安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初719号 原告：深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强旅游城****，统一社会信用代码91340207664229422M(1-1) 负责人：阮彤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王泽山，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师 委托诉讼代理人：邓纬韬，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所实习律师。 被告：周艳，男，1968年4月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：於红，女，1971年11月26日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 两被告共同委托诉讼代理人：毕志鹏，芜湖市老年学会法制分会法律顾问。 原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业公司）与被告周艳、於红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托诉讼代理人王泽山、邓纬韬，被告周艳、於红及其委托诉讼代理人毕志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告一次性支付拖欠的物业服务费8399.3元及逾期付款的违约金人民币7752.92元（以欠付数额为基数，按照年利率18%、24%，自2010年6月1日起计算至2018年10月31日为7752.92元），合计16152.22元；并请求以7752.92元为基数，自2018年11月起，按照年利率24%计算至全部费用实际清偿之日止。2、被告向原告支付因诉讼产生的律师费、差旅费1500元。3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区xxx小区**房屋所有权人。2007年9月1日，案外人芜湖市华强旅游城投资开发有限公司与原告就案涉芜湖华强xxx商住小区物业服务事项签订一份《前期物业管理合同》，约定自2007年9月1日起至案涉小区业主委员会与物业管理公司签订正式物业管理合同之日止，由原告为案涉小区提供物业管理服务，并约定多层物业管理综合服务费为0.8元/平方米/月。2007年10月18日，原、被告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中原告系协议甲方，被告系协议乙方。双方在协议中明确约定：1、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：住宅按建筑面积每月每平方米：多层：0.80元；2、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。2015年12月31日和2017年1月1日，xxx小区业主委员会分别与原告签订了两份《xxx物业服务合同》。合同约定由原告对芜湖xxx小区进行物业服务。合同有效期分别为：2016年1月1日起至2016年12月31日，2017年1月1日起至2017年12月31日。物业服务费为：多层0.75元/月/平方米；物业服务费每6个月（半年）交纳一次，业主应当在当年6月末与12月末交纳下一个半年之费用，逾期缴纳的，按日3‰计收滞纳金。合同履行过程中，因被告违约导致原告采取诉讼途径维护自身合法权益的，因诉讼发生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等）由被告承担。案涉房屋性质为住宅。自2010年6月1日起至2017年12月31日被告一直未缴纳任何物业费。原告多次向被告书面催缴所拖欠的费用，但被告仍拒绝支付。为维护自身合法权益，原告向本院提起诉讼。 被告周艳、於红辩称，1、被告的房屋出现多处开裂、渗水等质量问题，被告多次提出报修申请，原告没有履行及时受理和反馈的义务，被告的房屋质量问题至今未修复。2、原告没有按照物业服务合同约定提供物业服务。小区内卫生状况极差，荒草不除，枯死的绿植不及时补种。小区内存在多处乱搭乱建，楼上住户私拉电线进行电动车充电，影响业主正常通行，并存在重大消防、安全隐患。小区多幢房屋外墙、公共楼梯等部位长期存在渗漏，小区内多处公共设施被破坏，原告一直以各种借口拖延不修，怠于履行义务。3、被告拒绝支付物业费的目的在于促使原告提供约定的物业服务，原告违约在先，被告不应支付违约金、律师费、差旅费等。 当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于安徽省芜湖市镜湖区xxx小区系案外人芜湖市华强旅游城投资开发有限公司开发建设。2007年9月1日，案外人芜湖市华强旅游城投资开发有限公司与原告就案涉芜湖华强xxx商住小区物业服务事项签订一份《前期物业管理合同》，约定自2007年9月1日起至案涉小区业主委员会与物业管理公司签订正式物业管理合同之日止，由原告为案涉小区提供物业管理服务，并约定多层物业管理综合服务费为0.8元／平方米／月。原告遂进驻该小区从事物业管理服务工作。2007年11月13日，被告周艳、於红与案外人芜湖市华强旅游城投资开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定两被告向案外人购买位于安徽省芜湖市镜湖区房屋（住宅，建筑面积119.54㎡），其中合同第十五条约定房屋买受人自房屋交付之日起即应将房屋交出场人在《前期物业管理合同》中委托的物业管理企业统一进行管理、并遵守房屋使用公约，直至业主委员会成立后选聘的新的物业管理企业接手管理之日。