湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民终634号上诉人（原审原告）：何雪莲，女，1989年5月11日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。委托诉讼代理人：高汉生，湖北奇睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，湖北奇睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李贤蓉，女，1980年8月29日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。被上诉人（原审被告）：杨勇，男，1976年2月21日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：靳奇，湖北楚天律师事务所律师。原审第三人：湖北亿合房地产经纪有限公司潜江万和国际小区店。住所地：潜江市园林办事处马昌垸路特**。负责人：别国政，该店经理。上诉人何雪莲因与被上诉人李贤蓉、杨勇，原审第三人湖北亿合房地产经纪有限公司潜江万和国际小区店（以下简称万和国际小区店）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2018）鄂9005民初2317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。何雪莲上诉请求：撤销湖北省潜江市人民法院（2018）鄂9005民初2317号民事判决，依法改判李贤蓉、杨勇支付违约金120000元、居间费8300元、其垫付的物业费1660元，并补交欠付的物业费2678.52元。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定李贤蓉、杨勇的办证期限为四个月错误。从双方签订合同的目的以及何雪莲几乎一次性支付购房款的行为来看，四个月应当是李贤蓉、杨勇除办理产权证外还要过户给何雪莲的期限，且四个月的起止时间应自合同签订之日，即2018年5月13日起算，而非一审法院认定的自付清购房款的2018年5月20日起算。2、一审法院未认定李贤蓉、杨勇未交纳房屋过户之前的物业费属遗漏事实。一审庭审中，李贤蓉、杨勇承认拖欠物业费2678.52元，但一审法院未认定该事实，认为该笔费用是李贤蓉、杨勇与物业公司之间的债权债务关系，与何雪莲无关。双方在《房屋买卖合同》第四条第2款约定：“甲方付清至过户当天之前的物业费”，因此李贤蓉、杨勇对该物业费负有支付义务，其拒不支付的行为构成违约，应承担违约责任。3、一审法院认定何雪莲并未要求李贤蓉、杨勇协助其到相关部门办理房屋过户手续没有事实依据。2018年9月28日，何雪莲就向一审法院提起了本案诉讼，该起诉行为明确表达了其维权的真实意思，不存在何雪莲并未要求李贤蓉、杨勇协助其到相关部门办理房屋过户手续的事实。何雪莲起诉的原因是李贤蓉、杨勇已构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。二、一审法院适用法律错误。一审中，何雪莲的诉请是要求李贤蓉、杨勇支付违约金，而非赔偿损失，但一审法院却将合同当事人约定的违约金条款等同于赔偿损失，认为没有损失就没有赔偿。还要说明的是，何雪莲要求李贤蓉、杨勇承担居间费用诉请的事实依据同样是双方在合同中的约定，该约定是在签订合同之初双方都能预见到的违约条款，一审法院仅仅以“不能成立”一笔带过，认定的理由应该也是何雪莲没有损失。违约金条款与法律规定的赔偿损失均系违约方承担违约责任的一种方式，一审法院以法律规定取代当事人约定，违背合同法的意思自治原则，有先入为主之嫌。三、何雪莲交纳的一审案件受理费为11206元，但一审判决中认定案件受理费为2952元，请求二审法院予以核实。李贤蓉、杨勇共同辩称，一、李贤蓉、杨勇在本案中无违约情形。1、四个月是指李贤蓉、杨勇办理房屋产权登记时间。《房屋买卖合同》第八条“其他约定事项”第2款明确约定：“三方约定由居间方协助甲方用四个月的时间办理不动产权证后配合乙方办理房屋过户手续完成此次交易”。该手写约定清楚表明：李贤蓉、杨勇在四个月内办理房屋不动产权证，并非何雪莲所说的四个月的期间包括办理房屋产权登记和过户登记。