南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2019）桂71民终60号 上诉人（原审被告、反诉原告）：南宁大淦投资开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市安园东路北面（1）号。 法定代表人：胡权芬，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张蕾，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦宝镇，广西欣和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西集鑫商贸有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市安园东路**安园大厦**。 法定代表人：肖必清，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁柳宁，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉兰，广西创和律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：黄明建，男，1967年5月15日出生，壮族，住广西壮族自治区横县。 被上诉人（原审第三人）：卢祖球，男，1975年1月4日出生，汉族，住广西壮族自治区马山县。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李滨，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 上诉人南宁大淦投资开发有限公司（以下简称大淦公司）因与被上诉人广西集鑫商贸有限公司（以下简称集鑫公司）、黄明建、卢祖球房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大淦公司的委托诉讼代理人张蕾，被上诉人集鑫公司的委托诉讼代理人梁柳宁、李玉兰，被上诉人黄明建、卢祖球的共同委托诉讼代理人李滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大淦公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判驳回集鑫公司第三项诉讼请求；2.依法改判一审判决第四项为集鑫公司向大淦公司支付2017年房屋占有使用费4483817.2元及利息1279442.20元，利息暂计至2017年12月31日，实际计算至付清之日止；集鑫公司向大淦公司赔偿2018年1月1日后的房屋占有使用费损失431600.35元；3.本案全部诉讼费用由集鑫公司承担。 事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋交付时间为2013年8月1日是错误的，应予修正。1.涉案房屋共九层，一审法院在现场仅调查了第一层的两家商铺（其中一家为工商银行）的承租情况，并依据工商银行的承租期认定了整栋房屋的交付时间，不符合事实。调查结束后，亦未向大淦公司告知调查结果，该调查结果违反程序有失公允，不应作为认定涉案房屋交付时间的依据。2.大淦公司向一审法院提交了集鑫公司与租户签订的《租赁合同》，该证据证明集鑫公司对外出租的时间早于法院调查认定的2013年8月1日，对案件有重要影响，但一审法院未对该证据进行质证。3.落款为南宁市塘区安园路苏卢村五组综合楼（以下简称综合楼）的《证明书》显示正式招租的时间是2012年11月，明显早于2013年8月1日。4.《综合楼租赁合同》并未约定交付标准，集鑫公司在承租时对房屋未封顶的现状知情，按签订合同时涉案房屋的现状交付并不违反合同约定，因此，竣工与否不影响交付的完成。 二、大淦公司已将房屋交付义务转移给黄明建、卢祖球，集鑫公司对此认可，债务转移已经生效，大淦公司不承担交付义务。1.大淦公司与黄明建、卢祖球签订《协议书》，将前四年的出租权转让给黄明建、卢祖球。由于该房屋一直在黄明建、卢祖球的实际控制下，因此大淦公司并不需要实际向黄明建、卢祖球交付房屋，交付可以通过意思表示完成，《协议书》应视为已经完成了交付。2.《综合楼租赁合同》签订之前，集鑫公司股东已与黄明建、卢祖球签订了《综合楼大酒店出租包干协议》，说明集鑫公司知道黄明建、卢祖球获得了四年的出租权，知道房屋已在黄明建、卢祖球的控制下，并对涉案房屋现状知情。在此基础上仍与大淦公司签订租赁协议，应视为其对房屋交付之债转移的认可，因此，大淦公司不再承担交付义务。3.集鑫公司在合同签订后长达近六年的时间里，从未对交付问题提出过异议，且2016年还履行了付租义务，应视为其已认可涉案房屋已交付。 三、一审判决认定15633550元作为前四年的总租金标准无事实与法律的依据，据此计算集鑫公司应付租金总额明显错误，应予修正。本案的具付金额由集鑫公司与黄明建、卢祖球约定，根据法律规定，租赁合同无效的，法院可参考合同约定租金标准确定房屋占有使用费。