安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0203民初330号 原告:安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区南瑞**楼，统一社会信用代码91340200683631345C。 法定代表人：叶盛，董事长。 委托诉讼代理人：周余浩，安徽宇浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪延生，安徽宇浩律师事务所律师。 被告:葛小苗，女，汉族，1979年9月15日出生，住安徽省芜湖市弋江区。 第三人：中国银行股份有限公司芜湖利民东路支行，住所地芜湖市弋江南路**瑞丰商品交易博览城****，统一社会信用代码91340200781087240Q。 负责人：赵怀宇，行长。 委托诉讼代理人：章海斌，风险部主任。 原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司（以下简称瑞丰公司）与被告葛小苗、第三人中国银行股份有限公司芜湖利民东路支行（以下简称中行利民东路支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告瑞丰公司委托诉讼代理人汪延生，第三人中行利民东路支行负责人赵怀宇及委托诉讼代理人章海滨到庭参加诉讼，被告葛小苗经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告瑞丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的二份《商品房买卖合同》（合同编号为预字200812275、200812276号），并由被告承担总房款5%的违约金共计73283.5元；2.判令被告将位于中国芜湖瑞丰商品交易博览城F06#109室、129室二间商铺返还原告，并在芜湖市房地产市场管理处协助办理合同备案注销以及预告登记注销手续；3.判令被告赔偿原告资金占用利息损失10416.91元（以每期代偿款为基数，自代偿之日按年利率6%分别暂计至2019年1月1日，实际资金占用利息损失应自代偿之日计至代偿款全部清偿之日止）；4.判令原告依合同解除权条款约定从被告已付房款中代为扣除应支付银行本息、罚息、违约金及其他各项费用；5.判令第三人协助办理解除案涉房屋的预抵押登记手续；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2011年11月26日原、被告签订《中国芜湖瑞丰商品交易博览城认购书》（以下简称《认购书》）一份，约定被告认购原告预售的位于“中国芜湖瑞丰商品交易博览城”项目F06#109室、129室商铺二间，并支付了购房定金10万元。 2011年12月14日原、被告就二间商铺分别签订了编号为预字200812275、200812276号《商品房买卖合同》（以下简称购房合同），合同就商铺建筑面积、单价、总价、首付款等进行了约定，余款办理银行按揭贷款手续。购房合同签订后，被告向原告支付了二间商铺的首付款745670元（含定金）。 2012年3月15日，被告作为借款人与第三人签订了《个人商业用房贷款合同》，约定被告向第三人借款人民币720000元，借款期限120个月，原告作为涉案房屋的开发商对上述借款提供全程质押担保责任，由原告在第三人处设立保证金账户，并存入约定数额的保证金。贷款合同签订后，第三人依约于2012年3月21日将上述贷款划入借款人指定的账户用于支付被告剩余购房款。 被告购买案涉商铺后，并未依合同约定按期偿还银行贷款，自2017年2月起就不再偿还银行按揭贷款，致使原告承担担保代偿责任至今，其行为已经违反了双方签订的合同《补充协议》第二条第2项约定的内容，原告有权单方解除合同并追究被告的违约责任。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告葛小苗未答辩，亦未提交证据。 第三人中行利民东路支行陈述，同意配合解除抵押手续，原告需结清在银行的贷款余额的本息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2011年11月26日原、被告签订《认购书》一份，约定被告认购原告预售的位于“中国芜湖瑞丰商品交易博览城”项目F06#109室、F06#129室商铺二间，并支付了购房定金10万元。认购书中还就出售商铺的面积、单价、付款时间、付款方式、购房合同的签订时间等权利义务进行了约定。 2011年12月14日原、被告就二间商铺分别签订了编号为预字200812275、200812276号《购房合同》。分别约定：被告向原告购买F06#楼109室商铺一间，建筑面积31.61平方米，单价23183.64元，总价732835元，首付款372835元，余款360000元通过办理银行按揭贷款方式支付；F06#楼129室商铺一间，建筑面积31.61平方米，单价23183.64元，总价732835元，首付款372835元，余款360000元通过办理银行按揭贷款方式支付。合同买受人葛小苗登记地址为“安徽省芜湖市镜湖区扬子山2号10幢603室之1户”。另，双方购房合同的补充协议第二条第2项约定：“如买受人未按期还贷，致使出卖人承担担保责任代为偿还的，买受人对银行的违约视同对合同的违约，出卖人有权解除合同将合同标的物另行出售，并按照合同总房款5%向买受人收取违约金，或有权从买受人已付房款中代为扣除应支付银行本息、罚息、违约金其他各项费用”。补充协议第十条约定：“本合同以及补充协议的任何一方发出通知，应采用书面形式，收信地址以合同或补充协议所列的地址为准，若一方地址发生变更，需于十日内书面通知对方，否则按原地址送达视为已送达。”购房合同签订后，被告向原告支付了二间商铺的首付款745670元（含定金）。 2012年3月15日，原告作为担保人，被告作为借款人与第三人中行利民东路支行签订了《个人商业用房贷款合同》，约定被告向第三人借款人民币720000元，借款期限120个月，采用等额本息还款。原告作为涉案房屋的开发商对上述借款提供全程质押担保责任，由原告在第三人处设立保证金账户，并存入约定数额的保证金。贷款合同签订后，第三人依约于2012年3月21日将上述贷款划入借款人指定的账户用于支付被告剩余购房款。 2012年6月29日，原告瑞丰公司向被告葛小苗交付了案涉两商铺，被告葛小苗在商铺交验确权流程表上签字确认接收。