安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖03民终1334号上诉人（原审原告）：固镇县国土资源局，住所地安徽省固镇县城关镇汉兴大道北侧投资大厦**，社会统一信用代码11340323003049336k。法定代表人：张方永，该局局长。委托诉讼代理人：徐从军，该局工作人员、公职律师。委托诉讼代理人：王毅，安徽周波律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：固镇县善伟房地产开发有限公司，，住所地安徽省固镇县城关镇交通中路社会统一信用代码91340323MA2MYDLA7F。法定代表人：徐善伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴松，安徽振固律师事务所律师。上诉人固镇县国土资源局因与被上诉人固镇县善伟房地产开发有限公司（以下简称善伟公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2019）皖0323民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人固镇县国土资源局委托诉讼代理人徐从军、王毅，被上诉人善伟公司委托诉讼代理人吴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。固镇县国土资源局上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持固镇县国土资源局的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由善伟公司承担。事实和理由：1.一审法院认为，固镇县国土资源局与善伟公司所签订的出让合同文本是固镇县国土资源局一方提供，该合同文本条款是固镇县国土资源局预先拟定，在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。并认为，出让合同补充条款第一条的约定内容明显违背相关规定，应当认定无效，属于认定事实错误或不当。首先，按照国土资源部、国家工商行政管理总局《关于发布国有建设用地使用权出让合同示范文本的通知》(国土资发〔2008〕86号)文件，固镇县国土资源局与善伟公司所签订的出让合同文本是全国统一实施的格式文本，是以国家部门规章所确定的文本，并不是固镇县国土资源局自行拟定的。固镇县国土资源局与善伟公司签订出让合同符合上述文件规定，不存在违反法律、法规强制性规定和违反公序良俗的情形，且在土地挂牌时已经发布公告，应当认定合法有效。其次，根据出让合同第45条之规定，为了保证合同履行，明确责任，双方约定了补充条款。该补充条款第一条约定的内容是固镇县国土资源局在发布出让公告时已向所有的竟买申请人明确的告知，内容清晰明了(详见出让公告.七.5)。善伟公司在竟买申请前，已认真阅读了出让文件并表示“我方完全接受并愿意遵守你单位建设用地使用权拍卖出让文件中的规定和要求，对所有文件均无异议”，该补充条款的内容与出让公告的内容也完全一致，系双方的真实意思表示，依法应认定有效。再次，在案涉土地出让前，土地及附着物的征收、拆迁、补偿等工作已由城关镇政府完成，善伟公司在竟买前对出让地块进行了现场踏勘，并出具踏勘承诺书，其郑重承诺“我方已充分重视和认真踏勘出让宗地现场，对宗地面积、四至范围和净地情况已充分了解，如我方受让成交，我方保证与你局按时签订土地出让合同，并按土地出让合同约定及时足额支付土地出让价款”。出让成交后，固镇县国土资源局及时按照合同约定履行了交地义务(见《交地确认书》)，尽管固镇县国土资源局认为有座坟墓直到2018年8月10日才拆除完毕，但根据合同补充条款第一条约定，此项不属于合同约定的固镇县国土资源局履行的义务。一审认定交付时土地上存有树木、电线杆以及皇店村村民因征地与善伟公司发生纠纷没有依据，属认定事实错误。固镇县国土资源局交付的土地符合国土资源部《闲置土地处置办法》的相关规定。2.一审法院认为，双方履行合同义务的期限存在部分重合，只是最迟履行时间存在先后，不能据此认定善伟公司负有先履行义务，属于认定事实不清，适用法律不当。根据出让合同约定，固镇县国土资源局交地最后期限为2017年12月10日，善伟公司付款期限是2017年11月9日，一次性付清出让价款。合同对双方履行的先后顺序进行了明确约定，即善伟公司付款在先，固镇县国土资源局交地在后，根据合同法第六十七条（当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求）之规定，善伟公司不仅没有按照合同约定完成一次性付清出让价款的义务(实际分为四笔付款)，而且延期付款最长达到427天。善伟公司没有按期付款的情况下，无权要求固镇县国土资源局交地，况且固镇县国土资源局是按照合同约定期限履行了交地义务。3.一审法院认为出让合同约定延期付款的违约金计算方法标准过高，应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，按照年利率24％计算善伟公司的违约金，属于适用法律不当。根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)“七、强化土地出让收支监督管理，防止国有土地资产收益流失，土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1％的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库”及《国有土使用权出让收支管理办法》(财综〔2006〕68号)等相关文件规定，涉案土地出让公告、出让合同所确定的对违约方追究违约责任的计算方式，即符合国家相关的强制性规定也是双方当事人真实的意思表示，在善伟公司无法证明合同约定的违约金过分高于造成的损失的情况下，应承担举证不能的法律后果，一审法院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，按照年利率24％计算善伟公司的违约金，既没有合同依据也没有法律依据，属于适用法律不当。善伟公司辩称，1.案涉出让合同为格式合同，合同条款为格式条款，固镇县国土资源局没有尽到提示说明义务。《现场踏勘承诺书》是对“现场踏勘”进行承诺，并非对案涉出让合同进行承诺。2.善伟公司不存在先履行合同义务。