福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 2019闽04民终1185号 上诉人原审被告福建永达房地产开发有限公司，住所 地三明市梅列区绿岩新村221幢。统一社会信用代码 913504006966043386。 法定代表人陈献忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人叶嫔，福建邱宁江律师事务所实习律师。 被上诉人原审原告祁辉，男，1981年1月11日出生。 汉族，住三明市梅列区。公民身份证号 429001198101113872。 被上诉人原审原告李茜，女，1987年10月15日出生。 汉族，住三明市梅列区。公民身份证号 350429198710152027。 委托诉讼代理人叶诚，福建联合信实三明律师事务所 律师。 上诉人福建永达房地产开发有限公司以下简称永达房地产 公司因与被上诉人祁辉、李茜房屋买卖合同纠纷一案，不服三 明市梅列区人民法院2019闽04**民初173号民事判决，向 本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议 庭，开庭进行了审理。上诉人永达房地产公司的委托诉讼代理人 唐滟帆，被上诉人祁辉、李茜的委托诉讼代理人叶诚到庭参加诉 -2- 讼。本案现已审理终结。 永达房地产公司上诉请求撤销一审判决，改判驳回对永达 房地产公司的全部诉讼请求。事实和理由1.福建省建设厅、福 建省工商行管理局制定的《商品房买卖合同》示范文本，其说 明中明确“本合同文本为示范合同，也可作为签约使用文本”。 并不禁止当事人对文本的条款进行修改。永达房地产公司根据楼 盘分期开发的规划许可情况，与买受人协商签订补充协议，不违 反法律规定，补充协议才是双方真实意思的体现，对双方具有约 束力2.永达房地产公司根据楼盘的实际情况，拟定了“买受 人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户 权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”协议条款，符合客 观条件。根据《城市商品房预售管理办法》规定，房屋交付使用 之日起90日内取得房屋权属证书并非法律强制规定，开发企 业和承购人可对产权登记进行特殊约定，有约定的从约定。且永 达房地产公司在网签时修改办理权属证书的时间，并未免除其自 身的办证义务，因此，《合同补充协议》第八条约定，既没有减 轻更没有免除永达房地产公司办理初始登记及协助取得房屋权 属登记证书的义务，故该协议约定的内容合法有效3.既使依据 《商品房买卖合同》从实际交付交房后90日后开始计算违约。 那么起诉之日止，祁辉、李茜向人民法院请求保护民事权利的 诉讼请求早已超过法律规定的诉讼时效期间。且翡翠城业主虽多 次维权，也仅仅是要求尽快办理房屋权属登记证书，从未提出赔 偿违约金的主张。因此，本案不存在任何诉讼时效中断的法定事 由。 祁辉、李茜答辩称，1.《商品房买卖合同》明确约定出卖人 应当于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办 理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由永达房地产公 -3- 司提供的资料交付祁辉、李茜。如因永达房地产公司原因，祁辉、 李茜不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，永 达房地产公司自逾期之日起每日按祁辉、李茜已付房款的0.002% 向祁辉、李茜支付违约金。但今永达房地产公司仍未办理房屋 的产权登记，其的行为以明显构成违约，不存在任何法定或约定 的免责事由，应当承担违约责任2.永达房地产公司在《合同补 充协议》中第八条对原《商品房买卖合同》的违约责任做了不利 于买受人的修改，排除了买受人的权利，加重了买受人的责任。 并减轻和免除出卖人的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十 二条的规定，应认定为无效条款3.永达房地产公司逾期办理产 权证，造成买受人所购的房子不能进行买卖、抵押、继承、及办 理银行抵押贷款，给买受人所造成的损失是客观存在的，且是无 法估量的4.翡翠城业主因永达房地产公司延期办理产权证，多 次与永达房地产公司协商，在协商无果情况之下，翡翠城的业主 向市府反映问题，得到府有关《会议纪要》的答复，且业主 向永达房地产公司发出的《问询函》，及永达房地产公司给予业 主们的《回复函》，均表明业主们对自己的权利与利益在积极维 权中，因违约金是按日支付的，违约的行为在持续中是持续债 权，故依法诉讼时效并未超过。 祁辉、李茜向一审法院起诉请求1.判令永达房地产公司向 祁辉、李茜支付逾期办理梅列区绿岩新村226幢2303室房产权 属登记违约金26030元自2014年4月1日暂计2019年1月7 日止，即747114元×0.002%×1742天至26030元，其后违约金 按合同约定计算祁辉、李茜实际能够办理商品房权属登记之日 止2.本案诉讼费用由永达房地产公司承担。 一审法院认定事实一、2012年8月14日，祁辉、李茜与 永达房地产公司签订《商品房买卖合同》，主要约定祁辉、李 -4- 茜购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区绿岩新 村226幢2303室，建筑面积98.46平方米，单价为每平方米7588 元，总价款为747114元祁辉、李茜以银行按揭付款支付房屋 价款，详见附件八永达房地产公司应当在2013年12月31日 前，依照国家和地方人民府的有关规定，将验收合格并符合本 合同约定的商品房交付祁辉、李茜使用永达房地产公司应当在 商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋 所有权初始预登记，并将办理权属登记需由永达房地产公司提供 的资料交付祁辉、李茜。如因永达房地产公司原因，祁辉、李茜 不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同 意按以下方式处理祁辉、李茜不退房，永达房地产公司自逾期 之日起每日按祁辉、李茜已付款的0.002%向祁辉、李茜支付违 约金本合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议附 件八，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由 出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的 内容本合同自双方签订之日起生效。