广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终12915号上诉人（原审原告）：唐淮渟，男，1957年1月10日出生，台湾居民，现住广东省广州市番禺区，上诉人（原审原告）：广州市番禺区南村崧雾茶叶商行，住所地：广东省广州市番禺区南村镇万博商业街**。经营者：刘亚一，女，1980年6月15日出生，汉族，身份证住址：贵州省贵阳市小河区。两上诉人共同委托诉讼代理人：万莉莉，广东银德律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴业兢，广东银德律师事务所实习人员。上诉人（原审被告）：曾秀仪，女，1974年6月11日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘依强，广东期待律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪学良，广东期待律师事务所实习律师。上诉人唐淮渟、广州市番禺区南村崧雾茶叶商行（下简称崧雾茶行）因与上诉人曾秀仪房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初3783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。唐淮渟、崧雾茶行上诉请求：一、一审举证责任分配不当。首先，上诉人在2010年6月就承租了案涉商铺，2017年6月1日是续签租赁合同。上诉人租赁该商铺是用来经营的，之前已经使用了7、8年，陈旧不利于经营，双方再次签订合同后，上诉人在未对主体结构进行改变的前提下对商铺进行装饰装修开展经营活动具有合理性，而且上诉人有口头告知曾秀仪。其次，曾秀仪就在上诉人楼上办公，对上诉人装修是知晓的，也没有提出过任何意见。再次，曾秀仪没有提供证据证明其不同意上诉人进行装修。除非曾秀仪提供相反证据，否则应认定出租人是同意的，举证责任应该由曾秀仪承担，并承担举证不能的后果。二、导致本案租赁合同无效的过错方为曾秀仪，上诉人没有过错。上诉人在注册崧雾茶行时，已经提供了营业场所的租赁证明，上诉人在该处已经经营了7、8年，上诉人完全信赖曾秀仪，已经尽到审慎义务。而曾秀仪在续签合同时明知商铺没有办理产权登记也没有规划许可证，并于2016年10月27日被通知停止违法行为，但其隐瞒真相仍然续签合同欺骗钱财，是明显的欺诈，应承担全部过错。三、一审判决曾秀仪返还40000元装修损失没有依据，曾秀仪应赔偿全部装修损失95161元和植物损失11720元。上诉人担心自己搬离商铺后，证据难以保全，在搬离前特地申请公证处进行证据保全，同时申请有鉴定、评估资质的评估公司对上诉人商铺重新装修工程及种植植物进行评估。从评估报告中“结合现场勘查，标的装修比较新，确定综合成新率为94%”可见，评估公司评估的装修都是上诉人新装修的部分。一审法院认为商铺内的遮雨棚、广告招牌、摄像头、应急灯、照明灯地毯、以及商铺外的人工种植植物均未形成附合装饰物，上诉人可以自行收回，完全不顾本案事实，遮雨棚和广告招牌、人工种植物等相关装修装饰是根据商铺的形状、长宽高及商铺外面的环境定制或栽种的，上诉人拆下无法使用，挖出也没地方可栽，拆下和挖出就没有任何价值了。上诉人新租的商铺与涉案商铺的大小，长宽高都不一样，无法使用。一审法院认为评估报告未显示独立费、价差、规费和税金等计价依据，但评估报告书的制作单位为一审法院公布的评估机构中的其中一家，其专业性毋庸置疑，否则一审法院委托评估出来的评估报告岂非都有问题。故一审法院酌定认定曾秀仪赔偿上诉人商铺装修损失40000元是错误的，况且上诉人所购买的种植植物是为了更好的经营，种植植物购买费用应予赔偿。