海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终2514号上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司海口琼山支行，住所地海口市琼山区府城镇建国路**,统一社会信用代码×××。负责人：童振理，行长。委托诉讼代理人：刘伟，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王明志，男，1954年4月14日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李清理，海南大兴天泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张会君，海南大兴天泰律师事务所律师。原审被告：海南万宝服装实业公司，，住所地海口市琼山区府城板桥路**法定代表人：邢诒前，董事长。原审被告：海南怡田房地产开发有限公司，住，住所地海口市滨海大道南洋大厦/div>法定代表人：邢诒前，董事长。上诉人中国银行股份有限公司海口琼山支行（以下简称中行琼山支行）因与被上诉人王明志、原审被告海南万宝服装实业公司（以下简称万宝公司）、海南怡田房地产开发有限公司（以下简称怡田公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初6468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中行琼山支行上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判支持中行琼山支行原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由王明志承担。事实和理由：一、原审判决认为本案的争议焦点为王明志对一审法院强制执行的土地使用权是否有足以排除执行的民事权益错误。首先，王明志在执行异议中的请求事项是解除对其名下房屋占用范围内的土地使用权的执行查封，而原审法院依中行琼山支行申请查封的土地使用权并不包含王明志名下房屋占用范围内的土地使用权。事实上王明志房屋占用范围内的土地使用权早在1998年6月10日经就由一审法院（1997）琼山经初字第60-1号民事裁定书解除查封。其次，由于王明志不知晓已有生效裁定解除其名下房屋占用土地使用权的查封，故提出执行异议；原审法院在未查明基本事实的情况下对王明志名下房屋占用范围内土地使用权裁定中止执行属重复处理。中行琼山支行提起执行异议之诉要解决的是王明志名下房屋占用范围内土地使用权重复处理的问题。故本案的争议焦点并非王明志是否有足以排除执行的民事权益，而应当是王明志名下房屋占用范围内的土地使用权是否在中行琼山支行申请查封的2536.08㎡的土地使用权范围内，是否应当中止执行王明志名下房屋占用范围内的土地使用权。再次，王明志主张的执行异议针对的是其名下房屋占用土地范围内的土地使用权，是其个人的专有部分，其并没有对其名下房屋占用土地范围内的土地使用权外诸如道路或绿地等的土地使用权提出异议，原审判决归纳的争议焦点中指的强制执行的土地使用权不是王明志在执行异议中指的名下房屋占用范围内的土地使用权。二、原审判决适用法律错误。首先，原审法院适用《物权法》第七十二条、七十三条错误。王明志提出执行异议的对象是其房屋占用土地范围内的土地使用权，不是道路、绿地部分。本案需要解决的是王明志房屋占用范围内土地使用权重复处理的问题，不是为共有部分确权。原审判决引用《物权法》对共有部分进行说理并确权没有意义。共有部分的权利归属应由不动产登记机关依法在不动产登记簿上注记。其次，原审判决认为“业主对建筑物专有部分的所有权、对共有部分的共有权是一个不可分割的整体”没有法律依据。业主对建筑物享有的所有权和对应的土地使用权是归业主单独享有的，专有部分有明确的四至、面积登记内容。而共有部分并不明确登记四至和面积等内容，而是只在不动产登记簿中作注记而不登记。由此可见，专有部分和共有部分的权利并非一个整体。再次，本案中王明志只是对其名下房屋占用范围内的土地使用权专有部分提出异议，并没有对共有部分提出异议。王明志如果对其名下房屋占用的土地使用权外的共有部分有异议，应当另案主张权利，原审法院不应越俎代庖替代王明志主张权利，有违“不告不理”的民法原则。综上所述，王明志名下房屋占用范围内土地使用权并没有被查封，原审法院裁定中止执行没有事实根据也没有实际意义。王明志对其名下房屋占用范围外被查封的土地使用权有异议应另案提出。本着有错必纠的原则，中行琼山支行特向二审法院提起上诉，恳请依法改判。