四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终11455号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈仕兰，女，1972年1月9日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：蒋鸣，四川易通律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王勇，男，1971年10月15日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：蒋鸣，四川易通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李潇潇，女，1994年8月5日出生，汉族，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：张志刚，四川九益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁芳铭，四川九益律师事务所律师。 上诉人陈仕兰、王勇因与被上诉人李潇潇房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈仕兰、王勇上诉请求：一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初930号民事判决第一项、第二项，改判由李潇潇承担物业费7279元、房屋租金9404.64元、违约金20000元；三、本案诉讼费由李潇潇承担。有明确事实与理由：一、一审法院对于李潇潇在租赁期间应当支付的物业费不予认定，属于事实认定不清。案涉租赁合同第二十二条明确约定了物业费的缴纳标准，陈仕兰、王勇提交了缴纳物业费的增值税发票，根据票面金额可以计算物业费数额，一审法院应于一审庭审中就物业费缴纳标准询问双方当事人以便查明事实，故一审法院在未对双方当事人询问的情况下认为增值税发票不能作为确定物业费计算标准的依据属于事实认定不清。二、一审法院认为陈仕兰、王勇与黄敏另行签订《房屋（商铺）租赁合同》应视为陈仕兰、王勇与李潇潇自愿解除合同，双方不存在违约行为属于适用法律错误。在得知李潇潇欲单方提前解除合同时，陈仕兰、王勇便一直在向李潇潇主张违约责任，并告知其支付违约金的明细。并且按照合同约定，陈仕兰、王勇本应于2017年12月1日向李潇潇收取租金，但李潇潇却在免租期即将到期前提出解除合同，现承租人进行更换后，陈仕兰、王勇仍将为承租人提供免租期，致使陈仕兰、王勇直至2018年3月20日才能正常收取租金，李潇潇的违约行为给陈仕兰、王勇造成了直接经济损失。根据案涉租赁合同第八条及第三条第（三）项的约定，李潇潇转租铺面并单方提前解除合同的行为应视为违约，其应支付20000元违约金。综上，一审法院未查清案件事实，且适用法律错误，李潇潇的违约行为造成陈仕兰、王勇的经济损失，其应当承担违约责任。 李潇潇辩称，一、陈仕兰、王勇提交的证据并未涉及物业费计算的标准，李潇潇实际缴纳了部分物业费，增值税的专业发票与结算凭证是在缴费之前由物业中心出具的，物业中心开具清单的时间为2018年6月28日，陈仕兰、王勇可以在一审中提交，且缴费清单的金额与合同约定的金额不一致，故在无客观证据印证的情况下，现有证据不足以证明陈仕兰、王勇已经缴纳物业费；二、李潇潇为进行房屋装修而预存了1500元水电费，但后并未实际进行装修，故未实际产生水电费，陈仕兰、王勇应将水电费用退还给李潇潇；三、李潇潇不存在违约行为，在李潇潇并未解除合同的情况下，陈仕兰、王勇将案涉房屋出租给第三人，违约主体应当是陈仕兰、王勇。 陈仕兰、王勇向一审法院提出起诉请求：1、判令李潇潇赔偿陈仕兰、王勇物业费损失8740.6元；2、判令李潇潇赔偿陈仕兰、王勇房屋内墙破拆损失20000元；3、判令李潇潇赔偿陈仕兰、王勇房租费损失46824.8元；4、判令李潇潇支付陈仕兰、王勇违约金20000元。 李潇潇向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方于2017年9月1日签订的《房屋（商铺）租赁合同》；2、判令陈仕兰、王勇向李潇潇支付违约金20000元；3、判令陈仕兰、王勇向李潇潇支付因履行租赁合同产生的购买装修材料费、装修费、装修管理费、预存水电费等费用共计55364.37元。 