湖南省临湘市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0682民初759号原告（反诉被告）：临湘市聂市镇人民政府，所在地：临湘市聂市镇。法定代表人：张富贵，该镇镇长。委托诉讼代理人：李朝辉，湖南雄剑律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：彭卫忠，男，1974年2月19日出生，汉族，湖南省临湘市人，住临湘市。被告（反诉原告）：黄华堂，男，1965年10月30日出生，汉族，湖南省临湘市人，住临湘市。委托诉讼代理人：肖太勋，临湘市民声法律服务所法律工作者。原告临湘市聂市镇人民政府（反诉被告）与被告黄华堂（反诉原告）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法由审判员沈欣辉承担审判长，人民陪审员肖水生、杨宏军组成合议庭公开开庭进行审理。书记员李佳俊担任庭审记录。原告临湘市聂市镇人民政府（反诉被告）的委托诉讼代理人李朝辉、彭卫忠，被告黄华堂（反诉原告）及其委托诉讼代理人肖太勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聂市镇人民政府（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的同德垸租赁合同、同德垸承包合同补充协议、关于同德垸因特大水灾延长一年承包合同的协议。2、责令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年6月8日，原源潭镇经济委员会与被告黄华堂充分协商订立了同德垸租赁合同，合同约定源潭镇经济委员会将同德中院及同德下垸租赁给黄华堂从事养殖经营，租赁期为30年，即从2008年1月1日至2037年12月31日止，租金前7年17.8万元/年，后23年22.8万元/年。合同还约定在合同期内，如果黄华堂将土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，须经源潭镇经济委员会同意，并将相关文字材料报其备案，且黄华堂要在2010年前投资建设具有一家四星级以上标准的休闲农庄，否则，源潭镇经济委员会有权解除合同。合同签订后，源潭镇经济委员会将租赁的土地交给了黄华堂经营，但黄华堂没有按照约定在2010年前投资建设四星级以上标准的休闲农庄，严重违约。2009年10月28日，源潭镇经济委员会因减少被告约400亩土地租赁面积，又与原告签订了核减2.3万元/年租赁款的同德垸承包合同补充协议。2011年1月20日，同德垸因特大水灾，源潭镇经济委员会根据租赁合同的约定，又与被告签订将合同期延长到2038年12月31日的关于同德垸因特大水灾延长一年承包合同的协议。2017年8月，聂市镇人民政府发现黄华堂在源潭镇经济委员会不知情的情况下于2009年12月18日将租赁的土地转租给案外人陈艳发，转租期从2010年1月1日至2029年12月31日，租金前10年为85万元/年，后10年为100万元/年，且双方还签订了租赁合同。被告还在2016年1月1日将其租赁的土地转租给案外人曾某、曾凡春，并与其签订租赁合同，约定转租期从2016年1月1日至2029年12月31日，前4年租金为90万元/年，后10年为105万元/年。黄华堂在出租方不知情也未经其同意的情况下转租，在未投资的前提下获取了巨额非法利益，严重违约，故原告具状起诉，请求人民法院支持其诉讼请求。被告黄华堂（反诉原告）辩称:被答辩人要求与答辩人解除合同是违约行为，应承担违约责任。理由如下：一、答辩人于2005年向原源潭镇经济委员会预缴租金50万元，2007年又预缴租金70万元。二、答辩人并没有私自转包，其采取的是招商合作的形式，寻找合作伙伴，并通过了源潭镇当时的主要领导和主管单位的同意。虽然答辩人与合作伙伴签订的是租赁合同，但实际上是合作的一种形式，所以答辩人并没有违约。三、答辩人未创办四星级农庄并没有过错，是因为筹建农庄时与同德村村民发生纠纷，原源潭镇将建设农庄的土地让与给同德村新建渔场的渔民，为此农庄没有建成，当时源潭镇主要领导都知情同意。合同约定2010年建成农庄，但源潭镇及合并后的聂市镇领导都没有要求被告再建农庄。四、答辩人至今没有拖欠源潭镇经济委员会的租金，没有违反合同约定。五、答辩人也没有因转租获取非法利益，答辩人提前预缴租金利息达236.88万元（按月利率2分计算），同时没有法律规定转租是违法行为。