上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初1127号原告：沈斌，男，1980年7月8日出生，回族，户籍地上海市静安区。原告：王秋瑾，女，1987年10月24日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。上列两原告共同委托诉讼代理人：孟宪中，上海祁长宇律师事务所律师。被告：上海秦嘉置业有限公司，住所地上海市宝山区。原告沈斌、王秋瑾诉被告上海秦嘉置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序审理。因无法直接送达被告诉讼文书，本案依法转为普通程序，本院组成合议庭，并采用公告方式向被告送达起诉状副本、传票等诉讼文书。本案于2019年6月21日公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人孟宪中到庭参加了诉讼，被告上海秦嘉置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沈斌、王秋瑾向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2017年9月12日就上海市青浦区崧泉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖协议；2、判令被告向原告返还履约保证金789,228元；3、判令被告向原告支付违约金462,000元。事实与理由：原、被告于2017年9月12日就上海市青浦区松泉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了房屋买卖协议，约定为房价1,540,000元,截止日前被告已经支付房屋价款1,080,000元,剩余房屋价款460,000元未付。在签订房屋买卖协议后,被告要求原告王秋瑾签订履约承诺书,约定由原告王秋瑾缴纳不超过200,000元的履约保证金并由被告实际控制原告王秋瑾的账户。后经查询,被告实际以原告王秋瑾的名义借款并转账的保证金达789,228元。后因被告涉及刑事案件,系争房屋并在2018年8月8日被上海市杨浦公安分局轮候查封,加之之前因被告涉及各种民、刑事案件被多次查封财产,导致不仅交易将无法履行,也令原告的财产处于极大的风险之中。被告上海秦嘉置业有限公司未作答辩。经开庭审理查明：系争房屋位于上海市青浦区赵巷镇崧泉路XXX弄XXX号XXX室，产权于2016年4月19日过户登记至原告沈斌、王秋瑾名下，备注：动迁安置房，自2016年3月11日起三年内不得转让抵押。系争房屋上目前有上海市公安局杨浦分局于2018年8月8日以沪公(杨)封通字[2018]10016号文件采取的轮候查封措施。2017年9月12日，两原告作为甲方，被告上海秦嘉置业有限公司作为乙方，双方签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积56.58平方米，可过户时间2018年9月26日，转让价款共计1,540,000元；甲方向乙方转移系争房屋的使用权、办理律师见证、公证文书、网签等手续、交付动迁协议、配套商品房供应单、预售合同、房屋产权证、购房发票、房屋交接书等所有原件材料后，乙方支付甲方1,030,000元，如甲方之前已支付定金50,000元，该价款自动结转为房屋转让价款；剩余转让价款460,000元，乙方应于产权过户手续办理完毕之日起三个工作日内支付。在符合过户条件后，甲方配合乙方或乙方指定的第三人办理过户手续。第十条约定，乙方支付购房首付款后，因乙方原因导致本协议不能履行的，乙方应向甲方支付房价转让价款总额30%的违约金。合同另约定了其他事项。后被告上海秦嘉置业有限公司于2017年9月15日支付王秋瑾50,000元、于2014年11月10日支付1,030,000元。上述查明的事实，由以下证据证明：两原告的陈述，两原告提供的不动产权证、房屋买卖协议、银行流水，上述证据并经庭审出证，本院核实后予以确认。审理中，两原告称，一、2018年9月，两原告听到风声，被告可能涉及刑事案件，于是两原告去查了不动产登记信息，杨浦公安称是虹口公安抓捕的，其他信息不能透露。两原告针对查封提出异议，杨浦称两原告签订了房屋买卖合同、收取了房款，系争房屋就是被告公司的财产了，两原告当时还想继续履行合同，可是2019年春节后，就联系不上被告了。于是就来起诉，没有向被告寄送达解除合同通知。系争房屋已被被告出租了，本案中不要求腾退，等法院判决解除合同且判决生效后，再去向实际承租人主张权利。解除合同后愿退还已收房款1,080,000元。二、当初，被告称需要两原告缴纳保证金200,000元，于是让王秋瑾签订协议，约定王秋瑾授权被告以王秋瑾名义贷款，金额不超过200,000元，并在邮政储蓄银行开立帐户交付被告使用，目前该账户已收到共计789,228元并转至被告名下账户，不知道被告以王秋瑾的名义贷了多少钱、还了多少钱，至今尚无债权人要求王秋瑾还款。对此两原告提供协议书复印件1份、邮政储蓄银行交易明细、转账凭证一组，以证明上述事实。两原告称协议书原件在被告处，王秋瑾签完字后拍了照，原件就交给被告了，不知道被告有无盖章。审理中，本院采用公告方式向被告送达起诉状副本等诉讼文书，视为被告于2019年5月18日收到。审理中，经本院询问，上海市公安局杨浦分局来函答复本院称，上海国赟资产管理有限公司实际控制人田国斌以高额利息为诱饵，向不特定的社会公众非法募集资金达2,000,000,000元，并注册成立、收购上海合舜金融信息服务有限公司、上海晖晗置业有限公司、上海秦嘉置业有限公司、上海荣观置业有限公司等多家公司，使用非法吸收的资金对外收购动迁房，系争房屋系被告上海秦嘉置业有限公司使用非法集资款购买的动迁房，目前被该局轮候查封，并希望本院充分考虑投资人利益，将已付房款退还至该局冻结的秦嘉置业公司或晖晗置业公司账户。本院认为：原告与上海秦嘉置业有限公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现已满足过户条件，但因被告涉及刑事案件，原告无法与被告取得联系并继续履行合同，合同目的无法实现，故原告有权解除合同，本案起诉状可视为解除合同通知，于公告送达当天即2019年5月18日为合同解除之日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故本案合同解除后，原告应返还上海秦嘉置业有限公司已付房款。原告不要求处理腾退房屋事宜，本院予以照准。现原告主张解除合同赔偿金，金额符合合同约定，本院予以照准。关于两原告主张的贷款789,228元，原告未提供协议书原件，本院无法确认上述款项的实际用途。若如原告所述系由被告以原告名义贷款交付被告使用，则该款项涉及借款，与本案属不同法律关系，故本案不予处理，两原告可另循合法途径主张权益。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告沈斌、王秋瑾与上海秦嘉置业有限公司签订的《房屋转让协议》于2019年5月18日解除；二、被告上海秦嘉置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告沈斌、王秋瑾违约金462,000元；三、原告沈斌、王秋瑾应于本判决生效之日起十日内返还上海秦嘉置业有限公司的预付款1,080,000元；四、驳回原告沈斌、王秋瑾其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,230元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈菊芳人民陪审员  钟 荣人民陪审员  沈建芳二〇一九年七月三十一日书 记 员  胡敏雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。