福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0702民初4738号 原告（反诉被告）：薛守波，男，1986年10月11日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：王新英，福建名仕(南平)律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘兰香，女，1953年12月1日出生，汉族，住南平市。 委托诉讼代理人：陈宗荣，福建双剑律师事务所律师。 第三人：许金富，男，1966年9月16日出生，汉族，住莆田市荔城区镇海街道县。 第三人：南平市万安资产管理有限公司，住所地南平市滨江南路海关大厦**。 法定代表人：吴瑞云，执行董事。 委托诉讼代理人：冯积仁，南平市“148”法律服务中心法律工作者。 委托诉讼代理人：朱金凤，南平市“148”法律服务中心法律工作者。 原告薛守波与被告刘兰香、许金富、第三人南平市万安资产管理有限公司（以下简称万安公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用简易程序。根据薛守波申请，本院依法将被告许金富诉讼地位变更为第三人；因本案必须以（2019）闽0702民初6号房屋租赁合同纠纷案件的审理结果为依据，本院依法于2019年2月26日裁定本案中止诉讼，于2019年5月28日恢复审理；被告刘兰香于2019年4月18日提起反诉，本院依法予以合并审理；根据刘兰香申请，本院依法裁定保全了薛守波名下财产。本院于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告薛守波及其委托诉讼代理人王新英，被告刘兰香及其委托诉讼代理人陈宗荣，第三人万安公司的委托诉讼代理人冯积仁、第三人许金富均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛守波向本院提出诉讼请求：1.判令刘兰香继续履行2014年3月28日签署的《房屋租赁合同》；2.薛守波、许金富2016年10月1日签署的《房屋租赁合同》无效；3.刘兰香赔偿薛守波经济损失194.8746万元；4.许金富对第三项诉求债务承担补充赔偿责任。诉讼中，薛守波撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2014年3月28日，薛守波向刘兰香（实际产权人）承租了南平市江滨路317号商业房，并且得到记名产权人万安公司的确认，双方同时订立了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：1、刘兰香将其实际所有的坐落于南平市府前路36号（延府豪庭）-1层-1层商场、滨江路317号（文化广场）-1层-1层商场及附属场地出租给薛守波使用；2、约定租赁物的用途为商业；3、租期为15年，从免租期届满起算；免租期为6个月，免租期以商场正式开业之日起算；4、第一年、第二年月租金为20万元；第三、第四年月租金为24万元；第五至第七年月租金为25万元…；租金按月给付刘兰香；5、承租人应当向出租方交付履约保证金60万元；6、在租赁期间，因出租方原因遇他人干扰，导致承租人不能正常经营的，出租人应当出面协调，造成损失的由出租人赔偿；7、出租方应当提供必要资料配合承租方办理消防的手续，保证承租物能够正常使用。合同还就其他事项进行了约定。签署合同时，薛守波、刘兰香均在合同上进行签署，第三人万安资产公司也在合同上签署确认刘兰香是实际所有权人。合同订立后，薛守波依约履行义务，并进驻承租物，向刘兰香交付承租定金6万元、履约保证金60万元，并进行了招商准备工作。但是，因为承租物产权争议诉讼等原因，导致承租物使用存在障碍，薛守波一直不能正常进行招商、装修等活动，更无法开展正常经营。薛守波于2015年12月间与刘兰香经过磋商后，再次书面确认免租期从正式开业开始起算。