福建省宁化县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0424执异7号 利害关系人：陈礼行,男,1988年4月13日出生，汉族，农村居民，住福建省长乐市。 委托执行代理人：陈诒团，福建律慧律师事务所执业律师。 委托执行代理人：张保华，福建律慧律师事务所执业律师。 申请执行人：福建宁化成功村镇银行股份有限公司，住所地福建省宁化县翠江镇翠江明珠商住楼****，统一社会信用代码91350400075045764U。 法定代表人：戴祖央，理事长。 被执行人：阴翔昀（系阴惠和之女），女，2001年2月13日出生，汉族，学生，住福建省厦门市海沧区。 被执行人：福建闽赣汽贸有限公司，住所地福建，住所地福建省建宁县闽江源北路**用代码913504305616740565。 法定代表人：曹俊民，执行董事兼总经理。 被执行人：黄芳，女，1973年10月11日出生，汉族，居民，住福建省宁化县。 在本院执行申请执行人福建宁化成功村镇银行股份有限公司（以下简称宁化成功银行）与被执行人阴翔昀、福建闽赣汽贸有限公司（以下简称闽赣汽贸公司）金融借款合同纠纷一案，及申请执行人宁化成功银行与被执行人曹俊民、阴惠平、闽赣汽贸公司金融借款合同纠纷一案中，利害关系人陈礼行以法院司法拍卖说明房屋财产的通道与其实际竞得拍卖房屋的通道不符为由，向本院提出书面异议,请求撤销该次网络拍卖程序。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 陈礼行称，陈礼行于2018年11月21日通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得位于三明市××工业××路××和××号的房产。竞拍完成后，陈礼行对该房屋进行查看发现，该不动产位于中间位置，前后房产已被别人购买走，而通道是跟随房产走，而不是公共通道，前后房产的所有人明确表示其要将通道堵住，也即申请人购买的房产将没有通道，根本无法进入房产，也无法使用房产。后陈礼行于2018年12月25日依法向宁化法院执行局申请撤销司法拍卖。宁化法院执行局于2019年1月22日答复称其理由不成立，要求陈礼行应在5日内继续支付拍卖尾款，办理成交手续。陈礼行对该答复不服，特提出执行异议申请，理由是：1.法院答复称拍卖房产在水岸华庭小区两侧均有公共通道可进入拍卖房产，不是事实。陈礼行经了解，该房产两侧虽然有通道，但不是公共通道，通道所有人明确表明会将通道堵住，而拍卖房产位于中间位置，若两边通道堵住，就根本无法进入拍卖房产，无法实现购买目的。为此，依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网络拍卖规定》）第三十一条的规定，法院应当支持陈礼行的请求，依法撤销司法拍卖；2.该房产的通道属于整幢房产的通道，而不是单个房产的通道。而法院在此次拍卖中仅对其中2号和3号的房产进行拍卖，没有对整个房产进行拍卖，因此，该通道不属于2号和3号房产的通道。法院在此次拍卖程序中没有在拍卖公告及拍卖须知里进行明确说明。法院未向竞买人披露拍卖房产存在以上无法实际使用的重大瑕疵，该瑕疵关系到申请人合法权益的实现，所以由于本次拍卖程序中未披露拍卖标的物的重大使用瑕疵，属于存在其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，依据《网络拍卖规定》第三十一条的规定，本次拍卖程序应予撤销。陈礼行为此提供了（2018）闽0424民初265号民事判决书和（2018）闽0424民初380号民事调解书、强制执行申请书、（2018）闽0424执804号执行裁定书和（2018）闽0424执833号执行裁定书、（2018）闽0424执804号公告和（2018）闽0424执833号公告、关于三明市××区工业南路111号3幢一层1、2、3号的拍卖公告、拍卖须知、拍卖标的调查情况表、关于三明市××区工业南路111号3幢一层1、2、3号的第二次拍卖公告及拍卖须知和拍卖标的调查情况表、关于三明市××区工业南路111号3幢一层2、3号房屋的网络竞价成功确认书、撤销司法拍卖申请书、关于买受人陈礼行撤销司法拍卖申请的答复等书面材料。 宁化成功银行称，陈礼行提出执行异议的理由不属实，案涉拍卖房屋的通道，既有整幢房产的通道，也有单个房产的通道，即该拍卖房产在水岸华庭小区两侧均有公共通道可进入单个拍卖房产，该房产不存在瑕疵。陈礼行提出执行异议的理由不成立，应驳回其执行异议请求，陈礼行应当履行竞标后的付款义务。 本院查明，2018年5月2日，本院对宁化成功银行与黄芳、阴翔昀、闽赣汽贸公司金融借款合同纠纷一案，作出（2018）闽0424民初265号民事判决，判决：一、黄芳应于本判决生效之日起15日内偿还宁化成功银行借款本金2790000元、支付利息及复利335004.72元，从2017年12月29日起至实际还清全部款项之日止的利息及复利，继续按借款合同约定方式计算；二、黄芳应于本判决生效之日起15日内支付宁化成功银行律师代理费39750元；三、黄芳未按上述一、二项确定的期限履行金钱给付义务，宁化成功银行有权从拍卖阴惠和所有的位于三明市××工业××路××号××房屋及××号房屋所得价款在抵押担保范围内优先受偿；四、闽赣汽贸公司对上述一、二项债务承担连带清偿责任；五、阴翔昀应在继承阴惠和遗产范围内对黄芳上述债务承担连带清偿责任;六、案件受理费32118元，减半收取计16059元，由黄芳、闽赣汽贸公司共同负担。