文书内容广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1392号上诉人（一审原告）：鲁向辉，男，汉族。被上诉人（一审被告）：珠海市卡都海俊房产开发有限公司。法定代表人：郑雪融，董事长。被上诉人（一审被告）：珠海市住宅物业管理有限公司。法定代表人：陈双和，董事长。以上两名被上诉共同委托诉讼代理人：蔡明星，福建衡兴明业律师事务所律师。以上两名被上诉共同委托诉讼代理人：唐剑，福建衡兴明业律师事务所实习律师。上诉人鲁向辉因与被上诉人珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称卡都公司）、珠海市住宅物业管理有限公司（以下简称住宅物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2018）粤0402民初5994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鲁向辉、被上诉人卡都公司及住宅物业公司的共同委托诉讼代理人蔡明星、唐剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁向辉上诉请求：1.请求撤销一审法院（2018）粤0402民初5994号民事判决中第二项判决；2.请求判令卡都公司支付鲁向辉因房屋专项配套设施“全程垃圾自动收集系统”30个月（2016年9月-2019年2月）未交付使用的赔偿金15000元人民币（注：赔偿标准按每延期一个月赔偿500元人民币，暂计至2019年2月）；3.请求判令住宅物业公司修改并完善《心海州花园前期物业服务协议》（商品住宅）中物业相关费用的收费标准（具体见下表），并与鲁向辉签订有关前期物业管理的补充协议。            序号              收费项目              收费标准              交纳时间              说明                  1              住宅物业服务费              每平方米建筑面积￥1.50元/月              每月交纳一次，每月五日前交纳当月费用              详见诉状“事实与理由”第一点，第二点，第三点                  2              车位管理费              ￥50.00元/个/月              /                                3              中央水空调              ￥0.35元/KWH（度）              /              必须明确制定空调主机出水温度及压力，以及开启主机的条件。                  4              生活热水              ￥20.00元/吨，按实际用量收取。              /              必须明确制定热水的温度以及每天提供热水的时间。            4.请求判令住宅物业公司返还鲁向辉从2016年12月至2019年3月期间交纳的物业服务费共计1969.46元人民币（注：计算方法：（2.70-1.50）x86.38x28=2902.37）。5.本案一审、二审诉讼费由卡都公司、住宅物业公司承担。事实和理由如下：一、鲁向辉与卡都公司于2016年8月26日签订《商品房买卖合同》，合同的附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》规定卡都公司（出卖人）交付的商品房应当向包括鲁向辉在内的全体买受人提供“全程垃圾自动收集系统（以下简称“垃圾收集系统”）：垃圾投放口每层一个，设置于每层公共部分；地下室不设置垃圾投放口”。但是从2016年9月6日卡都公司正式交楼给鲁向辉至2019年3月15日，垃圾收集系统始终未交付给全体买受人使用。合同并无约定垃圾收集系统分期进行建设的明确条款，一审法官对此未能仔细辨别，同时合同附件第一页“商品房买卖合同附件格式条款备案说明”：该备案属存档备查性质，不排除提供方因格式条款损害消费者权益应当承担的行政责任和民事责任。合同附件六第10项对于垃圾自动收集系统的说明不完整，不规范，有意描述次要的部分，忽略主要的部分，而且附件六约定的“交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，应当按照本合同第十六条第（三）款约定处理”：及时更换、修理。卡都公司有意钻合同空子，故意逃避自己的义务长达两年半之久，且毫无诚意，如此种种行为已经对包括鲁向辉在内的全体买受人正当利益构成了严重损害，按照《合同法》的规定，卡都公司必须因自身违背合同约定而补偿鲁向辉相应的损失。二、鲁向辉与卡都公司签订的《心海云住宅认购书》第二条第一款的明确规定：鲁向辉的认购房屋价款包含了房屋毛坯价及该房屋专项配套设施：地源热泵系统、社区中央水空调系统、全程垃圾自动收集系统，投入费用￥1000.00元/平方米。