上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初11426号原告：刘永权，男，1954年7月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：唐维君，上海市东泰律师事务所律师。被告：徐国娣，女，1982年9月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：杨勇华，男，1977年7月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告刘永权与被告徐国娣、杨勇华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年3月7日、2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告刘永权(仅参加第一次庭审)及其委托诉讼代理人唐维君，被告徐国娣(仅参加第一次庭审)、杨勇华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘永权向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与徐国娣签订的《租房协议》；2.判令杨勇华支付原告垫付的2018年8月1日至2018年9月30日期间的电费人民币(以下币种同)1,320.32元;3.判令杨勇华支付原告2018年4月13日至2018年8月13日期间的房屋租金8,049元；4.判令杨勇华搬离上海市浦东新区惠南镇四墩村XXX号房屋;5.判令杨勇华向原告支付2018年8月13日至实际搬离上海市浦东新区惠南镇四墩村XXX号房屋之日止的租金,按2,199元/月计算；6.判令被告承担本案的诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告与徐国娣签订的《租房协议》；2.判令杨勇华支付原告垫付的2018年8月1日至2018年9月30日期间的电费1,320.32元;3.判令杨勇华搬离上海市浦东新区惠南镇四墩村XXX号房屋;4.判令杨勇华向原告支付2018年10月14日至杨勇华实际搬离上海市浦东新区惠南镇四墩村XXX号房屋之日止的租金,按2,663元/月计算。事实及理由：2011年10月13日，原告与徐国娣签署《租房协议》，约定将原告上海市浦东新区惠南镇四墩村XXX号房屋(以下简称涉诉房屋)及其扩建棚租赁给徐国娣经营使用。因实际使用人及承租方为杨勇华，协议签订后，原告将涉诉房屋及扩建棚交付杨勇华使用。2017年10月13日，涉诉房屋的扩建棚因违章而被拆除，杨勇华停止经营，支付租金至2018年10月13日，但仍占用涉诉房屋用于堆放商品及居住。原告认为杨勇华拖欠租金的行为已构成违约，且涉诉房屋已不符合经营超市的目的，故原告诉至法院，要求判如所请。原告对其诉称向法庭提供以下证据：1.《农民宅基地使用权审查表》及《宅基地调查表》各一份，证明涉诉房屋系农村宅基地房屋；2.原告与徐国娣于2011年10月13日签订的《租房协议》一份，证明涉诉房屋及其扩建棚的租金前五年为28,000元/年，第六年起递增5%，至2019年10月13日结束，协议中徐国娣的签名由杨勇华代为签署；3.原告与杨勇华于2017年10月13日签订的协议一份，证明原告与杨勇华约定，因拆迁等特殊原因，租金改为半年支付一次，杨勇华支付租金至2018年4月12日；4.律师函一份，证明原告要求两被告支付租金，另原告行使单方解除权，解除双方的租赁合同关系；5.电费收据两张，证明原告垫付了电费。徐国娣辩称其从未与原告签订过《租房协议》，且原告其余诉讼请求与徐国娣无关，未向法庭提供证据。杨勇华辩称，其将涉诉房屋用于经营超市，同意支付诉讼请求2中的电费，不同意原告其余诉讼请求，杨勇华与原告签订的《租房协议》尚未到期，对2,663元/月的租金标准有异议，部分租赁房屋已被拆除，且杨勇华已支付租金至2019年4月13日。杨勇华对其辩称向法庭提供以下证据：1.署期为2018年10月13日的收据一份，证明杨勇华已支付租金至2019年4月13日；2.原告与杨勇华于2016年10月13日签订的《租房协议》一份，证明杨勇华租赁了原告的房屋；3.《存量无证违法建筑、违法用地整治协议》一份，证明涉诉房屋的扩建棚已于2018年11月1日被拆除，拆除面积为120平方米；4.《收据》及《收据存根》各一份，证明因原告未尽维修义务，杨勇华自行出资维修；5.署期为2018年8月10日的《收据》一份，证明2018年8月10日，杨勇华已将租金支付至2018年10月13日。当事人质证意见如下：第一，对原告提供的证据。杨勇华对证据1的真实性不予认可，确认其租赁了原告的房屋；对证据2的真实性不予认可，徐国娣表示该协议非她签署，且租金数额及租赁期限均不对；对证据3、4、5的真实性无异议，证据3因涉及拆迁而签订，但不认可原告所述的租金交付情况及律师函记载的内容。徐国娣的质证意见同杨勇华。第二，对杨勇华提供的证据。原告对证据1、2、4的真实性不予认可，表示未与杨勇华签订过《租房协议》，也未收取租金至2019年4月13日；对证据3、5的真实性无异议，确认扩建棚于2018年11月1日拆除，但拆除面积为70平方米，原告已收取杨勇华租金至2018年10月13日。徐国娣对证据1、2、3、4、5的真实性予以确认。本院认证意见如下：第一,对原告提供的证据。因两被告对证据3、4、5的真实性均不持异议，本院对上述证据的真实性予以确认。