福建省上杭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0823民初1714号 原告：紫金矿业集团南方投资有限公司，住所地上杭县临城镇紫金大道**紫金总部大楼**，统一社会信用代码91350823761765219Y。 法定代表人：林宇，总经理。 委托诉讼代理人：廖赞梅，福建汀杭律师事务所律师。 被告：上杭农勋机械有限公司，，住所地上杭县工业园区第****统一社会信用代码9135082355509184XA。 法定代表人：伍书文，董事长。 原告紫金矿业集团南方投资有限公司（以下简称紫金南方投资公司）与被告上杭农勋机械有限公司（以下简称农勋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告紫金南方投资公司的委托诉讼代理人廖赞梅到庭参加诉讼，被告农勋公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 紫金南方投资公司向本院提出诉讼请求：1.判决立即终止双方于2018年签订的《南岗工业厂房租赁合同（续）》，农勋公司将厂房清空并交还紫金南方投资公司；2.判决农勋公司在判决生效之日起十日内支付截止至2019年5月31日止尚欠的租金73750元及自2019年6月1日起至农勋公司将厂房移交还紫金南方投资公司之日止按月租金2750元计算的租金;3.判决农勋公司支付以尚欠的租金27500元为基数自2018年1月1日起至该款归还日止按月利率2%计算的违约金；以尚欠的租金32500元为基数自2019年1月1日起至该款归还之日止按月利率2%计算的违约金；4.诉讼费由农勋公司负担。诉讼过程中，紫金南方投资公司明确第一项诉讼请求中的“终止”是解除合同，即解除双方于2018年签订的《南岗工业厂房租赁合同（续）》。 事实与理由：自2017年2月1日开始农勋公司向紫金南方投资公司租赁坐落在上杭县厂房，双方签订了《南岗工业厂房租赁合同》，合同约定：租赁厂房面积500平方米，租赁时间2017年2月1日至2018年2月28日，租金每平方米5元，每月租金2500元，签订合同时需缴纳履约押金10080元（但在租赁过程中，农勋公司未向紫金南方投资公司交纳履约押金）。租金按季缴交，于每季度首月5日前交清当季度租金，农勋公司如未按时缴清租金，每逾期一天应按未缴租金总额千分之三支付违约金。如逾期六十天未缴清租金，则紫金南方投资公司有权立即提前终止本合同，并有权将农勋公司所交押金作违约金扣除，如农勋公司无违约，则押金无息退回。上述合同到期后，双方于2018年续订了《南岗工业厂房租赁合同（续）》，租赁期2018年3月1日至2019年1月31日，月租金2750元，其余条款与2017年签订的《南岗工业厂房租赁合同》相同。2018年续订的合同到期后，双方未再续订合同，但农勋公司继续使用该厂房至今。自2017年农勋公司租赁紫金南方投资公司的厂房至今，虽经紫金南方投资公司多次催收，但农勋公司至今未缴一分钱租金，农勋公司已严重违反双方签订的租赁合同，按租赁合同第四条约定，紫金南方投资公司可立即与农勋公司终止租赁合同，农勋公司应支付自逾期缴纳租金之日起按未缴租金总额日千分之三支付违约金，为了让步与计算方便，紫金南方投资公司自愿以农勋公司上年所欠的租金总额从次年1月1日起按月利率2%计算的违约金。 农勋公司在本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼材料后，未作答辩和提供证据。 紫金南方投资公司围绕诉讼请求向法庭提交出示了以下证据： 1.《南岗工业厂房租赁合同》、《南岗工业厂房租赁合同（续）》，证明农勋公司向紫金南方投资公司租赁坐落在上杭县厂房，双方签订了《南岗工业厂房租赁合同》。2017年签订的合同到期后，双方于2018年续订了《南岗工业厂房租赁合同（续）》。 2.《关于催收南岗工业区2#工业厂房租金的函》、《拖欠租金确认函》，证明截止至2018年12月31日止，农勋公司尚欠租金60000元；紫金南方投资公司多次向农勋公司书面催收租金并要求限期将厂房腾空归还紫金南方投资公司。 3.房屋所有权证，证明紫金南方投资公司对坐落于上杭县厂房拥有所有权。 4.名称变更登记通知书，证明2017年7月《福建紫金投资有限公司》变更登记为《紫金矿业集团南方投资有限公司》。 5.营业执照，证明农勋公司的信息及其具有民事法人主体资格。 本院依法调取了以下证据：国家企业信用信息公示系统查询的农勋公司信息。 经庭审质证，紫金南方投资公司对本院调取的证据无异议。 本院对上述证据认证如下：农勋公司未到庭参加诉讼，视为放诉讼权利。经审查，紫金南方投资公司提供的证据、本院调取的证据符合证据的客观性、合法性和关联性的要求，予以确认在卷佐证，结合当事人陈述，综合分析认定本案事实。 经审理查明：紫金南方投资公司原名称为福建紫金投资有限公司，其为上杭县南岗工业开发区（9＃楼）所有权人，该房屋的规划用途为工业厂房。2017年2月1日紫金南方投资公司将其所有的南岗工业开发区第二期第2幢第1层厂房租赁给农勋公司，双方签订《南岗工业厂房租赁合同》，合同载明：“为支持企业发展，满足乙方（农勋公司，下同）的生产需要，甲方（紫金南方投资公司，下同）同意把园区内的厂房租赁给乙方作生产车间使用。经双方协商一致，订立如下协议：一、租赁物位置、范围：甲方出租给乙方使用的厂房坐落在上杭县，租赁面积500平方米。二、租赁期限：从2017年2月1日起至2018年2月28日止。……。三、租金及缴交时间、方式：按每月5元／㎡的标准计算，每月租金计人民币2500元。租金交缴方式：按季度缴交，于每季度首月5日前（遇节假日顺延至节假日完后的第一个工作日）缴清当季度租金。租赁期间如遇公司调整厂房租金，则按调整后租金标准收取。乙方签订该合同时缴纳履约押金（押金额为人民币10080元），乙方缴交的押金不计息。