葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽1403民初1514号原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司，住所地葫芦岛市龙港区锦葫路**楼**。负责人邹尚峰，该公司总经理。委托代理人种某，该公司员工。委托代理人王某，住葫芦岛市连山区。被告辽阳银行股份有限公司，，住所地辽阳市民主路**法定代表人徐雅清，系该公司董事长。被告辽阳银行股份有限公司葫芦岛分行，住，住所地葫芦岛市龙港区龙湾大街**楼**/div>负责人印辉，系该银行行长。二被告共同委托代理人杜若兰，辽宁德远律师事务所律师。原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司诉被告辽阳银行股份有限公司、辽阳银行股份有限公司葫芦岛分行物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司的委托代理人种某、王某，被告辽阳银行股份有限公司、辽阳银行股份有限公司葫芦岛分行的共同委托代理人杜若兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司诉称，2012年12月21日，被告辽阳银行股份有限公司与案外人宏运地产集团有限公司签订商品房买卖合同，约定被告从案外人处购买龙湾大街180号楼A第A3幢1号商品房，2013年3月31日被告辽阳银行股份有限公司葫芦岛分行私下取得房屋的钥匙并开始使用该房产，但并未办理入住手续，也未与原告签订《物业服务协议》，之后一直拒绝缴纳物业费。从被告使用该房产至今，原告做为开发商委托的前期物业服务提供者，多次通过各种方式联系二被告要求其签订物业服务协议并缴纳拖欠的物业费，但二被告一直拒绝。虽然二被告拒绝缴纳物业费，原告从2013年3月31日开始就一直正常履行物业服务提供者的职责，被告的正常运营原告功不可没。拖欠的物业费明细如下：2013年物业费275,755.91元，2014年物业费367,674.55元,2015年物业费367,674.55元,2016年物业费367,674.55元,2017年物业费367,674.55元,2018年物业费367,674.55元,合计2,114,128.67元。有鉴于上述情况，原告认为依据相关法律规定，为维护自身合法权益，诉至法院。要求：一、判令二被告连带给付物业费2,114,128.67元；二、二被告承担本案诉讼费用。被告辽阳银行股份有限公司辩称，被告未与原告签订物业合同，也未接受过原告的任何物业服务，原告与被告之间既未建立物业合同关系，也未形成事实物业服务关系，法院应驳回原告的诉讼请求。一、被告并不具备原告主体身份，原告主体不适格。被告从未与原告签订过物业合同，案涉房屋的《商品房买卖合同》出卖人为宏运地产集团有限公司，买受人为辽阳银行股份有限公司，原告并不具有原告主体身份。原告既不是建设单位选聘的前期物业服务企业，也不是业主大会或者业主委员选聘的物业服务企业，主体不适格。二、案涉房屋为单位独栋建筑，《商品房买卖合同》中未说明公共部分位置，原告也未举证其提供物业服务的具体区域和项目，原告主体不适格。1.案涉房屋为单体独栋建筑，没有公共部位和公共区域，无从提供公共物业服务。案涉房屋无论是房屋内部还是房屋外部的维修、使用和管理均由被告自己进行，未接受过原告提供物业服务，原告主体不适格。2.原告所主张建筑绿化等项目，首先，建筑外区域为车辆自由停放、通行区域，没有外墙或围栏与道路间隔，法律性质依然为交通法上的“道路”，原告未举证其对该区域拥有所有权、管理权或者使用权，不能举证该区域性质为小区内物业管理区域；其次，原告并未举出充分、确实证据证明其从事了相关绿化项目。三、案涉房屋的保安、保洁等相应物业管理，辽阳银行葫芦岛分行均聘请专业公司提供服务，被告从未接受原告所提供的任何物业相关的服务，双方未形成事实物业服务关系，原告诉请没有法律依据。四、原告所主张物业服务标准没有合同依据和法律依据。抛开原、被从未形成过事实物业服务关系不谈，仅从原告所主张物业服务标准分析，原、被告之间既无物业合同约定服务项目和收费标准，原告也没有提供其单方计算的物业收费标准的计算依据。且原告自行统计的物业服务面积不具备证明力，原告所主张物业服务标准既没有合同依据也没有法律依据，请求驳回原告诉请。被告辽阳银行股份有限公司葫芦岛分行辩称，被告未与原告签订物业合同，也未接受过原告的任何物业服务，原告与被告之间既未建立物业合同关系，也未形成事实物业服务关系，法院应驳回原告的诉讼请求。