杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0102民初5827号 原告：李惠明，男，1950年9月26日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：林洪春，浙江龙剑律师事务所律师。 被告：王嘉焱，女，1983年7月27日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：焦莉莎，浙江五联律师事务所律师。 第三人：杭州银行股份有限公司彭埠支行，住所地：杭州市江干区彭埠街道环站南路58、60号和环站东路398、400号（明月嘉苑二区9幢底商4、5、6、7号）一、二层。 负责人：孙雷雷，行长。 原告李惠明诉被告王嘉焱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案受理后，依法由审判员宗雄信适用简易程序独任审理，审理中，原告李惠明申请对被告王嘉焱1080000元财产予以保全，本院经审查后予以同意，依法制作（2018）浙0102民初5827号民事裁定书，并采取了相应保全措施。后本院依法追加杭州银行股份有限公司彭埠支行（以下简称杭州银行彭埠支行）作为第三人参加诉讼。又因本案案情复杂，转为适用普通程序，并于2019年5月21日公开开庭进行了审理，原告李惠明及其委托诉讼代理人林洪春，被告王嘉焱的委托诉讼代理人焦莉莎到庭参加诉讼。第三人杭州银行彭埠支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告请求本院判令：1.被告继续履行2015年5月24与案外人王志泉签订的《协议书》，原告支付剩余房款50000元；2.被告将杭州市上城区延定巷38号106室房屋过户到原告名下；3.被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告父亲王志泉是杭州市兴中房产代理有限公司的法定代表人及大股东，专门从事二手房买卖。2015年，王志泉从叶荣春处购买杭州市上城区延定巷38号106室房屋，成交价为1000000元，所有房款均由王志泉支付，所有手续也由王志泉经手。王志泉当时为避税将房产登记到被告名下，但该房产的实际所有权人为王志泉。2015年5月24日，王志泉与原告签订购房协议书，约定房屋总价为1130000元，并约定了付款方式，房屋内所有设施、物品一并转让给原告。签订协议后，原告就搬入案涉房屋居住至今，并支付了购房款1080000元，余下50000元与王志泉谈好办理过户手续时一并支付。原告一直催王志泉去办过户手续，但王志泉以种种借口不予配合。后王志泉因重病不治死亡，被告也不予配合办理过户手续。2015年年底被告打电话给原告要求付清剩余房款，原告手头确实没有这么多钱，直到2016年7月15日付至1000000元，其中500000元系原告出售自己房屋所得，被告对此知情，G20峰会召开后房价暴涨，被告及王志泉就拖延过户，2018年7月18日，原、被告、被告丈夫费某以及金某、沈某进行协商，被告并不否认买卖合同的事实，而且认可其父亲王志泉代表其全权处理房屋买卖事项，只是强调价格太低。故原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。 被告答辩称：1.由于原告所主张的诉讼标的与被告没有任何法律关系，故被告作为本案当事人不适格。原告是基于2015年5月24日与案外人王志泉所签署的《协议书》向法院主张权利，而被告与原告未签订任何买卖协议，也没有收取购房款项，与本案无直接利害关系，不是适格被告。2.原告所述事项与事实不符，被告仅知晓该房屋系借给原告使用，无任何房屋买卖之意思表示。原告与王志泉系生意合作伙伴，存在生意往来，被告与王志泉为继父女关系，被告成年后才与王志泉共同生活，双方无实际抚养义务。原告于2014年生活遭遇困扰，其原居住的望江西苑37幢104室房屋经常被人骚扰无法正常居住，后求助于王志泉帮忙解决。出于朋友关怀，王志泉与被告商议将被告名下暂不使用的涉案房屋临时租借给原告使用，根本无出售房屋之意思表示，租金由王志泉收取，被告将该笔租金作为赡养费交由父母处置，便不再过问。原告于2014年搬至该房屋居住后竟无搬离的意思，被告要求其腾退房屋，但多次沟通无果。3.被告系案涉房屋的合法所有权人，原告与王志泉于2015年5月24日所签订的《协议书》系无效合同，房屋所有权人从未进行追认，并不发生法律效力，更无法证明其真实性。被告对《协议书》不知情，也未予授权、追认，因此该《协议书》系无效合同，不发生法律效力。