江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0282民初1341号原告：杨焕焕,男,1986年1月8日生,汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：颜瑞（受杨焕焕特别授权委托），北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被告：陆立书，男，1983年3月19日生，汉族，户籍地盐城市滨海县，现住宜兴市。被告：陆体超，男，1954年8月12日生，汉族，户籍地盐城市滨海县，现住宜兴市。委托诉讼代理人：陆国君（受陆立书、陆体超的共同特别授权委托），江苏衡立律师事务所律师。被告：陆秀梅，女，1964年8月19日生，汉族，住宜兴市。第三人：宜兴市高塍镇村镇建设管理服务所，住所地宜兴市高塍镇人民路**，统一社会信用代码12320282MB0091977A。负责人：周祥春，该所所长。委托诉讼代理人：王珊（受该所的特别授权委托），江苏路修律师事务所律师。原告杨焕焕与被告陆立书、陆体超、陆秀梅、第三人宜兴市高塍镇村镇建设管理服务所(以下简称建管所)所有权确认纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理后，依法由审判员江周渊适用简易程序于2018年3月5日公开开庭进行了审理，后组成合议庭于2018年6月20日、2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告杨焕焕及其委托诉讼代理人颜瑞、被告陆立书、陆体超及其委托诉讼代理人陆国君、第三人建管所的委托诉讼代理人王珊到庭参加诉讼，被告陆秀梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨焕焕向本院提起诉讼请求：请求确认2008年1月3日母亲陆秀梅出具的证明无效，即确认陆秀梅与舅舅陆体超之间的房屋买卖关系无效；确认杨焕焕为被拆迁人并享有拆迁利益。事实与理由：2000年父母亲离婚时将房屋赠与他，2017年案涉房屋拆迁时被告声称房屋已由母亲陆秀梅出售于他们并且陆立书还与拆迁人签订了拆迁协议，被告的行为严重损害了他的拆迁利益，故只得向法院起诉。被告陆立书、陆体超辩称：根据法院的民事调解书，杨焕焕由其父亲杨应军抚养，但杨应军在2002年去世后，杨焕焕实际由陆秀梅承担监护责任，陆秀梅为了让杨焕焕能够顺利完成学业，将原住房出售给他们，当时的价格远远高于市场价，确认被拆迁人身份及拆迁利益属于行政部门的权力，不属于法院受案范围，故请求法院驳回杨焕焕的诉请。被告陆秀梅未作答辩。第三人建管所述称：涉案房产的拆迁安置由其委托宜兴市新天地房屋征收服务有限公司进行，建管所为独立的事业单位法人，与宜兴市高塍镇人民政府无关，建管所并不知晓涉案房屋的房产证上显示的所有权人杨应军已经去世，更不清楚杨应军、陆秀梅离婚及财产分配情况，被告提供了证明又有房产证原件再结合居住情况且拆迁过程中又没有人提出过异议，因此建管所与陆立书签订拆迁协议并无过错，不应承担任何责任，但现愿意按法院判决承担拆迁安置责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：陆秀梅与杨应军于1984年登记结婚，1986年1月8日生育儿子杨焕焕，2000年4月陆秀梅向本院起诉要求与杨应军离婚，同年6月13日本院以(2000)宜民初字第123号民事调解书审结离婚案件，调解书第六条明确：宜兴市红塔镇下垛12号房屋1套(建筑面积130.88平方米)归杨应军所有，杨应军自愿赠与儿子杨焕焕所有，在杨焕焕未成年前由杨应军负责保管。