北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初35570号原告（反诉被告）：北京国泰弘盛宾馆有限公司，住所地北京市丰台区南苑团河路商业街**。法定代表人：吴景涵，董事长。委托诉讼代理人：王洋，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐永兴，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京华联综合超市股份有限公司定福庄分公司，住，住所地北京市朝阳区定福庄北街**院**楼地下**、地下**/div>法定代表人：彭舸，总经理。委托诉讼代理人：崔悦，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：习卫红，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京国泰弘盛宾馆有限公司（以下称原告）与被告（反诉原告）北京华联综合超市股份有限公司定福庄分公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人吴景涵及委托诉讼代理人王洋、徐永兴，被告的委托诉讼代理人崔悦、习卫红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告于2016年12月13日签订的《场地租赁合同》；2、被告退还原告承租保证金233280元、装修施工押金66666.67元、剩余租金66666.67元；3、被告赔偿原告装修损失255780元、设备安装费18900元；4、被告赔偿原告用工损失698000元、设备损失213000元、货物损失款163897.09元。事实与理由：自2016年12月10日起，原告和被告签订场地租赁合同，承租位于北京市朝阳区*场地(以下称涉案场地)。由于被告场地的地下空间备案到期至今未办理下来，导致应于2017年3月10日起租的场地不能合法经营，后延期至2017年7月1日起租。期间原告并未实际经营。由于被告场地缺少合法手续导致原告不能正式营业，被告对于地下空间备案问题回复一直是正在办理中，不能给出明确日期，并强行断电导致原告自2017年9月起已经全面停业，并带来巨大的人工损失、冷冻保鲜食品损失、店面营业额损失等。在2018年3月份装修后，原告进行了货物的添置也招了一些员工，所以有人工损失和货物损失，在装修前期和装修后期也购买了一些设备。被告辩称：一、原告认为被告没有办理地下空间备案导致其无法继续经营的主张与客观事实不符，其以此要求被告返还租金并赔偿损失的理由根本不能成立。涉案租赁房屋没有继续办理地下空间备案责任在原告。被告既不存在违约行为，又不存在侵权行为，原告诉请没有合法理由及依据。首先，双方签订的租赁合同中，并未就地下室备案问题进行约定，被告在此事项上根本不存在违约行为。鉴于此，就涉案租赁房屋申请地下空间备案事宜及相关责任的认定应当符合相关法律法规的规定。根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第三条规定，地下空，地下空间安全使用所有谁负责，谁使用谁负责的原则。即，地下室，地下室使用责任应当由使用人即原告来承担屋原来由被告使用用于超市经营，2016年12月原被告签订租赁合同后，被告将涉案房屋出租给原告用于餐饮经营，原告对房屋重新进行了装修。根据第十五条第二款规定，地下空，地下空间备案情况发生变更的应当在30日内向建设（房屋）行政主管部门办理变更备案。办理地下空间备案时应当提交：使用人对使用用途、范围和期限的说明、卫生主管部门检查合格证明或者具有相应资质的检测机构出具的通风系统和空调系统卫生检测合格证明、依法须经消防安全检查方可投入使用、营业的，提交公安消防机构出具的消防安全检查合格证明等。被告已经按照该项条件以及行政主管部门的办事指南提供了相应材料，但是消防安全检查合格证明应当由原告提供。根据原被告双方签订的《场地租赁合同》第9.7条、《租赁厂家治安、消防责任书》的约定，承租人即原告在使用租赁房屋期间应当自行负责装修及独立消防报验并承担相应消防责任。本案中原告利用租赁房屋从事餐饮经营，对房屋进行重新装修，应当重新进行二次消防报验，并取得公安消防机构出具的消防安全检查合格证明。但是，原告至今也未就租赁房屋取得消防安全检查合格证明。正是因为其无法提交该项材料，才导致涉案租赁房屋因缺少相应材料而没能完成地下空间登记备案。由此可见，无法办理地下空间登记备案的原因是原告问题，由此产生的责任及后果应当由其自行承担。原告主张系被告责任，并认为被告应当承担违约责任的理由没有事实基础或相应依据支持，不能成立。二、原告已经使用房屋，但却未按照合同约定支付租金，按照合同约定应当用原告已经支付的承租保证金、装修押金来抵付相应租金。