在履行合同过程中如乙方违约，则违约金甲方可直接从押金中扣抵，不够部分乙方仍需支付，到期如乙方无违约，则合同到期之后甲方签署资产移交清单之日起五日内归还。四、乙方如未按时缴清租金，乙方仍需支付租金外，每逾期壹天应按未缴租金总额千分之三支付违约金；如逾期六十天未缴清租金，则甲方有权立即提前终止本合同，未支付的租金及逾期的违约金仍由乙方支付，由此造成的甲方和乙方的一切损失均由乙方承担。五.用途：乙方只能将承租的厂房用于农用机械生产，如乙方未经甲方书面同意擅自改变用途，则乙方应支付违约金（数额为三个月租金，按当时的租金标准计），同时甲方有权立即提前终止本合同，由此造成的甲方和乙方的损失均由乙方承担。……。”合同到期后，2018年初经紫金南方投资公司与农勋公司协商，双方签订了《南岗工业厂房租赁合同（续）》，租赁期限从2018年3月1日起至2019年1月31日止。租金变更为：按每月5.5元／㎡的标准计算，月租金计人民币2750元。除第三条中无缴纳押金及处理的内容外，其余条款与《南岗工业厂房租赁合同》一致。租赁期间，农勋公司未依约缴纳履约押金，亦未按约按时缴交租金。紫金南方投资公司于2017年7月14日及2018年11月20日致函农勋公司催收租金，但农勋公司仍旧分文未付。2019年1月21日，农勋公司出具《拖欠租金确认函》，载明：“上杭农勋机械有限公司（伍书文）确认：我公司自2017年2月份以来，租赁紫金矿业集团南方投资有限公司南岗工业区2＃厂房共计500平方米，累计拖欠租金共计人民币6万元整（￥60000元）附件：农勋机械拖欠租金明细上杭农勋机械有限公司2019年1月21日法定代表人签字：伍书文计划：2019年元月30日前付贰万元2019年3月30日前付贰万元2019年5月30日前付贰万元承诺2019年5月30日前付清。”2018年签订的《南岗工业厂房租赁合同（续）》在2019年1月31日到期后，双方未再续订合同，农勋公司继续占有使用租赁的厂房，紫金南方投资公司未向本院提供表示异议的证据。农勋公司未按其承诺和计划支付租金。农勋公司从2017年2月1日—2018年2月28日共13个月，按每月租金2500元，结欠租金32500元，从2018年3月1日-2019年1月31日共11个月，按每月租金2750元，结欠租金30250元，上述两项合计62750元。其中2017年2月1日-2017年12月31日的租金为27500元，2018年1月1日-2018年12月31日的租金为32500元。2019年2月1日后的租金亦未支付。所欠租金经紫金南方投资公司催要未果，诉至本院。 本院认为，紫金南方投资公司与农勋公司双方经自愿协商签订的《南岗工业厂房租赁合同》及《南岗工业厂房租赁合同（续）》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，为合法有效，双方均应按约定履行义务，享有权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。紫金南方投资公司与农勋公司签订的《南岗工业厂房租赁合同（续）》约定的期限2019年1月31日到期后，双方未再续订合同，农勋公司占有使用该厂房，紫金南方投资公司未提出异议，视为签订的《南岗工业厂房租赁合同（续）》继续有效，但租赁的期限变更为不定期，租金仍应按原合同约定支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方随时可以解除合同。农勋公司拖欠从2017年2月1日至2019年1月31日止的租金为62750元，及此后的租金未按约交纳，属违约行为。故紫金南方投资公司要求解除双方之间的租赁合同，并要求农勋公司将厂房清空交还紫金南方投资公司并支付拖欠租金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的计算，合同约定是按季度交纳租金，如未按时缴清租金应按未缴租金按日千分之三支付违约金，折合成月利率为9%，现紫金南方投资公司诉请要求农勋公司按上年度租金总额从次年1月1日起按月利率2%标准计算违约金，属当事人处分权的行使，不违反法律、法规强制性规定，本院予以支持。农勋公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百五十九条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除紫金矿业集团南方投资有限公司与上杭农勋机械有限公司签订的《南岗工业厂房租赁合同（续）》； 二、上杭农勋机械有限公司应在本判决生效之日起十日内将坐落在上杭县的厂房腾空交还给紫金矿业集团南方投资有限公司； 三、上杭农勋机械有限公司应在本判决生效之日起十日内支付紫金矿业集团南方投资有限公司从2017年2月1日起至2019年1月31日止的租金62750元及违约金（违约金计算：①以尚欠租金27500元为基数，从2018年1月1日起至款清之日止按月利率2%计算；②以尚欠租金32500元为基数，从2019年1月1日起至款清之日止按月利率2%计算）； 四、上杭农勋机械有限公司应在本判决生效之日起十日内支付紫金矿业集团南方投资有限公司自2019年2月1日起至厂房腾空交还之日止按每月2750元计算的租金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1876元，减半收取计938元，由上杭农勋机械有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准）负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  张春明 二〇一九年七月二日 法官助理王美钦 代理书记员  孔喜圣 附：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。