甘肃省陇南市武都区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘1202民初1191号原告：王辉，男，汉族，生于1963年10月5日，住陇南市武都区。委托代理人：卯利利、李海涛，甘肃秦陇律师事务所律师，一般诉讼代理。被告：陇南武都农村合作银行城关支行，住所陇南市武都区城关镇中山街天润嘉园六楼，统一社会信用代码：916212XXXXXGE4T16。负责人：辛小芳，任该支行行长。被告：陇南武都农村合作银行，住所陇南市武都区城关镇中山街东润国际大酒店**，统一社会信用代码：916212XXXXX915940。法定代表人：夏书英，任该行董事长。二被告共同委托诉讼代理人：尹跃桥，系陇南武都农村合作银行城关支行副行长，特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：贾思云，甘肃阶州律师事务所律师，特别授权代理。原告王辉诉被告陇南武都农村合作银行城关支行、陇南武都农村合作银行房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王辉及其委托代理人卯利利、李海涛，被告陇南武都农村合作银行城关支行、陇南武都农村合作银行共同委托代理人尹跃桥、贾思云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王辉向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告继续履行《房屋租赁合同》；2、请求贵院依法判令被告支付2018年3月15日至2020年3月15日的租金共计46万元，并按照合同约定继续支付合同期限届满前的房屋租金；3、请求贵院依法判令被告支付违约金138000元；4、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年3月15日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告将自己所有的金泰大厦六号门面出租于被告，双方约定租赁期限十年，自2013年3月15日至2023年3月15日，年租金23万元，合同签订之日一次性交清前三年房租69万元，三年后一次交清两年房租，十年内不变租金，并约定若被告逾期拖欠房租，被告每天按照租金额的2%即4600元/天支付违约金。合同签订后被告约2013年6月左右支付了2013年3月15日至2016年3月15日的房租69万元，2016年6月左右被告支付了2016年3月15日至2018年3月15日两年度租金46万元，自2018年3月15日起便再未支付过房租，2018年9月21日原告向被告催收租金，但是被告却一直未支付租金，却于2018年11月24日向原告送达《解除房屋租赁合同通知函》，称：单位业务需要，不再需要租赁房屋。原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》未约定被告若因业务需要不再需要租赁房屋时，可以解除合同，其因业务需要而解除合同也不符合法律规定因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，所以被告的行为已经构成违约，给原告造成巨大的经济损失。现原告诉至法院，望判如所请。被告陇南武都农村合作银行城关支行（以下简称“合行城关支行”）、陇南武都农村合作银行（以下简称“合行”）辩称：一、原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，原告不是适格的原告。2013年3月15日，汉青霞与合行城关支行签订了《房屋租赁合同》，出租人汉青霞将金泰大厦六号门面租给合行城关支行经营使用，该合同约定，租期为十年，租赁期限自2013年3月15日至2023年3月15日，租金为23万元/年，自本合同签字之日起生效，一次性交清前三年房租69万元，三年房租到期后，一次性交清两年房租，五年内房租不变，第六年开始房租随行就市。根据合同的相对性，与被告签订《房屋租赁合同》的主体，即出租人是汉青霞，据此，汉青霞是本案的原告。王辉以房屋租赁合同纠纷起诉被告属于原告主体不适格。二、原告的第一项诉讼请求“请求贵院依法判令被告继续履行《房屋租赁合同》”没有事实依据。1、根据被告向出租人汉青霞送达的《解除房屋租赁合同通知函》和《解除房屋租赁合同的补充通知》，被告当初租赁房屋的合同目的是为“贷款审查中心办公需要”。现贷款审查中心已经被撤销，租赁案涉房屋为贷款审查中心办公室的合同目的不复存在。据此，被告继续租赁案涉房屋没有必要。2、2018年11月24日，被告已经以书面的形式明确表示因业务需要不再租赁案涉房屋。3、根据《房屋租赁合同》第三条，租金及支付方式，租金为23万元/年，自本合同签字之日起生效，一次性交清前三年房租69万元，三年房租到期后，一次性交清两年房租，五年内房租不变，第六年开始房租随行就市。但合同双方对2018年度的租金至今没有达成一致意见的情况下，且被告明确表示不再租赁房屋，鉴于上述事实，案涉租赁合同没有履行的基础。4、被告要求贵院判令自2018年3月15日至2019年2月15日期间的房租。