广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0307民初20907、20908号20907号案原告：舒睿娟。0908号案原告：舒睿军。共同委托代理人：舒敬浩。被告：深源实业（深圳）有限公司。法定代表人：傅心源。第三人：深圳佰利通置业有限公司。法定代表人：苏林顶。第三人：苏理贵。第三人：深圳市苏宁易购销售有限公司。法定代表人：戴冯军。委托代理人：龙雪花。第三人：深圳市科迪宇电子科技有限公司。法定代表人：李胜招。第三人：深圳市柏龙奥特莱斯实业有限公司。法定代表人：王财富。委托代理人：黄智硕，广东华商律师事务所律师。原告舒睿娟、舒睿军诉被告深源实业（深圳）有限公司（以下简称深源公司）及第三人苏理贵、深圳佰利通置业有限公司（以下简称百利通公司）、深圳市苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购）、深圳市科迪宇电子科技有限公司（以下简称科迪宇公司）、深圳市柏龙奥特莱斯实业有限公司（以下简称柏龙公司）合同纠纷两案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人舒敬浩、第三人苏宁易购委托代理人龙雪花、柏龙公司的委托诉讼代理人黄智硕到庭参加了诉讼。被告深源公司、第三人佰利通公司、苏理贵、科迪宇公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出的诉讼请求：一、被告支付原告舒睿娟2018年3月至2019年3月的租金加滞纳金35827元；支付原告舒睿军2018年3月至12月的租金加滞纳金合计35827元；二、被告执行商铺回购合同，按成交价并承担费用回购；三、被告违约，赔偿购房款20%违约金；四、被告承担诉讼费。事实和理由：2015年8月1日，原告由万福地产中介带到龙岗双龙地铁站旁柏龙商业广场买铺。现场内外铺满返租十年广告，室内墙面贴《深源实业（深圳）有限公司委托苏理贵签署（房屋买卖居间合同）的委托书》。上有法人章和洪朝佳签名。了解到售价每平方6.24万元。返租按月每平方面积350元。原告选了两铺，计8.18平方，交两千元诚意金。2015年8月3日，交三万八千元，共四万元定金。其第三款第二条，将租期十年改变为实质的五年，原告不接受，要求退回定金。找来经理何兴波，将《房地产买卖合同》加了备注内容：“经买卖双方友好协商同意：1.将《商铺返租协议》书中第三款第二条补充如下：自合同签署第六年起，乙方按市场价上调租金，如因出租方原因不能达到共识，承租方应按原合同价继续履行租期。2、将买卖双方签署《返租协议书》，第四款补充如下。承租方定于每月二十号将租金转入出租方指定账号，如曰期有变更，承租方以书面形式通知出租方。如在返租过程中逾期五日后，即按日千分之三计算滞纳金”。2015年九月十四号，原告持《房地产买卖合同》上柏龙商业广场五楼，由洪朝佳的老婆盖“深源实业（深圳）有限公司”公章后。一次性付清购房款510432元。2015年10月，两原告各交纳登记、服务费574.54元，税金2028.29元，购铺共计257848.83元，随后按两个4.09平方领取两个不动产权证。之后，被告按月将约定租金转入原告指定的两个账号。转账直至2018年2月止。2016年7月，原告与被告签订了两个《商铺回购合同》。自2018年3月开始，被告不按约定按时支付租金。2018年4月后也没有按约定回购商铺。被告深源公司以及第三人苏理贵、佰利通公司未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据及答辩意见。第三人苏宁易购公司述称，其系涉案物业的承租方，在保障苏宁易购公司正常经营的情况下，如法院需要，愿配合调查。第三人科迪宇公司述称，其与第三人柏龙公司于2016年1月1日签订了商铺租赁合同书，合同约定租赁期从2016年1月1日至2020年12月30日止，第三人科迪宇公司自使用商铺以来一直依约向柏龙公司支付租金及管理等费用，交费方式是科迪宇公司对私银行账号上转账支付到柏龙公司账号和柏龙公司指定人员的账上。2017年下半年开始，由于市场严重恶化，第三人科迪宇公司多次要求降低租金，否则将撤出经营，直至2018年8月1日柏龙公司起每月降租5万元，条件是柏龙公司有权单方面提前收回铺位，第三人科迪宇公司同意了柏龙公司的条件，2018年10月18日，柏龙公司要求第三人科迪宇公司撤场，经双方口头协议，第三人科迪宇公司将2019年1月15日搬离商铺，终止经营，2018年10月份至2019年1月15日期间产生的租金由第三人科迪宇公司缴纳的押金冲抵。第三人柏龙公司陈述，其系柏龙广场的物业管理公司，没有参与原、被告之间的租赁关系，如法院需要，愿配合调查。经审理查明，被告深源公司系“万鑫柏龙商业广场”楼盘项目的开发商，自2004年开始对外销售万鑫柏龙商业广场商铺，销售一部分后因故停止销售。自2015年开始，深源公司又陆续对外销售该商铺。在销售过程中，深源公司授权人苏理贵以各自名义签字盖章的方式与原告签订《房地产买卖合同》。合同约定，原告购买了万鑫柏龙商业广场商铺，并办理了房地产权证书，登记的建筑面积均为4.09平方米，共计面积8.18平方米，登记权利人为原告。合同在备注条款中约定，经买卖双方友好协商同意：1、将商铺返祖协议书中第三项第二条补充如下：自合同签署第六年起，乙方承租方根据租金上调租金，如因出租方单方面原因不能达成共识的，承租人应按原合同价继续履行租期，2、《商铺返租在协议书》中第四项条款补充如下：承租方定于每月20日将租金转入出租方指定账号，如日期有变更，承租方以书面形式通知出租方，如在返祖过程中逾期5日后，将按日千分之三计算滞纳金。