双方当事人在《国有建设用地使用权出让合同》中约定的是双方当事人履行义务的最后期限，并没有约定履行的先后顺序。3.一审法院调整违约金符合法律规定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。固镇县国土资源局向一审法院起诉请求：1.判令善伟公司向固镇县国土资源局支付违约金1074.376万元；2.案件受理费由善伟公司负担。一审法院认定事实：2017年8月15日，经固镇县人民政府批准，固镇县国土资源局委托蚌埠市公共资源交易中心固镇分中心公开挂牌出让位于固镇县S101东侧、光彩大市场南侧宗地编号为2017006号的本案案涉土地使用权。2017年9月5日，善伟公司向蚌埠市公共资源交易中心固镇分中心提交拍卖竞买申请，同年9月20日，善伟公司以6000万元的报价竞买成交，同年10月10日，固镇县国土资源局与善伟公司签订了出让合同。出让合同第六条约定，固镇县国土资源局在2017年12月10日前将出让土地交付给善伟公司；第十条约定，善伟公司应在2017年11月9日前付清土地出让价款；第三十条约定，善伟公司不能按时支付土地出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向固镇县国土资源局缴纳违约金；补充条款第一条约定，出让地块范围内如若涉及树木、供电、、地下建筑物及其他设施的善伟公司可结合规划设计方案保留或不保留，由善伟公司自行与有关部门解决，并承担所需费用，固镇县国土资源局应给予积极协助解决。2017年10月30日，固镇县国土资源局将案涉出让土地交付给善伟公司，交付时出让土地上存有坟墓、树木、电线杆等附着物没有迁除。2018年期间，善伟公司与固镇县城关镇皇店村村民因征地拆迁补偿等纠纷发生多次冲突，善伟公司曾将上述情况反馈给固镇县人民政府相关职能部门请求协调解决。双方认可至2018年8月10日上述附着物全部迁除。善伟公司分别于2017年9月27日、2018年3月13日、2018年12月10日、2019年1月10日分四次向固镇县国土资源局支付土地出让价款2694万元、1000万元、1106万元、1200万元，共计6000万元。另查明，固镇县国土资源局与善伟公司签订的出让合同文本是固镇县国土资源局一方提供，合同文本形成程序为固镇县国土资源局将土地出让的相关信息上传到国土资源部的出让合同监管平台，由平台自动生成电子合同，下载打印后双方签字盖章。出让合同补充条款部分也是由固镇县国土资源局提供，在固镇县国土资源局与案外其他受让人签订的出让合同中，该补充条款内容亦重复适用。一审法院认为，固镇县国土资源局与善伟公司签订的出让合同文本是固镇县国土资源局一方提供，该合同文本条款是固镇县国土资源局为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属格式条款。国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置:(一)土地权利清晰;(二)安置补偿落实到位;(三)没有法律经济纠纷;(四))地块位置使用性质、容积率等规划条件明确;(五)具备动工开发所必需的其他基本条件。”上述规定明确要求土地出让必须是“净地”，禁止“毛地”出让，避免因拆迁等原因造成的土地闲置。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条第一款规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。”第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”固镇县国土资源局与善伟公司签订的出让合同补充条款第一条的约定内容明显违背上述规定精神，不当地免除了固镇县国土资源局应负担的“净地”交付义务，将本应由其完成的部分拆迁补偿事宜交由善伟公司承担，明显加重了善伟公司的责任，同时也是对善伟公司享有接受“净地”权利的排除，应认定该格式条款无效。双方在出让合同中约定，固镇县国土资源局在2017年12月10日前将出让土地交付给善伟公司；善伟公司应在2017年11月9日前付清土地出让价款。双方各自履行合同义务的期限存在部分重合，只是最迟履行时间存在先后，不能据此认定善伟公司负有先履行义务。事实上，固镇县国土资源局向善伟公司交付出让土地的时间为2017年10月30日，此时间点尚未到善伟公司最后付款期限。善伟公司接收出让土地后，因出让土地上存有坟墓、树木、电线杆等附着物没有迁除影响其正常开发建设，善伟公司有权拒绝继续支付相应的土地出让价款。双方一致认可至2018年8月10日案涉出让土地上的坟墓、树木、电线杆等附着物迁除完毕，此时，善伟公司应付清全部土地出让价款。在此时间节点，善伟公司尚有2306万元土地出让价款没有给付，此后，善伟公司分别于2018年12月10日、2019年1月10日分二次向固镇县国土资源局支付土地出让价款1106万元、1200万元。善伟公司具有违约行为，应承担相应的违约责任。给付违约金以填补守约方损失为基本原则，兼具一定程度的惩罚性，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。双方在出让合同中约定，善伟公司不能按时支付土地出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向固镇县国土资源局缴纳违约金。上述约定的违约金计算方法标准显然过高。善伟公司违约给固镇县国土资源局造成损失的核定标准可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，即借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。据此，善伟公司应向固镇县国土资源局支付违约金208.48万元（2306万元×2%×4+1200万元×2%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条第一款、第十条、第二十九条规定,判决：一、固镇县善伟房地产开发有限公司支付固镇县国土资源局违约金208.48万元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；二、驳回固镇县国土资源局的其他诉讼请求。