湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初8990号原告湖南海沃商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道玉兰路**长沙西中心塔一塔二裙楼****。法定代表人潘晓明，董事长。委托代理人李胜，广东君言（长沙）律师事务所律师。委托代理人余沫橦，广东君言（长沙）律师事务所律师。被告中国电信股份有限公司长沙分公司，住所地，住所地长沙市雨花区韶山北路**iv>法定代表人江乘东，总经理。委托代理人周柏林，湖南金桥律师事务所律师。委托代理人谭蓓，湖南金桥律师事务所律师。原告湖南海沃商业管理有限公司（以下简称“海沃公司”）诉被告中国电信股份有限公司长沙分公司（以下简称“电信公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案受理后，依法由审判员郭曙担任审判长，与人民陪审员成冠军、李毅组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告海沃公司的法定代表人潘晓明及委托代理人李胜、余沫橦，被告电信公司的委托代理人周柏林、谭蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海沃公司诉称，2016年6月6日原告海沃公司与被告电信公司签订《租赁合同》二份，约定由被告承租原告经营于长沙市岳麓区枫林路19号长沙西中心海沃西城T1/T2裙楼一层W105号、W105A+B号商铺，其中W105号商铺建筑面积为300平方米，W105A+B号商铺建筑面积为156平方米，合计456平方；商铺用于经营的类别为通讯，品牌为电信；租期5年；租金350元/平方米，第三年开始每年递增8%，第一年免租期一个月；合同签订后一周内支付第一年租金和保证金，第二年租期前一个月支付第二年租金，以后以此类推按先交费后使用的原则以年为单位支付租金；如逾期支付租金等款项的，则按欠款金额每日5%的标准支付违约金；以及其他双方合同权利和义务等等。合同签订后原告即按现状向被告交付的前述W105号、W105A+B号租赁商铺，被告也依约向原告支付的第一年度（2016年6月1日至2017年5月31日止）的部分租金（第一年度尚欠83600元），但第二、三年度的租金付款期限届满后，被告没有依约支付第二、三年度租金，经原告多次向被告催缴，被告均以种种理由无理原因拖延至今拒不缴付租金。至此，原告根据《民事诉讼法》的规定，特向人民法院提起如下诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告电信公司向原告海沃公司立即支付2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金83600元、2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金1915200元、2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金2068416元，合计4067216元，及逾期付款违约金1000000元，并以前述应付租金为基数从起诉之日起至付清全部租金之日止按同期贷款利率4倍的标准支付逾期付款利息；二、请求人民法院在判令被告向原告支付原告为追讨租金欠款产生的律师费300000元。被告电信公司辩称，一、原、被告签订的商铺编号：W105、W105A+B两份《租赁合同》依法无效。（一）认定合同无效的法律依据：1．《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2．《中华人民共和国消防法》第十一条：国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；…依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。3．经《中华人民共和国消防法》第十一条授权的公安部令第106号《建设工程消防监督管理规定》第二条：本规定适用于新建、扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等建设工程的消防监督管理。本规定不适用住宅室内装修、村民自建住宅、救灾和其他非人员密集场所的临时性建筑的建设活动。