广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初6924号原告柯得裕，男，汉族，1968年7月3日出生，户籍地址：广东省深圳市龙岗区，委托代理人柯东洲，广东卓建律师事务所律师。被告肖鹏，男，汉族，1975年11月3日出生，身份证住址湖南省岳阳市君山区，被告宁美明，男，汉族，1976年6月23日出生，身份证住址湖南省岳阳市君山区，被告深圳市龙岗区南湾金湾宾馆，住所深圳市龙岗区南湾街道沙湾厦村沙湾路****，统一社会信用代码92440300MA5K8FWH1C。经营者宁美明。上列原、被告房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柯得裕的委托代理人柯东洲，被告深圳市龙岗区南湾金湾宾馆的经营者及被告宁美明到庭参加了诉讼。被告肖鹏经本院合法传唤后无故不到他参加诉讼，本院适用缺席审理。本案现已审理终结。本案相关情况一、涉案房屋相关情况：原告享有位于深圳市龙岗区布吉沙湾商业小区商业楼（现地址名称：深圳市龙岗区南湾街道厦村社区沙湾路8号，房地产证号：深房地字第**）的所有权。二、有无签订书面租赁合同：2014年7月1日，原告与被告肖鹏签订《深圳市房屋租赁合同书》1份，约定由被告肖鹏租赁上述房屋2-5层，月租金为13000元。同日，原告与被告肖鹏签订《补充协议》1份，约定被告肖鹏租赁上述物业期间需分摊设施折旧、本体维修金、管理人员工资等费用，合计9000元/月，该分摊费用每月与房屋租金同时交付给原告；此外，上述分摊费用自2015年7月1日起至2017年6月30日止，递增1320元/月；2017年7月1日起至2018年6月30日起，在第1次递增后数额基础上再递增1400元/月。三、租赁期限：《深圳市房地产租赁合同书》约定的租赁期间为2014年7月1日至2018年6月30日。四、涉案房屋的占有、使用情况：原告称涉案房屋在《深圳市房地产租赁合同书》签订后即交付给被告肖鹏、宁美明共同使用，该两人在租赁房屋上开设了被告深圳市龙岗区南湾金湾宾馆，被告宁美明为被告深圳市龙岗区南湾金湾宾馆的负责人，涉案房屋实际由肖鹏、宁美明共同租赁。被告宁美明对此不予确认，称其是从被告肖鹏处租赁上述房屋，并与被告肖鹏签订了租赁合同，其与原告之间并无直接租赁关系。被告宁美明向本院提交了《房屋租赁合同书》、被告肖鹏出具的《证明》为证，其中《房屋租赁合同书》显示被告肖鹏与被告宁美明于2014年7月1日签订书面租赁合同，约定由被告宁美明租赁上述房屋，租金为25000元/月，租赁期间为2014年7月1日至2018年6月30日；被告肖鹏出具的《证明》显示被告肖鹏称其与原告之间的房屋租赁合同系其个人签订，与他人无关。原告对被告宁美明提交的上述证据不予确认，原告称被告肖鹏与原告签订《深圳市房地产租赁合同书》时曾明确告知原告，其与被告宁美明系合伙经营关系；租赁期间，被告宁美明经常以自身名义直接向原告缴纳租金、水电费等费用；在本案庭审中，被告宁美明并没有陈述过其与肖鹏之间存在书面租赁合同，但在庭审后，被告宁美明却补充提交了书面租赁合同，说明该份书面租赁合同是事后补做的。原告为证明其目的，向本院提交了收款收据、微信聊天记录等证据。被告宁美明对原告所提交的部分收款收据、微信聊天记录确认，但称其是代被告肖鹏缴纳租金、水电费等费用。被告肖鹏未到庭陈述案件事实，亦未确认被告宁美明所提交《证明》的真实性。五、涉案房屋有无返还：原告向本院提交《情况说明》1份，称涉案房屋已在2018年4月28日清退。六、装修约定：《补充协议》约定，对于被告肖鹏投资的装修和设施，按照“来装去丢”原则处理，合同解除或期满终止后，被告肖鹏保留固定的装修和固定设施（主要指消防设施、水电设备、电梯等）并完整移交给原告。七、租金支付情况：《深圳市房地产租赁合同书》约定租金为13000元/月。原告称，2014年7月1日至2015年6月30日每月租金及分摊费用合计人民币22000元，2015年7月1日至2017年6月30日每月租金及分摊费用为人民币23320元，2017年7月1日至2018年6月30日，每月租金及分摊费用为人民币24720元；截止2018年4月16日，三被告未支付2017年2月、3月、5月、12月，2018年1月、2月、3月的房屋租金及分摊费用。被告宁美明对此不予确认，称与其无关。被告肖鹏对此未发表意见，亦未提交租金支付凭证。八、承租人拒付租金原因：被告肖鹏未陈述未付租金原因，亦未提交证据证明。