广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初2069号 原告：米德升，男，1978年11月18日出生，汉族，现住广西南宁市。 被告：广西鼎华商业股份有限公司，住所地：南宁市中华支二路**，统一社会信用代码：914501007322372067。 法定代表人：张丽铭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐正光，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雯，广西欣和律师事务所律师。 原告米德升与被告广西鼎华商业股份有限公司（以下简称“鼎华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告米德升，被告的委托诉讼代理人唐正光、王雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告米德升向本院提出诉讼请求：1.判决被告按合同条款承担逾期交房违约责任，支付原告违约金12347.89元(以450653元为本金，按每日万分之一计算，从2017年1月1日至2017年10月12日，共计274天）；2.判决被告未按广告宣传内容履行交付公共配套设施，构成违约，要求被告赔偿7129.33元（从2017年1月1日至2019年2月2日止仍未能提供完善的公共配套设施，其对交易目的的影响相当于逾期交房影响的20%，即450653元×1/10000×791天×20%=7129.33元；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年1月20日，原告向被告购买南宁市西乡塘区南伦街23号鼎华·金铭福邸1号楼705号房，按合同约定2016年12月30日为最终交房时间，但被告在2016年12月14日单方寄给原告《关于鼎华·金铭福邸项目住宅楼调整交付时间通知》，辩解延期交房合理合法，没有违约，没有任何赔偿。原告对此通知存在异议：1、通知中所扣减的南宁市节假日，在合同成立之前就存在，订立合同时已充分考虑进去，所以现在不应再作为借口来扣减；2、通知中所讲的下雨日期，不属于不可抗力，南宁市也未明确出过通知应停止施工，所以不应扣减；3、鼎华·金铭福邸小区至2017年10月12日前仅完成五方竣工验收，未达到国家规定的工程竣工验收备案要求，不符合国家规定的房屋交付要求，故被告于2017年4月9日向原告交房的行为属违规交房，即使取得房屋钥匙也并不代表原告认可被告已按合同履行约定，因此被告延期交房的时间应计算至2017年10月12日。按照《商品房买卖合同》第九条、第十条规定，被告应承担逾期交房的违约责任，按已交付房价的日万分之一向原告支付违约金；4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，鼎华·福邸广告的相关描述构成要约，应作为合同内容。被告在缔约时未提醒原告相关配套设施的建设及使用状况，在鼎华·金铭福邸小区广告宣传及项目沙盘效果图中宣传的“1、2、3、4号楼规划3000多平方米空中花园”、“社会智能化系统”、“市中心高端社区”、“无遮挡视野”等，与现在鼎华·金铭福邸小区的相关配套设施及小区进出道路无秩序、出入小区无大门、小区前广场无法使用、物业服务品质低下等情况存在很大的差异，并未达到广告承诺的标准，被告对此应承担违约责任，赔偿原告损失7279.31元。 被告鼎华公司辩称：原告的逾期交房天数计算有误，原告于2017年4月9日签收房屋，因此被告的交房时间应为2017年4月9日。合同第九条对交房时间及合理顺延情形已有约定，施工过程中出现了部门限制性行为、天气原因等事由，被告可据实延期412天，足以覆盖原告主张的违约天数，同时，建筑行业具有其特殊性，工人在春节期间往往就休完全年的假期，同样也影响施工进度，故被告并不存在违约交房的行为，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被告在售楼中心所展示的售楼沙盘及广告宣传资料性质上属于要约邀请，而非要约，原、被告在签订合同时未约定被告在交房时配套设施的交付条件，且原告购买涉案房屋的价格与签订合同时同等地段的商品房价格相比明显较低，被告展示的售楼沙盘及宣传资料未对房屋价格的确定产生重大影响，原告所指的小区前广场属于尚未开工建设的二期工程项目，并非虚假宣传，也非完全不具备使用功能，原告仅以其自行认为的标准要求被告承担违约责任，缺乏事实及法律依据，不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月20日，原告米德升与被告鼎华公司签订《南宁市商品房买卖合同》及合同附件，购买南宁市西乡塘区南伦街23号鼎华.金铭福邸1号楼705号房屋，金额450653元。