云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终713号上诉人（原审原告）：张翠萍，女，1975年9月19日出生，汉族，云南省昆明市人，住所云南省昆明市五华区。被上诉人（原审被告）：卜明，男，1976年6月6日出生，汉族，吉林省长春市人，现住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：张玉晗嫣，女，1973年12月26日出生，汉族，吉林省四平市人，现住云南省大理白族自治州大理市，系卜明妻子。上诉人张翠萍因与被上诉人卜明房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张翠萍上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判《商铺租赁合同》合同无效，被告退还已交纳的房屋租金30000元，付款手续费210元，赔偿原告的交通费10000元，共计40210元；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.所租赁的房屋并非被告一人所有，被告不是该房屋所有权人。被告与原告签订合同当天并未取得房屋所有权人同意，也没有出示房产证，被告在开庭时提交的证据租房合同和《关于（申请书）的复函》，委托书等，原告都不认可，经了解原告所租用房屋的所有权人也不是大理州新华石寨子旅游有限公司，他们公司只是物业管理服务，被告出具的证据不能证明他有转租权。并且是多人出租给原告，该复函不具备真实性，一审不应该认可。2.经过开庭审理，原告才知道被告租给原告的房屋存在多个租赁关系，并且被告所出租给原告的B区10幢23号商铺，该商铺为厨房，卫生间，上水，下水的唯一出入口，没有这个商铺就不能经营餐饮，酒吧的业务，不能办理相关证照，因此不能无证经营，不能实现合同目的。经法院审理该商铺的租赁合同的租期超出原合同的租期约定，因此该租赁合同无效。致使原被告所签的租赁合同无法进行投资，给原告造成重大损失。3.经一审审理后原告才知道此租赁合同有非常多的瑕疵。双方违约责任有失公平，租赁期的归属还是不清楚。2018年11月18日原告在商铺里查看时发现，该商铺停水，停电，房屋顶有漏水痕迹。向物业了解得知被告因长期不交水、电费，物业已被停止使用，原告于2018年11月19日用微信通知被告决定不再租此商铺，被告也同意原告不租了。到原告起诉被告时也没有退还原告的租金，也没有交清物业费等费用，原告因此不敢接房更不敢进行装修经营，双方因此也没办理接收租赁物，根据《合同法》规定，原、被告签订的合同条款存在瑕疵，没有公平的维护双方利益，被告未如实告知原告房屋的情况，属于欺骗原告所签合同是无效的。被上诉人卜明答辩称：2018年11月15日，张玉晗嫣委托卜明转租密湾小镇商业项目一期B区17幢11、12号一层商铺。后张翠萍与卜明签订租赁合同，向卜明租赁了密湾小镇商业项目一期B区10幢7、8、9、10、21、22、23号一层商铺，B区17幢11、12号一层商铺用于经营“斯康裕”的红酒餐吧，之后张翠萍没有按合同约定履行支付租金及履约押金义务，也一直不交纳物业费。卜明与张翠萍签订合同已经得到涉案商铺出租人的同意，涉案商铺只有超出卜明与大理州新华石寨子旅游有限公司合同约定的租期才会约定无效，其他租期约定是有效的。截止目前，张翠萍违反合同约定，应当向卜明支付欠付租金等费用共计532510.34元。上诉人张翠萍向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告于2018年11月17日所签订的《商铺租赁合同》为无效合同；二、判令被告退还原告房屋租金3万元和手续费210元；三、判令被告赔偿原告交通费等损失1万元；四、由被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年，被告卜明与张秋宇、张玉晗嫣共同出资设立了大理蓝鹊公司，由被告担任公司法定代表人。现该公司已注销。2016年6月1日，张秋宇（乙方）与大理州新华石寨子旅游有限公司（甲方）签订编号为MW-H-（2016）049号《商铺租赁合同》，约定甲方将位于大理市大丽路东的密湾小镇商业项目一期B区10幢9、10、21号一层商铺出租给乙方用于经营、酒吧、餐吧。