成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初6261号 原告（反诉被告）：成都宏宇一德耀房地产经纪有限公司，住所地成都市金牛区金泉街道淳风路****附**。 法定代表人：席金成，执行董事。 委托诉讼代理人：王凡，四川永靖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝锐，男，1984年1月16日出生，汉族，住成都市金牛区，员工。 被告：刘丽，女，1984年7月25日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告（反诉原告）：刘奇，男，1991年4月13日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：黄靖，四川西同律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都宏宇一德耀房地产经纪有限公司（以下简称“宏宇公司”）与被告刘丽、被告（反诉原告）刘奇居间合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宏宇公司的委托诉讼代理人王凡、郝锐，被告刘丽，被告（反诉原告）刘奇及其委托诉讼代理人黄靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏宇公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令刘丽向宏宇公司支付违约金25,000元；2、判令刘奇向宏宇公司支付违约金50,000元；3、本案诉讼费用由刘丽、刘奇承担。事实与理由：2019年1月10日，刘丽、刘奇经宏宇公司提供居间服务，就刘丽名下位于成都市金牛区的房屋签订《房屋买卖合同书》（编号为NO.1801007）。后于2019年2月28日，刘丽、刘奇以刘奇不具有购房资格为由，签订了《解约协议》。宏宇公司将已收取刘丽的2万定金返还给了刘丽。后刘丽、刘奇跳过宏宇公司私自达成上述房源的交易，且上述房屋已经于2019年4月2日过户到刘奇名下。宏宇公司为刘丽、刘奇积极提供居间服务，为促成刘丽、刘奇的交易付出了大量的心力、人力和物力，并最终使刘奇购买刘丽上述房屋的价格比挂牌销售价减少50万左右。刘丽、刘奇利用其在宏宇公司处获得的房源交易信息，恶意跳单，规避中介佣金，严重违反了《房屋买卖合同书》（编号为NO.1801007）第九条违约责任第6款约定，因此刘丽、刘奇应依据上述合同约定向宏宇公司承担违约责任。为维护宏宇公司合法权益，特诉至法院，望判如所请。 刘丽辩称，1、对于宏宇公司退还其中介费的问题，是因为宏宇公司对其存在欺骗，刘奇没有购房资格，而刘丽是基于着急用钱才将房子卖掉，与宏宇公司签订合同后，刘奇交了6万定金，但直到2019年2月28日，刘奇仍没有购房资格，于是刘丽与宏宇公司解除合同，宏宇公司退还了中介费；2、宏宇公司所称私下交易不符合事实，刘奇是2019年3月4日后才具有的购房资格，而案涉房屋刘丽并非只挂在宏宇公司名下出售，刘丽与宏宇公司解除合同后有权利选择交易对象，且刘丽、刘奇也是通过第三方中介进行交易的，与宏宇公司无关。 刘奇辩称，1、刘奇与宏宇公司之间的居间服务协议关系建立在两个有顺序要求的交易上，刘奇委托宏宇公司先出售其名下的房产并取得购房资格后，再购买刘丽名下案涉房屋，但由于宏宇公司原因，导致两个交易均失败；2、刘丽、刘奇与宏宇公司三方签订解约协议后，刘奇继续看房寻找合适的房源，最终通过其他中介与刘丽重新协商并达成了交易；3、刘奇与宏宇公司并未签订独家居间协议，刘奇有权通过其他中介完成交易，且刘奇是在宏宇公司促成交易失败的情况下通过其他中介进行交易，不存在任何违反诚实信用之情况；4、宏宇公司主张支付中介费的合同依据已经依法解除，三方签订了解约协议且通过退还刘丽中介费、接受刘奇、刘丽感谢费的方式对解约行为进行了确认，各方权利义务已经完结。请求法院依法予以驳回。 刘奇向本院提出反诉诉讼请求：1、确认刘奇、宏宇公司之间于2019年1月10日签订的《房屋买卖合同》（编号1801007）已于2019年2月28日解除；2、判令宏宇公司赔偿刘奇损失60,000元；3、判令宏宇公司承担本案本诉及反诉全部诉讼费用。事实与理由：刘奇于2019年1月10日与案外人王丹丹签订买卖合同，宏宇公司作为居间方，约定刘奇向王丹丹出售刘奇所有的位于金牛区金沙路169号1单元3009号房屋一套。