河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终2389号上诉人（原审被告）：罗艳，女，1986年7月10日出生，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：王孝顺，河南文赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万婉春，女，1993年1月15日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：张宝月，系万婉春母亲。原审被告：信阳市浉河区永恒地产中介有限公司，住所地信阳市浉河区湖东管理区五星街****。法定代表人：徐涛，该公司经理。上诉人罗艳因与被上诉人万婉春、原审被告信阳市浉河区永恒地产中介有限公司（以下简称永恒中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初1157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗艳及其委托代理人王孝顺、被上诉人万婉春的委托诉讼代理人张宝月到庭参加诉讼。原审被告信阳市浉河区永恒地产中介有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人罗艳的上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审民事判决、发回重审或依法改判；二、本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人负有先付款的义务，其未履行义务，上诉人有权拒绝办理过户。双方在合同中并没有写明合同履行的先后顺序，根据交易习惯，只有被上诉人先付款，上诉人用首付款到银行解除抵押，才能办理过户手续。签订合同时，该房屋尚有七万多贷款未偿还，被上诉人支付的11万首付款就是用来办理偿还贷款、解除抵押手续的。二、涉案房屋系夫妻共同财产，因未取得共有权人同意就出售房屋导致合同效力待定。该房屋系上诉人与丈夫的夫妻共同财产，上诉人出售房屋时未取得共有权人的同意，该合同上也没有缪礼仓的签字，共有权人缪礼仓亦不同意出售该房屋，故该房屋买卖合同不生效，上诉人没有履行过户的义务。三、一审法院程序错误，遗漏应当参加诉讼的房屋共有人。上述房屋系婚后夫妻共同偿还贷款，并且一直在居住，系夫妻共同财产，上诉人的配偶是房屋的共有产权人。上诉人的配偶系房屋共有产权人在一审中应当参加诉讼，但其配偶在一审中未参加诉讼，一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人属于程序违法，应当发回重审。万婉春答辩称：一、上诉人诉称答辩人未履行先付款义务，其有权拒绝办理过户手续与事实不符。答辩人为了尽早办理争议房屋产权过户手续，合同签订后，即筹备13万元存款（因办理过户还需要交纳费用），天天督促中介公司通知罗艳收下首付款一块去产权交易中心办理房屋过户手续，中介公司称一直在与罗艳沟通，但罗艳不予配合。二、争议房屋系上诉人委托永恒中介公司从网上发布广告公开对外销售的，答辩人通过永恒中介公司与上诉人签订的《信阳市二手房屋买卖合同》，并付给上诉人10000元定金。签订《信阳市二手房买卖合同》的相对人是答辩人和上诉人，永恒中介公司作为证人在合同上签了字，经罗艳提供的2015年购买争议房屋时交纳的契税足以证明，争议房屋属于罗艳个人财产，与他人无关，罗艳辩称争议房屋系夫妻共同财产，其个人无权处分与事实不符。三、一审程序合法，没有遗漏当事人。总之，上诉人不愿意履行合同的真正原因是该楼盘房屋涨价，自认为吃了亏，但合法有效的书面合同理应受到法律的保护，诉请二审驳回上诉，维持一审判决。万婉春向一审法院请求：请求认定原、被告签订的《信阳市二手房买卖合同》有效，判令被告继续履行合同，由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月3日，原告万婉春与被告罗艳在被告永恒中介公司签订《信阳市二手房买卖合同》一份，罗艳将坐落于香榭华庭1号楼306室房屋作价37.8万元卖给万婉春。被告永恒中介公司作为居间方在合同上盖章。合同约定：第一条房屋权属情况（一）甲方出售的房屋坐落于某某路小区1号楼某号，建筑面积49.29平方米（四）2、该房屋已经在工商银行设定抵押，抵押权人为罗艳，该房屋已经设定抵押的，甲方办理抵押注销手续，并自行办理房屋的《房屋所有权证》。第二条、关于房屋价格经甲、乙双方协商一致，该房屋交易成交价人民币叁拾柒万捌仟元整，小写378000元。第三条关于定金，甲乙双方已达成该房屋买卖意向，在签订本合同当日，乙方需向甲方支付购房定金，计人民币1万元整。第四条乙方付款按下列第二种方式支付，（二）甲乙双方约定在上述房屋过户当日支付首期购房款（含定金）人民币11万元给甲方，剩余房款由乙方向公积金管理中心申办抵押贷款。余下房款待上述房屋交房当日一并支付给甲方。第七条关于交易时间按照第一种方式执行，（一）甲乙双方约定签订本合同7日内前往银行办理审批手续，乙方在银行审批通过后7日内前往房管局办理过户手续，乙方拿到过户后的产权证日内到银行签订借款合同并到房管局办理抵押登记手续。合同签订当日，原告万婉春向被告罗艳支付定金1万元。后原告通过中介公司要求确定办理过户手续支付房款时间，因被告房屋尚处于抵押状态，不能办理过户，被告罗艳要求原告万婉春先付首付款解除抵押，原告要求被告自行解除抵押再付首付款，双方产生纠纷，被告永恒中介公司多次和原被告双方协调，均没有达成一致意见，导致合同一直未能履行。一审法院认为，原、被告当庭均认可双方于2018年12月3日签订的《信阳市二手房买卖合同》，该合同系双方真实意思的表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，原、被告应按照合同约定全面履行自己的义务。现被告罗艳以原告万婉春未按约定支付购房款，认为自己有权解除前述《信阳市二手房买卖合同》，于法无据，理由在于：一、合同约定，在过户当日支付首期购房款，房屋设定抵押的，甲方应办理抵押注销手续，并自行办理房屋的所有权证，按照房屋交易习惯只有被告取得所有权证，才能和原告办理过户手续，而注销抵押手续和办理所有权证不能在付款当日完成。因此，被告负有先办理抵押注销手续的义务，根据法律规定，先履行一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。被告未履行合同义务，造成双方一直不能办理过户，未达到原告付款条件，原告未支付首付款情况，不能归责于原告，不能视为原告违约。二、被告要求解除合同，原告不同意，双方也未达成一致意见，在原告要求继续履行合同的情况下，被告无权单方面解除合同。三、被告提供的证据亦不足以证明本案存在符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除权行使条件的情形。被告要求解除合同的不予支持。一方当事人不履行合同义务的，应当承担继续履行合同等违约责任，故原告要求继续履行合同的要求应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决：原告万婉春与被告罗艳在2018年12月3日签订的《信阳市二手房买卖合同》合法有效，被告罗艳继续履行该合同。案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告罗艳承担。二审中双方均无新证据提供。二审查明的主要事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为，根据我国《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据证明，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案上诉人罗艳与被上诉人万婉春对于双方在2018年12月3日签订的《信阳市二手房买卖合同》的真实性没有异议，因罗艳系合同约定房屋的有权处分人，万婉春是房屋的善意购买人，故罗艳认为本案遗漏了必要诉讼当事人缪礼仓的理由不能成立，双方均应按照合同约定履行相应义务。原审根据双方买卖合同的约定，认为罗艳应办理抵押注销手续，并自行办理房屋的所有权证，才能和万婉春办理过户手续，进而认定罗艳负有先办理抵押注销手续的义务并无不当，故原审法院支持万婉春的诉请符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人罗艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人罗艳负担。本判决为终审判决。审判长 徐 宏审判员 邰本海审判员 张 杰二〇一九年七月二十三日法官助理任明乐书记员张静