安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1125民初1132号原告:张学宏,男,1968年10月20日出生,汉族,住江苏省昆山市。被告:定远县新唐投资有限公司,住所地安徽省定远县定城镇鲁肃大道以东至东兴路以南，统一社会信用代码91341125588861548F（1-1）。法定代表人：刘怀昆,该公司执行董事。委托诉讼代理人：缪阳，安徽远泰律师事务所律师。第三人:马保国,男,1968年8月28日出生,汉族,住安徽省定远县。原告张学宏与被告定远县新唐投资有限公司，第三人马保国债权转让合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张学宏，被告定远县新唐投资有限公司的法定代表人刘怀昆、委托诉讼代理人缪阳，第三人马保国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张学宏向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付原告工程款总额人民币2400000元，赔偿损失暂计120000元（按银行同期贷款利息计算至判决生效之日）；2、请求法院判令上述被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告在定远北极星开发项目，由第三人作为实际施工人承包施工。2018年2月，被告确认共欠第三人的工程款240万元。第三人因该项目中缺少流动资金，多次向原告借款。经协商，被告和第三人同意将工程款直接支付给原告，并提供四间房屋抵债，并签订《三方协议》。协议生效后，被告与原告签订也签订了《商品房预售合同》，但被告早己将抵债的房屋部分租赁给他人，无法交付。现原告认为，被告抵债房屋无法交付，造成抵债合同不能履行。为此，特请求法院支持原告的诉讼请求。定远县新唐投资有限公司辩称，1、关于工程款240万元，原告、新唐公司以及马保国已经于2018年2月份达成了《三方协议书》，确定了以门面房折抵工程款的处理方案，原告再次起诉要求工程款没有依据；2、关于《三方协议书》的履行，新唐公司已就涉案房屋办理了网签手续，抵偿给了原告及原告指定的人，新唐公司从法律上已经向原告交付了房屋，但原告并未按照《三方协议书》第五条约定履行相关事项、处理相关费用，构成违约；3、《三方协议书》签订当时，原告知情其中的部分房屋被出租的事实，签订合同的时候，三方是认可该事实的。另外，出租的房屋只占一小部分，不能认为房屋无法交付。原告起诉被告无法律事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人马保国述称，原告起诉是事实，我认可，请法院依法判决。张学宏为支持其诉讼请求，所举证据如下：证据一、三方协议书一份，证明三方协议中被告以门面房折抵工程款，但是被告没有实际履行，没有把房子交付给我,另外三方协议中由我代乙方（第三人）履行的义务我都完成了。证据二、房屋预售合同四份，证明被告虽与我签订了涉案四间房屋的预售合同，但房子至今未交付给我。证据三、第三人马保国立据给我的51万元条据（四张欠（借）条、一张领条），证明按照三方协议该我履行的义务我都已经履行了。对张学宏所举证据，定远县新唐投资有限公司质证意见如下：证据一、真实性无异议，但是对证明目的不予认可，原告起诉的涉案工程款已经转化为三方协议的履行，要求支付工程款没有依据。证据二、实际上不是预售合同，是房屋出售合同，而且三方协议书中约定的房屋已经网签备案到原告名下，原告从法律上讲已经是三方协议书中约定的房屋的实际产权人。证据三、原告提供的领条4万元我们认可，但是三方协议中约定的是六万不是四万。另外四张欠（借）条我公司不知情。对张学宏所举证据，第三人马保国质证意见如下：证据一、三方协议书是真实的，我认可。证据二、四份合同我不是很清楚，我少原告的钱和公司少我钱，以后是原告和公司直接对接的。证据三、领条上盛秀锋领的4万元是真实的，盛秀锋是跟我干活的工人，当时原告确实给了我六万元，当时盛秀锋的钱是四万元，然后给了他四万元打的条据。