贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2492号 上诉人（一审原告）：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所地重庆市巴**李家沱正街**商3，统一社会信用代码915001136965692612。 法定代表人：于新，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：张庆敏，系该公司员工。 被上诉人（一审被告）：谢余，男，汉族，出生于1973年3月26日，住毕节市七星关区。 上诉人重庆点滴物业管理有限责任公司（以下简称重庆点滴公司）因与被上诉人谢余物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6945号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人重庆点滴公司委托诉讼代理人张庆敏、被上诉人谢余到庭参加诉讼，现已审理终结。 重庆点滴公司上诉请求本院撤销一审判决，判令被上诉人全额支付2016年1月1日起至2018年11月30日止物业服务费6509.58元。上诉理由：根据《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》约定物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理，上诉人提供的服务标准是《普通住宅项目物业管理服务等级标准（试行）三级标准》，在一审的庭审中已经提交了相关资料证明上诉人履行了合同约定，且属于超标准提供服务，所以被上诉人应该根据《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》约定全额缴纳物业服务费。 谢余答辩称：我认为上诉人应该按照服务标准来进行服务和收费。上诉人服务管理的小区绿化、设施设备完全瘫痪，何来维护。小区被偷盗，保安无作为。我只认可上诉人的保洁服务。 一审原告重庆点滴公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币5765.69元，欠费明细如下:从2016年1月1日起至2018年7月31日，共计31个月的物业服务费，每月185.99元(建筑面积169.08㎡×1.1元/月)合计为:5765.69元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由:被告系原告管理的毕节××××区滨湖小区碧水星苑5-2-2-B室业主，从2016年1月1日起，被告一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费。截止2018年7月31日，被告共欠缴物业管理服务费共计人民币5765.69元，原告多次催收均遭到被告拒绝。庭审时，原告明确物业费计算至2018年11月30日止。 一审法院查明：2015年7月8日，毕节××××区滨湖小区业主委员会将滨湖小区物业管理服务对外邀标，并制作滨湖小区物业管理招标文件。重庆点滴公司根据招标文件的要求组织投标，经滨湖小区评标委员会评标，重庆点滴公司中标。2015年7月18日，滨湖小区业主委员会与重庆点滴公司签订《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》，合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、专项维修基金使用以及其他事项进行约定，其中，重庆点滴公司提供的服务标准应达到《普通住宅项目物业管理服务等级标准（试行）》三级标准，物业服务费用实行包干制，电梯房为1.10元/月?平方米，步梯房为0.70元/月?平方米，商业物业为2.00元/月?平方米。业主应从2015年8月1日起，在每月10日前缴纳物业服务管理费。合同履行期限从2015年8月1日起至2018年12月31日止，其中2015年8月1日至2015年12月31日止为试用期。试用期届满前一个月，滨湖小区业主委员会应书面征求已经入住的住宅业主意见，如果重庆点滴公司的服务未达到合同约定的标准，且二分之一以上已入住的住宅业主对重庆点滴公司的服务工作不满意并书面要求重新选聘物业服务企业时，滨湖小区业主委员会有权中止本合同，重新选聘物业服务企业。被告居住在七星关滨湖小区碧水星苑，住房建筑面积169.08平方米，属于重庆点滴公司物业服务管理区域内的业主。从2016年1月1日至2018年11月30日，被告未按照《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》的约定每月向重庆点滴公司缴纳物业服务管理费。经核算，从2016年1月1日至2018年11月30日，被告应缴纳的物业服务管理费为169.08平方米×1.10元/月?平方米×35个月=6509.58元。2017年4月27日，七星关滨湖小区业主委员会向一审法院提出诉讼请求，要求确认原告七星关滨湖小区业主委员会与被告重庆点滴物业管理有限责任公司于2015年7月18日签订的《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》无效等诉讼请求。2017年10月25日，一审法院作出（2017）黔0502民初2461号民事判决，驳回七星关滨湖小区业主委员会全部诉讼请求。七星关滨湖小区业主委员会不服，依法提出上诉，2018年11月22日，贵州省毕节市中级人民法院作出（2018）黔05民终263号民事判决，驳回上诉，维持原判。 一审法院认为：毕节××××区滨湖小区业主委员会与重庆点滴公司签订的《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》（以下简称物业服务合同），已经一审法院（2017）黔0502民初2461号民事判决和贵州省毕节市中级人民法院（2018）黔05民终263号民事判决确认为有效合同，依法予以确认。被告作为居住在毕节××××区滨湖小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，该物业服务合同对被告具有法律上拘束力。原被告双方均应按照合同约定履行各自义务。重庆点滴公司已按照物业服务合同的约定提供服务，被告应当按照合同的约定支付物业服务管理费。对于被告的辩称理由部分予以采纳，重庆点滴公司未尽到合同的约定全面义务。经综合全案考虑，一审法院酌情认定原告承担30%的责任。故对原告主张被告支付2016年1月1日至2018年11月30日物业管理费的诉请，一审法院支持70%即6509.58元×70%=4556.71元。对于被告的辩称小区每年的停车、广告收入应均摊返还给每位业主的问题，被告未提反诉本案不予处理，被告可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、谢余于本判决发生法律效力之日立即支付重庆点滴物业管理有限责任公司2016年1月1日至2018年11月30日的物业服务费4556.71元；二、驳回重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告承担。 二审诉讼中，谢余举示以下证据：1、照片一张，证明上诉人在小区服务的时候，被上诉人的车子被强行拦下；2、《关于对七星关滨湖小区业主委员会举报重庆点滴物业管理有限责任公司毕节分公司偷漏税的回复》，证明物管侵占小区的公共利益。重庆点滴公司的质证意见：对处罚决定的真实性无异议，但是达不到其证明目的，罚款已经返回我们公司了。对照片的三性均有异议，达不到其证明目的，照片只是正常的拦车收费。本院经审查认为，对被上诉人所举照片的真实性难以审查，本院不予采信；对被上诉人所举《关于对七星关滨湖小区业主委员会举报重庆点滴物业管理有限责任公司毕节分公司偷漏税的回复》客观、真实，本院予以采信。 经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院二审另查明，毕节××××区市场监督管理局行政处罚决定书、毕节市公安消防支队七星关大队行政处罚决定书等材料反映出重庆点滴公司服务管理的涉案小区存在电梯应急救援电话无人接听、消防控制室设计不合理、个别防火门被拆等问题，重庆点滴公司服务管理存在瑕疵。 本案二审争议焦点是：被上诉人应否向上诉人全额缴纳物业服务费。 本院认为：尽管被上诉人对上诉人的物业管理服务存在诸多质疑，但上诉人举出的相关证据能证明其履行了相关的合同义务，被上诉人理应交纳物业服务费。因上诉人在物业管理中存在一定的瑕疵，一审法院酌情减免被上诉人30%的物业服务费，判决被上诉人支付上诉人70%的物业服务费，符合《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”规定，上诉人上诉请求被上诉人全额支付物业服务费缺乏充分依据和理由，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由重庆点滴物业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  田川 审判员  张雄 审判员  徐洪 二〇一九年七月九日 书记员  刘佳