河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终3679号上诉人（原审原告）：高金芳，女，1984年3月13日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨学春，北京融一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：任璐冰，男，1990年7月1日出生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：杨垒，河北信正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京东方鼎石科技发展有限公司，住所地:北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街**-2839。法定代表人：赵林英，该公司董事。委托诉讼代理人：黄凯凯，该公司销售主管。被上诉人（原审被告）：涿州市联合房地产开发有限公司，住所地涿州市双塔区范阳西路**。法定代表人：韩联合，该公司董事长。上诉人高金芳、任璐冰、北京东方鼎石科技发展有限公司（以下简称东方鼎石公司）因与被上诉人涿州市联合房地产开发有限公司（以下简称联合房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。高金芳上诉请求：一、请求撤销（2019）冀0681民初1068号民事判决第五项，并依法改判被上诉人涿州市联合房地产开发有限公司支付上诉人已付购房款的利息。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人构成故意隐瞒的欺诈销售行为。《城市商品房预售管理办法》第6条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第9条规定：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。”本案被上诉人作为开发商，在向上诉人出售涉案房屋时，本应依据上述主动规定向上诉人出示《商品房预售许可证》，且在售楼广告和说明书中应当载明《商品房预售许可证》的批准文号，但被上诉人并未取得《商品房预售许可证》，此时更应当向上诉人及其他购房者主动披露或说明此事实，否则，明知自己未取得《商品房预售许可证》不符合预售条件，却仍故意不告知购房者，当然属于故意隐瞒行为。并且，同样由原审法院受理的（2018）冀0681民初2195号民事判决书，已经明确认定被上诉人具有故意隐瞒未取得《商品房预售许可证》的情形，并酌定判决赔偿业主适当的损失。因该判决书上诉人无权调取，即使聘请律师调取也遭到原审法院档案室工作人员拒绝。因此。上诉人认为该判决书属于法院依职权或核实的情形。二、原审法院适用法律错误。首先，依据《合同法》第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉案合同之所以无效，就是因为被上诉人未取得《商品房预售许可证》却仍然强行销售涉案房屋，而上诉人是通过原审被告购买的涉案房屋，并不知晓被上诉人所售房屋是否取得预售许可证，因此，导致本案合同无效的过错方明显为被上诉人。其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，被上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致涉案合同无效的，上诉人有权要求被上诉人返还已付购房款及利息，并主张一倍购房款的赔偿。综上所述，被上诉人故意隐瞒未取得《商品房预售许可证》导致涉案合同无效，应当依法赔偿上诉人因此受到的利息损失，而原审法院并未查清案件事实，且法律适用错误。上诉人恳请贵院在依法查清并认定案件事实的基础上，正确适用法律，作出公平、公正的判决。联合房地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面或口头答辩意见。东方鼎石公司称同上诉状意见。任璐冰称同上诉状意见。任璐冰上诉请求:一、请求人民法院依法撤销河北省涿州市人民法院作出的（2019）冀0681民初1068号民事判决书的第四项：“被告任璐冰自本判决生效之日起十日内向原告高金芳返还保证金80000元”，改判驳回被上诉人高金芳的诉讼请求或起诉，或者将本案发回重新审理。（不服争议金额80000元）二、本案的上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审程序错误，上诉人任璐冰在本案中不是适格的被告当事人。本案审理的是商品房销售合同纠纷一案，而上诉人不是商品房销售合同的当事人，不承担商品房销售合同的权利和义务。《合同法》第三百九十六条：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。上诉人与被上诉人是委托代理的合同关系。被上诉人认为如果上诉人应当退还因履行委托代理合同中上诉人收取的80000元费用，应当另行以委托合同纠纷的法律关系提起诉讼，以便人民法院查明上诉人是否按照约定履行了代理义务，是否有权收取相应的费用。一审时，上诉人在答辩和庭审中都表明了上诉观点，也要求一审法庭将此列为了争议焦点，但一审判决对这个争议焦点并没有查明，也没有把上诉人的要求列入的争议焦点做出任何判决，等于没有解决，直接导致错判。