新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵08民终366号 上诉人（原审原告）：刘佩榕，女，1973年1月20日出生，住天津市河**。 委托诉讼代理人：刘茂均（系刘佩榕姐姐），女，1970年5月30日出生，住石河子市。 被上诉人（原审被告）：晏媛媛，女，1973年6月4日出生，住伊宁市。 上诉人刘佩榕因与被上诉人晏媛媛房屋租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2018）兵9001民初6280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘佩榕的委托诉讼代理人刘茂均、被上诉人晏媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘佩榕上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人粉刷墙面的材料及人工费5000元及耽误上诉人继续出租房屋的损失4056元；二、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、被上诉人对上诉人有欺骗行为，且被上诉人违法，上诉人有权终止租赁合同。此房屋2012年11月18日由上诉人刘佩榕委托姐姐刘茂均代为出租给宋某某，后宋某某谎称晏某和晏媛媛系其表姐妹，未经上诉人同意将房屋转租晏某和被上诉人晏媛媛，且被上诉人晏媛媛多次拒绝上诉人的委托代理人刘茂均进入此房内检查。在被上诉人长期欠费并与上诉人的委托代理人发生冲突的情况下，上诉人的委托代理人与被上诉人补签租房合同。合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，所以上诉人有权随时终止此合同。房屋租赁合同明确约定承租方不可有违法行为，但被上诉人违法治安管理规定，在此房屋组织打麻将并被派出所处罚，因此上诉人有权依法终止租房合同。上诉人在2018年10月5日通过手机短信通知被上诉人终止租房合同，但被上诉人不理不睬，不交房屋钥匙，拒绝上诉人带续租人进此房屋看房，造成上诉人续租损失费用4056元。二、租赁合同写明保持房屋设施设备完好状态，被上诉人违反合同约定，未经上诉人的同意开办麻将馆将房屋墙面熏黄，且破坏上诉人的房屋墙面，将房屋打洞多处。上诉人出租的房屋是2012年交工的新房，出租前房屋墙面是新白墙，上诉人出租给承租人宋某某时，其开办养生馆，后宋某某欺骗上诉人私自转租给被上诉人晏媛媛后，未经上诉人允许开麻将馆，房屋长期多人吸烟且私自安装空调，造成房屋墙面损坏，理应向上诉人赔偿损失。 被上诉人晏媛媛辩称，2018年9月26日，上诉人提前告知不再租赁房屋给被上诉人，被上诉人于2018年9月底搬出该房屋，租金已经提前付至2018年11月18日，不同意支付房屋续租的损失。被上诉人2016年租该房屋时，房屋就是目前的样子，合同中没有约定要求粉刷房屋，不同意支付粉刷房屋的费用。 刘佩榕向一审法院起诉请求：1.被告支付原告墙面粉刷材料及人工费合计5000元，换锁300元，合计5300元；2.被告支付租用期间所欠费用合计1063元，其中电费197元（2017年11月18日—2018年11月18日）；物业费353元（78天×4.53/每天，2018年9月1日—2018年11月18日）；暖气费516元（151平方米×20.5元/平方米，2018年10月15日—2018年11月18日）；3.被告赔偿出租损失费4056元（78元/天×52天，2018年9月28日—2018年11月18日）；4.被告赔偿原告出租房屋损失4030元（总房款980000元×4.75%÷365天×52天－房租2333元）。庭审中，原告放弃要求被告支付换锁费300元的诉讼请求，增加要求被告支付热水器损失费1000元的诉讼请求。 一审法院认定事实：2012年11月18日，原告与案外人宋某某签订房屋租赁合同，后被告实际租赁该房屋。2017年11月18日，原告作为出租方与被告作为承租方在原告与宋某某的合同上进行修改后签订房屋租赁合同，双方约定：合同期限为2017年11月18日至2018年11月18日。年租金为28000元，每年11月18日交付，承租方应配合出租方将下半年房屋出租出去。甲方承担房屋可正常使用之事，乙方承担租赁期内产生的电暖水物业等商业费用。租赁期间任何一方提出终止合同，需提前30天书面通知对方，经协商后签订终止合同书，否则押金不予退还。乙方应于房屋租赁期满或者退房时，将承租房及附属设施（家电、家具）返还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。乙方不得有其他违法行为。2018年9月，原告因被告在屋内打麻将被公安发现，要求被告腾房。被告于2018年9月底搬出租赁房屋，2018年11月8日，被告将房屋钥匙放置物业处，2018年11月20日，原告将房屋钥匙拿走。另查：1.