北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初5214号原告：赵秀兰，女，1938年7月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨万洪（赵秀兰之夫），无业，住北京市海淀区。被告：北京同力物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区。法定代表人:徐立岩，总经理。委托诉讼代理人：陈领聪，女，北京同力物业管理有限责任公司职员，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：郝小刚，男，北京同力物业管理有限责任公司职员，住该单位宿舍。原告赵秀兰与被告北京同力物业管理有限责任公司（以下简称同力物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵秀兰之委托诉讼代理人杨万洪、被告同力物业公司之委托诉讼代理人陈领聪、郝小刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵秀兰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告同力物业公司恢复本业主芳辉园×号楼下一层××号、×××号拆承重墙打5个洞，开了5个门，破坏了楼体的抗震结构。依法恢复承重墙上5个洞的原貌。恢复《物业管理合同》中规定的24小时热水供应；恢复自行车棚的管理；拆除在绿化地上违建的二层小楼，恢复绿化地的原貌。诉讼过程中，赵秀兰变更诉讼请求为：1、请求法院判令被告同力物业公司恢复位于北京市海淀区颐和山庄芳辉园××号和×××号在承重墙上所打的5个洞（5个门）；2、恢复《物业管理合同》中规定的24小时热水供应；3、恢复设专人对自行车棚的管理；4、拆除在绿地上违法建的二层小楼，恢复绿地的原貌；5、请求法院判令被告返还原告以其他名目收取的2.5万元；6、请求被告赔偿原告2.5万元经济损失；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、同力物业公司3次批准我楼下一层××号在承重墙上打了3个洞，开了3个门，又批准楼下一层×××号在承重墙上打了2个洞，开了2个门，严重的破坏了楼的整体抗震结构，一旦地震发生，造成的后果不堪设想，同力物业公司侵犯了我住房、生命、财产保障权。2、我18年来13次以快递形式书面通知物业执行物业合同停止侵权。同力物业公司至今不理睬，充分证明我以积极态度解决问题，愿按时交纳物业费，而同力物业公司应承担拒绝我交物业管理费的违约责任。3、同力物业公司与我是服务与被服务的关系。只有同力物业公司作为服务方执行《物业管理合同》为业主做好服务的前提下，我作为被服务方应当按时交纳物业管理费。而在本案中同力物业公司作为服务方，不执行双方签订的《物业服务合同》，如私自停了24小时热水供应，私自停止自行车管理服务，并违法带头在绿化地盖二层小楼出租从中牟利，更不能容忍的是利用业主给的权利不仅不按《物业服务合同》进行修，反而利用业主给的权利在我楼下一层承重墙上打了5个洞，开了5个门，破坏了楼房整体抗震结构。我的住房、生命、财产都得不到保障，我作为被服务方，怎么向违约方、违法方交纳物业管理费？4、更加不能容忍的，同力物业公司在2015年5月28日向我楼下一层××与×××门上贴了一个通知，内容是：“近期接到业主举报，您在前期施工中，室内的承重墙拆除，请接到通知后，按国家规定恢复。谢谢你的合作。”落款是同力物业公司。此通知贴出后至今被拆的墙不但没恢复，反而制造了我与拆强人的矛盾，拆墙打洞开门人对我恨之入骨，我在忍无可忍的情况下将同力物业公司告上法庭。同力物业公司辩称，不同意赵秀兰的诉讼请求。因为赵秀兰在2016年11月1日已经将涉案房屋办理了过户手续，赵秀兰已经不是涉案房屋的所有权人，所以我方认为赵秀兰没有权利主张第1-4项诉讼请求。关于第5项诉讼请求，赵秀兰欠付自1999年1月1日起至2016年11月1日的物业费,共计22690.1元，欠付1999年和2000年的供暖费3209.8元，两项共计25899.9元，根据物业管理合同所欠物业费的滞纳金每天加收所欠总额的1%，共计775888元，供暖费的滞纳金也是每天加收所欠总额的1%，共计188322元，物业费和供暖费的滞纳金合计964210元。实际我们收取滞纳金2.5万元，根据以往法院判决，我们收取的滞纳金没有超过赵秀兰欠付的本金，而且我方有赵秀兰签字确认的委托书，赵秀兰同意自愿按照物业管理合同的约定缴纳工本费和滞纳金。在双方自愿的情况下，我方认为赵秀兰没有实际损失，所以不同意第6项诉讼请求。关于本案诉讼费我方不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：赵秀兰原系北京市海淀区颐和山庄芳辉园×号房屋权利人。1998年5月25日，甲方赵秀兰与乙方同力物业公司签订《物业管理合同书》，双方约定如下：乙方管理项目小区物业规划红线内的公用设施和附属建筑（化粪池、存车棚、停车场）维修，养护管理。甲方的权利：有权依据物业本体的公用设施状况，建议乙方及时维修；有权要求乙方对社区内各种违章行为予以制止、纠正、处罚；有权对社区管理的有关事宜向乙方提出质询，并有权得到明确答复，对乙方的违约行为向政府主管部门投诉。甲方的义务：按本协议书有关条款支付物业管理费，公共维修基金以及其它各项费用。