双方约定被告应在2016年12月30日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，并符合合同约定的房屋交付买受人，并约定以下情况可据实延期：1、遭遇不可抗力且在事由发生之日起30日内告知的；2、因法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、因政府有关部门限制性或强制性行为（包括但不限于交通管制、安全、卫生检查等)导致工期延期的；4、因建设设计、规划变更调整影响施工的；5、遇中、高考等重大考试或政府及其它部门庆典、庆祝及社会活动的（如东盟博览会等）；6、中雨、大雨、暴雨或连续两天以上（含两天）小雨、六级或六级以上大风的；7、非被告原因停水、电，1至4小时内延期半天，4小时以上延期一天；8、被告向主管部门提交竣工或其它单项验收材料的审批期间。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期不超过180日的，自合同约定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，由被告按日支付原告已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告向被告付清购房款。被告实际于2017年4月9日向原告交房。 另查明：合同期内（2015年1月20日至2016年12月30日），被告在建设上述涉案房屋期间，于2015年6月7日-8日高考期间停工2天；于2015年6月24日-26日中考期间停工3天；于2015年9月14日-16日“两会一节”期间停工3天，并在中雨、大雨、暴雨或连续两天以上（含两天）小雨情形时停工25天。 本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及其合同附件，意思表示真实、内容合法有效，双方均应恪守履行己方义务。被告于2017年4月9日向原告交房，已超过合同约定的交付时间，但是否构成逾期交付，还涉及是否存在约定的可扣除工期的情形。而本案合同期间(即2015年1月20日至2016年12月30日)发生的符合合同约定且停工的情形才可扣除。合同签订之前已发生应当扣除工期的情形，被告应当知晓并完全可以在合同签订前扣除，不在本案扣除；合同期满后发生的情形，亦不予扣除。已常态化的春节、清明节等法定节假日应为被告所预见，不能作为其顺延交房的理由。但其高考、中考、“两会一节”、中雨、大雨、暴雨或连续两天以上（含两天）小雨等情形时停工合计33天，依合同约定被告可据实顺延工期33天。合同约定交付时间为2016年12月30日前，实际交付时间为2017年4月9日，从2016年12月31日起计算违约天数，至被告实际交房的前一日止，共计逾期100天，扣除可顺延工期33天，实际逾期67天。而原告关于鼎华·金铭福邸小区至2017年10月12日前仅完成五方竣工验收，未达到国家规定的工程竣工验收备案要求，不符合国家规定的房屋交付要求，故被告于2017年4月9日向原告交房的行为属违规交房，因此被告延期交房的时间应计算至2017年10月12日的主张，于法无据，本院不予采纳。据此，按双方约定的违约金计算方式，被告应支付逾期交房违约金3019.4元（450653元×日万分之一×67天）。 至于原告主张被告未按广告宣传内容履行交付公共配套设施，构成违约，要求被告赔偿原告7129.33元的请求，被告不予认可，主张宣传内容不存在虚假宣传，而且只是要约邀请，不构成广告承诺，不应承担民事责任，双方为此发生争议。首先，原告所主张的宣传内容未在合同中约定；其次，原告提交的《鼎华·福邸小区项目沙盘图》，虽然有“1、2、3、4号楼规划3000多平方米空中花园”的内容，但该内容只是就小区的楼房、道路、相关设施整体规划布局及其进行绿化后的沙盘效果图，并非被告明确许诺规划建设的设施；其三，原告提出的小区前广场及小区大门问题属于尚未开工建设的二期工程项目及政府市政工程建设进度范畴，并非虚假宣传；其四，原告提出的“社会智能化系统”、“市中心高端社区”、“无遮挡视野”等内容，由于没有明确具体的质量指标，属于正常的商业宣传，不构成广告许诺；其五，原告提出的物业服务品质问题属于小区物业管理公司的管理及其服务质量的问题，不应归责于被告的宣传行为。综上，被告的上述宣传内容没有明确具体的质量指标，属于一般性的广告宣传，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的要约条件，不构成广告许诺，故对原告该诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告广西鼎华商业股份有限公司向原告米德升支付逾期交房违约金3019.4元； 二、驳回原告米德升的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费287元（原告已预交），由原告米德升负担243元，被告广西鼎华商业股份有限公司负担44元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦必懂 人民陪审员  何开科 人民陪审员  马振声 二〇一九年七月二日 书 记 员  何 婷