安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终834号上诉人（原审原告）：顾波。上诉人（原审原告）：刘沛。委托诉讼代理人：顾波，身份事项同上，与刘沛系夫妻关系。被上诉人（原审被告）：芜湖万科万东房地产有限公司。法定代表人：齐世权，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐珊珊，安徽深蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小龙，安徽深蓝（合肥）律师事务所律师。上诉人顾波、刘沛因与被上诉人芜湖万科万东房地产有限公司（以下简称万科公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初4256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顾波、上诉人刘沛的委托诉讼代理人顾波，被上诉人万科公司的委托诉讼代理人徐珊珊、徐小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾波、刘沛共同上诉请求：1、判令万科公司赔偿顾波、刘沛直接经济损失773120元；2、判令万科公司赔偿顾波、刘沛所购房屋精装修款209375元；3、确认涉案房屋主体结构不合格，2013年4月30日万科公司的交房行为为无效交付，万科公司应赔偿顾波、刘沛延迟交房违约金1972238元；4、判令万科公司对顾波、刘沛所购房屋特定区域及该房屋特定公共区域，承担延期保修5年的责任，对无法彻底修缮的质量问题，承担终身维修保证责任；5、本案一、二审诉讼费用全部由万科公司承担。事实和理由：1、2015年2月签订的维修补偿协议，当事人双方的地位并不平等，是顾波、刘沛妥协的结果，协议内容只是针对2015年2月当时发现的、经双方确认的房屋质量问题，以及协议签订前由于万科公司造成的顾波、刘沛部分损失，所涉及的金额远远小于实际损失，因此该协议内容实质只是补偿，不是赔偿。一审判决依据该协议，排除协议签订后、因为新的质量问题新产生的损害赔偿请求权，存在明显错误。2、2014年10月，顾波、刘沛已经开始对涉案房屋的精装修进行局部的拆除，发现的质量问题绝大部分在2015年2月的协议中给予了确认，故万科公司对顾波、刘沛的拆除行为是认可的。2015年5月，顾波、刘沛在拆除中发现了涉案房屋主体结构的质量问题，故明确告知万科公司将拆除所有精装修。万科公司对此没有反对，不仅接收了部分拆除物品（如燃气锅炉、油烟机等），对新发现的主体结构质量问题，还花费巨资给予了修缮加固。顾波、刘沛拆除该房屋全部装修，不仅有其合理性，而且十分必要；对拆除的物品，万科公司应适时收回，并应赔偿顾波、刘沛全部的精装修价款。3、2015年5月发现的5根承重梁断裂，万科公司也对此进行了设计方案、招标施工、钢板加固维修。然由于该质量问题属于房屋主体结构质量不合格，涉案房屋虽然于2013年4月30日已经交付，但无论从事实上还是法律规定上，均应视上述交付为“无效交付”，万科公司应承担逾期交房的违约责任。4、万科公司未经同意，强行将原存放于涉案房屋单元302室的顾波、刘沛的私有物品，于2016年5月25日搬离至万科公司的地下仓库，其后又未尽妥善保管义务，致使顾波、刘沛所有家俱、家电、进口电动马桶、电动窗帘轨道、灯具、水暖配件等巨额财产被水浸渍或损坏、遗失，造成重大损失，对此万科公司应予以赔偿。5、顾波、刘沛认为，一审时，其将清单的全损部分归为直接损失，而将部分损失归为间接损失，不符合法律规定，故在二审时全部作为直接损失予以主张。6、万科公司应对其前期维修的西露台、北露台、一层卫生间外平台、涉案房屋单元楼楼顶平台、以及顾波、刘沛自行安装的电动外遮阳帘分别延长其保修期限；对一层卫生间下水管、承重梁的钢板加固、承重柱承担终身维修保证责任；对烟道设计不合理、负一层电梯通道常年潮湿、外墙真石漆涂层施工不符合规范、地基混凝土结构长年漏水等质量问题承担终身维修保证责任。