西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）藏01民终403号上诉人（原审原告）：玉珍，女，1945年8月15日出生，藏族，退休工人，现住拉萨市八朗学五巷**，身份证号码5401021945********。委托诉讼代理人：达瓦扎西，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。委托诉讼代理人：扎西拉姆，西藏珠穆朗玛律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：旺堆，男，1970年2月8日出生，藏族，公务员，，现住拉萨市城关区林廓东路**身份证号码5401021970********。委托诉讼代理人：旦增卓嘎，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗布次仁，男，1971年7月1日出生，藏族，无业，现，现住林芝市工布江达县朱拉乡崩嘎村份证号码542622197107010410。委托诉讼代理人：索朗坚才，西藏索泰律师事务所律师。上诉人玉珍、旺堆与被上诉人罗布次仁返还原物纠纷一案，因不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初3290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人玉珍的委托诉讼代理人达瓦扎西，上诉人旺堆的委托诉讼代理人旦增卓嘎，被上诉人罗布次仁的委托代理人索朗坚才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玉珍上诉请求：1.请求依法撤销拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初3290号民事判决；2.请求人民法院依法判令被上诉人返还上诉人所有的位于拉萨市城关区纳金路以南西区四排二号房屋；3.请求人民法院依法判令被上诉人向上诉人赔偿损失共计217500元；4.请求人民法院依法判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：上诉人认为一审法院认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：一、上诉人从未授权原审第三人出售上诉人所有的房屋，原审第三人也不构成表见代理。且事后上诉人对原审第三人的行为未进行追认，因此，原审第三人的行为属于无权处分、无权代理，不得因上诉人与原审第三人系母子关系就想当然的认为原审第三人构成表见代理。一审法院认为，上诉人与原审第三人未能向法庭说明原审第三人是如何拿到案涉房屋的装修钥匙并交予被上诉人的，被上诉人占有案涉房屋期间上诉人为何不向被上诉人主张权利等。上诉人认为，上述理由均不足以认定原审第三人构成表见代理。一审法院未能正确适用“谁主张、谁举证”的证据规则，肆意认为原审第三人构成表见代理着实欠妥。上诉人对于原审第三人出售房屋的行为未予以追认。原审第三人擅自出售他人房屋的行为属于无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，本案被上诉人主张善意取得该房屋须同时具备三个要件：一是签订房屋买卖合同至办理过户登记时是善意的，即对原审第三人无权处分该房屋不知情且不应当知情；2.支付了合理对价；3．己经办理了房屋过户登记手续。但是，本案中原审第三人与被上诉人并未签订房屋买卖合同，且被上诉人明知涉案房屋的产权人为上诉人，而非原审第三人，被上诉人未支付合理对价，也未办理产权过户登记手续。所以，被上诉人不具备上述三个要件，不构成善意取得，无权要求上诉人办理房屋过户登记手续并交房。被上诉无权占有上诉人所有的房屋。上诉人有权基于《物权法》第34条之规定请求返还房屋。二、上诉人（或者原审第三人）与被上诉人并未就涉案房屋买卖价款达成合意，房屋买卖合同未成立、也未生效。一审法院仅凭被上诉人向原审第三人交付55万元就认定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合意，纯属认定事实不清。庭审中查明。2013年9月，原审第三人与被上诉人曾就涉案房屋的买卖进行过洽谈，被上诉人有购买的意愿，并向原审第三人交付订金1万元，但是双方就房屋买卖价款未能达成一致。几个月后，2013年12月5日，被上诉人再次找到上诉人洽谈房屋买卖事宜，被上诉人向上诉人支付19万元，加之之前的1万元共计20万元作为订金，但此时，双方始终就房屋买卖价款未能达成一致意见。由于被上诉人并非拉萨市人，原审第三人曾多次通过各种途径联系被上诉人均未果。时隔半年，2014年5月24日，被上诉人私自向原审第三人的账户转入35万元，但原审第三人此前并不知情，收到该笔款项后，原审第三人试图通过登报及公证的方式向被上诉人退款，但相关部门均要求原审第三人提供被上诉人的身份证复印件，碍于未能提供，该款也未能返还。至此，针对被上诉人的要约，原审第三人从未作出任何承诺，主要原因是关于房屋价款双方未能达成一致，因此，房屋买卖合同并未成立，合同未成立也就无效力之谈。