江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0124民初1753号原告：南昌市华亮物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市进贤县民和镇新贤城小区第******，统一社会信用代码：91360124051630803C。法定代表人：文景亮，执行董事。委托诉讼代理人：文振华，进贤县民和镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：管玉华，女，1979年11月2日出生，汉族，南昌市进贤县人，住江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：曹旭华，1975年8月15日出生，汉族，南昌市进贤县人，住江西省南昌市进贤县，系管玉华之夫，特别授权代理。原告南昌市华亮物业管理有限公司（以下简称华亮公司）与被告管玉华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华亮公司的委托诉讼代理人文振华、被告管玉华的委托诉讼代理人曹旭华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华亮公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即清缴欠原告物业费26996元【208.31㎡×108个月（至2019.5.31日止）×1.2元/㎡】，资金占用费593元【催告之日起至2019.5.31（4.4个月÷12个月/年）×6%×26996元】，滞纳金（违约金）10771元【催告之日起至2019.5.31(133天×30‰×26996)】，咨询代理服务费8098元(26996×30%)，共计46458元整；2、本案起诉费由被告承担。事实和理由：原告与江西中富置业有限公司签订《富华·半岛豪园小区物业服务合同》。被告为半岛豪园小区19栋01室的业主，房屋建筑面积为208.31㎡。被告自2010年5月30日开始欠缴原告物业服务费，截止至2019年5月31日，共欠物业费人民币26996元（208.31㎡×108个月×1.2元/㎡)。原告多次催收该款项未果，遂起诉至法院，并提出如前诉请。被告管玉华辩称，一、原告没有按照物业服务合同约定提供物业管理服务，不应取得物业管理费。原告接管半岛豪园小区的物业管理服务后，半岛豪园小区原本干净整洁的环境一去不复返，小区环境越来越差，地下，地下车位至今都不交付使用小区内车辆无序乱停乱放，也没有物业管理人员维护，影响小区住户出行；多人电动车、绿植被偷，路灯不亮，道路损毁，垃圾成堆，各种车辆自由进出小区门禁，无人管理，小区内经常发生盗窃等刑事案件，如:半岛豪园小区28栋业主、31栋业主、32栋业主、20栋-1-2业主、22栋-1-2业主等，造成一定量财物损失，而原告并没依法承担相应的法律责任。对物业管理区域内安装的视频监控没有进行维护，监控基本损坏，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害，违反了《江西省物业管理条例》第五章第五十二条之规定。有的地方垃圾长期数十天都无人清理，甚至为了省电，原告将每个单元的二个电梯中的一个长期关闭。小区居民多次上访均没有改善，导致越来越多的业主拒交物业费。物业服务合同属于双务合同，业主支付物业服务费的对价是物业服务企业提供了合同约定的服务，没有任何法律规定只要签了物业服务合同就可以坐收物业服务费。二、按本小区的居住户、占地面积、容积率，应配备合理的保安及保洁服务人员，而原告只配有老年物业服务人员二十余名，仅仅只能做些日常的卫生清扫，不能很好运转物业，按合同收取的物业费原告大部分没有使用在物业服务上。三、原告未征取业主们的意愿擅自把公共用房改建租赁，非法牟利（小区东面临街道整四楼、小区东门两侧门面、小区物业管理中心西面，原有一公共厕所），违反了《江西省物业管理条例》第五章第三十三条之规定。四、原告主张被告从2010年5月30日欠缴物业服务费，在时间上不相符，被告取得进贤县半岛豪园小区19栋01室房屋权证时间为2013年6月27日，物业费多计算了3年27天。原告主张的2010年5月30日-2013年6月27日这个期间的物业费，实际被告管玉华办理房产证期间原告已经同此房原业主张荣辉委托代理人江西中富置业有限公司原经理胡富强代理协商过免除前期物业费，原告当时同意胡富强免除物业费的请求，当时被告委托人曹旭华作为见证人到场，而后管玉华办理了进贤县半岛豪园小区19栋-1房屋登记。此期间的物业费是原告与前业主张荣辉及其受托人胡富强之间的物业服务费关系，与被告无关。五、原告说就缴费时间、金额事宜，在限定期间与原告进行过对账，实际并没有对账，被告多次到物业管理处反应前业主张荣辉的物业费不应结算到被告名下，原告置之不理，仍将前业主张荣辉物业费一并结算到被告名下。六、原告主张的违约金问题，系原告没有完全履行合同义务在先，在原告的物业服务期间，被告房屋边上主干道下水道堵塞一年多，一到下雨天粪尿及生活污物横流，严重影响生活，至今没有维修；房屋周边路灯基本损坏，原告没有及时进行维修，路灯一坏就是几年，是被告自己花钱安装路灯，自己请人对房屋周边绿化及草地进行修剪维护，自己动手对房屋周边绿化植物进行病虫防护，被告并不是无故拖欠物业费。