承租人已付租金不等同于应付租金。以15633550元为四年租金总额计，每年租金约为390万元，远远低于涉案综合楼的市场出租价格，不符合市场规律。集鑫公司应付2013年8月至2014年6月期间的租金按11%的比例计算也是错误的。首先，对外招租的时间不等同于交付的时间，是否出租，出租哪一部分，是否有能力招到租户，不应影响集鑫公司应当支付租金的数额。其次，第一层商铺工商银行的承租的时间不能反映其他楼层的出租情况。再次，《工程进度款申请表》实质是结算协议，不等同于工程完成的时间，同时也不能证明工程未完成。《工程进度款申请表》所记载的内容不能指向具体的楼层，不能证明截止到2014年6月只有第一层可以出租。 四、一审法院认定大淦公司是返还租金的主体是错误的。1.根据法律规定，租赁合同无效产生的租金清偿属于不当得利之债，集鑫公司应向受益人黄明建、卢祖球主张。首先，本案的租赁合同被确认无效，那么集鑫公司主张返还的租金实则为不当得利之债，不当得利事实发生后，依据法律规定，受益人应将取得的不当得利返还受损的人。其次，大淦公司不是受益人，黄明建、卢祖球才是受益人。由于大淦公司与黄明建、卢祖球签订的《协议书》明确约定黄明建、卢祖球收取的租金的数额与大淦公司无关，大淦公司也没有参与到集鑫公司与黄明建、卢祖球关于具体付租的协议中。所以集鑫公司是否交租、交多少租金，均不会影响大淦公司的利益（即不能使大淦公司获益亦不会受损），因此，大淦公司并未因多付租金受益，非不当得利受益人。2.租金数额的约定发生在黄明建、卢祖球与集鑫公司之间，因租金数额产生的纠纷应由集鑫公司向合同相对人黄明建、卢祖球主张。首先，大淦公司与集鑫公司签订的《综合体租赁协议》未约定前四年具体租金的数额和支付方式等条款，集鑫公司具体支付多少租金，怎么支付租金不是依据《综合楼租赁协议》，若集鑫公司欠付租金，大淦公司亦无合同依据直接向集鑫公司收取租金。因此，大淦公司无合同依据享有租金请求权，亦不应承担退还租金的义务。其次，集鑫公司支付租金的数额实际由集鑫公司与黄明建、卢祖球签订的协议决定，如《综合楼大酒店出租包干协议》，并且履行过程集鑫公司与黄明建、卢祖球可以变更付租的条款，如《委托书》，大淦公司没有参与干涉。根据合同相对性，集鑫公司应向合同相对人黄明建、卢祖球主张租金返还。再次，大淦公司与黄明建、卢祖球存在建设工程施工合同关系，黄明建、卢祖球已在南宁市西乡塘区人民法院起诉大淦公司，要求支付欠付的工程款。若黄明建、卢祖球向大淦公司索赔成功，而本案一审判决对合同相对性认识错误，将导致大淦公司不仅没有享受前四年租赁收益，反而要向两个主体承担近两千万的赔偿。 五、一审判决认定大淦公司已于2017年7月28日收回涉案房屋进行收益，无事实与法律依据。1.承租人对交还房屋应承担举证责任。本案并无证据证明集鑫公司已经将全部房屋交回。大淦公司虽然发出解除租赁合同的通知，但由于集鑫公司的阻挠并未能收回涉案房屋。2.集鑫公司已经提前向租户收取了2017年7月28日之后租金，因此涉案房屋收回不等同于从收回之日开始收益，集鑫公司应继续向大淦公司支付租金至大淦公司实际收益之日。3.大淦公司在一审中提交了17份2018年后大淦公司与租户签订的《铺面租赁合同》，能够证明大淦公司收回涉案房屋的时间。4.集鑫公司欠付的房屋占有使用费是依据法律规定认定，其由此产生的利息属于法定孳息，不应受合同效力的影响。集鑫公司辩称，1.一审判决大淦公司向集鑫公司返还所垫付的工程款正确。首先，大淦公司是代垫工程款的返还主体，因为涉案楼房的权益人及所有人是大淦公司。其次，集鑫公司与黄明建、卢祖球之间不存在租赁合同，集鑫公司只向大淦公司承租涉案综合楼，合同相对方为大淦公司与集鑫公司，与黄明建、卢祖球无关。再次，集鑫公司是基于综合楼租赁合同向施工方垫付工程款，返还主体应当是发包方大淦公司。一审法院在黄明建、卢祖球申请加入本案诉讼时将其列为第三人的法律诉讼地位，程序正确，适用法律正确。2.涉案房屋交付时间的举证责任在大淦公司，集鑫公司已经举证证明涉案楼房具备使用条件的时间，一审法院也是从施工完毕的当日起计算交付时间，对于一审认定的交付时间集鑫公司不予认可，交付时间应是2015年10月31日，一审法院充分考量大淦公司的权益，作出倾向于大淦公司权益的判决，大淦公司对此还提出上诉是毫无理由的。3.集鑫公司认为应当返还款项15633550元，即便扣减2015年10月31日至2015年12月31日的占用费，大淦公司也应当向集鑫公司返还15384550元。4.关于大淦公司收回涉案房屋的时间，集鑫公司认为大淦公司从2017年5月1日起以黑恶势力来驱赶其对涉案楼房的经营管理，当时就无人敢继续管理了。一审法院从发出解除通知书之日开始计算离场时间已经充分考量了大淦公司的权益。 黄明建、卢祖球辩称，1.关于垫付工程款的问题，由于其不是租赁合同当事人，对于如何约定垫付工程款，不由其决定，遵从法院判决。2.关于楼房交付问题，根据一审诉讼过程中大淦公司、集鑫公司提交的一份委托书，时间是2012年6月1日，其中内容是对楼房的修补工程，可据此认定涉案楼房总体工程已完成，涉案楼房主体在2012年6月1日之前就交付了，只是修补工程未完成。 