北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初27559号原告(反诉被告)：北京一佳生活商贸有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路**院**楼**1515-1516，统一社会信用代码：91110106MA00234952。法定代表人：王大海，总经理。委托诉讼代理人：王金凤，北京金则律师事务所律师。委托诉讼代理人：王唯汗，男，该公司职员。被告（反诉原告）：高建国，男，1958年7月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：索大为，北京市慧学律师事务所律师。北京一佳生活商贸有限公司（以下简称一佳公司）与高建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。一佳公司的委托诉讼代理人王金凤、王唯汗，高建国及其委托诉讼代理人索大为参加了诉讼。本案现已审理终结。一佳公司向本院提出诉讼请求：1、一佳公司与高建国签订的《房屋使用协议》无效；2、高建国退还我方租金155万元、履约保证金50万元；3、高建国赔偿我方损失350元；4、诉讼费高建国承担。事实及理由：双方于2016年11月21日签订《房屋使用协议》，由我方承租其具有转租权的位于北京市海淀区永定路23号（以下简称23号）的原市场场地、房屋上下两层共计5500平方米，我方进行商业、办公、公寓、餐饮使用，租期5年，即自2017年1月1日至2021年12月31日止，年租金为310万元，付款方式为半年付，并支付履约保证金50万元。我方已将租金、履约保证金如数交给高建国，高建国出具了收条。签约后，我方将其中的2300平方米转租给张某、曹某二人，但2017年3月10日，田村地区违法建设查处办公室下发《通知》，我方才知该房屋为违法建筑，在双方签订《房屋使用协议》时，我方对该房屋为违建并不知情。后张某及曹某将我方诉至法院，经生效判决判令我方退还二人租金1745200元并赔偿损失81万元。当发生房屋无法使用情况后，我方多次与高建国沟通解决，但对方以各种理由回绝，现我方因此损失惨重，暂定损失350万元，且相关部门对该房屋进行了拆除，故提起诉讼。高建国辩称，我不同意其所有诉讼请求。涉诉房屋所在土地为玉渊潭乡集体用地，涉诉房屋是北京市海淀区玉渊潭西联实业公司（以下简称西联公司）所有，由我租赁使用。该场地和房屋一直处于可使用状态，符合经营使用条件。1999年我在此办理北京市永兴农副产品批发市场有限公司（以下简称永兴市场），但2015年根据疏解整治促提升要求，该市场升级转型、停业改造。2016年要引入国营东单菜市场作为改造方案，双方洽谈时一佳公司向我提供了大道通信科技股份有限公司（以下简称大道公司）制作的规划方案，以此方案租赁23号内包括市场大厅一二层，承诺将该市场改造为综合性社区超市。双方签订协议后，一佳公司支付房屋使用费至2017年6月30日，并支付50万元的履约保证金，但其接收房屋后没有进行转型升级，而是未经我同意将二层转租给张某、曹某作为群租宿舍，一层则作为农贸市场摊位进行出租。张某与曹某未经审批在二层内搭建房中房被拆除。因其无力引进国营东单菜市场完成升级改造，我配合其将永兴市场进行更名并变更经营范围满足超市经营需求，但其一直以摊位形式经营一层。2017年9月20日被西联公司要求闭市，至当年12月其商户陆续搬走，当年12月12日其法人王大海还在向我借款协商处理商户赔偿事宜。因其无法完成市场转型升级，我于2017年12月提出解除房屋使用协议，被拒绝。房屋仍由一佳公司占用，其又引荐北京首食王德农业科技有限公司（以下简称首食公司）并提供规划方案，我因此在2017年12月9日与首食公司签订股权转让协议，但签约后首食公司未实际履行。双方签订的房屋使用协议并非一般情况下的租用，是一佳公司对永兴市场经营模式进行转型升级下的使用，其以房屋产权状态为由确认合同无效没有法律依据，我方认为合同是有效的。,无论合同是否有效，其均应按照约定的标准支付房屋使用费，要求退还房屋使用费及履约保证金没有依据，履约保证金作为已支付房屋使用费应扣减。其所称受到的损失没有事实依据，其无法正常使用房屋是因为其自身无法完成市场经营方式的转型升级，并非房屋产权问题。