湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终2423号上诉人（原审原告）：王圣钦，男，1987年12月26日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。上诉人（原审原告）：李佳佩，女，1988年8月3日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：肖伟，湖南林邑律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李小平，湖南林邑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。法定代表人：汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐军，北京中银（长沙）律师事务所律师。上诉人王圣钦、李佳佩与上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，双方不服湖南省郴州市北湖区人民法院作出的（2019）湘1002民初858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王圣钦、李佳佩上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持王圣钦、李佳佩在一审提出的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由汇龙公司承担。事实与理由：1.一审判决利率计算错误。汇龙公司逾期办证时间达880天，有两年多之久，应适用中国人民银行规定一至三年的贷款利率4.75%，而一审适用的是六个月至一年的贷款利率4.35%，即便按一审认定的逾期711天也将近两年时间，故应该适用4.75%的利率。2.一审判决违约时间认定错误。一审以栋证的首次登记认定为完成了业主的个证登记，但合同约定的是汇龙公司必须在540天内完成业主的个证登记，所以一审以栋证代替个证错误。即便汇龙公司是向登记机关提交材料及协助办证，汇龙公司也未做到。因此，应以是否为业主办好个证为履约标准。3.一审法院以证据不足否认赠送面积错误。1000多户业主都收到汇龙公司赠送面积的宣传广告资料，1000多户业主都已装修入住，说明汇龙公司赠送面积是事实，业主也已经交清房款，汇龙公司才会允许业主装修入住。此外，郴州市北湖区人民法院在（2019）湘1002民初847号判决的事实查明部分已经认定汇龙公司赠送面积给业主李辉的事实。4.按照补充协议第五条，即便开发商只提供资料及协助，也应该积极履行，仅凭业主单方是办不了个证的，故一审法院驳回王圣钦、李佳佩要求汇龙公司办理产权个证的请求错误。汇龙公司辩称，汇龙公司对一审判决亦提起了上诉，故针对王圣钦、李佳佩的上诉，汇龙公司的答辩意见与汇龙公司的上诉意见一致，另补充一点，商品房买卖合同第七条约定了房屋价款按产权登记面积计算（多退少补），可见汇龙公司没有赠送面积给业主，王圣钦、李佳佩主张产权面积与合同面积差为赠送面积而无需补交差价，与合同约定明显不符。汇龙公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回王圣钦、李佳佩的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由王圣钦、李佳佩承担。事实与理由：1.本案合同签订时不动产统一登记制度尚未实施，双方约定的办证期限是办理初始登记的期限，因不动产统一登记制度的实施，案涉房屋实际办理的产权登记为不动产首次登记，而不动产首次登记比初始登记增加了办理国土分证的流程，大大增加了案涉房屋的办证难度和时间。因此，不能完全以合同约定的540日作为衡量汇龙公司是否逾期办证以及确定逾期时间。2.根据汇龙公司提交的授权委托书等证据显示，导致未能在合同约定的期限内办证的原因一是业主委托加建行为导致案涉房屋规划核实不能及时通过，业主存在重大过错，二是政策变更增加了办证的流程和难度，此为不可抗力。因此，未能如期办证并非汇龙公司的违约行为所致。3.一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判决汇龙公司承担高额违约金明显不当。根据合同法的规定，违约金具有补偿性，而该条法律的立法目的也是为了弥补买受人的损失。本案中，房屋已经交付给王圣钦、李佳佩实际控制，王圣钦、李佳佩可以从房屋中获得全部经济利益，办理产权登记也仅是法律上的确权而已，故一审法院按照贷款利率计算违约金明显违反公平原则。4.一审判决将办妥不动产首次登记之日作为计算违约金的截止日系适用法律错误。何时办理登记并不受汇龙公司控制，汇龙公司只需将办证资料提交给登记部门即完成合同义务。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法纠正，并支持汇龙公司的上诉请求。王圣钦、李佳佩辩称：1.一审判决汇龙公司承担逾期办证违约金有事实和法律依据，违约金的支付不以业主是否入住、是否有实际损失决定，只要开发商有违约的事实就要承担违约金；2.办理产权证应以办理个证作为开发商履行合同义务的标准，不应以办理首次登记作为履行合同义务的标准。王圣钦、李佳佩向一审法院起诉请求：1.确认案涉房屋测绘面积比合同约定面积多出的11.17平方米为赠送面积，该面积房款53930元王圣钦、李佳佩不予交纳；2.判令汇龙公司按照郴州市国土资源测绘队于2016年12月27日测绘编号为2016BDC017A不动产测量报告确定的实际面积（即合同面积加赠送面积）办理不动产权属证；3.