集鑫公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认集鑫公司与大淦公司之间的《综合楼租赁合同》、《补充协议》无效；2.大淦公司返还集鑫公司履约保证金1500000元及资金占用费555534元（以履约保证金1500000元为基数，按年利率6%从2011年8月16日起暂计至起诉之日，实际计算至履约保证金清偿之日止）；3.大淦公司返还集鑫公司代为向施工方垫付的综合楼建设工程款15633550元及资金占用费1858036元（以垫付的工程款15633550元为基数，按年利率6%从2015年10月24日起暂计至起诉之日，实际计算至工程款清偿之日止）；4.本案诉讼费、保全费由大淦公司承担。 大淦公司向一审法院提出反诉请求：1.集鑫公司支付房屋占有使用费4483817元及利息717410.7元（按年利率24%计算，从2018年1月1日起暂计至2018年8月31日止，以后利息照计）；2.本案本诉与反诉费用由集鑫公司承担。诉讼过程中，大淦公司变更第一项诉讼请求为“1.集鑫公司支付房屋占有使用费4483817.2元及利息1279442.201元，利息暂计至2017年12月31日，实际计至付清之日止；”增加诉讼请求：1.集鑫公司向大淦公司支付2018年1月1日后的房屋占有使用费损失431600.345元；2.集鑫公司将涉案综合楼所有房屋返还给大淦公司并将其所有人员撤离。 一审法院认定事实：2007年2月15日，南宁市塘区安吉街道办事处苏卢村村民委员会（甲方）与广西泰亿房地产开发投资有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将正在办的第三产业用地租赁给乙方使用，租赁场地位于南宁市南面，租赁期从2007年9月1日至2027年8月31日。2010年12月18日，广西泰亿房地产开发投资有限公司（甲方）与胡德寿、胡伟芬（乙方）签订《南宁市建材市场承包经营合同》，约定：甲方将南宁市安园路建材市场整体发包给乙方承包经营，承包期限从2011年1月1日至2025年12月31日。2011年2月28日，胡德寿向广西泰亿房地产开发投资有限公司提交《申请书》，内容为：本人注册成立大淦公司进行管理，因本人需要一至两年时间建设综合大楼，所以请求延长承包合同至2027年12月31日。 2011年7月15日，大淦公司（甲方）与黄明建、卢祖球（乙方）签订《协议书》，约定由乙方承建甲方位于南宁市塘区苏卢五组安源路的综合楼，因甲方无法向乙方支付工程款，双方达成如下协议：一、乙方全额垫资甲方位于南宁市塘区苏卢五组安源路的综合楼，工程总造价2400万元；二、甲方同意让乙方自行招商向租户收取租金抵偿甲方所欠的工程款，乙方向租户收取租金以抵偿甲方所欠工程款的时间为4年，从2012年1月1日至2015年12月30日；三、乙方承担的工程必须于2011年12月30日前按施工合同约定的条件全部承建装修完毕（含水电安装工程），在乙方因施工和其他原因未能完成所承建的施工工程，导致其向租户收取租金的时间未达到四年时间，甲方不予补偿；四、乙方收取租金的时间满后，立即将所经营管理的综合楼全部移交给甲方，乙方对综合楼的装修所投入的水、电安装设备及与综合楼有关附属设备财产全部归甲方所有等内容。 2011年8月8日，黄明健、卢祖球（甲方）与唐鸿勋、龙丽坤（乙方）签订《综合楼大酒店出租包干协议》，约定工程总造价2650万元即四年房租代工程款。 2011年8月15日，大淦公司（甲方）与集鑫公司的法定代表人肖必清（乙方）签订《综合楼租赁合同》，约定：甲方将坐落于南宁市塘区安园路苏卢村五组三产用地综合楼一栋9层（约18967㎡）租给乙方，租赁期限自2012年1月1日至2027年12月30日，前4年即2012年1月1日至2016年1月1日的租金金额由乙方和施工方协商，与甲方无关，由乙方交租金给南宁市建筑工程安装工程有限责任公司法人卢祖球（抵扣建设本合同综合楼工程款），并承担合同内的条款义务和责任；签订合同当日乙方支付150万元给甲方作为合同履约金，合同才生效；至2011年12月30日工程交付使用时，乙方再交150万元合同履约金给甲方，共计300万元，至2016年1月1日原乙方向甲方交纳的300万元履约金，以其中的150万元用于冲抵当年的租金，剩余的150万元作为大楼、水电押金至合同期满，合同期满后，甲方2天内须全部无息退还给乙方；2012年1月1日至2015年12月30日的租金甲方同意乙方直接交给建筑方抵扣工程款，从2016年1月1日起乙方每年在原租金的基础上递增20万元的租金给甲方，以此类推，2016年1月1日至2016年12月30日租金为680万元，2017年1月1日至2017年12月30日租金为700万元，2018年1月1日至2018年12月30日租金为720万元；乙方按年交租金，须先交租金后使用房屋，乙方每年提前10天向甲方交纳一下年租金，如有拖延每天向甲方支付滞纳金3万元，超过两个月不交租金的，甲方有权单方终止合同的履行；乙方在租赁期间可分租、合伙经营，甲方不得干涉乙方的合法经营权；乙方超过两个月不按约定支付租金的，甲方有权解除本合同，且不退还履约保证金等内容。