四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1621民初1958号 原告：唐金凤，女，1998年8月21日出生，汉族，四川省岳池县村民。 原告：唐大金（唐金凤之父），男，1975年5月17日出生，汉族，四川省岳池县村民。 原告：唐永胜（唐大金之子），男，2000年7月13日出生，汉族，四川省岳池县村民。 三原告共同委托的诉讼代理人：唐正龙，四川省岳池县村民，系特别授权。 被告：四川蜀东房地产开发有限公司，住所地四川省岳池县九龙镇新风路怡心苑****，统一社会信用代码91511621098552013J。 法定代表人：杨建明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李德荣，岳池县坪滩法律服务所法律工作者，系特别授权。 原告唐金凤、唐大金、唐永胜与被告四川蜀东房地产开发有限公司（下称“蜀东公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理，原告唐金凤等共同委托的诉讼代理人唐正龙、被告蜀东公司的委托诉讼代理人李德荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐金凤、唐大金、唐永胜向本院提出诉讼请求：1.被告支付延期办理房屋产权证书的违约金6849元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年签订商品房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的“城市领地”小区3栋1-1-3号商品住房，被告应于2017年1月28日交房，交房后546日（2018年7月28日前）取得该房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。此后，原告按约定向被告支付了全部购房款482,393元，于2017年3月接房。房产登记部门于2018年12月19日才完成原告住房不动产权证书的登记，故被告应向原告支付2018年7月28日至2018年12月9日142天的违约金6849元（482,393元×0.0001×142天）。原告方原本想重新买套房子，计划用案涉不动产权证担保贷款15万元用作买房的首付款，因被告交不动产权证书延期导致原告没有买成房子，现在还是一大家人住一起。原告认为，买卖合同是被告蜀东公司自己制定的，出现违约了为什么不按合同约定执行，要求按合同一分不少的计算赔付违约金。 被告蜀东公司辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条约定：“出卖人应当在2018年7月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”，此系初始登记，双方并未约定转移登记即办理原告房屋不动产权证的时间，是否按时取得初始登记不会影响原告利益；因相关部门的原因，小区所在楼栋不动产权于2018年11月14日完成初始登记，延期时间只有109天，被告没有给原告造成任何损失，在办理初始登记过程中也没有过错；根据合同法的相关规定，违约金具备补偿性、惩罚性，原告的诉求需列举造成损失的相关证据，否则被告拒付任何费用；原告主张的违约金过高，请求法院根据法律规定予以调整。 本院经审理认定事实如下： 原告唐金凤与被告蜀东公司于2015年12月7日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“城市领地”小区3幢1-1-3号预售商品房，总价款482,393元（第五条）；出卖人应在2017年1月28日前向买受人交付该商品房（第十一条）；“产权登记”“（一）初始登记”“出卖人应当在2018年7月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。”“（二）转移登记”“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第×种方式处理”“2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第×种方式处理”（第二十条）。合同签订后，原告支付了合同约定的房价款482,393元（按实测面积结算的房价款为480,702元）。2016年5月27日，案涉买卖合同按规定在岳池县住房和城乡规划建设局进行登记备案，有关《商品房买卖合同备案表》载明的买受人为唐金凤、唐大金、唐永胜三人。 2017年2月，被告蜀东公司向岳池县国土资源局申请办理案涉小区不动产权分户登记。岳池县人民政府于2018年10月23日作出批复，要求该项目补缴用地超容积率的土地出让金。蜀东公司于2018年10月25日补缴了出让金。2018年11月14日，案涉小区楼栋完成所有权初始登记。2018年12月19日，原告的住房完成所有权转移登记（登记权利人为唐大金、唐金凤、唐永胜）。 2019年6月10日，原告诉来本院，提出以上诉讼请求。 上述事实，有双方的身份证、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同备案表》、原告的增值税发票、《城市领地交接房结算清单》、不动产权分户登记《申请》、岳池县人民政府文件（岳府复〔2018〕58号）、出让金缴款书、案涉小区楼栋不动产权证书、原告住房的不动产权证书以及当事人陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。 本院认为，原告与被告蜀东公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，买卖合同关系成立且合法有效，双方均应恪守。签约后，原告依约支付了房价款，被告应按合同约定，“在2018年7月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”，否则应承担违约责任。被告辩称楼栋所有权初始登记延期系因相关部门的原因所致，但此后果不应归者于原告，而买卖合同也未约定免责条款，故蜀东公司的违约事实及违约金支付责任，应予确认，被告之相关抗辩意见，本院不予采纳。 关于违约金的确定。买卖合同约定被告应于2018年7月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记），该楼栋实际于2018年11月14日完成所有权初始登记，逾期109天，以初始登记前原告已付合同约定的房价款482,393元为基数按约定每日万分之一计算的违约金数额为5258.08元。合同对案涉楼栋的所有权初始登记约定了具体日期，但对案涉商品住房完成所有权转移登记日期并无明确约定，故被告延期办理房屋产权证书的违约金，当以前者违约考量，原告主张以实际转移登记日期作为计算违约金的截止期限不当，原告也未能举出证据证明因案涉楼栋所有权初始登记逾期而导致已经产生的实际损失及可期待的预期利益损失存在。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”据此，被告主张合同约定的违约金过高请求法院调整，符合上述司法解释规定，本院根据本案具体情况，酌定违约金为2000元，原告请求超过的部分，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川蜀东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐金凤、唐大金、唐永胜2000元； 二、驳回原告唐金凤、唐大金、唐永胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费减半收取25元，由被告四川蜀东房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 刘 浏 二〇一九年七月二十九日 书记员 杨春华