湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初1036号原告：崔文，女，1959年8月25日出生，汉族，住长沙市高新区。委托诉讼代理人：周智坚，湖南江荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元，湖南江荣律师事务所律师实习律师。被告：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地长沙市望城经济技术开发区雷锋大道**奥莱小镇。法定代表人：沈宏波。委托诉讼代理人：李幼德，男，1976年9月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系公司员工。委托诉讼代理人：侯蕾，女，1993年1月24日出生，汉族，住长沙市望城区，系公司员工。原告崔文诉被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称裕田公司）商品房销售合同纠纷一案，原告崔文于2017年12月8日向本院提起诉讼，本院于2018年1月29日作出（2017）湘0112民初3910号民事判决。崔文不服该民事判决并向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉，湖南省长沙市中级人民法院于2018年12月12日作出（2018）湘01民终3735号民事裁定，裁定撤销本院（2017）湘0112民初3910号民事判决，发回本院重审。本院于2019年2月18日立案受理，并依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告崔文及委托诉讼代理人周智坚、王元，被告裕田公司的委托诉讼代理人李幼德、侯蕾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2014年3月9日起至交房之日止逾期交房的违约金，暂计266364元（以原告已付房款980000元为基数，按万分之二/天标准计算，暂计算值2017年11月27日，共计1359天）；2、判令被告向原告支付未按合同约定办理产权登记证的违约金9800元；3、判令被告按合同约定的交付标准交付房屋（包括但不限于市政燃气到户、IC智能卡水表、气表、电表安装到位、修补房屋漏水部分、更换中空玻璃等），若原告自行修缮的，由被告承担费用；4、判令被告支付原告因实际层高减少的经济损失409529.41元；5、判令被告返还契税40500元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年1月16日，原告与被告签订了《望城县商品房买卖合同》（合同编号20110287125），合同约定：1、原告购买被告开发的奥莱小镇第IV栋125号房，建筑面积为114.92㎡，用途为商业，属钢筋混凝土结构，层高为6.6ｍ；2、该商品房单价为8527.67元/㎡，总价款为980000元，付款方式为分期付款；3、被告应在2012年12月30日前，将验收合格的商品房交付原告使用；若被告逾期交房，逾期时间超过150天的，以原告已支付房款为基数，被告按日万分之二向原告支付违约金；4、被告承诺该商品房的装饰、设备标准符合合同规定要求，若达不到标准，被告应按原告要求补做；5、被告应在该商品房交付使用后730天内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按原告已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告分批向被告支付了全部房款，但截至原告起诉之日，被告仍不能将符合交付标准的房屋交付原告使用。被告在履行合同期间违约如下：1、逾期交房：2012年1月13日，原告依约向被告支付了首批房款588000元，被告应于2012年12月30日交付房屋，但截至原告起诉之日止（暂计至2017年11月27日，暂计1359天），被告仍未向原告按合同约定的标准交付房屋，办理交房手续。2014年3月8日，经双方结算，原告向被告支付了剩余全部房款，故2014年3月9日起以总房款980000元为基数，按日万分之二计算违约金，被告应向原告支付违约金暂计为266364元。2、房屋层高严重缩水：经长沙市小李飞刀工程项目管理有限公司专业测量，该房屋层高严重缩水，其中一楼23.04㎡，实际层高为6.22ｍ，一楼23.32㎡实际层高为3.50ｍ；二楼23.32㎡实际层高为2.54ｍ，负一楼41.63㎡实际层高为2.70ｍ，与合同约定的层高6.60ｍ分别差距0.38ｍ、3.10ｍ、4.06ｍ、3.90ｍ。依据合同第五条第1款:“超出3%的房价款由出卖人返还给买受人”的约定，被告应按照该约定承担原告实际层高减少的经济损失。3、不符合合同约定的交付标准：经长沙市小李飞刀项目管理有限公司专业勘验确认：被告未安燃气表、市政燃气未安装入户、一楼多块真空玻璃内模糊、多处积水及裂纹水渍，不符合《附件三：“奥莱小镇”商铺交付标准》，被告应依据合同约定修复房屋达到交付标准。4、被告应于2014年12月30日之前为原告办理产权登记并获得房地产权属证书，但截至该案起诉止，该房屋尚未办理产权登记。原告就上述问题多次主动与被告协商，被告均不予理会。被告裕田公司辩称，1、被告已于2014年3月16日向原告交付房屋，不再承担2014年3月16日之后的逾期交房责任。2012年12月31日至2014年3月16日的逾期交房违约金，双方已经通过折抵房款的形式进行了抵扣。