此后不久，许金富与刘兰香的借贷案件爆发，薛守波才知道承租物在薛守波承租后被刘兰香抵押给了许金富，且刘兰香未能偿还许金富借款也引发了诉讼，双方调解结案。因为刘兰香未能按照调解书向许金富偿还借款本息，许金富开始到薛守波承租的商场进行骚扰活动，少量刚刚进场的商户因此纷纷退场，导致招商活动无法进行。2016年4月间，莆田市中级法院到南平对薛守波承租的房屋违法进行执行查封，进一步使得薛守波不能正常开展招商、经营活动。为了招揽商户入场，薛守波只能不收租金招揽部分商户进场试营业，但许金富仍然多次来南平承租物现场以散发传单、张贴“告示”、恐吓商户等方式进行造谣，驱赶试营业商户，为此，薛守波向公安机关报警，公安机关也对许金富的违法行为进行了警告。为了减少损失、息事宁人，2016年9月间，薛守波具函要求刘兰香尽快处理好与许金富的债权债务纠纷，避免进一步影响薛守波与刘兰香的租赁合同履行。经刘兰香斡旋，在许金富保证不再骚扰薛守波的前提下，2016年10月1日薛守波与许金富签署一份《房屋租赁合同》，该合同参照薛守波与刘兰香订立《房屋租赁合同》，约定2017年4月1日起薛守波将租金交付给许金富，目的是换取许金富不再进行骚扰。但是，该协议签署后不久，许金富依然多次到商场骚扰、恐吓，导致商场至今无法进行招商、出租、正常使用，至今承租物不能正常使用，处于无租金招商试营业状态，商户不愿意与薛守波签署正式的商铺合作经营合同或商铺租赁合同，而薛守波却投入了大量的日常维护费用、装修费用，造成巨大的经济损失。薛守波认为，在薛守波与刘兰香订立《房屋租赁合同》后，因为刘兰香与他人的产权纠纷、债权债务纠纷等原因，导致承租物始终无法正常使用；薛守波为了免受许金富的骚扰，无奈于2016年10月1日与许金富签署了一份《房屋租赁合同》，许金富借助该合同，意图替代刘兰香收取租金，但却不履行不骚扰薛守波的承诺，故意以散发传单、造谣、恐吓商户等方式妨碍、破坏薛守波实现租赁合同目的，主观上具有过错，客观上已经造成商户不敢入住讼争承租物（商场），其应当对应当自2016年5月份之后刘兰香不履行约定义务给薛守波带来的经济损失承担赔偿责任。经过计算，由于刘兰香违约、许金富故意阻扰薛守波实现合同目的的行为，共同导致薛守波投入承租物的装修款244万元、招商招租广告宣传163.6705万元、同期投入管理人员人工费用165.0786万元等均无法产生正常的经济效益，至今合计直接损失达到572.7491万元，根据本案实际事实由刘兰香、许金富承担赔偿款194.8746万元（其中装修费总额244万元，按照10年折旧期，刘兰香、许金富违约、侵权行为至少造成30个月不能经营，以30个月折旧费61万元，按照综合影响度50%计算，刘兰香、许金富应当合理承担的经济损失为30.5万元；从2016年4月份开始计算到2018年10月起诉日止，招商广告宣传费合计支付163.6705万元，按照综合影响度50%计算，应当由刘兰香合理承担的经济损失为81.8353万元；从2016年4月份开始计算到2018年10月起诉日止，已经支付的维持商场秩序所必须的管理人员工资累计达165.0786万元，按照综合影响度50%计算，应当由刘兰香承担的人员工资支出经济损失为82.5393万元。以上三项应当由刘兰香承担赔偿责任的经济损失合计194.8746万元，后附计算清单。由于薛守波的经济损失结果是刘兰香、许金富无意思联络行为所致，但是，许金富故意阻扰薛守波实现合同目的的侵权行为对刘兰香违约行为后果发生起着无法分离的加剧、催化作用，对违约损害结果应当承担补充赔偿责任。综上所述，薛守波认为，刘兰香违约行为和许金富的关联侵权行为共同造成薛守波巨额经济损失，薛守波请求法院判令刘兰香、许金富承担相应的法律责任有事实和法律依据（《合同法》第一百零七条和《侵权责任法》第十二条），请求人民法院依法支持薛守波的诉求请求，维护薛守波的合法权益。 刘兰香辩称，1.同意按2014年3月28日的《房屋租赁合同》履行，但依据该合同约定应予以解除。