四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1322民初483号 原告：李仁权，男，1974年10月23日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 原告：周兰清，女，1977年7月29日出生，汉族，重庆市奉节县人，住重庆市奉节县。(系原告李仁权的妻子) 委托诉讼代理人（特别授权）：涂勇军，四川营欣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许梅，四川营欣律师事务所律师。 被告：冉隆建，男，1976年3月3日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 被告：侯超，男，1975年1月9日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 被告：潘建荣，男，1964年6月28日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 被告：唐小英，女，1966年4月1日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 被告潘建荣、唐小英共同的委托诉讼代理人：杨帆，四川品贤律师事务所律师。 第三人：黄明桥，男，1975年12与1日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 委托诉讼代理人：余建军，营山县城南法律服务所法律工作者。 第三人：四川营山农村商业银行股份有限公司，住所地营山县城南镇景阳路**。 法定代表人：许智泉，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：张丹，该行工作人员。 委托诉讼代理人：林益弘，该行工作人员。 第三人：张素芳，女，1956年4月10日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 第三人：杨绍国，男，1953年9月15日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 第三人：张强，男，1969年3月12日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 原告李仁权、周兰清与被告冉隆建、侯超、潘建荣、唐小英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法追加四川营山农村商业银行股份有限公司（以下简称营山农商行）、黄明桥、张素芳、杨绍国、张强为本案第三人。本案依法适用普通程序分别于2019年4月4日、2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告李仁权与二原告共同的委托诉讼代理人涂勇军、许梅，被告侯超与被告潘建荣及被告潘建荣、唐小英共同的委托诉讼代理人杨帆，第三人黄明桥的委托诉讼代理人余建军，第三人营山农商行的委托诉讼代理人张丹、林益弘到庭参加了诉讼。被告冉隆建及第三人张素芳、杨绍国、张强经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告李仁权、周兰清向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告冉隆建签订的《房屋预订协议》合法有效；2.四被告立即将位于营山县城南镇金华街3层1号房屋一套（房权证号：20××09）过户至原告名下，过户税费依法承担。诉讼中明确过户税费由原告与被告冉隆建依法承担；3.四被告向原告支付已付房款5%的违约金。诉讼中，原告就该项请求予以放弃；4.诉讼费由被告冉隆建负担。事实和理由：冉隆建、侯超出资与潘建荣、唐小英出划拨的土地于2010年联合建房。