福建省福鼎市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0982执异30号 异议人:胡宝金，男，1965年1月6日出生，汉族，住福鼎市。 委托诉讼代理人：王庭奎、连旭篇。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司福鼎支行，住所地福鼎市桐城街道五里牌村委会玉龙北路**，统一社会信用代码91350982857500805X。 负责人：张灵圣。 委托诉讼代理人：郑杰，男，系支行员工。 被执行人：福鼎市盈丰机车部件有限公司，住所，住所地福鼎市江滨别墅**社会信用代码9135098269902454XQ。（未到庭） 法定代表人：黄益洲。 被执行人：福鼎市威宝化油器有限公司，住所地，住所地福鼎市岙里工业集中区会信用代码91350982680857197T。 法定代表人:黄益洲。 被执行人：黄益洲,男，汉族，1968年7月29日出生，住福鼎市。 被执行人：福建省华瑶融资担保有限责任公司，住所地，住所地福鼎市太姥大道****（桐城办事处兴盛小区****）会信用代码91350982694362697Q。 法定代表人梅传瑶，该公司董事长。 被执行人：陈丽眉，女，1971年11月23日出生，汉族，住福鼎市。 在本院执行申请执行人中国建设银行股份有限公司福鼎支行与被执行人福鼎市盈丰机车部件有限公司、福鼎市威宝化油器有限公司、黄益洲、陈丽眉、福建省华瑶融资担保有限责任公司金融借款合同纠纷一案中，异议人胡宝金向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年6月28日举行了听证。异议人胡宝金、委托诉讼代理人王庭奎、申请执行人中国建设银行股份有限公司福鼎支行的委托诉讼代理人郑杰参加了听证，现已审查终结。 异议人胡宝金称，请求事项：拍卖公告对异议人因与被执行人存在租赁关系的事实未作说明及处理，对异议人在租赁物方面的装修、加盖等损失赔偿未作合理处理，损害了异议人的合法权益，请求暂停拍卖，待妥善处理好再继续。 事实和理由：异议人于2016年7月25日租赁了被执行人的本次拟拍卖的厂房第一层420平方面积作为生产经营所需，租赁期限至2026年7月22日才满，并花费装修费用50多万元。现因被执行人的债务，法院拟对被执行人的该租赁物予以强制执行，并采取了司法网络平台拍卖公告措施。异议人发现，拍卖未对被拍卖的租赁物存在租赁关系作瑕疵说明。被执行人也未对异议人在租赁物方面所投入的装修等方面支出损失作妥善处理。如拍卖成交后将会产生纠纷，损害异议人的合法权益。 申请执行人中国建设银行股份有限公司福鼎支行称：请求驳回异议人的异议。2017年2月22日，福鼎市盈丰机车部件有限公司、黄益洲出具承诺函。承诺函内容如下：根据借款人福鼎市威宝化油器有限公司（营业执照号码：350××××0617）和抵押人福鼎市盈丰机车部件有限公司（营业执照号码：350××××5830）与贵行签订的借款合同／抵押合同等文件，抵押物所有权人将坐落在福鼎市岙里工业集中区Ａ-19号的房地产（房屋所有权号为：鼎房权证ＴＳ字第××号；土地使用权证号为：鼎国用（2010）第0300号）的抵押物抵押给贵行，借款人和抵押人承诺该抵押物在办理本次抵押登记前不存在租赁情况或者原签订的租赁合同已于本次抵押登记前不存在租赁情况或者原签订的租赁合同已于本次抵押权生效前已解除或到期，在本次抵押登记有效期间若出租该抵押物，将事先征得贵行书面同意。若借款人和抵押人违反上述内容，视同借款人和抵押人违约，贵行有权按照借款合同及抵押合同等约定行使违约救济措施包括但不限于提前收回贷款本息等，由此产生的一切法律责任及造成贵行的一切损失均由借款人和抵押人承担。 异议人与福鼎市盈丰机车部件有限公司、黄益洲签署的厂房租赁协议缺乏真实性，该租赁协议已违反承诺函内容，因此产生的一切法律责任由借款人和抵押人承担，且租赁合同仅提供租赁协议未提供租金的打款信息，存在明显疏漏。可以认定该租赁合同存在瑕疵。 异议人所申办的福鼎市宏欣食品有限公司的营业执照成立时间为2017年8月18日，而租赁协议签订于2016年7月23日，2017年2月22日被执行人向我方出具承诺函，异议人提供的租赁合同显示金额为69020元。其所提供的转账信息未明确为租金且与租赁协议中每年69020元租金不符。 