被上诉人王明志辩称：一、原审判决归纳的争议焦点为“王明志对本院强制执行的标的是否享有足以排除强制执行的民事权益”有法可依。1.中行琼山支行主张一审归纳的争议焦点错误，但其在一审中对原审法院归纳的该争议焦点无异议。现中行琼山支行又以原审判决归纳本案的争议焦点错误作为上诉理由之一，显然与其一审程序中的意见表述自相矛盾，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条第一款规定，中行琼山支行在一审中的意见表述在二审程序中仍有拘束力，故中行琼山支行的该项上诉理由不成立。2.王明志在执行异议阶段提出的异议请求为：解除对海口市龙昆南路怡田花园公寓楼王明志房产占用范围内之土地使用权的查封。中行琼山支行关于王明志执行异议请求的理解是片面的。本案中，不管是已解封的基底1233.56平方米土地使用权，还是仍被查封的2536.08平方米土地使用权，都属于怡田花园公寓楼的宗地，不论是专有部分，还是共有部分，对每一位业主来说，都是其房屋占用范围内的土地使用权，当然有权对其房屋占用范围内之土地使用权的查封提起执行异议。原审法院关于争议焦点的归纳完全正确。3.另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，将本案的争议焦点归纳为“王明志对本院强制执行的标的是否享有足以排除强制执行的民事权益”无任何不当，该争议焦点的归纳有法可依。二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.原审法院在强制执行中先查封了6055.33平方米的土地，之后解封了基底的1233.56平方米土地，然后又拍卖了星河广场及其2285.69平方米土地。也就是说，星河广场已经从怡田花园公寓楼项目中分割出去，本案要解决的是怡田公寓楼（26层）及其剩余3769.64平方米土地（6055.33-2285.69）之间的关系问题。2.剩余3769.64平方米土地属于怡田公寓楼（26层）占用范围内的、应当分摊给全体业主的土地。众所周知，任何一个房地产项目，规划条件包括容积率、绿化率、建筑高度、建筑密度等，其中容积率是确定一个项目可以建设多少面积房屋的标准。根据怡田花园公寓楼项目1992年9月7日报建时的用地平面图，该项目批准的容积率为5.68，据此可以算出3769.64平方米土地可以建设的房屋建筑面积计21411.55平方米，而怡田公寓楼（26层）的建筑面积为22200平方米，已经超出了计容面积。也就是说，3769.64平方米土地已经用完了容积率，该3769.64平方米土地全部属于怡田公寓楼（26层）占用范围内的土地，再也没有多余的土地可以单独报建了。因此，中行琼山支行应当履行1998年5月22日与怡田公司及中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称建设银行海南分行）签订《协议书》所约定的义务，继续申请解除对除基底面1233.56平方米之外的、仍然属于怡田公寓楼占用范围内的2536.08平方米土地的查封。海口市规划局[2012]1797号复函中讲的很清楚，如已办房产证，则对应的土地面积是按份额进行分摊的，按相关规定已包含了居住区内的公共道路、公共绿地等土地面积。26层的怡田公寓楼占用范围内的土地绝不仅仅是基底面积，而是包括了小区公共道路、绿地、公共配套设施用地、公共活动场用地。也就是说，占用范围内的土地包括1233.56平方米的基底面积和现在仍被查封的2536.08平方米公共用地。3.王明志对怡田花园公寓楼产权证名下房产及其占用范围内土地（不仅仅是基底面积，而是包括了小区公共道路、绿地、公共配套设施用地、公共活动场用地）享有的所有权，产权证名下房产及其占用范围内土地使用权依法归王明志所有。4.1998年8月5日，建设银行海南分行与怡田房地产公司签订《商品房购销合同》，约定：怡田公司将其名下的位于海口市××区东侧的6055.33平方米土地[土地证号：琼山国用（府城）字第039**]上所建的××公寓，建筑面积22200平方米）以8169.6万元转让给建设银行海南分行。之后，建设银行海南分行按国家的房改政策将怡田花园公寓楼全部房改给了自己的职工或者由王明志购买并取得了产权证书。5.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条规定，因此，王明志请求解除对其所有的房屋占用范围内的土地使用权的查封，既是对共有物的保护行为，更是对专用部分的保护，应该受到法律保护。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回中行琼山支行的上诉请求，维持原判。