山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1082民初1044号原告：宋正钢，男，1969年10月26日出生，汉族，居民，住山东省荣成市冠岭**。委托诉讼代理人：于菲，山东成山海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹晓静，荣成明天法律服务所法律工作者。被告：荣成市康益置业有限公司，住所地山东省荣成市石岛渔贸路8号法定代表人：王志刚，总经理。被告：荣成市许记同顺祥房产经纪有限公司，住所地山东省荣成市成山大道中段（于家小区**）。法定代表人：许英杰，总经理。以上二被告共同委托诉讼代理人：汤庆华，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。原告宋正钢与被告荣成市康益置业有限公司（以下简称康益公司）、荣成市许记同顺祥房产经纪有限公司（以下简称同顺祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋正钢委托诉讼代理人于菲、尹晓静，被告康益公司、同顺祥公司共同委托诉讼代理人汤庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋正钢向本院提出诉讼请求：判令二被告向原告支付逾期交钥匙违约金11,867元。事实和理由：原告于2017年6月12日与被告康益公司在被告同顺祥公司处签订了商品房买卖合同（预售），并向二被告交纳了购房款663,705元。后被告康益公司向书香世家一期业主出具了《书香世家一期》交房标准，并约定交钥匙时间为2018年6月30日，逾期1日交钥匙，每天按已付总房款的0.012%支付违约金。但直至2018年11月26日，诉争房屋才接通水电，具备了交钥匙装修的条件。故诉至人民法院，请求判令二被告支付逾期交钥匙违约金11,867元。被告康益公司辩称，2017年6月12日，原、被告签订了商品房销售合同，合同约定原告购买被告开发的房产，交房时间为2019年12月31日，并对交房标准进行了详细约定。被告在签订商品房买卖合同时，没有单独向原告出具过原告所述的交房标准。因商品房买卖合同中对交房时间、交房标准进行了明确约定，被告没有必要再向原告出具单独的交房标准。原告所述与事实不符，请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告同顺祥公司辩称，原告要求我方承担逾期交钥匙违约金无事实及法律依据，我方接受被告康益公司的委托进行商品房买卖，相应的法律后果不应由我方承担，其他答辩意见同被告康益公司。本院经审理认定事实如下：2017年6月12日，原告与被告康益公司在被告同顺祥公司处签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告康益公司开发的荣成市书香世家5幢1层102号房产，预测建筑面积104.08平方米，单价为每平方米人民币5,320元，总价款为人民币553,705元。签订本合同前，原告已向被告康益公司支付定金人民币30,000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。原告采取的付款方式为公积金贷款400,000元，原告应当于2017年6月12日前支付首期房价款人民币153,705元，占全部房价款的20.5%，余款400,000元向银行申请贷款支付。该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告，同时该商品房的水、电、供暖、燃气接通。被告康益公司应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房。逾期交房，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。被告康益公司按向原告支付已交付房价款万分之零点三的违约金，合同继续履行。此前，双方曾签订购房意向书。为履行合同，原告于2017年5月27日支付60,000元、于2018年5月28日支付40,000元、于2017年6月12日支付53,705元、于2017年7月12日支付50,000元、于2017年9月20日支付350,000元，被告康益公司共为原告出具收款收据六份。原告自认在缴纳了涉案房屋的购房意向金后并在涉案《山东省新建商品房买卖合同（预售）》签订前，应原告要求，被告康益公司向作为业主代表的原告宋正钢出具书香世家多层住宅及小高层住宅标准两份，上载“交钥匙时间：2018年6月30日前，该商品房于2018年6月30日前交钥匙，逾期1日交钥匙，每天按已付总房款的0.012%支付违约金”，并加盖被告康益公司公章。被告提供书面收据一份，能够证明原告宋正钢作为业主代表于2017年5月24日签收了前述交房标准。2018年5月28日，被告同顺祥公司的微信公众号中发布《时间进行调整的通知函》，告知书香世家的业主“《购房意向书》约定2018年6月底交钥匙的一期18栋楼，延期至2018年9月底前交钥匙，《预售房合同》约定的交房时间及办理产权证时间不变”。2018年5月31日，被告同顺祥公司公众号发布《书香世家延期交钥匙回复函》，载明“本项目由于一些不可抗力的因素，开发商迫不得已对一期、二期延迟交钥匙。对各位业主造成的影响和不便，我们深表歉意……对于一些着急装修的业主，开发商可以交付钥匙，但目前并不能保证相关配套到位……”。2018年9月28日，被告同顺祥公司公众号发布《交钥匙时间通知》，通知书香世家业主因燃气公司与自来水公司的相关设备配套未到位，导致9月30日前无法交付钥匙。现开发商与燃气、自来水公司协商沟通，10月14日之前将相关设备配套安装到位，现定于10月15日陆续交钥匙。被告称其发布上述内容系因业主向政府相关部门反映要求交钥匙装修问题，被告迫于压力而就相应问题向业主进行了答复。原告认为被告交付房屋钥匙的时间已晚于其承诺的时间且涉案房屋具备装修条件的时间为2018年11月26日，属逾期违约，当事人因逾期交钥匙违约金的给付问题协商不成，遂成诉。另查明，涉案商品房尚未进行验收，尚不具备交付使用条件。本院认为，原告与被告康益公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。关于原告提供的被告康益公司向作为业主代表的原告宋正钢出具的两份书香世家多层住宅及小高层住宅标准的有关问题，原告要求被告出具该交房标准并要求被告交钥匙系为了尽早占有涉案商品房进行装修，原告要求被告交钥匙进行装修，实际是要求原告对涉案商品房进行占有使用。因涉案商品房尚未进行验收，原告要求被告将尚未进行验收的房屋交付使用明显违反了法律、行政法规的强制性规定。即使双方对此约定并非违反法律、行政法规的禁止性规范，但遵守法律、行政法规的管理性规范亦是当事人应尽的义务，不应纵容和放任违法行为的发生和持续。因涉案房屋尚不具备交付条件，如果即时交付，被告将会因此承担相应的法律责任和风险，亦可能影响后续的商品房验收及产生相应的法律纠纷，不具有良好的社会效果，不利于市场交易的稳定。与此同时，若被告在涉案商品房尚未具备交付条件的情况下将涉案商品房交由原告提前占有进行装修，自转移占有之日起，作为出卖人的被告即开始承担涉案房屋的瑕疵担保责任，无形中加重了被告的义务，对被告明显不公平。退一步讲，即使该交房标准有关交钥匙违约金条款有效，但原告并未能提供证据证明其因被告逾期交钥匙所造成的实际损失存在，原告主张按两份书香世家多层住宅及小高层住宅标准约定的违约金计算方法计付交钥匙违约金缺乏依据。此外，原告提供的交房标准形成于双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》之前，该合同已经就两份书香世家多层住宅及小高层住宅标准中的房屋交付条件重新作出了约定，应当以新合同约定内容为准，双方均应按新合同约定履行各自义务，因涉案商品房交付的约定条件尚未成就。综合以上因素考虑，原告要求被告支付逾期交钥匙违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告宋正钢的诉讼请求。案件受理费48元（系减半收取），由原告宋正钢负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 高 升二〇一九年七月三十日书记员 吕俊杰