合同签订的次日，肖必清向大淦公司支付了保证金150万元。 2012年6月1日，广西金悦房地产开发有限公司（以下简称金悦公司，甲方）与肖必清（乙方）签订《委托书》，约定：甲方将南宁市塘区安园东路南面苏卢五组综合楼的收尾工程委托乙方施工，费用由甲方支付，委托施工项目为二层大堂的部分铝合金玻璃及不锈钢扶手安装工程、二至四层的预留厕所坑填平工程、一层至九层的电梯门框修补工程、综合楼的外墙漆的修补工程、部分地面硬化设施工程、消防及饮用水泵采购及安装工程、消防及饮用水池采购及安装工程、防火门安装工程、消防通道拉闸门工程、电梯安装工程及一次消防验收证件办理事宜；由乙方根据施工情况及价格行情向甲方提出报价，经甲方认可后进行施工，施工完毕后，再按工程清单及相关票等实际工程量进行核算；工程完工后，经双方共同验收合格后，由乙方代付工程款（注：乙方可以租金支付款中扣除此款项），甲方处由黄明健、卢祖球签字。2015年10月19日，南宁市塘区城市管理局收到了集鑫公司交纳的质保金2500元，并注明待工程验收合格后退还。 2015年10月23日，黄明健、卢祖球、覃春凯、肖必清、唐鸿勋、龙丽坤在《证明书》中签名，《证明书》内容为：“兹于南宁市塘区安园东路苏卢村五组综合楼工程款2650万元，从2012年11月份正式招租至2015年12月30日止，实际支付给广西金悦房地产开发有限公司黄明健、卢祖球、覃春凯15633550元。”同日，黄明健、卢祖球、覃春凯出具《收条》，确认收到南宁市塘区安园东路7号安园大厦（原苏卢村五组综合楼）款项共计15633550元。 2016年1月15日，大淦公司（甲方）、肖必清（乙方）、集鑫公司（丙方）签订了《补充协议》，就甲方和乙方于2011年8月15日签订的《综合楼租赁合同》达成补充协议：因乙方在经营中遇到困难，甲方同意在2016年度由一次性缴纳的租金变更为两次缴纳；甲方同意在乙方交付2016年第一次300万元租金的前提下，将《综合楼租赁合同》的乙方主体由肖必清变更为集鑫公司，从2016年1月9日起，由集鑫公司承接肖必清所应承担的权利和义务，集鑫公司的股东肖必清、唐鸿勋、龙丽坤对集鑫公司拖欠租金承担连带清偿责任等内容。肖必清、唐鸿勋、龙丽坤均在《补充协议》中签字。 由于集鑫公司未按时支付2017年度租金，故大淦公司于2017年3月3日向集鑫公司发出《通知》，要求集鑫公司于2017年3月10日前支付2017年度租金600万元，否则将终止合同的履行。后集鑫公司向大淦公司发出《申请函》。2017年3月6日，大淦公司收到集鑫公司的《申请函》后，于3月7日作出《回复函》：你公司向我公司申请分期缴纳2017年度租金计划书不是依照双方签订的租赁合同按时缴纳租金，现我公司向你公司明示分期2017年度租金如下，2017年1月份已交70万元，3月必须交200万元（已交30万元），4月130万元，5月150万元，8月150万元。集鑫公司收到《回复函》后，于2017年3月15日向大淦公司发出《申请确认函》，申请确认2017年度租金分期支付，具体为：一、2017年6月30日前支付400万元，其中2017年1月16日已付70万元，3月2日已付30万元，3月31日约付50万元，5月31日约付100万元，6月30日约付150万元；二、2017年12月31日前支付剩余租金300万元，其中2017年8月31日约付150万元，11月31日约付150万元。2017年6月20日，大淦公司向集鑫公司发出《通知》，要求集鑫公司于2017年6月30日付清2017年度租金。2017年6月30日后的一周，集鑫公司未按承诺支付租金，故大淦公司再次向集鑫公司催款。 2017年7月2日开始，大淦公司开始作为出租方与部分租户签订租赁合同。2017年7月28日，大淦公司向各租户发出《告知函》，内容为：因集鑫公司严重违约，不按合同约定按时支付租金，已拖欠租金达400万元，构成重大违约，请租户停止向集鑫公司支付租金并及时与我方联系。2017年7月30日，集鑫公司向大淦公司发出《声讨函》，认为其不存在拖欠租金的违约行为，要求大淦公司立即停止向租户发放《告知函》，收回已发放的《告知函》，并制作《澄清函》发放给租户。2017年8月24日，大淦公司向租户发出《通知》，内容为：因集鑫公司未按时缴纳租金和水电费，已造成重大违约，我公司已于2017年8月23日解除合同，收回综合楼的整体使用权，为保证各租户的正常经营，请尽快到我公司四楼物业办公室缴纳水电费。 2017年9月28日，大淦公司作出《解除租赁合同通知书》，经多次催收，集鑫公司仍未付清2017年度租金，故大淦公司决定解除双方签订的《综合楼租赁合同》和《补充协议》，合同终止履行日为2017年8月10日。 另查明，因集鑫公司与大淦公司产生纠纷，2017年5月1日，集鑫公司的工作人员王昌彪被人殴打，其报案称是因“安源大厦”停车场使用权被大淦公司的法定代表人的弟弟打伤。2017年9月30日，王昌彪报警称有20、30个男子手持钢管朝物业办公室走去，另一工作人员梁敏被殴打，物业的门锁被砸坏，公安部门予以立案。2017年5月1日至9月30日期间，集鑫公司的工作人员多次报警。 