呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2017）内0103民初3387号原告：李晓东，男，无固定职业，住呼和浩特市。被告：内蒙古海亮房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区中山西路**海亮广场**写字楼**。法定代表人：冯海忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：马世勇，内蒙古丰州律师事务所律师。原告李晓东诉被告内蒙古海亮房地产开发有限公司（以下简称“海亮公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年5月10日立案受理后，于2016年7月29日作出（2016）内0103民初1154号民事判决书，原告李晓东对判决不服提出上诉，呼和浩特市中级人民法院于2017年4月5日作出（2016）内01民终3480号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李晓东、被告海亮公司委托诉讼代理人马世勇到庭参加诉讼，现已审理终结。原告李晓东向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2012年6月20日签订的编号为19号《商品房买卖合同》；二、判令被告退还原告已付购房款4067874元；三、判令被告赔偿原告所交购房款产生的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率，分别以25000元为基数，从2012年4月16日起计算至实际返还购房款之日止；以25000元为基数，从2012年6月7日起计算至实际返还购房款之日止；以1987874元为基数，从2012年6月20日起计算至实际返还购房款之日止；以2030000元为基数，从2013年1月25日起计算至实际返还购房款之日止）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月20日，原告李晓东与被告海亮公司签订了编号为19号《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于本市回民区海亮广场一期‖项目1号楼4号楼431号商品房（海亮金宝街），总金额4067874元。原告向被告分批支付了购房款，其中2012年4月16日支付定金2.5万元，2012年6月7日支付定金2.5万元，2012年6月20日支付1987874元，2013年1月25日支付2030000元，合计支付4067874元，被告开具了已付购房款发票。原告与被告签订《商品房买卖合同》的同时，也签订了《托管协议》，托管期限为三年（2013年5月1日至2016年4月30日），由被告免费无偿使用。2016年5月10日原告以被告无法办理产权登记为由向法院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，在上诉二审期间被告办理了大房本。在二审审理期间，原告发现这套房屋与当时原告所购买的房屋结构不一致，原告所购的是一间独立使用的、没有通向三楼楼梯的、位于**商业街的专用的房屋，而现在实际的房屋不能单独使用，多了通向三楼商户的楼梯，原告在购买时被告并没有告知原告所购买的房屋中三、四楼之间有室内楼梯。原告同时还发现楼下的三楼房屋没有设计上下水、燃气接口和排风（排烟）等，都在四楼，只能三、四层共同使用，三、四楼是典型的一套房屋的上下两层，原告要出入四层自己的房屋必须经过楼下三层别人的房屋，三楼四楼不能独立使用，当初设计的就是三、四楼连体房屋。市建委存档的竣工图纸显示三、四楼有楼梯相连，但是被告在办理不动产登记时却出具三、四楼之间没有楼梯的虚假图纸，用欺骗手段取得大产权证。被告为了自身利益将原本是上下两层的一套房屋分别卖给了两个不同的客户，被告的行为违反了诚实信用的原则，侵犯了原告的合法权益，导致原告无法独立使用所购房屋，无法实现购买房屋的合同目的。为此原告在重审期间变更了诉讼请求。恳请法院依法判决。为了证明自己的主张，原告李晓东向法庭提供的证据是：1、《商品房买卖合同》及补充协议、《海亮金宝街商铺托管协议书》；购房发票、银行打款凭单；2、案涉楼房的相关图纸；3、《北方新报》刊登的调查报道；4、海亮公司与赵威签订的《海亮金宝街房屋租赁、经营合同书》；5、照片和视频。被告海亮公司辩称，对双方签订《商品房买卖合同》及托管协议的事实不持异议，案涉房屋符合合同约定，2012年年底被告已经向原告交付房屋，原告也付清了全部购房款，合同已履行完毕，整幢楼房已经取得大产权证，案涉房屋可以办理分户产权，被告不同意原告主张的解除合同，原告要求解除合同没有事实和法律依据。原告所说的连体楼梯是被告在托管期间临时加装，可以拆掉，不属于合同约定需要由被告向原告告知的事项，案涉房屋还有其他出入口，四楼有两部观光电梯和两部消防步梯可以出入，被告不存在欺诈和隐瞒事实。双方的房屋买卖交易已经经过了六年，原告于2016年5月10日才提起诉讼，已经超过1年的除斥期间，除斥期间应该从登记备案之日2014年5月20日起算。请求法院依法判决。被告海亮公司向法庭提供的证据是：《商品房买卖合同》、《海亮金宝街商铺托管协议书》、产权证书及房屋面积测绘成果报告书。经审理查明：1、2012年6月20日,原告李晓东（买受人）与被告海亮公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号19）,约定：原告购买被告开发的位于呼和浩特市回民区中山西路海亮金宝街4层431号商品房，商品房用途为商业，建筑面积共255.05平方米，房屋总价款4067874元。原告于2012年6月前支付首期房款2037874元，余款2030000元以银行按揭贷款方式支付。出卖人应当在2012年12月31日前交付商品房。约定因规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；...。