山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0106民初3045号原告:太原公共交通控股（集团）有限公司，住所地太原市迎泽区双塔西街**，统一社会信用代码×××。法定代表人:周齐，董事长。委托诉讼代理人：姜雪婷，山西泽润律师事务所律师。被告:白丽萍，女，1961年11月1日出生，汉族，原太原市迎泽区净美汽车服务中心业主,住山西省太原市。委托诉讼代理人：刘忠元，男，1959年10月3日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：刘小婷，北京厚坤律师事务所律师。原告太原公共交通控股（集团）有限公司与被告白丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原公共交通控股（集团）有限公司的委托诉讼代理人姜雪婷及被告白丽萍的委托诉讼代理人刘忠元、刘小婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原公共交通控股（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方于2004年1月1日签订的《房屋租赁合同》;2、依法判令被告腾退占有原告的房屋并支付逾期腾房产生的房屋使用费（自2019年7月至实际腾退房屋日止,以7500元/月计算）房屋造价价值约1003元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年1月1日,原告与被告经营的太原市迎泽区净美汽车服务中心签订了《房屋租赁合同》,约定:原告将位于太原市小南关公交高层宿舍院内一栋二层楼出租给被告使用,租赁期限20年,即从2004年1月1日起至2023年12月31日止。租金每年90000元且分两次预交。合同还约定,被告不得将房屋转租,否则原告立即终止合同。合同履行过程中,被告擅自将租赁物转租,已构成违约。依据《房屋租赁合同》及《合同法》的相关约定,原告可要求解除合同。故，为了维护原告的合法权益,特诉至贵院请求依法裁决。被告白丽萍答辩称：本案房屋租赁合同的标的物已经发生改变，2004年1月1日双方签订的房屋租赁合同中的房屋是原告公司很久以前修建的老旧简陋房屋，合同签订后被告在原告同意并配合下将该500平方米旧房拆除，由被告于2004年底投资新建为框架结构，所有权归原告使用权归答辩人，自此本案房屋租赁合同的标的物发生了根本改变，被告每年继续向原告交纳90000元房租。由于被告投资很大，当时该房屋位于一个死胡同内，很难收回投资，因此原告允许被告转租。自2013年起，被告将房屋一小部分转租给民生银行太原分行，租期五年，该转租合同已经履行完毕。2016年7月2日，原告将房屋转租给王爱五作老四烧烤，2017年3月转租给太原尚学教育培训学校等。被告转租房租至今已经5年多，原告对此并未提出异议，原告称2018年2月曾提出异议，但是这也是在被告转租房屋五年之后的事情。根据合同法解释第16条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由，请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，被告请求依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的企业名称变更核准通知书、被告的个体工商户信息查询单、国有土地使用证及建设工程规划许可证、租赁物现状照片，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交了房屋租赁合同，证明：第一、2004年1月1日原告与被告签订租赁合同，将原告所有的位于太原市小南关公交高层院内的一栋2层楼租赁给被告使用；第二、合同第二条明确约定，承租方有下列情形的，出租方有权立即终止合同并收回房屋，其中第一种情形就是承租方不得将房屋转租。本案被告有明显的转租事实，按照合同约定，原告有权解除合同；第三、合同第四条约定，承租方如需改建承租房屋，因征得原告的书面同意，并且改建后的房屋及设施的所有权归原告所有。承租方改建房屋也是在原有房屋的基础上进行的改造，租赁标的物虽然经被告改造过，但产权仍归原告方所有，双方租赁关系仍受租赁合同的约束。被告对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，合同约定不得转租的标的物是原老旧房屋，被告重新改建房屋后，房屋租赁合同的标的物已经发生改变，双方的权利义务也发生改变。鉴于原被告在庭审中均将该份房屋租赁合同作为证据进行了出示，故本院对该房屋租赁合同的真实性、合法性及关联性予以认定，对被告承租房屋后，被告对地块上原有房屋进行重建的事实予以确认。至于被告重建后的房屋是否仍受房屋租赁合同的约束，本院将在本院认为部分予以分析认定。