北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初19292号原告：刘功文，男，1988年1月15日出生，汉族，北京航天总医院医生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：申冰，北京市汉周律师事务所律师。被告：殷小杰，女，1965年10月14日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：王桂臣，男，1966年4月17日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。二被告共同委托诉讼代理人：董占军，北京市金拓律师事务所律师。被告：王东，男，1968年11月6日出生，汉族，住北京市大兴区，现在押于海南省海口市第二看守所。原告刘功文与被告王东、殷小杰、王桂臣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘功文及其委托诉讼代理人申冰、被告殷小杰、王桂臣的委托诉讼代理人董占军到庭参与诉讼,被告王东经本院依法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。刘功文向本院提出的诉讼请求：1、解除原、被告于2013年4月24日签订的《购房协议书》及2014年1月3日签订的《补充协议》；2、被告王东向原告返还购房款1018000元；3、被告王东赔偿一套房屋的折价款340万元；4、被告殷小杰对诉讼请求第2项承担连带赔偿责任；5、被告王桂臣对诉讼请求第2、3项承担连带赔偿责任；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月24日，王东以赵文生的名义与原告签订《购房协议书》，约定将位于北京市大兴区瀛海镇安置房D10号楼3单元1102室房屋以1118000元的价格出售给原告。协议签订时，原告交付购房款78万元，余款338000元约定于房屋过户手续办理完毕之日付清，双方如有违约，将承担违约金30万元。原告曾多次要求赵文生出面并在协议书上签字，但王东一再表示，原告的购房行为只针对他就是了，赵文生与他之间的事儿不要原告管，原告跟赵文生没有关系，只是与王东有关系，钱也只能付给王东，殷小杰对该协议为王东提供了担保。协议签订后，原告的母亲柳金霞于2013年4月25日向王东转款60万元，26日向王东转款16万元，王东于2013年4月26日向原告出具了78万元的收款收据（含之前原告支付的2万元定金）。但到了约定过户交付的2013年7月31日，被告并未能依约与原告办理过户。2014年1月3日，双方经协商又签订补充协议，将《购房协议书》中的出售房屋变更为北京市大兴区瀛海镇安置房D区9号楼3单元702室，约定乙方于收到房屋钥匙时给付238000元，剩余购房款10万元于房屋过户办结时给付。王东特别向原告保证此房无任何争议，如果赵文生不同意卖此房，王东在此小区赔偿原告同价房一套，包括装修等一切费用，王桂臣为王东对补充协议出具了担保。补充协议签订后，原告的父亲刘保林于2014年1月7日向王东转款158000元，于1月11日向王东转款8万元，王东出具了238000元的收据，并将涉案房屋的钥匙给了原告。2018年7月，原告接到北京市大兴区人民法院（2016）京0115执632号公告，要求原告将涉案房屋腾退返还给申请执行人赵洋。经了解得知，不论是《购房协议书》中的北京市大兴区瀛海镇安置房D10号楼3单元1102室，还是补充协议中的北京市大兴区瀛海镇安置房D9号楼3单元702号房屋，均不是赵文生或王东的财产。根据北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第2770号民事判决书的审理查明部分（2013年9月、10月王东是两次砸锁强行占有的房屋），王东与原告签订补充协议时（2014年1月3日）是明确知道该房屋存在纠纷的。殷小杰辩称，一、赵文生应追加为被告。2004年杨雪雯与赵文生协议离婚，约定位于大兴区瀛海镇西一村的房屋归赵洋所有，后该房屋被拆迁，赵洋并未取得安置房，而是以赵文生名义取得三套安置房，故杨雪雯与赵文生协议离婚约定的该房屋归赵洋所有无效。2012年起赵文生共欠王东500多万元借款，经双方协商，赵文生将该房屋抵押给王东，用于偿还所欠借款。2013年4月24日，王东以赵文生的名义与原告签订《购房协议书》，协议约定将位于北京市大兴区瀛海镇安置房D10号楼3单元1102室以1118000元出售给原告，原告多次要求赵文生出面并在协议上签字均被赵文生及王东拒绝，导致房屋未能正常交易，赵文生及王东己构成违约，故该案应追加赵文生为被告。二、殷小杰担保期限已过。2013年4月24日王东代表赵文生与原告签订房屋买卖合同，合同约定是2013年7月31日前办理过户手续。