高建国提出反诉请求：1、一佳公司腾退位于23号的原永兴市场一层、二层房屋并交还给我；2、一佳公司按照每年310万元的标准支付2017年7月1日至实际腾退交还房屋之日止的房屋使用费；三、一佳公司将23号的原永兴市场二层房屋恢复原状（清除建筑垃圾并恢复二层屋顶）；四、一佳公司赔偿永兴市场二层受损空调和消防设施20万元。事实和理由：2016年11月21日双方签订《房屋使用协议》，约定一佳公司使用永兴市场一层、二层对市场进行转型升级。但一佳公司接收房屋后在未告知我的情况下将二层转租给曹某及张某用于群租宿舍，后者在二层内搭建房中房，因未经审批且经告知后没有自行拆除导致二层房中房被强制拆除，二层房顶受损、中央空调及消防喷淋设施损害，建筑垃圾堆放至今。因一层仍以摊位租赁方式营业，被主管部门叫停。停业后，我向其主张欠付的房屋使用费并提出解约被其拒绝。现其逾期交纳房屋使用费构成违约。在我不知情情况下搭建房中房应担后果，且应恢复二层原状、赔偿我的损失。即使房屋使用协议无效，一佳公司已实际占用并将该房屋出租获取收益，应当按照约定的标准支付占用期间的房屋使用费，故提出上述反诉。一佳公司对高建国的反诉辩称，不认可其全部反诉请求。现在该房屋就在高建国手中，因房屋无法办理执照导致我方无法经营，我方没有实际占有该房屋，要求返还房屋并支付房屋使用费的事实不存在；是田村街道办事处对房屋二层里面进行拆除，拆除损失属于政府行为，造成的垃圾也是政府原因，是其出租的房屋为违建房屋导致，不存在恢复原状事宜；其设备设施损失没有事实和法律依据，不同意支付该费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人确认的证据本院可查明：高建国自西联公司处承租23号房屋，并在此处注册了永兴市场。2016年11月21日，高建国（甲方，房屋提供人）与一佳公司（乙方，房屋使用人）签订《房屋使用协议》，该协议第一条约定：甲方将坐落于23号的原市场场地、房屋（以下统称“该房屋”）及房屋内附属配套设备、设施提供给乙方作为商业、办公、公寓、餐饮使用。该房屋建筑共计两层，使用面积合计为5500平方米。甲方向乙方交付该房屋的状态为空置、简装房（房屋交付乙方前内部已有设备设施列清单说明附后）。甲方同意该房屋仅作为商业、办公、公寓、餐饮用房使用，且乙方经勘查已确认本协议所涉及的权属、结构、面积等各类指标、现状完全符合乙方使用要求。乙方为正常经营而对该房屋的装修、设备设施改造费用全部由乙方承担。第二条约定：甲、乙双方同意使用期为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。装修期为2个月，即2016年11月1日至2016年12月31日，装修期仅限第一年内享有，装修期内甲方免收乙方房屋使用费，乙方预先缴纳的房屋使用费自2017年1月1日起算。前三年，该房屋的年使用费用为310万元，第四年该房屋年使用费为341万元，第五年该房屋年使用费为375.1万元，付款方式为半年付。乙方同意自签署本协议3个工作日内支付房屋使用费（2017年1月1日起至2017年6月30日）155万元作为首期使用费，以后按每半年预先30天缴纳。本协议签订之日起，乙方应向甲方一次性支付房屋使用协议履行保证金50万元。在使用期间，乙方若违反本协议的规定给甲方造成经济损失，甲方有权视损失情况扣除部分或全部协议履行保证金，并于扣除次日书面通知乙方…在协议期内，协议履行保证金不得冲抵房屋使用费。当本协议期满时，乙方应将该房屋按现状交还甲方。如有属于甲方设施设备由于乙方使用不当等原因造成不能正常运转的，维修费用由乙方负责。在乙方已经支付完毕本协议项下其应缴纳的一切费用、房屋使用费和损失赔偿金后15个工作日内，甲方须将协议履行保证金（不计利息）返还乙方；乙方若未能按本协议规定缴清其应缴纳的费用、房屋使用费和损失赔偿金，则甲方有权在扣除相应数额后，于本协议期满15个工作日内将协议履行保证金余额（不计利息）返还乙方。不足部分甲方有权继续追偿。乙方在上述场址注册新公司，新公司注册手续完成后在本房屋使用协议上补盖公章并承担本协议中乙方的权利和义务。第四条约定：协议签订后，3日内甲方须将该房屋交付乙方使用。本协议签订后，乙方装修方案通过甲方书面审批后，乙方即可进场开展装修工作。