原告在起诉状中请求的违约金没有法律依据，实际上违约在前的是原告，被告在入住后拒绝支付物业管理费不违反合同约定。综上，本案中被告不应当向原告支付物业管理费，不应当承担违约金，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告华亮公司围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告营业执照、法人代表人身份证、被告管玉华常住人口信息，用以证明:原、被告的诉讼主体资格；2、房地产权登记信息、半岛豪园小区欠缴物业服务费名册，用以证明:被告是原告物业管理服务别墅业主共欠物业服务费26996元；3、服务合同，用以证明:原告取得半岛豪园小区物业管理服务资格是建设单位选聘的，被告欠缴物业服务费在有效合同服务期，原告实现了合同服务内容和质量要求，被告违反了购房约定，应当向原告支付日3‰的违约金；4、物业费催缴通告、物业催告书，用以证明:原告因被告拖欠物业服务费，委托第三方法律咨询服务有限公司依法催缴，被告未尽履行义务，应当承担由此产生的欠缴物业费的资金占用费、违约金、法律服务费、诉讼费；5、民事判决书两份，用以证明:原、被告均与该判决书的原、被告主体同类属，是同一服务区域、同样服务标准和质量，法律判决欠费业主如数支付物业服务费。被告管玉华围绕其答辩意见依法提交了以下证据：1、房产证、公证书，用以证明:涉案房屋先后有两个所有权人，被告于2013年6月27日取得房屋所有权，之前的物业费应是原房主张龙飞交，之后是我交；2、照片16张、光盘一张，用以证明:半岛豪园小区内没有路灯，绿化不到位，绿化是被告自己搞的，下水道有污水，垃圾无人清理，小区内车辆乱停乱放，半岛豪园以前的物业和原告物业公司入驻之后存在差距。经庭审质证，原告提交的证据1、证据5，被告无异议；证据2，被告有异议，认为其房产证取得的时间是2013年6月27日，之前的物业费不应该由其交；证据3，被告有异议，认为合同是前期合同，是在建筑面积未达到50％，住房人数未达到50％时签订的，该服务合同是不合法的，在原告进入小区时，小区已经有了业主委员会；证据4，被告有异议，认为其经常接到骚扰电话，分不清是谁。被告提交的证据1，原告对真实性无异议，关联性有异议，认为虽涉案房屋之前是张龙飞所有的，但被告没有提供证据证明有两个缴费责任人，没有提供之前的房主身份信息及双方的约定；证据2，原告有异议，认为被告证据不符合法定的证据要素，真实性不可考究，合法性是否正当难以确认，该图片难以确认是半岛豪园的环境，不能达到被告的证明目的。本院经审核原告所举证据，并结合原、被告质证意见，认证如下：对原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、被告提供的证据1，本院予以采信。本院根据原、被告的陈述及上述采信的证据，认定本案事实如下：2013年6月27日，进贤县半岛豪园小区19栋01室别墅原所有权人张荣辉将该房产转让过户给被告管玉华。2013年8月1日，原告与江西中富置业有限公司签订《富华·半岛豪园小区物业服务合同》，约定由原告对半岛豪园小区提供物业管理服务事宜，合同履行期间为2013年8月1日至2015年7月31日。2015年8月1日，原告与江西中富置业有限公司续签《富华·半岛豪园小区物业服务合同》，合同履行期间为2015年8月1日至2025年7月31日。上述合同均约定，别墅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费用，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费之日起欠费的总金额的日3‰向原告支付违约金。原告按合同为被告提供了物业服务。被告所有的进贤县半岛豪园小区19栋01室别墅建筑面积为208.31平方米，每月应交纳物业费249.972元。自2013年8月1日原告与江西中富置业有限公司签订物业服务合同之日起，被告均未缴纳物业费，截至2019年5月31日，按70个月计算，被告尚欠原告物业费人民币17498.04元。嗣后，原告索款无着，遂起诉至本院，并提出如前诉请。本院认为，原告华亮公司与江西中富置业有限公司签订的《富华·半岛豪园小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对业主具有约束力。原告依约对小区进行了物业管理服务，被告作为受益人应当给付物业管理费。原告主张的资金占有费、滞纳金、咨询代理服务费，本院不予支持。原告主张被告欠费从2010年5月30日起算，与法律和事实不符，本院不予支持，本案物业费应从2013年8月1日起算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告管玉华给付原告南昌市华亮物业管理有限公司自2013年8月1日起至2019年5月31日止的物业管理服务费人民币17498.04元，此款在本判决生效后十日内付清。二、驳回原告南昌市华亮物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取481元，由原告南昌市华亮物业管理有限公司负担300元，被告管玉华负担181元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员 曹庆根二〇一九年七月十五日法官助理 刘晓璠书 记 员 付思铭