广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初11310号原告：关保娜，女。委托诉讼代理人：孙俊，广东一言律师事务所律师，执业证号：14403201110163979。委托诉讼代理人：魏达华，广东一言律师事务所律师，执业证号：14403201710653291。被告：东旭蓝天新能源股份有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东门中路**鸿基大厦**，统一社会信用代码：9144030092174418Y。法定代表人：卢召义。委托诉讼代理人：王翠苹，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201411015603。委托诉讼代理人：郑诗婕，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201711735729。原告关保娜与被告东旭蓝天新能源股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关保娜的委托诉讼代理人魏达华、被告东旭蓝天新能源股份有限公司的委托诉讼代理人郑诗婕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告关保娜向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期办证违约金人民币96366元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年10月26日，原、被告签署深圳市房地产买卖合同（预售），约定原告向被告购买罗湖区罗湖街道宝翠苑X房，房屋总价款人民币2654715元。合同第九条约定，出卖人应当于2015年7月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。第二十一条约定，出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人应选择下列第壹种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；壹、书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。合同签署后，原告依约向被告支付了购房款，也依约交付了办证的相关材料。但是，被告却未依照合同约定履行办证义务，在原告一再催促下仍旧拖延办证，导致原告办证时间严重超期，被告应当承担违约责任。因此，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。被告东旭蓝天新能源股份有限公司答辩称：一、宝翠苑项目因周边地形客观环境制约，鸿基一街和鸿基二街不具备建设移交条件，导致涉案项目建设工程规划验收和初始登记迟延是客观事实。深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（下称“规土委第一直属局”）与被告于2012年12月20日签署的深地合字（2012）6030号《深圳市土地使用权出让合同书》（下称“《土地出让合同》”）第二十五条约定：涉案项目在规划验收前应完成鸿基一街和鸿基二街建设。至今，鸿基一街和鸿基二街仍不具备建设移交条件。被告多次就此问题向相关单位反映情况，希望将道路建设和规划验收分开办理，但该问题直到2015年12月29日召开的罗湖区城市更新工作领导小组第三十次会议才予以解决。《区城市更新工作领导小组第三十次会议纪要》明确：鉴于宝翠苑项目周边地形客观环境制约，短时期内难以按规划要求实施道路建设，并同意被告缴纳611万元道路建设监管资金后，与区城市更新局签订市政道路建设监管协议后对项目先行规划验收，待规划市政道路建设条件成熟后，由深圳市城市更新局告知被告后再行按规划要求履行市政道路建设责任。2016年1月20日，被告与深圳市城市更新局签订《深圳市城市更新局监管协议》，对上述会议纪要中的事项进行了具体约定。前述监管协议签订后，被告即于2016年1月29日获得《建设工程规划验收合格证》，并办理初始登记。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定以及《商品房买卖合同（预售）》第二十二条的约定等，非因被告原因，导致买受人不能按期取得房产证的，被告无须承担违约责任。被告始终积极履行房产买卖合同项下的各项义务，非因被告原因导致办证迟延，如判令被告承担违约责任，对被告极为不公。1.根据被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十二条第一款的约定，被告支付违约金的前提条件是被告未履行相关义务。而本案中，被告已在能力范围内积极履行了合同项下义务，包括不断向主管部门反映鸿基一街和鸿基二街周边地形不满足道路建设规范要求的客观情况、要求变更土地使用权出让合同约定的将鸿基一街和鸿基二街的建设移交作为项目规划验收的前置条件，并最终促使罗湖区政府同意在签订市政道路建设监管协议并缴纳道路建设监管资金后，即先行办理规划验收合格等。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条均规定出卖人承担违约责任的前提是因其自身原因导致买受人未能如期领取房屋权属证书。前述规定是综合考虑房地产开发过程贯穿着政府审批行为，但开发商又无法控制及预计政府审批时限的实际情况后，对开发商设定的比较公平合理的责任范畴。具体到本案，因鸿基一街、鸿基二街周边地形客观限制而无法建设移交导致涉案项目规划验收迟延，并进而导致初始登记迟延、业主办证迟延的，不应当苛责被告承担违约责任。