青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终730号上诉人（原审原告）：杜杨杨，公民身份号码×××,男，汉族，1988年5月20日出生，无固定职业，住西宁市。委托诉讼代理人：乔伟华，江苏锡海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海西北房地产开发建设有限公司，统一社会信用代码916329007105272374,住所地青海省西宁市民和路**。法定代表人：杨世荣，总经理。委托诉讼代理人：郭超，青海佳一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江横店建筑工程有限公司，统一社会信用代码91330783731518532F，，住所地浙江省东阳市横店镇八仙街**法定代表人：项正军，总经理。委托诉讼代理人：唐凯、厉璐，青海立詹律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：青海森宇建筑材料有限公司，统一社会信用代码630102090019804,住所地青海省西宁市城东区八一中路35号康乐14号楼2单元231室法定代表人：余仕林，总经理。委托诉讼代理人：闫艳，青海乾润律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：邓义勇，公民身份号码×××,男，汉族，1982年4月10日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：王磊，青海乾润律师事务所律师。上诉人杜杨杨因与被上诉人青海西北房地产开发建设有限公司（以下简称西北公司）、浙江横店建筑工程有限公司（以下简称横店公司），第三人邓义勇、青海森宇建筑材料有限公司（以下简称森宇公司）合同纠纷一案，于2018年7月4日向西宁市城中区人民法院提起诉讼，请求判令西北公司继续履行《西宁市商品房预售合同》，判令西北公司限期向杜杨杨交付湟中路189号7号楼2单元15层2151室房屋及支付逾期交房违约金113098.68元，判令横店公司返还杜杨杨编号为5534071的收据原件，本案诉讼费由横店公司、西北公司承担。西宁市城中区人民法院于2019年2月19日作出（2018）青0103民初2375号民事判决，杜杨杨不服提起上诉。本院于2019年4月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。杜杨杨及其委托诉讼代理人乔伟华、西北公司的委托诉讼代理人郭超、横店公司的委托诉讼代理人唐凯及厉璐、森宇公司的委托诉讼代理人闫艳、邓义勇及其委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜杨杨上诉请求：撤销一审判决并改判支持杜杨杨一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由西北公司、横店公司、森宇公司及邓义勇承担。事实和理由：一审判决将本案法律关系认定为房屋买卖合同错误。本案事实是2014年、2015年森宇公司因资金周转困难向杜杨杨借款123万元并出具借条三份，借条上有公司章和公司当时法人余仕海和公司副总曹政发的签字，后森宇公司逾期不能偿还，为了偿还杜杨杨的债务，2015年将横店公司抵偿工程款的房屋“港欧*东方花园”的7#楼2151室、2251室抵偿给杜杨杨。其中的2251室杜杨杨已转让，2151室与西北公司办理了网签。本案并非一般形式上的房屋买卖合同关系，其实质是多个互负债权债务的主体之间达成的以物抵债的法律关系，共包含三个抵偿合同关系：西北公司和横店公司之间抵偿合同关系、横店公司和森宇公司之间的抵偿合同关系、森宇公司和杜杨杨之间的抵偿合同关系。债权债务在经过相互抵偿后，最终的债权债务人是杜杨杨和西北公司，西北公司作为债务人对杜杨杨负有交付抵偿物的义务。因抵偿物是不动产，具有特殊性，交付时需以买卖合同的方式进行交付，为此双方签订房屋买卖合同。