浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终4061号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州汇隆王鼎餐饮有限公司，住所地杭州市下城区杭州嘉里中心**（商）**。 法定代表人：张寅珺，董事长。 委托诉讼代理人：吴益亮，上海市锦天城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：嘉里置业（杭州）有限公司，住所地杭州市下城区杭州嘉里中心****。 法定代表人：陈小峰，董事长。 委托诉讼代理人：江丽波、张熙，浙江天册律师事务所律师。 上诉人杭州汇隆王鼎餐饮有限公司（以下简称王鼎餐饮公司）因与被上诉人嘉里置业（杭州）有限公司（以下简称嘉里置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2018）浙0103民初6000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：嘉里置业公司与案外人上海王鼎餐饮有限公司签订合同编号RL092-TA《杭州嘉里中心商场租赁合同》及RL092-C1《杭州嘉里中心商场租赁合同补充协议(一)》，双方约定：由上海王鼎餐饮有限公司租赁“杭州嘉里中心”【4】幢[NL106+204]号单元、租赁面积439.85平方米的房屋用作经营日本料理，租赁期限为自起租日起6个租赁年度。起租日为自交付日起3个月的装修期届满之次日或开业日当天，装修期为2016年7月14日起至2016年10月13日止。两者以先到者为起租日。每月租金的计算分基本租金和营业额租金两种，以两者中较高者为当月租金，前两年基本租金每月93651.4元，营业额租金按每月营业额的9%收取，每月1日支付每月租金，租赁保证金相等于3个月基本租金加物业管理费共计386518.2元，租金、物业管理费和应收款项到期后14天内仍未支付，嘉里置业公司有权终止合同，或有权经提前通知后采取停水停电等，另有权收取每日千分之二的违约金。上海王鼎餐饮有限公司应在租赁期届满或本合同提前终止当日或之前返还房屋，自费拆除并移走在该房屋内增设设施设备，若不及时返还并拆除设备的，嘉里置业公司有权收回并自行或委托第三方拆除，由此产生的费用由上海王鼎餐饮有限公司承担。在移走或拆除工作完成之前，视为继续占用房屋，嘉里置业公司有权按照基本租金的三倍收取房屋占用费。2016年4月18日，上海王鼎餐饮有限公司向嘉里置业公司支付租赁押金386518.2元。2016年7月14日，嘉里置业公司将房屋交付给上海王鼎餐饮有限公司装修。2016年10月10日，嘉里置业公司、王鼎餐饮公司与案外人上海王鼎餐饮有限公司签订合同编号RL092-TA-C1的《关于杭州嘉里中心商场租赁合同转让的补充协议》约定，嘉里置业公司同意上海王鼎餐饮有限公司自2016年11月1日起将上述合同全部权利义务转让给王鼎餐饮公司。王鼎餐饮公司开始履行合同后，持续发生不及时缴纳租金的情况。2018年2月22日，嘉里置业公司向王鼎餐饮公司发出《通知函》，认为王鼎餐饮公司欠付2018年2月基本租金93651.4元及因逾期支付上述费用产生的违约金3933.36元，要求王鼎餐饮公司于2月27日17时之前付清，如未执行的，将在2018年2月28日上午9时停止该房屋之水、电、气。2018年2月26日，王鼎餐饮公司向嘉里置业公司支付租金93651.4元。2018年2月28日上午9时，嘉里置业公司对王鼎餐饮公司承租房屋停水停电。王鼎餐饮公司数次致函嘉里置业公司，认为停水停电已造成店里的食材变质，造成公司极大的经济损失与名誉损失，要求恢复供水供电。而嘉里置业公司复函称系因王鼎餐饮公司开业以来均不准时付租金，在2018年2月22日发通知函催收后仍拒不支付2月租金的滞纳金，故采取停水停电措施。