租期为8年，自2016年6月1日起至2024年5月31日止。物业管理由云南密湾物业管理有限公司大理分公司提供。未经甲方、物业公司书面同意，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租。合同还对双方的其他权利义务作了约定。2016年10月1日，张秋宇（甲方）与大理蓝鹊公司签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于大理市大丽路东的密湾小镇商业项目一期B区10幢7、8、9、10、21、22、23号一层商铺出租给乙方用于经营品牌为“蓝鹊”的餐吧，租期为6年，自2016年10月1日起至2022年9月30日止。合同还对双方的其他权利义务作了约定。2017年7月27日，张玉晗嫣（乙方）与大理州新华石寨子旅游有限公司（甲方）签订编号为MW-H-（2017）057号《商铺租赁合同》，约定甲方将位于大理市大丽路东的密湾小镇商业项目一期B区17幢11、12号一层商铺出租给乙方用于经营品牌为“蓝鹊”的咖啡吧。租期为6年零10个月，自2017年8月1日起至2024年5月31日止。物业管理由云南密湾物业管理有限公司大理分公司提供。未经甲方、物业公司书面同意，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租。合同还对双方的其他权利义务作了约定。2016年9月7日，卜明（乙方）与大理州新华石寨子旅游有限公司（甲方）签订编号为MW-H-（2015）033（改2）号《商铺租赁合同》，约定甲方将位于大理市大丽路东的密湾小镇商业项目一期B区10幢23号一层商铺出租给乙方用于经营酒吧。租期为8年，自2015年8月1日起至2023年7月31日止。物业管理由云南密湾物业管理有限公司大理分公司提供。未经甲方、物业公司书面同意，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租。合同还对双方的其他权利义务作了约定。2016年9月7日，卜明（乙方）与大理州新华石寨子旅游有限公司（甲方）签订编号为MW-H-（2016）050号（改）《商铺租赁合同》，约定甲方将位于大理市大丽路东的密湾小镇商业项目一期B区10幢7、8、22号一层商铺出租给乙方用于经营休闲、酒吧、餐吧。租期为8年，自2016年6月1日起至2024年5月31日止。物业管理由云南密湾物业管理有限公司大理分公司提供。未经甲方、物业公司书面同意，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租。合同还对双方的其他权利义务作了约定。2018年5月21日，张秋宇出具一份同意转租证明给被告，同意由被告负责对外转租B区10幢7、8、9、10、21、22、23号一层商铺。2018年11月5日，大理蓝鹊公司全体股东授权被告办理蓝鹊音乐餐厅出租、转让事宜。2018年11月15日，张玉晗嫣向被告出具委托书，明确由被告代为出租B区17幢11、12号一层商铺。2018年11月17日，原告（乙方）张翠萍与被告（甲方）卜明签订了一份《商铺租赁合同》，约定，被告将坐落于大理市大丽路东的密湾小镇商业项目一期（现名：蓝城.春风理）B区10幢7、8、9、10、21、22、23号17幢11、12号一层的商铺（总建筑面积为362.24平方米）出租给原告用于经营品牌为“斯康裕”的红酒卖场及餐酒吧；合同租期5年：自2018年12月1日起至2023年11月30日止，被告在起租日将该商铺交付给原告。合同还对双方的其他权利义务作了约定。原告于当日向被告转账支付了租金30,210元。2018年11月21日，原告通过微信，向被告表达了不能承租案涉商铺，希望与被告解除合同的意见。2019年3月4日，大理州新华石寨子旅游有限公司向张秋宇、卜明、张玉晗嫣出具《关于的复函》，载明：拟同意对“现有物业B10幢（1-10,21-29）号一层与B17幢（11、12号）一层”在不超出原合同约定的范围内对外转租，转租后原合同中关于乙方的权利义务继续由乙方履行。