广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0312执异14号 案外人：候某某，男、1976年7月1日出生，汉族，住广西桂林市临桂区。 申请执行人：柳州某某有限公司，住所地：广西柳州市。 法定代表人周谋，董事长。 委托代理人肖某某，柳州某某有限公司工作人员。 委托代理人腾某某，广西某某律师事务所律师。 被执行人：广西某某房地产开发有限责任公司。住所地：广西桂林市临桂区。 法定代表人于某某，董事长。 委托代理人张某某，广西某某房地产开发有限责任公司工作人员。 委托代理人胡某某，广西某某房地产开发有限责任公司工作人员。 被执行人于某某，男，1991年4月8日出生，住广州市。 被执行人于红彊，男，1968年12月15日出生，住广西南宁市青秀区。 本院在执行广西壮族自治区柳州市中级人民法院（2017）桂02民终1975号民事判决中，案外人候某某对广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初345号之三民事裁定（查封广西临桂XX山庄XXX栋X单元XXX号房屋）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人候某某称，2013年8月23日本人侯某某与刘某某签订房屋买卖合同，于2013年8月23日交了4万元，2013年10月18日交1万元，2014年11月20日交了3万元，2016年2月5日交3万元。2016年2月5日刘某某写下承诺书承诺2016年9月底前过户给本人。本人在购买刘某某XX山庄XX-X-XXX号房时，刘某某提供了刘某某与广西某某房地产开发有限责任公司桂林分公司签订的《商品房买卖合同》原件，并有刘某某交房款收据原件，打款银行是广西临桂某某银行。户名是广西某某房地产开发有限责任公司。客户账号是36×××87．房屋是刘某某己经精装修好了的。过户登记手续，刘某某总以老总没在公司，股东纠纷资料遗失等理由拖延过户登记时间，本人也多次去房产开发公司找过工作人员，工作人员都是以老总不在，要老总本人才能办理为由，拖延办理。导致XX山庄XX-X-XXX房至今未办理转移登记手续。该事实证明，刘某某和本人侯某某从2012年9月13日开始占有使用XX山庄XX-X-XXX房至今。 综上所述，刘某某在柳州市城中区人民法院下发（2016）桂0202民初号（民事裁定书）查封XX山庄XX-X-XXX房之前便己与被执行人签订《商品房买卖合同》交了全部购房款，且合法占有房屋，只是因为原案被执行人的原因未办理不动产转移登记，本人与刘某某签订《房屋买卖合同》并且交清了全部购房款。由于原案被执行人未能帮刘某某办理不动产转移登记手续到本人侯某某名下。导本人至今未能办理过户，另，本人侯某某无其他房产。根据《民事诉讼法》第二百二十七条及最高人民法院《关于人民发院办理执行异议和附议案件若干问题的规定》中的第二十八和第二十九条相关规定提出执行异议，恳请广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院解除对广西桂林市临桂区仕通路XX山庄XX-X-XXX房的查封。并让本人尽快办理房屋所有权证书相关手续。 案外人侯某某向本院提供：（一）、买卖房屋证据。2012年8月6日刘某某于某某公司签订的《商品房买卖合同》，2015年2月23日候某某与刘某某签订的房屋买卖合同，刘某某将G2-1-602号房屋以115000元的价格卖给候某某，2016年2月5日刘某某写的承诺书，承诺当年9月底还清候某某的欠款，否则将G2-1-602号房屋过户给候某某。 （二）、交款证据。1、2012年9月13日某某公司开具的刘某某交来XX-X-XXX号房款20000元：2012年9月14日刘某某存入20000元到某某公司的银行账户，之后刘某某又交了30000元。2、3013年到2014年刘某某向候某某的几借款条。3、几张物业、水电费的收款收据。 申请执行人柳州某某有限公司辩称，案外人异议的理由为：其已经交付XX-X-XXX号房屋的全部房款，其已经取得房屋所有权。申请执行人认为案外人的所述执行异议的理由是不能成立。 案外人没有在房产局进行商品房预售合同备案，房产局出的说明只是说其有一份合同留存在房产局，和商品房预售合同备案不是一个意思。商品房预售合同备案，是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”案外人连最基本的合同备案都没有，其在本案中签订的所谓商品房买卖合同的法律有效性都得不到法律的认可，其有什么权利来主张物权，来提执行异议？其提执行异议的主体都有问题的。 案外人没有在房产局进行预告登记。物权法第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。很明显案外人也不符合预告登记的条件，也不符合物权法关于物权的规定。 三、案外人没有房屋产权证，房屋产权证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。依据物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。由此可知，案外人在法律上根本就没有获得物权法认定的物权，由凭什么能说房子是其所有的。 