三、原告的第二项诉讼请求“请求贵院依法判令被告支付2018年3月15日至2020年3月15日的租金共计46万元，并按照合同约定继续支付合同期限届满前的房屋租金”没有事实依据。根据《房屋租赁合同》第三条，第六年的房租标准为随行就市，不是合同约定的前五年的租金标准，据此，原告依据合同约定的前五年的租金标准主张“2018年3月15日至2020年3月15日的租金共计46万元，并按照合同约定继续支付合同期限届满前的房屋租金”没有事实依据。四、原告第三项诉讼请求“请求贵院依法判令被告支付违约金138000元”没有依据。根据案涉合同第三条，就租金的支付时间，第一，合同双方当事人对租金的支付没有约定具体时间。第二，第六年开始房租随行就市，第六年的房租还没有确定，不存在迟延履行的违约行为。第三，承租人支付租金的前提是出租人提供合法的税票后，承租人才支付租金。所以，原告的第三项诉讼请求没有事实依据。五、出租人汉青霞自己承担2019年2月15日之后的租金损失（租赁物未出租产生的租金损失）。被告于2018年11月24日向汉青霞邮寄送达了《解除房屋租赁合同通知函》，于2018年12月18日向汉青霞送达了《解除房屋租赁合同的补充通知》，在这两份通知中，被告已经明确表示因被告业务需要，不再租赁房屋，出租人自接到通知起3日后，对外招租，2019年2月15日之后的房租被告不再承担。根据这两份通知，被告不再租赁房屋的意思表示明确、具体；汉青霞在接到解除合同的通知后3日起有权对外招租，且没有对被告解除合同提出异议。出租人汉青霞在收到通知后不与被告协商2018年3月15日至2019年2月15日期间的租金，也不对外招租的行为均是恶意扩大损失，根据《合同法》的相关规定，出租人汉青霞自己承担2019年2月15日之后因房屋未对外出租造成的房租损失。综上，被告要求贵院依法驳回原告的起诉。原告为证明自己的主张，提交了以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业登记信息，证明原、被告诉讼主体资格。2、武都县房权证城关镇字第XXXX号房权证，证明原告系盘旋路东路陇南地区金泰大厦房地产开发有限公司1号楼，面积96.14㎡房产所有权人的事实。3、《房屋租赁合同》，证明原、被告于2013年3月15日签订《房屋租赁合同》双方约定原告将自己所有的金泰大厦六号楼门面出租于被告，租赁期限十年，自2013年3月15日至2023年3月15日，年租金23万元，合同签订之日一次性交清前三年房租69万元，三年后一次性交清两年房屋，十年内房租不变，并约定若被告逾期拖欠房租，被告每天按照租金额的2%支付违约金的事实。4、拖欠租金催收函、EMS回执单，证明由于被告欠付2018年至2019年度的租金，2018年9月21日原告向被告催要租金，但被告却一直未支付租金，其行为已构成违约，应当依约承担违约金。被告对原告所举上述证据的质证意见：证据1，对身份证真实性无意见，对证明目的有意见，原告不是本案的适格主体。证据2，对真实性无异议，但该组证据与本案没有关联性。证据3，《房屋租赁合同》不完整，有拆封的痕迹，首页没有印章，对真实性提出异议，该份合同与我们手持的《房屋租赁合同》租赁费用及支付时间有出入，原告提供的《房屋租赁合同》不具有真实性，我们持有的合同在第一页、尾页及其中间页都有加盖公章的。证据4，EMS的回执单我们收到了，但是第六年的房屋租金不确定，所以我们不存在违约行为，催收的主体应该是汉青霞并不是原告王辉。被告为证明自己的主张，提交了以下证据：1、二被告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件，证明二被告基本信息。2、租赁合同、收条，证明被告与汉青霞签订了《房屋租赁合同》，签订合同的主体是汉青霞、陇南武都农村合同银行城关支行，汉青霞是出租人；租赁期限是10年，即自2013年3月15日至2023年3月15日，租金为23万元/年，前三年的租金交付是一次性交付，三年房租到期后，一次性交清两年房租，五年内房租不变，第六年开始房租随行就市；出租人汉青霞收取“武都合行城关支行贷款审查中心2013至2015年房租”的事实，租赁房屋的合同目的是为“贷款审查中心办公”。3、①《关于调整陇南武都农村合作银行部分内设部门的通知》（陇武合银党[2018]186号）；②解除房屋租赁合同通知单、解除房屋租赁合同的补充通知、中国邮政快递投递签收凭证、发送给189XXXX****彩信（解除房屋租赁的补充通知）截屏、汉青霞阅读解除房屋租赁合同的补充通知的现场照片；③租赁房租恢复原状的现场照片。证明：①被告撤销征信查询与贷款审查中心将贷款审查工作职责划归普惠金融与三农服务部的事实；②2018年11月24日，被告以《解除房屋租赁合同通知函》的形式向汉青霞明确表示：被告因业务变动不再租赁房屋的意思表示，并表示解除《房屋租赁合同》，告知出租人在收到通知后向外招租以减少损失，2019年2月15日之后的租金被告不再承担；③被告已经将租赁房屋恢复原状，并将恢复原状的事实告知原告，出租人在收到《解除房屋租赁合同通知函》后，没有在函告知期间办理解除合同后的相关事宜，出租人恶意扩大损失。