安徽省太湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0825民初201号 原告：李俊，男，1977年6月5日出生，汉族，服装加工业，住安徽省太湖县。 委托诉讼代理人：刘金苗，安徽精龙律师事务所律师。 被告：吕新华，男，1973年8月17日出生，汉族，建筑业，住安徽省太湖县。 委托诉讼代理人：汪斌，安徽高辰律师事务所律师。 被告：阮敬平，男，1980年1月25日出生，汉族，建筑业，住安徽省太湖县。 第三人：张显年，男，1961年12月28日出生，汉族，无固定职业，住安徽省太湖县。 第三人：宋文霞，女，1963年6月2日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。 原告李俊与被告吕新华、阮敬平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法追加张显年、宋文霞为本案第三人，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李俊及其委托诉讼代理人刘金苗、被告吕新华的委托诉讼代理人汪斌、被告阮敬平、第三人张显年到庭参加诉讼，第三人宋文霞经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 李俊诉称：被告在太湖县晋熙镇建设路建框架结构商住楼一栋，并将其中地下第二层和地上第五层出售给原告。2014年12月6日双方签订了一份房屋买卖合同，约定原告受让的地下第二层面积为180至120平方米用于原告服装生产车间，地上第**为原告住房，面积为110至120平方米。同时约定地下第二层房价为每平方米2000元，地上第**房价为每平方米3580元。被告承诺上述房屋在2016年12月31日前交付给原告。此前原告分三次累计向被告交纳房款合计450000元。距合同约定的交房时间过去将近两年，虽经原告无数次交涉，但到目前为止，被告的房屋已全部出售给别人，无法按照合同约定向原告交付房屋，也未向原告退回所收取的购房款。由于被告违反合同约定，致使双方签订的合同无法履行。原告为此起诉，要求：1、解除原、被告所签订的房屋买卖合同；2、被告返还所收取的购房款450000元并按现在购房价与原合同约定的房价之差赔偿原告损失。 吕新华辩称：原、被告签订的房屋买卖合同属于无效合同，被告签订合同处分的房屋来源本案第三人的房屋，被告未获得房屋处分权，可按照不超过合同造成损失的30%赔偿买受方的损失。本被告也没有收到原告的购房款，原告诉称的450000元的购房款与本案无关，本案案涉的房屋，原告没有支付任何款项，原告的诉求没有依据，约定的也不具体。本案房屋买卖合同的签订，原告也存在过错，原告应该审查被告的主体资格，即便被告赔偿原告相应损失，也应该减轻被告的赔偿责任。 阮敬平辩称：张显年与吕新华在2013年签了建房合同，本被告是作为见证人在场。原告与吕新华其实有两份合同，本案原告举证的合同本被告签了字，但是本被告没有收到原告的购房款，原告都没有将涉案合同的购房款给本被告及吕新华，原告450000元的购房款不是支付本案涉案的房屋款，而是支付另外的房屋合同的购房款，原告没有提供。本案合同为无效合同。本被告在本案中不应承担任何责任。 张显年述称：本第三人请吕新华拆旧房建新房，第三人把房子抵给吕新华作为工程款，原告找吕新华买房子，刚开始都说好了，因为在施工的工程中政府改变了房屋结构，与当初设计的房屋不一致，原告就看不中。第三人抵给吕新华七套房子、七个车库，作为工程款。刚开始吕新华跟韦文忠合作建房，但是后来韦文忠退出，阮敬平就参与与吕新华合作建房。吕新华也实际占有了这七套房子、七个车库。确实是原告看不中房屋，原告嫌房屋采光不好。 经审理查明：2014年12月6日，原告与二被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定：一、乙方（李俊）受让的房地产位于太湖县晋熙镇建设路号（国土局对面），系框架结构商住楼，该宗房地产地上5层，地下**，共**。地梁以上为**，三、四、五、六、七层为地面以上，乙方受让的房屋为地梁以上第二层（面积为180-220平方米之间），第一层为车库，地，地梁以上第**为乙方住房约110-120平方米、该宗土地的土地性质为国有土地…。三、乙方地梁以上第二层房屋价格为2000元/平方米，乙方住房为3580元/平方米，房屋具体金额以该宗房地产建成后实际面积据实计算。四、乙方于2013年腊月已付320000元，余款扣除50000元在交付房地产权证时付清外，在甲方交房时一次性付清。五、甲方必须在2016年12月31日前向乙方交付乙方购买的上述房地产。六、违约责任1、甲方逾期交房，将赔付乙方金额200000元；2、乙方逾期付款，将赔付甲方金额50000元。…。该合同还约定了其他事项。 此前原告分别于2012年12月10日向吕新华支付现金200000元，于2013年2月8日向吕新华支付房款130000元，于2014年4月23日向吕新华支付购房款120000元，共计450000元。 另查明，2013年11月6日，张显年、宋文霞与吕新华签订《建房合同书》，约定：一、双方建房的地块位于太湖县晋熙镇建设路12号，土地面积495平方米，建筑面积3500平方米。（后按实际计算）……六、经甲（张显年、宋文霞）、乙（吕新华）双方协商，甲方将以房子抵交乙方工程款和借款。乙方所得甲方房屋七套单元房（楼层为二层二套、三层三套、四层二套,…）及坡面层二套（后排）…，合计九套。另配车库七间…。甲方抵交工程款房屋双方另以购房合同形式确定乙方的房屋的具体单元楼层、车库位置。…。九、本合同自双方签字之日即生效。以前与阮敬平及双方口头或书面协议无效。该合同还约定了其他事项。阮敬平作为见证人在该合同上签名。 吕新华承建第三人张显年、宋文霞房屋过程中，将部分房屋工程交与阮敬平施工。在二被告共同建房过程中，因房屋约定的户型发生改变，被告与第三人未结算完毕房屋未具体确定位置等原因，原告一直未取得房屋，2018年2月7日，吕新华向原告出具《补充协议》一份：“本人诚（承）诺李俊购建设路4楼5楼全面完工，于未（如未）完工，按2018年新城房价计算（于2018年6月30号完工）”，此后，原告仍未取得房屋，原告为此诉至本院，诉讼请求前述。 