四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终1662号 上诉人（原审原告）：绵阳佰腾数码广场有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区临园路东段**。 法定代表人：罗仁玉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李勇，四川博思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁亚庆，四川博思律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绵阳亿格科威数码科技有限公司，，住所地：四川省绵阳市涪城区临园路东段**福星商住楼 法定代表人：邓敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐明渝，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：江红，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 上诉人绵阳佰腾数码广场有限公司（以下简称佰腾数码广场公司）因与被上诉人绵阳亿格科威数码科技有限公司（以下简称亿格科威公司）合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2019)川0703民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 佰腾数码广场公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决,改判亿格科威公司立即停止不当行为,支付物业服务等费用并赔偿违约行为给佰腾数码广场公司造成的损失共计696,054元;2.一、二审诉讼费由亿格科威公司承担。 事实和理由:一、被上诉人作为经营使用人未交纳物业管理费,系适格被告主体。1.被上诉人承接涉案房屋业主的经营管理活动,是诉争房产的经营使用人。2017年1月之前,1楼商铺所有业主将商铺委托给上诉人经营使用,并约定了在经营使用期间发生的物业服务等费用由经营使用人承担。在此期间商铺的物业服务和经营使用者都是上诉人,所以业主应交纳的物业服务费用是由上诉人在承担。2017年1月之后,1楼商铺的经营使用人变更为被上诉人。根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定。因此,被上诉人作为案涉房屋的经营使用人主体适格。2.虽然被上诉人非涉案房产业主,但其作为诉争房产的经营使用人,且前期已经向上诉人交纳过相关费用。同时,被上诉人已经交纳了案涉诉争房产水电等费用。根据《物业管理委托合同》约定及国务院《物业管理条例》规定,物业使用人亦负有物业管理费及政府规定应交其他费用义务,逾期未交纳应承担相应违约责任。二、上诉人作为合法物业服务公司,依约对物业进行了物业管理服务,业主及物业使用人亦享受了物业公司提供的物业服务,物业公司与物业使用人亿格科威公司之间的物业服务合同关系有效成立。1.上诉人作为案涉房产的物业服务公司于法有据。绵阳福星商住楼1至3楼为产权式商铺,商铺为整体性、开放性空间;整个商业部分已由上诉人打造成了经营电子数码产品的专业卖场，其需要更专业的物业服务。为此,开发建设单位绵阳市福鑫房地产开发有限公司、前期物业服务单位绵阳市嘉泰物业管理有限公司（以下简称嘉泰物管公司）在2007年5月15日与上诉人签订《协议》,约定将福星商住楼1至3楼消防系统及监控移交上诉人管理、维护并分担相应费用。2007年9月26日,嘉泰物管公司与上诉人签订《协议》,约定上诉人负责1至3楼客货两用电梯及通道、配电室、化粪池等公共配套设施设备保养、维护，承担1至3楼商场的物业管理。上诉人根据约定，从2007年开始持续为福星商住楼1至3楼商业物业部分提供物业服务至今,符合《物业管理条例》的相关规定。