浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终414号 上诉人（原审被告、反诉原告）：管敏标，男，1988年7月24日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：姜素梅，浙江东昊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：衢州众升商业管理有限公司，住所地浙江省衢州市柯城区荷花中路**地下**。 法定代表人：周茗皓，董事长。 委托诉讼代理人：戴美娟，浙江论剑律师事务所律师。 上诉人管敏标因与被上诉人衢州众升商业管理有限公司（以下简称众升公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2018）浙0802民初8256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 管敏标上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人众升公司一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由众升公司承担。事实与理由：一、一审判决认为“管敏标关于其于2017年12月向众升公司提出解除合同故合同已解除及相应的租金、物业管理费应计算至该时间节点的答辩意见，一方面，管敏标在庭审中陈述其系在2018年春节前才停止营业，与其答辩意见相矛盾，另一方面，管敏标并未提供证据证明众升公司在履行合同过程中存在根本违约行为致其有权解除合同，其在2017年12月向众升公司提出解除合同并未得到众升公司的同意，故双方签订的租赁合同并未解除”，管敏标认为上述认定理由不能成立。其一，众升公司在2017年12月收到管敏标的解除合同通知书后，未予理睬亦未作任何书面或口头答复，应当理解为默认同意。其二，2017年12月管敏标发出解除合同通知，而停止营业是在2018年春节前（即2018年2月初），并不矛盾。通知解除合同后继续营业是因为等待众升公司答复，给其3个月的异议期。其三，有权解除合同与提出解除合同是不同概念。合同双方任何一方在任何时候都可以提出解除合同，而合同是否能够解除不是以是否违约为判断标准，而是以《合同法》规定情形为依据。在本案中因情势变更（发生火灾、经营不善等原因），管敏标于2017年上半年向众升公司请求减免租金无果后，才于2017年12月向被上诉人提出解除合同是合理的。二、众升公司的加锁行为导致管敏标丧失对标的物使用权，无法实现租赁的目的，而众升公司却还要求管敏标继续缴纳租金及其他费用，显失公平。其关于加锁是为防止管敏标转移财产的陈述，只是借口而已。 众升公司辩称，一审判决认定事实、适用法律均正确，并无不当。一、一审法院认为管敏标拖欠租金和物业费超过30天构成根本违约，根据《租赁合同》第22.4条规定判决支持众升公司解除合同的诉求，完全正确。众升公司没有任何违约行为，管敏标在没有和众升公司协商一致解除合同的情况下，单方擅自撤场，其提出解除合同的行为当然无效。二、合同解除权行使是有限制的，或要符合法定条件，或要符合合同约定，或是协商解除，但本案中不存在这三种情况。管敏标陈述解除原因是由于火灾和经营不善，经营是市场行为，而火灾是其他经营户的行为，管敏标可以另行主张。三、按照合同约定，管敏标拖欠金额巨大，违约保证金应该没收，但一审判决进行了扣除，违约金按月利率2%计算也是进行了调整，因此一审判决不存在不合理的情况。 众升公司向一审法院起诉请求：1.解除管敏标与众升公司于2015年4月16日签订的《租赁合同》；2.管敏标支付2016年1月1日起至合同解除生效之日止的租金，暂计算至2018年11月15日为724440元；3.管敏标支付2016年4月1日起至合同解除生效之日止的物业管理费，暂计算至2018年11月15日为12562.50元；4.管敏标按月利率2%的标准（变更后）支付迟延付款（租金和物业管理费）的违约金，暂计算至2018年11月15日为322042元；5.管敏标补交免租装修期租金100604元；6.管敏标支付水费307.80元；7.案件诉讼费由管敏标承担。 管敏标向一审法院提出反诉请求：1.众升公司赔偿经营损失519683.60元；2.反诉费用由众升公司承担。 