广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终1199号上诉人（原审被告）：惠州市美地房产开发有限公司，地址：惠州市。法定代表人：陈晓文。委托诉讼代理人：袁晓波，广东凯扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市美地物业管理有限公司，地址：惠州市。法定代表人：刘志中，经理。委托诉讼代理人：杜庆华，广东东舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭少蓉，广东东舟律师事务所律师。上诉人惠州市美地房产开发有限公司与被上诉人惠州市美地物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告惠州美地房产开发有限公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初1951号民事判决，依法改判：驳回被上诉人对“美地XX城”第三期房屋物业管理费及违约金的诉讼请求，或将案件发回惠州市惠城区人民法院重新审理；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审认定涉案的美地XX城三期房屋及商场不包含在双方签订的《物业管理委托合同》的范围之内，这符合事实，但认定该第三期物业一直由原告提供物业服务，由此推定双方就第三期房屋物业管理形成事实上的合同关系，无任何依据。1、被上诉人无证据证明：其对第三期物业进行管理服务是上诉人的真实意思表示或符合上诉人的意思。原审判决仅以上诉人未就被上诉人对第三期物业管理服务提出过任何异议为由做出认定，这在理由上是不充分的，被上诉人应进一步举证证明：上诉人对被上诉人的行为予以认可，因被上诉人未能就该事项举证证明，应视为被上诉人的行为未为上诉人认可。2、被上诉人无证据证明：其对第三期物业管理服务的起止时间、管理服务的内容、计收物业费及违约金的依据等等。被上诉人以与已收楼的第三期部分业主签订了前期物管协议，对该部分楼房提供前期的物管服务时，需要从第三期其他空置的房屋处路过，就认为自己为第三期全部房屋或商铺提供了物管服务，因而要收取物管费及高额的违约金，这是没有依据的。原审判决在没有查明相关事实的情况下，即认定双方存在事实上物管服务合同关系，并判决上诉人承担物管费及违约金的法律责任，这样处理是草率的。二、第三期房屋物管服务费的处理，不属于本案审理的范围。退一万步讲，即使被上诉人对第三期全部楼房、商铺进行了物管服务，因该服务事前没有上诉人的委托授权，事后又不为上诉人认可，故被上诉人的该项管理服务，在上诉人的意思之外，被上诉人的管理行为是无因的，不应该认定为事实上的合同关系，只能根据被上诉人管理服务付出的劳动和成本，上诉人获取了多少利益来进行处理，因双方不成立事实上的合同关系，被上诉人的违约金请求不应该获得支持，故该案只能是一个无因管理纠纷或不当得利纠纷，应当另案处理。原审判决将两个不同的案由杂糅在一起，造成了本案错误的判决。故此，上诉人为维护自己的合法权利，特具状上诉至贵院，期待贵院判如所请。上诉人在二审庭审中补充事实、理由：上诉人与被上诉人签订了物业管理委托合同，没有将第三期1、2单元房屋纳入双方约定的物业管理范围，一审已经查明该事实。被上诉人将第三期第1、2单元的物业费起诉了，一审既然认定不属于物业管理范围，又认定被上诉人对该范围提供了物业服务，就判定我方支付第三期1、2单元的物业费，我方认为该判决有误，故提起上诉。被上诉人惠州美地物业管理有限公司辩称，一、原一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。原一审已查明及认定事实：1、上诉人与答辩人已于2005年6月18日签订《物业管理委托合同》，上诉人将位于惠州惠城区XX岸XX湖XX号小区“美地XX城”的物业小区委托答辩人进行物业管理，委托管理期限为20年，即自2005年6月1日起至2025年5月31日止（具体详见判决书第4页18—23行）。2、涉案房屋均位于合同约定的惠城区XX岸XX湖XX号小区内。（具体详见判决书第7页3—4行）3、三期于2010年10月交楼，答辩人与三期物业的各业主签订了前期物业管理协议。（具体详见判决书第7页4—5行）4、答辩人对该小区的整个物业提供了物业管理服务，除答辩人对该小区进行物业管理外，无其他物业公司对该小区进行管理。（具体详见判决书第7页7—9行）5、惠城区XX岸XX湖XX号小区现地址为惠州惠城区XX岸XX2路7号美地XX城（具体详见判决书第7页16—17行）6、答辩人与上诉人于2005年6月18日签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实的意思表示，且协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行各自义务，答辩人已约对委托管理的物业履行了物业管理服务义务，但上诉人未按约定向答辩人支付物业管理费等费用，构成违约，应承担相应的民事责任。（具体详见判决书第7页22—24行、第8页1—3行）答辩人与上诉人依法依约均已建立物业服务合同关系，答辩人已依法为包括上诉人在内的全体小区业提供物业管理服务，上诉人理应向答辩人支付物业管理服务费用及承担违约责任。是故，原一审依据（具体详见判决书第8页18—21行）：1、《中华人民共和国合同法》第60条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《物业管理条例》第41条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第64条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第142条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。