2.薛守波承租的商场自2014年3月28日起至今仍在营业，薛守波至今仍在向各商户收取租金，薛守波凭什么既不向刘兰香缴纳租金（租金自2015年3月份起就没有交），又要刘兰香赔偿损失。薛守波提交的关于损失的三组证据缺乏“三性”，不足以支持薛守波的赔偿损失的诉请，应当驳回薛守波的第二项诉请。3.第三项诉请不成立，基于薛守波要求赔偿损失诉请不能成立所以要求第三人补充责任不能成立，综上应当驳回薛守波的诉讼请求。 许金富述称，一、同意按2014年3月28日的《房屋租赁合同》履行。自2016年10月1日刘兰香将与薛守波于2014年3月28日签订的《房屋租赁合同》的权利、义务转让给许金富之后，许金富未能从薛守波处收取一分的租金，合同转让的目的无法实现。许金富已于2019年5月15日与刘兰香签订《协议书》，该协议书根据2016年10月1日许金富与薛守波签订的《房屋租赁合同》第十条第6点的约定，将《房屋租赁合同》的全部权利与义务回转给刘兰香，并通知薛守波按2014年3月28日与刘兰香签订的《房屋租赁合同》的约定履行。二、1.2014年3月28日刘兰香与薛守波签订《房屋租赁合同》之后，即把租赁物（商场）交给薛守波占有，薛守波作为“二房东”又将商场分别转租给各商户收取租金，但是薛守波违反租赁合同的约定，拒交自2015年5月份起至今的房租。“二房东”向“房客”收取租金至今，却不向房东缴纳租金，反而要房东赔偿损失，天下哪有这样的道理？2.薛守波承租的商场自2016年10月1日至今始终处于正常经营的状态，何来的损失？许金富仅仅因为薛守波不按2016年10月1日《房屋租赁合同》第四条的约定向许金富交纳租金，到商场发放告示，要求商户向许金富交纳租金或向莆田市中级人民法院（以下简称莆田中院）缴纳租金，商场并未因此停止经营，许金富的自救行为不违反法律规定，不能成为薛守波长期拒不交纳租金以及要求赔偿损失的借口。3.对薛守波提交的关于损失的证据正说明商场处于正常经营的状态，从未停业过，薛守波开商场不仅不交租金，而且雇用人工的工资还要叫房东承担，天底下哪有这样的道理？薛守波要求刘兰香、许金富赔偿50%的损失，不知这50%是怎么计算出来的？综上,薛守波的第三项诉请应当予以驳回。三、1.薛守波的第四项诉请是建立在第三项诉请的基础之上，如果第三项诉请得不到支持，第四项诉请也不应当得到支持。2.本案是租赁合同纠纷，薛守波的第四项诉请属于侵权法律关系，合同违约与侵权法律关系不能在同一案件中适用，薛守波应当另行起诉。3.许金富在未能收到薛守波租金的情况下在商场发放《告示》，告示的内容只是催告薛守波要按租赁合同的约定缴纳租金，若不交租金，各商户应当自次月起将租金交给许金富或莆田中院。而且莆田中院分别于2017年2月28日、2018年10月10日向薛守波发出《限期履行通知书》、《罚款决定书》，薛守波不服莆田中院的罚款5万元的决定，向福建省高级人民法院申请复议，福建省高级人民法院于2018年12月13日作出《复议决定书》，驳回薛守波的复议申请。可见许金富发放公告的行为是一种法律自救行为，并未与生效的法律裁判、决定相悖，更不构成对薛守波的侵权。4.薛守波承租的商场至今仍在正常营业，而且薛守波作为“二房东”至今仍向各商户收取租金，薛守波要求许金富承担补充赔偿责任缺乏事实与法律依据。综上所述，许金富认为，薛守波的全部诉讼请求均缺乏事实与法律依据，请求人民法院予以驳回。 万安公司述称，同意刘兰香的答辩。需要说明两个问题，刘兰香通过转让合同的形式取得诉争房屋的四项权利，虽然该房屋有纠纷但是从未影响薛守波在该房屋的经营。薛守波将出租的房屋转租给次承租人，次承租人按月缴纳租金收取物业费，缴纳租金是薛守波的义务。 刘兰香向本院提出诉讼请求：1.薛守波支付刘兰香2015年3月至2019年3月31日租金845万元和违约金936万元（总租金20%）；2.解除刘兰香与薛守波于2014年3月28日签署的《房屋租赁合同》；3.薛守波承担诉讼保全费。