贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终5313号上诉人（原审被告）：张志辉，男，1982年11月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。上诉人（原审被告）：肖红花，女，1986年9月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：深圳市住宅物业管理有限公司，住所地深圳市福田区益田村中心广场康乐中心**。法定代表人：李东升，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵腾飞，男，1988年8月20日出生，汉族，住贵州省盘县。上诉人张志辉、肖红花与被上诉人深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称：深圳住宅物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初2056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。被上诉人深圳住宅物业公司的委托诉讼代理人赵腾飞到庭参加诉讼，上诉人张志辉与肖红花经本院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，本院将进行缺席审理。本案现已审理终结。上诉人张志辉与肖红花的上诉请求：1、请求撤销贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初2056号民事判决书第一项判决内容，改判上诉人向被上诉人不予支付物业费；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实错误，签订《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》，此行为上诉人并不知情，根据《物业管理条例》的规定，物业公司进入小区提供物业管理服务需要经过招投标程序，因此被上诉人在没有进行任何招投标的前提下强行进入小区提供服务的行为没有合法依据。被上诉人虽然为上诉人提供了物业服务，但其提供的服务远远达不到收取物业服务的标准，小区长期存在脏乱差的问题，且业主多次向被上诉人提出改正，但被上诉人置之不理，被上诉人服务的程度小区业主自行也能做到。被上诉人在小区提供物业服务以来，从来没有向小区业主公布过广告收入，至今小区业主不知道小区的广告收入的使用情况，被上诉人撤出小区时也没有发现其向业主或限制的物业公司移交该笔款项。双方之间的合同应当是双务合同，双方均有向对方履行的义务。被上诉人深圳住宅物业公司辩称，物业服务是一项连续性的工作，物业费是物业运行的根本保证，业主未按时交纳物业费，但是却享受着该服务。深圳住宅物业公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费人民币2,798.40元，违约金人民币2,359.05元；二、判决被告承担本案诉讼费。事实及理由：2013年9月26日，原告与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订了《绿地伊顿公馆前期物业服务合同》（以下简称“前期物业合同”），合同约定业主按其拥有物业的建筑面积缴纳物业服务费用，未能按时缴纳物业服务费用的按欠费金额每日0.3%支付违约金。合同签订后，原告正式入驻位于贵阳市马掌坡的绿地伊顿公馆，并安排原告贵州分公司为绿地伊顿公馆业主提供物业管理服务。被告系上述物业A5-1-3-4号业主，物业面积77.70平方米，按约定应当向原告缴纳从2016年6月1日至2018年5月31日的物业管理费用人民币2,798.40元，但被告一直拒绝缴费，至今已经逾期281日，产生违约金2,359.05元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告的合法权益。一审法院经审理认定事实如下：被告张志辉、肖红花系贵阳市绿地伊顿公馆A5-1-3-4号房屋的业主。2013年9月26日，绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定原告为绿地．伊顿公馆小区提供物业服务，高层住宅物业费收费标准为：1.37元/月/㎡、电梯运行维护费0.23元/月/㎡，二次加压供水设备设施运行维护费0.10元/月/㎡，合计为1.7元/月/㎡，物业费按季交纳，在每季的首月10日之前支付，若未按期足额交纳，则每日按欠费金额的0.3%支付违约金。被告收房之后实际是由原告对该小区进行物业服务。原告于2018年5月底从该小区退出。被告房屋建筑面积为77.70平方米，原告实际按照1.5元/月/㎡的标准收取物业费。在原告向被告所在小区提供物业服务期间，被告未缴纳2016年6月至2018年5月共计24个月的物业管理费。另查明，因原告在为该小区提供物业服务期间存在物业服务不到位的情况，部分业主拒交物业费。上述事实，有当事人的陈述及原告提供的《前期物业服务合同》、业主入住资料、欠款明细等证据在卷佐证，并经庭审核实、质证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案中，原告与被告虽未签订相应的物业服务合同，但是原告是该小区物业服务的实际管理者，被告也未拒绝原告向其提供的物业服务，所以，原告与被告之间存在着事实上的物业服务关系，事实清楚，证据充分，应予认定。根据《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中，享有接受物业管理公司提供服务的权利，同时应履行按时交纳物业服务费用的义务。被告系该住区的业主，应积极配合物业管理公司的工作，按时交纳物业管理费。故原告要求被告支付物业管理费用的请求符合法律规定，一审法院予以支持。被告辩称，其拒交物业费的理由系原告提供的物业服务不到位，未尽到职责存在不作为情况，一审法院认为被告的上述理由不能成为其拒交物业费的合理理由。原告主张被告应当缴纳的物管费系按照每平方米1.5元标准计算，对此收费标准被告未提出异议，故一审法院支持按照每平方米1.5元计算，被告每月应缴纳的物业费为116.55元。原告应缴纳的金额为116.55元×24个月=2,797.2元。关于原告主张的违约金，一审法院认为周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，并依法及时主张自己的权利。对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，且原告提供的物业管理服务确有需要改进之处，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告张志辉、肖红花于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市住宅物业管理有限公司2016年6月至2018年5月期间的物业管理费人民币2,797.2元；二、驳回原告深圳市住宅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告张志辉、肖红花承担。二审中，当事人没有提交新证据，经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、深圳市住宅物业管理有限公司提供的物业服务是否存在瑕疵或者重大问题；2、如存在瑕疵或者重大问题是否能成为拒缴物业费的理由。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，上诉人在与房开商签订《商品房买卖合同》时虽约定了房开商选定的物业服务企业为上海科瑞物业管理发展有限公司，但之后上海科瑞物业管理发展有限公司与房开商终止物业服务合同，深圳物业公司通过招投标中标并与房开商签订了《绿地伊顿公馆前期物业服务合同》，并公告由深圳物业公司对包括案涉业主在内的绿地伊顿公馆提供物业服务，上诉人在深圳物业公司提供的业户资料表上签字时，并未对该签单上深圳物业公司提供服务提出异议，且在之后确系深圳物业公司实际向该小区提供了物业服务。根据前述法律规定，深圳物业公司与房开商签订的前期物业服务合同合法有效，对业主上诉人具有约束力。因此，上诉人二审关于深圳物业公司强行进入小区提供服务没有合法依据的上诉理由本院不予采信。协议签订后，被上诉人为上诉人房屋所在小区提供物业服务，上诉人也接受了该服务，但上诉人自2016年8月至2018年5月期间未向被上诉人交纳物业服务费，上诉人的行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。现上诉人以被上诉人提供的物业服务存在脏乱差为由拒交物业服务费，从上诉人所反映的问题来看，小区内安保、绿化、卫生问题，确属物业公司通常情况下的合理业务范围。由于小区物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案上诉人已经作为整体接受了物业服务，就不能以该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。因此，本院对上诉人该上诉理由不予采信。对于深圳物业公司是否移交广告收入的问题，因与本案是否交纳物业服务费系另一法律关系，故本院不予审查。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张志辉、肖红花负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年七月三十一日书记员  李敏