辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终4777号上诉人（原审原告）：曾刘庆，女，1982年3月23日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：辽宁宝兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区长江北街**。法定代表人：佟明华，该公司总经理。委托诉讼代理人：高阳，辽宁乾开律师事务所律师。上诉人曾刘庆因与被上诉人辽宁宝兴房地产开发有限公司（以下简称“宝兴公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初13284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。曾刘庆上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.对上诉人提出的逾期办证违约金请求予以支持；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》部分条款违反公平原则，约定的逾期办证违约条款应当予以调整。依照双方签订的补充协议第六条第1款约定，被上诉人仅负责将办理权属登记需由被上诉人提供的资料在买卖合同第十五条约定的期限内提交登记机关备案。被上诉人未按照合同约定提供材料备案，合同中约定如果未办房证合同继续履行，指的是买卖合同继续有效，并未明确指出确认逾期办证的违约责任解除，应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和第十六条的规定，出卖人承担逾期办证的违约责任，并以当事人的实际损失计算违约金数额。被上诉人已逾期办证长达1450余天，因房屋无法办理产权证书，造成上诉人无法办理落户、无法申请出国、无法申请房产抵押和买卖、无法实现房屋升值等各项实际损失，被上诉人对此应当承担责任。二、《补充协议》中的条款同法律规定相抵触，应属无效条款。按照合同约定，被上诉人仅尽协助义务，不承担任何责任，对弱势一方的上诉人是有失公允的。三、商品房买卖合同中违约条款规定的上诉人与被上诉人之间的权利义务不对等。宝兴公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分。二、宝兴公司不应赔偿上诉人的逾期办证违约金。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，并不存在合同法第五十二条规定的无效情形。《商品房买卖合同》及《补充协议》并未约定逾期办证违约金事项，约定的是开发商即宝兴公司继续协助买受人办理，该约定是合法有效的。三、宝兴公司同意协助上诉人继续办理房证。根据合同法及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，上诉人放弃违约条款，系对自己权利的合理处分。开发商不应就该条款向业主承担违约责任。四、上诉人没有证据证明相关损失发生，买受人的诉求不应得到支持。上诉人目前在涉诉房屋内正常居住，房屋并无相关问题。被上诉人没有给上诉人造成实际上的真实损失，因此，不应给予赔偿。曾刘庆向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金69295元（自2015年4月23日起，暂计止2017年7月20日）；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月17日，原告曾刘庆与被告宝兴公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于沈阳市大东区房屋出售给原告，建筑面积为45.22平方米，总房款为394228元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理，3、详见附件四。附件四第六条关于产权登记责任的约定中载明：2、若由于出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买卖合同继续履行，由出卖人继续协助买受人办理。但如果非因出卖人原因，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则出卖人不承担任何责任。双方签订合同后原告如约向被告支付了购房款。2014年4月23日，被告向原告交付了房屋。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理：3、详见附件四。附件四第六条关于产权登记责任的约定中载明：若由于出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买卖合同继续履行，由出卖人继续协助买受人办理。本案中，原、被告双方已就逾期办理产权登记的责任进行了明确约定，即由出卖人继续协助买受人办理，该约定是双方的真实意思表示，合法有效。因此，原告主张参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金没有法律依据，不予支持。综上所述，综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：驳回原告曾刘庆的诉讼请求。案件受理费733.3元，由原告曾刘庆负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人宝兴公司提供了：1.沈阳市公安消防局出具的“沈公消审字[2014]第0393号”《建设工程消防设计审核意见书》，用以证明2014年5月29日，宝兴公司对建设工程消防设计进行备案。2.沈阳市消防局出具的“沈公消验字[2016]第0205号”《建设工程消防验收意见书》和“沈公消竣查字[2016]第0077号”《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，用以证明消防不合格原因为“该工程局部防火墙内转角两侧墙上的门、窗洞口之间最近边缘的水平距离小于4米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》。”该内容指明为业主封闭阳台造成消防验收不合格。3.业主封阳台照片、沈阳安信消防工程公司证明、营业执照、消防合同，用以证明沈阳安信消防工程有限公司为施工消防工程，业主私自封改阳台是消防验收不合格的原因。4.沈阳市消防局出具的“沈公消验字[2017]第0109号”《建设工程消防验收意见书》和“沈公消竣复字[2017]第0193号”《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，用以证明沈阳市消防局出具验收备案书，被上诉人通过消防验收，没有拖延不作为的情况。5.