云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民再6号抗诉机关：云南省人民检察院。申诉人（一审本诉被告、反诉原告，二审上诉人）：杨艺，女，1970年1月29日生，汉族，云南省南涧县人，农民，住云南省南涧县。委托诉讼代理人：芶艺文，云南欣晨光（大理）律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：段丽云，北京倡衡（昆明）律师事务所律师（特别授权代理）。被申诉人（一审本诉原告、反诉被告，二审上诉人）：广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司。住所地：云南省南涧县南涧镇金龙路。负责人：刘华清，总经理。委托诉讼代理人：李军、胡勤，四川欣锐律师事务所律师（一般授权代理）。申诉人杨艺因与被申诉人广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司（以下简称龙凤房地产公司南涧分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理白族自治州中级人民法院（2016）云29民终376号民事判决，向检察机关申诉。云南省人民检察院以云检民（行）监【2017】53000000098号民事抗诉书就本案向本院提出抗诉，本院于2018年6月27日作出（2018）云民抗25号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年5月8日公开开庭审理了本案。抗诉机关云南省人民检察院指派检察官王玄伟、检察官助理陈琼出席法庭。申诉人杨艺及其委托诉讼代理人芶艺文、段丽云，被申诉人龙凤房地产公司南涧分公司委托诉讼代理人李军、胡勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南省人民检察院抗诉认为：一、二审判决适用法律错误。二审法院在认为“双方当事人均没有提交合法有效的证据证明对方当事人违约”的情况下，判决解除双方签订的商品房购销合同。根据法律规定，当事人协商一致可以解除合同，出现法律规定的情形（如不可抗力、预期违约、实际违约、催告后仍不履行等）也可以解除合同，但本案并不具备约定或法定的解除条件。本案双方约定的合同解除条件是，“银行作出不予贷款决定之日起30日内仍未付清购房款余额”，该条件并未出现。法定的解除条件，如不可抗力、预期违约、实际违约、催告后仍不履行等，本案也不存在。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”根据该规定，进行催告是出卖人一方解除合同的必备条件，但本案中房地产公司一方并未提交催告购房人一方付清购房款的证据。二审法院以“没有权利判决案外人银行为其办理按揭贷款”为由，不予支持购房人一方继续履行合同的请求，忽略了双方当事人约定即便银行作出不予贷款的决定，购房者也可以用现金支付购房款。二审判决解除双方签订的商品房购销合同，不符合法律规定及双方合同的约定。二、有新证据足以推翻原判。检察机关在审查本案的过程中，对同在龙凤房地产公司南涧分公司开发的“龙凤丽都”购房的白某、张某、李某1、李某2四人进行了调查，他们四人均为按揭贷款购房，办理流程均为交首付款，提交贷款所需资料，签订购房合同，由房地产公司通知到指定银行办理按揭贷款，本人到银行签字完成贷款手续。根据四人的证言，购房人在与龙凤房地产公司南涧分公司签订购房合同时，应当已经按要求提交了贷款所需相关资料。四人向检察机关陈述，他们在购房咨询或者办理手续过程中，曾经见到杨艺等人已经将按揭贷款所需资料交给龙凤房地产公司南涧分公司。四人向检察机关陈述，他们在购房咨询和提交资料过程中，房地产公司曾经向他们发放“签合同须知”。白某还向检察机关提供了其本人保存的盖有龙凤房地产公司南涧分公司印章的“签合同须知”复印件，其内容与杨艺二审向法院提供的“签合同须知”相同。检察机关在白某产权登记档案中查阅到“预购商品房抵押权预告登记申请表”，与杨艺一审提交的龙凤房地产公司南涧分公司出具的收款收据（公证费及抵押预告登记费）复印件相印证。