安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0121民初38号原告：王安月，女，汉族，1984年5月6日生，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：陈贵娥，安徽正茂律师事务所律师。被告：余姗姗，女，汉族，1989年11月30日出生，户籍地安徽省蚌埠市怀远县，现住长丰县。原告王安月与被告余姗姗房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王安月的委托诉讼代理人陈贵娥、被告余姗姗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王安月诉称：2016年6月2日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于长丰县双凤工业区蒙城北路西侧北城世纪城B5-2区冠徽苑商业B幢102/202两层157.26㎡商铺出租给被告使用。合同约定租期120个月，自2016年6月2日起至2026年6月1日止，租金每月4100元，租金支付方式前两年按季支付，之后为每半年支付一次。第一次租金在被告接受该房之日支付，第二次租金支付时间2016年7月15日。根据合同约定如果乙方（被告）逾期缴纳租金，每日按拖欠租金金额的5%向甲方（原告）支付违约金。逾期超过15日，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任。第九条约定该合同自2017年6月2日起租金递增15%，之后每两年一递增15%。即自2017年6月2日起至2019年5月期间租金递增至4715元/月。合同签订后原告依约将房屋交付给被告，被告将房屋与邻居间隔墙打通使用。被告从不按照合同约定的时间和约定的租金数额足额缴纳房租。2016年7月至2017年6月期间未足额交付租金415元（欠6月递增15%即为4100元×15%＝415元），2017年6月至2018年9月期间，因未足额交付租金导致的欠租9225元（4715元/月×15个月＝70725元-已交61500元＝9225元），被告合计未足额交付租金9640元。自2018年10月份开始，被告应一次预交半年租金28290元，但被告至今未付。现原告依约解除合同，自2018年10月2日计算至2018年12月1日，被告欠原告租金4715×2个月＝9430元。现被告既不缴纳租金，也不搬离，故原告诉至法院，请求法院依法判决：1、解除原告和被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告结清水、电、物业等各项费用，立即搬离长丰县双凤工业区蒙城北路西侧北城世纪城B5-2区冠徽苑商业B幢商铺102/202室，并将房屋装修损毁部分恢复原状；3、被告向原告支付拖欠的房屋租金19070元（暂计算至2018年12月1日），以后直至被告实际交还租赁物止；违约金385.6元（暂以未足额交付租金9640元为基数按月息2%计算，暂计算2个月违约金）以后直至款清之日，合计19455.6元；4、本案诉讼费由被告承担。被告余姗姗辩称：不同意解除房屋租赁合同，2018年9月2日前的房租已付清，原告诉称欠一个月房租不属实，2018年9月2日之后被告支付房租时原告拒收；如判决解除合同，要求原告赔偿被告装修费用损失约300000元；双方后期口头协商房租随涨随跌，比合同约定的价格低；应当被告承担的水电费同意承担，房屋交付时是毛坯房，没有装修损坏；业主多次要求将房屋收回自己做，被告没有违约，违约金不同意支付，原告请求的租金数额与口头约定的不符，该房屋租金高于周边的。经审理查明：2016年6月2日，原告王安月（甲方）与被告余姗姗（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于长丰县双凤工业区蒙城北路西侧北城世纪城B5-2区冠徽苑商业B幢102/202室共两层套内建筑面积157.26㎡的商铺出租给被告使用。双方合同约定租赁期限为120个月，自2016年6月2日起至2026年6月1日止；租金每月为4100元整，租金支付方式：前两年以季付，之后为半年付；其中第一次租金应在乙方接受该房屋之日支付，下次支付时间为2016年7月15日；同时约定乙方承担该房屋租赁期内产生的各项费用（包括物业管理费）；根据合同约定如果乙方逾期缴纳房租，每日按拖欠租金金额的5%向甲方支付违约金，逾期超过15日，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任；合同第九条约定：该合同自2017年6月2日起递增15%，之后每两年一递增15%。合同签订后，被告支付原告租赁房屋押金4000元，自2016年7月19日至2018年6月19日期间，被告支付原告房租合计110700元（房租均按每月4100元支付，自2016年6月2日至2018年9月2日期间共计27个月房租）。之后因房租交纳产生误会，被告方通过微信三次转账给原告方，但原告未予收取，双方为此发生纠纷，故原告诉讼来院。另查明，原被告双方的聊天记录记载的事实如下：1、余姗姗于2018年10月30日要求王安月写个东西证明不差房租，王安月于2018年10月30日回复：“房租已查清，请尽快付这季度房租！王安月2018.10.30”；2、2018年11月9日，王安月聊天记录：“说好的今年不递增，按时付租”；3、2018年12月5日，王安月聊天记录：“今天必须打过来，现在他们商量好的是4700一个月”；“上次我的记录已查清你应该付9月15日10月15日11月15日房租下次付租时间12月15日”；“今天是双方协定的最后付租时间，若今天再不付租，明天起我们将走司法程序，按原合同执行”。以上事实有房屋租赁合同、房产证、银行交易明细、微信聊天记录、转账记录及当事人的陈述等在卷予以证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告之间签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，不违反国家的法律、法规，应受法律保护，双方应按约定全面履行义务。双方租赁期限约定为自2016年6月2日至2026年6月1日，租期较长，被告将涉案房屋与其他相邻租赁的房屋一并装修作兴办幼儿园使用，故双方在履行中产生了争议应充分协商，解决争议。在租赁期间被告交纳租金至2018年9月2日，后期双方因房租交纳产生误会，导致被告在之后微信转账交纳房租时原告不予收取，现双方租赁期限未到期且被告不同意解除租赁合同，被告亦未根本违约，为维持合同的稳定性，双方签订的合同暂不宜解除。本案中原告将租赁房屋交付被告使用，被告应按约定支付租金，现原告因被告未按期支付租金而诉讼要求其支付拖欠的租金及违约金。从原告举证和双方陈述，被告自2018年9月2日前的房租均按每月4100元缴纳，并未按合同约定递增，原告此间也并未提出异议，且在双方的聊天记录中原告亦表达了租金不递增的意思表示，故本院相信双方对2018年9月2日前的租金已达成了协议，原告要求补交此间的递增部分房租，本院不予采信。但2018年9月2日后，双方产生了争议，原告诉请要求按合同约定递增房租，符合合同约定，被告未提供证据证明其双方对租金不递增有新的约定，故本院判定自2018年9月2日起应执行双方合同约定的递增15%的租金，即被告按每月4715元交纳租金至原告起诉前的2018年12月止，计18860元（4715元×4个月），以后的租金，双方没有达成新的协议，应按原合同约定履行。原告主张的违约金，因双方履行中对支付租金产生争议，客观上被告也一直缴纳租金，并非恶意拖欠租金，故原告此项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告余姗姗于本判决生效后十日内支付原告王安月租金18860元（自2018年9月2日始至2018年12月止合计4个月租金）；二、驳回原告王安月的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费386元减半收取193元，由被告余姗姗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。如本判决生效后，义务人拒不履行给付义务的，权利人可在本判决书规定履行期间的最后一日起两年内，依法向本院申请执行。审判员  程燕二〇一九年七月八日书记员  陈朴