北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终6355号上诉人（原审被告）：北京天坛工美文化发展有限公司，住所地北京市东城区金鱼池中区**楼。法定代表人：邵婵，总经理。委托诉讼代理人：刘鹏，男，1979年9月5日出生，北京天坛工美文化发展有限公司员工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：薛梦溪，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京天坛文化街投资发展有限公司，，住所地北京市东城区珠市口东大街****法定代表人：聂倩，经理。委托诉讼代理人：李洪杰，男，1958年1月7日出生，北京天坛文化街投资发展有限公司法律顾问，住北京市东城区。上诉人北京天坛工美文化发展有限公司（以下简称天坛工美公司）因与被上诉人北京天坛文化街投资发展有限公司（以下简称天坛文化街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初6893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天坛工美公司上诉请求：撤销原判，改判驳回天坛文化街公司一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认为难以认定天坛文化街公司存在提供租赁面积减少的违约行为，属于认定事实错误。首先，双方签订合同时，天坛文化街公司没有提供承租房屋面积的实测图和公摊面积分摊明细，导致我公司无法知晓承租房屋的实际面积；其次，天坛文化街公司放任其他承租人违规装修，导致我公司的承租面积减少；再次，天坛文化街公司私自将公用面积及属于我公司承租区域的面积进行出租，导致我公司的承租面积减少；最后，我公司委托北京市测绘设计研究院对承租区域进行面积鉴定，指出使用面积为328.71平方米，结合一审法院现场勘验结果，实际使用面积加公摊面积才400平方米，与《补充协议》中约定的540.54平方米的承租面积严重不符。就上述情况，我公司在2016年、2017年董事会上多次提出，天坛文化街公司知晓上述情况。2.一审法院在认定承租房屋的消防隐患问题上，存在事实认定错误。根据我公司一审提交的证据材料，承租房屋的消防隐患至少从2016年起就已经存在，一审法院认为仅能认定自2018年7月3日始承租房屋消防系统存在整改的问题，属于事实认定错误。天坛文化街公司提供的承租房屋存在巨大的消防隐患，且至今未整改到位，不仅无法保证租赁物符合约定的用途，更是威胁着全体员工的生命安全，属于严重违约行为。3.一审法院在认定承租房屋二层区域扶梯改平层存在安全隐患的问题上，存在认定事实错误。天坛文化街公司私自动工，完工后也未向主管部门和消防部门报告验收，其公司拆除的电动扶梯紧挨着我公司的承租区域，严重危及我公司及全体员工的生命安全，违反了双方签署的《房屋租赁合同》的约定，我公司在2017年董事会上就相关情况进行反映，但天坛文化街公司未给予任何答复。综上，因天坛文化街公司提供给我公司的承租房屋存在面积严重不足、消防安全隐患突出、擅自变动房屋建筑主体和承重结构，危及楼体的整体安全等问题，导致我公司无法正常使用承租房屋，且天坛文化街公司作为我公司的股东，知晓相关情况却不予解决，属于根本违约，我公司并非故意拖欠租金，更不应该承担违约责任。天坛文化街公司辩称，同意一审判决，不同意天坛工美公司的上诉请求和理由。1.双方签订的最后一份合同中未提及扶梯改造和对外出租的事情，天坛工美公司将双方签订的多份合同内容混同；2.天坛工美公司从签订合同之日起一直拖欠我公司租金，在我公司多次催促下，天坛工美公司向我公司出具了两次还款承诺书，但均未兑现；3.一审期间天坛工美公司两次申请鉴定，多次提出和我公司进行协商，拖延诉讼。天坛文化街公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的租赁合同关系于2018年12月15日解除；2.