江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初4093号 原告：宋宝勤，男，1956年11月5日生，汉族，住本市徐州经济开发区。 委托诉讼代理人：杨焕磊，江苏永安律师事务所律师。 被告：徐州市和协医院有限公司，住所地徐州市云龙区三环东路瑞龙东方商贸城**。 法定代表人：李文海，执行董事。 委托诉讼代理人：张雪堂，男，1959年3月28日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 原告宋宝勤诉被告徐州市和协医院有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨焕磊、被告的委托代理人张雪堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告腾清并交还房屋；3、判令被告支付自2017年4月10日至交还房屋期间的房屋租金（自2017年4月10日起按每月租金443.66元计算至《房屋租赁合同》解除时）及使用费（《房屋租赁合同》解除后至实际交还房屋期间按合同月租金标准计算）；4、判令被告赔偿房屋闲置损失4554元并承担逾期支付租金违约金2600元，保留再行主张其余逾期支付租金违约金的诉权；5、诉讼费由被告负担。 事实和理由：2016年7月10日，被告因经营需要租用原告所有的坐落于徐州市房屋，为此双方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定房屋租赁期限10年，即2016年7月10日至2026年10月10日。前四年按14元/平方米/月*12月计算，年租金5323.92元；后三年按15元/平米/月*12月计算，年租金5704.20元；余下三年按16元/平方米/月*12月计算，年租金6084.48元。付款方式前四年租金每半年支付一次，计2661.96元；后三年每半年租金2852.1元；余下三年每半年租金3042.24元，先付租金后使用。每逾期一日被告按应付租金总额的百分之五支付给原告违约金。 合同签订后，原告依约交付了房屋，被告接收并使用该房屋。但被告仅在2016年支付原告房屋租金2661.96元及保证金1330.98元后，拒不支付其余到期房屋租金。原告多次催交租金未果。被告公司在使用房屋期间对房屋进行主体结构改造，改变了房屋的用途，危害建筑物的安全。鉴于被告恶意拖欠租金，致使原告不能实现合同目的，非法改造房屋损害原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告辩称：原告将房屋漏水和排水问题给修好，我们正常给原告租金，被告想继续使用房子，不同意解除合同。 本院经审理认定事实如下：原告宋宝勤系本市三环东路瑞龙东方商贸城****房产所有人。2016年7月10日，甲方宋宝勤与乙方徐州市和协医院有限公司签订《瑞龙商业广场房屋租赁合同》。合同主要约定：甲方出租给乙方的建筑物坐落于三环东路瑞龙东方商贸城F-1-308，建筑面积为31.69平方米。租赁期限为10年，即2016年7月10日至2026年10月10日止。甲方房屋所有权证面积为31.69平方。乙方前四年租金每年按14元/平方/月*12月计算，甲方年租金5323.92元，后三年按15元/平方/月*12月计算，年租金5704.20元，余下三年按16元/平方/月*12月计算，年租金6084.48元。乙方须向甲方缴纳三个月的租房保证金1330.98元（用于各种违约金），直接给付甲方，双方遵守合约期满后退还给乙方。付款方式：乙方前四年租金，每半年支付一次，计2661.96元；后三年每半年租金2852.10元；余下三年每半年租金3042.24元。先付租金后使用，乙方应及时的（首期除外，如遇该日为法定假日，则顺延至下一个工作日）向甲方支付下期的租金。每逾期一日，乙方应按应付租金总额的百分之五比例，支付给甲方违约金。乙方在承租甲方房屋期间，应承担物业费、水电费等。乙方装修施工时间自2016年7月10日起至2016年10月10日止，在此期间，甲方免收乙方租金。 乙方可以按其经营需要，对租赁场地的内部及外墙进行装潢、改建、设置招牌、广告指示牌等，乙方对甲方的商铺进行大的结构改建（如面积、外墙、房屋的结构）应至期满后恢复原状。 甲乙双方应认真履行本合同所规定的条款，任何一方不得违约或单方终止本合同，如任何一方单方终止本合同或者违约造成的损失按甲方十年房租额两倍的金额赔偿给对方。 租赁合同签订后，原告依约将上述房屋交付给被告使用。但是，被告未按合同约定及时足额给付租金，仅在2016年支付了原告租金2661.96元、租房保证金1330.98元。原告采取张贴律师函、发送手机短信等方式催要租金无果后，诉到法院。 本院认为：涉案房屋租赁合同合法有效，合同当事人均应按照约定履行合同，否则有违诚实信用原则。 关于原告要求解除租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十四条规定，经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的。被告至今仅缴纳了租赁开始后半年的租金，至今已经累计六个月以上未付租金，且经原告催告后，长期拖欠不交租金，严重违反诚信原则，故涉案租赁合同依法应当解除。 关于欠付租金问题。被告作为承租人应当及时足额向原告缴纳租金，原告主张从2017年4月10日至合同解除之日止的租金，按月租金443.66元计算，符合规定，应予支持。 关于返还租赁物的问题。合同解除后，被告应当将承租房屋返还给原告，故本院对原告要求被告腾空并返还房屋的请求予以支持。 关于房屋使用费的问题。原告主张租赁合同解除后至房屋实际交还给原告期间的按月租金443.66元计算使用费，符合规定，应予支持。但同时应扣除被告已支付的保证金1330.98元。 关于房屋闲置损失费的问题。原告主张是从腾空并返还房屋给原告之日到原告实际把房屋再出租出去期间的按指导价格计算的租赁费损失。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。原告据此主张被告赔偿房屋闲置损失4554元，但其主张的数额过高，为平衡双方当事人的利益，结合本案案情，本院酌定支持被告赔偿原告租赁房屋闲置期间的租金损失443.66元。 关于违约金的问题，原告主张的违约金，是以立案前到期租金为基数，立案日期为2018年7月16日，从2017年4月10日截至立案时共计462天，日租金为14.59元（5323.92/365），产生租金6740.58元（14.59*462），原告主张2600元，达到了该租金比例的39%，明显过高，本院依法调整为该租金的15%为1011.09元。 被告抗辩所述原告阻挠其对承租房屋进行装修改造及房屋存在漏水、排水问题，仅限于口头陈述，未提供充分证据证实，本院不予采信。如原告出租的房屋本身存在影响承租人正常使用的问题，原告作为出租人在自己出租房屋范围内应当及时予以维修。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十四条、第二十六条的规定，判决如下： 一、解除原告宋宝勤与被告徐州市和协医院有限公司之间《瑞龙商业广场房屋租赁合同》，被告于本判决生效之日起30日内，将位于徐州市房屋腾清并交还给原告宋宝勤。 二、被告徐州市和协医院有限公司于本判决生效之日起十日内，按照每月443.66元的标准向原告宋宝勤支付自2017年4月10日起至实际交还房屋之日止的租金及占用使用费（需扣除被告已支付的保证金1330.98元）。 三、被告徐州市和协医院有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告宋宝勤赔偿房屋闲置损失443.66元、逾期支付租金违约金1011.09元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1395元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  马 宁 人民陪审员  夏文化 人民陪审员  侯保存 二〇一九年七月十二日 书 记 员  马雪羽