昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初7288号原告：解杨妹，女，1954年12月26日出生，汉族，户籍登记地云南省怒江傈僳族自治州泸水县。委托代理人：程红会，系云南唐律律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：王琴，系云南唐律律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南驰久房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区拓东路**。法定代表人：邱江宁，该公司董事长兼总经理。被告：云南金马源房地产开发（集团）有限公司。住所：昆明市白塔路**法定代表人：周一平，该公司总经理。委托代理人：杨昆渝，女，1989年1月23日出生，汉族，系该公司员工，户籍登记地云南省昆明市五华区，特别授权代理。原告解杨妹诉被告云南驰久房地产开发有限公司（以下简称“驰久公司”）、云南金马源房地产开发（集团）有限公司（以下简称“金马源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日受理后，依法适用普通程序于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告解杨妹委托代理人王琴，被告金马源公司委托代理人杨昆渝到庭参加了诉讼。被告驰久公司因下落不明，经本院公告送达起诉状、举证通知书及开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告解杨妹诉称：原告与被告驰久公司于2017年3月31日签订《商铺租赁合同》(编号AD3MS080)，约定被告驰久公司将座落于云南省昆明市白塔路131号汇都国际三期“汇都状元楼美食森林”三层3C26号、套内面积为17.7平方米的商业物业出租给原告，租赁期限自2017年8月1日至2037年7月31日止，物业交付日期为2017年7月31日。当日，原告向被告金马源公司及案外人昆明世昆房地产经纪有限公司（以下简称“世昆地产”）支付了全部款项。2017年7月24日、2017年7月31日，被告出具《公告》和《补充说明》各一份，明确逾期交房，但至今未交付。故原告诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告驰久公司签订的《商铺租赁合同》(编号AD3MS080)；2.两被告返还原告租金272580元；3.两被告向原告支付市场过渡补贴费10903.2元；4.两被告向原告支付延期开业补偿金，自2017年11月19日起至合同解除之日止，暂计算至2018年6月18日为12390元；5.两被告赔偿原告租金损失自2017年11月18日至合同解除之日止，暂算至2018年6月18日为21063元；6.本案诉讼费由两被告承担。被告金马源公司辩称：根据合同法的相关规定，合同具有相对性，原告所述的商铺租赁合同是原告与被告驰久公司所签定的，并非其与原告签订合同，所以其并不是本案适格的被告。据了解原告与被告驰久公司在签订《商铺租赁合同》时以及到目前为止，被告驰久公司并未取得商品房预售许可证。根据相关法律规定，被告驰久公司未取得预售许可证，即未取得出租的资质，对于买受人也就是原告所签订的《商铺租赁合同》应当认定为无效合同，原告所提出的市场过渡补贴、延期开业补偿金等违约金不应得到支持；其虽然收取了部分款项，是由于其与被告驰久公司之间的其他债权债务而代收，故请求法院驳回原告对被告金马源公司的全部诉讼请求。被告驰久公司未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。原告解杨妹为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1.《商铺租赁合同》、《商铺委托经营管理合同》，共同证明原告与被告驰久公司于2017年3月31日签订两份合同，约定被告驰久公司将案涉3C26号、套内面积17.7平方米的商业物业出租给原告，双方对租期、物业交付时间、开业前的市场过渡补贴等作了约定，同时原告将该物业返租给被告，被告自2017年11月18日起按每月每平方米170元的标准向原告支付租金，如未按时支付租金则按每天50元的标准向原告支付违约金。2.《收据》、《银行卡交易明细清单》、《银行卡支付凭证》，证明2017年3月31日，原告按照合同的约定向被告支付了全部款项，履行了合同约定的义务。3.《公告》、《补充说明》，证明被告逾期交房，且至今未交付案涉租赁物。经庭审质证，被告金马源公司对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性不予质证，该两份合同是原告与被告驰久公司所签订，与其无关。