北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初4532号原告：何朝顺，男，1953年4月8日出生，汉族，农民，住北京市密云区。现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：陈天树，北京市鑫宝律师事务所律师。被告：何朝瑞，男，1964年9月10日出生，汉族，农民，住北京市密云区。被告：马兰荣，女，1958年7月25日出生，汉族，农民，住北京市密云区。被告：王鑫，男，1986年1月10日出生，汉族，农民，住北京市密云区。委托诉讼代理人:朱宏宇，北京仁道律师事务所律师。被告:王然，女，1981年10月28日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:谢海英（王然之夫），1978年5月13日出生，汉族，居民，住址同上。原告何朝顺与被告何朝瑞、马兰荣、王鑫、王然农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告王延华于2019年6月3日去世，本院依法追加其法定继承人马兰荣、王鑫、王然、孔凡义作为被告参加本案诉讼，其中，孔凡义明确表示不参加本案诉讼，亦放弃相关权利，不承担相应义务。原告何朝顺之委托诉讼代理人陈天树、被告王鑫、及其与马兰荣二人之委托诉讼代理人朱宏宇、被告王然之委托诉讼代理人谢海英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。何朝顺向本院提出诉讼请求：1、请求确认何朝瑞与王延华于1996年11月21日签订的房屋买卖协议无效。2、判令被告马兰荣、王然、王鑫返还北京市密云区x房屋。3、诉讼费由被告负担。事实及理由：1985年原告购买北京市密云区x平房一处（现门牌号为x号），1996年11月21日，被告何朝瑞将该房屋卖与被告王延华，原告认为被告何朝瑞无权处分该房屋，买卖协议应无效，原被告协商未果，故原告依法向贵院起诉，请人民法院判决。何朝瑞辩称，不同意原告的诉讼请求，他(何朝顺)是委托我和我父亲卖的房子，是口头委托的。卖房时，在场人有中人王延民，还有买房的人家属，还有老爷子。卖完以后没有超过10多天，是原告何朝顺本人回来腾的房子，房屋里边都清空了，后来人家才入住的，电表也取走了。房屋之前是何朝顺的。卖房后何朝顺年年回家，不是去年、前年才发现的。他年年回家参与村里的选举，还有回家上坟，我们老爷子也去世了。马兰荣辩称，不同意原告的诉讼请求，认为房屋买卖合同有效，原告应履行，对于原告刚才说的发现房屋被卖时间先后矛盾。刚才说是去年才知道，之前裁定的是2016年，明显与事实不符。房屋的情况认可。对于原告的诉讼请求，已经超过最长的诉讼时效20年，已丧失主张请求的权利。王鑫辩称，不同意原告的诉讼请求，认为房屋买卖合同有效，原告应履行，对于原告刚才说的发现房屋被卖时间先后矛盾。刚才说是去年才知道，之前裁定的是2016年，明显与事实不符。房屋的门牌号不认可。对于原告的诉讼请求，已经超过最长的诉讼时效20年，已丧失主张请求的权利。王然辩称，不同意原告的诉讼请求，其他的意见跟马兰荣、王鑫一样。原告何朝顺围绕其诉讼请求依法向本院提交如下证据：1、房屋照片，证明1996年以后房子的外观没有改变及没有进行过翻建。2、契约复印件（两份），证明何朝瑞将房子卖给了王延华。3、买卖房契约，证明房子是何朝顺的。被告马兰荣、王鑫围绕其主张提交了如下证据：1、契约，证明涉案房屋由王延华买受，日期为1996年11月21日，以及房屋的四至。2、户口本，证明被告王鑫的父亲王延华系涉案房屋所在村集体的村民。3、庭审笔录，证明上次原告起诉被告案件当中，对于涉案房屋的调查情况以及一些证人证言，能够充分证明涉案房屋由王延华长期居住使用管理，事实上能够证明此房屋属合法买卖。4、两份书面证人证言，证明涉案房屋系王延华买受及使用的事实。5、光盘，是原告何朝顺的亲妹妹何凤芹的证人证言，证明原告实际有出卖房屋的事实，买卖房屋何朝顺本人知情。被告王然、何朝瑞未提交证据。案件审理过程中，本院依职权调取了（2017）京0118民初8213号案件中的部分卷宗。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：何朝顺与何朝瑞系同胞兄弟，均系北京市密云区x村村民，王延华生前亦系该村村民。1985年6月24日，何朝顺购买了生产队所有的库房三间、东小屋两间等房屋，此后未再翻建。