上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初12740号原告：张汶贤，男，1974年9月11日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：汤志远，男，1980年3月12日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：林德仁，男，1972年5月11日出生，汉族，户籍地福建省福安市，现住上海市杨浦区。被告：缪景云，女，1975年6月6日出生，汉族，户籍地福建省福安市，现住上海市杨浦区。原告张汶贤与被告林德仁、缪景云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张汶贤的委托诉讼代理人汤志远、被告缪景云到庭参加诉讼。被告林德仁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张汶贤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间就上海市杨浦区江湾城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》；2、被告给付拖欠租金34,200元；3、被告支付自2019年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费(按月租金11,400元/月计算)；4、本案诉讼费由两被告负担。庭审中，原告撤回诉请3。事实和理由：2017年3月8日，原告通过德佑地产经纪公司将名下系争房屋出租给两被告，并签订了《房屋租赁合同》。然两被告仅按期支付了2017年4月至2017年9月的租金，后两被告仅按9,000元/月给付租金，故有一年租期每月少付500元，2018年11月开始两被告分文未付，经原告催讨，两被告仅于2019年5月9日支付30,000元，余款拒不支付。原告认为，两被告的行为已经构成违约，根据合同约定，每逾期付款一日，应按合同约定租金的120%支付，故诉讼至法院。被告林德仁未到庭应诉、答辩。被告缪景云辩称，不同意原告全部诉讼请求。2017年4月至6月被告按照9,500元/月的标准支付了租金及一个月的押金，2017年7月至9月的租金，被告是支付了27,368元，因为系争房屋中物品的维修所以代扣了1,132元。2017年10月至12月被告支付了租金27,200元，另有1,300元是用于冰箱的维修。自2018年1月开始，被告按照9,000元/月的标准支付租金到2018年10月，期间原告并没有表示过异议。因为静安法院和有关银行自2018年10月就多次上门告知系争房屋已被查封，剩余未缴纳的租金不要再向原告缴纳，故2018年11月开始未缴纳租金。2019年5月原告突然上门，表示愿意将系争房屋自2018年11月至2019年5月的租金按30,000元一次性结算，故2019年5月9日付了30,000元给原告。原告隐瞒系争房屋已被静安法院查封的事实，存在欺诈，故原、被告之间的房屋租赁合同应为无效。两被告已于2019年6月下旬搬离系争房屋，故要求原告返还押金9,500元，此外两被告现正在寻找新住处，要求原告承担重新找房子的佣金及搬家费用。本院经审理认定事实如下：2017年3月8日，原告张汶贤(暨出租方，合同甲方)与被告林德仁、缪景云(暨承租方，合同乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告居住，租期自2017年4月1日起至2020年3月31日止，每月租金9,500元，该房屋租金12个月内不变，自第13个月起，以12个月为周期，月租金递增5%。租金三个月为一期支付，乙方每期租金提前七日支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的120%支付逾期违约金。合同签订时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金9,500元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由承租方承担的费用外，剩余部分无息返还。合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后七个工作日内上门维修或提供相应替代物，甲方拒不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方有权根据合同约定直接从租金中扣除相关费用。合同底部，案外人江某某代原告张汶贤在出租方处签名，两被告在承租方处签名确认。合同签订当日，原告将系争房屋交付两被告使用，并由江某某代原告向两被告出具收据一份，表示收到被告支付的承租杨浦区江湾城1299弄81号1402室房屋押金壹个月、房租三个月共计38,000元。后双方依约履行合同。2017年9月29日，被告通过银行转账支付给原告27,200元，另有未付的1,300元，根据被告提供的短信聊天记录，为系争房屋内冰箱故障发生的维修费用。被告自2018年1月至2018年10月均按照9,000元/月标准向原告支付租金。2018年4月1日，被告向原告手机短信告知汇款“房租9,000*3=27,000”，被告回复“收到”；2018年6月30日，被告短信原告“27,000元已汇张莲花卡，是否收到”，被告于2018年7月1日回复“收到谢谢！”。两被告自2018年11月开始未支付租金。2019年5月6日，原告到系争房屋处，要求两被告支付未付的租金，两被告于5月9日向原告银行转账30,000元。被告已于2019年6月下旬搬离系争房屋。另查明，系争房屋原系登记于原告名下，后被上海市静安区人民法院依法查封。系争房屋被查封期间，原告将其出租给两被告。2018年10月11日静安法院相关执行人员上门告知被告系争房屋将被拍卖的情况及协助配合拍卖的义务。2019年5月10日，系争房屋经网拍成交。2019年5月27日，上海市静安区人民法院(2018)沪0106执恢451号执行裁定书裁定系争房屋的所有权及相应的其他权利归案外人孙凌宇所有，该裁定书已于2019年5月28日送达买受人孙凌宇。以上事实由原告提交的沪房地杨字(2011)第013116号上海市房地产权证、房屋租赁合同、江某某出具的证明书，被告提供的收据、(2018)沪0106执恢451号执行裁定书、产权证复印件、付款记录、短信聊天记录，及本院依职权调取的2018年10月11日静安法院执行笔录、拍卖成交确认书、执行裁定书及送达回执、上海市不动产登记申请书、契税已申报办理证明、上海市静安区人民法院协助执行通知书，双方当事人的当庭陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告张汶贤与被告林德仁、缪景云签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。因系争房屋于房屋租赁合同签订之前已被法院查封，且现被拍卖过户至案外人名下，双方已无实际履行之可能，故本院认定原、被告之间的房屋租赁合同于(2018)沪0106执恢451号执行裁定书生效之日解除。关于房屋租金问题，根据双方的合同约定，被告有权就代为维修房屋的费用从租金中扣除，且被告也与原告进行过沟通，故本院认定两被告已按9,500元/月标准支付到2017年12月31日。2018年1月至2018年10月期间，两被告虽然按照9,000元/月标准支付租金，但原告并未提出过异议，且收取了该钱款，可以视为双方以实际行为变更了合同内容。两被告实际在系争房屋中居住到2019年6月，故仍应按照9,000元/月支付自2018年11月1日起至2019年5月27日止的租金，因两被告于2019年5月9日支付了30,000元，故应作相应抵扣。原告于庭审中自愿放弃2019年5月1日至5月27日期间的租金，是对自身权利的行使，与法无悖，本院予以支持。本院结合原、被告合同订立的过程、合同履行、系争房屋状况等情况，认定原、被告对合同的订立均存在主观过错，另被告自2018年11月起未付租金，是基于法院执行拍卖的情况，并非恶意逃避合同付款义务，故对原告的违约金主张不予支持。关于被告缪景云主张原被告双方已以30,000元对所欠全部租金作了一次性了结，并要求原告承担重新找房子的佣金及搬家费用的抗辩，因其未提供相应证据佐证，本院难以支持。合同解除后，原告应返还两被告给付的押金9,500元。被告林德仁经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果自行承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第七项、第九十四条第一款第五项、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张汶贤与被告林德仁、缪景云于2017年3月8日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月28日解除；二、被告林德仁、缪景云于本判决生效之日起十日内支付原告张汶贤自2018年11月1日起至2019年4月30日止尚欠的房屋租金共计为24,000元；三、原告张汶贤于本判决生效之日起十日内返还被告林德仁、缪景云押金9,500元；四、原告张汶贤的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费654元，减半收取计327元，由被告林德仁、缪景云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孔 玲二〇一九年七月三十日书记员 罗奇芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。