北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初40736号原告：张宁，男，1983年5月19日出生，汉族，国机汽车股份有限公司业务经理，户籍地北京市海淀区。被告：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街****。负责人：杨毓，行长。委托诉讼代理人：杨影，北京市中尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉小丽，北京市中尊律师事务所律师。被告：韩文莘，女，1971年3月22日生，汉族，户籍地哈尔滨市香坊区。被告：北京比优奇商贸有限公司，住所地北京市东城区王府井大街****楼**。法定代表人：韩文莘。第三人：韩斌，男，1982年7月7日出生，汉族，户籍地河北省廊坊市安次区。原告张宁与被告中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）、韩文莘、北京比优奇商贸有限公司（以下简称比优奇公司）、第三人韩斌案外人执行异议纠纷一案，本院于2018年7月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张宁，被告民生银行北京分行的委托诉讼代理人杨影，第三人韩斌到庭参加诉讼。被告韩文莘、北京比优奇商贸有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宁向本院提出诉讼请求：1、确认北京市丰台区四方景园二区x号楼x层x号（房产证号：X京房权证丰字第**）房产（以下简称x号房产）为张宁所有，并停止对该财产的执行；2、本案诉讼费由被告与韩斌承担。事实和理由：张宁与韩斌及其妻子穆曼怡于2017年3月12日签订了关于购买韩斌名下2410号房产的房屋买卖合同。按合同约定，张宁已在2017年9月30日前将全部购房款支付给韩斌，并在9月30日完成对房屋的交接。按照合同约定，韩斌应立即办理房屋过户，但至今未办理。张宁于2018年1月4日在丰台区法院起诉韩斌要求办理过户，诉讼过程中得知房产被查封无法过户，查封原因为民生银行北京分行起诉韩文莘借款不还，韩斌承担连带保证责任。张宁于2018年4月提出执行异议，2018年6月30日收到执行裁定书，驳回张宁的异议申请，故张宁提起本案诉讼。民生银行北京分行答辩称：不同意张宁的诉讼请求。理由如下：一、购房合同的真实性存疑，买卖双方的行为均与真实交易中交易双方的交易习惯及惯例存在较大差别。二、争议房产既未办理网签也未办理过户，且无证据证明张宁合法占有该房产，韩斌仍是房屋的合法所有权人。三、张宁与韩斌非一般房屋买卖关系，存在以房屋部分价款抵偿金钱债务的情况。四、张宁要求民生银行北京分行承担诉讼费用于法无据。第三人韩斌确认已将涉案房产出卖给张宁，同时认可该房产的所有人为张宁。张宁围绕其诉讼请求依法提交以下证据：证据1、北京市存量房屋买卖合同，证明张宁与韩斌之间存在房屋买卖关系。证据2、同意出售证明，证明韩斌配偶同意出售涉案房产。证据3、房产证，证明涉案房屋的登记情况。证据4、付款记录（招商银行户口历史交易明细表2016年7月1日至2017年11月1日），证明张宁于2017年3月15日至2017年9月30日分19笔向韩斌支付房款共计198.1万元。相比合同多出的3.1万元是作为地下车位的租赁权费用，在证据五中有体现。证据5、物业查验交接单及物业无欠费证明，证明张宁于2017年9月30日交接涉案房产。证据6、水费及电费发票，证明张宁实际占有房产。证据7、补充协议、收条及付款凭证，证明张宁与韩斌补充约定除合同约定的195万元房款外，还应支付50万元的房屋装修及家具费用，当时基于避税的考虑，才将合同款定为195万元。证据8、2018京01**执异281号执行裁定书，证明张宁向海淀区法院提出执行异议，法院驳回了张宁的异议。证据9、公证书，证明张宁与韩斌之间存在民间借贷关系，张宁共向韩斌出借455万元，韩斌以借款的利息部分大致70余万元冲抵了部分房款，所以合同成交价比房屋市场价略低。民生银行北京分行为支持其答辩意见提交如下证据：证据1、链家网站载明的同时期同小区同户型房屋价格，证明涉案房产价格与市场价差距过大。