湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终2193号上诉人（原审被告）：永州国泰置业有限公司，住所地永州市零陵区黄古山东路**，统一社会信用代码9143110255760643X6。法定代表人：蔡国新，系该公司董事长。委托诉讼代理人：彭勇军，男，1970年5月3日出生，汉族，该公司法务专员，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区回龙塔路**。委托诉讼代理人：张青松，湖南金钰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐瑜纯，女，1990年9月29日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。被上诉人（原审被告）：高昌志，男，1990年9月26日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，，住湖南省永州市零陵区上诉人永州国泰置业有限公司因与被上诉人唐瑜纯、被上诉人高昌志财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2018）湘1102民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案受理后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人永州国泰置业有限公司上诉请求：1、撤销零陵区人民法院（2018）湘1102民初2381号民事判决书的第一、二项，改判驳回被上诉人唐瑜纯对上诉人提出的诉讼请求，或发回重审；2、判令被上诉人唐瑜纯承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：1、上诉人不是苏通国际10栋1单元1104号房屋的所有人，即业主，依法不应对因该房屋渗漏造成楼下业主损失承担责任。《物权法》第71条规定：“业主不得损害其他业主的合法权益。”业主损害其他业主合法权益的，只能由业主承担责任，所以上诉人不应承担责任；2、没有证据证明上诉人卖给被上诉人唐瑜纯的1004号房屋或者卖给被上诉人高昌志的1104号房屋本身存在渗漏问题，故对被上诉人唐瑜纯的房屋渗漏损失，上诉人依法亦不承担合同责任；3、一审没有查明被上诉人高昌志的房屋渗漏致使被上诉人唐瑜纯损失，是属房屋质量问题还是因被上诉人高昌志装修行为所致，因此。不能判令上诉人对此承担民事责任；4、一审法院判决由房屋出卖人与被上诉人高昌志共同承担损失责任，既未明确按份，也未明确连带，处理不当。被上诉人唐瑜纯未予答辩。被上诉人高昌志未予答辩。唐瑜纯向一审法院起诉请求：一、被告对原告所有的苏通国际10栋1004房屋漏水问题予以修复，直至该房屋不再漏水；二、被告赔偿原告唐瑜纯因房屋漏水造成的经济损失15948元（暂计算至2018年10月31日，2018年11月1日之后的损失，按照每月1164元标准，计算至房屋修缮不再漏水为止）；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月19日，原告唐瑜纯与被告永州国泰置业有限公司签订一份《商品房（预）买卖合同》，合同约定：被告永州国泰置业有限公司将苏通国际10栋1单元1004号房屋出卖给原告唐瑜纯。第十八条第3项规定：“交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同验收房，发现有其他问题的，双方同意：如属房屋主体结构以外的如裂缝、空鼓、渗漏等非安全质量问题，及买受人就本合同‘附件五：装饰和设备标准’所提出的任何质量问题，均属于质量保修范围，买受人同意接受该商品房的瑕疵交付，该商品房从约定交付之日起视为已经交付，但出卖人应根据保修条款承担保修责任。”上述合同签订后，原告依约支付了购房款，被告永州国泰置业有限公司在2017年6月30日交付了涉案房屋。2018年6月1日，原告唐瑜纯与零陵区文盛装饰店签订了房屋装修合同对涉案房屋进行装修，约定合同工程价款为202,560元，2018年8月1日前装修完毕，还约定违约金为合同总金额的5%。随即入场进行装修，装修时发现房屋洗手间顶部多处漏水。随后，原告多次要求被告永州国泰置业有限公司给予修复，被告至今未修复妥当，导致该房屋至今无法正常装修使用。原告唐瑜纯自2018年6月1日至今，每月需要支付164元物业费。2018年8月1日，原告与蒋卫国签订租房合同，约定原告承租案外人蒋卫国房屋居住，每月租金1000元。原告还提供证据欲证实：因漏水导致涉案住房不能装修，原告违反与零陵区文盛装饰店签订的装修合同，向零陵区文盛装饰店支付违约金10,128元。一审法院认为，被告永州国泰置业有限公司出售给原告唐瑜纯的住房漏水，不具有应有、基本的使用性能，依合同和法律都应当对原告住房漏水现象予以修复。被告高昌志的住房漏水至原告的住房内，对原告住房漏水予以修复是其法定义务。