六、本案不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，答辩人寻找合作伙伴是经过出租方同意，与合作伙伴签订了租赁协议实际上也是合作经营的一种形式。被告黄华堂（反诉原告）向本院提出如下反诉请求：1、依法确认反诉被告解除同德院租赁合同及相关协议已构成根本性违约，应承担违约责任。2、判定反诉被告立即返还反诉原告的合同押金6万元。3、判定反诉被告返还反诉原告提前预交的承包款54万元及利息234.88万元。4、判定反诉被告赔偿反诉原告因履行同德垸租赁合同而投入的水泥、砂石道路、湖堤护坡、电力电线设施、渔池改造、树木绿化、捕捞设备等损失160万（以评估鉴定为准）。5、判定反诉被告依据关于同德垸因特大水灾延长一年承包合同的协议赔偿核减的反诉人承包款17.3万元。6、判定反诉被告因违法解除合同赔偿反诉原告的可得利益损失380万元。7、判定反诉被告承担本案的诉讼费用（以上2-6项合计852.18万元）。事实及理由：2007年6月8日，原源潭镇经济委员会与反诉原告签订了同德垸租赁合同，反诉原告依约定分两次向反诉被告预交承包款120万元。尔后又签订同德垸承包合同补充协议与关于同德垸因特大水灾延长一年承包合同的协议，以上协议依法成立，反诉原告依合同履行了全部义务。2017年9月6日，反诉被告以处理权属为由与案外人同德村签订了协议，在未与反诉原告达成一致意见的情况下将同德垸所有权和经营权转让给同德村委会，同年9月18日，同德村委会向反诉原告送达通知，要求解除反诉原告与原源潭镇经济委员会签订的同德垸租赁合同，并收回同德垸的承包经营权。2017年10月2日，反诉原告向同德村委会送达了关于收受通知的复函，明确表示反诉原告与同德村不是合同的相对人，不受通知的约束。2019年1月30日，反诉被告又向反诉原告送达了告知函，称：“我镇已于2017年9月6日将同德垸权属交给同德村，鉴于你未经发包方同意，私自将同德垸转包给陈艳发（曾某）等人多年，且未按该合同第五条约定创办四星级农庄，严重违反了双方的合同约定，为此你与我镇所签订的同德垸租赁合同已于2017年12月31日解除”。为此，反诉原告于2019年2月2日向反诉被告送达了关于（告知函）的复函，反诉原告认为，反诉被告以权属转移为由提出解除合同，不符合法律规定，其指责反诉原告违约转包与未建设四星级农庄的约定，没有事实依据，反诉原告以此为由，解除合同的理由不成立，反诉被告的行为已构成根本性违约，给反诉原告造成了重大经济损失，故反诉原告具状反诉，恳请人民法院公平审判。原告聂市镇人民政府（反诉被告）对被告黄华堂（反诉原告）的反诉辩称：一、反诉原告部分诉称与客观事实不符。1、反诉原告没有向答辩人预交120万元的承包租金。根据同德垸租赁合同第四条的约定，反诉原告应向答辩人预交70万元的土地租赁租金，而不是承包款，但合同签订后，反诉原告到底交了多少土地租赁租金，因机构变动及2019年5月6日答辩人才收到反诉状，租金的多少有待查实，或由反诉原告举证。2、答辩人没有将同德垸的所有权和经营权转让给案外人同德村委会。因政策变动等原因，同德垸自2000年起由原源潭镇人民政府管理使用。2016年同德村委会及相关村民小组要求归还同德村土地所有权和使用权，并向人民法院提出诉讼，在法院主持下答辩人与同德村达成了将同德垸土地所有权和使用权归还给同德村和相关村民小组的协议，故同德垸的所有权和经营权是归还而不是转让。3、告知函是鉴于反诉原告未经答辩人同意擅自转包，以及未按约定创办四星级休闲农庄为由要求解除合同，而不是以权属转移为由解除合同。二、答辩人诉请人民法院解除合同和协议是诉讼行为，不构成违约。答辩人在本诉中以反诉原告未经答辩人同意擅自将土地转租，以及未按合同约定创办四星级休闲农庄为由，请求人民法院依法解除合同，是依法行使自己的诉权，不是违约行为。另外，反诉原告在其出具的关于告知函的复函中，要求答辩人通过法定程序解除合同。且反诉原告在诉曾某一案审理中，也辩称其与答辩人的合同没有解除，答辩人可另行主张权利。由于合同没有解除，答辩人才向人民法院提出诉讼要求解除合同和协议，此行为是诉讼行为而不是违约行为。三、关于反诉原告的诉讼请求。由于答辩人在履行合同期间没有违约行为，加之答辩人主张解除合同和协议是诉讼行为，因此反诉原告的第1、4、5、6项诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，不应得到法庭支持。如果答辩人的本诉请求能够得到法庭支持，解除答辩人与反诉原告签订的合同和协议，答辩人同意退还核实后的合同押金，以及剩余的预付租金，但反诉原告应根据同德垸租赁合同第六条的规定向答辩人支付2万元违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、同德垸租赁合同二份（2009年12月18日与2016年1月1日签订）、民事起诉状、民事反诉状、追加第三人申请书、传票。