湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终1236号上诉人（原审被告）：杨登强，男，1965年3月20日出生，汉族，住十堰市郧阳区。上诉人（原审被告）：曹正芝（系杨登强妻子），1965年8月9日出生，汉族，住十堰市郧阳区。二上诉人共同委托诉讼代理人：侯开慧、邓辉，湖北同联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：十堰市鑫洋房地产开发有限公司。住所地：十堰市郧阳区城关镇武阳岭村**。法定代表人：胡平，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：杨漫，湖北平长律师事务所律师。上诉人杨登强、曹正芝因与被上诉人十堰市鑫洋房地产开发有限公司（以下简称“鑫洋公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市郧阳区人民法院（2018）鄂0304民初2171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷和调查，询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。杨登强、曹正芝上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担案件的全部诉讼费用。其理由如下：一、一审法院认定事实错误：1、一审法院把上诉人列为案件的被告属主体错误。本案涉案的房屋已被一审法院执行给了案外人，一直由案外人在偿还银行贷款。故本案争议的超出合同约定面积部分受益人系案外人，一审法院的判决与案外人系超出合同面积部分的受益人相矛盾；2、一审法院在未查明超出合同约定面积部分的房款支付条件是否成就的情况下径直判令支付房款，明显属于认定事实错误。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差处理第三款约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；第四款约定：以产权登记面积为准，单价不变总房款实行多退少补。被上诉人起诉上诉人支付超出合同约定面积部分房款的依据是房屋产权测绘部门实际测绘，而合同约定关于超出合同约定面积的标准是房屋产权登记。在被上诉人未将本案所涉房屋产权证书办理到相应所有权人名下时，被上诉人主张支付面积差异部分的房款明显不符合合同约定的条件。根据法律规定附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。双方签订的房屋买卖合同对面积差异部分房款的支付附有条件，该所附条件不成就，一审法院径直判令上诉人支付房款明显属于事实认定错误。二、一审法院程序明显违法：涉案新增房屋部分，上诉人认为十堰市郧阳区住房和城乡建设局事后修改规划方案违法，并已经提起行政诉讼。故本案必须待行政诉讼案件审理有结果后才能审理。但一审法院以行政诉讼案件裁判结果可能对本案产生影响也可能不产生影响，即便产生影响可以通过再审途径予以纠正为由认为本案不应中止。一审法院明知在行政诉讼案件未审结而直接裁判可能会造成冤假错案的情形下，对上诉人的中止审理申请置若罔闻，程序明显违法。鑫洋公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令二被告连带支付原告购房款1192160元人民币；2、依法判令被告自起诉之日起至实际全额付清之日止，按日向原告支付应付款项的万分之一作为违约金（双方合同约定）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定：2014年12月9日，鑫洋公司（出卖人）与杨登强、曹正芝夫妻（买受人）同时签订《商品房买卖合同》两份，用按揭贷款方式购买了鑫洋公司开发的郧阳国际园5栋第1层106铺和5栋第1层102铺商品房。