广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0312执异7号 案外人：罗某某，女，1953年6月8日生，壮族，住广西柳州市柳**。 委托代理人莫江宁，广西某某律师事务所律师。 申请执行人：柳州某某工贸有限公司，住所地：广西柳州市高新一路。 法定代表人周某，董事长。 委托代理人肖某某，柳州某某工贸有限公司工作人员。 委托代理人腾某某，广西XX律师事务所律师。 被执行人：广西某某房地产开发有限责任公司,住所地：广西桂林市临桂区。 法定代表人于某某，董事长。 委托代理人张某某，广西某某房地产开发有限责任公司工作人员。 委托代理人胡某某，广西某某房地产开发有限责任公司工作人员。 被执行人于某某，男，1991年4月8日出生，住广州市。 被执行人于XX，男，1968年12月15日出生，住广西南宁市青秀区。 本院在执行广西壮族自治区柳州市中级人民法院（2017）桂02民终1975号民事判决中，案外人罗某某对广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初345号之三民事裁定（查封广西临桂某某山庄GX栋X单元X层X号房屋）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人罗某某称，2006年10月16日，本人与原案被执行人广西某某房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于广西××桂区仕通路某某山庄GX栋X单元X层X号房屋，房屋总价款为7.5万元。本人分别于2006年3月31日、4月8日、8月22日、10月12日向被执行人指定的帐户付款1万元、2.5万元、1万元、3万元，全额付清购房款。本人并于2006年10月16日付清所购房屋的契税、房屋维修基金、配套费共计5325元。被执行人已向本人出具了上述款项的收款凭据，至此，本人己付清购买房屋的全部房款、税费。 2008年原案被执行人广西某某房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司将房屋交付本人，本人即合法实际占有房屋，但被执行人至今未为本人办理不动产权登记证书。 2008年后，本人先后将GX栋X单元X层X号房屋租赁给马东伟、孙某某、高宏光等使用至今。本人合法实际占有期间，自行或通过承租人缴纳水电费，向物业服务企业缴纳物业服务费。 本人认为，早在2006年本人即与被执行人签订合法有效的买卖合同，当时GX栋X单元X层X号房屋未被人民法院查封；2008年本人即已实际合法占有房屋；本人己支付了全部购房款，虽然房屋所有权证书至今未办到本人名下，但本人对此并无过错，完全是被执行人的原因造成。 为维护本人的合法权利，根据《民事诉讼法》第二百二十七条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，提出执行异议，恳请人民法院排除对广西××桂区仕通路某某山庄GX栋X单元X层X号房屋的执行。 案外人向本院提供的证据有，（一）、买卖房屋证据。2006年10月16日签订的的《商品房买卖合同》，合同号为：碧售GX-X-XXX#。 （二）、交款证据。2006年10月12日之前的邓某某的四张银行交易凭证，金额75000元、2006年10月16日收款人邓XX开的收款收据80325元（房款75000元、契税1125元、房维金1500元、配套费2700元），盖了广西某某房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司的财务专用章。 （三）、使用房屋的证据。2016年5月1日邓XX代罗某某与马某伟签订的的《房屋租赁合同书》，租期从2016年5月1日到2017年5月1日；2017年5月1日邓XX代罗某某与孙某某签订的的《房屋租赁合同书》，租期从2017年5月1日到2018年4月30日。 （四）、2018年12月25日邓某某写的一份：关于不及时为业主办理相关产权登记的说明材料。 