江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终1766号上诉人（原审被告）：陈维育，男，1964年12月24日出生，汉族，住江西省庐山市。委托诉讼代理人：万克，江西康润（庐山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张理平，男，1973年7月1日出生，汉族，住江西省庐山市。被上诉人（原审原告）：伍妙辉，男，1967年12月2日出生，汉族，住江西省庐山市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐飞，江西星子律师事务所律师。原审第三人：王学丰（曾用名王海清），男，1966年6月13日出生，汉族，住江西省庐山市。原审第三人：九江江州义门石材有限公司，住所地：江西省庐山市工业园鄱湖高新项目区，统一社会信用代码：91360427MA35FMEC66。法定代表人：陈则俭，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宏亮，公司员工。上诉人陈维育因与被上诉人张理平、伍妙辉、原审第三人王学丰、九江江州义门石材有限公司（以下简称“义门石材公司”）房屋租赁合同纠纷一案不服江西省庐山市人民法院（2019）赣0483民初152号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人陈维育上诉请求：1、请求二审法院撤销庐山市人民法院作出的（2019）赣0483民初152号民事判决并依法改判解除双方签订的《环保石材产业园厂房租赁合同》；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人将涉案厂房再次租赁给王学丰属于违约转租行为，应依法承担违约责任。上诉人从第三人石材公司处获得涉案厂房两年租赁权后，未经石材公司同意，私自租赁给被上诉人，上诉人与被上诉人签订《环保石材产业园厂房租赁合同》，其中陈维育为甲方，张理平、伍妙辉为乙方。租赁合同对转租、转让和交换、解除条件等作出约定。同时合同法第224条也有关于转租的规定。根据上述合同约定和法律规定，因被上诉人在合同履行过程中隐瞒上诉人将房屋转租给王学丰，更没有事先征得上诉人同意，上诉人毫不知情。故上诉人向被上诉人提出解除合同申请，符合合同约定及法律规定。但一审法院却认定被上诉人与王学丰之间的厂房租赁协议属于合作协议，且以上诉人与被上诉人之间的厂房租赁合同并未对允许合租的授权不明，故被上诉人有权与他人合租，而无需征得上诉人的同意为由，认定被上诉人将该厂房再次租给王学丰，不属于违约转租。这显然是与租赁合同的上述约定和法律规定相互违背的。根据租赁合同的第八条中对禁止部分转租的约定，即便是两被上诉人在租赁厂房中的部分厂房转租给王学丰，也是必须经过上诉人同意的。否则就是违约，就是符合解除合同条件。根本就没有什么是否合租，有无合作、授权约定的问题。即便是有合租，那也仅仅是张理平和伍妙辉成立合租关系，与王学丰没有任何关系。因此一审法院在认定事实方面存在错误。二、一审法院适用法律错误。上诉人已向被上诉人发出解除合同通知，该租赁合同已依法解除。依据合同法第93条的规定，以及租赁合同第九条第二款第四项的规定，在本案中上诉人与被上诉人之间的厂房租赁合同明确约定，乙方擅自转租房屋，转让房屋承租权，或与他人交换各自承租的房屋的，符合解除本合同的情形。故在被上诉人收到上诉人发出解除合同的通知时，该合同已经依法解除。故一审法院认定上诉人向被上诉人送达的《解除租赁合同律师函》不产生解除《环保石材产业园厂房租赁合同》的效力，无任何法律依据。三、上诉人与第三人石材公司之间的不定期租赁合同，因第三人的主张而解除。按照一审判决中关于两年租赁期限的认定，上诉人从第三人石材公司处获得的两年租赁期届满后，即视为不定期租赁。