北京市丰台区人民法院行 政 判 决 书（2019）京0106行初258号原告王朝彦，男，1980年7月29日出生，汉族，户籍所在地甘肃省镇原县。被告北京市丰台区房屋管理局，住所地北京市丰台区大井东里**。法定代表人苏军，局长。出庭负责人张云竹，副局长。委托代理人宋树林，北京市丰台区房屋管理局工作人员。委托代理人孟钰，北京市常鸿律师事务所律师。被告北京市住房和城乡建设委员会，，住所地北京市通州区达济街**院法定代表人徐贱云，职务主任。委托代理人顾卫国，北京市住房和城乡建设委员会工作人员。委托代理人任芳霞，北京市尚公律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**法定代表人彭永东，董事长。委托代理人樊耀博，北京链家房地产经纪有限公司工作人员。原告王朝彦不服被告北京市丰台区房屋管理局作出的（以下简称丰台房管局）行政事项答复意见书及北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）作出的行政复议决定书，向本院提起行政诉讼。本院受理后，在法定期限内向二被告送达了起诉书副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年6月20日公开开庭审理了本案。原告王朝彦，被告丰台房管局的委托代理人宋树林、孟钰，被告市住建委的委托代理人顾卫国、任芳霞到庭参加诉讼。丰台房管局副局长张云竹作为该单位负责人出庭应诉。本案现已审理终结。针对原告王朝彦的投诉举报，被告丰台房管局于2018年12月14日作出《行政事项答复意见书》（以下简称被诉答复），主要内容为：对于您反映的北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）存在诱导当事人签订阴阳合同的行为，我局对该行为以房地产经纪机构和房地产经纪人员有为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利为由对链家公司进行了调查。经查，链家公司在居间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：DZQY03516000018239）、《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编号：C1295240）存在为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利的行为。鉴于甲乙双方签订的北京市存量房屋买卖合同及网签合同分别签订于2016年5月31日和2016年6月23日，根据《居间服务合同》第一条、《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条，并参照《北京市住房城乡建设系统处罚裁量基准》的规定，我局对链家公司给予不予处罚的决定。对于您反映的链家公司存在无经纪人员资质签订房地产经纪服务合同的行为，我局对该行为进行了调查。经查签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编号：DZQY03516000018239）的经纪人员是邢某某与翟某某，经北京市经纪机构信息业务系统查询两人在签订该合同期间系该门店执业经纪人，两人签订此合同不存在违规行为。对于您反映的链家公司存在未与出卖人签订委托出售合同的行为，我局对该行为以擅自发布房源信息进行了调查，经查链家公司于2016年5月14日前承接委托人出售房屋业务，未签订房屋出售经纪服务合同、未编制房屋状况说明书，存在擅自发布房源信息的行为。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条，并参照《北京市住房城乡建设系统处罚裁量基准》的规定，我局对链家公司给予不予行政处罚的决定。对于您反映的链家公司未通过设定的专用账户结算资金，通过其他经济组织代收代付的问题，我局对该行为进行了调查，经查买卖双方于2016年5月31日签订交易资金托管提示函，约定交易资金16万元放弃选择办理房屋资金托管服务，自行成交。买卖双方于2016年9月20日签订理房通（交易代码：010160626608）资金托管协议，托管金额为110万元。经查理房通为依法持有中国人民银行颁发的支付业务许可证（许可证编号：Z2026711000014）的第三方支付公司，根据房屋买卖双方的委托，为房屋交易过程中所涉及的交易资金提供资金存管及第三方支付服务。《理房通资金托管协议》中约定的托管账户为房屋交易资金存管专用账户，该账户为交易资金查询账户，交易资金实际存放于理房通根据《支付机构客户备付金存管办法》之规定在中国光大银行开立的备付金账户中。我局认为鉴于双方约定使用理房通结算资金，不存在违规行为。王朝彦不服，于2019年2月1日向市住建委申请行政复议。2019年3月25日，市住建委作出京建复字［2019］10号《行政复议决定书》，维持了被诉答复。王朝彦仍不服，提起本诉讼。原告王朝彦诉称，2016年，原告根据链家公司的推介就购买位于北京市丰台区刘家窑定安东里×号楼×层×房屋（以下简称501号房屋）与链家公司签订《居间服务合同》。根据链家公司提供的服务方案，原告作为买受人与出卖人章某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议书》，501号房屋税后价格150万元，其中家具家电装饰装修及配套设施税后作价96万元，但实际并未交付家具家电及配套设施。因链家公司对501号房屋虚假宣传、隐瞒房屋建成年代、服务方案瑕疵、与出卖人串通、不如实报税与网签等原因，给原告造成损失。原告经多次沟通无效后，于2017年9月30日就链家公司的上述违法行为及章某违约行为一并向北京市丰台区人民法院提起诉讼，该院以不属于同一法律关系为由，不予审理。该案一审判决后，原告向北京市税务服务热线12306投诉，于2018年9月通过北京市便民服务热线12345投诉举报，于2018年10月17日向市住建委书面信访投诉，市住建委转至丰台房管局。