两份《商品房买卖合同》分别约定：“郧阳国际园5栋第1层106铺建筑面积共298.26㎡，其中套内面积264.517㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.747㎡，该商品房单价为（人民币）每平方米￥16000元，首付款￥2392160元，剩余部分￥2380000元于2015年3月20日前用按揭贷款支付；郧阳国际园5栋第1层102铺建筑面积共138.42㎡，其中套内建筑面积122.76㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.662㎡，该商品房单价亦为（人民币）每平方米￥16000元，首付款￥1114720元，剩余部分￥1100000元于2015年3月20日前用按揭贷款支付。”两份《商品房买卖合同》同时还均约定：“第四条计价方式与价款。出卖方与买受方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米￥16000元，……。第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。1、双方自行约定：（1）以产权登记面积为准，单价不变总房款实行多退少补；……。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。第十条规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。除此之外规划与设计变更不再另行通知买受人。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。若买受人迟交或未交契税和维修基金等原因，造成商品房不能办理产权登记的或发生债权债务的由买受人承担全部责任。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应按相关规定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在公告的入住日期之日30日内，将办理房屋产权登记的相关资料提交给出卖人，委托出卖人代为办理房屋登记手续。若买受人逾期提交资料或未按要求到银行、房管局办理抵押登记手续，自逾期之日起买受人每日按房屋总价款的万分之二向出卖人支付违约金，直到交清资料为止。按揭客户在办妥房产抵押手续后，由出卖人将相关证件转给银行收。……。”《商品房买卖合同》签订后，杨登强、曹正芝按照合同约定支付了首付购房款共计3506880元，剩余3480000元用银行按揭贷款方式予以支付。2016年11月21日下午，十堰市郧阳区城乡规划委员会召开2016年郧阳区第四次规划委员会全体会议，并形成《2016年第四次规委会会议纪要》，会议纪要载明：会议原则同意郧阳国际园大门口和外走廊改造方案，会议要求超规划容积率按照相关要求补缴土地出让金。此后，十堰市郧阳区住房和城乡建设局作出《修建设计规划文件》【郧城规字（2017）12号】，并对郧阳国际园5#居住楼及临江南侧建筑补办了规划。2018年3月22日，十堰市郧阳区房地产测绘中心接受鑫洋公司的委托对其开发的坐落在城关镇解放南路19号（郧阳国际园）5栋房屋的建筑面积进行测量并出具郧房测字××号《房产测绘报告》，该测绘报告载明案涉的102铺商品房建筑面积为117.74㎡（套内面积103.420㎡，分摊面积14.318㎡），106铺商品房建筑面积为393.46㎡（套内面积345.610㎡，分摊面积47.848㎡）。2018年7月17日，十堰市郧阳区国土资源局对案涉的郧阳国际园5栋第1层106铺和5栋第1层102铺商品房分别进行了登记并向鑫洋公司颁发了不动产权利证书【不动产权证号分别为：鄂（2018）十堰市郧阳区不动产权第0002725号和鄂（2018）十堰市郧阳区不动产权第0002729号】，权利证书上载明：“权利人：十堰市鑫洋房地产开发有限公司；106铺商品房建筑面积393.46㎡，102铺商品房建筑面积117.74㎡”。一审法院另查明，2017年2月22日，根据另案申请执行人秦华和被执行人杨登强及案外人郧县楚农商村镇银行股份有限公司达成的以物抵债协议作出（2017）鄂0321执112号之二执行裁定书，裁定：一、将被执行人杨登强购买的位于十××市××区城关镇××号（郧阳国际园）5栋106铺（房屋编号：14120679081084）及102铺（房屋编号：14120679081080）作价6916880元，交付申请执行人秦华，用以抵偿被执行人杨登强欠申请执行人秦华借款本金2980000元及利息。上列二房产的所有权自本裁定送达申请执行人秦华时起转移。