江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终4881号上诉人（原审原告）：苏州艳阳天物业管理有限责任公司，住所地江苏省常熟市报慈北路**。法定代表人：王礼文。委托诉讼代理人：施菲儿，江苏俞晓华律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚威，江苏俞晓华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常熟国际汽配城投资置业有限公司，住，住所地江苏省常熟市黄山路**/div>法定代表人：邓敦艾。委托诉讼代理人：单志杰，江苏拙正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莎，江苏拙正律师事务所律师。上诉人苏州艳阳天物业管理有限责任公司（以下简称艳阳天公司）因与被上诉人常熟国际汽配城投资置业有限公司（以下简称汽配城公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2018）苏0581民初13139号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人艳阳天公司上诉请求：1.撤销一审判决主文第二项，改判支持艳阳天公司的其他诉讼请求；2.二审案件受理费由汽配城公司承担。事实和理由：一审判决关于《前期物业服务合同-常熟皮革城(二期)商住用房项目》无效的认定法律适用错误，基础事实认定错误。案涉二期项目议标合作行为系双方真实意思表示，二期合同经主管部门备案，且内容并不违反法律行政法规禁止性规定，理应合法有效。《常熟皮革城(二期)物业管理补充协议》第三条之所以约定中标价及备案合同不作为将来付款依据，是考虑到被上诉人承诺会就二期所有物业管理工作与上诉人协商另行签订合作协议，所以第四条才约定物业管理费用及物业费的付款方式以后续的合作协议为准，并不因此导致前期物业服务合同无效。前期物业服务合同依托物业管理法律制度形成，并经主管部门备案，尤其是该协议第四条明确强调“根据中标结果”，反映双方仍然确认中标结果。被上诉人在上诉人提起诉讼后，为恶意阻止履行前期物业服务合同规定的移交义务、逃避物业费给付等法律责任，匆匆炮制物业服务合同。没有任何证据证明案涉物业区域按照物业管理条例规定由业主大会选聘物业服务企业，且案涉业主委员会签约代表朱梦慧作为甲方代表同时与朱梦慧投资经营的常熟市万家园物业管理有限公司签署物业服务合同，明显违法，损害案涉物业区域全体业主利益，不应受到法律保护。被上诉人汽配城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。原审原告艳阳天公司向一审法院起诉请求：1.判决确认双方于2014年12月7日签订的常熟皮革城(一期)商住用房项目前期物业服务合同有效；2.判决确认双方于2014年12月7日签订的常熟皮革城(二期)商住用房项目前期物业服务合同有效；3.判决汽配城公司立即向艳阳天公司移交常熟皮革城一期、二期规定的物业管理用房；4.判决汽配城公司立即向艳阳天公司移交常熟皮革城一期、二期住宅、商业、办公、停车场(库)物业管理权利；5.判决汽配城公司立即向艳阳天公司移交下列资料：(一)规划详图、竣工总平面图、竣工验收合格报告书、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管、地下管网工程竣工图等竣工验收资料共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；(三)供电、供水、供气、通信、有线电视等准予使用文件、协议；(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）业主名册及相关资料；(六)物业服务所必需的其他资料。一审法院认定事实：2014年11月25日，艳阳天公司（乙方）与汽配城公司（甲方）签订《常熟皮革城（二期）物业管理补充协议》一份，约定：“甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，针对常熟皮革城（二期）项目将来物业管理合作事宜，双方签订补充协议：一、根据相关部门规定，确定物业公司需进行招投标手续的办理，由甲方委托招标代理机构进行操作，采取议标的形式进行。二、乙方应根据招标代理机构的要求组织投标，确保招投标工作的顺利进行。三、乙方为了投标所做的商务标仅仅作为取得中标通知书使用，中标价及甲乙双方的备案合同不作为甲乙双方将来合作内容条款和付款的依据。四、根据中标结果，甲乙双方经协商后另行签订合作协议，所有物业管理工作内容、物业管理费用及物业费的付款方式以后续的合作协议为准。五、本协议一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效”。2014年12月，汽配城公司向艳阳天公司发出《中标通知书》，通知：“苏州艳阳天物业管理有限责任公司：（常熟皮革城（二期）商住用房）的（前期物业管理招标）评估工作已经结束，根据前期物业管理招标投标的有关法规、规章和本物业管理项目招标文件的规定，确定你单位为中标人。我方将于本中标通知发出之日起30日内，依据本项目招标文件、你方的投标文件与你方签订合同。请你方派代表于2014年12月30日前至常熟国际汽配城投资置业有限公司与我方洽谈合同。