云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终1387号上诉人（原审被告）王智，男，1974年12月21日出生，汉族，四川省泸县人，初中文化，个体工商户，住四川省泸县。被上诉人（原审原告）李昌荣，男，1988年12月15日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，小学文化，农民，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人魏国江，云南泓佩律师事务所律师（特别授权）。上诉人王智与被上诉人李昌荣租赁合同纠纷一案，不服云南省昭阳区人民法院（2019）云0602民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理认定的事实：2016年11月18日，原告李昌荣与被告王智经协商一致签订《商铺租赁合同》，约定：1.原告李昌荣向被告王智租赁位于昭通市昭阳区房屋用于商业性经商；2.租赁期限五年：自2017年1月1日至2021年12月31日止，免租期一年，自2017年1月1日至2017年12月31日止；3.租金每年100000元，租金按年度缴纳，先交后用；原告李昌荣应自2016年11月18日起开始向被告王智缴纳一年的租金。以后原告李昌荣应在第一年付款期末前30日支付第三年的租金，在第二年付款期末前30日支付第四年的定金100000元，待协商第四年租金金额后，在签订协议时多还少补；5.原告李昌荣在合同签订时应向被告王智支付房屋保证金20000元。同时，原、被告双方在《商铺租赁合同》中对租赁房屋的交付、房屋的附属设施的使用费及费用的承担、租赁期间房屋的安全责任、装修及修缮、双方的权利和义务、担保、违约责任、争议解决办法等做了明确约定。双方还约定，若一方在另一方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为单方违约、应赔偿守约方一切经济损失，并向守约方支付100000元的违约金。原、被告双方签订《商铺租赁合同》后，原告李昌荣于2016年11月18日（转账50000元）、2016年12月22日（转账70000元）向被告王智转账120000元（其中100000元是2018年1月1日至2018年12月31日的房租，另外20000元是保证金）。2016年12月23日，经被告王智委托，原告李昌荣代被告王智验收办理了接房手续，并缴纳了2017年5月1日至2018年4月30日的物业费19843元。原告李昌荣租赁房屋后，未进行装修使用。2017年12月，被告王智将该房屋出售给他人。2017年底，原告李昌荣准备装修房屋时，得知本案争议房屋被告王智已经出售给他人。2018年1月11日，被告王智向原告李昌荣退还了租金100000元，未退还原告李昌荣交纳的保证金20000元。因原、被告双方就保证金及物业管理费的返还事宜无法达成一致协议，2019年1月30日，原告李昌荣以租赁合同纠纷为由起诉来院，请求：一、解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；二、判决被告立即返还20000元保证金，承担19843元的物业费，并支付1万元的违约金，以上费用合计49843元；三、本案诉讼费由被告承担。原审认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，双方采用了合同书的形式订立合同，该合同是双方在平等、自愿、协商的基础上签订的，是双方真实意思的表示，自双方在该合同书上签字或者盖章时成立；且该合同书不存在合同无效的法定情形，所以原、被告双方之间签订的《商铺租赁合同》已成立并生效。原告李昌荣按照合同的约定向被告王智支付了房屋租金及保证金共计120000元，被告王智亦委托原告李昌荣办理了接房手续，应视为被告王智已经将房屋实际交付给原告李昌荣使用。但被告王智在未解除《商铺租赁合同》的情况下将昭通市昭阳区房屋出售给他人，而他人又已经将该房屋装修使用，致使本案争议的《商铺租赁合同》的合同目的不能实现。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”、第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的规定，本案中，被告王智将房屋出售给他人并未告知原告李昌荣，导致合同不能继续履行，过错在于被告王智，被告王智应当赔偿因其违约行为给原告李昌荣造成的损失。