四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1781民初1059号 原告：钟剑波（曾用名杨建波），男，生于1980年3月1日，汉族，住四川省万源市。 原告：钟从成，男，生于1948年2月1日，汉族，小学文化，住四川省万源市，系原告钟剑波之父。 以上二原告共同委托诉讼代理人：赵志强，四川法鑫律师事务所律师。 被告：杨支华（曾用名杨芝华），男，生于1967年5月22日，汉族，住四川省万源市。 被告：肖本义，女，生于1966年12月10日，汉族，住址同上，系被告杨支华之妻。 以上二被告共同委托诉讼代理人：吴豫川，万源市河西法律服务所法律服务工作者。 以上二被告共同委托诉讼代理人：寇绍年，万源市河西法律服务所法律服务工作者。 原告钟剑波与被告杨支华、肖本义农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，并追加钟从成为本案共同原告。2019年6月26日，本院依法公开开庭进行了审理。原告钟剑波及二原告的委托诉讼代理人赵志强， 被告肖本义及其委托诉讼代理人吴豫川、寇绍年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟剑波、钟从成向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告达成的《房屋买卖协议》无效；2、判令被告返还原告购房款22万元及按年利率6%承担占用期间利息；3、判决被告赔偿原告房屋装修费6万元。 事实及理由：原、被告系亲戚关系。被告在万源市铁矿镇铁矿坝村沿山坪组修建房屋一栋对外出售。原告为改善条件，在2013年出资22万元购买了被告的该房屋中的一楼一底住房（该栋房是三楼一底，第三层卖给他人，第四层留被告自用）。原告购房后，对房屋进行了装修。被告因房价上涨，在没有经原告知晓，又在该栋楼上非法加修一层对外出售。因被告修建的房屋地基本身不牢固，加修房屋所用建材均是旧水泥砖，导致原告购买的一、二层房屋多处出现裂缝，已成安全隐患，无法居住，给原告造成了损失。现诉请法院保护原告的合法权益。 被告杨支华、肖本义辩称，一、原告钟剑波不是适格的诉讼主体。2012年2月6日，原告钟剑波之父钟从成与被告达成合意购买被告自建楼房其中的一、二楼房，总价款22万元，并支付了8万元首款，双方书写了依据并签字，证人杨耀明签字确认。2013年3月2日，原告钟剑波之母杨支碧支付了7万元。2014年钟从成支付了剩余房款，同时双方在村委工作人员见证下签订了买卖合同。从签订合同及签字到三次付款履行合同，都没有原告钟剑波的履约行为出现。应认定真正的买方为钟从成而非钟剑波。根据合同相对性原则，钟剑波不是适格的诉讼主体，应驳回其诉请。二、原告的诉请超过了法律保护的诉讼时效，应驳回。从2012年2月6日双方达成协议之日，被告将房屋钥匙交给了钟从成，2014年正月，原告对房屋进行了装修并居住至今长达5年，而在5年内原告未提出任何异议，无中止、中断法定事由。三、双方签订的房屋买卖合同合法有效，依法应受法律保护。订立协议时，原告具有完全民事行为能力，且系双方真实意思表示，钟从成分三次支付了房款并装修房屋及居住。2012年，被告在修房过程中恰好赶上当地乡政府风貌打造工程，在乡政府多次要求下，被告加修了一楼，符合政策规定，原告知晓并认可。原告钟剑波的母亲杨芝碧与被告杨支华系堂兄妹关系，杨芝碧出嫁前与被告系农村同一集体经济组织成员。钟从成购房后，钟剑波与其父母长期居住于该房生活。2018年新一轮土地确权中，经万源市土地管理行政部门批准后，其在被告所在村组获得了土地确权，颁发了土地承包经营权证。故应认定原告与被告系同一集体经济组织成员。原、被告房屋买卖合同行为征得了当地村委同意。被告修建和转让部分房屋未违反一户一宅的原则，未违反土地管理法及行政法规的禁止性、强制性规定。原告主张的该房为危房于法无据。 综上所述，原告要求确认房屋买卖合同无效的请求，无事实依据，且违背法律规定，应依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对于当事人双方有争议的事实的质证和认证情况如下： 原告钟剑波、钟从成为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据： 1、原、被告身份证、常住人口登记卡、人口信息证明复印件。