陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕09民终15号 上诉人（一审被告、反诉原告）：王勇，男，1961年9月29日出生，汉族，住石泉县。 委托诉讼代理人：尹正锋，陕西宁康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周瀚涛，陕西宁康律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：张海英，（曾用名张育绮），女，1986年2月23日出生，汉族，住石泉县城关镇。 委托诉讼代理人：陈国刚，（系张海英丈夫），住石泉县城关镇。 上诉人王勇因与被上诉人张海英房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省石泉县人民法院(2017)陕0922民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王勇及其委托诉讼代理人尹正锋，被上诉人张海英及其委托诉讼代理人陈国刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王勇上诉请求：1.撤销陕西省石泉县人民法院（2017）陕0922民初708号民事判决，改判支持王勇的反诉请求，驳回张海英的诉讼请求；2.诉讼费用由张海英承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，违约责任划分违反法律规定。1.双方签订的《商用房租赁合同》明确约定，自合同签订之日，张海英应交给王勇2015年10月1日至2018年9月30日租金400万元，但其直至2015年3月23日仅交租金100万元，尚欠300万元，张海英违约在先，王勇只是行使了先行抗辩权，一审驳回王勇要求张海英承担违约金50万元的诉请错误。2.张海英2015年3月23日就接收了王勇交付的房屋，开始招商并自行拆除房屋隔墙、设施，实际使用了房屋，只是因为招商失败，不想履行合同，一审判决王勇返还100万元租金不当。3.一审已认定双方签订的合同有效，即使解除合同，张海英也应按实际占有使用房屋的时间按照年房租133万元的标准赔偿房屋占用费。4.张海英违约在先，其为房屋装修做准备拆除房屋隔墙及设施，损失责任应自负，一审判决王勇承担40%的损失赔偿责任没有事实和法律依据。二、王勇不是本案适格当事人。本案是房屋租赁合同纠纷，涉案房屋开发商为石泉县永鑫房地产开发有限责任公司，产权人为石泉县迎江餐饮娱乐实业有限公司，王勇是该公司的法定代表人，其以法定代表人名义与张海英签订涉案合同不符合法律规定，本案适格的出租人应为石泉县迎江餐饮娱乐实业有限公司，自然人王勇不是本案适格当事人。 张海英答辩称，一、一审判决驳回王勇要求张海英承担50万元违约金的反诉请求正确。1.王勇发布的招商广告及其交房时房屋和电梯等设施均未经验收合格等证据均能够证实房屋在出租时根本未完工，不具备交付使用条件，同时也证明王勇单方违约解除合同将房屋收回另行招商的事实。2.庭审已查明先交付100万元也是经过王勇同意的，并不存在张海英违约的事实。二、王勇以张海英实际占用过其房屋为由要求支付房屋占用费以及认为不应向张海英返还100万元的理由不能成立。首先，如前所述，王勇单方违约解除合同，应承担违约责任。其次，王勇在张海英尚未进行装修以及该房屋尚未竣工验收就解除了租赁合同，张海英此前也并未实际经营使用该房屋，因此王勇不应当收取张海英的租金，一审判决返还张海英100万元符合事实及法律。三、王勇认为其房屋被占用期间的损失应当由张海英全部承担的理由不能成立。1.拆除房屋部分墙体是王勇在该房屋未经验收的情况下同意由张海英拆除的，而解除合同是由王勇单方违约决定的，因此王勇应自行承担损失。2.损失鉴定是一审法院在案件发回重审后违反程序委托所做，鉴定意见对于双方确认的由张海英拆除部分的鉴定结论并不明确，一审判决由张海英承担60%的损失，但未支持张海英拆除墙体施工造成的10余万元损失以及王勇无偿占用张海英资金100万元近四年的损失，偏袒王勇，只是张海英做了忍让未提起上诉而已。四、王勇以个人名义将公司名下房屋出租给张海英的行为违法，本案租赁合同系无效合同，张海英也认为王勇不是本案适格当事人。 张海英向一审法院起诉请求：1.解除王勇与张海英2015年3月17日签订的《商用房租赁合同》；2.判令王勇返还张海英已支付的租金100万元；3.判令王勇承担违约金50万元。2018年3月26日，张海英变更诉讼请求为：1.