湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1222民初697号 原告：饶福康，男，1971年7月3日出生，汉族，湖南省沅陵县人，干部。 委托诉讼代理人：张靖林(特别授权)，沅陵县光明法律服务所法律服务工作者，执业证号：31813041100072。 被告：肖遂珍，女,1943年10月13日出生，汉族，湖南省沅陵县人，退休干部。 被告：饶季康，男，1968年5月24日出生，汉族，湖南省沅陵县人，干部。 被告：饶俊康，男，1966年11月12日出生，汉族，湖南省沅陵县人，干部。 被告：沅陵县辰龙大药房，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇古城北路**，统一社会信用代码：91431222MA4L5F685R。 经营者：邬琴，女，1980年8月7日出生，汉族，湖北省安陆市人，个体工商户。 原告饶福康诉被告肖遂珍、饶季康、饶俊康、沅陵县辰龙大药房确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告饶福康，被告肖遂珍、饶季康、饶俊康、沅陵县辰龙大药房的经营者邬琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告饶福康向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销三被告与沅陵县辰龙大药房签订的房屋租赁合同；2.本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告当庭变更第一项诉讼请求为请求依法确认被告肖遂珍与被告沅陵县辰龙大药房经营者邬琴所签订的《商铺房屋租赁合同》无效。事实与理由：2016年2月10日，饶某去世遗留下XXX路10号价值约240万元房产（带二间门面），肖遂珍、饶季康、饶俊康三被告趁原告不在沅陵之际，擅自将房屋整体出租给被告沅陵县辰龙大药房，并签订年租金为11万元的租赁合同，租期为6年。原告得知此事后，曾多次要求四被告考虑原告的利益，但饶俊康、饶季康却剥夺原告的继承权，此行为严重侵害了原告的合法利益。为此，2018年5月8日，原告以继承纠纷一案向法院提起诉讼，法院于2018年6月19日判决原告享有12.5%的产权，为此，原告又再次找到四被告，要求撤销之前的房屋租赁合同，重新与租赁方签订新的合同。但此合理要求遭到无情拒绝，原告迫于无奈，特诉至贵院，请求撤销本案四被告签订的《商铺房屋租赁合同》，庭审中变更要求确认该《商铺房屋租赁合同》无效。 被告肖遂珍辩称，出租的房屋是1997年被告肖遂珍与原告父亲饶某一起修建，原告父亲过世后，因原告在外欠有外债，被告也想帮忙为其还部分外债，于是将房屋出租，在房屋出租之前，也与原告沟通过，原告也知情，也愿意将该房屋出租。在签合同时，因原告在怀化，由被告作为代表去签的合同。合同签完后原告认为房租价格低，有异议，开始房屋租给了二家人，每年收入3-4万元。从2017年1月1日开始租给沅陵县辰龙大药房后，租期6年，每年租金11万元，被告拿到第一年租金后，就给原告偿还了借款，如果原告不认可租赁合同，凭什么拿租金？2018年，原告再次从被告处拿走11万元租金，原告有何理由认为租赁合同无效？被告作为母亲，三兄弟要平等对待，也要给其他两兄弟租金。去年诉讼时，法院认可了原告享有12.5%的份额。2019年，被告又给了原告2万元。按照规定，出租的房屋是被告与原告父亲共同修建，被告占有62.5%的份额，被告有权处置该房产，被告肖遂珍与邬琴签订的《商铺房屋租赁合同》是有效合同。 被告饶季康辩称，出租的房屋是原告饶福康和被告饶季康、饶俊康的父母共同修建，母亲即本案被告肖遂珍尚在，其有权处置该房屋，被告肖遂珍与沅陵县辰龙大药房经营者邬琴签订的《商铺房屋租赁合同》是有效合同。 被告饶俊康辩称，1.被告饶俊康没有在《商铺房屋租赁合同》上签字，被告饶俊康不是本案适格主体。2.2016年之前，出租的房屋每年租金只有4万元左右，父亲去世后，母亲肖遂珍跟随被告饶季康居住生活。2017年房屋整体出租后，租金达到11万元，母亲肖遂珍在出租房屋时与原告及被告饶季康、饶俊康三兄弟都沟通过，三兄弟均同意母亲肖遂珍的决定。原告提出异议，目的在于用房屋租金偿还其债务，被告肖遂珍与沅陵县辰龙大药房经营者邬琴签订的《商铺房屋租赁合同》是有效合同。 