河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终3102号上诉人（原审原告）：王继鲜，女，1988年11月7日出生，汉族，住涿州市。委托诉讼代理人：武巍，北京市京师（保定）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜平平，女，1984年10月20日出生，汉族，住保定市北市区。委托诉讼代理人：孙燕青，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦，北京市中银律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审被告）：潘方，女，1982年6月17日出生，汉族，住保定市蠡县。委托诉讼代理人：孙燕青，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦，北京市中银律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审被告）：钟超，男，1982年9月1日出生，汉族，住高碑店市。被上诉人（原审被告）：郝玉，女，1985年5月8日出生，汉族，住高碑店市。原审第三人：高碑店市缘家房产经纪有限公司，住所地高碑店市和平东路北侧五一路西侧阳光海洋社区****底商。法定代表人：张晓宁。上诉人王继鲜因与被上诉人杜平平、潘方、钟超、郝玉、原审第三人高碑店市缘家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初3513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王继鲜上诉请求：1、依法撤销高碑店市人民法院作出的（2018）冀0684民初3513号民事判决书；2、依法确认上诉人与单桂云签订的二手房买卖合同无效；3、判决被上诉人返还购房款667500元及自2017年8月至被告返还之日止的利息，利息按年利率6%计算；4、判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、重审一审中法院认为“截止法庭辩论终结前涉案房屋开发商已取得商品房预售许可证，应认定双方签订的房屋买卖合同是合法有效的”这一观点没有法律依据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案的起诉时间是2017年8月，涉案房产预售证的发证日为2018年4月1日，因此一审法院的判决违法。二、一审法院认定的基本事实不清。重审一审中法院认定“被告杜平平、潘方共同以单桂云名义于2017年3月8日购买了高碑店市紫金府17-I-1102室房屋”这一点是错误的，单桂云只是与开发商签订商品房买卖的预约合同，且至上诉人起诉时该商品房五证不齐，因此该预约合同依法无效。上诉人与单桂云不相识，且从未见过。涉案房产实际是被上诉人钟超、郝玉委托给第三人出售，上诉人出于对第三人的信赖拟向被上诉人钟超、郝玉购置，上诉人一直以为是钟超、郝玉的房产，直至签署合同时方知实际房主是单桂云，同样出于对第三人的信赖上诉人签署了二手房买卖合同。也是因二手房买卖合同上署名为单桂云，上诉人不得已在原一审起诉时列单桂云为被告，但单桂云被列为被告后法院始终无法送达，上诉人又撤销了对单桂云的控告。之后被上诉人钟超、郝玉追加了被上诉人杜平平、潘芳，自称单桂云的人又以证人的身份出具证明、视频证明涉案房产的实际出资人是杜平平、潘芳，且该视频是杜平平、潘芳拍摄的由被上诉人钟超、郝玉提交的。一审法院应当追加单桂云为被告，一审程序有重大瑕疵。单桂云是本应出庭参加诉讼的当事人，却故意不参加诉讼，反而成为证人。庭审中四被上诉人之间的陈述相互矛盾。四被上诉人及单桂云之间的关系混乱，明显不符合常理。三、一审程序严重违法。2018年9月11日高碑店市人民法院向上诉人发出了合议庭组成人员通知书，告知上诉人合议庭组成人员为审判长赵莹、审判员闫冠军、陪审员杨亚辉，但开庭时合议庭组成人员变更为审判长赵堂、审判员闫冠军、陪审员张艳华。根据《最高人民法院关于人民法院合议庭工作的若干规定》第三条，合议庭组成人员确定后，除因回避或者其他特殊情况，不能继续参加案件审理的之外，不得在案件审理过程中更换。更换合议庭成员，应当报请院长或者庭长决定。