北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初7773号原告：刘海静，女，1977年3月14日出生，汉族，无业，住黑龙江省绥芬河市。原告：刘海芳，女，1980年2月21日出生，汉族，无业，住黑龙江省绥芬河市。二原告共同委托诉讼代理人：彭亮，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京彩星行投资顾问有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇岗子村委会西500米。法定代表人：董波，总经理。委托诉讼代理人：郑晓丽，北京君途律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱富忠，北京市钧盛律师事务所律师。被告：绿地集团北京京永置业有限公司，住所地北京市房山区辰光东路**院**楼**1103。法定代表人：欧阳兵，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告刘海静、刘海芳与被告北京彩星行投资顾问有限公司（以下简称彩星行公司）、绿地集团北京京永置业有限公司（以下简称绿地京永公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘海静、刘海芳的共同委托诉讼代理人彭亮、被告彩星行公司的委托诉讼代理人郑晓丽、朱富忠，被告绿地京永公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘海静、刘海芳向本院提出诉讼请求：1．彩星行公司、绿地京永公司共同向刘海静、刘海芳退还购房款998000元；2．彩星行公司、绿地京永公司按同期银行贷款利率标准，共同向刘海静、刘海芳给付未退还购房款自2018年6月18日至实际支付之日的利息；3．彩星行公司、绿地京永公司承担本案诉讼费用。事实和理由：刘海静、刘海芳欲通过彩星行公司购买绿地京永公司开发的位于北京市房山区绿地星公馆项目6号楼609号房屋（以下简称609号房屋），遂与彩星行公司于2016年9月20日签订《北京市商品房认购合同》（以下简称《认购合同》）。609号房屋用途为办公。《认购合同》第三条约定，房屋总价款为1998000元，刘海静、刘海芳通过贷款方式支付购房款。第四条约定，刘海静、刘海芳应自签订《认购合同》之日向彩星行公司支付20万元作为定金。刘海静、刘海芳于《认购合同》签订当日，即2016年9月20日，向彩星行公司转账20万元作为定金。2016年10月21日，刘海静、刘海芳向彩星行公司转账998000元作为首付款。2017年3月26日，北京市有关部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对个人购买办公类商品房进行规范。根据该公告，刘海静、刘海芳不再享有购买609号房屋的资格。刘海静、刘海芳与彩星行公司、绿地京永公司多次协商，一致同意解除《认购合同》，并由彩星行公司和绿地京永公司退还已付房款。2018年6月14日，刘海静、刘海芳向彩星行公司、绿地京永公司提出退款申请，并签署《退款申请单》，彩星行公司、绿地京永公司应自“申请审批完成后45个工作日内退还该款项”。2018年6月18日，彩星行公司向刘海静、刘海芳出具《文件回收证明》，将刘海静、刘海芳持有的《房屋认购合同》、收据等原件收回，办理退款事宜。彩星行公司、绿地京永公司仅向刘海静、刘海芳退还20万元，至今仍有998000元未退还。刘海静、刘海芳多次要求彩星行公司、绿地京永公司尽快办理退款事宜未果，故诉至法院，请求判如所请。彩星行公司辩称，同意退还刘海静、刘海芳购房款998000元，但不同意支付利息损失。解除《认购合同》系因政策原因导致合同无法履行，彩星行公司不存在过错，不应承担违约责任及损失赔偿。彩星行公司已将刘海静、刘海芳所购房屋的价款交纳给绿地京永公司，绿地京永公司应与彩星行公司共同承担退还责任。绿地京永公司辩称，不同意刘海静、刘海芳的诉讼请求，理由如下：1．刘海静、刘海芳与绿地京永公司未签订过任何书面合同，未形成任何事实合同，双方不存在任何合同关系，刘海静、刘海芳起诉绿地京永公司系主体不适格。2．刘海静、刘海芳与彩星行公司签订有书面合同，双方应存在商品房预约合同关系，刘海静、刘海芳应向彩星行公司主张权利。3．刘海静、刘海芳所主张的款项均由彩星行公司收取，绿地京永公司未收取任何款项，如法院认为需要向刘海静、刘海芳返还房款，应由彩星行公司返还，绿地京永公司无返还或赔偿义务。4．刘海静、刘海芳与彩星行公司签署了《退房申请表》，办理了退款手续，彩星行公司收回了相关收款收据，且对退款期限达成了合意，双方应继续履行已达成的合意，绿地京永公司未参与上述合同及合同解除相关事宜，不是合同主体。如判令绿地京永公司退款，则意味着绿地京永公司仅有合同义务，没有合同权利，与合同法基本原则相悖。5．绿地京永公司与彩星行公司存在商品房预约合同关系，尚未签署正式的房屋买卖合同，但不存在委托合同关系。彩星行公司在未取得房屋所有权的情况下，向刘海静、刘海芳出售房屋，属无权处分，相应后果应由彩星行公司承担。绿地京永公司在房山区住建委的主持下出具的《承诺书》，并不是承诺直接将房款退还给刘海静、刘海芳等购房人，而是绿地京永公司解除与彩星行公司的相关合同并退款，彩星行公司收到退款后专门用于向《承诺书》上显示的购房人退款。