山东省威海市环翠区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁1002执异97号案外人黄玉波，男，1969年10月21日出生，汉族，住威海市环翠区古陌路。委托诉讼代理人朱凤海，山东海明达律师事务所律师。申请执行人殷渤程，男，1994年7月27日出生，汉族，住威海市环翠区张村镇驻地张村。被执行人苗迎阳，男，1965年4月17日出生，汉族，住威海市环翠区昆明路。被执行人山东慧缘融资性担保有限公司，住所地威海市塔山。法定代表人李成林，经理。被执行人殷文丽，女，1965年10月27日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区西涝台村。本院在执行申请执行人殷渤程与被执行人苗迎阳、山东慧缘融资性担保有限公司、殷文丽民间借贷纠纷一案中，查封了登记在威海慧缘房地产开发有限公司（以下简称慧缘房地产公司）名下的位于威海市张村镇##号##室房屋。案外人黄玉波不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人黄玉波称，其系威海市环翠区建筑工程公司预制构件厂（以下简称环翠预制厂）的负责人。2002年8月，黄玉波以环翠预制厂的名义与慧缘房地产公司签订合同1份，约定慧缘房地产公司租赁环翠预制厂的建筑器材，以其开发的位于张村镇慧缘小区现有房屋抵顶租赁费。合同签订后，慧缘房地产公司仅与环翠预制厂合作了很短一段时间，实际发生的租赁费为19000元左右。因环翠预制厂不能满足供应，双方协商慧缘房地产公司直接与黄玉波、邹积柏夫妇形成建筑管材租赁合同关系，陆续从黄玉波夫妇处租赁建筑器材。2006年6月，案外人黄玉波与慧缘房地产公司法定代表人苗迎阳对账，苗迎阳同意将涉案房屋（原建筑号#号楼#室）以每平方1200元的价格抵顶给黄玉波，黄玉波接收了涉案房屋，并一直居住使用至今。2018年7月，在苗迎阳知情的情况下，案外人黄玉波对涉案房屋再次进行了装修，花费约12万元。期间，案外人黄玉波多次要求苗迎阳协助办理过户手续，苗迎阳均以种种理由推托。后慧缘房地产公司注销，债权债务由股东苗迎阳及殷文丽承继。2018年11月15日，黄玉波与苗迎阳就双方业务往来账目的处理事宜签订了协议1份，除了确认案外人黄玉波的前述陈述属实外，还明确了截止目前尚有部分资金未支付，双方同意以房产一套（双方均明白指涉案房屋）和部分现金抵顶未付款项。苗迎阳作为慧缘房地产公司的股东，有义务对慧缘房地产公司的债务承担清偿责任。综上，案外人黄玉波认为涉案房屋系其所有，故请求解除对涉案房屋的查封，中止执行。被执行人苗迎阳书面辩称，慧缘房地产公司于2001年、2002年与黄玉波有业务往来，主要是租用架子管等，当时约定用部分现金或房屋抵顶租金。涉案房屋是当时应黄玉波要求给其当临时办公室使用的，并非抵顶给黄玉波。十几年来，慧缘房地产公司及被执行人苗迎阳一直要求对账，而黄玉波总以种种理由推辞，后经多次沟通，双方于2018年10月对账确定总款项为44.76万元（对账证明），慧缘房地产公司已支付现金伍万元，另抵顶房屋一套（房号为威海市张村镇##号##室，折价13.2万元）和其它小额付款。2018年6月9日，黄玉波将涉案房屋私自转让给了付庆文，转让价格为71万元，并约定由黄玉波支付过户费用，付庆文在不知情的情况下付了定金和部分房款共计35万元并对房屋进行了装修。事实上，涉案房屋已于2017年12月22日被法院查封并贴有封条，到2018年6月转让之时有近半年的时间，黄玉波不可能不知情。付庆文在得知真相后多次找黄玉波理论未果，因慧缘房地产公司已注销，被执行人苗迎阳作为股东自愿帮其解决此事，与付庆文、黄玉波协商并达成了书面协议，大致内容如下：被执行人苗迎阳根据对账结果，在扣除已抵顶的一套房产和部分现金外，再支付20万元给黄玉波，另外考虑多方因素再多向黄玉波支付6万元（目前被执行人苗迎阳已履行完约定内容）；付庆文同意参与该房产的网上拍卖，拍卖所得款项付给债权人；黄玉波将收取的所有房款还给付庆文，这样合同履行完毕。本院查明，2017年12月22日，本院作出（2017）鲁1002财保144号民事裁定书，并据此于2017年12月27日查封了登记在慧缘房地产公司名下的位于威海市张村镇1230号503室房屋。