北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初18975号原告（反诉被告）：段秀丽，女，1972年2月21日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：申利，北京市汉韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘立新，女，1969年7月20日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：白福东，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凤梅，北京市盈科律师事务所实习律师。原告段秀丽诉被告刘立新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人，与被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段秀丽向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告2018年7月25日解除合同的理由不能成立，被告解除合同的行为并不发生合同解除的法律效力；2、依法解除原、被告双方2017年9月27日签订的《买卖合同》；3、判令被告双倍返还原告定金328万元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月27日，原、被告签订《买卖合同》，合同约定，由原告购买位于北京市东城区×××号5幢1层的四间房屋，房屋建筑面积78.8平方米。房屋成交价为1140万元。原告在签定合同同时向被告交纳定金164万元。办理过户中各项费用由原告承担，购房款余额976万元，于过户完毕之日一次性支付给被告。签订此合同后，被告在产权手续齐备时，双方一个月内过户。因被告家庭纠纷，及债权、债务等原因被告单方违约无法办理过户，被告自愿按已付定金的双倍赔偿原告，作为对原告的补偿。被告于过户之日负责结清所有旧欠费用,并将本住址户口迁出，腾空房屋。被告同意产权过户给原告指定的购房自然人。在合同有效期内被告应随时配合原告到指定机构办理房屋析产手续，具体析产细节及具体事宜，根据原告提供的购房自然人的具体情况而定。被告同意产权过户交易前此房由原告无偿使用，被告同意此房屋可以一间或二间以上随时过户等。合同签订后，原告如约支付定金164万元。在合同履行中，原告明确要求被告尽快完善以上四间房屋过户前的相关事宜，将以上四间房屋析产为四间单独的房屋，尽快使以上房屋具备一间一间分别过户的条件，并要求其先开展以上四间房屋中东数第一间房屋的过户前准备工作。被告不但不进行析产分户工作，反而要求原告为其交纳首次办理土地使用权证需补交的土地出让金。但原告并没有合同义务为被告交纳土地出让金。2018年7月27日，原告收到被告寄来的《关于解除段秀丽女士和刘立新签订的并赔偿刘立新损失的通知函》，被告通知原告解除合同，并通知原告返还房屋，原告所交定金不予退还。原告认为，双方签订的合同并未约定解除合同的条件，另外，在合同履行过程中原告并不存在违约行为，被告以原告违约为由解除合同的理由明显不能成立，被告解除合同的行为并不发生合同解除的法律效力。原告曾明确要求被告尽快进行以上四间房屋的析产分户工作，使以上房屋具备分别过户的条件，否则根本无法实现当初双方签订买卖合同时约定的分别过户的购买目的。但被告对于原告的合理要求及善意提醒置之不理，不但不进行以上四间房屋的析产分户工作，反而寻找各种借口通知原告解除合同，并对原告适用定金罚则。被告的种种行为均表明被告不再继续履行合同义务，其行为明显构成根本违约，应依法承担民事责任。综上，诉如所请。原告不同意被告的反诉请求。被告刘立新辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告于2017年9月27日签订《买卖合同》的情况属实。该合同约定，房产过户所产生的全部费用由原告负担。全部费用应包括转让房产需受让人缴纳的土地使用权出让金。原告经被告多次催告后仍拒绝缴纳，已经构成根本违约。