江苏省如东县人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0623执异20号异议人（被执行人）：江苏鹭江实业有限公司，住所地如东县洋口港经济开发区。统一社会信用代码：913206235795197912。法定代表人：林文帛，董事长。申请执行人：南通佳宇建筑安装工程有限公司，住所地如东县。统一社会信用代码：913206236627455624。法定代表人：丛远建，总经理。利害关系人：上海蕴石灵实业有限公司，住所地上海市青浦区。统一社会信用代码：91310118052995580G。法定代表人：贾素芬。委托代理人：张学华，系该公司股东。利害关系人：江苏蕴石灵实业有限公司，住所地江苏省如东县。统一社会信用代码：913206233462569003。法定代表人：张学华。本院在执行南通佳宇建筑安装工程有限公司（以下简称“佳宇公司”）申请执行江苏鹭江实业有限公司（以下简称“鹭江公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人鹭江公司对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2017年3月23日，本院对佳宇公司诉鹭江公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）苏0623民初886号民事判决：1.鹭江公司给付佳宇公司工程款人民币9154819.26元，分别于2017年、2018年、2019年、2020年的每年9月30日之前分四期等额给付完毕；2.佳宇公司对鹭江公司所有的2014年3月7日签订《建设工程施工合同》所涉的位于江苏省洋口港经济开发区石材产业园区（临港工业区石材产业园LG-06-01-11-12号地块内）的新建房（办公楼、宿舍楼、大锯基础等工程）在工程款人民币4629969.69元范围内享有优先受偿权；3.佳宇公司对鹭江公司所有的2015年5月27日签订的《建设工程施工合同》所涉的位于江苏省洋口港经济开发区石材产业园区（临港工业区石材产业园LG-06-01-11-12号地块内）公司室内外配套及地坪等工程在工程款人民币4524849.57元范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80914元、保全费5000元，共计85914元，由佳宇公司与鹭江公司各半承担（上述费用已由佳宇公司预付，鹭江公司于2017年9月30日前给付佳宇公司人民币42957元）。2017年2月4日，本院根据佳宇公司的申请，作出（2017）苏0623财保27号民事裁定：查封、扣押、冻结鹭江公司价值996万元的财产、权益。同年2月6日，本院向如东县不动产登记中心发出（2017）苏0623执保字第27号协助执行通知书，协助事项为：查封鹭江公司位于如东县长沙镇洋口港临港工业区石材产业园011号地块国有土地使用权证号为东国用（2015）第720032号，查封期限为三年（2017年2月6日至2020年2月5日）。同年2月7日，对上述地块予以查封，制作查封清单。同日，向江苏蕴石灵实业有限公司（以下简称“江苏蕴石灵公司”）发出（2017）苏0623执保字第27号之一协助执行通知书，协助事项为扣留鹭江公司在其处的租金收入300万元，要求该公司不得向鹭江公司清偿，如要偿付，可将上述款项提存至本院帐户。本院于2018年12月3日对佳宇公司申请执行鹭江公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2018）苏0623执2419号执行裁定，终结该案的执行程序。根据佳宇公司的申请，本院于2019年1月9日立案恢复强制执行，案号为（2019）苏0623执恢8号。在本案执行过程中，本院于2019年3月29日作出（2019）苏0623执恢8号网络司法拍卖公告，对位于如东县长沙镇洋口港工业区石材产业园011号地块[土地证号为东国用（2015）第7200**]及该土地上的地上物（建筑物、构筑物、附着物）以及机械设备等在本院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。公告列明，涉案地块有租赁，租赁期限为35年，从2015年4月19日至2050年4月19日，该标的物的承租人享有优先购买权，优先购买权人为上海蕴石灵实业有限公司（以下简称“上海蕴石灵公司”）。异议人鹭江公司提出异议称，1.异议人鹭江公司与上海蕴石灵公司于2015年4月19日签订的租赁协议书并未实际履行。