北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初27558号原告(反诉被告)：北京一佳生活商贸有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路**院**楼**1515-1516，统一社会信用代码：91110106MA00234952。法定代表人：王大海，总经理。委托诉讼代理人：王金凤，北京金则律师事务所律师。委托诉讼代理人：王唯汗，男，该公司职员。被告（反诉原告）：高建国，男，1958年7月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：索大为，北京市慧学律师事务所律师。北京一佳生活商贸有限公司（以下简称一佳公司）与高建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。一佳公司的委托诉讼代理人王金凤、王唯汗，高建国及其委托诉讼代理人索大为参加了诉讼。本案现已审理终结。一佳公司向本院提出诉讼请求：1、一佳公司与高建国签订的《房屋使用协议》无效；2、高建国退还我方租金20万元、履约保证金10万元；3、高建国赔偿我方损失1189852元；4、诉讼费高建国承担。事实及理由：双方于2016年11月21日签订《房屋使用协议》，由我方承租其具有转租权的位于北京市海淀区永定路23号（以下简称23号）的原市场场地、房屋上下两层共计240平方米，由我方进行商业、办公、公寓、餐饮使用，租期5年，即自2017年1月1日至2021年12月31日止，年租金为40万元，付款方式为半年付，并支付履约保证金10万元。我方已将租金、履约保证金如数交给高建国，高建国出具了收条。签约后，我方对涉诉房屋进行装修并购置了开办超市所需物品，但无法将营业执照的地址变更至该地，导致无法经营，将受到相关部门查处，为此我方多次要求其出具相应手续，但其始终没有提供。2017年3月10日田村地区违法建设查处办公室下发《通知》，我方才知该房屋为违法建筑，且相关部门对该房屋进行了破坏性拆除，房屋所有人北京市海淀区玉渊潭西联实业公司（以下简称西联公司）将该违建出租给高建国，其隐瞒信息出租给我方，导致我方负债累累，现定损失100万元，目前该房屋正在由相关部门进行拆迁，故提起诉讼。高建国辩称，我不同意其所有诉讼请求。关于本案事实：涉诉房屋所在土地为玉渊潭乡集体用地，涉诉房屋是西联公司所有，由我租赁使用。1999年我在此办理北京市永兴农副产品批发市场有限公司（以下简称永兴市场），该场地和房屋一直处于可使用状态，符合经营使用条件。2015年根据疏解整治促提升要求，该市场需升级转型、停业改造。2016年要引入国营东单菜市场作为改造方案，双方洽谈时一佳公司向我提供了大道通信科技股份有限公司（以下简称大道公司）制作的规划方案，并据此向我提出租赁23号内包括市场大厅一二层和北侧门脸房四间，承诺将该市场改造为综合性社区超市。因为一佳公司可自行办理相关审批手续，所以我同意将涉诉房屋租赁给其使用。双方签订协议后，一佳公司支付了20万元的租金及10万元的履约保证金，但其接收房屋后没有进行转型升级，而是转租给第三方收取租金及押金。房屋至今仍由一佳公司占用，其占用的2年半时间需支付房屋使用费。我方认为双方签订的合同有效，该合同并非一般的房屋租赁合同，而是一佳公司在转型升级基础上对房屋的经营使用。合同约定了一佳公司签约前已勘察房屋权属、结构、面积等确认符合其使用要求，且签约时规划方案作为转型方案可说明其对该房屋的使用是对经营模式转型后的使用，一佳公司是清楚市场转型升级的要求的。2017年8月，一佳公司曾利用我的执照进行经营，为此我还变更了企业名称和范围，其无法经营不是因为产权情况，开业后屡次被主管部门叫停是因为无法实现承诺的转型升级，无法实现超市经营模式，故其损失的主张无法律依据。高建国提出反诉请求：1、一佳公司腾退位于23号的原永兴市场北侧门脸房屋东数第一、第三、第四间；2、一佳公司支付23号北侧门脸房屋东数第二间自2017年7月1日至2018年4月30日期间的房屋使用费52389元，并按照每年33.3万元的标准支付东数第一、三、四间（面积200平方米）自2017年7月1日至房屋实际腾退交还之日的房屋使用费。