河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终8670号上诉人（原审原告）：安云雷，男，1983年11月5日出生，汉族，住赵县。委托诉讼代理人：魏乐，河北冀联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北森石房地产开发有限公司，住所地：赵县临洨路御景新城物业楼。法定代表人：石振伟，该公司经理。被上诉人（原审被告）：胡凯伟，男，1982年2月20日出生，汉族，住赵县。委托诉讼代理人：陈少峰，河北咏远律师事务所律师。上诉人安云雷因与被上诉人河北森石房地产开发有限公司（以下简称森石公司）、胡凯伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省赵县人民法院（2019）冀0133民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。安云雷上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发还重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审中上诉人的第一项诉讼请求为确认商品房买卖合同合法有效。一审法院在“本院认为”部分，认定上诉人与森石公司签订的购房合同有效，但却作出了驳回上诉人的诉讼请求的判决，实属错误。2、一审法院认定胡凯伟与森石公司签订的购房合同有效，属于认定事实错误。上诉人与森石公司签订的购房合同的日期是2015年6月15日，总价款为265608元，并且在2015年7月2日在赵县房管局进行了登记备案。而胡凯伟在一审时提交的其与森石公司签订的购房合同的日期是2015年10月31日，总价款为189720元，且未在房管部门进行登记备案。在购买时间上胡凯伟的合同在上诉人的合同之后，在总价款上胡凯伟的购房价款明显低于市场价格，与森石公司存在恶意串通，侵害上诉人合法权益的情况。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》中关于一房数卖的合同履行问题，一般按照已经办理房地产登记的优于未办理房地产登记的原则处理。并且一审法院在胡凯伟未提供充分的购房款支付证据的情况下，在森石公司未出庭未查清事实的情况下，错误的去认定其合同效力，从而导致错误判决的产生。3、一审法院认为上诉人与森石公司签订的购房合同无法继续履行的认定错误。上诉人所购买的房屋是现实存在的，不存在无法履行的客观条件。一审时胡凯伟提供的证据并不能证明其实际合法占用使用了涉案房屋。由于该房屋已经出售给了上诉人，即使森石公司将涉案房屋交付给了胡凯伟，也属于无效处分行为，如果给胡凯伟造成损失，应该由森石公司承担赔偿的法律后果，这并不影响森石公司向上诉人交付房屋义务的履行。一审法院认为不能履行从而驳回上诉人的诉讼请求属于认定事实错误。再者，根据《合同法》的有关规定，当一方不履行合同义务时，当事人有权主张继续履行合同、承担违约责任等，这是上诉人的选择权。但一审法院却错误的认为上诉人应当向森石公司请求解除合同、返还房款等，属于适用法律错误。综上所述，希望二审法院依法查明事实，依法改判或发还重审，切实维护上诉人的合法权益。胡凯伟答辩称，1、上诉人的诉讼请求第一项虽然是确认合同合法有效，但实际上上诉人的诉讼目的是为了让森石公司交付房屋，现因森石公司把房屋交付给胡凯伟，并且胡凯伟已经合法入住，争议房屋已经无法交付上诉人。因此，一审法院认定上诉人和森石公司签订的购房合同有效，但因无法交付而驳回上诉人的诉讼请求是完全正确的。2、购房合同签订时间早晚不能确定合同是否有效，上诉人没有提供证据证实被上诉人之间签订的购房合同违反相关法律规定，因此，二被上诉人签订的购房合同合法有效。上诉人的购房合同只是备案，没有办理房屋所有权变更手续，并且上诉人所交购房款、契税、物业费等收据均与购房合同的楼号不同，因此，一审法院因胡凯伟合法占有房屋得以保护是正确的。3、森石公司将争议房屋合法交付给胡凯伟，胡凯伟已装修居住占有争议房屋，所以争议房屋无法交付给上诉人，一审判决也为上诉人指出了救济途径。河北森石房地产开发有限公司未作答辩。安云雷向一审法院起诉请求：1、要求依法确认我和被告森石公司签订的商品房买卖合同合法有效；2、责令被告森石公司履行合同将我购买的商品房（临洨路南侧街御景新城8号楼1单元302室）交付给我(265668元)；3、要求被告承担逾期交房违约金3271元（计算到2018年11月30日），从2018年11月30日后继续计算违约金至履行完毕之日；4、一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告在2015年6月25日与被告森石公司签订石家庄市商品房买卖合同。