原告于2011年5月27日购买被告位于营山县城南镇金华街3层1号住房（以下简称案涉住房）一套，双方签订《房屋预订协议》约定：住宅建筑面积约107平方米，计款256800元，原告已经向被告支付购房款241000元，尾款在办理产权过户手续时付清。原告在支付购房款后，立即对案涉住房进行了装修入住。现经了解，案涉住房产权是登记在被告潘建荣、唐小英名下的。原告多次催促被告办理产权过户手续，但被告总以各种借口拖延，其行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告特诉至法院，请求作出诉讼请求之判决。 被告冉隆建未作答辩。 被告侯超辩称，其与被告冉隆建及第三人黄明桥系合伙建房关系。其对冉隆建与原告李仁权签订的《房屋预订协议》予以认可。但是，其与被告冉隆建约定以谁的名义出卖房屋，就由谁为购房者办理产权证和土地使用权证，税费由名义出卖人与购房者依法承担。由于案涉房屋是被告冉隆建出卖的，因此就应由冉隆建为原告办理房屋产权证，税费应由冉隆建与原告依法承担。因此，请求驳回原告对己方的诉讼请求。 被告潘建荣、唐小英辩称，2010年8月2日，其与被告冉隆建、侯超签订《联合建房协议》约定：被告潘建荣提供建房土地，被告冉隆建、侯超出资金联合建房，办理房屋产权证的一切税费均由被告冉隆建、侯超负责；被告潘建荣、唐小英分占建好房屋的2、4楼右边正前方住房各一套，6楼右边后住房一套，门市两间，其余的房屋均归冉隆建、侯超所有。房屋建好后，被告冉隆建、侯超于2011年将2楼1号、4楼1号、6楼2号住房和3、4号门市交付给了潘建荣。其对被告冉隆建、侯超在建房过程中及之后出卖房屋的事情一概不知。根据合同相对性原则，其仅对被告侯超、冉隆建有合同的相对义务，对原告没有协助办理产权过户的义务。其对被告冉隆建与原告签订的《房屋预订协议》没有异议，至于该协议是否有效，由法院裁判。综上，请求驳回原告对其所有诉讼请求。 第三人黄明桥书面陈述，在建设案涉房屋所在楼栋工程前期，黄明桥与被告冉隆建是合伙建房关系，其投资340000元，但前期仅合伙2个月，黄明桥就退出了合伙。退伙时，被告冉隆建无现金退还投资款，于是将案涉楼栋的8层1号房屋抵偿给了黄明桥，用以抵扣冉隆建应该向其退还的投资款，黄明桥另外收取了李仁权的购房款100000元用以抵作冉隆建应退还的投资款。 第三人农商行陈述，被告冉隆建并不是案涉房屋的产权人，其无权出卖案涉房屋。因此，被告冉隆建与原告签订的《房屋预订协议》应属无效。案涉房屋被抵押给了第三人农商行，在抵押未解除前，原告要求将产权转移登记至其名下没有法律依据，法院应予驳回。 第三人张素芳、杨绍国提交书面陈述意见，被告潘建荣及第三人张强、张素芳家原位于城南镇金华街的安置老房子需要改建，张强将老房子的宅基地出卖给了被告冉隆建与侯超，张强就不再分占房子。潘建荣、张素芳家分别与冉隆建、侯超签订《联合建房协议》。其中张素芳、杨绍国与冉隆建、侯超所签订《联合建房协议》约定：张素芳家出土地，冉隆建、侯超出资金；建好的房屋，张素芳家分占2、4楼上楼右侧前面住房各一套，6楼上楼右侧后面住房一套、门市两个，其余楼层房屋及门市均归被告冉隆建、侯超所有。房屋建好后，被告冉隆建、侯超向张素芳、杨绍国交付了2楼4号住房、4楼4号住房，将约定的6楼住房调换成了2楼3号住房。另外，其对被告冉隆建、侯超与所有购房者（包括原告）建立的房屋买卖合同关系均没有异议。 第三人张强提交书面陈述意见，被告冉隆建、侯超想在张强、潘建荣、张素芳原位于城南镇金华街的老房屋宅基地上搞开发建设，于是分别找三户人协商。自己将位于城南镇金华街202-204号建设用地出让给了被告冉隆建、侯超，由二被告向其支付土地转让金，自己以后不参与建好房屋的分配，也不参与房屋的建设，不承担任何风险。自己对被告冉隆建、侯超与潘建荣、张素芳家如何联合建房，及被告冉隆建、侯超出售房屋的行为一概不知，这些均与其无关。其对被告冉隆建、侯超出卖房屋的行为没有异议。 