内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0603民初76号 原告：邱某，公民身份号码×××，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：高某，内蒙古京蒙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵某，内蒙古京蒙律师事务所律师。 被告：温某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 第三人：鄂尔多斯市蒙欣房地产开发集团有限公司，统一社会信用代码×××。 法定代表人：白某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：辛某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原告邱某诉被告温某、第三人鄂尔多斯市蒙欣房地产开发集团有限公司（以下简称蒙欣房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，本案依法适用简易程序独任审理，后因案情复杂转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱某及其委托诉讼代理人高某、被告温某、第三人蒙欣房地产公司的委托诉讼代理人辛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方之间于2011年3月26日签订的《房屋产权转让协议》；2.判令被告返还原告购房款共计2220000元；3.判令被告以2220000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率（年利率6.65%）给付原告自2011年4月10日起至起诉之日止的违约金共计1133819元；4.判令被告以2220000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率（年利率6.65%）给付原告自起诉之日起至实际给付之日止的违约金；5.判令被告承担本案全部诉讼及保全费用。事实和理由：原被告双方于2011年3月26日签订了《房屋产权转让协议》，约定被告向原告出售由第三人开发的位于鄂尔多斯市××区建筑面积约为550平方米的房屋一套（以下简称涉案房屋），房屋单价为8072元。合同签订后原告向被告支付房款2220000元，协议约定原告付款到50%时被告负责向原告办理该房屋的产权变更手续，但被告却一直推诿拒绝办理，直至起诉前经原告了解确定，被告因未向第三人支付全部房屋款项，并非房屋的所有权人，根本无权向原告出售房屋，更无法为原告办理购房手续。因此导致原告购买房屋的合同目的根本上无法实现，原告为维护其合法权益，诉至法院。 被告温某辩称，不同意原告邱某的诉讼请求，理由是邱某当初购买房屋时对温某和第三人的协议及房屋的状态都很清楚，温某和邱某达成协议之后，到可以办理房屋手续的时候，温某告诉邱某可以和第三人去办理房屋产权手续，好多次温某催过邱某去办理房屋产权手续及交付房款，催的时候有见证人刘文祥在场，同时期向温某买房的人交款后办理了房屋买卖合同和业主变更手续，如果邱某在2012年及时到第三人处交款即可办理完毕，但是邱某一直没有去办理，因为温某没有将全部房款交给第三人，邱某没有将剩余款项交给第三人，所以温某在第三人处承担了很多费用；即便如此，温某与第三人协商在2018年10月1日前如邱某能交剩余房款及部分费用则第三人就给办理房屋买卖合同及业主变更手续，但邱某到2018年10月1日前都没有到第三人处办理手续。温某认可与邱某签订了《房屋产权转让协议》，但不认可温某没有通知邱某。温某是中间人不是开发商，邱某对此情况清楚，温某不应当承担责任。 第三人蒙欣房地产公司述称，本案房屋买卖合同纠纷属于原告与被告之间的纠纷，蒙欣房地产公司对温某与其转售给邱某等六人分别签订《房屋产权转让协议》并不知情，其转售合同关系行为与蒙欣房地产公司无关。温某转售给邱某等四人转售所得的购房款没有转交到蒙欣房地产公司。截止2018年10月1日，由于温某没有按照双方签订的《康和盛世商品房买卖合同补充协议书》履行合同，且未履行约定的交款义务。温某没有履行合同交纳应付购房款，双方关于康和盛世SOHO楼商品房买卖合同关系解除。 原告邱某提供的证据及被告、第三人的质证意见： 《房屋产权转让协议》1份、银行回单5支、收条1张，拟证明：1.2011年3月26日，原被告双方签订《房屋产权转让协议》，合同约定被告向原告出售位于鄂尔多斯市××区，建筑面积550平方米写字楼，房屋总价款为4439600元，原告付款到总价款50%时被告负责为原告办理产权变更手续；2.