庭审中，原告要求被告支付热水器损失费1000元，但表示未对热水器进行检查，猜测热水器可能损坏了，故主张热水器损失费1000元。2.2018年12月31日，原告申请调取2018年9月被告经人举报在租赁房屋内开设赌局出警记录。2019年1月3日，该院前往东三路派出所调取相关证据，民警鲁某表示，2018年9月13日，在清查过程中发现被告晏媛媛在××小区×栋×××号房屋内有打麻将行为，经询问未发现赌博情况，打麻将几人均互相认识，且现场没有现金往来。将晏媛媛带回派出所进行了批评教育，让其写了保证书，后在小区内将晏媛媛的两张麻将桌砸毁。因系巡查中发现故没有出警记录及笔录。 一审法院认为，原、被告之间签订的租赁合同，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应恪守合约，秉着诚实信用原则全面履行各自的义务。被告认可租赁期间欠付水、暖、物业费1063元，故对原告要求被告支付水、暖、物业费共计1063元的诉讼请求，该院予以支持。原告主张因被告租赁导致涉案房屋墙面变黄变旧，要求被告恢复墙面支付粉刷墙面费用5000元，被告不予认可。原告房子自2012年对外出租至今，墙面的变黄变旧系自然损耗，不应当由被告承担，故对原告要求被告支付墙面粉刷费5000元的诉讼请求，该院不予支持。关于租房损失及售房损失问题，原告主张因被告开设赌局对原告租房、售房产生影响，被告表示不认可，被告在房屋租赁合同未到期时已将房屋交还给原告，未影响到原告对外出租或者出售，根据调取的派出所记录显示被告系与朋友在家打麻将无赌博事实，且上述损失并未实际发生，原告亦未提交相关证据予以证实损失的存在，故对原告要求被告承担租房及售房损失的诉讼请求，该院不予支持。关于原告要求被告支付热水器损失费1000元，被告不予认可，原告在庭审中也表示不能确定热水器是否实际损坏，故对原告该项诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决： 一、被告晏媛媛于判决生效之日起十日内给付原告刘佩榕水、暖、物业费合计1063元； 二、驳回原告刘佩榕的其他诉讼请求。 案件受理费81元（原告已预交），由被告晏媛媛负担，与前款同期给付原告刘佩榕。 二审中，上诉人对一审查明的“被告于2018年9月搬出租赁房屋”及一审法院对东三路派出所民警鲁某调查陈述的事实有异议，认为2019年9月底被上诉人并未完全搬走，其麻将桌还留在出租房屋内；派出所不可能没有出警记录，出警记录应该是被销毁了。对一审查明的其他事实双方均无异议，本院予以确认。 二审庭审中，上诉人刘佩榕提交了以下五份证据： 1.2014年6月28日，上诉人与手机显示“宋黎明妹”的短信记录，内容为：“美女，你买一冷风扇，小的，落地的，装空调把墙打坏了，先别装”，被上诉人指出“宋黎明妹”即是被上诉人晏媛媛的姐姐晏某，以此证明上诉人已经要求实际租房人即被上诉人不能装空调。经质证，被上诉人认为其是2016年租的房屋，2014年的短信记录与其没有关联性，且该手机短信并未显示手机号码，不能确认是上诉人与其姐姐的短信记录。 2.2018年10月5日，上诉人与被上诉人的微信记录，内容为：“刘茂均:晏媛，我请你配合一下，我到你处取北新8栋101房钥匙，我是房东，有人要买此房子，请你配合我售房，因为你已搬走了，请你与我办理交接已到期房子……”以此证明被上诉人违反租房合同义务，要求终止合同、被上诉人搬离出租房屋并配合其对该房屋进行出售。经质证，被上诉人对该微信内容的真实性认可，关联性不认可，认为其当时不在石河子，无法立即交付钥匙给上诉人。 3.证人王某某到庭陈述:“我是上诉人的新承租人，于2019年2月底租用上诉人房屋，拟购买该房屋。上诉人的房屋系一楼，我的房屋系在该楼房12楼。2012年我就住在这里，我知道上诉人的房屋长期出租。被上诉人租这个房屋一直在开麻将馆，每次从一楼经过都能听见打麻将的声音。我2015年、2016年都去过该房屋，2016年我老公去被上诉人处打过麻将，当时墙还是白的，我2019年租房时该房屋特别脏，请家政清理还加钱了。2018年大概是10月份，我没有看见警察出警，只看到了麻将桌的碎片。”经质证，被上诉人认可只在2018年见过证人，对证人陈述无异议。 4.上诉人与被上诉人2018年12月12日的电话录音，被叫电话号码为136××××6010，通话记录内容大概为：刘茂均就租赁房屋的费用未交清、麻将桌放在屋内未搬走、不让装空调但是被上诉人仍然装了空调、墙上的洞打得太大、房屋内墙壁熏得太黄、搬走时房屋内垃圾过多等问题与被上诉人晏媛媛进行了交谈，晏媛媛在通话中同意将该房屋的空调洞修补上，以此证明被上诉人存在违法，上诉人有权要求提前解除房屋租赁合同的事实。经质证，被上诉人认可该通话内容的真实性，但该通话内容不能证明上诉人有权提前解除租房合同。 5.证人顾某某到庭陈述：“我是上诉人的姐夫。2018年8月底，物业站给刘茂均打电话催交物业费，刘茂均没有时间，就让我和我爱人一起去出租的房屋找晏媛媛交费。刚开始晏媛媛不让我们进屋，后来我们说明情况后，她让我们进了房子。