吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉05民终837号上诉人（原审被告）:通化市拓宇房地产开发有限公司。住所，通化市新华大街**丰鑫园宾馆**。法定代表人：蔡发，董事长。委托代理人：于治生，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：温丽侠，住，住通化市东昌区/div>被上诉人（原审原告）：于臣芳（温丽侠丈夫），住，住通化市东昌区/div>上列二被上诉人委托代理人：姚德华，吉林修然律师事务所律师。上诉人通化市拓宇房地产开发有限公司（以下简称通化拓宇公司）因与被上诉人温丽侠、于臣芳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院(2018)吉0502民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人通化拓宇公司委托代理人于治生，被上诉人温丽侠、于臣芳及其委托代理人姚德华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通化拓宇公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回温丽侠、于臣芳的诉讼请求。事实与理由：本案不属于民事案件受案范围，一审判决解除房屋拆迁安置补偿协议、并判决其返还60.36万元及利息、赔偿温丽侠、于臣芳60.36万元无事实和法律依据。1.双方没有达成并签订拆迁补偿协议，相关部门作出行政裁决后，温丽侠、于臣芳迫于强制执行裁决书的压力下自行搬出被拆迁房屋。高某不具备证人的要件，高某出具的证明不具有真实性、合法性、有效性，不能作为定案依据。2.相关部门裁决书认定，温丽侠、于臣芳安置房屋的价款为63.36万元，扣除被拆迁房屋的价款14.68万元，温丽侠、于臣芳尚应付其48.68万元，即应判决其返还温丽侠、于臣芳交付购房款14.68万元及利息，因该二人未向其交纳购房款60.36万元，故一审判决其“返还”该二人安置房屋价款60.36万元及利息无事实和法律依据。由于该二人未按裁决书的内容交购房款已违约，经其两次报纸公告催要仍拒付，其将房屋出售他人不存在违约行为。3.一审法院适用法律错误。双方未达成拆迁补偿安置协议，一方起诉，人民法院不予受理。温丽侠、于臣芳辩称：双方在行政机关作出裁决后，已达成调解协议，温丽侠、于臣芳已在协议上签字，通化拓宇公司答应第二天盖章后将协议交给温丽侠、于臣芳。温丽侠、于臣芳按约定的内容将诉争的房屋交给通化拓宇公司拆除，但该公司未将协议交给温丽侠、于臣芳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。温丽侠、于臣芳向一审法院起诉请求：1.解除双方达成的产权调换拆迁安置补偿协议。2.判令通化拓宇公司按给其安置房屋的市场评估价值1,226,148元退还房款，并承担返还房款一倍的赔偿责任。如果不能支持该项请求，要求法院依法判令通化拓宇公司按通建拆裁字（2007）第34号拆迁裁决书调查核实的新建门市房评估价值4800元/㎡返还132平方米应回迁安置房屋价款及利息（可以扣除应补差价款3万元），并承担该返还房款一倍的赔偿责任。3.评估费12,260元、财产保全费5000元及案件受理费由通化拓宇公司承担。一审法院审理查明：本案涉案房屋产权部门登记位置为通化市新华大街278号，面积为100平方米。登记产权人为通化县工商银行。2005年5月14日，于臣芳与该行签订了出售房屋协议书，温丽侠、于臣芳依协议交纳购房款13万元购买了此房屋。2006年4月，温丽侠、于臣芳与通化拓宇公司因该房屋的拆迁问题产生争议，该公司申请通化市城乡建设委员会进行裁决。通化市城乡建设委员会于2007年4月20日作出通建拆裁字（2007）第34号房屋拆迁裁决书。