福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初4655号 原告：福建亿力物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区五四路**。 法定代表人：黄宗斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨清、雷杜坚，福建瑞权律师事务所律师。 被告:高峰，女，汉族，1967年8月17日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王威，福建万得律师事务所律师。 原告福建亿力物业管理有限公司（以下简称“亿力物业公司”）诉被告高峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨清、被告委托诉讼代理人王威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠自2007年11月至2008年10月及2009年11月至2018年7月的物业费35661.6元及违约金（违约金以各单月所欠物业费为基数，按日欠费千分之一标准，从欠费当月11日起计算至实际款项还清之日止）；2、请求判令被告向原告支付拖欠自2008年5月至2018年7月的水电公摊3960.0元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：被告系位于福建省福州市晋安区的业主，根据原告与小区开发商福建省沃野房地产股份有限公司签订的《前期物业服务合同》及原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，由原告向被告所在小区提供物业管理服务。 该《前期物业服务合同》第六条约定物业服务收费以包干制方式收取，其中因被告的房屋属于小高层（带电梯）住宅，物业费标准为1.2元/月/平方米，建筑面积为261.27平方米，故每月被告应缴纳的综合管理服务费为313.524元。 《前期物业服务合同》签订后，原告即按约定提供物业管理服务，但被告已拖欠自2007年11月至2008年10月及2009年11月至2018年7月的物业费35661.6元未支付，同时被告还拖欠自2008年5月至2018年7月的水电公摊3960.0元未支付。经原告催告，被告仍予以拒付。因此，为保护原告的合法权益，故向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称：1.原告诉请要求被告支付2007年11月至2008年10月及2009年11月至2018年7月的物业费没有法律及合同依据。首先，依据原告与被告签订《前期物业管理服务协议》第五条第一项约定“乙方缴纳费用时间：从福建沃野房地产有限公司通知的业主交房截止之日起。开始向原告缴纳管理费。”然而，原告在证据中没有任何关于交房的证明材料，其所计算的物业费的起算时间没有，导致诉讼从2007年11月开始的计算是错误的，法院应当驳回诉讼请求。其次，原告所计算的物业费是错误的。原告依据《前期物业管理服务协议》第五条第二项高层住宅1.2元/平方米每月，建筑面积261.27平方米计算被告物业费是错误的，原告产权证显示建筑面积为253.99平方米。所以原告所计算的物业费完全错误。第三，依据福建沃野房地产股份有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》第七条约定业主应于交房入伙之日起交纳物业服务费用，并约定因福建沃野房地产股份有限公司原因未能按时交给物业买受人的物业费由福建沃野房地产股份有限公司承担。并约定了按季交纳物业费。所以原告按月提前收取物业费是违约的。第四，依据福建沃野房地产股份有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》第九章第三十五条：“本合同期限自2007年9月30日起至2010年8月30止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”第三十六条：“本合同期满前叁个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。”。依据上述条款原告的合同期只到2010年8月30日止，之后原告已经与业主之间不存在合同关系，更加没有权利依据已经失效的合同要求被告履行给付义务。第五，原告起诉的物业费自2007年11月至2008年10月及2009年11月至2016年1月的物业费已经超过3年的诉讼时效，依据相关法律超过3年诉讼时效的部分不应得到法院支持。第六，被告之所以未缴纳物业费有法律依据，并非违约行为。依据福建沃野房地产股份有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》第二章第二条第2、3之规定，原告有义务提供物业公共部位的维修养护和管理。由于被告物业位于楼层的顶楼部位，因楼房年久失修，属于公共部分的楼顶层风吹日晒，导致防水层失去作用一到下雨天就造成被告房屋渗水严重，被告多次找到原告协商修补原告都不予理会，造成被告重大损失，被告无奈只好自己出钱将家中渗水部分进行维修，并对公共部分的渗水进行修补，原告作为物业管理单位在合同中明确由其承担的公共部分不履行修补职责造成被告重大损失在行，由于原告的不作为在先才有了被告不交费在后，责任在原告而非被告。 2.原告诉讼请求被告支付违约金是没有法律依据。首先，依据原告与被告签订《前期物业管理服务协议》是由原告方提供的格式合同，具有单方性，合同中关于违约条框只是针对被告的不公正的约定，明显属于显示公平的条款。不应当得到法院的支持。其次，我们知道《前期物业管理服务协议》是依附于《前期物业服务合同》的，在《前期物业服务合同》已经失效的情况下原告已经失去了对小区提供物业服务的资格，原告在2010年8月30日之后不在是被告的物业服务主体双方也不存在合同的约束。第三，原告要求的未付物业费的日千份之一明显超过了法律所保护年利率24%的最高规定，这样的约定是违反了中华人民共和国的法律，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告的这一约定明细违法了法律法规的强制性规定。第四，原告计算违约的方式明显是错误的，因为违约金的计算是以未交纳的物业费进行计算，不能计算复利。 第五，违约金也存在超过3年诉讼时效法院对超过诉讼时效的部分因该不予支持。第六，原告没有向法院提供计算违约金的依据及计算方式和表格，不具有可计算性法院应当予以驳回。第七，被告不存在违约行为，被告具有合理的抗辩理由。被告房屋公共部分的防水层损坏房屋渗水严重，原告未对物业公共部分进行维修，导致被告自己出钱维修渗水问题。被告不缴纳物业费系原告不作为造成。 3.原告诉请被告支付水电公摊没有依据。无论在《前期物业服务合同》还是《前期物业管理服务协议》中都没有关于公摊水电的约定，合同中没有约定公摊水电由谁承担，也没有约定被告应当承担多少如何分摊，原告也从来没有公示过公摊谁定，证据中也没有证据证明被告这栋楼的水电是由谁来交纳？