湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初4209号原告：吴某某，女，汉族，1989年3月1日出生，住湖南省新化县梅苑开发区。原告：康某某，男，汉族，1986年11月24日出生，住湖南省新化县。两原告共同委托诉讼代理人：易溢，北京盈科（长沙）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：樊瑞，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：湖南楚盛园置业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区含浦大道学士路**江山帝景小区。法定代表人：鄢银科，董事长。被告委托诉讼代理人：佘智海，湖南天地人律师事务所律师。被告委托诉讼代理人：李平，湖南天地人律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司长沙枫林支行，，住所地长沙市岳麓区枫林三路**（湖南航天综合大楼）**负责人：周超，行长。第三人委托诉讼代理人：腾飞，女，汉族，1986年5月30日出生，住长沙市岳麓区，系第三人公司员工。原告吴某某、原告康某某诉被告湖南楚盛园置业发展有限公司（以下简称“楚盛园公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司长沙枫林支行（以下简称“工商银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐琼独任并公开开庭进行审理。书记员史莉担任庭审记录。原告吴某某、原告康某某委托诉讼代理人易溢、被告楚盛园公司委托诉讼代理人佘智海、李平、第三人工商银行委托诉讼代理人腾飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某、原告康某某向本院提出以下诉讼请求：1.请求确认原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及所有附件已于2019年1月11日解除；2.判令解除原告与第三人签订的《个人购房借款合同》；3.判令被告向原告返还已付的首期购房款268139元及赔偿占用资金的利息（以268139元为基数，按照银行同期存款利率从2017年6月28日计算至款项还清之日）；4.判令被告向原告返还已经支付给第三人的贷款本息，暂计算至2019年2月21日为本金21333.36元和按揭贷款利息17631.29元，共计38964.65元，实际应返还至《个人住房借款合同》解除之日；5.判令被告返还原告综合费500元、代收抵押登记费80元、律师面签费200元、物业维修基金7336元、契税5601.32元，共计13717.32元；6.判令被告承担向第三人支付罚息和违约金等义务；7.判令被告协助原告取消本案房屋网签记录、预告登记，费用由被告承担；8.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年原告通过被告发放的户型宣传资料及其置业顾问的介绍，了解到被告出售房屋的基本情况（包括架空层、户型、朝向、装修标准等）。综合考虑后，原告选择了A1-A户型，在该户型图中，蓝色阴影部分标注为阳台，同时用文字明确该部分为半赠送。原告于2017年6月27日签署了《江山帝景》认购书，确定认购A1栋XX号房，对应户型为A1-A户型，并于同日向被告支付了首付款268139元，双方于2017年12月23日签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定“受让的商品房位于长沙市岳麓区江山帝景哈佛四期A1A2A3栋XX号房，设计用途为住宅，建筑面积为66.69㎡，单价为8819元/㎡，总价为588139元”。2018年2月2日原告与第三人签订《个人购房借款合同》，约定由原告为购买涉案房屋向第三人贷款320000元，并明确了还款期限、利率及违约责任等条款内容。第三人已将上述款项支付给被告。原告于2018年3月21日开始交还按揭贷款本息。原告收到被告发出的《收楼通知书》后，在被告工作人员的引导下看到了要交付的房屋现状，发现存在诸多质量问题，房屋规划设计做了变更，导致没有阳台，原告立即向被告发出了《拒绝收楼通知书》，提醒被告整改，确保在房屋交付之日达到合同约定状态。然而在交房之日，拟交付的房屋仍未整改至原规划状态。根据双方买卖合同第十二条的约定，“出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的出卖人有权在通知收到之日3日内作出是否解除合同的书面答复，买受人不接受上述变更的，有权解除合同”。因此原告委托律师于2018年1月10日向被告发出了《律师函》，要求解除和被告签订的商品房买卖合同，被告回函表示拒绝。