2018年12月14日，丰台房管局作出被诉答复，以相关违法行为超过二年处罚时效为由不予处罚。原告不服，向市住建委申请行政复议，市住建委于2019年3月25日作出被诉复议决定书，维持了被诉答复。原告认为，被诉答复及被诉复议决定书认定事实错误，适用法律错误，程序违法，遗漏申请人其他投诉事项未答复处理。请求人民法院撤销被诉答复、被诉复议决定书，判决丰台房管局依法履行职责，重新作出行政行为，对链家公司予以行政处罚并出具答复意见书。原告出示以下证据，证明其诉讼主张：1、501号房屋宣传单，2、理房通资金托管协议，3、理房通资金解冻-房屋物业结清确认书，4、房屋交易保障服务合同，5、银联商务签购单，6、微信记录，7、和解协议书，8、北京市丰台区人民法院案件受理通知书，9、北京市第二中级人民法院（2018）京02民终10738号《民事判决书》。被告丰台房管局辩称，2018年10月17日，我局接到市住建委转来的投诉举报信，原告举报链家公司诱导当事人签订阴阳合同等违法行为。2018年10月18日，我局分别对举报事项的“诱导当事人签订阴阳合同”以及“未编制房屋状况说明书、未经委托人书面同意对外发布相应的房源信息”立案调查。2018年10月26日，我局作出《行政事项告知函》并于同日邮寄给原告，告知原告我局将依法对与我局职责相关的诉求作出行政答复。针对原告所举报“诱导当事人签订阴阳合同”一事：2018年11月16日，我局执法人员对链家公司进行询问调查，并收集了相关证据，链家公司涉嫌违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第（五）项的规定，鉴于该违法行为在二年内未被发现，我局依法作出不予行政处罚决定。针对“所派经纪人张某仅具有经纪人协理资格，无经纪人资格，但却以其他经纪人名义代理”一事：我局对该行为进行了调查。经查签订房屋买卖合同的经纪人员在签订该合同期间系该门店执业经纪人，两人签订此合同不存在违规行为。针对“未编制房屋状况说明书，未经委托人书面同意对外发布相应的房源信息”一事：2018年12月5日，我局执法人员对链家公司进行询问调查，并收集了相关证据，链家公司涉嫌违反《房地产经纪管理办法》第二十二条第一款的规定，鉴于该违法行为在二年内未被发现，我局作出不予行政处罚决定。针对“未通过约定的专用账户结算资金，通过其他经济组织代收代付”一事：我局对该行为进行了调查，鉴于双方约定使用理房通结算资金，我局认为不存在违规行为。2018年12月14日，我局作出被诉答复并以邮寄形式送达原告。我局认为，原告的主张没有事实和法律依据，我局未遗漏原告的投诉举报事项，被诉答复已被市住建委复议维持。综上，被诉答复事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告市住建委辩称，原告于2019年2月2日向市住建委提出行政复议申请。市住建委受理后依法进行审理，丰台区房管局经调查，在法定期限内向原告进行了答复，答复内容符合相关法律法规规定，并无不当，市住建委作出复议维持决定。被诉复议决定书事实清楚，证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序，请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。被告丰台房管局在法定期限内提交并当庭出示以下证据证明被诉答复事实清楚、证据充分，符合法律规定：1、王朝彦投诉举材料（包括：投诉举报信、市住建委网页投诉、王朝彦居民身份证、居间服务合同、委托支付买卖定金协议书、北京市公安局丰台分局治安调解协议书、不动产权证书），2、北京市丰台区房屋管理局行政事项告知函及邮寄凭证，3、链家公司就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利一案不予处罚案卷（包括：不予处罚决定书及送达回证、立案审批表、询问笔录、行政处罚事先告知书及送达回证、调查终结报告、房屋买卖业务签约文件合订本等），4、链家公司擅自对外发布房源信息一案不予处罚案卷（包括不予处罚决定书及送达回证、立案审批表、询问笔录、行政处罚事先告知书及送达回证、调查终结报告、不动产权证、居间服务合同、房屋买卖业务签约文件合订本等），5、被诉答复及邮寄凭证，6、经纪人员执业查询单。丰台房管局的法律依据为《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条，《房地产经纪管理办法》第五条、第三十五条、第三十七条。被告市住建委在法定期限内提交并当庭出示以下证据证明被诉复议决定书合法：1、行政复议申请材料及邮寄单、行政复议申请受理审批表，2、行政复议答复通知书、送达回证，3、行政复议答复书、被申请人证据目录、被申请人依据目录，4、被诉复议决定书、邮寄单据、查询记录。市住建委的法律依据为《中华人民共和国行政复议法》第三条，第十二条第一款，《房地产经纪管理办法》，《中华人民共和国行政处罚法》，《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》。经庭审质证，原告的证据8、9与二被告的证据具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信。原告的其他证据证明目的不成立，不予采用。经审理查明，2016年5月31日，原告王朝彦与案外人章某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由王朝彦向章某购买章某所有的501号房屋，通过链家公司居间介绍成交，房地产经纪执业人员姓名为邢某某、翟某某，该房屋成交价格1500000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价960000元，共计2460000元。