该裁决书调查核实内容载明：2006年8月21日，通化拓宇公司取得拆许字（2006）第60号房屋拆迁许可证，在新华大街316-362号地段至华明胡同1-1号至11-1号地段进行棚户区改造；温丽侠、于臣芳使用的房屋所有权证名为通化县工商银行，系温丽侠、于臣芳购买取得，未办理更名手续，该房屋建筑面积为100平方米，结构为砖木平房，拆迁前房屋用于出租经营饭店，该房屋属于通化拓宇公司拆迁范围内；温丽侠、于臣芳要求回迁一楼门市拆一还一，不结算差价，通化拓宇公司意见是给回迁一、二楼门市，承担差价款5万元；双方无法达成协议，经通化拓宇公司委托，通化市金诺房地产估价有限责任公司于2007年4月11日对温丽侠、于臣芳被拆迁房屋评估金额为14.68万元；新建门市房评估为4800/㎡；裁决主文相关安置内容是温丽侠、于臣芳选择产权调换，通化拓宇公司应于12个月内将温丽侠、于臣芳安置在回迁楼2号楼25-27轴，建筑面积约为132平方米的门市房内，产权仍属通化县工商银行所有，差价款为48.68万元（132平方米×4800元/平方米-146,800元）由温丽侠、于臣芳承担，该部分产权为温丽侠、于臣芳所有。双方对该份裁决在法定期限内均未提出行政复议和行政诉讼。2007年8月，经时任通化市东昌区副区长负责通化市拆迁工作的高某安排工作人员协调，通化拓宇公司同意温丽侠、于臣芳提出的安置在回迁楼2号楼25-27轴，建筑面积约为132平方米的门市房内，温丽侠、于臣芳支付差价款3万元，并自动搬迁的意见。后温丽侠、于臣芳自动搬迁，现该房屋已被拆除，2008年，通化拓宇公司开发的楼盘竣工交付使用，门牌编号未按裁决决定方式进行编号，通化拓宇公司至今未给温丽侠、于臣芳回迁安置房屋。通化拓宇公司对此解释称:因设计变更，该公司按裁决给温丽侠、于臣芳安置的房屋为新华大街2号楼1-5号113.76平方米，该公司于2009年6月8日和2010年3月8日两次在通化日报公告通知温丽侠、于臣芳如期办理回迁安置手续，逾期不办理回迁，收回房屋，但温丽侠、于臣芳未按要求办理回迁手续，故未安置，现该房已出售给陶某。对此，法院依职权调取了通化市房产档案馆档案，档案体现通化拓宇公司与陶某买卖合同签订日期为2007年6月30日。在该院一审期间，依温丽侠、于臣芳申请，吉林省佳欣房地产评估有限公司于2014年11月26日出具评估报告一份，评估意见为，评估对象通化市西关菜窖2号楼25-27轴的房屋2014年10公开市场价值为122.6148万元，单价9289元／平方米。2017年11月16日，温丽侠、于臣芳申请财产保全，该院于2017年12月13日作出（2017）吉0502执保672号民事裁定书，对通化拓宇公司位于新华大街蔬菜公司2号楼2-3（面积74.87㎡）、2号楼2-4（面积63.18㎡）、1号楼1-10（面积145.95㎡）房屋予以查封。一审法院认为，通化拓宇公司依法对温丽侠、于臣芳的房屋实施拆迁，应进行安置补偿，双方就拆迁事宜发生争议后，通化市城乡建设委员会依通化拓宇公司申请，做出了通建拆裁字（2007）第34号房屋拆迁裁决书。该裁决书虽具有确定力、拘束力及执行力，但双方仍可在该裁决书的基础上达成新的拆迁安置补偿协议。根据查明的证据，可以认定双方是在行政裁决后又达成了新的拆迁安置补偿协议，通化拓宇公司称双方未达成协议，温丽侠、于臣芳是按裁决要求自动履行搬迁义务的主张，不符合客观常理，不能成立。现温丽侠、于臣芳在其自动履行搬迁义务，通化拓宇公司未履行安置义务的情况下，诉请法院解决与通化拓宇公司发生的拆迁安置补偿纠纷，属于民事案件受案范围。通化拓宇公司主张不属于民事受案范围的辩解意见不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定。双方均应自觉履行拆迁安置补偿协议。通化拓宇公司在没有证据证明温丽侠、于臣芳明确拒绝交纳差价款的情况下，单方作出的收回原回迁安置房屋的声明不具有法律效力。且通化拓宇公司自述安置给温丽侠、于臣芳的房屋在公告之前即已出售给他人，通化拓宇公司的行为属违约行为。现争议房屋已出售，登记所有权人非通化拓宇公司，该公司的行为已明确表明不能交付温丽侠、于臣芳主张的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。温丽侠、于臣芳要求解除合同应予支持。根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，温丽侠、于臣芳请求解除拆迁安置补偿协议，要求通化拓宇公司退还房款及利息，并承担返还房款一倍的赔偿责任，应予支持。温丽侠、于臣芳不能实现的合同目的是得到安置的房屋，安置的房屋是通化拓宇公司已建成的门市房，温丽侠、于臣芳要求按评估报告中通化市西关菜窖2号楼25-27轴的房屋2014年10公开市场价值为122.6148万元计算房款价格，于法无据。