福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0104民初2814号 原告：刘体刚男，1969年12月3日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：张忠城，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：李弢男，1964年12月23日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告刘体刚与被告李弢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘体刚委托诉讼代理人张忠城、被告李弢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘体刚向本院提出诉讼请求：1.判令李弢立即搬离并腾空位于福州市仓山区面积45平方米的店面；2.判令李弢支付刘体刚房屋占有使用费14677元（房屋占有使用费按4786元／月标准支付至李弢实际返还租赁场地之日止，自2019年4月1日起暂计至2019年7月1日止为14677元）；3.判令李弢支付刘体刚逾期腾房违约金42969元（逾期腾房违约金每天按上月租金的10%标准支付至李弢实际返还租赁场地之日止，自2019年4月1日起暂计至2019年7月1日止为42969元）；4.判令李弢支付刘体刚逾期交纳租金的违约金73848.8元（自2016年4月1日起至2019年3月31日期间，逾期每天按月租金的10%交纳违约金）；5.判令李弢承担刘体刚为实现债权而支出的律师费6000元；6.本案诉讼费用等由李弢承担。诉讼过程中，刘体刚增加一项诉讼请求：判令李弢支付2019年3月份租赁期间产生的水费81.4元。事实与理由：2016年3月28日，刘体刚与李弢经协商一致，就李弢继续租赁刘体刚名下位于福州市仓山区面积45平方米的店面一事，签订了《店面租赁合同》，合同明确约定如下：1.租赁期限共3年，合同签订之日起算，即：自2016年4月1日至2019年3月31日为止，2019年3月31日中午12点无条件收回本店面及固定装修；2.租金：双方协定该店面每月租金3800元，自第二年起每年递增8%。李弢每1个月交纳一次租金，李弢需提前1天一次性交纳下一期的1个月租金。李弢不得拖欠刘体刚租金，拖欠每超出一天，每天按月租金的10%交纳违约金；3.租赁期届满时，李弢如需继续承租，应提前两个月与刘体刚协助，双方另签订契约（租金另议）；4.租赁期限届满时，李弢未继续承租，应在合同到期之日腾房，如逾期未按时腾房，拖欠每超过1天，每天按上月租金的10%交纳违约金，并不予退还押金；5.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可向本房屋所在地人民法院诉讼解决，所需费用均由违约方承担。2019年3月27日，鉴于双方对于继续签订承租协议及租金等事宜并未达成一致，刘体刚向李弢寄送了《通知函》，通知刘体刚将于2019年3月31日中午12点无条件收回诉争店面及固定装修，要求李弢在此之前搬离并腾空诉争店面。2019年3月31日中午12点，刘体刚前往诉争店面进行交接手续，而李弢将诉争店面上锁后离开，拒绝搬离、腾空诉争店面，至今仍违法占有、使用诉争店面。 刘体刚认为，李弢存在如下违约行为：1、在2016年4月1日至2019年3月31日租赁期间，李弢并未依约按时交纳每月租金，存在逾期缴纳租金的违约行为；2、《店面租赁合同》到期后，李弢逾期未按时腾房，存在违法占有诉争店面的违约行为。由于在起诉时，刘体刚所主张的房屋占有使用费及违约金等费用暂计至2019年4月3日，而从起诉之日至开庭期间，李弢侵权行为处于持续状态，后续费用尚未主张；而且李弢尚未付清2019年3月份租赁期间所产生的水费81.4元。现刘体刚要求李弢支付起诉之日至开庭期间的房屋占有使用费、逾期腾房违约金及水费。现诉至法院，请求判如所请。 李弢辩称，双方在2016年3月28日签订合同后，李弢于2016年4月3日按约支付下月租金及增长的押金部分，合同履行期间，李弢按期按约支付租金。2019年3月5日刘体刚收到三月份租金后于当月11日突然通知大幅提高店租至5200元。在双方还在商议过程中，刘体刚又在房产中介、同城网发布消息招租，且在店门口张贴招租广告，给客户和店里经营造成恶劣影响。