江西省庐山人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0491民初146号原告：九江浙商实业发展有限公司，住所地江西省九江市开发区九瑞大道银星花园****，统一社会信用代码91360406561078457Q。法定代表人：金宝友，执行董事。委托诉讼代理人：戴锐，公司员工。被告：沈凤荣，女，1969年9月23日出生，汉族，住江西省九江市濂溪区。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司九江分行，住，住所地江西省九江市浔阳区庐山南路**东磁丽景湾****楼****商铺一社会信用代码9136040067799940XH。负责人：孔耘，行长。委托诉讼代理人：吴洋，行员。原告九江浙商实业发展有限公司（以下简称九江浙商公司）与被告沈凤荣、第三人上海浦东发展银行股份有限公司九江分行（以下简称浦发银行九江分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告九江浙商公司委托诉讼代理人戴锐、第三人浦发银行九江分行委托诉讼代理人吴洋到庭参加诉讼，被告沈凤荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九江浙商公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的编号为9000173562号《商品房买卖合同（预售）》；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月17日，原、被告就被告购买原告开发的位于九江市开发区抗洪广场以东、滨江大道以南、老九瑞路以北地块锦江国际2栋二单元1708室房屋一事，签订编号为9000173562号《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：该商品房预测建筑面积共129.76平方米，单价4720.25元/平方米，总价款612500元。被告应于2016年8月17日前支付首期房款122500元（房屋总价款的20%），余款490000元向原告协议银行申请贷款支付。当日，双方还签订《补充协议》，协议第四条约定被告应当按照借款合同的约定归还借款本息，因被告逾期还款导致原告被银行扣划保证金，被告应立即归还原告被扣划款项，并按日万分之五标准向原告支付利息。被告连续两个月不按时归还银行贷款本息，或累计三个月不按时归还银行本息导致银行提前收回被告借款并因此追究原告承担提前还款的担保责任的，原告有权回购被告所购房屋。上述合同签订后，原告及时为被告办理了房屋销售网签和房屋登记备案手续。被告当日仅付款15313元后未再付款。上述合同签订后，被告于2016年9月26日与浦发银行九江分行签订编号为46012016100663130301号《个人购房担保借款合同》，浦发银行九江分行向被告发放贷款490000元，贷款期限22年。原告作为保证人在该合同上签章，承诺为被告按时还款付息提供阶段性连带责任保证。被告开始尚能按时向浦发银行九江分行按时还本付息，但自2018年5月开始违约，第三人浦发银行九江分行从原告保证金账户中扣款后，被告继续违约。综上，被告的违约行为导致原告损失，并使原告与被告所签商品房买卖合同的目的无法实现，为维护自身利益，诉至法院，请求判如所请。被告沈凤荣未到庭答辩。第三人浦发银行九江分行陈述，对原告的诉讼请求无异议，同意原告解除与被告间的商品房预售合同。原告九江浙商公司为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：1、原告营业执照、被告身份信息，用以证明原、被告主体资格。2、《商品房买卖合同（预售）》，用以证明原告将涉案房屋预售给被告沈凤荣，并对双方权利义务进行了约定。3、《个人购房担保借款合同》，证明被告向第三人按揭借款，原告为其提供阶段性担保。4、还款凭证，证明在2018年9月18日、2019年6月21日，第三人分二次从原告保证金账户扣款38320.02元。第三人浦发银行九江分行质证无异议，并向法庭提交了如下证据：1、第三人营业执照复印件，证明第三人身份情况。2、《个人购房担保借款合同》及借据，证明第三人与被告签订借款合同，约定了违约责任等条款并依约向被告发放了按揭贷款；3、被告贷款账户对账单，证明被告履行合同还款情况以及第三人从原告账户扣取保证金，原告已履行部分担保责任的情况。原告九江浙商公司质证无异议。被告沈凤荣未到庭发表质证意见，亦未提交证据。综合原告、第三人举证、质证意见及在法庭上的陈述，本案事实可确认如下：2016年8月17日，原、被告就被告购买原告开发的位于九江市开发区抗洪广场以东、滨江西大道以南、老九瑞路以北地块锦江国际2栋二单元1708室房屋一事，签订编号为9000173562号《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：该商品房预测建筑面积共129.76平方米，单价4720.25元/平方米，总价款612500元。