判令汇龙公司承担至本诉状日（2018年11月20日）的逾期办理房屋权属证之利息43896.4元（房屋总价371572元×2016年银行贷款年利率4.9%/365天×880天＝43896.4元），此后的利息另行计算至汇龙公司为王圣钦、李佳佩办好房屋权属证时止；4.由汇龙公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月8日，王圣钦、李佳佩与汇龙公司签订一份《郴州市商品房买卖合同》。合同约定由王圣钦、李佳佩购买汇龙公司开发的位于郴州市青年大道南侧汇龙?万宝国际城B3栋11层1103号房，建筑面积76.96平方米，每平方米4828.12元，房屋总价款371572元。合同约定买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）111572元，余款260000元向中国工商银行股份有限公司郴州市北湖支行申请贷款。合同第七条约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记的面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式处理即双方自行约定以房管局测绘部门实测面积即产权登记为准，并按原单价据实结算，多退少补。《附件四合同补充协议》第五条第1项约定双方同意以2014年12月30日交房次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。王圣钦、李佳佩称其与汇龙公司在签订上述《郴州市商品房买卖合同》之前，汇龙公司向其出示了汇龙?万宝国际城B2-B6栋/标准户型图和销售广告图单，销售广告图单中（在每套住房标注四处阴影部分为“送”字样，还标注了“最高赠送面积26㎡、“零公摊”。合同签订后，王圣钦、李佳佩在合同约定的期限内,采取银行按揭贷款方式付清了全部购房款，汇龙公司于2014年12月30日前将房屋交付给王圣钦、李佳佩。2018年6月12日，汇龙公司办理了涉案房屋不动产权属登记（即首次登记）。2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》取消了原来的“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”。郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通【2016】3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“1.自2016年6月20日起，市、区两级原有的土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2.自2016年6月21日起，郴州市不动产登记中心开始受理各类不动产登记；3.2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权房屋证书或登记证明……”一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》及《附件四合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法的强制性规定，合法有效，符合商品房买卖合同的性质，当事人均应严格按照合同内容履行。《附件四合同补充协议》中约定，汇龙公司应于2016年6月21日前为王圣钦、李佳佩办理商品房初始登记，而汇龙公司于2018年6月12日才办好此证,汇龙公司也没有证据证明其在2016年6月21日前向产权登记机关提交应当由其提供的办证相关资料，故汇龙公司应承担违约责任。鉴于郴州市不动产登记中心从2016年6月28日已开始核发不动产权属证或登记证明，故酌情以2016年7月1日开始计算违约金，至2018年6月12日汇龙公司已完成涉案房屋不动产首次登记（初始登记）为止,违约天数为712天。关于违约金的计算标准应参照中国人民银行于2016年公布的6个月至1年同期商业银行贷款基准利率即年利率4.35%为宜。关于王圣钦、李佳佩提出的确认其所购房屋测绘面积比合同多11.17平方米为赠送面积，该面积房款53930元其不予交纳的诉请能否得到支持问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但本案中王圣钦、李佳佩提供的证据不足以证明其诉讼主张，故王圣钦、李佳佩对此项的诉请不符合法律规定，不予支持。关于王圣钦、李佳佩要求汇龙公司按照其所购房屋面积（即合同面积加赠送面积）办理不动产权属问题。按照《附件四合同补充协议》第五条第1项约定，汇龙公司应在2016年6月21日前协助王圣钦、李佳佩办妥不动产权登记，而不是直接为王圣钦、李佳佩办理不动产权属证。鉴于汇龙公司已于2018年6月12日办理了涉案房屋的初始登记，故对王圣钦、李佳佩此项诉请，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告郴州汇龙置业有限公司支付给原告王圣钦、李佳佩逾期办证违约金31530元（从2016年7月1日计算至2018年6月12日止，按银行年利率4.35%计算，371572元×4.35%÷365天×712天=31530元），此款限被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效后十日内付清;二、驳回原告王圣钦、李佳佩其他诉讼请求。如果被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取529元，由被告郴州汇龙置业有限公司负担359元，由原告王圣钦、李佳佩负担170元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：(一)涉案房屋已办理首次登记到户，现登记的权利人为汇龙公司。