陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2019）陕01民终4746号上诉人（原审被告，申请执行人）：秦某某，男，1976年7月22日出生，汉族，住西安市灞桥区XX路XX号XX号。委托诉讼代理人：刘元，陕西三秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告，执行案外人）:姚某某，女，1989年10月25日出生，汉族，住西安市莲湖区XX路XX号XX层XX号。委托诉讼代理人：郭晓颖，陕西丰采律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：汤彦，男，1966年6月20日出生，汉族，住西安市雁塔区。原审第三人（被执行人）：安瑞芳，女，1962年3月28日出生，汉族，住西安市雁塔区。上诉人秦某某因与被上诉人姚某某,原审第三人汤彦、安瑞芳案外人执行异议之诉一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初5769号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人秦某某委托诉讼代理人刘元、被上诉人姚某某委托诉讼代理人郭晓颖到庭参加诉讼。原审第三人汤彦、安瑞芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦某某上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回姚某某的诉讼请求；一、二审诉讼费由姚某某负担。事实和理由：一审认定姚某某于2015年9月已经占有涉案房屋，属认定事实错误。姚某某在一审提交的涉案房屋水电费及物业交费票据只能说明庭审时票据是归其掌握，姚某某是否按照票据所载时间支付过上述费用应提交相关款项的给付凭证来证明，且当时姚某某与汤彦、安瑞芳之间存在交房、过户纠纷并在法院诉讼中，期间承担费用不符常理。水电费及物业费票据不属于房屋交接的直接凭证，费用承担与是否占有房屋无必然因果关系，不能证明姚某某依票据所载时间即占有房屋。一审判决以2016年11月26日西安市长安区人民法院执行笔录中所载“由你们开门查看该房屋”即认定姚某某在执行前就已实际占有房屋错误。该笔录明确记载“今天将此房交付给姚某某，本案的房屋交付问题就此结束”，即当日交付事实。姚某某主张案外人张某某与其是债权债务关系借住在涉案房屋，但张某某未出庭，其与姚某某之间《买卖定金合同》、债权债务关系的客观真实性也无法查证，涉案房屋使用现状的客观真实性存疑，更无法佐证姚某某在2015年9月实际占有涉案房屋。一审判决适用法律错误。本案系案外人执行异议之诉，与被执行人异议无任何关系，一审判决以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和和复议案件若干问题的规定》第二十条规定作出判决，适用法律错误。一审判决违反法定程序。一审法院立案审理历时一年半有余，超期审理。姚某某辩称，其与汤彦、安瑞芳之间所签订的房屋买卖合同有效，其作为一般买受人和案涉房产的实际权利人，业已得到西安市中级人民法院生效判决的确认，其对于案涉房屋的物权期待权应得到依法保护。且其已经实际占有房屋，客观事实上在一定范围内也进行了公示。虽然交付时其与汤彦、安瑞芳之间的纠纷仍在法院审理中，但是其基于合法权利和止损，合法占有有理有据。西安市长安区人民法院的执行笔录记载真实，案外人张某某与本案无关。一审适用法律规定系二十八条，所载第二十条系笔误。一审法院程序正确。小额物业费现金给付较多，其无法提供完整的银行流水证明物业费交费情况。但是一审其提交的相关证据已经能够证明其在2015年9月合法占有房屋的事实。其已穷尽了各种方法维护自己的权利，对于涉案房屋无法过户其亦没有过错。一审审理期限过长是因为特殊情况，并未影响案件审理。汤彦、安瑞芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。姚某某向一审法院起诉请求：立即停止对位于西安市长安区XX乡XX园XX幢XX单元XX室商品房的强制执行,并解除查封措施；秦某某承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月23日, 姚某某与汤彦签订一份《房地产买卖契约》,约定由姚某某以55万元购买汤彦位于西安市长安区XX乡XX幢XX单元XX室XX园房屋一套,交房时间为2014年7月31日,过户时间为房产证登记满5年之日起30日内。合同还约定,如果汤彦在2014年7月31日未能交付房屋。逾期超过30日的, 姚某某有权解除合同,也有权选择随时要求汤彦立即将产权证过户至姚某某名下或姚某某指定的第三方名下。合同签订后，姚某某向汤彦支付购房款，汤彦亦向姚某某出具了收到房屋全款的收款收据及委托办理房屋过户的委托书。因汤彦未按合同约定履行，姚某某于2015年3月将汤彦、安瑞芳诉至西安市长安区人民法院,要求汤彦、安瑞芳立即交付房屋、过户房屋并承担违约金11万元。西安市长安区人民法院于2015年12月15日作出(2015)长安民初字第01163号民事判决书,判决汤彦、安瑞芳在本判决生效后立即向姚某某交付涉案房屋，同时驳回姚某某其余诉讼请求。