四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终1797号 上诉人（原审原告）：绵阳市华厦物业服务有限责任公司，住所地：四川省江油市。 法定代表人：李洪凯。 委托诉讼代理人：邓洁，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨明，男，汉族，1973年7月12日出生，住四川省江油市。 上诉人绵阳市华夏物业服务有限责任公司（以下简称华夏物业公司）因与被上诉人杨明物业服务合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院（2019）川0781民初1198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华夏物业公司的委托诉讼代理人邓洁、被上诉人杨明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 华厦物业公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定事实不清，证据不足。原判认定被上诉人杨明已向我司缴纳2年的物业管理费用，但被上诉人杨明并未举出缴费凭证证明其该项主张，其主张的缴费金额、缴费时间均无法证明，原判在无证据证明该事实的情况下径直对该事实进行认定系认定事实错误。二、原判适用法律错误。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业管理费用的，从其约定，业主负有连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。”该规定明确了在物业实际交付后，物业服务费就应当由业主缴纳，也就是说业主交纳物业管理费的起始时间应当是从建设单位交房后开始计算。杨明接收房屋的时间为2009年5月21日。原审判定的缴费起始时间为被上诉人杨明取得房屋所有权证后，该认定与《物业管理条例》的规定相违背。三、2016年1月1日后，案涉小区物业费标准为0.4元/平方米。 被上诉人杨明答辩称：我的房屋出现漏水，多次翻修产生了费用，虽然漏水是开发商的责任，但华夏物业公司是开发商自己成立的，我要求华夏物业公司赔偿我房屋翻修产生的费用6000多元后，我再缴纳物业服务费。 华夏物业公司向一审法院起诉请求：判令杨明支付2011年1月1日至2018年12月31日的物业管理费6311.4元、垃圾清运费576元、单元路灯费400元，共计7287.4元。 一审法院认定事实：杨明购买了江油市城区房屋，并于2011年6月2日取得了房屋所有权证，建筑面积162.47平方米。2007年1月23日华夏物业公司与开发商四川鑫宏实业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，华夏物业公司对小区提供前期物业服务，期限自2007年2月15日至本物业业主委员会成立之日。服务内容：物业楼宇共用部分的维修、养护和管理；物业小区共用设施设备的维修、养护、运行和管理；共有绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共卫生环境；本物业内交通、车辆停泊、消防设施设备、秩序管理；维护公共秩序等。物业服务费收费标准：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.35元，高层住宅按建筑面积收取每月每平方米1.40元。 2015年1月1日，杨明所在小区的业主委员会与华夏物业公司签订了《物业管理合同》，华夏物业公司对小区提供物业服务，期限自2015年1月1日至2020年12月31日。服务内容：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层；共用设施设备的维修、养护、运行和管理；已形成的共有绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共卫生环境，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。物业服务费收费标准：住宅房屋高层按每月每平方米1.00元，多层（一期暂按每月每平方米0.30元、二期暂按每月每平方米0.35元）。杨明交纳了2011年6月2日至2013年6月2日的物业管理费，经华夏物业公司催收，杨明未交纳剩余的物业费。2019年3月4日，华夏物业公司诉至法院。 上述事实，有当事人陈述、华夏物业公司营业执照、杨明的人口信息、房屋产权登记信息、《前期物业服务合同》、《物业管理合同》等证据在案佐证。 一审法院认为：杨明所在小区开发商和小区业主委员会为小区业主共同利益，选聘华夏物业公司为小区提供物业管理服务，双方所签订的委托管理有偿服务合同对该小区的业主都具有法律约束力。华夏物业公司在合同签订后入驻小区并从事了物业管理服务，杨明理应按照合同约定支付物业管理服务费。华夏物业公司、杨明均未提供杨明入住时间，均认可杨明交纳了部分物业管理费。杨明称交纳了2年的物业费，华夏物业公司未提供证据证明杨明交纳物业费的具体时间，故法院确认杨明自取得房屋所有权证后交纳了2年的物业管理费，即杨明交纳了2011年6月2日至2013年6月2日的物业管理费。杨明尚欠华夏物业公司物业管理费3353.4元（房屋面积按162平方米，2013年6月至2014年12月，按每平方米0.35元，162平方米×0.35元/平方米.月×18个月=1020.6元；2015年1月至2018年12月，按每平方米0.30元，162平方米×0.30/平方米.