安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖07民终501号上诉人(原审原告)：金碧物业有限公司铜陵分公司，住所地安徽省铜陵市恒大绿洲综合楼，统一社会信用代码913407005704358157。负责人：沈剑，该分公司经理。委托诉讼代理人：崔影，该分公司员工。委托诉讼代理人：伍云，该分公司员工。上诉人(原审被告)：章苏珍，女，1988年5月4日出生，汉族，住安徽省铜陵市。上诉人金碧物业有限公司铜陵分公司（以下简称金碧物业）与上诉人章苏珍物业服务合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2019)皖0705民初1196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金碧物业上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持金碧物业的一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费由章苏珍承担。事实和理由：1,金碧物业已经按照与章苏珍签订的《前期物业服务协议》约定的服务内容及标准履行了服务，一审判决在没有任何证据证明的情况下判决金碧物业承担违约责任不符合法律规定。金碧物业已经按照双方签订的合同履行的约定义务，对业主反映的房屋质量问题及时向开发商进行了反馈。但章苏珍对房屋质量问题应当按照其与开发商签订的商品房买卖合同行使权利，一审法院在没有任何证据支持的情况下，认为金碧物业没有及时与开发商做好沟通工作，且以书面形式函告、备查，将开发商的处理意见及时反馈给业主，并以此判决金碧物业承担违约责任，加重了金碧物业的义务，没有事实依据。同时一审判决认为，金碧物业与章苏珍签订的《前期物业服务协议》虽约定了违约责任且对违约金及计算标准作出了约定，但因金碧物业存在瑕疵，故对金碧物业主张违约金的诉请不予支持，也没有事实和法律依据。章苏珍辩称：交房时应当先在检查房屋的前提下再签前期物业协议。如果早知道房屋有问题，本人是不会要房子的。同时，本人认为开发商和物业是一家的，收房子时都是物业负责的。关于违约金，在房屋质量问题没有解决情况下，本金本人都不会给。章苏珍上诉请求：1，撤销一审判决第一项，依法改判驳回金碧物业的诉讼请求；2，由金碧物业承担本案的诉讼费用。事实和理由：1，原审认定被金碧物业在物业管理上存在瑕疵，比如对章苏珍反映的房屋质量问题的处理过程存在过错；但又认定“原告并非完全不履行合同义务，被告拒交全部的物业费超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为构成违约”，显然错误。章苏珍购买的涉案住宅是精装的房屋，根据双方《前期物业服务协议》第一条第七项的约定，金碧物业有“装饰装修服务”的义务；金碧物业将章苏珍提出的房屋装修质量问题的解决，推诿至开发商，违反了合同义务；在质量问题的处理历时五年半之久而未能解决，章苏珍拒交物业费符合行使合同履行抗辩权的情形。2，金碧物业收取物业费的权利来源不足。双方虽签订了《前期物业服务协议》，但是基于章苏珍不知道金碧物业没有物业管理的权利来源。金碧物业虽提供了一份中标通知书，但未能提供相关的委托合同和在相关主管部门的报备等证据材料。金碧物业二审辩称：1，《前期物业服务协议》第一条第七项指的是公告区域部分；2，前期物业是开发商选定的。等业主委员会成立后，业主可以选定。金碧物业一审诉讼请求：1、依法判决章苏珍立即支付2014年4月1日至2019年1月31日期间的物业管理费10422.6元。2、依法判令章苏珍支付逾期付款违约金9224元（暂计算至2019年1月31日，请法院判决至付清物业费止）。3、本案全部诉讼费用由章苏珍承担。一审法院认定事实：章苏珍系铜陵市恒大绿洲9栋3201室房主，房屋面积为135.1平方米，金碧物业系铜陵市恒大绿洲的物业管理公司，2013年9月27日金碧物业与章苏珍签订一份铜陵市恒大绿洲住宅小区《前期物业服务协议》，协议约定：金碧物业提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务费按照章苏珍与开发商签订的本物业《商品房买卖合同》约定的本物业交付之日起计收。金碧物业在章苏珍收楼时，计清并预收六个月物业服务费。自收楼起第七个月开始，章苏珍应在每月的最后一日前履行完交纳当月物业服务费的义务。物业服务费用实行包干制（公共水电分摊除外），每月收费标准按住宅建筑面积计收；高层按建筑面积1.08元/㎡·月,公摊为0.25元/㎡·月。商业物业为2.5元/㎡·月。