广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终563号 上诉人（原审原告）：吴海波，男，1977年2月22日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 被上诉人（原审被告）：贺州市龙泰物业服务有限责任公司。住所地：贺州市八步区曾屋路（原钟山西路）****。 法定代表人：黄绍欢。 委托诉讼代理人：李圣东，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：贺州市桂佳房地产开发有限责任公司。住。住所地：贺州市八步区曾屋路（原钟山西路）****/div> 法定代表人：黄礼艳。 委托诉讼代理人：黄伟，该公司员工。 上诉人吴海波因与被上诉人贺州市桂佳房地产开发有限责任公司（以下简称桂佳公司）、贺州市龙泰物业服务有限责任公司（以下简称龙泰物业）合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初129号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人吴海波上诉请求：一、请求维持广西壮族自治区贺州市八步区人民法院(2019)桂1102民初129号民事判决第一项。二、请求撤销广西壮族自治区贺州市八步区人民法院(2019)桂1102民初129号民事判决第二、三、四项，改判支持上诉人吴海波的全部诉讼请求。三、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定的法律事实部分不具有合法性。1.一审判决认定的《关于陈世贞等人信访事项处理意见书》、贺州市人民政府贺信查字[2017]5号《信访事项复查意见书》、广西壮族自治区人民政府桂信复核字[2018]10号《信访事项复核意见书》关于光明花园水电户未能实现“一户一表”、“抄表到户”、电损费用收取问题的答复不符合法律法规的规定，违反了关于物业服务成本构成的规定，违反了“新建住宅区供配电设施应当与建设项目同步设计、同步施工、同步验收、同步投入使用。”的规定。同时也违反了《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》的规定。前述信访答复及一审判决均未能准确引用《供电营业规则》的具体条款作为依据，其实《供电营业规则》根本就没有对应的具体条款支持前述信访的答复理由及一审判决驳回原告诉讼请求的裁判理由。2.一审判决遗漏认定被上诉人贺州市龙泰物业服务有限公司所提供的物业管理服务质量未达到物业管理服务质量约定目标的事实。二、一审判决理由部分不能成立，适用法律错误。1.收取电损费没有依据。依照《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》第七条及第十二条规定，被告贺州市桂佳房地产开发有限责任公司本应在房屋交付前就将小区变压器等配电设施统一移交贺州市桂源水利电业有限公司管理。因为没有依法依规移交给原告造成的损失应由被告贺州市桂佳房地产开发有限责任公司承担。一审判决认为《供电营业规则》规定，小区总的公共电损、电能损耗费用由小区业主共同承担，但却无法引用具体的条款，其实《供电营业规则》根本就无此规定，相反，《供电营业规则》第十四条规定了“用户不得自行转供电。”第七十五条规定了“城镇居民用电一般应实行一户一表。”现被告贺州市桂佳房地产开发有限责任公司实行的就是典型的转供电。被告若依法依规实行电户的“一户一表”“抄表到户”，就不会产生线路及变压器的电损，即便产生电损也已包含在基本电价中由供电企业贺州市桂佳房地产开发有限责任公司承担，也不会产生与阶梯电价之间的电费差价款。而小区公共电费（路灯、电梯、监控门禁、消防等）产生的电损，依法依规应列入物业服务成本，并不能另行向业主收取。因此，被告收取电损费没有事实和法律依据，应立即停止收取，已收取的应予以返还，同时还应返还2017年2月15日-2018年10月29日多收的与阶梯电价之间的电费差价款73.98元。2.关于二次供水电费。上诉人并不是否认二次供水需增加相应的电费等成本，而是认为被上诉人应将二次供水设施移交当地城市供水企业广西贺州北控水务有限公司管理，相应的二次供水费也依法由广西贺州北控水务有限公司统一收取，因为二被告根本就没有二次供水的资质能力，无力保障安全供水。3.关于物业管理服务质量问题。