甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0102民初617号原告：兰州静安物业管理公司，住所地甘肃省兰州市城关区下沟**。法定代表人：郭守信，该公司董事长。委托诉讼代理人：张慧娟，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵爱军，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告：赵茂生，男，1948年1月23日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：赵贵阳（与被告赵茂生系父子关系），男，1973年4月4日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原告兰州静安物业管理公司（以下简称静安物业）诉被告赵茂生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告静安物业委托诉讼代理人赵爱军、被告赵茂生委托诉讼代理人赵贵阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告静安物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告立即支付公房房费13519.12元、物业费3189.59元、水费6372元、电费144.8元，逾期利息378.88元（暂计至2016年12月31日，实际以人民法院作出生效判决之日为止的逾期利息为准，按中国人民银行同期贷款利率计算），共计23605.39元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：兰州华瑞德房地产开发有限责任公司将其所属的位兰州市城关区室公有房屋，交由原告经营、管理，原告将该房屋租赁给被告居住使用并向其收取公房房租，但被告自1999年1月1日起至今拒绝向原告支付公房房费。另原告与兰州华瑞德房地产开发有限责任公司于1993年1月1日签订《物业委托管理合同》，约定将静安门小区、闵家桥小区范围内的物业委托原告管理，由原告向住户提供物业、供暖服务以及代缴水、电费等，委托管理期限为30年，自1993年1月1日起至2023年12月31日止。合同签订后，原告依约对静安门、闵家桥小区住户进行物业管理并提供相应服务，但被告作为静安小区住户，未向原告支付物业、水电费等。原告催收无果，遂酿成诉讼。被告赵茂生辩称，其与兰州华瑞德房地产开发有限责任公司于1995年签订拆迁安置协议，约定兰州华瑞德房地产开发有限责任公司将其居住的静安门外70号私房拆除，给其一家安置三套房屋，现被答辩人所称房屋系安置房屋中的一套，所有权应属答辩人。另经答辩人查证，兰州华瑞德房地产开发有限责任公司要收取房费的兰州市城关区静安门小区17号楼无大产权，该楼权属不明，故被答辩人要求答辩人支付公房房费的诉求无事实及法律依据。因不同时段政府规定的收费标准不一，而起诉状并未明确何时的物业、水电费，故该费用真实性无法确定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供如下证据：1、《企业改制登记申请书》、《企业名称变更核准通知书》、兰州市人民政府国有资产监督管理委员会《关于兰州市房地产开发公司更名为兰州华瑞德房地产开发有限责任公司的批复》；2、兰州市人民政府《关于向兰州市房地产开发公司出让国有土地使用权的批复》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；3、《拆迁安置协议书》及《补充协议书》；4、兰州市人民政府批转《关于兰州市城市建设房屋拆迁中几个具体问题的解决意见》的通知（兰政发【1989】127号）、兰州市人民政府国有资产监督管理委员会《关于核准兰州市房地产开发公司资产评估结果的批复》（兰国资产权【2006】437号）及附件、兰州住房制度改革领导小组办公室《关于兰州市房地产开发公司公有住房出售的批复》及附件、兰房权（城关区）字第××号号产权证；5、兰州市房地产开发公司（兰房开字【1994】09号）文件、兰州市房地产管理局《关于转发兰州市物价局关于调整兰州市直管公房租金标准的批复》（兰房字【2010】34号）、兰州市物价局《关于调整兰州市直管公房租金标准的批复》（兰价行审发【2013】270号）；6、《物业委托管理合同》、兰州市物价局《关于对静安小区、大众市场小区物业管理综合费的批复》（兰价房地【1998】250号）、兰州市静安物业管理公司《关于静安门小区开展物业管理收费的通知》、兰州市物价局《关于对兰州静安物业管理公司物业管理收费标准的批复》（兰价房地【1999】339号、【2001】24号、【2002】77号、【2003】287号、【2004】385号）、兰州市物价局《关于核定兰州静安物业管理公司物业管理服务收费标准的通知》（兰价房地发【2007】364号、【2008】855号、【2009】783号、【2011】135号、【2012】273号）、兰州市物价局《关于核定兰州静安物业管理公司静安小区等物业服务收费标准的通知》（兰价行审发【2014】59号、兰价行审发【2016】69号、【2018】47号）；7、兰州市物价局《关于调整自来水价格的通知》（兰价工【2001】90号）、兰州市物价局《关于调整兰州市城市供水价格及污水处理费的通知》（兰价商【2004】367号）、兰州市物价局《关于调整兰州市城市供水价格的通知》（兰价商发【2009】625号）、甘肃省增值税普通发票。