湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0223民初5801号原告：洪鹏，男，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告：谢再艳（系洪鹏之妻），女，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。两原告共同的委托诉讼代理人：尹坚定。湖南湘东律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：宁利平，男，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：宁志平（系被告宁利平之弟），男，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。代理权限：特别授权。被告王辉艳，女，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告洪鹏、谢再艳与被告宁利平、王辉艳物权保护纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序由审判员周一江于2019年6月27日、7月15日两次公开开庭进行了审理。原告洪鹏、谢再艳及其委托诉讼代理人尹坚定、被告宁利平的委托诉讼代理人宁志平、被告王辉艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洪鹏、谢再艳向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认位于攸县酒埠江镇东田社区原酒埠江瓷厂职工住房、权证号为攸房权证酒埠江字第**的房屋所有权归原告共同所有；2、请求判决被告履行房屋买卖的附属义务，协助原告办理房屋过户登记手续，将涉案房屋产权登记变更到原告名下。事实和理由：原告洪鹏、谢再艳与被告宁利平、王辉艳均系攸县酒埠江镇瓷厂的职工。2008年6月6日，被告将其所有的、原酒埠江瓷厂的职工住房、面积为81.36平方米的房屋作价16,800元出售给原告，被告通过其姐姐宁新育书写了转让证明1份，并将该房屋的房产证原件交付给原告。原告接收房屋后立即对房屋进行了装修，并入住至今。2018年初，因案涉房屋被列入酒埠江镇区棚户区改造，原、被告因房屋所有权的归属问题引发纠纷。原告已通过买卖的方式取得了案涉房屋的所有权，且居住、使用、管理了十余年时间，为此，特请求法院依法判决。原告洪鹏、谢再艳为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、攸房房权证酒埠江字第**产证复印件1份，拟证实该房屋位于攸县酒埠江镇东田村，房屋建筑面积为81.36平方米，所有权人为宁利平，共有人为王辉艳；该房产证原件已由原告洪鹏交至攸县酒埠江城中村棚户区改造项目指挥部；2、转让证明复印件1份，拟证明被告宁利平委托其姐姐宁新育将位于攸县酒埠江镇东田村的房屋以16,800元的价格出售给了原告洪鹏；3、攸县酒埠江镇江北居委会出具的证明1份，拟证实原告洪鹏、谢再艳夫妇自2008年下半年一直居住在原攸县酒埠江瓷厂家属宿舍楼5楼201房的事实；4、证人谢某、肖某的证言各1份，拟证实原告洪鹏、谢再艳夫妇于2008年下半年对攸县酒埠江瓷厂家属宿舍楼5楼201房的房屋进行了装修，一直居住至今，并以原告洪鹏的名字交纳有线电视费及水费、电费；被告宁利平、王辉艳自2008年下半年起至今未涉足该房屋，也未实施收取房租之类的行为；原、被告之间因房屋引发的纠纷在原攸县酒埠江瓷厂家属宿舍楼有多起相类似的；5、2010年5月9日的攸县广大视讯网络有限责任公司收费专用发票、2016年6月17日的攸县酒埠江自来水有限公司结算单各1份，拟证实原先洪鹏一直以自己的名义交纳有线电视费、水费、电费，行使对本案房屋的使用权和管理权；6、证人王某1、刘某、王某2、齐民兰联合出具的证明1份，拟证实原告洪鹏、谢再艳于2008年6月6日以16,800元的价格购买了原攸县酒埠江瓷厂家属宿舍楼5楼201房；7、房屋照片3张，拟证实本案所涉房屋现在由原告居住、使用、管理的事实。被告宁利平、王辉艳辩称：原告所述不是事实，本案的房屋系两被告所有，未经两被告一致同意，他人无权处分该房屋，宁新育出具的转让证明没有法律效力；原告洪鹏、谢再艳夫妇自2008年至今对房屋进行了装修并居住、交纳水电费等行为，并不能证明原告洪鹏夫妇对本案的房屋享有所有权。