贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初4984号 原告：曹星，男，汉族，1985年8月30日出生，住贵州省毕节市七星关区，现住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司。住所地:贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路****)。统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人：李玉蝶（一般代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15205201810068461。 原告曹星与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称：博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹星，被告博泰公司委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹星向本院提出诉讼请求：1、判决被告于判决生效后30日内为原告向房屋登记机关办理位于“博泰·仕府领地（南区）第3幢3-808号”商品房的转移登记（不动产证）；2、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记违约金，暂计20,000.00元，具体以395,469.00元为基数，按每日万分之二的标准，从2013年6月1日起计算至被告实际交付转移登记证书之日止；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年，原告与被告签订合同编号为B707-2011-3-808号的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发位毕节市××城区××与××道交叉××·仕××领地（××））第3幢3-808号商品房一套，建设面积130.95平方米，套内面积112.21平方米。合同签订后，原告按约支付了全部购房款项。《商品房买卖合同》第二十二条第二部分初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2013年6月1日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。被告2014年交付案涉商品房后，原告每年均催告被告办理并交付商品房转移登记手续，但被告至今未能办理。原告认为：被告至今未按约履行办理并交付商品房转移登记手续，构成违约，应按约定办理转移登记并支付逾期违约金。为此，原告诉至法院，请求支持诉请。 被告博泰公司口头辩称：原告的诉讼已超过诉讼时效，日万分之二的违约金计算标准过高，请求予以调低，按银行同期贷款利率计算。 原告向本院提交了如下证据：原告身份证、《商品房买卖合同》、办证费用收据、购房发票、承诺书。 被告未向本院提交证据。 经组织质证，原告所举证据，被告无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对被告有异议的证据，认证如下：原告所举承诺书，被告认为与本院无关。经审查，该承诺书显示的内容系原告承诺交付房屋维修基金和契税的问题，与本案原告的诉请不具有关联性，本院不予采信。 根据对以上证据的认证，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2011年8月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位毕节市××城区××与××道交叉××·仕××领地（××）)第3幢8层8号房（房号：3-808），房屋总价款为395,469.00元;买受人采取一次性付款方式付款，应当在2011年8月31日前支付全部房价款；转移登记：出卖人承诺于2013年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标注收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。2011年9月19日，被告向原告出具销售不动产统一发票，载明收到原告支付的涉案房屋购房款395,469.00元。2014年1月20日，原告向被告交付办证费13,841.00元。涉案房屋已交付原告，被告尚未为原告办理涉案房屋权属证书，故原告以前述诉请诉至本院。 另查明：现涉案房屋所属博泰·仕府领地(南区)尚未取得初始登记，不具备办理转移登记的条件。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未履行，构成违约，应承担相应的违约责任，但被告提出了诉讼时效抗辩主张。 原告主张办理不动产权证书的诉请，基于我国对房屋的所有权变动采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助办理转移登记的义务，办理权属登记证书属于物权变动生效的条件，故办理权属登记证书的请求权，不适用诉讼时效，被告对原告该项诉请提出的诉讼时效抗辩主张不成立，本院不予采纳。但被告尚未取得涉案房屋所属博泰·仕府领地(南区)的初始登记，不具备办理转移登记的条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，现涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件，被告事实上不能为原告办理涉案房屋不动产权证书，故原告的该项诉请，本院不予支持。 原告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，系债权请求权，适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，且双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告承诺于2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，如逾期，约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2013年6月2日起开始计算违约金。原告于2019年5月6日提起诉讼主张该项违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年5月6日）往前倒推三年，即2016年5月6日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金，从2016年5月6日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告同意委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。故该项违约金计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于违约金的计算标准问题，原告主张按合同约定的日万分之二为标准计算，被告提出约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，故被告请求调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款395,469.00元为基数，按日万分之二的标准计算。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹星支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款395,469.00元为基数，按日万分之二的标准，从2016年5月6日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告曹星的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150.00元（已减半收取），由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇一九年七月三十日 书记员  张婵婵