浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终174号 上诉人（原审原告）：嘉凯城集团商业资产管理有限公司双林分公司，住所地浙江省湖州市南浔区双林镇跳家扇村前兴桥。 负责人：周国辉。 委托诉讼代理人：孙满文，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：金国恒，男，1983年9月29日出生，汉族，住浙江省富阳市。 上诉人嘉凯城集团商业资产管理有限公司双林分公司（以下简称嘉凯城双林分公司）因与被上诉人金国恒房屋租赁合同纠纷一案，不服湖州市南浔区人民法院作出的（2018）浙0503民初2494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉凯城双林分公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判如下：1.确认双方于2015年签订的房屋租赁合同于2018年7月13日解除；2.金国恒支付租金265201.17元（自2016年1月1日暂计至2018年7月13日）及滞纳金352165.95元（按每日3‰计算）；3.金国恒支付解约违约金100000元；4.本案诉讼费用由金国恒承担。事实和理由：1.一审判决错误认定合同解除时间。一审判决认定2017年11月6日嘉凯城双林分公司工作人员曹俊通过邮件发送的解除租赁合同通知书具有法律效力，故认定双方签订的租赁合同于2017年11月6日解除。曹俊为嘉凯城双林分公司的普通工作人员，在未得到明确授权的情形下，无权代理公司作出解除租赁合同的决定并发出解除租赁合同的通知书。故此通知书无法律效力，双方的租赁合同仍未解除，继续有效。嘉凯城双林分公司在一审庭审时当庭明确要求即日解除双方的租赁合同，应以当庭确认的日期为解除日期，即2018年7月13日。2.一审判决认定租金只计算至2017年3月31日止，与事实不符，更无法律依据。即便按照一审法院认定的合同于2017年11月6日解除，金国恒也应支付租金至合同解除之日。解除租赁合同通知书上即使没有明确要求金国恒支付2017年4月1日至2017年11月7日的租金，也不能认定嘉凯城双林分公司免除或放弃了此期间租金请求权，且解除租赁合同通知书上明确写明“本函件的出具并不意味着我司已经放弃或者豁免对贵方依法享有的其他一切权利”。嘉凯城双林分公司于2018年1月8日向金国恒寄送书面催款函，明确要求其支付2016年1月1日至2017年12月31日的租金200579.43元。嘉凯城双林分公司的诉讼请求里也明确包括了此期间的租金。故金国恒应支付租金至合同解除之日止，即嘉凯城双林分公司要求确认的2018年7月13日。3.一审法院认定租金滞纳金应自2017年11月12日起算，明显与合同约定不符。租赁合同明确约定未按时足额支付租金的，每延期一日应按3‰标准支付违约金。金国恒从未支付过租金，按合同约定，应自未支付租金次日起计算违约金，而不是嘉凯城双林分公司催告后才开始计算。嘉凯城双林分公司的催告只是在行使权利，并不能改变合同约定，更未免除或放弃违约金请求权。故金国恒应自2016年1月1日起支付违约金，且每日3‰的违约金标准并未过高，无调整必要。另外，100000元解约违约金属于惩罚性违约金，在法律性质上不同于逾期支付租金的违约金，两者可以并存，合同明确约定了就应当支付。 金国恒未答辩。 嘉凯城双林分公司向一审法院起诉请求：1.判令于2018年7月13日解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令金国恒支付租金265201.17元（自2016年1月1日暂计至2018年7月13日）及滞纳金352165.95元（按每日3‰计算）；3.判令金国恒支付物业费33478.80元及滞纳金49143.38元（自2016年1月1日起计至2018年7月13日止，按每日千分之三计算）；4.判令金国恒支付能耗费6327.16元及滞纳金10839.96元（自2016年9月1日起计至2018年7月13日止，按每日千分之三计算）；5.