贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0403民初1333号原告（反诉被告）:贵州博力纬业房地产顾问有限公司，住所地为贵州省贵阳市云岩区延安西路**贵州建设大厦********。法定代表人：刘宇。统一社会信用代码：91520103MA6DNBD59C。委托诉讼代理人：付媛，贵州玉顺驰辰源律师事务所律师。被告（反诉原告）:贵州亚馨阁房地产开发有限公司，住所，住所地为贵州省安顺市平坝区安平办事处天台山大道div>法定代表人：黄翔。统一社会信用代码：91520421080663647F。委托诉讼代理人：李健，贵州道援律师事务所律师。原告贵州博力纬业房地产顾问有限公司（以下简称博力公司）与被告贵州亚馨阁房地产开发有限公司（以下简称亚馨阁公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，被告贵州亚馨阁房地产开发有限公司于2019年7月3日向本院提出反诉，本院经审查对其反诉予以受理，并于2019年7月25日适用简易程序，将本诉和反诉合并公开开庭进行审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）博力公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告依照解除合同约定向原告支付尚欠的服务佣金508953元，并支付自2018年12月16日后因未履行义务产生的违约金157266元（按照千分之三/日暂计至起诉时为103日，并一直计算至上述款项付清时止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年4月8日，原告与被告签订《平坝阿傩亚·御泉公馆项目销售代理服务合同》约定原被告双方销售代理事宜。后因双方友好协商，于2018年10月8日签订解除协议，并明确被告欠付服务佣金、履行期限及违约责任。现被告尚欠原告服务佣金508953元，之后原告多次要求被告继续支付欠付款项，被告至今仍未履行。为避免给原告造成更大的经济损失，特具状起诉，望判如所请。本诉被告（反诉原告）亚馨阁公司对本诉未答辩。反诉原告（本诉被告）亚馨阁公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被反诉人承担反诉人支付的房屋租金49077.2元；2.判令被反诉人退还反诉人已收取的裙楼佣金2502940.5元。3.请求判令被反诉人返还非法收取的团购费3907623元；并返还自起诉时起按照银行同期贷款利率计算的利息；4.诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2018年4月8日，反诉原告与反诉被告签订《平坝阿傩亚·御泉公馆项目销售代理服务合同》。合同约定除销售提成外，采用向客户另行收取团购费方式作为奖励。其中公寓部分按照不高于30000元/套、商铺60000元/套标准收取。后双方于2018年4月13日及6月9日签订《补充协议》及由反诉被告出具《销售承诺书》。反诉原告前后向反诉被告支付了近800万元佣金及团购费（其中团购费达到3907623元）。前述合同约定未完成销售任务情况下，反诉原告可不支付相应佣金。并由违约方自行承担贵阳市花果园金融街3楼A座3602-3603号房屋租金。反诉原告多次催促反诉被告承担违约责任及退还团购费，但反诉被告置之不理，不得已特提起反诉，望判如所请。反诉被告（本诉原告）博力公司辩称：1.对于返还租金，我方不予认可，双方签订的《平坝阿傩亚·御泉公馆项目销售代理服务合同》第六条明确约定，该费用由乙方提出建议，甲方组织实施，费用由甲方承担。对该项诉讼请求，我方不认可。2、关于退还裙楼佣金，合同7.1.6项、7.2.8约定被告按约定向原告支付佣金义务，且补充协议第2条关于销售进度明确约定，未完成销售任务，甲方有权单方面解除合同，且不再支付任何费用。此处“不再支付”即是对未完成的销售而非对已经完成销售义务的佣金要求退还的意思表示。也即对已完成的裙楼销售量的佣金必须支付，故第二项请求我方对返还义务不予认可。3.针对第三项诉讼请求要求退还团购费并支付利息，更加不予认可，被告提到的所谓团购费，其实质为双方签订合同中明确约定的由被告公司收取，并作为我方销售团队的销售奖励，该费用收费主体为被告，支付主体为广大购房业主，被告混淆基于合同相对性而形成的债权人的债权请求权的主体身份。