湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂03民终1348号上诉人（原审原告）：向芳，女，汉族，1976年9月8日出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：郑家，湖北郧阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭勇辉，湖北郧阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高波，男，汉族，1979年3月27日出生，住湖北省十堰市郧阳区青曲镇杨家沟村****，现住湖北省十堰市茅箭区。上诉人向芳因与被上诉人高波房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院(2018)鄂0302民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭认为案件基本事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。向芳上诉请求：撤销一审判决，改判确认向芳与高波于2016年10月5日所签订的《房屋买卖合同》无效，高波将位于十堰市××箭区××单元××号房屋返还给向芳，向芳退还高波购房款22万元。事实和理由：1、一审判决认为“向芳主张案涉房屋占用范围内的土地属于划拨用地依据不足”，系认定事实错误。根据上诉人在一审提交的证据，涉案土地的使用权类型明确为划拨（见土地登记档案查询证明）。一审根据2014年7月28日十堰市人民政府专题会议纪要中的表述“工业出让用地”，从而认定涉案土地的类型为出让用地错误。2、一审判决认为2014年7月28日十堰市人民政府专题会议纪要是十堰市政府对涉案房屋所属土地等事项的概括许可，属于认定事实错误。第一，会议纪要中的2栋80套房屋指的是涉案土地上的第1和第2号楼，而涉案房屋位于第4号楼，并不包含在专题会议纪要所要解决的范围内；第二，会议纪要并不能等同于政府部门的行政许可。3、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，涉案房屋占用范围内的土地属于划拨性质，在进行房屋转让时，未取得有批准权的人民政府审批批准，房屋转让行为无效。高波未予书面答辩。向芳向一审法院起诉请求：1、判决确认向芳与高波于2016年10月5日所签订的《房屋买卖合同》无效；2、判决高波将位于十堰市××箭区××单元××号房屋返还给向芳，向芳退还高波购房款22万元；3、诉讼费由高波承担。一审法院经审理查明：2016年10月5日，向芳（甲方）与高波签订《房屋买卖合同》，约定向芳将其位于湖北省××箭区××单元××号房屋出卖给高波，价22万元，一次性付清，签合同之日交房。关于产权登记约定：“本房屋由湖北省十堰市宏建化工有限公司（原十堰市水泥厂）开发，房产证尚未办理，甲方在移交房屋之时同时移交房产登记的权利和义务。在以后办理产权证时由乙方直接享受办理权利。如遇政府征地拆迁，房屋拆迁利益全部归乙方所有”。当日，高波支付了向芳购房款22万元，向芳将房屋及约定的家具交付给了高波。高波对该房屋进行简单装修并居住至今。经查，向芳系原十堰市水泥厂职工，该厂后改制为十堰市宏齐建材化工有限公司（以下简称宏建水泥公司）。该公司经职工集资建房在十堰市城区朝北沟地段先后共建造了4栋住宅房屋。因手续不完善、土地管理政策调整等原因，其中3#、4#楼至今尚未办理房产证。向芳所出售的房屋在宏建水泥公司4#楼。该房屋所对应的土地包含在宏建水泥公司补办的编号为0000025号的国有土地使用权证项下（1997年12月31日核发）。该国有土地使用权证载明：面积11605.0平方米，土地类别为：住宅、工业用地，权属性质为国有土地使用权。审批意见栏载明：该宗地系国有土地使用权，依十建地字（80）第078#建设用地许可证及十政（1980）06#文于97年12月26日补办用地面积42714.21平方米，本宗地为11605.0平方米，用途为住宅区、工业用地，界址清，无纠纷……。2014年7月28日，十堰市人民政府作出《关于化解市宏建水泥公司改制相关遗留问题专题会议纪要》（以下简称《会议纪要》），载明：“……二、关于土地问题。该企业现拥有郧县滨江生态新区49亩、十堰城区55亩（共三宗）工业出让用地。……该公司城区55亩工业用地在符合片区规划的情况下，依法公开招拍挂，土地收益用于职工安置和债务化解。三、关于企业职工房产证办理问题。该企业于2000年在城区朝北沟地段建造集资房2栋80套，因手续不完善、土地政策调整等原因，至今职工住房的产权证没有办理到位。市直相关职能部门要本着尊重历史、化解矛盾、解决问题的原则，简化程序、完善手续、全力支持。企业要主动配合提供相关资料及资金保障。在职工房产权证办理中，由市建管处负责对房屋质量进行评估检测，完善备案手续；市规划局负责完善规划条件；市国地资源局负责对住宅土地进行分割……”。一审法院认为，案涉房屋系向芳取得的宏建水泥公司职工集资建房。向芳将该房屋出售给高波后，要求确认与高波所签订的《房屋买卖合同》无效，其主要理由为：1、案涉房屋尚未取得建设工程规划等手续，未取得权属证书；2、案涉房屋占有范围内的土地使用权系以划拨方式取得，转让时未经审批。对此，法院认为，案涉房屋系向芳取得的宏建水泥公司职工集资建房，虽未办理权属登记，但十堰市人民政府于2014年7月18日通过专题《会议纪要》的形式，同意由相关职能部门完善相关手续办理职工住宅房屋产权手续，向芳可以取得案涉房屋权属证件。故向芳对案涉房屋享有合法权益，可以进行相应的处分。案涉房屋未办理权属登记，如向芳不具有对案涉房屋的处分权，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，其签订的房屋买卖合同亦属效力待定合同，而非合同无效。对于案涉房屋土地使用权的性质，相应的《国有土地使用权证》表述为国有土地使用权。2014年7月18日十堰市人民政府《会议纪要》表述为“工业出让用地”，故向芳认为案涉房屋属国有划拨用地依据不足。案涉房屋相对应的《国有土地使用权》类别为住宅、工业用地。案涉房屋为职工住宅房屋，并不能确认为违反了规划用途。故无证据证明向芳与高波签订的《房屋买卖合同》具有法律规定的合同无效情形，向芳要求确认与高波所签的《房屋买卖合同》无效，由双方相互返还房屋、购房款的诉讼请求不予支持。向芳与高波所签《房屋买卖合同》约定，“如遇政府征地拆迁，房屋拆迁利益全部归乙方所有”，表明双方在合同签订时明知案涉房屋可能会被拆迁，并对该情形下拆迁补偿利益的处理作了明确约定。双方所签的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十四条、第五十六条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条、第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回向芳的诉讼请求。案件受理费4600元，由向芳负担。二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为，所谓无效合同，是指依法成立的合同因其内容上违反了法律、行政法规的强制性规定而无法律效力的合同，其判断的依据只能是法律、行政法规中关于合同效力的强制性效力性规定。本案中，向芳认为依据《中华人民共和国房地产管理费》第三十九条的规定，案涉房屋占用的土地系划拨地,未经审批批准，故房屋买卖合同无效，但是该规定并不属于涉及合同效力的效力性强制性规定，案涉合同即使违反了该规定也并不能认定为无效，故向芳请求确认案涉房屋买卖合同无效的上诉主张和理由缺乏依据，其上诉请求不能成立。综上，一审判决认定的基本事实清楚，适用法律和判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人向芳负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  袁 昆审判员  王宇鹏二〇一九年七月十五日书记员  刘亚琼