福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0421民初615号 原告：李建东，男，1975年1月1日出生，汉族，居民。 住明溪县。公民身份号码： 350421197501010019。 原告：唐景清，女，1983年5月19日出生，汉族，居民。 住明溪县。公民身份号码： 511226198305192229。 委托诉讼代理人：李建东（与唐景清系夫妻关系），男，1975 年1月1日出生，汉族，居民，住明溪县 幢302室。 被告：福建省旭城房产开发有限公司。住所地明溪县夏阳乡 夏阳村乌石乾108号2#栋。统一社会信用代码： 91350421597898393W。 法定代表人：邱连，公司总经理。 原告李建东、唐景清与被告福建省旭城房产开发有限公司 （以下简称旭城房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于 2019年6月3日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审 理。原告李建东、原告唐景清的委托诉讼代理人李建东到庭参加 诉讼，被告旭城房产公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已 审理终结。 李建东、唐景清向本院提出诉讼请求：1.请求判令旭城房产 公司支付李建东、唐景清违约金合计人民币43200.2元，自2019 年5月21日至取得房屋权属证书之日止，在此期间旭城房产公 -2- 司按月支付给李建东、唐景清1534元（51.13元／日*30日）的 违约金；2．请求判令旭城房产公司承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：李建东、唐景清与旭城房产公司系商品房买卖合同 关系。2014年9月4日，李建东、唐景清与旭城房产公司签署 了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定李建东、 唐景清（即买受人）购买旭城房产公司（即出卖人）建造的明溪 县箭岗保障性住房2幢1梯804室房屋，房价款为人民币344037 元整。李建东、唐景清依据合同约定付清了全部房价款，并于 2016年9月28日拿钥匙收房。从收房到现在，李建东、唐景清 仍未取得房屋权属证书。根据合同第十四条的约定，出卖人应当 在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房 屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料 交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后 90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……。 截止到目前李建东、唐景清仍未取得房屋权属证书，根据《最高 人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题 的解释》第18条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满 未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当 承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定 的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机 构计收逾期贷款利息的标准计算。2018年10月17日，旭城房 产公司办理了房屋初始预登记，之后陆续给未起诉的业主办理房 屋权属证书，对于有起诉的业主采取无理拒绝、恶意拖延、置之 不理等的方式对待，到目前未能办理房屋产权证书完全是旭城房 产公司造成的结果，旭城房产公司应当承担相应的违约责任。所 以旭城房产公司违约日期自2016年12月28日至2019年5月 20日止，共计873天，所以旭城房产公司应支付的逾期违约金 （总房价款*贷款年利率*违约天数*利率加收比例/365天） -3- 344037*3.5%*873*1.5/365=43200.2元。基于上述事实，旭城房 产公司的行为构成了违约，侵害了李建东、唐景清的合法权益。 现起诉至法院，请求依法裁判。 旭城房产公司未到庭亦未提交书面答辩意见。 李建东、唐景清围绕诉讼请求，向本院提交如下证据： 1.《商品房买卖合同》复印件一份，证明李建东、唐景清向 旭城房产公司买房及合同对双方权利、义务进行了约定的事实； 2.职工住房借款合同一份，证明李建东、唐景清为支付购房 款向银行贷款，住房公积金借款年利率3.5%的事实； 3.销售不动产统一发票复印件二份，证明李建东、唐景清向 旭城房产公司支付购房款的事实； 4.声明、前期物业管理服务协议、业主装修管理协议、消防 安全责任书、业主临时规约、物业公司收据复印件各一份，证明 旭城房产公司于2016年9月28日将讼争房屋交付李建东、唐景 清，李建东、唐景清依约缴纳了物业费等相关费用的事实。 本院依法调取了旭城房产公司开发项目首次登记(总确权) 证明一份，证明案涉房屋总证初始登记时间为2018年10月19 日的事实。 经质证，李建东、唐景清对该证据的真实性、合法性、关联 性没有异议。 本院分析认为，因旭城房产公司未到庭参加诉讼，又未书面 提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。李建东、唐景清 提供的上述证据及本院依法调取的证据，来源合法，内容真实。 与本案事实有关，具备证据的真实性、合法性、关联性，予以采 信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月4日，李建东、唐景清与旭城房产公司签署了 《商品房买卖合同》，合同约定李建东、唐景清向旭城房产公司 -4- 购买位于明溪县箭岗保障性住房2幢1单元1-804号房屋，房屋 总价款为344037元。其中合同第十四条约定，如因出卖人的原 因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书 的，买受人不退房，出卖人向买受人支付的违约金为零，该合同 由旭城房产公司提供，签约过程旭城房产公司未对李建东、唐景 清作特别说明。合同签订后，李建东、唐景清按约定分别以部分 现金，部分公积金贷款方式（贷款年利率为3.5%），向旭城房产 公司支付了全部购房款。李建东、唐景清于2016年9月28日依 照旭城房产公司的通知，领取了所购房屋的钥匙并进行了结算。 庭审中，李建东、唐景清自认旭城房产公司退还购房款差价2556 元，确认购房款总价为341481元。2018年10月19日，旭城房 产公司向明溪县国土资源局、明溪县不动产登记中心办理了讼争 房屋的初始登记。因李建东、唐景清至今未取得房屋权属证书从 而引起本案诉讼。 本院认为：李建东、唐景清与旭城房产公司签订的《商品房 买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。当事人应 当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或 者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措 施或者赔偿损失等违约责任。旭城房产公司于2016年9月28日 将讼争房屋交付李建东、唐景清后，直至2018年10月19日办 理房屋所有权初始登记，致使李建东、唐景清在商品房交付之日 起90日内未取得房屋所有权证书，构成违约。根据《最高人民 法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定的办 理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事 人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约 金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中 国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案涉 -5- 《商品房买卖合同》第十四条关于旭城房产公司逾期办证支付零 违约金的约定，系提供格式条款一方旭城房产公司免除其责任、 加重对方责任、排除对方主要权利，该格式条款无效。