贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初2094号 原告：陈积惠，女，1970年5月9日出生，汉族，住贵州省都匀市。 原告：张仕刚，男，1971年4月19日出生，汉族，住贵州省都匀市。 被告：贵州黎筑房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华中路**金凤凰大厦**，统一社会信用代码91520000798806985U。 法定代表人：杜鑫忠，系该公司经理。 委托诉讼代理人：潘徽，系贵州子为律师事务所律师。 被告：贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司，住，住所地贵州省都匀市新华路******一社会信用代码91522701683966495G。 负责人：杜鑫忠，系该公司经理。 委托诉讼代理人：柳玉勇，系贵州子为律师事务所律师。 原告陈积惠、张仕刚诉被告贵州黎筑房地产开发有限公司（以下简称黎筑公司）、贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司（以下简称黎筑都匀分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈积惠、张仕刚到庭参加诉讼，被告黎筑公司的委托诉讼代理人潘徽、黎筑都匀分公司的委托诉讼代理人柳玉勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈积惠、张仕刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止2019年2月28日逾期609天办理商品房转移登记的违约金97292.13元；2.判令被告按照合同约定的日万分之四向原告支付违约金从2019年3月1日起计至其按约交付办证资料止；3.判令被告立即向原告交付办理商品房变更登记所需资料，以房地产登记部门要求的资料为准；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告分别于2015年6月1日向被告支付199393元、2015年10月20日向被告支付200000元，合计399393元，购买位于都匀市斗篷山路××号黎筑金色城邦房号为1-16-5、建筑面积为100.35平方米的商品房，原告所有款项支付完毕，并和被告签订了《商品房买卖合同》，合同第二十二条第三款约定被告承诺于2017年6月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给原告，约定日期起90日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。原告于2017年6月29日之后多次要求被告支付逾期办理商品房转移登记的违约金，被告均未支付。截止2019年2月28日止，已逾期609天，被告的行为严重侵害了原告合法权益，原告有权要求被告支付违约金并承担由于此诉讼导致的诉前财产保险费500元、保全费及案件受理费，故原告诉至法院，请求法院判决支持原告诉请。 被告黎筑都匀分公司辩称：逾期办理商品房转移登记的因素不可完全归责于被告。根据已有的都匀市人民法院生效判决查明的事实，被告无法办证的主要原因是城市电力配套设施建设滞后、供电能力不足，被告在开发建设黎筑商厦项目时，配电房原先设计在地下室负二层，但在办理居民用电时，南方电网新规范要求配电房不准设置于最底层，迁改配电房原因是因为新规范的实施，被告无法预见、无法避免、无法克服，故被告应当免责；合同约定的日万分之四的违约金明显过高，被告认为应当酌情调整为以原告实际已付房款为基数，按日万分之零点五计算。 被告黎筑公司辩称：首先，赞同被告黎筑都匀分公司的部分答辩意见。关于办证问题是综合性问题，不是开发商一己之力就能办理，除了供电不足的原因外，供电部门新政策要求案涉小区配电房更改位置，更改后规划部门又以不符合规划为由拒绝验收通过，这是房开商无法预见的原因，属不可抗力，故因免除房开商的责任；法律规定分公司具有独立财产，仅在分公司财产不足以清偿债务的情况下总公司才承担责任。综上，黎筑公司及黎筑都匀分公司都不应承担相应的违约责任。 经审理，本院确认以下事实：1.2015年4月19日，二原告与被告黎筑都匀分公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于都匀市斗篷山路××号黎筑商厦第1幢1单元16层附1605号房屋（建筑面积：100.35平方米，套内建筑面积：82.74平方米）出卖给原告，房屋单价为4827.08元/平方米（按套内面积计算），总价款为399393元。合同第八条约定买受人以公积金贷款付款的，应当于本合同签订之日向出卖人交付首期房款199393元，余款200000元以公积金贷款支付……在接到出卖人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；第二十二条第三款约定出卖人承诺于2017年6月29日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，若约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之四的违约金；2.合同签订后，原告于2015年6月1日向被告支付了首期购房款199393元、2015年10月20日向被告支付了余款200000元，至此原告已全部履行完合同约定的付款义务；3.案涉小区配电房位置迁改完工后，相关施工负责人于2017年8月30日将配电房移交给被告黎筑都匀分公司及都匀市水岸铭门物业服务有限公司；4.2018年7月17日，黎筑都匀分公司出具《关于黎筑商厦配电房位置迁改的情况说明》，向都匀市住建局说明案涉房屋在建设时根据南方电网新规范要求将配电房位置迁改至室外，贵州电网有限责任公司都匀供电局配套办在该情况说明上加盖公章并注明情况属实；5.案涉商品房目前仍未能够办理商品房转移登记。 以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《收据》、《关于黎筑商厦配电房位置迁改的情况说明》、《工程移交确认单》等证据在案为凭，本院认为上述证据与本案具有关联性，可以采信。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告黎筑都匀分公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、内容真实有效且未违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应按照合同约定诚实、积极地履行各自义务。本案中原告已按约履行了支付房款的义务，被告黎筑都匀分公司未在约定的期限内向原告交付办理商品房转移登记的相关文书，其行为已构成违约，理应承担违约责任。庭审中，二被告均抗辩称逾期办证系因相关部门发布新规、房屋并网供电、迁改配电房等不可抗力因素所致，故二被告应当免责，但以上原因虽会对案涉工程造成一定的影响，但尚不属于二被告不能克服的范畴，故本院不予采信。 关于违约金的标准，双方虽于合同中约定按照日万分之四计算，但二被告提出该违约金标准过高，请求法院将其调整为日万分之零点五，根据《合同法》第一百一十四条：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”之规定，本院根据公平原则以及诚实信用原则予以综合考量，酌定将违约金标准调整为以原告已付购房款为基数，按日万分之零点五计算，即自2017年6月30日起至2019年2月28日的违约金共计399393×0.5?/日×609日=12161.52元，自2019年3月1日起，以原告已付购房款399393元为基数，按日万分之零点五向原告计付违约金至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。因被告黎筑都匀分公司为被告黎筑公司下属分公司，该分公司已进行了工商注册登记，应以其经营管理的财产承担付款义务，故以上违约金应由黎筑都匀分公司向原告支付，不足部分由被告黎筑公司承担补充责任。 关于原告要求被告立即交付办理涉案商品房变更登记所需资料的请求，因案涉商品房目前仍未能够办理商品房转移登记，在被告具备商品房转移登记条件时，原告可自行与被告联系办理，或通过其他途径解决。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司于本判决生效之日起十日内向原告陈积惠、张仕刚支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金12161.52元，并自2019年3月1日起，以已付购房款399393元为基数，按日万分之零点五向原告陈积惠、张仕刚计付违约金至交付办理商品房转移登记的有关文书之日； 二、被告贵州黎筑房地产开发有限公司对贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司的以上债务承担补充责任； 三、驳回原告陈积惠、张仕刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2232元，因适用简易程序减半收取1116元，诉前保全费993元，共计2109元，由原告陈积惠、张仕刚负担1845元，被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司负担264元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 梁  运  航 二〇一九年七月十二日 书记员 王尧欢（代）