万科公司辩称：1、万科公司已按照合同约定积极履行保修义务，并于2015年2月11日与顾波、刘沛就房屋保修范围和金额达成维修补偿方案，就相关的维修费用达成一致，故顾波、刘沛一审主张2015年2月之前的相关损失明显有违事实和双方当时签订的《维修补偿方案》；根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三补充协议第十一条第4款约定，顾波、刘沛认为案涉房屋存在质量问题，应依约向相关机构申请鉴定，现其诉称房屋存在质量问题无证据支撑：顾波、刘沛主张的直接损失绝大部分发生于2015年2月之前，而双方于2015年2月11日之前的就案涉房屋维修及补偿已进行了确认，并达成协议，2015年2月之后的直接损失而言，根据双方的维修补偿协议约定，系顾波、刘沛自行维修部分，且如物业费、水电费、专项维修人工费等，与房屋本身质量无关，所主张的智能马桶损失明显缺乏合理性和必要性。据此，一审法院认定顾波、刘沛一审诉请房屋质量问题、损失赔偿等缺乏事实根据和法律依据正确，依法应予以维持。2、顾波、刘沛在维修补偿方案范围外，且未经万科公司同意的情况下，擅自将所有装修全部铲除，该拆除行为与案涉房屋质量之间并无直接关联性，更不具备合理性和必要性，顾波、刘沛诉求赔偿案涉房屋精装修款缺乏事实根据和法律依据。3、一审判决认定万科公司并无保管顾波、刘沛物品的合同义务，且顾波、刘沛也无证据证明该项损失系万科公司过错导致。一审法院上述认定此事实清楚、证据确实充分，依法应予以维持。4、涉案房屋经行政主管部门综合验收，符合法律及合同约定的交付条件。2013年4月28日，顾波、刘沛补交购房款，并与万科公司签订了房屋交接书及办理了房屋交付的相关手续。至此，万科公司已向顾波、刘沛交付了符合合同约定的房屋。顾波、刘沛诉请万科公司支付延期交付违约金明显与事实不符，不应得到法院支持。5、万科公司依法依约履行了合同项下的维修义务。根据法律规定和合同约定，除地基基础和主体结构工程外，其他工程的保修期均已届满，顾波、刘沛请求承担终身维修义务不符合法律规定和合同约定。顾波、刘沛向一审法院诉讼请求：1、万科公司赔偿顾波、刘沛直接经济损失388630元；2、万科公司赔偿顾波、刘沛间接经济损失（部分物品的损失，主要是折旧、使用价值等损失388682元）；3、万科公司赔偿顾波、刘沛所购房屋精装修款209375元；4、万科公司支付顾波、刘沛延迟交房违约金1972238元；5、万科公司向顾波、刘沛出示房屋面积测算的原始资料；6、万科公司兑现万科城首批入住业主VIP专享服务；7、万科公司对该房屋及公共配套设施承担终身维修责任。一审法院认定事实：2012年5月21日，顾波、刘沛与万科公司签订一份《商品房买卖合同》。约定顾波、刘沛购买万科公司开发建设的芜湖市鸠江区万科城5#楼2单元502室房屋，面积为169.7平方米，总价款2320272元（含单价1059元/平方米装修价款）。2013年4月30日，万科公司按合同约定按期将涉案房屋交付顾波、刘沛。顾波、刘沛收房后即发现涉案房屋漏水，万科公司随后安排人员对涉案房屋进行了多次维修。2015年2月，顾波、刘沛向万科公司提出由其自行维修。2015年2月11日，顾波、刘沛与万科公司经协商后双方签订一份《洋房5#-2-502维修补偿方案》，载明：“兹有芜湖万科城洋房5-2-502室业主因家中木地板发霉等问题（详见下表）需维修施工。针对家中发现的需维修问题，经芜湖万科核价后补偿给业主，业主自己找施工队伍维修，维修后的地方由业主自行保修，芜湖万科不再承担保修责任。”方案对需维修的21处问题分别列明工程量、单价、补偿金额，并注明给予六个月的维修期间，物业费+水电费+停车费，按发票据实结算。补偿金额合计为84495元+按发票据实结算金额。后顾波、刘沛自行对涉案房屋进行了维修。一审法院另查明：1、万科公司尚未向顾波、刘沛支付其自行对涉案房屋维修补偿金84495元，顾波、刘沛也未提供其六个月的维修期间物业费、水电费、停车费的发票与万科公司办理结算。2、2013年4月25日，顾波、刘沛与万科公司签订一份《万科城首批入住业主VIP专享服务》，约定万科公司向首批入住的顾波、刘沛赠送松下空气净化器一台、空气清新炭包一份（每个房间配置两包）、业主入住时住万科公司赠送客厅、餐厅、书房、阳台大株绿植各一盆及相关保洁服务。