湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1126民初696号原告：吕典，男，1995年10月2日出生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：刘恋，湖北太圣律师事务所律师。被告：伊冬莲，女，1961年11月1日出生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：范奕军，湖北衡权律师事务所律师。被告：刘文军，男，1958年9月10日出生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：范奕军，湖北衡权律师事务所律师。第三人：陈智，1980年8月13日出生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：范奕军，湖北衡权律师事务所律师。第三人：易锴，男，1986年2月3日出生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：李宁，湖北永铭律师事务所律师。第三人：韩淑雲（系易锴妻子），女，1989年1月4日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：李宁，湖北永铭律师事务所律师。第三人：湖北金上都置业有限公司，住所地湖北省蕲春县漕河镇新一路****。法定代表人：顾永博，该公司经理。委托诉讼代理人：余海文，湖北邦法律师事务所律师。原告吕典与被告伊冬莲、刘文军房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2019年1月21日立案受理后，为查明案件事实，依法通知陈智、易锴、韩淑雲、湖北金上都置业有限公司为本案第三人参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕典委托诉讼代理人刘恋，被告伊冬莲及其与刘文军共同委托诉讼代理人范奕军，第三人陈智委托诉讼代理人范奕军，第三人易锴及其与韩淑雲共同委托诉讼代理人李宁，第三人湖北金上都置业有限公司委托诉讼代理人余海文到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。吕典向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告购房款316000元、办证款28000元、赔偿损失12000元，合计356000元，并承担原告自2017年1月26日起按同期银行贷款利率至款项还清之日止的利息损失；2.本案的诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。诉讼过程中，吕典变更诉讼请求第1项为：被告返还原告购房款321600元，办证款28000元，赔偿安装大门损失12000元，并承担原告自2017年1月26日起按同期银行贷款利率至款项还清之日止的利息损失。事实和理由：2016年8月，被告自称属于其个人所有位于八里湖××大队“××”10-4房屋要出售。经人介绍后原告与被告协商，被告以321600元的价格将该房屋出卖给原告。被告向原告交付了湖北金上都置业有限公司开具给其女婿陈智的购房收据及购房合同，并承诺原告缴纳28000元的办证费用后负责办理不动产证。原告依约向被告付清了购房款和办证的过户费用28000元。成交后，原告在被告告之的房屋处购买安装了新大门准备装修时，却被案外人易锴及家人阻止至今未装修入住，国土部门因该房屋存在争议停止办理产权证书，原告无法取得购买的房屋和权属证书。经事后了解，被告出卖的房屋系于2016年5月27日与湖北金上都置业有限公司协商抵付取得，湖北金上都置业有限公司开具了陈智10-4建房款收据。案外人易锴、韩淑雲于2015年12月11日前与湖北金上都置业有限公司签订买房合同，并在中银富登银行办理了最高额借款抵押登记，蕲春县人民法院以（2018）鄂1126民初3872号民事判决书认定了相关的事实。被告出卖给原告的房屋是无权处分行为，双方之间的买卖行为应属无效，被告依法应返还原告给付的购房款、办证费用并赔偿相应的损失。伊冬莲辩称，1.伊冬莲与湖北金上都置业有限公司、吕典的购房合同合法有效，伊冬莲收取了吕典321600元（其中包含一楼的防盗网款1600元）、办证款28000元。2017年1月23日伊冬莲已经把房屋的前后门钥匙交付给吕典，规划证已经办理，土地出让金的正式收据已开出，土地证正在办理中。