湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民终602号上诉人（原审原告）：武汉海佳物业管理有限公司，住所地：武汉市洪山区珞南街珞瑜路****。法定代表人：郭朝晖，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：程明，湖北天领艾匹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北中亿房地产开发有限公司，住所地：仙，住所地：仙桃市干河办事处仙下河北路>诉讼代表人：湖北中亿房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：吴利芳，湖北中亿房地产开发有限公司管理人成员。上诉人武汉海佳物业管理有限公司（以下简称海佳公司）因与被上诉人湖北中亿房地产开发有限公司（以下简称中亿公司）破产债权确认纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2018）鄂9004民初3558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。海佳公司上诉请求：撤销一审判决，依法确认海佳公司对中亿公司享有的债权为购房户债权，并判令由中亿公司继续履行《商品房买卖合同》。事实和理由：1.2014年1月7日，海佳公司与中亿公司签订《商品房买卖合同》，房屋成交价格为9727368元；另经双方协商确定，以海佳公司对中亿公司享有的500万元债权抵作购房款。合同签订当日，中亿公司开具了500万元购房款收据。2.中亿公司后因经营不善，进入破产程序。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，双方当事人签订的《商品房买卖合同》成立。又根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，海佳公司对中亿公司享有抵销权。综上，海佳公司对中亿公司享有的债权为购房户债权，中亿公司应继续履行《商品房买卖合同》约定的义务。中亿公司辩称，1.本案中，海佳公司并非消费类购房者，其与中亿公司签订《商品房买卖合同》，系为双方之间履行借款合同提供担保，并无购房的真实意思表示。2.双方签订《商品房买卖合同》的总价款为972万余元，并约定合同签订当日一次性付清，但海佳公司以中亿公司瘫痪、法定代表人被采取强制措施为由未支付余款。3.海佳公司称其向中亿公司支付最后一笔借款的时间为2014年1月3日，但在还款期限未明确的情况下，海佳公司即自认双方达成了以房抵债的协议，明显有违流押的禁止性规定；另中亿公司的法定代表人何建顺称中亿公司与海佳公司只存在借贷关系，网签的31套房屋仅作为借款的抵押担保，而非真实的买卖合同关系，且网签合同备案只是房产管理部门为规范商品房买卖行为而进行的行政行为，并非房屋所有权的预登记，不具有物权或准物权效力；4.即便双方当事人达成了以房抵债的协议，但海佳公司在签订合同时明知中亿公司资不抵债，且中亿公司现已进入破产程序，以房抵债的协议有损其他众多债权人的合法权益。综上，海佳公司的债权不属于购房户债权。海佳公司向一审法院起诉请求：依法确认海佳公司对中亿公司享有的债权为购房户债权，并判令由中亿公司继续履行《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2012年至2014年期间，时任中亿公司的法定代表人何建顺向海佳公司借款，并向海佳公司出具了7份共计500万元的借条，2014年1月7日，双方签订了31份《商品房买卖合同》，约定中亿公司将其正在建设中的“中亿豪庭”31套房屋（房号为：1-902、1-903、1-1001、1-1002、1-1004、1-1201、1-1203、1-1204、1-1304、1-15A01、2-901、2-902、2-904、2-906、2-1002、2-1003、2-1006、2-1101、2-1103、2-1106、2-1201、2-1203、2-1204、2-1206，3-906、3-1104、3-1303、3-1304、4-1203、4-1204、4-1503）以972.7368万元的价格，交海佳公司抵偿上述以何建顺名义向海佳公司所借的款项，中亿公司向海佳公司出具了一份500万元的收据，双方在仙桃市房产管理局办理了网签备案。由于资金链断裂等原因，中亿公司于2014年初停业、歇业至今。因该房地产项目未完工，上述抵债房屋未实际交付给海佳公司。2017年6月5日，一审法院裁定受理尹国云、黄艳华、朱雄英、王银该对中亿公司的破产清算申请。2017年8月2日，海佳公司向管理人申报了购房户债权房屋31套，总面积3474.06㎡，房款总计972.7368万元的债权，管理人于2017年11月27日、2018年8月6日先后向海佳公司发出债权审核通知书，作出不予确认海佳公司申报的债权为购房户债权，确认其申报的债权为民间借贷类（有担保）债权，本金500万元、利息415.3333万元。2018年10月11日，管理人再次向海佳公司发出债权审核通知书，作出确认海佳公司申报的债权为非消费性购房类债权，债权金额为500万元。一审法院认为，海佳公司与中亿公司虽签订了《商品房买卖合同》，但由于双方系借款在先而后签订《商品房买卖合同》，双方的真实意思应为以期房抵偿借款，海佳公司不属于“刚需”的消费者购房户。海佳公司要求将其申报的债权确认为购房户债权，并要求中亿公司继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，其实质是要求履行其与中亿公司之间的以房抵债协议，在破产财产分配时，对该31套房屋享有别除权或法定优先权。以房抵债协议是否产生房屋所有权转移的法律后果，取决于以房抵债协议是否已经实际履行，在未交付抵债房屋并未办理物权转移手续的情况下，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，因本案中亿公司未向海佳公司交付房屋，也未办理抵债房屋的物权转移手续，双方虽然对31套房屋办理了网签备案，但备案只是房地产行政管理机关的行政管理手段，不产生设立物权的效力，本案以房抵债协议在中亿公司进入企业破产前提下已不可能实现，且海佳公司对抵债房屋直接提出享有所有权的主张违反了《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的强制性规定。本案庭审过程中，经该院释明，海佳公司仍坚持应认定为购房户债权，因双方签订的多套购房合同非消费者“刚需”，在中亿公司已经破产立案，原楼盘没有完工的情况下，双方签订的《商品房买卖合同》不具有交付房屋的约束效力，海佳公司的权益应按照破产法相关规定在管理人进行债权分配中实现，故海佳公司诉请无事实和法律支撑，其诉请理由不成立，中亿公司管理人认定海佳公司申报的债权为非消费性购房类债权并无不当。综上，本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款规定，判决：驳回海佳公司的诉讼请求。案件受理费100元，由海佳公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，海佳公司虽与中亿公司签订了31份《商品房买卖合同》，但双方当事人签订相应合同的真实意思系以期房抵偿借款，海佳公司不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条所称的“消费者”、“买受人”，即其对中亿公司享有的债权并不涉及须在破产程序中予以优先保护的生存利益。故本院对海佳公司请求确认其享有的债权为“购房户债权”的诉讼主张，依法不予支持。此外，涉案31套商品房并未交付或办理产权变更登记，海佳公司所称的以物抵债协议未实际履行，该公司未取得相应商品房的所有权。中亿公司进入破产程序后，管理人基于依法平等保护各类债权人利益的原则，认定海佳公司申报的债权为民间借贷类债权，并无不当。海佳公司要求中亿公司继续履行涉案31份《商品房买卖合同》的诉讼请求，依据不足，本院亦不予支持。综上，海佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由武汉海佳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇一九年七月二十四日书记员 胡 灵