湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初3222号原告：湖南中锴置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区时代阳光大道**郡原美村**。法定代表人：杨杨，董事长。委托诉讼代理人：罗淇予，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张可柔，湖南金州律师事务所律师。被告：冯静，女，1977年10月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：黄敏，湖南扬世律师事务所律师。原告湖南中锴置业有限公司（以下简称原告）诉被告冯静（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗淇予、张可柔，被告的委托诉讼代理人黄敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年2月28日解除；2.判令被告支付欠付租金743412元；3.判令被告按照1109元／天的标准支付商铺占用费（从2019年3月1日开始计算，实际应计算至被告交还房屋之日止）；4.判令被告支付滞纳金435522元（按照欠付费用的0．1％／天的标准计算至被告支付全部欠付款项之日止）；5.判令被告支付违约金49917元；6.判令被告立即将房屋恢复原状或承担房屋恢复原状的费用；7.判令被告立即腾空房屋并将房屋交还原告；8.判令被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。诉讼中，原告变更第7项诉讼请求为：判令被告与原告办理交房手续并结清相关费用。事实与理由：2013年12月24日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告所有的位于长沙市雨花区时代阳光大道489号“郡原美村花园道商业街”项目A5栋103、203、303房屋，房屋面积为374平方米，约定仅用作素食餐饮经营；租赁期间为原告交付商铺之日（即2014年2月28日）起5年，原告给予被告2个月的教修免租期与10个月的运营免租期，月固定租金为14373元，按季度支付，自实际交付之日起第三年开始，以前一年租金为基数，租金每一年递增5％。同时，合同约定如被告逾期支付租金等费用，每逾期一日应按照欠付费用的0．1％支付滞纳金，逾期达30日以上，原告有权解除合同并要求被告按照月租金的三倍支付违约金。合同签订后，原告依约全面履行了合同义务，但被告自免租期后即以各种理由拖欠租金，经原告多次催告仍未支付，截止至今被告共拖欠该房屋租金743412元。被告的行为已经严重违约，应依约承担违约责任。被告辩称，1.被告不是本案的适格主体，租赁合同补充条款第21.4条约定，一旦被告成立公司，被告的权利义务都由公司承担，原告应该起诉公司；2.原、被告不存在有偿的租赁合同关系，因为小区入住率不高而且尚在建设中，双方口头约定入住率达到80%以上或者延长至商业街完全开发营运时才收取租金，但是至今小区都没有建设完毕，配套设施一直没有完善，被告是因为原告承诺免租才成立公司，并花费了200万元对房屋进行装修；该房屋虽然属于原告所有，但是没有达到约定的收取租金条件，至2018年10月之前原告也没有正式向被告主张过欠付租金；3.原、被告未签订房屋租赁合同。原告多次承诺对被告给予免租期和其他优惠条件后，被告才组织设计装修和进行具体投资，待被告做了一定资金投入后，原告于2019年12月17日才拿三份合同要求被告签字，原告答应兑现其所作的口头承诺，被告签字的时候原告也未盖章，只有被告的单方签名，合同内容不是双方磋商的真实意思表示，合同第11.5条明确约定双方签字盖章后合同生效，被告一直以为合同尚未生效，《补充条款》是房屋租赁合同的从合同，主合同无效，从合同当然无效；4.《补充条款》若被认定有效，原告主张欠付租金也超过了诉讼时效期限，被告至今未支付过租金，多年来双方也无争议，按照原告的主张在2015年2月起原告就应该知道被告没有支付租金，原告应自知道权利受到侵犯之日起一年内向法院请求保护权利，超过一年便超过了诉讼时效。经审理查明，2013年12月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》（含合同正文与《补充条款》，以下简称合同），合同正文约定：甲方作为坐落在长沙市雨花区时代阳光大道489号的“郡原美村花园道商业街”项目A5栋103、203、303房屋（以下简称涉诉房屋）产权人，将该房屋出租给乙方，租赁面积为374平方米，房屋租金以租赁面积计算；乙方承诺租赁房屋用于经营素食餐厅，租赁期5年，自双方约定的房屋交付日期2014年2月28日起计算；租赁期内，甲方给予乙方的装修免租期为2个月，并另行给予乙方装修免租期届满之日起10个月运营免租期，装修免租期和运营免租期内，乙方无须支付租金，但仍须交纳实际发生的管理费、水、电、燃气、通讯费、空调费及使用该房屋所发生的一切其他费用；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还，乙方需要继续承租的，应于租赁期满前3个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；乙方须于合同签订后七日内，向甲方缴付保证金44847元，保证金的退还按照本合同补充条款的约定执行；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、空调、煤气、通讯、设备、维修、清洁等费用由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在租期届满或提前终止的当日内返还该房屋；乙方逾期不支付租金或其他各类款项累计超过三十日的，守约一方可书面通知违约一方解除合同；合同未尽事宜经双方协商一致可订立补充条款，补充条款及附件均为合同不可分割的一部分，补充条款如有与合同正文或附件有冲突或矛盾之处，一律以补充条款为准；合同自双方签字盖章之日生效。