青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初1370号原告：青海汭银融资担保有限公司，统一社会信用代码：91632900781409027Q，住所地：西宁市经济技术开发区民和路**中小企业创业园。法定代表人：张红，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋艳平、杨若云，青海竞帆律师事务所律师。被告：杨礼，女，汉族，1995年6月11日出生，户籍所在地：湖南省邵东县流光岭镇流市，现住西宁市。第三人：谢丽银，女，汉族，1968年9月5日出生，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：丁光孝（系谢丽银之女婿），男，瑶族，1986年4月28日出生,住湖南省通道侗族自治县。原告青海汭银融资担保有限公司（以下简称汭银公司）与被告杨礼、第三人谢丽银、刘永忠占有物返还纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，原告汭银公司于2019年6月3日，以第三人刘永忠非本案必要共同诉讼参加人为由，申请撤回对第三人刘永忠的诉讼，经本院审查后，裁定准予原告汭银公司撤回对第三人刘永忠的诉讼，并已将裁定书送达给双方当事人，故第三人刘永忠不再作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2019年6月11日公开开庭审理了本案。原告汭银公司的委托诉讼代理人蒋艳平、杨若云，被告杨礼，第三人谢丽银的委托诉讼代理人丁光孝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汭银公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告立即腾退原告所有的位于青海省西宁市××路铺面，并支付占用期间的费用。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月原告为青海湘品工贸有限公司在青海银行股份有限公司黄河电力支行贷款400万元提供担保，同日，原告与第三人刘永忠签订青汭2014字（个）抵030号《反担保抵押合同》约定以其所有的位于西宁市××区房产作为抵押，抵押反担保的范围包括“本金、利息、逾期利息、罚息、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费、执行费等”。第三人刘永忠逾期还款，原告代偿，故起诉至西宁市中级人民法院，达成调解协议，西宁市中级人民法院遂作出（2015)宁民二初字246号民事调解书，刘永忠将其所有的位于青海省西宁市××路铺面抵偿欠付原告的所有费用；2018年5月5日经西宁市中级人民法院以（2017)青01执恢88号之一执行裁定书，将涉案的铺面以物抵债裁定归原告所有。但被告与第三人（被执行人）恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造，阻止对铺面的移交占有，严重损害了原告的合法权益，故依法提起诉讼，望判如所请。被告杨礼辩称：本案已由西宁市中院和省高级法院裁判，本案已经经过审理，根据法律规定，一事不再理，应驳回原告的诉讼。我是合法租赁，应当受到法律的保护，请求驳回原告的诉求。第三人谢丽银陈述称：我方与被告签订的租赁合同在铺面抵债之前签的，本案已经过省、市法院裁判，裁判内容是驳回杨礼与我商铺买卖的请求，而不是双方之间的房屋租赁，相反认定了我与被告的租赁关系，根据一事不再理的原则，请求驳回原告的诉讼。依据省、市法院的执行裁定书和租赁合同，我认为原告的诉求是不成立的。买该铺面的时候由于资金紧张，所以低价将该铺面租赁给被告，由于资金紧张，把隔壁的铺面也低价卖给了他人，所以双方签订的合同是真实有效的。杨礼和第三人没有亲属关系，与本代理人也不是夫妻关系，原告纯属捏造。因为第三人没有能力退还杨礼多余的租赁费，现刘永忠也在接受审判的过程中，希望杨礼与现在的产权人商量续租的事情。