2014年8月1日，被上诉人破门强行入住涉案房屋，原审第三人报警，并存有报警记录一份。同时，结合本案事实及证据，形成完整的证据链，足以证明被上诉人非法占有他人房屋的事实。三、被上诉人提供的两位证人均系被上诉人罗布次仁多年好友，与本案被上诉人存在利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条规定，该两位证人所做证言不得单独作为认定案件事实的依据，本案被上诉人与其提供的证人系多年之交，对其证言难以做到客观公正，上诉人有充分的理由怀疑被上诉人与证人之间存在利害关系，且该两名证人之间关于付款期限的证词前后矛盾。因此，上诉人认为该两名证人的证言不能单独作为认定案件事实的依据，一审法院认定被上诉人与其提供的两名证人间不存在利害关系欠妥。旺堆上诉请求：一、请求依法撤销拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初3290号民事判决；二、请求人民法院依法判令被上诉人返还上诉人所有的位于拉萨市城关区纳金路以南西区四排二号房屋；三、请求人民法院依法判令被上诉人向上诉人赔偿损失共217500元；四、请求人民法院依法判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间从未达成买卖房屋的合意，房屋买卖合同未成立、亦未生效。根据《合同法》第13条及第14条的规定：“当事人订立合同，采取邀约、承诺方式。”要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”合同的成立需要约人发出要约，要约到达受要约人后，受要约人要在规定的时间内作出承诺，并且承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。上诉人旺堆与被上诉人之间的“房屋买卖合同”从未成立过、且双方也未对购房价款达成过任何的合意。一审法院仅凭被上诉人向上诉人交付55万元就认定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合意，属认定事实不清。2013年9月，在未获得房屋所有权人授权的前提下、上诉人与被上诉人曾就涉案房屋的买卖进行过洽谈，被上诉人有购买的意愿，并向上诉人交付订金1万元，但是双方未就购房款及房款的支付方式等内容达成过一致。被上诉人申请出庭的证人亦在庭审过程中证明了双方之间仅对合同标的、定金等条款进行了沟通。至此，针对被上诉人的要约，上诉人从未作出任何承诺，主要原因是关于房屋价款双方未能达成一致，因此，上诉人与被上诉人之间因要约的内容不具体、不明确而自始至终没能对房屋买卖合同标的金额、履行方式等合同重要事项达成一致的合意，故，房屋买卖合同自始未成立。二、被上诉人非法占有房屋的事实明确、证据充分。首先，一审判决书中错误地认定“上诉人将涉案房屋的钥匙交付给被上诉人”，在庭审中房屋所有权人玉珍举证证明了上诉人交付给被上诉人的为“工程装修钥匙”，而非房屋钥匙。正是基于此，后由于被上诉人无法继续使用“工程装修钥匙”打开争议房屋的大门，才有了被上诉人强行破门而入、占有使用争议标的房屋、上诉人无奈之下于2014年8月1日报警的行为。同时，一审原告在庭审中举证证明报警记录的证明目的并非为一审判决书中所述之“主张双方之间不存在买卖合同关系”，相反是为了证明双方在未对合同价款及支付期限等内容达成一致的前提下、争议标的房屋被被上述人强行占有使用至今、被上诉人非法占有房屋的事实。上诉人不构成表见代理。根据《民法总则》第一百七十一条的规定，上诉人旺堆并非争议房屋的所有权人、不享有代理权。玉珍从未委托其子旺堆出售产权人为玉珍的房屋、事后不仅未对旺堆的行为进行过追认、而是以起诉的方式来维护自己的合法权益。根据《合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”表见代理的成立需具备如下三个条件：第一、相对人有理由相信无权代理人具有代理权；第二、相对人必须是善意且无过失的；第三、合同应具备合同有效的一般条件。无权代理人旺堆并未取得任何形式的授权，不得基于旺堆与玉珍间的母子关系就想当然的认为旺堆具有代理权，被上诉人罗布次仁必须有理由相信旺堆具有代理权，然而，上诉人旺堆并未向被上诉人罗布次仁出示过其母玉珍的授权委托书，被上诉人罗布次仁也未能提供任何证据证明其有理由相信上诉人具有代理权。根据民诉法“谁主张，谁举证”的举证规则，当事人对自己所主张的事实有提供证据证明的义务，并在不能履行该义务时承担不利的法律后果。若被上诉人不能提供证据证明所主张的事实，则需要承担举证不能的法律后果，因此，本案不符合表见代理的第一个条件。其次，相对人必须是善意且无过失的。本案中被上诉人存在很明显的过失，并未尽到合理的注意义务。被上诉人是购买标的额如此之大的房屋，而非进行简单的日常生活消费，对于金额如此大的一宗交易，居然未对产权人及产权证等关键内容进行核实确认，存在一定的疏忽和过错，不满足表见代理的第二个条件。合同应具备合同有效的一般条件。