江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终10788号上诉人（原审被告）：上海多多包装制品厂,住所地上海市松江区九亭镇金吴村北小圩队**。投资人：朱玉兰，厂长。委托诉讼代理人：时丹，江苏剑桥人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴江尚浦包装制品有限公司,住,住所地江苏省吴江汾湖经济开发区莘周公路西侧/div>法定代表人：赵晨阳，董事长。委托诉讼代理人：王侠，上海鑫钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：李露露，上海鑫钧律师事务所律师。上诉人上海多多包装制品厂（以下简称多多厂）因与被上诉人吴江尚浦包装制品有限公司（以下简称尚浦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2018)苏0509民初3724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。多多厂上诉请求：1、请求撤销吴江区人民法院作出的(2018)苏0509民初3724号民事判决书，依法改判或将本案发回重审。2、请求依法改判确认尚浦公司和多多厂签订的《工业厂房租赁合同书》于2018年5月8日解除。3、请求依法改判驳回尚浦公司的其他全部诉讼请求。4、判令尚浦公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、涉案《工业厂房租赁合同书》在2018年3月19日时仍不具备解除的条件，尚浦公司不具有约定或法定的合同解除权，故一审判决认定涉案合同因尚浦公司向多多厂送达解除通知而解除，属事实认定错误。1、根据《工业厂房租赁合同书》第四条的约定，在尚浦公司要求多多厂支付租金的同时应开具相应发票，因尚浦公司并未开具，故多多厂有权拒付租金。2、尚浦公司未按合同约定将厂房全部交付多多厂经营使用，已构成违约，在双方就应付租金数额未能达成一致时，尚浦公司无权解除合同。（1）、《工业厂房租赁合同书》中约定尚浦公司出租给多多厂租赁使用的厂房面积为12743.87平方米，但因尚浦公司尚有大量的成品、半成品堆放于厂房内，实际交付多多厂使用的厂房面积不足5000平米，故理应根据实际交付使用的厂房面积对租金支付标准进行相应调整。根据多多厂自身的发展规划，在承租厂房后将根据使用面积扩大生产规模，将原在上海的机器设备搬迁至涉案厂房之内，并寻求更多的合作机会。但因尚浦公司始终未能将厂房全部交付多多厂使用，多多厂的计划一直未能实现。一审法院适用所谓“商业判断规则”认定，该论述与事实严重不符。(2)、根据多多厂提供的证据可以证实，多多厂就租金调减问题一直在与尚浦公司进行磋商，在双方仍对租金的支付时间和方式进行持续沟通的情况下，尚浦公司发出合同解除通知，多多厂有权拒付租金。二、1、因尚浦公司不具备履约的诚意，多多厂于2018年5月8日的庭审中确认同意解除租赁合同，故《工业厂房租赁合同书》于此时解除。因尚浦公司违约致本合同解除，多多厂保留另行起诉主张损失赔偿的权利。2、根据多多厂提供的证据，结合尚浦公司庭审的自认，可以证实在多多厂承租厂房后尚浦公司一直长期占用8000余平方米的厂房，致使多多厂仅能使用其中的约5000平方米(以实际测量为准)，无法按合同约定的12743.87平方米厂房进行占有、使用和收益。因此，尚浦公司无权要求多多厂按25万元/月标准向其支付厂房和机器设备租金。多多厂每月应支付尚浦公司的租金应为：(12743.87-5000)/12743.87*16.67万元/月+8.33万元。如尚浦公司开具相应的发票，多多厂同意按上述标准支付租金。三、在双方就应付房租的具体数额产生分歧后，尚浦公司再未向多多厂提供订单。多多厂在意识到尚浦公司缺乏合作诚意后亦不再使用厂房。相反尚浦公司仍然继续使用涉案厂房而未造成闲置，现要求多多厂支付占有使用费、违约损失和逾期付款利息损失，缺乏法律依据。1、在收到尚浦公司送达的《厂房租赁合同解除通知书》后，多多厂意识到双方已不可能继续合作，便遂遣散了工作团队，从此再未使用尚浦公司的厂房和设备，仅保留一名门卫看护未出货的成品、半成品和原材料(尚浦公司在2018年3月17日之后仍提取了100多万元的成品)。如尚浦公司及时提取订单内所有成品并支付多多厂货款，已完全无必要留守。与之相对，尚浦公司于2018年3月17日要求解除合同后，除了此前一直占用的绝大部分厂房外，仍在陆陆续续进出货物，说明尚浦公司在正常使用厂房，故即使一审法院认定多多厂仍占用极小部分厂房，占有使用费也不应按250000元/月计算。2、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。