山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终2045号上诉人（原审被告）：宋洁，女，1964年5月12日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：车莉娜，北京市尚公（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东，北京市尚公（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘喜凤，女，1967年11月23日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：赵辉，山东智峰律师事务所律师。原审第三人：烟台经济技术开发区融林房产中介服务中心，住所地烟台经济技术开发区林语逸景小区**楼商业****。经营者：王延凤。委托诉讼代理人：赵珊珊，女，1982年12月1日出生，汉族，该中介服务中心经理，住烟台经济技术开发区。上诉人宋洁因与被上诉人刘喜凤、原审第三人烟台经济技术开发区融林房产中介服务中心（以下简称融林中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。宋洁及其委托诉讼代理人车莉娜、王东与刘喜凤及其委托诉讼代理人赵辉参加诉讼。融林中介经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。宋洁上诉请求：1、请求依法撤销山东省烟台市经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初960号民事判决，依法改判驳回刘喜凤的诉讼请求或发回重审；2、一审、二审诉讼费用及保全费用由刘喜凤承担。事实与理由：一、宋洁与刘喜凤签订的《房屋买卖合同》已经解除，一审判决继续履行合同明显不当。刘喜凤未按合同约定于2017年11月5日前备齐全部购房款并将购房款转至宋洁账户，刘喜凤不履行付款义务导致合同未履行，已构成根本违约，宋洁解除合同符合法律规定。涉案合同因履行期限届满而终止，双方事后就房价进行的商谈属于新的要约、反要约，一审判决继续履行涉案合同属适用法律错误。二、一审法院部分事实认定错误。1、一审认定刘喜凤已用其女儿刘莉莎（刘俐莎）银行账户备齐款项，且不存在违约行为的事实错误。2、一审认定刘喜凤已按约交付购房定金的事实错误。3、一审认定宋洁对刘喜凤已备齐房款的事实是默认的，并无事实依据。4、融林中介的部分陈述失实，融林中介称其将刘喜凤同意以合同成交价缴纳契税电话告知宋洁，与事实不符。5、刘喜凤提交的用以证明款已备齐的短信截图的证据不符合证据的三性原则，即真实性、关联性、合法性，一审法院仅凭融林中介陈述采信上述证据，真实性存疑，不符合法律规定。三、一审法院未对解除房屋买卖合同通知书的效力作出认定径行作出继续履行合同的判决违反法律规定。四、一审法院在程序方面存有不当之处。1、一审法院超出诉请违法裁判。本案一审判决作出的第二、三项既不是刘喜凤的诉请也非融林中介的诉请，而一审法院却做出了该项判决，违反了法律规定。2、一审法院审理期限超出法律规定。本案为按简易程序审理的案件，受理时间为2018年4月27日，作出判决日期为2018年10月12日，严重超出法定审理期限，故本案程序违法。综上，刘喜凤未在合同约定的期限内按照合同约定履行其主要义务，构成根本违约，宋洁解除合同有事实依据及法律依据，一审法院判决认定事实及法律适用有误，请求贵院在查清事实的基础上裁定撤销一审判决并依法改判或发回重审，以维护宋洁的合法权益。刘喜凤辩称，原审法院判决买卖双方继续履行合同，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。1、刘喜凤在约定的时间内凑齐了房款，由于宋洁的借故推诿，导致合同未在约定的期限内履行，但刘喜凤不存在违约情形，宋洁无权解除合同。2、本案中宋洁并不存在可以解除合同的约定或法定的解除条件。