四、一审法院认为上诉人实际使用涉讼商铺进行经营故应参照合同约定的租金支付房屋占有使用费用60000元，是不恰当的。涉案房屋是违建建筑，其租金比周边合法建筑的租金还要高，其市场价格远高于旁边的万博商业街的产权房屋现阶段的租金。上诉人现租于万博商业街的产权商铺，面积大过涉案商铺近一倍，租金比被上诉人处租金便宜很多，故一审法院认定的房屋占有使用费用60000元畸高，有违公平原则，应当依法改判。五、一审法院对于上诉人于2018年1月1日至3月16日期间无法正常经营的经营损失以上诉人举证不能而不予支持是错误的，上诉人向一审法院提交了2018年1月1日至2018年2月向被上诉人支付租金15000元的相关证据，这部分损失为上诉人无法正常经营的直接损失。上诉人还向一审法院提交了番禺区地方税务局出具的《税务事项通知书》，用以证明每月经营损失，上诉人总的经营损失为61896.77元，上诉人提供的证据足以证明了上诉人的请求，请二审法院予以支持。六、本案公证书保全的内容、鉴定评估的内容有助于案件事实的审理，本案确有公证和鉴定的必要。上诉人要求被上诉人支付公证费和鉴定费的诉请，有法律和事实依据，法院应予支持。2017年下半年，政府有关部门多次上门通知要求上诉人立刻搬离该铺面，原因是该铺面属违章建筑，马上要被拆除。2018年2月9日，番禺区政府有关部门再次上门通知该铺面即将依法强制拆除，要求上诉人最迟在3月初搬离该铺面。上诉人申请证据保全固定证据和评估鉴定是权利意识和证据意识的体现。正是基于被上诉人隐瞒事实、恶意欺骗将违章建筑出租给上诉人，上诉人是为维护自身合法权益才申请保全和鉴定，两者有必然的因果关系。综上所述，恳请二审法院在查明事实的基础上依法改判，维护上诉人的合法权益。曾秀仪上述请求撤销原审判决，并驳回对方全部诉讼请求。事实和理由：一、唐淮渟并未就2017年6月5日签订的《租赁合同》缴纳定金，故其无权要求返还。本案审理的是双方在2017年签订的合同，该合同虽然约定了定金，但唐淮渟并没有交付定金。唐淮渟举证所谓定金收据对应的是双方在2010年签订的《租赁合同》，与本案合同不是同一法律关系。若唐淮渟要退还该合同定金应该另诉。二、唐淮渟和崧雾茶行没有证据证明2017年6月5日以后实际进行过装修，无权就损失向上诉人主张权利。有关装修是在2010年6月进行的，2017年6月新签订合同之后，唐淮渟和崧雾茶行并未进行装修。而基于装修所对应的旧合同期限已经届满，两上诉人无权就装修问题主张权利，一审认定不当，应予改判。唐淮渟、崧雾茶行向一审法院起诉请求：1、确认唐淮渟和曾秀仪之间的租赁合同无效；2、曾秀仪返还定金12000元；3、曾秀仪退还2017年6月至2018年1月的租金合计60000元；4、曾秀仪退还2016年9月至2017年12月期间多收的电费1917.72元；5、曾秀仪赔偿装修损失费95161元、种植植物损失费11720元，合计106881元；6、曾秀仪赔偿2018年1月1日至2018年3月16日的经营损失61896.77元；7、本案的诉讼费、评估费3450元、公证费800元全部由曾秀仪承担。庭审中，唐淮渟和崧雾茶行撤回其第四项诉讼请求。一审法院认定事实如下：2010年6月2日，曾秀仪作为出租方（甲方）与唐淮渟作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于番禺××××中心商业街一铺面（但不包括外墙、楼顶、公共通道及设施）按现状出租给乙方使用，乙方已对租赁物的现状等作了充分了解并愿意承担；租赁期限为两年，自2010年6月1日起至2012年5月31日，乙方应在租赁期满前，须提前三个月书面提出续租；本合同定金12000元，在乙方信守本合同的前提下，乙方付清合同规定费用、甲方确认乙方已完好交回租赁物、结清员工工资后十天内，甲方应无息退还定金给乙方。