四川省九龙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3324民初44号 原告：仁千罗卜，曾用名王国雄，男，藏族，生于1978年8月16日，四川省九龙县人，住四川省九龙县。 委托诉讼代理人：谢毅，四川鹏兴律师事务所律师。 被告：九龙县建兴实业开发有限责任公司，住所地四川省九龙县呷尔镇。 法定代表人：胡建国。 委托诉讼代理人：蒯庆华，四川首康律师事务所律师。 被告：村仁拉粗，曾用名陈拉初，女，藏族，生于1982年10月6日，四川省九龙县人，住四川省九龙县。 委托诉讼代理人：赵成乾，四川首康律师事务所律师。 原告仁千罗卜与被告九龙县建兴实业开发有限责任公司（以下简称建兴公司）、村仁拉粗确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后,依法适用简易程序。因本案案情复杂，本院于2019年4月17日裁定转为普通程序，并于2019年6月5日公开开庭进行了审理，原告仁千罗卜及其委托诉讼代理人谢毅、被告建兴公司的委托诉讼代理人蒯庆华、被告村仁拉粗及其委托诉讼代理人赵成乾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认二被告2017年5月2日签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2011年11月7日，原告仁千罗卜、被告村仁拉粗在婚姻关系存续期间与被告建兴公司签订《房屋买卖合同》，购买九龙县“一期安心工程”A栋6、7、12号商铺，被告建兴公司向原告仁千罗卜、被告村仁拉粗交付了所购商铺。2017年1月，被告村仁拉粗向法院起诉要求与原告离婚，诉讼过程中，被告村仁拉粗出具了一份《房屋买卖合同解除确认书》，称被告建兴公司已与其解除了房屋买卖合同，九龙县“一期安心工程”A栋6、7、12号商铺不属于双方的夫妻共同财产。法院在离婚判决中，未对上述财产进行处理。原告随后向被告建兴公司了解情况，被告建兴公司于2017年11月3日向原告出具《告知书》，证明原、被告的买卖合同有效，且已经付清房款，因原告与被告村仁拉粗双方存在婚姻纠纷，暂不办理产权证书。2019年4月，原告在起诉被告建兴公司办理产权证书的过程中知晓二被告已于2017年5月2日重新签订了《房屋买卖合同》，二被告恶意串通，被告建兴公司擅自将九龙县“一期安心工程”A栋6、7、12号商铺卖给被告村仁拉粗，严重损害了原告的合法权益，原告因此起诉至法院。 被告建兴公司辩称，建兴公司与原告仁千罗卜、被告村仁拉粗于2011年11月7日签订《房屋买卖合同》，合同中约定了付款方式、期限及违约责任；合同履行过程中，原告仁千罗卜与被告村仁拉粗未按照合同约定付清房款，根据合同约定，双方之间的房屋买卖合同关系因买受人未按时付款于2014年1月1日自动解除，双方之间的合同关系自始变为房屋租赁合同关系。原告仁千罗卜在2017年的离婚诉讼中，已经明确知晓合同已解除，但其在接下来的两年内未作出任何表示。原告仁千罗卜主张的被告建兴公司于2017年11月向其书面告知双方的买卖合同已经付清尾款并说明了未及时办理产权的原因，该告知系被告建兴公司的员工私自向原告出具的告知书，不是被告建兴公司的真实意思表示。被告建兴公司在解除了2011年的买卖合同后，于2017年5月与被告村仁拉粗另行签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，真实有效。 被告村仁拉粗辩称，原告仁千罗卜、被告村仁拉粗与被告建兴公司签订的房屋买卖合同因没有支付后期购房款，被告建兴公司在付款期限届满后催款，但被告村仁拉粗无法付款，被告建兴公司因此要求“转卖为租”。2016年，被告村仁拉粗与被告建兴公司就“转卖为租”进行了结算，将已支付的购房款按租赁关系依照合同约定进行了结算，被告建兴公司将剩余的30万元退还给了被告村仁拉粗。原告诉称的告知书，被告村仁拉粗不清楚。出具告知书的时候，被告村仁拉粗与原告仁千罗卜已经离婚有一段时间了，被告建兴公司要告知房子的相关事项也应该通知被告村仁拉粗，但被告村仁拉粗并没有收到相关的通知。