安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1502民初773号 原告：陆秀程，男，1990年8月14日出生，汉族，住六安市金安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：凃福昌，安徽徽商律师事务所律师。 被告：安徽长安城房地产开发有限公司，住所地六安市金安区长安南路与永康路交叉口长安城**，统一社会信用代码913415000822126045。 法定代表人：张秀丽，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：侯蓓丽，北京市康达律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：何江文，北京市康达律师事务所律师。 原告陆秀程与被告安徽长安城房地产开发有限公司（以下简称长安城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法由审判员吴旭东适用简易程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人，被告长安城公司的委托诉讼代理人侯蓓丽、何江文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆秀程的诉讼请求：1．请求判令被告立即向原告交付商品房不动产权证书；2、判令被告支付原告迟延办理、交付商品房不动产权证书违约金34,662.6元（暂计算至2019年1月15日。后以52.92元∕日计算至原告实际取得不动产权证书之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月17日，原告与被告签订了商品房买卖合同（预售），被告将其开发的位于金安区长安城小区4栋29层2904号房屋出卖给原告。合同约定：1、商品房单价为每平方米4,882.28元，房屋实测面积为108.41平方米，原告实际付款529,200元；2、第十一条第一款约定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付商品房；第二十条第二款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成所有权登记之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。4、附件十一补充协议第二条第3款规定，由出卖人代办房产证。原告已按照合同约定履行了全部购房款的支付义务，缴纳了相关税费，并将办理房产证的全部材料和260元办证费交给了被告。根据合同约定，被告应在2017年3月30日前为原告办理不动产权证，但原告至今未能取得不动产权证书。2019年1月14日，原告到六安市不动产权证登记中心查询得知，原告购买的房屋已于2018年7月27日登记，但原告至今未能取得不动产权证书。综上，原告为维护其合法民事权益，特提起诉讼，请求依法判如所请。 原告陆秀程为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据： 证据一、原告身份证复印件、被告企业信息，证明原告身份信息、被告企业信息情况，原被告主体资格适格； 证据二、商品房买卖合同，证明（1）原、被告之间存在合法有效的房屋买卖合同；（2）违约责任约定情况；3、约定由被告代办房产证。 证据三、税务发票2份、住宅专项维修资金专用收据1份，证明原告已按照合同约定履行了全部购房款的支付义务，缴纳了相关税费。 证据四、被告2016年12月13日出具的收据一份，证明原告已将办理房产证的办证费交给了被告，房产证由被告办理。 证据五、六安市不动产登记中心出具的《六安市不动产登记信息查询记录》一份，证明2019年1月14日，原告到六安市不动产登记中心查询得知，原告购买的房屋已于2018年7月27日登记，被告至今未将房地产权证交付原告。 证据六、六安市人民政府百姓畅言页市房产局的回复、六安市住房和城乡建设委员会在六安人论坛上的回复，证明1、被告因综合验收问题，一直未能办理初始登记，未为业主办理不动产权证；2、被告为业主办理了不动产权证后，私自扣押房产证，强迫业主签订放弃索赔的声明。 被告长安城公司辩称：一、本案涉案房屋不存在逾期办证的问题。原告与长安城公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》）购买长安城公司开发的长安城一期不动产。根据《合同》第九条约定，涉案房屋交付时应当符合该商品房经综合查验备案的条件。《合同》第十条对商品房相关设施设备交付条件进行了约定，其中，对供水、排水这种基础设施设备，要求交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。《合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人”。根据上述约定，长安城公司向原告交付房屋的前提是商品房达到《合同》第九条、第十条约定的交付条件，也就是说，长安城公司在交付涉案房屋前，该商品房不仅经过综合查验备案，而且供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。根据六安市住房和城乡建设委员会（以下简称六安市住建委）出具《商品房综合验收备案证明》（NO.069），载明涉案房屋所在楼栋交付使用时间为2016年12月30日，但综合验收资料在六安市住建委备案的时间应当是2018年1月19日。根据合同约定，长安城公司交付商品房的时间应当在六安市住建委出具《商品房综合验收备案证明》之后，即2018年1月19日之后。根据《合同》第二十条第（二）项之约定，自房屋交付之日起90日，原告应当取得涉案房屋的所有权证书。