该约定意思明确，不可能存在第二种解读。2、李贤蓉、杨勇一直在积极履行房屋登记办证义务。从李贤蓉、杨勇在一审中提交的证据来看，其自2018年5月20日收清房款并交付房屋给何雪莲后(双方完成主要合同义务，这是四个月的起算点)，一直都在积极履行办证的义务。李贤蓉、杨勇依约将办证材料交付给本案中介方(原审第三人)代办，中介方称办不了退还材料后，李贤蓉、杨勇又自行办理。3、李贤蓉、杨勇在2018年8月27日已经将所有办理产权登记的资料提交给开发商指定的代办人，并及时递交给潜江市不动产登记中心，该时间节点在合同约定的四个月期限内(2018年5月20日至2018年9月20日)，因此李贤蓉、杨勇已经完成了全部办证手续，只需等待办证机关在其办证期限内办理产权登记证书。同时，不动产权登记证书上记载的事项也可以印证李贤蓉、杨勇未逾期办证，不动产登记证书第五页“共用宗地图”的绘制时间是2018年9月11日。该时间节点也在四个月期内，当时产权登记部门正在进行产权登记工作，因此不能把产权登记机关办证的时间也计算为李贤蓉、杨勇逾期的时间。本案还应综合考虑当地的办证背景、手写条款系中介方书写等因素，不能简单地认定李贤蓉、杨勇逾期。4、李贤蓉、杨勇在房屋产权登记证书办结后通过打电话、亲自上门、告知房屋中介方转达等方式告知杨雪莲，进一步说明其积极履行了办证义务。二、何雪莲主张违约金、居间服务费、物业费无事实和法律依据，且何雪莲在本案中没有任何损失。1、《房屋买卖合同》第五条违约责任条款中用七个条款约定了中途违约、延时付款、延时交房等影响合同履行情况下的违约责任，并未约定房屋权属登记办理事项的违约责任。何雪莲主张适用第五条第一款关于“中途违约”的约定，但该条适用的前提是任何一方中途毁约导致合同目的落空。本案中，何雪莲的合同目的并无落空，因此何雪莲引用该根本违约条款确定违约责任的承担方式，不符合法律规定，也不符合合同主旨。同理，承担居间服务费的前提条件亦是该“中途违约”条款之规定，但本案主要合同义务已履行完毕，因此李贤蓉、杨勇无需承担何雪莲请求的居间服务费。2、李贤蓉、杨勇欠交的房屋交付前物业费2678.52元与何雪莲无关，何雪莲无起诉此物业费的主体资格，且该物业费李贤蓉、杨勇现已交清。3、房屋交付后何雪莲支付的物业费1660元，系双方付清购房款并交付房屋后，双方在物业公司变更业主名称时何雪莲支付。当时，何雪莲同意按交易习惯以房屋交付为时间节点(2018年5月20日)作为支付物业费的切割点，房屋交付前由李贤蓉、杨勇支付，交付后由何雪莲支付，何雪莲当即按物业公司的要求支付了房屋交付后一年的物业费、装修保证金、装修卫生费等费用，这是其自愿承诺并实际履行的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。何雪莲向一审法院起诉请求：1、确认其与李贤蓉、杨勇签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令李贤蓉、杨勇继续履行合同，办理潜江市樟华国际小区第1幢1单元2502号房屋的过户登记手续；3、判令李贤蓉、杨勇支付违约金120000元、居间费8300元、其垫付的物业费1660元，并补交欠付的物业费2678.52元，共计132638.52元。一审法院认定事实：2018年5月13日，何雪莲（买方）与李贤蓉、杨勇（卖方）、万和国际小区店（居间方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定李贤蓉、杨勇将其所有的位于潜江市园林办事处樟华国际小区1幢1单元2502室房屋以600000元的价格出售给何雪莲，并由万和国际小区店协助李贤蓉、杨勇在四个月的时间办理房屋不动产权证书后，配合何雪莲办理房屋过户手续，完成此次交易。李贤蓉、杨勇在房屋过户前结清该房屋所有费用，同时约定，如一方违约，按房屋成交总额的20％向另一方支付违约金，并对双方的权利义务进行了约定。合同签订后，何雪莲向李贤蓉、杨勇支付定金20000元，并于2018年5月20日支付了全部购房款，李贤蓉、杨勇将房屋交付给何雪莲，何雪莲对房屋进行了装修。李贤蓉、杨勇开始收集房屋办证所需资料，履行办证义务。2018年9月28日，何雪莲以李贤蓉、杨勇拒不办理房屋产权证书并过户给何雪莲的行为已构成违约为由，向该院提起诉讼。