三、被告获得《建设工程规划验收合格证》后，于2016年2月26日向深圳市不动产登记中心申请房地产初始登记，深圳市不动产登记中心受理通知书上显示的办证时限为60个自然日，即应于2016年4月26日前向被告发放初始登记证明，但该中心于2016年6月6日才向被告制发初始登记证明，非被告原因导致的初始登记延迟41天的责任不应由被告承担。四、被告在取得初始登记证后，于2016年6月备齐办证资料（各案资料备齐时间详见被告证据14）并移交给原告，原告在收到完整的办证资料后，拖延办证时间导致取得房产证时间迟延的，不应由被告承担延迟责任。退一步讲，即便最终法院认定被告存在迟延办证行为的，原告主张的违约金也存在计算错误。首先，按照《商品房买卖合同（预售）》第二十二条约定，违约金的起算日自房地产交付之日后的第240日起计算，因此，即便计算违约金，也应当从各案房产实际交付之日（即《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的出具钥匙收条的时间）后的第241日计算。其次，被告在取得初始登记证后即于2016年6月11日备齐办证资料并移交给原告，因原告原因导致办证迟延的，不应由被告承担延迟责任。再次，《商品房买卖合同（预售）》第二十二条约定的违约金比例过高，应以实际损失为基础调减违约金，原告负有举证证明损失存在的责任，否则，不应要求被告承担违约责任。五、违约金计算的截止日期应以办证资料移交日为准。原告提交了(2017)粤03民终18241号及(2017)粤03民终18773号民事判决书，并据此主张办证期限为被告移交办证资料后的45个自然日（即买受人15个自然日准备时间+产权登记机关30个自然日办理时间）与客观事实严重不符，完全不需要这么长的办证时间。退一步讲，就算适用该天数，也应查明原告获取办证资料后向产权登记中心申请办证的时间及其实际可以获得不动产证书的时间。如径直将移交办证资料后的45个自然日作为计算违约金截止日期，存在明显错误。1、事实上，在被告向原告移交办证资料时即已完成了全部准备工作，根本不需要所谓的15天准备时间，只要原告直接前往产权登记机关提交材料即可。在被告提交的证据15“一手商品房转移登记”办事指南中产权登记机关也明确“为方便群众，对符合条件的申请，提速至5个工作日”。在深圳市罗湖区人民法院受理的其他宝翠苑逾期办证案件中，存在其他业主在6月中旬就获得不动产登记证书的情况，因此根本不需要所谓的45天办证期限，就算需要办证期限，也不用超过5个工作日。2、原告提交的判决书显示的45天办证期限也应分为两部分，即15天买受人准备时间和30天产权登记机关办理时间。就算按此认定，前述两个时间点应当分别予以查明，即：(1)在被告向原告移交办证资料后，如果原告向产权登记机关申请办证的时间超过15天，该等超过的期限不应由被告承担；(2)原告向产权登记机关提交办证申请后，产权登记机关在审核通过后会通知原告缴纳办证税费，原告缴完税费即可获得房产证。但可能存在原告在收到纳税通知后迟迟不予缴纳而拖延取证的情况。因此，业主提交办证申请后的取证时间，应当以产权登记机关实际办理时间（即通知原告缴纳税费的时间）为准，而非统一的30天。45天办证时间不能混同计算。在未查明上述两个时间点的情况下，将违约金直接计算至被告移交办证资料后的45个自然日并不合理。综上，涉案项目办证迟延非被告原因导致，被告已积极推动政府协调解决规划验收事宜，积极履行买卖合同项下各项义务，不应要求被告承担延期办证责任，恳请依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：2014年10月26日，原告（买方）与被告（卖方）签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买被告开发的罗湖区宝翠苑X栋X层X房（以下简称涉案房产），建筑面积89.75平方米，总房价为人民币2654715元。合同第九条约定了卖方应于2015年7月31日前将本房地产交付给买方，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中入伙期限届满之日，等等。合同第二十一条约定，卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给买方之日起240日内卖方应书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。第二十二条约定，如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同中还约定了其他的权利和义务。合同签订后，被告于2015年7月30日向原告开具了收到涉案房产房款人民币2654715元的发票。原告于2015年7月31日签收了涉案房产的钥匙。2016年1月29日，被告取得涉案房产建设工程规划验收合格证。2016年6月11日，原告接收了被告办理房产证资料。2016年8月8日，涉案房产转移登记至原告名下。另查，被告提供的证据显示，被告与深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局签订的《深圳市土地使用权出让合同书》中约定，被告应按专项规划要求在本项目规划验收前完成鸿基一街和鸿基二街建设，等等。被告提交了其自2014年11月3日起向罗湖区重建局等政府部门反映上述情况的函件，辩称因客观环境制约，无法按照规划完成鸿基一街和鸿基二街建设，致使涉案房产所在楼盘办理建设工程规划验收合格证延迟，进而导致初始登记迟延，因此造成办理房产证延迟。