伊冬莲不存在违约，不应返还原告的购房款及赔偿损失。2.吕典房屋被侵占是因为第三人易锴所致。刘文军辩称，刘文军不应作为本案诉讼当事人。陈智述称，伊冬莲以陈智名义购买“湖景佳园”小区10-4号房屋，以及后来伊冬莲将该房屋转让给吕典一事，陈智自始至终并不知情。陈智对上述房产不主张任何权益。因该房产产生的纠纷与陈智无关，由伊冬莲全权处理。伊冬莲以陈智名义购买房屋，是为了赠予陈智，因陈智长期在外，实际未接受此赠予。易锴、韩淑雲述称，1.原、被告双方买卖协议应为无效，伊冬莲办理相关手续不合法，属于无权处分，本案被告以及第三人陈智没有取得房产证书，不得转卖房屋；2.易锴是通过湖北金上都置业有限公司合法购买该房屋，并且支付了房款，按揭贷款的金额已全部支付湖北金上都置业有限公司，合同签订和付款时间都在先，并且现在实际使用。湖北金上都置业有限公司述称，1.根据合同相对性原则，原、被告之间的房屋买卖合同与湖北金上都置业有限公司没有法律上的关联性；2.涉案104房屋的实际占有人易锴原签订的合同是706房屋，为了便于易锴办理相应的房屋按揭，易锴主动与湖北金上都置业有限公司商量，将当时已经建成的104房作为易锴办理抵押贷款的房源；3.原、被告之间的房屋买卖合同关系应当无效，涉案房屋的性质属于国有划拨土地。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院为查明案件事实调取了有关证据，并组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告吕典提交证据：1.银行汇款凭证及收条；2.湖北金上都置业有限公司的收据一份；3.（2018）鄂1126民初3872号民事判决书；4.吕典购买大门的定货单。证据1、2、3具有真实性、合法性、关联性，予以采信；证据4非正规票据，证明力不足，不予采信。二、被告伊冬莲提交证据：1.《湖景佳园项目定向代建开发合同书》；2.湖北金上都置业有限公司湖景佳园项目部向蕲春县八里湖土管所出具的办证函、订房明细表；3.国有土地使用权出让金收据；4.规划许可证及收据、承诺书、办证函；5.证人王某的证言。证据1、2、3、4与本院依法调取的证据相印证，予以采信；证据5证明力不足，不予采信；三、第三人易锴提交证据：1.《新农村委托建房合同书》及购房款收据，与本院依法调取的证据相印证，予以采信。四、本院向湖北金上都置业有限公司调取证据：1.2015年2月24日该公司与易锴签订的《新农村委托建房合同书》；2.2016年5月25日该公司与陈智签订的《湖景佳园项目定向代建开发合同》，与伊冬莲、易锴提交的证据相印证，予以采信。五、本院向蕲春县自然资源和规划局调取证据：1.蕲春县自然资源和规划局复函及八里湖办事处国土资源所出具的情况说明；2.湖北金上都置业有限公司向八里湖国土资源所提供的订房明细表、该公司与陈智签订的《湖景佳园项目定向代建开发合同》、该公司出具的办证函、转让房屋承诺书、国有土地使用权出让金收据；3.蕲春县国土资源局部分农用地申报资料。经当事人质证无异议，予以采信。六、本院向蕲春县八里湖办事处调取证据：1.2013年3月20日八里湖办事处与湖北金上都置业有限公司签订的《八里湖“湖景佳园”新农村居民点委托代建协议书》，经当事人质证无异议，对其中与本案有关联性的部分予以采信。七、本院调取的（2018）鄂1126民初3872号蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行诉易锴、韩淑雲及湖北金上都置业有限公司金融借款合同纠纷有关案件材料：1.湖北金上都置业有限公司营业执照；2.易锴、韩淑雲的常住人口登记卡、身份证、结婚证；3.八里湖办事处与湖北金上都置业有限公司签订的《八里湖“湖景佳园”新农村居民点委托代建协议书》；4.湖北金上都置业有限公司为易锴、韩淑雲办理贷款所出具的担保函；5.2015年12月14日蕲春县××办事处××大队、蕲春中银富登村镇银行股份有限公司蕲州支行、易锴、韩淑雲签订的《关于县域及农村财产抵押贷款业务之三方协议》；6.2014年11月3日湖北金上都置业有限公司与易锴签订的《房屋买卖合同书》；7.2014年11月3日湖北金上都置业有限公司出具的易锴交10-104代建房款30万元收据。以上证据与本案审理事实相关联的部分，予以采信。八、本院依法对八里湖“湖景佳园”小区10-104号房屋现场勘查照片，予以采信。