2013年9月6日，芜湖市房地产登记管理处颁发了案涉两商铺的初始登记证，证号分别为芜房权证弋江字第××号、芜房权证弋江字第××号，附记栏载明案涉房屋已设定预售登记、预告登记、抵押登记。 2017年2月开始，被告停止偿还银行按揭贷款。2017年2月27日，第三人从原告保证金账户扣划被告贷款逾期本息6831.36元。此后，因被告一直未能支付贷款本息，被告贷款一直由第三人从原告保证金账户扣划。 2017年9月23日，原告瑞丰公司委托安徽宇浩律师事务所滕玉华律师就被告拖欠代偿款事宜向被告寄送了（2017）安宇律函字第43号律师催告函，催告函依据商品房买卖合同附件三第二条第二项约定正式函告被告须自收到或视为收到本《律师催告函》之日起7日内向原告支付代偿款56106.28元（自2017年2月至2017年8月共计7期贷款本息）及资金占用利息1077.66元（暂计算至发函之日），逾期原告有权依据商品房买卖合同及补充协议约定的违约条款追究被告的法律责任。至期，被告仍未偿还原告担保代偿款。截止2019年7月15日，原告共代被告向第三人偿还按揭贷款本息共计236667.47元。现原告以被告未履行按期归还借款义务导致原告承担担保代偿责任已经违反了双方签订的买卖合同附件三补充协议第二条第二项的约定，诉至本院。 上述事实有原告向本院提交的葛小苗身份证复印件一份、第三人企业信用信息公示报告复印件一份、《认购书》复印件一份、《商品房买卖合同》复印件两份、签约确认单复印件一份、销售不动产统一发票记账联复印件两份（金额共计745670元）、《个人商业用房贷款合同》复印件一份、贷款用款凭证复印件一份、商铺交验确权流程表复印件一份、销售不动产统一发票记账联两份（金额共计720000元）、初始登记证复印件两份、银行业务凭证一组、代还银行按揭明细表复印件一份、还款情况说明复印件一份、律师催告函及邮政快递邮寄凭证复印件一份及庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告葛小苗因购买原告瑞丰公司开发的F06号楼109室、F06号楼129室商铺而与原告签订了商品房买卖合同，并因按揭贷款而与第三人中行利民东路支行及原告签订了个人商业用房贷款合同。上述合同依法订立并已生效，被告葛小苗应当依照合同约定全面履行自己的义务。因本案被告葛小苗自2017年2月即开始不再偿还借款，导致本案原告为被告购买案涉商铺的借款提供担保责任一直不能免除，而且原告作为被告借款的保证人至今还在为被告代偿借款本息，至2019年6月底，原告已经实际代偿本息共计236667.47元。根据双方签订的商品房买卖合同及合同附件三补充协议第二条第二项的约定，被告葛小苗未按合同约定及时偿还银行借款的行为已经严重违反合同约定，现原告依据合同约定诉请解除双方签订的合同编号为预字200812275、200812276号《商品房买卖合同》符合合同约定，本院予以支持。因合同解除而返还商铺、办理合同备案注销和预告登记注销是附随义务，故本院对原告的该项诉请予以支持。因双方商品房买卖合同约定了违约金条款，并未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，且本案中被告的违约行为在2017年2月就已发生，合同约定的解除条件早已具备，但原告未及时行使解除权，在2017年向被告发律师催告函时仍未催告行使解除权，故原告对因代偿发生的资金占用损失不断扩大自身存在明显过错。另外，本案原告并未证明约定的违约金低于造成的损失，故本案原告在主张合同约定的违约金的同时又主张按照银行同期贷款利率计算资金占用利息损失，显然无事实和法律依据。为平等保护双方的权益，本院对原告诉请被告按总房款5%承担违约责任的主张因有合同约定而予以支持，对资金占用利息损失主张不予采纳。因被告葛小苗作为借款人尚未清偿第三人银行贷款，而案涉商铺为该笔贷款预设了抵押登记，在第三人该笔贷款未获全部清偿前，预设抵押登记依法不能注销，故对原告诉请第三人协助办理解除预抵押登记手续的主张本院不予支持。原告瑞丰公司可在付清第三人银行贷款后要求第三人解除案涉商铺的预抵押登记手续，对于偿付的银行贷款原告仍可依双方合同约定从被告已付房款中扣除。以上各项款项扣除后剩余房款原告瑞丰公司应依法及时退还给被告葛小苗。葛小苗经本院传票传唤未到庭应诉，应视为放弃举证、质证、答辩等诉讼权利。 综上，为保护公民、法人的合法权益，维护正常的市场经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十五条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司与被告葛小苗于2011年12月14日签订的合同编号为预字200812275、20081227776号《商品房买卖合同》； 二、被告葛小苗于本判决生效之日起十日内支付原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司违约金73283.5元（以总房款1465670元×5%计算）； 三、被告葛小苗于本判决生效之日起十日内将位于中国芜湖瑞丰商品交易博览城F06号楼109室、F06号楼129室商铺交还原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司； 四、被告葛小苗于本判决生效之日起十日内协助原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司办理合同备案注销以及预告登记注销手续； 五、原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司于合同解除后三十日内退还被告葛小苗购房款1465670元（已支付的代偿银行借款本息236667.47元及此后偿还第三人中国银行股份有限公司芜湖利民东路支行剩余借款本息和办理抵押权预登记注销的相关合理费用可直接从1465670元购房款中扣除）； 六、驳回原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1892元，由原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司负担236元，被告葛小苗负担1656元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  汪光平 人民陪审员  徐倩倩 人民陪审员  柏宗霞 二〇一九年七月二十四日 书 记 员  刘梦娜 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。