根据检察机关的调查，龙凤房地产公司南涧分公司负有发放贷款申请表、收集贷款资料、审查借款人资格的义务，负责向银行推荐购房贷款人。如果龙凤房地产公司南涧分公司不将购房贷款人推荐至银行，购房人无法自行完成按揭贷款手续。检察机关调取的证据与杨艺提交的证据相互印证，结合杨艺已交纳购房首付款，签订商品房购销合同的事实，能够证明杨艺在签订商品房购销合同过程中已经按照要求提供办理按揭贷款所需资料，已经按约履行合同。龙凤房地产公司南涧分公司未按约定及附随义务履行合同，应当承担违约责任。另外，检察机关还查明，本案二审判决生效后，龙凤房地产公司南涧分公司已将“菊香院”第1幢第3单元第3层301号房屋出售给谷宇锋，将“菊香院”第1幢第3单元第3层302号房屋出售给鲁丽红，现该二套房屋产权已分别登记在谷宇锋、鲁丽红名下。申诉人杨艺称：银行按揭贷款购房的程序是，交清购房首付款，提交银行按揭贷款所需资料，签订购房合同，办理购房合同公证。检察机关对证人白某、张某、李某1、李某2四人的调查笔录，检察机关向白某调取的龙凤房地产公司南涧分公司《签合同须知》，以及杨艺交清了购房首付款，龙凤房地产公司南涧分公司与杨艺签订购房合同，向杨艺收取抵押预告登记费，《商品房购销合同》已经公证机关公证的事实可以证明，杨艺已提供办理银行按揭贷款所需全部资料给龙凤房地产公司南涧分公司。否则，龙凤房地产公司南涧分公司不会与杨艺签订《商品房购销合同》，向杨艺收取抵押预告登记费，办理合同公证。原一审将提交办理银行按揭贷款所需资料的举证责任分配给杨艺，认定杨艺未提交办理银行按揭贷款所需资料错误。依据合同的约定，银行作出不予贷款的决定后30日内购房人未交清剩余房款，房地产公司才可以解除购房合同。但至今银行未作出不予贷款的决定，合同不具备解除的条件。原二审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同”的规定，判决解除杨艺的购房合同错误。因为，适用该规定的前提条件是“因不可归责于当事人双方的事由”，而该前提条件并不存在。龙凤房地产公司南涧分公司未依约向杨艺交房，应当承担逾期交房的违约责任。原一、二审认定事实、适用法律错误，检察机关的抗诉有理。因此，请求撤销原一、二审判决；驳回龙凤房地产公司南涧分公司的全部本诉请求；支持杨艺的全部反诉请求。被申诉人龙凤房地产公司南涧分公司辩称：检察机关对白某、张某、李某1、李某2四人所作的调查笔录，向白某调取的龙凤房地产公司南涧分公司《签合同须知》，属无效证据。因为，一、最高人民检察院《人民检察院民事行政抗诉案件办案规则》第十八条规定，有下列情形之一的，人民检察院可以进行调查：（一）当事人及其诉讼代理人由于客观原因不能自行收集的主要证据；（二）当事人提供的证据相互矛盾，人民法院应予调查取证未进行调查取证的；（三）审判人员在审理该案时可能有贪污受贿、徇私舞弊或者枉法裁判等违法行为的；（四）人民法院据以认定事实的主要证据可能是伪造的。最高人民法院、最高人民检察院《关于对民事审判活动与行政诉讼实行法律监督的若干意见（试行）》第三条规定，人民检察院对已经发生法律效力的判决、裁定、调解，有下列情形之一的，可以向当事人或者案外人调查核实：（一）可能损害国家利益、社会公共利益的；（二）民事诉讼的当事人或者行政诉讼的原告、第三人在原审中因客观原因不能自行收集证据，书面申请人民法院调查收集，人民法院应当调查收集而未调查收集的；（三）民事审判、行政诉讼活动违反法定程序，可能影响案件正确判决、裁定的。这些规定严格限制了检察机关调查取证的范围和条件，对当事人能够自行收集提供的证据，人民检察院不得以任何形式帮助当事人调查收集证据。抗诉机关向白某、张某、李某1、李某2四人调查取证违反法律规定，不具有证据的合法性。二、白某、张某、李某1、李某2四人向检察机关所作的证言不具有真实性。四人签订购房合同的时间前后不一，杨艺等五人签订购房合同的时间也前后不一，四人不可能在同一时间同一地点看到杨艺等五人同时提交办理按揭贷款资料。而且，四人只有证明他们看到了杨艺等五人提交了资料，但未说清楚是什么资料，不能证明杨艺等五人提交的就是办理按揭贷款的资料。