辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽0302民初2560号原告：徐峰，男，1973年1月23日出生，汉族，无业，住辽宁省鞍山市铁**。被告：辽宁中江房地产开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁**二一九路5—**。法定代表人：杨同海，该公司董事长。委托诉讼代理人：靳晓虹，辽宁天博律师事务所执业律师。第三人：陈焕平，男，1959年5月2日出生，汉族，中国交通在线辽宁频道副总编鞍山新闻中心主任。住辽宁省鞍山市铁**。第三人：高田合，男，1988年7月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告徐峰诉被告辽宁中江房地产开发有限公司（以下简称：中江公司）、第三人陈焕平、高田合商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月24日作出(2017)辽0302民初2625号民事判决。中江公司不服该判决，向辽宁省鞍山市中级人民法院提起上诉。辽宁省鞍山市中级人民法院于2018年4月8日作出(2018)辽03民终248号民事裁定，裁定撤销原判决，发回重审。本院另依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告徐峰、被告中江公司的委托诉讼代理人靳晓虹，第三人陈焕平到庭参加了诉讼，第三人高田合经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。徐峰向本院提出诉讼请求：1、请求判令中江公司立即交付徐峰购买的中江帝景A栋3单元241号商品房；2、请求判令中江公司给徐峰办理房屋产权证书；3、请求判令中江公司承担违约责任，按中国人民银行逾期贷款利率计算，从2015年12月1日至产权证办理完毕止。事实与理由：徐峰与中江公司在2015年3月24日签订中江帝景房屋认购书，购买中江帝景A栋3单元241号商品房，同日交付全部购房款633300元。依最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释，徐峰与中江公司签订的房屋认购书依法应认定为商品房买卖合同。该合同签订后，徐峰多次催中江公司交付房屋时间，中江公司在2015年5月6日给徐峰送达承诺书，承诺保证在2015年11月30日达到入住条件、并交付客户入住，该承诺至起诉之日已达18个月，徐峰仍未能入住，中江公司仍未为徐峰办理房屋产权证书。为维护徐峰的合法权益，徐峰请求法院判令中江公司立即交付徐峰购买的商品房，为徐峰办理产权证书，并承担违约责任。中江公司辩称，1、答辩人与被答辩人之间无房屋买卖合同关系，被答辩人诉求缺乏法律依据。涉案《认购书》上加盖的“中江帝景销售部”的印章为他人私刻，并非答辩人在公安机关备案使用的合法印章，且答辩人公司也从未使用过该私刻印章。被答辩人无法举证证明涉案《认购书》是在答辩人售楼处签署，由此无法认定为表见代理。另外，被答辩人及其他类似案件的购房者均将所谓的购房款给付到了陈焕平妻子王建敏的建设银行账户中，被答辩人对此也是明知的，否则应该将巨额购房款给付给答辩人售楼处。2、陈焕平伙同陈焕清将出售涉案房屋出售给被答辩人，与答辩人无关，应当由陈焕平向被答辩人承担民事赔偿责任。通过陈焕清于2016年1月22日在铁西区人民法院自述并签名的询问笔录得以证实，陈焕清与徐小艳曾经存在借贷关系，徐小艳擅自将以网签给他人的房产顶账给陈焕清，陈焕清将实现不了所有权的房屋销售给本案原告，其目的是将无法实现的债权转嫁给原告，在原告向陈焕清支付完购房款后却得不到房屋所有权的情况下，陈焕清又要求将顶账的房屋退还给徐小艳，并以徐小艳投资中澳公司的土地使用权作为置换。陈焕清要求将涉案房屋退还给徐小艳，证明涉案房屋为陈焕清出售给被答辩人的，否则无法退回，陈焕清是陈焕平的亲兄弟。况且被答辩人给付的购房款也尽到了陈焕平妻子王建敏的账户内。因此，陈焕平与被答辩人形成房屋买卖合同关系，与答辩人无关，被答辩人应当向合同相对方陈焕平主张民事权益。3、本案所涉房屋早已于2013年被高田合签订网签备案合同。2013年，鞍山市铁西区亚丰小额贷款股份有限公司法定代表人高仁伟为了达到将答辩人公司财产据为己有的目的，虚构了大量债权，答辩人对此并不知情的情况与高仁伟儿子高田合签订房屋网签备案合同。