合同成立和合同生效是有效合同有机结合的两个方面，合同成立是合同生效的前提条件，合同生效是合同成立的必然结果，本案中，被上诉人罗布次仁在一审中表示诉争房屋的售价为60万元，在之后的庭审中又说诉争房屋的售价为80万、120万元。退一步讲，即便上诉人旺堆享有出售该房屋的权利，但旺堆与罗布次仁并未就房屋价款达成过一致，因此，本案不满足表见代理的条件，上诉人旺堆不构成表见代理。由于事后房屋所有权人玉珍对于上诉人出售房屋的行为未予以追认，上诉人旺堆擅自出售他人房屋的行为属于无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定。可本案被上诉人主张善意取得该房屋须同时具备三个要件：1.是签订房屋买卖合同至办理过户登记时是善意的，即对上诉人旺堆无权处分该房屋不知情且不应当知情；2.支付了合理对价；3．已经办理了房屋过户登记手续。但是，本案中上诉人旺堆与被上诉人并未签订房屋买卖合同，且被上诉人明知涉案房屋的产权人为玉珍，而非上诉人旺堆（一审庭审中经被上诉人提供的证人证实）。被上诉人未支付合理对价、也未办理产权过户登记手续。所以，被上诉人不具备上述三个要件，不构成善意取得。即便被上诉人主张要约承诺有一定的损失，那也应该按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定可以向上诉人主张违约责任或损害赔偿、而非强行非法占有争议标的房屋至今。三、一审法院在判决书中表明“因原告及第三人未举证证明证人与本案存在利害关系”系明显错误。被上诉人在一审中申请出庭的证人经法庭询问，当庭承认了证人与被上诉人罗布次仁系多年的“生意伙伴、朋友关系”。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条规定，本案被上诉人与其提供的证人系多年之交，对其证言难以做到客观公正，上诉人认为存在利害关系，因此该证言不能单独作为认定案件事实的依据。综上，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的全部诉讼请求。罗布次仁辩称，基于玉珍和旺堆系母子关系的前提下，且在双方第一次洽谈房屋买卖事宜时也电话联系过玉珍，在确认后，被上诉人前后支付了55万元房款，上诉人旺堆向我们交付了房屋的钥匙后我们才合法居住在该房屋内，并没有非法占有房屋，在被上诉人占有房屋的四年期间上诉人可以退还被上诉人的款项，但上诉人并未予以退还，被上诉人有理由相信上诉人旺堆构成表现代理，买卖合同成立并有效。因此请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。玉珍向一审法院起诉请求：1.被告将非法占有的房屋返还给原告；2.被告向原告赔偿损失共计207500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系位于拉萨市城关区纳金路以******房屋的合法所有权人。2014年8月1日，被告在未征得原告的任何授权和同意的情况下，强行破门入住本案诉争的房屋，原告通过报警、与被告商谈等方式均未得到解决。时至今日，诉争房屋仍处于被告控制和使用的状态。为维护原告的合法权益，现原告请求被告支付2014年8月1日至2019年3月31日因非法占有房屋给原告造成的损失，望法院依法予以支持。一审法院认定事实：本案所涉房屋即拉萨市纳金路以南西区四排二号房屋的所有人系原告玉珍。2013年9月，被告罗布次仁与第三人旺堆针对涉案房屋的买卖事宜进行洽谈后，被告向第三人支付了10000元。于2013年12月5日向第三人支付了房屋首期款190000元。当日，第三人将涉案房屋的钥匙交付给被告后被告占有使用该房屋至今。2014年被告通过银行转账方式向第三人支付了购房款350000元。被告向第三人支付的购房款550000元至今仍在第三人处。2014年8月1日，第三人旺堆因其与被告就涉案房屋买卖的问题报警。2017年7月10日，原告玉珍向拉萨市城关区人民法院提起诉讼主张被告罗布次仁将非法占有的房屋返还给原告。该案经审理后作出（2017）藏0102民初1039号民事判决书，判决支持了原告的全部诉讼请求。对此被告不服向拉萨市中级人民法院提出上诉后，拉萨市中级人民法院作出（2017）藏01民终562号民事判决书，判决维持一审判决。被告不服向西藏自治区高级人民法院提出再审申请后，该院认为申请人罗布次仁占有使用双方所争议的房屋是基于与被申请人玉珍之子旺堆之间的房屋买卖关系，原审法院在旺堆未参与本案诉讼情况下，认定罗布次仁侵占玉珍房屋的事实存在程序错误，其认定实际上变相否定了申请人罗布次仁与旺堆之间的房屋买卖事实，罗布次仁另行起诉旺堆已无任何意义，故作出（2018）藏民申38号民事裁定书，裁定：一、指令西藏自治区拉萨市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。故拉萨市城关区人民法院作出（2018）藏0102执397号执行裁定书，裁定：中止拉萨市中级人民法院作出（2017）藏01民终562号民事判决书的执行。另，拉萨市中级人民法院认为本案一、二审遗漏必须参加诉讼的当事人旺堆，予以纠正。