文书内容广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初1117号原告：肇庆高盛投资有限公司，住所地肇庆市高要区南岸沿江二路**金沙组国际广场西边入口大门****物管房，统一社会信用代码91441283690547141Y。法定代表人：潘炬云。委托诉讼代理人：郭丽、凌翠琼，该公司员工。被告：郑勇，男，1975年9月19日出生，汉族，住广东省大埔县，原告肇庆高盛投资有限公司（以下简称高盛公司）与被告郑勇物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告高盛公司的委托诉讼代理人郭丽、凌翠琼到庭参加诉讼，被告郑勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告高盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付T12幢2802房，2016年8月1日至2019年3月30日物业管理费5516.96元；2.判令被告按照《前期服务协议》约定从逾期之日其按每天交收金额1‰支付违约金直至缴清全部物业管理费之日止。截止2019年3月30日应支付违约金为5296.28元；3.诉讼请求1至2项总金额为人民币10813.24元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告是原告所管理的金沙咀国际广场小区的业主。被告于2016年7月16日与开发商签订了《商品房买卖合同》购得xxxxx。同时被告也与原告签订了《前期物业服务协议》协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告每月按建筑面积1.45元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款，根据欠款金额每日1‰的标准向原告支付违约金，合同协议生效后，原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费。截止至2019年3月30日，被告共欠物业管理费5516.96元，违约金5296.28元。原告多次书面、电话或上门催缴，均无效果。按照《物业管理条例》第七条第5点：按时缴纳物业服务费用是业主的义务；同时《物权法》83条也明确指出拒付物业服务费是损害其他业主合法权益的行为。被告作为小区的业主之一，接受了原告的物业服务，理应按《物业管理条例》及《前期物业管理服务协议》规定向原告缴纳物业管理费用，但经原告一再催缴，被告仍不缴纳。被告拒不缴纳物业管理费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，原告特向法院起诉，请求判如所请。高盛公司在庭审中变更拖欠物业费以及违约金的数额，按照2016年8月1日起开始计算至2019年3月30日，物业费变更为4870.14元，违约金变更为4675.33元。被告郑勇无答辩亦无出庭核对原告所举证据的真实性。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：被告郑勇于2016年6月17日购买了位于肇庆市高要区南岸沿江二路28号金沙咀国际广场的Txxxx房，该房建筑面积xxx平方米。郑勇在购买案涉房屋与开发商所签订的《广东省商品房买卖合同》第三条约定“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。”2016年6月17日，郑勇与高盛公司签订《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务工作实施措施、物业服务费用等内容，其中第五条物业服务费用约定，郑勇应从通知交楼日起缴纳物业管理服务费用，先预交三个月的管理费，每月五日前由银行托收交纳。因郑勇原因延迟交房的，自通知收楼之日起交纳物业服务费。住宅按产权证上确权的建筑面积每月每平方米1.28元收取。高盛公司于2017年5月27日通知郑勇收楼，但郑勇一直未收楼，也未依约支付物业服务费，从2017年6月1日至2019年3月30日止，郑勇共拖欠22个月的物业服务费。原告多次追收未果，遂向本院起诉。上述事实，高盛公司表示真实，并举证了高盛公司的营业执照、郑勇的身份证复印件、商品房买卖合同、前期物业服务协议、广东省收费许可证、国内挂号信函收据等证据证实。本院认为，原告高盛公司和被告郑勇签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。高盛公司已进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务，郑勇作为业主，亦应依约向高盛公司支付相应的费用，故对高盛公司请求郑勇支付物业服务费的诉请，本院予以支持。本院认为高盛公司通知郑勇收楼的时间为2017年5月27日，物业服务费应从2017年6月1日开始计算，高盛公司请求从2016年8月1日开始计收物业费，本院不予以支持。根据双方签订的物业服务协议之约定，物业服务费按建筑面积1.28元/平方米/月计收，案涉房屋的建筑面积xxx平方米，物业服务费应按152.19元/月（118.90平方米×1.28元/平方米/月）的标准计收（152.19元/月×22个月=3348.18元）。高盛公司诉请郑勇应向其支付物业服务费4870.14元，对于超出部分本院不予以支持，对未超出部分本院予以支持。对于高盛公司提出的违约金的诉讼请求，双方签订的物业服务协议约定，郑勇逾期支付物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的1‰计算违约金，支付违约金作为一种违约责任方式，其目的以补偿守约方损失为主，以惩罚违约方为辅。就本案而言，在高盛公司未能举证证明因郑勇逾期付款造成何种损失和损失数额大小的情况下，其损失只体现在货款利息的期待利益的损失。参照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，高盛公司诉请按日1‰计算违约金远远超出了贷款可得利息损失，属明显过高的情形，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对高盛公司主张的逾期付款违约金的计算标准予以调整,调整为按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计付。对高盛公司超出该标准部分的诉请，本院不予支持。由于双方约定郑勇应于每月5日前支付物业服务费，即当月的物业服务费至迟应于下月的5日前支付，逾期未付即构成违约，应从逾期之日即下月的6日起支付违约金。具体为2017年6月1日的物业服务费的违约金应自2017年7月6日起计，以此类推。根据高盛公司的诉请，暂计至2019年3月30日为142.55元，具体计算方法详见下表：            应付违约金计算表                单位：元                  欠交月份              欠交金额              起计日期              截止时间              拖欠天数              计算标准              应付违约金                  2017年6月              152.19              2017/7/6              2019/3/30              633              6.175%              16.52                  2017年7月              152.19              2017/8/6              2019/3/30              602              6.175%              15.72                  2017年8月              152.19              2017/9/6              2019/3/30              