且不论该团购费被告是否违反相关法律法规收取，被告不是该费用主张返还的合法主体。本院经审理查明：2018年4月8日，原、被告双方自愿协商签订《平坝阿傩亚·御泉公馆项目销售代理服务合同》，合同明确约定了项目销售代理费用支付标准与支付方式、违约责任等具体内容。其中5.1条约定：对于住宅销售代理佣金。甲方按实际合同销售总金额3%向乙方支付；商铺销售代理佣金。按实际合同销售总金额5%向乙方支付。6.5条约定：经甲方同意在异地开设接待点，则接待点的设计、建造、装修。由乙方提出建议，甲方组织实施，费用由甲方承担。合同签订后，乙方进场为甲方代理销售涉案项目房屋。后双方分别于2018年4月13日、2018年6月9日两次签定《平坝阿傩亚·御泉公馆项目销售代理服务合同》补充协议，该两份补充协议是双方根据实际情况在原合同基础上做出部分修改，第一次补充协议第2条约定销售进度：自收到甲方确认盖章图纸之日起，五个月内完成2、3、4层商业部分销售。每月任务分解为总量的20%，五个月时间完成90%。第二次补充协议第2条则对销售进度更改为每月任务分解为总量的30%，三个月时间完成90%销售，若未按期完成任务，甲方有权单方面解除合同，且不再支付乙方任何费用。2018年5月21日，原告向被告方出具一份《销售承诺书》，被告在贵阳城区租赁办公场地供销售单位使用的前提下，原告承诺在三个月每月完成去化项目商业二、三、四楼可售总建筑面积的20%以上，则三个月合计完成可售总货量的60%以上。如原告未完成上述销售任务，则被告租赁贵阳花果园国际金融街3楼A座3602-3603号房前三个月房屋由其自行承担，租金由被告先行垫付。2018年10月8日，原、被告签订解除《平坝阿傩亚·御泉公馆项目销售代理服务合同》的协议，该协议第一条“在甲方将原合同执行过程中产生的所有欠款及本协议签订后乙方新成交产生的佣金、渠道服务费、溢价全部结清后，原合同自行解除，自解除之日起，原合同及相关补充协议。自动终止”。第二条明确了甲乙双方价款结算和支付方式，甲方预留的30%佣金及首付成交的佣金共550314元，甲方同意该款于2018年12月15日前全额支付给乙方。第四条明确了违约金的计算标准为未付款金额的每日千分之三。另查明，原、被告签订解除《平坝阿傩亚·御泉公馆项目销售代理服务合同》协议后，原告自认被告向其支付41381元。上述事实，有当事人陈述、《平坝阿傩亚·御泉公馆项目销售代理服务合同》、《平坝阿傩亚·御泉公馆项目销售代理服务合同》两次补充协议、解除《平坝阿傩亚·御泉公馆项目销售代理服务合同》的协议、佣金确认单等在卷为凭，并经庭审审查和质证，应予认定。本院认为：根据当事人诉辩意见，结合举、质证情况，本案需要解决的焦点问题是：一、原告诉请服务佣金金额如何、违约金计算标准是否过高；二、被告反诉要求原告退还房屋租金、裙楼佣金是否合理，应否支持；三、被告是否是主张退还非法收取团购费及相关利息的适格主体。关于焦点一，原告诉请服务佣金金额如何、违约金计算标准是否过高。被告虽辩称根据国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，原、被告合同约定服务佣金超过3%，违反法律规定，合同应当无效，对无效合同取得的利益应当返还。对此意见，本院不予采纳，因为该文件已经失效，且国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会、财政部、监察部、审计署、国务院纠风办发布的《中介服务收费管理办法》计价格［1999］2255号文件第六条明确了中介服务收费实行在国家价格政策调控、引导下，主要由市场形成价格的制度。故原、被告双方签订的《平坝阿傩亚·御泉公馆项目销售代理服务合同》及相关《补充协议》系其双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦无损社会公益，合法有效，原、被告均应信守履行。原、被告双方于2018年10月8日签订解除《平坝阿傩亚·御泉公馆项目销售代理服务合同》的协议明确约定了被告亚馨阁公司欠付原告博力公司的佣金金额及支付期限、违约责任等内容。被告庭审辩称该解除协议是附条件的，其自认因未付清佣金款项，故原合同及补充协议均有效；并称该解除协议不是对甲乙双方服务佣金的结算，而是对原告工作量的统计。