北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初2848号原告：王玉兰，女，1932年12月12日出生，汉族，北京市监狱局退休职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨桂玲（系原告王玉兰之女），女，1951年10月25日出生，汉族，北京市食品厂退休职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：耿丽丽，北京理驰律师事务所律师。被告：杨俊海，男，1966年9月29日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：崔学铭，天津民合律师事务所律师。第三人：钟军霞，女，1977年6月15日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：崔学铭，天津民合律师事务所律师。原告王玉兰与被告杨俊海、第三人钟军霞确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉兰及其委托诉讼代理人杨桂玲、耿丽丽、被告杨俊海、第三人钟军霞及二人的委托诉讼代理人崔学铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉兰向本院提出诉讼请求：1.确认2009年10月20日杨富恒与杨俊海以买卖形式过户实为赠与的本案争议房屋即位于北京市大兴区郁花园二里7号楼2单元202室（以下简称：202室）的赠与合同无效；2．确认我享有本案争议房屋50%的份额；3.杨俊海及钟军霞协助我办理本案争议房屋50%份额的房屋产权过户登记手续；4.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：我与杨富恒（已故）系夫妻关系，1998年我与丈夫杨富恒购买了202室房屋。该房屋系我与杨富恒夫妻关系存续期间共同共有的财产。2015年1月5日杨富恒因病去世。杨富恒去世后，大约在2015年3月份左右，杨俊海的妻子钟军霞在市场上告诉别人202室房屋已经过户到杨俊海名下，被我的大女婿赵文起听到并告知我，这时我才知道我所有的房屋已经被儿子杨俊海占有。杨俊海对房屋过户到其名下的事实不能作出合理解释。2015年4月9日，杨俊海在其哥哥杨俊安、嫂子王克平、大姐杨桂玲、姐夫赵文起的证明下，签订了书面房产协议，同意拿出房产的一半给我支配，并口头承诺三天后去大兴房产交易大厅变更共有人，三天后杨俊海反悔，拒绝变更共有人。后我几次与其协商变更产权登记事宜均未果。2015年11月4日，我向大兴法院提起所有权确认之诉，大兴法院作出（2016）京0115民初9040号民事判决，我不服上诉。北京市第二中级人民法院于2016年11月28日作出终审判决，判决书本院认为中的认定“经双方当事人确认，杨富恒以名为买卖实为赠与的方式将涉案房屋所有权转移登记至杨俊海名下，现王玉兰已就赠与行为的效力问题另案提起了诉讼，故上述法律关系应另行审查为宜，从其存在的目的上看仅是作为房屋所有权转移登记的手段，该目的已经实现，而其本身并不具有真实的房屋买卖合同性质，故王玉兰要求确认房屋买卖合同无效理由不成立，驳回上诉，维持原判”。案件进展到此，双方争议的焦点问题就是本案诉讼的焦点，杨俊海基于赠与取得涉案房屋是否有事实依据和法律依据。杨富恒在世期间，我从来没有表示过要把本案争议房屋中属于自己的一半赠与杨俊海。杨富恒在世期间，没有经过我同意，把夫妻共同财产单方赠与儿子杨俊海的行为侵犯了我作为房屋共有人的财产利益。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应该认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。”前述条款但书部分指的是有偿取得涉案财产的善意第三人，杨俊海基于赠与取得，不适用于善意第三人的规定，也就是说善意取得只适用于有偿取得财产的法律关系当中，不适用于无偿赠与的法律关系。我认为，涉案房屋系我与杨富恒的夫妻共同共有财产，杨富恒未经我作为共有人同意的情况下私自赠与共有财产给杨俊海的赠与行为无效。杨俊海和杨富恒之间虽然没有签订书面的赠与协议，基于涉案房屋办理过户之日赠与合同已经实际履行的事实，杨俊海作为受赠与人取得了赠与财产的所有权。杨俊海接受赠与的意思表示视为双方达成口头赠与合同。《合同法》第56条规定无效合同或被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分的效力其他部分仍然有效。《合同法》第58条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失”。综上，请求法院判决依法支持我的全部诉讼请求。杨俊海辩称，在最早购买202室房屋之初，我就是购房共有人，当时发票金额是13.5万元，我出资5万元，杨富恒出资8.5万元，在1998年共同购置了涉案房屋。在2008年11月8日，杨富恒写了遗嘱，里面的内容是把诉争的房屋给我。2009年10月20日，杨富恒与我二人办理了房屋过户手续，将涉案房屋过户到我名下。2015年1月份，杨富恒去世，期间的医药费、去世后的丧葬费是由我和钟军霞支付的，目前的财产状况是由钟军霞和我按份共有，两个房本，其中钟军霞占90%的份额，我占10%的份额。针对王玉兰的第一项诉讼请求，从购买涉案房屋到目前，不存在书面的赠与合同，在这种情况下说确认赠与合同无效，王玉兰的诉讼请求不明确。针对王玉兰的第二项、第三项诉讼请求，我们认为我没有协助办理产权过户手续的义务，理由如下：在2009年杨富恒将涉案房屋过户给我时，王玉兰本人是知悉且同意的，现在又以不知情为由要求将房屋过户给王玉兰，我们认为是不能成立的，涉案房屋在过户给我之前，是在杨富恒的名下，也不存在过户给王玉兰的情形。针对王玉兰的第四项诉讼请求，我们认为诉讼费不应当由我承担。本案已经经过几次一审和二审，从几次判决的结果来看，我们认为，整个涉案房屋的过户、登记给我的事情，王玉兰是知悉且同意的。