第十三条：对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：…（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；…第十四条：对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；…（二）认定合同无效的事实依据和理由：本案的基本事实是：2015年9月22日，长沙市公安消防支队致长沙综合交通枢纽建设投资有限公司长公消验字［2015］第W0252号《建设工程消防验收意见书》，写明此次申报的装修面积和范围有湘江新区综合交通枢纽“T1/T2写字楼1楼大堂，4、5层局部会议室，6至25层公共区域，装修面积为68000平方米”等，但不包括本案合同约定标的物T1/T2栋购物中心一层W105、W105A、W105B商铺建筑面积456平方米在内的公共区域。2016年5月11日，在未对公共区域装修申报消防设计备案、验收备案、检查合格的情况下，上述交通枢纽公司出具《证明》，将本案合同约定标的物“现交由深圳海沃投资发展有限公司租赁给‘中国电信’品牌使用”。2016年5月23日，深圳海沃投资发展有限公司以《授权委托书》明确“湖南海沃商业管理有限公司为深圳海沃投资发展有限公司的子公司，现授权湖南海沃商业管理有限公司全权办理”本案商铺租赁事宜并收取房屋租金及保证金。2016年6月6日，电信公司在不知W105和W105A+B商铺的公共区域消防装修未向公安消防机关设计备案、未验收、也未检查合格的情况下与海沃公司签订房屋《租赁合同》两份，约定：海沃公司为出租人，电信公司为承租人；合同标的物为前述位置长沙西中心海沃·西城T1/T2裙楼一层W105号和W105A+B号商铺；租赁面积分别为300平方米和156平方米，合计456平方米；租期5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止；海沃公司2016年6月1日按现状交付商铺；租金按350元/平方米支付，分别为6832701元和3552999元，总计10385700元；履约保证金按月租金的两倍计算，分别为210000元和109200元，合计319200元；租金支付方式为一年为单位支付，在本合同签订一周内支付第一期租金及履约保证金。尔后，电信公司于2016年6月23日预付给海沃公司保证金319200元，7月5日预付租金1071400元和600600元，合计预付1991200元。2016年12月6日，海沃公司在致中国电信长沙分公司《工作联系函》中承诺：“目前，我司对本商场一层进行公共装修，为广大租户营造良好的环境，并尽快实现开业经营”。2017年6月12日，海沃公司向岳麓区公安消防大队申请消防设计备案，《建设工程消防设计备案》编号：430000WSJ170004110，工程地址为包含本案标的物在内的长沙西中心T1/T2栋组合第一层局部，面积2272.8平方米。2018年11月14日，周柏林、谭蓓律师到岳麓区政务服务中心18号窗口即岳麓区公安消防大队调查取证，该大队书面《回复》给本所：“湖南金桥律师事务所：现将你单位调取湖南海沃商业管理有限公司长沙市枫林三路49号（即玉兰路433号）湘江新区综合枢纽T1/T2栋购物中心即长沙西中心一楼商铺W105、W105A/W105B室内装修工程消防报备及验收资料情况回复如下：问：2017年6月12日长沙市岳麓区公安消防大队建设工程消防设计备案表之后，有没有验收材料？回复：海沃公司设计已交，但是海沃公司没有验收也没有安检，不能投入使用。”值得强调的是：本案两份《租赁合同》签订后，因海沃公司该合同标的物W105号和W105A+B号商铺在内的公共区域，至今没有经过公安消防机关验收，故两年又五个多月以来一直未交付。我们认为：商事主体从事商业活动，均应一体遵循诚信原则，秉持诚实，不得违反法律，更不得违反法律、法规禁止性规定。海沃公司知道也应该知道《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定“违反法律、行政法规强制性规定”的合同无效；知道也应该知道《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条以及根据《中华人民共和国消防法》授权的公安部令第106号《建设工程消防监督管理规定》，早有对大型的人员密集场所、特殊建设工程消防的明确规定，其受托管理、出租收费的长沙西中心T1/T2栋第一层商铺（含W105、W105A/W105B公共区域），必须经其向公安消防机关申报公共装修设计备案，且经验收合格、安全检查后，才具备使用功能，才可依诚信原则，秉持诚实，与承租人签订《租赁合同》并交付承租人使用。否则即为违反法律、法规强制性规定的无效商事行为。