北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初18039号原告：阙炬煌，男，1975年9月13日出生，汉族，北京兴盛伟业科贸有限公司总经理，住北京市大兴区。原告：邹美卿，女，1974年8月20日出生，汉族，中国航天科技集团第五研究院北京神州天晨物业服务有限公司职员，住北京市大兴区。二原告委托诉讼代理人：林明杰，北京市天澜律师事务所律师。被告：张人杰，男，1981年12月1日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。法定代理人：周笑天（系张人杰之母），1953年7月6日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙可心，北京市嘉昊律师事务所律师。被告：中信银行股份有限公司北京东大桥支行，住所地北京市朝阳区工体东路**。负责人：王建刚，行长。委托诉讼代理人：白雪梅，北京闻道律师事务所律师。原告阙炬煌、邹美卿与被告张人杰、中信银行股份有限公司北京东大桥支行（以下简称中信银行东大桥支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阙炬煌、邹美卿及二原告的委托诉讼代理人林明杰，被告张人杰的法定代理人周笑天、委托诉讼代理人孙可心，被告中信银行东大桥支行的委托诉讼代理人白雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阙炬煌、邹美卿向本院提出如下诉讼请求：1、张人杰配合二原告办理位于北京市丰台区草桥欣园四区602室房屋（以下简称602号房屋）还贷及注销抵押登记手续；2、被告中信银行东大桥支行配合二原告及张人杰办理602号房屋还贷及注销抵押登记手续；3、诉讼费由张人杰负担。事实理由如下：2009年4月15日，二原告与张人杰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：张人杰将其名下602号房屋出售给二原告，房屋总价款182万元，全款支付；签署合同当日原告支付购房定金3万元，因房屋尚有贷款大约78万元（具体以中信银行提供数据为准）未还，待银行通知还款当日，原告将79万元首付款打入被告张人杰的贷款银行账户，剩余房款103万元在房产办理产权转移登记后当天支付给被告张人杰。合同签订后，因张人杰拒不配合办理偿还贷款手续，致使中信银行东大桥支行无法办理解押。二原告多次与被告协商并联系中信银行东大桥支行，但银行答复房屋解押手续必须将贷款金额存入还款账户，由张人杰本人携带身份证原件及借款合同到银行柜台办理，银行出具解押证明，才能办理解押手续，如张人杰拒不配合，有法院判决，中信银行也可以配合办理，故二原告提起本案诉讼。被告张人杰辩称：不同意原告的诉讼请求，张人杰在签订涉案合同时，是否具有民事行为能力，处于不确定状态，所以涉案合同是否具有效力存疑，故原告的诉讼请求均不应得到支持。被告中信银行东大桥支行辩称：如果法院判决房屋买卖合同继续履行，判决生效后原告代偿全部贷款，银行同意解除抵押贷款，同意原告诉讼请求。二原告围绕诉讼请求提交房屋所有权证书、《北京市存量房屋买卖合同》、（2009）丰民初字第16043号民事判决书、（2010）二中民终字第16064号民事判决书、（2010）二中民终字第16064号案卷材料；被告张人杰围绕诉讼请求提交残疾证、病历、《专家论证意见书》；被告中信银行东大桥支行围绕诉讼请求提交《中信银行私人购房借款合同》等。双方均认可房屋所有权证书、《中信银行私人购房借款合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、（2009）丰民初字第16043号民事判决书、（2010）二中民终字第16064号民事判决书、（2010）二中民终字第16064号案卷材料的真实性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月15日，张人杰与阙炬煌、邹美卿及北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《居间成交确认书》、《过户按揭代理合同》、《补充协议》等文件，约定由阙炬煌、邹美卿以182万元价格购买张人杰名下位于北京市丰台区草桥欣园四区602号房屋（以下简称602号房屋），其中《补充协议》第三条约定：甲（张人杰）乙（阙炬煌、邹美卿）双方协商一致约定，签署本合同当日乙方支付甲方购房定金三万元整，因甲方尚有贷款七十八万元（以银行提供数据为准），待甲方贷款银行通知还款当日，乙方同意将七十九万元整（含已付定金3万元）购房首付款直接打入甲方贷款银行账户；甲方同意给乙方开具《房款收到证明》，剩余房款一百零三万元整，乙方同意在此房产办理产权转移登记后当天支付给甲方，甲方同意给乙方开具《房款收到证明》。上述合同及补充协议签订后，阙炬煌、邹美卿支付与张人杰定金3万元。2009年4月17日，张人杰向中信银行东大桥支行提出提前还贷申请，银行同意于2009年4月22日提前偿还全部贷款本息。但还款当日，阙炬煌、邹美卿带银行支票办理付款，未予办理成功。