再根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，当事人主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。故即使多多厂存在逾期付款违约，其给尚浦公司造成的损失至多为银行贷款利率的损失，一审法院直接确定为年息24%标准过高。3、尚浦公司在诉请中并没有主张“没收押金25万元”，且解除合同并未造成涉案房屋的闲置，故一审法院认定“押金和违约金加起来相当于3个月的租金，现尚浦公司按约要求多多厂支付违约金50万元，没收押金25万元并无不当”，实属不当，应当予以纠正。尚浦公司答辩称，一、多多厂已在一审判决中确认双方的厂房租赁合同于2018年3月19日解除，现又在上诉时主张双方合同于2018年5月8日解除，多多厂的主张相互矛盾，不应予以支持。二、多多厂在一审时明确主张，其租赁尚浦公司厂房的目的就是为了生产尚浦公司的订单，不生产其他客户订单，现多多厂又主张因尚浦公司与其租赁合同的解除，导致其无法生产其他公司的产品订单，多多厂的主张前后矛盾，不应予以采信。三、双方在合同中约定的发票交付时间是同时，即双方没有义务的先后履行顺序，发票的交付也并不是多多厂支付租金的前提，多多厂以此为由主张拒付房租也是不成立的。四、尚浦公司在一审时已明确，根据双方签订的工业厂房租赁合同书第十一条第二款约定，租赁期间，如多多厂未及时支付房租及其他应付的一切费用，每逾期一日，尚浦公司有权收取逾期费用的日千分之一的滞纳金，逾期超过15日，尚浦公司有权没收押金，并要求支付2个月租金作为违约金。因多多厂在签约后已将押金25万元交付于尚浦公司(双方在一审中也予以确认)，尚浦公司根据双方合同约定是直接将押金予以没收的，故尚浦公司的诉求要求多多厂另外支付2个月租金作为违约金，以弥补损失。因押金已经在尚浦公司处，无需特别要求，故目前的诉求是要求多多厂另外需要支付的，一审判决对押金已在尚浦公司处的事实予以确认也是合理的。尚浦公司一审法院提出诉讼请求：1、确认尚浦公司、多多厂签订的《租赁合同》解除；2、多多厂将承租的厂房等按原状返还给尚浦公司；3、多多厂支付租金125万元，并支付滞纳金（以125万元为基数自2018年3月1日起至实际给付之日止按每日千分之一计算）；4、多多厂支付违约金50万元；5、多多厂支付占有使用费（自2018年3月1日起至实际返还之日止按月租金25万元标准计算）；6、本案诉讼费用、律师费用由多多厂承担。一审法院认定事实：涉案厂房于2009年7月8日登记在尚浦公司名下，厂房共二层，建筑面积12695.63平方米，传达室一间，建筑面积48.24平方米，规划用途为“工业”。2017年7月17日，尚浦公司（甲方、出租方）与多多厂（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，主要约定：一、租赁厂房概况：甲方将涉案厂房出租给乙方，建筑面积为12743.87平方米（平面图见附件一红线部分），该厂房内安装有供加工设备的动力装置及照明、供水设施。二、租赁用途：乙方承诺租赁该厂房仅作为纸品加工厂房使用，在租赁期内，未事前征得甲方书面同意，不得擅自改变该厂房的使用用途。三、租赁期限及续租：租赁期间自本协议签订之日起至2022年8月31日止，自厂房交付之日起至2017年8月31日为免租期，乙方需缴纳自2017年9月1日至2022年8月31日期间的房租。四、租赁租金结算方式：自协议签订之日起至2022年8月31日（其中自厂房交付之日起至2017年8月31日为免租期），月租金为25万元，年租金为300万元（其中含指定物料采购款100万元/年，即乙方在租赁期间每年需向甲方采购指定的物料款项共计100万元）；乙方如在租赁期间每年向甲方采购甲方指定物料款项达到100万元，乙方可免费在该年使用甲方本协议附件二中的清单设备，否则甲方仍有权要求乙方按照年租金300万元补足剩余金额，同时甲方须向乙方开具足额的发票；双方一致同意采取先用后付、付六押一的支付方式，具体如下：乙方需在2017年7月31日前支付首月（2017年9月1日－2017年9月30日）租金25万元，并向甲方交付1个月租金25万元作为押金，剩余5个月租金（2017年10月1日－2018年2月28日）共计125万元需于2018年2月28日前付清，之后租金每半年支付一次，乙方应在每半年租赁周期结束前15日支付该期租金；双方一致同意，本合同履行期间，押金不得抵充租金，合同终止时，在乙方付清全部租金、水、电、燃气、电话费、物业费、赔偿金（如有）、违约金（如有）及其他有关费用后7日内，甲方将押金无息返还给乙方，乙方应付款项总额超过押金总额时，甲方有权以押金抵充并追索不足之金额。五、设备的所有权和使用权：甲方拥有附件二中机械设备的所有权，使用期间，乙方对附件二清单中的机械设备负有保管义务，不得遗失或毁坏，否则需要照价赔偿。