湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初1101号原告：北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司，住所地长沙市天心区湘江中路二段****华远国际中心**。负责人：封波,总经理。委托诉讼代理人：余汝林，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：康露，湖南麓邻律师事务所律师。被告：田振荣，女，1967年6月19日出生，汉族，住天津市大港区。原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司（以下简称圣瑞公司长沙分公司）与被告田振荣物业服务合同纠纷一案，本院2019年1月18日受理后，依法适用普通程序由审判员史毅、人民陪审员陈楚利及人民陪审员刘健组成合议庭，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告圣瑞公司长沙分公司的委托诉讼代理人康露到庭参加了诉讼，被告田振荣经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审判，现已审理终结。原告圣瑞公司长沙分公司向本院提出诉讼请求:1、判令田振荣支付物业管理服务费37193.40元，违约金61927元（从2015年11月1日起暂计算至2018年10月31日止，此后按照合同约定继续计算至实际全部支付之日止），两项合计99120.40元；2、判令田振荣承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年9月1日，圣瑞公司长沙分公司与长沙橘韵投资有限公司（以下简称橘韵公司）签订了《前期物业管理服务委托合同》，约定圣瑞公司长沙分公司于2015年11月1日开始对橘韵公司开发的长沙市天心区湘江中路二段36号华远·华中心项目提供前期物业服务管理，约定服务费标准为按建筑面积每月4.80元/平方米收取，及逾期交纳物业管理费应按拖欠金额日3‰交纳违约金。田振荣系华远·华中心一期1号楼A-4502号房业主，已于2013年12月14日收房入住。自2015年11月1日至今，田振荣一直未按前期物业服务协议交纳物业管理费，截至2018年10月31日共拖欠36个月的物业管理费共计37193.40元，产生违约金61927元，已经损害了圣瑞公司长沙分公司的合法权益。被告田振荣未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明：长沙市天心区湘江中路二段36号华远·华中心项目系长沙橘韵投资有限公司开发建设。圣瑞公司长沙分公司系经批准从事物业管理及服务的有限责任公司下属分公司。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司长沙分公司（以下简称世邦公司长沙分公司）系华远·华中心的前物业服务企业。田振荣系华远·华中心1号楼A座4502房业主，房屋面积为215.29平方米。2012年7月28日，田振荣（买受人）与橘韵公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，其中第二十条“物业服务”中约定：物业服务期限为自前期物业委托合同签订之日起至本物业成立业主大会与新选聘的物业管理服务机构签订管理合同生效之日止，物业服务收费价格为4.80元/月·平方米。买受人已详细阅读前期物业合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。买受人未与出卖人选聘的物业服务企业签订物业服务协议，也应按本合同约定标准缴纳物业服务费。2012年7月28日，田振荣签署长沙[华远·华中心]一期《临时管理规约》承诺书，明确已全文详细阅读《[华远·华中心]一期临时管理规约》，并完全理解并愿意遵守该临时规约。该规约主要约定：[华远·华中心]的物业服务企业为北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司长沙分公司（以下简称世邦公司长沙分公司），物业收费标准暂定为4.80元/月/平方米。业主、使用人未按照规约约定交纳物业管理费及相关费用的，物业服务企业可按每日加收应交纳费用的3‰的违约金或按约定加收滞纳金。2013年12月14日，田振荣入住上述房屋。2015年9月1日，橘韵公司（甲方）与原告圣瑞公司长沙分公司（乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，由该开发商全权委托圣瑞公司长沙分公司对华远·华中心实行专业化的物业管理服务，其中约定：一、物业管理服务内容为1、物业规划红线范围内所有公共地上、地下、地下建筑物配套设施等物业共用部分的维护、保养和管理。2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、该物业自动化系统的维护保养和管理。5、安全秩序与消防管理。6、道路交通与停车场管理。7、日常保洁与定期清洁。8、庭院绿化与花卉租摆。9、管理与该物业相关的工程竣工图纸、物业业主（或物业使用人）档案与竣工验收数据。10、代收代缴与有偿服务。11、对于物业业主（或物业使用人）房屋自有部位、自用设备及设施的维修、养护以及其他服务要求，在当事人提出委托时，乙方在其能力及服务范围内，接受委托并根据本合同的条款合理收费。12、共用设备设施的节能管理。13、配合和协助当地公安机关进行消防安全监控和巡视等安保工作。14、对超出保修范围及期限，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可接受委托并合理收费。15、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等各项费用。16、物业公共部位和设施设备的维护、管理。17、其它事项；二、物业服务期限自本合同签订之日起至业主大会选聘物业服务企业且业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；三、物业服务标准为1、房屋外观上，破损及时修复，具有相当的整洁度。玻璃幕墙清洁明亮；按相关要求定期清洗外墙；大堂内布置合理；功能识别标志醒目有效。2、房屋、公共设施、设备的管理及维修保养。设施设备的运行、使用有记录，无重大责任事故；制定设备安全运行岗位责任制；严格遵守操作规程与保养规范，保持设施设备状况良好；制定应急处理方案；设备按照设计要求正常运行，不降低运行指标。3、公共环境及卫生。大堂、洗手间、物业区域每天循环保洁；物业外地面、设施设备每台清洁，并保持与楼宇标准相一致，大理石地面定期打蜡，保持地面整洁光亮；环卫设施完备，设有垃圾中转站；每天收集及清运垃圾；定期进行卫生灭杀；物业内废弃和噪音等符合国家环保标准。