可以证明黄华堂未经出租人同意将同德垸土地承包经营权转租给了案外人陈艳发等人经营。二、证人曾某的证人证言及其提供的声明一份。证人证言真实、合法、有效，声明中签字方为黄华堂所签，其内容为其真实意思表示。三、黄华堂于2007年11月8号向镇经委递交的报告一份。此报告中临湘市源潭镇经济委员会的公章与当时的公章不一致，故此报告缺乏证据的真实性。另外，报告的内容为黄华堂寻找合作伙伴，此报告也没有改变关于转租的相关约定。四、源潭镇原党委书记柳宝林关于源潭镇同德垸对外发包有关情况的说明，柳宝林的工作日记，2004年招商引资完成情况表，临湘市2003年招商引资目标管理考核汇总表2张，原源潭镇党委会议记录，柳宝林的证人证言。原源潭镇招商引资等工作与本案无关联性，但可以说明是在招商引资政策下原源潭镇经济委员会与黄华堂签订合同，但此组证据无法证明原源潭镇相关领导同意黄华堂将同德垸转包。五、临发改农（2008）75号文件、临湘市黄盖湖生态休闲农业基地项目建设部门意见表、岳发改投备（2008）09号文件、临湘市黄盖湖生态旅游度假村建设项目可行性研究报告、同德垸承包合同的补充协议、现场照片2张。此组证据可以说明黄华堂为修建农庄向上级部门进行了书面报告，但无法证明出租方同意黄华堂停建或不建四星级农庄。六、现场照片26张。大量的照片可以说明同德垸旁存在以上实物，但此证据还证明不了以上实物为黄华堂出资建设。结合本院采信的证据及当事人的当庭陈述，可以确认如下案件事实：同德垸位处黄盖湖畔，因国家围湖造田的政策而兴建，建成后曾经作为农田耕种，随着退田还湖的政策展开，同德垸改变成渔池进行养殖，原源潭镇人民政府自2000年起开始对同德垸的水面统一管理，并将水面对外发包经营。2007年6月8日，临湘市原源潭镇经济委员会作为甲方、黄华堂作为乙方签订了一份同德垸租赁合同，甲方将同德垸租赁给乙方经营养殖，并要求乙方投入休闲农庄开发项目。合同约定租赁范围为同德中垸及同德下垸；租赁期限为2008年1月1日至2037年12月31日，2008年至2014年租金为17.8万元/年，2015年至2037年租金为22.8万元/年。合同签订时一次性预付租金70万元，剩余租金均在当年的1月1日之前付清。合同第五条第四款约定，乙方在合同期内，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转须经甲方同意，并将相关文字材料报甲方备案。合同第五条第五款约定乙方必须创办一家具有四星级以上标准的休闲农庄，要求在2008年动工，2008年内试营业，2010年前达到四星级标准，否则甲方有权解除合同或由乙方承担10-20万元违约责任。合同签订后，黄华堂一直未按合同要求在2008年创办休闲农庄。2009年12月18日，黄华堂与陈艳发签订同德垸租赁合同，将同德垸转租给陈艳发等人经营。因临湘市乡镇合并，原源潭镇、聂市镇、乘风乡在2015年合并为聂市镇。2016年1月1日，黄华堂又与曾某、曾凡春签订同德垸租赁合同，黄华堂将同德中垸及同德下垸转租给曾某、曾凡春，租赁期限为2016年1月1日至2029年12月31日，2016年至2019年租金为90万元/年，2020年至2029年租金105万元/年，租金的付款方式为每年的1月1日前付清，曾某、曾凡春向黄华堂交纳押金80万元。2016年，聂市镇同德村各组就同德垸的土地承包经营权在本院起诉聂市镇人民政府，双方于2017年9月6日达成协议，并签订了聂市镇同德垸土地权属归还协议，协议约定聂市镇政府将同德垸4/5土地使用权、所有权归还给同德村委会，同德中、下垸现水面截止2017年底的养殖承包款由聂市镇人民政府收缴并独立享有，2017年底以后由同德村委会负责自主经营，行使所有权。2019年1月30日，临湘市聂市镇人民政府向黄华堂出具告知函，告知2017年9月6日同德垸权属已转交给同德村，由该村民委员会享有同德垸所有权并行使同德垸经营管理权，同时认为黄华堂未经发包方同意私自将同德垸转包多年，也未创办四星级农庄，严重违约，要求与黄华堂解除合同。2019年2月2日，黄华堂向聂市镇人民政府复函，认为与原源潭镇经济委员会签订的同德垸租赁合同合法有效，聂市镇人民政府应当依法定程序解除合同并赔偿其全部损失。本院认为，原源潭镇人民政府经济委员会于2007年6月8日与黄华堂签订租赁合同，将同德垸水面发包给黄华堂开发休闲农庄和经营养殖，双方签订的同德垸租赁合同系其真实意思表示，未违背法律法规的强制性规定，合法有效。