山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0402民初3058号 原告：枣庄市军队转业干部和专家服务中心，住所地枣庄市市中区光明东路**。 法定代表人：宋卫萍，主任。 委托诉讼代理人：刘军，男，公司员工。 委托诉讼代理人：李君友，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。 被告：张华，女，1975年6月17日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：王启龙（系张华配偶），住枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：张望发，山东龙头律师事务所律师。 原告枣庄市军队转业干部和专家服务中心与被告张华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告枣庄市军队转业干部和专家服务中心委托诉讼代理人刘军、李君友，被告张华及其委托诉讼代理人王启龙、张望发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告枣庄市军队转业干部和专家服务中心向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告之间房屋租赁合同；二、依法判令被告返还租用的标的物房屋、土地、院落及相关附着物；三、依法判令被告支付房屋期满后被告继续占有房屋的租金（从2018年1月1日起，12,454.50元/月，计算至被告实际返还租赁物之日止）；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、2007年6月18日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定，原告将拥有的四合院一座，位于光明东路**东院租赁给被告使用。第一次签订的房屋租赁期限为两年。之后，原、被告双方每一年续签一次《房屋租赁协议》。最后一次签订的《房屋租赁协议》租赁期为：2017年1月1日起至2017年12月31日止。2018年6月11日，经山东鲁扬信衡资产评估有限公司评估，房屋年租金为149,454元，折合租金12,454.5元/月。因被告承租使用所产生的费用（包括水费、电费、暖气费、物业费、房维修费、人为因素出现火灾、被盗以及与外界发生纠纷等等）由被告自行承担。原、被告合同到期后，因国有资产需要公开招租，原告多次与被告协商解除租赁合同事宜，均遭到被告的拒绝。2018年6月5日、6月20日通过公证送达的方式将《解除合同通知书》送达至被告住所处，被告仍拒绝签收。综上，原告与被告房屋租赁合同租期已届满，被告仍占有原告房屋的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。2、本案原被告签订的是不定期租赁合同，根据合同法规定不定期租赁合同是指租赁合同期限届满后双方不能签订书面合同，租赁期间就是不定期租赁期间，被告提出的资产变更是解除合同的唯一条件，我方不认可。我方认为这是2017年签订的合同履行期间解除合同的条件，合同期满后是否签订合同当事人意思自治，没有签订书面合同就是法律规定的不定期租赁合同。3、案涉房屋的土地是划拨给我方的，我方具有使用权。由于行政命令，需要收回案涉房屋，且双方形成了不定期租赁合同，我方有权单方解除合同。 被告张华辩称，1、我方不同意解除合同。租赁期限不到，被告有权继续使用租赁物，根据双方签订的四份《租赁合同》均载明如不发生资产变更，被告有权继续按原条件租赁。2017年12月31日以后，双方实际已经履行原租赁合同，签订书面续租合同只是对原有租赁合同的书面形式，该形式有无并不影响双方租赁合同的性质。2、根据合同约定，资产变更是解除合同的条件，本案合同解除的条件未成就。且案涉房屋系2007年起，我方经原告方同意，自行出资对租赁四合院进行改造、修建、装修装饰的，投资50万元，全部地上附着物都是我方建设的，没有原来单位的房屋。上述房屋的所有权应归我方所有，我方应交的租金也应只是土地的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告、被告提交的证据及庭审陈述，对本案的证据和事实，本院认定如下：原告枣庄市军队转业干部和专家服务中心与被告张华分别于2007年4月29日、2009年7月23日、2014年7月1日、2017年9月11日签订《房屋租赁协议》，约定将原告拥有的位于培训中心篮球场东边的简易房15间，租赁给被告张华。2017年9月11日签订《房屋租赁协议》约定：租期1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止，年租金1万元整。合同期内，张华可按照经营思路对房屋进行装修、改造，配备相关设施，由张华负担费用。合同期满，如不发生资产变更张华可继续按原条件租用。 经原告方委托，山东鲁扬信衡资产评估有限公司于2018年6月11日作出《资产评估报告书》一份，认定位于光明东路19号院内东侧的房屋年租赁价值为149,454元。被告张华有异议，于2018年11月6日申请双方鉴定，2018年12月6日山东安信资产评估土地估价有限公司退回相关鉴定材料，原因为“鉴于原告与被告签署《房屋租赁合同》，租赁标的物是四合院一座，属于房地一起租赁，其租赁价格不适宜分别评估，本次评估无法进行，现将相关资料退回贵院”。 根据原告枣庄市军队转业干部和专家服务中心提交的枣庄市土地管理局枣土征字（1997）19号文显示，原告经划拨获得土地使用权3067㎡，原告诉称该划拨土地即为案涉土地，根据上述文件显示，该划拨土地的是用于体育活动场地建设。 本院认为，当事人订立和履行合同，应当遵守相关法律、法规，合同效力属于法院应当主动审查的范围。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中原告枣庄市军队转业干部和专家服务中心未能举证证明，其租给被告的案涉房屋已取得相关建设工程规划许可或者及相关主管部门批准，故应当认定原、被告双方之间签订的租赁合同无效。被告张华应返还原告土地及地上附着物。被告张华主张地上附着物皆系其建设，应当依照相关法律规定另行处理。 根据山东鲁扬信衡资产评估有限公司的评估结果，原告诉请被告按照12,454.5元/月的标准，从2018年1月1日起至被告实际返还租赁房屋之日止，支付房屋期满后被告继续占有房屋的租金，因被告对诉争土地及房屋占有使用并产生了价值，且原、被告双方鉴定结论未作出，被告未提交其他相反证据证明的案涉房屋的实际租赁价值。故原告该项诉请本院予以认可。 依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下： 一、原告枣庄市军队转业干部和专家服务中心与被告张华签订的房屋租赁协议无效； 二、被告张华应该于本判决生效之日起十日内，返还原告枣庄市军队转业干部和专家服务中心房屋租赁协议所涉土地及地上附着物； 三、被告张华应该于本判决生效之日起十日内支付给原告枣庄市军队转业干部和专家服务中心房屋占有使用费（按照12,454.5元/月的标准，从2018年1月1日起至实际返还租赁房屋之日止）； 四、驳回原告枣庄市军队转业干部和专家服务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,040.4元，由被告张华负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  马菲菲 人民陪审员  王秀芹 人民陪审员  冯相东 二〇一九年七月十五日 法官 助理  王建增 书 记 员  王 晨