北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初14447号原告：徐贤分，男，1969年4月11日出生，汉族，无业，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：赵海丽，北京市京师律师事务所律师。被告：杨凯，男，1979年5月6日，汉族，个体工商户，住内蒙古牙克石市。委托诉讼代理人：焦建，北京市在线律师事务所律师。原告徐贤分与被告杨凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告徐贤分及其委托诉讼代理人赵海丽，被告杨凯及委托诉讼代理人焦建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐贤分向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告给付截至2018年4月3日的房屋租金以及2018年4月4日至2018年5月30日的房屋使用费共计270000元；2.判令被告向原告给付2018年4月12日至实际付清之日止的利息（以270000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）;3.被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年12月5日，原、被告双方签订《房屋续租合同》，被告承租原告位于丰台区南苑五爱屯东街2-4号二层面积约1500平方米的房屋，租赁期限自2015年12月5日至2020年12月4日，租金年付，被告应在每支付期前30日付清当期租金，付款日为每年11月5日，不得拖欠，无故拖欠房租10日以上，视为违约。第一年、二年、三年租金均为350000元／年，第四、五年均为400000元／年。2016年12月5日至2017年12月4日的租金350000元，被告仅支付250000元，尚欠100000元。2017年12月5日至2018年12月4日的租金，被告应当于2017年11月5日支付给原告，但被告一直占用房屋却无故拖欠房租，经多次催款至今未付，构成严重违约，严重损害了原告的合法权益。2018年4月3日，原告委托北京市京师律师事务所向被告发出《律师函》，通知解除原、被告于2015年12月5日签订的《房屋续租合同》，并要求被告在该函送达之日起7日内交清租金、滞纳金并归还房屋。该律师函已于2018年4月4日送达被告，原、被告双方签订《房屋续租合同》已于当日解除。但截至目前，被告仍未向原告交纳涉案房屋租金、滞纳金并归还房屋。现原告为了维护自身的合法权益，故诉至法院。被告杨凯辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下：一、原告不具备诉讼主体资格，涉案房屋为南苑农工商联合公司出租给北京兴贤隆商贸有限公司，原告与陈建潘共同签订的租赁合同，原告以个人名义起诉被告不适格；二、2017年7月15日，丰台区南苑乡南苑村委会通知被告7月底前腾退所有房屋，但被告一直联系原告，却联系不上。直至2017年12月，原告主动与被告联系，被告表示如果可以继续经营，被告同意补交房租。三、根据双方合同约定，原告应当提供能够实际使用且不影响被告正常经营的房屋。根据涉案房屋所在南苑乡及北京市疏解整治的相关规定，涉案房屋于2017年8月已不能正常使用，原告主张租金，于法无据。四、被告没有收到《律师函》。五、原告与房屋产权人的合同中约定，原告转租房屋，必须有产权人的书面同意，原告并未出示过书面同意书。六、被告租赁涉案房屋后，花费一百余万元进行装修，就该部分损失，双方并未协商解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2008年4月19日。出租方北京市丰台区南苑农工商联合公司（甲方）与承租方徐贤分、陈建潘（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“为调剂房屋使用的余缺，甲方愿意将所有权属于自己的房屋出租给乙方，双方根据有关法律规定，经过充分协商，特订立本合同。出租房屋坐落地址为南苑五爱屯东街2-4号，建筑面积4000平方米，租赁期限15年，自2008年9月1日起至2023年8月30日。租赁期间，乙方因经营需要可将房屋转租给其它商户，必须征得甲方的书面同意。取得承租权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有乙方的权利，承担乙方的义务。如乙方擅自转租，甲方有权随时解除合同，因解除合同产生的一切后果由乙方承担。乙方依约交付租金、水电费。租赁期内，乙方不得擅自改变房屋的结构，如需改变必须经甲方书面同意，乙方装修、改建房屋也必须经甲方书面同意并在装修、改建房屋施工方案和施工图经甲方审核批准后方可施工，在本合同期满终止或提前解除的情况下，乙方不得要求甲方给付补偿，除非甲方提出要求否则乙方不得将其拆除。在本合同履行过程中，租赁房屋及其院落范围内的土地及房屋，如遇国家建设征用集体土地或者因农村建设占用集体土地拆迁房屋时，本合同自行终止，双方均不承担违约及经济补偿责任。合同末页承租人处盖有北京兴贤隆商贸有限公司公章。原告称北京兴贤隆商贸有限公司已经注销，房屋实际承租人为原告与陈建潘。被告认为承租人为北京兴贤隆商贸有限公司。经本院核实，房屋产权单位表示其备案的《房屋租赁合同》中没有上述公司公章。2015年12月5日，出租人徐贤分（甲方）与承租人杨凯（乙方）签订《房屋续租合同》，约定：续租地址位于丰台区五爱屯东街2-4号二层面积约1500平方米。经营项目为办公、台球厅。租赁期限自2015年12月5日起至2020年12月4日止，共计5年。本合同租金实行一年制支付。租金支付方式，为上交款，乙方应在每支付日前30日付清全年租金，付款日为每年11月5日，不得拖欠。无故拖欠10日以上，视为乙方违约。第一年、二年、三年租金均为35万元/年，第四年、五年均为40万元/年。甲方权利义务：1、依法制定有关治安、消防、卫生、用电等内容的各项规章制度并负责监督……乙方如因经营需要对场地进行装修改造的，必须先书面申请甲方同意，并不得损坏房屋的整体结构。