被告无需再次承担该时间段内的逾期交房违约责任。2、原告存在迟延付款的事实，应向被告支付违约金23221.1元，该违约金原告未支付，应当与被告应向其支付的逾期办证违约金进行抵扣，抵扣后剩余13421.1元，原告应向被告支付。3、关于燃气未到户的问题，因为原告所购买的是商铺，商铺的设计本身不存在燃气，在附件中约定燃气到户系公司员工打印合同时的失误。关于中空玻璃的问题，属于涉案房屋装饰装修问题，该问题已过了质保期，应由原告自己维修。4、关于层高问题。被告不存在违约事实，不承担层高问题导致的违约责任。双方签订的商品房买卖合同附件三《“奥莱小镇”商铺交付标准》约定，“奥莱小镇”商铺交付标准为“结构层高以设计为准”，被告竣工备案登记图纸上所记载的一楼层高为6.3m，地，地下层层高为2.8m告向原告交付的房屋符合合同约定的交付标准。5、关于契税费用，原告房屋的契税费用为39200元，原告可持票据原件前往被告处办理。6、原告所提质量问题和层高减少导致的经济损失问题，已过质量异议期，应当予以驳回。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，人民法院在具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的“合理期间”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。合同法第一百五十八条第二款规定的“两年”是最长的合理期间。该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。解释第二十条规定，合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。本案中，双方已经在2014年3月16日对房屋进行了查验，原告也实际占有使用房屋近5年。原告在接收房屋时，没有对房屋的通气、电表、气表、水表、玻璃、层高等问题提出异议，应当视同认可按照当时房屋状况接收房屋。7、诉讼时效期间已届满，应当予以驳回。《中华人民共和国民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，原告在2014年3月16日收房，原告所提的所谓燃气、水表、气表、电表、玻璃、层高等问题，都是显而易见的问题，不属隐蔽性问题，也不是收房后爆发的问题，属于收房时应当知道的问题。因此本案关于逾期交房违约金、质量问题、层高等问题的诉讼时效应当从2014年3月16日起算，到起诉之日已经届满。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、望城县商品房买卖合同，2、销售不动产统一发票、收款确认单、收据，3、长沙市小李飞刀工程项目管理有限公司验房报告、室内装饰监理企业资质等级证书、室内装饰监理师证书，4、房屋验收交接表，5、契税等费用收据。被告裕田公司为支持其答辩主张，向本院提交以下证据：1、奥莱小镇入伙会签单，2、建设工程竣工验收消防备案表及其凭证，3、房屋发票及其付款凭证，4、逾期交房违约金抵扣房款的审批单和收据，5、房屋结构图，6、房屋照片一组。经庭审质证，被告对原告所举证据1、2、5无异议，对证据3、4三性均有异议，认为验房公司的资质及验房人员的资质均不符合法律规定，验房报告记载的验房日期和封面日期不一致，且时间差距久，属于伪造的证据。原告对被告所举证据1、2、5、6的真实性、合法性无异议，证明目的有异议；对证据3、4无异议。本院对原、被告所举证据认定如下：原被告对对方所举证据无异议的，本院予以采信。对原告所举证据3、4，因验房公司及验房人员的资质为室内装饰监理资质，而原告主张房屋质量监理，但验房报告中指出的部分问题，被告亦予以认可，本院对于涉案房屋存在相应质量问题及违约的事实予以采信。根据原、被告所举证据，结合庭审调查，本院认定事实如下：2012年1月13日原告支付588000元给被告，预购望城奥莱小镇商铺。2012年1月16日，原告与被告签订《望城县商品房买卖合同》，合同约定：原告所购买的商品房为预售商品房，原告购买被告在长沙市望城区望变更国有（2010）第1415号地块上建设的商铺（第IV幢125号房），房屋建筑面积114.92㎡，用途为商业，层高6.6ｍ，建筑层数为地上一层，地，地下**价为8527.67元/㎡，总金额为980000元，付款方式为分期付款。原告应于2012年1月12日支付首付款588000元，2012年4月30日前付343000元，余款49000元于交房前30日内支付，房屋交付期限为2012年12月30日前，交房时商品房应经验收合格。商品房买卖合同附件三商铺交付标准明确，结构层高以设计为准；供水为市政自来水管网供水，供电为电源入户，燃气为市政燃气到户。附件四补充四约定对被告逾期交房超过150日的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金；被告在房屋交付使用后730日内，提供办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，并在该期限内办理房地产权属证书，期限内未办理的按已付房款的1%支付违约金。在约定交房日前因房屋达不到交房条件，被告未在约定期限内交付房屋。2014年3月9日，原告交纳房款340139元。2014年3月16日，原、被告双方办理房屋交付手续，原告签署了入伙会签单并与长沙裕田奥莱物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议。