福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初1369号 原告：陈芳，女，1979年3月8日出生，汉族，住永泰县。 委托诉讼代理人：郭承思，福建立恩律师事务所律师。委托权限：特别授权。 委托诉讼代理人：陈永山，福建立恩律师事务所实习律师。委托权限：一般代理。 被告：温锋，男，1988年9月14日出生，汉族，户籍地永泰县，现住永泰县。 被告：鲍足喜，女，1983年10月9日出生，汉族，住永泰县。 委托诉讼代理人：陈昭森，福建航嘉律师事务所律师。委托权限：特别授权。 被告：鲍贵榕，男，1976年10月1日出生，汉族，住永泰县。 原告陈芳与被告温锋、鲍足喜、鲍贵榕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈芳及其委托诉讼代理人郭承思、陈永山、被告温锋、被告鲍足喜及其委托诉讼代理人陈昭森到庭参加诉讼。被告鲍贵榕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈芳及其委托诉讼代理人向本院提出诉讼请求：1.判令解除温峰与鲍足喜、鲍贵榕签订的《房屋租赁合同》。2.判令温峰、鲍足喜、鲍贵榕连带向原告支付永泰县城峰镇龙峰园388号步行街店面1幢1052号全部份额、1050号店面50%份额自2017年7月17日起至温峰实际搬离之日止的租金及违约金（其中2017年7月17日至2018年1月24日的租金为13402元，2018年1月25日至2019年1月24日的租金为28338元。2019年1月25日之后按每月2610.5元计算暂计至2019年4月14日为6004元，三项合计47744元。违约金按未支付的租金数额为基数自逾期支付之日起按月2%计算至付清之日止）。3、依法判令温峰、鲍足喜、鲍贵榕共同承担本案诉讼费用（包括案件受理费、公告费）。事实和理由：陈芳与鲍贵榕原系夫妻，永泰县城峰镇龙峰园388号步行街店面1幢1052号及1050号的50%份额属于夫妻共有。2017年1月3日，陈芳向永泰县人民法院起诉，要求与鲍贵榕离婚，并依法分割夫妻共有财产。2017年7月17日，永泰县人民法院做出（2017)闽0125民初12号民事判决，判决前述永泰县城峰镇龙峰园388号步行街店面1幢1052号全部份额、1050号店面50%份额(以下合并简称“一间半店面”)归陈芳所有。永泰县国土资源局不动产登记中心依据生效判决确认前述一间半店面归陈芳所有，并登记在陈芳名下。2017年1月25日，温峰与鲍足喜、鲍贵榕就永泰县城峰镇龙峰园388号步行街店面1幢1050-1052号三间店面签订了房屋租赁合同，并约定了租金租期等相关事宜。(2017）闽0125民初12号民事判决生效后，陈芳多次告知温峰前述一间半店面是其所有的事实，并要求温峰向陈芳支付属于该一间半店面的租金，但均遭到温峰的拒绝。温峰负有依照原《房屋租赁合同》约定的标准及期限向陈芳缴纳租金的义务，其一再拒绝履行该义务已经构成违约。鲍足喜、鲍贵榕明知该店面已经属于陈芳所有，仍然收取该店面租金，应负连带清偿责任。温峰、鲍足喜、鲍贵榕的行为已经严重侵害了陈芳的合法权益，为了维护陈芳的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，请求法院依法判决。 温锋辩称，陈芳诉请解除其与鲍足喜、鲍贵榕之间签订的房屋租赁合同及支付2017年7月17日至实际搬离的租金无事实和法律依据，其已依据《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》的约定按时足额缴交租金，并无违约及违法行为。一、根据《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，虽然本案租赁物的所有权人已经变更为陈芳与鲍足喜按份共有，但不影响其与鲍足喜、鲍贵榕之间所签订租赁合同的效力。