后双方在支付购房首付款用于清偿张人杰银行贷款过程中产生争议，阙炬煌、邹美卿以房屋买卖合同纠纷为由，将张人杰诉至本院，要求张人杰继续履行合同，协助阙炬煌、邹美卿办理602号房屋产权转移登记手续。本院于2010年6月10日作出（2009）丰民初字第16043号民事判决书，判决张人杰继续履行与阙炬煌、邹美卿签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，协助阙炬煌、邹美卿办理602号房屋产权转移登记手续。上述判决作出后，张人杰不服一审判决，提出上诉。北京市第二中级人民法院于2010年9月20日作出（2010）二中民终字第16064号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在二审庭审中，承办法官前往中信银行东大桥支行询问提前偿还贷款事宜，银行人员答复：“借款人张人杰本人携带身份证原件、借款合同到我行柜台预约办理，把指定金额存入还款账户后，我行出具解除抵押的证明，办理解押手续，如果出卖人张人杰不配合，有法院判决也可以。”（2010）二中民终字第16064号民事判决书“本院认为”中载明：“依法成立的合同受法律保护，阙炬煌、邹美卿与张人杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，并且不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同履行各自的义务。根据补充协议的约定，待张人杰贷款银行通知还款当日，阙炬煌、邹美卿应将79万元（含已付定金3万元）打入张人杰贷款银行账户。阙炬煌、邹美卿未能在2009年4月21日按时向张人杰贷款账户存入首付款，本应构成违约，但此后双方又向银行预约还款时间的行为属于双方对补充协议中付款时间的协商一致变更，系正确的，本院予以维持。张人杰在2009年4月29日办理还款事宜时，要求阙炬煌、邹美卿支付21日至29日的利息，没有合同及法律依据，且不能构成张人杰不协助阙炬煌、邹美卿办理银行贷款提前还款事宜的合法事由，属于单方面不履行合同义务，构成违约。关于张人杰以其于2009年5月4日向链家公司发出的通知作为认定其解除权已经行使，合同已经解除的依据，因其未就阙炬煌、邹美卿收到该通知举证证明，本院不予采信。据此原审法院认为，阙炬煌、邹美卿要求张人杰继续履行合同，协助其办理诉争房屋的所有权转移手续的诉讼请求合法，予以支持，系正确的，本院予以维持。应当指出的是，根据双方合同约定，在办理诉争房屋过户手续前，阙炬煌、邹美卿应及时将购房首付款打入张人杰贷款银行账户；张人杰应积极配合阙炬煌、邹美卿办理其剩余银行贷款的提前还款与诉争房屋的解押手续。综上所述，张人杰的上诉理由不充分，本院不予支持，原判正确，应予维持。”上述判决生效后，阙炬煌、邹美卿于2012年3月21日向本院申请执行（2009）丰民初字第16043号民事判决书，执行中，本院于2012年4月20日向张人杰发出协助执行通知书，张人杰拒绝签收，拒绝配合履行过户义务。本院于2012年7月18日向丰台房管局发出协助执行通知书，因房屋上尚有按揭抵押贷款未还清，丰台房管局不收取协助执行通知书。2012年8月20日，执行法官告知阙炬煌、邹美卿在执行案件中的委托代理人白墨侠，本院向丰台房管局发出过户执行通知书，房屋上有银行抵押，未付清房款，不能强制过户，白墨侠表示阙炬煌、邹美卿可以向银行付款。后本院终结本次执行程序。庭审中，阙炬煌、邹美卿称上述一审判决书、二审判决书作出后，其方均联系张人杰履行合同，因张人杰不配合履行，其方找过中信银行东大桥支行，该行称必须由张人杰本人配合提前偿贷、解押，因张人杰不配合，其方才申请法院强制执行。周笑天称（2009）丰民初字第16043号民事判决书执行过程中，阙炬煌、邹美卿未向法院执行庭交纳剩余购房款，法院找张人杰谈话也没有说过把钱交至执行庭，然后张人杰配合过户，申请执行时只要求张人杰配合过户却不付款，其方不同意履行。庭审中，张人杰申请对其2009年4月15日签约时的民事行为能力及当前诉讼时的行为能力进行鉴定，经北京市高级人民法院随机确定鉴定机构，确定由法大法庭科学技术鉴定研究所（以下简称法大法庭研究所）进行鉴定。2018年12月24日，法大法庭研究所向本院发送《关于张人杰鉴定的情况说明函》载明：贵院委托我所对张人杰2009年4月15日签订房屋买卖合同时的民事行为能力及目前民事行为能力进行鉴定。现有以下事项与您沟通：1、关于张人杰2009年4月15日签订房屋买卖合同时的民事行为能力鉴定，经我所鉴定人员审查现有材料后认为，该鉴定所需技术要求超出本机构技术条件和鉴定能力，根据《司法鉴定程序通则》第十五条之规定，予以退案。2、关于张人杰目前民事行为能力，可以受理。2019年5月7日，法大法庭研究所就张人杰目前民事行为能力，作出《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：被鉴定人张人杰诊断为精神分裂症，评定为限制民事行为能力。关于张人杰2009年4月15日签约时的民事行为能力鉴定，经北京市高级人民法院再次随机确定鉴定机构，确定由北京中衡司法鉴定所进行鉴定。