河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初7507号原告：郑州九龙城房地产有限责任公司，住所地郑州市中原区西站路**。法定代表人：王清志，职务：总经理。委托诉讼代理人：张贞，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡一帆，河南成务律师事务所实习律师。被告：李霞，女，汉族，1986年7月6日出生，住河南省项城市。第三人:中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路**。负责人：石永拴，该行行长。委托诉讼代理人：赵宏骏，该行员工。原告郑州九龙城房地产有限责任公司（以下简称九龙城公司）与被告李霞、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九龙城公司委托诉讼代理人张贞、胡一帆，第三人建设银行委托诉讼代理人赵宏骏到庭参加诉讼，被告李霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九龙城公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号17003623506）及补充条款，被告立即向原告偿还代偿款43176.22元，并向原告支付违约金131141元，律师费39342元，共计213659.22元；2依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:被告李霞为购买原告郑州九龙城房地产有限责任公司开发的位于中原区化肥东××、××北天××龙××地块商住楼××楼××层××号商品房，于2017年10月10日与原告签订了《商品房买卖合同》及补充条款，总房款1311417元，首付394417元，商业贷款917000元。此前,为满足被告从第三人处借款的需求，原告与中国建设银行股份有限公司郑州金水支行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定因被告等天誉龙邸项目的购房人向该行借款的，由原告向该行承担阶段性连带责任保证。购房合同签订后，被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告借款917000元用于支付剩余购房款。后因被告未按期偿还到期借款本息，截止到2019年3月27日，原告代被告向第三人偿还到期借款共计43176.22元。原告代偿后多次要求被告偿还代偿款项，但被告至今未还。因被告至今未向原告偿还多次代偿的按揭贷款，导致被告至今未能满足双方约定的原告向其交房的条件，原告因此也未向被告交房，原被告双方签订的《商品房买卖合同》无法继续履行。根据原被告双方的合同约定及相关法律规定，原告有权依约行使解除合同的权利，并要求被告向原告偿还代偿款及承担相应违约金等。故为维护原告的合法权益，起诉至法院。被告李霞未答辩。第三人建设银行辩称，我方希望原、被告双方尽快协商解决此事，并清偿我行的贷款。本院经审理认定事实如下：2017年10月10日，原告（××）郑州九龙城房地产有限责任公司与被告（××）李霞签订了《商品房买卖合同》（合同编号17003623506）、《合同补充协议》及《补充条款》，主要约定：被告李霞购买原告开发的位于中原区化肥东××、××北天××龙××地块商住楼××层××房，建筑面积85.49平方米，总房款1311417元，其中首付款394417元，商业贷款917000元。《补充条款》第四条约定，如××未按期偿还到期贷款本息，导致××根据贷款银行的要求承担担保责任。代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在××向其发出缴款通知书后3日内将××代向贷款银行偿还的全部款项支付给××，并从××代其还款之日起，按××代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向××支付违约金，逾期超过7日的，按照××代其向贷款银行还款金额每日千分之一的标准向××支付违约金，还应支付××为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费、催告催收等相关费用。××连续三次或者累计六次逾期归还银行贷款本息，视为××履行本合同根本违约，××有权通知××解除《商品房买卖合同》。××通知解除合同的，××承担全部房款20%的违约金，房屋由××回收，××必须配合办理与此相关的所有手续。××所支付房款在归还银行贷款本息、××应收违约金、××垫付贷款本息、物业管理费用以及办理合同解除手续发生的费用外，如有余额，退还××或者向有关部门提存。××同意继续履行合同的，归还本金的同时，按照××代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向××支付违约金。由于××出现前述违约行为，且××未采取清理担保债务、归还银行贷款本息、纠正违约的措施时，××有权留滞房屋不予交付或者采取拒绝办理产权证书的方式，敦促××履行本条违约责任。按照本条约定解除合同的，××应当配合××办理合同解除手续。如果××拒绝配合办理解除合同手续的，××将采取法律允许的手段以达到解除合同目的，因此发生的诉讼费用、律师费和其他合理的费用将在退还购房款时予以扣除。原告（保证人、甲方）九龙城公司与第三人（债权人、乙方）建设银行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，主要约定：本合同所称的债务人为因购置坐落于冉屯北路南、化肥东路西项目所属之天誉龙邸房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人，甲方提供的保证为连带责任保证，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款的债务履行期限届满之日后两年止。2017年10月18日，被告（借款人）李霞与第三人（贷款人）建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定第三人根据被告的申请，向被告发放个人购置住房贷款917000元,用于购买位于中原区化肥东××、××北天××龙××地块商住楼××层××房，借款期限为360个月，即从2017年10月18日起至2047年10月18日止。合同签订后第三人依约发放了贷款917000元，原告认可收到了该笔贷款。后因被告未按期偿还到期借款本息，原告履行保证责任，代被告偿还了部分贷款本息，分别为2018年9月29日代偿10858.15元，2019年1月28日代偿21437.87元，2019年3月27日代偿10880.20元，共计43176.22元，此后至今被告仍未偿还贷款本息。2019年4月30日，原告通过中国邮政EMS向被告邮寄了“要求偿还按揭代偿款项的函”，邮寄地址为《商品房买卖合同》“补充协议”第八条双方约定的“××通讯地址”，该邮件因“原书地址不详”、“电话停机”退回。上述事实，有商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款还款凭证、要求偿还按揭代偿款项的函及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，被告李霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃了答辩、举证、质证等各项诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反有关法律禁止性规定的内容，合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《补充条款》第四条约定，因被告连续三次或累计六次逾期归还银行贷款本息的，原告有权通知被告解除合同，被告未纠正违约行为时，原告有权留滞房屋不予交付。被告自2018年9月至今一直未按期偿还贷款本息，导致原告承担连带偿还贷款责任，并向银行支付购房贷款，经原告依照约定催促，被告至今仍未偿还任何贷款，已经符合原、被告房屋买卖合同约定的合同解除条件；同时，被告一直不偿还贷款，一直持续下去会导致原告一直替被告偿还贷款，即原告作为出售房屋一方在持续支付购房款，已经不符合原告出售房屋获取购房款的根本目的，故被告的行为应认定为根本违约，因此原告主张解除《商品房买卖合同》及《补充条款》符合约定和法律规定，应予支持。在原、被告房屋买卖合同解除后，根据原、被告之间的商品房买卖合同，原、被告、第三人之间的贷款合同约定，原、被告负有连带清偿第三人贷款本息的责任，诉讼中，原告愿意提前清偿第三人贷款本息，第三人表示同意提前接受清偿，本院予以准许。根据法律规定，合同解除后，已经取得的房款应当返还，违约方应根据合同约定承担违约责任，给对方造成损失的应当根据双方过错进行分担，现被告经合法传唤未到庭，暂无法确定违约行为的性质和原因，贷款的利息数额也处在不断变化中，且原告现占有被告的房屋首付款，故原、被告之间因房屋买卖合同解除导致的互相支付款项的义务，本院暂不予处理，原、被告可另行依法解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告郑州九龙城房地产有限责任公司和被告李霞于2017年10月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号17003623506）和《补充条款》；二、原告郑州九龙城房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内提前向第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行清偿本案房屋的全部剩余贷款本息，第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行应予配合；三、驳回原告郑州九龙城房地产有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费2252元，由被告李霞负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  冯莹丽二〇一九年七月三十日书记员  张永忠