该合同还约定有租赁费用、租赁物使用及违约责任等其他内容。同日，唐淮渟向曾秀仪缴交了租铺定金12000元，曾秀仪出具了编号为036390的收据予以收执。2010年8月10日，崧雾茶叶行经广州市工商行政管理局番禺分局核准登记成立，类型为个体工商户，经营场所为广州市番禺区南村镇万博商业街**，经营者为刘亚一。2017年6月5日，曾秀仪作为出租方（甲方）与唐淮渟作为承租方（乙方）再次签订《租赁合同》，约定甲方将位于番禺××中心商业街××号铺面（但不包括外墙、楼顶、公共通道及设施）按现状出租给乙方使用，乙方已对租赁物的现状等作了充分了解并愿意承租；租赁期限两年，自2017年6月1日起至2019年5月31日；本合同定金12000元，在乙方信守本合同的前提下，乙方付清合同规定费用、甲方确认乙方已完好交回租赁物、结清员工工资后十天内，甲方应无息退还定金给乙方；双方确认采取先缴交租赁费后使用租赁物的方式，租赁费标准为每月7500元/月，租赁费金额皆为不含税金额，如甲方开具发票或政府收取备案税费，税金由乙方负责；乙方因使用租赁物所发生的水电费用，甲方按独立水、电表的实际用量及其损耗计收电度电价1.1元、水费及污水处理费为每吨4.5元，甲方有权根据本地区水电价格的涨幅相应调高收费标准，若乙方窃水窃电，甲方有权随时终止供应水电，损失和后果概由乙方承担，除补交水电费外，乙方必须按上个月水电费的三倍标准支付该项罚金；在甲方书面同意、在取得政府部门批准的前提下，乙方可自费进行广告、装修；若遇乙方逾期5天未缴清水电费，甲方有权处以停水停电，由此若造成乙方任何损失和后果，概由乙方自负；乙方应按时支付租赁费、水电费、若乙方逾期支付，甲方有权按乙方欠交总额收取1%的日滞纳金，若乙方欠交租金逾期10天的，无需经甲方催告乙方，甲方有权解除合同，有权没收乙方所交的一切费用（含定金、押金、预交租赁物等），收回租赁物，乙方在租赁物内的一切投资无偿归甲方所有；若乙方中途不再承租租赁物的，或乙方不信守本合同条款，甲方则视乙方违约，若乙方违约的，甲方有权没收乙方所交的一切费用（含定金、押金、预交租赁物等），并收回租赁物，乙方在场地内的固装财物（含须从墙体、地、地楼面及梁柱上拆卸的偿归甲方所有；若甲方中途不再将租赁物出租给乙方使用，或甲方不信守本合同条款，乙方则视甲方违约，甲方除返还租赁费预交期间的剩余金额外，还须赔偿相当于双倍定金之金额给乙方。2018年2月9日，广东银德律师事务所接受唐淮渟、刘亚一委托向曾秀仪寄发《律师函》，称番禺区政府有关部门于2018年1月1日对涉讼商铺强行停电，曾秀仪告知停电原因系涉讼商铺属于强制拆除的范围，即曾秀仪隐瞒商铺即将拆除的事实与唐淮渟、刘亚一签订租赁合同，崧雾茶叶行因停电无法正常经营，造成极大经济损失，现通知曾秀仪要求向唐淮渟、刘亚一双倍返还定金、赔偿装修损失及自2018年1月1日起至双方合同解除之日止的经营损失。2018年3月19日，广东银德律师事务所受唐淮渟、刘亚一委托再次向曾秀仪寄发《律师函》，通知解除唐淮渟与曾秀仪签订的《租赁合同》，唐淮渟、刘亚一现已搬离并清空涉讼商铺。2018年4月24日，唐淮渟、崧雾茶叶行向一审法院提起诉讼，称曾秀仪隐瞒涉讼商铺系违章建筑将被拆除的事实，导致崧雾茶叶行被停止供电，无法经营，要求确认双方签订的租赁合同无效，曾秀仪返还定金、退还租金，并赔偿装修、种植植物及经营损失。庭审中，唐淮渟、曾秀仪共同确认唐淮渟自2010年6月1日起向曾秀仪承租涉讼商铺，交付商铺时并未拍照确认，在租赁期限届满后于2012年6月1日、2015年6月1日、2017年6月5日续租了商铺，并于2018年3月搬离，现涉讼商铺尚未被拆除。