济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初404号原告：济南信言房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：董庆福，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵振鑫，山东齐鲁律师事务所律师。被告：史永江，男，1977年9月12日出生，汉族，住江苏省淮安市。被告：济南上品成家房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：包学英。被告：包学英，女，1977年1月21日出生，汉族，住济南市。原告济南信言房地产经纪有限公司（以下简称信言公司）与被告史永江、济南上品成家房地产经纪有限公司（以下简称上品公司）、包学英合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信言公司委托诉讼代理人赵振鑫到庭参加诉讼。被告史永江、上品公司、包学英经本院公告传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信言公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令三被告共同向原告信言公司赔偿垫付的退房款及物业保证金费用等财产损失共计140000元及利息（自2018年1月25日起至判决生效之日止，暂计5000元）。二、案件受理费、保全费等诉讼费用由三被告承担。事实与理由：山东凯胜投资有限公司（以下简称凯胜公司）为21世纪济南地区的特许经营人，原告信言公司作为凯胜公司的加盟商于2015年12月31日成立。信言公司成立后大部分信言公司加盟店的经营地址变更到了济南市长清区，被告上品成公司作为信言公司的加盟店，信言公司将其转让给了史永江经营，史永江无需向信言公司支付加盟费，但需由史永江继续向凯胜公司每月交纳特许经营费3000元。2016年9月，被告史永江要求信言公司向其出具信言公司办理房屋居间业务的材料，信言公司向其出具了加盖信言公司公章的《房屋买卖合同》、佣金确认单、收款收据若干。被告史永江在信言公司处得到上述材料后，伙同其配偶包学英、上品公司，以信言公司的名义办理房产居间业务。2016年12月13日，在被告史永江居间介绍，案外人单连强（出卖人）与案外人刘庆哲（买受人）签订了《房屋买卖合同》，约定单连强自愿出售坐落于济南市槐荫区经六路287号绿地新城2-2-1402号房产给刘庆哲。2016年12月13日，单连强将物业保证金5000元支付给了被告史永江，被告史永江向单连强出具了带有信言公司财务公章的收款收据；刘庆哲将佣金28275元支付给了被告史永江；被告史永江向刘庆哲出具了带有信言公司财务公章的佣金确认单。2017年1月6日，刘庆哲向上品公司法定代表人包学英的账户转账5万元作为部分首付款，2017年1月10日，刘庆哲向上品公司账户转账18万元作为部分首付款，2017年1月10日，单连强、刘庆哲、上品公司签订了《交易资金托管提示函》，声明就本次房屋交易资金53.5万元办理房产交易资金托管服务，于房产证发放当日由监管方将此款支付给出卖方，上品公司的代理人处有被告史永江签字确认。2017年1月11日，单连强向上品公司提交《代收款退款申请表》，以临时取消资金托管为由要求退还代收首付款23万元，总监处有被告史永江签字确认。之后，上品公司退还单连强9万元，剩余14万元未退还。2017年1月16日，单连强、刘庆哲、上品公司签订了《房屋买卖合同补充协议》，协议中刘庆哲与被告上品公司确认刘庆哲已经将14万汇入上品公司指定资金监管账户即上品公司的账户，上品公司承诺于刘庆哲房产证发放日将此款作为首付款付给单连强，协议中有上品公司盖章以及经办人被告史永江签字确认。2017年1月19日，刘庆哲领取了房产证。2017年2月27日，单连强起诉上品公司以及信言公司，要求退还购房款14万元、物业保证金5000元。2017年7月20日，一审法院作出（2017）鲁0104民初930号判决书，认定“单连强、刘庆哲有理由相信上品公司进行的资金监管服务收取的首付款是交给信言公司，故刘庆哲交纳首付款的行为应认定是履行涉案房屋买卖合同，故单连强要求信言公司对返还购房款承担连带责任的诉讼请求，予以支持”。2017年12月27日，济南市中级人民法院作出（2017）鲁01民终8868号判决书，认定“刘庆哲的付款行为发生在信言公司中介活动中，即该付款行为系基于信言公司对房屋出售中介活动的居间行为而产生。单连强于一审中提交的要求退回上述23万元的代收款退款申请表中载明的店名为21世纪信言加盟店，该门店系史永江以信言公司名义设立，且史永江在该申请表中作为负责人签字同意退款；结合交易资金托管提示函系史永江以上品公司名义与单连强、刘庆哲签订，应认定收取上述23万元房款系信言公司、上品公司的共同行为，亦应由信言公司、上品公司共同返还房款”，判决驳回上诉，维持原判。信言公司法定代表人董庆福通过中国工商银行向单连强转账140000元，代信言公司履行上述生效判决。原告济南信言房地产经纪有限公司认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十三条之规定，被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。本案中，被告史永江伙同其配偶被告包学英、上品公司，以信言公司的名义办理上述房产居间业务，信言公司并不知情，给信言公司造成了140000元的直接经济损失。另，上品公司法定代表人包学英出资不实，账目不清，而且还有抽逃资本，转移资产情况，应将其列为被告。为维护原告信言公司的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、四十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十三条之规定，特诉至贵院，望判如所请。被告史永江未到庭参加应诉，亦未提供书面答辩意见。被告上品公司未到庭参加应诉，亦未提供书面答辩意见。被告包学英未到庭参加应诉，亦未提供书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告上品成公司为原告信言公司的加盟店，2016年12月1日，案外人单连强作为委托方、甲方，与信言公司作为受托方、乙方签订了《房屋出售委托协议》，约定甲方委托乙方出售位于槐荫区经六路287号绿地新城2号楼2-1402室房产，出售价格为190万元。