江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0623民初4658号原告：秦志勇，男，1965年10月17日生，汉族，住如东县。原告：钱开霞，女，1970年10月11日生，汉族，住如东县。原告共同委托诉讼代理人：陆祎，江苏祎华律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：王军军，江苏祎华律师事务所律师。被告：如东昌和地产投资有限公司，住所地如东县掘港镇人民南路**。统一社会信用代码：91320623564327965R。法定代表人：黄卫，执行董事。委托诉讼代理人：顾爱娟，上海知谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慎栋，男，1970年7月8日生，汉族，住南通市通州区。原告秦志勇、钱开霞与被告如东昌和地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法公开开庭进行了审理。原告秦志勇、钱开霞及委托诉讼代理人陆祎，被告如东昌和地产投资有限公司（以下简称昌和公司）及其委托诉讼代理人顾爱娟、张慎栋分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦志勇、钱开霞提出的诉讼请求：1.解除原被告签订的商品房买卖合同，被告退还两原告购房款821244元。2.被告赔偿两原告装修、装潢损失391245.8元（准确数额待司法鉴定后明确）。3.被告赔偿两原告因无法居住而另行租房支出的房屋租金（至起诉之日）45000元，并承担至被告实际履行之日实际发生的租金。4.被告赔偿原告钱开霞误工损失5263.34元。5.被告赔偿原告按照现今市场行情重置同等条件房产的差价（含重置房产及办证的相关税费），具体数额待司法鉴定后明确。最终确认的诉讼请求：1.被告将案涉房屋外墙渗漏部分修复至双方合同约定的标准,并确认自实际修复之日起，修复部分的保修期为五年（修复范围明确：东南鉴定报告第一份第10页6.2中铝合金窗、第11页6.3东卧室飘窗、6.4砌体墙顶部、12页6.5外墙渗漏；东南鉴定报告第二份第7页5.2铝合金窗、5.3外墙渗漏、第9页5.7外空调间）。2.被告赔偿原告装饰装修的损失83827元。3.被告赔偿原告因无法正常居住，另行租房支出的房屋租金损失2016年9月1日至2019年4月16日的房租81272元。从2019年4月17日开始至实际修复之日止的租金。4.被告赔偿原告钱开霞的误工损失5263.34元。事实与理由：两原告于2013年4月8日与被告签订商品房买卖合同，由两原告向被告购买其开发的位于如东县浅水湾水上公园南侧“昌和.水岸花城”11幢3单元301室，建筑面积为148.32平方米的商品房及B-49号建筑面积为28.62平方米的地下车位。合同签订后，两原告至2013年4月16日已付清全部购房款821244元，并分别于2015年7月24日、2015年7月28日办理国有土地使用权证书及房屋所有权证书。被告向两原告交房后，两原告于2014年11月开始进行室内装修，至2015年4月份装修完毕，同年5月份入住。但自2015年9月起，两原告发现屋内窗台开始发霉，其后又出现多处渗水及发霉等一系列问题。经了解，上述房屋渗水问题均系外墙渗漏所致。为此，两原告多次找到物业部门联系被告要求其进行维修，期间也曾因渗水协调维修事宜报警处理。但被告经过数次维修甚至采用破坏性开凿方式仍无法修复，至今渗水问题仍未解决，同时给两原告的装修、装潢造成严重损失。自2016年9月始，案涉房屋的渗水问题及被告的破坏性维修已致两原告根本无法入住，故此两原告另行租房居住至今。综上，因被告交付的房屋存在严重质量问题，致两原告无法实现居住目的，造成的所有损失均应由被告进行赔偿。被告昌和公司辩称，2013年4月8日，两原告与被告签订商品房买卖合同，双方已经全面履行该合同，两原告在装修的时候未发现房屋有渗漏的问题。2015年9月两原告发现房屋北侧小房间外墙和主卧飘窗有渗漏的现象，施工单位接到报修电话后，从户外进行了维修并对其室内进行了修复。