北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初41811号原告：张某1，男，1949年9月12日出生，汉族，住北京市西城区。原告：张某2，女，1952年5月13日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：张某3，男，1954年12月2日出生，汉族，住北京市西城区。原告：张某4，男，1958年11月13日出生，汉族，住北京市西城区。原告：张某5，男，1962年5月29日出生，汉族，住北京市海淀区。以上五原告之共同委托诉讼代理人：樊璟，北京市汉卓律师事务所律师。被告：张某6，男，1957年2月10日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：华某（张某6之妻，兼张某6之法定代理人、张某7之委托诉讼代理人），女，1953年5月5日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：张某7（兼史某之法定代理人），女，1981年11月14日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：史某，女，2014年9月7日出生，汉族，住北京市海淀区。以上二被告之共同委托诉讼代理人：王永昌，北京市海淀区清河街道法律服务所法律服务工作者。原告张某1、张某2、张某3、张某4、张某5（以下简称五原告）与被告张某6、华某、张某7、史某析产继承纠纷一案，本院于2016年12月12日受理后，因需另案确认张某6民事行为能力而于2017年4月13日中止，后于2017年12月5日恢复审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。五原告及其委托诉讼代理人樊璟，被告张某6、华某及张某7、史某之委托诉讼代理人王永昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。五原告向本院提出诉讼请求：1.判令由五原告和张某6六人共同居住使用海淀区×号院×排×号2间合计25.6平方米的房屋；2.由张某6承担本案诉讼费用。诉讼过程中，五原告变更诉讼请求为：判令五原告与张某6平均获得×号院×排×号2间合计25.6平方米的房屋的全部腾退补偿利益，包括补偿款1251112.8元及北京市海淀区×号楼×单元×号房屋。事实和理由：五原告与张某6系兄弟姐妹关系，双方父母为张某和刘某均系北京市陶瓷厂职工。北京市陶瓷厂于1963年开始将单位自建的位于北京市海淀区×号院×排×号2间平房（以下简称租赁房屋）出租给张某和刘某全家使用。各子女分别成家后搬离该房屋，张某和刘某均始终居住于该房屋内。张某于1987年3月14日去世，刘某于2015年5月21日去世。刘某去世后，五原告和张某6于2015年6月14日签订《协议》，约定租赁房屋由六子女平均分配，六子女在拆迁前均有权临时居住，照看房屋，待拆迁时六子女共同协商同意才能签字生效，拆迁分配房屋也由六子女平均分配。之后，该房屋由六子女轮流打理居住。2016年4月20日，北陶厂南区平房宿舍腾退指挥部发布《至北陶厂南区平房宿舍居民一封信》，确定租赁房屋腾退。然而，张某6认为其应当独自取得安置房屋及全部拆迁款，一直阻挠五原告共同与腾退方达成腾退协议，并强占租赁房屋。2016年12月16日，五原告去现场时发现租赁房屋已经被部分拆除。经了解，张某6已经签署了腾退补偿协议，获得了现金补偿和安置房补偿。五原告认为，本案涉及公有住房承租权、继承使用权及其衍生之权益的相关法律问题。租赁房屋虽然是承租的公有住房，但实际上具有物权的性质，其衍生权益可以由承租人的法定继承人予以继承并受益。