广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终798号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司员工。被上诉人（原审原告）：冯自由，男，1976年5月8日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人冯自由商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司无需支付违约金；二、撤销一审判决第二项关于利息支付的判决内容，改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由冯自由承担。事实与理由：一、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司并判决丰怡公司承担违约责任不当，请求二审法院予以纠正。（一）本案存在特殊性，即丰怡公司与冯自由签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取包括冯自由在内部分业主的办证费存在被前任法定代表人和董事挪用情况，导致未能及时为冯自由办理产权证。丰怡公司新任命的法定代表人在2018年1月12日接管公司前对涉及产权证的办理情况并不知悉，这是丰怡公司内部原因。尽管如此，丰怡公司新法定代表人本着对包括冯自由在内的部分业主负责任的态度，自接管丰怡公司以来，认真核对未办理产权证及欠业主办证费情况，并着手研究分批次为业主办理产权证事宜。因丰怡公司暂时缺乏办证资金，导致部分业主产生不安情绪，提出退还办证费等诉求。目前，丰怡公司高层正在研究部署如何为业主办理产权证事宜。（二）丰怡公司为业主办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。冯自由没有证据证明是丰怡公司单方面原因导致办证延误。基于上述客观原因，一审法院判决丰怡公司向冯自由支付违约金欠妥。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给冯自由没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证如何支付代收办证费利息的相关约定。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，但由于之前双方没有约定，冯自由也从未正式向丰怡公司提出要求，即使现在提出，也应以冯自由起诉时间作为退还办证费利息的起算时间。冯自由辩称：请求维持原判。办证费的收取应遵循自愿原则进行，但国家不允许开发商提前收取办证费，而包括冯自由所购的同期商品房都是提前收取了办证费，丰怡公司提前收取冯自由的办证费违反了法律规定。丰怡公司未能为业主办证的原因是其公司内部管理出现问题，不应由业主承担该后果。另外，丰怡公司主张已为业主支付了维修基金，但冯自由并未收到相关资料。冯自由一审起诉请求：一、丰怡公司向冯自由返还涉案商品房的办证费34094元及利息5966.45元（按照5年的定期存款年利率3.5%计算）；二、丰怡公司向冯自由支付逾期办证违约金2913.73元；三、本案的诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2014年10月18日，冯自由（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx大道xxx小区xxx房出售给冯自由，建筑面积共142.83平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为582746元；付款方式为按揭贷款，买受人于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即175746元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款407000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。丰怡公司与冯自由均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，冯自由于2014年10月18日支付了代收代缴办证税费34094元给丰怡公司，并按合同约定付清全部购房款共582746元给丰怡公司。丰怡公司已于合同约定的交付期限内将涉案商品房交付给冯自由。此后，冯自由认为丰怡公司至今未履行办证义务，遂向一审法院起诉，请求如诉称。一审法院另查明，涉案商品房已于2018年11月7日办理了不动产权证书[粤（2018）阳江市不动产权第0xxx1号]，权利人是冯自由。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案商品房的住宅专用维修资金专用对账簿和发票，拟证明其代冯自由缴交了房屋维修基金10784元、房产测绘费160元、银行抵押登记费80元、初始登记费80元及不动产转移登记费用80元，合共11184元。一审法院认为，冯自由与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。对于冯自由请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，冯自由不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向冯自由支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日前，丰怡公司未能举证证明其在最后交房之日后的90天内，即2016年5月29日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，故一审法院认定丰怡公司违反了应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案的约定，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向冯自由支付违约金，故丰怡公司应支付逾期办证违约金2913.73元（582746×0.5%）给冯自由。对于冯自由请求退还代缴办证税费34094元及利息问题。由于丰怡公司逾期办证，构成违约，现冯自由主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，应予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给冯自由。丰怡公司主张其已代冯自由支出的办证费用包括房产测绘费160元、银行抵押登记费80元、初始登记80元、不动产转移登记费用80元及代冯自由缴交了房屋维修基金10784元，有其提供的缴费发票及住宅专用维修资金专用对账簿等为证，应予以采信。本案扣减丰怡公司已支出的必要合理费用共11184元，丰怡公司应退还剩余办证费22910元（34094元-11184元）给冯自由。至于该款的利息问题，虽然冯自由是自愿交付该款项给丰怡公司，但丰怡公司逾期办证后占用冯自由支付的办证费期间，根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应计付相应利息给冯自由。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应在2016年2月28日前将涉案商品房交付给冯自由，丰怡公司应在此后的90天内即2016年5月29日前履行合同约定的办证义务。故丰怡公司应自逾期办证之次日即2016年5月30日起至丰怡公司付清剩余办证费给冯自由时止，以22910元为基数，按中国人民银行公布的同期5年定期存款利率支付利息给冯自由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2913.73元给冯自由；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费22910元及利息（按中国人民银行发布的同期5年定期存款利率计算，从2016年5月30日起计至付清办证费时止）给冯自由；三、驳回冯自由的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取437元，由冯自由负担174元，丰怡公司负担263元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费22910元给冯自由，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。冯自由与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是丰怡公司应否支付逾期办证违约金给冯自由；二是丰怡公司应否计付退还部分办证费的利息给冯自由。关于争议焦点一，本案中，冯自由已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给冯自由，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司已构成违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括冯自由在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与合同双方的约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。同时，丰怡公司主张因阳江市不动产权登记工作发生职能改革延误了办证时间，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，因丰怡公司预收了冯自由的办证费，且构成逾期办证违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了冯自由的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以其占有剩余的办证费14379元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付利息给冯自由并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 施震宇审判员 莫怡华二〇一九年七月十六日法官助理詹礼迪书记员林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。