陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0825民初432号 原告杜某某，男某某委托代理人毛某某，系定边县法律援助中心律师。被告张某某，男原告杜某某与被告张某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，依法组成合议庭于2019年2月20日公开开庭进行了审理，原告杜某某及其委托代理人毛某某，被告张某某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杜某某诉称：原告杜某某与被告张某某于2010年4月6日签订了《兑换协议》一份，约定被告开发原告所有的占地面积397.75平方米的独院一处，院内有砖木结构正房五间，南房七间。楼房建成后，被告兑付给原告360平方米的房屋，在交房前被告付给原告10万元，房屋兑换后双方不再找补差价。如原告违约给被告造成损失，应承担房屋造价的50%违约金；如被告违约给原告造成损失，应承担100%的违约金。被告在2011年年底给原告交房，如按期不交，原告的房费由被告负责，合同签订后，原告将两本土地使用权证及契税证（持有人为杜某某、杜贤）一并交于被告，随之被告拆迁了原告院内所有的房屋。房屋拆迁后被告仅向原告支付2010年10月10日至2011年10月10日的房屋租金16000元。2011年10月10日至2018年10月10日为止的房屋租金86500元被告未向原告支付分文。到2011年年底交房期限届至，被告都未曾开工建房，更无法履行交房义务，至今原告的房屋早已经被告拆为一片废墟，被告却迟迟未动工建房，至今，原告和其家人在外租房已经8年之久，被告总是以各种理由推拖拒不建房、交房，致使原告花费了数万元房屋租金，后双方多次协商赔偿无果，无奈原告诉至法院，请求法院判令1、依法判令解除原、被告签订的《兑换协议》；2、判令被告退还原告的土地使用权证及契税证（土地使用权证持有人分别为杜某某、杜贤）；3、判令被告支付原告2011年10月10日至2018年10月10日为止的房屋租赁费86500元；4、本案诉讼费由被告负担。原告向法庭提交以下证据：1、兑换协议一份，证明2010年4月6日原、被告签订了房屋《兑换协议》，约定被告拆迁原告所有的占地面积397.75平方米独院一处用于新建住宅小区，独院内有正房五间，南房七间，被告用建成的楼房给原告兑换360平方米的楼房，交房前被告先付原告100000元，双方不再补差价，同时该协议对交付房屋的标准、违约责任等事项一并进行了约定，并备注，被告在2011年10月底给原告交房，如按期不交，则房屋租赁费由被告承担。双方在协议签订起至今已有九年之久，被告从未开工建房，更无法向原告交付兑换的楼房，被告已经构成违约，合同目的已经无法实现，故依照法律规定，原告请求解除双方签订的《兑换协议》，并由被告返还相应的土地使用权证及契税证等手续证件。2、借据一支、房屋租赁合同五份，证明原告从2010年10月10日房屋被拆迁之日起在外租房居住，每年租金为16000元，除被告支付的2010年至2010年10月的16000元租金外，2010年10月至2018年10月为止的租金86500元再分文未付，依据双方约定，出现违约情况该笔费用应该由被告支付。3、收据一支，证明2010年4月6日原告向被告交付两本国有土地使用权证及契税证，被告收到后出具该收据。被告张某某辩称：原告请求解除兑换协议其不同意，因为办理建房手续时原告不配合被告签字，当时协商赔偿拆迁赔偿款原告嫌少，最后导致建房手续办理不成。签订《兑换协议》置换拆迁原告的正房是五间、南房是七间，协议签订后房屋进行了拆迁，原告将土地证、契税证都交付于被告，其不同意返还原告的土地使用权及契税证，因为被告还要继续开发房产，原告应该配合。已经支付的16000元房屋租赁费是事实，但是从2011年起原告拒绝签字导致手续不能办理，房子没能盖起来，所以该损失应由原告自己承担，不应由被告承担。被告向法庭提交了以下证据：证人张某某出庭作证的证词，证明被告以个人名义挂靠在其所有的陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司，建房地基已经开始挖上，建房手续在同时办理，但因原告在与被告签好协议后，由多向被告要一套房子，所以协议未能继续实现，原告拒绝签字，导致手续不能办理。