贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2123号 上诉人（一审被告）：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路长弘大厦。统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳文祥，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李海龙，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201510886960。 委托诉讼代理人（特别授权）:吴海，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610146568。 被上诉人（一审原告）:熊华，男，汉族，1976年11月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称：长弘地产）因与被上诉人熊华商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 长弘地产上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一审认定事实及适用法律错误。（一）本案中，上诉人向被上诉人交房时已经预料到不能如期为被上诉人办理房屋产权证，故在交房时就逾期交房和逾期办证等违约事宜，与被上诉人协商一致后签订《补充协议》，依据《补充协议》，双方的一切违约责任一次性清算完毕，被上诉人丧失了再次主张包括逾期办证等违约责任的权利。一审法院认为“一切违约责任”仅指超期交房的违约责任，认定事实错误。（二）即使被上诉人可以主张逾期办证的违约责任，双方约定的办证时间为2014年12月31日，被上诉人依法主张权利的时间应截至2016年12月31日，被上诉人于2018年6月20日提起诉讼，已经超过了诉讼时效期间，对其诉讼请求应当不予支持。 熊华二审答辩称：1.被答辩人称《补充协议》约定的违约责任包括逾期交房、逾期办证等违约责任，不符合常理。涉案《补充协议》系被答辩人交付房屋时提供的格式合同文本，且被答辩人要求答辩人必须签字，才能受领房屋。双方签订协议之时，已发生的违约情形仅包括逾期交房，被答辩人未在合同约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，构成新的违约。逾期办证违约情形发生在《补充协议》签订之后，双方无法对不确定发生的逾期事项进行责任结算，故被答辩人应当承担逾期办证违约责任。2.被答辩人的违约行为持续至今，且合同约定违约金按日为单位计算，依照民法总则的规定，2015年9月31日至今的违约金债权，未超过诉讼时效期间。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。被答辩人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 熊华向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款462103元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2015年2月14日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止，暂计10000元；2.判令本案受理费由被告承担。事实及理由：2012年2月13日，原告向被告交付房款10000元，2012年3月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市××区迎宾路××单元××号房屋，总价款462103元。同日，原告向被告交付房款172103元。2012年8月28日，原告通过银行贷款280000元交付被告。至此，原告已履行了交付购房款义务，依据《商品房买卖合同》第十五条，被告应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列顺序处理：1、双方约定在商品房买卖合同备案后，申请办理预购商品房预告登记。2、双方约定在办理完预售商品房预购登记后申请办理预购商品房预告登记。3、双方协商。被告于2014年8月7日向原告交付房屋。同日，原告向被告交付了土地证、契税、维修金、交易费、测绘费、工本费等费用。被告应代原告办理权属证书。但由于被告自身的原因，至今尚未履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，构成违约。虽然《商品房买卖合同》中未约定违约金的计算方式，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应以原告已付购房款462103元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2015年2月14日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止，向原告支付违约金。 一审法院认定如下事实：2012年3月14日，原告（买受人）与被告长弘地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市迎宾路××单元××房；商品房价款为462,103元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方协商”合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。 合同签订后，原告依约向被告支付了全部款项，并于2014年8月7日向被告交纳了办证费等费用3721元、契税等费用23830.92元。被告向原告交付了房屋，但至今仍未为原告办理转移房屋所有权证书。2014年8月7日，被告在向原告交付房屋之时，因逾期交房问题，被告与原告签订《补充协议》，约定被告与原告签订的商品房买卖合同有关的一切违约已一次性算清。 一审庭审后，因被告现尚未取得涉案房屋的商品房备案证明书，经一审法院释明，原告表示自愿撤回要求被告办理涉案商品房转移登记的有关文书并交付的诉讼请求。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告已经履行其合同义务，向被告支付了购房房款462103元，而被告亦应依照合同约定于2015年2月13日前（实际交房2014年8月7日的190日内）取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今仍未将涉案房屋所有权转移登记给原告，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。 对于原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金在2015年9月30日前是否超过诉讼时效的问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2015年2月13日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,原则上应从2015年2月14日起开始计算违约金即诉讼时效。原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告未举证证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。因此，2015年10月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，未超过诉讼时效，且在《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间内，应当予以支持；2015年2月14日至2015年9月30日期间的违约金，已超过诉讼时效，不予支持。 对于被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以何标准支付的问题。 被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。涉案房屋因未通过消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记，系被告自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。因双方在合同中队违约责任没有约定，根据《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在合同约定的期限内未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”至规定，本院支持按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准支付违约金，从2015年10月1日起开始计算。涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止，即该违约金以原告已付房价款462103元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准从2015年10月1日起计算至被告向不动产登记机关提交为原告办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告之日。关于被告主张双方签订了补充协议，被告逾期办证违约金已结清的辩解理由，因该协议系在办理交房手续之前签订，且签订之日2014年8月7日距合同约定的办证时间尚有半年之余，届时被告尚未产生逾期办证违约行为，根据常理逻辑判断，原告签订协议真实意思的表示系针对被告的逾期交房行为，并不包括逾期办证行为，故被告的抗辩理由不成立，不予采纳。对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，予以适当采纳；对其他抗辩事由，无事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告熊华逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款462,103元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准从2015年10月1日起计算至被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司向不动产登记机关提交为原告熊华办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告熊华之日）。二、驳回原告熊华的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.本案是否超过诉讼时效期间；2.上诉人是否应当承担逾期办证违约责任。 关于第一个争议焦点，根据一审法院查明的事实，双方当事人在《商品房买卖合同》约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。一审法院关于本案部分债权未超过诉讼时效期间的认定，符合法律规定和本案事实且论证充分翔实，本院予以确认，不作赘述。 关于第二个争议焦点，依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条、第十五条之约定，上诉人应当在2013年12月31日前向被上诉人交付商品房，并应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。针对被上诉人因上诉人逾期履行前述协助办证义务提出的违约责任主张，上诉人依据其于2014年8月7日实际向被上诉人交付案涉房屋时，与被上诉人签订的《补充协议》进行违约责任抗辩，主张双方之间有关商品房买卖合同的一切违约责任已经结算完毕。本院审查认为：在案证据显示，双方签订《补充协议》之时，上诉人逾期交房的违约事实业已固定，双方具备对该项违约责任进行清算的事实基础；反之，彼时合同约定的上诉人应当向不动产登记机关办理产权登记备案的履行期限尚未届满，上诉人是否违约处于不确定状态。即便如上诉人所称，其此时已经预判到自己不能如期履行合同义务，但本院认为，在违约期间尚不明确的情况下，双方即就与合同相关的一切违约责任进行清算，有悖生活常理。再者，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。就本案而言，商品房买卖合同项下，除限期交付房屋和协助买受人办理取得房屋权属证书外，出卖人还须承担对商品房的质量保障等合同义务，如若依据《补充协议》关于“甲乙双方签订的与商品房买卖合同有关的一切违约以一次性算清”的约定，即免除上诉人在合同项下的全部违约责任，显然有违公平原则。故此，被上诉人诉请上诉人承担逾期办证违约责任，事实和法律依据充分，依法应予支持。 综上，上诉人长弘地产的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年七月三十日 书记员  何婷婷