北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初18621号原告：张爱磊，男，1977年9月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：张晶，女，1975年10月12日出生，汉族，住北京市西城区。原告张爱磊与被告张晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张爱磊，被告张晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张爱磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿装修损失8万元，并返还原告2016年7月到2017年9月10日的房租5.45万元。2.判令被告赔偿原告搬家损失2000元。3.判令被告赔偿原告个人经营装修投入的人力精力损失10万元。4.判令被告归还2016年3月支付给爱意钢构的4500元，二层围栏费用4500元。事实及理由：2015年12月5日，原告承租被告位于北京市西城区佟麟阁路XXX号平房及楼上加层。租期自2015年7月13日至房屋拆迁时止，租金季付。2015年11月1日-2017年7月12日期间的房租为每月4200元。2017年7月13日-2019年7月12日期间年租金61400元，包括一层房租3.5万元/年、二层房租2000元*12个月、厕所费用2400元/年。签订合同时，被告明确表示房屋有合法产权。原告从2016年3月至6月对房屋进行装修。但2016年7月份，原告接到城管通知，称诉争房屋2层系违建，即将拆除。2016年7月，城管还因一层房屋存在违法开墙打洞情况而将一层房屋的门堵上，原告已无法正常经营。2017年4月，二层房屋被城管拆除。在此期间，原告一直要求被告赔偿，但均被拒绝。原告认为，被告应将其合法拥有的房屋出租，但后续城管认定一层有违法开墙打洞情况，二层属违章建筑，并分别被封门、拆除，原告使用房屋期间的装修被城管破坏，且无法正常经营。被告出租的房屋系违法建筑，被告的欺诈行为导致合同履行不能。故原告要求被告赔偿装修损失8万元、返还2016年7月至2017年9月的房租54500元。2017年9月，原告因无法经营准备搬家，已经叫来了搬家公司，但被告在现场阻挠，要求原告必须补交租金才能搬走，并把搬家公司车辆的钥匙强行拿走。原告不得已报警，耽误了一天时间，原本只用支付600元搬家费，但实际付给搬家公司2600元，被告应赔偿差额2000元。2017年9月10日，原告从诉争房屋搬离。原告自2015年7月承租房屋起至2017年9月，投入金钱，时间精力，没有挣到钱，故要求被告赔偿原告损失10万元。张晶辩称，不同意原告的诉讼请求。合同签订情况属实。房屋产权人系我爷爷。一层是正式房，二层系自建。城管整治拆墙打洞，封门的情况属实。2017年4月5日，城管将二层拆除。原告自2015年7月13日起使用一层房屋，后原告找到被告要求使用二层自建招待朋友，被告明确告知二层系自建，无法办理营业执照。原告表示其自己使用，被告就答应租给其使用。原告使用二层房屋至2017年4月5日，一层房屋使用至2017年9月10日。2016年3月原告对房屋进行装修，没过多久，城管告知不要再进行装修，如再进行装修会面临拆除。被告将此事告知原告，原告表示已进行投入，如果二层不装修，一层也不用了。后原告继续进行装修。双方就赔偿事宜无法达成一致。原告的装修损失并非被告造成，原告装修时被告已明确告知房屋情况。二层拆除后，原告将二层房屋内的物品搬至一层到2017年9月10日才搬走，房租不应退还。不同意支付人力、精力损失。搬家损失不同意支付，搬家时被告明确表示需先付清租金才能搬走，原告拒不支付，所以被告才将搬家公司的车钥匙取走。原告结清2017年4月至9月的房租后，被告允许原告搬离。不同意支付给爱意钢构、二层平台的费用。原告自己愿意装修，与被告无关。本院认定事实如下：本次诉讼前，张晶曾以房屋租赁合同纠纷为案由起诉张爱磊，形成（2017）京0102民初12816号案件。该案中，张晶提出如下诉讼请求：1.判令张爱磊支付我所拖欠房租31800元（其中包括：2016年12月13日至2017年4月13日期间的一层房租10800元，自2015年11月5日至2017年4月5日期间的二层房租21000元）；2.本案诉讼费用由张爱磊承担。经审理，法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，张晶出租给张爱磊房屋中的楼上加层未有批准手续，且终被管理部门拆除，故张晶与张爱磊所签订的《租房合同》中有关楼上加层的约定应属无效，但无效部分不影响合同其他条款的效力。张爱磊称其以现金方式缴纳了2016年6月30日前的全部租金，但其提交的证据不足以证明其主张，法院对张爱磊的该项意见不予采纳。张爱磊应当按约定支付房屋租金，故法院对于张晶主张自2016年12月13日至2017年4月13日的一层房屋租金10800元的诉讼请求予以支持。对于张晶主张二层房屋租金的诉讼请求，因双方有关二层房屋约定条款无效，故张晶主张二层房屋租金实际为房屋使用费，法院对此予以调整。