广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终9996号上诉人（原审原告）：杨康，男，1984年1月25日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：孙鹏真，广东瑞迪安律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖志珍，广东瑞迪安律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州誉南工贸有限公司。住所地：广州市番禺区。法定代表人：李别人，经理。委托诉讼代理人：杨铁军，广东道里律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晨星，广东道里律师事务所律师。上诉人杨康因与被上诉人广州誉南工贸有限公司（以下简称誉南公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初8800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨康上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判誉南公司向杨康退还双倍定金的差额部分200000元；2.本案一、二审诉讼费由誉南公司负担。事实与理由：一、一审判决认定双方就涉讼房屋未达成合意或订立预约合同，系对案件事实的认定错误。首先，双方对于案涉商铺的交易显然已达成合意，《选房单》及《同创誉城销售事务申请表》均对商铺的交易价格、交易时间、交易对象、交易方式等要素作出确认。其次，誉南公司虽然未在上述文书上盖公章，但已经过誉南公司的销售人员陈某强的签字确认，陈某强作为誉南公司的员工，在商铺销售的文件上签名是在履行职务行为，杨康也有理由相信陈某强有权利代表誉南公司对客户选购房屋事宜进行确认。因此，销售人员的职务行为的法律责任也应当由誉南公司承担。再者，誉南公司已按《选房单》及《同创誉城销售事务申请表》所确定的交易方式及注明的定金金额接收了杨康支付的定金款项，并开具了收款收据，因誉南公司收款的行为也足以表明誉南公司同意按照上述文书所确认的方式进行交易。另外，预约合同的本质是预约在将来一定时间内签订本约合同，预约合同并不需对交易内容进行详尽约定，如果对交易内容详细约定，则是签订正式合同，而非预约合同。综上，在杨康与誉南公司就涉讼房屋已经达成合意并且订立预约合同的情况下，誉南公司将案涉商铺擅自转卖他人的行为，不仅构成预期违约，而且是赤裸裸的违反诚实信用原则。严重损害杨康合法权利，于法于理均应承违约责任。二、一审法院对杨康向誉南公司支付的合计200000元款项的性质认定错误。虽然誉南公司在收款收据中的表述是“预约金”，但该“预约金”仍是定金的性质。首先，誉南公司提供的格式合同《选房单》与《同创誉城销售事务申请表》中几处均注明该笔费用性质是“定金”。并且《同创誉城销售事务申请表》的格式条款，要求认购者本人承诺，超出约定日期7天则放弃购买及没收定金。显然，誉南公司是将该款项定义为具有担保性质的定金。誉南公司在《收款收据》故意表述为“预约金”的行为明显是为了扰乱视听，系有违交易诚信、公平原则的行为。另外，虽然誉南公司在《收款收据》中表述为“预约金”，但该款项并非“预付款”。另外，结合本案的《选房单》与《同创誉城销售事务申请表》的内容，该“预约金”的作用仍是为了保证案涉商铺的正常交易，因此该“预约金”仍是具有担保性质。故，本案中，杨康所支付的款项应当认定为定金，应当支持杨康要求双倍返还定金的诉讼请求。三、本案中，案涉商铺无法交易的原因在于誉南公司将案涉商铺出售于第三人，合同无法履行的责任也在誉南公司，杨康按约定支付了定金，履行了合同付款义务，杨康没有任何过错。与此同时，誉南公司收取了杨康支付的定金款项，在誉南公司占有该款项期间本身也产生了利息。一审法院仅判决誉南公司退还200000元及利息，相当于誉南公司不承担任何违约责任、违法责任或者过错责任，誉南公司无需承担任何责任。故，一审判决的内容显然违反公平原则。四、一审法院对本案的法律适用不当。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同的违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。誉南公司二审答辩：同意一审判决处理，不同意杨康的上诉请求。杨康于2018年9月12日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令誉南公司向杨康退还双倍定金共计400000元整；2.判令誉南公司按同期银行存款利率标准向杨康支付资金占用利息；3.