福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终1050号 上诉人(原审被告)：黄林德，男，1975年5月5日出生，汉族，住三明市梅列区。 上诉人(原审被告)：黄旭，男，1999年9月28日出生，汉族，住三明市梅列区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：罗国清，福建而樾律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：三明市梅列区食客天地美食城，住所地三明市梅列区和仁新村******。统一社会信用代码92350402MA2YPOEL9R。 经营者：林德全，男，住三明市三元区。 委托诉讼代理人：张旺祥，福建律慧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑丽萍，福建律慧律师事务所律师。 上诉人黄林德、黄旭因与被上诉人三明市梅列区食客天地美食城（以下简称食客天地美食城）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2018）闽0402民初2870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，进行了审理。本案现已审理终结。 黄林德、黄旭上诉请求：撤销一审判决，改判驳回食客天地美食城一审诉讼请求。由食客天地美食城承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、食客天地美食城违约在先，黄林德、黄旭系履行不安抗辩权。食客天地美食城于2017年11月23日签订租赁合同，告知定于2018年2月1日开业。黄林德、黄旭进场装修，支出四十多万元。但拖至2018年5月1日二楼才开业，租赁店铺所在的三楼于2018年7月才开业。2018年8月又以重新装修开业为由让黄林德、黄旭停业。2018年10月8日，在未与黄林德、黄旭解除合同情况下，食客天地美食城向夏商百货三明公司请求解除合同。2018年10月15日，食客天地美食城断水停电，强行收回摊位，并不让黄林德、黄旭搬走店铺桌椅，造成损失五六十万元。黄林德、黄旭并非不交租金，而是履行不安抗辩权。二、食客天地美食城没有按约定提供物业服务，不应全额计算物业费。提供的经营环境存在诸多问题，主要有空调开放时间不足，无法正常用餐，电动扶梯经常不开，排烟不畅等问题。三、食客天地美食城不符合原告主体身份。严焕桢与夏商百货三明公司签订租赁合同，而不是林德全签订合同。根据股东合作协议约定，林德全只是协助负责日常运营管理。林德全对外签订合同，没有股东授权，也没有股东追认和委托。食客天地美食城不符合原告主体身份。 食客天地美食城辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。 食客天地美食城向一审法院起诉请求：1.判令解除食客天地美食城与黄林德、黄旭于2017年11月23日签订的《租赁合同》(未履行部分金额1238244元)；2.判令黄林德、黄旭立即向食客天地美食城支付拖欠的租金和综合物业管理费262390元（该租金和综合物业管理费暂计算至2018年9月30日，此后租金按《租赁合同》约定计算至《租赁合同》解除之日，《租赁合同》解除之日至实际搬出之日的房屋占有使用费参照《租赁合同》约定的租金19679元/月计算；综合物业管理费按20元/平计算；其中39358元租金为黄林德、黄旭因违约行为补交装修免租期2017年11月30日至2018年2月1日的租金）；3.判令黄林德、黄旭向食客天地美食城支付逾期交纳的水、电费4635.3元（该水、电费暂计算至2018年9月10日，此后水、电费按实际使用量和公摊继续计算至搬迁之日止）；4.判令黄林德、黄旭向食客天地美食城支付逾期缴纳房屋租金和综合物业管理费违约金37175元（该违约金以223032元为基数，从2018年,1月20日起至2018年9月30日止按2%/月计算，实际应计算至《租赁合同》解除之日止；5.判令黄林德、黄旭向食客天地美食城支付违约金118074元；6.判令黄林德、黄旭赔偿食客天地美食城为实现债权而支付的律师代理费3000元；7.判令黄林德、黄旭承担财产保全费；8.判令黄林德、黄旭承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实： 1.2017年10月17日，庄焕桢、涂振瑞、林德全、陈庆荣四人签订《股东合作协议》，约定：四方共同出资合作“原三明市满园春夏商百货潮流馆一到三楼商场改造项目”相关事宜，项目总预算80万元，投资人按出资比例进行投资与占有股份，其中庄焕桢占总投资52%、涂振瑞占总投资30%、林德全占总投资10%、陈庆荣占总投资8%，全体股东决定涂振瑞作为项目总负责人，负责整个合伙项目的招商、运营管理、装修设计及改造、制定相关商务条件及日常事务管理，林德全、陈庆荣协助负责日常运营管理、物业管理及政府层面关系等工作。