2018年1月12日，本院作出（2018）鲁1002民初183号民事调解书，确认被执行人苗迎阳于2018年2月12日前给付申请执行人本金300万元，若被执行人苗迎阳逾期支付，需自2018年1月4日起至实际履行之日止，以300万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息；被执行人山东慧缘融资性担保有限公司、殷文丽对上述债权承担连带责任；申请执行人就上述债权在慧缘房地产公司提供的抵押物（威房他证字第##号登记的阳亭西路##号、##号、##号房屋）处置价款范围内优先受偿。因被执行人未按期履行还款义务，申请执行人向本院申请执行。在执行过程中，案外人黄玉波向本院提出异议。案外人黄玉波为证实其请求，向本院提交以下证据：1、2002年8月26日由慧缘房地产公司和环翠预制厂签订的合同1份，约定慧缘房地产公司租赁环翠预制厂建筑资料，双方约定的付款方式为慧缘房地产公司以现有的慧缘小区房屋抵顶租赁费，按基价1200元计算。2、对账单（无对方签字确认）、租赁材料结算表、材料出库单、材料调转单、领料单、租赁凭证等1宗，载明用料部门为“慧缘”、“慧缘建筑”或“慧缘房地产公司”，领料人为殷永刚等。大部分单据上标注威海德庆建筑设备租赁有限公司字样，案外人黄玉波据此证实慧缘房地产公司租赁案外人黄玉波架子管等租赁物共产生租赁费及租赁物损失赔偿费共计607288.59元。3、案外人黄玉波与被执行人苗迎阳于2018年11月15日签订的协议1份，约定案外人黄玉波与慧缘房地产公司于2002年签订了钢模、架子管租赁及预制板加工等合作项目，截止目前有部分资金尚未支付。现双方同意用房产一套和部分现金抵顶未付款项。由于慧缘房地产公司现已清算、注销，现由原慧缘房地产公司法定代表人苗迎阳个人承担余款26万元。因该欠款支付时间较晚，苗迎阳与黄玉波协商同意由苗迎阳再支付6万元作为补偿。至此双方所有账目清偿完毕。协议签订后3日内支付26万元，余款15日内付清。4、账户对账单1份，载明案外人黄玉波于2018年11月16日收到他行来账20万元，于2018年12月3日收到他行来账12万元。案外人黄玉波据此证实收到苗迎阳支付的32万元及抵顶房屋的事实。5、收据2张、证明2份、历月电费明细1宗、发票3张、客户抄表明细1张，时间最早为2009年11月4日，案外人黄玉波据此证实其在本院查封前已占有使用涉案房屋。6、案外人黄玉波、付庆文与环翠区晟腾房产信息咨询服务中心于2018年6月9日签订的房屋买卖合同1份及中国农业银行山东省分行交易明细2张，案外人黄玉波据此证实涉案房屋系其所有，其已将涉案房屋以71万元价格出售给付庆文，收取了35万元房款。7、光盘1张，案外人黄玉波涉案房屋由其占有使用，已对涉案房屋进行了装修。在审查执行异议过程中，慧缘房地产公司原职工杨少春在接受本院询问时称，慧缘房地产公司租用黄玉波的架子管，黄玉波除以个人名义出租外，还以威海德庆设备租赁公司的名义出租。2010年，黄玉波要求给其一个房屋当办公室，慧缘房地产公司将涉案房屋交付黄玉波。涉案房屋自2010年起由黄玉波使用，期间水电费等由黄玉波承担。慧缘房地产公司未就涉案房屋向黄玉波主张过权利，是因为慧缘房地产公司当时管理比较混乱，事情较多，忘记了，在注销时才发现此事，向黄玉波要涉案房屋，但双方未对账，房子一直在黄玉波手中。2017年，因为另案诉讼，涉案房屋被查封。2018年11月15日，被执行人苗迎阳与黄玉波对账，确认慧缘房地产公司欠黄玉波265155.15元，协议中约定以房产抵顶欠款指的是慧缘小区##号##室，慧缘房地产公司将##室作价132568元抵顶给了黄玉波，并为此给黄玉波开具了收款收据。后黄玉波将##室卖给江涛，现已经过户到江涛名下。因黄玉波把涉案房屋卖给了付庆文，付庆文已进行了装修，考虑补偿点装修款，就额外给了黄玉波6万元，现协议约定的款项已经付清。对此，案外人黄玉波称，慧缘房地产公司用两套房屋抵顶欠付黄玉波租赁费，一套为慧缘小区1234号603室，另一套为本案诉争房产##号503室，603室已经办理完抵顶，并由黄玉波转卖他人，与剩余租金及诉争房产没有关联性，2018年11月15日协议中约定的房产就是1230号503室。