江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初219号原告：景德镇市工人文化宫，住所地景德镇市莲社北路**，统一社会信用代码91360200MA3663DT9L。法定代表人：孙淑贞，该单位主任。委托诉讼代理人：何再顺，广东普罗米修（景德镇）律师事务所律师委托诉讼代理人：王晖，广东普罗米修（景德镇）律师事务所律师。被告：周燕华，女，1978年3月4日出生，汉族，住景德镇市珠山区。原告景德镇市工人文化宫（以下简称工人文化宫）与被告周燕华租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告工人文化宫委托诉讼代理人何再顺、被告周燕华到庭参加诉讼。2019年4月22日，原、被告均向本院申请对景房权证自管字第**房屋（诉争租赁房屋）进行建筑物合法性鉴定，2019年5月10日江西神州司法鉴定中心以委托事项不属于“建筑工程类”的鉴定范畴向本院出具《退鉴函》，作退鉴处理。本案现已审理终结。原告工人文化宫向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止对莲社北路16号房屋的侵占并立即腾退房屋，将房屋返还给原告；2.判令被告向原告支付租金31350元和房屋占用费4180元（按2090元/月，自2017年8月起计算至被告返还房屋时止，暂计算至2018年12月31日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月，原告与被告签订《租房合同》，约定原告将位于莲社北路××房屋出租给被告用于开展少儿培训活动，租赁期限为两年，自2016年11月2日起至2018年11月1日止，每月租金为2090元。截至目前，被告尚欠2017年8月至2018年10月，共计15个月租金未缴纳。合同租赁期满后，原、被告未再续签租赁合同，被告也未返还租赁房屋并继续占有、使用，但未缴纳费用。原告多次明确表示，合同到期的租赁合同不再续租，并发出通告，要求被告于2018年12月20日前搬离。经与被告多次协商未果，故原告诉至法院。原告工人文化宫围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.租赁合同，证明租赁期限及租赁期限届满和租金；2.房屋权属证书，证明房屋所有人是景德镇市总工会，权属属于国家所有；3.通告，证明原告已经通知了被告搬迁；4.诉争房屋的建筑设计图纸，证明出租房屋是框架结构，房产证上也注明房屋是框架结构，框架结构是可以按照实际需要进行改造的，诉争出租房屋不是违章建筑，而且这个房屋已经取得了房屋所有权证；5.市总工会证明、《关于对我下属单位工人文化宫划分类别的意见函》、市总工会机构简介网页，证明工人文化宫系市总工会的下属公益性事业单位，市总工会委托工人文化宫经营管理的事实。被告周燕华辩称，1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据被告了解，租赁房屋所指向场所为工人文化宫走廊通道，工人文化宫原负责人杨起亮租赁自己单位上述场所开展经营行为活动期间对上述场所进行了改造违建活动，而上述建筑未经过城市规划部门审批，即上述租赁房屋系违章建筑，原告未告知被告上述情况，应当判令双方租赁合同无效。另依据合同法相关条款规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，原告需无条件退还被告已经缴纳的房租并按规定予以相应赔偿，另需就被告资金、人力等投入造成的重大经济损失予以赔偿；2.根据《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）》（总工发[2016]21号）（网络发布时间为2016年9月9日）中第十一条第一款“工人文化宫一律不得新签出租、承包合同”，原、被告2016年11月签订合同，原告未告知不得对外出租，故意隐瞒重大事实造成双方签订租赁合同事实，继而违反上述意见不同被告协商解除合同，依法属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，实际导致被告对租赁场所投资、造成被告生源流失等重大损失，原告应当承担赔偿责任；3.双方合同明确合同目的是开展少儿培训，原、被告2016年11月签订合同，原告却于2017年7月至2018年12月地对工人文化宫外墙进行全面装修，造成尘土飞扬、进出安全隐患重大，被告无法正常培训，另装修时造成被告租赁场所十余次大面积进水，导致被告租赁合同目的无法实现，故原告应当返还被告已经缴纳的房租，并按照相关规定对被告予以赔偿；4.2016年11月，原、被告签订租房合同，至4月被告装修完毕，但2017年7月至2018年2月底原告开展装修改造活动，合同2018年11月到期，被告实际使用时间不足15个月，被告为上述场所装修投入大量的人力、物力、个人精力，当时工人文化宫负责人承诺两年后续租。