吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2018）吉0202民初3565号原告：田晓昕，女，1979年11月28日出生，汉族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：张新祺，吉林明汇律师事务所律师。被告：曹敬，男，1964年8月7日出生，汉族，住吉林省吉林市。被告：北京金色阳光房地产开发有限公司，住所地永吉县口前镇仿古楼**。法定代表人：杨志敏。被告：北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司，住所地吉，住所地吉林市龙潭区汉阳南街开发区办公楼v>法定代表人：杨志敏。第三人：于秀玲，女，1956年10月29日出生，汉族，住吉林省吉林市。第三人：中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行，住所地吉，住所地吉林市昌邑区吉林大街**v>负责人：司歌，行长。委托诉讼代理人：曲爱民，该行职员。委托诉讼代理人：宋林，该行职员。第三人：王玉清，女，1952年9月3日生，汉族，住吉林省吉林市。原告田晓昕与被告曹敬、北京金色阳光房地产开发有限公司（以下简称：阳光地产公司）、北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司（以下简称：阳光地产公司吉林分公司）、第三人于秀玲、中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行（以下简称：工行高新支行）、王玉清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田晓昕及其委托诉讼代理人张新祺、被告曹敬、第三人中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行委托诉讼代理人曲爱民、宋林到庭参加诉讼。被告阳光地产公司、阳光地产公司吉林分公司，第三人于秀玲、王玉清经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。田晓昕向本院提出诉讼请求：1.判令被告曹敬、北京金色阳光房地产开发有限公司、北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司协助原告办理位于吉林市××区房屋进行产权登记；2.判令被告北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司与第三人于秀玲签订的《商品房买卖合同》未成立，由第三人于秀玲与被告北京金色阳光房地产开发有限公司、北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司办理备案登记解除手续；3.判令第三人于秀玲与第三人中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行签订的《个人购房借款合同》未成立，由第三人于秀玲与第三人中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行办理房地产抵押登记备案解除手续；4.诉讼费用由被告及第三人承担。事实与理由：被告曹敬靠挂吉林市长城建筑公司第九施工处，为被告阳光地产公司开发建设的“都豪嘉园”小区F、G座商住楼建设施工。2002年6月28日，原告母亲到正在施工的“都豪嘉园”处为原告买房，遇到被告曹敬，曹敬自称手里有抵账房转让，且与阳光地产公司有口头抵账合同，原告母亲代表原告与曹敬签订了《售楼协议书》，购买了都豪嘉园H座1单元右门阁楼，即本案的诉争房屋。协议书约定房屋价格7.6万元，手续由曹敬办理，进户费由买方承担，房主姓名是原告田晓昕。同日，原告母亲将7.6万元给付被告曹敬，被告曹敬出具了收条。2004年4月28日，被告曹敬以吉林市长城建筑公司第九施工处的名义与被告阳光地产公司吉林分公司补签了诉争房屋的抵账《协议书》。2005年3月18日，经阳光地产公司吉林分公司同意，原告向“都豪嘉园”物业公司吉林市天赐物业有限公司交纳了4000元入户费后，入住诉争房屋，因阳光地产公司下落不明，被告曹敬称无法办理房屋产权登记手续。原告实际占用、居住诉争房屋至今。2007年8月，第三人工行高新支行与于秀玲、阳光地产公司、第三人田晓昕借款合同纠纷起诉到贵院，吉林市昌邑区人民法院（2007）昌民二初字第596号民事裁定书认定，于秀玲及被告阳光地产公司均下落不明，于秀玲未对诉争房屋占有使用。田晓昕在诉争房屋中居住，认定于秀玲是被告阳光地产公司作为房地产开发商在按揭贷款时所虚列的借款人。