辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1020号上诉人（原审被告）：刘麟，男，1973年2月12日出生，汉族，无职业，住辽阳市文圣区。委托诉讼代理人：于雪梅，辽宁诚信泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙嘉阳，辽宁诚信泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽阳嘉恒置业有限公司，住所地辽阳市文圣区文昌街**。法定代表人：李会成，该公司董事长。原审第三人：辽阳意航混凝土有限公司，住所地，住所地辽阳市文圣区东京陵乡新城村iv>法定代表人：孙小波，该公司经理。上诉人刘麟因与被上诉人辽阳嘉恒置业有限公司、原审第三人辽阳意航混凝土有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院(2015)辽阳文圣民一初字第00098号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘麟上诉请求：一、依法撤销文圣区人民法院（2015)辽阳文圣民一第00098号民事判决书。二、依法作出公正判决。三、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人辽阳嘉恒置业有限公司（以下简称嘉恒公司）房屋买卖己实际发生，上诉人系依法取得该房屋，履行了房屋买卖的各项手续，是依法取得的房屋，应予受到法律保护。具体理由如下：1、一审法院以合同没有明确约定签订时间而认定被上诉人嘉恒公司所说合同没实际履行，与事实不符。上诉人的父亲刘启晨早在2011年2月24日就与嘉恒公司签订了房屋买卖协议，并双方已经完成抵账结算。而并非嘉恒公司所说的拟定抵账，更不是嘉恒公司所说的因为是拟定抵账，所以该合同没有注明签订时间。上诉人所持有的合同是由父亲刘启晨处在2013年7月14日之前变更给上诉人，所以该房屋买卖早在2011年2月24日就已经签订完毕，是早在2011年2月24日就已经结算完毕，并完成双方买卖手续，依法转给上诉人父亲。如果转账未完成，嘉恒公司为何在时隔两年半，而还能够将房屋无条件的变更给上诉人！2、上诉人在合同变更后，在2013年7月14日补交房屋差价款9,072元。这也足以证明原合同履行完毕。被上诉人嘉恒公司为上诉人出具的都是正规发票，包括补交的房屋差价款，履行的都是正常房屋买卖手续，如果按嘉恒公司所说没有履行，为何要办理正规手续，为何要收取房屋差价，房屋差价又如何计算出来的？依据什么计算出该差价价额？房屋差价顾名思义，是因为原缴纳房屋款不足原值，故将原值减除己交房屋款，所差部分即为房屋差价额，应予补缴。如果没有之前缴纳的房款，就无法计算出差额，所以无论房屋差价款相差多少，都是以原有已缴纳的房款为计算基础而计算。所以一审法院认定事实错误。3、该案是建设工程抵账买卖合同，但是按照建设工程合同的常规付款方式，均是工程完成后计算，或按工程进度计算，竣工后按决算付清差价款。并无工程量未定就先行给付工程款方式给付工程款。本案中，上诉人父亲在2011年就已经完成合同义务，所以签订了房屋抵账合同，此时合同就已经具有法律效力，受法律保护。上诉人是2013年从父亲手中取得该房屋，如果按照嘉恒公司所说，该房屋没有完成抵账义务，嘉恒公司不会在工程结束后近六年不办理抵账或解除该房屋买卖手续，更不会为上诉人变更办理正规买卖的所有手续，当然也计算不出应交的房屋差价，所以认定事实错误。4、上诉人不仅办理了所有的手续，而且早已在合同尚未过户前，就已经实际入住，缴纳了各项入住后的煤气、水电及取暖费用，并非嘉恒公司所说的刚刚发现。嘉恒公司早已明知上诉人已经实际占有该房屋，为何在近4年的时间才诉讼，称房屋买卖无效，如果真的按嘉恒公司所说其应当立即诉讼解除合同，但是嘉恒公司没有，因为上诉人是依法占有，所以嘉恒公司在有效期限内没有主张其所谓的权利。不是因为刚刚知道上诉人占有房屋，而是因为其诉求无理，时效己过，所以欺骗法庭称刚刚发现上诉人入住。所以一审法院认定事实错误。综上，一审法院认定事实不清，判决证据不足，适用法律错误，应予以撤销，以维护上诉人的合法权益。辽阳嘉恒置业有限公司二审期间未提交答辩意见。辽阳意航混凝土有限公司二审期间未提交答辩意见。辽阳嘉恒置业有限公司向一审法院起诉请求:原告欲购买第三人的混凝土，拟以原告开发建设的房屋抵付相应混凝土款。原告为了向第三人表示自己有能力以房抵账，遂事先为第三人以商品房买卖的方式预留了拟抵账房源。后来，由于各种原因，原告与第三人没能发生买卖关系，被告也没有交付过购房款，原告亦没有向第三人包括第三人指定的被告交房，故原、被告之间的商品房买卖合同理应依法解除。然而，原告近期发现，被告无理占有了原告的涉案房屋并已经开始装修，被告理应依法返还原告房屋并恢复原样。为维护原告的合法权益，故诉至本院，要求法院判决：1、立即解除原、被告签订的关于辽阳市-2门商品房买卖合同。2、被告返还原告位于辽阳市文圣区-2门商品房，并恢复原样。3、被告承担本案全部费用。原告为其诉讼主张提供了如下证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告并不存在真实的买卖关系，所以合同的签订只是流于形式，就连最基本的签订时间都没有。2、收款收据一张，证明原、被告不存在真实的买卖关系，该收款收据只是为了三方抵账，原告事先预留房源的部分手续，而不是被告的付款凭证，况且结算方式一栏明确为转，即转账，而转账的前提是有账可转，而本案中被告取得涉案房屋的转账基础并没有成就，同时也没有实际付出购房款因此被告无权取得涉案房屋并占有。