合议庭成员的更换情况应当及时通知诉讼当事人。上诉人在重审一审终结前未收到任何变更合议庭人员的通知，因此重审的一审程序严重违法。被上诉人杜平平、潘方辩称，一、关于涉诉合同的法律效力问题。涉诉房屋已经取得《商业房预售许可证》，上诉人与单桂云于2017年7月7日签订《二手房买卖合同》，购买高碑店市紫金府17-1-1102号房屋以及地下室，上诉人于2017年7月份起诉单桂云至河北省保定市中级人民法院。河北省保定市中级人民法院作出民事裁定书以事实不清，发回重审。依据《中华人民共和国民事起诉法》中关于发回重审相关规定，本案立案之日应为2018年7月份，系起诉之日。2018年4月11日隆基房地产开发公司取得《房屋预售许可证》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖司法解释”）第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。1、涉诉房屋买卖合同主体合格，出卖人杜平平、潘芳和买受人王继鲜均具有法律规定的缔约资格。出卖人杜平平、潘芳和买受人王继鲜均是具有完全民事行为能力人，根据《民法总则》第7条，本案缔约各方通过签订的《二手房买卖合同》进行的民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。2、出卖人杜平平、潘方和买受人王继鲜三方买卖涉诉房屋的意思表示真实。出卖人通过对中介授权的追认，表明卖方意思表示真实。买受人已经支付了部分购房款616500元，并结合王继鲜与郝玉微信往来，要求郝玉为其出卖涉诉房屋的证据，表明买房意思表示真实。由此足以证明买卖双方买卖涉诉房屋的意思表示真实。3、涉诉《二手房买卖合同》不违反法律、行政法规或者社会公益。4、涉诉《二手房买卖合同》约定的买卖房屋行为确实可行。涉诉房屋已经取得《预售许可证》，销售买卖行为均符合法律法规政策的规定，涉诉房屋转移交付后，按照行政程序，均能办理所有权转移登记，故该房屋的意思表示真实。二、关于已付购房款的问题。1、上诉人庭审中，提交两份分别为包健、任丽娇证明以其账户向答辩人钟超、郝玉转账667000元的证明。但答辩人杜平平、潘芳实际收到购房款617000元，均有中国农业银行的历史记录明细为证。根据民事证据效力位阶，答辩人杜平平、潘芳提供银行历史记录系书证，而包健、任丽娇证言系证人证言，书证的证明效力高于证人证言。由此可以认定答辩人杜平平、潘芳实际收到款项仅为617000元。上诉人于2018年12月11日提交的2017年4月4日向王莎莎5万元转账记录，但答辩人钟超对该证据关联性不认可，因答辩人钟超与王莎莎转账频繁，不能就此认定该笔款项就是上诉人支付，无直接证据证明上诉人向答辩人杜平平、潘芳支付667000元。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定上诉人承担举证不能的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。单桂云与上诉人系合同当事人，且房屋实际所有人为答辩人杜平平、潘芳。根据合同的相对性，上诉人实际支付购房款为617000而非上诉人主张的667000元。2、协议约定单价11030.16*房屋总面积113.92平方米=1256555.83元，已付购房款667500元，余款589055.827元，另案向王继鲜主张。3、王继鲜诉称已付购房款667500元，实际收到购房款616500元，余款51000元未收到，另案向王继鲜主张。王继鲜既然已经签订《二手房买卖合同》，就应当接收该合同的约束，按照约定履行的合同义务，而不应当在房地产买卖市场出现下滑的情况下，借口《二手房买卖合同》效力问题，意图通过诉讼的方式实现退房的目的，其行为违背诚实信用的法律原则，也不符合《合同法》关于全面履行合同义务的规定。上诉请求不能被支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持。上诉人主张不知道单桂云的身份及不认可潘方、杜平平的诉讼主体资格没有事实及法律依据。被上诉人郝玉辩称，一审判决认定事实清楚，合理合法。被上诉人钟超未作答辩。原审第三人高碑店市缘家房产经纪有限公司未作陈述。王继鲜向一审法院起诉请求：1、依法确认王继鲜与单桂云签订的二手房买卖合同无效；2、判令被告返还购房款667500元，并支付占用购房资金的利息（自2017年8月至被告返还之日止，按年息6%计算）；3、诉讼费等由被告负担。