事实和理由：2014年3月28日刘兰香与薛守波签订《房屋租赁合同》，薛守波承租了南平市江滨路317号商业房，约定上述商场租赁期限15年，但薛守波承租后，长期拖欠租金至今，期间刘兰香多次向薛守波催缴租金及依合同约定违约金，并多次要求其立即将承租的商场腾出并交返刘兰香，但薛守波置之不理，且至今分文未付，薛守波的行为严重侵害了刘兰香的合法权益。综上，薛守波违约导致双方合同无法继续履行并造成刘兰香巨额经济损失，现请求人民法院依法维护刘兰香的合法权益，支持刘兰香的诉讼请求，判令解除合同并要求薛守波履行义务。 薛守波辩称，一、与刘兰香就2015年3月至2016年10月1日前的租金问题在2016年7月8日已经全部解决完毕。薛守波自2014年3月28日与刘兰香签订案涉租赁合同后并进驻承租物，准备招商和装修事项。薛守波在合同签订当即以现金方式向刘兰香缴纳了6万元定金，2014年4月14日再次向刘兰香支付了60万元的租赁押金，2014年11月5日又向刘兰香支付了87万元的租金。上述事实说明薛守波均有依约履行自身的义务。刘兰香在案涉房屋租赁后向许金富借款，并于2014年8月6日将案涉租赁物抵押给了第三人许金富，但刘兰香并未将抵押事项告知薛守波。因刘兰香未依约清偿许金富的款项，2015年期间许金富向莆田中院起诉刘兰香并申请强制执行，莆田中院对案涉租赁物进行了执行查封。因刘兰香与第三人许金富存在债权债务纠纷问题，第三人许金富于多次到租赁物现场以散发传单、张贴“告示”、恐吓商户等方式在租赁物进行吵闹和骚扰活动，导致薛守波根本无法进行正常的招商和装修等活动，更无法开展正常经营一直严重影响了薛守波的正常经营活动(该事实已经有生效的法律文书予以证实)。在这种情形下，刘兰香出于自身利益的需要，找到薛守波协商，同意薛守波以50万元租金了结双方2016年10月1日前的有关租金的问题，薛守波也将50万元租金以现金方式支付给了刘兰香，刘兰香于2016年7月8日向薛守波出具了收款条。因此，双方就案涉房屋2016年10月1日前的双方之间租赁关系问题已经全部解决完毕，刘兰香要求薛守波支付2015年3月起的租金与本案事实不符，没有依据，更何况租赁物因为刘兰香与他人的产权争议未定，影响薛守波的正式开业和招商活动，对此事实刘兰香是非常清楚的。二、薛守波无需支付2016年10月1日起至2017年3月31日期间的租金。如前所述，因刘兰香与许金富之间存在纠纷未解决，许金富到案涉租赁物进行了违法行为，导致薛守波无法正常经营。因此，2016年10月1日薛守波在刘兰香斡旋下，出于无奈才与许金富签署了房屋租赁合同，并约定免租期从2016年10月1日到2017年3月31日止；不仅如此，刘兰香也承诺在此期间的房租由其自行承担，薛守波无需支付租金。因此，刘兰香本次反诉要求薛守波支付这期间的租赁与本案事实不符，也与各方当事人的约定不符，应予驳回。三、关于2017年4月1日起至今的房屋租金问题。薛守波认为，案涉合同在履行过程中，始终是刘兰香先行存在诸多的违约行为，根本没有保障薛守波对租赁物的正常使用和经营。而2014年3月28日双方签署的租赁合同第七条约定：刘兰香保证不因租赁物与他人发生纠纷而影响乙方（即薛守波）对租赁物的正常经营使用。但在本案中，因刘兰香拖欠许金富的借款未清偿引发诉讼、租赁物被法院查封、许金富到案涉租赁物违法骚扰、刘兰香未解决2016年10月1日至2017年3月31日期间的租金问题引发薛守波与许金富发生诉讼等等，这些事实均能充分说明刘兰香未尽到出租人的保证义务，不仅导致薛守波至今无法对该商场进行有效的经营、使用，更是给薛守波造成了巨大的经济损失。我国《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。鉴于刘兰香存在上述诸多的违约行为与法律规定，薛守波有权拒付2017年4月1日起至今的租金，不存在违约事实也无需承担支付违约金的问题。四、关于刘兰香提出解除案涉合同的诉求。