河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫05民终3107号上诉人（原审被告）：安阳市耀元置业有限公司，住所地：安阳市殷都区安水路中段（海工水泥厂斜对面）。法定代表人：孙瑞芹，职务：董事长。委托诉讼代理人：常巍，男,1984年1月7日出生,汉族,住安阳市文峰区。系该公司职员。委托诉讼代理人：郭占成，大沧海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许荣发，男，1976年2月3日出生，汉族，住滑县。委托诉讼代理人：贺华飞，河南创诚律师事务所律师。上诉人安阳市耀元置业有限公司因与被上诉人许荣发确认合同效力纠纷一案，不服河南省滑县人民法院（2019）豫0526民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。安阳市耀元置业有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：双方签订的商品房买卖合同对解除合同的条件有明确约定，且条件成就，上诉人通知被上诉人解除合同并未违反法律规定。签订合同后上诉人多次通知被上诉人办理手续，均被被上诉人拒绝。被上诉人拒付房款，已经严重逾期。上诉人2018年1月4日再次发出催款通知，被上诉人恶意拒收。2018年1月24日上诉人发出解除通知，被上诉人已经签收，双方解除合同符合法律规定及约定。上诉人未要求被上诉人购买地下室。一审法院认定上诉人因被上诉人要求增加首付没有为其办理按揭手续不是事实。2018年9月25日的通知并非解除合同，而是合同解除后通知被上诉人领取首付款。许荣发辩称，被上诉人没有收到上诉人的催款通知和2018年1月24日的解除合同通知，通知没有送达，不产生解除合同的效力。一审庭审时，上诉人承认没有给被上诉人办理按揭手续系因为被上诉人要提高首付比例。上诉人提供的2016年4月26日的竣工验收意见书不能证明房屋在该日具备交房条件。被上诉人收到上诉人2018年9月25日的书面通知才知道上诉人要解除合同，上诉人发出的该通知具有解除合同的性质。许荣发向一审法院起诉请求：1.依法确认被告向原告许荣发发出的、署期为2018年9月25日的解除《购房合同》（房源2-2-803）通知无效；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月22日，原告许荣发与被告安阳市耀元置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：XQ-2014-0111。合同约定：第一条:商品房现定名为凤凰城；第三条:买受人所购的商品房为第2幢2单元8层803号房；第四条:该商品房单价为每平方米2269元，总金额302685元；第六条:付款方式及期限为“买受人首付该房款即人民币玖万贰仟陆佰捌拾伍元整（￥92685）剩余房款即人民币贰拾壹万元整（￥210000）以银行按揭方式付清”；第七条:买受人逾期付款的违约责任为“……逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，……”；第八条:交付期限为出卖人应当在2015年5月1日前，将具备“五大责任主体验收合格”条件的商品房交付买受人。合同签订后，被告安阳市耀元置业有限公司以原告许荣发要求增加首付比例为由没有为原告许荣发办理银行按揭手续，也没有按期于2015年5月1日前交房。后来，被告安阳市耀元置业有限公司要求原告许荣发购买地下室并支付房款，原告许荣发以合同约定的标的物没有地下室，不同意购买，双方意见未达成一致；被告安阳市耀元置业有限公司于2018年1月10日前向原告许荣发发送挂号信邮件一封、于2018年1月24日向原告许荣发发送挂号信邮件一封，该二封邮件原告许荣发均未收到。2019年9月25日，被告安阳市耀元置业有限公司向原告许荣发下发书面通知：“通知，姓名：许荣发，身份证号：，我公司已于你解除购房合同（房源2-2-803）。请于2018.10.10之前办理已交房款退款事宜，逾期不领取，我公司不承担一切其他费用。本通知一式两份，买受人一份，公司一份。安阳市耀元置业有限公司，2018.9.25”。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人不得擅自变更或者解除。当事人单方解除合同的行为是否有效，关键要看行为人是否享有约定或法定的解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不做累加）……；（2）、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，……。”