江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0302民初1273号 原告：许航，男，1991年8月21日出生，汉族，住江西省。 委托诉讼代理人：张天骄，湖南琨霖律师事务所律师。 被告：萍乡市法莱德实业有限公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济开发区工业大道东侧，统一社会信用代码913603010564425028。 法定代表人：谢树同，执行董事。 委托诉讼代理人：宋歌，江西尚颂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖一佳，江西尚颂律师事务所实习律师。 原告许航与被告萍乡市法莱德实业有限公司（以下简称法莱德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许航及委托诉讼代理人张天骄，被告委托诉讼代理人宋歌到庭参加了诉讼。在本案审理过程中，原告于2019年4月25日向本院申请财产保全，本院于4月26日作出（2019）赣0302民初1273号民事裁定，查封、冻结、扣押被申请人萍乡市法莱德实业有限公司的银行存款或其他价值相当于332721.59元的财产。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告双方签订的《萍乡市商品房买卖合同》；2.请求判令被告向原告退还购房款261166元并支付违约金13058.3元，支付房管登记费550元，共计274774.3元；3.支付从2015年1月27日暂计算至2019年3月27日（按首付款261166元，47个月，利率5.665%）现金占用利息57947.29元，后期利息从2019年3月27日起，至退还完购房款时止，按同期银行贷款利率支付利息；4.本案一切诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月26日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，该商品房坐落于江西省萍乡市萍乡经济开发区工业大道东侧，法莱德国际生活广场第9幢2层211号房，建筑面积31.2平方米，每平方米8370.71元，总金额261166元。原告在合同规定时间内（合同第六条）交清了全部购房款。被告于2016年4月27日开具了金额为261166元正式发票。合同又约定，被告应在2016年4月30日前将经验收合格的商品房交付给原告（合同第八条），并在此后的365日之内办好权属登记（合同第十五条）。被告在上述规定的时间内，既未交付合格的商品房，也没有办理产权登记，被告违约，造成原告受到损失，按合同法第九条规定，原告有权解除合同，被告应退还全部已付款并应支付5%的违约金，被告还应支付利息。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告法莱德公司答辩称，原告已经丧失请求解除权，根据最高法相关解释规定，解除权逾期不行使的，自合同约定第二天计算30日如认为有违约行为最长一年应行使解除权。被告于2016年5月13日已经主体工程竣工验收，符合双方签订的买卖合同交付条件。原告与第三方公司签订了统一管理协议，将所购商铺交房、对外租赁、经营管理权全权委托该公司，该协议系双方真实意思表示且未违法，属于有效合同，对双方均有法律效力，按照协议约定，被告于2016年4月20日已邮寄的方式告知原告交房，并于2016年5月13日与受原告委托的第三方公司办理相关手续，该交房手续应视为被告有效的实际交付。基于原告与第三方公司签订的协议和对被告出具的承诺书，在2016年4月30日至2019年4月30日期间，原告将其所购商铺委托给经营公司，为此被告给予了原告将近21%的购房款优惠，且被告于约定2016年5月13日已经与经营公司办理交房手续，并未给原告造成任何经济损失。综上，原告已丧失请求解除权，且被告已在约定期限交付给原告，并未给原告造成任何损失，请法庭依法驳回原告诉请。 原告针对其诉讼请求向本院提交了证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定： 1.萍乡市商品房买卖合同一份，拟证明原、被告签订商品房买卖合同，对房屋购房款、违约金进行了约定，原告享有解除合同的权利。被告质证认为与其提供的商品房买卖合同原件不一致，对萍乡市商品房买卖合同真实性有异议，该组合同最后一页有一个附加合同原告盖章也按了手印，但是原告提供的原件已经将最后的补充协议已经撕毁，因为原告提供的有缺失，不能做为本案证据。经审查原件，原告提供的萍乡市商品房买卖合同存在缺页、与原件不一致的情况，对该证据不予采信。 2.购房发票一张，拟证明原告已经履行了合同义务，付清了购房款。被告质证后无异议，本院对该组证据予以采信。 3.工程质量监督报告一份、工程竣工验收备案报告一份，拟证明原告所购房屋在2017年11月8日取得工程竣工验收报告，在2018年4月10日才取得工程质量监督报告，具备交房资格。被告质证后无异议，本院经审查认为，对工程竣工验收报告予以采信。工程质量监督报告与本案缺乏直接的关联性，对该组证据不予采信。 4.无房证明一份，拟证明被告名下没有房屋登记信息，说明被告没有办理产权证，2018年5月7日原告才知道被告违约，请求解除合同应以这个日期开始计算。被告质证后对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。