广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1688号上诉人（一审原告）：陈邑全，男，1960年12月20日出生，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：梁海涛，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：林娜儿，广东莱特律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市德信房地产开发有限公司。住所地：广东省珠海市斗门区乾务镇珠峰大道北。统一社会信用代码9144040066151456X8。法定代表人：李筱平。被上诉人（一审被告）：陆健，男，1989年1月15日出生，汉族，住广西横县。委托诉讼代理人：万达龙，广东珠明律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：梁匀，女，1972年2月15日出生，汉族，户籍地广西兴业县，经常居住地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：万达龙，广东珠明律师事务所律师。一审原告陈邑全因与一审被告珠海市德信房地产开发有限公司（下称德信公司）、一审被告陆健、一审被告梁匀确认合同无效纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院(2018)粤0403民初1284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2012年5月3日出卖人德信公司与买受人陆健签订《商品房买卖合同》，约定陆健购买德信公司位于珠海市××区××镇××大道北××花园××房，建筑面积为89.89平方米，每平方米3900元，总金额为350571元；陆健需于2012年5月3日前支付首期房款105571元，余下房款245000元于2014年6月15日前按银行要求办理完按揭手续；德信公司应当在2014年6月30日前将房屋交付陆健使用；陆健未按预定支付房款时，德信公司将向陆健发出解除合同通知，通知发出之后德信公司有权随时将房屋另行销售，合同解除时，陆健无权要求德信公司退回已经收取的定金。同年7月14日德信公司向陆健开具发票，载明预收富逸花园第13栋204房购房款105571元。同年7月17日案涉房屋在珠海市房地产交易中心办理了权利人为陆健的预购商品房预告登记。同年9月24日德信公司再开具发票，载明预收陆健富逸花园第13栋204房购房款35000元。案中陈邑全提交了2017年11月13日德信公司加盖印章出具的《证明》，该《证明》称“今陆健交来办理“富逸花园”13栋204房款共26万元，含房款发票款、陆健契税及中介办证费，一切费用已交清，已协助办理完房产手续，不再欠任何房款，特此证明。”上有“陆健确认”手书字样。陈邑全提交该《证明》，称陆健未向德信公司实际足额交付房款，案涉房产却已登记在陆健名下，证明陆健与德信公司的员工胡冬梅恶意串通。为此陈邑全还提交了一审法院2018年5月28日作出的（2018）粤0403民初1288号民事判决书，意图进一步证明胡冬梅与陆健恶意串通的事实。该判决书系德信公司于同年4月20日起诉胡冬梅，主张胡冬梅返还德信公司各类印章及经营管理资料（包括但不限于公司公章、法定代表人私章、公司合同章、财务章、营业执照正副本、税务登记证、房地产权证、富逸花园业主房屋产权证及重大合同等）。该案查明胡冬梅2007年入职德信公司，2014年4月17日聘为公司秘书，2016年6月11日德信公司原法定代表人黄华超微信联胡冬梅称其因资不抵债出逃；2017年11月13日胡冬梅作为德信公司的代理人，就“富逸花园”13栋204房在房产登记机关接受询问并签名、加盖印章办理了转移登记。该判决判令胡冬梅返还德信公司印章。二审中本院查明，该案一审判决后胡冬梅提出上诉，本院（2018）粤04民终1994号民事判决终审驳回上诉维持原判。陆健确认上述《证明》的真实性，称合同约定总房款350571元，首期款105571元合同签订当日已付，余款245000元本欲申请银行按揭，但按揭不成遂于2012年9月24日再支付了总房款的一成房款35000元，2017年11月13日支付了包括税款及中介办证费用的尾款26万元，即共付款400571元。2015年7月1日案外人黄华超、陈婉妮与黄倩弦签订《借款抵扣购房款协议》，称兹因借款人黄华超2009年经营德信公司资金周转需要，在2009年10月22日借到黄倩弦30万元，截止到2015年7月1日尚欠黄倩弦30万元。