河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终935号上诉人（原审被告）：洛阳尚锦置业有限公司，住所地河南省洛阳市涧**丽春东路**（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐建州，男，1972年6月11日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：王萍，女，1973年12月9日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。被上诉人（原审原告）：王萍，女，1973年12月9日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。上诉人洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦公司）因与被上诉人徐建州、王萍房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4651号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。诉人尚锦公司的委托诉讼代理人安学锋、畅陶杰，被上诉人王萍（徐建州的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。尚锦公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回徐建州、王萍的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由徐建州、王萍负担。事实与理由：1.无法接入正式电和规划变更是逾期办证的两个因素，一审判决仅考虑正式电问题，未考虑规划变更引起的规划手续尚未恢复办理的因素。规划变更非尚锦公司所能预见和左右，不是尚锦公司过错所致。一审判决回避规划变更引起的规划手续仍未恢复的事实，请求二审法院充分注意规划变更属于与供电问题并存的原因，并纠正一审判决认定的该部分事实。2.一审判决在认定规划变更导致的逾期办证，尚锦公司不应承担责任的同时，对升龙城B区的规划手续办理仍处于停滞状态的事实采取回避的态度，判决尚锦公司对正式电接通后由于规划变更原因引起的办证逾期承担违约责任，严重损害尚锦公司的合法权益。3.2017年7月25日是《高压供用电合同》的签订时间，并非通电时间，升龙城一期正式接入正式电时间为2017年8月29日、二期接入正式电时间为2018年9月5日，一审判决未加区分，统一以2017年7月25日作为尚锦公司承担违约责任的起算时间点错误，应予以纠正。一审判决未考虑自接通正式电至完成首次登记期间，完成消防验收、规划核实、竣工备案工作所需要的正常的、合理的期限，尚锦公司请求二审法院预留一年的时间完成上述工作。4.根据《商品房预售合同》第八条的约定，尚锦公司有权以市政配套原因顺延交房期限，对应的办证期限应以顺延交房期限届满后起算360日。5.一审判决认定逾期办证违约责任截止时间错误。尚锦公司的合同义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，登记机关出具受理单，即视为尚锦公司完成了办证资料报备义务。一审判决将承担逾期办证违约责任的截止期限明确为出卖人完成首次登记，是对两个概念的混淆，加大了尚锦公司的责任，且与合同约定明显不符，应予以纠正。6.一审判决超越当事人诉讼请求范围，程序违法。徐建州、王萍起诉请求第一项为“判令被告为原告办理房产证”，但一审判决为“首次登记办理完毕之日起90日内协助原告办理不动产权属证书”。7.一审判决第一项“判令被告于升龙城B区不动产首次登记办理完毕之日起90日内协助原告办理不动产权属证书”不具有执行性，且与一审判决认定事实矛盾。升龙城B区分为一期、二期，且各包括多栋楼，每栋楼办理首次登记时间不一，一审判决以升龙城B区不动产首次登记办理完毕之日起90日内协助徐建州、王萍办理不动产权属证书，起算时间点不明，无法执行。徐建州、王萍辩称，尚锦公司称非因自身原因导致逾期办理产权证，不予认可，尚锦公司应当承担违约责任。根据相关规定，新建的房屋申请人应当在房屋竣工后的3个月内，向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等，但尚锦公司超过48个月都未能办理备案手续。请求二审法院公平公正判决。徐建州、王萍向一审法院起诉请求：1.请求法院判令尚锦公司立即将办理位于涧西区珠江路369号洛阳升龙城B区6-2-801室房产证有关资料报送产权登记机关备案；2.请求法院判令尚锦公司向徐建州、王萍支付违约期间（2013年8月30日至2018年4月12日共计473天）的违约金合计18685.6元，（违约金暂计算至起诉之日），以现金支付给原告。起诉之日起，尚锦公司仍要向徐建州、王萍支付违约金到能够办理房屋所有权证之日为止；3.要求尚锦公司赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费用；4.要求尚锦公司承担本案诉讼费用和其他费用。一审法院认定事实：2013年8月30日，徐建州、王萍与尚锦公司签订《商品房预售合同》一份，约定徐建州、王萍向尚锦公司购买升龙城B区6幢2单元2-801号房屋，金额为790089元，交付期限为2015年12月31日前，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，徐建州、王萍与尚锦公司签订《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议中约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2016年1月2日，徐建州、王萍从尚锦公司处接收房屋。至今，尚锦公司将涉案房屋向产权登记机关备案义务尚未履行。另查明,庭审中尚锦公司称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,尚锦公司在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。由于升龙城项目供电预警于2017年7月25日解除,故应于2017年7月25日向后顺延360日才是尚锦公司履行办证资料报备义务的截止时间。为支持其主张,尚锦公司向一审法院提交了《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《商品房住宅质量保证书》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定和徐建州、王萍与尚锦公司双方签订的《商品房预售合同》的约定，尚锦公司有义务将办理权属登记需由其提供的资料报送产权登记机关备案，故此，结合徐建州、王萍提出的具体诉讼请求，一审法院确定尚锦公司应当将涉案房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。依据双方的约定，尚锦公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金。尚锦公司于2016年1月2日向徐建州、王萍交付房屋后，至今未能履行上述义务，致使徐建州、王萍无法取得房地产权属证书，已构成违约，徐建州、王萍要求尚锦公司支付违约金的请求，一审法院依法予以支持。