河北省邯郸市峰峰矿区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0406民初175号原告：何振霞，女，1950年1月28日出生，汉族，住址河北省邯郸市峰峰矿区新市区朝阳大街****楼****，现住河北省邯郸市峰峰矿区，委托诉讼代理人：刘丽梅，河北宝星律师事务所律师。原告：裴小林，男，1951年6月8日出生，汉族，，住址河北省邯郸市峰峰矿区和村中长乐街**楼****现住河北省邯郸市峰峰矿区，被告：牛玉海，男，1967年10月21日出生，汉族，住址，住址河北省邯郸市峰峰矿区香山建南路******，被告：邱海霞，女，1974年6月5日出生，汉族，住址河北省，住址河北省邯郸市峰峰矿区香山建北十街****邯郸市峰峰矿区，被告：王秀芹，女，1965年11月14日出生，汉族，住址河北省，住址河北省邯郸市峰峰矿区>关于原告何振霞、裴小林与被告牛玉海、王秀芹、邱海霞确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告何振霞及委托诉讼代理人刘丽梅、原告裴小林、被告牛玉海、被告邱海霞到庭参加诉讼，被告王秀芹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何振霞、裴小林向本院提出诉讼请求：1、请求确认三被告签订位于峰峰矿区泰和花园15号楼1单元3楼西户的房屋买卖合同无效。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是被告牛玉海妻子的合法债权人，在原告起诉被告牛玉海夫妇期间，被告牛玉海为了逃避将要负担的债务，与被告邱海霞恶意串通，转移了属于牛玉海夫妇共同财产位于峰峰矿区泰和花园15号楼1单元3楼西户的房产。三被告签订虚假买卖合同后，把房屋登记在了被告邱海霞的名下，但牛玉海夫妇却一直居住在此房产内，并且水电气等名字没有变更过。现原告依据有关法律规定，恳请法院确认两被告所签买卖合同无效，切实保护原告的合法债权。被告牛玉海辩称，一、首先，三被告之间签订的《房屋买卖合同》不构成恶意串通。从原告提交的起诉状中可以看出，二原告起诉三被告的理由为：三被告之间利用恶意串通的模式，将房屋登记在被告邱海霞名下，起到转移财产的目的。那么根据《民法通则》对恶意串通规定的法定构成来看，恶意串通需要满足两个构成要件。1、需要合同签订的双方当事人有损害原告的恶意。如果双方当事人不知或者不应知道其签订的合同有损害原告后果的，那么就不属于恶意。从原告起诉状中所载明的事实看，原告称，在原告起诉被告牛玉海夫妇期间，被告牛玉海为了逃避将要承担的债务，与被告邱海霞恶意串通，转移了相关房产。由此看出，原告认定的事实为在原告起诉被告牛玉海债务纠纷后，牛玉海出售了自己的房产。但真实的事实是，原告曾于2017年3月以债权债务纠纷将我起诉至峰峰矿区人民法院，而我签订《房屋买卖合同》的时间为2016年11月10日。故我卖房在前，原告起诉在后，被告出售房屋的行为根本还来不及产生损害原告的恶意。其次，我出售房屋时根本不知道原告系我前妻的债权人，该事实已被峰峰矿区人民法院（2017）冀0406民初273号民事判决书所认定。在该判决书第八页第六行载明：“故牛玉海不是本案借款关系的保证人，且原告何振霞未提交证据证明牛玉海对王秀芹担保一事知情及王秀芹因本案担保从中获利，不属于夫妻共同债务”。由此看出，自我前妻与原告签订担保合同至原告2017年3月立案起诉，我根本不知晓原告的债权存在，其出售房屋的行为又怎能是为了有损原告权益的恶意行为？故从主观上人民法院应认定我出售房屋的行为不是恶意的。2、恶意串通的第二个构成要件为：合同当事人要有恶意串通损害第三人的行为表现。从以上我陈述的事实不难看出，我出售房屋的目的不是为了损害原告，系为了偿还之前所欠的债务，且我在出售房屋之前，与房屋购买人无任何经济、友情、人事来往，也没有任何串通的事实和理由，故综合上述两个答辩观点，人民法院认定我买卖房屋的合同合法有效。