原告汭银公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、青海省西宁市中级人民法院（2017）青01执恢88号之一《执行裁定书》、（2018）青01执异16号《执行裁定书》，证明：1、西宁市中级人民法院裁定将位于西宁市××路不动产以第三次拍卖的保留价8144150元交付原告抵偿被执行人刘永忠所欠原告的等额债务；2、位于西宁市××路不动产自送达之日起转移给原告青海汭银融资担保有限公司；3、（2018）青01执意16号《执行裁定书》裁定驳回被告杨礼的执行异议请求。证据二、供货合同、企业信息报告，证明：1、青海湘品工贸有限公司与湟源县教育局、海北州政府、中国人民解放军96373部队装备处签订《供货合同》各一份；2、上述合同中载明的青海湘品工贸有限公司的经营地址即为案涉位于青海省西宁市××路铺面（涉案铺面）；3、案涉商铺一直由青海湘品工贸有限公司自行经营体育用品。证据三、《房地产抵押估价报告》，证明：1、2014年5月，青海泾圆房地产评估咨询有限公司对案涉商铺进行评估；2、该报告书中“建筑物权益状况描述”的出租或占用情况中明确载明该房屋现状为自用商铺，当前使用状况良好。证据四、司法鉴定意见书，证明：1、2015年12月17日青海思创房地产评估司法鉴定所出具该《司法鉴定意见书》；2、鉴定机构自受理后无法联系到刘永忠，2016年1月14日现场勘查兄弟体育处于关闭状态。证据五、市法院的执行谈话笔录，证明：我方明确与被告协商过续租权，我方要重新与杨礼签订租赁合同，按照当时的市场价每月每平米80元，杨礼明确表示拒绝签订租赁合同，我方当时尊重了被告的优先续租权。证据六、房屋租赁合同、两份电脑截图，证明：2018年5月到现在该铺面的每月租金不少于每平米100元的事实。被告杨礼质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明方向有异议，裁定书中驳回的并不是我们之间的合法租赁关系，而是驳回了我想购买铺面的请求；对证据二的真实性无异议，对证明方向有异议，青海湘品工贸有限公司的地址与我的铺面号相同，只是该公司用的是库房，我用的是铺面；对证据三的真实性无异议，对证明方向有异议，当时我是作儿童玩具和自行车行业的，青海湘品工贸有限公司在该铺面里经营体育用品；对证据四的真实性无异议，对证明方向有异议，我与兄弟体育在使用同一个人营业执照，但实际负责人是我；对证据五的真实性无异议，对证明方向有异议，这只是闫法官叫我们去了解一下情况，并没有专门谈续租的事情。对证据六的真实性无异议，真实性及证明方向均不认可，这些我都不清楚，这不是一份正规的依据，该份房屋租赁合同跟我没有任何关系，电脑截图也不能作为证据使用。第三人谢丽银质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明方向有异议，裁定书中驳回的并不是他们之间的合法租赁关系，而是驳回杨礼的异议请求；对证据二的真实性及证明方向有异议，该合同是一份虚假合同，公安部门已经做出认定；对证据三的真实性无异议，对证明方向有异议，被告和第三人是在同一个铺面里经营，青海湘品工贸有限公司是在库房里经营体育用品，铺面是青海湘品工贸有限公司的，当时没有通知杨礼是因为不想让别人知道我家的状况；对证据四的真实性无异议，对证明方向有异议，该报告不能证明杨礼没有在该铺面里经营，为了不影响旁边其他商铺的经营，所以将该商铺关闭了，照片是评估之前照的。对证据五、证据六不予认可。被告杨礼为支持其抗辩主张，向本院提交证据如下：证据一、商铺租赁合同，证明：我与第三人的租赁关系是合法的，合同是在诉讼之前签订的，第三人为了购买铺面欠钱所以与我签订的合同，租期是10年，到2022年才到期。证据二、收条，证明：第三人一次性收到我10年的房屋租赁费420000元，第三人是租赁物的房主。证据三、刘永忠出具的证明，证明：第三人谢丽银和刘永忠是夫妻关系，租赁费是刘永忠收的，签订合同时刘永忠是在场的，一次性交清10年的租金420000元。证据四、青海省西宁市中级人民法院（2017）青01执异118号《执行裁定书》，高级人民法院（2017）青执复28号《执行裁定书》，证明：买卖不破租赁，不管法院拍卖给谁，合同还是生效的合同。