贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初288号原告：周水华，男，汉族，1970年8月26日生，住所地浙江省遂昌县，委托诉讼代理人：刘雪华，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：张晓翠，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，特别代理。被告：陈铁，男，土家族，1979年2月4日生，住所地贵州省德江县，委托诉讼代理人：陈明凤，贵州合敬律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：袁滕滕，贵州合敬律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州新亚房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路中天会展城第******，统一社会信用代码91520115MA6EBHYN1T。法定代表人：肖跃进，职务执行董事兼总经理。被告：阮景文，男，汉族，1986年9月21日生，住所地河南省潢川县，，住所地河南省潢川县 id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告周水华诉被告陈铁、贵阳新亚房地产经纪有限公司（以下简称新亚公司）、阮景文房屋居间买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周水华及其委托诉讼代理人刘雪华、张晓翠，被告陈铁及其委托诉讼代理人陈明凤、袁滕滕，被告阮景文到庭参加了诉讼。被告新亚公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周水华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除《房屋买卖居间合同》；2、请求法院判令三被告共同偿还原告垫资还款（首付款）31万元；3、请求法院依法判令三被告支付原告违约金21.6万元；4、本案的全部涉诉费用包括诉讼费、保全费、保全保险费、律师费等由三被告共同承担。事实与理由：2018年9月8日，原告与被告一、被告二签订《房产买卖居间合同》（以下简称“合同”），约定被告一将位于世纪城M组团1号楼2单元1层1号的房屋出卖给原告，由被告二提供居间服务，被告三即为被告二经办人。合同签订后，原告发现被告涉诉两起，案涉房屋被法院查封。原告迫不得已分别于2018年9月10日、9月28日代原告偿还涉诉贷款18万元、13万。2018年11月14日，被告出具《承诺书》，承诺“本人陈铁承诺尽快配合周水华对房屋进行解封”。如未能解封，周水华有权利进行法院起诉，通过法院拍卖流程追回垫资还款费用及产生的利息和损失”。但被告一拒不向法院申请解封，致使案涉房屋至今仍未解封。被告三于2018年12月11日向原告出具《承诺书》，承诺其存在过错，未核实清楚被告一个人情况及房屋真实情况，并承诺“如垫资还款的31万元未能收回，阮景文将承担全部责任”。综上，被告一已经造成违约且被告二、被告三具有主观过错，应当对全部款项承担共同清偿责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请法院支持原告诉请为感。被告陈铁辩称，1、请求继续履行合同，根据双方签订《房屋买卖居间合同》第四条、第七条相关约定，截止起诉之日，距离双方在合同中约定的产权过户与房屋交付日期还有8个月之久，原被告双方的合同仍处于履行期限内，不存在约定或者法定解除合同的情形，原告应承担继续履行合同的责任；2、本案中原告支付的31万元属于房屋总价款中的一部分，不应当退还，根据双方签订《房屋买卖居间合同》第一条、第十二条相关约定，表明被告已经合理告知原告以及中介新亚公司房屋的抵押情形，同时表明了对于房屋的解押不限于陈铁一方的责任，原告方同时也在合同中明确表达了其愿意为解押垫资付款，其后在为解押过程中垫付31万元的行为，原告也在诉中表明了其垫资也是房屋首付款，证明原告对该套房屋有真实的购买意愿并已经部分履行了付款行为。因此，对于垫资（首付款）31万元，是原告按约定履行的合同行为，在合同有效期内应继续履行合同，原告方没有理由要求被告退还该笔款项；3、本案中陈铁未违约，不应当承担责任。原告方主张被告陈铁出卖的房屋存在查封情形，但在依据房屋产权登记中心出具有登记中心工作人员签字确认的说明中，该房屋于2018年11月13日与2018年11月28日有过两次查封并都已解除查封的情形。而原被告双方签订《房屋买卖居间合同》的日期为2018年9月8日，在此次诉讼中，该套涉案房屋不存在不能出卖的情形，我方不存在违约，原告主张的违约金没有合理合法的依据。综上，为维护当事人合法权益，请合议庭依法公正判决。被告阮景文辩称，没有答辩意见，情况和原告所述基本一致。对于要求解除合同无异议，对于我是否承担责任由法院认定。被告新亚公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。经审理查明，2018年9月8日，原告周水华（乙方）经新亚公司（丙方）员工阮景文的居间介绍，以108万元的价格向被告陈铁（甲方）购买位于金阳新区××路××号贵阳世纪城M组团1号楼2单元1层1号的房屋（建筑面积131.49㎡）一套，三方就此签订《房屋买卖居间合同》。