2、同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第七条关于业态经营限定约定：1.自营投资人经营的产品要符合出卖人已公布的业态规划及产品定位，其经营的业态或品牌的引进，需经营管理公司审核通过后方可入驻。2.禁止引进的业态：不具备餐饮条件的禁止做餐饮业，不能经营建材店、维修（汽配店）、洗车店、殡葬店、浴场、宠物销售店。《商品房买卖合同补充协议》约定本项目的沙盘模型、样板间、各种广告宣传资料仅供买受人参考，不作为合同内容。3、同日，原告李晓东（甲方）与被告海亮公司（乙方）签订《海亮金宝街商铺托管协议书》，约定：甲方将购买的海亮金宝街4层431号商铺自愿交付乙方管理并无偿使用，商铺用途为商业，托管期内已方享有该商铺的合法使用权、转租权、收益权，托管期内乙方不向甲方支付任何的收益和回报，托管期限为3年，从2013年5月1日起至2016年4月30日止。托管期限内，甲方同意乙方根据实际使用需要对其商铺的布局、结构进行调整，费用由经营使用方承担。托管期限届满，乙方保证交还的商铺及设施处于正常的使用状态，对已添附于商铺的装饰物品由乙方负责恢复原状。乙方有权自行定制金宝街的商业经营业态。托管期限内，乙方可根据金宝街的商业经营业态对商铺进行装饰、装修及格局的调整，费用由经营使用方承担，甲方不得干涉。4、2012年4月16日原告向被告支付定金2.5万元，2012年6月7日原告向被告支付定金2.5万元，2012年6月20日支付1987874元，2013年1月25日支付2030000元。2013年1月15日，被告为原告出具2037874元购房款发票，2013年1月25日，被告为原告出具2030000元购房款发票，原告所购431号商铺购房款4067874元全部付清。5、被告自2013年5月1日至2016年4月30日期间，对原告所购431号商铺进行管理并经营餐饮。托管期限结束后，原告接收房屋时发现所购431号房屋与其楼下的三楼房屋为连体房屋，不能独立使用，双方因此发生纠纷。6、经本院现场查看，案涉房屋所在区域经营业态为餐饮类，房屋三、四楼室内有一部上下楼梯作为通道相连接，上、下水及燃气等管道与三楼相通，三楼房屋中没有上、下水以及燃气接口的设计，各种接口阀门均设置在四楼。进入四楼房屋除了室内楼梯外，需经楼道内的步梯绕行至四楼楼顶进入，四楼楼顶不具备正常通行条件。原告提供的照片和视频与所见一致。案涉房屋目前属于空置状态，原告未实际占有使用。7、案涉房屋所在的回民区中山西路海亮广场一期‖项目1号楼4号楼于2016年9月6日取得房屋所有权证。8、原告李晓东于2017年向本院提起行政诉讼，以海亮公司违法将一间房屋的上下两层强行拆分为上下两个单独的房屋并销售给不同的业主，致使原告所购买的430号和431号两套房屋均无法独立使用，海亮公司提供虚假图纸欺骗取得大产权证为由，起诉呼和浩特市不动产登记局，请求法院撤销房屋登记行政行为。后经两级法院审理，裁定驳回原告起诉。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：原告购买的房屋是否具有独立使用功能，原告可否因房屋不具有独立使用功能而享有合同解除权。本案中原告与被告签订的《商品房买卖合同》及“补充协议”、“托管协议”系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法、有效，对双方均具有约束力。双方签订的合同中，原告购买的应是一套能够独立使用、进行商业经营的房屋，而被告交付的431号房屋却以室内楼梯与三楼相连接，三楼房屋中没有经营餐饮类所必须的上、下水以及燃气接口的设计，所有接口阀门均安装在四楼，进入四楼房屋除了经三楼房屋室内楼梯通行外没有其他正常通行途道，431号房屋无法独立使用，被告的行为显已违约，原告的合同目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”原告享有解除权，故对于原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因合同的解除系被告违约导致，故《商品房买卖合同》解除后，被告海亮公司应返还原告已支付的购房款4067874元，并应赔偿相应利息损失，利息损失应按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于被告提出的除斥期间的问题，原、被告于签订《商品房买卖合同》当日签订了为期三年的托管协议，原告于托管期结束后才知道房屋不能独立使用，原告诉请解除合同而非因欺诈撤销合同，不适用除斥期间的规定，被告的答辩理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告李晓东与被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于2012年6月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号19）；二、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李晓东返还购房款4067874元；三、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李晓东赔偿利息损失（利息损失分为四部分：按照中国人民银行同期贷款利率计算，分别以2.5万元为基数，自2012年4月16日起至实际给付之日止；以2.5万元为基数，自2012年6月7日起至实际给付之日止；以1987874元为基数，从2012年6月20日起至实际给付之日止；以2030000元为基数，自2013年1月25日起至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49980元，由被告内蒙古海亮房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 陈春梅人民陪审员 王 萍人民陪审员 云文燕 二〇一九年七月四日书 记 员 刘媛媛附相关法律依据：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。