2018年10月12日，李贤蓉、杨勇把房屋不动产权证书办下来后（延时22天），及时告知何雪莲，何雪莲并未要求李贤蓉、杨勇协助其到相关部门办理房屋过户手续。一审法院认为，何雪莲与李贤蓉、杨勇、万和国际小区店签订的《房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，该院依法予以保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。本案中，双方约定的办证期限为四个月，同时约定，一方违约按房屋成交总额20％的标准向另一方支付违约金。合同签订后，何雪莲向二被告交纳定金20000元，并于2018年5月20日支付全部购房款。李贤蓉、杨勇将房屋交付给何雪莲，何雪莲开始对房屋进行装修。同时李贤蓉、杨勇收集房屋办证所需资料，履行合同义务。2018年10月12日，李贤蓉、杨勇将该房屋不动产权证书办下来后即时通知何雪莲，何雪莲并未要求李贤蓉、杨勇协助其到相关部门办理房屋过户手续。李贤蓉、杨勇办证期限从何雪莲支付购房款之日起按四个月时间计算迟延22天（含节假日），并未给何雪莲造成实际经济损失。故何雪莲主张李贤蓉、杨勇按房屋成交总额的20％向其支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持；何雪莲主张李贤蓉、杨勇支付居间费、物业费的理由不能成立，依法不予支持；何雪莲主张《房屋买卖合同》有效、继续履行合同、要求李贤蓉、杨勇将房屋过户给其的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。李贤蓉、杨勇的辩解理由，与该院庭审查明的事实基本相符，依法予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十二条规定，判决：一、李贤蓉、杨勇于该判决生效后十日内协助何雪莲到潜江市不动产中心办理位于潜江市园林办事处樟华国际小区1幢1单元2502室房屋的过户手续，将该房屋过户登记至何雪莲名下；二、驳回何雪莲的其他诉讼请求。案件受理费2952元，减半收取1476元，由李贤蓉、杨勇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于李贤蓉、杨勇提交的证据一代办费收据1份，只能证明杨勇曾于2015年10月16日交纳过500元代办费，不能直接证明潜江市一直存在商品房办证障碍，本院对该证据依法不予采信；证据二物业更名记录照片打印件2份，能够证明双方于2018年5月20日办理了物业更名手续，何雪莲垫付了2018年5月21日至2019年5月20日的物业费1660元，但不能证明双方对合同约定的物业费承担进行了变更，本院依法不予采信；证据三物业费收据1份，能够证明李贤蓉、杨勇已交纳了欠付的物业费，何雪莲对该证据的真实性亦无异议，本院依法予以采信。二审查明，何雪莲支付了2018年5月21日至2019年5月20日的房屋物业费1660元。杨勇于2018年10月12日拿到房产证当天曾通过居间人万和国际小区店与何雪莲电话联系过户事宜，何雪莲以已向法院起诉为由不予配合。杨勇已于2019年6月19日交清涉案房屋交付前欠付的物业费。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的焦点为：何雪莲主张李贤蓉、杨勇支付违约金、居间费、物业费有无事实及法律依据。对前述争议焦点，本院分析评判如下：一、关于何雪莲主张李贤蓉、杨勇支付违约金120000元及居间费8300元的问题。何雪莲提出该主张的依据是双方签订的《房屋买卖合同》第五条第一款关于任何一方在合同履行期间中途违约所应承担违约责任的约定。本院认为，该约定是针对合同履行过程中，任何一方违约导致合同履行不能，合同目的不能实现，交易不能达成时设置的违约责任。本案中，李贤蓉、杨勇已将房屋交付，何雪莲接收房屋后办理了物业更名手续并已装修入住，李贤蓉、杨勇的主要合同义务已经履行，合同目的已经实现，因此何雪莲的该主张不符合合同约定和法律规定。二、关于李贤蓉、杨勇是否存在违约行为的问题。何雪莲与李贤蓉、杨勇签订的《房屋买卖合同》第八条第2款约定：“由居间方协助甲方用四个月的时间办理不动产权证后配合乙方办理房屋过户手续完成此次交易”。