判决上诉人向答辩人支付其拖欠的物业管理费用及违约金符合事实及法律的规定。综上，原一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持，上诉人诉请无事实及法律依据，答辩人请求法庭依法驳回上诉人对答辩人的全部诉讼请求，依法维护答辩人的合法权益。原审原告惠州美地物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付2015年3月1日至2017年2月28日期间的物业管理费人民币852003.67元、分摊电费人民币14370.05元，物业管理费违约金人民币875452.22元（暂计至2017年2月10日，后续违约金计至实际付清之日止）；以上共计总金额人民币1741825.94元；2、由被告承担本案全部的诉讼费用、律师代理费人民币50000元。一审法院认定事实：原、被告于2005年6月18日签订《物业管理委托合同》，约定：被告将位于惠州市惠城区××岸××湖××小区“××地××”物业小区（××至：XX淡路、南36米市政大道、西XX南苑、北吊鸡沥）委托原告实行物业管理，占地面积60000平方米，建筑面积180000平方米，委托管理的物业构成细目见附件一，委托管理期限为20年，自2005年6月1日起至2025年5月31日止。第二十二条约定：1、物业的管理服务费：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.1元（小高层住宅），0.6元（多层住宅），3元（非住宅房屋）的标准由原告向业主或物业使用人收取。2、空置房屋的管理服务费：按建筑面积每月每平方米按管理费标准的50%向业主（已售房经申请同意空置的）和被告（未售房）收取。3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三缴纳滞纳金。第二十五条约定：其他原告向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：1、高层楼房电梯运行费按实结算，向业主或物业使用人收取；2、各项由小区物业管理处向业主提供的有偿服务项目按公布标准收取费用。附件一物业构成细目：一、住宅楼**小高层住宅楼两栋，120户；2、十六层小高层住宅楼两栋，224户；3、七层多层住宅楼四栋，228户。原告称合同签订后，原告按合同约定向被告提供物业管理服务，因被告曾是原告的股东，自签订合同后被告一直未交纳物业管理费，大约2014年原告股东变更，被告不再是其股东，自2015年3月1日独立向被告收取物业管理费，但被告一直拖欠物业管理费用，至其起诉之日，有原告提供物业服务的被告名下的67套物业拖欠物业管理费852003.67元、分摊电费14370.05元，因被告逾期交费产生违约金875452.22元（每天按应缴总金额的0.3%暂计至2017年2月10日），共计1741825.94元。其中：45套房屋已被法院裁定过户（44套房屋：1单元13层09号房、1单元14层08号房、1单元15层08号房、1单元17层08号房、1单元18层08号房、1单元19层08号房、1单元20层02号房、1单元20层08号房、1单元23层08号房、1单元24层08号房、1单元25层08号房、1单元26层06号房、1单元26层08号房、1单元27层08号房、1单元27层09号房、1单元28层08号房、1单元29层08号房、1单元30层08号房、2单元5层07号房、2单元6层04号房、2单元7层01号房、2单元9层01号房、2单元14层01号房、2单元14层05号房、2单元18层01号房、2单元21层01号房、2单元24层01号房、2单元30层07号房、2单元30层05号房、2单元30层09号房、1单元10层07号房、1单元23层03号房、1单元26层07号房、1单元27层06号房、2单元5层04号房、2单元6层01号房、2单元6层02号房、2单元7层08号房、2单元8层04号房、2单元11层04号房、2单元17层03号房、2单元18层08号房、2单元25层08号房、2单元27层09号房，上述房屋物业管理费自2015年3月1日计算至2015年8月31日，另1套房屋即三期3层01号商场于2016年1月5日被裁定过户，物业管理费自2015年3月1日计算至2015年12月31日），其余22套房屋（9栋3层02号房、10栋4层08号房、10栋4层09号房、10栋9层06号房、11栋9层08号房、1单元5层05号房、1单元6层08号房、1单元7层08号房、1单元8层08号房、1单元9层08号房、1单元28层07号房、三期1层04号商场、三期1层05号商场、三期1层06号商场、三期1层07号商场、三期4层01号商场、1层23号（3-4栋、7-8栋）、9栋2层01号商场、10-11栋2层01号商场、三期1层01号商场、三期1层02号商场、三期1层03号商场）的物业管理费自2015年3月1日起计算至起诉之日（2017年2月28日）。被告辩称合同已明确约定委托管理的物业范围，原告所述的三期1单元、2单元的房屋、商场及10栋、11栋的房屋共计62套物业均不在约定的委托管理范围。另被告称3-4栋、7-8栋1层23号、三期1层1号、2号、3号商场有案外人在使用，应按照谁受益谁付费的原则处理。原告称涉案房屋确有部分属于三期，均位于合同约定的惠城区XX岸XX湖XX号小区内，三期于2010年10月交楼，原告陆续与三期物业的各业主签订了前期物业管理协议。原、被告于2005年签署合同后，被告长期无法联系，故未与被告就三期物业签订书面协议，但原告对该小区的整个物业提供了物业管理服务，除原告对该小区进行物业管理外，无其他物业公司对该小区进行管理。另10栋、11栋属于二期房屋，在合同约定的管理范围内。对被告所述3-4栋、7-8栋1层23号、三期1层1号、2号、3号商场有案外人在使用的问题，原告表示在本案主张的时间段内未收取过相关费用。原告提交的业主欠费明细表显示9栋2层1号商场、10-11栋2层1号商场、3-4栋、7-8栋1层23号、三期1层1号、2号、3号商场的房屋状态：使用。