浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民初148号原告（申请执行人）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路******，统一社会信用代码91310113754778652X。法定代表人：熊鹏光，总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。被告（案外人）：蔡海琴，女，1973年2月13日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：吴望望，北京炜衡（温州）律师事务所律师。被告（被执行人）：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道**信用代码9133038232985786XM。法定代表人：赵凤林，经理。委托诉讼代理人：曹静，系该公司员工。原告上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司）与被告蔡海琴、五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、乔斐达及被告蔡海琴的委托诉讼代理人吴望望到庭参加诉讼，被告乐清五洲公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海二十冶公司向本院提出诉讼请求：准许执行乐清五洲公司名下坐落于乐清市产[权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024446号]。事实与理由：原告因与被告乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷，于2018年7月5日诉至温州市中级人民法院。该院根据原告的财产保全申请，于2018年7月23日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，裁定查封乐清五洲公司限额109854047.5元的财产，并于2018年7月24日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区共计127套房地产，其中包括涉案商铺。被告蔡海琴对涉案商铺被查封提出异议，温州市中级人民法院作出执行裁定书，裁定中止对涉案商铺的执行。原告认为，蔡海琴与乐清五洲公司签订的商品房买卖合同未按规定进行网签备案，不具备公示效力和真实性；涉案商铺由乐清市五洲国际商业管理有限公司（以下简称五洲商管公司）负责经营管理并收取租金，蔡海琴未合法占有涉案商铺；蔡海琴不能证明实际支付了涉案商铺的价款和所支付款项与涉案商铺之间存在关联性；蔡海琴未按规定申请所有权变更登记，与涉案房地产未能过户存在因果关系。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，蔡海琴对涉案商铺不享有排除执行的权利。被告蔡海琴辩称，1.蔡海琴与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容合法，未网签不影响合同效力。政府部门要求将所签订的商品房买卖合同通过网络进行行政备案，仅是对商品房买卖的一种监督手段，未网签并不影响合同双方的权利义务。根据物权法第十五条规定，涉案《商品房买卖合同》在签署时即发生法律效力。2.2018年1月19日，蔡海琴与五洲商管公司签署《商铺委托经营管理协议》，约定蔡海琴在涉案商铺交接完成后交付五洲商管公司经营管理。同日，蔡海琴与乐清五洲公司签署《房屋交接书》，蔡海琴正式接收涉案商铺，足以证明蔡海琴已经实际占有涉案商铺。3.根据蔡海琴、徐某的银行交易记录、乐清五洲公司开具的增值税发票，可以证明蔡海琴在涉案商铺查封前已支付了全部购房款。款项金额与《商品房买卖合同》中约定的金额一致，乐清五洲公司已经开具相应的税票，可以证明涉案商铺在法院查封之前已经出卖给蔡海琴。4.涉案商铺未办理过户手续非因蔡海琴自身原因。蔡海琴作为业主已经委托乐清五洲公司办理相应的过户手续，但因涉案商铺直到2018年7月13日才具备办理不动产分割的条件，才能给业主办理不动产登记手续，因此涉案商铺未办理过户手续的责任不在蔡海琴，而在乐清五洲公司。上海二十冶公司也是在乐清五洲公司具备办理初始登记的情况下，才有权利对涉案商铺进行查封。另外，乐清五洲公司中类似蔡海琴的情况远超一千户，行政机关每天的办证量有限，不可能一下子全部办妥交给业主，办证需要一个过程，涉案商铺就是在办证的过程中被法院查封的。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，蔡海琴均符合四个条件，能够有效排除原告的执行，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告乐清五洲公司提交书面意见称，1.