河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终2302号上诉人（原审被告）：信阳市北辰置业有限公司。法定代表人：李富保，系公司董事长。委托诉讼代理人：孙超，系公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：琚玉峰，男，汉族，1991年1月21日出生，住息县。上诉人信阳市北辰置业有限公司因与被上诉人琚玉峰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人信阳市北辰置业有限公司的委托诉讼代理人孙超，被上诉人琚玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信阳市北辰置业有限公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第一项，改判原审第二项为被上诉人按照合同约定承担违约金689.36元；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已经将办理权属登记所需要的材料报产权登记机关备案，未能及时取得房屋权属证书的责任不在于上诉人。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人对房屋权属登记承担的是备案协助义务，只要在约定期限内提交符合备案要求的材料，则上诉人已经完成合同约定义务，后续何时能够取得房屋产权证书则根据房管部门的审批进度所确定。因此，只要上诉人所提交的材料符合备案要求，则上诉人不应承担备案后的违约责任。作为本案来讲，逾期取得房屋权属证书的主要原因在于《不动产登记条例》颁布实施后，大范围落宗工作导致目前审批进度较慢，不能将全部责任归咎于上诉人。二、双方关于产权登记的约定是双方真实意思表示，一审法院提高违约金计算标准，超出了被上诉人的实际损失，明显有失公平。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定了违约金，一审以违约金仅689.36元为由，认为违约金显失公平，进而以同期银行贷款利率作为违约金的计算标准，忽略了上诉人的权益，对上诉人极不公平。上诉人所销售房屋目前已经进入备案审批程序，能够取得房屋权属证书。即使按照一审的计算方式计算违约金，也存在计算错误，在被上诉人诉讼时，上诉人就已将涉案房屋进行了权属备案，备案后的时间不应再计算违约金。琚玉峰辩称，一、根据商品房买卖合同十五条约定，买受人不能在法定期限内取得房地产产权证书的，出卖人向买受人支付违约金，由此可知，承担违约金以买受人是否取得产权证书为标准，而非上诉人所称以提交备案材料为标准。本案商品房买卖合同为卖方提供的格式合同，违约金的约定属格式条款，合同中第十五条约定明显属于霸王条款，同时上诉人也没有提供证据证明签订合同时对该违约金条款已尽到了足以提示、说明的义务，原买卖合同中关于产权登记违约金的约定明显违背了诚实信用原则与公平原则，法院应予调整。二、上诉人在一审中经法庭通知无正当理由拒不到庭，也未在一审中提交答辩状与证据，应视为放弃自己的陈诉申辩的权利，理应承担败诉结果。一审判决后，上诉人在上诉状中称已将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，却未能提供证据，上诉人将自身的过错推给产权登记部门，并以此作为抗辩理由，显然不能成立。三、根据商品房买卖合同第十二条规定，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权纠纷的，由出卖人承担全部责任。根据被上诉人查询裁判文书，信阳市中级人民法院冻结了上诉人名下41套房屋，被上诉人有理由相信该商品房仍未办理产权登记，是上诉人自己原因导致公司资金链断裂，并怠于履行合同约定的义务，不配合政府相关部门进行的房屋验收工作及产权登记工作所致，因此上诉方理应承担全部责任。四、根据买卖合同第十一条规定，出卖人应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但上诉人至今未提供，对房屋质量也无法认定。由于商品房至今未取得房屋权属证书，无法在市场上买卖，且不管被上诉人是否接收房屋，都不影响房屋存在质量这一客观事实，因房屋质量问题，被上诉人无法对房屋装修入住，实际上影响了使用、处分、收益的权利，造成了巨大的经济损失。五、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项规定，以及合同法第一百一十四条规定，合同中约定的违约金仅为689.36元明显不合常理、显失公平。因此一审法院根据被上诉人申请调整违约金计算标准并无不当。截至今天，上诉人仍未配合被上诉人取得房屋产权证书，因此违约金计算应当以取得房屋产权证书的时间为标准，而非以备案时间为准。综上，原审判决并无不当，上诉费也应由上诉人承担。琚玉峰向一审法院起诉请求：1、判令被告将位于信阳市羊山新区新十六大街政衡学府8号楼1单元801号房屋（房屋代码514061）验收合格后交付给原告。2、判令被告向原告按日支付已付购房款万分之一的违约金（从2017年9月1日至2018年10月12日止），违约金共计27988元。3、判令被告承担原告从2017年9月1日至2018年10月12日止的所有物业费用，合计2049元。4、判令被告立即将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，配合买受人在法定期限内取得房地产权属证书，同时被告应按日向原告支付已付房款的0.1%的违约金，从2017年9月1日至起诉之日止，共计27988元，以上二、三、四项合计58025元整。5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月2日，原告琚玉峰与被告北辰公司签订商品房买卖合同，将位于信阳市羊山新区新十六大街政衡学府8号楼1单元801号房屋（以下简称801号房）出售给原告。其中，与本案审理及原、被告双方争议相关的内容约定如下：房屋价款为689360元，首付489360元，银行按揭200000元。合同第八条约定，出卖人应当于2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备水、电、路通，达到装修及居住标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…3、因政府政策调整。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，以合同约定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告琚玉峰按合同约定付清了购房款。2017年8月15日，被告在尚未取得涉案楼房竣工验收备案证明文件情形下通知原告办理房屋入住手续，原告接收了该房屋。2017年10月12日，原告向涉案小区所在的信阳市臻德物业有限公司交纳装修押金2000元、2018年1月1日至2018年12月31日物业费2049元、水电费及公摊费540元、燃气安装费3020元，共计7069元。