2、原告提交了解约通知书及邮寄单，证明因被告违反合同约定，擅自转租，原告于2018年2月9日向原告发出解约通知书，并邮寄送达给被告。被告对解约通知书及邮寄单的真实性不认可，认为原告并未提交证明被告收到该解约通知书的邮寄回单，实际被告也未收到该解约通知书。原告提交的解约通知书及邮寄单，仅能证明原告于某一时间向被告邮寄了解约通知书，被告是否收到该解约通知书，则无法证明，并且原告亦未提交其他证据佐证其主张，故本院对解约通知书及邮寄单的证明内容不予采信。3、被告提交了民生银行太原分行与被告爱人刘忠元签订的房屋租赁合同、刘永鑫（被告儿子）与王爱武签订的租赁合同（老四烧烤）、被告爱人刘忠元与太原尚学教育培训学校签订的租房协议，证明被告自2013年9月20日起即已转租涉案房屋的事实。原告质证称，因原告不是三份租赁合同的相对方，无法确定合同的真实性，原告也无法了解合同约定的内容及履行情况，且根据这三份合同中约定的租金明显高于被告支付给原告的租金，原告与被告约定的年租金90000元，本身原告已经考虑到被告的投资成本，租金特别低。本院对被告提交的上述三份租赁合同的真实性、合法性及关联性予以认定，对被告自2013年9月20日起既已将涉案房屋对外租赁的事实予以确认。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2004年1月1日，太原市公共交通总公司（出租方）与太原市净美汽车服务中心签订了《房屋租赁合同》，主要约定：1、出租方将坐落在太原市小南关公交高层宿舍院内一栋二层楼出租给承租方，建筑面积为500平方米，租赁期限为20年，即2004年1月1日至2023年12月31日；2、承租方有下列情况之一的，出租方立即终止合同，收回房屋，后果由承租方自负：“1、承租方不得将房屋转租、转借、变卖、抵押；……”；3、年租金合计90000元；4、承租方如需改建承租房屋，应先征得出租方书面同意，方可以出租方的名义办理相关手续进行施工，出租方应积极配合办理相关手续，改建费用由承租方支付。改建后的房屋及设施产权归出租方所有，合同期满后交出租方。上述合同签订后，被告于2004年底对涉案房屋改建完成，改建后房屋面积为800平方米。2013年9月20日，被告将涉案房屋转租给中国民生银行股份有限公司太原分行，租赁期限为五年，即自2013年9月20日至2018年9月19日，现该租赁合同已经履行完毕。另查明，2008年8月20日，太原市工商行政管理局核准太原市公共交通总公司企业名称变更为太原公共交通控股（集团）有限公司。再查明，太原市迎泽区净美汽车服务中心的性质为个体工商户，经营者为白丽萍，成立于1999年10月21日，已于2015年11月11日被核准注销。本院认为，原告太原公共交通控股（集团）有限公司与被告白丽萍签订《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，无论在被告对原有租赁标的改建前还是改建后，该合同对原被告双方均具有约束力，双方均应严格按照合同约定行使权利和履行义务。根据庭审查明的事实，原被告对被告改建原有房屋、改建后房屋产权归原告及被告对外转租的事实均不持异议，双方争议的焦点是，原告是否有权以被告擅自转租涉案房屋为由主张解除房屋租赁合同，并要求被告腾退涉案房屋及支付逾期腾房的使用费。原告诉称，原告于2018年2月得知被告转租涉案房屋，被告转租的行为违反了房屋租赁合同中关于房屋不得转租的约定，据此，原告有权解除房屋租赁合同。但是根据被告提交的证据，被告于2013年9月20日已将涉案房屋转租给中国民生银行股份有限公司太原分行，而中国民生银行股份有限公司太原分行对涉案房屋长达五年之久的经营使用，原告对此不可能不知晓，原告自称其在2018年2月才得知被告转租的事实明显不符合常理。虽然房屋租赁合同约定被告不得转租，但是原告行使合同解除权也应遵循《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，而原告在被告转租事实发生近六年之后，以被告转租未经其同意为由，主张解除租赁合同并要求被告腾退涉案房屋及支付逾期腾房使用费，明显超过了上述规定的六个月异议期。所以，本院对原告主张解除租赁合同并要求被告腾退涉案房屋及支付逾期腾房使用费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告太原公共交通控股（集团）有限公司的诉讼请求。案件受理费6900元（原告太原公共交通控股（集团）有限公司已预交），由原告太原公共交通控股（集团）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员  赵宏旺二〇一九年七月三十一日书记员  张延章附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。