根据合同法第232条的规定，第三人石材公司作为出租人，有权随时解除与上诉人之间的合同。而一审中第三人石材公司已经明确表示，上诉人将涉案厂房转租给两被上诉人，事先未经过其同意，事后未经过其认可，要求解除与上诉人之间的租赁合同，并要求确认涉案租赁合同无效，应当自其提出第三人参加诉讼之日起视为其与上诉人之间的租赁合同解除。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。特请求二审法院依法查明事实改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人张理平、伍妙辉答辩称，一、答辩人与第三人王学丰是共同租赁上诉人厂房，答辩人与第三人王学丰之间不是转租关系。1、在开始安装机器设备时，上诉人另单独为王学丰安装了一台行车，并且为王学丰做了循环池，同时为答辩人与王学丰厂房之间做了隔墙。2、至上诉人向答辩人送达解除合同通知时，租赁近两年时间，上诉人从未提出过异议，如果是转租，上诉人开始就会提出异议制止转租行为。3、答辩人如自己不需要那么大的厂房，也就没必要承租后再去转租。4、第三人王学丰在承租期间，上诉人还向第三人王学丰借款2万元。5、答辩人与第三人王学丰之间2017年5月还签订了合租厂房协议，充分证明之间是共同租赁上诉人厂房。6、假如是转租，上诉人也予以默示。二、上诉人向答辩人发出解除合同通知，并不必然导致双方租赁合同解除。1、根据最高院《合同法解释（二）》，上诉人发出解除合同通知到达之日起三个月内答辩人可以向人民法院提起诉讼，确认解除合同的效力。2、上诉人提出解除合同，并不符合条件，答辩人并没有转租行为。三、本案涉及的出租厂房属上诉人个人所有，并不是第三人石材公司的厂房。1、应庐山市政府要求，石材厂搬迁至新石材城工业园，要求50亩土地为一个单位，对外只能以一个公司名称，这样上诉人与兄弟陈维其每人出资100万元各自购买25亩土地，各自建厂房，虽然对外名义产权是第三人义门石材公司，但实际上是各自独立的，互不相干，涉案出租厂房是上诉人自己建设的，属上诉人所有。2、答辩人及第三人王学丰租赁近二年，第三人义门石材公司从未提出过异议。3、用电开户也是上诉人儿子陈忠与陈则俭（陈维其儿子）各自开户。4、如果不是上诉人的房屋，他不可能擅自将房屋出租给答辩人和第三人王学丰十年，并一次性收取三年半的租金。4、第三人义门石材公司提供的2016年5月28日与上诉人签订的《协议书》，是在答辩人提起诉讼后，上诉人为了达到自己诉讼的目的，他们之间签订的假合同，在一审中答辩人提出了对《协议书》签名形成的时间提出过鉴定。如案情需要，答辩人要求进行鉴定。6、上诉人将涉案厂房转让给了江西省卓众石材公司，并收取了550万元的转让款。答辩人一审中向法院申请了调查取证。综上，上诉人解除合同目的是转让厂房，购买方需要使用厂房，实际并不存在答辩人违约转租。上诉人滥用解除合同权，会导致交易关系轻易消灭，有违诚实信用原则，上诉人擅自解除合同的理由不成立。同时，答辩人和第三人王学丰承租后，投入二百多万元，如上诉人隐瞒事实导致合同解除应赔偿答辩人及王学丰的几百万元的损失。请求二审法院维护答辩人及王学丰的合法权益，驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人王学丰答辩称，我和两被上诉人签订合租厂房协议是有情况的。因为我身患肝癌，我儿子又意外身亡。两被上诉人看望我时，提到了厂房搬迁的问题。因为我患病不能外出，就口头委托两被上诉人，到外面帮我合租厂房。合租协议是两被上诉人送到我家签字的。在办厂期间是我老婆和厂里员工管事。厂里的污水池、行车、隔墙、门、办公室也是上诉人提供的，期间上诉人还向我借了二万元。我租厂房后，因为要安装设备，五个月后再进行生产，上诉人都没有提出过异议。不同意上诉人的上诉请求。