上诉人为1至3楼商铺提供物业服务有合同依据,也不违反法律规定,并提供了物业服务。2.被上诉人无权自行更换物业管理公司。物业管理针对的是物业整体公共配套设施设备和对相关场地进行维修、养护、管理等,涉及的是业主的整体利益。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被上诉人仅为1楼承租商铺的使用人,无权自行决定由谁提供物业服务,更不能阻止物业服务企业提供的物业服务。3.被上诉人对上诉人的物业管理服务工作的干扰和破坏活动违法,应当承担赔偿责任。从2018年1月开始，被上诉人对1楼进出口强行锁门、破坏商场统一设置的监控设备、改变商场整体设置的消防通道等，阻碍上诉人的正常物业服务，被上诉人的上述行为违反了法律规定。被上诉人在向商家按每月15元/平方米收取物业服务费用后,拒绝向上诉人支付,给上诉人造成的损失具体明确。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，上诉人主张停止侵权、排除妨碍行为,支付物业服务费用并赔偿损失符合法律规定。 亿格科威公司辩称，一审判决正确,应当依法予以维持。上诉人的所有诉讼请求应当依法予以驳回。一、关于上诉人诉请的“立即停止不当行为”,不应得到支持。2017年12月31日双方签订的《协议书》到期后,被上诉人不再委托上诉人进行物管服务,被上诉人并未进行故意破坏,而是合法的自我保护和维权行为。上诉人认为被上诉人对其物业管理服务行为存在干扰和破坏的说法是不成立的。二、被上诉人是否有权利委托上诉人进行物管服务以及该《协议书》的效力问题,被上诉人认为一审法院的法律适用错误,但因其判决结果正确,被上诉人未进行上诉。被上诉人并非业主,而是福星楼一楼商铺业主委托的经营管理公司。上诉人也并非福星楼一楼商铺业主认可的合法物业服务公司。上诉人根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定诉请停止不当行为,是错误的。即使上诉人依据上述规定诉请停止不当行为也属于侵权纠纷,而本案属于合同之债,不应得到支持。三、上诉人要求被上诉人支付物业管理费和违约损失没有法律依据和事实依据,不应得到支持。上诉人与被上诉人之间的《协议书》已于2017年12月31日终止,双方自2018年1月1日起不再存在物业服务合同关系,被上诉人不存在支付物业管理费的义务。自2018年1月1日起至今福星楼一楼商铺的物业管理服务系由被上诉人和嘉泰物管公司提供，上诉人事实上未向福星楼一楼商铺提供物业管理服务。即便人民法院核实上诉人依据其与嘉泰物管公司之间的合同约定,向福星楼一楼商铺业主提供了公共部分的物业服务(消防、电梯),其诉请被上诉人支付物业管理费也不应得到支持,理由如下:1.上诉人未能举证证明其实际上提供了哪些公共部分的物业服务及具体费用标准。事实上消防、电梯等公共部分的服务总的来说还是由嘉泰物管公司在提供。上诉人诉请的物业管理费677,700元是按己过期的《协议书》总费用标准计算,不应得到支持。上诉人仅支付了2018年电扶梯维护保养费6,240元(包含一至三楼,且一楼商铺业主或使用人、客户等是不需要使用电梯的)以及消防系统维修保养费用2万元(包含一至三楼)。该两项费用如分摊到一楼一共也不过几千块钱。即使按上诉人所称其提供了公共部分的物业服务,受益主体并非被上诉人公司。即使按上诉人所称其提供了公共部分的物业服务,其向受益的业主或物业使用人(承租商家)主张权利,也不应得到支持，上诉人应当向嘉泰物管公司主张权利。2017年1月1日后,嘉泰物管公司是福星楼一楼商铺涉及的公共部分的物业管理权利人,上诉人不具有合法的物业管理权利。按《物业管理条例》第三十九条之规定,如将嘉泰物管公司2007年与上诉人签订相关合同的行为理解为是部分公共服务的转委托行为,存在以下问题:第一,嘉泰物管公司将消防、电梯等专项服务委托给上诉人不符合《物业管理条例》第三十九条的规定。