2016年上半年又发现主卧外墙、飘窗、新卧室的飘窗渗漏，两原告向维修单位报修。长城建设集团有限公司在接到报修通知后积极查找原因，施工单位于2016年8月开始在室外维修，同年11月维修完毕。维修结束后，经过半年时间检验，原渗漏点已经全部修复，未发现渗漏问题。关于两原告的室内维修事宜，被告和施工单位多次和两原告协商，同意室内损坏部位按其装潢时所用的同品牌材料进行维修。两原告自己也请人将卧室飘窗部位凿破，施工单位多次到两原告室内进行修复，甚至已经支付了软包的定金，但因两原告提出过高要求，要求将原来室内的墙纸全部更换成墙布等，且拒绝施工单位进行修复。2017年6月，原、被告及施工单位就维修事宜进行协商，但因原告一再提出过高要求未能达成协议。因房屋不存在主体结构质量问题，不严重影响两原告居住使用，故两原告主张解除商品房买卖合同不符合商品房解除的法定条件。另外，据了解，两原告自入住以后，水电用量比较稳定，两原告不存在租房费用的发生。综上，原告的主张无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月8日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告位于如东县浅水湾水上公园南侧“昌和.水岸花城”11幢3单元301室，建筑面积为148.32平方米，B-49号地下车位，面积28.62平方米。合同签订后，原告依约向被告支付购房款821244元，并分别于2015年7月24日、2015年7月28日领取国有土地使用权证、房屋所有权证。原告陈述2014年11月始进行室内装修，2015年4月装修完毕，同年5月入住。2015年9月21日，原告钱开霞因房子质量问题报警，当日公安机关的接处警工作登记表载，原告向民警反映其所在的昌河水岸花城11号楼301墙体渗水，家中墙上的墙纸已发霉发黑，要求物业联系开发商前来修复……原告所在小区江苏保华物业管理有限公司2015年8月至2016年12月间的工作日志载，原告户先后出现问题，窗台发霉、渗水，消防栓、书房、西房间、水管漏水，墙面发霉等。庭审中，原告陈述其户原居住人口为5人，因房屋渗漏，儿子一家三口只得在外租房居住。并申请对所租住的位于如东县幸福路6号楼5－2301室（建筑面积139.16平方米）自2016年9月1日至2018年11月30日期间的租金价值进行鉴定。2019年4月23日，江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司作出（2019）苏0623法鉴委字第00104号房地产估价报告，确定估价对象在2016年9月1日至2018年11月30日的市场租金总价为81272元。被告认可因房屋问题确给原告生活带来不便，同意按每月1000元承担自2016年9月1日至2017年9月的房屋租金。诉讼中，因原告申请，本院委托东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称东南公司）对原告房屋质量、修复方案进行鉴定，2018年5月25日，9月25日，东南公司先后作出第SF201805038号、SF201805038－2号鉴定报告。报告载鉴定意见（1）铝合金窗外侧洞口四周侧边未设置保温层、窗框与洞口间缝隙存在砂浆填塞不饱满现象、窗固定片多数固定在砌体墙砖缝上，不符合规范、设计要求，存在工程质量问题；（2）西卧室飘窗下墙体厚度120mm,不符合设计要求；（3）外墙墙体顶部与梁之间用细石混凝土层仅在表面封堵，内部未填塞密实，未见砌体斜砌顶紧，不符合设计要求；（4）东卧室、主卧、卫生间内墙面存在霉变等饰面层受损现象，经分析，内墙面饰面层受损与外墙渗漏有关，飘窗周边墙面饰面层受损与外墙窗边构造措施存在质量问题，窗边渗漏有关。后补充认为，西卧室东南角、西北角，书房东墙面，卫生间西北角，客厅西南角，东卧室西南角的内墙面或地面存霉变、潮湿等现象，结合现场检查分析，上述位置存在的霉变、潮湿等现象与相对应的外墙以及外空调机间地面渗漏有关；（5）原告提出的西卧室东南角空调间墙体底部无混凝土止水坎，以及飘窗现浇结构内表面模板未拆除干净的两项内容，未违反设计和规范（标准）强制性条文要求。