二、一审判决没有查明上诉人与被上诉人高金芳之间委托代理合同已经全部履行完毕的事实。破坏了交易的稳定性。纵容助长了被上诉人不诚诚实守信的违约行为，维护交易的稳定性，不轻易解除合同，是各级人民法院一直坚持的司法裁判准则。2016年12月4日，被上诉人在北京东方鼎石公司的介绍下，就与涉案商品房的开发商涿州市联合房地产公司签订了认购协议，当时被上诉人认购的价格是15549元一平米。北京东方鼎石公司的中介服务工作已经结束。后来被上诉人找到上诉人，帮忙托关系找人看能不能以更优惠的价格去购买，于是上诉人受被上诉人高金芳的委托，找了熟人，可以按照内部优惠的价格购买但需要收取费用给相关的关系人。经过上诉人的努力和走动相关关系人（涉案项目的合伙人之一潘某的亲戚），可以在被上诉人已经认购的15549元一平米的价格基础上，再优惠4000元一平米，被上诉人可以省去三、四十万元。被上诉人还不放心，又让上诉人出具了书面的承诺而且可以事后付钱，于是才有的2017年1月1日出具的收条，收条中双方明确约定：“收到高金芳女士的80000元，此款用于保证在涿州市金域中央项目所购房屋（4-2-1103）的价格按照购房协议履行，如收款人未能在2017年1月3日前收到此款，则付款人支付收款人此金额的1%每日作为滞纳金。”从收条约定的内容看，上诉人收取的被上诉人80000元仅是保证被上诉人以更优惠的价格能和开发商签订合同。签订了合同，上诉人的工作就算完成，不是去保证整个买卖合同的履行。2017年1月1日被上诉人如愿与一审被告涿州联合房地产公司签订正式的商品房买卖协议，其中合同价款为11160元一平米。被上诉人签订完买卖合同以后按照双方事前的约定，在2017年1月3日支付给上诉人80000元。上诉人在收到80000元以后，又把其中的60000元转给了关系人潘保君。至此上诉人与被上诉人之间的委托代理合同已经全部履行完毕且该合同不与国家强制性法律、法规冲突合法有效。人民法院应当维护交易的稳定性。三、一审判决上诉人退还被上诉人80000元的保证金不但没有法律依据而且逻辑关系错误，错在以结果去倒推和否定原因。《合同法》第四百零五条：受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的。委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。第三百九十八条，委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。本案中，被上诉人在2017年1月1日以比认购价每平方米低4000元的价格如愿的与开发商签订了合同后，在2017年1月3日事后认可上诉人的代为处理的委托事项全部完成，才预约付款的。上诉人收取的80000元既符合双方约定，也符合法律规定。一审判决认为：“《商品买卖合同》无效，而无效合同自订立之始无效。原告实际上也并没有享受到第三被告任璐冰所提供的价格优惠服务，故第三被告任璐冰应当退还收取原告的80000元保证金”，这是典型的以结果推导和否定原因的逻辑关系错误。《商品房买卖合同》无效是结果，与上诉人的委托代理行为是没有关系，不能否定上诉人为了给被上诉人以更优惠的价格去签约的整个过程和为之付出的努力，被上诉人是在以更为优惠的价格11160元签约以后，满意上诉人为其处理事务的结果才依约给上诉人支付了80000元。《商品房买卖合同》无效，也不是上诉人的责任。有没有预售证不是上诉人能左右的，同时一审判决也认为被上诉人应该询问和注意有没有预售的问题。综上所述一审判决适用法律错误，逻辑关系错误。四、一审判决认定：“银行流水明细无法体现原告向被告任璐冰支付的80000元与被告任璐冰向案外人潘保君支付60000元存在必然联系。”与事实不符，且超越本案的审理范围。从银行流水看，在2017年1月3日被上诉人支付80000元钱前上诉人的账户余额是4776.8元，收到转账80000元，随后马上给潘保君转款60000元，余额显示24776.8元。可以看出这60000元支付用的就是被上诉人的钱。同时一审法庭在没有向潘保君本人核实的情况下，就认定没有联系，是缺乏事实依据的。而且这里也涉及到我方和潘保君之间法律关系的确定问题，这里认定没有必然联系，以经超越了本案的审理范围。难道上诉人与潘保君之间是不当得利关系或者其他关系？一审判决不应对上诉人与案外人的法律关系做出相应的判定，超越了本案的审理范围。综合以上四点理由，一审判决在没有查明上诉人与被上诉人委托代理关系是合法有效的情况下，在没有查明双方的已经履行完毕委托代理合同的情况下，在没有确认委托代理合同无效或者委托代理有效上诉人违约法律事实的情况下，就判决上诉人全额退款，是没有事实依据的，也是没有法律依据的，请求上级人民法院依法支持我方的上诉请求。高金芳辩称，不认可任璐冰的上诉。东方鼎石公司述称,对任璐冰的上诉没有意见。东方鼎石公司上诉请求：一、依法撤销（2019）冀0681民初1068号民事判决书；二、依法改判被上诉人针对上诉人的诉讼请求，改判上诉人向被上诉人返还洽商中介服务费30000元（争议金额10000元）；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已按照《金域中央项目团购优惠告知书》履行了合同义务，原审法院认定事实错误。《金域中央项目团购优惠告知书》约定上诉人的义务是通过团购优惠活动为被上诉人购房款获得优惠。