广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终2620号上诉人（原审原告）：黄钟琼，女，汉族，1992年8月22日出生，住广东省揭阳市市辖区，委托诉讼代理人：陈铄鸿，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈碧珠，广东国龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区桂城街水韵尚都第一届业主委员会，住所地广东省佛山市南海区。负责人：杨清诗。委托诉讼代理人：朱庆程，广东信亦然律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖宇婷，广东信亦然律师事务所实习律师。上诉人黄钟琼因与被上诉人佛山市南海区桂城街水韵尚都第一届业主委员会（以下简称水韵尚都业委会）业主撤销权纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初12423号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄钟琼上诉请求：1.撤销一审判决，并改判撤销水韵尚都业委会于2018年6月27日作出选聘其他物业企业进行小区物业管理的决议；2.本案诉讼费由水韵尚都业委会承担。事实和理由：一审法院事实认定错误、证据不足，据以判决的依据与现行法律法规、《业主大会议事规则》存在严重冲突。一、水韵尚都业委会采用的统计方法违反了小区的议事规则及相关法律法规的规定。本案中，水韵尚都业委会采用“一户两个房产证登记在不同业主名下的有两票作为补充”的统计方法统计本小区的业主票数，一审法院以《业主大会议事规则》第十二条第三款‘业主身份及专有面积的确定，以房产证、购房合同及其他能够证明权属的合法文件为依据’的规定，作出‘一户’及‘一个专用部分’是以房产证为判断”的推论，从而认定水韵尚都业委会的统计方法符合议事规则。一审法院完全歪曲该条规定，该条仅规定判定业主身份及专有部分面积的材料依据，并不是对统计方法的规定。另，根据议事规则第十二条的规定，业主票数的统计方法为：一户按一个投票表决权计算，一个专有部分有两个以上所有权人的，该专有部分仅有一个投票表决权。因此，一户或一个专有部分即便有两个以上的所有人也仅能享有一个投票表决权，不包含水韵尚都业委会采用的“一户有两个房产证登记在不同业主名下的有两票作为补充”的统计方法。此外，一审法院对“一户”及“一个专有部分”存在法律认识错误。根据最高人民法院印发《关于审理抢劫、抢夺刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条规定，对“户”的定义为：户在这里是指住所，其特征表现为供他人家庭生活和与外界相对隔离两个方面，前者为功能特征，后者为场所特征；另，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条对专有部分的规定，专有部分有如下特征：首先，具有构造上的独立性，能够明确区分；其次，具有利用上的独立性，可以排他使用；最后，能够登记成为特定业主所有权的客体。因此，根据上述司法解释可知，一户或一个专有部分并非以房产证为判断依据，是以使用功能及场所特征是否能够排他、独立作为判断依据，是一个空间概念并非权利概念。一审法院在判决中已确认“双拼房”系由两个房产证拼合而成视为一个独立区域，因此，“双拼房”中单个房产证对应的空间不是一个独立的区域，不是“一户”及“一个专有部分”，依法不能单独享有投票权，仅在与另一个房产证对应的空间合并成一个整体上后才符合“一户”及“一个专有部分”的特征，依法才享有一个投票权。再者，水韵尚都业委会仅系业主大会的执行机构，应严格按照《业主大会议事规则》履行义务，无权自行创设执行规则，其所采用的“一户两个房产证登记在不同业主名下的有两票作为补充”的统计方法违反公平原则，系对于同一户型的双拼房且房产证登记在一人名下业主的巨大不公，侵犯了其他已投票业主对于管理小区事务决策权的公平性。基于错误的统计方法作出的决议，有违公平、公正，不符合小区业主利益。二、水韵尚都业委会统计的小区总票数及面积投票权数存在严重错误。（一）水韵尚都业委会统计的小区总票数存在严重错误，一审法院认定事实相互矛盾。一审判决确认2018年1月4日小区户数为739户，同时确认业主票数的统计方法为一户按一个投票表决权计算，一个专有部分有两个以上所有权人的，该专有部分仅有一个投票表决权。既然小区户数为739户且投票权数为一户按一个投票表决权计算，那么根据一审法院认定事实，则该小区业主总票数应不超过739票，更不可能为897票。另，从2018年1月4日至4月25日不足4个月期间，小区总票数从739票跃增至897票，多出158票。在水韵尚都业委会毫无证据的情况下，一审法院擅以小区房产所有权变动为由，直接认定水韵尚都业委会统计的小区业主总票数没问题，无法律依据。此外，即便存在房产权属变更，也仅引起小区业主身份发生变更，房屋户数数量不会随之发生变化。因此，水韵尚都业委会对小区业主总票数及权属统计存在巨大错误，以致于实际票数中存在158张无效票，本次投票结果未能反映小区业主的真实意思，且不具备真实性，合法性。（二）水韵尚都业委会将单独享有汽车车位、摩托车车位的所有人列为小区业主，计入小区业主总票数及权属，导致不具业主资格的人员管理了本小区事务。《业主大会议事规则》第十二条第一款第一项规定，水韵尚都的业主是指拥有房产、地产的自然人、法人等，仅有摩托车车位、汽车车位、杂物房房产证的所有人不属于小区业主，不具有投票权，且该部分面积也不能纳入小区总权数。本案中，水韵尚都业委会违反议事规则将单独享有车位的48名所有人列入小区业主范围计入业主投票数，同时将所对应的2385.8平方计入总权数，导致不具有业主资格的人员享有本小区的管理权利，侵害了黄钟琼及其他业主管理小区的权利。（三）水韵尚都业委会实际统计的628张票中至少存在308张无效票，涉案决议的表决票未过半数。首先，97张票违反一户一票原则。因水韵尚都业委会统计的双拼房票数违反一户一票原则，故根据水韵尚都业委会提交的《水韵尚都业主大会表决票登记表》可知至少存在97户双拼房违反一户一票的原则，均分别投2票，因此，多出的97张表决票缺乏公平、公正且违反小区议事规则，不能真实地反映小区业主对小区事务的决策权，属于无效票。其次，汽车车位、摩托车车位的所有人不具备投票资格，投票无效且对应的面积也不能列入小区总权数。水韵尚都业委会违反议事规则将单独享有汽车车位、摩托车车位的48名所有人列为小区业主及将对应的2385.8平方米的面积列入总权数，并将该部分人员实际所投16张票列入表决总票数。由于该部分人员不具备投票资格，因此，该16张票无效。