经征得德信公司另一位股东陈婉妮同意的前提下，拟将借款抵扣黄倩薇夫妇购买德信公司开发的位于珠海市××区××镇××大道北××花园××房，总房款350571元，房款剩余部分由黄倩薇夫妇支付给德信公司，房屋自付清房款后视为交付，并协助黄倩薇夫妇尽快办理房产登记手续。同年7月8日德信公司出具《收据》，载明收到陈邑全交来富逸花园13栋204房余款50571元。案中查明，黄华超与陈婉妮为夫妻关系，同为德信公司股东；黄华超原任德信公司法定代表人，2014年4月22日德信公司法定代表人变更为李筱平。黄倩薇与黄倩弦及二人与黄华超是姊妹与姊弟关系，陈邑全是黄倩薇丈夫。2015年7月15日珠海市房地产登记中心斗门分中心向德信公司发出《商品房地产权权属证明书》，确认德信公司为珠海市斗门乾务镇珠峰大道北3207号富逸花园2栋、10栋、12栋及包括案涉房屋在内13栋房屋的房地产权利人。2015年10月3日德信公司与陈邑全签订《商品房买卖合同》，约定陈邑全购买德信公司位于珠海市××区××镇××大道北××花园××房，建筑面积为89.89平方米，每平方米3900元，总金额为350571元；陈邑全已一次性付清全额房款350571元；德信公司应当在2015年11月30日前将房屋交付陈邑全使用。2016年5月23日德信公司向陈邑全开具两份发票，金额分别为95000元和65571元，名称为富逸花园13栋204号房，备注中载明总价350571元。2017年11月13日珠海市斗门国家税务局乾务税务分局出具《关于销售房产补开发票的证明》，称兹有珠海市德信房地产开发有限公司是2007年登记，原属斗门地税局管辖的纳税人，于2016年5月1日营改增前已被地税局纳入珠海市德信房地产开发有限公司，其发生的房产销售行为是在2012年5月3号，属于由地方税务局征收营业税，因珠海市德信房地产开发有限公司现为非正常户状态，因而无法给予领购或代开有关发票事宜。现有个人陆健于2012年在珠海市德信房地产开发有限公司购买房产一套，该销售行为已于2017年11月13日在斗门地税局缴纳营业税税费10500元，滞纳金10379.25元，税收完税证明号：粤地证01634176。目前陆健需要发票办理房产证，我局出具此证明作为办理房产销售无法开具发票的相关业务文书，望相关部门给予协助办理。2017年11月13日德信公司委托胡冬梅与陆健到珠海市不动产登记中心办理涉案房产转移手续。同年11月24日，陆健领取了涉案房产的不动产产权证。陈邑全提起本案诉讼，请求判令1、确认德信公司与陆健于2017年11月13日向不动产登记中心办理的关于珠海市××区××镇××大道北××花园××房的产权登记转移手续无效，不发生物权效力；2、确认珠海市××区××镇××大道北××花园××房归陈邑全所有。庭审中，陈邑全明确其诉讼请求第一项中的产权登记转移手续行为是：1、付款行为，2017年11月13日陆健向德信公司支付余下房款的行为；2、德信公司配合陆健进行涉案房产的登记过户的行为。一审判决的理由与结果一审法院认为，德信公司与陆健签订《商品房买卖合同》，约定德信公司将案涉位于珠海市××区××镇××大道北××花园××房出卖给陆健。在德信公司尚未与陆健解除上述合同的情况下，黄华超、陈婉妮与黄倩弦确签订《借款抵扣购房款协议》，约定将借款抵扣陈邑全购买涉案房屋的部分房款，进而陈邑全与德信公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，显然，德信公司一房二卖，存在过错，是引起本案纠纷的主要原因。鉴于陆健已经领取了涉案房屋的产权证，《借款抵扣购房款协议》约定的抵扣房款后办理房产登记手续无法履行和实现，而德信公司已经通过抵扣开具了发票，收取了陈邑全的购房款，故陈邑全可向德信公司主张返还购房款和赔偿损失。珠海市不动产登记中心经审查德信公司和陆健的申请后颁发产权证给陆健，陈邑全如认为该具体行政行为违法或不当，应当提起行政诉讼。现陈邑全仅对德信公司和陆健之间收付购房余款及配合申办房产转移登记的行为主张无效，理由是恶意串通，损害陈邑全的合法权益。就涉案房屋的买卖，陆健与德信公司签订合同和付款均在陈邑全之前，亦办理了预购商品房预告登记，其后办领了涉案房屋的产权证。陈邑全诉称德信公司与陆健恶意串通，没有事实依据，一审法院不予采信，其诉请判决确认德信公司和陆健的产权登记转移手续无效，一审法院不予支持。国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，陆健已经领取了涉案房屋的产权证。陈邑全现诉请确认涉案房屋归陈邑全所有，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回陈邑全的诉讼请求。