石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书(2019)冀0105民初5199号原告石家庄某某物业服务有限公司，住所地石家庄市新华区。法定代表人：段某某，该公司总经理。委托代理人：段某某，女，汉族，住河北省石家庄市新华区，该公司职员，特别授权。委托代理人：王某某，女，汉族，住河北省石家庄市新华区，该公司职员。被告石家庄某某塑料有限公司，住所地石家庄市桥**维明南大街。法定代表人：张某，该公司总经理。委托代理人：李姝洁，河北锦途律师事务所律师。原告石家庄某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）与被告石家庄某某塑料有限公司（以下简称某某塑料公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员杨庆和独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人段某某、王某某与被告委托代理人李姝洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某某物业公司诉称，石家庄某某物业服务有限公司是具有三级资质的服务企业，从2001年3月20日起一直为钟强小区内钟南路、钟久路、钟西街主路以及钟南路、钟久路两侧所有的公共区域提供外围物业服务。服务内容：小区公共秩序维护、车辆出入停放管理、设施设备维护、道路维修保洁、垃圾清运、小区花园管理、小区健身园维护管理、道路两侧绿化养护、污水管道清掏、雨水管道疏通、节日装饰、小区宣传等外围服务工作。被告石家庄某某塑料有限公司（石家庄东风塑料总厂重组企业）负责钟强小区钟久路18号院（原石家庄市东风塑料总厂宿舍）物业费。该院内1-6号楼，建筑面积约为2万平方米，从2001年至2008年收费标准为0.1元每月每平方米，2009年至2017年收费标准为0.2元每月每平方米，2018年至今收费标准为0.3元每月每平方米，东风塑料总厂按照每年一万元优惠价格向我公司交纳物业费交至2009年12月31日，2010年以后由被告石家庄某某塑料有限公司继续按照每年一万元优惠价格向我公司交纳物业费交至2017年12年31日。从2018年1月1日至2018年12月31日被告石家庄某某塑料有限公司拖欠我公司物业服务费20000平方米×0.30元×12个月=72000元。经原告多次催缴未果，故诉至法院。请求：1、判令被告补齐所欠石家庄某某物业服务有限公司2018年1月1日至2018年12月31日新华区钟强小区内钟久路18号外围物业服务费72000元；2、判令被告按法律规定支付逾期违约金；3、判令被告承担全部诉讼费用。被告某某塑料公司辩称，1、本案被告主体不适格。本案原告向被告收取的外围物业服务费，指的是钟久路18号东塑生活小区的外围物业服务费。根据《物业服务费管理办法》第十五条的规定：“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。”因此，原告收取的东塑小区外围物业服务费的交费主体，应该是东塑生活小区的业主，而不是被告。也就是说本案的被告应当为东塑生活小区业主，而不是被告。2、原告与被告之间不存在物业服务合同关系，被告既没有与原告签订关于交纳东塑生活小区外围物业服务费的主体资格，也从未与原告签订过交纳东塑生活小区外围物业服务费的合同。东塑生活小区自1996年小区建成之后，物业管理包括绿化、门卫、垃圾清扫、管道疏通、水、电等一直由东塑行政科负责。2009年12月30日东塑破产终结后，由石家庄某某塑料有限公司代为管理，石家庄某某物业服务有限公司未对东塑生活小区提供物业管理服务。从2011年到2017年被告给原告每年交纳的1万元费用，实际是东塑生活小区业主平摊的原告要求交纳的管道接入费，这个从08年的票据中也可以看出。这1万块钱是东塑小区业主平摊费用后由被告统一代交给原告的。因此，不能以此认定原被告之间存在外围服务合同关系。3、本案涉及的外围物业服务费本身是没有任何收取依据的不合理收费。从原告的起诉状“事实理由”第二段和第三段以及原告提供的2019年3月18日钟家庄物业服务有限公司提供的“证明”可以看出，原告认为的“外围物业服务费”，指的是为钟南路、钟久路、钟西路主路及钟南路、钟久路两侧所有的公共区域提供的物业服务。具体到东塑生活小区外围物业服务的范围，指的是钟久路与钟神街交口以西的钟久路路段公共区域的物业服务。钟久路属于《道路交通安全法》规定的道路。