河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初14149号原告：张欢，女，1987年4月10日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。原告：魏成财，男，汉族，1985年1月5日出生，住河南省方城县。上述二原告委托代理人：赵荣亮，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。上述二原告委托代理人：任芝霞，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被告：河南老街坊置业有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路**绿地新都会**楼**508。法定代表人：方东兴，总经理。委托代理人：吉娟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托代理人：王仁江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。原告魏成财、张欢与被告河南老街坊置业有限公司（以下简称老街坊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏成财、张欢的委托代理人赵荣亮、任芝霞，被告老街坊公司的委托代理人吉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向其支付逾期办理房屋产权初始登记违约金42929.74元;2.判令被告协助其办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下；3.判令被告向其支付逾期办理商品房转移登记违约金5895.53元；4.判令被告对供配电运行方式予以整改，实现合同约定的市政电力直接供给的供配电设施运行方式，实现供电部门直接抄表到户，整改费用由被告承担；5.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月31日，原被告签订商品房买卖合同,约定于2017年1月30日被告办理房屋产权初始登记，实际办理日期为2018年5月份。二原告依约交付全部款项，被告未按照约定日期办理房屋产权初始登记及办理商品房转移登记构成违约。被告未按照合同对供配电运行方式予以整改，实现合同约定的市政电力直接供给的供配电设施运行方式。故诉至法院。针对其诉讼请求，二原告向本院提交证据有商品房买卖合同、购房票据、代收维修基金收据、专项维修资金交存凭证、契税发票。被告老街坊公司辩称，1.二原告要求支付逾期办理初始登记违约金不符合事实及法律依据。提交郑州市房屋楼盘表确认（变更、更正）申请书即视为完成合同约定初始登记事项。郑州市房管局与不动产局业务调整导致无法提交资料的时间应予以免除。2.二原告要求承担逾期办理商品房转移登记违约金没有事实与法律依据。办理初始登记和办理商品房转移登记均系办理产权证书的相关义务，系同一违约行为，不应重复计算。3.供电合同改变应由全体业主共同决定，原告无权要求被告进行改变。案涉小区供配电设施已经验收合格并取得竣工验收的文件，且整个小区供电都是由国网河南省电力公司郑州供电公司直接供给（为市政电力直接供给），供电方式符合合同约定，被告无义务进行整改。针对其辩称意见，被告提交证据有（2018）豫0102民初399号民事判决书、郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记通告、楼盘表及案卷办理进度表、供电合同、客户受电工程中间检查意见单、客户受电工程竣工检验意见单、交接性试验任务单、继电保护试验报告、（2017）豫01民终2414号、（2019）豫01民终13492号民事判决书等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月31日，原被告签订商品房买卖合同，约定二原告购买被告位于郑州经济技术开发区××大街东、××北××单元××号房屋。合同第八条约定，出卖人应当在2016年11月30日前将具备以下条件：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本按合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的供配电设施在2016年11月30日达到使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。如出卖人未按照该条款约定的期限使基础设施、公共配套建筑达到使用条件，买受人同意由出卖人提供替代条件，使用费按地域、行业标准由出卖人承担，应于半年内满足本合同约定的交付配套标准。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按合同附件四第六条约定内容执行。附件四第六条约定内容产权初始登记，出卖人应当在2017年1月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。转移登记，出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后240日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。2017年2月22日，被告老街坊公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签订关于10KV海珀兰轩商业专用配调度协议，对调度范围的划分、运行方式、并网条件、双方义务等进行了约定。2017年3月7日，被告与国网河南省电力公司郑州供电公司签订高压供用电合同，对供电方式、用电计量、抄表方式、电费、电能质量、连续供电等方面进行了约定。2017年7月12日，郑州经济技术开发区房地产管理局及郑州市住房保障和房地产管理局向被告出具郑州市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）。另查明，根据郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月20日起，郑州市不动产登记中心和各区不动产登记中心统一办理各类不动产登记业务，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，郑州市住房保障等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发房屋所有权证等相关登记证明。《郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》（郑国土联会纪［2017］1号）要求，对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，根据本院查明事实，双方约定被告应当在2017年1月30日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。而在合同履行过程中，《不动产登记暂行条例》实施，考虑政府部分职能调整，自2016年8月20日起原由住房保障和房地产管理局办理初始登记变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记，同时，办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化系原、被告双方在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，属情事变更。因此关于原告要求被告向其支付逾期办证违约金的请求，根据上述规定，本院不予支持。关于二原告要求被告协助其办理商品房转移登记至其名下、协助其办理案涉房屋产权登记及要求支付逾期办理商品房登记违约金5895.53元的诉讼请求，根据本院查明事实，双方在合同中约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，按合同附件四第六条内容执行，现因政府办理权属登记部门业务调整，被告针对案涉房屋已向相关部门提供楼盘表确认等事项。现二原告针对其主张亦未提供相应证据证明系由出卖人即被告责任。因此，二原告该部分请求，系证据不足，本院不予支持。关于二原告要求被告对供配电运行方式予以整改实现合同约定的市政电力直接供给的供配电设施运行方式，实现供电部门直接抄表到户，整改费用由被告承担的请求，根据本院查明事实，小区供电虽经各业主《商品房买卖合同》予以固定，但不能理解为仅系对各业主专有部分的供电，亦包括小区全部物业共有部分的供电，原告主张属涉及各业主专有部分及共有和共同管理权的重大事项，亦涉及供用电合同的另一方主体即电力公司，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，应当由业主共同决定。若二原告欲改变电费计量方式，应当按照法律规定通过业主大会或业主委员会协商后，同电力公司协议变更供用电合同内容，以实现其诉求。因此，二原告该项请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告老街坊公司辩称意见，根据本院查明事实，酌予采纳。虽因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，原告主张违约金未能支持，但无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提，被告作为出卖人仍应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理、取得不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告魏成财、张欢的诉讼请求。案件受理费按简易程序收取510元，由原告魏成财、张欢承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  苏占卿二〇一九年七月二十五日书记员  袁庆霞