案件受理费减半收取43132元，固镇县国土资源局负担34762元；固镇县善伟房地产开发有限公司负担8370元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。固镇县国土资源局对“2017年10月30日，固镇县国土资源局将案涉出让土地交付给善伟公司，交付时出让土地上存有坟墓、树木、电线杆等附着物没有迁除”有异议，主张当时案涉土地上只有坟墓，没有树木电线杆等。本院对双方均无异议的一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一、案涉合同补充条款是否无效；二、善伟公司是否负有先履行合同义务；三、延期付款违约金计算标准是否应予调整。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第三十九条第（二）款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，《国有建设用地使用权出让合同》补充条款第一条系由固镇县国土资源局打印提供，为重复使用而预先拟定，无需与对方协商的条款，因此该条款属于格式条款。国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定：市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置:(一)土地权利清晰;(二)安置补偿落实到位;(三)没有法律经济纠纷;(四))地块位置使用性质、容积率等规划条件明确;(五)具备动工开发所必需的其他基本条件。据此规定，固镇县国土局应向善伟公司交付“净地”，而案涉合同补充条款第一条为“出让地块范围内如若涉及树木、供电、、地下建筑物及其他设施的善伟公司可结合规划设计方案保留或不保留，由善伟公司自行与有关部门解决，并承担所需费用……”，该条款与上述国土资源部的规定不符，明显系免除固镇县国土局“净地”交付义务，排除善伟公司主要权利的约定，且固镇县国土资源局未提供证据证实其已采取合理的方式提请对方注意，故《国有建设用地使用权出让合同》补充条款第一条应属无效条款。关于争议焦点二。固镇县国土资源局与善伟公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方自愿签订，不违反法律规定，合法有效。该合同约定，固镇县国土资源局应于2017年12月10日前将案涉土地交付给善伟公司，善伟公司应当于2017年11月9日前向固镇县国土资源局支付土地出让款，可见，双方仅约定了履行义务的最后期限，并未约定履行的先后顺序。固镇县国土资源局于2017年10月30日将案涉土地交付给善伟公司，但至2018年期间，善伟公司与固镇县城关镇皇店村村民因征地拆迁补偿等纠纷发生多次冲突，善伟公司曾将上述情况反馈给固镇县人民政府相关职能部门请求协调解决，2018年8月10日地上附着物才全部迁除，该事实证明固镇县国土资源局交付的土地不是净地，不符合约定。善伟公司在固镇县国土资源局交付土地前（2017年9月27日）向固镇县国土资源局支付土地出让价款2694万元，履行了44.9%的付款义务。在固镇县国土资源局交付的土地不符合约定的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条（当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求）的规定，善伟公司有权拒绝支付其余部分土地出让价款。故固镇县国土资源局上诉主张善伟公司负有先履行合同义务，无事实依据，亦不符合合同约定及法律规定。关于争议焦点三。《国有建设用地使用权出让合同》标的是国有土地，系国家资源，针对国有土地交易市场，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定：“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金”。善伟公司与固镇县国土资源局的出让合同中约定的违约金标准，受行政文件及部门规章的约束，善伟公司逾期支付土地出让金给固镇县国土局造成的资金损失，不能简单地以银行同期贷款利率或民间借贷规定的利息标准进行评判，应当考虑违约金条款的法定性、行政管理的强制性、违约责任的可预见性等因素，在无特殊情形下原则上应不予调减。一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，将违约金计算标准调减为年利率24%,系适用法律错误，本院予以纠正。2018年8月10日，案涉土地已是“净地”，固镇县国土资源局履行完毕了其交付土地的义务，善伟公司此时应当付清土地出让价款，但其仍未付清，构成违约，依法应当承担违约责任（支付违约金）。善伟公司应向固镇县国土资源局支付的违约金数额为316.226万元（2306万元×１‰×121天+1200万元×１‰×31天）。综上所述，固镇县国土资源局的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更安徽省固镇县人民法院（2019）皖0323民初286号民事判决第一项（固镇县善伟房地产开发有限公司支付固镇县国土资源局违约金208.48万元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕）为：固镇县善伟房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向固镇县国土资源局支付违约金316.226万元；二、撤销安徽省固镇县人民法院（2019）皖0323民初286号民事判决第二项，即：驳回固镇县国土资源局的其他诉讼请求；三、驳回固镇县国土资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费86263元，减半收取43132元，由固镇县国土资源局负担30451元，固镇县善伟房地产开发有限公司负担12681元；二审案件受理费71783元，由固镇县国土资源局负担62882元（已缴纳），固镇县善伟房地产开发有限公司负担8901元（于本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。本判决为终审判决。审判长  许家才审判员  胡松涛审判员  张志荣二〇一九年七月二十二日法官助理陈思书记员朱静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。