对此，本院不予采纳，因为解除协议约定甲方未付清款项，原合同及补充协议均继续有效，该约定并不影响解除协议中明确的尚欠佣金金额550314元的事实，其协议等同于双方对服务佣金的最终结算。原合同约定如乙方未完成销售目标任务，其不再支付乙方任何费用，该约定是“不再”支付，而不是不支付已经产生的服务佣金。故对被告意见不予采纳。原告自认及提举的《佣金确认单》明确原告于2018年12月29日收款41381元，截止2019年1月2日尚欠服务佣金508933元。对于违约金计算标准，被告辩称按照约定每日千分之三计付过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条、第二十九条之规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，因原告未举证证明其因被告迟延履行付款义务遭受相应的损失，其违约金计算标准显然过高，应适当调整，可按2015年中国人民银行公布的三至五年期贷款年利率4.75%计付，且原告主张的服务佣金欠款金额及计息应以其有利于被告的自认为准，即服务佣金欠款金额为508933元，计息时间为2019年1月2日起算。关于焦点二，被告反诉要求原告退还房屋租金、裙楼佣金是否合理，应否支持。首先，被告根据其提举的《销售承诺书》证明原告未按照约定完成销售目标任务而要求原告返还租金，该承诺书虽是原合同签订后单独就贵阳销售点租赁房屋事宜作出的约定，该约定可视为原合同的补充内容，原告虽质证认为该份证据公章肉眼可见是伪造的，但并无证据证明，对此质证意见不予采纳，故该份证据合法有效。可被告仅仅根据自行制作的一份《商业楼层分布情况表》来证明原告约定的三个月时间内销售量为18.3%，远远未达到承诺书中的60%以上，该份证据系被告单方制作，无其他有效证据予以佐证，且原合同约定异地开设销售接待点的费用由甲方也即本案被告自行承担，故对被告要求返还租金的请求不予支持。其次，被告根据其提举的《销售回款计划》约定内容，以原告未按照约定的时间完成回款计划，故应当返还其已经取得的销售服务佣金，且根据国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，原、被告合同约定服务佣金超过3%，违反法律规定，主张合同无效，对无效合同取得的利益应当返还。被告提举的《销售回款计划》签订时间为2018年4月2日，系在2018年4月8日主合同签订前的约定，且未对违约责任进行约定，应被内容完整的主合同所覆盖即应执行主合同，故对被告主张返还裙楼佣金不予支持。关于焦点三，被告是否是主张退还非法收取团购费及相关利息的适格主体。团购费是房开商或是中介公司向购房者收取的费用，其有权要求返还团购费的主体应当是交纳者即购房者，而不是本案的被告。且原告庭审举证团购费收据均显示收费主体为本案被告，故对于被告反诉请求返还团购费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵州亚馨阁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告贵州博力纬业房地产顾问有限公司支付服务佣金508933元及逾期付款违约金（以508933元为基数，自2019年1月2日起至该款付清之日止，按年利率4.75%计算）。二、驳回贵州博力纬业房地产顾问有限公司其余诉讼请求。三、驳回贵州亚馨阁房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取5231元，由原告贵州博力纬业房地产顾问有限公司承担231元，被告贵州亚馨阁房地产开发有限公司负担5000元；反诉案件受理费减半收取28508.5元，由贵州亚馨阁房地产开发有限公司负担。限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时根据当事人提起上诉的情况预交本诉上诉费10462或反诉上诉费57017元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。若义务人不履行，权利人可于本判决指定履行期间的最后一日起两年内，向人民法院申请强制执行。并且，义务人因此将有可能被纳入失信被执行人名单。审判员  李朝俊二〇一九年七月二十六日法官助理燕作梅书记员陈夏珊