广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3057号原告：唐仁旺，男，1979年7月17日出生，汉族，住湖南省株洲县，委托诉讼代理人：罗林，广东明和理律师事务所律师。被告：高永松，男，1974年10月4日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：钟武平，广东武平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王勇，广东武平律师事务所实习律师。原告唐仁旺诉被告高永松土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐仁旺及其委托诉讼代理人罗林、被告高永松的委托诉讼代理人钟武平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐仁旺诉称：2018年1月28日，被告与原告签订了一份《协议推荐书》（以下简称“推荐书”）。推荐书约定：位于大石街××××路千坑岗顶地块约1万5千方的地块（以下简称“地块”、“场地”）为被告高永松等四人开发使用，原告可在该地块上堆放建筑模板及材料，原告应给予被告推荐诚意金人民币柒仟元，每月给予被告推荐费人民币叁仟伍佰元，临时使用该地块三年以上或至政府征收为准，使用面积超出部分再行商议。由原告自行平整地块及水电工程，在原告不再使用场地时，被告无息退回推荐诚意金，原告超过两个月不给予推荐费视作不再使用，由被告自行处理，场地内的所有物归被告所有，如被告需收回使用地块，需提前两个月协商解除。推荐书签订后，原告即按约定向被告支付推荐诚意金7000元，被告确认收款后推荐书上书写“已收推荐诚意金柒仟元，免租三个月”，确认收款并约定给予原告三个月的免租期，原告在免租期内安排人员进行地块平整、建设的施工和建筑材料进场的堆放工作，雇佣施工人员、采购建设材料和建设设备的费用共计人民币231796元。同时，原告按约定每月给予被告约定的推荐费，但后期被告却以地块面积增加为由要求增加每月的推荐费额度，据此原告缴纳的8月份推荐费为7000元，9月和10月份的推荐费分别为4900元，原告共计向被告支付的5月至10月推荐费为27300元。2018年6月4日，地块所在地的村民委员会大石街会江村民委员会向被告发出通知，告知被告地块上建设工棚、道路，属于违法违规占用集体土地资源行为，责令被告在6月10日前自行拆除地块的建（构）物，否则，将申请对本地块的违法建（构）物进行强制拆除。2018年6月16日，广州市番禺区人民政府大石街道办事处就关于清理整治“小散乱污”场所的事宜，发出通知，要求在2018年6月22日前自行搬迁完毕，自行拆除违法搭建，逾期不整改的，将强制拆除。原告于2018年11月16日配合完成搬迁和拆除工作，撤场产生费用共计人民币23910元。原告要求被告返还已支付的费用并赔偿损失，但被告拒绝返还和赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”和第二百一十三条：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”原被告双方签订的《协议推荐书》内容符合法律规定租赁合同内容，原告支付的诚意推荐金为押金，每月支付的推荐费用为租金，原被告双方构成租赁合同关系。同时，被告出租的地块属于集体土地，被告无权处分，且地块上的建设物为违法建筑，因此双方签订的推荐书（租赁合同）无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告应当将原告支付的押金和租金返还给原告，并赔偿原告的损失。现为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告诉请如下：1、依法确认原、被告双方签订的《协议推荐书》无效。2、被告向原告返还房屋租金和押金共人民币34300元。3、被告向原告赔偿损失人民币255706元。4、被告承担本案诉讼费。被告高永松辩称：1、被告使用该地块是经过大石街会江村民委员会允许的，在原告提供的证据中所发出的通知，也不是发给原告的，而是发给被告本人的，且大石街会江村民委员会在原告起诉后，也出具了相关的证明，证明该地块之前在被告作为临时使用，大石街会江村民委员会告诉被告如果收到通知，被告就要交回地块，平整该块土地对山林的管理及村民的放牧是有很大帮助的，所以大石街会江村民委员会对被告使用该地块是默许的，但是大石街会江村民委员会与被告没有书面的协议或合同。2、《协议推荐书》已经明确约定原告要求自行平整地块及水电工程，被告不负责使用建设期间的任何责任及损失，所以该损失自能由原告自行承担，且原告在2018年10月份以后未再向被告支付任何款项，而原告于2018年11月16日离场的，故原告缴纳的7000元推荐诚意金应该折抵2018年10月份以后的租金或占有使用费，故应该驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告唐仁旺与被告高永松均是完全民事行为能力人，原告唐仁旺是湖南省人，被告高永松是广州市番禺区大石街会江村村民。2018年1月28日，原告唐仁旺与被告高永松签订《协议推荐书》一份，该推荐书约定：位于大石街××××路千坑岗顶地块约1万5千方为被告高永松等四人开发使用，被告推荐原告在上述地块堆放建筑模板及材料约一千平方米，原告应给予被告推荐诚意金人民币7000元，每月给予被告推荐费人民币3500元，临时使用三年以上或至政府征收为准，使用面积超出部分再行商议。由原告自行平整地块及水电工程，被告不负责使用建设期间的任何责任及损失。在原告不再使用场地的建设投入归我方所有，不能拆除，被告无息退回推荐诚意金，原告超过两个月不给予推荐费视作不再使用，由被告自行处理，场地内的所有物归被告所有。如被告需收回使用地块，需提前两个月协商解除。