一审法院认定事实：2017年9月1日，李潇潇与陈仕兰签订了《房屋（商铺）租赁合同》，合同约定由陈仕兰将位于成都市龙泉驿区大面镇天鹅西湖333号2层5-2-34、5-2-35、5-2-36、5-2-37号共计4间商铺租赁给李潇潇作为经营场所，房屋建筑面积共计425.68平方米。房屋租赁期限为5年，自2017年9月1日起至2022年9月1日止。其中2017年9月1日至2017年11月30日为免租期，免租期内免付租金，但需缴纳物管费、水电费等相关费用。商铺租金按照建筑面积每平方米每月28元计算（即每月11919.04元），租金按季度采用先支付后使用的方式支付，并于当月5日前缴清，在支付首次租金时还应缴纳20000元押金。后李潇潇于2017年11月15日告知陈仕兰不再继续租赁案涉商铺，但未将案涉商铺钥匙交还给陈仕兰。后李潇潇在案涉商铺大门上张贴了带有李潇潇电话号码的招租启示，案外人黄敏在看到招租启示后，与李潇潇取得了联系，李潇潇将陈仕兰电话告知案外人黄敏后，案外人又与陈仕兰取得了联系。2017年12月24日，陈仕兰与案外人黄敏签订《房屋（商铺）租赁合同》，将上述案涉商铺出租给黄敏。 一审法院另查明，李潇潇向陈仕兰商铺所在地物业缴纳了装修管理费1163.7元、电费1000元，向案涉商铺预存水费500元。另花费装修费等费用52700.67元。 一审法院认为，陈仕兰、李潇潇双方签订的《房屋（商铺）租赁合同》不违反法律规定，合法有效，双方均应当依约履行义务。本案中，李潇潇在免租期内告知陈仕兰不再继续承租房屋并贴出招租启示，案外人黄敏根据招租启示的内容联系上了李潇潇和陈仕兰，并于2017年12月24日与陈仕兰签订了《房屋（商铺）租赁合同》，应当视为陈仕兰、李潇潇双方于2017年12月24日自愿解除于2017年9月1日签订的《房屋（商铺）租赁合同》，双方均不存在违约行为。故对陈仕兰请求李潇潇支付违约金20000元及李潇潇请求陈仕兰支付违约金20000元的主张，一审法院不予支持。陈仕兰仅凭所提供的增值税发票并不能作为确定物业费的计算标准的依据，故对陈仕兰请求李潇潇赔偿陈仕兰物业费8740.6元的主张，一审法院不予支持。陈仕兰请求李潇潇赔偿房屋内墙破拆损失的主张，缺乏事实依据，一审法院不予支持。李潇潇在免租期内虽告知陈仕兰方不再承租商铺，但并未实际将案涉商铺腾退给陈仕兰，而是实际占用至2017年12月24日止，李潇潇应当给付陈仕兰自2017年12月1日至2017年12月24日期间的商铺租金9404.64元。故对陈仕兰请求李潇潇支付房租费损失46824.8元中的9404.64元，一审法院予以支持。李潇潇购买装修材料费用、装修费、装修管理费系李潇潇经营商铺所产生的费用，现李潇潇自愿放弃承租案涉商铺，陈仕兰并无过错。故对李潇潇请求陈仕兰支付购买装修材料费、装修费、装修管理费的主张，一审法院不予支持。李潇潇预存的水电费共计1500元，陈仕兰应当返还。上述款项品迭后，李潇潇应当支付陈仕兰7904.64元。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决，一、李潇潇于判决生效后十日内支付陈仕兰、王勇各项价款7904.64元；二、驳回陈仕兰、王勇本诉的其他诉讼请求；三、驳回李潇潇反诉的其他诉讼请求。本诉一审案件受理费2189元，由陈仕兰、王勇负担；反诉一审案件受理费842元，由李潇潇负担。 二审中，陈仕兰、王勇提交了世贸城四期物业服务中心关于世贸城四期西区5-2-34、35、36、37号商铺2017年1月1日至12月31日的物业费交款说明及明细，显示该时间段物业费用均为陈仕兰支付，其中34、35号商铺每月每间物业费484.875元、36、37号商铺每月每间物业费472.905元。拟证明案涉商铺物业费金额及陈仕兰已支付物业费的事实。李潇潇质证认为，该证据落款为世贸城四期物业服务中心，印章与落款不一致，且系自行制作的表格，不能证明来源于物业中心，亦不能证明该物业费已客观发生，且非二审新证据。本院认证认为，陈仕兰、王勇作为房屋业务，提交了加盖有物业中心印章的物业费交款说明及明细，已就其已支付物业费的事实完成了举证责任，在无反证的情况下，本院对该证据予以采信。 二审另查明，李潇潇一审提交的证明其预存了水费的收据上显示，用户签字为“李鹏坤”。陈仕兰、王勇陈述，其订立合同后，李潇潇即表示由“李鹏坤”负责租赁事宜，在租赁过程中均是“李鹏坤”与其联系，商铺对外转租所留电话也是“李鹏坤”的。一审中陈仕兰、王勇提交了其与“李鹏坤”的微信聊天记录，该聊天记录显示，陈仕兰、王勇向“李鹏坤”索要物管费、租金及押金，“李鹏坤”在微信中表示，其已经告知了对方不再承租房屋，现在愿意帮助陈仕兰、王勇对外出租。