月×48个月=2332.8元）。 华夏物业公司要求杨明支付垃圾清运费和路灯费，但未提供证据证明其代杨明缴纳了上述费用及金额，故对华夏物业公司该诉请不予支持。 杨明房屋漏水修理问题，不属于委托管理有偿服务合同中约定的华夏物业公司的义务，杨明以此为由不交物业服务费和代缴费用，不符合合同约定和法律规定，故对杨明该辩解，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，遂判决：“一、限被告杨明于本判决生效后十日内向原告绵阳市华厦物业服务有限责任公司支付所欠的物业服务费3353.4元。二、驳回原告绵阳市华厦物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨明承担。原告已预交，被告直接支付给原告。” 二审中，华夏物业公司提交如下证据：1.2009年5月21日杨明签字的《业主验收交接表》以及华夏物业公司与杨明2009年5月21日签订的《装饰装修管理服务协议》，证明案涉房屋交房时间为2009年5月21日；2.2015年11月24日业主委员会《会议纪要》，其中载明“华夏物业公司总经理尹钢胜向会议提出议案，提请到会代表审议：1.1、2期物管费偏低，从2016年1月1日起，按0.4元/平方米收取……会议对以上提案进行逐项讨论，予以通过”，证明案涉小区物业服务费从2016年1月1日起调整为0.4元/平方米；3.江油市环境卫生管理所向华夏物业公司出具的垃圾清运费票据，证明华夏物业公司代收代缴的垃圾清运费为每月每户6元（每年72元）。 被上诉人杨明对上述证据的质证意见为：对《业主验收交接表》、《装饰装修管理服务协议》无异议，房屋交付时间为2009年5月21日；对业主委员会《会议纪要》不认可；对华夏物业公司代收的垃圾清运费为每月每户6元认可。 二审中，杨明称其购买的案涉房屋为二期，在2009年5月21日接收房屋后，交纳了前两年的物业费，第三年的物业费是房屋出现漏水后，物业公司从当时确定的损失赔偿款中抵消了该年的物业费，并将其余款项支付给了杨明，但有关交费票据已丢弃，现不能提供；华夏物业公司称杨明自2011年1月1日开始未交纳物业费，杨明所称以损失赔偿款抵消物业费不属实。 结合当事人一、二审中提交的证据和双方举证、质证意见及当事人陈述，本院确认案涉房屋属于二期，交房时间为2009年5月21日，物业费标准在2015年12月31日前为每月0.35元/平方米，2016年1月1日起为每月0.4元/平方米；华夏物业公司主张杨明自2011年1月1日后未交纳物业费等费用，杨明没有提供证据证明其在2011年1月1日后交纳了费用；另外，华夏物业公司代收的垃圾清运费为每月每户6元。 本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，2007年四川鑫宏实业发展有限公司与华夏物业公司签订的《前期物业服务合同》以及2015年业主委员会与华夏物业公司签订的《物业管理合同》合法有效，对华夏物业公司和杨明均具有法律约束力，双方均应按约定履行各自的义务，即华夏物业服务公司应按物业服务合同约定和法律规定全面履行物业服务义务，杨明自2009年5月21日接收该房屋后即应按约定支付物业服务费。至于杨明所称房屋漏水问题，应向相关责任人主张权利。如果杨明认为华夏物业公司所提供的物业服务不符合合同约定，亦可以另行主张其权利，要求华夏物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。杨明以房屋楼水为由拒交物业费的理由不能成立，其辩解意见应不予采纳。华夏物业公司主张杨明支付2011年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、垃圾清运费，杨明没有提供证据证明其交纳了上述费用，应承担举证不能的法律后果，故对华夏物业公司主张的该期间的物业服务费及垃圾清运费，应予支持。经计算，此期间的物业服务费共计应为5751.44元[（162.47㎡×0.35元/㎡×12个月×5年）+（162.47㎡×0.4元/㎡×12个月×3年）；此期间的垃圾清运费共计576元（72元/年×8年）。 综上，上诉人华夏物业公司的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。原判认定事实不清，适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、变更四川省江油市人民法院（2019）川0781民初1198号民事判决第一项为“杨明在本判决生效后十日内向绵阳市华夏物业服务有限责任公司支付所欠的物业服务费5751.44元、垃圾清运费576元”； 二、驳回绵阳市华夏物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由被上诉人杨明承担（上述案件受理费已由绵阳市华夏物业服务有限责任公司交纳，对于杨明应承担的费用由其在履行前述付款义务时直接支付给绵阳市华夏物业服务有限责任公司）。 本判决为终审判决。 审判长 伍 静 审判员 廖小军 审判员 张宗文 二〇一九年七月二十五日                                                                                                            法官助理 杨小艺                                                                                                            书记员 郧咏宏