因此，原告在起诉状中主张长安城公司没有按合同约定给原告办理房产证的请求缺乏事实依据。二、政府污水管网接通建设严重滞后是导致项目无法按时进行综合验收备案的原因。2016年7月7日，长安城公司向六安市重点局提交《关于请求尽快疏通长安南路雨污水管道的报告》，表明长安城项目中36号地块一期10栋楼即将于2016年8月份交房，因长安南路雨污水管网一直未接通，导致项目室外雨污水管网无法对接排放，影响项目一期交房，长安城公司要求尽快疏通。2016年7月28日，长安城公司向六安市政府提交《关于完善查长安城小区周边市政配套的申请》，提出：长安城小区一期住宅合同交房时间为2016年10月底，但受到周边市政配套设施制约，长安城小区一期雨污水无法排放。小区雨污水排放下游管道经长安南路至规划金善路，目前金善路地面拆迁工作尚未完成，道路施工、管道铺设无法开展，小区交付后势必将面临雨污水无法排放的困境。2016年11月11日，长安城公司根据环保局的要求作出《承诺函》，内容为：“长安城小区雨污水排放下游管道经长安南路至规划金善路，目前金善路地面拆迁工作尚未完成，管道铺设无法开展，小区雨污水管线无法接通。我公司长安城小区一期住宅合同交房时间为2016年12月，为保证小区能够顺利如期交房，我公司承诺，在上述市政配套雨污水管道完成之前，长安城小区排放的雨污水由我公司负责清掏，并承担因此产生的所有费用。”2016年11月14日，六安市环境保护局向长安城公司出具《六安市环境保护局关于长安城A地块1-9、14号楼及地下车库工程竣工环境保护验收意见的函》（六环验函【2016】71号），该函提出了验收意见，其中环保局认为：该工程能够按照环评及环评批复要求建设，建成了“雨污分流式”排水管网；金善路道路工程完工后，你公司须尽快完成小区雨污管网与市政管网的接管工程。污水接管前，入住居民生活污水必须按承诺方案全部掏清，不得排入雨水管网及地表水体。2017年11月22日，六安市污水处理管理处对涉案房屋所在楼栋的污水管网进行建设项目综合查验，并出具《六安市城管局建设项目综合查验单项评定表》，查验结果为“A1#-A9#、A14#共计10幢楼已雨污分流，按照设计接入长安路污水管网……”2018年1月19日，六安市住建委出具《商品房综合验收备案证明》。综上，政府污水管网接通建设严重滞后是导致项目无法按时进行综合验收备案的原因，并非长安城公司的原因，长安城公司也多次就雨污水管网与市政管网接管问题向有关部门提出申请，有关部门也一直在进行协调。从上述长安城交涉时间节点可以看出，长安城公司是严格按照《合同》约定的办证期限积极履行义务，试图尽快解决雨污水管网的接入问题，也努力早日为原告办理涉案房屋的不动产权证书。三、即使逾期办理产权证书也非长安城公司原因所致。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（三）房屋已经竣工的材料；（六）其他必要材料。”2013年12月2日，住房城乡建设部印发《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）第五条规定：“工程符合下列要求方可进行竣工验收（十）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。”从上述两条规定可知，公安消防、环保部门出具的准许文件是工程可以竣工验收的必备条件，也是办理房屋产权证书的前提条件。本案中，由于政府雨污水管网项目建设滞后，导致建设项目综合查验迟延，进而导致六安市建委延期作出综合验收备案证明，直接影响了办理不动产权证书的期限。因此，即使涉案房屋逾期办理权属证书，也不是长安城公司原因所致。四、涉案房屋已提前交付原告使用，原告并未遭受实际经济损失。违约金的功能是以补偿为主，惩罚为辅。尽管2016年12月30日约定交房条件未成就，但长安城公司已实际向原告交付房屋，合同主要目的已经实现。长安城公司并未从“逾期办证”中获取任何经济利益，逾期领取产权证书并不影响原告的居住使用，原告不存在实际经济损失。原告也不能举证其遭受的实际损失数额，同时由于案涉项目的逾期办证并非长安城公司过错，不存在违约金补偿及惩罚的适用条件。综上，原告诉请无事实及法律依据，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告全部诉讼请求。 被告长安城公司为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据： 证据一、《商品房买卖合同（预售）》，证明长安城公司向原告交付房屋的前提是商品房同时达到《合同》第九条、第十条约定的交付条件，也就是说，长安城公司在交付涉案房屋前，该商品房应当供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。 证据二、《关于请求尽快疏通长安南路雨污水管道的报告》、《关于完善查长安城小区周边市政配套的申请》，《承诺函》《六安市环境保护局关于长安城A地块1-9、14号楼及地下车库工程竣工环境保护验收意见的函》（六环验函【2016】71号）《六安市城管局建设项目综合查验单项评定表》，证明政府污水管网接通建设严重滞后是导致项目无法按时进行综合验收备案的原因，并非长安城公司的原因，长安城公司也多次就雨污水管网与市政管网接管问题向有关部门提出申请，有关部门也一直在进行协调。从上述长安城交涉时间节点可以看出，长安城公司是严格按照《合同》约定的办证期限积极履行义务，试图尽快解决雨污水管网的接入问题。 证据三、《商品房综合验收备案证明》，证明涉案房屋所在楼栋综合验收资料在六安市住建委备案的时间应当是2018年1月19日，长安城公司交付商品房的时间应当在六安市住建委出具《商品房综合验收备案证明》之后，即2018年1月19日之后。 