申请执行人柳州某某工贸有限公司辩称，案外人提出异议的理由为：其已经交付GX栋X单元X层X号房屋的全部房款，已经占有房屋并使用（出租），被执行人广西某某房地产开发有限公司虽然没有为其办理房产证，过错不是其造成的，是被执行人造成。申请执行人认为案外人的所述执行异议的理由是不能成立。 案外人没有在房产局进行商品房预售合同备案。商品房预售合同备案，是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”案外人连最基本的合同备案都没有，其在本案中签订的所谓商品房买卖合同的法律有效性都得不到法律的认可，其有什么权利来主张物权，来提执行异议？其提执行异议的主体都有问题的。 案外人没有在房产局进行预告登记。物权法第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。很明显案外人也不符合预告登记的条件，也不符合物权法关于物权的规定。 案外人没有房屋产权证，房屋产权证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。依据物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。由此可知，案外人在法律上根本就没有获得物权法认定的物权，由凭什么能说房子是其所有的。 四、案外人所提出的执行异议并不符合最高院对于《执行异议和复议规定》的第二十八条、第二十九条之规定。理由如下： 1、合同付款方式与实际不符合，在合同签定日之前已付完款项，但合同仍约定在2006年10月底前付清，自相矛盾合同真实性存在疑问。 2、所有款项为现金存入邓某某账户，无法证明是案外人所存，也无法证明该款项为购买该房的房款。 3、案外人也没有提供相关的完税证明，且从案外人提供的邓某某出具的关于某某山庄在某一时段房屋销售实际情况的说明里，已经清楚的说明是由于被执行广西某某房地产开发有限公司公司的原因造成的，所以案外人已经交款完毕，在法律上却不能保证房产权利，应该是案外人与被执行人的纠纷，案外人可通过其他法律诉讼解决，与本案执行无关。且案外人所提供买卖合同及付款凭证，占有房屋不具有合法有效性。 4、案外人提供的房屋租赁合同及相关收费收据并不代表案外人是合法占有房屋的，与本案没有关联性，申请执行人对其真实性存在疑问，由于被执行人内部存在着经济纠纷，案外人存在强行占有房屋的情况。 5、申请执行人作为债权人，合法诉请自己的债权，经过法律手段查封被执行人所有的房屋，目的很纯粹就是为了让其立刻还款，被执行人却与案外人串通好把房屋出售。合同约定在签订合同后30天之内要进行合同备案登记，合同还约定在2007年交房后的200天之内要办理得房产证，但是一直没有办理合同备案，也没有办理房产证，案外人应该有相应的风险防范意识,如果因为此事有相应的损失，也应该与被执行人之间去解决，而不是对抗作为善意的申请执行人。再者法院成功办理了涉案房屋查封登记手续，要求被执行人返还欠款，根据《物权法》的规定本案中涉案房屋被当事人并没有依法登记，但是法院已经成功查封了涉案房屋，属于合法行为，没有任何法律瑕疵。依据《民法通则》的法律规定，申请执行人作为善意第三人有权查封该房屋，并在被执行人不还款的情况下，变卖抵押物优先获得偿还款项。 6、本案中申请执行人强烈要求案外人提供合同签订当时交款给被执行人的银行清单或银行回执，因为申请执行人有理由怀疑是被执行人防止被查封的房子被法院拍卖，而与案外人串通搞假的房屋买卖，故不能只凭收款收据来证明其已经支付房款。且其提供是邓某某的银行回执，其中有银行回执是在2006年10月16日签订房屋买卖合同之前即2006年4月8日、2006年3月31日、2006年10月12日、2006年8月22日就有了银行转账记录，这不符合正常的交易习惯。如果是案外人转款，在银行回执上应该有案外人的银行账号、姓名和邓某某的银行账号和邓某某的姓名，但是我们只看见邓某某的银行账号和邓某某的姓名，所以该银行回执不能证明案外人有转款给被执行人。假设案外人是存现金，那案外人应该提供取款证明。综上所述，请求人民法院驳回案外人的执行异议申请。 被执行人广西某某房地产开发有限责任公司辩称。 