上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初38416号原告：许克发，男，1960年12月7日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：陈志华，男，1991年8月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告许克发诉被告陈志华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许克发，被告陈志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许克发向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除；2.被告支付2019年2月25日至5月24日的房租6,300元、第一期欠付的房租1,000元，共计7,300元；3.被告赔偿损失921元(座便器395元、防盗门把手120元、阳台门把手100元、红外报警器306元)；4.被告支付2019年1月及3月的水费158.40元、2019年1月及3月的电费176.50元；5.被告支付违约金2,100元(以被告支付的押金2,100元抵扣)；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同履行期间，被告多次拖欠租金。双方曾口头约定，若被告提前退租，则取消免租期，被告仍需支付免租期内的租金。第一期三个月的房租应当是6,300元,被告只支付了5,300元。原告于2019年5月10日将房屋另行出租，并将房屋钥匙给了新的承租人。房门钥匙有两把，原、被告处各有一把，被告的那把还未还给原告。自从3月份被告通知原告不准备出租了，原告就让中介帮忙找新租客，原告对被告说把租金付清，否则房子拒绝收回。被告的行为给原告造成很大困扰，故恳请法院判如所请。陈志华辩称，被告是在2019年3月通知说不租的。不同意再支付三个月房租。第一季度确实欠付1,000元，是因为物业停水停电约20天，导致被告无法使用房屋。如果被告进房屋，物业还会赶人。被告第一时间通知过原告，原告没管。后来被告买了两条烟送给物业经理，才恢复水电的。钥匙是签订合同当天(2017年3月5日)原告给被告的。被告房租支付到2019年3月4日，最多再愿意支付2个月房租。2019年2月被告打电话告知原告房子不租了，原告让被告支付三个月房租，就解除合同，被告不同意，原告就起诉了。被告当时是愿意将押金抵扣房租的，原告再要求支付三个月房租，是故意刁难。被告于2019年5月1日搬离系争房屋。诉请中的水电费愿意支付。原告给过被告免租期9天，但是双方没有口头约定被告提前退租，则取消免租期。2019年5月10日原告将房屋另租他人，但是被告在系争房屋内的家具家电还没拿走。防盗门把手120元、阳台门把手100元被告愿意承担，座便器395元、红外报警器306元被告不愿意承担。红外报警器被告承租时根本没有，座便器被告搬离时是好的。违约金2,100元愿意支付，同意以押金抵扣。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区鹤洁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)系原告所有。原告(甲方)与被告(乙方)于2017年签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，租期为2017年3月5日至2021年3月4日；租金每月2,100元，首期支付叁个月，押金为2,100元，以后按每叁个月结算一次，乙方需提前柒天支付下次房租；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告支付了押金2,100元及截止至2019年3月4日的租金。2019年3月6日，原告短信联系被告：“……你的房租已过期多日，再次提醒你，请立即支付，并且将第一期所欠的一仟元租金一起付清……”，被告：“……之前我多次与你联系，交还房租(屋)给你，你不同意……至今天我已提前通知你解除合同一个月。”庭审中，原告称当时物业公司因为被告在同小区内承租多套房屋做二房东，故阻止被告进场，原告遂告知物业公司已将系争房屋出租给了被告。被告表示其承租系争房屋后交由其弟居住，弟弟于2019年5月1日搬离，当时被告想通知原告，无奈原告电话不接、短信不回。原告则称2019年5月4日，系争房屋内还有人居住；同年5月10日，原告进场，发现房屋内没人、没家具家电，就于当日与案外人签订房屋租赁合同，并将系争房屋的钥匙交付给了案外人，该合同租期从2019年5月15日起算。对于双方有争议的座便器损坏及红外线报警器遗失，原告提供了1.座便器照片及2019年5月11日购买座便器一套395元的收据；2.淘宝天猫“家用防盗报警器GSM智能红外线感应报警器”搜索截图，标价306元。原告并称红外线报警器为房屋标配，原告目前尚未重新安装。以上事实由原告递交的《房屋租赁合同》、不动产权证、短信聊天记录、照片及收据以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。被告提前搬离系争房屋并拒付后续租金，系以其行为表示其不再继续履行合同义务，原告据此收回系争房屋并要求解除合同，于法有据，予以准许。至于合同解除的时间，鉴于原告于2019年5月10日进场收房并将系争房屋的钥匙交付于新的承租人，本院据此认定合同解除时间为2019年5月10日。合同解除后，被告理应支付欠付的2019年3月5日至5月10日的租金。原告主张根据双方口头约定，被告应补交免租期内的租金，却并未提供相应证据佐证，故对于原告的该部分诉请，本院难以支持。出租人应当按约交付系争房屋于被告，并有义务在租期内保持系争房屋符合约定的用途。原告已提前将系争房屋交付被告，房屋并不存在无法居住使用之情形。即便当时确实发生过物业公司阻止被告进场的事实，亦无证据证明系可归责于原告的事由所致，且被告对所称“20天”、“停水停电”均未提供相应证据，被告擅自减付租金1,000元，缺乏依据，本院难以采纳，理应向原告补足。原告称红外线报警器系房屋的标准配置，但并未提供当时原告接收系争房屋时的房屋交接书、质量保证书等可证明系争房屋确具有“红外线报警器装置”的证据材料，其提供的淘宝天猫询价截图尚不足以佐证其主张的红外线报警器损失的存在，故对原告要求被告赔偿红外线报警器306元的诉请，本院不予支持。至于座便器，被告搬离系争房屋时未通知原告进行验收，且辩称搬离时座便器完好，但原告提供的照片及购买收据，可以证明座便器损坏的事实，且拍照、购买的日期贴近被告搬离、原告自行收房的日期，故本院确认座便器于被告搬离时已损坏，原告要求被告赔偿相应损失395元，应予支持。被告同意承担防盗门把手费120元、阳台门把手费100元、2019年1月及3月的水费158.40元、2019年1月及3月的电费176.50元，并将押金2,100元冲抵相应的违约金，应予照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项，第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、许克发与陈志华签订的《房屋租赁合同》于2019年5月10日解除；二、陈志华于本判决生效之日起十日内向许克发支付截至2019年5月10日的租金5,550元；三、陈志华于本判决生效之日起十日内赔偿许克发座便器费395元、防盗门把手费120元、阳台门把手费100元；四、陈志华于本判决生效之日起十日内向许克发支付2019年1月及3月的水费158.40元、2019年1月及3月的电费176.50元；五、陈志华于本判决生效之日起十日内向许克发支付违约金2,100元(由陈志华已支付的押金2,100元直接抵扣)；六、驳回许克发的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由陈志华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇一九年七月二十九日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。