北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初30648号原告：北京昊岳富润物业管理有限公司，住所地北京市海淀区学院路**富润家园**楼**（住宅）。法定代表人：吴宝祥，董事。委托诉讼代理人：刘士忠，金研律师（北京）事务所律师。被告：巩长勇，男，1968年10月4日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京昊岳富润物业管理有限公司（以下简称昊岳物业公司）与被告巩长勇物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昊岳物业公司委托诉讼代理人刘士忠与被告巩长勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。昊岳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令巩长勇向我公司支付自2016年1月1日至2018年1月31日的物业管理费6862.5元；2、判令巩长勇向我公司支付自2016年11月15日至2017年3月15日的供暖费4575元；3、判令巩长勇向我公司支付自2017年11月15日至2018年3月15日的供暖费4575元；4、判令巩长勇向我公司支付自2018年11月15日至2019年3月15日的供暖费4575元；5、诉讼费由巩长勇负担。事实和理由：2001年9月9日，我公司接受北京富润房地产开发有限公司的委托对富润家园小区提供物业管理服务至2018年1月31日，并为该小区提供供暖服务。2008年3月14日，巩长勇入住富润家园小区xx（建筑面积152.5平方米），并与我公司签订了《富润家园前期物业管理服务协议》。该协议对双方的权利和义务、服务内容、服务费用交纳、其他服务费用、收费标准，代收代缴收费、违约责任等作出了约定。在我公司按约定提供服务并每年均多次向巩长勇催缴费用的情况下，巩长勇未能向我公司交纳相关费用。故诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。巩长勇辩称，我认可房屋坐落位置和面积，但不同意原告的诉讼请求。2017年7月29日，小区业委会选聘了新物业公司并进行了部分交接，原告没有资格继续对小区提供物业服务，原告是不合法的。《物业管理条例》的效力高于《北京市供暖管理办法》，原告长期霸占供暖设备，拒绝移交，以事实供暖抗辩是没有效力的，其供暖也是非法的。根据物业管理条例，一个区域只能有一个合法的物业管理企业，在小区业委会选聘了新物业公司后，原告的物业服务提供就不合法了。我与原告之间不存在合法有效的物业服务合同，原告强行占据物业及公共设施是不合法的，原告没有任何服务和定价依据向被告收取供暖费。故被告有权拒绝向原告支付物业管理费和供暖费。本院经审理认定事实如下：巩长勇是北京市海淀区学院路6号xx号房屋的业主，该房屋建筑面积152.5平方米。昊岳物业公司原名称为北京昊岳富润家园物业管理有限公司,于2009年5月4日变更为现名称。2001年9月9日，昊岳物业公司与北京富润房地产开发有限公司签订《富润家园物业委托管理合同》，约定：由昊岳物业公司为富润家园小区提供物业服务；委托管理期限自2001年9月9日至与富润家园业主委员会签订物业管理委托合同时止；物业管理服务费按政府批准的标准向业户收取，中高层住宅每月每平方米建筑面积1.8元，中高层住宅改作办公用房每月每平方米建筑面积3.6元，1#楼裙房商业面积及7#楼商业面积用房每月每平方米建筑面积8元。2008年，昊岳物业公司与巩长勇签订《富润家园前期物业管理服务协议》，约定：昊岳物业公司为巩长勇提供前期物业服务，自签字之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月每平方米1.8元交纳，同时约定昊岳物业公司提供水费、电费、燃（煤）气费、供暖费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。2010年12月14日，昊岳物业公司取得富润家园1-3、5、6号楼的供热运行单位备案登记证。庭审中，昊岳物业公司主张其为富润家园小区提供供暖服务，收费标准按照北京市有关供暖收费标准即每建筑平方米30元收取。另查明，富润家园小区已成立北京市海淀区富润家园业主委员会（以下简称富润家园业委会），该业委会于2015年以已决议终止前期物业服务合同、选聘了北京中朗物业管理有限公司等为由，起诉昊岳物业公司，要求其撤离富润家园小区，后本院作出（2015）海民初字第24225号民事判决书，判决昊岳物业公司于判决生效后10日内自富润家园小区撤离。后昊岳物业公司不服一审判决提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终2205号民事判决书，撤销本院（2015）海民初字第24225号民事判决书，驳回富润家园业委会的诉讼请求。后富润家园业委会不服二审判决，向北京市高级人民法院提起再审，北京市高级人民法院再审审查认为“富润家园小区业主大会表决通过了‘终止前期物业服务合同，签订新的物业服务合同’的决议，但富润家园业委会做出的《富润家园业委会关于选聘新物业公司的决议》，被生效的法院判决撤销。《北京市物业管理办法》第十条规定：‘业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料’。据此，从富润家园全体业主的利益为出发点考量，二审法院认定富润家园业委会主动放弃交接的诉讼请求使撤场的前提条件不能成就，法院不宜单独判决昊岳富润公司从小区撤离，并无不妥。关于昊岳富润公司在诉讼中使用伪证的主张，富润家园业委会没有提供充足有效的证据予以证明，本院不予采信。综上，富润家园业委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。”，北京市高级人民法院于2017年10月23日作出（2017）京民申64号民事裁定书，裁定驳回富润家园业委会的再审申请。2015年，昊岳物业公司针对富润家园小区业主拖欠物业费、供暖费、冷水费、热水费、垃圾消纳费等欠费问题，在本院起诉了吴金良、钟岩等业主，本院对此分别作出（2015）海民初字第17500号民事判决及（2015）海民初字第17501号民事判决，判决支持了昊岳物业公司的诉讼请求。