2003年8月31日杨应军因交通事故死亡，次年杨焕焕被南京信息工程大学录取，2008年6月杨焕焕大学毕业，学习期间结欠的2007年度学费5800元直到2010年5月31日才付清并拿到了毕业证书原件。2008年1月3日陆秀梅向陆体超出具的《证明》载明：“从今天开始二零零捌年一月三号陆秀梅房子卖给陆体超叁万元现金房产证交给陆体超以后房产都属于陆体超.红塔乡下垛组陆秀梅(签名)2008年1月3号”。嗣后被告一直居住于杨应军的房屋内，直至被拆迁。2017年12月26日杨焕焕通过微信向陆立书质疑称：“为何妈妈向你们借钱要用房子抵才肯借？妈妈以前借钱给你们家哪一次提了条件，哪次提过要抵押房子？之前考虑过你们的难处，所以没有挑明这件事，现在房子拆了一声招呼都不打，所有亲情都不顾的话，会想办法解决”。陆立书则回复杨焕焕称：“你去法院起诉，房子的事你问问你妈和你舅舅”。2018年2月6日陆立书以被拆迁人的名义与建管所签订的《宜兴市城市房屋征收补偿安置协议书》(以下简称安置协议书)载明：甲方建管所、乙方陆立书(杨应军)，被拆迁人乙方的房屋建筑面积146.68平方米，甲方补偿乙方房屋拆迁款117304元，另行补偿乙方搬迁费2000元、临时安置过渡费10800元、提前搬迁奖7334元计20134元，附属设施及其它补偿金26056元，合计补偿163494元；乙方自选梧桐花园11幢301室、502室的安置房及3号、34号车库，扣除补偿金后乙方还应给付甲方280952元。诉讼中被告为证明杨焕焕明知房屋早已出售于他们并且还进行了翻新，申请证人施某出庭作证，施某到庭述称：他是专门介绍买房的，村上买房卖房的都找他，不过案涉房子是陆体超在2008年1月问他房子买得贵不贵时才知道的，村上人也都知道陆体超买了外甥的房子，当时陆体超找到他说买了他外甥一套房，130.88平方米花了3万元问他贵不贵，他回说买贵了，陆体超说外甥要毕业了要用钱，毕业证也拿不回来，父亲也去世了，就算4万元也会买，后来房子修了两三次，买了房子后他也听陆体超及周边邻居说起过陆体超的外甥和他妈妈也经常去看陆体超的，2017年8月左右他听徐家桥村的书记说杨焕焕为了房子拆迁的事情去找过他，房屋买之前是破的，没有人住，他不认识陆秀梅与杨焕焕。针对证人证言，杨焕焕认为施某都是听陆体超及书记所说，不能作为证据使用；被告则认为证人所陈述的内容都是亲身经历，既有和陆体超交流的内容也有和村上邻居交流的内容，可信度较高。另查明，案涉房屋系杨应军从本村人手中购买并于1996年12月30日领取了房产证，登记在杨应军名下，产权面积为16.92+113.96平方米，权证号AG303193。目前该房屋已被拆除，安置房梧桐花园尚在建设中。庭审后本院向陆秀梅进行了调查，陆秀梅述称：陆体超与她系亲兄妹关系，陆立书是她的侄儿，她与杨应军离婚的事情陆体超是知情的，陆体超也知晓下垛的房屋是杨焕焕的，杨应军死亡后，做母亲的总要管儿子的死活，然哥哥不肯帮忙，所以不想出庭面对哥哥，2018年1月3日的证明是用于向陆体超借款做生意，因为不用房屋抵押陆体超就不肯借钱给她养黄粉虫，当时陆体超还只给了28000元，加上之前的欠款2000元，构成30000元，后来她还向陆体超借款5000元，所以到现在一共欠陆体超35000元。她从来没有出售房屋的意思，因为她知道房屋是儿子的，没有权利出售房屋，当时是想着抵押房子借钱做黄粉虫生意能够赚到钱还完借款也就与房屋无关了，平时她与儿子很少到临庄去，村里有事情时陆体超会打电话，但是拆迁房屋了陆体超却故意不告知，还是村上人打电话她，她就打电话给儿子，由儿子出面交涉的，当时考虑到毕竟向陆体超借款未还，她提出了一人一套房屋的意见，陆体超开始同意后来又反悔，陆体超使用房屋期间确实对房屋进行了维修，还在房屋后加了一个小棚子，考虑到亲情，她现在也同意一人一套房屋的分配方案，她可以做儿子的思想工作。