广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初8485号原告：关山，男，1976年1月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：黄秀清，广东但行律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈静，广东但行律师事务所律师。被告：广州顺耀投资咨询有限公司，住所地广东省广州市从化街口开源路****A229，统一社会信用代码91440184320978809G。法定代表人：邹景良。原告关山诉被告广州顺耀投资咨询有限公司（下简称顺耀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法由审判员肖华适用简易程序独任审判。后因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员肖华担任审判长，与人民陪审员周艳红、罗锡祺组成合议庭，于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄秀清到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认解除原、被告双方于2015年9月15日签订的《房屋租赁管理合同》；2.被告向原告支付自2017年7月1日起至合同解除后实际交付之日止的租金，暂计至2019年3月31日的租金为90797元；3.被告按月租金4323.67元的标准向原告支付自2017年7月1日起至合同解除后实际交付之日止的违约金，暂计至2019年3月31日止为13814.13元（4323.67元/月×日千分之五×639天13814.13元）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求为：被告向原告支付自2017年1月5日起至合同解除后实际交付之日止的租金，暂计至2019年3月31日的租金为116739元。事实与理由：2015年9月15日，原告与案外人佛山市雄盛王府商场投资有限公司（下简称雄盛王府公司）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买佛山市禅城区季华四路66号一座1902房房屋。同日，原、被告签订《房屋租赁管理合同》，约定原告将佛山市禅城区季华四路66号一座1902房房屋出租给被告使用，租赁期限为5年，自2017年1月5日至2022年1月4日止，被告按每半年25942元的标准支付租金给原告。双方还约定，被告将于2017年1月15日前向原告支付相当于2个月租金的按金，每期租金被告收到原告开出的等额发票后7个工作日内通过银行转账方式支付给原告，首期租金于2017年1月30日前支付。原告已将上述物业按约交付给被告，但截止至今，被告仅向原告支付了半年租金25942元，此后没有再向原告支付过任何租金。原告多次向被告催收租金未果。根据《房屋租赁管理合同》第十三条第3项约定，如被告逾期3天仍未支付租金的，每逾期一日，被告按月租金总额的千分之五支付违约金给原告。根据合同法第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍不履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。被告长期拖欠租金，不仅构成违约，同时符合合同法第94条规定的可以解除合同的情形。综上所述，被告的行为已严重违反合同及相关法律规定，被告应按约向原告支付租金和逾期支付租金的违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、《广东省商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议、购房发票。证明原告与案外人雄盛王府公司系商品房买卖合同关系，原告已按约定履行支付房款义务。2、《房屋租赁管理合同》、租金发票。证明涉案房产租赁费用每半年租金为25942元，被告仅向原告支付了半年租金25942元。3、佛山市出租房屋备案及税务登记申报表、押金收据、税收缴款书。证明双方签订房屋租赁管理合同后，原告按规定办理了房屋出租备案手续，收取了对方提供的出租房屋押金8647.30元，并依法缴纳了出租税费1426.86元。诉讼中，被告未提交证据。本院对以上证据认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年9月15日，原告（买受人）与案外人雄盛王府公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买案外人雄盛王府公司位于佛山市禅城区季华四路66号一座1902房。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。同日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁管理合同》，约定：1、顺耀公司承租原告位于佛山市禅城区季华四路66号一座1902房，租赁期限为5年，自2017年1月5日至2022年1月4日止。2、甲方同意乙方扣除代缴的物业管理费后每半年支付一次租金给甲方，每半年租金为：25942元（需扣除代缴的物业管理费）。