交纳了多少？ 综上所述，被告认为原告诉求既无法律依据又无道理，由于原告的不作为在先，先行违约，才导致被告后期不交纳物业费，并且原告有义务赔偿因原告原因不维修公共部分导致被告家渗水所产生的经济损失！ 原告亿力物业公司为支持其主张，向本庭提交以下证据： A1.前期物业服务合同， A2.前期物业管理服务协议， A1-A2证明：原告为被告所在小区提供物业服务； A3.律师函，证明：因被告拖欠物业费用，原告特发函催讨; A4.业主签收文件目录、房屋验收交接表，证明：被告的交房时间。 被告高峰对证据A1的真实性无法确认，证明对象有异议。该合同是福建沃野房地产与原告签订，合同约定的内容只在双方之间产生，并无被告签字，涉及被告条款部分无效，不应当约束被告。对证据A2的真实性无异议，证明对象有异议。该合同是格式合同，是由原告单方提供，在合同中看到乙方一栏是由高峰签字，对于违约条款原告方面没有对被告进行解释说明。该条款对高峰不公平。对证据A3真实性、关联性、证明对象有异议。律师函没有落款时间，怀疑律师函具体出具时间。该律师函并非高峰本人签收，无法证明被告本人收到该律师函。对证据A4真实性、证明对象无异议。 被告高峰向本庭提供以下证据： B1.产权证，证明：被告拥有该房屋面积是253.99平米； B2.转账凭证， B3.收条， B2-B3证明：2010年12月3日高峰因维修顶楼天台漏水问题花费3.6万元。 原告亿力物业公司对证据B1的真实性有异议，对权属没有异议，对建筑面积有异议。对证据B2的形式真实性无异议，原告认可有转款，但不一定是用于维修；对证据B3真实性、证明对象均有异议。收条系案外人所出具，是否存在维修事实及产生维修款项无法确认。 根据本案庭审和当事人提交的证据材料，本院查明如下事实： 福建沃野房地产股份有限公司（甲方）与亿力物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同第二条第3项约定：在物业管理区域内，亿力物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅1元/月.平方米，小高层（带电梯）住宅：1.2元/月.平方米。合同第七条规定：业主应于交房入伙之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月10日之前履行交纳义务。合同第三十一条规定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天加收应交费用千分之一的标准向乙方支付违约金。合同第三十五条约定：合同期限自2007年9月30日起至2010年8月30日止。2007年9月22日，亿力物业公司（甲方）与高峰（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，根据协议第一条的约定：高峰的建筑面积为261.27平方米。协议第五条约定高峰交纳物业管理费时间从福建沃野房地产股份有限公司通知的业主交房截止之日起；管理费标准为高层住宅：1.2元/平方米/月。协议第七条约定：受有关部门委托，甲方为乙方提供公共水、电（公摊费）等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），共用水电费按政府文件据实分摊。协议第十条约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。 另查，高峰系位于福建省福州市晋安区复式单元的业主，房屋产权登记面积253.99平方米。高峰于2007年9月22日在《业主签收文件目录》及《房屋验收交接表》上签字确认交房时间。 本院认为：关于《前期物业服务合同》的真实性，原告虽未提供该合同的原件，但提供了《前期物业管理服务协议》原件，该协议能与《前期物业服务合同》相互印证，故对《前期物业服务合同》的真实性，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故福建沃野房地产股份有限公司和原告签订的《前期物业服务合同》，该合同效力及于该小区全体业主。高峰系晋安区新店镇单元的业主，应受合同约束，依约享有原告物业管理服务的权利，亦应承担履行交纳物业管理费的义务。被告在享受原告物业管理服务的同时未按约交纳物业管理费已构成违约，应承担违约责任。本案的争议焦点为：1.关于物业费的起算时间。跟据原告与被告签订《前期物业管理服务协议》第五条第一项约定“乙方缴纳费用时间从福建沃野房地产有限公司通知的业主交房截止之日起，开始向原告缴纳管理费。”根据原告向本院提交的交房证明材料，确定交房时间为2007年9月22日，故应从该日开始计算物业费。2.关于原告诉请的物业管理费是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告向本院起诉的时间为2019年1月30日，原告提供的证据律师函无落款时间也未向本院提交向被告寄送律师函的相关材料，原告无法证明诉讼时效存在中止、中断的情形，故原告主张的2016年1月30日之前的物业费已超过诉讼时效，本院不予支持。被告须交纳2016年1月30日起至2018年7月的物业费，按房屋建筑面积253.99平方米以1.2元/月/平方米计算，为253.99平方米*1.2元/月/平方米*31个月=9448.43元。3.关于原告诉请的水电公摊问题，原告并未提交证据证明具体的水电公摊费用，故本院对该诉请不予支持。4.关于原告诉请的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。且鉴于原告存在管理不善，造成被告房屋渗水问题，原告应承担相应的违约责任，故本院酌情减少违约金，确定被告应按年利率6%向原告支付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 1、高峰于本判决生效之日起十日内向福建亿力物业管理有限公司支付自2016年1月起至2018年7月止欠缴的物业服务费9448.43元； 2、高峰于本判决生效之日起十日内向福建亿力物业管理有限公司支付违约金（以9448.43元为基数，按年利率6%从2016年1月30日起计算至实际还清上述物业服务费之日止）； 三、驳回福建亿力物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果高峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费790元，适用简易程序减半收取395元，由高峰负担88元，福建亿力物业管理有限公司负担307元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄丽珍 二〇一九年七月八日 法官助理陈婷 书记员林晓宁 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。