贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初126号原告：任林，男，1964年3月19日出生，汉族。原告：袁艺，女，1963年6月19日出生，汉族。被告；贵州禾苑房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市云岭街下段郭底河，统一社会信用代码91520181670717481X。法定代表人：王庆容，经理。委托诉讼代理人：周恩，贵州博文律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：程兵，贵州博文律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告任林、袁艺与被告贵州禾苑房地产开发有限公司（以下简称禾苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告任林、袁艺，被告禾苑公司的委托诉讼代理人周恩到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告任林、袁艺向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告因被告违反合同约定收取的五通开户费5160元；2.判决被告支付原告因被告未为原告办理房屋转移登记违约金按已付购房款总价390265元及中国人民银行逾期贷款利率计算共计人民币95273元(暂计算期限自2016年1月1日至2018年l2月31日、中国人民银行逾期贷款利率为年利率8.1375％)；3.判决被告在判决生效后90日内为原告出具办理商品房转移登记的相关文书；4.案件受理费由被告承担。事实及理由：原告于2012年8月17日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的清镇市延河路锦绣蓝湾4幢2单元12层5号住宅商品房，建筑面积123.44平方米，套内面积102.77平方米。原告按约定以分期付款方式于2012年12月13日付清全部购房款390265元。原告与被告在《商品房买卖合同》第三章第七条计价方式与价款中约定“按照套内建筑面积计算商品房价款，该商品房单价每平方米3797.46元，总价款390265元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”。20l5年9月1O日，原告在办理房屋交房手续时，被告以“五通开户费”收取原告现金5160元，且至今未退还原告。原告与被告在《商品房买卖合同》第八章第二十二条房屋登记中第三项转移登记中约定“(一)、出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。(二)、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定期限起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第2项处理：(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01的违约金。”。原告认为，双方依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定在平等、自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，是双方权利、义务对等一致的体现，且原告已履行缴纳全部房款的义务，原告合法的权益理应受到法律的保护。被告违反合同约定收取“五通开户费”、至今未办理商品房转移登记的有关文书等行为，已经严重侵害原告的合法权益。特提起诉讼，望支持原告诉请。被告禾苑公司辩称，五通开户费返还的问题不能成立，应予以驳回，贵州省的相关规定有规定不能收取水、电、煤气费的开户费，但是案涉小区修建在该条例出台之前，所以不能适用。根据双方签订的商品房买卖合同规定的建设安装费用与水电开户费的费用是不一致的，一户一表的费用应该由住户自行承担，而且被告在2015年9月4日交付的房屋，原告在2018年12月提起诉讼已经超过诉讼时效。逾期办证是事实，在商品房买卖合同中对逾期办证是有约定的，但是合同上面有笔误，违约金计算方式应该为0.01%，在生效的民事判决书中已经确认过笔误的事实，因此要求以合同约定的日万分之一的逾期利息计算。现在已经向有关单位提交书面材料进行办理转移登记。本院经审理认定事实如下：二原告（买受人）与被告（出卖人）于2012年8月17日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的清镇市延河路锦绣蓝湾4幢2单元12层5号住宅商品房，建筑面积123.44平方米，套内面积102.77平方米。合同第二章第二条约定“买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为清镇市住房和城乡规划建设局，预售许可证号为筑商房预字第2011005号。合同格式条款备案机关是清镇市工商行政管理局，备案号是筑清工商合（格备）C-03-8(20120725)”。合同第三章第七条约定“按照套内建筑面积计算商品房价款，该商品房单价每平方米3797.46元，总价款390265元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”；合同第十二条约定“上水、下水、供电，交付时达到使用条件；电话通信、有线电视、宽带网络，交付时线路敷设到户”。