被告村仁拉粗与被告建兴公司于2017年5月2日签订的房屋买卖合同真实、合法、有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的以下证据：当事人的身份证复印件、姓名变更证明、营业执照复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 原告仁千罗卜提交的证据： 1.2011年房屋买卖合同一份、80万元的付款凭证，拟证明原告仁千罗卜、被告村仁拉粗与被告建兴公司签订的房屋买卖合同合法有效，且已经支付了80万元的购房款。 被告建兴公司的质证意见，房屋买卖合同是真实、合法有效的，合同总价是125万，但由于买受人未按照合同约定付清购房款，合同已经按照约定自动解除，合同性质转成租赁合同。 被告村仁拉粗的质证意见，原告提交的合同和付款凭证是从被告村仁拉粗处偷走的，合同是被告村仁拉粗和被告建兴公司签的字，原告仁千罗卜当时并不在场，合同上的签名也是原告将合同偷走后补签的。因当时双方处于婚姻关系存续期间，被告建兴公司要求将原告仁千罗卜列为合同当事人，被告村仁拉粗出于尊重，同意将原告仁千罗卜列为合同当事人。 经查，该合同与被告建兴公司、被告村仁拉粗提交的2011年的房屋买卖合同内容一致，仅在签名处存在不同，各方对购房合同中将原告仁千罗卜列为买方之一，及已支付80万购房款的事实均予以认可，本院对双方一致认可的上述事实及房屋买卖合同内容的真实性予以确认。 2.被告建兴公司出具的原告仁千罗卜系买受人之一的证明、2019年3月19日原告仁千罗卜与被告建兴公司法定代表人胡建国的通话录音，拟证明原告仁千罗卜是2011年房屋买卖合同的当事人。 被告建兴公司的质证意见,对证明的真实性无异议，但该证明与新合同缺乏关联性。 被告村仁拉粗的质证意见，购房合同的买受人中有仁千罗卜是因为当时在婚姻存续期间，被告建兴公司要求必须要夫妻双方都签字，自己也同意将仁千罗卜列为合同当事人。不清楚证明的真实性。通话录音的内容反映出原告仁千罗卜想通过关系跟被告建兴公司串通。因此，被告村仁拉粗对两份证据均不认可。 经查，证明系被告建兴公司出具的，内容为2011年购房合同的买方为原告仁千罗卜，被告建兴公司认可证明的真实性，且该证据与双方提交的2011年的购房合同相印证，证明原告仁千罗卜是买受人之一，合同签订时原告仁千罗卜不在场，被告村仁拉粗在合同授权代表一栏签字。本院对证明的真实性依法予以确认。通话录音的内容为原告仁千罗卜向被告建兴公司的法定代表人胡建国了解购房合同及产权办理情况，胡建国表示对事件的详细经过不清楚。本院认为该通话录音未直接反映案件事实，不能证明原告的待证事实，因此对该证据本院不予确认。 3.九龙县人民法院（2017）川3324民初1号民事判决书、房屋买卖合同解除确认书、收条，拟证明原告仁千罗卜在离婚诉讼过程中才知晓被告村仁拉粗与被告建兴公司将2011年的购房合同解除了，被告村仁拉粗婚前的住房出售后所得的房款用于其个人投资，并未支付商铺的购房款，商铺的购房款系原告仁千罗卜借钱支付。 被告建兴公司的质证意见，对判决书的真实、合法性无异议，但其仅能证明原告仁千罗卜与被告村仁拉粗离婚的事实，与原告仁千罗卜主张的待证事实缺乏关联性；《房屋买卖合同解除确认书》及收条，证明被告建兴公司与被告村仁拉粗之间解除房屋买卖合同及履行租赁合同的事实。 被告村仁拉粗的质证意见，对判决书的真实性无异议，对关联性有异议，不能达到原告的证明目的。对《房屋买卖合同解除确认书》及收条无异议。 经查，双方对该组证据的客观、真实性无异议，但各方对该证据能证明的待证事实存在争议，因此本院对上述证据的真实性予以确认；对待证事实，将在“本院认为”部分详细阐明。 4.告知书，拟证明2011年的购房合同并未解除，被告建兴公司因原告仁千罗卜与被告村仁拉粗存在离婚纠纷，未予办理产权证。 被告建兴公司的质证意见，该告知书系公司员工私下向原告仁千罗卜出具的，盖章的员工不清楚事件的经过，该证明书写的尾款已付清与客观事实不符，该告知书是无效的。 被告村仁拉粗的质证意见，自己未收到该告知书，该告知书系原告仁千罗卜私自找被告建兴公司的员工开具，且购房款只支付了80万，剩余的没有付。 经查，被告建兴公司认可向仁千罗卜出具了告知书，本院对该事实予以确认。被告建兴公司主张该告知书系公司员工私自出具，不是公司的真实意思表示，不具有法律效力，但其未提交相应的证据予以证明。 5.原告申请调取的案涉房屋在九龙县不动产登记中心的登记信息及备案合同，拟证明二被告在原告仁千罗卜不知晓的情况下，在九龙县不动产登记中心办理了案涉商铺的不动产权登记，权利人为被告村仁拉粗。 