温州市中级人民法院对蔡海琴提起的案外人执行异议作出的执行裁定书认定事实清楚，符合法律规定。2.乐清五洲公司与蔡海琴签订《商品房买卖合同》的时间早于法院作出查封裁定的时间，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对合同双方均有约束力，双方均应严格遵守。商品房买卖合同网签备案程序，是行政机关行使行政管理职能的行为，对于合同效力和房屋买卖行为的真实性没有影响。因此，原告诉称的涉案合同未按规定进行网签备案，不具备公示效力和真实性的说法，不能成立。3.涉案商铺交付蔡海琴的时间早于法院作出查封裁定的时间。涉案商铺交付后，蔡海琴即有权合法占有该房产，至于其是自行出租、委托第三方出租、借给他人使用还是自己使用，系其自由处分财产的行为，均不影响合法占有的事实。4.关于涉案商铺约定的价款、付款时间及金额均在案外人执行异议案件中审查清楚，并有银行转账凭证、收据和增值税发票予以证明，时间、金额与合同约定一致，具有高度的关联性，足以证明蔡海琴已经支付全部购房款的事实。5.对于产权过户手续的办理，非因蔡海琴自身原因未办理过户登记。原因在于蔡海琴与乐清五洲公司在申请办理产权转移登记手续时，发现涉案商铺已被法院查封，无法办理。原告上海二十冶公司与被告蔡海琴围绕诉讼请求依法提交了证据，被告乐清五洲公司未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告上海二十冶公司提交了如下证据：1.受理案件通知书，拟证明温州市中级人民法院于2018年7月5日受理其与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷案；2.（2018）浙03民初1106号民事裁定书，拟证明该院于2018年7月23日裁定冻结乐清五洲公司限额109854047.5元的财产；3.查封、扣押、冻结财产告知书，拟证明该院于2018年7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区共计127套房产，其中包括涉案商铺；4.（2019）浙03执异44号执行裁定书，拟证明蔡海琴对被查封的涉案商铺提出异议，该院裁定中止对该房产的执行；5.（2017）浙0382民初8328号民事判决书，拟证明五洲电工电器城购房人均需由五洲商管公司占有经营三年，所以买受人在三年内无法占有涉案商铺。蔡海琴对上述证据质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，但从证明对象可以看出涉案《商品房买卖合同》签订时间早于上海二十冶公司与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷案件的受理时间；对证据2、3的三性没有异议，但涉案商铺的查封期限自2018年7月26日至2021年7月25日，而买卖的事实发生在法院查封之前；对证据4的三性没有异议，本案中蔡海琴符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件；对证据5的真实性、合法性没有异议，对关联性与证明对象有异议，该份判决书与本案没有关联性，该案中由于买受人没有签订经营协议导致商铺没有交接，但本案中蔡海琴已经与五洲商管公司签署《商铺委托经营管理协议》，并办理了相应的交接手续，可以证明涉案商铺已经由蔡海琴合法占有。乐清五洲公司对上述证据未发表质证意见。对上述证据，本院认证如下：证据1-4内容真实，来源及形式合法，能够证明其待证事实，本院予以采信；证据5与本案不具有关联性，不能证明其待证事实，本院不予采信。被告蔡海琴提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》，2.缴款凭证，3.增值税普通发票，4.《房屋交接书（商铺）》，5.《商铺委托经营管理协议》，6.《不动产权分割登记凭证》，六组证据拟共同证明蔡海琴于2018年1月19日与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，涉案商铺自双方约定的交付之日起所有权属蔡海琴所有，且蔡海琴已依约支付全部购房款，协议约定履行完毕；7.证人徐某的证人证言，拟证明2018年1月19日徐某的中国银行卡支付给乐清五洲公司的894805元系蔡海琴的购房款。