原告购买了被告开发的临洨路南侧御景新城小区8号楼1单元302室，合同约定房屋建筑面积94.86平方米。房屋价款总价款是265608元，约定交房日期是2015年7月31日。签订合同后原告于2015年7月2日交首付款9万元，余款18万元原告在2015年7月18日与赵县农村信用联社股份有限公司签订贷款合同，贷款18万元，每月还款1368.66元，还款至今，并提交银行还款记录。2018年10月17日被告森石公司通知原告交领钥匙，让原告交纳物业费包括电卡开户费100元、按电表费300元、按水表费50元、预存水费300元，另行交纳尾款20533元（包括维修基金、热力集资、自来水费、物业费、契税3984.12元、其他5830元：工本费180元、有线初装150元、装修押金1000元、水电预存500元、装修垃圾清运500元、天然气开口费3500元）。被告森石公司在收取原告以上费用后，未将房门钥匙交给原告。原告购买的是8号楼1单元302室，但原告当时交各种费用时，票据上错误的写成了房号是8号楼4单元401室。商品房买卖合同第11条约定了出卖人逾期交房的违约责任和及计算方式，出卖人被告森石公司应按日向买受人支付已交付房款的每日万分之一，即265608元×1215天（2015年8月1日至2018年11月30日）×万分之一=32271元。被告胡凯伟质证意见：原告与森石公司的商品房买卖合同虽已签订，但该买卖合同还没有履行。原告出具的票据第一张是房款，没有说明是缴纳的哪套房屋的房款。原告的妻子缴纳的尾款是8号楼4单元401，这两个证据证明原告购买的是8号楼4单元401。原告提供的所有嘉泽物业公司出具的所有收费票据均显示是8号楼4单元401，因此原告无权向被告主张8号楼1单元302室的房屋。原告提供的赵县信用联社个人购房担保合同第十四条显示，原告用于贷款担保的房产合同编号是20150000000003709570，并不是原告与被告森石公司签订的商品房买卖合同编号，购房合同编号是2015062510290603261。这充分证明原告对8号楼1单元302室房屋无权主张。被告胡凯伟提交证据：1、胡凯伟在2015年10月31日与被告森石公司签订的购房合同一份，证明胡凯伟购买的房屋为御景新城8号楼1单元302室，即本案诉争房屋。合同约定房屋建筑面积94.86平方米，总价款189720元；2、胡凯伟2015年12月14日交付该房屋全款，由被告森石公司开具的票据证明；3、2015年12月14日森石公司开具的三份收据，证明胡凯伟将其余各项费用全部交付给森石公司，包括物业费、垃圾清运费、有线初装费、自来水开户费等共计11052元，另交契税、房本一本费等共计4833元。被告胡凯伟将所有费用交完后，被告森石公司将争议房屋钥匙交付，另交装修押金1000元，均有相关票据；4、提交本案争议房屋现状的照片5张，证明2018年9月份左右胡凯伟已经入住；5、提交2019年1月5日收据一份，证明被告胡凯伟交2019年物业费720元，现在的物业公司是赵县嘉泽物业公司。原告对被告胡凯伟的证据质证意见：1、森石公司出具的购房合同都是机打的，但被告胡凯伟出示的合同大部分是手填的，对其真实性有异议；2、被告称已经付清全部房款，应提交除收据外的其他予以作证，因该房款数额巨大，被告不可能是缴纳的现金；3、原告的合同签订时间是2015年6月15日，被告胡凯伟签订合同的时间是2015年10月31日，被告胡凯伟取得房屋的时间晚于原告；4、对被告胡凯伟交付全款的票据真实性有异议，该票据上印章模糊且收款人一栏没有收款人签字，要求被告胡凯伟方提交其他证据予以佐证。其他票据只有公章没有其他有关人员的签字，对其真实性有异议；5、被告胡凯伟提交的照片体现不出是哪座房屋，不能证明被告胡凯伟已经入住。另查明，被告胡凯伟已经装修入住诉争房屋，原告在第一次法庭审理笔录中认可这一事实。一审法院认为，本案是一起一房二卖的商品房买卖合同纠纷案件，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第十五条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法52条规定的情形，买受人因不能按照合同的约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院予以支持。”依据该规定，出卖人就同一房屋签订的数个房屋买卖合同均属于有权处分，只要没有违反合同法第52条规定的情形，合同就应当有效。原告与被告森石公司签订的购房合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，并且没有合同法第52条规定情形，故该合同有效，但该合同未全部履行。