辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终1231号上诉人（原审被告暨反诉原告）：抚顺亚星国际置业有限公司，住所地：抚顺市新抚区裕民路**楼**酒店****。法定代表人：何建勇，该公司总经理。委托代理人：鲍杰，辽宁三君律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：张博涵，男，1982年1月20日出生，汉族，住抚顺市望花区。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：陈婉梓，女，1981年4月24日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托代理人：张博涵，男，1982年1月20日出生，汉族，住抚顺市望花区。上诉人抚顺亚星国际置业有限公司因与被上诉人张博涵、陈婉梓房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2019）辽0402民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺亚星国际置业有限公司的委托代理人鲍杰，被上诉人暨陈婉梓的委托代理人张博涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。抚顺亚星国际置业有限公司上诉请求：依法改判被上诉人支付我司逾期付款违约金7400元。事实与理由：2016年7月19日，我司与二被上诉人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定二被上诉人购买房屋余款37万元办理按揭贷款，按揭贷款应在合同签订后30日内全部支付到我司的银行账户内，否则视为被上诉人违约，约定承担逾期付款每日千分之一的违约金。合同签订后，二被上诉人的按揭贷款37万元直到2016年9月6日才进到我司的银行账户内，逾期19天，二被上诉人应根据双方签订的协议承担违约责任。一审认定协议的效力，认定我司承担逾期交房的违约责任，却没有认定二被上诉人逾期付款的违约责任，这是不符合法律规定的，因此我司提出上诉，请求二审依法改判。张博涵、陈婉梓答辩：购房过程中，我是在上诉人组织下去农行贷的款，农行和上诉人是合作单位，我在整个贷款过程中积极配合，没有违约和过错，即使贷款延期到账，上诉人也应该向农行主张权利。张博涵、陈婉梓向一审法院起诉请求：依法判令被告支付原告房屋延期交付违约金9540元整（2018年1月31日至2018年8月1日，合计180天乘总房款53万元万分之一）；被告支付原告车位延期交付违约金12720元整；3本案诉讼费、律师费、资料费、交通费、旅差费等由被告承担。抚顺亚星国际置业有限公司向一审法院反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告违约金7400元；反诉案件受理费由反诉被告负担。一审法院认定事实：2016年7月19日，原告张博涵、陈婉梓（乙方）与被告（甲方）签订《抚顺市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买被告所有的位于抚顺市新抚区房屋（建筑面积122.72平方米、总价款530000元）。《合同》约定：“第六条付款方式及期限，买受人已付首付款16万元，余款37万元办理按揭贷款（详见补充协议）。第十一条交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房取得单体建筑工程竣工验收备案文件。第十二条出卖人逾期交房的违约责任：双方按照补充协议的相关约定执行”。合同补充协议的第三条第六款规定：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。后原告（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）签订合同补充协议一份，约定“第一条：关于按揭贷款付款的补充约定，乙方选择按揭付款方式的，乙方应于本合同签订之日起付清首付款，剩余房款向甲方指定的银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余房款于本合同签订后30日内全部支付至甲方的银行账户。因乙方原因导致按揭贷款未能在上述期限内到达甲方银行账户的，均视为乙方逾期付款，乙方应承担逾期付款的违约责任；第二条：关于逾期付款的补充约定，若乙方未按约定时间期限付清房款，在接到甲方通知后，逾期超过五个工作日的，乙方向甲方支付所购房屋未付款金额每日千分之一的违约金；乙方选择按揭贷款付款方式的，如按揭贷款未能在协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条约定承担逾期付款的违约责任”。原告按照协议预定交付了首付款16万元，余款37万元办理了贷款。2016年9月6日原告贷款转入被告账户。2016年11月24日原告张博涵（乙方）与被告抚顺亚星国际置业有限公司（甲方）签订《地下停车位有偿使用协议书》，协议约定：“鉴于乙方有车位使用需求，甲方同意乙方有偿使用本协议项下甲方开发的月牙岛国际社区一期A区115号地下车位，乙方应支付相应的费用并按要求使用该车位；第二条该车位状况乙方知晓该车位及其所在房屋处于建设中，该车位的交付条件以甲方交付时的实际状况为准，乙方承诺对甲方交付的车位状况（包括但不限于面积、位置等）不持异议；第四条使用费及车位管理服务费1.