甲方提供乙方装修的水、电等必需条件并保证公共区域甲方确定的装修材料进出通道的畅通。第五条约定：甲方的权利义务（1）按本协议第四条第一款约定将该房屋交付乙方使用，确保该房屋产权明晰、无抵押、产权争议等限制使用的纠纷，并向乙方提供工商税务等相关部门注册所需手续和相应的产权证明。…乙方的权利义务（1）按约定时间向甲方支付房屋使用费、协议履行保证金及相关费用，并不得将该房屋和相关设备设施进行任何形式的担保或抵押；…（3）乙方在该房屋范围内的消防安全、治安安全等安全保卫工作均由乙方负责；（4）乙方在经营中产生的所有垃圾等均由乙方自行处理，但必须存放于甲方指定范围内，不得影响甲方及周边环境；（5）在使用期内，乙方不得转让该房屋，允许部分出租，但不得擅自改变该房屋的使用用途。（6）乙方需要对该房屋进行装修时，须向甲方呈报书面材料，经甲方书面同意后方可进行装修，乙方应保证装修所用材料完全符合国家质量、消防、环保标准，符合该房屋各技术指标及甲方合理要求等标准；…设计装修方案不得破坏、改变甲方建筑外墙的整体形象及该房屋的主体结构。…（8）未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋结构作任何更改，不得将该房屋内的固定装置和设备擅自移动或拆除。乙方不得使用大容量超负荷的电器、电讯设备，否则出现事故由乙方负责并承担一切损失。…（11）乙方的雇员及第三人在使用、管理、维护该房屋过程中的失责行为、违约行为、侵害行为均视为代表乙方的行为，由乙方承担相应的责任。若以上行为影响了甲方的正常工作或给甲方造成损失，则乙方赔偿由此造成的相应损失。第八条约定：协议期内，若因乙方责任造成协议终止或受到相关部门严重处罚时，则乙方支付的协议履行保证金不予退还，且由此给甲方造成的直接经济损失由乙方赔偿。第十一条约定：本协议自双方签字、盖章后成立，并以甲方财务部收到乙方预付首期房屋使用费及协议履行保证金后协议生效，否则本协议自动解除。本协议未尽事宜，经双方协商后签订补充协议，任何补充协议均以书面形式签订。该协议落款处有双方签字，一佳公司加盖印章。经询问，一佳公司自高建国处承租的房屋为钢结构大棚（共二层，单层面积2000平方米左右）。房屋使用协议中所述的“原市场场地、房屋”中的原市场即为永兴市场。第二条中约定的“乙方在上述场址注册新公司”指的是一佳公司注册新公司。该协议后并未附有房屋交付乙方前内部已有设备设施列清单说明。双方签约后，高建国依约将涉诉房屋交付一佳公司。2016年12月1日，一佳公司依约支付履行保证金及半年的房屋使用费。高建国称其交付的房屋为简装房。一佳公司认可房屋为一般装修的简装房，但认为该房屋不含空调、消防等设施设备，为空置房。同时一佳公司表示其签约后至2016年12月31日期间在涉诉房屋内进行装修，但装修后因无法变更营业执照，导致无法经营，故其并未实际控制、使用涉诉房屋。但一佳公司认可其作为房屋提供人及甲方于2016年11月23日与张某、曹某签订《房屋使用协议》（简称二层房屋协议），约定将23号的部分房屋及房屋内附属配套设备、设施（建筑面积合计2300平方米）转租给张某、曹某作为宿舍使用，交付房屋状态为简装中央空调房。该部分房屋坐落于市场的二层，张某、曹某对房屋进行了改造、加建。2017年3月10日，田村路地区违法建设查处办公室发出通告，内容为“经查，23号永兴市场二层属于未经批准、未取得建设工程规划许可证，擅自违法建设的建筑物和构筑物，该违法建设严重影响周边人民群众的正常生活秩序和生活环境，并存在严重的公共安全隐患，责令业主于2017年3月15日前将23号永兴市场二层予以自行拆除。”2017年3月23日，曹某及张某承租的二层房屋被拆除。后曹某、张某将一佳公司及其法人王大海诉至法院，要求确认双方签订的二层房屋协议无效，退还租金及保证金并赔偿损失。2019年3月29日，北京市第一中级人民法院作出生效判决书[案号：（2019）京01民终2656号]，裁判确认二层房屋协议无效，一佳公司与王大海退还张某、曹某租金、保证金并赔偿装饰装修损失81万元。该判决书第7页载明“一佳公司用于出租的房屋未有规划审批手续，因此一佳公司与张某、曹某签订的房屋租赁合同当属无效”，同时认定一佳公司对合同无效承担主要过错责任，承租人承担次要责任。