姚某某不服该判决,向西安市中级人民法院提起上诉,西安市中级人民法院于2016年5月11日作出(2016)陕01民终1353号民事判决书,判决：一、维持西安市长安区人民法院(2015)长安民初字第01163号民事判决第一项；二、撤销西安市长安区人民法院(2015)长安民初字第01163号民事判决第二项;三、汤彦、安瑞芳在本判决生效后立即将西安市长安区XX乡XX幢XX单元XX室XX园房屋过户至姚某某名下;四、汤彦、安瑞芳在本判决生效后立即向姚某某支付违约金11万元。随后姚某某依据(2016)陕01民终1353号民事判决书向西安市长安区人民法院申请执行。2016年11月3日，西安市长安区人民法院作出（2016）陕0116执1549号执行裁定书，裁定将被执行人汤彦所有的位于西安市长安区XX乡XX幢XX单元XX室过户至姚某某名下。2016年11月26日，西安市长安区人民法院的现场执行笔录记载：执行法官称“今天我们长安区法院执行庭前来涉案标的物的房间内，由你们开门查看该房屋……今天将此房屋交付给申请人姚某某,本案的房屋交付问题就此结束”。因第三人汤彦涉及其他民事纠纷，一审法院作出(2014)雁民初字第07004号民事判决,判令汤彦、安瑞芳向秦某某偿还借款35万元及逾期利息等。经秦某某申请，一审法院执行庭依据(2014)雁民初字第07004号民事判决书对汤彦采取执行措施。在执行过程中，一审法院执行庭于2016年3月4日向西安市长安区住房保障和房屋管理局送达了(2015)雁执字第02190号执行裁定书及协助执行通知书,查封了被执行人汤彦名下坐落于西安市长安区XX乡XX幢XX单元XX室的房产。该房屋被查封后，姚某某于2017年4月6日向一审法院提出执行异议，一审法院执行庭经审查认为：案外人（姚某某）提交的西安市长安区人民法院(2015)长安民初字第01163号民事判决书及西安市中级人民法院(2016)陕01民终1353号民事判决书是一审法院对执行标的查封后作出的另案生效法律文书,本案执行的是金钱债权,最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定此种情形下对案外人的异议应不予支持。案外人在本院查封前签了书面买卖合同并支付了全部房款,也通过诉讼请求交付房屋、过户房屋并承担违约金,但案外人提交的证据不能证明其在本院查封前已合法占有该不动产,案外人在长安区人民法院申请交付房屋及执行中现场执行笔录显示的交付房屋等事实,发生时间也在本院查封之后,不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。故作出(2017)陕0113执异59号执行裁定书，裁定驳回了姚某某的执行异议。姚某某不服提出执行异议之诉，形成本案本诉。另查，姚某某自2015年9月开始缴纳涉案房屋的水、电及物业费。再查，现房屋由案外人张某某居住，其与姚某某签订《买卖定金合同》，但仅向中介公司支付定金2万元，未向姚某某支付任何款项，现经姚某某同意借住于涉案房屋内。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，姚某某在一审法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部房款,且已通过诉讼方式请求交付房屋、过户房屋并承担违约金。同时，在西安市长安区人民法院执行笔录中显示，执行法官记载“由你们开门查看该房屋”，故涉案房屋应当已在执行前由姚某某实际占有，同时结合姚某某交纳水、电及物业费的事实，对姚某某主张已于2015年9月即占有该房屋的事实予以确认。关于房屋现状，因案外人张某某与姚某某系债权关系，且其为借住房屋，故与本案无涉。综上，姚某某对涉案房屋享有足以排除强制执行措施的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决：不得执行西安市长安区XX乡XX幢XX单元XX室房产(产权证号：西安市房权证长安区字第41-537**)。案件受理费100元，由秦某某负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，姚某某应当就其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，姚某某在法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部房款,并通过诉讼方式请求交付房屋、办理过户手续及承担违约金，且西安市长安区人民法院执行笔录中显示，执行法官记载“由你们开门查看该房屋”，故涉案房屋应当已在执行前由姚某某实际占有。故一审结合姚某某交纳水、电费、物业费的事实，以及物业公司出具的证明对姚某某主张已于2015年9月即占有该房屋的事实予以确认，与法不悖，并无不妥。对于房屋现状，因案外人张某某与姚某某系债权关系，且其为借住房屋，故与本案无涉。据此，姚某某对涉案房屋享有足以排除强制执行措施的民事权益。一审判决不得执行西安市长安区XX乡XX幢XX单元XX室房产(产权证号：西安市房权证长安区字第**)，于法有据，并无不当。综上所述，秦某某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由秦某某负担。本判决为终审判决。   审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年六月二十四日 书 记 员  姬  凯  华