截止2011年4月10日，原告已向被告支付房款2220000元，已按合同约定履行前期付款义务，被告应当为原告办理房屋产权变更手续；3.被告至今无法为原告办理房屋产权变更手续，导致原告购买房屋的目的无法实现，现原告要求解除合同返还房款并承担违约金具有相应的法律依据。被告温某质证认为，对该组证据真实性认可、证明目的1认可、证明目的2、3不认可，邱某当时清楚温某和第三人的关系及房屋没有产权的情况，协议中约定的办理房屋产权手续其实指的是办理业主名称变更手续，从2012年温某就开始通知邱某到第三人处交房款办理变更手续，但邱某一直没有去。因为当时约定剩余房款50%办理按揭或交付现金，邱某想办理按揭，但他不具有办理按揭的条件，也一直未交付尾款给第三人，到2018年10月1日前，就房屋买卖温某和邱某协商了好多次，后温某与第三人协商，第三人要求如果邱某在约定的时间内交款就可以和第三人办理商品房买卖合同，但邱某一直未交付，向邱某提出在正常房款外另外多交款的部分，是因为邱某在约定的时间内没有交购房款，导致温某在第三人处承担了利息，所以邱某应当承担利息。第三人蒙欣房地产公司质证认为，因原、被告对该组证据真实性认可，所以第三人也认可其真实性，对于双方争议，被告在2012年7月9日向第三人书面提交过转售房屋的手续，该手续应当与原被告协议中第五条一致；此协议的第四条中约定“未尽事宜以甲方和开发商的认购合同为准”，对于正常的合同都要明确约定付款方式，办理按揭贷款都需要先提供贷款人收入工资证明等资料，待银行审核后符合条件后方可签订网签合同办理按揭贷款，原被告在协议中没有约定，被告转售庞子荣的房屋已经办理按揭贷款，庞子荣的协议与邱某提交的证据格式一样。 被告温某提供的证据及原告、第三人的质证意见： 《康和盛世项目商品房内部认购协议书》3份、收据19张、《房屋产权转让协议》2份，拟证明原告如能按照合同约定的时间向第三人支付剩余房款的50%，原告就可以顺利办理变更手续，因为原告没有按时向第三人支付剩余房款导致温某承担了费用，温某当时向第三人交付了部分房款。原告邱某质证认为，对《康和盛世项目商品房内部认购协议书》的真实性认可，证明目的不认可，因为只有认购协议不能认定被告对房屋有处分权；对收据真实性认可，证明目的不认可，因为该证据是被告与第三人之间的交易凭证，与原被告之间房屋买卖没有直接关系，不认可被告向第三人支付的利息，因为房屋并没有交付给温某；对《房屋产权转让协议》的真实性、证明目的均不认可，因为这是被告与其他人签订的，原告不能确定其真实性；针对被告所说的因为原告未能缴纳剩余房款原告违约的事实不认可，依据合同约定，原告支付房款达到总房款50%时被告应当依据合同约定为原告办理房屋产权变更手续，原告已履行50%付款义务，至于被告如何向第三人履行付款义务均是被告的事情，只有在被告履行变更手续后才有权要求原告支付剩余款项。第三人蒙欣房地产公司质证认为，对该组证据的真实性均认可，对证明目的中“原告如能按照合同约定的时间向第三人支付剩余房款的50%，原告就可以顺利办理变更手续及被告当时向第三人交付了部分房款”认可，对证明目的中“因为原告没有按时向第三人支付剩余房款导致被告承担了费用”不认可，由于原告是否向被告支付购房款与蒙欣房地产公司无关，如果被告按照第三人与被告之间的合同履行付款义务就不需要承担利息，上述利息收据属于被告单独向第三人借款交纳康和盛世项目购房款，第三人认为应该与商品房买卖合同交易另行对待不属于同一性质问题。 第三人蒙欣房地产公司提供的证据及原告、被告的质证意见： 证据一：《康和盛世项目商品房内部认购协议书》3份、2018年1月11日温某出具的申请1份、《商品房买卖合同补充协议书》1份、对账说明1份、与温某对账复印单据明细1份、康和盛世房屋转卖申请书1份，拟证明商品房买受人温某自愿与蒙欣房地产公司签订3份合同并履行部分合同条款的事实，双方存在商品房买卖合同关系；双方在合同存续期温某提交过转售给本案原告邱某及其他人员的相对应房屋的《康和盛世房屋转卖申请书》，及双方签订补充协议书并约定条件解除SOHO楼商品房买卖合同关系；证据二：银行借款凭证1张、收款收据1张、《商品房买卖合同》1份，拟证明：温某在与蒙欣房地产公司商品房买卖合同存续期2012年转售给符合条件的庞子荣、薄树东及相关人员和鄂尔多斯银行，并顺利办理了转售手续及网签《商品房买卖合同》；证据三：民事起诉状复印件1份、《房屋产权转让协议》2份、收条1张、对账复印资料2页，拟证明温某转售给邱某房屋签订协议书当期第三人并不知情，温某转售给本案原告邱某房屋所收取的50%购房款没有转交到蒙欣房地产公司；证据四：温某买入卖出退回房屋统计表2页、《康和盛世项目商品房内部认购协议书》3份、《商品房买卖合同补充协议书》1份、康和盛世房屋转卖申请书1份、清单资料1份，拟证明温某买入卖出退回房屋直接获得利润8966524元；其中负一层至三层买入卖出退回房屋直接获得利润12219970元；证据五：对账说明1张、《商品房买卖合同补充协议书》1份、银行贷款本息收回凭证、回单等1份，拟证明由于温某购买房屋购房款39859528元没有交纳，导致蒙欣房地产公司承担利息损失24362493.07元。