四川省达州市达川区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)川1703执异48号 异议人（案外人）：刘昌菊，女，1971年8月21日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：李威，四川虹信律师事务所律师。 申请执行人：石义权，男，1955年12月23日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：魏乾勇，四川远创律师事务所律师。 申请执行人：李洪兵，男，1949年12月7日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：魏乾勇，四川远创律师事务所律师。 被执行人：达州市银河房地产开发有限公司。 住所地：达州市通川区大西街**。 组织机构代码：21025682-1。 法定代表人：周赞扬，经理。 委托诉讼代理人：刘江，四川绥定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁道平，男，1949年8月5日出生，汉族，住，住四川省达州市通川区公司项目部经理。 在本院执行申请执行人石义权、李洪兵与被执行人达州市银河房地产开发有限公司（以下简称银河公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人刘昌菊对本院执行过程中查封被执行人位于世纪苑E幢13号、14号、15号、16号门市的执行措施不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人刘昌菊称：1、法院查封的位于世纪苑E幢13-16号门市系异议人依法取得的个人合法财产。法院于2014年4月21日作出的（2014）达达执字第371号执行裁定书，裁定查封位于世纪苑E幢13号、14号、15号、16号门市，但异议人早于2006年3月23日与被执行人银河公司签订了《商品房买卖合同》，约定由异议人购买银河公司开发的“世纪苑”E幢13号、14号、15号、16号门市，后依约向其支付了购房款，并且在达州市房产管理局进行了商品房买卖合同备案，据此，贵院查封的门市系异议人依法取得的个人合法财产。2、法院对案涉房屋查封系错误查封，应当依法予以解除。异议人与银河公司签订《商品房买卖合同》后，一直依照合同约定积极履行该合同，由于客观原因，涉案房屋的产权证书一直未能办理成功，致使房屋过户手续也无法办理，所以该房屋现在依法登记在银河公司名下，但异议人对未办理过户手续并无过错，也并不影响涉案房屋系异议人的个人合法财产，且异议人与银河公司签订《商品房买卖合同》在前，法院对涉案房屋的执行查封（2014年4月21日）在后，在时间上前后相隔8年之久，加之涉案房屋所涉及的案件与异议人根本没有任何关系，法院对涉案房屋的查封损害了异议人的合法权益，系错误查封，依法应予解除。现提出执行异议，请求人民法院对异议人依法取得的位于世纪苑E幢13号、14号、15号、16号门市停止采取执行措施。 申请执行人石义权、李洪兵共同辩称：1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，执行标的物是登记在银河公司名下的商业用房（门市），非异议人用于自住的房屋，依规定异议人不享有排除强制执行的民事权益；2、异议人虽然与被执行人银河公司签订了买卖合同并办理了合同备案登记，但并没有办理《中华人民共和国物权法》规定的预告登记，异议人取得了债权，不具有预告登记之债权所具有的对抗效力和排他效力，不能排除人民法院对案涉执行标的物的执行。异议人的异议事实和理由不成立，请求人民法院驳回。 被执行人银河公司辩称：异议人在人民法院查封前已与我公司签订了案涉四个门市的《买卖合同》，并在房地产管理部门办理了合同备案登记，并向税务机关缴纳了相关税费。2015年9月23日上午，我公司和异议人去办理房屋产权过户登记，因登记部门电脑故障未能办理，但登记部门已将我公司的大证注销，当日下午再去办理的时候，案涉四门市已被达川区人民法院查封，致使过户登记未能完成，法院查封是错误的。请求法院支持异议人的请求。 本院经审查查明：申请执行人石义权、李洪兵与银河公司、李大美建设工程施工合同纠纷一案，本院于2013年12月6日作出（2013）达达民初字第886号民事判决书，判决由银河公司在判决生效后三十日内支付申请执行人工程款876457.72元和材料款80000元及资金利息（自2011年9月16日起至款付清之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算），并返还申请执行人预交的履约保证金250000元。