湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0481民初609号 原告：郑平阳。 委托诉讼代理人：戴运生。 被告：耒阳华欣房地产开发有限公司。 法定代表人：张斌。 委托诉讼代理人：彭晓丽。 原告郑平阳与被告耒阳华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年3月14日立案受理。依法由审判员周志慧适用简易程序于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告郑平阳的委托诉讼代理人戴运生、被告华欣公司的法定代表人张斌及其委托诉讼代理人彭晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除双方2011年2月10日签订的《商品房买卖合同》；2、被告赔偿原告损失46.16万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年2月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定了原告购买被告所开发的华欣公寓楼A2区1203号房，该房屋面积115.4平方米，单价为2102.96元/平方米，总价款为242682元，并约定交房期限为2011年12月31日，交房后180日内办理房产证。原告依约履行合同后，又因被告占用消防通道，综合验收没有通过，至今未为原告办理产权证，也未向原告交付房屋。为此，原告多次找被告交涉，并向有关部门上访，仍未得到解决。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告辩称：原、被告双方于2011年2月10日签订《商品房买卖合同》属实，但被告于2012年已将房屋交付给原告，距现在已有七年，原告现提起诉讼已超过诉讼时效。原告购买涉案房屋的总价款为242682元，其诉请损失46.16万元没有事实与法律依据。本案涉案房屋有合法手续，五证齐全，该房屋产权证一直未办理并不是因被告的原因导致，涉案房屋没有任何质量问题，即使没有办证也不影响原告的正常居住使用。涉案房屋现已具备办理产权证的条件。根据双方买卖合同第15条约定，如因出卖人原因，买受人不能在规定时间内取得房地产权证书的，买受人不退房，原、被告双方对产权登记作了明确约定，即使本案涉案房屋因被告原因逾期办理产权证书，原告也同意不退房，故原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回。 经审理查明：原、被告于2011年2月10日签订房屋买卖合同，原告以242682元价款购买被告开发的位于耒阳市城北路的华欣公寓A2区1203号房屋，其中关于交房及办理权属登记事项约定：1、出卖人（即被告，下同）应当在2011年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的房屋交付买受人（即原告，下同）使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实预以延期：（1）、遭遇不可抗拒因素；（2）、因政府或政府职能部门的因素，必须延期的。2、出卖人应当在房屋交付使用后180日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人自行办理产权证的，出卖人提供办理产权证件所需资料，办证费用买受人自理。买受人需出卖人代办产权证的，由买受人将办证费用交出卖人。该合同就逾期交房、逾期办证的违约责任没有明确约定。2012年3月1日，被告取得商品房预售许可证后，双方又于2012年5月2日签订商品房买卖合同（合同编号：LY2012000821），原告以243140元的价格购买被告开发的位于耒阳市城北路的华欣公寓1203室，其中关于交房及办理权属登记事项仍约定：1、出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。除上述规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式自理：逾期三十日以上不接受房屋，由此而产生的违约记录，费用和相关损失均由买受人负责，出卖人有权解除合同。3、双方关于产权登记的约定如下：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项自理：（1）、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失。（2）、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。双方还就其他相关合同权利义务作出了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款243144元，还向其他相关部门交纳了契税4862.88元、房屋维修基金7294元、住房登记费400元、房屋测绘费240元、档案利用费200元。由于涉案房屋至今未作验收备案登记，经原告于2013年催告后，被告仍未向原告交房，从而引起纠纷。 以上事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、购房款收据、契税、房屋维修基金、住房登记费等相关费用票据、商品房预售许可证等证据证实，经庭审质证，均予以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。但是，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以请求解除合同。根据民法总则第一百九十九条“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭”和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭。”之规定，解除权系法定除斥期间。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依合同已向被告支付全部购房款，因被告未按合同约定的时间交付房屋，构成违约，经原告于2013年催告后，被告仍未交房，原告本应可以行使解除权，但其直至2019年3月14日才诉至本院请求解除合同，显然超过了法律规定的解除权行使的合理期限三个月，其解除权应归于消灭。故对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情形向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，原告可以另行主张交付房屋。原告在本案中要求被告赔偿逾期交房的损失，但双方对损失赔偿额的计算方法并无约定，根据相关法律规定，商品房买卖合同没有约定损失赔偿额计算方法的，按下列标准确定，即逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因原告未提供证据证实因被告逾期交房给其造成的损失具体情况，故对原告要求被告赔偿损失46.16万元的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告郑平阳的诉讼请求。 本案案件受理费8224元，减半收取4112元，由原告负担，原告预交的另4112元退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  周志慧 二〇一九年七月二十九日 代理书记员  张沅沅 校对责任人：周志慧打印责任人：张沅沅