六、厂房使用要求和维修责任：租赁终止后，如乙方不再承租，装修部分可移动部分乙方可移去并不得损坏甲方主体结构，如乙方拆除应将房屋恢复到承租时的状况，即该厂房及附属设施归还甲方时，应当符合正常使用状态。七、……。八、双方权利义务：……租赁期间，乙方应自行负担因其使用厂房和设备而发生的水、电、电话、网络、物业费等各项能源通讯费用，并按照有关管理部门的规定按期如期交纳（甲方使用部分，费用按面积分摊）……。九、甲方的制品生产：自2017年9月1日起至2022年8月31日止，甲方有权将纸制品委托乙方生产供货，如甲方库存中有乙方可用之库存，乙方须先向甲方购买，再按照甲方订单要求交货于甲方；甲方委托乙方生产之纸制品的交易条件，按批次另订购销合同；在租赁期间，甲方提供乙方成品、半成品订单（包含但不限于纸品、纸袋、吸塑…等）1200万元/年；实际供货条件，依据双方签订的实际采购合同另行约定。十、合同的解除和终止：有下列情形之一的，甲方有权解除合同，没收押金，并要求乙方支付2个月房租作为违约金，支付的违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求另行赔偿：1、……；2、……；3、……；4、……；5、……；6、……；7、乙方存在其他违约或违法行为或损害甲方利益的行为，经甲方催告后在合理期限内仍未能履行至符合合同约定；本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于租赁终止之日或租赁期限届满之日起15天内迁离，并将租赁厂房及附属设施、机械设备等返还甲方，否则甲方有权按照10万元/日收取厂房占用期间的使用费，并按占用期间日使用费的万分之五收取违约金；任何一方出现违约行为，经对方催告后在合理期限内仍未能履行至符合合同约定，双方均有权终止本合同，且有权要求对方赔偿因违约行为遭受的实际损失；任何一方违约，违约方应承担守约方为纠正该等违约行为或维护自身权益而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等费用），并承担赔偿责任；本合同终止不影响合同约定的违约及赔偿责任的承担。十一、违约责任：甲乙双方必须严格履行本合同的各项条款，未经对方书面同意，任何一方不得中途变更或解除合同；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，每逾期1日，甲方有权收取逾期费用日1‰的滞纳金；逾期超过15日，甲方有权终止本合同，没收押金，并要求乙方支付2个月租金作为违约金。附件一：租赁厂房平面图，附件二：乙方可使用的设备清单。合同落款处，甲方栏中有赵晨阳签名并加盖公章，乙方栏中有朱玉兰签名并加盖公章，见证人栏中有朱松弦签名。上述《租赁合同》签订后，多多厂按约向尚浦公司支付了首月（2017年9月1日－2017年9月30日）租金25万元及押金25万元，尚浦公司按现状将涉案厂房交付给了多多厂，交付时，厂房内尚堆放有尚浦公司的半成品等货物，尚浦公司承认在多多厂经营期间派驻有尚浦公司人员。2018年3月1日，尚浦公司给多多厂发了一份《厂房租金缴纳通知书》，该通知书载明：根据《租赁合同》，贵公司需于2018年2月28日前支付2017年10月1日至2018年2月28日期间的租金共计125万元，但贵公司至今未按约支付，已严重违反合同约定。现特通知贵公司，请于收到本通知后3日内向我公司支付125万元，否则我公司有权要求贵公司承担违约责任。上述通知书，多多厂于2018年3月2日签收。2018年3月7日，尚浦公司又给多多厂发了一份《货款扣除和支付拖欠厂房租金通知书》，该通知书载明：贵公司未按《租赁合同》约定于2018年2月28日前支付2017年10月1日至2018年2月28日期间的租金共计125万元，我方已多次要求贵公司支付，但贵公司至今拒绝支付，为了维护我方合法权益，将先行暂扣应付贵公司的货款487796.26元，具体明细如下：1、2018年1月应付到期货款822300元，我方已实付880000元，多向贵公司支付57700元；2、2018年2月应付到期货款545496.26元。现再次正式通知贵公司，请于收到本通知后3日内向我方支付拖欠的租金，否则我公司将追究贵公司的违约责任。上述通知书，多多厂于2018年3月8日签收。2018年3月17日，尚浦公司给多多厂发了一份《厂房租赁合同解除通知书》，该解除通知书载明：根据《租赁合同》，贵公司需于2018年2月28日前支付2017年10月1日至2018年2月28日期间的租金，但贵公司至今仍未支付，经我方多次催要后，贵公司仍拒绝支付，贵公司的行为已严重违反双方合同约定，侵害了我方合法权益，为了维护我方的合法权益，现根据双方合同约定及相关法律规定，特发函如下：1、正式解除双方签订的《租赁合同》；2、请贵公司于收到本通知书后3日内离开涉案厂房，按照原状返还房屋、机械设备及附属物品、设备设施等。