北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初15791号原告（反诉被告）：方绳义，男，1969年1月18日生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：赵有富，男，1964年1月23日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：王传胜，男，1970年4月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王平，男，1986年8月3日出生，汉族，住济南市长清区。第三人：刘德春，男，1951年8月23日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：汪鹏，北京市中地律师事务所律师。原告（反诉被告）方绳义与被告（反诉原告）王传胜、第三人刘德春租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方绳义及其委托诉讼代理人赵有富、被告（反诉原告）王传胜的委托诉讼代理人王平、第三人刘德春及其委托诉讼代理人汪鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。方绳义向本院提出以下诉讼请求：1、解除王传胜与方绳义于2014年4月6日签订的土地及房屋租赁合同；2、判令王传胜支付方绳义土地占用费从2017年起至合同解除之日止（以年租金10万元为标准）。事实与理由：2014年4月6日方绳义将合法使用权土地及房屋10间及一口水井租赁给王传胜，租期2014年4月6日起至2029年4月6日止，租期15年，租金每年10万元，初次支付租金一次支付三年的租金30万元，而后两年一付，先付租金。2017年4月6日，按照合同约定王传胜应当支付租金20万元，但其以各种理由拒不履行，故诉至法院，请求依法判令支付我的诉讼请求。王传胜针对本诉答辩称，不同意方绳义的诉讼请求，请求法院依法驳回，理由如下：1、方绳义一方要求解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第93条规定的约定解除条件，同时也不符合《中华人民共和国合同法》第94条规定的法定解除条件。此外，经贵院依法送达的合同，方绳义提交的“租赁合同”内容被篡改，合同内容全部或者部分无效，可由我方提交的租赁合同为证，一份具有效力瑕疵的合同，怎么就冠冕堂皇的请求判令解除，方绳义提交的租赁合同证据能力丧失，证明力不足，请求贵院依法驳回；2、方绳义要求我方支付从2017年起至合同解除之日止的租金，没有事实及法律依据。从签订合同之初我方就一次性支付方绳义租金30万元，有收条为证，后方绳义未尽到作为出租人的必要义务，即未尽到对水、电（包括380V高压生产用地）满足承租人正常使用的义务，且涉案土地大门处挖深坑，阻碍正常出入，影响我方正常使用，违反合同约定。方绳义应于签订合同之初即收租金30万元，根据法律规定，本应履行属于自己的义务，如向承租人交付土地、房屋，尽到对水、电（包括380V高压生产用地）满足承租人正常使用的必要义务、以及合同约定的其他义务。但由于租金一交三年，在三年期限届满期内，我方完全履行了支付租金的合同义务，但在三年期限届满时，方绳义仍未完全履行其作为出租人的应尽必要义务，故我方享有先履行抗辩权，至2017年到期时，就不再支付方绳义租金；因方绳义违约在先，没有尽到水、电满足承租人正常使用的应尽必要义务，致使我方不能实现利用380V高压电加工电焊的主要合同目的，租赁场地仅能用作存放设备材料。我方认为依据公平原则及相关法律规定，租金应当减半，不能按照每年租金10万元计算，应按照每年租金5万元计算，租赁期限从开始至今，我方不能再支付方绳义租金，对于多支付的租金，方绳义应当予以返还。综上所述，请求贵院依法驳回方绳义的诉讼请求。王传胜向本院提出以下反诉请求：1、确认我方提交的2014年4月6日签订的《租赁合同》有效；2、判令方绳义赔偿我生产经营损失40万元；3、判令涉案土地房屋拆迁款金额70%归王传胜所有及方绳义返还租金7.5万元；4、判令方绳义承担全案的诉讼费用、律师费等费用。