经庭审质证：1、原告对证人张某某的证词有异议，认为办理建房手续要先有批准文件，而且手续齐全不仅仅是拆迁户将手续过户到被拆迁人名下，而是先应由相关部门对房屋有规划建设部门的审批手续，才有过户手续，故被告本身相关建房手续均不齐全，被告也未提交任何证据，证人与被告有亲属关系，证言不真实。2、被告对原告所举的第1、3组证据无异议。对第2组证据中的借据无异议，对房屋租赁合同有异议，认为其并不知道此事。对证人张某某出庭作证的证词无异议。本院对原、被告质证的证据作如下认定：1、对原告所举第1、3组证据,被告无异议，本院予以认定。对原告所举第2组证据，被告对借据无异议，对房屋租赁合同有异议，经本院核实，该证据与本案有相关联性，能证明原告在房屋拆迁后租房居住,并支付相应房屋租赁费的基本情况，故本院予以认定。2、对证人张某某的证言，原告有异议，被告虽无异议，但其无相关证据予以佐证其欲证明之问题，故本院对证人证言不做认定。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，经审理查明：被告张某某欲集中开发新建住宅小区，需占用原告现有的房屋地基，经原、被告2010年4月6日协商签订《兑换协议》，将原告现有的占地面积397.75平方米院落一处（其中土木结构正房五间、南房七间），兑换给被告，在被告建成楼房后，返还给原告楼房面积360平方米，楼层为二、三层，并约定被告在2011年年底给原告交房，如逾期不交，房费由被告负担。双方签订协议后，原告将其与其子（杜贤）名下的土地证二本(定国用（2005）字第5-13277、定国用（2015）字第5-3370)及相应契税证二本交于被告，由被告承租案外人刘德昌所有的房屋，交于原告居住，被告张某某将2010年10月至2011年10月的房屋租赁费16000元向房东进行了支付，2011年10月至2012年10月的房屋租赁费，由被告向原告出具借据一支，由原告向房东支付。2012年10月至2018年10月之间的房屋租赁费由原告自行承担，共计向房东刘德昌支付86500元。原告所有的房屋被拆迁后，被告至今未能将拆迁原告的房屋建成住宅小区交付原告，原告无奈诉至本院。本院认为，原告杜某某与被告张某某于2010年4月6日签订的《兑换协议》系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的协议，原告在搬离自家院落后，房屋即被拆迁，但被告至今未能履行该协议中的返还楼房之义务，已属违约，故对原告请求解除原、被告签订的《兑换协议》之请求本院予以支持，同时被告应当返还原告向其交付的土地使用证二本及相对应的契税证二本。对原告请求由被告支付2011年10月10日至2018年10月10日之间的房屋租赁费，被告辩称其不知情，且办理建房手续时原告不配合被告签字，最后导致建房手续办理不成，所以该损失应由原告自行承担，但其未能提供相应证据佐证其辩称理由，根据双方当事人约定，如被告未能按期履行向原告返还楼房之义务，则由被告承担相应房屋租赁费，且经本院核实，原告确实在案外人刘德昌所有的房屋进行了居住并交纳相应租赁费，故对该抗辩理由不予采信，对原告诉求由被告支付其86500元房屋租赁费的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告杜某某与被告张某某于2010年4月16日签订的《兑换协议》。二、由被告张某某于本判决生效后三日内返还原告向其交付的土地使用权证书二本（定国用（2005）字第5-13277、定国用（2015）字第5-3370)及相对应契税证各一本。三、由被告于本判决生效后三日内支付原告2011年10月10日至2018年10月10日之间的房屋租赁费86500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1030元，由被告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院  审 判 长  刘文广审 判 员  陈义武人民陪审员  朱  涛      二〇一九年六月二十九日 书 记 员  张煊林   1