江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初2218号 原告：吉安市绿庐陵林业投资有限公司（国有控股），住所地江西省吉安市吉州区阳明东路****，统一社会信用代码91360800690962257T。 法定代表人：杨海荣，董事长。 委托诉讼代理人：罗欢，江西吉泰（吉安县）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾庆氢，女，汉族，住西安市雁塔区，原告办公室主任。 被告：吉安市踏浪电讯器材有限公司（自然人投资或控股），，住所地江西省吉安市吉州区井冈山大道******门面统一社会信用代码9136080267496931XL。 法定代表人：陈任胜，总经理。 被告：陈任胜，男，汉族，住江西省吉安市吉州区。 原告吉安市绿庐陵林业投资有限公司与被告吉安市踏浪电讯器材有限公司、陈任胜（以下分别简称绿庐陵公司、踏浪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告绿庐陵公司委托诉讼代理人罗欢、曾庆氢，被告踏浪公司的法定代表人陈任胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告绿庐陵公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁合同（合同编号为吉市林投租字[2017]第5号）。2.被告在租赁合同解除后3日内，将租赁物交还原告并保持租赁物及其附属设施处于完好状态。被告逾期未交还租赁物的，按26.75万元/月的标准向原告支付资产占用费及违约金（违约金以年租金额64.2万元为基数，按日利率5‰的标准自逾期交还租赁物之日起计算至被告交还租赁物之日止）。3.被告缴纳的履约保证金16.05万元不予退还，归原告所有。4.被告向原告支付欠缴的水电费5963.4元。5.被告支付原告欠缴的租金及违约金（租金自2019年3月1日计算至合同解除之日，暂计算至2019年4月30日为10.7万元，违约金以年租金64.2万元为基数，按日利率5‰的标准自2019年2月26日计算至被告付清欠缴租金之日止，暂计算至2019年4月30日共计20.865万元。庭审中，原告将该租金及违约金请求变更为从2019年5月1日计算至合同解除之日）。6.被告陈任胜对上述1-5项诉讼请求承担连带赔偿责任。7.诉讼费由被告承担。2017年4月18日，原告将本案店铺5年租赁使用权拍卖给被告踏浪公司，双方于当月19日签订租赁合同一份，双方在合同中对租赁期限、租金、违约责任等均做出了明确约定。合同签订后，原告按约向被告踏浪公司交付了租赁物，被告踏浪公司向原告交付了履约保证金。自2019年3月1日起，被告踏浪公司开始拖欠原告租金，并且被告踏浪公司拖欠原告2019年5月之后的租金未付，根据合同约定，原告有权要求解除合同，被告踏浪公司应承担违约责任（支付租金、违约金等）。被告陈任胜作为租赁合同的保证人，应按约定对被告踏浪公司应支付的各项费用及违约金承担连带清偿责任。被告所述武装部门面停业及人行通道封闭是经营环境的微小变化，属于商业风险，不属于情势变更。原告提交的其他商铺的合同及拍卖公告为复印件，真实性无法确定，不能说明本案商铺租金偏高。结合原告走访附近商铺租金情况，对评估报告的关联性持异议，评估报告参照的商铺数量太少，评估的租金过低。被告的告知函并未提出终止合同，被告本身违约也不具有合同解除权，并且被告也未将商铺交还原告，被告的东西仍堆放在商铺中，被告占有原告商铺，应向原告支付租金至合同解除之日。 被告踏浪公司及陈任胜辩称，因本案商铺隔壁武装部商铺因政策原因被收回关停，以及商铺门口的人行通道被交警部门封闭，到被告踏浪公司的客流量明显减少，被告踏浪公司由此出现亏损。本案商铺经营环境发生重大变化，属于法定情势变更，如继续维持合同原有效力显失公平或不能实现合同目的。并且经被告调研同一商圈周边铺位租金，本案商铺租金为同地段的2.5倍。