河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终1824号上诉人（原审被告）：承德兆通房地产开发有限责任公司，住所地：承德市双滦区三岔口鑫顺家园小区AB商业107、207铺。法定代表人：田野，职务：经理。委托诉讼代理人：冯婷婷，河北胡国臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:周子华，男，1953年7月28日出生，蒙古族，承德市第一物材总公司退休职工，住承德市双桥区。被上诉人（原审原告）：徐彩兰，女，1954年3月4日出生，蒙古族，农民，住承德市双桥区。二被上诉人委托诉讼代理人：杨朝晖，男，1969年4月9日出生，回族，住承德市平泉县平泉镇兴平北路**。原审被告:王继庆，男，1966年6月1日出生，汉族，住，住承德市双桥区/div>原审被告:谭凤莲，女，1971年12月26日出生，汉族，住，住承德市双桥区/div>委托诉讼代理人：于东兴，河北尚丰律师事务所律师。上诉人承德兆通房地产开发有限责任公司因与被上诉人周子华、徐彩兰、原审被告王继庆、谭凤莲申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭，并于2019年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人承德兆通房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人冯婷婷、被上诉人周子华、徐彩兰及委托诉讼代理人杨朝晖、原审被告王继庆、谭凤莲的委托诉讼代理人于东兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。承德兆通房地产开发有限责任公司上诉请求为：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决称，该房屋买卖合同经预告登记便足以证明上诉人不具有足以排除强制执行的民事权益的说法，适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中原审被告王继庆与上诉人虽然签订了房屋买卖合同，但从未在不动产登记部门办理变更、转移登记手续，涉案房屋所有权并未发生转移，上诉人仍是不动产登记薄上登记的涉案房屋的实际所有权人。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。首先，本案并非上诉人未经预告登记的权利人同意便处分该不动产的行为，而是预告登记权利人与物权人之外的第三人意图处分该不动产，本案从未发生过应适用《物权法》第二十条的法律事实，根本就不应适用《物权法》第二十条。其次，《物权法》第二十条第二款还规定了，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。上诉人与王继庆的预告登记是2016年6月6日取得的，自预告登记后可以办理所有权转移手续三个月内，即2016年9月5日起王继庆并未办理，那么此时预告登记就已经失效。预告抵押登记仅是一种临时登记行为，其本身根本不具有物权变动的法律效力，所以,该房屋的所有权人仍为上诉人兆通公司。上诉人与二被上诉人并不存在债权债务关系。二被上诉人与王继庆、谭凤莲是基于民间借贷产生的交易关系，而不是善意第三人基于对涉案房屋因信赖不动产登记外观而产生的交易关系，二被上诉人在与王继庆发生借贷关系时，并非是以善意的以王继庆享有涉案房屋的所有权的权利外观为前提而发生的借款行为，二被上诉人的借款对象是王继庆、谭风莲、张广建、姜翠东以及承德德昌投资咨询有限公司，并不是因为二被上诉人当时善意的相信王继庆、谭风莲拥有涉案房屋的所有权才发生的借贷，而是对当时众多借款人的信赖，因此二被上诉人更不具有对抗上诉人对涉案房屋所有权的效力。一审法院判决认为“王继庆所有享有的预告登记权利被其他交易主体熟知，兆通公司不能对抗善意的申请执行人”的这种说法根本无从谈起。二被上诉人并不属于善意的申请执行人。物权是绝对权，具有完全对抗第三人的效力，物权的变动只有在公示后才能成立，而不动产物权的变动以登记为公示手段，故上诉人是涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，一审法院的判决适用法律错误。二、一审判决结果错误，严重侵害上诉人的合法财产利益。如果一审判决发生效力，执行属于上诉人的房屋为王继庆偿还债务，将导致不可挽回的后果。本案涉案房屋为不可分割、不带有隔断的整体地下车库，面积约6000余平方米，现市值约为三干多万元。被上诉人一审所诉的原审被告王继庆、谭凤莲以及该笔借款的其余借款人张广建、姜翠东、承德德昌投资咨询有限公司五个主体共同的债务仅为400万元左右，二者相差悬殊。