2018年7月3日，本院对宁化成功银行与曹俊民、阴惠平、闽赣汽贸公司金融借款合同纠纷一案，作出（2018）闽0424民初380号民事调解书，该调解书载明由双方当事人自愿达成如下协议：一、曹俊民应偿还宁化成功银行借款本金1690000元及利息217551.96元（截止2018年1月20日），本息合计1907551.96元，此款曹俊民定于2018年8月10日前给付宁化成功银行；二、曹俊民应偿还宁化成功银行自2018年1月21日起至实际还款之日止按《最高额抵押借款合同》约定计算的利息、加息、罚息，与前项一并支付；三、宁化成功银行为实现本案债务所支出的律师代理费27576元，由曹俊民负担；四、若曹俊民未按上述约定的期限履行金钱给付义务，宁化成功银行有权从拍卖、变卖阴惠平位于三明市××工业××路××号的房产所得价款在抵押担保范围内优先受偿或者协议折价抵偿；五、闽赣汽贸公司对曹俊民的上述债务承担连带清偿责任；六、案件受理费22216元，减半收取计11108元，由曹俊民负担。以上判决书及调解书发生法律效力后，因两个案件的被告方均未按期履行生效法律文书确定的还款义务，宁化成功银行先后向本院申请强制执行，本院立案执行后，于2018年8月，先后作出（2018）闽0424执804号执行裁定书、（2018）闽0424执833号执行裁定书，即裁定冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人阴翔昀、闽赣汽贸公司、黄芳的财产暂计2820300元，和冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人曹俊民、阴惠平、闽赣汽贸公司的财产暂计1709300元。并于2018年8月16日先后作出（2018）闽0424执804号公告和（2018）闽0424执833号公告，分别对抵押担保人阴惠和所有的位于三明市××工业××路××、××房屋和××号房屋进行评估、拍卖，要求在上述房产居住或从事生产经营的人员应自行迁出。2018年9月27日，本院作出关于三明市××区工业南路111号3幢一层1号、2号房屋的拍卖公告（第一次拍卖）、拍卖须知、拍卖标的调查情况表，和关于三明市××区工业南路111号3幢一层3号房屋的拍卖公告（第一次拍卖）、拍卖须知、拍卖标的调查情况表。并在宁化法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上登载了竞买公告、竞买须知、标的物介绍等相关材料。其中标的物介绍即拍卖标的调查情况表对拍品名称、权利来源、权证情况、拍品所有人、拍品现状、权利限制情况，以及房屋面积、财产范围、用途、土地类型、楼幢位置、室内装修等情况作了详细介绍，且特别提醒：本院不组织统一看样，竞买人可自行前往看样。竞买公告第六条载明“特别提醒：标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”同时，竞买须知第四条载明“拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。”第十条载明“请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的现状和一切已知及未知的瑕疵。”2018年11月2日，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行第二次公开拍卖活动，再次登载了竞买公告、竞买须知、标的物介绍等相关材料。2018年11月21日,陈礼行以1406352元拍卖成交价格竞价成功确认三明市××工业××路××号房屋，同时，陈礼行以1411352元拍卖成交价格竞价成功确认三明市××区工业南路111号3幢一层3号房屋，事后，陈礼行前往查看其所竞得房屋。2018年12月24日，陈礼行向本院提出要求撤销拍卖的申请，本院于2019年1月22日作出关于买受人陈礼行撤销司法拍卖申请的答复，告知其可依法向本院提出书面执行异议。为此，陈礼行以法院司法拍卖说明房屋财产的通道与其实际竞得拍卖房屋的通道不符为由，向本院提出书面异议,请求撤销该次网络拍卖程序。 另查明，涉案拍品房屋坐落于三明市××工业××路××号房屋所有权证号为明房权证三元字第××号，其建筑面积为318.18平方米，土地使用权面积为38.38平方米，该产权所有人为抵押担保人阴惠和。三明市××区工业南路111号3幢一层3号房屋所有权证号为明房权证三元字第××号，其建筑面积为318.18平方米，土地使用权面积为38.38平方米，该产权所有人为阴惠平。上述拍卖房产在三明市××区水岸华庭小区两侧均有公共通道，且可进入该拍卖房产，并无陈礼行所称无法进入拍卖房屋而无法使用的情形。 