湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0902民初3477号原告(执行案外人)：黄力群，男，1970年5月29日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：汤木梓、黄志国，湖北熠耀律师事务所律师。被告（申请执行人）：池洪周，男，1973年9月25日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：孙峰、吴慧，孝感高新区盈柯法律服务所律师。被告（被执行人）：朱光义，男，1962年12月12日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区。被告（被执行人）：孝感市鹏飞园艺有限责任公司。住所地：孝感市交通路**。法定代表人：朱光义，公司经理。原告黄力群与被告池洪周、被告朱光义、孝感市鹏飞园艺有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告黄力群及其委托诉讼代理人汤木梓，被告池洪周的委托诉讼代理人孙峰、吴慧到庭参加了诉讼。被告朱光义、孝感市鹏飞园艺有限责任公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄力群向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对原告购买的位于孝感市交通××路园艺新村××从××西××、××号房屋的强制执行，并解除对上述门面的查封；二、确认原告与朱光义、孝感市鹏飞园艺有限责任公司于2017年1月12日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认该房屋归原告所有；三、判决被告立即协助和配合原告办理房屋的产权过户登记；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月12日，原告与朱光义、孝感市鹏飞园艺有限责任公司签订了《房屋买卖合同》两份，约定原告购买朱光义、孝感市鹏飞园艺有限责任公司所有的位于孝感市交通××路园艺新村××从××西××、××号门面房屋，建筑面积合计96.6平方米，单价为每平方米11000元，合计价款1059300元，由原告以2015年1月17日出借给朱光义、由孝感市鹏飞园艺有限责任公司作为连带责任担保人、月息为2%的650000元借款债权冲抵房款。后朱光义、孝感市鹏飞园艺有限责任公司将上述门面交付原告，并向原告提供了两张不动产销售票据。2018年6月20日，原告通过孝感市孝南区法院公告内容获知，因被告池洪周诉朱光义、孝感市鹏飞园艺有限责任公司民间借贷合同纠纷一案而查封了原告已购买和已交付原告的上述房屋并拟拍卖。同年6月23日，原告依法提出书面执行异议，要求停止对上述财产的执行。2018年8月13日，孝感市孝南区法院作出（2018）鄂0902执异69号民事裁定，驳回了原告的异议。原告认为，原告与朱光义、孝感市鹏飞园艺有限责任公司签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。购房款已通过抵偿借款的方式支付完毕，且房屋已交付原告，被告理应协助办理过户登记。被告池洪周辩称，一、原告申请执行异议已过法定期限。2018年6月10日孝感市孝南区法院依法发出了(2017)鄂0902执1347号查封公告，公告载明在本公告发出之日起十五日内向法院申报并提出主张，逾期不提出，视为放弃权利。原告直到2018年8月7日才向法院提出书面执行异议。而原告在其《执行异议申请书》中谎称于2018年6月23日向法院提出书面执行异议。而且，孝感市孝南区法院于2018年8月30日作出了(2018)鄂0902执异69号执行裁定，认定房屋买卖合同真实性不能确定，驳回了原告的异议请求。二、原告与朱光义签订的房屋买卖合同书无效。l、原告在向孝感市孝南区人民法院提起书面执行异议申请时，曾向负责案件执行的执行员陈国清提供了原告与朱光义2017年1月17日签订的房屋买卖合同，原告后来又更换成了日期为2017年1月12日的房屋买卖合同，现在其在执行异议之诉中提供的合同签订日期为2017年1月12日，同样的合同，签订日期随意变更，而法院在2017年1月16日查封了该房屋的土地。因此，原告与朱光义之间明显系为恶意串通，图谋逃避债务执行，依据《合同法》第五十二条规定及《民法总则》第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”之规定，原告和朱光义签订的房屋买卖合同是无效的。2、原告提交了不真实的《房屋买卖合同》，而且孝感市孝南区法院于2017年1月16日作出了(2017)鄂0902民初346号民事裁定，查封了孝感市鹏飞园艺有限公司位于孝感市××××路北的土地使用权。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”该不动产已被法院查封。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。根据该条法律规定，被查封的房产是不得转让的。原告提交的所谓的两张2017年2月13日的收据真实性存疑，而且是在法院查封不动产之后。最高院(1997)经他字第8号的《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》也规定“擅自将已被查封的房产转卖的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。”至于原告是否为善意第三人及其利益保护问题，可通过诉讼另案解决。3、在该土地上建造的房屋也没有取得商品房预售许可，不具备销售糸件。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此该合同应认定为无效合同。