广西壮族自治区平果县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1023民初1279号 原告（反诉被告）：平果旖和物业有限公司，住所地广西平果县马头镇龙江花园住宅小区****商铺。统一社会信用代码：914510237968205644。 法定代表人：黄勇宾，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓湘萍，女，1988年12月31日出生，汉族，住广西南宁市兴宁区，该公司法务专员。 被告（反诉原告）：黄淇（曾用名：黄祈），女，1975年12月18日出生，壮族，户籍所在地广西平果县，现住广西平果县。 原告平果旖和物业有限公司（以下简称旖和物业公司）与被告黄淇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理，被告黄淇于2019年5月6日向本院提起反诉，本院于当日受理其反诉后，依法适用简易程序于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告旖和物业公司的委托诉讼代理人邓湘萍、被告黄淇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告旖和物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付物业管理费5304.4元（2011年9月—2019年1月）、公摊费800元（2012年—2019年），两项共计6104.4元；二、依法判令被告违约并向原告支付违约金1831.32元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系平果县龙江花园小区7-2-702号房业主，房屋面积132.47平方米。2007年3月1日，百色市龙江房地产开发有限公司与原告签订《物业管理合同》，选聘原告为龙江花园小区提供物业管理服务，服务期限自2007年3月1日起。2007年7月6日，原告与被告签订《物业管理服务协议（前期）》，约定由原告为被告所在的龙江花园小区提供物业管理服务，该协议第十五条约定：“本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。”上述合同签订后，原告积极履行合同约定的义务，依法依约对龙江花园小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2011年9月起未交纳物业管理服务费，截至2019年1月被告已拖欠物业管理费5304.4元，公摊费800元，共计6104.4元。根据《物业管理服务协议（前期）》第九条“……（四）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费用的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按0.3%交纳违约金”的规定，酌情考虑，原告愿意将违约金按欠费总额的30%向被告进行收取，由此计算，被告拖欠89个月的违约金为1831.32元，费用合计7935.72元。经原告多次催收，被告仍拒绝交纳物业管理费。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，诉至法院，请法院判如所请。 被告黄淇辩称，原告要求被告支付物业管理费5304.4元、公摊费800元及违约金没有事实和法律依据。物业管理费是基于物业管理合同产生的债权债务，适用诉讼时效，被告只承认最近三年即36期的物业费1908元（53元/月×36个月），原告要求支付89期物业管理费没有事实和法律依据。因原告服务不到位，致被告房屋屋顶和外墙严重漏水长达7年之久都未能进行维修，其行为严重违约，因此不应收取全额物业管理费，原告愿意交纳最近三年物业管理费的70%即1335.6元。在物业管理合同和物价局审批文件中均没有违约金事项，原告收取违约金没有依据。原告未依约为被告维修其房屋漏水的外墙和屋顶，其行为构成违约，同时给被告造成损失15600元，被告对此已就原告向法院提起反诉，被告愿意原告在扣除物业费后把余款支付给被告，另外被告要求原告按合同对被告的房屋外墙和屋顶漏水部位进行维修。 反诉原告黄淇向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告旖和物业公司按《物业服务合同》的约定对反诉人房屋的外墙、屋顶漏水的部位进行维修；二、判令反诉被告旖和物业公司向反诉原告赔偿经济损失15600元。事实和理由：反诉原告系龙江花园小区7-2-702号房的业主，2007年装修入住该房屋。2013年10月，反诉原告的房屋外墙和屋顶均有漏水现象，反诉原告向反诉被告反映，打了几次报告，物业都没有进行维修处理。2016年6月，反诉原告自行维修了一次，支付费用2200元。这两年漏水更严重，反诉被告总是以各种理由推脱不进行维修。由于反诉被告违反了物业管理合同约定，给反诉原告造成了严重的损失，即墙面损失约2800元，木地板2000元，该房屋漏水的房间6年内无法使用损失10800元（15㎡×10元×12个月×6年）。为维护自身的合法权益，反诉原告特提起反诉，请求法院依法判决支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告旖和物业公司辩称，一、反诉原告未提供证据证明反诉被告没有受理其房屋漏水问题，也没有证据证明其将房屋漏水一事告知过反诉被告。二、反诉原告提供的证据仅能证明其与本人所聘请的装修公司就房屋维修事项产生了相关的过程性文件，并没有直接证据证明反诉被告参与了其房屋的维修过程。