事实和理由：2016年11月21日双方签订《房屋使用协议》，约定一佳公司使用永兴市场北侧门脸房4间开办社区超市，对原永兴市场进行转型升级。但一佳公司接收房屋后将该门脸房租赁给第三方收取租金。2017年9月，一佳公司为开办超市，相继将租用门脸房的商户轰走，只留有东数第二间经营烟酒的曲某。因一佳公司拖欠房屋使用费，曲某从2018年5月1日开始直接向我方支付房屋使用费。其他门脸房屋由一佳公司占用至今，但一佳公司逾期支付房屋使用费，构成违约。现一佳公司要求认定房屋使用协议无效，应将所占用房屋腾退交还。即使房屋使用协议无效，一佳公司已实际占用并将该房屋出租获取收益，应当按照约定的标准支付占用期间的房屋使用费，故提出上述反诉。一佳公司对高建国的反诉辩称，不认可其全部反诉请求。对第一项诉求，双方的合同约定的二层不是指的这240平方米，这240平方米指的是门脸房。现在该房屋就在高建国手中，我方没有实际占有，要求返还房屋的事实不存在；对第二项诉求，我方确实将第二间门脸房转租出去了，转租期我方只收了次承租人曲某一年的租金，我方了解到曲某和高建国签约后直接将租金支付给高建国，该房屋已不在我方控制范围内，所以不同意支付该费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人确认的证据本院可查明：高建国自西联公司处承租23号房屋，并在此处注册了永兴市场。2016年11月21日，高建国（甲方，房屋提供人）与一佳公司（乙方，房屋使用人）签订《房屋使用协议》，该协议第一条约定：甲方将坐落于23号的原市场北侧的门脸房屋（以下统称“该房屋”）及房屋内附属配套设备、设施提供给乙方作为商业、办公、公寓、餐饮使用。该房屋建筑共计两层，使用面积合计为240平方米。甲方向乙方交付该房屋的状态为空置、简装房（房屋交付乙方前内部已有设备设施列清单说明附后）。甲方同意该房屋仅作为商业、办公、公寓、餐饮用房使用，且乙方经勘查已确认本协议所涉及的权属、结构、面积等各类指标、现状完全符合乙方使用要求。乙方为正常经营而对该房屋的装修、设备设施改造费用全部由乙方承担。第二条约定：甲、乙双方同意使用期为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。装修期为2个月，即2016年11月1日至2016年12月31日，装修期仅限第一年内享有，装修期内甲方免收乙方房屋使用费，乙方预先缴纳的房屋使用费自2017年1月1日起算。前三年，该房屋年使用费用为40万元，第四年该房屋年使用费为44万元，第五年该房屋年使用费为48.4万元，付款方式为半年付。乙方同意自签署本协议3个工作日内支付房屋使用费（2017年1月1日起至2017年6月30日）20万元作为首期使用费，以后按每半年预先30天缴纳。本协议签订之日起，乙方应向甲方一次性支付房屋使用协议履行保证金10万元。在使用期间，乙方若违反本协议的规定给甲方造成经济损失，甲方有权视损失情况扣除部分或全部协议履行保证金，并于扣除次日书面通知乙方…在协议期内，协议履行保证金不得冲抵房屋使用费。当本协议期满时，乙方应将该房屋按现状交还甲方。如有属于甲方设施设备由于乙方使用不当等原因造成不能正常运转的，维修费用由乙方负责。在乙方已经支付完毕本协议项下其应缴纳的一切费用、房屋使用费和损失赔偿金后15个工作日内，甲方须将协议履行保证金（不计利息）返还乙方；乙方若未能按本协议规定缴清其应缴纳的费用、房屋使用费和损失赔偿金，则甲方有权在扣除相应数额后，于本协议期满15个工作日内将协议履行保证金余额（不计利息）返还乙方。不足部分甲方有权继续追偿。乙方在上述场址注册新公司，新公司注册手续完成后在本房屋使用协议上补盖公章并承担本协议中乙方的权利和义务。第四条约定：协议签订后，3日内甲方须将该房屋交付乙方使用。本协议签订后，乙方装修方案通过甲方书面审批后，乙方即可进场开展装修工作。甲方提供乙方装修的水、电等必需条件并保证公共区域甲方确定的装修材料进出通道的畅通。第五条约定：甲方的权利义务（1）按本协议第四条第一款约定将该房屋交付乙方使用，确保该房屋产权明晰、无抵押、产权争议等限制使用的纠纷，并向乙方提供工商税务等相关部门注册所需手续和相应的产权证明。