该房屋及院落与王延华家相邻，王延华家居西，何朝顺家居东。涉案房屋具体门牌号不详。1996年11月21日，王延华与何朝瑞签订了《契约》，书有“兹有平厂村何朝顺出售住宅一套，内含瓦房三间，驴棚两间及其院落。东至外墙根，西至山墙外根，北至后墙根滴水，南至前房后墙滴水。买方王延华。经双方协商估值人民币壹仟肆佰伍拾元。现金当即付清，各无反悔（现猪圈一半为王延顺所有）特立字为证。卖方：何朝瑞（代）+。买方：王延华+。中人：王延民+。一九九六年十一月二十一日。”上述契约系由中人王延民代笔及签名，此后，涉案房屋及院落一直由王延华一家居住使用至今。1998年，何朝顺以5000元的价格购买了何朝瑞在崔家峪村所有的一处房屋（非涉案房屋），之后按照当时的搬迁政策，将购买的该房屋拆除并领取了2万元的补偿款。2017年9月5日，何朝顺以宅基地使用权纠纷为由将王延华、马兰荣诉至本院，要求王延华、马兰荣拆除在涉案房屋宅基地40公分部分上建造的洗澡间并将相关宅基地恢复原状。该案件审理中，本院依职权到x村委会了解情况并制作了谈话笔录，时任村书记兼村主任徐广华及村副书记兼民调主任李万成均表示，村委会没有见到何朝顺委托何朝瑞卖房的委托书，但1996年11月21日以后，涉案房屋一直由王延华居住、管理并使用。1998以后，何朝顺按照当时的搬迁政策，拆了一套房屋，领取了补偿款，但户口没有迁出本村。拆的房屋是其他的房屋，不是涉案房屋。并称何朝顺因为选举、合作医疗办手续等原因年年回村里，且这么多年，何朝顺并没有因涉案房屋被王延华占有使用而找过村里。该案件审理中，本院依职权到涉案房屋现场勘查可见，涉案院落由王延华一家管理使用，王延华一家在涉案房屋院落内种植了蔬菜，两家相邻部分已无院墙，除厢房将两个院落部分隔开外，两院之间留有通道可通行。另查，王延华于2019年6月3日去世，其父亲王沛山于1968年去世，其母亲陈淑兰于1987年1月20日去世。王沛山去世后，陈淑兰与孔凡义再婚。王延华生前与马兰荣系夫妻，二人共生育两名子女，即王然、王鑫。经本院充分释明后，孔凡义仍表示放弃对王延华财产的继承权，亦不参加本案诉讼。上述事实，有双方当事人陈述、《契约》、涉案房屋照片、（2017）京0118民初8213号案件卷宗等证据材料在案佐证。本院认为:不动产物权请求返还财产之请求权的主张不适用诉讼时效的规定，故马兰荣、王鑫主张何朝顺之诉讼请求已过诉讼之效之答辩意见，本院不予采信。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。结合原、被告双方提供的证据及本院查明的事实综合判断，何朝顺对何朝瑞将涉案房屋卖给王延华一事应为明知的，理由在于：1．依照当地乡规民俗，1996年时涉案房屋所在地的村民法律意识不高、交通不便，亲属间委托处分物权的情况十分常见，且一般均系口头委托；2．王延华自1996年即占有使用涉案房屋，何朝顺户口一直在崔家峪村，因清明扫墓、选举等事宜，其或其家人几乎每年都回x村，其称2017年起诉时方知房屋被王延华占有使用之主张，期间间隔长达20余年时间，与常理不符；3．结合x村委会之两份证明及村干部谈话、证人证言等证据可见，村内虽无人见到何朝顺委托何朝瑞出卖涉案房屋之委托书，但王延华购买涉案房屋且使用至今系村内公认之事实，结合当地熟人社会之特点，何朝顺虽全家搬至顺义区生活，但其在x村尚有亲属及熟人，王延华在占有涉案房屋期间拆除了两家之间的院墙并占用涉案房屋院落内的面积加盖了洗澡间，何朝顺在起诉前从未就此事向村委会提出异议与常理不符。综上，本院认为被告方提交的证据，证明力要明显大于何朝顺提交的证据，故何朝顺主张判令被告马兰荣、王然、王鑫返还涉案房屋之诉讼请求，证据不足，本院不予支持。退一步说，无权处分他人财产的买卖合同，亦是有效的债权合同。即便何朝瑞确是在没有何朝顺委托的情况下擅自出卖的涉案房屋，故何朝顺要求主张确认何朝瑞与王延华于1996年11月21日签订的房屋买卖协议无效之诉讼请求，亦于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：驳回原告何朝顺的全部诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告何朝顺负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  王 雪二〇一九年七月十一日法官助理  陈义建书 记 员  张 娇