据此，被告有权以通知的方式告知原告合同解除，定金不退。故被告于2018年7月27日书面通知解除合同之日发生买卖合同解除的效力。引发本案的根本原因在于房价发生波动，原告认为房价下跌导致其投资收益下降而故意违约。被告认为因原告违约，被告已经向其送达了解除买卖合同的通知，双方合同已经解除。同一份合同已经依法解除了，不能再次解除。故原告要求解除买卖合同的诉请应予驳回。因原告违约导致双方买卖合同无法履行，并给被告造成损失。且在庭审中，原告明确表示拒绝继续履行合同，故依法原告无权要求双倍返还定金。原、被告双方签订的买卖合同已于2018年7月27日解除，原告应当将所占的涉诉房屋返还给被告，原告拒不返还，侵犯了被告合法权益。2017年3月26日，原告开始占用涉诉房屋，并于2017年4月1日，原告将其公司注册地变更至涉诉房屋。2018年5月起，原告公司职员朱华超与被告共同办理涉诉房屋出让手续等。故涉诉房屋交付给原告的时间应为2017年3月26日。现被告提起反诉：1.判决原告将本市东城区×××号5幢1层的四间房屋腾空交还被告；2.判决原告赔偿房屋使用费615000元（自2017年3月26日起，按年租金410000元至腾房时止的）；3.原告承担反诉费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2017年9月27日，原（乙方）、被告（甲方）签订《买卖合同》。合同约定，房屋位于本市东城区×××号5幢1层，房屋使用面积78.8平方米，房屋类型为商业用房。房屋成交价格为壹仟壹佰肆拾万元（净价）。乙方在签订合同的同时向甲方交纳购房定金壹佰陆拾肆万元整。办理过户中各项费用的承担方式为乙方承担。根据国家有关部门规定，与过户完毕之日同时乙方将购房款余额玖佰柒拾陆万元一次性支付给甲方。乙方所提供的购房自然人及手续合法、真实、有效，签订合同后，甲方必须随时配合乙方办理房屋过户手续（甲方在产权手续齐备时，甲乙双方一个月内过户）。在房产过户完毕前如乙方单方违约，乙方自愿将已付定金作为对甲方的补偿给甲方。因甲方家庭纠纷，及债权，债务等原因甲方单方违约无法办理过户，甲方自愿按已付定金的双倍赔偿乙方，作为对乙方的补偿。因国家政策，无法办理过户手续，甲方应将乙方所付定金全部退还给乙方。补充内容中约定，甲方同意产权过户给乙方指定的购房自然人，在合同有效期内甲方应随时配合乙方到指定机构办理房屋析产手续，具体析产细节及具体事宜，根据乙方提供的购房自然人的具体情况而定，甲方同意乙方对房屋进行装修及修缮，甲方同意在产权过户交易前此房由乙方无偿使用，如遇不可抗力因素导致房产无法办理过户，双方互不承担责任，当日甲方将乙方所交定金及房款全部退还，甲方同意此房可以一间或二间以上随时过户等。签合同当日，被告收到原告支付的定金164万元。2018年5月23日，原告向被告送达《通知》，该通知的主要内容为：根据约定，我需要您配合将涉诉房屋的四间房屋分别一间一间过户给我指定的购房自然人。请您尽快完善以上房屋过户前的相关事宜，以便尽快使以上房屋具备一间一间分别过户的条件。以上条件具备后，请您尽快与我联系，再根据原告的要求分别一间一间过户给我指定的购房自然人，目前请您先展开四间房屋中东数第一间房屋的过户前准备事宜等。2018年6月8日，被告向原告送达《关于要求段秀丽履行《买卖合同》支付土地出让金办理房屋过户手续的通知》，主要内容为：2017年3月份之前，您通过您为法定代表人的北京镇硕房地产经纪有限公司，获知我欲出售涉诉房屋，2017年9月27日，您本人为乙方、我为甲方，就前述房产签订买卖合同……。合同签订之日虽为2017年9月27日，但房屋钥匙及房屋已于2017年3月26日一次性交付给您本人使用，并积极办理房屋过户所需的手续。2018年5月23日，北京市规划和国土资源管理委员会通知我，过户需补交政府土地收益1354966元。2018年5月23日，您向我发出通知，要求房屋具备一间一间分别过户的条件。基于上述事实，我特此郑重通知您办理如下事宜：1.在2018年6月18日之前准备好补缴政府土地收益款1354966元人民币，并在准备好前述款项后通知我共同去北京市政府服务中心办理交款手续。2.请您确定四间房产的四名购买人是您本人或您本人同意的人；请您去不动产登记部门去办理具备一间一间过户所需手续或前置条件，我会配合您。