上海二十冶公司对上述证据质证认为，对证据1的真实性有异议，乐清五洲公司的房产在2016年12月就已经具备网签的条件，工作人员也有要求小业主办理网签，网签时间为客观、不可改动的，涉案合同签订的时间为手写时间，可以人为改动，因此对合同签订时间的真实性不予认可；对证据2的合法性没有异议，对其真实性、关联性有异议，本案中大部分款项均不是蔡海琴本人支付，为案外人支付，与本案不具有关联性，且款项相加不足合同约定的金额，支付凭证不足以证明其已支付全部房款；对证据3的真实性有异议，在不存在开票障碍的情况下，发票开具于查封之后，晚于合同签订和涉案商铺的交付时间；对证据4、5的三性不予认可，本案类似情况的案件很多，第一个案件的小业主起诉时并没有提供该组证据，温州市中级人民法院驳回了该小业主的诉请，之后发生的所有诉讼案件都有了该组格式化证据；相较其他案件，《商铺委托经营管理协议》约定的价格和自营的价格相似，不符合常理，故可能是为了诉讼进行伪造；且涉案商铺所在的区域目前没有正式运营，不存在经营的客观事实；对证据6的三性没有异议；对证据7证人证言的三性不予认可，在刷卡当日徐某并不在场，对刷卡情况并不知情，不能证明该笔款项为蔡海琴的购房款，可能存在徐某自己购买商铺的可能性。乐清五洲公司对上述证据未发表质证意见。对上述证据，本院认证如下：证据1-7内容真实，来源及形式合法，且与本案事实具有关联性，能够证明其待证事实，本院予以采信。经审理，本院认定事实如下：2018年1月19日，蔡海琴与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市，单价为每平方14371.84元，总金额944805元。同日，蔡海琴与五洲商管公司签订《商铺委托经营管理协议》，承诺在涉案商铺交接手续办理完毕后交付五洲商管公司经营管理，委托经营期自2017年12月30日起至2027年12月29日。同日，乐清五洲公司、蔡海琴、五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，蔡海琴同意接收涉案商铺。2018年1月14日，蔡海琴通过中国建设银行向乐清五洲公司支付48000元。2018年1月19日，蔡海琴使用徐某的中国银行卡向乐清五洲公司支付894805元。乐清五洲公司于2018年10月9日向蔡海琴开具金额为945092元的增值税普通发票。2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就涉案商铺办理不动产权分割登记，涉案的坐落于乐清市产登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024446号。另查明，在本院审理原告上海二十冶公司与被告乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向本院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封。本院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区的127套房地产，其中包括涉案商铺。蔡海琴于2019年1月30日对涉案商铺提出书面执行异议，本院于2019年2月20日作出（2019）浙03执异44号执行裁定，中止对涉案商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为蔡海琴对涉案商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第一，蔡海琴与乐清五洲公司于2018年1月19日签订书面的《商品房买卖合同》，早于涉案商铺被本院查封的时间，且该合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。第二，2018年1月19日，蔡海琴与五洲商管公司签订《商铺委托经营管理协议》，承诺在涉案商铺交接手续办理完毕后交付五洲商管公司经营管理。同日，乐清五洲公司、蔡海琴、五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，蔡海琴同意接收涉案商铺，应视为在本院查封前已经合法占有涉案商铺。第三，结合蔡海琴提供的银行交易记录、增值税普通发票等证据，能够证明蔡海琴已按照合同的约定全额支付了购房款。第四，乐清五洲公司于2018年7月13日办理了涉案商铺的不动产权分割登记，蔡海琴自此具备过户登记的条件，但因涉案商铺在同年7月26日即被本院查封，故无法办理过户登记非因蔡海琴的自身原因造成。综上，蔡海琴提交的证据能够证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对涉案商铺享有足以排除执行的民事权益。上海二十冶公司提出的涉案《商品房买卖合同》未按规定进行网签备案，不具备公示效力和真实性，蔡海琴未支付全部购房款，未实际占有涉案商铺，对涉案商铺未办理过户存在过错等主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。综上所述，上海二十冶公司的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。案件受理费13248元，由原告上海二十冶建设有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  张 丹审 判 员  叶 峰人民陪审员  李宜泽二〇一九年七月五日法官助理辛璐瑶代书 记员  黄慧敏