安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终1467号 上诉人（原审原告）：潘江华，男，1979年3月10日出生，汉族，住安徽省太湖县。 委托诉讼代理人：范本胜，安徽安潜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：太湖县天泰房地产开发有限公司，住所地安徽省太湖县火车站站西天泰大楼。 法定代表人：张世平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪斌，安徽高辰律师事务所律师。 上诉人潘江华因与被上诉人太湖县天泰房地产开发有限公司（以下简称天泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省太湖县人民法院（2019）皖0825民初594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘江华上诉请求：撤销原判，改判支持潘江华在一审的第二项诉讼请求。事实和理由：1.没有法律规定购房户在主张违约金时须举证证明其损失及损失大小，因此，原审判决对违约金标准予以核减，没有事实和法律依据。2.违约期限的截止日期应为潘江华领取不动产权属证书之日止，也就是2018年11月27日，原判计算到天泰公司向房产登记部门报送办证所需的资料之日即2018年5月3日，计算错误。3.原审判决未认定2015年12月27日以前的违约金是错误的，天泰房地产公司的违约行为是连续的。 天泰房地产公司辩称，1.针对违约金计算的起始时间，天泰房地产公司已于2018年5月3日进行了首次登记，已尽到了协助办证的义务，依据法律规定，天泰房地产公司只有协助办证的义务，而没有直接为购房者办理产权证书的义务，天泰房地产公司进行首次登记后，潘江华应向不动产登记中心提供所需要的材料并且办理委托手续。2.针对违约金的计算标准，涉案合同对违约金标准未做明确约定，且迟延办证没有给潘江华造成损失，迟延办证的原因不全在天泰房地产公司，而是其他单位原因导致没有对案涉小区进行综合验收进而无法办证，在潘江华没有举证证明其相关损失的前提下，一审法院对违约金的计算标准适当。3.针对时效问题，本案是债权之诉，应当适用民法的诉讼时效，超过三年的请求应当不予支持。 潘江华向一审法院起诉请求：1.要求天泰房地产公司继续履行合同，协助潘江华限期办理房屋产权证书；2.要求天泰房地产公司支付逾期办理不动产权证书违约金87723.54元（以总房价款396634元为基数，自2014年10月10日计算至2018年5月4日止，计1301天，按照总购房款每日万分之一点七计算），后期违约金按照同等标准计算至成功办理不动产权证书之日止。 一审法院认定事实：2011年3月25日，双方当事人签订《商品房买卖合同》。该合同约定，买受人购买的商品房为预售商品房，房号为晋湖家园小区第13幢301号，商品房建设面积共135.37平方米，房屋总价款388701元。该合同第八条约定商品房交付期限为，出卖人应当在2013年6月30日前依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。《房屋买卖合同》中未约定办理房屋产权证的时间及逾期办证的违约责任。案涉商品房已由太湖县房地产管理局批准预售。另查明，2011年3月25日，双方当事人又签订《合同补充协议》，协议第一条约定：买受人除在主合同中应付购房款388701.32元，另需缴纳契税7932.68元。……该房屋连同主合同中的购房款在内，总值人民币396634元。再查明，天泰房地产公司已经为潘江华办理案涉房屋不动产权证书。一审庭审中，双方当事人均认可以下事实：潘江华已付清《商品房买卖合同》约定的房屋价款，双方当事人均同意按396634元为基数计算逾期办证违约金；2014年7月11日，天泰房地产公司将潘江华所购买的商品房钥匙交付给潘江华；晋湖家园小区于2018年3月23日经过规划部门规划验收；该小区13号楼不动产登记受理凭证时间2018年5月3日，首次登记时间2018年5月8日。一审法院认为：依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。双方当事人签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效。综合庭审双方当事人陈述答辩，本案争议焦点为：1.双方当事人履行合同过程中是否有违约行为以及具体违约表现，计算逾期办证违约金的起止时间；2.潘江华起诉要求天泰房地产公司承担违约责任的违约标准是否符合法律规定，天泰房地产公司要求调整违约金的主张有无法律依据；3.潘江华的诉讼请求是否已超过诉讼时效，诉讼时效期间应如何计算。关于争议焦点一，双方当事人在合同中未约定具体的办证时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日。潘江华已按合同约定交清了房款，亦按天泰房地产公司通知要求提交了办证资料，天泰房地产公司已向潘江华交付了房屋，潘江华亦已实际占有使用，但因天泰房地产公司的原因未能在法定期限内办理房屋权属证书，天泰房地产公司已构成违约，理应承担逾期办证的违约责任，因天泰房地产公司已经协助潘江华办理好房屋权属证书，故对潘江华要求天泰房地产公司协助办理房屋产权证书的诉讼请求，不予支持。