河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初5031号 原告：张某，女，1970年5月23日出生，汉族，住河北省南宫市。 委托诉讼代理人：曹树丽，河北启疆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马某，男，1970年2月8日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被告：任某，男，1983年10月7日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被告：某投资公司公司石家庄房地产经纪分公司，住所地石家庄市长安区。 负责人：张某1，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘智、杨琳，广东广信君达律师事务所律师。 原告张某与被告任某、某投资公司公司石家庄房地产经纪分公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人曹树丽、马某，被告某投资公司公司石家庄房地产经纪分公司的委托诉讼代理人刘智、杨琳到庭参加诉讼。被告任某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告张某向本院提出诉讼请求：1、判令二被告退还原告定金、中介费、贷款服务费198400元，并赔偿原告违约金217000元、仲裁费15716元、撤销仲裁申请费400元（共计431516元）；2、诉讼费由二被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为：判令二被告赔偿原告损失415400元。事实和理由：原告与二被告于2016年8月签订《房屋买卖合同》，合同约定主要条款为：1.原告购买被告任某坐落于石家庄市长安区房屋。2.房屋实际成交价格为人民币217万元。3.签订合同时，被告任某须向第二被告经纪公司留存房产证原件（或其他产权凭证），原告支付中介费4.34万元。4.合同签订时原告交付定金15万元，被告经纪公司代为收取5.被告经纪公司代为收取的购房款过户手续办理完毕后，退至被告任某。6.被告任某承诺于2016年11月15日前腾房交钥匙。7.违约方应向另一方支付本合同第二条约定的实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金的，责任方应据实赔偿。合同签订后，原告按合同约定支付了中介费、定金、贷款服务费共计198400元，2016年9月底，二被告通知原告买卖的房屋早已被法院查封，合同已无法履行。后原告到房管部门询问，房管部门告知原告，本案涉案房屋不但被三个法院查封，连房产证都没有办理。原告委托第二被告经纪公司买受房产时，第二被告承诺本案涉及的房源为其掌握的“一手房源”绝对保证没有任何权利瑕疵，在原告与二被告签订的《房屋买卖（置换）合同》中也明确约定：原告签合同时交付中介费用，第二被告留存第一被告房产证原件（合同第三条）。第二被告故意隐瞒房屋真实产权的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”及《房地产经纪管理办法》第二十二条：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经济服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”、第二十三条：“委托人与房地产经纪机构签订房地产经济服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”的法律规定，给原告造成巨大经济损失，现房价涨幅远远超过原告承受能力。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订了合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒订立合同的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，二被告应赔偿原告相关损失。原告根据《房屋买卖（置换）合同》约定仲裁条款，于2017年1月23日到石家庄仲裁委员会申请仲裁，石家庄仲裁委员会于2018年1月2日出具裁决书（石裁字［2017］第056号），原告不服裁决向石家庄中级法院提出撤销仲裁申请，石家庄中级法院于2018年9月12日以（2018）冀01民特79号民事裁决书予以撤销。现原告诉至贵院，望法院支持原告诉讼请求。 被告任某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。 被告某投资公司公司石家庄房地产经纪分公司辩称：不同意原告所有的诉讼请求。一、被告经纪公司促成房屋买卖双方签署了购房合同，已完成居间服务的提供义务，根据本案买卖双方签署的交易合同第五条第9款、第六条第8款，作为完全行为能力人的原告，在签署了涉案合同时已确认被告经纪公司已提供居间服务，被告经纪公司存在收取原告中介费的事实和法律依据，至于涉案合同签署后的履行行为均应由涉案房屋的买卖双方自行承担，与被告经纪公司无关，而且仲裁裁决送达被告经纪公司之后，被告经纪公司多次联系原告，表示愿意按照仲裁裁决向其办理中介服务费的退还手续，但是原告拒不接受。二、涉案的定金并非由被告经纪公司收取，从原告提交的银行对账单可知涉案房屋的15万元定金是原告直接向房屋的出卖方任某支付的，既然不是被告经纪公司收取的款项，自然不存在由被告经纪公司返还的理由。本案涉案房屋交易不成功是因为房屋出卖方个人的原因房屋被查封，对于房屋买卖的一方的违约行为，所导致的法律责任应由违约方承担，被告经纪公司在本案不存在违约行为，根据我国合同法第425条，在本案中被告经纪公司作为居间人不存在任何故意和隐瞒提供虚假情况、损害委托人利益的行为，原告未提交任何证据，证明被告经纪公司存在任何故意和隐瞒提供虚假情况的行为，应承担举证不能的法律后果，涉案房屋买卖合同的第一条第1款约定，买方对房屋已做充分了解，并实地看房，对该房现状无异议，愿意购买该房屋，且从该合同的第一条第2款所列内容可看出，当时房屋的基本情况已经列出，而唯有产权凭证号是空白，显然原告在签署合同时，已经清楚涉案房屋是处于未出产权证的状态，被告经纪公司从来没有隐瞒房屋产权信息，且从生活常理可知原告是不可能在对交易房屋产权情况毫不了解的情况下，就完成了合同的签署和定金的支付。