贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2859号 上诉人（原审被告）：贵州翰林置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**，统一社会信用代码：91520000587288487K。 法定代表人：彭跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：王妍，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201311303602。 委托诉讼代理人（一般授权）：陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201710493737。 被上诉人（原审原告）谭文卫，男，1971年3月10日生，穿青人，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市大方县。 被上诉人（原审原告）吴学敏，女，1973年4月14日生，穿青人，住贵州省毕节市大方县。 二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）王卫，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201710533257。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：陈欢，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15205201910079215。 上诉人贵州翰林置业有限公司（以下简称：翰林置业）因与被上诉人谭文卫、吴学敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018)黔0502民初6051号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 翰林置业上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人虽未能在合同约定期限内办理取得涉案房屋的产权证书，但办证不能并非上诉人原因造成。上诉人开发建设的涉案房地产项目位于毕节市德××新区，按照规定应当有供电部门的双回电供电。由于毕节市城市基础设施落实，德溪新区只有一条10KV的临时施工用电，且性能不够稳定，导致涉案工程未通过消防验收，进而导致上诉人未能办理取得房屋产权证书。为此，上诉人已向七星关区人民政府作出书面请示，七星关区人民政府也予回复。综上所述，办证不能系上诉人不能把控的客观因素导致，上诉人应当免于承担违约责任；2.退一步说，即便上诉人应当承担违约责任，违约金也应当根据被上诉人未遭受损失这一实际情况进行相应调减。本案被上诉人自早已享受涉案门面出租经营收益，并未因上诉人逾期办证造成损失。如果按照合同约定的标准计付违约金，对上诉人显失公平。3.由于案涉房屋已于2017年12月29日已获得备案证明，即使上诉人应向上诉人支付违约金，上诉人支付违约金的时间应为2015年10月1日起至2017年12月29日止。4.上诉人系毕节市重点招商引资企业，若上诉人按照日万分之二的标准支付违约金，将导致上诉人濒临破产，引发群体性事件。 被上诉人谭卫文、吴学敏未作答辩。 原审原告谭文卫、吴学敏一审诉讼请求：1.判令被告为原告办理毕节市七星关区远航综合专业市场1层3-1-16号商铺权属证书并交付给原告；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金（以原告已付房款460,334.00元为基数，从2015年4月28日起按每日万分之二计算至实际办理并交付权属证书之日止）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年9月27日，原告与被告于签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵州省××市××区××综合专业市场××号商铺，合同第八章第三项（23页）约定被告应于2015年4月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。若被告在约定日期起180日以后仍不能向原告交付办理商品房转移登记有关文书的，被告应按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。原告认为，被告不履行合同约定义务已违反法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当承担合同约定的已付房款万分之二的违约金责任，并履行合同约定，办理商品房转移登记。 一审法院认定事实如下：2013年11月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于贵州省××市××综合专业市场地下××号商业营业用房；建筑面积为50.4平方米，套内建筑面积42平方米；商品房总价款为460,334.00元；交付时间：2014年4月28日前。转移登记：（一）被告承诺于2015年4月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；（二）被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1.约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2.约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由原告承担。合同还约定了其他事项。原告按合同的约定向被告支付了购房总款460,334.00元。同时，被告代收办理权属登记的相关费用合计26,400.00元。被告于2017年12月29日取得涉案房屋备案证明。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当按日向原告以已交付房价款万分之二的支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，合同中约定涉案房屋的总价款为460,334.00元，且原告支付实际支付给被告的购房款亦为460,334.00元，故依照合同约定，被告应当以460,334.00元的0.02%按日向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2015年4月28日起开始计算违约金。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。即2015年4月28日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2015年10月1日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2015年10月1日。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付有关部门，申请办理涉案商品房产权转移登记之日即视为履行了合同义务。毕节市住房和城乡建设局于2017年12月29日颁发了涉案房屋的商品房备案证明书，涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件，但被告并未提供证据证明其已经对原告尽到了通知义务，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2018年10月15日作为被告履行通知义务的时间节点。综上所述，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2015年10月1日至2018年10月15日，共计1109天，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为460,334.00元×0.02%×1109天=102,102.10元。故对原告要求被告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的诉请，予以支持102,102.10元。 原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。现被告因自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任，该违约责任的承担并不以买受人基于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书遭受损失为事实基础，故被告所称未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。被告提供的证据并不足以证明原告已经明确放弃向被告主张因《商品房买卖合同》造成的违约责任的权利，故对被告已经委托第三人为其招租，故不应支付违约金的抗辩理由，不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告贵州翰林置业有限公司于原告谭文卫、吴学敏缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告谭文卫、吴学敏办理位于贵州省××市××综合专业市场××号商业营业用房的不动产权证书；二、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谭文卫、吴学敏逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金102,102.10元；三、驳回原告谭文卫、吴学敏的其他诉讼请求。案件受理费1,025.00元，由被告贵州翰林置业有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明：对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和案件事实，本案二审争议焦点是，1.上诉人是否应当承担逾期办证违约责任及违约期间如何认定；2.本案违约金是否应当调整。 关于上诉人是否应当承担违约责任及违约期间如何认定的问题。依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人应当限期于2015年4月28日前完成涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。又因双方同时缔结了委托办证的合同条款，上诉人负有代为申请办理商品房转移登记的义务。根据一审法院查明的事实，上诉人逾期未能在双方约定的前述期限内完成文书交付义务，导致被上诉人至今未取得涉案商品房权属证书。对此，上诉人以毕节辖区城市基础建设落后、供电部门未配置双回电线路且所供用电性能不稳进行抗辩，主张免于承担违约责任。本院审查认为，城区供电配置等城市基础建设情况，既非双方约定的违约责任免除事由，亦不属于不可预见、不能避免并不能克服的不可抗力事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，对上诉人提出的前述违约责任抗辩意见，本院不予采信。 依据合同约定，上诉人应当限期办理商品房初始登记，并限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。在案证据显示，涉案《商品房买卖合同》于2013年11月29日签订，上诉人于2017年12月29日取得案涉商品房备案证明书，符合双方合同约定的文书交付条件，但上诉人未向被上诉人披露其已符合合同约定的文书交付条件，一审依据上诉人一审庭审中将向被上诉人出示了案涉房屋备案证明书，认定本案一审庭审之日上诉人向被上诉人尽到了已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件的披露义务，将上诉人交付有关文书的违约时间截至一审庭审之日并无不当，上诉人主张其承担违约金的时间应截至2017年12月29日无事实依据，本院不予采信。 关于本案违约金是否应当调整的问题。不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，协助买受人取得商品房权属证书，是商品房出卖人应当承担的主要合同义务。本案双方自愿缔结逾期办证违约金条款，对于督促上诉人全面履行协助办证义务具有积极意义。双方约定以已付购房款为基数，按每日万分之二计付违约金，该违约金计付标准兼具补偿和惩罚属性，不具有违约金过分高于实际损失而依法应予调整的利益明显失衡情形，司法予以尊重。上诉人关于逾期办证未给被上诉人造成损失的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采信。一审法院按照双方约定的违约金条款计算违约金，事实和法律依据充分，本院予以确认。 综上，上诉人翰林置业的上诉理由均不成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，、判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人贵州翰林置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  殷 勇 二〇一九年七月二十二日 书记员  何曼青