贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初1862号原告：贵州梵投集团资产经营管理有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区民族风情园。法定代表人：龙胜军，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂扬，贵州泽富律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：陈德勋，贵州泽富律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：张婷，女，1994年11月10日出生，土家族，户籍地：贵州省印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：张羽祥（被告张婷之父），男，1972年5月1日出生，土家族，户籍地：贵州省印江土家族苗族自治县，授权范围为特别授权。原告贵州梵投集团资产经营管理有限公司（以下简称梵投公司）与被告张婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梵投公司的委托诉讼代理人聂扬、被告张婷的委托诉讼代理人张羽祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梵投公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》已于2019年3月31日因合同期限届满而终止，并责令被告立即返还原告位于原农校区域16号门面，恢复该房屋至出租时的原状；2、请求依法判令被告支付原告违约金3,600元；3、请求判令被告赔偿原告租金损失1,200元（暂按照每月租金1,200元计算自2019年4月1日至2019年4月30日止，剩余租金损失按照每月1,200元计算至返还房屋之日止），并按照年利率6%承担资金占用费至返还房屋之日止；4、判令律师费5,000元由被告承担；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年9月11日签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于原农校区域16号门面租赁给被告用于散酒售卖使用。租赁期限6个月，自2018年10月1日起至2019年3月31日止，租赁期满后原告有权收回租赁商铺，被告应如期按约定交还；租金为每月1,200元；同时约定：如被告违反本合同约定而解除合同，被告应向原告支付三个月租金作为违约金（即1,200元×3=3,600元）；另约定：被告知晓该商铺属于国有经营性资产，租赁期满后须按照国有资产出租的相关规定，遵从原告的统一安排。原、被告在合同上签字予以确认。2018年12月31日，原、被告签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限已届满，原告按国有资产出租的相关规定实行了公开竞租，并将相关情况提前告知了含被告在内的所有承租人。后由案外人通过公开竞拍，以年租金14,400元/年的价格取得该涉案商铺的承租权。原告多次催促被告立即腾房并返还涉案房屋，但被告至今仍未按约返还上述商铺。因被告的违约行为，致使原告无法将商铺交付给经合法竞租取得商铺承租权的案外人，导致原告商铺租赁损失1,200元（从2019年4月1日起至今，以每月租金1,200元计算），该租金损失属于原告的可期待利益，依法应当受法律保护。被告拒不返还原告房屋的行为已经构成严重违约，为维护自身的合法权益，原告特起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告张婷辩称，张婷不同意终止合同，张婷要继续承租案涉门面，张婷不承担原告主张的违约金、律师费，张婷只承担案涉门面的租金及水电费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，贵州省梵净山投资控股集团有限公司授权其旗下原铜仁市梵城资产经营管理有限公司对原市公产办（市机关事务管理局）划转的市直行政事业单位经营性资产（包括案涉商铺在内）进行经营和管理，具体授权范围为：以铜仁市梵城资产经营管理有限公司名义完成前述资产的下列事宜：经营、管理、维护、出租、签订房屋租赁合同并履行合同的权利义务，为保护或实现相关权益行使诉权等。2017年，贵州省梵净山投资控股集团有限公司与原铜仁市梵城资产经营管理有限公司签订《委托经营管理资产协议》，约定贵州省梵净山投资控股集团有限公司将其所拥有的民族风情园、粮贸大楼；铜仁市机关事务局移交的房屋、门面、铜仁学院、铜仁职院、铜仁附中等移交的房屋、门面等资产（见附件）委托原铜仁市梵城资产经营管理有限公司经营管理。委托经营权利期限自2017年11月1日起至2027年11月1日共计10年。合同附件为委托经营管理资产一览表，该表中载明资产包括了清水大道铜仁原农校旁原铜仁职院28间门面。2018年9月11日，梵投公司（甲方）与张婷（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将其依法管理的商铺出租给乙方。出租的商铺位于原农校区域16号门面，本合同签订前，乙方对租赁商铺进行了实地查看，清楚租赁商铺坐落、面积、装修设施等情况，乙方对租赁房屋的使用面积无异议，本合同生效后，乙方不得以租赁房屋的建筑面积的减少等事由向甲方主张减少租金。商铺租赁期共6个月，自2018年10月1日起至2019年3月31日止，自2018年10月1日起计租。乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅作为散酒使用。租金为1,200元/月，租金按半年支付，先交后用。乙方于本合同订立之日向甲方一次性支付租金。乙方需向甲方交纳押金2,000元，并且须在本合同签订之日交予甲方。在乙方不违约的情况下，租期届满并且甲方收回租赁商铺后，上述押金（不计息）如数退还。若乙方有违约行为，甲方可依据本合同及相关管理规定用该押金直接抵扣相关费用。