湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂06民终1143号上诉人（原审原告）：张宗刚，男，1976年1月5日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区前进路**，公民身份号码：4201061976********。上诉人（原审原告）：史敏，女，1979年1月17日出生，汉族，襄阳市人，住，住襄阳市樊城区大庆西路**民身份号码：4206041979********。被上诉人（原审被告）：襄阳铜锣湾投资开发有限公司。住所地：襄阳市樊城区中原路**美易美家酒店**。法定代表人：靳新红，铜锣湾公司董事长。上诉人张宗刚、史敏因与被上诉人襄阳铜锣湾投资开发有限公司（以下简称铜锣湾公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初5812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张宗刚、史敏上诉请求：请求撤销一审判决，改判铜锣湾公司以购房款1118911元为基数，自2018年7月30日起按日万分之一向张宗刚、史敏支付逾期交房违约金至取得竣工验收备案证明之日止。事实和理由：铜锣湾公司故意使用废止的2000年合同文本，以单体竣工验收为交房条件，回避2014年合同文本的应当取得建设工程竣工验收备案证明的交房条件。且一审判决送达时，所建住房仍未取得消防验收。铜锣湾公司答辩称：其因不可抗力、市政工程、政府管制、异常恶劣天气、政府延迟批准等情形，没有在约定的期限内向业主交付房屋，按合同约定，应予免责。张宗刚、史敏向一审法院起诉请求：1、判令铜锣湾公司以合格的房屋，合法的手续向张宗刚、史敏交付房屋。诉讼中，张宗刚、史敏将“合格的房屋，合法的手续”明确为取得竣工验收备案证明的房屋。2、判令铜锣湾公司以购房款1118911元为基数，自2018年7月30日起按日万分之一向张宗刚、史敏支付逾期交房违约金至实际交房之日止。诉讼中，张宗刚、史敏将“实际交房之日止”明确为铜锣湾公司取得竣工验收备案证明之日止。3、本案诉讼费由铜锣湾公司承担。一审法院认定的事实：2017年1月12日，买受人张宗刚、史敏与出卖人铜锣湾公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：一、买受人以1118911元的价格购买出卖人位于襄阳市樊城区九街十八巷第6幢1单元6-1-14-2号房屋一套。二、出卖人应当在2018年4月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单体竣工验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。三、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；3、政府管制、征用或规划变更等行政行为导致无法正常进行开发建设的；4、施工中遇到异常恶劣天气导致无法进行正常施工的；5、非出卖人原因，有关政府部门迟延发出有关批准文件的。四、如发生不可抗力或以下情形之一：1、因政府部门政策变化或为遵守政府法令而造成房屋延期交付；2、因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施或对涉及市政配套、安装之延误而造成房屋延期交付；3、因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；4、非出卖人原因，包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情等导致工期延误的，出卖人应在发生情形后30日内通知买受人，并向买受人提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件，如出卖人未履行通知及提交文件义务，出卖人不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或买受人原因导致出卖人无法通知的情形除外。五、如发生不可抗力事件，受其影响的一方应立即通知另一方，并应于不可抗力事件影响消除后15日内，向另一方提供当地政府或公证机关出具的不可抗力事件发生的证明，否则视为不可抗力事件未发生。六、出卖人自身原因造成未在合同约定的期限内向买受人交付房屋，买受人给予出卖人90日的宽展期，宽展期内，出卖人无需向买受人承担违约责任；如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付买受人，自合同约定的交付期限届满后第91日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，张宗刚、史敏以支付首付款及向银行按揭贷款的方式向铜锣湾公司付清了购房款1118911元。2018年9月30日，九街十八巷1号楼、2号楼、3号楼、6号楼、7号楼取得《建筑工程竣工验收报告》，验收结论为合格。铜锣湾公司作为建设单位，襄阳市第二建筑设计院作为设计单位，鄂西北工程勘察总公司作为勘察单位，襄阳华罡项目管理有限公司作为监理单位，中城建第十三工程局有限公司作为1号楼、2号楼、7号楼的施工单位，江苏省华建建设股份有限公司作为3号楼、6号楼的施工单位均在竣工验收报告上加盖了公章。2018年10月2日，铜锣湾公司向九街十八巷1号楼、2号楼、3号楼、6号楼、7号楼业主发送了交付房屋短信，短信通知1号楼、2号楼业主于2018年10月3日办理交房手续，含张宗刚、史敏在内的3号楼、6号楼业主于10月4日办理交房手续，7号楼业主于10月5日办理交房手续，交房地点均为九街十八巷天御区幼儿园内。2018年11月8日，九街十八巷5号楼取得《建筑工程竣工验收报告》，验收结论为合格。铜锣湾公司作为建设单位，襄阳市第二建筑设计院作为设计单位，鄂西北工程勘察总公司作为勘察单位，襄阳华罡项目管理有限公司作为监理单位，江苏省华建建设股份有限公司作为施工单位均在竣工验收报告上加盖了公章。2018年11月9日，铜锣湾公司向九街十八巷5号楼业主发送了交付房屋短信，短信通知5号楼业主于2018年11月10日办理交房手续，交房地点为九街十八巷营销中心。另查明，至本案判决前，九街十八巷1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、7号楼尚未取得消防验收合格的相关材料。庭审中，一审法院要求铜锣湾公司提供该公司是否在发生延期交房情形后30日内向买受人履行了通知及提供证明文件的证据，但至本案判决前，铜锣湾公司未向一审法院提供上述证据。