同日，王朝彦（乙方）、章某（甲方）、链家公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定甲乙双方共同委托丙方作为交易居间人。2016年6月23日，王朝彦与章某签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编号：C1295240），约定501号房屋的成交价格为1500000元。2016年9月23日，王朝彦取得501号房屋的不动产权证书。2018年10月17日，丰台房管局接到市住建委转来的王朝彦的投诉举报信，主要内容为：王朝彦经链家公司推介并代理交易，于2016年5月购买了501号房屋，现投诉举报链家公司及其关联单位以下违法行为：一、诱导当事人签订阴阳合同，不按规定如实网签，未提供网签密码，未如实报税；二、所派经纪人张某仅具有经纪人协理资格，无经纪人资格，但却以其他经纪人名义代理；三、单方以房款需多次支付为由，擅自提高收费标准；四、虚假发布501号房屋建成年代等关键信息，未认真核实房源建成年代等信息，未与出卖人签订委托合同，推介房屋与实际情况不服，存在欺诈；五、强迫买受人与中融信公司签订格式合同，但实际履行由链家履行，统一收费，强迫捆绑交易服务，未如实告知公积金贷款抵押方式，直接让投诉人选择公积金中心担保方式，欺诈投诉人；六、未按照约定提供后续服务，与对方当事人串通，损害一方当事人利益，造成投诉人经济损失，不应收取相应费用，但至今未退费；七、未通过约定的专用账户结算资金，通过其他经济组织代收代付；八、出现纠纷后，未按约定积极协调；九、未及时将签订的《补充协议》交给投诉人，未及时签订该协议。丰台房管局接到王朝彦的申请后进行核查，于2018年10月26日作出《行政事项告知函》并邮寄送达王朝彦，告知王朝彦：“诱导当事人签订阴阳合同；所派经纪人张某仅具有经纪人协理资格，无经纪人资格，但却以其他经纪人名义代理；虚假发布房源信息，未与出卖人签订委托合同；未通过约定的专用账户结算资金，通过其他经济组织代收代付”经本机关核实为行政事项，我局将对您的诉求作出行政答复。针对“诱导当事人签订阴阳合同”的投诉举报事项，丰台房管局于2018年10月18日立案。2018年11月16日，丰台房管局对链家公司进行询问调查，并收集相关证据。2018年12月1日，丰台房管局认定链家公司涉嫌违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第（五）项的规定，鉴于该违法行为在二年内未被发现，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条作出京建法罚（丰房）字［2018］第770298号《不予行政处罚决定书》并送达链家公司。针对“虚假发布房源信息，未与出卖人签订委托合同”的投诉举报事项，丰台房管局于2018年10月18日立案。2018年12月5日，丰台房管局对链家公司进行询问调查，并收集相关证据。2018年12月11日，丰台房管局认定链家公司涉嫌违反《房地产经纪管理办法》第二十二条第一款的规定，鉴于该违法行为在二年内未被发现，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条作出京建法罚（丰房）字［2018］第770299号《不予行政处罚决定书》并送达链家公司。针对“所派经纪人张某仅具有经纪人协理资格，无经纪人资格，但却以其他经纪人名义代理”的投诉举报事项，丰台房管局于2018年12月9日通过北京市经纪机构信息业务系统进行查询。经查，丰台房管局认定签订501号房屋买卖合同的经纪人员邢某某与翟某某在签订该合同期间系链家相应门店执业经纪人，两人签订此合同不存在违规行为。针对“未通过约定的专用账户结算资金，通过其他经济组织代收代付”的投诉举报事项，丰台房管局经调查认定，鉴于买卖双方未约定由房地产经纪机构代收代付交易资金，链家公司不存在违规行为。2018年12月14日，丰台房管局作出被诉答复并邮寄送达王朝彦，告知内容如前所述。王朝彦不服，于2019年2月1日向市住建委申请行政复议。2019年3月25日，市住建委作出被诉复议决定书，维持了被诉答复。王朝彦仍不服，提起本诉讼。本院认为，《房地产经纪管理办法》第五条规定，县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。据此，丰台房管局具有对辖区内房地产经纪活动的监督管理职责。《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条规定，违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。该办法第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；……。本案中，丰台房管局收到原告的投诉举报信后进行了核查，书面告知原告其投诉举报的九个事项中有四个事项属于丰台房管局管辖的行政事项。丰台房管局对该四个行政事项进行询问调查，收集相关证据材料，认定链家公司二项存在违法行为并依法作出不予处罚决定书，认定另二个行政事项链家公司不存在违法行为，并将上述四个行政事项的处理结果以被诉答复告知原告，所作答复符合相关法律规定。综上，丰台房管局对原告投诉举报的处理，并无不当。市住建委收到原告的复议申请后，履行了受理、调查、送达等程序，作出被诉复议决定书，亦无不当。原告王朝彦的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告王朝彦的诉讼请求。案件受理费五十元，由原告王朝彦负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费五十元，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  阎雪莲人民陪审员  孙春茹人民陪审员  关学岚二〇一九年七月二十三日法官 助理  王 悦书 记 员  胡一兵