四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4310号 上诉人（原审原告）：严波，男，1964年8月8日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：闫俊成，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄长君，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省新宏实业有限公司，住所地：四川省成都市高新区天府大道北段**。 法定代表人：魏勇。 委托诉讼代理人：李云，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙君，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：攀枝花市商业银行股份有限责任公司向阳支行，，住所地：四川省攀枝花市**朝阳下街** 负责人：冉晓东。 委托诉讼代理人：刘海，男，系攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行工作人员。 委托诉讼代理人：张民扬，男，系攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行工作人员。 上诉人严波因与被上诉人四川省新宏实业有限公司（以下简称新宏公司）、攀枝花市商业银行股份有限责任公司向阳支行（以下简称攀枝花银行向阳支行）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初1887号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 严波上诉请求：1.撤销原判；2.改判支持严波的全部一审诉讼请求；3.本案的诉讼费由新宏公司、攀枝花银行向阳支行承担。 事实和理由： 一、一审法院以严波不是抵押担保合同的相对方为由，认为严波无权请求新宏公司、攀枝花银行向阳支行解除案涉车位的抵押，适用法律错误，并且与其出具的同意追加被告通知书自相矛盾。 本案案由为商品房预售合同纠纷，严波购买的案涉车位被抵押给了攀枝花银行向阳支行，严波办理车位产权证必须要先解除攀枝花银行向阳支行的抵押权，才能办理，本案必然与攀枝花银行向阳支行有关，依据《民事诉讼法》第五十六条规定案件处理结果与攀枝花银行向阳支行有关，严波虽然不是抵押担保合同的当事人，但是严波有权提出解除抵押；本案是集团诉讼中的一个案子，有些案子在立案时，未列明攀枝花银行向阳支行，诉讼过程中，严波申请追加攀枝花银行向阳支行为本案的第三人，后法院审核，认为攀枝花银行向阳支行的诉讼地位应列为被告，故，严波又将攀枝花银行向阳支行的诉讼地位由第三人变更为被告；根据一审法院的同意追加被告通知书，依据《民诉解释》第七十三条规定进行追加，说明一审法院是认可攀枝花银行向阳支行是作为本案的共同必要诉讼人，严波有权要求攀枝花银行向阳支行解除抵押权，否则一审法院将不会同意追加被告，一审法院同意追加被告，却又以严波不是抵押担保合同的相对方为由，认为严波无权请求新宏公司、攀枝花银行向阳支行解除抵押，二者明显矛盾。 二、本案应当适用《物权法》第一百九十一条第一款的规定，攀枝花银行向阳支行同意销售案涉的抵押车位，其已丧失对案涉车位享有的抵押权，仅能对案涉车位的转让款享有优先受偿权。 攀枝花银行向阳支行攀枝花银行对涉案车位享有的抵押权已经消灭，仅能对案涉车位的转让款享有优先受偿权。 案涉车位分别于2014年3月4日、2015年5月29日抵押给了攀枝花银行向阳支行。 2015年9月20日严波购买了案涉车位，2015年7月6日攀枝花银行向阳支行出具《同意销售函》同意出售涉案车位，严波支付了全部购房款。 严波购买案涉车位及支付完毕房款后，新宏公司、攀枝花银行向阳支行在未告知严波并未经过严波的同意的情况下，于2016年12月27日又将案涉车位抵押给了攀枝花银行向阳支行。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定，本条规定明确了“抵押权人同意方可转让”的基本原则，抵押权人同意转让抵押物的情况下，不应由受让人代为清偿债务，抵押权人只能对转让所得的价款享有权利，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。 本案中，攀枝花银行出具了《同意销售函》，同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，此时其对于涉案车位已不再享有抵押权，其只能对买受人支付的车位款行使优先受偿的权利，而不能再追及于物上抵押权。 本案中，攀枝花银行向阳支行未收到车位转让款是其自身监管不到位造成的，严波没有过错。 严波在支付案涉车位转让款时，是通过刷POS支付的，在刷POS时并不清楚新宏公司的收款账户不是同意销售函上的账户，只能确定支付至新宏公司的账户，车位转让款没有进入指定账户，严波是没有过错的，攀枝花银行向阳支行因无法对车位款行使代位权而造成的损失，系攀枝花银行与新宏公司的债权债务关系，应当另行主张。 该观点有中国农业银行股份有限公司广州流花支行与胡永伦等商品房买卖合同纠纷一案供法庭参考，案号：(2016)粤01民终15396号、(2016)最高法民申887号。 