判决生效后，申请执行人于2014年4月8日向本院申请执行，本院在执行过程中于2014年4月18日作出（2014）达达执字第371号执行裁定书，裁定查封被执行人银河公司所有的位于达州市通川区黄泥扁街51号世纪苑E幢第13号（产权面积72.75㎡）、14号（产权面积52.57㎡）、15号（产权面积89.03㎡）、16号（产权面积64.51㎡）共四间门市（产权证号00××27），同年4月21日，本院向达州市房屋管理局送达了查封裁定。 案外人蒋文术、刘芳、吴应全、张会四人在知道案涉四门市被本院查封后，以该四门市系四人分别购买为由向本院提出执行异议，本院审查后于2014年8月29日作出（2014）达达执他字第5号执行裁定书，以“四案外人蒋文术、刘芳、吴应全、张会提出的执行异议，称系四人购买所得，但所举证据不充分，本院无法支持其异议理由。四异议人对本院查封的门市是否享有所有权系另一法律关系，不属于执行程序解决的问题，可另行主张权利。……”为由驳回了蒋文术、刘芳、吴应全、张会的异议请求，后蒋文术、刘芳、吴应全、张会分别向达州市通川区人民法院提起买卖合同纠纷诉讼。2015年6月，达州市通川区人民法院作出（2015）通川民初字第2441-2444号民事判决书，判决确认四人与银河公司签订《商品房买卖合同》合法有效并判决银河房产地产公司为四人办理过户手续。判决生效后，蒋文术、刘芳、吴应全、张会向法院申请解除案涉四间门市的查封，本院根据该四人的申请于2015年9月7日作出（2014）达达执字第371-2号执行裁定书，裁定解除对案涉四间门市的查封，并于2015年9月23日向申请执行人送达了解除查封裁定书，后申请执行人于2016年2月通川区人民法院作出的2441、2442、2443、2444号民事判决向达州市通川区人民法院提出第三人撤销之诉，达州市通川区人民法院审理后判决驳回申请执行人的起诉，申请执行人不服，针对13-15号门市判决提起上诉，达州市中级人民法院审理后于2017年8月裁定发回重审，达州市通川区人民法院审理后于2018年7月作出（2018）川1702民初1068、1081、1083号民事判决书，判决撤销（2015）通川民初字第2441、2443、2444号民事判决，被执行人银河公司和案外人蒋文术、刘芳、吴应全分别提起上诉，达州市中级人法院审理后于2018年11月22日分别作出（2018）川17民终1222、1224、1228号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。申请执行人石义权、李洪兵遂于2018年12月1日向本院申请恢复执行，在执行过程中，异议人刘昌菊以案涉13-16号门市系其在人民法院查封前已购买、自己系该四门市的实际权利人等为由向本院提起执行异议，要求人民法院对案涉四门市停止采取执行措施。 同时查明：1、2006年3月23日和10月23日，异议人刘昌菊与银河公司就案涉13-16号门市分别签订了《买卖合同》，银河公司将该四门市出售给刘昌菊，双方对各自的权利义务进行了约定，异议人提供的证据显示其已按合同约定向银河公司交付了价款，缴纳了税费和大修基金。2015年9月21日，双方到达州市房产管理局办理了合同备案登记；2、本院在2015年9月7日裁定解除案涉门市的查封后，又于同年9月23日根据申请执行人的申请作出（2014）达达执字第371-3号执行裁定书，裁定查封案涉四间门市，查封期限为三年，2017年9月20日，本院作出（2017）川1703执恢39号之一执行裁定书，对该四间门市续行查封；3、案涉四间门市于2012年2月16日办理了产权登记（产权登记号：达州市房权证自权字第××号），共有情况为银河公司单独所有，达州市房产管理局在该产权证上“设定他项权利摘要”栏标注：“于2015年9月23日办理13、14、15、16号，面积278.99㎡，现此证注销。”，同时标注：“因2015年9月23日下午被达川区法院查封暂无法办理，此证继续有效，2015年9月24日，周艳。”并加盖了达州市房产管理局印章。案涉四间门市产权现仍登记在被执行人银河公司名下。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，异议人刘昌菊虽与开发商银河公司签订了买卖合同并办理了备案登记，但案涉四间门市产权仍登记在被执行人银河公司名下，且系商业用房（门市），并非异议人刘昌菊用于居住的房屋。同时，案涉四间门市虽办理了合同备案登记，但该登记不具备物权公示效力，不能对抗人民法院的强制执行。故，异议人刘昌菊不享有足以排除强制执行的民事权益，其异议请求依法不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人刘昌菊的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 余 龙 审判员 万 红 审判员 李 媚 二〇一九年七月十九日 书记员 白朝芳