《补充条款》约定：双方就房屋租赁事宜达成补充条款，作为双方之间合同正文的补充，合同正文与补充条款一并签署；租金计算方式为月固定租金：1楼租金45元/月/平方米，面积112.87平方米，共计租金5079.15元；2楼租金40元/月/平方米，面积145.92平方米，共计租金5836.8元；3楼租金30元/月/平方米，面积115.21平方米，共计租金3456.3元；合计租金14373元，自实际交付之日起第三年开始，以前一年租金为基数，租金每一年递增5%；乙方应按季支付，每个付款期届满前十天预付下一个付款期的租金；乙方向甲方交付的保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行所约定义务的保证，为冲抵乙方欠付甲方租金、项目管理费、其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或其他第三方损失，甲方有权使用这种保证金，且不影响行使其他补救权利；合同提前终止或自然终止，凡乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费使该房屋恢复至房屋交付时或甲方书面认可的状态，乙方不得以其装修残值折价抵其欠付的任何款项或向甲方要求补偿；乙方返还该房屋时，应通知甲方及商业管理公司到场，经甲方及商业管理公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；租赁期届满或发生合同提前解除的情形，甲方有权收回房屋，乙方须于租赁期届满或发生本合同提前解除之前的10日内与甲方联系交回房屋事宜，且乙方应于合同终止之后当日内将该房屋恢复至房屋交付时或甲方书面认可的状态，交还甲方；租赁期满或合同提前终止后，乙方应在10日内办理煤气注销或变更手续、电话及网络注销或变更手续、付清其应承担的煤气费、水费、电费、电话费、网络费等，并将上述注销或变更之证明提交甲方备案；乙方逾期向甲方支付租金或合同约定的任一项费用累计超过30日的，甲方有权立即向乙方发出书面通知终止合同，书面通知规定之日期为合同终止日；有权没收乙方交付的保证金；有权要求乙方按月租金三倍的标准支付一次性的违约金；乙方逾期支付任何甲方应收之费用的，每逾期一日应按各项欠付费用的0.1%滞纳金；合同期届满或提前终止时，乙方未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付房屋占用期间使用费；若乙方租赁该房屋是为其筹划设立新的公司使用，一旦乙方公司注册设立，合同的权利义务转由该设立的公司承担，由该公司在合同上盖章确认或单方面向甲方出具文件同意承担合同的权利义务或与甲方另行签订与合同内容一致的租赁合同；合同自双方盖章签定日生效。合同还对双方其他权利义务事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了涉诉房屋，被告向原告缴付了保证金44847元。此后，被告对涉诉房屋进行了装修，并2014年4月18日注册成立了“长沙市雨花区禅悦湘江素食餐厅”（个体工商户），将涉诉房屋用于经营该餐厅。该餐厅成立后未在前述租赁合同中加盖印章或出具文件同意承担合同权利义务，也未与原告另行签订租赁合同。2018年9月，因被告未缴纳房屋租金，原告向被告发出《催款函》，要求原告支付自2015年3月起拖欠的租金及滞纳金。被告仍未予支付，原告遂于2019年3月7日向被告送达了《解除合同通知函》，载明：双方租赁合同期限自2014年2月28日起至2019年2月28日止，因被告未按照约定支付租金等费用，原告要求自函件发出之日起解除《房屋租赁合同》，被告应于收到函件3日内，将房屋腾空并交还原告，并于合同解除后5日内支付全部欠付的费用及违约金。2019年3月9日，被告搬离了涉诉房屋，但未支付租金等费用，也未与原告办理交房手续。原告于2019年4月2日诉至本院，请求判如所请。本案在审理过程中，被告提交了燃气费缴费清单及涉诉房屋所在小区物业公司出具的《证明》，拟证明被告在腾房之前已结清了水、电、燃气费。原告该组证据的真实性予以认可，但认为被告仍应与原告办理交房手续，并结清欠付的租金等其他费用。以上事实，有《房屋租赁合同》、《催款函》、《解除合同通知函》、营业执照、《证明》、燃气费缴费清单、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告提交的《房屋租赁合同》约定了合同正文与补充条款一并签署，合同自双方盖章签字生效，且合同落款处有原告加盖的印章、被告的署名，故应当认定合同系双方真实意思表示。合同内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。被告关于其未与原告签订合同以及合同未生效的辩称意见，与客观事实及双方约定不符，本院不予采信。关于合同主体。