3、对于原审法院是否超出诉请判决的问题，刘喜凤认为，原审法院在判决宋洁履行过户义务的同时，同时判决刘喜凤支付剩余房款，融林中介支付代收的140000元房款，属于履行合同中买房人和中介的附随义务，属于原诉请中履行房屋买卖合同的应有之意。同时刘喜凤在代理词中也将原诉请进一步明确为在刘喜凤履行过户义务的同时，房款由刘喜凤和中介交付。原审判决并无不妥之处。综上，请求二审法院依法驳回宋洁的上诉，维持原判。刘喜凤向一审法院起诉请求：1、判令宋洁继续履行其与刘喜凤签订的房屋买卖合同。2、判令宋洁协助刘喜凤办理产权登记变更手续。3、本案的诉讼费由宋洁承担。诉讼过程中，刘喜凤明确在宋洁履行第1项、2项诉讼请求的同时，自愿向宋洁支付剩余房款5140000元。刘喜凤当庭增加诉讼请求，要求宋洁赔偿刘喜凤损失（以房款5340000元为基数，自2017年11月6日起按年息6%计算至宋洁完全履行合同义务止），后又撤回该项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年10月13日，刘喜凤（乙方）与宋洁（甲方）通过第三人融林中介签订房屋买卖合同一份，内容载明：“一、房屋状况：房屋位置开发区念慈别墅52号，建筑面积252.15平方米，楼层2，产权清晰。二、经刘喜凤、宋洁双方协商认可该房屋成交价格（总房款）为人民币伍佰叁拾肆万元整。三、洽谈、签订本合同过程中，融林中介代宋洁收取刘喜凤支付宋洁定金贰拾万元人民币，宋洁应主动了解该款项的情况，融林中介不必另行通知。同时宋洁向刘喜凤和融林中介提供产权证等过户手续，并交房管部门验证、过户。四、具体付款时间2017年11月5日前将全款备齐过户当日转给宋洁。……六、宋洁于产权过户后当日内向刘喜凤腾交房屋及附属设施，并交清腾交日前房屋所发生的水、电、煤气、暖气、闭路、物业、结清房屋租金、押金，……等一切费用，否则，刘喜凤可由房款中扣除代交；腾交房后房屋产生的一切费用由刘喜凤承担。七、宋洁于产权证过户后当日内将户口由原房址中迁出。八、宋洁保证产权清晰，且不存在刘喜凤所未知的产权瑕疵，若发生与宋洁有关的产权纠纷或债权债务等情况，概由宋洁负责处理，并承担相应的民事责任。九、违约责任：任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金；刘喜凤不按期支付购房款或宋洁不能按期向刘喜凤腾交房屋，每逾期一日，由违约方向对方按总房款额千分之三支付违约金；任何一方有其他违约行为，应向对方按照总房款额的10%支付违约金。十、宋洁、刘喜凤保证其身份证号及联系地址准确无误，否则后果自负。十一、补充：1.宋洁的房价为伍佰贰拾捌万元净拿，陆万是中介费及税费。2.2017年11月5日前过户，如2017年11月5日前不能办理过户手续，并因刘喜凤的款不到位，宋洁可以终止本合同，定金退回。十二、本合同未尽事项，由宋洁、刘喜凤双方协商解决，协商不成，双方均可向人民法院起诉。十三、本合同一式叁份，宋洁、刘喜凤和融林中介各执一份，本合同自宋洁、刘喜凤签字后生效。十四、2017年11月5日前将全款备齐并办理过户手续。”刘喜凤、宋洁分别在落款处签字，融林中介在落款处盖章。2017年10月16日，融林中介向刘喜凤出具收据，载明收到刘喜凤交纳的购买念慈别墅52#房屋定金200000元。此后，刘喜凤、宋洁双方未办理房屋过户事宜。2018年4月12日，宋洁向刘喜凤发出解除房屋买卖合同通知书，以刘喜凤未按照合同约定履行付款义务构成根本违约为由，要求立即解除双方间签订的房屋买卖合同，且200000元定金不予退还。刘喜凤不同意解除合同，诉至一审法院。刘喜凤围绕其诉请提交以下证据：证据1.中国银行交易明细一份，显示2017年10月26日刘喜凤女儿刘俐莎的中国银行账号（尾号1883）存款数额达到了6034188.75元，用以证实已备齐全部购房款。证据2.公证书一份，由福山区公证处于2018年5月4日出具，用以证实刘喜凤与刘俐莎为母女关系。证据3.