3、本案在一审审理过程中，万科公司于2018年12月28日向一审法院提交一份关于补偿金额的说明，载明：顾波诉我公司商品房买卖合同交付案，鉴于房屋存在一些质量瑕疵，结合我公司与顾波在2015年2月11日达成的《洋房5#-2-502维修补偿方案》以及顾波后期自行维修的情况，经我公司研究决定，本着为顾客负责的角度考虑，同意给予顾波如下补偿：（1）物业费，2015年2月至2017年12月，外加补偿方案中确定的6个月，按照每月480.44元的标准，小计19698.04元；（2）补偿方案中确定的补偿费用84495元；（3）水电费按顾波起诉时列举的金额4813元。以上共计109006.04元。一审法院认为：一、当事人双方于2012年5月21日签订的《商品房买卖合同》及2013年4月25日签订的《万科城首批入住业主VIP专享服务》和2015年2月11日签订的《洋房5#-2-502维修补偿方案》，均系双方真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自的义务。因合同未被撤销或解除，故双方仍应按照合同约定继续履行。二、关于顾波、刘沛提出万科公司赔偿其直接经济损失388630元的诉请。2013年4月30日万科公司按合同约定按期将涉案房屋交付顾波、刘沛，顾波、刘沛收房后发现涉案房屋漏水即向万科公司反映，万科公司随后安排人员对涉案房屋进行了多次维修，维修费用均由万科公司支付。截至2015年2月尚有部分需维修项目未整改完毕。2015年2月11日万科公司与顾波就房屋保修范围和金额达成维修补偿方案，即万科公司一次性补偿顾波、刘沛84495元+按发票据实结算的六个月的维修期间物业费、水电费、停车费金额，涉案房屋由顾波、刘沛找施工队伍自行维修。该维修补偿方案对双方均具有约束力，双方达成维修补偿方案后顾波、刘沛即自行对涉案房屋进行了维修。但万科公司目前尚未向顾波、刘沛支付原告自行对涉案房屋维修补偿金84495元，顾波、刘沛也未提供其六个月的维修期间物业费、水电费、停车费的发票与万科公司办理结算。顾波、刘沛诉请的直接经济损失不含停车费。本案在审理过程中，万科公司于2018年12月28日向一审法院提交一份关于补偿金额的说明，同意补偿顾波、刘沛：（1）物业费19698.04元（41个月×480.44元/月）；（2）补偿方案中确定的装修补偿费用84495元；（3）水电费按顾波起诉时列举的金额4813元。以上共计109006.04元。一审法院予以确认。对顾波、刘沛提出万科公司赔偿其直接经济损失388630元的诉请中除物业费19698.04元、水电费4813元外的364118.96元（388630元-19698.04元-4813元），部分为装修费用（该部分费用已在双方达成的补偿方案中予以解决），部分为顾波自行更换原有的装修设施所产生的费用，上述费用因缺乏相应的事实和法律依据，一审法院未予支持。三、关于顾波、刘沛提出万科公司赔偿其间接经济损失（部分物品的损失，主要是折旧、使用价值等损失388682元）的诉请。顾波、刘沛并未提供证据证明万科公司对顾波、刘沛所称物品有法律规定或合同约定的保管义务，也无证据证明因万科公司的过错导致顾波、刘沛何种物品损坏和损坏的程度，故顾波、刘沛的该项诉请缺乏相应的事实和法律依据，一审法院未予支持。四、关于顾波、刘沛提出万科公司赔偿其所购房屋精装修款209375元的诉请。2015年2月11日，顾波、刘沛与万科公司经协商后双方签订一份《洋房5#-2-502维修补偿方案》，对需维修的21处问题分别列明工程量、单价、补偿金额，由顾波、刘沛自行对涉案房屋进行维修。现顾波、刘沛在维修补偿方案范围外，未与万科公司协商并经万科公司同意的情况下，擅自将所有装修全部铲除，无证据证明该拆除行为具备合理性和必要性，也无证据证明与涉案房屋质量之间存在直接关联性。故顾波、刘沛的该项诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。五、关于顾波、刘沛提出万科公司支付其延迟交房违约金1972238元的诉请。