福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0782民初558号 原告：张小萍，女，1971年12月15日出生，汉族，住武 夷山市彭祖路35号2层。 原告：郑海亮，男，1969年9月5日出生，汉族，住武夷 山市彭祖路35号2层。 二原告共同委托诉讼代理人：黄小良，福建名仕律师事务所 律师。 被告：张建桥，男，1976年10月17日出生，汉族，住武 夷山彭祖路35号5层。 被告：江苏英，女，1983年11月20日出生，汉族，住武 夷山彭祖路35号5层。 委托诉讼代理人：林立东，福建汇德（南平）律师事务所律 师。 原告张小萍、郑海亮与被告张建桥、江苏英房屋买卖合同纠 纷一案，本院2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公 开开庭进行了审理。当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉 讼。本案现已审理终结。 张小萍、郑海亮向本院提出诉讼请求：1.判令张建桥、江苏 英立即支付张小萍、郑海亮购房款500000元，及自2012年12 月20日起至实际支付之日止的逾期付款利息（以500000元为基 数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮50%计算，上 浮后的年利息为9%，暂计至2019年3月10日止的逾期付款利 息为279986元，自2019年3月11日起至实际支付之日止的逾 期付款利息仍应按上述标准计付）；2.张建桥、江苏英立即支付 张小萍、郑海亮为实现债权而支出的律师代理费15000元。事实 和理由：坐落于武夷山市彭祖路****房屋原系张小萍、郑 海亮共有，张建桥、江苏英夫妻因其子女就学及家庭居住需要向 张小萍、郑海亮购买上述房屋，双方于2012年12月19日签订 《存量房买卖合同》一份，合同约定：建筑面积为153.58平方 米，成交价为500000元，买方应向卖方支付的定金为50000元。 买方于2012年12月19日前支付购房款450000元；自合同签订 之日起10日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转 移登记手续；自违约行为发生之日起，违约方向守约方支付违约 金；守约方有权要求违约方支付因其违约行为给守约方增加的费 用、律师代理费、差旅费等。合同签订后，案涉房屋于2012年 12月24日办理了权属转移登记手续，张小萍、郑海亮亦将房屋 交付张建桥、江苏英使用，但张建桥、江苏英未按合同约定支付 定金和购房款，已构成违约。张小萍、郑海亮曾多次向张建桥、 江苏英催讨，张建桥、江苏英均表示待其经济宽裕后再支付。《最 高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者 该违约金的计算方式，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付 款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准 利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。《中国人民银行关于 人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三 条关于罚息利率问题中规定：“逾期贷款(借款人未按合同约定日 期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改 为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%”。故张建 桥、江苏英应以500000元为基数，按照中国人民银行同期同档 贷款基准利率上浮50%计算利息。因处理本案纠纷，张小萍、郑 海亮为此支付律师代理费15000元，该费用依约应由张建桥、江 苏英承担。为维护张小萍、郑海亮的合法权益不受侵害，张小萍、 郑海亮特向贵院提起诉讼，望判如所请。 张建桥确认欠购房款500000元属实。 江苏英辩称，1.张小萍与张建桥为亲姐弟，存在利害关系。 且隐瞒所欠购房款已全部清偿的事实，作为本案诉讼利益对立方 的张建桥对欠张小萍、郑海亮780000元巨额债务的诉求不做任 何抗辩，与日常经验相悖，有违常理。在张建桥、江苏英离婚析 产纠纷诉讼期间向人民法院提起民事诉讼，张小萍、郑海亮涉嫌 与张建桥恶意串通，严重损害江苏英的合法权益。张小萍、郑海 亮于2013年1月22日出具的清单声明的内容可知：张建桥、江 苏英已于2013年1月22日前将购房款全部付清。2.本案已超过 法定的诉讼时效。双方当事人于2012年12月19日履行完成支 付购房款和过户手续，当时张建桥、江苏英经济状况良好，从未 表示待经济宽裕后支付购房款的意思，张小萍、郑海亮在六年后 起诉要求张建桥、江苏英支付购房款，已超过法定的诉讼时效。 3.张小萍、郑海亮诉求张建桥、江苏英支付购房款及逾期付款利 息没有事实依据，不能成立，应当驳回。张建桥、江苏英从2006 年12月5日结婚后就长期居住在案涉房屋，张小萍、郑海亮在 2007年4月7日口头约定将案涉房屋出卖给张建桥、江苏英。 购房款为180000元，张建桥、江苏英向张小萍、郑海亮出具了 多张欠购房款和装修款的欠条和借条。此后，张建桥、江苏英陆 续还款至案涉房屋过户前，共计还款185965元，张小萍、郑海 亮于2013年1月22日向张建桥、江苏英出具一张《清单声明》 连同两张内容为欠购房款和装修款的欠条交给张建桥、江苏英。 声明张建桥、江苏英已还清全部欠款和借款（当然也包括购房款 在内）。双方根据房屋登记机构提供的格式合同签订《存量房买 卖合同》作为备案合同，以该房屋的当时评估价522172元缴纳 契税并在《存量房买卖合同》填写房屋价格50万元，完成办理 房屋权属转移登记手续。至此，双方房屋买卖合同的权利义务终 止。综上所述，张建桥、江苏英已实际履行完购房款的支付后办 理房屋产权过户手续，并无违约，请求驳回张小萍、郑海亮全部 诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行 了证据交换和质证。