第二,根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》关于转委托的相关法律规定，嘉泰物管公司的转委托行为应当经过业主的同意。2017年1月1日以前，如将福星楼一楼商铺业主与上诉人签订十年期《委托经营管理合同》(合同中包括了水电费、安保、管理费等)视为是对该转委托行为的同意，过去十年的《委托经营管理合同》早已到期,且上诉人于2017年1月1日正式退出了福星楼一楼的整体经营管理,由被上诉人承接管理，如上诉人与嘉泰物管公司的转委托行为是继续存续的,那么该转委托行为就没有经过福星楼一楼商铺业主的同意,业主有权拒绝向转委托的受托人即上诉人支付物业管理费。佰腾数码广场公司与嘉泰物管公司有何协议，均对第三方(业主和被上诉人)没有任何约束力。因此，如上诉人事实上提供了公共部分的物业服务,应当基于民事主体之间发生法律关系的“相对性”原则(无论该转委托有效还是无效)要求嘉泰物管公司分摊相关费用。如嘉泰物管公司向福星楼一楼商铺业主收取公共部分的物业管理费用,被上诉人在接受委托经营管理范围内愿意配合嘉泰物管公司。因被上诉人不存在违约行为,自然就不应承担损失,并且上诉人主张的损失金额18,354元也无任何计算依据。 佰腾数码广场公司向一审法院起诉请求：1.判决亿格科威公司立即停止不当行为，支付物业服务等费用并赔偿违约行为给佰腾数码广场公司造成的损失共计696,054元；2.诉讼费由亿格科威公司承担。 一审法院认定事实：2007年5月15日，佰腾数码广场公司与嘉泰物管公司、绵阳市福鑫房地产开发公司签订《协议》，约定福星楼商场部分1、2、3楼及公共区域、大楼配套的消防中控室（含监控室）等消防系统和监控系统由佰腾数码广场公司负责管理和维护，其余部位的消防系统由嘉泰物管公司负责管理和维护。消防系统的维保费用按照各自管理区域的喷淋嘴点位系数进行分摊，其中佰腾数码广场公司占总费用的56%，消防系统的用电费用原告承担49.2%，水费由原告与嘉泰物管公司按照各自管理区域消防系统喷淋嘴点位进行分摊，协议同时就柴油发电机费用及违约等进行了约定。2007年9月26日，佰腾数码广场公司与嘉泰物管公司签订《协议》及《相关费用分摊的具体操作方式》，约定福星楼客货两用电梯旁到步行梯右侧1、2、3楼防火门外部区域及从商场圆弧处通往四楼平台的通道的方面外部区域由嘉泰物管公司管理，佰腾数码广场公司管理防火门内部区域。配电系统管理和维护产生的维护费用由双方按照用电量进行分摊。化粪池所产生的费用双方按照各自管理的面积分摊；福星楼由双方共同管理，其中，佰腾数码广场公司负责1-3楼商场部分的管理，客货两用电梯出入通道及客货两用电梯侧上4楼平台的消防通道卫生由嘉泰物管公司管理和清扫，佰腾数码广场公司在每年一月份向嘉泰物管公司交纳人民币3,000元管理费，协议同时就违约等进行了约定。2017年12月22日，佰腾数码广场公司与四川省鑫光电梯有限公司就福星楼电扶梯维护保养签订《电扶梯维护保养合同》，约定佰腾数码广场公司向四川省鑫光电梯有限公司支付2018年福星楼的电扶梯维护保养费6,240元。2018年1月1日，佰腾数码广场公司与绵阳市精英安装工程有限公司就福星楼消防设施设备维护保养签订《建筑消防设施维护保养合同书》，约定佰腾数码广场公司向绵阳市精英安装工程有限公司支付2018年福星楼的消防系统维修保养费用2万元。 2017年1月16日，佰腾数码广场公司为乙方与部分福星楼1楼商铺业主出资50万元成立的亿格科威公司作为甲方，签订《协议书》、《物业服务方案》、《物业管理费计算依据》、《商铺收回确认书》。