张爱磊未提交证据证明其交纳二层房屋费用的情况，其称2016年4、5月份张晶不让其使用二层房屋，但依据张爱磊提交的监视截屏显示2016年12月1日二层房屋仍在其使用中，故对于张爱磊以其二层房屋不能使用而不支付租金的抗辩意见，法院不予采纳；诉讼过程中，张爱磊又称2016年12月8日张晶不让其使用二层房屋，但其提交的证据不足以证明该项主张。结合张爱磊提交2017年2月19日及2017年3月1日的照片中显示二层房屋桌椅堆放，同时存有张晶的放置的物品，以及二层房屋最终被拆除的事实，法院对于张晶主张2017年2月19日以后的二层房屋使用费不予支持，故对于二层房屋的使用费的支付期间为2015年11月5日至2017年2月19日，经计算，法院对于原告张晶主张的房屋使用费金额不持异议。法院判决：一、自判决生效之日起七日内，张爱磊支付张晶二零一六年十二月十三日至二零一七年四月十三日期间房屋租金一万零八百元。二、自判决生效之日起七日内，张爱磊支付张晶二零一五年十一月五日至二零一七年二月十九日期间房屋使用费二万一千元。三、驳回张晶的其他诉讼请求。张爱磊不服上述（2017）京0102民初12816号民事判决，上诉至北京市第二中级人民法院，形成（2017）京02民终10234号案件。最终，二审法院判决：一、维持北京市西城区人民法院（2017）京0102民初12816号民事判决第一项；二、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初12816号民事判决第三项；三、变更北京市西城区人民法院（2017）京0102民初12816号民事判决第二项为:自本判决生效之日起七日内，张爱磊支付张晶二零一六年二月一日至二零一七年二月十九日期间房屋使用费一万八千九百五十元。四、驳回张晶的其他诉讼请求。本次诉讼中，为证明其诉讼请求，张爱磊提交了房屋租赁合同、装修费用清单、搬家公司费用清单。其中，房屋租赁合同显示，2015年12月5日，张晶作为甲方（出租方），张爱磊作为乙方（承租方），双方签订《租房合同》，约定：“就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用……一、房屋地址：北京市西城区佟麟阁路甲26平房及楼上加层。二、租赁期限及约定：1、该房屋租赁期：自2015年7月13日起到该房屋政府拆迁，正式拆除不能使用止。如在租房期拆迁，甲方给予乙方一个月房租，乙方无条件搬离。2、房屋租金（租金季付）：（1）2015年11月1日-2017年7月12(日)房租为每月4200元；（2）2017年7月13号到2019年7月12日，年租金为35000（一层房租）+2000*12（二层房租）+2400（厕所费用）=61400元;（3）2019年7月13日-2021年7月12日：……三、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。……2、乙方因使用需要，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。依附于房屋的装修归甲方所有。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。房屋注册的工商手续由乙方无偿使用，乙方不得违法经营，乙方经营所造成的后果乙方负责。……”；装修费用清单显示张爱磊自行统计的装修项目、费用等内容；搬家公司费用清单显示，2017年9月10日，张爱磊向相关搬家公司支付2600元的情况。针对张爱磊本次诉讼提供的上述证据，张晶表示，租赁合同的真实性认可，合同内容系对方自己起草，已明确告知二层系自建。原告自行编写的装修费用清单表格不认可。搬家公司费用清单的真实性认可，但原告自己搬家的费用与我无关。原告未向本院提供其他证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于装修损失8万元、经营装修投入的人力精力损失10万元、给爱意钢构的4500元、二层围栏费用4500元的问题。根据上述查明的事实，原告就该部分请求仅提供其自行编制的表格，远未完成其作为主张方所负举证责任，由其承担相应不利后果，对其该部分诉讼请求，本院均不予支持。关于返还2016年7月到2017年9月10日的房租5.45万元的问题。无论房租还是使用费争议，（2017）京02民终10234号生效判决已查明并认定，张爱磊负有向张晶支付相关费用的义务。张爱磊在本次诉讼中再行提出返还租金，与上述生效判决认定意见明显矛盾，且缺乏事实基础，对其该项诉讼请求，本院亦不予支持。关于赔偿搬家损失2000元的问题。如上所述，张爱磊拖欠张晶较大数额房租、房屋使用费情况下，张晶通过适当手段阻止张爱磊搬家的行为，未超合理范围。张爱磊因此支付搬家费系其自行应负担的费用，其要求对方支付搬家费2000元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，本院判决如下：驳回原告张爱磊的全部诉讼请求。案件受理费2491元，由原告张爱磊负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 杨成龙二〇一九年七月三十日法官助理 肖彦青书 记 员 高 雅