2018年6月，付庆文欲购买涉案房屋，因诉争房屋尚登记在慧缘房地产公司名下，付庆文不放心，黄玉波就带着付庆文找到苗迎阳，苗迎阳在办公室承认涉案房屋已经抵顶给黄玉波，黄玉波有权利将涉案房屋出售给付庆文，苗迎阳可以协助办理过户手续。随后，黄玉波与付庆文签订了涉案房屋的买卖合同，并收取了定金及部分房款，黄玉波将涉案房屋交付付庆文，由付庆文装修入住。2018年11月份，付庆文发现涉案房屋门上张贴了法院拍卖涉案房屋的公告，将公告内容告知了黄玉波，黄玉波随后去找苗迎阳，苗迎阳当时承诺房子已经抵顶给黄玉波，该拍卖不影响黄玉波出售涉案房屋的行为，由苗迎阳来协调申请执行人涉及执行的问题，涉案房屋卖给付庆文，该买卖行为有效，所得房款也由黄玉波自己收取。为了双方对房屋抵顶事宜无争议，苗迎阳起草了2018年11月15日的协议书，黄玉波一直认为协议书中约定的抵顶房产是涉案房屋。后苗迎阳向付庆文要了一份涉案房屋的买卖合同复印件，再之后苗迎阳反悔不再承认其对黄玉波的承诺。另查，付庆文已向本院提起诉讼，请求解除其与黄玉波签订的房屋买卖合同，返还购房款11万元，赔偿装修和房屋增值损失34万元。2017年3月。慧缘房地产公司向市场监督管理部门申请注销，同年5月，该公司召开股东会决议，经股东苗迎阳和殷文丽研究决定，通过清算报告，该公司债权债务已清结完毕。再查，2019年7月3日，付庆文在接受本院询问时称，其于2018年6月通过中介得知黄玉波要出卖涉案房屋，黄玉波称涉案房屋系抵账房，但承诺肯定能办理过户手续。付庆文于2018年6月9日向黄玉波交付购房定金10万元，于7月2日交付购房款25万元，后黄玉波将涉案房屋交付付庆文。在此之前，黄玉波将涉案房屋出租，和付庆文达成协议之后让原租户搬离。付庆文接收房屋之后开始进行装修，至同年10月初装修完毕。2018年11月，法院在涉案房屋房门上张贴了拍卖公告，付庆文遂多次找黄玉波交涉。黄玉波的妻子曾向付庆文出示一份抵顶合同，表示未欺骗付庆文，但协议中没有明确的楼号，付庆文未认可。付庆文曾两次和黄玉波去找苗迎阳，第一次付庆文未与苗迎阳商谈，第二次黄玉波与苗迎阳协商之后，向付庆文表示愿意付庆文以合同约定价格保住房子，让付庆文参与涉案房屋网上拍卖，但对如何买、税款承担、黄玉波已收取房款如何退还等均未说明。几天后，黄玉波、付庆文及苗迎阳的律师一起到法院执行局咨询拍卖事宜时，又进行了交涉，黄玉波与苗迎阳的律师就税款承担未能达成一致意见。后经付庆文要求，黄玉波向付庆文退款24万元。黄玉波和苗迎阳协商的过程付庆文未参与。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人黄玉波提交合同证实其和慧缘房地产公司约定以慧缘小区房屋抵顶租赁费，被执行人苗迎阳作为慧缘房地产公司的权利义务继受人对此也无异议，本院予以确认。案外人黄玉波提交的材料出库单、材料调转单、领料单等主体混乱，对账单也未签字确认，无法证实慧缘房地产公司欠租赁费的金额，但该公司在2010年左右将涉案房屋交付案外人黄玉波占有使用，案外人黄玉波也举证证实自2009年开始占有使用该房屋，此事实本院予以确认。案外人黄玉波与被执行人苗迎阳于2018年11月15日签订的协议中未明确约定房屋坐落，双方各执一词，被执行人苗迎阳主张将涉案房屋借给案外人黄玉波作为临时办公室，但在此后多年从未主张过权利，其行为不符合通常情理，依据优势证据原则，应当认定自此时租赁双方以租金抵顶房屋的行为已经完成，即案外人黄玉波以租金的形式交纳了购房款。关于是否因买受人自身原因未办理过户登记，本院认为，双方之间账目不清，不具备办理过户的条件，不宜认定案外人黄玉波对此存在过错。综上，案外人黄玉波所提异议，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：中止对位于威海市张村镇1230号503室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张燕春人民陪审员  王立民人民陪审员  王本聪二〇一九年七月二十三日书 记 员  宋 涛