按照最高院关于审理《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释一》第17条规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权，当夫或妻非因日常生活需要，对夫妻共同财产作重要处理决定时，夫妻双方应当平等协商取得一致意见，但他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。结合到本案，我们有证据证明在杨富恒将涉案房屋过户给我时，王玉兰是知悉且同意的，至少我有理由相信是夫妻共同的意思表示。涉案房屋的过户时间是在2009年10月20日，而到杨富恒本人去世是2015年1月5日，在长达五年多的时间里王玉兰没有做任何意思表示，而等杨富恒去世以后以不知道为由而将房子过户给王玉兰，我们认为是不合理的。钟军霞述称，针对王玉兰的诉讼请求同杨俊海的答辩意见一致。目前涉案房屋90%的份额登记在我名下,对于本案我方的意见是维持产权现状，故不同意王玉兰的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：王玉兰与杨富恒（于2015年1月5日因病去世）系夫妻关系。2009年10月20日，杨富恒作为出卖人与杨俊海作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，将202室房屋所有权转移登记到杨俊海名下。2015年4月8日，杨俊海与钟军霞签订按份共有协议，将上述房屋产权变更为按份共有，其中杨俊海按份共有份额为10%,钟军霞按份共有份额为90%。庭审中，王玉兰向法庭提交杨俊海于2015年4月9日签署的房产协议一份，以证明杨俊海曾同意将202室房屋50%的产权交给王玉兰；其向法庭提交（2016）京0115民初9040号民事判决书以及（2016）京02民终8894号民事判决书，以证明杨富恒与杨俊海签订房屋买卖合同的目的仅是作为房屋所有权转移登记的手段，目的已经实现，而其本身并不具有真实的房屋买卖合同性质；其向法庭提交北京通达首诚司法鉴定所出具的司法鉴定意见书，以证明杨俊海出具的遗嘱中杨富恒、王玉兰签名处的指印未能证明系王玉兰所捺印；其向法庭提交（2018）京02民终3998号民事裁定书，以证明本案审理焦点应为杨富恒以签订房屋买卖合同的方式将涉案房屋赠与杨俊海的赠与行为是否有效而非杨富恒书写的遗嘱是否构成赠与合同。杨俊海向法庭提交北京市房地产开发企业销售专用发票，以证明202室房屋系1998年9月1日以135420元购买；其向法庭提交遗嘱一份，以证明杨俊海对涉案房屋出资5万元，王玉兰对于房屋过户给杨俊海是知晓并同意的；其向法庭提交杨富恒的医疗费票据、护理费收据、丧葬费票据，以证明上述款项均系杨俊海与钟军霞支付；其向法庭提交王玉兰与钟军霞的录音光盘一份，以证明王玉兰对于202室房屋产权过户给杨俊海是知晓且同意的；其向法庭提交（2018）京0115民初12150号卷宗复印件，以证明之前庭审中孙雯青、杨俊安曾出庭作证王玉兰知晓涉案房屋过户给杨俊海一事。钟军霞向法庭提交结婚证，以证明其与杨俊海系夫妻关系；其向法庭提交国有土地所有权转移登记申请书复印件及按份共有协议、房屋所有权证，以证明202室房屋目前的产权情况；其向法庭提交光大银行账户交易复印件，以证明钟军霞为杨富恒购买墓地。本院认为，财产所有权的取得，不得违反法律规定。本案中，202室房屋原系王玉兰与杨富恒夫妻关系存续期间购买，应属夫妻共有财产。杨俊海辩称其为购房共有人,但仅提供杨富恒书写的遗嘱，本院对此不予采信。本案双方争议的焦点在于杨富恒以名为买卖实为赠与的方式处分登记在其名下的共有房屋是否属于无权处分以及杨俊海对于202室房屋的取得是否构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，共同共有人处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条也明确规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。其中一人擅自处分的，构成无权处分。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同才属有效。本案涉及到202室房屋所有权的转移属于处分家庭财产的重大事项，夫妻之间并无法定代理权限，故夫妻一方擅自处分登记在其名下的共有房屋属于无权处分。庭审中，杨俊海虽辩称杨富恒以签订房屋买卖合同的形式转移房屋所有权时王玉兰知晓且同意，但王玉兰对此不予认可，因杨俊海未能提供充分证据予以佐证，故本院对此不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，杨俊海系王玉兰、杨富恒之子，对于202室房屋系王玉兰与杨富恒共有财产的事实知晓，在没有王玉兰明确授权的情况下与杨富恒一人签订房屋买卖合同，其主观上不具有善意。杨俊海虽辩称系善意第三人，但未提供充分证据证实其有理由相信处分涉案房屋系王玉兰的意思表示，且杨俊海与杨富恒之间是以签订房屋买卖合同的形式将涉案房屋赠与给杨俊海，不符合善意取得的规定，故本院确认杨富恒于2009年10月20日以房屋买卖合同形式将202室房屋过户给杨俊海的赠与行为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对于王玉兰要求确认其享有202室房屋50%产权份额的诉讼请求，本院予以支持。此外，本案系王玉兰提起的合同效力纠纷，其要求法院处理房屋过户手续的请求涉及房屋整体权属问题，与本案不属于同一法律关系，再结合涉案房屋产权登记现状，故本案不予处理，相关当事人可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：一、确认杨富恒于2009年10月20日以房屋买卖合同形式将位于北京市大兴区郁花园二里7号楼2层2-202房屋过户给杨俊海的赠与行为无效；二、王玉兰享有位于北京市大兴区郁花园二里7号楼2层2-202房屋所有权份额的50%；三、驳回王玉兰的其他诉讼请求。案件受理费22800元，由杨俊海负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  万 盈人民陪审员  尹长坤人民陪审员  武成燕二〇一九年七月二十九日书 记 员  孙 涛