协议记载：在涪城区城北街道办、司法所、派出所、社区领导的积极协调下，甲、乙方就福星楼1楼经营管理相关事项达成协议，协议约定：甲方负责一楼商场租赁费用、物业管理方面费用、水电费及其他费用收支，乙方负责协助，监督乙方搞好物业管理方面的工作，并与乙方结算相关费用；乙方从2017年1月1日起退出数码广场一楼的经营，甲方委托乙方负责该楼一层物业管理方面工作，解除同业主、商家已经续签的委托经营管理合同书、租赁合同书等协议，对不同意解除委托经营管理合同的业主，由甲方承接委托经营合同中乙方的权利义务，商家的解约由乙方负责，不得收取数码广场业主、商家任何费用，配合甲方做好商场经营管理，乙方向甲方收取物业管理方面产生的费用、水电费：管理费15元每平方米，计算面积3765平方米；水费3.35元每吨，电费1.2元每度，管理费、水电费按月由甲方向乙方足额交纳，2016年12月31日前为乙方独立对数码广场经营管理，期间的债权债务由乙方负责，甲方确认已于2016年12月31日全面接受福星楼1楼商场席位，且从2017年1月1日开始，已由甲方对福星楼1楼商场席位进行实质经营管理；本协议期1年，从2017年1月1日至2017年12月31日止，任何一方终止本协议需提前3个月告知对方，并按未履行期间合同部分总金额承担违约责任。协议书签订后，佰腾数码广场公司负责福星楼一楼的物业管理工作，亿格科威公司按照协议约定，向佰腾数码广场公司交纳2017年度物业管理等费用，并陆续与1楼商铺业主签订《委托经营管理合同》，合同约定业主将商铺委托亿格科威公司经营管理，亿格科威公司支付业主租金。 2017年9月、11月，亿格科威公司向佰腾数码广场公司发出《律师函》，告知亿格科威公司与佰腾数码广场公司在2017年1月16日签订《协议书》，在合同约定的2017年12月31日到期后，不再委托佰腾数码广场公司进行物业管理，亿格科威公司将自主管理，并决定1楼商场自行安装监控系统，配备安保、保洁、机电工作人员，佰腾数码广场公司的相关人员于2017年12月31日24时必须撤离1楼商场。2018年1月1日，案涉福星楼1楼商铺部分业主拒绝与佰腾数码广场公司签订新的物业管理协议，要求亿格科威公司行使物业管理工作。2018年1月2日，亿格科威公司向佰腾数码广场公司发出《关于终止一楼物管协议的通知》，告知不再向佰腾数码广场公司支付任何物管费用，并决定于2018年1月1日接管一楼的物管权。 2018年1月1日至今，亿格科威公司在涉案一楼商场安装监控系统，并招用安保、保洁等人员，行使对福星楼一楼商铺的经营及物业管理。 一审法院认为，佰腾数码广场公司与嘉泰物管公司、绵阳市福鑫房地产开发公司及佰腾数码广场公司与嘉泰物管公司分别签订的合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规，合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及《物业管理条例》第三十九条：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”之规定，该合同对合同当事人双方均有约束力。 关于佰腾数码广场公司与亿格科威公司签订的合同主体及效力方面。首先，亿格科威公司系涉案商铺部分业主出资设立，并不能代表案涉商铺全体业主与原告签订物业管理合约，主体存在瑕疵。其次，涉案一楼商铺业主成立的亿格科威公司，不具有业主委员会身份特征，亦不能自行成立公司履行对一楼商铺的物业管理职能。亿格科威公司如需履行对案涉物业的管理须由合法成立的业主委员会委托，方可行使对物业管理的权限。最后，亿格科威公司与佰腾数码广场公司所签订的协议书，约定亿格科威公司委托佰腾数码广场公司负责一楼物业管理，佰腾数码广场公司解除与商铺业主签订的委托经营管理合同，退出数码广场的经营，但双方真实意思是亿格科威公司收回涉案一楼商场的物业管理和商场经营管理两方面内容，双方约定的物业管理方面的内容，不符合《物业管理条例》，属部分无效合同，双方均有过错。 关于佰腾数码广场公司诉请物业服务费用方面。首先，佰腾数码广场公司与亿格科威公司的合同已因到期而终止，不存在合同违约的情况。即或佰腾数码广场公司在2018年继续提供物业服务，其受益的对象也是业主，并非亿格科威公司。其次，案涉商铺的部分物业服务从2018年1月起确已由亿格科威公司提供。佰腾数码广场公司从2018年1月起未对涉案商场提供完整的物业服务，其所提供的部分物业服务，未提交证据证实其具体的请求金额。