被告沅陵县辰龙大药房辩称，沅陵县辰龙大药房租赁的房屋的房产证上的名字是饶某和肖遂珍共有，饶某已经过世，邬琴作为沅陵县辰龙大药房的经营者当时在签订合同时也提醒了肖遂珍，要其与三个儿子沟通好，且在签订合同时，被告饶季康在场，邬琴与出租房屋房产证上的产权人肖遂珍签订的《商铺房屋租赁合同》是有效合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告提交的原告身份证1份、沅陵县辰龙大药房工商注册信息1份、沅陵县人民法院（2018）湘1222民初621号民事判决书；被告肖遂珍提交的被告肖遂珍身份证1份、借条2份、收条3份；被告饶季康提供的身份证复印件1份；被告饶俊康提交的身份证复印件1份；被告沅陵县辰龙大药房提交的经营者邬琴身份证复印件1份）本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 被告肖遂珍与沅陵县辰龙大药房提交的《商铺房屋租赁合同》复印件1份，欲证明出租方肖遂珍和承租方邬琴2016年12月31日签订了商铺房屋租赁合同。原告饶福康对该证据的真实性无异议，对合法性有异议，认为合同上肖遂珍的签名是其母亲肖遂珍本人所签，但签订合同之前，原告要求被告肖遂珍等其回沅陵再签合同，可没等原告回来，合同已经签好了，原告未在合同上签字。被告饶季康、饶俊康对该合同均无异议。本院认为，该合同系被告肖遂珍与被告沅陵县辰龙大药房的经营者邬琴自愿签订，系其真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，亦未损害他人利益，故该证据来源合法，内容客观真实，且原告及被告饶季康、饶俊康对其真实性均无异议，能证明待证事实，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据采信的证据以及庭审调查，本院确认以下案件事实： 被告肖遂珍与饶某于1966年登记结婚，婚后共同生育三子（即本案被告饶俊康、饶季康和原告饶福康）。被告肖遂珍与饶须志共同于1996年自建了坐落于沅陵镇XXX路XXXX号一区的一栋三层砖混结构的房屋（建筑面积：262.82㎡，房产证号：沅房证字第**，所有权人：饶某，共有人：肖遂珍）。饶某于2016年2月10日因病去世。原告饶福康于2018年5月8日诉至本院要求确认原告饶福康对父亲饶须志遗产的继承权并确认享有八分之一的遗产份额，本院于2018年6月19日作出（2018）湘1222民初621号民事判决，判决确认：坐落于沅陵镇XXX路****的房屋（房产证号：沅房：沅房证字第**%的产权系被继承人饶某的遗产，应由原告饶福康、被告肖遂珍、饶俊康、饶季康共同继承。继承后，原告饶福康、被告饶俊康、饶季康享有该房屋12.5%的产权，被告肖遂珍享有该房屋62.5%的产权。 被告肖遂珍与被告沅陵县辰龙大药房经营者邬琴于2016年12月31日签订《商铺房屋租赁合同》，合同约定：“出租方（甲方）：肖遂珍承租方（乙方）：邬琴……第二条租赁期限及租金给付方式1、本合同约定的租赁期限为陆年,自2017年1月1日起至2022年12月31日止。2、本合同约定的整栋房屋租金为人民币：大写壹拾壹万元整/年（￥110000元）。3、甲乙双方约定租期每满3年后进行协商再议价，但总体上幅比例不超过10%，如因议价达不成协议的，甲乙双方有权终止本合同。4、合同经双方签字后，乙方应立即交清当年的租金，经营满一年，乙方应及时交清下一年的租金，如乙方拖欠租金达10天，甲方有权终止合同。5、甲方收到乙方交付的租金后，应给乙方出具有效的收款凭证。……第五条房屋的转让、转租1、合同期内，甲方若依法转让房屋，本合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效。2、合同期内，乙方在未征得甲方同意的情况下，无权转让所承租的房屋，但甲方不得干预乙方对所承租房屋的使用和自主经营管理。3、租赁期满前，乙方是否继续承租甲方房屋，乙方应当提前3个月告知甲方。4、合同期满，甲方是否继续对外出租房屋（转让或出售），必须在合同期满前6个月事先告知乙方，在同等条件下，乙方享有优先承租权或购买权。第六条合同的变更、解除和终止1、甲乙双方协商同意，可以变更或终止本合同。2、甲方不能提供房屋或甲方违约，乙方有权解除合同，并可依法追究甲方违约责任和赔偿相应损失。3、乙方不按期缴纳租金或乙方违约，甲方有权解除合同，并可依法追究乙方违约责任。4、租赁期满或解除合同，乙方必须按时搬出自己的全部物件，逾期10日内房屋内未搬出的遗留物，甲方有权处理，如乙方故意拖延逾期不搬迁的，由乙方负责赔偿甲方因此所受的损失。……第九条合同双方签字（章）后生效。第十条本合同一式两份，由甲乙双方各持一份。具有同等法律效力。出租方（甲方）签章：肖遂珍承租方（乙方）签章：邬琴2016年12月31日”。 2016年12月31日，合同签订后，被告沅陵县辰龙大药房支付被告肖遂珍第一年房租即2017年房租110000元，被告肖遂珍收到该110000元房租后用于偿还原告饶福康所欠石某借款，2016年12月31日石某出具给被告肖遂珍收条一份，该收条记载：“收条今收到还款（100000元）拾万元，利息30000元（叁万元整）其中饶福康5月份还15000元壹万伍仟元，12月30号肖姨还115000元壹拾壹万伍仟元整。