陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民事判决书                     （2018）陕0302民初2956号原告：宝鸡市众鑫连锁超市有限责任公司，住所地：宝鸡市渭滨区楼（天同国际）一、二层，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX3766。法定代表人：罗永辉，董事长。委托诉讼代理人：王赋，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：韩宽强，陕西宽强律师事务所律师。被告：宝鸡永嘉房地产开发有限公司，住所地：宝鸡市渭滨区（天同国际）A座27层3号，统一社会信用代码91610302623155834H。法定代表人：魏庆国，董事长。委托诉讼代理人：孟繁军，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：徐海清，男，该单位法律顾问。被告：吴兴明，男，现住址不详。被告：温进发，男，住西安市雁塔区。被告：黄泗水，男，现住址不详。被告：叶丽菊，女，住福建省福安市。被告：郭登海，男，现住址不详。被告：练宋勇，男，现住址不详。被告：胡金寿，男，现住址不详。被告：宝鸡万润城商业运营有限公司，住所地：宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码91610302064844907T。法定代表人：胡金寿，董事长。被告胡少博，温进发，叶丽菊，宝鸡万润城商业运营有限公司共同委托诉讼代理人：，男，1980年7月4日生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住西安市周至县，系该公司法务经理。原告宝鸡市众鑫连锁超市有限责任公司（以下简称众鑫公司）与被告宝鸡永嘉房地产开发有限公司（以下简称永嘉公司）、吴兴明、温进发、黄泗水、叶丽菊、郭登海、练宋勇、胡金寿、宝鸡万润城商业运营有限公司（以下简称万润城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众鑫公司委托诉讼代理人王赋、韩宽强，被告永嘉公司委托诉讼代理人孟繁军、徐海清，被告温进发、叶丽菊、万润城公司共同委托诉讼代理人胡少博到庭参加了诉讼。被告吴兴明、黄泗水、郭登海、练宋勇、胡金寿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告众鑫公司向本院提出诉讼请求：1、被告共同支付原告损失7165020元（其中装修费5150481元、被告人为关闭电梯导致营业损失900000元、搬运工费214539元、一楼定制货架900000元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月24日，原告征得被告永嘉公司同意，与被告万润城公司签订租赁期限为12年的房屋租赁合同。在原告投入大量财力对XX路XX号天同国际一、二楼进行装修、忙于营业时，被告永嘉公司负责人宋某某于2016年1月21日告知原告，被告万润城公司已向被告永嘉公司打过撤场申请，其公司也同意被告万润城撤场，从即日起，天同国际商场由被告永嘉公司正式接管，原告与被告万润城公司签订的合同、支付的租金、押金被告永嘉公司均予以认可。原告随即放心经营。但是，自2016年5月份起，被告永嘉公司多次要求增加物业费及房屋租赁费，原告以与被告万润城公司签订合同在先且其公司均予以认可而拒绝。2016年5月至8月初，被告永嘉公司多次指派其物业管理人员故意关闭原告营业使用的一部货梯、一部直梯、两部扶梯，导致原告无法上货，只能人力搬运，因此支出搬运人员工资214539元。被告永嘉公司关闭电梯导致原告日营业额损失10000元，共计90日，合计900000元。因被告永嘉公司多次断水、断电、关闭电梯，迫使原告无法正常营业，只能于2016年8月21日撤场，致使原告直接损失5150481元装修费和一楼900000元定制货架损失。原告认为，被告永嘉公司承诺承继原告与被告万润城公司的合同，其又单方面毁约，造成原告经济损失7165020元，应当由被告承担一切后果。另，原告与被告永嘉公司租赁纠纷系因被告万润城公司向原告转租标的物，被告永嘉公司、万润城公司发生纠纷，致原告签订的租赁合同无法履行，故被告万润城公司应当承担责任。被告吴兴明、温进发、黄泗水、叶丽菊、郭登海、练宋勇、胡金寿系被告万润城公司股东，应当共同承担由于出资不实、抽逃资金、恶意欺诈所造成的一切损失赔偿责任。据上述事实，为维护原告合法权益，诉至人民法院。被告永嘉公司辩称，被告永嘉公司与被告万润城公司签订为期15年的房屋租赁合同，被告万润城公司的招租与运营均由其自行负责，被告永嘉公司作为房屋出租方不参与管理，二被告之间未发生法律上的利害关系。