福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 2019闽04民终1197号 上诉人原审被告福建永达房地产开发有限公司，住所 地三明市梅列区绿岩新村221幢。统一社会信用代码 913504006966043386。 法定代表人陈献忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人叶嫔，福建邱宁江律师事务所实习律师。 被上诉人原审原告林进富，男，1979年11月7日出 生，汉族，住三明市梅列区。公民身份 证号350526197911078013。 委托诉讼代理人叶诚（福建联合信实三明律师事务所 律师。 上诉人福建永达房地产开发有限公司以下称永达房地产公 司因与被上诉人林进富房屋买卖纠纷一案，不服三明市梅 列区人民法院2019闽04**民初209号民事判决，向本院提 起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭，开 庭进行了审理。上诉人永达房地产公司的委托诉讼代理人唐滟帆。 被上诉人林进富的委托诉讼代理人叶诚到庭参加诉讼。本案现已 审理终结。 永达房地产公司上诉请求撤销一审判决，改判驳回对永达 房地产公司的全部诉讼请求。事实和理由1.本案不能办理房屋 初始预登记的原因是因多期地下室相互贯通，后期地下室尚处于 设计阶段，房管部门对地下室公共部位暂时不进行分摊，未给永 -2- 达房地产公司出具地面部分商品房的测绘成果审核意见及测绘 报告所（是第三人府行部门的原因所，永达房地产公司 为此应当免责;2.永达房地产公司已经积极履行合同义务（为按 揭购房的业主提供阶段担保，如期交房，积极将需要提供的办 理房屋权属登记的资料报送行主管部门层层审批等，不存在怠 于办理产权登记的现实可能。综上，永达房地产公司之所以逾 期办证，是出于第三人的原因所导，永达房地产公司不应承担 违约责任。故请求二审法院支持永达房地产公司的上诉请求。 林进富辩称1.双方签订的《商品房买卖合同》明确约定。 买受人未能在商品房交付之日起365日内取得商品房所有权证 书的，买受人不退房，出卖人按日支付已收房款0.01‰的违约 金。因出卖人未能为买受人按约办理房产所有权证书，出卖人为 此应当承担违约责任2.永达房地产公司辩称其不能办理房屋 初始预登记的原因是因多期地下室相互贯通，后期地下室尚处于 设计阶段，房管部门对地下室公共部位暂时不进行分摊，不给永 达房地产公司出具地面部分商品房的测绘成果审核意见及测绘 报告导无法办证，系永达房地产公司与有关部门之间的另一法 律关系，永达房地产公司应与有关部门自行协商解决3.永达房 地产公司逾期办理产权证，造成买受人所购的房子不能进行买卖、 抵押、继承、及办理银行抵押贷款，给买受人所造成的损失是客 观存在的，且是无法估量的。 林进富向一审法院起诉请求1.判令永达房地产公司向林进 富支付逾期办理上述房屋权属登记违约金6192元自2017年4 月10日暂计2019年1月7日止，即972003元×0.001%×637 天至6192元，其后违约金按合同约定计算林进富实际取得房 屋所有权证之日止2.本案诉讼费用由永达房地产公司承担。 一审法院认定事实一、2016年4月9日，林进富与永达 房地产公司签订《商品房买卖合同》，主要约定林进富购买的 商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区绿岩新村237幢 -3- 2101室，建筑面积117.25平方米，单价为每平方米8290元。 总价款为972003元林进富以银行按揭付款支付房屋价款，永 达房地产公司应当在2014年9月30日前将商品房交付给林进富 使用，如因永达房地产公司原因，林进富不能在商品房交付使用 后365日内取得房屋权属证书的，林进富不退房，永达房地产公 司自逾期之日起每日按林进富已付房款的0.001%向林进富支付 违约金。合同签订后，林进富依约支付了全部房款。永达房地产 公司虽于2016年4月9日向林进富交付了商品房，但截起诉 日，永达房地产公司一直未按合同约定通知并协助林进富办理房 屋权属登记手续。永达房地产公司应当在商品房交付使用后60 日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并 将办理权属登记需由永达房地产公司提供的资料交付林进富。如 因永达房地产公司原因，林进富不能在商品房交付使用后365日 内取得房屋权属证书的，林进富不退房，永达房地产公司自逾期 之日起每日按林进富已付款的0.001%向林进富支付违约金合 同签订后，林进富支付了购房款。二、截本案一审庭审辩论终 结之日，三明市梅列区绿岩新村237幢尚未办理房屋所有权初始 预登记。 双方当事人争议的焦点问题 永达房地产公司是否应承担违约责任及违约金如何计算的 问题。一审法院认为，永达房地产公司提供办理房屋权属登记的 相关材料未得到有关管理部门的确认，且未能及时解决其与有关 管理部门在办理房屋权属登记上的意见分岐，导延误了本案 《商品房买卖合同》约定的其为买受人办理商品房权属初始预登 记及商品房权属登记期限，永达房地产公司应承担逾期办证的违 约责任。林进富与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》系 双方当事人真实意思表示，不违反法律、行法规强制规定。 应为有效合同，应受法律保护。永达房地产公司未按合同约定履 行办证义务，已构成违约，依法应承担违约责任。鉴于永达房地 -4- 产公司于2016年4月9日将商品房交付给林进富使用，依照合 同约定，应从商品房实际交付使用后第366日开始计算逾期办理 房屋权属证书的违约金。林进富向永达房地产公司主张违约金 自2017年4月10日开始计算，于法有据。违约金的计算应 按林进富与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》第二十条 的约定，即每日按林进富已付款的0.001%计算确定判决生效 之日止（之后逾期办理房屋权属登记的违约金，应待违约事实发 生后另行主张。 综上，一审法院认为，林进富与永达房地产公司签订的《商 品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行 法规强制规定，合法有效，应受法律保护。