广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终9885号上诉人（原审被告）：吕继成，男，1971年10月20日出生，汉族，住荔湾区。委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市城市更新项目建设管理办公室，住所地广州市越秀区中山四路芳草街****。法定代表人：杨辉。委托诉讼代理人：刘妍，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：余晓君，广东科德律师事务所实习人员。原审第三人：广州市荔湾区澳晶饰品店，，住所地广州市荔湾区德星路**荔湾广场FA68铺经营者：吕继成。上诉人吕继成因与被上诉人广州市城市更新项目建设管理办公室、原审第三人广州市荔湾区澳晶饰品店房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院作出的（2018）粤0103民初7659号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕继成上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回广州市城市更新项目建设管理办公室要求解除租赁合同关系、吕继成将承租物业腾空交还及支付违约金的诉讼请求；2.本案诉讼费由广州市城市更新项目建设管理办公室承担。事实与理由：一审判令吕继成将承租物业于判决发生法律效力之日起三十天内腾空交还给广州市城市更新项目建设管理办公室，违背事实和法律依据不足。一、广州市城市更新项目建设管理办公室在一审庭审过程中表示，广州市财政局要求其收回商铺，通过公开的方式拍租，该说法与事实不符。据了解，广州市城市更新项目建设管理办公室在荔湾广场北塔有47间商铺，目前空置了16间，其中2间是在与本案同批起诉中通过和解收回的。南塔有114间商铺，目前至少空置106间，空置率超过75%，这些空置的商铺直到本案上诉时，仍拉着卷闸门，贴着封条，既没有协议出租，也没有委托产权交易中心拍租。二、由于从2014年年中起，整个市场经济环境开始萧条，荔湾广场的生意走下坡，在这种情况下，很多承租户放弃了广州市城市更新项目建设管理办公室的商铺，停止营业或者重新承租其他便宜的商铺，而广州市城市更新项目建设管理办公室不但没有降租，反而将商铺收回，也不重新出租，这一做法，既造成了国有资产的流失，又严重干扰了荔湾广场的经营秩序。三、吕继成向广州市城市更新项目建设管理办公室租赁商铺接近20年，对吕继成而言，很多客户已经认可了商铺的位置。若腾空交还后的商铺如其他商铺一般被贴封条又不拍铺，荔湾广场的生意将会进一步恶化，这对吕继成和国有资产而言，都是一种损害。广州市城市更新项目建设管理办公室存在不作为和乱作为的嫌疑，我方将向相关部门投诉、控告。四、广州市城市更新项目建设管理办公室在起诉前没有履行告知终止不定期租赁合同的义务，也从未要求吕继成与广州市荔湾区澳晶饰品店腾空商铺向其交还。不定期租赁期间，吕继成按原来的租金标准继续向广州市城市更新项目建设管理办公室支付房屋占用费，对广州市城市更新项目建设管理办公室而言，不但没有任何损失，而且对比其他大量未出租的商铺，获利丰厚。一审判决吕继成按每月7823元的标准承担违约责任，显失公平，二审法院应予调整。综上所述，请求二审法院查明本案事实，判如所请。广州市城市更新项目建设管理办公室答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人广州市荔湾区澳晶饰品店未到庭陈述。广州市城市更新项目建设管理办公室向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令吕继成、广州市荔湾区澳晶饰品店腾空交还广州市荔湾区德星路9号负一层B区102号铺；2.判令吕继成支付从2014年7月1日起至实际交还房屋之日止的违约金（违约金参照广州市同地段同类房屋租金标准计算场地占用费）。一审法院经审理查明：据2016年3月6日广州市机构编制委员会穗编字[2016]101号《关于危房改造建设管理所更名等问题的批复》，广州市危房改造建设管理所更名为广州市城市更新项目建设管理办公室，负责城市更新安置房的使用、维护和物业监管工作。据1999年2月9日广州市国土资源和房屋管理局核发穗房地产证字第**房地产权证，广州市荔湾区德星路9号负一层B区102号铺的权属人是广州市危房改造建设管理所。2013年6月25日，广州市危房改造建设管理所与吕继成签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定吕继成租赁广州市荔湾区德星路9号负一层B区102号铺，作商铺用途，使用面积33.2平方米，租赁期限从2013年7月1日至2014年6月30日，租金7823元/月；租赁期届满或合同因故解除时，双方未续订合同而出租人要求收回房屋，承租人拒不交出租赁房屋的，出租人除要求限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期间内房屋占用费总额的100%收取违约金。吕继成自己使用租赁的商铺，以自己的名义注册成立广州市荔湾区澳晶饰品店。