四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初1499号 原告（反诉被告）：成都时代联行商业运营管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段********，统一社会信用代码91510100MA6DE9E50A。 法定代表人：邓小飞，执行董事。 委托诉讼代理人：苗培，四川公生明律师事务所律师，执业证号15101201610857475。 被告（反诉原告）：绵阳树高房地产开发有限公司，住所地绵阳市，住所地绵阳市科创园区代码91510700MA6247YG80。 法定代表人：梁树高，董事长。 委托诉讼代理人：张云，该公司员工。 委托诉讼代理人：李剑，四川信诺达律师事务所律师，执业证号15101199410579773。 原告（反诉被告）成都时代联行商业运营管理有限公司（以下简称时代联行）与被告（反诉原告）绵阳树高房地产开发有限公司（以下简称树高公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中,被告树高公司提起反诉，经本院审查，符合反诉条件，予以立案受理并与本诉合并审理。原告（反诉被告）时代联行达的委托诉讼代理人苗培，被告（反诉原告）树高公司的委托诉讼代理人张云、李剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告时代联行向本院提出诉讼请求：1.解除《金沙首座项目独家招商委托代理合同》；2.判令树高公司支付2018年3月至2018年8月招商月费未支付佣金240000元、招商佣金316147元、主力店招商奖励60000元，并承担延期付款违约金46211元；3.判令树高公司支付逾期付款赔偿金200000元；4.判令树高公司支付律师费10000元，剩余律师费按最终判决金额5%赔付；5.本案诉讼费由树高公司承担。事实与理由：2018年1月1日，时代联行与树高公司签订《金沙首座项目独家招商委托代理合同》，约定树高公司委托时代联行对金沙首座A、B区商业项目进行独家招商代理服务，期限为自合同签署后15个月时止，双方对费用支付等作出约定。合同签订后，时代联行履行了合同义务，绵阳树高却未按约支付2018年3月至2018年8月的相应费用，故原告提起诉讼。 被告树高公司辩称，1.未向时代联行支付相应的佣金及奖励费，是因为时代联行未按合同约定完成相应的任务，在两个考察期内均未完成合同约定的底线；2.时代联行在两个考察周期结束后就擅自撤场，合同已经没有继续履行了，早已解除。 反诉原告树高公司向本院提出反诉请求：1.判令时代联行赔偿损失费和违约金2900088元；2.反诉诉讼费由时代联行承担。事实与理由：根据双方于2018年1月1日签订的《金沙首座项目独家招商委托代理合同》及《宜宾金沙首座实施招商方案铺排表》、《A、B区商业月租红线底价表》、《时代联行金沙首座项目招商台账》，时代联行自2018年3月1日起至2018年8月31日，少租面积为11102.81㎡，按38.2元/㎡计算，给树高公司造成损失2544764元。因时代联行采取擅自降低租赁单价的方式出租，给树高公司造成损失155324元。因此，时代联行严重违约，应赔偿违约金200000元。 反诉被告时代联行辩称，1.树高公司要求时代联行支付少租面积的损失2544764元不应支持。双方虽对招商任务约定了考核标准，但协议并未约定在违反招商任务时应承担的损失，而是约定了在未完成招商任务时，减少佣金，这种约定符合交易惯例，也是一种惩罚性条款，符合公平原则。其次，在双方互负债务的情况下，树高公司仅向时代联行支付了3月份的招商佣金，违反了每月计算佣金一次的合同约定，鉴于其先行违反合同义务，时代联行有权拒绝履行；2.树高公司要求时代联行赔偿违反底价出租造成的损失155324元，不应支持。双方虽在合同中约定了对外出租的红线底价，但在后期合同履行过程中，树高公司与商家签署相应租赁合同，对此进行了书面确认，视为对变更租金的认可；3.因时代联行不存在违约行为，不应赔偿200000元违约金。综上，应驳回树高公司的反诉请求。 经审理查明，2018年1月1日，时代联行与树高公司签订《金沙首座项目独家招商委托代理合同》，约定树高公司委托时代联行对金沙首座A、B区商业项目进行独家代理招商该项目全部物业，期限为自合同签订之日起至15个月时止。合同对项目招商代理服务费约定“8.1招商代理服务费=（月租金*招商代理服务费计提比例）……8.1.1招商代理服务费计提比例：当月招商任务完成60%以下，为2倍月租金；60%的协议》，约定自2018年9月1日起解除《金沙首座项目独家招商委托代理合同》。时代联行进行招商工作期间，树高公司于2018年2月9日向其支付30000元，2018年4月24日支付30000元和162126元。后因双方对付款事宜发生争议，时代联行委托四川公生明律师事务所代为提起诉讼，并由此支付律师费10000元。 以上事实，有《金沙首座项目独家招商委托代理合同》及其附件、各商家与树高公司签订的《金沙首座项目租赁合同》、《租赁意向书》、树高公司收取租金或保证金的《收款收据》、《时代联行金沙首座项目招商台账》、《关于解除的协议》、中国建设银行客户回单、《委托代理合同》，以及双方的陈述予以证实。 