2015年8月11日、15日，异议人又与江苏蕴石灵公司签订了租赁协议书，租赁协议补充协议书。双方约定，异议人将位于江苏省南通市洋口港石材产业园LG-06-01-11-12号地块所属土地约115亩以及土地上的建筑物、构筑物、附着物和机械设备等出租给江苏蕴石灵公司使用，租赁期限为20年。异议人认为，与之建立租赁合同关系的相对方是江苏蕴石灵公司，并非上海蕴石灵公司。由于江苏蕴石灵公司在履约过程中，未按约履行合同主要义务，异议人已提起民事诉讼，案号为（2019）苏0623民初396号，目前该案正处于审理过程中。异议人认为，法院将上海蕴石灵公司列为本次拍卖的优先购买人并进行拍卖公告，没有事实和法律依据。况且，也未经审查，属于拍卖程序违法，从而导致认定结果错误。2.根据实际情况，异议人具有持续履行能力，且正在多方努力，积极履行法院判决确认的给付义务，请求法院依法审查，并遵照《最高人民法院〈关于充分发挥审判职能作用为企业家创新创业营造良好法治环境的通知〉》的精神，撤销本次拍卖。首先，异议人系如东县政府招商引资过来的外地民营企业，取得土地使用权、建设厂房、购买设备过程中已实际投资6000余万元，形成现有资产市场价值已超过8000余万元。其次，申请本次拍卖的执行申请人到期未履行债务总额不到400万元，异议人已多方努力想办法筹集资金履行到期债务。（1）由于承租土地、厂房、设备的承租人未按约支付租金、押金、税金总额已超过800余万元，异议人已提起诉讼，并申请法院实施了保全措施。（2）异议人已经与实际承租使用土地、厂房、设备的次承租人达成协议，次承租人愿意直接将租金支付至人民法院作为申请人履行法院判决的案款，请求法院出具协助执行文书。综上，请求法院撤销对如东县长沙镇洋口港临港工业区石材产业园011号地块及该土地上的地上物及机构设备等资产的本次拍卖。申请执行人辩称，1.异议人鹭江公司除了土地、厂房外并无其他财产可供执行，法院对鹭江公司的土地、厂房启动拍卖程序并无不当。2.申请执行人对鹭江公司所有的2014年3月7日签订的建设工程施工合同所涉的位于江苏省洋口港经济开发区石材产业园（临港工业区石材产业园LG-06-01-11-12号地块内）的新建房（办公楼、宿舍楼、大锯基础等工程）在工程款4629969.69元内享有优先受偿权；对鹭江公司所有的2015年5月27日签订的《建设工程施工合同》所涉的位于江苏省洋口港经济开发区石材产业园区（临港工业区石材产业园LG-06-01-11-12号地块内）公司室内外配套及地坪等工程在工程款人民币4524849.57元范围内享有优先受偿权。上述优先受偿权已经得到生效法律文书的确认。3.至于江苏蕴石灵公司是否对鹭江公司的土地、厂房享有优先购买权由法院依法审查。利害关系人上海蕴石灵公司称，上海蕴石灵公司与鹭江公司于2015年4月19日签订租赁合同后，于2015年8月11日以江苏蕴石灵公司的名义与鹭江公司签订合同是为了便于在南通纳税和开展业务，对内是以2015年4月19日签订的合同履行，将上海蕴石灵公司列为优先购买权人系我公司依据协议和承诺书主张的。涉案厂房地块由江苏蕴石灵公司实际使用。另查明，上海蕴石灵公司系有限责任公司，营业期限为2012年8月27日至2022年8月26日，经营范围为销售石材及制品、建材、陶瓷制品、机械设备及配件、电线电缆、日用百货等。2015年4月19日，鹭江公司（甲方）与上海蕴石灵公司（乙方）签订租赁协议书，约定甲方将位于江苏省南通市洋口港石材产业园LG-06-01-11-12号地块，所属土地约115亩以及该土地上的地上物（建筑物、构筑物、附着物）以及机械设备等，出租给乙方使用，其中宿舍楼第六层保留三间，办公室第三层保留二间，龙门吊保留三分之一的位置等，作为甲方自行使用。乙方租赁土地及地上物的用途为打造石材产业园，租赁期限为35年，从2015年4月19日至2050年4月19日。租金为甲方净拿租金，前五年每年租金为200万元，其中免租期为六个月，第六年起每年按照10万元的比例递增租金等内容。2015年8月11日，鹭江公司（甲方）又与江苏蕴石灵公司（乙方）签订租赁协议书一份，约定租赁的租赁范围和用途与4月19日协议一致。租赁期限为20年，从2015年8月11日至2035年8月10日。租金为甲方净拿租金，前五年每年租金为300万元，第六年起每年按照20万元的比例递增租金等内容。同日，上海蕴石灵公司、江苏蕴石灵公司签订承诺书一份，内容为：2015年4月19日鹭江公司与上海蕴石灵公司签订洋口港石材产业园厂房租赁协议书，此后，上海蕴石灵公司张学华在如东当地成立江苏蕴石灵公司。