原告对被告所举上述证据的质证意见：证据1，无异议。证据2，对租赁合同、收条的真实性及关联性均有异议。被告承租的房屋为原告王辉所有，汉青霞并不是承租房屋的所有权人，汉青霞没有权利支配该房屋。被告与汉青霞签订的合同对原、被告双方没有约束力。被告补充意见，汉青霞与陇南市武都区农村合作银行来签订合同，汉青霞与王辉是夫妻关系，收条都是汉青霞打的。证据3，陇武合银党[2018]186号文件为合作银行的内部文件与该案没有关系；对解除通知单等只是被告与汉青霞之间的，与原告没有任何关系；对证据3的真实性、关联性均不予以认可。当事人围绕诉讼请求提交的证据，对当事人无异议的证据，本院予以采信，对与本案有关联性的证据，本院亦予以采信。根据庭审调查及当事人提交的相关证据，本院确认案件事实如下：原告与被告通过协商，于2013年3月15日签订了《房屋租赁合同》，原告将自己所有的金泰大厦六号门面出租给被告经营使用，双方约定租赁期限十年，自2013年3月15日至2023年3月15日，年租金23万元，合同签订之日一次性交清前三年房租69万元，三年后一次交清两年房租，十年内房租不变，并约定若被告逾期拖欠房租或者转租，原告有权提前收回房屋，被告每天按照租金额的2%即4600元/天支付违约金。同日，原告之妻汉青霞与被告又签订了《房屋租赁合同》，将“十年内房租不变”，变为“五年内房租不变，第六年开始房租随行就市”，两份合同其余内容相同。合同签订后，原被告按合同约定履行了五年，被告共支付房租费115万元，即租金付至2018年3月15日。其中一笔房租费，汉青霞于2013年9月9日出具了一份739152元的收条。2018年3月15日之后的租金被告一直未支付。2018年9月21日原告向被告发出《拖欠租金催收函》。2018年11月24日被告向原告方发出《解除房屋租赁合同通知函》称：单位业务需要，不再需要租赁房屋，望出租人与承租人洽谈解除租赁合同以及结算租金事宜。原告认为原被告签订的《房屋租赁合同》未约定被告若因业务需要不再需要租赁房屋时，可以解除合同，其因业务需要而解除合同也不符合法律规定因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，所以被告的行为已经构成违约，给原告造成巨大的经济损失。现原告诉至法院，望判如所请。另查明，被告承租房屋是用于其贷款审查中心办公使用，而根据陇南武都农村合作银行于2018年9月15日发出的文件，贷款审查中心与征信查询已被撤销，设立普惠金融与三农服务部。现案涉房屋闲置。本院认为，原、被告之间于2013年3月15日签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。但本案中，虽然合同约定租赁期限为十年，但是由于客观原因，被告不再需用该租赁房屋，也不能产生实际效益，且被告于2018年11月24日以书面形式向原告送达了解除房屋租赁合同通知书，并给付房屋钥匙时，遭原告拒绝，故该房屋租赁合同已无法履行，实际房屋租赁关系已终止。虽然原被告就解除租赁合同未达成一致，但租赁房屋闲置已成事实，为减少原被告双方经济损失的扩大，原告主张由被告继续履行《房屋租赁合同》的请求，理由不成立，本院不予支持；关于违约金的问题，原告提供与被告签订的房屋租赁合同与被告提供的与原告之妻汉青霞签订房屋租赁合同差异第六年房屋租赁费“不变”和“随行就市”，且被告只认可与原告之妻签订的房屋租赁合同，被告提出终止房屋租赁合同双方也没有达成一致意见，即自2018年3月15日之后的租金额和具体支付日期未确定，被告在提出解除合同的同时也要求结算租金，故被告不存在违约行为，原告要求被告支付违约金的请求，理由不成立，本院不予以支持；关于支付2018年3月15日至2020年3月15日的租金共计46万元的问题，自2013年3月15日至2018年3月15日，原、被告在房屋租赁期间的租赁费被告已支付完毕，2018年3月15日以后的房屋租赁费，虽然原告向被告多次催要，被告却未能支付，但被告与原告之妻签订的房屋租赁合同约定，自2018年3月15日即第六年之后的房屋租赁费随行就市，原、被告双方应通过协商解决。本案中，被告虽然对租赁房屋自2018年11月份已停止使用，被告也向原告递交了《解除房屋租赁合同通知函》，但未得到原告的积极响应，最终租赁房屋未能交付，被告就房屋租赁合同具有一定的违约性，故应承担相应的赔偿责任；被告除承担自2018年3月15日至2018年11月15日期间的房屋租赁费外，还应承担至2019年4月15日之前的租赁费，并以原有租赁费为标准计算为24.91万元，超出部分的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限本判决生效之日起10日内，由被告陇南武都农村合作银行城关支行、陇南武都农村合作银行向原告支付租金24.91万元。二、驳回原告王辉的其他诉讼请求。案件受理费9780元，由被告王辉承担4890元，被告陇南武都农村合作银行城关支行、陇南武都农村合作银行承担4890元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。审 判 员 后卫东二〇一九年七月二十二日法官助理 李保军书 记 员 杜懿星