判令金国恒支付解约违约金10万元；6.本案诉讼费由金国恒承担。 一审法院认定事实：2015年10月15日，嘉凯城双林分公司作为甲方与金国恒作为乙方签订《嘉凯城·双林城市客厅房屋租赁合同》一份，约定由金国恒承租甲方嘉凯城·双林城市客厅D109、D110、D111、D112、D113、D114号商铺，建筑面积为366.69平方米，租赁期限为6年，自实际交付日起算。租金标准为第1年至2年（即2015年10月31日至2017年10月30日止）租金标准为1元/平方米/日，交租周期为：在每个租赁年度内，每三个月为一个交租周期，先付后用，但第一个租赁年度的第一期、最后一个租赁年度的最后一期交租周期，按该期实际存续天数计算。租赁年度为：第一个租赁年度指自计租日起至当年12月31日；以后每年1月1日至当年12月31日为一个租赁年度；最后一个租赁年度是该年1月1日至租赁期满之日。未按时足额支付租金的，每迟延一日，应按应付未付金额3‰的标准支付违约金。当逾期支付超过30日时，甲方有权选择单方面通知乙方解除本合同，解除合同通知送达乙方之日生效，且乙方应向甲方支付100000元作为违约金，违约金不足以弥补甲方直接和间接损失的，乙方应另行赔偿。如因乙方单方面原因造成本合同提前终止的,乙方须在正式撤场前按本合同约定的租金向甲方补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。甲方有下列情形之一的，乙方有权选择提前解除本合同：租赁物业不能按本合同约定的租赁用途进行使用的；甲方在本合同签订前已将租赁物业全部或者部分出租、变相出租给第三方或者甲方在本合同签订后又将租赁物业全部或者部分出租、变相出租给第三方；如因甲方原因导致租赁物业产权纠纷、被查封、扣押，只是一方不能正常营业日天数连续超过60天；其他因甲方严重违约造成合同无法履行，并在60天内不能结束该种违约状态的。 乙方享有以下免租期：1.装修免租期三个月，自租赁物业实际交付日起算，免租期间，乙方无需支付房屋租金，但实际使用租赁物业产生的水、电、通讯等公共事业费、物业管理费、垃圾清运费、审图费等费用，由乙方自行承担。装修免租期只限进行装修使用。2.经营免租期六个月，其中首年经营免租期自装修免租期届满之次日起算，免租六个月，次年起自租赁年度的1月1日起算，分六季执行，每个租赁季度免租1个月，免租期间，乙方无需支付房屋租金，但实际使用租赁物业产生的水、电、通讯等公共事业费，由乙方自行承担。交付时间：双方商定为2015年10月30日，如甲方未能在交付日交付的，给予90天宽限期。乙方承诺于2015年12月29日前开张营业。此外，乙方应在合同签订后七日内向甲方支付定金34000元，如因乙方原因不履行本合同的，甲方有权不退还定金，在乙方按约履行合同的前提下，乙方可要求将定金转为合同履约保证金，多退少补；支付开业保证金23000元，在乙方正式开业后二周内，免息退还乙方；支付履约保证金34000元，其中乙方已缴纳的定金转为履约保证金，余款需以银行转账方式缴纳给甲方，履约保证金作为乙方全面、实际履行本合同义务的担保，包括但不限于应付的租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用、违约金、滞纳金及其他赔偿金等。在本合同履行期间，如乙方拖欠应付租金、物业管理费、公共事业费或任何应付费用，甲方有权从履约保证金中直接扣除乙方所欠的款项。履约保证金被扣除后，乙方须于收到甲方书面补款通知的七日内补足。如因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。乙方进场施工前，须向甲方支付装修保证金18334.50元，施工竣工完成经甲方验收合格后，30日内予以退还。 合同签订后，金国恒向嘉凯城双林分公司缴纳了定金34000元，开业保证金23000元，装修保证金18000元，上述费用均未退还。2015年11月10日，嘉凯城双林分公司向金国恒交付了上述商铺，金国恒于2015年12月29日开业。 