三、检察机关向白某调取的龙凤房地产公司南涧分公司《签合同须知》是复印件，无原件核对，且与原审时杨艺提交《签合同须知》不一致，前者有龙凤房地产公司南涧分公司的印章，后者没有。关于办理按揭贷款资料的提供，合同约定的是签订商品房购销合同后5日内提供。交首付款、签订购房合同，办理购房合同公证，交抵押预告登记费并不能证明杨艺已向龙凤房地产公司南涧分公司提交了办理按揭贷款所需资料。事实上，龙凤房地产公司南涧分公司已多次催促杨艺等人提交办理按揭贷款所需资料或者自己交清剩余房款，但杨艺等五人一直不提供，也不自己交清剩余房款。而与杨艺等人一起团购房的杨国标提交了办理按揭贷款的资料后，龙凤房地产公司南涧分公司很快就为其办理了银行按揭贷款。依据合同的约定，杨艺未交清购房款，龙凤房地产公司南涧分公司有权不向杨艺交房，不承担逾期交房违约责任。依据合同约定，杨艺不能办理银行按揭贷款后，30日内应当交清剩余房款，否则龙凤房地产公司南涧分公司有权解除与杨艺的购房合同，将房屋另行出售。杨艺签订购房合同后一直不提交办理按揭贷款所需资料，不交清剩余房款，龙凤房地产公司南涧分公司有权解除与杨艺的购房合同。原二审判决认定事实、适用法律正确，检察机关的抗诉理由不能成立。而且，二审判决生效后龙凤房地产公司南涧分公司已将合同所涉房屋另行出售给了他人，将杨艺已交的购房款及利息交到南涧县人民法院，杨艺已经领取，与杨艺所签订的购房合同事实上已经解除，也不可能再继续履行。因此，请求维持原二审判决。龙凤房地产公司南涧分公司向南涧县人民法院起诉请求：一、依法解除双方2013年4月20日的《商品房购销合同》；二、判令杨艺承担违约责任，支付违约金人民币56807.2元（购房总价款568072元的10%）。杨艺反诉请求：一、继续履行合同；二、判令龙凤房地产公司南涧分公司向杨艺支付违约金5747.2元。南涧县人民法院一审认定：2011年1月15日杨艺以团购方式，以赵莲的名义与龙凤房地产公司南涧分公司签订《龙凤丽都二期诚意登记协议》。2013年4月20日，双方签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，约定：乙方（杨艺）购买甲方（龙凤房地产公司南涧分公司）预售的“菊香院”第1幢第3单元第3层301、302号房；房屋套内建筑面积207.3平方米，单价2740.34元/平方米，价款合计568072元；乙方于2013年4月20日支付首付款172072元，剩余房款396000元以银行贷款方式支付；乙方逾期付款，自合同约定的应付时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，按每天30元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，按应付未付款的0.01%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行；甲方交房时间为2014年11月30日前，逾期交房，自合同约定的交房时间届满次日起30天内，按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；如遇法定不可抗力、法律规定和政策调整、市政工程建设、乙方违约等因素影响，则甲方可据实顺延交房时间且不承担违约责任；乙方以银行贷款方式付款的，应于交足首付款并签订商品房购销合同后5日内提供符合银行要求的办理贷款所需全部资料，并同时到银行完善办理贷款的各种手续（含缴清办理贷款所需费用），如乙方逾期办理，需按贷款总额的千分之一乘以逾期天数向甲方支付违约金；因乙方原因（含个人征信、首付款不足、所提供贷款资料不齐或不符合银行要求、未按时到银行完善贷款手续等原因）不能办理贷款，则乙方应在银行作出不予贷款决定之日起30日内付清房款余额，否则乙方应向甲方支付房款总额10%的违约金，甲方有权解除商品房购销合同并可收回该商品房另行出售，甲方为此产生的所有费用及损失由乙方承担；因乙方未付清购房款、面积补差款、违约金、由甲方代收的各种税费、物业管理费等，导致甲方逾期交房的，甲方不承担任何逾期交房责任。