湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终1663号上诉人（原审被告）：怀化宏宇房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区顺天南路（顺天桥头宏宇新城售楼中心），统一社会信用代码：914312006639986842。法定代表人：黄伟飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜辉，湖南宏峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：：张亚军，女，1965年4月28日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人禹秀，湖南金州（怀化）律师事务所律师。上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）因与被上诉人张亚军商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏宇公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人张亚军请求上诉人支付延期办证违约金的一审诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由张亚军承担。事实和理由：怀化市人民政府实施的公益性项目太平溪综合治理项目占用了星河湾项目的部分土地，导致宏宇公司持有的（2011）第初43-1号国有土地使用证与星河湾项目房屋落宗实际面积不符，必须办理规划变更取得新的土地证才能办理竣工验收备案登记取得《竣工验收备案表》。由于太平溪综合治理项目施工进度缓慢，该工程与星河湾项目之间的用地边线一直存在争议无法确定，为此宏宇公司在2016年8月之前一直在和怀化市城建投、怀化市规划局等政府职能部门协调、沟通边线确定事宜但未能确认，直到2016年12月21日才取得变更后的土地证可以依法启动竣工验收备案登记。因此宏宇公司在2014年10月31日约定交房之日前未能取得《竣工验收备案表》，并非是宏宇公司怠为履行义务，而是因政府原因事实上履行不能。因此，上诉人办证的截止时间为从2016年12月22日开始机关720天的次日，即2018年12月12日，在此之前未办理产权登记手续，上诉人不承担违约责任。张亚军向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付从2017年3月29日起至2018年4月23日止的逾期办理不动产权证的违约金12978.1（以总房款331921元为基数，按日万分之一计算，共391天）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月31日，原、被告签订了《怀化市商品房买卖合同》及《合同补充协议条款》，合同约定原告购买被告开发的宏宇新城二期星河湾项目中的第4幢1单元1201号房，房屋总价款331921元；被告应在2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。合同补充协议的约定为：交房后720天被告办理好房产权属证书，如果政府政策及相关部门办事效率问题和买受人原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，被告补偿原告每日总房款万分之一作为违约金。上述《商品房买卖合同》和《合同补充协议条款》签订后，原告向被告交纳相关手续费、付清总购房款（因房屋面积变更，总房款为331827元），并于2015年3月25日交纳了契税，2015年3月25日交纳了物业专项维修资金。2014年10月26日，原告所购商品房所在住宅楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，2017年5月3日取得《竣工验收备案表》。2015年4月8日，原告从被告处接收房屋。2018年4月23日，被告已经为原告办理好涉案商品房的产权证书。另查明，怀化市发改委在2010年12月31日对太平溪综合治理项目立项批复，由怀化市城市建设投资有限公司实施，2012年4月20日怀化市国土局开始项目征地工作。由于前述项目占用了星河湾小区部分土地，导致被告2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，被告于2016年8月向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时被要求变更土地登记，办理新的纯土地的不动产权证后再行申请。2016年12月21日，被告办理好新的土地不动产权证。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》约定，交房后720天被告办理好房产权属证书，如果政府政策及相关部门办事效率问题和买受人原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，被告补偿原告每日总房款万分之一作为违约金。原告于2015年4月8日从被告处接收房屋，因此办证期限应从2015年4月8日起算720天。由于政府的太平溪综合治理项目占用了星河湾小区部分土地，导致被告2011年办理的土地证的土地面积与房屋实际面积不符，被告于2016年8月向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时被要求变更土地登记，办理新的纯土地的不动产权证后再行申请。直至2016年12月21日，被告才办理好新的土地不动产权证。因此，被告的办证期限应相应顺延4个月，应从2017年7月28日起向原告支付逾期办证的违约金。计算至2018年4月22日的逾期交房违约金应为：331827元×269（天）×0.1‰=8926.1元。故对原告请求被告支付逾期办证违约金8926.1元的诉讼请求，法院予以支持，超出部分，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:被告怀化宏宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告张亚军延期办证违约金8926.1元；驳回原告张亚军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124元，减半收取62元,由被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担。二审中，宏宇公司向本院提交了星河湾项目工程竣工档案移交清单、怀化市公安消防支队建设工程消防验收意见书各一份，拟证明取得工程竣工验收备案表必须具有土地证及用地红线图的情况。经质证，被上诉人认为移交清单不属于证据范畴，即使属于证据也没有签名和落款的具体时间，对其合法性和关联性均有异议；消防验收意见书没有异议，但其取得滞后与合同约定的办证时间无关。本院认为，星河湾项目工程竣工档案移交清单无单位负责人及经办人签名，不符合证据形式的合法性要求，不予采信；怀化市公安消防支队建设工程消防验收意见书能客观呈现与本案有关情况，应予采信。二审查明，宏宇公司开发的宏宇新城二期星河湾项目的4#楼建设工程于2015年6月19日取得消防验收合格。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，宏宇公司于2017年5月3日取得涉案房屋的《竣工验收备案表》，上诉人张亚军于2015年4月8日从宏宇公司接收房屋，因此办证期限应从2015年4月8日起算720天。由于政府的太平溪综合治理项目占用了星河湾小区部分土地，导致宏宇公司2011年办理的土地证的土地面积与房屋实际面积不符，宏宇公司于2016年8月向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时被要求变更土地登记，办理新的纯土地的不动产权证后再行申请。直至2016年12月21日，宏宇公司才办理好新的土地不动产权证。因此，宏宇公司的办证期限应相应顺延4个月，应从2017年7月28日起向张亚军支付逾期办证的违约金。故原审判决认定宏宇公司逾期交房的违约金从2017年7月28日起算至2018年4月22日的违约金数额是恰当的。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由怀化宏宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  冷旗帜审 判 员  彭湘平审 判 员  王文利二〇一九年七月三十日代理书记员  丁文婷