温某多年不履行交纳购房款义务，给蒙欣房地产公司造成沉重的经济损失，蒙欣房地产公司也是温某不履行交购房款义务的受害者。原告邱某质证认为，对证据一中除对《康和盛世项目商品房内部认购协议书》《康和盛世商品房买卖合同补充协议书》真实性认可外，该组其他证据的真实性不认可，与本案无关，因为是认购协议书不能说明被告对房屋有处分权；对证据二的真实性不认可，因为提供的是复印件，证明目的与本案无关不认可；对证据三中的起诉状真实性认可，其他证据真实性不清楚，至于被告及第三人与案外人之间的权利义务关系与本案无关联性，同时补充说明由第三人的证据可以确定被告因未缴纳争议房屋的款项，所以未取得争议房屋的处分权利，原告要求解除合同符合法律规定；对证据四中除对《康和盛世项目商品房内部认购协议书》《康和盛世商品房买卖合同补充协议书》真实性认可外，该组其他证据的真实性均不认可，补充协议恰好也可以证明被告对涉案房屋没有处分权，对第三人要证明的问题与本案无关，证明目的不认可；对证据五中除对《康和盛世商品房买卖合同补充协议书》真实性认可外，该组其他证据的真实性均不认可，从该组证据可以证明被告未能缴纳房款导致被告从未取得争议房屋的处分权，原告有权解除合同。被告温某质证认为，对证据一的真实性、证明目的均认可，该组证据可以证明温某将涉案房屋出售后及时将转售申请交给第三人，转售协议中转售的是七层，其中有两层已经办理了正常的房屋买卖变更手续，所以温某有房屋的处置权；对证据二的真实性、证明目的均认可；对证据三的真实性认可，证明目的不认可，因为温某转卖房屋时是征得第三人的同意，只是当时第三人当时不知道转卖给具体哪个人，温某给第三人交房款时都是以温某的名义交付的，当时没有区分具体是温某转售给哪个人的房款；对证据四的除对买入卖出退回房屋统计表真实性不认可外，该组其他证据的真实性均认可，证明目的不认可，因为温某交给第三人的房款没有了，房子也和温某没有关系，温某没有获得过利润；对证据五的《康和盛世商品房买卖合同补充协议书》、对账说明真实性认可，其他证据不清楚，证明目的不清楚，不知道第三人贷款的用途是什么。 本院对上述证据认证意见如下：原告提供的《房屋产权转让协议》、银行回单、收条，内容真实，来源合法，与本案有关联，本院予以确认。被告提供的涉及涉案房屋的《商品房买卖合同补充协议书》1份，内容真实，来源合法，与本案有关联，本院予以确认，被告提供的《房屋产权转让协议》及其他的《商品房买卖合同补充协议书》、收据与本案无关，本院不予确认。第三人提供的证据一中涉及涉案房屋的《康和盛世项目商品房内部认购协议书》1份、《商品房买卖合同补充协议书》、康和盛世房屋转卖申请书1份，内容真实，来源合法，与本案有关联，本院予以确认，该组其他证据与本案无关，本院不予确认；第三人提供的证据二至证据五与本案无关，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月28日，第三人蒙欣房地产公司作为出卖人、被告温某作为买受人签订《康和盛世项目商品房内部认购协议书》，约定温某自愿认购蒙欣房地产公司开发建设的××公寓、地上**房屋，建筑面积约为5619.9平方米，单价为8000元/平方米，总价约为44959200元。温某分别于2009年7月7日、2009年8月6日、2009年11月30日向蒙欣房地产公司支付盛世项目SOHO公寓B楼地下一层、地上**房屋定金2000000元、1000000元、1000000元，共计4000000元，于2009年11月1日支付上述房屋的购房款14840000元。2011年3月26日，被告温某作为出让人（甲方）、原告邱某作为受让人（乙方）签订《房屋产权转让协议》，约定：甲方自愿将自己拥有的鄂尔多斯市××区公用房面积约为550平方米的房屋产权转让给乙方，甲方保证并承诺自己有权转让该房屋；房屋转让价为8072元/平米，最终平米数以房产证为准；合同签订之日由乙方付总价的50%计2220000元；该房屋总价为4440000元；未尽事宜以开发商和甲方的认购合同为准；乙方付款到50%时甲方负责乙方楼房产权变更手续。