协议还对其他事项进行约定。 2.夏商百货三明公司系三明市梅列区和仁新村****房屋所有权人。夏商百货三明公司与庄焕桢签订了《租赁合同》，约定夏商百货三明公司将位于三明市梅列区和仁新村5幢二、三层，建筑面积3089.44平方米的房屋，按现状出租给庄焕桢使用，租赁房屋用途为商业场所使用；租赁期限自2018年2月1日起至2026年1月31日止，租金标准为前四年每平方米每月38.50元；前四年月租金及物业管理费两项共计118943.44元，租金按月支付，于每月5日前支付当月租金；庄焕桢应在合同签订时向夏商百货三明公司支付履约保证金356830.32元；未经夏商百货三明公司同意，庄焕桢不得将租赁房屋全部或部分转租。合同还对其他事项进行了约定。2018年2月1日，夏商百货三明公司向庄焕桢出具《回复函》，表示同意庄焕桢将其承租的三明市梅列区和仁新村5幢二层2－1、2－2、2－4－1、2－4－2、2－3和三层3－4、3－5的位置转租给第三方经营。 3.2017年11月23日，食客天地美食城分别与黄旭、黄林德签订2份《租赁合同》，主要约定：1)租赁标的物坐落与面积：食客天地美食城将位于三明市梅列区满园春2幢101号（食客天地，编号3－4、3-5柜位）出租给黄林德、黄旭，租赁标的建筑面积409.98平方米；2)租赁物用途：黄林德、黄旭承诺租赁标的作为物色小吃、大排档用途，不得经营该用途以外其他项目；3)租赁期限：自2017年12月1日起至2022年11月30日止，其中2017年11月30日至2018年2月1日为黄林德、黄旭免租装修期，合计60天；4)租金：①2017年12月1日起至2019年11月30日的租金为19679元/月，②2019年12月1日起至2021年11月30日的租金为20859元/月，③2021年12月1日起至2022年11月30日的租金为22111元/月；5)租金支付方式：黄林德、黄旭应于每季度提前10日，以转账方式支付食客天地美食城下个季度的租金，逾期未交租金的，黄林德、黄旭应按照逾期未缴租金的每日千分之五向食客天地美食城支付逾期违约金。综合物业管理费20元/平方米（包括中央空调费、物业管理费、公维金、公共水电费、公共卫生费），按租赁建筑面积计算，以合同生效日起计按月支付。黄林德、黄旭应于2017年12月1日前向食客天地美食城支付第一期合同租金及综合管理费(2017年12月1日至2018年2月28日)；6)本合同履约保证金：59037元，即相当于本合同期最后的三个月租金标准，应在合同签订当日内向食客天地美食城支付，履约保证金不用于抵扣本合同最后一期租金。如因黄林德、黄旭的原因导致本合同提前解除或实际无法履行的，黄林德、黄旭应承担相应违约责任，且食客天地美食城不返还履约保证金；7)有关房屋租赁期间的费用承担：黄林德、黄旭承担租赁期间(含免租期)使用租赁物而产生的包括但不限于以下几项：租金、综合管理费、自用水电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费、税收工商管理费、房屋租赁税等使用房屋的相关费用。租金应当按照合同约定时间缴纳，综合物业管理费、自用水电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费、税收工商管理费、房屋租赁税等使用房屋的相关费用应当在每月5日前缴纳上一月份费用，逾期食客天地美食城可随时停止供水供电，所有责任由黄林德、黄旭食自行承担。黄林德、黄旭未按期缴纳上述的有关费用，每逾期一天应向食客天地美食城支付应交金额千分之五的违约金；逾期超过10天的，食客天地美食城有权提前解除合同强制收回租赁标的没收履约保证金并要求黄林德、黄旭支付逾期租金、费用、合同违约金，同时食客天地美食城有权任意处置黄林德、黄旭的所有设施、设备、商品等；8)提前解除合同的条件：有下列情形之一，食客天地美食城有权提前解除本合同，因解除租赁合同产生的一切费用包括但不限于律师费、诉讼费等均由黄林德、黄旭承担：①黄林德、黄旭未按约定交付租金超过10日，或黄林德、黄旭未按约定交付租赁房屋相关费用逾期超过10日。9)违约责任：本合同一经签订，双方均须认真遵守，严格履行不得违约。因一方违约的，应按照合同规定承担相应的违约责任。除合同约定的事由及法律明确规定可以解除合同的事由外，本合同不因任何一方单方的解除行为而提前终止；任何一方违反本合同约定导致合同无法正常履行的，违约方均应向守约方赔偿损失并支付相当于提前解除合同当年六个月的租金作为违约金。