因原告提供证据1原件予以核对，本院对该份证据的真实性予以确认。证据2在下文予以认证。第二，对杨勇华提供的证据。因原告及徐国娣对证据3、5的真实性不持异议，本院对上述证据的真实性予以确认。证据4与本案无直接关联，本院不予认证。证据1、2在下文予以认证。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋系原告所有的农村宅基地房屋。2010年，原告将涉诉房屋及其扩建棚(未取得建设工程规划许可证)交付杨勇华使用，由杨勇华向原告支付房屋使用费。2017年10月13日，以原告为甲方，杨勇华为乙方，双方签订协议一份，约定经双方协商，“因拆迁等特殊原因，房租2017年10月13日起半年壹付，即2017年10月13日至2018年4月12日杨勇华付给刘永权半年房租壹万陆仟壹佰元”，“如遇拆迁等特殊原因无法经营，按实际租用天数计算出租租金，即每天租金捌拾捌元贰角计算，多余租金刘永权须无条件退还给杨勇华”，“现在刘永权收到杨勇华半年房租壹万陆仟壹佰元”。2018年10月，原告向两被告寄送《律师函》，主要内容为两被告未履行支付租金义务，尚未支付租金24,150元及三个月电费,要求两被告在收到律师函七日内履行支付义务,否则将行使单方解除合同的权利。2018年11月1日，涉诉房屋处的扩建棚被拆除。2018年11月27日，以案外人上海市浦东新区惠南镇四墩村民委员会作为甲方，杨勇华作为乙方，双方签订《存量无证违法建筑、违法用地整治协议》，载明乙方位于“四墩村XXX号(超市)地址的120平方米建筑属于存量无证违法建筑”。因原告认为杨勇华未付清2018年10月14日起的租金，故原告于2018年12月10日向本院递交起诉状，要求判如所请。审理中，原告申请对杨勇华提供的证据1、2进行司法鉴定。被告申请对原告提供的证据2进行司法鉴定。经原、被告双方同意，由本院委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对上述证据进行鉴定，以上鉴定费共计7,900元，由刘永权垫付6,400元，杨勇华垫付1,500元。上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所于2019年6月6日出具《司法鉴定意见书》一份，鉴定意见为：杨勇华提供的证据1、2的刘永权签名字迹为刘永权书写；证据2中落款“甲方”处一枚黑色指印为刘永权右手食指所留；无法判断证据1“具收人”处一枚红色指印是刘永权所留。原告提供的证据1中“乙方签字”处“徐国娣”签名非杨勇华书写。经质证，原、被告对《司法鉴定意见书》的真实性均予以认可，但原告表示其清楚未签署过上述协议。因原、被告对真实性均不持异议，且无相反证据予以推翻，本院对《司法鉴定意见书》予以采纳。同时，本院对原告提供的证据2不予确认，对被告提供的证据1、2予以确认。被告证据1的内容为“今收到杨勇华房租柒仟贰佰元……2018年10月13日到2019年4月13日房租，在此之前房租已经全部付清。”“具收人：刘永权”“2018年10月13日”；被告证据2的内容为：以原告为甲方(出租方)，杨勇华为乙方(承租方)，甲方将涉诉房屋出租给乙方使用，面积约130平方米，租赁期限为20年，即2016年10月10日至2036年10月13日，租金为32,000元/年，半年一付，由原告及杨勇华分别在甲方、乙方处签名捺印，落款日期为2016年10月13日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告表示《租赁协议》中徐国娣的签字由杨勇华代为签署，主张实际使用人杨勇华未按约支付租金，故请求法院解除与徐国娣签订的《租赁协议》，并要求杨勇华搬出涉诉房屋，支付拖欠的电费及租金。徐国娣及杨勇华均表示未签署该份协议。根据庭审查明的事实，《司法鉴定意见书》中的鉴定意见为上述协议中的“徐国娣”字样非杨勇华签署，故原告据此要求解除其与徐国娣签署的《租赁协议》的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告要求杨勇华支付2018年8月1日至2018年9月30日期间的电费1,320.32元，杨勇华同意支付，本院予以准许。至于原告主张杨勇华搬离涉诉房屋等诉讼请求，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《司法鉴定意见书》中的鉴定意见，原告与杨勇华之间的《租赁协议》及署期为2018年10月13日的收据中“刘永权”字样均系原告签署，杨勇华已举证证明其依据刘永权与杨勇华之间签订的《租赁协议》占有使用房屋，并在原告起诉时已支付租金至2019年4月13日，且原告无相关证据证明涉诉房屋已经无法实现合同目的，故对原告要求杨勇华搬离涉诉房屋等其余诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下：一、被告杨勇华于本判决生效之日起十日内向原告刘永权支付2018年8月1日至2018年9月30日期间的电费1,320.32元；二、驳回原告刘永权其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告刘永权负担。鉴定费7,900元，由原告刘永权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇一九年七月二十六日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。……