广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初1293号原告：陈进江，男，1989年11月27日出生，汉族，住广东省廉江市。被告：珠海依云房地产有限公司，住所地广东省珠海市斗门区白蕉镇桥湖北路**企业大厦****，统一社会信用代码914404000975243602。法定代表人：韩冬，执行董事。委托诉讼代理人：祁正林，男，公司员工。原告陈进江与被告珠海依云房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈进江、被告珠海依云房地产有限公司（以下简称依云公司）的委托诉讼代理人祁正林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈进江向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原被告双方签订的《商品房买卖认购书》；2、被告向原告返还5万元认购商品房的定金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月27日，原告与被告签订了商品房买卖认购书（以下简称认购书），原告认购被告位于珠海市××区××依××小区××单元××号房屋，原告当日交付认购定金5万元。购房时，因原告在珠海的社保累积已满五年，但购买期间中断过一次，故原告在签订认购书之前曾向被告销售人员了解并请求其确认原告是否符合购房条件，被告销售人员答复“有五年珠海的社保就可以买”。2018年7月初，原告在向被告提交交纳首付的相关资料时，被告销售人员却告知因原告的社保中途中断的情形不符合“六年内有五年社保”的情形，导致原告不符合购房政策要求，没有办法购买。被告在签订认购书前未尽合理审查义务，致原告无法实际履行认购书，也无法签订商品房买卖合同，该认购书根本目的已不能实现，属于不可归责于原告的原因，原告认为，认购书解除后，被告应退还原告的认购定金5万元。原告陈进江对其诉称向本院提交如下证据：1、认购书，拟证明原告与被告存在买卖合同关系；2、收据及刷卡单，拟证明被告已收取原告5万元定金；3、珠海市职工社会保险缴费记录，拟证明原告购房时未符合珠海市购房政策要求。被告依云公司辩称，一、被告与原告签订认购书时，已尽相应的审查义务，有原告签署的《招商依云水岸花园项目》为证。认购书未能继续履行的原因之一系原告隐瞒了其不满足限购政策的事实。签订认购书前，原告签收了被告出具的《招商依云水岸花园项目》，《招商依云水岸花园项目》第一条第二款用黑色加深字体载明“（外地户口）近连续五年在珠海缴纳的社保或者纳税清单和完税证明的原件2份”，尾部用放大加横线字体载明“本人已阅知以上内容并保证提供的全部资料真实，符合购房条件”。被告已充分的告知当时珠海市施行的限购政策，原告也承诺其可以提供真实的资料，自身符合购房的条件。退一步讲，即便被告未向原告出具《招商依云水岸花园项目》，被告有足够理由相信原告在签订认购书时知悉当时外地户口需要连续五年社保缴纳记录的限购政策。签订认购书时，珠海市施行的房地产调控政策为珠海市人民政府于2017年4月8日发布的《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，该通知第三条第一款第二项规定：“无法提供购房之日前在本市连续缴纳五年及以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民，暂停在全市范围内向其销售住房。”该通知是面向全市发布，受众包括购房者（原告），也包括房地产开发商（被告），原告应当清楚的认识到自身是否符合限购政策。在商品房销售过程中，开发商无从核实，也没有义务核实购房者是否满足限购条件。本案中，原告作为完全民事行为能力人，应审慎签订合同和协议，并对自己的民事行为承担相应法律后果。本案中导致认购书不能履行的原因系原告隐瞒了其近五年社保不连续的事实，是可归责于原告的事由，因此，被告没有退还定金的义务。原告在明知自己不符合限购政策的情况下还与被告签订认购书，事后却又以不可归责于自己的理由要求被告退还其定金的要求不符合事实，也没有法律依据。二、原告拒绝继续履行认购书的真实原因是其无法凑足首付款，而非不满足限购条件。双方于2018年5月27日签订认购书，2018年5月28日原告便向被告的员工高新竺反映因其女朋友反悔导致其首付资金筹措困难，希望换一个小户型房屋。因被告开发的依云水岸花园项目销售已接近尾声，无可供更换的户型，无法满足原告置换小户型房屋的要求。之后原告又要求被告员工高新竺为其争取延后支付首付款，在被告同意原告延期至2019年6月25日支付首付款并签订商品房买卖合同后，原告却一而再再而三的违约，最后拒绝与被告签订商品房买卖合同和支付首付款。三、因原告无正当理由拒不履行认购书确定的主要义务，构成根本性违约，被告解除认购书并不予退还已收取的定金无任何不当。对于原告要求解除认购书被告是同意的，但被告要按照合同约定与法律规定追究原告的违约责任。