广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16053号原告：佛山市禅城区中颐房地产中介服务部。经营者：李杰瑛，男。委托诉讼代理人：刘志浩，男。系服务部员工。被告：区雪英，女原告佛山市禅城区中颐房地产中介服务部与被告区雪英居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘志浩、被告区雪英依法到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付合同约定余额9100元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月16日，经原告介绍被告看中位于佛山市禅城区安怀西街3号408房的房屋。在原告努力下，原告、被告与案外人陈嘉辉三方在原告处签订二手房买卖合同。原告与被告在合同中约定了中介服务费共14100元，由被告支付。被告向原告预付了5000元，余款等房屋过户到被告名下即刻支付。2019年初，被告私下与陈嘉辉联系，偷偷将涉案房屋过户至被告名下。原告得知后电话告知被告违约，并要求被告支付中介服务费余款9100元。经原告多次催促，被告拒不支付。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告答辩称：第一，作为居间人的原告存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形，损害了作为委托人的被告的利益，不得要求支付报酬。《认购合同》签订时，原告并未告知被告涉案房屋真实的抵押情况。在原、被告及案外人陈嘉辉签订《认购合同》时，涉案房屋存在两处抵押，抵押权人分别为黄以捷、郭佳庆，所抵押的债权本金及利息也超过了该合同所约定的涉案房屋交易金额470000元。因此，被告即使支付了全部购房款也不足以解除该房屋上的抵押，该房屋仍无法过户至被告名下。依照一般生活常理，若被告知道该房屋真实的抵押情况，作为一个理性民事行为能力人，是不会轻易签订对应的房屋买卖合同。但是，因为原告没有以规范、严谨和真诚的方式履行居间义务，在签订合同及介绍房屋时均没有告知被告该房屋真实的抵押情况，也没有查询该房屋的不动产登记资料，诱骗被告与陈嘉辉先行签订《认购合同》，导致合同无法实际履行，被告的利益遭受了严重侵害。再者，磋商合同时陈嘉辉并未到场，而是由一名自称为陈嘉辉母亲的女性代为商谈，该情形再次表明原告没有履行好居间义务，意图隐瞒与订立合同有关的重要事实。《认购合同》签订后，原告从未按合同第五条第3款的约定履行通知双方办理相关手续的义务。因被告按合同的约定先行支付的款项不足以解除涉案房屋上的全部抵押，交易无法继续进行，原告从未通知被告办理任何相关手续，故原告不能按照合同的约定主张剩余未支付的中介服务费。涉案房屋最终交易成功是被告与陈嘉辉在另案诉讼过程中达成和解的结果。因涉案房屋的抵押情况导致交易无法进行，被告为维护自身权益，向佛山市禅城区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0604民初29570号，该案诉讼中，因陈嘉辉能够先行解除房屋的抵押，所以被告才配合办理相关手续，并在该房屋过户完成后支付剩余的购房款并撤诉。可见，原告并未按约定提供居间服务，因此无权要求被告支付余下的中介服务费。第二，即使原告有权主张剩余的中介服务费，按照合同的约定也应向陈嘉辉主张，而非被告。《认购合同》第五条第2款明确约定，陈嘉辉若以任何理由终止出售房屋给被告的，其需要全额向原告支付中介服务费。涉案房屋是因陈嘉辉未能解除抵押导致无法出售给被告，因此原告应当向陈嘉辉主张给付中介服务费，原告向被告提起诉讼，属于起诉对象错误。被告认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原告作为中介服务的专业机构，对交易各环节、风险和交易等相关资源都更为了解，在居间服务中负有更高的注意义务，也有能力采取更加规范和严谨的方式履行居间义务。因此，原告未尽审慎义务，并隐瞒重要事实，其诉求不应获得支持。被告请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告身份证，证明原、被告诉讼主体资格。2.《认购合同》，证明原、被告明确约定交易方式、流程、费用等。3.房地产权证，证明合同中原业主是案外人陈嘉辉。4.《保证书》2份，证明原告已经履行中介义务，被告也知悉卖方的房屋存在抵押情况，并表示愿意等卖家解决抵押情况后继续购买。5.微信聊天记录，证明被告向原告表示不想购买房屋，但其实是被告与卖方私下进行交易，被告不配合原告工作，违反合同约定。6.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明被告已经与卖方达成交易，但没有向原告支付服务费，存在违约行为。被告在诉讼中举证：1.《保证书》2份、微信聊天记录，证明在签订《保证书》前被告不知道房屋的抵押情况，签订《保证书》是因为被告愿意给机会予卖方解决抵押问题，后来因卖方无法解决抵押问题，被告明确表示不购买涉案房屋，并为维护合法权益起诉至法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2018年9月16日，原告（丙方、中介代理方）与被告（乙方、受让方）及案外人陈嘉辉（甲方、转让方）签订《认购合同》，约定：第一条：买卖房屋情况甲方同意将其座落于佛山市禅城区安怀西街3号一座408房的房屋出售给乙方，乙方对该房屋的情况已做了解并愿意购买该房屋。