湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘3123民初765号原告：吴洁艳，女，1974年3月12日出生，苗族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。委托代理人：石学军，凤凰县德隆法律服务所法律工作者，执业证号118011106715。支持起诉机关：凤凰县人民检察院。出庭人员：贺姗、陈绍杰。被告：湘西自治州鑫地房地产开发有限责任公司。住所：吉首市大田湾香园路**水畔铭城****。法定代表人：杨春，男，1979年11月2日出生，土家族，湖南省吉首市人，住湖南，住湖南省吉首市iv>委托代理人：伍兴平，湖南延群律师事务所律师，执业证号14331200910680979。原告吴洁艳与被告湘西自治州鑫地房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫地房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，原告吴洁艳于2019年7月2日向本院提起诉讼。凤凰县人民检察院以凤检民（行）支（2019）43312300026号支持起诉书支持原告吴洁艳起诉。本院受理后，依法由审判员张青山独任审判，于2019年7月24日公开开庭进行了审理，由代理书记员吴明慧担任记录。原告吴洁艳的委托代理人石学军、被告鑫地房地产公司的委托代理人伍兴平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴洁艳诉称，原告于2016年2月29日与被告签订《凤凰县商品房买卖合同》，合同约定，原告购买的房号是1栋1807号房，建筑面积为117.63平方米，其中套内建筑面积为92.95平方米，公摊面积为24.68平方米，房屋单价为3,302.65元/平方米，总金额为388,491元。其中合同第十条约定：“出卖人应在2016年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第一种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同约定的第1种条件：“该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”。然而，被告实际交付房屋的时间为2017年7月31日，超出7个月11天（221天）。同时，合同第十一条第1项约定：“逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行”。同时，该条第2项约定：“逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金”。因此，被告应当承担超期交房违约金为388,491元×万分之三×221天=25,756元。原告在住房公积金办理了购房按揭手续。原告于2016年6月3日支付了首付款188,491元，并于2016年2月22日支付了办证费、分房费等5,463元，并于2017年3月6日支付了物业专项维修资金9,410元。从合同签订至今已三年多，被告迟迟未予原告办理不动产权证，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告在合理期限内为原告办理鑫桂苑1栋1807号房不动产权证；2、被告赔偿逾期交房违约金25,756元；3、被告承担本案诉讼费。凤凰县人民检察院支持起诉认为，鑫地房地产公司的有关行为违背了民法的诚实信用原则，侵犯了吴洁艳等众多消费者的合法权益，故该院决定支持起诉，请法院对该案依法审理。原告吴洁艳为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、《凤凰县商品房买卖合同》1份，拟证明原告购房及被告逾期交房违约的事实，且被告没有按约定为原告办理不动产权证的事实。2、收据3张，拟证明原告已交首付款188,491元、办证费5,463元、维修资金9,410元。3、《个人住房公积金组合贷款合同》1份，拟证明原告办理按揭。4、《业主入住情况统计表》1份，拟证明实际交房时间。被告鑫地房地产公司口头辩称，1、被告不存在逾期交房，当时是因凤凰县人民政府修红旗大道边寨路影响了被告施工进度，属于不可抗力，故不存在逾期交房；2、在合同中并无约定办理不动产权证，合同中约定的是房产证及国土证。办理不动产权证被告只是有协助义务，现原告责令被告办理不动产权证于法不符，被告已将办证所需资料报备产权登记部门备案，正积极协调相关部门办证，被告尚未超过办证期限，故被告不存在逾期办证的违约行为；3、关于逾期交房问题，2016年12月4日已经办理了验收，不存在延期交付的情况，原告所诉请依据的物业部门出具的业主入住登记来主张被告延期交房，该主张不能成立，因为该登记是原告延期收房，是原告办理收房手续的时间，并不是开发商交房时间，被告已经通知原告收房。此外由于政府工程边寨路的施工，也是导致原告延迟收房的原因；4、原告诉请提出计算违约金的方式方法，不符合合同约定，合同约定以原告方交付的金额作为基数来计算违约金，而原告以总房价款来作为违约金基数计算违约金是不合理的。被告鑫地房地产公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：1、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》1份，拟证明凤凰县鑫桂苑项目小区1号楼已于2016年12月4日验收合格。2、《鑫桂苑1栋业主入住情况统计》各1份，拟证明被告通知原告交房后，原告从2017年5月开始业主才到被告处办理交房手续。