确认《商用房租赁合同》无效；2.王勇返还租金100万元；3.王勇返还先期损失12万元；4.判令王勇给付占用张海英100万元期间的利息（从2015年3月18日起至全部返还之日止，利率按照同期人民银行贷款利率进行计算）。 王勇向一审法院反诉请求：1.判令张海英按照每年租金133万元赔偿王勇自房屋交付之日至二审判决生效之日的房屋租金计221万元；2.判令张海英将拆除的房屋隔墙恢复原状或赔偿损失687802元，并拆除其安装的烟筒；3.判令张海英支付王勇违约金50万元；4.反诉费由张海英负担。 一审法院认定事实：2015年3月17日，张海英与王勇签订《商用房租赁合同》一份，载明：出租方(以下简称甲方)王勇，承租方(以下简称乙方)张海英。依据中华人民共和国合同法及相关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、协商的基础上，就甲方自有的商业房出租给乙方使用的有关事宜达成如下协议:一、租赁范围与期限:1.甲方自愿将位于石泉县城向阳路中段XX大厦XX楼所有房屋租给乙方使用，建筑面积不少于3000㎡，租赁期为拾年(从2015年10月1日至2024年9月30日止)。若工程提前或延期，时间自然顺延，但不得超过3个月。2.乙方在租赁期间所从事的一切商业活动，不得违反法律与法规，否则，因此造成的一切后果自负，与甲方无关。二、租金及付款方式:1.经双方协定，每年租金为133万元。2.自本合同签订之日，乙方应交给甲方2015年10月1日—2018年9月30日租金400万元，此后笫二年12月底一次性付清一年租金，同时每年租金在上年租金基础上增长8%。3.乙方须将递增的笫一个一年租金，提前一次性付清。4.乙方按以上方式向甲方交清租金后，不再承担应由甲方支付的其他任何税费。三、权利和义务:1.本合同签订后，甲方在2015年6月底将房屋交给乙方投入装修使用(装修期3个月，租金从装修期满后笫1个月开始计算)；改建装修期间所产生的一切费用由乙方全部承担。2.甲方在房屋交给乙方使用前，房屋一级消防验收合格，水电、中央空调、电梯安装到位，并确保正常运行，一切费用由甲方承担。二次交房由乙方自行解决，与甲方无关。3.甲方须对一至五层商业用房的经营项目进行统筹安排和管控，各楼层所经营项目不得重复，并由甲方主持各楼层承租方签订协议共同遵守，如有违反视为违约。4.除乙方所租楼层外，其他公用通道、电梯口等公共部分，由甲方装修维修。5.甲方须向乙方提供地上、地下10个停车位，其停车费由双方商定。6.乙方必须遵守物业部门统一管理，并按规定交纳相关费用。四、违约责任:1.乙方因经营不善，承包金逾期未交，甲方有权终止合同。2.合同违约:甲乙双方在签订合同之日起，如有一方违约，应赔偿对方违约金50万元。3.如果国家法律法规禁止等不可抗力因素影响，甲乙双均不承担违约责任。五、其它事项:1.在租赁到期后，乙方享有优先续约权。在合同履行过程中如出现需变更合同的情形，双方应协商解决，且应以书面材料为依据。2.本合同未尽事宜，双方协商解决。3.本合同一式四份，甲、乙双方各执两份，每份均享有同等法律效力。本合同自双方签字盖章之日起生效。甲方王勇签章，乙方张海英签名捺印”。合同签订后,张海英分五笔给王勇汇款100万元。2015年3月23日，王勇出具收据一张载明:“交款单位张育绮人民币壹佰万元整，收款事由石泉XX大厦XX楼租房订金（若违约订金不退）”。此后，张海英经王勇同意进行了装修前的准备，对部分房屋隔墙、设施拆除，并将拆除残渣清除。后双方因为房屋租赁问题发生矛盾。2015年7月，石泉县XX大厦XX楼整体招商无果。2015年9月24日，安康市公安消防支队验收意见书：综合评定该工程消防验收合格。2016年1月7日，电梯使用经安康市特种设备检验所意见：2016年1月7日经现场复检，所有项目已整改到位，符合规范要求。2017年8月24日，陕西迎江实业有限公司取得石泉县XX镇XX组XX大厦XX层不动产登记证书。2016年1月19日，张海英以王勇违约为由起诉。一审法院于2016年4月25日作出(2016)陕0922民初94号民事判决：解除张海英与王勇2015年3月17日签订的《商用房租赁合同》；王勇于判决生效后10日内一次性返还租赁费100万元；驳回张海英的其他诉讼请求；驳回王勇的反诉请求。王勇不服该判决，向安康市中级人民法院提起上诉，该院于2016年11月21日作出（2016）陕09民终559号民事判决：驳回上诉，维持原判。