被告应于2016年8月17日前支付首期房款122500元（房屋总价款的20%），余款490000元向原告协议银行申请贷款支付。当日，双方还签订《补充协议》，协议第四条约定被告应当按照借款合同的约定归还借款本息，因被告逾期还款导致原告被银行扣划保证金，被告应立即归还原告被扣划款项，并按日万分之五标准向原告支付利息。被告连续两个月不按时归还银行贷款本息，或累计三个月不按时归还银行本息导致银行提前收回被告借款并因此追究原告承担提前还款的担保责任的，原告有权回购被告所购房屋。回购价格：遇房价上涨，按照原合同价格回购，遇价格下降，按照降价市场回购。合同签订时，被告沈凤荣向原告支付房款15313元。上述合同签订后，原告及时为被告办理了房屋销售网签和合同登记备案手续。被告于2016年9月26日与浦发银行九江分行签订编号为46012016100663130号《个人购房担保借款合同》，浦发银行九江分行向被告发放贷款490000元，贷款期限22年。借款合同约定，被告未按合同约定按时足额偿还贷款本息，银行有权宣布合同项下的借款立即部分或全部提前到期，并向借款人和担保人追索。原告作为阶段性连带责任保证人在该合同上签章，承诺为被告按时还款付息提供阶段性连带责任保证，被告办妥抵押登记手续且第三人收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明的，原告的保证责任自第三人收到该抵押权利证明之日解除。被告开始尚能按时向浦发银行九江分行还本付息，2018年5月被告沈凤荣贷款出现逾期，2018年9月18日，浦发银行九江分行从原告银行账户扣划11552.04元（其中逾期本金4770.63元，逾期利息6709.14元，罚息72.27元）；2019年6月21日浦发银行九江分行又从原告银行账户扣划26767.98元（其中逾期本金10993.34元，逾期利息15275.64元，罚息499元）。截止2019年6月22日，尚有按揭贷款本金451405.19元未还。另查明，自2016年10月至2018年5月，被告沈凤荣向第三人浦发银行九江分行偿还按揭贷款本息57392.56元（其中本金22830.84元，利息34257.36元，罚息304.36元）。现被告沈凤荣下落不明，原告九江浙商公司无法向其办理交房和房屋所有权转移登记手续，亦未办理抵押登记。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、补充协议及原告、被告与浦发银行九江分行签订的《个人购房担保借款合同》是合同各方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应予遵照履行。本案中，被告通过与浦发银行九江分行签订个人借款合同并由原告承担阶段性连带保证责任的方式进行按揭贷款，但被告自2018年5月后便不再按约还款，至原告起诉时，被告已连续多期未归还贷款本息，致使浦发银行九江分行从原告在浦发银行九江分行处开设的账户中扣划了原告在第三人处的保证金，从而实现了部分担保债权。预售合同补充协议第4条约定，“买受人累计三个月不按期归还银行借款本息等导致银行提前收回买受人借款并因此追究出卖人承担提前还款之担保责任的，出卖人有权优先回购买受人所购房屋；回购价格：遇房价上涨，按照原合同价格回购，遇价格下跌，按照降价市场回购”，虽然原告在本案开庭时尚未承担第三人提前收回被告借款并因此追究其承担提前还款的担保责任，但被告沈凤荣违反合同约定不按约偿还按揭贷款本息，且下落不明，原告无法向其办理交房和房屋所有权转移登记手续，导致原告的阶段性连带责任保证期限延长并等同于被告与第三人间贷款合同的还款期限，且阶段性连带责任保证的范围扩大至被告与第三人贷款合同的全部借款本息，原告通过出售涉案房屋以获取购房款的合同目的已不能实现，原告诉请解除商品房买卖合同理据充足，予以支持。因被告并未取得涉案房屋的物权，合同解除后，原告仍为涉案房屋的所有权人，故无回购之必要。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因被告沈凤荣未到庭参加诉讼，合同解除后被告沈凤荣在履行合同的过程中已支付的购房款本息可另行向原告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告九江浙商实业发展有限公司与被告沈凤荣于2016年8月17日就锦江国际2栋二单元1708号房屋签订的编号9000173562《商品房买卖合同（预售）》。案件受理费9925元，由被告沈凤荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长 周 和 良审判员 卢 清 生审判员 欧阳中学二〇一九年七月三十一日书记员 夏  鸿