再次，至少存在71张投票人员的身份不真实，主体不适格，属无效投票。《业主大会议事规则》第十二条第三款规定，业主身份及专有面积的确定，以房产证、购房合同及其他能够证明权属的合法文件为依据，因此，水韵尚都业委会负有在送达表决票的同时核实业主身份资料。根据水韵尚都业委会一审的陈述，水韵尚都业委会在业主领取表决票时并未核实业主的房产资料或其他权属证明，不能证明领取人员为本小区业主，其所提《水韵尚都业主大会表决票登记表》不具真实性、合法性。经对《水韵尚都业主大会表决票登记表》的逐项统计，该表格存在55张表决票并非业主本人签领，甚至部分为水韵尚都业委会签领；该表格上16张表决票“领票签名”未经过业主签领确认，无法确认为业主所作的表决，属于无效表决，合计71票。最后，结合上述数据，至少存在308张无效票，即便推定水韵尚都业委会统计的其他票数为真实，从参与本次业主大会的总票数628张中扣除后为320张票，另扣除水韵尚都业委会统计的11张无效票、15张同意续聘原来物业投票，得294张票（水韵尚都业委会在业主领取表决票时并未核实业主的房产资料或其他权属证明，因此，该294张票也不能全部认定为有效票），该票数并未超过897半数，不具备作出涉案决议的条件，涉案决议无效，应予撤销。三、本次会议、决议严重违反程序。（一）案涉会议的召开缺乏公告及通知程序，水韵尚都业委会未履行通知义务。水韵尚都业委会所提交的“公示续选、改选物业服务企业各项文件图片”及其他证据不具备证据三性，既不能证明水韵尚都业委会将会议内容在小区显著位置公告，也不能证明会议召开的文件在小区显著位置提前连续公告满15日。此外，《广东省物业管理条例》第十九条第一款规定，召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。判定水韵尚都业委会是否履行会议召开的通知义务，必须同时满足以下两个条件：其一，将会议必要内容提前15日在小区显著位置公告；其二，书面通知全体业主。结合本案证据，水韵尚都业委会既未将会议必要内容提前15日在小区显著位置公告，又未书面通知全体业主，应承担不利后果。水韵尚都业委会违反规定不履行通知义务，已侵害全体业主共同管理小区的权利。另，电话、短信、微信等方式不属法定通知形式，不具备通知效力。根据《广东省物业管理条例》第十九条第一款规定可知，合法有效的通知必须同时满足以下条件：其一，在会议召开15日前通知；其二，通过书面形式告知；其三，知的内容必须包括会议的内容、主题、议程、时间、地点共五要素。故，从告知形式而言，水韵尚都业委会所提交的短信截屏、微信截屏均不能作为认定其履行通知义务的证据，更何况短信通知、微信通知均无法确认所通知对象为本小区业主。另，一审法院在未核实录音人员身份、录音时间、内容的情况下，认定水韵尚都业委会向黄钟琼履行了通知义务有误。因电话通知不属书面形式，且该录音形成于6月2日之后，同时通话内容缺乏会议五要素，不符通知规定。水韵尚都业委会根本未就案涉会议的召开向包括黄钟琼在内的全体业主履行告知义务。案涉决议不仅侵害黄钟琼合法权益，也同时侵害其他业主合法权益。（二）唱票延期程序违法。一审法院认定，水韵尚都业委会两次延长会议时间，唱票时间亦相应延期，在会议进行过程中作为业主大会的召集人及组织者业委会根据实际情况作出会议相应延长的决定，是为了会议能够顺利进行，且相关情况也无法预料，若要求业委会仍然提前15天通知相关业主实属不可能，上述推论毫无事实与法律依据法。首先，唱票作为会议一项重要内容及议程，应按《广东省物业管理条例》第十九条的规定履行提前15日通知义务。即便相关情况无法预料，但新的唱票时间是可重新安排，水韵尚都业委会完全有条件提前15日通知全体业主。其次，履行提前15日通知义务是保障全体小区业主参与小区管理的程序前提。本案就是因水韵尚都业委会擅自将唱票时间从2018年6月2日变更为6月10日，且未提前15日通知，才致使包括黄钟琼在内的271名业主无法参与本次投票。另，提前15日的通知程序不能为水韵尚都业委会便利就可违反，在未经过全体业主同意后，水韵尚都业委会无权不履行提前15日通知的义务。（三）表决票送达程序违法。首先，韵尚都业委会未向全体业主送达表决票。一审法院陈述“根据水韵尚都业委会庭后提交的《表决票领取表》可知，相关表决票已经大多数业主领取并签收……，同时根据录音水韵尚都业委会也电话通知黄钟琼参与投票，可见水韵尚都业委会已经履行了相应的表决票送达义务”，该认定事实毫无与法律依据。《业主大会议事规则》第十条第三款的规定，会议召集人就议事事项向本区域全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈投放的截至时间和地点，水韵尚都业委会有义务将表决票送达给全体业主，而并非一审法院所认定的“大多数业主”，小区管理是全体业主权利而非某部分业主特权，一审法院以“相关表决票已经大多数业主领取并签收”就推定水韵尚都业委会履行了表决票送达义务，属事实认定不清，法律适用错误。另根据《小区议事规则》第十条第二款第二项，表决票送达的形式仅三种：其一，当面领取；其二，以邮政专递或挂号信方式发送；其三，投入本物业的信报箱或专有部分。电话通知不属送达形式，一审法院以不具备三性的证据就推定水韵尚都业委会向黄钟琼送达表决票，属适用法律错误。相反，水韵尚都业委会未向包括黄钟琼内的271名业主送达表决票的事实清楚，证据充分。其次，水韵尚都业委会未履行将表决票送达情况公告的义务。根据《业主大会议事规则》第十条第二款第三项第二目、第二十二条第二款及《佛山市物业管理办法》第十九条第二款规定，水韵尚都业委会负有将送达情况在小区显著位置公告30日，以保障全体小区业主了解表决票的送达情况及提出建议的权利。本案中，水韵尚都业委会并未履行该程序，侵犯全体业主知情权及共同管理小区权利。（四）唱票程序并未设置监票人，违反小区议事规则。本次唱票缺乏监票人参与，违反《业主大会议事规则》第十条第一款第一、二项规定。一审法院以唱票是在小区公共区域进行及水韵尚都业委会发出邀请函要求相关部门参与唱票，即认定唱票程序合法，无法律依据。首先，议事规则并未约定“唱票是在小区公共区域进行”就能免除监票程序；其次，水韵尚都业委会是否向相关部门发出参与唱票邀请，与相关部门是否实际监票，不能等同。监票程序的设置是为保证投票的公平、公正、真实，如缺乏监督机制，只会造成水韵尚都业委会任意妄为，无法保障表决事项反映全体业主真实意志，更无法保障全体业主参与管理本小区事务权益。（五）案涉投票结果公示未满30日情况下，水韵尚都业委会即作出案涉决议，程序违法。《广东省物业管理条例》第十九条第二款规定，主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料，本案中，水韵尚都业委会在投票情况公示仅15日情况下就作出案涉决议，违反上述规定，且剥夺了黄钟琼及全体业主知情权、监督权的行使期间，案涉决议无效。