王勇不服，向安康市中级人民法院申请再审，该院于2017年7月3日作出（2017）陕09民申再7号民事裁定：撤销安康市中级人民法院（2016）陕09民终559号民事判决及一审法院（2016）陕0922民初94号民事判决，并发回重审。2017年8月8日，王勇提起反诉，请求：判令张海英按照每年租金133万元赔偿王勇自房屋交付之日至二审判决生效之日的房屋租金计221万元；判令张海英将拆除的房屋隔墙恢复原状或赔偿损失687802元，并拆除其安装的烟筒；判令张海英支付王勇违约金50万元；反诉费用由张海英负担。2017年11月1日，王勇申请就恢复拆除后房屋原状所需费用进行鉴定，安康市中级人民法院委托陕西中科司法鉴定所进行鉴定，该所2017年12月27日出具司法鉴定意见：石泉县XX大厦XX层室内装修改造工程恢复原状工程价款为637531.96元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据张海英、王勇的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.《商用房租赁合同》效力的认定；2.张海英、王勇违约责任的认定；3.张海英、王勇的诉讼请求是否应当支持。 一、关于商用房租赁合同效力的认定。 张海英与王勇在自愿基础上签订《商用房租赁合同》。虽然双方在签订商用房租赁合同时，建设单位石泉县永鑫房地产开发有限责任公司所建设的石泉县人民大厦尚未完成综合验收，且竣工后实际产权人系陕西迎江实业有限公司，王勇只是该公司法定代表人。但是，合同签订以后，王勇按照约定交付了房屋，张海英支付了部分租金并进行了装修前的准备，对部分房屋隔墙、设施拆除，双方均实际履行了部分商用房租赁权利、义务。同时，陕西迎江实业有限公司出具了《房屋租赁合同情况说明》，表示对房屋租赁情况知情并且同意，说明王勇拥有租赁房屋的实际处分权。因此，张海英、王勇签订商用房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。张海英请求确认《商用房租赁合同》无效的诉讼请求，不予支持。考虑到合同履行现状，本案经历一审、二审及再审，在二审审理期间张海英要求解除合同，王勇表示同意并已将涉案的租赁房屋部分出租，合同目的已经无法实现，双方签订的商用房租赁合同客观上已经解除。 二、关于张海英、王勇违约责任的认定。 在《商用房租赁合同》履行中，张海英未完全按照合同约定给付租金，王勇亦未按照合同约定交付合格租赁房屋，双方均存在违约行为，各自承担各自相应的违约责任。故，张海英请求判令王勇返还先期损失12万元及给付占用100万元期间利息的诉讼请求，王勇反诉请求张海英支付违约金50万元的诉讼请求，不予支持。 三、张海英的诉讼请求与王勇的反诉请求应否支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。考虑到本案的《商用房租赁合同》并未实际履行，张海英只是进行初步装修并未实际进行营业。双方产生纠纷以后，王勇实际占有并控制租赁房屋。故，张海英请求返还租金100万元的诉讼请求，予以支持。王勇反诉请求张海英按照每年租金133万元赔偿自房屋交付之日至二审判决生效之日的房屋租金计221万元的诉讼请求，不予支持。 租赁合同解除后，对租赁房屋应当恢复原状。承租人经出租人同意进行装饰装修，租赁合同解除时，除当事人另有约定外，因装饰装修恢复原状的费用，由双方根据各自的过错承担相应的责任。张海英按照合同约定拆除房屋隔墙及设施，取得了王勇的许可。因此，对于恢复张海英拆除房屋隔墙及设施的费用，由张海英、王勇双方根据各自的过错承担相应的责任。经张海英申请，安康市中级人民法院委托陕西中科司法鉴定所进行鉴定，石泉县XX大厦XX层室内装修改造工程恢复原状工程价款为637531.96元，予以认定。考虑到租赁房屋隔墙及设施确由张海英拆除，且张海英、王勇双方均存在违约行为。因此，由张海英承担60%的赔偿责任，即382519.18元，其余损失由王勇自行负担。关于王勇反诉请求判令张海英拆除烟筒的诉讼请求，因涉诉烟筒所附着房屋已出售，王勇并非实际产权人，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十三条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条之规定，判决：一、王勇返还张海英租赁费100万元；二、张海英支付王勇因恢复拆除石泉XX大厦XX层房屋隔墙及设施原状费用382519.18元。上述一、二项冲抵后，限王勇于本判决生效后十日内返还给张海英租赁费617480.82元；三、驳回张海英的其他诉讼请求；四、驳回王勇的其他反诉请求。