双方对四个月的起算时间及四个月是否包括办理过户时间存在争议，何雪莲认为四个月应从双方签订合同之日起算，且包括办理过户；李贤蓉、杨勇认为四个月应从交付房屋之日起算，不包括办理过户。本院认为，该约定是合同中的手写条款，当时经手办理该笔交易的万和国际小区店业务员余俊在本院二审过程中对其进行询问时，也称该四个月时间应从合同签订之日起算，因此可以推定双方签订合同时的真实意思表示是从签订合同之日，即2018年5月13日，开始计算该四个月时间。同时，从该约定的字面意思可以直接看出，办理房屋过户手续在李贤蓉、杨勇用四个月时间办理不动产权证后，因此该四个月时间仅为李贤蓉、杨勇办理不动产权证书的时间，不包括将房屋过户给何雪莲的时间。从2018年5月13日起算四个月，李贤蓉、杨勇应于2018年9月12日前办理不动产权证书，但二人于2018年10月12日才拿到涉案房屋的不动产权证书，此时已超过约定的四个月期限，李贤蓉、杨勇构成违约。本院对李贤蓉、杨勇辩称其不构成违约，且逾期行为未给何雪莲造成损失，不应承担违约责任的意见不予采纳。关于违约责任的承担，双方在合同中未对该情形约定违约责任，但在合同第五条第三款约定：“甲方应于收到乙方首期款之日起3日内协助乙方办理该房屋相关的更名手续及不动产权证过户手续，逾期不办应按房款总额万分之五/日的标准向乙方支付违约金”，该约定是对分期付款的情况下，出卖方未按约协助买受方办理不动产过户手续时应承担的违约金计算标准，本案属于出卖方未按约定期限办证导致不能及时为买受方办理房屋过户登记手续，出卖方存在违约行为，与该合同条款约定的情形有相似之处，可以参照该条款中约定的标准计算李贤蓉、杨勇应承担的违约金。关于违约金计算的终止时间，因李贤蓉、杨勇在拿到不动产权证书当日，即2018年10月12日，已经通知何雪莲可以办理过户登记手续，但因何雪莲不予配合导致一直未能办理，故李贤荣、杨勇的违约情形可以视为于2018年10月12日截止，违约金应计算至2018年10月12日。综上，以房屋总价款600000元为基数，自2018年9月13日起，按照每日万分之五的标准，计算至2018年10月12日为9000元（600000元×5?/日×30日），即李贤蓉、杨勇需承担的违约金总额为9000元。三、关于何雪莲主张李贤蓉、杨勇补交房屋交付前的物业费2678.52元，并支付其垫付的物业费1660元的问题。李贤蓉、杨勇辩称双方在进行物业更名时已对物业费的承担主体进行了变更，该物业费应由何雪莲交纳。本院认为，1、关于房屋交付前的物业费，李贤蓉、杨勇一审判决后已交清，对何雪莲的该请求不予支持；2、关于何雪莲支付的房屋交付后的物业费，双方在《房屋买卖合同》第四条第二款约定，李贤蓉、杨勇付清过户当天之前的物业费，因李贤蓉、杨勇提供的证据不足以证明双方对该约定进行过变更，房屋过户前的物业费按约应由李贤蓉、杨勇承担，但由于2018年10月12日之后未能办理房屋过户手续系因何雪莲自己不配合造成，因此李贤蓉、杨勇只需承担2018年5月21日至2018年10月12日期间的物业费659.45元（1660元÷365天×145天）。本院对何雪莲的该请求部分予以支持，对李贤蓉、杨勇的上述辩称意见不予采纳。综上所述，何雪莲的上诉请求部分成立，予以支持。一审法院认定事实和适用法律部分有误。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖北省潜江市人民法院（2018）鄂9005民初2317号民事判决第一项，即李贤蓉、杨勇于一审判决生效后十日内协助何雪莲到潜江市不动产中心办理位于潜江市园林办事处樟华国际小区1幢1单元2502室房屋的过户手续，将该房屋过户登记至何雪莲名下；二、撤销湖北省潜江市人民法院（2018）鄂9005民初2317号民事判决第二项；三、李贤蓉、杨勇于本判决生效后十日内支付何雪莲违约金9000元及物业费659.45元；四、驳回何雪莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2952元，减半收取计1476元，由李贤蓉、杨勇共同负担；二审案件受理费2952元，由李贤蓉、杨勇共同负担（此款何雪莲已预交，本院不予退付。执行时，由李贤蓉、杨勇径付何雪莲）。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇一九年七月二十四日法官助理丰永闯书记员宋捷