江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0924民初3638号原告:柯锦荣，男，1957年10月23日生，汉族，台湾省台中县人，暂住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：王明祥，江苏公正律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹健，江苏公正律师事务所律师。被告：陈中华，男，1969年2月23日生，汉族，住江苏省射阳县。原告柯锦荣与被告陈中华返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年7月4日公开进行了审理。原告柯锦荣的委托诉讼代理人王明祥、被告陈中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柯锦荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还给原告位于射阳县由南向北第15间房产，并排除原告对该房产行使所有权的妨害；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年2月份，原告取得射阳县人民政府(2008)8号《关于同意兴桥镇建设诚民村农民联建房的批复》，并于同年5月申领了《江苏省村镇工程建设许可证》，后在东侧开发建设“乡爵大自然商住楼”。2012年，原告发现被告占有上述商住楼中的B栋15号房产，遂要求被告迁让出该房屋。但被告称该房产是一个叫茆训伍的人出售给他的，并拒绝搬出。后原告又多次与被告沟通交涉处理此事均未果。为维护自己的合法权益，原告现特具此诉状，请人民法院查明事实，依法支持原告诉讼请求。陈中华辩称，房子被我占用是事实，当时是茆训伍卖给我的，约定的价款是16.3万元，我已经付了13.3万元，有合同也有收条。现在原告跟我要房子我不同意返还，因为我不能支付两份房款。本案审理过程中，柯锦荣撤回“排除原告对该房产行使所有权的妨害”诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人提交的民事判决书等证据，具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年６月，柯锦荣冒用广州福苓贸易有限公司（以下简称福苓公司）名义与射阳县兴桥镇诚民村村民委员会（以下简称诚民村）签订利用外资代建农民联建房协议。约定诚民村不经拍卖程序直接将一宗土地以168万元价格流转给福苓公司开发房屋出售。该协议未加盖福苓公司印章。2008年2月，射阳县人民政府批复同意兴桥镇人民政府建设诚民村农民联建房，并限定由本镇农民购买，农民原有宅基地由镇政府收回，不得以商品房名义对外出售。2008年5月，该项目取得射阳县兴桥镇人民政府发放的江苏省村镇建设工程许可证，载明，建设单位：诚民中心村农民联建；建设项目名称：住房。据此，柯锦荣以“乡爵大自然商住楼”名称投资开发建设该项目。2008年5月，柯锦荣将工程发包给张荣成建设。工程验收合格后，因工程款纠纷，张荣成于2009年3月向本院提起诉讼。该案审理过程中，依张荣成申请，本院于2009年3月12日作出裁定，对柯锦荣出售坐落在兴桥镇诚民村的乡爵大自然商住楼C楼、B楼计11间房屋（含本案诉争房屋）的价款予以冻结，冻结期间，销售所得价款提存至射阳县人民法院。2009年12月16日，本院作出（2009）射民一初字第1004号民事判决，判决柯锦荣向张荣成支付工程款705230.8元，双方均提起上诉，盐城市中级人民法院于2010年4月15日作出（2010）盐民终字第0320号民事判决，驳回上诉，维持原判。2010年5月18日，张荣成向本院申请强制执行。执行过程中，本院分别于2010年6月21日和8月13日裁定对上述11间房屋的产权和土地使用权予以查封，查封期间不得办理房屋产权和土地使用权过户手续。2011年3月3日，张荣成撤回执行申请，本院解除查封。2011年3月7日，张荣成向柯锦荣发出债权转让通知书，载明，其将本院〔2009〕射民一初字第1004号民事判决所确定的柯锦荣应当向其支付的工程款及相关诉讼费用合计730128.8元分别转让给“兴桥镇居民”陈昌洪、唐丹、陈中华、陶长兵、陆兴旺，转让金额为每人15万元，同时其将控制柯锦荣的现有五间房屋，一并移交给上述受让人，房屋具体位置为C幢由南向北第17间，B幢由南向北第14间、15间、16间、18间。