安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0705民初3754号 原告：陈兴旺，男，1963年8月30日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 被告：吴瑞，男，1972年7月15日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：耿宏志，安徽克群律师事务所律师。 原告陈兴旺诉被告吴瑞租赁合同纠纷一案。本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈兴旺、被告吴瑞及其委托诉讼代理人耿宏志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈兴旺向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2018年12月1日签订的《酒店租赁协议》；2、依法判决被告支付租金15000元（后期租金继续计算至实际交还酒店止），并承担违约金3万元，合计45000元；3、依法判决被告立即完整交还酒店（不得有损坏、毁损酒店结构和设备、设施，否则恢复原状和照价赔偿）；4、依法判决被告承担本案诉讼费用；5、依法判令水电费全部结清。事实和理由：原告、被告双方于2018年12月1日签订了一份《酒店租赁协议》，约定：原告将自己所有的位于“兴兴老特色”酒店出租给被告经营，租赁期限3年，自2018年12月20日起至2021年12月19日止，被告每年给付租金60000元，每季度交纳15000元，从第二季度起租金应提前一个月交纳。同时约定：超过60日仍未交纳租金的，原告有权解除租赁合同，并承担租金总价50%违约金。协议签订后，原告依约履行了交付酒店的义务，但被告除交纳第一季度（2018年12月20日至2019年3月20日）租金15000元外，尚欠第二季度租金15000元至今不付，已构成根本性违约，依法应承担违约责任。经多次与被告协商，无果，为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告吴瑞辩称：一、同意解除《酒店租赁协议》，请求驳回原告要求答辩人支付租金和违约金的诉讼请求，并退回答辩人押金20000元。二、本案合同无法履行的责任完全是由原告引起的。事实如下：1、原告隐瞒了出租房屋严重漏雨的真实情况。所租赁房屋实际上是地下室，答辩人经营的“家的味道”酒店开业后就发现，一遇阴雨，屋内便渗漏，答辩人向原告提出来，要求解决，原告只是支吾其词。答辩人要求自己修房屋，但原告从殴打周同的元月20日后便不再露面，有时电话也不接，反而提出各种理由，不准答辩人动工。今年三月以后，每逢下大雨，室内便水流如注，答辩人多次通过微信向原告反映，但他连看都不来看一下。答辩人于今年三月以后就不能正常经营，六月底便关门歇业了。2、《酒店租赁协议》约定“所有物件同时出租给乙方作为酒店经营使用”，但除了桌椅外，其他物件都由答辩人自己添置，共用去41711元（其中装修费37900元、购买餐厨器具2716元、门头广告灯箱制作费1095元）。承租伊始，原告就将两台柜式冰箱锁死在一对外的消防通道内，拒不交给答辩人使用，消防通道也不能使用，且冰箱一直开机，并至今拒付电费。经粗略计算，两台冰箱共欠答辩人电费2318元。3、答辩人刚刚开业，原告就跑到酒店发酒疯，打伤顾客周同。周同及其家人经常跑到酒店来找原告要求赔偿，吵得顾客不敢上门。答辩人为了做生意，只好代为赔付了两万元费用。可见正是原告出租的房屋不能符合约定的用途，以及其他一系列蓄意违约行为，造成租赁合同无法履行。答辩人家庭较困难，为人谨慎，满心想办一家小酒店维持生计，所发生的问题总希望原告能稍许帮助解决，略尽一下出租人的义务，所以对原告一再忍让，未想到原告却倒打一耙，企图通过诉讼委过于答辩人。恳请人民法院查明事实，支持答辩人的意见，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告、被告双方于2018年12月1日签订了一份《酒店租赁协议》，约定：原告将自己所有的位于“兴兴老特色”酒店出租给被告经营，租赁期限3年，自2018年12月20日起至2021年12月19日止，被告每年给付租金60000元，每季度交纳15000元，从第二季度起租金应提前一个月交纳。同时约定：超过60日仍未交纳租金的，原告有权解除租赁合同，并承担租金总价50%违约金。协议签订后，原告依约履行了交付酒店的义务，被告交纳了第一季度（2018年12月20日至2019年3月20日）租金15000元及押金20000元，但是，第二季度租金15000元至今未付，原告称：“通过电话要过，被告说打架、漏水的事情，其不愿意交付。”被告称：“没有给我打过电话，都是我主动联系的。主要联系说房子漏水、打架的事情。” 针对被告所称消防通道、房屋漏水、冰箱、与顾客打架等问题，原告称：“都是事实，没有异议。消防通道锁起来是事实，但是我们小酒店，所以不需要的。是下大雨的时候才有漏水的现象，我一直都带开的。冰箱是在店里面，是我从外面搬进去的，不是酒店所需要的。有一台冰箱也一直开着的。报警也是我报的，收据与我无关，跟本案无关。” 原告未提交证据证明被告所欠电费，被告则称：“全部结清了，以发票为准，发票没带。电费不差钱了。不过这个月还没有交。” 被告主张其因租赁诉争酒店，发生了如下费用：装潢费用37960元、门头广告灯箱制作费1095元、购买餐饮器具2716元。被告在庭审中表示其随时可以向原告交还酒店。 以上事实，有原告提供的身份证复印件、微信打印件、酒店租赁协议，被告提交的身份证复印件、收条、微信聊天记录15帧、通话清单1帧、光盘一张、照片3张、接处警登记表和《收据》、证人证言、金塔装饰公司报价单和收款收据、门头广告灯箱制作费收据、购买器具清单以及庭审中的陈述为证，并经庭审质证查实，本院予以确认。 本院认为：原告与被告签订的《酒店租赁协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立，各方均应按照约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定的期限及时交付租金，已构成违约，原告依合同约定诉请解除合同并要求被告交还酒店，被告亦予同意，本院对此予以确认。对于被告实际使用诉争酒店期间（向原告交还前）的租金（2019年3月21日至2019年6月20日为15000元，其后租金按合同约定的标准计算至交还酒店之日），原告应承担给付义务。本案诉争合同实际履行期限及被告交付租金的逾期时间均较智短，合同所约定的违约金过高，应予调整。因原告未提交证据证明被告逾期交付租金给自己造成的实际损失，且原告在合同履行过程中也存在一定过错，据此，本院对违约金酌情认定为：以欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮20%计算。 原告未提交证据证明电费金额，且原告有冰箱在诉争酒店内（被告未使用），也有电费产生，故对原告结清电费的请求本院不予支持。 押金及被告所主张的装修费、购买餐厨器具、门头广告灯箱制作费、对案外人的赔偿费等，均不是本案处理范围，本院不予处理，被告可另行依法主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告陈兴旺与被告吴瑞于2018年12月1日签订的《酒店租赁协议》； 二、被告吴瑞于本判决生效之日起五日内向原告陈兴旺支付租金15000元（2019年3月21日至2019年6月20日，后期租金按合同约定的标准继续计算至实际交还酒店止），并承担违约金（以欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮20%计算）； 三、被告吴瑞于本判决生效之日起五日内向原告陈兴旺交还酒店（不得有损坏、毁损酒店结构和设备、设施，否则恢复原状和照价赔偿）； 四、驳回原告陈兴旺的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费925元，减半收取462.5元，由被告吴瑞承担162.5元，原告陈兴旺承担300元，于本判决生效之日起五日内交付给本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  余卫东 二〇一九年七月二十九日 书记员  郝 朕 附:相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。