原告与王志泉签署的合同系履行不能，所形成的债权与被告无关。4.原告无法根据银行转账凭证来适用善意取得制度。原告系成年人，在进行房屋买卖中没有尽到合理的注意义务，未查询该房屋的真正所有权人，而贸然与无处分权人签署《协议书》，无法证明其善意。该房屋的市场合理价格应在2000000元左右，原告与王志泉约定1130000元成交并不合理，原告提供的转账凭证无法证明其支付的是购房款，且其所付金额也仅有648500元，支付期限长达两年，被告也从未收到。原告租借该房屋多年，若是购买房屋，早该要求过户登记，但其并未与被告联系过任何过户事项。 第三人杭州银行股份有限公司彭埠支行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 为支持其诉讼主张，原告向本院提供了以下证据材料： 1.《协议书》，证明涉案房屋的实际所有权人将房屋以1130000元的价格出卖给原告； 2.汇款凭证及收条，证明原告已支付购房款1080000元，并多次催王志泉办理过户手续，剩下50000元在办手续时给付； 3.户籍信息，证明被告系王志泉女儿； 4.工商登记信息，证明王志泉从事房产代理业务； 5.水电费发票，证明原告从2015年起居住至今，合法占有案涉房屋； 6.律师函，证明被告明知其父亲已将涉案房屋出卖给原告，却违背诚信原则将买卖关系说成租借关系； 7.光盘，证明被告以及被告丈夫费某在2015年底或2016年初向原告催要购房款，被告同意将房屋卖给原告，只是要求付款时间提前，被告认可其父亲出卖房屋的行为，故房屋买卖合同关系真实存在并有效。2018年7月18日，费某承认协议找不到了，说明被告知道房屋买卖关系存在，只是强调原告没有按照被告要求一次性付清导致被告损失，被告若存在损失可以另行起诉，与本案无关； 8.有线电视发票，证明原告有理由相信王志泉系房屋所有人。 为支持自己的抗辩，被告向本院提交如下证据材料： 1.房产证； 2.契证； 证据1、2共同证明原告是该房屋的所有权人； 3.律师函； 4.EMS面单； 证据3、4共同证明原告为维护自己合法权益，要求被告腾退房屋的事实； 5.售房中介2014年4月同地段房屋售价登记截屏，证明该房屋所处地段在2014年期间的房屋单价为23874元/平的事实； 6.现阶段同地段网上挂牌价截屏，证明该房屋所处地段目前房屋单价为72032元/平方米的事实。 7.杭州银行股份有限公司彭埠支行借款合同、最高额抵押抵押合同； 8.押品出库及借阅审批单、贷款结清证明； 证据7、8共同证明被告已将所抵押贷款还清，该房屋无任何他项权证的事实。 本院根据原告的申请，准许证人沈某、金某出庭作证。根据被告的申请，准许证人费某出庭作证。证人沈某在庭审中陈述：其与王志泉是朋友，多次听到王志泉提起案涉房屋的买卖问题，其中一笔钱是通过证人打给王志泉，王志泉去世后，由于房价上涨，被告不愿意卖房，案涉房屋是王志泉自己买进卖出，被告认为是自己的但提供不出买房的证据，原告房款基本已付清，还剩50000元未付，被告曾想买学区房，让原告尽快支付尾款，所以被告是知情的，房子应卖给原告。证人金某在庭审中陈述：王志泉是其邻居，王志泉有一套房子卖给原告，当时房屋登记在被告名下是为了避税，款项付清后过户给原告，但原告一直没有付清款项，后来王志泉过世，房价开始上涨，被告不愿将房子过户给原告，大家商量了两个方案，一个是原告再贴点钱给被告，另一个是房屋不卖给原告，由被告贴点钱给原告，被告认可由王志泉去卖房。证人费某在庭审中陈述：关于对话视频，当时交谈时间六十分钟以上，被告方有三个大人和一个孩子，原告方有七、八个人，地点在明珠大酒店大厅，原告拿出协议等材料，被告方之前都没有看过，之后给出两个方案，一个是按照市场价购买案涉房屋，一个是腾退房屋，租金可以稍微低一点，最终原告模糊的说没有那么多钱按照市场价购买，可以腾退房屋，但是要提前三个月通知。 本院对原、被告提交的证据及证人证言，在庭审中组织双方进行质证，原、被告发表质证意见如下：被告对原告提交的证据1的三性及证明目的有异议，协议非被告签署，被告也未在场见证，无法证明其真实性，王志泉非案涉房屋的所有权人，签署该合同不合法，原告与王志泉签署合同未经过真正所有权人的追认，该协议系无效合同，原告无法据此合同来要求被告进行房屋转让过户，该协议与本案无关联性，更无法证明被告有出卖房屋的真实意思表示。