原审第三人义门石材公司提供书面答辩意见称，陈维育、陈维其（原义门公司法人代表）都是几十年的石材人，因厂房要全部搬迁至工业园鄱湖高新项目区，因政府对企业搬迁有利好政策，陈维育欲入股我公司与陈维其合伙建厂，在本公司筹建期间，陈维育出钱出力，付出较大。2016年5月28日陈维其代表公司与陈维育签订《协议书》，约定将建成后的部分厂房免费租给陈维育无偿使用，租赁期为2016年5月28日至2018年5月27日。因协议签订时公司营业执照和公章还没办好，公司由法人代表陈维其签字为凭（后法人代表于2017年5月12日变更为陈则俭），公司是对这份协议是认可的。据公司了解，陈维育租赁后，将部分厂房给张理平、伍妙辉使用，公司知道，但不清楚租赁详情。后来才知道，陈维育与张理平、伍妙辉签订的《环保石材产业园厂房租赁合同》是2017年5月16日签订的，但之前陈维育在本公司处租赁房后的2016年10月份就已经租给了张理平、伍妙辉，2017年5月16日正式合同签订之前的期间，陈维育也没计算租金。两年期满后，本公司收回租赁厂房时发现张理平、伍妙辉还没有退出来，就找陈维育协商此事，让他赶紧把张理平、伍妙辉清理出来。后本公司了解到陈维育与张理平、伍妙辉签订的租赁协议是十年的，而且他们还将部分厂房转租给了王学丰，他们都赖在里面不走。因本公司只和陈维育发生关系，所以本公司一直催促陈维育解决此事，中途也向张理平、伍妙辉提过这个事情。陈维育最终是2018年11月开始找律师，向张理平、伍妙辉发律师函要求解除合同。后来张理平、伍妙辉起诉提出异议，公司得知后立刻要求以作为第三人参加诉讼。在一审中，公司提出厂房是公司的，陈维育在两年内是可以免费使用的，可以出租，但超出两年的就是不行，公司已经多次明确提出异议，认为超出部分是无效的，根本不是什么一审法院说的不定期租赁，甚至据此要求解除与陈维育之间的合同，更不能说要求解除张理平、伍妙辉的合同了。综上所述，请求二审法院改判解除陈维育与张理平、伍妙辉之间签订的《环保石材产业园厂房租赁合同》。被上诉人（原审原告）张理平、伍妙辉向原审法院提出诉讼请求：1、判令确认2018年12月21日被告向原告送达的《解除租赁合同律师函》（落款时间2018年11月20日）不产生解除原、被告2017年5月16日签订的《环保石材产业园厂房租赁合同》的效力；2、判令本案诉讼费用由被告负担。原审法院经审理查明，2016年5月28日，鉴于陈维育在义门石材公司筹建期间出钱出力，身为义门石材公司创办人和法定代表人的陈维其，承诺2年免费租赁部分厂房给陈维育使用，双方签订了《协议书》（有《协议书》在案为凭）。2016年12月期间，当时身为个体工商户（个体户名称：星子县宏源石材工艺厂）经营者的陈维育，称其拥有在庐山市环保石材工业园内建设中的面积达3510平方米厂房，张理平、伍妙辉就与陈维育协商厂房租赁事宜，双方商妥租期十年，租金十年不变，租金每年二十万元，2016年12月22日，陈维育收取了三年厂房租金共计陆拾万元。2017年5月16日，双方正式签订《环保石材工业园厂房租赁合同》，租期亦自2017年5月16日开始起算（有《环保石材工业园厂房租赁合同》在案为凭）。在同一时期，张理平、伍妙辉与王学丰签订《厂房合租协议》（有《厂房合租协议》在案为凭）。2018年12月21日，陈维育以张理平、伍妙辉存在转租王学丰情形，委托江西康润（庐山）律师事务所向张理平、伍妙辉送达《解除租赁合同律师函》（有《解除租赁合同律师函》在案为凭）。张理平、伍妙辉遂以陈维育为被告、王学丰为第三人，于2019年1月16日诉至原审法院。2019年1月24日，义门石材公司申请以第三人身份参加诉讼。原审法院认为，转租是指承租人在房屋租赁合同签订后，以自己作为出租人（俗称“二房东”），将房屋出租给第三人（法律上称“次承租人”），转租后，承租人不再实际使用租赁房屋。