广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终790号上诉人（原审被告）：梅州市明景阳房地产开发有限公司。法定代表人：张景川，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：江俊龙，福建尚南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蕉岭碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人：姚舒扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓颖文，该公司职员。委托诉讼代理人：邹杨广，该公司职员。上诉人梅州市明景阳房地产开发有限公司（以下简称“明景阳公司”）因与被上诉人蕉岭碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“蕉岭碧桂园”）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省蕉岭县人民法院（2019）粤1427民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明景阳公司上诉请求：撤销广东省蕉岭县人民法院（2019）粤1427民初13号民事判决第二项，改判上诉人支付2019年1月2日前的违约金526401.85元，2019年1月2日以后的违约金以实际欠款金额按日万分之三的约定利率实际逾期天数计付。事实和理由：一、蕉岭碧桂园在2017年5月31日以后才交付讼争房屋的时间，按合同约定，蕉岭碧桂园除了交钥匙外，还需要交使用说明书、合格证明等书面材料，但上述材料蕉岭碧桂园都没有提供。即使将支付物业费作为认定房屋交付的标准，也只能证明2017年5月31日以后有交付房屋的行为。明景阳公司同意支付2016年8月1日起的物业费，只能证明明景阳公司和蕉岭碧桂园就物业费的支付达成了协议，2016年8月1日前的物业费由蕉岭碧桂园承担，2016午8月l日后的物业费由明景阳公司承担，而不能倒推2016年8月1日明景阳公司即接收了房屋。证明交付房屋本就是蕉岭碧桂园的责任，一审法院按物业费的分配证明交付房屋，不符合事实。二、即使从支付物业费推定已交付房屋，但是该交付不符合合同约定，属于交付不完全，明景阳公司仍享有暂不履行付款义务的抗辩权。而在蕉岭碧桂园发出的2017年12月26的《律师函》之前，其也没有向明景阳公司主张购房款，其也存在过错，应适当降低约定的违约金，在蕉岭碧桂园催收购房款之前的违约金标准最多为年利率6％，约为0.5%的月利率。按该标准计算违约金为：3773490元从2017年6月1日起按年利率6%的标准计到2017年12月31日的违约金113204.7元。从2018年1月1日起才可按3773490元为本金，以日3／10000的利率计算违约金，计算到2019年1月l日为413197.15元。以上合计为526401.85元。蕉岭碧桂园辩称，请求维持原判，驳回上诉。蕉岭碧桂园提供的物业费缴交证明能够证实明景阳公司已经缴纳了物业费，由此可以说明，蕉岭碧桂园已将涉诉的房屋交付给了明景阳公司，一审法院按照双方合同的约定计付违约金符合法律规定。蕉岭碧桂园向一审法院起诉请求：1.判令被告支付欠交楼款3773490元；2.判令被告支付逾期付款违约金1031294.82元(暂计至2018年12月28日止，此后违约金按实际逾期天数另计)；以上两项合计4804784.82元；3.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月29日，经原、被告协商一致后，被告向原告预付300万元购房款，用于购买原告开发的位于蕉岭县蕉城镇凤凰酒店、凤凰广场商铺**号、**号、**号、员工**号、**号。双方于2014年11月30日订立了房屋买卖合同。据原告提交的2015年1月4日出具发票显示，被告购买上述房产预交了300万元，其中用于凤凰广场商铺**号的房款为172888元。涉案房屋为凤凰广场商铺**号。合同编号为201411003744号，《商品房买卖合同》及一系列合同附件、附录（下称合同）。合同约定被告向原告购买位于蕉岭县蕉城镇中华大道侧碧桂园翡翠湾凤凰广场商铺**号。合同第四条计价方式与价款约定：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5074.23元，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4115.73元，总金额（人民币）叁佰玖拾肆万陆仟叁佰柒拾捌元整（￥3946378元）。第六条付款方式及期限约定：买受人按下列第2种方式付款：2.分期付款详见本合同附件四《补充协议》第二条（一）约定（该条约定为：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的7.3%给出卖人，即贰拾捌万捌仟零捌拾陆元整；买受人必须在2015年12月30日前，付该商品房总房价的92.7%给出卖人，即叁佰陆拾伍万捌仟贰佰玖拾贰元整）。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按合同时间付款，按下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年11月30日前将验收合格的房产交付给买受人。