重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初17128号原告：刘晋晋，男，汉族，1986年10月20日生，住甘肃省崇信县。委托诉讼代理人：龙舟，重庆奥凡律师事务所律师，特别代理。被告：杨琴，女，汉族，1989年8月12日生，住重庆市沙坪坝区。被告：张维，男，汉族，1989年7月14日生，住重庆市渝中区。二被告共同委托诉讼代理人：李静，重庆盈科律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司春江花月二分公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾黄杨路****负**，统一社会信用代码91500107MA5UDD1062。负责人：周燕。委托诉讼代理人：谭小玲，女，1994年6月7日生，住重庆市云阳县，公司员工。原告刘晋晋诉被告杨琴、张维、第三人重庆到家了网络科技有限公司春江花月二分公司（以下简称到家了春江花月二分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军适用简易程序于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告刘晋晋及其委托代理人龙舟、被告杨琴、张维及其委托代理人李静、第三人到家了春江花月二分公司的委托代理人谭小玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘晋晋诉称，2018年4月16日，在第三人居间介绍下，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定被告将其名下位于九龙坡区黄杨路102号4幢xxxxxx号的房屋出售给原告，成交价为97万元；原告出资解押，解押手续及相关费用由被告负责。原告于合同签订当日支付给被告定金2万元。后被告拒绝履行合同并擅自单方终止合同。根据合同约定，被告应向原告支付违约金30万元并赔偿原告损失81380元。现起诉请求：1、判令解除原、被告及第三人于2018年4月16日签订的《房屋买卖合同》；2、二被告立即退还原告已支付的定金2万元；3、二被告立即向原告支付违约金194000元；4、二被告立即赔偿原告各项经济损失（包括居间服务费、按揭服务费、评估费等）共计17130元；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第1项诉讼请求为解除原告与二被告于2018年4月16日签订的《房屋买卖合同》关系。被告杨琴、张维辩称，1、同意解除合同，但系原告拒绝面签以及逾期支付解押款，原告存在根本违约。2、被告不存在违约行为，不需要承担任何责任，驳回原告全部诉讼请求。第三人到家了春江花月二分公司陈述：签订合同时是被告杨琴一个人签字的，被告杨琴持有被告张维的委托手续。原告需要将户口迁入重庆属实，因此面签时间就延后在2018年4月25日。在2018年5月9日三方进行协商时，二被告明确表示不再出售房屋。二被告之后表示若原告坚持购买涉案房屋需要等到2018年7月1日之后再具体协商解押还款。2018年6月7日，原告的贷款审批通过。对于二被告预约还款的时间第三人不清楚，仅仅是有一张提前还款的表格，无具体时间。经审理查明，被告杨琴、张维为九龙坡区黄杨路******房屋的权利人；该房屋有抵押，抵押权人为交通银行股份有限公司重庆市分行。2018年4月16日，在第三人居间介绍下，原告作为买方与被告（卖方）双方签订《房屋买卖合同》，约定被告将其名下位于九龙坡区黄杨路102号4幢xxxxxx号的房屋出售给原告，成交价为97万元；原告于合同签订当日支付给被告定金2万元；原告支付首付款35万元用于该房屋解押，原告应于抵押权人告知或被告告知可还款或特定还款日之前5个工作日向被告银行还款账户（该房屋解押账户）汇入该房款用于该房屋解押，被告不得将此款用于其他用途，如原告贷款购买该房屋，则原告须于原告向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向被告交付房款用于解押；原告在办理权属转移登记当日支付4万元；原告通过银行按揭贷款方式支付55万元；尾款1万元原告于被告交付该房屋时支付；该房屋已设定抵押，抵押权人为交通银行，被告应于2018年6月1日前办理完成解押手续并自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件；买卖双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料、办理该房屋权属转移登记申请手续。