又查明，集鑫公司向大淦公司支付了2017年度的租金共计2516182.8元，其中：2017年1月16日支付70万元，3月2日支付30万元，3月27日支付50万元，4月27日支付38万元，6月30日支付10万元，另有536182.8元是租户建设银行直接向大淦公司支付。 再查明，南宁市规划管理局未受理南宁市塘区安园东路苏卢村五组三产用地综合楼项目的《建筑工程规划许可证》审批申请。集鑫公司的股东于2015年3月5日与案外人签订了《租赁合同》，将涉案房屋一层103、104号的商铺出租，租期从2013年8月1日至2018年7月30日，2013年8月1日与工商银行广西分行签订了《房屋租赁合同》，将涉案房屋第一层第三至第七号铺面出租，租赁期从2013年8月1日至2022年7月31日。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案涉案的综合楼未取得《建筑工程规划许可证》，故大淦公司与集鑫公司的法定代表人肖必清于2011年8月15日签订的《综合楼租赁合同》，大淦公司、肖必清、集鑫公司于2016年1月15日签订的《补充协议》均为无效合同。集鑫公司提出要求确认上述合同与协议无效的诉讼请求，一审法院予以支持。大淦公司作为出租方，将未取得建设工程规划许可证的涉案房屋出租给集鑫公司使用，是造成合同无效的主要原因，大淦公司应承担主要过错责任。集鑫公司作为承租方，应审查涉案房屋的产权情况，但其未尽审慎义务，也存在过错，应承担次要责任。 关于集鑫公司要求大淦公司返还代垫工程款的问题。本案涉案综合楼的施工方与集鑫公司之间并非建设工程施工合同关系，综合楼系大淦公司出租给集鑫公司的租赁物，承担工程款支付义务的应是大淦公司，集鑫公司基于与大淦公司存在16年的租赁合同关系，将应支付的2012年1月1日至2016年1月1日的房屋占有使用费支付给施工方，用于抵扣大淦公司应支付给施工方的工程款，因此，集鑫公司支付给施工方的15633550元，实质就是2012年1月1日至2016年1月1日的房屋占有使用费。集鑫公司认为2012年1月1日至2016年1月1日期间未能使用综合楼，要求大淦公司退还代垫的工程款，首先，要确定房屋何时交付的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案租赁合同约定，房屋应于2011年12月30日交付使用。肖必清与大淦公司签订租赁合同时，房屋并未建成，大淦公司作为出租方，向承租方交付房屋是其主要合同义务，其应在2011年12月30日将房屋交付给肖必清使用，大淦公司主张房屋交付时间与其无关的主张，一审法院不予采纳。对于房屋交付使用的时间，应由大淦公司提供证据予以证实，但大淦公司未提供任何证据予以证实。根据本案现有证据，肖必清在2012年6月1日还与金悦公司签订了《委托书》，由金悦公司委托肖必清对涉案综合楼的收尾工程进行施工，从委托书的内容看，施工的项目是综合楼能否正常使用的重要部分，因此，涉案综合楼在2012年6月1日时，尚未能交付使用。集鑫公司于2013年8月1日已将涉案综合楼的第一层的部分铺面出租给案外人，由此可证实，集鑫公司在2013年8月1日已经可以使用一层的房屋进行出租收益，故应开始支付房屋占有使用费。再根据集鑫公司提交的最后一次的工程进度款申请表的时间是2014年6月9日，一审法院认定2013年8月至2014年6月期间，因涉案综合楼尚未完全施工完毕，房屋交付存在瑕疵，完全交付时间为2014年7月1日。如前所述，集鑫公司在2013年8月1日开始可以使用涉案综合楼的一楼进行收益，涉案综合楼共9层楼，故2013年8月至2014年6月期间的房屋占用使用费应按11%的比例支付，从2014年7月1日至2016年1月1日期间的房屋占用使用费应全额支付。由于集鑫公司与大淦公司并未约定2012年1月1日至2016年1月1日的租金标准，集鑫公司支付给施工方的15633550元作为此期间的房屋占用使用费，因此，2013年8月至2014年6月的房屋占有使用费应为394095.74元（15633550元÷48个月×11个月×11%），2014年7月至2015年12月的房屋占用使用费应为5862581.25元（15633550元÷48个月×18个月），大淦公司应退还集鑫公司代垫的工程款9376873.01元（15633550元-394095.74元-5862581.25元）。集鑫公司主张的超出部分，一审法院不予支持。至于集鑫公司主张的资金占用费的问题，因合同无效，一审法院不予支持。 关于集鑫公司要求大淦公司返还履约保证金150万元及资金占用费的问题。双方签订的《综合楼租赁合同》和《补充协议》为无效合同，大淦公司应退还集鑫公司履约保证金150万元。至于集鑫公司主张的资金占用费的问题，因合同无效，一审法院不予支持。 关于大淦公司要求集鑫公司支付2017年度欠付的房屋占有使用费4483817.2元及利息的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然无效的主要过错在于大淦公司，但集鑫公司在2017年1月1日时已能完全使用涉案房屋进行经营产生收益，不存在按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费与其获取的占有利益不对等的情形，因此，集鑫公司应按合同约定的年租金700万的标准支付2017年度的房屋占有使用费。