新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2018)新0102民初7184号原告：周祺，男，1965年7月2日出生，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人:周浩(与周祺系父子关系)，男，1989年10月17日出生，住乌鲁木齐市新市区。被告：新疆广汇房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市天山区新华北路**，统一社会信用代码：91650100625554732F。法定代表人：杨铁军，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴乃新，男，1976年12月27日出生，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：葛壁晓景，男，1991年8月7日出生，住乌鲁木齐市天山区。原告周祺与被告新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称“广汇房产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周琪及其委托诉讼代理人周浩，被告广汇房产公司的委托诉讼代理人吴乃新、葛壁晓景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周祺向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金1631720元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2015年12月31日与被告签订《征收补偿协议书》，协议约定由被告对原告民宅房屋进行现金补偿，对原告商业用途房屋按房屋安置置换进行商铺面积补偿（价值9998794元）。2016年3月26日，双方又就商铺面积事宜签订了《补充协议》，后原告按照预定履行协议。按补充协议规定，被告应于2016年12月31日前将商品房交付原告使用。免费试用为三个月，免责期后还未交付使用的，被告将按照中国人民银行同期贷款利率的3倍进行赔偿。后被告未能按期交付，到2018年5月23日才予交付，被告的行为构成违约，违约金共计1631720元（9998794元×4.75%×3倍÷365天×418天=1631720元）。（自2017年4月1日至2018年5月23日，共计一年零五十三天（418天）中国人民银行贷款基准利率为4.75%）截至起诉日，原告多次通过电话，短信，亲临等方式沟通，被告也未向原告就赔偿进行协商。被告迟延交房已经构成违约，现原告现诉至法院，请求如诉。被告广汇房产公司辩称，首先，双方签订的《征收补偿协议书》及《补充协议》因征收主体不适格所以无效，故原告依据相关协议内容承担责任是无效条款；第二，其和原告有15套商铺补偿，2017年又签订新的商品房预售合同，合同中对交房时间做了新的约定，承担责任应按照新的交房时间2017年5月；第三，原告违约责任应就其名下的两套房子进行主张，因原告已将其他的房屋转移给第三人，所以主体不适格；第四，若支付违约金，数额过高，应进行下调。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：即原告出示的短信通知打印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交证据：1.《征收补偿协议书》一份、《征收补偿（补充）协议书》一份、《补充协议》一份，拟证实原、被告分别于2015年12月31日、2016年3月26日签订了关于原告名下位于房屋的拆迁补偿协议及相关补充协议，双方就拆迁原告名下房屋进行商铺置换、货币补偿、延期交付商铺的违约责任等进行了约定，故原告依据前述三份协议约定的2016年12月30日房屋交付使用，认为至被告实际交付置换商铺为止，被告逾期交房共计418天，故应按该协议的违约责任支付违约金。被告对上述三份协议的真实性予以认可，对合法性及关联性不予认可。认为双方签订的三份协议中“征收人”均为被告，而被告属于公司性质，按照2011年国务院颁布的《国有土地上房屋征收及补偿条例》的规定，城市土地征收工作应由政府主持、由政府进行拆迁补偿，故被告无权签订相关协议。其次，《补充协议》中违约责任条款也因协议不符合法律规定而无效，双方对交付哪些房屋没有约定，违约金也没有明确基础数额，且违约金应当一次性支付，而非按日计算。该组证据，因原被告双方对真实性不持异议，故本院对该证据予真实性以确认，但对合法性、关联性不予确认，具体将在本院认为部分予以阐述。2.《2018年中国人民银行贷款利率表》一份，拟证实被告实际交付房屋已逾期一年以上，应按照一至三年的贷款利率支付违约利息。被告对前述证据不认可，认为按照商品房预售合同，实际交房时间逾期不足一年，且不应参照4.75%的标准计算违约金。本院对该证据真实性、合法性予以确认，但违约金计算方式应按双方约定且有法律效力的商铺房预售合同为依据并兼顾实际损失，故对该证据的关联性不予确认。3.《商铺出租合同》一份，拟证实原告现在所获商铺租金为每年40000元，故其因逾期交房产生了相应的损失。