遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0302民初5719号 原告（反诉被告）：蒋屹力，男，1986年4月23日出生，汉族，住贵州遵义市红花岗区。 委托代理人：张云，贵州厚尚律师事务所律师。 委托代理人：杨蛟，贵州厚尚律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：遵义市美云房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区平庄大道美的城营销中心，统一社会信用代码91520390MA6GPYYU34。 法定代表人：刘隽，董事长。 委托代理人：王滢钦，贵州惟瀚律师事务所律师。 委托代理人：冷成丽，贵州惟瀚律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）与被告（反诉原告）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理，依法由审判员张元璐适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张云、杨蛟，被告委托代理人王滢钦、冷成丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉请要求：1、请求人民法院依法解除原、被告双方于2019年3月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019408623）及补充协议；2、请求人民法院依法判令被告立即返还原告购房首付款和维修基金共计243840元。3、请求人民法院依法判令被告协助撤销商品房预售合同登记备案手续。4、案件受理费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2019年3月12日签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发的位于遵义市××新区××大道新蒲新区美的云熙府X幢X单元X号住房以1153327元出售给原告，原告交付首付款233327元，余款920000元以银行按揭支付。合同签订后，原告按合同约定交付了首付款和维修基金共计243840元，并办理了备案登记手续。在办理按揭贷款过程中，由于原告的原因未获得银行审批通过，原告告知被告无力支付购房尾款，要求解除合同，返还首付款及维修基金，但被告一直不予退还，原告遂诉至法院。 被告辩称，维修基金我们公司没有收取及保管，如原告要求退还应自行向房管局去退还；我公司同意退还首付款，但原告应承担违约责任。合同无法继续履行是原告负债过多及征信问题导致的。 反诉原告提出以下反诉请求：1、请求解除反诉人遵义市美云房地产开发有限公司与被反诉人蒋屹力于2019年3月12日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。2、判令被反诉人蒋屹力向反诉人遵义市美云房地产开发有限公司支付违约金230665.4元。3、判令被反诉人蒋屹力赔偿反诉人遵义市美云房地产开发有限你公司律师费4500元。4、判令被反诉人蒋屹力协助反诉人遵义市美云房地产开发有限公司办理撤销商品房预售合同登记备案手续；5、本案案件受理费由被反诉人承担。 反诉被告辩称，对解除合同，协助办理撤销商品房预售合同登记备案手续无异议。但双方的商品房买卖合同不能履行系因原告提交资料后银行不同意贷款所致，并非原告违约。对于被告要求支付违约金及律师费双方并未在合同中约定，既无合同依据也没有法律依据；即使被告用违约条款赔偿损失的主张成立，双方解除合同不但没有给被告造成损失，因为房价上涨反而使其利益增加，因此其反诉请求也不应得到支持，且补充协议约定的违约金条款明显过高，应该以其实际损失予以调整。 本院经审理认定以下事实：原被告双方于2019年3月12日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告将其开发的位于遵义市××新区××大道美的云熙府X幢X单元X号房以1153327元出售给原告，1、付款方式为：原告于本合同签订之日向被告交付首付款233327元，余款920000元以银行按揭支付。因原告的原因导致原告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告同意原告在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，被告有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。2、原告未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，被告有权解除合同。原告应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向被告支付违约金，并由被告退还原告全部已付款。本条所称逾期应付款是指到期应付款与该期实际已付款的差额。《补充协议》同时约定：1、买受人应在签订《商品房买卖合同》后5日内与银行或公积金机构签订个人购房贷款合同，并按要求提供按揭所需的全部资料。否则，视为买受人有意拒绝付款，出卖人有权解除本合同，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。2、买受人逾期付款的，付款逾期超过15日的，出卖人有权随时解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计合同总价款的20%向出卖人支付违约金。