再查，在（2017）粤03民终17050号案件的审理过程中，就被告于2016年2月26日至2016年6月6日期间的迟延办证是否因登记中心办理涉案房地产项目初始登记超期所致，深圳市中级人民法院发函请求登记中心予以答复。该中心于2018年6月12日复函，内容为：1、根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十三条规定，初始登记经审查符合规定的，登记机构应当在受理登记申请之日起六十日内做出初步审定，并予以公告，公告期为三十日。对初步审定无异议的，公告期满后，登记机构应当予以核准登记，并向申请人颁发房地产权利证书。2、来函所查询事项为房地产初始登记，受理日期为2016年2月26日，初步审定为2016年4月5日，公告期满后无异议予以核准登记并颁发证书。又查，被告于2016年7月8日进行企业名称变更工商登记备案，变更前企业名称为宝安鸿基地产集团股份有限公司。诉讼中，本院向深圳市不动产登记中心发函查询涉案房产办理房地产证的情况。深圳市不动产权登记中心发出复函（深不动产登[2019]376号）称涉案房产均已办理了不动产权证，该中心在受理涉案房产出具了《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，其上未加盖“取文时间为收文后第5个工作日”印章，具体申请办证时间为2016年6月29日，审核时间为2016年7月11日，缴税时间为2016年7月27日。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。被告未能依约办理房产证，应当按照双方约定支付违约金。被告辩称，涉案房产未能及时办证是由于周边地形客观情况制约导致工程验收迟延。本院认为，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（以下简称第一管理局）在与被告于2012年12月20日签订的《深圳土地使用权出让合同书》中明确约定被告“应按专项规划要求在本项目规划验收前完成鸿基一街和鸿基二街建设”，但被告直到2014年11月3日才向深圳市城市更新局反映鸿基一街和鸿基二街存在道路设计不能满足市政设计道路规范要求。从签订《深圳土地使用权出让合同书》到被告反映上述问题，期间近两年时间，被告作为房地产项目开发企业应当预见不具备建设移交导致涉案项目工程规划验收延迟，故本院对其此项免责主张不予采纳。关于被告主张2016年2月26日至2016年6月6日期间的迟延系因登记中心办理初始登记超期所致。本院认为，按2016年2月26日登记中心业务受理通知书记载，该中心处理被告初始登记申请的办文期限为60个自然日，即自受理之日起至2016年4月26日止。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十三条规定，初始登记经审查符合规定的，登记机构应当在受理登记申请之日起六十日内做出初步审定。该登记中心初步审定为2016年4月5日，故初始登记完成时间并未超出正常办文期限，其初始登记审查符合相关规定。因此，被告辩称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款中有关出卖人延期办证违约责任的归责事由规定，对前述正常办文期限届满至实际办理完毕期间即2016年4月26日至2016年6月6日期间的违约金予以免责，被告该抗辩理由本院不予采纳。根据合同约定，房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日，被告应在将本房地产交付给买方之日起240日内书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。因此，原告主张的延迟办证违约金应自房地产交付之日即买受人签收钥匙日后的第240日即2015年7月31日后240天即2016年3月27日起算。关于延期办证违约金的计算截止日，因办理房地产证属于买卖双方的共同义务，开发商通知办证应给买受人留出合理的办理时间。因此，迟延办证违约金应计算至买受人接收开发商的办证资料后的合理期限止。考虑到产权登记机关办理一手商品房转移登记实际用时40天，扣除由于原告迟延交税拖延的时间16天，同时给予买受人申请产权转移登记15天的准备时间，本院认为原告在39个自然日的合理期限内应当能办理出房地产证，但实际办证时间即迟延办证违约金应计算至2016年6月11日买受人接收被告的办证资料后的39个自然日即2016年7月20日止，以上共计115天。根据合同约定，如被告违约延期办证的，应自房屋交付之日后的第240日起，向买受人支付购房总价万分之三的违约金；延期办证时间超过120日，违约金比例为万分之四。因被告没有举证证明约定的违约金过分高于造成的损失，故其请求适当减少违约金的辩解意见，本院不予采纳。原告的诉讼请求，本院予以部分支持。延期办证违约金的计算过程：（2654715元×0.0003/天×115天）＝91587.67元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告东旭蓝天新能源股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告关保娜支付延迟办理《房地产证》违约金人民币91587.67元；二、驳回原告关保娜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1105元，由原告负担人民币55元，被告负担人民币1050元。案件受理费原告已经预交，本院不予退还，被告应承担的案件受理费，由被告迳付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  赵蔚琳二〇一九年七月十日书记员  许 爵