2018年3月6日，嘉里置业公司向王鼎餐饮公司发出《通知书》，提出因王鼎餐饮公司多次未按时支付租金且逾期时间较长，为此多次发函要求整改仍拒不履行，故正式通知王鼎餐饮公司双方的租赁合同于2018年2月28日解除，要求王鼎餐饮公司即日对接退租手续。王鼎餐饮公司认可该通知于2018年3月7日收到。2018年4月30日，杭州市下城区市场监督管理局在嘉里建设管理（上海）有限公司杭州分公司的见证下对租赁场地内留置的餐饮制作用具进行清点并搬离租赁场所。 王鼎餐饮公司诉至原审法院，请求判令：1.嘉里置业公司与王鼎餐饮公司继续履行双方签订的《杭州嘉里中心商场租赁合同》和补充协议；2.嘉里置业公司赔偿王鼎餐饮公司损失（6个月无法经营）1200000元；3.嘉里置业公司承担本案诉讼费用。 嘉里置业公司提起反诉，请求判令：1.确认《杭州嘉里中心商场租赁合同》（编号RL092-TA）、《补充协议（一）》（编号RL092-C1）及补充协议（编号RL092-TA-C1）于2018年2月28日解除；2.王鼎餐饮公司支付2016年12月1日起至2018年2月28日的逾期违约金90295.05元，撤场垃圾清运费13195.5元；3.王鼎餐饮公司支付的租赁保证金386518.2元由嘉里置业公司予以没收；4.王鼎餐饮公司立即注销或转移以嘉里置业公司房屋为注册地址的工商、税务登记及其他登记；5.本案诉讼费用由王鼎餐饮公司负担。 原审法院认为：嘉里置业公司与案外人上海王鼎餐饮有限公司签订的涉案租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，上海王鼎餐饮有限公司将上述合同权利义务转让给王鼎餐饮公司，经过嘉里置业公司同意，该转让行为依法有效，各方均应恪守合约，诚实履行。根据合同约定，王鼎餐饮公司应于每月1日支付租金，逾期14天内仍未支付，嘉里置业公司有权终止合同，或有权经提前通知后采取停水停电等，另有权收取每日千分之二的违约金。王鼎餐饮公司逾期14天支付租金的事实清楚，嘉里置业公司根据合同约定有权行使合同解除权，为此嘉里置业公司2018年2月22日发出《通知函》，催缴租金及逾期违约金，并告知如未按照要求执行，将在2018年2月28日上午9时停止该房屋之水、电、气。该通知函的内容实质是嘉里置业公司对附条件下放弃合同解除权的意见表达，但王鼎餐饮公司仍拒绝全部履行，未满足嘉里置业公司放弃合同解除权的条件。嘉里置业公司因而在2018年3月6日向王鼎餐饮公司发出的《通知书》中告知解除合同，王鼎餐饮公司确认于2018年3月7日收到该通知书，根据合同法规定，合同应在通知到达时解除，故依法确认《杭州嘉里中心商场租赁合同》（编号RL092-TA）、《杭州嘉里中心商场租赁合同补充协议（一）》（编号RL092-C1）及补充协议（编号RL092-TA-C1）于2018年3月7日解除。嘉里置业公司认为合同于2018年2月28日解除的意见不当，不予采信。嘉里置业公司之后向王鼎餐饮公司发出的《通知书》中继续强调了租赁合同已于2018年2月28日解除，王鼎餐饮公司认为嘉里置业公司继续主张房屋租金，故已经放弃合同解除权的意见理由欠充分，不予采信。对于逾期交费导致合同提前解除的违约责任，合同约定嘉里置业公司有权没收王鼎餐饮公司缴纳的保证金，该保证金的金额相当于三个月基本租金及三个月物业管理费，并不显著过高，予以支持。王鼎餐饮公司迟延支付2018年2月租金的事实清楚，嘉里置业公司有权就此主张逾期违约金，但嘉里置业公司按照日千分之二主张支付显著过高，酌情调整至日万分之三，计算为702元（93651.4×25×万分之三），嘉里置业公司就之前逾期租金违约金的主张，因未提供充分的事实依据证明确切的逾期时间，无法支持。嘉里置业公司关于撤场垃圾清运费13195.5元的诉讼请求，缺乏充分的事实依据，不予支持。嘉里置业公司要求王鼎餐饮公司立即注销或转移工商、税务登记及其他登记的诉讼请求，因不属于民事案件处理范围，不予支持。