大淦公司主张2017年度全年的房屋占有使用费，但从本案证据看，2017年5月1日至9月30日期间，集鑫公司的工作人员多次报警，称被殴打、打砸财物，再从大淦公司于2017年7月28日向各租户发出的《告知函》和集鑫公司工作人员与租户的录音资料，可以相互印证大淦公司在发出《告知函》后，租户停止向集鑫公司支付房屋占有使用费，且集鑫公司的工作人员已不在涉案综合楼进行管理。因此，一审法院认定，大淦公司已于2017年7月28日收回涉案综合楼，其主张2017年7月28日以后的房屋占有使用费的反诉请求，一审法院不予支持。参照合同约定，2017年1月1日至2017年7月28日的房屋占有使用费为4627777元（700万元÷2+700万元÷12个月+700万元÷12个月÷30日×28日），集鑫公司支付了2516182.8元，还应向大淦公司支付2111594.2元。大淦公司要求集鑫公司支付2017年度欠付的房屋占有使用费，超过部分一审法院不予支持。至于大淦公司主张的房屋占有使用费的利息问题，因本案的租赁合同无效，一审法院不予支持。 关于大淦公司要求集鑫公司支付2018年1月1日后房屋占有使用费的损失问题。如前所述，大淦公司已于2017年7月28日收回涉案综合楼，已经可以就综合楼行使经营管理权，其主张集鑫公司在2018年1月1日后仍在收取综合楼的房屋占有使用费，没有事实依据，一审法院不予采纳，对于其要求集鑫公司支付2018年1月1日后的房屋占有使用费的损失的反诉请求，一审法院不予支持。 关于大淦公司要求集鑫公司将涉案综合楼所有房屋返还，并将其所有人员撤离的问题。如前所述，集鑫公司的人员已不在涉案综合楼进行管理，既未实际控制综合楼，也无法再使用涉案综合楼进行经营，因此，大淦公司的该项反诉请求无事实依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决如下：一、确认集鑫公司与大淦公司之间的《综合楼租赁合同》及《补充协议》无效；二、大淦公司向集鑫公司退还履约保证金1500000元；三、大淦公司向集鑫商贸有限公司退还代垫的工程款9376873.01元；四、集鑫公司向大淦公司支付房屋占有使用费2111594.2元；五、驳回集鑫公司的其他诉讼请求；六、驳回大淦公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费171364元、保全费5000元，合计176364元（集鑫公司已预交），由集鑫公司负担78227元，大淦公司负担98137元。反诉案件受理费27582元（大淦公司已预交），由大淦公司负担18180元，集鑫公司负担9402元。 二审期间，大淦公司向本院提交以下新证据：1.2012年5月23日签订的《铺面租赁合同》；2.2012年7月16日签订的《铺面租赁合同》；3.2017年1月8日出具的《收据》；4.2015年12月9日签订《铺面租赁合同》；5.2012年8月1日出具的《收据》。共同证明集鑫公司已经于2012年开始对外招租，与《证明书》中载明的集鑫公司从2012年11月份对外招租是一致的，一审判决认定涉案房屋交付时间为2013年8月1日是错误的。且集鑫公司已经提前向租户收取了2017年7月28日之后租金，一审判决认定大淦公司已于2017年7月28日收回整栋涉案房屋进行收益是错误的。 集鑫公司的质证意见：对大淦公司提交证据的真实性、合法性、关联性均不认可。首先，上述租赁合同于2017年9月21日由合同乙方同意把合同交给大淦公司留存，说明这些证据在一审的审理阶段就应该提交，大淦公司二审才作为新证据提交，已不具备证明效力。其次，由于作为合同乙方的次承租人没有出庭，上述合同、收据的真实性均不能核实。 黄明建、卢祖球对大淦公司提交证据的真实性无异议。 集鑫公司向本院提交以下新证据：1.检察专递邮件详情单（胡顺昌寻衅滋事案）、被害人权利义务告知书各1份；2.检察专递邮件详情单（王宾、谭兆波、韦伟、覃敏利寻衅滋事案）、被害人权利义务告知书各1份；3.南宁市西乡塘区人民检察院起诉书（韦振豪、蓝日兵、王立勇）、刑事附带民事诉讼通知书、被害人权利义务告知书各1份；4.南宁市西乡塘区人民检察院起诉书（莫圣毅）、被害人权利义务告知书各1份；5.南宁市西乡塘区人民检察院起诉书（莫圣甲）、刑事附带民事诉讼通知书、被害人权利义务告知书各1份。共同证明大淦公司的代表胡顺昌、谭兆波、王宾等人纠集韦真豪等19人手持钢管对集鑫公司的工作人员梁敏进行殴打，以黑恶势力，暴力驱赶集鑫公司，造成梁敏轻伤二级的人身损害。该案导致本案涉案综合楼在发生严重暴力事件后，即2017年5月1日之后，集鑫公司无法对涉案综合楼进行管理。6.工矿产品购销合同1份，证明2013年6月6日，涉案综合楼整栋大楼尚未全部建设完工，也未进行水电的安装，属于无法使用状态。7.