北京中衡司法鉴定所于2019年4月16日向本院发送《终止鉴定告知书》载明：贵单位委托我所对张人杰2009年4月15日签署房屋买卖合同时的民事行为能力进行鉴定，经我所鉴定人员审查现有材料后认为，该鉴定所需技术要求超出本机构技术条件和鉴定能力，根据《司法鉴定程序通则》第二十七之规定，我鉴定所决定终止此次鉴定工作。后张人杰方再次提起此项鉴定申请，本院未准予。因张人杰目前被评定为限制行为能力，本院确定张人杰之妻吴娜娜作为张人杰在本案中的法定代理人，因吴娜娜将公派出国留学，其与张人杰之母周笑天协商，确定由周笑天担任张人杰在本案的法定代理人。庭审中，周笑天称张人杰于2006年起即患有精神疾病，张人杰与阙炬煌、邹美卿于2009年签定房屋买卖合同时，即为限制民事行为能力人，双方所签房屋买卖合同应属无效。周笑天提交北京京城明鉴法医学研究院于2017年9月6日作出的《专家辅助人意见书》，称其委托该机构对张人杰2009年4月15日签订本案房屋买卖合同时精神状态进行评价，该《专家辅助人意见书》给出的意见为张人杰系限制行为能力者，2009年4月15日签订房屋买卖合同时无签约能力。周笑天另提交张人杰的“残疾证”，显示签发时间为2018年5月9日，有效期十年，欲证明张人杰的精神状况。原告对此均不予认可，称上述《专家辅助人意见书》系其单方委托，没有法律效力；残疾证的下发日期为2018年，与2009年4月签约时的精神状态无关。本院认为：二原告与张人杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》已由生效判决确认，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。张人杰方主张其签约时民事行为能力存疑，合同效力不确定，但其于2009年案件一、二审庭审中，均未提出民事行为能力及合同效力之异议，其在本案中提起签约时行为能力鉴定申请，经北京市高级人民法院两次随机确定鉴定机构，均予以退案处理，其方提交的专家辅助人意见书系其单方委托，不符合法定的鉴定程序要求，对方当事人亦不予认可，故本院对张人杰方提出的签约时民事行为能力存疑之意见不予采纳。关于二原告的付款能力问题，合同约定全款支付，双方在2009年4月21日首次约好提前偿贷时，二原告曾提交支票付款；2009年4月29日，再次提前偿贷时，双方均到场，但因张人杰方提出利息要求，双方就利息未达成一致，再次未予办理；另结合案件执行程序中，二原告同意付款解押等情节，本院认定，二原告具备付款的能力。已生效判决书判决张人杰配合二原告办理602号房屋过户手续，但房屋上尚有抵押未予解除，对此遗留问题，二审判决书在“本院认为”中，对过户前双方应履行的义务作出提示：“应当指出的是，根据双方合同约定，在办理诉争房屋过户手续前，阙炬煌、邹美卿应及时将购房首付款打入张人杰贷款银行账户；张人杰应积极配合阙炬煌、邹美卿办理其剩余银行贷款的提前还款与诉争房屋的解押手续。”二原告于本案庭审中称判决作出后，曾与张人杰联系履行合同，但未提交相应证据，张人杰方予以否认，故并未有证据表明双方在判决生效后就钱款支付问题进行沟通协商。关于后续提前偿还贷款、解除抵押义务的履行，本院认为，虽然二审判决书对此有所提示，但此种提示并非判决书主文判项载明内容，对于该项义务的履行先后顺序，仍需结合合同约定和银行关于自行办理提前偿还贷款、解押的流程规定来判断。依据合同约定，待贷款银行通知还款当日，买方将购房首付款直接打入卖方贷款银行账户；依据银行人员答复的提前偿还贷款流程，应由张人杰本人先行提起提前偿还贷款的预约。故此，应由张人杰方首先提出偿还贷款申请，二原告才有义务支付钱款至贷款账户。另结合案件执行过程中，二原告向执行法官表示愿意支付钱款清偿房屋上贷款，张人杰方拒绝接收执行通知，未配合履行过户义务等情节，本院认为，张人杰未按合同约定履行其在先申请清偿贷款义务，故二原告有权起诉主张清偿贷款、解除抵押，中信银行东大桥支行同意贷款清偿后配合解除抵押，故本院对二原告之诉讼请求予以支持。同时，二原告需将剩余购房款支付与张人杰。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定判决如下：一、张人杰、中信银行股份有限公司北京东大桥支行于本判决生效之日起七日内协助阙炬煌、邹美卿办理阙炬煌、邹美卿代张人杰向中信银行股份有限公司北京东大桥支行一次性结清贷款（需清偿的贷款具体数额以中信银行股份有限公司北京东大桥支行依据其与张人杰签订的《中信银行私人购房借款合同》计算后出具的信息为准）的手续；二、张人杰、中信银行股份有限公司北京东大桥支行于第一项履行完毕之日起七日内协助阙炬煌、邹美卿办理解除北京市丰台区草桥欣园四区六〇二号房屋的抵押登记手续；三、阙炬煌、邹美卿于第二项履行完毕当日向张人杰支付剩余购房款（具体数额为1790000元减去依据本判决书第一项确定的贷款数额，若为负数则不再给付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由被告张人杰负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 薇审 判 员  郑 娟人民陪审员  梁京联二〇一九年七月三十日书 记 员  高 桐