湖北省宜昌市夷陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0506民初1239号 原告：张银，男，汉族，1970年1月1日出生，住宜昌市西陵区。 委托诉讼代理人：肖军，湖北前锋律师事务所律师。特别授权。 被告：彭建波，男，汉族，1986年1月7日出生，住宜昌市夷陵区。 委托诉讼代理人：张洪、张国成，宜昌市夷陵区夷陵法律服务所法律工作者。特别授权。 被告：宜昌福久鑫泰企业管理有限公司，统一社会信用代码91420500MA49239D5Q,住所地宜昌市高新区兰台路**。 法定代表人：谈建新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱国辉、曾维洲，湖北三立律师事务所律师。特别授权。 被告：付成蓉，女，汉族，1994年10月5日出生，住宜昌市夷陵区。 委托诉讼代理人：彭兴文，湖北诚弘律师事务所律师。一般授权。 原告张银与被告彭建波、宜昌福久鑫泰企业管理有限公司（以下简称福久鑫泰公司）、付成蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，由审判员陈国锋独任审判，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告张银及其委托诉讼代理人肖军、被告彭建波及其委托诉讼代理人张洪、被告福久鑫泰公司的委托诉讼代理人曾维洲、被告付成蓉及其委托诉讼代理人彭兴文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张银向本院提出诉讼请求：1.解除原告与第一、第二被告之间的房屋租赁合同。2.三被告连带支付原告房屋租金51600元，第一被告向原告支付违约金20000元。3.第三被告立即腾退租赁房屋。庭审中，原告将第2项诉讼请求变更为，要求三被告连带支付原告房屋租金51600元，第一、二被告支付原告违约金20000元。事实和理由：原告从房主黄桂琴处租赁取得位于宜昌市××区××路××60.79平方米商铺使用权。后原告经房主同意将该商铺转租与彭建波及福久鑫泰公司，用于经营华帝专卖店。彭建波又于2018年3月15日以福久鑫泰公司名义将该房屋转租与付成蓉。截至原告起诉之日，三被告累计拖欠原告房租51600元，经多次催收无果。为维护合法权益，向人民法院提起诉讼。 被告彭建波辩称，1.原告与屈家梅所签订的门面租赁合同是一份效力待定的合同，原告的主体资格值得商榷：原告与我签订合同时，持有的是黄桂琴所有房产的复印件，没有见到其与屈家梅所签订的合同，原告通过转租牟利；原告称从黄桂琴处租赁取得商铺使用权，而合同中出租方是屈家梅，签字又是程世芳代签，主体有瑕疵；双方合同约定，“租赁期间乙方未得甲方书面同意，不得将房屋转租转让给他人”，原告违约转让，应按无效合同处理。2.我经营到2019年3月。同年3月15日，我以所在公司的名义与付成蓉签订门面转让合同，该转让行为符合合同约定，我不存在拖欠租金等任何违约行为。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不能成立。 被告福久鑫泰公司辩称，我公司与原告之间不存在合同关系，没有向其支付房租的责任；我公司在经原告同意后将门面转让给付成蓉，付成蓉即为租赁关系的承租人，直接承担合同的权利义务。我公司也是按照与原告签订的租赁合同的约定进行的转租。故我公司不存在任何过错，无需承担任何责任。 被告付成蓉辩称，原告没有与我签订房屋租赁合同，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告对我的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年3月1日，张银与屈家梅签订一份《门面租赁合同》，约定，屈家梅将位于三峡××××60.79平方米的门面租赁给张银经营，租期5年，自2014年3月1日至2019年2月底；第一年租金55000元，以后每年递增5%；承租方在合同期内转让须经出租方同意；“租赁期间乙方未得甲方书面同意，不得将房屋转租转让给他人”。合同还就双方其他权利义务进行了约定。2014年3月19日，张银（甲方）与彭建波（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定，张银将上述房屋租赁给彭建波使用，租期3年，自2014年3月22日至2017年3月22日；第一年租金103200元，以后每年递增5.5%，“如乙方逾期交纳，甲方有权向乙方每天按月租金1%加收滞纳金；承租方在合同期内转租须经出租方书面同意，“取得使用权的第三方即成为合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务”；租赁期间，“未经甲方书面同意，转租、转借或转让承租房屋”，出租方有权解除合同，收回出租房屋；“若乙方出现违约行为，甲方有权收取乙方全额押金人民币壹万元整（￥10000元）不予退还”。