同日，祁辉、李茜与永达 房地产公司签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜签订《合 同补充协议》，主要内容涉及合同第十四条之补充本合同第十 四条关于产权登记条款的补充约定“买受人同意出卖人在领取 商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人 提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在领取 商品房初始登记证后120日内取得房屋权属证书的，买受人同意 不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向 买受人支付违约金。”合同签订后，祁辉、李茜支付了购房款。 永达房地产公司于2013年12月29日将商品房交付祁辉、李茜 使用。二、截本案一审庭审辩论终结之日，三明市梅列区绿岩 新村226幢尚未办理房屋所有权初始预登记。 -5- 双方当事人争议的焦点以及一审法院对证据和事实的分析 与认定 一、《商品房买卖合同》第十四条与《合同补充协议》第八 条效力如何确定的问题。 一审法院认为，祁辉、李茜与永达房地产公司签订的《商品 房买卖合同》系以福建省建设厅和福建省工商行管理局制定的 《商品房买卖合同示范文本》作为签约文本订立的合同，系双方 当事人的真实意思表示，且不违反法律、行法规强制规定。 为有效合同，应受法律保护。双方签订的《合同补充协议》第八 条的内容，明显与《商品房买卖合同》第二十二条的规定相悖。 该条款免除了永达房地产公司按时办理房屋初始预登记的义务。 减轻了永达房地产公司如违约所承担违约责任。《合同补充协议》 第八条的约定，明显含有减轻或免除永达房地产公司承担的办理 房屋权属登记责任的内容，具有《商品房买卖合同》第二十二条 约定的补充协议中不得含有的情形，故《合同补充协议》第八条 的约定应当认定无效。永达房地产公司关于双方签订的《商品房 买卖合同》第十四条不具有法律效力的辩解没有事实依据，不予 采纳。综上，确定永达房地产公司是否逾期办证和如何计算逾期 办证的违约金，应以《商品房买卖合同》第十四条规定为依据。 二、永达房地产公司是否应承担违约责任及违约金如何计算 的问题。 一审法院认为，永达房地产公司提供办理房屋权属登记的相 关材料未得到有关管理部门的确认，且未能及时解决其与有关管 理部门在办理房屋权属登记上的意见分歧，导延误了本案《商 品房买卖合同》约定的其为买受人办理商品房权属初始预登记及 商品房权属登记期限，永达房地产公司应承担逾期办证的违约责 任。祁辉、李茜与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》系 -6- 双方当事人真实意思表示，不违反法律、行法规强制规定。 应为有效合同，应受法律保护。永达房地产公司未按合同约定履 行办证义务，已构成违约，依法应承担违约责任。鉴于永达房地 产公司于2013年12月29日提前将商品房交付给祁辉、李茜使 用，应认定实际交房时间为2013年12月31日。依照合同约定。 应从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书 的违约金。合同约定的逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期 应从交付商品房之日的次日即2014年1月1日开始计算90天 (2014年3月31日)后，从第91天(2014年4月1日)起计算。 按祁辉、李茜与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十 四条的约定，即每日按祁辉、李茜已付款的0.002%计算确定 判决生效之日止（祁辉、李茜主张从2014年4月1日开始计算 违约金，于法有据，予以支持。祁辉、李茜主张之后逾期办理房 屋权属登记的违约金，应待违约事实发生后另行主张。 综上，一审法院认为，祁辉、李茜与永达房地产公司签订的 《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、 行法规强制规定，合法有效，应受法律保护。永达房地产公 司未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成 违约，依法应承担违约责任。因涉及逾期办证等纠纷，翡翠城业 主多次积极维权，并引发府重视。后由府牵头，就“两证办 理”等问题召集翡翠城业主代表、开发商永达房地产公司及物业 公司召开协调会，并于2016年7月25日由三明市梅列区人民 府出具(2016)37号《专题会议纪要》，对会议内容予以记载2017 年8月23日，永达房地产公司针对翡翠城业委会的《协商函》 作出《复函》，内容涉及翡翠城“两证办理”等遗留问题。上述 事实可以印证，翡翠城全体业主(含祁辉、李茜)在其权利受到侵 害后积极主张权利的事实，永达房地产公司关于本案超过诉讼时 -7- 效的抗辩理由不成立，不予采纳。基于以上事实，祁辉、李茜请 求判令永达房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有 据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百 零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六 十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事 诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:福建永达房地产开 发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给祁辉、李茜逾期 办理商品房权属登记违约金该违约金以祁辉、李茜已付购房款 747114元为基数，按每日0.002%自2014年4月1日计算判决 生效之日止（若在本判决生效之日前，案涉房产达到办证条件且 福建永达房地产开发有限公司通知办理房屋权属登记或交付办 证材料的，则违约金的计算截止日为通知办理房屋权属登记或交 付办证材料的前一日如果未按本判决指定的期间履行给付金 钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三 条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费451 元，因适用简易程序审理，减半收取226元，由福建永达房地产 开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院 对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《商品房买卖合同》系由永达房地产公司与祁辉、 李茜双方协商一签订，合法有效。