该合同对违约的情况约定：买方未按照约定付款的，逾期15天之内的，按每逾期一日，向卖方支付房屋成交价的5‰违约金，并于实际支付之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15天的，卖方有权解除合同，合同被解除的，买方应自合同解除之日起3日内按房屋成交价的20%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，或逾期解押、逾期交房的，逾期15天之内的，按每逾期一日，支付房屋成交价的5‰违约金，合同继续履行；逾期超过15天的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应自合同解除之日起3日内按房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。该合同签订当日原告实际支付给被告定金2万元。原告向中介方支付居间服务费7300元、评估费1580元、按揭贷款服务费8250元。2018年4月19日，被告方向银行申请了提前还款，还款时间为2018年5月10日至20日。2018年4月23日，原、被告双方签订《补充协议》，约定：1、双方于2018年4月25日办理银行贷款申请；2、原告于2018年5月20日之前将解押款35万元提前一天打入被告指定账户，由被告办理注销解押事宜（以银行实际解押时间为准）；3、被告取证当天办理注销抵押登记事宜；4、被告房产证取出和原告按揭审批通过后三日内办理过户手续，原告过户取证3-5个工作日送回银行办理抵押手续；5、该房屋办理事宜以被告通知中介方时间为准；6、如与原合同冲突之处以本协议为准等。2018年4月25日，原、被告双方办理完毕银行按揭贷款面签手续。2018年5月3日、4日，被告方通过微信向原告表示，该房屋存在漏水的问题，如果原告选择不买的话可以把退还定金并赔偿已支付的中介费。2018年5月4日，被告方向中介方表示：“我想了一晚上，麻烦你这边通知买家：房子我不卖了，赔他双倍定金。我那个装修出了点问题，有点复杂；我不想和他扯皮。”后被告方又向原告及中介方表示已经取消了银行的解押还款申请。2018年5月9日，在中介方会议室刘晋晋、杨琴以及中介方工作人员进行协商。协商中杨琴先表示不卖了，愿意双倍赔偿定金，后又表示刘晋晋要房子也行，但是解押程序不会走快件（一周就能办理完毕），预约的解押还款时间是2018年7月1日至10日，再等15个工作日才能拿到房产证办理过户手续。次日，被告方通过微信将其申请提前还款的申请表发送给了原告。2018年5月13日，被告方通过微信将其申请提前还款的申请表发送给了中介方。中介方收到了被告方发送的提前还款申请表后询问被告方提前还款的具体时间，但是被告方之后一直未回复。2018年6月5日，被告方通过手机短信息向原告发送《解除房屋买卖合同通知函》，以原告应于2018年5月19日前支付35万元，现逾期超过15日为由通知原告解除房屋买卖合同。2018年6月7日，原告刘晋晋在浦发银行重庆分行申请的按揭贷款审批通过。中介方告知了被告方原告的按揭贷款已经审批通过，并询问办理解押及过户时间，被告回复时间已经过了，让原告自己联系。2018年6月8日，被告方通过手机短信息向原告发送“没收定金，并要求你几时向本人承担相应的违约责任”。后又通过微信再次发送了上述信息。2018年6月12日，中介方向被告发出《通知函》，要求被告收到该通知之日起5个工作日配合中介方及刘晋晋办理该房屋的解押手续并配合办理该房屋产权转移登记手续。被告方于次日收到该通知函。审理中，针对原告刘晋晋支付解押款时间问题。被告方陈述：2018年4月23日，原、被告签订的《补充协议》，对《房屋买卖合同》约定的原告支付被告解押款的时间变更为2018年5月20日前一天打入被告方指定账户。刘晋晋陈述，2018年5月20日是被告告知原告的特定解押还款日，因此才在补充协议中约定该时间；补充协议中载明办理时间为被告通知中介方为准，原告未收到中介方什么时间支付解押款的通知；被告在2018年5月9日当面通知中介方还款日在7月1日后，原告认为付款时间应当在2018年7月1日后，顺延5个工作日，且被告通过微信明确表示不出售房屋，原告为了资金安全就没有将解押款打给被告。中介方陈述，被告未告知中介方何时打解押款，中介方也就没有通知原告。被告方又陈述在2018年5月3日下午通过微信告知了中介方打款时间。审理中，被告方又陈述2018年4月19日被告方向银行提出提前还款申请，但是银行未告知具体的还款日期，因原告逾期未支付解押款被告方于2018年6月14日取消申请，且原告申请的按揭贷款于2018年6月7日审批通过后也未向被告支付解押款。