第二条：买卖房屋价格双方约定房屋的成交价为470000元。第三条：付款方式1.签订本合同当天，乙方支付定金50000元……。第四条：……6.中介方责任：丙方负责协助甲乙双方办理好房屋买卖过户手续及银行按揭手续。第五条：违约责任1.自本合同签订之日起，甲方不能借故或以任何理由终止出售该房屋给乙方；如有违约甲方应将已收部分的房款在两天内全额退还乙方，并且赔偿50000元违约金，且此类情况下，视丙方中介服务已完成，甲方必须足额支付丙方中介服务费14100元。2.自本合同签订之日起，若乙方中途不买或者故意拖延支付房款，乙方须赔偿50000元给甲方，此类情况下，视丙方中介服务已完成，乙方必须足额支付丙方中介服务费14100元。3.甲、乙双方保证依时按丙方的通知配合办理交易及领取国土证房地产权证等手续。第六条：费用承担……2.中介代理费：甲、乙双方签订买卖合同当天，乙方即支付5000元服务费给丙方，余款9100元办理房产证当天全清。2018年11月30日，原告（中介方）、被告（乙方）及案外人陈嘉辉（甲方）共同签订《保证书》，因甲方资金过桥问题一直未解决，保证于2018年12月3日前将资金过桥处理完毕，如未能处理则作违约处理。2018年12月6日，原告（中介方）、被告（乙方）及案外人陈嘉辉（甲方）共同签订《保证书》，因甲方未能在2018年12月3日前将资金过桥房产证解押，到期甲方违约并未履行，现甲乙双方再次协商，甲方承诺在2018年12月15日前将房产解押事宜处理完毕，如未能按时履约则甲方为严重违约。诉讼中，原、被告均确认：被告已向原告支付中介服务费5000元，剩余9100元未支付。原告陈述：原告没有向案外人陈嘉辉收取中介服务费，陈嘉辉没有向原告提出终止交易。被告陈述：在签订合同时，卖方陈嘉辉的母亲告知被告涉案房屋有抵押情况，抵押金额25万元，但无法过户是因抵押的金额不止25万元，原告没有如实将该情况告知被告。在交易过程中，陈嘉辉均没有向原、被告提出终止交易。在签订两份《保证书》后陈嘉辉也未按期履行解押义务，被告向原告表示不再购买该房屋，并向法院提起诉讼。在该案审理过程中，陈嘉辉解决房屋的抵押问题，进而双方办理了过户手续。另查明一：涉案佛山市禅城区安怀西街3号一座408号房原权属人系陈嘉辉，该房屋设有抵押；现该房屋的权属人系本案被告，于2019年3月12日登记。另查明二：2018年12月17日，本院受理原告区雪英起诉被告陈嘉辉房屋买卖合同纠纷案件【案号：（2018）粤0604民初29570号】，区雪英在该案中诉请主张被告退还购房定金50000元、赔偿违约金50000元及中介服务费5000元。后因区雪英撤回对陈嘉辉的起诉，本院依法作出准许区雪英撤诉的民事裁定书。本院认为，本案属居间合同纠纷。原告与被告及案外人陈嘉辉签订的《认购合同》系各方的真实意思表示，与法律法规不相悖，合法有效，各方当事人应依法依约履行。关于原告主张被告支付剩余中介服务费的诉请。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。据此，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。本案原告已依约向被告提供了媒介服务，并促成了被告与案外人陈嘉辉的合同成立。被告抗辩主张因原告未如实告知涉案房屋的抵押情况，导致交易无法继续进行，故无需向原告支付剩余中介服务费。涉案《认购合同》第五条第2款规定，如合同签订后被告中途不买的，视为原告的中介服务已完成，且需足额支付中介服务费予原告。根据被告的陈述，其在签订《认购合同》时已知悉涉案房屋存在抵押的情形，并在自愿平等的情况下签订该合同，故原告并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形。在案外人陈嘉辉处理解押过程中出现迟延的情况下，被告向原告提出终止交易，不再向陈嘉辉购买该房屋。由此，在合同履行过程中被告单方提出不继续交易，视为原告的中介服务已完成，被告需向原告支付足额的中介服务费。因被告已向原告支付中介服务费5000元，剩余9100元仍应当向原告支付，本院对原告的该项诉请依法予以支持。至于被告提出原告未协助其与陈嘉辉办理房屋过户等手续，据查明的事实，之所以被告能够在提出终止交易后再行与案外人陈嘉辉继续交易并成功办理房屋过户手续，是因被告提起另案诉讼，在该诉讼中陈嘉辉解决房屋的抵押问题。原告并非该案的当事人，且在被告提出终止交易后原告的中介服务已完成，被告不能以原告未协助其办理房屋过户手续为由主张原告未依约履行完毕中介服务的合同义务，并拒绝支付剩余中介服务费。被告的抗辩缺乏理据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告区雪英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区中颐房地产中介服务部支付中介服务费9100元。如被告区雪英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取25元，由被告区雪英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年七月五日书记员  林嘉敏附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。