北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初13679号原告：李岩，男，1985年3月19日出生，汉族，无业，住河北省保定市。委托诉讼代理人：周坤平，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：林艳梅，女，1982年3月23日出生，蒙古族，北京市两高律师事务所实习律师，住北京市海淀区。被告：北京宝成恒通物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区林萃西里**楼**F2-04。法定代表人：薛宝庆，总经理。委托诉讼代理人：宿宝，男，1971年5月8日出生，汉族，北京宝成恒通物业管理有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苗金波，男，1974年8月19日出生，鄂温克族，北京宝成恒通物业管理有限公司员工，住天津市河**。原告李岩与被告北京宝成恒通物业管理有限公司（以下简称宝成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李岩及其委托诉讼代理人周坤平、林艳梅，宝成公司之委托诉讼代理人宿宝、苗金波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李岩向本院提出诉讼请求：判令1、解除我与宝成公司签订的《商铺租赁运营管理合同》；2、宝成公司返还租金及押金共计186004元、赔偿经济损失249604元。事实和理由：2018年6月11日，双方签订《商铺租赁运营管理合同》，我承租北京市朝阳区双桥路三号东星时尚广场x层x区商铺一间，租期自2018年6月11日至2024年6月10日，第1-2年月租金23250元，2018年6月11日至2018年7月10日为装修免租期，免租期不计算租金。合同签订后，我支付了半年的租金及押金共计186004元，之后为开业经营进行准备，支出投资管理费72800元、装修房屋78000元、广告制作费11429元、设备采购11948元、员工宿舍租赁费3777元。店铺开业试营业了十几天，就因没有餐饮执照、食品经营许可证，食药监部门于2018年9月28日到现场检查，在10月31日被处罚没收营业额1838元、食品原材料3050元、经营用具670元。双方的合同明确约定我经营的项目为餐饮（酸辣粉），经营需要宝成公司协助提供相应的手续时，宝成公司应当尽量提供帮助，由于本项目不能办理独立餐饮执照，宝成公司提供的餐饮执照包括我的租赁面积，保证我可以正常经营餐饮项目。但事实上并非如宝成公司承诺的，宝成公司的虚假承诺，导致我无法继续营业，属于根本违约，并导致我遭受经济损失。宝成公司辩称，合同早已解除，是李岩自动离场，李岩称是2018年11月28日离场的，具体时间我公司记不清了；李岩违约，我公司不同意返还押金和租金，不同意赔偿经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2018年6月11日，李岩（乙方）与宝成公司（甲方）签订《商铺租赁运营管理合同》，承租案涉房屋，经营项目为餐饮（酸辣粉），租赁期间自2018年6月11日至2024年6月10日（含1个月装修免租期），交付时间起延后1个月为装修期，甲方同意乙方2018年6月11日起至2018年7月10日为免租期，免租期内不计算租金；第1-2年月租金23250元，乙方应于本合同签署之日起的3日内向甲方支付186004元，自2018年7月11日起至2019年1月10日应付的半年租金和两个月的押金；乙方经营需要甲方协助提供相应的手续时，甲方应在收到乙方的申请时尽量提供帮助，由于本项目不能办理独立餐饮执照，甲方提供的餐饮执照包括乙方租赁面积，保证乙方可以正常经营餐饮项目。李岩称宝成公司在2018年6月11日左右交付案涉房屋，宝成公司主张交付日期为2018年6月11日。2018年6月12日，李岩向宝成公司支付半年的租金和押金共计186004元。庭审中，李岩主张装修至2018年8月29日，9月1日开始试营业，9月28日食药监部门到店检查，以未取得食品生产经营许可从事食品生产经营活动为由，对其没收违法所得1838元、没收食品原材料、没收经营工用具，罚款51000元。就此，李岩提交了现场检查笔录、行政处罚决定书、缴款书等予以佐证。宝成公司称不清楚，其公司承租时甲方保证可以正常经营，其公司就保证李岩可以正常营业，可以使用甲方的营业执照。李岩称食药监部门检查时不认可营业执照的效力。李岩称9月28日后无法经营，到11月28日与宝成公司交接完毕，将商铺交还宝成公司。就此，李岩提交了视频、录音和水电费收据、照片等予以佐证。