在租赁期间及租赁期限届满后，广州市城市更新项目建设管理办公室一直有按合同约定的7823元/月从吕继成的银行账户扣划租金至今，并每月出具发票。广州市城市更新项目建设管理办公室陈述租赁期限届满后，曾在2018年4月、6月、8月发函要求吕继成、广州市荔湾区澳晶饰品店腾空交房。但吕继成、广州市荔湾区澳晶饰品店否认有收到这些函。广州市城市更新项目建设管理办公室诉请租赁合同期限届满后即从2014年7月1日起的违约金，解释违约金本应按照租赁合同约定的租金标准计算，但广州市财政局在对广州市城市更新项目建设管理办公室进行财务审计时发现合同约定的租金标准远远低于市场租金标准，因讼争房屋属于国有资产，财政局要求广州市城市更新项目建设管理办公室按照市场租金标准主张。诉讼时，是要求按照市房管局公布的同地段同类型的房屋租金标准计算。2018年11月12日，一审法院送达起诉状副本给吕继成、广州市荔湾区澳晶饰品店。2018年11月5日一审法院在涉案房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋实际使用人来院登记主张权利，但限期届满后未有转租的实际使用人来院登记。一审法院认为：广州市城市更新项目建设管理办公室的前身广州市危房改造建设管理所与吕继成在2013年6月25日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。租赁合同在2014年6月30日期限届满后，吕继成、广州市荔湾区澳晶饰品店继续使用租赁的商铺，广州市城市更新项目建设管理办公室也定时按原约定的租金额主动扣划租金并出具发票，对吕继成、广州市荔湾区澳晶饰品店继续租赁商铺也无提出异议，依《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，诉讼双方形成不定期租赁关系。在原约定的租赁期限届满后，双方未再明确约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。广州市城市更新项目建设管理办公室称曾在2018年4月、6月、8月发送解除租赁合同的通知，但没有举证证实到达对方，一审法院对此不予采信。广州市城市更新项目建设管理办公室诉请吕继成、广州市荔湾区澳晶饰品店腾空交房，意即解除广州市荔湾区德星路9号负一层B区102号铺的意思表示，一审法院于2018年11月12日送达起诉状副本给吕继成、广州市荔湾区澳晶饰品店，此房的房屋租赁合同于此日起解除。考虑到实际的经营情况，一审法院确定给予吕继成、广州市荔湾区澳晶饰品店一个月时间作为合理的的腾退期限，即2018年12月12日必须腾空交还房屋，逾期则依合同约定7823元/月计付违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、确认广州市城市更新项目建设管理办公室与吕继成关于广州市荔湾区德星路9号负一层B区102号铺的房屋租赁关系在2018年11月12日起解除。二、在判决发生法律效力之日起十天内，吕继成和广州市荔湾区澳晶饰品店（含房屋的共同使用人）腾空交还广州市荔湾区德星路9号负一层B区102号铺给广州市城市更新项目建设管理办公室。三、在判决发生法律效力之日起十天内，吕继成支付2018年12月13日起至实际腾空交还广州市荔湾区德星路9号负一层B区102号铺日止期间的违约金（按7823元/月）给广州市城市更新项目建设管理办公室。四、驳回广州市城市更新项目建设管理办公室的其他诉讼请求。一审案件受理费3122元，由广州市城市更新项目建设管理办公室负担2810元，吕继成负担312元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：广州市城市更新项目建设管理办公室是否有权解除与吕继成就涉案商铺所签订的租赁合同并要求其腾空交还、支付相应的违约金。对此，本院评析如下：广州市危房改造建设管理所（广州市城市更新项目建设管理办公室的前身）与吕继成在2013年6月25日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该租赁合同于2014年6月30日期限届满后，双方并未就涉案商铺签订新的租赁协议，双方仍然按照原租赁合同继续履行。广州市城市更新项目建设管理办公室向一审法院起诉要求解除上述租赁合同后，一审法院已于2018年11月12日将起诉状副本送达给吕继成、广州市荔湾区澳晶饰品店，现一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、二百三十二条的相关规定认定此房的房屋租赁合同于该日起解除，并判令吕继成、广州市荔湾区澳晶饰品店腾空交还涉案商铺、支付实际占有期间的违约金，于法有据，本院予以维持。在原租赁合同已经到期，广州市城市更新项目建设管理办公室要求解除该协议的情况下，吕继成上诉要求继续承租涉案商铺并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，吕继成的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费624元，由吕继成负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一九年七月二十四日书记员 古嘉玲黄清丽