河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终3925号上诉人（原审被告）：北京东方鼎石科技发展有限公司，住所地:北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街**-2839。法定代表人：赵林英，该公司董事。委托诉讼代理人：黄凯凯，该公司销售主管。被上诉人（原审原告）：肖桂红，女，1982年8月6日出生，汉族，住江西省吉安市万安县。委托诉讼代理人：王洋，涿州市清华法律服务所法律工作者。原审被告：涿州市联合房地产开发有限公司，住所地涿州市双塔区范阳西路**。法定代表人：韩联合，该公司董事长。上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司因与被上诉人肖桂红以及原审被告涿州市联合房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。北京东方鼎石科技发展有限公司上诉请求：1、依法撤销（2019）冀0681民初1236号民事判决书；2、依法改判被上诉人针对上诉人的诉讼请求，改判上诉人向被上诉人返还洽商中介服务费30000元（争议金额10000元）3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已按照《金域中央项目团购优惠告知书》履行了合同义务，提供了服务。原审法院在被上诉人未提出认定《金域中央项目团购优惠告知书》无效的诉讼请求的情况下，认定《金域中央项目团购优惠告知书》无效，属于超出诉讼请求，且明显不利于上诉人，对上诉人有失公允。上诉人与被上诉人是委托代理关系，是在被上诉人确定购买原审涉诉房屋后，委托上诉人就房屋价格与开发商进行洽谈。被上诉人与联合公司于2016年12月10日签订《金域中央认购订单》，约定被上诉人以16079.07元/平米、总价1422837元购买原审涉诉房屋，后被上诉人于2016年12月13日参加上诉人组织的团购活动，委托上诉人就房屋价格与联合公司进行洽谈。上诉人接受被上诉人委托后，积极履行义务，最终将房屋价格为被上诉人争取为13809.52元/平米、总价1222004元，使被上诉人房款得到超过20万元的优惠。上诉人履行了义务，提供了洽商服务，不论被上诉人与联合公司的《商品房买卖协议》是否无效，均不能导致上诉人与被上诉人的代理关系无效，更不能否认上诉人提供了服务的事实。原审法院判决上诉人向被上诉人返还全额洽商中介服务费，未考虑上诉人已提供服务的事实，显失公允。二、原审法院对无效合同的处理显失公允，对合同法第五十八条的适用不全面。退一步讲，即便如原审法院所判《金域中央项目团购优惠告知书》无效，在无效合同的处理上，原审法院的判决也有失公允。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，即便《金域中央项目团购优惠告知书》无效。在合同无效的情况下也应是双方返还，被上诉人也应就上诉人提供的服务折价补偿。既然是折价补偿，就是在服务原有价值的基础上核定补偿数额。依据上诉人与被上诉人签署的《金域中央项目团购优惠告知书》可以得知上诉人提供的服务市场价值为4万元。根据行业性质及常识可知，组织团购优惠活动必然支出包括场地租赁费用、人工成本、宣传成本及其他费用等必要费用，而这些成本及签署的合同无法在本个案中提供，但不能否认成本存在的必要性及客观事实。故上诉人综合考虑成本支出，以客观及最大程度实现双方公平的角度请求法院核定由被上诉人折价补偿上诉人1万元。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条判决上诉人全额返还被上诉人洽商中介服务费，对该法条的运用不全面，且未考虑上诉人损失及成本支出，显失公平。综上，上诉人提供服务，且支出了成本，原审法院适用法律不当，判决结果有失公允，应当依法予以纠正。为此，上诉人特依据我国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起上诉，希冀得到公正之裁判。肖桂红辩称,一、原审认定事实清楚，适用法律正确，建议驳回上诉，维持原判。二、北京东方鼎石科技发展有限公司上诉没有依据。也没有证据支持。其上诉称提供了服务。但是其提供中介服务所造成的法律后果是促成了肖桂红与联合房产签订了违法无效的合同。其中介行为本身也不合法。属于违法销售，等于是其没有提供中介服务，没有完成基本服务义务。三、其上诉称产生了1万元成本，可是自始至终没有提供任何证据证明其到底有什么成本，怎么计算出来的？四、上诉人的上诉纯属拖延时间，浪费诉讼资源。综合一年多来其就相关案件的上诉结果，均是被驳回，维持原判。综上所述，其上诉没有新的事实，新的理由、新的证据。因此建议中级人民法院主持正义，驳回其无理上诉。涿州市联合房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面或口头意见。