四张欠（借）条是我立据的，是真实的。庭审中，张学宏申请的证人戴某出庭作证，戴某的证人证言如下：2018年春节后，张学宏讲北极星他有房子要处理，当时讲房子是240万元，我就去看了，房子已经有人在使用，看不出来这个房子是谁的（因为房屋是上下两层，而且没有隔开，和其他商铺混在一起），而且房屋价格有点高，我就没有要。原、被告及第三人对证人证言分别发表意见如下：原：没有意见，签三方协议的时候具体房屋在什么地方我不清楚，当时我认为开发商（被告）所抵房屋的价值应与工程款240万元相差不多，后来我就去现场看了房子，了解房屋的价格肯定不值240万元，比240万元低的多，而且在之前他已经把房屋租赁给了其他人，租房人告诉我是2017年就租了，租期是5年。被：证人讲价格偏高没有购买，并不能证明被告没有把房屋交给原告。第三人：没有意见。定远县新唐投资有限公司为支持其抗辩意见，所举证据如下：证据一、《三方协议书》复印件、马保国出具的《预收工程款收据》复印件各一份，证明原告起诉的涉案工程款240万元已转化为《三方协议书》的履行，诉讼要求支付工程款没有法律依据；《三方协议书》第五条约定了原告应当履行处理相关费用的义务。证据二、《商业管理服务合同》一份，证明在《三方协议书》签订之前，新唐公司已经将部分门面房出租给陈厚城，陈厚城当时已经经营火锅店，原告签订《三方协议书》时对此是知情的，原告后来为此事还到公司协商过，新唐公司不存在违约问题。虽然部分房屋租赁未到期，但新唐公司同意将房屋网签后收取的租金部分全部转付给原告。证据三、《商品房出售合同》复印件（已备案网签），证明新唐公司已将《双方协议书》中约定的门面房全部出售给原告，并网签到原告名下，从法律上讲原告已经是《双方协议书》中约定的房屋的实际产权人。对定远县新唐投资有限公司所举证据，张学宏质证意见如下：证据一、三方协议书是真实的；预收据不清楚。证据二、物业公司与与陈厚城签订的合同是真实的，但是签预售合同前我不清楚，之后我拿到预售合同之后去看房子才知道这个事情，当时我就与被告交涉，你把房子租赁给其他人后又抵给我。证据三、预售合同我认可，但备案网签我不清楚，我没有这个手续，我多次催促被告交付房屋给我，但被告一直没有交付给我。对定远县新唐投资有限公司所举证据，马保国质证意见如下：证据一、三方协议及我立据的收据均是事实。证据二、与陈厚城的租赁合同我不清楚。证据三、四份预售合同不清楚。另外我补充一下三方协议签订的过程，被告原法定代表人闫鱼军他负责协调三方协议，当时原告将所有的承诺及他该承担的责任已经履行过了，但是在三方协议之外闫鱼军又要求我把以前北极星抵给我的房屋全部办房产证并将少银行的贷款全部还清，这样三方协议所抵的房屋才能交付给原告。我私下也与闫鱼军多次交涉，但是一直没有结果。第三人马保国未向法庭提供证据。本院对相对方无异议的证据予以确认，对有异议的证据，将结合庭审查明的事实予以综合认定。本院经审理认定事实如下：2018年2月14日,原（丙方）、被告（甲方）、第三人马保国（乙方）以及丙方担保人石磊签订了《三方协议书》一份，该协议书载明：“甲乙双方关于甲方的定远县北极星广场工程施工达成结算，甲乙双方一致认可剩余工程款以及保证金总额为贰佰肆拾万元（换房含税价），为妥善处理工人工资、银行贷款等后续事宜，经甲乙丙三方协商，达成如下协议：一、由甲方提供门面房折抵工程款：房号为3-B-104面积47.27平米，3-B-204面积47.27平米，3-B-115面积54.51平米，3-B-215面积58.13平米。二、因乙方欠丙方借款，乙方和丙方一致同意，将上述工程款贰佰肆拾万元转让给丙方，甲方同意乙方和丙方的转让行为，今后乙方与此工程款无关。三、甲方提供抵账的门面房直接办证至丙方名下或丙方指定的第三方名下；如网签后需变更网签等手续，由丙方协调房产登记机关，甲方给予协助。四、房产抵债手续办理完成后，甲方欠乙方或丙方上述所有工程款全部结清。