湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终1879号上诉人（一审被告、反诉原告）：张文强，男，1991年9月6日生，汉族，住襄阳市襄城区荆州街北街**楼**。委托诉讼代理人：向卫东，湖北米芾律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：蔡楠，男，1986年4月24日生，汉族，住襄阳市襄州区程河镇乔庄村**。委托诉讼代理人：陈瑨，王秀文，湖北思扬律师事务所律师。原审第三人：襄阳东盛永昌房地产经纪有限公司春园东路分店，住所地：襄阳市樊城区春园东路**左岸春天附******。统一社会信用代码：91420600MA48B6D353。负责人：田坤，该公司经理。上诉人张文强因与被上诉人蔡楠、第三人襄阳东盛永昌房地产经纪有限公司春园东路分店（以下简称东盛永昌房地产春园东路分店）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初2769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年04月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张文强的委托诉讼代理人向卫东，被上诉人蔡楠的委托诉讼代理人陈瑨、王秀文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文强上诉请求：1.请求依法撤销襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初2769号民事判决判项一中判决上诉人向被上诉人给付违约金190600元的内容，改判上诉人不承担违约责任。二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定上诉人在支付购房未付款的时间上构成根本违约属于认定事实错误，上诉人并不存在违约行为。一、上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第二条对支付购房尾款的履行期限约定不明确。根据《补充协议》的内容，双方既约定了过户当天付430000元首付款，又约定了借款获得批准后五个工作日内办理过户，还约定了如贷款数额与已支付首付款之和不足房屋总价款，要在过户之前补足购房款。货款下不来是可能支付购房尾款，对支付购房尾款的期限约定不明确，且双方又无其它约定，按照交易习惯也无法确定。一审判决认定上诉人支付未付款的时间应当不迟于涉案房屋转移登记到其名下之时属于认定事实错误。二、被上诉人违约在先，其要求上诉人支付尾款，上诉人享有优先履行抗辩权。蔡楠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蔡楠向一审法院起诉请求：1.判令张文强立即支付蔡楠剩余房款523000元及该款的逾期利息（逾期利息从2017年7月26日起至起诉之日止，按银行同期存款利率4.35%计算）；2.支付蔡楠违约金190600元；3.诉讼费由张文强承担。一审法院认定事实：2017年7月26日，在第三人东盛永昌公司春园东路分店（丙方）的居间服务下，原告（反诉被告）蔡楠（甲方）与被告（反诉原告）张文强（乙方）签订了《襄阳市存量房屋买卖合同》、及《补充协议》各一份，约定：甲方将其所有的位于襄州区民发世界城二期悦华里2幢1单元2903室商品房（不动产证号：0004475）出卖给乙方。其中《补充协议》约定：第一条成交价格：房屋价款为953000元，为卖方净得价，不含税。第二条付款方式及物业交割：1.乙方于2017年7月26日向甲方支付定金20000元；2.甲方同意乙方以商业贷款方式支付购房款；3.甲方应在接到评估通知五日内配合房屋评估，购房首付款为430000元（含前期定金）于房屋过户当天直接支付；4.乙方支付首付款后五个工作日内，甲方必须配合乙方共同到贷款机构办理面签手续，在乙方申请的贷款获得批准后五个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续；5.若乙方经贷款机构审批所获贷款数额与已支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理房屋所有权转移登记手续之前补足购房款；6.甲乙双方应当在过户当天自行办理物业交割手续，丙方陪同。首付款中预留5000元为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日由乙方交付给甲方；7.…。第三条税费承担：交易中产生的税费由乙方承担。第四条违约责任：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方已向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。