辽宁省昌图县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1224民初457号 原告昌图恒晟物业有限公司。住所地：昌图县昌图镇北街****。 法定代表人王刚，系该公司经理。 委托诉讼代理人陈光伟，男，1963年6月23日生，汉族，该公司员工，住昌图县。 被告白某，男，1967年1月3日生，汉族，关山强制戒毒所职工，户籍所在地昌图县，现住昌图县。 委托代理人孟繁辉，男，1968年4月14日生，汉族，无职业，住昌图县。 原告昌图恒晟物业有限公司（以下简称恒晟物业）诉被告白某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张子明担任审判长，与审判员王昱、人民陪审员朱若宁组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告恒晟物业委托代理人陈光伟、被告白某及委托代理人孟繁辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒晟物业诉称：1、判令被告给付2016年12月20日到2019年3月15日的住宅物业费4908元；2、判令被告给付2015年6月20日-2019年3月15日车库的物业费995元；3、判令被告支付违约金2373元（同期同类贷款利率4.7%）；4、合计8276元；5、诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告恒晟物业于2014年3月与被告白某所在的恒晟花园小区业主委员会签订物业服务合同，约定物业费高层1.2元/平方米/月，多层0.8元/平方米/月，回迁、车库及商业网点0.6元/平方米/月，并进入小区进行物业服务。被告为恒晟花园小区10号楼1-302业主，房屋面积为150.53平方米、车库面积为37.01平方米。服务期间原告认真履行了合同义务，但是被告拖欠原告物业费5903元、违约金2373元，原告经多种形式多次催要被告至今未缴纳，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告白某辩称：不同意给付物业费，理由如下：一、1、原告不具备诉讼主体资格。2、没有物业服务企业资格，不能进行物业管理。3、物价局都不能批准原告收取物业费。4、原告在非法经营的情况下开始对业主进行物业管理。5、当时恒晟小区还没有业主委员会，物业公司经理王刚利用个人关系，让小区业主贾玉林冒充业主委员会主任，并私刻了物业的印章和恒晟物业签订了假的物业管理合同，开始骗取业主的物业费。6、原告进入小区进行物业管理，没有物业服务执业资格。二、贾玉林没有经过全体业主选举，业主委员会成立并备案时间为2015年3月12日，而贾玉林代表委员会签订的合同是在2014年3月15日，当时业主委员会还没有成立，属于无效合同。三、有充分证据证明贾玉林没有经过全体业主选举，是原告方安排的假业主委员会。四、从入住开始，由于外墙皮脱落，物业不给予维修，致使房屋漏雨长毛，导致至今无法居住。五、原告方在2016年10月5日利用已经被罢免的并且没有经过选举的假业主委员会成员签字，违法动用物业维修基金180万元，没有对我们漏雨住户的房屋进行维修。六、因房屋漏雨潮湿造成了被告严重的皮肤病。综上，不应承担给付物业费的义务，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 案件审理中，原告向本院提供证据如下： 1、物业管理服务合同复印件一份、2017年7月1日补充协议1份，欲证明恒晟物业有限公司与业主委员会签订的物业服务合同是合法的，原件被城建局收走了。 经质证，被告有异议，表示无证、非法。服务资质被城建局收走，属于无证，合同是虚假的，没有资质不能收费。我们有业主600多人的签名，没经过这些业主同意。 2、资质证书一份，欲证明物业公司是合法的，并不存在资质问题。 经质证，被告有异议，是临时的，是2014年的。 案件审理中，被告白某提供证据如下： 1、业主委员会选票备案（共49页，证据来源于县房产局物业科）；恒晟小区业主调查情况统计表一份（46页，证据来源于恒晟小区业主委员会），欲证明业主委员会是假的，物业在业主不知情的情况下动用了维修基金，业主委员会没有经过业主选举，是假名单。 经质证，原告有异议。业主委员会是否合法与本案无关。业主委员会的成立、选举过程是应该由房产局等主管部门监督执行，与物业公司毫无关系，而且是行政法范畴调整的，对业主委员会有质疑，应该到房产等部门去找，业主委员会是否合法由房产局认定，与我们物业公司不是一家，与本案无关，业主委员会不是物业公司选举产生的，也不是物业公司能让他们成立的。关于维修基金与本案也没有关系，关于报请180万维修基金是事实，是经过层层报批的，在2017年在全园区做了防水，这笔钱至今没有到位，由工程队垫付的。 2、照片6张，欲证明外墙皮脱落，造成房屋漏雨、长毛。 经质证，原告有异议。被告自入住起就开始漏雨，房屋质保国家是有规定的，质保最低五年，房屋漏雨，应该由开发商维修，并不是由物业公司维修。如果质保期过了，就应该启动维修基金，房屋漏雨，物业公司不担责，因为物业公司和开发商不是一家，是两个单位。 3、车库出租合同一份，欲证明车库已出租，当时通知了物业，由物业公司向承租人收取物业费。 经质证，原告有异议。合同只对业主收费。 4、证人齐某、王某、刘某的证实材料，欲证明在选举业主委员会时，证人没到场，证人没有签字，是别人代签的。 经质证，被告有异议。