一、案外人未实际交付购房款给某某公司、所签订的《商品房买卖合同》为虚假合同 案外人提供的证据二的银行凭证，全部为存款进邓某某账户的凭证，只能证明邓某某账户收款的事实。首先该凭证上未写明存款人的姓名，因此不能证明该款为案外人所存（也可能是其他人存的或是邓某某自己存的款也未可知）。希望法院对此进行调查，以查明事实真相。而且，四张邓某某的银行凭条都是在临桂办理的，案外人罗某某作为一个长期居住在柳州的人，为何要跑到临桂来办理存款手续？而且办理完后又不马上索取收款收据呢？其次，如果该款为案外人存给邓某某，也只能证明案外人与邓某某之间有资金往来，并不能证明该款项是案外人付给某某公司的购房款。因为邓某某在（2011）桂民二终字第29号《法庭审理笔录》中说“只有我转入公司的钱才是公司的钱，没有转入公司账户上的都是我个人的钱。”因此不能依据案外人与邓某某的私人往来账就认定案外人交购房款，而且该付款方式及收款收据开具都违背房地产交易的一般付款交易习惯。 案外人所提供的证据二“收据”，收据中“经手人”为邓XX，她并非当时的财务人员，不具备收受房款、开具收据的职能。某某公司从未收到“收据”所示的款项（购房款）。某某公司当时的财务专用章及公章均由时任法定代表人的邓某某一手掌控，其个人意志可以超控整个项目购房流程。 且从案外人提供的《房屋租赁合同书》可见，XX-X-XXX号房的租赁合同都是邓XX代罗某某签订，甚至连收租金的人都是邓XX，案外人从未出现也未管理该房，情理不通，也违背一般房屋租赁市场的交易习惯。如果房子是罗某某的，租金为何不直接转入其本人账户？这就能说明该房的实际占有人为邓XX夫妇。因此，该“收据”为邓某某、邓XX夫妇恶意串通所为，其目的是为侵吞公司财产。该“收据”应从证据中排除。 从以上答辩可以看出，案外人未实际交付购房款给某某公司，所签订的《商品房买卖合同》也为虚假合同，是邓某某、邓XX一手炮制的虚假购房手续，其目的就是为了非法占有、侵吞公司资产。 二、案外人在XX-X-XXX号房查封之前并未合法占有该房屋,根据案外人提供的三份《房屋租赁合同书》可见：1、案外人未提供G1-1-202号房在查封前已被案外人占有的交房手续等证据。2、G1-1-202号房从2016年到2018年的租赁合同都是邓XX代案外人签订的，合同书中所留甲方联系电话均为邓XX的电话，就连租金也都是转入邓XX的账户。案外人只是挂个名，从未对被执行房屋进行管理、收取房租，如果案外人是实际业主，为何房租不是转入自己的账户？而是多此一举转入邓XX账户？因此该房屋不是案外人实际占有而是邓XX实际占有，且是非法的。 结合案外人与时任法定代表人的邓某某（邓XX的丈夫）所签订的《商品房买卖合同》，及当时并非财务人员的邓XX出具的收款收据，和邓某某的取款凭证，及邓XX管理房屋及收取该房租金的事实，某某公司有理由怀疑，案外人与某某公司签订的XX-X-XXX号房《商品房买卖合同》是邓某某、邓XX夫妇利用案外人之名，办理一系列虚假购房手续，以将该房据为己有的虚假合同。 三、GX栋X单元X层X号房未办理产权过户登记手续的过错在案外人 以上答辩已证明案外人并未实际交付房款，购房合同为虚假合同，且非法占有该房屋。即使按正常购房业主来说，未办理房产过户登记手续的责任也不在某某公司。案外人提供的《情况说明》在2003年-2012年6月期间某某公司公司因各种原因不给业主办理相关产权登记与事实不符。因为，在此期间某某公司与业主所签的《商品房买卖合同》基本做到第一时间到房产管理所办理备案手续及开具正式发票给购房业主，且至2015年某某山庄小区业主多数已办理好房产证。 2012年7月1日某某公司为帮助购房业主尽快办理房产证，在桂林晚报上刊登了“配合办理产权证通知”通知某某山庄业主购房合同等资料到“某某山庄”物业办公室，以便办理产权登记手续。但异议人至今未向答辩人提供任何其购买某某山庄GX栋X单元X层X号房办理产权登记的相关资料，甚至连契税都未缴纳（由购房人拿购房合同到税务部门缴纳）以及未缴纳公共维修金金等费用。因此即使案外人购买了GX栋X单元X层X号房号是事实，但案外人在有条件、有时间的情况下，怠于行使权利，长时间未提交资料办理房屋登记手续，致使诉争的房屋至今仍在某某公司名下，是案外人人为使交易存在不确定性，对未办理过户登记手续存在明显的过错，且该过错也在案外人而非某某公司。 