合租有两类，第一类是显名合租，指两个或两个以上的承租人同时与房主签订一份房屋租赁合同，第二类是隐名合租，指出租人与承租人签订租赁合同时，未对合租事项作出约定，承租人与第三人（俗称“合租人”）事实上发生了共同租赁行为，在合租中，承租人继续实际使用租赁房屋。租赁关系中，出租人可以在租赁约定中明确授权承租人可以选择合租人，但必须经出租人同意方可，若出租人不允许承租人与他人合租，应该在租赁约定中明确，如果未对合租事项作出约定，属对允许合租的授权不明，则在原租赁确定的范围内，承租人有权与他人合租，而无需征得出租人同意。本案所涉租赁关系存在两层隐名合租情形，一层是在与陈维育签订租赁合同后，张理平、伍妙辉与陈维育事实上发生合租，一层是在与张理平、伍妙辉签订合租协议后，王学丰与张理平、伍妙辉事实上发生合租，上述本案所涉合租虽具有部分转租的表象，但均不属于违约转租。至于第三人义门石材公司提出，给陈维育的租赁期限只有两年期限，原审法院认为，一则陈维其和陈维育的协议书载明贰年免费使用，此后如需续租，租金另议，二则贰年免费使用期满后，租赁关系事实上继续存在，综合全案案情，应认定陈维育的租赁在两年免费期后属于不定期租赁。综上所述，对原告的诉请，原审法院予以支持。对第三人义门石材公司的诉请，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认2018年12月21日向原告送达的《解除租赁合同律师函》不产生解除原、被告签订的《环保石材产业园厂房租赁合同》的效力；二、驳回第三人九江江州义门石材有限公司诉讼请求。案件受理费6450元，减半收取3225元，由被告陈维育负担2150元，第三人义门石材公司负担1075元。因案件受理费已由原告预付4300元、第三人义门石材公司预付2150元，被告陈维育应于判决生效之日将被告负担的2150元直接支付给原告张理平、伍妙辉。本案二审审理期间，上诉人陈维育提交情况说明一份，银行流水三份、工商变更登记记录。证明涉案厂房是由义门石材公司出售给案外人江西卓众公司，上诉人对该厂房没有所有权，无权出售。被上诉人张理平、伍妙辉质证认为，情况说明是本案当事人义门石材公司自己的陈述，不是事实。厂房与土地一半是上诉人个人的，出让给江西卓众公司是上诉人将自己的部分进行出让；坚持要求法院查清转款550万元给上诉人个人。企业变更信息真实性无异议，但是对外是以义门石材公司名义，事实上是以股份的形式规避事实。银行流水203万元没有异议，恰恰证明了钱转给了上诉人，也能说明厂房是上诉人个人的。第三人王学丰同意被上诉人的质证意见。第三人义门石材公司同意上诉人陈维育的举证意见。被上诉人张理平、伍妙辉提供证据：一、用电开户的名单。第三人义门石材公司有四个用电户，其中两个是陈维育儿子陈忠的名字，另两个是陈维其儿子陈则俭的名字。证明涉案的厂房就是上诉人所有。证明涉案的厂房实际所有人就是陈维育本人。厂房一共四个车间，陈维其用了其中两个，另外两个就由陈维育出租给被上诉人和王学丰使用，陈维育和陈维其是兄弟关系。二、中国农业银行三份银行流水。证明：两被上诉人与王学丰合租上诉人的厂房期间，王学丰支付了租金（2016.11.15转10万、2016.12.29转6.88万、2019.5.15转9.36万）。2017年5月签订合租时面积算出来，王学丰承担9.36万元。2016.12.29支付现金3.12万。上诉人陈维育质证认为，1、对于证据的真实性无异议。但陈忠是否开电户与本案无关。不能以此证据证明涉案厂房实际就是由陈忠或者上诉人所有。2、三份银行流水，2016、2017的银行流水是张理平户头的银行流水，2019年的王学丰银行户头。对真实性无异议。但王学丰与张理平一直都是做石材生意的，平时就有生意和资金往来，不能证明与本案有关联。2016、2017年银行流水所体现的金额与当事人补签的合租合同金额（一年9.36万元）并不吻合，一张是10万、一张是6.88万，明显与事实不符，自相矛盾。