湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初2363号原告:李翔，男，2000年7月24日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：邓群波，湖南长善律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:湖南省湘汇置业发展(集团)有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔**。法定代表人:姚芳明，该公司董事长。被告：湖南省渝州房地产实业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路**。法定代表人:姚芳明，该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：谭兴伟，男，汉族，零陵区人，1955年1月1日，户籍地湖南省永州市零陵区，该公司职工，代理权限为特别授权。第三人:步步高商业连锁股份有限公司永州分公司，住，住所地湖南省永州市冷水滩区凤凰园中心花坛（凤凰路与梧桐西路交叉口主楼栋C）/div>负责人:周强，该公司董事长。原告李翔诉被告湖南省湘汇置业发展(集团)有限公司(以下简称湘汇公司)、湖南省渝州房地产实业有限公司（以下简称渝洲公司）、第三人步步高商业连锁股份有限公司永州分公司（以下简称步步高公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李翔的委托诉讼代理人邓群波，被告湘汇公司、渝州公司的共同委托诉讼代理人谭兴伟到庭参加诉讼，第三人步步高公司经本院传票传唤无正当理由据不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李翔向本院提出诉讼请求：1.判令被告湘汇公司、被告渝洲公司连带支付原告租金26450元（从2018年7月16日起计算至2019年3月31日）；判令被告湘汇公司、被告渝洲公司连带支付原告滞纳金3094元（从2018年7月1日起计算至2019年3月24日，按未付租金款的每日万分之五计算）；判令被告湘汇公司、被告渝洲公司连带支付原告违约金41258元（按购房实际支付款的10%计算），三项共计70802元；2.判令第三人从2019年3月24日后直接向原告支付原告的商铺租金（第三人租赁被告湘汇公司代租原告的铺面应付给被告湘汇公司的租金）；3.本案诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为判令二被告连带支付原告从2018年7月16日至2019年3月31日止的租金25396.02元,滞纳金3094元。事实与理由：原告受被告渝洲公司“市中心黄金旺铺，总价8万元起！年回报8%”变相返本广告承诺引诱，原告购买了舜德摩尔1栋第3层C07商铺，一次性购房款为412580元，同时被告渝洲公司要求原告与被告湘汇公司签订了所购商铺的委托租赁合同，约定：1、被告湘汇公司按原告购房款每年10%的标准计算租金；2、被告湘汇公司欠付的租金超过6个月，被告湘汇公司除未付租金款的每日万分之五向原告计算滞纳金，另向原告支付购房实际支付款的10%违约金。被告湘汇公司2018年7月1日后不再支付原告后期租金，至今已超过6个月。另查明：1.被告湘汇公司已将商铺转租给第三人，转租租金远低于被告湘汇公司应支付给原告的租金；2.原告商铺所有权在办产权证之前由被告湘汇公司而非出卖人被告渝洲公司所有；3.被告渝洲公司为了销售被告湘汇公司的房产，广告承诺年回报8%，应视为合同的一部分。综上，为维护原告的合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。被告湖南省湘汇公司、渝洲公司辩称，1、渝洲公司不能作为该案的被告，更不能在该案中承担连带责任。2、欠租是事实，自2018年7月15日起至2019年3月底，被告实欠租金数额（应以被告明细表为准）,原告计算的是税前租金，且少计算了2018年9月30日支付的半个月租金。其计算方式是：（购房总价款×0.10÷12月）＝每个月的税前租金－代扣税费＝实际欠租额。3、滞纳金不应计算。4、案中约定逾期付租金按购房价款的10％支付违约金，其比例约定过高，请求人民法院依法降低违约金比例。第三人步步高公司未到庭，但书面辩称，1、答辩人与原告之间没有任何租赁合同关系，根据合同的相对性原则，原告无权要求答辩人向其支付租金；2、答辩人按照与被告的租赁合同的约定，履行了租金支付义务，没有拖欠租金的违约行为，原告要求答辩人从2019年3月24日直接向其支付租金没有任何依据，请求人民法院依法予以驳回原告的该项请求。本院认定事实如下：2012年12月4日，原告与被告渝州公司签订《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》，购买了舜德摩尔1栋第3层C07房，共支付房款412580元。