关于原告李昌荣要求解除原、被告双方签订的《商品租赁合同》的诉讼请求。被告王智于2017年12月将昭通市昭阳区房屋，该房屋现已被他人占有使用，本案争议的合同已不具备继续履行的条件。且被告王智已于2018年1月11日退还了原告李昌荣房租100000元，原告李昌荣收到被告王智退还的房租之时，视为解除合同的通知到达原告李昌荣之时，因此对于原告李昌荣要求解除原、被告双方于2016年11月18日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告李昌荣要求被告王智返还保证金20000元的诉讼请求。因本案争议房屋系被告王智出售，《商铺租赁合同》不能继续履行系被告王智的行为所导致，违约方系被告王智，因此被告王智应当将收取的保证金20000元退还原告李昌荣。因此，对于原告李昌荣的此部分诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告李昌荣要求被告王智支付违约金10000元的诉讼请求。本案中，原、被告双方虽然在签订的《商铺租赁合同》中约定若一方在另一方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为单方违约、应赔偿守约方一切经济损失，并向守约方支付100000元的违约金。但是，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，该约定明显过高，因此对于原告李昌荣的此部分诉讼请求，本院酌情支持5000元。关于原告李昌荣要求被告王智返还其物业管理费19843元的诉讼请求。本案中，原告李昌荣缴纳的是昭通市昭阳区房屋2017年5月1日至2018年4月30日的物业管理费，被告王智于2017年12月出售房屋，原告李昌荣租赁使用房屋至2017年底，在原告李昌荣使用房屋期内，物业管理费应由原告李昌荣负担，未使用房屋时间段的物业管理费被告王智应退还给原告李昌荣。原告李昌荣未使用本案争议房屋的时间自2018年1月1日至2018年4月30日，共计4个月，因此被告王智应当返还给原告李昌荣的物业管理费为：（19843元÷12个月）×4个月=6614元。被告王智辩称，原告李昌荣未按约定交纳房租，是原告李昌荣违约在先，对于原告李昌荣的诉讼请求不应支持。本院认为，虽然原、被告双方在双方签订的《商铺租赁合同》的第十条中约定“乙方应按时足额交纳房屋租金及其他费用。乙方未在付款期末前30日支付下一次租金，经甲方短信催告后乙方仍未按期交纳的；或乙方从事违法行为被相关机构查出不能交纳租金的；或乙方指定联系人无法正常联系且拖欠租金超过3日，均属于乙方根本性违约。”，但是本案中，被告王智并未提交证据证明原告李昌荣经其短信催告后人未按时缴纳租金，或者原告李昌荣有从事违法行为被相关机构查处不能交纳租金的行为或无法联系原告李昌荣且原告李昌荣拖欠租金超过3日的行为。相反，是被告王智在合同期内将房屋出售给他人，未履行告知义务，致使合同不能继续履行，因此，对于被告王智的此辩论意见，本院依法不予支持。关于原告李昌荣要求被告王智负担本案诉讼费的诉讼请求。本院认为，当事人进行民事诉讼依法应当按照法律规定交纳案件受理费，人民法院根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定予以收取并确定如何分担。所以对于当事人如何分担案件受理费，并不属于双方之间存在争议的民事法律关系范畴。因此，对于原告李昌荣的此部分诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十一条第一款第二项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除……”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”、第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”，参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，及国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，判决如下：一、解除原告李昌荣与被告王智于2016年11月18日签订的《商铺租赁合同》。二、由被告王智退还原告李昌荣保证金20000元、物业管理费6614元，共计26614元。三、由被告王智支付原告李昌荣违约金5000元。