该协议签署后，乙方将于2017年1月15日前向甲方支付相当于2个月租金的按金，首期租金于2017年1月30日前支付。3、雄盛王府公司通知甲方收楼时，甲方承诺接到收楼通知后即与乙方一起收楼；若雄盛王府公司在2017年1月5日前将该物业交付给甲方的，甲方同意将提前交楼的所有时间免费交给乙方作为住宅租经营的筹备期。4、违约责任：①甲方在收取乙方按金后毁约的，须在5个工作日内向乙方支付相当于3倍按金的赔偿金；②如果甲方收楼后逾期交付房屋给乙方，每逾期一日，甲方按月租金总额的千分之五支付违约金给乙方；③如乙方逾期3天仍未支付租金的，每逾期一日，乙方按月租金总额的千分之五支付违约金给甲方；④该合约未到期，单方面终止合约的，终止合同方赔偿对方相当于3个月的租金作为赔偿金。就案涉房屋雄盛王府公司逾期交房的问题，原告已于2019年3月28日向本院提起房屋买卖合同纠纷，案号为（2019）粤0604民初8486号。在该案的审理过程中，本院认定涉案房屋已经符合交楼标准并认定涉案商品房的交付时间为2018年10月28日。另，本院在该案中认定雄盛王府公司2017年2月27日通过银行向原告转账25942元的性质为雄盛王府公司向原告支付的逾期交楼违约金。2017年1月18日，原告向被告出具《收据》，确认收到被告支付的涉案房屋按金8647.30元。关于被告支付的按金，原告当庭表示同意用于抵扣被告拖欠的租金。原告当庭陈述其已于2019年3月办理收楼手续。另查明，本院于2019年6月13日向被告公告送达起诉状、证据副本等应诉材料。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁管理合同》系签约双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于原告诉请解除合同。首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告作为出租人，负有将案涉租赁物交付给承租方使用的义务。本院作出的（2019）粤0604民初8486号民事判决已经认定涉案商品房的交付时间为2018年10月28日，但未有证据证明原告已经按照《房屋租赁管理合同》的十二条的约定通知顺耀公司一起办理收楼手续，也未有证据证明原告在办理收楼手续后已经向被告顺耀公司交付租赁物或催告顺耀公司接收租赁物。也即本案中，原告作为出租人尚未履行交付租赁物的义务。原告在租赁合同尚未实际开始履行前，通过诉讼的方式要求解除合同，已明确表示不履行合同主要债务。其次，顺耀公司作为承租人，在本案诉讼过程中，经本院合法传唤无正当理由未到庭，也无证据证明其已催告原告履行交付租赁物的义务。且本院2019年4月份以后立案受理的同一楼盘业主作为出租人起诉顺耀公司的租赁合同案件中已经无法向顺耀公司正常送达应诉材料。经本院工作人员前往顺耀公司注册地址查看，该地址已经无人经营，通过顺耀公司在工商部门登记的电话亦无法取得联系，被告目前已处于下落不明的状态。根据以上情况，可推定顺耀公司作为涉案房屋的承租人，在原告提起诉讼后客观上已经以自身的行为表明不再愿意继续履行涉案租赁合同。综合以上两点，鉴于双方均明确表示或者以自己的行为表明不履行合同的主要债务，为避免合同履行僵局，减少双方损失，涉案租赁合同应予解除为宜。关于解约的时点，以原告的起诉状、证据副本等应诉材料公告送达被告顺耀公司之日，也即2019年6月13日为合同解除时间。关于原告主张的租金及违约金。对此，应审查被告顺耀公司在《房屋租赁管理合同》的履行过程中是否存在违约行为。首先，关于租赁起始日期，合同约定为2017年1月5日，本案中，因原告与雄盛王府公司就涉案房屋签订的买卖合同约定的交付期限为2016年12月30日前，故原告与顺耀公司在租赁合同中约定租赁起始日为2017年1月5日，该起始日为涉案房屋按照买卖合同约定正常收楼的情况下所可期待的一个日期，并非确定的、最终的租赁起始日，租赁起始日的确定应同时满足三个条件：涉案房屋符合交楼条件、原告办理收楼手续、原告向顺耀公司交付租赁物。本案中，涉案房屋在2017年1月5日尚未竣工验收，原告此时根本不可能向顺耀公司交付房屋出租，原告作为买受人直至2019年3月才办理收楼手续，因原告作为出租人尚未向顺耀公司履行交付出租物的义务，故《房屋租赁管理合同》的租赁起始日尚未开始起算。其次，根据《房屋租赁管理合同》第三条的约定，顺耀公司向原告支付首期租金的日期为2017年1月30日前。结合合同约定的租赁起始日可知，顺耀公司向原告支付首期租金的时间节点为租赁期开始后25日内。如前所述，因原告尚未向被告交付租赁物，故双方签订的《房屋租赁管理合同》的租赁起始日尚未开始，被告顺耀公司有权暂不向原告支付租金。综上，被告顺耀公司未向原告支付租金的行为属于原告未向其交付租赁物而享有的履行抗辩权，并不构成违约，原告要求被告支付租金及违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告关山与被告广州顺耀投资咨询有限公司于2015年9月15日签订的《房屋租赁管理合同》于2019年6月13日解除；二、驳回原告关山的其他诉讼请求。本案适用普通程序，案件受理费5399元，由原告关山负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  肖 华人民陪审员  周艳红人民陪审员  罗锡祺二〇一九年七月三十一日书 记 员  廖凯锐