被告认为该合同系房屋交付后的商铺租赁价格，是协议定价，故对主张的损失不予认可。本院认为该合同是交房后签订，无法作为涉案商铺延期交付期间的损失依据，故本院对该证据不予确认。4.原告申请本法院委托新疆佳美房地产评估咨询有限公司作出的佳美评鉴字[2019]第012号《房地产司法鉴定估价报告》，该评估报告对原告位于乌鲁木齐市沙依巴克区青峰路297号雅山郡18栋1层外6号、外9号两间商铺自2017年6月1日至2018年5月23日期间的租金进行了评估，两间商铺评估租金价值共计174053.49元。其中，6号商铺建筑面积39.88㎡，租金单价为2.71元/㎡/天，9号商铺建筑面积116.76㎡，租金单价为3.25元/㎡/天。原被告对该估价报告均未提出异议，本院予以确认。二、被告提交证据：1.周祺本人签名的《声明》一份、2016年3月签订的《商铺预约登记书》十五份，拟证实原告将被告向其补偿置换的15套商铺中的13套所有权转移给案外人，故原告只能就以其名下的2套认购商铺进行起诉，其余13套商铺没有诉讼资格，主体不适格。原告对前述证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不认可，认为该15套房屋虽其中大部分做出了处分，但都是将商铺向自己的家人赠与，并非进行买卖，故有权对全部15套房屋的延期交付进行违约责任主张。因原被告双方对前述证据真实性、合法性不持异议，故本院对真实性、合法性以确认，同时原告虽系受补偿主体，但其已将当中13间商铺的所有权进行转移，故本院对该证据的关联性予以确认，具体将在本院认为部分予以阐述。2.《商品房预售合同》七份，拟证实原告只有18栋楼中的两套商铺所有权，其中1层外铺6号房商铺约定的交房时间为2017年5月30日前，1层外铺9号房商铺约定的交房时间为2017年5月31日前，同时双方就逾期交房的违约责任进行了新的约定，故交房时间及逾期交房责任均应依照《商品房预售合同》。原告对该证据的真实性、合法性予以认可，但关联性不认可，认为该合同签订的时间是2017年5月，当时该合同已超出了双方之前关于交付房屋的时间，应按照之前的约定确定交付房屋的时间及违约责任。结合全案看该合同系双方自愿签订，系原告取得商铺的法律依据，故本院对该证据予以确认，具体将在本院认为部分予以阐述。根据当事人陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月31日，被告（甲方、征收人）与原告（乙方、被征收人）签订《征收补偿协议书》一份，双方约定：“为加快城市改造建设步伐，切实改善居民居住及生活环境，按照政府规划要求，沙区棚改项目‘百亩地’项目已列入新疆广汇房地产开发有限公司建设用地范围，现经甲乙双方协商、并同意依据《沙依巴克区棚户区改造方案》（以下称征收补偿安置方案）规定，达成如下协议，双方共同遵守：一、乙方房屋现状：房屋结构：砖混，房屋面积1371㎡，其中商业用途房屋面积781.58㎡，民宅房屋面积589.42㎡。位置：乌鲁木齐市沙依巴克区。乙方同意将位于乌鲁木齐市沙依巴克区房屋交给甲方拆除。甲方同意将民宅房屋面积按货币补偿方式给乙方进行补偿，房屋货币补偿单价为8000元/㎡，补偿面积共计589.42㎡，补偿人民币总额为4715360元（大写肆佰柒拾壹万伍千叁百陆拾元）。商业用途房屋按房屋置换政策甲方向乙方补偿‘雅山郡’小区商铺，商铺房分别为……”同时双方就乙方办理时间、违约责任、协议的变更等事宜进行了约定。签订合同当日，原被告就前述协议又签订《征收补偿（补充）协议书》一份，该协议就甲方支付乙方装修费、甲方给予乙方一次性奖励、甲方支付乙方搬迁费等进行了约定。2016年3月26日，被告（甲方）与原告（乙方）就本案的房屋拆迁安置补偿签订《补充协议》一份，双方约定“甲方同意将《征收补偿协议书》中地上条款中14号楼一层5铺面积108.01㎡收回……甲方承诺在2016年12月30日交付使用，如果未能交付使用，免责期为三个月，免责期后将按照中国银行贷款利率的三倍赔付乙方违约金……”同时对其他事项亦进行了约定。2017年2月24日，被告出具《声明》一份，记载“本人周祺（身份证号）家庭住址乌鲁木齐市沙依巴克区，该该房屋属于棚户区改造范围内。我于2015年12月31日和新疆广汇房地产开发有限公司达成征迁协议，广汇公司补偿雅山郡小区15间商铺。我自愿将19号楼外2、19号楼外22、20号楼外3、共三间商铺的所有权归周浩所有并有权与广汇公司签订商铺合同。18号楼内5、19号楼外13、19号楼外14、19号楼外15、19号楼外16、19号楼外17、19号楼外18、19号楼外21，共八间商铺的所有权归周煜珈所有并有权与广汇公司签订商铺合同。19号楼内3商铺的所有权归周灵凤所有并有权与广汇公司签订商铺合同。19号楼外11商铺的所有权归张启轩所有并有权与广汇公司签订商铺合同。特此申明。周祺，2.24”。2016年3月25日，原告与被告签订《商铺预约登记书》两份，其中预约登记号为YSJ-7311-C的登记书中载明预约登记方为原告本人，并对雅山郡项目18栋1层外6号商铺有购买意向，该商铺暂定面积为39.88平方米，单价为15600元/平方米，总房款为622128元。