河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终2919号上诉人（原审原告）：王晶泉，男，1966年6月18日出生，汉族，住河北省涿州市清凉寺区。委托诉讼代理人：朱克勇，男，1979年1月2日出生，住河北省涿州市开发区。系上诉人王晶泉的女婿。委托诉讼代理人：范立新，河北磅礴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司，住所地涿州市清凉寺办事处范阳中路**，统一社会信用代码：91130581715889851R。法定代表人：丁文杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李树勇，河北博典律师事务所律师。上诉人王晶泉因与被上诉人河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司（以下简称涿州名流房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2018）冀0681民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晶泉上诉请求：1、依法撤销河北省涿州市人民法院（2018）冀0681民初336号民事判决，改判解除上诉人与被上诉人于2017年4月22日签订的原告购买翡翠滨江小区3号楼3单元1404室房屋的《网签合同》，合同编号ZZS2017-4458，或者发回重审；2、依法改判被上诉人返还上诉人购房款580035元，地，地下室租金10000元计590035元及利息（自付款日2017年4月17日至房款付清之日止，按同期银行贷款利率计算）或者发回重审；3、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对以下重要案件事实没有查明并导致做出错误判决。1、一审判决没有查明并认定上诉人与被上诉人于2017年4月22日签订的原告购买翡翠滨江小区3号楼3单元1404室房屋的《网签合同》，合同编号ZZS2017-4458，在现实中已经不能继续履行的案件事实，属于认定事实不清。在上诉人与被上诉人签订的购房合同中，约定的给付房款方式是首付加向开发公司指定的银行办理按揭贷款，但合同中没有约定在贷款不能的情况，如何替代给付房款的方式。上诉人本人也没有能力一次性付清全部房款。一审判决认为由于上诉人个人资质审查未通过银行审核是个人原因导致贷款不能，暂且不论上诉人资质审查未能通过银行审核的责任是否系上诉人一方的责任，在上诉人不能通过贷款的方式给付被上诉人剩余1350000元房款的情况下，且无替代履行给付方式，双方的合同在现实中已经确实不能履行，不能实现合同的目的。一审判决中不管是依据《合同法》第九十四条第一款第一项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；还是按照一审认定的上诉人违约，按照《合同法》第九十四条第一款第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；在合同客观上确实不能履行的情况下，都应依法判决双方解除合同。一审判决既认定贷款不能，不能继续履行，又不判决解除合同，是没有法律依据的，也是没有现实意义的，请上级法院依法纠正。2、一审判决中没有查明导致贷款不能的具体原因是什么，就认定是上诉人的个人原因导致贷款不能是缺乏事实依据的。且不说上诉人是否去过河北银行办理过贷款，就证明本身的内容看“客户资质未通过省行审核”，众所周知，各个银行对贷款客户的资质都有着不同的要求，但一般不外乎都包括以下几个方面：工作情况、收入水平、银行流水、个人征信等情况。可河北银行的这份证明不能证实上诉人贷款不能的具体问题出在哪里，是工作情况还是收入水平不符合河北银行的要求。所以一审判决在没有查明上诉人具体贷款不能的原因的情况下，就认定是上诉人的个人原因导致贷款不能，是缺乏事实依据的。3、导致贷款人贷款不能的责任，不在上诉人一方，而是在被上诉人一方。被上诉人作为专业的房地产公司，且指定了贷款银行，其就应当熟悉和准确掌握指定银行对贷款客户的基本要求，并把指定银行对贷款客户的要求准确的告诉准备贷款购房的客户，以便贷款客户做出最终是否贷款购房的决定。本案中，被上诉人没有尽到上述的告知义务，使上诉人做出了签订合同的决定，随后在贷款时，遇到了不可克服障碍。被上诉人对此负有不可推卸的责任。4、被上诉人怠于履行自己的合同义务，没有积极的履行帮助上诉人到指定银行贷款的义务，至今也没有与上诉人达成贷款以外的替代履行合同的方式。被上诉人在一审时虽然口头不同意解除合同，要求继续履行合同，但被上诉人没有拿出继续履行合同的方案，自2017年3月25日上诉人认购涉案房屋后，同年4月22日双方网签购房合同，2017年4月份上诉人贷款不能后，被上诉人就再也没有给上诉人找新的银行贷款，也不联系上诉人怎么解决后续付款问题，在起诉前和一审中上诉人两次致函询问合同能不能继续履行，被上诉人均没有理睬。