广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0282民初118号原告：吴万利，男，1989年3月16日出生，汉族，住广东省南雄市，委托诉讼代理人：邱铁，广东丹霞律师事务所律师。被告：南雄市祥和房地产开发有限公司，住所地：广东省南雄黎口镇黎口街。法定代表人：熊祥明，该公司董事长。原告吴万利与被告南雄市祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告吴万利及其委托诉讼代理人邱铁、被告祥和公司的法定代表人熊祥明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴万利向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付逾期交付房屋及所有权登记证的违约金163314.39元；2.诉讼费等费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2013年5月11日签订《商品房认购协议》，之后双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的坐落于南雄市黎口街茗豪花园B幢1002号房一套，房屋建筑面积约112.96平方米，单价为每平方米3430元，总价387452元，被告应在2015年12月29日之前交付原告使用。被告在合同约定的交房日期仍未交付房屋给原告使用，在原告多次催促无果后迫不得已在2018年4月20日领取钥匙进行装修，被告的违约行为给原告造成诸多损失，且合同约定的房屋面积与物业所登记的面积也不一致。现为维护原告合法利益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告祥和公司辩称，1.原告诉请我方支付逾期交房违约金是不合理的。我方是因为情势变更，政府迟滞导致无法如期交付，属于不可抗力，且我方已在30日内告知了买受人，因此我方无需支付违约金；2.关于逾期交房的损失，因为是政府迟滞导致无法如期交付，属于不可抗力，所以我方无需承担赔偿责任；3.本案诉讼我方无过错，无需承担诉讼费。本院经审理认定如下事实：原、被告于2013年5月11日签订《商品房认购协议》，约定由原告购买被告开发建设的坐落于南雄市黎口街茗豪花园B幢1002号房一套，房屋建筑面积112.96平方米，单价为每平方米3430元，总价387452元。之后双方签订了《商品房买卖合同》，原告已经按照合同约定履行付款义务支付了购房款207452元及办证费用、房屋维修基金30000元，余款180000元办理银行按揭贷款。按照合同第八条约定，被告应于2015年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条约定：“逾期超过365日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应在收到原告解除合同通知之日起30日内退回全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五违约金。”第十五条约定：“出卖方应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。”合同签订后，被告在建设过程中因经营管理等问题，导致已建好的双方合同项下的茗豪花园B幢1002房不能如期交房，原告因此需租房居住。原告为此于2018年4月20日向被告领取房屋钥匙进行装修入住。现原告以被告迟延交房为由向本院提起诉讼，并提出上列诉讼请求。本案在审理过程中，被告向本院提出书面申请，以合同约定的迟延交房的违约金过高为由向本院申请降低。上述事实，有原告提供的原告身份证、《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》、购房款收据、房屋维修基金及办证费收据、《个人购房按揭贷款合同》、借款借据和本案庭审笔录予以佐证。本院认为，本案为因迟延交付房屋引起的商品房买卖合同纠纷。本案的焦点为：1.被告提出逾期违约金约定过高申请降低的抗辩能否采纳；2.原告诉请的逾期交房违约金如何计算；3.原告诉请的逾期办证违约金应否支持。关于焦点1，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，本案中，合同约定的违约金为已付房款的每日万分之五，明显高于原告因被告迟延交付行为导致原告的实际损失，应认定为违约金约定过高，应予以适当减少。因此，被告提出违约金过高申请及降低的抗辩本院予以采纳。关于焦点2，本案原告已按合同约定履行了付款义务，而被告未按约定时间将房屋交付给原告，违约事实明显，应当承担违约责任。但原告于2018年4月20日起对涉案房屋进行装修，已实际占有使用了该房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”根据上述法律规定，应视为被告于2018年4月20日已交付涉案房屋给原告。因此，迟延交付房屋的违约金应从2015年12月31日起计算至2018年4月20日止。另外，基于焦点为1的理由，本案原告迟延交房的违约金应按原告租房居住的实际需要的实际损失来确定，根据当地同类房屋租金的市场价格，本院酌定原告实际损失为每月1500元，则原告提出的逾期交房违约金应计算为1500元/月×28个月=42000元。原告超过这一数额的请求部分本院不予支持。关于焦点3，本案中，原告已支付相关办证费用给被告，但被告未办理好涉案房屋产权证书。根据双方在合同第十五条：“出卖方应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金”的约定。本院认为，虽然双方未约定在不退房情形下针对被告的具体违约责任，但被告祥和公司收取原告办证费用逾期办证的违约事实是客观存在的，在原告不退房的情形下也应承担违约责任。依照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”的规定，本案原告的已付房款总额为387452元，双方约定办证时间为交房后的365日内，则迟延办证的违约金应从2016年12月31日起计算。原告请求从2015年12月29日起计算此项损失不符合双方合同约定，此项损失应从2016年12月31日起计算至原告请求的2018年4月20日止。因此，本案逾期办证违约金为387452元×6%/年×485天=30890元，原告超出这一数额的请求部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告南雄市祥和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金42000元给原告吴万利；二、限被告南雄市祥和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付至2018年4月20日止的逾期办证违约金30890元给原告吴万利；三、驳回原告吴万利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3566元，由原告吴万利负担1566元，被告南雄市祥和房地产开发有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  许文杰人民陪审员  吴七妹人民陪审员  姚 钰二〇一九年七月五日书 记 员  张 震