上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初6691号原告(反诉被告)：林星，男，1970年5月7日生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海雅都旅馆有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：赵忠鑫，总经理。委托诉讼代理人：王杰，上海市沪江律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐陈蓓，上海市沪江律师事务所律师。原告(反诉被告)林星诉被告(反诉原告)上海雅都旅馆有限公司(以下简称“雅都公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)林星的委托诉讼代理人孙一天，被告(反诉原告)雅都公司的委托诉讼代理人王杰、唐陈蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)林星向本院提出诉讼请求：1、判令原被告之间就上海市宝山区友谊支路XXX号4楼房屋(以下简称系争房屋)的租赁合同于2018年2月25日解除；2、判令被告退还保证金5万元；3、判令被告赔偿原告装修损失100万元。事实与理由：2017年9月1日，原告与被告签订厂房租赁合同，向被告承租系争房屋用于公寓楼使用，租赁期限为2017年9月1日至2027年5月30日，年租金为24万元。原告按照合同约定支付了租金及保证金并对房屋进行了装修。2018年1月，系争房屋被消防部门查封，导致房屋无法使用，经了解是因为系争房屋没有房产证。原告就相关损失与被告进行协商，被告对其不予理睬。故原告向本院提出诉请如上。被告(反诉原告)雅都公司辩称，同意解除合同，但是不同意原告解除的理由，也不同意原告所说的合同解除时间。雅都公司是2017年6月取得系争房屋的所有权，林星作为原先房屋的承租人，继续承受了原先的租赁权，和雅都公司重新签订了新的租赁合同。租赁关系在之前就已存在，林星在签订新的合同后没有新的装修，故不同意赔偿装修损失。租赁合同中有约定，林星应当对系争房屋的权属及使用状况知晓并认可，故不存在隐瞒。5万元保证金，予以认可，但要求抵扣林星应当支付的违约金。雅都公司认为林星一直占用房屋，自2018年3月起未支付租金，已构成根本违约，故其提出反诉请求：1、判令林星搬离并返还系争房屋；2、判令林星向雅都公司支付租金及房屋占有使用费(以每月2万元的标准，自2018年3月1日起计算至实际搬离之日止)3、判令林星向雅都公司支付逾期支付租金、使用费的滞纳金(按照年利率24%的标准，2018年3月的租金，自2018年4月1日起计算至实际清偿之日止，之后的每月租金、使用费滞纳金以此类推)；4、判令林星向雅都公司支付电费(2018年3月9日至实际搬离之日止，暂计10,205元)、水费(2017年12月25日至实际搬离之日止)、水费公摊费。原告(反诉被告)针对反诉辩称，不同意雅都公司的反诉请求，2018年1月18日系争房屋已被贴了封条，之后林星就没有使用过系争房屋，且2018年2月17日已向雅都公司发送律师函要求其收回房屋，故林星无需支付之后的租金，也不存在电费、水费、公摊费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年，季健将友谊支路XXX号房屋出售给雅都公司，雅都公司于2017年6月9日核准登记为友谊支路XXX号房屋权利人，建筑面积为2,736.8平方米，总层数为4层。2017年，雅都公司(甲方、出租方)与林星(乙方、承租方)就系争房屋签订房屋租赁合同。第一条约定，乙方自愿租用甲方位于宝山区友谊支路XXX号4楼的房屋，出租房面积以现状为准(乙方已经查看租赁房屋，并对房屋权属、设施、面积、现状均予以确认)。第二条约定，租期十年，2017年9月1日至2017年11月30日为免租期，租期从2017年12月1日至2027年5月30日止。第三条约定，年租金为24万元，每五年递增5%，每一季度一付，先付后用。保证金五万元，边上手写内容由上届房东转入本届房东。