广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终797号 上诉人（原审被告，反诉原告）：徐升剑，男，1976年4月27日出生，汉族，居民，住广西北流市。 委托诉讼代理人：骆南华，男，1975年5月11日出生，汉族，居民，住广西南宁市青秀区。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：平南县西江实业发展有限公司，住所地广西平南县平南镇瑞雁花园小区，统一社会信用代码91450821742098895K。 法定代表人：欧西江，公司总经理。 委托诉讼代理人：欧恒杰，广西桂港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃伟筠，广西李登之律师事务所律师。 原审第三人：黄光文，女，1968年9月21日出生，汉族，居民，住广西平南县。 上诉人徐升剑因与被上诉人平南县西江实业发展有限公司（以下简称西江公司）、原审第三人黄光文房屋租赁合同纠纷一案，不服平南县人民法院（2018）桂0821民初2860号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人徐升剑上诉请求：1、撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决对合同的解除时间认定错误。1、双方口头协商解除合同事实存在，双方合同的实际解除时间应为2017年5月31日，如果没有双方对解除合同时间的协商一致，上诉人就不可能在2017年5月10日左右开始，在家具城的大门、外墙、场内及县城发布广告，大幅醒目地挂出合同期满、全面甩卖清场的广告。2、租赁物在2017年6月初已实际交还给被上诉人。在2017年5月31日解除合同后，被上诉人即对租赁场地的水电表进行了抄表，并要求上诉人全部结算五六月份的水电费，上诉人在6月10日便全部结算了5、6月份的水电费，并出具了收据，如果双方没有协商一致在2017年5月31日解除合同，被上诉人不可能在6月10日就要求上诉人结清6月份的全部水电费，在结清水电费之前，租赁场地已实际交付给被上诉人。被上诉人在（2017）桂0821民初2092号案件的一审庭审、二审时也承认，早在2017年6月初，涉案场地的大门钥匙在其手中，在租赁标的物已经交回被上诉人手中的情况下，一审判决仍要上诉人多交3个月的租金，没有事实和法律依据。二、一审判决错误将预交保证金混同为预交违约金是错误的。在双方合同第十条第2款已明确约定“乙方在本合同生效后的当天向甲方支付人民币壹拾万元保证金”，上诉人支付该10万元，是其于本条约定而支付，而并非基于合同第九条约定先支付“违约金”，而且被上诉人在一审的诉讼请求中，也很明确这10万元是保证金，属于确认之诉。一审判决认定10万元属于违约金性质，属于给付之诉，属于严重的违法行为。三、被上诉人非法留置上诉人财物事实存在。首先是非法留置在前，财产保全在后。2017年5月31日合同解除后，在收尾工作中的6月初，上诉人要办理上述物品时，被上诉人强行派人拦截，当时报警处理，一审法院最初的财产保全是在2017年6月30日才进行保全。被上诉人非法留置的行为，不可能因为后面有了财产保全而合法化，上诉人要求被上诉人赔偿合情合理合法。四、一审判决对诉讼费计算错误。上诉人在反诉标的为9.4万元，根据《诉讼费用交纳办法》第十八条的规定，反诉受理费应为1075元，如果按照一审判决再减半收费应当是537.5元。 被上诉人西江公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，适用法律法规正确，应予以维持，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人黄光文未到庭亦未提交书面陈述意见。 原告西江公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告签订的《经营场地租赁合同》和《补充协议》；2.判决被告已交付给原告的10万元保证金归原告所有；3.判决被告支付至2017年6月30日欠付的房租217360元及支付从2017年7月1日起至房屋租赁合同解除时按每日2269.67元的租金标准支付给原告；4.判决被告支付拖欠的水电费3020元给原告；5.本案的诉讼费用由被告承担。 反诉原告徐升剑向一审法院反诉请求：1.判决反诉原告与反诉被告之间签订的《经营场地租赁合同》及《补充协议》已在2017年5月31日解除；2.判决确认双方签订的《经营场地租赁合同》第九条保证金的约定无效；3.判决反诉被告返还租金740元；4.判决反诉被告返还留置物品：8件套鸡翅木沙发一套，6件套檀香沙发一套，大屏风一组，桂Ｋ×××××号轻型货车一辆，发电机一台，厚床垫6张，薄床垫2张，电风扇5台，取暖器1台，空调、电冰箱及饮水机各1台，电脑1台，保险柜及文件柜各1台；5.判决反诉被告赔偿因非法留置反诉原告货车桂Ｋ×××××号造成的营运损失(从2017年6月1日起计算至车辆返还之日止每日200元）；6.