浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0683民初3767号原告：嵊州市平和物业管理有限公司，住所地：嵊州市三江街道仙湖路**锦绣嘉园西苑小区会馆。法定代表人：郁洪兴,董事长。被告：商其明，男，1978年12月23日出生，汉族，住嵊州市。原告嵊州市平和物业管理有限公司（以下简称“平和物业公司”）与被告商其明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平和物业公司的法定代表人郁洪兴、被告商其明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2014年9月1日至2017年3月16日止31.5个月的物业服务费2515元，并支付滞纳金1487.73元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1.原告接受嵊州市锦绣嘉园业主委员会委托接管该小区的物业管理，委托管理期限自2014年9月1日0时起至2017年8月31日24时止，约定物业管理服务费每年交纳一次，交纳时间为每年的1-3月，截止日为3月31日。被告系嵊州市三江街道仙湖路877号锦绣嘉园东苑13幢一单元501室业主，在原告服务期间，被告未交纳2014年9月1日起至2017年3月16日止共计31.5个月物业服务费2515元。就被告欠缴的物业管理服务费，原告曾多次向被告催讨，并且将欠费情况在小区宣传窗进行公示，公示期为一个月，但被告至今仍未交纳。2.被告拖欠物业管理服务费的时间：（1）2014年9月1日起至2015年8月31日止所欠物业管理服务费的欠费时间为1496天（自2015年4月1日起至2019年5月6日止），应支付的滞纳金为716.58元；（2）2015年9月1日起至2016年8月31日止所欠物业管理服务费的欠费时间为1131天（自2016年4月1日起至2019年5月6日止），应支付的滞纳金为541.74元；（3）2016年9月1日起至2017年3月16日止所欠物业管理服务费的欠费时间为766天（自2017年4月1日起至2019年5月6日止），应支付的滞纳金为229.41元，上述滞纳金均按每日万分之五计算，共计1487.73元。综上，原告认为，被告欠款不付的行为，违反了有关法律规定。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告商其明答辩称：1.物业费约定在每年的1月至3月交纳，2014年、2015年、2016年的物业费已超过法律规定的诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求；2.位于嵊州市房屋已低价转卖，由于物业管理不到位，使被告造成了很大的经济损失，原告应当承担赔偿责任；3.原告未能按照合同约定提供物业服务违约在先：（1）被告车库门口过道裂缝严重渗水，导致车库自动门无法升降，与物业多次交涉无结果；（2）原告不维护消防设施，消防安全得不到保障；（3）在被告物业管理期间，小区门口通道开设营业场所，人身安全得不到保障，停车混乱，车辆经常被划伤。由于物业管理不到位，被告无法与楼下301室的业主取得联系，至今尚欠被告水费500多元；（4）环境卫生不到位，楼梯、通道垃圾及广告之类的东西随处可见，狗屎很多，不及时处理；（5）原告乱收费现象时常发生，小区门口的营业用房也去收费，小区业主多次要求物业、业委会归还小区的活动场所均毫无结果。到目前为止，原告未按合同约定每年向全体业主公布物业管理费用及收支账目。综上，根据合同法有关抗辩权的规定，原告没有履行物业服务义务，被告有权拒绝支付物业服务费用。鉴于上述原因，请驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：证据1、《物业管理服务合同》一份，用以证明原告为嵊州市锦绣嘉园小区提供物业管理服务，约定物业服务费收取标准和收取时间等事实；证据2、物业催交单三份、欠缴物业费业主公示一份，用以证明原告曾向被告催讨物业服务费的事实；证据3、嵊州市不动产登记查询证明一份，用以证明以下事实：（1）嵊州市房屋建筑面积为145.27平方米；（2）原告为嵊州市锦绣嘉园小区提供物业管理服务期间，被告为案涉不动产的业主；（3）案涉不动产于2017年3月16日变更登记于他人名下。被告经质证认为，原告提交的证据都不清楚，且锦绣嘉园东苑13幢1单元501室房屋已于2017年3月转让他人，被告已不居住在嵊州市锦绣嘉园小区。被告围绕其辩称依法向本院提交了如下证据：、证据4、车库门前照片复印件一份。原告经质证认为，车库渗水维修与物业公司无关，且锦绣嘉园业车库渗水问题早已解决。本院认证认为，经审查，证据1、2、3符合真实性、合法性、关联性的证据采信条件，本院予以确认并在卷佐证；证据4系复印件，本院无法核实该证据的真实性，故对该证据不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年8月21日，原告与嵊州市锦绣嘉园业主委员会签订《物业管理服务合同》一份，约定由原告为嵊州市锦绣嘉园小区提供物业管理服务；管理期限自2014年9月1日零时起至2017年8月31日24时止；物业服务费收费标准为多层住宅业主按建筑面积（包括阁楼）每月每平方米0.55元，一年交纳一次，交费时间为每年1-3月，截止日为每年的3月31日；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交费金额的千分之三交纳滞纳金。在原告为嵊州市锦绣嘉园小区提供物业管理服务期间，被告系锦绣嘉园东苑13幢1单元501室业主，房屋建筑面积为145.27平方米。因被告未交纳2014年9月1日起至2017年3月16日期间的物业管理服务费，原告曾以张贴、公示催缴等方式进行催讨，但被告至今仍未交纳所欠物业费。另查明，锦绣嘉园东苑13幢1单元501室的所有权于2017年3月16日发生变更。本院认为，原告与嵊州市锦绣嘉园业主委员会签订的物业服务合同主体适格、意思表示真实、内容基本合法，应属有效，对小区全体业主具有约束力。原告已按约提供物业管理服务，被告负有按约交纳物业服务费的义务。原告以张贴、公示的形式向原告催讨物业管理服务，故被告提出原告向法院诉已超过法律规定诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。被告抗辩原告提供的物业服务不到位，没有履行物业服务义务，被告有权拒绝支付物业服务费用，应驳回原告的诉讼请求，但其未提交充分证据予以佐证，故对被告该项抗辩，本院亦不予采纳。根据本案查明事实，被告最迟应于2015年的3月31日前交纳2014年9月1日至2015年8月31日物业管理服务费958.70元（0.55元/平方米/月×145.27平方米×12月）；于2016年的3月31日前交纳2015年9月1日至2016年8月31日物业管理服务费958.70元（0.55元/平方米/月×145.27平方米×12月）；于2017年3月31日前交纳2016年9月1日至2017年3月16日物业管理服务费519元（0.55元/平方米/月×145.27平方米×6.5月），共计应交纳物业服务费2436元，原告要求被告支付物业管理服务费2515元的诉请，证据不足，应予纠正。故对原告要求被告支付物业管理服务费2436元部分的诉请，本院予以支持。关于滞纳金，根据合同约定应自逾期之日起按欠费金额的每日千分之三计算，庭审中，原告自愿将滞纳金调整为按每日万分之五计算，系原告对自己权利的处分，且亦未损害被告的合法权益，本院予以准许。根据本案核实的物业管理服务费欠交基数、计算标准及起止期间，被告应交纳的滞纳金为1457.09元。综上所述，原告平和物业公司的诉讼请求，合理部分本院予以支持，不合理部分本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、商其明支付嵊州市平和物业管理有限公司物业服务费2436元，并支付滞纳金1457.09元，合计3893.09元，款限本判决发生法律效后十日内付清。二、驳回嵊州市平和物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，财产保全申请费61元，合计86元，由被告商其明负担，款限被告于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  马红红二〇一九年七月十七日书记员  蔡淑荔