因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使合同不能履行的，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。由于国家、集体征、占地行为，场地整顿、改造、装修无法经营的，乙方不参加任何商业及装修赔偿，无条件按甲方要求撤离场地，双方互不负违约责任。如遇到政府拆迁，跟甲方没有任何关系。以上两种情况双方互不违约，甲方应退还乙方保证金，房租按实际使用时间计算。庭审中，原告向本院提交陈建潘出具的证明以及陈建潘的视频一份，证明其同意原告将涉案房屋出租给被告。被告质证表示陈建潘未到庭，不符合证据形式，如果其与原告为合伙关系，陈建潘应当作为原告，而非证人。原告向本院提交《律师函》、EMS底单及投递查询截图，物流查询截图显示为他人签收，证明已于2018年4月4日通知被告解除合同。被告质证表示从未收到《律师函》。原告向本院提交用电客户电费缴费通知单，证明涉案房屋电费一直缴费至2018年5月，证明房屋实际使用至2018年5月。被告质证表示，关联性不予认可，涉案楼房，有其他租户，不能证明系被告用电。此外，涉案房屋虽不能正常使用，也有人留守，产生用电情况。被告向本院提交南苑村村民委员会于2017年8月8日、2017年8月15日、2017年9月8日发布的通知复印件三张，2017年11月15日发布的通知原件一张，证明南苑村村委会按照疏解工作要求通知被告腾退房屋，被告无法正常经营。原告质证表示对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。上述通知三份没有原件，且通知对象的指向性不明，无法证明被告的实际搬迁时间。此外2018年8月15日的通知内容表明公寓存在重大安全隐患，消防安全严重不合格,系要求腾退的原因，而《房屋续租合同》中约定被告承担消防责任。被告向本院提交以涉案房屋为营业场所的营业执照，证明被告自行申请的电表，原告提交的用电缴费通知单与被告无关。原告质证认为，营业执照无法证明被告的证明目的，不予认可。被告向本院提交2017年8月7日南苑乡安全生产、放火安全检查记录单，载明检查情况为线路整改。原告质证表示对该份证据的真实性不予认可，且线路为被告改造，被告应自行承担责任。被告提交电话记录单，证明自通知腾退之日，被告多次联系原告协商腾退事宜，但无法与原告取得联系。原告质证表示对证据真实性认可，但记录中有原告打给被告的，也有被告打给原告的，故不认可证明目的。双方均认可2016年12月5日至2017年12月4日的租金350000元，被告仅支付250000元，租金未足额上交系双方协商确定，现《房屋续租合同》已经解除，原告称解除时间为2018年4月4日，被告称解除时间为2017年8月。双方均认可涉案房屋产权人为北京市丰台区南苑农工商联合公司，涉案房屋于2018年5月初之前被设立围挡，无法出入，2018年5月底被拆除。关于疏解腾退情况，经本院调查，相关负责人表示，2017年8月开始陆续发布多份腾退通知，但未能腾退。2017年11月，因涉案房屋存在重大安全隐患，故多部门联合，在其负责人在场的情况下将部分空置房屋的门窗拆除。2018年年初停过一次电，后又恢复，共停电两次。本院认为：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，北京市丰台区南苑农工商联合公司虽未同意原告及陈建潘将房屋转租，但转租事实已存在多年，北京市丰台区南苑农工商联合公司并未提出异议，故不影响转租合同的效力。《房屋续租合同》系本案原、被告自愿签订，不违反法律法规强制性规定，合同有效。陈建潘已对原告将房屋出租表示认可，被告主张原告起诉主体不适格，没有法律依据，本院不予采纳。当事人以因不可抗力致使合同目的无法实现或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告主张2017年8月租赁房屋无法使用，合同解除，但未提供证据证明通知对方，该主张本院不予采纳。原告主张因被告长期不缴纳租金，向被告送达解除合同《律师函》，被告于2018年4月4日签收，合同解除。但《律师函》系他人签收，不能证明被告已收到解除通知，对该主张，本院不予采纳。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案原、被告在《房屋续租合同》中约定：“因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使合同不能履行的，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。”双方均认可，涉案房屋于2018年5月左右已无法出入，条件已成就，双方合同关系已解除。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告主张因涉案房屋多次被要求腾退，其于2017年8月已停业，故不同意支付租金。但被告并未提供证据证明其将涉案房屋腾退交予原告，结合原告提交的用电缴费通知单，本院对被告的该主张不予采信。因涉案房屋存在安全隐患，结合被告提交的多份腾退通知、用电缴费通知单中用电量的变化以及本院关于涉案房屋腾退工作相关调查结果，本院认定被告使用涉案房屋受到较大程度的影响，原告主张的房屋租金应当予以减免，具体金额，本院综合考虑房屋的使用情况予以酌定。原、被告租赁关系解除后，被告无法使用涉案房屋，原告主张房屋使用费，本院不予支持。被告未按时缴纳租金系房屋无法正常使用所致，原告主张相应利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨凯于本判决生效之日起七日内给付原告徐贤分房屋租金100000元；二、驳回原告徐贤分其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，由原告徐贤分负担3050元（已交纳），由被告杨凯负担2300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张莹人民陪审员  桂华人民陪审员  刘媛二〇一九年七月二十九日书 记 员  张燕