以物抵债，是债务清偿的一种方式，将房屋折价抵偿给债权人，债权人受偿后，双方债权债务结清。以物抵债，不是买卖合同关系，债权人不负有支付对价的义务，一审判决错误将抵偿认定为买卖合同是对事实和法律关系认定错误。一审判决认为杜杨杨只能证明与森宇公司之间债权债务关系，不能证明债务折抵的认定是错误的。《合同法》第36条规定：行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。杜杨杨与森宇公司、西北公司、横店公司都完全履行了自己的抵偿义务。虽然森宇公司与杜杨杨未签署抵偿的书面协议，但双方事前经协商对抵偿已经达成了合意，债务人森宇公司和西北公司履行抵偿主要义务和接受杜杨杨处置抵偿物的事实足以证明双方达成了以房折抵欠款的合意。如果森宇公司不存在与杜杨杨债务抵折的合意，森宇公司和西北公司就不会同意和配合杜杨杨转让2251房屋，网签2151房屋。双方以房抵债己过去两年多，森宇公司从未对此提出异议，足以说明双方达成了以房抵债的合意。横店公司已超付森宇工程款546061元为由，要求收回森宇公司抵偿给杜杨杨的房屋，没有法律依据。横店公司将房屋抵偿给森宇公司后，森宇公司对该抵偿物具有完全的处置权，森宇公司又将房屋抵偿给善意第三人杜杨杨合法有效。如果横店公司认为向森宇公司多支付工程款利益受损，也只能就该款向森宇公司主张返还请求权，而不能向善意第三人杜杨杨主张。邓义勇并非本案债权债务关系的主体，更不是本案的当事人，不应追加为本案的第三人。如果横店公司存在一房二抵，横店公司和邓义勇之间的房屋抵偿是另外一个法律关系，和本案争议的事实无关。一审对案外纠纷做出判决，违背了民事诉讼“不告不理原则”和“一事一诉原则”。杜杨杨提起的是债权请求权，非物权确权。一审判决该房屋归案外人邓义勇所有，超出了杜杨杨的诉请范围，违背民事诉讼“不告不理原则”。西北公司辩称，杜杨杨的上诉请求不明确。本案确实不是商品房预售合同纠纷，杜杨杨与西北公司之间没有产生具体的债权债务关系，不应当成为房屋的权利人。案涉房屋是西北公司以物抵债的方式抵偿给横店公司，杜杨杨不应成为房屋的权利人，其仅是森宇公司的委托代理人而已。横店公司辩称，杜杨杨的上诉请求没有变化，但是事实及理由与提交给法院的上诉状不一致，全部变更。上诉状的内容应当在提起上诉时固定下来。杜杨杨此次上诉状所陈述事实将其一审的陈述及提交的上诉状内容全部推翻。一审法院认定本案为商品房预售合同，是根据杜杨杨一审的诉讼请求所确定。一审时杜杨杨不是要求偿还债务而是要求西北公司继续履行合同交付房屋，杜杨杨当庭改变上诉理由的做法不妥。杜杨杨陈述横店公司已经将房屋抵偿给其与事实不符，当时收据虽是开具给杜杨杨但是原件一直由横店公司保管，案涉房屋并未抵债给杜杨杨。森宇公司辩称：杜杨杨在上诉状中提到森宇公司与杜杨杨有借贷关系，森宇公司不认可。森宇公司没有与杜杨杨达成以物抵债协议，森宇公司因拖欠邓义勇的工程款，所以与邓义勇之间有以物抵债协议，涉案房屋是抵给邓义勇的。邓义勇辩称：杜杨杨当庭变更事实及理由与其一审诉讼中的观点矛盾，缺乏事实依据。本案为二审案件应当针对一审判决，一审法院将本案复杂关系简单化认定杜杨杨与西北公司签订的房屋预售合同依法应解除，合同解除后房屋回归原始状态，在杜杨杨没有其他书面证据的情况下其无权主张该房屋。西北公司将案涉房屋抵偿给了横店公司，经横店公司、森宇公司、邓义勇三人协商将该房屋抵偿给邓义勇符合法律规定。一审认定事实清楚，判决结果正确，杜杨杨的上诉请求于法无据，应予驳回。一审法院认定事实：2016年12月15日杜杨杨（买受人）与西北公司（出卖人）签订《西宁市商品房预售合同》（合同编号YS0304355），约定西北公司将坐落于西宁市××区的住宅用房以723606元出售给杜杨杨，买受人采取一次性付款方式付款，首期房价款723606元应于2016年12月15日支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2016年12月15日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。该合同经房管部门网上登记备案。