合同签订后，杨艺交清了首付款172072元，至今未办理银行按揭贷款，未支付剩余房款396000元，龙凤房地产公司南涧分公司也未将房屋交付给杨艺。一审认为：双方所签《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》合法有效。杨艺未能举证证明其实施了“提供符合银行贷款所需的全部资料，并同时到银行完善办理贷款的各种手续”行为，依法应认定其未实施该行为。杨艺未到银行办理贷款手续，其支付剩余房款期限应为签订购房合同后的35天，即2013年5月25日系杨艺支付剩余房款的最后期限，逾期龙凤房地产公司南涧分公司有权解除合同。双方在合同中约定了龙凤房地产公司南涧分公司行使解除权的条件，但未约定解除权的行使期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”杨艺直到2013年5月25日仍未支付剩余购房款，龙凤房地产公司南涧分公司应当催告，但无证据证明龙凤房地产公司南涧分公司实施了催告行为，故龙凤房地产公司南涧分公司合同解除权期限应为自解除权发生之日起一年内。龙凤房地产公司南涧分公司于2015年3月5日才起诉主张解除合同，已超过一年解除权行使期限，龙凤房地产公司南涧分公司的解除权已经消灭，其要求解除与杨艺签订的商品房购销合同的诉讼请求不予支持，双方的合同应当继续履行。杨艺未依约办理银行按揭贷款支付购房款，亦未另行筹款支付购房款，至今未付清购房余款，已构成违约，应当依约向龙凤房地产公司南涧分公司承担逾期付款违约责任。根据双方合同的约定，杨艺未付清购房款之前，龙凤房地产公司南涧分公司可以拒绝交房，不承担逾期交房的责任，因此对杨艺要求龙凤房地产公司南涧分公司承担逾期交房违约责任的反诉请求不予支持。关于杨艺要求龙凤房地产公司南涧分公司办理银行按揭贷款的反诉请求，因无证据证明双方有此约定，且能否按揭贷款取决于银行根据相关信贷政策对杨艺的征信情况审查后作出决定，不予支持。据此，一审判决：一、被告（反诉原告）杨艺在本判决生效后30日内向原告（反诉被告）广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司支付违约金56807.2元。二、被告（反诉原告）杨艺和原告（反诉被告）广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司继续履行签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，被告（反诉原告）杨艺在本判决生效后30日内向原告（反诉被告）广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司支付购房余款人民币396000元，原告（反诉被告）广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司在被告（反诉原告）杨艺履行支付违约金和购房余款后15日内交房。三、驳回原告（反诉被告）广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司要求解除《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）杨艺要求原告（反诉被告）广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司支付逾期交房违约金和为其办理按揭贷款的反诉请求。龙凤房地产公司南涧分公司和杨艺均对一审判决不服，向大理白族自治州中级人民法院提起上诉。大理白族自治州中级人民法院二审认定的事实与一审认定的事实一致。二审认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保合同担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。”本案中，双方当事人签订合同后未能按照按揭贷款的程序订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，双方当事人签订的购房合同目的因按揭不能已不能实现，龙凤房地产公司南涧分公司作为出卖人可以请求解除合同，并应将收受的购房款本金及利息返还买受人杨艺。