广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤执复327号复议申请人（异议人、案外人)：黎某,女，汉族，1966年2月6日出生，住广州市番禺区。申请执行人：湖南省第三工程有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区解放南路**。法定代表人：秦跃丰，该公司董事长。被执行人：清远市允建房地产开发有限公司，住，住所地广东省清远市新城区北江二路北江明珠大厦****/div>法定代表人：谢始文复议申请人黎某不服清远市中级人民法院（以下简称清远中院）（2019）粤18执异22号执行裁定书，向本院申请复议，本院立案受理后依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。清远中院执行湖南省第三工程有限公司申请执行清远市允建房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案过程中，于2018年12月3日查封了清远市允建房地产开发有限公司名下位于清远市××××镇御景龙城一号楼首层27号商铺等63套（间）不动产，异议人黎某对清远中院查封上述63套（间）中的33套（间）不动产的执行行为不服，向清远中院提出书面异议称，其与清远市允建房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定向清远市允建房地产开发有限公司购买位于清远市××镇御景龙城的房屋及商铺，共计33套（间）不动产，其已一次性付清房款并申请了登记备案。因清远市允建房地产开发有限公司一直未与其办理上述房产的权属转移登记，故至今房产仍登记在清远市允建房地产开发有限公司名下。黎某为支持其异议理由，向清远中院提交了清远市房产交易中心于2019年2月18日打印的33份《房产信息查询证明》，清远市国土资源局不动产登记中心2019年2月18日打印的33份《清远市不动产登记资料查询结果证明》。认为其与清远市允建房地产开发有限公司就上述不动产的买卖合同真实有效，上述不动产实际上已归属其本人，请求清远中院裁定解除对涉案上述33套（间）不动产的查封。清远中院查明，湖南省第三工程有限公司申请执行清远市允建房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，执行依据为（2015）清中法民二重字第1号民事判决书，判决确认清远市允建房地产开发有限公司应向湖南省第三工程有限公司支付工程款人民币（下同）39310135.26元及利息，负担案件受理费、鉴定费等。清远中院在执行过程中，没有执行到被执行人的款项，后通过查询，发现清远市允建房地产开发有限公司在清远市不动产登记中心有63套（间）不动产没有抵押登记，未被其他法院查封，于是于2018年12月3日查封了上述63套不动产。另查明，黎某与清远市允建房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷，已有清远市清城区人民法院于2015年12月18日作出的（2014）清城法横民初字第442－1号民事裁定书及清远中院2016年8月1日作出的（2016）粤18民终1739号民事裁定书裁定载明，黎某与清远市允建房地产开发有限公司实际是以签订买卖合同作为民间借贷的担保，引发纠纷的基础法律关系是民间借贷。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，裁定驳回了黎某的起诉。再查明，黎某于2011年12月15日办理了清远市清城区龙塘镇御景龙城一号楼首层27－30号共4间商铺、2012年3月10日办理了清远市清城区龙塘镇御景龙城二号楼××15层01号等11套（间）房屋（商铺）、2012年3月17日又办理了清远市清城区龙塘镇御景龙城一号楼一座4层03号4套房屋、2012年3月17日又办理了清远市清城区龙塘镇御景龙城一号楼三座5层02号等14套房产，合共33套（间）房屋（商铺）的买卖合同备案。清远中院认为，清远市清城区龙塘镇御景龙城一号楼首层27号商铺等33套（间）不动产目前仍登记在被执行人清远市允建房地产开发有限公司名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”的规定,清远中院查封上述33套（间）不动产的执行行为并无不当。异议人黎某虽提交清远市房产交易中心办理房屋买卖合同备案的材料，但房屋买卖合同备案并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，房屋买卖合同备案并不直接产生不动产物权设立或变动的效力，不能对抗法院的强制执行措施。此外，已有生效的法律文书认定黎某与清远市允建房地产开发有限公司实际是以签订买卖合同作为民间借贷的担保，引发纠纷的基础法律关系是民间借贷，黎某对于涉案执行标的并不享有物权或债权请求权。鉴于黎某所提出的异议请求，已有生效的法律文书作出认定，清远中院对其异议不应重复审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条、第二十六条的规定，清远中院作出（2019）粤18执异22号执行裁定书，裁定驳回黎某的异议。黎某不服清远中院（2019）粤18执异22号执行裁定书，向本院申请复议。