中华人民共和国 福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初1447号 原告：黄小和，男，1963年6月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：郑瑞凤，女，1962年7月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列两原告共同委托诉讼代理人：程曾锦，福建彬恺律师事务所律师。 上列两原告共同委托诉讼代理人：郭玉梁，福建彬恺律师事务所律师。 被告：林美蓉，女，1959年1月5日出生，香港特别行政区居民，住香港。 被告：林美珠，女，1963年4月8日出生，香港特别行政区居民，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：邹宏，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何华红，福建天翼律师事务所实习律师。 被告：林美玉，女，1965年10月12日出生，香港特别行政区居民，住香港。 被告：林美玲，女，1966年12月20日出生，香港特别行政区居民，住香港。 被告：林亚鑫，男，1955年3月2日出生，香港特别行政区居民，住香港。 被告：林鑫龙，男，1956年10月4日出生，香港特别行政区居民，住香港。 被告：林鑫和，男，1958年1月5日出生，香港特别行政区居民，住香港。 被告：林鑫全，男，1960年2月19日出生，香港特别行政区居民，住福建省厦门市思明区。 被告：林鑫辉，男，1969年4月15日出生，香港特别行政区居民，住香港。 被告：黄荣凯（RICKYEDDY），男，1946年1月20日出生，印度尼西亚籍，住印度尼西亚。 第三人：赖茉莉，女，1960年9月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郭立群，福建择高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婷，福建择高律师事务所律师。 原告黄小和、郑瑞凤与被告林美蓉、林美珠、林美玉、林美玲、林亚鑫、林鑫龙、林鑫和、林鑫全、林鑫辉、黄荣凯及第三人赖茉莉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄小和、郑瑞凤及其委托诉讼代理人程曾锦、郭玉梁，被告林美珠的委托诉讼代理人邹宏、何华红，第三人赖茉莉的委托诉讼代理人陈婷到庭参加诉讼。被告林美蓉、林美玉、林美玲、林亚鑫、林鑫龙、林鑫和、林鑫全、林鑫辉、黄荣凯经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄小和、郑瑞凤向本院提出诉讼请求：1.林美蓉、林美珠、林美玉、林美玲、林亚鑫、林鑫龙、林鑫和、林鑫全、林鑫辉、黄荣凯（下称黄荣凯等十人）共同向黄小和、郑瑞凤赔偿因侵犯承租人优先购买权造成的损失45万元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日起计至实际付清之日止）；2.本案诉讼费、公告费由黄荣凯等十人承担。诉讼过程中，黄小和、郑瑞凤明确其诉求的45万元损失是指装修损失。 事实和理由：黄小和、郑瑞凤系夫妻。1999年10月3日，黄小和与林美蓉、林美珠、林美玉、林美玲、林亚鑫、林鑫龙、林鑫和、林鑫全、林鑫辉（下称林美珠等九人）的父亲林忠凯签订《租约协议书》，约定将本案讼争房屋即厦门市思明区古城东路22号房屋一楼、二楼租给黄小和营业，室内外装饰费用全部由黄小和自己负责。2000年8月9日，合同又注明“每月租金由林美珠本人代收，其他人等不可以收取”。而后讼争房屋依约交付黄小和、郑瑞凤使用，黄小和、郑瑞凤亦按时支付租金。2017年7月7日，黄小和、郑瑞凤依约向林美珠的银行账户支付租金时发现该账户无法收款。2017年11月，黄小和、郑瑞凤收到赖茉莉委托律师发送的律师函，载明讼争房屋已于2017年1月22日过户给赖茉莉，而黄小和、郑瑞凤事先没有接到关于出售房屋的任何通知。林忠凯去世之后，讼争房屋租赁关系的权利义务由林美珠等九人继承。讼争房屋的所有权人为黄荣凯，黄荣凯对租赁事宜知情且未反对。故，应当认定黄荣凯等十人作为出租人将讼争房屋出租给黄小和、郑瑞凤。讼争房屋由黄小和、郑瑞凤承租至今均按时支付租金，履行合同相关义务，黄荣凯等十人出售房屋未依法履行通知义务，侵害了黄小和、郑瑞凤作为承租人的优先购买权，致使讼争房屋过户登记给赖茉莉。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，黄荣凯等十人应当依法承担赔偿责任。 