3月14日，刘体刚又擅自将租金提高至5500元，并于3月19日提出再高租金也不租,同时，刘体刚拒绝约定的23日会面。期间，李弢不断寻求与刘体刚协商解决问题。但刘体刚于3月28日发通知要求李弢退房，同月31日上午刘体刚与他人强行锁上店门，私自扣押了李弢所有物品及生活用品，并要求李弢签违约书后才可开门、搬走店内物品。 刘体刚的起诉与事实不相符合，具体为：1.付款日期是双方约定的，这从合同的签字日期、押金收条的签字日期及李弢第一次按约支付租金和部分押金款而刘体刚无异议就可证明。随后三年内，36次的付款也是按约按期支付，刘体刚均无异议。2.刘体刚没有警示或提出原约定不作依据。合同按约定执行了三年，李弢付款36次(或说96次)，双方相安无事。3.刘体刚的计算方法也错误，其远远超出法律许可范围的罚款，是恶意的侵害行为，是法律不许可的，几百元的差额款，也按同期欠款执行，是极不公平、极不公正的。4.刘体刚采用不当手段意图大幅提高租金。5.刘体刚所罗列数据是不完整的、不准确的，与约定不相符：(1)2016年4月3日的汇款中包含了1600元，刘体刚没有异议，充分说明双方存有相应约定且在执行。(2)2017年4月3日李弢按约汇款3800元，后于2017年4月15日汇的304元是8％的递增款，该款是由于双方忽略，忘了合同已执行一年了，李弢在被提醒后即处置了。(3)2017年8月10日是唯一一次真的逾期，原因是相关人员出差在外，没法对账，李弢已于2017年8月1日电话通知了刘体刚，解释说明此事，得到谅解，并于2017年8月2日01：28短信告知刘体刚，刘体刚也于2017年8月2日19：04回复：好的，不要拖太久。(4)2018年4月9日汇款和2018年4月12日的汇款，系因市场极不景气，店面极难经营，相紧邻的四家店都在转让。我店租又遇高递增8％，反差强烈。我与刘体刚商议不增长或少增长，未获同意。我于3月向刘体刚提出转店，用押金替代下月租金。期间双方商议，刘体刚要求转店也要先付租金再商议，因此汇款延期。2018年5月9日和2018年9月12日原因同上。(5)2018年8月6日恰逢周末，李弢赶在01：54汇款，有汇单为凭。(6)2018年10月6日恰逢国庆假期且是周六，李弢还是赶在半夜01：12将款汇出。(7)2019年1月6日又逢周末，清账迟了。但李弢也赶在02：29将款汇出。 关于水费部分，因为刘体刚把店面锁了，小区水费是物业收，店门没开是无法收到水费的，同期的电费已经付了。 本院经审理认定事实如下：2016年3月28日，刘体刚与李弢签订《店面租赁合同》，约定刘体刚将位于店面出租给李弢，租赁期限共3年，自2016年4月1日至2019年3月31日止。2019年3月31日中午12点无条件收回店面及固定装修（李弢需用实砖和水泥漆修好打掉的共墙，结算清水电等杂费后，刘体刚才退回押金）。每月租金3800元，自第二年起每年递增8%，李弢每1个月交纳一次租金，并需提前1天一次性交纳下一期的1个月租金，每拖欠超出一天，每天按月租金的10%交纳违约金；租赁期届满时，李弢未继续承租，应在合同到期之日腾房。 上述合同签订后，李弢即开始使用讼争店面并按月向刘体刚支付租金，但租金支付时间除个别月份外，其余绝大部份月份均存在拖延，天数从1天到15天不等。2019年3月27日，刘体刚向李弢发出《关于（店面租赁合同）到期后搬离、腾空的通知函》，告知李弢：因双方对继续签订承租协议及租金等事宜未达成一致，决定《店面租赁合同》到期后不签订续租协议，刘体刚将于2019年3月31日中午12点无条件收回店面及固定装修，希望李弢在此之前搬离并腾空店面，并按合同约定做好善后工作，结清水电等费用。李弢于次日收到该通知函。 另查，刘体刚支付讼争店面2019年3月水费81.4元；刘体刚因本次诉讼支付律师费6000元。 本院认为，刘体刚与李弢签订的《店面租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《店面租赁合同》约定的租赁期限至2019年3月31日届满后，双方未签订新的租赁合同，故双方的《店面租赁合同》因合同到期而终止，现刘体刚要求李弢搬离并腾空讼争店面、支付房屋占有使用费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于刘体刚诉请的房屋占有使用费的标准，刘体刚主张按每月4786元标准计算，没有依据，本院不予支持；鉴于双方在合同终止前一个租赁年度每月的租金为4432元，故本院参照该标准计算李弢自2019年4月1日至实际搬离并腾空讼争店面之日止应支付的占用费。