被告永嘉公司与原告未签订房屋租赁合同，亦未形成事实租赁合同关系，更无对原告实施任何侵权行为，原告起诉实属不当。请求依法驳回原告对被告永嘉公司的全部诉讼请求。被告温进发、叶丽菊共同辩称，二被告系被告万润城公司原股东，在公司经营过程中，已经依法将股权转让他人。被告万润城公司于2013年4月18日成立，2014年12月30日公司注册资本认缴2000万元。2013年5月6日与被告永嘉公司签订房屋租赁合同，并支付2000万元履约保证金和定金，该事实已经人民法院生效判决确认，后因经营需要发生改造、装修费用2000万元，上述费用均由历史股东依约足额出资。二被告在经营过程中全面履行了出资义务，不存在抽逃出资等情形。原告诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回。被告万润城公司辩称，原告与被告万润城公司签订房屋租赁合同，原告依约支付保证金属实。被告万润城公司与被告永嘉公司解除房屋租赁合同后，原告一直使用承租房屋，未造成原告任何损失，不应承担相应法律责任。请人民法院依法驳回原告诉讼请求。被告吴兴明、黄泗水、郭登海、练宋勇、胡金寿均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷为凭。依据双方无争议的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2013年5月8日，被告永嘉公司（出租方、甲方）与被告万润城公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁物位于宝鸡市渭滨区XX路XX号一至四层房屋及其附属设备设施和附属场地，租赁期限为15年，从2013年12月1日至2028年11月30日止，租金为每月每平方米39元，被告永嘉公司同意被告万润城公司将承租房产分租或转租于第三方进行复合经营。2015年3月24日，被告万润城公司（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，XX城XX城XX广场XX楼出租给原告使用；租赁期限自2015年8月1日起至2026年8月1日止，共计11年；计租面积为4600平方米；原告承诺租赁该房屋仅作为平价百货服装和超市经营使用；被告万润城公司同意免除装修期3个月；租赁费每平方米48元，物业费每年50000元（包括垃圾费），水电费及相关费用由原告承担；租金递增比例为前三年租金不变，第四年起租金在第一年基础上递增6%，以后每两年递增一次；被告万润城公司违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同当年当期租金的3倍向原告支付违约金并承担由此给原告带来的经济损失。双方同时对租赁期限、用途、租金费用、租赁期间相关费用及税金、房屋修缮和使用、合同的变更解除与终止、房屋交付及收回验收、双方违约责任、免责条款、争议解决办法、联系方式及其他事项均作出明确约定。2015年5月27日、2015年7月23日，原告与被告万润城公司分别针对前述《房屋租赁合同》签订《补充协议书》《补充协议书二》，其中，《补充协议书》约定增加二楼整体租赁面积6420平方米，将一楼、二楼租赁期限变更至2028年3月12日，同时对租金金额计算及其他事项作出明确约定；《补充协议二》约定增加二楼租赁面积380平方米，并且约定租金数额增加办法、增加面积计租的起始时间及其他事项。上述合同均加盖双方公司合同专用章并有法定代表人签字。被告万润城公司于2015年6月17日向原告交付一楼房屋4620平方米，于2015年8月20日交付二楼房屋6800平方米，双方均于同日签署《XX城XX楼XX超市交房日期证明》《XX城XX楼XX超市交房日期证明》。2015年8月30日，被告万润城向原告移交两部人行步梯，使用时间与前述租赁合同期限一致，双方同日签署《万润城南门内两部人行步行电梯移交协议》。后，原告依约向被告万润城公司支付第一年度租金及物业费，并将案涉房屋装修后用于经营超市使用。2016年1月20日，被告万润城公司向被告永嘉公司出具函件一份，载明“……决定终止与贵公司的租赁合同，自行退出经营。将商场按现状交还，由贵公司自行处置……”。因被告永嘉公司与被告万润城公司履行《房屋租赁合同》发生纠纷，被告永嘉公司向本院提起诉讼，期间被告万润城公司提起反诉，本院经审理后于2016年10月27日作出（2016）陕0302民初00328号民事判决书，判决：1、被告永嘉公司与被告万润城公司于2013年5月8日签订的《房屋租赁合同》于2016年1月21日解除，被告万润城公司搬离位于宝鸡市XX路XX号天同国际一至四层的租赁场地（已实际履行）；2、被告万润城公司于该判决生效之日起十五日内向被告永嘉公司支付租金6504136.75元；3、驳回被告永嘉公司的其他诉讼请求；4、驳回被告万润城公司的其他反诉请求。