原审被告万宝公司、怡田公司未陈述意见。中行琼山支行向一审法院起诉请求：1.撤销一审执行裁定书，驳回王明志的异议请求；2.不得中止对登记在被执行人怡田公司名下的位于海口市××区东侧的2536.08平方米的土地使用权【土地证号：琼山国用（府城）字第03943号】中案外人王明志名下怡田花园公寓楼第25**房屋（证号为：琼山市房权证府城房改字第XXXX号）占用范围内的土地使用权的执行；3.诉讼费用由王明志负担。一审法院认定事实：1993年12月28日，万宝公司与中行琼山支行签订《抵押贷款合同》，约定万宝公司向中行琼山支行借款2000000元。怡田公司以其位于海口市××镇东侧土地面积6055.33㎡作为抵押担保。贷款期限自1993年12月28日至1994年6月28日。合同签订后，中行琼山支行向万宝公司发放贷款2000000元。因该款到期未还，中行琼山支行于1997年9月10日向一审法院提起诉讼并提出财产保全申请。一审法院于1997年10月29日查封了怡田公司名下的位于海口市××镇东侧土地面积6055.33㎡土地使用权及地上的怡田公寓楼4-8层。1997年11月18日，一审法院出具（1997）琼山经初字第60号《民事调解书》，三方约定万宝公司尚欠中行琼山支行贷款2000000元及利息（利息从1993年12月29日起，按中国人民银行各个时期的浮动利息，分段计算至还清贷款之日止），定于1998年3月30日前全部还清给中行琼山支行；诉讼费24000元及财产保全费12000元由万宝公司负担；怡田公司承担连带责任。1993年12月29日，怡田公司与中行琼山支行签订《抵押贷款合同》，约定怡田公司以其所有的琼山市××镇.14㎡的土地（原属琼山县外经信托贸易公司使用的土地证号038**，后转让给怡田公司，但未办理过户）作为抵押，向中行琼山支行贷款2700000元。期限自1993年12月29日至1994年6月29日。合同签订后，中行琼山支行向怡田公司发放贷款2700000元。因该款到期未偿还，中行琼山支行于1997年9月10日向一审法院提起诉讼并提出财产保全申请，一审法院于1997年12月29日查封了上述位于琼山市××镇面积为2183.14㎡的土地。1997年11月19日，一审法院出具（1997）琼山经初字第61号《民事调解书》，双方约定怡田公司于1998年3月30日前还清贷款2700000元及利息（利息从1993年12月29日起，按中国人民银行各个时期的浮动利息，分段计付至还清贷款之日止，其中1997年12月30日前还800000元；1998年2月28日前还800000元；1998年3月30日前还300000元），否则以怡田公寓楼部分楼房抵偿全部本息。因在诉讼过程中万宝公司偿还3000000元给中行琼山支行，一审法院于1998年6月10日依中行琼山支行的申请，解除了对怡田公寓楼4-8层以及楼房基底面积1233.56㎡的查封。1998年9月23日，中行琼山支行向一审法院申请执行，一审法院依法拍卖了怡田公司名下的位于海口市××镇东侧土地面积6055.33㎡土地使用权中2285.69㎡，用于抵偿万宝公司、怡田公司的部分债务。一审法院（1997）琼山经初字第60号《民事调解书》终结执行。在（1997）琼山经初字第61号《民事调解书》的执行过程中，一审法院依法拍卖了府城镇板桥路面积为2183.14㎡的土地，得款1456821元，扣除执行费、拍卖佣金、土地出让金、税费等，余款675567.25元拨付给中行琼山支行。一审法院（1997）琼山经初字第61号《民事调解书》终结执行。2007年4月9日，中行琼山支行向一审法院申请对上述两案恢复执行。一审法院查封了怡田公司位于海口市××镇东侧土地面积6055.33㎡中剩余土地面积2536.08㎡（6055.33㎡-已拍卖的2285.69㎡-怡田公寓基底面积1233.56㎡）。2014年12月7日，原查封裁定超期失效，一审法院于2014年12月8日作出（2007）琼山执字第136-7号执行裁定书，重新查封该土地使用权。查封期限届满后，一审法院于2016年12月6日作出（2007）琼山执字第136-8号执行裁定，续行查封上述土地使用权。续封期限为3年。另查明，1998年8月5日，建设银行海南分行与怡田公司签订《商品房购销合同》。合同约定：怡田公司将其名下的位于海口市××区东侧的6055.33平方米土地[土地证号：琼山国用（府城）字第03943号]上所建的怡田花园公寓楼（建筑面积为222**平方米，共26层，168套商品房）以81696000元价格转让给建设银行海南分行。1998年6月29日建设银行海南分行与其职工王明志签订《琼山市公有住房买卖协议书》，1998年9月30日付清房款，1999年1月26日取得2501房屋所有权证，房产证号：琼山市房权证府城房改字第**。