大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0293民初1225号原告：大连唐营置业顾问有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区龙王塘村，统一社会信用代码：912102315820254186。法定代表人：裴后伟，该公司经理。被告：刘志颖，女，1985年4月28日出生，汉族，住辽宁省大连。原告大连唐营置业顾问有限公司与被告刘志颖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人裴后伟、被告刘志颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付自2016年1月1日至2018年9月30日期间的物业费2,647元、电梯费396元，合计3,043元。事实和理由：2013年5月1日，原告与建设单位大连澍景投资有限公司（以下简称澍景公司）签订《前期物业管理委托合同》（以下简称《委托合同》），约定由原告为玉龙湾小区（以下简称案涉小区）提供物业服务。被告在买受房屋时与澍景公司签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称《前期协议》）和《承诺书》，协议约定物业费按建筑面积每月每平方米1.5元，电梯运营费每月4元，每户按3人收取。原告全面、及时地履行了物业服务合同义务，但被告却自2016年1月1日起拖欠物业费，截至2018年9月30日拖欠物业费2,647元、电梯费396元，合计3,043元。原告多次催要未果，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告与建设单位澍景公司签订的《委托合同》无效。根据《辽宁省物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务企业与建设单位签订的前期物业服务合同，合同有效期不得超过三年，合同期满应当续签。《委托合同》系原告与建设单位于2013年5月1日签订，双方未续签过合同，该《委托合同》于2016年5月1日起不具有法律效力。根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条的规定，被告有权在合同期满后拒绝交纳物业费。二、根据大价发[2014]50号《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》，临时物业服务收费标准有效期为一年，故原告提供的收费标准无效。三、原告违反《辽宁省物业管理条例》的规定实施侵权行为，具体情况：不交纳物业费，原告停用业主电梯卡；原告将小区电梯广告、快递柜、停车场等收入据为己有；原告没有停车场备案证，停车管理混乱，私设收费停车场；被告房屋漏雨，向原告报修，原告以维修基金审批未通过为由拖延至今。四、原告未履行义务，具体情况：根据《前期协议》约定，原告应编制物业服务年度计划和财务年度计划，但被告从未收到过上述计划；原告对小区公共绿地、花木的养护不到位。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《委托合同》、《前期协议》、《承诺书》，原告拟证明其为案涉小区提供物业服务，以及物业费、电梯费收费标准，被告认为上述合同已超过有效期限，并对原告作为物业服务企业存有异议。2.被告提交的电梯广告照片、车辆占用公共道路照片、房屋受损未及时维修照片、小区内环境照片、停车位照片、行政处罚决定书，拟证明原告存在未经业主同意进行公共收益、停车场管理不符合规定，以及绿化养护、卫生清洁、房屋维修未尽职责等物业服务质量问题。原告对上述证据证明事项有异议，认为其已经履行了物业服务义务，为业主申请维修基金，及时清理垃圾，改善小区环境等，并称受到行政处罚系因停车场备案证超期未检。因原、被告提交的上述证据，来源真实，且均与本案具有一定关联，本院均予以确认并在卷作证。本院认定事实如下：1.被告刘志颖系辽宁省大连高新技术产业园区顺龙路******房屋所有权人，该房屋面积为53.47平方米，房屋用途为住宅。2.上述房屋建设单位系澍景公司。2013年5月1日，原告与澍景公司签订《委托合同》，约定由原告对被告上述房屋所在的案涉小区实施前期物业管理服务，委托期限为自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。住宅的物业费标准为1.5元/月/平方米。3.澍景公司与被告签订《前期协议》，约定澍景公司有权委托物业服务企业对案涉小区实施前期物业服务，由澍景公司聘任的物业服务企业向被告收取物业费、停车费。住宅的物业费标准为1.5元/月/平方米，电梯费4元/月/人，每户按3人计算。被告自澍景公司交房之日起交纳物业费。该协议所附的《临时管理规约》约定了作为业主的被告及作为物业服务企业的原告的相关权利义务。4.被告尚未给付原告自2016年1月1日至2018年9月30日期间的物业费2,647元（53.47平方米×1.5元/平方米/月×33个月）以及电梯费396元（4元/月/人×3人×33个月）。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告作为物业服务企业与案涉小区建设单位澍景公司签订《委托合同》，被告亦与澍景公司签订《前期协议》并签署《承诺书》，约定由澍景公司委托原告作为案涉小区的物业服务企业，故上述合同与协议均对作为案涉小区业主的被告具有约束力。原告已为案涉小区提供了物业服务，被告作为小区业主接受了物业服务，理应按照约定向原告交纳物业费、电梯费。原告要求被告支付拖欠的自2016年1月1日至2018年9月30日期间的物业费2,647元、电梯费396元的诉讼请求合理，本院予以支持。关于被告辩称《委托合同》违反《辽宁省物业管理条例》第四十一条的规定：建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案。合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同。被告认为《委托合同》自2016年5月1日起无效，其不应交纳物业费。本院认为，《辽宁省物业管理条例》不属于法律、行政法规范畴，上述规定亦不属于强制性、效力性规范，该《委托合同》系原告与澍景公司签订，双方均系真实意思表示，且未违反《中华人民共和国合同法》的规定，真实有效，具有法律效力。且本案系物业服务合同纠纷，原告为案涉小区提供了物业服务，原告亦实际接受了物业服务，双方业已形成合同关系，现被告以《委托合同》不符合上述规定为由拒绝交纳物业费，无事实及法律依据，对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称原告收费标准不符合大价发[2014]50号《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》规定的临时物业服务收费标准有效期为一年，收费标准无效的抗辩意见，该通知亦不属于强制性、效力性规范，且根据本案查明事实，原告主张的收费标准符合双方合同约定，对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称原告存在侵权行为一节，本案系物业服务合同纠纷，被告主张的侵权法律关系，非本案处理范围，对其该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称原告存在物业服务质量不达标、管理不到位的问题，原告主张其已为案涉小区提供了约定的物业服务，有权收取物业费。本院认为，即使被告认为原告服务存在瑕疵，亦不能否定原告为被告提供物业服务的事实及原告收取相应物业费的权利。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持。因此，被告在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励，对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。同时，原告在今后的工作中应加强与业主之间的沟通，不断提高服务质量，为小区提供良好的物业服务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告刘志颖于本判决生效之日起十日内给付原告大连唐营置业顾问有限公司自2016年1月1日至2018年9月30日期间的物业费2,647元以及电梯费396元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘志颖负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  高琳琳二〇一九年七月十一日法官助理姜林子书记员张旭附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。