2017年6月12日，海沃公司才向岳麓区公安消防大队申报公共装修消防设计备案，至今没有申请消防验收备案，更谈不上消防安全检查，故本案W105和W105A+B号商铺《租赁合同》，因其违反法律禁止性规定而无效，不具有法律约束力。二、海沃公司至今没有交付中国电信长沙分公司合同标的物（一）海沃公司使用出租物办“识堂”餐厅至今。海沃公司在合同中约定的出租物，一直处于海沃公司的实际使用和实际控制之中，“识堂”餐厅一直在营业，长期供应早、中、晚餐。有现场拍照、证人证词、望城公证处《公证书》为证，无须赘述。（二）海沃公司至今仍将合同约定出租物公开招租。海沃公司承建的公共区域装修至今没有完工，仍有“进入施工现场，必须戴安全帽”警示标志粘贴在本案出租物临街正面墙上。且一直将合同约定的出租物公开招租：“招租财富热线0731—84223955。”该号码登记在其股东兼职员、案件代理人刘治国名下。这些足以证实海沃公司至今未交付合同约定的出租物。不然，岂合常理？综上所述，海沃公司诉请于法无据，请予驳回。电信公司诉请合法合理，证据充分，望予支持，请依法判决确认合同无效，由海沃公司退还电信公司预付的全款。经审理查明，位于长沙市岳麓区枫林路**湘江新区综合交通枢纽大楼为长沙综合交通枢纽建设投资有限公司所有，其中“长沙西中心”海沃西城T1/T2商业裙楼1-6层于2015年12月18日由深圳海沃投资发展有限公司承租，湖南海沃商业管理有限公司为深圳海沃投资发展有限公司开办的子公司，并授权湖南海沃商业管理公司全权办理商铺租赁事宜。该大楼经长沙市公安消防支队2015年9月22日作出长公消验字（2015）第W0252号《建设工程消防验收意见书》及2017年3月8日作出长公消函（2017）8号《关于“大河西综合交通枢纽新建及装修工程消防验收意见”的回复》对大河西综合交通枢纽新建及装修工程综合评定消防验收合格，其中包括涉案的地上1层至6层裙楼部分的综合商业区。2014年11月经长沙市房地产测绘队勘测，楼层面积：1层建筑面积4405.62平方米，套内面积1684.62平方米、公用面积2675.22平方米、半墙面积45.78平方米、层高5.4米。户室面积：1层建筑面积3001.45平方米、套内面积1684.6平方米、分摊面积1316.85平方米。2017年6月12日海沃公司向长沙市岳麓区公安消防大队提交《建设工程消防设计备案表》，拟对“长沙西中心”海沃西城T1/T2商业裙楼1层顶棚、墙面、地面、隔断、地面部室内装修，但并未全面实施，仍按照原设计进行招商经营。2016年6月6日电信公司与海沃公司签订商铺编号W105《租赁合同》一份，约定：1、乙方（电信公司）承租甲方（海沃公司））位于长沙市岳麓区枫林路**长沙西中心海沃西城T1/T2裙楼****商铺2、租赁面积为300平方米（以建筑面积为准），租赁商铺用于乙方经营中国电信品牌的通讯业务；3、租赁期限为5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止；4、乙方在签订本合同一周内向甲方交纳履约保证金，按月租金的两倍计算即210000元；5、甲方交付该商铺的日期为2016年6月1日，甲方将商铺按现状交付给乙方，若因乙方原因导致迟延交付商铺或乙方迟延接收商铺的，迟延超过15天，甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还；6、乙方按350元/平方向甲方支付租金：2016年6月1日至2017年5月31日105000元/月，1155000元/年，免租一个月。2017年6月1日至2018年5月31日105000元/月，1260000元/年。2018年6月1日至2019年5月31日113400元/月，1360800元/年，第三年递增8%。2019年6月1日至2020年5月31日122472元/月，1469664元/年，第四年递增8%。2020年6月1日至2021年5月31日132269元/月，1587237元/年，第五年递增8%。7、租金支付方式为乙方以年为单位向甲方支付租金。乙方应当在本合同签订一周内支付甲方第一期租金及履约保证金1365000元。乙方应提前一个月交清下年度租金。逾期支付租金的，每天按欠款金额的5%向甲方支付违约金。8、乙方应于进场装修前向甲方提供装修方案、施工图纸、施工单位主体资格信息资料。9、甲乙双方经协商已认可本合同前述的租赁面积，双方不再有异议。