2007年下半年，原告（甲方）与两被告（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》。双方在协议中明确约定：1、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：住宅按建筑面积每月每平方米：多层：0.80元；2、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，或提交法院按相关法规处理。两被告认可于2010年3月15日左右从原告处领取案涉房屋时预交纳500元物业费，其后未再交纳物业费用。 2015年12月31日和2017年1月1日，芜湖市xxx小区业主委员会分别与原告签订了两份《xxx物业服务合同》。合同约定由原告对芜湖xxx小区进行物业服务。合同有效期分别为：2016年1月1日起至2016年12月31日，2017年1月1日起至2017年12月31日。物业服务费为：多层0.75元/月/平方米；物业服务费每6个月（半年）交纳一次，业主应当在当年6月末与12月末交纳下一个半年之费用，逾期缴纳的，按日3‰计收滞纳金。合同履行过程中，因被告违约导致原告采取诉讼途径维护自身合法权益的，因诉讼发生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等）由被告承担。因被告一直拖欠物业费用，原告多次通过上门张贴催收通知向被告书面催缴，但被告仍拒绝支付。 另查明：1、2010年4月14日，被告发现案涉房屋屋面防水出现渗水现象遂于原告交涉，原告向被告出具一份加盖印章的书面材料，载明：“xxx屋面防水工程按国家规定保修期为5年，5年内在非人为因素下若再次出现渗水现象，由开发商（建设方）或物业按国家规定执行，如果由于业主装修自己造成或其他人为因素造成，其责任由业主自己承担负责”，该书面材料中开发商（建设方）存在涂改情况。2014年7月15日，被告就案涉房屋墙体渗水、墙壁掉漆等质量问题向原告发出函件，要求解决相关问题，未获得回应。 2、被告提供的芜湖市xxx小区照片显示，案涉房屋存在墙面开裂、霉变现象，小区内存在私拉电线在楼道内充电现象，部分卫生死角存在垃圾堆放等问题。 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、前期物业服务合同、前期物业服务协议、物业服务合同和被告提供的书面材料、快递单据、反映问题函件、照片及原、被告陈述予以证明。 本院认为，原、被告与案外人芜湖市华强旅游城投资开发有限公司于2007年9月1日签订的《前期物业管理协议》和《商品房买卖合同》，及原告与芜湖市xxx业主委员会于2015年12月31日、2017年1月1日签订的《xxx物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，上述合同对全体业主具有法律约束力。华强物业公司向小区提供了物业管理服务，被告周艳、於红也享受了原告提供的物业服务，应依约交纳物业管理服务费。被告周艳、於红因自身居住的房屋渗水未得到修复及小区公共区域卫生等问题拒绝缴纳物业服务费的抗辩理由不足以对抗其缴纳物业费的义务，故对该抗辩理由不予支持。原告主张被告差欠2010年6月1日至2017年12月31日期间物业费用8399.3元（92.3元/月×91个月），被告当庭认可案涉房屋实际于2010年3月15日左右交付，被告未提供证据证明案涉房屋交付时间，故被告交纳物业费用的起算时间为2010年3月15日。依据合同约定及原告的主张，被告于2010年3月15日起至2017年12月31日期间应缴纳物业费用为8630.05元（92.3元/月×93.5个月），被告在领取案涉房屋时预交物业费用500元，被告实际差欠原告物业费用8130.05元＝8630.05元－500元。鉴于华强物业公司在物业服务中不到位，仍需改进和提高，本院酌情对物业服务费予以减少，本案周艳、於红应支付2010年6月1日起至2017年12月31日止的物业服务费为7000元。 被告周艳、於红并非无故拒缴物业服务费，故对华强物业公司要求两被告支付违约金的请求，本院不予支持。原告华强物业公司依据《前期物业服务合同》和《物业服务合同》中的约定要求被告承担律师费，该两份合同均系格式化合同，合同约定加大了业主的义务，故对该项诉请，本院亦不予支持。业主交纳物业费，有助于物业公司更好的开展物业服务，便于提升小区整体物业服务质量。华强物业公司收取物业费后应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断的进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告周艳、於红于本判决生效之日起十日内支付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业费7000元； 二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费242元，由原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司负担192元，由被告周艳、於红负担50元（诉讼费原告已预付，被告在给付上述款项时一并给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  王受聪 人民陪审员  陈 欣 人民陪审员  王俊斌 二〇一九年七月十日 书 记 员  郑 华 附本案适用条款如下： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。