湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初2255号原告：黄希，男，1988年7月5日出生，汉族，户籍地长沙市岳麓区，现住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：黄丽芳（系原告黄希母亲），女，住长沙市岳麓区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师。原告黄希与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日作出（2019）湘0802民初298号民事判决。原告黄希不服该判决，向张家界市中级人民法院提起上诉。张家界市中级人民法院于2019年5月22日作出（2019）湘08民终370号民事裁定，发回重审。本院另行组成合议庭，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告黄希的委托诉讼代理人黄丽芳与被告张家界大成公司、张家界山水公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄希向本院提出以下诉讼请求：1.请求判决被告给付拖欠原告968号酒店客房从2016年9月1日至2018年12月31日的租金及装修折旧款126480元；2.请求判决被告支付原告968号房欠付租金和装修折旧款违约金5544元；3.请求判决被告承担本案全部诉讼费用。在审理过程中，原告黄希当庭将第二项诉讼请求变更为：请求判决被告支付原告968号房欠付租金和装修折旧款违约金5334元。事实和理由：2013年8月31号，原告购买被告张家界大成国际大酒店9层968号房，双方签订《张家界市商品房现房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》（以下简称《房屋委托装修合同》）等三份合同，并于签约之日一次性付清购房总价597600元。根据《房屋租赁合同》第四条的租金标准和《房屋委托装修合同》第四条的委托装修改造折旧款标准，被告第三年至第五年需按照购房款和房屋装修款总和的10％支付原告租金及装修折旧款，每年租金59760元。被告从2016年9月1日至2018年12月31日共支付12960元，尚拖欠原告租金及装修折旧款126480元。根据《房屋租赁合同》第六条中合同存续第5款约定：“上述第六条第二款、第三款、第四款相关约定中，任何一方若逾期60天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋原始总价值千分之五的违约金。”即2988元。根据《房屋委托装修合同》第九条中违约责任第三款：“本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款1％作为违约金。”即813元。根据《房屋租赁合同》第十条中违约责任第三款：“本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金收益的3％作为违约金。”即1743元。以上违约金共计：5544元。被告从2016年9月起多次的违约行为已造成原告巨大的精神压力及经济损失，经多次磋商均无结果，为维护自身的合法权益，原告特具状向本院提起诉讼，请求本院支持原告诉讼请求。被告张家界大成公司、张家界山水公司共同辩称，请求依法公正处理本案，降低违约金，驳回原告要求张家界山水公司承担担保责任的诉讼请求。一、原告已付款情况：1.对下欠金额无异议。但因被告经营困难，人民法院应当主动适用情势变更原则调整该租金支付标准；2.原告主张的分项违约金过高，被告认为原告未能举证证实其实际经济损失，本案属于欠付租金款项，根据情势变更原则应当调整该租金支付标准，且不应当计算违约金；3.因张家界市的政策和市政道路改造等原因，目前酒店经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金，也只能按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，这符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好地促进社会经济发展。二、张家界山水公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立，本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1.张家界山水公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求张家界山水公司向其支付下欠的投资收益于法无据；2.《担保法》对不动产抵押登记作了明确规定，本案原、被告没有办理抵押登记，抵押权不成立。3.根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任；原告举证主张的张家界山水公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期间届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。因此，担保人不应再承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1.2013年8月31日，张家界山水公司与黄希签订一份《商品房买卖合同》，约定由黄希购买位于张家界市永定区南庄坪的湖南张家界大成山水国际大酒店第9层968号房，建筑面积49.8平方米，价款249000元。合同签订的当天，黄希向张家界山水公司交付购房款249000元。2.2013年8月31日，黄希（合同甲方）与张家界大成公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）分别签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》各一份。其中，《房屋租赁合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水国际大酒店第9层968号房，建筑面积49.8平方米；甲方将该房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；租金标准为第一年、第二年的年租金为37350元，第三年至第五年的年租赁收益为24900元，支付日期为按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划入甲方指定的银行账户。租赁期满三年后，甲方可按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和，以下简称“该房屋原始总价值”），转让该物业，乙方须接受转让。租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让。甲方向乙方提出转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，乙方在接到甲方书面转让申请后30个工作日内办理完相关转让手续，甲方须配合乙方办理转让手续。该房屋转让手续办妥之日乙方须一次性将转让款支付给甲方。上述相关约定中，任何一方若逾期60天未履行，则违约方向守约方支付该房屋原始总价值千分之五的违约金。违约责任为：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。3.《房屋委托装修合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水国际大酒店第9层968号房，建筑面积49.8平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，在委托期内，甲方承诺其拥有的该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权由乙方处理，甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款为348600元，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；委托装修改造折旧款的返还为：委托期限内，第一年、第二年乙方每年按房屋委托装修改造款总额的百分之十五的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，每年的返还金额为52290元；第三年至第五年按房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还给甲方，委托装修改造款按年返还，每年返还的金额为34860元；返还日期为按年返还，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。4.合同签订后，张家界大成公司向黄希支付租金和返还委托装修改造折旧款共计252000元。至2018年12月31日止，张家界大成公司仍下欠黄希租金及返还委托装修改造折旧款126480元，其中租金为54116元，返还委托装修改造折旧款为72364元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》、银行流水等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告黄希从被告张家界山水公司购买房屋后，与被告张家界大成公司、张家界山水公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。按照双方合同约定的最长租赁时限五年计算，《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》至2018年8月31日到期。合同到期后，涉案房屋仍由被告张家界大成公司经营使用，双方形成不定期租赁合同。被告张家界大成公司从2016年9月1日起，没有按照约定全面支付租金及返还委托装修折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金及委托装修折旧款并承担违约责任。故原告黄希要求被告张家界大成公司支付自2016年9月1日至2018年12月31日下欠租金及委托装修折旧款的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告黄希要求被告张家界山水公司支付违约金5334元的请求，符合双方合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。原告黄希要求被告张家界山水公司支付租金及委托装修折旧款并支付违约金的请求，因《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》均约定被告张家界山水公司对被告张家界大成公司提供连带担保责任，故被告张家界山水公司应承担连带担保责任。被告辩称应降低违约金的请求，因双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的请求，本院不予支持。被告张家界山水公司辩称超过担保期限，不应承担担保责任的辩称观点，无事实及法律依据，该辩称观点本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告黄希支付自2016年9月1日至2018年12月31日期间内欠付的租金及委托装修折旧款共计126480元、违约金5334元（597600元×0.5%+72364元×1%+54116元×3%），共计131814元，于本判决生效后十五日内付清;二、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一项判决义务承担连带清偿责任。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费2940元，由湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  夏赞忠人民陪审员  陈红星人民陪审员  田 野二〇一九年七月十日法官助理黄淑珍书记员丁黎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。