第四条，该房屋交付使用后所发生的水电费、物业管理费、有线电视天线使用费等有关费用，由乙方负责缴交，与甲方无关。如由于这些费用未缴清而只是甲方被有关部门(公司)追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所交纳的保证金中抵扣，并有权要求乙方补足该保证金的不足部分。2018年2月17日，林星向雅都公司发出律师函，主要内容为2017年年底，经相关部门认定，系争房屋为无证建筑，无法办理相关的消防、环保、特行证件，无法正常使用。现通知：限期贵司在5日内将系争房屋收回，在保持系争房屋内装修、装潢不损坏的情况下贵司可将系争房屋出租、自用。若贵司怠于行使上述义务的，则一切房屋空置的损失由贵司承担。望贵司就该房屋装修、装潢损失及租金押金的赔偿返还进行协商。林星公司收到该律师函。审理中，关于损失部分，林星出示了以下证据：证据一、2015年8月19日，季健与卢永伟、谢应明就系争房屋签订的租赁合同，显示租赁期限为2015年12月1日到2025年11月30日，免租期自2015年8月30日至2015年11月30日，合同后手写部分，谢应明放弃系争房屋全部股份归卢永伟)；证据二、2017年3月25日，卢永伟与林星签订的转让协议，内容为，卢永伟同意将位于上海市宝山区友谊路XXX号4楼35间的公寓及房屋内设备和装修转让给林星所有，林星一次性支付给卢永伟转让费72万元；证据三、季健与林星、林绍雨就系争房屋签订租赁合同(签订时间大概在2017年3月前后)，2016年12月1日至2017年5月31日为免租期，租期从2017年6月1日至2027年5月30日。年租金为24万元，每五年递增5%。保证金5万元。证据四、2018年6月28日季健出具的情况说明，内容为：友谊支路XXX号4楼房屋于2015年8月19日租赁给卢永伟，卢永伟承租后自行装修，用于经营公寓出租；证据五、2015年10月8日，上海良穗实业有限公司与上海佳莹展览展示有限公司签订的工程装修合同，显示工程名称：友谊支路XXX号白领公寓装修工程。工程量：以合同预算表为准，发生工程量变更的以实际工程量为准。承包方式：包工包料。工期为2015年10月8日至2015年12月10日。工程价款为71万元，此价款为工程结算依据，最终按实际发生工程量计算。合同有公司盖章及谢应明的签字，后附工程报价书，总计713,680.11元及增加费用报价单，总计78,023.1元；证据六、2016年4月3日，谢应明与杨华签订的两份安全施工协议书，一份工程为友谊支路XXX号四层宾馆吊顶包人工包材料费，按实际结算每平方60元，一份工程为友谊支路XXX号四层宾馆水电、弱电四层整体，包人工费17,000元。林星表示，系争房屋是从卢永伟处转让过来，当时支付了转让款72万元，当时卢永伟从季健处承租时是卢永伟装修的，装修合同71万元，以上证据可显示装修事实的存在及装修已超过71万元。雅都公司对以上证据发表如下质证意见：没有原件，证据的有效性、真实性不予认可，不能证明林星所主张的事实，转让协议是卢永伟与林星在2017年3月签订，之后林星与雅都公司签订了新的租赁合同，合同中没有明确表示房屋的装修权利价值及权利归林星所有，租赁完全基于现状，故林星以此来作为取得系争房屋装修残值的权利是没有事实依据的；且转让应当包含了房屋及房屋内的设备和装修共72万元，装修只是一小部分，不认可原告主张的装修金额。审理中，因雅都公司对林星主张的装修损失不予认可，林星遂申请对系争房屋的装修进行工程审价鉴定。上海市高级人民法院委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司就系争房屋装修的固定添附的工程进行工程审价鉴定，鉴定意见为：上海市宝山区友谊支路XXX号4楼房屋装修的固定添附的装修费用，在现场踏勘时，申请人与被申请人均有人到现场，对申请人提供的图纸尺寸、装修房间数量无争议；对固定添附是否由申请人装修有较大争议。我司根据现场实际留存的固定添附装修结合申请人提供的图纸尺寸，经我公司专业人员核算，装修总费用为：1,181,682.26元(装饰费用799,267.16元+水电安装费用382,415.1元)。