照片（光盘）1份，2017年5月期间，大淦公司频繁纠结社会人员到物业打闹，导致物业无法对综合楼进行管理，租户无法继续正常营业。 大淦公司对集鑫公司提交证据的质证意见：1.对证据1-5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该证据反映的事实与本案无关。2.证据6不属于新证据。3.对证据7的真实性、合法性、关联性均不予认可。 黄明建、卢祖球对集鑫公司提交证据的质证意见：1.对证据1-5的真实性、合法性无异议，与本案是否有关联遵从法庭认定。2.证据6无法实现集鑫公司的证明目的。 经质证，本院对当事人提交的证据认定如下：1.对大淦公司提交的5份证据，能够证明集鑫公司已经于2012年11月15日开始将铺面对外出租，与《证明书》中载明的集鑫公司从2012年11月份对外招租一致，本院予以采纳。2.对集鑫公司提交的证据1-5，与本案待证事实无直接关联性，本院不予采纳。3.对集鑫公司提交的证据6，该份工矿产品购销合同的内容无法证实集鑫公司所主张的综合楼未建设完工的事实，本院不予采纳。4.对集鑫公司提交的证据7，与本案待证事实亦无直接关联性，本院不予采纳。 大淦公司、集鑫公司、黄明建、卢祖球均对一审判决认定的事实有异议。大淦公司认为一审判决书第15页第2段“2017年7月2日开始，大淦公司开始作为出租方与部分租户签订租赁合同。”与事实不符，大淦公司是在2018年后才陆续与租户签订租赁合同。经审查，大淦公司提交的反诉证据17份租赁合同中，与广西利翔商贸有限公司、广西朗信投资有限公司签订的租赁合同，起租期均自2017年7月2日开始，故一审法院认定“2017年7月2日开始，大淦公司开始作为出租方与部分租户签订租赁合同”事实清楚，本院予以确认。大淦公司对一审判决书第16页第2段有异议，认为该段查明的事实是集鑫公司与大淦公司发生纠纷后产生的刑事纠纷，一审判决只认定了集鑫公司工作人员被殴打的情况，过于片面，且刑事纠纷与本案民事纠纷并无关联。经审查，王昌彪等人的受案回执、入院记录等，客观反映出集鑫公司的员工被殴打以及报案等客观事实，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。大淦公司对一审法院认定的交付时间有异议，认为一审法院只查明涉案综合楼第一层两户的招租情况，就认定综合楼第一层的交付时间过于片面，其认为对外招租不等同于交付时间，交付时间早于对外招租时间。经审查，集鑫公司将涉案综合楼第一层的部分铺面出租给案外人，所签订租赁合同中租赁期限的起算时间为2012年11月15日，故一审法院认定2013年8月1日为房屋占有使用费的起算时间有误，本院予以纠正。集鑫公司对一审判决书第14页第3段第1行“由于集鑫公司未按时支付2017年度租金，”有异议，认为集鑫公司是按照大淦公司同意的申请确认函来按时支付租金，不存在逾期支付的情况。经审查，大淦公司2017年3月7日的《回复函》已明确集鑫公司分期支付2017年度租金的细节，集鑫公司于2017年3月15日再次申请确认后大淦公司并无回复认可，故一审法院认定“由于集鑫公司未按时支付2017年度租金”并无不当，本院予以确认。集鑫公司对一审判决书第16页第3段倒数第2行“536182.8元”有异议，认为租户建设银行支付给大淦公司的数额是566960.7元。经审查，566960.7元中有30777.9元是大淦公司代开发票的税费，应予扣除，故建设银行支付的租金为536182.8元，一审判决认定无误，本院予以确认。集鑫公司对第16页最后一段“集鑫公司的股东于2015年3月5日与案外人签订了《租赁合同》”有异议，认为这是倒签的时间，涉案综合楼的交付时间应该在2015年3月5日之后。经查，集鑫公司的股东于2015年3月5日与案外人签订了《租赁合同》，租期是从2013年8月1日至2018年7月30日，因此集鑫公司主张的交付时间应在2015年3月5日之后明显不能成立，本院不予采信。黄明建、卢祖球对一审判决书第18页倒数第2行“涉案综合楼在2012年6月1日时，尚未能交付使用。”有异议，认为涉案综合楼在2012年6月1日已交付。经审查，《委托书》约定了黄明建、卢祖球将涉案综合楼的收尾工程委托给集鑫公司的法定代表人肖必清找人施工，委托施工项目包括一至九层的电梯门框修补工程、综合楼外墙漆的修补工程、消防及饮用水泵采购及安装工程等硬件设施工程，均关系到涉案综合楼能否正常使用。说明在2012年6月1日时，涉案综合楼尚未能正常使用，故一审法院认定“涉案综合楼在2012年6月1日时，尚未能交付使用。”并无不当，本院予以确认。黄明建、卢祖球对一审判决书第19页第4行“2013年8月至2014年6月期间，因涉案综合楼尚未完全施工完毕，房屋交付存在瑕疵”有异议，认为修补工程在2012年6月1日委托给肖必清后，房屋已无瑕疵，一审法院的认定与事实不符。经审查，集鑫公司提供的最后一次工程进度款申请表时间是2014年6月9日，即至2014年6月，涉案综合楼尚未完全施工完毕。故一审认定“2013年8月至2014年6月期间，因涉案综合楼尚未完全施工完毕，房屋交付存在瑕疵”并无不当，本院予以确认。 根据各方当事人的诉辩及陈述意见，归纳本案的争议焦点为：1.