因此，应依法调低本案商铺租金。被告曾向原告发出告知函，通知对方终止合同，退出经营，因而被告不应承担2019年5月之后的租金和违约金。如原告将租金调至合理价位区间，原告同意继续履行合同。合同约定的违约金计算标准应不超过2‰，计算基数应为被告实际拖欠租金而非年租金，并应从被告踏浪公司未缴纳租金时开始计算。 本院经审理查明事实如下：原告绿庐陵公司系江西省吉安市吉州区阳明东路****房屋的产权人。2017年4月18日，被告踏浪公司通过公开拍卖，取得江西省吉安市吉州区阳明东路13号1幢一楼自东向西第一间商铺5年租赁权（建筑面积为122平方米）。当月20日，原、被告签订租赁合同。双方在租赁合同中约定：“……第二条，租赁期限为5年，即自2017年5月1日至2022年4月30日止。第三条，1.根据拍卖时约定，2017年5月1日至5月31日免租金，后续租期的租金为每月为5.35万。2.在签订合同前，乙方（踏浪公司）应交清2017年6月至8月的租金16.05万元，以后的租金乙方按季提前预交，即在前一个季末月的25日前交纳后一个季度的租金（如2018年9月至11月的租金应在2018年8月25日前交纳，以此类推至2022年3月至4月的租金在2022年2月25日前交纳）。第四条，1.在签订合同前，乙方应向甲方（绿庐陵公司）交纳人民币16.05万作为本合同履约保证金，履约保证金存放在甲方账户，直至收回商铺后，乙方无违约行为及欠费情况，甲方无息退回，否则甲方可以用于冲抵乙方违约金和拖欠费用。2.在签订本合同前，乙方应向甲方交纳水电押金1万元，水电押金存放在甲方账户，直至收回商铺后，乙方无违约行为及欠费情况，甲方无息退回，否则甲方可以用于冲抵乙方违约金和拖欠费用。第五条，8.乙方应按时交纳租金，并按月按时足额交纳其水电费。12.合同终止时（含解除合同情形），乙方对商铺的装修、装潢及水电、门窗、消防设施等维修改造均无偿归甲方所有。第六条，1.乙方应按时交纳租金，逾期未交纳租金，甲方有权单方面解除合同且不予退还履约保证金，有权单方面采取停电停水等措施停止乙方经营，同时从逾期之日起，每日按年租金额的5‰计算，向甲方支付违约金。2.乙方未按期交纳水电费，除补交外，乙方从逾期之日起，每日按年租金额的3‰计算，向甲方支付违约金。3.合同终止后3日内，乙方未如期将商铺交还原告，甲方将按原租金标准的5倍计算收取资产占用费，同时，乙方从逾期之日起，每日按年租金额的5‰计算向甲方支付违约金。5.因乙方任何情形的违约导致履约保证金、水电押金不足，甲方有权追收差额部分履约保证金、水电押金，如乙方不配合，甲方有权单方面解除合同，且乙方所交的租金、剩余保证金和水电押金不予退还，作违约金归甲方所有，并追究其法律责任。第八条，丙方（陈任胜）作为乙方履行本合同的保证人，在乙方未能严格履行合同时，丙方应无条件替乙方履行合同，同时承担连带责任……”合同签订后，原告将本案商铺交由被告踏浪公司经营，被告踏浪公司向原告交纳了16.05万元的履约保证金，水电押金1万元。 另查明，被告踏浪公司已向原告绿庐陵公司支付了2019年4月之前的租金，被告踏浪公司于2018年12月向原告支付了2018年12月至2019年2月的租金，起诉之后支付了2019年3月、4月的租金，被告踏浪公司向原告绿庐陵公司支付租金的时间均滞后于合同约定的支付时间。2019年4月24日，被告踏浪公司向原告绿庐陵公司发出告知函，认为经营环境变化，经营亏损，要求重新评估门面租金，将租金调整至合理区间；并通知原告，被告踏浪公司于2019年4月24日21：00时开始正式退出，如租金下调至合理区间，愿意长期维稳经营下去。被告踏浪公司关停店面后，仍有部分物品留存在店面，并且未将钥匙交还原告。被告踏浪公司拖欠2019年1月至4月水电费5963.4元未缴。 案件审理过程中，原、被告均要求协商，因租金无法达成一致，双方一致同意通过评估形式来确定租金价格，根据评估价格协商是否继续履行合同。被告踏浪公司向本院提出租金评估申请。