福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初6884号 原告：李莎，澳门特别行政区居民，女，1969年1月11日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄晓萍，福建凌一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张家英，福建凌一律师事务所律师。 被告：郭曦，男，1982年7月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄芬嫘，福建冠德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李荣娜，福建冠德律师事务所律师。 第三人：厦门市思明区土地房屋征收事务管理中心，住所地福建省厦门市思明区民族路**，统一社会信用代码1235020342660600XJ。 法定代表人：张伯晶，该单位主任。 委托诉讼代理人：伍毓锟，福建天衡联合律师事务所律师。 原告李莎与被告郭曦、第三人厦门市思明区土地房屋征收事务管理中心（以下简称思明区土地房屋征收中心）合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告李莎的委托诉讼代理人黄晓萍、张家英，被告郭曦及其委托诉讼代理人黄芬嫘，第三人思明区土地房屋征收中心的委托诉讼代理人伍毓锟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李莎向本院提出诉讼请求：1．确认李莎具有厦门市东坪山路“东坪花园”22号楼1001室房屋的回购资格；2．郭曦、思明区土地房屋征收中心配合李莎办理厦门市东坪山路“东坪花园”22号楼1001室房屋的交易过户手续及交房手续；3．郭曦支付李莎财产保全费5000元。 事实和理由：2011年3月1日，郭曦与厦门福满集团有限公司（以下简称福满公司）签订一份合同编号为DP056的《东坪花园销售合同》，约定郭曦向福满公司购买厦门市东坪山路“东坪花园”22号楼1001室房屋（以下均称讼争房屋）的使用权，总价款为人民币808517元（本案所指货币均为人民币）。2012年11月29日，郭曦与李莎签订一份《房产使用权转让协议书》，将其对讼争房屋的相关权利全部转让给李莎，李莎向郭曦支付了转让款808517元；同日，厦门市鹭江公证处就该交易事实进行了公证。随后，李莎将与郭曦交易的事实告知了福满公司。 2014年12月，福满公司发出通知，告知“东坪花园”项目被思明区人民政府收购。根据思明区人民政府和福满公司的要求，李莎授权郭曦在2015年3月9日与福满公司签订了《解除协议书》，获取了讼争房屋回购资格。2016年11月8日，思明区人民政府发布《致东坪花园安置房购房退房者的一封信》，明确“在2017年3月8日前与福满公司解除购房合同的购房者，可按照2014年9月7日该房产的商品房性质市场估价（住宅均价25473元/平米）向政府申请回购并办理完全产权”。2017年11月8日，李莎委托律师向思明区土地房屋征收中心发出《律师函》，书面告知李莎已受让讼争房屋的权益。2019年1月，思明区土地房屋征收中心通知“东坪花园”具备回购资格的购房者开始办理正式交易手续。然而，当李莎要求郭曦按《房产使用权转让协议书》约定配合办理相关手续时，郭曦却拒绝配合，致使李莎无法办理讼争房屋的交易过户手续及交房手续。为维护自身合法权益，李莎特提起本案诉讼。 郭曦辩称，一、李莎主张其具有讼争房屋的回购资格缺乏事实和法律依据。1．2011年3月1日，郭曦与福满公司签订《东坪花园销售合同》，向福满公司购买讼争房屋并支付了购房款808517元。2012年11月29日，郭曦与李莎签订《房产使用权转让协议书》，约定郭曦将讼争房屋的使用权以808517元的价格转让给李莎。这两份合同仅涉及房屋使用权买卖，而没有对回购权进行约定。而且合同签订时，郭曦并没有取得回购权，故李莎主张回购权没有合同依据。2．福满公司在2014年12月10日向郭曦发出《通知函》，通知讼争房屋的清退事宜。后双方在2015年3月9日签订了《解除协议书》，约定福满公司退还郭曦已经支付的购房款808517元，并支付损失赔偿金412165元、清退补助金134617.78元。