福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初5161号 原告：中国建设银行股份有限公司南安水头支行，住所地福建省南安市水头镇荷楼片区首期星鞍桥安置区（东星荷景园）3#C段101-108号店面。 负责人：郑炎林，该支行行长。 委托诉讼代理人：王志刚，男，1970年11月10日出生，汉族，住福建省南安市，该支行员工。 被告：杨志雄，男，1985年9月29日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：赖方圆，女，1990年5月15日出生，汉族，住福建省南安市。 被告:泉州市建源投资发展有限公司，住所地福建省南安市官桥镇建源•世纪家园。 法定代表人:吴杭雄。 原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行（以下简称建设银行水头支行）与被告杨志雄、赖方圆、泉州市建源投资发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行水头支行的委托诉讼代理人王志刚到庭参加诉讼。被告杨志雄、赖方圆、泉州市建源投资发展有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行水头支行向本院提出诉讼请求：1.解除350655203-2012-20150697993号《个人住房借款合同》；2.判令杨志雄、赖方圆归还借款本金293155.75元及相应利息（含复利及罚息）1193.14元（暂计至2019年5月21日，其后按合同约定及人行有关规定以实际欠款本息为基数计至实际还款日止）；3.判令建设银行水头支行对杨志雄、赖方圆提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.判令泉州市建源投资发展有限公司对上述债务承担连带保证责任；5.本案诉讼费及建设银行水头支行为实现债权而支出的其它费用由杨志雄、赖方圆、泉州市建源投资发展有限公司承担。庭审中，建设银行水头支行变更诉讼请求为：1.解除350655203-2012-20150697993号《个人住房借款合同》；2.判令杨志雄、赖方圆归还借款本金286689.1元及利息（自2019年7月5日起至实际还款之日止，按中国人民银行的有关规定及合同的约定计算）；3.判令建设银行水头支行对杨志雄、赖方圆提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.判令泉州市建源投资发展有限公司对上述债务承担连带保证责任；5.本案诉讼费及建设银行水头支行为实现债权而支出的其它费用由杨志雄、赖方圆、泉州市建源投资发展有限公司承担。事实和理由：2015年6月，杨志雄、赖方圆因购买南安市的房产资金不足，向建设银行水头支行申请个人住房贷款388000元，期限15年（180个月），自2015年7月9日起至2030年7月9日止，以其所购房产提供抵押担保。借款年利率为基准利率上浮0%，借款逾期的，罚息利率为在基准利率水平上浮50%。本息的归还方式采用等额本金还款方法，每1个月归还本金金额为2155.56元，利息逐期结算还清。经审查认可，双方于2015年7月9日签订了350655203-2012-20150697993号《个人住房借款合同》，合同签订后借款双方于2015年7月13日向法定登记部门办理了商品房抵押登记证明手续，其后建设银行水头支行于2015年7月31日如约将合同款项交付杨志雄、赖方圆使用。同时泉州市建源投资发展有限公司为杨志雄、赖方圆贷款提供连带责任担保，共已代为偿还6732.46元。杨志雄、赖方圆自2019年2月份开始未能按期足额支付借款,直到建设银行水头支行起诉后,杨志雄、赖方圆才在2019年7月4日把之前的欠款还清。杨志雄、赖方圆严重违反贷款合同的规定，上述违约情形严重侵犯了建设银行水头支行的合法权益。为维护自身的合法权益，保障国家信贷资产的安全，建设银行水头支行特依《民事诉讼法》的有关规定，向法院提起诉讼，恳请法院依法判决。 杨志雄、赖方圆、泉州市建源投资发展有限公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：杨志雄、赖方圆向泉州市建源投资发展有限公司购买位于南安市的房产，因资金需要向建设银行水头支行申请贷款。2015年7月9日，建设银行水头支行与杨志雄、赖方圆签订一份合同编号为350655203-2012-20150697993的《个人住房借款合同》，合同主要约定：杨志雄、赖方圆向建设银行水头支行借款388000元，款项一次性划入泉州市建源投资发展有限公司的账户；借款期限180个月，自实际放款日起算；贷款年利率为基准利率，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率在合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整方式为下年初调整；还款方式为等额本金，每1个月归还本金金额为2155.56元。合同还约定了通用的违约责任条款，借款逾期的，罚息利率为在基准利率水平上浮50%；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约；出现违约情形，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借款关系。借款合同并约定担保方式为抵押加阶段性连带责任保证，由泉州市建源投资发展有限公司对上述债权提供保证担保。抵押条款约定：抵押物为南安市的房产；抵押担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。