2016年6月8日，金国恒承租的商铺发生灌水事故，后嘉凯城双林分公司赔偿其因该次事故导致的设备损失81000元，其余损失双方未达成一致。2017年3月15日，金国恒通过电子邮件向嘉凯城双林分公司项目人员曹俊发送退铺告知书，提出因周边店铺已经关门和搬迁数月，对贝贝咖儿童乐园影响甚大，决定对贝贝咖儿童乐园进行搬迁，要求对商铺进入退场程序，搬迁结束时间于2017年3月31日生效，2017年4月1日租赁合同自动解除。2016年11月6日，曹俊向金国恒发送解除租赁合同通知书，表示其欠缴租金、物业管理费、水电等公用事业费，已逾期22个月，违反合同约定，故通知：1.双方签订的《租赁合同》于本函件发出之日起解除，贵方应在15日内将租赁房屋按照租赁合同的约定返还我司。2.贵方应在收到本书面通知后5日内向我司缴纳完毕截止至2017年3月31日所应缴纳的租金、物业管理费、水电费等公共事业费用共计133568.35元。2017年3月31日至2017年9月30日实际产生的水电等公共事业费用应在收到结算单后3日内缴纳完毕。逾期缴纳的，每延迟一日，应按应付未付金额3‰标准支付违约金。 金国恒与浙江同益物业服务有限公司双林分公司签订物业管理服务协议一份，约定由该公司提供本案所涉商铺的物业服务，并收取物业费。2018年1月18日，嘉凯城双林分公司及浙江同益物业服务有限公司双林分公司向金国恒发送催款函一份，表示其拖欠2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金200579.43元、物业管理费26401.68元及水电等公共事业费用6327.16元，共计233308.27元，要求其于2018年1月26日前立即支付以上欠费，如逾期支付前述款项的，将从已缴纳的开业保证金及装修保证金中直接扣除相应欠款。 一审法院认为，嘉凯城双林分公司与金国恒签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。本案的争议焦点在于： 一、双方合同解除时间问题。金国恒虽于2017年3月15日向嘉凯城双林分公司工作人员发送退铺告知书，但嘉凯城双林分公司并未表示同意，且金国恒要求解除合同的理由不符合双方关于单方解除合同的约定，故金国恒向嘉凯城双林分公司发送退铺告知书不能直接导致合同解除。2017年11月6日，因金国恒拖欠租金构成违约，嘉凯城双林分公司工作人员向其发送解除租赁合同通知书要求单方解除合同，符合合同约定，故本案租赁合同应于2017年11月6日解除。 二、关于金国恒应支付的租金数额。嘉凯城双林分公司解除租赁合同通知书中明确表示要求金国恒支付截至2017年3月31日止的租金，经核算，结合嘉凯城双林分公司之诉请，2016年1月1日至2017年3月31日期间，其中2016年1月、4月、7月、10月及2017年1月为免租期，其余租期的租金为110740.38元。金国恒已缴纳的开业保证金、装修保证金合计41000元，双方均表示可抵扣租金；关于定金34000元，实际已转为履约保证金，现因金国恒违约导致合同解除，故该款根据合同约定不予返还，亦不能作为租金予以扣除。关于金国恒要求以其因灌水事故导致的损失抵扣租金的抗辩，因其未能举证证明其其余损失，不予采信。综上，金国恒在扣除已缴纳的开业保证金、装修保证金后，还应支付租金69740.38元。 三、关于嘉凯城双林分公司主张的滞纳金及违约金。嘉凯城双林分公司发送的解除租赁合同通知书中要求金国恒于收到通知后的五日内缴纳租金,故租金滞纳金应自2017年11月12日起算。嘉凯城双林分公司主张按3‰/日计算,金国恒认为计算标准过高,一审法院酌情调整为按每日万分之五计算。嘉凯城双林分公司要求金国恒承担违约金100000元,因一审法院已酌情支持滞纳金，并将履约保证金34000元作为违约金，未在应付租金内予以扣除，嘉凯城双林分公司也未提供证据证明金国恒承担的上述违约责任还不足以赔偿其实际损失,故不予支持。 四、关于嘉凯城双林分公司主张的物业管理费、电费问题。因嘉凯城双林分公司不是物业服务合同的当事人,不提供物业服务，亦无其他证据表明其有权收取物业服务费,故金国恒关于嘉凯城双林分公司并非主张物业费的适格主体的抗辩,理由充分,予以采信。