一审判决关于物业管理服务质量是否达到管理服务质量约定目标的举证责任分配违反了民事诉讼的举证责任规则，对于被告贺州市龙泰物业服务有限责任公司是否完全履行了物业管理服务义务，应由被告对其物业管理服务质量达到约定目标承担举证责任。本案住宅小区虽然属于经济适用房小区，未规划有地下车库，但是被告贺州市桂佳房地产开发有限责任公司对规划设计的地面车位数量也没有按要求完成设置，且在光明花园二期入住率并不高的情况下，地面车，地面车位还是很充分的业主贪图方便，有空余车位不停放偏偏在小区道路随意乱停乱放，甚至堵在消防通道上，对小区业主的生命财产安全造成极大的安全隐患，但二被告对此却熟视无睹，没有尽到劝阻制止的义务，其余未达物业管理服务质量约定目标的表现上诉人已在一审《民事起诉状》进行了详细陈述论证。上诉人有权要求减少报酬。4.被上诉人贺州市桂佳房地产开发有限责任公司有义务为上诉人办妥水电户的“一户一表”手续。《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》附件三约定水电到户，水表、电表由出卖人统一安装。一审判决认为此并未约定水户的“一户一表”，上诉人认为由于被上诉人贺州市桂佳房地产开发有限责任公司在申请用电时，仅向贺州市桂源水利电业公司申请报装了高压侧电缆至变压器配电部分设施，没有向贺州市桂源水利电业公司提交低压线路（电缆）及住户“一户一表”建设项目申请，也没有按广西《居住区供配电设施建设规范》(DBJ/45-004-2012)的要求委托有资质的设计单位进行“一户一表”设计和建设安装。以至于2018年11月光明花园二期虽然实现了由贺州市桂源水利电业有限公司直接抄表到户，但小区的变压器等供配电设施并未移交给贺州市桂源水利电业公司，给包括上诉人在内的全体小区业主的用电安全造成极大的安全隐患及风险。且被上诉人未按照国家和广西壮族自治区规定的小区供配电设施标准进行规划建设、未实行“一户一表”亦违反了“新建住宅区供配电设施应当与建设项目同步设计、同步施工、同步验收、同步投入使用。”及“按照本办法建设的供配电设施,建成后由开发建设单位按照《供配电设施建设维护协议》约定，统一移交供电企业管理，由供电企业负责维修、养护、更新改造并承担全部费用。”之规定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被上诉人贺州市桂佳房地产开发有限责任公司有义务继续为上诉人完全办妥电户的“一户一表”手续。同时，被上诉人贺州市桂佳房地产开发有限责任公司没有为上诉人办妥水户的“一户一表”也违反了《物业管理条例》第四十四条、《广西壮族自治区城市二次供水管理办法（试行）》（桂建城[2014]46号）第六条、第十二条、第十三条、第十五条等有关规定，未将二次供水设施移交城市自来水供水企业广西贺州北控水务有限公司，导致至今未能实现水户的“一户一表，直抄到户”，同时，也导致原告的生活饮用水安全存在重大的安全隐患，若在二次供水环节发生水质污染事故，将给包括上诉人在内的全体小区业主的生命健康造成无可挽回的重大损失。被上诉人贺州市桂佳房地产开发有限责任公司有义务继续为原告办妥水户的“一户一表”手续。综上所述，请二审人民法院依法支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人龙泰物业、桂佳公司答辩称，一、一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定法律事实部分不具有合法性没有任何依据。上诉人所在二期用电已经实现“一表一户”抄表到户。至于小区水表抄表到户的问题，对分表到户没有统一的要求，也没有相关的法律法规要求“一表一户”抄表到户，桂佳公司已经按照设计要求建设。桂佳公司已经把水表安装到到每户业主家中，上诉人可正常用水，小区的水表、电表都是由出卖人统一安装的，答辩人已经按照《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》水电到户的约定履行完合同，至于上诉人所说的问题，桂佳公司按照建筑设计规范和供水公司都没有强制要求，如果上诉人有要求水表抄表到户，可由上诉人向供水公司提出申请，所涉及的安装费用应由上诉人承担。二、一审法院认定事实正确，上诉人称一审判决理由部分不能成立，适用法律错误没有任何依据。1.电损费、二次供水费和电梯电费分摊费属于小区的公共电费及电损费用，应该由小区业主共同分担。根据《供电营业规定》第七十四条规定，当用电计量装置不安装在产权分界处时，线路与变压器的有功与无功电量均须由产权所有者负担，在计算用户基本电费（按最大需量计收时）、电度电费及功率因素调整电费时，应将上诉损耗电量计算在内。