广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初1203号原告宾某某，男，汉族，委托代理人王某，广西千里目律师事务所律师。被告胡某某，男，汉族，第三人深圳某某餐饮管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人杨某某。上述原、被告及第三人合同纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宾某某及其委托代理人王某、被告胡某某均到庭参加诉讼，第三人深圳某某餐饮有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《店铺转让协议》无效；2、被告返还原告已支付的店铺转让费148000元（人民币，下同）、进货费用20000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月19日，原、被告签订《店铺转让协议》约定被告将位于深圳市××街道信义××花园××单元××号的门面（有好家便利店）转让给原告，转让价格168000元，被告保证原告享有被告在与第三人租赁合同中所享有的权利，且约定月租金5000元，租期3年；原告在签订协议时先期已支付88000元，原告于2018年11月26日再次支付6000元给被告，被告突然告知原告，租金不是每月5000元，并将与第三人签订的租房合同给原告看，原告才发现被告故意欺骗；因原告支付了第一笔转让金，被告将店铺转让给原告经营，原告接手便利店后进行经营，已投入20000元进货，有发票17308.85元为证；原告得知被欺骗后，要求原告作出解释，否则尾款20000元迟延给付，但被告不认为存在欺骗，不给任何解释，将店铺用锁锁住，不让原告经营；被告在签订合同过程中存在恶意欺诈，且违反诚实信用原则，被告在签订转让合同时声称店铺转让是经过第三人同意，而实际上被告并未经过第三人同意，且被告欺骗原告租期三年的租金是每月5000元。被告胡某某的答辩要点：1、签订店铺转让合同时，其已告知店铺租赁合同有租金递增的约定，且其在58同城发放店铺转让广告时也有租金递增的说明；2、其将加盟店铺转让给原告且原告接手店铺后，已将其注册的加盟店铺营业执照、烟草证、食品经营许可证等经营证件办理注销，然后由原告办理营业执照后，再由原告与第三人签订租赁合同，第三人当时也同意，但是原告后来却以租金递增为由拒交房租和签合同；3、原告尚欠转让费未付清。第三人深圳某某餐饮有限公司未到庭应诉、答辩，亦未提交相关证据材料。本案相关情况经审理查明，2018年11月19日，原、被告签订《店铺转让协议》，约定：被告将其位于横岗街道信义××花园××单元××号门面转让给原告，并保证原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中享有的权利义务；业主与被告就上述门面签订了租赁合同（租期未注明），月租金为5000元，门面转让给原告后，原告同意代替被告履行原有门面租赁合同中所规定的条款；转让后门面现有的装修装饰全归原告所有，租赁期满后房屋装修等不动产归业主所有，营业设备等归原告所有（动产与不动产的划分按原租赁合同执行）；被告于2018年11月19日之前交付原告钥匙及其门面的使用权，原告支付被告转让费168000元，先期已支付88000元，以上费用已经包含装修装饰设备及其他相关费用，被告不得再收取任何其他费用；被告保证该门面有合法承租权并有权转让。上述协议签订当天，原告接手了该门面进行经营，其后原告共向被告支付转让费合计145200元，并于2018年11月20日与有好家办理了加盟手续，被告于2018年11月27日办理了个体户注销手续及税务结清事项，次日提交食品经营许可的注销申请。原告称2018年11月27日晚上，原、被告约好到第三人处协议由其与第三人签订租赁合同，当时被告才将与第三人签订的原租赁合同拿给其看，其才发现原租赁合同有租金递增的约定，遂要求被告减少转让费，但被告不同意，双方僵持不下，第三人便要求原、被告协商好之后再谈租赁事宜，次日原、被告再次在店铺内协商，也未达成协议，被告将其锁在店铺内，其报警处理，第三天早上被告再将店铺锁上，其再次报警处理，民警要求双方到法院处理好经济纠纷再开店，此后原告未再开店经营，因为锁店铺的时间比较长，所以原告也未支付租金水电费，直到2018年12月22日被告打电话叫其过来协商租金，最后是由第三人将店铺给锁了；而被告则称其早已告知原告原租赁合同有租金递增的约定，且店铺已让原告接手经营，其也办理了个体户的注销手续，但原告后来不同意租金递增的约定，没有与第三人签订新的租赁合同，第三人于2018年12月22日将原、被告一起叫来，要求支付租金，但原告仍不同意交租，第三人当天就把店铺锁了。