综上，被告更改规划设计，且未书面通知原告，导致全屋没有阳台，无法实现全部居住功能，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告自身权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告楚盛园公司辩称：2017年12月23日原告就购买被告开发的江山帝景小区哈佛四期第A1、A2-A3栋XX号房屋事宜与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》及相关附件包括原告同意被告对阳台进行改造而签订的《补充协议》。双方对交付时间、交付条件、房屋接受、整改期限等内容均进行了明确约定。合同及相关附件、补充协议的内容均系双方真实意思表示，不违反任何法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自义务。为了使用方便和美观，原告于当日就该房屋主卧阳台改造事宜另行签订了《商品房买卖合同补充协议》。合同及相关补充协议系出于当事人双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均有法律约束力，双方均应遵照执行。该房屋于2018年12月19日经出卖人、设计方、监理方、施工方及勘察方五方验收合格，符合合同第十条约定的四方验收合格的交付条件。被告于2018年12月10日在《长沙晚报》上公告了该房屋的收房期限，并以电话形式单独通知了原告的收房期限，故被告已按照合同约定履行了通知义务，原告无权以该房屋不符合交付条件为由要求解除合同。阳台并入主卧不属于设计变更，该房屋在验收时符合设计规划图纸的要求，且已经验收合格并取得竣工验收备案表。该房屋阳台的改造系原告为了方便使用和美观，在装修时同意被告进行改造，且双方就改造事宜另行签订了书面《补充协议》，故原告在交房前已知悉该改造事宜并接受改造成果，其无权以该房屋无阳台为由要求解除合同。关于A1栋架空层用作物业用房问题，被告在该栋销售前已经通过了规划审批，在销售之后也未对规划内容进行任何变动，并且被告已于2018年12月18日取得了《建设工程规划竣工验收合格证》。另外合同附件四《补充协议》第八条第1款已对架空层进行了约定，即“本项目范围内楼幢的架空层、夹层使用用途由出卖人决定（如计入公摊面积夹层、架空层由全体业主享有所有权）”。因此被告未侵犯原告的任何利益，原告无权以架空层另作他用为由要求解除合同。关于原告提出的该房屋其他质量瑕疵问题，均不构成原告可单方解除合同的条件，且被告已多次承诺依照合同及相关法律、法规规定承担整改、保修责任。就原告《拒绝收楼通知书》及《律师函》，被告已于收到相关函件后的第一时间做出了回函，且未以任何形式同意或者确认合同已经解除，故被告认为原告要求确认合同已经解除的诉求不成立。综上所述，被告认为原告的诉讼请求无任何事实依据和法律依据，请求法院依法予以驳回原告的诉讼请求。第三人工商银行辩称：本案中买受人即原告，与被告就所购房屋质量或其他事宜发生的纠纷均不影响原告与第三人签订的个人购房借款合同的效力，原告应按照合同的约定向第三人履行还款责任，同时，不限制减少或免除担保人的担保责任，请法院依法审判，维护第三人合法债权。经审理查明：原、被告双方于2017年12月23日签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同第三条约定，原告购买被告开发的江山帝景小区哈佛四期第A1、A2-A3栋XX号房屋，该商品房建筑面积为66.69㎡，其中套内建筑面积为51.65㎡，公摊面积为15.04㎡；第四条约定该商品房单价为人民币8819元/㎡，总价为588139元；第六条第二款约定，首付款268139元，剩余房款320000元采用银行按揭方式支付；第十条约定，该商品房的交付时间为2018年12月31日前，交付条件为“该商品房经出卖人、设计方、监理方和施工方四方验收合格”；第十一条约定，1、因出卖人原因未按合同约定向买受人交付房屋的，逾期未超过180日，违约期间，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应书面通知出卖人，出卖人应当自买受人配合出卖人办理完毕合同备案注销手续后30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金……因买受人原因未能按期接受房屋的，以交房通知中注明的交接期限的最后一日视为该商品房实际交付使用日，自该日起视为该商品房已实际交付给买受人，买受人对该房屋的情况（包括但不限于质量、装修标准和配套设施等）全部接受并且无异议……买受人办理房屋验收手续时所发现交付的房屋存在质量瑕疵问题，应当将相关情况在房屋验收交接单上注明由出卖人整改合格，但出卖人无需承担逾期交房的违约责任。合同附件四：江山帝景（住宅）《长沙市商品房买卖合同》补充协议，第八条第1款约定，本项目范围内楼幢的架空层、夹层使用用途由出卖人决定（如计入公摊面积夹层、架空层由全体业主享有所有权）。原、被告双方于2017年11月1日又签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议第一条约定，为方便使用和美观，在装修过程中乙方（原告）同意甲方（被告）对该房屋以下地方做了改造（附图说明）：A1A户型主卧阳台并入主卧。