三方在合同约定：1、该房屋目前有设定抵押，甲方应于2018年12月31日前办理抵押解除手续，解除抵押包含但不限甲方自行解押；2、签订本合同时，乙方交付购房定金5万元，由甲方委托丙方保管，至交易完成，丙方将定金作为部分房款付给甲方。甲乙双方均认可定金罚则有效性，守约方可选择违约方承担定金罚则或违约责任；3、乙方在2019年12月31日前一次性付清房屋价款，并在2019年12月31日16:00前办理房屋产权过户手续；4、乙方于2018年9月30日前向丙方支付中介服务费21,600元；5、双方在合同第八条第一款“甲方责任”中约定：保证该房产在交易时没有权利瑕疵，不存在欠缴税费、被有权部门查封、保全等限制交易的情况等，合同签订后如有违反上述事项或甲方未履行房屋权属的告知义务导致乙方造成损失的，由甲方承担由此导致的一切责任与损失；6、合同第九条违约责任中约定“（一）除不可抗力因素外，甲乙双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金；（二）乙方不能按期向甲方付清房款、甲方不按期向乙方交付房屋、甲乙双方任何一方未按期办理过户手续等情况，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日500元作为补偿，超过30日则视为重大违约，按本合同第九条第（一）款约定处理”；7、合同补充条款中约定“……2、乙方同意帮助甲方垫资赎证，丙方代为保管所有证件直至办理完全权委托过户。甲方必须无条件配合三方进行所有步骤，如因产权纠纷等问题产生的损失及法律责任，由甲方承担所有损失及违约责任；……4、甲方承诺做完全权委托给乙方后，七个工作日内迁出该房屋内附着的户口，如有逾期，甲方需赔偿乙方500元/天。5、还款赎证当天必须三方一起到银行解除赎证，若甲乙双方自行解除赎证出现问题甲乙双方自行承担风险”。上述合同签订后，原告发现涉案房屋被两家法院先后查封，为尽快解封，原告于2018年9月10日为被告陈铁垫资还款18万元，2018年9月28日又垫付13万元，被告陈铁分别出具《收条》，两张，上面载明收到原告支付的上述购房款共计31万元。被告陈铁于2018年10月21日向阮景文发送短信“希望你约对方我们一起协商，我真的不想再走法律程序！”，2018年11月2日发送短信“出于人道，您代还的31万，我很感恩！如果你们现在能给我17万，我可以让步房价少3万”。2018年11月14日，被告陈铁向原告出具《承诺书》，承诺“1、周水华帮忙垫资还款31万元（叁拾壹万元整）本人陈铁承诺于2018年12月10日24:00前配合周水华进行买卖寻找第三人接手人，如未能找到新买家，双方重新协定房屋交易价格进行产权过户。2、本人陈铁承诺尽快配合周水华对房屋进行解封。如未能解封，周水华有权利进行法院起诉，通过法院拍卖流程追回垫资还款费用及产生的利息和损失”。3、在2018年11月15日至2018年12月10日前这段时间内，房屋交易定价等（不包含收取定金及首付款）全权由陈铁做决定。如逾期未能出售，双方再行协商过户事宜”。阮景文于2018年11月18日短信催促被告陈铁去云岩区人民法院把房子尽快解封，有客户要买。其后，原告与阮景文联系被告陈铁未果，阮景文于2018年12月11日向原告出具《承诺书》，载明：因个人疏忽未落实陈铁个人具体情况，导致前期垫资还款31万元未能及时收回，现由其负责监督想办法拿回，利息按月2%收取，陈铁本人现寻找不到，其负责通过各种办法寻找，能找回办理产权过户为止，如垫资还款的31万元未能收回，其将承担全部责任（直到找回陈铁办理完此事为止）。2019年1月16日，原告周水华通过微信联系陈铁“你好，你的钱拿到没？把我上次借你的钱先还给我。另外你那边诚心让多少？”，陈铁回复“没拿到钱”、“房价下降是市场原因，我诚心原价上2万”，“由于你们一直（没）去银行还钱，我已经支付一万多的利息了”等内容，原告回复“不是我方不去银行还款。还是你的房子一直处于法院查封状态过不了户造成的呀！1月3号才解封的。我与对方中介沟通一下看他们中介费用是否可以让一点。但你们也拿出点诚意来哟！再一个你把我上次给你代付的先转给我。看看你是否真心对待”。双方没有对房屋成交价再次达成共识。原告遂委托泰和泰（贵阳）律师事务所律师于2019年1月8日将被告起诉至本院，提出诉请如前，并支付律师代理费10,000元。2019年1月，被告阮景文寻找新买家来购买上述房屋未果，2019年1月22日，被告陈铁因上述房屋买卖事宜与被告阮景文发生纠纷，将新亚公司位于龙泉××街的门面玻璃砸坏。上述事实，有当事人陈述、《房产买卖居间合同》、银行交易明细、收条两份、短信及微信聊天记录、不动产档案查询记录、承诺书、委托代理合同、律师费发票等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方争议的焦点系《房产买卖居间合同》是否应当予以解除还是继续履行。本院将根据双方交易的整个过程进行分析认定：一、在签订合同时，被告陈铁并未告知原告涉案房屋被司法查封的情况。因双方在合同中明确约定甲方保证房产交易时没有权利瑕疵、不存在被有权部门查封、保全等限制交易的情况，且双方仅约定由原告垫资解除银行的抵押登记。二、在签订合同后，被告陈铁才告知房屋被查封的事实，原告才于2018年9月10日、9月28日共计为被告陈铁垫付31万元偿还债务以便解除涉案房屋的查封，从而推进上述合同的继续履行。三、在涉案房屋迟迟未被解封的情况下，原告要求被告陈铁退还其垫付的31万元。