事实与理由：2014年4月6日，我与方绳义签订《租赁合同》，双方在关键手写内容按了手印，证明人张和签字并按手印，我认为该份租赁合同应为合法有效，双方应当履行相应的义务，方绳义应当把符合生产经营条件的土地及房屋水电等交付王传胜，但是方绳义并未尽到作为出租人的义务，导致我在生产经营中损失40万元，由于方绳义在本案中诉求解除合同，故其应当赔偿给我造成的损失，同时本案的全部诉讼费用、律师费及其他费用也应当由其承担，故请求法院依法维护我的合法权益。方绳义针对反诉答辩称：不同意王传胜的反诉请求。反诉原告提交的合同约定的70%，当时双方并没有达成一致协议，王传胜要想分得拆迁款有条件的，其一是其应当向我支付50万元的租金，其二是其要在土地上建房，以上两个条件都成立的情况下，双方约定的是50%，也不是70%，合同上约定双方各得70%是无效的，无法双方各得70%。王传胜并未在土地上建房屋、也没有挖鱼塘，所以其没有分取拆迁款的义务，所以我方不认可。我方也并未向王传胜承诺过接通高压电，因为电是国家管控的，无法随意接取，被告当时也说土地是建仓库用的，够照明就行。因王传胜并未按时缴纳租金，也未在法律合理期限内缴纳租金，其构成违约，经我方多次催要，其仍未缴纳，所以合同已解除。2017年4月6日起王传胜就应当给付租金每年10万元，截止2018年9月20日拆迁之日。因刘德春为诉争地块第一手承包人，本院依法追加其为本案第三人参与诉讼，其诉讼意见为：本次拆迁的相关补偿款项应当归第三人，700多米的院墙是方绳义建造的，该补偿款181940元和6800多元的拆迁补助可以归方绳义，其要求取得拆迁款315261元，占拆迁款总金额的62.54%。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年3月13日，刘德春（承包方）与昌平区兴寿镇西新城村经济合作社（发包方，以下简称：西新城经济合作社）签署《鱼池承包（租赁）合同》，承包方式为家庭联产承包，承包期限为1999年1月1日至2029年12月1日，共30年，面积共计9.78亩。2010年3月26日刘德春与方绳义签署《北京市昌平区农村土地流转合同书》（以下简称：流转合同），出让方为刘德春，受让方为方绳义，流转土地情况南河地块9.78亩，四至为东至东新城、西至排水渠、南至墙、北至翠微国，流转期限为2010年3月26日至2029年12月1日，共计19年8个月，流转价为47万元，于2010年3月26日一次性交清。流转合同约定承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。双方关于流转前和流转后地上物的处理方法为流转前附着物名称为鱼池，流转后附着物为种养殖场地。2014年4月6日，方绳义（甲方）与王传胜（乙方）签署《租赁合同》，合同约定方绳义将位于北京市昌平区兴寿镇西新城村南河的土地及10间房屋租赁给王传胜使用，四至为东至东新城、西至排水渠、南至墙、北至翠微国，租赁土地院墙已建，内有水井一口。租赁期限为2014年4月6日至2029年4月6日止。租金标准为每年10万元，支付方式为王传胜于签订合同后及时缴纳租金，使用预付制，王传胜于签订合同时向方绳义一次性支付前三年租金30万元，剩余年限两年缴纳一次，第一次缴纳租金的时间为2014年4月6日，以后每次交纳时间类推。合同第四条第1款第（4）项约定，甲方按协议约定期限，交付乙方使用，在租赁期限内如国家、政府等有关部门进行拆迁或者占用，全部地上建筑物拆迁补偿甲乙双方各得70%，其他拆迁费归甲方所有与乙方无关。关于该条中的“各得70%”，经查看王传胜提交的合同文本，原始的打印合同中的数字为打印而非手写，王传胜称签署合同时经双方协商，针对拆迁补偿，王传胜占70%，故改为70%并按手印。双方签署合同时的证明人张和出庭作证称当时商量的结果为王传胜占70%。方绳义称各得70%不可能，只能是各得50%，根据方绳义持有的合同文本，方绳义将该空格中的数字涂划至看不清楚，已无法分辨其中的数字。目前诉争场地的房屋已腾退完毕，房屋已不存在。