合同第八章第二十二条约定“转移登记：（一）、出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01的违约金”。该合同上有原告的签字及被告的盖章，清镇市住房和城乡规划建设局在该合同上加盖商品房预售合同登记备案专用章。合同签订后，二原告已向被告支付了全部购房款，但被告至今没有按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。又查明，1、2015年9月10日的收款收据载明“今收到任林、袁艺交来五通开户款5160元”，在该收款收据上盖有被告的财务专用章；2、被告已向原告交付案涉房屋。庭审后，为查明本案的案件事实，本院调取贵阳市中级人民法院作出的案外人李宇诉禾苑公司商品房买卖合同纠纷案的生效判决书，该案件的字号为（2019）黔01民终1111号。因本案与该案系同一房开公司与业主间关于同一小区商品房买卖合同纠纷，故依法调取该份民事判决书。该份判决书载明：在二审期间，禾苑公司提交了《煤气管道工程安装协议7书》、《贵州广电网络公司清镇市分公司有线电视安装协议书》、《清镇市“锦绣蓝湾”小区（二期）项目变配电工程施工合同》、《清镇市锦绣蓝湾4#、8#楼智能化系统工程合同》、《监控系统安装合同》、《补充协议》、《锦绣蓝湾地下停车场监控系统安装合同》等证据，拟证明其收取的五通费5160元中包括水595元、电750元、煤气2400元、有线电视265元、楼宇门禁1150元。庭审后，原、被告认可5160元五通费中含有1150元的楼宇门禁费用。二原告自愿撤回第三项诉讼请求。以上事实，有原、被告的陈述，身份证复印件，营业执照，商品房买卖合同复印件，收款收据复印件、预售许可证复印件等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，关于原告诉请五通费的请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条、第十二条约定，水、电、燃气、有限电视设施系案涉房屋的配套设施，属于被告交付房屋必备的内容，除合同约定的商品房价款外，被告不应再向原告收取其他费用。贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中也明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。被告向原告收取的水、电、燃气、有线电视开通费没有合同约定，更没有法律依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，原告有权要求被告退还。因被告向原告收取的五通费里含有楼宇门禁费用1150元，该笔费用不属于上述规定中应予扣减的费用。因此，被告应退还原告的费用为水、电、燃气、有线电视开通费，退还金额为：5160元-1150元=4010元。被告向二原告收取五通费用时《商品房买卖合同》与相关法规虽已规定商品房价格应当包括水、电、燃气、有线电视等配套设施的建设安装费用，但被告系以代收的名义向二原告收取五通费用，故二原告在交纳五通费用时并不存在知道或者应当知道被告无权收取的事实，二原告于2019年1月2日提起本案诉讼并未超过法律规定的诉讼时效，故对被告所提二原告提起诉讼已超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属有效协议，合同当事人应按约定全面履行自身义务。合同签订后，原告依约向被告足额支付了购房款，但被告未按照约定于2015年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，该行为属违约行为，被告应按约定向原告支付逾期办理转移登记的违约金。关于逾期办理转移登记的违约金，合同约定自约定日期即2015年12月31日起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任。因此，从2016年1月1日起至2016年4月1日止的违约金为39.03元（390265元×0.01%=39.03元）。对90日以后，买受人不退房的，双方在合同中约定按日向原告支付已交付房价款0.01的违约金不符合常理，故本院参照被告与其他业主签订合同的相关约定即由被告按日向原告支付已交付房款0.01%的违约金，违约金确定为39182.61元（以已付购房款总价390265元为基数从2016年4月2日起计算至原告主张的2018年12月31日，390265元×0.01%×1004天）。对原告诉请被告在判决生效后90日内为原告出具办理商品房转移登记的相关文书，因原告在诉讼中撤回该请求，本院认为，原告撤回该请求，不损害国家、集体和他人的权利，且系其真实意思表示，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、被告贵州禾苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告任林、袁艺水、电、燃气、有线电视开通费共计4010元；二、被告贵州禾苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告任林、袁艺逾期办理商品房转移登记手续违约金39221.64元；三、驳回原告任林、袁艺其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2308元，减半收取1154元，由被告贵州禾苑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  周宇二〇一九年七月三十日书记员  兰茜