通过《金域中央认购定单》可以看出：1、《金域中央认购定单》签署时间早于《金域中央项目团购优惠告知书》及《金域中央项目团购优惠告知书》内容，证明被上诉人与上诉人签署《金域中央项目团购优惠告知书》前已确定购买涉诉房屋，上诉人提供服务的目的并非是促成被上诉人与联合房产的商品房买卖合同成立，而是在被上诉人已确定购买涉诉房屋的情况下，为其提供得到购房优惠的团购活动服务。且《金域中央项目团购优惠告知书》明确约定上诉人仅为被上诉人提供得到购房优惠的服务，不对其购买行为及房屋质量承担任何责任。2、《金域中央认购订单》金额大于《商品房买卖协议》约定的房款金额，证明上诉人履行了《金域中央项目团购优惠告知书》约定的义务，提供了团购优惠活动服务，被上诉人购房款得到了优惠。即使《商品房买卖协议》被确认无效，也不能否认上诉人已提供了服务的事实。因此原审法院判令“第二被告未能完成居间义务”，属于认定事实错误。二、即便如原审法院所判，上诉人未能完成居间服务，也有权扣除必要的费用。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”因此，退一步讲，即便如原审法院所判上诉人未完成居间服务，上诉人也有权扣除必要的成本费用。根据行业性质及常识可知，组织团购优惠活动必然支出包括场地租赁费用、人工成本、宣传成本及其他费用等必要费用，而这些成本及所签署的合同无法在本个案中提供，但不能否认成本存在的必要性及客观事实。故上诉人综合考虑成本支出，以客观及最大程度实现双方公平的角度请求法院核定扣除被上诉人1万元成本费用。原审法院判决上诉人全额返还被上诉人洽商中介服务费，未考虑上诉人已提供服务的事实，且未考虑上诉人的成本支出，显失公平。综上，《金域中央项目团购优惠告知书》已经履行，上诉人为履行义务支付了成本，原审法院判决认定事实错误，判决结果有失公允，应当依法予以纠正。为此，上诉人特依据我国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起上诉，希冀得到公正之裁判。高金芳辩称，不认可东方鼎石公司的上诉。任璐冰述称，东方鼎石公司的上诉与我方无关，不发表意见。高金芳向一审法院起诉请求：1.解除原告与第一被告签订的《商品房买卖协议》；2.判令第一被告退还购房款282306元，并支付自2017年1月1日至实际退清款项之日止的利息；3.判令第一被告退还手续费220元；4.判令第二被告退还中介费40000元；5.判令第三被告退还购房保证金80000元，并支付自2017年1月1日至实际退清款项之日止的利息；6.诉讼费用由三被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为“确认原告与第一被告签订的《商品房买卖协议》无效”；变更第五项诉讼请求为“判令第三被告退还购房保证金80000元，并支付自2017年1月3日至实际退清款项之日止的利息”。一审法院认定事实：2016年12月4日，原告高金芳与第一被告联合房地产签订《金域中央认购订单》一份，约定认购第一被告联合房地产开发的金域中央项目4号楼2单元1103室，房屋单价15549.03元/平方米。原告为了在购买此套房屋中得到优惠，2017年1月1日，与第二被告东方鼎石签订《金域中央项目团购优惠告知书》，约定原告参加金域中央项目的团购活动，原告向被告东方鼎石缴纳40000元洽商中介服务费。同时，为了进一步享受到购房优惠，原告与第三被告任璐冰达成一致意见，原告向任璐冰支付80000元，则第三被告任璐冰保证可以使本案涉诉房屋的价格更加优惠。最终，2017年1月1日，原告与第一被告签订《商品房买卖协议》以单价11160元/平方米，总价932306元购买第一被告开发的金域中央项目4号楼2单元1103室，首付款282306元，剩余65万元申请按揭贷款。原告于2017年1月1日向第一被告联合房地产支付房屋首付款282306元及手续费220元、向第二被告东方鼎石支付洽商中介服务费40000元，第一被告联合房地产、第二被告东方鼎石分别为原告出具了相应的收据。第三被告任璐冰于2017年1月1日为原告出具《收条》一张，上书：“今收到高金芳女士人民币80000元（因银行原因未能到账，最终以银行到账信息为准），此款用于保证在涿州市金域中央项目所购房屋（4-2-1103）的价格按照购房协议履行，如未按协议价格执行则此款全额退还。如收款人未能在2017年1月3日前收到此款，则付款人支付收款人此金额的1%每日作为滞纳金。”2017年1月3日原告向第三被告任璐冰支付80000元。一审法院认为：庭审中第一被告联合房地产并未向法院提交涉诉房屋的商品房预售许可证且第一被告联合房地产亦承认与原告之间的买卖合同无效。原告要求确认其与第一被告联合房地产之间的买卖合同无效的诉讼请求，法院应当予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故第一被告联合房地产应当对原告就本案涉诉房屋向其支付的款项（房屋首付款282306元及手续费220元，以上共计282526元）予以返还。因原告与第一被告联合房地产签订的《商品房买卖协议》是无效合同，而无效合同自合同订立之始无效，故原告实际上并未享受到第二被告东方鼎石提供的团购优惠服务，第二被告东方鼎石应当返还收取原告的40000元洽商中介服务费。同理，原告实际上也并没有享受到第三被告任璐冰所提供的价款优惠服务，故第三被告任璐冰应当返还收取原告的80000元保证金。根据法律规定，商品房预售，开发商应当与购房者签订商品房预售合同，并自合同签订之日起30日内办理预售合同登记备案手续。根据庭审中原告提交的2017年1月1日的《商品房买卖协议》的表现形式及内容，原告作为完全民事行为能力人，应当在签订合同时对该合同的效力存在怀疑，原告没有尽到基本的合同注意义务从而签订涉案合同，原告本身存在一定过错。