如贵公司不按时离厂，每逾期一日，我方将按合同约定要求贵公司承担非法占用期间的损失；3、贵公司退还厂房时保证租赁厂房和设备设施等完好无损，厂房内水、电等设施正常使用，不得损坏厂房内原有设施、设备和装修，若有损坏，贵公司需照价赔偿；4、若贵公司逾期仍不肯离厂，我方有权强行收回厂房并进行清理，由此造成的损失由贵公司自行承担。上述解除通知书，多多厂于2018年3月19日签收。2018年3月19日，尚浦公司又发给多多厂一份《厂房租赁合同解除通知函》，该解除通知函的内容与上述2018年3月17日的《厂房租赁合同解除通知书》完全一致。上述解除通知函，多多厂于2018年3月20日签收。另查明：租赁期间，多多厂因生产需要添置了1台裱瓦机、1台裱卡机、2台压痕机、1辆上海牌照奥玲卡车。现尚浦公司以多多厂未按约支付租金为由诉至一审法院，并委托上海鑫钧律师事务所王侠、李露露律师代理诉讼，支出律师代理费4万元。以上事实，有尚浦公司提供的房屋所有权证、《租赁合同》、《厂房租金缴纳通知书》、《货款扣除和支付拖欠厂房租金通知书》、《厂房租赁合同解除通知书》、《厂房租赁合同解除通知函》、EMS快递单、快递走件记录、《聘请律师合同》、律师费发票、律师费转账凭证及本案庭审笔录予以证实。本案当事人争议的焦点：一、尚浦公司是否已将涉案厂房全部交付给了多多厂。尚浦公司主张其已将涉案厂房全部交付给了多多厂。尚浦公司认为：涉案厂房原系尚浦公司用于生产食品包装纸盒，多多厂租用该厂房同样用于生产食品包装纸盒，并约定尚浦公司将之前和今后的业务订单全部交给多多厂来生产，双方的关系类似于承包经营关系。鉴于多多厂需要使用尚浦公司没有用完的部分半成品，尚浦公司于2017年7月底将涉案厂房以现状整体交付给了多多厂，包括生产设备和钥匙，涉案厂房交付后，多多厂支付了第一期租金，并在很长时间里没有对厂房的交付提出过异议，涉案厂房及门卫也一直由多多厂在控制，故应认定尚浦公司已将涉案厂房全部交付给了多多厂。多多厂主张尚浦公司未将涉案厂房全部交付给多多厂，为此，提供了如下证据材料：1、现场拍摄的照片及录像资料，以证明尚浦公司交付的厂房，大部分办公场所被其锁住无法使用，部分厂房被其堆放的半成品占用，尚浦公司实际交付的厂房面积不足5000平方米之事实。2、《情况说明》、宋晓彬（宋）与赵晨阳（赵）的聊天记录，上述《情况说明》载明：宋晓彬系多多厂负责人朱玉兰的配偶，多多厂日常经营、管理均由宋晓彬负责，宋晓彬系多多厂授权代表人。2018年2月26日的聊天内容：宋：我公司和贵公司合作，你连电话不接，你认为合适吗？赵：刚才在开会，在还没把合同签好前我不方便，签好后我会按照合同内容执行与合作。2018年3月13日至14日的聊天内容：宋：我电话你们不接，后面怎么合作？赵：你还是找朱律师，现在我没有权利，公章3月1日以后也被拿走了，有事只能跟律师联系。2018年3月19日至20日的聊天内容：宋：赵总，你叫我过来合作，没想到你会是这样，很多事情我要和你沟通一下，电话也不接也不见面，今天贵公司又发了解除合同，理由是我没有付房租，但是朱律师和我谈了很多版本，还有房租没有谈好，房租发票也没有开给我，我的货款你们也没付清，我就是付贵公司房租，该付多少都不知道，你说这事咋整，朱律师电话也不接，还有些细节需要谈完我才好付房租，你说是吧！赵：我跟客户在开会，法律程序我也不是很懂，这你要问律师。以证明多多厂就房租事宜一直积极主动在与尚浦公司沟通，但因尚浦公司股东之间存在纠纷，导致双方的沟通无法正常有效进行之事实。3、《委任状》、宋晓彬（宋）与朱松弦（朱）的聊天记录、二份《厂房租赁新方案》，上述《委任状》载明：经公司股东会研讨，兹委任朱松弦为尚浦公司副总经理，主要负责公司的日常经营管理和法务工作，自本委任书下达之日起生效，请各部门主动配合工作，服从安排。落款日期2018年3月22日。2018年3月6日的聊天内容：朱：早上股东回复，你提的条件都可以接受，唯一我们提出的条件房租部分三个月一付、先付费后使用不更改，货款月结60天不变。宋：我提一点小意见可否和股东沟通一下，押金一个月，房租每月支付。朱：每月10号付当月房租，货款月结60天，是这意思吗？2018年3月13日的聊天内容：宋：我已和你沟通很久了，我诚意很明确呀，没有必要再押三个月，我每月付房租，前面已经押了一个月。朱：没人说这是押金，三个月是房租，先付费后使用，押金从头到尾只有一个月。宋：麻烦你和股东沟通一下，每月付房租，明年付三月押一月。2018年3月14日的聊天内容：宋：朱律师，这几天你空吗，我们碰个面，把所有事情谈清楚，我该付多少房租赶紧付了，尚浦该付给我货款正常付，谈好之后房租发票开过来我再付房租，后面我每月付房租，押金一个月不变。朱：房租部分总共是150万，扣掉先前的25万，还剩125万。