2017年1月6日，案外人刘庆哲向上品公司法定代表人包学英的账户转账5万元，2017年1月10日，刘庆哲向上品公司的账户转账18万元，刘庆哲称上述23万元系首付款，在公司的指示下将钱打到上述账户。同日，单连强作为出卖人、刘庆哲作为买受人、上品公司作为监管方签订了《交易资金托管提示函》，声明就本次房屋交易资金中的535000元现在办理房产交易资金托管服务，于房产证发放当日由监管方将此款支付给出卖方，上品公司的代理人处由史永江签字确认。2017年1月11日，单连强向信言公司、上品公司提交《代收款退款申请表》，以临时取消资管为由要求退还代收首付款23万元，总监处由史永江签字确认。2016年12月13日，单连强作为出卖人、甲方，刘庆哲作为买受人、乙方，信言公司作为居间人、丙方，签订了《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿出售坐落于济南市槐荫区经六路287号绿地新城2-2-1402的房产给乙方，成交价格为1885000元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金50000元，甲方于本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保，付款方式采用按揭贷款，乙方于过户当日前，将首付房款535000元存入甲方指定账户，剩余房款1300000元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，甲方同意预留物业保证金5000元存放在丙方处，待物业全部交割完毕后当日由丙方返还给甲方，甲乙双方在签订本合同后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。同日，单连强交纳了物业保证金5000元，落款处盖章为济南信言房地产经纪有限公司财务专用章。同日，刘庆哲向信言公司交纳了佣金28275元，落款同样为济南信言房地产经纪有限公司财务专用章，收款人处为包学英签字。2017年1月16日，单连强作为甲方、刘庆哲作为乙方、上品公司作为丙方签订了《补充协议》一份，载明截止2017年1月16日，甲方已收到乙方首付款395000元，尚有14万元未到账，经乙方与丙方确认，乙方已将14万元汇入丙方指定的资金监管账户（上品公司），丙方承诺于乙方房产证发放日将此款作为首付款付给甲方，如逾期，丙方每日支付给甲方违约金1000元。2017年1月16日，刘庆哲取得涉案房屋的所有权证，证号为鲁（2017）济南市不动产权第0010677号。2017年2月27日，单连强起诉上品公司以及信言公司，要求退还购房款14万元、物业保证金5000元。2017年7月20日，本院作出（2017）鲁0104民初930号判决书，认定“单连强、刘庆哲有理由相信上品公司进行的资金监管服务收取的首付款是交给信言公司，故刘庆哲交纳首付款的行为应认定是履行涉案房屋买卖合同，故单连强要求信言公司对返还购房款承担连带责任的诉讼请求，予以支持”。信言公司不服，提起上诉。2017年12月27日，济南市中级人民法院作出（2017）鲁01民终8868号判决书，认定“刘庆哲的付款行为发生在信言公司中介活动中，即该付款行为系基于信言公司对房屋出售中介活动的居间行为而产生。单连强于一审中提交的要求退回上述23万元的代收款退款申请表中载明的店名为21世纪信言加盟店，该门店系史永江以信言公司名义设立，且史永江在该申请表中作为负责人签字同意退款；结合交易资金托管提示函系史永江以上品公司名义与单连强、刘庆哲签订，应认定收取上述23万元房款系信言公司、上品公司的共同行为，亦应由信言公司、上品公司共同返还房款”，判决驳回上诉，维持原判。2018年1月25日，信言公司法定代表人董庆福通过中国工商银行向单连强转账140000元，代信言公司履行上述生效判决。后原告信言公司向本院提起诉讼。另查明，被告上品公司系有限责任公司（自然人独资），股东为被告包学英。本院认为，被告上品公司与原告信言公司系加盟关系，被告上品公司并没有获得原告信言公司授权就与案外人签订居间合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十三条之规定，被代理人依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。因此原告请求被告支付其赔偿垫付的财产损失共计140000元及利息，事实清楚，证据确凿，本院予以支持。关于利息，本院认定应以140000元为基数，自2018年1月26日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告包学英系被告上品公司股东，且上品公司为一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。原告主张史永江与包学英系夫妻关系，没有提供证据，不能认定，故原告请求被告史永江承担责任，于法无据，本院不予支持。被告史永江、上品公司、包学英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法自行承担未到庭的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告济南上品成家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南信言房地产经纪有限公司垫付赔偿款140000元；二、被告济南上品成家房地产经纪有限公司支付原告济南信言房地产经纪有限公司利息（以140000元为基数，自2018年1月26日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告包学英对被告济南上品成家房地产经纪有限公司上述第一、二项付款义务承担连带责任；四、驳回原告济南信言房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，诉讼保全费1245元，合计4445元，由被告济南上品成家房地产经纪有限公司、被告包学英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  吕强华人民陪审员  付玉俊人民陪审员  姜爱丽二〇一九年七月十五日书 记 员  李 松