安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1221民初1210号原告（反诉被告）：张翠萍，女，1976年2月4日出生，汉族，住安徽省临泉县。原告（反诉被告）：秦子友，男，1972年1月24日出生，汉族，住安徽省临泉县，系张翠萍丈夫。原告共同委托诉讼代理人：樊明全，浙江乾衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：李春艳，女，1976年3月18日出生，汉族，住安徽省临泉县。被告（反诉原告）：马晓东，男，1970年10月13日出生，汉族，住安徽省临泉县，系李春艳丈夫。第三人：临泉美今房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91341221MA2RTMFN7Y,住所地临泉县城中路农机监理站对面。法定代表人：李利。委托诉讼代理人：李海涛，公司员工。原告张翠萍与被告李春艳、第三人临泉美今房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年1月28日起诉，被告于3月4日提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序于2019年4月24日公开开庭进行了审理。审理中发现本案合同当事人涉及秦子友、马晓东，2019年5月27日，本院依法追加秦子友为本案本诉原告反诉被告、马晓东为本诉被告反诉原告参加诉讼。2019年6月17日，本院依法适用简易程序第二次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）张翠萍、秦子友共同委托诉讼代理人樊明全，被告（反诉原告）李春艳、马晓东，第三人临泉美今房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人李海涛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张翠萍、秦子友诉讼请求：判决解除原被告订立的《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》；判决被告向原告返还房屋首付款、定金31.3万元；诉讼费由被告承担。事实与理由：原告张翠萍夫妇拟在临泉县城购买住房一套，原告夫妇通过第三人临泉美今房地产营销策划有限公司了解到被告有临泉县城四化路南侧西园阁10号楼西楼902室出卖，商定以65万元进行交易。三方协商时，原告夫妇说明需银行按揭才能支付全部购房款，并特别强调原告丈夫存在银行逾期还款行为，可能影响原告按揭贷款。被告李春艳明知上述事实，主动联系熟人帮助办理按揭贷款，第三人公司员工赵普称原告丈夫银行逾期还款不影响原告银行按揭买房。因此，2018年8月18日原被告共同和第三人公司订立《临泉美今房地产房屋买卖居间合同》。8月19日，被告提出准备出卖的房屋尚未取得权属证书，需等待其办证后方可进行交易，原告购房心切表示同意，双方签订《补充协议》，当天原告向被告支付定金5万元。8月25日，被告提出房屋需涨价1.3万元，原告无奈答应，双方再次签订《补充协议》。11月8日，原被告订立《房屋买卖合同》。11月9日，原被告到临泉县房地产管理局签署网上备案合同，即订立了《存量房买卖合同》。根据新的存量房交易要求，需将交易款项交双方指定的银行账户监管，被告通过私人关系避免监管，原告按照被告要求于2018年11月9日，分两笔向被告指定账户汇款25万元、1.3万元。当天，三方到银行为原告办理按揭贷款手续。多日后，银行通知，原告提交的按揭贷款申请没有得到批准。原告无法按揭贷款不能实现合同目的，被告拒绝返还原告已经支付的部分购房款，原告具状起诉。被告李春艳、马晓东辩称：原告称我没有提前告知出卖的房屋没有办理房产证，事实上中介公司知道我有房屋时就知道我没有办理房产证；我没有承诺过给原告办理按揭贷款。第三人临泉美今房地产营销策划有限公司辩称：我是促成原被告双方的交易，办理一切房产过户手续；我承诺把手续交到银行办理按揭贷款，但是否办好我没有保证，需中国银行审核，审核没有通过。被告（反诉原告）李春艳、马晓东反诉请求：判决反诉原被告继续履行合同；判令扣除被反诉人支付的定金5万元；判令被反诉人支付违约金6.5万元；本案的本诉和反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年8月反诉人将位于临泉县四化路南侧西园阁10号楼902室挂网售卖。8月中旬，第三人员工称被反诉人张翠萍夫妇有意购买，在第三人居间协调下，8月18日三方签订《临泉美今房地产房屋买卖居间合同》，反诉人与被反诉人签订《房屋买卖合同》及《补充协议》。