2015年9月15日，原告与被告佰利通公司签订《商铺返租协议书》，约定：原告将其购买的前述涉案商铺返租给佰利通公司经营管理，返租期限为10年，自2015年9月15日起至2025年9月14日止；返租期内，佰利通公司对原告出租的商铺及其附属设施享有占有、使用、收益等权利，且有权自主决定招商、转租、分租或自行处理经营管理等事项；在返租期间内原告同意由佰利通公司全权处理商铺出租等经营事宜，在商铺过户到原告名下时，由佰利通公司按350元/平方米的标准按月向原告支付返租款，共计返租租金每套房屋1432元/月。返租协议书签订后，张辉等通过其个人账户向原告等业主转账支付了部分租金。根据双方提供的银行交易明细清单显示，最后一笔支付给原告舒睿军的租金是于2018年6月4日支付2018年3-4月产生的租金，2018年5月份之后的租金，被告未再向原告舒睿军支付；最后一笔支付给原告舒睿娟的租金是于2018年3月7日向原告舒睿娟中国农业银行账户支付二月租金1432元，2018年3月份之后的租金，被告未再向原告舒睿娟支付。经查，房地产买卖合同签订后，原告全额支付了两房屋购房款510432元。2016年7月11日，被告作为甲方（出卖人），第三人佰利通公司作为代理公司，第三人苏理贵作为授权人与两原告（乙方）签订《商铺回购合同》，约定甲方如在《商铺返祖协议》中约定的十年租期内，未能按照原《商铺返祖协议书》中约定的原租金标准每月按时给付租金或给付的租金低于原租金标准，则甲方应当按双方签订的《房地产买卖合同》的成交价原价进行回购。如甲方在进入回购程序后，应当支付而未足额支付回购房款，应当按回购房款的20%赔偿违约金、且乙方有权解除合同，自由处置该商铺。在本院审理的(2017)粤0307民初9004号案件中，深源公司在该案的委托代理人确认授权了佰利通公司出售万鑫柏龙商业广场的物业，深源公司与佰利通公司是深度合作伙伴关系，佰利通公司代深源公司出售万鑫柏龙商业广场的物业及相关的运营，例如出租等。再查明，第三人苏宁易购公司从2004年10月开始承租万鑫柏龙商业广场的部分商铺，由第三人柏龙公司作为出租人与苏宁易购公司签订租赁合同。2004年至2011年期间苏宁易购公司与柏龙公司、深源公司分别或共同签订多份租赁协议、补充协议、增租协议等，将租赁范围扩展至广场1－4层合计15345.75平方米，租赁期限延长至2019年10月31日。现苏宁易购公司仍在经营使用该租赁场地。2016年1月，科迪宇公司与柏龙公司签订商铺租赁合同，承租万鑫柏龙商业广场一楼商铺，2018年8月1日，该二公司签订《补充协议》，约定将上述租赁商铺租金在原基础上减免50000元，即53168元/月。2018年10月18日，第三人柏龙公司向第三人科迪宇公司发函收回了上述租赁商铺。另外，第三人柏龙公司陈述其系受2004年购买商铺的部分业主委托代为出租，并未受到2015年后购买商铺业主的委托。案件审理过程中，两原告分别撤回第二项诉讼请求，即被告执行商铺回购合同，案成交价并承担费用257849元回购。本院认为，两原告购买涉案商铺后，第三人佰利通公司、苏理贵以被告的名义与两原告签订了《商铺返租协议》，协议合法有效，双方应依约履行。被告作为甲方，且与第三人佰利通公司长期深度合作，委托其代售代租涉案物业，而自2018年5月份起佰利通公司未依约向原告舒睿军支付租金，自2018年3月份起佰利通公司未依约向原告舒睿娟支付租金，故被告构成违约，根据前述被告已支付租金的情况，被告还应向原告舒睿军支付2018年5月至2019年3月租金共计14320元，被告还应向原告舒睿军支付2018年3月至2019年3月租金共计17184元。被告未按月支付租金，应依据合同约定，于逾期付款5日起按双方约定的滞纳金标准即按日3‰计算滞纳金的标准计算逾期付款损失，即自2018年5月25日起，以拖欠租金为本金为标准，从当月25日起按照每日3‰计算向原告舒睿军支付滞纳金；自2018年3月25日起，以拖欠租金为本金为标准，从当月25日起按照每日3‰计算向原告舒睿娟支付滞纳金。关于原告主张被告赔偿购房款20%违约金的请求，本院认为，原告与苏理贵签订的《房屋买卖合同》已经履行完毕，且已办理了过户登记手续，而原告与被告深源公司签订的《商铺回购合同》未实际进入回购程序，因此，并不涉及被告深源公司逾期支付回购款的情况，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深源实业（深圳）有限公司在本判决生效后十日内向原告舒睿军支付2018年5月至2019年3月的租金14320元；二、被告深源实业（深圳）有限公司在本判决生效后十日内向原告舒睿捐支付2018年3月至2019年3月的租金17184元；三、被告深源实业（深圳）有限公司在本判决生效后十日内分别向原告舒睿军支付滞纳金（自2018年5月25日起，每个月25日后以当月拖欠租金为基数，按照每日3‰的标准计算滞纳金，均计算至款项付清之日止）；三、被告深源实业（深圳）有限公司在本判决生效后十日内分别向原告舒睿娟支付滞纳金（自2018年3月25日起，每个月25日后以当月拖欠租金为基数，按照每日3‰的标准计算滞纳金，均计算至款项付清之日止）；四、驳回原告舒睿娟、舒睿军的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。两案件受理费6298元（原告已预交），公告费780元，均由被告深源公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  屈子兰审判员  景 仰审判员  蒋 慧二〇一九年七月十二日书记员  黄永超