工行高新支行借款合同因合同一方为虚列借款人，没有明确的被告，贵院驳回了工行高新支行的起诉。经原告到吉林市房产管理局档案部门查询，诉争房屋预售备案登记为第三人于秀玲，且第三人工行高新支行与于秀玲在房产办理了按揭登记备案手续。原告母亲代表原告与被告曹敬签订了《售楼协议书》，并交付了购房款，是原告与被告曹敬购买诉争房屋的真实意思表示，被告曹敬取得了诉争房屋顶账手续，且经过阳光地产公司同意向其物业公司交纳了进户费，办理了入住手续，原告作为善意买受人一直居住在诉争房屋。原告认为，原告购买、入住阳光地产公司开发建设的诉争房屋行为合法，应取得房屋所有权登记手续，应判决曹敬、阳光地产公司、阳光地产公司吉林分公司协助原告办理诉争房屋的产权登记手续。因房屋备案登记在于秀玲名下且有抵押登记，原告无法与阳光地产公司办理产权登记手续。且贵院已认定于秀玲是被告阳光地产公司作为房地产开发商在按揭贷款时所虚列的借款人，因此阳光地产公司与于秀玲签订的《商品房买卖合同》与工行高新支行与于秀玲签订的《个人购房借款合同》应均未成立，在房产部门登记的预售登记和抵押登记均应予解除。但因阳光地产公司和于秀玲下落不明，原告房屋不能进行产权登记，原告只能起诉到贵院，请求贵院判决被告曹敬、阳光地产公司、阳光地产公司吉林分公司协助原告办理房屋产权登记，第三人于秀玲与阳光地产公司、阳光地产公司吉林分公司解除备案登记；第三人于秀玲与工行高新支行解除抵押登记，以保障原告作为善意买受人的合法权益不受侵犯。曹敬辩称，2002年时我给阳光地产公司施工都豪家园F座、G座，施工后开发商没有给我工程款，将10套房屋抵给我，原告的母亲通过熟人介绍听说我手中有抵帐房屋，原告母亲相中房屋后，我带原告母亲去了售楼处，征得开发公司的同意后，原告母亲将钱付给我，开发公司给原告母亲出具了白条，用白条换了黄本的合同。这之后的事我就不清楚了。工行高新支行述称，1.原告诉请的请求判令第三人于秀玲与第三人工行高新支行签订的个人借款合同未成立于法无据。第三人于秀玲与第三人工行高新支行签订个人借款合同，借款8万元，第三人工行高新支行实际发放了借款，履行了借款合同约定的义务。合同已经成立，按照最高人民法院相关判例即便借款合同虚假，也仅仅是可撤销，并不能够认定为当然无效。本案没有任何一个法律文书确认借款合同无效或者撤销，原告主张的借款合同不成立于法无据；2.原告诉请要求解除抵押登记备案，于法无依，第三人于秀玲应向被告阳光地产公司购买吉林市昌邑区解放北路都豪嘉园小区8号楼1单元7楼12号的商品房与第三人中国工商银行高新支行签订个人借款合同，借款8万元，并办理了抵押登记备案。借款合同的手续真实，是于秀玲亲笔签字，并提供了相关的证明材料。第三人工行高新支行有理由相信借款人的借款意思表示，没有任何证据证明第三人银行参与了或者是有串通，没有任何证据证明第三人工商银行存在明知和恶意；3.于秀玲和工商银行高新支行签订借款合同的时间为2003年12月，而原告购买房屋的时间是2005年，第三人的借款合同成立时原告尚没有购买房屋，因此工商银行的抵押权是善意取得，原告要求撤销抵押登记备案于法无依。北京金色阳光房地产开发有限公司、北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权力。于秀玲未到庭，亦未向本院提交书面陈述意见，视为放弃陈述的权利。王玉清未到庭，但向本院提交了书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。田晓昕向本院提供如下证据：1.原告身份证复印件、被告阳光地产公司及阳光地产公司吉林分公司企业信息各一份、曹敬、于秀玲户籍信息一份、高新支行营业执照一份；2.售楼协议书一份；3.收条一份；4.《购房协议》一份；5.、吉林市天赐物业管理有限公司于2005年3月18日出具的收款收据；6.供热费票据、水费票据、电费明细单票据18张以及居委会开具的居住证明；7.吉林市昌邑区人民法院（2007）昌民二初字第596号民事裁定书；8.吉林市商品房合同备案信息查询结果；9.吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初2137号民事判决书及生效证明各一份、以及（2017）吉0202执2036号执行裁定书、（2018）吉0202执恢290号执行裁定书、（2018）吉0202民初891号民事判决书以及（2019）吉02民终771号民事判决书各一份。曹敬对田晓昕提供的证据发表如下质证意见：对证据1-9均表示没有异议。我跟原告母亲是2002年6月份签订的购房。