一审法院认为，商品房交付应符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点之一，即涉案《商品房买卖合同》中约定的商品房交付条件是否符合法律及行政法规的强制性规定，是否合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，商品房买卖合同中关于房屋的交付条件约定为“商品房单体竣工验收合格”，该约定符合法律及行政法规的强制性规定，不存在免除出卖人责任、加重购房人审核义务的问题，合法有效。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。上述行政法规是备案制度的法律依据，消防验收是备案所需材料，备案是竣工验收合格后进行的，是否消防验收与是否备案均不影响竣工验收合格的效力。竣工验收合格是交付房屋的法定条件，而消防验收及备案均不是法律、行政法规强制性规定的房屋交付必备条件。在双方当事人未将消防验收或备案约定为交房条件的情况下，不能以未消防验收或未备案为由认定出卖人违反交房义务。本案中，张宗刚、史敏所在的6号楼已于2018年9月30日经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位等五单位验收合格，并出具了《建筑工程竣工验收报告》，涉案房屋已符合双方在《商品房买卖合同》中约定的交付条件，亦符合法律、行政法规关于商品房交付条件的强制性规定。铜锣湾公司通知张宗刚、史敏于2018年10月4日办理交房手续，应认定该公司已履行了交付符合合同约定的房屋之合同义务，张宗刚、史敏关于铜锣湾公司未合法交付房屋的诉讼主张无事实和法律依据，不予支持。本案争议焦点之二，即铜锣湾公司能否以中高考、恶劣天气、行政行为等原因顺延交房时间。商品房买卖合同约定的交房期限为2018年4月30日前，但铜锣湾公司通知的交房时间为2018年10月3日、4日、5日及11月10日，铜锣湾公司称因中高考、恶劣天气、行政行为等原因造成停工，停工时间应当顺延交房时间。首先，商品房买卖合同中虽然约定了“施工中遇到异常恶劣天气导致无法进行正常施工的，出卖人可据实予以延期”，但合同中并未对何为“异常恶劣天气”进行释义。其次，铜锣湾公司提供的天气预警信息，仅能证明相关部门在网络上发布了高温、暴雨等天气状况的预警通知，不能证明该年度高温、暴雨等天气状况出现的频率、强度与往年相比明显加剧，且异常恶劣，故铜锣湾公司提供的证据不能证明施工期间出现了不同于往年的“异常恶劣天气”。第三、铜锣湾公司作为专业的房地产开发公司，在襄阳本地开发房地产，应对襄阳夏季高温多暴雨,冬季湿冷有雨雪的天气状况进行详细了解，并考虑到本地相关部门要求在中高考期间停工的特有规定，拟定专门预案，合理确定施工期间及交房期限。若因铜锣湾公司未了解或未考虑到上述情况，导致工期延长，不能按时交房，应属该公司自身原因造成。第四，根据商品房买卖合同中“出卖人应在发生情形后30日内通知买受人，并向买受人提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件，如出卖人未履行通知及提交文件义务，出卖人不得以此为由免除延期交房责任”的约定，即使发生延期情形，铜锣湾公司也应在履行了通知及提交文件义务后才可主张顺延交房，但铜锣湾公司至今未提供向买受人履行了上述义务的相关证据，该公司应承担举证不能的不利后果。综上，铜锣湾公司不能以中高考、恶劣天气、行政行为等原因减轻或免除延期交房的违约责任。综上所述，张宗刚、史敏与铜锣湾公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。铜锣湾公司虽已于2018年10月4日向张宗刚、史敏履行了交付符合合同约定的房屋之合同义务，但该公司延期交房事实仍存在，应当承担违约责任。铜锣湾公司应按商品房买卖合同的约定，自交付期限届满后第91日，即2018年7月30日起以张宗刚、史敏已交房价款1118911元的万分之一按日向张宗刚、史敏支付违约金至实际交付之日（即2018年10月4日）止，共计67天，该违约金为7497元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告襄阳铜锣湾投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张宗刚、史敏违约金7497元。二、驳回原告张宗刚、史敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由被告襄阳铜锣湾投资开发有限公司负担。二审查明：一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人张宗刚、史敏与被上诉人铜锣湾公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，为有效合同。双方合同约定的交房时间是2018年4月30日，交房条件是：单体竣工验收合格。故铜锣湾公司于2018年9月30日完成五方（建设、施工、设计、监理、勘察）验收后，已满足了合同约定的最低交房条件。上诉人张宗刚、史敏应按合同约定收房。且《商品房买卖合同》中除提供了该“该商品房经验收合格”这个最低交房条件外，还提供了“该商品房经综合验收合格”、“该商品房经分期综合验收合格”、“该商品房取得商品住宅交付使用文件”等多个交房条件的选项，上诉人张宗刚、史敏有权利在签订合同之前选择合适自己的交房条件后，再决定是否购买。且不同的交房条件也必然会产生不同的交房时间和购房价格的变化。一审法院判决认定：铜锣湾公司于2018年10月4日向张宗刚、史敏履行了交付房屋的合同义务，但该公司延期交房事实仍存在。铜锣湾公司应按商品房买卖合同的约定，自交付期限届满后第91日，即2018年7月30日起以张宗刚、史敏已交房价款1118911元的万分之一按日向张宗刚、史敏支付违约金至实际交付之日（即2018年10月4日）止，共计67天，该违约金为7497元。事实清楚，本院予以确认。张宗刚、史敏上诉称：取得建设工程竣工验收备案证明后为交房条件，且一审判决送达时，所建住房仍未取得消防验收。因其在合同中没有选择与此相对应的交房条件，本院不予支持。综上，一审法院判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人张宗刚、史敏负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 严庭东审判员 苏 轶二〇一九年七月二十二日书记员 徐雅楠