浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初3590号 原告（反诉被告）：钟建洋，男，1977年5月8日出生，汉族，住绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。 被告（反诉原告）：陈建康，男，1970年12月3日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被告（反诉原告）：张志良，男，1953年8月11日出生，汉族，住绍兴市越城区。 上述两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：王驰，浙江元培律师事务所律师。 原告钟建洋诉被告陈建康、张志良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案受理后，依法由审判员金胜明适用简易程序审理。诉讼中，被告陈建康、张志良提起反诉，本院依法予以受理。经审理本院驳回原告及反诉原告起诉，后经绍兴市中级人民法院裁定指令本院继续审理。本院于2019年4月9日立案受理后，依法由审判员赵钦适用简易程序审理。本案于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟建洋、二被告（反诉原告）委托诉讼代理人王驰到庭诉讼，本案现已审理终结。 原告钟建洋向本院提出以下诉讼请求：一、确认双方于2012年7月17日签订的《租房协议》无效；二、判决被告赔偿原告损失共计281250元，其中：1、原告因无法办理营业执照不能营业造成的损失为231250元（2012年7月17日支付房租111250元、2014年9月30日支付房租120000元）；2、房屋装修余值50000元（暂估）；三、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：要求被告赔偿原告租金损失291250元+140000元+拆迁评估装修损失+为了维护自己的利益付出的律师费25000元，另外须支付租金损失291250元+140000元的利息从2017年11月21日起算至2018年10月30日止，按年利率6%计算的利息。事实与理由：原告系越城区斗门镇寺东村人，2010年一直在老元培学校做小生意。因绍兴市政府决定在镜湖新区设立高教园区，原告便想在镜湖高教园区租下店面，从事餐饮。2011年6月原告看见东浦镇群贤路与绍齐公路交叉口安利综合大楼外墙张贴的“美食一条街”的招租广告，原告根据该招租广告与被告陈建康和被告张志良取得联系，二人向原告讲述“美食一条街”所有的土地和房子都是“浙江绍兴安利金属管业有限公司”（以下简称安利公司），该公司有4个股东，二人是公司的控股股东。安利公司也是因为高教园区马上要建成了，便决定将公司房产出租打造一条服务于大学生的美食街。经过考察，原告在2011年6月19日与刘友孙、吴景栋签订了《租房协议》：刘友孙、吴景栋将安利公司综合大楼的24-25号，面积是80平方米的一间门面房转租给原告，年租金4万元，租赁期限从2012年7月25日起至2017年7月4日，共三年。2012年7月17日原告与安利公司签订了一份《租房协议》：安利公司将位于综合大楼朝西部分、面积750平方米的商铺出租给原告，年租金是101250元、租赁期限6年从2012年9月1日至2018年8月30日。合同签订当日原告按合同要求向陈建康支付第一年房租101250元和押金1万元，陈建康向原告出示了收条1份。房屋承租后，因原告无法办理营业执照，但两被告再三给原告保证营业执照等高教园区学生多了就可以办理，因原告没有营业执照故也没有装修。2013年两被告通知原告营业执照可以办理了，原告于是在2013年5月份开始装修东浦商铺，装修款合计31万左右。装修完工后原告着手办理营业执照，2013年6月18日安利公司向原告出具了《证明》，主要内容是“位于泰家溇南侧的房屋，计面积295平米，产权属于浙江绍兴安利金属管业有限公司所有，该房屋系合法建筑，尚未取得房产证，上述房屋可以作为营业用房，从事经营活动”；绍兴市越城区东浦村村镇建设办公室盖公章予以确认，但东浦镇工商所拒绝给原告办理餐饮行业的营业执照。