广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初2097号原告：汪莲，女，1977年11月15日出生，中国香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：鲁丽娜，广东君一律师事务所律师。被告：惠州市鑫涌实业有限公司，住所地：惠州市下埔路**惠隆大厦**。法定代表人：吴政贤，总经理。委托诉讼代理人：郑永南，广东法村律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柱，广东法村律师事务所律师。原告汪莲诉被告惠州市鑫涌实业有限公司（以下简称鑫涌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人鲁丽娜、被告鑫涌公司委托诉讼代理人杨柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪莲向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《预售商品房买卖合同》；2、被告退还原告已支付的房款780000元、并支付违约金11700元；3、被告支付原告利息暂计86153元(从2016年6月6日起按已付房款的5%计算，暂计至2019年4月30日，实际计算至被告返还全部购房款止，具体计算方式后附）；4、被告返还原告已支付的维修基金、按揭等相关费用5010元、契税7428.57元；5、本案诉讼费由被告承担。以上合计：890292元。事实与理由：2017年6月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的坐落于惠州市××中段山语龙庭1幢13层01号房。双方签订的合同约定，被告应在2018年12月31日前将符合法律及合同约定的房屋交付原告，否则，逾期超过60日后，原告有权解除商品房合同并要求被告以5%的标准按日支付利息及按已付房款1.5%支付违约金。原告于2019年3月24日以书面形式通知被告解除合同，但被告一直拒不回应，遂成讼。被告鑫涌公司答辩称，一、本案不符合约定解除的条件,逾期交楼系因小区土地的历史遗留问题及政府行为所致，而非被告违约，原告请求解除合同没有事实根据。被告认为，小区与周边居民之间的土地边界划分属于土地的历史遗留问题，而被告也严格按照行政部门的标高规范进行施工，但周边居民投诉上述问题导致住建部门要求施工单位停工，不应归责于被告，属于因政府行为导致的工期延误。依据被告与原告签订的《预售商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第一条第1款的约定，被告有权根据实际停工天数相应顺延交楼期限。亦即，原合同约定被告应在2018年12月31日前交楼，顺延后被告只要在2019年9月6日前交付符合交付条件的房屋，则不构成违约，被告在多次的公告中已经清楚告知业主。因此在本案中，约定解除合同的条件并未成就，依法应驳回原告的解除请求。二、被告在本案中没有过错，且《预售商品房买卖合同》已履行过半，恳请法院根据合同的客观履行情况，驳回原告的解除请求。根据被告的合理预期，被告即将于6月底可以顺利交房。另外，逾期交房并非因被告的主观过错引起，不应归责于被告一方。如支持原告的解除请求，不仅需要履行繁琐的《预售商品房合同》、《商品房预告登记》等解除、注销手续，对被告而言也显失公平，也不利于合同订立时双方预期目的的实现。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第二十六条的规定，恳请人民法院根据本案的客观履行情况，结合被告主观上积极履约的因素，兼顾公平、效率的原则，驳回原告的解除合同的请求。三、即使根据原告的诉请事项判决解除本案的《预售商品房买卖合同》，在实际解除过程中也可能面临阻碍甚至陷入事实上的解除不能。因本案《预售商品房买卖合同》己经办理预售商品房网签备案和预告登记，权利人为原告。经被告工作人员咨询惠阳区不动产登记中心相关工作人员，如申请人凭借生效判决书办理解除网签备案及注销登记等事项，判决书的判项中除需载明“解除合同”外，还应包含“注销预告登记”等相关表述，如相关合同已办理按揭贷款，判项中还需体现“解除贷款合同及注销抵押预告登记”等相关内容，否则将不予涂销。因此，即使法院根据原告的诉请判决解除本案的《商品房买卖合同》，在实际解除过程中也可能面临阻碍甚至陷入事实上的解除不能，无法顺利涂销原告的权利公示登记，更直接影响被告收回及销售相关房产，甚至可能导致被告基于《个人购房借款担保合同》中保证人身份承担阶段性担保责任。四、原告主张的契税、住房维修基金等均属于被告代收代付的费用，而非被告实际收取，原告主张被告返还上述费用没有任何法律依据。至于原告诉请的其他损失，因未实际发生更未明确具体数额，依法应予以驳回。本院经审理查明：2017年6月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定，原告购买被告开发的惠州市××中段山语龙庭1幢13层01房，总价款为780000元等；该合同第十一条交付时间和手续，载明出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该合同第十二条逾期交付责任载明，“除不可抗力外，出受人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理…（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.5%向买受人支付违约金。…”。该合同附件十一《补充协议》约定“一、关于商品房交付的补充约定1、因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件…导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任；但是，双方协商同意解除合同或变更合同的除外。2、因项目分期或标段开发导致无法一次性取得竣工备案表的，可由当地住建局出具分期或分标段竣工备案证明代替原合同第九条约定的交付条件。该商品房达到本条所述交付条件，出卖人履行通知交楼义务后，出卖人无需承担任何形式的延期交付违约责任；《商品房买卖合同》及本补充协议项下该商品房交付条件以本条为准。…”。