天泰房地产公司抗辩认为迟延办证系政府职能部门怠于履职造成，责任不在天泰房地产公司，但此系天泰房地产公司与政府职能部门之间的关系，潘江华对此并无过错，根据合同的相对性，仍应认为系天泰房地产公司的原因才导致迟延办证，故天泰房地产公司该项抗辩意见不予采纳；潘江华作为买受人有权拒绝接受未经竣工验收合格的房屋，但其于2014年7月11日实际接受了房屋，应视为案涉房屋已于2014年7月11日交付使用，根据《解释》第十八条规定，天泰房地产公司应当于房屋交付使用之日起九十日内协助办理房屋产权证书，故计算逾期办证违约金开始时间应为2014年10月10日。本案中天泰房地产公司已经于2018年5月3日向房屋产权登记机构报送了办证所需的文件和资料，完成了其主要协助义务，故本案逾期办证违约金应计算至2018年5月3日。天泰房地产公司关于其不构成延迟办证情形的抗辩意见与法律规定不符，不予采纳；关于争议焦点二，依据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”在《商品房买卖合同》未对办理产权证作出特别约定的情况下，开发商对买受人申请办理产权证负有的是协助义务。根据《解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。潘江华主张虽有法律依据，但考虑到本案房屋已经交付使用多年，基本实现了合同目的，庭审中双方均未能提供证据证明因逾期办证给潘江华造成损失及损失大小。同时考虑到合同法规定违约金过分高于或低于违约所造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为主，适度体现一定的惩罚性，为平衡当事人利益，结合被告的辩解意见，可对违约金进行适当调整，依照合同法及解释的有关规定，酌定按照双方当事人均认可的396634为基数，以每日万分之零点五的标准计算为宜；关于争议焦点三，根据民法原理，由于开发商原因造成逾期办证，买受人要求开发商承担违约金是基于合同之债所享有的债权请求权，适用民法总则关于普通三年诉讼时效的规定。案涉房屋已于2014年7月11日交付给潘江华，故天泰房地产公司应于此后九十日内办理房屋权属证书。天泰房地产公司逾期办证一直处于持续状态，违约金属于继续性债权，违约金的计算应当从起诉之日起往前倒推三年，本案中潘江华向法院提交起诉材料的时间为2018年12月27日，故2015年12月27日之后的违约金均应当予以支持，潘江华诉求此前的违约金，天泰房地产公司提出超过诉讼时效的抗辩意见成立，故不予支持。办证违约金自2015年12月27日计算至2018年5月3日止，逾期858天。天泰房地产公司提出潘江华主张的违约金超过诉讼时效的抗辩意见，部分予以采纳。综上，潘江华的诉讼请求有事实和法律依据，对其请求合理部分一审法院依法予以支持。天泰房地产公司应支付给潘江华逾期办理产权证违约金为17016元（396634元×0.005%×858天）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：（一）被告太湖县天泰房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告潘江华支付逾期办证违约金17016元；（二）驳回原告潘江华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1993元，由原告潘江华负担1614元，被告太湖县天泰房地产开发有限公司负担379元。 双方当事人在二审期间均未提交新证据，对原审证据亦不申请复核。二审法院对证据的认证意见与原审一致，对原判查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：原判对逾期办证违约金的计算是否正确。围绕二审争议焦点，天泰房地产公司未能按照合同约定期限协助办理房屋产权证书，应当承担违约责任。由于合同中没有约定逾期办理房产证的违约责任，双方当事人均不能举证证明因逾期办理产权证必然产生损失或没有损失发生，也未举证证明具体损失，原审法院结合合同履行情况、当事人过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定按照双方当事人均认可的396634元为基数，并按日万分之零点五标准计算违约金，并不违反法律规定。至于违约金计算的起止时间，首先，案涉房屋已于2014年7月11日交付给潘江华，天泰房地产公司应于此后九十日内办理房屋权属证书而未按期履行协助办证义务，潘江华应当知道权利受到侵害，却未及时主张权利，直至2018年12月27日才提起诉讼，因此，原判对天泰房地产公司关于时效的抗辩理由予以采纳，从潘江华起诉之日起往前倒推三年起算违约金，并无不当。其次，双方当事人签订的《商品房买卖合同》未对办理产权证作出特别约定，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，开发商对买受人申请办理产权证负有的是协助义务。因此，原判计算违约金至2018年5月3日天泰房地产公司向房屋产权登记机构报送办证所需的文件和资料之日止，并无不当。上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上，潘江华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1993元，由上诉人潘江华负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈庆中 审判员  胡 毅 审判员  潘 红 二〇一九年七月三十一日 法官助理张伟 书记员王丹红 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；