广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初11223号原告：肖国鑫，男，1985年10月22日出生，汉族，身份证住址中山市火炬开发区，原告：王水英，女，1990年5月27日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市青原区，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区同乐路假日酒店**，统一社会信用代码91442000668236179A。法定代表人：徐立军，总经理。委托诉讼代理人：吴小莹，广东励而德律师事务所律师。原告肖国鑫、王水英诉被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人吴小莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办证违约金35428.4元（以414367元为基数，按年利率6%计算，从2016年11月28日至2018年4月24日）。事实与理由：两原告与被告于2013年2月19日签订商品房买卖合同，约定被告应当在商品房交付使用（2013年12月31日）后720个工作日內，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告延迟办理两原告的权属证书，直至2018年4月24日才办理好两原告的不动产权属证书。为维护两原告的合法权益，特诉至法院，请求贵院依法作出公正判决。被告辩称：一、被告已积极催告原告提交办证资料，不存在怠于办证的消极行为。原告迟延向被告提交有关办理权属登记所需资料，是迟延取得不动产权证的原因，被告应予顺延办证期限，顺延期限自2017年12月1日起至原告实际提交办证资料的2018年3月1日止。二、涉案商品房延迟取得不动产权证书，是因为中山市人民政府办理商品市转移登记政策改变的原因所致，属于不可抗力事件。因不可抗力事件导致的违约情形，被告不承担违约责任。三、原告诉求的违约金计算标准不符合合同约定，也没有任何法律依据，且原告未证明其存在实际损失。四、原告要求违约金计算的期限明显与事实和约定不符，不应予以支持。第一，原告计算违约金的起算时间有误。应按照合同约定的期限届满之次日起算，同时还应当就原告延迟提供必要资料的时间予以顺延。根据买卖合同的约定，原告最晚办理备案手续的时间为2016年12月1日；第二，原告计算违约金截止时间应计算至被告持办理权属登记所需资料到产权登记备案之日即2018年3月14日，而并非出证之日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2013年2月19日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区××路××房的预售商品房；购房总价414367元；出卖人应当在2013年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约履行了全部义务。2013年3月7日，涉案房地产合同的销售登记备案证办出。2014年2月25日，原告办理了收楼手续。2017年7月19日，中山市房地产交易登记管理所《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》规定，根据省厅不动产登记信息监管模块的要求，对中山市商品房交易办证收件系统进行升级改造，申请人在网上提交办证时在原基础上新增录入一些字段，并使用不动产登记申请表替代原使用的商品房抵押登记申请表。2018年3月14日，被告取得案涉房地产的不动产登记受理通知书。2018年4月24日，原告的不动产权证办出。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原、被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。涉案合同第十四条约定：被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的千分之一向原告支付违约金。本院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同约定的：被告应当在2013年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告。因此，被告应于2014年1月1日起算720个工作日内，即2016年11月27日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告于2018年3月14日取得案涉房屋不动产登记受理通知书，此时，被告才履行完毕案涉合同约定的办证义务，其行为已构成违约，原告诉请被告支付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。对逾期办理房产证的违约金，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付购房款的千分之一的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。并结合被告的违约情况、原告的损失情况，原告主张违约金按年利率6%计算，本院可予支持。至于逾期办证期间的截止日，原告主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至被告取得不动产登记受理通知书之日止，即2018年3月14日。被告辩称，因中山市房地产交易登记部门的系统升级，导致增加了不动产权证申请手续所需的时间。首先，中山市房地产交易登记管理所《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》规定因系统升级导致增加系统录入字段、变更申请表，不足以证明被告因该规定延长办证期限；其次，该通知于2017年7月19日发布，而被告本应于2016年11月27日前按合同履行办证义务，但直至2018年3月14日才取得案涉商品房的不动产登记受理通知书，在长达一年多的时间内，被告应有足够的时间向相关部门提交不动产权证申请材料，而被告拖延至房地产交易登记部门系统升级期间才申请办证，因系统升级导致的延长期限本可避免，故本院对被告的该项辩解不予认可。至于被告辩称因原告于2018年3月1日才将全部资料移交给被告致使迟延办证的情况发生，但被告提交的证据不足以证明其主张，对该抗辩意见，本院不予采信。综上，被告逾期办证应向原告支付逾期办证违约金32150元[合计逾期472天，计算方式：以414367元为基数，按照年利率6%计算，从2016年11月27日起计至2018年3月14日止]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肖国鑫、王水英支付逾期办证违约金32150元。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费686元，减半收取为343元（该款原告已预付），由原告肖国鑫、王水英负担42元，由被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司负担301元（该款被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一九年七月十八日书记员 郑诗琳