肖桂红向一审法院起诉请求：一、要求确认原被告双方签订的房屋买卖协议（0478号）及团购优惠告知书无效，判令第一被告返还原告支付的购房款372004元，判令第二被告返还原告支付的洽商中介服务费40000元（以上共计412004元）；二、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月10日，原告肖桂红认购了被告涿州市联合房地产开发有限公司开发的“金域中央”（推广名）项目（备案名：古城家园）3号楼1单元1502室房屋。2016年12月13日，原告肖桂红与被告北京东方鼎石科技发展有限公司签订《金域中央项目团购优惠告知书》，约定原告参加金域中央项目的团购活动，缴纳40000元洽商中介服务费购买金域中央3-1-1502房源，总房款优惠80000元。当日，原告向被告北京东方鼎石科技发展有限公司交纳洽商中介服务费40000元。2016年12月13日，原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订《商品房买卖协议》（协议编号：0170），约定原告购买被告涿州市联合房地产开发有限公司开发的“金域中央”第3幢1单元1502号房，房屋建筑面积88.49平方米，单价为每平方米13809.52元，房屋总价款1222004元，原告已交齐首付款372004元，剩余房款85万元申请按揭贷款。原告肖桂红共向被告涿州市联合房地产开发有限公司交纳购房首付款372004元。另查，2016年12月13日，原告肖桂红在被告涿州市联合房地产开发有限公司出具的《购房声明》中签字，该《购房声明》载明：“本人知悉涿州市“金域中央”项目3号楼商品房预售许可证尚未办理完成，为能优先选房并享受购房优惠，本人自愿于签订《认购书》/《商品房购买协议》。已表购房诚意。”被告涿州市联合房地产开发有限公司至今未就涉诉“金域中央”项目3号楼取得预售许可证。一审法院认为：根据法律规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。本案涉诉房屋至今未取得商品房预售许可证明，故原告肖桂红与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》因违反法律的强制性规定无效。合同无效，因该合同取得的财产应予返还，故被告涿州市联合房地产开发有限公司应返还收取原告的购房款共计372004元。原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》因违反法律强制性规定而无效，故约定促成该违法《商品房买卖协议》的《金域中央项目团购优惠告知书》理应归于无效，被告北京东方鼎石科技发展有限公司应返还收取原告的中介服务费40000元。被告北京东方鼎石科技发展有限公司关于扣除成本费用10000元的辩解无据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、原告肖桂红与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2016年12月13日签订的《商品房买卖协议》（协议编号：0170）无效；二、原告肖桂红与被告北京东方鼎石科技发展有限公司于2016年12月13日签订的《金域中央项目团购优惠告知书》无效；三、被告涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告购房款372004元；四、被告北京东方鼎石科技发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告肖桂红中介服务费40000元。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7480元，减半收取计3740元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担3366元，由被告北京东方鼎石科技发展有限公司负担374元。本院二审期间，当事人未提交新证据，二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司作为中间介绍人，其知道或应当知道涿州市联合房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，但其仍促成肖桂红与涿州市联合房地产开发有限公司签订合同，其行为明显违反法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故，北京东方鼎石科技发展有限公司应将基于该合同取得的洽商服务费40000元返还给肖桂红。关于是否应扣除相关成本的问题。上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司虽主张其为履行合同支付了大量成本，但并未提供证据证实其所支出成本的项目及具体数额，故本院对上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司的该项上诉主张，不予支持。综上所述，北京东方鼎石科技发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  王志强审判员  张晓清审判员  李国庆二〇一九年七月三日法官助理王玉珺书记员李雪朔