安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔04民终726号上诉人（原审被告）：何志锋，女，1977年10月20日出生，汉族，贵州省普定县人，个体商户，住贵州省普定县。委托代理人：柴华，系上诉人何志锋丈夫。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：姚迪栋，男，1976年8月22日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人：张珺，贵州元朗律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人何志锋因与被上诉人姚迪栋租赁合同纠纷一案，不服贵州省普定县人民法院作出的(2019）黔0422民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年7月12日公开开庭审理了本案。上诉人何志锋及其代理人柴华、被上诉人姚迪栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人何志锋上诉请求：1、请求依法撤销原判的第一项，改判被上诉人继续履行2017年2月16日上诉人和被上诉人双方所签《门面出租合同》；2、请求依法撤销原判第二项中的违约金1200.00元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实错误，导致错判。上诉人不是不付租金，而是上诉人替被上诉人交了物管费952.00元，被上诉人不付给上诉人，且电费收取异常，上诉人自2017年2月16日起开始交电费，可被上诉人不将电费发票提交给上诉人。物管费与电费的事，经物管组织调解，上诉人表示该费用在租金12000.00元中扣除，另被上诉人将电费发票提交给上诉人，上诉人即将租金付清，可之后被上诉人不理不睬，双方产生纠纷过错在于被上诉人。2018年春节前，上诉人曾电话联系被上诉人，要求被上诉人到普定协商完善《合同》，但被上诉人没有明确答复上诉人。被上诉人于2018年2月15日接房，次日就与上诉人签《门面出租合同》，被上诉人租给上诉人的铺面是毛坯房，上诉人租得后花了两万多元做装修，该事实上诉人在一审中于答辩状中已提出，一审法院只判决解除合同，不判决被上诉人赔偿上诉人装修费显失公平。不是上诉人不交租金，而是事出有因，一审判决上诉人承担违约金不公道。二审中，被上诉人姚迪栋未进行答辩。原审原告姚迪栋诉讼请求：1、解除原、被告签订的《门面出租合同》；2、被告支付租金12000元，违约金1200元；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年2月16日，原、被告签订《门面出租合同》，双方约定原告将其位于贵州省××关镇金融街香榭国际34栋1层6号面积为67.73平方米的门面出租给被告，租金年付，于每年2月16日前支付，逾期视为违约，应按年租金10%支付违约金。被告签订合同后，支付了第一年的租金1万元。2018年2月16日，被告拒不支付第二年租金。被告拒付租金的行为已构成违约，应支付相应违约金，原告为维护自己的合法权益特提起诉讼。原审被告何志锋答辩称：原、被告签订的租赁合同已经约定在租期内不能以任何理由收回铺面，原告诉请解除合同不具备条件；被告认可尚欠12000元租金，但是因为被告替原告缴纳的物管费925元至今未给付被告，且店铺电费收取异常，被告才拒绝支付；被告租用铺面后装修费花了18314.60元，如解除合同，原告应当赔偿该笔装修损失。一审法院经审理查明：2017年2月16日，原、被告签订《门面出租合同》，约定原告姚迪栋将位于普定县香榭国际小区35栋一层1号门面出租给被告何志锋，租赁期限从2017年2月16日至2020年2月15日，租金为第一年10000.00元，第二至三年每年12000.00元，支付方式为每年2月16日前一次性付清，若超过一天就视为违约，应按每年房租的10%赔偿给原告姚迪栋。同时约定，合同履行期间水、电费及社会公共收费（治安、卫生、工商、税务等）由被告何志锋自行缴纳。合同尾部另备注：“租金由甲方（原告何迪栋）签约人按年收租，并开具收据，如乙方（被告何志锋）违背，处以租金的50%罚款，甲方有权立即收回出租门面。”“1）在租期内，甲方不得以任何理由收回铺面，除不可抗力的因素外。”。合同签订后，原告姚迪栋将铺面交付被告何志锋，被告何志锋支付了第一年租金10000.00元。后第二年租金支付期限届至，被告何志锋拒付租金，原告姚迪栋诉至一审法院。同时查明，2017年2月，被告何志锋向惠水时映房地产开发有限公司缴纳了物业费952.00元。原告姚迪栋、潘春燕在2013年6月27日就案涉铺面与惠水时映房地产开发有限公司签订了认购协议书。一审法院认为，本案中，原、被告达成《门面出租合同》，对租金及支付方式等已作出明确约定，原告姚迪栋将租赁房屋交付被告何志锋使用后，被告何志锋应按约支付租金。现被告何志锋仅支付了第一年租金，第二年租金逾期达一年未支付，虽其辩称系因为物管费和电费的原因，但从双方合同约定看，物管费及电费本应属其自行缴纳范畴，其对缴纳方式有异议应当在租赁初期就提出，而不是在其默认该缴纳方式数月后又成为拒付租金的理由，且其称电费费用有误并未有证据证实，故其拒付租金的抗辩理由不能成立。