天坛工美公司支付我公司2016年1月1日至2018年12月15日期间的租金1684755.14元；3.天坛工美公司支付我公司违约金141080.94元（相当于三个月租金的标准）。一审法院认定事实：2007年天坛文化街公司自北京市华城房地产开发公司购买北京市东城区金鱼池中区24号楼，但尚未办理产权证。2012年5月30日，天坛文化街公司与天坛工美公司订立《房屋租赁合同》，约定天坛文化街公司将东城区金鱼池中区24号楼一、二层，建筑面积4376.92平方米出租给天坛工美公司使用，租赁期限自2012年6月1日至2017年5月31日。合同约定天坛工美公司应按时交纳租金，天坛工美公司拖欠租金累计达3个月的，天坛文化街公司有权解除合同。违约方应向守约方支付数额相当于3个月租金作为违约金，并赔偿由此产生的经济损失。2014年1月27日，天坛文化街公司与天坛工美公司订立《补充协议》，将租赁面积自2014年3月1日起变更为东城区金鱼池中区24号楼第二层（建筑面积2162.16平方米），首层天坛工美公司不再租赁。同时根据租赁面积减少情况变更租金标准及保证金数额，其余内容、条款仍按原协议执行。2014年11月，天坛文化街公司与天坛工美公司订立《房屋租赁合同补充协议》，将租赁面积自2014年12月1日起变更为东城区金鱼池中区24号楼第二层东侧走廊至东侧墙体部分，含公摊建筑面积为540.54平方米，其余部位天坛工美公司不再租赁。同时根据租赁面积减少情况变更租金标准，其余内容、条款仍按原协议执行。上述合同到期后，天坛文化街公司、天坛工美公司又订立《房屋租赁合同》，天坛文化街公司将位于东城区金鱼池中区24号楼东侧走廊（门厅走廊）至东侧墙体部分，含公摊建筑面积为540.54平方米（以下简称涉案房屋）出租给天坛工美公司使用，租赁期限自2017年6月1日至2020年5月31日。租金标准为2.9元/平方米/天，天坛工美公司按季度向天坛文化街公司支付租金，租金支付时间自2017年6月1日起每年度1月1日、4月1日、7月1日、12月1日为当期租金支付日，天坛工美公司应在上述约定期间前向天坛文化街公司支付租金。天坛工美公司应向天坛文化街公司交付47026.98元作为租赁保证金。天坛工美公司应按合同约定按时向天坛文化街公司交纳租金，天坛工美公司拖欠租金累计达3个月的，天坛文化街公司有权解除合同。天坛工美公司逾期交付租金，除如数补交外，每逾期一日，支付拖欠额的万分之三作为违约金。如因一方违反本合同约定，导致合同违约解除，则违约方应向守约方支付数额相当于3个月租金共计141080.94元作为违约金，并赔偿由此产生的经济损失。该合同明确天坛工美公司拖欠2016年房屋租赁费用总计572161.59元，天坛工美公司承诺按期履行还款计划，如违反，天坛文化街公司可按照法律程序执行。后双方又订立《〈房屋租赁协议〉补充协议》，约定根据2017年5月31日订立的《房屋租赁协议》，为加强安全生产、治安保卫工作，特订立安全生产、保卫、消防、综合治理协议书。约定天坛工美公司应自觉接受天坛文化街公司和相关部门对其安全生产、保卫、消防、综合治理工作的监督检查和管理。天坛工美公司对租赁场所的安全生产、保卫、消防、综合治理工作负全面责任。天坛工美公司必须按照有关规定，结合实际，及时配备足够的消防器材。租赁场所必须有明确的安全标示，配置安全疏散示意图，消防通道必须保持畅通。合同履行过程中，天坛工美公司已向天坛文化街公司交纳押金的金额为45355.81元。2017年3月15日，天坛工美公司向天坛文化街公司出具《承诺书》，内容为鉴于天坛工美公司目前资金困难无法一次性还清天坛文化街公司2016年度房屋租金，承诺2017年12月30日前分三期还清所欠2016年租金共计565512.94元，并明确了还款计划。2017年12月5日，天坛文化街公司向天坛工美公司出具《关于清缴房屋租金的告知函》，鉴于天坛工美公司未按照还款计划如约清缴2016年拖欠租金，要求天坛工美公司就两年租金欠款问题，再制定还款计划，并限于2017年12月20日前逐步落实还款计划，如未能落实，天坛文化街公司将依照相关约定处理，并与天坛工美公司解除《房屋租赁合同》，限期腾退房屋。