广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终2964号上诉人（原审被告,反诉原告）：耀华（香港）企业有限公司，负责人:梁耀枝，董事。被上诉人（原审原告,反诉被告）：东莞市冠骏安达机动车驾驶员培训有限公司。法定代表人:黄智柔，总经理。委托诉讼代理人:仰宗洲，广东瀛亘律师事务所律师。上诉人耀华（香港）企业有限公司（以下简称“耀华公司”）因与被上诉人东莞市冠骏安达机动车驾驶员培训有限公司（以下简称“冠骏公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初18381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日受理后，依法组成合议庭并审理了本案，本院现已审理终结。冠骏公司向原审法院起诉，诉讼请求：1.耀华公司返还冠骏公司押金100000元，并支付逾期还款利息（利息按月息2%从2018年2月6日起计至全部本息清偿之日止）；2.本案全部诉讼费用由耀华公司承担。耀华公司向原审法院提起反诉，诉讼请求：1.冠骏公司支付2018年2月1日至2018年4月8日的占有使用费45333元；2.冠骏公司支付耀华公司因围网、修建跑道斜坡和划车跑道漆线工程所扣减的38000元，且补回一个月租金20000元；3.冠骏公司支付租金的滞纳金103333元（以103333元为本金，按每日1%，从2018年2月1日起计，不超过本金，故以103333元计算）；4.冠骏公司承担本案的全部诉讼费用。一审庭审中，耀华公司将第2项诉讼请求中补回一个月租金20000元变更为补回租金10000元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、耀华公司应在判决发生法律效力之日起五日内向冠骏公司退回押金100000元；二、冠骏公司应在判决发生法律效力之日起五日内向耀华公司支付2018年3月1日至2018年4月8日期间场地占用费25333元；三、驳回冠骏公司的其他诉讼请求；四、驳回耀华公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费2500元，冠骏公司已预交，由冠骏公司承担227元，耀华公司承担2273元；一审反诉案件受理费1836.66元，耀华公司已预交，由冠骏公司负担275.86元，耀华公司负担1560.8元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初18381号民事判决书。耀华公司不服原审判决，向本院上诉，请求：1.撤销原审判决第一项，改判耀华公司无需向冠骏公司退回押金100000元；2.撤销原审判决第五项，改判冠骏公司支付耀华公司因围网、修建跑道斜坡和划车跑道漆线工程所扣减的38000元，且补回租金10000元；3.本案一、二审诉讼费用由冠骏公司承担。上诉理由：一、冠骏公司于2016年1月26日向耀华公司发送的通知属于单方个人行为，作为冠骏公司提交的证据欲证明双方就此达成协议，证明力不足。从冠骏公司向耀华公司发送的通知内容可以看出2016年1月26日前双方就扣减围网、修建跑道斜坡和划车跑道漆线的费用是存在争议且尚未达成协议，而在该通知仅仅盖有冠骏公司的公章，没有耀华公司加盖公章。该通知自始至终耀华公司从未予以认可和追认，不能就此认定耀华公司同意该通知。根据双方签订的《场地租赁合同》第十二项，合同未尽事项，应由双方协商解决。耀华公司既未与冠骏公司协商，何来解决。二、即使认定冠骏公司因减围网、修建跑道斜坡和划车跑道漆线的费用和2015年6月份租金的反诉请求已经过了诉讼时效，但原审法院仍有义务查明相关情况，可调取银行相关流水证明租金缴纳情况。冠骏公司若未能缴纳租金，依据《场地租赁合同》第六条，冠骏公司逾期一个月不交足租金，耀华公司仍无需退回押金100000元。三、《场地租赁合同》到期后视为无固定期限租赁合同，根据《中国人民共和国合同法》第二百三十二条、第六十一条的规定仍不能确定的视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。该租赁合同到期，冠骏公司未提出异议，原合同条款继续有效，押金视为无固定期限的押金，违约条款也同样有效，只是变成无固定期限租赁合同，双方可以随时提出解除，可冠骏公司占用场地且不支付占用使用费2个月之久，存在严重违约，其押金不应退还，拖欠的押金以及占用费应予支付。