另查明，西北公司在2015年11月4日开具以杜杨杨为交款单位的两张收据，分别为7#楼2251号房款金额为772425元（收据号5534070、1345#）和7#楼2151号房款金额为723606元（收据号5534071、1346#），其中7#楼2251号房屋收据上备注“收据原件本人杜杨杨已拿走”，并由森宇公司法人余仕林签字盖章，森宇公司在2015年11月6日给横店公司青海分公司出具以房抵工程款772425元的收据一张；涉案房屋7#楼2151号房屋收据原件至今由横店公司持有。上述两套房屋系西北公司为支付横店公司施工的“港欧*东方花园”工程款，以房抵债给横店公司，横店公司于2015年11月4日给西北公司开具收据，7#楼2151室和2251室共抵工程款1496031元；因横店公司欠森宇公司人工、材料款，故将上述两套房屋抵账给森宇公司；因森宇公司委托杜杨杨代理工程款的结算和领取事宜，故2015年11月4日经西北公司、横店公司、森宇公司三方协商，由西北公司给杜杨杨开具收到7#楼2151室和2251室房款收据两张，收据原件均由横店公司持有。2015年11月18日横店公司青海分公司向西宁市人力资源和社会保障局转款546061元，森宇公司给该公司出具收到人工工资546061元收据，故横店公司未将案涉房屋7#楼2151号房屋收据原件交付杜杨杨。2017年7月28日青海夏都律师事务所受横店公司委托向森宇公司、西北公司、杜杨杨发函，声明“西北公司开具给横店公司的××区住房原收据购买人为杜杨杨，但实际拥有人为横店公司，除横店公司外，其他第三人均无权取得该套房屋产权，也不得向其他第三人交付该套房屋”。杜杨杨于2017年8月22日签收律师函。还查明，2016年1月18日横店公司青海分公司（甲方）与邓义勇（乙方）签订《抵账协议书》，约定将位于西宁市××区，建筑面积142.33平方米，房屋总价723606元，以甲方抵账的房屋来冲抵乙方的债权。2016年11月29日横店公司青海分公司给西北公司出具《房屋变更请求》，写明“2015年11月，我公司将港欧东方花园7#楼2151号房以723606元抵顶给杜杨杨（贵公司的收据号为2015年11月4日、1346号）。后经我公司财务核实，杜杨杨的工程款已结清。现请贵公司将此套房屋变更过户给邓义勇（身份证号：×××）。变更后若发生的一切经济纠纷及法律责任均由我公司承担，贵公司不承担任何责任。”邓义勇于2018年12月10日向一审法院提出参加诉讼申请，要求作为具有独立请求权第三人参加本案诉讼。一审法院认为,杜杨杨主张涉案房屋是因债务人以房抵债与西北公司签订《西宁市商品房预售合同》，西北公司抗辩涉案房屋是因西北公司欠横店公司工程款、横店公司欠森宇公司工程款，为配合横店公司需要才与杜杨杨签署《西宁市商品房预售合同》，因此，杜杨杨、西北公司签订《西宁市商品房预售合同》是当事人为实现各方权利义务平衡的一种交易安排，本案中杜杨杨、西北公司对该合同真实性不持异议，对杜杨杨通过与其签订上述合同事实西北公司知情且同意，故杜杨杨、西北公司签订上述合同是其真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。在房屋买卖合同关系中，买受人的主要义务是向出卖人支付房价款，杜杨杨确认合同约定价款没有实际支付给西北公司，主张合同约定价款是以森宇公司欠其借款予以抵偿，对此杜杨杨不能提供证据证明，西北公司亦不予确认。鉴此，杜杨杨作为购房人在没有向西北公司支付完毕购房款的情况下，而依据《西宁市商品房预售合同》要求西北公司继续履行合同并交付涉案房屋及支付逾期交房违约金的违约责任，缺乏事实和法律依据，故杜杨杨的全部诉讼请求，一审法院予以驳回；杜杨杨要求横店公司返还购房收据原件的诉讼请求，因横店公司与森宇公司之间债权债务关系的履行完毕，一审法院不予支持。西北公司诉称因杜杨杨迟延履行债务致使合同目的不能实现，要求解除合同的反诉请求，一审法院予以支持。