3、《边寨一期二标路线平面图》、《凤凰县红旗新区边寨路一期二标竣工验收意见》、《单位工程竣工验收证明书》各1份，拟证明通往被告开发的鑫桂苑1号楼的唯一通道是县政府在建基础设施边寨路一期二标工程，该工程于2014年12月10日开工，2017年12月10日竣工，直到2018年3月14日才验收，该工程一直处于施工状态，致使被告于2017年5月才开始办理交房手续的事实。4、证人吴某出庭作证的证人证言1份，拟证明被告向原告交付房屋的时间，被告已短信和电话通知各业主交房，但是业主签字确认的时间与被告通知的时间不一致。当事人的质证意见和本院对证据的分析与认定：1、对原告提交的证据材料1，经庭审质证，被告对证据的真实性无异议，但是对证明内容的2、3点有异议，该合同的约定并不能证实被告违约交房的事实。经审查，该份证据材料来源合法，内容客观真实，本院对原、被告于2016年2月29日签订《凤凰县商品房买卖合同》的事实依法予以认定。2、对原告提交的证据材料2、3，经庭审质证，被告无异议，故本院依法予以认定。3、对原告提交的证据材料4，经庭审质证，被告对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，该份证据只能证明业主的入住时间，入住时间不等于交房时间。经审查，被告对该份证据的真实性无异议，故本院对其真实性依法予以认定。4、对被告提交的证据材料1，经庭审质证，原告对该份证据的真实性无异议，但对关联性有异议，该份证据只能证实房屋主体已验收，并不能证明整个工程的验收，验收单是属于内部验收，不是相关部门的行政验收。经审查，本院对该份证据的真实性依法予以认定，但对被告的证明目的不予采信。5、对被告提交的证据材料2，经庭审质证，原告无异议，故本院依法予以认定。6、对被告提交的证据材料3，经庭审质证，原告对真实性无异议，但对关联性有异议。经审查，该组证据不能充分证实被告的主张，故本院依法不予认定。7、对被告提交的证据材料4，经庭审质证，原告对真实性无异议，称该份证人证言恰恰证明了被告没有书面通知原告交房。经审查，原告对该份证人证言的真实性无异议，故本院对其真实性依法予以采信。依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：被告鑫地房地产公司通过出让的方式，取得了位于凤凰县沱江镇杨家垅鑫桂苑1#楼（编号为凤国用（2014）第G101720号）地块的土地使用权。土地使用面积为13066.66亩，使用权起始日期为2014年12月23日。经批准，被告在该地块上建设商品房，项目名称为鑫桂苑。该项目的建设用地规划许可证为建规【地】字第凤规150，建设工程规划许可证号为建字第凤规150839号，规划用途为商住。经凤凰县房地产业管理局批准，被告为该项目取得了商品房预售许可证，许可证号为2015-0037。2016年2月29日，原告吴洁艳与被告鑫地房地产公司签订由凤凰县房产主管部门提供的《凤凰县商品房买卖合同》，合同约定，一、房屋的基本情况：原告购买鑫桂苑1幢18层1807号房，建筑面积为117.63平方米；二、计价方式及价款：该商品房单价为每平方米3,302.65元，总金额388,491.00元；三、付款方式及期限：首付款188,491.00元，于2016年5月30日支付，剩余房款采用银行按揭方式支付；四、交付期限及条件：被告应当在2016年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准后，交房给原告使用。如遇不可抗力，且被告在事实发生之日起30日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；五、房屋交接及违约责任：由于被告的原因，未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期未超过90日，自本合同规定的最后交房期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；六、关于产权登记的约定：自本合同生效之日起30个工作日内，买卖双方应向凤凰县房地产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，原告可单方申请办理；被告应在商品房交付使用后90个工作日内，完成该栋商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，原告不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付万分之一的违约金。如因原告的原因，致使被告不能在规定期限内为原告办理上述登记或手续，被告不解除合同，自本合同规定的期限的第二天起至实际办理登记手续之日止，原告按日向被告支付万分之一的违约金。合同签订后，原告于2016年6月3日交付了首付款188,491元，余款办理了银行按揭贷款手续。并于2016年2月22日交付办证费用等5,463元。2017年3月6日，原告交付该套房屋的维修基金9,410元。现原告认为自合同签订至今被告迟迟未予办理不动产权证，被告逾期交付、逾期办证已构成违约，故诉至本院，请求依法判令：一、被告在法院裁定的合理期限内为原告办理鑫桂苑1栋1807号不动产权证；二、被告赔偿逾期交房违约金25,756元；三、被告承担本案诉讼费。另查明，被告鑫地房地产公司开发的鑫桂苑1#楼至今未经相关职能部门验收合格。本案的争议焦点为：一、被告应何时为原告办理不动产权证，合同约定的办理房产证、国土证的日期能否适用于办理不动产权证；二、被告是否存在逾期交房，如逾期，逾期交房违约金如何计算。