福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初485号 原告：永泰县樟城镇人民政府，住所地：永泰县樟城镇县府路**。 法定代表人：张承煜，镇长。 委托诉讼代理人：余健、姚治旺，福建元一律师事务所律师。 被告：黄修龙，男，1980年9月28日出生，汉族，住永泰县。 原告永泰县樟城镇人民政府（以下简称“樟城镇政府”）与被告黄修龙租赁合同纠纷一案。本院于2019年1月24日立案后，樟城镇政府于2019年2月21日向本院申请财产保全，本院于2019年2月25日作出（2019）闽0125民初485号《民事裁定书》，裁定：一、冻结登记在黄修龙名下,位于××房屋产权［产权证号：樟国用（××）字第××号、樟房权证Ｚ字第××号］，期限为三年；二、冻结黄修龙持有的永泰县三狮购物广场有限公司15%股权，期限为三年；三、冻结登记在永泰县樟城镇人民政府名下，位于永泰县××房屋产权［产权证号：樟国用（××）字第××号、樟房权证Ｚ字第××号］，期限为三年。案件申请费5000元，由申请人樟城镇政府负担。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樟城镇政府的委托诉讼代理人余健到庭参加诉讼，被告黄修龙经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 樟城镇政府向本院提出诉讼请求：1、解除樟城镇政府与黄修龙于2015年8月26日签订的《永泰县国有资产房屋租赁合同》；2、黄修龙立即腾空《永泰县国有资产房屋租赁合同》项下的租赁物（位于永泰县安华商贸城**，产权面积3571.43平方米），并将该租赁物返还给樟城镇政府；3、黄修龙立即向樟城镇政府支付租金887862.50元（按合同约定的租金标准暂计至2019年2月28日止）；4、黄修龙立即向樟城镇政府支付违约金266358.75元；5、黄修龙按合同约定的租金标准向樟城镇政府支付占用费（第四年每月标准127706.25元，第五年以后在上一年租金基数逐年递增5%），从2019年3月1日起计至实际返还租赁物之日止；6、黄修龙向樟城镇政府支付本案诉讼保全费5000元；7、黄修龙承担本案案件受理费等。事实与理由:永泰县安华商贸城底层3571.43平方米场地（含产权范围内通道面积），属于樟城镇政府依法占有、使用的国有资产，樟城镇政府持有《房屋所有权证》［樟房权证Ｚ字第××号］、《国有土地使用证》［樟国用（××）第××号］。2015年8月26日，经公开招投标，樟城镇政府（甲方）与黄修龙（乙方）签订《永泰县国有资产房屋租赁合同》，其中约定：租赁物位于永泰县樟城镇安华商贸城底层；产权面积3571.43平方米（含产权范围内通道面积）；租赁期限：合计8年，自2015年9月1日至2023年8月31日止。租金：前两年租期租金不予递增，从租期第三年起按前一年租金基数逐年递增5%，即租赁物第一年每月租金为115833.33元，年租金总额为1390000元；第二年每月租金为115833.33元，年租金总额为1390000元；第三年每月租金为121625元，年租金总额为1459500元；第四年每月租金为127706.25元，年租金总额为1532475元；第五年每月租金为134091.56元，年租金总额为1609099元；第六年每月租金为140796.14元，年租金总额为1689554元；第七年每月租金为147835.95元，年租金总额为1774031元；第八年每月租金为155227.74元，年租金总额为1862733元；租金采取先交后用租赁物的方式，按每三个月支付，自合同生效之日起七日内，乙方应支付三个月的租金，以后应在每三个月的最后一个月底前付清下三个月的租金；因乙方原因导致合同提前终止或解除的，乙方对租赁物的装修物及添置物（不含空调、办公设备等可拆除或移动的动产部分）归甲方所有，同时全部押金归甲方所有，甲方不予任何经济补偿；乙方有下列行为之一的，甲方有权单方随时解除合同，收回出租租赁物，并没收全部押金，且不承担乙方之任何损失：……（7）拖欠租金累计超过1个月的；乙方逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之三向乙方加收违约金；租赁期满，乙方应如期交还该租赁物，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付逾期归还前日租金五倍的违约金；等等。租赁合同签订后，樟城镇政府依约交付上述3571.43平方米场地。黄修龙系永泰县三狮购物广场有限公司的法定代表人，使用该场地经营“三狮超市”至今。