重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初41号 原告(执行案外人)：代华，男，1975年3月21日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：李光泓，重庆剑直律师事务所律师。 被告（申请执行人）：颜永贵，男，1978年6月19日出生，汉族，城镇居民，住重庆市涪陵区。 被告（被执行人）：叶廷洪，男，1966年10月27日出生，汉族，城镇居民，住重庆市丰都县。 原告代华诉被告颜永贵、叶廷洪案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员陈林敏担任审判长，与人民陪审员唐朝臣、陈明弟组成合议庭，共同负责对本案的审理，并于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告代华及其委托诉讼代理人李光泓，被告颜永贵到庭参加了诉讼。被告叶廷洪经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告代华向本院提出诉讼请求：请求法院中止对被执行人叶廷洪位于重庆市武隆区XX镇xx村xx村民小组xx外面近乌江一栋地面以上二楼整层和三层整层房屋查封的执行。诉讼中，原告明确其诉讼请求为：请求法院停止对被执行人叶廷洪位于重庆市武隆区XX镇xx村xx村民小组xx外面近乌江一栋地面以上二楼整层和三楼靠西边一套房屋查封的执行。事实和理由：重庆市武隆区人民法院在作出(2018)渝0156执恢360号执行裁定过程中，查封了被执行人叶廷洪位于重庆市武隆区XX镇xx村xx村民小组xx外面近乌江一栋地面以上二楼整层和三楼整层的房屋。因以上被法院查封的房屋属于案外人代华所有，现原告提出书面异议，请求解除对该房屋的执行。2013年，重庆市武隆区XX镇xx村xx村民小组的村民代真猛取得了案涉房屋的《乡村建设规划许可证》。同年6月7日，被告叶廷洪与代真猛达成了《建房协议》。2013年6月10日，原告代华又与被告叶廷洪达成了《合资建房协议》，约定由原告出资60万元修建房屋，房屋修建完工后由原告分得六套房屋。之后，原告分得了案涉房屋，并实际装修入住至今。为了维护原告的合法权利，特提起诉讼。 被告颜永贵辩称，被告颜永贵与被告叶廷洪于2013年10月签署了建房协议，约定地面以上6-9米即原设计的2楼（现在的第三层）归颜永贵所有。该协议系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。因被告叶廷洪下落不明，被告颜永贵就双方签订的建房协议向武隆区人民法院提起诉讼，经法院判决并进入执行程序后，法院查封了案涉的两层房屋。当时，案涉房屋尚未修建完毕，且部分房屋因属于违法建筑被政府要求停止修建。本案原告在占用和装修案涉房屋前，被告颜永贵已经明确告知案涉房屋属于叶廷洪与颜永贵合伙修建，但原告仍执意装修入住，故对于房屋被查封后的后果应由原告自行承担。由于二被告所签协议中约定了案涉房屋的第三层归被告所有，法院在执行中查封该部分房屋符合情理，现被告颜永贵不同意解除对案涉房屋的查封，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告叶廷洪未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩状及证据。 经审理查明，2013年，武隆区XX镇xx村xx组的村民代真猛申请在其原有宅基地上以拆房建房的形式新建一栋住房。2013年5月15日，代真猛在武隆区XX镇人民政府办理了《乡村建设规划许可证》，载明建房位置为武隆区XX镇xx村xx村民小组，建设规模165㎡，并明确按农房风貌图集建房。2013年5月24日，经重庆市武隆区国土资源和房屋管理局审批，同意代真猛在原址修建占地面积为90㎡的房屋。 2013年6月7日，代真猛与被告叶廷洪签订了一份《建房协议》，约定由代真猛将其位于武隆区XX镇xx村xx组的土木结构房屋及院坝交给被告叶廷洪修建房屋，被告叶廷洪在重建房屋之前必须在代真猛的指定地点修建堡坎、院坝，并另行向代真猛支付现金80000元；拆除旧房及新建房屋的费用由被告叶廷洪负担，房屋建成后，由被告叶廷洪向代真猛交付3套110平方米的住房和3间40平方米的门面，住房楼层及位置由代真猛任选，其余房屋归叶廷洪所有。同时，双方还在合同中对房屋四至界畔、房屋面积差、交房标准、违约责任等内容进行了约定。随后，被告叶廷洪按照协议向代真猛支付了80000元。 2013年6月10日，原告代华与被告叶廷洪签订了《合资建房协议》，约定由代华出资60万元资金与叶廷洪合资修建以代真猛名义批建的位于武隆区XX镇xx村xx组的房屋，定金为110000元，房屋建成后，由代华享有六套住房的产权或者门面四间加460平方米的住房，先由代真猛首选后，再由代华任选，其余部分房屋归叶廷洪所有。之后，原告代华便与被告叶廷洪共同修建案涉房屋。2013年6月10日，被告叶廷洪给原告代华出具一份《收条》，载明收到合资建房的定金110000元。2013年6月18日，原告代华向被告叶廷洪支付了70000元，被告叶廷洪给其出具领条，载明该款用于支付堡坎和挖掘机运费、拆除房子等费用。2013年6月20日至2013年12月11日，被告叶廷洪因原告代华支付了案涉工程的工人工资、材料款等费用而给原告出具了部分领条。 