因涉案房屋系西北公司抵偿给横店公司的应得工程款，产权本应归横店公司所有，横店公司虽将该房屋抵给森宇公司，但森宇公司并未实际向西北公司交纳相应的购房款，也无证据证实其向杜杨杨或者横店公司支付了相应购房款的事实，现该涉案房屋已被横店公司抵给邓义勇所有，并给西北公司出具《房屋变更请求》，亦得到森宇公司认可，邓义勇在本案中具有独立请求权第三人的主体身份，第三人邓义勇主张确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，杜杨杨的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。遂判决：一、解除杜杨杨与青海西北房地产开发建设有限公司于2016年12月15日签订的坐落于西宁市××区《西宁市商品房预售合同》（合同编号：YS0304355）、撤销备案；二、青海西北房地产开发建设有限公司于本判决生效内30日内协助邓义勇办理坐落于西宁市××区商品房所有权的备案登记手续；三、驳回杜杨杨的诉讼请求。本案二审期间，就一审查明的事实杜杨杨认为横店公司与邓义勇以物抵债事宜与横店公司经西宁市人力资源和社会保障局给森宇公司交纳人工工资及青海夏都律师事务所受横店公司委托向杜杨杨等送达律师函与本案无关，并对邓义勇与横店公司的抵账协议及横店公司出具给西北公司的房屋变更请求的真实性不认可。西北公司、横店公司、森宇公司及邓义勇对原审判决查明的基本事实无异议。本院对各方无异议的事实予以确认。本院认为，本案一审时，杜杨杨的诉讼请求是要求西北公司继续履行商品房预售合同、交付房屋并支付违约金，据此一审法院立案时确定案由为商品房买卖合同纠纷。案件事实经查明实质是各方因以房抵债产生的纠纷，并非是因房屋买卖所致。既然当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致，人民法院结案时应根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。所以，本案结案案由一审法院确定为商品房预售合同纠纷有误，应纠正为合同纠纷。因西北公司欠横店公司工程款，西北公司将案涉2151号、2251号房屋以房屋抵债的形式抵偿给横店公司，双方之间并未签订以房抵债协议，实际是以西北公司给横店公司出具收取房款的收据并由横店公司给西北公司出具交款凭证的方式来履行。横店公司又因欠森宇公司材料等款双方拟定将此房屋抵偿给森宇公司，双方之间亦未签订以房抵债协议。在实际履行中，横店公司仅是将2251号房屋的房款收据原件交给了森宇公司，并由森宇公司出具收款收据，森宇公司委托杜杨杨经办抵债事宜。但在之后，因出现了农民工上访森宇公司无力承担农民工工资，横店公司经西宁市人力资源和社会保障局给农民工发放工资，基于此事实横店公司未再将2151号房屋抵偿给森宇公司，该房屋的房款收据原件亦未交付给森宇公司，森宇公司也未给横店公司出具收款收据，实际上横店公司与森宇公司之间就2151号房屋未形成以物抵债的事实。鉴于此房屋系西北公司抵偿给横店公司的，在横店公司与森宇公司又未形成事实上的以物抵债关系的情形下，杜杨杨要求西北公司履行预售合同、交付房屋等的诉讼请求缺乏依据，对其上诉理由不予采信。就案涉的2151号房屋，邓义勇与横店公司签订了抵账协议，并由森宇公司给横店公司出具了收款收据，在杜杨杨就此房屋起诉主张权益时，邓义勇认为涉案房屋已抵偿给其，并认为杜杨杨和西北公司、横店公司、森宇公司就案涉房屋的争议有可能损害其民事权益，邓义勇为保护自己权益而作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼，符合民事诉讼法的有关规定。有独立请求权第三人参加诉讼后，在诉讼中具有民事诉讼法规定的原告当事人应当享有的诉讼权利义务，因此一审法院针对邓义勇的诉讼请求进行审理并作出判决，未违反民事诉讼法的相关规定。综上，杜杨杨的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2562元，由杜杨杨负担。本判决为终审判决。审判长 靳 玲审判员 李宏宁审判员 张洁琼 二〇一九年七月十一日书记员 王芳盛孙晓艺附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。