工行高新支行对田晓昕提供的证据发表如下质证意见：对证据1、4、6、7、8、9的真实性均无异议，对证据2、3的真实性有异议，认为2002年房屋还没有盖完，被告曹敬所述是2002年才开始施工，房屋预售的时间是2003年年末，2002年6月份房屋没有建成。阳光地产公司与被告曹敬之间的顶帐协议也尚未生效；对证据5的真实性有异议，看不清，是空白票据；对证据9的证明问题有异议，对2016吉02**民初2137号民事判决书是因为第三人的工作失误导致没有上诉，我单位对此判决是有异议的。对（2018）吉0202民初891号、（2019）吉02民终771号文书也是有异议的。没有认定借款合同和抵押合同的效力的情况下，没有认真审查。本院对田晓昕提供的证据分析评判如下：对证据1-6能够相互印证田晓昕取得房屋的过程，并实际占有使用房屋的事实，故本院对上述证据予以确认；对证据7、9系人民法院依法制作的法律文书，且与本案具有关联性，故本院对上述证据予以采信；对证据8能够证明案涉房屋的权属状态，故本院对该证据予以确认。曹敬向本院提供如下证据：1.协议书两份；2.吉林市中级人民法院（2010）吉中民一初字第101号民事判决书。田晓昕对曹敬提供的证据发表如下质证意见：对证据1、2均表示没有异议。工行高新支行对曹敬提供的证据发表如下质证意见：对证据1、2真实性均没有异议，从顶帐的时间来看，协议时间晚于抵押登记的时间。本院对曹敬提供的证据分析评判如下：当事人双方对证据1、2的真实性均没有异议。本院对上述证据的真实性予以确认。工行高新支行向本院提供证据如下：第1组证据：商品房买卖合同一份（原件）、个人购房借款合同（原件）、公证书一份（原件）、个人住房贷款凭证（原件）、房地产抵押（按揭）登记备案批准书（原件）、借款人身份证复印件、借款人户口簿复印件、借款人离婚证复印件、借款人收入证明（原件）、首付款收款收据复印件、首付款现金存款凭证复印件、还款帐户存折复印件、承诺书（原件）；第2组证据：（2018）吉0202民初1959号民事判决书复印件、（2018）吉0202民初3119号民事判决书复印件、（2019）吉02民终956号民事判决书复印件。田晓昕对工行高新支行提供的证据发表如下质证意见：对第1组证据的真实性均有异议，因上述事实已经吉林市昌邑区人民法院（2007）昌民二初字第596号民事裁定书认定，于秀玲及被告阳光地产公司均下落不明，于秀玲未对诉争房屋占有使用，田晓昕在诉争房屋中居住，认定于秀玲是被告阳光地产公司作为房地产开发商在按揭贷款时所虚列的贷款人，且在上述证据中并没有于秀玲收到此贷款的证据；对第2组证据真实性无异议，对证明问题有异议。上述案件与本案不是同一小区，并非同类型案件，与本案无关。曹敬对工行高新支行提供的证据发表如下质证意见：上述证据与我无关。本院对工行高新支行提供的证据分析评判如下：对第1组证据，因工行高新支行提交的证据所要证明的事实，已被吉林市昌邑区人民法院（2007）昌民二初字第596号民事裁定书进行了认定：于秀玲是阳光地产公司作为房地产开发商在按揭贷款时所虚列的借款人，故对上述证据，本院不予采信；对第2组证据，因该组证据与本案并无关联性，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年6月28日，作为买方的王玉清与作为卖方的曹敬签订《售楼协议》，约定：经双方协商，买方购h座一单元右门面积为95.802㎡（136.86×70%=95.802㎡）的阁楼，买方一次性交款76,000元，买方手续由卖方负责办理，进户费由买方办理。户主姓名为田晓昕。同日，曹敬出具收条一份，载明：收到王玉清买房款人民币76,000元。2004年4月28日，作为甲方的北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司与作为乙方的吉林市长城建筑公司第九施工处签订《协议书》，约定：双方就乙方承建的“都豪嘉园”小区F、G、H座商住楼工程剩余款支付及工程竣工交付使用一事达成如下协议：“经双方协商同意，甲方用该小区F、G、H座商住楼车库抵偿欠款”，乙方为甲方开具等额的工程款发票后，甲方方可为乙方签发每栋房的合同，抵偿的房屋产权归乙方，甲方协助乙方办理产权，办理产权所需要的费用及税金由乙方承担。甲方签字（盖章）处有北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司的盖章，乙方签字处有曹敬的签名。2005年3月18日，作为甲方的北京金色阳光房地产开发公司吉林分公司、吉林市天赐物业管理有限公司与作为乙方的田晓昕签订《购房协议》，载明：经甲乙双方协商，甲方将位于××路住房卖给乙方，乙方一次性付房款不含入户费，购房款交付后，甲方将房钥匙交给乙方。甲方负责在一个月内为乙方办理该住房的商品房买卖合同，办理完商品房买卖合同后，乙方交付此住房的入户费用，此房在卖给乙方前出现的所有问题由甲方全权负责。