王鼎餐饮公司在明知案涉场地已被另行出租使用的情况下，经原审法院释明仍然坚持继续履行合同的诉讼请求，不予支持。王鼎餐饮公司认为嘉里置业公司无权解除合同，故诉请判令赔偿经营损失的诉讼请求缺乏事实依据，亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2019年3月25日判决：一、确认《杭州嘉里中心商场租赁合同》（编号RL092-TA）、《杭州嘉里中心商场租赁合同补充协议（一）》（编号RL092-C1）及《关于杭州嘉里中心商场租赁合同转让的补充协议》（编号RL092-TA-C1）于2018年3月7日解除；二、王鼎餐饮公司于判决生效之日起十日内赔偿嘉里置业公司违约金386518.2元（以交付的等额租赁保证金抵扣）；三、王鼎餐饮公司于判决生效之日起十日内向嘉里置业公司支付2018年2月租金逾期违约金702元；四、驳回王鼎餐饮公司的诉讼请求；五、驳回嘉里置业公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费15600元，由王鼎餐饮公司承担。反诉受理费4325元，由王鼎餐饮公司承担3418元，嘉里置业公司承担907元。 宣判后，王鼎餐饮公司不服，向本院提起上诉称：一、嘉里置业公司在2018年3月6日所发的商场租赁合同在2月28日解除已被撤销，且该解除函不符合法律规定。1、嘉里置业公司在3月16日17点和21点30分二次发邮件要求王鼎餐饮公司继续支付2018年3月1日至4月租金和物业费，该行为是嘉里置业公司以自己行为撤销了2018年3月6日单方发解除《商场租赁合同》的函内容。由于《商场租赁合同》约定，每月1日支付租金（先预付后使用），租金计算为每月基本租金和营业额租金，两者较高者适用当月租金，且春节和需根据营业额计算租金等原因延迟支付了租金。2018年2月22日，王鼎餐饮公司收到嘉里置业公司发出的书面通知函，该函要求王鼎餐饮公司在2018年2月27日17点前付清租金97584.76元，逾期付款违约金3933.36元。王鼎餐饮公司收到该函后，立刻与嘉里置业公司沟通，并在2018年2月26日将上述租金支付给嘉里置业公司。每日千分二的违约金远超过了法律规定，所以当时王鼎餐饮公司拒绝支付。嘉里置业公司在2月28日以未付违约金，对王鼎餐饮公司租赁房屋随意采取停水停电等措施。为此，王鼎餐饮公司在该时间段一直与嘉里置业公司交涉，要求恢复供水供电。但嘉里置业公司非常强势，始终不予恢复，并在3月6日单方发函称，其与王鼎餐饮公司的租赁合同在2018年2月28日已解除。经过王鼎餐饮公司多次电话、书面发函交涉，嘉里置业公司终于在3月16日17点和21点30分二次发邮件，要求王鼎餐饮公司支付2018年4月1日至4月30日的租金93651.4元和物业费。据此足以认为嘉里置业公司以催缴租金（发出解除合同函后产生新的租金）来撤销2018年3月6日单方发解除合同函，王鼎餐饮公司在2018年3月17日的（2018）第003号公函中也回复，要求嘉里置业公司尽快恢复供水供电来履行《商场租赁合同》等，之后嘉里置业公司再也没有发出要求解除租赁的通知。2、嘉里置业公司2018年3月6日所发的《商场租赁合同》在2月28日解除函不符合法律规定，且本案嘉里置业公司也不具有《商场租赁合同》解除权。嘉里置业公司在3月6日单方发函称其与王鼎餐饮公司的租赁合同在2018年2月28日已解除的函形式上不符合法律规定，解除合同通常是提前发出，嘉里置业公司在2018年3月6日发函声称《商场租赁合同》已2018年2月28日解除，显然不符合法律规定，且王鼎餐饮公司收到后也以书面方式表达不予认可解除函的内容。另，当时王鼎餐饮公司也没有欠嘉里置业公司租金，根据合同法第227条规定，租赁合同只有经催告后，在合理期间依旧不支付租金才能解除合同。而王鼎餐饮公司当时不欠嘉里置业公司租金，据此嘉里置业公司在本案中不具有《商场租赁合同》解除权。二、本案中，一审法院适用法律显然错误。