北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初10094号原告（反诉被告）：远大东方玻璃幕墙（北京）有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码×××。法定代表人：李良更，总经理。委托诉讼代理人：邹秀丽，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏宇，北京市两高律师事务所律师。被告（反诉原告）：昝晓俊，男，1976年10月7日出生，汉族，河北省三河市燕郊开发区人，住该处，身份证号×××。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。原告（反诉被告）远大东方玻璃幕墙（北京）有限公司（以下简称远大公司）与被告（反诉原告）昝晓俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）远大公司法定代表人李良更及其委托诉讼代理人邹秀丽、李宏宇，被告（反诉原告）昝晓俊及其委托诉讼代理人苟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）远大公司向本院提出诉讼请求：1．确认双方签订的《租赁协议》无效；2．昝晓俊返还已给付的2017年9月至2017年11月房租25万元、押金20万元；3．昝晓俊赔偿原告装修损失927000元、经营损失442445．18元、搬迁损失228000元、电费损失56037．04元。事实和理由：2016年9月18日，李良更作为远大公司法定代表人，代表公司与昝晓俊签订《租赁协议》。昝晓俊将坐落于顺义区×镇×村南，厂房面积4789．5平方米，办公室430平方米，场院约8000平方米，宿舍355平方米出租给原告使用，双方约定租赁用途为玻璃加工，租期为十年，昝晓俊向李良更出示了其与北京市顺义区×村委会签订的《土地承包合同》，承包用途为工业生产，承包期为30年，即从2004年5月1日至2034年4月30日止。昝晓俊称该厂房就是用来工业生产的，并承诺配合原告办理营业执照及变压器申请手续。李良更在签订合同当日支付了第一年（2016年11月15日－2017年11月14日）的租金100万元，并于当日支付了押金20万元。合同中第十四条明确约定“因甲方原因造成乙方不能正常生产（如：法院封门、村民闹事等），甲方应积极协调尽量降低乙方损失，如有损失甲方应作出相等赔偿”。《租赁协议》签订后，原告开始了玻璃加工的厂房配套建设及变压器的申请和配套设施建设，并将其经营的远大公司营业执照变更到了租赁厂房所在地，进行了生产经营及销售。2017年9月11日，北京市顺义区×镇人民政府向被告作出了（2017）第15号限期拆除决定书，认定昝晓俊的建筑物属于违法用地，责令其自行拆除。被告在未对原告进行任何通知的情况下，突然自行拆除了部分厂房，导致公司无法继续经营，并造成了巨大损失。2017年12月20日，×镇人民政府又将剩余的厂房进行了查封。原告合法注册经营的公司一直处于瘫痪状态，经营损失和财产损失巨大。经原告事后核实，由于被告所建的房屋，没有取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行，被×镇人民政府认定为违法建设，依照规定，双方签订的《租赁协议》应当无效，被告应退还原告相应的租金及全部押金，且被告存在严重过错，应对原告因此造成的经营损失等全部损失予以赔偿。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。昝晓俊辩称：第一，本案原告并非适格原告，与被告签订协议的是李良更，不是本案原告；第二，涉诉的《租赁协议》有效，但因为原告没有按时交纳租赁费用，我方已经发出解除通知，现《租赁协议》已经解除；第三，原告第二项请求，我方不同意退还，因为原告到现在还在实际使用涉诉场地，所以不应退还，且该笔钱款并不足以支付其应交纳的场地占用费。原告还将原属于被告的财产运走，还有水、电费没有结清，所以我方不同意退还；第四，装修损失、经营损失等我方均不予认可，我方没有任何过错，不应承担任何赔偿责任。