若整体执行上诉人的车库，会导致严重的超标的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”本案查封的上诉人的车库价值远远超出了债权人的债权价值，本身就是违法查封，一审判决支持违法查封的判决结果是错误的，严重侵害上诉人的合法权益。三、一审法院判决认定法律关系错误，自相矛盾。一审法院在审理过程中已经明确查明并认定被告王继庆、谭凤莲与上诉人从未有过房屋买卖的合意，虽然其与上诉人签订了《商品房买卖合同》，但合同签订后，王继庆既从未向上诉人支付过房屋首付款，也未实际上偿还过任何一笔贷款。反而是在获得贷款当日将银行贷款汇入上诉人的账户。同时也并未对涉案房屋实际占有和使用，以上事实均在一审判决中得到明确认定，可见王继庆、谭风莲与上诉人之间既不具有转移财产所有权的意思表示，也没有转移财产所有权交付、占有的行为。判决中已明确在本院认为中认定“上诉人与王继庆之间系借买卖合同之名，行贷款之实，双方不存在真实的买卖合同关系。”但又认定王继庆的预告登记有效，属于自相矛盾，法律关系认定错误。综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果严重侵害上诉人合法权益，故请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。周子华、徐彩兰辩称：上诉人提出的上诉请求和所依据的事实和理由，既与事实不符，又于法无据，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判决。2016年04月20日，原审被告王继庆与“兆通公司”签订《商品房买卖合同》，以人民币3329.0150万元的价格购买了“双塔山镇大三岔口村日用消费品综合交易广场CK车库03”房屋6658.03平方米。合同签订后，王继庆按第六条的约定以银行转账的方式将首付价款1829.0150万元汇入“兆通公司”的银行账户，“兆通公司”为王继庆出具了收款凭证，上述证据材料答辩人在执行异议审查和一审审理中曾提出申请。但双桥区人民法院未能调取。为有利于查明事实，维护我方权益，再次请求贵院向中国工商银行承德双滦支行调取或责令上诉人、原审被告提交;“兆通公司”收受了首付款，确认了双方买卖关系的真实性、合法性后，向行政管理机关办理了商品房买卖合同备案登记（合同号为201605180003)。之后，“兆通公司”作为保证人、王继庆、谭风莲作为共同借款人，与中国工商银行承德双滦支行签订了《个人借款/担保合同》。2016年05月31日，工商双滦支行将1500.00万个人商用房贷款发放完毕转入王继庆工商银行尾号“8080”卡；同日该款项从“8080”卡转入“兆通公司”工商银行尾号“2773”卡；至此，“CK3”车库全部购房价款3329.0150万元已由王继庆全额给付完成。2016年06月06日，王继庆作为预告登记权利人、“兆通公司”作为预告登记义务人，就“CK3”车库办理了登记号为201605868的预告抵押登记；同日，工商双滦支行作为预告登记权利人、王继庆作为预告登记义务人，就“CK3”车库办理了登记号为201605868的预告抵押登记；自2016年07月起，王继庆一直通过其尾号“8080”卡按月向工商银行双滦支行返还借款本息。上诉人与原审被告间的房屋买卖关系真实、合法、有效，通过要约、承诺、房屋价款的全额给付、备案登记已经全部完成，并办理了预告抵押登记。王继庆作为预告登记权利人对“CK3”车库的请求权具有了物权效力，能够具有包括排除“兆通公司”就案涉车库所有权的排他性。上诉人所述的“借名买房或没有房屋买卖的合意”或“王继庆没有支付房屋价款、偿还贷款”等既与事实不符，更于法无据。综上所述，请求二审人民法院依法裁判，驳回原告的上诉请求，维护我方的合法权益。王继庆、谭凤莲辩称：王继庆与上诉人之间没有房屋买卖的事实，王继庆没有向兆通公司支付购房款，房屋也没有交付过，王继庆不主张该房屋的所有权，兆通公司以王继庆的名义借的银行贷款，一直由兆通公司偿还，王继庆从未偿还过。周子华、徐彩兰向一审法院提出诉讼请求：准许执行被告王继庆名下位于承德市双滦区中国（承德）日用消费品综合交易广场地下CK幢车库03号房屋。一审法院查明的事实，2016年4月20日，王继庆与兆通公司签订《商品房买卖合同》。合同约定“王继庆购买兆通公司开发建设的位于承德市双滦区中国(承德)日用消费品综合交易广场地下CK幢车库03号房产，建筑面积6658.03平方米，单价5000元/平方米，总金额33290150.00元。签订合同当日，王继庆一次性交纳首付款18390150.00元，剩余人民币1500万元向银行贷款支付。”合同签订后，王继庆用该房产在工商银行承德双滦支行办理抵押贷款，贷款1500万元。2016年6月6日，双方在双滦区住建局办理了预告抵押登记手续。2016年5月31日，王继庆取得个人商用房贷款1500万元，该款汇入王继庆账户04×××80。同日，该款通过该账户转入兆通公司账户04×××73。2016年6月，兆通公司员工李岩向王继庆6222080411002019657账号偿还贷款本息141128.27元。