被告宁利平、王辉艳未向本院提供证据。为查明案件事实，根据法律的规定，本院对证人谢某、肖某进行了调查，证人谢某、肖某均证实原告洪鹏、谢再艳于2008年向被告购买了案涉房屋，但不清楚具体购买过程；自2008年下半年至今，案涉房屋一直由在原告居住、修缮；对于原告提供的证据及本院调查证人谢某、肖某的证言，被告宁利平、王辉艳均不认可，认为不是事实。本院认为原告的证据1、2、3、4、5、7及本院调查证人谢某、肖某的证言，均符合证据的有效要件形式，故均予以采信；原告的证据6，形式上存在瑕疵，证人无正当理由未到庭作证，故对该证据结合案情综合予以认定。经审理查明：原告洪鹏、谢再艳系夫妻关系，原、被告均系原攸县酒埠江瓷厂的职工。2008年6月6日，原告洪鹏通过被告宁利平姐姐宁新育以16,800元的价格买下位于攸县酒埠江镇东田村、原攸县酒埠江瓷厂家属宿舍楼5楼201房、权证号为攸房权证酒埠江字第**、房屋建筑面积为81.36平方米的房屋。当日，宁新育向原告洪鹏出具了转让证明一份。尔后，原告洪鹏、谢再艳对该房屋进行修缮并居住至今。2018年4月，现案涉房屋所在区域被列入攸县酒埠江城中村棚户区改造计划，为此需要明确房屋所有权的归属，以便于房屋征收补偿款的发放。原、被告均声称享有案涉房屋的所有权，为此，双方酿成纠纷。另查明：被告宁利平与被告王辉艳原系夫妻关系，双方于2003年上半年办理了离婚手续，并搬离了案涉房屋，将该房屋交由被告宁利平姐姐宁新育居住。两被告均不清楚案涉房屋的现状，近十余年来亦未实施任何管理、修缮行为。本院认为，本案系房屋确权纠纷。现就本案的争议焦点分析如下：一、宁新育代理被告宁利平出售案涉房屋的行为是否有效？在本案中，被告宁利平、王辉艳均否认授权宁新育出售案涉房屋。两被告于2003年上半年离婚后，即将案涉房屋交由被告宁利平姐姐宁新育居住近5年时间。2008年6月，宁新育代理被告宁利平出售房屋时亦同时提供了房屋的产权证，致使原告洪鹏有充分的理由肯定并信任宁新育有代理权，亦即宁新育的行为符合法律规定的表见代理。房屋的价格，结合当地同期、同类型的市场交易情况，原告洪鹏支付的16,800元购房款亦属于合理价格范围。且自2008年6月6日至今已逾十一年的时间，被告宁利平理应知道其姐姐宁新育搬离案涉房屋的时间和搬离的原因，两被告并未就案涉房屋提出权利主张或对房屋进行管理，应视为对宁新育出售房屋的追认或默许。据此，可以认定宁新育代理被告宁利平出售案涉房屋的行为具有法律效力。二、原告洪鹏、谢再艳支付合理价款并实际占有、使用案涉房屋，使案涉房屋权利人发生了事实上的变更。主要有以下几个方面的表现：（1）案涉房屋产权证的保管人。在一般人日常观念中，持证人即为所有权人，故所有权证由谁保管，可作为判决事实权利人的初步证据。本案中案涉房屋的产权证系由原告洪鹏交至攸县酒埠江城中村棚户区改造项目指挥部，亦可见案涉房屋的产权证由原告洪鹏保管。（2）案涉房屋相关款项、费用的支付人。一般交易习惯而言，谁使用，谁付款，除非有证据是代为支付。如果有证据证明原告实际支付了案涉房屋的水电费、网络电视费用，则除非被告有证据证明是代为支付，否则应认定原告为实际支付人，此系列事实可作为原告为实际权利人的证据使用。（3）案涉房屋的实际处分人。案涉房屋由谁长期支配使用，如果案涉房屋一直由主张权利人占有、使用和装修，则该事实可作为其为事实权利人的初步证据。在本案中，自2008年上半年起至今的十余年时间里，案涉房屋一直由原告居住、使用和管理，被告不去管理自己的房屋，任凭他人进行装修、使用且不支付任何费用，有悖常理。综上所述，本案争议的房屋虽登记在被告宁利平名下，但根据已查明的事实，原告洪鹏、谢再艳应享有案涉房屋的所有权。故本院对原告洪鹏、谢再艳要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：一、位于攸县酒埠江镇东田村、原攸县酒埠江瓷厂家属宿舍楼****、权证号为攸房房权证酒埠江字第**、屋建筑面积为81.36平方米的房屋所有权归原告洪鹏、谢再艳享有；二、限被告宁利平、王辉艳在本判决生效之日起十日内协助原告洪鹏、谢再艳办理案涉房屋的产权变更登记手续。案件受理费100元，由原告洪鹏、谢再艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  周一江二〇一九年七月十五日书记员  文李凤附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。