此协议推荐书仅作双方的协议推荐约定作用，不作合同关系。上述《协议推荐书》还对其他相关事项进行了约定。上述《协议推荐书》签订后，原告即按约定向被告支付推荐诚意金7000元，被告在上述《协议推荐书》下方备注：“已收推荐诚意金柒仟元，免租三个月”。原告诉称其在原告给予的三个月免租期内安排人员进行地块平整、建设的施工和建筑材料进场的堆放工作，雇佣施工人员、采购建设材料和建设设备的费用共计人民币231796元。免租期满后，原告按约定每月给予被告约定的推荐费，后期被告却以地块面积增加为由要求增加每月的推荐费额度，据此原告缴纳的2018年8月份推荐费为7000元，2018年9月和10月份的推荐费分别为4900元，原告共计向被告支付2018年5月至10月推荐费为27300元。2018年6月4日，涉案地块所在地的广州市番禺区大石街会江村民委员会向被告发出通知，告知被告涉案地块上建设工棚、道路，属于违法违规占用集体土地资源行为，责令被告在2018年6月10日前自行拆除地块的建（构）物，并对拆除建（物）后的土地进行复绿，否则，将申请对本地块的违法建（构）物进行强制拆除。2018年6月16日，广州市番禺区人民政府大石街道办事处就关于清理整治“小散乱污”场所的事宜，发出通知，要求在2018年6月22日前自行搬迁完毕，自行拆除违法搭建，逾期不整改的，将实施清理整治，拆除违法搭建物。原告诉称其于2018年11月16日配合完成搬迁和拆除工作，撤场产生费用共计人民币23910元。原告唐仁旺撤场后主张《协议推荐书》无效，并要求被告高永松返还租金和押金、赔偿损失，原、被告双方协商未果，原告遂于2019年2月22日将被告诉至本院。被告高永松到庭应诉，被告认为原、被告双方签订的《协议推荐书》是合法有效的，原告未缴清租金，原告缴纳的诚意金应当抵扣租金或占有使用费，原告的损失只能由原告自行承担，故被告要求本院驳回原告全部诉讼请求。另查明：原、被告在签订《协议推荐书》时，原告未查看涉案土地的产权证书。涉案土地为农村集体用地，原告在涉案土地上自行搭建物为违章违法搭建物，被告为广州市番禺区大石街会江村村民，广州市番禺区大石街会江村民委员会出具《证明》证实允许被告从2015年起平整该土地临时使用。以上事实有原、被告所提供的证据及庭审笔录等予以证实。本院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”原、被告签订的《协议推荐书》名为推荐、不作合同关系，但实质内容却是土地租赁，故该《协议推荐书》是土地租赁合同，推荐费即为租金。虽然被告为广州市番禺区大石街会江村村民，广州市番禺区大石街会江村民委员会也允许被告从2015年起平整该土地临时使用，但被告将农村集体土地出租给他人作非农业使用而未经村民会议讨论决定，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，也违反了农村集体土地使用用途，故原、被告双方签订的《协议推荐书》应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告作为完全民事行为能力人，双方均应清楚《协议推荐书》约定的意义，也应清楚农村集体土地不能作非农业用途、私自建设工棚、道路，建设违法违章搭建物，原、被告双方明知相关风险，仍然签订名为《协议推荐书》的土地租赁合同，显然原、被告双方均有过错。本院认为，对涉案的《协议推荐书》无效，应当按照公平合理、诚实信用的原则来分清原、被告双方的权利义务。被告在与原告签订《协议推荐书》时作为农村集体土地临时使用人应当清楚涉案土地的性质，协议中明确约定原告不再使用时场地建设投入归被告所有。被告在知晓原告使用涉案土地用于非农建设的意图后仍与原告签订《推荐协议书》，将涉案土地租赁给原告作非农用途使用，被告对合同无效存在过错。原告于2018年1月28日开始租赁涉案土地，2018年2月、3月、4月期间投入资金用于平整土地及建设，2018年5月开始使用并向被告交纳推荐费，2018年6月即被通知拆除违章建筑，2018年11月完成建筑物的拆除和撤场，原告实际使用租赁土地的时间较短，产生的受益甚微，甚至因平整土地及建设而导致损失，而被告不仅没有损失，还有推荐费收益，故本院从公平合理原则予以考量，被告应当将已经收取原告缴纳的7000元推荐诚意金及2018年5月至2018年10月的支付推荐费27300元，共计34300元退还给原告唐仁旺。《协议推荐书》中明确约定原告临时使用涉案土地三年以上或至政府征收为准，由原告自行平整地块及水电工程，相关损失被告不予负责，原告理应清楚租赁涉案土地的性质，以及承租涉案土地存在的风险，原告仍与被告签订名为推荐实为土地租赁合同的《协议推荐书》，故原告对涉案《协议推荐书》的无效也有一定的过错。在《协议推荐书》已注明“临时使用”，显然存在巨大风险的情况下，原告仍自行投入大量资金进行建设；原告在本案中主张其损失的证据均为原告自行制作、采集或提供，被告对此也不予认可。综上，原告要求被告赔偿其因违规搭建及拆除违建撤场的相关损失缺乏事实及法律依据，本院不予以支持。综上所述，驳回原告唐仁旺的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、原告唐仁旺与被告高永松于2018年1月28日签订的《协议推荐书》无效；二、被告高永松庆应当在本判决发生法律效力之日七日退还诚意金7000元及2018年5月至2018年10月的推荐费27300元，合共34300元给原告唐仁旺；三、驳回原告唐仁旺的其他诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5650元，由原告唐仁旺负担4992元、被告高永松负担658元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡 林人民陪审员  黄泽建人民陪审员  杨彩萍二〇一九年七月二十五日书 记 员  王雅佩