在本案审理过程中，根据原告的申请，本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对涉案第三人张显年、宋文霞位于太湖县晋熙镇建设路房产市场价值进行评估，该公司于2019年6月20日出具皖中信房估字（2019）H-0716号《房地产估价报告》：位于晋熙镇建设路**304、306室房屋，产权证号：房地权证太湖字第××（B1,B2）、201501613（B1，B2）号，评估单价5518元/平方米；位于晋熙镇建设路**车库（地（地下室3-08房屋，产权证号：房地权证太湖字第××（B1，B2）、201501606（B1，B2）、201501607（B1，B2）号，评估价单价3116元/平方米，上述评估价格价值时点为2019年6月3日。鉴定费3500元（原告垫付）。 庭审中，针对二被告提出原告交付的450000元购房款不是本案双方签订合同的购房款，而是原告与吕新华先期达成的合同的购房款，原告陈述原告与吕新华先期达成的购房合同因为不完善，吕新华也没有履行交房义务，所以原、被告双方就重新达成本案的房屋买卖合同，如果被告能够提供先期合同，法庭可以对照查看。 上述事实，有当事人陈述、身份信息及如下经庭审举证、质证的证据证实：1、原告与二被告签订了《房屋买卖合同》一份及吕新华向原告出具的《补充协议》一份；2、张显年、宋文霞与吕新华签订《建房合同书》一份；3、吕新华向原告收取的三张收款收据；4、张显年、宋文霞与吕新华签订《建房合同书》一份；5、不动产登记资料查询结果证明；6、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司于2019年6月20日出具皖中信房估字（2019）H-0716号《房地产估价报告》及鉴定费发票一份。 本院认为：吕新华与第三人张显年、宋文霞签订建房合同，约定第三人以数套房屋抵扣应付工程款，且在承建第三人房屋过程中，将部分房屋工程交与阮敬平施工。在二被告共同建房过程中，将涉案房屋约定出卖给原告，并签订房屋买卖合同，虽然在原、被告签订房屋买卖合同时，被告没有取得涉案房屋的产权，但通过被告与第三人达成的建房合同，被告履行建房合同后，可以依据建房合同获得涉案房屋及其产权，故二被告基于可期得的房屋与原告达成房屋转让，该合同能够实际履行，且不违反法律强制性规定，合法、有效。但在履行合同过程中，原告按照合同约定向被告交付了部分购房款，因被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，经原告给予合理的宽限期，至本案庭审时，原告仍未取得涉案房屋，合同目的不能实现，原告要求解除合同，本院予以支持，被告收取的原告购房款应予返还原告。在本案的审理中，二被告也未提供所抗辩的关于与原告有其他房屋交易的等相关证据，故二被告关于原告所支付的购房款450000元与本案房屋买卖合同无关的抗辩意见本院不予采信。在原被告签订的房屋买卖合同中，二被告认可原告“于2013年腊月已付32万，余款扣除5万元在交房产证时付清外，在甲方交房时一次性付清。”至于被告阮敬平抗辩称其始终未收到原告的购房款，本案450000元的购房款也是被告吕新华收取，本院认为，二被告与原告签订房屋买卖合同且发生法律效力，至于原告具体将购房款无论是具体支付吕新华还是阮敬平，这是二被告合伙内部行为，并不能对抗原告，故阮敬平抗辩称在本案中，不应承担任何责任的意见，本院亦不予支持。 同时，原告因向被告购房未果，双方合同约定的交房期限至现在有两年余，市场房价上涨，原告向被告的购房目的不能实现，必然造成逾期房价上涨的损失，原告要求赔偿损失的诉讼请求，本院亦予支持。该涉案房屋的房屋现市场价本院已委托评估机构进行了评估。原告的损失为合同约定的两处房产的市场差价：1、约定的地梁以上第二层（面积为180-220平方米）房屋，本院酌定面积为200平方米，合同约定价格2000元/平方米；现市场评估价3116元/平方米，损失：200平方米×（3116-2000）元/平方米=223200元，2、约定地梁以上第五层（面积为110-120平方米）房屋，本院酌定面积为115平方米，合同约定价格3580元/平方米；现市场评估价5518元/平方米，损失：115平方米×（5518-3580）元/平方米=222870元，共计损失446070元。涉案房屋买卖合同的签订，原告应该预见到被告不能获得涉案房屋产权合同不能履行的风险，故原告自身亦存在过错，被告吕新华主张扣减相应的损失赔偿额的抗辩意见，本院予以采纳。被告违约造成原告损失，被告负有主要过错，应承担主要的赔偿责任，本案中原、被告的过错责任比例确定为2：8为宜。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条、第二十五条、第二十九条、第三十条之规定，判决如下： 一、解除原告李俊与被告吕新华、阮敬平于2014年12月6日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告吕新华、阮敬平于本判决生效后十日内共同返还原告李俊的购房款450000元，并共同赔偿原告李俊的购房损失356856元（446070元×80％）。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12760元，鉴定费3500元，共计16260元，由原告李俊负担2260元，被告吕新华、阮敬平共同负担14000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  李国文 审 判 员  李长霞 人民陪审员  周家顺 二〇一九年七月十八日 书 记 员  陈 君 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。 第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。 第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。