合同期间原告多次对被告无理训斥，且四处散播清退信息，致使被告名誉急剧下降，造成老生生源流失，新生生源不敢进，教职工离职，被告为经营倾尽心血，原告依法应当赔偿被告精神损失及名誉损失费；5.合同租赁期间，被告于2017年7月至2018年2月对工人文化宫外墙进行全面装修，未告知被告人并协商装修期间关于减免房租或免费延长租赁期等相关问题，造成被告无法正常经营，依法因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租赁期。同时装修过程中因原告的原因造成上述场所内十余次大面积进水，原告依法应当赔偿被告损失。被告周燕华就其辩解向本院提交了如下证据：1.《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）》，证明有文件说不能出租，但原告继续出租，属于欺诈行为；2.平面图，证明现在的租赁场所属于违章建筑；3.最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用以及《中华人民共和国合同法》相关法条，证明被告方提出的辩解意见及请求；4.关于向法院申请调查的申请书，证明其中第三项申请亦在证明原告出租的房屋是违章建筑，第四项是证明原告对外出租没有经过相关部门备案；第五项是租赁场所清退的意见，及原告想知道租金收取的去向；5.4户承租户的联名证明，证明不是被告不租，是原告不收取租金。本院组织当事人质证，对原告提交的租赁合同、房屋权属证书，因被告无异议，本院予以采信，并在卷佐证；对原告提交的通告，因照片显示张贴在被告经营的小夫子门上，被告以未收到通知提出异议，异议不成立，对该组证据本院予以采信。对被告提交的《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）》、平面图，因被告未对其真实性提出异议，本院对其真实性予以采信；对被告提交的最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用以及《中华人民共和国合同法》相关法条，因系法律规范，本院予以采信；对被告提交的《关于向法院申请帮助调查取证证据的申请书》，因为申请调查的事项与本案诉争事实不具有关联性，本院不予调取；对被告提交的联名证明，因原告确实未再收取房屋租金，至于不再收取原因，本院作为本案事实认定参考。另，原告提交其与景德镇市总工会关系证明相关材料，基于被告对原告的主体资格未提异议，本院对原告提交的上述相关证明材料作为认定事实佐证。对江西神州司法鉴定中心《退鉴函》，系鉴定机构出具的材料，本院组织了双方当事人质证，作为认定事实佐证。依据当事人陈述和审核确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月2日，原告工人文化宫（甲方）与被告周燕华（乙方）签订《租房合同》，约定甲方同意乙方租用文化宫贰楼大厅，从北楼口到北边墙，开展少儿培训活动；租赁期为两年，自2016年11月2日至2018年11月1日止；租金每月2090元；乙方必须在当月底前向甲方交纳租金，一个月不交租金，甲方有权扣除风险抵押金和解除合同；合同期满后，如该场地继续对外出租，应优先考虑乙方续签合同。甲方在能增加重大经济效益的情况下，需要大规模两层楼整体出租或作其它使用，甲方提出终止续签合同，乙方必须无条件接受。后被告周燕华使用租赁房屋用于经营小夫子。并向原告支付租金至2017年7月，后因认为原告对租赁物实施装修改造行为造成其重大损失，被告未向原告继续交租，原告亦未再收取被告房租。租赁期满后，原、被告未续签租赁合同，被告继续使用租赁房屋。2018年12月7日，原告在租赁房屋门前张贴《通告》，称“根据中华人民共和国主席令第六十号《中华人民共和国公共文化服务保障法》、全总《关于加强和规范工人文化宫管理的意见》和省总《关于开展‘一提升、两强化’专项行动的工作方案》等文件要求：为强化工人文化宫服务职工文化阵地建设、进一步体现公益职能，必须对文化宫出租、承包行为进行清理清退。依据合同法等相关法律法规，我们已多次通知合同到期的租赁户不再续租，要求租户搬离，至今未执行。特此我们再次发出通告，请合同到期的租户：小夫子（合同到期时间2018年11月1日），要求在12月20日前搬离文化宫。逾期不搬，默认由我们任意处置”。现原告以租赁期满后，被告未返还房屋并继续占有使用房屋，且自2017年8月起未再缴纳租赁费用，经要求搬离未果为由，诉至本院。另查明，诉争房屋所有权人为景德镇市总工会，工人文化宫系景德镇市总工会下属事业单位，诉争房屋系景德镇市总工会委托工人文化宫经营管理。景德镇市总工会对诉争房屋办理租赁房屋办理了房屋所有权证，证号为景房权自管字第××号，结构为框架。