安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1143号上诉人(原审被告)：葛兆祥，男，1988年8月23日出生，汉族,住安徽省芜湖市弋江区。上诉人(原审被告)：彭四秀，女，1989年11月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。两上诉人共同的委托诉讼代理人：刘竹青，安徽皖通律师事务所律师。被上诉人（原审原告):储连生，男，1992年8月25日出生，汉族，住安徽省岳西县。委托诉讼代理人：凤元龙，安徽浩诚律师事务所律师。原审第三人：弋江区置家房产中介服务部，住所地安徽省芜湖市弋江区。经营者：李兵，个体工商户。上诉人葛兆祥、彭四秀因与被上诉人储连生，原审第三人弋江区置家房产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。葛兆祥、彭四秀共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回储连生的诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由储连生承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。本案的争议焦点应为储连生未能取得银行贷款是否符合双方合同约定的“因银行政策变化导致乙方贷款审批不能通过银行要求”。事实上，储连生在一审庭审笔录第7页，其代理人出示并经一审法院综合认定的证据7就明确指出合同价款是105万元，首付款21万元，当时银行贷款就是按照该存量房买卖合同价款计算的贷款金额为84万元，但是后来又称只能贷款70%即74万元，其中差额储连生无法承担。庭审笔录第8页第三人发表辩论意见也指出储连生当时也是东拼西凑才凑够合同约定的购房款，实在没有钱其也是无法补足房款差额的。由此可见，储连生贷款不成功的原因系银行贷款额度调整而其又不愿意补足差额导致主观拒绝贷款，拒绝履行合同。双方的买卖合同中约定“如乙方申请贷款经银行审批通过后的额度与本合同签订的贷款额度有差距，则在支付甲方的首付房款中补足或扣除”。因此，在双方之前有明确约定的情形下，一审法院判决解除合同显属错误，依法应予纠正。二、一审程序违法。本案中，弋江区置家房产中介服务部为第三人，储连生应依据其与该第三人的居间服务合同要求返还中介费。而本案系房屋买卖合同关系，故返还中介费的纠纷应另案处理。储连生答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回葛兆祥、彭四秀的上诉请求。储连生向一审法院起诉请求：请求解除储连生与葛兆祥、彭四秀订立的房地产买卖合同；葛兆祥、彭四秀向储连生返还购房定金15万元；弋江区置家房产中介服务部向储连生返还中介费25970元；诉讼费、律师费等费用由葛兆祥、彭四秀承担。一审法院认定事实：2018年8月14日，储连生（乙方）经弋江区置家房产中介服务部（丙方）中介介绍，与葛兆祥、彭四秀（甲方）签订一份《房地产买卖合同》，约定：储连生以1345000元的价款购买葛兆祥、彭四秀所有的位于芜湖市弋江区云鼎国际2#楼2单元802室的房屋，建筑面积89.11平方米；乙方以贷款方式支付购房款，今乙方向甲方支付购房定金5万元，并由乙方委托丙方向银行申请贷款，在10个工作日内甲乙双方须提供办理银行贷款的相关材料，并积极配合办理；甲乙双方同意，如乙方申请贷款经银行审批通过后的额度与本合同签订的贷款额度有差额，则在支付甲方的首付房款中补足或扣除；乙方在产权过户当即支付首付款505000元（含购房定金）给甲方；违约责任中约定如因银行政策变化导致乙方贷款审批不能通过银行要求，或非主观原因（例限购、限贷及外地户口无法交易）导致该合同不能继续执行，则本合同自行终止，双方均不作违约处理，甲方须退还该房屋定金给乙方，丙方须退还中介服务费于乙方，此次贷款若不成功，双方一致协商此次交易终止，等。合同签订之日，储连生向葛兆祥、彭四秀支付5万元作为购房定金，后葛兆祥、彭四秀因购买高速御府一手房需要要求追加定金10万元，并承诺如合同取消，定金一并归还买受人储连生，储连生又于2018年9月5日支付了该定金10万元，并由葛兆祥出具了收条。后储连生收到弋江区置家房产中介服务部通知，因银行贷款政策调整导致贷款不成功，申请贷款资料被银行退回，储连生遂与葛兆祥、彭四秀协商解除合同、退还定金，葛兆祥、彭四秀同意解除合同，但定金一直未退还。2018年12月3日，储连生委托律师向葛兆祥、彭四秀发出律师函，催促退还定金15万元，但葛兆祥、彭四秀置之不理，遂成讼。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，储连生与葛兆祥、彭四秀签订的房屋买卖合同合法有效，对双方当事人具有约束力。合同约定如因银行政策变化导致乙方贷款审批不能通过银行要求，或非主观原因（例限购、限贷及外地户口无法交易）导致该合同不能继续执行，则本合同自行终止，双方均不作违约处理，甲方须退还该房屋定金给乙方，丙方须退还中介服务费于乙方，此次贷款若不成功，双方一致协商此次交易终止等。故在本案中，因银行政策调整导致贷款不成功，本合同自行终止，双方均不作违约处理。现储连生要求解除双方订立的房地产买卖合同，葛兆祥、彭四秀返还购房定金15万元，弋江区置家房产中介服务部返还中介费25970元的诉求，一审法院予以支持。双方当事人凡与上述认定不符之处，皆因无事实和法律依据而未获采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除储连生与葛兆祥、彭四秀于2018年8月14日签订的《房地产买卖合同》；二、葛兆祥、彭四秀于判决生效之日起十日内退还储连生购房定金15万元；三、弋江区置家房产中介服务部于判决生效之日起十日内退还储连生全部中介费25970元；四、驳回储连生的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1910元，由葛兆祥、彭四秀负担。二审中，当事人双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：葛兆祥、彭四秀于2019年7月5日向本院提出书面申请表示，为能尽快解决双方之间的纠纷，其同意解除案涉房屋买卖合同并自愿退还储连生10万元定金。本院认为,储连生虽主张其因银行政策变化导致贷款审批不能通过而无法继续履行合同，但仅就此提交了与其有利害关系的弋江区置家房产中介服务部的书面陈述，且该陈述内容也未说明因何贷款政策调整、哪家银行不能审批通过、是贷款额度不够还是根本不符合贷款政策等具体缘由。而根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，上述书面陈述内容不能单独作为认定案件事实的依据，故储连生未能就其诉讼主张充分举证证明，根据举证规则，应对其主张不予采信。考虑到葛兆祥、彭四秀在本案二审中已明确提出申请，同意解除合同并退还储连生10万元定金，为避免当事人讼累，对储连生的部分诉请可以据此予以支持。此外，一审法院将有关联关系的房屋买卖合同纠纷与返还中介费纠纷并案处理，未损害当事人的合法权益，并无明显不当，故对葛兆祥、彭四秀的相应上诉意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初155号民事判决第一、三项；二、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初155号民事判决第四项；三、变更安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初155号民事判决第二项为：葛兆祥、彭四秀于本判决生效之日起十日内退还储连生购房定金10万元；四、驳回储连生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1910元，由储连生负担；二审案件受理费3820元，由储连生负担。（因彭四秀在提起上诉时已向本院预交了3820元，故其在退还储连生购房定金时可直接扣除该部分费用）本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年七月五日书记员 王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;