本案系《商场租赁合同》纠纷，商场租赁合同是有名合同，解除合同应适用合同法中有关租赁合同解除的专门条款，即合同法第227条规定，根据该条款规定，出租人只有在合理期限催告后承租人仍未支付租金的，出租人才可以解除合同。本案中，王鼎餐饮公司只是延迟支付租金，并不存在欠租金的情况，不是根本性的违约，嘉里置业公司不具有解除权。根据特别法优于一般法的法律适用原则，系争案件应优先适用合同法分则的规定，即优先适用第227条的规定，而非合同法总则第93条之规定。但一审法院却采用合同法总则第93条规定解除了合同，显然错误。另由于嘉里置业公司在签订《商场租赁合同》占有非常强势地位，合同中嘉里置业公司的义务只有4条，王鼎餐饮公司的义务有40多条，很多条款是违反法律的霸王条款，如合同中规定逾期支付租金或其他款项超过14天，嘉里置业公司有权同时采用停水停电、煤气和立即终止合同，可随时进入房屋；王鼎餐饮公司违约，嘉里置业公司每天收取千分之二的违约金等等（嘉里置业公司违约不承担任何责任）。根据法律规定，合同中超越法律规定的条款是无效条款，但一审法院却根据这些超越法律规定的霸王条款约定，随意解除合同显然错误，对王鼎餐饮公司也不公平。三、本案中，嘉里置业公司早有预谋，利用解除合同，在法院审理期间公然霸占王鼎餐饮公司数百万元财产。2016年7月，王鼎餐饮公司花费了330多万元等对租赁的商场进行装修，其中仅消防和空调系统就用了几十万元，嘉里置业公司是深知的（根据租赁合同规定，所有的装修及图纸都要嘉里置业公司审核通过，消防和空调系统须嘉里置业公司指定人员安装）。发生纠纷后，嘉里置业公司没有积极通过法律手段解决纠纷，而是采取停水停电和将大门锁掉等极端措施，且在没有经过法院确认合同解除的情况下，在2018年11月第一次开庭后将商铺直接租赁给他人（SUPER餐饮店于2018年12月23日开业），并将王鼎餐饮公司的财产租赁给其客户SUPER餐饮店使用。据查，SUPER餐饮店目前使用的装修、灯具、餐桌、厨房设备、空调等都是王鼎餐饮公司所有的，其中数十万元的空调、消防系统、数十万元的厨房设备、十几万元的餐桌、数万元的洗脸盘、数万元的智能马桶、数万元的小便斗、红酒储存柜及装修地板和楼梯等，这分明是嘉里置业公司早有预谋，利用解除合同，在法院审理期间公然通过解除合同的抢夺和霸占王鼎餐饮公司的数百万元财产。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，支持王鼎餐饮公司的一审诉讼请求，驳回嘉里置业公司的一审反诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由嘉里置业公司承担。 针对王鼎餐饮公司的上诉，嘉里置业公司答辩称：一、原审法院认定双方租赁合同已于2018年3月6日解除，既符合合同约定，也符合法律规定，更符合涉案租赁房屋目前已另行出租给案外人的实际状态。根据双方租赁合同第17.1条的约定，只要承租方未按期支付任何性质的应付款项超过14天，则无论嘉里置业公司是否发出付款通知均有权立即终止合同、没收保证金或经通知后采取停水停电等措施。从王鼎餐饮公司的履约情况看，其从一开始就未按时支付过租金，几乎每月都是在嘉里置业公司的百般催促下迟延1、2个月才进行支付。故根据前述合同条款的约定，嘉里置业公司单方解除权的行使条件早已成就。根据合同法第93条关于单方解除权的规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，嘉里置业公司于2018年2月22日及2018年3月6日向王鼎餐饮公司发出的书面通知中已明确表达了将于2018年2月28日停水停电以及要解除合同的意思表示。故原审法院以王鼎餐饮公司收到该解除合同的书面通知的日期即2018年3月7日作为合同解除日，符合双方合同约定及合同法第93条的规定。至于王鼎餐饮公司认为嘉里置业公司在2018年3月7日以后仍向其催讨租金并收取租金的问题。