重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0233民初1820号 原告：杨小勇，男，1983年9月15日出生，汉族，住重庆市忠县。 被告：谢国平，男，1986年10月11日出生，汉族，住重庆市云阳县。 原告杨小勇与被告谢国平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后依法适用简易程序审理。诉讼过程中，因被告谢国平下落不明，本案依法转为普通程序，由审判员付荣慧担任审判长，与人民陪审员谭明和、吴德鹏组成合议庭，共同负责对案件的审判，并于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告杨小勇到庭参加了诉讼，被告谢国平经公告传唤，逾期无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 杨小勇向本院提出的诉讼请求：1、解除杨小勇与谢国平之间的房屋门面租赁合同，并由谢国平赔偿杨小勇损失及违约金31323.96元；2、谢国平负担本案的诉讼费用。诉讼中，杨小勇明确第一项诉讼请求中的损失包括其代谢国平支付的物业服务费1323.96元及合同约定损失30000元，共计31323.96元，不要求谢国平支付违约金。事实及理由：2018年6月16日，杨小勇与谢国平签订房屋门面租赁合同，约定杨小勇将位于忠县某门面房屋出租给谢国平，用途为商业；租赁期限自2018年6月16日至2021年12月20日，合同签订日即交付门面；2018年6月16日至2018年12月20日租金由原承租户负责，2018年12月21日至2019年12月20日租金为38500元，下一年度租金递增10%，即42350元，再下一年度租金为46585元；逾期支付租金，按0.5%支付滞纳金；承租方承担租赁期内物业管理费、水电费、清洁费等；乙方违约，乙方签订合同后不履行合同，乙方赔付甲方损失3万元整。合同签订后，杨小勇即将房屋交付给谢国平使用。2018年12月21日，谢国平未支付下一年度租金，也未缴纳2018年7月至2019年2月期间的物业管理费1323.96元。为维护其合法权益，故起诉至本院。 谢国平未到庭质证，亦未提交书面答辩意见以及证据材料。 经本院审理查明，2018年6月16日，杨小勇（出租方，即合同甲方）与谢国平（承租方，即合同乙方）签订《房屋门面租赁合同》。合同主要内容约定：甲方将位于忠县某门面房屋出租给乙方使用，用途为商业；租赁期限从2018年6月16日起至2021年12月20日止，交付使用时间为2018年6月16日；租金及支付方式为该门面自2018年6月16日至2018年12月20日期间租金由原承租方张顺峰夫妇转租给乙方，期间乙方租金不再交付甲方。2018年12月21日至2019年12月20日租金为38500元。2019年12月21日至2020年12月20日租金在上一年度基础上递增10%，即42350元。2020年12月21日至2021年12月20日租金在上一年度基础上递增10%，即46585元；乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方按月租金的0.5%支付滞纳金。甲方有权收回此租面；乙方需支付租赁押金2000元，若乙方在租赁期内终止协议，甲方有权不退还押金及剩余租金；乙方承担租赁期内的物业管理费、水电费、清洁费、电视收视费、天然气入户费用等营业期间产生的费用；乙方违约的处理，租赁期内乙方逾期未缴纳物业管理费、水电费、清洁费、电视收视费等相关费用的，甲方有权用押金支付上述费用。乙方在签订合同后不履行合同，乙方赔付甲方损失叁万元整。 合同签订后，杨小勇即将涉案房屋交付谢国平使用，谢国平向杨小勇支付租赁押金2000元。后谢国平未依约向杨小勇支付2018年12月21日至2019年12月20日的租金38500元。杨小勇经催收无果。2018年12月底，谢国平委托其表弟将涉案房屋钥匙交还给杨小勇。 另查明，2019年4月13日，杨小勇将涉案房屋另行出租给案外人康财元。 再查明，2019年4月24日，杨小勇支付涉案房屋从2018年7月至2019年4月的物业服务费120.36元/月×10月=1203.6元。 上述事实，有杨小勇在庭审中的陈述以及杨小勇提交的其与谢国平签订的《房屋门面租赁合同》、与康财元签订的《房屋门面租赁合同》、旺达物业收款收据、短信记录截图等证据材料在案佐证，足以认定。 本院认为，杨小勇与谢国平签订的《房屋门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效。合同签订后，谢国平拒不支付2018年12月21日至2019年12月20日期间的租金，同时又向杨小勇交还涉案租赁房屋钥匙，其以自己的行为表明不履行主要合同债务，应当视为拒绝履行合同义务，已构成根本违约。故杨小勇要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于损失问题。合同约定谢国平签订合同后不履行合同，应支付杨小勇损失30000元。谢国平虽已向原告交付涉案房屋钥匙，但其未依约履行合同义务，其行为已构成违约，应当向杨小勇支付损失。关于杨小勇在本案中的损失，主要是房屋空置期间所产生的损失。因谢国平已于2018年12月底向杨小勇交付房屋钥匙，该行为已表明其不愿继续履行合同，因此，杨小勇作为出租人，应当及时采取措施，避免房屋因长期空置而造成较大损失。因杨小勇已于2019年4月13日将案涉房屋出租，在这种情况下，如仍按合同标准支付损失，损失的数额将远远超过谢国平未履行合同义务给杨小勇造成的损失。故本院以杨小勇的实际损失为基础，考虑到杨小勇再次出租房屋的必要时间、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定原告房屋空置期为三个月，其损失为三个月的租金损失，即38500元÷12月×3月=9625元。 关于物业服务费问题。依照合同约定，租赁期间内应由承租方承担物业服务费，谢国平虽于2018年12月底向杨小勇交付涉案房屋钥匙，但其违约行为仍客观上给杨小勇造成了房屋空置期间的物业服务费损失，直至2019年4月13日杨小勇将房屋另行出租给案外人。因本院已酌情确定房屋空置期为三个月，而谢国平已于2018年12月底交付房屋钥匙，故谢国平需支付2018年7月至2019年3月的物业服务费，即120.36元/月×9月=1083.24元。 谢国平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应承担不到庭举证、质证的法律责任，其相应法律后果由其本人承担。 综上，杨小勇要求解除合同，并要求谢国平赔偿损失的诉讼请求成立，本院予以支持。对于杨小勇要求谢国平赔偿损失超过9625元的部分以及支付物业服务费超过1135.4元的部分，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杨小勇与被告谢国平于2018年6月16日签订的《房屋门面租赁合同》； 二、被告谢国平于本判决生效后七日内支付原告杨小勇物业服务费1083.24元； 三、被告谢国平于本判决生效后七日内支付原告杨小勇损失9625元； 四、驳回原告杨小勇的其他诉讼请求。 如果未按照本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1546元，由原告杨小勇负担300元，被告谢国平负担1246元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  付荣慧 人民陪审员  谭明和 人民陪审员  吴德鹏 二〇一九年七月三十日 法官 助理  杨磊磊 书 记 员  李克桢