江西省景德镇市昌江区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0202民初978号原告：李晓滨，男，汉族，1973年11月11日出生，住江西省。委托诉讼代理人：占靖，江西景鉴律师事务所律师。原告：李萍，女，汉族，1975年8月8日出生，住江西省。委托诉讼代理人：占靖，江西景鉴律师事务所律师。被告：绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司，住所地：江西省景德镇市昌江区中心城昌南拓展区（南湖新村）办公楼**。法定代表人：李景斌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吕淑萍，江西友达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕剑波，江西友达律师事务所实习律师。原告李晓滨、李萍诉被告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司（以下简称绿地集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓滨、李萍的委托诉讼代理人占靖，被告绿地集团的委托诉讼代理人吕淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓滨、李萍向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行先前约定的优惠承诺2万元并支付4800元违约金。事实与理由：2017年，被告开发项目《绿地城》二期正在进行优惠活动。原告通过被告发布的广告得知，销售优惠为存1万抵3万。原告按照被告要求参加此项活动后，购买了绿地城二期55栋601号房屋，而被告并未履行先前的优惠活动。原告认为，被告投放商业广告应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任，且法律明确规定了房产开发公司是具有房地产开发经营资质的企业法人，开发公司的销售广告和宣传资料应视为合同内容的附件，与合同文本具有同样的法律效力，其在售楼中作出的广告许诺，应承担履行广告许诺的义务。被告绿地集团辩称，1、原告要求被告给予2万元购房款优惠的诉请毫无依据，应予驳回。原、被告双方已就涉案商品房相关事宜签订正式的《商品房买卖合同》，该合同已明确约定广告仅为宣传之用，不作为双方权利义务的依据且原告已在合同中明确认可房屋售价。2、“存一万抵三万”相关广告内容仅为要约邀请，不是要约，依法不构成被告对原告的销售承诺。本案中，双方当事人对于广告适用的优惠条件并不具体明确，该广告发布后被告取得预售许可前，因景德镇市限价政策导致绿地二期商品房备案审批价格低于市场价格，原告已经全部接受政府审批价格和商品房买卖合同价格，故该广告宣传不足以重大影响原告的购房决定及房屋价格。原告已经享受政府限价政策带来的让利，却在订立合同之后违背诚实信用原则，不遵守契约精神，单方面推翻双方已形成的稳定交易秩序，不应得到支持与鼓励。3、从“存一万抵三万”的广告文义理解与原告提供的证据材料看，原告根本不具备享受该优惠政策的条件。按照交易惯例或正常生活经验理解，优惠享受的前提条件是原告向被告的账户给付1万元的行为，该1万应实际转移至被告支配后方可享受抵3万的优惠，而不应存在自己的账户内。综上，被告并无违约行为，原告亦未提供证据证明被告违约，故其诉请被告支付违约金无任何依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：被告绿地集团对原告提供的VIP贵宾卡的真实性有异议。VIP贵宾卡系被告绿地集团制作并由其发放，被告绿地集团未提供证据证明原告提供的VIP贵宾卡并非其制作和发放，故对原告提供的VIP贵宾卡真实性予以认定。原告提供的投诉举报结果告知书中的行政处罚并未发生法律效力，其认定的事实不能作为认定本案事实的依据。原告申请法院调取的景德镇市市场监督局办理陈然信访事项的答复意见书中认定的事实并非法定作为认定本案事实的文书，因此，该份证据中认定的事实不能作为认定本案事实的依据。根据上述认定的证明查明以下事实：2017年12月，被告绿地集团就其开发的绿地文旅城二期商品房销售通过其微信公众号等方式发布广告。广告的主要内容为：绿地文旅城110-165平方米新洋房，存1万抵3万，即将截止，开盘在即，限量登记。在微信公众号中载明，本宣传资料为要约邀请，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议为准。原告在得知被告绿地集团“存1万抵3万”的宣传广告后，按照被告绿地集团的要求，即在被告绿地集团指定的银行以自己的姓名开设活期存款账户并存入1万元到该账户内或者已有指定银行账户的，在账户内余额应超过1万元（含本数）。之后，原告凭银行卡或银行交易明细到被告处领取VIP贵宾卡。绿地文旅城二期商品房开盘后，原、被告签订了《购房定购单》，约定了订购房号、面积、房屋总价、定金等。2018年3月27日，原告与被告绿地集团签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》由主合同及八个附件组成，在主合同、附件四以及附件八末尾处均需要买受人签名或盖章。原告在主合同、附件四以及附件八买受人处均签名。主合同约定，原告购买被告开发的绿地陶瓷文化旅游城二期55栋601号商品房，商品房成交单价为6640元/平方米，总金额为763534元。附件四第十四条约定：买卖双方之间的一切权利以买卖合同、本协议及其他附件为准。出卖人的楼盘展示模型、沙盘、影视、刊物、阵地、售楼书、广告及出卖人的销售人员口头承诺等所有对外传播出卖人项目及与商品房买卖有关的信息资料仅为宣传之用，不能作为权利义务的依据。第二十条约定：买受人确认,出卖人在签订本合同及相关补充条款、附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明。本院认为，被告绿地集团发出的“存1万元抵3万元”广告的行为系希望他人购买其开发的绿地文旅城二期商品房，为要约邀请。原告按照被告绿地集团的要求，即在其指定的银行以原告的姓名开设活期存款账户并存入1万元到该账户内或者已有指定银行账户的，在账户内余额应超过1万元（含本数），被告绿地集团发放VIP贵宾卡，因未明确约定标的、价款或者报酬等，被告绿地集团发放VIP贵宾卡的行为仍为要约邀请。绿地文旅城二期商品房开盘后，原、被告签订了《购房定购单》，应当视为原告按照被告绿地集团广告中的“存1万元抵3万”的要约邀请向被告绿地集团发出了要约，被告绿地集团对原告的要约作出了承诺。2018年3月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。该合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。合同中约定了双方的权利、义务，双方均应按照合同约定履行。合同中的附件四（补充协议）对双方签订《商品房买卖合同》前的合意进行了变更，双方的权利、义务以《商品房买卖合同》中约定为准。在《商品房买卖合同》未对存1万抵3万元进行约定。因此，原告要求被告绿地集团履行先前约定的优惠承诺2万元并支付4800元违约金不具有事实和法律依据，不予支持。原告提出，《商品房买卖合同》系格式条款，且附件四中第十四条的约定系限制原告权利的条款，应属无效条款。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同法》第五十三条规定：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。附件四作为除主合同外需单独签名的合同附件，且在附件四第二十条中已明确，买受人在签署本合同及相关补充条款、附件前，被告绿地集团已就合同条款尤其是可能会免除或者限制其责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。原告作为完全民事行为能力人，其在附件四买受人处签名，应当视为其已充分理解合同内容，且合同内容系双方的真实意思表示。因此，对于原告提出的附件四中限制原告权利的条款系无效条款的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第四十四条第一款、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李晓滨、李萍的诉讼请求。案件受理费420元，减半收取210元，由原告李晓滨、李萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  刘兹博二〇一九年七月三十一日书记员  汪 婷