本诉案件受理费18300元，由张海英负担；反诉案件受理费52282元，由王勇负担；鉴定费30000元,由王勇负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，张海英与王勇签订的《商用房租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应当认定有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。案件审理中，张海英、王勇均对解除合同无异议，且王勇已将案涉房屋部分出租，双方签订的合同确已无法继续履行，故一审法院认定双方签订的《商用房租赁合同》客观上已经解除正确。双方当事人二审争议的焦点为：1.张海英应否支付王勇房屋租金221万元；2.张海英应否支付王勇违约金50万元；3.一审对拆除隔墙损失的责任比例划分是否适当；4.王勇应否返还张海英租赁费100万元；5.王勇是否为本案适格主体。现就以上争议焦点问题分析评判如下： 关于焦点1，本案中，讼争《商用房租赁合同》第三条第1款和第2款约定，王勇在2015年6月底将房屋交给张海英投入装修使用，且在房屋交付使用前，房屋一级消防验收合格，水电、中央空调、电梯安装到位，并确保正常运行。上述内容表明，双方对租赁房屋交付条件的约定是明确的，即房屋必须消防验收合格，电梯等设施能够正常运行。现张海英认为王勇未向其交付案涉租赁房屋，王勇则认为其已完成房屋交付义务。根据已查明的案件事实，案涉合同于2015年3月17日签订，同年3月23日，王勇收取张海英租房订金100万元后，张海英即进行案涉房屋的隔墙拆除等装修工作，后双方因为房屋租赁问题发生矛盾。但案涉房屋的消防设施和电梯分别于2015年9月24日、2016年1月7日验收合格。由此可见，王勇未按照合同约定的条件交付租赁房屋，而张海英仅只是进行初步装修并未实际营业，一审法院综合考虑《商用房租赁合同》并未实际履行，且双方产生纠纷以后，王勇实际占有并控制租赁房屋的实际情况，驳回王勇请求张海英支付房屋租金的诉请，并无不妥。 关于焦点2、4，双方在《商用房租赁合同》第二条租金及付款方式中约定，房屋每年租金为133万元，自合同签订之日，张海英应交给王勇2015年10月1日至2018年9月30日租金400万元。合同签订后，张海英向王勇交款100万元，根据王勇2015年3月23日向张海英出具的收据内容，该款系王勇收取的石泉XX大厦XX楼租房订金，但在双方合同中，并无关于订金的约定内容，本案审理中，王勇亦未提交证据证实其此后要求张海英按合同约定支付房屋租金，故应视为双方对租金交纳方式的变更。现王勇以张海英未按期交纳租金违约为由，要求张海英承担违约责任，向其支付违约金50万元无事实依据。基于以上分析，双方签订的租赁合同并未实际履行，且张海英交纳100万元订金后，并未实际占有、使用案涉租赁房屋，故一审判决王勇向张海英返还该100万元，并无不当。 关于焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于本案租赁合同客观上已经解除的事实，案涉租赁房屋应当恢复原状。承租人经出租人同意进行装饰装修，租赁合同解除时，除当事人另有约定外，因装饰装修恢复原状的费用，由双方根据各自的过错承担相应的责任。张海英经王勇同意，并按照合同约定拆除房屋隔墙及设施，故对于恢复被拆除的房屋隔墙及设施的费用，双方均应承担相应的责任。一审法院根据本案实际情况，酌情确定由张海英承担60%的赔偿责任，由王勇自负40%的责任，亦无不当。 关于焦点5，王勇与张海英签订《商用房租赁合同》时，案涉租赁房屋尚未完成综合验收，该房屋工程的建设单位为石泉县永鑫房地产开发有限责任公司，竣工后的实际产权人为陕西迎江实业有限公司，王勇为该公司的法定代表人。截止本案诉讼前，陕西迎江实业有限公司、王勇及张海英对王勇是否有权出租案涉房屋及案涉租赁合同的效力均未提出异议。本案诉讼中，陕西迎江实业有限公司出具了《房屋租赁合同情况说明》，明确表示其知悉并同意房屋租赁情况，并追认王勇出租房屋的行为。故王勇上诉称其本人不是本案适格主体的上诉理由不能成立。 综上所述，王勇的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由上诉人王勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 何 波 审判员 张 燕 审判员 刘慧琴 二〇一九年六月二十六日 书记员 马晓敏