江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0391民初3422号原告：张培田，男，汉族，1962年4月20日生，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：魏威，江苏时务律师事务所律师。被告：李俊毅，男，汉族，1988年4月28日生，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：宋伟，男，汉族，1987年5月11日生，住徐州市泉山区。原告张培田诉被告李俊毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月14日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张培田及其委托诉讼代理人魏威，被告李俊毅的委托诉讼代理人宋伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张培田向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方于2017年1月9日就徐州绿地高铁东城二期19号楼2单元1203室签订的房屋转让合同书合法有效；2、要求被告李俊毅继续履行该合同，将房屋交付原告并配合原告办理过户手续，给付原告违约金4.474万元；3、本案诉讼费由被告李俊毅负担。事实和理由：原告张培田之子在徐州工作，已至适婚年龄，与女友已经商定于2018年结婚，作为父亲的张培田即寻购房屋作为儿子的婚房。2017年初，原被告经过接洽、商谈，双方于1月9日签订房屋转让合同书，被告李俊毅愿以447402元的价格出售其所有的、位于徐州绿地高铁东城****楼****房屋，因是按揭房屋，合同约定：银行按揭由原告偿还，此外原告付给被告房款185000元（前期首付165000元，余20000元过户后付清）…合同签订后，原告依约通过银行转账方式给付被告购房款165000元，被告将购房合同、还贷银行卡等手续原件交给原告，原告于2017年1月份开始按月向银行偿还房屋按揭贷款。但至7月份，李俊毅打电话通知原告，其将购房款165000元及原告交纳的6个月房贷打入原告的银行账户，原告询问原因，被告不予答复，后一直拒接原告电话。原告认为房屋转让协议时双方真实意思表示，合法有效，被告在合同签订后，接受了原告的购房款、原告偿还了6个月的银行贷款后，却单方面将购房款返还原告，是单方面撕毁合同的行为，应承担合同约定总房款10%的违约责任，被告单方面违约，原告有权要求继续履行合同。在案件审理过程中，原告张培田表示愿意等到两年后办理过户手续，被告表示不同意继续履行合同，后原告将诉讼请求变更为：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、请求法院依法判令被告赔偿原告的损失30万元。3、被告给付原告违约金4.474万元。4、本案诉讼费用由被告承担。被告李俊毅辩称：同意解除涉案房屋买卖合同。根据2017年5月31日徐州市人民政府（2017）33号文件，依据该文件涉案房屋属于限制交易范围内，不得上市交易。原告要求差价损失被告不同意，因为在2017年6月33号文件出台后，被告知道涉案房产不得交易后和原告协商过解除合同，并于2017年7月16日分两次，一次是22500元，一次是165000元，转账给原告，原告之前所付的钱款全部归还完毕。被告在本次纠纷中不应该承担房屋差价的责任，被告愿意承担原告所交付房款资金占用期间的利息。关于违约金被告不同意支付，在被告当时签署房屋转让合同时，房屋价格就是按照原告从开发商处购买的价格出售3900元每平方，被告对于该次房屋交易本身不存在获利的行为，因此，关于被告要求房屋差价的损失没有法律依据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月9日，原告张培田（买方、乙方）与被告李俊毅（卖方、甲方）签订《房屋转让合同书》一份，内容为：甲乙双方本着平等、自愿的原则经协商一致，就绿地高铁东城二期19号楼2单元1203室购房转让事宜签订本协议。一、该房屋权属状况如下：甲方于2014年12月2日与绿地地产集团徐州东部置业有限公司（开发商）签订《商品房买卖合同》（合同编号0447299），该合同约定甲方以人民币447402元的总价款购买位于京沪高铁线与陇海铁路交汇处的房屋一套，上述合同已由徐州市住房保障和房产管理局登记备案，商品房预售许可证号为徐房售许字（2014）第165号，商品房备案号为20141650090，甲方李俊毅尚未取得该房屋的房地产权证，乙方已全面了解该房屋的上述情况。