关于电费，嘉凯城双林分公司提交的证据无法证实其已代为缴纳电费，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百十四条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定,判决：一、确认嘉凯城双林分公司与金国恒于2015年10月15日签订的《嘉凯城·【双林】城市客厅房屋租赁合同》已于2017年11月6日解除；二、限金国恒于该判决生效之日起十日内支付嘉凯城双林分公司租金69740.38元并按每日万分之五的标准支付前述款项自2017年11月12日起至实际清偿之日止的滞纳金（其中暂计算至2018年11月7日为12553.27元）;三、驳回嘉凯城双林分公司的其余诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11526元，减半收取5763元,由嘉凯城集团商业资产管理有限公司双林分公司负担5149元,由金国恒负担614元。 本院二审期间，嘉凯城双林分公司与金国恒均未向本院提交新的证据。 本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为一审判决认定的合同解除时间、金国恒应当支付的租金以及滞纳金、违约金的数额是否正确。 关于合同解除时间，嘉凯城双林分公司的工作人员曹俊系在收到金国恒发送的退铺告知书之后，发送解除租赁合同通知书。现嘉凯城双林分公司对此不予认可，认为曹俊没有得到公司授权，但嘉凯城双林分公司的该项上诉意见未能提供证据予以佐证，故本院不予采纳，一审判决认定双方的房屋租赁合同于2017年11月6日解除并无不当。 关于金国恒应付租金的数额，嘉凯城双林分公司发出的解除租赁合同通知书虽仅要求金国恒支付截止2017年3月31日的租金，但2017年4月1日至合同解除之日即2017年11月6日的租金，嘉凯城双林分公司并未表示放弃，故一审判决未支持该时间段的租金欠妥。鉴于金国恒早已于2017年3月底搬离了承租商铺，至嘉凯城双林分公司于2017年11月6日才主张解除合同，期间时间跨度较长，嘉凯城双林分公司有义务及时对承租人搬离的行为作出回应以避免自身损失的扩大，故该期间的租金完全由金国恒承担有失公允，本院酌情认定由金国恒承担该期间的一半租金，经计算，金国恒应支付的该期间租金为40335.9元。 关于滞纳金及违约金的数额，嘉凯城双林分公司在解除租赁合同通知书上明确要求收到该通知后五日内缴纳租金，故一审判决认定从2017年11月12日起计算滞纳金并无不当。至于标准，双方合同约定的每日3‰的标准确实过高，且履约保证金34000元已作为违约金处理，故一审判决酌情调整为每日万分之五计算滞纳金并无不当。至于100000元违约金，嘉凯城双林分公司未提供证据证明上述滞纳金和履约保证金尚不足以赔偿其实际损失，故一审判决未予支持该项违约金并无不当。 综上所述，嘉凯城双林分公司的上诉请求合法有据部分本院予以支持，其余部分本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持湖州市南浔区人民法院（2018）浙0503民初2494号民事判决第一项、第三项； 二、撤销湖州市南浔区人民法院（2018）浙0503民初2494号民事判决第二项； 三、金国恒支付嘉凯城集团商业资产管理有限公司双林分公司租金110076.28元，按每日万分之五的标准支付该款项的从2017年11月12日起至实际清偿之日止的滞纳金。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11526元，减半收取5763元，由嘉凯城双林分公司负担4940元，由金国恒负担823元；二审案件受理费10150元，由嘉凯城双林分公司负担8415元，由金国恒负担1735元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  沈国祥 审判员  朱惠明 审判员  梁 帅 二〇一九年七月十七日 书记员  谢敏飞