小区共计18栋高层住宅，房屋总数2601户，属于大型社区，卡都公司在整个销售阶段始终对外宣称小区属于高尚环保社区，小区规划了垃圾环保收集系统，除此之外并无规划建设任何形式的户外环保垃圾池（屋）。由于卡都公司的违约行为，造成小区生活垃圾得不到妥善处理，污染了居住环境，导致小区目前很多楼栋老鼠横行，大大小小的蟑螂随处可见，对鲁向辉购买房屋的价值、使用功能及日常生活均带来严重不便，造成鲁向辉正当利益收到直接损害。三、由于对鲁向辉日常生活至关重要的垃圾收集系统无法使用，直接导致小区无法达到一级住宅小区应当具备的基本硬件设施，因此前期物业管理不应该按照住宅物业公司原来约定的一级物业管理标准收取物业服务费，结合住宅物业公司管理小区近31个月的实际表现，同时参考香洲区同类水平的物业管理企业收费，鲁向辉认定小区住宅物业服务费最高不得超过每平方米建筑面积￥1.50元/月。四、住宅物业公司在《心海州花园**物业服务协议》（商品住宅）第四条第三款第1项“物业相关费用的收费标准”里面，中央水空调一项仅仅制定了收费价格，但是对水空调系统运行的两个极其重要参数：主机供水温度、供水压力不做任何书面约定，意图规避管理责任，导致包括鲁向辉在内的全体买受人利益受到损害，同时没有明确规定开启中央空调系统的条件，导致一年内空调系统何时开启，何时关闭，完全由住宅物业公司随意决定，侵害了鲁向辉的正当权益。五、住宅物业公司在《心海州花园**物业服务协议》（商品住宅）第四条第三款第1项“物业相关费用的收费标准”里面，中央热水一项同样是仅仅制定了收费价格，但是对生活热水的最重要一个参数：热水温度不做任何书面约定，意图规避管理责任，导致包括鲁向辉在内的全体买受人利益受到损害，同时没有明确规定每天提供热水的时间，导致一天内生活热水何时开启，何时关闭，完全由住宅物业公司随意决定，侵害了鲁向辉的正当权益。有鉴于此，鲁向辉为了维护自身合法权益，根据我国《合同法》和《民事诉讼法》的有关规定，特提起上讼，请求法院依法支持鲁向辉的诉讼请求。卡都公司辩称：案涉商品房买卖合同约定垃圾系统未按时安装的违约责任、维修和更换，并未约定违约金责任。且卡都公司也提供了替代的垃圾桶作为垃圾回收的替代方案。满足了鲁向辉的使用需求，且鲁向辉未举证证明其存在相应的损失，未尽举证责任。因此，卡都公司无需承担赔偿违约金的责任。住宅物业公司辩称：双方签订了物业服务协议合法有效，有关收费标准是双方的真实意思表示。鲁向辉单方要求修改物业服务费标准及返还物业费缺乏合同和法律依据，应予驳回。鲁向辉向一审法院起诉请求：1.请求判令卡都公司尽快将心海州花园房屋专项配套设施“全程垃圾自动收集系统”建成并投入正常使用；2.请求判令卡都公司支付鲁向辉因房屋专项配套设施“全程垃圾自动收集系统”22个月（2016年9月-2018年6月）未交付使用的赔偿金11000元（注：赔偿标准按每延期一个月赔偿500元，暂计至2018年6月）；3.请求判令卡都公司修改并完善《商品房买卖合同》附件九《关于前山物业管理的约定》中物业相关费用的收费标准（具体见下表），并与鲁向辉签订有关前期物业管理的补充协议；4.请求判令住宅物业公司返还鲁向辉从2016年12月至2018年6月期间缴纳的物业服务费共计1969.46元[计算方式：（2.70-1.50*86.38*19=1969.46）]；5.请求判令卡都公司承担一审案件的诉讼费。一审法院认定事实：2013年11月23日，鲁向辉与卡都公司签订《心海云住宅认购书》。鲁向辉认购卡都公司开发的凤祥路99号1栋1101房。认购书约定房屋总价为1006592元，认购房屋价款包含房屋毛坯价及该房屋专项配套设施（地源热泵系统、社区中央水空调系统、全程垃圾自动收集系统）投入费用1000元/平方米。2016年8月26日，鲁向辉、卡都公司签订《商品房买卖合同》，合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定的相关条款约定：10、全程垃圾自动收集系统：垃圾投放口每层一个，设置于每层公共部分；地下室不设置垃圾投放口。另约定：交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。合同第十六条第（三）有关装饰装修及设备标准约定：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。另，鲁向辉与卡都公司签署的上述合同的附件九对“前期物业管理的约定”达成协议，约定前期物业服务企业为住宅物业公司，并对有关收费标准及交纳时间作出约定，《前期物业管理服务协议》具体内容由住宅物业公司与买受人另行签订。2016年8月26日，鲁向辉与住宅物业公司签订《心海州花园前期物业服务协议》，该协议对相关费用的收费标准及交纳时间等作出详细约定。上述合同签订后，卡都公司于2016年9月6日将所涉房屋交付鲁向辉使用。交付房屋时，垃圾收集系统的垃圾投放口及纵向管道系统已铺设完毕，但垃圾运输管道、中央收集站系统至今未能完成，上述合同约定的全程垃圾自动收集系统未能投入使用。