请求解除位于清远市清城区××镇××房屋及商铺共××房产的查封，终止对上述房产的执行程序。事实与理由：黎某与清远市允建房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定黎某向清远市允建房地产开发有限公司购买位于清远市××××镇御景龙城的房屋及商铺，共计33套。黎某已一次性付清房款并申请了登记备案，清远市允建房地产开发有限公司一直未与申请人办理上述房屋产权移转登记至今上述房产仍登记在清远市允建房地产开发有限公司名下。申请人与清远市允建房地产开发有限公司就上述房屋的买卖合同真实有效，清远市允建房地产开发有限公司现仅仅是该房屋名义上的所有人，该房屋实际上已归属于申请人，申请人才是上述33套房产的真正权利人。(2017)粤18执79号案查封该33套房产侵害了黎某的合法财产权益。综上，复议申请人不服(2019)粤18执异22《执行裁定书》，特向贵院申请复议，请求贵院解除对上述房屋的查封，终止对上述房屋的执行程序，保护申请人的合法财产权益不受损害。经审查，本院对清远中院查明的事实予以确认。另查明：1.原告黎某诉被告允建公司商品房买卖合同纠纷一案，清远市清城区人民法院作出（2014）清城法横民初字第442-1号民事裁定书，驳回黎某的起诉。在该裁定书中，清远市清城区人民法院认为，本案系因原告要求履行商品房买卖合同引发的纠纷。就原、被告购房的实际情况而言，双方签订的《商品房买卖合同》约定的单价低予同时期房屋的价格，原告在签订《商品房买卖合同》后，没有按照正常的商品房销售流程缴纳契税和物业维修基金。《商品房买卖合同》在签订时即载明购房款已付清，事实上，在被告允建公司等人不能清偿第三人邝建祺、李广育民间借贷欠款的情况下，原、被告以及第三人于2014年7月8日签订《补充协议书》，重新对涉案房屋的价格作出约定并以第三人邝建祺、李广育对被告允建公司等人享有的民间借贷的债权抵扣涉案房屋的购房款。由此说明，《商品房买卖合同》签订时，原、被告并不存在房屋买卖的真实意思表示。结合《合作合同》关“每次付款时，甲方应将相关的房屋以不高于原网签金额的标准网签至乙方名下”的约定，以及用第三人的债权抵扣购房款的事实。认定涉案《商品房买卖合同》为借款抵种担保合同更符合客观实际。《商品房买卖合同》的订立是因民间借贷衍生，本案中，引发纠纷的基础法律关系实为民间借贷纠纷。涉案《商品房买卖合同》作为借款抵押担保合同，变相约定担保财产归债权人所有，违反了《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权久和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人末受清偿时，抵押物的所有权转移为债权入所有”的规定。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若于问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。在本院就案件事实向原告和第三人邝建祺释明后，原告和第三人邝建祺仍坚持按商品房买卖合同关系处理。并且，以签订《商品房买卖合同》的方式为民间借贷提供担保，该担保方式为无名担保，并不产生民间借贷债权优先受偿的效力。现被告允建公司拖欠巨额债务，其名下财产不是以清偿全部债务。此时，若《商品房买卖合同》继续履行，则使得作为本案基础法律关系的民间借贷这一普通债权以涉案房屋优先受偿，必然损害其他债权人的利益。基于上述理由，引发本案纠纷的基础法律关系为民间借贷，原、被告及第三人可另循其它途径解决借贷纠纷，对民间借贷事实本案不予审查。原告主张商品房买卖合同关系并要求被告办理备案登记手续的主张不能成立，对原告的起诉应当驳回。2.黎某对清远市清城区人民法院作出的（2014）清城法横民初字第442-1号民事裁定书不服，向清远中院提起上诉，清远中院作出（2016）粤18民终1739号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院认为，本案争议的焦点问题系案外人以涉案房产归其所有为由能否排除执行法院的强制执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，案外人以涉案标的物归其所有为由，请求执行法院解除对涉案房产的查封。本案属案外人异议，执行法院应适应《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条对案外人提出的执行异议进行审查。案外人虽有另案民事诉讼起诉被驳回，但并非提出执行异议。其在本案提出异议，并不构成重复异议。执行法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查，认定案外人重复异议，适用法律程序错误，(2019)粤18执异22号执行裁定书应予撤销，由执行法院重新作出裁定。综上，清远中院（2019）粤18执异22号执行裁定书适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项的规定，裁定如下：撤销清远市中级人民法院（2019）粤18执异22号执行裁定书，发回清远市中级人民法院重新作出裁定。本裁定为终审裁定。审判长  蒋先华审判员  李昙静审判员  庄绪义二〇一九年七月二十五日书记员  温星麟