四、本次投票弄虚作假，且投票结果缺乏真实性、客观性，属无效投票。根据双方一审庭审情况及双方提供证据，水韵尚都业委会确实未核实业主身份，投票统计确实存在错误，存在黄志城、李细毛违反议事规则享有2票表决权事实。一审法院在毫无证据且水韵尚都业委会对有关李细毛、黄志城证据三性无异议的情况，错误认定李细毛不是3栋503房、504房业主，黄钟琼所举关于1栋1701房、1702房屋材料的证明目的为黄志城同时作为1栋1701房、1702房的所有人却有2个投票权，用以证明水韵尚都业委会统计的投票存在错误。一审法院未审查黄钟琼提交的证据及证明内容，所作论述完全与黄钟琼主张事实无任何关联。另，既然黄志城在领取选票时将1701号房与1702号房所有人修正为同一人，水韵尚都业委会明知该情况后仍旧给予黄志城2张票，足以证明本次投票弄虚作假的情况十分严重。五、水韵尚都业委会从未就本案业主大会的召开、投票等事宜向黄钟琼履行任何告知义务。水韵尚都业委会2019年的回复函中自认：“我委掌握的业主清册未查询到您的相关资料，我委无法核实并确认您的业主真实身份”。因此，既然水韵尚都业委会自认清册上没有黄钟琼的资料，则不可能在本次业主大会前通知黄钟琼投票，一审法院认定水韵尚都业委会电话通知黄钟琼投票的主要事实错误，水韵尚都业委会未履行通知义务，侵害黄钟琼权利。六、本案投票数及投票面积权属均未达到二分之一，并未符合小区议事规则的要求。《水韵尚都业主大会表决票登记表》反映了本案投票数及面积权数均未达到二分之一事实，一审法院并未严格审查，且水韵尚都业委会是一审庭后提交，且未能提交证据原件进行核对。该表反映：（一）存在97户业主违反议事规则享有两票投票权，即194张选票违反一事规则而无效，且该194票及对应投票面积权属也应予扣除；（二）27户业主的表决票存在被替换的事实；（三）55张表决票并非业主本人签领，甚至部分为水韵尚都业委会所签领；（四）16张表决票未经过业主签领确认，无法确认为业主所作的表决，属于无效表决；（五）16名单独享有汽车车位、摩托车车位并已经实际投的业主，违反议事规则第十二条第1款第1项的规定，不具备投票权，故表决票无效。以上合计308（194+27+55+16+16）张表决票的属于无效表决，应予扣除。根据水韵尚都业委会的统计，小区投票总权属为897票，发出的选票为628票，扣除上述308张无效票，则实际发出的有效选票不超过320张选票，远远未达到一半的票数。其次，该308张无效票对应的面积权数20861.7（尚未包含上述97户的面积权数）也应予扣除，连同扣除97户违反议事规则一户投两票对应的面积（根据《水韵尚都业主大会表决票登记表》显示97户均为大户型，每户均不少于180平方米，则投票面积权数至少为17460平方米），则合计应扣除的面积权属少于38321.7平方米。根据水韵尚都业委会一审所提交的证据显示，其主张所发出的表决票对应的面积权数为129440平方米，扣除上述无效面积权数38321.7，则为91118.3平方米，水韵尚都业委会的实际发出的表决票面积权数也未能达到一半要求。七、根据黄钟琼提交的水韵尚都2018年年度业主满意度测评可知，39张表决票的结果与业主所作的评测结果相反。因此，水韵尚都业委会所统计的数据、信息存在错误，且未能反映业主真实的投票结果。综上，水韵尚都业委会作出的案涉决议存在程序严重违法、投票统计方法违反议事规则、投票弄虚作假、大量表决票无效等违法事项，严重侵害黄钟琼及全体业主合法权益，案涉决议属于无效决议，应予撤销。一审法院在未查明案件事实、证据不足、适用法律错误，基于相互矛盾认定，作出错误判决，损害黄钟琼合法权益，恳请二审法院依法查明事实，判予所请。被上诉人水韵尚都业委会答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。黄钟琼向一审法院提出诉讼请求：1.请求撤销水韵尚都业委会于2018年6月27日作出选聘其他物业企业进行小区物业管理的决议；2.案件诉讼费由水韵尚都业委会承担。一审法院查明：2017年11月2日，水韵尚都业委会筹备组公布《创鸿水韵尚都小区首届业主大会权票数统计结果汇总公示》，显示根据筹备组成员的统计，水韵尚都小区的总票数是739票，总权数是197487.42平方米。2018年1月14日，水韵尚都业委会申请备案登记，任期为2018年1月14日至2023年1月13日，该住宅小区（大厦）总建筑面积197487.42平方米，座（幢）数为22座，户数为739户。佛山市南海区桂城街同德社区居民委员会加盖公章，2018年2月14日佛山市南海区桂城街道办事处同意备案并加盖业主委员会备案专用章。2018年2月27日，佛山市南海区桂城街道办事处向佛山市公安局南海分局出具《佛山市南海区物业管理区域业主委员会印章刻制证明》，附件为南桂业备字【2018】01号《佛山市南海区物业管理区域业主委员会备案回执》。2018年4月13日晚，水韵尚都业委会委员召开会议，同意召集召开2018年第一次临时业主大会，会议议题暂定为四个，详见《关于2018年临时业主大会的议题通知》：1.是否同意续聘原物业服务公司为我小区提供物业服务。2.是否同意选聘新物业服务企业为我小区。3.是否授权我委通过政府公共资源交易中心采购平台以邀请招标的方式重新选聘物业服务企业，授权范围包括：具体组织招标活动；制定招标方案、物业服务标准、物业服务收费标准及物业服务合同（包括物业服务合同期限）等书面文件；审查物业公司资质；发出投标邀请书；参与评标；签订物业服务合同；履行招标人的其他职责。4.表决招标方案（包括物业服务标准、物业服务收费标准、物业服务合同、物业服务合同期限等）。如各位业主对上述议题有补充或者不同意见，请在本通知公示之日起七日内向业主委员会提交书面意见。2018年4月20日，水韵尚都业委会发布并在小区公告栏《关于召开水韵尚都2018年第一次临时业主大会的通知》：自我委成立以来，陆续收到业主们反映小区物业服务亟需提升的意见。为进一步完善小区物业管理服务，依照《中华人民共和国物权法》及《广东省物业管理条例》等法律法规的相关规定，我委经过多次开会研究，最后决定召开我小区2018年第一次临时业主大会。现将本次业主大会相关事项通知如下：一、会议时间为2018年5月6日09时至2018年5月20日22时；二、会议议题为是否续聘原物业服务企业进行小区物业管理，是否选聘其他物业服务企业进行小区物业管理；三、会议召开方式为书面征集意见形式；四、会议流程为业主自行到水韵尚都业主委员会办公室（小区会所南侧）领取表决票，业主委员会也会召集热心业主上门表达表决票；业主在表决票上如实填写个人意见；业主委员会自行或者召集热心业主收集表决票；公示业主大会表决情况。请全体业主届时准时参加，积极行使自己的权利。