案件受理费100元、保全费2270元，合计2370元，由陈邑全负担。当事人二审的意见一审原告陈邑全不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，支持陈邑全的全部诉讼请求。据此提出事实和理由如下：一、德信公司与陆健、梁匀恶意串通事实清楚，一审判决对此认定事实不清。(一)从德信公司与陆健、梁匀的购房交易时间来看。2012年5月3日德信公司与陆健就涉案房产签订《商品房买卖合同》签订后,陆健、梁匀仅支付了首付款105571元,且该款项中绝大部分资金即95571元系陆健向德信公司股东陈婉妮所借,陆健实际仅支付了1万元购房款。双方就涉案房产办理了预告登记手续。此后,陆健及梁匀便没有支付任何购房款。2015年10月3日德信公司就将涉案房产出售给陈邑全,陈邑全足额支付了购房款,且德信公司向陈邑全开具了涉案房产交易税票。在陈邑全了解到涉案房产存在预购登记(该预购登记已失效)时,陈邑全的儿子陈健琨曾多次与陆健、梁匀商谈,告知其已支付完毕对价且已占有涉案房产、持有涉案房产交易税票。梁匀明确表示其无经济能力购买涉案房产2017年10月13日,陈邑全向一审法院提起(2017)粤0403民初2493号涉案房产确权诉讼。在送达法律文书期间让陈邑全始料未及的是德信公司与陆健、梁匀利用已失效的预购登记,抢在2493号判决前,于2017年11月13日,向珠海市不动产登记中心斗门分中心申请办理过户登记手续。德信公司的恶意不言而喻,陆健、梁匀在明知陈邑全已经足额支付购房款、实际占有、持有涉案房产交易税票的情况下,仍配合德信公司将涉案房产过户至其名下,明显存在恶意串通,侵害陈邑全的合法权益的故意。(二)从德信公司与陆健、梁匀的交易金额来看。从陆健提供的证据可见,德信公司与陆健签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定,买受人如未按合同时间付款,逾期超过30日后,德信公司可以按日向陆健主张逾期应付款万分之五的违约金。从陆健应付款时间2012年6月15日计至其支付购房尾款日即2017年11月13日,以未付款245000元为基数,按日万分之五计算,德信公司依合同有权要求陆健支付违约金242182.50元。而德信公司竟放弃二十多万债权,仅收取了陆健、梁匀26万便协助其办理过户登记手续,德信公司行为明显与常理相悖(三)从德信公司与陆健、梁匀的交易过程来看。1、陆健、梁匀购房尾款26万元是否实际支付存疑。在(2017)粤0403民初2493号的庭审调查时,梁匀曾陈述涉案购房尾款26万元的来源是其从深圳过来珠海当天在斗门某银行现金提取的,然后将26万元现金一次性支付给德信公司。在陈邑全要求其提供取款凭证时,却始终提供不出。陈邑全认为其交易方式让人匪夷所思,且不论银行每日提取现金有额度限制,在明明有多种简便快捷甚至安全的交易方式可供选择的情况下,梁匀却选择了最繁琐最不安全的交易方式,而且德信公司开具的并非收据,而是《证明》。据此,陈邑全有理由怀疑陆健、梁匀在无经济能力的情况下,与德信公司串通,试图通过虚假交易侵害陈邑全的合法权益。2、德信公司与陆健、梁匀联合欺骗税务机关、房产登记机关获得涉案房屋产权。德信公司与陆健、梁匀利用德信公司现是纳税非正常户状态,重复缴纳涉案房产交易税,诱骗珠海市斗门国税国家税务局乾务税务分局开具《关于销售房产补开发票的证明》。而后,又利用已经失效的预告登记向不动产登记中心申请产权转移登记手续,在短时间内取得涉案房产产权,导致2493号案无法进行下去。上述矛盾和违反常理的现象,一审法院对此并未调查清楚,便简单以陆健已取得房产为由驳回陈邑全的诉讼请求,有失公允。陈邑全诉请的理由是德信公司与陆健、梁匀存在恶意串通行为,损害陈邑全合法权益,要求一审法院撤销其后续的交易行为,珠海市不动产登记中心颁发产权证给陆健的行为系基于受德信公司与陆健、梁匀欺骗,并非存在具体行政行为违法或者不当。陈邑全提起本案诉讼并无不当,一审法院适用法律错误。综上所述,陈邑全认为一审判决认定事实错误,恳请二审法院依法予以改判!一审被告德信公司未答辩。一审被告陆健、梁匀答辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈邑全的上诉请求；2.陈邑全的上诉请求不属于民事诉讼的受案范围，属于行政诉讼的受案范围；3.陆健是案涉房屋的第一手的合法购买人，其在付清了全部房款后依据商品房买卖合同从德信公司处取得案涉房屋的所有权，合法有效，不存在恶意串通一说。即使陆健实际未交清购房款，但也是陆健与德信公司的债权债务问题，不存在恶意串通一说；4.