陈中华占有了乡爵大自然商住楼B幢由南向北第15间，并进行了装修。另查明，乡爵大自然商住楼建成后，柯锦荣陆续将房屋对外出售、交付。政府相关部门陆续为购房者补办了射阳县建设用地许可证（下署日期为2008年4月29日）和部分房产证（办证日期为2011年）。再查明，射阳县兴桥镇人民政府、诚民村于2016年5月28日向本院出具说明称，兴桥镇诚民村“乡爵大自然商住楼”系柯锦荣投入资金建造，其土地使用权及建筑物所有权在房产未出售前归柯锦荣所有。还查明，柯锦荣曾于2013年12月3日向本院提起诉讼，要求陆兴旺返还其占有的位于上述乡爵大自然商住楼B幢由南向北第18间的房屋。本院于2014年3月12日判决支持柯锦荣诉讼请求。陆兴旺提起上诉，盐城市中级人民法院作出（2014）盐民终字第01549号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院重新组成合议庭进行了审理，于2016年12月20日作出（2015）射开民初字第00750号民事判决，支持柯锦荣诉讼请求。陆兴旺仍不服判决，提起上诉。盐城市中级人民法院于2017年5月25日作出（2017）苏09民终558号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为:1.涉案房屋为合法建筑。根据县政府的批复及诚民村与柯棉荣的土地转让房屋开发合同来看，该房屋开发建设名为农民联建房实为集体土地上的商品房开发建设，违反了相关法律法规的规定，该合同应为无效。但房屋建设实际目的及对外出售是否符合政策规定与建筑物本身合法性没有关联。涉案建筑取得江苏省村镇建设工程许可证，说明该项目符合村镇规划，获得政府职能部门许可，且事后政府相关职能部门为出售给他人的房屋办理了土地使用证和产权证书，亦认可了建筑物的合法性，故涉案建筑应认定合法建筑。2.柯锦荣对房屋享有合法占有权。诚民村与柯锦荣签订的房屋开发销售合同因柯锦荣不具备开发资质，合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效，故房屋虽系柯锦荣投资开发，但不能依据合同约定取得房屋所有权。根据房地一体原则，诚民村系项目土地所有权人，对经批准在该土地上合法建造的房屋亦取得所有权。在案件审理中，诚民村明确表示，项目系柯锦荣投资开发，对建筑上的所有权利均由柯锦荣享有，与村无关。据此可以认定柯锦荣享有案涉房屋的占有等权利。且本院（2009）射民一初字第1004号民事判决书、盐城市中级人民法院（2010）盐民终字第0320号民事判决书，亦认定“乡爵大自然商住楼”完工后，张荣成已经将“乡爵大自然商住楼”交付柯锦荣，并由柯锦荣陆续对外出售，柯锦荣已经取得对涉案房屋的占有和管理及排除妨害的权利。柯锦荣可以依据该权利主张陈中华返还房屋。3.陈中华占有房屋没有法律依据。张荣成将经人民法院生效判决确定的债权转让给陈中华，该转让行为有效，陈中华可以依据合法受让的债权依法向柯锦荣主张权利。但张荣成在撤回执行申请，本院解除查封后，未经房屋权利人同意擅自占有房屋，是因双方存在债权债务关系而采取的私力救济，其行为不构成合法占有，在此基础上，其将占有房屋交付给陈中华，陈中华对案涉房屋的占有亦不属于合法占有。综上，柯锦荣要求陈中华返还房屋，具有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：被告陈中华于本判决生效后三个月内将位于射阳县由南向北第15间房产返还给原告柯锦荣。案件受理费100（已由原告柯锦荣预交）元，由被告陈中华负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，该院预交上诉案件受理费。审 判 长  胡耀忠审 判 员  陈红春人民陪审员  喻爱民二〇一九年七月十日书 记 员  朱 伟附录法律条文1.《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔理道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定予以罚款、拘留。2.《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。