第五条其他…。2017年10月12日，针对涉案房屋买卖的贷款等相关问题在第三人参与下，蔡楠（甲方）与张文强（乙方）再次达成《补充条款》约定：甲乙双方买卖的涉案房屋价款953000元，乙方已付430000元，乙方向银行贷款750000元用于支付给甲方剩余房款，甲方在收到尾款三个工作日内，务必把除甲方应得房款523000元之外的余额转给丙方，丙方在收到甲方余额后扣除8000元作为中介费收取，剩余金额转交给乙方。合同里物业交割一项自动作废。2017年10月28日、2017年11月28日，甲方就房屋过户问题两次向乙方出具《承诺担保》，两次承诺担保的内容除了承诺过户的时间不同，第一次为2017年11月30日、第二次为2018年3月28日，其他内容一致为：甲方在原《房屋买卖合同》的基础上给予乙方承诺，如果在规定的时间内没有把土地证、房产证过户到乙方名下，给乙方带来的所有经济损失由甲方赔偿，赔偿如下：1.乙方从买房之日起，所交全部房款按三分利息计算；2.甲方承担给予乙方300000元的违约金赔偿；3.以上两项赔偿甲方必须一个月内付清；4.担保方担保期限到还清乙方所有本息之日为止。本承诺书一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字后生效。甲、乙双方均在在两次《承诺担保》中签字捺印。在上述涉案房屋交易进行时，2017年8月8日，案外人梁艳对蔡楠向一审法院提起民事诉讼，请求确认其与蔡楠2017年6月1日签订的《襄阳市存量房买卖合同》、《补充协议》合法有效，要求蔡楠继续履行合同义务，并要求蔡楠双倍返还定金60000元。该案中梁艳对蔡楠交易的房屋与本案蔡楠与张文强交易的房屋是同一房屋。2017年8月24日，一审法院依据梁艳提出的财产保全申请，作出（2017）鄂0607民初4299号民事裁定，查封了蔡楠所有的涉案房屋，查封期间不得转移、变卖、毁损、抵押。在案外人梁艳与蔡楠房屋买卖合同纠纷案件的审理过程中，蔡楠选择继续履行与张文强之间签订的房屋买卖合同。由于涉案房屋尚在查封中，张文强为实现涉案房屋过户的目的，作为担保人与梁艳、蔡楠于2018年1月12日达成调解协议：1.蔡楠自愿赔偿梁艳购房损失126650元，在本协议签订之日支付梁艳30000元，剩余96650元于房屋过户到张文强名下后3日内支付；2.张文强在房屋过户后对蔡楠的赔偿责任96650元承担连带担保责任；3.蔡楠赔偿梁艳的中介费6000元；4.上述义务未得到履行，则违约方应当支付守约方50000元。2018年3月19日，涉案房屋过户到张文强名下。2018年3月22日，张文强替蔡楠向梁艳支付了90000元赔偿款。蔡楠认可该90000元作为张文强购买蔡楠房屋的价款，在应付款中予以扣除。涉案房屋过户后，蔡楠向张文强追索双方合同约定的房屋未付款未果，引起本案诉讼。张文强则认为，蔡楠在签订、履行合同过程中存在隐瞒房屋已出售他人并被查封以及逾期过户的违约行为，向一审法院提起反诉。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。2017年7月26日，原告（反诉被告）蔡楠与被告（反诉原告）张文强签订的《襄阳市存量房屋买卖合同》、《补充协议》是买卖双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。2017年10月28日、2017年11月28日，蔡楠就该买卖房屋的过户问题向张文强两次出具的《承诺担保》，该两次《承诺担保》均由蔡楠、张文强签字认可，应当认定后一次出具的《承诺担保》是经当事人双方协商一致后对前一次的依法变更，变更后的《承诺担保》是上述房屋买卖合同的组成部分。蔡楠和张文强均应当按照房屋买卖合同的约定，全面履行合同义务。在蔡楠与案外人梁艳房屋买卖合同纠纷案件的审理过程中，张文强为了实现房屋过户的合同目的，自愿为蔡楠对梁艳的赔偿款承担连带清偿责任，并实际替蔡楠支付赔偿款90000元，该款蔡楠认可为张文强支付的购房款应从购房应付款中予以扣除。扣除后，张文强的购房应付款剩余433000元（总价款953000元－首付款430000元－90000元）未付。对该购房未付款的给付期限，蔡楠（甲方）与张文强（乙方）在《补充协议》第二条中约定：“4.乙方支付首付款后五个工作日内，甲方必须配合乙方共同到贷款机构办理面签手续，在乙方申请的贷款获得批准后五个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续；5.若乙方经贷款机构审批所获贷款数额与已支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理房屋所有权转移登记手续之前补足购房款；”。根据该约定结合买卖双方订立合同的目的，张文强支付购房未付款的时间应当不迟于涉案房屋转移登记到其名下之时。