薛守波在案涉租赁合同履行过程中，不存在任何违约行为，故刘兰香以薛守波违约为由提出解除案涉合同的依据不足，薛守波不同意解除案涉合同本诉的诉求，并要求继续履行案涉合同，具体理由以本诉中的陈述为准，在此不再赘述。 许金富述称，对刘兰香诉讼请求没有意见，是薛守波违约在先。 万安公司述称，租赁合同对双方当事人的权利义务是出租人交付可出租的租赁物，承租人应该按约缴纳租金。现出租人已经把房屋交付给承租人，承租人转租给次承租人收取租金，承租人不缴纳租金构成根本违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议证据，认定如下：1.薛守波提交的《收款条》一份，刘兰香认可其收到50万元，但提出《收款条》中其他内容系薛守波之后添加上的，刘兰香未提交反驳证据，该份证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信；2.薛守波提交的《关于南平市江滨路317号商业房产租赁问题函》（以下简称《函》）、《回函》各一份，《函》系薛守波制作，《回函》内容系根据《函》作出，且《回函》落款“刘兰香”签名系打印，刘兰香仅在落款打印的“出租人”的“出”字手写改为“承”字及捺指印，同时，该两份函系薛守波、刘兰香针对莆田中院对案涉房屋所采取的执行措施而作出的，不能真实反映薛守波与刘兰香之间关系，不具有证明力，不予采信；3.薛守波提交的《承诺书》一份，该份《承诺书》系刘兰香在薛守波与许金富于2016年10月1日签订《房屋租赁合同》同时出具的，而该份《房屋租赁合同》已被解除，故该份《承诺书》已无证明力，不予采信；4.薛守波提交的案涉商场装修合同预算表、收条、案涉商场促销广告宣传费用统计表、结算单、案涉商场工作人员工资统计表、工资表。该组证据系薛守波方制作，无法确认其真实性，且系薛守波商场经营发生费用，与本案无关，不具有证明力，不予采信；5.刘兰香提交的其于2019年3月26日发给薛守波的《解除租赁合同通知书》、刘兰香与许金富于2019年5月签订的《协议书》，该两份证据系诉讼中形成，且为刘兰香、许金富方行为，与本案不具有证明力，不予采信； 经审理查明，位于南平市延平区（文化中心广场）-1层-1层商场《房屋所有权证》上“房屋所有权人”均登记为万安公司。2014年3月28日，刘兰香（合同中甲方、出租方）与薛守波（合同中乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，相关主要内容：甲方出租的房产座落于南平市延平区商场，建筑面积4680平方米及附属场地，该租赁物为甲方所有；租赁期限：免租期为6个月，免租期以商场正式开业之日起计算；房屋的租赁期限起始日为：从免租期满后起计，租期为15年；租金及支付方式：第一、二年22万元；第三、四年24万元；第五至第七年25万；，第八至第十年26.5万元；第十一至第十三年281000元；第十四至第十五年298000元。采取先付租金后使用原则，租金按月支付，甲方应在免租期届满之日（开业之日起计算6个月后）起五日内向乙方第一次支付租金，第二次支付乙方应于本月头的5日前付清下一季度租金；乙方应在本合同签订当日向甲方交付租赁商场保证金60万元；第七条1（1）约定“甲方保证不因租赁房屋发生的产权纠纷、产权变动以及与他人的纠纷影响乙方对租赁物的正常经营使用，甲方应严格履行本合同约定的义务，不得做出有碍乙方营业的行为”；第七条1（4）（a）约定“乙方逾期缴纳租金每延期一天，应按10日的租金支付滞纳金，经甲方书面催款，逾期达15天的，甲方有权提出终止合同，收回店面，其保证金不予退还，并依法追偿所欠租金及滞纳金…”；第七条2（2）约定“在乙方租赁期间，因甲方的原因，遇他人干扰，或有第三人对本租赁关系提出异议的，导致乙方不能正常经营或不能经营的，甲方应及时出面协调解决，造成损失的由甲方赔偿乙方相应损失”；第八条4（3）约定“因甲方原因导致乙方无法开业的，甲方应立即返回保证金，同时赔偿乙方的全部损失，包括装修费用等，还应向乙方支付本合同约定的租金总和20%的违约金”；第八条5约定“若因乙方违反本合同约定的原因致使本合同提前终止的，乙方所投入的装修和可移动物不得拆除，归甲方所有，乙方交纳的保证金甲方有权不予退还；乙方应向甲方支付本合同约定总租金20%的违约金。”