证据五、（2017）青01刑初17号《刑事判决书》，证明：原第三人刘永忠涉嫌犯罪，检察机关和法院正在侦查审理阶段。原告汭银公司质证认为，对证据一的真实性及证明方向均有异议，1、合同签订的时间为2012年7月15日，本案的被告签订合同时尚未成年，故合同不能成立；2、西宁市长江路78号1号楼78号一次性支付年租金420000元，但是合同是2012年签订的，在2013年协商的，明显可以看出是恶意串通；3、2000年市场价每月每平方租金是64元，合同约定的月租金明显低于市场价，故显示双方是恶意串通。对证据二的真实性及证明方向均有异议，一次性支付7年房租，而不是合同约定的8年房租，交付现金420000元是不符合实际的。对证据三的真实性无异议，对证明方向有异议，该证明有效期是30天，我认为已经失效，刘永忠作为房屋的产权人，作出该证明是在迎合该合同，现金交付420000元的来源不明。对证据四的真实性无异议，对证明方向有异议，对该合同我们认为存在很多瑕疵，承租人和第三人恶意串通，或者伪造交付租金的证据。对证据五的真实性及证明方向无异议。第三人谢丽银质证认为，对被告提交的证据的真实性及证明方向均无异议认可；2012年收取的是从2013年开始的租金，2012年已经支付了一部分，所以从2013年开始支付的。第三人未向本院提交证据。本院依据原、被告举证、质证、第三人质证，认证如下：原告提交的前五组证据，被告对其真实性无异议，对其证明方向有异议，被告对证据六的真实性及证明方向均有异议；第三人对原告提交的前四组证据，对其真实性无异议，对其证明方向有异议，第三人对证据五、证据六的真实性及证明方向均有异议。原告对被告提交的证据一、证据二真实性及证明方向均有异议，对证据三、证据四的真实性无异议，对其证明方向有异议；第三人对被告提交的证据均无异议认可。结合三方自认的事实，经本院审查，原被告提交的证据能够证明：2014年7月原告为青海湘品工贸有限公司在青海银行股份有限公司黄河电力支行贷款400万元提供担保，同日，原告与第三人刘永忠签订了青汭2014字（个）抵030号《反担保抵押合同》，约定以第三人刘永忠所有的位于西宁市××区房产作为抵押，抵押反担保的范围包括“本金、利息、逾期利息、罚息、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费、执行费等”。第三人刘永忠逾期还款，原告代偿，后原告起诉至西宁市中级人民法院，达成调解协议，西宁市中级人民法院遂作出（2015)宁民二初字246号民事调解书。之后原告申请强制执行，2018年5月5日经西宁市中级人民法院（2017）青01执恢88号之一《执行裁定书》，将涉案的位于青海省西宁市××路铺面以物抵债裁定归原告所有。西宁市中级人民法院执行过程中，利害关系人杨礼（本案被告）提出执行异议申请，以涉案房屋查封前既存在租赁关系，承租人有权利继续履行租赁合同，即“买卖不破租赁”合同相对性突破原则，请求立即停止变卖和以物抵债程序，对强制限期迁出商铺的执行行为不服，提出阻止移交商铺的异议请求；后西宁市中级人民法院作出执行裁定驳回了利害关系人杨礼（本案被告）的异议请求。之后西宁市中级人民法院的执行员针对原被告就涉案铺面是否续租、续租租金及产权变更后被告多交付原所有人的租金原告是否可以退回等进行了协调，但双方未能达成协议。被告与第三人就涉案铺面签订了商铺租赁合同，租期从2012年7月15日至2022年7月15日，现租赁合同尚未届满，按合同约定租期10年的租金为420000元，第三人已向被告出具了收条。上述事实本院予以确认。原告认为被告与第三人有亲属关系，恶意串通，以明显不合理的低价承租给被告的主张，缺乏证据予以佐证，本院不予采信。根据当事人陈述及和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月原告为青海湘品工贸有限公司在青海银行股份有限公司黄河电力支行贷款400万元提供担保，同日，原告与第三人刘永忠签订了青汭2014字（个）抵030号《反担保抵押合同》，约定以第三人刘永忠所有的位于西宁市××区房产作为抵押，抵押反担保的范围包括“本金、利息、逾期利息、罚息、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费、执行费等”。