广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初3006号原告：谭锡祥，男，1994年10月20日出生，汉族，住广东省封开县，委托诉讼代理人：张莹，广东奥纪律师事务所律师。被告：梁悦钊，男，1965年7月1日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，第三人：中山市聚今房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市**中山三路**首层之6卡之二，统一社会信用代码91442000052466101B。法定代表人：尚鹏云，执行董事。原告谭锡祥与被告梁悦钊、第三人中山市聚今房地产经纪有限公司（以下简称聚今公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭锡祥委托诉讼代理人张莹，第三人聚今公司法定代表人尚鹏云到庭参加诉讼，被告梁悦钊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭锡祥向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房地产买卖及居间服务合同》；2.被告向原告返还定金30000元及支付逾期付款利息（从2019年1月10日起至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，至2019年2月10日暂计112.37元）；3.被告向原告支付违约金30000元及支付逾期付款利息（从2019年1月10日起至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，至2019年2月10日暂计112.37元）；4.被告向原告赔偿律师费用损失5000元。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为解除双方签订的《房地产买卖及居间服务合同》中的房地产买卖合同部分。事实与理由：2018年6月30日，原告与被告、聚今公司签订《房地产买卖及居间服务合同》，约定原告购买涉案房屋的成交价为80万元，合同签订当日，原告需支付定金30000元。合同签订后，原告依约履行支付定金30000元的义务，并按时在2018年7月10日前办理申请按揭手续。2018年7月2日，被告违约，就涉案房屋办理280000元的债权抵押登记，并在2018年7月19日，涉案房屋因被告与李胜钦之间的债务纠纷而被查封，被告构成违约。事后，被告亦没有积极履行相关义务，后在2018年12月6日，双方协商签订《买卖双方补充协议》，约定过户时间为2019年1月10日前，如在上述时间因被告原因不能办理过户手续，原告有权要求解除合同，要求退还定金30000元和支付违约金30000元。但至今，原告曾多次与被告协商遭拒，无奈之下，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告梁悦钊未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。第三人聚今公司述称，1.确认原告在诉状上陈述的事实，符合当时交易的事实。第三人在居间过程中尽到为双方的查档义务，在第一次签订买卖居间合同时，查询了被告的房屋档案，原、被告双方对于档案中资料是清楚的。2018年8月30日，被告没有及时过户给原告，第三人怀疑涉案房屋可能被查封，故要求原告再次查档，发现涉案房屋被法院查封的事实。2.2018年8月30日前至双方签订补充协议，第三人已向双方进行风险告知，基于双方买卖的意愿，在后期签订了买卖合同的补充协议。3.买卖补充协议约定的过户时间，被告没有提供过户的资料且无法联系被告，第三人就告知了原告，原告也说其一直在与被告沟通，但双方没有达成一致的意见，第三人就告知原告可以通过诉讼的方式解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2018年6月30日，原告谭锡祥（买方）与被告梁悦钊（卖方）、第三人聚今公司（居间方）签订《房地产买卖及居间服务合同》，约定：买卖双方通过居间人提供服务出售及购入位于中山市××区城市××房，建筑面积104.42平方米，转让总价款为800000元；买方同意在本合同签订后1个工作日内向卖方支付定金30000元，定金由居间方监管，监管期间，担保法和合同法的定金规则也适用；买方于2018年7月10日前申请银行按揭，意向贷款500000元（具体贷款金额以银行批复为准）；买方在取得银行贷款批复函后（具体形式和名称以各银行的实际为准），7日内支付首期款（不含定金）270000元；该房地产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后7个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产权证原件交予居间方；本合同履行过程中发生争议，各方应及时协商解决，并采取措施避免损失的发生或扩大，协商不成的，任何一方都可以向房地产所在人民法院提出诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用均由违约方或者过错方承担。