万安公司在该合同尾部备注有“租赁合同所涉及的租赁物是我公司出售给刘兰香的商铺，仅是尚未办理过户手续”。合同签订后，刘兰香依约交付了商场并于2014年4月14日向薛守波出具《收条》一份，确认收到薛守波交来的房屋出租押金60万元。薛守波于2014年11月5日、2015年2月2日向刘兰香分别缴纳了租金87万元、84万元及42万元。 2014年4月10日，刘兰香、万安公司等向许金富借款并将案涉商场作为抵押物。2015年间，莆田中院对许金富起诉刘兰香、万安公司等民间借贷纠纷案作出（2015）莆民初字第393号民事调解书，2016年4月7日莆田中院作出（2015）莆执字第336号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨或拍卖、变卖被执行人刘兰香、万安公司等人财产（包括案涉房产）。 2016年7月6日，刘兰香（甲方）与薛守波（乙方）签订《补充协议》，主要约定：开业时间不得超过2016年10月1日，免租期从2016年10月1日开始计算免租期，免租期6个月。若是提前开业按提前开业之日起计算免租期。乙方之前差甲方房租24万元，在第五年内按每月2万付清。2016年7月8日，薛守波向刘兰香缴纳租金50万元，刘兰香向薛守波出具《收款条》一份，载明“今收到薛守波现金50万元。此款项为薛守波与刘兰香2014年3月28日签订的房屋租赁协议，从签约之日至商场开业之日（2016年10月1日）所欠各项尾款总和为50万元”。 2016年10月1日，在刘兰香出面协调下，就案涉商场许金富（甲方）与薛守波（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，该份合同与上述刘兰香与薛守波签订的《房屋租赁合同》内容基本一致，不同及增加内容：出租人由刘兰香变更为许金富；免租期明确约定“以2016年10月1日起算”，免租期明确约定“以2016年10月1日起算”；乙方应在免租期结束之日（开业之日起计算6个月后）起5日内向甲方第一次支付租金。乙方应将租金存入甲方银行账户。该合同第十条“合同的补充和解释”第6点约定“本合同中的租赁条款自甲、乙双方签订之日起生效。自双方代表人签字后，以上所述租赁物，之前所签订的租赁合同自动终止，（此合同为刘兰香与薛守波于2014年3月28日的延续，合同主体变更为许金富与薛守波。若合同未能正常履行，按刘兰香与薛守波于2014年3月28日签署的合同为准）。”在该份合同落款下方刘兰香写明“本协议通过刘兰香同意已确认”，并签名捺印。 2016年11月28日，莆田市中级人民法院（以下简称莆田中院）向薛守波发出《协助执行通知书》，载明“请协助执行以下项目：提取你承租的被执行人南平市万安资产管理有限公司所有位于南平市（文化中心广场）-1层商场的租金。2016年12月29日，许金富在案涉商场内张贴告示，主要内容：一、在告示日后两天内薛守波须将租金马上交给许金富。否则，各商户应将次月起的租金全部上交给许金富或莆田市人民法院。二、在告示日两天后，承租人薛守波仍未交付租金的，出租人许金富有权随时强行关闭该商场的水电及卷帘大门，由此给各商户造成的损失请自行承担。招商方夏商集团应切实履行监督薛守波履约交纳房租的义务，以避免卷入商户被欺骗造成群体性事件的不必要法律纠纷。三、许金富随时启动向法院申请强制执行，拘留相关责任人，强行清退商场。薛守波未向许金富缴纳租金，也未将租金汇至莆田中院账户。 薛守波未按上述约定向许金富缴纳租金，亦未将租金汇至莆田中院账户。许金富于2019年1月7日向本院提起诉讼，要求薛守波继续履行2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》，并支付租金及违约金。