…乙方的权利义务（1）按约定时间向甲方支付房屋使用费、协议履行保证金及相关费用，并不得将该房屋和相关设备设施进行任何形式的担保或抵押；…（6）乙方需要对该房屋进行装修时，须向甲方呈报书面材料，经甲方书面同意后方可进行装修，乙方应保证装修所用材料完全符合国家质量、消防、环保标准，符合该房屋各技术指标及甲方合理要求等标准；…设计装修方案不得破坏、改变甲方建筑外墙的整体形象及该房屋的主体结构。…第八条约定：协议期内，若因乙方责任造成协议终止或受到相关部门严重处罚时，则乙方支付的协议履行保证金不予退还，且由此给甲方造成的直接经济损失由乙方赔偿。第十一条约定：协议自双方签字、盖章后成立，并以甲方财务部收到乙方预付首期房屋使用费及协议履行保证金后协议生效，否则本协议自动解除。本协议未尽事宜，经双方协商后签订补充协议，任何补充协议均以书面形式签订。该协议落款处由双方签字，一佳公司加盖印章。2016年12月1日，一佳公司依约支付履行保证金及20万的房屋使用费。经询问，一佳公司自高建国处承租的房屋为钢结构大棚（共二层，单层面积2000平方米左右）及左侧的4间独立的门脸房。本案所涉240平方米的房屋为上述4间门脸房，坐落于钢结构大棚**外侧。房屋使用协议中所述的“原市场北侧的门脸房屋”中的原市场即为永兴市场。第二条中约定的“乙方在上述场址注册新公司”指的是一佳公司注册新公司。双方签约后，高建国依约将涉诉房屋交付一佳公司。高建国称其交付的房屋为简装房，当时已有租户入住租用，其是将租户与房屋一并转给一佳公司进行统一管理。一佳公司接手后清理租户，只留下了租用东数第二间门脸房的曲某。一佳公司认可房屋为一般装修的简装房，但认为该房屋不含空调、消防等设施设备，为空置房，其承租目的是将门脸房与钢结构大棚的一层整合后一起经营超市。一佳公司称签约后至2016年12月31日期间，其在涉诉房屋内进行装修，但装修后因无法变更营业执照，导致无法经营，故其并未实际控制、使用涉诉房屋。但一佳公司认可其作为甲方于2016年12月9日与曲某（乙方、房屋使用人）就23号的东数第二间房屋（建筑面积37.72平方米）签订《房屋使用协议》，约定甲方将该房屋提供给乙方使用，使用期2年，自2016年12月9日起至2018年12月8日止。年使用费用78000元。签约之日，乙方向甲方支付履约保证金13000元。后一佳公司依约交付房屋，曲某支付履约保证金及一年的使用费。但双方认可现在曲某已经转为直接向高建国支付租金，高建国称其自2017年5月收取曲某的租金，但就此时间双方均未提交证据。关于装修事宜，高建国称一佳公司装修未经其书面审批及口头同意，只知晓并同意一佳公司安装门脸、门牌及货柜，不清楚其他装修内容。一佳公司表示虽未经高建国书面审批但经过了其口头同意，但对此未提交相应证据。一佳公司针对装修事宜提交了以下证据：（1）2016年12月15日，一佳公司与北京隆朋洪达装饰工程有限公司签订的《装修合同》及明细表、照片，合同约定工程地点为永定路永兴市场，形式结构为一层，定金及材料款共计60万元，工程项目包括超市门口拆除加过梁，整体钢架结构，四周墙面加固，室内装修，上下水，电力改造，电动卷帘门、门窗、门头广告、货架制作安装、电子设备监控安装，冷链设备，空调安装，并约定未尽事宜详见明细表；（2）装修费收据3张，项目记载为一佳优选超市及办公室装修的定金、材料费，金额共计1189852元。高建国认为装修合同所附明细表为施工前的预算，非决算，装修费收据无具体支付凭证佐证，无法证明按照上述施工内容施工并发生了相关费用，其中的空调设备、入户电源增容等并未实施，冰箱、冰柜、货架、电子设备等不属于装修内容，可由其自行回收利用。装修范围超过了本案的240平方米。经询问，一佳公司称其主张的装修损失包括了本案240平方米房屋的装修损失及部分钢结构大棚一层的装修损失。现该房屋内的装修尚在现场，高建国不同意利用上述装修。经法院释明，一佳公司表示因本案所涉240平方米房屋及钢结构大棚一层的部分装修无法区分，亦表示不就装修损失进行鉴定，坚持其关于装修损失的主张。另查，2016年11月23日，一佳公司将其承租的23号的部分房屋（房屋建筑面积合计2300平方米）转租给案外人张某、曹某作为宿舍使用。一佳公司称该部分房屋坐落于钢结构大棚的二层，张某、曹某对房屋进行改造、加建。