安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终2679号 上诉人（原审被告）：安徽皖能置业发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区大连路**新能源大厦，统一社会信用代码91340000705043772G（1-1）。 法定代表人：杨世卿，该公司经理。 委托诉讼代理人：卫功德，安徽世纪天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪培金，安徽世纪天元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴银堂，男，1961年8月16日出生，汉族，住阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：牛明，安徽天宽律师事务所律师。 原审被告：阜阳君和置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区刘琦花园内，统一社会信用代码913412005704330350（1-1）。 法定代表人：程付新，该公司经理。 委托诉讼代理人：王魏，安徽仲天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩文慧，安徽仲天律师事务所律师。 原审被告：芜湖市君泰置地投资有限公司，住所地安徽省芜湖市中山北路汇金广场，统一社会信用代码91340200691072512P（1-1）。 法定代表人：程付新，该公司经理。 上诉人安徽皖能置业发展有限公司（以下简称皖能公司）因与被上诉人吴银堂及原审被告阜阳君和置业投资有限公司（以下简称阜阳君和公司）、芜湖市君泰置地投资有限公司（以下简称芜湖君泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 皖能公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判皖能公司对逾期交房违约金不承担任何赔偿责任；2、判令由吴银堂承担本案二审诉讼费用。事实和理由：1、皖能公司不是本案适格当事人。吴银堂是与阜阳君和公司签订的《商品房买卖合同》，皖能公司不是《商品房买卖合同》的相对人，且皖能公司已在2013年将所持阜阳君和公司股权依法全部转让给芜湖君泰公司，故不应对阜阳君和公司的违约行为承担责任；2、皖能公司与阜阳君和公司的财产相互独立，皖能公司无需对阜阳君和公司的债务承担任何补充责任。一审判决皖能公司承担补充赔偿责任没有事实依据和法律依据；3、皖能公司作为阜阳君和公司的一人股东期间，对君和皇家花园项目投资、开发、对该项目的宣传是正常的商业经营行为，并不违法。没有误导购房户，没有损害购房户的信赖利益，且吴银堂购房至今，房价上涨，涉案房屋仅是逾期交付，非无法交付，故皖能公司转让股权后无论是否以适当方式消除宣传影响，均不会给购房户造成任何损失，皖能公司不存在过错，不应承担赔偿责任；4、涉案商品房买卖合同并非是阜阳君和公司为重复使用而预先拟定的格式合同，违约金条款的约定合法有效，非格式条款。即使阜阳君和公司存在违约行为，也应按照《商品房买卖合同》的约定，以30日为限计算逾期交房违约金。 吴银堂辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。皖能公司在涉案项目的开发销售过程中的宣传行为足以使购房户基于对皖能公司的信任而选择购买，且在皖能公司转让股权后并未以适当方式消除广告影响，对购房户造成的损失存在过错。 阜阳君和公司同意皖能公司的上诉意见。 芜湖君泰公司未提出答辩意见。 吴银堂向一审法院起诉请求：1、判令阜阳君和公司赔偿吴银堂逾期交房违约金33575.27元（527913元×0.0001×636天，违约金每日按总房款的万分之一计算从2016年7月1日起至2018年3月6日吴银堂从物业取钥匙为止，之后违约金每日按总房款的万分之一计算至实际交房时止）、赔偿吴银堂逾期办证违约金26395.65元（违约金按合同总房款的百分之五计算527913元×0.05），总计59970.92元；2、皖能公司、芜湖君泰公司与阜阳君和公司承担连带责任；3、诉讼费用由皖能公司、阜阳君和公司及芜湖君泰公司负担。 一审法院查明：2010年11月18日皖能公司与阜阳市国土资源局签订土地出让合同，约定土地（2010-37号地块）出让价2.28亿元，皖能公司于2010年12月15日缴纳土地出让金7258万元，2011年11月28日缴纳土地出让金5000万元。为在受让土地上开发建设“君和•皇家花园小区”项目，2011年3月14日皖能公司独资设立了阜阳君和公司，2011年3月28日阜阳市国土资源局致函皖能公司，同意皖能公司要求只变更君和皇家花园土地使用权受让主体，皖能公司变更为阜阳君和公司，合同的其他事项不变，阜阳君和公司代替皖能公司享有该土地出让合同的所有的权利义务。2012年5月16日阜阳君和公司缴纳了土地出让金10542万元。后皖能公司与芜湖君泰公司分别于2011年3月4日、2013年6月5日，签订《项目开发协议书》和《补充协议》，主要约定涉案“2010-37号地块”项目开发以皖能公司在阜阳出资成立的项目名义进行，并约定了双方利润分配、责任承担，项目股公司股权转让事宜。