《居间合同》第四条付款约定：第二款，在合同签订当日，由乙方向甲方支付人民币5万元整，作为购房定金；第三款，乙方应于取得不动产证当日，支付甲方首付款25万元；第四款，尾款由乙方通过银行贷款35万元支付，贷款不足部分由乙方自行解决补足尾款。第八条约定：丙方、甲方协助乙方办理银行按揭手续。乙方承诺，乙方确保无银行信用问题…。第九条违约责任：第一款，甲乙双方任何一方不按期办理付款手续、过户手续、房屋交验手续的，或不提供文件、资料、证件等使本合同无法履行的，每迟延一日，应按房价总额的千分之三向另一方支付违约金，延期超过15日的另一方有权解除合同。2018年9月25日，反诉人就取得了房产证，直到2018年11月9日被反诉人才支付25万元首付款，被反诉人已经违约。反诉人积极帮助被反诉人办理按揭贷款，可是其丈夫却有多次不良信用记录，造成被反诉人不能按揭贷款，不能支付尾款，被反诉人也已违约。依照合同约定，反诉人不应当返还被反诉人定金，被反诉人还应当支付反诉人违约金。原告（反诉被告）张翠萍秦子友辩称：原被告2018年8月18日共同和第三人签订了《居间合同》以及2018年8月19日、2018年8月25日签订的《补充协议》，均是居间合同的法律关系，此三份协议虽涉及价格给付，但事实上李春艳尚未取得房屋权属登记证书，客观上不能发生交易。三份协议过程中，原告夫妇向被告及第三人如实告知了乙方的交易事实，没有隐瞒。11月8日、11月9日，原被告双方重新签订了两份《房屋买卖合同》，就房屋价款的给付重新进行了约定，因此《居间合同》、《补充协议》对房屋交易已失去介入权。《居间合同》、《补充协议》签订后，被告在8月25日率先违约，提出涨价1.3万元。原被告争议适用11月8日、11月9日的两份《房屋买卖合同》，不适用《居间合同》。原告没有违约行为。因贷款问题合同不能继续履行，不归责于双方当事人，参照《存量房买卖合同》第十四条双方可以免责，被告应当返还定金。第三人临泉美今房地产营销策划有限公司辩称：对被告反诉没有意见。经审理查明:经第三人临泉美今房地产营销策划有限公司中介,2018年8月18日，原告张翠萍、秦子友与被告李春艳、马晓东、第三人临泉美今房地产营销策划有限公司三方签订《临泉美今房地产房屋买卖居间合同》，约定：第一条1、被告自愿将位于临泉县城四化西路南侧西园阁10#商住楼西楼902室转让给原告；该房屋由被告抵押在中国建设银行，被告贷款余额24万元，原告方将首付房款转入被告方银行还款账户，必须用于还清该房屋的银行贷款，不足部分由被告方自行还清，还清后解除抵押登记。第三条，经双方同意该房屋出售总价65万元。第四条2、本合同签订当日原告支付被告5万元购房定金；3、被告取得不动产证当日，原告给付购房首付款25万元；4、原告通过申请银行贷款35万元支付尾款，不足部分有原告自行解决补足尾款。第八条，原告承诺确保无银行信用问题；第十条1、合同签订后，原告违约,已付定金不予返还，被告违约,则向原告双倍返还定金；2、任何一方不按期办理付款手续、过户手续、房屋交验手续的，或不提供文件、资料。证件等使合同无法按期履行的每延一日，应按房价总额的千分之三向另一方支付违约金。原被告均在合同上签名按押，第三人盖章，经纪人赵普签名。2018年8月19日，原被告双方签订《补充协议》，该协议约定：三1、甲乙双方均确认，本协议签订时，该房地产产权证尚未下发。2018年8月19日，李春艳出具《业主收据》，收到合同约定的，应由秦子友、张翠萍交付的用于购买该房地产的定金50000元。2018年8月25日，原被告双方再次签订《补充协议》，约定：1、该房地产出现面积多出8平米，按照原价格计算共23000元的差额，现经过双方协商由乙方补给甲方13000元，双方再无争议。2018年9月25日，李春艳、马晓东还清银行按揭贷款后拿到西园阁10#商住楼西楼902室不动产产权证，产权人李春艳。2018年11月8日，张翠萍、李春艳单独签订《房屋买卖合同》，约定张翠萍购买李春艳西园阁10号楼西楼902室房屋，价款650000元；合同第三条约定“合同签订后，乙方应向甲方付清购房款”。2018年11月9日，张翠萍、李春艳又单独签订《存量房买卖合同》，约定李春艳西园阁10号楼西楼902室房屋600000元出售给张翠萍，该房屋已办理房屋所有权证，没有法律限制交易的情形；合同还约定张翠萍于2018年11月9日前或将首期款250000元交付于卖方或（交由双方指定的银行监管），余款350000元由张翠萍于2018年11月30日前向银行办理贷款，放款时间为银行约定时间交付予卖方；合同同时约定因不可抗力或法律、法规和相关政策变动致使合同无法履行的，当事人各方免责。