同日，刘奇与刘丽签订房屋买卖合同一份，也由宏宇公司作为居间方，约定由刘奇购买刘丽所有的位于金牛区房屋一套。在签订协议前，刘奇明确告知宏宇公司只有保证刘奇名下的房屋出售后，刘奇才有充足资金及购房资格购买刘丽的房屋，宏宇公司表示认可并承诺在2019年1月31日前完成刘奇与王丹丹的过户手续，进而在2019年3月1日前帮助刘奇取得购房资质并完成房屋过户。但在合同履行过程中，宏宇公司并未依约履行自己的居间服务义务，导致刘奇名下的房屋迟迟无法售出，进而导致刘奇无法在合同约定的期限内取得购房资格，致使交易无法进行。基于此，刘奇与刘丽、宏宇公司沟通协商后，于2019年2月28日签订《解除协议》，解除三方于2019年1月10日签订的《房屋买卖合同》（编号1801007）。当日，宏宇公司向刘丽退还了其已支付的全部居间费用，表示认可及确认双方解除了原买卖合同，并接受了刘丽向工作人员支付的500元辛苦费。此外，基于交易无法进行，刘奇已经向刘丽支付的定金6万元作为违约金，卖方未予退还。由于宏宇公司未按照约定履行居间义务，给刘奇造成了经济损失60,000元，为维护刘奇合法利益，特提起反诉。 宏宇公司辩称，1、本诉中已有解约协议证明房屋买卖合同已经解除；2、刘奇主张宏宇公司应承担赔偿损失的责任，系认为宏宇公司向其保证出售刘奇所有的房屋，但并没有提供相应的证据证明，刘奇只是委托宏宇公司对该房屋进行出售，因此刘奇在本诉中的违约是因其自身没有购房资格导致解约，与宏宇公司无关，刘奇应当自行承担责任。 本院经审理认定事实如下：2019年1月10日，刘丽作为卖方（甲方，下同）与刘奇作为买方（乙方，下同）、宏宇公司作为居间方（丙方，下同）签订《房屋买卖合同书》（编号1801007），约定：甲方将位于金牛区房屋出售给乙方，房屋总价2,520,000元，定金60,000元乙方于本合同签订当日支付给甲方，首付款1,040,000元乙方于过户当日支付给甲方；如乙方按揭购买，则甲乙双方应在2019年3月1日前备齐办理贷款所需的相关资料，并按丙方通知前往相关银行签订贷款合同；基于丙方提供的居间服务于甲乙双方签署本合同之时已完成，居间费支付条件已成就，故甲方在本合同签订当日内向丙方支付居间费25,000元，乙方在本合同签订当日内向丙方支付居间费50,000元，居间费不因甲乙双方自愿解除合同，或因甲方违约，或乙方违约，或违背诚信原则等任何非丙方原因而减免；甲乙丙三方约定：因甲、乙双方私下买卖本合同项下房屋，则甲乙双方均应当向丙方支付本合同丙方的居间费。当日，刘奇向刘丽支付了定金60,000元，刘丽向宏宇公司支付居间费20,000元。 2019年2月28日，刘丽（甲方，下同）与刘奇（乙方，下同）签订《解约协议》，约定：甲乙双方一致同意解除双方就坐落于金牛区房屋（权27×××57）签订的一切协议，解约原因为刘奇个人购房资格问题；自本协议生效之日起，双方就该房屋签订的一切协议（本协议除外）效力终止；刘奇已向刘丽支付购房定金60,000元作为合同违约金不予退还；本协议自签字之日起生效，自本协议生效之日起，甲乙任一方不得就双方签订的关于该房屋的一切协议（本协议除外），而向他方追究任何违约责任。诉讼中，双方确认上述协议系宏宇公司提供并组织刘丽、刘奇签订。当日，宏宇公司向刘丽退还了居间费20,000元。 另查明，2019年2月23日，刘奇与案外人王丹丹签订《解约协议》，就王丹丹购买刘奇所有的位于金牛区房屋（权01×××23）解约事宜进行了约定，王丹丹依据该约定向刘奇支付了违约金60,000元。2019年2月27日，刘奇将上述房屋出售给案外人李欣洋并签订了《成都市存量房买卖合同》，此后，刘奇取得成都市购房资格。 2019年3月8日，刘丽作为转让方、袁娟（刘奇的配偶）作为受让方与案外人成都市玖融鑫投资管理有限公司（以下简称“玖融鑫公司”）作为居间方签订《房屋买卖合同》及其《补充协议》，对刘丽所有的位于成都市金牛区房屋（权27×××57）的出售事宜即合同价款、支付时间、支付方式等进行了约定。双方于2019年4月2日将上述房屋过户登记至袁娟、刘奇名下，袁娟、刘奇为此向玖融鑫公司支付居间费共计18,000元。 以上事实，有《房屋买卖合同书》《富房公司说明》《解约协议》《房屋买卖合同》《成都市存量房买卖合同》《房屋交易委托协议》、收条、资金监管告知单、（2019）川成证民字第2839号公证书、不动产登记信息摘要、交易明细、收据、聊天记录、通话录音、银行转账记录以及双方当事人的陈述在案予以佐证。 本院认为，宏宇公司与刘丽、刘奇于2019年1月10日签订的《房屋买卖合同书》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当按约全面适当履行权利义务。