但温丽侠、于臣芳同时又表示不能支持此请求，可按裁决确定的补偿差价款新建门市房评估价4800/㎡计算房款价格。通化拓宇公司针对案涉裁决书未申请复议亦未诉讼，依该裁决确定的新建门市房评估价4800/㎡计算房款价格符合公平公正的原则，可以支持。但温丽侠、于臣芳应承担的房屋差价款3万元，应从中扣除。计息时间应自温丽侠、于臣芳迁出12个月后或通化拓宇公司通知回迁时起按中国人民银行贷款利率计算。据此温丽侠、于臣芳所诉房屋价款为60.36万元（132㎡×4800元/㎡-3万元）。遂判决：1、解除温丽侠、于臣芳与通化拓宇公司达成的房屋拆迁安置补偿协议。2、通化拓宇公司于本判决生效后立即返还温丽侠、于臣芳安置房屋价款60.36万元及利息（计算时间自2009年6月9日起至给付房屋价款时止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。3、通化拓宇公司于本判决生效后承担温丽侠、于臣芳安置房屋价款一倍的赔偿责任即60.36万元。案件受理费14,950元（通化拓宇公司已交4950元）、财产保全费5000元及鉴定费12,260元；由通化拓宇公司负担。本院二审查明事实与一审一致。另查明，2009年6月8日，通化拓宇公司在《通化日报》上通知温丽侠等户办理进住手续。2010年3月8日，通化拓宇公司再次在《通化日报》上发表声明，认为温丽侠未提供房屋产权证明，限温丽侠“在公告后60日内带合法手续办理回迁，超期不回迁，我公司收回原协议房屋”。现拟回迁安置的房屋已由通化拓宇公司出售给陶某，双方签订的买卖合同签订日期为2007年6月30日。本院认为，1.关于双方是否达成拆迁补偿协议问题。上诉人认为没有达成协议，但认为是在二被上诉人同意的情况下拆迁的房屋；但若未达成拆迁补偿协议就拆迁房屋有悖常理。通化市城乡建设局作出通建拆裁字（2007）第34号《房屋拆迁裁决书》虽体现二被上诉人需要交纳差价款48.68万元，但在裁决过程中，上诉人表示，如二被上诉人配合拆迁，只需要交纳5万元差价款。二被上诉人认为双方达成了协议，其只需要交纳3万元差价款；高某亦证实其任东昌区副区长被抽到市里组织拆迁工作时，因温丽侠反映拆迁问题，其主张能不强迁就不强迁，并曾派卢某、赵某陪同温丽侠与上诉人商谈拆迁问题，后经卢某、赵某汇报得知通化拓宇公司与于臣芳、温丽侠已就拆迁安置补偿达成了协议。上诉人虽对该证言有异议，但未能提供反驳证据，且高某的证实能够与上述34号《房屋拆迁裁决书》查明的事实相佐证，故对高某该证实应予以采信。另外，上诉人针对二被上诉人发出的公告亦体现“收回原协议房屋”。综合以上内容，结合高某的证实，二被上诉人的主张更接近客观事实，故能够认定双方已就拆迁安置补偿问题达成协议。本案属于民事案件受案范围。2.关于协议的具体内容如何认定问题。根据现有证据仅能认定回迁安置的房屋为上述行政裁决书体现2号楼25-27轴，建筑面积约为132㎡的门市房（一、二层），温丽侠、于臣芳需要交纳差价款3万元。正是因为上诉人要求二被上诉人支付差价款5万元、二被上诉人认为过高才未能在裁决作出前达成协议，并在裁决作出后到相关部门要求协调解决，故能够认定二被上诉人需要交纳的差价款为3万元。3.关于上诉人应承担的赔偿责任问题。首先，因设计改变，该行政裁决书上体现的房屋并未建设。上诉人在改变设计时未通知二被上诉人，更未与二被上诉人重新达成拆迁安置补偿协议，上诉人此时已违约。其次，上诉人在没有证据证明无法联系二被上诉人的情况下，公告通知其二人办理回迁手续，且在公告前便将拟回迁安置的房屋出售给陶某，上诉人根本违约，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定承担赔偿责任。综上所述，通化拓宇公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会（2019）第十二次会议讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,780元，由通化市拓宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴兴彦审判员  崔红霞审判员  马 辉二〇一九年七月十一日书记员  撒 炜