短信截屏一份，短信是融林中介的工作人员赵珊珊于2017年10月26日向宋洁发送的，用于证实2017年10月26日融林中介在得知刘喜凤已经筹得足额的购房款后，将上述信息通过短信的方式告知了宋洁，短信中有业务付款回单两张，显示款项总额为6000000元。证据4.中国银行国内支付业务付款回单两份，收款人是刘喜凤女儿刘莉莎，付款人为烟台鼎点商贸有限公司，付款日期为2017年10月26日，付款金额分别为1000000元和5000000元，合计6000000元，系刘喜凤为购买涉案房屋从烟台鼎点商贸有限公司借的。上述证据证明刘喜凤已按合同约定完全履行了合同义务备齐购房款，宋洁提出解除合同，无法定或约定事由，属于非法解除。宋洁质证称，银行交易流水是宋洁没有见过的，对真实性不清楚；公证书是公证部门出的，宋洁觉得应该认可；短信截屏宋洁看不清楚，字太小了；对付款回单的真实性没有异议，但对证明的问题有异议，刘莉莎并非本案当事人，该款项也未实际支付给宋洁，无法证明刘喜凤为购买宋洁房屋已备齐购房款的事实，刘莉莎名下的款项无法认定系刘喜凤所借，本证据和本案无关联性。融林中介质证称，短信是融林中介发给宋洁的，当时刘喜凤把这两张付款业务回单截图发给融林中介，融林中介就直接转发给了宋洁。宋洁围绕其主张提供以下证据：证据1.刘喜凤手写的税费计算单和录音资料（录音光盘及文字对照材料），税费计算单是刘喜凤写的，刘喜凤提出按照每平米6120元评估价交税的要求违反法律规定，侵害国家税收利益，宋洁无法答应，要求刘喜凤按照合同成交价缴税，这样就有个10多万的税费差额；录音是宋洁跟赵珊珊的，证明宋洁与刘喜凤是因为税费的事情起了争议，所以房屋买卖合同没有继续履行。证据2.公证书一份，是宋洁去温哥华的总领馆申请出具居住证明的一个证据，能间接地证明宋洁于2017年11月6日就已经到达了温哥华，说明等到刘喜凤同意多缴纳契税的时候，已经过了合同约定的11月5日，宋洁已经离开了国内，合同就已经失效了。刘喜凤质证称，这段录音内容并不完整，无法体现出当时谈话的真实背景及目的。对手写的税费单真实性无法确认，即便是刘喜凤书写的，也证明不了什么实质性的内容；有关税费的问题，刘喜凤需要说明的是依照烟台房管部门以及税收部门的相关政策，房产过户时征税所参照的交易价格通常已被设定好，不同的路段、不同的楼层、不同的面积都有既定的交易价格，且房管部门以此既定的交易价格作为征税的依据，而不是以买卖合同上记载的成交价格为征税依据，所以本案中刘喜凤要求按照房管部门所出示的价格缴纳税收合理合法。而宋洁因为个人原因要求按照买卖合同中的价格来纳税，这是一种明显违背常理的做法。对此，刘喜凤为了促成交易的达成，最终也同意多出的税费由刘喜凤本人来承担，这在宋洁提供的录音中融林中介也予以了肯定。所以宋洁所谓的因为税收问题发生争执，导致合同不能履行，完全没有事实依据。对公证书的真实性无异议，公证书中记载的时间是2017年11月6日，并不代表宋洁于2017年11月6日到达的温哥华，宋洁具体到达加拿大的时间应以机票为准。融林中介质证称，录音是当时融林中介和刘喜凤说的，把整个事情从签合同那一天开始缕了一遍，这只是其中的一段。当时牵扯到了契税的问题，刘喜凤拿纸算了一下契税的这个差。公证书应该没问题，宋洁卖房期间回过加拿大。经质证，宋洁对刘喜凤提交的公证书、付款回单的真实性无异议，一审法院予以确认。刘喜凤所提交的中国银行交易明细盖有银行业务专用章，一审法院予以确认。刘喜凤提交的短信截图，经融林中介确认属实，一审法院亦予以确认。宋洁所提交的手写税费确认单、录音，经融林中介确认属实，一审法院予以确认。宋洁提交的公证书，盖有相关部门印章，一审法院亦予以确认。根据上述审查确认的证据和各方当事人陈述，可认定事实如下：刘喜凤女儿刘莉莎的银行账户于2017年10月26日显示可用余额有6000000余元，基于刘喜凤与其女儿刘莉莎的亲密关系，刘喜凤称该款系其备齐的购房款，符合常情。刘喜凤将其女儿刘莉莎银行账户进款情况已经告知融林中介，融林中介也已告知宋洁。在宋洁提交的所有证据中仅能体现双方房屋买卖合同履行过程中有争议的是契税问题，而非房款是否备齐问题，也可以间接证明宋洁对刘喜凤已备齐房款的事实是默认的。