一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，认为出卖人已经超过一年解除权行使期限，龙凤房地产公司南涧分公司的解除权已经消灭，对龙凤房地产公司南涧分公司要求解除与杨艺签订的商品房买卖合同的诉讼请求不予支持，判决合同继续履行错误。因双方当事人均没有提交合法有效的证据证明对方当事人违约，对双方当事人要求对方当事人承担违约责任的诉讼请求均不予支持。至于杨艺要求龙凤房地产公司南涧分公司为其办理按揭贷款的反诉请求，因杨艺在合同期内未能订立商品房担保贷款合同，现已不具备签订合同时的条件，人民法院无权判决案外人银行为其办理按揭贷款，不予支持。据此，二审判决：一、撤销南涧县人民法院（2015）南民初字第439号民事判决。二、解除上诉人广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司与上诉人杨艺签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》；由上诉人广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司在本判决生效后15日内返还给上诉人杨艺支付的首付款172072元，并承担该款2013年4月20日起至付清之日止，按同期同类中国人民银行贷款利率计算占用资金利息。三、驳回上诉人广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司原审诉讼的其他诉讼请求。四、驳回上诉人杨艺原审反诉请求。本院再审查明的事实与原一、二审认定的事实一致。另外，因龙凤房地产公司南涧分公司对检察机关向白某、张某、李某1、李某2四人所作的调查笔录不予认可，四人未到庭作证，本院向白某、张某、李某1三人进行了调查、核实。三人证实，大约在2012年8、9月份，他们去龙凤房地产公司南涧分公司咨询或签合同时见到杨艺、杨俐、杨富、张成林、李添禄五人将办理银行按揭贷款的资料交给了龙凤房地产公司南涧分公司。对三人向本院所作的证言，杨艺认为真实、客观，予以认可；龙凤房地产公司南涧分公司认为不真实、不客观，不予认可。本案再审争议的焦点是：杨艺是否已向龙凤房地产公司南涧分公司提交了办理银行按揭贷款所需资料；杨艺与龙凤房地产公司南涧分公司所签《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》是否应当解除；龙凤房地产公司南涧分公司是否应当向杨艺支付逾期交房违约金。本院再审认为：一、关于杨艺是否已向龙凤房地产公司南涧分公司提交了办理银行按揭贷款所需资料的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”杨艺主张其已向龙凤房地产公司南涧分公司提供了办理银行按揭贷款所需资料，应由其举证证明。本案中，杨艺主张在签订购房合同、交纳首付款的同时已将办理银行按揭贷款的资料交给龙凤房地产公司南涧分公司，但其并未提交其已向龙凤房地产公司南涧分公司提供了办理银行按揭贷款所需资料的直接证据。根据公证机关对杨艺与龙凤房地产公司南涧分公司所签购房合同进行公证的公证书中明确记载，杨艺办理公证提供的资料是，本人身份证、户口册原件及复印件、《商品房购销合同》，未记载杨艺提供了办理银行按揭贷款资料。而杨艺提交的公证费及抵押预告登记费收据，也只能反映出龙凤房地产公司南涧分公司代收相关费用。因此，购房合同已经公证机关公证的事实，并不能证明杨艺已向龙凤房地产公司南涧分公司提交了办理银行按揭贷款所需资料。关于《签合同须知》的证明效力，虽然白某提供的《签合同须知》中载明选择银行按揭付款的购房人签订购房合同时须交齐办理银行按揭贷款资料，但白某提供的是复印件，与杨艺一审时提供的《签合同须知》不一致，也与本案双方在购房合同签订后5日内提交的合同约定不一致。因此，白某提交的《签合同须知》并不具有对抗本案合同约定的证据效力，更不足以证明杨艺在签订购房合同时必然已提交了办理银行按揭贷款资料。