二、待郧县楚农商村镇银行股份有限公司设定的抵用权解除后，申请执行人秦华可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。裁定书送达后，秦华向鑫洋公司发出交房通知书，鑫洋公司提出执行异议申请，该异议正在审查中。鑫洋公司至今尚未交付涉案的106铺和102铺商品房。鑫洋公司提起本案民事诉讼后，杨登强、曹正芝于2018年5月24日提起行政诉讼，请求确认十堰市郧阳区城乡规划局作出的《修建设计规划文件》【郧城规字（2017）12号】违法并予以撤销。一审法院认为：根据原告鑫洋公司的诉讼请求和被告杨登强、曹正芝的抗辩意见，本案的争议焦点应归纳为：1、杨登强、曹正芝作为本案被告主体是否适格？2、鑫洋公司请求杨登强、曹正芝给付超出合同约定面积的1192160元购房款是否应予支持？3、鑫洋公司要求杨登强、曹正芝按日以应付款万分之一支付违约金直至付清之日止的诉讼请求能否获得支持？4、本案是否应中止审理？对此，根据庭审中查明的案件事实并结合相关法律规定，评判如下：一、关于杨登强、曹正芝作为本案被告主体是否适格的问题。一审法院认为，鑫洋公司基于其与杨登强、曹正芝签订的二份《商品房买卖合同》请求杨登强、曹正芝支付1192160.00元购房款差额，争议的法律关系性质属于商品房销售合同纠纷。因该合同约定的是鑫洋公司和杨登强、曹正芝分别为郧阳国际园5栋第1层106铺和5栋第1层102铺商品房的出卖人和买受人，依法应认定鑫洋公司和杨登强、曹正芝互为履行《商品房买卖合同》的权利义务主体。杨登强虽已与案外人达成以物抵债协议将郧阳国际园5栋第1层106铺和5栋第1层102铺商品房抵偿给案外人，并通过裁定予以确认，但现鑫洋公司既未将该商品房交付案外人，也未将商品房产权变更登记到案外人名下。故其将商品房买卖合同相对方杨登强、曹正芝列为本案被告请求其履行合同义务，符合合同相对性原则，杨登强、曹正芝应为本案的适格被告。二、关于鑫洋公司请求杨登强、曹正芝给付超出合同约定面积的1192160元购房款是否应予支持的问题。一审法院认为，第一，鑫洋公司和杨登强、曹正芝对双方签订的二份《商品房买卖合同》均不持异议，表明该合同是双方当事人真实意思的表示，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。第二，根据《商品房买卖合同》约定的内容“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，单价不变总房款实行多退少补。”由此可见，产权登记面积是案涉商品房总房款的最终计算依据。现案涉商品房的产权已经主管部门登记，产权登记面积已确定。因规划、设计的变更导致产权登记面积与合同中约定的面积发生了较大的变化，其中：106铺商品房产权登记面积为393.46㎡，超出合同约定面积95.2㎡；102铺商品房产权登记面积为117.74㎡，少于合同约定面积20.68㎡。依合同约定，案涉商品房实际总房款与合同约定的总房款差价为1192320元（即16000元/㎡×95.2㎡-16000/㎡×20.68㎡）。第三，根据《商品房买卖合同》约定的内容“第十条规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。除此之外规划与设计变更不再另行通知买受人。”由此可见，虽然杨登强、曹正芝与鑫洋公司未另行签订补充协议，但杨登强、曹正芝至今未提出退房的意思表示，表明其仍愿意继续履行《商品房买卖合同》。故鑫洋公司依据合同约定请求杨登强、曹正芝支付商品房实际总房款与合同约定的总房款差价1192160元，具有事实和合同依据，应予支持。三、关于鑫洋公司要求杨登强、曹正芝按日以应付款万分之一支付违约金直至付清之日止的诉讼请求能否获得支持的问题。一审法院认为，案涉商品房因规划、设计的变更导致产权登记面积与商品房买卖合同中约定的面积发生了较大变化，也导致商品房空间尺寸发生较大变更。根据双方商品房买卖合同约定，当商品房空间尺寸发生变更时鑫洋公司应当书面通知杨登强、曹正芝，若杨登强、曹正芝选择不退房的，双方应另行签订补充协议。现因鑫洋公司未提供证据证明其在商品房空间尺寸发生变更后以书面形式通知了杨登强、曹正芝。且双方亦未另行签订补充协议。故鑫洋公司要求杨登强、曹正芝支付违约金的事实和合同依据不足，不予支持。四、关于本案是否应中止审理的问题。