被告依云公司对其辩称向本院提交如下证据：1、《招商依云水岸花园项目》，拟证明被告在签订认购书前，向原告告知了珠海市现行的限购政策；2、原告与被告员工高新竺的微信聊天记录，拟证明原告拒绝继续履行认购书的真实原因系无法凑足首付款并非社保不符合限购政策的要求；3、逾期签约通知书，拟证明原告逾期与被告签订商品房买卖合同并支付首付款，被告发函催告原告，后快递退回；4、解除认购书通知书及邮寄单，拟证明原告拒不履行认购书约定的主要义务，构成根本性违约，被告通知其解除合同并不予退还其已交定金，后因原告拒收退回。原被告提交的证据，经当庭出示，对方当事人质证，现本院对证据认定如下：被告提交的证据3、4没有其他证据予以佐证，本院不予采信；原告提交的证据和被告提交的其他证据，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月27日，原告作为买方与作为卖方的被告签订认购书，买方认购卖方开发的珠海市斗门区白蕉镇东堤路618号15栋2单元901号，建筑面积124.93平方米，原定总价1,576,920元；买方选择的付款方式为商业贷款，成交总价1,561,151元；买方须于2018年6月3日前向卖方支付首期楼款476,920元，并签署商品房买卖合同；买方在签订此认购书时须支付购房定金，本认购书生效后，若买方提出退房，买方已付购房定金不予退回；买方向卖方支付的购房定金为购楼款的一部分，买方必须按照双方约定的付款方式与付款时间交付楼款并同时签署商品房买卖合同，办理银行按揭手续，若未在约定的时间签署购房合同和付清约定款项，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售，买方已交卖方的购房定金不予退回；本认购书经买卖双方签署后即时生效，认购书中记录的楼宇单位及买方姓名一经签署，不得更改；在买卖双方签订正式商品房买卖合同前，如遇不可抗力，卖方有权撤销此认购书，卖方撤销此认购书时，卖方除将买方所交定金及房款退回买方外，卖方不再承担其他任何责任。同日，原告向被告支付购房定金5万元。被告出具的《招商依云水岸花园项目》载明按揭贷款客户必备资料：（外地户口）近连续五年在珠海缴纳的社保或者纳税清单和完税证明原件2份。原告在购房人签名处签名。原告与被告员工高新竺的微信聊天记录显示：2018年5月28日，原告向被告员工高新竺发出微信信息“我这边首付资金出了点问题，只能换小户型了……四十多万首付我很难筹齐”；2018年5月31日，原告向被告员工高新竺发出微信信息“首付的钱筹不够了，麻烦帮我申请换小户型的……我就想换89平方带装修的”；2018年6月18日，原告向被告员工高新竺发出微信信息“给首付时间帮我推多两天”；2018年6月30日，被告员工高新竺向原告发出微信信息“小江，房子的事情，我昨天已经给你打电话说过了，今天是月底，最后一天时间，你如果还想要这个优惠，你就今天过来了，我不再给你打电话了。”原告向本院提交的珠海市职工社会保险缴费记录显示，其在2012年1月至2015年8月、2016年12月至2019年3月期间有购买社保。本院认为，原、被告之间的认购书是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照认购书的约定行使权利、履行义务。原告现要求解除认购书，被告没有异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院对原告要求解除认购书的请求予以支持。关于原告请求被告返还定金5万元的主张。原告主张其不符合限购政策，被告未尽审查义务，认购书无法履行是因不可归责于己方的事由。对此，本院认为，珠海市人民政府早在2017年4月8日就发布了《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，该通知明确规定对“无法提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民”暂停在全市范围内向其销售住房，且自印发之日起实施。2018年5月27日，原告与被告签订的认购书是在珠海市限购政策出台一年之后，原告作为认购人在签订认购书时应当事先了解限购政策具体内容和时间条件，也应当对自己所认购住宅的性质及自己是否符合购买条件进行综合预评，确认自己符合购买的条件时才能签订认购书，以确保认购书能顺利履行。原告在签订认购书时明知自己的社保记录存在不连续的情形，还承诺可以按照被告出具的《招商依云水岸花园项目》要求提供资料，在认购书签订后又无法按照该要求提供符合购房条件的相关资料，造成认购书无法履行，构成违约，相关违约责任应由原告承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”及《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，原告要求被告返还定金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告陈进江与被告珠海依云房地产有限公司于2018年5月27日签订的商品房买卖认购书；二、驳回原告陈进江的其他诉讼请求。案件受理费1,050元，减半收取计525元（原告陈进江已预交），由原告陈进江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员  刘改宏二〇一九年七月二十五日书记员  冯志炜附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。