经审理查明，2011年5月27日，被告冉隆建作为出售方（甲方）与作为购买方（乙方）的原告李仁权签订《房屋预订协议》约定：乙方选购甲方座落在营山县城南镇金华街197号至204号1幢1单元3层进门左侧前住宅一套(到营山县不动产登记中心查询,实际登记的是3层1号，现在产权证号是20××09)；建筑面积约107平方米、2400元/平方米，计款256800元；房屋交付使用办理产权手续时，税、费按国家规定由甲、乙各负其责；本协议双方签字生效后，如单方违约，由违约方付给对方总额5%的违约金……。事后，原告向被告冉隆建先后付款三次：在2011年5月27日支付购房款80000元；在2011年7月29日支付购房款50000元；在2014年2月21日支付房款手续费10000元。另外，原告就案涉房屋向第三人黄明桥先后付款二次：在2011年10月21日付款50000元,在2012年9月10日付款51000元。房屋建好后，被告冉隆建将3层1号房交付给了原告，并且原告已经装修入住多年。 在与第三人黄明桥的电话联系中，其陈述向冉隆建给付合伙建房投资款300000元。但正在建房过程中，其便外出做生意，于是与冉隆建约定300000元的投资款就变作出借给冉隆建的借款。由于冉隆建无现金偿还借款，于是将案涉楼栋8层1号房屋抵偿给了黄明桥，用以抵消部分借款。另外，其介绍李仁权向被告冉隆建购买了案涉住房，其直接向李仁权收取了购房款100000元抵作被告冉隆建应向其偿还的借款。 另查明，2010年8月3日，张强作为甲方与作为乙方的被告冉隆建、侯超签订《土地出让合同》约定：张强将其位于营山县城南镇金华街202-204号139.7平方米的宅基地出让给冉隆建、侯超进行开发建设，土地出让金为65万元；乙方在开发建设中的各种债权、债务及安全质量等均与甲方无关，乙方自主经营、自负盈亏，甲方不得干预。2010年8月1日，第三人杨绍国、张素芳作为甲方与作为乙方的被告冉隆建、侯超签订《联合建房协议》约定：甲方负责拿出自己位于营山县城南镇金华街194、196号国有划拨宅基地（146.40平方米）与乙方联合建房，在此地上原有的旧房由乙方拆除地平，拆除的材料由乙方处理施工建设；建房资金全部由乙方负责；乙方还甲方6楼后梯间住房一套，前面2楼、4楼各一套，底楼门市两个（有夹层），剩余楼层楼房、门市归乙方所有；工程用水用电由乙方安装，安装费和使用费由乙方负责，施工机器设备，乙方自协，所产生的费用乙方自负；如有发生安全事故概由乙方承担一切责任；整个建筑工程应在本合同生效后60天内开工，并从开工之日10个月完成建设竣工……。2010年8月2日，被告潘建荣作为甲方与作为乙方的被告冉隆建、侯超签订《联合建房协议》约定：甲方负责拿出自己位于营山县城南镇金华街198、200号国有划拨宅基地（147平方米）与乙方联合建房，边界东至金华街，南至张强房，北至张素芳房；建房资金全部由乙方负责。在此地上原有的旧房由乙方拆除地平，拆除的材料由乙方处理施工建设；建房资金全部由乙方负责；乙方偿还甲方2、4楼右边正前方住房各一套，6楼右面后一套住房，门市两个。剩余住房与门市归乙方所有；一层楼只能修建四套住房；工程用水用电由乙方安装，安装费和使用费由乙方负责，施工机器设备，乙方自备，所产生的费用乙方自负；如有发生安全事故概由乙方承担一切责任；整个建筑工程应在本合同生效后60天内开工，并从开工之日10个月完成建设竣工……。事后，被告冉隆建、侯超出资在被告潘建荣及第三人张素芳、张强所提供土地上开始建房，于2011年11月竣工。当年，被告侯超、冉隆建将2楼1号、4楼1号、6楼2号住房和3、4号门市交付给了潘建荣、唐小英；将2楼3号、2楼4号、4楼4号住房及两间门市交付给了张素芳、杨绍国。 2012年3月，被告冉隆建补办了案涉楼栋房屋的《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》。两证载明建设单位是张素芳、张强、潘建荣，三人系合伙建房。2012年，案涉建设用地性质由划拨转化为出让，营山县国土局颁发营国用（2012）第01284号土地使用权证书，土地使用权人为潘建荣、张强、张素芳。