虽《商品房买卖合同》的双 方当事人可就《商品房买卖合同》中其它未尽事项协商签订补充 协议，但《商品房买卖合同》第二十二条约定“本合同其它未尽 事项，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减 轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人 责任、排除买受人主要权利的内容”。而《合同补充协议》第八 -8- 条的约定，明显含有减轻或免除永达房地产公司承担的办理房屋 权属登记责任的内容，具有《商品房买卖合同》第二十二条约定 的补充协议中不得含有的情形，故《合同补充协议》第八条的约 定应当认定无效。根据《商品房买卖合同》第十四条约定“因出 卖人原因，买受人不能在商品房交付之日起90日内取得房屋权 属证书的，双方同意按以下方式处理买受人不退房，出卖人自 逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约 金”，永达房地产公司应按《商品房买卖合同》约定，履行办理 房屋权属登记事宜，永达房地产公司未按《商品房买卖合同》约 定办理商品房权属登记，已构成违约，应承担违约责任。永达房 地产公司庭审中提出，其不能办理房屋初始预登记的原因是有关 部门未出具商品房的测绘成果审核意见及测绘报告所等不承 担逾期办证违约责任的理由，均是永达房地产公司与有关管理部 门之间所应解决的问题，并不能免除永达房地产公司作为《商品 房买卖合同》的一方当事人所应履行的义务，故一审判决认定永 达房地产公司应承担逾期办证的违约责任，并无不当。本案的逾 期办理房屋权属证书违约金的计算日期，应按合同约定的交付商 品房之日的次日开始的90天后，从第91天起计算。因永达房地 产公司尚未能办理房屋所有权初始预登记，违约事实处于持续状 态，且这期间因逾期办证事宜，祁辉、李茜等翡翠城业主多次进 行维权活动，要求永达房地产公司履行合同义务，并要求府协 调解决。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有 下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起。 诉讼时效期间重新计算一权利人向义务人提出履行请求 二义务人同意履行义务三权利人提起诉讼或者申请仲 裁四与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形” 规定，本案符合诉讼时效中断的法定情形，永达房地产公司关于 -9- 本案不存在诉讼时效中断法定事由的抗辩理由不能成立，不予采 纳。 综上所述，永达房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。 一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华 人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决 如下 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费451元，由福建永达房地产开发有限公司负 担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江华 审判员  谢明华 审判员  吴良盛 二〇一九年七月十六日 书记员  陈月虹 -10- 附本判决所依据的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院 请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依 照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以 及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权 利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护有特殊情 况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中 断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算 一权利人向义务人提出履行请求 二义务人同意履行义务 三权利人提起诉讼或者申请仲裁 四与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民 法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理 一原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判 决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定 二原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以 判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更 三原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回 原审人民法院重审，或者查清事实后改判 四原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定 程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上 诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十 -11- 九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断。 适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计 算法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一 日起计算法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起 计算。