2018年11月9日，李春艳收到张翠萍交付购房款250000元，同日，李春艳又收到张翠萍13000元，共计收款263000元。秦子友自2014年5月至2016年12月在北京银行连续30次逾期还贷。合同履行期间，因秦子友银行征信问题致使张翠萍名义按揭贷款不能办理。本院认为,依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方当事人签订的《临泉美今房地产房屋买卖居间合同》、两份《补充协议》、《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》均是当事人真实意思表示，不违法法律规定，为有效合同。《临泉美今房地产房屋买卖居间合同》虽是三方共同签订，但丙方临泉美今房地产营销策划有限公司只是在甲乙双方之间起中介鉴证作用，而合同主要调整的是原被告房屋买卖的权利义务，原被告已经签字即对原被告双方具有约束力。被告没有向原告隐瞒交易房屋处于银行按揭抵押状态，第一次签订的《临泉美今房地产房屋买卖居间合同》有明确记载，并非交易房屋系违法建筑不能取得权属证书，也不属于客观上不能交易或法律规定禁止交易的情形。被告称《存量房买卖合同》只是走个程序，为规避高额税费故意降低合同价款，不是双方真实意思表示，但没有证据证明，本院不予采信。当事人就一个事实先后签订多份合同，后面的合同为双方协商一致对前面合同内容的变更，变更的内容约定不明确的，推定为未变更，前后合同存在冲突点，以后面签订的合同为准。《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》虽只是张翠萍与李春艳签订，但是该两份合同明显是前面合同变更而成，均是双方当事人夫妻关系存续期间签订的，双方夫妻都是知情的、同意的，故双方夫妇应当共同享有合同的权利共同承担合同的义务。《存量房买卖合同》约定余款350000元由原告方于2018年11月30日前向银行办理贷款，因原告秦子友征信存在问题银行贷款无法办理导致原告无法履行合同义务，合同目的无法实现，原告请求解除合同，本院应予准许。被告反诉请求继续履行合同，本院不予支持。原被告签订合同《补充协议》增加房价13000元，系双方共同协商对合同内容的变更，原告称被告增加购房款违约没有事实及法律依据。原告明知自己银行征信存在问题却与被告签订按揭贷款的房屋买卖合同，属自己应当预见的风险，并不符合合同约定的不可抗力等免责情形，且原告主观过错较大。原告明显违约，应承担合同违约责任。原告提举证据不能证明被告知晓原告银行征信存在问题。依照法律规定，合同中同时约定违约金又约定定金的，当事人一方不履行合同，另一方只能选择违约金或者定金之一进行补偿。原告定金50000元被告不再退还，被告反诉请求原告支付违约金的诉讼请求本院不再支持。原被告先后签订的五份房屋买卖合同，主要内容均是原告购买被告西园阁10#商住楼西楼902室房屋，《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》是对前面《临泉美今房地产房屋买卖居间合同》及两份《补充协议》的变更。《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》解除，《临泉美今房地产房屋买卖居间合同》及两份《补充协议》自然解除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第七十七条、第七十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、解除原告张翠萍、秦子友与被告李春艳、马晓东2018年11月8日签订的《房屋买卖合同》及2018年11月9日签订的《存量房买卖合同》；二、被告李春艳、马晓东于本判决生效之日起十日内返还原告张翠萍、秦子友购房款263000元；三、驳回原告张翠萍、秦子友的其他诉讼请求；四、反诉被告张翠萍、秦子友交付反诉原告李春艳、马晓东购房定金50000元，归反诉原告李春艳、马晓东所有；五、驳回反诉原告李春艳、马晓东的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2998元，反诉费1300元，合计4298元，由原告（反诉被告）张翠萍、秦子友负担2998元，被告（反诉原告）李春艳、马晓东负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 张 伟二〇一九年七月十六日书记员 余文凤本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。