合同签订后，原告分别于2016年6月6日、2017年6月7日、2016年12月3日、2017年12月7日向被告鑫涌公司支付购房款240000元、180000元、180000元、180000元。2016年6月6日原告向被告鑫涌公司支付维修基金等相关费用共计5010元。2017年6月7日，原告向税局缴纳契税7428.57元。2018年5月2日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司出具《停工通知书》载明，“经查，发现你司承建/监的山语龙庭1栋至6栋、裙楼、、地下室工程存在以下重大安全隐患问题（一）施工单位未编制高低差（原基坑边坡）加固施工方案；（二）建设单位未委托相应资质的第三方对高低差和周边住宅实施监测；（三）施工单位未编制汛期期间的应急预案。鉴于上述行为导致施工现场存在重大安全隐患，现要求你司立即停止施工并进行整改…”2018年12月12日被告鑫涌公司向山语龙庭1、2、6幢的业主出具《致山语龙庭一期业主的道歉信》。2019年1月5日被告鑫涌公司向山语龙庭1、2、6幢的业主出具《关于山语龙庭1、2、6幢延期交楼的复函》。2019年1月7日惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司出具《复工通知书》。2019年3月24日，原告向被告鑫涌公司发出《解除合同通知书》。上述事实有商品房买卖合同（预售）、刷卡票据、收款收据（维修基金等）、解除合同通知书、快递底单、网上投递信息、商品房买卖合同预售补充协议（附件十一）、惠阳区住建局发出的停工通知书、复工通知书、停工阶段被告向业主公示的《致山语龙庭一期业主的道歉信》、《关于山语龙庭1、2、6幢延期交楼的复函》、不动产预告登记证明、收款收据及庭审陈述为据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》内容不违反法律法规的强制性规定且系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。对于本案争议的焦点问题，本院具体分析如下：关于原告是否有权解除《商品房买卖合同（预售）》的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告鑫涌公司逾期交房超过60日后，原告有权解除合同。被告鑫涌公司至今未按合同约定的标准交房，据合同约定的交房日期2018年12月31日已逾期超过60日，虽然被告鑫涌公司抗辩称是涉案楼盘的土地历史遗留问题及政府行为导致工程停工进而影响实际交房时间，但根据《停工通知书》载明的内容可知，行政部门要求涉案楼盘停工是由于施工单位在施工过程中存在重大安全隐患问题，非客观原因或政府行为所致。同时，被告也未提交证据证明原告同意延期交房，故被告鑫涌公司逾期交房并不存在《补充协议》中所约定的可以据实延期交房及免除逾期交付的违约责任的情形，原告依据合同的约定要求解除《商品房买卖合同（预售）》，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告鑫涌公司应承担逾期交房的违约责任问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.5%向买受人支付违约金。原、被告约定按照5%计算利息，未注明是年利率、月利率还是日利率，属于约定不明，应按照中国人民银行同期同类贷款利率予以计算，故被告鑫涌公司应当向原告汪莲返还购房款780000元及利息（以240000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年6月6日起计算至付清之日止；以180000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年6月7日起计算至付清之日止；以180000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年12月3日起计算至付清之日止；以180000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年12月7日起计算至付清之日止）、返还维修基金及按揭费用5010元、支付违约金11700元（780000元×1.5%）。案涉契税7428.57元非被告收取，原告请求被告返还，没有依据，不予支持。由于违约金具有补偿性质，故原告要求被告鑫涌公司支付因解除合同造成的其他损失，且没有证据证实，本院不予支持。综上所述，被告鑫涌公司因过错导致未能在合同约定的时间内交房应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告汪莲与被告惠州市鑫涌实业有限公司于2017年6月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、被告惠州市鑫涌实业有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告汪莲返还购房款780000元及利息（以240000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年6月6日起计算至付清之日止；以180000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年6月7日起计算至付清之日止；以180000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年12月3日起计算至付清之日止；以180000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年12月7日起计算至付清之日止）、返还维修基金及按揭费用5010元、支付违约金11700元。三、驳回原告汪莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6351元（原告已预交），由被告惠州市鑫涌实业有限公司承担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内（被告可在判决书送达之日起十五日内）向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  李杏连二〇一九年七月五日书记员  张 婷吕佳俊