直到时隔2年的2019年2月份本案开庭，被上诉人才开了一个2019年2月23日《不能贷款的证明》，可以说自合同2017年成立以后到2019年，被上诉人没有积极的履行自己的合同义务帮助上诉人办理贷款。5、本案适用补充协议第一条约定不妥。上诉人的个人贷款资质符合某一家银行的要求不应认定为该条款中的约定的个人原因，且条款是格式条款，如果对格式条款有不同解释应作出对提供格式条款一方不利的解释，如果限制和排除他人权利的应属无效。补充协议第一条约定的是：“不能提供按揭贷款资料或提供资料不真实等个人原因导致银行贷款未能办理的……”该条主要是针对故意不提供资料、不真实提供资料等积极主动的行为故意导致贷款不能这种情况出现以后的约定。而本案因上诉人的贷款资质不符合某家银行要求，如年龄、收入水平、工作情况、银行流水等个人的客观情况导致的，这些因素是不受个人的主观意志所左右。贷款不能不受上诉人积极主动故意而为的，所以不能适用该条款。二、在合同现实中确实无法履行的情况下，如果双方合同不能解除，将给上诉人造成巨大的经济损失。被上诉人在明知不能继续履行合同的情况下，依然不同意解除，被上诉人是在不正当的获利。现在双方的合同事实上已经不能履行，如果合同不解除，上诉人按照合同，还有135万元的房款未付，按照一审判决的结果，双方合同不能解除，事实上双方合同又无法履行，上诉人也没有能力变更为一次性付清135万元房款的履行方式，按照一审判决的观点和结果，上诉人是要向被上诉人支付未付房款的利息，上诉人的这个利息要付到什么时候，是1年、2年还是永远，直到被上诉人提出解除合同才能结束？这个利息将是一个多大的数字。被上诉人将获得不正当的利益。所以一审判决是否被纠正，将关乎上诉人是否将背上一个永远还不完的利息问题，一审判决是一个不公正的判决。三、在购房时，上诉人已经将自己需要通过抵押现有房屋的方式筹措本案房屋的首付款这一事实如实告知了被上诉人的销售人员，被上诉人向上诉人承诺上诉人肯定可以通过办理按揭的方式购房，上诉人也积极的配合被上诉人办理购房贷款，现在由于被上诉人对银行贷款政策掌握不准确，导致上诉人一方去承担贷款不能的结果，这是不公平的。综上，请求二审法院依法查明相关案件事实，支持上诉人的上诉请求。涿州名流房地产公司辩称，原审判决认定事实清楚，采信证据客观，判决并无不妥，上诉人没有新的证据证明诉求合法，请求驳回上诉，维持原判。王晶泉向一审法院起诉请求：一、请求依法解除原告与被告于2017年4月22日签订的原告购买翡翠滨江小区3号楼三单元1404室房屋的网签合同；二、请求依法判令被告返还原告购房款580035元及地下室租金1万元，共计590035元及利息（自付款日2017年4月17日始至房款付清之日止，按同期银行贷款利率计算）；三、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月25日原告王晶泉与被告河北名流房地产公司签订大北京翡翠滨江认购单一份，该认购单约定原告购买被告开发的翡翠滨江小区3号楼三单元1404室房屋，房屋面积约为105.68，总价2166550元，付款方式为首付加向开发公司指定的银行办理按揭贷款。2017年4月22日，原告与被告签订了《网签合同》，合同编号为zzs2017-4458。合同约定的付款方式为在合同签订前买受人需向出卖人支付580035元，余款1350000元向银行申请贷款。经优惠后，房屋总价款为1930035元。首付款支付情况为2017年3月25日支付定金20000元，3月31日支付首付款50000元，2017年4月17日支付首付款510035元，2007年4月17日支付地下室租金10000元，原告已向被告支付了首付款及地下室租金共计590035元。后原告因为未能成功向银行办理按揭贷款与被告协商未能达成一致意见，起诉至法院。本案庭审过程中，被告涿州名流房地产公司提供了河北银行股份有限公司保定涿州支行为其出具的不能贷款证明一份，证明内容为：“王晶泉身份证号，购买翡翠滨江3-3-1404号房屋，于4月6日办理河北银行按揭贷款，客户资质未通过省行审核，不符合我行贷款条件”。上述事实，有原被告的庭审陈述以及原告提供的原告身份证复印件一份、网签合同一份、认购定单一份、收据、律师函；被告提供的商品房买卖合同一份、土地证一份、商品房预售许可证、建设工程施工许可证，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证、付款收据六份、河北省涿州市人民法院（2018）冀0681民初4115号民事判决书一份、保定市中级人民法院（2018）冀06民终7050号民事判决书一份，河北银行书面证明一份等证据在案佐证，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告王晶泉与被告涿州名流房地产公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，合同内容约定并未违反法律禁止性规定，该合同合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案涉案商品房买卖合同所附补充协议第一条明确约定，如自合同签订30日内不能提供按揭贷款资料或所提供资料不真实等个人原因导致银行贷款未能办理的，出卖人有权解除合同，买受人需承担总房款5%的违约金。