提出的修复方案：（1）铝合金窗，修复范围：301室卧室、书房、客厅南阳台的铝合金窗。修复方法：①拆除铝合金窗（窗扇、窗框），拆除窗洞周边受影响的室内装饰装修，铲除窗框内、外侧洞口处抹灰层至砖砌体表面，清理干净；②更换锈蚀的固定片后重新安装窗框，固定片与墙体不得采用射钉连接，侧面固定在洞口处混凝土预制块上；③在窗外侧洞口做20mm厚胶粉聚苯颗粒保温砂浆，表面做薄抹灰抗裂抹面层，按设计外墙做法恢复真石漆饰面层；保温砂浆与窗框间预留6mm间隙，间隙内填背衬材料，表面打注硅酮耐候密封胶；④窗框与洞口缝隙采用保温、防潮且无腐蚀性的软质材料填塞密实，窗台处采用聚合物水泥防水砂浆填塞；⑤恢复窗洞室内部分的装饰装修，内墙壁纸饰面层需对所在的整面墙全部壁纸进行更换，壁纸应选用与原墙面壁纸外观、图案等一致的品种。（2）东卧室飘窗（范围），修复方法：清理干净飘窗现浇结构内表面残存的模板，拆除窗台板底部的120mm墙体，重新砌筑240mm墙体。（3）砌体墙顶部，修复范围：书房北0.45m长砌体墙，主卧室1.6m长砌体墙.修复方法：①凿除修复范围的砌体墙体顶部一皮实心砖以及原细石混凝土，清理干净结合面；②墙体顶部重新采用实心砖斜砌，逐块刮浆顶紧密实；③铲除内墙上下各150mm宽饰面层、抹灰层至基体层，清理干净表面；④顶部混凝土梁表面做界面剂涂层1道，在砖砌体与混凝土梁交接处设置宽200mm镀锌钢丝网；⑤做12mm1：1：6水泥石灰膏砂浆打底，8mm厚1：1：4水泥石灰膏砂浆粉面；⑥恢复壁纸饰面层，内墙壁纸饰面层需对所在的整面墙全部壁纸进行更换，壁纸应选用与原墙面壁纸外观、图案等一致的品种。（4）外墙渗漏，修复范围：主卧飘窗东外墙面，卫生间东外墙面，西卧室外墙窗洞顶部往上至外墙线条上口，窗洞东侧全部外墙面（往上至外墙线条上口、往下至三层楼面标高位置），卫生间西外墙窗洞顶部往上至外墙线条上口，卫生间外墙窗与书房外墙窗之间全部外墙面（往上至外墙线条上口、往下至三层楼面标高位置）。修复方法：①铲除修复范围的外墙面饰面层、保温层、抹灰层至基体层，清理干净表面；②采用聚合物水泥防水砂浆做20mm厚找平层，按设计要求安装复合发泡水泥保温板，最后恢复真石漆饰面层。（5）外空调机间，修复范围：南侧两个外空调机间。修复方法：清除外空调机间四周墙根300mm高度饰面层等至抹灰层表面，清除全部地面面层至找平层，涂刷二遍聚氨酯涂膜防水层，按原做法恢复地面面层及墙面饰面层。（6）内墙壁纸，修复范围：书房东墙面、东卧室南墙面壁纸。修复方法：①将霉变所在整片墙面的壁纸饰面层全部清除至找平层，按原装修做法恢复；②如不能选择与原壁纸外观、图案等一致的壁纸材料，则需要将房间的全部壁纸清除更换后重新施工。（7）卫生间面砖，修复范围：卫生间北墙面、东墙面饰面砖，总计约为2平方米。修复方法：①将渗漏范围的饰面砖、找平层全部清除至墙体基层，按原装修做法恢复；②如不能选择与原内墙饰面砖外观、图案等一致的面砖材料，则需将卫生间全部饰面砖清除更换后重新施工。（8）西卧室衣橱（范围），修复方法：拆除原衣橱后按原装修做法更换后重新安装。（9）客厅装饰背景，修复范围：客厅西墙面装饰背景。修复方法：①拆除渗漏范围的装饰背景，清除干净墙面原面层，按原装修做法恢复装饰背景；②如不能选择与原装饰背景外观、图案等一致的材料，则需要将客厅装饰背景全部更换后重新施工。渗漏拆除范围约为2平方米。（现场检查主要位置及外墙修复范围示意图详见鉴定报告）。庭审中，原告明确要求被告修复的部分为：东南公司第一份鉴定报告第10页6.2中铝合金窗、第11页6.3东卧室飘窗、6.4砌体墙顶部、12页6.5外墙渗漏。东南公司第二份鉴定报告第7页5.2铝合金窗、5.3外墙渗漏、第9页5.7外空调机间。另海安中信房地产资产评估事务所于2019年4月20日作出海中信评报字[2019]S009号评估报告。报告评估原告房屋因漏水造成损坏的装饰装璜及附属物评估价值为83827元。其中所涉铝合金窗的修复安装费用计1200元。庭审中，原告陈述案涉房屋装修后原是其一家五口（原告夫妇及儿子一家三人）居住其中，因房屋渗漏致儿子一家三口不得不在外租房居住。提供的房屋租赁合同载，（1）租赁房屋位于，面积：139.16平方米。