571              6.175%              14.91                  2017年9月              152.19              2017/10/6              2019/3/30              541              6.175%              14.12                  2017年10月              152.19              2017/11/6              2019/3/30              510              6.175%              13.31                  2017年11月              152.19              2017/12/6              2019/3/30              480              6.175%              12.53                  2017年12月              152.19              2018/1/6              2019/3/30              449              6.175%              11.72                  2018年1月              152.19              2018/2/6              2019/3/30              418              6.175%              10.91                  2018年2月              152.19              2018/3/6              2019/3/30              390              6.175%              10.18                  2018年3月              152.19              2018/4/6              2019/3/30              359              5.655%              8.58                  2018年4月              152.19              2018/5/6              2019/3/30              329              5.655%              7.87                  2018年5月              152.19              2018/6/6              2019/3/30              298              5.655%              7.12                  2018年6月              152.19              2018/7/6              2019/3/30              268              5.655%              6.41                  2018年7月              152.19              2018/8/6              2019/3/30              237              5.655%              5.67                  2018年8月              152.19              2018/9/6              2019/3/30              206              5.655%              4.92                  2018年9月              152.19              2018/10/6              2019/3/30              176              5.655%              4.21                  2018年10月              152.19              2018/11/6              2019/3/30              145              5.655%              3.47                  2018年11月              152.19              2018/12/6              2019/3/30              115              5.655%              2.57                  2018年12月              152.19              2019/1/6              2019/3/30              84              5.655%              2.01                  2019年1月              152.19              2019/2/6              2019/3/30              53              5.655%              1.27                  2019年2月              152.19              2019/3/6              2019/3/30              25              5.655%              0.60                  2019年3月              152.19                                                                                        合计              142.55                  1.计算标准：中国人民银行一年内(含一年）商业贷款基准利率为年利率4.35%，1.3倍为年利率5.655%；一至五年期商业贷款基准利率为年利率4.75%，1.3倍为年利率6.175%2.计算方法：应付违约金=欠交金额×拖欠天数×计算标准÷360       被告郑勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，又不提出抗辩意见，应视其对原告高盛公司陈述的事实和所举证据没有异议，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条规定，判决如下：一、被告郑勇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆高盛投资有限公司支付2017年6月1至2019年3月30日期间的物业服务费3348.18元。二、被告郑勇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆高盛投资有限公司支付违约金142.55元(该违约金暂计至2019年3月30日，以后的违约金以实欠物业服务费为基数，按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计算至欠款付清日止）。三、驳回原告肇庆高盛投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由被告郑勇负担11元，原告肇庆高盛投资有限公司负担24元。本判决为终审判决。审判员  杜石峰二〇一九年七月二日书记员  林子茜