贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2725民初1988号 当事人基本情况及案件审理经过 原告郭建林，男，1983年9月11日生，汉族，贵州瓮安人，住所地贵州省瓮安县， 原告王艳，女，1987年6月19日生，汉族，贵州瓮安人，住所地贵州省瓮安县， 委托代理人郭建林，系王艳之夫，代理权限为特别授权。 被告黔南州匀海房地产开发有限责任公司瓮安分公司，住所地贵州省瓮安县雍阳镇花竹社区文峰南路**楼****。 负责人罗全波。 被告黔南州匀海房地产开发有限责任公司，住所贵州省都匀市文明路协和****，注册号522700000004427，统一社会信用代码91522701216250922X。 法定代表人罗全波，系该公司董事长。 委托代理人吴强，男，1977年9月20日生，汉族，贵州省都匀市人，住所，住所地贵州省都匀市南州匀海房地产开发有限责任公司副经理。代理权限为一般授权。 被告张毅，女，汉族，1974年1月12日生，贵州都匀人，住所，住所地贵州省都匀市南州弘扬商场管理有限责任公司法定代表人。 委托代理人吴强，男，1977年9月20日生，汉族，贵州省都匀市人，住所，住所地贵州省都匀市南州匀海房地产开发有限责任公司副经理。代理权限为一般授权。 原告郭建林、王艳诉被告黔南州匀海房地产开发有限责任公司瓮安分公司（以下至判决主文简称“匀海房开瓮安分公司”）、黔南州弘扬商场管理有限责任公司（以下至判决主文简称“弘扬公司”）委托合同纠纷一案，本院于2019年5月5日受理后，依法追加黔南州匀海房地产开发有限责任公司（以下至判决主文简称“匀海房开公司”）、张毅为本案被告参与诉讼，于2019年7月5日依法适用简易程序由审判员杨雅淋公开开庭进行了审理。原告郭建林、王艳的委托代理人郭建林、被告匀海房开公司和被告张毅的委托诉讼代理人吴强到庭参加了诉讼；被告匀海房开瓮安分公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告郭建林、王艳的诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付原告应得的投资收益金(2017年7月30日至2019年7月30日)共计52800.00元；2、请求法院依法判令被告赔偿原告合同违约金19245.60元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告匀海房开公司的答辩意见是：匀海房开瓮安分公司将瓮安“弘扬世纪城”的房屋第二层20号商铺出售给二原告是事实。瓮安“弘扬世纪城”项目于2013年12月主体竣工验收，2014年7月30日，被答辩人郭建林、王艳购买答辩人瓮安“弘扬世纪城”项目第二层20号商铺，建筑面积42.11㎡，购买金额（￥330000.00元），后匀海房开瓮安分公司委托弘扬公司代为经营管理，并与购房者签订了十年的商铺委托管理合同，并且前三年的租金一次性优惠返在了房价里，后七年租金按每六个月支付一次进行支付。同时，匀海房开瓮安分公司为该商铺委托管理合同提供了全部担保，并签订了《担保书》。合同签订后，匀海房开瓮安分公司对“弘扬世纪城”二层商场进行了装修，准备移交给弘扬公司进行经营管理。但是，在2014年10月22日黔南州公安消防大队对“弘扬世纪城”项目进行检查，并出具建设工程消防设计审核意见书，认定部分消防设计不合格，需要整改，整改完毕经过验收合格才能经营。综上所述，双方签订的商铺委托合同实际一直未实施，商铺也未交与弘扬公司进行经营管理，后弘扬公司因未有业务发生，在2018年12月申请了注销。因与匀海房开瓮安分公司签订有《担保书》，所以涉及商铺委托管理合同的责任就由匀海房开瓮安分公司全部负责，至于被答辩人要求支付第三年以后的投资收益金52800.00元及违约金19245.60元因商铺委托管理合同从未履行，所以答辩人不同意支付，该诉讼请求应驳回。但是，根据商品房买卖合同的第四章第十三条之逾期交房责任，从商铺委托管理合同约定第四年起，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款价万分之一的违约金。 被告匀海房开瓮安分公司的答辩意见是：同匀海房开公司的答辩意见一致。 被告张毅的答辩意见是：张毅是弘扬公司的法定代表人。2014年受匀海房开瓮安分公司委托，管理该公司在瓮安开发项目“弘扬世纪城”第二层商业招商招租，弘扬公司与购房业主签订《商铺委托管理合同》后，房开商与业主因为消防整改问题一直未将商铺交给弘扬公司进行管理，而且我公司只负责商业管理及招租，消防未验收不能进行招租，在《商铺委托管理合同》第二条约定要符合国家有关消防安全规定。《商铺委托管理合同》因房开商消防未验收合格不能招商招租，所以，该合同未能履行自然作废，并且弘扬公司一直未有业务开展，在2018年12月注销了弘扬公司。因匀海房开瓮安分公司与弘扬公司签订《担保书》，所以相关法律责任应由匀海房开瓮安分公司负责处理。 审理查明的事实 现查明：匀海房开公司在瓮安开发“弘扬世纪城”，并且在瓮安设立匀海房开瓮安分公司。匀海房开瓮安分公司委托弘扬公司对瓮安“弘扬世纪城”进行管理。2014年7月30日，郭建林、王艳在弘扬世纪城购买2层20号商铺，建筑面积42.11平方米，房价总款为330000.00元，并与匀海房开瓮安分公司签订了《商品房买卖合同》。