北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初18264号原告:北京市昌平区十三陵镇人民政府，住所地北京市昌平区胡庄泰胡路**。法定代表人：刘长德，镇长。委托诉讼代理人：李文艳，北京市易和律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏擎天，北京市易和律师事务所律师。被告：顺峰投资实业有限公司，住所地北京市西城区莲花池东路**（顺峰金阁酒店601-610）。法定代表人：何勤刚，董事长。委托诉讼代理人：张博，女，该公司职员。委托诉讼代理人：陶鑫，北京市博缘律师事务所律师。原告北京市昌平区十三陵镇人民政府（以下简称十三陵镇政府）与被告顺峰投资实业有限公司（以下简称顺峰实业公司）合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告十三陵镇政府的委托诉讼代理人李文艳、魏擎天，被告顺峰实业公司的委托诉讼代理人张博、陶鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告十三陵镇政府向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2000年2月1日签订的《合作合同书》；2.判令顺峰实业公司向十三陵镇政府腾退并返还租赁土地（东至十三陵水库、西至环湖公路、南至小宝山南侧自然水沟、北至大宝山饭店至环湖路的小公路）及地上物；3.判令顺峰实业公司立即向十三陵镇政府支付自2014年2月1日起至实际支付日止的保底费用（暂计算至2019年1月31日为343.98万元）及相应滞纳金（暂计算到2019年1月31日为44.6016万元）；4.判令顺峰实业公司向十三陵镇政府支付损害赔偿金138.915万元；5.判令顺峰实业公司向十三陵镇政府支付自2016年4月起至实际支付日止拖欠的员工生活费及保险等费用（暂计为63.71707万元，上述款项总计591.21367万元）。事实和理由：2000年2月1日，十三陵镇政府与顺峰实业公司签订了《合作合同书》，约定十三陵镇政府将其所属十三陵镇大宝山饭店及相邻土地租给顺峰实业公司用于其所建俱乐部的补充部分。合同第四条约定，顺峰实业公司每年须向十三陵镇政府支付60万元的保底费，自支付保底费第一年起，以每五年5%的比例递增。合同第六条约定自2000年1月1日至宝山饭店一期工程竣工之日前，原宝山饭店21名员工的工资及政策范围内的保险费用，由顺峰实业公司负担。合同第八条第（2）款约定顺峰实业公司未按合同规定按期向十三陵镇政府支付保底费用，将按中国人民滞纳金管理条例的有关规定交纳滞纳金。若拖欠时间超过12个月，顺峰实业公司除向十三陵镇政府支付当年保底费用及滞纳金外，另支付当年保底费的两倍作为经济损失的赔偿，同时十三陵镇政府有权解除合同。《合作合同书》签订以后，双方依约履行义务，但顺峰实业公司自2014年起，便开始拖欠该合同书约定的保底费及相应员工的生活费及保险，经十三陵镇政府多次催缴，直至起诉之日起仍未交纳相关费用。故十三陵镇政府诉至法院。被告顺峰实业公司辩称:不同意第1项、第2项诉讼请求。因为我们没有主观故意违约，是发改委的整治造成合同中有重大变化，我们也在积极进行转型。第3项诉讼请求，我们租金交到2014年4月，剩余租金我们同意按合同约定给付。因2015年国家出台的政策，企业才面临到现在的困境，但企业没有把责任推出去，也是想方设法的筹措资金，没有明确转型方向的情况下，我们还在想方设法的支付租金，我们也在联系相关主管领导和负责人商量转型方案，也是被支持的，但国家大政策没有红头文件出台，企业是挺难熬的过程。第4项诉讼请求没有事实和法律依据。