本院认为,根据《网络拍卖规定》第三十一条“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外……”的规定，本案中，本院在执行司法拍卖阴惠和、阴惠平分别所有的坐落于三明市××工业××路××及××号房屋的房产时，在宁化法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行先后二次公开拍卖活动，并登载了竞买公告、竞买须知、标的物介绍等相关材料，该材料中，已经对拍卖房屋财产作了详细文字说明。其中，标的物介绍对拍品房屋的拍品名称、权利来源、权证情况、拍品所有人、拍品现状、权利限制情况，以及房屋面积、财产范围、用途、土地类型、楼幢位置、室内装修等情况作了详细介绍，并特别提醒本院不组织统一看样，竞买人可自行前往看样。竞买公告也特别提醒标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证，有意者请亲自实地看样。同时，竞买须知也说明拍卖标的以现状进行拍卖，房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准，拍卖人对拍卖房屋的房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。对此，本院在拍卖涉案房屋时，已经就相关可能存在的瑕疵以及责任承担作了公示说明，且将涉案房屋有关的评估报告作为附件进行了登载，已经履行了相关法律规定的告知义务。涉案拍卖房屋位于三明市××区水岸华庭小区的范围内，其用途属于商业营业用房即店面，该店面的正门左右两侧均有公用水泥路面通道，可正常进出该店面，虽然该店面内的中间位置被以其他房屋相通的过道走廊隔成前后两间，但不影响该店面的正常商业营业使用。本院对涉案房屋即店面进行司法网络拍卖时，已经对该房屋的土地使用面积、建筑面积、用途、现状等作了说明并对该房屋的内部和外观附有彩色照片展示，且说明拍卖标的以现状进行拍卖，房地产的实际面积等以过户时登记机关确定为准，并未出现拍卖财产的文字说明严重失实，致使买受人产生重大误解的情形，本院的执行行为也未出现严重违反司法拍卖程序。陈礼行以拍卖财产的说明严重失实，致使陈礼行产生重大误解，购买目的无法实现为由，要求依法撤销该次拍卖程序的异议请求于法无据，故陈礼行的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十一条第一款第四项、第五项，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项、第六项，第三十六条规定，裁定如下： 驳回陈礼行的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福建省三明市中级人民法院申请复议。 审 判 长  张永兴 人民陪审员  王化民 人民陪审员  邹传远 二〇一九年七月八日 书 记 员  兰 翔 本裁定所依据的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持： （一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； （二）买受人不具备法律规定的竞买资格的； （三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的； （四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的； （五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。 当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第三十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持： （一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外； （二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的； （三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； （四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的； （五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件； （六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。 第三十六条当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出执行异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。