不能亲自出席的业主请填写《授权委托书》，被委托人参加大会时需出示《授权委托书》和受托人、被委托人的身份证复印件。同日，水韵尚都业委会发布并在小区公告栏张贴《关于2018年临时业主大会的议题通知补充说明》：业委会于2018年4月13日向全体业主公示了《关于2018年临时业主大会的议题通知》（以下简称“议题通知”），在桂城街道房管所严格监督指导和同德居委会的大力支持配合下，对议题通知作出以下补充说明：1.自该通知公示至今，尚未有业主对议题提出补充或修改意见；2.根据相关部门的指示，2018年5月6日9时至2018年5月20日22时召开的2018年第一次临时业主大会仅对该通知第1项、第2项进行表决；其他议题需要待本次业主大会做出选聘其他物业服务企业进行小区物业管理的决议之后另行召开业主大会进行表决。特此说明，请全体业主知悉。同日，水韵尚都业委会在小区公告栏张贴《水韵尚都2018年第一次临时业主大会续聘或选聘物业服务企业表决票》及《关于2018年临时业主大会的议题通知》补充说明。2018年4月25日，水韵尚都业委会发布并在小区公告栏张贴《水韵尚都2018年第一次临时业主大会权票数统计结果汇总公示》：根据我小区《业主大会议事规则》的相关规定，在桂城街道房管所和同德居委会的指导下，我委统计了业主大会的总票数是897票，总权数是197487.42平方米。鉴于业主清册涉及业主个人隐私，因此不作公示，如有业主对权票数有异议或者想了解具体情况，请在本结果公示之日起七日内向我委书面提出查询意见。对于超过上述期限提出的异议，我委将不予受理。水韵尚都业委会提交的短信截屏显示，2018年5月5日、6日，水韵尚都业委会在手机短信群发内容为“2018年第一次临时业主大会在5月6日至20日举行。议题是续聘或选聘物业公司。详情请查阅公示信息或公众号。等待您前来投票”。水韵尚都业委会提交的微信截屏显示，在2018年5月6日，群名为“二群水韵尚都业主群”的334人微信群中，公开推送“【水韵尚都业主委员会】2018年第一次临时业主大会在今日早上9点召开啦～请各位业主积极到小区东门投票！另外，业委会也会安排工作人员带着投票箱上门派发或收集表决票的。行使业主投票权，选好物业为家园～等您来哦～”的内容；群名为“水韵尚都住户一群”的500人微信群中，也在5月6日公开推送了上述微信内容。2018年5月17日，水韵尚都业委会发布《关于延长水韵尚都2018年第一次临时业主大会会议时间的通知》：在本小区业主的大力支持下，水韵尚都2018年第一次临时业主大会于2018年5月6日如期举行。现因本次业主大会严重遭遇了意外干扰，导致本次业主大会无法如期结束。因此，我委经研究决定延长业主大会时间至2018年6月2日22时。水韵尚都业委会提交的微信截屏显示，在2018年6月2日，群名为“二群水韵尚都业主群”的334人微信群中，公开推送“关于延长水韵尚都2018年第一次临时业主大会会议时间的通知，尊敬的水韵尚都全体业主：在本小区业主的大力支持下，水韵尚都2018年第一次临时业主大会于2018年5月6日9时如期举行。但因本次业主大会召开过程中，有相关利益方代表业主对小区建筑物总面积提出了异议并提起了诉讼。现房管所正集中力量核实数据，结合居委会、房管所和南海区住建局的意见，为了保证本次业主大会能够作出有效决议，也为了保证让更多业主行使表决权，参与投票。我委经研究决定延长本次业主大会会议时间，截止时间另行通知。同时，唱票活动延期举行。…”的内容；群名为“水韵尚都住户一群”的500人微信群中，也在6月2日公开推送了上述微信内容。2018年6月7日，水韵尚都业委会发布并张贴《水韵尚都2018年第一次临时业主大会唱票通知书》：水韵尚都2018年第一次临时业主大会会议时间是2018年5月6日9时至6月9日23时。经过这一段时间大家的团结努力，投票阶段即将结束。现将唱票和相关事宜告知大家，希望大家积极参与唱票工作，见证唱票过程：1.唱票时间为2018年6月10日上午8：30开始；2.唱票地点为水韵尚都小区会所一楼大堂；3.唱票人员（与之前公示的人员名单一致）。每组唱票一人、书面计票一人、核票一人、电脑计票一人、预备人员二人等……同日，水韵尚都业委会发布并张贴《唱票纪律的通知》：我委定于2018年6月10日上午8:30开始对我小区2018年第一次临时业主大会表决情况进行唱票。现将相关情况通知如下：1.本次唱票活动是对各位与会业主表决情况进行统计并公示唱票结果，形成业主大会决议。唱票结果即业主大会决议将在我小区公示栏公示十五日，从公示当天开始计算。2.若各位业主对自己表决情况或者对业主大会决议有异议，可以在公示期间向我委、同德居委会、桂城街道办提出书面验票申请。3.我委、同德居委会、桂城街道办不受传票现场提出的异议，不在现场接受口头提出的异议。4.我委将会准备现场录音录像，请各位业主、相关人士无需另行录音录像。5.唱票现场禁止喧哗、打闹。敬请各方自重，维护现场唱票秩序是每一位业主和相关人的权利和义务。2018年6月7日，水韵尚都业委会制作《邀请函》，分别邀请南海区桂城街维稳综合办、南海区桂城街道同德居委会、南海区公安局灯湖派出所、南海区桂城街道房管所参加水韵尚都2018年第一次临时业主大会于2018年6月10日的唱票工作。2018年6月10日，水韵尚都业委会发布《水韵尚都2018年第一次临时业主大会表决情况汇总及决议公示》：一、小区总票数897票，总权数197487.42平方米。二、参加本次业主大会的总票数628票，总权数129440平方米，其中无效总票数11票，总权属2672平方米。三、本次业主大会决议事项表决情况：（1）续聘原物业服务企业进行小区物业管理：同意总票数15票，总权数3029.8平方米。同意票数占小区总票数1.67%，同意权数占小区总权数的1.53%。（2）选聘其他物业服务企业进行小区物业管理：同意总票数596票，总权数122408平方米。同意票数占小区总票数66.44%，同意权数占小区总权数61.98%。四、本次临时业主大会决议：选聘其他物业服务企业进行小区物业管理。2018年6月12日水韵尚都业委会发布并张贴《重申水韵尚都2018年第一次临时业主大会异议申请的通知》：我小区2018年第一次临时业主大会于5月6日9时至6月9日23时召开，且于6月10日进行了公开唱票，并对本次业主大会表决情况、业主大会决议等进行了公示。我委在《唱票纪律的通知》已明确唱票结果即业主大会决议将在我小区公示栏公示十五日，从公示当天开始计算；若各位业主对自己表决情况或者对业主大会决议有异议，可以在公示期间向我委、同德居委会、桂城街道办提出书面验票申请。现我委特郑重重申：对我小区2018年第一次临时业主大会表决情况或者业主大会决议有异议或者需要进行验票的，请于6月25日前向我委、同德居委会、桂城街道办提出书面意见或书面申请，我委将会给予书面答复或者会同同德居委会、桂城街道办进行验票，并通知申请验票的业主凭有效身份证到场参与，业主仅能查验其表决票。