关于被告方陈述的房屋漏水问题。原、被告及中介方陈述签约时看了房，但是没有漏水情况；被告方陈述有漏水的情况后，中介方要求上门查看，但被告未同意。审理中，原、被告一致同意解除双方签订的《房屋买卖合同》；被告方表示愿意退还定金；原告陈述涉案房屋在开庭时的市场价约120万元，第三人陈述在110万元左右。上述事实，有房屋买卖合同、收款证明、居间服务协议、交易服务合同、微信聊天记录、短信、通知函、解除合同通知函、录音等证据及当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方在第三人的居间介绍下于2018年4月16日签订《房屋买卖合同》及2018年4月23日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对双方均产生法律约束力，双方当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。基于上述房屋买卖合同，原、被告建立了房屋买合同关系，买卖双方应当积极、善意地行使和履行各自的权利义务。本案中，原告签订合同时向被告支付了2万元定金，原告申请的银行按揭贷款已于2018年6月7日审批通过。被告也于2018年4月19日向银行预约了提前还款手续。按照补充协议约定原告本应在2018年5月19日将解押款35万元支付至被告方指定的还款账户中。但被告方在2018年5月初以房屋存在漏水问题为由明确向原告及中介方表示不卖了，并表示已取消了提前还款申请。2018年5月9日，原、被告双方协商时，虽然被告方最后表示原告要房子也可以，但是同时表示还款解押手续按正常程序走，还款日期为2018年7月1日至10日。被告方虽然向中介方及原告发送了2018年4月19日提前还款的申请表，但未明确告知具体还款时间。在中介方继续向被告方确认还款时间时，被告方亦不予回复，中介方在此情况下未通知原告方付款。故原告未按照《补充协议》的约定在2018年5月19日向被告指定账户支付35万元解押款，其责任在被告方。被告方无权以原告逾期付款超过15日为由解除房屋买卖合同，故被告方向原告发出的解除房屋买卖合同通知函依法不产生效力。后中介方于2018年6月12日向被告方发出《通知函》，要求被告方收到该通知之日起5个工作日配合中介方及刘晋晋办理该房屋的解押手续并配合办理该房屋产权转移登记手续。被告方于次日收到该通知函。被告方收到该函后至今未办理该房屋的解押手续，导致合同根本不能履行，按照合同约定，被告方逾期办理解押手续超过15天的，原告方享有合同解除权，故被告方构成根本违约。现原告诉请解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》而建立的房屋买卖合同关系，符合合同约定，被告亦当庭表示同意，本院予以确认。本院确认原、被告之间的房屋买卖合同关系于2018年10月12日解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案房屋买卖合同不能继续履行的根本原因系被告方不履行合同。被告方的前述行为已经违反合同约定，致使原告购买涉讼房屋的目的落空，被告方理应承担违约责任。根据合同约定，违约金为房屋成交价的20%即19.4万元。故对原告主张被告方支付违约金19.4万元，本院予以支持。关于原告主张的被告方赔偿原告各项经济损失（包括居间服务费、按揭服务费、评估费等）共计17130元。原告未举示充分证据证明约定的违约金低于造成的损失，此项内容已被违约金涵盖吸收。故对原告上述主张，本院不予支持。关于原告主张的返还定金。被告方收取了原告2万元定金，房屋买卖合同关系解除后，被告方应该退还。故对原告的该项诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘晋晋与被告杨琴、张维之间2018年4月16日建立的房屋买卖合同关系于2018年10月12日解除；二、被告杨琴、张维于本判决生效之日起十日内返还原告刘晋晋支付的定金2万元；三、被告杨琴、张维于本判决生效之日起十日内支付原告刘晋晋违约金19.4万元；四、驳回原告刘晋晋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为6750元，由原告刘晋晋负担1750元,被告杨琴、张维负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘香军二〇一九年七月十日法官助理 张朝义书 记 员 曹丽娟