北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初8473号原告：马艳伟，女，1988年1月26日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：彭田（原告之夫），1988年7月6日出生，住北京市朝阳区，**。被告：北京中弘弘庆房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街**-87。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：郎敬禹，男，1983年5月23日出生，北京中弘弘庆房地产开发有限公司员工。原告马艳伟与被告北京中弘弘庆房地产开发有限公司(以下简称中弘弘庆公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马艳伟及其委托诉讼代理人彭田，被告中弘弘庆公司的委托诉讼代理人郎敬禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令如果被告就该块地拍卖或折价，在接手方不能继续履行合同的情况下，在本人已交购房款和合同约定的违约金范围内，享有优先受偿权；2.判令被告赔偿原告逾期交房的违约金（自2019年5月31日起按照房款万分之一，即199.7元每日的标准计算违约金至实际交房之日止，暂计给付本人至起诉日为798.8元）。事实和理由：2017年11月13日，原被告签订《北京市商品房预售合同》一份（合同编号Y2064772），约定原告向被告购买弘夕嘉园商品房一套，具体位置为平谷区×镇×地块×住宅楼×层×单元×号，房屋建筑面积99.66平方米，其中套内面积76.1平方米，房屋总价款为1997186元，折合每平米单价为26244.23元。合同第十一条约定：被告应于2019年5月30日前向原告交付该房屋。合同签订后，原告向被告支付全款（首付）房款1197186元（发票为证）。被告已经违约，不能履行按合同约定时间交房的义务。合同上注明，此地块国有土地使用证号为：京（2016）平谷区不动产权第0000017号，已抵押给中国工商银行股份有限公司平谷支行（以下简称平谷支行），现已违约。平谷支行起诉后其案已终审，判决书为：（2018）最高法民终1358号。在其判决书内指出，涉案地块已被其它法院查封，处于轮候查封状态，平谷支行取得了优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中第一条和第二条规定（第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品方享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。）可认为，在优先受偿权方面，工程价款高于抵押权和其他债权，买受人的权利高于工程价款；虽然本人所购房屋没有完全建成，但是本人积极履行合同义务，造成现状的责任完全在被告，本人作为买受人不存在影响房屋建设、合同正常履行以及行使买受人的权利的过错。因此，本人请法院判令如果被告就该块地拍卖或折价，在接手方不能继续履行合同的情况下，在本人已交购房款和违约金范围内，享有优先受偿权。根据本合同第十一条和第十二条约定（详见合同文本）、《合同法》以及《商品房买卖合同司法解释》等相关法律规定，被告均构成严重违约，应当承担对原告的违约责任并赔偿原告的经济损失。原告曾于2019年5月15日就此事在微信里向被告派于平谷区政府沟通会的联络人刘宝山进行正式沟通违约金事宜，至今未得到答复。因此，本人请法院判令被告按合同约定自2019年5月31日起按照房款万分之一，即199.7元每日的标准计算违约金至实际交房之日止，暂计给付本人之起诉日为798.8元。综上所述，为了维护自身的合法权益，原告诉至法院。被告中弘弘庆公司辩称，1.对于优先受偿权的诉讼请求，我公司同意法院依据事实及相关法律规定裁决。2.不同意原告主张的逾期交房违约金的诉讼请求。首先，依据双方签订的《北京市商品房预售合同》附件四第2条约定，原告应在签订合同当日交纳首期房款，剩余房款需在商品房预售合同联机备案手续完成后15日内交纳，涉案房屋已办理备案手续，但原告尚未交纳该部分剩余房款。其次，依据合同附件十二补充协议第五条【以贷款方式付款的补充约定】第5款约定，原告选择按揭贷款的并不影响其按期付款义务，自合同签订后60日内若银行未发放贷款、或批准额度不足，或贷款未及时发放的，原告应在上述期限届满后10日内付清剩余房款。再次，依据合同附件十二补充协议第八条【交付房屋的补充约定】第1款约定，原告未付清全部房屋款（含面积差价款）及其他应付费用的，答辩人有权延迟交付房屋并且不承担逾期交房违约责任，综上所述，原告未按合同约定先于履行付清房款义务，我公司有权迟延交付房屋且不承担违约责任，我公司恳请法院驳回原告诉请。经审理查明：2017年11月13日，马艳伟与中弘弘庆公司签订了北京市商品房预售合同及附件，购买中弘弘庆公司开发的涉案房屋，约定总价款1997186元，中弘弘庆公司应于2019年5月30日前向马艳伟交付涉案房屋。逾期交房90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，超过90日，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。对于房屋价款的计价方式、总价款、付款方式及期限由附件四约定，具体内容为，马艳伟交付首期房价款1197186元（含定金），剩余房价款800000元马艳伟以公积金贷款方式在商品房预售合同联机备案手续完成之日起15日内向出卖人支付。合同附件十二第五条又对以贷款方式付款进行了补充，其中第5项为，买受人选择按揭贷款的并不影响其按期付款之义务，自买卖合同签订之日起60日内贷款银行未发放买受人申请的贷款或批准贷款额度不足的或贷款未到达出卖人账户的，买受人应自上述期限届满之日起10日内向出卖人付清剩余金额或与出卖人协商一致变更付款方式。如果买受人未能按时付清剩余金额且未能与出卖人协商一致变更付款方式的，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人需从应当支付欠款之日起向出卖人支付违约金万分之一/日，直至付清欠款之日止。此外，合同附件十二第八条又对交付房屋进行了补充约定，其中第1项内容为，买受人未付清该商品房全部房价款（含面积差价款）、出卖人代垫之银行贷款本息（如有）及违约金（如有）等买受人其他应付费用的，出卖人有权相应推延向买受人交付该商品房且不承担逾期交房的违约责任，且此推延并不免除买受人应承担之逾期付款违约责任。马艳伟向中弘弘庆公司支付首付款1197186元，后得知涉案房屋因中弘弘庆公司原因无法办理贷款。此后双方未协商一致变更付款方式，马艳伟未能支付剩余购房款，双方均未提出解除合同，涉案房屋至今尚未建成，亦未向马艳伟交付。本院认为，中弘弘庆公司与马艳伟签订的商品房预售合同已就付款方式及期限、房屋交付、违约责任等事宜进行了明确约定，双方即应遵照履行。马艳伟以不能发放贷款为由，未履行付清房款义务，但根据双方签订的协议:“……买受人选择按揭贷款的并不影响其按期付款之义务，自买卖合同签订之日起60日内贷款银行未发放买受人申请的贷款或批准贷款额度不足的或贷款未到达出卖人账户的，买受人应自上述期限届满之日起10日内向出卖人付清剩余金额或与出卖人协商一致变更付款方式……”“买受人未付清该商品房全部房价款……出卖人有权相应推迟向买受人交付该商品房且不承担逾期交房的违约责任”。故依据该合同约定，中弘弘庆公司在马艳伟未付清全款的情况下，不需向马艳伟支付违约金。关于原告主张的优先受偿权问题，应依法在其他程序中主张，在本次诉讼中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条之规定，判决如下：驳回原告马艳伟的诉讼请求。案件受理费25元由原告马艳伟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨张林二〇一九年七月三十日书记员  夏碧婷