昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初9989号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。住所：昆明市东风东路**金泰大厦**。法定代表人：胡斌，系该公司董事长。委托代理人：谢雨静，系云南建广律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：陈婷，系云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告:张华珍，女，1978年7月3日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市盘龙区。被告：昆明市民办教育协会。住所：昆明市五华区莲花池片区远建商务大厦****写字楼**001/div>法定代表人：詹大年，系该协会秘书长。委托代理人：白玉辉，男，1974年1月6日出生，汉族，系该协会工作人员，户籍登记地云南省昆明市盘龙区，一般授权代理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告张华珍、被告昆明市民办教育协会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日受理后，依法适用普通程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司委托代理人谢雨静到庭参加了诉讼。被告昆明市民办教育协会经本院合法传唤拒不到庭，被告张华珍因下落不明，经本院公告送达起诉状、举证通知书及开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉称：2017年3月30日，原告与被告昆明市民办教育协会签订了《租赁合同》。被告张华珍系被告昆明市民办教育协会员工，作为实际承租人与原告及被告昆明市民办教育协会签订了《三方房屋租赁协议》，约定承租位于昆明市盘龙区颐惠园10栋1911室，面积52.38平方米，月租金674.2元，合同期限为2017年4月26日至2017年12月25日，租金缴纳每六个月为一期，被告于签订合同首日缴纳第一期租金，并于第一期租金到期前30日缴纳下一期租金。但二被告自2017年12月26日起一直拖欠房屋租金，截止2018年7月9日共计拖欠房屋租金7551.6元，经原告多次催收未果。根据《租赁合同》第十三条第一款约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日按月租金的5%支付违约金。2017年12月26日至2018年7月9日，二被告应承担的违约金为6605.2元。根据合同约定，被告拖欠租金累计6个月，原告有权解除合同，且不予退还被告交纳的履约保证金，被告应当自合同中止或解除之日起30日内腾退房屋。故原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告张华珍、被告昆明市民办教育协会之间签订的《昆明市公租房公司公共租赁住房三方房屋租赁协议》；二、被告张华珍在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市盘龙区颐惠园10栋1911室公共租赁住房；三、被告张华珍向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止（以月租金674.2元为标准，自2017年12月26日计算至2018年7月9日拖欠的租金为7551.6元）；四、被告张华珍每逾期一日按月租金的5%（31.465元）为标准，向原告支付自2017年12月26日起至实际腾退租赁房屋之日的违约金（暂算至2018年7月9日为6605.2元）；五、原告有权不予退还被告张华珍缴纳的全部履约保证金，用于冲抵被告应承担的违约金；六、被告昆明市民办教育协会就被告张华珍上述违约行为承担连带责任；七、本案案件受理费由被告张华珍、被告昆明市民办教育协会承担。被告张华珍、被告昆明市民办教育协会未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司为证明其主张向本庭提交如下证据：1.《昆明市公租房公司公共租赁住房三方房屋租赁协议》（昆公租房颐团字第××号）、2.《昆明市公共租赁住房租赁合同》、3.《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）补充协议》，共同证明原、被告存在租赁关系的事实，对租金、缴纳方式以及违约责任和履约保证金等做了约定。4.云南省地方税务局通用机打发票、5.昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司非营业性收款收据（收据联），共同证明被告缴纳过房租及履约保证金的事实。6.《租金到期催缴通知书签收表》、7.《租金到期发送律师函签收表》，共同证明原告向被告催缴拖欠租金，但被告一直不予缴纳。被告张华珍、被告昆明市民办教育协会未到庭，未发表质证意见，未提交证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告所提交的证据1、2、3、4、5，因被告张华珍、被告昆明市民办教育协会经依法传唤，既未向本院递交答辩状，也未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，视为其放弃质证权利，真实性经法庭核对与原件无误，本院予以确认并在卷佐证；对证明目的，本院将在综述部分结合案情一并评述。对原告所提交的证据6、7，因原告当庭未出示原件供法庭核对，故本院依法不予确认。根据原告陈述及证据，本院确认以下案件事实：原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告昆明市民办教育协会分别于2016年12月25日、2017年3月30日签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）补充协议》，约定原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司将昆明市颐惠园、盛惠园、普惠园共计72套公共租赁住房出租给被告昆明市民办教育协会使用；租赁期限为12个月，自2016年12月26日起至2017年12月25日止；租金每6个月为一期，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；若被告昆明市民办教育协会拖欠租金，每逾期一日按总房屋套数月租金的5%向原告支付违约金；若拖欠租金累计达到6个月，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告昆明市民办教育协会、被告张华珍于2017年3月30日签订了《昆明市公租房公司公共租赁住房三方房屋租赁协议》，约定被告张华珍作为被告昆明市民办教育协会的员工，经住房（保障）部门审核后符合团租相关要求，由被告昆明市民办教育协会安排入住由昆明市民办教育协会向原告所租赁的颐惠园10栋1911室住房；建筑面积为52.38平方米，租金标准为每月674.2元，租赁期自2017年4月26日起至2017年12月25日止；租金每6个月为一期，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；被告张华珍自协议签订之日起，按照相当于3个月的租金标准缴纳履约保证金，如被告张华珍在本协议解除时，无违约事项，无对房屋损害行为，并结清全部相关费用，可退还履约保证金；协议的签订，并不改变《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）》项下承租人被告昆明市民办教育协会的承租人主体身份及相应义务，被告昆明市民办教育协会对实际租住人被告张华珍的行为承担连带责任；未尽事项适用国家、省、市公共租赁住房管理的相关规定和《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）》的约定。原告当庭自认被告张华珍已于2017年3月30日向其缴纳履约保证金人民币2022.6元及自2017年4月26日起至2017年12月25日的房屋租金人民币5393.6元。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司以被告张华珍、被告昆明市民办教育协会至今占用房屋并欠付房屋租金为由诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”之规定，本案三方当事人签订合同，共同确认原告为出租人、被告昆明市民办教育协会为承租人、被告张华珍为实际租住人，并就案涉房屋的具体租赁事项进行了约定，合同及协议均系各方当事人在自愿平等的基础上签订且并未违反法律强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（一）项“债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止”之规定,原、被告所签订合同及协议约定租赁期限自2017年4月26日至2017年12月25日止，原告自认被告已向其支付自2017年4月26日起至2017年12月25日的房屋租金，该期限届满后，合同各方未签订新的租赁协议，故本院依法确认双方合同及协议已于2017年12月25日期满终止。虽原告主张被告占用案涉房屋至今，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告未提交证据证明被告自原合同期满后仍然占用案涉房屋，本院送达民事起诉状等法律文书时亦不能在案涉房屋找到被告，故对于原告基于被告占用事实而要求被告腾退房屋，并支付自2017年12月26日起至实际腾退案涉房屋之日止的租金及违约金的诉讼请求依法不予支持。因被告经公告未到庭应诉，未对其交纳的履约保证金提出反诉，故本院对该笔履约保证金不作处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款，判决如下：一、确认原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告昆明市民办教育协会、被告张华珍于2017年3月30日签订的《昆明市公租房公司公共租赁住房三方房屋租赁协议》已于2017年12月25日终止；二、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币343元，由原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  秦涛人民陪审员  马玲人民陪审员  李波二〇一九年七月二十五日书 记 员  陶园