经评估，本案商铺目前租金为194.41元／平方米每月，本案商铺目前月租金为23718元。原告绿庐陵公司不认可评估租金，原告绿庐陵公司与被告踏浪公司无法就继续履行合同达成调解。 以上事实，由经庭审质证，原、被告均无异议，本院依法审核确认的，原告提交的吉市林投租字[2017]第5号《租赁合同》、吉州区阳明东路13号1栋林业大楼一楼4间商铺5年租赁权拍卖会成交清单、吉安市神州拍卖有限责任公司拍卖成交确认书、吉房权证吉州字第××号房产证复印件，被告踏浪公司提交的照片、《关于林业局门店正式退出告知函》、收条复印件以及原、被告相应陈述予以印证。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。原告绿庐陵公司与被告踏浪公司之间的签订的《租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议焦点为，一、房屋租赁合同履行过程中，是否存在情势变更和显失公平因素，被告踏浪公司能否据此要求调低租金？二、原告绿庐陵公司与踏浪公司的租赁合同法律关系是否已于被告踏浪公司2019年4月24日向原告绿庐陵公司发出告知函时终止？关于焦点一，根据《最高人民法院》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案商铺所处位置的经营环境确实因为相邻店铺关停、道路封闭发生了一定变化，但经营环境的变化本身属于经营者在订立合同时就应该要预见的商业风险，因为无论被告踏浪公司租赁何处店铺，店铺周围的环境随着时间的推移均可能发生改变，无论出租人还是承租人都无法左右周围环境的变化，经营环境的变化属于承租方要预见且能够预见的合理商业风险，而不属于情势变更。且营业收入的变化存在多种因素，被告踏浪公司营业收入变化是否与经营环境变化直接相关，被告踏浪公司也未能充分举证。被告踏浪公司是以参与竞拍的方式取得本案商铺的租赁权，在竞拍激烈的情况下，竞拍价格完全可能远高于市场价，被告踏浪公司竞拍成功并根据竞拍价格与原告绿庐陵公司签订租赁合同，系被告踏浪公司的真实自主意识，如被告踏浪公司无法承受竞拍价所带来的商业风险，可以选择不参与或者不订立合同，被告踏浪公司在自愿接受竞拍价的情况下，无权再以市场价或者评估价主张拍卖租赁价格显失公平。原、被告约定的租金价格系双方真实意思表示，不构成显失公平。因此，被告踏浪公司要求根据情势变更、显失公平调整租金的请求不予支持。关于焦点二，租赁合同尚未到期，原告绿庐陵公司和被告踏浪公司并未约定在合同未到期之前被告踏浪公司可以经营状况不好提前终止合同，被告踏浪公司在告知函中只是单方面通知绿庐陵公司退出经营，并未将租赁店铺腾退归还原告绿庐陵公司，未有证据表明双方就终止、解除合同达成了一致。被告踏浪公司不具有法定或约定的单方终止、解除合同权利。故原告绿庐陵公司与被告踏浪公司的租赁合同尚未终止、解除。故对被告要求不承担2019年5月之后租金及违约金的请求不予支持。 关于原告的各项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，以及根据租赁合同第六条的约定。本案被告踏浪公司确实存在未按合同约定期限支付租金，并经原告出租人催要后，仍有部分租金未付的事实。原告绿庐陵公司有权要求解除与被告踏浪公司的租赁合同法律关系。依法支持原告解除租赁合同的诉讼请求。由于原、被告在起诉之后一直具有调解继续履行合同的意思表示，被告踏浪公司至今未将商铺归还原告，故本院依法确定合同解除日期被告踏浪公司归还商铺之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。租赁合同解除后，被告踏浪公司应将本案商铺以完好状态归还原告绿庐陵公司。依法支持原告返还租赁物并保持其完好状态的诉讼请求。按照原告绿庐陵公司与被告踏浪公司的约定，支付5倍资产占用费以及5‰违约金的前提为合同终止，结合原、被告租赁合同第五条第12项第六条第3项理解，合同终止并不包含合同解除情形，如包含，双方在合同中会特别注明，原告绿庐陵公司行使的是单方合同解除权而非终止合同权，原告无权根据合同要求被告踏浪公司承担合同终止的违约责任。