本案的诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2010年6月12日，原告与被告订立经营场地租赁合同，约定出租人（甲方）：平南县西江实业发展有限公司；承租人（乙方）：徐升剑。租赁物：位于平南县XXX商住区商厦**（共计6081平方米）。租赁用途：经营家私。租赁期间：八年，即2010年10月1日至2018年9月30日。租金及其支付期限和方式：2010年10月1日至2014年9月30日，每年租金630384元（每月租金52532元），2014年10月1日至2016年9月30日，每年租金712334元（每月59361元），2016年10月1日至2018年9月30日，每年租金804937元（每月67078元），租金按月支付，乙方必须在当月月底前付清下个月的租金。租赁保证金：10万元。甲方解除合同条件：乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利用的，或乙方拖欠租金连续三个月的，甲方可终止合同收回房屋。违约责任：乙方逾期不交租金，每逾期一天，按当月应付租金的1%加收滞纳金；乙方中途退出，乙方所交的保证金归甲方所有并收回场地；如甲方违约，甲方必须赔偿乙方的一切经济损失；如乙方拖欠一个月租金的，第二个月甲方必须书面通知乙方，如乙方再不交纳租金，按乙方违约（甲方有权依法拍卖乙方物品作为乙方拖欠租金，并没收保证金为甲方所有）。双方还对其他事项进行了约定。签订合同后，被告向原告支付了10万元的保证金。2010年7月1日，原告与被告签订《补充协议》，约定，增加出租面积61平方米，租赁期间：八年，即2010年10月1日至2018年9月30日。租金及其支付期限和方式：2010年10月1日至2014年9月30日，每年租金9516元（每季租金2379元），2014年10月1日至2016年9月30日，每年租金10753元（每季2688元），2016年10月1日至2018年9月30日，每年租金12150元（每季3037元），租金按季度支付，乙方必须在当季的第三个月付清下季度的租金。被告向原告支付租金至2017年3月（3月尚欠租金13090元已于2017年5月26日支付）。2017年6月26日，被告通过银行转账向原告支付租金5万元，及缴纳3020元水电费。 在一审法院（2017）桂0821民初2092号案审理过程中，组织双方到本案合同案涉场地现场勘验后得出的结果有：8件套鸡翅木沙发一套，6件套檀香沙发一套，大屏风一组，桂Ｋ×××××号轻型货车一辆，发电机一台，厚床垫6张，薄床垫2张，电风扇5台，取暖器1台，空调、电冰箱及饮水机各1台，电脑1台，保险柜及文件柜各1台，上述物品均存放在原“丰沃家具”卖场。 另查明，2017年6月27日，原告法定代表人欧西江向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院于2017年6月30日作出（2017）桂0821财保18号民事裁定书裁定：扣押徐升剑停放于平南县XXX商住区房屋内的8件套实木沙发一套、6件套实木沙发一套，及登记徐升剑名下桂Ｋ×××××号轻型普通货车（五菱牌，车辆识别代号LZWCAAGAXD7164316，发动机号8D70511449）一辆，查封登记在徐升剑名下桂Ａ×××××小轿车（奥迪牌，车辆识别代号WAUSGC4G3EN025799，发动机号CTT003989）一辆。随后解除查封扣押上述物品。 一审法院认为，一、关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告西江公司因被告拖欠租金向法院诉请解除合同，被告反诉诉请确认合同已于2017年5月31日解除，即可推定原、被告均同意解除合同，仅在解除时间上产生争议。被告辩称其2017年5月向原告提出解除合同获得原告口头答复同意解除合同，但其提供的证据并不足以证实。原、被告解除合同的时间可确定为原告起诉之日，故合同解除时间为2017年9月1日。二、关于被告尚欠原告多少租金及水电费的问题。被告向原告支付租金至2017年3月，从2017年4月至2017年8月共5个月的租金为340451.65元（68090.33元×5个月），扣除被告2017年6月26日向原告补缴租金5万元，仍欠原告租金290451.65元。另外，被告已于2017年6月26日向原告缴纳3020元水电费，有被告提供的收款收据予以证实，故原告诉请被告支付拖欠的水电费3020元，本院依法不予支持。三、关于保证金10万元应否归原告西江公司所有的问题。双方在合同约定，乙方（被告）中途退出，乙方所交的保证金归甲方（原告）所有并收回场地。在本案中，被告中途退出，向原告缴纳的10万元保证金应归原告所有。被告辩称10万元保证金从法律性质上看属于动产质押，是担保租赁主合同的履行，但从合同条文来看，10万元保证金是约定在合同第九条违约责任的条款中，应属于违约金性质，其目的并不是担保债务的履行，而是违约一方应承担的违约责任。故被告的抗辩主张不予采信。四、关于反诉被告西江公司应否把存放在“丰沃家具”卖场的争议物品返还给反诉原告，及反诉被告应否退还多收租金740元给反诉原告的问题。