被告赵茂生向本院提供了如下证据：1、兰州市中级人民法院（1995）兰民终字第194号民事调解书、《拆迁安置协议书》及《补充协议书》、兰州华瑞德房地产开发有限责任公司《关于申请办理职工房改售房屋所有权证的报告》；2、物业费单据、电费发票、水费单据及水费计量表照片。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兰州市房地产开发公司（以下简称开发公司）经兰州市人民政府兰政地字（1993）第25号文件批准，同意将位兰州市城关区南，白银路以东，城关区保育院以北，兰州食品厂以西，面积为8217.1平方米国有土地使用权按国家规定，出让给开发公司，作为静安门小区三期住宅开发建设用地，出让期限为50年。在拆迁安置过程中，赵正财、赵茂生、张凤倩以家庭人口多，原住面积大，安置不合理为由拒绝搬迁。梁怀翠以其在拆迁范围内有住房及户口，要求开发公司对其进行安置为由拒绝搬迁。开发公司遂于1994年将赵正财、梁怀翠、赵茂生、张凤倩诉至本院。本院于1995年3月24日作出（1994）城房民初字第116号民事判决书，宣判后，赵正财、梁怀翠、赵茂生、张凤倩不服提起上诉。甘肃省兰州市中级人民法院于1995年7月3日作出（1995）兰民终字第194号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、由开发公司在本市城关区静安门小区按拆迁顺序号给赵正财、张凤倩安置一大套住房，给赵茂生安置一中套住房，给梁怀翠安置一中套住房；二、由开发公司给赵正财、张凤倩在静安门小区20号楼南单元101室安置一大套作为过渡房，直至新楼分配后迁出腾交开发公司，给梁怀翠在静安门小区5号楼1单元1206室安置一中套作为过渡房，直至新楼分配后迁出腾交开发公司，给赵茂生在静安门小区5号楼1单元103室安置一中套作为过渡房，直至新楼分配后迁出腾交开发公司；三、赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩于1995年7月13日以前将各自在城关区静安门外70号院内的住房全部腾交给开发公司。1995年6月30日，开发公司与赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩签订《拆迁安置协议书》，约定：开发公司拆除赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩静安门外70号院私房，开发公司同意安置赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩一大套、两中套共三套楼房，楼房位置在静安门小区内，在静安门小区四期拆迁中，由市拆迁办出具房卡，顺序号照顾到五号左右。二、赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩提出无法自行过渡，由开发公司提供三套新楼房供赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩过渡，过渡房分别是静安门小3室中套6室中套、二十号楼南单元101室大套，过渡时间预计两年左右。三、赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩搬迁时，开发公司按规定给赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩发放四个户口本的搬家费和市拆迁办作价的私房补偿费。四、开发公司不再给赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩发放过渡费，赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩应按规定向楼寓管理公司按时交纳过渡房的水费、电费、取暖费等费用，过渡期不收房租。五、赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩在新楼房过渡期间，对过渡房室内的各种设施必须爱护，如有损坏，应照价赔偿。六、新楼房竣工分房后，开发公司与赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩同时交接房屋。七、本协议壹式肆份，双方各持两份，经双方签字后生效，如一方违约，后果由违约方承担法律责任。八、开发公司同意保留赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩提出的私房产权兑换的要求。