一审法院认定事实：2015年4月16日，管敏标因向众升公司租赁衢州市凯升商业广场一层1-02号商铺用于经营“爵士牛排”，与众升公司签订《租赁合同》一份，合同约定：该商铺面积为315平方米，租赁期限为五个租约年，自2015年5月16日起至2020年5月15日止，免租装修期至2015年8月31日，第一至第五个租约年每月租金分别为28744元、28744元、31618元、34780元、38258元，其中2015年9月1日至2015年12月31日的租金于2015年5月20日前支付，以后每年5月1日前预付下半年的租金和每年12月1日前预付次年上半年租金；管敏标应当自计租日起向众升公司交纳物业管理费，收费标准为每平方米每月5元，以一个季度（三个月）为一个交费期，除第一期物业管理费外，其他费用均按自然季度交纳，于每个交费期最后一个月的20日前一次性支付下个季度费用，第一期物业管理费于合同签订后五个工作日内支付，收取期间为2015年7月1日至2015年9月30日，物业管理费为4725元；合同签订当日，管敏标应当向众升公司支付60000元履约押金，如果管敏标未出现任何归因于承租方的违约行为，并将租赁房屋返还给众升公司，众升公司同意在本协议到期或终止后的30日内，将押金归还给管敏标，押金不计息；管敏标应当在开业日到来前向众升公司支付5000元的质量保证金；管敏标迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，每迟延一日，管敏标应当向众升公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日的，众升公司有权单方面解除合同，在租赁期间，如管敏标延迟交纳租金或者物业管理费或者能源费等累积超过3次，则众升公司有权单方解除合同，在管敏标欠付租金、物业管理费等费用期间，未经众升公司同意，管敏标不得将放置于租赁商铺内的货物、财物转移出该商铺；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止后7日内，管敏标应当将房屋交付众升公司，因租赁期限届满或因管敏标违约导致合同终止的，在房屋交还期内仍应当按照所在租约年租金标准向众升公司支付占用费，按照届时物业管理费标准向物业管理公司支付物业管理费，承担各项能源费等；本合同因管敏标违约而提前终止的，则众升公司有权没收本合同项下之履约保证金；如因管敏标原因导致本合同提前终止，管敏标应在本合同终止后七日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金。 合同签订后，管敏标按约支付60000元履约押金、5000元质量保证金及2015年9月1日至2015年12月31日期间的租金并对商铺进行装修后投入营业。2015年12月1日，管敏标未按合同约定期限支付2016年度上半年的租金，此后均以500元至30000元不等的金额零散支付租金。2018年1月21日，管敏标支付800元租金后未再支付租金。管敏标累计支付2016年1月1日起的租金为337850元。2016年3月20日，管敏标未按合同约定支付物业管理费，此后均以400元至1000元不等的金额零散支付物业管理费，2018年2月1日，管敏标支付400元物业管理费后未再支付物业管理费。管敏标累计支付2016年4月1日起的物业管理费为37050元。2018年春节过后，管敏标经营的“爵士牛排”未再营业，并拖欠水费307.80元。众升公司为防止管敏标转移商铺的财产在商铺门上加了一道锁具。众升公司多次向管敏标催缴租金及物业管理费未果。 另查明，2017年上半年，管敏标以亏损严重为由要求众升公司减免租金未获众升公司同意。2017年年底，管敏标要求与众升公司解除合同未获众升公司同意。本案一审审理期间，管敏标于2019年2月28日将所租赁的商铺交还给众升公司。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。管敏标与众升公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，双方当事人均应恪守合同约定，严格履行自己的义务。管敏标长期拖欠租金、物业管理费，已构成严重违约，众升公司可依据合同约定解除合同，众升公司诉请解除双方签订的《租赁合同》，于法有据，予以支持。管敏标关于其于2017年12月向众升公司提出解除合同故合同已解除及相应的租金、物业管理费应计算至该时间节点的答辩意见，一方面，管敏标在庭审中陈述其系在2018年春节前才停止营业，与其答辩意见相矛盾，另一方面，管敏标并未提供证据证明众升公司在履行合同过程中存在根本违约行为致其有权解除合同，其在2017年12月向众升公司提出解除合同并未得到众升公司的同意，故双方签订的租赁合同并未解除，管敏标的该答辩意见，缺乏事实与法律依据，不予采纳。鉴于管敏标在诉讼过程中已于2019年2月28日将租赁的商铺交还给众升公司，故相关的租金及物业管理费应计算至该日止，故管敏标尚欠众升公司租金846170元，物业管理费18075元。众升公司诉请管敏标支付拖欠租金及物业管理费，予以支持。众升公司诉请管敏标按月利率2%计付逾期付款违约金，在双方约定的逾期付款违约金利率范围内，应予以支持，经测算，截至2019年2月28日，管敏标应支付迟延支付租金的违约金为318102.68元，应支付迟延支付物业管理费的违约金为3939.38元，两项合计322042.06元。管敏标关于众升公司对其零散支付租金的行为并未提出异议，故其不应支付逾期违约金的答辩意见，因合同双方对逾期支付租金等款项期限及逾期付款违约金有作明确约定，现无证据证明双方对付款方式及期限作了变更，故管敏标的该答辩意见，缺乏法律依据，不予采纳。