王传胜称其实际使用至2018年9月24日。庭审中，刘德春称地上物除了院墙外的房屋是其建设的，方绳义称涉案土地上腾退时的房屋均为其建设，其从刘德春处承租时没有房屋，王传胜称不清楚王传胜是否有新建的地上物。经询问，方绳义称建造的房屋未取得相关规划、建设审批手续。根据本院调取的拆迁合同，涉案院落内拆迁腾退补偿的金额共计504065元，包括腾退房屋及地上物补偿款共计359921元（具体为：房屋重置成新价格的70%为132126元、附属物价格为209313元、树木补偿价格18482元）、腾退综合补助费共计144144元（包括一次性综合补助费137280元、搬家费6864元）。根据刘德春提交的清单显示，2010年12月6日前建筑面积为274.56㎡。附属物209313元包括灯12个共计1328元、防盗门2个1500元、砖墙754.43㎡共计181940元、大门22.2㎡共计5403元、铝缆150米共计1328元、上水142.3米共计2204元、机井35米共计13125元、棚8.2㎡共计410元、羊圈41.5㎡共计2075元。上述事实，有鱼池承包（租赁）合同、非住宅房屋腾退解约协议、腾退结算清单、估价结果通知单、租赁合同、流转合同、照片、证人证言及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：未经合法审批，集体所有土地的租赁合同约定租赁用途为建设厂房或商业经营等非农用途的，该租赁合同无效。租赁合同未约定租赁土地的用途，或者约定的租赁用途为农业生产，但承租人在实际使用土地过程中未经合法审批将土地用于非农建设，出租人同意的，该租赁合同无效。出租人知道或者应当知道承租人将土地用于非农建设，但在六个月合理期限内未提出异议，视为承租双方就土地用于非农建设达成合意，租赁合同无效。本案中，根据查明的事实，诉争地块系鱼池用地，属于西新城村集体所有的土地。刘德春在2001年从西新城经济合作社通过家庭联产承包的方式承包而来。2010年3月26日，刘德春将诉争地块流转给方绳义，流转范围和截止期限与其从集体组织承包时的范围一致，双方虽然约定流转后要维护土地的农业用途，但从方绳义的实际经营来看，其在土地上建设不动产，修筑围墙，进行添附，并进行对外出租，明显将诉争土地用于非农建设，从刘德春的居住情况来看，其应当知道方绳义将诉争地块的处理情况，但直至该地块被腾退，并未有相关证据证明其曾提出异议或者进行阻止，故应当视为其同意方绳义将诉争地块用于非农用途，故双方签署的流转合同应属无效。关于方绳义与王传胜签署的《租赁合同》，双方在合同中约定将地上房屋和土地租给王传胜经营使用，用于非农用途，故该合同亦应属于无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因刘德春与方绳义、方绳义与王传胜签署的合同均无效，故关于诉争地块因腾退产生的补偿款项的分配应当综合考虑地块的实际使用情况、地上物的建设添附情况、当事人之间的过错情况等因素。基于合同的相对性原则，在分割时本院先分割出刘德春与方绳义之间的比例，再就方绳义所得金额在方绳义与王传胜之间进行分配。关于刘德春与方绳义之间关于补偿款项分配问题，根据《非住宅房屋腾退解约协议》，诉争地块共计取得各类补偿款共计504065元，庭审中刘德春称诉争地块上的房屋系其所建设，围墙系方绳义建设，方绳义对此不予认可，方绳义称被腾退的房屋均系其建设，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，根据刘德春与方绳义签署的流转合同中，地上物（附着物）名称为种养殖场地，并未载明任何关于10间房的描述，故本院认为刘德春主张被腾退的10间房屋为其所建设依据不足，从方绳义与王传胜签署的《租赁合同》来看，该合同中明确载明了出租范围包括10间房屋，故本院认为在刘德春、王传胜均未提交相应证据的情况下，本院认定10间房屋为方绳义所建设，该部分补偿金额132126元应归方绳义所有。关于树木补偿价格18482元，方绳义称树木是自然生长，刘德春称系其所栽种，本院认为诉争地块原系刘德春的承包地，在方绳义未对树木进行栽种的情况下，该树木的补偿应归刘德春所有。