宋：占用房子平方不是扣除25万吗？应该是125万，再扣除之前25万，是100万呀，还有尚浦办公室用了七个月水、电费，我都没有算。朱：宋总，账是要走清楚，现在只能先请宋总结清已使用的部分。2018年3月17日的聊天内容：宋：之前和之后谈了很多版本，我不知道怎么付，该付多少，没有谈定，该咋付。朱：我不懂你的意思，我已经告知你金额了。以证明尚浦公司一直就房租问题在与多多厂进行沟通之事实。上述二份《厂房租赁新方案》第1条均为：2017年9月、10月、11月、12月租金为25万、25万、12.5万、12.5万，共计75万，多多厂需在节后将2017年9月至2018年2月租金全部清掉。以证明双方在沟通中提出二个厂房租赁新方案，其中第一条都是对租金进行减让，可见，尚浦公司并未将涉案厂房全部交付给多多厂之事实。4、多多厂开票月明细及收款清单，载明：截止2018年4月10日，开票金额6538211.48元，已收款金额4016620.82，应收款金额2521590.66元，未开票金额633747.06元。以证明截止2018年4月10日尚浦公司结欠多多厂货款2521590.66元之事实。多多厂认为：多多厂一直在上海生产包装制品，2017年，尚浦公司因经营管理出现问题而将多多厂引进来吴江，并承诺每年给予1200万元订单，多多厂这才组织人员来吴江生产，双方的合作模式如下：尚浦公司将所接订单交给多多厂生产，产品完成后由多多厂交给尚浦公司，再由尚浦公司交给其客户，多多厂直接与尚浦公司进行结算，不与尚浦公司的客户直接对接。《租赁合同》签订后，尚浦公司实际只交付涉案厂房二楼一部分车间，面积不足5000平方米，从多多厂提供的现场录像资料和聊天记录可以看出，大部分办公场所至今仍被尚浦公司锁住，部分厂房被尚浦公司堆放的半成品占用，为此，双方也一直就租金减让问题进行磋商。由于尚浦公司没有交付全部涉案厂房，致使多多厂原想扩大经营、转移上海部分业务到吴江来、多余厂房用于出租的计算落空；另订单数量没有达到约定要求，没有订单就没有收益，多多厂也就没有钱支付租金。经质证，尚浦公司对证据1的真实性无法确认，认为涉案厂房现由多多厂在控制；对证据2、证据3均不予认可，《厂房租赁新方案》也没有尚浦公司签字确认；对证据4，认为系有关货款事宜，与本案没有关联性。一审法院认为：虽然尚浦公司、多多厂签订的系《租赁合同》，但与典型的租赁合同不同，多多厂除租赁尚浦公司厂房外，还与尚浦公司存在合作关系，即尚浦公司将所接订单交给多多厂在租赁厂房内生产，多多厂完成生产后将产品交给尚浦公司，再由尚浦公司交给其客户，且多多厂承诺厂房仅用作纸品加工，并承认除尚浦公司订单外并无自己的客户，由此可见，多多厂的经营取决于尚浦公司的订单数量，厂房面积只要满足生产需要，与收益关系不大，而租金也不完全根据厂房面积来定，与双方之间的这种合作关系包括所提供的生产设备等有关，这从合同约定的年租金300万元与多多厂每年需向尚浦公司采购指定物料款100万元相挂沟可得到印证。鉴于多多厂已支付第一期租金，并在涉案厂房内组织生产，且自合同约定的租赁期限开始起至尚浦公司催交租金前这段长达半年左右的时间里，又无证据证实曾对交付的厂房提出过异议，结合双方之间存在的这种合作关系，可视为多多厂对于厂房的交付是认可的，因此，一审法院认定尚浦公司已将涉案厂房全部交付给了多多厂。二、尚浦公司、多多厂所签订的《租赁合同》是否已解除。尚浦公司认为：根据《租赁合同》约定，多多厂应于2018年2月28日前支付2017年10月1日至2018年2月28日期间的租金共计125万元，因多多厂未按约支付，经尚浦公司催告仍未支付，尚浦公司遂于2018年3月17日向多多厂发出解除合同的通知，该通知多多厂业已收到，故双方的《租赁合同》已解除。多多厂认为：由于尚浦公司仅交付了部分涉案厂房，因此，多多厂一直与尚浦公司就租金减让事宜进行磋商，甚至在多多厂收到尚浦公司解除合同的通知后，双方还在进行磋商，但因尚浦公司股东之间存在矛盾未能达成一致意见，故多多厂也就一直没有支付；只要尚浦公司根据多多厂实际占用面积减让相应租金，多多厂同意将租金支付给尚浦公司。退一步讲，即使多多厂未支付租金，尚浦公司结欠多多厂的货款也足以折抵，无需担心其租金的实现。综上，多多厂不存在根本违约，尚浦公司无权单方面要求解除合同，考虑到尚浦公司坚持要求解除合同，双方的合作已难维系，故多多厂现同意解除合同。一审法院认为：虽然多多厂以尚浦公司未交付全部涉案厂房为由拒交租金，但一审法院在上文中已确认尚浦公司交付了全部涉案厂房，因此，上述多多厂拒交租金的理由不能成立；而尚浦公司发给多多厂的《货款扣除和支付拖欠厂房租金通知书》中，虽然尚浦公司暂扣到期应付多多厂货款545496.26元，但该金额不足以抵销多多厂拖欠尚浦公司的125万元租金，且尚浦公司只是暂扣并无抵销的意思表示，多多厂也没有提供尚浦公司所欠货款金额，并主张要求抵销，因此，尚浦公司结欠多多厂货款也不能成为多多厂拒付租金的理由；至于尚浦公司交给多多厂的订单数量，根据多多厂自己提供的清单，截止2018年4月10日，开票金额和未开票金额总计已有700多万元，且就食品包装纸盒加工行业来说，一年里有淡季和旺季，不能以月平均数来断定尚浦公司未按约提供全年1200万元订单数量，并以此作为拒交租金的理由。