文书内容云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民初1554号原告：中国农业银行股份有限公司昆明分行。负责人：高捍，行长。委托诉讼代理人：熊星、尚睿，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南志远房地产开发有限公司。法定代表人：侯司国。被告：昆明远建房地产开发有限公司。法定代表人：侯司国。原告中国农业银行股份有限公司昆明分行（以下简称“农行昆明分行”）与被告云南志远房地产开发有限公司（以下简称“志远公司”）、昆明远建房地产开发有限公司（以下简称“远建公司”）合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭于2019年7月2日对本案公开开庭进行了审理。原告中国农业银行的委托诉讼代理人熊星、尚睿，被告志远公司、远建公司的法定代表人侯司国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行昆明分行向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告志远公司向原告支付因未按期支付特定资产收益权溢价款所产生的违约金（以49272222.22元为基数，自2014年12月18日计算至实际还清之日，按照0.5%/日的标准计算，计算至2019年3月31日为385308777.76元）；二、判令原告对抵押物（被告志远公司所有的坐落于昆明市五华区木行街1-2地块的志远大厦地下室1至2层、地上**建筑物及对应的国有土地使用权）的拍卖、变卖所得款项在上述债权范围内享有优先受偿权；三、判令被告远建公司对上述第一项所述款项承担连带清偿责任；四、判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、律师代理费等实现债权的费用。事实及理由：江苏省国际信托有限责任公司（以下简称“江苏信托”）系一家银监会批准成立合法存续的信托公司，根据广州证券股份有限公司委托，设立“云南志远大厦特定资金收益权单一资金信托”。2012年12月7日，江苏信托与被告志远公司签订《特定资产收益权转让合同》，约定被告志远公司将坐落于昆明市五华区木行街M-2地块的志远大厦土地使用权（土地证号：昆转让国用（98）字第00055号）及其地下室1至2层、地上、地上**建筑物因开发建设、管理、处分特定资产而产生的销售收入、租金收入等和因此收入产生的其他任何现实收益的收益权以10亿元整的价款转让给江苏信托。同日，江苏信托与被告志远公司签订《特定资产收益权回购合同》，约定被告志远公司在2年回购期届满时向江苏信托回购上述特定资产收益权，回购的款项包括转让价款本金及按照年9.8%的溢价率计算的溢价款，并约定了每年的6月20日及12月20日应支付相应溢价款，在回购期届满之日支付转让款本金及溢价款。若被告志远公司未按约定支付回购价款，江苏信托有权催收回购价款并自逾期之日起溢价率在本合同约定的基础上加收50%，若被告志远公司未按时足额向江苏信托支付溢价款，则被告志远公司应按照违约金额0.5%/日向江苏信托支付违约金并赔偿损失。后江苏信托与被告志远公司签订《房地产抵押合同》，约定被告志远公司以其所有的坐落于昆明市五华区木行街M-2地块的志远大厦地下室1至2层、地上1至3、地上**建筑物及对应的国有土地使用权提供抵押公司应付给江苏信托的全部特定资产回购款项、违约金、损害赔偿金、被告志远公司应付的其他款项及江苏信托为实现债权而支付的费用提供担保。此外，被告志远公司、远建公司与江苏信托签订《保证合同》，约定被告远建公司为被告志远公司应付给江苏信托的全部特定资产回购款项、违约金、损害赔偿金、被告志远公司应付的其他款项及江苏信托为实现债权而支付的费用提供连带责任保证。上述合同签订后，江苏信托依约支付了转让款项，但被告志远公司自2014年6月20日起未依约向江苏信托支付溢价款，也未按照合同约定向江苏信托支付特定资产回购款。2015年1月19日，被告志远公司、远建公司与江苏信托签订了《备忘录》，将上述合同约定的诉讼管辖法院变更为抵押物所在地（云南省昆明市五华区青年路志远大厦）人民法院管辖。经江苏信托催告，要求被告支付拖欠款项，但被告志远公司至今仍未还款，被告远建公司也未履行其担保义务。2019年3月27日，江苏信托向原告发出《转让通知书》，将对被告志远公司、远建公司享有的全部债权及从属权利转让给了原告，原告也予以了同意，该债权现已由原告享有。关于上述债权，江苏信托在之前已就转让的回购款、溢价款等向云南省高级人民法院起诉，云南省高级人民法院作出（2017）云民初74号《民事判决书》，判令被告志远公司、远建公司向江苏信托偿还回购款、溢价款等，该判决已生效，现正在执行中。但在该诉讼中，原告未就被告志远公司应支付的因未按期支付特定资产收益权回购款所产生的违约金进行诉讼，至今被告也未归还上述款项。故原告提起本案诉讼。被告云南志远公司、昆明远建公司答辩称：对原告起诉的事实没有异议，认可原告主张的违约金，但现在二被告经营困难，请求原告减免违约金。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院确认如下事实：2012年12月7日，江苏省国际信托有限责任公司（以下简称“江苏信托”）与被告志远公司签订《特定资产收益权转让合同》，约定被告志远公司将坐落于昆明市五华区木行街M-2地块的志远大厦土地使用权（土地证号：昆转让国用（98）字第00055号）及其地下室1至2层、地上1至30层建、地上**建筑物因开发建设特定资产而产生的销售收入、租金收入等和因此收入产生的其他任何现实收益的收益权以10亿元整的价款转让给江苏信托。