二被告对该证据的真实性均无异议，并主张二被告依据新的购房合同办理产权登记，符合法律规定。 经查，双方当事人对该证据的真实性均无异议，该证据由原告申请本院从九龙县不动产登记中心调取，来源合法，本院依法予以确认。 被告建兴公司提交的证据： 6.2011年原、被告共同签订的房屋买卖合同一份。 该份合同与原告提交的2011年的房屋买卖合同内容一致，本院在认定原告的证据时已作分析，在此不再赘述。 被告村仁拉粗提交的证据： 7.离婚协议书一份，拟证明被告村仁拉粗在与原告结婚前具有一定的经济能力，购买门面的资金来源为被告村仁拉粗将婚前房屋出售后所得款项。 原告仁千罗卜的质证意见，被告村仁拉粗出售房屋的钱用于其个人投资。 被告建兴公司对该证据无异议。 经查，该份证据反映的是被告村仁拉粗婚前取得的财产情况，但无法直接证明被告村仁拉粗将婚前房屋出售后将所得款项用于支付本案所涉商铺的购房款。 8.2011年、2017年的房屋买卖合同各一份；拟证明两份合同均真实、合法、有效。 原告仁千罗卜的质证意见，对2011年购房合同的质证意见与前面已发表的意见一致。2017年购房合同系二被告恶意串通签订的，且合同中仅有公司印章，无公司法定代表人胡建国的签字，与通话录音相印证，胡建国对此事不清楚。 被告建兴公司的质证意见，两份合同均是真实、合法、有效的，被告建兴公司认可签订合同的事实。 经查，本院2011年的购房合同已经作出认定，此处不再赘述。对2017年的购房合同，各方当事人对二被告签订了新合同的事实无异议，本院依法予以确认。 9.本院（2017）川3324民初1号民事判决书一份，拟证明双方的婚姻关系已经解除。 原告仁千罗卜、被告建兴公司对该证据均无异议。 经查，双方对该证据均无异议，本院予以确认。 10.房屋买卖合同解除确认书、被告建兴公司向被告村仁拉粗退还房款30万元的收条及银行转款明细，拟证明2011年签订的房屋买卖合同已经解除，被告建兴公司与被告村仁拉粗将购房款折抵房屋租金后进行了结算，被告建兴公司于当天将扣除租金后剩余的购房款30万元通过银行转账的方式退还给被告村仁拉粗。 原告仁千罗卜的质证意见，对证据的合法性有异议，该证据更能证明二被告恶意串通的事实。 被告建兴公司的质证意见，该证据真实、合法，证明2011年购房合同已经解除。 经查，该组证据能证明被告建兴公司与被告村仁拉粗之间就2011年购房合同达成的一致意见，本院对被告建兴公司与被告村仁拉粗签订《房屋买卖合同解除确认书》并退还30万元购房款的事实予以确认。 11.2018年7月5日的转款凭证两份及欠条一份，拟证明2017年购房合同签订后，被告村仁拉粗支付了购房款100万元，并就剩余的购房款向被告建兴公司出具欠条。 原告仁千罗卜的质证意见，该证据与本案缺乏关联性，新合同是2017年5月2日签订的，合同约定付款时间是合同签订后一个月内付清，但此证据中的转款发生在2018年7月5日。 被告建兴公司的质证意见，被告建兴公司认可被告村仁拉粗主张的待证事实。 经查，该证据来源合法，内容真实，能证明被告村仁拉粗向被告建兴公司实际支付了100万购房款的事实，本院对上述事实予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月7日，原告仁千罗卜、被告村仁拉粗与被告建兴公司签订房屋买卖合同，约定甲方为被告建兴公司，乙方为原告仁千罗卜与被告村仁拉粗，乙方向甲方购买位于九龙县呷尔镇绵九街西巷子一期安心工程A栋第6、7、12号商铺，面积为400m2，该房屋在合同签订前已由乙方租赁使用；商铺总价为125万元；付款方式为：分期三年付清，即2011年12月31日前支付40万元，2012年12月31日前付40万元，2013年12月31日前付45万元。双方在违约责任中约定：若买受人在任何一年不能按期付清约定的分期应付金额，则交款时间一过，甲方无需再通知乙方，该房屋买卖合同立即解除，该房屋买卖合同从乙方使用之日起变成房屋租赁合同，租金为每年5万元，双方承诺按当时情况结算，多退少补；若甲方反悔不再出租给乙方，则甲方须赔偿乙方20万元违约金。双方还约定只有乙方将房款全部付清后，该商铺才属乙方所有。合同尾部原告仁千罗卜在买方处签名捺印，被告村仁拉粗在授权代表处签名。合同签订后，2011年8月至2012年12月期间，原告仁千罗卜、被告村仁拉粗向被告建兴公司支付房款合计80万元，还余45万元未支付。