四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终1471号 上诉人（原审原告）：晋兆均，男，生于1977年9月10日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：张宗银，绵阳市天一法律服务所法律工作者。 上诉人（原审原告）：绵阳市云联惠网络科技有限公司，住所地：四川省绵阳科创区创业大道树高卡地亚******，统一社会信用代码：91510700MA62438L2P。 法定代表人：晋兆均。 委托诉讼代理人：张宗银，绵阳市天一法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：四川冠鼎通航科技有限公司，住所地，住所地：四川省绵阳市经开区贾家店街**，信用代码：91510700MA66MF3381。 法定代表人:孙作由。 被上诉人（原审被告）：孙作由，男，生于1987年1月28日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 上诉人晋兆均、绵阳市云联惠网络科技有限公司（以下简称云联惠网络公司）因与被上诉人四川冠鼎通航科技有限公司（以下简称冠鼎通航科技公司）、孙作由房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人晋兆均、上诉人云联惠网络公司的法定代表人晋兆均和晋兆君、云联惠网络公司的共同委托诉讼代理人张宗银、上诉人冠鼎通航科技公司法定人孙作由、被上诉人孙作由到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人晋兆均、云联惠网络公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：原审判决认定事实错误，上诉人与绵阳普发企业管理有限公司签订的《租赁合同》与本案无关，上诉人与被上诉人所签租赁合同约定的租赁期限是两个月20天，租金15000元，租赁期限至2018年11月7日，实际被上诉人使用至2018年12月28日，超期51天，被上诉人应当支付租金。 被上诉人冠鼎通航科技公司、孙作由答辩称，租赁期限是2个月20天，应从2018年8月底实际启用房屋开始，离场是2018年11月25日；双方所签租赁合同未经原出租人同意，合同无效，要求返还租金并向我公司道歉。 原审原告晋兆均、云联惠网络公司向原审法院起诉请求：1.判令原、被告终止租赁关系；2.判令被告补交拖欠的房租（截止起诉之日止）共计1万元整，超出部分按500元/天计付至搬离之日止；共计25000元；3.本案诉讼费、代理费由被告全部承担。 原审法院认定事实：2016年8月16日，原告云联惠网络公司作为承租方（乙方）与作为出租方的案外人绵阳普发企业管理有限公司（甲方）签订《天泰·剑南国际食品城物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），该《租赁合同》约定，乙方承租甲方商辅1栋-5楼-39至62号，建筑面积1006.75㎡，作为办公用途，期限自2016年8月10日起至2019年8月9日止,合同期内总租金302025元。该《租赁合同》第六条乙方的权利义务第6项约定：“乙方有义务保证在租赁物业内进行合法经营，合同期内不得擅自对租赁物业进行转租、分租和合租”。原告云联惠网络公司使用该租赁物业期间，原告公司法定代表人晋兆均作为甲方与被告孙作由作为乙方于2018年8月18日签订《租赁协议》,协议约定,“乙方租赁甲方场地，租赁期限：按甲方租赁时间，甲方到期时间约（2个月20天）。甲方责任义务：1.提供现有场地部分租赁给乙方，水、电、办公设施按现状。乙方责任义务：1.一次性交清租赁款15000元；2.需保护好办公设施设备；3.乙方需保证甲方设施设备的完好，每间屋以拍照视频为准，不准毁坏、丢失，如毁坏丢失需照原价赔偿。附：甲方公司目前处于未营业状态，如甲方在乙方租赁期间还需继续经营，双方可共同租赁使用此场地，水电费双方平均分摊，在乙方经营期间因业务需要布置自己的广告宣传等，如有对甲方广告宣传的损坏，在甲方决定继续营业时，乙方应恢复损毁部分”。《租赁协议》签订后，被告孙作由通过案外人柳安旭向原告支付租金15000元。2018年9月25日，被告孙作由代原告交纳拖欠房东的电费3000元(购电日期为2017年12月4日)。庭审中,被告孙作由申请的出庭证人证实被告搬离案涉租赁场地的时间为2018年11月25日。原告陈述被告搬离案涉租赁场地的时间为2018年12月28日,但未举证证实。庭审同时查明,原告与被告签订的《租赁协议》系转租协议,未经案涉租赁场地经营管理公司绵阳普发企业管理有限公司同意。被告租用案涉租赁场地用作公司办公用途。 以上事实，有《租赁合同》、《租赁协议》、证明、收据及当事人陈述等证据在卷佐证。 原审法院认为：依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条的规定,原告晋兆均与被告孙作由在本案中所为的民事活动,其法律后果均由其所在公司承担。原告晋兆均与被告孙作由2018年8月18日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示。