第5项诉讼请求以具体核实为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2000年2月1日，十三陵镇政府与顺峰实业公司签订《合作合同书》（以下简称合同），合同主要约定，十三陵镇政府为甲方，顺峰实业公司为乙方；为合理利用现有资源，促进十三陵镇地区经济的发展，甲乙双方经友好协商，就甲方将其所属大宝山饭店及相邻土地（以下简称该片土地）与乙方合作事宜达成如下条款：一、土地位置。该片土地位于北京市昌平区十三陵镇政府所拥有产权的宝山饭店及相邻果园，东至十三陵水库、西至环湖公路、南至小宝山南侧自然水沟、北至大宝山饭店至环湖路的小公路（以土地局等相关部门及甲乙双方认定的红线图为准），面积约为137亩的土地及地上物（包括果树、大宝山饭店等）（以下简称涉案土地及地上物）。其中涉及到103以下的土地，由甲方与十三陵水库管理处签订土地使用协议，作为本合同的有效附件；二、土地用途。用来作为乙方所建俱乐部的补充部分。三、合作期限。合作期限50年，合作期满，乙方享有同等条件下继续合作的优先权。四、保底费用及付款方式。合作期内，乙方每年向甲方支付60万元的保底费用后，甲方不参与乙方经营该片土地上所有项目的利润分配。1）甲乙双方约定，乙方每年向甲方支付60万元保底费用，自乙方向甲方支付保底费第一年起，以每五年5%的比例递增；2）2000年1月20日，乙方向甲方支付60万元，作为乙方代甲方返还北京全真永恒科技开发有限公司已支付给甲方的租金及其他费用（本合同所涉及土地原为甲方所属公司租赁给北京全真永恒科技开发有限公司），甲方负责解除其所属公司与北京全真永恒科技开发有限公司的租赁合同，该《解除合同》作为本合同附件；3）本合同签订之日起十五个工作日内，乙方向甲方支付第一年的保底费用（60万元），乙方向甲方支付完第一年保底费后的六十个工作日内，乙方分期向甲方支付四年的保底费用（240万元）；4）第六年以后以签订合同日为基准，乙方向甲方支付当年的保底费用。五、双方商定：1）自本合同生效60个工作日内，将合作范围内甲方拥有国有土地证的___亩土地及拥有产权证的___平方米的地上建筑物过户到乙方公司内，所需交纳的土地出让金及各项税费，由乙方承担，甲方协助乙方办理相关手续；2）在合作期内，征得甲方同意，乙方可将合作范围内建筑物及相应土地使用权转让或出卖，地上建筑物及相应土地使用权转让所得分配比例按如下条款执行（甲方占40%，乙方占60%），如未经甲方同意，乙方擅自将合作范围内建筑物及相应土地使用权转让或出卖，乙方负责赔偿甲方相应损失；六、甲方的权利及义务。5）合作期内，乙方根据需要，对宝山饭店及其他地上物进行改扩建，改建后的建筑面积不得小于原有建筑面积__平方米（以地上建筑物产权证书为准），甲方协助乙方以乙方项目——顺富俱乐部的名义进行各项报批手续，各项报批费用甲方不予负责；9）自2000年1月1日至宝山饭店一期工程竣工之日前，原宝山饭店21名员工的工资及政策范围内的保险费用，由乙方负担，自竣工之日起，乙方不再负担，由甲方自行解决。竣工之日后，乙方录用甲方推荐的15名员工（优先录用原宝山饭店的员工），并按当地就业标准及乙方项目经营状况发放工资，并按相关规定办理员工保险。乙方依据《劳动法》和国家及地方政府规定的用工制度，所聘甲方人员如严重违反公司相关规定或不能胜任本职工作，乙方有权予以辞退，甲方可予以调换人员，如乙方不用甲方人员，可按当地下岗工人工资标准（包括原甲方已承担的员工相应保险）补给甲方相应不用人数的工资。七、乙方的权利及义务。