同时，原、被告双方还就紧邻W105号商铺签订了商铺编号W105A+B《租赁合同》一份，约定：1、乙方（电信公司）承租甲方（海沃公司）位于长沙）位于长沙市岳麓区枫林路**长沙西中心海沃西城T1/T2裙楼**W105A+**商铺面积为156平方米（以建筑面积为准），租赁商铺用于乙方经营中国电信品牌的通讯业务；3、租赁期限为5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止；4、乙方在签订本合同一周内向甲方交纳履约保证金，按月租金的两倍计算即109200元；5、甲方交付该商铺的日期为2016年6月1日，甲方将商铺按现状交付给乙方，若因乙方原因导致迟延交付商铺或乙方迟延接收商铺的，迟延超过15天，甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还；6、乙方按350元/平方向甲方支付租金：2016年6月1日至2017年5月31日54600元/月，600600元/年，免租一个月。2017年6月1日至2018年5月31日54600元/月，655200元/年。2018年6月1日至2019年5月31日58968元/月，707616元/年，第三年递增8%。2019年6月1日至2020年5月31日63685元/月，764225元/年，第四年递增8%。2020年6月1日至2021年5月31日68779元/月，825358元/年，第五年递增8%。7、租金支付方式为乙方以年为单位向甲方支付租金。乙方应当在本合同签订一周内支付甲方第一期租金及履约保证金709800元。乙方应提前一个月交清下年度租金。逾期支付租金的，每天按欠款金额的5%向甲方支付违约金。8、乙方应于进场装修前向甲方提供装修方案、施工图纸、施工单位主体资格信息资料。9、甲乙双方经协商已认可本合同前述的租赁面积，双方不再有异议。上述两份合同签订后，电信公司于2016年6月23日支付了保证金319200元，7月5日支付了W105商铺的租金1071400元（扣除了税费83600元）、W105A+B商铺的租金600600元，但因未找到联营合作方而一直未进场装修并开业经营。2016年12月6日，海沃公司向电信公司致函：上述合同签订后，我司多次通知贵司前来办理商铺装修手续，但贵司一直未前来办理。目前，我司对本商场一层进行公共装修，为广大租户营造良好的环境，并尽快实现开业经营。现我司经慎重研究，郑重函告贵司：1、我司暂定在2016年12月23日对本商场一层商铺进行整体开业；2、请贵司收到本通知之日起5日内前来办理商铺装修手续，严格按照《租赁合同》约定在2016年12月20日前完成商铺装修工作，在知道日期顺利开业。如贵司迟迟不来装修施工，逾期将直接影响商铺整体开业，视为违约，我司将按照合同相关约定作出处理。2017年4月28日，海沃公司向电信公司发出《商铺缴费通知书》，催缴W105A+B商铺2017年6月1日至2018年5月31日的租金及运营管理费655200元。2017年8月9日，海沃公司向电信公司邮寄《关于W105、W105A+B商铺催缴租金的函》，催缴W105铺位2017年度的租金1260000元、W105A+B铺位2017年度的租金655200元。2017年8月16日，海沃公司向电信公司邮寄《律师函》：一、请贵司务必自收到本函之日起的5个工作日内缴纳租金合计1998800元并按欠款金额每日5%支付违约金；二、如不予积极处理的，海沃公司将依法严格追究贵司相应法律责任，并保留要求贵司赔偿一切经济损失的权利。2018年5月3日，海沃公司向中国电信股份有限公司湖南分公司发出《关于要求督促长沙分公司支付租金的函》。并再次向电信公司发出《律师函》催缴租金。因电信公司拖欠租金，商铺闲置，对海沃公司函件均未回复，2018年5月9日和2018年6月21日海沃公司曾分别向本院提起诉讼主张支付房租和物业管理费，均因海沃公司未缴纳诉讼费，本院分别于2018年5月31日、2018年7月13日裁定按撤诉处理。2018年6月1日电信公司向海沃公司邮寄《告知函》：因商场未在规定时间内消防验收合格，消防通道占用该房屋租赁面积，实际经营面积与合同约定不相符，未按约定时间完成招商，基于以上原因，向海沃公司提前终止租赁合同。2018年11月2日电信公司在长沙市望城区公证处办理了W105、W105A+B商铺现状的拍摄、丈量过程保全证据公证，该处作出了（2018）湘长望证内字第33924号公证书。2019年1月24日经电信公司申请，本院委托长沙市房地产测绘队对涉案商铺进行测绘，出具了《长沙市商品房建筑面积预测报告书》：户室面积：1层建筑面积2970.92平方米，套内面积2738.75平方米、分摊面积232.17平方米、半墙面积45.78平方米、层高5.4米。户室面积：1层建筑面积3001.45平方米、套内面积1684.6平方米、分摊面积1316.85平方米。