自2016年7月起，由兆通公司员工李岩每月向王继庆6222080411002019657账户或王继庆指定的刘利的账户偿还贷款本息165628.27元。另查明，2016年6月6日，王继庆取得案涉车库的预告登记权利证，编号为承预双滦区字第201605868号，预告登记权利人为王继庆、预告登记义务人为兆通公司。再查明，案涉车库一直由案外人兆通公司占有、使用。谭凤莲、张广建、承德德昌投资咨询有限公司自2017年4月1日起向周子华、徐彩兰借款，后周子华、徐彩兰起诉至一审法院，一审法院在审理该民间借贷纠纷一案中，于2018年1月15日作出（2018）冀0802民初63号民事裁定，内容为：“依法对被告银行存款440万元予以冻结或对等值财产予以查封。”一审法院于2018年1月19日向承德市双滦区住建局送达协助执行通知书，内容为：依法查封被告王继庆名下位于双滦区。该案经(2018)冀08民终1662号民事判决，确定谭凤莲、王继庆、张广建、姜翠东、承德德昌投资咨询有限公司向周子华、徐彩兰履行金钱债务。一审法院在执行该案中，兆通公司提出书面异议。一审法院认为，被执行人王继庆与案外人兆通公司签订《商品房买卖合同》后，被执行人王继庆没有交纳涉案房屋首付款，也一直没有按期偿还银行贷款，同时也没有实际占有、使用涉案房产，双方明显系借买卖合同之名，行贷款之实，双方不存在真实的买卖合同关系。然而，兆通公司已经为王继庆办理了预告登记，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”据此，王继庆因系预告登记权利人，其对案涉车库的请求权具有了物权效力，该物权效力具有包括排除兆通公司对案涉车库所有权的排他性，且王继庆所享有的该预告登记权利被其他交易主体熟知，二被告之间顶名贷款的约定，不能对抗善意的申请执行人。兆通公司以其系登记的物权人为由要求排除强制执行，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定判决：准许执行位于承德市双滦区。二审期间，本院在中国工商银行双塔山支行调取了王继庆借款时材料一组，其中首付款发票、调查报告、分割说明、预告抵押登记各一份,并组织质证，对该证据的真实性三方当事人均予以认可。上诉人兆通公司认为该证据能证明借款事实，上诉人兆通公司提供2016年5月4日房款首付款增值税普通发票（票号：00506617），价税金额合计为18290150.00元，同时又提供了2016年6月12日的退费发票，价税金额合计18290150.00元，发票注明销项负数。证明原审被告王继庆并未支付房屋买卖合同的首付款，以上手续均能证明兆通公司只是名义上与王继庆签订《商品房买卖合同》，双方的真实目的是以借王继庆之名，向银行贷款。原审被告王继庆、谭凤莲同意以上意见。被上诉人周子华、徐彩凤认为上诉人兆通公司提供的退税发票真实性予以认可，对其证明目的不予认可，认为实际发生了转款行为，王继庆应是该财产的合法所有权人。本院认为，2016年4月20日原审被告王继庆与上诉人兆通公司签订《商品房买卖合同》，但原审被告王继庆没有交纳房屋首付款，也一直没有按期偿还银行贷款，同时也没有实际占有、使用涉案房产，双方之间既不具有转移财产所有权的意思表示，也没有转移财产所有权交付、占有的行为，双方不存在真实的买卖合同关系。原审被告王继庆与上诉人兆通公司然签订《商品房买卖合同》后，于2016年6月16日办理了预告登记，但一直未办理登记手续，至今已三年有余。故依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案王继庆的预告登记已经失效。涉案房屋的所有权并没有发生转移，上诉人兆通公司仍然是涉案房屋的实际所有权人。预告抵押登记是一种临时登记行为，其功能是限制房地产开发公司等债务人对预售商品房的处分权利，保障债权人实现债权，本身不具有物权变动的效力。法律虽然赋予了预告抵押登记对抗第三人的效力，但并没有赋予其对抗物权的效力。本案中，涉案房屋虽办理了预告抵押登记，但该预告抵押登记不具有对抗上诉人兆通公司对涉案房屋所享有的物权的效力。同时，被上诉人周子华、徐彩兰与王继庆、谭凤莲是基于民间借贷产生的交易关系，而不是基于涉案房屋因信赖不动产登记外观而产生的交易关系，因此，不具有对抗上诉人兆通公司的效力。综上所述，上诉人承德兆通房地产开发有限责任公司对本案执行标的享有足以排除强制执行的合法权益。上诉人承德兆通房地产开发有限责任公司的上诉请求成立，应予支持。原审判决认定事实清楚，但判决结果错误，应予纠正。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初640号民事判决；二、驳回被上诉人（原审原告）周子华、徐彩兰的诉讼请求。一审案件受理费80.00元；二审案件受理费80.00元，合计160.00元，由被上诉人（原审原告）周子华、徐彩兰负担。本判决为终审判决。审判长 白 云审判员 李国兴审判员 吴国庆二〇一九年七月十八日书记员 刘兆欣