如因黄林德、黄旭原因导致租赁合同提前终止，黄林德、黄旭承担合同违约责任同时应向食客天地美食城补交包括不限于食客天地美食城给予黄林德、黄旭的装修免租期租金及减免的商管费等费用。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，黄林德、黄旭交付履约保证金59037元给食客天地美食城，并于2017年12月25日至2018年1月30日期间对承租店面进行室内装饰装修。黄林德、黄旭自合同签订后未支付给食客天地美食城租金、综合管理费等费用。 4.2018年9月15日，食客天地美食城与福建律慧律师事务所签订《委托代理合同》，该所接受委托，并指派张旺祥律师进行代理活动，为此支付律师代理费3000元。 5.2018年10月8日，庄焕桢以食客天地美食城在装修整改、招商推广、营运管理、策划宣传等方面投入了大量的资金和精力，且房租高，成本压力大，无法继续经营为由，向夏商百货三明公司申请终止双方签订的《租赁合同》。同年10月11日，夏商百货三明公司经研究决定，同意解除该公司与庄焕桢签订的《租赁合同》，租金缴交至2018年10月15日，免除庄焕桢的违约金，履约保证金356830.32元归该公司所有，不予返还。 6.食客天地美食城因本案诉讼申请财产保全，为此支付财产保全费2646元。 7.诉讼期间，食客天地美食城表示因涉及电表等专业计算问题，其无法列出计算公式，故放弃主张本案第三项诉讼请求即判令黄林德、黄旭向食客天地美食城支付逾期交纳的水、电费4635.3元（该水、电费暂计算至2018年9月10日，此后水、电费按实际使用量和公摊继续计算至搬迁之日止）。 8.2018年12月26日，庄焕桢向本院出具《情况说明》，确认其同意将三明市梅列区和仁新村5幢二、三层，建筑面积3089.44平方米房屋的占有、使用、收益等权利由食客天地美食城行使，由其统一对外签订《租赁合同》，由此产生的权利义务由食客天地美食城享有和履行。 一审法院认为，因庄焕桢与夏商百货三明公司所签订的《租赁合同》的出租方夏商百货三明公司同意承租方庄焕桢将位于三明市梅列区和仁新村5幢二层2－1、2－2、2－4－1、2－4－2、2－3和三层3－4、3－5的位置转租给第三方经营，且庄焕桢同意将上述承租房的占有、使用、收益等权利由食客天地美食城行使，故食客天地美食城将上述承租房出租给第三方有其合法依据。食客天地美食城分别与黄林德、黄旭签订的2份《房屋租赁合同》，因系双方当事人真实意思表示，也未违反法律、法规强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，黄林德、黄旭未按合同约定的时间交纳房租或相关费用超过10日，食客天地美食城有权解除合同，因黄林德、黄旭从合同签订后未向食客天地美食城支付租金和综合物业管理费，已违反上述约定，解除合同的条件成就，故食客天地美食城要求解除其与黄林德、黄旭于2017年12月20日签订的《租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于案涉《租赁合同》的解除时间的确定，因夏商百货三明公司同意庄焕桢提出解除双方签订的《租赁合同》的申请，并要求租金缴交至2018年10月15日，由于食客天地美食城是基于该《租赁合同》并经夏商百货三明公司同意而取得转租权，现该《租赁合同》已于2018年10月15日解除，食客天地美食城也于2018年10月15日开始已无转租权，继续履行案涉《租赁合同》缺乏依据，故该院确定案涉《租赁合同》的解除时间为2018年10月15日。因黄林德、黄旭在《租赁合同》签订后，未按合同约定的期限及时支付租金和综合物业管理费，同时，由于上述原因导致《租赁合同》提前终止，根据《租赁合同》的约定，黄林德、黄旭应向食客天地美食城补交包括不限于食客天地美食城给予黄林德、黄旭的装修免租期租金及减免的商管费等费用，虽然黄林德、黄旭提出违约在先的抗辩主张，黄林德、黄旭所提供的证据不足以证明食客天地美食城存在违约在先的情况，对其的上述抗辩，不予采纳，黄林德、黄旭应支付的拖欠租金和综合物业管理费如下：截止2018年10月15日，黄林德、黄旭尚欠租金从2017年12月1日起计算至2018年10月15日的租金205973.5元(19679元×10个月+19679元÷30天×14天＝205973.5元)、综合物业管理费85822.5元(409.98平方米×20元/平方米×10个月+409.98平方米×20元/平方米÷30天×14天＝85822.5元)，两项合计291796元。诉讼期间，食客天地美食城同意放弃向黄林德、黄旭主张水、电费，未违反法律规定，本院予以确认。