一审法院认为，不动产登记机关对案涉商品房已完成了产权登记，表明该商品房符合出售条件，现鑫洋公司依据双方签订的商品房买卖合同请求杨登强、曹正芝支付购房款差额，事实清楚，合同依据明确，依法应当作出裁判。虽然杨登强、曹正芝认为十堰市郧阳区城乡规划局于2017年作出《修建设计规划文件》【郧城规字（2017）12号】，损害了其合法权益，已另行提起行政诉讼，请求确认规划局作出该规划文件的行为违法，并予以撤销。但该行政诉讼裁判结果可能对本案产生影响，也可能对本案不产生影响，且即使将来产生影响，当事人还可以通过再审途径予以纠正。故该情形不属于法律规定的“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”中止情形，本案不应中止审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告杨登强、曹正芝于本判决生效之日起十五日内给付原告十堰市鑫洋房地产开发有限公司购房款1192160元；二、驳回原告十堰市鑫洋房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15529元，由原告十堰市鑫洋房地产开发有限公司负担7764.5元，被告杨登强、曹正芝负担7764.5元。二审审理过程中，上诉人提交一份新证据行政答辩状一份。拟证明：被上诉人在行政诉讼中提出杨登强、曹正芝不是涉案房屋的所有人。鑫洋公司质证意见为真实性无异议，但是对关联性有异议，行政案件答辩状与本案无关联，行政答辩状中所说的杨登强、曹正芝不是涉案房屋所有权人指的是，房屋所有权证书目前还初始登记在鑫洋公司名下，法律规定房屋所有权的确立是以登记为准，所以答辩状指的是杨登强、曹正芝不是经过不动产交易中心登记过的房屋产权所有人。另外，正因为杨登强、曹正芝没有按照合同约定补齐购房款，所以我公司未将房屋产权转移登记到杨登强、曹正芝名下。关于行政答辩状中的内容是否有事实及法律依据本身也需要通过审理该案件的法院依法认定和核实。本院认为，上诉人提交该证据拟证明被上诉人在行政诉讼中提出杨登强、曹正芝不是涉案房屋的所有人。但即使杨登强、曹正芝不是涉案房屋的所有人不影响涉案合同效力，双方并未解除合同，故本案鑫洋房地产起诉是履行合同，故该证据与本案无关联性。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，鑫洋公司向一审法院提出诉讼请求的是请求履行合同，涉案合同不存在无效情形，故双方均应按合同履行相关权利义务。根据涉案合同约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，单价不变总房款实行多退少补。”涉案合同双方均未提出解除，故鑫洋公司依据产权登记面积及合同约定单价请求支付剩余购房款并无不当。上诉人上诉称“一审把上诉人列为案件的被告属主体错误。本案涉案的房屋已被一审法院执行给了案外人，一直由案外人在偿还银行贷款”。但本案涉案合同相对人是上诉人被上诉人双方，故被上诉人依据合同起诉上诉人不存在主体错误，即使房屋被执行给案外人也不能免除上诉人履行其与被上诉人之间的合同义务；上诉人称“一审法院在未查明超出合同约定面积部分的房款支付条件是否成就的情况下径直判令支付房款，明显属于认定事实错误。双方约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；而被上诉人起诉的依据是房屋产权测绘部门实际测绘”。但2018年7月17日，涉案房产已取得不动产权利证书，故被上诉人起诉的依据是不动产权利证书载明的面积而非房屋产权测绘部门实际测绘面积；上诉人称“上诉人认为十堰市郧阳区住房和城乡建设局事后修改涉案房屋规划方案违法，并已经提起行政诉讼。故本案必须待行政诉讼案件审理有结果后才能审理”。但上诉人提起行政诉讼，请求确认规划局作出涉案房屋规划文件的行为违法并予以撤销，并未请求撤销涉案房屋不动产登记证书。故该诉讼是否能支持，即使支持能否直接推翻涉案房屋不动产权利证书均在待定状态。即使涉案房屋不动产登记证书被撤销，其依然可以通过审判监督程序获得救济，故该情形不属于必须中止情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15529元，由上诉人杨登强、曹正芝承担。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇一九年七月一日法官助理徐恩田书记员李大旭