宝成公司认可证据的真实性，认可房屋已腾空，但称不记得具体日期。关于损失，李岩提交《合作协议》及转账记录，以证明支出加盟费52800元；提交《装修承包合同》及收据，以证明支出装修费70200元；提交对账单和收据，以证明支出灯箱、广告门头灯费用11429元；提交家具城商品买卖合同、收据、发票等，以证明支出设备设施费29758元；提交租房协议书、收据，以证明为员工住宿支出；提交健康证、劳动合同，以证明员工工资支出。另，李岩提交与案外人高燃的录音，称宝成公司认可无法办理食品经营许可证就不收取租金。宝成公司不予认可。经询，李岩和宝成公司对于案涉房屋有无房产证及建设工程规划许可证均表示不清楚。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，宝成公司与李岩签订的《商铺租赁运营管理合同》应属无效。故，对于李岩要求解除《商铺租赁运营管理合同》的请求，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉商铺交付李岩后，李岩进行了装修改造并营业，已实际使用，在《商铺租赁运营管理合同》无效后，应当支付宝成公司占有使用费。《商铺租赁运营管理合同》无效后，双方关于1个月装修期不计算租金的约定也当然无效，李岩应当支付该1个月的占用使用费，但考虑到期间为装修期及双方对于合同无效的过错程度，本院酌情确定该1个月的占用使用费。根据李岩提交的证据，可以确认至2018年9月28日，李岩因受食药监部门的检查，导致不能继续正常营业，李岩在2018年11月28日将房屋腾空交还宝成公司。因此2018年7月11日至2018年9月28日期间，本院参照合同约定的租金标准确定李岩需支付的占用使用费。至2018年11月28日李岩才将房屋腾空交还宝成公司，因此应当支付2018年9月29日至2018年11月28日期间的占用使用费，但考虑到该期间李岩并非正常经营及双方对于合同无效的过错程度，本院酌情确定该期间的占用使用费。综上，在扣除前述占有使用费后，宝成公司应当返还李岩租金和押金共计115000元。李岩主张宝成公司承诺无法办理食品经营许可证就不收取租金，但提交的证据不足以证明其主张，且宝成公司不予认可，本院对于李岩的该项主张不予采纳。宝成公司应当赔偿李岩因合同无效所受到的损失。宝成公司作为案涉房屋的出租方，对于合同的产权及规划情况应当进行详细必要的了解，且在合同中明确约定保证李岩的正常营业，因此对于合同无效及不能履行，负有主要的责任。李岩承租案涉房屋从事商业经营，也应当事先对房屋的情况做必要的了解，在合同已明确不能办理独立的营业证照的情况下，仍然草率地与宝成公司签约，对合同的无效和不能履行，也负有一定的责任。宝成公司不认可李岩提交的有关损失的证据，但未提交证据予以反驳，本院对于李岩提交的证据经审查后予以确定。关于加盟费52800元，本院予以确认，但应当根据《合作协议》及《商铺租赁运营管理合同》的情况，予以折算扣除部分费用。关于装修费70200元，本院予以确认。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本院考虑李岩已使用的情况，根据前述法律规定，予以确定。关于灯箱、广告门头灯费用11429元，本院予以确认，并根据双方合同履行情况及对于合同无效的过错程度，予以确定。关于设备设施费29758元，本院予以确认，但其中电视机1548元，李岩完全可以另行生活使用，不受合同无效的影响，本院不予支持，对于其他设备设施，因系为经营专门配置，本院根据已使用情况和再使用率，予以酌情确定。关于李岩主张的员工住宿费和支出的工资，系其为员工提供的工资福利，不属于损失，本院不予支持。综上，本院确定宝成公司赔偿李岩损失共计107800元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京宝成恒通物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告李岩租金和押金共计115000元；二、被告北京宝成恒通物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告李岩损失107800元；三、驳回原告李岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9086元，由原告李岩负担2821元（已交纳），由被告北京宝成恒通物业管理有限公司负担6265元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  肖华林人民陪审员  苏贵增人民陪审员  杜月霞二〇一九年七月三日书 记 员  张默晗