一、被告并不具备原告主体身份，原告主体不适格。被告从未与原告签订过物业合同，案涉房屋的《商品房买卖合同》出卖人为宏运地产集团有限公司，买受人为辽阳银行股份有限公司，原告并不具有原告主体身份。原告既不是建设单位选聘的前期物业服务企业，也不是业主大会或者业主委员选聘的物业服务企业，主体不适格。二、案涉房屋为单位独栋建筑，《商品房买卖合同》中未说明公共部分位置，原告也未举证其提供物业服务的具体区域和项目，原告主体不适格。1.案涉房屋为单位独栋建筑，没有公共部位和公共区域，无从提供公共物业服务。案涉房屋无论是房屋内部还是房屋外部的维修、使用和管理均由被告自己进行，未接受过原告提供物业服务，原告主体不适格。2.原告所主张建筑绿化等项目，首先，建筑外区域为车辆自由停放、通行区域，没有外墙或围栏与道路间隔，法律性质依然为交通法上的“道路”，原告未举证其对该区域拥有所有权、管理权或者使用权，不能举证该区域性质为小区内物业管理区域；其次，原告并未举出充分、确实证据证明其从事了相关绿化项目。三、案涉房屋的保安、保洁等相应物业管理，辽阳银行葫芦岛分行均聘请专业公司提供服务，被告从未接受原告所提供的任何物业相关的服务，双方未形成事实物业服务关系，原告诉请没有法律依据。四、原告所主张物业服务标准没有合同依据和法律依据。抛开原、被告从未形成过事实物业服务关系不谈，仅从原告所主张物业服务标准分析，原、被告之间既无物业合同约定服务项目和收费标准，原告也没有提供其单方计算的物业收费标准的计算依据。且原告自行统计的物业服务面积不具备证明力，原告所主张物业服务标准既没有合同依据也没有法律依据，请求驳回原告诉请。经审理查明，2012年12月21日，被告辽阳银行股份有限公司与案外人宏运地产集团有限公司签订房屋买卖合同，购买的商品房位于葫芦岛市商品房，建筑面积3583.60平方米。该房屋由辽阳银行股份有限公司葫芦岛分行实际使用。原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司于2013年10月24日日成立，原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司为其提供相应的物业服务,原告曾于2015年11月对被告拖欠物业费用进行催缴。另查明，本案在审理过程中，原告申请对物业费市场价值进行鉴定，经葫芦岛市中级人民法院委托营口惠信资产评估有限公司进行鉴定。该评估鉴定对象和范围：葫芦岛宏运广场金融街，辽阳银行葫芦岛分行入户至2018年末拖欠物业费的市场价值。就评估事宜，2018年10月31日第一次庭审时,各方当事人对原告提供的证据进行质证,庭后又将原告提供的相关材料送达至各方当事人。2018年12月5日(鉴定基准日)，营口惠信资产评估有限公司鉴定人员及各方当事人均到现场参与本次鉴定。2019年1月2日营口惠信资产评估有限公司做出营惠信评报字【2018】第F010号资产评估报告，鉴定意见为：辽阳银行葫芦岛分行，建筑面积3583.60平方米，单价每月6.69元，交房日期2013年3月31日，计费月数（至2018年末）69个月，物业费1,654,225.60元。再查明，二被告对鉴定评估报告提出异议,并申请鉴定人员出庭接受质询,营口惠信资产评估有限公司鉴定人员于2019年3月7日出庭接受了二被告的质询并向其解释了鉴定数据的计算方式方法。上述事实,有双方当事人陈述、营业执照、照片、房屋买卖合同、营惠信评报字【2018】第F010号资产评估报告、宏运广场商业管理有限公司公函等证据材料载卷，通过庭审质证可以认定。本院认为，一、关于二被告是否应当承担物业费的问题。首先，《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”专有所有权指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。共有所有权是业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物共有部分共同享有的权利。共同管理权是业主基于一栋建筑和构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。专有权、共有权以及因共有关系而产生的管理权三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成不可分割的整体。