判令誉南公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年8月9日，杨康填写《选房单》两份，其中《选房单》“重点提示”载明：认购前，请您仔细阅读我司提供的买卖合同示范文本及其补充约定、房地产认购书及其补充协议、重要提示、法律法规规定应明示的其他文件、证书等，对所认购的物业状况、交楼标准、交付时间、户型图纸、交易条件、周边环境红线内外情况告知充分了解确认；如选择银行按揭付款方式购房，请先向按揭银行确认您的信贷状况是否满足贷款需求；以下房屋信息（含价格）仅供参考，本公司保留对价格进行调整的权利，如有变化，恕不另行通知。“付款方式及付款时间确认”载明：付款方式为一次性付款，定金100000元，付款时间2018年11月8日前支付首期款/全款（含定金）。“选房确认”分别载明：房号4#201（以下简称201房），建筑面积12.5046平方米，原价546000元，优惠折扣一口价，一次性付款后总价366863元；房号4#202（以下简称202房），建筑面积10.4422平方米，原价414000元，优惠折扣一口价，一次性付款总价为262945元。杨康在两份选房单的买方确认处签名并按捺指模；置业顾问处有陈某强的签名。当日，杨康并签署了两份《同创誉城销售事务申请表》，其中201房的申请表载明：本人申请以下事宜：1、申请原成交总价546000元变更为366863元；2、申请于2018年8月9日前交定金100000元，于2018年11月8日前交款266863元；3、预交提交公司资料时间：2018年11月8日；4、其他：旧公司。本人承诺：1、如本人未能按以上条件完成认购，本人同意放弃按时签署优惠92折，如超过约定日期7天则同意放弃购买及没收定金；……。备注中手写“购买主体：以杨某为法人代表的有限公司。”202房的申请表载明：本人申请以下事宜：1、申请原成交总价414000元变更为262945元；2、申请于2018年8月9日前交定金100000元，于2018年11月8日前交款162945元；3、预交提交公司资料时间：2018年11月8日；4、其他：旧公司。本人承诺：1、如本人未能按以上条件完成认购，本人同意放弃按时签署优惠92折，如超过约定日期7天则同意放弃购买及没收定金；……。备注中手写“购买主体：以杨某为法人代表的有限公司。”杨康在两份申请表的申请人处签名并按捺指模；销售代表处有陈某强的签名。签订上述选房单及申请表的当日，杨康通过陈某芬在中国建设银行的账户向誉南公司分别转账四次共200000元，备注为“同创誉城4栋201”、“同创誉城4栋202”。誉南公司对此向杨康出具两份《收款收据》（NO.0016921、NO.0016922）确认收到上述款项。该两份《收款收据》显示收款内容为同创誉都广场预约金。杨康在交款人一栏签名确认。2018年8月17日、23日，杨康委托广东瑞迪安律师事务所分别向誉南公司的法定代表人李某人以及陈某强寄送一份《律师函》，称2018年8月9日上午其方与誉南公司就201房与202房分别签订了《选房单》与《同创誉城销售事务申请表》，约定其方购买上述房屋，其方按约定向誉南公司支付了定金200000元，但当天下午誉南公司告知欲将上述房屋出售给他人，因此无法继续将上述房屋出售给其方，双方协商无果后，誉南公司拒绝与其方继续履行交易后双倍返还定金的要求，誉南公司已构成严重违约，因此通知誉南公司在收到本律师函之日起三日内书面回复其方，确认是否就201房、202房继续与其方进行交易，将商铺出售给其方，或者返还双倍定金400000元。其中邮寄给李别人的邮件被退回，邮寄给陈某强的函件于2018年8月24日妥投，显示由他人签收。2018年9月12日，杨康以其已认购201房、202房并支付了定金，但誉南公司却将房屋另行出售他人并拒绝退还双倍定金为由，提诉至一审法院，引致本案纠纷。2018年9月13日，一审法院根据杨康的申请，依法裁定查封了誉南公司名下价值400000元的财产。一审庭审中，双方当事人均确认涉讼房屋地址位于广州市番禺区国泰路12号同创誉城4栋201、202房，其中201房建筑面积为12.5046平方米、202房建筑面积为10.4422平方米，上述房屋均为商铺，由誉南公司开发销售，上述房屋已经另行出售给案外人；双方并确认誉南公司已收到杨康支付的款项200000元；杨康自身不具备购买201房、202房的资格。双方当事人对于以下问题存在争议：一、针对双方当事人就涉讼房屋有否签订相关书面合同以及杨康支付的200000元款项的性质问题。