成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初6846号 原告：周莲，女，1964年4月2日出生，汉族，户籍所在地：成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张永祥，四川永祥律师事务所律师。 被告：成都市高家庄置业有限公司，住所地成都市金牛区蜀西路**。 法定代表人：冯韬，执行董事。 委托诉讼代理人：王昌跃，四川跃升律师事务所律师。 原告周莲与被告成都市高家庄置业有限公司（以下简称“高家庄公司”公司）民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告周莲及其委托诉讼代理人张永祥，被告高家庄公司的委托诉讼代理人王昌跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周莲向本院提出诉讼请求：1、确认周莲与高家庄公司签订的《以房抵债协议》及补充协议无效；2、高家庄公司偿还借款2,608,820元及利息，利息自2018年1月3日起至付清之日止按年利率20%计算；3、高家庄公司偿还欠款722,228元及利息，利息自2018年1月3日起至付清之日止按年利率6%计算；4、诉讼费由高家庄公司承担。事实及理由：周莲诉称，其与高家庄公司有借贷及其他经济往来，经结算，截止2017年12月31日，高家庄公司欠周莲共计3,331,048元，后高家庄公司通过房屋租金方式支付了周莲少部分欠款。高家庄公司不能及时清偿上述款项，双方于2018年1月1日签订《以房抵债协议》及补充协议，约定高家庄公司用高家庄@赞城3号楼1层10号商业用房（以下简称“案涉房屋”）92.37平方米抵偿所欠款项。签订该协议前，案涉房屋已在银行办理了抵押登记，高家庄公司承诺及时取得抵押权人的同意，但至今未取得抵押权人同意，周莲认为该协议应属无效。据此，周莲诉至法院，要求高家庄公司偿还款项。 被告高家庄公司辨称，一、本案案由应为合同纠纷，本案已由民间借贷转换为以房抵债；二、《以房抵债协议》约定的期限尚未届满，周莲提前主张权利不符合法律规定及合同约定；三、即使《以房抵债协议》期限届满，周莲仍然需要等到高家庄公司无法为其办理产权之后才能行使权利；四、诉讼费用应由周莲承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年8月11日，周莲（甲方）、高家庄公司（乙方）签订《借款协议》，约定：乙方因经营需要向甲方借款2,000,000元，借款期限暂定一年，自2014年8月11日起至2015年8月10日止，借款利息年利率20%。同日，周莲通过银行账户向高家庄公司转账2,000,000元，高家庄公司出具《收据》。2015年8月11日，周莲（甲方）、高家庄公司（乙方）签订《借款协议》，约定：乙方原向甲方借款2,000,000元，因经营需要，需向甲方续借此款，续借期限暂定一年，自2015年8月11日起至2016年8月10日止，借款利息年利率20%。2016年8月11日，周莲（甲方）、高家庄公司（乙方）签订《借款协议》，约定：乙方原向甲方借款2,000,000元，因经营需要，需向甲方续借此款，续借期限暂定一年，自2016年8月11日起至2017年8月10日止，借款利息年利率20%。2017年8月11日，周莲（甲方）、高家庄公司（乙方）签订《借款协议》，约定：乙方原向甲方借款2,000,000元，因经营需要，需向甲方续借此款，续借期限暂定三个月，自2017年8月11日起至2017年11月10日止，借款利息年利率20%。 2017年12月25日，北京君益致同工程项目管理有限公司（转让人）与周莲（受让人）签订《债权转让协议》，约定：北京君益致同工程项目管理有限公司将其对高家庄公司开发的“高家庄@赞城”项目审计费407,228元的债权转让给周莲，由周莲收取。同日，四川达通工程管理咨询有限公司（转让人）与周莲（受让人）签订《债权转让协议》，约定：四川达通工程管理咨询有限公司将其对高家庄公司开发的“高家庄@赞城”项目审计费315,000元的债权转让给周莲，由周莲收取。 