在租赁房屋的承租人并未实际变更的情况下，应该由该房屋的承租人的继承人获得承租利益以及由此衍生的拆迁利益。张某6、华某辩称，张某6、华某不同意五原告的全部诉讼请求，理由是：租赁房屋是公租房，没有继承，不属于遗产，相关的利益都属于张某7。张某7、史某辩称，张某7、史某不同意五原告的全部诉讼请求，理由是：虽然租赁协议中没有变更承租人，但根据法律规定，张某7从法律上和事实上都是租赁房屋的承租人，承租人在承租期间去世，共居人可以按照原租赁合同继续承租，刘某去世后，张某7作为共居人，继续履行了合同，其为承租人，而且承租人的认定应当以拆迁单位房产科的名单为准，名单上的名字就是张某7，所以张某7能够以承租人身份签订拆迁补偿协议，直至购买安置房，都是张某7以承租人身份办理的。另外，拆迁补偿中的20万元是困难补助，是给张某6的，安置房也不是直接给了房屋，而是给了指标，可以购买，也可以不买。总之，现有的拆迁利益不是五原告母亲的遗产，不能继承，相应的拆迁利益应归张某6、华某、张某7、史某四人共同共有。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：五原告与张某6系兄弟姐妹关系，双方父母为张某和刘某。张某6与华某系夫妻关系，张某7系二人之女，史某为张某7之女。张某于1987年3月14日去世，刘某于2015年5月21日去世。2004年11月15日，刘某（租住方、乙方）与北京市陶瓷厂（产权方、甲方）签订《北陶公有住房租赁合同》，约定由刘某承租租赁房屋，其他合同条款为：“一、北京市陶瓷厂现有的自管公有住房是以解决本单位职工住房为主，并且也本着尊重历史遗留的许多事实住户。二、本住权证为甲乙双方认同的合法住宅租赁凭证，……八、遇有国家征用、或占地开发等情况时，此住权证可作为住户的最基本合法凭证。按照国家相关的拆、搬、迁、移等政策规定办理。凡是未能取得此证者，甲方一律不予承认。”2016年4月20日，北陶厂南区平房宿舍腾退指挥部发布《至北陶厂南区平房宿舍居民一封信》，其中内容为：“经相关部门研究决定，对本宿舍区实施解危排险腾退工作。本项目按照预签约模式进行腾退，签约奖励期内预签约达到85%时，预签约正式生效，签约奖励期内预签约未达到85%时，本项目腾退工作终止。一、腾退范围：北陶厂南区平房宿舍。二、腾退方式：实行房屋安置。三、腾退咨询期：2016年4月19日至2016年4月29日为腾退政策咨询期。四、腾退签约奖励期：2016年5月1日至2016年5月29日为腾退签约奖励期。五、被腾退人、被腾退房屋的认定：（1）被腾退人的认定：被腾退人是指被腾退房屋的自管公有住房承租人。承租人的确认是以北京陶瓷厂房管科提供名单为准。（2）被腾退房屋的认定：被腾退范围内承租的自管公房建筑面积，按照北京陶瓷厂房管科提供的承租合同上标明的使用面积的1.333倍确定。六、腾退补偿：此次腾退实行房屋安置。先签约先选房，被腾退人按照以下购房原则进行选房并给与房屋补偿补助款。（1）购房原则：奖励期内按照每套被腾退房屋对应安置一套安置房的原则由被腾退住户自行购买。此次安置房为海淀区文龙家园二里安置房（房屋产权性质为商品房）。房屋面积预测为75.95平方米的两居室，购买价格为7500元/平方米（仅限奖励期内）。（2）补偿补助款：1、重置成新价、装修及附属物补偿款（以评估公司出具的评估报告为准）。2、搬家补助：按正式房屋建筑面积40元/平方米（含两次搬家）。3、移机费：电话移机：235元/部（凭电话初装单或月度缴费单）；分体空调移机费：400元/台（凭原始发票）；有线电视：380元/端（凭用户证或安装发票）。4、周转费：每承租户5000元/月（补助10个月）。5、装修补助费：按照安置房建筑面积计算，一次性给予600元/平方米补助。6、一次性停产停业综合补助费：1500元/平方米（合法工商营业执照及税务登记证）。