张建桥、江苏英对张小萍、郑海亮提供的双 方的身份证、结婚证、存量房买卖合同、郑海亮、张小萍房屋所 有权证和土地证、张建桥、江苏英房屋所有权证和土地证、委托 代理合同、律师费发票及律师费支付银行流水的真实性无异议。 张小萍、郑海亮对江苏英提供的民事裁定书、民事判决书、居委 会证明、清单声明、欠条、银行转账流水的真实性无异议，本院 予以确认并在卷佐证。对江苏英未予质证的张小萍、郑海亮提供 的银行流水，本院认为，该证据是针对江苏英提供的银行流水予 以的反驳，应予采信。对张小萍、郑海亮有异议的江苏英提交的 证据五银行流水中2011年2月21日转账给郑海亮的20000元。 实则为郑海亮转账给江苏英20000元，本院认为，根据郑海亮提 交的银行流水，且江苏英也认可，故予以采信郑海亮的主张。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 郑海亮、张小萍于2005年建设完成武夷山市彭祖路35号房 屋一栋，于2005年完成初次办证。张建桥与江苏英于2006年 12月5日登记结婚，登记结婚后入住武夷山市彭祖路35号第五 层房屋。2007年4月7日张建桥出具欠条（一页），内容为：1. 今欠张小萍购房款12100元整，2009年4月13日张小萍在欠条 上签署收2100元，还欠10000元。2013年2月张小萍在欠条上 签署了已还清。2.今欠金松妹购房款20700元整，2009年4月 13日张小萍在欠条上签署收700元，还欠20000元，2013年2 月张小萍在欠条上签署已还清。3.郑海亮于2013年在欠条上书 写了“一页、二页内容都是房屋装修所欠的装修款，五层楼房屋 147平方米，2003合计……”的内容，其后内容被裁剪。欠条（二 页），内容如下：今欠郑海亮买材料款12085元，张小萍于2009 年4月13日在欠条上签署还清。该（二）页欠条上还有12085、 2100、700的合计数14885。2012年12月19日张小萍、郑海亮 与张建桥、江苏英签订了《存量房买卖合同》，合同约定：张建 桥、江苏英向张小萍、郑海亮购买位于武夷山市彭祖路35号5 层的房屋，建筑面积为153.58平方米，成交价为500000元，买 方应向卖方支付的定金为50000元，买方于2012年12月19日 前支付购房款450000元；自合同签订之日起10日内，双方共同 到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；自违约行为发 生之日起，违约方向守约方支付违约金；守约方有权要求违约方 支付因其违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。 2012年12月24日案涉房屋办理了权属转移登记在江苏英和张 建桥名下的手续。2013年1月22日郑海亮、张小萍签署了清单 声明，内容为：本人声明，江苏英、张建桥在此之前所打的欠条 及借条（向郑海亮、张小萍）于2013年1月将五楼过户前，已 将所有的欠款及借款向郑海亮、张晓（小）萍已全部还清，声明 人郑海亮、张小萍。 江苏英与张建桥离婚诉讼情况为：江苏英于2018年4月3 日起诉离婚，于2018年4月28日撤诉；于2018年11月9日再 次提起离婚诉讼，本院于2018年12月10日作出（2018）闽0782 民初2196号民事判决书，驳回江苏英的诉讼请求；江苏英不服 判决后上诉，福建省南平市中级人民法院于2019年3月27日作 出（2019）闽07民终254号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 另查明，双方资金往来从时间顺序为，2009年3月17日。 郑海亮转账给江苏英10000元，江苏英于2009年4月10日取款 10000元加家中现金4885元，于2009年4月13日支付欠款14885 元。2009年6月19日张小萍转账给江苏英1705元，2009年9 月5日张小萍转账给江苏英1890元，2010年2月24日江苏英 转账给郑海亮7070元，2010年3月6日张小萍转账给张建桥 50000元，2010年4月23日张小萍转账给江苏英10000元，2011 年2月13日江苏英转账给郑海亮50000元，2011年2月21日 郑海亮转账给江苏英20000元，2011年4月19日江苏英转账给 郑海亮3200元，2011年6月17日江苏英转账给郑海亮23810 元，2011年11月18日张小萍转账给江苏英700元，2012年9 月4日江苏英转账给郑海亮20000元，2012年12月18日转账 给张小萍44000元，2012年12月19日转账给张小萍1000元。 2012年8月19日转账给郑海亮2000元。 本院认为，本案争议的焦点问题为：一、张建桥、江苏英是 否付清本案的购房款；二、本案是否超过了诉讼时效。 一、关于张建桥、江苏英是否付清本案的购房款的问题。 本院认为，江苏英主张在2007年4月7日双方已达成房屋 买卖口头协议，对此江苏英负有举证责任。从江苏英所举的当事 人对真实性无异议的二张欠条来看，欠条上有装修款、材料款、 购房款的文字表述，可以判断在2007年4月7日的时候，张小 萍、郑海亮与张建桥、江苏英之间达成了房屋买卖意向。若没有 房屋买卖关系就不存在欠装修款和材料款的情况。但是，江苏英 仍应证明购房款双方约定是多少，否则无法认定双方达成房屋买 卖口头协议。从清单声明上的文字与欠条上的文字及江苏英所举 的支付购房款的统计表综合分析，不能认定江苏英、张建桥已付 清购房款的结论，特别是江苏英所举的支付购房款的统计出现了 明显的错误，把郑海亮转账给江苏英的20000元举证为江苏英转 账给郑海亮20000元，足以证明江苏英举证已经支付购房款 180000元的表述是不能成立的。江苏英主张双方口头约定购房 款180000元，并且主张按照2007年4月市场价确定购房款，这 种主张依据不足，不能对抗双方签订的《存量房买卖合同》。本 案中双方的买卖关系仅体现在双方签订的《存量房买卖合同》中。 张小萍、郑海亮主张双方房屋买卖关系以存量房买卖合同为准。 张小萍、郑海亮的主张有理，本院予以采纳。