太原市万柏林区人民法院   民事判决书   （2019）晋0109民初583号   原告：山西融恩房地产开发有限公司，住所地：太原市万柏林区迎泽西大街**迎泽世纪城****。统一社会信用代码：×××。   法定代表人：林敏亮，董事长。   委托诉讼代理人：程丽红，北京德恒（太原）律师事务所律师。   被告：赵强，男，汉族，住太原市。   原告山西融恩房地产开发有限公司与被告赵强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山西融恩房地产开发有限公司委托诉讼代理人程丽红，被告赵强经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。   原告山西融恩房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求，1、依法解除原、被告签订的201XXXXXXXX号的《商品房屋买卖合同》，并判令被告协助原告办理《商品房屋买卖合同》的备案注销相关手续。2、依法判令被告返还原告位于迎泽西大街XXX房屋。3、依法判令被告偿还原告21062.88元，并支付截止2019年1月15日的违约金2101.35元，直至被告全部清偿之日止。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月27日,原、被告签订了201XXXXXXXX号《商品房屋买卖合同》,并在房管局办理了备案手续(即网签手续)，约定被告购买原告开发的位于迎泽西大街381号1幢A座21层2108号房屋,总房款为288393元，其中首付款为58393元,剩余230000元以银行按揭贷款方式支付。2016年12月28日，原、被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行(以下简称“银行”)签订《个人住房(商业用房)借款合同》,约定被告向银行借款230000元,原告为被告上述借款提供阶段性连带责任保证担保。合同签订后，被告向原告支付了首付款,银行也将230000元按揭贷款打入原告账户。2016年12月30日,原告将被告所购房屋交付被告。但从2017年12月27日起至2018年12月31日，因被告逾期偿还银行借款本息,银行已分7次从原告账户扣划借款本息21062.88元。原告认为，原、被告与银行签订的上述合同均合法有效,被告未依约按期足额偿还银行借款本息构成违约,致使原告承担了担保责任,代为偿还了部分借款本息，导致原告售房目的无法实现，该《商品房屋买卖合同》应予解除,且被告应依约支付原告违约金。故此，原告特诉至贵院，恳请贵院判如所请，以维护原告的合法权益。   被告赵强未到庭也未进行任何答辩。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2015年12月15日，原告山西融恩房地产开发有限公司作为保证人与中国建设银行股份有限公司山西省分行作为债权人签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（合同编号：×××），合同约定：为保证债权人债权的实现，保证人愿意为债权人与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；本合同所称债务人是指因购置坐落于迎泽世纪城项目所属之住房而与债权人发生借贷关系的全部债务人；本最高保证所担保的债权是指自2015年12月15日至2020年12月14日期间，因债权人向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项、债权人为实现债权与担保权发生的一切费用；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为叁亿元整；本合同项下提供的保证为连带责任保证。   2016年12月27日,原告山西融恩房地产开发有限公司作为出卖人与被告赵强作为买受人签订《商品房屋买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），购买了原告开发的位于太原市迎泽西大街XXX商品房一套，合同约定房屋建筑面积为45.35平方米，总金额为288393元，首付58393元于2016年11月26日前一次性支付给出卖人，余额230000元于2017年1月30日前由银行办妥按揭手续，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.05%向出卖人支付违约金。2016年11月26日，原告向被告出具了58393元的购房收款收据一份。   2016年12月28日，被告赵强作为借款人、原告山西融恩房地产开发有限公司作为保证人与中国建设银行股份有限公司山西省分行作为贷款人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：140410026-2012-20160568572），合同约定贷款人同意向被告赵强发放个人购置房屋的贷款，金额为230000元，用于购买坐落于太原市迎泽西大街XXX号，借款期限为240个月（即2016年12月28日至2036年12月28日，还款日为每月的月末，还款方式采用等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为1505.22元，原告山西融恩房地产开发有限公司作为保证人承担阶段性连带保证责任。合同签订后，贷款人中国建设银行股份有限公司山西省分行于当日向被告赵强发放了贷款230000元，并将上述款项打入原告指定账户。2016年12月30日，原告将被告所购房屋交付被告。   另查明，因被告赵强多次出现逾期还款情况，贷款人中国建设银行股份有限公司山西省分行自2017年12月27日起至2018年12月27日，已分七次从原告账户扣划借款本息21062.88元。   上述事实有原告提交的证据及开庭笔录等证据在案佐证。   本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房屋买卖合同》《个人住房（商业用房）借款合同》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原、被告均应按照合同约定行使权利并履行义务。现原告已履行合同义务，被告赵强亦应按照约定如期足额偿还房屋贷款。在原告为被告与银行的贷款提供担保期间，被告多次逾期偿还银行借款本息，并直接导致原告提供的担保账户自2017年12月27日起至今被扣款多次，按照原、被告所签订《商品房屋买卖合同》第七条的规定，“逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.05%向出卖人支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。”现解除合同的条件已成就，原告可以选择解除房屋买卖合同。故对于原告主张解除双方于2016年12月27日签订的《商品房屋买卖合同》，合法有据，本院予以支持。该合同自本判决生效之日起解除。原告要求被告协助办理《商品房屋买卖合同》备案注销的相关手续，理由正当，本院亦予以支持。因被告赵强逾期偿还银行贷款本息，现原告要求被告偿还违约金2101.35元，合法有据，本院予以支持。关于被告已付购房款及其他费用的退还问题，因被告未能到庭，本院无法核实其具体金额，双方可就该部分内容自行协商处理或另行通过诉讼解决。另根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告赵强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、原告山西融恩房地产开发有限公司与被告赵强于2016年12月27日签订的《商品房屋买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX）于本判决生效之日起解除；   二、被告赵强于本判决生效之日起三十日内协助原告山西融恩房地产开发有限公司办理《商品房屋买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX）备案注销的相关手续；   三、被告赵强于在《商品房屋买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX）注销之日起三十日内向原告山西融恩房地产开发有限公司返还位于迎泽西大街XXX号的房屋；   四、被告赵强于本判决生效之日起三十日内支付原告山西融恩房地产开发有限公司违约金2101.35元；   五、驳回原告的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5974元，由被告赵强负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 曹 明   人民陪审员 范建林   人民陪审员 闫倩茹     二〇一九年七月二十九日   书 记 员 乔 蕾