河南省巩义市人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0181执异7号异议人（案外人）:李霞，女，汉族，1979年5月20日出生，住河南省巩义市。申请执行人：巩义市第四建筑有限公司。住所地：河南省巩义市涉村镇。统一社会信用代码：91410181170495202H。法定代表人：张鹏飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：周武召，河南星光律师事务所律师。被执行人：河南星泰房地产开发有限公司。住所地：河南省巩义市演艺中心**。统一社会信用代码：91410181084200244C。法定代表人：郭德平，该公司总经理。本院在执行巩义市第四建筑有限公司（以下简称四建公司）与河南星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人李霞向本院提出书面异议，不服本院对位于巩义市紫荆路西、广场东街以东1号楼11层1101、1119号房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李霞称，本人于2015年9月10日就以1367918元的价格购买了星泰公司开发的明泰大厦（本案涉案房产）1101、1119号房产，且星泰公司已将该房产交付本人使用，在被法院查封前本人已按照买卖协议支付了合理对价，并持有该房产的买卖协议、收据、房屋钥匙等，上述房产的所有权人是本人，请求法院解除对上述房产的查封。申请执行人四建公司称,1、明泰大厦2017年2月28日已经完工，2015年5月取得商品房预售许可，星泰公司与李霞并未签订备案的商品房买卖合同明显违背常理。2、李霞提供星泰公司的收据不能证明支付了购房款。3、法院的查封行为符合法律规定，李霞与星泰公司签订的认购协议抗辩法院的查封没有法律依据。4、李霞未与星泰公司签订商品房买卖合同备案自身有过错，应对自己的过错承担责任。5、申请执行人认为该异议案件涉及虚假诉讼。2015年星泰公司已经取得商品房预售许可证，2017年9月10日星泰公司与李霞签订认购协议书，合同标的达到139.5万余元，合同未在房产登记机关备案，行为明显不符合常理。被执行人星泰公司未按通知时间到庭，亦未发表书面意见。本院查明，四建公司与星泰公司建设工程施工合同纠纷一案，诉讼中,本院2017年12月22日下发（2017）豫0181财保510号民事裁定书，于2017年12月26日、28日查封了星泰公司开发的位于河南省××东区明泰大厦以下房产：二层：201、202、203、205、206；三层：301、302、303、304、305、306、307、308、309、310；六层：602、603、606、607、610、613、616、618、619；七层：702、703、704、712、716、717、718、719；八层：802、805、808、809：十层：1012；十一层：1101、1103、1104、1105；十三层：1315、1316、1317、1318、1319；地下负**、负二层所有全部车位。2018年10月12日郑州市中级人民法院终审判决星泰公司支付四建公司1228.4741万元工程款、支付310.6692万元质保金，同时支付相应违约金。四建公司2018年11月8日申请执行，执行中2018年12月14日作出（2018）豫0181执3021号执行裁定书，裁定将查封星泰公司603、606、607、610、702、703、1101、1103、1104、1105（预售证号:GY201505）共计十套予以评估、拍卖。案外人李霞请求解除对1101、1119号房产的查封，在本案中仅查封1101号房产，未对1119号房产进行查封。案外人李霞向本院提出书面异议，请求解除对1101、1119号房产的查封。另查明星泰公司2015年4月27日办理了商品房预售许可证，星泰公司2016年2月4日将1101等房产办理抵押登记，抵押权利人为鄢陵郑银村镇银行股份有限公司，涉案房产至今未解押。李霞为证明其对房产权利提供以下证据以证明：2015年9月10日，李霞与星泰公司签订明泰大厦认购协议书二份，返租优惠后价格以1006516元购买星泰公司开发的位于巩义市紫荆路西、广场东街以东××楼××房产;以返租优惠后价格以361402元购买11层1119号房产。付款方式自协议签订之7日内一次性付款，协议未尽事宜均以正式《商品房买卖合同》约定为准等内容。2015年9月10日，星泰公司出具收到李霞购房款10万元收据。2015年9月12日，李霞母亲张秋芬通过中国银行向星泰公司原法定代表人李昊龍转款50万元。2015年9月16日，卡号60×××61向星泰公司原法定代表人李昊龍转款17万元银行回单。同日，星泰公司出具收到张秋芬、李霞购房款70万元。2015年10月8日，星泰公司出具收到李霞购房款10万元收据。2016年1月14日，李霞母亲张秋芬通过中国银行向星泰公司原法定代表人李昊龍转款10万元。同日，星泰公司出具收到李霞购房款10万元收据。2016年1月17日，李霞母亲张秋芬通过中国银行向星泰公司原法定代表人李昊龍转款66656元，回单备注为货款。同日，星泰公司出具收到李霞购房款66656元收据。以上星泰公司收据均注明交来明泰大厦1101、1119号房款。2016年3月21日，李霞与星泰公司就明泰大厦1101号房产签订明泰大厦返租协议，约定将1101号房产返租给星泰公司，期限为2016年6月1日至2019年5月31日。同日，李霞出具收到星泰公司三年返租租金211368元收据。2017年9月25日，星泰公司与巩义市正上置业有限公司签订明泰大厦租赁合同书，租赁明泰大厦包括1101在内的房产3间，期限为2017年10月1日至2019年9月30日。2018年8月19日星泰公司与李霞签订的产权说明保证协议，保证与第三方的诉讼结案后两个月内，为相关业主解除抵押并交付房产，逾期支付违约金。四建公司未对异议提交证据。本院认为，案外人所提异议中1119号房产在本案中未查封该房产，本案中不就1119号房产异议进行审查。关于1101号房产，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先在支付房款内容上，案外人与星泰公司双方签订的认购协议书1101、1119号房产价值合计1395834元，星泰公司给异议人出具购房款收据合计1066656元，不能证明在法院查封前支付全款。案外人提交银行支付凭证在金额、时间、用途上与星泰公司房款收据不能相互印证。同时，案外人提交银行支付凭证显示并未转给星泰公司银行账户，而是转给了原法定代表人李昊龍个人账户，星泰公司与李昊龍个人财产是否混同无证据，现有证据不能充分证明实际向星泰公司支付房款的事实。第二，在2015年4月27日星泰公司已办理了就涉案房产的预售许可，案外人与星泰公司在具备房屋买卖登记条件下，长期未办理房产买卖登记存在明显过错。第三，涉案房产被星泰公司抵押给鄢陵郑银村镇银行股份有限公司，说明实际权利人为星泰公司。综上，案外人提交证据不够充分，不能满足排除法院执行的法定条件，故对案外人所提执行异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条裁定如下：驳回李霞的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  徐卫兵人民陪审员  牛会芍人民陪审员  韩开颜二〇一九年七月三十一日书 记 员  闫 浩