该车在总使用期内的使用费用总额为人民币陆万元，该使用费不因该车位面积等任何因素的变化予以调整。除该使用费外，乙方需另向甲方委托的物业管理公司缴纳车位管理服务费，收费标准见物业服务企业的规定。2.交付期限及方式。乙方应于本协议签订之日一次性向甲方全额交付全部使用费人民币陆万元，并于该车位移交前向物业服务企业缴纳第一年的车位管理服务费人民币玖佰陆拾元，以后车位管理服务费乙方按照物业服务企业的相关规定向物业服务企业缴纳；第五条车位的移交在乙方向甲方支付全部使用费并向物业服务企业缴纳第一年车位管理费的前提下，甲方同意于2017年12月31日前，由物业服务企业将该车位现状交予乙方使用。乙方延迟支付全部使用费或第一年车位管理服务费的，上述移交日期相应顺延。乙方应当于本协议约定的移交日期自行到物业服务企业办理移交手续，甲方不再另行通知；乙方逾期办理车位移交手续的视为甲方已于上述约定日期向乙方移交该车位，乙方应予该视为移交之日起自行承担与该车位有关的风险责任，并自该视为移交之日起承担该车位的管理服务费；第十条1.甲方责任在乙方完全履行本协议义务的情况下，甲方逾期交付该车位的，每日应当承担该车位使用费总额千分之一的违约金，逾期达30日，乙方有权解除本协议。”2016年11月24日原告张博涵向被告支付车位使用费6万元。一审法院认为：原、被告自愿签订地下停车位有偿使用协议书，是双方真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原告已经按照协议约定交纳车位有偿使用费，并且在收到被告通知后办理车位入住手续并支付了车位服务费，虽原告支付车位服务费的时间晚于协议约定的车位交付时间，但该项费用迟延交付的原因不可归责于原告，被告未按协议约定时间交付车位，属违约，应承担逾期交付车位的违约责任。关于违约金的数额一节，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，协议约定的违约金数额过高。根据本案的实际损失情况以及协议的履行情况等，依照公平原则，本院以原告已交纳车位使用费但未能使用期间的同期中国人民银行贷款利率为标准计算利息为违约金数额。对于原告提出房屋违约金一节，合同约定被告应于2017年12月31日将符合合同约定的房屋交付原告，而被告于2018年7月31日才通知原告可以办理房屋的入住手续，按照合同约定被告应承担宽展期30日后至取得“单体建筑工程竣工验收备案文件”之日的违约责任。关于原告主张被告给付延交房违约金一节，依照该合同约定，标准为所购房屋总价款530000元×0.01%×逾期天数180天，原告主张违约金9540元，符合上述合同约定，本院予以支持；对于反诉原告提出的诉讼请求，反诉被告在第一时间办理公积金贷款，在贷款过程中，反诉被告不存在违约行为，不应承担违约责任，故对于反诉原告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告抚顺亚星国际置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张博涵、陈婉梓延迟交房违约金9540元；二、被告抚顺亚星国际置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张博涵、陈婉梓自2018年1月1日起至2018年7月31日止期间的，以60000.00元为基数以中国人民银行同期贷款利率为标准计算的利息数额；三、驳回反诉原告抚顺亚星国际置业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费217.00元，本院减半收取108.00元，由被告抚顺亚星国际置业有限公司负担。此款原告已预交，被告随欠款一并给付原告。反诉案件受理费25元，由反诉原告抚顺亚星国际置业有限公司负担。本院对一审查明的事实给予确认。二审中，抚顺亚星国际置业有限公司申请证人苏某出庭作证，苏某证明了张博涵、陈婉梓贷款的流程，并称银行反馈的信息是因陈婉梓的户口本需从外地邮寄过来以及张博涵、陈婉梓要求银行给予八五折优惠的事宜，导致按揭贷款逾期到账。张博涵、陈婉梓的质证意见是：邮寄户口本并未耽误贷款的时间，我方按央行的规定享受八五折优惠的福利并不存在过错。本院认为，张博涵、陈婉梓与抚顺亚星国际置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。其中《合同补充协议》中约定了按揭贷款付款期限及逾期付款的相关违约责任。张博涵、陈婉梓与抚顺亚星国际置业有限公司签订《抚顺市商品房买卖合同》后，按照《合同补充协议》的约定及时交付了首付款，余款选择了按揭贷款方式。现本案争议的焦点是贷款逾期到账的过错是否应归于张博涵、陈婉梓一方。在张博涵、陈婉梓办理银行按揭贷款过程中，是抚顺亚星国际置业有限公司指定的贷款银行，而贷款是需要出借人和贷款人两方主体共同完成，现抚顺亚星国际置业有限公司并未提供充分的证据证明贷款逾期到账的过错在张博涵、陈婉梓一方，故抚顺亚星国际置业有限公司主张张博涵、陈婉梓构成违约，要求其支付逾期付款违约金无充分的事实及法律依据，本院不予支持。证人苏某证言内容均是银行反馈的信息，属于传来证据，无法认定其真实性，故本院对其证言不予采信。综上，抚顺亚星国际置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人抚顺亚星国际置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 马开智审判员 罗 华二〇一九年七月十八日书记员 曹 扬