建设银行水头支行与泉州市建源投资发展有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定本合同所称“债务人”是指因购置坐落于南安市官桥镇项目所属之建源•世纪家园楼盘房产而与建设银行水头支行发生借贷关系的全部债务人;本最高额保证所担保的债权是指自2014年4月25日至2024年4月25日期间因建设银行水头支行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权；保证期间为自建设银行水头支行与债务人签订单笔借款合同之日起，至该笔借款合同项下的抵押已生效,抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2015年7月14日，杨志雄与建设银行水头支行在南安市房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记。2015年7月31日，建设银行水头支行向杨志雄、赖方圆发放贷款388000元，并划入泉州市建源投资发展有限公司的账户。借款后，杨志雄、赖方圆自2019年2月份开始未能按期足额支付借款，泉州市建源投资发展有限公司于2019年3月27日代偿6732.46元。此后，杨志雄、赖方圆仍未能按时足额还款，在建设银行水头支行起诉后，杨志雄、赖方圆于2019年7月4日还清之前的逾期款项。截止2019年7月4日，杨志雄、赖方圆尚欠建设银行水头支行借款本金286689.1元。杨志雄、赖方圆至今尚未办理房屋所有权证，杨志雄、赖方圆与建设银行水头支行未正式办理抵押权登记手续，建设银行水头支行也尚未持有他项权证。 上述事实，有建设银行水头支行提供的其《营业执照（副本）》、《负责人身份证明》、负责人《居民身份证》、杨志雄和赖方圆的《居民身份证》复印件、杨志雄与赖方圆《结婚证》复印件、泉州市建源投资发展有限公司《营业执照（副本）》、《组织机构代码证》、法定代表人《身份证明》、《个人住房借款合同》、《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》、《南安市预购商品房抵押权预告登记审批表》、《房屋预告登记证明》、《个人贷款支付凭证》、《个人贷款对账单》、《特种转账借方凭证》各1份及建设银行水头支行的委托诉讼代理人在庭审中的陈述为证。上述证据来源真实、合法，与本案具有关联性，并经庭审审核属实，本院予以采信，并作为定案依据。 本院认为,建设银行水头支行与杨志雄、赖方圆签订的《个人住房借款合同》，与泉州市建源投资发展有限公司签订的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，主体资格合法，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。建设银行水头支行按约履行放贷义务后，杨志雄、赖方圆未能按约履行还款义务的行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。建设银行水头支行主张解除其与杨志雄、赖方圆签订的《个人住房借款合同》的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，因建设银行水头支行已按约发放贷款，故建设银行水头支行请求判令杨志雄、赖方圆偿还借款本金286689.1元及利息（自2019年7月5日起至实际还款之日止，按中国人民银行的有关规定及合同的约定计算)，本院依法予以支持。本案中，涉案抵押物虽然办理了抵押预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。杨志雄、赖方圆尚未取得商品房的所有权，不产生物权效力。杨志雄、建设银行水头支行办理的预购商品房抵押权预告登记，建设银行水头支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对商品房的处分，并非对商品房享有现实的抵押权。故建设银行水头支行请求判令从处分杨志雄、赖方圆提供的抵押物所得的价款中优先受偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。泉州市建源投资发展有限公司自愿为杨志雄、赖方圆的上述债务承担连带责任保证，该债务属最高额保证期间和额度内的债务，泉州市建源投资发展有限公司应对上述债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向债务人即杨志雄、赖方圆追偿。杨志雄、赖方圆、泉州市建源投资发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除中国建设银行股份有限公司南安水头支行与杨志雄、赖方圆签订的编号为350655203-2012-20150697993的《个人住房借款合同》； 二、杨志雄、赖方圆应于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司南安水头支行借款本金286689.1元及利息（利息自2019年7月5日起至实际还款之日止，按中国人民银行的有关规定及合同约定的逾期罚息利率计算)； 三、泉州市建源投资发展有限公司对杨志雄、赖方圆的上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向杨志雄、赖方圆追偿； 四、驳回中国建设银行股份有限公司南安水头支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5600元，减半收取计2800元，由杨志雄、赖方圆、泉州市建源投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈伟平 二〇一九年七月二十五日 法官助理汪惠玲 书记员杨聪灵 速录员石智杰 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10-