刘喜凤、宋洁双方在房屋买卖合同履行过程中因契税以何基数征缴产生争议，导致双方未按合同约定在11月5日办理过户手续，之后融林中介电话告知宋洁，刘喜凤同意按宋洁要求的以合同成交价缴纳契税。一审法院认为，刘喜凤、宋洁及融林中介签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。各方均应按照合同的约定履行各自的义务。该合同明确约定由融林中介代收定金，现刘喜凤将定金200000元交付给融林中介，已完成合同约定义务。宋洁以刘喜凤未将定金支付给宋洁而主张其违约，理由不能成立。该合同还约定“2017年11月5日前将全款备齐并办理过户手续”，现刘喜凤已用其女儿刘莉莎银行账户备齐款项，不存在违约行为。宋洁抗辩刘喜凤未将上述房款支付给宋洁，但双方在合同中约定过户当日再转给宋洁，因宋洁未办理过户手续，付款条件还未成就，宋洁以该理由主张解除合同亦不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案刘喜凤选择要求宋洁继续履行合同来维护自己的权益，于法有据。刘喜凤、宋洁双方在房屋买卖合同履行过程中因契税产生争议，刘喜凤最终亦同意按宋洁要求以合同成交价缴纳契税，双方之间的房屋买卖合同可以继续履行。宋洁抗辩刘喜凤同意缴税问题时已过合同约定时间，合同已经解除，不能继续履行。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案不存在履行的现实困难，且宋洁亦不能说明本案存在前述法律规定的不得要求继续履行的法定情形，因此，刘喜凤作为守约方，要求继续履行合同，要求宋洁协助刘喜凤办理过户手续的诉讼请求，予以支持。刘喜凤亦应按合同约定将剩余房款5140000元支付给宋洁。诉讼过程中，刘喜凤自愿放弃要求宋洁赔偿损失的诉请，一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条规定判决：一、宋洁于判决生效之日起十日内协助刘喜凤办理过户手续，将烟台经济技术开发区念慈别墅52号楼房屋过户至刘喜凤名下。二、刘喜凤于判决生效之日起十日内支付宋洁剩余房款5140000元。三、融林中介于判决第二项执行完毕三日内支付宋洁代为收取的定金140000元（扣减宋洁应负担的中介费及税费60000元）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49180元减半收取24590元、保全费5000元，合计29590元，由宋洁负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、宋洁提交其本人的护照一份，证明双方因税收产生争议，在履行期间届满前未达成一致，导致双方签订了房屋买卖合同终止，宋洁于2017年11月5日离开国内。刘喜凤对该证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，宋洁于涉案房屋买卖合同约定的履行期限的最后一天即2017年11月5日前往加拿大，真实目的在于到加拿大落实购房款如何才能全额带离出境，此时双方未发生任何争议，更不存在宋洁所陈述的就合同履行问题未达成一致意见导致合同终止的情形。本院认为，宋洁提交的护照只能证明其于2017年11月5日离开国内，无法证明在此之前双方因税收产生争议导致合同终止，故对宋洁的该项主张，本院不予采信。二、宋洁提交一审庭审后宋洁及代理人及经办人赵珊珊的微信聊天记录一份、微信录音证据一份，证明并非因为宋洁没有做权籍调查才使买卖没有成交，而是因为在合同约定的履行期间届满前，刘喜凤不同意承担税款才导致合同解除。刘喜凤对该证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，刘喜凤认为宋洁是在2017年11月5日到加拿大后才最终确定了要按照合同的原价缴纳税费才能将房款带到加拿大，在此之前并未就税费缴纳问题产生争执；没有办理过户最主要的原因在于宋洁借故没有了解清楚如何将涉案房款全额带离出境，而导致时间拖延至2017年11月5日之后。