如您不能于三天内提供四名购房人名单并分别与我签订办理过户所需买卖合同，我仍将视为您本人亲自购买前述房屋，并请您尽快申请办理过户所需。3.我仅是同意一间或两间办理过户，但具体落实过户事项及过户所需的各项费用仍应由您本人承担……。2018年6月13日，原告在接到被告所发通知后，向被告送达《段秀丽对于刘立新的回复函》，主要内容为：2018年6月11日我收到您寄来的《关于要求段秀丽履行买卖合同支付土地出让金办理房屋过户手续的通知》，我对于该通知所涉及的内容特回复如下：一、2017年9月27日我和您签订买卖合同，当初签订合同时，您明确表示以上四间房屋可以分别过户给我指定的购房自然人，而且以上房屋可以一间或二间以上随时过户。2018年5月23日我发送给您一份通知，明确告知您将以上涉诉四间房屋分别一间一间过户给我指定的购房自然人，请您尽快完善以上房屋过户前的相关事宜，将以上房屋析产为四间单独的房屋，以便尽快使以上房屋具备一间一间分别过户的条件，目前请您开展以上四间房屋中东数第一间房屋的过户前准备事宜。二、由于北京的限购政策，以上四间房屋将分别过户给我指定的四位购房自然人，因购房自然人通过购房资格核验后的有效期较短，而您目前尚有房屋过户前的相关事宜没有完成，况且您何时能将以上房屋析产为四间单独的房屋，使以上房屋具备一间一间分别过户的条件，尤其是以上四间房屋中东数第一间房屋的过户前准备事宜您何时能完成等具体时间目前都无法确定。因此，您在通知中要求我三天内提供四名购买人名单分别与您签订办理过户所需买卖合同，否则视为我本人亲自购买签署房屋，并要求我申请办理过户等要求既不符合我们双方所签订买卖合同的约定内容，也不符合实际情况，对于您超越买卖合同的约定内容之外提出的其他苛刻要求，我一概不接受。三、关于您通知中提到的2018年5月23日北京市规划和国土资源管理委员会通知您补缴政府土地收益1354966元一事，我认为该笔需要您补缴的政府土地收益与我无关，请您自行处理等。2018年7月7日，被告再次给原告复函，其主要内容为：2017年3月份之前，您通过投资设立并任监事的北京镇硕房地产经纪公司，获知我欲出售涉诉的四间房屋。2017年3月26日房屋及房屋钥匙均交付给您。2017年9月27日，您本人为乙方、我为甲方、就前述房产签订买卖合同。合同签订后，您投资设立并任监事的北京镇硕房地产经纪公司的职员朱华超受您委托开始办理房产过户前的准备工作，联系测绘、办理土地出让事宜等。2018年5月23日，北京市规划和国土资源管理委员会通知我，办理土地出让需交纳土地出让金1354966元人民币。同日我收到您向我发送的通知，提出要求具备一间一间分别过户的条件。2018年6月8日我向您发函，要求您于2018年6月18日之前交纳土地出让金，要求您提供四名购买人与我签订合同，我配合您过户，并申明不管一间或两间办理过户，我只是同意配合，至于办理过户所需的手续及费用仍应该由您承担。2018年6月13日，您再次向我发函，该函曲解合同本意，且明确拒绝支付过户所需交纳的土地出让金。至今您仍未履行交纳土地出让金的义务。基于上述事实，针对合同及您2018年6月13日发出的函件，我特郑重通知您：1.依据您与我签订的买卖合同约定，双方交易的房屋净价为一千一百四十万元。办理过户中各项费用的承担方式为乙方承担。故您回函称合同没有约定房屋成交价为净价之观点不成立，另土地出让金应当由您交纳。你指派员工办理测绘及土地出让金交纳相关申请手续后，又反悔的行为已经构成根本违约。依据合同法的规定，我有权解除合同，并不退还您交纳的定金。2.依据买卖合同的约定，我仅是同意过户给您指定的自然人，并没有同意您过户给四个自然人，我也从未承诺过我的四间房子可以分别过户给您指定的自然人，另指定自然人所需的析产手续应当由您负责办理，我只是配合。所以您来函要求我尽快使房屋具备一间一间过户条件的说法没有事实和法律依据，如果您不能办理相应的手续，又不指定自然人来签订房屋买卖合同，我将视为您以行为表明不履行买卖合同，构成根本违约。我有权解除合同，并不退还定金等。