2017年3月10日，田村路地区违法建设查处办公室发出通告，内容为“经查，23号永兴市场二层，属于未经批准、未取得建设工程规划许可证，擅自违法建设的建筑物和构筑物，该违法建设严重影响周边人民群众的正常生活秩序和生活环境，并存在严重的公共安全隐患，责令业主于2017年3月15日前将23号永兴市场二层予以自行拆除。”2017年3月23日，曹某及张某承租的二层房屋被拆除。后曹某、张某将一佳公司及其法人王大海诉至法院，要求确认双方签订的房屋使用协议无效，退还租金及保证金并赔偿损失。2019年3月29日，北京市第一中级人民法院作出生效判决书[案号：（2019）京01民终2656号]，裁判确认该房屋使用协议无效，一佳公司与王大海退还张某、曹某租金、保证金并赔偿装饰装修损失81万元。该判决书第7页载明“一佳公司用于出租的房屋未有规划审批手续，因此一佳公司与张某、曹某签订的房屋租赁合同当属无效”，同时认定一佳公司对合同无效承担主要过错责任，承租人承担次要责任。一佳公司针对其与高建国就原永兴市场的一层与二层签订的《房屋使用协议》另案起诉，案号：（2019）京0108民初27559号，要求确认该协议无效，返还租金及履约保证金，赔偿包括装修损失在内的经济损失。2017年9月20日，西联公司出具通知，内容为“您现在开业的市场，请您在接通知后马上关闭，因为您现在营业的市场，不具备法律条件（例如：无照经营、无土地方认证、无消防部门认证等等），请您自觉关闭，以免带来损失。...有关部门将在9月25日采取搭建围墙、道路绿化，还居民一个优美的环境”。经询问，双方现均认可除曲某承租的门脸房之外，其他门脸房均于2017年年底由西联公司加设围挡，该围挡与钢结构大棚处的围挡相连，围挡处有出入口，钢结构大棚处被加锁。一佳公司表示不清楚加锁方，虽其未将承租房屋返还高建国，但该房屋自装修后就无法使用，并未处于其控制中，该房屋内已经没有其物品。高建国认为房屋内尚有一佳公司部分物品，且在钢结构大棚处有大门，门上由一佳公司加锁，房屋一直处于一佳公司控制中，一佳公司将涉诉房屋转租后，该房屋一直营业至2017年年底加设围挡前。对于一佳公司使用房屋事宜，高建国提交了2017年2月24日及2017年5月6日的水电费支付截图2张、水电费收据4张。一佳公司认为该证据与本案无关，水电费为装修期间产生的费用。一佳公司表示其在租赁场地未另行办理营业执照是高建国没有协助提供办理工商注册手续所需材料，包括房产证、消防证明、房屋租赁合同等导致。高建国则认为是一佳公司未去办理公司核名的手续导致。关于本案涉诉房屋的规划审批手续，高建国称部分房屋有手续，部分是没有手续的，没有手续是基于历史原因，但是所有的房屋都是一直在经营的，对此其提交了以下证据：（1）《市场登记证》，载明永兴市场于1999年获得市场登记，地址位于**；（2）西联公司于1999年4月20日向永兴市场出具的《经营场所使用证明》，其“产权单位证明”栏载明：本房屋产权归西联公司所有，同意将1646平方米以租赁方式提供给永兴综合市场企业使用。“说明”一栏则写明无产权证的由产权单位的上级在其他需证明的情况栏内说明情况。对应的该证明的“其他需证明的情况”一栏中由北京市海淀区玉渊潭农工商总公司规划地用科加盖印章并注明“同意”；（3）北京市房屋土地管理局于1999年5月17日针对23号平房60间，使用面积1646平方米出具的《房屋租赁许可证》，确认该房屋符合商业用房出租标准及有关租赁条件，换证日期2000年5月11日，逾期此证作废。一佳公司对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。高建国称一佳公司被要求停业原因系其无法满足市场转型要求，对此其提交了以下证据：（1）大道公司悠惠生活馆海淀区社区服务020旗舰店发展规划；（2）首农永定路社区服务E中心十分钟便民服务生活圈规划方案；（3）永兴市场企业名称变更核准通知书、关于市场注销情况回复函、北京国润立德商贸有限公司（以下简称国润公司）营业执照及变更登记申请表，上述材料显示永兴市场于2017年变更名称为国润公司，该公司注册地址为23号，高建国为该公司投资人，杨某为法定代表人，该公司经营范围发生变更；（4）高建国、杨某与北京首食王得农业科技有限公司签订的《股权转让协议》及微信截图。