福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终4485号 上诉人（原审被告）：福建融汇置业有限公司，住所地福建省福州市晋安区桂湖地区管委会办公楼**。 法定代表人：余丽娟，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄建峰，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张榕卉，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：范建玉，女，1957年10月28日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审原告）：陈明艳，女，1982年11月21日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈昭森，福建航嘉律师事务所律师。 上诉人福建融汇置业有限公司（以下简称融汇公司）因与被上诉人范建玉、陈明艳商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人融汇公司委托诉讼代理人张榕卉律师和被上诉人范建玉、陈明艳委托诉讼代理人陈昭森律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融汇公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判融汇公司于判决生效之日起十日内向范建玉、陈明艳支付逾期交房违约金7264元；2.本案上诉费用由范建玉、陈明艳承担。事实与理由：一、诉争房产一具备交付条件，融汇公司就于2016年10月26日向范建玉、陈明艳发出了《福州温泉城交房通知书》，通知其于2016年10月30日办理交房手续，根据诉争合同第十一条约定，诉争房屋已于2016年10月30日交付，非一审法院认定的2016年11月20日，一审法院认定的交房时间错误，致使逾期交房违约金的计算期限认定错误。二、一审法院认定逾期交房时间错误，逾期时间应当是2016年3月31日至2016年10月30日止共214天，违约金应为7264元，一审法院认定交房违约金未7977元，属认定错误，应予纠正。 范建玉、陈明艳辩称：融汇公司在本案诉争房屋不具备交房条件前提下，以其单方制作的《福州温泉城交房通知书》的建议交房的起始日期作为交房时间是没有法律依据的，其上诉理由不能成立。 范建玉、陈明艳向一审法院提出诉讼请求:1.融汇公司向范建玉、陈明艳支付逾期交房违约金34214元,从2016年3月31日到2019年1月4日止，按购房款总额日万分之一计算；2.未收房期间（自2016年11月20日至2018年12月31日止）产生的物业费用4977元由融汇公司承担；3.本案诉讼费用由融汇公司承担。 一审法院认定事实，2014年10月18日，范建玉、陈明艳与融汇公司签订《商品房买卖合同》，约定范建玉、陈明艳购买融汇公司开发的坐落晋安区（以下简称讼争房屋），总价款339426元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年3月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。合同第九条约定，出卖人逾期交房超过60日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。 同日，范建玉、陈明艳与融汇公司还签订了《商品房买卖合同装修工程委托改造补充协议》，合同对商品房装饰及设备标准、配套设施、工程质量规范等项目进行了约定，还约定装修工程款已含在双方签订的前述《商品房买卖合同》的房屋总价款中，对于装修工程存在的质量问题，融汇公司负责整改，范建玉、陈明艳不得以此为由拒绝接受装修工程。 合同签订后，范建玉、陈明艳支付全部购房款。2016年10月26日融汇公司向范建玉、陈明艳发出交房通知书，称建议范建玉、陈明艳于2016年10月30日办理交房手续，如需调整时间可另行约定，但明确交房的截止时间为2016年11月20日。 2016年11月10日范建玉、陈明艳在验收房屋时，因对房屋的装修质量不满意，拒绝收房并要求融汇公司整改。此后，范建玉、陈明艳又多次验房并提出不同项目的整改要求。2019年1月4日范建玉、陈明艳才接受房屋，并向所属物业服务单位福建融汇物业管理有限公司缴纳了2016年11月20日至2018年12月31日期间的物业服务费及水电公摊等费用4907元。 一审法院认为，范建玉、陈明艳与融汇公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同装修工程委托改造补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当依约履行。融汇公司未在《商品房买卖合同》约定的期限内交房已经构成违约，违约期为2016年3月31日至2016年11月20日，共计235天，依约应向范建玉、陈明艳支付逾期交房违约金7977元（339426元×0.01%×235天）。案涉房屋迟至2019年1月4日才办理交接手续，是因范建玉、陈明艳对房屋装修质量的不满造成的，不属于《商品房买卖合同》第八条约定的买受人可以拒绝接收房屋的情形。而且根据《商品房买卖合同装修工程委托改造补充协议》第六条约定，对装修质量问题，由融汇公司通过整改的方式予以救济，范建玉、陈明艳不得拒绝收房，融汇公司不承担因装修引发的逾期交房责任。因此，范建玉、陈明艳主张逾期交房期限应当计算至其实际接受房屋的2019年1月4日止，并要求融汇公司赔偿拒收案涉房屋期间的物业费及水电公摊费用损失，没有合同和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、福建融汇置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向范建玉、陈明艳支付逾期交房违约金7977元。二、驳回范建玉、陈明艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费778元，减半收取计389元，由范建玉、陈明艳负担310元，融汇公司负担79元。 二审期间,融汇公司向本院提交了一组证据，证据一、《竣工验收报告》，证据二、榕公消验字[2016]第0611号《福州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，用以证明诉争房产已于2016年9月30日通过竣工验收，于2016年10月21日通过消防验收，融汇公司通知范建玉、陈明艳办理交付手续时，诉争房屋已符合合同约定的交付条件。范建玉、陈明艳向本院提交了证据《福州市城乡建设委员会关于核准福建融汇置业有限公司单位竣工验收备案的通知》，用以证明本案涉案房产竣工备案时间为2018年10月25日，故融汇公司通知交房时不具备交房条件。 对上述证据，本院组织双方进行了质证，范建玉、陈明艳对融汇公司提交的证据真实性和证明对象均无异议。对范建玉、陈明艳提交的证据，融汇公司质证意见认为，该份证据是从网络上打印的，故对其真实性有异议，对其证明对象也有异议，讼争合同约定的交付条件是讼争工程竣工验收合格，与竣工验收备案时间无关，范建玉、陈明艳提交的证据是竣工验收的备案时间而非竣工验收时间。融汇公司通知交房时，讼争工程已经通过竣工验收，是符合交房条件的。 本院经审查认为，融汇公司提交的证据，双方对其真实性均无异议，经审查本院予以采纳。范建玉、陈明艳提交的证据是否能够证明待证事实，本院将结合本案案情综合予以认定。 双方当事人对一审查明的事实无异议。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院另查明，2016年9月30日，讼争房屋通过竣工验收。2016年10月21日，讼争房屋通过消防验收，2018年11月25日，福州市城乡建设委员会核准讼争楼盘的竣工验收备案。 本院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据该合同第八条交付条件和期限的约定“出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格;2、该商品房所在建筑物生活排水、用电、管道煤气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。……”，合同约定的交房条件非竣工验收备案，且合同约定即便不具备交房条件时，范建玉、陈明艳也同意接收，故2016年10月26日融汇公司通知交房时，讼争房屋已经通过竣工验收以及消防验收，范建玉、陈明艳应予收房。另，虽该通知书上载明的办理交房手续截止日期为2016年11月20日，但2016年10月30日范建玉、陈明艳即可前往办理交接手续，故一审判决对违约金计算截止时间认定有误，本院予以纠正。融汇公司支付给范建玉、陈明艳的逾期交房违约金应为7264元（339426元×0.01%×214天）。 综上所述，融汇公司的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初470号民事判决； 二、福建融汇置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向范建玉、陈明艳支付逾期交房违约金7264元； 三、驳回范建玉、陈明艳的一审其他诉讼请求。 一审案件受理费按一审判决书负担。二审案件受理费50元，由福建融汇置业有限公司负担25元，由范建玉、陈明艳负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  张行亮 审判员  缪 羽 审判员  庄彩虹 二〇一九年七月三日 书记员  王亚珊 -6-