唐淮渟陈述其向曾秀仪承租涉讼商铺后以刘亚一的身份办理了崧雾茶叶行的营业执照，两人共同经营商铺，2017年6月5日续租涉讼商铺后，2017年12月29日、30日政府部门通知须限期拆除商铺所以停止供电，商铺因此无法经营。而曾秀仪认为，涉讼商铺仅停电一天，后万博中心需查明是否存在对外供电的情况，故曾秀仪自2018年1月至3月自行发电，现供电局已于2018年4月起对涉讼商铺正常供电，曾秀仪从未收到商铺要强行拆除的通知。针对涉讼商铺权属的问题，曾秀仪陈述其为广州市番禺区南村镇塘步东村村民，塘步东村经济合作社将一块村集体土地出租给其使用，土地性质为建设用地，其自行在地上建设房屋，门牌号为南村镇塘步东村万博街330-340号，房屋未办产权证，建设时也没有领取建设工程规划许可证或办理报建手续，但农村建房只要没有违反城市规划法基本都可以建设，故涉讼南村镇万博中心商业街332号商铺应系其合法拥有的房产。对此，曾秀仪提交了以下证据予以证明：1、广州市番禺区南村镇塘步东村民委员会于2006年6月10日出具的《证明》，载明位于广州市番禺区南村镇塘步东村万博街330-340号经营面积500平方米，建筑物属于曾秀仪的个人宅基地房屋，业主同意将宅基地用房改为经营性用房，该房屋产权清晰，结构安全，符合消防要求，可以从事商业；2、广州市番禺区南村镇塘步东村民委员会出具的《集体土地上的物业证明》，证明曾秀仪坐落于广州市番禺区南村镇塘步东村万博街332-340号的物业是我村委集体土地上的物业（此证明仅用于办理临时经营场所使用证明）；3、曾秀仪于2017年2月15日出具的《具结书》，内容为，坐落于广州市番禺区南村镇塘步东村万博街****，面积300平方米的房屋产权属于本人，如有产权争议，愿付一切法律责任；广州市番禺区南村镇塘步东村民委员会在“所属村（居）委意见”处确认“使用为商业”，并加盖公章确认；备注栏写明本《具结书》只限于作为是否符合出租条件使用，不作为领取其他有关证照的依据；塘步东村流管工作站核实出租部位塘步东村万博街330号，出租用途为商业；4、南村镇塘步东村经济合作社（甲方）与曾秀仪（乙方）于2009年3月30日签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》，载明甲方将番禺区南村镇塘步东村兴南公路南侧万博商业街338号出租给乙方作商业用途使用，建筑面积40平方米；该合同于2009年4月11日在广州市国资资源和房屋管理局番禺区分局登记备案，并注明房屋（土地）规划用途为集体土地。唐淮渟、崧雾茶叶行对上述曾秀仪的陈述及所提交的证据均不予确认，称涉讼商铺并未经国土部门登记，属于违章建筑，已多次被通知强拆，塘步东村无权证明房屋权属，出具的证明无法说明涉讼商铺系合法建筑。诉讼中唐淮渟、崧雾茶叶行就涉讼商铺的产权情况问题，依照一审法院开具的《律师调查令》向广州市番禺区国土资源和规划局调查取证，并向广州市番禺区城市管理局调取涉讼商铺有关违章建筑的通知或限期拆除通知书。广州市番禺区国土资源和规划局回复称，涉讼地址广州市番禺区南村镇万博中心商业街332号没有办理产权登记，在房产登记档案查询及土地登记档案查询中均没有满足查询条件的记录；广州市番禺区城市管理局向一审法院出具《复函》，称因案件正在调查取证过程中，目前尚未作出处罚或处理决定，故未能提供限期拆除通知书；广州市番禺区城市管理局并提供了两份《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》（穗综番责字[2016]H3751号、穗综番责字[2017]H945号），其中载明：番禺区南村镇万博商业区333、336、338、339号于2016年10月27日、2017年4月20日进行工程建设现场未能提供有关审批文件，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，责令工程建设者立即停止违法行为。