李潇潇表示，“李鹏坤”为其费用的代缴人，但未能在本院指定期限内提供“李鹏坤”的电话、微信信息，亦不能确认其具体身份信息。一审中，李潇潇提交了其缴纳房屋装修管理费、购买装修材料、租赁脚手架等收据。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，陈仕兰、王勇与李潇潇签订的《房屋（商铺）租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。二审争议焦点为：1、“李鹏坤”的行为是否代表李潇潇；2、双方是否存在解除合同的合意，李潇潇是否存在违约行为及应承担的违约责任；3、陈仕兰、王勇主张的物业费是否合法有据；4、李潇潇预存的水电费是否应全额退还。 关于李鹏坤行为是否代表李潇潇。本院认为，从李潇潇自行提交的证明其缴纳了水费的收据来看，该收据载明的客户为“李鹏坤”，李潇潇亦认可该人代表其缴纳了水费，在陈仕兰、王勇明确表示“李鹏坤”在租赁过程中代表李潇潇，且提交了“李鹏坤”对外招租信息及微信聊天记录的情况下，李潇潇有义务提供其掌握的李鹏坤的电话号码等信息以供查验，在本院指定的期限内，李潇潇未能提供任何李鹏坤的查验信息，故应推定陈仕兰、王勇提交的涉及“李鹏坤”的证据内容真实。同时，“李鹏坤”对外进行了招租的告示张贴于李潇潇承租商铺上，且根据承租人黄敏的证人证言，黄敏通过联系“李鹏坤”最终与陈仕兰、王勇签订的租赁合同并实际使用，该招租、订约、占用的行为均发生于李潇潇承租期间，李潇潇对此应当知晓，而至陈仕兰、王勇起诉前，李潇潇对这一出租行为并无任何异议，与李潇潇关于陈仕兰、王勇擅自将案涉商铺出租给第三人使用的陈述明显不符。此外，李潇潇承租案涉商铺数月，亦无任何其与出租方陈仕兰、王勇直接联系的证据。因此，本院认定“李鹏坤”向陈仕兰、王勇表示不再承租房屋及对外出租房屋的行为代表李潇潇，对李潇潇发生效力。 关于双方是否存在解除合同的合意及李潇潇是否存在违约行为。本院认为，从微信聊天记录来看，李潇潇首先向陈仕兰、王勇表示了其不再出租房屋，而陈仕兰、王勇继续索要租金、押金等，表明双方未就李潇潇不再承租房屋达成一致意见，陈仕兰、王勇在知晓对方不再承租房屋后又与案外人签订了租赁合同的行为应视为陈仕兰、王勇在知晓对方违约后的减损行为而非对对方解约的认可。因此，本院对陈仕兰、王勇关于李潇潇擅自解除租赁合同的主张予以支持。案涉合同约定了李潇潇应在合同订立当月支付押金2万元，且出现违约情形时该押金不予退还，该约定实质为双方关于违约金的约定。同时，案涉合同约定了2017年9月1日至11月30日为免租期，该免租期的设立前提显然系李潇潇全面履行合同，结合案涉房屋约定租金为每月11919.04元的约定，该2万元违约金并不高于陈仕兰、王勇的实际损失，故本院对陈仕兰、王勇关于李潇潇应赔偿其违约金2万元的主张予以支持。 关于房屋物业费。本院认为，根据合同约定，李潇潇承租期间的物业费由其负担，陈仕兰、王勇提交了物业公司制作的案涉商铺物业费交款说明及明细，并在一审中提交了相应的发票，已完全尽到了证明义务。李潇潇未能提交其支付物业费的证据，应承担举证不能的责任。根据物业中心明细显示，案涉四套房屋每月共计物业费为1915.56元，李潇潇实际占用时间为2017年9月1日至12月24日，即3.8个月，故其应承担物业费7279元，本院对陈仕兰、王勇该主张予以支持。 关于预存水电费是否应全额退还。本院认为，李潇潇在一审中提交了其支付的装修管理费收据、装修用材料费收据、租赁脚手架收据等，且黄敏的证人证言亦证实案涉房屋有过装修，因此在无相反证据的情况下，应当认定李潇潇对案涉房屋进行了装修，其消费水电费金额不明，故本院对李潇潇关于要求全额退还水电费的主张不予支持。 综上所述，上诉人陈仕兰、王勇的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初930号判决； 二、李潇潇于本判决生效之日起十日内向陈仕兰、王勇支付房屋租金9404.64元； 三、李潇潇于本判决生效之日起十日内向陈仕兰、王勇支付物业费7279元； 四、李潇潇于本判决生效之日起十日内向陈仕兰、王勇赔偿违约金20000元； 五、驳回陈仕兰、王勇的其他诉讼请求； 六、驳回李潇潇的全部反诉请求。 一审本诉案件受理费2189元、反诉案件受理费842元，二审上诉案件受理费2189元，均由李潇潇负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵韬 审判员  王果 审判员  李俊 二〇一九年七月十日 书记员  李丹