北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初19169号原告:关荣荣，女，1975年12月21日出生，汉族，职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人:贾志威（关荣荣之夫），男，无业，住北京市海淀区。被告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人:刘洋，董事长。委托诉讼代理人:杜文娜，女，北京爱家营企业管理有限公司法务，住该单位宿舍。原告（反诉被告）关荣荣诉被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）关荣荣之委托诉讼代理人贾志威，被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司之委托诉讼代理人杜文娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。关荣荣向本院提出诉讼请求：1、判令原被告之间的租房合同无效；2、判令被告退还房屋租金61200元；3、判令被告返还房屋租赁押金10200元；4、判令被告返还房屋租赁中介服务费5100元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月，我经网络搜索，寻找到爱家营公司西北旺店的电话，与其联系寻租房屋。2016年1月，爱家营公司西北旺店业务人员主动告知我在广泰小区有多处房屋可以出租。经过看房，选中目前我的住处予以租赁。我与爱家营公司签订租赁合同，约定租赁付款形式为押二付二，并于2016年1月14日支付中介服务费5100元，然后于20日之前再支付首批两月租金10200元和押金10200元，全部为刷卡付费。2016年中，我于每单月22日前前往爱家营公司店面支付每批两月租金10200元，迄今已全部支付12个月的租金累计达到61200元。2016年下半年，租赁房屋所在小区物业张贴布告，通知该小区为中央产权住宅房，一律不得出租、租赁中介人员一律不得入内。2016年末小区物业又专门入户通知此事，我方知该房属于国家公租房，不得出租、不得转租。我立即寻找爱家营公司要求变更或者解除合同，但是爱家营公司一直拖延、躲避，最后爱家营公司声称已经协调好房屋公租房承租人所在单位的关系，可以继续租赁，不用理会物业和国家有关法规，遇到检查声称是公租房承租人亲属或者冒称是公租房承租人即可，且到期后还可以续租。我其后多次拨打爱家营公司全国统一客服400电话，进行投诉，要求立即处理，爱家营公司处理人员联系过几次后，就延迟回复，后来不再回复，且其数据库系统中所租赁房屋的地址也由广泰小区变更为丰泽盈和小区（位于广泰小区马路对面，属于商业化住房）。经我查询，广泰小区由中央国家机关公务员住宅建设服务中心建设，属于公租房，根据国家有关规定，一律不得出租和转让。爱家营公司作为全国知名的地产租赁中介机构，对此不可能不知道，但是仍然进行出租，收取租金和中介费，已经违反了国家法规和行业部门规章。其所得租金、押金、中介费均属非法所得。且在我追究责任后，采用躲避、拖延的方式拒绝改正，仍然为了非法所得继续违法。由于租赁房屋属于国家财产、不得出租，爱家营公司的行为已经造成国有资产流失，因此我曾多次要求爱家营公司提供公租房承租人的信息，以便我查询其主管单位，与其所在单位联系，向国家主管机关报告有关事宜，处理我的目前居住事宜，以及以后的交还房屋事宜，但是爱家营公司一直拖延、逃避、躲避，不予提供。综上，为维护我的合法权益，故诉至法院。爱家营公司辩称，不同意关荣荣的诉讼请求，双方之间的租赁合同已经履行完毕，关荣荣已使用房屋不存在任何损失，我方不同意退还房屋租金，即使退还租金也不是我方退还；房屋租赁押金可以退还，但是关荣荣没有配合我方办理退房的交接手续，所以我方不同意退还押金，且押金在关荣荣逾期交还房屋期间可以折抵房租；不同意退还中介服务费，因为我方并不是收取居间服务费的主体，而是由案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司收取；关荣荣起诉主体错误，根据我方与案外人戈阳祯签订的出租委托代理合同，我方是以代理人的身份与关荣荣签署的代理合同，其要求我方退还租金没有任何依据。爱家营公司提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人向反诉人支付2016年1月23日至2017年1月22日期间的房屋占有使用费61200元；2、请求依法判令被反诉人承担本诉及反诉全部费用。事实和理由：我公司已于2016年1月22日与关荣荣就位于北京市海淀区农大南路广泰小区×号房屋签署《北京市房屋租赁合同》（经济机构代理成交版），租赁期间2016年1月23日至2017年1月22日，月租金为5100元。租赁合同签署后关荣荣入住涉案房屋，并支付租金至2017年1月22日。根据双方签署的租赁合同，2017年1月22日合同到期后，我公司要为关荣荣办理退租后退还押金时，关荣荣以双方签署租赁合同无效为由概不返还房屋，也不支付占有房屋期间的占有使用费。我公司认为，即使关荣荣主张租赁合同无效，根据法律规定，关荣荣已经实际占有使用房屋，我公司有权要求关荣荣按照房屋租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关荣荣对爱家营公司的反诉辩称，我方不同意支付房屋占有使用费，涉案房屋属于国有财产，爱家营公司无权处分，房屋使用费罚没都可以，但是不应当支付给爱家营公司。