贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2916号 上诉人（一审被告）:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区胜利路******。统一社会信用代码:9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人（一般授权）：周遵才，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201110106997。 被上诉人（一审原告）：刘霞，女，汉族，1981年10月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰地产）因与被上诉人刘霞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 博泰地产上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.本案双方在合同中约定的上诉人应当交付给被上诉人的“有关文书”指代不明，依据相关法律、法规或者合同约定，均不能准确判断“有关文书”的范围和具体内容，作为负有履行义务的上诉人，事实上也因此无法履行文书交付义务。基于此，合同载明的文书交付义务不具备履行的期待可能性和必要性，更缺乏必要的履行要件，应当认定该条款不能成立；同时，从公平、合理原则出发，亦不能判令上诉人承担逾期未交付有关文书的违约责任；2.依据双方在《商品房买卖合同》中约定的房屋权属证书办理模式，上诉人的义务是限期取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。而就办理委托办理产权转移登记而言，一方面双方未明确具体办证时间以及违约责任，另一方面，委托办证情形下，上诉人不需要再次向被上诉人提交办理转移登记的有关文书。据此，上诉人不应承担逾期提交办理商品房转移登记的有关文书的违约责任；3.被上诉人未遭受实际损失，对本案违约金的认定应当以实际损失为基础。被上诉人未举证证明实际损失，则其违约金主张不应获得支持。同时，双方约定的违约金标准过高，依法应予调减。4.上诉人施工期间遭遇恶劣天气、业主集体上访、工人堵工、法定节假日等各种因素，本案逾期交房并非单纯由于上诉人自身原因导致，故违约期间的计算应当扣除上述因素导致的期间。5.上诉人系一个违约行为产生两个不同的法律后果，即逾期交房和逾期办证。上诉人承担了逾期交房的违约责任之后，不应当重复承担逾期办证的违约责任。 刘霞二审未作答辩。 刘霞向一审法院起诉请求：1.判令被告于2016年1月1日起支付原告商品房转移登记的有关文书违约金暂计37,297.26元（违约金最终金额至被告将商品房转移登记的有关文书交付给原告为止；2.判令被告于2014年12月31起向原告支付逾期交房违约金40955元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定如下事实：2013年10月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号BT-7-204）。“合同”载明：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设，位于毕节××南部新区东部博泰.水韵天颐，土地编号为毕地国用（2010）第09号的地块上建造的第7幢2层04号住房；建筑面积117.05平方米，套内建筑面积96.98平方米；该商品房总价款为355,212元；付款方式为买受人应当在2013年10月6日前支付全部房价款；出卖人应当于2014年12月30日前，向买受人交付该商品房，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付违约金；出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告按约定履行了全部房款的支付义务，且于2013年10月6日交付给被告房产证办证费用共计15,587元。2017年2月20日，经双方结算，逾期交房违约金为40955元。被告向原告交付涉案房屋，但被告未能按照合同约定办理产权转移登记手续及支付违约金。一审法院另查明：被告在庭审中称，涉案房屋不具备办证条件，未取得商品房所有权初始登记。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款及办理房屋产权转移登记所需费用的义务，被告应当按照合同约定向原告交付涉案房屋，并根据双约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续。因涉案房屋现在不具备办证条件，属于事实上不能履行，但被告至今未履行该义务，且被告在庭审过程中称涉案楼房尚未取得所有权初始登记，不具备办理房屋产权转移登记条件，故对原告请求判令被告支付其逾期办证违约金，应予支持。关于逾期交房违约金的问题。被告于2017年2月20日作出的《违约金计算明细》，是被告在履行双方签订的《商品房买卖合同》时，对自己逾期交房违约责任所作的意思表示，原告已知晓。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”之规定，该意思表示属有效民事行为，被告应当按自己的意思表示支付逾期交房违约金40,955元，故原告的该诉请予以支持，对被告以违约金明显过高的抗辩理由不予采纳。 关于原告向被告主张逾期办证违约金，是否超过诉讼时效问题。由于原、被告双方约定应在2015年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，而被告未在2015年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记的行为，已侵害原告的合法权益，应从2015年12月31日起开始计算被告应向原告支付逾期办证违约金的诉讼时效。原告于2018年10月29日提起诉讼，本案并未超过三年的诉讼时效。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由，无事实及法律依据，不予采纳。关于双方约定的违约金是否过高的问题，因双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故应从2015年12月31日起，以原告所付购房款355,212元为基数，按日万分之一的标准计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日为止。 