三、本案原告和朱光义之间应定性为借款合同关系，并不是真正的房屋买卖关系。原告主张该8号、9号门面系以借款债权抵充房款，孝感市鹏飞园艺有限公司只有取得了房屋权属证书才能发生物权变动效力。原告提交的《房屋买卖合同书》出卖方载明“朱光义”并非孝感市鹏飞园艺有限公司，而且合同中并未载明以借款抵付房款，足以说明三方并未达成以借款抵付房款合意。原告提交的《房屋买卖合同书》第二条第四款中，房屋的交付时间也未明确，而原告至今未提供证据证明已经实际使用了本案诉争的房屋，也没有提供所有权证明，不能证明其真实购买和交付使用了诉争的房屋。原告与朱光义签订的所谓《房屋买卖合同书》时，未尽审查义务，该房屋无土地证、房产证、预售许可证等相关证件，原告对未办理过户登记显然存在过错。原告声称取得两张不动产销售票据，事实并非不动产销售票据，仅仅是两张2017年2月13日的收据，该收据并未载明孝感市鹏飞园艺有限公司系用房屋买卖款抵付借款，并无证据证明黄力群、朱光义、孝感市鹏飞园艺有限公司三方达成合意，也不符合黄力群、朱光义、孝感市鹏飞园艺有限公司2016年作出的《还款承诺》的意思表示。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释(2015]10号)第二十八条之规定，该规定保护己实际占有使用执行标的物的善意买受人的权利，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的可以排除执行的条件。四、原告提交的证据，均是人民法院生效的法律文书，足以证明具有真实性，按照法律规定和相关的司法解释，应直接作为证据采信。综上，当事人恶意串通，逃避债务执行，应当认定合同无效。原告的诉求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其的诉讼请求。被告朱光义、孝感市鹏飞园艺有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议及对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、借条、支付凭证、还款承诺（原告提交的证据三）。本院认为，被告池洪周对该证据提出异议，但没有足以反驳的相反证据，本院予以采信。2、房屋买卖合同书两份（原告提交的证据四）。被告池洪周对该证据有异议，认为原告原提交的合同复印件与庭审原告提交的原件不一致,是虚假合同。本院认为，原告在庭审中确认自己只有一份合同，但原告原提交的合同复印件与庭审原告提交的原件不一致，原告不能作出合理解释，且原告在庭审中自称被告朱光义系其姨父，双方存在利害关系，对该证据的客观、真实性不能确定，对该证据本院不予采信。3、收据两份（原告提交的证据六）。本院认为，因其对应的房屋买卖合同书的客观、真实性不能确定，对该证据本院不予采信。4、8号房房屋买卖合同书复印件（被告池洪周提交的证据八）。本院认为，该证据系原告起诉时提交，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:池洪周与朱光义、周贵环、朱传琪、孝感市鹏飞园艺有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后,池洪周向本院提出财产保全申请，本院于同年1月16日作出(2017)鄂0902民初346号民事裁定，查封了孝感市鹏飞园艺有限责任公司位于孝感市××××路北的土地使用权。2017年3月24日，本院作出(2017)鄂0902民初346号民事判决：朱光义偿还池洪周借款1600000元及利息，周贵环、朱传琪、孝感市鹏飞园艺有限责任公司承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，朱光义、周贵环、朱传琪、孝感市鹏飞园艺有限责任公司未自动履行。本院执行立案后，经本院强制执行，朱光义、周贵环、朱传琪、孝感市鹏飞园艺有限责任公司仍未履行义务。2018年6月10日，本院作出（2017）鄂0902执1347号之三裁定，查封了孝感市鹏飞园艺有限责任公司所有的位于孝感市交通××路××为050115335、面积为4967平方米土地上的房屋。原告于2018年8月7日向本院提出执行异议，称在本院查封前原告已与朱光义、孝感市鹏飞园艺有限责任公司签订房屋买卖合同并支付全部购房款，实际占有、使用该房屋。本院于2018年8月13日作出（2018）鄂0902执异69号裁定,认为原告与朱光义之间系借款合同关系，其与朱光义、孝感市鹏飞园艺有限责任公司签订的房屋买卖合同的真实性不能确定，驳回了原告的执行异议请求。原告不服，向本院提起诉讼。另查明，2015年1月17日，原告借给朱光义650000元、约定月息2%，还款时间为2015年6月30日。2016年11月16日，朱光义、孝感市鹏飞园艺有限责任公司向原告出具还款承诺：孝感市鹏飞园艺有限责任公司对上述债务承担连带保证责任。原告在诉讼中称：因朱光义、孝感市鹏飞园艺有限责任公司不能偿还上述借款，双方约定以朱光义、孝感市鹏飞园艺有限责任公司所有的位于孝感市交通××路园艺新村××从××西××、××号门面房屋作价1059300元抵偿借款，并于2017年1月12日签订了《房屋买卖合同》两份。本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。因原告提交两份《房屋买卖合同》的客观、真实性不能确定，对该证据本院未予采信，故原告无证据证明其享有涉案房屋的所有权，原告的诉讼请求，缺乏事实与法律依据,本院依法不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:驳回原告黄力群的诉讼请求。案件受理费14334元，由原告黄力群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  朱正伟人民陪审员  刘玉兰人民陪审员  黄世英二〇一九年七月二十九日书 记 员  谢 娟