陆体超则述称，陆秀梅离婚的事情他是知晓的，当时陆秀梅说杨焕焕没有学费要将房屋卖给他，他就问多少钱？陆秀梅说30000元，谈房屋买卖时只有他与陆秀梅两人在场，当时陆秀梅说杨焕焕讲了只卖给大舅，不卖给别人，杨焕焕当时在南京读书，也就没有让他签字，她当时都不乐意出这么高的价买破的房屋，考虑到杨焕焕没有学费且毕业证书都无法拿回来才同意的，陆秀梅做黄粉虫生意是事实最后也失败了，但是不记得是什么时间了，2008年1月3日当时确实只给了陆秀梅28000元，因为此前陆秀梅还欠他2000元，过了几年陆秀梅还向他借款5000元，到现在也没有归还。如果不是他买这个房屋，房屋早就不在了，他接手后进行维修并加了一个小棚，所以拆迁会多出面积，拆迁时他主动提出给点钱陆秀梅，但陆秀梅说要房子的，否则不好交代，买房后杨焕焕回去过5、6次，拆迁他还给了原房东6000元钱，离婚后陆秀梅住在当地老学校里，吃在他家，当时房屋还由陆秀梅出租的，房产证是陆秀梅交给他的。陆立书述称，2008年2月就住进去了，他们的户籍目前虽在盐城市滨海县，父亲老家也有房屋，但他们长期居住在案涉房屋内，即使买卖无效也不应再返还，拆迁利益应全部由他们享受，他们购买房屋后也对房屋进行翻建、内外墙粉刷、重建屋顶，还搭建了一个小棚子，前面浇了一个场地，杨焕焕成年后仍未及时办理房屋过户手续，原因就是杨焕焕明知该房屋已经出售，并且杨焕焕也曾于2012年登报声明房产证遗失，该行为可以推断杨焕焕对被告购买房屋的事实是清楚并认可的，从杨焕焕与他的聊天记录内容可以看出，杨焕焕对出售的事实早就了解，2008年1月出售房屋时杨焕焕尚未毕业，当时杨焕焕的监护人陆秀梅称款项要用于帮助杨焕焕缴纳欠费或者毕业找工作等，拆迁补偿款117304元中包含被告对房屋进行的翻建及房屋装修等评估价值。杨焕焕到庭述称：他与被告都是盐城滨海人，1990年前他家来到宜兴新建，之后来到红塔临庄，父母亲买了案涉房屋并于1996年补办了产权证，在他初中时父母离婚，离婚后父亲也找了对象，三人住在红塔临庄生活。2003年父亲去世且2004年他到南京上大学，此后就基本不回红塔临庄了，父亲的对象没有领取结婚证大概在2004、2005年就离开了，大学期间他还做主将临庄下垛的房屋出租给老乡，2008年以后他很少回临庄，平时春节也基本不回，只记得有一次是带着妻子及岳父母回去看过房子，由于是舅舅在使用也就没有计较，房屋拆了后母亲找过他，也没有提起过卖房子的事情，母亲曾说在他大学期间借陆体超3万元去做生意，用房屋抵押的，只要钱还清了就与房子没关系了，所以根本不存在卖房一说，如果卖房钱给他用，他第一件事情肯定是赎回自己的毕业证书，而他直至2010年才还清所欠学费，2017年下半年房子被拆后他打了12345投诉并信访，最后找到拆迁办，并在律师参与下到村委会了解情况，直到起诉这天村委会才将陆秀梅的证明给他看，他问母亲后母亲告诉他当时为了借钱，怕他们不借就将房屋抵押的，在拆迁前陆体超还要母亲还钱的，母亲与父亲一直做水产生意，母亲到临庄养黄粉虫时父亲已经去世，结果失败了就又回大浦，2008年后他只回去过2、3次，最后一次与老婆一起回去是为了拆迁的事情，当时大家友好的，结果到拆迁的时候被告却不告知，故而投诉的，在被告使用房屋期间确实有维修过房屋也有可能在后面加了一个小棚子，他虽不是村集体成员，但是拆迁利益并未局限到集体成员内，他同意按建管所与陆立书签订的拆迁安置协议主张安置利益，事实上母亲并没有权利出售房屋，也无权处分，即使存在买卖行为也应属无效，拆迁利益应归于他。