原告要求返还没有合同依据及法律依据。租赁合同签订后，原告支付了承租保证金、装修押金、以及4月份的租金，之后就再没有按照合同约定缴纳过任何租金，经被告多次催告后至今仍未履行租金支付义务。根据租赁合同第7.2条保证金的约定，若承租人未支付租金的，出租人有权以保证金予以抵扣。而且，原告同意以装修押金来抵付8月份租金，证明其已认可5-7月的租金已经用承租保证金抵扣。综上，以承租保证金、装修押金抵扣租金一事不仅符合合同约定，同时也是双方合意。原告现主张被告返还承租保证金、装修押金的诉请没有合法依据。三、被告没有任何违约行为，原告诉请要求被告承担其自行停业遭受的损失，没有合法依据。双方签订租赁合同后，被告于2016年12月就将租赁房屋交付给原告使用，并给予其一定免租期，原告应当依约向被告支付租金。根据合同法规定，出租人不得干涉承租人经营活动，承租人在使用租赁房屋开展的经营活动与被告没有任何关系，原告自行停止营业，完全系其自行决定，与被告无关，其向被告主张停业损失，没有事实基础、合同依据及法律依据，且其主张损失没有任何证据支持，理由根本不能成立。事实上，系原告违约不交租金，擅自停业离场，构成严重违约，应当承担违约责任，综上，请法院驳回原告全部诉请。被告向本院提出的反诉请求：1、解除原告和被告于2016年12月13日签订的《场地租赁合同》，并判令原告立即腾退房屋；2、原告按照每月66666.67元的标准支付自2017年9月至合同解除之日起的租金；3、原告按照每月66666.67元的标准支付自合同解除之日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；4、原告支付自2017年9月至合同解除之日止的滞纳金（按照欠缴租金总和的日千分之五计算）；5、原告支付违约金240000元；6、原告赔偿被告损失183750元。事实与理由：原告向被告承租涉案场地，双方于2016年12月13日签署《场地租赁合同》。租赁合同约定租赁期限为2016年12月10日至2021年12月9日。租金每月支付一次，每月租金为66666.67元。合同签订后，原告依约支付了承租保证金233280元，施工押金66666.67元，和4月份租金66666.67元，被告向其交付了标的房屋。2017年5-8月份，原告未支付租金，鉴于原告己付保证金和施工押金，被告直接以其己付的保证金和施工押金抵扣了该部分租金，2017年9月以后，原告仍未按合同约定支付租金，且其保证金和施工押金均己抵扣完毕，被告曾于2017年10月17日向原告发送《催缴通知函》要求其缴纳欠付的9至10月份租金并告知其如仍不支付租金将解除合同，但是原告仍未支付。截止目前其己欠付租金200000.01元，滞纳金40666.67元。根据《场地租赁合同》第15条15.1.1“一方不得以任何理由迟延支付或拒付租金、营运管理费、水电能源费及其他费用，若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金、营运管理费或其他费用，则甲方有权向乙方按所欠款项总额的5‰按日计算并收取滞纳金，直至乙方全数付清其所欠款项为止。”被告有权向原告收取滞纳金。15.1.3“若乙方拖欠租金、营运管理费或其他费用达30天，甲方在采取上述措施后，还有权解除本合同，没收保证金，并追究乙方的违约责任和损失赔偿责任”。原告已欠付租金超过30天，被告有权解除合同。根据据第15条15.2“乙方有下列行为之一的，视为乙方严重违约：……15.2.4乙方预期支付租金、营运管理费或本合同规定的其他任何应付款项逾期超过30天的。”15.3“若出现15.2条规定的情形之一或本合同其他条款约定的乙方违约行为，甲方有权采取如下措施，并可视情形而选择适用或合并适用，乙方应当承担相应的违约责任。……15.3.2解除本合同，收回租赁场所，甲方因乙方违约行为而解除本合同的，乙方须在承担有关违约责任的同时，按本合同约定年租金、营运管理费的30%向甲方支付违约金。”现原告违反合同约定，致使合同约定的解约条件成就，原告不但经催告后在合理期限内仍未履行合同义务，反而起诉被告，提出不合理的诉讼请求。鉴于此种情况，被告依法提起反诉。原告针对被告的反诉辩称：被告违约在先，原告拒绝履行是在行使《合同法》第67条规定的顺序履行抗辩权。《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法（北京市人民政府令第152号）》第3条规定：“本市地下空间的安全使用，坚持谁所有谁负责，谁使用谁负责的原则。地下空。地下空间的安全责任由产权人负责委托管理单位管理的，由管理单位负责。地下空。地下空间的使用人应当服从产权人位的管理，对其使用行为负责。”第13条规定：“本市对普通地下室的使用实行登记备案制度。产权人或者管理单位出租普通地下室的，应当与承租人签订书面租赁合同，并自合同签订之日起15日内向普通地下室所在地的建设（房屋）行政主管部门登记备案。