被告长安城公司对原告证据的质证意见为：对原告提交证据真实性均认可，对证据二证明目的不认可，根据合同约定，原告实际支付的首付款是143,948元，其余款项是商业贷款。 原告对被告长安城公司证据的质证意见为：对证据一无异议；对证据二、三的三性无异议，但该报告是2016年7月7日出具，说明被告与原告签订商品房买卖合同之前已经预见到政府污水管网接通滞后，无法按时完成综合验收备案，理应负有过错。 本院对原、被告提交证据认证如下：原告三份证据均客观真实，本院对该三份证据的证据效力及证明力予以认定。被告三份证据亦客观真实，可以反映迟延办证的具体原因，本院对该三份证据的证据效力及证明力予以认定。 根据上述对证据的分析认定，结合庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2015年7月17日，原告陆秀程与被告长安城公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，购买被告开发109.58平方米商品房。该合同第七条（一）约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20,000元；（二）3项约定“贷款付款方式：公积金贷款。买受人应当于2015年7月17日前支付首期房屋价款人民币135,000元，占全部房价款的25.23%。余款人金币400,000元向贷款机构申请贷款支付。”第十一条交付时间和手续（一）约定“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人----”第二十条房屋登记条款约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”上述合同签订后，原告付房屋首付款135,000元。并通过按揭贷款方式支付被告房屋价款400,000元。被告长安城公司按约于2016年12月30日前按约向原告交付了该商品房。 另查明，2016年7月7日，长安城公司曾向六安市重点局提交《关于请求尽快疏通长安南路雨污水管道的报告》，表明长安城项目中36号地块一期10栋楼即将于2016年8月份交房，因长安南路雨污水管网一直未接通，导致项目室外雨污水管网无法对接排放，影响项目一期交房，为此要求尽快疏通。2016年7月28日，长安城公司再次向六安市政府提交《关于完善查长安城小区周边市政配套的申请》，提出长安城小区一期住宅合同交房时间为2016年10月底，但受到周边市政配套设施制约，长安城小区一期雨污水无法排放。小区雨污水排放下游管道经长安南路至规划金善路，目前金善路地面拆迁工作尚未完成，道路施工、管道铺设无法开展，小区交付后势必将面临雨污水无法排放的困境。2016年11月11日，长安城公司根据六安市环保局的要求作出《承诺函》，内容为“长安城小区雨污水排放下游管道经长安南路至规划金善路，目前金善路地面拆迁工作尚未完成，管道铺设无法开展，小区雨污水管线无法接通。我公司长安城小区一期住宅合同交房时间为2016年12月，为保证小区能够顺利如期交房，我公司承诺，在上述市政配套雨污水管道完成之前，长安城小区排放的雨污水由我公司负责清掏，并承担因此产生的所有费用。”2016年11月14日，六安市环境保护局向长安城公司出具《六安市环境保护局关于长安城A地块1-9、14号楼及地下车库工程竣工环境保护验收意见的函》，该函提出了具体验收意见。2017年11月22日，六安市污水处理管理处对涉案房屋所在楼栋的污水管网进行建设项目综合查验，并出具《六安市城管局建设项目综合查验单项评定表》，查验结果为“A1#-A9#、A14#共计10幢楼已雨污分流，按照设计接入长安路污水管网……”2018年1月19日，六安市住建委出具《商品房综合验收备案证明》。由于上述原因导致的政府污水管网接通建设严重滞后，被告长安城公司世纪景园小区一直未能按照约定为原告办理所购商品房的房屋所有权证书，直至2018年7月27日，被告长安城公司才为原告所购房产办理完成初始登记，但一直未向原告交付房屋产权证书，原告于2019年1月15日向本院提起诉讼。 本院认为，被告长安城公司为购房户办理完成商品房不动产权证书后，应及时将不动产权证书交付至购房户手中。原告该项诉请合法有理，本院予以支持。原告关于被告承担违约责任的诉请，本院对此认为，根据本案被告举证可以证明，政府污水管网建设的严重滞后，进而导致长安城小区一直未能通过工程竣工环境保护验收以及取得《商品房综合验收备案证明》，系被告长安城公司未能按约及时为原告办理所购商品房产权证书的直接原因。长安城公司曾为此多次向政府部门报告反映，但仍未获得及时解决，属于不能归结于商品房出卖人的不可抗力。根据原、被告《商品房买卖合同》第二十条（二）项的约定，商品房出卖方承担迟延办证违约金的前提条件亦是“因出卖人的原因”。综上，本案虽原告客观上未能在合同约定期限内取得房屋权属证书，但系由于不能克服、避免的不可抗力所致；根据被告长安城公司举证，其一直尽力及早解决业主办证问题，对迟延办证的后果依法依约不应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，判决如下： 一、被告安徽长安城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陆秀程交付长安城小区4栋29层2904号房屋的不动产权证书； 二、驳回原告陆秀程的其他诉讼请求。 案件受理费1220，减半收取610元，由原告负担300元，被告负担310元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  吴旭东 二〇一九年七月十日 书记员  李 伟 附：相关法条 《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。