根据查明的事实，2013年4月30日，万科公司已按合同约定按期将涉案房屋交付顾波、刘沛，顾波、刘沛也予以接受。至于涉案房屋存在的质量问题，万科公司已积极进行了维修，且双方已就尚需维修的部分签订维修补偿方案。故顾波、刘沛的该项诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。六、关于顾波、刘沛提出万科公司向其出示房屋面积测算的原始资料的诉请。因房屋面积测算系相关职能部门依法进行的测量，并无证据证明万科公司占有相关原始资料，顾波、刘沛可向相关职能部门查询。同时，涉案房屋的实际面积在房地产登记部门进行就了登记，在发放不动产登记证书时也进行了公示。故顾波、刘沛的该项诉请，一审法院不予支持。七、关于顾波、刘沛提出万科公司兑现万科城首批入住业主VIP专享服务的诉请。顾波、刘沛与万科公司签订一份《万科城首批入住业主VIP专享服务》，约定万科公司向首批入住的顾波、刘沛赠送松下空气净化器一台、空气清新炭包一份（每个房间配置两包）、业主入住时住万科公司赠送客厅、餐厅、书房、阳台大株绿植各一盆及相关保洁服务。万科公司抗辩已实际履行的意见，但未提交证据证明，一审法院不予采纳，故万科公司应继续履行双方VIP专享服务约定的内容。八、关于顾波、刘沛提出万科公司对该房屋及公共配套设施承担终生维修责任的诉请。2012年5月21日，顾波、刘沛与万科公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件《住宅质量保证书》，除地基基础和主体结构工程外，对房屋其他不同部位的保修期均有明确的约定。现顾波、刘沛诉请万科公司承担终生维修义务责任，不符合法律规定和合同约定，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、万科公司于判决生效之日起十日内支付顾波、刘沛维修补偿金84495元及物业费19698.04元、水电费4813元，合计109006.04元；二、万科公司于判决生效之日起十日内赠送顾波、刘沛松下空气净化器一台、空气清新炭包一份（每个房间配置两包）及客厅、餐厅、书房、阳台大株绿植各一盆并履行《万科城首批入住业主VIP专享服务》约定的相关保洁服务；三、驳回顾波、刘沛其他诉讼请求。一审案件受理费30711元，由顾波、刘沛负担29580元，万科公司负担1131元。二审中，当事人顾波、刘沛向法院提交了载有照片和视频的光盘，用以证明涉案房屋质量存在重大问题。同时还申请法院调取涉案房屋承重梁加固补强设计方案、存放物品被搬离出警记录，并申请法院委托相关机构对涉案加固的承重梁、未浇注完毕的承重柱、地基、电梯及电梯井、外墙涂层、烟道、卫生间下水管等部位是否存在质量问题，以及对其在本案中由于万科公司的原因所造成的财产损失进行司法鉴定。本院根据当事人的申请，到芜湖大正建筑技术有限公司调取涉案房屋承重梁加固补强的设计方案，但因顾波、刘沛提供的信息不全，未能调取到相关的设计方案。其他的调查取证事项因不属于本案审理的范围，对此不予准许。顾波、刘沛在二审的司法鉴定申请，部分事项并不属于本案审查的范围，部分事项现场已被改变，均不具有司法鉴定的必要性或可能性，故也未予以准许。顾波、刘沛在二审提交的照片和视频，多数在一审已作为证据提交，系重复举证，补充提交的照片和视频不能反映拍摄的时间，其内容与其待证目的不能充分吻合，故不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：在当事人双方于2015年2月11日达成《洋房5#-2-502维修补偿方案》后，顾波于当年5月因偶尔原因发现涉案房屋的一个承重梁断裂，经继续排查，又发现有四个承重梁断裂。万科公司派人设计了加固方案，对五处断裂的承重梁用钢板进行了加固。二审庭审中，应法庭要求，顾波、刘沛明确其第四项上诉请求中的“延期”日期的起始时间为2018年1月1日，即其实际入住涉案房屋的日期。本院认为，二审中，顾波、刘沛请求法院确认涉案房屋主体结构不合格，2013年4月30日的交付系无效交付的上诉主张，是在二审中增加的诉讼请求，万科公司并未同意法院在二审中一并审理，故本院对此不予审查。