为查明案件事实，平等保护各方当事人的合法权益，作出（2018）藏01民再14号民事裁定书，裁定：一、撤销西藏自治区拉萨市中级人民法院（2017）藏01民终562号民事判决及西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1039号民事判决；二、本案发回西藏自治区拉萨市城关区人民法院重审。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。一审法院认为，本案的争议焦点有：一、原告有无授权第三人代其出售涉案房屋；二、被告占有涉案房屋的行为是否为非法占有。针对第一个争议焦点，原告称其并未授权第三人与被告进行房屋买卖，其对第三人与被告之间商议房屋买卖事宜并不知情，且被告也未提交任何证据证明第三人是受原告委托出售房屋，因此不符合表见代理的条件。第三人称其与被告之间并未达成买卖合意，且根据接处警登记表能证明被告是强行入住涉案房屋。一审法院认为，在庭审中本庭询问，原告与第三人并非同住家属，在未授权的情况下第三人是如何拿到涉案房屋钥匙时，原告及第三人均未能作出任何说明。另，根据双方提交的证据及庭审查明的事实可以认定，被告与第三人对涉案房屋的买卖事宜进行洽谈时得知第三人与原告系母子关系，且是第三人带被告参观涉案房屋、收取购房款，并由第三人将房屋钥匙交付给被告后，被告占有使用涉案房屋至今。在被告占有房屋长达四年的时间里，原告未举证证明其有向被告主张过所有权，也未举证证明其知道第三人私自处分其财产，并取得不当得利的款项时，有及时采取相应措施，而非放任态度。综上，被告有理由相信第三人有代理权，其行为构成表见代理。故原告称其没有委托第三人出售涉案房屋的主张，一审法院不予采信。针对第二个争议焦点，根据法律规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。因本案当事人之间并未形成书面合同，故无法按照合同约定履行各自义务，但双方均认可第三人从被告处已收到购房款550000元，该款至今仍未退回给被告及房屋钥匙是第三人交付给被告的事实。原告及第三人不能仅凭一份由第三人因合同纠纷报警的接处警登记表来主张双方之间不存在买卖合同关系。双方达成的口头协议是在自愿、平等、公平前提下形成，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定合法、有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故本案被告是基于买卖合同关系而占有涉案房屋，并非原告所述的非法占有。现原告主张被告返还非法占有的房屋及赔偿损失的诉请，因证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，原告主张被告返还非法占有的房屋及赔偿损失的诉请，因证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告玉珍的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：玉珍提交《西藏自治区拉萨市中级人民法院（2017）藏01民终562号民事判决书》一份，在该判决书第五页的内容，可以证明玉珍在2015年就本案争议的事实提起过民事诉讼。罗布次仁质证认为，对该证据的三性予以认可，对证明目的不予认可。本院认为该证据能够玉珍所主张的事实，故予以认可。本院二审另查明，2015年上诉人玉珍及被上诉人罗布次仁就本案争议的事实，各自向拉萨市城关区人民法院提起过一次民事诉讼。本院查明其他事实及所依据的证据与一审法院基本一致。本院认为，两上诉人的上诉理由不能成立，理由如下：一是根据在案现有证据，能够确定上诉人旺堆与被上诉人罗布次仁之间对于案涉房屋买卖达成口头协议，并已部分履行口头协议的内容，该事实有相关证人证言、转账记录及收条予以证实，本院予以确认；二是关于两上诉人提出被上诉人非法侵占其房屋，应当予以返还的问题，本院认为本案中上诉人的诉讼请求系停止侵害，返还原物，属于侵权法律关系中的侵权之诉，故本案审查焦点为被上诉人占有房屋的行为是否构成侵权，以及该行为与后果之间是否存在因果关系。基于被上诉人是因其与旺堆之间达成的买卖合同关系而占有案涉房屋，并非上诉人所述的非法占有，故上诉人主张被上诉人返还非法占有的房屋及赔偿损失的诉请与本案事实不符，于法无据，本院不予支持；三是关于上诉人旺堆与被上诉人罗布次仁之间对于案涉房屋买卖达成口头协议的行为是否属于表见代理以及罗布次仁占有房屋是否属于善意取得的问题，因上诉人的诉讼请求并非基于合同关系而要求解除双方达成的合同，故上述问题不属于本案的审查范围，本院依法不予理涉。两上诉人如认为旺堆与罗布次仁之间的买卖合同应当解除，其可以另行主张。综上，玉珍、旺堆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8975元（玉珍、旺堆已预交），由玉珍负担4562.5元。由旺堆负担4412.5元。本判决为终审判决。审判长 达  杰审判员 尼玛央宗审判员 李  响二〇一九年七月二十九日书记员 旦  增