2018年8月8日，王明志对一审法院作出的（2007）琼山执字第136-8号查封被执行人怡田公司名下的位于海口市××区东侧的2536.08㎡土地使用权的执行裁定不服，向一审法院提出异议，请求解除对海口市龙昆南路怡田花园公寓楼第2501房占有范围内的土地使用权的查封。2018年8月24日，一审法院作出（2018）琼0107执异201号执行裁定书。裁定中止对登记在被执行人怡田公司名下的位于海口市××区东侧的2536.08平方米土地使用[土地证号：琼山国用（府城）字第03943号]中案外人王明志名下怡田公寓楼第25**房屋[证号：琼山：琼山市房权证府城房改字第**范围内的土地使用权的执行。中行琼山支行不服该裁定，遂在法定期限内向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。又查明中行琼山支行在诉讼中举出:1993年12月23日抵押贷款合同，金额为200万；1993年12月28日抵押贷款合同，金额为270万；1993年12月28日抵押贷款合同，金额为300万元，1994年9月24日抵押借款合同，金额为200万元；1994年11月14日抵押借款合同，金额为150万元；以上借款方均为怡田公司。但除1993年12月23日的抵押登记表载明“经研究同意怡田公司用03943号面积6055.33平方米的使用权作为抵押，贷款金额为200万元”。其余未提供抵押登记的相关证据。一审法院在审理（2018）琼0107民初字第1153-1154、2306-2367的案件中经海口市国土资源局回函确认：原登记在怡田公司名下的6055.33㎡土地，转让给案外人2285.69㎡之后，剩余3769.64㎡，现状宗地实际面积为3684.47㎡，即怡田公司怡田花园公寓楼坐落宗地面积为3684.47㎡。对楼幢占用土地以外的公用部分土地面积，在办理登记时，不动产登记簿中注记“本宗地内未做分摊的公用部分土地使用权属于全体业主共有”。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百三十一条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此规定，故本案的争议焦点为：王明志对一审法院强制执行的标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。本案经审理可以查明：1998年8月5日，怡田公司将其名下的位于海口市××区东侧的6055.33平方米土地[土地证号：琼山国用（府城）字第039**]上所建的××公寓，168套商品房）以81696000元价格转让给建设银行海南分行。1998年6月29日建设银行海南分行与其职工王明志签订《琼山市公有住房买卖协议书》，1998年9月30日付清房款，1999年1月26日取得2501房的房产证。房产证号：琼山市房权：琼山市房权证府城房改字第**相关规定，王明志合法取得该房屋，是怡田花园公寓楼的业主之一。依法对建筑区划内共有部分享有共有和共同管理的权利。经海口市国土资源局回函确认：原登记在怡田公司名下的6055.33㎡土地，转让给案外人2285.69㎡之后，剩余3769.64㎡，现状宗地实际面积为3684.47㎡，即怡田公司怡田花园公寓楼坐落宗地面积为3684.47㎡。对楼幢占用土地以外的公用部分土地面积，在办理登记时，不动产登记簿中注记“本宗地内未做分摊的公用部分土地使用权属于全体业主共有”。怡田花园公寓楼基底面积为823.96㎡已经于1998年6月10日解除查封，目前被一审法院查封的2536.08㎡则位于怡田花园公寓楼坐落宗地面积3684.47㎡范围之内，属于怡田花园公寓楼建筑区划内的公共道路和公共场所。因此目前被查封的涉案土地依照物权法的相关规定应属于怡田花园公寓楼全体业主共有。《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定："共有人按照约定管理共有的不动产或动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。业主对建筑物专有部分的所有权、对共有部分的共有权、对共有部分的管理权是一个不可分割的整体，在业主房屋对应的土地使用权尚未进行分摊的情况下，房屋占用范围内的土地使用权不能独立存在，应包括按照法律、法规、政策规定应当分摊的部分和对应的公共道路、公共场所宗地面积中的共有部分。业主作为各共有人都有管理的权利。对共有物的保存行为，也称之为普通管理行为，是指以防止共有物的灭失、毁损或者其权利丧失、限制为目的，而维持其现状的行为。