被告宁美明向本院提交书面说明1份，主要内容为“我们不会无缘无故拖欠房东租金…事实理由:1、宾馆装修了两个多月，公司经理金芝龙说可以帮我们申请装修免租期，但宾馆装修不到几个月，就浸水、泡水，墙壁发霉。后来发现，是房子本身外墙自然老化、下水道年久失修，无法正常排污等原因造成。我们认为上述情况不属于我方人为造成，房东有维修义务，于是与公司经理金芝龙沟通，但迟迟未得到解决。2015年至2016年期间，宾馆生意十分差，但我们也没有拖欠房东一分钱租金。直到2017年12月邻居1楼餐厅严重漏水，影响宾馆正常经营，金芝龙要求我们自费重做防水，并承诺免两个月装修期间租金；2、2017年2月，我们与一位姓蔡的老板协商好将宾馆转让给他，但公司经理金芝龙故意刁难，不予配合，公司这样的做法，不合理、不合情、不公平；3、因为上述原因，导致宾馆长期无法正常经营，无法正常时间上交房租，公司经理金芝龙也认可，在我们与公司合作的三年期间，事实上公司也没有收取过宾馆的任何滞纳金。现在公司突然要求收宾馆10万元滞纳金，不合情理；4、合同期内，由于宾馆浸水、下水道腐化等引起纠纷，房东和公司强行停电，严重影响宾馆合法经营，致使宾馆强行停业三个多月，损失惨重；5、公司经理金芝龙在2017年12月份至2018年元月安排公司名下金龙城KTV部分员工在宾馆入住，共计入住房间284天，因宾馆欠公司房租，金志龙经理要求宾馆以住宿抵扣租金，没有付过宾馆任何房费，我们要求公司按实际客房价格计算抵扣…”等等。被告宁美明为证明其主张的自费维修、抵扣租金、免租期等事实，向本院提交了《金龙湾宾馆员工证明》、工程承包人黄明华出具的《证明证词》等证据。原告对被告宁美明提交的上述证据均不认可，称证人未出庭作证，且与被告宁美明存在厉害关系，证明效力低，不应采信。九、房屋押金：《深圳市房地产租赁合同书》约定，被告肖鹏在合同签订后向原告支付租赁保证金26000元，在承租人拖欠租金达30日以上时，出租人有权不予退还租赁保证金；《补充协议》约定，被告肖鹏向原告支付设施设备使用保证金14000元。十、水电费等费用：原告主张截至庭审之日，三被告尚欠2017年8月、2017年12月至2018年3月的水电费。十一、违约责任：《深圳市房地产租赁合同书》第二十条约定：“本合同终止后，乙方（承租人）应于三日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及设施的完好，同时结清各项费用并办理有关移交手续。乙方（承租人）逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方（出租人）有权依法律规定或合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方（承租人）收取相当于双倍租金的赔偿金。”《补充协议》第二条约定：“该租赁物业需分摊的其他费用每月人民币9000元，与主合同中租金合共人民币22000元整，按合同约定交付时间同时缴清给甲方（出租人），逾期乙方（承租人）应承担每日3‰的滞纳金，以上分摊费用不含税。”2018年1月5日，原告向被告肖鹏发送催告函，催告事项为：1、要求被告肖鹏在收到函件之日起三日内结清所欠租金，水电等费用127591元；2、若肖鹏未在三日内结清款项，则原告将没收保证金，同时《催告函》还将于被告肖鹏逾期履行付款义务之日起，产生《解除房屋租赁合同通知书》的效力，被告肖鹏须于当日起三日内搬离房屋，否则原告将采取各种强制清场措施。十二、原告诉讼请求：1、判令三名被告支付2017年2月、3月、5月、12月及2018年1月、2月、3月的房屋租金及分摊费用163240元；2、判令三名被告支付2017年8月、2017年12月至2018年3月的水电费14817元；3、判令三名被告支付原告逾期缴纳租金期间的滞纳金106269元（滞纳金分别以当月拖欠的租金及分摊费为基数，从当月6日起按每日千分之三基数至实际支付之日止，暂时计算至2018年4月15日为106269元）；4、判令三名被告支付原告逾期返还房屋的占用费12437元（按原租金及分摊费用标准的二倍自2018年4月8日起计算至实际返还之日止，现暂计止2018年4月15日）；5、确认原、被告的房屋租赁合同自2018年4月4日解除；6、由三被告承担诉讼费用。十三、被告答辩意见：被告宁美明、深圳市龙岗区南湾金湾宾馆辩称，被告宁美明是从被告肖鹏处租赁上述房屋，并与被告肖鹏签订了租赁合同，其与原告之间并无直接租赁关系。被告肖鹏未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。判决结果本院认为，当事人对自己提出的主张，负有举证责任。