因为被告森石公司未将合同约定的8号楼1单元302室房屋交付原告，且其给原告出具的房屋尾款、契税、物业费等发票上标注的房屋号均为8号楼4单元401室，非合同约定的房屋，又原告用于贷款的合同与房屋买卖合同编号不同，故双方在合同履行过程中出现差错；而被告胡凯伟与被告森石公司签订的购房合同，也系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，并且没有合同法第52条规定情形，故该合同亦有效，且该合同已履行完毕（被告胡凯伟已交付全部房款和尾款、契税、其他费用和物业费等，被告森石公司也已将诉争房屋交付被告胡凯伟，且已装修入住）。因森石公司未出庭，对其分别给原告安云雷、被告胡凯伟签订同一房屋的买卖合同不能作出说明，故根据双方提交的合同及交纳房款和相关费用的实际情况，从占有的合法性、公平合理性等因素综合考虑，应保护已合法占用一方的权利。对于原告与被告森石公司所签订的购房合同，虽然有效但无法继续履行，故原告的诉讼请求无法得到支持。造成原告不能有效主张权利的后果，其过错在于被告森石公司，故原告应当向被告森石公司另行主张权利（可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任），也可以与出卖人另行协商处理。一审判决：驳回原告安云雷的诉讼请求。案件受理费5768元，由被告河北森石房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交下列证据：1、森石公司2019年7月20日出具的证明一份，内容为：“2015年6月25日我公司与安云雷签订商品房买卖合同，将临洨路南侧御景新城8号楼1单元302室出售给安云雷。2018年10月17日安云雷缴纳的物业费、契税、自来水费、维修基金、天然气开口费等费用都是其购买的8号楼1单元302室的费用，当时由于工作人员失误，在给安云雷开具票据时错误的写成了8号楼4单元401室”。2、森石公司、赵县农村信用联社股份有限公司大石桥信用社2019年7月24日出具的证明一份，内容为：“2015年7月18日安云雷与赵县农村信用联社股份有限公司签订个人购房担保借款合同，贷款金额18万元，用于购买御景新城8号楼1单元302室房产，关于在个人购房担保借款合同中第十四条显示的用于担保的房产合同编号是20150000000003709570，属于系统内程序编号，所以造成安云雷与河北森石房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同的合同编号（编号：2015062510290603261）不一致情况，这并不影响贷款所用于担保的房产为御景新城8号楼1单元302室。”胡凯伟的质证意见为：对第一份证明，该证据不具有合法性，出具证明是某个人先草拟证明后，由上诉人对日期进行了手写，因此该证据有瑕疵，无合法性，不能作为本案定案依据。对第二份证明，该证明不具有合法性，与本案也没有关联性。合同出具的口气是赵县农村信用联社股份有限公司大石桥信用社，证明中注明借款合同编号属于内部系统，这应该是信用联社内部出现问题，但是下面落款是森石公司，明显不伦不类。因此，不具有合法性。该证明仅证明了8号楼1单元302室进行了抵押贷款，这与上诉人要求返还房屋没有关联性，因为上诉人所持有的收据都是8号楼4单元401室的。森石公司未对上述证据进行质证。本院二审查明认定的事实与一审查明认定的事实一致。本院认为，在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。森石公司与安云雷于2015年6月25日签订《石家庄市商品房买卖合同》，后森石公司又与胡凯伟于2015年10月31日签订《商品房买卖合同》，上述两份商品房买卖合同均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性该规定，合法有效，原审判决予以认定并无不当。安云雷和胡凯伟主张交纳购房款，均提供了相关票据，但森石公司为安云雷出具的房屋尾款、契税、物业费等发票上标注的房屋号均为8号楼4单元401室，安云雷提供的贷款合同与房屋买卖合同编号不同，故原审判决认定森石公司与安云雷在合同履行过程中出现差错并无不妥。安云雷虽然在二审提供了两份证明，但证明均没有单位负责人员或出具人员签字，故该证明不符合证据形式要件，本院不予采纳。现案涉房屋尚未办理产权登记，安云雷认可森石公司已经将房屋交付给胡凯伟，且胡凯伟不同意退还房屋，故原审判决认定应保护合法占用房屋一方的权利并无不当。在案涉房屋已不能实际交付给安云雷的情况下，安云雷主张森石公司交付房屋的诉请无法得到支持。基于安云雷与森石公司签订的购房合同合法有效但无法继续履行，且合同无法继续履行的过错在于森石公司，故安云雷另行向森石公司主张权利。综上所述，安云雷的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5768元，由上诉人安云雷负担。本判决为终审判决。审判长 王 靖审判员 李 祥审判员 宋广道二〇一九年七月二十六日书记员 许晓琳