合同订立后，被告应按合同约定付清首期款为288086元。2017年12月26日，原告委托广东国鼎律师事务所发出《律师函》，要求被告交清凤凰广场09号商铺的拖欠楼款3773490元及违约金611305.38元（暂计至2017年12月22日）。原告没有向被告办理符合合同约定的交楼手续。2017年5月31日，被告按要求补交了2016年8月1日至2017年4月30日凤凰广场09号商铺的物业费。2017年5月至2018年2月，凤凰广场09号商铺的物业费被告均有按月缴交。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及一系列合同附件、附录，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应遵守履行。按合同约定，被告应于订立合同时即2014年11月30日支付288086元首期款，原告应于2015年11月30日前交房，被告应于2015年12月30日前付清尾款。但被告仅于2015年1月4日交房款172888元，首期款仍有115198元未交清，尾款亦未交付。原告亦未按合同约定的时间向被告交房。2017年5月31日，被告同意向广东碧桂园物业服务股份有限公司蕉岭分公司补交从2016年8月1日起至2017年4月30日的物业费，并开始一直按月交纳商铺**号的物业费到2018年2月，视为被告从2016年8月1日起实际使用商铺**号，应认定2016年8月1日原告向被告交付商铺**号。被告提出至今未收楼的抗辩意见，不予采信。故原告要求被告支付欠楼款3773490（3946378-172888）元，理由正当，予以支持。被告未按约定支付清首期款，先构成违约，应按合同约定承担未付清首期款的违约责任，故原告诉请首期未付清房款115198（288086-172888）元，从2016年6月30日起，暂计至2018年12月28日的违约金为31483.61元（115198元×911天×3／10000），可予以支持。被告未交清首期款的情况下，原告未履行同时履行抗辩权，也未按约定履行，构成迟延履行，但被告对原告的履行即交房，已经接受，故按合同约定被告应在收房后一个月内支付尾款，否则构成迟延履行违约，应负违约责任，即自2016年9月1日起支付应付未付尾款3658292（3946378-288086）元，暂计至2018年12月28日的违约金930669.48元（3658292元×848天×3／10000）。2018年12月28日起的违约金以被告实际欠款总数额按实际逾期天数另计。原告请求的违约金超过此部分，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告梅州市明景阳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内向原告蕉岭碧桂园房地产开发有限公司支付购房款人民币3773490元。二、被告梅州市明景阳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内向原告蕉岭碧桂园房地产开发有限公司支付违约金962153.09（930669.48+31483.61）元（暂计至2018年12月28日）。此后产生的违约金以实际欠款金额按实际逾期天数计付。三、驳回原告蕉岭碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45238.28元，由原告蕉岭碧桂园房地产开发有限公司负担905元，由被告梅州市明景阳房地产开发有限公司负担44333.28元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、如何确定涉案房屋的交付时间；二、一审法院确认本案未付购房款的利息的计算期限及标准依据是否充分。关于如何确定涉案房屋交付时间的问题。蕉岭碧桂园虽然未在约定的时间内向明景阳公司办理符合合同约定的交楼手续，但根据已查明的事实，明景阳公司支付了涉案房屋自2016年8月1日起2018年2月的物业费，而物业费是物业产权人或者使用人向物业管理单位支付的管理、服务费用，明景阳公司对支付物业费的行为无异议，却又主张一直未收到涉案房屋，明显不合情理。因此，一审认定明景阳公司自2016年8月1日起实际使用涉案房屋并无不当。关于一审法院确认本案未付购房款利息的计算期限及标准依据是否充分。明景阳公司认为蕉岭碧桂园在发出2017年12月26日的《律师函》之前未主张购房款，存在过错，应以年利率6%计算2017年12月31日之前的违约金。明景阳公司自2016年8月1日起实际使用涉案房屋，根据合同的约定，明景阳公司应以收房后一个月内支付剩余购房款，故明景阳公司上诉主张蕉岭碧桂园未主张购房款存在过错，应以年利率6%计算2017年12月31日之前的违约金，不但与合同约定不符，且缺乏法律依据，故其上诉请求不予支持。一审按照合同的约定，认定自2016年6月30日起，以日息万分之三的利率计算首期未付清房款115198元的违约金；自2019年9月1日起，以日息万分之三的利率计算剩余购房款3658292元的违约金，依据充分，予以维持。综上所述，上诉人明景阳公司的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13421.53元，由上诉人梅州市明景阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖庆浪审判员  幸庆迈审判员  曾柳青二〇一九年七月十六日书记员  朱 棋