2012年2月27日，安徽华安会计师事务所出具皖华安会审字（2012）073号《阜阳君和公司审计报告》，审计意见为：阜阳君和公司财务报表在重大方面按照企业会计准则和《企业会计制度》的规定编制，公允反映了阜阳君和公司2011年12月31日的财务状况以及2011年度的经营成果和现金流量。2013年2月20日，安徽华安会计师事务所出具皖华安会审字（2013）058号《阜阳君和公司审计报告》，审计意见为：阜阳君和公司财务报表在重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了阜阳君和公司2012年12月31日的财务状况以及2012年度的经营成果和现金流量。2013年8月30日，皖能公司、阜阳君和公司共同确认阜阳项目土地款已于2013年8月22日全部还清，计息期间从2010年11月2日至2013年8月22日，按实际占用时间结息，资金占用费为3495.556195万元，实收3540.402221万元。皖能公司、阜阳君和公司均在确认单上加盖印章。2013年12月24日皖能公司与芜湖君泰公司签订股权转让协议，将对阜阳君和公司100％股权以1000万元的价格转让给芜湖君泰公司，并于2013年12月27日到工商部门办理了股东变更登记。变更后的阜阳君和公司股东为芜湖君泰公司，出资比例100%。 一审法院另查明：皖能公司提交的安徽凯吉通会计师事务所出具的凯吉通审字（2013）第3201号、（2017）第3026审计报告各一份、《项目开发协议书》及补充协议、皖能置业与阜阳君和公司往来明细表等证据，证明阜阳君和公司与皖能公司各自财产独立。阜阳君和公司与皖能公司在招商银行2013年1月10日至2013年12月19日期间的银行交易明细，期间皖能公司没有向阜阳君和公司转款，阜阳君和公司单方向皖能公司转款33笔，金额共276581544.43元。芜湖君泰公司于2013年9月26日和2013年12月19日向皖能公司分别转款25000000元和10000000元。 涉案项目开盘时，皖能公司所印刷的宣传单称“君和•皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，同时宣称该小区独占北城小学和实验中学学区。2013年8月27日吴银堂与阜阳君和公司签订了《阜阳市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），以527913元总价款购买阜阳君和公司开发的君和•皇家花园19#808室房屋，合同约定出卖人（阜阳君和公司）应于2016年6月30日前将经过验收合格商品房交付买受人（吴银堂）使用。出卖人逾期交房的违约责任，1、按照逾期时间、分别处理（不作累加）；逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。2、逾期天数超过30日，违约金计取天数以30天为限。同时约定商品房交付使用后，双方同意共同签订商品房交付使用结算清单并向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列方式处理：1、出卖人继续补齐相关办证资料，双方均不主张违约金赔偿。2、如因买受人未及时领房，未及时交纳办证费用或未及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，经出卖人催办告知后，仍不办理，出卖人有权解除合同并扣除合同款的5%做（作）为乙方（买受人）的违约金赔偿。吴银堂在合同签订后依约支付了购房款。因阜阳君和公司的原因涉案工程在施工过程中出现问题，涉案楼房于2017年11月23日工程质量竣工验收合格。 一审法院认为，吴银堂与阜阳君和公司签订的《商品房买卖合同》，约定出卖人（阜阳君和公司）应于2016年6月30日前将经过验收合格商品房交付买受人使用，由于阜阳君和公司的原因未能按约定时间交房，阜阳君和公司应承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和公司预先制定的格式合同，根据法律规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限责条款，双方虽约定逾期交房不超过30日的按已交房款日万分之一计算违约金，逾期天数超过30日，违约金计取天数以30日为限，因该条款对逾期30日的部分免除了阜阳君和公司的违约责任，排除了吴银堂的主要权利，该条款部分无效，参照双方约定的“经过验收合格商品房”作为交房条件，酌定逾期交房违约金从约定交房最后一日的次日起至五大主体出具验收合格报告之日止，按日万分之一计算违约金，从2016年6月30日起至2017年11月23日止，应承担逾期交房违约金26923元（527913×0.1‰×510天）。虽然皖能公司提交证明阜阳君和公司财产独立的相关财会审计报告等证据，具备了公司财产独立形式要件。但皖能公司在君和·皇家花园项目开发销售过程中，以“皖能公司倾力打造”、“皖能钜献”等内容对社会公众进行宣传，该宣传行为足以使购房户基于对皖能公司品牌形象及资金实力的信任而选择购买，并相信所购房屋能够如期交付；同时，皖能公司在转让股权后，没有以适当的方式消除广告宣传影响，对购房户的信赖利益造成损失，故皖能公司存在过错，应当承担相应的民事责任。综合以上事实及过错程度，为了减少当事人诉累，酌定皖能公司对本案逾期交房违约金中阜阳君和公司、芜湖君泰公司履行不能的部分承担70%的补充赔偿责任。