根据租赁合同第三条第2项，黄修龙应在每三个月的最后一个月底前付清下三个月的租金，可是黄修龙多次违反该约定，经常拖欠租金。经樟城镇政府多次催讨，黄修龙于2018年7月30日通过永泰县三狮购物广场有限公司银行账户，最后一次支付2018年6月至2018年7月租金243250元，至今拖欠2018年8月租金121625元（该期租金标准为每月121625元），2018年9月至2019年2月二期租金766237.5元（该二期租金标准为每月127706.25元），合计887862.50元。黄修龙拖欠租金累计超过一个月构成违约行为，还应向樟城镇政府支付违约金887862.50元×30%＝266358.75元。综上所述，租赁合同合法有效，黄修龙在租赁期间拖欠租金累计超过一个月，构成违约行为，樟城镇政府有权解除合同收回租赁物，要求黄修龙支付租金、违约金、占用费等。樟城镇政府遂向法院起诉。庭审中，樟城镇政府变更诉讼请求为：1、解除樟城镇政府与黄修龙于2015年8月26日签订的《永泰县国有资产房屋租赁合同》；2、黄修龙立即腾空《永泰县国有资产房屋租赁合同》项下的租赁物（位于永泰县安华商贸城**，产权面积3571.43平方米），并将该租赁物返还给樟城镇政府；3、黄修龙立即按合同约定的租金标准向樟城镇政府支付租金及占用费［从2018年8月1日起至实际返还租赁物之日止，按合同约定的租金标准计付（合同约定租期的第三年为2017年9月1日至2018年8月31日止，每月租金为121625元，第四年以后在上一年租金基数逐年递增5%）］；4、黄修龙立即向樟城镇政府支付违约金266358.75元；5、黄修龙向樟城镇政府支付本案诉讼保全费5000元；6、黄修龙承担本案案件受理费等。 被告黄修龙未作答辩，亦未向本院提交书面证据。 樟城镇政府围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1、企业工商登记信息；2、《永泰县国有资产房屋租赁合同》；3、《通知》；4、业务凭证、非税收入票据；5、《房屋所有权证》（樟房权证Ｚ字第××号）；6、缴费通知书、票据（结算）。 经庭审审查，上述证据均具备客观性、合法性、关联性特征，且证据来源合法，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月26日，樟城镇政府（甲方）与黄修龙（乙方）签订了一份《永泰县国有资产房屋租赁合同》。合同约定：“甲方出租给乙方的租赁物位于永泰县樟城镇安华商贸城底层，租赁物产权面积3571.43平方米（含产权范围内通道面积），房产证号码为：樟房权证Ｚ字第××号，土地证号码为：樟国用（&tim**;×）第××号；租赁物租赁期共5年，即自2015年9月1日至2020年8月31日止，租赁物全场作为大型超市经营使用的，租赁期限延长3年，合计8年，即自2015年9月1日至2023年8月31日止；租赁物第一年每月租金为115833.33元，年租金总额为1390000元；第二年每月租金为115833.33元，年租金总额为1390000元；第三年每月租金为121625元，年租金总额为1459500元；第四年每月租金为127706.25元，年租金总额为1532475元；第五年每月租金为134091.56元，年租金总额为1609099元；第六年每月租金为140796.14元，年租金总额为1689554元；第七年每月租金为147835.95元，年租金总额为1774031元；第八年每月租金为155227.74元，年租金总额为1862733元；租赁物租金支付方式：租金采取先交后用租赁物的方式，按每三个月支付，自合同生效之日起七日内，乙方应支付三个月的租金，以后应在每三个月的最后一个月底前付清下三个月的租金；租赁物押金支付方式如下：乙方在签订合同生效之日起七天内付给甲方（不低于3个月起租价）作为押金，即人民币350000元整，押金不计息，不抵扣租金和其他按期限交纳的各项费用。押金包括：店面押金；水、电押金；计划生育押金；门前三包押金；综合治理押金等。租赁期内如无违约情况，到合同期满之日，押金将无息全额返还给乙方；租赁物租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方随时解除合同，收回出租租赁物，并没收全部押金，且不承担乙方之任何损失：……（7）拖欠租金累计超过1个月的；违约责任：1、乙方逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之三向乙方加收违约金。2、租赁期满，乙方应如期交还该租赁物。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付逾期归还前日租金五倍的违约金。