3．2015年3月27日，因讼争房屋使用权因福满公司与郭曦解除合同而无法继续履行，郭曦与李莎解除了《房产使用权转让协议书》；李莎对此是知情的，其也同意与郭曦解除《房产使用权转让协议书》，并提供银行账户给郭曦用于收取退房款项。后郭曦支付给原告李莎购房款、损失赔偿金1220670元及补助金114617.78元，李莎并未向郭曦提出过异议。二、李莎要求郭曦与思明区土地房屋征收中心配合办理讼争房屋的交易手续及交房手续，缺乏事实和法律依据。《东坪花园销售合同》的合同主体为福满公司与郭曦，根据合同相对性原则，该合同并不能约束李莎。同样，郭曦与李莎之间存在合同关系，但不能约束福满公司。李莎并没有授权郭曦。郭曦是完全民事行为能力人，行使的是自己的意思表示，即郭曦作为买方自己履行与福满公司的合同，并作为卖方自己履行与李莎的合同。三、李莎未获取过讼争房屋的回购资格。1．思明区土地房屋征收中心在2019年3月11日向郭曦发出《通知书》，让郭曦前去缴交讼争房屋的购房款及办理交易过户手续，这是一项属于郭曦的权利。显然，讼争房屋的回购权属于郭曦，郭曦与李莎并未约定将回购权转让给李莎。2．李莎在2017年11月向思明区土地房屋征收中心发出《律师函》，系其单方行为，并没有与郭曦协商，也没有得到思明区土地房屋征收中心的同意。郭曦与李莎之间的《房产使用权转让协议书》已经解除，李莎也收取了款项。郭曦、思明区土地房屋征收中心并未与李莎约定讼争房屋的回购权，李莎本来就不存在回购资格，其无权主张回购权利。四、讼争房屋系安置住房性质，郭曦与福满公司签订的《东坪花园销售合同》，因约定的安置房使用权买卖违反有关政策法律，损害了社会公共利益，属于无效合同。2016年11月8日，思明区人民政府发出的《致东坪花园安置房退房者的一封信》，明确福满公司违反有关政策法律法规，与各位购房者就不得转让的安置房签订的购房合同是无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。同样，郭曦与李莎之间就讼争房屋使用权签订的《房产使用权转让协议书》，亦应认定无效。综上，李莎的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。 思明区土地房屋征收中心述称，1．李莎的诉讼请求有违合同相对性原则。2016年11月8日，思明区人民政府发布的《致东坪花园安置房购房退房者的一封信》，明确“在2017年3月8日前与福满公司解除购房合同的购房者”，有权向政府申请回购房屋；可知享有回购权的对象为此前与福满公司签订购房合同的购房者。本案中，郭曦于2011年3月1日与福满公司签订《东坪花园销售合同》，并于2015年3月9日签订《解除协议书》。李莎与郭曦在2012年11月29日签订《房产使用权转让协议书》，根据合同相对性原则，该合同仅对李莎与郭曦产生拘束力。因此，李莎不享有向思明区土地房屋征收中心申请回购讼争房屋并签订合同的权利。李莎应基于与郭曦所签合同的约定，向郭曦主张讼争房屋的相关权利，并由郭曦履行相应义务。2．李莎与郭曦签订的《房产使用权转让协议书》，约定转让的是讼争房屋的使用权，故李莎不能依据该合同取得讼争房屋的物权，其无权向思明区土地房屋征收中心直接主张权利，其仅能基于合同相对性向郭曦主张权利。3．思明区土地房屋征收中心系东坪花园安置房的收购主体。根据《通知书》，郭曦作为讼争房屋原购房人，可持相关手续在缴交购房款后，与思明区土地房屋征收中心办理房屋产权转移登记手续。因此，思明区土地房屋征收中心没有义务直接与李莎订立合同，并将讼争房屋转移登记至李莎名下。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年3月1日，郭曦与福满公司签订一份合同编号为DP056的《东坪花园销售合同》，约定：郭曦向福满公司购买厦门市东坪山路“东坪花园”22号楼1001室房屋的使用权，总价款为808517元；福满公司应在2013年2月28日前将验收合格的房屋交付给郭曦使用。该合同还对楼宇屋顶日常维护和管理、房屋使用、车位使用等事项进行了约定。合同签订后，郭曦支付了福满公司总价款808517元。 