内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0602民初1797号原告：马玉仁，公民身份证号：×××，男，回族，1973年3月1日出生，宁夏彭阳县人。委托诉讼代理人：李鸿雁，系内蒙古法悦律师事务所律师。被告王玉民，公民身份证号：×××，男，汉族，1963年1月3日出生，河北省邯郸市人，现住河北省邯郸市魏县。委托诉讼代理人：王珍珍，系内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。第三人：温永平，公民身份证号：×××，男，汉族，1965年6月27出生，鄂尔多斯市人。第三人：李家惠，公民身份证号：×××，女，汉族，1989年6月15日出生，鄂尔多斯市人。原告马玉仁与被告王玉民、第三人温永平、李家惠合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法由审判员张海涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马玉仁及其委托诉讼代理人李鸿雁、被告王玉民及其委托诉讼代理人王珍珍、第三人李家惠到庭参加了诉讼，第三人温永平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。原告马玉仁向本院提出诉讼请求，1：请求依法判令解除原、被告双方签订的《转让协议》；2、判令被告返还原告依据上述转让协议向被告支付的购地款255000元；3、判令被告向原告支付因被告无法履行合同而给被告造成的利息损失（自2018年11月26日起至被告实际向原告返还购地之日止，按照人民银行同期贷款利率计算）；4、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由，原、被告于2018年11月26日签订《转让协议》，约定被告将其购得的位于东胜区布日都梁社紧靠绿化带南畔12亩土地中靠近绿化带的5.4亩土地（土地上有房屋九间）的使用经营权有偿转让给原告，转让金额为人民币255000元，第三人温永平作为见证人在《转让协议》上签字证明。原告按照合同约定分几次（具体支付方式为：2018年10月28日现金向被告交付10000元作为订金、2018年11月26日转账200000元至被告指定的第三人李家慧账户、同日现金交付45000元）向被告交付了转让金额。但是合同签订后原告才得知被告向原告转让经营权和使用权的土地已由国家部门征用、房屋也被城管部门拆除，转让合同内容已经无法履行，合同目的也已无法实现。后原告多次向被告主张返还上述款项均被拒绝，无奈向人民法院提起诉讼，望依法查明事实，作出公正判决，维护原告的合法权益。被告王玉民辩称，不同意原告诉讼请求，答辩人已经按照《转让协议》完成了交付义务，交付后第三人的侵权行为造成的损害，依法应由买受人承担或由其另行主张。2018年10月28日，被答辩人交付1万元定金后，即开始自建围栏，实际控制案涉标的物，符合《合同法》140条规定的简易交付即：“标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同的生效时间为交付时间”所以虽然《转让协议》签订于2018年11月26日，但是案涉九间房的交付时间为2018年10月28日。根据《合同法》142条之规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”2018年10月28日以后房屋毁损、灭失的风险应由被答辩人自行承担。起诉状中被答辩人诉称2间房屋是由城管部门拆除，但截至开庭之日，答辩人都没有看到其可以证明系城管拆除的相关证据材料，答辩人一直在外地生活，对答辩人诉称的拆除行为未亲眼证实，有理由怀疑房屋拆除的行为，其实是与被答辩人有利害关系的其他第三人所为，与答辩人无关，该损失后果不能成为被答辩人解除合同的依据。综上，《转让协议》的标的物并非答辩人的原因毁损、灭失，而是案外人的侵权行为所致，被答辩人依据《转让协议》仍有权利向侵权人主张权利，不属于合同目的无法实现的情形，不符合法定解除条件，依法应予驳回。第三人李家惠辩称，签订合同我全程在场，当时签合同第三人温永平说土地已经被征收，所以原告是知道土地被征收的事实的，没有其他意见，同意被告律师所述。第三人温永平未到庭,也未提出答辩。经审理查明，原、被告于2018年11月26日签订《转让协议》,被告为转让方即甲方，原告为受让方即乙方。约定:一、经甲、乙双方自愿平等协商，甲方自愿将位于东胜区布日都梁社紧靠绿化带南畔自己购得的12亩土地其中靠近绿化带的5.4亩的使用权经营权有偿装让给乙方。二、转让性质：有偿转让，一次性付清转让费永久转让。三、转让总亩数5.4亩，土地上有房屋9间，转让总金额255000元整（贰拾伍万伍仟元整）。四、本合同付清转让费后签字生效。合同生效后土地经营权与使用权归乙方所有，从此以后，甲方不得以任何方式和任何理由干涉、阻挠、终止。五、六……。原、被在合同上签字捺印。同日由被告向原告出具“收条”一支，载明：今收到马玉仁地款在布日都温家梁南环现金贰拾伍万伍仟元整（255000）。另查明，2011年3月21日，东胜区国土资源局将东胜区罕台镇布日都梁村温家梁社整体土地全部征收（含涉案土地，该土地属于集体土地，由村民温军使用）。温军于2005年3月19日将涉案土地转让给李福军（李风廷），涉案土地上的房屋由李福军施建。李福军于2018年6月13日将涉案土地转让于本案被告王玉民。被告王玉民于2018年又将该土地转让于原告马玉仁。现原告因合同目的无法实现，多次向被告主张返还转让款项被拒而诉至本院。以上事实,有原告所举《转让协议》二份、收条、鄂尔多斯农村商业银行（回单）、《承包土地的使用经营权转让合同书》、东胜区分局对案外人温军的询问笔录、《征收土地协议书》等及原、被告当庭陈述在案予以佐证。本院认为，我国《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法让。”……。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”……。本案被告王玉民未经东胜区罕台镇布日都村民委员会同意，即与原告马玉仁签订《转让协议》，将由自己经营使用的土地转让给原告马玉仁，违反了法律的强制性规定。另外，庭审中，原、被告均认可且明知涉案土地早已在2011年已被国家征收还进行交易。依据我国《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《合同法》第五十六条的规定：无效合同自始没有法律约束力。该法第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原、被告签订《转让协议》和被告王玉明出据的收款条都足以认定，该协议是一份土地承包经营权的转让而非租赁协议，被告收取原告的255000元是土地转让费而非土地租金，被告王玉明因该合同取得的土地转让费，现原告主张要求其返还，符合法律规定，本院予以支持，被告的答辩意见于法无据，本院不予采纳。针对原告要求因被告无法履行合同而给被告造成的利息损失的请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法第》第二条第一款、第三款，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定判决如下：一、原告马玉仁与被告王玉民于2018年11月26日签订的《转让协议》无效；二、被告王玉民于本判决生之日退还原告马玉仁土地转让费255000元；三、驳回原告马玉仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2563元，由被告王玉民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  张海涛二〇一九年七月二十七日书记员  刘成龙