2017年12月13日，天坛工美公司向天坛文化街公司出具《关于天坛文化街清缴房屋租金的复函》陈述天坛工美公司自2013年开始出现公司经营困难。2016年天坛工美公司首次盈利且基本保持住平稳的发展态势。但公司经营至今面临大量遗留问题未能解决，其中包括……2015年新的承租单位北京文创科技公司进入后给我公司造成的巨大影响（该企业通过控制整个楼宇的物业公司达到对天坛工美公司正常经营的干扰，如不允许天坛工美公司客户车辆进入停车场、将公摊面积用作其自身出租使用、控制空调开关造成天坛工美公司冬季寒冷夏季闷热的情况等），天坛工美公司曾与其多次沟通且向产权方多次协调未果……现天坛文化街公司来函告知须落实偿还所租用房屋租金事宜，根据现阶段天坛工美公司运营情况，暂时无力偿还所欠房租，希望天坛工美公司能给予一年的缓冲期，天坛工美公司承诺2018年年底前偿还所欠房租，或天坛文化街公司提请召开天坛工美股东会议，由各股东协商解决所欠房租事宜。现天坛工美公司认可自2016年1月1日始未支付租金，亦认可天坛文化街公司陈述的拖欠租金总额，但认为天坛文化街公司在履行合同过程中存在违约行为，针对其答辩意见，天坛工美公司出示1.2015、2016、2017年北京天坛工美文化发展有限公司董事会签到表、董事会议程及营业执照，证明天坛文化街公司系天坛工美公司的股东，天坛工美公司在历次董事会中提到关于租赁面积、安全等问题，天坛文化街公司已经知晓上述问题。经质证，天坛文化街公司认可上述证据的真实性，但否认与本案的关联性。2.图纸、照片，证明天坛文化街公司违约将扶梯改为平层导致房屋存在安全隐患；公共空间被另行出租；消防通道无法用于办公，减少租赁面积。经质证，天坛文化街公司否认图纸的真实性与关联性；虽认可电梯改为平层照片的真实性，但否认天坛工美公司的证明目的；否认其他证据的真实性与关联性。3.2018年6月4日《北京市东城区公安消防支队责令整改通知书》，证明涉案房屋存在安全隐患。经质证，天坛文化街公司认可该证据的真实性，但认为上述《通知书》是向天坛工美公司下达的，且消防部门认定“疏散通道设置办公室占用疏散通道、私接电线、电器线路不符合规定”系天坛工美公司自身原因造成，与涉案房屋租赁无关。天坛工美公司称相关部门亦因涉案房屋存在消防喷淋问题向天坛文化街公司下达了处罚决定。经询天坛文化街公司提交《北京市东城区公安消防支队行政处罚决定书》，显示2018年7月3日东城支队在对金鱼池中区24号楼由天坛文化街公司负责管理的中华民族艺术珍品馆进行消防监督抽查时，发现该单位顶层消防水箱处于停用状态，因此决定给予天坛文化街公司罚款5000元的处罚。经质证，天坛工美公司认可该证据的真实性。天坛文化街公司亦认可截至法庭辩论终结前仍在整改过程中。4.《检测报告》及诊断报告单，证明涉案房屋空气不流通，影响员工安全。经质证，天坛文化街公司否认上述证据的真实性与关联性。5.2018年4月28日《北京市建筑消防设施检测报告》，证明涉案房屋自动喷水灭火系统不合格。经质证，天坛文化街公司否认上述证据的真实性及关联性。诉讼中，天坛工美公司曾申请法院向消防部门调取《消防检查报告书》及消防检查的全部档案记录和信息，但相关消防部门称其检查范围为金鱼池中区24号楼三至五层房屋，本案当事人非被检查对象，因此无法配合调取相关材料。诉讼中，天坛工美公司申请对涉案房屋进行安全鉴定，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心以“无涉案工程相关建筑图纸、结构图纸”为由无法对房屋安全进行鉴定而终止此项鉴定。天坛工美公司申请对承租的东城区金鱼池中区24楼二层东侧走廊至东侧墙体部分的面积进行测量。北京市测绘涉及研究院出具《司法鉴定检验报告书》，载明“现场由天坛工美公司确认本次鉴定指定房屋的使用面积测绘，具体位置及范围由天坛工美公司现场指认。天坛文化街公司不同意天坛工美公司确认的鉴定内容，现场未签字。鉴定单位现场已明示：委托鉴定事项以现场确认的为准，凡现场未确认的均不作为本次委托鉴定事项，不在本次鉴定范围之内。