上述合同签订后，原告按合同约定交付了首付款233327元和维修基金10513元，共计243840元，并办理了备案登记手续。原告将办理按揭贷款的相关资料提交给被告后，在被告的协助下办理按揭贷款过程中，由于原告征信、负债等原因未获得银行审批通过，原告遂告知被告其无力支付购房尾款，要求解除合同，返还首付款及维修基金，而被告认为原告的合同义务系支付购房款，现由于原告自身原因未能办理银行按揭无法支付购房尾款构成违约，应按照约定支付违约金，双方酿成讼争，诉至本院。 另查，被告于2019年5月30日与贵州惟瀚律师事务所签订了《民事案件委托代理协议》，并支付了代理费4500元。 原告向本院提供了商品房买卖合同及附件12补充协议、备案登记表、收款收据4张及转款凭证、收入证明及银行流水，被告向本院提供了《商品房买卖合同》及补充协议、《不动产登记证明》、备案登记表、律师费发票、委托代理协议、贵州省住宅专项维修基金专用收据等证据，对商品房买卖合同、备案登记表、收款收据、转款凭证、律师费发票、委托代理协议、贵州省住宅专项维修基金专用收据的合法性、关联性、真实性予以确认，作为本案的证据予以采信，结合原被告的陈述认定以上事实。 本院认为，原被告双方对解除商品房买卖合同及补充协议，撤销商品房预售合同登记备案手续均无异议，本院予以确认。对于原告要求被告返还首付款233327元的诉讼请求，因被告当庭予以认可，对该请求本院予以支持。对于原告要求被告返还维修基金10513元的诉讼请求，因该维修基金原告系缴纳给被告，再由被告统一缴纳到相关部门的，根据合同相对性以及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，被告应将原告已缴纳的维修基金10513元返还给原告。对于反诉原告反诉要求反诉被告承担违约金230665.4元的反诉请求，本院认为，根据合同约定，若因原告的原因导致原告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告同意原告在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，但原告已明确表示无法继续支付不足款项，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定，因原告的原因未能订立商品房担保贷款合同导致了商品房买卖合同不能继续履行，被告有权要求原告赔偿损失。但被告主张按照补充协议的约定，按照合同总价款的20%承担违约金，对此本院认为，该《补充协议》为格式合同，该协议约定的买受人逾期付款的，付款逾期超过15日的，出卖人有权随时解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计合同总价款的20%向出卖人支付违约金的条款，属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，该条款对商品房买卖合同关于逾期付款的责任作了实质性变更，加重了原告的责任，而被告并未采取合理的方式提请原告注意，故该格式条款无效。再者，被告仅举证证明其因原告违约而进行诉讼所支付的律师费4500元，但未举证证明其因原告违约而遭受的其他损失，其损失实为利息损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法合同法第一百一十四条一百一十四条第二款的规定处理。”之规定，双方签订的商品房买卖合同虽已解除，但关于逾期付款的违约金条款仍可继续适用且该违约金条款并未过分高于被告遭受的实际损失，故本院酌情认定原告应赔偿被告920000元*2%=18400元的损失。对于被告要求原告支付律师费4500元的诉讼请求，因该笔费用系因原告违约而使被告支付的费用，亦属于被告遭受的损失，且已实际支付，故对该诉讼请求本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告蒋屹力与被告遵义市美云房地产开发有限公司于2019年3月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019408623）及《补充协议》； 二、由被告遵义市美云房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告蒋屹力首付款233327元及维修基金10513元； 三、原告蒋屹力于本判决生效之日起十日内协助被告遵义市美云房地产开发有限公司办理撤销商品房预售合同登记备案手续； 四、由反诉被告蒋屹力于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告遵义市美云房地产开发有限公司18400元； 五、由反诉被告蒋屹力于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告遵义市美云房地产开发有限公司律师费4500元。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 本诉案件受理费2480元，已减半收取，由被告遵义市美云房地产开发有限公司承担。反诉案件受理费2415元，已减半收取，由反诉被告蒋屹力承担186元，由反诉原告遵义市美云房地产开发有限公司承担2229元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审判员  张元璐 二〇一九年七月十九日 法官助理周文璨 书记员李敏