关于公摊电费，原、被告均认可按户分摊。另查一，惠城区XX岸XX湖XX号小区现地址为惠州惠城区XX岸XX2路7号美地XX城。另查二，原告委托广东东舟律师为诉讼代理人产生律师代理费5万元，其提交了《民事委托代理合同》及发票。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。本案中，原、被告于2005年6月18日签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行各自义务。原告已依约对委托管理的物业履行了物业管理服务义务，但被告未按约定向原告支付物业管理费等费用，构成违约，应承担相应的民事责任。涉案的美地XX城三期1、2单元房屋及商场虽未在双方合同约定的委托管理物业范围，但上述物业一直由原告提供物业服务，本案无证据显示被告曾对此提出异议，对上述物业双方形成事实物业服务合同关系，被告应向原告支付相应的物业管理费等费用。关于被告抗辩部分物业由案外人使用，应按照谁受益谁付费的原则处理的问题，本院认为，本案无证据证明业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，被告作为该部分物业的业主，原告要求其交纳物业管理费等费用，有事实与法律依据，本院予以支持。关于违约金，合同约定逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三缴纳滞纳金，该标准过高，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算（以当期应缴的物业管理费为基数），但最高不得超过拖欠款852003.67元的30%即255601.1元。关于律师费，双方对此费用没有明确约定，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠州美地房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州美地物业管理有限公司支付2015年3月1日至2017年2月28日拖欠的物业管理费852003.67元、分摊电费14370.05元及违约金（违约金以当期应交物业管理费为基数，自欠费之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际支付之日止，最高不得超过255601.1元）。二、驳回原告惠州美地物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14898元（原告已预交10463元），由原告惠州美地物业管理有限公司负担5214元，被告惠州美地房产开发有限公司负担9684元。被告应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：被上诉人是否事实上对3期1、2单元房屋及商场提供了物业服务，上诉人应否向被上诉人缴纳相应的物业管理费？具体评述如下：关于被上诉人是否事实上对涉案小区3期1、2单元房屋及商场提供了物业服务，上诉人应否向被上诉人缴纳相应的物业管理费的问题。双方于2005年6月18日签订《物业管理委托合同》，约定：“惠州美地房产开发有限公司将位于惠州市惠城区××岸××湖××小区“××地××”物业小区（××至：XX淡路、南36米市政大道、西XX南苑、北吊鸡沥）委托惠州美地物业管理有限公司实行物业管理，占地面积60000平方米，建筑面积180000平方米，委托管理的物业构成细目见附件一，委托管理期限为20年，自2005年6月1日起至2025年5月31日止。”双方签订合同后，涉案小区3期于2010年10月交楼，因上诉人长期无法联系，双方未就涉案小区3期物业签订书面协议，而被上诉人陆续与3期物业的各业主签订前期物业管理协议。被上诉人对涉案小区提供了物业管理服务，3期1、2单元房屋及商场位于涉案小区内，无其他物业公司对小区进行物业管理。故此，被上诉人已事实上为包括上诉人在内的全体小区业主提供物业管理服务。由于上诉人没有按规定向被上诉人缴交物业管理费，被上诉人一审提起本案诉讼要求上诉人支付自其取得涉案物业2015年3月1日至实际付清之日止的物业管理费、拖欠的电费，有事实和法律依据，应予支持。上诉人主张被上诉人并未提供物业服务，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“……物业企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”现上诉人亦无法提交其他证据予以证明，本院对其未接受物业服务的主张不予采纳。由于上诉人长期欠缴物业管理费，一审按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条对违约金进行调整，并无不当，本院予以维持。上诉人同时主张即使被上诉人提供了物业服务，但未经其授权，被上诉人的管理行为是无因的，上诉人无须支付违约金，上诉人的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。故此，被上诉人事实上对涉案小区3期1、2单元房屋及商场提供了物业服务，上诉人未向被上诉人支付物业管理费、分摊电费，已构成违约，上诉人应向被上诉人缴纳相应的物业管理费、分摊电费及违约金。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，二审予以维持。上诉人的上诉，没有事实依据，二审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用14898元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 黄宇乐二〇一九年七月十二日法官助理雷彩霞书记员叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。