双方当事人均确认未就涉讼房屋交易签订书面合同，但杨康主张其所签署的《选房单》和《同创誉城销售事务申请表》均是由誉南公司提供，该表格上面有誉南公司的工作人员的签名确认，而且销售现场一般没有公司公章，按惯例都是由业务员签名确认后收取定金并开具收据，因此其与誉南公司已就涉讼201房和202房的买卖交易达成合意；《选房单》和《同创誉城销售事务申请表》均备注是与誉南公司确认可以交易的情况下才要求其支付相应定金，因此其向誉南公司支付的200000元款项就是定金，《收款收据》显示为预约金是誉南公司为了规避法律责任将定金改为预约金，预约金和定金的性质是一样的，是选定房屋的担保；其是受要约的一方，尽管其不具备购房资格，但其有经营一家公司，其在签订申请表时是想用亲戚公司的名义来签订；誉南公司作为专业房地产开发商，如果其不具备购房资格和购房能力，则誉南公司不应收取其支付的定金，也应向其明确表示拒绝出售房屋；誉南公司既已收取其支付的定金，是以其实际行动表明已接受了双方达成交易的情况。誉南公司对杨康的上述主张不予确认，认为《选房单》和《同创誉城销售事务申请表》一般是作为业务员的业绩考核的资料，其司不会在上面盖章；杨康是房屋交易的要约方，其所提出的交易价格只是杨康提出的申请价格，但双方并没有对交易该款项达成一致意见，买卖合同并未成立；杨康所缴付的款项为洽谈诚意金，是购买者杨康体现其购买诚意和购买能力而支付的，意指于向其方发出要约，申请以优惠价格购得涉讼房屋，故该款项并非定金性质；杨康签写的申请表中备注购买房屋的主体是“以杨某为法人代表的有限公司”，但至今未有相关公司对杨康的行为进行确认、追认，杨康也未提交有效的授权文件，且杨康不具有购房资格，亦未提交其具备购房资格的证明资料，故房屋交易的要约无效。二、对于双方当事人有否约定涉讼房屋买卖的交易价款、付款方式及违约责任等合同主要条款的问题。杨康主张其与誉南公司签订《选房单》与《同创誉城销售事务申请表》已明确约定了房屋的交易价款和付款方式，其中201房的交易价为366863元，202房的交易价为262945元，该交易价是双方确认后填写的，约定付款方式为签订选房单当天各支付定金100000元，于2018年11月8日前一次性付清余款，誉南公司的业务员亦已在选房单和申请表上签字确认。誉南公司对此不予确认，其方表示杨康所陈述的交易价款只是其提出的申请优惠价格，但双方没有对交易价款达成最终的一致意见，其方已向杨康说明价格优惠大，需要向公司申请，其方尚未作出承诺，双方未就房屋交易达成合意，未形成有效合同。三、对于双方无法就涉讼房屋进一步继续交易的原因及责任问题。杨康称其于2018年8月9日上午与誉南公司签订《选房单》与《同创誉城销售事务申请表》后，其依约通过陈某芬向誉南公司转账支付了定金200000元，工作人员收取定金并开具收款收据，但当日下午誉南公司告知其有大客户购买房屋的意向，并询问其有无意向购买其它房屋并可提供购买优惠，当天晚上誉南公司才告知有其他客户已购买201房、202房，房屋交易无法继续进行，因此造成交易无法继续履行的原因在于誉南公司将房屋另行出售给他人。杨康对此提交了其与誉南公司在2018年8月9日晚上、8月10日下午、8月11日上午、8月29日的协商沟通情况的录音予以证实。誉南公司对录音予以确认，但认为双方均没有责任，其方并未隐瞒或拖延，其方在当天下午即已无延迟地通知杨康相关交易情况并提出将款项退还给杨康，但杨康提出双倍退还款项并赔偿损失的要求，而且也没有提供银行账号，所以其司至今无法退还款项。杨康就誉南公司提出的退还款项问题，回应称是当时誉南公司在通知无法继续交易后，一开始并未提到要退款，而是询问其有无购买其它商铺的意向并表示可以提供优惠，其当时是通过银行转账的，誉南公司是有其账户信息的。一审法院认为:誉南公司作为201房、202房所在楼宇的开发商，有权对201房、202房进行销售。对于双方当事人争议的《选房单》和《同创誉城销售事务申请表》是否构成双方就涉讼房屋所达成合意的问题。杨康主张上述表格的内容是经双方确认后填写的，且该表格中均有誉南公司工作人员的签名，双方已就涉讼房屋达成合意。但从双方当事人在庭审中的陈述以及提交的证据来看，双方对于房屋的交易价款、付款方式以及交付使用日期、条件、产权登记、违约责任、商品房买卖合同签订相关事宜等与交易相关的主要合同条款内容尚未进行详尽的约定，可见双方就201房、202房的买卖交易尚存在大量的不确定内容；而且从选房单和申请表的内容来看，涉及的房屋信息、交易价款、付款时间及付款方式等内容系杨康就认购201房、202房提出申请的事项，仅反映杨康向誉南公司提出认购的要约，且誉南公司亦未在《选房单》和《同创誉城销售事务申请表》上签章确认。因此，杨康主张上述表格即系双方就涉讼房屋达成的合意或订立的预约合同，理据不成立，一审法院不予采纳。关于杨康支付200000元款项的性质问题，尽管杨康提供其填写《选房单》和《同创誉城销售事务申请表》显示“定金100000”以及“申请于2018年8月9日前交定金100000元”的内容，但从誉南公司开具的《收款收据》内容来看，该款项为预约金，杨康在《收款收据》签名确认且未在当时提出异议，结合双方就涉讼房屋的磋商过程，杨康主张该款项为定金，缺乏理据，一审法院亦不予采纳。