山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初2943号原告：李某，男，1991年3月16日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：王某，山西北岳（广灵）律师事务所律师。被告：大同市缪氏华贸眼镜有限责任公司，住所地大同市城区魏都大道（建设里）科技大厦**。法定代表人:高某，该公司经理。委托诉讼代理人：程某，该公司负责人。被告：缪某，男，1979年10月30日出生，汉族，大同市缪氏华贸眼镜有限责任公司股东，住大同市。被告：程某，女，1977年8月4出生，汉族，大同市缪氏华贸眼镜有限责任公司店长。被告：大同市金色海天华贸商务大厦有限公司，，住所地大同市平城区新建南路建设里法定代表人:石某，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭某，该公司副经理。原告李某与被告大同市缪氏华贸眼镜有限责任公司（简称缪氏眼镜）、缪某、程某、大同市金色海天华贸商务大厦有限公司（简称华贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人王某、被告缪氏眼镜的委托诉讼代理人程某、被告华贸公司的委托诉讼代理人郭某到庭参加诉讼，被告缪某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原告与缪氏眼镜签订的房屋租赁合同，判令缪氏眼镜立即退还收取原告的租金25000元、赔偿原告装修费用23908.08元、预期收益35000元，合计83908.08元；2、判令被告缪某、程某、华贸公司对上述债务承担连带责任；3、本案的诉讼费由被告方承担。事实与理由：2018年7月24日,原告与被告缪氏眼镜签订了《房屋租赁合同》。合同约定被告缪氏眼镜将大同市魏都大道（建设里）科级大厦一层70平米铺面出租给原告，用以大同市平城区千亿手机经销部经营手机及配件销售和维修业务。租赁期为3年,从2018年8月24日至2021年8月23日。房屋租金为每年70000元,按年一次性支付，每年提前两个月支付下一年租金，租金从2018年9月12日开始计算。房租一年70000元，包括采暖费，在合同期内因出租方原因导致承租方无法正常营业或不能承租,出租方将赔偿承租方店面装修所有费用及退还剩余房租。《房屋租赁合同》签订后，原告通过叶传潼将房屋租金直接转给缪某，并由被告出具了收条。原告于2018年8月底接收店面并进行装修，为此购买设备材料及装修人工费用合计花费34091.82元,其中直接为装修花费23908.08元。店面从9月12日正式挂牌经营,房租亦从9月12日正式计算。2019年3月13日山西华贸医药有限公司书面通知眼镜城缪某,称“房屋租赁终止合同于2019年2月23日已到期,你方无续租意向，故山西华贸医药有限公司将收回房屋(含转租房屋)。限眼镜城缪某于2019年3月14日搬离并妥善交还房屋。”2019年3月16日，华贸大厦的工作人员将原告店面强行封锁致使原告无法正常经营。之后，经被告缪某协调与华贸大厦租赁事宜未果，至此原告不能在租赁的商铺继续经营。被告缪某承诺赔偿原告损失并支付了10000元剩余房租。之后原告索要赔偿，被告百般推脱不予赔偿，无奈原告只能诉诸法院。经查，被告缪氏眼镜与华贸公司签订了《房屋租赁合同》。“合同约定租赁期限为十年，从2016年10月1日至2026年10月1日止。2016年10月1日至2018年10月1日每年租金为150万元，2018年10月1日至2026年10月1日每年租金为200万元。《房屋租赁合同》未约定单方解除合同的条款，并特别约定因缪氏眼镜目标项目前期市场培育不稳定因素导致项目没有达到预期目标时,可延期支付部分租金，待实现目标收益后再补齐租金。”原告认为，2018年7月24日，原告与被告缪某、程丽霞、被告缪氏眼镜签订了《房屋租赁合同》，并积极履行合同义务。在正式经营后原告的营业额稳步增长，除开业和关店的时间，每月平均都有36897.60元的营业额。因此，原告收回全年的房租是可以预见到的。根据《合同法》第113条的规定，被告方对原告应当预见到损失承担赔偿责任。被告缪某在合同签订后于公司账户外收取原告的房屋租赁款实属滥用公司的有限责任逃避个人债务责任，依据《公司法》第二十条第三款的规定，本案的被告缪氏眼镜、缪某和程丽霞应对原告损失的租金25000元、装修费用23908.08元、预期收益35000元，合计83908.08元，共同承担清偿责任。