广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终11623号上诉人（原审原告）：胡波，男，1990年8月20日出生，住湖北省监利县。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓莹，广东道高律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市泽瀚物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区沐陂西路**办公楼Al（仅限办公用途）。法定代表人：黄钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡汉钦，广东粤通律师事务所律师。上诉人胡波因与被上诉人广州市泽瀚物业管理有限公司（以下简称泽瀚公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初2349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人胡波上诉请求:1.撤销原审判决，改判泽瀚公司向胡波返还案涉信用金人民币40500元；2.本案一、二审诉讼费由泽瀚公司承担。事实与理由如下：一、原审法院回避了涉案房屋是未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑的客观事实。1.泽瀚公司在一审时没有提供证据证明，涉案房屋是经批准建设的临时建筑。2.泽瀚公司在原审时提供的证据7——《军队房地产租赁合同》第七条第五项约定：租赁期内，甲方(空军房地产管理局广州房地产管理处)负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，但泽瀚公司并未提供涉案房屋《军队房地产租赁许可证》。二、原审判决关于涉案合同合法有效的认定，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》租赁合同纠纷解释》第三条关于“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定不符。三、原审判决有关涉案房屋转租权所查明的事实，不能证明泽瀚公司对涉案房屋有转租权，泽瀚公司并未取得符合《拟委托管理房地产租赁项目整改协议》第六条第七项约定的转租条件的证据，涉案房屋转租无效。四、本案涉案房屋无论能否办理工商登记，均不影响因租赁房屋是无证临时建筑，依法应当认定为无效合同的事实，依据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，泽瀚公司应当退还胡波的信用金(保证金)。五、原审法院认定合同有效，也有违中央军委，禁止军以下作战部队空余房地产项目租赁的政策规定。综上所述，胡波请求二审法院依法改判。被上诉人泽瀚公司二审答辩称：同意原审判决，不同意胡波的上诉请求，第一，胡波称涉案房屋无效，根据谁主张谁举证的原则，胡波应举证证明；第二，军队房地产租赁许可证，是部队作为租赁关系的甲方，向泽瀚公司出示的文件，属于部队与泽瀚公司之间的合同义务，继而泽瀚公司转租给胡波，部队也向泽瀚公司提供了《证明》同意予以转租，部队已尽其义务；第三，部队与泽瀚公司之间的租赁合同长期存在，合法有效。《证明》是在双方租赁存续期间部队对转租的许可，因此转租行为有效；第四，胡波在涉案租赁合同均未到期的情况下，无法律或者约定事由，提前解除涉案合同是违约行为。泽瀚公司有权不予退还其保证金，并保留依法追索的权利。胡波于2019年1月23日诉至一审法院，请求判令：1.泽瀚公司向胡波返还案涉信用金40500元；2.泽瀚公司承担本案受理费。一审法院经审理查明：胡波（乙方/承租方）与泽瀚公司（甲方/出租方）签订《临时商铺租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区沐陂西路十三号大院临街临时市场西3-5号铺（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用；租赁期限自2018年6月10日至2020年6月9日；月租金为13500元；本合同签订之日，甲方收取乙方保证金40500元，保证金不计息，本合同终止之日，乙方结清一切费用，甲方无条件返回保证金；（第八条）违约责任：乙方单方面解除合同的，甲方有权没收乙方的合同保证金并向乙方追讨所欠的费用；等内容。胡波向泽瀚公司支付了涉案房屋的押金40500元，泽瀚公司于2018年6月2日开具了相应收据。2018年10月30日，胡波委托律师向泽瀚公司发出《律师函》，称涉案房屋为临时建筑，无法办理经营证照，双方签订的租赁合同无效，要求泽瀚公司退还租赁押金。2018年11月4日，泽瀚公司向胡波发出《回复函》，函称胡波并未与泽瀚公司协商提前终止租赁合同，且泽瀚公司已表达了不同意提前终止合同的意思，故不同意退还保证金。胡波称其签订租赁合同不久，就向工商部门咨询并提交了租赁合同，该部门口头告知胡波，涉案房屋只是一个仓库，不能作为商铺，在得到该答复后，胡波没有再申请办理营业执照，并于2018年7月搬离涉案房屋。泽瀚公司称涉案房屋办理营业执照并无障碍，为此，泽瀚公司提交案外人广州市天河区新塘俊烨汤粉店及广州印芝星办公设备有限公司的营业执照复印件（载明的住所地分别为广州市天河区沐陂西路**外****）。本案中，胡波还提交中国人民解放军广州军区空军房地产管理处物业办公室于2013年1月8日出具的《证明》（载明：我部位于广州市天河区沐陂西路13号大院的空余房地产已承租给广州市天河区大观泽瀚物业管理部使用和管理，该公司承租该空余房地产的主要租赁用途为仓储、厂房等，根据约定，在不违背甲乙双方权利和义务的前提下，我部同意该公司将所承租的房地产的部分房屋分租给其他用户使用等内容）及泽瀚公司与中国人民解放军95100部队于2018年6月15日签署的《拟委托管理房地产租赁项目整改协议》（载明：双方原租赁合同项目位于广州市天河区东圃镇沐陂西路，坐落号为空广粤字第1028G号，租赁期限为2011年10月1日至2028年2月29日；经双方协商，对原租赁合同整改，整改后租赁期限调整为2015年8月23日至2025年8月22日，租赁用途为仓库、厂房等内容）。一审法院认为：胡波、泽瀚公司签订的《临时商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均有法律约束力，双方均应切实履行。根据查明的事实，胡波在《临时商铺租赁合同》约定的租赁期限届满前提前解除合同。胡波主张涉案房屋无法办理营业执照，但并未对此提交相应证据，一审法院对此不予采信，故胡波在合同履行期尚未届满的情况下，单方终止合同，显属违约，其主张退还押金，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2019年4月1日判决如下：驳回原告胡波的全部诉讼请求。一审案件受理费810元，由原告胡波负担。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对胡波的上诉主张，认定如下：本案的争议焦点是泽瀚公司是否需要向胡波返还案涉信用金人民币40500元的问题，根据合同约定：“乙方须向甲方一次性交纳三个月的租金40500元作信用金，该信用金在合同期内不计利息，合同期满后（乙方搬迁完毕），在乙方没有违约、没有拖欠租金、水电费等款项的情况下，乙方提供原始开出收据，甲方须以现金或有效支票等方式一次性退还给乙方”。由该约定可知，泽瀚公司退回40500元信用金的前提是胡波没有违约并结清租金及水电费。据本案查明的事实来看，胡波在合同履行期尚未届满的情况下，单方撤离涉案场地，其单方终止合同的行为显属违约。综上所述，由于胡波要求泽瀚公司退回其40500元的上诉理由不符合合同约定的退回条件，故本院对其上诉理由不予采纳，对其上诉请求不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人胡波的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费810元，由上诉人胡波负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  吴国庆审判员  谭红玉二〇一九年七月二十五日书记员  莫善友