北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初2254号原告：马X，男，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：甄宏，北京市泽元律师事务所律师。委托诉讼代理人：南丰，北京市泽元律师事务所律师。被告：李X，男，住北京市通州区。委托诉讼代理人：唐春林，北京市荣博律师事务所律师。委托诉讼代理人：付长安，北京市荣博律师事务所实习律师。原告马X与被告李X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马X及其委托诉讼代理人甄宏，被告李X的委托诉讼代理人唐春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马X向本院提出诉讼请求：1.依法确认我与李X于2018年10月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2018年12月26日解除；2.要求李X向我支付违约金1314000元；3.本案诉讼费用由李X承担。事实和理由：2018年10月29日，李X与我在北京好家好房房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定，李X向我购买位于北京市通州区X号房屋，合同总价为657万元，且李X应在合同签订时支付购房定金20万元；李X于合同签订当日支付5万元购房定金，剩余15万元购房定金于2018年11月25日前支付。上述文件签订后，李X本应按照约定时限向我足额支付20万元的购房定金，但李X仅仅支付了其中的5万元，虽然我曾多次催告并委托律师于2018年12月14日出具过律师函催告，但李X仍拖欠我15万元购房定金未予支付。无奈之下，基于以上事实及合同的约定，我于2018年12月26日通过EMS向李X发出《解除告知书》，告知李X上述合同于2018年12月26日解除，并要求李X按照合同约定承担违约责任，但李X至今未予理睬。李X的违约行为不仅使我未获得足额定金，更因房屋市场价格骤降，导致我的房屋无法按照原来价格交易，从而给我造成了巨大的经济损失，也致使我置换房屋的目的无法实现。为了维护我的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告李X辩称，同意解除合同，不同意支付违约金。理由如下：第一、原告没有任何证据证明其有实际损失，请求支付违约金的诉讼请求无事实依据。第二、退一步讲，即使法院不认可被告上述理由认为原告可主张违约金，但其主张的违约金过高，法院应以原告实际损失为基础予以减少违约金数额。第三，被告已交五万元定金，涉案房屋系毛坯房不可居住使用，且没有办理任何网签手续，不可能给原告带来任何实际损失。综上所述，我认为本案未给原告造成实际损失，原告主张违约金无事实和法律依据，且主张数额过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年10月29日，原告马X作为出卖人与被告李X作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定由李X购买马X所有的位于北京市通州区X号房屋（以下简称X号房屋），房屋建筑面积为115.09平米，房屋成交价格为657万元。合同第三条“成交价格、付款方式”项下约定买受人在签订合同时支付定金20万元。买受人采取自行交割方式付款，具体的付款方式及其付款期限详见第十四条。合同第六条“违约责任”约定：“买卖双方任何一方不按约定履行合同的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在30日之内，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的20%向合同的另一方支付违约金；合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之五的违约金，合同继续履行。”合同第十四条第（一）项“房款支付的相关约定”后手写“此处见补充协议”，马X、李X在后签字确认。合同第十四条第（三）项约定“未尽事宜，双方可另行签订补充协议”。当日，马X作为出卖人与李X作为买受人又签订《补充协议》，约定：房屋成交价格为657万元；买受人于签订本协议当日支付给出卖人购房定金5万元，于2018年11月25日追加购房定金15万元，共计定金20万元；买受人于网签当日支付首付款300万元，过户当日支付尾款197万元；银行贷款140万元，由银行支付给出卖方；《补充协议》作为《买卖合同》的附件，是其组成部分，自双方签字或盖章之日起生效，与《买卖合同》具有同等法律效力。上述协议签订次日，李X向马X支付定金5万元。之后，李X未按合同约定向马X支付剩余定金及房款。另查，2018年12月14日，马X通过北京市泽元律师事务所向李X邮寄发出催告函，催促李X支付15万元购房定金并尽快办理购房贷款手续，未果。2018年12月26日，马X向李X邮寄发出《解除告知书》（以下简称《解除合同告知书》），告知其与李X签订的《买卖合同》及《补充协议》于2018年12月26日正式解除，并要求李X收到《解除合同告知书》之日起七日内，按照总房价款的20%向其支付违约金。李X认可收到了催告函并于2018年12月28日收到了《解除合同告知书》。再查，2019年2月28日，马X向本院递交申请要求就X号房屋于2018年12月26日的房屋价值进行评估。2019年3月5日，李X向本院递交申请要求就X号房屋于2018年10月29日的房屋价值进行评估。北京市高级人民法院随机选定北京鼎春德房地产土地评估有限公司（以下简称鼎春德评估公司）作为本案的鉴定机构。2019年5月9日，鼎春德评估公司出具（京）鼎（2019）（估）字第F034号《房地产司法鉴定估价报告》和（京）鼎（2019）（估）字第F035号《房地产司法鉴定估价报告》，评估结论分别为：估价对象于2018年10月29日的房地产市场价值为563.38万元；估价对象于2018年12月26日的房地产市场价值为558.47万元。李X对上述两份估价报告的评估结论均无异议，马X对此不予认可，并向本院递交了《房地产司法鉴定估价报告异议书》，载明：一、两份估价报告对估价对象的户型认定有误。估价报告中载明估价对象的户型为两室一厅一厨一卫，实际估价对象在房产中介挂牌销售的为三室两厅一厨一卫（注：有一个房间虽标注为“花园阳台”，但四周均为实体围墙还有门、窗等，故实为一间居室），而且在同一幢楼中间一户型的住户也基本装修为“三室两厅一厨一卫”。二、两份估价报告未提供具体用于比较的案例。