安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1509号上诉人（原审被告）：汪婷婷。被上诉人（原审原告）：徐芬友。被上诉人（原审原告）：李建初。被上诉人（原审原告）：蔡丽雅。上诉人汪婷婷因与被上诉人徐芬友、李建初、蔡丽雅房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汪婷婷、被上诉人徐芬友、李建初、蔡丽雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪婷婷上诉请求：1.撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初1083号民事判决，驳回起诉或将本案发回重审；2.判令徐芬友、李建初、蔡丽雅违约在先，赔偿汪婷婷120万元的违约金及150万元的转让金；3.判令徐芬友、李建初、蔡丽雅出租的房屋因有严重漏水问题而减少租金或延长租赁期限；4.本案一、二审诉讼费用由徐芬友、李建初、蔡丽雅承担。事实和理由：一、合同条款第八条中汪婷婷在同等条件下的优先续租权是双方经过协商一致认定的，该约定有效且受法律保护，徐芬友、李建初、蔡丽雅不予履行，违约在先，需要赔偿汪婷婷120万元的违约金及150万元的转让金损失。且案涉房屋性质是特定教学用房，汪婷婷为此添置了大量的教学设备和设施，当初约定优先续租权也是因为考虑到教学的延续性和特殊性。另案涉房屋一直存在严重漏水，汪婷婷多次通知并要求徐芬友、李建初、蔡丽雅维修，但其一直敷衍了事，不予维修，对此应减少租金或延长租赁期限。二、2019年2月13日，芜湖市弋江区教育局发出的《致家长的一封信》使得明珠幼儿园无法招生，实际上已导致协议已无法履行。2月14日，芜湖市弋江区教育局在没有通知汪婷婷的情况下，又强行分流了明珠幼儿园的老师和学生，导致幼儿园无法正常开学。《租房协议书》第十四条约定，因房屋拆迁或政府法令造成提前终止协议不视作违约，现是因芜湖市弋江区教育局的行政命令导致了协议终止，一审法院认定汪婷婷违约，系属错误。徐芬友、李建初、蔡丽雅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，汪婷婷的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。汪婷婷认为一审判决不公，要求撤销原判或发回重审，但其对一审判决哪条不公、如何不公却只字不提，更没有列举事实和理由。且其在上诉状中提出的其他各项诉求，在一审中全部未予涉及，不属于二审的审理范围。汪婷婷的用意是拖延本案的结案时间，耽误幼儿园下学期开园，幼儿园的招生和开园具有很强的季节性，汪婷婷此举必定会造成房屋出租人重大损失。徐芬友、李建初、蔡丽雅向一审法院起诉请求：一、判令汪婷婷立即腾让其承租的位于芜湖市弋江区的江南明珠幼儿园房屋；二、判令解除双方于2013年7月30日签订的《租房协议书》及《补充协议》；三、判令汪婷婷支付租金91512.2元（按日租金1634.146元，自2019年1月1日计算至2019年2月25日止，后继租金计算至汪婷婷实际腾房之日止）；四、判令汪婷婷承担12万元违约金；五、判令汪婷婷承担承租期间拖欠物业费108763元；六、汪婷婷承担本案的诉讼费用。徐芬友、李建初、蔡丽雅在一审庭审中变更诉讼请求第三项为：判令汪婷婷支付自2019年1月25日起按照335000元/半年的日租金标准计算至汪婷婷实际腾退房屋之日止的租金。一审法院认定事实：2013年7月30日，徐芬友、李建初、蔡丽雅（甲方）与汪婷婷及案外人孙曦（乙方）签订《租房协议书》一份，协议约定：甲方三人将芜湖市江岸明珠幼儿园房屋租赁给乙方经营幼儿园；租赁时间自2013年7月25日至2019年7月24日止；租赁期间的水电、燃气、网络、电视、通讯等费用，物业管理费、房屋及配套设施维修维护费、行政事业性税费，一切与经营办学相关的费用，全部由乙方自理；租赁期内的室内外装修费用乙方自理，退出时甲方不给予任何补偿，起、退租时，双方都不向对方收取转让费；协议签订之日，乙方当即支付10万元租金和租房保证金12万元，租赁期后续的租金分六期支付，即2013年8月15日支付人民币20万元整，2014年1月15日支付人民币65万元整，2015年1月15日支付人民币70万元整，2016年1月15日支付人民币75万元整，2017年1月15日支付人民币80万元整