二、其次，我出售房屋的理由充分、方式合理、价格适中、登记合法，无任何反常、非法之行为，人民法院应认定为合法有效。我因给子女买房及前妻为搞投资而大量借款，造成了生活负担过重，为能及时偿还上述债务，不得已将自己仅有的住房在房屋中介机构及网络上登记出售。被告邱海霞看到我登记的房屋信息后通过电话与我取得联系，最终在2016年11月10日双方达成一致意见，签署了《房屋买卖合同》，并且按照交易习惯支付了房款，买卖双方并在房屋登记机关进行了房产过户登记，由此可以看出，双方的买卖行为方式合理、价格适中、登记合法、符合正常的市场交易习惯，故不存在原告诉称的恶意转移财产的行为。对于原告所陈述的被告邱海霞未将水电气进行变更，这属于买卖二手房中常态，不足以来认定买卖房屋行为非法。综上所述，我出售房屋时对原告系前妻债权人根本不知情。我出售房屋是为了偿还生活债务，我出售房屋的行为合理、得当、价格适中、交易习惯合情、登记过户合法，应受到法律的保护，故请求人民法院依法驳回二原告的诉讼请求，以捍卫法律的尊严。被告邱海霞辩称，一、涉案合同合法有效，我作为买受人已支付合理价款，且已按照法律规定登记变更。2016年我从58同城看到牛玉海出售房产的相关信息，便主动与其联系协商购房事宜，后经实地考察、协商价格、筹集房款等，双方于2016年11月10日达成一致意见并签订书面《房屋买卖合同书》，约定我购买牛玉海名下位于峰峰矿区泰和花园15号楼1单元3楼西户房产一处，面积110.37平方米，包括地下室一间，房款共计50万元。2016年11月11日，我通过峰峰矿区恒业房地产服务有限公司向牛玉海履行了支付房款的义务，2016年11月14日双方至房地产交易中心将涉案房产所有人变更登记为我，2016年12月5日牛玉海向我交房并出具书面《房屋移交说明》，并交付使用，现一直由我居住使用，至此合同履行完毕。结合本案事实与相关法律，整个交易过程完全符合法律规定，具体理由如下：第一、涉案合同系我与牛玉海自愿签订，并经牛玉海妻子王秀芹同意，且双方均系具有完全民事行为能力，故根据《合同法》相关规定，涉案合同系依法成立的合同，应依法受法律保护。第二、根据涉案房产建筑面积、地理位置、使用年限、市场行情等多种因素，经双方协商，最终确定房产交易价格为50万，而该交易价格属当时一般房价，并无不合理之处，亦非以不合理的低价进行交易，因此并不违反法律规定，况且我已依约支付了全部房款。第三、根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。本案中涉案房产已交付使用，且我与牛玉海、王秀芹已依法在当地房地产交易中心办理了房产更名手续，现涉案房产的所有权人系我，具有公示效力，任何第三人不得对涉案房产再次主张任何权利。二、我购买涉案房产时系善意的，对何振霞、裴小林与牛玉海、王秀芹之间的债权债务根本不知情，因此本案应使用善意取得的相关规定，依法驳回何振霞、裴小林诉讼请求。根据《物权法》第106条之规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，牛玉海向我承诺交易房产无抵押、无债务，如因该房之前发生的债务而导致我无法正常使用的，由其负责，且在《房屋买卖合同书》明确注明，故我对何振霞、裴小林与牛玉海、王秀芹之间的债权债务根本不知情，更何况现我已经支付了合理价款，并办理了房产更名手续，已发生法律效力，我对涉案房产享有所有权，现涉案合同已履行完毕，不存在被撤销或无效的情形。因此何振霞、裴小林要求法院确认我与牛玉海签订的合同无效，无任何事实与法律依据，应依法驳回。综上所述，我与牛玉海、王秀芹签订的涉案合同合法有效，应依法受到法律保护，我作为善意第三人已支付合理价格，并经相关部门依法变更登记，现我对涉案房产依法享有所有权，故何振霞、裴小林诉求无任何事实与法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年11月10日，牛玉海与邱海霞签订了《房屋买卖合同书》，约定：邱海霞购买牛玉海位于峰峰矿区轻工街16号泰和花园15号楼105#房屋及地下室一间，成交价格为人民币500000元，该房屋的税务机关评估价格为666700元。