物业服务费不包括电梯、水泵、中央空调等的运行电费。公摊电费按建筑面积进行分摊，章苏珍应在每月最后一日前履行完交纳上月公摊电费的义务。公摊水电费包含但不仅限于路灯用电、梯灯用电、园景用水电、二次供水用电、电梯用电、设备房用电等费用。2018年11月30日金碧物业委托北京德恒（合肥）律师事务所向章苏珍发出律师函，向章苏珍催缴物业费。恒大绿洲物业管理存在问题：对公共部分的车辆管理存在瑕疵，车辆进出、停放存在无序的情况；对业主反映的房屋质量问题，未及时有效的与开发商做好沟通工作，并以书面形式函告、备查，也未有开发商的处理意见或将开发商的处理意见及时反馈给业主。2014年4月1日起至2019年1月31日期间物业管理费10421.6元（计算标准（1.08+0.25）元／㎡·月×135.1㎡×58个月）章苏珍未缴纳。一审法院认为，金碧物业与章苏珍签订的铜陵市恒大绿洲住宅小区《前期物业服务协议》符合法律规定，协议合法有效。章苏珍作为恒大绿洲9栋3201室的业主，有缴纳物业服务费的义务。物业服务合同是双务合同,从权利义务对等原则来看,业主交纳物业费的高低与物业企业提供的服务质量是相对应的,金碧物业在履行合同过程中确有存在瑕疵,如对业主反映的房屋质量问题，未能及时与开发商做好沟通工作，并以书面形式函告、备查，将开发商的处理意见及时反馈给业主；章苏珍因金碧物业履行合同存在违约行为而未依约定按时支付物业费有一定的合理性,但是金碧物业并非完全不履行合同义务,章苏珍拒交全部的物业服务费超出了合同履行抗辩权的范畴,其行为亦构成违约；金碧物业与章苏珍签订的《前期物业服务协议》虽约定了违约责任且对违约金及计算标准作出约定，但金碧物业提供物业服务存在瑕疵，故金碧物业要求章苏珍支付逾期付款的违约金，本院不予支持；对于章苏珍反映的房屋质量问题，其未举证证明其与金碧物业之间存在维修服务协议，涉案房屋专有部位出现质量问题，可另行主张权利；综合考虑小区物业服务情况、物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素,本院酌情将章苏珍应支付的物业服务费调整为9379元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、章苏珍应在本判决生效后十日内向金碧物业支付物业服务费9379元。二、驳回金碧物业的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费291元，减半收取145.5元，由金碧物业负担70元，章苏珍负担75.5元。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案争议的焦点：《前期物业服务协议》是否合法有效；金碧物业是否有违约情形；章苏珍是否应当交纳物业费。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。同时，上诉人金碧物业与上诉人章苏珍缔结涉案《前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方由此形成物业服务合同关系，双方均应按照合同约定履行各自义务。金碧物业按照约定为铜陵市恒大绿洲小区提供物业服务，章苏珍作为该小区业主理应按照合同约定支付物业费；其房屋专有部分出现的质量问题，可另行主张权利，不得以此作为拒交物业费的理由。通过一审法院查明及章苏珍方举证，金碧物业在物业管理方面的确存在瑕疵，二审中金碧物业也没有提供新证据支持其上诉请求，故一审法院综合考虑物业服务情况、双方违约责任酌情调整物业费及对金碧物业要求违约金的诉求不予支持并无不妥。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，金碧物业和章苏珍的上诉理由不能成立，其上诉请求均应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款和第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费106元，由上诉人金碧物业有限公司铜陵分公司负担56元，由上诉人章苏珍负担50元。本判决为终审判决。审判长 赵 萍审判员 钱韦玮审判员 姚爱玉二〇一九年七月十六日法官助理廖继贵书记员阮娟附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十委条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭。开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；