根据《店面租赁合同》的约定，李弢应每1个月交纳一次租金，并需提前1天一次性交纳下一期的1个月租金，每拖欠超出一天，每天按月租金的10%交纳违约金，然在合同履约过程中，李弢未能完全按约履行及时支付租金的义务，故其应当向刘体刚支付相应的违约金。关于违约金的标准，刘体刚主张按每日按月租金的10%计算，标准过高，本院予以核减为按日万分之五计算。李弢辩称双方对租金支付时间有作变更且协商一致，但未提供相应依据，对李弢的该项辩解意见，本院不予采纳。此外，根据《店面租赁合同》的约定，租赁期限到后，李弢应结清水电等费用，故租赁期间产生的水费，应由李弢负担，现刘体刚已垫付2019年3月份的水费81.4元，该款李弢应予返还。 刘体刚主张李弢应支付逾期腾房违约金，但双方的合同权利义务已终止，刘体刚的该项诉请，本院不予支持。刘体刚要求李弢支付其为本次诉讼支付的律师费6000元，没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、李弢于本判决生效之日起十日内搬离并腾空《店面租赁合同》项下位于福州市仓山区店面； 二、李弢于本判决生效之日起十日内按每月4432元标准向刘体刚支付自2019年4月1日起至实际搬离并腾空上述第一项店面之日止的占有使用费； 三、李弢于本判决生效之日起十日内向刘体刚返还垫付的水费81.4元并按日万分五标准支付逾期支付租金违约金311.58元（违约金计算基数、违约天数等详见附件1表格）； 四、驳回刘体刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1840元，适用简易程序减半收取计920元，刘体刚负担770元，李弢负担150元。李弢负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈家挺 二〇一九年七月四日 书记员  付静思 附件1：违约金计算表格 汇款日期违约金计算基数逾期天数违约金金额 2016年4月3日3800元3天5.7元 2016年6月1日3800元1天1.9元 2016年7月1日3800元1天1.9元 2016年8月1日3800元1天1.9元 2016年9月2日3800元2天3.8元 2016年10月7日3800元7天13.3元 2016年11月3日3800元3天5.7元 2016年12月3日3800元3天5.7元 2017年1月3日3800元3天5.7元 2017年2月4日3800元4天7.6元 2017年3月4日3800元4天7.6元 2017年4月3日3800元3天5.7元 2017年4月15日304元15天2.28元 2017年5月6日4104元6天12.31元 2017年7月2日4104元2天4.10元 2017年8月10日4104元10天20.52元 2017年9月4日4104元4天2.05元 2017年10月6日4104元6天12.31元 2017年11月3日4104元3天6.16元 2017年12月5日4104元5天10.26元 2018年1月4日4104元4天8.21元 2018年2月5日4104元5天10.26元 2018年3月5日4104元5天10.26元 2018年4月9日4104元9天18.47元 2018年4月12日328元12天1.97元 2018年5月5日4104元5天10.26元 2018年5月9日328元9天1.48元 2018年6月5日4104元5天10.26元 2018年6月12日328元12天1.97元 2018年7月5日4432元5天11.08元 2018年8月6日4432元6天13.3元 2018年9月5日4432元5天11.08元 2018年10月6日4432元6天13.3元 2018年11月5日4432元5天11.08元 2018年12月5日4432元5天11.08元 2019年1月6日4432元6天13.3元 2019年2月3日4432元3天6.65元 2019年3月5日4432元5天11.08元 违约金总额311.58元 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。