四、GX栋X单元X层X号房目前处于出租状态，因此该房不是案外人用于居住且人名下无其他用于居住的房屋。 综上所述，人所提的执行异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条能够排除执行的规定。请求法院裁定驳回案外人的申请请求。 本院审查查明，广西壮族自治区柳州市城中区人民法院执行的（2017）桂0202执1975号柳州某某工贸有限公司与某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）民间借贷纠纷一案，在诉讼保全阶段以（2016）桂0202民初第345号民事裁定书保全查封了被告某某房地产开发有限责任公司所有的位于广西临桂某某山庄的房产353套【实际查封76套（其中包括GX栋X单元X层X号房屋）】，在执行过程中，广西壮族自治区高级人民法院于2017年12月27日作出（2017）桂执协13号协调决定书，将柳州市城中区人民法院执行的（2017）桂0202执1975号案件指定由桂林市临桂区人民法院统一执行。案外人罗某某对法院查封的GX栋X单元X层X号房屋不服，认为自己已购买并使用，请求法院解除查封。 2006年10月16日罗某某与某某公司于签订了一份《商品房买卖合同》，罗某某向某某公司购买某某山庄GX栋X单元X层X号房屋，房价7.5万元。2006年10月12日之前邓某某的四张（2006年3月31日1万元、4月8日2.5万元、8月22日1万元、10月12日3万元）银行交易凭证，金额75000元，2006年10月16日收款人邓XX开具的收款收据：今收到罗某某购G1-202#房款及契税等80325元（其中房款75000元、契税1125元、房维金1500元、配套费2700元），收据上盖了广西某某房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司的财务专用章。 2016年5月1日邓XX代罗某某与马某伟签订的的《房屋租赁合同书》，GX栋X单元X层X号房屋出租给马某伟，租期从2016年5月1日到2017年5月1日；2017年5月1日邓XX代罗某某与孙某某签订的的《房屋租赁合同书》，租期从2017年5月1日到2018年4月30日。2018年9月8日李庚代邓XX与姓高的签订的的《房屋租赁合同书》，租期从2018年9月8日到2019年9月10日。2018年12月25日邓某某出具的一份，“关于某某山庄在某一时间段房屋销售实际情况的说明”，阐述了在2003年6月至2012年6月期间因公司经济困难及公司内部股东间的股权纠纷和诉讼，导致一部分购房者不能拿到税务发票，无法办理房屋产权登记的原因。 本院认为，2006年10月16日罗某某与某某公司于签订了一份《商品房买卖合同》，罗某某向某某公司购买某某山庄GX栋X单元X层X号房屋，房价7.5万元，该合同没有到有关的房屋管理部门登记备案。在交购房款方面，除了开具的收款收据外，没有提供银行转款凭证。提供的邓某某的四张银行交易凭证，只是邓某某的个人行为，证明不了与案外人有关联，也没有开具购房税务发票及房屋维修基金的正式发票。现被执行人某某公司也没有认可该笔该房款进了公司账户，案外人也没有提供其他证据佐证其交了购房款。 在房屋占有方面，邓XX代签了两份、李庚代邓XX签的一份《房屋租赁合同》，案外人本人没有将房屋租出去，也没有提供收取租金的收款单据和银行转款凭证，房屋是否实际租出去，租金是谁收取，《房屋租赁合同》是否履行，无证据证明，因此，案外人不能证明其对GX栋X单元X层X号房屋的合法占有。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人提出的异议不符合上述规定，异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人罗某某的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  秦树忠 人民陪审员  李龙英 人民陪审员  秦仙菊 二〇一九年七月二十五日 书 记 员  龙威诚