云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1022号上诉人（原审被告）：谢丽坤，女，1956年12月22日生，汉族，云南省昆明市人，现住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：范婧珺，云南雁序律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：魏华，女，1977年4月24日生，汉族，云南省昆明市人，现住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：李妍菁、罗外霞，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：尧子，女，1985年3月25日生，汉族，云南省昆明市人，现住云南省昆明市五华区。原审第三人：安宁速家房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市安宁市温泉镇羊角村**。法定代表人：姜艳秋，店长。上诉人谢丽坤因与被上诉人魏华、原审被告尧子、原审第三人安宁速家房地产经纪有限公司（以下简称“速家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初2045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，于2019年4月8日审理了本案，并依法报请延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人谢丽坤上诉请求：维持原审判决第一、三项，撤销原审判决第二项。诉讼费用由被上诉人承担。其主要的事实及理由为：一审法院违背双方当事人在“平等、自愿、协商一致的基础上”形成的真实意思表示，故意遗漏当事人之间约定的条件，将并不具有法律效力的所谓《房屋转让协议书》认定为有效，系错误确认属实。一审法院判决的第二项判决系适用法律错误，一审法院判决上诉人承担96000元的违约金过高，不符合法律规定，应当予以调整。故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。原审被告尧子及原审第三人速家公司均未到庭答辩。被上诉人魏华向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告谢丽坤、尧子于2018年3月25日签订的《房屋转让协议》，谢丽坤、尧子连带返还原告￥78,000元及支付资金占用费（自2018年3月31日至被告支付原告之日止按银行同期贷款利率计算）；2、判令被告谢丽坤、尧子连带赔偿原告违约金￥96,000元；3、判令被告谢丽坤、尧子连带赔偿原告经济损失￥154,000元；4、判令由被告谢丽坤、尧子连带承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月初，原告欲购买位于安宁市温泉山谷四期汤院院景别墅户型的房屋，在第三人安宁速家房地产经纪有限公司的介绍下，得知被告欲转让温泉山谷4T10-3号房屋的购买权。2018年3月25日，第三人为原告与被告谢丽坤拟定了《房屋转让协议书》，原告与被告谢丽坤签订了该协议书，协议约定被告谢丽坤将温泉山谷4T10-3号房屋的购买权转让给原告，转让费价格为48,000元。上述协议书签订后，原告分别于2018年3月25日和2018年3月31日向被告谢丽坤转账78,000元，被告谢丽坤也依约向原告出具了收条并将壹拾万元意向金收据原件交予原告，原告还向第三人支付了中介费5,000元。在上述房屋开盘前夕，被告谢丽坤以女儿被告尧子不同意转让为由要求解除合同，并于2018年6月9日和2018年6月11日在都市时报上对温泉山谷4T10-3号房屋的意向金收据登报作废。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，依照查明的案件事实，一审法院认为原告向被告谢丽坤购买房屋购买权，系双方当事人协商一致的结果，并未违反相关法律的规定，双方应当按照合同的约定完整履行义务，庭审中被告提出因该房屋系尧子的房屋，谢丽坤属无权处分，原告与谢丽坤所签订的协议无效，但本案中原告与被告谢丽坤购买的仅是房屋的购买权，因此该协议系有效协议，庭审中原告要求解除合同，被告也同意，故确认原告与被告谢丽坤于2018年3月25日签订的《房屋转让协议书》于2018年9月18日解除，且庭审查明原告已经支付了78,000元，故被告谢丽坤应当予以返还，并应当向原告支付该笔款项自2018年3月31日至款项付清之日止按银行同期贷款利率计算的资金占用费。对于原告主张要求两被告赔偿违约金96,000元，一审法院认为根据庭审查明，原告向被告谢丽坤购买的仅为房屋购买权，且本案所涉房屋在原告与被告谢丽坤签订《房屋转让协议书》时该房屋所属房地产项目尚未开盘，因此被告认为该房屋系尧子所有，被告谢丽坤属于无权处分，但一审法院认为原、被告转让房屋购买权并未确定房屋所有权人，后被告谢丽坤不愿出售涉案房屋的行为系违约行为，且原告已经按约履行了相关的付款义务，因此被告谢丽坤的违约应当承担相应的违约责任，又根据原告提交的《房屋转让协议书》第六条中约定如果非因原告的原因，被告谢丽坤不能如愿购买涉案房屋的，被告谢丽坤应当退还原告所交的款项，如果被告谢丽坤不能退款超过15天，则属于违约，被告谢丽坤应当赔偿原告转让费并承担双倍转让费违约金，因此对原告的该项主张予以支持。对于原告要求被告支付经济损失154,000元的主张，一审法院认为原告已经主张了要求被告支付违约金，且根据协议的约定内容也已经支持了原告违约金的主张，已经能弥补原告因被告违约所产生的损失，故对于原告经济损失的主张不予支持。对于原告主张的要求被告尧子承担连带赔偿责任的诉请，根据合同的相对性原理，本案中系原告与被告谢丽坤签订的《房屋转让协议书》，且谢丽坤也未提交相关证据证实受被告尧子的委托来签订协议，故与被告尧子无涉，原告的该项主张不予支持。据此，为保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百六十一条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决，一、由被告谢丽坤于本判决生效后15日内一次性返还原告魏华人民币78,000元并支付该笔款项自2018年3月31日起至款项支付清结之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费。二、由被告谢丽坤于本判决生效后15日内一次性支付原告魏华违约金人民币96,000元。三、驳回原告魏华的其他诉讼请求。双方当事人对于一审法院所确认事实均无异议，本院对于双方当事人无异议的事实依法予以确认。在二审审理中，上诉人提交“房屋转让协议书”、“微信聊天记录”欲证实上诉人并未违约，是被上诉人拒绝接收上诉人退还的款项，造成上诉人不能在15日内退还房屋购买权转让费。经被上诉人质证认为，对于“房屋转让协议”的证据三性予以认可，但不属于新的证据。对于“微信聊天记录”的证据三性不予认可。经本院审查，因上诉人提交的“微信聊天记录”不具备完整性，故本院不予采信。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付违约金96000元？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方当事人之间的转让协议的标的是房屋购买权，转让费为48000元。现因上诉人原因致使该协议不能继续履行，应当由上诉人承担相应的违约责任。同时，被上诉人在一审审理中所提交的证据不能证实其损失154000元客观存在，一审法院判决由上诉人承担该转让费两倍的违约金96000元过高，本院依法予以调整，结合本案双方当事人的实际情况，酌情由上诉人承担46000元的违约金。对于上诉人的其他上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、维持云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初2045号民事判决第一、三项，即“一、由被告谢丽坤于本判决生效后15日内一次性返还原告魏华人民币78,000元并支付该笔款项自2018年3月31日起至款项支付清结之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费。三、驳回原告魏华的其他诉讼请求。”；二、撤销云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初2045号民事判决第二项，即“二、由被告谢丽坤于本判决生效后15日内一次性支付原告魏华违约金人民币96,000元。”；三、由上诉人谢丽坤于本判决生效之日起十五日内一次性支付被上诉人魏华违约金46000元；四、驳回上诉人谢丽坤的其他上诉请求。一审案件受理费3110元、二审案件受理费6220元由上诉人谢丽坤负担6531元，由被上诉人魏华负担2799元。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  杨 艳审判员  朱 欢二〇一九年七月十九日书记员  郭亭恋