贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初4102号原告：龙瑞银，女，1975年4月30日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住都匀市。原告：罗锦斌，男，1975年11月21日出生，布依族，贵州省罗甸县人，住址同上，系龙瑞银的丈夫。被告：凯里市中心城置业有限公司。住所地凯里市宁波东路**纵横坐标广场******。法定代表人：刘义光，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）龙厚楷，男，1984年12月9日出生，侗族，贵州省锦屏县，住锦屏县，系该公司行政总监。原告龙瑞银、罗锦斌与被告凯里市地杰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告龙瑞银、罗锦斌，被告凯里市中心城置业有限公司的委托诉讼代理人龙厚楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙瑞银、罗锦斌向本院提出诉讼请求:一、解除原、被告于2014年8月9日签订的《贵州省商品房买卖合同》(合同编号分别为2014005938)。二、被告返还原告已付购房款首付人民币245472.00元，银行按揭24万元。三、被告支付原告违约金2427.36元(总房款×5‰)。四、被告支付原告商铺抵押预告款1130元。五、被告自2014年8月9日起至实际给付日止按照人民银行同期贷款利率支付原告已付购房款利息(52649.64元)。六、被告自2015年5月21日起至实际给付日止支付二原告因商铺商业贷款实际已付贷款利息(52205.328元)。七、诉讼费由被告承担。事实与理由:2014年8月9日,二原告系夫妻关系,原告就购买位于凯里中心城第一栋-2层-2-575号房(合同编号：2014005938)(以下简称“诉争房屋”)事宜与被告签订了《商品房买卖合同》(以下简称《购房合同》)。合同约定：凯里中心城第一栋-2层-2-575号房(合同编号：2014005938)房屋总价款为485472.00元,首付款为245472.00元(于2014年8月6日原告向被告支付),其余24万元采取银行贷款方式支付。2015年5月14日,原告与凯里农商银行（以下简称农商银行)签订了《个人住房(商业用房)借款合同》,并于2015年6月20日开始正式还贷。截至起诉之日止,原告已还贷37期,共还款96098.62元。(还款明细可去银行打对帐单)。根据原、被告签订的上述《购房合同》第十一条、第十三条及第二十二条之规定,被告应于2015年12月28日前交付诉争房屋,并于2016年12月28日前,取得该商品房所有权的初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给受买人,若被告逾期交房超过30日的,或自约定日期起30日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,原告有权退房,被告应自退房通知送达之日起15内退还全部已付款,并按照原告全部已付款的5‰支付违约金。合同签订后,二原告依约履行了付款义务,而被告却未按合同约定时间交付房屋及将办理商品房转移登记的有关文书交付给受买人。经原告多次催促,截至今日,被告亦未履行交房义务,并对原告的退房要求不予配合,给原告造成很大损失。为了维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼。被告凯里市中心城置业有限公司辩称:一、由于原告未在法律规定的期限行使用解除权，故原告在本案中已丧失合同解除权。原告应当最迟在2016年12月28日以前行使解除权。二、如原告要求解除合同的诉请得以支持，那么原告得到的租金146773元则应退还给被告，因取得返租租金的前提条件是购买房屋。本案合同实际上仍在履行，固请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2014年8月9日，二原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，购买位于凯里中心城第一栋-2层-2-575号商铺，合同约定总价款分别为485472.00元,首付款为245472.00元。同时约定被告应于2015年12月28日前交付涉案商铺。合同签订后，二原告按照合同约定向被告支付了首付款，并通过贷款支付了剩余购房款，同时缴纳了1130元的商铺抵押预告款。但被告未能按合同约定及时交付二原告所购房产及将办理房产转移登记的有关文书交付给二原告，二原告多次催促未果。截至起诉之日止,二原告为涉案房产已还贷37期,共还款96098.62元。被告陆续向二原告支付-2层-2-575号返租租金共计71471.14元。因原告不同意调解，故未能组织双方当事人达成调解协议。上述查明的事实，有原告的当庭陈述、被告的答辩意见及原告提供的《身份证》、《营业执照》、《商品房买卖合同》、短信截屏和照片、《收款收据》、《农村信用社借款借据》、《银行流水清单》、《预告登记》、照片影印件2张；被告提供《商铺委托及管理合同》、《会议纪要》证据等证据载卷佐证，经庭审举证、质证，双方无争议，予以采信。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十五条虽然规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”该条系法定解除权之规定，《商品房买卖合同解释》第十五条系针对法定解除权而言。原告所享有的解除权性质为约定而非法定，故在双方当事人未对解除权行使期限予以约定且原告也未对被告进行催告的情况下，原告所享有的解除权行使期限并不受该司法解释的限制。故被告的辩解理由，本院不予以采纳。被告未能按照合同约定的期限向原告交付房屋，且逾期超过30日是事实。被告逾期交房的行为致使与原告的商品房买卖合同目的不能实现。合同约定的解除条件已成就，作为解除权人的原告提出解除与被告签订的《商品房买卖合同》，事实清楚、证据充分、于法有据，本院予以支持。关于返还购房款的问题，原告实际支付的购房款共计为485472.00元（首付款245472.00元+银行按揭24万元），因被告构成违约，故予以支持。关于违约金的问题，合同约定逾期交房超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付清购房款的0.5%向买受人支付违约金。对原告龙瑞银、罗锦斌请求支付违约金的诉请，符合法律规定，予以支持。关于商铺抵押预告款的问题。庭审中龙瑞银、罗锦斌自愿放弃该部分主张，系对自己民事权利的处分，本院予以准许。关于原告诉请支付已付首付款利息和已付贷款利息的问题。合同签订后，原告向被告支付首付款245472.00元，从银行贷款24万元。原告请求按照银行年利率4.75%计算首付款的利息；以月息千分之5.1791支付银行贷款利息，因被告违约导致合同无法继续履行，被告存在过错，对此造成的损失理应由被告承担，故对主张予以支持。另，关于被告提出既然合同解除，原告应当返还返租租金71471.14元的问题，本院认为，既然合同解除，那么本案购房合同自始未生效，被告此意见合理合法，此款项二原告应当予以返还给被告，为减少诉累，该返租租金可从利息中予以扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告龙瑞银、罗锦斌与被告凯里市中心城置业有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号：2014005938)。二、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告龙瑞银、罗锦斌购房款（含按揭贷款）485472元。三、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告龙瑞银、罗锦斌违约金2427.36元及利息（其中：以245472.00元为基数，自2014年8月9日起至实际付清之日止的利息，按照银行年利率4.75%计算；以240000元为基数，自2015年5月21日起至实际付清之日止的利息，以银行贷款月利率0.51791%计算。返租租金71471.14元从上述利息中扣减）。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4869元，由被告凯里市中心城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 韩    晶二〇一九年七月二十八日书记员 李维君（代）