关于庭审中尚锦公司称由于政策调整及规划变更等原因，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,尚锦公司在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任的抗辩意见。一审法院认为，从尚锦公司提交的证据能够证明导致尚锦公司逾期办理产权登记备案的原因是规划变更和政策调整致使升龙城B区无法进行消防验收以及引起供电预警，该因素并非洛阳尚锦置业有限公司能够左右和控制。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。依据上述法律规定，本案中规划变更和政策调整等因素是洛阳尚锦置业有限公司所不能预见的，致使合同履行过程发生重大变化，该事实符合合同情势变更的构成要件。且徐建州、王萍与尚锦公司双方签订的《补偿协议》第十二条约定：“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”，本案中，造成办证逾期的因素有尚锦公司自身因素，也有非尚锦公司所能预见和左右的其他方面因素，故对于尚锦公司提出的变更违约期限的抗辩意见应酌情予以考虑。依据庭审中所查明的事实，升龙城B区的供电预警于2017年7月25日解除,故应于2017年7月25日起计算违约金为宜。合同约定的违约金标准为日万分之0.5符合法律规定，一审法院予以支持。综上，违约金以总房款790089元为基数，按照日万分之0.5的标准自2017年7月25日起计算至洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记完成之日止。关于徐建州、王萍要求物业费的诉求，与本案非同一法律关系，应不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、尚锦公司于本判决生效后三十日内将徐建州、王萍购买的位于涧西区珠江路升龙城B区6幢2单元2-801号房屋办理权属登记需由洛阳尚锦置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案。二、尚锦公司于本判决生效后十五日内向徐建州、王萍支付违约金，该违约金以790089元为基数，按照日万分之0.5的标准自2017年7月25日起计算至洛阳尚锦置业有限公司将洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。三、驳回徐建州、王萍的其他诉讼请求。本案诉讼费268元，由尚锦公司承担。本院二审期间，尚锦公司向本院提交了相关证据：1.国网河南省电力公司洛阳供电公司出具的洛阳升龙城B区一期、二期供配电投入运营记录。拟证明升龙城一期正式电投入运营时间为2017年8月29日，二期投入运营时间为2018年9月5日，上诉人在正式电投运之后才有条件启动消防验收，正常消防验收需要6-12月的验收、整改周期，因此，在正式电投运后，需给尚锦公司预留合理的期间进行消防验收，一审判决不区分一期、二期正式电投运时间相差一年的事实，统一以高压正式电供电合同签订时间作为承担逾期办证违约责任的起算点，有违基本事实和客观规律。2.洛阳市城乡规划局2018年12月7日出具《退件告知单》。拟证明2018年12月6日，尚锦公司申报19#、20#建设工程规划许可证，规划局以需“由涧西区政府对兴隆寨村改造安置房建设、绿地、信访等问题出具明确意见，且规划方案按要求完善后重新报送”为由拒绝受理并做退件处理，尚锦公司作为涧西区辖区企业，无法左右政府的行为，该告知单进一步证实，升龙城项目规划手续因A地块规划调整尚未落实到位仍处于不正常状态，该原因直接导致规划核实不能正常进行，影响竣工验收备案工作，进而影响到首次登记所需资料的报备。3.洛阳市中级人民法院（2017）豫03民终5048号民事判决以及（2018）豫民申7078号民事裁定书各一份。拟证明涉案预售合同第八条约定的五方验收合格交房不违反法律的禁止性规定，为有效约定，尚锦公司不存在违规交房事实，竣工验收备案未能完成是由于消防验收和规划暂停原因所致。徐建州、王萍质证意见为：1.真实性无法核实，证明方向有异议，该投入运营记录恰好证明了尚锦公司为众购房人提供临时供电的事实。2.退件告知单真实性无法核实，证明方向有异议，该告知单的退件时间为2018年12月7日，而涉案房屋竣工备案验收时间均在2018年12月7日之前，该证据与本案无关联。3.两份判决书是属于违法判决，张小利还在走法律程序。本院二审查明，涉案的升龙城B区一、二期供电变压器分别于2017年8月29日、2018年9月5日投入运营。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，尚锦公司与徐建州、王萍签订的《商品房预售合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。双方约定尚锦公司应当在交付房屋后360日内，将办理权属登记需由尚锦公司提供的资料报产权登记机关备案，否则尚锦公司应按已付房款的日万分之0.5向徐建州、王萍支付违约金，尚锦公司对非自身原因造成的办证延误不承担责任。尚锦公司于2016年1月2日向徐建州、王萍交付房屋，但是尚锦公司未按约定提交相关备案资料，徐建州、王萍未能取得房地产权属证书。尚锦公司上诉称，其未能按约提交相关备案资料，是因为政策调整及规划变更、供电接入等原因，这些因素是尚锦公司不能预见和控制的，尚锦公司不应承担违约责任，本院认为，尚锦公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，尚锦公司应当承担一定的违约责任。涉案房屋在2017年8月29日正常供电，尚锦公司办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续客观上必然需要一定的时间，且办理时间非尚锦公司所能控制，一审法院从2017年7月25日起计算违约金缺乏客观依据，综合全案情况，本院酌定在2017年8月29日正常供电后尚锦公司办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续时间为10个月左右，即从2018年7月1日起计算违约金较为符合客观实际。尚锦公司关于其不承担违约责任的上诉请求不能成立，但其请求扣减一定期限计算违约金的理由成立，本院予以支持。综上所述，尚锦公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4651号民事判决第一项；二、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4651号民事判决第三项；三、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4651号民事判决第二项为：洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向徐建州、王萍支付违约金，该违约金以790089元为基数，按照日万分之0.5的标准自2018年7月1日起计算至尚锦公司将洛阳市涧西区升龙城B区6幢的不动产首次登记办理完毕之日止；四、驳回徐建州、王萍的其他诉讼请求。一审案件受理费225元，由洛阳尚锦置业有限公司负担；二审案件受理费100元，由洛阳尚锦置业有限公司负担。如果尚锦公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。本判决为终审判决。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇一九年七月三十日书记员  王珺璟