原告与被告签订《房屋租赁合同》用于经营，实际经营时间仅为6个多月。但在6个月的经营期间里，作为房屋所有人和出租人的华贸公司未对原告租赁合同提出异议即华贸公司事实上认可了租赁合同法律关系。但华贸公司在合同履行期间，在无正当理由也没有符合合同解除的情况下，采取锁门、断电的方式干扰原告经营,造成原告无法在后续的租赁期内经营的事实，被告应对原告损失承担赔偿责任。综上所述，被告方拒绝履行合同义务，直接造成原告的损失，被告方应当承担赔偿原告损失的责任。为保护原告的合法权益维护正常的经济秩序,依据民事诉讼法第一百一十九条的规定提起起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告缪氏眼镜、程丽霞辩称，对基本事实理由认可。2019年3月，答辩人欠华贸公司房租，断水、断电、锁门是华贸采取的措施，合同应该到2019年8月22日之后再拖欠三个月可以扣押物品，导致答辩人不能正常经营。2019年3月16日，经过与原告协商之后写下承诺书，答辩人退还余下房租及赔偿装修损失共计60000元，当时给了10000元，还差50000元，之后答辩人也搬离了。诉讼请求各项金额不认可，装修金额、预期损失偏高不认可，房租25000元认可，不同意解除房屋租赁合同，合同终止是被迫的。2019年3月16日之后一周内东西全部搬走，事实上已经不存在租赁关系，同意承担连带责任。被告缪某未答辩、举证。被告华贸公司辩称，2016年6月22日，答辩人与缪某协商一致，签订房屋租赁合同。2017年6月23日，答辩人与缪某协商一致，变更房屋租赁合同。2018年5月10日、7月6日、9月3日，答辩人三次催交房租，缪某作出承诺。在缪某仍未履行合同义务的情况下，2018年10月8日，答辩人与缪某协商一致，签订房屋租赁终止合同。2019年3月13日，答辩人下达催告通知书，催告缪某妥善归还房屋。2019年3月16日，答辩人在所租赁房屋被原告已锁门的情况下，加锁一把，保护产权。根据《合同法》规定，当事人协商一致，可以变更合同，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，无论是缪某还是原告，都是租赁标的物的无权占有人，答辩人给予缪某充分的善后时间，归还房屋。2019年3月13日，答辩人下达催收通知书，在缪某及原告拒不履行归还房屋义务的情况下，2019年3月16日，答辩人在所租赁房屋被缪某及原告已锁门的情况下，加锁一把，保护产权，2019年3月23日至3月底，在缪某及原告的请求下，答辩人开锁，由其将租赁房屋内的所剩物品陆续取走，向答辩人归还租赁房屋。经审理查明，2017年6月23日，被告华贸公司与缪某签订《房屋租赁合同》，合同约定：“缪某租赁华贸公司坐落于大同市城区魏都大道科技大厦一层，建筑面积527㎡；租赁期限从2017年8月30日至2022年8月30日；租赁期内，甲方同意乙方再行转租，选择租户提前告知甲方；承租人不交付租金或不按约定交付租金达三个月以上，出租人有权解除合同”。2018年5月10日，缪某向华贸公司出具《承诺书》，内容为：因经营不善2017年房租未按约定给付，至今仍欠180000元房租，承诺于2018年6月30日付清，如2018年5月30日未交费用，贵公司可依法收回房屋。2018年10月8日，被告华贸公司与缪某签订《房屋租赁终止合同》，该合同约定，至2018年10月8日缪某未缴纳房租，双方协议终止原《房屋租赁合同》，缪某可使用房屋至2019年2月23日。2019年3月13日，华贸公司书面通知缪某于2019年3月14日交还房屋。同年3月16日华贸公司在租赁房屋上锁，双方租赁关系终止。2018年7月24日,原告李某与被告缪氏眼镜签订了《房屋租赁合同》，被告缪氏眼镜将其承租华贸公司的房屋部分转租给原告用于经营。该合同主要内容为：“面积70平米房屋出租给原告,租赁期限从2018年8月24日至2021年8月23日，每年房屋租金70000元，包括采暖费，在合同期内因出租方原因导致承租方无法正常营业或不能承租,出租方将赔偿承租方店面装修所有费用及退还剩余房租。合同签订后，原告李某于2018年7月24日、7月25日，通过银行转账给被告缪某租赁费70000元。上述事实的认定，有原、被告陈述及原告提交的《房屋租赁合同》、银行回单、收条及被告华贸公司提交的《房屋租赁合同》、承诺书、房屋租赁终止合同、山西华贸医药有限公司出具的通知、照片等证据予以证实。