本院查明： 异议人胡宝金在提出异议同时向本院提供以下证据： 证据一厂房租赁协议、证明异议人与被执行人存在租赁关系，租赁关系存续期间为2016年7月23日起至2026年7月22日止；证据二异议人申办的福鼎市宏欣食品有限公司营业执照，证明该公司地址就是坐落在被执行人厂房内；证据三异议人所申办的福鼎市宏欣食品有限公司其中2019年1月份至6月份的电费单明细，证明异议人所申办的公司缴纳电费的使用事实；证据四微信打款凭证，证明2018年9月13日上午打给被执行人股东陈丽眉租金三万的事实；证据五现场照片，证明异议人所申办的公司实际使用被执行人租赁物装修的事实；证据六被执行人证明书，证明异议人与2016年7月25日起租赁被执行人厂房420平方米，作为福鼎市宏欣食品有限公司经营生产的所需，并装修，租赁期限至2026年7月22日止，每年租金按69020元以现金方式支付止2019年7月22日止；证据七企业信息登记，证明陈丽眉系被执行人股东。 申请执行人中国建设银行股份有限公司福鼎支行向本院提供以下证据：2017年2月22日承诺函、2017年2月发放贷款前走访时的照片，证明厂房不存在租赁情况。 另查明：2017年2月24日，福鼎市盈丰机车部件有限公司与中国建设银行股份有限公司福鼎支行签订《最高额抵押合同》，约定以坐落于福鼎市岙里工业园区的工业用房的房地产【《房屋所有权证》证号：鼎房权证ＴＳ字第××号，《国有土地使用证》证号：鼎国用（2010）第0300号】对福鼎市威宝化油器有限公司在2017年2月24日至2020年2月24日期间的贷款债务在5310000元的最高限额内提供抵押担保，并于2017年3月3日办理了抵押登记。 本院认为： 异议人主张与福鼎市盈丰机车部件有限公司存在租赁关系，租赁物方面的装修、加盖等损失赔偿，属于与福鼎市盈丰机车部件有限公司之间的纠纷，应另案处理，并不影响拍卖的进行。 异议人主张，拍卖未对租赁关系的事实作说明及处理，应暂停拍卖。中国建设银行股份有限公司福鼎支行提供的承诺函、照片，可以证实银行发放贷款，福鼎市盈丰机车部件有限公司提供厂房抵押物时，并没有存在租赁关系。 异议人提供的福鼎市宏欣食品有限公司营业执照（成立日期2017年8月18日）、电费、照片，均不处于2017年2月22日出具承诺函、抵押担保之前的事实。 提供的打款记录、陈丽眉系股东信息，仅是租赁关系之外人的转款，不能证明属于异议人与福鼎市盈丰机车部件有限公司之间合法入账的租金支付事实。 福鼎市盈丰机车部件有限公司于2019年6月21日提供的证明、异议人的陈述，仅是当事人口头陈述内容，与建设银行提供的照片、承诺函冲突，不能证明抵押之前就已占有。 中国建设银行股份有限公司福鼎支行提供的照片、承诺函，证实了抵押时并不存在租赁的关系。 因此，异议人提供的租赁协议不能证明租赁关系在抵押之前就已经存在并真实履行。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。异议人提供的证据不能证明“订立抵押合同前抵押财产已出租的”，因此，本院的执行行为合法，异议人的异议不成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第十七条第一项、第三十一条的规定： 驳回胡宝金的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向宁德市中级人民法院申请复议。 审判长  林小玲 审判员  韩 林 审判员  周友泉 二〇一九年六月二十八日 书记员  董阳阳 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议： （一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的； （二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的； （三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的； （四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的； （五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。