3）乙方在合作期间，有权在合作土地范围内依据经营需要，开发新的项目；4）经甲方同意，乙方可对合作范围内的土地的果树根据情况进行更换、移植、砍伐，由甲方负责办理相关手续，相关费用由乙方承担；5）在合作期内，因经营合作范围内的土地及地上物所形成的债权、债务全部由乙方承担，与甲方无关；6）乙方拥有对合作范围内的土地及地上物的独立经营自主权，甲方不参与乙方的任何经营管理工作；8）乙方应按照合同规定，按期向甲方支付保底费用，逾期未能支付，应按中国人民滞纳金管理条例的有关规定向甲方支付滞纳金；9）合作期间，经甲方同意，乙方可根据需要变更合同主体，变更后的主体仍继续享有原合同主体的权利，承担原合同主体的义务，但需在变更的30日之前书面通知甲方，并签订补充合同。八、违约责任、2）乙方未按本合同规定按期向甲方支付保底费用，将按中国人民银行滞纳金管理条例的有关规定交纳滞纳金。若拖欠时间超过12个月，乙方除向甲方支付当年保底费用及滞纳金外，向甲方支付当年保底费用的两倍，作为甲方经济损失的赔偿，并根据相关规定向甲方支付相应的违约处罚，甲方有权提出解除本合同。九、合同终止。1）条件。A、甲乙双方任何一方出现本合同第八条情形，对方均有权提出终止合同，双方亦可协商解决；B单方书面提出终止合同的要求，经另一方同意，签订相关终止合同，本合同自动终止；C、原顺富俱乐部项目终止或到期。2）财产。合同到期或经甲方同意后，乙方将地上建筑物转让他方，提前终止，乙方在该片土地所属范围内开发的移动设备可自行处理或折价给甲方，在原有建筑物基础上修建、重新开发的不动产部分（包括乙方投资建设的建筑、绿化及配套部分等）可根据当时行情，聘请相关评估机构进行评估，双方分配比例为：甲方为40%，乙方为60%。十二、本合同一式四份，甲方双方各执两份，合同签字盖章后生效。合同尾部有甲乙双方法定代表人的签字及双方单位的盖章。上述合同还约定了其他事项。上述协议签订后，十三陵镇政府将涉案土地及地上物依约交付顺峰实业公司使用，顺峰实业公司依约向十三陵镇政府履行给付保底费及员工生活费及保险等费用。自2014年2月1日起至今顺峰实业公司未履行给付保底费义务，自2016年4月起至今未履行给付员工生活费、保险等费用的义务。2018年4月18日，十三陵镇政府向案外人北京顺峰乡村休闲俱乐部有限公司（以下简称顺峰乡村公司）、顺峰实业公司、北京市十三陵水库综合开发公司发送《催款函》及欠缴租金明细，该明细中注明《合作合同书》中租金自2014年度到2017年度共计欠租金2745225元，拖欠原宝山饭店职工16人2016年4月至2017年12月生活费及各项保险费共计637170.7元，后顺峰实业公司对上述欠交金额予以确认。2018年9月，十三陵镇政府诉至本院，诉讼请求同诉称。庭审中，顺峰实业公司提交了欠职工保险及生活费明细表（2016年4月-2019年6月），总计金额为705163.92元，其中2018年1月至2019年6月总计金额为304617.28元。明细表中记载了原宝山饭店职工名册（2016年4月至2016年12月为11人，2017年1月至2017年6月为10人，2017年7月至12月为9人,2018年1月至2019年6月为8人）及相应的补偿标准。证明内容为：该明细表是十三陵镇政府所属部门提供，员工生活费、保险及住房公积金补偿是按照未退休年龄的实际人数进行补偿，对已达到退休年龄的人员不再给予补偿。十三陵镇政府质证意见：对每月给予原宝山饭店职工的生活费、保险和住房公积金的补偿标准无异议，但补偿的人数应为16人，该人数仅是一个定量标准，与具体人员无关，不存在因人员退休而减少。经现场勘验，涉案土地地上物有：宝山饭店院门北侧有原宝山餐厅（地下为原冰库）；宝山餐厅对面有接待室一处；南院有北房（二层）、西房、周围有树木；宝山饭店东侧有翻建的房屋；北院有北房、西房，西跨院有北房、南房和西房。审理中，本院向双方询问，诉争的员工生活费及保险费的合同依据。十三陵镇政府陈述，依据《合作合同书》第六条第9项“自2000年1月1日至宝山饭店一期工程竣工之日前，原宝山饭店21名员工的工资及政策范围内的保险费用，由乙方负担，……”但合同中约定的工程实际没有施工。