根据估价报告，评估单位选取了比较法和收益法作为本次评估的估价方法，而比较法要求选取近期内案例进行比较，但估价报告未提供所选取的具体用于比较的案例。三、两份估价报告未能准确反映出这一期间估价对象价值下跌的幅度。由于政府对房地产市场的调控行为持续增强，2018年12月，一线城市二手房价全线下跌，业内称楼市拐点已出现，估价对象同地段的房屋市场价格均出现了大幅度的下跌，而两份估价报告对此无明显反映。鼎春德评估公司于2019年6月10日作出《对的回复》，载明：“一、我公司对估价对象的户型认定无误。根据涉案房屋的《不动产权证书》【京（2018）通不动产权第xx号】中房产分户平面图显示，估价对象北侧中间部分标明为“阳台”，而非卧室，房地产估价鉴定应以合法原则为基础，故无法认定为居室。涉案估价对象实际状态为毛坯房，其厅室分区并不明晰，估价人员结合上述平面图及现场查看情况，在报告表述中采用了‘两室一厅一厨一卫’进行实物状况描述，在实际测算过程中，采用相同或相似面积可比实例修正，并考虑了实际居室间数及实际可使用面积测算收益，故该表述方式并不影响最终估价结果。二、关于‘两份报告中未提供用于比较的案例’的问题。异议人提到的比较法中相关案例，仅仅是估价过程中的一个数据，该案例要经过调整成为可比实例，并通过相关修正得到比较法的估价结果，且比较法仅作为估价方法中的一种，通过权重求取估价对象最终的结果。我公司提交的估价报告中已明确估价对象、价值时点、估价方法、估价结果等相关满足估价目的的信息，能够满足估价目的的需要，无需通过计算过程中的某一数据来体现最终价格的合理性，也无需说明具体用于比较的案例。三、关于‘两份报告未能反映这一期间估价对象价值下跌’的问题。根据委托方的要求，我公司对上述估价对象于2018年10月29日及2018年12月26日的市场价值分别进行了评估。两份评估报告是相对独立的，且委托方没有要求对某一时间段内房地产价格变化做分析或说明。房地产估价具有时点性的特点，同一房屋在不同价值时点房地产价格不尽相同，估价报告也仅对报告中价值时点的市场价格负责。”在本案审理过程中，李X称已与马X于2018年12月6日达成解除合同的一致，但未提供任何证据予以证明。为了证明因李X未履行合同义务给马X造成的实际损失，马X提交了中国经济报的网页新闻及北京市统计局的网页信息打印件，载明2018年11月北京二手房环比跌幅下降0.6%，2018年10月到12月北京二手房价格下降0.7%。李X对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告马X与被告李X就买卖X号房屋签订《买卖合同》及《补充协议》，上述协议系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，属合法有效的合同，马X和李X均应依约履行合同义务。根据本院已查明的事实，《补充协议》第二条约定李X应于2018年11月25日向马X支付定金15万元，但李X至今未主动履行定金支付义务，其行为已构成违约，马X有权解除合同。解除合同通知送达之日即为合同解除之日。马X于2018年12月26日向李X邮寄送达《解除合同告知书》，李X表示于2018年12月28日收到该告知书，故本院认定，双方签订的《买卖合同》及《补充协议》已于2018年12月28日解除。因李X未按合同约定履行合同义务，故对于马X要求李X支付违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告马X主张应按照合同约定即总房价款的20%计算违约金，被告李X认为合同约定的违约金数额过高，应以原告实际损失为基础予以酌减。为了证明原告的实际损失，在本案审理过程中，原被告双方分别就合同签订之日2018年10月29日及原告主张合同解除之日2018年12月26日涉案房屋的市场价值申请进行评估，评估结果显示涉案房屋在以上两个时间节点的差价为4.91万元。被告主张上述差价即为原告的实际损失，应以此确定违约金数额；原告对此不予认可。对于双方违约金是否约定过高以及违约金应如何确定的问题，本院认为：首先，上述两个时点的涉案房屋的市场价值的评估结果显示，从双方签订《买卖合同》到原告行使约定解除权这段时间，涉案房屋的市场价值确处于下行趋势。易言之，原告确实因被告的违约行为蒙受了损失。双方《买卖合同》的签订系在专业房产经纪机构的居间下完成，房屋交易价格系通过双方充分协商而最终确定。但实际上双方商定的合同价格却与同时期的市场价值相差约100万元。因此，在市场价值与交易价格发生背离的情况下，如仅以评估价格的差值确定原告的损失难免有失客观。其次，违约金的计算方式系合同当事人意思自治的结果，双方设立违约金条款很大程度上是为了保障合同的顺利履行。本案中双方当事人约定的违约金高达1314000元，而经评估的市场价值差额仅为4.91万元，如仅以该差额确定违约金数额，将极大降低违约方的违约成本，既有违诚实信用原则，也有违公平原则。再次，本案中，被告无正当理由不履行合同，存在较大过错；而原告在合同洽商、履行阶段均付出了时间及金钱成本，其后寻找新的缔约机会亦需付出相应成本。综上，本院认为，双方约定的违约金数额确实过分高于造成的损失，根据合同法相关规定，本院对违约金数额予以酌减。具体的违约金数额，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定为20万元。另，根据合同法的相关规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，马X选择适用违约金条款，根据上述规定，其不能再依据合同的定金条款向李X主张权利，李X已交付的定金5万元应予折抵违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、马X与李X于二〇一八年十月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二〇一八年十二月二十八日解除；二、李X给付马X违约金150000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回马X的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费33047元，由李X负担，已交纳16585元，剩余16462元，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费33494元，由马X负担31844元（已交纳），由李X负担1650元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 孙 锋二〇一九年七月三十日书记员 刘青霞