北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初1119号原告（反诉被告）：北京龙头房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区南新园西路**。法定代表人:石田英雄，董事长。委托诉讼代理人：王政，北京新都律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁文，男，1969年11月22日出生，汉族，该公司员工。被告（反诉原告）：李xx，男，1956年2月8日出生，汉族，北京市文化局退休员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：于音，女，1983年5月5日出生，汉族，北京市同创金融有限公司员工。委托诉讼代理人：苏荣城，北京市中银律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔xx，女，1955年9月28日出生，汉族，北京文化局退休员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵立辉，北京植德律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏荣城，身份同上。原告（反诉被告）北京龙头房地产开发有限公司（以下简称龙头公司）与被告（反诉原告）李xx、崔xx（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。龙头公司的委托诉讼代理人王政、丁文、李xx的委托诉讼代理人于音、苏荣城、崔xx的委托诉讼代理人赵立辉、苏荣城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龙头公司向本院提出诉讼请求：解除双方签订的北京市商品房现房买卖合同，李xx、崔xx从北京市朝阳区南新园西里x号x号楼x层xx房屋腾退。事实和理由：双方于2013年12月24日签订商品房现房买房合同，房屋坐落于北京市朝阳区南新园西路x号x号楼四层xx。合同签订后，李xx、崔xx仅仅是支付了首付款，其余的房款至今未付，虽经多次催要，但李xx、崔xx总以各种理由不履行。根据双方签订的购房合同第八条规定，李xx、崔xx逾期付款超过60天，我公司有权解除合同并要求对方腾退房屋。李xx、崔xx答辩并反诉称：我方不存在违约行为，龙头公司请求解除合同缺乏事实和法律依据。双方签订有《北京市商品房现房买卖合同》，我方购买位于北京市朝阳区南新园西路x号x号楼x层xx号房屋，采取按揭贷款的方式支付购房款，龙头公司指定我方向其合作方建设银行亦庄开发区支行贷款。合同签订后，我方按照合同约定支付了首付款466228元，与此同时，我方按约定向龙头公司指定的建设银行递交了贷款所需的全部资料。2014年2月，我方办理了房屋入住手续，并按照要求缴纳了相关的费用。2014年8月，龙头公司电话告知我方，因房屋所有权证书无法办理，要求我方采取诉讼的方式主张办理房屋所有权证书，因该诉讼产生的费用均由龙头公司承担。后我方得知，龙头公司营业执照已于2014年年初到期，且涉案房屋所在项目因权属纠纷已产生民事诉讼案件，目前正在审理中。后我方向贷款银行了解得知，涉案房屋所在项目因存在权属纠纷，采取先抵后贷方式的建没银行亦庄开发区支行已拒绝提供贷款。由于龙头公司的违约行为，导致我方无法办理按揭贷款，也无法办理产权证，故现反诉要求龙头公司继续履行现房买卖合同，协助我方办理房屋产权证，并支付逾期办证违约金79380元。针对反诉,龙头公司辩称：2013年12月24日，双方签订《商品房买卖合同》，约定支付首付款后，余款采取贷款形式，但最后的贷款结果是未成功。随后的时间里，我公司多次找李xx、崔xx协商此事，要么退房，要么变换其他的付款方式，比如一次性付款，或者分期付款，但李xx、崔xx总是拒绝。就本案看，我公司就继续履行合同已经给足李xx、崔xx时间了，已经有几年时间了，贷款未成功，并不能减少或免除购房人的付款义务。虽然该房屋我公司已经提前交房，但李xx、崔xx仅仅是占有闲置或对外出租，自己并未实际入住，因此我公司要求解除合同，并要求李xx、崔xx退房，既有事实依据，也有法律依据。根据双方签订的《商品房买房合同》的约定，我公司只有在李xx、崔xx付清全款后的720日内才有协助办理产权证的义务。未付清购房款前，我公司没有义务协助办理产权证，就办理产权证这个问题上，我公司不存在违约的情况。相反，李xx、崔xx在付款上已经构成严重违约。这几年期间，我公司多次找李xx、崔xx协商是否继续购买此房事宜，要么退房，要么付款，但李xx、崔xx始终摆出一副高高在上的态度，采取置之不理的态度。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月24日，龙头公司（出卖人）与李xx、崔xx（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：商品房坐落为北京市朝阳区南新园西路x号x号楼x层xx，商品房用途为公寓。总价款为1536828元，买受人采取贷款方式付款。买受人首期支付购房总价款的30%，其余款项向建设银行借款支付。买受人未按照约定的时间付款的，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部己付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。商品房交付使用后，买受人自行委托他人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人未能在商品房全款缴清之日起720日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期固定贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。如因买受人的责任，出卖人不承担任何责任。附件五付款方式及期限的约定：买受人按银行贷款方式付款，首付房款466828元于2013年12月24日付清。剩余房款1070000元于2014年5月1日以前以贷款支付。买受人须按照购房合同及补充协议规定的付款期限向出卖人支付房款，以银行汇款方式支付的，汇款到达出卖人账户之日为付款日；以银行票据（支票、汇票）方式支付的以银行票价所载款项到达出卖人账户之日为付款日；以存折、现金方式支付的，以交付之日为付款日。若买受人付款方式为银行个人住房贷款，买受人应在签署《购房合同》之日起7日内向有关机构提交申请贷款所需的全部合法性资料及文件，签署办理银行按揭贷款所需的相关合同及全部法律文件，并交纳相关费用。买受人在签署《购房合同》之日起7日内仍未提交所需全部材料不签署办理银行按揭贷款所需的相关合同及法律文件的，出卖人有权按主合同第八条进行处理。合同签订后，李xx、崔xx向龙头公司支付了首付款466826元。庭审中，李xx、崔xx向本院提交微信聊天记录打印件、录音资料、行政判决书、民事判决书等证据以证明涉案房屋存在权属纠纷导致贷款银行停止了与龙头公司的合作项目，且涉案房屋无法办理权属登记。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。龙头公司现以李xx、崔xx未支付购房款为由要求解除合同，但根据合同约定，综合考虑李xx、崔xx提交的证据，可以认定李xx、崔xx未能依据合同约定以贷款方式支付购房款并非李xx、崔xx原因导致，此后龙头公司与李xx、崔xx就购房款的支付问题多次协商未果，亦不能构成龙头公司要求解除合同的法定理由，故本院对龙头公司要求解除合同、要求李xx、崔xx腾退交换房屋的请求，予以驳回。在合同不解除的情况下，李xx、崔xx要求继续履行合同，要求龙头公司协助其二人办理房屋所有权证，于法有据，本院予以支持。李xx、崔xx要求龙头公司支付逾期办证违约金，缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。另外，需要指出的是，在合同继续履行的情况下，龙头公司有权就房款支付等问题另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京龙头房地产开发有限公司于本判决生效后七日内协助被告（反诉原告）李xx、崔xx将北京市朝阳区南新园西路x号x号楼x层xx房屋登记的所有权人变更登记为被告（反诉原告）李xx、崔xx。二、驳回原告（反诉被告）北京龙头房地产开发有限公司的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李xx、崔xx的其他反诉请求。本诉案件受理费18631元，由原告（反诉被告）北京龙头房地产开发有限公司负担（其中9316元已交纳，另9315元于本判决生效后七日内交纳至本院）。反诉案件受理费892元，由被告（反诉原告）李xx、崔xx负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 于 爽审判员 蒙 镭审判员 童雪霏二〇一九年七月三十日书记员 穆佳涵