山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终3496号上诉人（原审被告）：李成锁，男，1946年10月29日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：段跃平，山西晶旌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴福春，女，1987年9月25日出生，汉族，住太原市。被上诉人（原审原告）：胡艳斌，男，1985年9月3日出生，汉族，住太原市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：武小刚，北京市京师（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司，住所地太原市杏花岭区桃园北路******，统一社会信用代码：×××。法定代表人：李黎，职务：总经理。委托诉讼代理人：付旭俊，男，1991年2月12日出生，汉族，该公司员工，住太原市小店区平阳路舒园小区**楼****。委托诉讼代理人：雷艳丽，女，1991年7月9日出生，汉族，该公司员工，住太原市万柏林区万科金域国际2-1-502。上诉人李成锁与被上诉人吴福春、胡艳斌、被上诉人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初57号民事判决，提起上诉。本院于2019年5月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李成锁的委托诉讼代理人段跃平、被上诉人吴福春、胡艳斌的委托诉讼代理人武小刚、被上诉人我爱我家公司的委托诉讼代理人付旭俊、雷艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李成锁上诉请求：一、请求二审法院依法撤销（2019）晋0105民初57号民事判决书的判决结果，改判驳回被上诉人之诉讼请求或依法发回重审；二、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人吴福春、胡艳斌未能履行双方签订的《房地产买卖契约》确定的付款义务，致使上诉人不能达到卖房收取卖房款的合同目的，是吴福春、胡艳斌实质性违约在先，才导致我委托我的外甥女窦理嵘2018年6月12日代表我向我爱我家公司经办人明确提出该房不卖的主张。上诉人提出的主张不是违约行为，而是维护自身合法权益的自力救济行为。因此，违约一方不是上诉人，而是被上诉人，一审判决认定事实错误。二、本次房屋买卖未成交，我爱我家公司未完成促成双方达成房屋买卖的合同目的，不应取得中介服务费34850元。三、窦理嵘是我的授权代理人，其在授权范围内所为一切行为，是我的意思表示，超出授权书授权范围所为的行为，不经我本人认可，依法无效。我从未授权窦理嵘与对方签订修改合同的定金协议，合同定金数额我只认可《房地产买卖契约》中约定的2万元，不认可3万元定金的约定。四、一审开庭审理时我并未参加庭审，一审判决中却称我本人到庭参加诉讼。我的房产证于2018年4月10日被我爱我家公司收走，至今扣留，一审判决我爱我家公司将3万元款项返还，但对于我被扣押的房产证未作处理，显示公平。一审判决内容超出诉请，程序违法。被上诉人吴福春、胡艳斌答辩：一审认定事实清楚，违约方是上诉人，被上诉人不存在任何的违约行为。被上诉人我爱我家公司答辩：一、不动产转移登记的前提是该房屋在太原市房产交易服务中心完成挂牌手续，但该挂牌至2018年6月6日才完成，上诉人存在拖延办理的情况。2019年6月12日，上诉人的代理人窦理嵘通过微信告知我爱我家公司工作人员王丑帅“如果吴福春、胡艳斌立马支付全部购房款，则同意履行合同”，是上诉人意欲变更付款方式。上诉人称未授权窦理嵘与对方签订修改合同的定金协议，与事实不符。房产证放于我处仅是便于交易，并非上诉人所称扣留。二、2018年3月21日，上诉人的代理人窦理嵘与吴福春、胡艳斌签署《房地产买卖契约》及补充协议后，我爱我家公司已完成居间服务，后续提供的所有服务均为无偿服务，并非我爱我家公司的义务。吴福春、胡艳斌在一审提出诉讼请求：1、确认吴福春、胡艳斌、李成锁之间签订的房地产买卖契约及补充协议已解除；2、李成锁赔偿吴福春、胡艳斌违约金164000元；3、李成锁退还吴福春、胡艳斌30000元定金；4、李成锁承担买房中介服务佣金34850元；5、诉讼费、保全费等费用由李成锁承担。原审法院审理查明，吴福春、胡艳斌二人系夫妻关系。