甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书                          （2019）甘08民初37号原告：平凉市新世纪房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省平凉市崆峒区船舱街**。法定代表人：雷某。委托诉讼代理人：李某。委托诉讼代理人：夏某，甘肃璞义律师事务所律师。被告：平凉市海味坊餐饮管理有限责任公司，，住所地甘肃省平凉市崆峒区广成花园**裙楼**商铺诉讼代表人：甘肃阿阳律师事务所，该企业管理人。委托诉讼代理人：王某1，甘肃阿阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某2，甘肃阿阳律师事务所律师。原告平凉市新世纪房地产开发有限责任公司（以下简称新世纪房地产公司）与被告平凉市海味坊餐饮管理有限责任公司（以下简称海味坊餐饮公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新世纪房地产公司的委托诉讼代理人李某、夏某，被告海味坊餐饮公司的委托诉讼代理人王某1、王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世纪房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认新世纪房地产公司对海味坊餐饮公司享有债权4938445.86元（已扣除2019年4月折价抵顶的173212元）；2.依法确认新世纪房地产公司对海味坊餐饮公司存放于新世纪房地产公司商铺内的所有设备享有留置权，并对上述财产的变价款享有优先受偿权；3.本案诉讼费用由海味坊餐饮公司负担。事实和理由：2012年7月20日、2013年4月22日，王金发以海味坊餐饮公司负责人身份与新世纪房地产公司签订两份《营业房租赁合同》，租赁新世纪房地产公司位于广成花园D区三期小区5号、12号营业商铺用于海味坊餐饮公司经营。合同期满后，王金发委托其妻子杨小燕与新世纪房地产公司续签了《营业房租赁合同》，继续租赁两处营业商铺，合同约定：广成花园D区三期小区12号商铺，租赁期限自2014年10月1日至2015年9月30日，一年期租赁费为468478元；广成花园D区三期小区5号商铺，租赁期限自2014年12月1日至2015年11月30日，一年租赁费为1065825元。同时，两份合同中第三条第二款约定：“下期的租金，双方根据当地市场行情变化，协商确定租赁价格后，另行签订合同”。第四条第六款约定：“合同期满后，如乙方逾期占房不还，甲方可以留置房屋内所有动产，并有权就该动产优先受偿。乙方逾期六个月未办理续租的，甲方可以将留置财产折价，优先冲抵房屋租赁费及物业管理等费用”。合同第十二条约定：“任何一方有违反合同约定条款之一者，按照违约对待，违约方应向守约方支付租金总额16%的违约金，损失大于违约金的，还应赔偿损失。”合同期满后，海味坊餐饮公司在未与新世纪房地产公司续签租赁合同的情形下，继续占有使用两处商铺并支付330000元租赁费。2016年7月，海味坊餐饮公司关门停业，杨小燕代表海味坊餐饮公司承诺于2016年10月20日前搬出商铺。直至约定的宽限期届满，海味坊餐饮公司仍未依照约定处置滞留在商铺内的动产。至此，新世纪房地产公司按照合同约定，留置商铺内的所有动产。2017年12月份，新世纪房地产公司在《平凉日报》刊登拍卖公告，欲拍卖海味坊餐饮公司留置在商铺内的资产设备以抵顶房租，但无人竞买。2018年9月份，新世纪按照合同第四条之约定，将海味坊餐饮公司的部分后厨设施、餐饮用具、部分桌椅板凳、空调电视等动产作价处理，抵顶所欠房租费173212元。2019年4月，经与海味坊餐饮公司破产管理人口头协商一致，新世纪房地产公司才将存在于商铺内的物品全部腾出商铺。房屋租金应当计算至人民法院受理破产之日。截至2018年11月30日，海味坊餐饮公司共欠新世纪房地产公司4406601.6元，违约金705056.26元（4406601.6×16%），共计5111657.86元。扣减折抵的173212元，海味坊餐饮公司还应向新世纪房地产公司支付各项费用4938445.86元。海味坊餐饮公司辩称，1.