内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2019）内22民终696号上诉人(原审被告)：巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司。法定代表人：冯富荣，经理。委托诉讼代理人：徐振华，内蒙古矩成律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王殿民，男，1984年9月5日出生，满族，无职业，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：李彪，乌兰浩特市148指挥中心法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：内蒙古自治区烟草公司兴安盟公司。法定代表人：孙宏宁，经理。委托诉讼代理人：王洪超，内蒙古恒众尧律师事务所。委托诉讼代理人：龚刚，内蒙古恒众尧律师事务所。上诉人巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）因与被上诉人王殿民、被上诉人内蒙古自治区烟草公司兴安盟公司（以下简称烟草公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院（2018）内2221民初4678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福泰公司的委托诉讼代理人徐振华，被上诉人王殿民的委托诉讼代理人李彪，被上诉人烟草公司的委托诉讼代理人王洪超、龚刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判福泰公司不承担责任。事实和理由：首先，王殿民不具备本案诉讼主体资格，福泰公司与烟草公司签订团购房协议中，限定购房者身份为烟草公司在岗职工、提前离岗和离退休人员，王殿民并非烟草公司员工，不具备购买涉案房屋资格，烟草公司私自收取王殿民购房款，违反福泰公司与烟草公司签订团购房协议约定，有严重过错，福泰公司不应对烟草公司过错承担责任。其次，王殿民与福泰公司之间不存在商品房买卖法律关系，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定判决福泰公司承担责任。再次，烟草公司出示了其单方形成的对账单和没有福泰公司公章和法定代表人签章认可的对账单，证明其与福泰公司经过对账已将王殿民房款交付福泰公司，但该行为均系烟草公司的内部行为，一审法院采信该证据错误。王殿民辩称，涉案房屋是烟草公司团购房屋，是烟草公司组织的团购，当时王殿民是烟草公司的员工。烟草公司辩称，上诉人将涉案房屋一房二卖应承担责任，一审事实清楚，已经交付房屋，也向王殿民收取了必须费用，王殿民也装修了，形成了事实的买卖行为，没有取得所有权，是因为福泰公司一房二卖，福泰公司与烟草公司团购协议没有限定购房身份与资格，而且福泰公司收取王殿民购房款及相关费用，认可了王殿民购房资格。王殿民向一审法院起诉请求：1、要求解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、要求福泰公司、烟草公司返还购房款人民币282914.10元、利息143416.78元、赔偿物业费2212.99元、装修保证金800元、煤气管道费2580元、电梯保证金800元、卫生费、楼道电费、垃圾清运费280元、热力费1933.30元、其他费用4467.50元；3、要求福泰公司、烟草公司承担不超过已付房款一倍的赔偿责任282914.10元，合计722318.77元；4、本案诉讼费用由福泰公司、烟草公司承担。一审法院认定事实：2010年9月20日福泰公司与烟草公司签订《“慷兴乐园”小区团购房协议书》1份，约定烟草公司组织职工团购福泰公司开发的慷兴乐园小区部分住宅楼，福泰公司提供团购房房源，由烟草公司分配到户，福泰公司给每户签订购房合同，双方签订协议之日起7日内烟草公司预付不低于房款总价30％的购房款，预付款存入双方指定账户，福泰公司向已交款的购房户出具收据，其余购房款按工程进度一次拨付，三层封顶付至购房款总额的60％，七层封顶付至购房款总额的80％，交钥匙时付至购房款总额的95％。工程于2010年10月1日开工，2011年10月31日完成，除硬化、绿化、围墙等附属设施外的全部工程，并交付钥匙。房屋经质检部门验收合格后，烟草公司将房屋质量保证金一次性全额支付福泰公司。协议签订后，烟草公司陆续收取职工房款共计7030万元，收取天然气安装费63万元，以上款项均由烟草公司向职工开具收据，2010年11月12日至2013年1月22日间烟草公司将所收房款及天然气安装费分次转给福泰公司，烟草公司所收房款中含有王殿民所购6号楼2单元701室房款282914.10元、燃气入网费2580元。团购房房款中有部分房款系由烟草职工以现金或贷款方式直接向福泰公司交付。2013年9月4日王殿民因办理入住手续向福泰公司交付取暖费3866.5元、其他费用4467.5元、向乌兰浩特市云河物业管理有限责任公司交付装修保证金800元、电梯保证金800元、物业费2212.99元、卫生费60元、楼道电费20元、垃圾清运费200元。王殿民于2014年9月15日向科右前旗都瑞热电有限责任公司交付涉案房屋取暖费966.65元。王殿民虽主张其入住后于2017年12月6日发现房屋门锁被更换，屋内物品不见，经向物业公司询问得知该房屋已出售他人，但未提交证据证明。