，2018年1月15日支付人民币130万元整，各期租金已扣除甲方出租房屋的各项税费，由乙方代为开票纳税；在同等条件下，乙方享有该房屋的优先租赁权，双方提前一年，在2018年6月份就租赁期满时的房屋使用权交换意见，如果甲乙双方在该月底前未能达成一致，则乙方必须在2019年7月24日前将房屋完整交还甲方，乙方承诺不以任何理由拖延交房；租赁期满房屋交接时，乙方应出具上期水电气物业费等各项应付费用的交款凭证，以便核算欠费交付甲方；乙方交付给甲方履约保证金12万元整，租期届满乙方按期交房、结清所有费用、归还清单所列各项且无违约赔偿责任时，甲方在十天内返还乙方；乙方逾期支付租金，每逾期一天支付甲方违约金1000元整，按天数累加，乙方逾期十五天未能全额支付租金，甲方有权收回房屋，乙方无条件退出，履约保证金罚没等。同时，双方签字确认《明珠幼儿园房屋租赁付款明细》一份，载明：2013年8月房租20万元整，2014年1月房租35万元整，2014年8月房租30万元整，2015年1月房租35万元整，2015年8月房租35万元整，2016年1月房租40万元整，2016年8月房租35万元整，2017年1月房租40万元整，2017年8月房租40万元整，2018年1月房租40万元整，2018年8月房租40万元整，2019年1月房租45万元整。后孙曦退出租赁合同关系，案涉房屋由汪婷婷一人租赁，2015年3月28日，徐芬友、李建初、蔡丽雅（甲方）与汪婷婷（乙方）签订《补充协议》一份，载明：乙方请求甲方降低江岸明珠幼儿园房屋出租金，甲方同意自2015年1月起，将乙方应支付的租金调整为2015年1月支付33.5万元整，2015年8月支付33.5万元整，2016年1月支付33.5万元整，2016年8月支付33.5万元整，2017年1月支付33.5万元整，2017年8月支付33.5万元整，2018年1月支付33.5万元整，2018年8月支付33.5万元整，2019年1月支付33.5万元整等。后因汪婷婷未能支付其应于2019年1月支付的房租335000元，故成讼。一审另查明：2019年2月13日，芜湖市弋江区教育局发出《致家长一封信》，载明：经研究决定，自公告发布之日起，拟责令芜湖明珠幼儿园1.限期改正，并予以警告；2.停止招生。一审法院认为，依法成立的合同对当事人双方具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，徐芬友、李建初、蔡丽雅与汪婷婷及案外人孙曦签订《租房协议书》之后，孙曦退出租赁合同关系，此后徐芬友、李建初、蔡丽雅与汪婷婷又签订一份《补充协议》，对租金标准进行了变更，原汪婷婷双方均应按照《租房协议书》、《补充协议》的约定全面履行各自的义务；按照合同约定，2019年1月，汪婷婷应向徐芬友、李建初、蔡丽雅支付租金335000元，但汪婷婷至今未付，依据《租房协议书》中“乙方逾期十五天未能全额支付租金，甲方有权收回房屋，乙方无条件退出”之约定，徐芬友、李建初、蔡丽雅诉求解除合同并要求汪婷婷腾让房屋，于法有据，予以支持；结合本案房屋租赁期间为2013年7月25日起至2019年7月24日止，及租金支付节点为每年的1月、8月，可以得出2019年1月应支付的租金335000元对应的租期应为2019年1月25日至2019年7月24日，折合日租金为1840.66元（335000元÷182天），故徐芬友、李建初、蔡丽雅诉求汪婷婷支付自2019年1月25日起至实际腾退房屋之日止的租金（以日租金1840.66元为标准计算），予以支持；合同约定汪婷婷应于2019年1月向徐芬友、李建初、蔡丽雅支付租金335000元，但汪婷婷逾期支付，汪婷婷虽辩称其逾期支付租金系因芜湖市弋江区教育局责令其幼儿园停止招生导致的，但该事由不能对抗其向徐芬友、李建初、蔡丽雅承担的给付租金义务，故应承担相应的违约责任。