原告没有营业执照，无法经营，经原告与安利公司多次交涉，安利公司一直对原告说正在协调，拒绝解除和原告签订的《租房协议》。2014年9月份，安利公司通知原告可以办理餐饮行业的营业执照，让原告马上把欠缴的房租付清后就给原告开《证明》去办理营业执照。原告于是把所欠房租交给陈建康，但还是只能办理餐饮许可证，不能办理营业执照。原告万般无奈，只得拿着安利公司复印给原告的编号为“绍兴国用（2001）字第1-6630”号的《国有土地使用证》去绍兴市国土资源局核实，绍兴市国土资源局向原告出具了编号G20161110-0020691的《绍兴市不动产登记查询证明》，该证明显示：没有产权证号绍市国用2001字第1-6630号的登记信息。原告又到绍兴市市场监督管理局，经该局查询“浙江绍兴安利金属管业有限公司”在2008年8月14日已注销。2016年在没有通知原告的情况下，原告从安利公司承租的商铺被拆迁，原告所租商铺的装修残值等均没有评估，安利公司即没有退还原告房租也没有赔偿原告任何损失。原告于2016年12月19日向绍兴市公安局越城分局东浦派出所控告被告陈建康、张志良涉嫌诈骗罪一案，经该分局复议认为两被告不构成合同诈骗罪。综上，原告认为被告的行为已经构成民事欺诈，致使原告房屋从承租起就因无法办理营业执照没有营业，装修也付之东流，给原告造成损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告陈建康、张志良辩称：一、1、安利公司虽未取得房屋产权证，但安利公司已取得国有土地使用证，且产权清晰，并无争议，法律、行政法规也未强制性要求签订房屋租赁合同时必须取得房屋产权证，房屋租赁合同是双方真实意思表示，因此不能直接导致租房协议无效。2、双方签订的租房协议第3条明确约定“有关工商执照等相关法律手续均由乙方自行办理，并应及时去有关职能部门办理租房合法手续，有关办理租房手续时所产生的费用包括税金均由乙方承担支付，与甲方无关。”（乙方指原告）因此，未能办妥营业执照的责任在于原告自己，与被告无关。3、坐落于绍兴市泰家溇南侧属于安利公司所有的房屋，同一时期已出租给许多家第三方，而这些第三方均是办妥营业执照的。因此，原告未能办妥营业执照的责任在于原告自己，与被告无关。否则，何以这些第三方能办妥营业执照，原告不能办妥营业执照。4、租房协议签订后，原告已办妥了餐饮许可证，也占有、使用了该出租房并利用该出租房从事餐饮盈利，因此原告实际上没有遭受损失，反而有利可图。5、被告多次告知原告出租的房屋尚未取得房产证。2013年6月18日，安利公司与绍兴市越城区东浦镇村镇建设办公室联合向原告出具了一份证明，证明不但写明了位于绍兴市泰家溇南侧的房屋属于安利公司所有、房屋系合法建筑、可以从事经营活动等情况外，还写明了该房屋尚未取得房产证。说明被告明确告知了原告该房产尚未取得房产证，原告是明知被告的房屋尚未取得房产证而承租的，因此被告不存在过错。6、2015年3月23日，双方经协商一致解除合同，原告承诺将剩余租金40000元于2015年3月23日前付清，说明双方就房屋租赁解除、装修等事宜一并已经进行了具体、充分的讨论。既然原告还愿意支付租金，那么按常理来讲，原告是放弃向被告主张本案的诉请的，否则，原告是根本不可能愿意再支付租金的。7、原告未能办妥餐饮营业执照的原因很多，其中涉及消防、环保、卫生、健康证等因素，与原告承租该房屋无必然联系。退一步讲，即使因没有房产证导致原告无法办理营业执照，那么按原告在民事起诉状所述“装修完工后原告着手办理营业执照，2013年6月18日安利公司向原告出具了证明，主要内容是……尚未取得房产证……”，即原告最迟在2013年6月18日知道安利公司未取得该房屋的产权证，但是其在三年的诉讼期限期间内却未主张权利，因此，应当视为原告放弃该权利，已超过诉讼时效。二、陈建康收到原告的租金是221250元，张志良如果拿了原告的租金6万元，请原告提供相关证据证明。其他的诉讼请求没有事实和法律依据。三、即使合同无效，原告也应支付房屋占用期间的使用费。综上，请求法庭全部驳回原告的诉讼请求。 