濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初6822号原告：董彩丽，女，1971年8月8日出生，汉族，住濮阳市。委托诉讼代理人：孙敬敬、刘振（实习），河南金谋律师事务所律师。被告：曾靖，女，1992年2月28日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：宋海刚，河南琮同律师事务所律师。被告：濮阳市豫龙置业有限公司，住所地濮阳市黄河路中段，统一社会信用代码：91410900769492833W。法定代表人：余佳龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘蓉蓉，河南长庚律师事务所律师。被告：吴西伟，男，1974年3月21日出生，汉族，住濮阳市。原告董彩丽与被告曾靖、濮阳市豫龙置业有限公司（以下简称豫龙置业）、吴西伟执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董彩丽委托诉讼代理人孙敬敬、刘振，被告曾靖委托诉讼代理人宋海刚，被告豫龙置业委托诉讼代理人刘蓉蓉到庭参加了诉讼。被告吴西伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董彩丽提出诉讼请求：1、依法判决准许执行被告濮阳市豫龙置业有限公司所有的位于黄河路与××路交叉路××利财富广场××房产。2、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：一、被告曾靖不享有足以排除强制执行案涉房产的民事权益，要求中止执行案涉房产的异议申请不应得到支持，法院应依法判决准许执行案涉房产。1、被告曾靖与被告豫龙置业签订的商品房买卖合同以及被告曾靖案外人河南三阳装饰工程有限公司（以下简称三阳装饰公司）签订的装修合同均没有负责人签字，不符合交易习惯。2、被告豫龙置业在收到房款长达两年时间才向被告曾靖出具发票，由案外人三阳公司代收房款不符合常理，因此被告曾靖与被告豫龙置业之间的房屋买卖关系不具有真实性。3、被告豫龙置业在多次庭审中从未提及案涉房产已经出售给被告曾靖。二、被告曾靖未向被告豫龙置业实际交付房款，房产所有权人仍为豫龙置业。1、被告曾靖提交的证据不能证明是案外人三阳装饰公司收取的款项，也不能证明是被告曾靖交付的房款，更不能证明是向被告豫龙置业交付的房款。2、被告豫龙置业与案外人三阳装饰公司为独立的企业法人，二者没有任何关联，由三阳装饰公司代收豫龙置业房款有悖常理且代收房款数额远远高于装修款数额。3、被告豫龙置业应提交委托三阳装饰公司代收房款的手续，并提交收到三阳公司转款银行记录及相应的财务账册。三、在本案案涉房产查封时，被告豫龙置业未向被告曾靖交付案涉房产，被告曾靖没有占有、使用案涉房产。即使被告豫龙置业承认案涉房产在查封前已经交付，被告曾靖仍应提供相应的证据证明其在查封之前占有、使用案涉房产。四、被告曾靖与被告豫龙置业签订的《商品房买卖合同》没有网签、备案，没有办理房屋预告登记，也从未办理房屋过户登记。五、案涉房产为万利财富广场二期第9层916号产，登记在被告豫龙置业名下，商品房买卖合同明确载明规划用途为“商业服务”，是写字楼而非住宅，并非用于居住，被告曾靖也未实际交付房款。综上，被告曾靖对案涉房产不享有任何权利，不足以排除执行。被告曾靖请求中止执行案涉房产，没有事实根据和法律依据，不应得到支持。被告曾靖辩称，2014年10月31日，被告曾靖与被告濮阳市豫龙置业有限公司（以下简称豫龙置业）就位于濮阳市××与××路交叉口万利财富广场二期第9层916号房签订了商品房买卖合同。2012年2月19日交纳定金20000元，2012年3月4日交纳房款134349元、装修款28688元，2014年5月15日交纳尾款140000元，2014年10月31日交纳装修款28110元，以上共计交纳房款294349元，装修款56798元，以上共计351147元。2016年11月4日被告豫龙置业给被告曾靖开具了不动产发票。故另根据被告豫龙置业关于整栋统一精装修的要求，被告曾靖与濮阳市三阳装饰工程有限公司签订了房屋装修合同，并交清了装修款，该公司向被告出具了收据，装修款为56798元。被告曾靖是万利财富广场二期916号房屋实际所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被告已经履行支付按买卖合同约定价款的全部义务。被告曾靖在法院查封之前就已经实际占有该房屋，至于本案中没有对涉案房屋进行网签、备案及过户的原因不在于被告，被告曾靖是善意的、无过错的买房人。综上，被告曾靖在2014年5月15日就按约缴付了全部购房款，被告买卖在先，是善意的、无过错的购房人。涉案房屋不能网签、备案及过户的原因不在于被告曾靖，但这均不影响被告曾靖作为涉案房屋的实际所有人，结合本案实际情况，被告曾靖买卖房屋在先且已占有，人民法院查封在后，被告曾靖对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告豫龙置业辩称，豫龙置业与被告曾靖之间的房屋买卖合同是真实客观有效的，豫龙置业在查封之前已经交付房屋，2015年9月份房屋竣工后已经由被告曾靖实际占有，被告曾靖享有实际排除强制执行的民事权益，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告董彩丽与被告吴西伟、豫龙置业有限公司借款担保合同纠纷一案，本院作出（2015）华法民初字第6822号民事判决书，豫龙置业不服，提出上诉。