昝晓俊提起反诉要求：1．远大公司立即将涉诉房屋及场地腾退给昝晓俊，并将厂房、办公室及场地恢复至原状；2．远大公司支付昝晓俊2017年11月15日至实际腾退之日止的租金（场地占用费）（每月按照83333元计算），电费33806．37元、水费9306元；3．远大公司支付昝晓俊2016年11月16日电费559．73元、2016年12月12日电费1413．44元、2017年1月12日电费2278．39元、2017年2月11日电费1294．65元、2018年6月18日电费162．6元，合计5708．81元；4．远大公司支付昝晓俊水泥构件款1565元；5．远大公司返还昝晓俊空调一台（一拖二）、桌子三张、梯子一把、切割锯一台；6．本案反诉费用由远大公司负担。事实与理由：2016年9月18日，双方签订《租赁协议》，约定反诉原告将位于×镇×村南的厂房及场院租赁给李良更。合同同时约定，反诉被告应当在2017年8月1日前一次性付清第二年（2017年11月15日至2018年11月14日）的房租100万元，如果逾期未支付租金，反诉原告有权停止反诉被告的生产，并终止合同。在此情况下，属于反诉被告违约。2017年8月1日前，反诉被告并未按照约定支付租金，经反诉原告多次催要至今未支付。在租赁期间，反诉被告还拖欠电费、水费。并且水泥构件款也未支付，同时反诉被告还将涉诉场地内原有的空调一台、桌子三张、梯子一把、切割锯一台搬走。反诉原告认为，反诉被告的行为严重违反了合同约定，反诉原告有权单方要求反诉被告停止生产，并解除合同，并要求其支付自2017年11月15日至实际腾退之日的租金（占用费）。为了维护合法权益，故提出反诉，请求法院依法判决。远大公司针对该反诉辩称：第一，我方认为合同无效，不应再继续履行；第二，2017年9月11日×镇政府已经将涉案场地确定为非法用地，限令拆除，12月20日已经将涉案厂房进行封存。无论合同有无效力，从镇政府做出拆除决定之日起，涉案厂房已经失去了双方所约定的使用条件，该土地已经和昝晓俊没有任何关系，同时我方也无法正常使用，从2017年9月11日昝晓俊已经失去了向我方主张任何权利的条件，相应的费用也同样没有任何事实依据。2017年9月11日政府下通知后，昝晓俊在没有通知我方的情况下，拆除了部分厂房，造成我方无法正常经营，所以昝晓俊主张的租金没有任何依据。在查封之后，厂房的实际控制权也不归昝晓俊享有，我方也一直无法使用，也没有使用。昝晓俊在变压器报停后，双方有过沟通，昝晓俊在报停后，又私自申请使用，所以昝晓俊主张的电费与我方无关，应由昝晓俊自行承担。增加的诉讼请求的电费也都与原告无关，在2017年9月11日之前，我方对使用变压器的费用都已经交纳了相关的费用，在2017年9月11日之后的产生的所有电费与我方无关。2016年11月和12月电费也与我方无关，因为变压器还在昝晓俊自己名下，具体使用情况不知情。昝晓俊对水泥款、空调、桌椅、切割锯的主张，我方不认可该事实，也没有支付和返还的义务。本院经审理查明：李良更系远大公司法定代表人。2016年9月18日，昝晓俊（甲方、出租方）与李良更（乙方、承租方）签订《租赁协议》，约定昝晓俊将坐落于顺义区×镇×村南，厂房面积4789．5平方米，办公室430平方米，场院约8000平方米，宿舍335平方米出租给远大公司使用；租赁用途为玻璃加工；厂院西大门西侧正房四间、西房厨房一间，共约80平方米，该房及西大门前停车场约300平方米、场院西大门均由甲方使用，使用方承担并支付相应的水、电等费用。除厂院西大门西侧正房四间，该房及西大门前停车场约300平方米由甲方使用外，剩余的属于甲方的相关厂房、场院、办公室、宿舍、设施（门吊）归乙方使用；租赁期间自2016年11月15日起至2026年11月14日止，租赁期为10年，第一年（2016年11月15日至2017年11月14日）年租金为100万元，于签订合同之日一次性付清。第二年（2017年11月15日至2018年11月14日）年租金为100万元，于2017年8月1日前一次性付清；乙方在租赁期间内，建造临时建筑物、添附物，须经甲方同意后方可施工，合同终止后乙方建造的临时建筑物、添加物，无条件归甲方所有；甲方负责提供河北三河市网电80千伏变压器一台、315千伏变压器一台，乙方需按照河北省三河市供电部门相关政策、规定使用，日常维护及交纳电费均由乙方负责。