云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终698号上诉人（原审被告）：大理宫廷管家装饰工程有限公司，住所云南省大理白族自治州大理市下关镇南涧路**附**嘉逸凤凰城—知闰苑，统一社会信用代码91532901MA6K7Y1P8M。法定代表人：杨韬，总经理。委托诉讼代理人:范垒，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：仁国华，男，1976年8月27日出生，汉族，祥云县人，，住祥云县委托诉讼代理人：张学彬，云南匡州盛欣律师事务所律师，特别授权代理。上诉人大理宫廷管家装饰工程有限公司（以下简称“宫廷装饰公司”）因与被上诉人仁国华房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省祥云县人民法院（2019）云2923民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宫廷装饰公司上诉请求：1.撤销祥云县法院（2019）云2923民初53号民事判决，改判上诉人不承担违约责任；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审认定事实错误，该《租房及服务协议》并非一个单纯的租赁合同，双方第一年是一个试合作的期间，被上诉人不收取房屋租金，而是从双方的合作业务中提取全部业务利润的34%作为分红。从该协议可以看出，只有双方在市场开拓上迖成了一致，才可能产生后续的租房事宜。如市场开拓上双方无法达成一致，那也就没有租赁关系。在双方签订了该协议后，双方的合作没有实际开展，上诉人也没有再使用过该房屋，实际上双方的合作也就终止了。2.该《租房及服务协议》并非是违约解除，是双方达成共识后的协商解除，上诉人并没有任何违约情形发生，不应承担违约金。上诉人没有使用办公用房，该房屋的钥匙一直在被上诉人手中，没有交付给上诉人。被上诉人在2018年7月就另行找到了承租人杨红梅，并出租了该房屋给杨红梅用于开设了“绿色餐厅”饭店。3.一审判决的违约金明显过高。上诉人与被上诉人的合作、租房所在地祥云县飞龙别院3栋05号第一层和06号第一、二层商住房屋，上诉人仅使用了05号和06号房屋约100平方米左右的面积；同地段旁边其他租户租赁三层房屋每年租金是6万元左右；被上诉人已将房屋租赁给了第三方，没有产生任何损失。仁国华答辩称，1.双方仅是一个租赁合同关系，被上诉人出租房屋获取租金，不存在合伙合作关系。2.双方不是协商解除合同，而是上诉人单方解除合同。上诉人明确表示不再履行合同导致合同目的不能实现，上诉人也明确表示愿意赔偿损失，双方合同关系终止，因此上诉人违约情况是属实的。3.上诉人对租金行情是了解的，上诉人擅自解除合同关系，导致被上诉人可期待利益的严重损失。被上诉人主张10万元的损失合情合理。仁国华向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租房及服务协议》于2018年8月30日解除；2.判令被告赔偿原告经济损失100000元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月18日，被告大理宫廷管家装饰工程有限公司（甲方）与原告仁国华（乙方）签订了《租房及服务协议》。该合同约定：被告租赁原告所有的位于飞龙别园3幢05宗第一层和06宗第一层、第二层房屋从事经营。租赁期限为五年，自2017年10月1日至2022年9月30日。租赁房屋每年租金100000元，其中2017年10月1日至2018年9月30日期间，原告不收取被告房屋租金，被告承诺在祥云县区域范围内全部业务产生的经营利润，给予原告34%作为租金补偿及支付拓展业务服务费；自2018年10月1日起，被告应向原告支付租金，租金每年支付一次，于当年度租期开始起算之日前提前30日支付清洁，此外，被告承诺继续在租赁期内将祥云县区域范围内全部业务产生的经营利润给予原告34%作为拓展业务服务费。合同还对续租、违约等相关事项进行了约定。2018年8月30日，被告出具《通知》，表明不再继续使用原告方房屋。原、被告双方对原告方的经济损失协商未果，原告诉至法院。另查明，2018年9月11日原告与案外人签订《租房协议》，将涉案房屋重新出租。一审法院认为，关于原告请求确认《租房及服务协议》于2018年8月30日解除的诉讼请求。