综上所述，反诉原告的的反诉请求没有证据支持，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院确认如下：关于旖和物业公司在本诉中提交的证据4《欠费明细表》，黄淇对其真实性、合法性和关联性有异议，认为该表系旖和物业公司自行制作，没有根据合同和物业审批文件计算数额，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，黄淇对“其是否已交纳旖和物业公司所主张的物业管理费等费用”负有举证责任，但其未能提交相关证据予以证明或者反驳，本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认；由于旖和物业公司变更诉讼请求后只主张黄淇支付物业管理费和公摊费，故本院确认黄淇尚欠旖和物业公司物业管理费5304.4元、公摊费800元。关于黄淇在反诉中提交的证据1《补漏协议》和《收据》、证据2《图片》、证据3《装修预算单》，旖和物业公司对其有异议，但未能提交相反的证据予以反驳，故本院对该证据的三性予以确认，其中证据1能证明黄淇自行雇请装修公司对其房屋进行维修并支出维修费2200元，证据2能证明黄淇的房屋受损情况，证据3能证明黄淇的房屋维修可能需要支出的费用，但不能证明该费用已经实际支出。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 黄淇系广西平果县龙江花园住宅小区7幢2单元0102号房的业主，其于2007年7月6日与旖和物业公司签订《物业管理服务协议（前期）》和《物业管理费收缴协议》，约定自2007年6月1日起由旖和物业公司为其提供物业服务，其向旖和物业公司交纳物业管理费等相关费用，其中综合服务费按月交纳，每月每平方0.4元，具体根据旖和物业公司经营的盈亏情况在政府物价部门规定范围内进行适当调整，第一次先预交6个月，以后于每月10日前交纳。双方签订协议后，旖和物业公司依约向黄淇提供物业服务，而黄淇仅向旖和物业公司交纳了2011年8月之前的物业管理费和2011年之前的公摊费，2011年9月至2019年1月期间的物业管理费5304.4元和2012年至2019年期间的公摊费800元至今未交纳。旖和物业公司因向黄淇催收上述费用未果，遂向本院提起诉讼，黄淇亦对旖和物业公司提起反诉。 另查明，黄淇居住的龙江花园住宅小区7幢2单元702号房的外墙和屋顶自2013年10月起出现漏水现象，黄淇就此事向旖和物业公司反映并要求予以解决。旖和物业亦派人到房屋漏水现场进行确认，但由于黄淇未交纳公共维修资金，旖和物业公司要求双方各自承担一半的维修费用，而黄淇要求旖和物业公司承担全部维修费用，因双方对维修费用分担问题产生分歧，旖和物业公司未对黄淇的房屋进行维修。黄淇曾于2016年6月雇请平果县印妮装饰公司对其房屋进行维修并开支维修费2200元，但其房屋之后又存在漏水现象。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、旖和物业公司与黄淇是否存在违约行为及如何承担违约责任；二、旖和物业的诉讼请求是否已超过诉讼时效，是否应予以支持；三、黄淇的反诉请求是否有事实和法律依据，是否应予以支持。本院根据双方当事人提交的证据、陈述的意见及查明的事实针对上述争议焦点进行分析和评述如下： 一、关于旖和物业公司与黄淇是否存在违约行为及如何承担违约责任的问题 本案中旖和物业公司与黄淇签订的《物业管理服务协议（前期）》和《物业管理费收缴协议》是在双方当事人自愿、平等的基础上所签订，系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故该两份协议合法有效。旖和物业公司已按约定向黄淇提供了相关的物业服务，黄淇应向旖和物业公司支付相应的物业管理费、公摊费等相关费用，但黄淇未依约交纳，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于黄淇辩称旖和物业公司收取的物业管理费已包含物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用，物业公司未为其维修房屋的行为构成违约，并以此为由拒绝交纳物业管理费等费用的问题，本院认为，旖和物业公司作为物业服务企业，应当按照法律法规的规定与《物业管理服务协议（前期）》的约定对房屋共用部位、共用设施设备等方面进行日常维护、修缮和管理，其中房屋共用部位包括房屋主体承重墙结构部位（即基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、房顶等）、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道等。本案中黄淇的房屋屋顶和外墙漏水，属于房屋共用部位日常维修的范围，旖和物业公司在正常情况下应对其进行维修。但本案中旖和物业公司未对黄淇的房屋进行维修的行为并未构成违约，理由如下：1.虽然双方签订的《物业管理服务协议（前期）》第三条第（一）款约定旖和物业公司有义务对物业共用部位进行日常维护和管理，但该条款并未对相关费用的分担问题作出明确约定。黄淇根据平果县物价局《关于龙江花园小区物业服务收费标准的批复》中“物业服务费包含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”的规定认为旖和物业公司已经收取了物业管理费，应当无偿为其维修漏水的房屋。但平果县物价局的上述批复只是规定物业服务费包含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，而所谓日常运行、维护费用，根据《物业管理服务协议（前期）》第五条“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施大中修、更新、改造的费用）……”的约定，同时鉴于物业公司的盈利性及法律法规设立公共维修资金的目的和作用，物业管理费应只包含房屋共用部位、共用设施小修的费用，并未包含大中修、更新、改造的费用，故旖和物业并无使用物业管理费为黄淇维修房屋的义务。2.黄淇自始未交纳过公共维修资金，而其房屋屋顶和外墙漏水仅影响到其个人生活居住，并未影响到其他交纳公共维修资金的业主的生活居住，如旖和物业公司在未经过已交纳公共维修资金的业主申请或多数业主同意及黄淇补交公共维修资金的情况下无偿为其维修房屋，明显违背公平原则和权利义务对等原则，必然会损害其他交纳公共维修资金的业主的共同利益，同时会助长部分业主怠于交纳公共维修资金等不良风气，不利于整个小区物业的日常维护和管理。