河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0802民初3348号原告：王新宇，男，1996年11月22日出生，汉族，现住内蒙古赤峰市松山区。委托诉讼代理人：苏铁刚，河北汇林律师事务所律师。被告：王永，男，1960年3月15日出生，汉族，个体，现住天津市蓟县。委托诉讼代理人：杨朝晖，男，1969年4月9日出生，回族，承德市东南高速广告传媒有限公司员工，现住承德市。被告：谭凤莲，女，1971年12月26日出生，汉族，现住承德市双桥区。被告：王继庆，男，1966年6月1日出生，汉族，现住承德市双桥区。委托诉讼代理人：王广博，河北尚丰律师事务所律师。原告王新宇与被告王永、王继庆、谭凤莲案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告王新宇及其委托诉讼代理人苏铁刚，被告王永的委托诉讼代理人杨朝晖，被告王继庆、谭凤莲的委托诉讼代理人王广博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王新宇向本院提出诉讼请求：1、要求人民法院撤销对原告永盛现代城A8-A19-1201楼房的查封；2、诉讼费用由被告承担。2017年，贵院依据被告王永的申请对被告谭凤莲的财产进行保全，现在已经进入执行程序，错误的将原告的房产作为被告谭凤莲的财产进行了查封并评估拍卖。其中包括原告的永盛现代城A18-A19-1201楼房也被查封，对此原告依法提出了执行异议申请书，贵院受理后，作出裁定（2019）冀0802执异61号，并告知原告诉讼的权利，原告依法提起诉讼，理由如下：2014年3月17日原告与围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承德分公司签订了永盛现代城商品房认购协议，原告依据约定交纳了购房款为262558元。永盛地产给原告在2014年3月17日开具了全款收据。原告办理完手续,领到了房屋钥匙，虽然没有正式装修，但家具已经陆续搬入，其后一直缴纳各种费用，可是现在贵院对原告已经购置的房屋进行了查封保全，使得原告对此房屋无法处置。贵院的行为已经侵犯原告的合法权益，故向贵院提出诉讼，望贵院撤销对原告房屋的查封，以保护原告的合法权益。原告提供如下证据：1、承德现代城商品房认购协议，拟证明原告对此涉案房屋拥有所有权。2、122558元购房款收据，拟证明原告在2013年7月6日缴纳了122558万元购房款。3、14万元的购房款收据，证明原告在2014年5月3日缴纳了14万元购房款。4、取暖费1465元收据，证明原告在2015年10月8日缴纳了取暖费。5、维修基金收条，证明原告在2015年10月8日交纳了涉案房屋的维修基金5190元。6、水、电、卫生费收据，证明原告在2015年10月8日交纳了涉案房屋的水、电、卫生费用1260元。7、物业费收据，证明原告在2015年10月8日交纳了659元。被告王永辩称，原告的诉讼请求和所依据的事实和理由，既与事实不符又于法无据，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应当予以驳回：1、作为执行标的“1201房屋”没有登记在原告名下，原告不是“1201”的房屋所有权人；2、被执行人谭凤莲为“1201房屋”的权利人。2014年04月10日，谭凤莲和“永盛房地产公司”就“1201房屋”签订《房屋买卖合同》并由行政机关备案登记（合同号：201404010243）。该买卖合同至今并未解除、备案并未注销。原告提交的《承德现代城商品房认购协议》标明的合同签订日期为2014年05月03日。商品房预售合同备案是为了避免房地产开发企业“一房二卖”而采取的一种行政管理制度。合同经行政主管机关登记备案后，具有债权公示效力，谭凤莲获得“1201”房屋的期待权，同时也排除了第三人购买的效力。公示后原告如果签订房屋买卖合同，其不利后果应自行承担；3、答辩人曾于2019年05月配合双桥区人民法院对“1201房屋”入户调查，该房屋为“毛坯房”，原告对“1201房屋”没有占有、使用、居住，不存在管理和支配的事实。被告王永提供如下证据：1、（2017）冀0802财保297号民事裁定书一份；2、（2017）冀0802民初4755号民事判决书一份；3、（2018）冀08民终933号民事调解书一份；4、（2019）冀0802执异61号执行裁定书一份；1-4证明目的：依据（2017）冀0802民初4755号民事判决和（2018）冀08民终933号民事调解书，谭凤莲、王继庆应向王永返还借款700万元和利息。经王永申请，双桥区人民法院作出（2017）冀0802财保297号民事裁定书于2017年11月21日查封谭凤莲所有的位于承德市双桥区房屋。该房屋备案登记在谭凤莲名下，合同号为：201404010243。谭凤莲作为该房屋的权利人，王永有权申请人民法院予以执行；5、永盛现代城小区A18-19号楼1201号房屋现状照片一张。证明目的：2019年05月16日，王永配合双桥区人民法院对1201号房屋入户调查时拍摄的“1201房屋”为毛坯房、王新宇没有实际入住的现状。可证实，王新宇在人民法院查封前没有合法占有“1201房屋”。被告王继庆、谭凤莲辩称，涉案房屋虽登记在谭凤莲名下，其与永盛房地产达成协议，只是没有解除备案，实属权属登记错误，谭凤莲非房屋所有权人。同意原告的诉讼请求。被告王继庆、谭凤莲未提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经依法审核证据，结合当事人陈述，本院认定如下事实：本院在审理王永与谭凤莲、王继庆民间借贷纠纷一案中，于2017年11月21日作出（2017）冀0802财保297号民事裁定书及协助执行通知书，内容为“查封谭凤莲所有的位于承德市双桥区房屋”。另查明，本案争议的A18-19号楼1201号房屋系谭凤莲与围场满族蒙古族自治县永盛地产开发有限公司于2014年4月10日签订的商品房预售合同的标的物，并已备案登记在谭凤莲名下且至今未注销。2014年5月3日，原告与围场满族蒙古族自治县永盛地产开发有限公司承德分公司签订商品房认购协议书，约定原告购买承德市双桥区牛圈子沟永盛现代城A18-A19-1201号房屋，房屋总价款262558元，此时，原告并未成年，其自认就读高中，并无独立劳动收入。原告提交2013年7月6日交纳购房款收据（122558元）、2014年5月3日交纳购房款收据（140000元）。再查明，经本院执行机构调查，永盛现代城A18-A19-1201号房屋为毛坯房，原告王新宇未实际入住。本院认为，如何判断案外人对涉案执行标的是否享有足以排除执行的权益，是本案的争议焦点。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断案外人是否系权利人；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断案外人是否系权利人。第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合上述规定，分析如下：首先，在原告与围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承德分公司签订认购协议之前，案涉争议房屋的商品房预售合同已经备案登记在被告谭凤莲名下且尚未注销，具有债权公示效力。原告当时虽未成年，但其监护人有能力且应该获知该备案信息并预见签订认购协议的风险。其次，经本院执行机构查证，原告王新宇在本院查封涉案房屋前未占有该不动产。再次，原告在订立认购协议时尚未成年且不具备完全民事行为能力，被告提出原告该项民事法律行为不合法、不合理。针对认购协议的效力争议，当事人可在相关法律关系中依法确认，该争议虽不属于本案执行异议之诉审理范围，但本案中至少能够得出，认购协议不能等同于或替代合法有效的商品房买卖合同的结论。综上，原告所提异议不符合上述规定，其对本案执行标的不享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条的规定，判决如下：驳回原告王新宇的诉讼请求。案件受理费5238元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  李初啸人民陪审员  马彦红人民陪审员  蔡晓荣二〇一九年七月二十六日书 记 员  王 媛附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。