湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初4128号 原告：曾祥伟，男，1989年1月22日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。 被告：沈丽湲，女，1989年2月9日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 被告：刘战，男，1989年8月10日出生，汉族，住湖南省。 委托诉讼代理人：胡皎霖，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 原告曾祥伟诉被告沈丽湲、刘战房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾祥伟，被告刘战的委托诉讼代理人胡皎霖到庭参加诉讼。被告沈丽湲经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾祥伟向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告向原告返还购房定金15万元，承担违约责任，赔偿定金的一倍金额15万元，合计30万元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年10月7日，原、被告就长沙市开福区X房达成买卖协议并签订《二手房买卖居间合同》，原告按约向被告沈丽湲交付购房定金15万元。被告刘战从事房屋中介工作，其未尽到审核义务，房屋存在一房多租、一房多卖的情形。同时，被告违反诚信原则，于2018年9月5日以租代购形式收取案外人24万元定金，租期为20年，现房屋被案外人占用，原、被告之间的合同无法履行。 被告刘战辩称，沈丽湲系刘战的债务人，沈丽湲欲卖房清偿借款，要刘战寻一个买家。刘战经曾祥伟的合伙人王总认识曾祥伟，后刘战将曾祥伟介绍给沈丽湲，双方签订房屋买卖合同，刘战本意系见证人，因曾祥伟、沈丽湲均说无碍，合同亦无担保的具体内容，故刘战签了字。后刘战了解原告从事房产中介业务，其向沈丽湲购房系为转手倒卖赚取差价。刘战未从事房产中介业务，对曾祥伟与沈丽湲签订房屋买卖合同无审核义务。本案不能排除曾祥伟与沈丽湲恶意串通，在明知房屋已出租的情况下故意为之，以获得赔偿，要求刘战承担担保责任。原告主张一房多租、一房多卖的情况缺乏依据。原告提交证据亦无法证明案外人已实际占用房屋且沈丽湲已无法履行房屋买卖合同。 被告沈丽湲未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2018年10月7日，原告（乙方；买受方）与沈丽湲（甲方；出卖方）签订《二手房买卖居间合同》，约定甲方自愿将坐落于长沙市开福区XX房出售给乙方，房屋所有权证号为XX，所有权人为沈丽湲，建筑面积为145.76平方米（以该房屋产权标注面积为准）。其他：此价格包含一手房所交的一切所有费用，房屋详细情况以房屋所有权证为准，该房屋转让时所属有的土地使用权一并转让。甲方承诺对房屋有完全处置权。乙方对该房屋已做充分了解，并愿意购买。该房屋的抵押情况为：已经设定抵押，抵押给农业银行，由乙方赎楼。租赁情况：甲方已将该物业出租，甲方承诺承租方已放弃优先购买权。甲方确认产权无瑕疵，无司法或者行政机关查封或其他形式限制，符合房地产权转移相关法规；本次交易中买卖双方签署《长沙市二手房买卖合同》（网签合同）时，以双方协议价格进行登记，并将此价格房款存入房屋管理局制定的资金监管专用账户，买卖双方均对此知晓且无异议。甲、乙双方确认该房屋总售价为壹佰伍拾万元整，签订合同时乙方支付定金伍万元整给甲方；甲方同意乙方申请银行按揭贷款方式支付房款：乙方申请按揭贷款金额为壹佰肆拾万元整（具体金额以银行审批为准，不足部分由乙方自行补齐），由乙方的按揭贷款银行或第三方直接放款至银行方指定账户的方式支付。办理按揭所需要费用（包括但不限于评估费、抵押登记费、资料费、担保费、服务费等）由乙方承担，甲、乙双方须积极配合办理相关手续，不得借故拖延，否则视为违约。甲、乙双方须积极配合办理相关手续，不得借故拖延，否则视为违约。甲、乙双方需于90个工作日内办理过户手续，乙方于过户缴税前向甲方支付剩余的购房款（该款项包括所监管的房款）；甲方义务：1、甲方承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，并已取得共有权人同意出售和签订本合同，可依约定配合乙方办理过户和交付该房屋，保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷，保证共有权人和承租人已放弃优先购买权，由此引起的法律及经济责任由甲方自行承担。2、甲方于房屋交付前将房屋的水、电、煤气、物业、电话费、有线电视费等有关费用全部结清。甲方交房时间为过户当天交房。3、甲方在签订本合同3日内将办理该房屋过户及贷款所需的相关真实有效的文件资料准备齐全。4、甲方应及时提供该房屋办理产权过户手续过程中所需要的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场；乙方义务：1、签订本合同的同时交付定金。