福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初1323号 原告：邢凤华，女，1979年12月14日出生，汉族，户籍湖北省房县，现居住福建省漳州市芗城区（李园）407号。 委托诉讼代理人：游燕琦，福建必得律师事务所律师。 被告：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道****，统一社会信用代码91330000075327358Ａ（1/1）。 法定代表人：孙建华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘冬云，北京炜衡（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡建荣，北京炜衡（厦门）律师事务所实习律师。 第三人：陈振明，男，1961年8月15日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 第三人：黄小微，女，1965年8月8日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区，住福建省漳州市芗城区。 第三人：漳州市中良粮油贸易有限公司，住所地，住所地福建省漳州市芗城区**路下岱山****会信用代码9135060070533799XH。 法定代表人：陈振明，该公司总经理。 第三人：漳州市吉祥印刷工贸有限公司，住所地福建省，住所地福建省漳州市金峰工业开发区代码913506027053378345。 法定代表人：吴八十，该公司总经理。 原告邢凤华与被告浙江省浙商资产管理有限公司、第三人陈振明、第三人黄小微、第三人漳州市中良粮油贸易有限公司、第三人漳州市吉祥印刷工贸有限公司案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邢凤华的委托诉讼代理人游燕琦，被告浙江省浙商资产管理有限公司的委托诉讼代理人刘冬云、蔡建荣到庭参加诉讼，第三人陈振明、第三人黄小微、第三人漳州市中良粮油贸易有限公司、第三人漳州市吉祥印刷工贸有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邢凤华向本院提出诉讼请求：1、立即停止对位于漳州市芗城区（李园）407号的房屋的强制执行，解除查封；2、确认位于漳州市芗城区（李园）407号的房屋归原告所有。事实与理由：因中国工商银行股份有限公司漳州分行与第三人陈振明、第三人黄小微、第三人漳州市中良粮油贸易有限公司、第三人漳州市吉祥印刷工贸有限公司金融借款合同纠纷一案中被执行查封的位于漳州市芗城区（李园）407号的房屋系原告所有，故原告于2016年3月31日向法院提出执行异议，并于2018年12月4日收到法院作出的（2018）闽0602执异54号执行裁定书。原告认为，法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。1、本案讼争房屋系原告所有，并非第三人陈振明和第三人黄小微的财产，请求法院依法确认涉讼房屋的所有权归原告所有。2005年12月初，经房产中介介绍，原告与第三人陈振明、第三人黄小微、案外人曾永花初步达成漳州市芗城区（李园）407号房屋的买卖意向，且原告支付给第三人陈振明20000元作为定金。2005年12月26日，原告作为乙方与作为甲方的曾永花（陈振明的母亲）、第三人陈振明、第三人黄小微（陈振明的妻子）签订了房地产买卖协议书，该协议书约定：由甲方将其所有的坐落于漳州市芗城区（李园）407号房屋（建筑面积80.22平方米）壹套以价款壹拾玖万壹仟元整卖给乙方，乙方于签订协议当日付给甲方壹拾捌万陆仟元整，余款伍仟元于办理房屋产权过户手续时付清，甲方应于签约当日将该房屋移交给乙方。原告与曾永花、第三人陈振明、第三人黄小微于2005年12月26日到漳州市公证处对该房屋买卖协议办理了公证。当日，原告按约定支付了购房款壹拾捌万陆仟元整，并由原告接收了该房屋的钥匙，该房屋正式交付给原告使用，原告在物业公司办理了入住手续，将水、电、物业管理费等账户过到原告名下，实际该房屋从2005年12月26日就已经由原告占有和使用，直至今日。此外，该房屋系拆迁安置房，漳州市不动产管理局还未公告可以办理两证，故曾永花、第三人陈振明、第三人黄小微和邢香云（原告的妹妹）签订了一份委托办理过户的《委托书》，该《委托书》约定待日后具备办理该房屋产权过户条件时，由邢香云全权代表曾永花、第三人陈振明、第三人黄小微办理该房屋产权过户给原告的相关手续，该委托书也一并在漳州市公证处进行了公证。