安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初3107号 原告：芜湖金科房地产开发有限公司，统一社会信用代码，住所地安徽省芜湖市镜湖区。 法定代表人：刘鹏伟，董事长。 委托诉讼代理人：叶倩，安徽深蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘朝晖，安徽深蓝律师事务所律师。 被告：沈晓燕，女，汉族，1972年4月2日出生，申辰汇古玩店职员，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：李超，男，汉族，1972年7月17日出生，住址同上，系被告之夫。 原告芜湖金科房地产开发有限公司诉被告沈晓燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理，依法组成合议庭，于同年4月22日、6月3日公开开庭进行了审理。原告芜湖金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）的委托诉讼代理人叶倩、被告沈晓燕及其委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金科公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将房屋腾空交还原告；2.判令被告立即向原告支付2018年5月1日至2019年1月31日的租金22649元，违约金31142元，2019年2月1日后参照合同约定的租金金额向原告支付房屋占用费用直至房屋腾空之日止。事实和理由：2015年8月6日原告与案外人南京古都秦淮古玩城有限公司（以下简称南京秦淮公司）签订了芜湖小九华商业街租赁及委托运营协议，后由于南京秦淮公司差欠原告租金，所以双方解除了合同，期间就解除合同与相应的租赁户协商要求原来的租赁户与本案的原告重新签订相应的合同，由原告来承接相应的权利义务和管理权利义务。原告与被告签订《芜湖金科房地产开发有限公司租赁协议》，合同约定：原告将其所有的位于芜湖市镜湖区商业房出租给被告使用，房屋租赁用途为古玩字画，租赁期限自2017年2月1日至2019年1月31日，租金起算日自2017年2月1日起。租金按每半年支付，逾期不缴纳，每逾期一日，被告需以拖欠金额的千分之五标准向原告支付违约金。截止到2019年1月31日，被告共差欠租金和违约金53791元。原告反复催要，然被告并未按照约定向原告支付。为维护原告的合法权益，请求判如所请。 被告沈晓燕辩称：1.被告从未与原告签订租赁协议，案外人李超与原告于2018年7月27日冒名签订的租赁协议对被告没有法律约束力，应确认无效。原告起诉被告所依据的租赁协议是原告引诱案外人李超冒名签订的，尽管案外人是被告的丈夫，但被告租赁房屋经营古玩字画是与他人合伙经营的，并不是纯家庭（夫妻）经营，因此在对外建立租赁关系上，案外人李超无权代表被告，在被告未向原告出具授权委托书的情况下，案外人李超于2018年7月27日冒名签订的租赁协议不是被告的真实意思表示，依照相关法律规定，该租赁协议对被告而言没有法律约束力。鉴此，从原告不是被告自己与芜湖小九华古玩城有限公司签订的租赁协议主体来说，法院应裁定驳回原告对被告的起诉；如果从原告依据其与案外人李超签订的无效租赁协议起诉被告来说，法院应判决驳回原告的诉讼请求。2.被告履行的是自己于2016年12月31日与芜湖小九华古玩城有限公司签订的租赁协议，由于芜湖小九华古玩城有限公司在履行该租赁协议中，违反出租房屋的消防安全义务，未兑现对被告优惠租金及营造良好的古玩字画的经营业态、以及解决被告退租补偿的承诺，已构成对被告违约，故被告未能依约缴纳租金，是对芜湖小九华古玩城有限公司行使同时履行抗辩权，但这些均与原告无关。被告是与芜湖小九华古玩城有限公司建立的房屋租赁关系，而没有与原告签订任何的租赁协议，所以在被告于2016年12月31日与芜湖小九华古玩城有限公司签订的租赁协议仍然有效、且原告无证据证明其已取得芜湖小九华古玩城有限公司对该租赁协议享有的权利义务的情况下，原告无权向被告提起本案诉讼请求；虽然原告2018年7月27日诱使案外人李超冒名签订的租赁协议内容与被告自己于2016年12月31日与芜湖小九华古玩城签认的租赁协议的内容相同，但从该租赁协议的形式要件上看，原告明知案外人李超无权假冒被告签名，因此被告不是该租赁协议的真实的相对主体，如果从该租赁协议的实质要件看，该协议的内容不是被告的真实意思表示，依法对被告没有拘束力。综上所述，无论从何角度，原告向被告起诉并提出本案诉讼请求没有合法证据，均是错误的，依法应予驳回。3.原告第二次庭审提交的函件是后期补充的，对真实性存疑。