贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终4866号上诉人（原审被告）：贵阳三力房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区普陀路**。法定代表人：刘昱锋，该公司董事长。上诉人（原审被告）：贵阳千禧苑物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区普陀路**。法定代表人：严立，该公司经理。上列二上诉人共同委托代理人：何忠奎，贵州泽行律师事务所律师。上列二上诉人共同委托代理人：李昌奇，贵州泽行律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告):王德贵，男，1969年10月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李斌，女，1974年5月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵阳三力房地产开发有限责任公司（以下简称三力房开）、贵阳千禧苑物业管理有限公司（以下简称千禧苑物业）因与被上诉人王德贵商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初1938号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人三力房开、千禧苑物业的共同委托诉讼代理人何忠奎、李昌奇，被上诉人王德贵的委托诉讼代理人李斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三力房开上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决确认双方关于三通费达成的补充协议的约定无效系适用法律不当；二、千禧苑物业不应承担连带清偿责任。王德贵答辩称：一、一审判决认定补充协议无效并无不当，三力房开是转嫁成本责任给被上诉人，补充协议是格式条款；二、上诉人所提供的案例是个案，且案例不是判决依据；三、千禧苑物业是收取费用的主体，收据加盖的是千禧苑物业的章。综上，上诉人上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。王德贵向一审法院起诉请求：1、确认原被告之间签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第二条无效;2、判令二被告连带向原告退还已收取的独立电表费520元、独立燃气费2690元、有线电视费265元；合计3475元；3、判令被告连带支付原告资金占用费暂定600元。（3475元按照人民银行同期贷款利率，从2018年5月2日始至实际付清时止）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告因购买被告三力房开修建的贝地?领航项目的房屋，于2015年12月25日与被告三力房开签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：达到燃气管道铺设完毕，由燃气公司确定通气点火时间。5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定未进行约定。附件十二《补充协议》第二条约定：“本《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表开户费、有线电视安装开户费、电话安装开户费、宽带安装开户费、物业维修资金等款项，买受人应在签订《商品房买卖合同》时向出卖人预缴物业维修资金，该维修资金由出卖人代收后，按规定缴入主管部门所设立的房屋维修资金专用账户。由于相关单位仅对出卖人总发票（基金除外），因此买受人所缴纳的由出卖人代缴的相关费用出卖人将无法提供由相关单位开具的分户发票，买受人对以上情况知晓且不持异议。”合同签订后，原告于收房之日(即2018年5月2日)向被告千禧苑物业支付独立电表费520元、独立燃气费2690元、有线电视费265元，共计3475元，被告千禧苑物业于同日向原告出具了《收款收据》。另查明：2017年4月20日被告三力房开向千禧苑物业出具授权委托书，委托其收取三通费等款项。被告表示该委托书连同《业主入住涉及费用一栏表》已在小区公示栏进行公示，但原告只认可被告张贴有《业主入住涉及费用一栏表》，表示委托书并没有公示。审理中，被告提交三力房开记账凭证、清单，拟证明千禧苑物业已将收取的三通费交给三力房开，原告表示不知晓千禧苑物业是否将三通费交给三力房开，千禧苑物业应当承担连带责任。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、千禧苑物业代三力房开收取的独立电表费、独立燃气费、有线电视费是否属于水、电及配套设施的建设安装费用？二、双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还原告？应由谁退还原告？关于第一个焦点问题，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，房屋交付时供电应达到使用条件。燃气管道铺设完毕，由燃气公司确定通气点火时间。有线电视线路敷设到户。结合被告对于独立电表费、独立燃气费、有线电视费具体使用范围的陈述，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于第二个焦点问题，本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第二条有关缴纳独立电表费、独立燃气费、有线电视费的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第二款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第二条效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关缴纳独立电表费、独立燃气费、有线电视费等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告三力房开提供的涉及上述独立电表费、独立燃气费、有线电视费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效，故对原告要求确认《商品房买卖合同》附件十二补充协议第二条无效的诉请，于事实法律有据，一审法院予以支持。因该条款被确认无效，被告因此收取的三通费应予退还原告，对原告要求退还其三通费的主张亦予以支持。对原告主张的资金占用损失，因三力房开收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，一审法院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金即收取之日2018年5月2日起计算至实际退还之日止。由于千禧苑物业系该楼盘的物业管理公司，其虽系受三力房开的委托代为收取独立电表费、独立燃气费、有线电视费，但是其是以自己的名义向原告出具收条，且在本案审理中，其也未提交证据证明其在收取费用时已将受托事宜告知业主，而原告亦当庭表示不予认可，同时依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”之规定，因前述理由，一审法院已认定被告三力房开收取三通费的行为违反相关规定，千禧苑物业知道或应当知道该代理事项违法，其仍然实施代理行为，被告千禧苑物业应当承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、确认原告王德贵与被告贵阳三力房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件十二第二条无效；二、被告贵阳三力房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告王德贵独立电表费、独立燃气费、有线电视费共计3475元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2018年5月2日起至上述款项实际退还之日止）；三、被告贵阳千禧苑物业管理有限公司对上述第二项承担连带付款责任；四、驳回原告王德贵的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵阳三力房地产开发有限责任公司及贵阳千禧苑物业管理有限公司连带承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人三力房开与被上诉人之间关于独立电表费、独立燃气费、有线电视费签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第二条的约定效力如何；二、千禧苑物业是否应当对退还前述费用承担连带责任。关于第一个焦点问题，一审根据《商品房买卖合同》第十二条约定以及《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，认定案涉三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用符合客观事实。《商品房买卖合同》第十二条约定供电、燃气、有线电视配套设施系出卖人交付房屋的必备设施，第七条第二款约定出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用，双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第二条关于《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含案涉三项费用的约定变更了主合同的相关约定，不合理地加重了买受人责任，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，一审认定本案有关缴纳独立电表费、独立燃气费、有线电视费等配套设施建设安装费用的补充约定不予适用，上诉人理应将收取的诉争费用退还给被上诉人并支付合理的资金占用利息并无不当。被告三力房开提供的涉及上述独立电表费、独立燃气费、有线电视费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，故一审判决确认三力房开与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件十二第二条无效符合《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定，本院予以确认。一审判决已明确说明贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》因其规范属性及效力层级的限制不作为认定《补充协议》第二条效力的依据，该条例在本案中仅作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的事实依据，本案认定争议条款效力的依据为《中华人民共和国合同法》第四十条，故一审判决在认定条款效力问题上并不存在适用法律不当的问题。关于争议焦点二，本案所涉三项费用实际由千禧苑物业向买受人进行收取，千禧苑物业虽称其系受三力房开委托收取，但其本案中未提交证据证明其在收取费用时已将受托事宜告知买受人，其本案提交的证据并不足以证明其将案涉费用转交给三力房开，故一审判决其承担连带退还责任并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳三力房地产开发有限责任公司、贵阳千禧苑物业管理有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  唐有临审判员  龙 珑审判员  邓禹雨二〇一九年七月十六日书记员  岳立莲