本院认为，根据宋杰提供的微信录音证据中赵珊珊的陈述，没有办理过户的原因是一直在等宋洁一方，宋洁也未去做过权籍调查，而权籍调查是房管局过户之前的必须要办的一个手续，故该证据无法证明宋洁的主张，本院不予采信。三、宋洁提交自制案件时间表一份，证明双方因税收问题产生分歧的时间为2017年11月5日之前，2017年11月5日宋洁出国。刘喜凤对该证据的真实性有异议，认为该证据是宋洁单独制作完成的，部分内容属实，但对于部分具体事实宋洁进行了有利于其自身的虚假记录。本院认为，该证据是由宋洁方单独制作完成，而刘喜凤对此不予认可，故对该份证据，本院不予采信。经审查，一、一审2018年7月26日第一次法庭审理笔录中载明，融林中介陈述，刘喜凤将其女儿刘莉莎中国银行账户中收到6000000元款项的截图发给融林中介，融林中介又将截图发给了宋洁。二、宋洁于2019年6月10日提交的证据中自认“在此同时（2017年10月19日），赵珊珊告知我她收了二十万的定金，我认为定金应该给我，赵不同意我也就作罢啦”。三、一审2018年7月26日第一次法庭审理笔录中载明，审：双方当事人是否同意本案在6个月审理期限内适用简易程序审理？均：同意。二审查明的其他事实同一审一致。本院认为，本案的争议焦点在于：一、刘喜凤是否存在违约行为；二、涉案房屋买卖合同是否已经解除；三、本案程序是否违法，是否超诉请判决。一、关于刘喜凤是否存在违约行为的问题。宋洁主张刘喜凤的违约事实是刘喜凤不同意按照市场实际交易价值缴税，导致双方未达成一致意见，刘喜凤未按合同约定于2017年11月5日备齐全部购房款并将购房款转至宋洁账户，构成根本违约。从一、二审查明的事实看，1、刘喜凤已依约向融林中介支付购房定金；2、刘喜凤已按合同约定备齐购房款；3、双方虽就缴税问题产生争议，但刘喜凤最终同意按照宋洁的要求进行纳税；4、刘喜凤未将购房款转至宋洁账户的原因是双方尚未办理过户，付款条件尚未达到，而未办理过户的原因是宋洁未履行涉案房屋过户的前期程序做涉案房屋的权籍调查。综上所述，涉案房屋买卖合同的违约方是宋洁，而不是刘喜凤。二、关于涉案房屋买卖合同是否已经解除的问题。本案中，宋洁作为涉案房屋买卖合同违约方主张解除涉案房屋买卖合同于法不合，其向刘喜凤发出的解除房屋买卖合同通知书没有法律效力，刘喜凤作为守约方，坚持要求履行涉案房屋买卖合同，应予支持。三、关于本案一审程序是否违法，是否超诉请判决的问题。1、根据一审2018年7月26日第一次法庭审理笔录，原、被告均同意本案在6个月审理期限内适用简易程序审理，本案一审立案日期为2018年4月27日，一审结案日期为2018年10月15日，未超过6个月，故一审法院对此不存在程序违法行为；2、刘喜凤向一审法院提出的第一项诉讼请求为判令宋洁继续履行其与刘喜凤签订的房屋买卖合同，第二项诉讼请求为判令宋洁协助刘喜凤办理产权登记变更手续，一审诉讼过程中，刘喜凤明确在宋洁履行第一项、第二项诉讼请求的同时，自愿向宋洁支付剩余房款5140000元。继续履行合同意味着双方当事人都应按照合同的约定全面履行各自的义务，宋洁的合同义务是协助刘喜凤办理涉案房屋产权登记变更手续，刘喜凤的合同义务是支付包括定金在内的房屋价款。一审判决第一项判令宋洁协助刘喜凤办理过户手续，将涉案房屋过户至刘喜凤名下，同时为了确保宋洁在本案中的民事权益受到合法保护，减少当事人诉累，一审一并判决刘喜凤支付宋洁剩余房款、融林中介支付宋洁定金于法相合，不属于超出诉讼请求判决的情形，一审程序没有违法。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。宋洁的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49180元，由宋洁负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年七月三日书记员  孙嘉慧