薛守波于2019年1月30日提起反诉，要求解除薛守波与许金富2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》，并要求许金富返还租赁商场保证金5万元。本院于2019年3月13日作出（2019）闽0702民初6号民事判决书，对该案“双方签订的《房屋租赁合同》薛守波是否有权主张解除还是应继续履行及薛守波是否应向许金富缴纳从2017年4月1日起算的租金及违约金”的争议焦点，本院认为部分阐述为“在案涉商场因出租人刘兰香与其债权人许金富之间的债务纠纷而被莆田中院执行查封后，薛守波为了案涉商场能正常经营不受影响，与作为申请执行人的许金富以及被执行人刘兰香于2016年10月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定出租人由刘兰香变更为许金富，从2017年4月1日起，薛守波每月应向许金富缴纳租金。该《房屋租赁合同》的签订，实际是三方在执行过程中达成的和解，作为合同签订一方亦为申请执行人的许金富，有义务告知莆田中院以确保合同的正常履行。但莆田中院于2016年12月8日又向薛守波送达《执行裁定书》及《协助执行通知书》，要求薛守波将案涉商场租金汇至莆田中院，并分别于2017年2月28日、2018年10月10日向薛守波发出《限期履行通知书》、《罚款决定书》。同时，许金富于2016年12月29日向案涉商场内的商户发放《告示》。显然，许金富并未做到确保合同的正常履行，薛守波与许金富签订该份《房屋租赁合同》目的不能实现，合同事实上亦已不可能正常履行。根据《房屋租赁合同》中“若合同未能正常履行，按刘兰香与薛守波于2014年3月28日签署的合同为准”的约定解除条款的约定，薛守波有权要求解除合同。许金富要求继续履行合同不能成立。如前所述，薛守波有权主张解除合同，同时，莆田中院于2016年12月8日向薛守波发出《协助执行通知书》，要求薛守波将案涉商场租金汇至莆田中院，故许金富主张要求薛守波向其缴纳2017年4月1日之后至今的租金及违约金，没有合同和法律依据，不能成立。”判决“解除许金富与薛守波于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》；许金富应退还薛守波租赁保证金50000元；驳回许金富的其他诉讼请求。”该判决已生效。 刘兰香提交的照片及本院所作的现场调查体现，案涉商场内的商铺有于2016年9月28日开业的，案涉商场现在正常经营中。 本院认为，薛守波与刘兰香签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。对本案争议焦点认定如下： 关于薛守波应否支付刘兰香租金及租金起算时间。双方于2016年7月6日签订的《补充协议》中明确约定，薛守波应从2017年4月1日开始支付刘兰香租金，之前尚欠租金24万元从2021年7月6日开始每月支付2万元；《房屋租赁合同》中约定“第一、二年22万元；第三、四年24万元；第五至第七年25万”，故本院认定薛守波应支付刘兰香从2017年4月1日至2019年3月31日租金计588万元（24万元×12个月+25万元×12个月）。之前尚欠的租金24万元尚未到期，本案不作处理。《补充协议》中明确约定“开业时间不得超过2016年10月1日”，且案涉商场商铺有于2016年9月就开业的，现亦在正常经营中，故薛守波以因许金富干扰造成其未能正常经营至今无法开业为由抗辩其无需缴纳租金不能成立，不予采纳；《补充协议》中明确“乙方之前差甲方房租24万元”，刘兰香出具的《收款条》中亦明确薛守波于2016年7月8日支付的50万元系“从签约之日至商场开业之日（2016年10月1日）所欠各项尾款总和为50万元”，故刘兰香主张薛守波支付租金从2015年3月起算不能成立，不予采纳。 关于薛守波主张的要求刘兰香赔偿损失问题。抵押人将已出租的财产抵押的，并不影响出租人与承租人之间租赁合同的效力；法院对已出租的抵押房屋的查封，亦不会影响承租人继续使用房屋。