2017年9月20日，西联公司出具通知，内容为“您现在开业的市场，请您在接通知后马上关闭，因为您现在营业的市场，不具备法律条件（例如：无照经营、无土地方认证、无消防部门认证等等），请您自觉关闭，以免带来损失。...有关部门将在9月25日采取搭建围墙、道路绿化，还居民一个优美的环境”。后该市场于2017年年底由西联公司加设围挡，围挡处有出入口，市场大门被加锁。一佳公司表示不清楚加锁方，虽其未将承租房屋返还高建国，但该房屋自装修后就无法使用，并未处于其控制中，该房屋内已经没有其物品。高建国认为房屋内尚有一佳公司部分物品，且在市场大门上由一佳公司加锁，房屋一直处于一佳公司控制中，一佳公司将涉诉房屋转租后，该房屋一直营业至2017年年底加设围挡前。对此高建国提交了以下证据：（1）2017年2月24日及2017年5月6日的水电费支付截图2张及水电费收据4张、2017年9月中旬的水电费收据2张及微信转账截图3张，其中2017年9月中旬的水电费收据中载明的交款项目分别为“预付水电费款”、“2017.4-8月份水电费8441元、水费627元、刻章550、礼品3000元”。一佳公司认可上述证据的真实性，但认为与本案无关，水电费是支付的装修期间拖欠的费用。一佳公司所陈述水电费产生时间与收据记载款项期间明显不符，故本院对于上述证据予以采信；（2）目前永兴市场一层的照片，照片显示一层内尚有货架等物品。一佳公司对照片的真实性不予认可。一佳公司表示其在租赁场地未另行办理营业执照是高建国没有协助提供办理工商注册手续所需材料，包括房产证、消防证明、房屋租赁合同等导致。高建国则认为是一佳公司未去办理公司核名的手续导致。关于本案涉诉房屋的规划审批手续，高建国称部分房屋有手续，部分是没有手续的，没有手续是基于历史原因，但是所有的房屋都是一直在经营的，对此其提交了以下证据：（1）《市场登记证》，载明永兴市场于1999年获得市场登记，地址位于**；（2）西联公司于1999年4月20日向永兴市场出具的《经营场所使用证明》，其“产权单位证明”栏载明：本房屋产权归西联公司所有，同意将1646平方米以租赁方式提供给永兴综合市场企业使用。“说明”一栏则写明无产权证的由产权单位的上级在其他需证明的情况栏内说明情况。对应的该证明的“其他需证明的情况”一栏中由北京市海淀区玉渊潭农工商总公司规划地用科加盖印章并注明“同意”；（3）北京市房屋土地管理局于1999年5月17日针对23号平房60间，使用面积1646平方米出具的《房屋租赁许可证》，确认该房屋符合商业用房出租标准及有关租赁条件，换证日期2000年5月11日，逾期此证作废。一佳公司对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。高建国称一佳公司被要求停业原因系其无法满足市场转型要求，对此其提交了以下证据：（1）大道公司悠惠生活馆海淀区社区服务020旗舰店发展规划；（2）首农永定路社区服务E中心十分钟便民服务生活圈规划方案；（3）永兴市场企业名称变更核准通知书、关于市场注销情况回复函、北京国润立德商贸有限公司（以下简称国润公司）营业执照及变更登记申请表，上述材料显示永兴市场于2017年变更名称为国润公司，该公司注册地址为23号，高建国为该公司投资人，杨某为法定代表人，该公司经营范围发生了变更；（4）高建国、杨某与首食公司签订的《股权转让协议》及微信截图。一佳公司认可两份规划方案及微信截图的真实性，但认为因高建国无法提供涉诉房屋产权导致无法经营超市、公寓，不认可其他证据的真实性。一佳公司主张因房屋使用协议无效导致其产生经济损失350万元，其中包括装修损失及赔付张某及曹某的81万元，其中对于装修费用的损失未提交相应证据。高建国不认可一佳公司存在装修损失，同时认为张某、曹某承租的二层房屋被拆除是因为该层被改造为群租宿舍，被拆除的为房中房，并非市场二层，对此其提交了永兴市场二层的交房照片及被拆除后的照片，其中被拆除后的照片显示屋内堆放有建筑垃圾。一佳公司仅认可被拆除后的二层照片的真实性。高建国主张由一佳公司赔偿其二层受损空调、消防设施20万元，但未提交其交付房屋包含空调、消防设备的证据。本院认为，高建国称双方签订的房屋使用协议并非一般的房屋租赁协议，而是建立在由一佳公司对永兴市场进行转型升级基础上的使用。