辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初16214号原告：付丽娜，女，1987年3月5日出生，汉族，住址铁岭市清河区。委托代理人：潘卫东，辽宁欣合律师事务所律师。被告：杜宇，女，1979年9月20日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。被告：张勇，男，1974年5月19日出生，汉族，住址同上。委托代理人：刘玉海，聂冰峰（实习），辽宁方正律师事务所律师。第三人：瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司，住所地沈阳沈河区大西路**1门。法定代表人：于瑞宝，该公司经理。委托代理人：王琦、葛明，该公司员工。原告付丽娜与被告杜宇、被告张勇、第三人瑞家装饰（辽宁）地）地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案院于2018年10月17日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员潘强担任审判长，与审判员刘芳、人民陪审员史秋卓组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付丽娜的委托代理人潘卫东，被告杜宇，被告张勇及其委托代理人刘玉海，聂冰峰，第三人瑞家装饰（辽宁）地）地产代理有限公司委托代理人王琦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付丽娜诉称，原被告于2018年9月1日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于沈河区房屋，面积201.13平，总价款385万元。同日，原告交给被告定20万元，并支付给第三人居间费用3.3万元。然而，被告收到定金后却迟迟不配合原告办理相应买卖手续，最后又以双方在办理离婚为由不履行合同，故诉至法院。请求法院判令：1、被告双倍返还原告定金40万元，并承担居间费用3.3万元，共计43.3万元。2、被告承担本案诉讼费用。被告杜宇辩称，第一个时间不对，2018年8月31日晚上10点半左右签订的合同，我当时和中介说合同别签了，因为当时给不了定金。而且合同上写的385万也不对，实际房子卖了380万。因为当时张勇觉得价低，我们谈了很长时间，中介让我按380万收，合同上写385万，让我垫5万，中介还给我出主意让我写了一份材料，证明房子是380万卖的，写完后交给原告了，中介说是为了保障原告的利益，因为房子是380万卖的。定金是第二天下午3点多给的，后来我看合同写的日期是9月1日。我认为合同不生效，后期原告又给张勇打电话，当时就告诉原告房子没太考虑好，让她等等，如果她不等，可以把钱退给她。原告和中介就给我打电话，因为张勇没签字，这个房子就卖不了。中介当时对房屋价格的调解参与了很多，并不是我与原告之间的协商。被告张勇辩称，原告诉状所述不属实，该案为合同认定，我们认为所签订的合同不符合法律的刚性规定，按照合同法第52条第2项的规定，属无效合同。本案中出现了恶意串通，侵犯了张勇的权益，故该合同无效。不是双方自愿，因为签订协议时我不在场，我也明确告诉原告这个协议我不签，愿意等就等，不等钱退回。原告在明知我家中有矛盾的情况下，诱导杜宇签订协议，而且也是中介的行为，不符合双方自愿，中介起到了关键性的误导。在这个前提下杜宇对此是不了解的。原告少花了5万，中介是默许该行为的，故在此背景下所收取的钱不能认为是定金。后来我知道这5万是杜宇支付后，我就明确告诉中介的付经理，这个时间应该不超过几天。我当时和付经理说了，这个合同无效，因为我未签字，让对方收回定金，故这20万不叫定金收取。对第三人陈述的事实有异议，因为杜宇是在第三人的诱导下签订了超出其代理权限范围的一阴一阳两份购房合同。其中阳合同成交金额为385万，即为本案所诉合同。而实际成效价格为380万，是本案的阴合同。本案表面的阳合同不具备真实意思表示，应属无效合同。阴合同因买卖及中介三方均对此合同已超出杜宇的代理权限这一事实明知，三方串通恶意降低房产价格，给张勇造成了损失。依据合同法，该份合同因其违反法律规定，应属无效。第三人瑞家装饰（辽宁）地）地产代理有限公司述称同是在我公司地王店成交的，前期由我们进行代看，包括后期的合同签署，都是在店里完成的。这个房子在谈判过程中属买卖双方自愿，关于价格、房屋内部条件、留存物品及后期过户，关于贷款的层数，以及居间方告知的义务，在当天都已告知完毕。关于该房谈判过程中，房主本人及其配偶均在场。作为居间方我们侧面了解，该房也许会涉及到关于二人离婚的房产纠纷，我们签署的价格在当时，买卖双方均认定。签约后期涉及部分价格问题，由原被告协商。买卖双方之间的私下商议，我们作为居间方无权干涉。