依据《中 华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，违 约一方当事人应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等 违约责任。当事人也可以约定一方违约时应当根据违约情况向对 方支付一定数额的违约金。因此，违约金除法律特别规定以外。 系基于当事人约定产生，案涉《商品房买卖合同》第十四条零违 约金条款无效后，当事人并未重新约定违约金，违约一方旭城房 产公司应承担赔偿损失等违约责任，李建东、唐景清起诉请求支 付违约金并无合同依据，该请求系对违约责任形式理解不同，本 质仍是主张违约责任，本院以其主张违约损失赔偿看待。根据《最 高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释 （二）》第二十九规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾 合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。 根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。关于违约损失问题，庭 审中李建东、唐景清明确为购房款的利息损失，李建东、唐景清 借款合同约定的住房公积金年利率为3.5%，相较住房公积金贷 款基准利率(5年以上)3.25%有所上浮，故本院以已付实际购房 款总额341481元为本金，借款合同约定的住房公积金年利率 3.5%为标准，计算因逾期办证造成李建东、唐景清的损失，从李 建东、唐景清主张的2016年12月28日起算至2018年10月19 日房屋初始登记止，合计21644元。初始登记之后，双方负有互 相配合、协助、通知的义务，故初始登记至取得房屋权属证书之 日的违约金可待违约事实发生后根据违约的具体情况另行主张。 旭城房产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院 依法缺席审理与判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十 -6- 九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、 第一百一四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事 诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用 国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、福建省旭城房产开发有限公司应在本判决生效之日起十 五日内向李建东、唐景清支付从2016年12月28日起至2018年 10月19日止的违约金21644元； 二、驳回李建东、唐景清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支 付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费880元，减半收取440元，由李建东、唐景清负 担219.6元，福建省旭城房产开发有限公司负担220.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明 市中级人民法院。 审判员  游鸿程 二〇一九年七月十日 书记员  连 燕 -7- 附：本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一 方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理 的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要 求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先 拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定 情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排 除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交 易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同 义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿 损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合 同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于 因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得 超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反 合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中 华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违 -8- 约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的 损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的。 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能 取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担 违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋 交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订 立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已 付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款 利息的标准计算。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的。 或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4.《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或 者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但 法律另有规定的除外。 -9- 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其 事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的 中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计 算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一 日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。