新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵08民终347号 上诉人（原审被告）：郑学军，男，1965年6月24日出生，汉族，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：刘江，新疆新蓝天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：崔秀梅，女，1946年11月16日出生，汉族，住石河子市。 被上诉人（原审原告）：葛平河，男，1973年12月29日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙。 被上诉人（原审原告）：葛平洋，男，1978年9月15日出生，汉族，住石河子市。 被上诉人（原审原告）：葛平江，男，1972年6月1日出生，汉族，住广州市。 四被上诉人共同委托诉讼代理人：张来富，新疆君正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石河子市三木化工有限公司，住所地新疆石河子市西环路16小区**。 法定代表人：王永军，该公司总经理。 原审被告：徐湘玉（系郑学军之妻），女，1968年12月18日出生，汉族，住乌鲁木齐市。 上诉人郑学军因与被上诉人崔秀梅、葛平河、葛平洋、葛平江、石河子市三木化工有限公司（以下简称三木公司）、原审被告徐湘玉租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2018）兵9001民初2432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑学军及其委托诉讼代理人刘江、被上诉人崔秀梅及其与葛平河、葛平洋、葛平江的共同委托诉讼代理人张来富到庭参加诉讼。被上诉人三木公司（参加了单独质证）及原审被告徐湘玉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 郑学军上诉请求：1.撤销原判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人郑学军个人与被上诉人崔秀梅之间不存在租赁合同关系。2012年6月19日，被上诉人崔秀梅、葛平河、葛平洋、葛平江四人与上诉人签订《转让公司协议书》，将公司全部股权转让给上诉人，公司法定代表人也由崔秀梅变更为郑学军。《转让公司协议书》中约定，转让资产不包括土地和厂房，而根据该协议书和《转让石河子市三木化工公司部分事宜的确定》的内容以及合同履行的实际情况可以看出，上诉人租赁厂房和土地是作为三木公司的办公和生产场所使用，上诉人仅是作为受让股权的新股东，在股权及法定代表人变更之前代表三木公司就厂房和土地的使用与被上诉人崔秀梅达成租赁意思表示，并且在合同中也未表明厂房及土地系上诉人个人使用，而是以“出让后的三木化工公司相关事宜的处理办法”的方式说明。因此，上诉人与被上诉人之间达成的租赁合同关系，是作为新的法定代表人履行三木公司职务行为，根据公司法相关规定，即使欠租赁费，也应由被上诉人三木公司承担相应的法律责任。二、被上诉人崔秀梅并非租赁物的合法所有权人。一审中，被上诉人崔秀梅并没有提供租赁物土地及厂房的相关产权证书证明其系租赁物的合法所有权人。该租赁物实际属于案外人静电植绒厂所有，上诉人与被上诉人签订《转让公司协议书》后，静电植绒厂告知上诉人转让协议中涉及的生产厂房及办公室产权属该厂所有，无奈，上诉人与静电植绒厂又签订租赁合同，向该公司支付租赁费。因此，不存在拖欠被上诉人租赁费的事实。三、上诉人不拖欠被上诉人任何费用。上诉人受让三木公司股权后经营三木公司期间，被上诉人崔秀梅自己经营的化工公司与三木公司在同一地址办公，期间上诉人为被上诉人垫付各种费用高达数十万元，即便三木公司应当为占用的土地厂房支付租赁费，在与垫付的费用折抵后，也不拖欠被上诉人的任何费用。 崔秀梅、葛平河、葛平洋、葛平江辩称，1.双方签订的协议书明确了房屋租赁合同关系和租金数额，被上诉人与上诉人签订转让协议在前，股权变更在后，被上诉人在原审中提交了房产证和土地使用证，上诉人应当给付租金；2.上诉人所谓垫付费用，在协议中是被上诉人经营期间客户拖欠的货款，均有发票，不存在折抵，原审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。 