关于附属物中的机井，刘德春称是其打的井，方绳义称该机井已包含在其承包时的47万元之内，本院认为关于机井的补偿款，应当归当时的施工者所有，故机井补偿款13125元应归刘德春所有。关于附属物中的羊圈，因在刘德春与方绳义的合同中明确载明地上物为种养殖场地，在无其他证据证明的情况下，关于羊圈的补偿款2075元应当归刘德春取得。关于附属物中的其他物品，结合当事人的陈述，该部分应归方绳义所有，金额为196188元。关于一次性综合补助费，根据结算清单可知，该款项属于对房屋的补偿，计算方法为每㎡500元，房屋共计274.56㎡，金额共计137280元，因本院认定房屋由方绳义建设，故该款项与刘德春无关。综上，刘德春应当取得补偿款金额为33682元（18482元+13125元+2075）。关于方绳义与王传胜之间的分配问题，虽然双方之间签订的租赁合同无效，但根据庭审中的陈述，在双方协商阶段，双方当时确实对拆迁补偿有过协商，但因王传胜实际使用诉争地块和房屋的时间远少于双方最初协商的期限，该因素应当予以重点考虑，故综合考虑王传胜的实际使用期限、双方的过错程度等，酌情确定扣除刘德春应得金额33682元和搬家费6864元后，剩余部分方绳义占80%（金额为370815.2元），王传胜占20%（金额为92703.8元）。关于搬家费，因诉争场地在腾退前由王传胜实际占有使用，故搬家费应归王传胜所有，故本院认定王传胜可得金额共计99567.8元。关于方绳义起诉的场地占用费一节，本院认为双方签署的《租赁合同》无效，但因王传胜已实际占用场地，故仍应按照约定的标准支付占用使用费，2014年4月6日至2017年4月5日期间的使用费已结清，2017年4月6日之后的未交费，根据庭审中的陈述，王传胜实际使用场地至2018年9月24日，故王传胜应当支付该期间的占有使用费共计146944.45元。关于王传胜主张的经营损失40万元一节，王传胜称因原告不让其使用电，导致无法开工干活，故只能借用他人场地干活，本院认为其仅提交一份与案外人签署的《加工合同确认书》，不足以证明其主张，且在其与方绳义签署的合同中并无关于接通380伏高压电的约定，故本院对该诉求不予支持。关于王传胜诉求返还租金75000元一节，其提交的证据不足以证明其主张，本院对该诉求不予支持。因腾退款项目前并未实际发放，庭审中，双方均同意进行比例分割，故本院在处理时仅确认各方所得的金额，待判决生效后可自行领取。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、方绳义与王传胜于2014年4月6日签订的《租赁合同》无效；二、王传胜于本判决生效后七日内支付方绳义2017年4月6日至2018年9月24日期间的场地占用费146944.45元；三、确认方绳义对诉争地块因被腾退（腾退协议编号为：XXC-004，被拆迁人为刘德春，被腾退房屋位于北京市昌平区兴寿镇西新城村）而享有的补偿款金额为370815.2元；四、确认王传胜对诉争地块因被腾退（腾退协议编号为：XXC-004，被拆迁人为刘德春，被腾退房屋位于北京市昌平区兴寿镇西新城村）而享有的补偿款金额为99567.8元；五、确认刘德春对诉争地块因被腾退（腾退协议编号为：XXC-004，被拆迁人为刘德春，被腾退房屋位于北京市昌平区兴寿镇西新城村）而享有的补偿款金额为33682元；六、驳回方绳义的其他诉讼请求；七、驳回王传胜的其他反诉请求；八、驳回刘德春的其他诉讼请求。如果王传胜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18300元，由方绳义负担9150元，已缴纳，由王传胜负担9150元，于本判决生效后七日内缴纳。反诉案件受理费6039元，由王传胜负担5313元，已缴纳，由方绳义负担726元，于本判决生效后七日内缴纳。第三人提出独立诉讼请求的诉讼费为3014元，由刘德春负担2692元，已缴纳，由方绳义、王传胜各负担161元，于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 姚小锋审 判 员 杜春龙审 判 员 谭舒戈二〇一九年七月二十九日法官助理 李 耀书 记 员 张思维