申请人提供的装修期为2016年4月至2016年6月，根据此类公用装修项目的行业标准，使用期限为5年，根据折旧率计算本项目2018年2月23日的现值为(12*5-(6+12+2)/(12*5)*1,181,682.26=787,788.17元。林星公司对鉴定报告的真实性无异议，认可鉴定的金额，并将诉请3的装修损失金额变更为787,788.17元。雅都公司对鉴定报告提出以下意见：1、对于装修期，没有事实依据，根据装修合同及卢永伟与季健的租赁合同可显示装修期应为2015年8月至11月，鉴定报告中装修期为2016年4月到6月无依据，相应的折旧也不对了；2、工程造价只有数额的表述，具体装修内容没有显示，鉴定单位以正规工程施工的费用来套用不合理，且装修材料、人工都应当根据装修时期的标准进行计算，卢永伟的装修合同71万，而鉴定出来装修费用118万多，不合理；3、预算书是否与原告提供的报价部分相符？比如预算书中的防潮层800米，不清楚是哪个部位的，没有相应证据证明。鉴定单位表示，鉴定单位根据现场勘查，参考了71万的装修合同及林星提供的图纸，对于装修期，现场是无法分辨装修时间的，该装修期是申请人提供的，如果装修期大家达成共识的话可以修改；鉴定中费用的标准是参照装修期上海实行的基价规范，不是根据现在的，鉴定单位只能按照国家规定来鉴定相应费用，无法看出当时怎样施工的；关于防潮层，当时现场勘测四楼总面积为760平方米，一电机房为84平方米，鉴定的标的物是670多平方米，包括35间房间和走廊。防潮层是地面600多平方米要连着墙往上做的，所以是800平方米。林星表示，图纸是因为鉴定需要，林星根据装修情况自己制作的图纸，卢永伟装修的时候找过装修公司也找过个人装修，装修的内容不一样；装修合同的签订时间在2015年10月，但一直拖到2016年6月才完工，最终和装修公司结算的具体金额其不确定；2016年4月还有两份安全施工协议书，可显示当时还在装修；装修公司是正规的装修，应当参照正规装修的标准计算费用；装修合同中也有水电部分，2016年4月的水电17,000元是弱电装修，71万的装修合同中没有明确约定具体装修内容，但里面也包括了水电工程和弱电；关于吊顶，鉴定预算中每平方米的标准是118.67元，2016年4月的吊顶协议，虽然写了60元每平方米，只是当初定价，具体要看使用的材料。关于装修，林星表示，季健出租给卢永伟的时候没有装修，都是卢永伟装修的，林星与雅都重新签订租赁合同后也做过部分零星装修，但无法提供依据。雅都公司表示只认可卢永伟装修过，林星与雅都重新签订合同后林星未装修过，雅都公司从季健处接手后也未装修过。审理中，关于系争房屋产权及被查封情况，林星还出示了以下证据：证据一，2001年7月26日上海市公安局宝山分局建筑工程消防设计审核意见书，主要内容为，你单位于2001年7月送审的宝山区友谊支路XXX号，扩建的用房(加层1层，面积368平方米)工程，经审核，同意设计，请你单位按国家规范技术标准设计施工，以证明当时4楼申请的368平方米，现4楼的建筑面积800平方米，林星承租的房屋大部分无产证；证据二，房产证及附图，载明总层数4层，面积2,736.8平方米，以证明林星当时认为房屋是有产证的；证据三，友谊支路XXX号房屋土地测绘技术报告书，载明，为核定房屋产权面积，由上海市宝山区房屋土地管理局交易中心已于2001年5月17日进行房屋面积丈量。核定总建筑面积为2736.8平方米。后附面积计算方式为36.2*22.3*3+36.2*7.5+8*3.4+4.8*3.4=2,736.8，林星认为从中可以看出友谊支路XXX号下面三层都是807.26平方米，四层是315.02平方米，而林星承租的面积是700平方米左右，雅都公司使用100平方米左右有证的，可证明系争房屋大部分是没有产证的；证据四，2017年12月7日，宝山区消防支队、友谊路派出所、友谊路街道安全管理事务所出具隐患告知书，主要内容为，相关部门检查，发现友谊支路XXX号XXX楼和睦之星公司存在三个重大安全隐患(应为友谊支路XXX号，20号为笔误)：(1)公寓缺少相关消防审批材料；(2)部分消防设备已损坏或过期；(3)公寓内烟感报警器失效，并且逃生通道堆有较多杂物，要求住户于2017年12月18日前全部搬离，相关执法部门将从今日起陆续上门对此公寓进行查封；证据五，房屋照片及封条，以证明2018年1月18日上海市宝山区公安消防支队对系争房屋查封的情况。