2013年4月1日，漳州市国土资源局在其官网公开发布漳州市芗城区江滨花园8、9栋的《分户公告》，但由于第三人陈振明、第三人黄小微长期在外经商，拖延至2015年3月6日才办理好其名下的《房屋权属证书》和《国有土地使用权证》。经原告催促，第三人陈振明、第三人黄小微拖延至2015年5月26日才将上述两证委托其妹妹陈宝华交给原告收执。同日，原告将余款5000元付给第三人陈振明（由陈宝华代收），并于2015年7月初到漳州市房地产交易管理部门递交相关过户资料，漳州市不动产管理局在核对相关材料时认为：涉讼房产证登记的产权人是第三人陈振明，而经公证的委托书中委托人是“曾永花、陈振明、黄小微”三个人，不符合其办证要求，拒绝收件，要求原告重新办理一份由“陈振明、黄小微”夫妻委托邢香云办理过户手续的公证委托合同，或者由第三人陈振明、第三人黄小微亲自到场签字才能办理，原告一再要求第三人陈振明、第三人黄小微抓紧配合办理，但第三人陈振明、第三人黄小微一直以在外忙为由不能及时配合，直至2016年3月3日才重新办妥了委托手续，可当原告带着相关资料到漳州市房地产交易管理部门申请办理过户手续时却被告知该房屋已被法院查封，无法办理相关过户手续。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条及第六十条规定，原告与第三人陈振明、第三人黄小微之间的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，无违反法律法规的相关规定，双方签订的本案讼争房屋商品房买卖合同自订立时发生法律效力，原告已取得本案讼争房屋的所有权，并实际使用至今，没有登记只是物权未设立，不影响房屋买卖合同的效力，故本案讼争房屋的所有权归原告所有。2、被告浙江省浙商资产管理有限公司对属于原告的本案讼争房屋申请执行是完全错误的，其行为没有任何法律依据。原告与第三人陈振明和第三人黄小微的房屋买卖交易是真实的，原告现已全额支付购房款并实际占有和使用本讼争房屋，取得了本案讼争房屋的所有权，属于善意取得，被告无权对原告的上述财产申请执行。本案房屋买卖合同签订于2005年12月26日，而法院的执行查封裁定作出的时间是2015年11月16日，且无法办理本案讼争房屋过户登记并非原告的原因，系本案讼争房屋在办理手续的过程中漳州市不动产管理局的特别要求以及第三人陈振明、第三人黄小微故意拖延时间所致。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，应当立即停止对诉争的执行并解除查封。综上所述，原告与第三人陈振明、第三人黄小微之间的商品房买卖合同及第三人向原告出具了所有购房资料的行为系双方当事人真实意思表示，无违反法律法规的相关规定，原告与第三人陈振明、第三人黄小微签订的诉争房屋的房屋买卖合同自订立时发生法律效力，该《房屋买卖合同》合法有效。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八规定，现有事实与证据能够证实原告基于房屋买卖合同对诉争房屋已经支付了全部对价，且已实际占有了诉争房屋，虽然原告未办理诉争房屋的过户登记手续，但原告对未办理房屋过户登记手续无过错。综上，原告有权、合法占有本案讼争房屋的行为足以排除法院的强制执行，故法院作出的（2015）芗民初字第9439-1号《民事裁定书》裁定查封、冻结漳州市芗城区（李园）407号的房屋缺乏事实与法律依据，依法应当予以纠正。现原告特提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告浙江省浙商资产管理有限公司辩称，原告的全部诉求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。不动产的设立变更在登记后发生效力，根据最高人民法院规定，人民法院有权对该房屋进行查封。本案中，原告方在法院查封之前并未订立合法有效的买卖合同且无法举证证明为办理权属证书非因买受人自身原因，根据民诉法解释第311条规定，案外人执行异议之诉由案外人对标的执行进行举证。原告无法对上述事实进行充分有效的证明，尤其是对办理权属证书非因买受人过错进行举证，在具备办证条件的2013年4月1日起至法院查封的2015年11月，在长达2年7个月时间内，原告没有提供任何积极督促第三人履行义务的证据，因此，原告对无法办证负有过错，其不符合执行异议复议规定第28条规定的条件。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。 