合同还就双方其他权利义务进行了约定。2017年12月26日，张银（甲方）与福久鑫泰公司（乙方）签订《商铺出租合同范本》，约定，张银将上述房屋租赁给福久鑫泰公司作为华帝专卖店场地使用，租期3年，自2018年1月1日至2021年1月1日；乙方向甲方支付2万元租赁保证金；商铺月租金8600元，按季支付，在上一期到期前15日内预付下一期租金；租赁期满，双方未达成续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装饰物、搬离可移动设施设备，乙方将隔墙及室内设施复原；乙方在合同期内转租，需经出租方同意，并满足双方签订的房屋租赁合同条件，租金不低于原租金标准，受让方需与业主重新签订房屋租赁合同；“乙方享有转让权”，“乙方转让，须告知并征得房屋产权所有人同意”；承租方拖欠房屋租金30日以上，出租方有权单方终止合同，收回房屋，保证金不予退还；合同经“双方签字盖章后生效”。合同还就双方其他权利义务进行了约定。2018年3月15日，福久鑫泰公司、付成蓉、张银分别作为甲、乙、丙三方，签订一份《门面转让合同》，约定，丙方同意将夷陵区三峡路2-10号的门面转让给乙方使用，并保证乙方同等享有原租赁合同的权利义务，在甲方租赁期满后，由乙方与丙方按原合同条款重新签订租赁合同；剩余期租金由乙方支付给甲方；乙方同意代替甲方向丙方履行合同；该合同“自三方签字之日起生效”。合同还就其他权利义务进行了约定。该合同仅有福久鑫泰公司（甲方）、付成蓉（乙方）签字盖章，张银（丙方）未签字。合同签订后，付成蓉支付转让费14万元、押金1万元及截至2018年6月30日的房屋租金28600元。之后，付成蓉通过彭建波向张银支付2018年7月1日-2018年12月31日房租51600元。2019年1月11日，屈家梅（甲方）与张银（乙方）签订一份《门面租赁续期合同》，约定将上述商铺续租给乙方至2021年5月31日；续租期间月租金8600元；双方“同意目前付成蓉（身份证）服装店的经营状态。若发生转让，乙方需及时收回此商铺给甲方；超过四个月押金不退”；“续租期间，如果付成蓉违约或者经营不善导致无法经营，乙方有权提前终止此合同，归还此商铺给甲方；租金据实计算，双方相互多退少补……”。双方还就其他权利义务进行了约定。 同时查明，张银与彭建波签订《商铺租赁合同》后，彭建波向张银支付押金1万元，该押金后来转由付成蓉承继。张银与福久鑫泰公司签订《商铺出租合同范本》后，福久鑫泰公司未另行支付租赁保证金。2019年1月11日，彭建波以银行转账方式向张银支付1万元。 上述事实，有黄桂琴房产证复印件、黄桂琴身份证复印件、委托书、屈家梅身份证复印件、屈家梅所书写的情况说明、《门面租赁合同》、《门面租赁续期合同》、《商铺租赁合同》、《商铺出租合同范本》、《门面转让合同》、彭建波银行转账查询记录、微信聊天记录截图、录音文件、股东合作协议，付成蓉提供的收款收据、交易流水及当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案涉及五份合同：1.屈家梅与张银于2014年3月1日签订的《门面租赁合同》和2019年1月11日签订的《门面租赁续期合同》。虽然所出租房屋的所有权人登记为黄桂琴，但屈家梅系黄桂琴的母亲，且黄桂琴对其母办理该房屋出租、转让等事宜予以认可，并出具了委托书，即便该委托书不是当时出具，也不影响合同效力。事实上，多年来，黄桂琴在知道或者应当知道其母亲将其房屋出租后并未提出异议。可见，房屋所有权人黄桂琴认可上述两份合同的效力。虽然《门面租赁合同》系屈家梅侄女程世芳代签，但长期以来，黄桂琴、屈家梅、张银均未持任何异议。可见，上述两份合同均为双方真实意思表示并依法成立，不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。三被告关于上述两份合同为效力待定合同的主张，理由不能成立，本院不予支持。2.张银与彭建波于2014年3月19日签订的《商铺租赁合同》。该合同为转租合同，是双方真实意思表示并依法成立，不违反法律法规的强制性规定，且得到出租人的同意，是有效合同。3.张银与福久鑫泰公司于2017年12月26日签订的《商铺出租合同范本》。该合同为转租合同，得到出租人的同意。虽然合同约定，“双方签字盖章后生效”，而承租方福久鑫泰公司没有在合同上加盖印章，但彭建波以福久鑫泰公司的股东名义，代表福久鑫泰公司与张银签订合同，转租人张银有理由相信其有权代表承租人福久鑫泰公司在合同上签字，福久鑫泰公司是否在合同上签章并不必然影响该合同的效力。