至于双方在合同中备注“有权立即收回出租门面”及“不得以任何理由收回铺面”的内容，因两条备注内容相矛盾，属约定不明，双方也未重新达成一致意见，故应依照《中华人民共和国合同法》相关规定确定合同是否解除。因被告何志锋在合理期限内未履行支付租金义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及第一百零七条规定，原告姚迪栋有权解除合同并要求支付违约金。据双方合同约定，违约金应为每年房租的10%，即1200.00元。至于被告何志锋所称装修损失，因未提供有效证据证实，一审院不予认定。综上所述，对原告姚迪栋要求解除双方签订的《门面出租合同》的请求，一审法院予以支持；对其要求被告何志锋支付租金12000.00元及违约金1200.00元的请求，一审法院亦予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：1、解除原告姚迪栋与被告何志锋于2017年2月16日签订的《门面出租合同》。2、被告何志锋于本判决生效后十日内支付原告姚迪栋房屋租赁费12000.00元及违约金1200.00元。案件受理费130.00元，减半收取65.00元，由被告何志锋负担。本院二审期间，上诉人共提交了五份证据：接房通知书一份、收据两张、预算表一份、门面装修合同书一份、案涉租赁房屋现场照片打印件8张。被上诉人未提交新的证据。经本院组织质证，被上诉人对上诉人提交的证据发表质证意见如下：对收据及接房通知书的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对预算表及门面装修合同的证据三性均有异议，上诉人的装修行为系其自行行为，与被上诉人无关，且房屋租赁合同中也未对装修事宜进行约定。对上诉人提交的接房通知书及收据，本院予以采信；对上诉人提交的预算表及门面装修合同书，因该两份证据系上诉人于一审庭审后自行制作，缺乏证明力，本院不予采信；对上诉人提交的照片打印件，因被上诉人对装修的事实予以认可，本院予以采信。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审中，本案争议焦点为：1、案涉门面出租合同是否应解除？2、上诉人是否应支付违约金？3、上诉人主张被上诉人赔偿装修损失可否支持？关于争议焦点一。上诉人与被上诉人签订的门面出租合同中并未就合同的解除条件作出明确的约定，但根据门面出租合同的约定，承租方即上诉人应当于2018年2月16日交纳租金，但直至本院立案受理本案之日（2019年1月16日）上诉人也未按照合同约定交纳租金，致使出租人即被上诉人通过出租房屋收缴租金的合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》九十四条第五项规定的当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同的情形。因此，一审法院判决解除合同并无不当，本院依法予以维持。至于上诉人称“其不支付租金系由于被上诉人不支付其垫付的物管费及电费”的抗辩理由，因上诉人与被上诉人签订的门面出租合同中明确约定了“水、电费及社会公共收费（治安、卫生、工商、税务等）由乙方（上诉人）自行缴纳”，物管费及电费系承租方即上诉人自行缴纳范畴，其拒不支付租金的抗辩理由没有事实依据与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。根据上诉人与被上诉人签订的门面出租合同第三条的约定：“租金第一年为壹万元整（10000元），第贰叁年为壹万贰仟元整（12000元）／每年，乙方（上诉人）必须于每年的二月十六日前一次性将租金交齐，交不齐则视为违约，每超过一天，乙方应按每年房租的10%的罚款赔偿给甲方。”，现上诉人未按合同约定交纳租金，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于争议焦点三。上诉人在承租期间对房屋进行装修的事实，被上诉人予以确认且对其装修行为从未提出异议，应视为上诉人系经被上诉人同意对租赁物进行装饰装修。根据上诉人与被上诉人签订的门面出租合同第八条的约定：“在合同履行期间，乙方（上诉人）应保持所租房内外所有设施完好无损，如果确需改造或增设其他固定设施，应征得甲方（被上诉人）同意后再进行，所需经费由双方协商，合同期满时，乙方如需拆除，需将房屋恢复原样，不愿拆除或不得拆除的甲方不予补偿。”，因上诉人与被上诉人从未就装修所花经费进行协商，且上诉人未按合同约定交纳房租，致使被上诉人无法实现合同目的，被上诉人诉请解除门面出租合同依法应予支持，合同解除导致合同提前到期，按照合同约定，就装饰装修物上诉人不愿拆除或不得拆除的，被上诉人不予补偿。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因此，上诉人主张被上诉人赔偿装修损失无事实依据与法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费130.00元，由上诉人何志锋负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 黄光美二〇一九年七月二十四日法官助理孙南书记员彭锦华（代）