你方中标条件如下：1.中标范围和内容：常熟皮革城（二期）商住用房前期物业管理；2.中标价：公共服务：住宅用房：1.8元/㎡/月，商业用房：12.00元/㎡/月，商务办公用房：5.8元/㎡/月。代收代缴费：住宅用房：0.4元/㎡/月，商业用房：2.10元/㎡/月，商务办公用房：1.98元/㎡/月”。2014年12月7日，艳阳天公司（乙方）与汽配城公司（甲方）就常熟皮革城（一期）、（二期）商住用房项目签订《前期物业服务合同》各一份，约定：甲方通过协议选聘方式将常熟皮革城（一期）、（二期）委托乙方实行物业管理服务，一期、二期坐落位置均为常熟市招商东路169号，一期总建筑面积31836平方米，二期总建筑面积51131.2平方米；委托期限均自合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；乙方参与物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续，向乙方提供和移交相关物业资料，合同还对费用标准及双方的权利义务等作了详细约定，相关费用的约定与上述《中标通知书》一致。2014年12月8日，常熟市房产管理处向汽配城公司发出《常熟市前期物业管理协议招标批准通知书》，该通知书载明：“经调查和核实招商东路169号皮革城二期项目情况，同意采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期服务管理。请建设单位与物业服务企业签订书面服务合同，并凭本通知书等有关材料向市物价部门申请核准前期物业管理服务收费标准，并将前期物业管理服务协议、项目管理方案、临时管理规约、物价部门收费批复等报我处备案”。后汽配城公司与艳阳天公司就前期物业服务合同至相关部门登记备案。上述《前期物业服务合同》签订后，汽配城公司与艳阳天公司均未履行该合同。2018年9月3日，艳阳天公司向汽配城公司发出律师函，要求汽配城公司办理常熟皮革城一期、二期物业用房及相关资料的移交手续。2018年9月，常熟市莫城街道招商东路169号（白马）第一届业主委员会成立，任期自2018年9月28日至2023年9月27日止，后经相关部门备案。2018年12月1日，常熟市莫城街道招商东路169号（白马）业主委员会与常熟市万家园物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，将常熟市招商东路169号82612.64平方米委托常熟市万家园物业管理有限公司实施物业管理，期限自2018年12月1日至2023年12月15日。一审法院另查明：常熟市招商东路169号（白马）商住楼系汽配城公司开发建设，分两期建设完成，一期为皮革城，二期为白马市场，市场建成后，汽配城公司分别将一期、二期商住区域委托给常熟服装城裤业中心有限公司（以下简称裤业公司）、常熟白马服装市场有限公司（以下简称白马公司）进行管理。裤业公司与艳阳天公司签订《物业安保服务协议》及《物业保洁服务合同》，由艳阳天公司提供安保、保洁服务直至2018年7月。2018年7月12日，艳阳天公司向白马公司出具了二期2018年6月份白马市场保安保洁人员费用明细，向裤业公司出具了一期2018年6月份皮革城保安保洁人员费用明细，并向白马公司、裤业公司分别开具了相应的增值税专用发票。本案争议焦点是：1.艳阳天公司与汽配城公司就常熟皮革城一期、二期商住用房签订的《前期物业服务合同》是否合法有效？2.如果有效，艳阳天公司要求汽配城公司按《前期物业服务合同》的约定移交物业管理用房、物业管理权利、物业资料的诉讼请求是否成立？艳阳天公司认为：皮革城一期二期两份物业服务合同合法有效，认为合同无效缺乏相应的事实根据和法律依据。汽配城公司主张合同无效并且拒绝移交物业以及相应的资料目的是为了逃避履行前期物业合同的基本义务，逃避汽配城公司在一期二期除了住宅之外物业面积高达70191平方米包含商业办公停车场相应物业费的缴纳义务，同时违法收取住宅物业面积16395平方米的相应物业费。汽配城公司长期逃避责任，谋取利益，称本案的合同无效违背了诚实信用原则。双方在物业合同签订后并没有签订新的物业协议，原有的物业服务合同应当履行，双方并没有针对原有的前期合同做出解除的约定，所以涉案物业合同至今为止仍然有效，应当得到履行。在物业服务合同有效的情况下，汽配城公司已经明确承认没有移交相应的物业管理区域和资料，明显违背了已经签订的合同基本义务。补充协议的名称以及序言部分写清楚了是针对二期将来的物业管理，并不涉及一期物业服务合同，其次该补充协议第三条仍然说根据中标结果要进行合作，并没有说二期的中标结果是无效的。还需说明的是，汽配城公司认为保安保洁就是后续的合作协议，这是不成立的。保安保洁在一期二期物业服务合同之前就已经由案外人裤业公司、白马公司分别与艳阳天公司签订过合同，不存在后续才约定。汽配城公司并没有按照物业服务合同履行开发建设单位移交全部的物业管理区域的基本义务，裤业公司和白马公司所签订的合同与汽配城公司作为开发建设单位与艳阳天公司的签订合同并不能等同，物业合同区域和物业费的收缴等基本内容并不一致，所依据的法律规定也不一致。裤业公司和白马公司两家管理公司在2018年8月通过不正当手段阻止艳阳天公司提供保安保洁服务，汽配城公司作为物业服务合同的发包方，自始至终并未履行移交物业管理的义务，相应的的商业办公地下停车场均在汽配城公司的管控范围内。汽配城公司认为：1.