乙方名下报装的变压器始终归乙方所有，合同终止前乙方应负责拆除该变压器；签订合同时，乙方给付甲方押金20万元，租赁期届满，乙方将承租的设施设备完好交给甲方，水电等费用结清后此押金退还乙方（三个工作日内）；乙方必须合法经营，甲方不得随意干扰乙方的生产经营活动，因甲方原因造成乙方不能正常生产（如：债务、法院封门、村民赔偿闹事等），甲方应积极协调尽量降低乙方损失，如有损失甲方作出相等赔偿……；如遇国家、市、区、乡征占土地等，甲方须向乙方提前3个月书面通知，并向乙方退还已交纳的剩余租金，因国家补偿费归甲方所有，乙方的经营损失费及搬家费由乙方自行与政府征地部门协调解决，归乙方所有。同日双方又签订了《租赁合同附件补充协议》，对变压器的相关申请事项进行了约定。远大公司于该日通过董长磊的账户向昝晓俊支付了100万元租金、押金20万元，昝晓俊为其出具了收条。上述合同签订之后，远大公司遂开始使用该租赁厂房及场地。远大公司称在《租赁协议》签订后自己进行了厂房、变压器等配套设施建设，开始进行生产经营及销售，但在2017年9月11日，×镇人民政府认定昝晓俊的建筑物属于违法用地，责令其自行拆除，昝晓俊在未通知自己的情况下自行拆除了部分厂房，导致自己无法经营，在2017年12月20日×镇人民政府又将剩余的厂房进行了查封，因此经营和财产损失巨大，故要求昝晓俊赔偿损失。为此远大公司提交了《限期拆除决定书》（（2017）第15号）、现场照片等证据予以证实。《限期拆除决定书》载明：相对人：昝小俊，案由：违法建设，根据顺义区例行督查“现状耕地、基本农田与实地不一致”地块整改情况的通知，位于顺义区×镇×村南的建筑物，属违法用地。责令你于2017年9月15日之前自行拆除，逾期未拆除，本镇政府将依法组织拆除。如不服本决定可自接到本决定书之日起60日内向北京市顺义区人民政府申请行政复议，也可自接到本决定书之日起6个月内直接向北京市顺义区人民法院提起行政诉讼。照片显示剩余厂房在2017年12月20日被×镇人民政府贴上封条予以查封。昝晓俊对《限期拆除决定书》的真实性不认可，称自己没有收到过相应的决定书，并且该决定书上的名字也不是自己的名字，对现场照片的真实性表示不清楚，称没有去现场核实过。昝晓俊承认在2017年10月，因涉诉的厂房确有少部分占用了村里的土地，因此镇政府对该超占部分的厂房进行了拆除，但还保留了约4000多平方米的面积，并不妨碍远大公司的经营。诉讼中，远大公司明确其要求赔偿的各项损失如下：1．装修损失92．7万元（直接装修花费85万元加上购置安装起重机费用7．7万元）；2．经营损失442445．18元（2017年8月1日至2018年2月期间的员工工资损失）；3．搬迁损失228000元（运输队承接运输搬迁设备的费用）；4．电费损失56037．04元（昝晓俊未按照公司要求报停变压器所产生的费用）。为此远大公司提交了如下证据：1．《钢结构承包合同》、《装修改造报价单》、《工程验收单》、收据5张。上述证据显示2016年10月远大公司与中尚环艺装饰工程（北京）有限公司就涉案场地改造装修工程签订了《钢结构承包合同》，合同总价为905186元，施工期间为2016年10月18日至2017年5月1日。施工范围包括办公室装修、门卫室及小厨房装修、西面宿舍区及厨房区围墙、车棚及迎门墙、玻璃磨边机水路及沉淀池、夹胶釜降温池及配套房池、钢化炉基坑及厕所、高压配套房、围墙围挡、大门招牌基墙、车间照明设施及行吊梁、监控、围墙防盗铁丝、花园砌墙。收据显示远大公司向中尚环艺装饰工程（北京）有限公司支付共计85万元的款项。远大公司称该工程实际支付工程款为85万元。2．《起重机械定做专用合同》、《河南兴远起重机有限公司购销合同》及转账凭证。上述证据显示远大公司从河南省矿山起重机有限公司、河南兴远起重机有限公司定购了起重机，合同价款分别为7．5万元及6．2万元，远大公司向河南省矿山起重机有限公司支付了3．5万元，向河南兴远起重机有限公司支付了4．2万元。远大公司称因与河南省矿山起重机有限公司的合同因故未能履行完，所以才又向第二家公司定购，但在支付款项时已将之前支付的3．