乙方已知悉并接受上述改造成果情况，乙方承诺不以任何形式就房屋装修或改造事宜向甲方主张任何权利。2018年2月2日原告与第三人签订《个人住房借款合同》，约定由原告为购买涉案房屋向第三人贷款320000元，并明确了还款期限、利率及违约责任等条款内容。第三人已将上述款项支付给被告。原告于2018年3月21日开始交还按揭贷款本息。原告收到被告发出的《收楼通知书》后，随即向被告发出了《拒绝收楼通知书》。该房屋已于2018年12月18日取得《建设工程规划竣工验收合格证》，于2018年12月19日经建设、监理、施工、设计、勘察五方验收，并于2019年1月18日完成竣工验收备案，具备合同约定的交房条件，被告于2018年12月10日通过登报公告方式向原告发出入伙通知，安排交付A1A2A3栋的期限为2018年12月22日至24日。原告至今未办理收房手续。上述事实有原、被告的当庭陈述以及原、被告提交的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、广晟·江山帝景哈佛万象A1-1户型图、江山帝景A1栋4-32层平面图、销售不动产增值税发票、产权综合费、代收抵押登记费及律师面签费收据、税收缴款书、物业专项维修资金收据、《个人住房借款合同》、交房通知书及拒收记录、照片、《商品房买卖合同》关于阳台改造的补充协议、哈佛四期A1栋单位（子单位）工程质量竣工验收记录及竣工验收备案表、《建设工程规划竣工验收合格证》、《长沙晚报》及《交房通知记录》等证据予以证明，本院予以认定。本院认为:原、被告于2017年11月1日签订的《长沙市商品房买卖合同》、江山帝景（住宅）《长沙市商品房买卖合同》补充协议、《商品房买卖合同补充协议》均系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以认可。一、关于被告是否存在违约的问题。1、原告主张被告所交付房屋与合同约定标准严重不符，房屋规划设计经过变更，致使原告所购户型房屋主卧没有阳台。本院认为依据原、被告2017年11月1日签订的《商品房买卖合同补充协议》约定原告同意被告在装修过程中对该户型房屋进行改造，即将主卧阳台并入主卧。该事实原告在签订协议时就已经知情，并在协议下方进行了签字确认，系原告对自己权益的合法处分，故本院对原告主张被告所交付房屋主卧没有阳台构成违约不予支持。2、原告认为被告交付的房屋未进行竣工验收备案，不符合法定交付条件。本院认为，依据原、被告双方签订的购房合同，商品房的交付时间为2018年12月31日前，交付条件为“该商品房经出卖人、设计方、监理方和施工方四方验收合格”。经本院查明本案涉案房屋已于2018年12月19日经“五方”验收合格，在相关单位处完成了工程竣工验收备案，且涉案房屋于2018年12月18日取得了《建设工程规划竣工验收合格证》。被告于2018年11月9日向原告发出【江山帝景】交房通知书，并于2018年12月10日在《长沙晚报》发布了《关于调整江山帝景哈佛四期A1-A9栋交楼时间的公告》将交楼时间调整至2018年12月22日至2018年12月30日，故被告交楼时间、交房条件均符合合同约定。3、原告认为被告将房屋架空层封闭另做他用属于违约。本院依据原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议的第八条第1款已约定项目范围内楼幢的架空层、夹层使用用途由出卖人决定（如计入公摊面积夹层、架空层由全体业主享有所有权），故对原告该项诉求不予认可。4、原告认为被告所交付房屋存在房屋质量问题。因原告未向本院提供足够证据证明房屋存在质量问题，故本院对原告该诉称不予认可。综上所述，被告不存在原告所主张的违约行为，未成就原、被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》的解除条件，故对原告要求确认已解除《长沙市商品房买卖合同》及相关附件的诉讼请求，本院不予支持。二、关于原告与第三人签订的《个人住房借款合同》是否解除的问题.本院认为该合同是基于原告购买被告商品房的情形下所签订，被告未出现原、被告双方所签订合同中约定的合同解除情形，也未出现法定解除情形，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，但本案并未出现上述情形，故本院对原告主张解除与第三人的《个人住房借款合同》的诉讼请求不予支持。三、关于原告的其他诉讼请求，因原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及原告与第三人签订的《个人住房借款合同》均未达到解除条件，故本院对原告的其他诉讼请求也不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吴某某、原告康某某的全部诉讼请求。本案案件受理费6114元，使用简易程序减半收取3057元，由原告吴某某、原告康某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇一九年七月十六日法官助理谷李军书记员史莉附相关法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。