2016年11月24日，被告建兴公司与被告村仁拉粗签订房屋买卖合同解除确认书，确认书的甲方为被告建兴公司，乙方为仁千罗卜、村仁拉粗，确认书尾部的乙方确认签字处由被告村仁拉粗签字捺印。确认书中载明双方的买卖合同根据合同约定自动解除，从乙方使用之日起变成房屋租赁合同；2011年11月7日至2013年11月7日期间的租金为每年5万元，计10万元；2013年11月7日至2017年11日7日共4年，每年租金10万元，计40万元；租金合计50万元，将已付购房款与租金进行折抵后，被告建兴公司还应退还原告仁千罗卜、被告村仁拉粗购房款30万元。2016年11月24日，被告建兴公司通过银行转账向被告村仁拉粗的银行账户转存30万元，备注为“退房款”。 2017年5月2日，被告建兴公司与被告村仁拉粗签订房屋买卖合同，约定被告建兴公司将位于绵九街西巷子一期安心工程A栋1层第6、7、12号商铺卖给被告村仁拉粗，面积为402平方米，均价为6000元/M2,总价为2412000元；付款方式为签订合同后一个月内付清。2018年7月5日，被告村仁拉粗通过银行转账向被告建兴公司付款100万元，并于当日向被告建兴公司岀具欠条，载明尚欠被告建兴公司房款1412000元。 2017年11月1日，被告建兴公司向原告仁千罗卜送达一份告知书，内容为告知原告仁千罗卜、被告村仁拉粗关于2011年11月7日双方签订购房合同的履行情况。告知书载明：合同尾款已经交完，因原告仁千罗卜与被告村仁拉粗二人之间存在婚姻纠纷问题，在二人没有明确将产权过户给谁的情况下，被告建兴公司不便办理产权过户手续，并将办理产权的问题在告知书中进行了通知。该告知书由原告仁千罗卜签收。 2018年7月17日，案涉房屋在九龙县不动产登记中心办理了不动产权登记，权利人为被告村仁拉粗。备案合同为被告村仁拉粗与被告建兴公司于2017年5月2日签订的房屋买卖合同。 另查明，被告村仁拉粗于2016年4月21日向本院提起诉讼，要求与原告仁千罗卜离婚。2016年5月24日，本院判决不准予双方离婚。2017年1月13日，被告村仁拉粗再次向本院提起诉讼，要求与原告仁千罗卜离婚。该案庭审过程中，原告仁千罗卜提交2011年的房屋买卖合同并主张涉案房屋属于夫妻共同财产；同时，被告村仁拉粗提交被告建兴公司出具的解除合同确认书并主张房屋买卖合同已经被被告建兴公司解除。2017年3月1日，本院判决原告仁千罗卜与被告村仁拉粗离婚，因无法查明案涉商铺的权属情况，法院对该财产未做处理。 本院认为，合同是两方以上平等的主体之间自愿就设立、变更、终止民事权利义务关系达成的一致意思表示。当事人签订的合同只要不违反法律法规的强制性规定，即对合同的各方当事人产生约束力。合同履行过程中需要变更和解除的，除法律法规另有规定外，应当协商一致，非经合同当事人达成一致的意思表示不能产生变更、解除的法律效力。本案双方争议焦点为：1.被告建兴公司解除2011年《房屋买卖合同》的行为是否有效？2.2017年被告建兴公司与被告村仁拉粗签订《房屋买卖合同》的行为是否存在恶意串通，损害原告仁千罗卜合法权益的情形？针对上述争议焦点，本院依次分析评判如下： 1被告建兴公司解除2011年《房屋买卖合同》的行为的效力。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中原告仁千罗卜、被告村仁拉粗与被告建兴公司在2011年11月7日签订的《房屋买卖合同》中约定：若买受人在付款期限届满后未付清房款则该合同自动解除，无需另行通知解除。该约定中将按期付款作为合同解除的条件，但《合同法》第四十五条第二款规定，当事人为自己的利益不正当的促成条件成就的，视为条件不成就。依据民法关于附条件法律行为的理论进行解释，该法律条文中规定的附解除条件的合同中的“条件”并非任何条件，上述的“条件”应当是对合同附加的、与合同自身的权利、义务及合同的履行无关的单独条款，条件本身具有客观不确定的特性，不是当事人主观意识可以控制的。本案当事人将合同义务即按期付款作为合同解除的条件，使合同当事人可以通过自己的行为控制解除条件的成就与否，违背了附解除条件的合同中当事人对条件发生与否具有不确定性、不可主观控制的要求，故本案当事人的上述合同解除条件不符合法律规定的要求，该约定不能产生条件成就时合同自动解除的法律效果。