5万元扣除，因此不属于重复定购、支付，并称该起重机现在还在现场，承认该起重机可以拆卸，但认为其属于定制，拆卸之后也无法再继续安装使用，因此应当认定其属于全损的范围。3．2017年8月1日至2018年2月员工工资签收明细表及部分网上银行电子回单。上述证据显示远大公司支付了该期间员工工资。远大公司称在2017年9月11日×镇人民政府作出限期拆除决定后，承租的部分厂房被拆除，在无法继续经营的情况下，原告实质支付工资的损失为442445．18元。4．《运输吊装协议》、《设备运输吊装协议》及说明。上述证据显示远大公司在2017年11月26日与天津市蓟县何凤书汽车运输队签订了《运输吊装协议》，由该运输队承接其厂房内的设备、玻璃等搬迁业务，合同价款为15万元，约定完成搬运任务的期限为2017年11月28日至3月28日；在2018年1月27日与北京齐鲁健达起重搬运有限公司签订了《设备运输吊装协议》，由该公司承接其厂房内的大部分设备搬迁工作，合同价款为7．8万元，完成约定搬运任务的期限为2018年1月28日至2月8日。5．国网北京电力公司、北京顺力成电力设备安装维修有限公司、国网冀北电力有限公司廊坊供电公司开具的发票8张。上述票据显示金额为56037．04元，其中北京顺力成电力设备安装维修有限公司的票据显示费用为建设工程款。远大公司称在2017年11月8日要求昝晓俊报停变压器后，由于其没有按期报停，因此多支付电费56037．04元。昝晓俊称证据1的真实性无法核实，也没有取得自己的同意，不清楚具体建设情况，并认为远大公司所进行的建设没有经过规划审批，属于违法建设，并且也没有提供正规的发票，无法证明其支付了相应的款项，因此不认可该笔费用；对证据2的真实性及证明目的均不予认可，认为所提交的转账凭证只能说明其支出是用于工业生产，不是用于销售，并且显然的收款方与其所述情况也不符，同时其主张的数额与合同的金额也不符，因此该笔款项往来到底是什么钱无法确定，并称起重机是可以拆卸再使用的，远大公司可以拆卸搬走，不存在所谓的全损情况；对证据3的真实性不认可，称自己并没有参与，如果其企业真的不能经营了，也不应该存在这么多的工资支出，并且原告实际上是还在经营，2017年8月至2018年2月根本不存在什么经营损失；对证据4的真实性不予认可，称其无法核实，并且上述费用也未有正式的票据证实，因此不认可该费用；对证据5的真实性认可，但认为国网北京电力公司、北京顺力成电力设备安装维修有限公司开具的两张票据，都是远大公司名下的费用，与自己无关，而国网冀北电力有限公司廊坊供电公司开具的票据载明的费用，并非自己未报停，而是自己报停后因远大公司并未离场，其私自继续使用所产生的费用，应由其自行承担。庭审中，昝晓俊认可涉诉场地确未有相应的建设规划手续，但认为远大公司被查封及搬离的真正原因是其不符合北京市的整体发展要求，属于被淘汰退出的行业，并且其没有从事玻璃生产的许可手续，系此次北京市“疏整促”活动要求清退搬迁的企业范围，因此其所主张的各项损失并非自己的过错造成的，与自己无关，不应当要求自己承担赔偿责任。为此，昝晓俊提交了北京市工业污染行业生产工艺调整退出及设备淘汰目录（2017年版）、远大公司营业执照等证据予以证实。该目录显示，平板玻璃生产属于北京市工业污染行业生产工艺调整退出及设备淘汰范围之内。在远大公司的营业执照中，经营范围为：销售建筑材料、装饰材料、金属材料、五金交电、化工产品（不含危险化学品）；技术推广服务；租赁建筑工程机械与设备；施工总承包、专业承包、劳务分包；经济贸易咨询；技术开发；国际、国内海上、航空、道路货运代理；普通货运；工程勘查；工程设计。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；普通货运、工程勘查、工程设计以及依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）远大公司对上述证据的真实性认可，承认自己确未取得在该地进行玻璃生产的许可手续，但称该目录属于政府内部文件，且是2017年的版本，因此对其证明目的、关联性都不认可。同时，远大公司否认自己在租赁场地内从事玻璃生产活动，称自己进行的仅仅是技术研发活动，坚称政府的查封行为与自己的经营活动无关。