鞍山市公安局经侦支队正在立案侦查中，相关涉案人员也已被采取刑事强制措施。综上所述，辽宁中江房地产开发有限公司与陈焕清、陈焕平从未有过任何借贷往来，也从未授权委托陈焕平销售中江帝景的房产，并且也从未授权王建敏代收销售中江帝景房产的房款，涉案认购书上的印章为他人私刻的假章，协议签订地也并非答辩人的售楼处，再结合陈焕清的询问笔录已经形成完整的证据链，足以证明本案所涉房屋为陈焕清对外出售，故陈焕平私自销售中江帝景房产的行为与答辩人无关，答辩人不应当承担任何民事责任，应当由陈焕平向被答辩人承担民事赔偿责任。恳请贵院查明事实后驳回被答辩人的起诉。第三人陈焕平述称，支持原告的诉讼，同意原告的意见。对于被告的陈述不认可。第三人高田合未到庭但提供书面陈述意见，涉案房产现在物权不属于高田合所有，虽网签登记在高田合名下但实际房产物权归属辽宁中江房地产开发有限公司所有，由于特殊原因导致高田合名下的网签至今未解，因此此案与高田合无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：徐峰提供的证据：认购书、收款收据一份，予以采信，理由上述证据具有真实性、合法性，关联性。中江公司提供的证据：情况说明一份、询问笔录一份、销售材料一组，予以采信，理由上述证据具有真实性、合法性，关联性。陈焕平提供的证据：询问笔录一份、2016年4月25日笔录一份、工商档案一份、情况说明一份、住建委材料一份，予以采信，理由上述证据具有真实性、合法性，关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月24日，徐峰（乙方）与中江公司（甲方）签订《中江帝景认购书》一份，内容为徐峰认购辽宁中江房地产开发有限公司开发的位于鞍山市铁东区交汇处“中江帝景”A栋3单元241号住宅，建筑面积126.66平方米，房屋总价款633300元。同时约定，徐峰必须在签订认购书后7日内到中江地产指定处签署辽宁省《商品房买卖合同》，如不依照约定时间签署辽宁省《商品房买卖合同》或违反该认购书之其他条款，视为乙方违约，甲方可无条件单方面解除认购书。该协议书尾部有徐峰签字并盖有辽宁中江房地产开发有限公司合同专用章。合同签订后，徐峰向中江公司支付全部购房款，中江公司向徐峰出具收款收据一张，盖有中江公司印章。因徐峰、辽宁中江房地产开发有限公司至今未签订正式商品房买卖合同，徐峰诉至本院。另查，涉案房屋登记在第三人高田合名下，但高田合否认其是房屋所有权人。再查，2015年5月6日，中江公司向业主出具《承诺书》一份，内容为，保证在2015年11月30日达到入住条件，交付客户入住；如不能在2015年11月30日前交付客户入住，由其补偿业主损失额度为：每平方米200元人民币，在签署该承诺书之日起同时享受《商品房买卖合同》中第九条所约定的条款以及减免两年物业费。徐峰在尾部签署“本人同意此承诺”字样。本院认为，徐峰在中江公司的售楼处购买涉案房屋，与中江公司签订了格式合同、加盖公章，并由中江公司出具了收款收据，该认购书及收款收据即在中江公司售楼处出具，其就有理由相信该认购书及收据是中江公司的真实意思表示，而且庭审中，要求中江公司提供徐峰的收款收据是否为其公司的收款收据，但中江公司未能在指定的期限内提供相关证据，故中江公司应当承担举证不能的法律后果。因此，中江公司与徐峰双方达成合意，形成了房屋买卖合同关系，中江公司应当继续履行认购书，但因包括本案涉诉房屋在内的“中江帝景”工程尚未施工完毕，且未经过整体竣工验收，故不满足交付使用以及办理房屋所有权证书的前提条件，徐峰可以在条件成就时，另行主张该部分权利，故对徐峰该部分诉请，不予支持。关于徐峰主张逾期办证违约金一节，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方签订的认购书标的物为尚未建成的房屋，且双方对逾期办证违约金并未进行约定，故对徐峰提出的关于逾期办证违约金的诉请，不予支持，可在涉案房屋交付之后、并符合相应条件后另行主张该部分权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：驳回徐峰提出的诉讼请求。案件受理费10133元，由徐峰承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  徐少春人民陪审员  艾红博人民陪审员  吴 迪二〇一九年七月十日书 记 员  牟新宇