冠骏公司答辩称：一、对于2016年1月26日冠骏公司送达给耀华公司的函件，耀华公司确认收到，但并未提出异议。冠骏公司在此后两年多时间内均如期支付租金。按照生活常识，如耀华公司对函件内容不予认可，早就应该向冠骏公司提出，而耀华公司两年多来从未提出，显然已经认可。二、冠骏公司从未有拖欠租金情形。从冠骏公司在原审阶段提交的转账凭证可以看出，在租赁场地期间，冠骏公司一直诚实守信地遵守合同约定，每期租金都在月初及时支付，从未拖欠。案涉合同签订的第一年（2015年）之所以出现双方争议，是应为合同约定由耀华公司负责做好租期前的清理、铺建水泥地面（和训练项目）、铁丝网围闭等工程，但耀华公司一直不履行该义务，造成冠骏公司业务无法开展，只能自行实施相关工程。因此，冠骏公司予以扣减租金。案涉合同第六条约定的押金不予退回的前提条件是逾期不交租金，且耀华公司收回场地。本案中该两个前提条件均不符合。三、案涉合同到期后，关于双方是否达成协议成立无固定期限合同的问题。案涉合同到期后，冠骏公司曾向耀华公司表示要继续租赁案涉场地，但耀华公司不同意，同时又不予退回押金。冠骏公司实际上已经部分清场，没有继续在该场地开展业务，只是为了追回押金，留了部分车辆在场地上。同时，耀华公司已经多次明确表示要终止合同，要求冠骏公司清场，并发出了相关通知。因此，并不存在双方达成无固定期限租赁合同的情形，也就不存在案涉合同第六条约定的违约情形，双方在3月份之后的争议只是冠骏公司是否完全清场的问题。二审期间,双方均未向本院提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，耀华公司为香港特别行政区企业，本案为涉港因素的租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条的规定，在双方未约定准据法的情况下，依据最密切联系原则，案涉合同的签订地及履行地均在中国大陆，故本案应以大陆法律为准据法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对耀华公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点为：一、冠骏公司是否拖欠耀华公司2015年6月、11月、12月租金，双方是否同意以冠骏公司自行施工工程款38000元冲抵租金。二、耀华公司可否没收押金100000元。关于焦点一，《土地租赁合同》第二条约定：“甲方（注，即耀华公司）负责在租期前清理好场内草坪、按乙方要求铺建水泥地面和训练项目，并用铁丝网进行围闭，确保教练小车跑道坚实安全”，本院认定，建造教练场地的工程及费用由耀华公司负责。冠骏公司在一审陈述，冠骏公司自行施工了围网工程及车道画线工程。耀华公司一审提交的施工证据中未包括围网工程及车道画线工程。此后，长达两年时间，双方继续履行合同，冠骏公司使用场地，耀华公司每月收取租金，然耀华公司未向冠骏公司主张2015年6、11、12月租金及违约赔偿。2018年1月31日，租赁期满，耀华公司分别于2018年3月18日、3月26日、4月2日向冠骏公司发出《敬告》、《通告》，文件所述诸如：“无以接受本公司加租请求”，“无奈之际才转租给他人”“请冠骏安达公司自本敬告函两天内全部撤出退租场地并拆除招牌”，“双方早已终止租约，相应请自动拆除所立本厂区通道牌匾”。《敬告》、《通告》函件未见主张冠骏公司拖欠2015年租金及承担违约责任。因2015年6、11、12月租金时隔久远，现双方各执一词，本院结合一审庭审当事人陈述、《土地租赁合同》第二条约定、租赁期满后耀华公司发出的《敬告》、《通告》，本院采信冠骏公司2016年1月26日关于以工程款冲抵租金函，认定2015年租金已清结。关于焦点二，前述焦点一已经论述冠骏公司没有拖欠2015年租金。2018年1月31日后，双方因租金价格问题未达新的租赁合约。期间，冠骏公司占用场地，应支付场地使用费，而不是违约行为。因此，耀华公司请求冠骏公司承担违约责任，没收押金，没有事实依据，应予驳回。综上所述，耀华公司的上诉，没有证据予以佐证，且不合常理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3260元，由耀华（香港）企业有限公司（已预交）。本判决为终审判决。审判长  杜志强审判员  魏 术审判员  王 聪二〇一九年七月十二日法官助理胡运科书记员陈奕霖