本院认为，被告对该证据真实性、合法性无异议，该证据虽来源于不动产登记部门，但与本案缺少直接的关联性，本院不予采信。 被告针对其诉讼请求向本院提交了证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定： 1.萍乡市商品房买卖合同一份，拟证明原告在约定交房时间逾期30日即享有请求解除权，以及对送达方式和地址作出书面约定。原告质证后对合同真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。原告认为合同第九条并没有约定解除合同期间，一年内解除是法定解除，合同当事人双方可以自行约定解除合同。对合同中最后一页的补充协议真实性有异议，不具有合法性，双方没有在上面签字盖章，只是有一个骑缝章。合同第11条约定了要签署房屋交接单，且需要住宅质量保证书和质量说明书，被告均未提供。反证被告并未履行合同义务。经审查原件，该证据系双方签订的合同，原告在合同附件上有签名或捺印，本院予以采信。 2.萍乡市法莱德生活广场经营管理有限公司（以下简称经营公司）营业执照、负责人身份证明、统一经营管理协议、承诺书各一份，拟证明经营公司是独立于被告的第三方公司，原告与第三方公司签署统一经营管理协议全权委托第三方公司与被告办理房屋交接等手续，原告承诺同意将所购房产委托统一经营管理，被告给予原告房款优惠。原告质证后对该组证据真实性、合法性无异议，但对该组证据的关联性、证明目的有异议，认为该组证据只能证明原告委托第三方公司经营管理，没有委托交付。该组证据系第三方公司企业信息、原告与第三方公司签订的对涉案房屋经营管理的合同及承诺，能够证明本案相关事实，本院予以采信。至于能否达到被告的证明目的，本院将结合其他证据予以综合认定。 3.主体工程质量验收记录一份，拟证明诉争房产已于2016年5月13日经四方验收合格。原告质证后对合同真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，这是主体工程质量验收记录而不是竣工验收，达不到交付使用要求。该证据不能证明合同约定的涉案房屋是否竣工验收，与本案缺乏直接的关联性，本院对该证据不予采信。 4.交房表、交付明细各一份，拟证明经营公司接受原告委托后于2016年5月13日与被告办理了房屋交接手续，代原告接受房产的事实。原告质证后对该组证据三性均有异议，认为经营公司是被告子公司或者关联公司，且交房必须达到竣工验收，经营公司无权接受房产，仅有经营管理权限。该组证据系被告与原告委托经营的第三方公司签订的书面文件，能够证明本案相关事实，本院予以采信。至于能否达到被告的证明目的，本院将结合其他证据予以综合认定。 5.通知、快递回执、费用报销单、发票、证明各一份，拟证明被告已经履行合同约定的交房义务。原告质证后对该组证据的真实性、合法性均有异议，认为只能证明被告给原告发了邮件，不能证明邮件内容。该组证据系被告依据合同约定的送达地址通过邮政特快专递向原告邮寄送达相关文件且已交邮投递，能够证明本案相关事实，本院予以采信。至于能否达到被告证明目的，本院将结合其他证据综合予以认定。 6.竣工验收备案证一份，拟证明诉争房产于2017年11月8日验收合格，获得竣工验收备案证。原告质证后对该证据三性无异议，对证明目的有异议，认为该证据证明竣工备案时间是2018年11月23日。该证据虽系建筑行政主管部门出具的文件，但未包含案涉房屋，与本案缺乏直接的关联性，本院对该证据不予采信。 7.同期其他业主的商品房买卖合同、统一经营管理协议、租赁合同各一份，被告选取与原告同期购房业主的房屋，该同期房产已租赁给他人，拟证明被告已完工并实际交付使用。原告质证后对该组证据关联性有异议，认为达不到被告证明目的。本院审查认为同期其他业主的商品房买卖合同、统一经营管理协议与本案没有直接的关联性，本院对该组证据不予采信。 8.招商签约客户明细表一份，拟证明合同约定交付期满后第三方公司已占有并有部分出租使用。原告质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该组证据与本案没有直接的关联性，本院对该证据不予采信。 9.中国邮政快递物流股份有限公司萍乡市分公司城北揽投部证明、名单各一份，拟证明对方已经签收邮政快递。原告质证后对该组证据的真实性、合法性均有异议，认为证明没有经办人签字，也没有联系方式，不符合形式要件。该组证据不符合证据的形式要件，原告不予认可，故本院对该组证据不予采信。 10.其他业主阳小萍、廖云辉退回的未拆封邮件2份，拟证明邮寄给客户都是统一的交房通知。原告质证后对该证据的三性均有异议，认为与本案无关，真实性无法核实。该组证据与本案没有直接的关联性，本院对该证据不予采信。 庭审后，被告提交了商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书，原告指定代理人经质证后表示无异议。对该组证据本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月26日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，该商品房坐落于江西省萍乡市萍乡经济开发区工业大道东侧，法莱德国际生活广场第9幢2层211号房，建筑面积31.2平方米，每平方米8370.705元，总金额为261166元，付款方式为分期付款，签订合同时付至总房款20%以上即6116元，剩余房款在2015年6月30日前全部付清。被告应当在2016年4月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，被告逾期交房不超过30日的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向买受人支付违约金。