上述款项于本判决生效之日起10日内一次性履行。四、驳回原告李昌荣的其他诉讼请求。案件受理费1046元，减半收取523元，由原告李昌荣负担193元，被告王智负担330元。宣判后，王智不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：（一）一审认定事实不清。1、被上诉人李昌荣未按合同约定装修商铺，未依约支付租金，一审对被上诉人的违约行为未予认定，判决上诉人返还保证金、物业费并赔偿违约金无事实和法律依据，显失公平。2、一审错误认定系上诉人的行为导致被上诉人租赁商铺的合同目的不能实现，而事实是被上诉人出于自身原因拒付租金不愿继续租赁而已经解除。（二）一审判决上诉人退还保证金及物管费无事实和法律依据。1、被上诉人不按时完成装修、按期支付租金及转租和接受退还租金的一系列行为足以表明被上诉人早已不愿意再租赁商铺，上诉人不得已而行使解除权，完全符合《商铺租赁合同》的约定。2、双方在合同中约定：被上诉人未及时足额支付租金，属于根本违约，上诉人有权单方解除合同，不退还保证金，无条件收回房屋。3、被上诉人迟延履行支付房租的义务，构成违约，且随后被上诉人又将房屋转租他人。（三）一审判决上诉人支付5000元违约金缺乏事实依据和法律依据。上诉人基于按期完成装修的约定，才答应免除被上诉人一年的房租，直至2017年年底，被上诉人也没有履行装修义务，且未支付第三年房租，将商铺转租他人。上诉人为维护自己利益，行使合同解除权，变卖商铺系被上诉人的多次违约行为导致的，并没有违反合同约定。被上诉人并不是守约方，上诉人不应支付违约金。原审被告李昌荣未作答辩。本案在二审诉讼中，双方当事人除对被上诉人李昌荣是否违约有异议外，对其余事实无异议，对无异议的事实本院依法予以确认。归纳上诉人的上诉主张，本案争议的焦点是一审判决上诉人王智返还保证金，支付物业费及违约金是否恰当的问题？针对本案争议焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下:根据双方签订的《商铺租赁合同》第四条的约定，乙方应于第一年付款期末前30日支付第三年的租金，故被上诉人李昌荣应于2017年12月缴纳第三年租金。2017年12月，因上诉人王智电话通知被上诉人解除双方的《商铺租赁合同》，将本案争议商铺出售于他人，故被上诉人李昌荣未交纳第三年租金，不属于违反合同约定。上诉人王智单方解除合同，将商铺出售于他人，违反了合同的约定。现该商铺已由他人占有使用，被上诉人李昌荣的合同目的不能实现，故一审判决上诉人王智退还李昌荣20000元保证金，并无不当。被上诉人李昌荣交纳了2017年5月1日至2018年4月30日期间的物业管理费19843元，但其租赁商铺至2017年12月底，应支付其租赁期间的物业管理费。故一审判决上诉人退还被上诉人未使用租赁房屋期间的物业管理费6614元，符合法律规定。上诉人王智的该上诉理由，不能成立，本院不予支持。另据《商铺租赁合同》第三条的约定，该商铺免租期一年，自2017年1月1日至2017年12月31日，乙方在免租期间的前二个月应当完成对商铺的全部装修。但被上诉人李昌荣截止2017年12月3日，并未对该商铺进行装修，其未装修商铺的行为构成违约。故本案双方均有违约行为，一审判决上诉人王智支付违约金5000元，不符合法律规定，上诉人认为不应支付违约金的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，原审认定事实有误，适用法律不当，上诉人王智的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持昭阳区人民法院（2019）云0602民初929号民事判决第一、二项，即“解除原告李昌荣与被告王智于2016年11月18日签订的《商铺租赁合同》、由被告王智退还原告李昌荣保证金20000元、物业管理费6614元，共计26614元，上述款项于本判决生效之日起10日内一次性履行”。二、撤销昭阳区人民法院（2019）云0602民初929号民事判决第三、四项，即“由被告王智支付原告李昌荣违约金5000元、驳回原告李昌荣的其他诉讼请求”。三、驳回李昌荣的其余诉讼请求。一审案件受理费1046元，减半收取523元，由李昌荣承担220元，王智承担303元；二审案件受理费590元，由李昌荣承担248元，王智承担342元。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇一九年七月三十日法官助理张艺书记员徐开鹏