根据庭审查明事实，原告王晶泉未能成功签订借款合同并办理银行按揭贷款原因是其资质未通过银行审核，系原告本人个人原因，被告对此并无过错。原告要求解除双方签订的商品房买卖合同并要求被告返还已经支付的首付款及地下室租金的诉讼请求缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告王晶泉的诉讼请求。案件受理费9700元，由原告王晶泉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交录音一份，证实不能贷款的原因是房地产公司在签订正式房屋买卖合同前已经我们不能贷款，但仍然与我方签订买卖合同并约定按揭贷款购房。被上诉人质证称：1、录音的过程没有经过被录音人的同意。2、没有体现录音人和被录音人的身份信息。3、录音的内容我基本听完了，不能体现本案的上诉人在2017年4月6日被拒签，这只是上诉人的单方意思表示。4、上诉人没有贷款成功的真正原因是因为其有贷款导致其不能贷款成功。综上，这份录音证据不能作为抗辩和推翻原审判决的直接证据，也不能证明贷款不成功是被上诉人的过错。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，涿州名流房地产公司提交的河北银行股份有限公司保定涿州支行出具的证明证实，2017年4月6日王晶泉因其资质未通过省行审核，不符合贷款条件，至2017年4月22日双方签订《网签合同》时，涿州名流房地产公司已明知王晶泉不能签订商品房担保贷款合同，而双方签订的商品房买卖合同约定购房款的履行方式为“合同签订前买受人需向出卖人支付580035元，余款1350000元向银行申请贷款”，并无约定替代履行方式，涿州名流房地产公司明知王晶泉不能履行双方的商品房买卖合同，继续与王晶泉签订商品房买卖合同，是导致该合同目的不能实现的原因。王晶泉未能支付剩余购房款的原因是河北银行股份有限公司保定涿州支行未给予王晶泉贷款，致使王晶泉无法按合同约定以贷款的方式支付剩余房款。因河北银行股份有限公司保定涿州支行出具的证明未证实王晶泉资质未通过审核的原因，故王晶泉未能与银行签订商品房担保贷款合同、获得银行贷款，并导致涉案商品房买卖合同不能继续履行，其责任不可归责于双方。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”，王晶泉要求解除其与涿州名流房地产公司签订的涉案合同，应予支持。涿州名流房地产公司应将王晶泉已付购房款580035元及从付款之日起至退清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息返还给王晶泉。因王晶泉并未实际使用涉案房屋地下室，故涿州名流房地产公司所收王晶泉地下室租金10000元亦应一并返还。王晶泉主张地下室租金的利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人王晶泉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初336号民事判决；二、解除王晶泉与河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司于2017年4月22日签订的网签合同；三、河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司返还王晶泉购房款580035元及利息（利息自2017年4月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）;四、河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司返还王晶泉地下室租金1万元；五、驳回王晶泉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9700元，由王晶泉负担500元，河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司负担9200元；二审案件受理费9700元，由王晶泉负担500元，河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司负担9200元。本判决为终审判决。审判长  王志强审判员  张晓清审判员  李国庆二〇一九年七月十日书记员  戚园园