安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0221民初1766号 原告:芜湖市亮堂物业有限公司，住所地安徽省芜湖县六郎镇北陶村，统一社会信用代码91340221595726715F。 法定代表人：宋晓莲，董事长。 委托诉讼代理人：徐璜，安徽申腾律师事务所律师。 被告:尹忠平，男，1962年8月12日出生，汉族，身份证住址安徽省芜湖县，现住安徽省芜湖县。 被告:万水珠，女，1967年8月14日出生，汉族，身份证住址安徽省芜湖县，现住安徽省芜湖县。 原告芜湖市亮堂物业有限公司（以下简称“亮堂物业公司”）与被告尹忠平、万水珠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亮堂物业公司的委托诉讼代理人徐璜，被告尹忠平、万水珠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亮堂物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费1045元；2.判令被告支付原告滞纳金114元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的芜湖县3单元309室的业主，该房屋面积为106平方米。2018年1月19日，芜湖县和嘉中央城小区业主委员会代表全体业主与原告签订关于芜湖县和嘉中央城小区物业管理的物业服务合同，为期一年，即2018年1月19日起至2019年1月19日止。合同约定原告在提供物业服务的同时，按照建筑面积收取物业费用：高层为0.65元／月平方米（另，电梯轮耗费：2层0.15元／月平方米；3层0.25元／月平方米；4层以上0.35元／月平方米），住宅为0.5元／月平方米，商铺为1.5元／月平方米。 在原告全面履行物业服务合同，完成合同规定的各项物业管理工作的同时，被告却从2018年1月起一直未交纳过住宅房的物业费。虽经原告多次催促仍然没有结果，其长期拖欠物业费的行为已经严重影响到原告各项物业管理工作的正常开展。根据《中华人民共和国合同法》及《物业管理条例》等相关法律及双方约定，原告为维护自身合法权益，保证小区物业管理工作的正常开展，维护经营秩序，特向贵院提起诉讼，请求判如诉请。 两被告辩称：被告住的二楼平台上卫生太差，原告不予清扫；因外墙水管破裂漏水，将被告房间墙角渗水后发霉。故要求原告予以解决后，方可交纳物业费。 当事人围绕其主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，并对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和当事人提交的证据，本院认定事实如下：被告系原告所管理的芜湖县3单元309室的业主。2018年1月19日，芜湖县和嘉中央城小区业主委员会代表全体业主与原告签订关于芜湖县和嘉中央城小区物业管理的委托合同，为期一年，即2018年1月19日起至2019年1月19日止。合同约定原告在提供物业服务的同时，按照建筑面积收取物业费用：高层为0.65元／月平方米（另，电梯轮耗费：2层0.15元／月平方米；3层0.25元／月平方米；4层以上0.35元／月平方米），住宅为0.5元／月平方米，商铺为1.5元／月平方米。同时合同还约定乙方服务内容有：物业共同设施设备的运行、维护和管理；不负责公共设施的更换、更新；物业共同部位和相关场地的清结卫生、垃圾的收集、清运及时、污水管道的疏通，等等。合同第二十七条规定，业主或物业使用人违反本合同，未按时足额交纳物业费的，应按3％每日标准向乙方（原告）支付违约金。庭审中原告变更了违约金请求，要求被告以实际欠款数为基数，从2019年1月1日起，按银行同期贷款利率向原告承担违约金。 被告所住的芜湖县系十八层高楼，该高层一到二层系商铺房。被告住在该栋楼的第三层，正是商铺房的顶层，该顶层形成三楼住户的一个平台。被告在自家北面的窗户旁开了一道门直通二楼平台。该二楼平台无通道，是封闭式的，只能从楼梯通道处的窗户翻越上去，应属公共区域。该栋楼层外墙下水道管和空调流水管从楼顶直接铺设到二楼平台，水直接流至二楼平台。高楼的住户有乱扔垃圾的现象。二楼平台卫生原告只是不定期的清扫。被告为此向原告反映过，但原告没有及时处理。 本案在审理过程中，原告对二楼平台公共区域已经清扫，并将被告处的外墙下水道管铺设至下二楼平台下水道处。 合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务，但被告以原告对二楼平台卫生差、外墙水管破裂漏水导致房间发霉没有解决为由，拒绝交纳物业费。原告为催收物业费于2019年3月25日在被告的住处粘贴了书面的催缴物业通知，然，被告仍未交纳物业费。故原告诉至本院。 本院认为，芜湖县和嘉中央城业主委员会与原告签订的“芜湖县和嘉中央城物业服务合同”系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同，应受法律保护。该合同对芜湖县湾沚镇和嘉中央城小区全体业主具有约束力。原告服务对象是该小区，受益的是该小区的全体业主。被告辨称其北面窗户面对的二楼平台卫生差，原告不予清扫。该二楼平台是一个封闭式公共区域，因没有进入该区域的通道，原告是不定期的翻越楼道窗户进入予以清扫。该区域的卫生差主要原因系高楼住户乱扔垃圾和通过外墙下水道管排放脏水所致。对此，原告应负有对高层住户的宣传、提示、教育的义务。特别是在被告向原告反映二楼平台有垃圾现象时，原告仍没有及时予以清扫，确实存有服务瑕疵的问题。但这不是业主拒绝交纳物业费的法定理由。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。而本案被告对原告没有及时清洁二楼平台卫生是否造成损失未提供相关证据，且原告在本案审理过程中已对二楼平台卫生予以清扫，故被告以此拒交物业费，本院不予支持。至于被告辨称因外墙水管破裂漏水，将被告房间墙角渗水后发霉。经现场查看，外墙下水道管并未破裂，被告家北面一个房间墙角处确有渗水印迹，但是究竟何因？被告没有提供证据予以证明，且业主房屋内部出现的渗水印迹问题，双方也没有约定应由物业公司负责。故被告这一抗辩理由，本院不予采纳。关于违约金诉讼请求？被告没有按约交纳物业费确因原告存有服务瑕疵的问题。故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述,本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下: 一、被告尹忠平、万水珠于本判决生效后十日内给付原告芜湖市亮堂物业有限公司物业服务费1145元； 二、驳回原告芜湖市亮堂物业有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  滕永龙 二〇一九年七月二十三日 法官助理曹成成 书记员韩文剑 附：原告举证： 1、原告营业执照，法定代表人身份证明、身份证复印件，证明原告诉讼主体资格适格； 2、《芜湖县和嘉中央城小区物业服务合同》，证明双方的合同关系成立； 3、“芜湖县湾沚镇和嘉中央城小区业委会说明”，证明原告的物业服务受到好评； 4、欠物业费详单，证明被告欠费情况； 5、催缴物业费通知，证明原告向被告催缴物业费的情况。 被告举证：手机拍摄的照片，打印件三张，证明二楼平台卫生差的问题。 二、本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。