2018年5月1日及同年6月14日，住宅物业公司向鲁向辉出具两份《收据》，称已收到鲁向辉支付的2016年12月至2018年6月的物业服务费4431.37元及其它费用。一审法院认为：鲁向辉与卡都公司存在合法有效的商品房买卖合同关系，当事人应严格遵循相关的合同约定，全面履行合同义务，双方之间的商品房买卖合同已明确约定由卡都公司向鲁向辉提供包括全程自动垃圾收集系统等的配套设施，但在房屋交付使用时，卡都公司仅完成垃圾投放口及纵向管道系统的建设，垃圾运输管道、中央收集站等系统未能建成投入使用。卡都公司怠于全面履行相关合同义务，应承担相应的民事责任。合同及相关附件明确其违约责任为及时更换、维修。故鲁向辉要求卡都公司尽快将“全程垃圾自动收集系统”建成并投入正常使用，符合合同约定，一审法院予以支持。合同对配套设备延迟建成使用的违约责任，仅约定了及时维修、更换的责任，并没有对延迟履行的赔偿责任作出明确约定，故鲁向辉主张按每延期一个月赔偿500元计算赔偿金，没有合法依据，一审法院不予支持。另外，鲁向辉与卡都公司就物业服务事宜达成协议，形成合同附件九。附件九双方确定前期物业服务企业为住宅物业公司，并对相关费用的收费标准及交纳时间作出具体约定。此后，鲁向辉与前期物业服务企业即住宅物业公司签订了前期物业服务协议。卡都公司已完成协助业主与相关物业管理公司达成了物业管理合同关系。且相关收费标准也符合鲁向辉与卡都公司的约定。鲁向辉与住宅物业公司形成物业管理合同关系，与卡都公司之间的商品房买卖合同并非同一法律关系，有关物业管理合同的权利义务受上述物业服务协议约束，与卡都公司无关。鲁向辉要求卡都公司修改并增补相关合同条款，指向对象并非物业管理合同相对方，一审法院对其诉讼请求不予支持。鲁向辉认为物业管理公司中的收费标准及其他欠缺问题，可通过与物业管理服务公司协商变更与补充，或通过其他法律途径进行处理。鲁向辉与住宅物业公司已订立物业管理合同，在未合法变更之前，必须按照约定的相关收费标准予以执行。鲁向辉要求住宅物业公司予以返还部分物业服务费，理据不充分，一审法院不予支持。至于鲁向辉认为物业服务提供的服务不符合合同约定的标准，鲁向辉也可另循其他途径主张其合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、卡都公司尽快将心海州花园系统配套设施“全程垃圾自动收集系统”建成并投入使用；二、驳回鲁向辉的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币124.22元，由鲁向辉负担人民币24.22元，卡都公司负担人民币100元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人鲁向辉上诉主张被上诉人卡都公司未按合同约定提供“全程垃圾自动收集系统”，应按每延期一个月500元标准赔偿其损失，同时，被上诉人住宅物业公司应完善、修改其收费标准并向上诉人鲁向辉返还相应物业服务费1969.46元。为此，本院认为，首先，依据鲁向辉与卡都公司之间买卖合同之约定，卡都公司应向包括鲁向辉在内的业主提供包括全程自动垃圾收集系统等的配套设施，但在房屋交付使用时，卡都公司仅完成垃圾投放口及纵向管道系统的建设，垃圾运输管道、中央收集站等系统未能建成投入使用。卡都公司未按合同约定履行其义务，依据合同及相关附件关于违约责任之约定，卡都公司应承担相应的违约责任。鲁向辉主张卡都公司应按每延期一个月500元标准赔偿其损失，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的还价承担不利后果”之规定，鲁向辉应对该赔偿标准承担举证责任。而如本院二审庭审查明事实所示，鲁向辉庭审自认该标准是其自己酌定的，并无合同依据及其他依据。因此，鲁向辉应承担举证不能的法律后果，对其该诉求，本院不予支持。其次，在住宅小区的业主大会和业主委员会没有成立之前，由开发商代表全体业主选聘物业公司并签订书面的前期物业服务合同。在此阶段，只要开发商与其选聘的物业公司签订合同，小区的业主与该物业公司之间就成立了前期物业服务合同。因此，鲁向辉与住宅物业公司签订的《心海州花园前期物业服务协议》对双方均有约束力。同时，物业服务合同不同于一般的民事合同，它具有一定的公共性，即与物业公司相对应的合同主体是小区全体业主，而非单个业主。物业服务合同的内容实质是物业公司为小区全体业主提供整体服务，而小区全体业主支付相应费用，只不过小区全体业主支付的费用在现实中被分解为每个业主按一定比例各自负担。单个业主所支付的物业服务费用，所换取的对价是针对小区的整体服务，而不仅仅是针对单个业主的服务。因此，鲁向辉个人主张被上诉人住宅物业公司应完善、修改其收费标准并向上诉人鲁向辉返还相应物业服务费1969.46元，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，鲁向辉的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费324元，由鲁向辉负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年七月二十四日书记员 苏婉婷