鉴于誉南公司在收取杨康的款项后，双方在磋商过程中未能就交易价款等主要内容协商达成一致意见，且涉讼房屋已经另行出售案外人，由此导致双方未能签署正式详尽的书面买卖合同，涉讼房屋买卖交易未能继续进行。造成交易未能继续履行的结果并不可归责于任一方当事人。誉南公司应将收取杨康的款项200000元退还给杨康。杨康以誉南公司就涉讼交易存在违约行为为由，主张誉南公司退还双倍定金，理据不成立，一审法院不予采纳。对于杨康主张誉南公司支付占用资金利息的诉请，根据公平原则，誉南公司收取杨康的款项至今尚未退还，故应以200000元为本金，按中国人民银行活期存款利率的标准，自誉南公司收取款项的次日即2018年8月10日起计付利息给杨康，利息计至实际付清款项之日止，利息总额以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六十条、第九十一条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2018年12月11日作出一审判决：一、广州誉南工贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向杨康退还款项200000元及利息（利息以200000元为本金，按中国人民银行活期存款利率的标准，自2018年8月10日起计至实际付清款项之日止，利息总额以本金为限）；二、驳回原告杨康的其余诉讼请求。如广州誉南工贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3650元、财产保全费2520元，由杨康负担2500元，广州誉南工贸有限公司负担3670元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审审理期间杨康向本院提交了1.杨某身份证复印件；2.杨某作为广州某手信息科技有限公司法人代表的身份证明；3.广州某手信息科技有限公司的营业执照；4.广州某手信息科技有限公司的情况说明，同意杨康以广州某手信息科技有限公司名义购买商铺；5.杨康作为法定代表人的广州某盛网络技术有限公司的营业执照。拟证明杨康及其妹妹杨某分别是两公司法定代表人，因此无论由杨康自己公司或者以杨某的公司购买涉案房屋均不影响本案涉案房屋的交易进行。誉南公司表示：1.杨康提交的材料不属于二审新证据；2.确认杨康提交的材料真实性，但是合法性不予认可。首先，杨某是法定代表人，但是不能证明杨某是对公司有决定权的股东，从证据看，杨某不能为公司决定代其兄长杨康购买商铺事宜。其次，证据内容所述，“杨某同意以我公司名义代我兄长购买上述商铺”表明了，杨康和杨某的做法是为了规避国家房地产限购政策，所以该证据的内容也不具有合法性。再次，杨康和杨某是直系亲属，杨某是把公司为杨康作出担保，但是按照担保法和公司法相关规定，这种担保行为必须经过股东会同意。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：杨康要求誉南公司返还双倍定金的主张能否得到支持。案件事实表明，涉案商铺交易中断的原因在于，誉南公司收取杨康20万元当天即予表示将商铺另售他人。本案的争议在于涉案商铺未能继续交易，杨康向誉南公司所付20万元的处理。这涉及2018年8月9日杨康对涉案商铺认购行为的定性判断。考察涉案2018年8月9日同日所签《选房单》、《同创誉城销售事务申请表》的内容，虽有交易价格、付款时间、购买主体、付款方式的表述，但《同创誉城销售事务申请表》也明确载明了杨康向誉南公司提出申请的事项，包括商铺价格的变更和付款的时间。同日存在的《选房单》与《同创誉城销售事务申请表》说明，杨康提出的认购要约还需誉南公司予以确认，置业顾问陈某强在《选房单》上的签名不能认定为誉南公司对杨康申请事项的确认，《选房单》上“开发商现场负责人”一栏并无签名内容。杨康以《选房单》及《同创誉城销售事务申请表》上陈某强的签名，主张杨康与誉南公司已经达成涉案商铺交易的预约合同，依据并不充分。一审判决对杨康的主张不予采纳，本院予以维持。关于20万元款项的处理问题。杨康为购买涉案201房、202商铺向誉南公司各支付了10万元，虽然《选房单》及《同创誉城销售事务申请表》均将该款表述为定金，但因杨康付款之时双方仍处于对涉案商铺交易进行磋商的阶段，《选房单》及《同创誉城销售事务申请表》属于杨康认购涉案商铺过程中形成的文件，因此杨康主张该20万元为预约定金，要求誉南公司双倍返还，法律依据并不充分。一审判决誉南公司向杨康退还该20万元并支付利息，所作处理并无不当，本院予以维持。综上所述，杨康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由杨康负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  黄 嵩二〇一九年七月二十九日书记员  冯冠豪吴敏玲