被告永嘉公司与被告万润城公司之间签订的《房屋租赁合同》解除后，原告与被告永嘉公司就案涉房屋占有使用发生争议。原告曾向本院起诉被告永嘉公司，请求依法判决被告永嘉公司继续履行原告与被告万润城公司签订的《房屋租赁合同》并赔偿损失4137882.3元，经本院审理后于2017年7月3日作出（2017）陕0302民初1899号民事判决书，驳回其诉讼请求。宣判后，原告不服，上诉于宝鸡市中级人民法院（以下简称市中院），市中院于2017年11月7日作出（2017）陕03民终1405号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2017年8月21日原告搬离案涉房屋。被告永嘉公司曾先后向本院提起诉讼，要求原告支付2016年1月22日至2016年8月21日、2016年8月22日至2017年3月21日、2017年3月22日至2017年8月21日房屋占用费，本院分别作出（2018）陕0302民初2908号、（2017）陕0302民初1545号、（2018）陕0302民初330号民事判决书，判决原告分别支付被告永嘉公司上述各期间占用费3162198元、3117660元、2271438元。宣判后，原告均不服，向市中院提起上诉，市中院分别作出（2018）陕03民终1316号、（2018）陕03民终173号、（2019）陕03民终773号民事判决书，均判决驳回上诉，维持原判。现上述民事判决书均已发生法律效力。另查，2015年8月23日，原告（甲方）与案外人郑州市管城区喜得宝家具厂（乙方）签订《协议书》，约定乙方依据双方商定的施工图纸、用料要求制作道具（货架），预算价格为900000元。后双方于2015年9月4日签订《补充协议》，约定乙方赔偿甲方合同总标的30000元及剩余420000元的支付时间及办法。原告于2015年7月11日、9月5日、9月12日、9月17日支付货款450000元、200000元、200000元、20000元，共计870000元。原告委托陕西天辉会计师事务所有限责任公司（以下简称天辉公司）XX城XX广场装修工程费”进行审核，该公司于2017年9月30日出具《报告书》，载明经审核装修工程费共计5150481元。再查，被告万润城公司原注册资本为100万元，原股东为被告吴兴明、郭登海、温进发、黄泗水及案外人胡光岩。2014年12月24日，各股东通过《章程修正案》，将公司注册资本变更为2000万元，并将上述股东中胡光岩变更为被告叶丽菊。2015年8月19日，各股东通过《章程修正案》将公司股东变更为被告胡金寿、练宋勇，并于同日任命胡金寿为被告万润城公司法定代表人。本院（2016）陕0302民初00328号民事判决书查明，被告永嘉公司依约于2013年5月6日向被告万润城公司交付了租赁房屋，被告万润城公司向被告永嘉公司交付履约保证金及定金2000万元并入场进行装修，开始对外招商。2014年4月，XX城XX商城开业，该XX商城XX层用于餐饮经营，天然气管道工程款508500元由其支付。上述事实，原告向本院提交了《房屋租赁合同》《补充协议书》《补充协议二》《XX城XX楼XX超市交房日期证明》《XX城XX楼XX超市交房日期证明》《万润城南门内两部人行步行电梯移交协议》《收款收据》《报告书》《协议书》及被告万润城公司工商登记档案、本院2016）陕0302民初00328号民事判决书予以佐证，对上述证据被告永嘉公司对真实性均无异议，被告万润城公司、温进发、叶丽菊对合法性、真实性、客观性均无异议。本院依法调取了（2018）陕0302民初2908号、（2018）陕0302民初330号及市中院（2018）陕03民终1316号、（2019）陕03民终773号民事判决书，原、被告均未提出异议。结合当事人陈述，本院对上述证据予以确认并在卷为凭。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告明确其请求权基础为房屋租赁合同法律关系。对于原告与被告永嘉公司是否形成房屋租赁合同法律关系，经本院审查，在被告永嘉公司起诉原告要求其支付房屋占用费的多次诉讼中，原告均辩称被告永嘉公司同意承受其与被告万润城公司签订的《房屋租赁合同》权利义务，但经人民法院审理后均未采信，并且原告曾起诉要求被告永嘉公司继续履行其与被告万润城公司签订的《房屋租赁合同》，经审理后亦判决驳回其诉讼请求，故原告基于房屋租赁合同法律关系要求被告永嘉公司承担责任的请求无事实依据，本院不予支持。对原告与被告万润城公司签订《房屋租赁合同》的事实，各方均无异议，本院予以确认。