关于两份前期物业服务合同的效力问题，已经由双方之间在2014年11月15日订立补充协议，该份协议虽名为补充协议，但签订时间是早于两份前期物业服务合同的订立时间，以及双方之间订立的安保及保洁服务协议。艳阳天公司开具的物业费用等明细及发票充分证明了两份前期物业服务合同并非双方之间的真实意思表示。2.艳阳天公司在2018年7月之前仅为汽配城公司提供保安及保洁服务，汽配城公司也按照艳阳天公司开具的费用明细向其足额支付了应付费用，不存在逃避合同义务之说。3.所谓的前期物业是指在物业区域业主委员会尚未成立之前，在本案中经过汽配城公司举证，法庭的调查已经充分说明所涉区域的业主委员会已经成立，并且已经对物业区域选聘物业公司提供服务。综上，请求法庭驳回艳阳天公司诉请。4.补充协议上所写的备案合同是指常熟皮革城二期的物业服务合同，补充协议第三条明确说明备案合同不作为双方的合作依据，明确排除了备案的前期物业服务合同，所谓的另行订立合作协议是指双方后续订立的保洁服务承包合同以及安保外包协议。汽配城公司提交的附在安保及保洁协议之后的费用明细均有艳阳天公司的盖章确认以及吴庆的签名，在增值税发票的备注栏里明确注明了分别是一期及二期的物业管理费用，这些票据都是艳阳天公司开具的。双方之间的两份前期物业服务合同的选聘方式均是协议选聘，这也能与双方之间的补充协议的第三条内容衔接，协议选聘的意思是双方先行磋商，磋商的结果就是补充协议的内容。一审法院认为，艳阳天公司、汽配城公司就常熟市招商东路169号一期、二期商住用房分别签订了前期物业服务合同，即《前期物业服务合同-常熟皮革城（一期）商住用房项目》、《前期物业服务合同-常熟皮革城（二期）商住用房项目》。在签订该两份合同前，双方已经签订了《常熟皮革城（二期）物业管理补充协议》，该协议约定：常熟皮革城（二期）的“备案合同不作为双方将来合作内容条款和付款的依据”、“所有物业管理工作内容、物业管理费用及物业费的付款方式以后续的合作协议为准”。可见，《前期物业服务合同-常熟皮革城（二期）商住用房项目》签订并非基于双方真实意思表示，此后双方也未按照合同约定来履行，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，故《前期物业服务合同-常熟皮革城（二期）商住用房项目》无效。而《前期物业服务合同-常熟皮革城（一期）商住用房项目》依法成立并经相关部门备案，该合同应系双方真实意思表示，合法有效，汽配城公司提供的补充协议仅能说明双方就二期的备案合同的用途作了约定，但不足以证明一期的前期物业服务合同无效。由于常熟市招商东路169号物业的业主委员会已经成立，并于2018年12月1日代表全体业主签订了物业服务合同。双方之间的前期物业服务合同约定的委托管理服务期限已经届满，故艳阳天公司现要求汽配城公司按合同约定移交物业管理用房及其他资料的诉讼请求缺乏依据，不应支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、苏州艳阳天物业管理有限责任公司与常熟国际汽配城投资置业有限公司于2014年12月7日签订的《前期物业服务合同-常熟皮革城（一期）商住用房项目》合法有效。二、驳回苏州艳阳天物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由常熟国际汽配城投资置业有限公司负担。二审中，汽配城公司提交一份工商登记查询资料打印件，用于证明朱梦慧与常熟市万家园物业管理有限公司没有任何关系。艳阳天公司质证认为，对该证据的真实性没有异议，但无法达到证明目的，即便事后变更了工商登记，但无法改变签订合同时业委会成员与物业公司任职人员存在混同，违反了法律的禁止性规定，应当属于无效合同，2019年4月11日才变更了相关的工商登记，恰恰反映了双方之间存在恶意串通。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，汽配城公司与艳阳天公司之间的《前期物业服务合同-常熟皮革城（二期）商住用房项目》系通过招投标签订，但在招投标之前，双方已经签订《常熟皮革城（二期）物业管理补充协议》，约定“中标价及备案合同不作为双方将来合作内容条款和付款依据。根据中标结果，双方经协商后另行签订合作协议，所有物业管理工作内容、物业管理费用及物业费的付款方式以后续的合作协议为准”，故汽配城公司与艳阳天公司之间存在串通招投标的行为，通过招投标签订的《前期物业服务合同-常熟皮革城（二期）商住用房项目》并非基于双方真实意思表示，故一审判决认定该合同无效，并无不当。《前期物业服务合同-常熟皮革城（一期）商住用房项目》虽合法有效，但因常熟市招商东路169号物业的业主委员会已经成立，并于2018年12月1日与常熟市万家园物业管理有限公司签订了物业服务合同，前期物业服务合同约定的委托物业管理期限已经届满，故现艳阳天公司要求汽配城公司移交物业管理用房及其他资料的诉讼请求，本院碍难支持。综上，艳阳天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人苏州艳阳天物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 红审判员 黄文杰审判员 赵 东二〇一九年七月二十二日书记员 史学树法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。