关于江苏英、张建 桥已支付多少购房款的问题，两页欠条上的合计数为44885元。 张小萍、郑海亮有签署已还清，可以认定44885元系江苏英、张 建桥已付的购房款；江苏英举证支付购房款的统计表中江苏英支 付的款项，张小萍、郑海亮都有相应的先支付证据及合理解释予 以反驳，只有2012年12月18日江苏英转账给张小萍44000元。 因张小萍无相应的证据及合理解释反驳，可以认定44000元系江 苏英、张建桥已付的购房款，以上合计江苏英、张建桥已付购房 款88885元，尚欠购房款411115元。 二、关于本案是否超过了诉讼时效的问题。 本院认为，张小萍、郑海亮与张建桥、江苏英签订的《存量 房买卖合同》是双方真实意思表示，张小萍、郑海亮需要履行合 同的主要义务是交付房屋和办理过户手续等，张建桥、江苏英需 要履行合同的主要义务是支付房屋的全部购房款。张小萍、郑海 亮已经将房屋过户并交付给张建桥、江苏英，在房屋买卖关系中 支付购房款是获取房屋所有权的对价，江苏英以超过时效为由拒 绝支付购房款使得张小萍、郑海亮的合同目的无法实现，显然违 反了公平合理等价有偿的基本原则。张建桥确认张小萍、郑海亮 每年有通过口头形式催要购房款，基于张小萍、郑海亮与张建桥、 江苏英系亲戚关系，张小萍、郑海亮主张每年口头催要购房款的 说法符合常理，予以采纳。故本案没有超过诉讼时效。 关于逾期付款利息方面，张小萍、郑海亮主张依照《最高人 民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十 四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违 约金的计算方式，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损 失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率 为基础，参照逾期罚息利率标准计算”不违反法律规定，本院认 为，应以购房款411115元为基数，按照中国人民银行同期贷款 基准利率上浮30%计算逾期付款利息。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关 于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第二十四条第四款规 定，判决如下： 一、张建桥、江苏英应于本判决生效之日起三十日内向郑海 亮、张小萍支付购房款411115元，并支付从2012年12月20日 起至实际支付之日止的逾期付款利息（以411115元为基数，按 照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算）。 二、张建桥、江苏英应于本判决生效之日起三十日内向郑海 亮、张小萍支付律师代理费15000元。 三、驳回郑海亮、张小萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 延履行期间的债务利息。 案件受理费11750元，由郑海亮、张小萍负担2750元，张 建桥、江苏英负担9000元。张建桥、江苏英应于本判决生效之 日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平 市中级人民法院。 审 判 长  谢 晖 审 判 员  林 璇 人民陪审员  李仙霞 二〇一九年七月十一日 法官助理祝金妹 书记员翁碧玲 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照 约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根 据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。 对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第 六十二条第二项的规定。 二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的 解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响 当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当 随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款 时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院 不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未 涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款 时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持。 但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者 已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方 法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民 法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础。 参照逾期罚息利率标准计算。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对 自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据。 或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收 集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证 据。