黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终2032号上诉人（原审原告）：田红军，男，1959年4月8日出生，汉族，住大庆市大同区。委托诉讼代理人：张剑飞，黑龙江海天庆城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆昆仑唐人商业投资有限公司,住所地大庆市让胡路区远望大街****。法定代表人：童云峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙瑞刚，男，大庆昆仑唐人商业投资有限公司职工。上诉人田红军因与被上诉人大庆昆仑唐人商业投资有限公司（以下简称昆仑唐人公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2018）黑0604民初6314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田红军上诉称：撤销（2018）黑0604民初6314号民事判决，改判昆仑唐人公司向田红军承担退房责任。事实和理由：上诉人、被上诉人双方于2013年1月12日、2013年1月23日签订合同编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同及住宅合同补充协议，合同约定，被上诉人将大庆市昆仑唐人中心4号高层公寓1单元公寓1-403号房（建筑面积137.06平方米），以706,920元的价格预售给上诉人，并于2014年11月30日前交房，合同签订后上诉人已于2013年1月支付了全部购房款，但被上诉人因无法取得《竣工备案证》，至今未向上诉人依约交房。上诉人交付款项后多次向被上诉人要求交房，但直至今日被上诉人仍无法交房办理产权证，引发此次退房诉讼。一、原审法院审理案件认定事实不清。1.上诉人与被上诉人签订涉案房屋买卖合同的时间为2013年，时至今日2019年仍然无法交房，不能办理产权证明，上诉人与被上诉人签订合同的目的是依法取得涉案房屋的所有权，为此上诉人向被上诉人支付了全部购房款项，而被上诉人却以各种理由不给上诉人办理房产证，没有竣工验收备案表，致使双方签订的房屋买卖合同的目的不能实现，《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，在现有房地产开发市场中，认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。上诉人未能取得上述竣工验收备案文件，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。至此被上诉人的行为违反双方的合同约定，给上诉人带来巨大的经济损失，属于被上诉人直接违约。原审法院对被上诉人没有取得《竣工验收备案表》的事实避而不谈，显示公平。2.原审法院对于案件事实部分，特别是上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中明确约定：交付房屋的硬性条件为被上诉人依法取得《竣工验收备案表》，而原庭审过程中，被上诉人仅仅拿来自己进行的鉴定报告以及所谓的《竣工测绘成果审核备案表》就堂而皇之的认为可以代替《竣工验收备案表》。既然上诉人与被上诉人约定的交房的硬性条件，被上诉人现在无法满足约定要求，那么就是合同目的无法实现，上诉人无法办理房产证。二、原审法院审理案件证据不足。1.上诉人提交了双方签订房屋买卖合同，显示出双方约定的交房条件，自签订合同之日起到现在六年时间过去了，至今无法给上诉人办理产权证，被上诉人提交的鉴定报告里面写的很清楚是抽检，根本没有本案涉案房屋的信息，也没有经过上诉人同意，是被上诉人单方作出的，而且被上诉人提交的《竣工测绘成果审核备案表》仅能体现出楼体的测绘面积，跟涉案房屋的竣工验收毫无关联性，原审法院审理案件经过一次开庭二次开庭，时间跨度五个月，但是终究没有对被上诉人提交证据是否与本案具有关联性作出合理阐述，而是简单的将被上诉人提交的证据罗列，就作出驳回上诉人诉求的判决，这显然是有失公平而且违背案件审判原则的。2.上诉人在庭审过程中提交了双方签订的房屋买卖合同，因为此项合同是被上诉人提供的，上诉人作为消费者只能按照被上诉人的要求在格式条款上签字，即便这样，双方对于取得《竣工验收备案表》作为双方交付涉案房屋的约定都是认可的，而对于合同目的不能实现却不能解除合同的霸王条款，也是上诉人被动接受的，原审法院对于此项霸王条款视而不见，避重就轻，对于上诉人提交的证据甚至同样案件的判决视而不见，根本没有维护作为消费者的上诉人的合法民事权益。综上，上诉人提交了足够的证据证明与被上诉人签订的房屋买卖合同目的不能实现，无法办理产权证明，应当由被上诉人给上诉人退房，自2018年11月6日立案（原审）至今已经过了五个月之久，应视为上诉人履行了催告义务，被上诉人应当向被上诉人返还购房款项及利息，上诉人请求二审法院依法查清案件事实，保护上诉人合法民事权益。昆仑唐人公司辩称，不同意田红军的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该维持原判。涉案房屋已经在2019年5月6日在大庆市自然资源局不动产登记中心取得了产权预登记并于2019年5月21日、22日进行了集中交房，足以证明涉案房屋工程质量达到交房要求并已经通过政府相关部门备案。田红军经昆仑唐人公司通知拒不接房属于违约，其要求解除双方商品房买卖合同的理由没有事实根据和法律依据，应予以驳回。田红军向一审法院起诉请求：1.请求法院判令原、被告双方解除合同编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同；2.请求法院判令被告返还原告购房款706,920元及逾期利息(以706,920元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍,从2014年12月1日暂计算至起诉之日)；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2013年1月12日，原告与被告签订了商品房买卖合同一份，合同约定，被告将其开发的位于大庆市××唐人中心××高层公寓楼××单元××号房屋出售给原告，房屋总价款为706,920元整。同时约定被告应当在2014年11月30日前将取得建筑工程竣工验收备案文件的商品房交付给原告。原告分别于2013年1月和2013年4月10日分两次向被告交付全部购房款706,920元。被告为原告出具了票据。合同还约定了出卖人逾期交房的责任按照补充协议执行。