另外，根据合同法第五十八条，原告在本案中主张的利息，其性质系损害赔偿。庭审中，原告未证明根据目前房地产市场行情进行同类交易必然存在的损失，原告举证不能。综上，原告起诉要求第一、第三被告支付利息的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、原告高金芳与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2017年1月1日签订的《商品房买卖协议》无效。二、被告涿州市联合房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告高金芳返还房屋首付款282306元及手续费220元，以上共计282526元。三、被告北京东方鼎石科技发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告高金芳返还洽商中介服务费40000元。四、被告任璐冰自本判决生效之日起十日内向原告高金芳返还保证金80000元。五、驳回原告高金芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7338元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担5136元，由被告北京东方鼎石科技发展有限公司负担734元，由被告任璐冰负担1468元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人任璐冰提交了（2019）冀0681民初1006号民事判决书复印件一份，用以证明任璐冰不是本案当中的适格被告，不是商品房买卖合同当事人，不承担商品房买卖合同的权利和义务，不能保证开发商是否能够办理预售许可证。80000元是任璐冰的报酬，我方收到钱后将其中60000元转给潘保君了，潘保君是我方找的关系人，通过他找到内部购房指标，能够以每平米11000元价格购房，比高金芳在2016年12月4号自己通过东方鼎石居间与联合房地产公司签订的认购书中价格15549元便宜4500元左右，总房款少40万元。东方鼎石公司质证称，我方针对该判决已经上诉。本院认为，上诉人东方鼎石公司作为中间介绍人，其知道或应当知道被上诉人联合房地产公司未取得商品房预售许可证，但其仍促成高金芳与联合房地产公司签订合同，其行为明显违反法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故东方鼎石公司应将基于该合同取得的洽商中介服务费40000元返还给高金芳。关于是否应扣除相关成本的问题，上诉人东方鼎石公司虽主张其为履行合同支付了大量成本，但并未提供证据证实其所支出成本的项目及具体数额，故本院对上诉人东方鼎石公司的该项上诉主张不予支持。关于上诉人高金芳主张的利息损失问题，因商品房预售必须取得预售许可证明，联合房地产公司的销售行为明显违反法律规定，且未举证证明在销售房屋过程中向上诉人高金芳披露尚未取得商品房预售许可证的事实，存在过错，故本院对上诉人高金芳主张利息损失的诉讼请求予以支持。关于上诉人任璐冰主张不予返还保证金80000元的问题，上诉人高金芳与被上诉人联合房地产公司签订的《商品房买卖协议》是无效合同，无效合同自合同订立起自始、当然无效，上诉人高金芳并未实际享受到上诉人任璐冰所提供的价款优惠服务，根据合同相对性原则，任璐冰应当返还收取高金芳的80000元保证金，一审法院判令上诉人任璐冰向高金芳返还保证金80000元，并无不当。综上所述，上诉人任璐冰、北京东方鼎石科技发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人高金芳的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初1068号民事判决第一项、第三项、第四项;二、撤销河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初1068号民事判决第五项；三、变更河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初1068号民事判决第二项为：“被上诉人涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人高金芳购房首付款282306元、手续费220元及利息（利息自2017年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至本判决指定履行期满之日止）。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7338元，由上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司负担734元，由被上诉人涿州市联合房地产开发有限公司负担5136元，由上诉人任璐冰负担1468元。二审案件受理费2341元，由上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司负担50元，由被上诉人涿州市联合房地产开发有限公司负担489元，由上诉人任璐冰负担1802元。本判决为终审判决。审判长  王志强审判员  张晓清审判员  李国庆二〇一九年七月三十一日法官助理王玉珺书记员李雪朔