2018年1月1日，高家庄公司（甲方）、周莲（乙方）签订《以房抵债协议》，约定：“甲方原欠乙方借款无法归还，乙方同意用案涉房屋92.37平方米抵偿所欠乙方债务；乙方尚欠甲方179,020元购房款，抵扣甲方已收该房屋租金2018年1月1日至2018年6月17日67,248元后，乙方欠甲方购房款111,764元，在甲方给乙方办理产权时付清，之后视为甲方所欠乙方借款和审计费全部清偿完毕，抵偿房屋应收租金从2018年6月18日起由乙方收取使用；由于案涉房屋已在银行办理抵押借款担保，乙方同意甲方在本协议签订后18个月内解除该房屋在银行借款抵押，在解除抵押后5个工作日内与乙方另行签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋备案登记至乙方或乙方指定人名下，并在完成前述手续后2个月内办理好《不动产权证书》给乙方；若甲方不能在本协议签订后18个月内解除案涉房屋的抵押借款担保，乙方同意甲方再延期3个月解除该房屋抵押担保，否则甲方从本协议签订到确认无法为乙方办理产权之日止，按照抵债金额每月1%的利率标准支付乙方利息并退还乙方借款本息和审计费，乙方在此期间收取该房屋的房租抵扣甲方应支付的部分利息。”2018年1月2日，高家庄公司（甲方）、周莲（乙方）签订《以房抵债协议补充协议》，约定：乙方同意甲方用案涉房屋，作价3,510,060元，抵偿甲方所欠乙方至2017年12月31日债务本息2,608,820元，及乙方承包收取甲方欠北京君益致同工程项目管理有限公司745,000元审计费和分包工程审计费95,812元、四川达通工程项目管理有限公司315,000元审计费，共计3,331,048元，扣减甲方已收该房屋租金2018年1月1日至2018年6月17日67,248元，乙方欠己方111,764元房款，在办理产权时，乙方支付甲方所欠房款111,746元后，视为甲方所欠乙方借款本息和审计费清偿完毕。 另查明，高家庄公司登记为成都市金牛区蜀西南二路108号、110号房屋所有权人，遂宁市遂州农村信用合作联社登记为该房屋抵押权人，约定期限2016年9月26日至2019年9月25日。 庭审中，周莲表示其已收取2018年6月18日至2019年6月17日房租144,096元。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，高家庄公司为清偿对周莲的债务，将其所有的案涉房屋用于抵债，但遂宁市遂州农村信用合作联社就案涉房屋已办理抵押登记手续，高家庄公司在未经遂宁市遂州农村信用合作联社同意的情况下将案涉房屋转让给周莲，违反了上述法律规定，高家庄公司与周莲签订的《以房抵债协议》及补充协议应认定为无效。案涉四份《借款协议》及两份《债权转让协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。关于借款金额，高家庄公司提出借款本金2,000,000元，2017年12月31日之前利息608,820元，该利息不应重复计算利息的抗辩理由，本院认为，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；……”之规定，高家庄公司与周莲结算的利息未超过年利率24%，周莲主张借款本金为2,608,820元符合上述法律规定，高家庄公司的该项抗辩理由不能成立。《以房抵债协议》及补充协议无效，高家庄公司应向周莲偿还借款本息2,608,820元、支付审计费722,228元。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”之规定，《以房抵债协议》中关于违约责任的约定仍应有效，故高家庄公司应向周莲支付利息，利息以欠款金额为基数，自2018年1月1日起至付清之日止，按年利率12%计算，周莲已收取的房租144,096元应在利息中予以扣减。 综上所述，本院对周莲的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下： 一、确认周莲与成都市高家庄置业有限公司于2018年1月1日签订的《以房抵债协议》及2018年1月2日签订的《以房抵债协议补充协议》无效； 二、成都市高家庄置业有限公司于本判决生效之日起十日内向周莲偿还借款2,608,820元及利息，利息以2,608,820元为基数，自2018年1月1日起至付清之日止按年利率12%计算，并扣减144,096元； 三、成都市高家庄置业有限公司于本判决生效之日起十日内向周莲支付审计费722,228元及利息，利息以722,228元为基数，自2018年1月1日起至付清之日止按年利率12%计算； 四、驳回周莲的其他诉讼请求。 如果成都市高家庄置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38,008元，减半收取19,004元，保全费5,000元，由成都市高家庄置业有限公司负担（上述费用周莲已垫付，成都市高家庄置业有限公司在履行判决时一并向周莲支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 果 二〇一九年七月二十四日 书记员 刘承佳