被告于2018年8月30日向原告发出《通知》明确表示不再履行合同，原告订立合同的目的无法实现，2018年9月11日原告将房屋实际出租给案外人并签订《租房协议》，以实际行动行使合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定，原、被告双方之间签订的《租房及服务协议》于2018年9月11日解除。关于原告要求被告赔偿经济损失100000元的诉讼请求。原、被告签订的《租房及服务协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，本协议合法有效。被告方在合同约定的租赁期限届满前提前退租，属于违约。根据《租房及服务协议》约定“甲方如单方解除协议提前退租，应提前一个月通知乙方，乙方收取的当年度租金不再退予甲方，且甲方仍需向乙方支付剩余租期应计算房屋租金总额（剩余期限按月计算，月内超出15天的以一月计）30%的违约金”。该条约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，按此约定计算，本案的违约金数额约为122500元。原告主张100000元经济损失是对自己权利的处分，予以确认。故原告的第二项诉讼请求予以支持。关于被告答辩称原告以房屋第一年租金入股被告公司以及原告没有将房屋钥匙交付被告的答辩意见，因被告没有提交相应证据证实，不予采信。综上所述，原告的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十八条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决：一、原告仁国华与被告大理宫廷管家装饰工程有限公司签订的《租房及服务协议》于2018年9月11日解除；二、被告大理宫廷管家装饰工程有限公司于本判决生效后十日内向原告仁国华支付违约金100000元。案件受理费1150元，由被告大理宫廷管家装饰工程有限公司负担。二审中，双方当事人均无新证据提交。二审经审理查明，被上诉人仁国华在起诉状中自认，2018年8月，有人向其打听商铺是否可以出租，后仁国华征询宫廷装饰公司意见是否续租，必须给予明确答复；宫廷装饰公司于2018年8月30日书面告知仁国华不再续租；二审查明的其余事实与一审认定的一致。本院认为，关于合同效力和合同解除问题。上诉人宫廷装饰公司与被上诉人仁国华签订的《租房及服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。经查明，合同履行过程中，被上诉人因他人想租赁涉案商铺而征询上诉人意见是否续租，系提出解除合同的意思表示，上诉人于2018年8月30日向被上诉人出具《通知》，表明不再继续使用，可另租他人，即同意解除合同，双方之间属于协商一致解除合同，适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协议一致，可以解除合同”的规定，被上诉人一审主张依法确认双方签订的《租房及服务协议》于2018年8月30日解除的诉请，有事实和法律依据，应予支持；一审对此适用法律错误，本院予以改判。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该法律条文的规定，被上诉人有权要求赔偿损失。合同虽约定第一年不收取租金，上诉人给予经营利润34%作为租金补偿及支付拓展业务服务费，但本案上诉人并未实际开展业务，被上诉人的收益遭受到损失，对此上诉人作为承租方应承担赔偿一定经济损失的责任，本院综合考虑房屋租赁合同的性质、合同履行情况、被上诉人的空置损失及上诉人的过错，酌情确定由上诉人赔偿被上诉人经济损失5万元。综上所述，上诉人宫廷装饰公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，本院依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销祥云县人民法院(2019)云2923民初53号民事判决；二、上诉人大理宫廷管家装饰工程有限公司与被上诉人仁国华签订的《租房及服务协议》于2018年8月30日解除；三、上诉人大理宫廷管家装饰工程有限公司于本判决生效之日起五日内向被上诉人仁国华赔偿损失50000元；四、驳回原审原告仁国华的其他诉讼请求。一审案件受理费1150元，由上诉人大理宫廷管家装饰工程有限公司负担575元，被上诉人仁国华负担575元；二审案件受理1150元，由上诉人大理宫廷管家装饰工程有限公司负担575元，被上诉人仁国华负担575元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年七月二十二日法官助理周小龙书记员段杰润