刘麟一审辩称：房屋已经抵账成功，房屋抵账已经实际履行完毕。被告为其诉讼主张提供了如下证据：1、商品房买卖合同、购房认购书，证明原、被告之间买卖事实。2、收款收据以及银联签购单，证明被告已经交付了房款并缴纳了差价款。辽阳意航混凝土有限公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求，本案与第三人无关，理由是被告提供的商品房销售合同以及收据是真实的，是原、被告双方真实的意思表示与第三人没有任何法律上的关系。一审法院认定事实：辽阳嘉恒置业有限公司自述称因欲购买辽阳意航混凝土有限公司的混凝土而资金不足，所以拟以辽阳嘉恒置业有限公司开发建设的房屋抵付相应混凝土款。辽阳嘉恒置业有限公司按照辽阳意航混凝土有限公司的指示以与刘麟签订商品房买卖的方式预留了包括本案标的房屋的拟抵账房源。刘麟自述称因辽阳意航混凝土有限公司拖欠其砂石款，遂辽阳意航混凝土有限公司以辽阳嘉恒置业有限公司所有的房屋抵顶欠款，三方未签订抵账协议。辽阳嘉恒置业有限公司与刘麟签订了购买位于辽阳市-2门房屋的购房合同(该合同未注明签订时间)，辽阳嘉恒置业有限公司于2011年2月24日为刘麟父亲刘启晨出具了金额为359，100元、结账方式为抵账的收据一张，于2014年3月5日将交款人由刘启晨变更为刘麟，并给刘麟重新出具了金额为359,100元的收据一张，刘麟于2013年7月14日通过银行转账支付给辽阳嘉恒置业有限公司9,072元房屋差价款。刘麟已将本案标的房屋实际占有。上述事实，有辽阳嘉恒置业有限公司、刘麟陈述、商品房买卖合同、收款收据一张、商品房买卖合同、购房认购书、收款收据以及银联签购单等证据在卷为凭。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中辽阳嘉恒置业有限公司承担向刘麟交付房屋的义务，刘麟没有履行给付辽阳嘉恒置业有限公司房款的义务，虽然辽阳嘉恒置业有限公司为刘麟出具了金额为359,100元结算方式为抵账的收款收据，但刘麟未实际交付该笔房款，只是交付了9,072元房屋差价款。因而辽阳嘉恒置业有限公司、刘麟之间的法律关系是名为买卖实为以房抵债。本案中辽阳嘉恒置业有限公司未将房屋变更登记到刘麟名下，不能视为辽阳嘉恒置业有限公司对债务转移的认可，所以债务转移未生效，故辽阳嘉恒置业有限公司主张解除与刘麟签订的关于辽阳市-2门商品房买卖合同的诉请，一审法院予以支持。因辽阳嘉恒置业有限公司、刘麟之间的买卖合同未生效，刘麟应将本案标的房屋返还给辽阳嘉恒置业有限公司。关于刘麟提出辽阳嘉恒置业有限公司、刘麟与辽阳意航混凝土有限公司之间抵帐已经成功的抗辩一节，刘麟不能提供相应证据证明抵帐成功，故对刘麟该项抗辩不予支持。关于刘麟已给付辽阳嘉恒置业有限公司房屋差价款9,072元一节，因辽阳嘉恒置业有限公司、刘麟之间的买卖合同未生效，辽阳嘉恒置业有限公司应将9,072元返还给刘麟。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、参照《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除辽阳嘉恒置业有限公司与刘麟签订的关于辽阳市-2门商品房的买卖合同。二、刘麟于本判决生效后15日内将位于辽阳市文圣区-2门商品房返还辽阳嘉恒置业有限公司。三、辽阳嘉恒置业有限公司于本判决生效后15日内返还刘麟房屋差价款9,072元。案件受理费100元，由刘麟承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院适用法律错误。一审法院在认定上诉人刘麟与被上诉人辽阳嘉恒置业有限公司之间的合同未生效的同时解除该合同，错误适用法律。关于刘麟与辽阳嘉恒置业有限公司之间签订的房屋买卖合同的效力问题，该合同并无法律规定的无效情形，无论该合同是因抵债形成的，还是的真实的买卖关系，都不应该影响合同的效力，故该买卖合同的效力本院予以确认；关于双方合同是否应该解除一节，辽阳嘉恒置业有限公司主张合同未得到履行，其未收到房款，但根据其向刘麟出具的收款收据及收取房屋差价款的事实，应认定被上诉人已经实际收到房款，且其已经向刘麟实际交付了房屋，刘麟占有使用该房屋至今，双方购房合同已经实际履行，被上诉人以未收到房款主张解除合同的请求依据不足，本院不予支持；关于原审原告辽阳嘉恒置业有限公司主张返还原物及恢复原状一节，该诉讼请求系基于其合法物权的保护，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”，但本案中刘麟占有案涉房屋是依据双方签订的合同，其并非无权占有，辽阳嘉恒置业有限公司主张返还原物没有事实依据，该主张本院不予支持，同理，恢复原状亦没有依据，不应得到支持。综上所述，刘麟的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销辽阳市文圣区人民法院(2015)辽阳文圣民一初字第00098号号民事判决；二、驳回原审原告辽阳嘉恒置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由被上诉人辽阳嘉恒置业有限公司负担；二审案件受理费100元，由被上诉人辽阳嘉恒置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇一九年七月十五日法官助理尚莉莉书记员白如冰