一审法院认为，原告琚玉峰与被告北辰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。现原告已按合同约定履行了付清房款的义务，被告作为商品房出卖人则应按照合同约定的日期（2017年8月31日前）向原告履行交付符合同约定标准商品房的义务。但本案中，原告已于2017年8月15日自愿收房，此时交房期限尚未届满，被告的交房不构成逾期，此时无论房屋是否达到合同约定以及法定的交付条件，原告都已实际占有并使用该房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”原告自愿收房的行为应视为其认可被告交付的房屋现状，因此原告在收房之后再主张被告将验收合格的房屋再次交付并支付逾期交房违约金的请求，与查明事实不符，本院不予支持。原告占有使用房屋后，作为小区业主向物业公司交纳的相关物业费用，并非被告收取，与本案非同一法律关系，其要求被告承担自2017年9月1日至2018年10月12日期间的所有物业费用，无事实和法律依据，本院亦不予支持。根据合同第十五条之约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，属违约行为，故应承担相应的违约责任。原告要求其将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。关于逾期办证违约金的计算方式，合同中对产权登记违约责任的约定，“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”被告向原告应承担的实际违约金仅为689.36元，显然不符合常理，若本院对此条仅凭双方合同约定要求被告承担违约金，明显显失公平。因此，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房产权证书，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利息标准计算”中“损失数额难以确定的”标准计算。原告主张的逾期办理产权登记备案违约金应以房款689360元为本金，自2017年10月14日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付，至原告诉请的起诉之日即2018年10月12日止（同期一年期银行贷款利率为4.35%），即为29987.16元（689360元×4.35%），原告诉请金额27988元，未超出该计算标准，本院予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告信阳市北辰置业有限公司于本判决生效后三十日内将需由其提供的为原告琚玉峰办理信阳市羊山新区新十六大街政衡学府8号楼1单元801号房屋的权属证书的资料报产权登记机关备案。二、被告信阳市北辰置业有限公司于本判决生效后二十日内向原告琚玉峰支付违约金27988元。三、驳回原告琚玉峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1250元，由原告琚玉峰承担647元，被告信阳市北辰置业有限公司承担603元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，根据本案查明事实，上诉人信阳市北辰置业有限公司与被上诉人琚玉峰于2016年4月2日签订《商品房买卖合同》，约定上诉人应当在2017年8月31日之前将“水，电，路通，达到装修及居住标准”的商品房交付给被上诉人琚玉峰使用，双方同时约定上诉人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于被上诉人琚玉峰已于2017年8月15日自愿收房，而上诉人在本案一、二审期间内均未能举证证明其已按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，同时，上诉人也没有提交证据证明不能提交备案资料的责任不在于上诉人，因此原审认定上诉人信阳市北辰置业有限公司违约并承担违约责任并无不当。上诉人关于其已将相关资料报产权登记机关备案、未取得房屋权属证书的责任不在上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人信阳市北辰置业有限公司应当按照合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，上诉人信阳市北辰置业有限公司和被上诉人琚玉峰签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。由于该合同第十五条已经明确约定了上诉人在逾期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案导致被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书时的违约金计算方法，而且被上诉人琚玉峰也于2017年8月15日收房，对房屋享有占有、使用、收益的权利，同时，琚玉峰在本案审理过程中也未举证证明其因上诉人违反该条约定导致不能办理权属证书而造成何种损失以及损失的具体数额，因此琚玉峰关于应当以购房款为本金并按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金的辩称没有充分的事实和法律依据，原审以该条约定不合常理、显失公平为由调整违约金明显不当，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《商品房买卖合同》第十五条是双方当事人协商一致后达成的关于产权登记的约定，即使该条为格式条款，由于被上诉人琚玉峰也没有证据证明该约定违反《中华人民共和国合同法》第四十条规定，因此被上诉人琚玉峰关于该条为格式条款、霸王条款，违背了诚实信用原则和公平原则的辩称本院不予支持。故上诉人信阳市北辰置业有限公司应当按照合同约定的违约条款向被上诉人琚玉峰支付违约金689.36元。综上，信阳市北辰置业有限公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初1075号民事判决第一项、第三项；二、变更河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初1075号民事判决第二项为：上诉人信阳市北辰置业有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人琚玉峰支付违约金689.36元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1250元，由琚玉峰承担625元，信阳市北辰置业有限公司承担625元；二审案件受理费499元，由琚玉峰承担249.5元，信阳市北辰置业有限公司承担249.5元。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 马 勇审判员 姚 涛二〇一九年七月十一日书记员 李鸿杰