2012年3月，被告冉隆建就案涉楼栋房屋在营山县房地产管理局办理了产权登记，案涉住房3层1号产权证号为20××09，登记的产权人是被告潘建荣与唐小英。被告冉隆建在办理产权登记时，向营山县房地产管理局所提供《明确房屋权属协议》上合伙建房人“张强、潘建荣、张素芳”的签名并不是张强、潘建荣、张素芳本人所签，这三人对此协议不知情，被告冉隆建在电话中称是其个人签署的“张强、潘建荣、张素芳”三人的姓名。 2012年5月，被告冉隆建以其文然名义，用虚假木材购销合同，以登记在潘建荣、唐小英名下，但已经出售或分配他人尚未过户的9套房屋（包括案涉房屋）作抵押，向第三人营山农商行取得抵押贷款180万元。被告冉隆建因为此事被追究刑事责任，本院于2018年4月20日作出(2018)川1322刑初65号刑事判决书，判决冉隆建犯骗取贷款罪。同时，第三人营山农商行的工作人员龙云来因为发放此笔贷款，没有对贷款用途、还款能力及抵押物状况进行实质性调查……，于是被追究刑事责任，本院于2018年11月30日作出（2018）川1322刑初206号刑事判决书，判决龙云来犯违法发放贷款罪。第三人营山农商行因为文然、冉隆建没有完全偿还借款，便以金融借款合同纠纷为案由将冉隆建、文然、潘建荣、唐小英诉至本院。本院于2015年9月6日立案受理，经过开庭审理，于2015年10月10日作出（2015）营民初字第2868号民事判决书，其中判项之一内容表明：营山农商行对潘建荣、唐小英的抵押财产（包括案涉房屋）享有折价、拍卖、变卖价款范围内的优先受偿权。 本院认为,原告李仁权与被告冉隆建签订的《房屋预订协议》实质是《房屋买卖协议》。该协议内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。虽然被告冉隆建没有取得案涉房屋的物权，但与案涉房屋存有法律利害关系的当事人侯超、潘建荣、唐小英、张素芳、杨绍国、张强均对被告冉隆建与原告签订的《房屋预售协议》无异议。同时《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。为此，被告冉隆建虽然没有取得案涉房屋的物权，但这并不影响原告李仁权与被告冉隆建所签订《房屋预订协议》的效力。由于案涉房屋现在所登记的产权人是被告潘建荣、唐小英，被告冉隆建、侯超并没有取得案涉房屋的物权，即被告冉隆建、侯超为原告办理权属转移登记的前提条件还未成就。因此，原告要求被告冉隆建、侯超立即将案涉房屋产权过户至其名下的理由不成立，本院不予支持。但是，待为原告协助办理产权转移登记的条件成就时，原告可以另行起诉主张权利。既然为原告协助办理房屋产权转移登记的条件不成就，那么办理房屋转移登记的相关税费负担问题也应待可以办理转移登记时一并主张。 根据被告潘建荣、唐小英与被告冉隆建、侯超签订的《联合建房协议》内容可以看出：被告潘建荣、唐小英对建房事务及建房资金和一切风险责任均不承担，也不分占除自己出土地获取的住房三套、门市两间外其他房屋演变的收益。因此，被告潘建荣、唐小英与被告冉隆建、侯超并非实质的合伙建房关系。从而，被告冉隆建、侯超处理案涉房屋的一切法律后果，均与被告潘建荣、唐小英无关，原告李仁权与被告冉隆建签订的《房屋预订协议》对被告潘建荣、唐小英没有约束力。根据合同相对性原则，被告潘建荣、唐小英没有义务将案涉房屋产权过户至原告名下。因此，原告要求被告潘建荣、唐小英协助将案涉房屋产权过户至其名下的理由不成立，本院不予支持。 原告李仁权、周兰清放弃第三项诉讼请求，系其真实意思表示，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告李仁权与被告冉隆建于2011年5月27日签订的《房屋预订协议》合法有效； 二、驳回原告李仁权、周兰清的其他诉讼请求。 案件受理费300元，由被告冉隆建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  罗钰蓉 人民陪审员  杜廷银 人民陪审员  张隆建 二〇一九年七月六日 书 记 员  李正太