青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民初66号原告（案外人）：焦淑桃，女，公民身份号码：×××，汉族，1937年3月15日出生，住陕西省咸阳市。（涉案房产购买人周书宝之妻）。原告（案外人）：周金萍，女，公民身份号码：×××，汉族，1959年6月24日出生，住陕西省咸阳市。（涉案房产购买人周书宝之长女）。原告（案外人）：周翠萍，女，公民身份号码：×××，汉族，1963年8月11日出生，住西宁市。（涉案房产购买人周书宝之次女）。原告（案外人）：周新萍，女，公民身份号码：×××，汉族，1966年10月6日出生，住西宁市。（涉案房产购买人周书宝之三女）。原告（案外人）：周向东，男，公民身份号码：×××，汉族，1969年9月19日出生，住陕西省咸阳市。（涉案房产购买人周书宝之长子）。原告（案外人）：周建东，男，公民身份号码：×××汉族，1972年10月17日出生，住陕西省宝鸡市。（涉案房产购买人周书宝之次子）。原告共同委托诉讼代理人：周新萍，女，公民身份号码：×××，汉族，1966年10月6日出生，住西宁市。被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司，统一社会信用代码：91630103579921836Q，住所地：西宁市城中区东大街******。负责人：马朝晖，总经理。委托诉讼代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。第三人（被执行人）：汇通国基房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码916300002265909980，住，住所地：青海省西宁市城**黄河路**/div>法定代表人：曾克剑，董事长。委托诉讼代理人：赵辉，青海军辉良剑律师事务所律师。第三人（被执行人）：青海省建工（集团）有限公司，统一社会信用代码916300007814134805，住所，住所地：青海省西宁市南川西路****div>法定代表人：曾克剑，董事长。委托诉讼代理人：赵辉，青海军辉良剑律师事务所律师。周书宝与被告中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司（以下简称：信达青海分公司）、第三人汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称：汇通公司）、青海省建工（集团）有限公司（以下简称：青海建工集团公司）案外人执行异议之诉一案。本院于2019年1月21日立案受理，经审查原告周书宝于2018年8月26日死亡，后周书宝的法定继承人焦淑桃、周金萍、周翠萍、周新萍、周向东、周建东均表明愿意参加本案诉讼，被告信达青海分公司及第三人汇通公司、青海建工集团公司均无异议。本案于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人周新萍、被告信达青海分公司的委托诉讼代理人郭宗军、第三人汇通公司及青海建工集团公司的共同委托诉讼代理人赵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦淑桃、周金萍、周翠萍、周新萍、周向东、周建东的诉讼请求:一、请求撤销（2018）青01执异237号执行裁定书，立即停止对位于西宁市××区汇通酒店第13层1312号房屋的拍卖；二、立即排除障碍、中止查封拍卖行为。事实与理由：2005年10月31日，周书宝作为买受人与出卖人汇通公司签订编号GF-20071的《商品房买卖合同》一份，合同中约定，周书宝以每平方米3980元、总价款267,058.00元的价格，购买汇通国基房地产开发有限责任公司位于西宁市××区1号1号楼位于西宁市××区汇通宾馆第13层1312号建筑面积67.10平方米的房产一套。2016年12月2日，开具的编号为N001001609《青海增值税普通发票》，总价款为249,347.00元。2005年10月31日，周书宝与青海汇通物业管理有限责任公司签订《建国（国际）商务酒店委托经菅协议》，将自己所属的建国（国际）商务酒店13层1312室委托给青海汇通物业管理有限责任公司统一管理，整体经营。2012年9月，汇通公司作为抵押人与债权人信达青海分公司签订《债务重组抵押合同》，将位于西宁市××区1号1号楼位于西宁市××区、房屋所有权证号为“宁房权证城东区字第XXXX号”的不动产抵押给信达青海分公司，办理最高额抵押，并办理“宁房他证城东区字第0227**”他项权利证。在西宁市不动产登记服务中心抵押物清单中包括周书宝所购买的房产。2017年12月21日，经信达青海分公司的申请，青海省高级人民法院的(2017)青执保101号案件对汇通公司名下，位于西宁市××区****楼位于西宁市××区的汇通宾馆的**房屋予以查封，查封期限为三年，此次查封的房屋清单中包括周书宝所购的1312室房产。2018年1月19日，信达青海分公司与汇通公司、青海建工集团公司债权转让合同纠纷一案，青海省高级人民法院作出(2017)青民初100号民事调解书。