由于小区内的供配电设施产权属小区业主共同所有，小区总的电费包括由电力公司按“一户一表”直接收取的住户电费，以及小区公共电费等电能损耗费用，因此即使实现了“一户一表”抄表到户，小区业主也要承担小区的公共电费以及电损费用，所以不存在停止收取这些费用或返还这些费用的问题，答辩人已经把这些费用交给电力公司，如果不交这些费用，将导致小区停电，损害的是全体业主的利益。2.上诉人要求返还物业管理服务费没有事实和法律依据。答辩人收取物业管理服务费有协议规定，符合物价局及房管局的收费要求，答辩人的管理服务质量也达到约定目标，每十二个月有公布收支账目，也时时制止违反有关规定的业主行为。但是由于没有强制执行或罚款的权利，在劝导无果的情况下选择了暴击高。环境卫生干净，天天清扫。答辩人不存在违约行为，上诉人也从来没有提出过限期改正的通知，更没有给上诉人造成什么损失，所以上诉人要求返还物业管理服务费没有依据。 上诉人吴海波一审诉讼请求：一、判令被告龙泰物业立即停止收取电损费和二次供水费、电梯电费分摊费；二、判令被告龙泰物业、桂佳公司共同返还原告从2017年2月15日-2018年10月30日的电损费85.8元及从2017年2月15日-2019年1月28日的二次供水电费48.4元，从2018年12月30日-2019年1月29日电梯电费分摊费用3.8元。2017年2月15日-2018年10月29日多收的电费差价款73.98元，合计211.98元；三、判令被告龙泰物业返还因其未达到管理服务质量约定目标而需减少的报酬及物业管理服务费用852.91元（从2017年2月15日-2019年1月31日即0.3元/㎡*120.98㎡*23.5个月）；四、判令被告桂佳公司于判决生效之日起30日内协助为原告办妥贺州市电户的“一户一表”手续，由供水供电部门直接抄表到户，并承担办妥前产生的电损费和二次供水费；五、本案诉讼费用由二被告负担。 一审法院认定事实：2017年2月13日，原告吴海波（买受人）与被告桂佳公司（出卖人）签订《经济适用住房买卖合同》，合同约定买受人购买贺州市光明花园的xxxx号房，建筑面积共120.98㎡，套内建筑面积103.19㎡，公摊建筑面积17.79㎡。合同附件三：装饰、设备标准第10条约定：其他：水、电到户，水表、电表由出卖人统一安装。 2017年2月15日，甲方龙泰公司与乙方吴海波签订《物业管理服务协议》。协议约定：第四条物业管理服务费用：1、乙方交纳费用时间：入伙时预交六个月物业服务费，以后按月交纳；2、住宅按建筑面积每月每平方米0.75元……。第七条水、电费周转金：在供水、供电部门抄表到户前，由业主在交房时一次性向物业管理公司预先交纳100元/户水、电费周转金。第八条公摊水电费：物业管理区域内公共水电费开支项目，应由业主按照每户实际使用量据实分摊。第九条电梯维护费：按照每户0.3元/㎡.月收取。 2017年9月14日，陈世贞、谢永新、陈焘等同志对贺州市住房和城乡建设局作出的《关于陈世贞等人信访事项处理意见书》不服提出复查申请。2017年10月26日，贺州市人民政府作出贺信查字[2017]5号《信访事项复查意见书》进行了答复。陈世贞等对该《信访事项复查意见书》不服，向自治区人民政府提出复核申请。2018年2月5日，广西壮族自治区人民政府作出桂信复核字[2018]10号《信访事项复核意见书》。关于贺州市光明花园小区水电“一户一表”及抄表到户等问题答复如下：贺州市光明花园（以下简称“光明花园”）经济适用房供水系统由建设单位按规划设计方案进行建设，已达到供水要求。由于在原设计方案中供水部门没有提出分表到户的要求，若小区业主需要，经小区业主委员会同意，可由小区业主代表先行向贺州北控水务有限公司提出分表到户申请，再由贺州北控水务有限公司制定抄表到户的设计方案，双方签订合同后方可施工，所需费用由小区全体业主负担。2016年4月，贺州市桂佳房地产开发责任有限公司（以下简称“桂佳公司”）向贺州市桂源水利电业公司提出对光明花园一期低压配电项目进行改造。贺州市桂源水利电业公司委托桂佳公司发放《小区居民供用电合间》给业主，由于业主未签订供电合同，无法提供小区内所有用电户用电开户资料，故目前暂未能实现供电“一户一表”抄表到户。关于小区电损费用收取问题。根据《供电营业规则》，小区总的电费、小区公共电费（路灯、电梯、监控门禁、消防、供水二次加压等）产生的电损、产权属于业主的变压器以及线路产生的电能损耗费用由小区业主共同承担。