2018年7月25日，原告给被告送达回复函，该函主要内容为：2018年7月9日，我收到您寄来的回复函，在此，我认为有必要继续向您强调以下内容：一、2017年9月27日我和您签订买卖合同，当初与您签订合同时，您明确表示以上四间房屋可以分别过户给我指定的购房自然人，而且以上房屋可以一间或二间以上随时过户。2018年5月23日我发给您一份通知，明确告知您我需要你将四间房屋分别一间一间过户给我指定的购房自然人，请您目前先开展以上四间房屋中东数第一间房屋的过户前准备事宜等。二、截至目前为止，您一直没有答复我四间房屋是否已经具备分别过户的条件。虽然我多次要求您尽快使以上房屋具备分别过户的条件，但您一直回避这一实质问题。鉴于北京市目前的相关政策，您当初准备通过房地产管理机关直接测绘分户的方式，可能存在一定的障碍，如果该种直接测绘分户的方式不可行，您可以通过司法程序尽快将以上房屋析产为四间单独的房屋，至于如何启动析产程序以及何时启用析产程序均属于您的权利，别人无法代替。三、由于北京市的限购政策，以上四间房屋将分别过户给我指定的四位购房自然人，因购房自然人通过购房资格核验后有效期较短，而您目前尚有房屋过户前的相关事宜没有完成等。因此，您在以往的通知中要求三天内提供四名购买人名单分别与您签订办理过户所需买卖合同，否则视为我本人亲自购买房屋，并要求我申请办理过户等要求既不符合我们双方所签订买卖合同的约定内容，也不符合实际情况，对于您超越买卖合同约定的内容之外提出的其他苛刻要求，我一概不会接受。四、我认为您在2018年7月7日回复函中指责我违约及不履行合同是没有任何事实和法律依据的。恰恰相反，如果您不将以上房屋析产为单独的房屋，使以上房屋具备分别过户的条件，根本无法实现当初双方所签订的买卖合同时约定的分别过户的购买目的，导致合同不能履行的责任明显在您一方，我将保留追究您的违约责任，要求双倍返还定金，并赔偿我其他经济损失的权利等。五、关于您在以往通知提到的2018年5月23日北京市规划和国土资源管理委员会通知您补缴政府土地收益1354966元一事，我认为该笔需要补缴的政府土地收益与我无关，请您自行处理。六、2017年9月27日我和您签订的买卖合同中并没有所谓“房屋成交净价为1140万元整”等内容等。2018年7月25日，被告向原告送达《关于解除段秀丽和刘立新签订的买卖合同并赔偿刘立新损失的通知函》。该函主要内容为：1.2017年9月27日，您本人为乙方、我为甲方、就北京市东城区×××号5幢1层的四间房屋签订的买卖合同，自您收到本通知之日起解除。2.合同解除的，您应当返还房屋。故请您于接到本函之日起七日内将房屋腾空交付于我本人。3.所交付的购房定金不予退还。4.我将依法继续追究您的违约行为和不积极配合我办理合同解除后的善后事宜给我造成的损失等。另查，2017年10月，被告向北京市规划和国土资源管理委员会申请办理涉诉房屋国有建设用地使用权出让手续。2018年5月13日，被告与北京市规划和国土资源管理委员会签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定，本合同项下出让宗地用途为批发零售。本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为1354966元。2018年7月12日，被告缴纳了1354966元。2018年7月16日，北京市土地利用事务中心出具《地价款缴纳情况证明书》，证明被告已缴纳政府土地收益1354966元。2018年8月13日，北京市东城区不动产登记事务中心向被告出具《不动产权籍调查成果确认单》，通知被告持确认单办理不动产登记手续。2018年8月15日，被告领取了涉诉房屋的不动产权证书（京（2018）东不动产权第×××号）。诉讼中，经被告申请，本院委托北京国融兴华房地产土地评估有限公司对北京市东城区×××号5幢1层房屋进行房屋使用费价格评估。后该公司出具估价报告书，结果为自2017年3月26日至2019年3月25日期间的房屋使用费价格为538992元，每月房屋使用费22458元。评估费30000元，由被告垫付。上述事实，有《买卖合同》，原、被告往来函件，《国有建设用地使用权出让合同》及当事人的当庭陈述等证据在案为证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，原、被告签订的《买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告在签订合同后，依约向被告支付定金164万元。