合同第五条第四款明确约定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转须经甲方同意，并将相关文字材料报甲方备案。第五款也约定乙方必须创办一家具有四星级以上标准的休闲农庄，要求农庄施工建设中，甲方有义务进行监督指导。因投资不到位，出现进度慢、质量不合格及其他因素导致项目达不到合格要求，甲方有权解除合同或由乙方承担10-20万元的违约责任。但黄华堂至今还未建好农庄，也未提供证据证明不用履行建设农庄的合同义务，此行为已经违约，按照双方的约定可以解除租赁合同。同时合同法中也规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。黄华堂在租赁期间向多人多次转租，转租后又没有按照其与原源潭镇经济委员会的约定征得出租方同意并报其备案，现聂市镇人民政府要求与其解除合同的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。2009年10月28日，黄华堂同意将同德垸所属老精养池约400亩良田返还给原源潭镇人民政府，以解决新河渔场无田可种的问题，源潭镇政府减少了黄华堂的承包款2.3万元/年，此补充协议中，原源潭镇经济委员会并未同意黄华堂停建或不建农庄，同德垸面积有四五千亩，若黄华堂愿意按照合同约定修建农庄，还有大量的土地资源可供利用，故对黄华堂辩称返还原源潭镇400亩土地就无法修建农庄的抗辩意见本院不予支持。同德垸的土地承包经营权包括曾经耕种的农田，也包含退田还湖的水面，并不是土地采取转包、出租等流转须经政府同意并将相关文字材料备案，而同德垸的水面转包、出租等流转就不必经政府同意并将相关文字材料备案，故对黄华堂辩称水面出租无须甲方同意的抗辩意见本院不予采纳。合伙经营与出租给他人经营是两个法律关系，诉讼中黄华堂认为与曾某等人是合伙经营关系，但黄华堂并未与曾某等人共同投资，共同经营，共负盈亏，黄华堂采取转租获取租金，因租金的交纳纠纷还在人民法院起诉，故对其抗辩与曾某等人为合伙关系的抗辩意见本院不予采纳。黄华堂要求聂市镇返还其合同押金6万元、预交的承包款54万元及核减因水灾而减少的承包款17.3万元，但在诉讼中黄华堂并未举证证明向原源潭镇经济委员会或原源潭镇人民政府交纳了合同租金，聂市镇人民政府辩称还无法查实已收到此款，对黄华堂要求返还押金、租金、利息及承包款的反诉请求本院无法支持。黄华堂反诉称因履行合同投入的水泥、砂石道路、大堤护坡、电力电线设施、渔池改造、树木绿化、捕捞设备，但在诉讼中黄华堂仅仅提供了26张相片，聂市镇人民政府及又证人曾某都否认黄华堂投资建设了以上设备设施，因黄华堂未证明以上设施、设备、树木等为自己投资建设，若黄华堂投资兴建了以上项目，其作为受益人也享受了经营及转租利润，聂市镇人民政府已将同德垸权属转交给同德村，聂市镇人民政府不再是同德垸所有权人，故对黄华堂要求聂市镇人民政府赔偿以上费用160万元的反诉请求，申请人民法院组织双方进行司法鉴定的要求，本院不予支持。经营有风险，经营良好可能有利润，不良经营也许会亏损，加之本案中黄华堂违约在先，故对其要求聂市镇人民法府赔偿其可得利益380万元的诉讼请求，本院不予支持。聂市镇人民政府在诉讼中辩称愿意退还黄华堂多交纳的土地租金，但在诉讼中又无法提供黄华堂交纳租金的证据，故对其愿意退还多余租金的抗辩意见本院不予采纳。在合同履行过程中，聂市镇人民政府认为黄华堂转租行为自己不知情，但黄华堂未按照合同约定在2008年建设休闲农庄的事实应当知情，原源潭镇人民政府未向黄华堂追究违约责任，聂市镇人民政府在本诉中也未向黄华堂主张违约责任，对其抗辩要求黄华堂支付2万元违约金的抗辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第四项、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原临湘市源潭镇经济委员会与被告黄华堂（反诉原告）之间签订的同德垸租赁合同、同德垸承包合同补充协议、关于同德垸因特大水灾延长一年承包合同的协议；二、驳回被告黄华堂（反诉原告）的其他诉讼请求。本诉案件受理费500元，反诉案件受理费15000元（已减免20000元），合计15500元由被告（反诉原告）黄华堂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  沈欣辉人民陪审员  杨宏军人民陪审员  肖水生二〇一九年七月十八日书 记 员  李佳俊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。