7、配合工程奖：每承租户200000元（奖励期内）。8、提前搬家奖：每承租户5000元（奖励期内）。9、交房奖励费：每承租户200000元（奖励期内交房）。10、奖励期签约百分比奖励费：以奖励期内完成总腾退进度的85%为计算基数，每增加一个百分点，奖励期内签订《腾退补偿协议》的承租户可获补助奖励10000元。以此类推，该奖励费最高为150000元。七、腾退部门和腾退实施单位：……办理腾退事宜时，请承租人携带本人身份证原件及复印件、户口本原件及复印件、公有住房租赁合同原件及复印件。……”2016年12月9日，张某7作出《承诺书》，内容为：“座落在海淀区清河北京陶瓷厂×排×号院的房屋2间，这部分房产原属于刘某所承租，2015年5月21日原承租人刘某已故，承租手续未与变更。我叫张某7，与原承租人为祖孙关系。自1991年10月起，我即居住和使用该房屋且户口在本址。现因北陶厂南平房宿舍腾退项目，上述房屋需要腾退。我同意并配合腾退上述房屋；现居住人张某6、华某、张某7请求北京上地房地产开发有限责任公司将腾退补助款及安置房做到张某7名下。经家庭成员协商此次腾退安置无任何争议，如今后出现其他第三方就上述房屋任何事项向上地公司主张任何权益，或出现该房屋产权纠纷均由我们承担一切法律责任。与上地公司及北京中海盛景拆迁有限责任公司无关。如由此给上地公司及北京中海盛景拆迁有限责任公司造成任何损失由我们全部赔偿。”张某6、华某、张某7均在该承诺书中签名和捺印。后张某7作为乙方与北京上地房地产开发有限责任公司（甲方，以下简称上地公司）签订了《北陶厂南区平房宿舍搬迁腾退安置补偿协议》（以下简称《补偿协议》），其中约定：“甲方（腾退人）：上地公司。乙方（被腾退人）：刘某（已故）、张某7。……一、搬迁腾退依据：甲方依据《北京市陶瓷厂南区平房宿舍危房搬迁腾退项目》房屋搬迁腾退方案，需要对北陶厂南区平房宿舍危房进行搬迁腾退工作，拆除乙方位于北京市海淀区陶瓷厂南区平房宿舍地上房屋建筑及附属物。二、被搬迁腾退房屋情况：乙方房屋坐落于海淀区清河北京陶瓷厂×排×号，在搬迁范围内合法有效的公租房建筑面积34.12平方米，自建房面积9.23平方米。乙方现有在册人口3人，实际居住人口4人，分别是：户主：张某7；之女：史某；户主：华某；之夫：张某6（常住）。三、搬迁腾退方式：搬迁腾退方式实行房屋安置、搬迁补助费、奖励费进行补偿。四、乙方购买安置房如下：1、×号楼×单元×号二室，预测建筑面积75.79平方米；其中：文龙家园二里安置房单价7500元/平方米；产权设计面积以最终实测建筑面积为准，项目规划、设计方案、楼号、房号均以北京市有关部门审批确认后为准，甲方不担负任何责任。所购房为定向安置房屋，购房款由被搬迁腾退人从搬迁腾退补偿总款中自行支付购买。乙方在接到安置房备案通知后7个工作日内，按通知单要求，向指定银行账号交付安置房购房款，逾期视为放弃定向安置房，所选房号作废。五、被搬迁腾退房屋补偿款：经北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司评估，被搬迁腾退房屋重置成新价及附属物为37074元。六、搬迁腾退补助费及奖励费：甲方支付乙方搬迁腾退补助费及奖励费共计1214038.8元，其中包括：1、提前搬迁奖：5000元；2、配合工程奖：200000元；3、特困补助费200000元；4、周转补助费：50000元；5、搬家补助费：1364.8元；6、一次性停产停业综合补助费：0元；7、其他补助费：400元（分体空调拆装费400元）；8、装修补助费：45474元；9、异地安置补助费511800元；10、交房奖励费：200000元。七、付款方式、期限：1、乙方将房屋腾空且交钥匙之日起20个工作日内，甲方将上述被搬迁腾退房屋补偿款、补助款及奖励费共计1251112.8元，乙方按照有关规定领取补偿款。