顺峰实业公司陈述，合同依据同上，但合同中约定的“宝山饭店一期工程”实际不存在，也没有实施。另查，2014年3月28日，北京市国土资源局与北京市十三陵农场签订京地出【合】字（2014）第0090号《国有建设用地使用权出让合同》，主要约定，北京市国土资源局为出让人，北京市十三陵农场为受让人；出让人将含涉案土地在内的25649.17平方米的宗地的使用权出让给受让人；出让宗地的用途为商业；出让年限为40年；本宗地为原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。本合同项下的国有建设用地使用权出让价款为11542127元。2014年5月27日北京顺峰乡村休闲俱乐部有限公司代顺峰实业公司依上述《合作合同》向北京市十三陵农场交纳土地出让金11542127元及税金346263.81元，北京市十三陵农场依据上述《国有建设用地使用权出让合同》将上述土地出让金及税金分别交纳北京市财政局和北京市东城区地方税务局。2015年3月30日涉案土地取得《国有土地使用证》，登记土地使用权人为北京市十三陵农场，地类（用途）：商业，使用权类型：转让，终止日期2054年3月27日。再查，根据北京市十三陵农场工商档案信息，北京市十三陵农场企业上级主管单位为北京天寿山饭店，北京天寿山饭店的上级主管单位为国营北京市十三陵农场。1998年国营北京市十三陵农场脱离北京市农场局管理，合并到北京市昌平区十三陵镇人民政府管理，国营北京市十三陵农场执照已注销，由北京市昌平区十三陵镇政府负责管理原国营北京市十三陵农场所属企业，北京天寿山饭店于2000年4月27日注销。上述事实，有当事人的陈述，十三陵镇政府提交的《合作合同书》、催款函、欠缴租金明细、国有土地使用证等；顺峰实业公司提交顺峰俱乐部欠职工保险及生活费情况明细表、国有建设用地使用权出让合同、向北京市十三陵农场交付土地出让金及税金的收款凭证、北京市十三陵农场交纳土地出让金及税金的缴款书等、本院的勘验笔录、照片等证据在案佐证。本院认为：判断合同的性质应以双方当事人真实意思表示为依据，探究其真实的意思表示，不能仅依据双方合同所采用合同名称，还要根据合同签约目的、合同有关条款和诚实信用原则等确认其真实意思及合同性质。本案中，顺峰实业公司依约定代缴土地出让金，并约定涉案土地取得使用权证后将涉案土地转移登记到顺峰实业公司名下，同时十三陵镇政府不参与经营，每年收取固定保底费，且顺峰实业公司需安置相关企业人员等，上述约定不符合合作合同的基本特征，即共享收益、共担风险，而租赁合同仅是在一定期间内转移物的使用权的合同，且不涉及人员安置、物权变动等问题，该合同也不符合租赁合同的基本特征，因此，本院参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”的规定，双方签订的《合作合同书》，其性质应属国有土地使用权转让合同，非合作合同，也非租赁合同，合同中约定的保底费应属对涉案土地及地上物的补偿。涉案合同，双方签约的真实意思是转让涉案土地及地上物，签约时涉案土地，虽未取得土地使用权证，但合同履行期间涉案土地已取得国有土地使用权证，合同履行期限虽约定50年，但自涉案土地使用年限的起算时间开始，双方合同约定履行期的剩余年限未超出土地使用证登记的使用年限，同时，土地使用权未变更登记也不影响合同的效力，因此，双方签订的《合作合同书》未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。关于合同的解除及违约金。根据法律规定，合同的解除分为约定解除和法定解除。本案中，《合作合同书》第八条第2项约定，属双方约定解除，顺峰实业公司自2014年2月1日起拖欠保底费，依照合同约定，十三陵镇政府自2015年2月起即享有约定解除权，而其于2018年9月才行使该项权利，相隔3年之久，明显超出了合理的行使解除权的期限，故该权利消灭。