根据《租赁合同》约定，黄林德、黄旭未按期缴纳租金、综合物业管理费等费用，每逾期一天应向食客天地美食城支付应交金额千分之五的违约金，因双方约定的逾期付款违约金明显高于法律规定，故将该项逾期付款违约金调整为按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，逾期付款违约金计算如下：以291796元为基数，按人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算，从2018年1月20日起计算至实际付款之日止。根据《租赁合同》约定，除合同约定的事由及法律明确规定可以解除合同的事由外，本合同不因任何一方单方的解除行为而提前终止；任何一方违反本合同约定导致合同无法正常履行的，违约方均应向守约方赔偿损失并支付相当于提前解除合同当年六个月的租金作为违约金。因违约金是以实际损失为基础，而食客天地美食城未能提供证据证明因黄林德、黄旭的违约行为给其造成具体损失，但合同解除后，食客天地美食城重新招租会出现空档期，势必造成食客天地美食城的损失，故酌定本案提前解除合同的违约金为一个月租金（19679元）的1.3倍,即25582.7元。食客天地美食城要求黄林德、黄旭支付为实现债权而支付的律师代理费3000元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。食客天地美食城因本案诉讼申请财产保全，为此支付财产保全费2646元，应由黄林德、黄旭负担。虽然《租赁合同》约定，如因黄林德、黄旭的原因导致本合同提前解除或实际无法履行的，黄林德、黄旭应承担相应违约责任，且食客天地美食城不返还履约保证金，但因食客天地美食城已选择主张其他违约金，且该院予以支持，再主张不返还履约保证金的依据不足，故食客天地美食城应将履约保证金59037元返还给黄林德、黄旭。黄林德、黄旭可用该项履约保证金抵扣其尚欠食客天地美食城的租金和综合物业管理费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除食客天地美食城于2017年11月23日分别与黄林德、黄旭签订的2份《租赁合同》；二、黄林德、黄旭应于判决生效之日起三日内支付给食客天地美食城拖欠的租金205973.5元和综合物业管理费85822.5元，合计291796元，黄林德、黄旭已交纳的履约保证金59037元从中予以扣减；三、黄林德、黄旭应于判决生效之日起十日内支付给食客天地美食城逾期付款违约金(以291796元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率×1.3倍计算，从2018年1月20日起计算至实际付款之日止)；四、黄林德、黄旭应于判决生效之日起十日内支付给食客天地美食城违约金25582.7元；五、黄林德、黄旭应于判决生效之日起十日内支付给食客天地美食城为实现债权而支付的律师代理费3000元；六、黄林德、黄旭应于判决生效之日起十日内支付给食客天地美食城财产保全费2646元；七、驳回食客天地美食城的其他诉讼请求。案件受理费15944元，减半收取计7972元，由黄林德、黄旭负担。 二审中，当事人未提交新证据。 对一审认定的事实，当事人无异议，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。黄林德、黄旭主张食客天地美食城二、三楼未及时开业，一拖再拖，造成黄林德、黄旭重大经营损失，系违约在先，黄林德、黄旭未提交证据证实，且租赁合同对此无具体约定，黄林德、黄旭主张食客天地美食城违约在先的诉讼理由，本院不予采纳。黄林德、黄旭关于食客天地美食城未按合同约定提供物业服务，不应收取全额物业费的诉讼主张，租赁合同对于食客天地美食城在空调、排烟等经营环境的保障义务未作具体约定，黄林德、黄旭该主张缺乏证据证实，本院不予支持。关于黄林德、黄旭主张食客天地美食城不具有原告主体身份的问题，经查，庄焕桢享有案涉店面转租权，亦同意将店面的占有、使用、收益等权利由食客天地美食城行使，由其统一对外签订《租赁合同》，食客天地美食城与黄林德、黄旭签订租赁合同后，在合同履行过程中发生纠纷，故食客天地美食城与本案存在直接利害关系，具有原告主体资格。 综上所述，黄林德、黄旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6145元，由黄林德、黄旭负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭贵良 审判员  王瑞峰 审判员  程哲明 二〇一九年七月三日 书记员  林 慧 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -12-