文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初10814号原告：罗靖杰，男，汉族，1987年10月15日出生，无固定职业，住重庆市江**。委托诉讼代理人：刘洋，四川西华律师事务所律师。被告：重庆大川集团房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区黄桷湾**，统一社会信用代码91500106203068259Y。法定代表人：李建荣，重庆大川集团房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘莎莎，女，重庆大川集团房地产开发有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。原告罗靖杰与被告重庆大川集团房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，本案依法由审判员陈庆忠独任审判，适用简易程序于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告罗靖杰的委托诉讼代理人刘洋，被告重庆大川集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘莎莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗靖杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因违反房屋产权状况承诺违约金8058元（已付房价款805762元×1%）。2、判令被告协助原告办理位于重庆市江北区房屋的不动产权证；3、判令被告支付原告逾期办证违约金，该违约金以已付房款805762元为基数，从2016年8月31日起，每日按万分之一计算至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止）4、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年7月8日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于重庆市江北区商品房出售给原告，房屋总成交价805762元。合同第七条，被告于2015年12月31日前将取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告，并约定交付房屋时同时提供《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》；第十一条约定被告保证销售的商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况；第十三条约定实际交付房屋60日内原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本房屋《房地产权证》的申请。合同签订后，原告按约履行了付款等各项义务，被告于2016年6月30日将房屋交付给原告，但交房后60日，被告却并没有按合同约定向房屋管理部门申请办理《房地产权证》，经原告多次催促，被告仍未履行。原告认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已经生效，被告不按合同约定履行义务，构成违法；被告利用买卖合同关系中处于优势地位，故意将自己违约责任约定过低，该违约责任成本太低，不足以保护原告的合法权益，也起不到对被告违约惩罚警示作用，应依法适当调高。原告为维护自身的合法利益，现向法院提起诉讼，望判如所请。被告重庆大川集团房地产开发有限公司辩称，1、合同第11条关于房屋产权状况的承诺的违约责任约定，被告在涉案商品房有产权纠纷或债权债务纠纷，并隐瞒了该情况，原告有权解除商品房买卖合同，被告应支付已付房款的百分之0.1的违约金，因此，原告提出解除商品房买卖合同时，被告才能按照该条约定承担违约金。由于原告并未要求解除合同，不应适用该违约责任的条款。被告不应向其承担违反房屋产权状况承诺违约金。2、关于办证的问题，涉案房屋所在的土地存在司法查封，目前无法办理《房地产权证》。3、原告实际接房时间即被告将涉案商品房屋交付给原告使用之日，根据合同第13条第二项第四项约定，被告应当自涉案商品房交付使用之日起60日内为原告办理涉案房屋的房地产权证，逾期办证超过360日后被告应当每日向原告支付已付房价款的万分之0.1的违约金，原告依据合同的约定确定违约责任，就应当以合同约定的违约金条款认定，不应提高违约金标准并且原告提高后的违约金加重了被告的违约责任，没有法律依据。同时，合同约定违约金的支付时间为被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付逾期办证违约金，被告向原告支付违约金的时间未到。综上，应当驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月16日，被告重庆大川集团房地产开发有限公司取得位于重庆市江北区编号为渝国土房管（2014）预字第（XXX）号的《商品房预售（预租）许可证》。2014年6月21日，罗靖杰、孔勤（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的重庆市江北区成套住宅房屋一套。本商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号为渝国土房管（2014）预字第（XXX）号。本商品房为清水房，总成交价805762元。合同第七条约定，甲方应当在2015年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。合同第八条约定，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。合同第十一条约定，甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷，保证该商品房没有司法查封或其他限制交易的情况。如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，乙方有权退房，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将乙方已付房价款及利息退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款0.10%。合同第十三条约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，双方同意按下列方式处理：逾期在360日（含）之内的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之x的违约金；逾期超过360日后，乙方有权要求解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.10的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，罗靖杰、孔勤向被告支付了合同约定的全部购房款。2014年9月19日，罗靖杰与孔勤协议离婚，罗靖杰与孔勤双方协议约定重庆市江北区房屋的所有权归原告罗靖杰所有，双方于2014年9月19日办理了公证，重庆市沙坪坝区公证处出具了（2014）渝沙证字第14420号公证书，该公证书对重庆市江北区房屋的所有权归原告罗靖杰所有的事实进行了确认。2016年11月3日，被告向原告交付涉案房屋并提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。原告于同日签署了《业主（住户）接房手续办理会签表》并在《新建商品房屋质量保证书》签字。该《新建商品房屋质量保证书》载明;本商品房交付日期为2016年6月30日。合同约定的办理《房地产权证》期限到期后，被告未为办理《房地产权证》。因被告至今未为办理《房地产权证》，现原告诉至本院，要求判如所请。另查明，位于重庆市江**的权证号为**地证2015字第**的房地产无抵押，但于2016年8月30日被重庆市沙坪坝区人民法院查封，于2016年10月24日被重庆市渝北区人民法院查封，于2018年6月11日被重庆市第五中级人民法院续查封。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、《新建商品房屋质量保证书》、不动产登记查询结果、（2014）渝沙证字第14420号公证书，被告提供的《商品房预售（预租）许可证》、《业主（住户）接房手续办理会签表》及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，罗靖杰、孔勤与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按约定全面履行自己的义务。罗靖杰和孔勤协议约定重庆市江北区房屋的所有权归原告罗靖杰。被告应当按照《商品房买卖合同》约定为原告罗靖杰办理《房地产权证》即不动产权证。被告未在合同约定的期限内为原告办理《房地产权证》即不动产权证，已经构成违约，被告应当为原告办理不动产权证，但是，涉案房屋所在的国有土地使用权已被人民法院查封，原告要求被告为其办理涉案房屋的不动产权证，在法律上和事实上均不能履行，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告未在合同约定的期限内为原告办理《房地产权证》即不动产权证，已经构成违约，被告应当依照合同约定支付原告逾期办证的违约金。合同第十三条约定，如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.10的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金，因被告至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，现原告要求被告支付逾期办证违约金，不符合合同约定的被告支付违约金的期限。对原告的该诉讼请求，本院不予支持。合同第十一条约定，被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷，保证该商品房没有司法查封或其他限制交易的情况。如因被告隐瞒上述情况，导致原告不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，原告有权退房，被告应于原告解除合同书面通知到达之日起30日内，将原告已付房价款及利息退还给乙方，原告有权要求被告支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，该赔偿金为已付房价款0.10%。可见，合同约定了如被告隐瞒涉案商品房有司法查封等情况导致原告不能办理产权登记时，原告有权解除合同，要求被告退还房款及利息，并要求被告支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，但合同未约定在原告要求继续履行合同的情形下，被告应当支付违约金的责任。因此，原告要求被告支付因违反房屋产权状况承诺的违约金，不符合合同约定和法律规定，本院对原告的该项请求不予支持。需要说明的是，即使将合同第十一条约定的赔偿金解释为违约金，原告在未解除合同时要求被告支付该项违约金，也不符合合同的约定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告罗靖杰的诉讼请求。案件受理费1962元，减半收取981元（原告已预交），由原告罗靖杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员 陈庆忠二〇一九年七月三日法官助理 韩先华书 记 员 陶鸿颖