雅都公司对证据一的来源不认可，真实性、关联性不予认可，并表示即使是真实的，4楼有证面积至少有368平方米；对于证据二、三表示真实性无异议，但四楼具体有证面积不明确；对于证据四真实性无异议，但可以反映出系争房屋缺少消防审批材料，是林星的问题；证据五、系争房屋被查封时间以封条为准，林星经营房屋用的抬头是和睦之星，其被查封是因为没有办理经营手续及消防报备、经营许可等。审理中，林星与雅都公司确认，租赁标的物为四楼35间房间，除此之外还有一间通讯设备房非林星使用。审理中，雅都公司向本院申请开具调查令，向上海市宝山区公安消防支队调取友谊支路XXX号房屋被处罚情况，支队处长朱斌予以回复情况为，该场所4楼为一规模型出租方，由街镇、派出所联合惩治非法规模型出租房(清人)，为对雅都旅馆进行处罚。林星对于该证据形式不认可，应当有相关部门的盖章，对清人的事实是认可的，查封也是事实。审理中，林星表示，一共租了35间作为公寓使用，消防部门先是贴通知，后来直接贴封条。被查封后，林星去消防部门调查被告知，当时四楼报批的是368平方米，其余无产证，无法办理消防；并表示被查封前系争房屋是否有产证其不清楚，公寓有无报批过消防，其也不知道，从卢永伟处转让过来后也没有关注过是否报批过消防，其自己也未去报批过消防。审理中，关于系争房屋是否返还交接，林星表示2018年2月份发函要求雅都公司五日内交接，故2018年2月23日就视为交接了。之后林星也未使用过系争房屋，房屋内除了固定添附外，可移动部分还有空调、家具，可折价卖给雅都公司。雅都公司表示双方并未交接，且林星还在使用部分房屋，产生的水电费由雅都公司代付，空调、家具，如果原告放弃的话可以留在系争房屋，折价买的话，雅都公司不需要。审理中，雅都公司向法庭出示了季健(甲方)与雅都公司(乙方)就友谊支路XXX号买卖事宜于2017年4月24日签订的房地产买卖合同，其中附件二随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理约定，设备：现状，装饰：现状。关于设备及装饰费用按以下第(一)款办理：(一)以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。雅都公司表示，季健把房屋产权转让给雅都公司，房屋转让的价款是包含装修费用的，雅都公司重新和林星签订了新的租赁合同，则原先租赁合同解除，新的法律关系产生，林星应当向季健主张装修的权利。雅都公司对买卖合同的真实性不予认可，并表示季健将系争房屋转让给雅都公司后，林星与雅都虽然重新签订了租赁合同，但该合同是顺延了林星与季健的租赁合同，包括保证金也是顺延的，季健在出售房屋时是无权处置属于林星的装修。本院认为，关于合同效力问题，依据友谊支路XXX号房屋土地测绘技术报告书，面积具体计算方式及房屋勘丈图结合产证信息，可以计算出四层有证面积为315.02平方米，而根据双方确认的租赁标的物及鉴定单位的勘测面积，租赁标的物即本案的系争房屋面积为670多平方米，四楼总面积760平方米，一电机房84平方米非林星使用，鉴于四楼房屋有证、无证部分已难以区分，本案涉及租赁标的物所占有证比例亦难以判断，但可确定租赁物无证部分面积大于有证部分面积，因本案租赁合同涉及到的房屋有证、无证部分作为一个整体出租给林星，故本院对整个租赁合同认定为无效。租赁合同无效后，双方应当清退租赁物、结算使用费、根据过错赔偿损失等。对于林星要求返还的押金，于法有据，本院予以准许。关于原被告的过错责任分担，本院认为，雅都公司作为系争房屋权利人，在未对自己所属房屋是否具备合法建造手续、是否取得权利证书做充分了解的情况下对外出租，应当承担过错责任；林星未仔细审查系争房屋权属状况而承租房屋用于经营白领公寓，在经营前及经营时都未去了解或申报该公寓的消防审批手续，亦应承担过错责任，本院认为双方责任相当。关于雅都公司提出季健将系争房屋出售给雅都公司时是包括装修的，雅都公司与林星重新签订租赁合同后，林星无权向雅都公司主张装修损失的辩称意见，本院认为，系争房屋产权由季健转至雅都公司，林星与雅都公司虽重新签订租赁合同，但从合同内容及实际履行情况来看，该租赁合同系林星与季健租赁合同的顺延，季健与雅都公司之间关于装修归属的约定，并不影响林星在租赁期间内对于装修所享有的权利，故对于雅都公司的相关辩称意见，本院不予采纳。