虽然《租房协议书》约定了逾期支付租金，每逾期一天支付违约金1000元，逾期15天未能全额支付租金，履约保证金罚没等，但违约金的多少应结合徐芬友、李建初、蔡丽雅实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素考虑，故一审法院酌定汪婷婷应承担的违约金为20000元，超出部分不予支持；徐芬友、李建初、蔡丽雅诉请要求汪婷婷支付物业费，因收费权利人为案外人物业公司，并非徐芬友、李建初、蔡丽雅，且徐芬友、李建初、蔡丽雅也未代替汪婷婷缴纳该物业费，并未取得追偿权，故对徐芬友、李建初、蔡丽雅要求汪婷婷承担租赁期间的物业费108763元的诉求不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除徐芬友、李建初、蔡丽雅与汪婷婷之间的房屋租赁关系；二、汪婷婷于判决生效之日起15日内腾让位于芜湖市弋江区江岸明珠幼儿园房屋，交于徐芬友、李建初、蔡丽雅；三、汪婷婷于判决生效之日起10日内向徐芬友、李建初、蔡丽雅支付自2019年1月25日起至实际腾让房屋之日止的租金（以日租金1840.66元为标准计算）；四、汪婷婷于判决生效之日起10日内向徐芬友、李建初、蔡丽雅支付违约金20000元；五、驳回徐芬友、李建初、蔡丽雅其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取3212元，由徐芬友、李建初、蔡丽雅负担1989元，由汪婷婷负担1223元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于汪婷婷提交的徐芬友、李建初、蔡丽雅于2018年7月19日向其发出的通知书，因徐芬友、李建初、蔡丽雅对该通知书的真实性无异议，本院对其真实性予以认可。关于汪婷婷提交的由其书写的回复房东的信函，因该信函内容属汪婷婷单方陈述，徐芬友、李建初、蔡丽雅亦不予认可，故对该证据的证明目的不予采信。关于汪婷婷提交的停职通知、收条、行政处罚事先告知书、明珠幼儿园会议记录、芜湖市弋江区教育局局长微信回复明珠幼儿园员工内容，该系列证据只能证明芜湖市弋江区教育局责令芜湖明珠幼儿园停止招生的事实，对于其他欲证事实，在另无证据佐证的情况下，缺乏相应的证明力，本院不予采信。关于汪婷婷提交的装修合同、明珠幼儿园明橱亮灶装修摄像合同、芜湖明珠幼儿园明橱亮灶改造一览表，因该组证据与证明目的之间缺乏直接的关联性，本院不予确认。关于徐芬友、李建初、蔡丽雅提交的银行流水单，因汪婷婷对该证据的真实性无异议，故本院对其予以认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于汪婷婷上诉要求徐芬友、李建初、蔡丽雅赔偿其违约金和转让金一节，因汪婷婷在一审中并未就此提起反诉，故其非属本案二审的审理范围，本院不再予以审查。二审中，本案的争议焦点主要为：一审判决解除双方当事人之间的房屋租赁关系是否具有事实和法律依据；芜湖市弋江区教育局责令幼儿园停止招生是否能够作为汪婷婷违约的抗辩事由；汪婷婷主张房屋严重漏水应减少租金或延长租赁期限是否具有事实和法律依据。关于焦点一，汪婷婷与徐芬友、李建初、蔡丽雅签订的《补充协议》明确约定，汪婷婷应于2019年1月向徐芬友、李建初、蔡丽雅支付房屋租金335000元，汪婷婷在本案诉讼中对其未支付该笔租金的事实并无异议，一审依据双方《租房协议书》中“乙方逾期十五天未能全额支付租金，甲方有权收回房屋，乙方无条件退出”之约定，对徐芬友、李建初、蔡丽雅要求汪婷婷腾退房屋并解除双方房屋租赁关系的诉讼请求予以支持，并无不当。同时，依据双方《租房协议书》的约定，一审判决汪婷婷支付徐芬友、李建初、蔡丽雅相应的租金和违约金有合同及法律依据，汪婷婷该上诉请求不能成立。关于焦点二，汪婷婷上诉称其逾期支付租金系因芜湖市鸠江区教育局责令其停止招生所致，双方《租房协议书》第14条约定“因房屋拆迁或政府行政法令造成提前终止协议不视作违约”，故其行为非属违约。但本案中芜湖市鸠江区教育局责令由汪婷婷举办的幼儿园停止招生是政府部门认为该园在管理与经营上存在不当行为而给予的一种行政处罚，非属双方约定中所述的行政法令的范畴。在房屋租赁关系中，支付租金是承租人应当履行的主要合同义务，汪婷婷以芜湖市弋江区教育局责令幼儿园停止招生作为逾期支付租金的抗辩事由，既无合同依据，也无法律依据，明显不能成立，本院不予支持。关于焦点三，汪婷婷称案涉租赁房屋严重漏水应予以减少租金或延长租赁期限，但其并未出示与其该节主张具有充分关联性的证据予以证明，本院对其该部分上诉理由亦不予采纳。综上，汪婷婷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6424元，由上诉人汪婷婷负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇一九年七月十一日法官助理宋喜萍书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。