综合当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、顾波、刘沛主张万科公司赔偿直接经济损失773120元、精装修损失209375元、延期交房违约金1972238元能否成立。二、顾波、刘沛要求万科公司对涉案房屋特定区域及公共区域，自2018年1月1日起，承担保修5年义务能否成立。对此，分析如下：关于焦点一。1、直接经济损失认定。二审庭审中，顾波、刘沛明确直接经济损失包括保管物品损失、2015年2月之前拆除装修损失以及2015年2月之后房屋修缮费用。本案所审理的为商品房买卖合同法律关系，而顾波、刘沛所主张的保管物品损失系因保管法律关系所引发，二者并不属于同一法律关系，不应在本案中一并审理。顾波、刘沛因物品保管所造成的损失，可另行主张。2015年2月11日，顾波、刘沛与万科公司签订的《洋房5#-2-502维修补偿方案》，就涉案房屋交付后发现的需维修的18处质量问题，以及维修期间物业费、水电费、停车费、维修期间房租补贴，由万科公司分别核价后补偿给顾波、刘沛，由顾波、刘沛自行承担维修责任。该方案系当事人自愿达成的补偿协议，对当事人各方均具有约束力。现顾波、刘沛以该补偿不足以弥补其实际发生的损失，要求增加补偿费用的上诉主张不符合上述补偿方案的约定，万科公司对此也未予认可，一审法院对此未予支持，并无不当。根据本院二审查明的事实，上述方案签订之后，万科公司对涉案房屋新发现的5处承重梁断裂进行了维修加固，顾波、刘沛因此而受到的损失，万科公司应予赔偿。赔偿的费用，综合考虑质量排查、以及承重梁加固对涉案房屋精装修破坏而产生的恢复费用，承重梁加固的设计、维修期间损失等因素，本院酌定赔偿数额为100000元。2、精装修损失的认定。如上认定，对因涉案房屋质量问题所造成的重新装修损失，已经予以了相应的补偿和赔偿，顾波、刘沛要求万科公司对涉案房屋精装修款全部予以赔偿，不具有合理性，且构成重复主张，该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。3、延期交房违约金的认定。万科公司于2013年4月30日将涉案房屋交付顾波、刘沛，交付后因房屋质量问题所造成的不能居住的期间损失，已经当事人协商、以及本院的上述认定，予以了相应的补偿和赔偿，顾波、刘沛现要求万科公司赔偿迟延交房1700天的违约金，缺乏事实和法律依据，且构成重复主张，该上诉主张不能成立。关于焦点二。2012年5月21日，顾波、刘沛与万科公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件《住宅质量保证书》，除地基基础和主体结构工程外，对房屋其他不同部位的保修期均有明确的约定，公共区域建筑物的维修并不属于上述合同及附件的约定范围。现顾波、刘沛诉请万科公司自2018年1月1日起，对涉案房屋特定区域及公共区域承担5年保修义务，不符合法律规定和合同约定，本院对此不予支持。综上，顾波、刘沛的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初4256号民事判决第一、二项；二、撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初4256号民事判决第三项；三、芜湖万科万东房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿顾波、刘沛加固维修涉案房屋承重梁所造成的损失100000元；四、驳回顾波、刘沛的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费30711元，由顾波、刘沛负担25711元，芜湖万科万东房地产有限公司负担5000元；二审案件受理费30438元，由顾波、刘沛负担25438元，芜湖万科万东房地产有限公司负担5000元。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  李广磊审判员  杨东清二〇一九年七月十八日书记员  季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。