九、本院对顾永博、曾润、易锴的调查笔录，与在案证据相印证的部分，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：湖北金上都置业有限公司于2013年3月5日经工商部门登记注册成立，经营范围为房地产开发经营。2013年3月间，蕲春县八里湖办事处决定在白堰大队原老“蕲漕公路”旧址处建设“湖景佳园”新农村示范点，蕲春县八里湖办事处委托湖北金上都置业有限公司承建。2014年下半年，“湖景佳园”项目房屋建设主体工程完工。2015年2月24日，湖北金上都置业有限公司湖景佳园项目部与易锴签订《新农村委托建房合同书》，约定：易锴委托金上都公司代建位于蕲春县××办事处××大队“××”××房，用途为住宅，建筑面积343.8平方米；代建房总价为450000元，付款方式为2015年2月24日收到房款10000元，6月30日前支付首付140000元，剩余200000元等通知办理按揭，另外100000元于2015年12月30日前付清；房屋可以办理房产证、土地证，但是费用由委托方承担等条款。2015年12月11日，易锴、韩淑雲夫妻与蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行签订《借款合同》，办理购房按揭贷款，约定易锴、韩淑雲贷款额度为150000元。双方签订《最高额抵押合同》，约定以抵押人易锴、韩淑雲名下的位于湖北省蕲春县××大队××10-104住宅提供抵押担保。2015年12月14日，蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行与易锴、韩淑雲及蕲春县××办事处××大队签订《关于县域及农村财产抵押贷款业务之三方协议》。同日，湖北金上都置业有限公司向蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行出具《担保函》，承诺对主合同下的原告全部债权提供连带责任保证担保。湖北金上都置业有限公司与易锴、韩淑雲在办理按揭贷款的相关合同文本中载明的易锴、韩淑雲房产座落于蕲春县八里湖白堰大队湖景佳园“10单元104室”或“10-104”房号。因易锴、韩淑雲未按约偿还贷款，蕲春中银富登村镇银行有限公司蕲州支行提起诉讼，本院已另案对该金融借款纠纷案作出判决。2016年5月25日，被告伊冬莲以其女婿陈智名义与第三人湖北金上都置业有限公司签订《湖景佳园项目定向代建开发合同》，该合同约定：陈智（乙方）向湖北金上都置业有限公司（甲方）提出预先定制甲方开发建设的位于八里湖××大队“××”××单元的住宅物业，乙方知晓并确认，由于是预先定制的产品，在签署本合同定制甲方开发建设的物业时，甲方尚未取得该物业的预售许可手续；该物业建筑面积343.8平方米，最终定额为360000元。2016年8月间，被告伊冬莲经原告吕典亲戚介绍又将“湖景佳园”10栋4单元转让出售给原告吕典，双方看房后口头约定房价为320000元，外加一楼防盗网款1600元，合计321600元，但未签订书面房屋买卖合同。2016年8月29日和2017年1月26日，原告吕典按伊冬莲提供的刘文军账户分别汇款200000元和70000元，另付伊冬莲现金51600元，合计支付购房款321600元。2017年1月间，伊冬莲将该房屋的前后门钥匙交付给原告吕典。伊冬莲以帮吕典办理相关房产证件为由，收取吕典办证款28000元。2016年11月16日，伊冬莲代吕典向蕲春县八里湖办事处国土资源所交纳国有土地使用权出让金18188元及土地测绘费500元。2017年5月22日，伊冬莲又为吕典在蕲春县住房和城乡建设局办理了《乡村建设规划许可证》（蕲八乡字第20170270号），交纳规划费用4100元。伊冬莲以陈智名义购买“湖景佳园”小区的房屋以及又将该房屋转让给吕典并办理有关手续，陈智均不知情。2018年3月间，易锴将“湖景佳园”10单元104室房屋的卷闸门钥匙撬开准备装修，为此与吕典发生纠纷。2018年11月间，吕典为该房屋安装新大门，易锴遂将该大门拆除并进行了部分室内装修，并占有至今。由此引起纠纷，原告吕典诉至本院。诉讼过程中，蕲春县自然资源和规划局向本院出具调查回函如下：“湖北省国有八里湖农场（又名：蕲春县八里湖办事处）及所属白堰大队土地所有权性质为国有土地。2012年间，经黄冈市人民政府批准白堰大队29063.61平方米用途为农村宅基地。