另查明，2018年6月2日福泰公司与案外人王某对涉案房屋签订商品房买卖合同一份，约定福泰公司以总价款287381.60元将涉案房屋出售给王某，涉案房屋于2018年8月31日办理不动产权证书，权利人为王某、史鹏，现王殿民诉至一审法院要求与福泰公司、烟草公司解除商品房买卖合同，要求福泰公司、烟草公司返还房款及其他费用，给付已付房款的利息并支付已付房款一倍的赔偿。再查明，福泰公司留存于烟草公司处的质保金，已经福泰公司、烟草公司协议由烟草公司扣除了在建工程抵押案件的一、二审律师代理费12万元、案外人执行异议之诉案件的一、二审诉讼费及律师代理费98400元，并由一审法院（2018）内2221执458号执行通知书划扣了福泰公司依据（2017）内2221民初4241号民事调解书应给付申请人赵艳秋的欠款140元及执行申请费16400元，余下质保金由乌兰浩特市法院予以冻结。一审法院认为，王殿民通过参加烟草公司团购房的形式向福泰公司购买涉案房屋，王殿民将购房款交付给烟草公司后，烟草公司已将所收房款如数交付给福泰公司。福泰公司后又直接收取了王殿民的取暖费及4000余元其他费用，涉案房屋所属的物业公司也收取了王殿民的物业费、装修保证金、电梯保证金等相关费用。福泰公司虽未与王殿民签订房屋买卖合同，但福泰公司收取烟草公司代收房款的事实，能够证明王殿民与福泰公司已经形成了事实上的房屋买卖关系。依据房屋买卖的交易习惯，房屋在交付使用时由出售方收取当年取暖费并由物业公司收取物业费、装修保证金等相关费用，现王殿民已向福泰公司及物业公司交付上述费用，王殿民与福泰公司之间的房屋买卖合同已生效并实际履行。现因涉案房屋已被福泰公司出售予案外人，房屋产权证书已登记在案外人名下，福泰公司已无法向王殿民履行交付房屋的义务，双方的房屋买卖合同应予解除，福泰公司应对王殿民承担返还房款、给付利息、赔偿损失的违约责任。烟草公司仅为团购房的组织者，并非房屋的实际出售人，其在收取王殿民房款后已经履行了转交义务，其并不负有向王殿民交付房屋的义务，因此王殿民诉请要求其承担返还房款义务等责任的诉讼请求不能成立。王殿民诉请的装修保证金、电梯保证金均属保证金应由物业公司在保证期满后退还王殿民，该部分费用不应由福泰公司承担返还责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、王殿民与福泰公司间针对科尔沁镇慷兴乐园6#-2-701室的房屋买卖合同于判决生效后立即解除。二、福泰公司于判决生效后二十日内返还王殿民购房款282914.10元及房款利息。其中85000元房款的利息自2011年3月29日起开始计算，197914.10元房款的利息自2012年7月25日起算。利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算至房款付清之日止。三、福泰公司于判决生效后二十日内赔偿王殿民282914.10元（已付房款的一倍）。四、福泰公司于本判决生效后二十日内返还王殿民物业费2212.99元、煤气管道费2580元、取暖费1933.30元、卫生费、楼道电费、垃圾清运费280元、其他费用4467.50元，合计11473.79元。五、驳回王殿民其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。烟草公司提交银行流水单、进账单、记账凭证、职工团购房付款审批表，证明烟草公司已将涉案房款交付福泰公司。经王殿民质证认为，认可该举证目的。经福泰公司质证认为，认可交付房款的总额，但房款还差300多万未交付，且不能证明里面包括王殿民的款项，王殿民将购房款交付给了烟草公司，并未交付给福泰公司。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，福泰公司上诉主张王殿民不具备购买涉案房屋资格，其与王殿民不存在商品房买卖法律关系，也未收到王殿民房款，不应向王殿民承担责任。经查，福泰公司与烟草公司签订《“慷兴乐园”小区团购房协议书》中，约定烟草公司组织职工团购福泰公司开发的慷兴乐园小区部分住宅楼，并由烟草公司将房款交付福泰公司。因福泰公司对烟草公司已将包含王殿民房款282914.10元、燃气入网费2580元在内的职工房款7030万元、天然气安装费63万元转给福泰公司，以及王殿民因办理入住手续向福泰公司交付取暖费3866.5元、其他费用4467.5元、向乌兰浩特市云河物业管理有限责任公司交付装修保证金800元、电梯保证金800元、物业费2212.99元、卫生费60元、楼道电费20元、垃圾清运费200元，向科右前旗都瑞热电有限责任公司交付取暖费966.65元等事实并未提交足以反驳的证据，故一审法院根据双方当事人上述行为所体现的意思表示，综合全案事实，认定王殿民与福泰公司已经形成事实上的房屋买卖关系，烟草公司已将所收王殿民房款交付给福泰公司并无不当。因涉案房屋现已被福泰公司售予他人，且房屋产权证书也已登记在他人名下，福泰公司已无法向王殿民履行交付房屋义务，故一审法院判决解除双方的房屋买卖关系，并判决福泰公司对王殿民承担返还房款、给付利息、赔偿损失的违约责任，认定事实及适用法律并无不当。综上所述，福泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11024元，由巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 云 峰审判员 王晓梅审判员 苗世英 二〇一九年七月十一日书记员 张善语