曾秀仪对广州市番禺区国土资源和规划局出具的回执及广州市番禺区城市管理局出具的《复函》均予确认，称涉讼商铺是集体土地上的自建房，物权已经村集体确认，也有合法的备案、出租及税收证明，应为合法建筑。关于装修损失、种植植物损失问题，唐淮渟、崧雾茶行称其首次装修的时间为2010年6月，2017年6月续签合同时再次对涉讼商铺进行装修，也持续种植或增种了部分植物，唐淮渟、崧雾茶行并提交了《公证书》、部分照片、收款收据、送货单、微信截图、短信截图及广东高迪评估咨询有限公司出具的《价格评估结论书》（高迪评估[2018]024号）予以证明。其中评估结论书载明：经实地勘查、丈量、登记和拍照，涉讼商铺（广州市番禺区南村崧雾茶叶商行）的装修工程竣工时间2017年8月，到价格评估基准日2018年3月7日共7个月，标的装修比较新，综合成新率为94%，装修工程现值为95161元；标的房屋的人工种植植物在评估基准日2018年3月7日的价值为11720元，即标的房屋的装修工程及种植植物在评估基准日的现值为106881元；另外，唐淮渟就其申请保全涉讼商铺现状证据的公证支付公证费800元，并就装修及种植植物评估支付了评估费3450元。曾秀仪对上述证据及《价格评估结论书》均不予认可，称涉讼商铺并非于2017年装修，人工种植植物在唐淮渟承租商铺前已经存在，曾秀仪就其陈述向一审法院申请证人蒋某、董某、张某出庭作证。蒋某陈述称其任职于曾秀仪开办的公司，在崧雾茶行二楼上班，自2011年3月至今未见崧雾茶行曾有过装修；董某称其自2011年在涉讼商铺隔壁经营，当时崧雾茶行已经开张营业，2013年至2014年间曾进入茶行，当时的内部装修与现在并无不同；张某陈述其于2016年9月在万博街××号经营，距离涉讼商铺约100米左右，不清楚商铺何时停业，但从未见崧雾茶行装修。唐淮渟、崧雾茶行对蒋某、董某、张某的陈述均不予确认，称蒋某与曾秀仪存在劳动关系，董某系曾秀仪的租客，两人均存在利害关系，而张某甚至都不知道崧雾茶行停业时间，三人的证言均无法作为本案的证据。关于唐淮渟、崧雾茶叶行主张的经营损失问题。崧雾茶行称涉讼商铺于2017年12月停止供电，后曾秀仪自行发电，但供应时间短且不稳定，崧雾茶叶行无法正常经营，直至2018年3月16日搬离商铺，该段时间内的经营损失应由曾秀仪承担，营业损失以24600元/月的标准计算。对此，崧雾茶叶行向一审法院提交广州市番禺区地方税务局南村税务分局向其出具的《税务事项通知书》，载明：经审核，你户应纳税经营额为24600元，未达地方教育附加，教育费附加，城市维护建设税起征点，从2017年7月1日起至2018年6月30日止暂不缴纳地方教育附加，教育费附加，城市维护建设税。另查明，因曾秀仪对唐淮渟、崧雾茶叶行提交的高迪评估[2018]024号《价格评估结论书》不予认可，庭审中经一审法院询问并要求唐淮渟、崧雾茶叶行明确是否申请司法评估，但唐淮渟、崧雾茶叶行逾期未提交评估申请，亦未作出任何说明。以上事实有唐淮渟、崧雾茶叶行及曾秀仪提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录等证据予以证实。一审法院认为：原告唐淮渟为台湾居民，本案是涉台租赁合同纠纷，应比照涉外案件处理。现唐淮渟、崧雾茶叶行及曾秀仪均确认双方未约定解决本案纠纷的准据法，并自愿选择适用中国内地的法律，故本案应适用中国内地法律解决纠纷。