现在原告己入住六年，至今没有办理房屋过户手续，2018年才行使诉讼权利，是怠于行使权利，担保人担保期限已过，不应承担担保责任。三、原告与赵文生及其他被告应按相应比例承担责任。2013年4月24日，王东以赵文生的名义与原告签订《购房协议书》，被告在不知情的情况下误认为赵文生及王东能正常履行合同，为王东对补充协议出具了担保，后因赵文生及王东违约，导致房屋未能正常交易。故被告不应承担责任，原告应承担20%责任，赵文生、王东承担80%责任。王桂臣辩称，一、赵文生应追加为被告。2004年杨雪雯与赵文生协议离婚，约定位于大兴区瀛海镇西一村的房屋归赵洋所有，后该房屋被拆迁，赵洋并未取得安置房，而是以赵文生名义取得三套安置房，故杨雪雯与赵文生协议离婚约定的该房屋归赵洋所有无效。2012年起赵文生共欠王东500多万元借款，经双方协商，赵文生将该房屋抵押给王东，用于偿还所欠借款。2013年4月24日，王东以赵文生的名义与原告签订《购房协议书》，协议约定将位于北京市大兴区瀛海镇安置房D10号楼3单元1102室以1118000元出售给原告，原告多次要求赵文生出面并在协议上签字均被赵文生及王东拒绝，导致房屋未能正常交易，赵文生及王东己构成违约，故该案应追加赵文生为被告。二、王桂臣担保期限己过。2013年王东代表赵文生与原告签订房屋买卖合同，合同约定是2013年7月31日前办理过户完结。2014年1月3日签订补充协议，王桂臣在担保人处签字，补充协议约定“过户手续应在所购房屋允许办理之日起一个月内办清，如不能办理，属于甲方责任，将赔偿乙方的实际经济损失”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受方请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。这条法律规定办理产权证的期限是一年。赵文生最迟应在2015年1月办理产权过户手续。现在原告已入住五年，至今没有办理房屋过户手续是怠于行使权利，担保人担保期限己过，不应承担担保责任。三、原告与赵文生及其他被告应按相应比例承担责任。2013年4月24日，王东以赵文生的名义与被告签订《购房协议书》，被告在不知情的情况下误认为赵文生及王东能正常履行合同，为王东对补充协议出具了担保，后因赵文生及王东违约，导致房屋未能正常交易。故被告不应承担责任，原告应承担20%的责任，赵文生、王东承担80%的责任。王东辩称（其于2018年11月27日在海南省海口市第二看守所内陈述答辩意见），原房主欠我钱，原房主应付连带责任，我已在河北省秦皇岛市山海关法院起诉原房主了，我收到原告房款是90万元，不是1018000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年4月24日，王东（委托方）以赵文生（出售方，甲方）的委托代理人身份与刘功文（购买方，乙方）签订《购房协议书》，约定：乙方购买甲方位于北京市大兴区瀛海镇安置房D10号楼3单元1102室；购房款总金额为1118000元，于协议签订时交付购房款的70%即78万元，剩余购房款338000元于过户手续办理完毕之日付清;甲方负责办理房屋过户手续，过户费等一切费用均由甲方承担；乙方应积极配合甲方的过户行为，过户手续应在2013年7月31日前办理完结；如出现办理过户不能的情形，双方在本协议下方签字，说明办理不能的原因，并确定解除本协议，甲方将在双方签字确定本协议解除后一日内将全部购房款退还乙方；本协议经委托方与乙方签字后生效，无须征得甲方的同意或签字；任何一方违约，将承担违约金30万元。该协议书最后页甲方签字处为“甲方（委托方）王东”签字，乙方处签字为柳金霞代签，担保人处签字为殷小杰。2014年1月3日，王东（委托方）以赵文生（出售方，甲方）的委托代理人身份与刘功文（购买方，乙方）就上述房屋签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2013年4月24日签订的《购房协议书》，因出现新的情况变化，经双方协商，达成如下补充协议：一、原《购房协议书》中的出售房屋变更为北京市大兴区瀛海镇安置房D区9号楼3单元702室（现确定名称为北京市大兴区瀛海家园D区14号楼3单元702室）。二、购房款乙方已付给甲方78万元，剩余338000元，乙方收到房屋钥匙同时给付甲方购房款238000元，剩余房款10万元于房屋过户手续办结之日给付。过户费、各项税费均由甲方承担。三、过户手续应在所购房屋允许办理之日起1个月内办清。如不能办理，属甲方责任，将赔偿乙方的实际经济损失。注：此房无任何争议，如果赵文生不同意卖此房，王东在此小区赔偿乙方同价房一套，包括装修等一切费用。该协议中委托方处签字为王东，乙方处签字为柳金霞代签，担保人处签字为王桂臣。刘功文已向王东支付购房款共计1018000元，其提交相关转账记录及王东签字的收款收据予以证明。