由于多多厂没有正当理由拒交租金，且距2018年3月17日尚浦公司发出解除合同通知已超过15日，因此，双方约定的合同解除条件已成就，尚浦公司有权要求解除合同。根据法律规定，当事人一方依照约定解除条件解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，尚浦公司于2018年3月17日通知多多厂要求解除合同，而多多厂于2018年3月19日收到该通知，因此，一审法院认定双方的《租赁合同》于2018年3月19日解除。综上，一审法院认为：尚浦公司、多多厂签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的规定，属合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《租赁合同》约定，多多厂应于2018年2月28日前支付2017年10月1日至2018年2月28日期间的租金125万元，多多厂无正当理由未支付的，且已超过15日，尚浦公司有权依据合同约定解除双方之间的《租赁合同》，一审法院确认该《租赁合同》于2018年3月19日解除。合同解除后，多多厂应将涉案厂房返还给尚浦公司，并支付相应租金及占有使用费。关于租金，因多多厂未有证据证实截止合同解除之日已向尚浦公司采购所指定的100万元物料，故根据合同约定应按月租金25万元标准支付；关于占有使用费，因多多厂尚未将涉案厂房返还给尚浦公司，故可参照原租金即月租金25万元标准计算。现尚浦公司要求多多厂返还涉案厂房，并支付租金（截止2018年2月28日为125万元，自2018年3月1日起至2018年3月19日止按月租金25万元计算）及占有使用费（自2018年3月20日起至涉案厂房实际返还之日止按月租金25万元计算）的请求，于法有据，一审法院予以支持。根据合同约定，多多厂逾期支付租金的，每日应支付逾期费用1‰的滞纳金，逾期超过15天的，尚浦公司有权解除合同、没收押金，并有权要求多多厂支付相当于2个月租金的违约金。因合同约定的滞纳金过高，故一审法院调整为以年利率24%计算为宜，现尚浦公司要求多多厂支付滞纳金（以125万元为基数自2018年3月1日起至实际给付之日止按年利率24%计算）的请求，于法有据，一审法院予以支持；合同解除对尚浦公司造成的主要是厂房及设备的空置损失，而押金与违约金加起来相当于3个月的租金，现尚浦公司按约要求多多厂支付违约金50万元、没收押金25万元并无不当，一审法院予以支持；尚浦公司要求多多厂赔偿律师费损失，于法无据，一审法院不予支持。至于电费等费用，因尚浦公司未提出具体明确的诉讼请求，故一审法院在本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告吴江尚浦包装制品有限公司与被告上海多多包装制品厂签订的《工业厂房租赁合同书》于2018年3月19日解除。二、被告上海多多包装制品厂于本判决生效之日起10日内将位于苏州市吴江区汾湖镇莘周公路西侧1399号厂房按原状返还给原告吴江尚浦包装制品有限公司（被告上海多多包装制品厂在租赁期间添置的1台裱瓦机、1台裱卡机、2台压痕机、1辆上海牌照奥玲卡车及其购买的原材料、未交付的半成品、成品，由被告上海多多包装制品厂取回），并支付租金（截止2018年2月28日为1250000元，自2018年3月1日起至2018年3月19日止的租金按每月250000元计算）、占有使用费（自2018年3月20日起至涉案厂房实际返还之日止按每月250000元计算）。三、被告上海多多包装制品厂于本判决生效之日起10支付原告吴江尚浦包装制品有限公司滞纳金（以1250000元为基数自2018年3月1日起至实际给付之日止按年利率24%计算）、违约金500000元；被告上海多多包装制品厂已付押金250000元归原告吴江尚浦包装制品有限公司所有。案件受理费110300元，由被告上海多多包装制品厂负担，并于本判决生效之日起10日内直接给付原告吴江尚浦包装制品有限公司，原告吴江尚浦包装制品有限公司已预交的案件受理费一审法院不再退回。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和举证。多多厂提交：1、微信截图以及微信截图的附件厂房租赁新方案。多多厂认为，该组证据其在一审当中也是提供过，但是尚浦公司对微信号不予确认，二审中向法庭申请对该微信号的使用主体进行调查。