但签署的合同是按合同条款进行的。后期房主收取了原告的定金，我们就认为房主已经事实认可房子买卖的行为，我们一直也在等待双方给我们提供手续过户。后来，双方因为价格或其他纠纷，导致合同无法履行。故，我们认为该合同有效，不存在代签或其他违约事项。关于被告是否第一时间提供手续的问题，8月31日由房主本人杜宇和张勇提供房产证原件两本、相关维修基金票据以及完税证明。证明被告有意并认可出售该房屋的。作为第三人我们所陈述的事实是我们不能解决被告家庭及买卖双方私下的协议，我们不承认是两份合同，我们只签了一份房屋买卖合同，编号为0122269。故，关于居间方签署了阴阳合同，我们是不认可的。在合同和相关收款收据方面，都有房主本人签字，在该情况下房主是有鉴别能力的，不存在诱导。经审理查明，原告付丽娜通过第三人瑞家装饰（辽宁）地）地产代理有限公司得知被告杜宇勇欲出售夫妻共有房产，经过原被告协商，原告以实际价格380万元购买被告杜宇、张勇夫妻共有的位于沈阳市沈河区（建筑面积201.13平）房屋。2018年8月31日下午，原告付丽娜与被告杜宇、张勇在第三人瑞家装饰（辽宁）地）地产代理有限公司处就买卖房屋一事进行磋商被告张勇有事先行离开，原告付丽娜与被告杜宇于当日签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：“涉案房屋买卖成交价为385万元，原告交付定金25万元。”在双方其他约定事项中第12条明确如因买方原因导致交易失败，定金不退，如因卖方原因导致交易失败，定金双倍返还买方。双方并口头约定合同多出的5万元由被告杜宇自行负担。合同签订后，原告付丽娜于2018年9月1日通过银行转账给被告杜宇定金20万元，并支付第三人瑞家装饰（辽宁）地）地产代理有限公司中介服务费3万元。被告杜宇同日出具《定金支付确认书》一份，内容为：“买方付丽娜同意将购买于沈河区房屋的定金人民币贰拾伍万元支付给卖方杜宇。”并出具《房款交接收条》一张，内容为：“卖方杜宇确认收到买方付丽娜给付的坐落于沈河区房屋的购房款共计人民币贰拾伍万元整。声明：实收人民币贰拾万元整。”双方签字捺印。后被告张勇认为成交价格偏低且合同价385万中还有杜宇自行垫付的5万元，拒绝在合同上签字，导致双方交易行为无法完成，合同目的无法实现。现原告要求解除合同并双倍返还定金并承担居间费用3.3万元起诉来院。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、转款记录、《定金支付确认书》、《房款交接收条》、中介服务费收款收据、房屋所有权证书等证据，经庭审质证并在卷佐证，本院予以确认。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方均应依约履行。被告杜宇、张勇作为涉案房屋的共同所有人，在出卖房屋问题上并无争议，双方均同意通过第三方出卖自有房屋。双方应在房屋出卖前就价格问题进行过充分探讨，杜宇作为涉案房屋的所有权人享有该房屋的处分权，故被告杜宇与原告签订《房屋买卖合同》的行为并不侵犯张勇的财产权利。张勇在杜宇签订《房屋买卖合同》后，以该合同并不是买卖双方的真实意思表示，房屋的真实成交价格380万，超越了张勇授权给杜宇的最低成交价格不得低于385万的代理权限，认为是一个虚假合同，应为无效的主张。从本案查明的事实，张勇主要认为合同价格385万中包含杜宇自行垫付的5万元，给自己造成了损失，从而拒绝在合同上签字。本院认为，买卖合同的价格可以通过双方当事人自主协商，达成一致意见后即对双方产生约束力。现张勇拒绝在合同上签字履行，该合同对张勇不产生约束力。但张勇的行为将直接导致双方交易行为无法完成，合同目的无法实现。被告杜宇在签订合同时没有充分预见到共同所有人拒绝签字的行为而收取定金，且在事后也没能和共有人协商解决，致使合同目的无法实现，应对此纠纷的产生承担全部责任。结合原告及第三人在签订《房屋买卖合同》过程中并不存在过错，原告产生的损失应由行为过错方承担。故本院对原告的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告付丽娜与被告杜宇签订的《房屋买卖合同》；二、被告杜宇于本判决发生法律效力后十日内双倍返还原告付丽娜定金人民币40万元；三、被告杜宇于本判决发生法律效力后十日内赔付原告付丽娜中介服务费人民币33000元；四、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费7795元，保全费2685元，由被告杜宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  潘 强审 判 员  刘 芳人民陪审员  史秋卓二〇一九年七月十六日书 记 员  祝 丹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。