关于被告辩称的逾期办证系不可抗力问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合以及办证要求有所变化，但该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，必须具备办证的相关条件，但是直至庭审，原告表示涉案房屋不具备办证条件，未取得商品房所有权初始登记。故被告在自己未充分履行办证准备义务的情况下，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素，认为应因双方约定的不可抗力而免责的抗辩主张不成立，不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘霞逾期向不动产登记机构提交为原告刘霞办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告所付购房款355,212元为基数，按日万分之一的标准，从2015年12月31日起计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为止）。二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘霞逾期交房违约金40,955元。三、驳回原告刘霞的其他诉讼请求。案件受理费878元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人是否应当承担逾期办证违约责任；二、本案违约金是否应当调整。 关于第一个争议焦点，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人取得房屋权属证书的义务。根据相关法律对于不动产权属证书办理要求的规定，房屋权属证书的取得以办理商品房转移登记为前提，办理商品房转移登记则以出卖人办理取得尚品房初始登记为前提。本案中，《商品房买卖合同》第二十二条系双方就协助办证义务及其违约责任的具体约定，即上诉人应当限期办理取得商品房初始登记、限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。对于被上诉人依据该条款提出的违约责任主张，上诉人虽以合同载明的“办理商品房转移登记的有关文书”指代不明致合同无法履行为由进行抗辩，但一方面，“交付有关文书”这一义务约定在商品房买卖合同“第八章房屋登记……三、转移登记”项下，属于对商品房权属转移这一事关双方主要权利义务的约定，系《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。上诉人作为专业从事商品房开发的企业，以及涉案示范性合同文本提供一方，理当对合同条款具备高于一般人的专业认识能力，其以“办理商品房转移登记的有关文书”的内容指代不明主张合同义务无法履行，缺乏事实依据且有违诚实信用原则；另一方面，出卖人向买受人交付“办理商品房转移登记的有关文书”，旨在协助买受人办理商品房转移登记、取得房屋权属证书，故依据目的解释规则并结合《不动产登记暂行条例》等规范性法律文件，亦可判断上诉人应当交付的“有关文书”所指代的具体内容。据此，对上诉人提出的该项上诉意见，本院不予采纳。 上诉人上诉另称，因双方未约定委托办证期限及其违约责任，且基于委托办证的约定，上诉人无需向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，自不应承担逾期办证违约责任。本院审查认为，双方当事人在合同第二十二条中约定了委托办证事宜，上诉人应当代为向不动产登记机关申请办理涉案房屋的转移登记，而无论双方是否就委托办证期限及其违约责任进行约定，均不影响上诉人逾期未交付办理商品房转移登记的有关文书情形下的违约责任承担。同时，即便基于委托办证条款，上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，确无现实意义，但上诉人依据约定应当承担的合同义务，并非因此消灭。上诉人在合同约定的应当交付“有关文书”的期限内，直接向不动产登记机关提交办理商品房转移登记所需文书，可视为上诉人履行完毕合同约定的“有关文书”义务。根据一审法院查明的事实，上诉人至今未完成案涉商品房的初始登记，不具备向被上诉人或者不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书的条件，故导致本案被上诉人不能及时取得商品房权属证书的原因在于上诉人一方。 上诉人另以合同履行受恶劣天气、法定节假日、业主堵工及集体上访等因素影响为由，主张对与此相关的违约期间予以扣除。本院审查认为，当事人对其反驳对方诉讼请求所依据的事实，负有举证证明责任。对于上诉人主张的前述抗辩事由，其并未提供证据加以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人应当承担举证不利法律后果。退一步说，即便上诉人所诉事由属实，因其所诉事由非双方约定或者法律规定的违约责任减免事由，上诉人以此主张减免违约责任，亦缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 本案中，上诉人逾期交房和逾期办证的违约事实，均经一审法院查证属实，被上诉人依据双方合同约定，一并主张上诉人承担相应违约责任，具备事实和法律依据。上诉人关于本案系同一违约行为产生的不同法律后果、逾期交房违约责任与逾期办证违约责任不应当重复计算的上诉理由，于法无据且与本案事实不符，本院不予采信。 关于第二个争议焦点，不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，协助买受人取得商品房权属证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。本案双方自愿缔结逾期办证违约金条款，对督促上诉人全面履行协助办证义务具有积极意义。双方约定的违约金计付标准兼具补偿和惩罚属性，不存在违约金过分高于实际损失的利益明显失衡情形，司法予以尊重。上诉人以逾期办证未给被上诉人造成损失为由，主张不予支付违约金，与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，有违诚实信用原则，本院不予支持。 综上，上诉人博泰地产的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1756元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年七月二十九日 书记员  何婷婷