同日，原告与被告湘汇公司签订了《舜德摩尔·财富中心商品房屋委托租赁合同》。委托租赁合同主要约定：原告自愿将其所有的舜德摩尔1栋第3层C07房的使用权全权委托交由被告湘汇公司代为租赁、招商及管理，被告湘汇公司有权对该房屋进行自营或对外招租；被告湘汇公司按原告购房款每年10%的标准计算租金；租赁期限为2013年4月1日起至2029年12月31日止；按季付租，每季度首月10日前支付；被告湘汇公司逾期付租3个月以内的，按未付租金款的每日万分之三向原告支付滞纳金，逾期付租超过3个月但未满6个月，被告湘汇公司除按未付租金款的万分之五向原告支付滞纳金，另向原告支付购房实际支付款的10%违约金等。被告湘汇公司2018年7月16日后没有再支付原告租金，遂诉至法院。上诉事实，有原、被告签订的《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》、《舜德摩尔·财富中心商品房屋委托租赁合同》等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告与被告湘汇公司签订的《舜德摩尔·财富中心商品房委托租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法、有效，依法受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定依法享有权利，履行义务。现原告已依约全部履行了合同义务，而被告湘汇公司未按照合同约定按期支付租金，其行为已经构成了违约，应承担违约责任。故原告主张被告湘汇公司向其支付逾期租金并承担违约责任，理由充分，本院予以支持；原告请求被告湘汇公司支付逾期租金滞纳金及违约金，实则是在请求支付逾期支付租金款的损失。现原告诉请被告湘汇公司从2018年7月16日至2019年3月31日止按未付租金的每日万分之五支付滞纳金，并按购房实际支付款的10%支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于若干问题的解释》（二）第二十九条规定，其诉请的滞纳金、违约金过分高于造成的损失，本院依照相关法律规定，结合原、被告签订的委托租赁合同的约定，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，将违约金酌情调整为逾期付租3个月内的，按未付租金款的每日万分之三向原告支付违约金，逾期付租超过3个月以上的，按未付租金款的每日万分之五向原告支付违约金。对被告湘汇公司提出的违约金约定过高的辩论意见，本院予以采纳。本案的购房款为412580元，根据合同约定，租金按原告购房款每年10%的标准计算，原告的年租金为412580×10%=41258元，月租金为41258÷12=3438.16元，季租金为3438.16×3=10314.48元。本案原告自2019年1月1日至2019年3月31日的租金系逾期付租3个月以内的，以季租金10314元为基数，按每日万分之三计算，应支付其自2019年1月11日至2019年3月31日止的违约金为：10314.48（季租金）×0.0003（万分之三）×80天=247.55元；本案原告自2018年7月16日至2018年12月31日的租金系逾期付租超过3个月以上的，该阶段为5个半月，其租金为18909.88元，按每日万分之五计算，本案支付原告李翔自2018年7月11日至2019年3月31日的违约金为：18909.88元×0.0005（万分之五）×264天=2496.10元。两项共计违约金2743.65元。被告湘汇公司与被告渝州公司是两个独立的法人，原告与被告渝州公司之间只是商品房买卖关系，原告与被告湘汇公司存在租赁关系。该案系租赁合同纠纷，与商品房买卖无关，根据合同相对性的规定，被告渝州公司不应承担连带责任，故原告要求被告渝州公司承担连带责任诉请，本院依法不予支持；等三人步步高公司与被告湘汇公司存在租赁关系，与原告之间没有民事法律关系，原告无权要求第三人向其支付租金，故原告诉请第三人从2019年4月1日到2029年12月31日按购房款的10%支付商铺租金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司于本判决书生效之日起十日内支付拖欠原告李翔自2018年7月16日至2019年3月31日止的租金25396.02元；二、被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司在本判决生效之日起十日内支付违约金2743.65元；三、湖南省渝州房地产实业有限公司对上述租金及违约金不承担连带责任；四、驳回原告李翔对第三人步步高商业连锁股份有限公司永州分公司的诉讼请求；五、驳回原告李翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1570元，减半收取785元，由被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  周湘荣二〇一九年七月五日代理书记员  李 珍