贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初5198号 原告：王兴文，男，汉族，1979年12月1日出生，住贵州省毕节市。 原告：胡关菊，女，汉族，1979年4月22日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理）,贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201311303602。 二原告委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人：刘成涛（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224200910545687。 原告王兴文、胡关菊与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（下称：天厦房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王兴文、胡关菊的委托诉讼代理人王妍、刘力铭，被告天厦房开公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王兴文、胡关菊向本院提出诉讼请求：１、判令被告在30日内为原告办理望城花园26-11-1号商品房的不动产权证并交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计10,000.00元（实际金额以原告已付总房款320,921.00元为基数，按日0.1%的标准从2014年1月1日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；3、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告于2012年8月1日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的“望城花园”项目房号为26-11-1的商品房一套，双方在《商品房买卖合同》第八章第三条约定：“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期之日起60日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款0.1%的违约金。”据此，被告应于2013年12月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。结合本案，原告已经按照合同约定全面履行完毕合同项下约定的义务，向被告付清了320,921.00元购房款，但被告至今未取得涉案商品房的所有权初始登记，并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告的行为已经构成违约，应当按照合同约定及相关法律规定承担违约责任，向原告支付违约金。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请判如所诉。 被告天厦房开公司答辩称：1、根据原告的主张，其诉讼请求已经过诉讼时效；2、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。在合同履行期间，因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，天厦房开公司只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形。《商品房买卖合同》签订时，基础术语释义部分载明8.房屋登记:是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。即合同中约定由天厦房开公司取得的初始登记及需要交付原告的有关文书，均属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证，及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。而在涉案合同约定的“有关文书”交付期限未届满的情况下，基于《不动产登记条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的施行，毕节市开始实施不动产统一登记制度，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”的登记模式。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定:“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”，第六条规定:“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”基于《不动产登记暂行条例》的实施，本案《商品房买卖合同》约定取得的“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的内容已随房地产登记政策的改变而发生变化，现行初始登记包含了房屋所有权登记与土地使用权登记，即实行“二证合一”的不动产权证，被告需向原告交付的“办理商品房产权转移登记的有关文书”也包含了办理土地权属所需的相关资料。在此情况下，被告只得采用新法规定的履行方式，同时履行协助提供房屋所有权和土地使用权的转移登记有关文书的义务，即变更为提供不动产权转移登记的有关文书。双方《商品房买卖合同》约定提交的仅仅是房屋所有权转移登记的有关文书，并不包含土地使用权转移登记的有关文书或办理不动产权转移登记的有关文书，且合同中并未约定土地使用权转移登记的有关文书的提交期限。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”。据此，原、被告对何时协助提供涉案房屋国有土地使用权或不动产转移登记有关文书的时间没有约定时，原告可以随时要求答辩人履行，同时应给答辩人必要的准备时间。然而原告合同履行过程中并未向答辩人行使要求协助提供办理不动产权转移登记有关文书的请求权，答辩人在此情况下可以随时履行，故本案中答辩人并无所谓的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为。3、涉案房屋至今未取得初始登记，系因原告在内的业主私自破坏或封堵原来消防通道，导致涉案房屋消防验收不过。因此，未取得初始登记的客观原因在于原告方，不应由被告承担违约责任。4、退一步将讲，即使原告认为被告违约，根据合同第二十二条的约定，约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任;对于约定日期起60日以后的违约责任，双方对合同约定的备选项未作出对应选择，就是放弃，说明买受人对出卖人的逾期责任作出了“不再追究”的意思表示。合同仅仅约定了60日内的违约要承担违约责任，对于60日以后的，并不承担违约责任，原告曲解合同本意，要求被告按每日已付购房款千分之一支付原告从2013年12月31日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法无据。同时，该违约金标准过高，应当依法予以调低。《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观因素所致，且天厦房开公司在毕节市辖区内房地产楼盘业主上千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，违约金早已超过购房总款，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故本案违约金标准应当予以调低。房子是用来住的，涉案房屋已经交付原告使用，原告基本上实现了合同目的。原告并没有举证证明因被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原告没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。综上，恳请法院充分考虑答辩人的答辩理由，依法判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明：2012年8月1日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市××路××花园××＃、××＃××单元××房；建筑面积113.43平方米，套内建筑面积95.00平方米；该商品房总价款为320,921.00元；买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款96,921.00元，余款224,000.00元以贷款方式支付；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》中：“第3.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。合同签订后，原告按照合同约定支付了涉案房屋购房款320,921.00元并交纳预告登记费、房屋维修基金、契税等办证所需费用。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。 另查明，2013年12月23日，毕节市公安消防支队出具的毕公消验字（2013）第0074号建设工程消防验收意见书主要载明：毕节市望城花园1#、2#楼综合评定为工程消防验收不合格；至庭审时，涉案商品房的消防验收仍未通过，被告尚未取得涉案商品房初始登记，不具备办理涉案商品房转移登记的条件。 庭审中，被告申请现场勘验。经本院组织原、被告双方进行现场勘验查实，原告没有占用消防通道的情形。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收款收据3张、借款借据，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、竣工验收备案表、照片，本院依职权调取的建设工程消防验收意见书；上述证据，本院已组织举证、质证，并收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未取得涉案商品房的初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于违约金的计算标准问题。因原、被告在《商品房买卖合同》中仅约定了被告逾期60日内的违约金计算标准，未约定被告逾期超过60日未交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算标准，而至今已经超过60日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额320,921.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额320,921.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算； 关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原则上应从2014年1月1日起计算违约责任；由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年5月9日）往前倒推三年即2016年5月9日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2016年5月9日起计算;因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳；其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。同时，因原、被告在合同附件十二中约定“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”，原告实际向被告交纳了办证所需的维修基金等相关办证费用，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。故，本案的违约金应以原告已付购房款320,921.00为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年5月9日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门之日止。 对原告主张被告立即为原告办理涉案商品房不动产权证的诉请，因被告尚不具备办理涉案商品房不动产权证的条件，属事实上的履行不能，故，对原告的该项诉请，本院不予支持，原告可待被告实际具备履行条件后，再行主张。 对被告提出涉案房屋未取得初始登记系原告在内的业主私自破坏或封堵消防通道导致消防验收通不过，不应承担违约责任的抗辩主张，经本院组织现场勘验查实，本案原告没有占用消防通道的情形，故，被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳；对于被告提出的本案逾期办证事实的发生系政策实施的不可抗力因素导致，不存在提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形的抗辩主张，被告所举证据不足以证明存在不可抗力情形，故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王兴文、胡关菊支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金(违约金以原告已付购房款320,921.00为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年5月9日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门之日止)； 二、驳回原告王兴文、胡关菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币699.00元（已减半收取），由被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇一九年七月三十一日 书记员  包清琳