因此对被告建兴公司提出的合同自动解除的主张，本院不予采信。被告建兴公司可以按照《合同法》第九十三条、九十四条及九十六条的规定，在享有合同解除权时，通过通知对方的方式解除合同。根据本院查明的事实，原告仁千罗卜与被告村仁拉粗作为买受人未在最后付款期限届满前付清全部购房款，被告建兴公司应当自最后付款期限届满之次日即2014年1月1日起享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权行使的最长期限为解除权发生之日起一年，逾期不行使的，解除权消灭。被告建兴公司主张已经通过电话方式通知对方解除合同，但未提交证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，被告建兴公司对自己的主张未能提供证据予以证明，其应承担未在法定期间内行使解除权的不利后果。被告建兴公司与被告村仁拉粗于2016年11月24日签订《房屋买卖合同解除确认书》（以下简称《合同解除确认书》），但《合同解除确认书》中仅有合同相对方之一村仁拉粗签字确认，原告仁千罗卜未签字。根据本院查明的事实，合同签订时，原告仁千罗卜、被告村仁拉粗均系合同的一方当事人，根据解除权的不可分特性，被告建兴公司应当与被告村仁拉粗、原告仁千罗卜均达成合同解除协议，合同才能如期解除。被告建兴公司仅与合同相对方之一达成解除协议，不能产生合同解除的法律效果。因此被告建兴公司与被告村仁拉粗提出的房屋买卖合同自动解除并转为租赁合同的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 2.2017年被告建兴公司与被告村仁拉粗签订《房屋买卖合同》的行为是否存在恶意串通，损害原告仁千罗卜合法权益的情形？《合同法》第五十二条规定合同双方恶意串通，损害第三人利益的，合同无效。本案被告建兴公司主张2011年的购房合同在买受人逾期未付款之日即自动解除，但其又于2017年11月3日向被告仁千罗卜送达一份《告知书》，书面告知对方：双方2011年房屋买卖合同的尾款已交完。被告建兴公司虽主张《告知书》系公司员工私下出具，不是被告建兴公司的真实意思表示，但其未对自己的该项主张提供证据予以证明，本院对被告建兴公司的该项主张不予采信。被告建兴公司向原告仁千罗卜书面告知的内容与其在庭审中的主张自相矛盾，且无法作出合理说明。根据《告知书》的内容可以确定，被告建兴公司明知原告仁千罗卜与被告村仁拉粗因离婚对案涉的商铺的权属存在争议，但其仍于2016年11月与被告村仁拉粗单方面签订《合同解除确认书》，并于2017年5月2日与被告村仁拉粗另行就案涉商铺签订购房合同。而根据2017年签订的新合同，被告村仁拉粗应在一个月内付清房款，但实际付款时间为2018年7月5日付款100万，剩余购房款至今未支付。2018年7月17日，在购房款尚未付清的情况下，二被告对案涉商铺办理了产权登记，权利人为村仁拉粗。被告建兴公司与被告村仁拉粗明知双方对案涉商铺的原合同尚存在争议，却在原告仁千罗卜不知情的情况下签订《合同解除确认书》，并另行签订新的购房合同并办理房屋产权登记，导致原告仁千罗卜丧失继续履行合同并取得房屋产权的权利，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定的情形，原告仁千罗卜起诉要求确认二被告于2017年签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，符合《合同法》第五十二条第（二）项的规定，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下： 被告九龙县建兴实业开发有限责任公司与被告村仁拉粗于2017年5月2日签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。 案件受理费50元，由被告九龙县建兴实业开发有限责任公司与被告村仁拉粗共同负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省甘孜藏族自治州中级人民法院。 审 判 长  刘春梅 审 判 员  黄 静 人民陪审员  邱友清 二〇一九年七月十九日 书 记 员  杨岳平 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。