乙方的权力：对小区的房屋建筑公共部位及共用设施设备进行维修养护管理；根据北京市居住小区物业管理收费标准，收取各项费用，以保证物业处于完好；制止或处罚违反社区管理规定的违章行为。乙方的义务：接受甲方的投诉与质询，五日内给予及时处理或明确答复。为保证小区正常管理，根据国家有关规定，甲方应缴纳如下费用：物业管理费，代收代缴费用。违约责任，乙方有下列行为之一的，甲方有权向乙方或向政府有关部门投诉，若给甲方利益造成损害应承担赔偿责任：房屋及公用设施、设备修缮不及时的；擅自改变公用设施用途的；其他不履行物业管理合同所规定的义务的。甲方如确认乙方未根据本居住管理协议提供应尽的管理与服务，应书面通知乙方，乙方在三日内给予明确答复并提出改进措施，否则乙方承担违约责任。在乙方维修养护施工中，因违反操作规程造成甲方经济损失的，由乙方负责赔偿。甲方进行室内装修如违反市政府有关房屋装饰装修的管理规定以及乙方管理措施的，乙方有权按其有关条款处理。甲方应按时交纳各项应付费用，若甲方无故拖欠应缴费用，乙方有权采取以下措施追索欠款：超过缴款期限，每天加收各项费用总和1%的滞纳金，累计收取。逾90天仍不交纳的，乙方终止提供公共服务，待甲方交清欠费，滞纳金及措施费后，恢复服务。通知房地产管理部门及其他有关部门，在欠交的管理费、滞纳金未全部缴清前该物业的业主不得转让产权。2016年11月1日，赵秀兰向同力物业公司出具《委托书》，内容如下：芳辉园×室业主赵秀兰委托同力物业公司办理更名手续，自愿按物业管理合同的约定缴纳工本费及滞纳金。2016年11月1日，原房屋产权人（卖方）赵秀兰与现房屋产权人（买方）王忠云签订《声明书》一份，内容如下：买方和卖方自愿委托同力物业公司协助办理更名手续。卖方有责任告诉买方有关房屋最初的建筑结构、设备、面积等实际情况。卖方所得收益由房屋产权人自觉向地方税务机关申报纳税。在办理更名手续时，买方应仔细查看房屋原图纸，如果发现有结构拆改、设备拆改、面积增加等行为，有权拒绝办理此房屋的更名手续。如果买卖双方自愿放弃上述责任，所产生的一切后果，由买卖双方共同承担。另，赵秀兰与王忠云于同日另行签订《声明书》一份，内容如下：芳辉园×室业主赵秀兰自愿将此房以总价贰佰叁拾伍万元更名给王忠云。买卖双方委托同力物业公司办更名手续。2016年11月1日，同力物业公司向赵秀兰出具《收据》一张，内容如下：今收到芳×交来其它人民币贰万伍仟元整。庭审中，同力物业公司认可双方于2016年11月办理房屋过户手续的时候已经全部结清物业费、供暖费以及滞纳金，其中物业费及供暖费共收取25000元，滞纳金收取25000元。另，赵秀兰主张在其居住期间，经同力物业公司批准楼上及楼下住户曾有在承重墙上打洞、开门的行为，且同力物业公司私自停了24小时热水供应，私自停止自行车管理服务，并违法带头在绿化地盖二层小楼出租从中牟利，为证明上述主张向本院提交了照片、沟通信函为证。同力物业公司对通知、照片真实性认可，否认收到信函，并主张物业公司已经通知相关业主恢复所打的洞，我方只有通知的权利，没有执法的权利；小区24小时热水的安装不符合国家的规定，被海淀区卫生局责令停止，所以只能停止供应24小时热水；自行车车棚的管理不属于物业职责范围，属于特约服务，不是物业必须管理维护的公用设施；我方已经给相关政府部门打过报告希望政府协助将占地的违法建筑拆除，但是物业没有执法权。本院认为，赵秀兰与同力物业公司签订的《物业管理合同书》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方理应据此履行。本案中，赵秀兰于2016年11月1日已将涉案房屋出售给案外人王忠云，并且向同力物业公司出具委托书办理房屋更名手续，故涉案房屋的权利人已变更为王忠云，赵秀兰已非小区业主的身份，现赵秀兰以小区业主的身份要求同力物业公司恢复位于北京市海淀区颐和山庄芳辉园××号和×××号在承重墙上所打的5个洞（5个门）、恢复《物业管理合同》中规定的24小时热水供应、恢复设专人对自行车棚的管理、拆除在绿地上违法建的二层小楼，恢复绿地的原貌的请求，于法无据，本院不予支持。庭审中，同力物业公司认可收取了赵秀兰2.5万元，同力物业公司主张该笔费用系滞纳金，且提交了赵秀兰出具的《委托书》，虽委托书中赵秀兰承诺自愿按物业管理合同的约定交纳工本费及滞纳金，但依据同力物业公司向赵秀兰出具的《收据》，仅载明交来“其它”字样，并未写明系滞纳金的性质，现依据双方签订的《物业管理合同书》，业主应缴纳费用中并未约定有“其它”项收费，故同力物业公司此项收费无相应依据，现赵秀兰诉请退还该笔费用，于法有据，本院予以支持。关于物业费及供暖费一节，虽赵秀兰主张同力物业公司在合同履行过程中存在多项物业服务不达标的情形，但未就其主张提供充分证据，且赵秀兰已经向同力物业公司交纳物业费及供暖费的行为，可以视为其对同力物业公司提供物业及供暖服务的认可，故本院对其主张不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、北京同力物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内退还赵秀兰二万五千元；二、驳回赵秀兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千零五十元，由赵秀兰负担五百二十五元，已交纳；由北京同力物业管理有限责任公司负担五百二十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 倞人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一九年七月二十五日书 记 员  马 赫