签订《商品房预售合同》时，如面积发生变化，应以具备资质的测绘机构出具测绘面积为准，单价不变，总房款多退少补，原告自愿缴纳预约金622128元，即总房款的100%。预约登记号为YSJ-7312-C的登记书中载明预约登记方为原告本人，并对雅山郡项目18栋1层外9号商铺有购买意向，该商铺暂定面积为116.76平方米，单价为16100元/平方米，总房款为1879836元。签订《商品房预售合同》时，如面积发生变化，应以具备资质的测绘机构出具测绘面积为准，单价不变，总房款多退少补，原告自愿缴纳预约金1879836元，即总房款的100%。其余13份《商铺预约登记书》中有8份预约登记方为周煜珈、3份预约登记方为周浩，1份预约登记方为周灵凤，1份预约登记方为张启轩。2017年5月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预售合同》两份，其中编号为2017预0120942合同约定，买受人购买的商品房为第18栋1层外铺6号房，房屋代码600620375，该商品房用途为商业，测绘建筑面积共39.88平方米，总价款622128元，出卖人应当在2017年5月30日前，依国家和地方人民政府有关规定将验收合格及符合合同约定的商品房交付买受人使用。编号为2017预0120950合同约定，买受人购买的商品房为第18栋1层外铺9号房，房屋代码600620378，该商品房用途为商业，测绘建筑面积共116.76平方米，总价款1879836元，出卖人应当在2017年5月31日前，依国家和地方人民政府有关规定将验收合格及符合合同约定的商品房交付买受人使用。同时前述两份《商品房预售合同》均约定：除去合同约定的特殊情况外，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人逾期91日到180日的，以买受人实际已支付的首付款及银行月还款总和为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利率赔付。出卖人逾期180日以上的，以买受人实际已支付的首付款及银行月还款总和为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利率上浮10%赔付。双方并就其他事宜进行了相关约定。2018年5月24日，被告将约定的商铺向原告进行交付，后原告认为被告逾期交付商铺行为构成违约，故向本院提起诉讼。另查明，原告于2016年3月26日将涉案的位于乌鲁木齐市沙依巴克区房屋交由被告进行拆迁，2016年底涉案商铺已经完工，因相关手续原因未能向业主交付。同时被告在庭审中自述，房屋本该由政府拆迁完毕后将土地交由被告，但原告房屋因手续问题无法拆迁，故其与原告进行自行协商。2018年中国人民银行活期存款基准利率为0.35%。经原告申请，本院委托新疆佳美房地产评估咨询有限公司对位于乌鲁木齐市沙依巴克区青峰路297号雅山郡18栋1层外6号、外9号两间商铺，自2017年6月1日至2018年5月23日期间的租金进行了评估，评估租金价值共计174053.49元。其中，6号商铺建筑面积39.88㎡，租金单价为2.71元/㎡/天，9号商铺建筑面积116.76㎡，租金单价为3.25元/㎡/天。该评估产生费用2000元，已由原告先行垫付。本院认为，本案的第一个争议焦点系双方签订的《征收补偿协议书》及之后的两份补充协议是否有效的问题。首先《征收补偿（补充）协议书》、《补充协议》系对《征收补偿协议书》的补充及未详尽事宜的约定，且不具备单独存在的基础和意义，故应视为一个整体而进行评价；其次，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”而2011年国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》由国务院总理署国务院令公布，属于我国《立法法》中的行政法规，该《条例》第四条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府的职责分工、相互配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”条例明确了对国有土地上个人房屋的征收与补偿工作应当且只能由政府完成并由房屋征收部门承担法律责任，故排除了其他社会主体对个人房屋进行征收与补偿的资格与权利，而若违反上述规定如使本案的合同继续有效，不但违反行政法规还违背立法精神，同时还将损害国家和社会公共利益，故该规定属于效力性强制规定。综上，原被告之间签订的《征收补偿协议书》及《征收补偿（补充）协议书》、《补充协议》属于违反国家行政法规的强制性规定合同，应认定为无效合同。关于涉案商铺交付时间及延期交付天数的确定问题。原被告双方签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应按约履行。该合同也是原被告在本案中具有法律效力、能够确定商铺交付时间的依据。其中商品房为第18栋1层外铺6号、测绘建筑面积39.88平方米的商铺，约定的交付时间是2017年5月30日前；商品房为第18栋1层外铺9号、测绘建筑面积共116.76平方米的商铺，约定的交付时间是2017年5月31日前。而双方确定实际交付商铺的时间是2018年5月24日。