广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初26976号原告：张琴，女，1986年1月15日出生，汉族，身份证住址中山市，委托诉讼代理人：何军昌，中山市黄圃镇法律服务所。被告：匡依莲，女，1980年12月3日出生，汉族，身份证住址中山市**，被告：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地中山市**中山五路**紫马奔腾广场******物业，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，执行董事。委托诉讼代理人：陈宇轩，该公司法务专员。委托诉讼代理人：吴丽晶，该公司行政专员。原告张琴与被告匡依莲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依照原告张琴申请依法追加中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）作为本案被告参加诉讼，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张琴及其委托诉讼代理人何军昌，被告乐有家公司委托诉讼代理人陈宇轩到庭参加诉讼。被告匡依莲经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张琴向本院提起诉讼请求如下：1.要求履行2018年8月3日签订的《二手房买卖及居间服务合同》，房屋交易价值1398000元；2.因卖方自身在交易期间向第三方借贷，现无法偿还，导致房屋被查封无法过户，要求追究卖方的违约责任，因卖方未履行合同规定，现要求卖方直到过户前按照总价为基数支付每日万分之五的违约金，大约30000元。事实与理由：原告与被告于2018年8月3日在乐有家房地产公司的居间服务下签订了《二手房买卖及居间服务合同》，总楼价为139.8万，并协议支付定金30万元，原告于当场支付5万并于8月16日前陆续支付完毕剩金29万元。因业主多次致电表示其无法偿还在银行的贷款要求原告帮其偿还，故合同约定的剩余49.8万元首付尾款，原告于过户前陆陆续续已通过银行转账的方式支付到被诉人的指定银行账户。剩余60万我已在约定时间内向银行办理了贷款手续并取得同贷书，现正等待银行放款。原告于2018年12月14日在国土局办理过户时才知道被告在双方签订完买卖合同且原告支付完首付帮她赎楼后，她又将房产证押给金融公司并借支了70多万的高利贷，而这一切原告全不知情。现金融公司以被告无力偿还借款为由已向法院起诉并申请财产保全，而原被告双方在国土办理的过户手续因金融公司提起财产保全而被退件，现无法过户。故此特向贵院提起诉讼，因原告属于善意第三人要求按程序继续履行买卖合同。诉讼中，原告张琴变更诉讼请求，请求法院依法判决：1.解除原告与被告匡依莲、乐有家公司三方于2018年8月3日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2.被告匡依莲双倍返还定金600000元；3.被告匡依莲返还购房款498000元；4.被告乐有家公司退还佣金37746元；4.被告乐有家公司对被告匡依莲承担的双倍返还定金600000元、返还购房款498000元，共1090000元承担连带清偿责任。补充事实及理由：因被告匡依莲与他人海存在民间借贷纠纷，且案涉房地产已被他人在民间借贷纠纷案中采取了诉讼保全措施（查封），现无法办理过户手续，已经不具备继续履行的情况。因乐有家公司没有履行《交易节点确认书》约定的托管《房地产权证》、《国有土地使用证》/《不动产权证书》原件的职责，才出现被告匡依莲持案涉房地产的相关证件原件在金融公司借款，最终导致案涉房地产被查封后无法办理过户手续，给原告造成巨大的经济损失，故原告申请变更诉讼请求。原告对诉讼请求及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.二手房买卖合同及居间服务合同；2.广发银行个人活期对账单、中国建设银行个人活期账户交易明细；3.购房款收据；4.中介费收据。被告匡依莲在法定期限内未提交书面答辩状，未提供任何证据，亦未到庭应诉、答辩。被告乐有家公司辩称，一、此次纠纷为房屋买卖合同，我方并非适格的被告主体。我方已促成买卖双方签订合同并一直积极督促合同履行，已充分履行居间义务。我方对于原告要求解除《二手房买卖及居间服务合同》的买卖关系予以认可，但是对于该合同中的居间合同关系部分，根据合同的第十一、十二条约定事项，买卖双方还未履行完毕，未合理保障我方的合法权益，我方对于居间合同关系的解除不认可。二、我方已完成促成双方签订合同，不存在故意未告知及故意提供虚假情况，应可获取相应报酬，对于原告主张的佣金退还问题不予认可。三、我方无需承担原告主张的连带责任。