由于双方商铺租赁事宜一直未能协商解决，电信公司尚欠海沃公司2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金1915200元、2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金2068416元，合计3983616元，海沃公司于2018年10月16日再次向本院提起本案诉讼，电信公司也于2018年10月22日向本院提起诉讼，请求解除合同。上述事实，有当事人陈述、租赁合同、付款凭证、长沙市公安消防支队长公消验字（2015）第W0252号《建设工程消防验收意见书》及长公消函（2017）8号《关于“大河西综合交通枢纽新建及装修工程消防验收意见”的回复》、长沙市房地产测绘队《房地产勘测报告书》、《商品房建筑面积预测报告书》、房屋分层分户平面图、长沙市望城区公证处（2018）湘长望证内字第33924号公证书、现场照片、工作联系函、商铺催缴租金函、律师函、告知函、民事裁定书、民事调解书等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，电信公司与海沃公司签订的两份租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在合同的履行过程中，海沃公司交付了租赁物，电信公司支付了保证金及第一年的租金，双方均已按照合同的约定履行自己的义务。由于电信公司怠于行使自己的权利，至今未对商铺装修并投入运营，海沃公司多次发函催促继续履行合同、缴纳租金，电信公司直至2018年6月1日方致函提出异议。本院认为，现有长沙市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》证明该商铺经消防验收合格，符合租赁条件；从测绘结果来看，其公摊面积并不违反法律禁止性规定，符合大型商场经营客观情况；且双方合同签订之前已现场勘查，合同中明确约定商铺按现状交付，双方经协商已认可租赁面积，双方不再有异议。因此电信公司提出租赁面积不符合合同约定而拒付租金的理由不能成立，其拒付租金的行为已构成违约，应当依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对电信公司提出海沃公司使用出租物办“识堂”餐厅、将出租物公开招租、至今没有交付合同标的物的抗辩意见，从现有视频资料及现场勘查情况证明该租赁物至今仍处于空置状态，该抗辩理由与客观事实不符，本院不予采信。电信公司于2018年6月1日书面告知解除合同，无论海沃公司是否收到该告知函，根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。因电信公司系违约方，不符合解除的法定条件，其不享有合同解除权，该告知函不产生法律效力。故海沃公司要求继续履行合同，向本院主张支付2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金1915200元、2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金2068416元，合计3983616元的诉讼请求，本院予以支持。对其主张支付的2016年6月1日至2017年5月31日期间租金83600元，因双方存在增值税发票争议，故本院不予支持。电信公司两年未缴纳租金，也没有使用租赁物，海沃公司明知电信公司违约，在长达两年的时间内，应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当补救措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。现海沃公司主张支付1000000元违约金、按同期贷款利率4倍的标准支付逾期利息及律师费300000元等损失的诉讼请求，本院不予支持。对电信公司已付的保证金319200元则应从租金中抵扣。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告中国电信股份有限公司长沙分公司于本判决生效后十日内支付原告湖南海沃商业管理有限公司的租金3664416元。二、驳回原告湖南海沃商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费47272元，由原告湖南海沃商业管理有限公司负担7272元、被告中国电信股份有限公司长沙分公司负担40000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭 曙人民陪审员  成冠军人民陪审员  李 毅二〇一九年七月八日书 记 员  周 婧