上述抗辩内容仅涉及对涉诉房屋使用方面的限制，且该使用限制在房屋使用协议中并未明确体现，不足以影响房屋使用协议为房屋租赁合同的法律性质。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因租赁标的房屋没有相应的建设工程规划许可证，故一佳公司与高建国签订的《房屋使用协议》无效。合同无效后，一佳公司应返还房屋，高建国亦应当返还履约保证金。一佳公司主张高建国返还履约保证金50万元，于法有据，本院予以支持。高建国主张将履约保证金折抵房屋使用费，没有依据，本院不予采信。合同无效后，一佳公司并未返还房屋，且根据双方陈述，涉诉房屋外设的围挡并非全封闭式围挡，故对于一佳公司所述的其并未实际控制涉诉房屋的抗辩，本院不予采信。高建国要求其腾退23号的原永兴市场一层、二层房屋并交还的主张，于法有据，本院予以支持。二层房屋拆除的照片显示屋内堆放有建筑垃圾，一佳公司应予以清空，高建国要求其清除建筑垃圾的主张，于法有据，本院予以支持。但高建国认为永兴市场二层房屋屋顶被损坏，一佳公司对其提交的二层交房照片的真实性不予认可，在没有其他证据的情况下，现无法核实该房屋屋顶的原状，高建国要求一佳公司恢复二层屋顶，没有依据，本院不予支持。合同虽属无效，但一佳公司应负担实际使用期间的费用，现一佳公司主张其在装修后因高建国未协助其办理工商注册手续导致其并未实际使用涉诉房屋，但其并未提交要求高建国协助其办理注册手续的相关材料，结合其转租涉诉房屋二层及其水电费支出情况，本院对此抗辩意见不予采信。但其承租的二层房屋至2017年3月23日被强制拆除，在一定程度上影响了一佳公司对该部分房屋的使用，一佳公司参照租金标准主张房屋占用使用费显失公平，故本院酌定由高建国退还其房屋使用费38万元。一佳公司要求退还租金155万元，数额过高，本院予以调整。高建国要求一佳公司参照每年310万元的标准支付2017年7月1日之后的房屋使用费的主张，标准过高，本院予以调整。对于2017年7月1日之后的房屋占用使用费，本院结合租金标准、设置围挡情况、一佳公司经营情况等因素酌定房屋占用使用费为34万元。出租人应对出租物承担瑕疵担保责任，承租人亦应当对租赁物尽到审慎审查的义务，故对于本案房屋使用协议无效的法律后果，一佳公司与高建国均负有一定过错，本院酌定由高建国对合同无效承担主要过错责任，一佳公司承担次要过错责任。一佳公司虽主张装修损失，但未提交相关证据，对其关于装修损失的主张，本院不予支持。高建国关于永兴市场二层受损空调、消防设施的主张，亦未提交证据，本院不予支持。一佳公司因二层房屋无规划审批手续与次承租人诉讼支出的相关费用，高建国应当给予适当补偿，本院酌情确定为48万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十三条的规定，判决如下：一、北京一佳生活商贸有限公司与高建国于2016年11月21日签订的《房屋使用协议》无效；二、北京一佳生活商贸有限公司于本判决生效后30日内腾退位于北京市海淀区永定路23号的原永兴市场一层、二层房屋并交还高建国；三、北京一佳生活商贸有限公司于本判决生效后30日内清空北京市海淀区永定路23号原永兴市场二层房屋内的建筑垃圾，逾期未清空，因此产生的清理费用由北京一佳生活商贸有限公司负担；四、高建国于本判决生效后30日内退还北京一佳生活商贸有限公司房屋使用费38万元；五、高建国于本判决生效后30日内退还北京一佳生活商贸有限公司履约保证金50万元；六、北京一佳生活商贸有限公司于本判决生效后30日内向高建国支付房屋占用使用费34万元；七、高建国于本判决生效后30日内退还北京一佳生活商贸有限公司损失48万元；八、驳回北京一佳生活商贸有限公司其他诉讼请求；九、驳回高建国其他反诉请求。本诉案件受理费25325元(北京一佳生活商贸有限公司已预交)，由北京一佳生活商贸有限公司负担19025元，已交纳；由高建国负担6300元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费26492元（高建国已预交），由高建国负担24992元，已交纳；由北京一佳生活商贸有限公司负担1500元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇一九年七月十五日书记员 张慧聪