林美珠辩称，林美珠及其兄弟姐妹均不是厦门市思明区古城东路22号房屋租赁合同项下的出租方。林美珠仅仅是代收部分租金，与讼争房屋租赁合同法律关系的发生、变更、解除无关，与讼争房屋的出售更没有任何关系。从日常经验法则及房屋买卖常理来看，讼争房屋的买受人赖茉莉理应明知租赁事实，若讼争房屋买卖损害了黄小和、郑瑞凤的优先购买权，与林美珠等九人无关，仅与房屋买卖双方有关。请法院依法驳回黄小和、郑瑞凤对林美珠等九人的诉讼请求。 林美蓉、林美玉、林美玲、林亚鑫、林鑫龙、林鑫和、林鑫全、林鑫辉、黄荣凯未作答辩。 赖茉莉述称，黄荣凯未将讼争房屋出租给黄小和、郑瑞凤，也从未委托他人出租，黄荣凯的公证证人证言可以印证。黄小和、郑瑞凤不能证明存在合法的租赁关系，无权主张优先购买权。赖茉莉依法买受取得讼争房屋，赖茉莉不认识黄小和、郑瑞凤，也没有将讼争房屋出租给黄小和、郑瑞凤，黄小和、郑瑞凤与黄荣凯等十人之间的纠纷与赖茉莉无关。 黄小和、郑瑞凤围绕诉讼请求提交了租约协议书、书面申请书、银行转账记录、律师函、店面营业场所装修合同、收款收据、银行交易明细、公告费票据等证据。林美珠围绕答辩意见提交了（2018）厦鹭证内字第30111号公证书、黄荣凯的印尼护照、（2018）厦鹭证内字第30110号公证书等证据。赖茉莉围绕陈述意见提交了（2017）闽0203民初17392号民事判决书、（2018）厦证内字第3283号公证书（黄荣凯的证人证言）、（2018）闽02民终2422号民事判决书等证据。本院依法组织当事人进行了质证，并根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 黄荣凯于1990年3月因继承取得本案讼争房屋即厦门市思明区古城东路22号房屋产权。2017年1月9日，黄荣凯将讼争房屋出售给赖茉莉。2017年1月22日，讼争房屋产权变更登记至赖茉莉名下。 1999年10月3日，林忠凯（系林美珠等九人的父亲，已过世）与黄小河（黄小和曾在另案中称“黄小河”是其曾用名）签订一份《租约协议书》，约定林忠凯将讼争房屋一楼、二楼出租给黄小河营业，租赁期限自1999年10月3日至2001年10月16日，月租金800元。后，该协议末尾添加一条“本租约期限再续二年即2001年10月17日至2003年10月16日”，并签署“林瑞贤”。2000年8月9日，该协议尾部注明“每月租金由林美珠本人代收（其他人等不可以收取）”。黄小和、郑瑞凤主张“林瑞贤”是林鑫全的曾用名，上述协议末尾添加的一条由林瑞贤书写，尾部的注明文字由林美珠书写。林美珠表示，“林瑞贤”不是林鑫全的曾用名，林鑫全是半文盲，上述协议末尾添加的一条不可能是林鑫全所写；林美珠是文盲，上述协议尾部的注明文字不可能是林美珠所写。 2017年11月1日，赖茉莉委托福建择高律师事务所向黄小和、郑瑞凤发出律师函，告知其已于2017年1月22日取得讼争房屋的所有权，要求黄小和、郑瑞凤在收函后七日内将讼争房屋腾空返还给赖茉莉并支付占用费。 2017年11月22日，赖茉莉向本院提起诉讼，要求黄小和、郑瑞凤立即将讼争房屋腾空返还给赖茉莉并支付房屋占用费。本院于2018年1月22日作出民事判决，判决黄小和、郑瑞凤将讼争房屋腾空归还给赖茉莉，向赖茉莉支付房屋占有使用费（以每月2600元为标准，自2017年11月22日起计至实际腾空归还之日止），驳回赖茉莉的其他诉讼请求。黄小和、郑瑞凤不服，提起上诉。厦门市中级人民法院认为，黄小和与林忠凯就讼争房屋签订《租约协议书》，但林忠凯并非讼争房屋的所有权人，并无证据证明林忠凯获得合法授权出租讼争房屋，且该《租约协议书》约定的租赁期限已经届满，故黄小和、郑瑞凤称其基于租赁合同关系占有讼争房屋，依据不足，法院不予采纳；赖茉莉已从讼争房屋原产权人黄荣凯处受让取得讼争房屋的所有权，其要求黄小和、郑瑞凤腾空返还讼争房屋，应予准许；一审判令黄小和、郑瑞凤支付讼争房屋腾空归还之日止的房屋占有使用费并无不当，但一审认定的房屋占有使用费标准不当，法院酌定为每月1300元。厦门市中级人民法院于2018年7月6日作出（2018）闽02民终2422号民事判决，维持黄小和、郑瑞凤将讼争房屋腾空归还给赖茉莉，改判黄小和、郑瑞凤向赖茉莉支付房屋占有使用费（以每月1300元为标准，自2017年11月22日起计至实际腾空归还之日止）。上述判决生效后，黄小和、郑瑞凤将讼争房屋返还给了赖茉莉。 另查明，2012年12月25日，林美珠等九人向本院起诉要求解除与黄小和于1999年1月16日签订的《租约协议书》，黄小和腾空返还厦门市思明区古城东路20号店面及阁楼并支付租金和房屋占用费等。本院于2013年4月2日作出（2013）思民初字第640号民事判决，判决黄小和向林美珠等九人按《租约协议书》约定的每月1550元租金标准支付2012年7月1日至12月31日的租金9300元，驳回林美珠等九人的其他诉讼请求。