因此，黄淇无权要求旖和物业公司无偿对其房屋进行维修，旖和物业公司对此亦无法定或约定义务。3.黄淇的房屋漏水的时间发生在2013年10月，而其自2011年9月起即拒交物业管理费等费用，旖和物业公司未为其维修房屋并非其拒交相关费用的根本原因，实际上是其违约在先，且旖和物业公司并非不为其维修房屋，而是其在旖和物业公司愿意分担一半维修费用的情况下拒绝维修，故其以此为由辩称旖和物业公司违约并拒绝交纳物业管理费等费用没有事实和法律依据，本院不予支持。 针对当事人的违约行为，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”关于黄淇如何承担违约责任的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中双方当事人在《物业管理服务协议（前期）》第九条第（四）项中约定：“乙方（黄淇）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费用的，甲方（旖和物业公司）有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按欠费总额的0.3%交纳违约金。”现黄淇未依约向旖和物业公司交纳上述应交纳的费用，旖和物业公司有权要求黄淇支付违约金。根据上述约定，黄淇应支付给旖和物业公司的违约金为18.31元（6104.4元×0.3%）。现旖和物业公司主张黄淇支付违约金1831.32元不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。黄淇辩称物业管理合同和物价局审批文件中均没有涉及违约金事项，旖和物业公司收取违约金没有依据。对此，本院认为，虽然物业管理合同和物价局审批文件中未涉及违约金事项，但《物业管理服务协议（前期）》系旖和物业公司与黄淇双方当事人在自愿、平等的基础上签订，该协议中关于违约金约定的内容并未违反法律法规的强制性规定，也未与物业管理合同及物价局审批文件的内容存在冲突，故该约定合法有效，对双方当事人具有约束力。因此，黄淇上述关于违约金的辩解理由不充分，于法无据，本院不予采纳。 二、关于旖和物业的诉讼请求是否已超过诉讼时效，是否应予以支持的问题 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”和第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”的规定，本案旖和物业公司请求黄淇交纳物业管理费等费用及支付违约金的诉讼时效期间为三年，因黄淇对诉讼时效期间届满的物业管理费等费用提出不履行义务的抗辩，且旖和物业公司未能举证证明本案存在诉讼时效中止、中断或延长的法定事由，故黄淇只需交纳自起诉之日起前三年即2016年2月至2019年1月期间的物业管理费、2016年至2019年期间的公摊费，即黄淇应交纳的物业管理费为2145.6元（59.6元×36个月）、公摊费为400元（100元/年×4年），应支付的违约金为7.64元（2545.6元×0.3%）。对黄淇辩称物业管理费每月每平方米为0.4元而不是0.45元的问题，根据《物业管理服务协议（前期）》第五条第（一）款第8项“综合服务费标准根据甲方（旖和物业公司）经营的盈亏情况按政府物价部门规定范围内进行适当调整”的约定和平果县物价局《关于龙江花园小区物业服务收费标准的批复》第一款“龙江花园小区物业管理服务收费基准价按建筑面积为：住宅每月每平方米0.4元……（上下浮动幅度不超过15%）收取。具体收费标准由你公司与业主根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定……”的规定，旖和物业对物业管理费按每月每平方米收取0.45元符合相关规定和合同约定，黄淇的该辩解理由不充分，本院不予采纳。 三、关于黄淇反诉请求是否有事实和法律依据，是否应予以支持的问题 对黄淇反诉请求第一项“判令反诉被告按《物业管理合同》要求对反诉原告的房屋外墙、屋顶等漏水的部分进行维修”，根据《物业管理服务协议（前期）》第三条和第五条的规定，旖和物业有义务为黄淇房屋的漏水部分进行维修，但由于黄淇未交纳公共维修资金，故旖和物业仅有义务按维修时的市场价格对黄淇的房屋进行有偿维修。对黄淇反诉请求第二项“判令反诉被告赔偿因违约给反诉原告造成的各项损失15600元”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，黄淇对“旖和物业存在违约行为及该行为对其所造成的损失存在因果关系”的主张负有举证责任，但其未能提交证据对此予以证明，故对其该主张，没有事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告黄淇向原告平果旖和物业有限公司支付2016年2月至2019年1月期间的物业管理费2145.6元、2016年至2019年期间的公摊费400元，两项共计2545.6元； 二、被告黄淇向原告平果旖和物业有限公司支付违约金7.64元； 三、驳回原告平果旖和物业有限公司的其他诉讼请求； 四、反诉被告平果旖和物业有限公司在本案判决生效之日起十五日内按维修时的市场价格为反诉原告黄淇有偿维修其房屋的屋顶、外墙等漏水部位； 五、驳回反诉原告黄淇的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案本诉受理费50元，因适用简易程序审理，依法减半收取25元（原告已预交），由原告平果旖和物业有限公司负担17元，被告黄淇负担8元；反诉受理费190元，因适用简易程序审理，依法减半收取95元（反诉原告已预交25元），由反诉原告黄淇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  廖彦官 二〇一九年七月十一日 法官助理昌绍友 书记员黄明政