因被告逾期交房，经双方确认被告向原告支付逾期交房违约金28366元，被告以该逾期交房违约金冲抵原告应付的购房款后，原告实际交纳购房余款23495元。在原告办理房屋交付手续时，原告对涉案房屋进行验收，并提出验收意见，其中包括卫生间漏水、外墙渗水、水电气未到位、室内未刮白、电源开关插座均未安装、弱电未装、门面外道路未做好、外面围挡未拆除。2014年5月17日，原告验收处理结果为地下室漏水、路边围挡不拆除遮挡视线、燃气未入户。2017年11月5日，原告委托长沙市小李飞刀工程项目管理有限公司对涉案房屋质量进行检验。原告认为经验房后涉案房屋未达成合同约定交房标准，被告存在逾期交房行为，故向本院提起民事诉讼。被告庭审中陈述，涉案房屋水、电、弱电均已安装，因该房屋属于商铺，在设计时未设计入户燃气，且至今房屋内未安装燃气，涉案房屋至今未办理产权登记。另查明，涉案房屋已于2013年1月31日完成竣工验收消防备案，2014年3月18日办理了工程竣工验收备案。2014年3月8日，被告收取了原告涉案房屋的契税款39200元。本院认为，原被告签订的望城县商品房买卖合同及其附件系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当全面履行。根据合同约定，被告应于2012年12月30日交付房屋，但截至2014年3月16日，被告才向原告办理房屋交付手续。因被告存在自2012年12月31日至2014年3月16日期间的逾期交房行为，被告以扣除原告应付部分购房款的方式向原告支付了该时间段内的逾期交房违约金。2014年3月16日，原告签署入伙会签单并与物业公司签订了前期物业服务合同，同日原告向被告提出了房屋存在的质量问题并反馈至物业公司。后被告对原告指出的问题进行了维修整改，原告于2014年5月17日指出仍然存在的问题，包括地下室漏水、路边围挡不拆除遮挡视线、燃气未入户。此后原告一直未到被告处验收整改结果。本院认为，原告于2014年3月16日办理了房屋交付手续，虽然此时被告交付的房屋存在质量瑕疵，但并不影响原告合同目的的实现，涉案房屋已实际交付给原告。房屋交付后存在的质量瑕疵，被告应当按照合同约定进行修缮整改。故对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。根据原告提出的两次质量问题，原告均提出了房屋渗水、漏水、燃气未入户等问题，但未提出房屋层高及玻璃质量问题。原告对房屋层高及玻璃质量问题提出异议已过质量保证期限，其要求被告赔偿相应损失的请求亦已过诉讼时效，故对原告要求被告更换玻璃、赔偿因层高减少而造成的损失的请求，本院不予支持。对于房屋存在的质量瑕疵问题。原告在2014年5月17日指出涉案房屋存在地下室漏水、燃气未入户及围挡未拆除问题，因燃气在房屋设计中未进行设计，现要求被告继续安装燃气在客观上难以实现，但根据合同附件的约定，被告应当安装燃气，现因被告违约无法安装，故被告应承担未安装燃气的违约责任，虽然原告未主张未安装燃气的违约金，但为减少当事人诉累，本院酌定由被告支付原告未安装燃气的违约金10000元；虽然房屋漏水问题同样适用质量保证期限的规定，但被告在对原告提出的地下室漏水问题是否已经维修整改完毕未向作出任何反馈，应视为被告仍未完成此项整改，被告应仍对涉案房屋地下室漏水问题负担维修整改的义务。根据合同约定的办证期限要求，被告应在2014年3月16日办理交房手续后730日内办理房地产权属证书，但截至本案法庭辩论终结，被告亦未办理房地产权属证书，被告逾期办证行为应按照合同约定承担违约责任。根据合同约定，被告应按已付房款980000元的1%支付原告逾期办证违约金9800元。对于原告要求被告返还契税的请求问题，庭审中被告陈述同意退还原告契税款39200元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告崔文支付未安装燃气的违约金10000元；二、被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告崔文支付逾期办理权属证书的违约金9800元；三、被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告崔文退还契税款39200元；四、责令被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决生效之日起30日内对崔文的房屋地下室漏水问题进行修缮；五、驳回原告崔文的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11470元，原告崔文负担10538元，被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担932元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  袁金平人民陪审员  杨连山人民陪审员  龚 鸣二〇一九年七月二日代理书记员  何昕霖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的"合理期间"时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。合同法第一百五十八条第二款规定的"两年"是最长的合理期间。该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。