该《租赁协议》虽系转租协议且未经案涉租赁场地经营管理公司绵阳普发企业管理有限公司同意,属擅自转租。同时该《租赁协议》未约定商辅具体面积、用途、交付时间、租金的具体交付时间、变更或解除合同的条件、违约责任等基本条款,存在重大缺陷，但并不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定,《租赁协议》合法有效。被告辨称原告擅自转租所签《租赁协议》无效的抗辨理由,原审法院不予采信。依据原、被告所签《租赁协议》约定的租赁期限:“按甲方租赁时间，甲方到期时间约（2个月20天）”。即原告云联惠网络公司与绵阳普发企业管理有限公司签订的《租赁合同》约定的租赁期限(2016年8月10日起至2019年8月9日)即为“按甲方租赁时间”,而“甲方到期时间”实际为2019年8月9日,而非原告主张的“约2个月20天”。故原、被告所签《租赁协议》约定的租赁期限实际到期日为2019年8月9日。即便如原告陈述的被告搬离案涉租赁场地的时间为2018年12月28日,被告也未拖欠原告房租。综上,被告已按约向原告支付了15000元房租并垫付原告拖欠的电费3000元,并限期搬离案涉租赁场地。双方所签《租赁协议》已实际终止。原告的主张于理不符,于法无据,其诉讼主张,原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告晋兆均、绵阳市云联惠网络科技有限公司全部诉讼请求。案件受理费426元，减半收取213元，由原告晋兆均、绵阳市云联惠网络科技有限公司负担。 二审中，上诉人晋兆均、云联惠网络公司提交以下证据：1.通话录音资料，拟证明冠鼎通航科技公司在2018年11月28日还未搬走；2.冠鼎通航科技公司的工商登记资料，拟证明柳安旭系冠鼎通航科技公司的股东之一；3.视频资料，拟证明冠鼎通航科技公司2018年12月4日还在使用场地。被上诉人冠鼎通航科技公司、孙作由质证认为：证据1，杨文雅系我公司开除人员，对证据的真实性不予认可；证据2，柳安旭系我公司股东，但未参加公司经营管理，亦不具备公司员工身份；证据3，视频显示进门处我公司的展架、画报、公司名称已拆除，没有人员正常办公，且上诉人本身也有钥匙。本院认证：证据1，通话录音系案外人杨文雅与余总的通话，按证据分类为证人证言，因上诉人晋兆均、云联惠网络公司未申请证人出庭作证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”之规定，本院对该证据不予采信；证据2，被上诉人对柳安旭系冠鼎通航科技公司的股东之一不持异议，本院对该证据予以采信；证据3，被上诉人对视频资料的真实性不持异议，本院予以采信，但该视频资料不能证明冠鼎通航科技公司2018年12月4日仍在使用案涉场地，本院认为达不到上诉人的证明目的。诉讼中，晋兆均、云联惠网络公司主张双方约定的租赁期限是2018年8月18日至2018年11月7日，冠鼎通航科技公司、孙作由退房时间是2018年12月28日；冠鼎通航科技公司、孙作由主张租赁期限应从2018年8月底起算，退房时间是2018年11月25日。 本院认为，本案双方当事人对案涉《租赁协议》约定的租赁期限是2个月+20天且《租赁协议》现已终止无异议，本院予以确认。关于租赁期限的起算时间，晋兆均、云联惠网络公司主张应从双方签订协议的时间即2018年8月18日起算，冠鼎通航科技公司、孙作由主张应从2018年8月底起算，但双方均未就此充分举证，本院依照优势证据规则认定晋兆均、云联惠网络公司的主张成立，本案所涉《租赁协议》的租赁期限从双方签订协议的时间即2018年8月18日起算；关于终止时间，晋兆均、云联惠网络公司主张冠鼎通航科技公司、孙作由退房时间是2018年12月28日，冠鼎通航科技公司、孙作由主张退房时间是2018年11月25日，对此，冠鼎通航科技公司、孙作由在一审中申请了证人出庭作证，晋兆均、云联惠网络公司未就此举证，本院依照优势证据规则认定冠鼎通航科技公司、孙作由的主张成立；关于逾期交房的占用费，晋兆均、云联惠网络公司主张按每天500元计算，该标准与双方所签《租赁协议》约定的标准不符，本院确定按双方约定的租金标准计算逾期退房的房屋占用费，计3375元（15000元÷80天＝187.5元/天，187.5元/天×18天＝3375元）。综上，原审判决认定事实错误，本院予以纠正；上诉人晋兆均、云联惠网络公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初426号民事判决； 二、四川冠鼎通航科技有限公司、孙作由于本判决生效后7日内向晋兆均、绵阳市云联惠网络科技有限公司支付房屋占用费3375元； 三、驳回晋兆均、绵阳市云联惠网络科技有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费426元，减半收取213元，由晋兆均、绵阳市云联惠网络科技有限公司负担180元，四川冠鼎通航科技有限公司、孙作由负担33元。 二审案件受理费426元，由晋兆均、绵阳市云联惠网络科技有限公司负担360元，四川冠鼎通航科技有限公司、孙作由负担66元。 本判决为终审判决。 审判长 张 兵 审判员 李华峰 审判员 李 维 二〇一九年七月八日 书记员 顾鸿飞