2013年10月25日，被告叶廷洪与被告颜永贵签订了《合伙建房合同书》，约定叶廷洪同意颜永贵参加集资合作建房，该住房位于重庆市武隆区XX镇xx村xx村民小组xx外面近乌江一栋地面以上二楼整层（为地面6米至9米楼层），建筑面积240㎡，套内面积215㎡，房款为20万元，交房时间为2014年4月25日。因被告叶廷洪未能按照协议履行，被告颜永贵于2017年1月9日向本院提起诉讼，要求被告叶廷洪退还建房款200000元及利息。本院经审理后，于2017年5月17日作出(2017)渝0232民初167号民事判决，判决由叶廷洪返还颜永贵购房款200000元。该判决生效后，被告叶廷洪未能按照生效判决确定的内容履行义务，被告颜永贵便向本院申请强制执行。本院在执行申请执行人颜永贵与被执行人叶廷洪房屋买卖合同纠纷一案中，于2018年11月27日作出（2018）渝0156执恢360号执行裁定，裁定对被执行人叶廷洪位于重庆市武隆区XX镇xx村xx村民小组xx外面近乌江一栋地面以上二楼整层和三楼整层房屋予以查封。原告代华因对该执行裁定不服，便向本院提出执行异议申请。2018年12月12日，本院作出（2018）渝0156执异169号执行裁定，认为代华对案涉房屋享有的权利不足以排除法院的强制执行，驳回了代华的执行异议申请。原告代华因对该执行裁定不服，便于2019年1月2日向本院提起诉讼。 另查明，原告代华与被告叶廷洪均不是武隆区XX镇xx村xx村民小组的集体经济组织成员。案涉以代真猛名义批建的位于重庆市武隆区XX镇xx村xx村民小组的房屋已经修建完毕，该栋房屋为三楼一底，外加楼顶的农房风貌，现该房屋尚未办理产权登记。2017年，原告代华对该栋房屋地面以上第三层西边的一套住房和第四层西边的一套住房进行了占用。 上述事实，有原告提交的查封公告、执行裁定书、乡村建设规划许可证、建房协议、合资建房协议、收条、领条、银行转账明细、证人代义平的证言，被告颜永贵提交的民事裁定书、民事判决书、乡村建设规划许可证、农村居民建设用地批准书、建房协议、合伙建房合同书、收条、录像光盘等证据以及庭审调查中原、被告双方的陈述在案相佐证，以上证据经庭审质证，本院在审查后对以上证据的真实性、合法性及关联性均予以采信。 本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不得对该标的实施执行的诉讼。本案系代华提起的案外人执行异议之诉，其诉讼请求为请求法院判决中止对案涉房屋的执行。结合案外人执行异议之诉的定义，审查本案的关键在于原告代华对案涉房屋是否享有受法律保护的实体权利，以及该权利是否能够排除强制执行。结合本案审理查明的事实，本院作如下分析： 首先，依据审理查明，案涉房屋系以代真猛名义批建，并修建于农村集体土地上的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条和《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百五十二条之规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，代真猛将其享有的农村宅基地使用权交予被告叶廷洪修建房屋，双方达成的协议实质上是对该宅基地上所建房屋的分割，根据“房地一体”原则，房屋的分割必然会导致农村宅基地的转移，以上协议会使被告叶廷洪享有案涉房屋的宅基地使用权。根据《中华人民共和国物权法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。因被告叶廷洪系城镇居民，并非武隆区XX镇xx村**的村民，其与代真猛签订的建房协议因违反法律强制性规定应属无效。而本案被告叶廷洪又以合资建房的形式与原告代华签订协议，约定修建后的部分房屋归代华所有，实质上也涉及对宅基地使用权的转让，该协议亦因违反法律强制性规定而无效。现原告以其与被告叶廷洪签订的《合资建房协议》主张对案涉房屋享有合法有效的实体权利的理由不成立，本院不予支持。 其次，《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。根据审理查明，案涉房屋的《乡村建设规划许可证》中载明的权利人为代真猛。即在案涉房屋的审批、建设过程中，代真猛才是相关行政审批机关确定的建设方，原告代华仅依据其与被告叶廷洪签订的《合资建房协议》，并不能直接成为以上法条规定中的合法建造人，并因修建的事实行为而当然取得案涉房屋的物权。 再次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。由于案涉房屋尚未办理产权登记，而该栋房屋所在宅基地系以代真猛名义办理的《乡村建设规划许可证》，现原告举示的证据不能证明其系案涉房屋的权利人。 综上，原告主张其对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益的理由不成立，对其提出中止对案涉房屋执行的诉请，本院不予支持。至于原告代华与被告叶廷洪之间基于《合资建房协议》而产生的权利义务关系，原告代华可另案主张。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告代华的诉讼请求。 本案案件受理费80元（原告已预交），由原告代华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  陈林敏 人民陪审员  陈明弟 人民陪审员  唐朝臣 二〇一九年七月二十五日 法官 助理  代 纯 书 记 员  陈 程