首先，涉案合同签订前，被告匡依莲已完成查档，拿着查档回执到我方与原告签署涉案合同，原告是了解查档结果；并且双方签署的《信息告知书》被告匡依莲也写明了存在抵押。后续无法解除抵押并非我方原因，无法交易原因在于被告匡依莲，我方不应当承担连带责任。其次，我方了解到的是由于被告匡依莲的房产证处于第二次抵押的状态，从行业习惯，处于第二次抵押的房产证是第二次抵押的按揭公司进行托管，且后续的手续均为第二次抵押的按揭公司拿着房产证，被告匡依莲也拒绝提供该份文件。且据我方了解，被告匡依莲后来又找了第三方金融公司借款进行自费赎楼，注销抵押后，房产证一直托管在第三方金融公司，我方从客观上无法获取该份房产证，也无法托管该份房产证。最后，在合同第十条也明确约定了，如卖方未按照合同约定履行合同，买方因维权所支出的律师费、诉讼费由卖方承担。我方不应当承担连带责任。被告乐有家公司对其辩解意见提交如下证据：1.信息告知书、中山市二手房买卖合同及居间服务合同、交易节点确认书；2.查档回执3.补充协议。经审理查明，2018年8月3日，原告张琴（买方）与被告匡依莲（卖方）及第三人乐有家公司（居间方）签订《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、《信息告知书》。《二手房买卖及居间服务合同》约定：买卖双方交易的房地产位于中山市××××路顺景蔷薇山庄45幢302房（以下简称案涉房屋），该房产处于抵押状态，卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应承担违约责任；该房产转让总价款为1398000元；该房产交易定金共计300000元，买方同意在合同签订时向卖方支付定金50000元，合同签订后10个工作日内再向卖方支付定金250000元；买卖双方选择由买方将定金300000元直接支付给卖方，并自愿承担由此产生的资金风险和不利后果；买方以按揭付款方式支付楼款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议；买方支付定金时从定金或房款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管；买方应支付佣金37746元，佣金在签订本合同时付清；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。该合同还约定了其他内容。《交易节点确认书》约定：买方须根据原合同约定向卖方支付定金，卖方应于签署本确认书当日将《房地产权证》、《国有土地使用证》/《不动产权证书》原件交予居间方托管；卖方须提前筹集资金并于签订原合同之日起5个工作日内向欠款银行提交提前还款申请；买方意向贷款金额为600000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2018年8月25日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关材料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约；按揭贷款金额以银行的贷款批复函为准，若银行批复的贷款金额加上合同约定的首期款、定金后少于合同约定转让总价款的，不足部分由买方于办理递件过户手续前支付；买方须于取得银行贷款批复函之日起7个工作日内支付首期款498000元至买卖双方约定的银行监管账户；在买方按约定取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起7个工作日内买卖双方办理核税；买卖双方在相关部门通知交税后3个工作日内缴纳税费，并签署中山市二手房买卖合同及办理递件过户手续。交易节点确认书还约定了其他内容。原告张琴分别于2018年的8月3日、8月4日、8月9日、8月14日、8月15日、8月16日向被告匡依莲支付定金50000元、50000元、49000元、49000元、50000元、50000元，以上合计298000元；被告匡依莲于2018年8月3日、8月7日、8月20日分别出具收据载明收取定金50000元、50000元和200000元。原告张琴分别于2018年的8月28日、8月29日、9月3日、9月4日、9月13日、10月10日、10月22日向被告匡依莲支付购房款50000元、49000元、50000元、49000元、197000元、49000元、46000元，以上合计490000元；被告匡依莲于2018年8月29日、9月23日、12月19日分别出具收据载明收取定金100000元、300000元和98000元。原告称合同约定定金是在2018年8月16日前支付30万元，但因被告匡依莲要求提前支付，若提前支付被告匡依莲同意每次减免1000元，故其支付了298000元定金，匡依莲出具了30万元的收据；同样因提前支付首期款，被告匡依莲同意减免8000元，故其支付了490000元首期款而匡依莲出具了498000元的收据。