这是两个不同的法律关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月20日，刘海静、刘海芳（认购人）与彩星行公司（出卖人）签订《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定刘海静、刘海芳向彩星行公司购买609号房屋，房屋用途为办公，建筑面积88．2平方米，套内建筑面积62．12平方米，总房价款为1998000元，其中房款部分为1616142元，改造及装修费用为381858元，付款方式为贷款，刘海静、刘海芳在《认购书》签订时支付定金20万元，在《认购书》签订后7天内补齐首付款及委托物业改造和装修所需费用，并签订商品房买卖合同及委托改造和装修协议。《认购书》签订的当日，刘海静、刘海芳向彩星行公司支付20万元定金。2016年10月21日，刘海静、刘海芳向彩星行公司支付998000元，其中616142元为房价款，381858元为装修改造款。彩星行公司向刘海静、刘海芳出具了收款收据。刘海静、刘海芳未就609号房屋签订商品房买卖合同。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发〔2017〕第112号）。根据该公告，刘海静、刘海芳不具备商业、办公类项目商品房的购房资格。刘海静、刘海芳就解除《认购书》的事宜与彩星行公司进行协商。2017年12月4日，彩星行公司向刘海静、刘海芳退还20万元。另查明，绿地京永公司为案涉房地产项目的开发建设单位，彩星行公司与绿地京永公司就609号房屋所在的6号楼签订了销售协议，彩星行公司向绿地京永公司交纳了部分房价款。再查明，刘海静、刘海芳等购房人因退还房款问题向北京市房山区住房和城乡建设委员会（以下简称房山住建委）反映情况。房山住建委就退款问题进行了协调。彩星行公司出具《退款承诺书》，内容为“北京彩星行投资顾问有限公司承诺在收到绿地集团北京京永置业有限公司2019年6月30日前退还的1329万元房款后，15日内向如下购房客户退购房款。客户名单如下：……5、刘海芳609室998000元……”。绿地京永公司向房山住建委出具《退款承诺书》，内容为：“绿地集团北京京永置业有限公司收到北京彩星行投资顾问有限公司书面提交的退房申请（2019年3月15日之前书面提交）并受理后，承诺在2019年6月30日前完成1329万元退款，由北京彩星行投资顾问有限公司承诺在2019年7月15日前退如下购房客户购房款。客户名单如下……5、刘海芳609室998000元……”。绿地京永公司未按上述承诺向彩星行公司退款。彩星行公司尚有998000元未向刘海静、刘海芳退还。本案诉讼中，刘海静、刘海芳申请冻结彩星行公司的银行存款998000元，中国太平洋财产保险股份有限公司北京分公司出具担保函。本院于2019年4月3日作出（2019）京0111民初7773号民事裁定，冻结彩星行公司的银行存款998000元。本院认为，刘海静、刘海芳与彩星行公司在自愿基础上签订的《认购书》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。《认购书》履行过程中，刘海静、刘海芳与彩星行公司就合同解除事宜进行协商，彩星行公司于2017年12月4日向刘海静、刘海芳退还了购房款20万元，表明双方就解除《认购书》达成了一致意见，彩星行公司已经部分履行了退款义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘海静、刘海芳要求彩星行公司退还购房款（含装修改造款）998000元，彩星行公司表示同意，本院对刘海静、刘海芳的相应诉讼请求予以支持。《认购书》解除后，彩星行公司即负有向刘海静、刘海芳退还已付款的义务。考虑到彩星行公司已在2017年12月4日退还20万元，部分履行了退款义务，且彩星行公司未证明双方就退款期限另行作出了约定，本院对刘海静、刘海芳要求彩星行公司给付自2018年6月18日至实际退还之日利息的诉讼请求予以支持。刘海静、刘海芳要求绿地京永公司就已付款的退还和利息的给付与彩星行公司共同承担责任。依据查明的事实，绿地京永公司与彩星行公司不是商品房委托代理销售的合同关系，绿地京永公司与刘海静、刘海芳未成立合同关系。且绿地京永公司向房山住建委做出的退款承诺，亦表明其在收到彩星行公司的退房申请后向彩星行公司退款，再由彩星行公司向特定购房人退款，不能认定绿地京永公司作出了向特定购房人还款的意思表示。刘海静、刘海芳要求绿地京永公司承担还款付息责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、北京彩星行投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向刘海静、刘海芳退还购房款（含改造及装修费用）998000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付自2018年6月18日至实际退还之日的利息；二、驳回刘海静、刘海芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6890元，由北京彩星行投资顾问有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由北京彩星行投资顾问有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  周桓二〇一九年七月十八日书记员  杨飞