三木公司既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 徐湘玉既未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 崔秀梅、葛平河、葛平洋、葛平江向一审法院起诉请求：1.判令被告郑学军给付原告崔秀梅2012年6月9日至2015年12月31日的租金139415元；2.判令被告郑学军承担违约金27883元。 一审法院认定事实：2012年6月7日，四原告与被告郑学军签订转让公司协议，四原告将三木公司股权转让给被告郑学军。其中合同第八条第一款约定：被告郑学军使用原告崔秀梅涂料生产厂房、库房、院子、车间办公室、总公司两间办公室，按每年50000元缴纳租金，每年须提前一个月交清房租。 2012年6月9日，原告崔秀梅与被告郑学军进行财产盘点，确认厂房属于原告崔秀梅所有。涉案房屋土地于1996年5月2日由石河子市土地管理局给国华福利厂颁发国有土地使用证，国华福利厂属独资的私营企业，原告崔秀梅系法定代表人。1999年2月1日，国华福利厂被撤销企业法人资格，由原告崔秀梅处置一切债权债务。西环路×××号房屋所有权人为原告崔秀梅。 2013年被告徐湘玉向原告崔秀梅支付租金20000元，另被告郑学军支付房产税18642元。2012年6月9日至2015年12月31日的租金共计178057元（年租金50000元）。 一审法院认为，四原告与被告郑学军虽然签订转让公司协议书，但其中第八条第一款约定的是租赁合同关系，租赁物的所有人是原告崔秀梅，本案中，原告崔秀梅主张的亦是租赁合同关系，该合同是原告崔秀梅与被告郑学军的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。原告崔秀梅与被告郑学军应恪守合约，秉着诚实信用原则全面履行各自的义务。原告崔秀梅将租赁物交付被告郑学军后，被告郑学军理应按照约定向原告崔秀梅交纳租金，但被告郑学军仅支付租金20000元、房产税18642元，剩余租金139415元至今未付，被告郑学军应当承担继续履行、赔偿损失的责任。故对原告崔秀梅要求被告郑学军给付租金139415元的诉讼请求，该院予以支持。虽然双方协议中约定违约金的计算方式，但该约定明显过高，原告并未对实际损失举证，故其实际损失即为利息损失。该院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定违约金数额为25000元。 被告郑学军、徐湘玉经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其自愿放弃答辩、举证和质证等诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。 综上所述，对于原告的诉讼请求，该院予以部分支持，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决： 一、被告郑学军给付原告崔秀梅租赁费139415元； 二、被告郑学军赔偿原告崔秀梅违约金25000元； 上述两项合计164415元，被告郑学军于判决生效之日起五日内给付原告崔秀梅。 三、驳回原告崔秀梅其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3646元，送达费180元，合计3826元（原告崔秀梅已交纳），由被告郑学军承担，与前款同期给付原告崔秀梅。 二审中，上诉人提交：1.2019年5月22日拍摄的5张照片，证实三木公司现状及库房位置，与被上诉人一审中提供的产权证是三层的楼房不同，不能证明是崔秀梅的。经质证，崔秀梅不认可，称2016年1月1日后由王永军经营，这个照片是今天拍摄，不是当时现场；2.房租协议一份及收据四份，证明三木公司与静电植绒布厂签订租房协议，并缴纳了2014年至2015年租赁费，上诉人与被上诉人签订的租赁合同中厂房属于静电植绒布厂所有，不是崔秀梅所有，崔秀梅无权收取租金。崔秀梅提出该协议及收据真实性无法确认，关联性不认可，上诉人租赁静电植绒布厂的厂房两间及交纳租金，与租赁崔秀梅的厂房没有关系。三木公司认可该协议及收据的真实性，提出厂房、库房、车间办公室都是静电植绒布厂的，院子、门卫室及简易棚一排十来间房子是崔秀梅的，可以当库房用，其现在租的是静电植绒布厂的房子，与崔秀梅无关。如果郑学军在经营三木公司期间欠租金，三木公司可以承担，因为郑学军给其转让三木公司前，郑学军有材料三木在公司，其可以拿郑学军的材料费抵租赁费；3.三木公司厂区平面示意图及证明一份，证实生产车间是静电植绒布厂的，简易棚是崔秀梅的，其只使用了六十多平方米，控制厂房是其自己盖的，西环路的办公室合同约定给其使用，但其实际没有用，是会计在做账的时候用。