第三人刘永忠逾期还款，原告代偿，后原告起诉至西宁市中级人民法院，达成调解协议，西宁市中级人民法院遂作出（2015)宁民二初字246号民事调解书。之后原告申请强制执行，2018年5月5日经西宁市中级人民法院（2017）青01执恢88号之一《执行裁定书》，将涉案的位于青海省西宁市××路铺面以物抵债裁定归原告所有。西宁市中级人民法院执行过程中，利害关系人杨礼（本案被告）提出执行异议申请，以涉案房屋查封前既存在租赁关系，承租人有权利继续履行租赁合同，即“买卖不破租赁”合同相对性突破原则，请求立即停止变卖和以物抵债程序，对强制限期迁出商铺的执行行为不服，提出阻止移交商铺的异议请求；西宁市中级人民法院作出（2017）青01执异118号执行裁定书，中止对（2017）青01执恢88号公告的强制执行；原告汭银公司不服向青海省高级人民法院申请复议，青海省高级人民法院作出（2017）青执复28号执行裁定书，撤销西宁中院（2017）青01执异118号执行裁定，发回西宁中院重新审查；发回后西宁市中级人民法院又作出（2018）青01执异16号执行裁定书，驳回杨礼的异议请求，杨礼未申请复议，该裁定发生法律效力。另查明，在西宁市中级人民法院执行过程中，西宁市中级人民法院的执行员针对原被告就涉案铺面是否续租、续租租金及产权变更后被告多交付原所有人的租金原告是否可以退回等进行了协调，但双方未能达成协议。被告与第三人就涉案铺面签订了商铺租赁合同，租期从2012年7月15日至2022年7月15日，现租赁合同尚未届满，按合同约定租期10年的租金为420000元，第三人已向被告出具了收条。现被告以一事不再理及“买卖不破租赁”为由，拒绝给原告腾退房屋。故原告诉至法院。本院认为：涉案的位于青海省西宁市××路铺面，经西宁市中级人民法院裁定，以物抵债裁定归原告所有。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，通过西宁市中院已发生法律效力的裁定，致使涉案房屋的产权已变更归原告所有，原告的物权应受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，所有权的变更不影响租赁合同的效力。本案中，涉案铺面已由被告杨礼承租使用权，租期从2012年7月15日至2022年7月15日，现租赁合同尚未届满，按合同约定租期10年的租金为420000元，第三人已向被告出具了收条；而原告在2015年诉至西宁市中级人民法院并达成调解协议，2018年5月5日经西宁市中级人民法院裁定，涉案铺面的产权变更归原告所有，租赁合同在先，产权变更在后；现原告认为被告与第三人有亲属关系，恶意串通，以明显不合理的低价承租给被告的主张，缺乏证据予以佐证，本院不予采纳；原被告应重新签订商铺租赁合同，对租金、租期及被告占用期间的租金损失进行协商，协商不成可另案一并处理。故原告主张判令被告立即腾退原告所有的位于青海省西宁市××路铺面，并支付占用期间费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告杨礼抗辩的一事不再理的主张，因省高级人民法院及西宁市中院审查的是被告提出的执行异议，执行异议主张的是立即停止变卖和以物抵债程序，与本案不属同一法律关系，故被告杨礼抗辩的该理由不成立，本院不予采纳。被告杨礼抗辩“买卖不破租赁”的主张，合理合法，本院予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：驳回原告青海汭银融资担保有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告青海汭银融资担保有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 蒙自康 二〇一九年七月十二日书记员 俞 珍附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。