同日，江苏信托与被告志远公司签订《特定资产收益权回购合同》，约定被告志远公司在2年回购期届满时向江苏信托回购上述特定资产收益权，回购的款项包括转让价款本金及按照年9.8%的溢价率计算的溢价款，并约定了溢价款支付日为每年的6月20日、12月20日及回购期限届满之日，转让款本金于回购期届满时一次性偿还。合同第八条第4款约定，被告志远公司逃避江苏信托的监督或者其它严重违约行为，江苏信托有权收取违约金，违约金数额按照转让价款本金3%收取。第十一条第1款约定，被告志远公司未按约定支付回购价款，江苏信托有权催收回购价款，并自逾期之日起溢价率在本合同约定的基础上加收50%；十一条第2款约定，若被告志远公司未按时足额向江苏信托支付溢价款，则被告志远公司应按照违约金额0.5%/日向江苏信托支付违约金，并赔偿损失。同日，被告志远公司与江苏信托签订《房地产抵押合同》，约定被告志远公司以其所有的坐落于昆明市五华区木行街M-2地块的志远大厦地下室1至2层、地上1至30层建筑物及、地上**建筑物及对应的国有土地使用权提供抵押定资产收益权转让合同》、《特定资产收益权回购合同》（以下简称“主合同”）项下按时足额回购江苏信托持有的特定资产收益权之义务提供抵押担保。担保范围为主合同项下被告志远公司应付给江苏信托的全部特定资产收益权回购价款（包括转让价款本金和溢价款）、违约金、损害赔偿金、被告志远公司应付的其他款项及江苏信托为实现其在主合同项下的权利及抵押权支付的一切费用。上述建筑物均办理了抵押登记。此外，被告志远公司、远建公司与江苏信托签订《保证合同》，约定被告远建公司愿意为被告志远公司履行回购义务提供连带责任保证担保。担保范围为主合同项下被告志远公司应付的特定资产收益权回购价款、相关费用、违约金、损害赔偿金、被告志远公司应付的其他款项和江苏信托为实现其在主合同项下的权利以及保证债权所支付的一切费用。保证期间为本合同生效之日起至主合同或者延期还款文件规定的回购义务履行期限届满后两年。上述合同签订后，江苏信托依约支付了转让款项，但被告志远公司未按约定支付特定资产回购款和溢价款。2012年12月7日，江苏信托与原告签订《转让协议》，约定江苏信托将其享有的《特定资产收益权转让合同》项下对被告志远公司、远建公司的全部债权及从属权利转让给原告。协议第二条约定，除不可抗力外，原告应于《特定资产收益权转让合同》及《特定资产收益权回购合同》项下的特定资产收益权回购到期日前两日内受让江苏信托拥有的特定资产收益权。2017年5月25日，江苏信托以志远公司、远建公司作为被告向云南省高级人民法院提起诉讼，诉讼请求为：判令被告志远公司向其支付特定资产收益权回购款10亿元，截止2014年12月18日的溢价款49272222.22元及自2014年12月19日起至实际还清之日止按年9.8%加收50%计算的溢价款，未按期支付特定资产收益权回购款所产生的违约金3000万元；江苏信托对抵押物昆明市五华区木行街M-2地块的志远大厦地下室1至2层、地上1至30层建筑物及对应的、地上**建筑物及对应的国有土地使用权的拍卖被告远建公司对被告志远公司的上述债务承担连带清偿责任。云南省高级人民法院于2017年10月31日作出（2017）云民初74号民事判决，判决要点如下：一、被告志远公司于该判决生效后十日内向江苏信托支付回购款10亿元，及截止2014年12月18日止的溢价款49272222.22元，并支付自2014年12月19日起至回购款实际还清之日止按年利率9.8%加收50%计算的溢价款；二、被告志远公司于该判决生效后十日内向江苏信托支付违约金3000万元；三、江苏信托有权对被告志远公司提供的坐落于昆明市五华区木行街M-2地块的志远大厦地下室1至2层、地上1至30层建筑物及对应的国有土、地上**建筑物及对应的国有土地使用权折价或者以拍卖建公司对被告志远公司的该判决一、二项债务承担连带清偿责任，被告远建公司承担责任后有权向被告志远公司追偿；五、驳回江苏信托的其他诉讼请求。该判决已生效，现正在执行中。2019年3月27日，江苏信托向原告送达《转让通知书》，记载自本通知书发出之日起，江苏信托将其对被告志远公司等债务人享有的债权、债务、担保权利及其他相关权益转移至原告，原告在回执上盖章确认收悉并接受转让。2019年3月28日，江苏信托和原告共同向被告志远公司、远建公司送达《债权转让通知书》，向其通知了债权转让的事宜。本院认为，首先，江苏信托与被告志远公司签订的《特定资产收益权转让合同》《特定资产收益权回购合同》系双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方均应按约定履行各自的合同义务。合同签订后，江苏信托依约支付了特定资产收益权转让款项，但被告志远公司未按约定支付回购款本金和溢价款，构成违约，在支付回购款和溢价款的同时还应按合同约定向江苏信托支付违约金。江苏信托与原告签订《转让协议》将债权转让于原告，并通知了二被告，债权转让有效，原告依法受让了江苏信托对被告志远公司的债权。在云南省高级人民法院（2017）云民初74号案件中，法院已支持了江苏信托主张的回购款本金10亿元，截止2014年12月18日止的溢价款49272222.22元，自2014年12月19日起至回购款实际还清之日止按年利率9.8%加收50%计算的逾期期间溢价款，以及按回购款金额3%计算的违约金3000万元。现原告主张被告志远公司应按合同约定向原告支付自2014年12月18日起至实际还清之日止以溢价款49272222.22元为基数按照0.5%/日标准计算的违约金。本院认为，综合合同的履行情况、被告的过错程度以及原告预期利益损失等综合因素，原告主张的违约金与上述生效判决确定的逾期期间的溢价款、3000万元违约金之和过分高于其损失，应以10亿元回购款为基数按年利率24%计算的金额为限，超过部分本院不予支持。