对证据2中编号0252741、金额184080元的《收据》系被告驰久公司开具；编号XY0015291、金额88500元的《收据》系案外人世昆地产开具，以上两份《收据》均不是被告金马源公司出具，故不予质证；《交易明细清单》、《银行卡支付凭证》的真实性、合法性、关联性予以认可；《本期账务明细》的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可，根据合同及开具《收据》的时间，原告交款时间应为2017年3月31日，而该账务明细上的转帐时间为2017年3月24号；2017年3月24日金额10000元及20000元的两张银行小票真实性予以认可，并认可已收到该两笔款项，但与本案无关。对证据3的真实性、合法性、关联性不予质证，并非被告金马源公司出具。被告金马源公司未向法庭提交证据。被告驰久公司未到庭质证，未提交证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告解杨妹所提交的证据1，因被告驰久公司经依法传唤，即未向本院递交答辩状，也未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，该两项证据本院视为被告驰久公司放弃质证权利，真实性经法庭核对与原件无误，本院予以确认并在卷佐证；对原告解杨妹所提交的证据2，经被告金马源公司质证予以认可真实性，本院予以确认并在卷佐证；对双方所争议的证明目的，本院将在综述部分结合案情一并评述；对原告解杨妹所提交的证据3，因无原件故不予确认。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院依法确认以下案件事实：原告与被告驰久公司于2017年3月31日签订《商铺租赁合同》，约定被告驰久公司将座落本市白塔路131号汇都国际三期“汇都状元楼美食森林”三层3C26号、套内面积约17.7平方米的商业物业出租给原告；租赁期限为20年，自2017年8月1日至2037年7月31日止；合同签订当日一次性支付二十年租金184080元；物业交付日期为2017年7月31日。同时原告与被告驰久公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告委托被告驰久公司经营管理案涉商业物业，被告驰久公司自2017年11月18日起按每月每平方米170元的标准向原告支付租金，如未按时支付租金则按每天50元的标准向原告支付违约金。原告于2017年3月24日向被告金马源公司转帐支付人民币30000元，于两份合同签订当日向被告金马源公司转帐支付154080元，被告驰久公司出具《收据》，载明收到原告“商铺认购金”人民币184080元。原告以两被告至今不能交付案涉商业物业构成违约为由，诉至本院提出前述诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，被告驰久公司虽与原告签订《商铺租赁合同》，但至今未建成并交付案涉房屋，同时又以签订《商铺委托经营管理合同》返租的形式免除商铺实际交付义务，既约定收取原告“租金”又承诺向原告支付物业占用费，不符合租赁合同的法定构成要件，且被告驰久公司出具的《收据》亦载明款项用途为“商铺认购金”，因此该合同并非真正意义上的房屋租赁合同，而是用于掩盖双方资金往来的真正意图和目的，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项规定的“以合法形式掩盖非法目的，合同无效”情形,因此案涉《商铺租赁合同》实为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告证据仅能证明被告驰久公司出具的《收据》认可收到原告向被告金马源公司转帐支付的“商铺认购金”人民币184080元，被告金马源公司虽辩称其系代收，但不能举证加以证明其观点，故该笔款项两被告应当连带予以退还原告；原告所主张的其余款项与本案分属不同法律关系，本案中不作处理。原告基于该无效合同而主张的市场过渡补贴费、延期开业补偿金、租金损失等项诉讼请求，因合同无效而丧失法律依据，但考虑到原告资金为被告占用使用长期未归还的实际损失，本院酌情支持原告自起诉之日至以上款项实际归还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款，判决如下：一、确认原告解杨妹与被告云南驰久房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告云南驰久房地产开发有限公司、被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告解杨妹退还人民币184080元，并承担该款自2018年7月3日起诉之日至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息；三、驳回原告解杨妹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6054元,由原告解杨妹承担2538元，由被告云南驰久房地产开发有限公司、被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司共同承担3516元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  范文敏人民陪审员  李 波人民陪审员  陈 琳二〇一九年七月五日书 记 员  陶 园