2012年11月29日，郭曦（作为甲方）与李莎（作为乙方）签订一份《房产使用权转让协议书》，约定：甲方将上述讼争房屋使用权以808517元的价格转让给乙方，双方确认乙方已向甲方付清该转让价款；甲方已将该房屋相关凭证材料原件交付乙方收执保管，并将房屋交付乙方使用。该合同第四条约定“1、甲方保证对该房屋使用权享有完全处分权，……今后若有需要，甲方应无条件积极配合乙方办理有关产权等相关手续。2、土地使用权期限内及期限届满后，房产权益的处理按政府有关规定办理。3、如今后上述房屋可办理产权，其土地变更的地价及配套费和一切费用均由乙方承担。4、自乙方付清全部购房款之日，甲方对该房产享有的相关权利及承担的相关义务均由乙方承受。”该合同第五条约定“若今后该房产被征用、拆迁或其他导致房产不能在使用期内合理使用的情形出现，相关部门因此支付给房产使用人的补偿金或安置的房产或因此产生的相关财产权益均由乙方单独享有，甲方无权加以干涉，亦无权对此主张任何权利。” 2014年12月10日，福满公司向郭曦发出一份《通知函》，载明“‘东坪花园’是厦门市思明区人民政府委托本公司建设的安置房项目，该项目的安置房应由思明区政府收购。2014年12月10日，思明区政府书面通知本公司全部收回‘东坪花园’处置的安置房。本司与您所签《DP056号合同》项下的22号楼1001室安置房也在本次清退范围之内。为此，本司自即日起（2014年12月10日）启动东坪花园安置房的清退工作。请您务必于2015年1月11日至2015年2月10日与本公司联络商谈办理退房手续。”该《通知函》原件现由李莎收执。 2015年3月9日，郭曦与福满公司签订一份《解除协议书》，约定：自本协议签订之日起，解除双方签订的《东坪花园销售合同》；郭曦同意在2015年3月18日前交还合同原件及发票原件，福满公司在收到该原件后15个工作日内退还郭曦已支付的购房款808517元，并支付损失赔偿金412165元，合计1220682元。该合同原件现由李莎收执。 2015年3月27日，郭曦的交通银行账户（尾号1697）收到上述合同项下款项1220682元；后郭曦分别于2015年3月27日、2015年3月30日、2015年4月1日、2015年4月3日、2015年4月6日、2015年4月8日各转账支付给李莎200000元，又于2015年4月10日、2015年4月14日转账支付给李莎19550元、1800元，合计1221350元。 2015年8月5日，思明区土地房屋征收中心向郭曦发出一份《告知书》，载明“根据相关政策，您有权购买东坪花园二期22号楼1001室房屋。因目前正在办理相关手续，暂无法签订房屋买卖合同。待相关手续办妥后，本中心将通知您前来签订房屋买卖合同。价格按照2014年9月7日该房屋的二手商品房性质市场评估价计算。”该《告知书》原件现由李莎收执。 2015年8月17日，思明区土地房屋征收中心向郭曦的交通银行账户（尾号1697）转账支付了讼争房屋的清退补助款134617.78元，郭曦于同日向李莎转账支付114617.78元。 2016年11月8日，思明区人民政府发出一份《致东坪花园安置房退房者的一封信》，载明“东坪花园系经市政府同意由福满公司建设的安置房，须由思明区政府收购。经查，福满公司违反有关政策法规，私自销售安置房。对此，市、区政府高度重视，依法予以查处。福满公司与各位购房者就不得转让的安置房签订的购房合同是无效合同。考虑到部分购房者的实际需要，经研究决定：1、购房者应自行与福满公司解除合同。2、对在2017年2月8日前与福满公司解除购房合同的购房者，思明区将根据退房时间以2015年的清退补助标准（按银行同期定期存款基准利率自缴款之日计至2015年3月10日）发放50%到70%的清退补助，……3、在2017年3月8日前与福满公司解除购房合同的购房者，可按照2014年9月7日该房产的商品房性质市场评估价（住宅25473元/平方米）向政府申请回购并办理完全产权。4、超过2017年3月8日未与福满公司解除购房合同的购房者，不再享有回购资格。”李莎持有一份该信件的原件。 2017年11月8日，李莎委托律师通过EMS国内标准快递向思明区土地房屋征收中心邮寄一份《律师函》，其中载明“就委托人（李莎）已受让厦门市东坪山路‘东坪花园’22号楼1001室房产权益之事宜函告贵方，敬请贵方自收到本律师函之日起，就该房产相关的一切事宜直接联系委托李莎或黄晓萍律师，当前述房产可签订房屋买卖合同之时通知委托人，由委托人与贵方签订房屋买卖合同，同时停止与郭曦办理前述房产回购的相关手续。”