后因汇通公司、青海建工集团公司未按期履行义务，信达青海分公司向青海省高级人民法院申请强制执行。在执行过程中，周书宝的法定继承人于2018年12月10日对拍卖位于西宁市××区1号1号楼位于西宁市××区、房屋产权证为“宁房权证城东区字第XXXX号”的不动产的提出书面异议。原告认为汇通公司的行为已构成严重违约，信达青海分公司将属于周书宝的资产申请强制执行违背了基本的法律事实。周书宝在房屋买卖过程中严格遵守法律全面履行了合同义务，但汇通公司违反合同约定，隐瞒事实将该项房产抵押给信达青海分公司，造成涉案房产被查封，给办理房产证书带来了严重的法律障碍。为了保障购买人充分行使该项房屋的占有、使用、收益、分的权利，恳请人民法院保障原告的合法权益。被告信达青海分公司答辩称，根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权的变动以登记为准。本案购买人周书宝没有办理房屋登记手续。信达青海分公司申请执行载于汇通公司名下的房产并无错误。2015年4月23日办理了抵押登记手续，具有对抗案外人的权利。周书宝虽然购买房屋，但是信达青海分公司的抵押登记依法成立，因此原告诉讼请求不成立。第三人汇通公司、青海建工集团公司答辩称，原告自2006年购买房屋的行为和合法占有的行为属实，不应该被强制执行。同意原告的诉讼请求。原告焦淑桃、周金萍、周翠萍、周新萍、周向东、周建东、被告信达青海分公司、第三人汇通公司、青海建工集团公司围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在执行申请执行人信达青海分公司与被执行人汇通公司、青海建工集团公司债权转让合同纠纷一案中，因被执行人不能履行生效判决所确定的义务，本院遂对保全查封的被执行人汇通公司名下，位，位于西宁市××区****楼位于西宁市××区屋产权证为“宁房权证城东区字第XXXX号”的汇通宾馆予以评估，在对评估的不动产通过互联网平台进行公开拍卖前，于2018年10月22日发出《公告》，通知相关的优先购买权人或与拍卖财产有关联的人员在五日内向本院提出书面异议。周书宝亲属得知后，于2018年11月9日，向本院提出执行异议。另查明，2005年10月31日，周书宝与汇通公司签订编号：GF-2000-0171的《商品房买卖合同》一份。合同中约定，周书宝购买汇通公司位于西宁市××区1号1号楼位于西宁市××区13层1312号位于西宁市××区房产一套。2016年12月22日，编号为NO01001623《青海增值税普通发票》载明，购买方周书宝以单价每平方米3980元的价格购买的销售方汇通国基房地产开发有限责任公司位于西宁市××区1号62.65平方米的1312室，总价款为249,347.00元。周书宝购买涉案房产后，由青海汇通物业管理有限公司承租用于开设汇通宾馆。再查明，2012年9月，被执行人汇通公司作为抵押人与债权人信达青海分公司签订《抵押合同》，将位于西宁市××区1号1号楼位于西宁市××区、房屋所有权证号为“宁房权证城东区字第XXXX号”的不动产抵押与信达青海分公司，办理最高额抵押，并办理“宁房房他证城东区字第0227**他项权利证。抵押物清单中包含周书宝购买的位于西宁市××区1号1312室的位于西宁市××区房屋。2017年12月21日，依信达青海分公司的申请，青海省高级人民法院的（2017）青执保101号案件,对汇通公司名下，位，位于西宁市××区****楼位于西宁市××区的汇通宾馆的**房屋予以查封封期限为三年，此次查封的房屋清单中包括周书宝所购的1312号房屋。2018年1月19日，信达青海分公司与汇通公司、青海建工集团公司债权转让合同纠纷一案，青海省高级人民法院作出（2017）青民初100号民事调解书。后因汇通公司、青海建工集团公司未按期履行义务，信达青海分公司向青海省高级人民法院申请强制执行，该案指定由本院执行。执行过程中，本院公告“将依法通过互联网拍卖平台公开拍卖被执行人汇通公司名下房产，……位于西宁市××区1号1号楼位于西宁市××区汇通商务酒店……”。周书宝于2018年8月26日死亡，周书宝的法定继承人焦淑桃、周金萍、周翠萍、周新萍、周向东、周建东以周书宝名义提起执行异议，本院于2018年12月26日作出（2018）青01执异237号执行裁定，裁定：驳回案外人周书宝的异议请求。本院依职权前往西宁市不动产登记服务中心查询汇通商务酒店13层1312号房屋产权登记情况。西宁市不动产登记服务中心出具查询结果：西宁市城东区七一路1号1号楼汇通商务酒店第13层1312号房产在汇通公司名下办理初始登记，有抵押、有查封。根据双方的诉辩主张本案的争议焦点是：周书宝的法定继承人焦淑桃、周金萍、周翠萍、周新萍、周向东、周建东是否就西宁市城东区七一路1号1号楼汇通商务酒店第13层1312号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，结合本案查明的事实和证据，应当认定焦淑桃、周金萍、周翠萍、周新萍、周向东、周建东对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。