北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初1356号原告（反诉被告）：王燕红，女，1968年6月8日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：任立海（系王燕红之夫），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：林琪，北京市中友律师事务所律师。被告（反诉原告）：芮山，男，1967年12月5日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：宋淑敏（系芮山之嫂），住北京市房山区。委托诉讼代理人：仲永红，北京市恒嘉律师事务所律师。第三人：北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-E475。法定代表人：高晓辉，总经理。委托诉讼代理人：张毅然，女，该公司法务。委托诉讼代理人：晏春莉，女，该公司门店经理。原告（反诉被告）王燕红与被告（反诉原告）芮山、第三人北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王燕红及其委托诉讼代理人任立海、林琪，被告（反诉原告）芮山的委托诉讼代理人宋淑敏、仲永红，第三人华熙房地产公司的委托诉讼代理人张毅然、晏春莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王燕红向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除王燕红与芮山于2018年8月21日签订的《存量房屋买卖合同》；2、诉讼费由芮山承担。诉讼中，王燕红增加一项诉讼请求，要求芮山返还购房定金2万元。事实和理由：2018年8月21日，王燕红与芮山及华熙房地产公司签署了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：024191），约定，芮山将其名下位于北京市房山区良乡行宫园四里X号楼X层X号房屋出售给王燕红，交易房屋按套议定成交总价为244万元，其中交易房屋主体价格为102万元，房屋装饰、装修及相关设施的补偿价格为142万元，首付款164万分两次支付，2018年9月30日前支付80万元，2018年11月15日前支付84万元。另，王燕红于合同签订当日向芮山支付了定金2万元。合同签订时，王燕红正通过第三人出售自己名下房屋，王燕红、芮山合同履行及房款支付时间均是第三人根据王燕红出售自有房屋的进度而约定的，芮山也知晓王燕红需用售房款支付涉诉房屋购房款。合同签订次日，第三人告知王燕红买受人因故不能继续购买王燕红名下房屋，导致王燕红无法按合同约定时间向芮山支付房屋首付款，王燕红为保证芮山可以及时将交易房屋再次出售，避免给芮山造成损失，多次与中介及芮山沟通，双方就合同解除一事协商未果，故王燕红只能通过诉讼解决双方纠纷。王燕红依法诉至贵院，望判如所请，维护王燕红的合法权益。芮山辩称，同意解除双方的买卖合同，不同意退还定金。合法自愿的民事合同应当得到法律的保护。本案中，双方自愿达成房屋买卖合同，王燕红在交付定金后因自身原因不能继续履行合同，从情感上说表示同情理解，但是王燕红的做法不符合常理、不顾及芮山及第三人的利益，王燕红通过强行夺取房屋买卖合同的方式撕毁合同，是对市场经济交易的破坏。2018年8月26日，王燕红从第三人处抢走了合同，芮山进行报警，双方无法协商，芮山不能因单方面同情而不主张自己的权利。房屋市场行情在不断变化，每个房屋买卖合同都是基于当时的市场环境，王燕红肆意撕毁合同，导致芮山的权利无法保证，双方在签订合同当时对此有明确认知，对于撕毁合同作了明确的违约金约定。另外，当时是芮山出面签订的买卖合同，约定的定金2万元打入宋淑敏的账户，这个情节王燕红及第三人都是知道的，依据相关法律规定，因为王燕红不能及时交纳房款，导致宋淑敏购买另一套房屋时额外支付了利息，不能享受公积金贷款的便利。芮山向本院提出反诉请求：1、请求判令解除王燕红与芮山及华熙房地产公司于2018年8月21日签订的《存量房屋买卖合同》；2、请求判令王燕红承担违约金244000元；3、请求判令王燕红承担芮山律师费损失100000元；4、本诉及反诉费由王燕红承担。诉讼中，芮山将第三项反诉请求变更为请求判令王燕红承担芮山律师费损失6000元。事实和理由：2018年8月21日，芮山与王燕红在第三人的居间撮合下，就王燕红购买芮山房屋一事签订了《存量房屋买卖合同》。该房屋产权证号为：京（2017）房不动产权第XX**，位于房山区良乡行宫园四里**楼**X，建筑面积86．53平方米，设计用途为住宅。三方约定：成交总价为2440000元；合同签订当日王燕红向芮山支付定金20000元；王燕红于2018年9月30日之前向芮山支付房款800000元，于2018年11月15日之前支付房款840000元，其余800000元王燕红以公积金贷款的方式支付。2018年8月26日，王燕红从第三人手中抢走了属于芮山所有的合同，第三人报警，但是警方也没有能够从王燕红手中要回合同。2018年9月20日，芮山收到法院送达的民事起诉状，王燕红以未能卖出自有房屋无力支付房款为由要求解除和芮山的买卖合同。买卖双方签订的合同是双方真实意思的表示，其内容合法有效，任何一方不能以标的物的市场价高低变化随意解除，但是合同签订后，王燕红已经以前述的实际行动明确将不履行合同义务，依据合同法第108条之规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。依据《存量房屋买卖合同》第八条之约定，王燕红单方解除构成违约，应向芮山承担合同成交总价10%的违约金。同时依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》：“第26条债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担”之规定，王燕红应承担芮山律师费等费用损失。王燕红针对反诉辩称，第一，同意解除双方签订的买卖合同，买卖合同解除的时间是在2018年9月5日。第二，不同意向芮山支付违约金，违约金设置的目的是赔偿守约方的损失，王燕红在自有房屋不能出售的情况下，将这一事实通知芮山，并没有给芮山造成损失。芮山提到的宋淑敏购房与本案无关，涉案房屋现在市场价值比合同签订时有所上涨，所以我们不需要向芮山支付违约金，即使需要支付违约金，10%的标准过高，请法庭酌减。第三，不同意支付律师费损失。芮山主张的法律依据仅适用于债权人撤销之诉，不适用于本案，没有合同及法律依据。