本院认为，双方已于2018年9月1日协议解除《金沙首座项目独家招商委托代理合同》，本院对这一解除合同的行为予以确认。双方争议的支付款项系2018年3月至2018年8月期间发生，仍应按照《金沙首座项目独家招商委托代理合同》的约定予以判定。 对本诉部分的认定。合同对每月60000元招商月服务费有明确约定，且根据合同内容，该笔费用的支付不附带任何条件，《金沙首座项目独家招商委托代理合同》是双方自愿签订的，应按照合同履行各自的义务，故树高公司以时代联行未完成招商任务作为抗辩的理由不能成立。树高公司应按约支付2018年3月至2018年8月期间的招商月服务，扣除已支付的60000元，还应支付240000元。在《时代联行金沙首座项目招商台账》中列出的色彩主题酒店和儿童游乐园虽未列明“应收佣金”，但该商家在合同解除前，已签订《租赁意向书》并交纳保证金，根据合同约定，“招商代理服务费以签订《租赁意向协议书》、《房屋租赁合同》或其他形式的合作协议并收到租赁保证金或租金为标准”，故对该两户商家，树高公司应按照2倍月租金的标准支付招商代理服务费156668元。因此，2018年3月至2018年8月，除树高公司应支付的招商代理服务费为321605元+156668元=478273元，扣除已支付的162126元，还应支付316147元。时代联行招商的色彩主题酒店，租赁面积为3548.72㎡，虽达到了合同对主力店的认定，但因时代联行并未提供商家与树高公司签订正式《租赁合同》的依据，不符合合同约定的支付60000元主力店招商奖励的条件，对该笔费用本院不予支持。树高公司逾期付款给时代联行造成的损失为资金占用期间的利息损失，合同中对树高公司逾期付款违约责任的约定过分高于时代联行的损失，本院予以调整。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款（一）项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，本院调整违约赔偿金为自2018年9月1日合同解除之日起，按年利率6%计算，同时按合同约定支付已产生的律师费10000元。 对反诉部分的认定。针对时代联行未完成招商任务的情况，合同约定的是以减少代理服务费的方式进行处理，这本就是对时代联行未完成招商任务时的一种惩罚性约定，而树高公司另行以少租面积的租金作为损失要求时代联行赔偿，违反双方合同约定，本院不予支持。双方虽在《A、B区商业月租红线底价》约定了各楼层的月租红线均价，并将此作为《金沙首座项目独家招商委托代理合同》的附件，但时代联行招商的商户最终均要与树高公司签订正式的《租赁合同》，在《租赁合同》中明确各商铺的租金，时代联行在对外招商中即便有降低月租红线的行为，但最终均是由树高公司通过与商户签订《租赁合同》的形式予以确认的，树高公司不应要求时代联行承担由此造成的损失。树高公司要求的200000元违约金是基于时代联行未完成招商任务而提出的，但双方合同中并未约定在此种情况下时代联行应承担违约责任，而仅仅是约定减少代理费的计收。综上，对树高公司的反诉请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十八条、第一百一十四条、第三百九十六条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）成都时代联行商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）绵阳树高房地产开发有限公司签订的《金沙首座项目独家招商委托代理合同》自2018年9月1日起解除； 二、被告绵阳树高房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告成都时代联行商业运营管理有限公司招商月服务费240000元、招商代理服务费316147元及逾期付款赔偿金。逾期付款赔偿金的计算方式：以556147元为基数，自2018年9月1日起，按年利率6%计算至本金付清之日止； 三、被告绵阳树高房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告成都时代联行商业运营管理有限公司律师费10000元； 四、驳回原告成都时代联行商业运营管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告绵阳树高房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12524元，由原告（反诉被告）成都时代联行商业运营管理有限公司负担5893元，被告（反诉原告）绵阳树高房地产开发有限公司负担6631元。反诉案件受理费15000元，由被告（反诉原告）绵阳树高房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长  何江涛 审判员  刘习羽 审判员  何长彬 二〇一九年七月二十三日 书记员  裴传琴