同时提出反诉诉讼请求：一、反诉被告支付拖欠的房租40000元并支付相应利息（按银行同期贷款利率计算，自2015年4月23日起至判决履行之日止）；三、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2012年7月17日，反诉原告与反诉被告签订一份《租房协议》，约定将位于东浦安利公司综合大楼的其中朝西部分出租给反诉被告，计750平方米，年租金101250元，租赁期限从2012年9月1日起至2018年8月30日止为6年，租金提前一个月付一次。租金按每年10%递增。后因反诉被告多次拖欠房租，双方于2015年3月23日经协商一致解除合同，反诉被告承诺将余款40000元于4月23日前付清并在租房协议上书面说明并签字。但反诉被告至今分文未付。为维护反诉原告的合法权益，故向法院提起反诉，请依法裁决。 反诉被告钟建洋辩称：案涉合同根本没有解除过，而且按照当时的租金，如果当时合同解除的话，还有的多。退一万步来说，如果真的要给反诉原告钱的话，也已经过了诉讼时效。反诉被告写的是转让余款，不是解除合同。 本院经审理认定事实如下：2012年7月17日，被告（反诉原告）陈建康以安利公司名义（甲方）与原告（反诉被告）钟建洋（乙方）签订《租房协议》1份，约定乙方承租位于东浦安利公司综合大楼的其中朝西部分，计750平方米。年租金101250元，租赁期限自2012年9月1日起至2018年8月30日止共计6年，租金按每年10%递增，租金提前一个月付一次。乙方保证房屋仅作为经营使用，有关工商执照等相关法律手续均由乙方自行办理，并应及时去有关职能部门办理租方合法手续，有关办理租方手续时所产生的费用包括税金均由乙方承担支付，与甲方无关。合同对双方其他权利义务亦进行了约定。上述合同签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付了案涉房屋，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）陈建康支付租金共计221250元及水电保证金10000元。2015年3月23日，原、被告经协商一致解除案涉房屋租赁合同，原告（反诉被告）钟建洋在上述《租房协议》中载明“自愿退出转让给绍兴金属有限公司，余款40000元到4.23日交清”。 同时查明，浙江绍兴安利金属管业有限公司系于1993年成立的外资企业，案涉位于绍兴市越城区泰家溇房屋原属安利公司所有，但未办理房屋产权证书。2013年安利公司、绍兴市越城区东浦镇村镇建设办公室出具证明1份，载明“兹证明位于泰家溇南侧的房屋，计面积295平方米，产权属于浙江绍兴安利金属管业有限公司所有，该房屋系合法建筑，尚未取得房产证，上述房屋现可以作为经营用房，从事经营活动”。安利公司于2000年8月14日因隶属企业注销而注销。2016年3月，张志良、案外人邵志根以安利公司（乙方）名义与绍兴市越城区东浦镇人民政府（甲方）签订《绍兴市镜湖新区非住宅房屋征收补偿协议书》1份，约定乙方同意将坐落于东浦镇非住宅房屋建筑面积16557.37平方米及附属物交给甲方拆除，甲方补偿乙方各项费用和金额共计35110801元。因安利公司已注销，依据《授权委托书》授权拆迁款项按股份比例分别打入公司股东张志良、陈建康、邵志根、陈云林的个人账户，由此产生经济纠纷和法律后果由母公司安利国际企业有限公司承担。2016年3月22日，绍兴市越城区东浦镇人民政府出具收条1份，载明“今收到浙江绍兴安利金属管业有限公司国有土地证字第1-6630号壹本”。 以上事实由原告（反诉被告）提供的招租图片打印件3份、外商投资企业基本情况1份、租房协议1份、收条2份、裁定书1份、不动产权属登记信息查询申请表、绍兴市不动产登记查询证明各1份、国有土地使用证1份、建设用地规划许可证1份、裁定书1份、委托代理合同1份，被告（反诉原告）提供的租房协议1份、公司登记基本情况1组、租房协议4份、非住宅房屋征收补偿协议书1份、收条1份，以及原、被告（反诉原、被告）庭审陈述予以证实。原告（反诉被告）提供的镜湖新区支纵二路建设工程（解放大道-洋江西路段）施工招标公告打印件、王国潮证人证言，与本案缺乏关联性，本院在本案中不予认定。 