且在该合同租赁期起始之日不久，福久鑫泰公司即以自己的名义将该合同约定的租赁物转让给付成蓉，这种转让行为亦表明福久鑫泰公司对彭建波代表其与张银签订的《商铺出租合同范本》的效力予以了认可或追认。由此可见，该合同是张银与福久鑫泰公司双方真实意思表示，并依法成立，不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。该合同的双方为张银和福久鑫泰公司。福久鑫泰公司、付成蓉关于福久鑫泰公司没有盖章，福久鑫泰公司没有对彭建波授权，彭建波的签字行为非履行工作职责的主张，与事实不符，本院不予支持。4.2018年3月15日，福久鑫泰公司、付成蓉、张银分别作为甲、乙、丙三方签订的《门面转让合同》。该合同实质仍为转租合同。虽然该合同有关于“自三方签字之日起生效”的约定，而该合同仅有福久鑫泰公司和付成蓉签字，张银未签字，但该合同并未加重张银的责任和义务，未损害张银的合法权益，并实际得到了履行，且结合此后屈家梅与张银签订的《门面租赁续期合同》，可以看出，出租方和承租方事后均认可该转租行为的效力。故该合同成立并生效。张银关于其未认可该合同的主张，与事实不符，理由不能成立，本院不予支持。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中张银与彭建波所订立的合同已经履行完毕。之后，彭建波既不是张银与福久鑫泰公司之间《商铺出租合同范本》的合同相对方，也不是福久鑫泰公司、付成蓉、张银之间《门面转让合同》的相对方。张银与福久鑫泰公司在履行《商铺出租合同范本》过程中，福久鑫泰公司、付成蓉、张银在履行《门面转让合同》过程中，彭建波已不是合同当事人，其代为签订合同、收取转让费和押金、代收代付租金等行为的后果均应由福久鑫泰公司承担。至于彭建波与福久鑫泰公司之间的经济往来系另一法律关系，本案不宜处理。故，原告张银要求解除与彭建波之间的房屋租赁合同，连带支付原告房屋租金51600元，支付违约金20000元的主张，理由不能成立，本院不予支持。被告付成蓉关于租金应支付给彭建波的主张，理由不能成立，本院不予支持。当事人应当按照约定全面履行各自义务。原告张银依约将房屋交付给被告福久鑫泰公司使用、福久鑫泰公司经出租人、转租人同意将承租的房屋再转租给付成蓉并交付其使用，付成蓉理应按照约定及时支付租金。付成蓉未按合同约定支付租金，构成违约，理应承担违约责任。故原告要求被告付成蓉支付拖欠租金的主张成立，本院予以支持。但其中1万元押金应予扣除。即付成蓉应向张银支付的租金数额为41600元（8600元/月×6月-10000元）。且福久鑫泰公司、付成蓉、张银之间的《门面转让合同》应予解除。同时，依据“承租人转租的，承租人与出租人之间租赁合同继续有效”的规定，因再承租人付成蓉违约，导致合同无法继续履行，原告关于解除与福久鑫泰公司之间的房屋租赁合同的主张成立，本院予以支持。因未按约定及时支付租金，构成违约，福久鑫泰公司理应承担违约责任。原告关于要求福久鑫泰公司连带支付房屋租金并支付违约金的主张成立，本院予以支持。但关于违约金的请求标准过高，本院酌情按银行同期同类贷款利率自原告起诉之日起予以支持。 综上所述，原告张银关于解除与被告彭建波之间的房屋租赁合同，连带支付原告房屋租金并支付违约金的主张，理由不能成立，本院不予支持；原告张银关于解除与福久鑫泰公司之间的房屋租赁合同，要求福久鑫泰公司与付成蓉连带支付其房屋租金的主张部分成立，本院据实予以支持；原告关于要求福久鑫泰公司支付违约金的主张部分成立，本院酌情予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、驳回原告张银要求解除与被告彭建波之间的房屋租赁合同，连带支付其房屋租金并支付违约金的诉讼请求。 二、解除原告张银与被告宜昌福久鑫泰企业管理有限公司于2017年12月26日签订的《商铺出租合同范本》。 三、解除福久鑫泰公司、付成蓉、张银之间的《门面转让合同》。 四、被告付成蓉于本判决生效后立即向原告张银支付房屋租金41600元。 五、被告宜昌福久鑫泰企业管理有限公司对上述第四项债务承担连带清偿责任。 六、被告宜昌福久鑫泰企业管理有限公司于本判决生效后立即向原告张银支付以41600元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年4月23日起至清偿之日止的违约金。 七、驳回原告张银的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1590元，减半收取计795元，由被告宜昌福久鑫泰企业管理有限公司、付成蓉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  陈国锋 二〇一九年七月十六日 书记员  李海洋