第三人陈振明、第三人黄小微、第三人漳州市中良粮油贸易有限公司、第三人漳州市吉祥印刷工贸有限公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2005年12月26日，原告（乙方）与第三人陈振明（甲方）、第三人黄小微（甲方）、曾永花（甲方）签订了一份《房地产买卖协议》，约定（摘要）：甲方是坐落在漳州市芗城区房屋共有权人，该房屋因旧城改造被拆迁现安置在漳州市芗城区（建筑面积为80.22平方米）壹套，甲方自愿将座落于漳州市芗城区以价款191000元卖给乙方，乙方对产权做了充分了解，表示同意购买；乙方于本协议书签订之日一次性付给甲方首付购房款186000元整，余款5000元于本交易的房屋办理产权过户给乙方之日一次性付清；甲方于本协议签订之日将本交易的房产移给乙方；甲乙双方约定待上述房屋取得甲方名下的《房屋所有权证》后，甲方应及时到房地产管理部门协助乙方办理产权登记手续。同日，原告支付了购房款186000元，并由第三人陈振明出具一张收条给原告收执。同日，原告与第三人陈振明、第三人黄小微、曾永花向漳州市公证处就该《房地产买卖协议书》及委托案外人邢香云代为办理本案讼争房屋的房屋所有权和国有土地使用权登记手续、领取两证、协助原告办理房屋产权过户登记手续进行了公证。当日，漳州市公证处为此出具了（2005）漳证民内字第2512号、第2513号公证书。 2013年4月1日，漳州市国土资源局发布《“江滨花园”小区8、9号楼商品房土地分户登记公告》，该公告记载：“凡购买冠宏星（漳州）房地产发展有限公司开发的“江滨花园”小区8、9号楼商品房的单位或个人，可持相关材料到漳州市行政服务中心三楼办理土地使用权登记。特此公告。” 2015年1月29日，本案讼争房屋办理了房屋所有权证（漳房权证芗字第××号）。2015年3月6日，本案讼争房屋办理了国有土地使用权证（漳国用（2015）第167836号）。 2015年5月26日，第三人陈振明出具一张《收条》，该收条记载：“兹收到邢凤华购买江滨花园20幢407号购房尾款计人民币伍千元。收款人：陈振明” 2016年3月21日，漳州市江滨物业服务有限公司出具一份《证明》，该证明记载：“邢凤华自2006年上半年房屋装修完后即入住在江滨花园20幢407，物业费、水费等均由邢凤华交纳，该户名也是邢凤华。特此证明”。 2016年3月3日，第三人陈振明、第三人黄小微与邢香云签订一份《委托合同》，委托邢香云代表其办理漳州市芗城区屋交易过户所需的一切事宜。2016年3月17日，漳州市公证处对该委托合同进行公证，并作出（2016）漳证民内字第2501号公证书。 2018年6月27日，中国工商银行股份有限公司福建省分行与中国信达资产管理股份有限公司福建分公司签订《资产转让协议》，将其拥有的对第三人漳州市中良粮油贸易有限公司的债权（担保人为第三人漳州市吉祥印刷工贸有限公司、第三人陈振明、第三人黄小微）转让给中国信达资产管理股份有限公司福建分公司。2018年8月20日，中国信达资产管理股份有限公司福建分公司与被告浙江省浙商资产管理有限公司签订《债权转让合同》，将上述债权转让给被告浙江省浙商资产管理有限公司。 诉讼期间，原告向本院提供国网福建省电力有限公司漳州供电公司出具的2012年1月-2016年3月期间历月抄表明细，该明细显示户名为邢凤华，且按时缴交电费。 诉讼期间，原告向本院提供其与第三人陈振明的通话录音记录（电话号码139××××2226，经中国移动福建公司漳州分公司确认系第三人陈振明实名认证），以此证明因第三人陈振明自身原因导致本案讼争房屋未办理过户登记。对此，被告认为该通话记录不具有真实性，不具有关联性，无法证明原告的证明内容，且不能单独作为认定案件事实的依据。 诉讼中，原告邢凤华向本院表示其诉讼请求若得到判决支持，其愿意承担本案诉讼费用。 另查明，在中国工商银行股份有限公司漳州分行与漳州市中良粮油贸易有限公司、漳州市吉祥印刷工贸有限公司、陈振明、黄小微金融借款合同纠纷一案中，中国工商银行股份有限公司漳州分行向本院申请财产保全，并提供担保，本院依法裁定冻结、查封漳州市中良粮油贸易有限公司、漳州市吉祥印刷工贸有限公司、陈振明、黄小微名下价值相当于2983267.16元财产，并于2015年11月18日查封了陈振明址在漳州市芗城区（李园）407号房屋（即本案讼争房屋），查封期限三年。