皖能公司承担责任后，可向相关责任主体追偿。芜湖君泰公司系阜阳君和公司的现一人股东，没能举证证明阜阳君和公司财产独立，所以其应对阜阳君和公司的违约承担连带责任。关于吴银堂诉请逾期办证的损失，双方在商品房买卖合同中的第十五条中对房屋登记事项中仅约定因买受人原因未办理房产证应支付合同款的5%作为违约赔偿，未约定阜阳君和公司在房屋交付之日起90日因其原因造成的逾期办证而产生的违约金。因涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和公司预先制定的格式合同，合同中关于逾期办证的条款免除了阜阳君和公司的违约责任，排除了原告的主要权利，该条款部分无效。依据公平、对等原则，酌定应由阜阳君和公司按照买受人支付的房屋价款527913元的5%向其支付逾期办证违约金，即26396元。根据合同相对性原则，向合同相对方以外的主张权利，应提供证据证实合同相对方以外的具有一定过错。皖能公司已于2013年12月将其享有的阜阳君和公司的100%股权转让给了芜湖君泰公司，并提供审计报告等证明具备公司法规定的公司独立形式要件，而且购房户不能提供证据证明皖能公司在逾期办证方面存在过错，故吴银堂要求皖能公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。芜湖君泰公司系阜阳君和公司的现一人股东，未能举证证明阜阳君和公司财产独立，应对阜阳君和公司违约承担连带责任。芜湖君泰公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩与质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国公司法》第二十条、六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、阜阳君和置业投资有限公司给付吴银堂逾期交房违约金26923元、逾期办证违约金26396元，两项合计53319元于判决生效之日起十日内履行完毕；二、芜湖市君泰置地投资有限公司对上述款项承担连带责任；三、安徽皖能置业发展有限责任公司对上述款项中逾期交房违约金26923元承担70%的补充赔偿责任。四、驳回吴银堂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由阜阳君和置业投资有限公司、芜湖市君泰置地投资有限公司负担。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明。 本院对一审查明的事实予以确认。 综合各方举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1、皖能公司应否对阜阳君和公司的违约行为承担责任，应承担何种责任；2、涉案商品房买卖合同逾期交房违约条款是否合法有效。 本院认为：关于焦点一，皖能公司在君和·皇家花园项目开发销售过程中，以“皖能倾力打造”，“皖能钜献”等内容对社会公众进行宣传，该宣传行为足以使购房户基于对皖能公司企业品牌及资金实力的信任，而选择购买涉案房屋，并相信所购房屋能够如约交付。同时，皖能公司在将全部股权转让给芜湖君泰公司后，没有以适当方式消除广告宣传影响，对于购房户的信赖利益造成损失，皖能公司存在过错，应当承担相应的民事责任。一审法院综合以上事实及过错程度，为减少当事人诉累，酌定皖能公司对于本案购房户逾期交房损失中阜阳君和公司、芜湖君泰公司履行不能的部分承担70%的补充赔偿责任正确。皖能公司承担责任后，可向相关责任主体追偿。 关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，格式条款是为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利情形的，该条款无效。涉案《商品房买卖合同》中有关“逾期交房天数超过30日，违约金计取天数以30日为限”的条款，是阜阳君和公司针对不特定的购房户，为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与购房户协商的条款，该条款免除阜阳君和公司逾期交房超过30天以后的违约责任，排除购房户要求阜阳君和公司支付30天以后逾期交房违约金的权利，依照前述法律规定，一审判决认定该条款无效，以及根据涉案商品房买卖合同有关“逾期交房不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”的约定，酌定按已付购房款的万分之一/日计算本案逾期交房违约金均无不当。皖能公司称涉案商品房买卖合同并非是阜阳君和公司为重复使用而预先拟定的格式合同，违约金条款的约定合法有效，即使阜阳君和公司存在违约行为，也应按照商品房买卖合同的约定，以30日为限计算逾期交房违约金的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上，皖能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费271元，由安徽皖能置业发展有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  杨开多 审判员  李婉璐 二〇一九年七月十日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。