河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终3070号上诉人（原审原告）：张云凯，男，1981年8月29日出生，汉族，无业，住保定市。被上诉人（原审被告）：保定市博世房地产开发有限责任公司，住所地保定市新市区秀园路**，统一社会信用代码91130602765183689R。法定代表人：李丽茹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王森、郎宏波，河北辅仁律师事务所律师。上诉人张云凯因与被上诉人保定市博世房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2018）冀0602民初2610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张云凯上诉请求：1.依法撤销保定市竞秀区人民法院（2018）冀0602民初2610号民事判决；2.确认本案《商品房买卖合同》第五条中关于面积差异的处理条款不再适用，上诉人无需再补交房款；3.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：第一、一审判决事实认定错误，混淆了“正式测绘”的概念。一审认定2013年11月27日由保定房屋测绘队出具的“房产测绘成果报告书”中测绘的目的为初始确权登记测绘。一审判决中认可、认定了被上诉人在2013年已明知房屋测绘面积发生大幅增加且公摊率也成倍增加的客观事实，但在界定法律权利义务和责任时对被上诉的上述“明知”却置之不理；第二、原审判决适用法律错误。一审庭审中，上诉人当庭提出了债权诉讼时效，一审判决置上诉人时效抗辩于不顾，竞然妄断按照合同约定履行义务，实属适用法律错误。面积争议处理条款效力上的适用法律错误，一审判决将面积争议条款认定为有效属适用法律错误。上诉人在一审中已依法申请一审法院依职权向保定市房管局调取核实相关备案材料，一审法院怠于调查核实取证，最初不收调查取证申请，上诉人不得不采取邮寄的方式提交。第三、一审法院审判程序违规。一审庭审后，法院要求被上诉人提交的相关证据材料，不仅没有事先向上诉人出示，且自始至终没有组织双方进行质证，该证据材料涉及到案件争议事项，一审法院没有进行质证的材料却作为裁判的依据，此审判程序违规。第四、《商品房买卖合同》中的面积争议处理条款自始无效，不应再适用。本案被上诉人事先明知房屋测绘面积、公摊率已发生重大变化、明知房屋建筑面积并非95.22平方米，仍以格式合同方式以95.22平方米作为房屋建筑面积出售，且对上述重大变化不履行如实告知义务，《商品房买卖合同》中的面积争议处理条款系根式合同条款，被上诉人没有履行提示和说明义务，根据《合同法》第40条、第125条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释（2018）12号第三条），《商品房买卖合同》中的面积争议处理条款自始无效，不应再适用。保定市博世房地产开发有限责任公司答辩称，答辩人向张云凯出售的花倾城二区5-2-502房屋是预售商品房，答辩人在签订《商品房销售协议》以及《商品房买卖合同》过程中，不存在欺诈行为。买受人张云凯所称2013年测绘报告的内容和结论均存在不确定性，不能证实答辩人签订合同时已明知准确的房屋面积，不能证明答辩人在签订合同时具有必须告知实测面积的义务，答辩人不承担缔约过失责任。双方合同系真实意思表示，不存在法律规定合同无效的法定情形。张云凯向一审法院起诉请求：1.请求确认原告与被告签订的《商品房购销协议》和《商品房买卖合同》中关于房屋面积差异处理的约定无效；2.请求确认原被告双方签订的协议和合同中的房屋面积即95.22平米作为结算房款的最终面积，原告无需再补交房款；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年2月12日，原、被告签订《商品房购销协议》，原告购买被告开发的位于保定市西北侧的花倾城二区住宅楼5号楼2单元502号房屋，建筑面积为95.22平方米，房屋总价款为846315元，商品房销售面积最终以保定测绘中心测绘面积为准。原告当日交纳首付款339315元，余款按揭贷款。2015年3月14日原、被告签订合同编号GF20130100011号《商品房买卖合同》，合同第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为5号楼2单元502号房，该商品房（合同约定）建筑面积共95.22平方米；第五条面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：第1种方式为1.双方自行约定：本合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记的面积为准，购房款多退少补。2018年5月7日，被告向原告发出补交房款通知，指出最终由保定市房屋测绘队测绘的产权登记面积为105.36平方米，让原告补交购房款，补交面积为10.14平方米，补交房款为90125元。为此双方发生争议。被告提供2016年12月15日保定市房地产项目联合审批领导小组办公室联合验收意见书，证明此时整体工程才验收合格。提交编号为20170732号《不动产测量报告》，该不动产测量报告记载：本成果报告仅用作国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记使用，不作为其他用途使用；本案涉诉房屋建筑面积为105.36平米。并称房屋面积测绘只能在房屋整体验收合格后才能进行，故2017年《不动产测量报告》才是正式测绘，能作为认定房屋实际面积的依据。原告提交保定房屋测绘队于2018年8月15日出具说明一份，载明，经查2013年12月4日由经办人张宏取走北京嘉德创展房地产开发有限责任公司、保定市博世房地产开发有限责任公司的天威中路1229号1-5号楼测绘报告，被告对此认可，并承认该测绘报告中单户面积与20170732号《不动产测量报告》数据一致。原告认为此报告为正式测绘，被告明知房屋面积大仍以小面积卖给原告，存在欺诈恶意行为；被告则称合同文本是房管出具，被告只能按照报备的行政许可的房屋面积买卖，被告无权、也无法变更买卖合同面积文本。原告与被告签订的《商品房购销协议》及《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，本院对其法律效力予以确认。备案的《商品房买卖合同》取代了《商品房购销协议》，故履行时应以《商品房买卖合同》为依据。原告诉请合同中关于房屋面积差异处理的约定无效，因其未提供在签订合同时被告存在导致合同条款无效的事实依据及法定情形，且根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条第一款“出卖人交付使用的套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，双方《商品房买卖合同》第五条相关面积差异的约定符合该司法解释规定，合法有效，本院对原告请求确认无效不予支持。故双方应当按照合同约定履行合同义务，原告第二条诉求无事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，原告诉求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条的规定，判决：驳回原告张云凯的诉讼请求。案件受理费2054元，减半收取计1027元，由原告张云凯负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人张云凯未提交房屋产权登记机构出具的产权登记面积，本案争议的产权登记面积情况尚无证据证实，故其诉求缺乏事实依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2054元由上诉人张云凯负担。本判决为终审判决。审判长 李 莉审判员 王 冠审判员 郑 东二〇一九年七月二十五日书记员 孟瑞超