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告卜明将案涉商铺转租给原告张翠萍，已得到出租人的同意，在原租赁合同约定的租赁范围及租赁期限内，被告有权进行转租。原、被告签订的商铺租赁合同约定租期为2018年12月1日起至2023年11月30日止，因B区10幢23号商铺约定的租赁期间，已超出卜明与大理州新华石寨子旅游有限公司合同约定租期（2015年8月1日起至2023年7月31日止），就该间商铺超出原租赁合同的租期（2023年8月1日至11月30日）约定无效。除此之外，原、被告双方所签合同内容没有法律规定的合同无效情形，应为有效合同。现原告以合同无效要求被告退还租金、手续费及赔偿损失，依法不能成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第五十六条之规定，判决：一、原告张翠萍与被告卜明于2018年11月17日签订的《商铺租赁合同》中就B区10幢23号商铺租赁期限“2023年8月1日至11月30日”的约定无效。二、驳回原告张翠萍的其他诉讼请求。案件受理费人民币555元，减半收取277元，由原告张翠萍负担。二审中,上诉人张翠萍向本院提交录音一份、视频一份，欲证实卜明在转租铺面时未缴纳欠付租金，并且同意转租给第三方，退还张翠萍租金的事实；被上诉人质证认可录音录像的真实性，对其证明方向不予认可。被上诉人卜明向本院提交情况说明一组，收条一组，欲证实其转租给张翠萍的铺面并未欠付租金。上诉人张翠萍质证认为该组证据系伪造，对其真实性、合法性都不予认可。本院认为，上诉人提交的录音录像，其内容是签订合同中双方磋商的过程，本院对其真实性予以认可，对其证明方向不予确认。被上诉人提交的情况说明及收条，说明了被上诉人一方租金及物业费的缴纳情况，本院予以采信。对一审法院认定的案件事实，二审予以确认。另经二审查明：2019年7月24日，大理州新华石寨子旅游有限公司、云南密湾物业管理分司大理分公司出具说明，证实收到张玉晗嫣户2017年12月1日至2018年11月30日的租金37125.12元，张秋宇户租金缴纳至2018年12月1日,上述两户水电费缴至2019年5月1日。2018年10月30日，张秋宇收到卜明、张玉晗嫣支付的大理蓝鹊音乐餐吧所租商铺2018年10月1日至12月31日的租金45500元，卜明、张玉晗嫣已向张秋宇付清2016年10月1日至2018年9月30日的租金。本院认为，关于本案《商铺租赁合同》的效力问题。上诉人主张涉案铺面未缴纳租金和物管费、水电费，其出租行为也未征得铺面所有权人和铺面转租人同意，双方签订的合同无效，被上诉人认为，双方签订的合同已经得到涉案商铺出租人的同意，涉案商铺只有超出卜明与大理州新华石寨子旅游有限公司合同约定的租期才会约定无效，其他租期约定是有效的。本院认为，根据在案大理州新华石寨子旅游有限公司向张秋宇、卜明、张玉晗嫣出具《关于的复函》载明的内容，大理州新华石寨子旅游有限公司同意张秋宇、卜明、张玉晗嫣对涉案房屋进行转租，故卜明转租涉案商铺已经征得出租人的同意。关于B区10幢23号商铺约定的租赁期间，已超出卜明与大理州新华石寨子旅游有限公司合同约定租期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”，故就该间商铺超出原租赁合同的租期（2023年8月1日至11月30日）约定无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，双方签订的《商铺租赁合同》没有法律规定的合同无效的情形，故上诉人认为合同无效的主张不能成立，不予支持。上诉人以合同无效要求被上诉人返还租金、手续费、赔偿交通费，因双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，该诉请本院不予支持。综上所述，上诉人张翠萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费555元，由上诉人张翠萍负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年七月二十九日法官助理周小龙书记员吴杨旸