逾期我委将不再受理异议的申请。2018年6月27日，水韵尚都业委会发布《水韵尚都2018年第一次临时业主大会决议公告》：我委已于2018年6月10日公示了《水韵尚都2018年第一次临时业主大会表决情况汇总及决议公示》，公示截止时间是2018年6月25日。我委在该期间没有收到业主的书面异议或者验票申请，但在2018年6月26日收到了一份《异议书》。其针对我委公示的小区总权票数、业委会委员的任职资格、表决票的设计、业主大会延期通知、业主大会表决期间部分日期的投票过程超时、业主委员会上门收票的问题提出了异议，没有对具体表决票的真实性问题、表决统计结果提出异议。我委于2018年6月27日进行了书面回复，告知其如果认为业主大会的决议属于可撤销的情形，可以按照法律规定通过诉讼确认。其没有对本次业主大会具体表决票的真实性、表决统计结果等问题提出异议，因此不属于有效异议。基于公示期间，我委没有收到对本次业主大会表决情况的有效异议，故现将水韵尚都2018年第一次临时业主大会决议内容公告如下：水韵尚都小区总票数897票，小区总面积权数197487.42平方米。（1）续聘原物业服务企业进行小区物业管理：同意票数15票，同意面积权数3029.8平方米，同意票数占小区总票数1.67%，同意面积权数占小区总面积权数1.53%；（2）选聘其他物业服务企业进行小区物业管理：同意票数596票，同意面积权数122408平方米，同意票数占小区总票数66.44%，同意面积权数占小区总面积权数61.98%。根据第一次临时业主大会的表决结果，水韵尚都2018年第一次临时业主大会决议结果为：选聘其他物业服务企业进行小区物业管理。根据水韵尚都业委会提供的图片显示，水韵尚都业委会在小区内拉出“行使业主投票权，选好物业为家园，投票时间为2018年5月6日至20日”的横幅内容。以及在2018年6月10日，水韵尚都业委会在小区公共区域进行公开唱票，计票板上同时有相关人员的签名。根据水韵尚都业委会提交的录音资料显示，自称水韵尚都业委会成员的黄韵瑶通过电话确认黄钟琼的身份，并告知对方参与小区业主大会的投票。形成于2018年1月31日的水韵尚都小区《业主大会议事规则》规定：“第七条，业主大会会议形式。业主大会会议分为定期会议和临时会议。（一）业主大会定期会议……（二）业主大会临时会议。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：1.经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；2.发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的；3.业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足7人的；……业主委员会不按照前规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主委员会不按规定召开业主大会的，业主可以向物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出协助要求，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当协调组织召开。……第八条，业主大会会议召开方式。业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式，具体会议形式由会议召集人确定。首届业主大会的会议召集人为业主大会筹备组，业主委员会成立之后为业主大会的召集人。……第十条，采取书面议事方式，（一）本业主大会会议采用以下第1和2一并使用种形式进行表决：1.设流动投票箱：在本物业管理区域内设流动投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内，经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、公证机构的监督下统计汇总，并公布表决结果。2.专人送达、回收意见：由业主委员会、换届选举筹备组或者首次业主大会筹备组组织有关人员逐户派发、回收业主意见，无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告，经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会的监督下统计汇总，并公布表决结果。如果回收的选票未达到规定的票数，筹备组可以向街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会申请延期，继续回收选票，延迟时间一般不超过60天。具体采用何种方式进行表决由筹备组或者业主委员会决定。（二）鉴于本物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：1.当面领取或送达，由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的成年使用人签收；2.按照业主或者物业服务公司提供的联系地址、通讯方式以邮政特快专递或挂号信的方式发送；3.投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专有部分内。表决事项和送达情况应当在物业管理区域显著位置公告。任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。表决票按上述约定送达全体业主。（三）采用书面形式召开业主大会会议的程序一般包括以下内容：1.会议召集人就决议事项向本区域全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；2.在书面征求意见函规定的截止时间，会议召集人收集指定投放地点的业主反馈意见；3.会议召集人计收有效反馈意见（回收时限届满后，如与会业主的总票数未达到业主大会总票权数法定比例的，由会议召集人应以公告形式告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例）；4.会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；5.会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明；6.会议召集人将征询意见或投票统计结果在物业管理区域内公示，接受业主的查询和监督；7.会议召集人根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定以书面形式在物业管理区域内公告。