黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初1524号原告：哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松**中源大道**上院小区会馆**。法定代表人：王宏宇，职务总经理。委托诉讼代理人：赵一丹，女，哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司法务工作人员。委托诉讼代理人：王怡然，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被告：张德庚，男，1958年4月15日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：焦丽丽，黑龙江公盛律师事务所律师。原告哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司（以下简称众诚置业公司）与被告张德庚商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日受理后，依法适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。各方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众诚置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，张德庚向众诚置业公司支付违约金85979元；2、判令张德庚配合众诚置业公司撤销商品房买卖合同备案。事实和理由：2016年11月16日，众诚置业公司与张德庚签订商品房买卖合同，约定张德庚购买众诚置业公司开发建设的哈尔滨恒大锦苑小区46号楼2单元202室房屋，房屋总价款859794元，由张德庚支付首期购房款257939元，剩余601855元购房款通过分期付款方式缴纳，并约定如张德庚分期付款逾期180天仍未按约定全额支付的，众诚置业公司有权单方解除合同。张德庚仅支付了房款257939元，未按照合同约定在2016年12月12日前支付剩余款项，根据合同补充条款第四条第二项约定，张德庚逾期180天未支付全额款项的，众诚置业公司有权要求解除合同，如因张德庚无法付清房款致使合同被解除，张德庚所交款项不予退还，但众诚置业公司自愿降低该违约金数额为总房款的10%，剩余首付款可以退回张德庚。双方商品房买卖合同已于签订合同当天即办理了备案。因张德庚未支付全部房款，众诚置业公司就未交付案涉房屋。众诚置业公司认为，张德庚在合同约定的还款期之前未履行还款义务且至今未支付剩余房款，该行为已构成严重违约，张德庚作为买受人的主要合同义务就是依约足额支付购房款，第二次房款经众诚置业公司多次主张，张德庚至今仍未付，其已明确表示其不可能支付剩余房款，该违约行为破坏市场交易的正常秩序给众诚置业公司造成了巨大的经济损失，使期望的经济利益不能实现，根据合同法第九十四条约定，张德庚迟延履行主要债务致使合同目的不能实现，故众诚置业公司要求解除合同。众诚置业公司于2017年1月12日起多次催告张德庚付款。张德庚辩称，不同意恒大公司的诉讼请求。2016年11月16日，张德庚已通过POS机形式支付房款257939元，其中包括10000元定金。因当时涉案房屋不具备进户条件，众诚置业公司也没有通知张德庚办理进户手续，众诚置业公司没有按照合同约定向张德庚交付房屋、办理房屋进户手续，众诚置业公司存在违约行为，张德庚因此未支付剩余房款，故张德庚不同意解除合同，但同意在15日内支付全部购房余款。双方之间的房屋买卖合同并没有达到合同目的不能实现的法律要求，张德庚支付购房款后，该合同可以继续履行，双方合同继续履行有利于合同稳定，有利于社会经济秩序，张德庚已当庭承诺可以全额支付剩余尾款，同时希望众诚置业公司在收取尾款后办理房屋进户手续。张德庚系商品房买卖合同中的弱势一方，合同也均是出卖人的制式合同，众诚置业公司既未向张德庚发出过要求解除合同的通知，在此之前也未有主张过解除合同，故本案中既不存在经过催告被告依然不履行合同的情况，也不存在合同目的不能实现的情况，张德庚缴纳购房款后，双方的商品房买卖合同依然可以继续履行。根据合同约定，出卖人逾期交纳房屋超过180日，则视为出卖人的违约行为，买受人同样有解除合同的权利，在双方交易过程中，众诚置业公司作为出卖人同样具有违约行为，但为了保证合同的稳定性以及市场交易秩序，张德庚依然愿意支付剩余尾款继续履行合同，并当庭承诺在15日内将一次性将剩余房款全部支付。众诚置业公司主张的违约金标准过高，应当按照中国人民银行同期存款利率支付，此系其实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。对于当事人有争议的证据，本院确认如下：众诚置业公司举示的证据A1商品房买卖合同、认购书、收据及银行转账凭证，真实、合法，与本案有关，本院予以采信。众诚置业公司举示的证据A2催款通知、邮寄单及送达情况截图，诉讼提示函、邮寄单及送达情况截图，该证据系复印件且无其他有效证据予以佐证，本院不予采信。本院认定事实如下：2016年11月12日，众诚置业公司与张德庚签订哈尔滨恒大锦苑楼宇认购书，约定张德庚认购哈尔滨市松北区××大道××单元××号房屋，房价859794，定金10000元。