其享有的物权期待权足以排除信达青海分公司的强制执行。具体分析评判如下：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、第四十条“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益”。本案中周书宝作为购买人全额支付涉案房产价款，对此各方当事人均无异议。周书宝作为购买人已完全履行合同义务应取得所有权。汇通公司作为出卖人理应办理涉案房产物权转移登记手续，但其违背诚信原则，将其已出卖的房产又抵押给被告信达青海分公司，导致房屋受让人周书宝和抵押权人信达青海分公司之间的权利冲突。为解决此类矛盾纠纷，最高人民法院出台了相关司法解释。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十八条、第二十九条也分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权，即可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。案涉房屋为不动产,焦淑桃、周金萍、周翠萍、周新萍、周向东、周建东的权利能否排除信达青海分公司的执行,需要从四个方面考察。首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。2005年10月31日，周书宝与出卖人汇通公司签订编号GF-2000-0171的《商品房买卖合同》书。案涉房屋办理抵押登记时间为2015年4月23日，青海省高级人民法院进行司法查封时间为2017年12月21日。因此，周书宝签订合法有效的书面房屋买卖合同在抵押权成立及人民法院查封之前。其次，周书宝是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。本院认为，合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态，占有是否发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的回溯。周书宝购买涉案房产后，由青海汇通物业管理有限公司承租开办汇通宾馆，并由汇通公司向周书宝支付租金。该事实原、被告、第三人对此均无异议，因此涉案房产已由汇通公司交付买受人周书宝占有。第三，关于价款支付问题。价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。根据已查明案件事实，案涉房屋价款249,347.00元，周书宝已全部支付完毕，出卖人汇通公司予以认可，并向周书宝开具售房发票。因此应认定周书宝已支付全部购房款。第四，关于未办理过户登记原因问题。本院认为，汇通公司将1312号房产出售于周书宝。出卖人汇通公司违反合同约定及严重失信，又将涉案房产1312号房屋抵押给信达青海分公司，周书宝对此并不知情，周书宝作为买受人已全部履行合同的付款义务对此并无过错。该房产因设立有他项抵押权是周书宝不能办理物权登记手续的主要原因。周书宝作为买受人，在购买案涉房屋过程中已尽到相应的注意义务，案涉房屋未能办理过户登记并非周书宝的原因。综上所述，周书宝作为买受人完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中“……但法律、司法解释另有规定的除外”的但书情形，亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条无过错买受人物权期待权的保护条件。被告信达青海分公司以“周书宝未办理物权登记手续，信达青海分公司已办理他项权证，具有对抗第三人的效力”的抗辩理由不能成立。周书宝的法定继承人焦淑桃、周金萍、周翠萍、周新萍、周向东、周建东主张就西宁市城东区七一路1号1号楼汇通商务酒店第13层1312号房屋享有足以排除强制执行的民事权益的诉讼请求成立。焦淑桃、周金萍、周翠萍、周新萍、周向东、周建东要求中止对本案房屋的查封，可在本判决生效后通过执行程序解决，故对焦淑桃、周金萍、周翠萍、周新萍、周向东、周建东要求解除查封的请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一项规定，判决如下：一、不得执行位于西宁市××区1号1号楼位于西宁市××区汇通宾馆第13层1312号房产；二、驳回焦淑桃、周金萍、周翠萍、周新萍、周向东、周建东的其他诉讼请求。案件受理费100元，由中国信达资产管理股份有限公司青海分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。本院（2018）青01执异237号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 王 鹏审判员 李宏宁审判员 靳 玲 二〇一九年七月十二日书记员 马 馨附：本案适用相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;