湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初4109号原告：刘自能，男，1978年10月18日出生，汉族，住湖南省。被告：宁乡县恒源房地产开发有限公司，住所宁乡县玉潭镇一环北路**。法定代表人：贺赛军，该公司总经理。原告刘自能与被告宁乡县恒源房地产开发有限公司（以下简称“恒源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘自能到庭参加了诉讼，被告恒源公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘自能向本院提出诉讼请求：1．判令被告交付原告所购商铺，并办理不动产证；2．判令被告支付原告逾期交房违约金17000元；3．判令被告支付原告逾期预告登记违约金10100元；4．判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月10日，原、被告签订了《宁乡县商品房买卖合同》（以下简称《合同》），合同编号为20140144A-4202a，原告购买被告开发的位于宁乡县玉潭镇玉潭东路与金鑫路交汇处（义乌小商品批发城）第一栋A单元4层A-4202a号商铺，建筑总面积23.83平方米，《合同》约定被告于2015年5月30日前经竣工验收后交付，并先交付15日前书面通知交房，同时，原告于2014年12月12日向出卖人全额付清房款149582元，但被告至今未交房。依《合同》第11条1（2）项：“买受人要求履行合同的，合同继续履行，自交付届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付清万分之三的违约金”。合同签订被告于2015年5月30日前交付该商品房，交付条件之一，必须是已竣工验收备案。而竣工验收时间为2017年1月12日。（详见附件一）追溯被告逾期交房违约金17000元。《合同》第20条规定“自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构申请办理，如因出卖人责任自合同规定期限次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按日支付已付房款0.1‰的违约金”。（附件二备案查询结果）被告于2017年12月21日，才办理预告，被告应支付原告逾期、预告登记违约金10100元。诉讼过程中，原告刘自能自愿撤回第一项诉讼请求。被告恒源公司未作答辩，亦未向本院提交证据，视为对答辩、举证、质证权利的放弃。经审理查明：位于宁乡县玉潭镇玉潭东路与金鑫路交汇处的“义乌小商品批发城”系被告开发的商品房。2014年10月25日，原告刘自能与被告签订了合同编号为20140144A-4202a号《宁乡县商品房买卖合同》，由刘自能购买被告开发的位于宁乡县玉潭镇玉潭东路金鑫路交汇处的（义乌小商品批发城）第1幢A单元4层A-4202a号房屋。合同有如下约定：1、总房价款为149582元；2、出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付已经竣工验收备案的商品房。逾期交房的责任，除不可抗力，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理，……（2）逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金；3、买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案；自合同签订之日起，买卖双方应于90日内向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记。商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记或者逾期办理产权证的，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，原告于2014年12月12日全额支付了购房款149582元，被告没有按照合同约定履行义务。另原告在与被告签订房屋买卖合同时，又与被告及第三方湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司签订《商铺委托经营合同》，约定原告将其所购商铺委托给湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司进行经营。涉案房屋于2017年1月12日竣工验收备案。上述事实有原告提供的《宁乡县商品房买卖合同》、《委托经营合同》、《承诺书》、《不动产产权登记查询信息表》、销售不动产统一发票、契税发票及到庭当事人的陈述在卷予以佐证本院认为，本案争议的焦点是被告是否有违约行为及被告应当如何承担违约责任的问题。一、本案中，原告刘自能与被告恒源公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约定全面履行义务。依据原、被告双方签订的商品房买卖合同约定，恒源公司应在2015年5月30日前将达到交付条件的房屋交付给原告刘自能。虽原、被告及湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司签订了委托经营合同，但涉案房屋直至2017年1月12日竣工验收合格，而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。同时，根据原、被告双方合同约定，“已竣工验收被备案”是交付的必备条件，故直到2017年1月12日涉案房屋才具备法定及约定交房条件。因此，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张按合同约定要求被告支付逾期交房违约金17000元。本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况，酌情支持由被告以合同总价为基数，按日万分之一点五的标准向原告支付逾期交房的违约金。本案中，约定交付房屋的时间为2015年5月30日前，涉案房屋于2017年1月12日竣工验收合格，故逾期交房违约金的计算时间为2015年5月31日至2017年1月12日，本院将原告请求支付的逾期交房违约金核减为13305.3元（149582元×593天×万分之一点五/天）。二、原、被告签订的合同中约定，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案，与合同备案时间相同，买卖双方向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定的期限次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。根据该约定，被告恒源公司应在2014年10月25日后的90日内（即在2015年1月23日止）为原告办理好合同备案和预告登记，但被告直至2017年12月21日才为原告办理预告登记。被告恒源公司已构成违约，应向原告支付逾期办理预告登记的违约金。现原告要求被告按合同约定支付逾期办理预告登记违约金10100元，根据前述确定违约金标准的原则，本院酌情支持由被告恒源公司以原告已付房款149582元为基数，按日万分之零点六的标准向原告支付逾期办理预告登记的违约金，支付自2015年1月24日起至2017年12月20日止的预告登记违约金9531.5元。3．原告刘自能撤回部分诉讼请求，系对自身权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告刘自能逾期交房违约金13305.3元；二、被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告刘自能逾期办理预告登记违约金9531.5元；二、驳回原告刘自能的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费478元，减半收取239元，由原告刘自能负担39元，由被告宁乡县恒源房地产开发有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张树二〇一九年七月二十四日书记员  廖蓁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。