主要证明是尚浦公司的授权代表人朱弦松律师将厂房租赁新方案发给多多厂的总经理宋晓彬。其中第一条对第11月和12月的租金减半，由此刻可以说明尚浦公司确认占用厂房的事实。2、照片。多多厂认为，该组照片是保存在宋晓彬的手机当中，主要证明尚浦公司法定代表人赵晨阳母亲和其姨妈均是台湾母公司的股东，自台湾过来处理厂房的占用争议。在赵晨阳的陪同下，自2017年12月19日一直磋商到12月28日。3、多多厂的委托代理人于2018年8月20日拍摄的一组照片，证明尚浦公司在正常使用厂房，存放的货物均显示为6、7、8月的日期。4、多多厂的委托代理人于2018年10月17日拍摄的一组照片，证明到2018年10月份厂房也是堆满了尚浦公司的货物。多多厂认为，其实这几张照片已经是尚浦公司将原物料清理过后的照片。照片当中反映的很多地方堆的都是以前存放原物料的障板，所以显示的可能仓库面积会有点空，但是事实上以前全部是堆放的吴江尚浦的材料，近距离拍摄的照片，上面均显示有吴江尚浦的名称以及相应的品牌和规格。5、车辆进出登记表，证明尚浦公司的货车正常在进出货物。6、催款函及EMS回单。里面载明的内容是要求尚浦公司立即支付货款，以便让多多厂及时撤除其使用的不足五千平米的厂房。并告知尚浦公司应自行处置其一直未交付的8000余平米的厂房。7、3月份的采购订单。证明尚浦公司的订单交期均在下单后不久。尚浦公司要求解除合同前最后一份订单的交期为2018年3月30日，但尚浦公司并未按期提货。多多厂留守门卫仅是为了看护尚浦公司的产品。尚浦公司质证认为，1、微信截图厂房租赁新方案。真实性、关联性都不认可。微信截图并不能确认真实性。即便有对方所谓的厂房租赁的新方案的话，也没有经过双方的同意，没有形成一个合意，也不能推翻原来的租赁合同。也不能说明尚浦公司占用了厂房，没有全部交付给对方。2、照片跟本案没有关联性。只要没有形成一个新的协议都应该按原来的协议来履行。3、证据3无法确认是什么情况。第一张照片240平米，可以明显的看出来只是几个盒子，几个包裹堆得一块地方，其它剩余地方全部空白。成品仓库的1440平方，基本上是空的。半成品仓库，所拍摄的角度就是主要是往产品的地方去拍。如果是成品的话，半成品不可能是吴江尚浦遗留下来的，如果有，它一定是要交付给客户的，还有成品仓库，2600平方，可以看出来基本是空的。还有办公室区域人员一个都没有，而且桌子上全部是空的。只是说对方的利用面积没有充分利用。双方之间的加工合同诉讼中，多多厂诉求中有一些成品有一些半成品和原材料，要我们吸收的。4、证据4是说堆满尚浦公司的货物，无法确认，因为多多厂的货物交付的话，为了节约成本，可能一次性就把货物生产出来了，尚浦公司是根据客户订单，来做交接手续，直接送给客户。5、车辆进出登记表。如果是有尚浦公司的车辆进入也是很正常的，因为货物的话都是对方生产完了是由我们直接送到我们的客户手里边了。6、函件显示的是退回，尚浦公司并没有收到。7、3月份的采购订单，说我们没有提货，这个也必须要对方能生产出来我们才能够提货，而且我们这边提货也都是根据客户，有订单出来，才有个交接手续的。有时候可能是一个长期订单，但是我们交货的话并不是随时可以交的。车辆进出入登记表完全可以说明当时这个厂房是在多多厂的控制之下。多多厂申请上海多多包装制品厂的生产负责人宋晓彬作为证人出庭。宋晓彬陈述，其与朱玉兰是夫妻关系，与宋晓平是兄弟关系。合同是签了1万多平方米的厂房，真正使用时是不符合合同的面积。当初合同签的是绑定产品生产，进去后厂房使用面积是5000平方米左右。8000平方米的厂房始终是尚浦公司占用了，放库存未处理。当时租1万多平方米的厂房规划，和尚浦公司合作克里斯汀的包装和自己的订单，合同签订后也和他们股东交涉过，占用面积扣除房租金额。除了尚浦公司之外多多厂的订单大概每年有500-700万元。尚浦公司没有交付那么多厂房影响了其生产，所以找了另外一家生产。到2月底多多厂没有支付厂房租金的原因是一直在谈对方占用平方面积纠纷和对方未开增值税发票。因为尚浦公司减除多少也没有明确，所以我没法支付房屋租金。微信当中出现多次和朱松弦以及赵晨阳沟通，以及拍摄和赵晨阳阿姨和妈妈沟通的照片，沟通内容是要和尚浦公司股东赵晨阳的母亲和阿姨商量扣除其占用面积。开始沟通尚浦公司说是各减一半，后来报备股东，股东又不同意，后来我付房租的时间超出应付房租的时间，说我违约，我的货款是大于房租的。而且他们也没有给我们发票，告诉我房租是多少，导致我没有付房租。而且我的微信一直在沟通他们付房租，对方给的回话就是给回复。每一次对方提出一个方案，对方都要开股东会，这个方案谈结束后，又附加房租先付款后使用，又推翻了前面的合同。2018年3月17日尚浦公司送达了解除合同通知后，厂房还在使用。关于影响厂房租金的因素，多多厂认为，根据《工业厂房租赁合同书》中第四条约定，可以证实尚浦公司将机器设备交付多多厂经营使用实为有偿租赁，其租金价格即为用100万元减去尚浦公司提供的指定物料的成本价格，即12743.87平方米厂房的年租金为200万元。