本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷，房屋租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，并收取一定数额租金的法律行为。曾秀仪和唐淮渟于2017年6月5日签订《租赁合同》约定曾秀仪将涉讼商铺出租给唐淮渟使用。根据《最高人民法院》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”现广州市番禺区国土资源和规划局出具回执载明涉讼商铺地址没有办理产权登记，房产及土地登记档案中均没有满足查询条件的记录，曾秀仪亦确认涉讼商铺建设时未办理建设工程规划许可证，唐淮渟起诉要求确认其与曾秀仪之间的租赁合同无效，该诉讼请求具有法律依据，一审法院予以支持。曾秀仪和唐淮渟于2017年6月5日签订的《租赁合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故唐淮渟已向曾秀仪支付的定金12000元，曾秀仪应当予以返还。崧雾茶行是经广州市工商行政管理局番禺分局核准登记成立的个体工商户，经营者为刘亚一，崧雾茶行并非涉讼合同相对方及定金缴纳主体，对于其要求返还定金的诉讼主张，一审法院不予支持。曾秀仪和唐淮渟签订的《租赁合同》虽属无效合同，但因唐淮渟已实际使用涉讼商铺进行经营，其应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，唐淮渟也实际按照合同约定的租金标准支付了使用费，对于唐淮渟、崧雾茶行要求曾秀仪退还2017年6月至2018年1月的租金共计60000元的诉讼主张，一审法院不予支持。关于唐淮渟、崧雾茶叶行主张的装修及种植植物损失问题，根据《最高人民法院》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”曾秀仪在庭审中对唐淮渟主张的涉讼商铺的装修及绿化种植不予确认，认为商铺现有的水电设施、地、地面身、玻璃、卫生间装修及种植的植物在出租给唐淮渟前已经存在，唐淮渟从未在2017年对商铺进行再次装修。而唐淮渟确认其首次承租涉讼商铺时并未对商铺拍照明确交付状态，其陈述2017年装修情况并提交了《公证书》、部分照片、收款收据、送货单、微信截图、短信截图进行证明。另外，唐淮渟自行委托广东高迪评估咨询有限公司出具了《价格评估结论书》，其中评估结论书载明：经实地勘查、丈量、登记和拍照，涉讼商铺（广州市番禺区南村崧雾茶叶商行）的装修工程竣工时间2017年8月，到价格评估基准日2018年3月7日共7个月，标的装修比较新，综合成新率为94%，装修工程现值为95161元；标的房屋的人工种植植物在评估基准日2018年3月7日的价值为11720元，即标的房屋的装修工程及种植植物在评估基准日的现值为106881元。由于曾秀仪对唐淮渟、崧雾茶叶行提交《价格评估结论书》不予认可，而唐淮渟、崧雾茶叶行也未对涉讼商铺的装修及绿化种植价值申请司法评估，综合审查广东高迪评估咨询有限公司出具的《价格评估结论书》内容，以及评估依据、评估方法和评估过程，唐淮渟、崧雾茶叶行在评估过程中并未提供任何装饰装修合同、装修工程款发票以及购买装修材料和植物的票据给广东高迪评估咨询有限公司用以评估，广东高迪评估咨询有限公司是以现场勘查情况作为评估的重要依据，其中商铺室内装饰工程的工程费为85496.61元，价差为13117.50元，其他项目为3505.36元，独立费5700元，规费464.05元，税金3401.67元。上述含税工程造价101235.18元。人工种植植物价格为11720元。