顺峰实业公司上述违约行为，是否符合合同解除的法定情形，根据双方《合作合同书》的实际履行情况，顺峰实业公司已依约代北京市十三陵农场交纳了土地出让金及税金，并取得了土地使用权证，同时也依约向十三陵镇政府履行给付保底费（土地补偿）至2014年1月31日及给付员工生活费及保险等费用至2016年3月，其履行了合同的主要义务，现顺峰实业公司虽尚欠十三陵镇政府保底费和员工生活费及保险等费用，但其愿意继续履行合同，给付尚欠的前述费用，该违约行为不导致双方合同目的不能实现，因此，顺峰实业公司的违约行为不符合《合同法》第九十四条规定的合同解除的法定情形，十三陵镇政府主张解除合同，返还涉案土地及地上物的请求依据不足，本院不予支持。其主张的保底费用符合合同约定，本院予以支持，暂计算至2019年7月31日。关于违约金问题。十三陵镇政府虽丧失约定解除权，但不影响顺峰实业公司依约承担相应的违约责任。双方合同中约定的滞纳金应属违约金性质，十三陵镇政府主张按同期贷款利率（年利率4.35%）计算逾期付款违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于约定的赔偿金，根据双方合同约定，赔偿金应理解为对违约金的补充，在违约金不足以弥补损失的情况下，而给予的损失赔偿及计算标准，而十三陵镇政府未提供顺峰实业公司的违约行为给其造成的损失超出违约金数额的相关证据，故其主张的赔偿金依据不足，本院不予支持。关于员工生活费及保险等费用。根据合同约定，顺峰实业公司应解决十三陵镇政府原宝山饭店职工21名劳动力的生活费，而十三陵镇政府提交的2018年4月的催款函和租金明细中均记载，宝山饭店员工为16人，而在本次诉讼中亦主张宝山饭店职员为16人，同时结合该项补偿的性质，其具有人身属性，而员工的劳动保障也受劳动法调整，因此，该项补偿的人数是随人员的退休而发生变化的，十三陵镇政府的主张依据不足，本院对顺峰实业公司就该项补偿的辩解予以采纳，根据该项补偿的性质及补偿标准特殊性，该项补偿暂计算至2019年6月，因十三陵镇政府与顺峰实业公司对2016年4月至2017年12月的员工生活费及保险等费用已达成合意，本院予以确认，即637170.70元；2018年1月至2019年6月的员工生活费及保险费等费用，根据十三陵镇政府和顺峰公司共同确认的补偿范围、计算标准以及顺峰公司提交的宝山饭店员工名册确认，即总金额为304617.28元。十三陵镇政府对员工名册虽提出异议，但未提供相反证据，故本院依据顺峰实业公司提交的员工名册记载的员工个人信息计算员工生活费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、顺峰投资实业有限公司给付北京市昌平区十三陵镇人民政府保底费3787087.5元（截止到2019年7月31日），于本判决生效后十日内执行；二、顺峰投资实业有限公司给付北京市昌平区十三陵镇人民政府逾期付款违约金446016元（自2014年2月1日起计算至2019年1月31日），于本判决生效后十日内执行；三、顺峰投资实业有限公司给付北京市昌平区十三陵镇人民政府2016年4月至2019年6月员工生活费及保险等费用共计941787.98元，于本判决生效后十日内执行；四、驳回北京市昌平区十三陵镇人民政府的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57748元，北京市昌平区十三陵镇人民政府负担12221元，已交纳；顺峰投资实业有限公司负担45527元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陈文洁审 判 员  李保清人民陪审员  任宝玲二〇一九年七月十六日书 记 员  刘婷婷