同日，田晓昕向吉林市天赐物业管理有限公司缴纳4,000元进户费。田晓昕自2005年6月至今实际占有并居住在案涉房屋。另查明，阳光地产公司吉林分公司与田晓昕签订《购房协议》时载明的××园，经核查，与都豪嘉园小区8号楼1单元7楼12号房屋为同一房屋。王玉清于2019年6月12日公证声明：王玉清于2002年6月28日代田晓昕向曹敬交纳案涉房屋购房款，其不主张对案涉房屋的所有权。2007年，工行高新支行以金融借款合同纠纷为由将于秀玲、阳光地产公司列为被告、田晓昕为第三人诉至本院，本院于2008年12月1日作出（2007）昌民二初字第596号民事裁定书，认为：被告于秀玲及被告阳光地产公司均下落不明，同时被告于秀玲亦未对其按揭的商品房占有使用。第三人田晓昕在该按揭商品房中居住。被告于秀玲是被告阳光地产公司作为房地产开发商在按揭贷款时所虚列的借款人，根据按揭借款合同的法律性质，本案金融按揭借款合同纠纷没有明确的被告，不符合民事案件受案条件，故裁定驳回工行高新支行的起诉。2010年，吉林市市政建设有限责任公司以执行异议为由将曹敬列为被告、北京金色阳光房地产开发有限公司为第三人诉至吉林市中级人民法院，吉林市中级人民法院于2010年12月23日作出（2010）吉中民一初字第101号民事判决书，认为：本案诉争房屋在法院查封前已由曹敬通过抵账方式取得，曹敬提交的证据可以证明其对诉争房屋已实际占有使用，未办理过户登记手续，过错不在于曹敬，故此房屋不能作为金色阳光地产公司的财产予以执行。故判决驳回吉林市市政建设有限责任公司的诉讼请求。再查明，本院于2016年受理吕景和诉阳光地产公司、阳光地产公司吉林分公司、第三人杨国伟、第三人工商银行高新支行房屋买卖合同纠纷一案，案情与本案相似，本院于2017年6月29日作出（2016）吉0202民初2137号民事判决书，判决生效后，该案涉案房屋通过本院执行程序，案涉房屋已注销按揭登记备案和商品房合同备案，现已更名至吕景和名下。本院认为，阳光地产公司吉林分公司以工程款抵付的方式将案涉房屋转让给曹敬，曹敬又将案涉房屋出售给田晓昕，阳光地产公司吉林分公司同意曹敬的转让行为，并与田晓昕签订《购房协议》，故田晓昕取得案涉房屋来源合法。田晓昕与阳光地产公司吉林分公司签订的《购房协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政性法规的强制性规定，应为合法有效。因田晓昕已交付全部购房款，且实际占有、居住该房屋至今，另阳光地产公司吉林分公司系阳光地产公司的分公司，故阳光地产公司、阳光地产公司吉林分公司作为出卖人未能给田晓昕办理房屋所有权登记的行为，构成违约，故田晓昕请求曹敬、阳光地产公司、阳光地产公司吉林分公司协助其办理案涉房屋所有权登记的诉讼请求，本院予以支持。关于田晓昕要求阳光地产公司吉林分公司与于秀玲签订的《商品房买卖合同》未成立，由于秀玲与阳光地产公司、阳光地产公司吉林分公司办理备案登记解除手续及于秀玲与工行高新支行签订的《个人购房借款合同》未成立，由于秀玲与工行高新支行办理房地产抵押登记备案解除手续的诉请，鉴于本院作出的（2007）昌民二初字第596号民事裁定书中，已经认定于秀玲办理房屋按揭抵押借款并非真实意思表示，于秀玲是阳光地产公司作为房地产开发商在按揭贷款时所虚列的借款人，而田晓昕是购买案涉房屋的善意买受人，根据公平原则，不注销合同备案登记及按揭登记备案，将妨碍其合法的民事权益。故田晓昕上述诉请，本院予以支持。工行高新支行提出的相关抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：北京金色阳光房地产开发有限公司、北京金色阳光房地产开发有限公司吉林市分公司于本判决生效之日起五日内将坐落于吉林市××区的房屋办理注销商品房买卖合同备案登记；中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行于本判决生效之日起五日内办理第一项判项中所涉房屋的注销按揭登记备案；曹敬、北京金色阳光房地产开发有限公司、北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司于本判决生效之日起十日内协助田晓昕将第一项判项中所涉房屋登记至田晓昕名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,700元，公告费600元，由北京金色阳光房地产开发有限公司、北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 高 翯人民陪审员 孙春珍人民陪审员 李玉宝 二〇一九年七月八日书 记 员 齐永鹤