关于本案的争议焦点一，被告应何时为原告办理不动产权证，合同约定的办理房产证、国土证的日期能否适用于办理不动产权证。本案中，原、被告签订的《凤凰县商品房买卖合同》第十七条关于产权登记约定规定：被告应在商品房交付使用后90个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用证。原、被告进行房屋交接手续的时间是2017年7月31日，按照合同约定被告应在交付房屋后90个工作日内进行该幢商品房的初始登记。但由于法律法规的更改，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施，该条例规定国家实行不动产统一登记制度，由原来的房屋所有权证、土地使用权证，合二为一，变为不动产权证用以证明房屋的权属。故合同所约定房屋所有权证及土地使用权证在实际履行合同过程中无法办理，被告只能申请办理不动产权证，且合同约定的办理房产证、国土证的时间不能直接适用于办理不动产权证的时间。现原告要求被告在合理期限内办理不动产权证，综合考虑不动产权证办证的各流程，办理不动产权证的期限以本判决生效之日起180日内为宜。关于本案的争议焦点二，被告是否存在逾期交房，如存在逾期交房，违约金应当如何计算的问题。本案中，原、被告双方签订的《凤凰县商品房买卖合同》第十条关于交付期限及条件条款明确约定,被告应当在2016年12月20日前依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准后，交房给原告使用。原告于2017年7月31日在鑫桂苑小区进行了入住情况登记。本院有理由认为交房时间应为2017年7月31日。被告实际交房时间已超出合同约定的交房时间（2016年12月20日）222天。合同约定因被告的原因，逾期交房超过90日的，原告在继续履行合同的情况下，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。原告已支付房款388,491元，在被告逾期交房222天的前提下，违约金计算为25,874元（388,491元×222天×万分之三=25,874元）。故原告只要求被告支付违约金25,756元的诉讼请求本院依法予以支持，多余部分视为原告自动放弃；被告辩称因凤凰县人民政府修红旗大道边寨路影响了被告施工进度，属于不可抗力，故被告不存在逾期交房。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除法律责任，法律另有规定的除外。但被告在法庭辩论终结前未向本院提交任何证据证实因修建红旗大道边寨路对鑫桂苑项目施工进度造成影响，且没有在被告辩称的“不可抗力”事实发生之日起30日内告知原告，故对此辩解意见，本院依法不予采信；被告辩称交房延迟系原告接到通知后拖延办理收房手续而造成，损失应由原告自行承担，经审查，原、被告签订的《凤凰县商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。被告至今没有举证证明在商品房达到交付条件后书面通知原告30日内进行验收从而办理交接手续，亦没有证实向原告提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且鑫桂苑1#号楼至今仍未经相关职能部门验收合格，即使被告已通知原告前来办理交接手续，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担，故被告辩解意见与事实不符，于法无据，本院不予采信；被告辩称计算违约金的基数不应按房价总额，应按首付款加上已偿还的按揭款作为基础计算。本院认为，在原告交纳首付款后，无论原告采取公积金贷款或商业按揭贷款，该贷款归属原告所有，由原告偿还，该款系因原告无力一次性交齐而进行贷款，在贷款合同签订后，公积金部门或商业金融机构将款项直接划入被告提供的账号后，原告已履行完交付房款的义务，故被告的辩解意见于法无据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第四条、第二十条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条之规定，判决如下：一、被告湘西自治州鑫地房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起180日内为原告吴洁艳办理鑫桂苑1栋（幢）1807号房不动产权证；二、被告湘西自治州鑫地房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起10日内向原告吴洁艳支付逾期交房违约金25,756元。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费443元，依法减半收取221.5元，由被告湘西自治州鑫地房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  张青山二〇一九年七月二十四日法官助理颜雯代理书记员  吴明慧附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《不动产登记暂行条例》第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。第四条国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。第三十五条本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。