在合同履行中，被告在办理涉诉房屋土地使用权出让手续时双方因依据合同约定，由谁交纳土地使用权出让金等问题发生分歧，双方对此各执己见。后被告依据其与北京市规划和国土资源管理委员会签订《国有建设用地使用权出让合同》于2018年7月12日交纳了土地使用权出让金。并于2018年7月25日向原告发出《关于解除段秀丽和刘立新签订的买卖合同并赔偿刘立新损失的通知函》，通知原告收到通知函当日解除合同。原告在收到上述通知函后将被告诉至本院，提起本案诉讼。关于被告向原告发出解除买卖合同的效力问题，被告在买卖合同履行当中，因双方对土地使用权出让金依据合同约定由谁交纳等问题产生纠纷，后被告单方于2018年7月25日向原告发出通知函，解除双方签订的《买卖合同》。被告的行为显系不当，且没有合同依据，故对原告没有约束力。现原告认为由于被告的行为，致使双方已无法继续履行签订的《买卖合同》，故诉至本院，要求解除双方签订的《买卖合同》。鉴于被告已有解除合同的意思表示，且根据案情，双方已无法继续履行所签的《买卖合同》，故本院对原告要求解除《买卖合同》的诉讼请求予以支持。关于原告主张因被告违约所交定金双倍返还的诉求。双方在合同履行中，被告虽单方解除了《买卖合同》，但根据双方在此前的往来函件以及当庭陈述的情况，双方产生主要矛盾就是土地使用权出让金由谁交纳的问题。被告认为所签合同约定的“房屋成交价格为壹仟壹佰肆拾万元（净价）……办理过户中各项费用的承担方式为乙方承担。”应理解为包括土地使用权出让金的所有费用均是由原告负责交纳。原告认为，其负责承担的费用只是在房屋产权办理过户时所产生的所有费用，不包括土地使用权出让金。双方对合同条款的理解产生分歧。根据合同上述约定，本院无法判断土地使用权出让金应由谁交纳，故应认定双方对土地使用权出让金由谁交纳的约定不明。对此，双方在订立合同时均有责任。原告要求双倍返还定金的诉请，缺乏依据。被告只承担返还定金164万元的义务。关于被告反诉要求原告返还涉诉房屋，在双方所签《买卖合同》解除后，原告占用被告房屋已无合法依据，故被告该项反诉请求，本院予以支持。原告在收到被告解除房屋买卖合同的通知后起诉至本院，并要求解除原、被告签订的《买卖合同》，为减少双方损失，原告应立即将涉诉房屋返还给被告，但原告至今仍占用不还，给被告造成损失，故被告要求给付房屋使用费的诉请，于法有据，本院予以支持。原告应给付涉诉房屋使用费的起始日期，本院综合上述情况，确定起始日期为原告起诉的日期，即2018年9月17日。诉讼中，本院委托评估机构进行了相关鉴定评估，评估机构经评估出具估价报告书，该估价报告书合法有效，本院予以确认。被告要求的房屋使用费，本院将以该评估结论每月房屋使用费22458元为依据酌情判处。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定,判决如下：一、解除原告（反诉被告）段秀丽与被告（反诉原告）刘立新签订的《买卖合同》；二、被告刘立新（反诉原告）返还原告段秀丽（反诉被告）定金164万元（于本判决生效后七日内履行）；三、原告段秀丽（反诉被告）以每月22458元为基数，给付被告刘立新（反诉原告）房屋使用费（自2018年9月17日起，至实际腾房时止）；四、驳回原告（反诉被告）段秀丽的其他诉讼请求；五、驳回被告刘立新（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费90200元，由原告段秀丽负担45100元（已交纳），由被告刘立新负担45100元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费4975元，由原告段秀丽负担3000元（于本判决生效后七日内交纳），由被告刘立新负担1975元（已交纳）；评估费30000元，由原告段秀丽负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈 新人民陪审员 吴 健人民陪审员 肖碧南二〇一九年七月三十日法官 助理 董 亮书 记 员 陈 朝