八、搬迁腾退期限：……”。后张某7实际领取了上述全部拆迁腾退补偿总款。2017年3月30日，张某7（乙方、购房人）与北京城建兴华地产有限公司（甲方、售房人，以下简称兴华公司）签订《小营住宅项目C1地块海淀区拆迁定向安置购房协议书》（以下简称《购房协议书》），其中约定：“第一条：基本情况：购房人所购买的定向安置房位于海淀区东升乡×地块中的×幢×单元×号房二居室（以下简称×号房屋）。第二条：房款计算：该套房屋建筑面积75.79平方米，单价7500元/建筑平方米，房款568425元。”2017年，华某申请张某6为限制民事行为能力人。本院经审理，于2017年8月11日作出（2017）京0108民特284号民事判决书，判决宣告张某6为限制民事行为能力人，指定华某作为张某6的监护人。另查，张某7已入住×号房屋，但尚未办理权属登记手续。双方当事人对于本案所涉拆迁利益是否属于遗产存有争议：五原告向本院提交如下证据：1、《协议书》，内容为：“根据家中的具体情况，经全家协商同意以下各条约：1、由于家中老母亲年迈已高，身体行动不便，需请保姆照顾起居、生活，故其子女六人，暂定每人每月出资300元，如钱不够，可根据顾用保姆费用多少，大家共同分担。2、老人现有子女六人（五个儿子，一个女儿）现住房两间，如果因拆迁，可如下安排：（1）如果是货币补偿，可按其子女六人共同享有，各占六分之一。（2）如回迁安置住房，可由谁照顾老人，由谁共同居住，生活费用由其他子女共同担负。（如果百年之后，老人去世，其房产由其子女各占六分之一）（3）如暂不拆迁，老人又不愿意搬，仍在原地居住，可经老人同意，暂由其女负责白天照顾老人日常起居，其三子负责夜间照顾老人。其余四个儿子每人每月叁佰元，做为照顾老人的两个子女补偿辛苦费，每人每月陆佰元。四个儿子的每月叁佰元必须按时交纳，不得拖欠。此协议共计贰张。以上各条，经全家同意签字。以此协议为准。签字后生效。”该协议上有“刘荣花”、“张某1”、“张某3”、“张某6”、“张某4”、“张某5”、“张某2”的手写签字及捺印。该协议落款时间为“2012年11月24日”。2、《协议》，内容为：“老母亲于2015年5月21日因病去世，2015年6月10日与老父亲合葬于八宝山，已办理完毕。1、对于老人去世以后，生前拥有的住房两间，面积为25.6平米，经其六子女协商达成一至，同意平均分配。鉴于该房面临拆迁。在拆迁前，现有的子女均有权临时居住、照看房屋。（只限于六子女本人临时居住）待拆迁时其六子女共同协商同意才能签字生效。拆迁分配房屋也由其六个子女平均分配。2、该房屋的电话撤机，有线电视撤线，以上所发生的费用均由老人生前存款支付到2015年6月底。以后所发生的房费托付其女必须按月交纳。3、老母亲生前房本由其长子保存。此协议由其六子女共同协商、签字。”该协议上有“张某3”、“张某6”、“张某4”、“张某5”、“张某2”、“张某1”的手写签字及捺印。该协议落款时间为“2015年6月14日”。3、安宁东路社区居委会于2017年4月13日出具的材料，内容为：“我社区居民华某，户籍性质：人户同在，张某6，户籍性质：人在户不在，居住地址：海淀区清河北京陶瓷厂小宿舍×排×号。特此证明。安宁东路社区居委会。2017年4月1日。声明：上述证明内容无效，居委会不完全了解居住情况。”。经质证，四被告对上述证据的质证意见为：证据1和2，真实性不认可，不是张某6的签名和捺印，张某6的监护人对此不知情，且上述协议的效力也是待定的，张某6的主体资格有问题，拆迁利益也不是遗产；对证据3，不认可证明内容。经释明，五原告及四被告均不申请对证据1和2中的“张某6”的签字和捺印进行鉴定。四被告向本院提交如下证据：1、安宁东路社区居委会于2017年4月18日出具的材料，内容为：“我社区居民华某，户籍户口在此。