贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2964号 上诉人（原审被告）：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处****，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：李玉蝶，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：1520520181006861。 委托诉讼代理人（一般授权）：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201511937750。 被上诉人（原审原告）：安艳，女，1990年9月8日出生，彝族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：梁志凯，男，1984年9月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：朱超，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。 二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所实习律师，证号：230713011110574。 上诉人毕节兴业房地产开发有限公司（以下简称：兴业房开公司）因与被上诉人安艳、梁志凯商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1191号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 兴业房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不承担不违约责任，或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人开发的案涉商品房所在土地属于国有土地，系2012年上诉人与毕节市国土资源局七星关分局签订国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将案涉土地完全交付给上诉人。然因征地、拆迁的原因，案涉土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收与拆迁滞后，导致整个商品房开发工程进度受到实质性影响以及上诉人取得商品房土地使用证的时间向后推移。据此，上诉人不能如期履行合同义务，系行政不可抗力所致，上诉人不应承担违约责任。二、上诉人将案涉商品房交付给被上诉人后，在办理初始登记过程中，案涉商品房消防通道其中一段主要道路属于市政工程，该市政道路也因政府未能如期完成土地征收及房屋拆迁工作，导致案涉商品房开发工程未能按期竣工验收，同时致使消防通道未能通过验收，以至于上诉人不能如期取得案涉商品房的竣工验收备案，造成上诉人在合同约定的期限内未能办理初始登记。因此，本案上诉人违约并非自身原因造成。三、从上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第22条第2款第2项“因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任”的约定来看，只要是政府机关的行为造成上诉人违约，不管政府机关的行为起到多大的原因力，上诉人都无需对被上诉人承担违约责任。该约定并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当属于有效条款。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，判决上诉人承担违约责任，法律适用错误。 被上诉人安艳、梁志凯未作答辩。 原审原告安艳、梁志凯一审诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计10,000.00元（以已付购房款357,880.00元为基数，按日0.01%的标准从2016年7月1日起至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止）；二、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的“盛世华都”房号为1-10-1号房屋一套。双方在合同第八章第二十二条第三款中约定：“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人；约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金”。据此，被告应于2016年6月30日前向原告办理商品房转移登记。原告已按合同约定向被告付清购房款357,880.00元，但被告至今未向原告办理产权转移登记，已构成违约。应承担违约责任，应按合同约定向原告支付违约金。庭审中原告撤回第一项诉讼请求。 一审法院认定事实：2013年10月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区盛世华都的第1幢10层1号商品房（房号为1-10-1），用途为住宅，建筑面积123.93平方米，套内面积97.97平方米，房屋总价款357,880.00元，买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款107,880.00元，余款250,000.00元以公积金贷款方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。“因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任”。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起X日内退还买受人已付款，并按照X利率支付利息；2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2.买受人同意委托毕节兴业房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取元（大写：X整），由买受人承担。附件十二第10条关于房屋登记的约定：1.（对合同二十二条的修改和补充）第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算。2.出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的365日内，将所有资料提交给产权交易部门。逾期未提交的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。双方还在合同中约定了其他事项。合同签订后，原告于2013年10月18日按约定向被告兴业房开公司支付了涉案房屋首期购房款107,880.00元，并于2014年7月2日中国农业银行股份有限公司毕节七星关区支行借款250,000.00元支付其余购房款。原告于2016年9月14日交清契税公共维修基金、办证费等费用。涉案房屋已交付原告使用，但消防未通过验收合格，法庭辩论终结前未取得商品房综合验收备案证明书，尚不具备办证条件。 一审法院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点主要为：被告是否应支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金及支付起始时间。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且缴纳完毕办证所需的相关税费。被告亦应按合同约定于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。被告未在合同约定的期限内取得涉案商品房的初始登记，已构成违约。双方在补充协议中约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的365日内，将所有资料提交给产权交易部门。逾期未提交的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。该补充协议的约定与合同对转移登记的约定不一致，补充协议改变了合同对该条款的约定，应以该补充协议约定为计算违约金的时间依据。因是委托办证，被告应当在完成房屋竣工验收并取得初始登记后通知原告方履行其提交相关办证材料的义务，但并未提供证据证明其已经尽到通知义务，且涉案房屋至今未取得初始登记，其已构成违约，故对被告的该项抗辩理由，不予采纳。按补充协议约定，被告应在2016年9月14日后的365日内，即在2017年9月14日内将所有资料提交给产权交易部门，现被告不能举证证明其已履行了该义务。况且，其尚未获得涉案商品房综合验收备案证明书。故依照双方合同的约定，被告应承担违约责任，违约金应以原告已付房款357,880.00元（原告诉请）为基数，按每日万分之一的标准，从2017年9月14日的次日，即从2017年9月15日起计算。被告主张双方合同约定政府行为视为不可抗力，被告不应承担任何违约责任。商品房买卖合同确实有此约定，但从该合同的内容来看，该约定并非针对该被告的全部违约，而仅仅针对初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”的约定。故对被告的该抗辩理由，不予支持。被告认为是政府相关部门拆迁滞后及其他原因造成消防未通过，未取得涉案商品房综合验收备案证明书而造成违约，应于免责。首先，被告提供的证据并不足以证明未如期完成征地拆迁与涉案房屋是否通过消防验收之间具有必然的关联性，亦不足以证明未如期完成拆迁工作是导致涉案房屋未能通过消防验收的唯一原因。其次，即便涉案房屋消防验收不合格系政府原因所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告兴业房开公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对被告兴业房开公司的该抗辩意见，不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。原、被告双方签订的合同约定，原告同意委托被告向向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。即原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 综上所述，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，以原告已支付购房总款357,880.00元为基数，按每日万分之一的标准予以支持，从2017年9月15日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止，超过部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告安艳、梁志凯逾期办理不动产转移登记有关文书的违约金(违约金以357,880.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年9月15日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告安艳、梁志凯之日止)；二、驳回原告安艳、梁志凯的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明：本案对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为：首先，上诉人称因七星关区人民政府违反于2012年底向其交付案涉商品房所在土地的承诺，迟延至2016年3月才向其完全交付土地，政府迟延交付土地的行为导致其未能按照《商品房买卖合同》约定的期间，向被上诉人履行交付办理案涉商品房转移登记的有关文书的义务。在案证据显示，案涉《商品房买卖合同》系上诉人与被上诉人于2013年10月18日签订，此时上诉人所称政府迟延交付土地的事实已客观存在，《商品房买卖合同》约定的文书交付义务的履行期间，应为上诉人合理预判后所作之承诺，故政府迟延交付土地不能作为上诉人免于承担违约责任的合理抗辩事由。其次，上诉人所称政府原因，属于第三人原因，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，即便上诉人系由于政府原因不能如期向被上诉人履行合同义务，上诉人亦不能据此主张免于承担违约责任。第三，《商品房买卖合同》第二十二条第二款关于“因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任”的约定，系双方针对出卖人履行在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记这一特定义务所作的具体约定，该约定事项与《商品房买卖合同》第二十二条第三款以及《补充协议》第10条第2款就案涉商品房转移登记事项约定的出卖人应尽义务及违约责任无涉，上诉人以此主张其免于承担违约责任，缺乏事实依据，不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人毕节兴业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年七月三十日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青