对原告主张的退还租金25000元、赔偿原告装修费用23908.08元、预期收益35000元的认定。1、原告主张的退还租金25000元的认定。审理中，原告主张租赁期从2018年9月12日起算至2019年3月16日搬离共计半年，应退还租赁35000元。2019年3月16日，程丽霞向原告出具《承诺书》，承诺退还租金60000元，今先付10000元，三月底付10000元。余款每月还10000元至还清。被告缪氏眼镜及程某对原告该项诉求予以认可。故对原告主张的退还租金25000元，予以支持。2、对原告主张赔偿装修费用23908.08元、预期收益35000元的认定。原告提供装修费用明细，其中雇工人500元、筒灯、射灯780.58元、电工材料500元、电工电线960元、装修材料4330元、吊顶材料2380元、前台岗石800元、装修人工费5800元、安装广告字2100元、门头灯箱KT板3070元、桌面屏风隔板82元、桌子隔板97.50元、LED挂墙广告380元、KT板名片腰线1270元、可移动灯箱700元，合计23750.08元。审理中，被告被告缪氏眼镜及程某对上述明细中的雇工人500元、桌面隔板82元、桌子隔板97.5元认可，其余均不认可，认为提供的所有票据不清晰。2018年9月30日已经记录收入装修的时间段一直在营业期间，原告不可能边装修边营业，9月之后装修与时间不符不认可，可移动的广告字及灯箱、可拆卸的灯具都拆走不认可。经本院审核认为，原告李某提交的叶传潼微信销货清单、支付材料费、付款微信截图及微信记录，上述证据被告不予认可，且原告所举上列证据缺乏相关关联性证据与之相佐，故本院不予采信。关于原告主张的预期收益35000元，原告提供了营业额清单、营业额微信聊天记录，被告不予认可。本院认为，原告所举上列证据因无其他证据与之相印证，不足以证实其主张的待证事实，本院不予采用。本院认为，被告缪氏眼镜将其承租被告华贸公司的房屋部分转租给原告李某，被告缪氏眼镜与原告李某形成了房屋租赁合同关系。合同履行中，因被告缪氏眼镜欠付华贸公司房屋租金，双方协商解除了租赁关系，也导致了本案原告李某与缪氏眼镜之间的租赁合同无法继续履行，被告缪氏眼镜对此因承担相应违约责任，原告诉请解除双方之间的租赁合同合法。原告主张的退还租金25000元，被告缪氏眼镜与程某不持异议，本院予以支持。关于原告主张的赔偿装修费用23908.08元、预期收益35000元，被告缪氏眼镜与程某只认可装修费用679.50元。因原告举证不力，本院对其上述主张不予支持。本院认为，原、被告在合同中约定因出租方原因导致承租方无法正常营业或不能承租，出租方将赔偿承租方店面装修所有费用及退还剩余房租。根据该约定，被告缪氏眼镜应赔偿原告相应损失。关于损失金额，本院根据被告程丽霞向原告出具《承诺书》，认定被告程丽霞及缪氏眼镜因合同违约给原告造成的损失为60000元，扣除已付10000元，应付原告50000元（包括应退还的租金25000元）。关于原告主张四被告承担连带责任一节，根据相关法律及本案事实，被告华贸公司与原告不存在合同上的权利、义务关系，其依合同终止与缪氏眼镜的租赁合同，并无不当之处，故在本案中不承担责任。被告缪氏眼镜为有限公司，缪某、程某为该公司股东，依法应由公司对外承担相应责任。原告所举证据不能证明缪某、程某滥用股东权利及应承担责任的事实，故不应担责。审理中，被告程丽霞表示自愿承担缪氏眼镜在本案中的责任，被告程丽霞该意思表示有利于纠纷解决，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国和民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李某与被告大同市缪氏华贸眼镜有限责任公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告大同市缪氏华贸眼镜有限责任公司于本判决生效后十个工作日内退还原告李某租金并赔偿装修损失50000元；被告程某对上述债务承担共同清偿责任；三、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1998元，减半收取999元，由原告负担474元，被告大同市缪氏华贸眼镜有限责任公司、程某负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 张卫东 二〇一九年七月二十六日书记员 赵 洁