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应依约全面履行合同义务。被告永嘉公司系案涉房屋的所有权人，被告永嘉公司向被告万润城公司出租该房屋且同意转租，原告基于上述合同约定占用使用案涉房屋。本院（2016）陕0302民初00328号民事判决书判决被告永嘉公司与被告万润城公司签订的《房屋租赁合同》于2016年1月21日解除，被告永嘉公司作为出租人与承租人被告万润城公司租赁合同关系终止，致使原告与被告万润城公司签订的转租合同无法继续履行，被告万润城公司显然构成违约，其应当依据法律规定及双方约定赔偿原告相应合理损失。原告提交被告万润公司与被告永嘉公司法定代表人于2016年1月19日、1月20日、3月21日、3月22日、3月23日手机通话录音，证明二被告秘密协商撤场事宜，恶意串通损害原告利益的事实，被告永嘉公司对此不予认可。经本院审查，原告提交证据为视听资料，无其他证据印证，不能充分证明原告主张，本院不予采信。原告提交被告万润城公司工商登记档案，证明该公司股东出资不实，未尽到出资义务，应当依法由各股东共同承担责任，被告温进发、叶丽菊均提出异议。经本院审查，被告万润城公司成立于2013年4月18日，注册资本为2000万元，依据本院（2016）陕0302民初00328号民事判决书查明的事实，被告万润城公司于2013年5月6日即向被告永嘉公司交付履约保证金及定金2000万元并入场进行装修，被告温进发、叶丽菊辩称意见成立，本院予以采信，原告提交该证据不能充分证明其主张，本院不予采信。故，原告要求被告吴兴明、温进发、黄泗水、叶丽菊、郭登海、练宋勇、胡金寿承担责任无事实依据，本院不予支持。原告主张装修费5150481元，并提交天辉公司出具的《报告书》佐证，被告万润城公司对该证据客观性、合法性、真实性均予认可，且陈述原告对案涉房屋装修经过其公司同意，本院对此节事实予以确认。本院认为，双方签订合同合法有效，房屋装修价值应当在租赁期间内摊销完毕，因被告万润城公司违约致原告不能继续占有使用案涉房屋，被告万润城公司应当赔偿原告未使用期限内的装修残值损失。经审查，原告与被告万润城公司约定租赁期限起始日期为2015年8月1日（一楼）、2015年9月1日（二楼），截止日期为2028年3月12日，最长租赁期限共计4607日，原告于2017年8月21日搬离案涉房屋，实际使用751日，故被告万润城公司应当赔偿原告装修损失4310886.64元[5150481元×（4607日-751日）÷4607日]，对原告主张超出部分不予支持。原告主张其为经营使用案涉房屋定制货架损失900000元，被告万润城公司对原告定制货架的事实予以认可。货架虽未与案涉房屋形成附合，但是系原告为经营需要依据案涉房屋的实际情况而发生的定制产品，其不能继续占有使用房屋时该损失客观发生。基于上文论述，被告万润城公司应当赔偿原告未使用期限内的相应损失。依据原告提交证据，原告因定制货架支出费用为870000元，被告万润城公司应当赔偿原告定制货架损失728178.86元[870000元×（4607日-751日）÷4607日]，对原告主张超出部分不予支持。原告主张被告人为关闭电梯导致营业损失900000元及搬运工费214539元，其庭审中陈述电梯系被告永嘉公司关闭。本院认为，依据原告自述事实，其该部分费用系被告永嘉公司行为而发生，并非被告万润城公司违约所致，原告主张事实与本案不属于同一法律关系，对原告该部分损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告宝鸡万润城商业运营有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宝鸡市众鑫连锁超市有限责任公司装修损失4310886.64元、定制货架损失728178.86元，共计5039065.5元。二、驳回原告宝鸡市众鑫连锁超市有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62000元，由原告宝鸡市众鑫连锁超市有限责任公司承担20000元，被告宝鸡万润城商业运营有限公司承担42000元。本案公告费820元，由原告宝鸡市众鑫连锁超市有限责任公司承担560元，由被告宝鸡万润城商业运营有限公司承担260元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                      审    判    长    姚胜兰                    人 民 陪 审 员    薛  莹                    人 民 陪 审 员    朱亚玲                      二〇一九年六月二十五日                   书    记    员    梁小龙 1