2019年的转账金额虽然与合租协议一致，但却是本案一审期间王学丰与两被上诉人临时补充转账以作为证据使用。故对该三次转账均不予认可。第三人王学丰同意被上诉人的举证意见。第三人义门石材公司质证认为，三份证据需要审查，与我方无关。上诉人租给被上诉人厂房，被上诉人租给第三人王学丰我并不清楚，事前没有征得我公司同意。所以他们的租赁合同不能成立，应按照法律规定对其租赁合同予以解除，以维持我公司的合法权益。第三人义门石材公司提供一份解除协议通知书。证明：我公司解除了与上诉人的租赁协议。上诉人质证认为，没有异议。我们在2019.7.11收到了该份通知。我方与义门石材公司的租赁协议已经解除，是基于一审法院认定的不定期租赁，公司与我方均有权随时解除合同。被上诉人质证认为，1、这是第三人义门石材公司单方制作的协议。2、第三人义门石材公司与上诉人不存在租赁关系，他们提交的2016.5.28的租赁协议是在一审期间补充的假协议，我们强烈要求对该协议的形成时间进行鉴定，如果是假协议，应对其进行制裁。通知书内容及事实都不是真实的。该证据没有证明力。第三人王学丰同意被上诉人的质证意见。原审第三人王学丰未提供新的证据材料。本院二审审查的其他案件事实与原审法院一致。本院认为，本案争议的焦点问题如下：一、陈维育与陈维其（义门石材公司）2016年5月28日所签订《协议书》的性质及期限。本案中涉及到几层租赁关系，一是陈维其（义石材公司）与陈维育的租赁关系；二是陈维育与张理平、伍妙辉的租赁关系。关于义门石材公司与陈维育之间的租赁关系。本院认为：1、上诉人陈维育在上诉状中仅上诉要求解除其与张理平、伍妙辉签订的《环保石材产业园厂房租赁合同》，上诉未涉及到其与义门石材公司之间租赁合同；义门石材虽在其答辩状中提出要求解除陈维育与张理平、伍妙辉签订的《环保石材产业园厂房租赁合同》，并对于一审法院认定其与陈维育的租赁合同关系提出了异议，但义门石材公司对于原审判决未提起上诉，应视为对原审法院判决予以认可。故本院二审对于陈维育与陈维其（义门石材公司）之间的租赁关系以原审法院认定为准，即“…贰年免费使用期满后，租赁关系事实上继续存在，综合全案案情，应认定陈维育的租赁在两年免费期后属于不定期租赁”。2、虽然义门石材公司向本院提交了于2019年7月11日制作的《解除协议通知书》以证明其与上诉人陈维育之间的租赁协议已经解除，但按照原审法院认定的陈维育与义门石材公司两年免费租赁期满时间是在2018年5月27日；该份证据形成的时间是在一审判决之后，本案二审审理期间；并且是在法院正在审理上诉人陈维育与被上诉人张理平、伍妙辉之间租赁关系是否应当解除的情况下形成。综上，本院对于该份证据的证明目的不予采信。二、张理平、伍妙辉在租赁涉案厂房后，是否存在将租赁物转租的行为。本院认为，依据张理平、伍妙辉在与陈维育签订《环保石材产业园厂房租赁合同》的约定，涉案房屋租赁面积为3510平方米，办公室建筑约为200平方米；用途为石材加工使用。而王学丰系在张理平、伍妙辉租赁的厂房范围内进行石材的加工生产经营，并按照其使用的厂房面积分担租赁费用，王学丰的生产经营项目及使用厂房的范围均没有超出张理平、伍妙辉与陈维育租赁合同的范围。因此，综合本案案情，宜认定为王学丰与张理平、伍妙辉系合租陈维育出租的厂房，而不能认定张理平、伍妙辉有转租行为。因此，在陈维育与陈维其（义门石材公司）之间的租赁关系在两年免费期后属于不定期租赁关系，而张理平、伍妙辉不存在转租行为的情况下，陈维育以张理平、伍妙辉存在转租行为为由要求解除《环保石材产业园厂房租赁合同》没有事实和法律依据。综上，原审法院查明事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6450元由上诉人陈维育负担。本判决为终审判决。审判长 游 勇审判员 单伶俐审判员 张洪清二〇一九年七月二十九日书记员 黄 勇