这是业主委员会内部的问题，和物业公司没有关系，与本案无关。 经审查，对原告提供的证据，虽被告有异议，但对业主大会和业主委员会选举提出的异议不属于人民法院民事案件受理及审理范围，故对原告提供的证据本院依法予以采信；对于被告提供的证据不能证明其主张，本院依法不予采信。 经审理查明，被告白某系恒晟花园小区10号楼1-302室业主，其房屋面积为150.53平方米、25号楼2号车库面积为37.01平方米，现均由其本人使用。原告恒晟物业2011年4月15日在昌图县市场监督管理局办理设立登记手续，经营范围为小区物业管理、服务等，营业期限自2011年4月15日至2021年4月12日。2014年3月15日昌图恒晟花园小区业主委员会与原告签订物业管理服务合同，委托管理期限为自2014年3月15日至2019年3月15日。2019年3月26日，原告恒晟物业被驱逐，至此不再为业主提供服务。原告收取物业管理公共服务费的标准是车库按建筑面积每月每平方米0.6元向原告交纳，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元向原告缴纳。被告尚欠原告住宅物业费4908元（2016年12月20日至2019年3月15日，每月每平方米1.2元×150.53平方米×27.17个月）、车库物业费995元（2015年6月20日至2019年3月15日，每月每平方米0.6元×37.01平方米×45个月）。 本院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。被告作为昌图恒晟花园小区业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。对于被告辩解恒晟小区业主委员会未经过选举，原告亦未经过全体业主选聘，恒晟小区业主委员会与原告签订物业管理服务合同时该业主委员会尚未备案，该服务合同违法，业主与原告之间不存在合同关系一节，经查，根据物权法的相关规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助条是关于业主自治管理组织的设立以及指导和协助问题的规定，被告对业主大会和业主委员会选举提出的异议不属于人民法院民事案件受理及审理范围，当事人可向有关行政部门申请解决；又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故本院对被告该项辩解依法不予以支持。对于被告辩解原告无物业服务资质，属非法经营一节，经查，原告于2011年4月15日在昌图县市场监督管理局办理设立登记手续，具有独立的法人资格。2014年3月15日原告与昌图恒晟花园小区业主委员会签订物业管理服务合同。根据国务院《物业管理条例》第三十二条二款规定，当时国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设行政主管部门制定。经昌图县房产局确认，原告在2011年6月至2014年9月以及2015年9月至2017年1月期间不具备物业企业资质（2014年9月至2015年9月临时资质）；根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。原告在未取得资质证书的情况下从事物业管理，其行为违反了行政法规强行性规范。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的所有权及其他物权不能转移。”本案中，原告与昌图恒晟花园小区业主委员会签订物业管理服务合同时，尚未取得资质证书，故其签订的合同尚不具备生效的条件，不能产生完全的法律效力。2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第698号）其中对《物业管理条例》中的有关物业资质部分的内容删除，即取消了物业管理活动实行的资质管理制度。原告于2019年1月16日向本院提起本案诉讼，法庭辩论终结前该物业管理服务合同已具备了生效条件，应确认合同有效，对双方均具有约束力。被告白某作为小区业主，应按合同约定履行交纳物业费的义务，故本院对被告该项辩解依法不予以支持，同时对原告要求被告给付物业费的诉讼请求依法予以支持。对于原告提出要求被告给付违约金的诉讼请求，原告在物业服务中存在不达标的情况，由于相关制度的缺失，确实给业主主张权利造成许多障碍，拖欠物业费往往成了业主表达对物业服务不满的唯一途径。但如果仅因逾期付款本身让业主承担违约金，合同主体相似违约行为的责任承担将显著失衡，有违公平原则，故对原告该项诉讼请求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第六十条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告白某应给付原告昌图恒晟物业有限公司从2016年12月20日起至2019年3月15日的房屋物业管理费4908元、从2015年6月20日起至2019年3月15日的车库物业管理费995元，以上合计5903元。此款于本判决书生效后一次性给付。 二、驳回原告昌图恒晟物业有限公司其它的诉讼请求。 如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费50元，由被告白某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审 判 长  张子明 审 判 员  王 昱 人民陪审员  朱若宁 二〇一九年七月十一日 法官助理田诚 书记员张朋