2016年3月25日，本院作出（2015）芗民初字第9439号民事判决，判决：1、漳州市中良粮油贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司漳州分行截止至2015年8月20日的借款本息2983267.42元，并支付自2015年8月21日起至款项还清之日止按合同约定计算的利息、复息（其中应扣除漳州市中良粮油贸易有限公司已支付的利息28000元）；2、漳州市吉祥印刷工贸有限公司、陈振明、黄小微对漳州市中良粮油贸易有限公司所负的上述债务承担连带清偿责任，清偿后有权向漳州市中良粮油贸易有公司追偿。漳州市中良粮油贸易有限公司不服该民事判决向漳州市中级人民法院提起上诉。后因漳州市中良粮油贸易有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，漳州市中级人民法院于2016年6月28日作出（2016）闽06民终1207号民事裁定书，裁定：按漳州市中良粮油贸易有限公司自动撤回上诉处理。因漳州市中良粮油贸易有限公司、漳州市吉祥印刷工贸有限公司、陈振明、黄小微未自动履行生效判决所确定的义务，中国工商银行股份有限公司漳州分行向本院申请执行。2016年9月30日，本院作出（2016）闽0602执1804号执行裁定书，查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。邢凤华对该执行案件的执行标的提出异议，请求解除对本案讼争房产的查封、冻结。2018年12月3日，本院作出（2018）闽0602执异54号执行裁定书，裁定：驳回邢凤华的异议请求。2018年12月4日，邢凤华收到上述执行裁定书。邢凤华对该执行裁定书不服，向本院提起诉讼。 上述事实有原告提交的（2018）闽0602执异54号执行裁定书及其送达回证、漳州市公证处（2005）漳证民内字第2512号公证书、漳州市公证处（2005）漳证民内字第2513号公证书、2005年12月26日收条、2005年12月26日中国建设银行取款凭条、2013年4月1日漳州市国土资源局《“江滨花园”小区8、9号楼商品房土地分户登记公告》、2015年5月26日收条、2016年3月21日漳州市江滨物业服务有限公司《证明》及缴纳物业服务费发票、国网福建省电力有限公司漳州供电公司历月抄表明细（2012年1月至2016年3月）、房屋所有权证（漳房权证芗字第××号）、国有土地使用权证（漳国用（2015）第167836号）、漳州市公证处（2016）漳证民内字第2501号公证书、私（公）房拆迁安置产权登记证明书、资产转让协议及公告、债权转让合同（合同编号信闽-Ｂ-2018-38号）及原告、被告的庭审陈述为据，应予确认。 综上所述，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告于2005年12月26日与第三人陈振明、第三人黄小微、曾永花就本案讼争房屋签订了《房地产买卖协议书》，该协议书经福建省漳州市公证处进行公证，应认定为有效，故原告与第三人陈振明、黄小微在本院2015年11月18日查封本案讼争房屋之前已签订合法有效的房屋买卖合同，且根据原告提供的第三人陈振明出具的收条、电费历月抄表明细、漳州市江滨物业服务有限公司出具证明及福建增值税普通发票可以证明原告在法院查封本案讼争房屋之前已支付全部购房款并占有讼争房屋。关于本案讼争房屋未办理过户手续是否是原告自身原因引起的问题，本案讼争房屋虽于2005年12月26日由第三人陈振明、第三人黄小微、曾永花转让给原告，但直至2013年4月1日方能办理不动产登记，并于2015年3月6日才两证完整，而根据原告提供的通话录音可证明第三人陈振明一直未及时履行过户义务，故本案讼争房屋并非原告自身原因导致未及时办理过户登记手续。原告对本案讼争房屋的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的买受人权利能够排除执行之情形，本案讼争房屋不得执行。原告的诉讼请求成立，本院予以支持。第三人陈振明、第三人黄小微、第三人漳州市中良粮油贸易有限公司、第三人漳州市吉祥印刷工贸有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，判决如下： 不得执行址于福建省漳州市芗城区的房产。 案件受理费4132元，由原告邢凤华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  张秀玲 人民陪审员  王海龙 人民陪审员  戴桂芳 二〇一九年七月十七日 法官助理林赟 书记员黄瑱 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第二十八条金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。