……第十二条，业主大会会议与会业主投票权的确定。（一）与会业主票数确定，1.本办法所称业主，是指在水韵尚都小区内拥有专有面积房产、地产的自然人、法人及社会团体等，具体以产权登记证或经过房产所登记备案的房屋购买合同上记载为准。（在水韵尚都仅有摩托车车位、汽车车位、杂物房房产证的所有权人除外。但是如果业主有居住或商用专有物业，又有汽车车位、摩托车车位、杂物房，该汽车车位、摩托车车位、杂物房面积可以计入权数）。2.业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主数以表决票送达的业主票数计算。（二）业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主票数和权数：1.建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一个投票表决权计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有面积的，按一个投票表决权计算；一个专有部分有两个以上所有权人的，该专有部分仅有一个投票表决权，任何一位业主均可以行使投票表决权。专有部分由业主与成年近亲属同住，或者由其成年近亲属同住。业主和成年近亲属同意的，成年近亲属可以代表业主行使投票表决权。近亲属包括配偶，父母，子女。总票数，按照前项统计总和计算。专有部分面积，按照建筑面积计算：建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。每一个平方米拥有一个投票表决权。总权数，按照前项统计总和计算。……（三）业主身份以及专有部分面积的确定，以房产证、购房合同或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。（四）车位、摊位等特定空间计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。（五）未参加表决但是领取了选票或表决票的业主，其投票权数可以计入决的多数票……”。另查，黄钟琼为涉案小区水韵尚都9栋01房的业主。庭审中，双方均确认案外人李细毛曾是涉案小区水韵尚都3栋503房、504房的业主，案外人黄志城为水韵尚都1栋1701房、1702房的业主。一审法院认为，关于黄钟琼的诉讼主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业委会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”黄钟琼作为水韵尚都小区业主，认为第一次临时业主大会的决定侵害其合法权益，故根据前述规定，其有权提起案件诉讼，请求撤销涉案业主大会决议。水韵尚都第一次临时业主大会的决议程序是否合法。一、本次业主大会的启动程序问题。黄钟琼认为，根据《业主大会议事规则》第七条第二款的规定：“（二）业主大会临时会议。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：1.经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；2.发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的；3.业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足7人的；……”，只有出现上述三种情形时业委会才有权召集临时业主大会。对此法院不予认可，根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况”的规定可知，业主委员会是业主大会的执行机构，召集业主大会是其权利，也是其义务。同时，根据《业主大会议事规则》第八条业主大会会议召开方式第二款的规定“首届业主大会的会议召集人为业主大会筹备组，业主委员会成立之后为业主大会的召集人”，第二十二条业主委员会职责第（二）项“召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情况，以书面形式召集业主大会会议的，应在物业区域内公示物业管理年度实施报告”，第二十八条第二款“有下列情况之一的，必须经全体委员过2/3以上签字：…（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议”。通过以上规定可以看出，《业主大会议事规则》是授予业主委员会具有召集业主大会的职权，而并非仅局限于第七条第二款规定的三种情形，该三种情形是业主委员会必须召集业主大会的规定，但并不等于除此之外业主委员会不能召集业主大会。且根据水韵尚都业委会提交的于2018年4月13日晚形成的《水韵尚都第一届业主委员会会议纪要》显示，有六名业委会委员在上述会议纪要上签名，同意召集召开2018第一次临时业主大会，符合《业主大会议事规则》关于召集临时业主大会的决议须经全体委员2/3以上签字的规定，故本次业主临时大会召集程序符合规定。二、关于会议召开的通知问题。2018年4月20日，水韵尚都业委会已将《关于召开水韵尚都2018年第一次临时业主大会的通知》、《〈关于2018年临时业主大会的议题通知〉补充说明》、《水韵尚都2018年第一次临时业主大会续聘或选聘物业服务企业表决票》等文件张贴在小区公告栏上，明确了会议时间为2018年5月6日9时至2018年5月20日22时；会议议题为是否续聘原物业服务企业进行小区物业管理，是否选聘其他物业服务企业进行小区物业管理；会议召开方式为书面征集意见形式；并明确了会议流程等内容。且水韵尚都业委会在小区公共区域拉出相关号召业主投票的横幅，通过小区业主微信群及手机短信群发的方式也发送了召开临时业主大会的通知，故水韵尚都业委会的行为符合关于在会议召开15日前将会议的时间、地点、内容及表决事项等主要事项以书面形式在物业管理区域内显著位置向业主公告的要求。三、关于会议延长及相应唱票延期等问题。2018年5月17日，水韵尚都业委会发布临时业主大会会议延长至2018年6月2日的通知，2018年6月2日晚，水韵尚都业主微信群中发布“因本次业主大会召开过程中，有相关利益方代表业主对小区建筑物总面积提出了异议并提起了诉讼。现房管所正集中力量核实数据，结合居委会、房管所和南海区住建局的意见，为了保证本次业主大会能够作出有效决议，也为了保证让更多业主行使表决权，参与投票。我委经研究决定延长本次业主大会会议时间，截止时间另行通知。同时，唱票活动延期举行”的内容，2018年6月7日，水韵尚都业委会发布《水韵尚都2018年第一次临时业主大会唱票通知书》，显示会议时间是2018年5月6日9时至6月9日23时，唱票时间为2018年6月10日。