刘奇请求确认各方于2019年1月10日签订的《房屋买卖合同书》（编号1801007）已于2019年2月28日解除，因各方均无异议，本院予以确认。根据本案查明的事实，本案的争议焦点是：一、刘丽、刘奇应否向宏宇公司支付违约金？二、宏宇公司应否向刘奇赔偿损失60,000元？对争议焦点评述如下： 一、关于刘丽、刘奇应否向宏宇公司支付违约金的问题。本院认为，其一，在二手房买卖交易中，房地产经纪公司作为居间方，应当履行的义务不仅是促成买卖双方订立房屋买卖合同，还包括促成买卖双方顺利完成房屋交易，办理完毕房屋过户登记手续等附随义务，即居间方应当知晓二手房买卖应当注意的事项，向卖方介绍具备购房资格、符合购房条件的买方，在促成符合交易条件的双方订立二手房买卖合同的同时，还有义务协助双方顺利办理完毕房屋变更登记手续。而本案中，各方签订《房屋买卖合同书》后，因刘奇在2019年2月28日仍未取得购房资格，无法在双方约定的期限内顺利办理贷款手续，最终刘丽、刘奇在宏宇公司的组织下，于2019年2月28日签订《解约协议》，确认刘丽、刘奇就成都市金牛区房屋签订的一切协议效力终止，刘奇已向刘丽支付的购房定金60,000元不予退还，双方亦不得就关于该房屋签订的一切协议向他方追究违约责任。宏宇公司也在双方签订《解约协议》后将已收取的居间费20,000元退还给刘丽。虽然宏宇公司不是《解约协议》的一方当事人，但该协议版本系由宏宇公司向刘丽、刘奇提供，并促成双方订立，宏宇公司对该《解约协议》亦予以认可，故《解约协议》对宏宇公司而言，亦应当具有约束力。因此，各方因案涉《房屋买卖合同书》产生的权利义务应当在《解约协议》签订后终止，刘丽、刘奇不应基于该份《房屋买卖合同书》再向宏宇公司支付居间费。其二，根据查明的事实，刘奇与李欣洋于2019年2月27日签订《成都市存量房买卖合同》后，直至办理完毕过户登记手续才具备购房资格，刘丽并未与宏宇公司就案涉房屋的出售签订独家居间协议，在前一份《房屋买卖合同书》已经因各方协商一致终止的情况下，刘丽另行与具备购房资格的刘奇及玖融鑫公司达成房屋买卖协议，该行为应当视为各方当事人基于新的合意达成的新的意思表示，该意思表示不违反法律法规的强制性规定，合法有效。宏宇公司基于刘丽与刘奇、玖融鑫公司另行达成房屋买卖协议而主张刘丽、刘奇按照居间费标准支付违约金，缺乏事实依据和法律依据。综上，对宏宇公司主张刘丽支付违约金25,000元，刘奇支付违约金50,000元，本院不予支持。 二、关于宏宇公司应否向刘奇赔偿损失60,000元的问题。 1、关于刘奇是否存在60,000元损失的事实。本院认为，虽然刘奇向刘丽支付的60,000元定金来源于收取王丹丹支付购买刘奇名下房屋的定金，但该行为系基于王丹丹在与刘奇的房屋买卖合同关系中违约而向刘奇承担的违约责任所致，王丹丹、刘奇之间的房屋买卖关系与刘奇、刘丽之间的房屋买卖合同是两个独立的法律关系，王丹丹因承担违约责任向刘奇支付的60,000元是属于刘奇依法应当获得的财产。故刘奇因在与刘丽的房屋买卖合同关系中违约，向刘丽支付的60,000元应当属于刘奇的直接经济损失，宏宇公司抗辩刘奇没有实际损失60,000元的理由，不能成立。 2、关于宏宇公司应否赔偿刘奇损失的问题。本院认为，在刘奇与刘丽、宏宇公司的合同关系中，宏宇公司明知刘奇不具备购房资格而促成刘奇、刘丽签订《房屋买卖合同书》，并约定在2019年3月1日前办理完毕贷款所需手续，其作为房屋居间方自身具有过错，但由于各方最终以签订《解约协议》的形式对各方的权利义务进行了确定，刘丽对刘奇已支付的定金60,000元不予退还，宏宇公司亦将已收取的居间费退还给刘丽，各方的权利义务已经因《解约协议》而终止，刘奇主张宏宇赔偿损失60,000元，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都宏宇一德耀房地产经纪有限公司与刘丽、刘奇于2019年1月10日签订的《房屋买卖合同书》已于2019年2月28日解除； 二、驳回成都宏宇一德耀房地产经纪有限公司的诉讼请求； 三、驳回刘奇的其他诉讼请求。 本诉案件受理费1,675元，因适用简易程序审理，减半收取837.5元，由成都宏宇一德耀房地产经纪有限公司负担。反诉案件受理费1,300元，减半收取650元，由刘奇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  郭雅丽 二〇一九年七月二十六日 书记员  王文凤