本院认为，本诉部分：关于合同效力问题，原告主张案涉房屋系违法建筑，根据绍兴市越城区东浦镇村镇建设办公室出具的证明、绍兴市越城区东浦镇人民政府出具的收条、绍兴市镜湖新区非住宅房屋征收补偿协议书等证据可以证明，案涉的位于绍兴市泰家溇南侧的房屋原系安利公司所有，该房屋经东浦镇人民政府征收拆除并予以补偿，可知虽然案涉房屋未领取相应的房产产权证书，但属于合法建筑，原告主张其系违法建筑依据不足，本院不予采纳。同时，根据绍兴市中级人民法院（2018）浙06民终4144号民事裁定书认定，虽然原告钟建洋系与安利公司签订租房协议，但签订协议时安利公司已注销，被告陈建康、张志良系借用安利公司名义与钟建洋签订租房协议，且二被告均认可租房事实，原告租金亦向二被告支付，故原、被告之间存在事实上的房屋租赁关系。现原告要求确认其与二被告之间签订的《租房协议》无效，缺乏相应的依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院评判如下：首先，原告诉称其向被告承租的房屋因无法办理营业执照造成损失，根据原、被告签订的《租房协议》约定“乙方保证房屋仅作为经营使用，有关工商执照等相关法律手续均由乙方自行办理，并应及时去有关职能部门办理租方合法手续，有关办理租方手续时所产生的费用包括税金均由乙方承担支付，与甲方无关”，由此可知被告并没有确保案涉房屋能够办理营业执照的合同义务和法定义务。被告作为房屋出租方，已向原告提供符合合同约定用途的房屋，并未构成违约，故原告的赔偿请求依据不足。其次，原告未能办理营业执照，既可能是案涉房屋的原因，也可能是原告自身原因。根据被告提供的其他租户工商登记资料可知，其他房屋使用人可以顺利办理营业执照，即案涉房屋具备办理营业执照的条件。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告未提供任何证据证明其无法办理营业执照的原因，为此应当承担举证不能的不利后果。再次，根据被告提供的《租房协议》中原告记载“自愿退出转让给绍兴金属有限公司，余款40000元到4.23日交清”的内容，可以认定原、被告双方已于2015年3月23日就案涉房屋租赁合同解除达成一致协议，且对双方款项进行了结算，即原告尚应支付给被告40000元，现原告起诉要求被告就案涉房屋租赁合同赔偿损失，不符合双方上述合同约定。综上本院认为，原告以被告出租的房屋无法办理营业执照为由主张各项赔偿，缺乏相应的依据，且原、被告就案涉房屋租赁合同解除已经达成一致并结算完毕，故对原告上述诉讼请求，不予支持。对原告要求调取被告拆迁评估报告的请求，本院亦不予准许。 反诉部分，根据《中华人民共和国民法通则》之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。同时规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。又根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，反诉原、被告于2015年3月23日就案涉房屋租赁合同解除达成一致协议，反诉被告承诺余款40000元到2015年4月23日付清，诉讼中反诉原告确认该款系反诉被告拖欠的租金，反诉原告应当自反诉被告逾期付款支付起一年内主张权利，现反诉原告提起反诉请求已超过上述法律规定的诉讼时效，故本院对反诉原告要求反诉被告支付房租及利息的诉讼请求，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告钟建洋的诉讼请求； 二、驳回反诉原告陈建康、张志良的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2759元，由原告钟建洋负担。反诉案件受理费减半收取400元，由反诉原告陈建康、张志良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 赵 钦 二〇一九年七月五日 书记员 黄美娟 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： （一）身体受到伤害要求赔偿的； （二）出售质量不合格的商品未声明的； （三）延付或者拒付租金的； （四）寄存财物被丢失或者损毁的。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。