原来小九华的经理签的一份补充情况说明，证明我们不是无故拖欠房租，是在租赁期间之内我已经提出要终止，只不过是金科的介入所以搁置到现在，小九华的经营受到严重的干扰，无法经营。我本身也想尽快转租出去，当时承诺租赁时间是十年，我们正常的经营状态时间也是十年，所以投入了很多资金和精力。现在的经营状态无法经营下去，导致的损失原告应予赔偿。 经审理查明：2015年8月6日,原告与南京秦淮公司就南京秦淮公司承租原告的芜湖九华中路小九华商业街租赁并接受原告的委托开展小九华商业街“芜湖古玩城”运营事宜达成协议，协议约定南京秦淮公司在租赁及运营期间使用“芜湖古玩城”推广名，南京秦淮公司承诺租赁该物业是用于商业、办公、文化产业等运营事宜及相关内容，可对该租赁物业进行自营、转租、分租，租赁及委托的期限自2015年7月30日至2025年12月30日。同年8月20日南京秦淮公司出具委托书：今有南京秦淮公司委托芜湖小九华古玩城有限公司（以下简称芜湖小九华公司）进行位于芜湖市的商业运营及租赁签署。特此授权。 2016年12月31日芜湖小九华公司（甲方）与沈晓燕（李光、乙方）签订房屋租赁协议一份，约定乙方承租标的为芜湖市镜湖区商业房。乙方承诺租赁该房屋的用途为古玩字画。租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更所承租的房屋用途及将该房屋转租第三方。双方约定租赁期限为24个月，即2017年2月1日至2019年1月31日；租赁期限届满或提前终止履行协议后，乙方须对承租物业恢复原状，装饰装修部分无偿归甲方所有。双方还约定该房屋以约定建筑面积按1Ｆ：45：00、2Ｆ：22：00元／平方米／月计租金（上述金额为双方约定并认可为未包含租赁税费的甲方净得金额），即该房屋壹年化房租（按壹年计）总额为人民币32370元，租金支付按每壹年支付。租金递增为租期满壹整年后，递增为前一年租金总额的5%。双方约定该房屋租赁履约保证金为人民币2697元。双方奉行先付费后使用原则，租金和物业管理费须提前壹个月予以缴纳。逾期未支付的，每逾期一日，乙方需以拖欠金额的5‰标准支付违约金。乙方须支付的租金金额及日期如下：ａ.2017年2月1日-2018年1月31日期间租金为25896元，支付时间为2016年12月31日；（享8折优惠）ｂ.2018年2月1日-2019年1月31日期间租金为33988元，支付时间为2018年1月1日。内部装修和建设约定:乙方如因经营需要对该房屋进行装修和改造的，装修设计图纸、施工图纸需送至甲方审核并取得甲方书面同意后方可施工，乙方保证将在工程结束后向甲方提供装修图纸备档之用。违约责任：因不可抗力的事件直接影响本协议的履行或者不能按约定条件履行时，遇有不可抗力事件的一方应将事件情况以书面形式通知对方，并提供本协议不能履行或者部分不能履行或者需要延期履行的理由的有效证明文件。因不可抗力导致房屋灭失，本协议终止的，双方互不承担责任，并结算清各类账务。因不可抗力导致房屋毁损，修复后可继续使用的，本协议应继续履行。因为不可抗力导致乙方营业中断的，未完全恢复前免除乙方中断期间的租金；因不可抗力导致乙方营业受损、受阻的，甲方减收相应的租金。租赁期间，因乙方违约致使本协议不能继续履行的，乙方应赔偿甲方违约金，该违约金数额以履约保证金为标准计算，并赔偿甲方由此产生的直接间接经济损失，同时履约保证金扣除不退。如乙方未能按期、足额支付该房屋租金、物业管理费、水电费、服务费等各项费用其中任何一项或几项的，每逾期一日，乙方须以应付总额的千分之五为标准支付违约金，逾期七日仍未足额缴纳的，视同乙方违约、放弃本协议中一切权利并认可协议终止，甲方有权不通知乙方而单方面解除协议、终止对乙方一切物业服务、采取必要措施，终止乙方营业、强制收回乙方所承租的房屋，乙方遗留在房屋里的一切物品按遗弃物处理，一切后果及双方直接间接经济损失由乙方承担。甲方有权通过法律途径对乙方进行追究。双方还就其他事项进行了约定。被告沈晓燕在协议签约人栏签名。合同签订当日，芜湖小九华公司收取沈晓燕合同保证金2697元，2017年2月1日至2018年1月31日租金25896元（享8折优惠）。2018年2月6日芜湖小九华公司收取沈晓燕2018年2月1至2018年4月租金8092元。2018年7月27日，原告（甲方）与被告沈晓燕（乙方）签订租赁合同一份，合同内容与2016年12月31日合同一致，仅是甲方名称变更为原告，合同签约人栏和小九华交款、交房确认书（招商）接收钥匙业主签字栏均为沈晓燕之夫李超签的沈晓燕名。当日芜湖小九华公司还出具了收条一份，载明今收到我公司与3号楼1Ｆ-13商户沈晓燕租赁合同一份。现该份合同原件仍为被告持有。 