永达房地产公司 未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违 约，依法应承担违约责任。故林进富请求判令永达房地产公司支 付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据（予以支持，本院应按 照林进富与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》第二十条 约定计算具体的违约金数额予以支持。依照《中华人民共和国合 同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共 和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如 下:福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内 支付给林进富逾期办理商品房权属登记违约金该违约金以林进 富已付购房款972003元为基数，按每日0.001%自2017年4月 10日计算判决生效之日止，若在本判决生效之日前，案涉房 产达到办证条件且福建永达房地产开发有限公司通知办理房屋 权属登记或交付办证材料的，则违约金的计算截止日为通知办理 房屋权属登记或交付办证材料的前一日。如果未按本判决指定 的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼 法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由福 -5- 建永达房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交 纳。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院 对没有争议的事实予以确认。 本院认为，永达房地产公司与林进富签订的《商品房买卖合 同》预售，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行 法规强制规定，合法有效。《商品房买卖合同》预售第二十 条约定“如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起 365日内取得该商品房的房屋权属证书的，双方同意按下列第2 种方式处理买受人不退房，出卖人按日支付已收房款0.01‰ 的违约金”，永达房地产公司应按该《商品房买卖合同》预售 的约定，为买受人办理房屋权属登记事宜。现永达房地产公司未 按《商品房买卖合同》预售约定办理商品房权属登记，已构 成违约，应承担违约责任。故本案逾期办理房屋权属证书违约金。 应按《商品房买卖合同》预售约定从实际交房之日的次日第 366天起计算，判决生效之日止。永达房地产公司提出，其不 能办理房屋初始预登记的原因是有关部门未出具商品房的测绘 成果审核意见及测绘报告，逾期办理房屋权属证书是由于第三人 的原因所导的，永达房地产公司应当免责等不应承担逾期办理 房屋权属证书违约责任的理由，因永达房地产公司在办理商品房 权属初始预登记过程中，与有关管理部门在办理房屋权属初始登 记上的分歧，是永达房地产公司与有关管理部门之间所应解决的 问题，并不能因此免除永达房地产公司作为《商品房买卖合同》 预售的一方当事人所应履行的合同义务，故一审判决认定永 达房地产公司应承担逾期办证的违约责任，并无不当。 综上所述，永达房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。 一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华 人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决 -6- 如下 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由福建永达房地产开发有限公司负 担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江华 审判员  谢明华 审判员  吴良盛 二〇一九年七月十六日 书记员  陈月虹 -7- 附本判决所依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民 法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理 一原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判 决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定 二原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以 判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更 三原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回 原审人民法院重审，或者查清事实后改判 四原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定 程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上 诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十 九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断。 适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计 算法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一 日起计算法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起 计算。