应视为双方已就解除合同的条件作出的约定，即本案被告是享有合同的约定解除权的，而其解除合同的行为是否有效的关键是解除合同的条件是否成就及解除合同的程序是否合法。首先，被告认为原告经其多次催促不予办理银行按揭手续未支付剩余购房款，属于违约，符合《商品房买卖合同》中约定的解除合同条件。双方签署的《商品房买卖合同》未约定什么时间及如何办理银行按揭手续，履行时间无法确定，故不能证明原告许荣发逾期90日交付房款；其次，被告依原告许荣发要求增加支付首付款而不给原告许荣发办理按揭手续。原告要求增加支付首付款是一种积极地履约行为，原告没有过错，也不能证明原告违约；最后，原告许荣发不同意购买非合同约定标的的地下室，拒绝支付地下室的房款的行为，是保护自身的合法权利的正当行为，不是逾期交付合同约定款项的行为，该行为也不导致原告违约。综上，被告称原告违约，符合合同解除条件的理由不能成立。关于被告称给原告邮寄要求解除合同的通知问题，由于2018年1月10日和2018年1月24日两次均没有送达原告，该解除合同通知不符合法律规定，双方签署的《商品房买卖合同》不因此而解除；被告给原告邮寄的署期2018年9月25日的通知，名义上是通知原告办理已交房款退款事宜，其实质内容具有通知原告合同解除的性质，原告在收到该通知后因不同意解除合同，已在法定期限内向法院起诉，被告解除合同的行为并不当然以该通知送达时生效。由于被告安阳市耀元置业有限公司并没有提供足够证据证明自己的主张，其应承担举证不能的不利后果。其解除合同的行为应认定无效，双方签署的《商品房买卖合同》应当继续履行。原告的诉讼主张有事实及法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决：确认被告安阳市耀元置业有限公司向原告许荣发发出的2018年9月25日的关于解除《商品房买卖合同》的通知无效。案件受理费100元，减半收取50元，由被告安阳市耀元置业有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，上诉人享有约定解除权，其行使解除权的行为是否有效取决于解除合同的条件是否成就及行使解除权的程序是否合法。根据合同约定，如买受人即被上诉人未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人即上诉人有权解除合同。本案双方约定的付款方式为交纳首付款后剩余房款以银行按揭方式付清，但双方未约定银行按揭方式付清余款的时间，属于履行期限不明确。对于履行期限不明确的合同，上诉人可以随时要求被上诉人履行，但应当给被上诉人必要的准备时间。上诉人虽辩称多次要求被上诉人履行，但其仅提供了2018年1月4日的催款函，且未能证明该函被上诉人已经收到。一审庭审时，上诉人也认可因被上诉人要求增加首付比例，所以没有办理按揭手续。被上诉人也提供证据证明后来双方又因为是否购买非合同约定标的地下室的问题产生争议。综上，上诉人未提供充分证据证明未能办理银行按揭贷款手续系因为被上诉人违约造成，也未提供充分证据证明其已经要求被上诉人在合理期限内办理银行按揭手续或支付剩余房款，故上诉人认为其未要求被上诉人购买地下室、一审法院认定上诉人因被上诉人要求增加首付没有为其办理按揭手续不是事实及解除合同的条件成就的上诉理由不能成立，对该上诉理由，本院不予采纳。上诉人给被上诉人邮寄的2018年1月24日的解除合同的通知，因上诉人未能提出充分证据证明送达被上诉人，上诉人认为2018年1月24日其发出解除通知，被上诉人已经签收，双方解除合同符合法律规定及约定的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人给被上诉人邮寄的2018年9月25日的通知，其实质内容具有通知被上诉人解除合同的性质，被上诉人可以针对该通知提起诉讼，上诉人认为2018年9月25日的通知并非解除合同，而是合同解除后通知被上诉人领取首付款的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，安阳市耀元置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人安阳市耀元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 静审判员 张利平审判员 付文华二〇一九年七月二十三日书记员 张 朋