本案中，申请执行人中行琼山支行申请对已查封的诉争土地进行强制执行，已侵害了该小区业主的合法权益。王明志作为怡田花园公寓楼第2501房的业主，对该建筑物区划内公共道路以及公共场所等共有部分享有共同管理的权利义务，在共有物面临被处分的情况下，其对执行标的提出执行异议，请求解除对其所有的房屋占用范围内的土地使用权的查封。是对共有物的一种保存行为，可以单独而为之，应得到法律保护。中行琼山支行诉称，因怡田公司、万宝公司借其1620万，将涉案诉争土地作为借款抵押，对其享有优先受偿权。但其仅提供了其中200万借款有涉案土地的抵押登记审批表，也未提供抵押登记的他项权利证书，其余均未提供已用涉案土地抵押登记的相关证据。且海口市不动产登记中心出具的《土地登记信息查询情况说明》显示涉案土地“未抵押”。且抵押权为对标的物变价款优先受偿的权利，不属于对标的物的实体权利范畴。中行琼山支行认为其享有抵押优先受偿权，要求继续执行涉案土地的主张，没有事实依据。一审法院不予支持。综上，王明志对诉争土地享有共有权和管理权，其享有足以排除强制执行的民事权益。中行琼山支行请求不中止对登记在被执行人怡田公司名下的位于海口市××区东侧的2536.08平方米的土地使用权中案外人王明志名下怡田花园公寓楼第2501房屋占用范围内的土地使用权的执行，无事实和法律依据，一审法院对申请执行人中行琼山支行提起的执行异议之诉，予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款、第七十三条、第九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回中行琼山支行的诉讼请求。案件受理费100元（中行琼山支行已预交），由中行琼山支行负担。二审期间，双方当事人未向本院提供新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案属于执行异议之诉,根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为王明志在本案查封的土地使用权中是否享有足以阻却执行的实体权利。首先，关于一审法院查封的财产是否包括了王明志名下房屋占用的相应土地使用权的问题。根据本案查明的事实，一审法院查封的海口市××路.08㎡的土地使用权是扣减了怡田花园公寓楼基底面积后的该小区公共土地面积。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，该2536.08㎡土地使用权依法应认定属于怡田花园小区全体业主共有。海口市国土资源局的复函亦确认，怡田花园公寓楼宗地面积3684.47㎡中未分摊的公共部分土地使用权属于全体业主共有。据此，王明志作为怡田花园公寓楼2501房的所有权人，依法享有怡田花园项目建设用地的共有权益，一审法院查封的土地使用权包括了王明志的财产。中行琼山支行主张王明志对怡田花园项目的公共用地不享有财产权益,以及王明志名下房产对应的相应土地使用权不在一审法院查封范围，理据不足，本院不予支持。其次，关于一审判决适用法律是否错误的问题。执行异议之诉兼具确认当事人实体权利及排除执行的双重功能，人民法院在审理执行异议之诉案件中首先应就争议标的物的权属进行认定。王明志提出异议的财产涉及怡田花园建筑区划内的公共用地，故一审法院根据《中华人民共和国物权法》的规定，就该小区公共土地使用权的权属作出认定具有必要性，亦符合法律规定。中行琼山支行主张一审法院超越当事人的诉讼请求范围以及适用法律错误的理由不成立，本院不予支持。再次，关于王明志的财产权利能否排除执行的问题。王明志取得的房产物权及该房产占用的相应土地使用权均属于王明志的财产权利。中行琼山支行虽然已向相关主管部门申请办理土地抵押的审批手续，但王明志已善意取得涉案房屋产权及相应土地使用权，且王明志购买的房产性质为住宅，其功能与作用在于保障王明志的居住权等基本生存权利，根据物权的绝对性以及对善意购房者生存权的优先保护，王明志对其名下房屋占用的相应土地使用权享有的权利可以排除执行。中行琼山支行请求不停止对王明志名下房屋占用的相应土地权的执行，理据不足，本院不予支持。中行琼山支行请求撤销涉案执行裁定并驳回王明志的异议请求，但该项请求不属于执行异议之诉的审理内容，本院在本案中不予处理。综上，中行琼山支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国银行股份有限公司海口琼山支行负担。本判决为终审判决。审判长 王春芬审判员 林志勇审判员 杨 曦 二〇一九年七月三日书记员 谭文姬速录员 符雪梅附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。