综上，攀枝花银行向阳支行对涉案车位享有的抵押权已经消灭，应当配合严波办理注销抵押登记。 三、新宏公司、攀枝花银行向阳支行未经过严波同意，将已经出让给严波的车位于2016年12月27日再次进行抵押，严重侵犯了严波的权利，攀枝花银行向阳支行在进行第三次抵押时，自身存在重大过错。 新宏公司、攀枝花银行向阳支行在进行第三次车位抵押时，其车位已经出让并交付给了严波，攀枝花银行向阳支行在进行抵押时，根据银行的内部流程应当对实物进行查看和评估，在抵押前，银行是明知案涉车位已经出让，仍再做抵押登记，其行为已经严重侵犯严波的合法权利，该抵押登记应当被注销。 四、案涉车位现在虽被查封，但是该查封不会影响合同的继续履行。 案涉车位被攀枝花银行向阳支行申请执行查封，严波可以依据法律规定申请排除执行，严波与新宏公司签订的《商品房买卖合同》是能够继续履行的。 五、新宏公司逾期办理产权登记，应当承担违约责任。 根据严波与新宏公司签订的《商品房买卖合同》第十条、第十九条第（二）款第二条约定，截止目前，新宏公司仍未为严波办理产权证，根据合同约定，新宏公司应按5元/日向严波支付逾期办证违约金，直至新宏公司将办理权属证书相关资料、凭据等递交权属登记部门之日止。 综上，攀枝花银行向阳支行已经丧失对案涉车位的抵押权，仅能对车位的转让价款享有优先受偿权，攀枝花银行向阳支行未收到转让款系自身监管不利造成，严波没有任何过错，攀枝花银行向阳支行应当协助注销所有抵押登记，另因新宏公司逾期办证，应当承担逾期办证违约金，故恳请法院依法改判，并支持严波的诉讼请求。 新宏公司辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。 攀枝花银行向阳支行辩称：一、一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回严波对攀枝花银行向阳支行相关的上诉请求。二、对抵押权消灭的情形，是有法律规定的，严波提出请求的这种情况不符合相关条件，严波与新宏公司买卖纠纷可以寻求其他的渠道，严波关于攀枝花银行向阳支行的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求驳回。 严波向一审法院起诉请求：1.判令新宏公司、攀枝花银行向阳支行立即注销对位于成都市锦江区观音桥西路49号沙河·上住宅小区（二期）1栋负1层194号地下车位的所有抵押登记；2.判令新宏公司立即为严波办理上述车位的不动产权证；3.判令新宏公司支付严波自2017年3月14日起至新宏公司将办理权属证书相关资料、凭据等递交权属登记部门之日止，按5元/日标准的逾期办证违约金；4.本案的诉讼费由新宏公司承担。 一审法院认定事实：2015年9月20日，严波（买受人）与新宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，约定：新宏公司将位于成都市锦江区观音桥西路49号沙河·上住宅小区（二期）1栋负1层194号车位出售给严波，总价款为117000元。出卖人应当在买受人支付完毕全部应付款项后15日内向买受人交付该商品房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起525日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按5元/日向买受人支付逾期办证违约金，直至出卖人将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门之日止。合同签订当日，严波依约付清购车位款以及契税、印花税、维修基金等相关费用，新宏公司向严波出具了相应的收款收据。之后，新宏公司向严波交付了案涉车位。 2015年7月6日，攀枝花银行向阳支行出具《同意销售函》，并作为上述《商品房买卖合同》的附件之一，其内容为：“攀枝花市嘉泰能源有限公司系我行贷款客户，其中一处抵押物为新宏公司提供的位于成都市锦江区沙河上二期的商业房产1889.04平方米、地下车位180个，抵押登记部门为成都市房地产管理局。现经攀枝花市嘉泰能源有限公司和新宏公司申请，经我行研究决定，同意新宏公司销售上述抵押物，销售所得价款专项用于代攀枝花市嘉泰能源有限公司偿还其在我行的201477201S2D000055号《授信合同》项下债务本息，同时必须具备以下条件：1.新宏公司已经与买受人签订认购协议并收取定金的，定金必须由买受人存入新宏公司在我行开立的保证金账户（账号：77×××45）；2.签订认购协议后7日内与买受人签订正式商品房购销合同并收取剩余房款，收取的销售房款必须由买受人当日直接全部存入新宏公司在我行开立的上述保证金账户内，我行可以随时扣收，专门用于偿还攀枝花市嘉泰能源有限公司在我行的授信本息；3.销售上述抵押物时还须严格遵照攀枝花银行向阳支行、新宏公司及攀枝花市嘉泰能源有限公司三方于2015年7月6日签订的《抵押物处置协议》执行。4.我行根据偿还的授信本息，解除相对应的已还款部分房屋的抵押担保，出具书面解除抵押函，并配合新宏公司办理产权证交付手续。” 一审法院另查明，2014年3月3日，攀枝花银行向阳支行与攀枝花市嘉泰能源有限公司（简称嘉泰公司）签订《授信合同》，约定：攀枝花银行向阳支行授信嘉泰公司2.1亿元。同日，攀枝花银行向阳支行与新宏公司签订《最高额抵押合同》，约定：新宏公司对上述《授信合同》中攀枝花银行向阳支行享有的债权提供2.1亿元的最高额抵押担保。