以上借款及利息全还清（收款人石某）2016.12.31”，同时被告肖遂珍收回原告出具给石某的借条，该借条记载：“借条1.今借到石某现金伍万元正。（借期三个月）饶福康2014.8.31；2.今借到石某现金伍万元正。2014.9.13”。 被告沅陵县辰龙大药房支付被告肖遂珍第二年房租即2018年房租110000元，被告肖遂珍将该房租支付给原告，原告当天出具给被告肖遂珍一份收条，该收条记载：“收条今收到我妈（肖遂珍）现金壹拾壹万元正（110000.00）（2018年门面款）收款人饶福康2017.12.31”。 被告沅陵县辰龙大药房支付被告肖遂珍第三年房租即2019年房租110000元，被告肖遂珍将该房租中的20000元支付给原告，原告于2019年1月6日出具给被告肖遂珍一份收条，该收条记载：“收条今收到妈（肖遂珍）现金贰万元正（20000.0）收款人饶福康2019.1.6”。之后，原告以房租廉价为由起诉至本院要求撤销该《商铺房屋租赁合同》，庭审中变更要求确认该《商铺房屋租赁合同》无效。 沅陵县辰龙大药房成立于2016年7月13日，经营者邬琴，投资额50万元，经营范围：中药饮片、中成药、化学药制剂、抗生素制剂、生化药品、生物制品零售；Ⅰ类、Ⅱ类、Ⅲ类医疗药械零售；保健食品零售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷。合同效力是指合同对双方当事人的法律拘束力，根据合同是否具备相关法律要件的区别，可以分为有效、无效、可撤销以及效力待定。确认合同无效纠纷，是指当事人诉至法院，要求确认合同不具有效力，双方权利义务返回合同订立前状态的纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告肖遂珍与被告沅陵县辰龙大药房经营者邬琴签订《商铺房屋租赁合同》时，邬琴明确要求被告肖遂珍提供涉诉出租房屋的产权证，该涉诉出租房屋所有权人为饶某（2016年2月因病去世），共有人为肖遂珍，当时邬琴要求被告肖遂珍与其子沟通好，当时签合同时有其子饶季康在场，庭审中，被告饶季康、饶俊康均表示被告肖遂珍在签订合同前，与原告和被告饶季康、饶俊康三兄弟已经商量过，且三兄弟均无异议，原告认为被告肖遂珍签订合同时未征得其同意，缺乏证据佐证，本院不予采纳。原告当庭认可2017年1月4日其知道被告肖遂珍与被告沅陵县辰龙大药房经营者邬琴于2016年12月31日签订《商铺房屋租赁合同》后，仅对价格提出口头异议，认为年租金11万元偏低，实际上被告肖遂珍将整栋房屋出租，提高了租赁价值，被告肖遂珍、饶季康、饶俊康对此均予以认可，且当被告肖遂珍将第一年房租即2017年房租11万元用于偿还原告向石某的借款，石某给被告肖遂珍出具收条时原告没有提出异议，原告从被告肖遂珍收取第二年房租即2018年房租11万元时，原告给被告肖遂珍出具收条时亦未提出异议，应为原告对该《商铺房屋租赁合同》的追认。被告肖遂珍与被告沅陵县辰龙大药房经营者邬琴签订《商铺房屋租赁合同》，是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订，系双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形。该《商铺房屋租赁合同》已经实际履行二年半，且合同约定的价格并未偏离市场价格，亦未损害原告的合法权益,原告在庭审中亦不能提交《商铺房屋租赁合同》无效的相关证据。故原告饶福康要求依法确认被告肖遂珍与被告沅陵县辰龙大药房经营者邬琴签订的《商铺房屋租赁合同》无效，缺乏证据佐证，同时也有违诚实信用原则，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。四被告均认为该《商铺房屋租赁合同》为有效合同的辩解意见，本院予以采纳。被告饶俊康、饶季康虽未在《商铺房屋租赁合同》上签字，但其均是涉案房屋的按份共有权人，系本案的适格主体，故对被告饶俊康辩称其不是本案的适格主体的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告饶福康的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告饶福康负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  廉 政 二〇一九年七月四日 法官助理  刘 霞 书 记 员  胡沅晖 判决所适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； (三)以合法形式掩盖非法目的； (四)损害社会公共利益； (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。