广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0205民初1719号 原告:李铭，男，1991年8月17日生，壮族，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：马永梅，广西正泰和律师事务所律师。 被告：广西华硕科技信息产业有限公司，住所地广西柳州市荣军路**。统一社会信用代码：914502005572288031。 法定代表人：谢光明，该公司总经理。 管理人：广西银正律师事务所。 委托诉讼代理人：肖冬梅，广西银正律师事务所律师。 原告李铭诉被告广西华硕科技信息产业有限公司（以下简称华硕科技公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李铭的委托诉讼代理人马永梅、华硕科技公司的委托诉讼代理人肖冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李铭向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告于2016年2月1日签订的《房屋买卖合同》；2.请求被告退还原告购房总价款649876元；3.请求被告向原告支付逾期交房违约金19496.28元（以购房总价款649876元的3%计算）；4.请求被告赔偿原告的损失144433.33元（按照租赁合同约定以每月租金4333元计算，从2016年7月1日起暂计算至2019年4月10日止，以后按此方式计算至合同解除之日止）；5.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年2月1日签订《商品房买卖合同》向被告购买位于柳州市三中路59号明硕科技商业大厦610号商品房。同日原告与广西明硕达物业服务有限责任公司（以下简称明硕达物业）、被告签订《明硕科技大厦租赁协议》，将上述商品房出租给明硕达物业经营使用。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，但被告至今尚未交付涉案房屋，为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。 华硕科技公司辩称，不同意李铭的诉讼请求。不同意解除合同，李铭于2019年4月才向法院起诉，行使合同解除权不符合法律规定。原告主张以租金计算损失没有依据，因此请法院驳回李铭的诉讼请求。 李铭、华硕科技公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据，本院认定事实如下： 2016年2月1日李铭与华硕科技公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定：李铭向华硕科技公司购买坐落于广西柳州市三中路59号明硕科技商业大厦610号房屋，该房建筑面积95.57平方米，房屋总金额为649876元；华硕科技公司应当在2016年6月30日前将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，并符合本合同约定的商品房交付李铭使用；如果华硕科技公司逾期超过60日不交房，李铭有权解除合同，李铭解除合同的，华硕科技公司应当自李铭解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按李铭累计已付款的3%向李铭支付违约金。 同日，李铭与华硕科技公司、明硕达物业签订《明硕科技商业大厦租赁协议》。该协议约定：李铭自愿将自己出资购买的位于广西柳州市三中路59号明硕科技商业大厦610号房出租给明硕达物业使用，从2016年7月开始，明硕达物业每月固定返还4333元租金给李铭。李铭、华硕科技公司、明硕达物业均在协议上签字、盖章。 另查明，李铭已经向华硕科技公司交付购房款649876元，华硕科技公司向李铭出具了《收据》。 华硕科技公司已将本案涉案房屋即位于广西柳州市三中路59号明硕科技商业大厦610号房卖给南宁市金通小额贷款有限公司，并于2014年6月26日进行备案登记。 2019年6月11日柳州市中级人民法院受理广西建工集团第五建筑工程有限责任公司对华硕科技公司的破产清算申请，并指定广西银正律师事务所担任华硕科技公司管理人。 本院认为，华硕科技公司将已经办理了合同备案登记手续的房屋出卖给李铭，是一房两卖的行为。由于本案涉案房屋已经进行了备案登记，无法交付李铭，致使合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，李铭要求解除双方于2016年2月1日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中华硕科技公司先将房屋出卖给第三人并进行备案登记后，又与李铭签订《房屋买卖合同》，在李铭已经完成了支付房款的义务后，华硕科技公司无法将涉案房屋交付给李铭。现李铭主张返还已付购房款649876元符合法律规定，本院予以支持。 华硕科技公司将涉案房屋一房两卖，未能按照合同约定履行向李铭交付房屋的义务，应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，华硕科技公司逾期超过60日不交房的，应当按照李铭累计已付款的3%向李铭支付违约金。故李铭主张华硕科技公司支付违约金19496.28元合理，本院予以支持。 根据李铭与华硕科技公司、明硕达物业签订《明硕科技商业大厦租赁协议》的约定，如果华硕科技公司按照合同约定的时间将房屋交付给李铭，则李铭即可在租赁协议约定的时间内将涉案房屋出租并获得租金收入。而华硕科技公司作为该租赁协议的合同当事人之一，对此是明知的，故华硕科技公司违约对李铭所造成的包括可得利益的损失并未超过华硕科技公司预见到的可能造成的损失。根据《明硕科技商业大厦租赁协议》约定，李铭应从2016年7月1日起，每月获得租金4333元，故李铭诉请要求华硕科技公司承担从2016年7月1日至合同解除之日时止的租金损失有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李铭与被告广西华硕科技信息产业有限公司于2016年2月1日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告广西华硕科技信息产业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告李铭已付购房款649876元； 三、被告广西华硕科技信息产业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告李铭违约金19496.28元； 四、被告广西华硕科技信息产业有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告李铭可得利益损失（计算方法：从2016年7月1日起至合同解除之日止，按每月4333元计算）； 五、驳回原告李铭的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计5969元，保全费4589元，合计10558元（原告李铭已预交），由被告广西华硕科技信息产业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员 张璐玲 二〇一九年七月十二日 法官助理 王筱涵 书 记 员 唐 柳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。