一审法院认为，第一、唐淮渟没有举证证明其是经曾秀仪同意后进行装饰装修；第二、商铺内的遮雨棚、广告招牌、摄像头、应急灯、照明灯地毯、以及商铺外的人工种植植物均未形成附和的装饰装修物，唐淮渟可以自行收回，对于该部分价值不应计算为损失由曾秀仪承担；第三、《价格评估结论书》中并未显示价差、独立费、规费和税金等计价依据；第四、涉讼商铺因建设时未办理建设工程规划许可证，导致租赁合同无效，但唐淮渟作为承租人以及崧雾茶叶行作为经营主体，在承租涉案物业时也应询问和核实涉案物业的基本情况，唐淮渟没有尽到审慎义务，对此也存在过错。综上所述，一审法院酌情认定曾秀仪赔偿唐淮渟、崧雾茶行涉讼商铺装修损失40000元。对于唐淮渟、崧雾茶行要求赔偿其余装修损失费、种植植物损失费以及要求曾秀仪承担公证费、评估费的诉讼请求，一审法院予以驳回。关于经营损失的问题。唐淮渟、崧雾茶行认为政府部门于2017年12月底以限期拆除为由对涉讼商铺停止供电，造成商铺在2018年1月1日至3月16日期间无法正常经营，相应经营损失应由曾秀仪承担，但庭审中曾秀仪仅确认停电一天，后由其自行供电。现唐淮渟、崧雾茶叶行对涉讼商铺因须强行拆除而停电的情况并未提交任何证据予以证明，其主张的经营损失仅举证广州市番禺区地方税务局出具的《税务事项通知书》，而无其他证据证明其实际损失，应承担举证不能的不利后果，对于唐淮渟的该项诉讼请求，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于唐淮渟的其余诉讼请求，一审法院均予以驳回。另外，曾秀仪在答辩过程中要求唐淮渟、崧雾茶叶行赔偿租金、水电费及租赁税，但因曾秀仪并未就此提出相应反诉请求，故对于该项答辩意见，一审法院不予调处，曾秀仪可就其主张另行起诉要求解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、确认唐淮渟与曾秀仪于2017年6月5日签订的《租赁合同》无效；二、曾秀仪应于本判决生效之日起十日内向原告唐淮渟返还定金12000元；三、曾秀仪应于本判决生效之日起十日内赔偿商铺装修损失40000元给唐淮渟、广州市番禺区南村崧雾茶叶商行；四、驳回唐淮渟、广州市番禺区南村崧雾茶叶商行的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4940元，由唐淮渟、崧雾茶行共同负担3840元，由曾秀仪负担1100元。本案二审过程中当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。二审过程中，曾秀仪确认其根据2010年《租赁合同》收取的唐淮渟的定金12000元并未退还，亦未就2017年《租赁合同》重新收取唐淮渟定金。唐淮渟和崧雾茶行述称，2017年12月28日突然断水断电，2018年1月1日曾秀仪自己买了发电机发电，2018年3月16日崧雾茶行搬走，期间还在营业但曾秀仪自己发电仅够照明，无法使用其他电器，影响茶行经营。曾秀仪则称没有停水，停电也是因为万博公司一些管理问题需要临时停电，当时的季节不需要开空调，临时发电足够照明和冰箱等使用。双方当事人并在二审过程中确认2017年双方签订的《租赁合同》无效。本院认为，因唐淮渟为台湾居民，故本案为涉台租赁合同纠纷，依照有关规定，应参照涉外案件进行处理。案涉合同履行地在大陆，一审法院适用大陆法律处理本案正确，本院予以确认。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《租赁合同》无效，双方当事人在二审过程中对此亦予以确认，一审法院认定正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，唐淮渟主张曾秀仪返还其根据上述无效的《租赁合同》所交付的定金12000元有理，一审法院予以支持并无不当。