吴金良、钟岩不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2016年3月31日作出（2016）京01民终577号、（2016）京01民终542号民事判决，驳回上诉，维持原判，其中对于吴金良、钟岩主张的服务合同已终止的意见，认定因昊岳物业公司一直处于服务状态，其服务期间何时终止没有最终司法认定意见，故对于其该项抗辩不予采纳。2017年，昊岳物业公司针对富润家园小区业主拖欠物业费、供暖费、冷水费、热水费、垃圾消纳费等欠费问题，在本院起诉了张惠芬等业主，本院就此作出（2017）京0108民初8337号民事判决，判决支持了昊岳物业公司的诉讼请求。张惠芬不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2017年8月23日作出（2017）京01民终5718号民事判决，驳回上诉，维持原判。该二审判决认定“本案的争议焦点问题是昊岳富润公司是否有权收取本案涉及期间的物业费等费用。……本案中，依据当事人提交的生效判决可知，小区业主以侵犯业主共同管理权为由要求撤销富润业委会2014年11月1日作出的《富润嘉园业委会关于选聘新物业公司的决议》的诉讼请求业已获得法院的支持。因此，在小区业委会首先没有完成法律所规定的前提条件下，不能认为昊岳富润公司有拒绝退出、移交的事实存在，从而不应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定。据此，张惠芬的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”2017年，北京中朗物业管理有限公司以合同纠纷为由在本院起诉了富润家园业委会，要求解除其与富润家园业委会签订的《富润家园物业服务合同》，并要求富润家园业委会赔偿其46185元。本院于2018年7月19日作出（2017）京0108民初39728号民事判决，判决解除双方于2015年5月签订的《富润家园物业服务合同》，驳回北京中朗物业管理有限公司其他诉讼请求。后北京中朗物业管理有限公司不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年12月11日作出（2018）京01民终9861号民事判决，驳回上诉，维持原判。该二审判决认定“在富润家园业委会经过积极努力予以配合的情况下，中朗物业公司最终仍未能进驻小区。”2018年1月30日，北京市海淀区人民政府学院路街道办事处居民科、区房管局物业科、第五房管所、北京市海淀区富润家园业主委员会、昊岳物业公司、北京城建物业管理有限责任公司、富润家园社区居委会共同签署《海淀区学院路街道办事处富润家园物业交接工作协调会会议纪要》，主要内容为：城建物业受富润家园业委会委托与昊岳物业定于2018年1月31日上午9:00进行交接，富润家园业委会见证。庭审中，昊岳物业公司陈述称其已按照该会议纪要于2018年1月31日办理了富润家园小区的物业交接，但小区的供暖服务仍由昊岳物业公司提供。本院认为，本案的争议焦点是昊岳物业公司是否有权收取本案涉及期间的物业费、供暖费。首先，昊岳物业公司与北京富润房地产开发有限公司签订的《富润家园物业委托管理合同》，约定富润家园小区由昊岳物业公司提供服务管理服务。昊岳物业公司与巩长勇签订的《富润家园前期物业管理服务协议》，约定由昊岳物业公司为巩长勇提供前期物业服务。上述协议均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依照约定履行各自的义务。昊岳物业公司为巩长勇涉案房屋所在小区提供了物业及供暖服务，巩长勇作为业主应当向昊岳物业公司支付相应的物业费及供暖费。其次，根据物业服务及供暖服务的自身特点及行业发展历程，实务中存在大量物业公司或供暖公司虽未与业主签订书面合同，但实际为业主提供物业或供暖服务的现象，为保障双方权利义务的均衡，应当认定实际提供服务的公司与业主之间形成事实上的物业服务或供暖服务关系，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，昊岳物业公司与巩长勇签订的《富润家园前期物业管理服务协议》虽约定昊岳物业公司的服务期限自签字之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，但根据相关生效判决的认定及《海淀区学院路街道办事处富润家园物业交接工作协调会会议纪要》可知，昊岳物业公司实际为富润家园小区提供物业服务至2018年1月31日，且生效判决认定昊岳物业公司并不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的物业服务企业拒绝退出、移交之情形。故，根据本院现有证据应当认定昊岳物业公司与巩长勇之间存在合法的事实物业服务关系。关于供暖服务一节，巩长勇虽辩称昊岳物业公司长期霸占供暖设备，但就此并未向本院提交任何证据，故对该抗辩意见，本院不予采纳。故根据本案现有证据亦应认定昊岳物业公司有权依据其实际提供供暖服务的事实向巩长勇收取相应的供暖费用。综上，昊岳物业公司要求巩长勇支付自2016年1月1日至2018年1月31日期间的物业管理费及自2016年11月15日至2019年3月15日期间供暖费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。巩长勇的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、巩长勇于本判决生效后七日内向北京昊岳富润物业管理有限公司支付2016年1月1日至2018年1月31日期间的物业管理费6862.5元；二、巩长勇于本判决生效后七日内向北京昊岳富润物业管理有限公司支付2016年11月15日至2019年3月15日期间供暖费13725元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，由巩长勇负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  游晓飞二〇一九年七月二十六日书记员  王梓霖