最后，因佰腾数码广场公司与亿格科威公司签订的合同中关于物业管理部分的内容约定无效，双方对合同的无效均有过错，应当各自承担相应的责任。关于佰腾数码广场公司停止不当行为的诉请。佰腾数码广场公司主张的判决亿格科威公司立即停止不当行为，其请求权基础是《中华人民共和国侵权责任法》第十五条中关于承担侵权责任的方式的规定。理由是亿格科威公司的行为导致佰腾数码广场公司无法正常履行其物业服务的合同义务。而亿格科威公司并非与佰腾数码广场公司具有物业服务合同关系的相对人。我国现行民事法律尚未一般性认可债权为侵权行为的对象。债权人对标的物只享有债权而非物权，即无管理处分权。既然无管理处分权，按照当事人适格理论，即无诉讼实施权，故除法定特殊情形外，债权人对侵害债权标的物的第三人提起侵权之诉尚无法律依据。当事人以侵权之诉起诉的，属原告不适格。其次，因本案属合同法律关系，应当适用《合同法》对双方的纠纷进行处理，同时，依照《物业管理条例》第五十八条之规定，佰腾数码广场公司诉请亿格科威公司停止不当行为的请求，本案不作处理。综上，佰腾数码广场公司诉请亿格科威公司支付物业服务等费用并赔偿违约给佰腾数码广场公司造成的损失696,054元，一审法院不予支持。 一审法院遂判决：驳回佰腾数码广场公司的诉讼请求。一审案件受理费5,380元，由佰腾数码广场公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中双方当事人均认可按照双方签订的《协议书》计算标准，诉争的物业费为677,700元，佰腾数码广场公司陈述在其上诉请求的696,054元中有18,354元系其主张的损失部分，也即欠费利息。经二审审理查明的其余事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，亿格科威公司与佰腾数码广场公司签订的《协议书》中明确约定：“本协议期限为壹年，从2017年1月1日至2017年12月31日止”。现《协议书》已过期，对亿格科威公司与佰腾数码广场公司已不再具有约束力，佰腾数码广场公司上诉请求中的物业费用金额696,054元系从2018年1月至12月依据《协议书》所计算的费用，其主张没有合同依据。关于剩余的18,354元部分，佰腾数码广场公司虽称该款项为欠费利息部分，但其并未举示出相关合同条款或者约定，据此，佰腾数码广场关于该部分的上诉请求，无事实依据，本院不予支持。 《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。”二审中，亿格科威公司陈述电梯和消防等相关工作是由佰腾数码广场公司统一管理。2018年佰腾数码广场公司与亿格科威公司之间协议已过期，佰腾数码广场公司虽确实支付了2018年福星楼的电扶梯维护保养费6,240元以及消防系统维修保养费用20,000元，但该费用并非福星楼一层所全部产生的，而是福星楼一至三层合计所产生的费用。佰腾数码广场公司现无其他证据能够证实诉争的福星楼一层所产生的电扶梯以及消防系统维修保养费用的具体金额，本院对该部分请求不予支持。佰腾数码广场公司在厘清诉争福星楼一层所产生的电梯维护保养费、消防系统维修保养费等具体金额后，可提起无因管理之诉以维护自己的权利，本案对此不予处理。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”佰腾数码广场公司依据该规定要求亿格科威公司立即停止不当行为，但佰腾数码广场公司与亿格科威公司之间不存在物业服务合同，因此佰腾数码广场公司的该上诉请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，佰腾数码广场公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,760元，由绵阳佰腾数码广场有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 左 迪 审判员 罗 琴 审判员 冯安石 二〇一九年七月二十二日 法官助理潘怡佳 书记员陈庆