现鉴定测绘鉴定结果为指定房屋的使用面积为328.71平方米。”经质证，天坛文化街公司不认可上述鉴定结论。后法院至现场勘验，双方均认可天坛工美公司的承租面积包括已测绘的指定房屋及楼梯间、楼梯间南侧消防通道、指定房屋西北侧消防通道。经法院现场测量，楼梯间使用面积约28.5平方米、楼梯间南侧消防通道使用面积约34.58平方米、指定房屋西北侧消防通道约15平方米，两消防通道均可通向步梯。天坛工美公司称自承租日始，楼梯间即属于公共通道，天坛工美公司未单独使用，但其余承租面积均可单独使用，自2015年3月始因装修设置两消防通道，故其实际使用面积仅为指定房屋面积。天坛文化街公司表示不清楚天坛工美公司的改造情况，但称交付房屋时消防通道即存在。诉讼中，双方均确认2018年12月15日天坛工美公司将涉案房屋腾退交还天坛文化街公司。天坛工美公司认为合同中约定的违约金标准过高，即使法院认定天坛工美公司违约，应以拖欠租金为基准，按照银行活期利率计算。一审法院认为，根据已查明情况，天坛文化街公司、天坛工美公司订立的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同补充协议》、《〈房屋租赁协议〉补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。现天坛工美公司已经将涉案房屋在诉讼中腾退交还天坛文化街公司，天坛文化街公司主张双方之间的租赁合同关系于该日解除，天坛工美公司同意，法院照准。根据合同约定，天坛工美公司应该按照约定履行支付租金的义务，现天坛工美公司认可拖欠租金的期间及金额，但持答辩意见不同意支付租金。关于天坛工美公司辩称自2015年始出现进出涉案房屋前场地不便的情况、扶梯改平层存在安全隐患、涉案房屋空气质量不合格以及天坛文化街公司将公摊面积另行出租，天坛工美公司未能提交充足的证据予以佐证，法院不予采信。关于天坛工美公司辩称因设置消防通道而造成使用面积减少一节，因双方在合同中约定的承租面积即含有公摊面积，以建筑平方米计量，而相关鉴定机构仅测量了天坛工美公司指定房屋的使用面积，未能测绘出实际承租建筑面积；且天坛工美公司所述其自2015年3月即因装修时设置消防通道而无法独立使用部分面积，但双方在2017年仍订立房屋租赁协议，合同载明承租面积没有任何变化；天坛工美公司在与天坛文化街公司沟通支付租金的往来函件中亦未提及承租面积减少问题，并未对租金数额提出异议；同时根据双方订立的《〈房屋租赁协议〉补充协议》，天坛工美公司有保持消防通道畅通义务，综合以上情况并结合双方持续履行合同的情况，法院难以认定天坛文化街公司存在提供租赁面积减少的违约行为，天坛工美公司持上述观点拒绝支付租金，理由不足，法院不予采信。天坛工美公司称在办理相关证照过程中存在诸多不便，亦不构成其有权拒绝支付租金的合理抗辩意见。天坛工美公司虽辩称涉案房屋存在消防隐患，但其提交的《北京市东城区公安消防支队责令整改通知书》不足以证明其上述主张。从《北京市东城区公安消防支队行政处罚决定书》也仅能认定自2018年7月3日始涉案房屋消防系统存在需整改的问题，因此天坛工美公司以此为由拒付租金，缺乏依据。天坛文化街公司向天坛工美公司主张拖欠租金的诉讼请求，理由正当。但考虑到涉案房屋消防设施存在上述问题，法院对2018年7月3日以后的租金标准予以适当酌减。根据合同约定，天坛工美公司拖欠租金构成违约，应向守约方支付相当于三个月租金的违约金，该违约金的性质应属于解约违约金，现天坛文化街公司向天坛工美公司主张违约金，理由正当，法院予以支持。天坛工美公司虽提出违约金标准过高，要求法院酌减的意见，但其并未提交相关证据证明天坛文化街公司的实际损失，结合涉案房屋的用途、现状及天坛工美公司的违约程度，合同中约定的违约金标准并未明显高于天坛文化街公司的实际损失。而天坛工美公司提出以拖欠租金为基准，按照银行活期利率计算的意见，缺乏依据，法院不予采信。现天坛文化街公司同意将天坛工美公司已交付的押金自上述款项中予以抵扣，法院照准。