爱家营公司的损失应当向案外人戈阳祯主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年1月12日，委托人（甲方）戈阳祯与租赁代理机构(乙方)爱家营公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，主要约定内容如下：甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将本合同约定房屋委托乙方进行出租代理及管理，乙方向甲方提供代理出租服务和管理服务的相关事宜达成协议如下：代甲方看管房屋并寻找承租人，代甲方带意向承租人看房，商谈出租相关事宜；代理甲方与承租人签署租赁合同，与居间经纪机构及承租人签署居间合同；代理甲方向承租人收取房租，并依本合同约定的方式和时间向甲方转付房租；代甲方收取、催收和保管房租、押金及其他各项资金，为甲方转付、扣划各项费用等，并将该资金收支进行独立记账管理；委托房屋坐落于北京市海淀区农大南路广泰小区×号；甲方须向乙方提交该房屋权属证明的复印件作为委托乙方的该房屋权属证明，公有住房租赁合同，该公有住房承租人姓名戈阳祯；甲方授权乙方以本条约定用途出租居住；该房屋委托出租价格为5100元/月，以该价格委托出租的委托出租期限为2016年1月14日起至2017年1月13日止……。2016年1月22日，出租人（甲方）戈阳祯（租赁代理机构：爱家营公司）与承租人（乙方）关荣荣签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构代理成交版），双方约定如下：房屋坐落于北京市海淀区农大南路广泰小区×号；房屋权属状况：甲方持有公有住房租赁合同，公有住房承租人戈阳祯；租赁用途居住；房屋租赁期自2016年1月23日至2017年1月22日；租金标准及支付方式：5100元/月，租金支付方式:押二付二，首期房租应于合同起始日之前全部付清，续期租金支付日期为2016年3月22日，2016年5月22日，以此类推；乙方通过第3种方式按期将租金（含押金）交存到租金账户；3、因乙方原因不能将租金直接存入租金账户，乙方委托租赁代理机构代交租金；押金：人民币壹万零贰佰元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方……。落款处甲方有爱家营公司盖章确认，委托代理人欧秀云、陈卫敏签字确认，乙方关荣荣签字确认。同日，甲方爱家营公司与乙方关荣荣签订《北京市房屋租赁合同》之补充协议，双方约定如下：…乙方逾期或者拒绝交纳应支付给甲方的费用，甲方有权从乙方押金中扣除；合同期满，乙方按主合同规定退还房屋，甲方退还的押金不计息；乙方退租后，且结清所有费用后并完成相应的维修责任后，甲方退还乙方押金的时间最长不超过3天；……。落款处甲方有爱家营公司盖章确认，委托代理人欧秀云、陈卫敏签字确认，乙方关荣荣签字确认。关荣荣对上述协议真实性均不予认可，主张上述乙方关荣荣处非本人亲笔签名，经本院释明，关荣荣不要求对笔迹的真实性进行鉴定。以上合同签订后，关荣荣已按合同约定支付了房屋租金。2016年1月14日，北京我爱我家房地产经纪有限公司向关荣荣出具《业务收据》，载明：2016年1月14日收到关荣荣服务佣金5100元。庭审中，关荣荣主张因涉案租赁房屋系公租房，不允许对外出租，后其与相关机构联系要求爱家营公司处理此事，但是爱家营公司不处理。后经关荣荣了解是因为涉案房屋小区不允许爱家营公司人员随便进入，爱家营公司无法处理。2017年1月23日，爱家营公司前来收房，双方发生冲突，关荣荣报警，警察出警后由涉案房屋小区的物业公司将爱家营公司清出小区。2017年5月初，关荣荣搬出涉案租赁房屋小区并将涉案租赁房屋交给了科住物业公司。爱家营公司主张关荣荣所述物业等各项情况其公司都不清楚，关荣荣确实也没有和其公司进行过房屋交接，同时就关荣荣诉请要求退还房屋租金、押金、中介费的请求，表示同意退还。本院认为，损害社会公共利益的合同应属无效，本案涉案租赁房屋系公租房，公租房的提供对象主要是城市中低收入住房困难家庭，具有社会保障的性质。庭审中，关荣荣否认与爱家营公司签订的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构代理成交版）、《北京市房屋租赁合同》之补充协议的真实性，但就此未向本院提交相应证据，本院对其主张不予采信。在无相反证据的情况下，爱家营公司与关荣荣签订的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构代理成交版）、《北京市房屋租赁合同》之补充协议违反了国家对公共租赁住房的管理秩序，损害了社会公共利益，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现关荣荣要求爱家营公司返还其房屋租金、押金、中介服务费，爱家营公司表示同意，本院对此不持异议。另，鉴于关荣荣自2016年1月23日至2017年1月22日一直居住在涉案出租房内，理应支付相应的房屋占有使用费，现双方签订的租赁合同无效，爱家营公司请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、北京爱家营企业管理有限公司与关荣荣于二〇一六年一月二十二日签订的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构代理成交版）、《北京市房屋租赁合同》之补充协议无效；二、北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效后七日内退还关荣荣房屋租金六万一千二百元、押金一万零二百元、中介服务费五千一百元；三、关荣荣于本判决生效后七日内给付北京爱家营企业管理有限公司房屋占有使用费六万一千二百元。案件受理费一千七百一十三元，由北京爱家营企业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉费六百六十五元，由关荣荣负担，于本判决生效后七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 倞人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一九年七月二十三日书 记 员  马 赫