上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初10606号原告：上海奉贤庄行供销合作社，住所地上海市奉贤区。法定代表人：沈继军，主任。委托诉讼代理人：沈联军，上海卫根龙律师事务所律师。被告：姚明鹤，男，1963年9月5日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：何海凤(系被告姚明鹤妻子)，住同被告姚明鹤。被告：奉贤区庄行镇文化用品商店，住所地上海市奉贤区。经营者：姚明鹤，男，1963年9月5日生，汉族，住上海市奉贤区南桥镇育秀******。原告上海奉贤庄行供销合作社(以下简称庄行供销社)诉被告姚明鹤、奉贤区庄行镇文化用品商店(以下简称文化用品商店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告庄行供销社的委托诉讼代理人沈联军、两被告及被告姚明鹤的委托诉讼代理人何海凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄行供销社向本院提出诉讼请求：1、判令两被告腾退位于上海市奉贤区庄行镇一新路XXX号(商业门面房2间，70平方米)的房屋并返还给原告。2、判令被告支付自2018年1月1日起至实际腾退日止，按年租金人民币8,000元计算的实际使用费。事实和理由：2018年1月1日，原告与被告姚明鹤签订《房屋租赁合同》1份，约定被告姚明鹤向原告承租位于奉贤区庄行镇一新路XXX号的商业门面房2间作经营文化用品商店用,面积70平方米，年租金为8,000元，10月15日结算；租赁期限自2018年1月1日至12月31日止。租赁期满后，两被告既没有腾退租赁房屋，更没有支付租金。原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效。现租赁期间届满，两被告应当返还租赁房屋、支付租金，但其拒不履行合同义务，严重侵害了原告的合法权益。现原告为维护其合法权益，故诉至本院。被告姚明鹤、文化用品商店共同辩称，1、被告姚明鹤是原告的职工，从1987年工作到现在都在文化用品商店，1997年转制后就承包了文化用品商店，与原告签订房屋租赁合同是事实，租赁的房屋用于经营文化用品商店，但文化用品商店没与原告签订过租赁合同。2、姚明鹤本人从1987年工作至今一直在文化用品商店，1997年转制后就承包了文化用品商店(时间长了合同丢掉了)，原告单位领导帮忙统一办理个体工商户执照。租赁系争房屋是为了开设文化用品商店(个人不住在店里)，目前店里的库存还存放在房屋里。3、原告主张腾退收回房屋，被告肯定会交出房屋，但前提是原告先退还押金解决被告以后的生存问题(即民生问题)，被告才会将2018年房租付清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的原告的营业执照副本及被告的身份证复印件1组、《房屋租赁协议(2018年1月1日)原件1份、《非居房屋租赁合同》(案外人上海奉房置业有限公司与庄行供销社签订)复印件、上海市奉贤区住房保障和房屋管理局《关于授权奉房置业管理非居住直管公房的批复》复印件、上海奉房置业有限公司出具的证明2份及附件4(即奉贤区非居住直管公房产业清单)1份，两被告提供的《承诺书》和《通知》的复印件及《律师函》原件各1份，本院予以确认并在卷佐证；对于两被告提供的中国农业银行上海市分行现金解款单(附联)复印件，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，庄行供销社(甲方)与姚明鹤(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于奉贤区庄行镇一新路XXX号2间商业门面房出租给乙方经营文化用品商店使用，面积70平方米，年租金为8,000元，租金于10月15日结算；租赁期限自2018年1月1日至12月31日止，租赁期限为壹年。租赁期间的物业费、门前卫生费及水电煤等公共事业费由乙方自行负担。该合同第五条约定：1、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。……(7)拖欠房租累计15天以上或应缴水电煤未缴超过累计15天以上的；2、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满叁个月前书面通知甲方，如甲方在租赁期满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。3、租赁合同期满前叁个月乙方未向甲方提出书面申请续租的，则合同终止，乙方应将租赁房屋归还甲方……合同落款处甲方经办人签名并盖有庄行供销社合同专用章，乙方签名：姚明鹤。监证部门：盖有上海奉贤经济发展有限公司资产管理部印章。合同签订后，庄行供销社将上述2间商业门面房交付给姚明鹤经营文化用品商店使用。因两被告未按合同约定时间向原告支付2018年租金8,000元，原告遂于2018年11月13日向姚明鹤发出《律师函》1份，限期于2018年11月23日前支付拖欠的房租8,000元，并告知如逾期未付，原告将按照2015年2月3日被告姚明鹤出具的《承诺书》内容处理。因被告在收到该函件后仍未支付房租，原告于2018年12月5日再次向姚明鹤发出《通知》1份，限期在2018年12月20日前交纳2018年度租金8,000元。但嗣后被告仍未支付，原告为维护其合法权益，遂于2019年2月13日向本院提起诉讼，要求被告姚明鹤支付房租并搬离房屋，后原告因故撤诉。2019年5月14日，原告再次诉至本院，请求支持如上诉请。另查明，1、原告与被告姚明鹤曾于2013年12月30日签订过1份《房屋租赁合同》，在该合同履行过程中因姚明鹤欠付租金发生纠纷，原告为此向本院提起诉讼，在诉讼过程中姚明鹤向庄行供销社出具《承诺书》并支付了欠付的租金后，原告向本院申请撤诉。之后，被告继续租赁系争房屋。2、系争房屋属案外人上海奉房置业有限公司委托管理的非居住直管公房，上海奉房置业有限公司与原告签订有《非居住房屋租赁合同》，将位于奉贤区庄行一新街XXX-XXX号的非居住房屋出租给庄行供销社，建筑总面积为364.49平方米，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日止，合同约定上海奉房置业有限公司同意庄行供销社将上述房屋转租给他人作经营使用。审理中，经本院主持调解，因原、被告各执己见，致调解未成。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告庄行供销社与被告姚明鹤(亦为文化用品商店的经营者)签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规规定，系合法有效；鉴于该合同签订后实际一直由被告姚明鹤用于经营文化用品商店使用，故本院确认该合同的实际承租人为两被告。双方签订合同后应当按约全面履行各自的义务，现两被告未按合同约定支付房租，经原告催讨后仍拖欠未付，显属违约，两被告理应按约向原告庄行供销社支付2018年1月1月起至2018年12月31日止的租金8,000元。其次，涉案合同约定的租赁期限已届满，在双方未续签租赁合同的情况下，两被告应按合同约定及时搬离系争租赁房屋并返还给原告，同时应向原告支付自2019年1月1日起至实际搬离日止实际占有系争房屋期间按年租金8,000元标准计算的占有使用费。对于被告姚明鹤提出的要求庄行供销社解决今后谋生出路及补偿等相关问题，与本案不属于同一法律关系，双方可另行处理。综上，原告的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告姚明鹤、奉贤区庄行镇文化用品商店于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市奉贤区庄行镇一新路XXX号2间商业门面房，将上述房屋返还给原告上海奉贤庄行供销合作社；二、被告姚明鹤、奉贤区庄行镇文化用品商店于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉贤庄行供销合作社2018年1月1日至12月31日期间的租金8,000元；三、被告姚明鹤、奉贤区庄行镇文化用品商店于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉贤庄行供销合作社自2019年1月1日起至实际搬离日止按年租金8,000元标准计算的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告姚明鹤、奉贤区庄行镇文化用品商店共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐军芳二〇一九年七月三十日书记员  崔 宁附：相关法律条文一、《中国人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。