思明区土地房屋征收中心于次日签收该邮件。 2019年3月11日，思明区土地房屋征收中心向郭曦发出一份《通知书》，载明“您向思明区土地房屋征收中心认购的厦门市‘东坪花园’二期22号楼1001室房产开始办理正式交易手续了。本次交易手续，委托厦门市住房置业融资担保有限公司代为办理网签、缴交税费、二手权证等手续。请您于接到本通知书30日内将购房款人民币259万元缴交至思明区土地房屋征收中心账户后，……办理完成，取得房屋不动产权证后，可凭权证向区征收中心办理交房手续。” 李莎于2019年3月27日向本院提出财产保全申请。本院于2019年3月27日作出（2019）闽0203民初6884号民事裁定，裁定：冻结厦门市思明区土地房屋征收事务管理中心名下厦门市东坪山路“东坪花园”22号楼1001室房屋。李莎因此支出财产保全费5000元。 审理中，李莎要求将讼争房屋的购房款及相关税费3000000元暂存至本院，以证明其具有购买讼争房屋的经济能力，并自愿承担相应的诉讼风险。后李莎于2019年7月18日将3000000元暂存至本院。 审理中，李莎还陈述，1．李莎与郭曦系亲戚关系，在签订《房产使用权转让协议书》后，李莎有将该情况口头告知福满公司，福满公司对此没有表示异议。该合同涉及的是郭曦将《东坪花园销售合同》项下的债权转让给李莎，在郭曦已经付清全部购房款的情况下，郭曦要求福满公司交付房屋的债权，不涉及任何合同债务的转让，故讼争房屋的回购资格应归李莎享有。2．李莎与郭曦并未解除《房产使用权转让协议书》，该合同约定讼争房屋的所有原件由李莎收执，此后讼争房屋的相关权利由李莎单独享有，所以郭曦将《通知函》《解除协议书》《告知书》《致东坪花园安置房退房者的一封信》的原件交由李莎收执。讼争房屋所在东坪花园项目在2014年就已经说了由政府回购，可以办理产权；所以郭曦在前期都是配合的，办理一个手续就将相关材料交付给李莎，但到最后签订购房合同时就不再配合了。3．2015年8月17日郭曦支付李莎清退补助款114617.78元，差额20000元是李莎支付给郭曦的办理手续的跑腿费。 郭曦还陈述，1．李莎与郭曦系亲戚关系，双方签订《房产使用权转让协议书》后，没有将该情况告知福满公司。2．在郭曦于2015年3月27日向李莎退还购房款之前，双方就已经协商解除了《房产使用权转让协议书》，但没有签订书面合同，具体解除时间已记不得了。当时李莎询问解除合同的依据，郭曦就将《通知函》《解除协议书》《告知书》原件出示给李莎看，但没有收回原件。3．郭曦之所以将思明区土地房屋征收中心在2015年8月5日向郭曦发出的《告知书》原件交付给李莎，是因为当时去办理清退手续时，思明区土地房屋征收中心有说《告知书》只是摸底的意向，并不代表今后一定会有房屋回购，所以郭曦就没有太在意，将《告知书》和其他文件一起给了李莎。当时郭曦知晓讼争房屋可以回购后，因为自己想要回购，且回购与李莎无关，所以没有将该情况告知李莎。李莎收到《告知书》后，没有就有权购买讼争房屋事宜与郭曦进行交涉。4．郭曦没有向李莎交付《致东坪花园安置房退房者的一封信》原件。 思明区土地房屋征收中心还陈述，讼争房屋所在东坪花园项目涉及的回购事宜，是由相关部门决定的，作出决定的具体时间无法明确。讼争房屋现由思明区土地房屋征收中心管理，已经具备办理权属登记及交付的条件。 本院认为，讼争房屋所在“东坪花园”项目是福满公司合法建设的安置房项目，虽然思明区人民政府禁止福满公司销售该项目中的安置房，但亦仅是要求福满公司与购房者解除双方签订的销售合同，故李莎主张《房产使用权转让协议书》无效，本院不予采信。本院认定李莎与郭曦签订的《房产使用权转让协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。 郭曦主张与李莎已协商解除《房产使用权转让协议书》，缺乏事实和法律依据。首先，双方当事人并未就解除该合同签订书面合同。