2018年3月19日，涉案房屋转移登记在了张文强名下。该转移登记同时，张文强应当向蔡楠支付购房未付款，而至今未付。根据《补充协议》第四条的规定，张文强逾期付款超过30日构成根本违约，应当按照合同约定向蔡楠支付房屋总价款953000元20%的违约金即190600元。蔡楠诉请，张文强立即支付其剩余房款523000元，根据查明事实对依法确认的张文强尚未支付的433000元部分予以支持；超出部分没有事实和法律依据，不予支持。蔡楠诉请，张文强支付其逾期付款利息22750.5元及违约金190600元，其中违约金部分符合法律规定，予以支持；逾期付款利息，一审法院认为已经支持的逾期付款违约金足以弥补蔡楠的逾期付款损失，故蔡楠主张的逾期付款利息不再予以支持。关于反诉，蔡楠与案外人梁艳之间的房屋买卖纠纷案件证明，蔡楠在与张文强订立房屋买卖合同时，存在将房屋出售给第三方的情形，且该行为引起的民事诉讼程序中的财产保全措施直接导致涉案房屋被法院查封，张文强无法通过房屋买卖合同正常取得房屋所有权。根据《补充协议》第四条的规定，蔡楠构成根本违约，应当按照合同约定向张文强支付房屋总价款953000元20%的违约金即190600元。张文强的反诉请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张文强于本判决生效之日起三日内给付原告（反诉被告）蔡楠未付购房款433000元，并给付违约金190600元；二、原告（反诉被告）蔡楠于本判决生效之日起三日内给付被告（反诉原告）张文强违约金190600元；三、驳回原告（反诉被告）蔡楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11162元，反诉费2056元，合计13218元，由原告（反诉被告）蔡楠负担3765元，被告（反诉原告）张文强负担9453元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人所持观点，本案二审争议的焦点问题是：上诉人张文强是否存在延期付款并应承担相应的违约责任。现分析如下：案涉的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。但由于在此之前，蔡楠与第三人已签订了案涉房屋买卖合同，实质上是一房二卖。在第三人向法院提起诉讼后，案涉房屋被查封，双方之间的交易行为严重受阻。在此情况下，蔡楠选择解除与第三人之间的合同，赔偿损失，并两次向张文强出具承诺担保书，承诺在2018年3月28日之前将房屋过户至张文强名下。在案涉房屋最终过户至张文强名下之后，张文强虽负有支付下余房款的义务，但由于蔡楠的违约行为，导致张文强未能按照补充协议的约定向银行申请贷款，并用银行贷款支付下余房款。因此，双方应当就下余款项如何支付进行协商，在协商不成的情况下，也应当给张文强必要的履行支付义务的时间。一审法院依据补充协议第二条第5项的约定“若乙方经贷款机构审批所获贷款数额与已支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理房屋所有权转移登记手续之前补足购房款”，认定张文强支付购房尾款的时间应当不迟于房屋转移登记到其名下之时，显然是对协议内容的误读，同时，一审法院认定张文强逾期付款构成根本违约，应属不当。就本案而言，由于蔡楠的违约行为，导致张文强未能按协议办理贷款，其支付能力显然受到限制，因此，应当给予其一定的合理时间准备。在张文强已替蔡楠支付了9000元的赔偿款后，蔡楠即在一个多月之后起诉，要求追究张文强逾期付款的违约责任，该请求本院无法予以支持。因此，对于一审判决认定张文强构成根本违约，并承担房屋总价款20%的违约责任，显属不当，本院予以纠正。关于蔡楠承担违约责任的问题，由于蔡楠明显存在一房二卖的违约行为，给张文强造成了一定的经济损失，但考虑到蔡楠仍最终履行了该合同，并将房屋过户至张文强名下，本院亦酌情减轻其违约责任。综上所述，张文强的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十、第六十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初2769号民事判决；二、张文强于本判决生效后三日内支付蔡楠购房款433000元；三、蔡楠于本判决生效后三日内支付张文强违约金80000元；四、驳回蔡楠的其它诉讼请求和张文强的其它反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11162元，反诉费2056元，二审案件受理费4112元，共计17330元，由蔡楠、张文强各负担8665元。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 严庭东审判员 苏 轶二〇一九年七月九日书记员 徐雅楠