你们提出停止收取电损费的意见没有相关依据。同时广西壮族自治区人民政府经复核认为：贺州市人民政府作出的《信访事项复查意见书》（贺信查字〔2017〕5号），事实清楚，依据正确，符合相关政策法规规定，予以维持。 另查明，光明花园二期2018年9月共产生电费54086.43元，其中桂佳公司承担金额为20484.66元，龙泰物业代收二期业主电费为33601.77元；光明花园二期2018年10月共产生电费28074.34元，其中桂佳公司承担金额为4530.97元，龙泰物业代收二期业主电费为23543.37元。龙泰物业2018年9月-10月共计代收电费57145.14元。2019年1月21日，龙泰物业将代收的57145.14元电费汇入桂佳房地产银行账户。自2018年11月起，光明花园二期电费已由贺州市桂源水利电业有限公司自行收取，桂佳房地产无需再委托龙泰物业收取关于电费的费用。 贺州市物价局、贺州市房产管理局关于印发《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行）的通知（贺价格[2014]30号）附件二贺州市住宅小区物业服务收费项目及标准表规定：服务等级三级的住宅物业服务费计算标准为0.65元/㎡.月，浮动幅度为15%。经评定，龙泰物业服务等级暂定三级，收费标准为：电梯住宅0.7元/㎡.月，步梯住宅0.5元/㎡.月，商业物业1元/㎡月。 另查明，2017年2月15日-2019年1月31日期间，原告吴海波共向龙泰物业缴纳物业管理费1990.5元、电损费85.8元、二次供水电费48.4元、电梯电费分摊费50.5元；2018年（包括本年）之前收取的电梯电费已退还原告。 该院认为：本案诉争有两重法律关系，既有原告吴海波与被告桂佳公司形成的经适房买卖合同关系，也有原告吴海波与被告龙泰物业形成的物业管理合同关系。上述合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照约定履行自己的义务。 §1关于电损费的收取是否有依据？一是小区供电区别于居民区供电的方面就是住宅小区要配置有自己的变压器，有变压器就存在线路和变压器的电损；《供电营业规则》规定，小区总的电费、小区公共电费（路灯、电梯、监控门禁、消防、供水二次加压等）产生的电损、产权属于业主的变压器以及线路产生的电能损耗费用由小区业主共同承担；电费差价款具有阶梯收费性质；二是龙泰物业收取的电损费、电费差价款并未从中牟利，而是交由供电公司，其收取行为符合《供电营业规则》的规定，该院予以确认；原告认为被告应返还2017年2月15日-2018年10月30日期间的电损费85.8元、2017年2月15日-2018年10月29日多收的电费差价款73.98元，该主张不能成立，其诉请应予驳回。 §2关于二次供水电费。二次供水加压费是指为二次加压供水设备运行维护、清洗、水质监测及在耗能提供服务所收取的费用，实践中以电费的方式收取。按照国家建设部管网供水压力服务规范要求城市供水压力为0.14MPa，一般城市管网供水压力≥0.30MPa高于国家标准，基本满足6层楼用户水压要求，但考虑区域高差和管网末梢因素，从安全运行角度必须增加二次供水增压，由此产生的成本不能列入物业管理成本，当然由6层楼以上用户分摊二次供水电费；原告认为被告对二次供水电费收取不当，应予返还的主张，该院不予采纳。 §3电梯电费分摊费的收取是否有依据？桂价[2013]62号文件印发执行的《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》和桂价[2018]108号文件印发执行的《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》对电梯电费分摊费的收取存在不同的规定，前者将电梯电费分摊费列入物业服务成本，后者则不列入物业服务成本；但后者明确发文之前已确定物业等级和住宅物业服务费收费标准的住宅小区，按原标准执行，执行期满后按本意见执行；本案物业管理合同属于前期物业管理合同，按照两个规范性文件的规定，电梯电费分摊费应当列入物业服务成本；原告认为被告收取电梯电费分摊费无依据的主张成立，被告认为该项符合桂价[2018]108号文件规定的抗辩，不能成立，其应返还2018年12月30日-2019年1月29日电梯电费分摊费用3.8元。 §4关于物业管理服务质量问题。