天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初7036号原告：融创物业服务集团有限公司，住所地天津经济技术开发区信环西路**泰达服务外包产业园**楼5601-17，统一社会信用代码：911201167581044440。法定代表人：汪孟德，职务：总经理。委托诉讼代理人：武辰光，北京德和衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕宇，北京德和衡（天津）律师事务所实习律师。被告：许静，女，1983年12月22日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：王红奎，男，1977年12月14日出生，汉族，住址同上。原告融创物业服务集团有限公司（以下简称“融创公司”）与被告许静物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人武辰光、李昕宇和被告许静及其委托诉讼代理人王红奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融创公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2017年5月1日至2019年5月31日的物业费13143.56元和违约金518.62元，共计13662.18元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区中央学府知香园42-2601号房屋的业主，该房屋建筑面积为231.27平方米。小区业委会成立后，原告和该小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：原告为小区提供物业服务，期限自2017年1月1日至2020年12月31日，被告按每月每平方米2.3元交纳物业费。合同签订后，原告按约提供了物业服务，但被告未交纳2017年5月1日至2019年5月31日的物业费。经原告多次催要未果，故原告呈讼，提出如上诉讼请求。许静辩称，我确系天津市津南区中央学府知香园42-2601号房屋的业主，该房屋建筑面积为231.27平方米。原告诉请的期间我未交纳物业费，理由如下：按照当时以老带新的销售政策，销售人员承诺我免除三年的物业费，后我和开发商办理了相关免除手续。后来那个销售人员辞职了，开发商以无法核实为由拒绝免除物业费。综上，我不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、天津市住宅物业服务合同2份，以此证明原告和小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》。2、物业服务企业年度信用等级证书1份、3A级企业名单1份，以此证明原告近几年均被评为3A级优秀企业。被告对原告提交的证据1、2均无异议，本院对其证明效力予以确认。被告向法庭提交证据如下：通话录音1份（被告和房屋销售人员常平的对话），通话主要内容为：依据以老带新销售政策，常平已为被告申报了免除三年物业费的手续，为此常平还被公司罚款。原告对被告提交的证据发表如下意见：首先，销售人员常平的身份无法确定。其次，销售人员常平是开发商的员工，不能代表原告公司免除被告的物业费。被告提交的上述证据系其和销售人员的对话录音，销售人员非原告员工，其不能代表原告免除被告的物业费用，故被告提交的证据不能证明原告同意免除被告三年的物业费用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区中央学府知香园42-1-2601号房屋的业主，该房屋建筑面积为231.27平方米。原告和被告居住小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期限自2017年1月1日至2018年12月31日，高层住宅物业费收费标准为2.3元/月/平方米，业主于每月五日前交纳，业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按应交物业费的同期贷款利息比例交纳违约金”。2019年1月1日，原告和被告居住小区的业主大会再次签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期限自2019年1月1日至2020年12月31日，高层住宅物业费收费标准为2.3元/月/平方米，业主于每月五日前交纳，业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按应交物业费的同期贷款利息比例交纳违约金”。上述合同签订后，原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告未交纳2017年5月1日至2019年5月31日的物业费，经原告催缴未果，故原告呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：原告未承诺给被告免除三年的物业费，且原告也未收到开发商提交的免除被告三年物业费的相关手续。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和小区业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述《天津市住宅物业服务合同》约定的物业费收费标准（2.3元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩称开发商承诺免除其三年物业费，但未提交充足的证据证明原告当时同意免除被告三年的物业费，故本院对该抗辩不予采信。被告就其和开发商之间的纠纷可另行解决。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素，本院认定被告应全额支付原告物业费用。经核算，现原告主张上述期间的物业费13143.56元，符合规定，本院予以支持。原告主张违约金518.62元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但被告不是故意拒交物业费，其对未交纳物业费存在一定的误解理由，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、许静于本判决生效后十日内给付融创公司2017年5月1日至2019年5月31日的物业费13143.56元。二、驳回融创公司的其他诉讼请求。如许静未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71元，由许静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇一九年七月十五日书记员  王 瑞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。