（二）商品房买卖合同附件四《合同补充协议》第五条第3项约定：如果买受人未按合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无须协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何责任。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，二审争议焦点为：一、汇龙公司逾期办证是否构成违约，如构成违约，违约金如何计算；二、王圣钦、李佳佩要求确认所购房屋测绘面积比合同多11.17平方米为赠送面积，不予交纳该赠送面积房款的诉讼请求是否应予支持；三、王圣钦、李佳佩要求汇龙公司办理不动产权属证的诉讼请求是否应予支持。关于争议焦点一。（一）案涉“汇龙·万宝国际城”项目A1-A7、B2-B6栋架空层无使用功能镂空部分被违规改建成住房是不争的事实，双方都认为对方才是违规建设的行为人。汇龙公司在一审提交的郴州市城乡规划局作出的责令改正通知书、行政处罚决定书、违法建设结案通知单等证据，证明了违规建设及被处罚主体是汇龙公司，汇龙公司因此被行政处罚而缴纳了罚款。根据上述行政处罚决定，及业主委托书中载明的改建费用由施工方而不是业主承担的相关内容，本院认定违规建设的责任主体是汇龙公司，不是各购房业主。汇龙公司上诉主张业主委托加建行为导致涉案房屋规划不能及时通过是导致未能在合同约定期限内办证的原因，没有事实依据，本院不予支持。（二）双方合同约定在交房后90日内办理初始登记，交房后540日内向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记。根据该约定，汇龙公司应在2015年3月31日前为涉案房屋办妥初始登记，2016年6月21日前办妥产权登记。郴州市人民政府2016年5月27日发布的郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》载明，2016年6月20日起市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；郴州市不动产登记中心于2016年6月21日起开始受理各类不动产登记；于2016年6月28日起开始核发不动产权属证书或登记证明。但汇龙公司未提供证据证明在房产管理部门停止受理产权登记前递交了办证申请和资料，也没有提交证据证明其在办证期限届满前向不动产登记中心提交了应当由出卖人提供的相关资料，因此汇龙公司主张是不动产统一登记政策实施导致其不能按期办证的理由不成立，一审判决认定汇龙公司逾期办证构成违约并无不当。（三）1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定可知，符合“合同没有约定违约金”、“损失难以确定”这两种情形中的一种，人民法院就“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”违约金或损失数额。本案中，汇龙公司存在逾期办证违约行为，但合同中没有约定逾期办证违约金。一审法院根据上述规定，并综合政策的改变、房屋交付情况、合同主要目的实现等案件的具体情况，酌情按照贷款利率4.35%计算本案违约金并不再予以上浮，属于一审法院对违约金数额在法律规定范围内的合理调整，本院予以确认。2.关于违约金计算的起止时间。根据涉案合同及附件的约定，汇龙公司应在涉案房屋交付使用后90日内完成该商品房的初始登记，在540日内向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记。但汇龙公司直到2018年6月12日才完成涉案房屋首次登记（初始登记），一审法院考虑不动产权登记政策的改变确实给办证带来实际困扰以及郴州市不动产登记中心从2016年6月28日开始核发不动产权属或登记证明的实际情况，酌定从2016年7月1日开始计算违约金，计算至汇龙公司完成涉案房屋首次登记（初始登记）时止并无不当。关于争议焦点二。王圣钦、李佳佩虽在本案中提出了“确认所购房屋测绘面积比合同多11.17平方米为赠送面积，不予交纳该赠送面积房款”的请求，但该请求应属对汇龙公司要求王圣钦、李佳佩交纳实际增加面积购房款的抗辩，该抗辩在汇龙公司提出请求时一并审查处理为妥，现汇龙公司未在本案中提出请求，故对王圣钦、李佳佩提出的该项抗辩事项本案不作审查认定，本院不予评判及支持。关于争议焦点三。依据商品房买卖合同附件四《合同补充协议》第五条第1项的约定可知，汇龙公司在办理完成案涉房屋的首次登记后，尚有协助买受人办理房屋权属转移登记的义务。但是商品房买卖合同附件四《合同补充协议》第五条第3项还约定，在买受人未依约支付包括面积差价款在内的购房款时，汇龙公司有权拒绝履行协助买受人办理房屋权属转移登记的义务。现本案中，王圣钦、李佳佩与汇龙公司对涉案房屋面积差价款及实际办证面积均存在争议，同一楼盘汇龙公司因该纠纷向其他业主提起的诉讼又尚在审理中，故汇龙公司协助办理不动产转移登记的条件现在尚不成就，一审法院对王圣钦、李佳佩的该项诉请未予支持并无不当。待办理不动产转移登记条件成就后，汇龙公司仍不协助办理的，王圣钦、李佳佩可另行主张权利。综上所述，上诉人王圣钦、李佳佩，上诉人汇龙公司的上诉请求均不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人王圣钦、李佳佩预交的1148元，上诉人郴州汇龙置业有限公司预交的588元，由各预交人负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇一九年七月二十九日法官助理刘扬书记员唐旭超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。