一审法院认定事实：杜平平、潘方共同以单桂云名义于2017年3月8日购买了高碑店市紫金府17-1-1102室房屋，并支付了首付款407590元，单桂云在杜平平、潘方的同意下将上述房屋委托给被告钟超、郝玉二人代为出售。2017年4月4日，在第三人的居间下卖方（甲方）单桂云与买方（乙方）王继鲜签订《二手房买卖合同》，合同约定单桂云将其自隆基泰和置业有限公司购得的高碑店市紫金府17-1-1102室房产出售给原告王继鲜，由乙方一次性给付甲方购房款367500元，剩余尾款30万元于2017年4月5日上午12点之前交还甲方，甲方无条件配合更名，以后产生的任何费用由乙方承担。合同签订后，王继鲜履行了支付购房款667500元的付款义务，其中1、2017年4月4日案外人任丽娇受王继鲜委托代为向郝玉支付购房款116500元；2、2017年4月4日王继鲜自中国银行账户向钟超转款50000元；3、2017年4月5日王继鲜交付中介公司员工王莎莎30万元现金由其转付郝玉；4、2017年4月4日王继鲜通过微信向中介公司员工王莎莎转账21000元，王莎莎转付钟超；5、案外人包健受王继鲜委托代为向钟超支付购房款18万元。上述事实有购房协议书、二手房买卖合同、转账凭证、收条、购房款收据、证人证言、视频资料、预售许可证，土地使用权证复印件及庭审笔录中原、被告的陈述予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，王继鲜、单桂云双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且已得到钟超、郝玉、杜平平、潘方的认可，截止法庭辩论终结前涉案房屋开发商已取得商品房预售许可证，应认定双方签订的房屋买卖合同是合法有效的。对于王继鲜关于二手房买卖合同无效，返还购房款并支付利息的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：“驳回原告王继鲜的诉讼请求。案件受理费10475元由原告负担”。本院二审期间，上诉人提交河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初3513号合议庭组成人员通知书一份，拟证明一审法院合议庭人员变更没有通知上诉人，一审法院存在程序瑕疵。被上诉人杜平平、潘方质证称对真实性、关联性、合法性无异议，但不认可证明目的，不属于新证据，且原一审合议庭成员变更曾在庭审中征询过双方意见，双方均予以认可。被上诉人郝玉质证称开庭前双确认过合议庭成员信息，双方都在笔录中签字确认。本院认为，关于本案《二手房买卖合同》效力。《最高人民法院》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案《民事起诉书》落款日期为2017年8月12日，数日后本案立案。涉案房屋在本案起诉前未取得商品房预售许可证，故单桂云与王继鲜于2017年4月4日签订的《二手房买卖合同》应当认定无效。关于被上诉人应返还上诉人的购房款金额。上诉人称共支付房款667500元，被上诉人杜平平、潘方在答辩中认可收到了617000元，本院予以采信，剩余上诉人所主张房款，因无充分证据进行佐证，故本院不予支持。因导致本案合同无效的原因并不可归因于被上诉人，故对上诉人主张被上诉人支付的资金占用期间的利息损失，本院不予支持。被上诉人钟超、郝玉系受被上诉人杜平平、潘方委托出售房屋，其行为产生的后果应由委托人杜平平、潘方承担，故钟超、郝玉本案中不承担返还房款的责任。上诉人认为一审程序存在瑕疵，但并未提交充分证据佐证，本院不予采信。综上所述，一审判决适用法律错误，王继鲜的上诉部分请求成立。本院依照《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初3513号民事判决；二、2017年4月4日单桂云与王继鲜签订的《二手房买卖合同》无效；三、被上诉人杜平平、潘方于本判决生效后十日内日返还上诉人王继鲜购房款617000元；四、驳回上诉人王继鲜的其他诉讼请求。一审案件受理费10475元，由杜平平、潘方负担；二审案件受理费10475元，由王继鲜负担375元，由杜平平、潘方负担10100元。本判决为终审判决。审判长 祁 峰审判员 冯志国审判员 王 琦二〇一九年七月二十九日书记员 田益佳