甲方按约定及相关管理规定将合同押金用于抵扣乙方的违约金及相关费用后应及时通知乙方。租赁期满或乙方中途要求退租或者因乙方原因导致本合同解除的，乙方对租赁商铺的装修归甲方所有，且乙方不得提出补偿请求。租赁期满，乙方欲续租的，在同等条件下享有优先承租权。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，无条件收回出租商铺，并不退押金：……（2）逾期15日未支付租金及其他经营费用的，包括但不限于租金、押金、水电费、经营管理费用等费用；因甲方不能提供本合同约定的商铺而解除合同的，甲方应归还押金，并赔偿乙方的直接经济损失，该损失具体为3个月租金。因乙方违反本合同约定而解除合同的，乙方应向甲方支付3个月租金数额的违约金。并特别约定：租赁期满，本合同终止，乙方需无条件退还商铺给甲方，甲方不承担任何赔偿责任；乙方知晓该商铺属于国有经营性资产，租赁期满后须按照国有资产出租的相关规定，遵从甲方统一安排。2018年5月23日，原铜仁市梵城资产经营管理有限公司经工商部门核准变更为梵投公司（即贵州梵投集团资产经营管理有限公司）。2018年11月20日，在贵州省铜仁市拍卖有限公司（受原告委托）举办的拍租会上，案涉门面的承租权通过公开拍租被案外人刘勇军竞得。张婷未参与竞拍。2018年12月24日，梵投公司与案外人刘勇军签订租赁合同，约定梵投公司将案涉门面（即原农校区域16号门面）出租给刘勇军，租赁期限为3年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止，自2019年4月1日计租，租金为14,400元/年。上述认定事实，有原、被告的陈述以及相应证据在卷佐证，足以认定。本院认为，梵投公司与被告张婷于2018年9月11日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。关于案涉《商铺租赁合同》是否终止的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十六条“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”的规定，案涉《商铺租赁合同》特别约定“租赁期满，本合同终止，乙方需无条件退还商铺给甲方，……”，该合同租赁期限于2019年3月31日届满，故，原告要求确认原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2019年3月31日终止的诉讼请求有合同依据，本院予以支持。关于原告要求被告返还案涉租赁商铺的问题。本院认为，案涉《商铺租赁合同》特别约定“租赁期满，本合同终止，乙方需无条件退还商铺给甲方，……”，且被告张婷未报名参与竞拍案涉商铺租赁期满后的承租权，张婷也未取得案涉商铺在租赁期满后的承租权，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，被告在案涉《商铺租赁合同》租赁期限届满后继续占有使用案涉商铺缺乏合法依据，应当承担返还责任，故，原告要求被告返还案涉位于原农校区域16号门面于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金3,600元的问题。本院认为，案涉《商铺租赁合同》虽约定因被告违反合同约定而解除合同的，应向原告支付3个月租金数额的违约金，但本案被告并不存在违反《商铺租赁合同》的约定而解除合同的行为，故，原告要求被告支付违约金3,600元的诉讼请求无合同依据，本院不予支持。关于原告主张的租金损失的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本案被告张婷在案涉《商铺租赁合同》租赁期限届满后仍占有使用商铺，拒不返还的行为客观上给原告造成了损失，该损失可参照案涉《商铺租赁合同》约定的租金标准即1,200元/月自租赁期限届满之日的次日起计算至案涉商铺实际返还之日止的租金损失进行计算，参照上述租金标准计算租金损失亦为被告张婷所能预见，故，本院支持由被告按照每月1,200元的标准，向原告赔偿自2019年4月1日起至实际返还案涉商铺之日止的租金损失。上述本院支持部分的租金损失是在原、被告没有约定逾期还房时如何计算损失的情况下，考虑被告在租赁期限届满后占有使用案涉商铺的行为客观上给原告造成了实际损失而给予原告的补偿救济，是为填补损失，体现民事行为的公平原则，不具有惩罚性；原告对上述本院支持部分的租金损失再行主张年利率6%的资金占用费是在其损失已经得到填补的基础上欲对被告施加惩罚，既有违公平原则，也于法无据，本院不予支持。原告梵投公司要求被告承担律师费损失5,000元无合同依据，且该损失并非当然产生之费用，同时原告也未提供实际付款凭证佐证该费用的发生，故，对原告要求被告承担律师费损失5,000元的主张，本院不予支持。庭审中，原告表示自愿放弃要求被告将案涉商铺恢复至出租时原状的诉讼请求，此系其对己方权利的处分，不违反法律规定，应予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十六条、第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：一、确认原告贵州梵投集团资产经营管理有限公司与被告张婷于2018年9月11日签订的《商铺租赁合同》已于2019年3月31日终止；二、被告张婷于本判决生效之日起五日内向原告贵州梵投集团资产经营管理有限公司返还位于原农校区域16号门面；三、被告张婷于本判决生效之日起十日内按照每月1,200元向原告贵州梵投集团资产经营管理有限公司赔偿租金损失自2019年4月1日起至实际向原告贵州梵投集团资产经营管理有限公司返还位于原农校区域16号门面之日止；四、驳回原告贵州梵投集团资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告张婷负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田永新二〇一九年七月二十九日法官助理龙仲夏书记员章靖宜