（2）房屋月租金3000元……被告同意按1000元每月的标准，向原告支付2016年9月1日至2017年9月的租金。2017年9月1日，南通本草大药房连锁有限公司出具证明，载，其单位钱开霞自2016年3月15日至同年4月30日请假处理房屋维修事宜，此期间未发放工资。本院认为，合同是公民、法人或者其他组织在平等自愿的基础上就民事权利义务关系的变动达成的协议。原、被告签订的房屋买卖合同依法成立，且协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应系合法，对双方均有法律拘束力，双方应按约行使权利、全面履行自己的义务。原告在合同成立后依约支付了约定的房款，被告亦应按约交付符合国家强制规定要求和合同约定条件的房屋。双方争议之因系被告交付的房屋出现渗水等质量问题。案件争议焦点：1、原告要求被告修复房屋外墙渗漏部分至双方合同约定的标准,并确认自实际修复之日起，修复部分的保修期为五年有无依据。2、原告要求被告赔偿原告装饰装修、支付另行租房租金损失、赔偿原告钱开霞误工损失有无依据。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百一十一条，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失……《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。依据上述规定（1）买受人与出卖人签订的房屋买卖合同成立生效后，买受人有权利取得符合合同规定质量的房屋，出卖人也应保证交付的房屋符合合同中约定的质量要求；（2）当房屋出卖人交付的房屋有瑕疵时，其应承担一定的法律责任。买受人在接受房屋时，一般应对房屋质量进行必要的检验，凡在一般验收中能够发现的显而易见的比较明显的或者已知的质量瑕疵，买受人应该在接受时提出，若没有其他特别的规定，对于买受人在取得房屋后提出的一般瑕疵，出卖人可以不需承担责任。但对于采取通常方法一时不易发现，而须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的，且房屋质量问题未严重影响正常居住使用的，出卖人应当负责修复，给买受人造成损失的应予赔偿。涉及到本案，1、关于原告要求被告将房屋外墙渗漏部分修复至合同约定标准，修复部分的保修期确定为五年（自实际修复之日始）的问题，原告从被告处购买房屋，在装修入住后不久，即发现房屋墙体渗水，根据原告户所在小区的工作日志载，原告户因渗水出现墙面发霉等情况，被告也多次派人进行修复，但未最终解除渗水问题。原告与被告签订合同，购买房屋系用于自住，现因出现墙体渗水等情况，致原告户无法正常使用房屋，其购买房屋的最基本的居住目的无法得到完全实现。且房屋出现的质量问题亦非原告在接受房屋时能发现的情形，从被告多次修复均未能完全解除渗水问题的现状，也可说明该质量问题需专门鉴定机构或专业人员通过专业手段方可发现。诉讼中，原告申请对房屋存在的质量问题及修复进行鉴定，鉴定机构对房屋进行现场勘查后作出相应的鉴定意见，确定了房屋存在的具体质量问题、修复范围、修复方法。因被告提供的房屋质量不符合约定，故其应对房屋出现的质量问题予以修复。原告鉴于此前被告修复行为，仅要求被告负责修复东南公司作出第SF201805038号鉴定报告第10页6.2中铝合金窗、第11页6.3东卧室飘窗、6.4砌体墙顶部、12页6.5外墙渗漏；东南公司SF201805038－2号鉴定报告第7页5.2铝合金窗、5.3外墙渗漏、第9页5.7外空调机间部分，包括更换安装铝金窗，原告的请求符合法律规定，本院予以准许。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用下屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的渗漏，最低保修期限为5年。故对于被告负责修复的上述部分，被告需承担自修复结束之日始5年的保修责任。鉴定报告所涉其他部分质量问题的修复由原告自行处置。