拟证明原、被告的基本信息情况； 2、原告的委托诉讼代理人对证人余真权、杨述的调查笔录原件。拟证明原、被告签订房屋买卖协议、被告加修一层房屋、房屋墙体裂缝的事实； 3、照片8张打印件。拟证明原告购买被告的房屋出现墙体裂缝的事实； 4、证人夏德恒、郭泉水、张礼洪、田兴兰证明。拟证明原告装修购买房屋及费用的事实； 5、精准扶贫帮扶明白卡及房屋照片。拟证明原告钟从成夫妇系万源市沙滩镇龚家坝村王家沟组低保贫困户，享受了危房改造补助政策待遇，在本组新修了房屋。 被告杨支华、肖本义对原告的证据质证意见为：对证据1无异议。对证据2证明的房屋买卖事实无异议，房屋加层是因当地政府风貌打造政策要求加修的，不是非法的。对证据3有异议，不具有合法性。对证据4有异议，不具有合法性、真实性，无正式发票证明。对证据5有异议，无关联性。 被告杨支华、肖本义为支持其反驳主张，向本院提供了以下证据： 1、被告身份证复印件。拟证明被告的基本信息情况； 2、房屋买卖契约。拟证明原告与被告签订了房屋买卖协议，协议对买卖价款、层数、面积等进行了约定，同时，被告将其部分土地0.2亩转让给原告所有（地名大河边）； 3、万源市铁矿乡铁矿坝村民委员会证明4份。拟证明：1、证明被告杨支华（杨芝华）于2009年修建现住房三楼一底，砖混结构。2012年，被告杨支华为响应国家农村建造风貌打造，在该房顶上加修一层。2、被告杨支华因原住房年久失修，于2010年3月拆除旧房改建，改建前向政府和村委提交了建房申请书。3、被告杨支华原名杨芝华，更换户口本时误写为杨支华。4、杨芝玉于1999年8月23日前户籍地为万源市铁矿乡，后因工作迁出； 4、万源县旧院区村镇建设土地管理所建设用地选址定点通知书万旧村建（XX）定字第XX号、村镇规划建设许可证、占用耕地纳税通知书、协议5份。拟证明被告原占地建房经相关行政部门批准，以及与同村村民达成了土地补偿、调换协议等事实； 5、收据2张。拟证明原告钟从成夫妇向被告支付购房款15万元的事实； 6、原告的委托诉讼代理人对证人殷祥平、赵本孟、王显章、杨芝玉的调查笔录原件。拟证明被告于2011年改建房屋时，购买了证人殷祥平出卖的砖，质量合格。原、被告买卖房屋属实。被告在2012年加修一层房屋属于被告按照政府风貌打造政策修的。1988年，王显章、杨芝玉经批准在原万源县铁矿乡1村1组修建了房屋，后卖给被告。后因该房年久失修，被告于2011年进行了改建。 7、万源市铁矿乡南门社区居民委员会证明。拟证明：杨芝碧购买被告房屋时，被告无偿转让其土地0.2亩（大河边）给杨芝碧。现确权给杨芝碧使用。 原告对被告的证据质证意见为：对证据1、2、3、5无异议。对证据4有异议，与本案无关。对证据6有异议，证明事实不真实，属于违法加层。对证据7有异议，不是政府颁发的土地使用权证。 本院依法对案涉房屋现场进行了勘验，主要证明案涉房屋位置、结构、层数、面积、装修、裂缝情况。 原、被告对本院勘验笔录经核对无误后签字确认。 本院对原、被告提供的证据分析认证意见为：原告提供的1、5号证据符合证据的真实性、合法性、关联性，应予以采信。原告提供的2、3、4号证据应结合本案其它证据综合认定。被告提供的1、2、3、4、5号证据符合证据的真实性、合法性、关联性，应予以采信。被告提供的6号证据应结合本案其它证据综合认定。被告提供的7号证据无证明力，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 原告钟从成、钟剑波系父子关系，均为四川省万源市沙滩镇龚家坝村王家沟组村民。被告杨支华、肖本义系夫妻关系，均为四川省万源市铁矿镇铁矿坝村沿山坪组村民。原告钟从成之妻杨芝碧与被告杨支华系堂姐弟关系。1994年1月，被告杨支华经相关行政管理部门批准，在其位于原万源县铁矿乡一村一社（现万源市铁矿镇铁矿坝村沿山坪组，地名瓦厂垭）原宅基地上改建了房屋。2009年至2010年期间，被告杨支华在原宅基地上对该旧房进行了改建（未经相关行政管理部门审批），改建成三楼一底房屋一栋（另有地下室一间，砖混结构，其中第一层为门市，共二间）。 2012年2月6日，原告钟从成购买被告杨支华改建的该栋房屋其中的第一层门市房一间、第二层住房一套及门市房下面地下室一间，双方达成了口头买卖协议，约定买卖价款共计22万元。当日，原告钟从成向被告杨支华支付了购房款8万元，被告杨支华出具了收款收据一张，并将房钥匙交给原告钟从成。