江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0303民初3968号原告：刘怀玉，男，1963年2月16日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：杨焕磊，江苏永安律师事务所律师。被告：徐州市和协医院有限公司，住所地徐州市云龙区三环东路瑞龙东方商贸城**。法定代表人：李文海，该公司总经理。原告刘怀玉与被告徐州市和协医院有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘怀玉的委托诉讼代理人杨焕磊到庭参加诉讼，被告徐州市和协医院有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘怀玉向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.被告腾清并交还房屋；3.被告支付2017年4月10日至实际交还房屋期间的房屋租金（2017年4月10日起按月租金625.8元计算至《房屋租赁合同》解除时）及使用费（按照合同约定的月租金625.8元标准计算）；4.被告赔偿房屋闲置损失6423元并承担逾期支付租金违约金3500元，保留再行主张其余逾期支付租金违约金的诉权；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月10日，被告因经营需要租用原告所有的坐落于徐州市房屋，双方签订《房屋租赁合同一份》。合同约定：房屋租赁期限为10年，即2016年7月10日至2026年10月10日。前四年按14元/平方米/月×12月计算，年租金7509.6元；后三年按15元/平方米/月×12月计算，年租金为8046元，余下三年按16元/平方米/月×12月计算，年租金为8582.4元。付款方式前四年租金每半年支付一次，计3754.8元，后三年每半年租金4023元，余下三年每半年租金4291.2元，先付租金后使用，每逾期一日被告按应付租金总额的百分之五支付给原告违约金。合同签订后，原告依约交付房屋，被告接受并使用该房屋。但是被告仅在2016年支付原告房屋租金3754.82元及保证金1877.4元后，拒不支付其余到期房屋租金。原告多次催交租金均未果，且被告在使用房屋期间对房屋进行主体结构改造，改变了房屋用途，危害建筑物的安全。鉴于被告恶意拖欠租金，致使原告不能实现合同目的；非法改造房屋损害原告合法权益。现诉至人民法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告徐州市和协医院有限公司未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告徐州市和协医院有限公司未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。依据原告的陈述、《房屋租赁合同》、房产证、催收房屋租金律师函、催收租金短信等证据，本院认定事实如下：涉案位于徐州市云龙区房屋（建筑面积44.7平方米）登记的所有权人为原告刘怀玉。2016年7月10日，被告徐州市和协医院有限公司（乙方）因开设和协医院需要，与原告（甲方）签订《瑞龙商业广场房屋租赁合同》一份，合同约定：房屋租赁期限为10年，即2016年7月10日至2026年10月10日。前四年按14元/平方米/月×12月计算，年租金7509.6元；后三年按15元/平方米/月×12月，年租金为8046元，余下三年按16元/平方米/月×12月，年租金为8582.4元。乙方须向甲方缴纳三个月的租房保证金1877.4元（用于各种违约金），直接付给甲方，双方遵守合约期满后退还乙方。付款方式，乙方前四年租金每半年支付一次，计3754.8元，后三年每半年租金4023元，余下三年每半年租金4291.2元。先付租金后使用，乙方应及时向甲方支付下期的租金，每逾期一日，乙方按应付租金总额的百分之五支付给甲方违约金。乙方在承租甲方房屋期间，应承担物业费、水电费、房租税、各种税费，甲方所得到的租金为税后全额。乙方可按其经营需要，对租赁场地的内部及外墙进行装潢、改建、设置招牌、广告指示牌等。乙方对甲方的商铺进行大的结构改建（如面积、外墙、房屋的结构应至期满后恢复原状）。乙方装修施工时间自2016年7月10日起至2016年10月10日止，在此期间甲方免收乙方租金。本合同签订后，甲乙双方应认真履行本合同所规定的条款，任何一方不得违约或单方终止本合同。如任何一方单方终止本合同或违约造成的损失按甲方十年房租额两倍的金额赔偿给对方。合同还约定了其他相关事项。上述合同签订后，被告徐州市和协医院有限公司向原告刘怀玉支付2016年10月10日至2017年4月9日的租金3754.82元及保证金1877.4元，原告将涉案房屋交付给被告，被告对涉案房屋进行了部分装修，后被告未再支付后期租金。本院认为，原、被告之间签订的《瑞龙商业广场房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，主体适格，且内容并不违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告亦应当按照合同约定向原告支付房屋租金，但被告仅支付租金至2017年4月9日，之后不再支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，原告可以解除合同，现原告主张解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告将涉案房屋腾清并交还原告有事实及法律依据，本院予以支持。被告逾期支付租金，存在违约行为，根据合同约定，每逾期一日被告按应付租金总额的百分之五支付给原告违约金，该约定过高。结合合同履行情况、被告欠付租金的数额、原告的损失等因素，原告主张的逾期支付租金违约金3500元亦存在过高不当的情形，综合考虑以上因素，本院酌定支持逾期支付租金违约金为自2017年4月10日至原告起诉之日取15个整月租金总额的15%，计算为1408.05元。同时被告应当按照合同约定的标准（月租金为625.8）支付自2017年4月10日至实际返还房屋之日止的租金及合同解除后的占用使用费，同时应扣除被告已支付的保证金1877.4元。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款规定：因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。原告据此主张被告赔偿房屋闲置损失6423元，但其主张的数额过高，为平衡双方当事人的利益，结合本案案情，本院酌定支持被告赔偿原告租赁房屋闲置期间的租金损失625.8元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘怀玉与被告徐州市和协医院有限公司签订的《瑞龙商业广场房屋租赁合同》，被告徐州市和协医院有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于徐州市云龙区房屋腾清后交还原告刘怀玉；二、被告徐州市和协医院有限公司于本判决生效之日起十日内按照每月625.8元的标准向原告刘怀玉支付自2017年4月10日起至实际交还房屋之日止的租金及占用使用费（需扣除被告徐州市和协医院有限公司已支付的保证金1877.4元）；三、被告徐州市和协医院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘怀玉赔偿房屋闲置损失625.8元、逾期支付租金违约金1408.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2046元，公告费260元，合计2306元，由被告徐州市和协医院有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  贺秀风人民陪审员  路振亚人民陪审员  薛振雷二〇一九年七月二十九日书 记 员  许 蕊