故对原告要求支付资产占用费及违约金的请求，不予支持。结合原、被告在租赁合同第四条第1项、第六条第1、第5项的约定，被告踏浪公司违约，原告可以不退还履约保证金，保证金可以用于冲抵违约金和踏浪公司拖欠费用，保证金归原告绿庐陵公司的前提为，被告踏浪公司违约导致履约保证金不足，且被告踏浪公司不配合原告绿庐陵公司追收差额部分，该前提在本案中目前并不存在，故对原告绿庐陵公司要求16.05万履约保证金归其所有的诉讼请求不予支持，原告绿庐陵公司只具有将保证金冲抵违约金和拖欠费用的权利。按照合同第五条第8项及第六条第1项的约定，被告踏浪公司应按时足额交纳租金和水电费，对原告绿庐陵公司要求被告踏浪公司支付欠缴水电费5963.4元、租金及欠缴租金违约金的诉讼请求予以支持。租金按照合同约定的5.35万元／月从2019年5月1日计算至被告踏浪公司归还商铺之日止。原告绿庐陵公司与被告踏浪公司约定的租金违约金每日为年租金的5‰，即每日为64.2万元×5‰＝0.321万元，按照《租赁合同》约定，每日租金才为64.2万元÷365天≈0.176万元，约定违约金远远超出合同约定的日租金，被告踏浪公司认为违约金过高，要求按实际拖欠租金的2‰计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院予以减少，约定的违约金超过造成损失的30%可以认定为过分高于造成的损失。原告绿庐陵公司与被告踏浪公司约定的租金违约金远远超出原告绿庐陵的实际租金损失，综合被告踏浪公司违约过错、本案商铺租金等因素，根据公平和诚实信用原则，本院依法调整租金违约金为年租金的3.5‰，租金违约金从2019年5月1日计算至付清欠缴租金之日。按照合同约定，被告陈任胜作为合同履行保证人，应对前述被告踏浪公司应承担的责任承担连带保证责任。评估费因原、被告在本案中均未提及，本院不予处理。案件受理费的承担由本院综合履约过错、案件胜负等情况依法确定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院》（法释[2009]5号）第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款，《最高人民法院》（法释[2001]33号）第二条，《国务院》第二十九条之规定，判决如下: 一、解除原告吉安市绿庐陵林业投资有限公司与被告吉安市踏浪电讯器材有限公司签订的租赁合同（合同编号为吉市林投租字[2017]第5号）。 二、被告吉安市踏浪电讯器材有限公司在判决生效之日起的15日内将其承租的江西省吉安市吉州区阳明东路13号1幢一楼自东向西第1间商铺交还原告吉安市绿庐陵林业投资有限公司并保持租赁物及其附属设施处于完好状态。 三、被告吉安市踏浪电讯器材有限公司在判决生效之日起的15日内支付原告吉安市绿庐陵林业投资有限公司水电费5963.4元。 四、被告吉安市踏浪电讯器材有限公司在判决生效之日起15日内支付原告吉安市绿庐陵林业投资有限公司租金及违约金（每月租金为5.35万，从2019年5月1日计算至归还商铺之日止；租金违约金的计算标准为年租金64.2万元的3.5‰，从2019年5月1日计算至付清欠缴租金之日止）。 五、被告陈任胜对二至四项判决依法承担连带保证责任。 六、驳回原告吉安市绿庐陵林业投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26065元，减半收取13033元，由原告吉安市绿庐陵林业投资有限公司承担3033元，被告吉安市踏浪电讯器材有限公司和陈任胜连带承担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  王婉冰 二〇一九年七月十五日 书记员  黄 琳 附相关主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。