1995年8月4日，开发公司与赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩签订《补充协议书》，约定：一、开发公司根据市拆迁办93年9月16日的作价表，应给赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩发放2502.09元私房补偿费，现因赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩提出其作价表与产权证的结构有出入，及作价有些偏低，经双方商定，赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩全院私房（包括一切建筑及设施）补偿提高为6000元，由开发公司在赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩房屋拆迁完之后一次性补偿给赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩。二、赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩要求开发公司所分配的三套房屋以产权兑换形式将产权归己（为全部产权）即以1993年到1995年房屋的成本价相互找差价，每平方米为600元，按建筑面积计收产权调换费，开发公司同意赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩的要求。三、在本协议签订后8日以前（即1995年8月12日），赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩必须将其原住房屋全部交开发公司拆除，否则造成的经济损失由赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩承担一切法律责任。四、本协议一式六份，开发公司两份，赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩共四份，经双方签章后发生法律效力。该协议上加盖了开发公司公章及赵正财、赵茂生、梁怀翠、张凤倩的签名。1996年10月26日，兰州市人民政府作出兰政地字（1996）023号关于向兰州市房地产开发公司出让国有土地使用权的批复，同意将位兰州市城关区南，静安门地段，面积为2331.6平方米的城镇国有土地使用权出让给开发公司作为住宅建设用地，出让期限为50年。另查明，开发公司后将企业名称变更为兰州华瑞德房地产开发有限责任公司（以下简称华瑞德公司）。华瑞德公司与静安公司签订《物业委托管理合同》一份，约定将静安门小区、闵家桥小区范围内物业委托给静安公司实行统一管理，委托管理期限为30年，自1993年1月1日起至2023年12月31日止。再查明，赵茂生于2017年7月7日将华瑞德公司、静安物业诉至本院，要求华瑞德公司办理上述安置房屋的产权证。本院于2018年10月25日作出（2017）甘0102民初5348号民事判决书，主文为：驳回赵茂生的诉讼请求。宣判后，赵茂生不服提起上诉，兰州市中级人民法院于2019年5月20日作出（2019）甘01民终22号民事判决书，主文为：驳回上诉，维持原判。现静安物业以赵茂生未付公房房费、水电费及物业费为由，将赵茂生诉至本院。本院认为，本案原告静安公司要求被告赵茂生支付公房房费的诉讼请求，根据庭审情况得知：兰州华瑞德房地产开发有限责任公司至今未取得涉案房屋所有权证，其与本案原告签订的《物业委托管理合同》，只是对涉案房屋小区内物业实行统一管理，故原告主张被告向其支付公房房费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付水、电费的诉讼请求，因原告提供的证据不能证明其主张，而被告提供的收据及发票能证明其交纳水、电费的事实，且原告在庭审中承认用水量系估算，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付物业费3189.59元（暂计至2016年12月31日，实际以人民法院作出生效判决之日为止的逾期利息为准，按中国人民银行同期贷款利率计算）的诉讼请求，因被告提供的证据能证明其交过物业费的事实。庭审中，被告承认涉案501室物业费交至2012年，403室及503室不能确定。原告提交的证据虽然不能证明被告具体拖欠物业费的时间及数额，但是被告以拒绝缴纳相关费用要求原告办理产权证的行为并不恰当，故对原告的该项主张，本院予以部分支持，应自2012年开始收取为宜，暂计至2016年12月31日，共计1135元（涉案房屋面积为48.08平方米，2012年1月至2012年4月的物业费，按0.3元/月/平方米计算，2012年5月至2016年12月的物业费，按0.4元/月/平方米计算）。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、被告赵茂生于本判决生效后七日内向原告兰州静安物业管理公司支付物业费1135元（暂计至2016年12月31日，逾期利息按年利率4.75%计算）；二、驳回原告兰州静安物业管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费390元，由原告兰州静安物业管理公司负担340元，被告赵茂生负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  魏孔亮人民陪审员  苏 萍二〇一九年七月二十二日书 记 员  陈丽丽