对新世纪房地产公司诉称的双方签订合同的事实认可，合同到期后海味坊餐饮公司使用新世纪房地产公司的商铺是事实，但双方约定的解除时间为2016年10月20日，新世纪房地产公司与海味坊餐饮公司委托的杨小燕协商达成协议搬离商铺，意味着双方合同终止日为2016年10月20日，所以海味坊餐饮公司支付租金的时间应为2016年10月20日；2.新世纪房地产公司主张的违约金没有依据，合同期满后海味坊餐饮公司未与新世纪房地产公司续签租赁合同，海味坊餐饮公司给新世纪房地产公司支付了33万元的租赁费，对违约的问题没有约定，合同到期后新世纪房地产公司占用房屋，不能作为违约行为，不能按照原合同计算违约金。3.新世纪房地产公司擅自处分海味坊餐饮公司后厨的设备是没有法律依据的，是无效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。新世纪房地产公司针对其诉讼请求提交了如下证据：第一组《营业房租赁合同》复印件四份，证明海味坊餐饮公司的投资人王金发与新世纪房地产公司签订《营业房租赁合同》租赁房屋的事实，合同约定了年租金、新世纪房地产公司享有留置权及违约责任等条款。第二组  刘亚荣、吴瑞、毛振康证言各一份，证明海味坊餐饮公司于2016年6月28日自行歇业。第三组  律师督促函一份，证明2016年6月20日，甘肃璞义律师事务所接受委托向王金发发出律师督促函，督促王金发支付拖欠的租赁费。第四组 2017年12月5日《平凉日报》一份，证明2017年12月5日，新世纪房地产公司在《平凉日报》上刊登《海味坊餐饮设施设备整体拍卖告知书》欲拍卖留置的资产，但无人竞买。第五组 海味坊餐饮公司欠费明细一份，证明截至2018年11月30日，海味坊餐饮公司欠新世纪房地产公司租赁费4406601.6及其计算方式。第六组《债权确认通知书》一份，证明新世纪房地产公司向海味坊餐饮公司破产管理人申报债权过程中，该管理人对申报的债权未确认。第七组《会议记录》一份，证明海味坊餐饮公司的实际投资人王金发的妻子杨小燕（杨小艳）承诺于2016年9月30日和2016年10月20日前转让餐厅，若转让不出，海味坊餐饮公司搬出可移动部分财产。海味坊餐饮公司质证认为，对第一组、第二组、第三组证据的真实性无异议，能够证明海味坊餐饮公司歇业时间是2016年6月20日，在2016年6月20日前尚欠新世纪房地产公司1222443.6元。对第四组证据的真实性无异议，但对其合法性有异议，只能证明新世纪房地产公司实施不合法的拍卖行为，达不到对方的证明目的，拍卖告知书反映的海味坊餐饮公司的停业事实及时间为2016年7月20日。第五组证据是在没有海味坊餐饮公司工作人员的参与的情况下，新世纪房地产公司单方作的，对其真实性不予认可。对第六组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对第七组证据真实性无异议，对证明目有异议，该证据是会议记录，内容对王金发无约束力。海味坊餐饮公司针对其辩称提交了一组证据：广成花园D区三期裙楼5#、12#营业房内（原海味坊）物品处理清单一份，证据来源是新世纪房地产公司，证明新世纪房地产公司对留置财产的处理价格偏低。新世纪房地产公司质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但不能达到海味坊餐饮公司的证明目的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2012年12月1日至2013年11月30日海味坊餐饮公司租赁新世纪房地产公司位于广成花园D区三期小区5号营业商铺用于餐饮经营，合同到期后，海味坊餐饮公司继续使用该租赁的房屋。2015年2月13日，海味坊餐饮公司的实际控制人王金发代表海味坊餐饮公司与新世纪房地产公司签订《营业房租赁合同》一份，主要约定，租赁期限为2014年12月1日至2015年11月30日，年租赁费1065825元；合同第四条6款约定：合同期届满后，如海味坊餐饮公司逾期占房不还，新世纪房地产公司可以留置房屋内所有动产，并有权就该动产优先受偿。海味坊餐饮公司逾期六个月未办理续租的，新世纪房地产公司可以将留置财产折价，优先冲抵房屋租赁及物业管理等费用。合同第十二条规定：双方应按照本合同约定履行各自义务，任何一方有违反合同约定条款之一者，按照违约对待，违约方应向守约方支付租金总额16%的违约金，损失大于违约金的，还应赔偿损失。