2016年11月16日，众诚置业公司与张德庚签订商品房买卖合同，约定张德庚购买众诚置业公司开发建设的位于哈尔滨市松北区××大道××单元××号房屋，房屋总价款859794元。合同第六条付款方式及期限约定，张德庚于2016年11月16日以现金付款方式付款257939元，于2016年12月12日以现金方式付款601855元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2017年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。双方合同补充协议第四条第二项约定，如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买方所交全部款项不予退还，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。合同补充协议第五条约定，如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约支付全部到期款项（包括违约金、税费等），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2016年11月16日，张德庚支付首期房款257939元。此后，张德庚未再支付剩余房款。2019年6月4日庭审中，张德庚承诺在15日内付清剩余房款，但张德庚未在该期限内付清房款。截至2019年7月25日，张德庚仍未付清房款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人应依约全面履行合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同第七条约定，张德庚逾期付款超过180日后，众诚置业公司有权解除合同。合同补充协议第四条第二项约定，如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买方所交全部款项不予退还，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。张德庚于签订合同当日虽依约交纳了首期房款257939元，但未依约于2016年12月12日前付清剩余房款，众诚置业公司在其逾期180天后有权解除合同。张德庚未依约付清房款，在庭审作出承诺后亦未依其承诺付清房款，其已以自己的行为表明不履行支付剩余房款之合同义务，无法实现众诚置业公司出卖房屋以获得购房款的合同目的，双方合同已履行不能，故对众诚置业公司要求解除双方签订的商品房买卖合同、张德庚配合其撤销合同备案的诉讼请求，本院予以支持。张德庚虽辩称众诚置业公司未交付房屋存在违约行为，且其未付房款系因众诚置业公司未交付房屋所致，但双方合同补充协议第五条约定，如买受人未能依约支付全部到期款项，出卖人可延期交房，故对张德庚主张众诚置业公司未交付房屋存在违约行为，且其有权因此不支付剩余房款的抗辩观点，本院不予采纳。双方合同第七条约定，张德庚逾期付款超过180日后，众诚置业公司有权解除合同，张德庚按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；双方合同补充协议第四条第二项约定，如买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买方所交全部款项不予退还。合同补充协议系对合同的补充约定，补充协议第十五条亦约定在合同与补充协议内容不一致的，以补充协议为准，且补充协议第四条明确写明“双方同意本合同第七条补充如下：”，说明双方对此种情形的违约金标准一致同意约定为张德庚所交款项不予退还，该标准明显过高，恒大伟业公司自愿降低该违约金为总房款的10%。张德庚虽辩称该违约金标准过高并要求适用银行存款利率为标准计算违约金，但结合张德庚的未付房款601855元自2016年12月13日起至今的期限内众诚置业公司能够取得的预期利益等因素，总房款10%的违约金标准并不过分高于众诚置业公司因未如期收到该剩余房款所产生的损失，故对众诚置业公司要求张德庚支付违约金85979元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司与张德庚签订的商品房买卖合同（合同编号：16210300050），张德庚于本判决生效之日起十日内配合哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司撤销该合同备案；二、张德庚于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司违约金85979元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6629元（哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司已预付），因哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司减少诉讼请求，退回哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司5654元；案件受理费975由张德庚负担，此款张德庚须于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 马 宁二〇一九年七月二十六日书记员 高佳媛