淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初3130号原告：福州融侨物业管理有限公司淮安分公司，住所地淮安市新华书店大楼**。法定代表人：林开启，该分公司总经理。委托诉讼代理人：姚秀霞、王乃旺，该公司职员。被告：韩琳，女，1986年12月16日出生，汉族，个体户，住淮安市清江浦区。原告福州融侨物业管理有限公司淮安分公司（下称融侨物业）与被告韩琳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告融侨物业委托诉讼代理人王乃旺、姚秀霞，被告韩琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融侨物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告韩琳向原告融侨物业支付2015年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费5993.5元及逾期付款违约金（自逾期之日起按照每日万分之五的标准计算至结清物业费之日止）；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告韩琳系原告所管理的融侨华府天玺园1号楼1206室业主，该房系高层房屋。2013年10月，原、被告签订了《前期物业管理协议》，约定物业管理费按建筑面积1元/平方米，代收代缴水电费按0.53元/平方米，预交下一年度物业管理费。合同签订后，原告履行了合同义务，但被告仍欠2015年10月1日-2019年3月31日物业管理费5993.5元及滞纳金1798.1元（截止2019年3月31日）。因催交未果，故诉至法院。被告韩琳辩称，原告违背双方签订的服务协议第九条约定，未将公共场所的广告收入向所有业主进行公示。被告家房屋主卧墙体开裂，2015年-2018年期间每年多处报修，但原告一直以协商为由未予维修，直至目前拖过质保期，原告仅是派人上门查看，未尽到维修服务义务。小区部分业主违规将空调外机安装在外墙上，造成一定安全隐患，电动自行车停放和充电的场地容量设置过小，不能满足业主使用需求，充电收费标准过高，部分业主将电动自行车上电梯回家充电，可能造成自燃和爆炸等安全隐患。原告在小区实行捆绑汽车入库的管理规定，除有车位外不能进入小区，甚至交纳押金亦不能驶入小区，部分业主因此用汽车堵门引起纠纷。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求，保留对原告起诉的权利。经审理查明：2010年11月16日，原告融侨物业与案外人淮安融侨金辉房地产有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定原告融侨物业为被告韩琳所在的淮安市清江浦区融侨华府天玺园小区提供前期物业服务，物业收费标准为物业收费标准为高层住宅1元/平方米/月，并代交代支水电费0.53元/平方米/月，按年收取，业主应在服务期满前一个月内向物业服务中心交纳下一年物业服务费。业主逾期交费的，原告融侨物业可按照日万分之五收取违约金。2014年10月10日，淮安融侨金辉房地产有限公司更名为淮安融侨房地产有限公司。被告韩琳于2013年10月3日购得融侨华府天玺园1号楼1206室，原告融侨物业与淮安融侨房地产有限公司签订的前期物业管理服务协议作为被告韩琳与淮安融侨房地产有限公司签订的商品房买卖合同中附件内容，被告韩琳对此附件内容予以签字确认。2015年10月1日至2019年3月31日，被告韩琳共拖欠原告融侨物业物业服务费5993.5元。另查，应融侨华府天玺园小区业主请求，2019年4月1日，原告融侨物业对小区广告收入等收支情况在小区各部电梯中进行公示。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告融侨物业与淮安融侨房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对包括被告韩琳在内的小区全体业主均具有约束力，被告韩琳在物业服务条款确认书上签字的行为亦表明其认可并知晓上述服务条款内容。原告融侨物业为被告韩琳所在的小区提供了物业服务，被告韩琳就依法负有向原告融侨物业支付物业服务费用的义务。物业公司提供的物业服务可能存有瑕疵，但需要一个长期持续、不断完善的过程，如果仅因为物业服务有瑕疵，业主就不交纳物业服务费，物业服务就无法正常开展下去，这样既不利于物业服务的开展，也不利于维护广大业主的利益。关于小区广告收入公示问题，原告融侨物业作为涉案小区物业服务企业，依法应当对该小区广告收入向全体业主公示，被告韩琳作为小区业主虽有权要求公示，但不能成为其拒交物业服务费的合法理由，就小区广告收入公示产生的争议，可通过另案解决，在本案中本院不予理涉。关于被告家墙体开裂维修问题，属于房屋质量范畴，原告融侨物业作为小区物业服务企业，接到报修后应当及时向开发商反馈给予解决，因开发商与被告韩琳就维修和赔偿具体方案无法协商一致导致维修未果的情况下，被告韩琳依法应向开发商主张权利以维护其自身合法权益，被告韩琳主张的维修迟延不能成为其拒交物业服务费的合法理由。关于被告韩琳抗辩的小区部分业主违规在外墙上安装空调外机问题，原告融侨物业发现此违规现象后应当加以劝阻和责令整改，对于拒不整改的业主，可以依法提起诉讼，但被告韩琳不能以物业管理不到位为由拒交物业服务费。关于被告韩琳抗辩的电动自行车停放和充电场所过小、充电费用过高以及存在充电安全隐患问题，均是物业服务过程中存在的服务瑕疵，原告融侨物业应当及时进行完善，采取有效措施不断提高小区业主对物业服务的满意度，被告韩琳作为业主，不能以此瑕疵存在作为拒交物业服务费的合法理由。关于被告韩琳抗辩的捆绑汽车入库问题，属于原告融侨物业对于涉案小区车辆行使管理权范畴，相关措施有利于涉案小区车辆有序停放管理，并无不妥之处，本院不予干涉。综上，被告韩琳提出的拒交物业服务费的抗辩理由均不能成立，本院不予采纳。根据前期物业服务合同约定的物业服务费标准，原告融侨物业主张被告韩琳支付2015年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费5993.5元，符合法律规定，本院予以支持。原告融侨物业在提供物业服务过程中存在一定服务瑕疵，仍有改善提高服务质量的必要，综合双方履约过程中均有过错的情况，对原告融侨物业要求被告韩琳支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告韩琳于本判决生效后十日内向原告福州融侨物业管理有限公司淮安分公司支付2015年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费5993.5元；二、驳回原告福州融侨物业管理有限公司淮安分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告韩琳负担。本判决为终审判决。审判员 程 军二〇一九年七月一日书记员 芮行花附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。