协议签订后原告邱某于2011年3月26日向被告温某支付涉案房屋定金120000元，于2011年3月27日支付购房款500000元，于2011年3月31日支付购房款600000元，于2011年4月8日支付购房款300000元，于2011年4月10日支付购房款700000元，共计2220000元。2012年7月9日，被告温某向第三人蒙欣房地产公司出具康和盛世房屋转卖申请书，内容为“本人：温某，身份证号：×××，于2009年7月28日购买康和盛世项目现称为SOHO楼10楼房屋，签约时建筑面积约为550平方米，现由于本人个人原因需要，申请将该房屋转卖给：邱某，身份证号：×××，转卖给客户面积为550平米，转卖单价为8100元/平方米，总价约为人民币4455000元；上述房屋销售面积最终以政府测绘部门实测面积为准，本人申请由邱某按照上述总价承担该房屋办理产权所应该缴纳的契税及两共基金等各项费用，最总产权面积长退短补与买受人温某结算。请集团公司予以批准办理，特此申请”。2018年4月2日，第三人蒙欣房地产公司和被告温某签订《商品房买卖合同的补充协议》，约定温某申请将其购买的××区、五层、六层、八层、十层房屋延迟交款，蒙欣房地产公司给予温某6个月的延迟交款期（从2018年4月2日起至2018年10月1日止），温某可以分层交纳相应楼层的购房款320万元，如果到约定期限内温某仍然无法足额交纳320万元/层的购房款，蒙欣房地产公司有权依据本补充协议书直接解除上述没有足额交清相应楼层商品房房屋与温某的买卖合同关系。因温某未在2018年10月1日前未足额交纳SOHO楼B座10层购房款，温某和蒙欣房地产公司均认可涉案房屋买卖合同关系已于2018年10月1日解除。 本院认为，原告邱某与被告温某签订的《房屋产权转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同的约定履行义务。关于《房屋产权转让协议》是否应解除的问题，根据上述协议约定，邱某付款到50%时温某负责房屋产权变更手续，但温某在收到邱某支付的2220000元购房款只向第三人蒙欣房地产公司出具了康和盛世房屋转卖申请书，并没有协助邱某办理涉案房屋变更手续，又因温某和蒙欣房地产公司于2018年10月1日将关于涉案房屋的买卖合同协议解除，致使原被告签订的《房屋产权转让协议》无法实现合同目的，温某的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，现原告邱某要求解除原被告之间于2011年3月26日签订的《房屋产权转让协议》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。针对原告邱某要求被告返还购房款2220000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，本案中，被告温某应返还原告邱某购房款共计2220000元，本院对该诉讼请求予以支持。关于原告邱某要求被告温某支付以2220000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2011年4月10日起至实际给付之日止的违约金的诉讼请求，双方签订的《房屋产权转让协议》虽未约定违约责任，但被告温某的违约行为给原告邱某造成了实际损失，故本院对原告邱某主张的支付以2220000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2018年10月1日起至实际给付之日止的违约金予以支持，对超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告邱某与被告温某于2011年3月26日签订的《房屋产权转让协议》； 二、被告温某于本判决生效之日起十日内返还原告邱某购房款2220000元并支付违约金（违约金以2220000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年10月1日起至实际给付之日止）； 三、驳回原告邱某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33631元，由原告邱某负担8493元，由被告温某负担25138元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审 判 长  林 慧 审 判 员  陈 洁 人民陪审员  李胜清 二〇一九年七月一日 书 记 员  郭云超 法条链接： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。