江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初5531号原告：南京金亿豪物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区万达新村****。法定代表人：杨兵，公司总经理。委托诉讼代理人：陈慧慧，江苏宁创律师事务所律师。委托诉讼代理人：张威，江苏宁创律师事务所（实习）律师。被告：唐万成，男，1962年11月16日生，汉族，住本市秦淮区。原告南京金亿豪物业管理有限公司（以下简称金亿豪物业公司）与被告唐万成物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月6日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金亿豪物业公司的委托诉讼代理人陈慧慧、张威，被告唐万成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金亿豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判定被告支付物业管理费3435元及违约金暂定1348元。2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2014年11月15日与南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期限自2014年11月15日至2015年11月14日，物业服务费小高层住宅每月每平方米1.4元，非住宅用房每月每平方米2.8元，按半年预收方式交纳，未按时足额交纳的按应交数额的日万分之五向原告支付违约金。2015年8月1日，原告南京金亿豪物业管理有限公司开始进入澳丽嘉园住宅小区提供物业服务，并于2016年5月1日与澳丽嘉园住宅小区业主委员会签订《补充协议（三）》，将服务期限延长至2018年7月31日。后经澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会决定，将住宅物业服务费提高0.3元，非住宅物业服务费提高0.6元，并自2016年8月1日起执行。被告唐万成名下住宅为澳丽嘉园住宅小区4幢X室，建筑面积为126.3平方米，每月应交物业费214.71元。被告自2017年4月1日起至2018年7月31日期间未交纳物业服务费，共计3435元。经多次催要未果，故诉至法院。被告唐万成辩称，原告的物业服务严重偏离合同约定的标准；被告已按1.7元/月/平方米的标准交纳了2016年8月至2017年3月期间的物业费，原告应双倍退还多收取的物业费；物业合同《补充协议（三）》系未经业主大会决议擅自签订，应自始无效；因原告违约在先，故不应向被告主张违约金。经审理查明，2014年11月15日，原告南京金亿豪物业管理有限公司与南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定服务期限自2014年11月15日起至2015年11月14日止，原告南京金亿豪物业管理有限公司分别于2015年10月和2016年10月底前进行一次业主满意度调查，满意率达到一半以上，合同自动延续一年，满三年后需另订合同，达不到以上标准，合同自动终止；物业服务费小高层住宅每月每平方米1.4元，非住宅用房每月每平方米2.8元，按半年预收方式交纳，未按时足额交纳的按应交数额的日万分之五向原告支付违约金。因前物业公司未按时撤场，2015年8月1日原告才进驻澳丽嘉园小区进行物业管理。2015年12月至2016年4月，原告南京金亿豪物业管理有限公司以《2016您对金亿豪物业工作的建议》的名义，对其在澳丽嘉园住宅小区的物业服务满意度进行了调查，原告与澳丽嘉园住宅小区业主委员会于2016年5月1日签订了《补充协议（三）》，说明业主满意率达86%，同意将服务期限延长二年至2018年7月31日。2016年3月18日，澳丽嘉园住宅小区业主委员会发布《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》，就原告南京金亿豪物业管理有限公司以《致澳丽嘉园广大业主的一封信》的形式提出的提高物业服务费建议交业主大会表决，于2016年4月15日发布《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会结果公告》，决定将住宅物业服务费提高0.3元，非住宅物业服务费提高0.6元，并自2016年8月1日起执行。2017年3月22日，南京市物业管理办公室对澳丽嘉园住宅小区物业服务情况进行了抽查，发现企业填报信用信息系统存在严重缺陷；危险处未设置有关安全的警示标志；存在占用、堵塞消防通道现象且未采取相关措施；道路、楼道、楼顶、广场、停车场、绿地、电梯厅等公共部位有杂物堆放现象；小区绿化管养不到位，有黄土裸露现象；紧急呼叫装置损坏，无法确保三方通话；消防管压力不符合要求；设备用房堆放杂物；消防设备失修、失养护且未及时采取相应措施等问题，并将抽查结果向原告南京金亿豪物业管理有限公司反馈，并通知整改。被告唐万成名下住宅为澳丽嘉园住宅小区4幢X室，建筑面积为126.3平方米，自2017年4月1日起至2018年7月31日期间未交纳物业服务费。本院认为，小区业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告依据与南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》对澳丽嘉园小区提供物业服务，被告作为业主应当支付物业服务费。本案中，作为原告提出的收费依据是《物业服务合同》、《补充协议（三）》及《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》，其中被告对后两份证据提出质疑，法律规定业主对业主大会决议或业主委员会决定有异议，应在法定期间向人民法院提起撤销权之诉，未在法定期间提起诉讼不影响其法律效力。《补充协议（三）》及《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》均属于业主大会决议或业主委员会决定，被告及澳丽嘉园住宅小区其他业主未在法律规定的一年内提起诉讼，要求予以撤销，故本院对澳丽嘉园住宅小区业主委员会在上述两份协议或决议中的决定的法律效力予以确认。关于原告在澳丽嘉园住宅小区服务期限问题，《补充协议（三）》的约定虽然与《物业服务合同》的约定有出入，但非因原告原因造成进驻小区时间推迟，原告实际提供的物业服务到2018年7月31日止，澳丽嘉园住宅小区业主应交纳截至该日期的物业服务费，故对被告辩称物业服务期限到2018年2月28日为止的意见不予采纳。关于被告对原告提供的物业服务质量提出异议，认为没有达到约定标准，应打折收费的问题，本院认为应分为两个阶段区别考虑：2015年8月至2016年7月第一年服务期间，小区业主对原告的服务满意度过半，故此期间的物业服务费应维持为每月每平方米1.4元。2016年8月至2018年7月期间物业费虽已涨至每月每平方米1.7元，但物业服务存在诸多问题已得到了南京市物业管理办公室抽查结果的映证，说明原告的物业服务确有瑕疵，因此本院将此期间物业服务费酌定为每月每平方米1.4元。综上，被告应交纳物业服务费为：1.4元/月/平方米×126.3平方米×16个月=2829.12元。鉴于原告在合同履行期间服务存在瑕疵，故对其要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称其按1.7元/月/平方米的标准交纳了2016年8月至2017年3月期间的物业服务费，原告应按合同约定双倍返还该费用标准与1.4元/月/平方米的价格之间的差价，本院认为，被告提供的交费票据可以证明其在2016年8月至2017年3月期间，确按1.7元的标准交纳了物业费，但该标准系基于2016年4月15日发布《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会结果公告》的决定，不符合物业合同中关于双倍退还超额部分的条件，故原告应向被告退还2016年8月至2017年3月期间多收取的物业费，即0.3元/月/平方米×126.3平方米×8个月=303.12元，该款应从被告应交纳的物业费中扣除，故被告还应向原告支付物业费2829.12元－303.12元=2526元。综上，对于原告的诉讼请求，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告唐万成于本判决生效之日起十日内向原告南京金亿豪物业管理有限公司支付物业服务费2526元。二、驳回原告南京金亿豪物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告唐万成负担（被告应负担的案件受理费已由原告预交，被告应于本判决生效之日起十日内一并向原告支付）。本判决为终审判决。审 判 员  曹凌子二〇一九年七月十二日见习书记员  葛园园