产权人或者管理单位使用普通地下室的，应当自开始使用之15日内向普通地下室所在地建设（房屋）行政主管部门登记备案。”由此可见，将出租房屋登记备案是被告的义务，也是原告承租房屋的前提条件。被告的登记备案义务在前，原告支付房屋租金的义务在后，但是自2016年12月10日双方签订合同以来，被告未能按照上述规定办理登记备案手续，原告不能合法起租，造成大量经济损失。“《场地租赁合同》是双务合同，被告有先履行的义务，被告未履行，原告有权拒绝被告的履行要求，即拒绝支付被告租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（乙方，承租人）和被告（甲方，出租人）于2016年12月签署《场地租赁合同》，约定甲方将涉案场地出租给乙方使用，租赁期限为2016年12月10日至2021年12月9日。租金每月支付一次，每月租金为66666.67元。乙方不得以任何理由迟延支付或拒付租金、营运管理费、水电能源费及其他费用，若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金、营运管理费或其他费用，则甲方有权向乙方按所欠款项总额的5‰按日计算并收取滞纳金，直至乙方全数付清其所欠款项为止。若乙方拖欠租金、营运管理费或其他费用达30天，甲方在采取上述措施后，还有权解除本合同，没收保证金，并追究乙方的违约责任和损失赔偿责任，乙方逾期支付租金、营运管理费或本合同规定的其他任何应付款项逾期超过30天的，视为严重违约，若出现上述或本合同其他条款约定的乙方违约行为，甲方有权采取如下措施，并可视情形而选择适用或合并适用，乙方应当承担相应的违约责任。甲方因乙方违约行为而解除本合同的，乙方须在承担有关违约责任的同时，按本合同约定年租金、营运管理费的30%向甲方支付违约金。营运管理费，指甲方为包括乙方在内的所有租户提供、维护经营条件（包括公共场所的管理、公共设备、设施的维护、保养等）的服务费。乙方应当对在承租期间由于其（包括但不限于乙方的雇员、访客及授权人士）违约行为、过失或过错而对甲方造成的一切损失（包括但不限于租金、出租租赁场所而发生的费用、损害赔偿、诉讼或仲裁费、律师费等）承担赔偿责任。2017年3月，原告（乙方）和被告（甲方）签订《补充协议》，调整起租时间，变更如下：原合同日期为2016年12月10日至2021年12月9日，免租期90天，起租日期2017年3月10日，变更为免租期111天，起租日期为2017年4月1日。合同签订后，原告依约支付了承租保证金233280元，施工押金66666.67元及租金66666.67元，被告向原告交付了标的房屋。原告主张因一直未能办理地下空间备案，双方之后又调整了免租期，将起租日期调整为2017年7月1日，并提交其和被告员工陈*红及定福庄分公司店长张*的录音，根据上述录音，双方曾就顺延免租期进行过协商，在和张*的录音中，原告法定代表人吴景涵称“我就这个月我就不能开始交这66000。”张*答复称“7月份。”吴景涵称“我七月份没有地下空间备案，所以我7月份不应该交这66000……”被告认可地下空间备案一未能办理，但对于原告提交的录音证据不予认可。就地下空间备案办理的义务人及未能办理的原因，双方均认可合同中未就地下空间备案由谁办理进行约定，原告称一直都是被告在办理，被告称因为涉案房屋的地上由被告整体承租，所以被告已经配合原告提交相关材料进行办理，但由于原告一直没有提交消防验收单，故一直未能办理地下空间备案。原告称其所改造的面积适用于小规模室内装修规定，仅需进行消防备案，且消防备案已经完成。原告自2017年9月停业，其主张因停业造成了人工损失、冷冻、保鲜食品损失、店面营业额损失等，并就此提交了相应证据。被告主张原告在使用租赁场地期间，没有依约履行承租人义务，破坏公共区域的设施设备，造成消防管道漏水，给相邻房屋及其他商户屋内物品造成损失，被告因此承担了赔偿责任，并就此提交赔偿协议、水淹损失评估报告对此予以证明。诉讼中，经原告申请，本院依法委托北京京港柏鉴资产评估有限公司对涉案房屋的装修损失、设备安装费用进行评估，北京京港柏鉴资产评估有限公司于2019年5月8日出具资产评估报告，评估结论为“截止评估基准日，在本次评估目的下，北京市朝阳区定福庄北街甲15号院7号楼B1层DFZ-B1的装修损失、设备安装费用合计274680元。”另查，《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》（2004年11月23日北京市人民政府第152号令公布，根据2011年7月11日北京市人民政府第236号令修改，根据2018年2月12日北京市人民政府第277号令第二次修改）第三条规定，本市地下空间安全使用，坚持谁所有谁负责，谁使用谁负责的原则；第十五条规定，使用普通地下室从事商业、文化娱乐业以及其他生产经营活动或者作为居住场所的，装饰装修及使用前应当向普通地下室所在地区住房城乡建设行政主管部门办理备案，办理普通地下室备案时应当提交下列材料……使用人提交材料齐全的，住房城乡建设行政主管部门应当在15日内备案。