二、甲乙双方经协商一致同意，乙方以首付房款人民币185000元整（前期首付165000元，余20000元等到过户后付清），余款按照甲方与银行贷款剩余数付，甲方取得房产证后压于乙方处，两年内办理房产证过户手续费由乙方支付，待甲方取得房产证后实际办理过户时间按乙方要求来办（立即过户或两年内过户按乙方意愿）。甲乙双方的实际付款方式如下：1、乙方于签约并拿到商品房钥匙后以打卡方式，支付甲方房款人民币185000元（前期支付165000元，余20000元等到过户后付清）；2、办理该房屋所需的手续需要甲方配合的甲方应全力配合，不得拖延；3、双方同意，该房屋后续需要的费用均需乙方付（包括维修基金、物业费、契税以及两年内办理产证等等）。三、甲方的义务为：1、甲方负责为乙方办理房屋手续，进行房屋入住；2、甲方应在取得房屋产权证两年内协助乙方过户及其他有关房屋的购房转让手续；房产证实际办过户时间按乙方要求来办（立即过户或两年内过户按乙方意愿）；3、甲方应于乙方付清185000元（前期支付165000元，余20000元等到过户后付清）房款当日将该房屋有关资料交付给乙方，待取得房屋产权证两年内（立即过户或两年内过户按乙方意愿）现将房屋完全交付给乙方。四、乙方的义务：1、乙方负责支付该房屋的水、电、煤气、有限电视等相关进户费用；2、该房的维修基金、物业费、契税由乙方承担；3、乙方应在甲方取得房屋产权证两年内（立即过户或两年内过户按乙方意愿）和甲方一起在国家房地产管理部门办妥该房屋转让手续；4、乙方自拿到钥匙后需按月还贷（每月的20号，月供为1595元/月，实际还贷根据银行每年利率不同会有小浮动，甲方应第一时间告知乙方，并按最新利率还贷，乙方每月应提前一天还贷防止逾期，乙方未及时按月还贷逾期的后果需乙方负责）。五、若甲方在甲乙双方办理该房屋的权益转让手续期间，反悔不出售该房地产给乙方，则乙方有权单方面终止本协议，同时甲方应按照本协议约定的总房款的10%向乙方支付违约金，并且甲方应返还乙方支付的所有房款及损失。六、若乙方在甲乙双方办理该房屋的权益转让手续期间，乙方反悔不购买上述房地产，则甲方有权单方面终止本协议，同时乙方应按照本协议约定的总房款的10%向甲方支付违约金及损失。七、甲乙双方约定如因开发商原因导致双方不能办理该房屋的权益转让事宜，则双方应在获知本情况后，七日内依本协议总房款及其他条款约定另行签订《房地产买卖合同》，任何一方不得以任何理由拒绝签订《房地产买卖合同》的，逾期达15日则视为违约，同时违约方应按照本协议约定的总房款的10%向守约方支付违约金。合同签订后，原告张培田于2017年1月9日支付被告李俊毅购房首付款165000元、支付涉案房屋住房维修资金10035元、支付涉案房屋物业费等2752元、涉案房屋水押金300元。被告将涉案房屋钥匙交给原告，并将商品房买卖合同、物业服务协议、业主手册、燃气安装告知书、徐州市房屋权属登记申请书、住宅使用说明书、住宅质量保证书等交付原告。后原告张培田按月向被告李俊毅支付了自2017年1月至6月的银行贷款，其中2017年1月、2月分别为1600元，3月至6月分别为1604元。2017年7月，被告李俊毅表示因涉案房屋无法交易，欲与原告协商解除合同，原告不同意，被告于2017年7月6日将原告已付的187500元转账支付给原告，后更换门锁，涉案房屋由被告实际占有使用至今。2017年9月22日，被告李俊毅办理了涉案房屋的不动产权证书，苏（2017）徐州市不动产权第0086496号，权利人李俊毅、高雅，坐落于徐，坐落于徐州经济技术开发区面积111.5㎡，其中专有建筑面积83.19㎡，分摊建筑面积28.32㎡，抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行，被担保主债权数额308000元。另查明，2014年12月2日，被告李俊毅（买受人）与绿地地产集团徐州东部置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同号0447299，约定被告购买位于京沪高铁线与陇海铁路交会处高铁东南称第19幢2单元1203号房，合同约定建筑面积113.18平方米，其中套内面积83.