另查，被告与第三人于2018年6月22日签订《房屋租赁合同》，约定第三人将涉案商铺出租给被告，经营便利店使用，租期2018年7月8日至2021年7月7日共3年，手写部分备注第一年租金5000元、第二年租金5500元、第三年租金6000元，押金10000元，若被告擅自转租、转让、转借他人、或无故拖欠商铺租金达一个月的第三人有权解除合同并收回商铺、押金不退还。2018年12月18日，被告收到第三人发出的《通知》，第三人称因被告擅自将涉案商铺转租他人，通知被告解除双方之间的租赁合同，并限被告搬离租赁房屋及缴清全部租金等费用。被告于2018年12月22日在《通知》上确认，于当天下午涉案店铺被第三人收回。庭审时，原、被告确认双方于2019年5月初曾到店铺查看，发现店铺已转租他人。又查，原告为证明其接手店铺后产生进货费用近20000元，提交了向各商行的提货单、部分收款小票；为证明其在涉案店铺经营有好家加盟店支付了加盟费3000元、经营费400元，提交了《有好家加盟经营合同》、《收款收据》。被告提交了微信聊天记录，说明店铺转给原告接手后，原、被告就租金递增及与第三人签租赁合同事宜的沟通情况。以上事实，有原告提交的《原告身份证复印件》、《被告身份证复印件》、《店铺转让协议》、《房屋租赁合同》、《通知》、《提货单》、《转账记录》、《有好家加盟经营合同》、《收款收据400元》，被告提交的《借条》、《店铺转让协议》、《照片》、《食品经营许可证申请材料接收单》、《清税证明》、《个体户注销通知书》、《微信聊天记录》，以及庭审笔录予以证明，足以证实。判决结果本院认为，原、被告于2018年11月19日签订的《店铺转让协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、强制性法规的规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现涉案店铺已由第三人收回并转租他人，原、被告签订的《店铺转让协议》已无法实际履行，合同目的无法实现，因此，本院认定解除双方签订的《店铺转让协议》。至于原告以被告存在恶意欺诈、违反诚信原则、误导原告签订转让协议为由，主张合同无效，但其提交的证据不足以证明被告欺诈的事实，而原告对其签订的转让合同内容及原租赁合同条款亦有审慎审查的义务，因此，对原告请求合同无效，依据不足，本院不予支持。被告与第三人签订的《房屋租赁合同》权利义务能否由原告全部承接，是原、被告订立的《店铺转让协议》主要履行内容，原告主张其与第三人不能顺利签订租赁合同的原因是由于被告在双方签订转让合同时未告知其租金有逐年递增的约定，导致其之后与第三人签订新租赁合同时未能达成协议，但原告在未合理审查核实《房屋租赁合同》约定的情况下就与被告签订了转让协议，原告本身具有过错，应自担其责；租金逐年递增及递增金额尚属于转让合同可以补充协商约定的范围，但在原、被告的协商过程中，被告未根据租赁合同向第三人交付租金，以及事前未与第三人达成协议同意被告将涉案商铺转让给原告，第三人收回涉案店铺，是导致涉案店铺不能转让给原告经营使用的根本原因，构成根本违约。结合原告2018年11月19日接手经营涉案店铺，到第三人2018年12月22日收回涉案店铺的情况，以及原、被告双方的履约情况，本院认定被告应退还原告转让费145200元，关于原告主张的进货费用20000元、加盟费用3000元，因原告具有审查租赁合同的义务，其提出的租金异议是引发后续事件的原因，且进货货品尚存价值，原告未证明灭失，原告应自行承担该部分费用较为合理，本院不予支持。被告未提出损失赔偿，本院不予处理。第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认解除原、被告于2018年11月19日签订的《店铺转让协议》；二、被告胡某某应于本判决生效之日起五日内向原告宾某某退回转让费145200元；三、驳回原告宾某某的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3660元（原告已预交），由原告承担512元，被告承担3148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘春秀人民陪审员  殷毅东人民陪审员  张 静二〇一九年七月五日书 记 员  罗 韵