林美珠等九人不服，提起上诉。厦门市中级人民法院于2013年9月17日作出（2013）厦民终字第1740号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2015年12月11日，林美珠等九人又向本院起诉，要求确认《租约协议书》于2015年11月26日解除，黄小和、郑瑞凤腾退交还古城东路20号店面，并按每月5000元标准支付2015年11月27日起至实际腾退交还之日止的房屋占用费。本院于2016年4月5日作出（2015）思民初字第19148号民事判决，确认《租约协议书》于2015年11月26日解除，黄小和、郑瑞凤将古城东路20号店面腾退交还林美珠等九人，并按每月1550元标准支付自2015年11月27日起至实际腾退交还房屋之日止的房屋占有使用费。黄小和、郑瑞凤不服，提起上诉，厦门市中级人民法院于2017年2月27日作出（2016）闽02民终3037号民事判决，驳回上诉，维持原判。 又查明，2014年9月1日，黄小和与案外人俞祖龙签订一份《店面营业场所装修合同》，约定黄小和将古城东路22号店面装修工程发包给俞祖龙施工，承包方式为包工包料，合同总价款为45万元。2014年9月1日，俞祖龙出具一份收款收据，确认收到古城东路22号店面装修预付款20万元（黄小和、郑瑞凤称该款项是现金支付）。自2014年9月至2015年7月期间，黄小和通过其本人和他人账户向俞祖龙多次转账共计263700元。黄小和、郑瑞凤于本案审理中表示，上述装修款大部分用于装修古城东路22号，小部分用于装修古城东路20号。 还查明，2018年2月1日，黄荣凯在厦门市公证处的公证下出具一份证人证言，内容如下：黄荣凯的母亲去世后，黄荣凯继承了古城东路22号房屋，但比较少回国，上述房屋闲置未出租；后来得知，黄荣凯的哥哥林忠凯约在90年代在没有跟黄荣凯商量的情况下，将上述房屋出租给他人；林忠凯及其继承人事后从没有以任何形式告诉过黄荣凯出租的情况，也没有向黄荣凯本人支付过任何租金或使用费；此外，也没有任何人跟黄荣凯联系反馈过上述房屋的使用事宜；黄荣凯本人也从没有就经营、出租、管理上述房屋一事向林忠凯或其继承人出具过委托书或授权书；甚至此前有关上述房屋有无诉讼以及相关的诉讼信息，黄荣凯也并不知情。 2018年6月14日，林美玲在福建省厦门市鹭江公证处的公证下对存于其手机中的部分微信内容和存于其电子邮箱中的部分往来邮件内容给予证据保全。从林美玲的微信内容可以看出，林美玲等人与“黄荣凯”之间存在联系。从林美玲的电子邮箱ｍａｎ×××＠Ｙａｈｏｏ.ｃｏｍ.ｈｋ与电子邮箱ｒｉｃ×××＠Ｙａｈｏｏ.ｃｏｍ之间的邮件往来可以看出，2012年至2014年期间，林美玲与“黄荣凯”通过电子邮件联系频繁，林美玲多次在电子邮件中提到由“黄荣凯”出面向黄小河提出终止古城东路22号租约一事。 本案审理中，因公告送达黄荣凯等被告，黄小和、郑瑞凤支付公告费300元。 本院认为，根据厦门市中级人民法院作出的已经发生法律效力的（2018）闽02民终2422号民事判决认定，黄小和与林忠凯就本案讼争房屋即古城东路22号房屋签订《租约协议书》，但林忠凯并非讼争房屋的所有权人，并无证据证明林忠凯获得合法授权出租讼争房屋，且该《租约协议书》约定的租赁期限已经届满，故黄小和、郑瑞凤称其基于租赁合同关系占有讼争房屋，依据不足，法院不予采纳。同理，黄小和、郑瑞凤基于租赁合同关系对讼争房屋主张优先购买权，依据不足，本院不予采纳。此外，黄小和、郑瑞凤主张其装修损失为45万元，并无充分证据予以证明，且黄小和与林忠凯签订的《租约协议书》约定的租赁期限早已届满，黄小和、郑瑞凤在租赁期限届满后对讼争房屋进行装修造成的损失，应由黄小和、郑瑞凤自行承担。据此，黄小和、郑瑞凤诉请黄荣凯等十人共同赔偿因侵犯承租人优先购买权造成的装修损失45万元及利息，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告黄小和、郑瑞凤的诉讼请求。 案件受理费8050元，由原告黄小和、郑瑞凤负担，该款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。公告费300元，由原告黄小和、郑瑞凤负担。 如不服本判决，被告林美蓉、林美珠、林美玉、林美玲、林亚鑫、林鑫龙、林鑫和、林鑫全、林鑫辉、黄荣凯可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  朱 晨 人民陪审员  杨军红 人民陪审员  廖静巧 二〇一九年七月二十四日 代书记员楼欣杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。