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.99平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3900元，总金额为441402元；2014年12月2日前买受人支付出卖人房款133402元，2015年1月2日前买受人支付出卖人房款308000元。后被告李俊毅在中国邮政储蓄银行徐州市分行办理涉案房屋抵押贷款。还查明，被告李俊毅与高雅于2016年10月18日登记结婚，高雅为徐州市睢宁县户籍。徐州市人民政府于2017年5月31日出台《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》（徐政发[2017]33号）规定自2017年6月1日起，在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。在案件审理过程中，根据原告张培田的申请，本院委托江苏恒盛房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。该公司于2019年3月18日出具江苏恒盛（2019年）（房估）第012号房地产评估报告，认为涉案房屋在2017年11月14日的市场价值为81.6万元。后因涉案房屋商品房买卖合同上面积为113.18平方米，不动产权登记证书上面积为111.5平方米，该公司调整评估价为80.39万元，双方当事人对此均无异议。本院认为，原告张培田与被告李俊毅签订的《房屋转让合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守合同约定履行各自义务。本案中，虽然徐州市政府的限售政策对于涉案房屋在一定时期内限制过户，但不禁止在一定期限届满后可以过户，该限售政策对于原告已向被告支付的涉案房屋对价，以及被告已向原告交付涉案房屋均不产生影响，故被告并不享有合同解除权，其在未经原告同意的情况下，将原告已付的购房首付款及贷款直接退回，并不产生解除合同的法律效力。原告在签订合同后即将房屋首付款165000元支付被告，并按月向被告支付了6个月的银行贷款，一直在积极履行合同义务，直到被告在庭审中明确表示拒绝履行合同，原告基于被告的违约行为要求解除合同，被告在庭审中亦表示同意，故本院对于原告要求解除合同的诉请予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，被告已将原告已付款返还给原告。关于损失赔偿的数额，应相当于因违约所造成的损失，根据当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行综合衡量。本案中，双方签订房屋转让合同时，被告出售房屋的价格为其从开发商处购买房屋的初始价格，并未从中获利，且当时徐州市政府并未出台房屋限售政策，双方均无法预计房产交易将受到影响，根据涉案合同过户及付款条款，原告在签订合同时对涉案房屋并未办理权属证书，不具备过户条件，涉案房屋因银行贷款存在抵押等情形是明知的，在此基础上双方约定过户时间为取得房产证后按原告意愿立即过户或两年内过户，因其个人原因约定过户期限过长，应当预见到合同履行过程中可能出现的不确定因素，在此过程中，原被告均有一定过错，但合同解除的主要原因在于被告，故本院酌定被告承担损失的60%。根据双方合同约定，涉案房屋付款方式为首付185000元加上合同签订后被告应付银行的贷款本息，因双方合同约定的实际过户时间为两年内的不确定时间，且银行贷款会随每年利率调整进行浮动，故涉案房屋剩余银行贷款本息数额的不确定导致双方房屋价款数额的不确定。综合涉案房屋评估价值、被告初始购买房屋价值、涉案房屋贷款情况等因素，本院酌定涉案房屋差价损失数额为300000元，因被告的违约行为应赔偿原告损失180000元。关于原告主张的违约金44740元，因该违约金与原告主张解除合同的损害赔偿指向的是同一损害，原告选择的损害赔偿数额已经涵盖违约金所约定的损害赔偿，故本院不再支持违约金的诉请。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告张培田与被告李俊毅签订的《房屋转让合同书》；二、被告李俊毅自本判决生效后十日内赔偿原告张培田损失180000元；三、驳回原告张培田的其他诉讼请求。案件受理费11720元，由原告张培田负担4688元，被告李俊毅负担7032元（随案款一并给付原告）；评估费9300元，由被告李俊毅负担（随案款一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  韩 蕾审 判 员  谢 龙人民陪审员  赵启君二〇一九年七月十日书 记 员  张 丹