从以上可知，水韵尚都业委会两次延长会议时间，唱票时间亦相应延期，在会议进行过程中，作为业主大会的召集人及组织者业委会根据实际情况作出会议相应延长的决定，是为了会议能够顺利进行，且相关情况也无法预料，若要求业委会仍然提前15天通知相关业主实属不可能。会议延长，可以让更多的业主参与到投票中，以便表达自己的真实意愿，从实体讲，延长会议时间并没有侵害到业主表达自己真实意愿、行使投票权等权利。相反，水韵尚都业委会委员在延长会议期间通过电话联系黄钟琼建议其积极行使投票权，黄钟琼认为延长会议侵害了其知情权、投票权，缺乏依据。因唱票须以会议投票完成为前提条件，故在会议延长的情况下唱票延期并无不当。四、关于书面征求意见文件即表决票的送达及反馈意见即投票的问题。《业主大会议事规则》第十条规定“采取书面议事方式，（一）本业主大会会议采用议事第1和2一并使用种形式进行表决：1.设流动投票箱：在本物业管理区域内设流动投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内，经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、公证机构的监督下统计汇总，并公布表决结果。2.专人送达、回收意见：由业主委员会、换届选举筹备组或者首次业主大会筹备组组织有关人员逐户派发、回收业主意见，无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告，经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会的监督下统计汇总，并公布表决结果……（二）鉴于本物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：1.当面领取或送达，由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的成年使用人签收；2.按照业主或者物业服务公司提供的联系地址、通讯方式以邮政特快专递或挂号信的方式发送；3.投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专有部分内。表决事项和送达情况应当在物业管理区域显著位置公告。任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。表决票按上述约定送达全体业主”。《关于召开水韵尚都2018年第一次临时业主大会的通知》中已经明确会议流程为“业主自行到水韵尚都业主委员会办公室（小区会所南侧）领取表决票，业主委员会也会召集热心业主上门送达表决票”，根据水韵尚都业委会庭审后提交的《表决票领取表》可知，相关表决票已经大多数业主领取并签收，且表决票已在2018年4月20日由水韵尚都业委会张贴在小区公告栏内。同时，根据录音水韵尚都业委会委员也电话通知了黄钟琼参与投票的事宜，可见水韵尚都业委会已经履行了相应的表决票送达义务。另在上述会议通知中，也明确了业主委员会自行或召集热心业主收集表决票，根据水韵尚都业委会提交的证据中可以看到其在小区公共区域均设置了投票箱。五、关于投票权数的确定问题。根据《业主大会议事规则》第十二条“业主大会会议与会业主及投票权的确定，（一）与会业主票数确定。……（二）业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主票数和权数：1.建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一个投票表决权计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有面积的，按一个投票表决权计算；一个专有部分有两个以上所有权人的，该专有部分仅有一个投票表决权，任何一位业主均可以行使投票表决权。专有部分由业主与成年近亲属同住，或者由其成年近亲属居住。业主和成年近亲属同意的，成年近亲属可以代表业主行使投票表决权。近亲属包括配偶，父母，子女。总票数。按照前项统计总和计算。……（三）业主身份以及专有部分面积的确定，以房产证、购房合同或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据……（五）未参加表决但是领取了选票或表决票的业主，其投票权数可以计入决的多数票”。双方均确认水韵尚都小区存在“双拼房”的情形，即由两个房产证拼合而成视为一个独立的住户区域。若该两个房产证登记在同一人名下，水韵尚都委员会将其视为一个投票权，若两个房产证登记在不同人名下，则视为两个投票权。上述确定投票权的方法与《业主大会议事规则》第十二条第（三）项“业主身份以及专有部分面积的确定，以房产证、购房合同或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据”的规定一致，即“一户”及“一个专有部分”是以房产证为判定依据，且与《表决票领取表》相一致。因存在房产所有权变动的情形，故黄钟琼关于水韵尚都业委会统计的小区投票权数不一致而认为本次业主大会决议无效，缺乏依据，法院不予采纳。六、关于投票问题。黄钟琼认为本次投票统计与实际投票情况不一致，如3栋503房、504房的原业主为李细毛，1栋1701房、1702房的业主为黄志城，但统计投票时均分别作为2票计算，故认为水韵尚都业委会在统计投票过程中存在造假。根据水韵尚都业委会提交的《表决票领取表》显示上述3栋503房、504房的业主已非李细毛，而是另外两人；1栋1701房、1702房的业主中1701房误登记为黄彬南，黄志城在领取表决票时已经做了修改。且领取表上除了领取人签名外，还有备注表决票的票号。黄钟琼以此认为水韵尚都业委会存在统计投票造假的问题缺乏依据，法院不予采纳，即使剔除上述存在瑕疵的1701房投票数，亦不影响最终的投票表决结果。七、关于唱票及统计问题。黄钟琼认为唱票程序违法，由水韵尚都业主委员会包办、暗箱操作，但根据水韵尚都业委会提交的照片可知，唱票时是在小区公共区域公开进行，且在唱票之前已发布通知，并发出邀请函邀请相应部门参与唱票过程，黄钟琼的上述意见缺乏依据，法院不予采纳。八、关于公布的投票统计结果问题。根据《水韵尚都2018年第一次临时业主大会表决情况汇总及决议公示》，参加本次业主大会的总票数为628票，同意续聘原物业企业的票数为15票，总权数为3029.8平方米，同意选聘其他物业企业的票数为596票，总权数为122408平方米，其中无效票11张。另水韵尚都业委会称还有6张弃权票，根据该投票结果，水韵尚都委员会作出相应的决议符合相关法律规定和业主大会议事规则的规定。综上分析，水韵尚都业委会召集第一次临时业主大会会议的召开方式及过程并未违反法律规定以及《业主大会议事规则》的规定，程序适当，且投票结果能够反映业主的真实意愿，水韵尚都业委会根据业主大会投票结果作出相应决议并无不当，黄钟琼的相关辩解意见缺乏依据，法院均不予采纳。