2016年7月4日，江苏蕴石灵公司与上海全筑装饰集团有限公司联合成立江苏全筑石业有限公司，为方便后继协议履行，上海蕴石灵公司向鹭江公司申请，江苏蕴石灵公司与鹭江公司签订厂房租赁协议书。此协议书所有合同条款仅用于江苏蕴石灵公司与上海全筑装饰集团有限公司办理相关手续。江苏蕴石灵公司、上海蕴石灵公司与鹭江公司的厂房租赁协议均以2015年4月19日签订的厂房租赁协议书履约。鹭江公司法定代表人林文帛在该承诺书上签署“同意按此执行”。2019年1月21日，鹭江公司以江苏蕴石灵公司为被告向本院提起民事诉讼，要求判令：1.解除双方于2015年8月11日签订的《租赁协议书》及2015年8月15日签订的《租赁协议书的补充协议书》；2.判令江苏蕴石灵公司立即交还租赁物（包括位于江苏省南通市洋口港石材产业园LG-06-01-11-12号地块所属土地约115亩以及土地上的建筑物、构筑物、附着物和机械设备等）。3.判令江苏蕴石灵公司先行支付截至2019年1月7日拖欠的租金人民币232.33万元，并以年租金316万元为基数继续计算支付至实际交还租赁物之日的租赁物使用费；4.判令江苏蕴石灵公司先行承担截至2019年1月7日拖欠的土地、房产税人民币1552074.02元，并以年土地、房产税合计数额665174.58元为基数继续计算承担至实际交还租赁物之日应交纳的土地、房产税数额；5.判令江苏蕴石灵公司支付违约金人民币23.7万元；6.由江苏蕴石灵公司承担本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用。目前该案尚在审理过程中。案涉地块系工业用地，使用期限至2065年7月21日，宗地总面积为77208.34㎡，涉案地块办理了抵押登记，证号为苏（2017）如东县不动产证明第0002802号，不动产权利人为如东融兴村镇银行有限责任公司，主债权数额为2046.02万元，债务履行期限为2017年6月21日至2020年6月13日。涉案地块于2018年4月27日因（2017）苏0623执1992号案件被本院查封，于2018年8月13日因（2018）苏0623执1483号案件被本院轮候查封，于2018年7月9日因（2018）闽05财保13号案件被福建省泉州市中级人民法院轮候查封。2019年3月27日，本院作出（2019）苏0623执恢8号执行裁定书，裁定拍卖（变卖）鹭江公司名下的位于如东县长沙镇洋口港临港工业区石材产业园011号地块（土土地证号为东国用（2015）第7200**）及该土地上的地上物（建筑物、构筑物、着物）以及机械设备等（详见设备清单）。本院认为，本案的争议焦点为：1.本案将上海蕴石灵公司列为案涉地块拍卖的优先购买人是否合法？2.异议人以其有履行能力要求撤销拍卖的请求能否成立？关于本案将上海蕴石灵公司列为案涉地块拍卖的优先购买人是否合法的问题，鹭江公司于2015年4月19日与上海蕴石灵公司签订了租赁协议，于2015年8月11日又与江苏蕴石灵公司签订租赁协议，租赁物均为涉案地块、厂房等。鹭江公司虽然与上海蕴石灵公司签订租赁协议在先，但涉案地块、厂房等设备的实际租赁使用人为江苏蕴石灵公司。鹭江公司与上海蕴石灵公司对江苏蕴石灵公司实际租赁使用涉案地块、厂房等设备的事实均无异议。本案将上海蕴石灵公司列为案涉地块拍卖的优先购买人确有不当,优先购买权人应为实际承租人江苏蕴石灵公司。关于异议人以其有履行能力要求撤销拍卖的请求能否成立的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条的规定，财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。本案异议人逾期不履行法律文书确定的义务，本院依法拍卖被查封、扣押的财产并无不当。虽本院拍卖中将上海蕴石灵公司列为优先购买权人不当，但异议人的要求撤销拍卖的理由不能成立，本院依法将案涉拍卖的优先购买权人变更为江苏蕴石灵公司。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项之规定，裁定如下：一、将本院2019年3月29日（2019）苏0623执恢8号司法拍卖公告中的优先购买权人变更为江苏蕴石灵实业有限公司。二、驳回异议人江苏鹭江实业有限公司的其他异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向南通市中级人民法院申请复议。审 判 长  吴云霞人民陪审员  陆淑平人民陪审员  罗张琴二〇一九年七月九日法官 助理  李艳云书 记 员  管永楠