一佳公司认可两份规划方案及微信截图的真实性，但认为因高建国无法提供涉诉房屋产权导致无法经营超市、公寓，不认可其他证据的真实性。本院认为，高建国称双方签订的房屋使用协议并非一般的房屋租赁协议，而是建立在由一佳公司对永兴市场进行转型升级基础上的使用。上述抗辩内容仅涉及对涉诉房屋使用方面的限制，且该使用限制在房屋使用协议中并未明确体现，不足以影响房屋使用协议为房屋租赁合同的法律性质。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因租赁标的房屋没有相应的建设工程规划许可证，故一佳公司与高建国签订的《房屋使用协议》无效。合同无效后，一佳公司应返还房屋，高建国亦应当返还履约保证金。一佳公司关于返还履约保证金10万元的主张，于法有据，本院予以支持。合同无效后，一佳公司并未返还房屋，且根据双方陈述，涉诉门脸房外设的围挡并非全封闭式围挡，故对于一佳公司所述的其并未实际控制涉诉房屋的抗辩，本院对不予采信。高建国要求其腾退23号的原永兴市场北侧门脸房屋东数第一、第三、第四间的主张，于法有据，本院予以支持。合同虽属无效，但一佳公司应负担实际使用期间的费用，现一佳公司主张其在装修后因高建国未协助其办理工商注册手续导致其并未实际使用涉诉房屋，但其并未提交要求高建国协助其办理注册手续的相关材料，结合其将涉诉房屋转租给曲某及其水电费支出情况，本院对此抗辩意见不予采信。一佳公司要求退还租金20万元，依据不足，本院不予支持。考虑到一佳公司的经营情况、设置围挡情况，高建国参照租金标准主张房屋占用使用费的标准过高，本院将结合租金标准、设置围挡情况、一佳公司经营情况等因素酌定东数第一、三、四间的门脸房的房屋占用使用费为7万元；关于东数第二间门脸房，因高建国在未告知一佳公司的情况下，已经通过与曲某协商收取租金的方式完成将该房屋收回的目的，现其提交的证据无法显示其收回房屋的时间，故其主张一佳公司支付该门脸房2017年7月1日至2018年4月30日期间的房屋占用使用费，没有依据，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失。因出租人应对出租物承担瑕疵担保责任，承租人亦应当对租赁物尽到审慎审查的义务，故本院酌定出租人对合同无效承担主要过错责任，承租人负次要过错责任。关于装修损失，双方签约时在房屋使用协议中约定了装修期，且确认提供的是简装房，高建国应知晓一佳公司装修事宜。但根据房屋使用协议的约定，一佳公司应向高建国呈报装修的书面材料并经高建国书面同意后方可进行装修，现一佳公司就此未提交相应证据。在此情况下，因一佳公司未提供装修发票及支付装修款项的银行流水等，高建国亦不认可其提供的装修收据及装修合同所列项目，加之一佳公司主张的装修损失未区分钢结构大棚及本案涉诉房屋，故本院对于一佳公司主张的装修项目及装修价值均不予采信。本院综合高建国认可的装修项目、双方过错程度、剩余租期情况酌情确定关于装修的补偿金额为10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十三条的规定，判决如下：一、北京一佳生活商贸有限公司与高建国于2016年11月21日签订的《房屋使用协议》无效；二、北京一佳生活商贸有限公司于本判决生效后30日内腾退位于北京市海淀区永定路23号的原永兴市场北侧门脸房东数第一间、第三间及第四间；三、高建国于本判决生效后30日内退还北京一佳生活商贸有限公司履约保证金10万元；四、北京一佳生活商贸有限公司于本判决生效后30日内向高建国支付房屋占用使用费7万元；五、高建国于本判决生效后30日内向北京一佳生活商贸有限公司支付装修补偿10万元；六、驳回北京一佳生活商贸有限公司其他诉讼请求；七、驳回高建国其他反诉请求。本诉案件受理费9104元(北京一佳生活商贸有限公司已预交)，由北京一佳生活商贸有限公司负担7704元，已交纳；由高建国负担1400元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费5287元（高建国已预交），由高建国负担4741元，已交纳；由北京一佳生活商贸有限公司负担546元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇一九年七月十五日书记员 张慧聪