2013年3月2日，原告钟从成之妻杨芝碧向被告杨支华支付了购房款7万元，被告杨支华出具了收款收据一张。2014年1月24日，原告钟从成与被告杨支华签订了《房屋买卖契约》，主要内容为：“甲方（杨芝华）自愿将铁矿乡南门社区沿山坪组公路边住房卖给乙方（钟从成）居住，坐西向东，房屋结构：砖混结构；房屋楼层：二楼，面积：210平方米。一、套房属四室一厅一厨一卫；二、底楼门市一间；三、门市地下室一间；四、四至界畔（略）；五、房屋后面以柱子内侧为界，楼梯间厕所与何先政各一半。房屋四至界畔清楚，双方共同议价房屋价格为22万，买方一次性付清房款，不欠分文。附：甲方在出售房屋时自愿将部分土地转让给乙方，地名大河边，面积0.2亩，其土地性质为永远归乙方所有。”甲方杨支华、肖本义签字盖手指印，乙方钟从成、钟剑波签字盖手指印，在场人夏虎仕、杨述、庞大发在该协议上签字盖指印。原告钟从成向被告支付了下余购房款7万元。2015年，原告钟从成、钟剑波对其购买的第二层房屋进行了装饰装修（简装），并居住使用。经本院现场勘验其装饰装修情况为：第一层门市房没有装饰装修，第二层住房墙体及吊顶（含衣柜）系原告装饰装修（简装），房屋地板、门窗、厕所和厨房地板及灶台系被告装修。 2012年，在原告钟从成与被告杨支华达成口头买卖协议后，被告杨支华在该栋房屋第四层顶上加修房屋一层。 原告钟从成、钟剑波2015年搬进案涉房屋居住使用后，其购买的门市房、第二层住房部分墙体出现裂缝。经本院现场勘验情况为：第一层门市房中间干墙、后墙、地面有裂缝。第二层住房墙体有4处裂缝。 经本院现场勘验，案涉房屋建筑面积、层数等情况为：房屋共四楼一底，另有地下室一间，砖混结构，其中第一层为门市，共计二间，其中一间被告出卖给案外人何先政所有，另一间门市出卖给原告，建筑面积约为46.57平方米；原告所购门市房下面为地下室一间，面积同门市；原告所购第二层住房一套，建筑面积约为126.73平方米（含厨房、厕所）；第三层住房系被告出卖给案外人何先政所有；第四、五层住房系被告自留住房（第五层房系被告改建后加修的一层）。 原告钟从成系万源市沙滩镇龚家坝村王家沟组低保贫困户，享受了危房改造补助政策待遇，在本村组新修了房屋。 本院认为，根据相关法律、行政法规的规定，所有人对自已合法的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自已财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案所涉房屋为农村宅基地上的房屋，故案涉房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”的规定，农村宅基地属于村农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，不允许转让给集体经济组织成员以外的人。本案所涉房屋买卖合同虽系双方的真实意思表示，买卖标的物为房屋，但根据“房地一体”原则（地随房走原则），房屋买卖必然涉及宅基地使用权一并转让。而本案原告钟从成、钟剑波并非涉案房屋所属集体经济组织成员，即与被告杨支华不属于同一集体经济组织的成员，不具有取得涉案房屋相应宅基地使用权的主体资格。故被告杨支华将其建在农村集体经济组织所有的土地上的房屋转让给不属于本集体经济组织成员的原告钟从成、钟剑波所有，违反了上述法律、行政法规的强制性规定。同时，原告钟从成、钟剑波在本村集体经济组织已取得一处宅基地并建房，又在被告所在村集体经济组织取得宅基地，且未经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第三款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；”的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，原、被告签订的《房屋买卖契约》无效。被告杨支华作为卖方，应当知道诉争房屋不能向非本集体经济组织成员即原告转让，且未经相关行政管理部门审批进行房屋改建，故对该房屋买卖合同无效存在主要过错责任。原告钟从成作为买方，未对购买房屋情况及法律性质尽到必要的注意义务，存在次要过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告应当返还原告支付的购房款22万元，原告应返还被告出卖的该房屋。