原告要求继续履行合同的，被告应自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已交付房款的万分之三向原告支付违约金。被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同附件与合同具有同等法律效力。附件五合同补充协议第六条约定，小区平面布局以最终规划及相关配套部门批准、实施为准。甲方（被告）所做的样板房、模型、展示板、宣传广告中的具体内容如经双方同意载入本合同的视为约定，未载入本合同的仅作为一般参考资料，对此买受人已明确认可。未经甲方书面授权，甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件均属无效；附件五合同补充协议第七条约定，买卖双方的往来函件均采用书面形式。邮件自寄出邮局加盖邮戳之日起满五日视为送达；买受人任何一位有关该房屋的一切行为以及意思表示，均代表买受人全体人员的意思表示。附件五合同补充协议第九条约定，买受人解除合同的应先解除合同备案、银行按揭、契税等相关手续，否则出卖人有权不解除该合同且不退还全部已付房款。合同解除后出卖人退还的款项仅指购房款，不含政府部门已经收取的其他与该商品房相关的款项。合同还就其他事项进行了约定。 2015年4月26日，原告与经营公司签订了《统一经营管理协议》，双方约定原告将其预计于2016年4月30日取得的房产全权委托经营公司对外租赁经营，行使统一经营管理权。原告委托经营公司策划推广时间为3年，自2016年4月30日至2019年4月30日。原告在策划推广期内将该物业使用权无偿提供给经营公司。为保证该物业的如期投入运营，原告全权委托经营公司与开发商办理房屋交接手续，签署相关文件，并认可该手续的合法性。同日，原告向被告出具《承诺书》承诺：为建立和培养法莱德国际生活广场统一的商业氛围，原告同意将所购房屋交由经营公司经营管理并签订经营管理协议。且被告因此给予了原告购买房屋款优惠69424元，原告同意如未签经营管理协议或不履行经营管理协议约定的，将承担相应违约责任。2015年4月26日，被告向原告出具代收房管登记费550元的收款收据。 合同签订后，原告按约向被告支付了购房款261166元。被告于2016年4月20日向原告邮寄文件资料。被告于2016年4月27日向原告出具了房屋的购房款金额为261166元的正式发票。被告于2016年5月13日与经营公司签署了一份交房表并附交房商铺明细表并将涉案房产交付给了经营公司。该文件陈述，我公司（被告）项目“法莱德国际生活广场”项目6#楼、9#楼、11#楼、12#楼于2016年5月取得竣工验收，依据与业主签订的商品房买卖合同约定，应于2016年4月30日将“商品房经验收合格”交付使用，由于业主与经营公司签订了统一经营管理协议，依据统一经营管理协议第十二条约定：“为保证该物业如期投入运营，业主全权委托经营公司与开发商办理交接手续，签署相关文件，并认可该手续的合法性”。现由我公司（被告）与经营公司办理交房手续，手续内容如下：法莱德公司与经营公司交房的商铺包含业主已经签订商品房买卖合同的及经营管理协议的（委托管理三年）的所有商铺。我公司（被告）已于2016年4月30日前交付至经营公司使用（并通知业主），经营公司2016年5月1日起开始对外进行招商。案涉房屋于2017年11月8日取得工程竣工验收报告。 另查明，法莱德国际生活广场项目于2014年7月31日取得建设用地规划许可证。案涉房屋所在的法莱德国际生活广场第9幢于2014年12月10日取得商品房预售许可证。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，属于合法有效的合同。双方当事人均应按合同约定的内容全面履行各自的义务。原告已按照合同约定履行支付房款的义务，被告应按约定向原告交付案涉房屋，否则应当承担相应违约责任。 关于房屋交付的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”可见我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用。但是，判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人的意思自治行为予以干预。根据本案实际情况，违反上述规范并不必然损害国家、集体利益和社会公共利益，故上述规范应为管理性强制性规范而非效力性强制性规范，违反了管理性强制性规范的法律行为并不必然导致法律行为无效。本案中，原告与经营公司签订了统一经营管理协议，约定“为保证该物业如期投入运营，原告全权委托第三方经营管理公司与开发商办理房屋交接手续，签署相关文件，并认可该手续的合法性。”同日原告还向被告出具承诺书，承诺将所购房屋交由经营公司经营管理并签订经营管理协议，鉴于被告先期对法莱德国际生活广场（含承诺人所购房屋）进行了策划推广，且因承诺人同意委托管理给予了承诺人购买房屋价款优惠69424元。承诺人同意“若购房后承诺人未签管理协议或未完全履行管理协议约定的，承诺人在收到贵司（被告）补缴房款通知后10日内向贵司（被告）补交房屋先期推广费及购房优惠款合计69424元，逾期补足的每日承担欠缴金额1%的违约金”。综合以上文件，应当认定原、被告均认可经营公司有权代表原告接收房屋。故被告向经营公司的交付行为应视为对该房屋的交付行为，经营公司的接收行为应视为代表原告对该房屋的接收行为。 