河南省平顶山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫04民终2325号上诉人（原审原告）：田留栓，男，汉族，住鲁山县。被上诉人（原审被告）：赵大伟，男，汉族，住鲁山县。委托诉讼代理人：张艳红（系赵大伟之妻），女，住鲁山县。委托诉讼代理人：贺胜利，河南厚源律师事务所律师。上诉人田留栓因与被上诉人赵大伟合同纠纷一案，不服河南省鲁山县人民法院（2019）豫0423民初5847号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人田留栓，被上诉人赵大伟的委托诉讼代理人张艳红、贺胜利到庭参加诉讼。田留栓上诉请求：请二审法院依法撤销原审裁定并指令鲁山县人民法院审理此案。事实与理由：一审认定事实错误，驳回上诉人起诉错误。2010年12月23日，上诉人与被上诉人签订了《联合建房协议》,2011年3月10日，二层主体完工后，按合同规定被上诉人应无条件将押金7万元返还给上诉人,可被上诉人一直推脱拒不返还押金。依合同规定,如不返还押金上诉人有权拒交兑换给被上诉人的房屋，但上诉人还是给了被上诉人一套安置房（一号楼西门洞四楼东户，调至一号楼西门洞五楼四户)和一间门面房,被上诉人已占有使用。一审法院认定：赵大伟现在占有使用的房屋有一号楼西门洞5楼东户、9楼西户以及中门洞6楼西户错误。被上诉人占用该房屋，是以自己是当地人的优势,将田源小区业主李小黑的房屋强拿硬要,强行撬门换锁，非法占有。一审法院以上诉人开发的房屋所占用土地未办理农用地转用审批手续，驳回上诉人起诉错误。2010年12月23日，田留栓作为甲方与赵大伟签订了《联合建房协议》后，上诉人个人出资注册了河南田商置业有限公司，法定代表人田留栓，2014年1月3日鲁山县人民政府给河南田商置业有限公司颁发了国有土地使用证（鲁国用第220004号）。此证面积包括田留栓与赵大伟签订的《联合建房协议》所约定的土地。上诉人与赵大伟签订的《联合建房协议》内容不违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”和《中华人民共和国土地管理法》第八十一条的规定：“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。”上诉人在诉前已取得了合法手续，上诉人与赵大伟签订的《联合建房协议》合法有效，上诉人的诉讼属人民法院受案范围，一审驳回上诉人起诉错误。赵大伟辩称，1.一审适用土地管理法的规定驳回起诉是正确的。2.根据城乡规划法第37条和第40条的规定，联合建房应当取得建设用地规划许可证和建筑工程规划许可证，因没有取得该两个许可证，根据城乡规划法64条规定，应当由城乡规划主观部门进行处罚，其中有限期改正、限期拆除，并予以罚款，根据城乡规划法的规定也应当驳回起诉。3.根据建筑法的规定，建设工程开工前应当取得施工许可证，因没有取得施工许可证也应当由行政部门予以行政处罚，因此，本案不属于人民法院受理民事案件范围，应驳回起诉。田留栓向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付联合建房押金7万元整及利息（2011年3月10日至2018年11月22日，按月息一分二计算）；2.依法判令被告交还：被告撬门换锁、强拿硬要的房屋钥匙（田源小区一号楼中门洞六层西户）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月23日，田留栓作为甲方与赵大伟签订了《联合建房协议》，该建房协议约定，赵大伟向田留栓提供位于鲁山县××办事处××组房地产一处。田留栓在房屋建成后，给予赵大伟三套房子、三间车库、一间门面（通间的一半）。建房协议第三项甲方的责任和义务第18条约定，协议生效赵大伟搬迁完毕后，田留栓向赵大伟交纳施工保证金，共80000.00元，待二层主体完工时赵大伟应无条件返还70000元于田留栓，剩余10000.00元待总产证办完时全部返还田留栓，否则田留栓有权拒交兑换赵大伟的房屋。同日，田留栓与赵大伟又签订《补充协议》一份。庭审中田留栓向一审法院提交的《补充协议》载明：“补充协议甲方：田留栓乙方：赵大伟经甲乙双方协商达成一致意见，与原合同共同共有法律效力。1.房屋建成后新选择的房屋房产证由甲方办理，费用由甲方承担（小证）。2.此协议自签字之日生效。