此后，案外人赵洋以返还原物纠纷向本院起诉王东，要求王东返还包括涉案房屋在内的三套房屋，本院于2015年7月14日作出（2014）大民初字第2770号民事判决书，判决王东返还上述房屋。王东不服，提出上诉，2015年12月22日，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民终字第11256号民事判决书，判决驳回王东的上诉，维持原判。判决生效后，赵洋向本院申请强制执行，本院于2018年7月14日向王东发出公告，要求其及其家属、现居住人自2018年7月31日前将涉案房屋腾退返还给赵洋。现涉案房屋已归还案外人赵洋。对于购房协议书及补充协议中的实际出售方，刘功文主张王东为上述协议的出售方，双方之间存在房屋买卖合同关系。殷小杰、王桂臣主张赵文生为上述协议的实际出售方，并提交赵文生与王东之间的委托书复印件予以证明。但对于该证据，刘功文不予认可。庭审中，殷小杰、王桂臣要求追加赵文生为本案被告，本案依职权前往赵文生的关押所在地前进监狱，询问了赵文生对本案的意见及对相关证据的意见，并当庭向双方当事人进行了宣读。赵文生陈述，涉案房屋原是拆迁安置房，我是被拆迁人，后法院将房屋判给我儿子赵洋，王东卖房的事情，我不知情。对此，刘功文当庭表示，不同意追加赵文生为本案被告，对其不提出相应的诉求。殷小杰、王桂臣坚持申请追加赵文生为本案被告。根据赵文生的相关陈述，及在释明刘功文不追加赵文生为本案被告的法律后果后，刘功文仍不同意追加赵文生为本案被告，且刘功文对赵文生不提出相关诉求，故本院依法决定不追加赵文生为本案被告。对于购房协议书及补充协议中担保的问题，殷小杰、王桂臣称，2013年王东代表赵文生与刘功文签订购房协议书，2014年签订补充协议，刘功文入住六年未办理房屋过户手续，至2018年才行使诉讼权利，属于怠于行使权利，担保人的担保期已过。对于刘功文要求赔偿一套房屋的折价款340万元的主张，刘功文称，该340万元为我方的实际损失，根据我方与王东签订的合同约定，如果合同履行不了王东就赔偿一套房屋，虽然没有说房屋值多少钱，但确定了房屋所在的地点，而这340万元是我方自行折算出来的。经本院释明后，刘功文不要求对房屋价格进行鉴定评估，要求由本院根据实际情况酌情确定相应价款。本院认为，本案中，虽购房协议书及补充协议中的出售人标注为赵文生，但双方当事人均未提交证据证明赵文生与王东对出售涉案房屋存在委托关系，故，本院根据现有证据依法认定刘功文与王东之间存在房屋买卖合同关系。但根据已生效判决查明的情况，王东无权处分涉案房屋。而《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，即使王东存在无权代理或对涉案房屋无权处分的情况，根据上述规定，王东与刘功文签订的房屋买卖合同并不属于无效合同。而刘功文与王东签订的购房协议书及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，应属有效合同。本案中，王东无权处分涉案房屋，导致房屋买卖合同无法继续履行，已构成根本违约，其应承担本案违约责任，故刘功文要求解除合同、返还购房款1018000元的诉讼请求，本院予以支持。对于刘功文要求王东赔偿实际损失（一套房屋的折价款）340万元的诉讼请求，因王东系违约方，应对刘功文的合理实际损失予以赔偿，但对于具体赔偿数额，因刘功文不要求对相应房屋进行鉴定评估，故本院参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情确定为由王东一次性赔偿刘功文实际损失100万元。根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债务人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，签订购房协议书的时间为2013年4月24日，签订补充协议的时间为2014年1月3日，至今已五年之久，在此期间刘功文未向担保人主张过相关权利，根据上述法律规定，殷小杰、王桂臣的担保期间已过，不应承担相应的连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除刘功文与王东之间的购房协议书及补充协议；二、王东于本判决生效之日起十日内返还刘功文购房款1018000元；三、王东于本判决生效之日起十日内赔偿刘功文经济损失1000000元；四、驳回刘功文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31904元，由刘功文负担17332元（已交纳），王东负担14572元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  时亚东人民陪审员  林树影人民陪审员  刘学文二〇一九年七月二十五日法官 助理  张 冉书 记 员  杨京爽