因为合同解除后，嘉里置业公司仍然强占场地并未腾空搬离，给嘉里置业公司造成了场地占用损失。嘉里置业公司的催讨行为实际上是催讨场地占用费的行为，该催讨行为并不构成撤销原解除合同通知函的法律后果。且嘉里置业公司自2018年2月28日对案涉租赁房屋采取断水断电措施后，也并未进行过恢复，而且还通过本次反诉的方式再次要求确认租赁合同已解除的事实，已经一而再、再而三地以实际行动明确了双方合同已经解除的事实。再者，案涉租赁房屋早已另行出租他人，目前正在正常营业中，本案租赁合同早已不具备继续履行的现实基础。二、关于法律适用的问题，原审法院引用合同法第93条单方解除权的规定处理本案完全正确。合同法第93条规定的是合同当事人可以通过事前约定的方式约定单方解除权，而合同法第227条是承租人违约支付租金的，出租人可以采取限期催缴、解除合同的救济途径。这两个法条是针对不同的情况所做出的不同规定，对于民事合同而言，有约定从约定，无约定从法定，而并非如王鼎餐饮公司所称的上述两个条款是特别法和一般法的关系，更不存在应当优先适用合同法第227条的问题。因为在本案中嘉里置业公司主张提前解除是基于王鼎餐饮公司屡次迟延支付相关款项后触发了合同约定的单方解除条件，而非基于王鼎餐饮公司未支付租金。因此，根本不适用合同法第227条规定的情况。三、王鼎餐饮公司所涉及的装修损失等问题。首先，王鼎餐饮公司上诉状中的相关陈述不符合事实。其次，假定王鼎餐饮公司确实存在损失也系王鼎餐饮公司的违约在先所导致，相应后果应由其承担。再次，即便王鼎餐饮公司认为系因嘉里置业公司的行为给其造成了损失，也应在合同解除后另案启动权利救济，而无法在本案中进行处理。综上，原审判决认定事实正确，适用法律正确，请求驳回王鼎餐饮公司的上诉请求。 二审期间，王鼎餐饮公司、嘉里置业公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据王鼎餐饮公司的上诉请求与嘉里置业公司的答辩意见，本院将对双方当事人在二审期间的争议焦点进行分析认定。涉案商场租赁合同及相关补充协议合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，嘉里置业公司作为出租人将涉案商铺交付使用后，王鼎餐饮公司作为承租人理应按照约定及时足额支付租金。但在该租赁合同履行过程中，王鼎餐饮公司在未经嘉里置业公司同意的情形下，多次逾期支付租金。王鼎餐饮公司未按照约定及时支付租金，其行为构成违约。在此过程中，嘉里置业公司虽存在向王鼎餐饮公司催讨款项的行为，并不能当然免除王鼎餐饮公司所应承担的违约责任。在此情形下，嘉里置业公司依法有权解除租赁合同。根据双方当事人之间的函复情况等案件事实，原审法院确认涉案商场租赁合同及相关补充协议于2018年3月7日解除，并无不当，故应予以确认。故而，王鼎餐饮公司要求继续履行涉案商场租赁合同及相关补充协议的诉讼请求，无法予以支持。同理，王鼎餐饮公司在要求继续履行涉案商场租赁合同及相关补充协议的前提下所提出的经营损失的诉讼请求，亦无法予以支持。因王鼎餐饮公司逾期支付租金导致双方之间的租赁合同解除，王鼎餐饮公司理应承担相应违约责任。因此，依据涉案商场租赁合同相关约定，嘉里置业公司有权要求没收王鼎餐饮公司支付的租赁保证金。同时，王鼎餐饮公司逾期支付租金，确使嘉里置业公司遭受损失。故嘉里置业公司有权依据合同约定要求王鼎餐饮公司支付逾期付款违约金。综合案件事实及嘉里置业公司的请求，原审法院酌情确定的由王鼎餐饮公司向嘉里置业公司支付的逾期付款违约金数额尚在合理范围内，亦应予以确认。综上，王鼎餐饮公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19085元，由杭州汇隆王鼎餐饮有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年七月十六日 法官助理秦海龙 书记员董悦