昝晓俊对此不予认可，称在原告自己提供的证据中，有钢化炉、降温池、1000千伏变压器等多种生产设备，显然其目的是进行生产，而不是销售。为查明涉诉场地被查封的原因，昝晓俊申请本院向×镇人民政府进行调查。本院依法对×镇人民政府的主管部门经济发展办公室进行了调查。该办公室主任在调查中称，该办公室主要代表镇政府对镇里企业进行管理，涉案的远大公司厂房系被自己部门查封，原因是当时该企业办理的营业执照是只许可销售，不允许进行生产经营的，但该企业在现场实际进行了生产。2017年根据北京市“疏整促”相关文件的要求，进行生产活动必须有相关合法手续，如环评手续等，但是该企业都没有，所以该企业被列入了“疏整促”范围，不允许其进行生产，在2017年9、10月份就跟该企业谈过要求其拆除搬迁机器设备，仅允许销售存储，但当时该企业没有按照要求搬离，所以镇里将电停了，该企业才把设备拆除搬走，但具体什么时候全部搬离的自己不太清楚。昝晓俊反诉称因为远大公司未按时支付租金，因此自己已经解除了与远大公司的租赁关系，并要求远大公司恢复原状、腾退场地、支付2017年11月15日起至实际腾退之日止的场地占用费，同时支付占用期间的电费、水费，并支付之前拖欠的电费及水泥构件款，返还空调、桌子、梯子、切割锯等物品。为此昝晓俊提交了《租赁协议》、电费收费清单、村委会证明、解除合同通知书、邮寄单、微信截屏、交费短信及发票、现场录像光盘等证据予以证实。电费收费清单显示2017年12月12日至2018年1月12日电费为26497．47元、2018年1月12日至2018年2月12日电费为7308．9元。×村村委会证明载明：昝晓俊租赁的顺义区×镇×村南土地20亩，自2016年11月15日至2018年6月2日该院使用自来水2068吨，每吨4．5元，共计9306元。昝晓俊租赁该地块尚欠×村委会自来水费共计9306元。解除合同通知书、邮寄单微信截图等显示，2018年6月4日昝晓俊通知李良更，因其逾期未交纳租金从即日起与其解除《租赁协议》。交费短信及发票显示昝晓俊在2018年6月13日交纳了电费162．6元。远大公司对《租赁协议》、电费收费清单、村委会证明、解除合同通知书、邮寄单、微信截屏、交费短信及发票、现场录像光盘的真实性认可，但不认可其证明目的及效力，称自己不存在欠租超时的情况，电费收费清单、村委会证明显示的费用也不是被告代自己交的费用，是被告自己欠的电费和水费，并认为合同属于无效合同，并且解除通知是自己在法院起诉之后才收到的，不认可其效力，否认自己之前还存在拖欠电费及水泥构件款的情况，也不认可搬走了空调、桌子、梯子、切割锯等物品。昝晓俊对此也未能提供证据加以证实。诉讼中，本院对涉诉租赁现场进行了勘查。该租赁场地目前处于空置状态，无远大公司的人员在场；场地内建有厂房一栋、简易办公楼一栋（玻璃幕墙结构），现场厂房已被锁上，故无法进入厂房内；目测发现厂房内尚遗留有起重机一架，无其他重要物品；该厂房东侧长约23米的部分已经拆除，重新进行了封闭。远大公司称自己实际撤离现场的时间为2018年1月底，现场除了遗留有起重机和变压器外，已经没有自己的东西。昝晓俊否认远大公司搬离的时间为2018年1月底，称其在2018年6月初的时候还有工人在租赁场地内，但表示不清楚其具体搬离时间。远大公司、昝晓俊均承认双方未曾办理过相关交接手续。上述事实，有当事人陈述、《租赁协议》、《限期拆除决定书》、现场照片、《钢结构承包合同》、《装修改造报价单》、《工程验收单》、收据、《起重机械定做专用合同》、《河南兴远起重机有限公司购销合同》、转账凭证、工资签收明细表及银行电子回单、《运输吊装协议》、《设备运输吊装协议》及说明、电费发票、目录（2017年版）、营业执照、电费收费清单、村委会证明、调查笔录、谈话笔录、勘查笔录及照片、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：对于远大公司是否为本案适格诉讼主体的问题，尽管昝晓俊称涉案的《租赁协议》系其与李良更而非远大公司签订，因此认为远大公司非《租赁协议》的当事人，不具备起诉资格，但是根据已查明的事实，李良更为远大公司的法定代表人，其与昝晓俊签订《租赁协议》系履行职务之行为，远大公司亦对该行为的效力明确表示认可，承认该《租赁协议》系李良更代表公司与昝晓俊所签订。