安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初3108号 原告：芜湖金科房地产开发有限公司，统一社会信用代码，住所地安徽省芜湖市镜湖区。 法定代表人：刘鹏伟，董事长。 委托诉讼代理人：叶倩，安徽深蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘朝晖，安徽深蓝律师事务所律师。 被告：胡学琴，女，汉族，1960年6月23日出生，芜湖市高压电磁厂退休职工，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告芜湖金科房地产开发有限公司诉被告胡学琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理，适用简易程序于同年4月22日公开开庭进行了审理，原告芜湖金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）的委托诉讼代理人叶倩、被告胡学琴到庭参加诉讼；后转为普通程序于同年6月3日第二次公开开庭进行了审理，原告金科公司委托诉讼代理人叶倩到庭参加诉讼；被告胡学琴经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告金科公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将房屋腾空交还原告；2.判令被告立即向原告支付2017年9月1日至2019年2月28日的租金45379元，违约金95156.5元，2019年3月1日后参照合同约定的租金金额向原告支付房屋占用费用直至房屋腾空之日止。事实和理由：2015年8月6日原告与案外人南京古都秦淮古玩城有限公司（以下简称南京秦淮公司）签订了芜湖小九华商业街租赁及委托运营协议，后由于南京秦淮公司差欠原告租金，所以双方解除了合同，期间就解除合同与相应的租赁户协商要求原来的租赁户与本案的原告重新签订相应的合同，由原告来承接相应的权利义务和管理权利义务。原告与被告签订《芜湖金科房地产开发有限公司租赁协议》，合同约定：原告将其所有的位于芜湖市镜湖区商业房出租给被告使用，房屋租赁用途为经营古玩字画，租赁期限自2017年3月1日至2019年2月28日，租金起算日自2017年3月1日起。租金按每半年支付，逾期不缴纳，每逾期一日，被告需以拖欠金额的千分之五标准向原告支付违约金。截止到2019年2月28日，被告共差欠租金和违约金140535.5元。原告反复催要，然被告并未按照约定向原告支付。为维护原告的合法权益，请求判如所请。 被告胡学琴辩称：我是小九华第一批经营者，当时给我的房屋是空的，装修花费了80000多元，当时金科说招商等，但是这些承诺均未兑现。2017年之后就没法经营了，他们在这盖了花鸟市场，消防通道肯定不符合规定，南京的小戴说我们什么时候能开业什么时候交房租。2018年6月我回来还没弄好，门口还有水泥，去年还把我的电拉了。现在我东西大都已搬走了，同意交付房屋，但租金和违约金我都不同意支付。 经审理查明：2015年8月6日,原告与南京秦淮公司就南京秦淮公司承租原告的芜湖九华中路小九华商业街租赁并接受原告的委托开展小九华商业“芜湖古玩城”运营事宜达成协议，协议约定南京秦淮公司在租赁及运营期间使用“芜湖古玩城”推广名，南京秦淮公司承诺租赁该物业是用于商业、办公、文化产业等运营事宜及相关内容，可对该租赁物业进行自营、转租、分租，租赁及委托的期限自2015年7月30日至2025年12月30日。同年8月20日南京秦淮公司出具委托书：今有南京秦淮公司委托芜湖小九华古玩城有限公司（以下简称芜湖小九华公司）进行位于芜湖市的商业运营及租赁签署。特此授权。 2017年元月芜湖小九华公司与被告胡学琴签订房屋租赁协议一份。2018年10月原告金科公司（简称甲方）与被告胡学琴（简称乙方）签订《芜湖金科房地产开发有限公司租赁协议》，约定乙方承租标的为芜湖市镜湖区商业房。乙方承诺租赁该房屋的用途为古玩字画。租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更所承租的房屋用途及将该房屋转租第三方。双方约定租赁期限为24个月，即2017年3月1日至2019年2月28日；租赁期限届满或提前终止履行协议后，乙方须对承租物业恢复原状，装饰装修部分无偿归甲方所有。双方还约定该房屋以约定建筑面积按1Ｆ：45：00、2Ｆ：30：00元／平方米／月计租金（上述金额为双方约定并认可为未包含租赁税费的甲方净得金额），即该房屋半年化房租（按半年计）总额为人民币14638元，租金支付按每半年支付。租金递增为租期满壹整年后，递增为前一年租金总额的5%。双方约定该房屋租赁履约保证金为2440元。双方约定奉行先付费后使用原则，租金和物业管理费须提前一个月予以缴纳。逾期未支付的，每逾期一日，乙方需以拖欠金额的5‰为标准支付违约金。乙方须支付的租金金额及日期如下：ａ.2017年3月1日-2017年8月31日期间租金为14638元，支付时间为2017年1月20日；ｂ.2017年9月1日-2018年2月28日期间租金为14638元，支付时间为2017年8月1日。以此类推。内部装修和建设约定:乙方如因经营需要对该房屋进行装修和改造的，装修设计图纸、施工图纸需送至甲方审核并取得甲方书面同意后方可施工，乙方保证将在工程结束后向甲方提供装修图纸备档之用。