其次，江苏信托与被告志远公司签订的《房地产抵押合同》系双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且房屋已办理了抵押登记，抵押权依法设立，债权转让后，原告属于合法的抵押权人，有权就抵押的房屋实现抵押权。另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”原告诉请对抵押的房屋对应的国有土地使用权一并实现抵押权，本院予以支持。第三，江苏信托与被告远建公司签订的《保证合同》亦为双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，债权转让后，被告远建公司应向原告承担保证责任，原告主张被告远建公司对被告志远公司的上述债务承担连带清偿责任并未超出合同约定的保证范围和期间，本院予以支持。另外，原告主张的律师代理费其并无证据证明已实际产生，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第二十二条、第二十八条、第三十一条、第三十三条、第三十四条、第四十一条、第四十二条、第四十六条、五十三条、第五十七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条之规定，判决如下：一、由被告云南志远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司昆明分行支付以溢价款49272222.22元为基数自2014年12月19日起至该溢价款还清之日止按日利率0.5%计算的违约金（该违约金金额与云南省高级人民法院（2017）云民初74号民事判决确定的逾期期间溢价款及3000万元违约金之和不得超过以10亿元回购款为基数按年利率24%计算的金额）；二、若被告云南志远房地产开发有限公司未履行上述义务，原告中国农业银行股份有限公司昆明分行有权就被告云南志远房地产开发有限公司抵押的坐落于昆明市五华区木行街M-2地块的志远大厦地下室1至2层、地上1至30层的建筑物（具体详见附件一）、地上**的建筑物）字第00055号国有土地使用权折价或者以拍卖、变卖所得价款在上述第一项债权范围内优先受偿；三、被告昆明远建房地产开发有限公司对被告云南志远房地产开发有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任，其承担责任后有权在其承担责任的范围内向被告云南志远房地产开发有限公司追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司昆明分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1968344元，由原告中国农业银行股份有限公司昆明分行承担89452.67元，由被告云南志远房地产开发有限公司、昆明远建房地产开发有限公司承担1878891.33元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  蔡 芸人民陪审员  王兰蓓人民陪审员  刘 杰二〇一九年七月九日法官助理何永伦书记员王崟榕附件一：云南志远房地产开发有限公司抵押建筑物清单            序号              坐落              房产证号              房他证号                  1              地下1-2层              昆房权证（昆明市）字第200853226号              （昆明市）房他证昆字第2012338**                  2              地下1-2层              昆房权证（昆明市）字第200853015号              （昆明市）房房他证昆字第2012336**/p>                  3              地下1层外围车库              昆房权证（昆明市）字第200340757号              （昆明市）房他房他证昆字第2012338**p>                  4              1层              昆房权证（昆明市）字第200740910号              （昆明市）房他证房他证昆字第2012344**>                  5              2层              昆房权证（昆明市）字第200315588号              （昆明市）房他证昆房他证昆字第2012343**                  6              3层              昆房权证（昆明市）字第200315589号              （昆明市）房他证昆字房他证昆字第2012343**                  7              4层              昆房权证（昆明市）字第200348803号              （昆明市）房他证昆字第房他证昆字第2012343**                  8              5层              昆房权证（昆明市）字第200348804号              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