二、2017年1月25日，其与鲍足喜、鲍贵榕签订的《房屋租赁合同》及2017年5月10日双方补签的《房屋租赁补充合同》，其都已按合同约定，按月如期将房屋租金支付给租赁合同相对人鲍足喜，至于鲍足喜对租金如何进行分配与其无关。三、其没有违约行为，无需支付违约金。且陈芳诉请违约金计算方式过高，租赁合同中并未对违约金进行约定，合同虽然约定滞纳金按日千分之五计算，但违约金与滞纳金属于两个不同概念，不能混为一谈。 鲍足喜及其委托诉讼代理人辩称，一、陈芳诉请解除其和鲍贵榕与温锋签订的房屋租赁合同及诉请温锋支付2017年7月17日至实际搬离的租金无事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，虽然本案租赁物的所有权人己经变更为陈芳与鲍足喜按份共有，但不影响温锋与鲍足喜、鲍贵榕之间签订租赁合同的效力。2017年1月25日，温锋与鲍足喜、鲍贵榕签订《房屋租赁合同》及2017年5月10日补签《屋租赁补充合同》，温锋已依据《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》的约定按时足额缴交租金，并无违约行为及违反法律规定。二、依据陈芳提供的《不动产权证书》闽（2018）永泰县不动产权第××号上记载的登记时间为2018年12月28日，而陈芳又无提供其他相应证据证明2017年7月17日离婚判决书发生法律效力的具体时间，因此只能认定:永泰县50%份额、1052号全部均自2018年12月28日起属于陈芳所有。三、依据福建海峡车行《解款单》可以证实，因陈芳个人原因向福建海峡银行贷款并用于个人使用，并以陈芳与鲍贵榕共同共有的永泰县城峰镇龙峰园388号步行街店面Ｉ幢1050、1051、1052号做抵押。陈芳怠于偿还银行贷款，为避免上述店面被银行诉讼查封，替陈芳偿还贷款合计130620.58元，陈芳应当返还，在所收取的租金中予以扣减。 鲍贵榕未提供书面答辩材料。 经审理查明：陈芳与鲍贵榕原系夫妻关系，永泰县城峰镇龙峰园388号步行街店面1幢1052号及1050号的50%份额属于夫妻共有财产。2017年1月25日，鲍贵榕、鲍足喜（甲方）与温锋（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将其坐落于永泰县江滨防洪堤58号、59号、60号（即现在的永泰县城峰镇龙峰园388号步行街店面1幢1050-1052号）店面三间，面积约78平方米出租给乙方开饮食店使用，租赁期限为两年（实为三年），从2017年1月25日至2020年1月24日，第一年每月租金4300元（从2017年1月25日至2018年1月24日）；第二年每月租金4730元（从2018年1月25日至2019年1月24日）；第三年每月租金5203元（从2019年1月25日至2020年1月24日）。每月租金乙方应当在当月25号内将当月租金打入指定账户，否则每逾期壹日甲方将按月租金的千分之五收取滞纳金，但拖欠租金时间不得超过五日，如超过五日甲方有权单方面解除本合同及停止乙方对该店面的使用权，并不予退还乙方所交的全部押金等等。2017年5月10日，鲍贵榕、鲍足喜（甲方）与温锋（乙方）签订《房屋租赁合同》补充协议一份，合同约定在租赁期限三年（2017年1月25日至2020年1月24日）内，租金均为每月4300元。温锋承租后，自2017年1月25日起每月支付鲍足喜租金4300元，现已经支付至2019年6月。 2017年1月3日，陈芳向永泰县人民法院起诉，要求与鲍贵榕离婚，并依法分割夫妻共有财产。2017年7月17日，永泰县人民法院做出（2017)闽0125民初12号民事判决，判决永泰县城峰镇龙峰园388号步行街店面1幢1052号全部份额、1050号店面50%份额归陈芳所有。陈芳依据该判决，分别于2018年8月28日、2018年12月28日向永泰县国土资源局登记领取了产权证号为：闽（2018）永泰县不动产权第0004783号、闽（2018）永泰县不动产权第0007297号的不动产权证书，上述不动产权证书分别载明永泰县城峰镇龙峰园388号步行街店面1幢1052号店面系陈芳单独所有，1050号店面系按份共有，陈芳占50%份额，鲍足喜占50%份额。