违约责任：因不可抗力的事件直接影响本协议的履行或者不能按约定条件履行时，遇有不可抗力事件的一方应当将事件情况以书面形式通知对方，并提供本协议不能履行或者部分不能履行或者需要延期履行的理由的有效证明文件。因不可抗力导致房屋灭失，本协议终止的，双方互不承担责任，并结算清各类账务。因不可抗力导致房屋毁损，修复后可继续使用的，本协议应继续履行。因不可抗力导致乙方营业中断的，未完全恢复前免除乙方中断期间的租金；因不可抗力导致乙方营业受损、受阻的，甲方减收相应的租金。租赁期间，因乙方违约致使本协议不能继续履行的，乙方应赔偿甲方违约金，该违约金数额以履约保证金为标准计算，并赔偿甲方由此产生的直接间接经济损失，同时履约保证金扣除不退。如乙方未能按期、足额支付该房屋租金、物业管理费、水电费、服务费等各项费用其中任何一项或几项的，每逾期一日，乙方须以应付总额的千分之五为标准支付违约金，逾期七日仍未足额缴纳的，视同乙方违约、放弃本协议中一切权利并认可协议终止，甲方有权不通知乙方而单方面解除协议、终止对乙方一切物业服务、采取必要措施，终止乙方营业、强制收回乙方所承租的房屋，乙方遗留在房屋里的一切物品按遗弃物处理，一切后果及双方直接间接经济损失由乙方承担。甲方有权通过法律途径对乙方进行追究。双方还就其他事项进行了约定。庭审中，原被告均确认双方签订的合同除甲方名称外，其余内容与2017年元月芜湖小九华公司和被告胡学琴签订房屋租赁协议一致。 庭审中，原告确认被告按期交纳了2017年3月1日至2017年8月31日租金14638元，根据合同约定，被告现差欠原告2017年9月1日至2018年2月28日租金14638元和2018年3月1日至2019年2月28日租金30740元【29276元/年*（1+5%）】。 以上事实，有土地使用权证复印件、芜湖小九华商业街租赁及委托运营协议、南京秦淮公司委托书、南京秦淮公司关于合作解除的函件、营业执照、照片复印件等书面证据和当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：南京秦淮公司与原告签订的租赁及委托运营协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。南京秦淮公司依据合同约定获得芜湖小九华古玩城商业街租赁、运营权后将权利授予芜湖小九华古玩城有限公司，现原告对芜湖小九华古玩城有限公司收取商户租金的认可行为，可视为对南京秦淮公司转委托行为的追认。芜湖小九华古玩城有限公司与被告签订的租赁合同依法成立、有效，双方均应按约履行各自的义务。被告未能按合同约定按期足额缴纳租金系违约行为，依法依约均应承担违约责任。现原告与南京秦淮公司解除合同约定，且原告也于2018年10月与被告签订了商铺租赁合同，故原告主张被告应支付欠付租金符合双方约定和法律规定，本院予以支持。原、被告签订的商铺租赁期限已届满，原告要求被告腾空房屋交还原告，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。按合同约定，被告应于2017年1月20日交纳2017年3月1日至2017年8月31日租金14638元，于2017年8月1日交纳2017年9月1日至2018年2月28日租金计14638元，于2018年1月20日交纳2018年3月1日至2018年8月31日租金计15370元【14638元/半年*（1+5%）】，于2018年8月1日交纳2018年9月1日至2019年2月28日租金计15370元，合计60016元，庭审中，原、被告确认被告已交纳2017年3月1日至2017年8月31日租金14638元，尚欠45378元，原告主张被告应付租金45378元，本院予以支持。被告现仍占用租赁房屋，应比照租金标准支付2019年3月1日起至实际腾空之日止的占用费用，经计算标准为30740元/年【14638元*2/年*（1+5%）】。关于原告主张的违约金，双方在合同中约定的违约金按每日5‰计算，显然过高，本院酌定按月利率2%计算，违约金为11590元（14638元*2%*542天/30天+15370元*2%*403天/30天+15370元*2%*212天/30天）。被告辩称南京公司（或芜湖小九华公司）曾承诺免租、消防不符合规定，但其未提交证据，本院无法采信。如果被告以后有能够证明芜湖小九华公司在其经营期间同意免租的证据，可另案主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胡学琴于本判决生效后五日内将涉诉租赁房屋内自己所有的物品全部搬出，并将租赁房屋交付原告芜湖金科房地产开发有限公司； 二、被告胡学琴于判决生效后十日内支付原告芜湖金科房地产开发有限公司2017年9月1日至2019年2月28日的租金45379元，并按30740元/年的标准向原告芜湖金科房地产开发有限公司支付自2019年3月1日起至实际腾房之日止的占用费； 三、被告胡学琴于判决生效后十日内支付原告芜湖金科房地产开发有限公司违约金11590元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费3110元，由原告芜湖金科房地产开发有限公司负担1834元，被告胡学琴负担1276元（受理费原告已预付，被告胡学琴负担的部分于判决生效后十日内付款时一并付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  刁智蓉 人民陪审员  杨 琴 人民陪审员  倪进强 二〇一九年七月二十二日 书 记 员  朱婷婷 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。