甲方田留栓（签名捺印）乙方赵大伟（签名捺印）2010年12月23日”。赵大伟在庭审中亦向法院提交一份《补充协议》，该协议载明：“补充协议甲方：田留栓乙方：赵大伟经甲乙双方协商达成一致意见，与原合同共同共有法律效力。1.房屋建成后新选择的房屋房产证由甲方办理，费用由甲方承担（小证）。2.此协议自签字之日生效。3.车库深度6米，不低于18平方，在原宅基地上选择。4.平方数有误差的话互补（125平方）。5.押金选完房全额退款。甲方田留栓（签名捺印）乙方赵大伟（签名捺印）2010年12月23日”。2011年2月28日，田留栓向赵大伟支付80000元联合建房押金。另查明，1.赵大伟现在占有使用的房屋有一号楼西门洞5楼东户、9楼西户以及中门洞6楼西户。2.田留栓开发的田源小区目前尚未建设完工，包括车库在内的配套设施尚未完成建设。3.田留栓仅缴纳了涉案土地的土地出让金，未办理其他相关手续。一审法院经审查认为,根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”另根据《中华人民共和国土地管理法》第八十一条的规定：“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部分责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”本案中，被告赵大伟将自己的宅基地给予原告田留栓用作商品房建设，原告田留栓应当办理相应的手续，而田留栓仅缴纳了土地出让金，未办理全部的农用地转用审批手续，违反法律规定。涉案押金及房屋应当由行政部门依法处理，是相关行政部门的职权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项规定：“起诉必须符合下列条件……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”因此原告的起诉不属于人民法院的受案范围。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项规定，裁定：驳回原告田留栓的起诉。案件受理费3260元，减半收取1630元，予以退还。本院审理查明，二审中，田留栓提供国有土地使用证一份，拟证明18户的土地改造项目是合法的，其与赵大伟签订的《联合建房协议》是合法有效的。赵大伟对该证据的质证意见为：该证据中的土地使用证的使用权人是河南田商置业有限公司，使用权人不是田留栓本人，联合建房合同的当事人是赵大伟和田留栓，田留栓是建楼房的人，因此田留栓应取得国有土地使用证，河南田商置业公司的使用权证不能视为田留栓的合法取得，诉讼主体也是赵大伟和田留栓，所以田商公司的土地使用证不能证实赵大伟和田留栓的联合建房符合土地管理法的规定。上诉人仅有国有土地使用证，而没有五证中的其他四证，不能说联合建房符合法律规定，上诉人在不合法的情况下联合建房，其权益不是合法权益，法院不应保护，一审法院驳回起诉由行政部门处理本案符合法律规定，请求法院驳回上诉，维持原裁定。另外，关于土地证的真实性需回去向有关部门核实。除此外，二审查明的事实与原审裁定查明的事实相一致。本院认为，《中国人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”本案中，田留栓作为甲方与赵大伟于2010年12月23日签订的《联合建房协议》，系在农村集体土地上开发建设房屋，在本案审理过程中，上诉人田留栓并未提供政府部门关于土地利用规划、建设用地规划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明，涉案的《联合建房协议》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，涉案《联合建房协议》虽然无效，但并不影响本案当事人向人民法院提起民事诉讼，原审法院以本案不属人民法院民事案件受案范围为由驳回田留栓的起诉不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销河南省鲁山县人民法院（2018）豫0423民初5847号民事裁定；二、本案指令河南省鲁山县人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  樊为民审判员  谢小丽审判员  彭 莉二〇一九年七月二十九日法官助理于帆书记员尚亚晓