被告在合同“承租方”落款处署名，尽管之后被告注册成立了“长沙市雨花区禅悦湘江素食餐厅”并将涉诉房屋用于经营该餐厅，但该餐厅并未在合同上盖章确认或向原告出具文件表明愿意承担合同的权利，也未与原告另行签订租赁合同，故被告仍为合同承租方。被告关于其不是本案适格主体的辩称意见不能成立，本院不予采信。关于合同终止问题。双方约定合同期限自2014年2月28日起计算5年，如租赁期满被告需要继续承租房屋，需于租赁期届满前三个月向原告提出续租书面要求，经原告同意后重新签订租赁合同。合同于2019年2月28日到期后，被告既未向原告提出续租要求，双方也未就重新签订租赁合同磋商并形成合意，故原、被告签订的《房屋租赁合同》（含《补充条款》）已于2019年2月28日终止。原告向被告送达《解除合同通知函》时合同已到期终止，不存在解除问题，故原告要求确认合同已于2019年2月28日解除，本院不予支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。关于租金。原告将房屋交付给被告使用，被告应依约按期支付租金。按照合同约定，房屋交付日期为2014年2月28日，原告给予被告2个月装修免租期及10个月运营免租期，每月租金共计14373元，自交付之日起第三年开始以前一年租金为基数每年租金递增5%。据此，被告2015年2月28日至2016年2月27日期间每月租金14373元，应付租金172476元（14373元×12个月）；2016年2月28日至2017年2月27日期间每月租金15092元（14373元+14373元×5%），应支付租金181104元（15092元×12个月）；2017年2月28日至2018年2月27日期间每月租金15847元（15092元+15092元×5%），应支付租金190164元（15847元×12个月）；2018年2月28日至2019年2月27日期间每月租金16639元（15847元+15847元×5%），应支付租金199668元（16639元×12个月）。以上被告应支付租金合计743412元。被告认可其未向原告支付过租金的事实，故原告诉请被告支付租金743412元，本院予以支持。但被告缴付的保证金44847元原告尚未退还，应予以抵扣，被告还应支付原告租金698565元。关于滞纳金及违约金。被告逾期支付租金，应依约向原告支付滞纳金，但双方约定的按欠付费用每日0.1%的标准过高，本院酌情调整为按欠付费用每日0.5‰计算，截至2018年12月18日被告应支付原告滞纳金217761元，对原告主张的超过部分，本院不予支持。原告诉请被告支付违约金49917元，本院认为违约金是双方约定一方违反合同时向另一方支付的一定数额的金钱，兼具有惩罚与补偿性质。本案中，被告未能及时支付租金，给原告造成的直接损失就是资金占用期间的利息损失，本院已按欠付费用的每日0.5‰标准支持了原告诉请的滞纳金，故对原告主张的违约金49917元，本院不予支持。关于房屋占用费。合同期限届满后，被告未能及时腾退房屋，应当向原告支付房屋占用期间使用费。如前所述，被告未及时腾退房屋给原告的是租金损失，按照损益相抵原则，被告按照租金标准支付房屋占用费足以弥补原告的损失，故本院认定被告应按月租金16639元的标准，支付被告房屋占用费4992元（16639元÷30天×9天），对原告主张的超过部分，本院不予支持。关于诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，被告应付原告的租金是基于租赁合同的同一债务，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。被告应支付最后一期租金的时间为2018年11月，故原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。被告认为原告的诉请超过诉讼时效的辩解不能成立，本院不予采信。关于恢复原状及办理交房手续。合同到期终止后，被告虽已于2019年3月9日搬离了房屋，并缴清了水、电、燃气费用，但被告并未按照合同约定将房屋恢复至交付时或经原告验收认可的状态，也未与原告结清费用，办理交房屋手续。原告要求被告将房屋恢复原状，与原告办理交房手续并结清相关费的诉请符合双方约定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告冯静于本判决生效之日起15日内支付原告湖南中锴置业有限公司租金698565元；二、被告冯静于本判决生效之日起15日内支付原告湖南中锴置业有限公司房屋占用费4992元；三、被告冯静于本判决生效之日起15日内支付原告湖南中锴置业有限公司滞纳金（截至2018年12月18日的滞纳金为217761元，后续滞纳金以欠付的租金698565元为基数，自2018年12月19日起按每日0.5‰的标准计算至付清之日止）；四、被告冯静于本判决生效之日起15日内将位于长沙市雨花区时代阳光大道489号的“郡原美村花园道商业街”项目A5栋103、203、303房屋恢复原状；五、被告冯静于本判决生效之日起15日与原告湖南中锴置业有限公司办理交房手续并结清相关费用；六、驳回原告湖南中锴置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15860元，因适用简易程序减半收取7930元，由被告冯静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王丽琴二〇一九年七月十九日书记员  杨雨晴附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。