3、甲方逾期交付租赁物，每逾期一日，由乙方按押金金额的千分之一向甲方加收违约金，甲方不承担其他违约责任，违约金可充抵租金”。合同签订后，樟城镇政府依约向黄修龙交付上述租赁物。黄修龙系永泰县三狮购物广场有限公司的法定代表人，使用该场地经营永泰县三狮购物广场有限公司。2018年6月8日，樟城镇政府向黄修龙发出《通知》，主要内容为：“黄修龙：根据2015年8月26日你与樟城镇政府签订的《永泰县国有资产房屋租赁合同》第三条第2项约定，你应于2017年11月30日前付清2017年12月至2018年2月的租金（2017年12月和2018年1月份租金243250元已于2018年4月20日上交），2018年2月底前付清2018年3月至2018年5月的租金，2018年5月底前付清2018年6月至2018年8月的租金。目前，你已拖欠7个月租金，共计人民币851375元，请你按合同约定立即缴清租金和逾期付款违约金。否则，我单位将依法追究你的违约责任”。同日，该《通知》送达黄修龙，黄修龙在《通知》上签字确认。 另查明，黄修龙分别于2018年4月20日、2018年7月4日、2018年7月30日，通过永泰县三狮购物广场有限公司账户向樟城镇政府支付租金243250元、486500元、243250元，租金已支付至2018年7月份。后黄修龙未再支付租金，2019年1月24日，樟城镇政府诉至本院。 本院认为，樟城镇政府与黄修龙签订的《永泰县国有资产房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。黄修龙在租赁期间拖欠租金累计已超过合同约定的一个月，显然已构成违约，樟城镇政府有权根据合同的约定解除合同。故樟城镇政府诉请解除其与黄修龙于2015年8月26日签订的《永泰县国有资产房屋租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。《永泰县国有资产房屋租赁合同》解除后，黄修龙应当将上述租赁的房屋腾空并返还给樟城镇政府，并按照合同约定向樟城镇政府支付房屋租赁期间的租金。在租赁合同解除之后，房屋腾退之前，黄修龙仍实际占有使用所租赁的房屋，还应当支付占用费，故樟城镇政府主张黄修龙应按合同约定的租金标准向樟城镇政府支付租金及占用费（从2018年8月1日起至返还租赁物之日止按合同约定的租金标准计付），有法律及合同依据，本院予以支持。黄修龙已构成违约，依合同约定还应当承担相应的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，樟城镇政府要求黄修龙按截止至2019年2月28日止所欠租金887862.50元的30%支付违约金266358.75元，理由成立，本院予以支持。樟城镇政府诉请黄修龙向其支付本案诉讼保全费5000元，理由成立，本院亦予以支持。被告黄修龙经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃对本案事实答辩和对证据质证的权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 1、解除永泰县樟城镇人民政府与黄修龙于2015年8月26日签订的《永泰县国有资产房屋租赁合同》； 2、黄修龙应于本判决生效之日起三十日内腾空《永泰县国有资产房屋租赁合同》项下的租赁房屋（位于永泰县樟城镇安华商贸城**，产权面积3571.43平方米），并将房屋返还给永泰县樟城镇人民政府； 三、黄修龙应于本判决生效之日起三十日内支付永泰县樟城镇人民政府租金及占用费（按合同约定的租金标准自2018年8月1日起计付至实际返还租赁房屋之日止，其中2018年8月1日至2018年8月31日止租金为121625元，2018年9月1日至2019年8月31日止的每月租金或占用费为127706.25元，以后每年租金或占用费按上一年租金基数逐年递增5%计付）； 四、黄修龙应于本判决生效之日起三十日内支付永泰县樟城镇人民政府违约金266358.75元； 五、黄修龙应于本判决生效之日起三十日内向永泰县樟城镇人民政府支付诉讼保全申请费5000元。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15187元，由黄修龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈宜贤 人民陪审员  谢少白 人民陪审员  雷友和 二〇一九年七月十七日 法官助理杜利红 书记员鲍美龄 附： 一、本案所适用的主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -12-