本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认证如下：一、张宁提交的证据1、2、5、7，上述证据形成于张宁、韩斌之间，并无任何第三方见证，不能排除事后补签的可能性，故在没有其他证据佐证的情况下，仅上述证据本身不足以证明张宁、韩斌的房屋买卖合同关系发生于涉案房屋被查封之前；二、张宁提交的证据4，张宁用以证明其已实际向韩斌支付了房款。本院认为，从该证据显示，张宁自2017年3月15日至2017年9月30日间分19笔向韩斌支行198.1万元，从张宁付款的金额、笔数来看，无任何规律可循，且时间跨度半年之久，不符合房屋买卖的一般交易习惯；同时，本院在庭审时曾询问张宁该证据所涉账户除房款外是否还与韩斌存在其他资金往来，张宁回答没有，但从张宁提交的该账户2016年7月1日至2017年11月1日的交易明细来看，除其主张的房款外，与韩斌之间还存在多笔资金往来，张宁截取了其中19笔转账记录主张为购房款，证明力不足；三、张宁提交的证据6，四张发票的开票日期均为2018年7月9日，其中两张电费发票特意用手写字体注明缴费人张宁，缴费时间2017年12月21日及2018年1月31日，但即便手写字体注明的缴费时间,亦在本院查封涉案房产之后，故该证明显然无法证明张宁在本院查封涉案房产前已实际占有该房产；四、张宁提交的证据9，该证据经过公证，本院对其真实性不持异议，但该证据恰证明韩斌对张宁负有大额债务，故不能排除双方具有以房产抵偿债务的意图；五、民生银行北京分行提交的证据，该证据为某房产中介在其网站显示的房产交易价格，仅具参考价值，具体价格仍应以实际成交为准，本院对该证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2017年12月4日就民生银行北京分行与韩文莘、韩斌、比优奇公司金融借款合同纠纷一案作出（2017）京0108民初xxx号民事判决书，判决如下：一、韩文莘偿还中国民生银行股份有限公司北京分行借款本金813763.23元，并支付利息、罚息（截止至二Ｏ一七年十一月八日的利息为44260.15元、罚息为1983.32元，自二Ｏ一七年十一月九日起至实际付清之日止的利息、罚息，按照《借款合同》及《借款凭证》约定的标准计算），于本判决生效之日起十日内付清；二、韩文莘赔偿中国民生银行股份有限公司北京分行律师费损失4976元，于本判决生效之日起十日内付清；三、韩斌、北京比优奇商贸有限公司对上述第一、二项规定的韩文莘的债务承担连带保证责任；四、韩斌、北京比优奇商贸有限公司承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向韩文莘追偿；五、驳回中国民生银行股份有限公司北京分行的其他诉讼请求。由于比优奇公司、韩文莘、韩斌未履行判决义务，民生银行北京分行向本院申请强制执行。在诉讼过程中，本院依据民生银行北京分行向财产保全申请，于2017年10月17日向北京市国土资源局丰台分局发出（2017）京0108民初xxx号民事裁定书和协助执行通知书，查封登记在韩斌名下xxx号房产（产权证号：X京：X京房权证丰字第**封期限三年，自2017年10月17日起至2020年10月16日止。该案进入执行程序后，诉讼中采取财产保全查封措施，自动转为执行中的查封措施。2018年5月2日，张宁向本院提出书面异议，请求撤销对2410号房产的查封。经审查，本院于2018年6月28日作出（2018）京0108执异xxx号执行裁定书，裁定驳回张宁的异议。张宁于2018年7月12日提起本案诉讼。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据当事人提交的证据并结合当事人陈述，张宁提交的转账记录无法排除系其他资金性质的可能，同时，张宁未提交有效证据证明其在本院查封涉案房产前已实际占有该房产，故张宁对涉案房产不享有足以排除执行的权利，对其诉讼请求应予驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回张宁的诉讼请求。案件受理费22350元,由张宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  程侠人民陪审员  张敏人民陪审员  耿涛二〇一九年七月二十二日书 记 员  曾新