2019年3月8日陈芳向温锋发出律师函，要求温锋支付其租金，2019年3月10日，温锋签收该律师函。温锋承认2018年12月间，陈芳曾到其店里催要租金并说明一间半店面所有权已转到其名下。 上述案件事实有陈芳提供的鲍贵榕、鲍足喜与温锋签订《房屋租赁合同》一份、产权证号为闽（2018）永泰县不动产权第0004783号、第0007297号的不动产权证书各一份、律师函、快递面单、邮件查询单以及鲍足喜提供的鲍贵榕、鲍足喜与温锋签订《房屋租赁合同》补充协议一份、温锋向鲍足喜支付房租的微信转账记录等证据予以证实。对上述证据本院分析认证如下：上述证据均与原件核对一致，证据来源合法，内容客观真实，可以作为本案认定事实的依据。此外，鲍足喜提供的福建海峡银行《解款单》等，因未提供原件核对，本院不予采信。鲍贵榕经本院合法传唤，无正当理由没有到庭应诉，亦未提供书面答辩意见并提交相应的证据证实，视为放弃自己的抗辩权利。结合到庭当事人的庭审陈述，本院可以确认如上案件事实。2019年4月15日，陈芳诉至本院。 本院认为：本案中，陈芳主张解除温锋与鲍足喜、鲍贵榕之间签订的《房屋租赁合同》以及违约金按未支付的租金数额为基数自逾期支付之日起按月2%计算至付清之日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，永泰县城峰镇龙峰园388号步行街店面1幢1052号及1050号店面50%的产权虽然发生了变动，陈芳因离婚获得了永泰县城峰镇龙峰园388号步行街店面1幢1052号全部份额、1050号店面50%份额的产权，但不影响温锋与鲍足喜、鲍贵榕之间所签订租赁合同的效力。2017年5月10日，温锋与鲍足喜、鲍贵榕签订的《房屋租赁合同》补充协议系双方当事人真实意思表示，内容合法、有效，应受法律保护，温锋根据《房屋租赁合同》补充协议于2017年1月25日起每月支付鲍足喜租金4300元，且已经支付至2019年6月，不存在违约行为，故对陈芳上述主张，本院不予支持。陈芳主张2017年7月17日起即获得永泰县城峰镇龙峰园388号步行街店面1幢1052号全部份额、1050号店面50%份额的产权，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，陈芳于2018年8月28日登记取得永泰县城峰镇龙峰园388号步行街店面1幢1052号店面的产权，于2018年12月28日登记取得永泰县店面50%的产权，在陈芳未能提供其他有效证据证明其拥有该房屋产权的情况下，本院认定陈芳自2018年8月28日起有权获得永泰县城峰镇龙峰园388号步行街店面1幢1050-1052号实际产生租金的三分之一（自2018年8月28日至2018年12月27日止租金为5733元）；自2018年12月28日起有权获得永泰县城峰镇龙峰园388号步行街店面1幢1050-1052号实际产生租金的二分之一（自2018年12月28日起至2019年6月24日止租金为12685元）。鲍足喜主张其所收取的租金用于偿还陈芳的130620.58元贷款，因未提供有效证据予以证明，且与本案属于不同的法律关系，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、鲍足喜于本判决生效之日起十日内日返还陈芳租金18418元； 二、温锋于2019年6月25日起至实际搬离之日止每月支付陈芳永泰县城峰镇龙峰园388号步行街店面1幢1050-1052号实际产生租金的二分之一； 三、驳回陈芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费993元，减半收取计496.5元，由陈芳负担297元，温锋、鲍足喜、鲍贵榕负担199.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  雷天真 二〇一九年七月十日 法官助理林凡圆 书记员鄢雨婷