贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初4439号 原告(反诉被告)：朱贞义，男，汉族，1986年3月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告(反诉被告)：周群，女，汉族，1989年4月3日出生，住贵州省黔西县。 二原告委托诉讼代理人：蔡鹏（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201220360592。 二原告委托诉讼代理人：王劲松（特别授权代理），贵州威迪律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼****。统一社会信用代码：91520500709666272G。 法定代表人：王程，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓维义（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224199810687252。 委托诉讼代理人：胡春梅（一般代理），贵州本芳律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）朱贞义、周群与被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（下称：桂华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱贞义、周群及其委托诉讼代理人蔡鹏、王劲松，被告（反诉原告）桂华房开公司委托诉讼代理人邓维义、胡春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱贞义、周群向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于毕节市××区环城北路水西××“玫瑰花园”××单元××号商品房的《不动产登记证》；2、判令被告按照每日205.651元向原告支付逾期办理上述商品房不动产登记证的违约金，从2016年7月30日起计算至实际履行完毕之日止；3、判令被告退还原告人民币3,790.00元；4、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2014年8月25日在玫瑰花园销售中心签订《商品房买卖合同》，双方约定被告将其开发建设的位于毕节市七星关区××“玫瑰花园”××单元××号商品房以总价款为411,302.00元销售给原告。合同签订后，原告于合同签订之日向被告交付了首期房款131,302.00元，余款已通过公积金贷款方式支付。原告一直按照合同要求积极履行合同义务，并配合被告促使合同目的得以实现。合同约定被告在2016年7月30日前为原告办理商品房所有权转移登记以及房地产权证，经原告多次催促，被告至今未为原告办理房地产权证，被告的行为已经违反了《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定，应当按照日万分之五的约定向原告支付违约金，同时被告违背法律强制性规定多收的电视、电表、水表开户费以及燃气管道燃气设施建设费。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求支持原告诉请！ 庭审中，原告变更第1项诉请为，判令被告立即向原告交付毕节市水西大道玫瑰花园第6单元11层4号商品房转移登记的相关文书；第2项诉请变更为逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金,违约金的计算方式为以原告已付购房款411,302.00元为基数，按日万分之五的标准从2016年7月30日计算至实际履行完毕之日止；第3项诉请明确3,790.00元为三通费用。 庭审后，原告申请撤回第3项诉请。 被告桂华房开公司向本院提出反诉请求（答辩意见同反诉事实理由部分一致）：1、解除双方2014年8月25日签订的《商品房买卖合同》;2、驳回原告的诉讼请求。 事实及理由:一、涉案房屋因施工方原因至今未办理竣工验收,尚不具备办证条件,原告的办证请求事实无法履行。涉案项目“玫瑰花园”系重庆天字实业集团有限公司承建,涉案房屋虽已交付使用，但尚未办理竣工验收,不具备办证条件。二、因不动产权属证书登记制度的实施,从方合同中关于房屋权属办理的约定因事实上无法履行而失效,继续适用原约定条款对出卖人明显不公正,依据合同法的规定,双方该部分权利义务关系终止。在合同约定的办证期限2016年12月30日届满之前,2015年3月1日国务院实行《不动产暂行条例》,将原房屋所有权证书登记变更为不动产权属登记证书,双方合同约定的办理房屋所有权证书由于法律的规定,事实上无法履行,只能变通改为履行不动产权属证书的办理,不动产权属证书的办理不能推定适用办理房屋所有权证书的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条及第一百一十一条的规定，由于房屋所有权证书已经不再办理,双方合同中关于房屋所有权证办理的违约责任自然不再适用,根据前述法律的规定,《商品房买卖合同》中第八章房屋登记内容不再有效(违反不动产暂行条例的强制规定而自然失效),原告依据失效的条款对答辩人主张违约金没有事实和法律根据。新建房屋的“土地落宗、立体测绘报告根本不可能在原房屋所有权证办理的90日内完成,由于不动产权属证书的办证程序根本颠覆了原房屋所有权证书的办证程序，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，双方《商品房买卖合同》中第八章房屋登记的内容也应当予以解除，不再适用。显然,《不动产暂行条例》的施行,是合同双方当事人无法预见的,属非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续要求答辩人按原合同约定履行办理房屋所有权证书,事实已经不可能,对答辩人处以违约金,明显不公平。现实生活中,毕节市政府出具公告,自2016年9月30日起,毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理,并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理,事实上无法继续办理房屋所有权证书。 三、双方合同约定的超过180日不能办理商品房转移登记有关文书的违约责任是解除合同,原告不解约的违约责任并没有约定。双方合同第二十二条三款(二)项明确约定:出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房移登记的有关文书的,双方同意按下列第(1)项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同期贷款利率支付利息。