众升公司诉请管敏标补交免租装修期的租金100604元并支付拖欠的水费307.80元，符合合同约定，具有事实和法律依据，予以支持。另管敏标在租赁合同签订后向众升公司交纳了60000元履约保证金及5000元质量保证金，虽然合同约定因管敏标违约导致合同提前终止的，众升公司有权没收履约保证金，考虑到众升公司已诉请管敏标补交免租装修期租金并按月利率2%计付逾期违约金，再没收履行保证金使得管敏标承担的违约责任过重，酌定上述款项折抵管敏标所欠租金。 反诉部分，管敏标诉称众升公司将其租赁的商铺加锁致使其无法经营，众升公司答辩称其并未阻止管敏标经营，因为管敏标长期拖欠租金且无继续经营的打算，为了防止管敏标转移商铺的财产才加锁。法院认为，一方面，管敏标长期拖欠众升公司巨额租金且在2017年12月向众升公司发函要求解除租赁合同，其并未提供证据证实其在2018年春节后继续经营的准备，虽然众升公司在租赁的商铺加锁，但管敏标在庭审中亦陈述众升公司并未阻止其进入商铺，管敏标并未提供证据证实众升公司有阻止其经营的情形；另一方面，双方签订的租赁合同约定“在承租人欠付租金、物业管理费等费用期间，未经出租人同意，承租人不得将放置于租赁商铺内的货物、财物转移出该商铺”，故众升公司加锁防止管敏标转移店内财产的行为符合合同约定，并无不当。管敏标的主张，缺乏事实与法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除众升公司与管敏标于2015年4月16日签订的《租赁合同》；二、管敏标欠众升公司2016年1月1日至2019年2月28日期间的租金846170元及2016年4月1日起至2019年2月28日期间的物业管理费18075元，两项合计864245元，扣除管敏标交纳的履约保证金及质量保证金合计65000元，尚需支付799245元，于判决生效之日起十日内付清；三、管敏标于判决生效之日起十日内支付众升公司迟延付款违约金（暂算至2019年2月28日为323042.06元，此后的违约金以799245元为基数按月利率2%计算至实际清偿之日止）；四、管敏标于判决生效之日起十日内支付众升公司免租装修期的租金100604元；五、管敏标于判决生效之日起十日内支付众升公司水费307.80元；六、驳回众升公司的其他诉讼请求；七、驳回管敏标的诉讼请求。本诉案件受理费15986元，减半收取7993元，由众升公司负担712元（已预交），由管敏标负担7281元，限于判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行；反诉案件受理费8998元，减半收取4499元，由管敏标负担（已预交）。 二审中，管敏标向本院提交：录音光盘一份，拟证明：1.众升公司在2017年年底已经收到了管敏标的解除合同通知；2.众升公司自2018年2月以后一直将管敏标的店铺加锁，管敏标一直未经营该店铺；3.直至2019年2月28日经过一审法官协调之后，管敏标才将店铺腾空；腾空的时候是众升公司管理人过来开门，说明该店铺一直是众升公司在管理，因此众升公司收取2018至2019年租金没有依据。经质证，众升公司认为，该份录音光盘的内容不能达到管敏标主张的证明目的，光盘的内容大部分都是没有关联的；在管敏标拖欠租金、物业费的情况下，众升公司有权阻止其撤离；在合同没有解除之前，众升公司没办法将该店铺对外经营出租。本院认为，该份光盘从内容上与管敏标主张的证明目的不具有关联性，不能证明其主张的证明目的，依法不予认定。众升公司未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，关于众升公司的加锁行为，根据查明的事实，在加锁之前管敏标确实欠付众升公司租金、物业管理费等，且在2017年12月向众升公司明确表示要解除合同，众升公司基于双方合同约定“在承租人欠付租金、物业管理费等费用期间，未经出租人同意，承租人不得将放置于租赁商铺内的货物、财物转移出该商铺”将案涉店铺加锁，从双方的陈述来看，众升公司并未阻止管敏标继续出入店铺和经营，故管敏标关于加锁行为导致无法实现租赁目的的主张不能成立。关于合同解除问题，管敏标主张众升公司在2017年12月收到其的解除合同通知书后，未予理睬亦未作任何书面或口头答复，应当理解为默认同意。本院认为，根据《合同法》第九十六条规定，“合同自通知到达对方时解除”能适用仅为第九十三条第二款和第九十四条分别规定的约定解除和法定解除情形，而本案中管敏标提供的证据并不足以证明有约定解除合同条件成就或存在法定解除情形导致其有权单方解除合同，故其上述主张依据不足。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一审判决关于租金、物业管理费、水费、免租装修期的租金及违约金等认定，符合合同约定和法律规定。 综上所述，管敏标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15808元，由上诉人管敏标负担。 本判决为终审判决。 审判长  骆忠新 审判员  汪 佳 审判员  祝惠忠 二〇一九年七月十九日 法官助理胡芬芬 书记员黄徐燕