2018年3月21日，吴福春、胡艳斌（乙方/买方）与李成锁（甲方/卖方）通过居间方第三人我爱我家公司签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方自愿将其所有的位于太原市小店区亲贤北街15号28幢4层506号的房屋一套出售给乙方，房屋建筑面积163.26平方米，成交价格164万元，合同签订后当日内乙方支付甲方购房定金2万元。违约责任：乙方中途毁约，不得向甲方索还定金。甲方中途毁约，应在毁约之日起3个工作日内将定金退还乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。同日，吴福春、胡艳斌（乙方/买受方）和李成锁（甲方/出卖方）、第三人（丙方/居间方）签订《补充协议》，约定吴福春、胡艳斌、李成锁双方经丙方居间就坐落于太原市小店区亲贤北街15号28幢4层506号的房屋签署《房地产买卖契约》，三方经协商就相关事宜作出补充约定，房屋成交总价不变，购房定金2万元，乙方以商业贷款形式购买此房，并积极配合办理相关手续，甲乙双方需于签订合同后五个工作日内，开始办理银行贷款审批申请手续。贷款审批金额以贷款机构最终审批为准。乙方知晓本合同签订时该房产存在租赁关系，甲方已通知承租人，并确认其放弃优先购买权。甲乙均需积极配合办理交易相关手续，任何一方不得无故拖延办理，如甲方违约拖延办理，应承担房屋成交价款10%的违约金并承担本次交易服务佣金；如乙方拖延办理，应承担房屋成交价款10%的违约金，丙方收取乙方的服务佣金不予退还。2018年4月12日，三方共同签订《补充协议2》，约定将购房定金变更为3万元。2018年3月21日，三方签署《成交确认书》，吴福春、胡艳斌于当日向第三人支付购房定金2万元及购房佣金34850元。2018年4月11日吴福春、胡艳斌向第三人补交定金1万元，后第三人将购房定金3万元转交李成锁。李成锁在交易中全权委托其外甥女窦理嵘代其办理相关手续。在窦理嵘与第三人的工作人员微信聊天记录显示，李成锁通过其代理人于2018年6月11日通知第三人其因故无法出售涉案房屋。2018年7月3日，第三人向李成锁发出《告知函》，催告李成锁履行合同义务并告知其相关违约责任。李成锁代理人窦理嵘因李成锁的原因欲解除售房合同主动提出退还定金，并分别于2018年7月17日、8月27日将3万元定金退还至第三人我爱我家公司处。原审法院认为，吴福春、胡艳斌与李成锁经第三人居间达成房屋买卖协议，在合同履行期间，李成锁告知第三人因故无法出售房屋，导致合同无法继续履行，构成违约。现吴福春、胡艳斌也要求解除合同，法院予以支持。合同解除后，李成锁退还给第三人的定金3万元应由第三人交还吴福春、胡艳斌。根据法律规定，在发生违约的情况下，收受定金一方不履行约定债务的，应双倍返还定金，故李成锁还应给付吴福春、胡艳斌定金3万元。庭审中，吴福春、胡艳斌未提交其存在损失的相关证据，其主张由李成锁赔偿违约金164000元的请求，证据不足，法院不予支持。根据三方约定，因李成锁违约需承担本次交易服务佣金，现吴福春、胡艳斌主张李成锁承担中介服务佣金34850元，理由正当，法院予以支持。李成锁的答辩意见，证据不足，法院不予采纳。故判决如下：一、解除吴福春、胡艳斌、李成锁签订的《房地产买卖契约》及相关《补充协议》。二、第三人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还吴福春、胡艳斌定金3万元。三、李成锁于本判决生效之日起十日内偿付吴福春、胡艳斌3万元。四、李成锁于本判决生效之日起十日内偿付吴福春、胡艳斌中介服务佣金34850元。五、驳回吴福春、胡艳斌的其他诉讼请求。本院二审期间，双方没有提交新证据。二审审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院认为，李成锁作为涉案房屋的出卖人签署了委托书，委托窦理嵘全权办理涉案房屋买卖的相关事项，窦理嵘作为受托人，在办理委托事项过程中代李成锁签署的相关法律文件以及由此产生的责任后果，均因由李成锁承担。在此期间，窦理嵘代李成锁签署了补充协议（2），约定将购房定金变更为3万元，该行为未超出授权范围，李成锁对此不认可，称不是其本人的意思表示，没有事实依据，本院不予采纳。我爱我家公司举证证明通过彩信方式向窦理嵘送达了《房屋交易合同》、《告知函》，视为已向李成锁完成了告知义务，李成锁称其未收到《告知函》，其理由本院不予采纳。窦理嵘告知我爱我家公司因故无法出售房屋，导致房屋买卖合同无法继续履行，构成违约，故相应的违约责任应由李成锁承担。一审法院按照买卖双方的合同约定划分违约责任的承担，认定准确，本院依法予以确认。综上所述，李成锁的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2417元，由上诉人李成锁承担。本判决为终审判决。审判长 曹轶群审判员 范红琴审判员 申延艳 二0一九年七月二日书记员 乔潞潞