同日，郭建林、王艳与弘扬公司签订弘扬世纪城《商铺委托管理合同》，合同约定：郭建林、王艳购买的位于弘扬世纪城2层20号商铺，建筑面积42.11平方米，投资总价330000.00元，委托弘扬公司经营管理；委托期限为十年，自2014年7月30日至2024年7月29日止，在此期间，弘扬公司有权自营或转租给其他人使用，弘扬公司在经营期间应用于合法商业用途并符合国家有关消防安全规定；委托期间内前三年的投资收益金（按投资总价的7%年回报计）按照双方约定弘扬公司已一次性支付给郭建林、王艳人民币88308.00元；在委托期内4-10年收益金的支付方式为郭建林、王艳按时到弘扬公司领取或由弘扬公司按期将应支付给郭建林、王艳的收益金存入其提供的银行账号（其中前三年为2017年7月30日、2018年1月30日、2018年7月30日、2019年1月30日、2019年7月30日分别支付13200元），在委托期内，弘扬公司逾期超过30个工作日未支付郭建林、王艳投资收益金视为违约，弘扬公司自违约之日起每日按拖欠该半年投资收益总额的0.2%向郭建林、王艳支付违约金。2014年7月30日，匀海房开瓮安分公司为弘扬公司与郭建林、王艳在同日签订的“弘扬世纪城”2层20号商铺《商铺投资及委托经营合同书》中关于投资收益支付的全部履行提供全程担保。当日，郭建林、王艳用前三年投资收益金（租金）88308.00元冲抵购房款88308.00元。之后，原告多次向被告索要后期投资收益金未果，原告遂诉至本院，要求按前述请求判决。 另查明：弘扬公司于2018年12月21日已注销，该公司为一人有限责任公司，股东是张毅。 上述事实，有原被告的陈述及原告举证的《商品房买卖合同》复印件、《商铺委托管理合同》复印件、《担保书》复印件，张毅提交的匀海房开公司和匀海房开公司瓮安分公司的营业执照和张毅的身份证复印件、消防设计审核意见书等证据在卷为凭，本院予以确认。 判决理由和结果 本案争议的焦点是：原告的请求是否支持？ 本院认为：从原告郭建林、王艳提交的《商铺委托管理合同》来看，应当认定原告郭建林、王艳将“弘扬世纪城”2层20号商铺委托给弘扬公司管理，由弘扬公司向原告郭建林、王艳支付投资收益金（租金），弘扬公司从合同签订之日管理原告郭建林、王艳位于瓮安县××世纪城××商铺（面积为42.11平方米）。至今，依照弘扬公司与郭建林、王艳签订的《商铺委托管理合同》，应当认定弘扬公司差欠原告郭建林、王艳2017年7月30日至2019年7月30日的租金52800.00元的事实存在。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，原告郭建林、王艳要求弘扬公司给付租金52800.00元有理，本院予以支持。因弘扬公司于2018年12月21日已注销，且弘扬公司为一人有限责任公司，股东为张毅，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，弘扬公司所欠的债务，应当由张毅承担。 从原告郭建林、王艳提交的《担保书》来看，匀海房开瓮安分公司是弘扬公司与郭建林、王艳签订的《商铺委托管理合同》的担保人，依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”之规定，应当由匀海房开瓮安分公司对弘扬公司的《商铺委托管理合同》承担连带责任。因匀海房开瓮安分公司是匀海房开公司设立的分公司，匀海房开瓮安分公司不具有法人资格，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，匀海房开瓮安分公司民事责任应当由匀海房开公司承担。 关于原告请求被告给付违约金的问题。被告匀海房开公司匀海房开公司瓮安分公司请求法院调整违约金，原告请求被告支付违约金19245.60元明显过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，结合本案实际情况，本院酌情支持违约金5280.00元（计算方式为被告差欠原告租金52800.00元的10%），超出部分，本院不予支持；上述租金及违约金共计58080.00元。 关于被告辩称“弘扬世纪城”的消防不合格不准经营就不同意支付投资收益金和违约金的问题。因弘扬世纪城的房屋是匀海房开公司开发，匀海房开公司又委托弘扬公司进行管理；弘扬公司又与郭建林、王艳签订《商铺委托管理合同》，该合同约定“自2014年6月1日至2024年5月31日止，在此期间，弘扬公司有权自营或转租给其他人使用，弘扬公司在经营期间应用于合法商业用途并符合国家有关消防安全规定”，所以，弘扬世纪城的消防是否合格与原告郭建林、王艳无关，故对被告匀海房开公司和匀海房开瓮安分公司的辩称意见不予采信。 被告匀海房开瓮安分公司经本院依法送达开庭传票传唤，未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、第六十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告张毅于本判决生效后十日内给付原告郭建林、王艳2017年7月30日至2019年7月30日止的投资收益金（租金）人民币五万八千零八十元（￥58080.00元）；被告黔南州匀海房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任； 二、驳回原告郭建林、王艳的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币800元（原告已预交），由被告张毅、黔南州匀海房地产开发有限责任公司负担，届时与上述款项一并给付原告郭建林、王艳。 权利义务告知 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费1600元，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。 若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  杨雅淋 二〇一九年七月三十一日 书记员  潘大贤