房屋未交付。现贵司相关诉讼已经结束，具备办理房屋产权证的条件，三位职工多次找我公司要求协助办理产权证，现我公司正式函告贵司：我公司上述三位购房者已经于2007初年将房款（工程款）交我公司，请贵司给三位购房者开具购房发票，并办理房屋产权证，尽快将张国银的房屋交付。对张国银提交的上述证据，袁钢、俏可人美发店对除两份催款函外的证据均不予认可，同时，袁钢主张该合同是张国银与东房卓越房地产公司恶意串通签订的，并且该合同没有网签，在建委网站查不到，该合同编号是在我与东方卓越房地产公司签订的房屋买卖合同之后，但是从形式的签约时间来看，张国银与东方卓越房地产公司签订的房屋买卖合同要比我与东方卓越房地产公司签订的房屋买卖合同时间早，根据张国银提交的证据可以看出其与东方卓越房地产公司就本案所涉房屋达成抵扣的形成时间是在2010年2月5日，显然该证据是在2010年2月5日之后双方恶意串通签订的，并且涉案房屋已经网签，张国银无法再继续办理网签，该房屋买卖合同的出售价格为3520800元，与我在建委备案合同的网签价格一致，可以看出张国银以及东方卓越房地产公司明确知晓涉案房屋已经出售给我以及房屋价格的事实。东方卓越房地产公司对上述证据均予以认可。同时，就诉争房屋的来源，袁钢主张诉争房屋系其于2007年1月从东方卓越房地产公司购得，并提交《北京市商品房现房买卖合同》、北京市住建委网站现房签约查询打印件、中信银行北京海淀支行客户回单以及流水明细、中信银行私人贷款结清通知书、贷款分期还款表、中信银行私人购房借款合同为证。张国银对上述证据真实性不予认可，东方卓越房地产公司对上述证据真实性无异议，但证明目的均不认可，俏可人美发店对上述证据均予以认可。就诉争房屋的实际使用情况，俏可人美发店主张自己自2009年5月1日起至今一直从袁钢处租赁诉争房屋实际使用，并向袁钢交纳房屋租金，为证明自己的主张，俏可人美发店提交了《房屋租赁合同》、照片、收据、王烨健（出家后法名释如光）租金整理表、袁钢支付宝查询明细打印件为证。除第一份租赁合同外张国银对上述证据均不予认可。经询问，俏可人美发店与袁钢的第二份租赁合同已经于2019年4月30日到期，就是否再次续签租赁协议，俏可人美发店表示已经续签，但未向法院提交相应证据。2015年4月2日，申请人张国银与被申请人东方卓越房地产公司在北京仲裁委员会就双方签订的编号为XF××的《北京市商品房现房买卖合同》达成（2015）京仲调字第0079号调解书一份，调解结果如下：（一）被申请人于双方签收本调解书之日起10日内将位于“北京市海淀区厢黄旗七彩华园×室”的房屋交付给申请人；（二）被申请人于双方签收本调解书之日起10日内给申请人开具“北京市海淀区厢黄旗七彩华园×室”购房发票，出具《房产转移登记证明书》，协助申请人办理该房屋的房屋权属证书；……（五）申请人放弃本案项下其他仲裁请求，被申请人放弃本案项下全部仲裁反诉请求，双方就本案再无其他争议。2015年9月24日，经张国银申请，北京市第一中级人民法院作出（2015）一中执字第656-1号执行裁定书，主文如下：一、解除对被执行人北京东方卓越房地产开发有限公司位于海淀区厢黄旗七彩华园×室房产的查封。二、将位于海淀区厢黄旗七彩华园×室房产过户至张国银（身份证号：×××）名下。2015年10月26日，张国银取得北京市海淀区厢黄旗七彩华园×室房屋所有权证。2017年3月14日，申请人袁钢与被申请人东方卓越房地产公司就双方签订的编号为XF×××《北京市商品房现房买卖合同》在北京市仲裁委员会进行仲裁。申请人袁钢的仲裁请求为：1、确认申请人与被申请人之间签订的本案合同有效并继续履行，被申请人协助申请人办理房屋产权证；2、被申请人承担本案仲裁费和160000元的律师代理费。2017年11月8日，北京市仲裁委员会作出（2017）京仲裁字第1635号裁决书，裁决如下：（一）确认申请人与被申请人签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号为：XF×××）有效；（二）驳回申请人的其他仲裁请求；（三）本案仲裁费53315.6元（已由申请人全部预交），全部由申请人承担。另，东方卓越房地产公司主张袁钢是当时处理南通四建公司与东方卓越房地产公司债务的负责人，袁钢知晓双方以房抵债事宜，为证明其主张，东方卓越房地产公司提交袁钢签字的批示单、与南通四建公司工作联系单、城市燃气供用合同、一中院谈话笔录、南通四建公司催款函为证。袁钢及俏可人美发店对以上证据不予认可，并表示如上述材料均为袁钢所签，不能以此证明袁钢当时是东方卓越房地产公司的实际负责人，因为当时袁钢不是公司的股东，也没有任何正式的行政资格任命，在东房卓越房地产公司的职务就是一名董事，其并非实际负责人，退一步说，即便能够证明袁钢的身份是东方卓越房地产公司某些方面的负责人，也不影响东方卓越房地产公司与袁钢就本案诉争房屋签订商品房买卖合同的真实性和合法性。张国银对上述证据真实性予以认可。本院认为，就张国银与东方卓越房地产公司签订的编号为XF××的《北京市商品房现房买卖合同》，虽袁钢对该合同的真实性提出异议，但就其主张未向本院提交充分证据，本院对其抗辩不予采信。现东方卓越公司房地产公司亦认可其与张国银签订的房屋买卖合同的真实性，张国银与东方卓越房地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。现张国银依据生效法律文书已经依法取得诉争房屋产权证书，故对诉争房屋享有当然的所有权。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，虽袁钢提交了其与东方卓越房地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，且该合同业经北京仲裁委员会生效裁决书裁定有效，但根据相关法律规定，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。故在此情形下，东方卓越房地产公司依据与张国银签订的《北京市商品房现房买卖合同》，在北京市仲裁委员会与张国银达成调解书，并将诉争房屋过户给张国银，张国银基于已取得的房屋所有权证书，对诉争房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。俏可人美发店基于与袁钢之间的租赁合同实际占有使用诉争房屋，其与袁钢的第二份租赁合同已于2019年4月30日到期，庭审中，其主张已经与袁钢续签租赁合同，但未向本院提交相应证据，即使其与袁钢已经续签租赁合同，鉴于在诉讼中，俏可人美发店对双方的争议是明知的，其仍坚持与袁钢续签租赁合同，由此产生的不利后果理应自行承担。现俏可人美发店基于其与袁钢签订的《租赁合同》无法对抗张国银对诉争房屋的所有权，亦不能成为其占有、使用诉争房屋的合法依据，故本院对其抗辩不予采信。现张国银诉请俏可人美发店返还北京市海淀区农大南路厢黄旗七彩华园×的房屋之请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费一节，鉴于张国银与俏可人美发店、袁钢就诉争房屋的产权一直存有争议，故对张国银主张俏可人美发店支付房屋占有使用费的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、北京俏可人美容美发店于本判决生效后三十日内从位于北京市海淀区农大南路厢黄旗七彩华园×房屋内搬出并将上述房屋返还给张国银；二、驳回张国银的其他诉讼请求。案件受理费四千七百一十元，由张国银负担四千六百七十五元，已交纳；由北京俏可人美容美发店负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 倞人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇一九年七月十七日书 记 员  马 赫