根据反诉被告的申请依法裁定扣押8件套鸡翅木沙发一套，6件套檀香沙发一套，桂Ｋ×××××号轻型货车一辆，属于财产保全行为，并非反诉被告非法留置，故反诉原告诉请反诉被告返还8件套鸡翅木沙发一套，6件套檀香沙发一套，桂Ｋ×××××号轻型货车一辆，及赔偿桂Ｋ×××××号轻型货车运营损失，依法不予支持。其他留置物品：发电机一台，厚床垫6张，薄床垫2张，电风扇5台，取暖器1台，空调、电冰箱及饮水机各1台，电脑1台，保险柜及文件柜各1台，归本诉被告徐升剑并无争议。反诉原告主张多收租金740元的事实并不存在，因此，其诉请不予支持。判决如下：一、解除本诉原告平南县西江实业发展有限公司与本诉被告徐升剑签订的《经营场地租赁合同》及《补充协议》，解除时间为2017年9月1日；二、本诉被告徐升剑支付尚欠租金290451.65元给本诉原告平南县西江实业发展有限公司；三、本诉被告徐升剑已支付的10万元保证金（违约金）归本诉原告平南县西江实业发展有限公司所有；四、留置于原租赁场地（“丰沃家具”卖场）的发电机一台、厚床垫6张、薄床垫2张、电风扇5台、取暖器1台、空调、电冰箱及饮水机各1台、电脑1台、保险柜及文件柜各1台由反诉原告徐升剑在判决生效后10日内清运，并归反诉原告徐升剑所有；五、驳回本诉原告平南县西江实业发展有限公司、反诉原告徐升剑的其他诉讼请求。案件本诉受理费6130元，减半收取计3065元，由本诉原告平南县西江实业发展有限公司负担500元，本诉被告徐升剑负担2556元；反诉受理费3130元，减半收取计1565元，由反诉原告徐升剑负担；本诉财产保全费1622元，由本诉被告徐升剑负担。 二审中各方当事人均没有新的证据提供。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于合同解除的问题。本案中，双方当事人于2017年6月10日对水电费进行了结算，而后上诉人于2017年6月26日向被上诉人支付了水电费3020元、租金5万元，后被上诉人的法定代表人欧西江于2017年6月27日向法院申请对上诉人未搬离的货物以及上诉人的车辆进行财产保全，可见双方虽然对租金、保证金等问题存在争议，但就涉案租赁合同的解除已经协商达成合意而且上诉人在结算水电费后便开始将货物搬离涉案商场，结合上述事实、到案证据以及双方当事人的陈述，本院确定涉案租赁合同的解除时间为2017年6月30日。上诉人向被上诉人支付租金至2017年3月，从2017年4月至2017年6月共3个月的租金为204270.99元（68090.33元×3个月），扣除上诉人于2017年6月26日支付的5万元，仍欠租金154270.99元。上诉人主张合同解除时间为2017年5月31日而非2017年9月1日，部分有理，本院对有理部分予以支持。关于10万元保证金的问题，涉案租赁合同第九条明确约定“乙方中途退出，乙方所交的保证金归甲方所有并收回场地”，一审法院据此判决该10万元款项归被上诉人所有是正确的，应予维持。上诉人该项上诉主张理由不成立，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人非法留置的行为应承担赔偿责任的问题，一审法院依被上诉人法定代表人欧西江的申请于2017年6月30日作出（2017）桂0821财保18号民事裁定，裁定对上诉人留置于涉案商场内的沙发等物品以及上诉人名下的车辆予以扣押并由被上诉人的法定代表人欧西江保管，上诉人主张被上诉人非法留置上诉人的财物，与事实不符，因此其上诉请求被上诉人赔偿其经济损失9.4万元，依据不足，本院不予支持。关于诉讼费的计算问题，一审法院根据上诉人的反诉请求及《诉讼费用交纳办法》第十八条规定计算案件受理费是正确的，应予维持。 综上所述，上诉人徐升剑的上诉请求部分成立，对成立部分本院依法予以支持，对不成立部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持平南县人民法院（2018）桂0821民初2860号民事判决第三、四、五项； 二、变更平南县人民法院（2018）桂0821民初2860号民事判决第一项为：解除被上诉人平南县西江实业发展有限公司与上诉人徐升剑签订的《经营场地租赁合同》及《补充协议》，解除时间为2017年6月30日； 三、变更平南县人民法院（2018）桂0821民初2860号民事判决第二项为：上诉人徐升剑应支付尚欠租金154270.99元给被上诉人平南县西江实业发展有限公司。 一审本诉受理费6130元，减半收取计3065元，由平南县西江实业发展有限公司负担500元，徐升剑负担2556元；反诉受理费3130元，减半收取计1565元，由徐升剑负担；本诉财产保全费1622元，由徐升剑负担。二审案件受理费7157元，由徐升剑负担4290元，由平南县西江实业发展有限公司负担2867元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行人财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  陈历南 审判员  吴福汉 审判员  梁小宁 二〇一九年七月十日 书记员  陈 洁