西安市临潼区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0115民初511号 原告：吴艳杰，女，1978年XX月XX日出生，锡伯族，居民，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：王滨峰，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。 被告：陕西京信实业有限公司，住所地：西安市临潼区。 法定代表人：樊晓红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郝科社，陕西昭应律师事务所律师。 原告吴艳杰与被告陕西京信实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴艳杰及其委托诉讼代理人王滨峰、被告委托诉讼代理人郝科社到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴艳杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方于2010年12月9日签订的《商品房买卖合同》，并要求被告返还原告已支付的购房款230355元；2依法判令被告赔偿不能按期交付该商业用房导致原告实际产生的租金损失74000元；3、依法判令被告向原告赔偿该商业用房的房价增值部分的损失152516.52元。事实和理由：2010年12月9日原被告签订商业用房《商品房买卖合同》，按照该合同的约定，原告购买被告公司开发的位于西安市临潼区XX号的唐御坊第3幢4层3-4B11号商业用房，房屋建筑面积48.280平方米，每平方米5841元，总价282003元。余款8年（自2010年12月10日至2018年12月9日）付清，每月月供2008元。同时根据合同第八条“交付期限”的约定，被告应当在2012年10月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，否则，买受人有权要求解除合同并赔偿损失。合同签订后，原告就按照合同约定支付了被告首付款142003元，同年12月13日，双方又在西安市临潼区公证处对该合同做了公证。合同签订后，原告每月都按照该合同的约定足额支付月供2008元，可被告却迟迟不能按照合同第八条约定的交房日期向原告交房，已经构成违约。但原告本着实现合同目的的良好愿望，多次找被告协商解决，被告不是找不到人就是以负责人不在等各种理由推脱。迫于无奈，原告只能依据《中华人民共和国合同法》第67条的有关规定，在2014年8月7日缴纳了当期2008元月供之后，暂停缴纳该房屋后期的月供，以避免原告的合法权益遭受更大的损失。2016年3月10日，《三秦都市报》对被告开发的该项目不按期向买受人交房问题做了报道，但问题至今没有解决。2018年12月11日和21日，被告两次向原告致函，要求原告按合同支付剩余房款及装修费。并在致函中书面声称其不能交房的原因是其实际建筑与审批规划不符，从而导致该合同目的不能实现，因此，原告于同年12月25日向被告回函，希望能解除合同，并赔偿损失，但被告一直不予答复。 陕西京信实业有限公司辩称，同意解除双方签订的《商品房买卖合同》。返还数额有错误，正确的是226339元。原告主张的租金损失与法无据，不能成立。依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条之规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，才可以参照同地段房屋租金标准。然而，本案合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定很明确，即按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。故原告请求按租金标准计算违约金及损失的请求与法相悖。原告主张赔偿房价增值部分损失152516.5元既无事实依据，又无法律依据。既然原告认为房屋增值，那为何还要解除合同。再说根据我国法律规定，在合同中约定了违约金，可以主张违约金，也可以主张赔偿损失，但不能同时既主张违约金又主张赔偿损失。如果原告要求解除合同，答辩人提出房价增值损失的主张，尽管法律没有明文规定，从情理上还讲的通，但本案并非如此，故原告的该请求于法无据，于理不通。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年12月9日，被告与原告就其开发的位于西安市临潼区XX号的唐御坊商业用房签订《商品房买卖合同》，原告购买该商业用房第3幢4层3-4B11号，建筑面积48.28m2，单价5841元／m2，总价282003元。除原告在订立合同前预先缴纳的首付款142003元外，余款140000元由原告按月分期支付，期限8年，自2010年12月10日起至2018年12月9日止，按月向被告指定的银行账户缴纳房款2008元（含利息）。被告于2012年10月30日前将该商品房交付原告。在逾期付款及逾期交房违约责任约定为：原告如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的5%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之5的违约金。被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理：逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告从2011年1月8日开始以每月2008元向被告指定的账户转账缴纳房款，交至2014年8月7日，43期共缴纳86344元房款，累计缴纳房款228347元。因被告逾期未交付房屋，2014年9月后原告也不再依约缴纳房款。2018年12月11日，被告向原告致函，表示原告已停交分期付款，请在接到函10日内交清剩下房款，被告将在《唐御坊》项目房产初始登记后10日向原告办理房产证。当月21日，被告再次致函原告，表示原告在上次致函后仍未交清剩余房款，请在接到函10日内尽快清交剩余房款，逾期被告将按照《商品房买卖合同》行使单方解除合同的权利；并告知原告，按照合同附件五之第四条“统一商业规划，商业管理，物业管理”之约定，由被告统一装修，双方统一签订返租统一运营协议，运营后，给原告分配收益，暂不存在交房问题；由于统一装修和运营涉及毛坯房需补交装修费用，应按购房时的精装房单价补交差额部分等。同月25日，原告向被告发出解除合同通知，提出解除合同，要求被告在通知送达之日30天内退还全部已付款；按照合同约定进行赔偿；赔偿约定交房日期至今的租金损失；赔偿2010年12月以来所付款的利息；赔偿纠纷处理的费用及精神损失费。审理中，原告要求对该毛坯房的租金损失及现房价增值部分的损失申请鉴定。经西安市中级人民法院委托陕西建业房地产估价有限公司就原告申请事项进行司法鉴定，2019年5月22日，该鉴定机构出具陕建业房评（2019）第01519719号鉴定报告，结论为：估价对象在各分段最终评估租金价值合计为人民币68675元；估价对象在2019年4月9日的现状价值为人民币27.38万元。 本院认为，因被告对原告要求解除双方间《商品房买卖合同》、退还已支付的房款228347元的主张没有异议。因此本案的争议焦点为原告要求被告赔偿租金损失及房价增值部分损失的诉请能否得到支持。本纠纷中原被告合同约定交房时间为2012年10月30日前，被告未按合同约定的时间交付房屋构成违约，应承担因此产生的违约责任。原告主张合同约定的违约金过低，不足以弥补给其造成的实际损失。依据法律规定当事人以约定违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额。因此，原告要求被告将违约金调整到同期同地段同类商业用房租金的请求符合法律规定，依法应予支持。被告以没有违约金约定才能适用同地段房租，本案合同有约定应按约定计算违约金，不能以租金计算实际损失的抗辩，与法不符，对其抗辩不予采信。因被告不能按期交房，原告于2014年8月7日后不再缴纳分期应交的房款，是行使后履行抗辩权。现原告要求被告赔偿该房的房价增值部分损失，经鉴定该房现价值低于合同约定的价值，故对原告的该请求，依法不予支持。 综上所述，对原告诉求中符合法律规定的部分，本院予以支持，被告不符合法律规定的抗辩，依法不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条规定，判决如下： 一、解除吴艳杰与陕西京信实业有限公司2010年12月9日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为YF2010-0029）； 二、陕西京信实业有限公司在本判决生效之日起十日内退还吴艳杰已缴纳的房款228347元； 三、陕西京信实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付吴艳杰迟延交付房屋违约损失68675元； 四、驳回吴艳杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8153元，鉴定费3000元，由陕西京信实业有限公司负担案件受理4698元，鉴定费1500元，吴艳杰负担案件受理费3455元，鉴定费1500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  任小娟 人民陪审员  张育献 人民陪审员  李建武 二〇一九年七月十九日 书 记 员  赵梦婷 1