广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0122民初830号 原告：广州市金匙房地产物业服务有限公司南宁分公司，住所地南宁市武鸣区兴武大道**，统一社会信用代码：91450122061721063Y。 负责人：李荫宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告：罗锦才，男，1987年6月24日出生，壮族，南宁市武鸣区人，现住址不详。 原告广州市金匙房地产物业服务有限公司南宁分公司（以下简称金匙物业公司）与被告罗锦才物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告金匙物业公司的委托诉讼代理人南瑞芳到庭参加诉讼，被告罗锦才经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告金匙物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年1月1日至2018年11月20日期间的物业管理服务费3491.95元，生活垃圾处理费113.33元，合计3605.28元；2、判令被告向原告支付违约金3515.15元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：被告是恒宁太阳广场4栋804房屋所有权人，房屋面积为140.06平方米。原告与被告于2015年11月6日签订《前期物业服务协议》约定由原告为被告居住的恒宁太阳广场小区提供物业服务管理。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告所在的恒宁太阳广场小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告自2017年1月1日起未交纳物业服务费及生活垃圾处理费。截至2018年11月20日，被告已拖欠原告房屋物业服务费3491.95元，生活垃圾处理费113.33元，共计3605.28元。根据《前期物业服务协议》第五条第二款第七项约定，乙方应按其欠费全额3‰的标准收取违约金。以此计算，被告拖欠22个月的物业费所产生的违约金为3515.15元，合计费用为7120.43元。原告已多次向被告催讨物业服务费及其他相关费用，被告均找各种理由拒绝支付。为维护自己的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望判如所求。 被告罗锦才未答辩，亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2015年11月6日，被告罗锦才与原告金匙物业公司签订了《前期物业服务协议》，协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务费、代收代缴收费服务、违约责任等内容进行了约定。协议约定：“第五条物业管理服务费（不包括电梯维护保养费和物业共用部分运行即共用照明、电梯、水泵、梯灯、景观、公共洗手间、差额电量等发生的水电能耗费用）……二、日常管理服务费用，1、住宅楼0.75元/月.平方米建筑面积（不包含政府部门收取的生活垃圾处理费用）；商业物业：3.00元/月.平方米建筑面积（不包含政府部门收取的生活垃圾处理费用）……四、乙方出租物业时，交纳物业管理服务费、公用水电费分摊及单元水电费用的责任仍旧由乙方承担。五、已达到交楼条件但仍处于空置状态的物业，乙方仍须按其拥有物业的建筑面积按时全额交纳物业管理服务费、电梯维护保养费、公用水电费公摊及单元水电费公摊……七、物业管理服务费的追缴及滞纳金的计收。乙方应按时全额交纳物业管理服务费，逾期缴纳的，应支付滞纳金。滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三。如乙方逾期两个月未交纳物业管理服务费，甲方将采取法律诉讼方式追缴拖欠的物业管理服务费及滞纳金。第十一条违约责任……三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并收取滞纳金，或采取法律赋予的权利予以追收。”同日，被告罗锦才签署《恒宁太阳广场业主收楼确认书》。合同签订后，金匙物业公司对恒宁太阳广场小区进行了物业管理服务。2015年5月22日，原告金匙物业公司到物价部门备案恒宁太阳广场小区物业管理服务费为1元/月.平方米，向上浮动10%，实际收费从原来的0.75元/月.平方米（另收取电梯维护费35元/月.户）调整为1.1元/月.平方米（含电梯维护费）。被告罗锦才系南宁市武鸣区兴武大道167号恒宁太阳广场4栋804号房业主，房屋类型为住宅，建筑面积140.03㎡。被告罗锦才未缴纳自2017年1月1日至2018年11月20日期间的物业管理费、生活垃圾处理费。原告于2019年3月4日将被告诉至本院。本院于2019年4月23日向被告罗锦才公告送达应诉通知书、开庭传票等应诉材料，被告罗锦才无正当理由未到庭应诉。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告罗锦才经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。原告提交的证据为书证原件，证据的来源、形式符合法律规定，本院予以采信，可以作为认定案件事实的依据。上述证据内容明确，故本院对原告陈述的案件事实予以认定。原告金匙物业公司与被告罗锦才签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，各方当事人均应依约全面履行各自的义务。金匙物业公司进驻小区提供了物业管理服务，被告作为业主应依合同约定交纳物业管理费、生活垃圾处理费等相关费用。关于原告请求的物业管理费等费用，确认如下：①物业管理费，应按住宅每月1.1元／㎡标准计算，本院确认被告应支付的物业费为3491.42元（140.03㎡×1.1元／㎡×22个月20日）；②垃圾处理费，按5元/户/月征收，现原告诉请被告支付113.33元垃圾处理费，本院予以确认。关于被告是否应当向原告支付逾期付款违约金问题，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》第五条物业管理服务费中，日常管理服务费用第七项约定的滞纳金，应为迟延履行的违约金，按双方约定的应缴额3‰/日的标准支付。被告不缴纳物业服务费等相关费用，已构成违约，应当承担违约责任，原告诉请被告支付违约金有事实和法律依据，本院予以支持。但合同约定的日3‰的违约金过高，本院予以调整，被告应付的违约金以不超出原告损失的30%为限。现原告未能证实其因被告的违约行为造成的损失具体数额，故本院确定被告应支付的违约金以中国人民银行规定的贷款基准利率基础上浮30%计算，自被告应付物业费之日起计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告罗锦才支付原告广州市金匙房地产物业服务有限公司南宁分公司2017年1月1日至2018年11月20日期间的物业服务费3491.42元、垃圾处理费113.33元； 二、被告罗锦才支付原告广州市金匙房地产物业服务有限公司南宁分公司逾期付款违约金（违约金的计算：以154.03元为基数，2017年2月1日至2018年11月20日期间每月的1日起至实际清偿之日止，按中国人民银行规定的贷款基准利率上浮30%计算）。 案件受理费50元，由被告罗锦才负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。并应于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  梁俊星 审 判 员  陈 瑜 人民陪审员  吴庆华 二〇一九年七月三十日 书 记 员  黄荣艳 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。