签订购房合同的时间，张成林是2011年12月15日，杨艺是2013年4月20日，杨富、杨俐、李天禄是2013年8月14日，五人签订购房合同时间不同，相隔时间较长。白某、张某、李某1、李某2四人于2012年看见杨艺、杨俐、杨富、张成林、李添禄五人同时向龙凤房地产公司南涧分公司提交办理银行按揭贷款资料不符合常理；与2013年5月15日龙凤房地产公司南涧分公司的销售人员仍在催促杨映（登记协议签订人赵莲的代理人）完善涉案房屋的手续，并发生纠纷的事实相矛盾；与杨富、杨俐、李天禄2013年8月14日才与龙凤房地产公司南涧分公司签订购房合同的事实相矛盾；与合同约定的银行按揭贷款资料提交时间相矛盾。白某、张某、李某1、李某2四人看见杨艺、杨俐、杨富、张成林、李添禄五人同时向龙凤房地产公司南涧分公司提交办理银行按揭贷款资料的证言存疑，在无其他证据相印证的情况下，不能据此认定杨艺已向龙凤房地产公司南涧分公司提交了办理银行按揭贷款资料。检察机关抗诉认为，杨艺按揭贷款购房流程为先交首付款，提交贷款所需资料，后签订购房合同，杨艺在与龙凤房地产公司南涧分公司签订购房合同时，应当已经按要求提交了贷款所需相关资料的观点，与双方合同约定不一致，且没有证据证实，不能成立。二、关于购房合同是否应当解除的问题。双方合同约定，杨艺应于交足首付款并签订商品房购销合同后5日内提供符合银行要求的办理贷款所需全部资料，并同时到银行完善办理贷款的各种手续；因杨艺原因不能办理按揭贷款，则杨艺应于银行作出不予贷款决定之日起30日内付清房款余额，否则龙凤房地产公司南涧分公司有权解除商品房购销合同并可收回该商品房另行出售。本案中，杨艺与龙凤房地产公司南涧分公司签订购房合同，交清首付款后，在长达一年多的时间内，未与银行签订按揭贷款合同，也未另行筹款付清剩余房款。依据双方合同的约定，龙凤房地产公司南涧分公司有权解除与杨艺签订的购房合同。原二审认定“双方当事人均没有提交合法有效的证据证明对方当事人违约”，是针对双方当事人要求对方承担逾期付款、逾期未交房违约责任所作的认定，而不是针对购房合同是否应当解除所作的认定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，买受人以担保合同担保贷款方式付款的商品房买卖合同，因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。而本案中，杨艺与龙凤房地产公司南涧分公司签订购房合同，交清首付款后，在长达一年多的时间内，未与银行签订按揭贷款合同，也未另行筹款付清剩余房款，事实上合同已不能履行，应当解除。至于双方合同中约定的“银行作出不予贷款决定之日起30日内仍未付清购房款余额”的合同解除条件，因银行从未收到过杨艺的贷款资料，该条件事实上已不可能出现。因此，原二审判决解除龙凤房地产公司南涧分公司与杨艺签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》适用法律正确，并无不当。检察机关认为二审法院在认为双方当事人均未提交合法有效的证据证明双方当事人违约的情况下，判决解除双方所签订的商品房购销合同适用法律错误的抗诉理由不能成立。此外，本案二审判决生效后，龙凤房地产公司南涧分公司已将涉案的房屋另售他人，现涉案的房屋已登记在他人名下，杨艺与龙凤房地产公司南涧分公司所签购房合同事实上已经不可能继续履行。三、关于龙凤房地产公司南涧分公司是否应当承担违约金的问题。根据双方合同的约定，因杨艺未付清购房款，导致龙凤房地产公司南涧分公司逾期不交房的，龙凤房地产公司南涧分公司不承担逾期交房责任。本案中，在杨艺未交清购房款的情况下，龙凤房地产公司南涧分公司无需承担逾期不交房的违约责任。综上，原二审判决认定事实、适用法律正确，检察机关的抗诉理由不能成立，杨艺的再审请求不能成立。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持云南省大理白族自治州中级人民法院（2016）云29民终376号民事判决本判决为终审判决。审判长  唐美泉审判员  王 静审判员  刘晓虹二〇一九年七月十二日书记员  胡 观