鉴于原、被告均存在过错，且原告使用案涉房屋多年，存在使用费，故原告的购房款资金利息损失与原告支付被告的房屋使用费相抵销，即各自承担相应的该损失。原告对案涉房屋（第二层）进行了装饰装修属实，因原告提供的证明其装饰装修开支费用的证据均系证人证言，无其他合法证据佐证，且装饰装修残值（折旧率）无证据，故原告的装饰装修损失不能在本案中一并处理，即应另案处理。原告购买的该房屋部分墙体出现裂缝属实，但该房屋裂缝原因及是否存在质量问题，原告无证据证明，故原告主张该房屋裂缝系被告加层所致的事实，不予认定。原告向本院提出的诉讼请求为确认房屋买卖合同无效，属于主张物权请求权，而非债权请求权。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第（四）项“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。”的规定，本案不适用诉讼时效规定。故被告提出的原告的诉讼请求已超过法定诉讼时效的反驳主张不能成立。二原告未分家，房屋买卖契约上买方有二原告签字，故应认定案涉房屋系二原告共同购买，原告钟剑波诉讼主体资格适格，被告的该反驳主张因无反驳证据而不能成立。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第一款、第三款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第（四）项的规定，判决如下： 一、原告钟从成、钟剑波与被告杨支华、肖本义于2014年1月24日签订的《房屋买卖契约》无效； 二、被告杨支华、肖本义应共同在本判决发生法律效力后三十日内返还原告钟从成、钟剑波的购房款22万元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自本判决确定的给付期限届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、原告钟从成、钟剑波应共同在本判决发生法律效力后三十日内返还被告杨支华、肖本义出售的案涉第一层门市房一间、第二层住房一套、门市下面地下室一间（位于四川省万源市）； 四、驳回原告钟从成、钟剑波要求被告杨支华、肖本义支付购房款22万元的资金利息的诉讼请求。 案件受理费5500.00元，减半收取2750.00元，诉讼保全费1620.00元，合计4370.00元，由原告钟从成、钟剑波共同负担874.00元，被告杨支华、肖本义共同负担3496.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员 何智刚 二〇一九年七月十一日 法官助理 王瑞宁 书 记 员 丁 菡 附本案适用法律条文： 1，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。” 2，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第三款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；” 3，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；” 4，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 5，《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……。” 6，《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 7，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第二款“法律、行政法规禁止、或者限制转让的标的物，依照其规定。” 8、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第（四）项“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提岀诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。”