另，办理房产证时，，地址是莲社北路**2010年经珠山区莲花塘社区协调，给工人文化宫排列门牌号为××。另，原告于2017年7月3日至2018年元月2日对工人文化宫实施整治改造工程，并告知于2017年7月10日开始对道路进行封闭式管理（管理期间允许电动车通行，汽车无法通行）。基于被告对租赁房屋是否系合法建筑物提出异议，经本院释明，原、被告双方均于2019年4月22日向本院申请对景房房权证自管字第**屋进行建筑物合法性鉴定。经委托江西神州司法鉴定中心鉴定，2019年5月10日，江西神州司法鉴定中心出具《退鉴函》，称“判断建筑物是否属于违章建筑，是属于建筑行业行政主管部门（如：城乡规划主管部门、房管局等）认定的问题，我国也有相应的法律条文规定，如《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等，而建设工程质量司法鉴定是指运用建设工程相关理论和技术对有质量争议的工程进行调查、勘验、检测、分析、复核验算、判断，并得出鉴定意见的活动。”认为本案委托事项不属于“建设工程类”的鉴定范畴，对本案作退鉴处理。后，本院向原告释明，就建筑物是否系违章问题，可以向相关主管部门反映。2019年7月8日，周燕华向本院提交书面材料，称已向相关部门反映，但未得到书面回复。本院认为，民事诉讼应当按照当事人之间实际发生事实确定法律关系。本案中，原告与被告签订租房合同，约定原告将房屋交付给被告使用，被告支付租金，原、被告成立租赁合同关系，故本案立案确定案由为返还原物纠纷，本院纠正为租赁合同纠纷。租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是出租人解除合同应当在合理期限通知承租人。本案中，原、被告就诉争房屋签订租赁合同，约定了租赁期限，租赁期限届满，租赁关系依约解除。且原告于2018年12月7日书面通知被告不再续租，要求被告搬离，原告要求被告返还租赁房屋的主张，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付自2017年8月其至返还房屋之日止的房屋租金和占有费用，被告辩称已向原告支付至2017年8月的房租，基于被告未就其向原告交付2017年8月的房租举证，故对资金实际交付时间本院按原告自认予以认定，即已交付至2017年7月的租金。被告作为承租人使用租赁房屋应当按约定向出租人支付房屋租金，租赁合同到期后，被告不返还房屋而继续占有，应当向原告支付占有使用期间的占用费，原告存在于2017年7月3日至2018年元月2日对租赁房屋在内的场所进行封闭施工的行为，基于“因维修租赁物影响承租人使用的，应相应减少租金或者延长租期”的法律规定，该期间的租赁租金应当适当减少，本院酌定减少3个月租金，故对原告该项主张，本院调整后予以支持，即被告应当按2090元/月标准，向原告支付自2017年11月1日至返还房屋时止的房屋租金或占用费。被告以原告出租的房屋属于原告原负责人违章搭建的建筑，但被告未提交相应足以证明其系违章建筑的证据，而原告提交了诉争租赁房屋的房屋所有权证，故对被告该项辩解意见，本院不予采纳。被告以原告隐瞒《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）》（总工发[2016]21号）明确不能对外出租重要事实，与原告签订合同，造成其损失，应当赔偿，因被告提交的上述意见打印件显示网页时间为2016年11月15日，而双方签订租赁合同的时间为2016年11月2日，且双方合同约定的租赁期限已经期满，即原告已经按约将租赁物在约定期限范围内交付给被告使用，履行了合同，故不能认定原告在缔约时存在隐瞒事实，对被告该项辩解意见，本院不予采纳。被告以原告在双方租赁期间对租赁房屋装修改造以及隐瞒房屋因政策原因不能出租等因素造成原告装修、生源流失等损失为由，辩称原告应当赔偿，基于被告未就其损失向本院提起反诉，且被告未就其损失充分举证，本案不予处理，被告可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周燕华于本判决生效之日起30日内向原告景德镇市工人文化宫返还承租的房屋（用于经营工人文化宫小夫子房屋）；二、被告周燕华于本判决生效之日起30日内向原告景德镇市工人文化宫支付房屋租金或占用费（租金、占用费，自2017年11月1日起至返还房屋之日止，按2090元/月计算）；三、驳回原告景德镇市工人文化宫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1154元，原告景德镇市工人文化宫承担132元，被告周燕华承担1022元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  金晓猛人民陪审员  黄小明人民陪审员  张丽琴二〇一九年七月二十六日书 记 员  张 群