当时房屋里有人在打麻将，晏媛媛说当时没有那么多钱交纳物业费，我爱人就给刘茂均打电话，刘茂均就自己也来该房屋，后来是在北新佳境西门小广场商量交费的事情，具体谈的内容我不清楚。”经质证，被上诉人对该证人证言无异议。 二审另查：经上诉人申请，本院到石河子市公安局东三路派出所调取了刘茂均的报警记录。调查结果显示，刘茂均在东三路派出所辖区仅有1次报警记录，接处警登记表显示：“2018年8月31日21时许，在北新佳境×栋×××号处，报警人刘茂均（身份证650300197005305727、电话15026******）,与晏媛媛（身份证652401197306140923、电话13649******）因房租问题发生纠纷，现场未发生违法行为，在民警的劝导下，双方已自行协商解决。”经质证，双方当事人对该接处警登记表均表示无异议。 本院认为，本案争议的焦点是：上诉人要求被上诉人支付墙面粉刷修补费用5000元，并要求赔偿延期租房租金损失4056元有无事实及法律依据。上诉人主张该房屋系原承租人宋某某私自转租给被上诉人，但根据查明的事实，2017年11月18日上诉人与被上诉人在原房屋租赁合同的基础上重新补签了新的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此上诉人与被上诉人2017年11月18日建立的房屋租赁法律关系合法有效，对双方均具有约束力。 关于上诉人主张墙面粉刷修补费用。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”第二百二十三条规定：“承租人未经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”双方当事人在《房屋租赁合同》中第六条“甲乙双方责任”第3条约定：“乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。”上诉人称被上诉人长期开麻将馆，房屋内长期多人抽烟使其房屋墙面被熏黄。结合被上诉人在一审庭审中自认曾开设麻将馆的陈述和北三路派出所民警鲁某的调查笔录，以及二审中上诉人提供的王某某、顾某某的证词，可以认定被上诉人在租赁期间使用该房屋开设麻将馆和组织他人在房屋内打麻将的事实。本院认为，房屋墙壁变黄，一部分原因是房屋在使用期间的正常损耗，一部分原因是被上诉人租赁使用该房屋期间开设麻将馆，致使房屋墙面发黄程度严重，应给予适当补偿。此外被上诉人未经上诉人许可在租赁房屋内安装空调致墙壁凿洞，应当恢复原状或赔偿损失，且被上诉人在与上诉人通话中明确表示同意将墙面上的洞进行修补。一审判决对墙面粉刷修补费用不予支持不当，本院予以纠正。上诉人要求被上诉人赔偿粉刷和修补墙壁的费用5000元过高，本院酌定被上诉人赔偿上诉人2500元为宜。 关于上诉人主张赔偿延期租房租金。出租人的单方解除权应当由双方约定或者法律规定。首先，上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》中并未约定出租人的单方解除权。其次，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”本案中，上诉人和被上诉人在合同中并未约定房屋用途是自住还是商用，且上诉人代理人刘茂均在庭审中陈述该房屋在被上诉人租赁前为养生馆，表示其明知该房屋在商用。因此被上诉人并未违反双方对于租赁房屋用途的约定，上诉人也并不因此获得对该合同的单方解除权。再次，根据一审中北三路派出所民警鲁某的调查笔录，并不能证实被上诉人存在违法行为，因此上诉人主张因上诉人违反合同中关于“乙方不得有其他违法行为”的约定而行使单方解除合同的意见，本院不予采纳。被上诉人已经将房租付至2018年11月18日，并于2018年11月8日将房屋钥匙退还上诉人，符合合同约定。上诉人要求被上诉人赔偿上诉人单方解除合同后的延期租房租金损失，没有事实和法律依据，一审判决不予支持该诉讼请求正确，本院予以维持。 综上，刘佩榕的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下： 一、维持石河子市人民法院（2018）兵9001民初6280号民事判决第一项，即：“被告晏媛媛于判决生效之日起十日内给付原告刘佩榕水、暖、物业费合计1063元”； 二、撤销石河子市人民法院（2018）兵9001民初6280号民事判决第二项，即：“驳回原告刘佩榕的其他诉讼请求”； 三、被上诉人晏媛媛赔偿上诉人刘佩榕损失2500元，于判决生效后十日内给付； 四、驳回上诉人刘佩榕其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费81元、二审案件受理费50元，合计131元（上诉人已预交），由被上诉人晏媛媛负担100元，与前款同期给付上诉人刘佩榕；由上诉人刘佩榕负担31元。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘丽美 审 判 员  胡春红 代理审判员  赵春华 二〇一九年七月八日 法官 助理  马金玲 书 记 员  张梦琦