五、乙方应在本协议签订后完成以下事项：1、乙方于春节前支付工人工资6万元；2、乙方在2018年2月26日前，甲方办理房屋网签后，支付拖欠定远县工商银行贷款29万元（银行贷款金额以2018年2月到期的按揭贷款金额为准）；3、乙方承诺在春季合适的时间内，将未完成的绿化扫尾工程和房屋因大雪天气损害的屋檐口瓦予以修缮工作完成；4、办理网签时，乙方需补齐拖欠甲方房租约6万元并办理变更手续。丙方承诺代替乙方完成上述事项。丙方担保人对此承担担保责任。六、本协议签订后，甲方不再向乙方支付任何款项。七、本协议一式三份，甲乙丙三份签字或盖章后生效”。后原、被告分别签订了涉案的位于定远县定城镇鲁肃大道北极星商业广场房号为3幢B-104（面积47.27平米，价款170172元），3幢B-204（面积47.27平米，价款151264元），3幢B-115（面积54.51平米，价款196236元），3幢B-215（面积58.13平米，价款186016元）的四间商业用房预售合同（出售合同），其中一层二间房屋每平方米房屋建筑面积单价为3600元，二层二间房屋每平方米房屋建筑面积单价为3200元，四间房屋合同约定的价款总计703688元。并约定甲方在收到乙方全部房价款之日起三十日内，甲方向乙方交付上述房屋以及2018年12月31日前，由乙方向定远县房地产管理局办理过户申请手续，申领上述房屋房地产权证。2018年3月7日，上述四份合同分别办理了网签（网上备案）手续。后被告一直未将涉案房屋交付给原告，涉案房屋至今也没有办理过户登记手续。2017年11月4日，定远县定唐物业管理有限公司（甲方）与陈厚城（乙方）签订了商业管理服务合同，将包括涉案的3幢B-204、3幢B-215等房屋租赁给陈厚城，并约定甲方拟于2017年11月4日前向乙方交付该房屋，上述房屋的商业管理服务期自2017年11月4日至2022年11月3日（共计5年）（交付日调整的，商业管理服务期开始日按交付日调整天数对应调整）。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告以及第三人于2018年2月14日签订了《三方协议书》，后原、被告又分别签订了《三方协议书》所约定房屋的四份买卖合同（合同封面虽为定远县商品房预售合同，但合同内容为商品房买卖合同），上述《三方协议书》系双方自愿达成，且无证据证明该协议具有合同法第五十二条规定的无效情形，因此，案涉《三方协议书》应认定为有效。现原、被告已签订了案涉房屋的买卖合同，并办理了网签手续，虽涉案房屋至今没有交付且双方当事人也尚未履行房屋所有权的过户登记手续，但不能以此否认《三方协议书》以及房屋买卖合同的效力。在签订《三方协议书》之前，定远县新唐投资有限公司确实将涉案的部分房屋租赁给案外人，租赁期限也尚未届满，存在瑕疵，其虽辩称原告知晓其中的部分房屋被出租的事实，但未能提供确实有效的证据证实，且张学宏对此也不予认可，故对该辩称，本院不予采信。另定远县新唐投资有限公司于2019年6月26日向本院提交了情况说明，该情况说明虽载明，现本公司向租房户收回了用于抵债的房屋，能够向原告交付房屋，但其未能向本院提供案涉部分房屋的租赁合同已经双方协议解除或其他确实有效的证据证实，本院也不予采信。但定远县新唐投资有限公司现同意交付房屋，对于租赁未到期的部分房屋，也同意自房屋网签后将收取的租金部分全部转付给原告。故案涉案房屋并非履行不能，完全不能交付。另外，张学宏也未能提供确实有效的证据证实其已履行了《三方协议书》所约定的义务。因此，原告请求法院判令被告立即支付原告工程款总额人民币2400000元，赔偿损失暂计120000元（按银行同期贷款利息计算至判决生效之日），无相关事实和法律依据，不应得到支持。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第八十条之规定，判决如下：驳回原告张学宏的诉讼请求。案件受理费26960元，由原告张学宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  姜 军人民陪审员  王祥俊人民陪审员  陈尔东二〇一九年七月二十五日书 记 员  丁 玉附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。