原告提交的《深圳市房屋租赁合同》虽然仅有被告肖鹏签名，但原告提交的房租缴纳记录、水电缴纳记录、微信聊天记录以及被告宁美明自行提交的说明均显示被告宁美明与原告直接产生了房屋租赁合同关系中的支付房租、维修房屋、垫付维修费、申请减免租金等法律关系，而被告宁美明提交的《证明》未经被告肖鹏到庭确认，被告宁美明亦未提交其有向被告肖鹏支付房屋租金等费用的证据，故本院对原告所主张的宁美明与肖鹏共同向原告租赁涉案房屋的事实，予以采信，对被告宁美明所主张的其属于次承租人的陈述，不予采信。深圳市龙岗区南湾金湾宾馆是在涉案房屋处开办经营的个体工商户，法律后果由其经营者承担，被告宁美明、肖鹏、深圳市龙岗区南湾金湾宾馆均未提交证据证明向原告支付房屋租金及设施折旧等分摊费用、水电费的数额，故本院对原告主张被告宁美明、肖鹏、深圳市龙岗区南湾金湾宾馆尚欠原告房屋租金、分摊费用、水电费的事实予以采信，对原告要求被告宁美明、肖鹏、深圳市龙岗区南湾金湾宾馆共同支付房屋租金、分摊费用、水电费的诉讼请求予以支持。三被告拒不按期缴纳租金等费用，原告有权解除房屋租赁合同，故本院对原告要求确认原、被告之间的房屋租赁合同自2018年4月4日起解除的诉讼请求，予以支持。经核算，2018年4月4日前，三被告应向原告支付房屋租金92733.3元（13000元/月*7个月4天）及分摊费用79402.7元（10320*3+11720*4个月4天），但结合原告诉讼请求第一项、第三项的起止期间可知，原告仅主张该期间租金、分摊费用合计163240元，故本院予以准许并确认总数额为163240元。此外，根据《房屋租赁合同》第二十条的约定，2018年4月8日至2018年4月28日期间，三被告应按二倍租金标准向原告支付房屋占用费17333.3元（13000元/月*20天*2倍）、分摊费用7813.3元（11720元/月*20天）。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原、被告仅在《补充协议》中对分摊费用约定过违约金，故本院仅支持被告未付分摊费用的违约金，且原告主张的违约金数额过高，未提交证据证明其实际损失数额，故本院对过高的违约金予以调整，参考最高人民法院关于民间借贷利息利率的保护上限，原告的违约金请求仅支持按年利率24%，以被告未付分摊费用合计87216元（79402.7元+7813.3元）为本金，自2018年4月29日起计算至款项付清之日止。因三被告未提交证据证明其已足额支付房屋水电费，故本院对原告主张的未付房屋水电费数额14817元予以支持。关于被告宁美明提交的《金龙湾宾馆员工证明》、《证明证词》等证据，因被告未提交证据证明证人身份信息且证人未出庭作证，故证据不足，本院不予采信。被告肖鹏经本院合法传唤后，无故不到庭参加诉讼，不影响本案诉讼，相应法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告柯得裕与被告宁美明、肖鹏签订的《房屋租赁合同》于2018年4月4日解除；二、被告肖鹏、宁美明、深圳市龙岗区南湾金湾宾馆于本判决生效后10日内向原告柯得裕支付2017年2月、3月、5月、12月及2018年1月、2月、3月的房屋租金及设施折旧、本体维修金等分摊费用计人民币163240元；三、被告肖鹏、宁美明、深圳市龙岗区南湾金湾宾馆于本判决生效后10日内向原告柯得裕支付2018年4月8日至2018年4月28日期间房屋占有使用费计人民币17333.3元；四、被告肖鹏、宁美明、深圳市龙岗区南湾金湾宾馆于本判决生效后10日内向原告柯得裕支付2018年4月8日至2018年4月28日期间设施折旧、本体维修金等分摊费用计人民币7813.3元；五、被告肖鹏、宁美明、深圳市龙岗区南湾金湾宾馆于本判决生效后10日内向原告柯得裕支付所欠设施折旧、本体维修金等分摊费用的违约金，违约金以所欠分摊费用合计人民币87216元为本金，按年利率24%，自2018年4月29日起计算至款项付清之日止；六、被告肖鹏、宁美明、深圳市龙岗区南湾金湾宾馆于本判决生效后10日内向原告柯得裕支付水、电费计人民币14817元；七、驳回原告柯得裕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2876元（原告已预缴），由原告柯得裕承担702元，由被告肖鹏、宁美明、深圳市龙岗区南湾金湾宾馆承担2174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 怡二〇一九年七月二十日书记员 戴思强