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告于2018年7月2日向被告支付定金30000元。同年12月6日，原告谭锡祥（买方）与被告梁悦钊（卖方）、第三人聚今公司（中介方）就涉案房地产签订《买卖双方补充协议》，约定：买卖双方须于2019年1月10日前向房地产交易机构提交各自的全部交易过户资料，并在房产交易部门办理完交易过户；如因卖方原因不能在上述时间前办理交易过户的，则买方可以选择重新签订补充协议，也可以选择解除合同，买方选择解除合同的，卖方退还买方定金30000元并赔偿违约金30000元；如因买方同贷书的原因不能在上述时间前办理交易过户的，则买方可以要求交易时间延续到2019年3月30日前或解除合同，买方选择解除合同的，卖方退还买方定金30000元。补充协议还约定了其他内容。后双方未能在补充协议约定的时间办理过户，原告认为涉案房地产仍存在抵押和查封，被告的行为构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。2.根据中山市土地房产产权档案馆出具的中山市不动产登记资料查询结果，截止2018年8月30日，涉案的位于中山市××区城市××房的房地产登记在被告名下，不动产证书号：粤（2017）××；2017年6月23日，涉案房地产抵押给渤海银行股份有限公司中山分行，被担保主债权数额为350000元；2018年7月2日，涉案房地产抵押给东莞市联胜非融资性担保有限公司，被担保主债权为280000元，上述抵押尚未办理注销。2018年7月19日，本院查封了涉案房地产。庭审中，原告述称被告在签订《房地产买卖合同及居间服务合同》后才告知涉案房地产于2018年7月2日办理了抵押债权280000元，且于2018年7月19日被本院查封，故被告的行为构成违约。第三人提供了2018年7月2日的查档结果，认为原告在查档之后才支付定金，故原告是知道该抵押债权280000元的。3.庭审中，原告述称其已申请银行放款，银行已同意出具同贷书，但同贷书有使用时间，被告未及时解除房地产的抵押登记，同贷书超过期限不能使用。原告第二次申请同贷书存在困难，原告一直在等被告解除房地产抵押登记，再由银行出具同贷书，故原告至今尚未取得银行的书面同贷书。第三人确认原告上述陈述。4.原告委托广东奥纪律师事务所代理本案诉讼，并为此支出律师费5000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告谭锡祥与被告梁悦钊、第三人聚今公司签订的《房地产买卖及居间服务合同》及《买卖双方补充协议》，是各方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。本案中，谭锡祥依约定向梁悦钊缴纳了购房定金，梁悦钊未按约还清银行贷款，办理注销银行抵押手续属违约行为。不仅如此，涉案房屋在双方签订《房地产买卖及居间服务合同》后被法院查封，从而导致在当时双方的交易无法继续进行，合同目的无法实现。后谭锡祥、梁悦钊经过协商，以补充协议的方式变更了完成交易过户的时间，但事实上涉案房产并未在2019年1月10日前办理房产过户手续。谭锡祥以及聚今公司均确认未能过户的原因系由于梁悦钊没有提供过户的资料且无法联系梁悦钊造成，对两人陈述本院予以采信。梁悦钊的行为已构成违约，谭锡祥有权解除房地产买卖合同关系并要求梁悦钊承担相应的违约责任。各方在《房地产买卖及居间服务合同》约定了合同法中定金规则的适用，并且谭锡祥、梁悦钊在补充协议中的约定“买方选择解除合同的，卖方退还买方定金30000元并赔偿违约金30000元”实质上也是定金罚则的内容，故谭锡祥要求梁悦钊返还定金30000元并支付违约金30000元的请求符合法律和协议的约定，本院予以支持。在适用定金罚则后，谭锡祥再主张定金罚则的逾期支付利息，本院不予支持。由于在《房地产买卖及居间服务合同》约定了一旦发生纠纷律师费由违约方及过错方承担，因此对谭锡祥关于梁悦钊赔偿其本案律师费5000元的主张，本院予以支持。被告梁悦钊经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，相应诉讼风险由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告谭锡祥与被告梁悦钊于2018年6月30日签订的《房地产买卖及居间服务合同》中的房地产买卖合同部分；二、被告梁悦钊于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谭锡祥双倍返还定金60000元；三、被告梁悦钊于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谭锡祥赔偿律师费损失5000元；四、驳回原告谭锡祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1431元，诉讼保全费670元，合共2101元（原告已预交），由被告梁悦钊负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  谢 灏人民陪审员  黄芬芳人民陪审员  郑 毅二〇一九年七月二十四日书 记 员  梁楚英谭嘉怡