关于交付时间。经营公司与被告于2016年5月13日签署了交房表及交房商铺明细表（含原告所购商铺），交房表中陈述被告已于2016年4月30日前交付给该公司使用（并通知业主），由该公司2016年5月1日起开始对外招商。但被告没有提供在2016年4月30日前的实际交付证据，故交付日期应认定为2016年5月13日。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定，被告应当在2016年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付原告使用。因此，虽然被告在2016年5月13日将未经竣工验收合格的房屋交付给原告授权的第三方公司的行为为有效的交付使用行为，但被告所交付使用的房屋未经竣工验收合格，未达到合同约定的交付条件，因此应认定被告违约并应承担合同约定的违约责任直至交付符合约定的房屋为止。根据合同约定，被告逾期交房逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向买受人支付违约金。原告要求继续履行合同的，被告应自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已交付房款的万分之三向原告支付违约金。由于在该约定中“逾期交房”包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋竣工验收合格逾期。因此被告于2016年5月13日实际交付了未经竣工验收合格的房屋，被告存在“逾期交房”第一个层面的违约又存在其所交付的房屋未经验收合格逾期违约。关于如何理解“经验收合格”，除合同法、建筑法对于建设工程经验收合格才可交付使用作出法律规定外，《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”这些法规规定了建设项目竣工验收不仅包含工程质量验收，还包含其他各项验收项目，且必须到住建部门办理备案并获得批准才能允许交付使用。这里的备案即指的是《商品房竣工验收备案证》。根据以上规定，开发商只有取得了建设行政管理部门颁发的竣工验收备案证，才具备合同约定的经验收合格的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。本案中，原、被告根据合同约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，首先必须符合法律规定，其交付标准不得低于法定交付条件，况且住建部和工商总局制定《商品房买卖合同》范本的初衷就是为了保护购房者，加强对商品房开发企业的管理，不可能将商品房交付的标准定义为开发商组织的质量专项验收合格。本案以被告取得《竣工验收备案证》的时间为被告的完全交付时间。被告逾期交房的期间应从2016年5月1日起开始计算。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2016年4月30日之前履行交付义务，但被告逾期未履行交付义务，直至2016年5月13日才向原告委托的经营公司交付未经竣工验收合格的房屋，被告的行为已构成违约。综上所述，被告主张没有逾期交付的辩解理由不能成立，本院不予支持。 原告是否丧失合同解除权问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”解除权人长期不行使解除权，一方面表明其怠于管理权利，另一方面非解除权人基于解除权人长期默示不作为而产生合理信赖。合理期限行使解除权，可以规制权利滥用、平衡双方合同利益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房解释》）第十五条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，原、被告约定逾期交房超过30日后，原告有权解除合同，但没有约定合同解除权行使期限，被告亦未向原告进行催告，在此种情况下，根据《商品房解释》的规定，合同解除权应在解除权发生之日起1年内行使。根据合同约定，合同解除权发生之日应为2016年5月31日，即行使合同解除权应从2016年5月31日起至2017年5月30日止的期间内行使。没有证据证明原告按合同约定的方式在此期间行使了合同解除权，故本院认定原告的合同解除权已经消灭。案涉房屋在2016年5月13日已由原告委托的第三方公司接收并统一经营管理，第三方公司已实际占有案涉房屋达二年以上，现原告要求解除合同，废止既有的合同关系，既不符合《商品房解释》的有关规定，又势必产生恢复原状破坏现存状态等后果，也达不到物尽其用的效果。故本院对原告主张解除合同的诉请不予支持，对其主张返还购房款、支付购房款5%违约金、支付房管局登记费、支付现金占用利息及贷款利息、支付后期利息的请求亦不予支持，但原告仍然享有依约向被告主张因逾期交付等产生的违约金的权利。被告关于原告已经丧失请求合同解除权的主张符合本案实际情况，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款、《建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告许航的诉讼请求。 本案受理费6290元，减半收取为3145元，财产保全费2183元，由原告许航负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  陈雪赞 二〇一九年七月十日 法官助理    汤敏 代理书记员  张洪禧