前述约定表明,超过180日不能办理商品房转移登记有关文书的违约责任是解除合同,现合同约定的解除条件成就,双方可依约解除合同。 四、既便认定答辩人要承担逾期办证的违约金,也应扣除办证机关及测绘等中介机构的合理办证时间,减轻答辩人的违约责任。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第9条规定:“出卖人因不能取得或延期取得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料,导致办证迟延的,一般应当承担逾期办证的违约责任,但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形,人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。”2015年3月1日《不动产暂行登记条例》的实施,导致办理不动产权属证书业务的迅速增加,而办证机关受理办证的前置条件是,该登记不动产已经完成“立体测绘报告”及“土地落宗”,而至今,毕节市不动产登记部门尚未完成毕节市主城区及各县城主要楼盘的“立体测绘报告”及“土地落宗”工作,且办证工作人员即便24小时不间断工作,也无法在原《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的90日内完成不动产权属登记,因此,按上述规定,不动产办证人员的具体行为已经超过原约定时限，可以酌情减轻出卖人的违约责任,在毕节市范围内,应从毕节市人民政府公告规定的5年过渡期届满的2021年10月1日起计算,在2021年9月30日前,均不应计算出卖人逾期办理不动产权属证书的违约责任。综上所述,原告的诉讼请求无事实和法律根据,请求法庭对答辩人的反诉请求予以支持, 原告针对被告的反诉答辩称：1、被告反诉解除双方签订商品房买卖合同没有事实和法律依据，原告已经履行商品房买卖合同中所约定的义务，不存在违约情形，根据商品房买卖合同约定，向原告交付商品房转移登记相关文书系被告的合同义务，合同中仅约定，被告不履行相关交付义务时，原告有权解除合同，并未约定被告可依据相关条款解除双方合同。交付转移登记相关文书，并非事实上不能。2.不能交付相关文书的责任在于被告，不存在不可抗力以及原告方原因的事由，综上，请法庭驳回被告反诉请求。 原告朱贞义、周群向本院提供了如下证据：二原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、收据6张。被告桂华房开公司向本院提供了如下证据：《商品房买卖合同》。 经组织质证，原、被告对对方所举证据的真实性均无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年8月25日，二原告作为买受人与被告桂华房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于环城北××田××小区玫瑰花园××单元××房，房号为6-7-2；建筑面积138.16平方米，套内建筑面积110.08平方米；该商品房总价款为411,302.00元；付款方式为贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款131,302.00，余款280,000.00元以公积金贷款支付。出卖人承诺于2016年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定交付了全部购房款及办证费印花税、交易费、测绘费、房产证、土地使用证费用、维修基金、契税等。原告认为，被告在合同约定办证并移交权属证书期限届满后，拒不为原告办理房屋权属登记的行为已严重违约，遂以前述诉讼请求诉至本院。 另查明，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2016年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。 关于违约金的计算标准问题。被告主张合同中对超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定的违约责任是解除合同，因此提起反诉请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；因《商品房买卖合同》中约定超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的同解除权在买受人，而不是出卖人，故，对被告提出要求原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的反诉请求，本院不予支持； 因原、被告在《商品房买卖合同》中未约定超过180日后出卖人未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书的计算标准，而至今已超过180日，被告尚不能交付办理涉案商品房转移登记有关文书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额411,302.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2016年7月31日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额411,302.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；对于违约金的截止时间，因原、被告双方约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 对原告主张被告交付办理涉案商品房转移登记有关文书的诉请，因被告尚不具备交付办理涉案商品房转移登记有关文书的条件，属事实上的履行不能，故，对原告的该项诉请，本院不予支持，原告可待被告实际具备履行条件后，再行主张。 庭审后，原告申请撤回诉请第3项，原告的申请是对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）朱贞义、周群逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款人民币411,302.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）朱贞义、周群的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费459.00元（已减半收取），反诉案件受理费25.00元，共计484.00元，由被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇一九年七月三日 书记员  葛红霞