沈阳市建设工程质量监督站大东分站出具《工程质量监督报告》，用以证明被上诉人建设开发的涉诉房屋所在“黎明生活坊”经质监站验收合格，没有拖延不作为的情况。6.《建筑工程竣工验收备案书》，用以证明被上诉人取得了涉诉房屋竣工验收备案书，没有拖延不作为的情况。7.《商品房首次登记证明》，用以证明被上诉人取得商品房首次登记证明，可以办理房证。没有拖延不作为的情况。8.宝兴公司办理房产证的通知，用以证明被上诉人在取得办证条件后，第一时间告诉业主可以办理房证，没有拖延不作为的情况。上诉人对上述证据材料发表质证意见认为，1.没有规定不允许业主封阳台，阳台是可以封闭。2.《商品房首次登记证明》晚于合同约定。3.不能在交房之后才进行消防验收，应在消防验收合格之后才能交房。4.2019年才通知业主办理房证，并非被上诉人所述积极办理房证。5.消防验收意见书中看不出来有封阳台情况，楼层超规划才是消防不合格的主要原因。6.无法辨清被上诉人提交证据中公章的真伪，对真实性不予认可。本院对各方提供的证据予以采纳，对所要证明的问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，宝兴公司于2014年5月29日对“住宅商业（1#楼）设计变更”进行了工程消防设计备案。沈阳市消防局于2016年6月2日对沈阳市大东区东塔街24号的黎明生活坊2号楼出具沈公消验字[2016]第0205号《建设工程消防验收意见书》，载明：依据《建设工程消防验收评定规则》综合评定为消防验收不合格，具体情况如下：一、该工程局部防火墙内转角两侧墙上的门、窗洞口之间最近边缘的水平距离小于4米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》第5.2.1条的规定。对沈阳市大东区东塔街24号的黎明生活坊1号楼3号楼及地下室出具沈公消竣查字[2016]第0077号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，载明：经我局对所送资料审查及派员于2016年5月25日对建设工程实地检查，综合评定该工程竣工验收备案检查不合格。主要存在：一、该工程局部防火墙内转角两侧墙上的门、窗洞口之间最近边缘的水平距离小于4米，不符合《建筑设计防火规范》第7.1.4条的规定…沈阳市消防局于2017年4月1日出具沈公消验字[2017]第0109号《建设工程消防验收意见书》，载明：对沈阳市大东区东塔街24号的黎明生活坊2号楼综合评定为消防验收合格。于2017年12月29日出具沈公消竣复字[2017]第0193号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，载明：对沈阳市大东区东塔街24号的黎明生活坊1号楼3号楼及地下室复查合格，可以恢复使用。再查明，2018年11月2日《工程质量监督报告》载明：黎明生活坊1#楼、2#楼竣工验收时间为2018年9月27日。又查明，宝兴公司于2018年11月23日取得沈阳市大东区东塔街24号、24-2号《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，于2018年11月23日取得沈阳市大东区东塔街24-1号《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，载明涉诉园区的竣工验收时间为2013年12月30日。宝兴公司于2018年12月18日取得沈阳市大东区东塔街24号、24-2号《商品房屋首次登记证明》，于2019年1月14日取得沈阳市大东区东塔街24-1号《商品房屋首次登记证明》。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人宝兴公司签订的《商品房买卖合同》及《黎明生活坊商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。关于上诉人提出被上诉人应当给付逾期办证违约金的问题。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理，3、详见附件四。”又根据双方签订的《黎明生活坊商品房买卖合同补充协议》第六条关于产权登记责任第1条约定：“……出卖人仅负责将办理权属登记需由出卖人提供的资料在买卖合同第十五条约定的期限内报产权登记机关备案，除此之外，出卖人不承担任何产权登记办理迟延等责任。”第2条约定：“若由于出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买卖合同继续履行，由出卖人继续协助买受人办理。”从上述约定看，协议中并没有关于给付逾期办证违约金的相关约定，出卖人即被上诉人的违约责任为继续为买受人办理房地产权属证书。对于上诉人提出该条款属格式条款，应当无效的问题。因该条款约定的内容指向作为《商品房买卖合同》组成部分的《补充协议》，上诉人在合同及补充协议中均签字予以确认，应当知悉该条款的含义，该条款并不属于法律规定中有关格式条款无效的情形，故对上诉人的该主张，本院难以支持。双方均应按照此条款履行。其次，从宝兴公司应当履行的“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务看，本案中，被上诉人先后取得了涉诉房屋的《建设工程消防设计备案表》、《工程质检监督报告》、《竣工验收备案书》以及《商品房屋首次登记证明》等材料。虽然宝兴公司向产权登记机关提交办理房屋权属登记所需要的全部材料的时间已超过合同约定的期限，但宝兴公司系一直在持续履行相关义务，并不属于故意拖欠行为，现涉诉房屋已取得《商品房屋首次登记证明》，已具备办理不动产权属登记的条件。再次，从沈阳市消防局对涉诉园区出具的《消防验收意见书》所载明的情况看，涉诉园区存在诸项问题导致消防验收不合格，并不完全归责于被上诉人。现宝兴公司在合理期限内已对存在问题完成整改，涉诉园区已消防验收达标，对于上诉人提出的被上诉人不积极履行相关义务的主张，本院不予支持。最后，关于上诉人提出应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判令被上诉人给付逾期办证违约金的主张。鉴于双方《补充协议》已对被上诉人逾期办证违约责任约定为“继续协助办理房屋权属登记”，被上诉人现已履行了该义务，涉诉房屋已具备办证条件，且上诉人对其主张的实际损失亦未提供相应证据予以证明，故对上诉人的主张，本院不予支持。至于上诉人主张至今尚未取得不动产权属证书的问题，被上诉人应尽快协助上诉人办理。综上所述，上诉人曾刘庆的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费766.2元，由上诉人曾刘庆负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 丁广昱审判员 吕长辉二〇一九年七月二十三日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。