对证据2的三性及证明目的有异议，无法证明收条的真实性，原告与王志泉往来款项频繁，其中2015年5月6日，王志泉打款给原告100000元，原告分别于2015年5月31日和2015年6月1日归还王志泉100000元，此外，王晋飞系王志泉儿子，有一张银行卡由王志泉做生意使用，账单中王*飞打入李惠明账户的41500元有理由相信是其生意往来款，2015年6月1日两笔打给王志泉的30000元是同一笔，2015年9月19日两笔打给王志泉的10000元是同一笔，2017年1月9日的两笔80000元汇款是同一笔，2015年9月26日与2015年9月29日的30000元、50000元汇款系原告归还王志泉的借款。银行往来款与王志泉所签署的收条金额完全不符，无法证明其真实性，且王志泉所签日期系其重病化疗期间，其真实性无法证明。经核实，原告打给王志泉的款项为648500元，并非其主张的购房金额，解释为生意往来款及租金更为合理，原告给王志泉打款与本案无关联性，被告并未收取分毫。对证据3的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，无法证明被告有出卖房屋的真实意思表示。对证据4的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，王志泉注册的公司已于2013年吊销营业执照，曾从事房产代理工作与本案无关联。对证据5的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，无法证明原告合法拥有该房屋所有权，其租借房屋水电费自应由其承担。对证据6的三性无异议，对证明目的有异议，可以证明被告要求原告腾退房屋，积极维护自身的合法权益。对证据7的三性及证明目的均有异议，该段视频录制并未经过被告允许，系偷录且内容不完整，此谈话历经1至2小时，并且有其他相关证人约七八人，被告自始至终未同意将房屋卖与原告，且被告儿子即将上学，户口早已迁入准备上学，反而原告在此谈话中表示愿意在年底将房屋腾退归还被告。对证据8的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，无法推定王志泉为该房屋的合法所有权人。对沈某、金某的证人证言质证认为，两证人系原告与王志泉的朋友，与被告并不相熟，不动产没有实际所有权人一说，证人对于房屋所有权人仅是推断，也不知晓被告委托王志泉卖房一事，两位证人并不知道原告购房款支付情况，其陈述的款项没有一笔支付给被告，两位证人陈述的事实与原告提交的证据7有所不符，视频中费某陈述“无论租也好还是怎样我们都不知道”，说明被告之前对于卖房不知情，金某陈述王志泉为避税将房屋登记在被告名下仅是推测，据调查，王志泉在2001年将仅有一套房产转让，名下没有房产，证人证言仅是证人猜测，没有依据，两位证人陈述矛盾，没有阐述2018年7月18日的真实情况，金某陈述谈到两套方案，沈某却不知情，被告有合理理由认为证人证言与事实不符。对费某的证人证言质证认为，证人陈述符合事实，证据7只是片段，当时双方谈论持续一个小时，原告仅偷录8分钟，费某陈述的是“无论租也好，还是怎样，他们是真的一点不知道”，2016年知道这个事情并不特指买卖房屋，是原告断章取义，作为子女，被告将该房屋交给父亲出租，不清楚租金是可以理解的，是被告夫妻赡养父亲的体现，被告自始至终也未对房屋买卖追认，且被告于2017年7月将全家户口迁至案涉房屋，更无将房屋卖给原告的意思表示，2018年7月18日，双方关于房屋谈判的最终结论是原告答应腾退房屋，所以原告截取的录音断章取义，跟本案没有直接关系。 原告对被告提交的证据1、2的真实性、合法性无异议，能证明该房屋当时过户的房价为1000000元，时间在2012年6月26日，原告与王志泉签订协议房价为1130000元，这三年杭州市房价下降，所以原告购房价格是正常市场价格。证据3、4的真实性无异议，证明目的有异议，能证明被告违背诚信原则，将买卖行为说成是租借行为。证据5、6，三性有异议，并不能证明案涉房屋的房价。证据7的真实性无异议，合法性有异议。证据8的真实性无异议。对沈某、金某的证人证言质证认为，两证人与原告、王志泉均为多年朋友，原告、两位证人也确信王志泉是房屋的实际所有权人，事后，原告在接到被告电话后才知道房产证登记在被告名下，被告也要求原告抓紧付清款项，说明被告是完全清楚其父亲王志泉与原告的房屋买卖交易，也同意原告将款项支付给王志泉，两位证人的证人证言可以证明原告递交的证据7中费某承认是王志泉处理房屋，只是强调由于原告没有在2016年付清全部款项，导致被告受损，要求提价，被告对房屋买卖合同的事实是认可的。对费某的证人证言质证认为，录像虽然没有将整个会谈全部录下来，但是原告提交的三段录像内容意思表示都是完整的，不存在割裂的情况，其中的一段只要能够证明案件的事实，就应作为证据来判断案件。 