关于本案事实部分，2018年8月26日报警一事，在8月26日之前王燕红多次通过第三人要与芮山就合同的问题进行沟通，双方一直未能见面。合同签订时，王燕红是与案外人宋淑敏进行沟通，但是合同的签订主体是芮山，王燕红因此担心在履行过程中会产生风险，多次要求与芮山见面未果的情况下通过报警的方式最终第三人给双方约定了见面沟通的时间，与芮山在事实与理由中的陈述不符。诉讼费部分不同意承担。第三人述称，就本诉与反诉答辩意见一致。关于合同的解除，遵从法院判决。我方已经促成双方合同成立但尚未收取居间费用，保留收取居间服务费的权利。双方其他请求涉及的是双方的权利义务，我方不发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：王燕红向法庭提交的《存量房屋买卖合同》复印件，结合华熙房地产公司提交的《存量房屋买卖合同》原件，对该证据予以采信；与华熙房地产公司的工作人员的微信记录，真实性不持异议；网页截图，无法实现其证明目的，不予采信。芮山向法庭提交的《借名买房协议》、《北京市商品房现房买卖合同》部分文本、发票及银行卡交易明细清单，与案件认定事实无关，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：芮山系位于房山区良乡行宫园四里**楼**X房屋所有权人，产权证号为：京（2017）房不动产权第XXXX号。2018年8月21日，芮山（出卖人、甲方）与王燕红（买受人、乙方）及华熙房地产公司（居间方、丙方）签订《存量房屋买卖合同》，约定，芮山将位于房山区良乡行宫园四里X号楼X层X房屋出售给王燕红；经买卖双方协商一致，该房屋按套议定成交总价为2440000元；买受人向出卖人支付20000元作为购房定金；买受人向出卖人交纳购房首付款1640000元，其中于2018年9月30日之前支付800000元，于2018年11月15日之前支付840000元，买受人拟申请公积金贷款800000元，经买卖双方协商一致，甲方房屋核验及乙方购房资质审核通过十日内双方办理该房产的贷款手续；自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方未按照本合同之相关约定履行，均视为违约：（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行，若逾期超过15天的，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按成交总价的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的成交总价2．2%的居间服务费，（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行，若逾期超过15天的，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按成交总价的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的成交总价2．2%的居间服务费；买受人应于2018年11月10日前向居间方提供真实有效的购房资格审核资料，出卖人应于签订合同七日内向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料；合同同时约定了各方其他权利义务。上述合同签订后，各方开始履行。合同签订当日，王燕红向芮山支付购房定金20000元。2018年9月5日，王燕红向芮山发出《解除房屋买卖合同通知书》，芮山自述于2018年9月7日收到上述通知书，但其当时并不同意解除合同。后双方因是否继续履行合同产生争议，王燕红诉至本院，要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，并要求芮山返还购房定金。诉讼中，芮山提起反诉，要求解除合同，并要求王燕红支付违约金及律师费损失。庭审中，王燕红主张其在合同签订后较短时间内即通知芮山解除合同，并未给芮山造成实际损失，要求即使判决违约金，也应该降低违约金标准，并提出芮山也未按照合同约定办理房源核验，芮山对其上述主张不予认可，华熙房地产公司称在双方签订合同时已经无需再对房源资料进行核验。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王燕红、芮山及华熙房地产公司签订的《存量房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。王燕红以其另一套住房未能及时出售导致可能无法按时足额向芮山支付购房款为由要求解除合同，并于2018年9月5日向芮山发出《解除房屋买卖合同通知书》，在合同履行期限届满前，王燕红以其行为明确表明不履行主要债务，符合法律规定的合同解除条件，故王燕红、芮山要求解除《存量房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。同时，王燕红没有约定或法定理由要求解除合同，导致交易不能进行，构成根本违约，应当承担相应的违约责任，故芮山要求王燕红给付违约金，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于违约金的数额，结合合同履行情况、双方过错程度、违约方因违约行为给守约方造成的损失等因素，本院酌情予以调整，对于芮山要求合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。上述合同解除后，芮山应向王燕红返还收取的购房定金，故王燕红要求芮山返还购房定金20000元，理由正当，本院予以支持。芮山要求王燕红支付律师费6000元，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除王燕红、芮山及北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司于二〇一八年八月二十一日签订的《存量房屋买卖合同》。二、芮山于本判决生效后十日内返还王燕红购房定金20000元。三、王燕红于本判决生效后十日内给付芮山违约金150000元。四、驳回芮山的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26320元，由芮山负担（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费13160元，由王燕红负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  付 雪人民陪审员  白荣连人民陪审员  宋 辉二〇一九年七月二十九日书 记 员  张晓曦