次日，对新宏公司所有的包括案涉车位在内的房产进行了抵押登记。2017年8月2日，攀枝花银行向阳支行以请求嘉泰公司支付借款本金及利息、对新宏公司等提供的担保物在担保范围内享有优先受偿权等为由，向四川省攀枝花市中级人民法院（简称攀枝花中院）提起诉讼。2017年8月4日，攀枝花中院对新宏公司所有的包括案涉车位在内的房产予以查封、冻结。2017年11月27日，攀枝花中院作出（2017）川04民初48号《民事调解书》，其中调解的第三项确认攀枝花银行向阳支行对新宏公司提供包括案涉车位在内的担保物在担保范围内享有优先受偿权，该调解书已生效。目前，攀枝花中院的案件已进入执行阶段，案涉车位登记的所有权人仍为新宏公司，案涉车位仍处于被攀枝花中院限制登记状态。 以上事实，有当事人的身份证明材料、《商品房买卖合同》及其附件、收款收据、《授信合同》、《最高额抵押合同》、《流动资金借款合同》、《借款展期协议》、房屋他项权利证书、（2017）川04民初48号《民事调解书》、房屋信息摘要等证据以及当事人的当庭陈述在案为证。 原审法院认为，严波与新宏公司于2015年9月20日签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，且合同签订前经过抵押权人攀枝花银行向阳支行同意，合同约定的内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，严波按约支付了全部购房款项，新宏公司也向严波交付了车位，但新宏公司未能在合同约定的2017年3月13日之前为严波办理案涉车位的所有权登记，存在违约行为。由于新宏公司的原因，攀枝花中院已作出（2017）川04民初48号生效《民事调解书》，确认了攀枝花银行向阳支行对新宏公司提供包括案涉车位在内的担保物在担保范围内享有优先受偿权，表明新宏公司与攀枝花银行向阳支行之间仍存在抵押担保的法律关系。案涉车位上设置的抵押权，是基于新宏公司与攀枝花银行向阳支行之间签订的抵押担保合同，严波不是该合同相对方，无权请求该合同的双方解除案涉车位的抵押，故其要求新宏公司、攀枝花银行向阳支行注销案涉车位抵押登记的主张，于法无据，原审法院不予支持。严波要求新宏公司为其办理车位不动产权证的主张，是基于严波根据其签订的合同享有的债权请求权，该项请求涉及案涉车位的权属问题，由于案涉车位上设置了抵押权，且因为新宏公司的原因被攀枝花中院查封，处于限制登记中，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”的规定，案涉车位不具备办理权属变更登记的条件，严波主张新宏公司为其办理车位的不动产权证的诉讼请求，原审法院不予支持。由于案涉车位的产权最终能否登记至严波名下，即房屋所有权的最终归属尚不能确定，故严波与新宏公司签订的《商品房买卖合同》能否继续履行存在不确定性，严波请求新宏公司按照合同继续履行条款的约定承担违约责任的主张，原审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十一条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、第三款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项之规定，判决如下：驳回严波的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由新宏公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人严波的上诉请求以及被上诉人新宏公司、攀枝花银行向阳支行的答辩意见，本案二审争议焦点为：新宏公司、攀枝花银行向阳支行是否应注销案涉车位抵押登记，并由新宏公司协助办理案涉车位不动权属证书；新宏公司是否应向严波支付逾期办证违约金。现就上述争议焦点论述如下： 严波与新宏公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。在案涉合同订立后，新宏公司未按照合同约定按时为严波办理权属证书，其违约事实客观存在。 根据合同约定，新宏公司应在约定期限内为严波办理案涉房屋权属证书，但根据本案查明的事实，因攀枝花中院已作出（2017）川04民初48号生效《民事调解书》，确认了攀枝花银行向阳支行对案涉车位在担保范围内享有优先受偿权，且案涉车位上设置了抵押权，故严波主张攀枝花银行向阳支行的抵押权已消灭与本案查明的事实不符；严波主张办理权属证书存在法律上和事实上的履行障碍。在此情况下，严波基于继续履行提出办证的请求因为存在障碍，故原审法院暂不予支持正确；严波可在办证障碍消除后继续主张履行。 关于严波提出逾期办证违约金的诉求。本院经审查认为，因案涉车位因生效法律文书确认攀枝花银行向阳支行存在优先受偿权、且被抵押暂不具备办证条件，故案涉《商品房买卖合同》及其补充协议是否能予履行处于不确定状态，在此情况下严波主张逾期办证违约金的诉请原审不予支持正确，本院予以确认。严波的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由严波负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年七月十日 书记员 龙春光