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务；不得放弃权利不履行义务。一般情况下，业主将共同管理权委托给物业服务企业，由物业服务企业代为管理，业主向物业服务企业提供报酬，以此来承担各自的义务。其次，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，双方当事人虽未签订书面的物业服务合同，但原告物业公司多年为被告提供公共部分的物业服务，被告在享受权利的同时，亦应承担义务，不交纳物业费的行为不符合法律规定，以不交物业费这种消极对抗的方式进行维权没有法律依据。对于被告在庭审时提出的，原告在提供物业服务时，对收取的水电费有加价行为，因与本案不是同一法律关系，可另行起诉。综上，二被告应予交纳物业费用。二、关于被告辽阳银行股份有限公司、辽阳银行股份有限公司葫芦岛分行是否共同承担给付责任的问题。共同责任，共同责任是根据承担民事责任的民事主体数量的不同而对民事责任分类的一种，即两个或者更多的民事主体共同承担一项民事责任。被告辽阳银行股份有限公司系葫芦岛市龙湾大街**楼A第****商品房房产购买人，而该房屋使用人为辽阳银行股份有限公司葫芦岛分行，二被告未能提供证据证明就物业费给付问题存在约定，且二被告之间从根本上讲存在特殊（隶属）关系，对本案承担的责任必然产生联动性，因此二被告承担共同给付责任。三、关于物业费数额及计算时间问题。庭审中，双方当事人对收取物业费标准无法达成一致意见，故原告申请鉴定，该鉴定由葫芦岛市中级人民法院委托营口惠信资产评估有限公司进行评估，营口惠信资产评估有限公司于2019年1月2日做出营惠信评报字【2018】第F010号资产评估报告，辽阳银行葫芦岛分行，建筑面积3583.60平方米，单价每月6.69元，交房日期2013年3月31日，计费月数（至2018年末）69个月，物业费1,654,225.60元。对该鉴定二被告提出的异议，经二被告申请，鉴定人出庭接受质询，鉴定人对各方当事人询问均给予合理解释且就被告提出的鉴定人资质问题做出书面回复，因此，该鉴定意见本院予以采纳。另,原告在庭审中主张其在公司成立之前就为被告提供物业服务，物业费应从2013年6月15日开始计算，而原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司成立时间为2013年10月24日，根据《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。原告具有独立法人资格的时间为2013年10月24日，也就是说原告在2013年10月24日之前不具备从事物业管理活动的资格，因此物业费的时间应为2013年10月24日至2018年12月末，即按62个月计算：3583.60平方米×6.69∕月×62个月=1,486,405.61元。四、关于原告主张的滞纳金问题。原、被告未约定滞纳金的条款，且滞纳金属于加重业主责任的格式条款，故对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院依法不予支持。五、关于鉴定费如何承担的问题。本案中，鉴定费107,000.00元，该鉴定费是对工商银行、辽阳银行、阜新银行、广发银行四家银行进行评估鉴定费用的总额，该费用按比例由各银行承担107,000.00元的四分之一即26,750.00元，在审理过程中，原告对阜新银行已经撤诉，因此阜新银行的费用26,750.00元由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《物业管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽阳银行股份有限公司、辽阳银行股份有限公司葫芦岛分行于本判决生效后十日内给付原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司2013年10月24日至2018年12月31日物业费合计1,486,405.61元；二、驳回原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,720.00元，鉴定费26,750.00元,合计50,470.00元，由被告辽阳银行股份有限公司、辽阳银行股份有限公司葫芦岛分行共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  高恩思人民陪审员  王丽娟人民陪审员  赵丽芹二〇一九年七月九日法官助理张策书记员牛璐