张某6，根据社区外管入户登记显示在此居住。居住地址：海淀区清河北京陶瓷厂小宿舍×排×号。特此证明。安宁东路社区居委会。2017年4月1日。声明：居委会不完全了解居住情况。”。2、北京超市发国有资产经营公司经营五部于2006年4月13日出具的《证明》，内容为：“张某6，系我单位待岗职工，每月生活费406元，三险补贴82.13元，养老保险46.16元，失业险2.89元，基本医疗35.8元。”。3、证人米某、陈某等的《证明》，主要证明内容为：张某6、华某、张某7长期居住在北京陶瓷厂家属宿舍×排×号，张某6照顾老人，张某6在1988年自建一间房和一间厕所。4、北京上地房地产开发有限责任公司于2018年5月29日出具的《说明》，内容为：“我公司与北京陶瓷厂宿舍×排×号张某7签订搬迁腾退补偿协议，共计费用1251112.8元，其中特困补助费用20万元由张某6提供残疾证明，补偿款项符合搬迁腾退的政策特此证明。”。5、户口本，显示张某7、史某的户籍登记地为海淀区清河北京陶瓷厂×排×号。6、安宁东路社区居委会于2017年3月21日出具的《证明》，内容为：“我社区居民张某7、史某，户籍性质：人户同在，居住地址：海淀区清河北京陶瓷厂小宿舍×排×号。”7、2013年2月27日的法制晚报的报道文章，标题为：“职工放弃购买公房而承租导致本人去世后单位诉二代腾房法官提示子女继承承租权有条件”。8、《北京市陶瓷厂住户调查表》，显示：×排×号，房主姓名刘某，现住房人姓名张某7，备注孙女。该调查表加盖有“北京北陶金诺商贸有限公司合同专用章”的公章。该调查表中还标注有如下文字：“物业管理部门2018年5月24日”。9、（2014）海民初字第26803号民事判决书，显示为案外人的分家析产案。10、“安家法苑”的文章，标题为：“谁动了我的‘遗产’——公房承租人死后共居人获得的拆迁款不是遗产”。经质证，五原告对上述证据的质证意见为：对证据1，真实性不认可，五原告拿着该证据找过居委会，居委会答复不清楚该证据的出具人，也没有留存底稿；对证据2，认可真实性，但不认可关联性；对证据3，证人没有出庭，不认可真实性；对证据4，真实性不认可；对证据5，与户口本原件内容不一致，真实性不认可；对证据6，同证据1；对证据7，认可真实性，但不认可证明内容；对证据8，形成时间与拆迁时间不一致，真实性、关联性均不认可；对证据9和10，真实性、合法性、关联性均不认可。经核实，现张某7的户口本原件显示的户籍登记地址为海淀区×号楼×单元×号，于2018年5月3日自海淀区清河北京陶瓷厂×排×号迁来本址。本院对双方提交的证据的质证意见为：相关证据证明力另行评述。诉讼中，本院向北京建机资产经营有限公司西三旗分公司（以下简称建机公司西三旗分公司）就租赁房屋核实如下内容：一、请确认承租人情况，包括承租人是否为刘某，是否变更过承租人；二、如未变更过承租人，请确认刘某去世后，张某7是否为该房屋的实际承租人。后建机公司西三旗分公司于2019年2月13日向本院回函，内容为：“经我单位核查，2004年办理原北京陶瓷厂×排×号房屋租赁合同时，承租人为刘某；2004年至2007年4月10日期间，承租人曾经变更为华某（具体原因和日期不详）；2007年4月10日承租人又变更为刘某。刘某去世后，该房屋实际住房人为张某7。”经质证，五原告的质证意见为：认可有关2004年的承租人情况，但其他承租人变更内容的表述不准确，应当是在2004年至2007年4月10日期间的承租人曾经错误的登记为华某。另外，“实际住房人是张某7”的内容与事实不符，张某7属于空挂户，没有实际在该房屋内持续性居住，更不是合法的承租人。四被告的质证意见为：认可真实性，刘某曾同意办到华某名下，张某6与华某结婚时无房，不知后来为何再次变更，而张某7自出生都与刘某一个户口，张某7后来成为户主，依据合同法234条规定，张某7可以继续承租房屋，是承租人。