大淦公司是否应当向集鑫公司退还代垫工程款9376873.01元？2.一审判决集鑫公司向大淦公司支付2017年的房屋占有使用费2111594.2元是否正确？ 本院认为，关于大淦公司是否应当向集鑫公司退还代垫工程款9376873.01元的问题。本案涉案综合楼由大淦公司委托施工方建设，承担工程款支付义务的主体是大淦公司。2011年7月15日大淦公司与黄明建、卢祖球签订《协议书》约定大淦公司用2012年1月1日至2015年12月30日共四年的租金抵偿工程款。2011年8月15日大淦公司与集鑫公司签订《综合楼租赁合同》，大淦公司将综合楼出租给集鑫公司，租期自2012年1月1日至2027年12月30日。集鑫公司基于与大淦公司存在16年的租赁合同关系，将应支付的2012年1月1日至2015年12月30日的房屋占有使用费支付给施工方，用于抵扣大淦公司应支付给施工方的工程款，根据《证明书》所记载的内容，集鑫公司支付给施工方的工程款为15633550元。由于集鑫公司与大淦公司所签订的租赁合同中未明确约定自2012年1月1日至2015年12月30日的租金标准，故一审判决以集鑫公司实际支付的工程款15633550元作为计算房屋占有使用费的标准有其一定的合理性。现集鑫公司认为2012年1月1日至2016年1月1日期间未能使用综合楼，要求大淦公司退还代垫的工程款即要求大淦公司退还房屋占有使用费。一审法院综合考量本案现有证据，认定2014年7月前综合楼尚未完全施工完毕，房屋交付存在瑕疵，完全交付时间为2014年7月1日并无不妥，本院予以确认。如前所述，集鑫公司在2012年11月15日开始可以使用涉案综合楼的一楼进行收益，涉案综合楼共9层楼，故一审法院判定2014年6月前的房屋占用使用费应按11%的比例支付并无不妥，从2014年7月1日至2015年12月30日期间的房屋占用使用费应全额支付。因此，2012年11月15日至2014年6月30日的房屋占有使用费应为698624.27元（15633550元÷48个月×19.5个月×11%），2014年7月1日至2015年12月30日的房屋占用使用费应为5862581.25元（15633550元÷48个月×18个月），大淦公司应退还集鑫公司代垫的工程款9072344.48元（15633550元-698624.27元-5862581.25元）。一审法院认定事实及计算有误，本院予以纠正。 关于一审判决集鑫公司向大淦公司支付2017年的房屋占有使用费2111594.2元是否正确的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，即使房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。集鑫公司2017年3月15日的《申请确认函》能证实2017年度的租金为《综合楼租赁合同》约定的700万元。大淦公司虽主张2017年度全年的房屋占有使用费，但从本案证据看，大淦公司已于2017年7月28日收回涉案综合楼，故2017年1月1日至2017年7月28日的房屋占有使用费为4044444元（700万元÷2+700万元÷12个月÷30日×28日），集鑫公司支付了2516182.8元，还应向大淦公司支付1528261.2元。一审法院虽计算有误，但集鑫公司未对此提起上诉，本院予以维持。 综上所述，依据大淦公司二审期间提交的新证据，大淦公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 维持南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初1001号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项； 二、撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初1001号民事判决第五项； 三、变更南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初1001号民事判决第三项为南宁大淦投资开发有限公司向广西集鑫商贸有限公司退还代垫的工程款9072344.48元； 四、驳回广西集鑫商贸有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费171364元、保全费5000元，合计17364元（集鑫公司已预交），由广西集鑫商贸有限公司负担91130元，南宁大淦投资开发有限公司负担85234元。反诉案件受理费27582元（大淦公司已预交），由南宁大淦投资开发有限公司负担18180元，广西集鑫商贸有限公司负担9402元。 二审案件受理费102560元(大淦公司已预交），由南宁大淦投资开发有限公司负担96732元，广西集鑫商贸有限公司负担5828元。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 岚 审 判 员  袁宇飞 审 判 员  梁耀美 二〇一九年七月十五日 法官助理  徐小晴 书 记 员  符贵芳