关于装修损失部分，因2018年1月18日系争房屋被查封之事实，林星无法正常使用系争房屋并于2018年2月17日向雅都公司发出收回房屋的律师函，双方租赁合同已无法继续履行，故本院确定系争房屋的装修现值计算基点为2018年2月。至于现值的具体金额，鉴定单位计算的现值为787,788.17元，但本院考虑到：一、本案实际具体的装修期难以确认；二、装修合同的报价与鉴定预算书中的计算标准部分略存差异；三、装修时，个人装修不会产生正规装修公司对于税金、社保、公积金、管理费、利润等的支出，而本案中根据林星所述确实存在个人装修及公司装修两部分，且各自装修的内容亦无法区分，故对整个装修均按照正规装修公司标准计算实为不妥；四、林星在卢永伟对整个公寓设备及装修转让给林星时支付的对价。综合考虑以上因素，本院酌情确定系争房屋的现值为58万元。结合本案案件情况、双方各自过错程度，兼顾公平合理原则，本院酌定雅都公司赔偿林星装修损失29万元。关于使用费，2018年2月17日，虽林星向雅都公司寄送了律师函，要求雅都公司5日内收回房屋，但其中要求“保持系争房屋内装修、装潢不损坏的情况下贵司可将系争房屋出租、自用”，再结合林星在庭审中表示系争房屋内的家具设备等希望雅都公司折价购买，本院认为该律师函无法认定系争房屋已经由雅都公司收回，现合同无效，林星应将系争房屋尽快清腾并返还给雅都公司，且双方应根据各自过错分担使用费。鉴于该房屋已于2018年1月18日被查封，林星亦无法正常使用系争房屋，结合双方过错程度，本院酌情确定林星于2018年1月18日起以每月1万元的标准结算使用费，因双方确认林星在签订合同后已支付了自2017年12月1日至2018年2月28日的使用费6万元，则2018年1月18日至2018年2月28日多付的使用费14,516元，可在后续应付使用费中予以抵扣。至于雅都公司主张的使用费逾期支付违约金，因当时系争房屋被查封，双方对责任的承担及使用费的支付存在较大争议，故相应的逾期违约金本院不予支持。关于雅都公司主张的电费、水费、公摊费，未提供相应依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)林星与被告(反诉原告)上海雅都旅馆有限公司就上海市宝山区友谊支路XXX号4楼房屋签署的《房屋租赁合同》无效；二、原告(反诉被告)林星于本判决生效之日起十日内将上海市宝山区友谊支路XXX号4楼房屋清腾返还给被告(反诉原告)上海雅都旅馆有限公司；三、被告(反诉原告)上海雅都旅馆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)林星装修损失29万元；四、被告(反诉原告)上海雅都旅馆有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)林星押金5万元；五、原告(反诉被告)林星于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海雅都旅馆有限公司占有使用费(按每月1万元的标准，自2018年1月18日起自系争房屋实际返还之日止；其中多支付的14,516元予以抵扣)；六、驳回原告(反诉被告)林星的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海雅都旅馆有限公司的其余诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取6,088元，由原告(反诉被告)林星负担2,888元、由被告(反诉原告)上海雅都旅馆有限公司负担3,200元；反诉案件受理费减半收取2,987元，由被告(反诉原告)上海雅都旅馆有限公司负担1,137元、由原告(反诉被告)林星负担1,850元；鉴定费3万元，由原告(反诉被告)林星、被告(反诉原告)上海雅都旅馆有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈凤琴二〇一九年七月一日书记员  朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。