故两被告依法应当对原告住房漏水现象予以修复，直至该房屋不再漏水。故对原告的第一项诉讼请求，法院予以支持；原告交纳物业管理费属其应尽义务，不属合法损失，故对原告要求被告赔偿每个月物业管理费164元的诉讼请求，法院不予支持；原告提出因住房漏水，不能正常装修，导致原告因违约解除合同而向零陵区文盛装饰店支付违约金10,128元。法院认为，仅因住房洗手间有几处漏水，而解除全部住房装修合同且支付违约金10,128元是完全没有必要的，与常理不符。零陵区文盛装饰店相关人员未到庭作证，双方没有解除合同的合议，没注明解除合同的理由，仅凭一张收据，不足以证明支付违约金10,128元的实际发生。本着间接损失从严把握原则，对该项诉请不宜支持；原告因不能按时居住自己的住房，而每月租赁他人房屋居住，该租金也属原告的合理、合法的间接损失。但考虑到原告所租房屋的位置等因素，法院认为该租金数额过高，宜酌情考虑500元/月，故对原告唐瑜纯要求两被告支付自2018年8月1日至2019年4月30日期间的500元/月租金共4500元的诉讼请求，法院予以支持，该期间要求给付超过此金额的租金诉请，法院不予支持。2019年5月1日之后若还有租金损失，可待实际发生后，另行主张权利。原告要求支付2018年6月1日至2018年7月31日期间的租金。因该期间属约定的装修期间，显然不具备居住条件，此期间如果原告租房，支付租金属其合理支出，不宜认定为间接损失。故对此诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、被告永州国泰置业有限公司和被告高昌志对原告所有的苏通国际10栋1004房屋漏水问题予以修复，直至该房屋不再漏水；二、被告永州国泰置业有限公司和被告高昌志赔偿原告唐瑜纯因房屋漏水造成的经济损失即租金4500元；三、驳回原告唐瑜纯的其他诉讼请求。前述一、二项义务限在本判决生效后十日内完成。本案案件受理费199元，由原告唐瑜纯承担143元，由被告永州国泰置业有限公司和被告高昌志承担56元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。二审另查明，被上诉人唐瑜纯与上诉人永州国泰置业有限公司签订的《商品房（预）买卖合同》约定：买受人自行添置、改动的设备、设施，以及自行装修的，由于装修造成的质量问题以及管道堵塞等，由买受人自行承担维修责任。若因此造成房屋质量受损或其他用户损失的，均由责任人承担相应责任。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人唐瑜纯因房屋渗漏造成的损失究竟由谁承担的问题。从一审查明的事实看，上诉人永州国泰置业有限公司交给被上诉人唐瑜纯的房屋是经过一次防水测试的，在交给被上诉人唐瑜纯时并不存在质量问题。而后被上诉人高昌志未提供证据证实其在装修时进行了二次防水测试，并且经过物业公司的验收。另被上诉人唐瑜纯也没有证据证明上诉人永州国泰置业有限公司交付给被上诉人唐瑜纯或高昌志的房屋存在质量问题。从目前查明的事实看，被上诉人唐瑜纯房屋洗手间漏水系被上诉人高昌志装修自家房屋所致。根据《物权法》第71条规定：“业主不得损害其他业主的合法权益。”业主损害其他业主合法权益的，只能由业主承担责任。故对被上诉人唐瑜纯房屋洗手间漏水现象应由被上诉人高昌志予以修复并赔偿被上诉人唐瑜纯因房屋漏水造成的经济损失。本案系被上诉人唐瑜纯房屋受损是被上诉人高昌志的装修行为所致，而非上诉人永州国泰置业有限公司与被上诉人唐瑜纯因签订房屋买卖合同时约定的上诉人应承担的房屋保修责任范围，故本案应定性为财产损害赔偿纠纷。对于上诉人永州国泰置业有限公司主张不承担被上诉人唐瑜纯房屋漏水修复及赔偿经济损失的上诉请求，本院予以支持。如之后被上诉人高昌志有新证据证实被上诉人唐瑜纯房屋漏水并不是由于其装修而导致的，可以另行主张权利。综上所述，上诉人永州国泰置业有限公司的上诉理由成立，应予支持；一审认定事实清楚，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省零陵区人民法院（2018）湘1102民初2381号民事判决第三项；二、变更湖南省零陵区人民法院（2018）湘1102民初2381号民事判决第一项为：由被上诉人高昌志对被上诉人唐瑜纯所有的苏通国际10栋1004房屋漏水问题予以修复，直至该房屋不再漏水；三、变更湖南省永州市零陵区人民法院（2018）湘1102民初2381号民事判决第二项为：被上诉人高昌志赔偿被上诉人唐瑜纯因房屋漏水造成的经济损失即租金4500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费249元，由被上诉人唐瑜纯承担143元，由被上诉人高昌志承担106元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  魏 蓉二〇一九年七月十五日书记员  罗惠清附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。