2014年2月10日，蕲春县人民政府以划拨方式向用地申请单位蕲春县××办事处××大队批准该宗国有建设用地土地使用权，并颁发了[2014]蕲政土批字第1994号建设用地批准书，[该批准书载明，用地单位名称：蕲春县××办事处××大队；批准用地机关及批准文号：黄土资批（2012）81号；批准用地面积29063.61平方米；土地使用权性质国有；土地取得方式为划拨；土地用途住宅；批准书有效期自2014年2月至2016年2月]。“湖景佳园”项目位于八里湖××××大队，蕲春县人民政府未向湖北金上都置业有限公司颁发“湖景佳园”建设项目地块的建设用地批准书。2016年11月16日，伊冬莲以吕典名义向蕲春县自然资源和规划局交纳了“湖景佳园”建设项目地块内私人住宅的土地出让金18188元，土地测绘费500元。该局在审查中发现吕典申报的资料不齐全，且有房屋产权争议等问题，导致至今未按程序报县人民政府审批个人建房用地，无法办理不动产权登记”。本院认为，原告吕典与被告伊冬莲、刘文军之间因房屋买卖产生纠纷，经审理确定本案案由为房屋买卖合同纠纷，争议焦点主要为：1.原、被告之间的房屋买卖合同是否有效；2.刘文军是否为本案适格被告。1.关于原、被告之间的房屋买卖合同是否有效。依法成立的合同，自成立时生效。民事活动应当遵循诚实信用的原则。被告伊冬莲以其女婿陈智名义从第三人湖北金上都置业有限公司购买“湖景佳园”10栋4单元房屋，又将该房屋转让出售给原告吕典，因伊冬莲以陈智名义购买房屋以及将该房屋转让给吕典并办理有关手续，陈智并不知情。诉讼中，陈智明确表示对上述房产不主张任何权益，故伊冬莲系该房屋的实际购买人。原、被告之间虽无书面房屋买卖协议，但吕典已按口头协议约定实际向被告伊冬莲及刘文军夫妻支付了该房屋的相应价款，被告伊冬莲也将该房屋钥匙交付给原告吕典，双方之间已形成事实上的房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家利益和社会公共利益，应为有效。涉案争议房屋位于蕲春县××办事处××大队“湖景佳园”项目内，而蕲春县人民政府以划拨方式向用地申请单位蕲春县××办事处××大队批准该宗国有建设用地土地使用权，并颁发了建设用地批准书。涉案房屋的土地性质为国有划拨，土地用途为住宅。我国现行法律对划拨土地上房屋的转让虽有限制性规定，但并非绝对禁止转让，土地的划拨性质并不影响合同的履行，合同当事人可按相关法律法规规定缴纳相应土地出让金后依法办理过户登记手续。至于能否办理登记手续，并不影响房屋买卖合同效力。本案中，被告伊冬莲在转让房屋时虽未取得涉案房屋所属土地的使用权证书，但在实际履行过程中，其以原告吕典名义向土管部门缴纳了土地出让金和土地测绘费，并在规划部门为吕典办理了规划许可证。蕲春县自然资源和规划局虽回函称，吕典申报的资料不齐全，且有房屋产权争议等问题，导致至今未办理不动产权登记。但不能据此认定原、被告之间涉案房屋的买卖合同违反法律及行政法规的禁止性规定。原告吕典的诉讼请求为被告返还购房款并赔偿相关损失，主张的事实和理由主要是基于被告未取得房屋所有权，出卖房屋是无权处分行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，依据上述司法解释规定，本案中即使被告伊冬莲因未取得所有权或者处分权致使涉案房屋所有权不能转移，原告吕典依法可要求被告承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。诉讼过程中，经本院依法向原告释明，如该房屋买卖合同有效，原告是否变更诉讼请求，但原告在庭审时仍坚持按无效合同主张被告返还购房款并赔偿损失。因此，原告在房屋买卖合同有效，而未依法主张被告承担违约责任或者要求解除房屋买卖合同关系的前提下，直接以房屋买卖合同无效为由主张被告返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，缺乏法律依据。2.关于刘文军是否为本案适格被告。因伊冬莲与吕典房屋买卖行为发生在伊冬莲与刘文军夫妻关系存续期间，且吕典支付的购房款大部分汇入刘文军账户，由伊冬莲与刘文军夫妻支配使用，故原告将刘文军列为本案共同被告，不违反法律规定。综上所述，原告吕典的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第四条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告吕典的诉讼请求。案件受理费6724元，由原告吕典负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  张卫疆审 判 员  吴 慧人民陪审员  孙 伟二〇一九年七月十九日书 记 员  陈 广