而根据相关规定，公司法定代表人履行职务的行为的相关法律后果应当由公司承担，并且根据该《租赁协议》载明的租赁场地用途等内容及协议履行过程中相关租金、电费的实际支付方等情况，均足以证明《租赁协议》的承租方为远大公司，因此昝晓俊以《租赁合同》仅有李良更签名为由主张远大公司并非本案适格原告，缺乏法律依据，本院对该辩解意见不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，作为租赁合同标的厂房、办公楼等系昝晓俊在其所租赁的×村集体土地上所修建，并未能取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证等合法建房手续，因此依据上述规定，昝晓俊与远大公司于2016年9月18日所签订的《租赁协议》应属无效合同，因此，对于远大公司请求确认其与昝晓俊签订的《租赁协议》无效的请求，本院依法予以支持。无效的合同，自始不具备法律效力。在合同无效的情况下，显然不存在再解除合同的问题，因此昝晓俊称因远大公司逾期未缴纳租金而解除双方《租赁协议》的辩解意见，缺乏依据，本院不予采纳。对于双方诉争的租金（场地占用费）问题，根据本院已查明的事实，×镇人民政府于2017年9月11日向昝晓俊发出了（2017）第15号限期拆除决定书，要求其在2017年9月15日之前将违法占地部分的厂房予以拆除，之后涉诉租赁厂房涉及违法占地的部分被拆除，并且在2017年12月20日×镇人民政府又将涉诉租赁场地予以查封，因此要确认诉争的租金（场地占用费），首先要确认远大公司对涉诉租赁场地实际占有使用时间。而对于涉诉租赁场地实际使用时间，双方对此各执一词。远大公司称其搬离时间为2018年1月底，昝晓俊则称其搬离时间为2018年6月初，对此双方均未能提供证据加以证实，本院对各自主张的时间节点均难以确认。但是，根据远大公司提交的为搬迁而与相关企业签订的《运输吊装协议》、《设备运输吊装协议》所约定的搬迁工作完成工期来看，显然与远大公司主张的搬离时间2018年1月底不符，因此根据本案的实际情况，本院确认其实际搬离时间为完成搬运任务的工期的最后期限即2018年3月28日。远大公司以涉诉租赁场地被拆除、查封为由要求退还2017年9月至2017年11月期间的房屋租金及押金，而昝晓俊则以远大公司一直在实际使用涉诉租赁场地为由，要求其支付合同租赁期满之后即2017年11月15日的场地占用费，由于涉诉租赁场地确实在使用中发生了拆除、查封的情况，尽管昝晓俊称拆除之后厂房面积还有4000多平方米，不影响远大公司实际经营，但该拆除行为势必使得远大公司实际可使用的厂房面积减少，导致与《租赁协议》约定可使用的面积不符，同时在2017年12月20日涉诉租赁场地被查封后，尽管远大公司仍占用使用涉诉租赁场地，但显然不可能如之前一样完全正常的使用涉诉租赁场地，因此在此情况下，综合考虑上述诸因素的影响，本院认为应当适当减少2017年9月之后的租金（场地占用费）。综合本案的实际情况，本院酌情确认2017年9月至12月20日期间的租金（场地占用费）以《租赁协议》约定的租金标准的七折计算为宜，2017年12月20日之后至2018年3月28日期间的租金（场地占用费）以《租赁协议》约定的租金标准的五折计算为宜。双方均认可远大公司原租金已交至2017年11月15日，并存有押金20万元，故本院对此予以确认。经核算，在扣除远大公司相应的应交纳的租金（场地占用费）后，昝晓俊还应退还远大公司的费用为48630．13元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。远大公司称涉诉租赁场地被拆除、查封系昝晓俊未取得相应的建设规划手续所造成，因此要求其赔偿装修改造、经营、搬迁、电费损失，故昝晓俊对涉诉租赁场地被查封是否存在过错是本案争议的焦点。首先，如前所述，涉诉场地未曾取得建设规划手续导致《租赁协议》无效，昝晓俊作为该租赁厂房的建设方、出租房，对此显然具有过错。而远大公司明知该涉诉租赁厂房等系昝晓俊自行在租赁的×村的集体土地上建设而成，并未取得相关建设规划手续，仍然与其签订《租赁协议》，因此远大公司对《租赁协议》无效也明显存在过错。