2013年10月1日至2014年9月30日，海味坊餐饮公司租赁新世纪房地产公司位于广成花园D区三期裙楼12号营业商铺用于餐饮经营，合同到期后，海味坊餐饮公司继续使用该租赁的房屋，2014年11月3日王金发代表海味坊餐饮公司与新世纪房地产公司签订了《营业房租赁合同》一份，主要约定：年租赁费468478元，租赁期限2014年10月1日至2015年9月30日。合同第四条6款约定：合同期届满后，如海味坊餐饮公司逾期占房不还，新世纪房地产公司可以留置房屋内所有动产，并有权就该动产优先受偿。海味坊餐饮公司逾期六个月未办理续租的，新世纪房地产公司可以将留置财产折价，优先冲抵房屋租赁及物业管理等费用。合同第十二条规定：双方应按照本合同约定履行各自义务，任何一方有违反合同约定条款之一者，按照违约对待，违约方应向守约方支付租金总额16%的违约金，损失大于违约金的，还应赔偿损失。上述两份合同签订后，海味坊餐饮公司对5号楼2015年12月1日前的房屋租赁费全部交清，12号裙楼2015年10月1日前的房屋租赁费全部交清，此后分别于2016年2月21日、2016年4月23日、2016年5月26日向新世纪房地产公司支付房屋租赁费33万元。海味坊餐饮公司经营至2016年6月28日停止营业，后海味坊餐饮公司未向新世纪房地产公司交回房屋。2016年6月20日甘肃璞义律师事务所向王金发发出《律师督促函》一份，督促其交纳海味坊餐饮公司截止2016年11月29日前欠交的房屋租赁费1222443.6元。新世纪房地产公司2016年7月8日会议记录载明：“1.火锅店转让期限为2016年9月30日截止，若转让不出乙方搬出可移动部分，不可移动部分不破坏，并无偿交回该门店（以合同约定为主）。2.海味坊中餐店转让期限为2016年10月20日截止，若转让不出，乙方搬出可移动部分，不可移动部分不破坏，并无偿交回门店（以合同约定为主）。3.若按约定时间未转让出去，房费未交清，甲方有权无偿收回所有房屋，并进行司法追讨所欠租赁费”，王金发的妻子杨小燕在该会议记录上签名认可。2017年12月5日，新世纪房地产公司在《平凉日报》上刊登了《海味坊餐饮设施设备整体拍卖告知书》一份，该告知书的主要内容为：截至2017年12月4日，海味坊餐饮公司欠新世纪房地产公司房租费277.5万余元，为防止损失进一步扩大，根据《营业房租赁合同》及后期相关承诺书的约定 ，新世纪房地产公司对“海味坊餐饮楼”厨房设备、空调设备、餐桌餐椅等整体进行拍卖公示。2018年9月27日开始新世纪房地产公司陆续将海味坊餐饮公司的厨房设备、空调设备、餐桌餐椅等以173212元出售给平凉广成大酒店。2018年12月14日本院以（2018）甘08破申8号民事裁定书裁定受理了余艳霞、李转过对海味坊餐饮公司的破产清算申请，并于2019年1月10日以（2018）甘08破3号决定书，指定甘肃阿阳律师事务所担任海味坊餐饮公司破产清算管理人。2019年4月新世纪房地产公司将变卖剩余的海味坊餐饮公司的餐桌餐椅等物品搬到了新世纪房地产公司库房。后新世纪房地产公司在向海味坊餐饮公司管理人申报债权过程中，海味坊餐饮公司管理人对申报的债权5261727.4元未予确认，新世纪房地产公司遂诉至本院。本院认为，本案系新世纪房地产公司作为债权人在向海味坊餐饮公司管理人申报债权过程中，就债权是否存在引起的诉讼，故本案案由应为普通破产债权确认纠纷。对本案双方争议焦点问题分析认定如下：一、关于海味坊餐饮公司欠交的房屋租赁费数额如何计算的问题。本案中双方当事人对王金发、杨小燕代表海味坊餐饮公司与新世纪房地产公司签订的《营业房租赁合同》的真实性无异议，该合同为双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规规定，为有效合同。其一，关于房屋租赁期限的问题，《中华人民共和国合同法》第二百十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期合同”，海味坊餐饮公司与新世纪房地产公司签订的广成花园D区5号楼合同期限为2014年12月1日至2015年11月30日止；广成花园D区12号裙楼的租赁期限为2014年10月1日至2015年9月30日止，上述两份合同到期后，海味坊餐饮公司继续使用所租赁房屋，新世纪房地产公司未提出异议，双方之间的租赁合同为不定期租赁合同；其二，关于租赁费的问题，海味坊餐饮公司对5号楼2015年12月1日后及12号裙楼2015年10月1日后欠交的房屋租赁费，仅于2016年2月21日、2016年4月23日、2016年5月26日向新世纪房地产公司交纳了33万元，对下余租赁费未交纳，至2016年6月20日甘肃璞义律师事务所向其发出律师督促函后仍未交纳。