既然原告明知房屋未出产权证，仍愿意签署房屋交易的合同，是其自愿购买未出产权证房屋意思表示的体现，应自行承担发生交易的风险。被告经纪公司也已经按照合同的约定一直留存任某提交的涉案房屋的买卖合同，直到本案仲裁裁决出来，被告经纪公司为保证交易双方的利益和妥善履行自身的义务已经尽力，事实上被告经纪公司在本案发生后，去了房管局，就涉案房屋进行咨询，反馈回来的是涉案房屋被查封的时间是涉案合同签署的当天，因此被告经纪公司在涉案房屋合同签署前根本不可能知道涉案房屋已经被查封，既然被告经纪公司不掌握房屋被查封的信息，那么就不存在故意隐瞒的行为，被告经纪公司在本案不存在任何过错，原告要求被告经纪公司承担全部赔偿责任，违背责任与过错相适应原则，被告经纪公司通过提供本案的居间服务取得的报酬仅为4万元，而原告要求被告经纪公司在本案的赔偿金额高达40多万元，该赔偿金额与被告经纪公司在涉案合同中的可期待利益存在巨大差距，如果原告的诉讼请求得以支持，将会严重违反市场交易的公平原则。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月原告张某、被告任某、被告经纪公司签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定被告任某将坐落在石家庄市长安区石纺路99号保利花园F区5-1-2702房产出售给原告张某，实际成交价格为217万元；被告任某需向被告经纪公司留存房产证原件（或其他产权凭证），原告张某需向被告经纪公司缴纳中介服务费43400元；合同签订时，原告张某向被告任某交付定金15万元（被告经纪公司代为收取）；被告任某承诺于2016年11月15日前腾空该房屋，并将房屋钥匙交与原告张某；如果张某、任某任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应向另一方支付本合同第二条确定的房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且被告经纪公司所收取的本合同中约定的中介费一律不予退还；本合同在履行中若发生争议，原、被告三方应协商解决，协商不成由石家庄仲裁委员会仲裁。2016年8月23日，原告张某向被告任某支付了150000元购房定金，向被告任某支付了中介费43400元，2016年9月原告张某向被告经纪公司支付了贷款服务费5000元。涉案房屋在办理产权过户过程中，因被告任某债务问题涉案房屋被查封无法过户，导致合同无法继续履行。原告提交涉案房屋拍卖公告，主张涉案房屋最低评估价格为2654800元，原告损失远超过合同约定的217000元违约金，被告经纪公司没有按照合同约定留存房产证原件，向原告隐瞒涉案房屋没有房产证的事实，属于违规出售，二被告应当赔偿原告损失415400元；被告经纪公司不予认可，辩称从合同第一条可以看出，涉案房屋处于未出证状态，所以在其他房屋基本情况都列明，只有产权凭证号是空的，原告也确认该房屋的现状，提交房屋买卖合同，证明被告经纪公司留存了被告任某的产权凭证，符合合同约定，对于公告的关联性不予认可；原告张某不予认可，辩称房屋买卖合同不是产权证明，原告也没见过，且没有产权证明的商品房不得进行交易。 另查明，2017年1月23日，原告张某因与被告任某、被告经纪公司房屋买卖（置换）合同纠纷向石家庄仲裁委员会申请仲裁。2018年1月2日，石家庄仲裁委员会作出石裁字[2017]第056号裁决书。2018年9月12日，石家庄市中级人民法院作出2018冀01民特79号民事裁定书，裁定撤销石家庄仲裁委员会石裁字[2017]第056号仲裁裁决。 以上事实有《房屋买卖（置换）合同》、收款收据、银行对账单、仲裁裁决书、民事裁定书、拍卖公告、商品房买卖合同及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋买卖（置换）合同》系原、被告双方的真实意思表示，合同合法有效，对合同约定的各项权利义务双方当事人均应履行。因被告任某债务问题导致涉案房屋被查封、无法过户，合同无法继续履行，被告任某明显违约，应当退还原告张某支付定金150000元，并按照合同约定赔偿成交价的10%即217000元作为违约金。原告与被告8月份签订合同时，仅支付150000元定金，剩余房款未支付，原告享有支配权，9月份得知涉案房屋被查封后，原告应当及时采取止损措施，有能力购买其他房产，未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，因此原告主张其损失超过合同约定的217000元，要求被告按照涉案房屋拍卖评估价格赔偿损失，本院不予支持。原告主张被告经纪公司故意隐瞒涉案房产情况，证据不足，本院不予采信，故对原告要求被告经纪公司赔偿原告损失的诉讼请求，本院不予支持。未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，被告经纪公司明知涉案房屋没有房产证仍登记信息、提供居间服务，违反了房地产经纪行业规范，应当将收取的中介费、贷款服务费退还原告。原告支付的仲裁申请费15716元，被告任某支付给原告13885元，被告经纪公司支付给原告1831元。原告支付的撤销仲裁申请费400元，由被告任某承担。被告任某经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不利后果自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告任某于本判决生效后十日内退还原告张某购房定金150000元，并赔偿原告张某违约金217000元、仲裁费13885元、撤销仲裁申请费400元； 二、被告某投资公司公司石家庄房地产经纪分公司于本判决生效后十日内退还原告张某中介费43400元、贷款服务费5000元，并赔偿原告张某仲裁费1831元； 三、驳回原告张某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7773元，减半收取3886.5元，被告任某负担3434元，被告某投资公司公司石家庄房地产经纪分公司负担452.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费7773元及缴费票据（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，申请执行期限为二年。 审判员 周 健 二〇一九年七月十五日 书记员 李承恩