被告陈铁于2018年11月14日作出承诺，承诺在2018年11月14日至2018年12月10日期间另行寻找买家来购买上述房屋，承诺尽快解封房屋，若未能解封，则周水华有权起诉并通过拍卖涉案房屋追回垫资款及相应利息损失，在上述期限内未售出，则双方另行协商房屋交易价格并办理过户手续。由此可以看出，双方于2018年11月14日对不再履行于2018年9月8日签订的《房产买卖居间合同》已经达成合议，因被告陈铁出具《承诺书》的重点是归还原告为其垫付的31万元（从被告陈铁出具的收条来看，该款实际是原告已经支付的购房款），而措施是另行寻找新的买家来购买上述房屋，并且未能在约定的期限内即2018年12月10日前另行售出，则双方另行商定房屋成交价及过户事宜。从该承诺内容来看，即便房屋未能在2018年12月10日前售出，双方也不再继续履行《房产买卖居间合同》，而是就涉案房屋另行商定房屋价格及过户等事宜另行协商以便达成新的房屋买卖协议。四、在被告陈铁出具上述承诺书后，新亚公司员工阮景文亦为涉案房屋寻找新买家，并催促被告陈铁尽快办理涉案房屋的解封手续，以便另行出售该房屋。在约定的期限届满后，即2018年12月10日后寻找陈铁处理上述事宜未果，原告找到阮景文，阮景文才向原告出具相应承诺书，承诺协助找回原告垫付的31万元，即协助原告追回已付的购房款，而不是督促被告履行上述《房产买卖居间合同》。五、从2019年1月初原告与被告陈铁的微信聊天记录来看，原告要求被告先归还原告垫付的31万元，即催告被告退还其已支付的购房款，同时另行对房屋成交价格进行协商。在双方未能就房屋成交价再次达成一致意见，而被告陈铁又未归还其垫付的31万元情况下，原告才将被告诉至本院提出诉请如前。综上，原、被告双方之间的《房产买卖居间合同》实际上于2018年11月14日被告陈铁向原告出具《承诺书》时解除。故原告诉请要求解除上述合同，没有事实依据，本院不予支持。关于被告陈铁辩称上述《承诺书》系被迫后出具，没有证据证实，本院不予采信，被告陈铁要求继续履行合同的辩解，亦无事实依据，本院不予采纳。关于原告诉请的首付款31万元，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告陈铁应当将31万元退还给原告，且被告陈铁出具的《承诺书》也同意退还原告支付的31万元，故对原告诉请要求被告退还31万元的诉请，本院依法予以支持。关于被告阮景文、新亚公司是否应当共同承担责任的问题，从庭审查明的事实来看，虽然被告阮景文及新亚公司在签订合同前未对涉案房屋是否存在权利限制情况进行查实，但原告在合同签订后且得知房屋被司法查封的情况下，仍愿意为被告垫资还款以解封并继续履行合同，而在2018年11月涉案房屋仍未被解封的情况下，原告与被告陈铁于2018年11月14日合议解除《房产买卖居间合同》，并不是哪方违约导致合同解除。因此，被告新亚公司作为居间方没有过错，不应当承担责任。从被告阮景文于2019年1月10日出具的《承诺书》内容来看，被告阮景文承担的是协助找到被告陈铁、并协助追回上述款项的义务，承诺书载明的“如垫资还款的31万元未能收回，其将承担全部责任（直到找回陈铁办理完此事为止）”，并没有明确该款直接由其个人来偿还，并且阮景文仅仅是居间方即中介公司的具体经办人，且原告是在签订合同后明知房屋被查封的情况下仍然愿意垫资继续履行合同，后续合同不能继续履行的责任并未阮景文故意隐瞒房屋权利限制情况导致。因此，原告要求被告新亚公司、阮景文共同承担责任，没有法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的违约金，虽然合同中约定“除不可抗力外，甲乙双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金”，该违约金针对的是违约解除合同的情况，而双方系合议解除合同，故不适用该条约定。因被告陈铁出具承诺书，承诺“尽快配合周水华对房屋进行解封。如未能解封，周水华有权利进行法院起诉，通过法院拍卖流程追回垫资还款费用及产生的利息和损失”，即承诺承担相应的利息损失，故对原告主张的违约金，本院酌情从被告陈铁承诺的期限即2018年12月10日届满后即2018年12月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至上述31万元款项实际退还给原告之日止。关于律师费和保全担保费，因双方没有对此作出约定，且该费用亦非原告主张权利所必然产生的损失，故对该两项费用，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈铁于本判决生效之日起三日内退还原告周水华购房款310,000元；二、被告陈铁于本判决生效之日起三日内向原告周水华支付违约金（违约金以310,000元为基数，自2018年12月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至上述款项实际付清为止）；三、驳回原告周水华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,060元，保全费3,150元，两项共计12,210元，由原告周水华负担5,014元，被告陈铁负担7,196元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  宁 素人民陪审员  吴柱高人民陪审员  雷成红二〇一九年七月二日庭审记录员王林书记员杨千秋