2019年7月18日杨焕焕向本院明确表示：拆迁安置协议上的拆迁面积是146.68平方米，拆迁补偿金是117304元，安置的房屋为梧桐花园11幢301室(建筑面积126.28平方米)、11幢502室(建筑面积95.22平方米)、11幢3号车库(面积28.44平方米)、34号车库(24.05平方米)，2套房屋应付款为379702元，车库应付款为64744元，扣除补偿金后被拆迁人还应给付拆迁人280952元。如果法院判决支持他的诉请，他同意尊重母亲的意见并考虑到亲情问题对拆迁利益与被告分享，即同意将11幢301室及3号车库分配于被告方；对于拆迁协议中另行补偿的搬迁费、临时安置过渡费、提前搬迁奖、附属费用等计46190元单独归被告方享有；车库由享有方按协议定价支付；领取房屋应付的款项则由各自根据自己的房屋面积与应付款(379702-117304)按比例支付。上述事实，有房屋所有权证、证明、安置协议书及谈话笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。案涉房产于1996年登记在杨应军名下，杨应军与陆秀梅离婚时在人民法院的民事调解书中明确规定该处房产归杨应军所有且由杨应军赠与杨焕焕，因此该处房屋的权利实际应由杨焕焕享有。2008年1月3日陆秀梅出具《证明》时，陆秀梅明知该处房屋已由杨应军赠与杨焕焕，且杨焕焕早已成年，其未经杨焕焕同意就处分该处房产属于无权处分行为，作为相对方的陆体超，系陆秀梅之哥哥，其对陆秀梅与杨应军离婚的事实与财产分割的事实应当明知，况且证人也陈述到陆体超曾告诉他买了外甥的房屋，因此即使存在房屋买卖行为，陆体超也非善意取得，证人施某只是听陆体超转述并未参与交易，其陈述的可信度较差，杨焕焕与陆立书微信交流的内容更不能证明杨焕焕明知且同意房屋出售于陆体超，再考虑到被告并非房屋所在地集体经济组织的人员，涉案房屋的土地性质为宅基地，属农村集体所有的土地，也依法不得转让，故即使存在买卖行为也应认定为无效，被告不能提供证据证实其对案涉房屋拥有物权，当然陆立书也就无权代表房屋所有权人签署拆迁安置协议，更不能享有拆迁安置利益。杨焕焕虽没有集体经济组织成员的身份，但其是案涉房屋的实际权利人，拆迁利益是针对被拆迁人的房屋被拆而进行的补偿，身份并不影响其享有拆迁利益，鉴于房屋已被拆除且建管所与杨焕焕均认可安置协议的内容，故杨焕焕可按拆迁安置协议享有拆迁利益。考虑到杨焕焕明确表示愿意分享拆迁利益，故本院对其分享利益的方案予以确认。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认陆秀梅与陆体超签署的《证明》无效，即双方之间的交易行为无效。二**落于下垛的权证号**的房屋所有权及相应的拆迁安置利益由杨焕焕与陆立书、陆体超分享。即拆迁安置房梧桐花园11幢301室的权益由被告陆立书、陆体超享有，梧桐花园11幢502室的权益由杨焕焕享有，双方按照房屋面积与应付款(379702-117304)按比例支付相应的款项；梧桐花园11幢3号车库的权益由被告陆立书、陆体超享有、34号车库的权益由杨焕焕享有，双方按照拆迁安置协议中的价款支付相应的款项；拆迁协议中另行补偿的搬迁费、临时安置过渡费、提前搬迁奖、附属费用等计46190元单独归被告陆立书、陆体超享有。三、驳回杨焕焕的其他诉讼请求。本案受理费5800元已由杨焕焕垫付，该款由杨焕焕负担800元，陆立书、陆体超负担5000元并于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付杨焕焕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陆长平人民陪审员  蒋其明人民陪审员  徐 华二〇一九年七月十九日书 记 员  吴 渊