2、提供该房屋过户交易和银行贷款时所需的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场；本次交易应缴纳的税、费等（但不包括营业税费）费用经双方协商由乙方承担；违约责任：（一）乙方支付定金后，若甲方悔约，不将上述房屋出售给乙方，甲方同意按上述定金额赔偿乙方，支付定金的双倍作为违约金，若乙方违约，不购买该房屋，则无权要求返还已付定金，该定金归甲方所有，但首付款部分不计利息退还给乙方。（二）若甲方逾期交付该房屋，则每逾期一日，甲方均应按该房屋价格的万分之五向乙方交付违约金，逾期超过十个工作日，乙方可解除本合同，甲方将乙方已付房款退还，并按本条第（一）款中的甲方悔约条款处理。（三）若贷款过程中，因不可抗力或者银行政策调整，而导致无法正常贷款，甲、乙双方和平解约，互不赔偿；本协议履行期间，因不可抗力或国家政策调整，致使本合同无法履行或虽能履行已无实际意义时，本协议自行终止，三方互不承担责任，甲方在本协议终止后三个工作日内将已收房款全额退还，丙方则应将甲、乙双方提交的所有证件及相关资料退还；备注：经甲、乙双方协商：1、乙方支付甲方定金壹拾伍万元整，2018年10月7日，乙方先支付甲方定金伍万元整，剩余定金壹拾万元整在2018年10月16日前付清。2、该房屋总价共计壹佰伍拾万元整，剩余房款以银行批贷款金额为准，多退少补。3、甲方保证该房无债权、债务、无司法纠纷，一旦发现甲方立即退还乙方定金壹拾伍万元整并赔偿乙方壹拾伍万元整并承担相应的法律责任。4、因甲方的房子未满四年，不能正常交易，甲、乙双方同意走法拍及夫妻变更的任何一种方式过户到乙方名下，甲方须无条件配合，乙方办理该房的所有按揭过户手续，如甲方不配合视甲方违约，并赔偿乙方双倍定金。被告刘战在上述合同的担保人处签字捺印。上述合同签订当日，原告以银行转账方式向沈丽湲交付购房定金5万元，沈丽湲向原告出具《收条》，内容为“今收到曾祥伟购X区X房定金伍万元整，转入卡号：62×××35招商银行”，刘战在上述《收条》的担保人处签字捺印。2018年10月16日，原告以银行转账方式向沈丽湲交付购房定金10万元，沈丽湲向原告出具《收条》，内容为“今收到曾祥伟（4310XX）购X区X定金壹拾万元整”。 原告向本院提交以沈丽湲与何水波名义于2018年9月5日签订的《房屋租赁合同》（合同约定沈丽湲将长沙市开福区X区X房出租给何水波，租赁期自2018年9月5日至2038年9月4日）、《授权书》（载明沈丽湲于2018年9月5日将长沙市开福区X区X房屋全权委托租户何水波在合同期内将房屋空档期进行装修及长租或转租）、何水波的身份证复印件，拟证明沈丽湲一房多卖。 庭审中，原告明确其目前无长沙市限购区域购房资格，主张刘战的担保范围为15万元购房定金的资金安全，担保形式为连带保证，刘战不予认可，主张双方未明确担保的范围及形式。 另查明，原告从事房产中介业务。2018年9月19日，案涉房产转移登记至沈丽湲名下，现处于被多个法院查封状态。 上述事实，有书证、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为，一、原告与被告沈丽湲签订的《二手房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。长沙市人民政府办公厅于2018年6月25日作出关于进一步加强房地产市场调控工作的通知（长政办函[2018]75号），就在长沙市限购区域（除浏阳市、宁乡市以外的行政区域）购买商品住房规定在长沙市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权证书满4年后方可上市交易。案涉房产不符合长沙市上市交易条件，现亦处于被多个法院查封状态，合同存在客观上不能履行的障碍，故原告诉请解除原、被告签订的《二手房买卖居间合同》于法有据，本院予以支持。二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告与被告沈丽湲签订的《二手房屋买卖居间合同》已解除，被告沈丽湲收取原告的购房定金缺乏依据，原告诉请被告沈丽湲返还购房定金15万元于法有据，本院予以支持。案涉合同存在因购房政策原因导致原告无长沙市限购区域购房资格及案涉房产按限购政策未能办理产权过户手续而使合同履行不能的法律风险，原告明知上述交易风险但仍为之，对合同解除存在过错，故原告诉请被告赔偿一倍定金缺乏充分依据，本院不予支持。三、主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。被告刘战系《二手房买卖居间合同》的担保人，故被告刘战仍需对《二手房买卖居间合同》解除后被告沈丽湲应承担的民事责任承担担保责任。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。综上，被告刘战应就被告沈丽湲的前述返还义务承担连带责任。四、被告沈丽湲经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、解除原告曾祥伟与被告沈丽湲签订的《二手房屋买卖居间合同》； 二、被告沈丽湲于本判决生效之日起十日内向原告曾祥伟返还购房定金15万元； 三、被告刘战对被告沈丽湲的上述第二项债务承担连带返还义务； 四、驳回原告曾祥伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2900元，由被告沈丽湲、刘战承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  房淼淼 二〇一九年七月十二日 代理书记员  彭小波