关于合同约定的指定采购100万元的物料占用面积。多多厂认为，因为纸制品，所以占用的空间很大的。即便是100万的原物料，可能都要占几千平米的面积。事实上尚浦公司里边的纸制品的原材料远远是不止这么多的。然后多多厂也不知道哪些会用到，其实在后来的生产当中，基本上也没怎么用到过他们的所谓的存放的原物料。尚浦公司认为，其派驻的人员完全是配合多多厂的生产需要。余留材料的处理，在当初签订合同的时候约定好的。多多厂如果用了，实际上这样把余留材料消耗掉。所以尚浦公司作了让渡，买完就行。在买卖合同里面双方开具的发票差不多30多万元的发票。尚浦公司是凭订单生产，不可能订单还没有下来，先预留100万的原材料。二审另查明，2018年10月18日，尚浦公司与多多厂签订了厂方移交确认书一份，载明：多多厂于2018年10月18日将涉案的厂房、钥匙、电卡、门卫和附件一的设备交还给尚浦公司；并对多多厂暂存设备和产品库存、后续交货事项作出约定。本院查明的其它事实与原审一致。本院认为，2017年7月17日尚浦公司与多多厂签订的租赁合同合法有效。该合同形成尚浦公司与多多厂之间厂房租赁、设备租赁法律关系，并约定建立买卖、定作法律关系。其中定作关系双方已另案处理，本案不予理涉。关于尚浦公司是否按约交付涉案厂房。尚浦公司将涉案厂房整体交付多多厂后，多多厂按约交付了第一期租金。多多厂认为尚浦公司仍锁住办公场所致其无法使用，占用厂房堆放尚浦公司的半成品，致其生产经营面积不足合同约定面积。尚浦公司认为，其派驻的人员完全是配合多多厂的生产需要，尚浦公司移交厂房后剩余物料的处理双方有约定。本院认为，多多厂未提供尚浦公司阻止多多厂使用涉案厂房内办公场所的依据，多多厂主张尚浦公司占用大多数办公场所没有依据。涉案合同约定多多厂每年需向尚浦公司采购指定的物料款共计100万元；还约定如尚浦公司库存中有多多厂可用的库存，多多厂须先向尚浦公司购买，再按照尚浦公司订单要求交货于尚浦公司。因此，尚浦公司在涉案厂房内存放物料符合合同约定。多多厂主张尚浦公司违反合同约定，未将全部厂房交付给多多厂缺乏依据。关于尚浦公司未付多多厂的货款，能否构成抵销多多厂未付尚浦公司的租金，一审判决已作阐述。本院不再赘述。关于尚浦公司是否有权解除涉案租赁合同。多多厂认为其已就合同租金向尚浦公司提出重新磋商，在双方对租金支付时间和方式进行持续沟通情况下，尚浦公司发出解除通知，其有权拒付租金。本院认为，二审中，多多厂申请宋晓彬到庭作证。宋晓彬是上海多多包装制品厂的生产负责人，其到庭所作陈述属于当事人陈述。多多厂称，租赁合同履行期间，一直要求对租金标准予以调整。但纵观其所提交的依据，双方并未就租金标准调整达成一致。双方合同已经约定了合同标准及支付方式。在尚浦公司明确要求按原约定标准支付租金时，多多厂仍应按合约约定支付。多多厂以此主张拒付合同租金的理由不能成立。双方在合同中约定“甲方仍有权要求乙方按照年租金300万元补足剩余金额，同时甲方须向乙方开具足额的发票”，没有先后履行顺序，发票的交付也并不是多多厂支付租金的前提。因此在多多厂明示拒付租金情况下，尚浦公司有权解除合同。该通知于2018年3月19日到达多多厂。如前所述，尚浦公司此时有权解除合同。一审判决认为涉案租赁合同于该日解除，并无不当。关于涉案厂房实际返还时间。多多厂2018年10月18日前，在涉案租赁厂房内仍设有门卫，保有设备、物料、半成品、成品。2018年10月18日尚浦公司与多多厂签订了厂方移交确认书，明确厂房移交时间为2018年10月18日。故本院确定一审判决主文第二项中涉案厂房实际返还之日为2018年10月18日。关于押金。多多厂主张尚浦公司未提出押金处理的诉讼请求，故一审判决对于押金处理，超出当事人诉讼请求范围。尚浦公司主张多多厂押金原存于尚浦公司处，其可按合同约定处理，无须提起诉讼请求。本院认为，租赁合同解除时应当对租赁押金的处理予以明确。因多多厂违约，一审法院确认根据合同约定多多厂不具有押金返还请求权，在处理结果上并无不当。关于逾期付款违约金。因合同约定的逾期付款违约金过高，故一审法院调整为以年利率24%计算，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益，未超过法律规定的幅度，并无不当。多多厂就此所提上诉理由不能成立。综上，上海多多包装制品厂的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110300元，由上诉人上海多多包装制品厂负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一九年七月十一日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。