四、案外人所提出的执行异议并不符合最高院对于《执行异议和复议规定》的第二十八条、第二十九条之规定。理由如下： 1、案外人所提供刘某某承诺书及借条证明刘某某与候某某之间为借贷关系，与本案无关。 2、刘某某不能出售所有权不明确的房屋，刘某某也不能证明该房屋是其所有，故刘某某与侯某某的买卖合同属于无效合同，侯某某在本案中根本就没有权利提起执行异议。 3、刘某某7.5万元房款仅提供刘某某转款2万元凭证，刘某某银行转款凭证为2012年9月14日转2万，而被执行人开具2万房款收据却为2012年9月13日，收据在先转款在后，明显为作假。 4、案外人与刘某某的房屋交易并无转账凭证，是以借款借条的方式交易，交易不合理也不合法。 5、案外人与刘某某的房屋买卖合同中规定于2015年2月23日之前刘某某需将房屋使用权和土地使用权过户至案外人名下，刘某某明显存在违约行为，而案外人未予追究，造成房屋被查封的纠纷。 6、其提供的相关的房屋买卖合同（刘某某与侯某某的买卖合同）和物业收费收据及相关的借条，申请执行人对其真实性不予认可，与本案没有关联性。 7、案外人也没有提供相关的完税证明，也不能证明房屋的所有权为其所有。 8、申请执行人作为债权人，合法诉请自己的债权，经过法律手段查封被执行人所有的房屋，目的很纯粹就是为了让其立刻还款，被执行人却与被答辩人串通好把房屋出售。但是一直没有办理合同备案，也没有办理房产证，被答辩人应该有相应的风险防范意识,如果因为此事有相应的损失，也应该与被执行人之间去解决，而不是对抗作为善意的申请执行人。再者法院成功办理了涉案房屋查封登记手续，要求被执行人返还欠款，根据《物权法》的规定本案中涉案房屋被当事人并没有依法登记，但是法院已经成功查封了涉案房屋，属于合法行为，没有任何法律瑕疵。依据《民法通则》的法律规定，申请执行人作为善意第三人有权查封该房屋，并在被执行人不还款的情况下，变卖抵押物优先获得偿还款项。 9、本案中申请执行人强烈要求案外人提供合同签订当时交款给被执行人的银行清单或银行回执，因为申请执行人有理由怀疑是被执行人防止被查封的房子被法院拍卖，而与案外人串通搞假的房屋买卖，故不能只凭收款收据或完税发票或不动产销售发票来证明其已经支付房款。 综上所述，请求人民法院驳回案外人的执行异议申请。 被执行人广西某某房地产开发有限责任公司辩称，候某某没有证据证明其交了房款，该房屋与其无关，不具备异议人的主体资格，异议理由不成立。 本院审查查明，广西壮族自治区柳州市城中区人民法院执行的（2017）桂0202执1975号柳州某某有限公司与某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）民间借贷纠纷一案，在诉讼保全阶段以（2016）桂0202民初第345号民事裁定书保全查封了某某房地产开发有限责任公司所有的位于广西临桂XX山庄的房产353套【实际查封76套（其中包括XX山庄XX-X栋X单元XXX号房屋）】，在执行过程中，广西壮族自治区高级人民法院于2017年12月27日作出（2017）桂执协13号协调决定书，将柳州市城中区人民法院执行的（2017）桂0202执1975号案件指定由桂林市临桂区人民法院统一执行。案外人候某某对法院查封的XX-X栋X单元XXX号房屋不服，认为自己已购买并居住，请求法院解除查封。 2012年8月6日刘某某于某某公司签订的《商品房买卖合同》，刘某某向某某公司购买XX-X栋X单元XXX号房屋，总房价为75000元。2012年8月13日某某公司开具的刘某某交来XX-XX-XXX号房款30000元、2012年9月13日某某公司开具的刘某某交来XX-XX-XXX号房款20000元，注明交现金。2012年9月14日刘某某存入20000元到某某公司的银行账户。2013年8月23日候某某与刘某某签订的《房屋买卖合同》，刘某某将G2-1-602号房屋以115000元的价格卖给候某某，因刘某某之前借了候某某的钱尚未还清，2016年2月5日刘某某写的承诺书，承诺其欠候某某的115000元，在9月底还清候某某的欠款，否则将XX-XX-XXX号房屋过户给候某某。刘某某尚未取得该房的产权证，因此，也无法过户给候某某。 本院认为，广西临桂XX山庄XX-X栋X单元XXX号房屋，系刘某某向某某公司购买，但刘某某尚未取得房屋产权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。即刘某某转让房屋的条件尚未成熟，与候某某所签的《房屋买卖合同》无效。 根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人提出的异议不符合上述规定，异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人候某某的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的。 应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以 自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审  判  长  秦树忠 人民陪审员员  李龙英 人民陪审员员  秦仙菊 二〇一九年七月三日 书  记  员  龙威诚