经审查，本院认证如下：对原告提交的证据1、6、7、8的真实性予以认定，证明目的将综合予以认定，证据2、3、5的证据效力予以认定，证据4与本案不具有关联性，不予认定。对被告提交的证据1、2、7的证据效力予以认定，证据3、4、8真实性予以认定，证明目的将综合予以认定，证据5、6真实性不予认定，对其证据效力不予认定。对证人沈某、金某、费某的证人证言将综合全案予以认定。 本院查明事实如下：案外人王志泉系被告的父亲，于2018年上半年去世。 2012年6月26日，杭州市上城区延定巷38号106室房屋登记在被告名下。2014年年底，原告搬入杭州市上城区延定巷38号106室房屋居住至今，并交纳在此期间产生的水电费。 2015年5月24日，原告（乙方）与王志泉（甲方）签订《协议书》一份，约定：甲方有延定巷38号69平方米房屋一套，现以1130000元的净价转让给乙方，付清房款后即过户给乙方，乙方在望江西苑39幢104房屋出售后即付清房款，房屋内的所有设施、物品一并转让给乙方，如有一方违约，违约方需支付对方违约金100000元。 李惠明于2015年5月31日向王志泉转账70000元，6月1日转账30000元，9月19日转账20000元，9月26日汇款30000元，9月29日汇款50000元。2016年1月30日，王志泉、李惠明协商将李惠明出借的80000元借款及利息冲抵购房款，同时李惠明现金支付100000元，王志泉出具收条一份，载明：今收到李惠明购延定巷38-106室预付房款人民币共计肆拾万元正。3月22日，李惠明向王志泉转账100000元，7月15日，通过案外人沈某账户向王志泉转账500000元。7月19日，王志泉出具收款条一份，载明：今收到李惠明购房款人民币共计壹佰万元整，余款壹拾叁万元正在办理三证前全部付清，以此条为准，以前收条作废。2017年1月9日，李惠明向王志泉转账80000元。 2018年7月18日，原、被告就案涉房屋进行协商，参与协商的还有沈某、金某、费某等人。期间，被告及被告丈夫费某陈述于2015年年底电话通知原告，要求原告付清房款，房子过户给原告。 2018年10月10日，被告委托浙江五联律师事务所焦莉莎律师向原告发送律师函一份，要求原告腾退杭州市上城区延定巷38号106室房屋交还被告。 另查明，被告于2017年1月22日在第三人杭州银行彭埠支行办理个人经营贷款，贷款额度1500000元，该贷款已于2019年1月10日全部结清，杭州银行彭埠支行于2019年2月15日出具贷款结清证明。 原告于2019年7月2日、7月3日将剩余房款50000元汇入本院。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，案涉房产登记在被告名下，原告主张王志泉系实际所有人，房屋由被告代持，但未提供代持协议等证据证明，且被告不予认可，故本院不予采信，根据不动产登记情况，案涉房屋属被告所有。本案争议焦点为王志泉出卖案涉房屋行为的性质。对此本院认为，首先，王志泉与原告签订《协议书》时，未取得案涉房屋所有权，亦未取得被告同意，故王志泉出卖房屋系无权处分行为。其次，被告于2015年底为购买学区房，电话通知原告继续履行《协议书》付清尾款，以便将案涉房屋过户至原告名下，系对王志泉处分行为的追认。故《协议书》对原、被告均有拘束力，双方应按约履行。现原告已按照《协议书》约定向王志泉支付房款1080000元，余款50000元亦表示愿意支付，被告应履行协助过户义务，故对原告的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条之规定，判决如下： 一、确认被告王嘉焱继续履行原告李惠明与王志泉于2015年5月24日签订的《协议书》； 二、被告王嘉焱于本判决生效之日起30日内协助原告李惠明将坐落于杭州市上城区延定巷38号106室房屋（建筑面积69平方米）所有权转移登记至原告李惠明名下。 如被告王嘉焱未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。 案件受理费80元、财产保全申请费5000元，由被告王嘉焱负担。 原告李惠明于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告王嘉焱于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  宗雄信 人民陪审员  郑芳亚 人民陪审员  韩小玲 二〇一九年七月八日 书 记 员  陈 帆