其租的静电植绒布厂的办公室给崔秀梅用了三间，故其不应支付租赁费。崔秀梅对证明不认可，提出管委会未加盖公章。其认可示意图真实性，房屋分布正确，但认为该示意图中的控制厂房就是双方合同约定的生产厂房，库房是示意图中成品库、沥青库、危化品库。院子是示意图中的中间一部分，办公室是图中的传达室，总公司办公室是其提供的西环路的平房，证明崔秀梅已经按合同约定的租赁条款履行了义务。三木公司称图平面示意图是其画的，证明情况是真实的。 崔秀梅提交：1.照片9张及光盘一张，提出拍摄的视频及照片与上诉人提交的示意图一样，证明转让协议中约定的租赁物已经交付上诉人使用，上诉人提交的证据中也认可确实使用，会计是在给崔秀梅、上诉人及王永军各自经营期间担任会计，上诉人认可在其经营期间会计使用了总公司办公室。郑学军认可照片的真实性，对房屋的具体使用情况其坚持示意图时的意见，但提出照片中烘房的棚子是崔秀梅建的，但设备锅已经损坏，不能使用，之后是郑学军自己重新购买的。三木公司认可照片的真实性，房屋的具体使用情况同意上诉人的意见；2.三木公司王永军与崔秀梅签订的房屋租赁合同及收据一份，证明崔秀梅和王永军签订合同中的租赁物与崔秀梅和上诉人签订合同中的租赁物一致，王永军租赁了2016年一年，交纳租赁费40000元。三木公司认可房屋租赁合同，称其使用了合同中的房子，但崔秀梅也用了三木公司的房子，当时其转让公司后，崔秀梅的房屋要涨价，其不租用的话，崔秀梅说要在门口砌堵墙，使其无法出入，其才交的租金。郑学军认可租赁合同真实性，提出其实际使用了危化品库，其他房屋没有租赁，三木公司是迫于崔秀梅的压力才签的合同，被迫交的40000元租金，该合同与其和崔秀梅签的合同主体都是三木公司与崔秀梅。崔秀梅提出其与王永军签订的合同加盖了三木公司公章，其与郑学军签订的合同没有公章，不应该由三木公司承担，且原审中其提供的归属权表中固定资产包括厂房、生产设备，郑学军都签字接收了。郑学军称固定资产只是说明权属是崔秀梅的，但不能证明给其移交了，且厂房属于静电植绒布厂，不属于崔秀梅，生产设备是崔秀梅的，但其支付了设备款。 上诉人对原审法院查明的“涉案房屋土地于1996年5月2日由石河子市土地管理局给国华福利厂颁发国有土地使用证，国华福利厂属独资的私营企业，原告崔秀梅系法定代表人。1999年2月1日，国华福利厂被撤销企业法人资格，由原告崔秀梅处置一切债权债务”、“2013年被告徐湘玉向原告崔秀梅支付租金20000元，另被告郑学军支付房产税18642元”事实有异议，认为表述不正确，被上诉人崔秀梅原审出具的该证明中明确表述国华福利厂是集体企业，不是私有企业。国华福利厂营业执照被吊销是行政处罚，没有注销，还实际存在，该厂是委托崔秀梅处理债权债务，不是崔秀梅处享有债权债务。本案是三木公司与崔秀梅之间的经济往来，不是郑学军与崔秀梅之间的经济往来。当事人对原审法院查明的其他事实均无异议，对当事人无异议的事实本院予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人是否应当给付被上诉人崔秀梅租赁费及赔偿违约金。 上诉人与崔秀梅、葛平河、葛平洋、葛平江签订的转让公司协议书中对租赁物及租金有明确的约定，双方根据协议约定履行了股权转让及公司变更登记，上诉人进行了实际的生产经营，后上诉人又将三木公司转让给王永军经营。上诉人经营期间所欠的租赁费理应由其自行承担，其提出由转让给王永军后的三木公司承担无事实依据，本院不予采信。上诉人提出崔秀梅不是双方签订的转让协议中租赁物的所有人，静电植绒布厂是租赁物的所有人，根据查明的事实，上诉人生产经营的地方既有崔秀梅的房屋，亦有静电植绒布厂的房屋，上诉人实际使用了属于崔秀梅的房屋，至于其生产经营期间租赁静电植绒布厂的房屋，与崔秀梅无关，其与崔秀梅签订协议而使用房屋进行生产经营，理应向崔秀梅交纳租金，且在上诉人将三木公司转让给王永军后，王永军亦租赁了上述崔秀梅的房屋进行生产经营，并交纳了租赁期间的租赁费，故上诉人提出不欠崔秀梅租赁费的上诉理由与事实不符，本院不予采信。上诉人提出其生产经营期间为崔秀梅垫付费用折抵租赁费问题，崔秀梅否认，上诉人就垫付费用可另行主张。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3588元（上诉人已预交），由上诉人郑学军负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘巧贞 审判员  范军鸿 审判员  杨书钢 二〇一九年七月八日 书记员  朱晓萱