本院认为，本案的争议焦点在于原公房承租人死亡后，公房拆迁安置利益的归属。本院对此论述如下：第一，根据拆迁政策，本次拆迁对象为公房承租人，而刘某为租赁房屋的承租人，且从本案所涉的《补偿协议》的内容来看，该协议的抬头部分依然标注了“刘某”的信息，而结合五原告所提交的2012年和2015年的相关协议内容，虽然相关协议因张某6的民事行为能力问题而不必然对张某6产生法律约束力，但从该协议所载明的协议签署的背景内容来看，租赁房屋在刘某去世前已面临拆迁，即在刘某生前，其享有的承租权所对应的拆迁利益已处于可期待状态，且已在刘某及其子女的明确预期范围之内，故本次拆迁仍系基于刘某的承租权；第二，根据本案查明的内容，在刘某去世后，并未变更承租人，而张某7的原户籍地址虽登记在租赁房屋上，但其户口情形并非认定承租人的依据，且四被告所提交的证人证言、安宁东路社区居委会的证明、《北京市陶瓷厂住户调查表》等证据，亦均不足以证明其已取得租赁房屋的承租权。因本案所涉租赁房屋为单位自管公房，不同于一般私有住房，如在签约主体上有特定性、在签约地位上有不平等性等，而合同法系调整平等民事主体之间的合同关系，故合同法第234条的规范内容并不能直接适用于自管公房的租赁合同关系，在自管公房原有承租人去世后，应由自管公房产权人自主决定后续承租人，而现有证据无法证明产权人已认定张某7为承租人。另外，张某7虽与上地公司就租赁房屋签署了相应补偿协议，但此亦不能反推其已取得租赁房屋的承租权，事实上，从类似情形的拆迁实务而言，包括五原告、张某6在内的任何一方或多方，在签署相应具结保证文件后，均能够与拆迁方签署相应补偿协议。综上所述，本案所涉的拆迁安置利益，应按照继承的规则予以处理。在具体分割上：首先，鉴于张某7以自己名义与上地公司签订了《补偿协议》，故应当依据该协议约定先行析出四被告所享有的相应安置利益。对此，根据张某6提交的上地公司出具的《证明》，可以证明该协议中的“特困补助费”系针对张某6专门发放，该部分利益应归张某6个人所有，而其他的安置房、房屋补偿款、提前搬迁奖等费用，结合拆迁政策，均系针对租赁房屋的补偿，与四被告的个人因素无关。其次，析出前述拆迁安置利益后的剩余拆迁安置利益，应当在五原告和张某6之间予以分配，分配比例应为均分。同时，因部分补偿款已折抵安置房的购房款，故折抵部分不再另行分割，而安置房虽已交付，但尚未取得权属证据，本院仅对房屋上的权益予以处理，待具备实际分割条件后另行处理。综上所述，依据《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第六条、第十三条、第二十六条规定，判决如下：一、张某7与北京上地房地产开发有限责任公司签订的《北陶厂南区平房宿舍搬迁腾退安置补偿协议》项下的北京市海淀区×号楼×单元×号安置房屋上的全部权益由张某1、张某2、张某3、张某4、张某5、张某6按份共有，各占六分之一份额；二、张某7于本判决生效后十五日内向张某1、张某2、张某3、张某4、张某5分别支付搬迁腾退补偿款80448元；三、张某7于本判决生效后十五日内向张某6支付搬迁腾退补偿款280448元；四、驳回张某1、张某2、张某3、张某4、张某5的其他诉讼请求；五、驳回张某6、华某、张某7、史某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16060元，由张某1、张某2、张某3、张某4、张某5负担13383元，已交纳；由张某6、华某、张某7、史某负担2677元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  商凤鸣人民陪审员  王小微二〇一九年七月三十一日书 记 员  蔡云飞