因此，在刘兰香与薛守波签订《房屋租赁合同》后，案涉房屋被设定抵押并被法院查封，并不影响薛守波对租赁房屋的正常使用，且刘兰香亦积极出面协调，促成薛守波与抵押权人许金富达成协议，许金富在达成协议之后仍在商场贴告示的行为对案涉商场经营有否产生影响，系薛守波与许金富之间关系，并非刘兰香过错，薛守波以刘兰香违约未尽到保障义务为由要求刘兰香赔偿损失，依据不足。同时，薛守波所主张的具体损失亦无相应有效证据证实，不予采信。 关于双方的《房屋租赁合同》解除还是继续履行问题。2016年10月1日，在刘兰香出面协调促成下，薛守波与许金富签订《房屋租赁合同》，约定薛守波从2017年4月1日起向许金富缴纳租金，但莆田中院于2016年12月8日又向薛守波送达《执行裁定书》及《协助执行通知书》，要求薛守波将案涉商场租金汇至莆田中院，并分别于2017年2月28日、2018年10月10日向薛守波发出《限期履行通知书》、《罚款决定书》。同时，许金富于2016年12月29日向案涉商场内的商户发放《告示》。本院于2019年3月25日作出的（2019）闽0702民初6号民事判决书，判决解除了薛守波与许金富签订的《房屋租赁合同》。可见，薛守波未向刘兰香缴纳2017年4月1日之后的租金，并非薛守波故意违约，而2017年4月1日之前的租金双方在《补充协议》中明确约定于2021年开始缴纳，因此，刘兰香主张解除合同依据不足。 关于刘兰香主张的要求薛守波支付违约金问题。《房屋租赁合同》第八条5约定“若因乙方违反本合同约定的原因致使本合同提前终止的…乙方应向甲方支付本合同约定总租金20%的违约金。”如前所述，刘兰香主张解除合同依据不足，不存在薛守波“违反本合同约定的原因致使本合同提前终止的”情形，因此不适用该条款，刘兰香依该条款主张要求薛守波支付违约金不能成立。 关于薛守波主张的要求许金富对刘兰香赔偿损失承担补充赔偿责任问题。如前所述，薛守波要求刘兰香赔偿损失依据不足，故该项诉请亦不能成立。 关于刘兰香主张的要求薛守波承担诉讼保全费5000元问题。如前所述，薛守波须支付刘兰香2019年3月31日前租金588万元，故该诉讼保全费5000元理应由薛守波承担。 综上所述，薛守波应支付刘兰香从2017年4月1日至2019年3月31日租金588万元，之前尚欠租金24万元，本案不作处理。刘兰香该项诉讼请求超出部分及要求解除《房屋租赁合同》、薛守波支付违约金936万元的诉讼请求，均依据不足，不予支持；刘兰香要求薛守波承担诉讼保全费5000元，有事实和法律依据，予以支持；薛守波要求判令刘兰香继续履行2014年3月28日签署的《房屋租赁合同》，有事实和法律依据，予以支持；薛守波要求刘兰香赔偿经济损失194.8746万元及要求许金富对损失承担补充赔偿责任，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、刘兰香与薛守波继续履行2014年3月28日签订的《房屋租赁合同》； 二、薛守波应于本判决生效之日起十日内支付刘兰香2017年4月1日至2019年3月31日租金588万元； 三、薛守波应于本判决生效之日起十日内支付刘兰香诉讼保全费5000元； 四、驳回薛守波的其他诉讼请求； 五、驳回刘兰香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付前述判项确定的金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11169元，由薛守波负担，反诉案件受理费64330元，由薛守波负担21238.65元，由刘兰香负担43091.35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  方晓红 二〇一九年七月二日 法官助理卫瑞霖 书记员张丹 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。