2018年9月27日开始，新世纪房地产公司对海味坊餐饮公司部分资产处置，后逐步将房内物品腾退，故双方合同终止日期应为2018年9月底，海味坊餐饮公司欠交租赁费的日期应计算至此日，具体为：1.广成花园D区5号楼1065825元÷12个月×34个月＝3019837.5元；2. 广成花园D区12号裙楼468478÷12个月×36个月＝1405434元。上述两项合计4425271元-330000元＝4095271.5元；其三，关于违约金的问题。海味坊餐饮公司使用了新世纪房地产公司的房屋后未按照合同约定金额支付租赁费，构成违约，应依据合同约定支付违约金。双方签订的两份《营业房租赁合同》第十二条明确约定任何一方违反合同约定条款之一者，按照违约对待，违约方应向守约方支付租金总额的16%的违约金，该约定的计算比例未超过新世纪房地产公司实际损失的30%，应予以确认，具体为：4095271元×16%＝655243.36元。二、关于新世纪房地产公司是否对海味坊餐饮公司存放于其商铺内的物品享有留置权并对变价的物品享有优先受偿权的问题。海味坊餐饮公司与新世纪房地产公司针对广成花园D区5号楼及12号裙楼签订的两份《营业房租赁合同》第四条6款均约定：“合同期届满后，如海味坊逾期占房不还，新世纪房地产公司可以留置房屋内所有动产，并有权就该动产优先受偿。海味坊餐饮公司逾期六个月未办理续租的，新世纪房地产公司可以将留置财产折价，优先冲抵房屋租赁费及物业等费用”该约定未违反法律、行政法规强制性规定，为有效条款。海味坊餐饮公司在租赁合同到期后继续使用房屋期间未能全额支付房屋租赁费，构成违约，新世纪房地产公司依据合同约定对房屋内的物品依法享有留置权。《中华人民共和国合担保法》第八十七条规定：“债权人与债务人应当在合同中约定，债权人留置财产后，债务人应当在不少于两个月的期限内履行债务。债权人与债务人在合同中未约定的，债权人留置债务人财产后，应当确定两个月以上的期限，通知债务人在该期限内履行债务”。2016年6月20日，新世纪房地产公司向海味坊餐饮公司发出律师督促函，要求其付清房屋租赁费。2016年7月8日海味坊餐饮公司的实际投资人王金发的妻子杨小燕向新世纪房地产公司承诺截止2016年9月30日和2016年10月20日搬出可移动部分，不可移动部分不破坏，并无偿交回门店，但到期后并未兑现承诺。2017年12月4日，新世纪房地产公司在《平凉日报》上发出拍卖公告书，对海味坊餐饮公司厨房设备等进行拍卖公告，直至2018年9月27日开始对海味坊餐饮公司的厨房设备、餐桌椅子等进行了变卖，因此新世纪房地产公司对海味坊餐饮公司存放在其商铺的物品具有留置权，并对折价变卖所得的173212元享有优先受偿权。综上所述，新世纪房地产公司的部分请求成立，应予支持。依据《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、第五十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、平凉市海味坊餐饮管理有限责任公司应支付平凉市新世纪房地产开发有限责任公司房屋租赁费4095271.5元、支付违约金655243.36元，合计4750514.86元。二、平凉市新世纪房地产开发有限责任公司对平凉市海味坊餐饮管理有限责任公司留置物品变卖价款173212元享有优先受偿权。三、驳回平凉市新世纪房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费21046元，由平凉市海味坊餐饮管理有限责任公司负担16836.8元，平凉市新世纪房地产开发有限责任公司负担4209.2元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。  审判长  夏祎晖审 判员  张兴平审判员  杨红刚 二〇一九年七月二日 法官助理胡冬冬书记员于博洋