2016年11月11日，邱海霞将500000元购房款存入邯郸市存量房交易结算资金监管专用账户。2016年11月14日，峰峰矿区轻工街16号泰和花园15号楼105#房屋（证号为邯郸房权证峰峰字第**）过户登记至邱海霞名下。2016年11月22日，郸市存量房交易结算资金监管专用账户将500045.80元购房款划转至牛玉海账户。2016年12月5日牛玉海作为甲方与乙方邱海霞签订了《房屋移交说明》，载明：“甲乙双方于2016.12.5就泰和花园15号楼一单元3楼西户移交达成如下协议：①屋内家电家具等一并移交乙方，归乙方所有；②水、电、供暖、物业没有欠费；③双方确认已将钥匙交接完毕；④本房屋自甲乙双方签字之日生效。”另查明，何振霞与案外人张玉芳、王秀芹、牛玉海民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月2日立案，于2017年4月26日作出（2017）冀0406民初273号民事判决，判决如下：一、被告张玉芳于本判决生效后十五日内偿还原告何振霞借款本金1180000元及支付自2015年2月15日起至本判决确定的履行期间届满之日止的利息（按年利率24%计算）；二、被告王秀芹对上述借款本金中的1000000元及相应利息承担连带偿还责任；三、驳回原告何振霞的其他诉讼请求。再查明，何振霞与裴小林于1974年12月16日登记结婚，双方系夫妻关系。牛玉海与王秀芹于1989年1月10日登记结婚，2017年9月12日双方在峰峰矿区民政局协议离婚。在双方婚姻关系存续期间，牛玉海于2009年12月30日购买了峰峰矿区轻工街16号泰和花园15号楼105#房屋及地下室一间。上述事实有双方当事人陈述、结婚证、离婚证、民事判决书、银行流水、存量房买卖合同、现金（钞）交款单、房产证、房屋移交说明等证据予以证实。本院认为，关于牛玉海与邱海霞之间的房屋买卖合同是否已经成立并生效的问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，2016年11月10日牛玉海与邱海霞签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，邱海霞已实际向牛玉海支付购房款500000元，且案涉房屋已经房屋主管部门办理了房产过户登记，房屋所有权人已由牛玉海变更为邱海霞，故牛玉海与邱海霞之间的房屋买卖合同依法成立并生效。关于何振霞、裴小林主张牛玉海与邱海霞之间的房屋买卖合同存在恶意串通损害第三人利益而无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，何振霞、裴小林主张牛玉海与邱海霞之间存在恶意串通的情形，应当对此提供证据予以佐证。但何振霞、裴小林未提供有效证据证实牛玉海与邱海霞之间存在恶意串通情形，本院根据何振霞申请调取牛玉海名下中国邮政储蓄银行账户（62×××44）及邱海霞名下中国邮政储蓄银行账户（621799127001012653434)的转账交易明细,从牛玉海与邱海霞银行流水来看亦无二人关于案涉房款500000元的资金往来记录，同时邱海霞已实际向牛玉海支付500000元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上，何振霞、裴小林主张牛玉海与邱海霞之间的房屋买卖合同存在恶意串通损害第三人利益而无效的请求，因未提供有效证据予以证实，且牛玉海与邱海霞均不予认可，故对何振霞、裴小林该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回何振霞、裴小林的诉讼请求。案件受理费100元，由何振霞、裴小林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  牛 帅审 判 员  周俊英人民陪审员  刘 宁二〇一九年七月十二日书 记 员  孟 洁