据此，一审法院于2019年4月判决：一、确认北京天坛文化街投资发展有限公司与北京天坛工美文化发展有限公司之间的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁协议〉补充协议》于二〇一八年十二月十五日解除；二、北京天坛工美文化发展有限公司于判决生效后十五日内向北京天坛文化街投资发展有限公司支付二〇一六年一月一日至二〇一八年十二月十五日期间的房屋租金共计一百六十二万五千元（已扣除北京天坛工美文化发展有限公司已交纳的押金）；三、北京天坛工美文化发展有限公司于判决生效后十五日内向北京天坛文化街投资发展有限公司支付违约金十四万一千零八十元九角四分；四、驳回北京天坛文化街投资发展有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新证据。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，天坛工美公司与天坛文化街公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同补充协议》、《〈房屋租赁协议〉补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵约履行。天坛工美公司上诉主张天坛文化街公司存在提供租赁面积减少的违约行为，不同意按照540.54平方米的面积支付房屋租金。首先，在双方于2017年5月31日签订的《房屋租赁合同》中，对承租房屋的范围即作出明确约定，即北京市东城区金鱼池中区24号楼东侧走廊（门厅走廊）至东侧墙体部分，含公摊建筑面积为540.54平方米的房屋，一审法院勘验时，双方对承租面积包括天坛工美公司已测绘的指定房屋及楼梯间、楼梯间南侧消防通道、指定房屋西北侧消防通道无异议，故租赁房屋的具体范围系双方认可的特定房屋，而鉴定机构测量的是天坛工美公司指定房屋的使用面积。其次，双方于2014年11月签订的《房屋租赁合同补充协议》与2017年5月31日签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁标的一致，天坛工美公司在该份协议履行过程中未就房屋面积问题提出异议，并按合同约定标准支付租金至2015年12月31日。且，天坛工美公司在履行2017年《房屋租赁合同》期间，亦未提及承租面积减少问题，未对租金数额提出异议。最后，根据天坛工美公司向天坛文化街公司出具的《承诺书》、《关于天坛文化街清缴房屋租金的复函》等文件，天坛工美公司均表示拖欠租金的原因为目前资金困难、公司经营困难暂时无力偿还等，并未对房屋租金数额提出异议。综上，天坛工美公司以天坛文化街公司存在提供租赁面积减少的违约行为为由，不同意按照合同标准支付欠付租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。天坛工美公司以其公司于2016年董事会上已就承租房屋的消防设施问题向天坛文化街公司进行反映为由，上诉主张承租房屋的消防隐患至少自2016年即已存在。根据一审期间天坛工美公司与天坛文化街公司就消防一节提交的证据材料，无法证明承租房屋自2016年已存在消防隐患，一审法院依据《北京市东城区公安消防支队行政处罚决定书》认定自2018年7月3日起诉争房屋消防系统存在需要整改的问题，并相应酌减该日期之后的租金，已充分考虑到天坛工美公司的权利和利益。另，关于天坛工美公司所述二层区域扶梯改平层存在安全隐患一节，因其未向本院提交相关证据予以证明，本院不予采信。据此，天坛工美公司以天坛文化街公司存在上述违约行为为由，拒绝支付违约金，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。综上所述，北京天坛工美文化发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18862元，由北京天坛工美文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周瑞生审 判 员 刁久豹审 判 员 赵胤晨二〇一九年七月二十三日法官助理 郭 融书 记 员 云 姣