一是本案属于前期物业管理合同关系，被告按0.70元/㎡月收取物业费没有违反确认服务等级的收费标准；二是本案住宅小区原设计为经适房，未规划有地下车库，不适应社会发展的要求；三是被告的证据能够证实其履行物业管理合同的义务；原告所举证据不足以证明被告的物业管理未达到管理服务质量约定目标；据此，原告认为被告龙泰物业返还因其未达到管理服务质量约定目标而需减少的报酬及物业管理服务费用852.91元（从2017年2月15日-2019年1月31日即0.3元/㎡*120.98㎡*23.5个月）的主张不能成立；其诉请应予驳回。 §5关于原告的诉请四？一是原告无证据证实被告桂佳公司交付供水系统未按规划设计方案进行建设；二是《经济适用住房买卖合同》第10条约定“水、电到户，水表、电表由出卖人统一安装”，并未约定水户“一户一表”，被告桂佳公司对供水系统的交付没有违反合同的约定；三是原告作为业主是供水合同的一方当事人，是否实行水户的“一户一表”则应与水务公司协商达成合意解决。据此，原告的该项诉请，该院不予支持。 综上所述，判决如下：一、被告贺州市龙泰物业服务有限责任公司应当停止向原告吴海波收取电梯电费分摊费用;并返还已收取的2018年12月30日-2019年1月29日电梯电费分摊费用3.8元；二、驳回原告吴海波主张被告贺州市龙泰物业服务有限责任公司应当停止向原告吴海波收取电损费并返还已收取的2017年2月15日-2018年10月30日期间的电损费85.8元、已收取的电费差价款73.98元的诉讼请求;三、驳回原告吴海波主张被告贺州市龙泰物业服务有限责任公司应返还因其未达到管理服务质量约定目标而需减少的报酬及物业管理服务费用852.91元的诉讼请求;四、驳回原告吴海波主张被告贺州市桂佳房地产开发有限责任公司于判决生效之日起30日内协助为原告办妥贺州市电户的“一户一表”手续，由供水供电部门直接抄表到户，并承担办妥前产生的电损费和二次供水电费的诉讼请求。 上诉人吴海波对一审查明事实没有异议，认为一审遗漏查明龙泰物业提供的物业管理服务质量未达到约定目标的事实。被上诉人桂佳公司、龙泰物业对一审查明事实没有异议。各方当事人没有新证据向本院提交。 综合诉辩意见，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，上诉人吴海波对龙泰物业收取的电损费、二次供水费、电梯电费分摊费有异议并要求被上诉人龙泰物业、桂佳公司返还，一审判决被上诉人龙泰物业停止收取电梯电费分摊费用并返还已收取的电梯电费分摊费用，各方当事人均无异议。关于二次供水，是指由于高层住宅小区的建筑高度超过城市供水服务水压的标准（通常为七层以上），需要在传输管道中采用泵压等技术手段将水源输送至终端用户，即业主。二次供水设施的产权在施工验收合格后随着商品房销售而最终转移到小区全体业主，如需要委托城市自来水供水企业维护管理的，应当签订二次供水设施委托管理合同，相关费用由全体业主负担。且上诉人吴海波在上诉状中称并不否认二次供水需增加相应成本，因此，上诉人吴海波主张被上诉人桂佳公司应办妥水户“一户一表”手续、返还二次供水电费没有法律依据，本院不予支持。对于电损费的收取，由于发生电损的供配电设施属于产权所有人业主共同所有，因此产生的电损费应当由全体业主承担，本案中被上诉人龙泰物业收取的电损费都交给了供电企业，并未从中牟利，对上诉人吴海波主张被上诉人龙泰物业应返还电损费85.8元，本院不予支持。关于上诉人吴海波主张的电费差价款73.98元，根据桂信复核字【2018】10号信访事项复核意见书查明事实，2016年4月，桂佳公司向贺州市桂源水利电业公司提出对光明花园一期低压配电项目进行改造，由于业主未签订供电合同，无法提供小区内所有用电用户开户资料，故目前暂未能实现供电“一户一表”抄表到户。因此，在实现供电“一户一表”抄表到户之前产生的差价，应由业主自行承担，上诉人吴海波主张返还电费差价款不能成立，本院不予支持。关于物业管理服务质量问题，小区内部分车辆停放不当是因为社会发展导致小区内车位不足，并非是龙泰物业管理质量不达标，对于上诉人吴海波主张减少物业管理服务费用852.91元，本院不予支持。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确；上诉人吴海波的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人吴海波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李宏维 审 判 员 苏少勋 审 判 员 张依传 二〇一九年七月二十三日 法官助理 侯美妃 书 记 员 李海燕