故本院以双方合同约定的商铺交付间次日为延期交付起算日期，以原告要求实际交付前一天为延期交付终止日期，即18栋1层外铺6号商铺延期交付共计358日（2017年5月31日至2018年5月23日），18栋1层外铺9号商铺延期交付共计357日（2017年6月1日至2018年5月23日）。关于违约金数额确定问题。首先，被告对其延期交付商铺构成违约不持异议，故其应当承担违约责任；其次，本案中关于延迟交付商铺的违约责任虽在《补充协议》及《商品房预售合同》中均有约定，但预售合同系本案中唯一具有法律效力并能够明确违约责任的依据，且《商品房预售合同》形成时间晚于《补充协议时间》，即便《补充协议》不存在效力问题，那当二者条款出现矛盾之处时，如无特别约定，一般应视为以新条款替代旧条款，故原被告双方应适用《商品房预售合同》中关于延迟交付商铺的约定；第三，虽然《商品房预售合同》合同中约定“出卖人逾期180日以上的，以买受人实际已支付的首付款及银行月还款总和为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利率上浮10%赔付。”但我国《合同法》第一百一十四条第二项规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，同时《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，原告明确表示《商品房预售合同》中的违约金约定过低要求予以增加，同时有第三方估价报告作为租金损失的依据，且被告作为大型房地产企业，无论从法律法规掌握还是人员配置都强于一般自然人，而被告在明知其无权签订征收补偿协议的情况下与他人签订协议并造成相关协议无效，应负有相应责任，再者原告于2016年3月将自己所有的房屋交于被告，被告实际交付商铺时间为2018年5月，期间因被告手续原因等不能向原告按期交付房屋，责任亦不在原告。综上，本院对原告主张增加违约金的请求予以支持，且以不超过实际损失为限，同时由被告承担因评估产生的相应费用。根据估价报告中18栋1层外铺6号商铺自2017年6月1日至2018年5月23日的租金价值为38582.7元，故本院确认报告中的租金价值为延期交付造成的损失，又根据合同该商铺的逾期时间应从2017年5月31日起算，故应在前述损失中增加一天租金损失即108.07元（39.88㎡×2.71元/㎡/天）。本院支持被告向原告偿付18栋1层外铺6号商铺延期交付的违约金为38690.77元（38582.7元+108.07元）；支持被告向原告偿付18栋1层外铺9号商铺延期交付的违约金为135470.79元。最后逾期交付商铺确系被告违约，故本案的《司法鉴定估价报告》亦属于被告违约而产生的必要损失，故该评估费用应由被告实际负担。关于本案中原告是否有权就全部15间商铺提起诉讼的问题。第一，原被告虽签订了《征收补偿协议书》及相关补充协议，但该协议因违反国家行政法规的强制性规定不具备法律效力；第二，原告在2017年已通过声明的方式自愿将准备向其置换的13间商铺所有权转移给了案外人，且案外人已与被告签订了《商铺预约登记书》及《商品房预售合同》，更进一步明确了商铺的所有权归属；第三，虽然原告陈述13间商铺均系其赠与亲属而非买卖，但依据《物权法》相关规定，只有不动产的物权所有权人才享有相关权益，故13间商铺的所有权人是否向被告主张逾期交付商铺的违约责任，应系各产权人的权利，该权利可以放弃亦可以另行主张。综上，本案原告并非13间商铺的购买人或权利人，故并不能以自己的名义代表13间商铺的所有权人行使权利。原告只能就起取得的两处商铺（18栋1层外铺6号和18栋1层外铺9号）进行诉讼主张。同时关于诉讼标的问题，原告坚持其诉求请求主张15间商铺延迟交付的违约金，现本院只处理其签订合同的两套房屋，价值分别为1879836元和622128元（共计2501964元），结合原告违约金的计算方式，两间商铺诉讼标的应为408300元（2501964元×4.75%×3倍÷365天×418天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、第二十八条之规定，判决如下：被告新疆广汇房地产开发有限公司偿付原告周祺违约金174161.56元（38690.77元+135470.79元）；以上被告给付原告款项须于本判决生效后十日内付清,逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案处理的请求标的408300元，核定给付标的174161.56元，占请求标的的42.66%。案件受理费7424元（原告已预交19485.48元），由原告周祺负担4256.92元，由被告新疆广汇房地产开发有限公司负担3167.08元，鉴定评估费2000元（原告已垫付）由被告负担，前述费用被告新疆广汇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告周祺付清。剩余案件受理费12061.48元由本院退予原告周祺。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  陈 亮人民陪审员  王建军人民陪审员  王青芬二〇一九年七月二日书 记 员  胡晓薇