黄钟琼认为水韵尚都业委会于2018年6月27日作出选聘其他物业企业进行小区物业管理的决议侵犯了其与其他业主的知情权、投票权、共同决定权等程序性和实体性权益，缺乏相应依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回黄钟琼的全部诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由黄钟琼负担。二审期间，黄钟琼向本院提交以下新证据：证据1.《回复函》，拟证明一审法院认定水韵尚都业委会电话通知黄钟琼投票的事实认定有误；证据2.水韵尚都首届业主大会筹备组告知书（一），拟证明一审法院认定投票原则一户一票以房产证为准有误，本次大会投票标准应以一个大门作为一户进行统计。证据3.情况说明、水韵尚都小区业主房门房号照片97张，拟证明本次业主大会存在97户违反议事规则投两票（具体见《一户投两票的名单统计》）的事实。该97户所投194票因违反议事规则，属无效投票，相应票数及面积权属应予扣除。证据4.佛山市南海区桂城街道水韵尚都业主大会物业管理招标前备案表、南海区建设工程竣工规划许可验收合格证19份。拟证明：一、涉小区总投票面积权属为239365平方米，业委会统计的投票面积为197487.42平方米，导致部分面积业主未享有面积投票权利，本次投票未能反映小区业主的投票真实意思；二、韵尚都业委会主张表决通过面积为122408平方米，但扣除292无效票对应面积权属20086.78平方米（尚未包含上述97户的面积权属），本次同意票数的面积权属远未达到双过半。证据5.水韵尚都2018年年度业主满意度测评39份，拟证明水韵尚都业委会统计的数据中投“反对继续续聘原物业”的39名业主，均对黄钟琼20**年工作表示满意及肯定，并均签名确认选择继续续聘，作出与水韵尚都业委会统计结果完全相反决定。可知，水韵尚都业委会筹备的投票存在不真实情况，投票统计存在错误，本次业主大会缺乏合法有效投票基础。证据6.《水韵尚都业主大会表决票登记表单独车位》，拟证明：一、单独享有车位的业主的表决为16张，面积权属为774.92平方米。根据议事规则单独享有车位的业主不具备表决权利，因此该16张表决票应从水韵尚都业委会统计的628票中扣除，对应774.92平方米也应从投票面积中扣除；二、水韵尚都业委会本次表决的统计标准违反议事规则，其所统计的基础数据不具备客观真实性、合法性。水韵尚都业委会对黄钟琼提交的证据1、2、证据3中的照片、证据4的真实性、合法性没有异议，但认为与本案不具有关联性，对证据3中的《情况说明》认为仅为黄钟琼的单方陈述，并非证据，对证据5的真实性、合法性、关联性不予确认、对证据6的真实性、合法性、关联性没有异议。因黄钟琼提交的证据1、2、证据3中的照片、证据4、证据6，水韵尚都业委会对其真实性没有异议，本院对其真实性亦予以确认，关于上述证据的证明力问题，本院将在本院认为部分详细论述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：水韵尚都业委会于2018年6月27日作出选聘其他物业企业进行小区物业管理决议的程序是否合法，应否予以撤销。本案中，水韵尚都业委会于2018年4月13日晚形成《水韵尚都第一届业主委员会会议纪要》，六名业委会委员同意召开2018第一次临时业主大会，符合《业主大会议事规则》关于召集临时业主大会的决议须经全体委员2/3以上签字的规定，该业主临时大会召集程序符合规定。2018年4月20日，水韵尚都业委会将《关于召开水韵尚都2018年第一次临时业主大会的通知》、《补充说明》、《水韵尚都2018年第一次临时业主大会续聘或者选聘物业服务企业表决表》等文件张贴在小区公告栏上，明确了会议时间为2018年5月6日9时至2018年5月20日22时，上述程序亦符合《物业管理条例》规定的“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”的规定。在业主大会召开期间，水韵尚都业委会积极宣传业主大会的召开并号召全体业主进行投票，将会议延长的时间、唱票的时间进行公告，唱票程序亦是在小区公共区域公开进行并发出邀请函邀请相应部门参与唱票过程，水韵尚都业委会对表决结果亦进行了公告，故水韵尚都业委会就是否选聘新的物业服务企业召开业主大会的程序并未违反法律、行政法规的强制性规定。黄钟琼上诉主张涉案小区总投票面积权属为239365平方米，总票数为739户，水韵尚都业委会将案涉小区总投票面积确定为197487.42平方米，并对“双拼房”给予两个投票权，违反一户一票的原则，程序违法。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照以下方式认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”本案中，水韵尚都业委会已提供了业主清册证明记载的建筑面积及据此计算出来的建筑物总面积，黄钟琼并未举证证明上述计算存在错误，故其主张按照239365平方米作为总面积的计算基数理据不足，本院依法不予支持。关于业主人数的确定问题，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“物权法第七十六条规定的业主人数和总人数，可以按照以下方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”而根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于专有部分的认定可知，能够登记成为特定业主所有为专有部分的重要特征，现因上述房屋登记在两个业主名下，故水韵尚都业委会将其作为两个专有部分并给予两个投票权并未违反法律、行政法规的强制性规定。黄钟琼还上诉主张水韵尚都业委会给单独拥有车位的16人，共计774.92平方米给予投票权违反了《业主大会议事规则》，程序违法。对此，本院认为，即使扣除上述票数及所对应的权属面积，投票结果亦超过了《物业管理条例》规定的选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定，黄钟琼据此请求撤销上述决议亦理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。黄钟琼的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黄钟琼负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  徐允贤审判员  黄玉凤二〇一九年七月十九日法官助理赵超琳书记员冯隽尧