（根据《道路交通安全法》第119条第1项：“道路”，是指公路、城市道路和虽在单位管辖范围但允许社会机动车通行的地方。）根据《物权法》第七十三条：建筑区划分的道路，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。也就是说，城镇公共道路和公共绿地不属于小区物业的管理范围。单就钟久路本身来说，这条路不仅小区居民通行，小区外的人也通行。在钟久路上停车，交警都要贴发单。显然，钟久路不属于小区建筑区划分内的道路，而属于城镇公共道路。因此原告以为钟久路提供了物业服务来收取外围物业服务费显然是不合理的，也是没有依据的。4、原告与东塑生活小区矛盾由来已久，就东塑小区的通行、水井、用电等所有矛盾，东风塑料总厂已经跟河北某某实业股份有限公司签订“协议书”予以解决，不应再收取东塑生活区的任何费用。2018年石家庄东风塑料总厂与河北某某实业股份有限公司（原钟家庄村委会）签订协议书，约定由东风塑料总厂用指定土地的使用权以及交纳20万元，换取行路、水井、用电等所有矛盾纠纷的解决。东风塑料总厂已按协议交纳了20万元，并将指定土地的使用权交给某某公司。到现在为止，东风塑料总厂建设的水塔以及上述置换土地使用权上的房屋（某某公司私自建设、出租）都还一直由某某公司使用。原告与河北某某实业股份公司是一套人马两套证件，其实是一回事儿，因此原告不应再向东塑生活区收取任何费用。经审理查明，被告石家庄某某塑料有限公司系原石家庄东风塑料总厂重组后的企业，新华区钟强小区钟久路18号院系原石家庄市东风塑料总厂的宿舍区。东风塑料总厂宿舍生活小区自建成之后，小区内的物业管理由原东风塑料总厂或被告方行政科负责。原告主张，其从2001年3月20日起一直为钟强小区内钟南路、钟久路、钟西街主路以及钟南路、钟久路两侧所有的公共区域提供外围物业服务，服务内容包括：小区公共秩序维护、车辆出入停放管理、设施设备维护、道路维修保洁、垃圾清运、小区花园管理、小区健身园维护管理、道路两侧绿化养护、污水管道清掏、雨水管道疏通、节日装饰、小区宣传等外围服务工作。钟久路18号院内1-6号楼建筑面积约为2万平方米，从2008年1月至2009年12月31日东风塑料总厂按照每年一万元优惠价格向其交纳物业费，自2010年1月至2017年12年31日由被告石家庄某某塑料有限公司继续按照每年一万元优惠价格向其交纳物业费。现要求被告按新华区钟强小区钟久路18号院内1-6号楼建筑面积2万平方米每平方米0.3元计算支付2018年1月1日至2018年12月31日的外围物业服务费72000元。被告主张，本案原告起诉向被告主张收取的是新华区钟强小区钟久路18号东塑生活小区的外围物业服务费，根据《物业服务费管理办法》第十五条的规定：“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。”因此，原告欲收取的东塑小区外围物业服务费的交费主体，应该是东塑生活小区的业主，而不是被告。也就是说本案的被告应当为东塑生活小区业主，而不是被告。被告既没有与原告签订关于交纳东塑生活小区外围物业服务费的主体资格，也从未与原告签订过交纳东塑生活小区外围物业服务费的合同。故原告起诉的被告主体不适格。本院认为，对于双方争议的新华区钟强小区内钟久路18号院内东风塑料总厂宿舍生活小区的外围物业服务费支付问题，根据本案查明的事实，原告未举证证明双方曾签订过由被告负责交纳该生活小区外围物业服务费的物业服务合同以及双方之间存在物业服务合同关系，即便原告为钟久路18号院内东风塑料总厂宿舍生活小区外围提供了物业服务，享受了物业服务的受益方也是在钟久路18号院内东风塑料总厂宿舍生活小区居住的业主而非被告，据此东风塑料总厂宿舍生活小区外围物业服务费的交费主体应该是该生活小区的业主，而不是被告。故被告某某塑料公司提出的东风塑料总厂宿舍生活小区外围物业服务费的交费主体应该是该生活小区的业主而不是被告，本案的被告应该是该生活小区业主的抗辩理由成立，也就是说原告主张被告某某塑料公支付东风塑料总厂宿舍生活小区外围物业服务费，被告主体不适格。因此，对原告要求被告某某塑料公司补齐所欠石家庄某某物业服务有限公司2018年1月1日至2018年12月31日新华区钟强小区内钟久路18号外围物业服务费72000元及违约金的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：驳回原告石家庄某某物业服务有限公司的诉讼请求。如不服本本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  杨庆和二０一九年七月三十日书记员  王奕斐