2013年1月23日，原、被告签订住宅合同补充协议，该协议对出卖人逾期交房的责任约定：“（1）乙方（即原告）给甲方（即被告）30日的宽限期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期满后甲方仍未将房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付己交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。被告因施工单位的原因未能按约取得《建设工程竣工验收备案表》，致使双方未能办理房屋交付手续。2018年12月18日，大庆永基建设工程技术咨询有限公司对涉案房屋的结构安全性和抗震性出具鉴定报告，鉴定结论为：１.经现场检查和检测，该４#高层住宅结构构件按图施工，该房屋地基基础主体结构混凝土梁、柱、简力墙等结构部件工作正常，符合《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）中安全性评级，鉴定单元评为Ａsu级;２.建筑抗震满足《建筑抗震设计规范》GB50011-2010(2016版)中的相关抗震措施要求，可正常使用。2019年1月14日，涉案房屋取得了《竣工测绘成果审核备案表》，该表由大庆市房屋产权市场管理中心房产测绘管理所及大庆市龙江庆房测绘有限公司盖章。该表审验的要件包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、会签书、市长信访信息专报、测绘成果报告、施工图纸。现涉案房屋工程质量合格并已取得房产、国土、建设等政府相关部门同意，在程序上可以办理产权登记。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及住宅合同补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均受合同约束，应按合同履行各自的权利义务。本案中，被告虽然因施工单位原因未取得合同约定的竣工备案手续，但其已委托大庆永基建设工程技术咨询有限公司对案涉房屋进行鉴定，并已出具鉴定意见：1.涉案房屋地基基础主体结构混凝土梁、柱、简力墙等结构部件工作正常，符合《民用建筑可靠性鉴定标准》中安全性评级，鉴定单元评为Ａsu级。2.建筑抗震满足《建筑抗震设计规范》中的相关抗震措施要求，可正常使用。且涉案房屋已经通过房屋产权登记部门依据法定程序的审核，并出具了《竣工测绘成果审核备案表》，足以证明涉案房屋质量已经合格，具备办理产权证的条件。现原告以被告未能取得《建设工程竣工验收备案表》，案涉房屋没有达到竣工验收的质量标准为由，主张解除合同。对此，被告不同意解除合同。一审法院认为，被告因施工单位原因未能在约定期间取得合同约定的竣工备案手续，导致迟延交房，其已构成违约，但原告与被告并未约定房屋出卖人违约时买受人享有合同解除权。且在被告违约后，原告未催告被告在合理期限内履行交房义务。现案涉房屋质量已经鉴定机构鉴定符合安全使用标准，具备继续履行的条件，故原告主张解除合同的事由不能成立，一审法院依法驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告田红军的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：昆仑唐人公司提交商品房批量登记结果告知单及明细表，证明案涉房屋所在的大庆昆仑唐人中心四号楼于2019年5月6日在大庆市自然资源管理局不动产登记中心已经进行了产权登记，案涉房屋不动产权证号为黑（2019）大庆市不动产权第0043473号。田红军质证称，对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据的名称为商品房批量登记结果告知单，无法证明涉案房屋可以办理产权登记，也无法证明满足双方签订的房屋买卖合同约定条款的交付条件，在房屋买卖合同中已经明确约定了交付的条件是被上诉人取得建设工程竣工验收备案表，从而确定涉案房屋的质量能够满足交付条件，而不是以被上诉人所述的通过告知单可以确定满足交付条件。我方认为不能够满足双方约定的交付条件的情况下，应当解除购房买卖合同。本院对该证据的真实性予以认定。本院另查明，2019年5月6日，大庆市自然资源局不动产登记中心为案涉屋出具商品房批量登记结果告知单，案涉房屋完成不动产登记，其不动产权证号为黑（2019）大庆市不动产权第0043473号。2019年5月21日及22日，昆仑唐人公司通知业主交房。田红军当庭表示拒绝接受房屋。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：田红军主张解除合同编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同的理由是否成立。田红军主张昆仑唐人公司未按合同约定的时间交付房屋，且至今不具备合同约定的“该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件”交付条件，具备合同解除的条件。昆仑唐人公司抗辩主张，本院认为，首先案涉《商品房买卖合同》中未约定解除条款，故田红军不享有约定解除权。其次，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案不属于第一、二项规定的情况，虽存在第三、四项迟延履行债务的情形，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”昆仑唐人公司存在迟延交付房屋的违约行为，但田红军在合同约定的交付房屋时间（即2014年11月30日）后一年内并未行使解除权，故田红军因昆仑唐人公司迟延交付房屋，而享有的法定解除权已消灭。案涉工程由于施工单位不配合提供资料无法完成竣工备案，关于该问题，大庆市回迁安置和不动产证办理工作领导小组已将该工程作为《大庆市历史遗留未办理不动产权证建设项目》，大庆市城乡规划局、大庆市国土资源局、大庆市城乡建设局、大庆市公安消防支队、大庆市房产管理局共同会签，案涉房屋已于2019年5月6日，能够办理不动产权证，其不动产权证号为黑（2019）大庆市不动产权第0043473号，故案涉房屋未取得“建筑工程竣工验收备案文件”，并未导致不能实现合同目的，田红军亦不能因此享有法定解除权。综上所述，上诉人田红军的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,869元，由上诉人田红军负担。本判决为终审判决。审判长 边 坤审判员 毛瑞利审判员 王 丹二〇一九年七月二十四日法官助理姜海涛书记员王子强附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；