2018年12月18日，原告张琴另向被告乐有家公司支付中介费37746元。因涉案房屋已被他人查封致使无法办理过户手续，原告遂于2018年12月24日诉至本院，主张前述实体权利。另查，截至2018年8月3日的中山市不动产登记资料证明表显示：位于中山市××××路顺景蔷薇山庄****的房地产[不动产证书号：粤（2015）0032727]即涉案房屋，权利人为被告匡依莲，产权登记时间为2015年11月26日；该房屋于2015年12月14日抵押给案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行；该房屋分别于2016年11月24日、2017年12月5日抵押给案外人李辉，并分别于2017年12月5日、2018年5月14日注销抵押；该房屋于2018年5月18日抵押给案外人中国对外经济贸易信托有限公司。本案诉讼中，原告向本院提出诉讼保全申请，涉案房屋于2019年1月2日因本案被查封。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告张琴与被告匡依莲、乐有家公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。该房地产买卖合同系复合合同，包含张琴与匡依莲之间的房屋买卖合同以及张琴、匡依莲与乐有家公司之间的居间合同。涉案房屋因被告匡依莲抵押给他人导致不能于合同约定的期限内继续办理有关交易手续，导致合同目的已无法实现，被告匡依莲的行为已构成根本违约，原告主张解除其与被告匡依莲于《二手房买卖及居间服务合同》中形成的房屋买卖合同关系，本院予以支持。本案因被告匡依莲违约致使房屋买卖合同关系解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定以及《二手房买卖及居间服务合同》关于“如卖方（即两被告）未按照合同约定期限履行义务……逾期履行超过十五个工作日的，则买方（即原告）有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金”的约定，现原告要求被告匡依莲返还定金及购房款，符合合同约定。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”之规定，由于原告张琴与被告匡依莲约定的定金数额已超过主合同标的额的百分之二十，超出部分应视为支付购房款。故被告匡依莲应向原告张琴返还双倍定金559200元（1398000元×20%×2倍），并返还购房款508400元（298000元-1398000元×20%+490000元）。关于乐友家公司的责任问题。涉案房地产系因匡依莲将房屋抵押给案外人而导致双方未能办理过户手续，如匡依莲在交易过程中能够及时采取措施解决其与案外人的债务，解除该抵押，则房屋买卖合同是可以继续履行的。但匡依莲未能采取措施消除交易障碍，违反了合同约定的瑕疵担保义务，导致房屋买卖合同因合同目的不能实现而被解除，并非事实上不可能履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，居间人负有向相对人如实报告交易财产状况的相关信息的义务。乐有家公司在三方签订合同时已向张琴出示其在房管部门查询的案涉不动产登记资料证明表，该证明表显示案涉房屋在签订合同前已经存在二次抵押的事实，现张琴主张因乐有家公司未托管《房地产权证》、《国有土地使用证》/《不动产权证书》原件导致匡依莲向案外人借款，进而导致案涉房地产被查封后无法办理过户手续，理据不足，本院不予采信，故张琴已实际支付的居间费无权主张乐有家公司返还。张琴要求乐有家公司对匡依莲承担的返还双倍定金及返还购房款承担连带清偿责任于法无据，本院不予支持。被告匡依莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为自动放弃举证、质证和辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告张琴与被告匡依莲于2018年8月3日签订的《二手房买卖及居间服务合同》中形成的房屋买卖合同关系；二、被告匡依莲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张琴返还双倍定金559200元、购房款508400元；三、驳回原告张琴的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8826元，诉讼保全费4520元，合共13346元（原告张琴已预交），由被告匡依莲负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告张琴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  尹方玫人民陪审员  刘爱诗人民陪审员  陈清华二〇一九年七月二十四日书 记 员  陶亚端冼日飞