2、关于原告要求被告赔偿原告装饰装修损失的问题，其一被告向原告交付的房屋存在质量问题属实；其二因房屋存在的质量问题（渗水等）致原告装修不久的屋内墙面、家俱等受损。故被告应赔偿因房屋质量问题给原告造成的损失。诉讼中原告申请对具体损失委托进行鉴定，经海安中信房地产资产评估事务所评估，确定原告房屋因漏水造成损坏的装饰装璜及附属物评估价值为83827元，扣除其中所涉铝合金窗的修复安装费用计1200元（此部分由被告负责修复安装），计82627元。至于被告提出的墙纸无需全部更换、墙砖只认可所涉几平方米部分，窗帘、床等无需赔偿的问题，其一，房屋购买人在购得房屋后，一般均会对房屋进行装修，目的为居住方便、舒适，同时也希达到整体视觉效果的美观。若如被告所述仅更换受损部分的墙纸、墙砖，因原告已装修多年，能否购置同一色系的墙纸、墙砖不能确定，即使可以购买同一色系、式样的墙纸、墙砖，但新旧间必存差异，影响房屋整体的装饰装修效果；其二在法院司法鉴定人员及评估人员到原告户现场查看前，法院已依法通知被告届时到场，但被告认为会遭受原告羞辱未到场。其在未到现场的情况下凭主观想象、推测窗帘、床等未受损，并得出无需赔偿的结论，没有依据，本院不予支持。3、关于原告主张的另行租房的租金损失问题，原告陈述房屋装修后原为一家五口（包括儿子一家三口、原告夫妇）共同居住，现儿子一家三口只能在外租住房屋，被告应当支付原告因此造成的租金损失。对此，本院认为，原告因被告提供的房屋存在质量问题致所购房屋不能完全使用属实，但原告购买的房屋建筑面积为148.32平方米，五人居住，人均使用面积不足三十平方，而其儿子一家三口单独在外居住租赁的房屋建筑面积是139.16平方米，即无论是房屋面积还是租住房屋所在位置明显优于其原居住条件。综合各方因素，被告认可按月租1000元标准赔偿原告此部分损失，较为符合原告因此所造成的实际损失。对于租金的起算日期，双方均同意自2016年9月1日始计算，本院照准。对于租金计算的截止日期，原告是因房屋质量问题造成房屋不能充分完全使用，在被告未完成房屋质量的修复前，原告依然无法按常居住，在外租赁房屋仍为实际所需，故对原告主张的租金计算至被告实际完成修复之日止的要求，本院予以支持。4、关于原告要求被告赔偿钱开霞误工损失的问题，原告因房屋墙体渗水等质量问题致墙面发霉、物品受损等，且被告亦认可曾多次进行修复，那必然存在需要原告配合的问题，原告因此存在误工应属事实，综合考虑从发生质量问题始，至被告实际修复结束止间的误工，对原告主张误工期限为一个半月计5263.34元，本院照准。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告如东昌和地产投资有限公司按照东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF201805038号、SF201805038－2鉴定报告中确定的修复方法，对第SF201805038号鉴定报告第10页6.2中铝合金窗、第11页6.3东卧室飘窗、6.4砌体墙顶部、12页6.5外墙渗漏，SF201805038－2号鉴定报告第7页5.2铝合金窗、5.3外墙渗漏、第9页5.7外空调机间部分（包括更换安装铝金窗）进行修复(修复位置及外墙修复范围依上述鉴定报告后附示意图)，并自修复结束之日始对修复部分负责保修五年。二、被告如东昌和地产投资有限公司支付原告秦志勇、钱开霞租金损失，自2016年9月始按每月1000元标准支付至被告如东昌和地产投资有限公司实际完成判决第一项修复义务之日止。三、被告如东昌和地产投资有限公司赔偿原告秦志勇、钱开霞因房屋渗水造成损坏的装饰装璜及附属物损失82627元。四、被告如东昌和地产投资有限公司支付原告钱开霞因房屋渗水造成的误工损失5263.34元。案件受理费16165元，鉴定费用30200元，由被告如东昌和地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交案件受理费16165元。（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）审 判 长  王小荣审 判 员  张晓红人民陪审员  吴明秀二〇一九年七月三十日书 记 员  刘 丹