其次，远大公司称租赁厂房被查封系未取得建设规划手续所致，尽管其不承认自己在租赁厂房内从事了玻璃生产活动，称其进行的是技术开发，但是根据庭审查明的事实，足以认定其在租赁场地内进行了生产经营活动，而其从事玻璃生产，超越了其营业执照许可从事经营的范围，未按照相关法律法规的规定取得相关批准手续，而按照北京市的相关规定，其从事的玻璃生产属于调整退出及淘汰的行业，并且根据本院对×镇人民政府进行查封的主管部门经济发展办公室的调查情况来看，该办公室明确表示是因远大公司存在超越营业执照许可范围进行生产经营的情况，所以根据北京市“疏整促”相关文件要求进行的查封，并要求其限期拆除搬迁机器设备，仅允许销售、存储。显然，导致涉诉租赁厂房被查封的主要原因并非是未取得建设规划手续所致。综上，远大公司所主张的各项损失，其中的经营开支、企业搬迁费用等损失，系其自身原因所造成，故对其主张的经营、搬迁损失，本院不予支持。至于其对租赁厂房进行装修改造所花费的费用，因其确实对厂房进行了改造，昝晓俊当初亦未对此予以反对，故远大公司、昝晓俊对此均应当承担一定的责任。本院根据现场的实际装修改造情况、厂房使用时间、查封的客观原因等诸因素，结合双方的过错程度，酌情确定昝晓俊给付远大公司各项损失赔偿款40万元。至于远大公司所称的电费损失，其提供的证据并不足以证明该电费系昝晓俊私自开通并使用其变压器所造成，昝晓俊对此也不予认可，并且在该期间远大公司也并未完全从涉诉场地内搬离，因此其要求赔偿电费损失的请求，依据不足，本院不予支持。对于昝晓俊反诉要求的腾退现场、恢复原状的请求，因为根据现场勘查的情况来看，涉诉的租赁现场已无远大公司人员，其处于空置状态，昝晓俊可以径直接收，无需远大公司进行腾退，故本院对此亦无进行判决的需要，同时其也未举证证明远大公司对涉诉场地进行了破坏而有需要恢复的情况，因此对其腾退现场、恢复原状的请求，本院不予支持。对于昝晓俊反诉所主张的要求返还的垫付的电费、水费，虽然其提交了电费发票、村委会证明等证据，但是根据《租赁协议》的约定，涉诉场地的厂院西大门西侧正房四间、西房厨房一间及西大门前停车场均归昝晓俊自己使用，并自行承担相应的水、电等费用，而根据其提供的发票、证明等证据并不能证明其要求返还的电费、水费中的水、电的实际使用者为远大公司，远大公司对此也不予认可，因此在其也同时使用水、电的情况下要求远大公司返还其所述的电费、水费的请求，缺乏依据，本院不予支持。至于昝晓俊要求远大公司支付所垫付的水泥款、返还空调、桌子、梯子、切割锯等物品的请求，其并未提供证据加以证实，并且在双方2017年2月办理交接手续的交接清单中，也未载明有上述东西存在，远大公司亦不认可自己从租赁场地内拉走了上述物品，因此昝晓俊该请求，缺乏证据证实，本院亦难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）远大东方玻璃幕墙（北京）有限公司与被告（反诉原告）昝晓俊于二○一六年九月十八日签订的《租赁协议》无效；二、被告（反诉原告）昝晓俊退还原告（反诉被告）远大东方玻璃幕墙（北京）有限公司租金及押金四万八千六百三十元一角三分（已扣除应支付的场地占用费），于本判决生效之日起七日内执行；三、被告（反诉原告）昝晓俊给付原告（反诉被告）远大东方玻璃幕墙（北京）有限公司损失赔偿款四十万元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回原告（反诉被告）远大东方玻璃幕墙（北京）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）昝晓俊的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四万七千二百五十四元，由远大东方玻璃幕墙（北京）有限公司负担三万七千八百零三元（已交纳），由昝晓俊负担九千四百五十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费二万零二百四十六元，由昝晓俊负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗旭华人民陪审员  杨凤利人民陪审员  郭汝楫二〇一九年七月十五日书 记 员  赵新月