其次，从思明区人民政府发出的《致东坪花园安置房退房者的一封信》内容来看，郭曦与福满公司解除《东坪花园销售合同》、福满公司退还购房款并支付损失赔偿金、思明区土地房屋征收中心支付清退补助款、郭曦有权回购讼争房屋，均属于思明区人民政府为解决福满公司私自销售安置房而制定的政策措施范围，各项政策措施之间密切关联，具有统一性。第三，《房产使用权转让协议书》第四条约定“4、自乙方（李莎）付清全部购房款之日，甲方（郭曦）对该房产享有的相关权利及承担的相关义务均由乙方承受”，第五条约定“若今后该房产被征用、拆迁或其他导致房产不能在使用期内合理使用的情形出现，相关部门因此支付给房产使用人的补偿金或安置的房产或因此产生的相关财产权益均由乙方单独享有”，可见，郭曦将《通知函》《解除协议书》《告知书》原件交付给李莎收执，并将福满公司、思明区土地房屋征收中心支付的款项支付给李莎，属于前述条款内容所涵盖的范围。第四，如果郭曦与李莎已解除《房产使用权转让协议书》，郭曦有何必要将思明区土地房屋征收中心发出的明确载明了有权购买讼争房屋内容的《告知书》原件交付给李莎？郭曦解释是因为《告知书》只是摸底意向，就没太在意，将《告知书》和其他文件一起给了李莎，显然是无法令人信服的。因此，综观政府政策措施的统一性，《房产使用权转让协议书》的内容，结合李莎与郭曦均确认双方系亲戚关系，足以认定郭曦与福满公司解除《东坪花园销售合同》、郭曦将收取的款项支付给李莎、郭曦将《告知书》等原件交付给李莎，均属于继续履行《房产使用权转让协议书》的行为。 李莎主张《房产使用权转让协议书》是郭曦将《东坪花园销售合同》项下郭曦要求福满公司交付房屋的债权转让给李莎，不涉及任何合同债务的转让，属于债权让与。但从《东坪花园销售合同》的内容来看，该合同显然并非仅约定了购房款支付、房屋交付这两项债权债务，结合《房产使用权转让协议书》的内容、福满公司是与郭曦签订《解除协议书》的事实，李莎的前述主张，显然理据不足。因此，李莎要求确认其具有讼争房屋的回购资格，不符合法律规定，本院不予支持。 《房产使用权转让协议书》第四条约定“1、今后若有需要，甲方（郭曦）应无条件积极配合乙方（李莎）办理有关产权等相关手续。……4、自乙方付清全部购房款之日，甲方对该房产享有的相关权利及承担的相关义务均由乙方承受”，现郭曦主张其享有讼争房屋回购资格，不同意配合李莎办理讼争房屋权利登记的相关手续，违反了前述约定，已经构成违约，应承担相应的违约责任。充分考虑在案情况，根据合同相对性原则，结合思明区土地房屋征收中心的意见，为妥善解决纠纷，本院认为应由思明区土地房屋征收中心协助将讼争房屋登记至郭曦名下，郭曦再协助将讼争房屋转移登记至李莎名下，所需购房款、税费等费用均由李莎负担；讼争房屋登记至李莎名下后，思明区土地房屋征收中心应将讼争房屋交付给李莎使用。李莎因本案诉讼支出的财产保全费5000元，应由郭曦负担。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市思明区土地房屋征收事务管理中心于本判决生效之日起十日内协助郭曦将厦门市“东坪花园”二期22号楼1001室房屋登记至郭曦名下，所需购房款、税费等费用由李莎负担； 二、郭曦于厦门市“东坪花园”二期22号楼1001室房屋登记至郭曦名下之日起十日内协助李莎将厦门市“东坪花园”二期22号楼1001室房屋转移登记至李莎名下，所需税费等费用由李莎负担； 三、厦门市思明区土地房屋征收事务管理中心于厦门市“东坪花园”二期22号楼1001室房屋转移登记至李莎名下后十日内将厦门市“东坪花园”二期22号楼1001室房屋交付给李莎使用； 四、郭曦于本判决生效之日起十日内支付李莎财产保全费人民币5000元； 五、驳回李莎的其他诉讼请求。 案件受理费人民币29432元，由李莎负担人民币100元，郭曦负担人民币29332元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，李莎可在判决书送达之日起三十日内，郭曦、厦门市思明区土地房屋征收事务管理中心可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  刘宪昌 人民陪审员  苏素华 人民陪审员  金 凤 二〇一九年七月二十五日 代书 记员  林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。