濮阳市中级人民法院于2016年7月29日作出（2016）豫09民终920号民事判决书，判决被告吴西伟偿还原告董彩丽本金1420万元及利息，于判决生效后十日内付清；被告吴西伟不能清偿第一项债务时，被告豫龙置业在1394.1937万元范围内对原告董彩丽承担补充赔偿责任。2016年9月27日，原告董彩丽向本院申请强制执行。本院于2015年11月19日作出（2015）字第7051号协助执行通知书，将被告豫龙置业名下共41套（包括案涉房产在内）予以查封。另查明，2012年2月19日，被告曾靖与被告豫龙置业就购买案涉房屋达成意向，并支付定金20000元。2012年3月4日交纳房款134349元、装修款28688元。2014年5月15日交纳尾款140000元，2014年10月31日交纳装修款28110元，以上共计交纳房款294349元，装修款56798元，以上共计351147元。2014年10月31日，被告曾靖与被告豫龙置业签订了商品房买卖合同一份，约定被告曾靖以301643元的价格购买案涉房产，用途为商业服务，付款方式为签约时一次性付清；交房期限为2014年12月31日前。2016年11月4日被告豫龙置业给被告曾靖开具了不动产发票，数额为300108元。2014年10月31日，被告曾靖与河南三阳装饰工程有限公司签订了一份装修合同，约定装修款为58798元。当日，被告曾靖分别向三阳装饰公司交纳装修款28688元、28110元，共计56798元，合同最后备注显示老客户曾靖带齐磊、郭媛，故给曾靖优惠2000元。同日，三阳装饰工程公司向被告曾靖出具了收据。2016年9月20日，濮阳市优家物业管理有限公司向被告曾靖出具缴纳水费、电费、物业费等相关费用的收据三张。又查明，本案房产涉及的工程竣工验收时间为2015年9月1日。本院认为，本案的争议焦点为：1、人民法院查封前曾靖是否已合法占有涉案房产；2、曾靖对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益。（一）关于人民法院查封之前曾靖是否已合法占有房产问题。经查：第一，曾靖与豫龙置业公司签订房屋买卖合同的同时，又与三阳装饰公司签订了装修合同。豫龙公司、三阳公司是相互独立的法人，房屋买卖合同、装修合同也是相互独立的合同，三阳公司在为曾靖装修房屋，豫龙公司将房屋交付三阳公司装修的时间应视为交付曾靖的时间。第二，豫龙公司提供的《河南省房屋建筑工程和市政基础竣工验收备案表》上有施工单位、监理公司的印章和意见，能够证明涉案房屋涉及的工程竣工日期为2015年9月1日，结合豫龙公司和曾靖的陈述等，可以认定涉案房屋设涉及的工程竣工后，豫龙公司即将房屋交付三阳公司进行装修，应认定豫龙公司将房屋交付曾靖的时间为2015年9月1日。第三，曾靖合法占有涉案房产的时间为2015年9月1日，法院查封涉案房产的时间为2015年11月19日，故曾靖合法占有的涉案房产在先，法院查封涉案房产在后。（二）关于曾靖对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益问题。经查：曾靖购买的是商业用房，用于经营性目的，属于“一般买受人”，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行处理。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。“本案中，第一，曾靖在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。曾靖与豫龙置业公司的商品房买卖合同签订于2014年10月31日，法院查封涉案房屋的时间为2015年11月19日；第二，曾靖在人民法院查封之前已合法占有涉案房产。曾靖依法占有涉案房产的时间为2015年9月1日，法院根据董彩丽的要求查封涉案房产的时间为2015年11月19日。第三，2014年5月15日，曾靖向豫龙置业交清了全部房款；第四，非因买受人曾靖自身原因未办理过户登记。涉案房产在曾靖购买后一直未将产权办理至曾靖名下，没有证据证明系曾靖自身原因导致，或曾靖对此负有过错。豫龙置业公司与曾靖签订房屋买卖合同后，长期不为曾靖办理预售合同的备案及房产的预告登记等，在不具备偿债能力的情况下，为吴西伟的巨额债务提供担保，豫龙公司存在明显过错，将其过错转嫁于善意的房产买受人曾靖不妥。基于以上分析，应认定曾靖对涉案房产享有排除强制执行的民事权益。原告请求继续执行案涉房屋的诉讼请求，应予驳回。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告董彩丽的诉讼请求。本案诉讼费100元，由原告董彩丽负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  林春江审 判 员  鲁亚萍人民陪审员  杜素芳二〇一九年七月二十五日书 记 员  李聪聪