另查：1.2017年7月18日芜湖市镜湖区市场监督管理局颁发营业执照，载明经营者为李光，名称为镜湖区申辰汇古玩店，类型为个体工商户，经营场所为芜湖市镜湖区商业房。李光系被告沈晓燕丈夫李超的姐姐。镜湖区申辰汇古玩店自开业以来，一直由沈晓燕夫妇经营打理。2.2019年5月8日被告书写情况说明一份，在该情况说明下方“戴锐”签署意见为：本人曾在芜湖小九华古玩城有限公司任职期间，同意该户对外转租，并给予部分租金优惠。原告对该份证据有异议，对戴锐任职不能确认，认为其陈述同意对外转租、给予租金优惠与本案无关，且陈述优惠是从哪一天到哪一天、什么样的优惠均没说清楚。3.庭审中，原告主张自2018年5月1日至2019年1月31日被告欠租金为22649元。 以上事实，有芜湖市商品房初始登记证、芜湖小九华商业街租赁及委托运营协议、南京秦淮公司委托书、南京秦淮公司关于合作解除的函件、租赁合同二份、小九华交款、交房确认书（招商）、收据、个体营业执照副本、情况说明等书面证据和当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：南京秦淮公司与原告签订的租赁及委托运营协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。南京秦淮公司依据合同约定获得芜湖小九华古玩城商业街租赁、运营权后将权利授予芜湖小九华公司，现原告对芜湖小九华公司收取商户租金的认可行为，可视为对南京秦淮公司转委托行为的追认。芜湖小九华公司与被告签订的租赁合同依法成立、有效，双方均应按约履行各自的义务。被告未能按合同约定按期足额缴纳租金系违约行为，依法依约均应承担违约责任。关于原告与被告沈晓燕（李超）签订的合同效力认定问题：原告在解除与南京秦淮公司合同约定后，收回了小九华古玩城地块的经营权，其与小九华古玩城经营户重新签订租赁合同系其经营权的行使，符合签约主体资格，承租人沈晓燕由其夫李超代替签名字，虽然存有暇疵，但所签合同内容均与前期合同一致，并未损害承租人权利，且租赁房屋开设的申辰汇古玩店也是夫妻共同经营打理，故原告与沈晓燕（李超）签订的租赁合同也应认定为有效合同，对双方均有约束力。原、被告签订的商铺租赁期限已届满，原告要求被告腾空房屋交还原告，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。按合同约定，被告应于2018年1月1日交纳2018年2月1日至2019年1月31日租金计33988元，其仅交纳2018年2月1日至2018年4月30日租金8092元，尚欠25896元，原告主张22649元系其对权利的放弃，于法不悖，本院予以确认。被告现仍占用租赁房屋，应比照租金标准支付2019年2月1日起至实际腾空之日止的占用费用，经计算标准为35687元/年【33988元/年*（1+5%）】。关于原告主张的违约金，双方在合同中约定的违约金按每日5‰计算，显然过高，本院酌定按月利率2%计算，违约金为4152.3元。被告沈晓燕辩称芜湖小九华公司曾承诺租赁期限为十年，其不是无故拖欠租金等意见，除其陈述外仅提交“戴锐”在情况说明上签署的意见，由于原告对戴锐身份有异议，被告对戴锐的职务情况又不能提交证据证明，故本院对此无法确认；即使戴锐签署的意见真实，但戴锐的意见也不能确认当时芜湖小九华公司同意给予被告租金优惠的数字，故本院对被告沈晓燕的辩称意见不予采信。如果被告以后有能够证明芜湖小九华公司在其经营期间同意退租补偿的证据，可另案主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告沈晓燕于本判决生效后五日内将涉诉租赁房屋内自己所有的物品全部搬出，并将租赁房屋交付原告芜湖金科房地产开发有限公司； 二、被告沈晓燕于判决生效后十日内支付原告芜湖金科房地产开发有限公司2018年5月1日至2019年1月31日的租金22649元，并按35687元/年的标准向原告芜湖金科房地产开发有限公司支付自2019年2月1日起至实际腾房之日止的占用费； 三、被告沈晓燕于判决生效后十日内支付原告芜湖金科房地产开发有限公司违约金4152.30元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费1244元，由原告芜湖金科房地产开发有限公司负担624元，被告沈晓燕负担620元（受理费原告已预付，被告沈晓燕负担的部分于判决生效后十日内付款时一并付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  刁智蓉 人民陪审员  杨 琴 人民陪审员  倪进强 二〇一九年七月二十二日 书 记 员  朱婷婷 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。