曾秀仪上诉认为上述12000元是其根据2010年《租赁合同》所收取的款项，并非本案争议的2017年《租赁合同》项下的定金，本院认为，曾秀仪和唐淮渟在2010年签订《租赁合同》租赁案涉商铺，至2017年重新签订《租赁合同》续租该商铺，两份合同约定的定金数额一致，而双方当事人均确认2010年《租赁合同》到期后定金并未退还，唐淮渟主张该定金已经转化为2017年《租赁合同》的定金，符合情理，本院予以支持。曾秀仪对此提出的上诉依据不足，本院不予采纳。其次，案涉《租赁合同》虽然无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，一审法院判决唐淮渟按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费并无不当。唐淮渟以现在租赁的商铺租金作为依据认为案涉商铺租金数额太高，因商铺的具体情况有所不同，且案涉《租赁合同》确定的租金亦是双方协商一致的结果，唐淮渟该主张依据不足，本院不予采纳。再次，关于唐淮渟在2017年《租赁合同》签订之后有无对房屋进行装修以及曾秀仪是否应赔偿相应装修损失的问题。案涉《租赁合同》明确约定，在曾秀仪书面同意且取得政府部门批准的前提下，唐淮渟可自费进行装修。本案中，唐淮渟并未提供曾秀仪书面同意装修的证据，但从唐淮渟提供的经公证拍摄的照片以及评估报告来看，案涉商铺的装修确实比较新，唐淮渟主张在2017年6月之后重新进行的装修，与曾秀仪主张在2010年进行的装修相比，显然唐淮渟的主张更符合实际情况。唐淮渟进行装修虽然没有经过曾秀仪的书面同意，但从双方当事人的陈述来看，曾秀仪就在涉案商铺楼上上班，对唐淮渟进行装修应当是明知且未提出异议的。而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，承租人唐淮渟并无证据证明出租人曾秀仪同意利用相关装修装饰，因此，对于商铺门口的绿植、崧雾茶行特有的招牌、相关灯饰等未形成附和的装饰装修，即使崧雾茶行在新的商铺无法使用，其主张出租人曾秀仪承担该部分装修装饰费用亦没有依据，本院不予支持。至于其他已经形成附和的装饰装修，唐淮渟作为完全民事行为能力人，在承租涉案商铺并准备进行装修之前，未尽合理审查义务，对合同的无效和其装修导致的损失方面负有一定过错，应自负相应责任，一审法院综合本案双方当事人的过错情况，和涉案商铺的具体装修情况，在参考唐淮渟和崧雾茶行提供的照片和评估报告的基础上，酌情确定由曾秀仪向唐淮渟和崧雾茶行赔偿装修损失40000元并无不当，双方当事人对此提出上诉但既无新的事实和理由，也未提供新的证据，该上诉均依据不足，本院予以驳回。最后，关于崧雾茶行有无经营损失的问题。崧雾茶行和唐淮渟在二审过程中确认曾秀仪在停电之后三、四天即开始自行供电，崧雾茶行和唐淮渟称其在停电之后到搬走之前遭受了经营损失，但并未提供相应证据证明，且二审过程中亦确认当时还有经营行为，一审法院不支持该损失正确，本院予以维持。至于公证费和评估费等，属于唐淮渟和崧雾茶行为进行本案诉讼进行举证而支付的相关费用，其主张由对方当事人承担没有相关依据，本院不予支持。综上所述，唐淮渟、崧雾茶行和曾秀仪的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4940元,由唐淮渟、广州市番禺区南村崧雾茶叶商行负担3840元，曾秀仪负担1100元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  陈晓红审判员  罗 毅二〇一九年七月二十五日书记员  李思泳陈金汝