备案情况发生变更的，使用人应当在30日内向住房城乡建设行政主管部门办理变更备案。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告和被告签订的《场地租赁合同》合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。该合同中，并未对出租人或承租人负责办理地下空间备案进行约定。《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》（2004年11月23日北京市人民政府第152号令公布，根据2011年7月11日北京市人民政府第236号令修改，根据2018年2月12日北京市人民政府第277号令第二次修改）明确规定了办理普通地下室备案所需的材料及办理的主体，原告作为承租人，可以自行办理涉案房屋的地下空间备案表。因此，办理地下空间备案表既非被告的合同义务亦非其法定义务。因办理地下空间备案表是为了办理营业执照，在《场地租赁合同》没有约定的情况下，原告作为承租人及房屋实际使用人，应当积极为承租房屋可以正常经营办理各项手续。被告作为房屋出租人，应提供相应资料，配合原告办理相关手续。而原告未能举证证明由于被告未予以配合而导致不能办理地下空间备案表，在此情况下，被告对未能办理地下空间备案表没有过错。现原告和被告双方均要求解除合同，本院不持异议。合同解除之后，被告应当退还原告承租保证金233280元、装修施工押金66666.67元。因原告一直占有涉案房屋，故其要求退还剩余租金66666.67元的诉讼请求本院难以支持。因被告对未能办理地下空间备案表没有过错，故原告要求被告赔偿原告装修损失、设备安装费、用工损失、设备损失、货物损失的诉讼请求本院难以支持。根据原告提交的证据，本案对于原告主张双方达成口头协议，起租期变更为从2017年7月开始的事实予以确认。原告仅交纳了一个月租金，故2017年8月的租金本院在计算时以装修施工押金抵扣。原告虽于2017年9月停业，未实际使用涉案房屋，但未将涉案房屋交付给被告，故本院判决原告向被告支付自2017年9月至实际腾退之日起的租金，具体支付租金的数额由本院根据涉案房屋的实际使用等情况予以酌减。根据本案查明的事实，原告未按照约定时间交纳租金并非恶意，故被告要求原告支付滞纳金和违约金的诉讼请求本院难以支持。关于被告主张的损失，不能证明系原告所造成，故被告的该项反诉请求本院亦难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京国泰弘盛宾馆有限公司和被告（反诉原告）北京华联综合超市股份有限公司定福庄分公司于二〇一六年十二月十三日签订的《场地租赁合同》；二、原告（反诉被告）北京国泰弘盛宾馆有限公司于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区*的场地返还给被告（反诉原告）北京华联综合超市股份有限公司定福庄分公司；三、被告（反诉原告）北京华联综合超市股份有限公司定福庄分公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京国泰弘盛宾馆有限公司承租保证金二十三万三千二百八十元；四、原告（反诉被告）北京国泰弘盛宾馆有限公司于本判决生效后七日内按照每月五万元的标准支付被告（反诉原告）北京华联综合超市股份有限公司定福庄分公司自二〇一七年九月一日至实际返还场地之日止的租金；五、驳回原告（反诉被告）北京国泰弘盛宾馆有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京华联综合超市股份有限公司定福庄分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20246元，由原告（反诉被告）北京国泰弘盛宾馆有限公司负担17110元（已交纳12600元，剩余4510元于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京华联综合超市股份有限公司定福庄分公司负担3136元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费10607元由被告（反诉原告）北京华联综合超市股份有限公司定福庄分公司负担（已交纳）。鉴定费15000元，由原告（反诉被告）北京国泰弘盛宾馆有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  吴 娜人民陪审员  陈秀珍人民陪审员  杜月霞二〇一九年七月二十九日书 记 员  李丽花