本案涉及一房二卖，且陆健合同签订在先，付款行为发生在先，完全有资格取得案涉房屋的所有权，难道案涉所有权给第二手购房人才符合法律规定吗？5.梁匀并非本案适格主体，与本案无关。本院判决的理由与结果本院认为，陈邑全提起本案诉讼，主张陆健与德信公司办理案涉房产所有权登记无效，是依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，认为陆健与德信公司实施的民事行为损害了其作为行为之外第三人的合法权益，故陈邑全该诉讼请求仍属于民事诉讼范畴，且陈邑全另请求确认案涉房产归其所有，也是民事权益之纠纷，故陈邑全提起本民事诉讼纠纷一案主张民事权益并无不当，陆健及梁匀认为陈邑全的上诉请求不属民事案件受案范围，本院不予采纳。本案中，陆健于2012年5月3日与德信公司签订合同买卖案涉房产，并于同日依约支付了首期款105571元。陈邑全认为该首期款中有95571元系向德信公司股东陈婉妮所借，这未获陆健认可，陈邑全也未能提供证据原件证实，该事实本院不予采信。案中证据证实，德信公司收到首期款后即依约向有权机关为陆健办理了案涉房屋的预告登记，陆健由此获得包括取得、转移、变更案涉房产物权变动的请求权，具有排斥案涉房产再次发生物权变动的效力，限制了德信公司对案涉房产处分权的行使。陈邑全依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，称陆健享有的预告登记权利在2015年7月15日德信公司取得包括案涉房产在内的富逸花园13栋房屋的商品房地产权权属证明后，因未在三个月内申请登记而失效。但陈邑全提交的证据可见，德信公司取得包括案涉房产在内的富逸花园13栋房屋商品房地产权属证明前的2015年7月1日，德信公司股东黄华超、陈婉妮夫妇置之前与陆健签订的房屋买卖合同于不顾，置案涉房屋已办理预告登记于不顾，置预告登记的公示效力于不顾，反而与黄华超之姊黄倩弦签订《借款抵扣房款协议》，约定黄华超借取黄倩弦的款项30万元“抵扣”二人之姊黄倩薇及姊夫陈邑全“购买”案涉房屋的款项，并称“协助黄倩薇夫妇尽快办理房产登记手续”。德信公司与陆健签订的《房屋买卖合同》约定德信公司应当在2014年6月30日交付房屋，而至2017年7月15日德信公司才取得案涉房屋权属证明，非但没有证据证明德信公司将可办理房产登记的事实告知陆健，反而在此之前由股东及其利害关系人将房屋另行约定出售，故实为德信公司股东恶意阻却与陆健案涉房屋买卖的进行。且没有证据证明陆健作为案涉房屋的预告登记人在知晓德信公司已取得包括案涉房屋在内的富逸花园13栋房屋权属证明后，在三个月内怠于行使不动产登记的请求权，故陈邑全认为陆健享有的案涉房屋预告登记权利失效的主张，本院不予采纳。至于陈邑全认为2017年11月13日德信公司与陆健恶意串通办理了案涉房屋的过户登记，本院认为，陆健与德信公司订立的合同合法有效，双方均应恪守履行，德信公司履行合同义务、陆健享有合同权利，实无可指谪。况且案涉房屋已予预告登记，具有公示公信的效力，陈邑全为德信公司原法定代表人、股东黄华超之姊夫，却在如上事实情况下再与德信公司签订房屋买卖合同、指责德信公司与陆健恶意串通，不单没有证据证实，也有悖诚信。陈邑全该主张，本院不予支持。案中德信公司于2012年7月14日、9月24日分别向陆健开具了收到购房款105571元、35000元的发票，也于2017年11月13日出具证明确认收到陆健支付的包括税款及办理费用在内的购房款26万元，这是德信公司与陆健依据双方签订的合同履行义务、享受权利。至于陆健是否有无经济能力购买案涉房屋，或是否真实足额支付全部购房款，或是否应当承担其他合同义务，当由德信公司依据与陆健签订的合同提出权利主张，陈邑全非该合同的权利人而在本案中提出的异议，本院予以驳回。梁匀非案涉合同当事人、非案涉房屋登记所有人，陈邑全对梁匀提出的诉讼主张，没有事实和法律依据，应予驳回。综上所述，陈邑全提出的上诉请求，没有事实和法律依据，本院予以驳回。一审认定事实基本清楚，适用法律基本正确，实体处理恰当，可予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。一审案件受理费6558.56元、财产保全费2270元、二审案件受理费6558.56元，均由陈邑全负担。陈邑全已交纳一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，限陈邑全在本判决书生效之日起七日内向一审法院交纳一审案件受理费6458.56元，向本院交纳二审案件受理费6458.56元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇一九年七月十七日书记员  陈瑞祥