4、绿化。保持公共绿化的花草树木以及盆栽长势良好，修建整齐美观；保持公共绿地清洁，绿地内无纸屑；物业内绿化有管理措施并落实。5、交通秩序。能及时制止车辆违规停车；进出物业各种车辆管理有序，无堵塞交通现象。6、安全秩序管理及消防。执行24小时值班及巡逻，熟悉物业环境，文明值勤，语言规范；结合物业特点，制定安全防范措施；详细的消防管理记录；消防设施设备完好，可随时启动；自动化系统设施设备运行有序，有记录并按规定期限保存；保持消防通道畅通，制定消防应急方案。7、报修和投诉受理。紧急情况30分钟到现场，小修24小时内回复解决。四、本项目住宅物业服务依据《湖南省物业服务收费管理办法》湘价服（2010）76号文件及其附件提供五级服务标准。五、物业管理服务费用：关于物业管理费、专项维修资金及其他有关管理区域财务事项，根据本合同所指《临时管理规约》执行，该办法构成本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本项目物业服务费采用预收制，收费周期为一年，首次物业费从甲方通知的乙方正式接管本物业之日起计收。业主办理入住手续时预付6个月的物业服务费。此后按6个月交纳，物业服务企业将会在收费前向业主发放《缴费通知单》以提醒业户按时缴纳相关费用。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体收费标准住宅按4.80元/建筑平方米/月。六、甲方、业主或物业使用人违反本合同第九章的约定，未能按时履行缴费义务的，违约者按每日应交费用3‰的标准向乙方支付违约金。七、本项目物业接管时间暂定为2015年11月1日，以上接管时间甲方应不迟于本物业由乙方正式接管前一个月书面通知乙方，已通知时间如有更改，甲方应于更改后一周内书面通知乙方。橘韵公司、圣瑞公司长沙分公司均在该合同上加盖公司合同专用章予以确认。2015年10月23日，橘韵公司、世邦公司长沙分公司、六名业主代表、坡子街街道和社区召开华远·华中心项目一期物业撤管沟通协调会，并制作会议备忘，各方确认由圣瑞公司长沙分公司接管华远·华中心的物业管理，物业管理费价格保持不变。橘韵公司于2015年10月24日将上述情况以告知函的形式告知涉案小区业主。世邦公司长沙分公司于2015年10月31日撤出华远·华中心一期的物业管理。此后圣瑞公司长沙分公司于2015年11月1日进驻小区，并依照前述《前期物业管理服务委托合同》的约定提供了物业管理服务。2016年1月8日，长沙市发展和改革委员会出具《长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表》，载明：依据湘价服（2010）76号文件，对北京圣瑞物业服务有限公司长沙分公司华远·华中心小区物业服务收费形式采取政府指导价，电梯住宅收费标准为2.60元/月·平方米（一号楼AB座、二号楼），同时注明因提供服务等级之外服务内容和设施设备而增加物业服务成本可另行在物业服务合同中约定收费标准。自2015年11月1日起至2018年10月30日期间，田振荣未向圣瑞公司长沙分公司交纳物业服务费，圣瑞公司长沙分公司通过张贴催收通知单、邮寄律师函等方式多次催讨未果，遂酿成纠纷。另查明，圣瑞公司长沙分公司于涉案小区提供物业服务期间，该小区存在车库停车秩序混乱、电梯故障未及时处理、商业公司违规占用公共部位进行安装改造等管理不善之处，小区业主就上述情况函告圣瑞公司长沙分公司，亦向小区业主委员会和相关部门进行了集中反映。以上事实，有圣瑞公司长沙分公司提交的《长沙市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务委托合同》、会议记录、《关于世邦魏理仕撤管华中心一期物业的告知函》、《临时管理规约》承诺书、企业资质备案证明、房屋入住证明、催缴通知单照片、律师函邮寄回执、物流信息、部分保养项目内容、巡逻记录表、消杀工作记录表为证，经本院审核，上述证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以确认。本院认为，圣瑞公司长沙分公司系经依法批准成立的物业管理有限公司，有合法的物业管理资质。橘韵公司与圣瑞公司长沙分公司签订《前期物业管理服务委托合同》，约定由圣瑞公司长沙分公司为涉案小区提供物业服务，并对物业费收费标准进行了约定，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括田振荣在内的全体业主及圣瑞公司长沙分公司均具有约束力，双方均应依约履行义务。橘韵公司于《临时管理规约》中将4.80元/月·平方米的物业服务费标准明确告知全体业主，田振荣亦签署承诺书对该标准予以确认。世邦公司长沙分公司撤出小区后，橘韵公司与圣瑞公司长沙分公司签订物业服务合同，确认物业费收费标准保持不变。因田振荣已于《长沙市商品房买卖合同》中确认即便其未与选聘的物业服务企业签订协议，也应按该合同约定标准缴纳物业服务费，故上述标准并不因物业服务企业的变更而失效。且橘韵公司亦将维持收费标准的情况函告全体业主，田振荣对此应当明知。圣瑞公司长沙分公司已根据物业服务合同提供了物业管理服务,田振荣应当依约履行缴纳的物业服务费的合同义务，将所欠2015年11月1日至2018年10月31日的物业服务费共计37193.40元向圣瑞公司长沙分公司交纳。关于圣瑞公司长沙分公司主张的违约金部分，经本院查明，其于涉案小区履行管理职责确有服务、监管不到位的瑕疵，故本院酌情认定违约金按应支付的物业管理费的10%计算，即田振荣应支付违约金3719.34元（37193.40元×10%），超过部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告田振荣于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司交纳物业服务费37193.40元；二、限被告田振荣于本判决发生法律效力之日起10日内，偿付原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司违约金3719.34元；三、驳回原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果被告田振荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2275元，由被告田振荣承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  史 毅人民陪审员  陈楚利人民陪审员  刘 健二〇一九年七月九日代理书记员  王 悦附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。