北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初5201号原告：张常忠，男，1971年8月22日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王光琦，北京市中银律师事务所律师。被告：穆淑兰，女，1937年9月21日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：李水平，女，1963年5月14日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，住该单位宿舍。原告张常忠诉被告穆淑兰、被告李水平、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张常忠，被告李水平，第三人链家房地产公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加了诉讼。被告穆淑兰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。张常忠向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告穆淑兰、李水平退回原告定金100000元；2、请求判决被告穆淑兰、李水平赔偿原告1264000元；3、请求判决被告穆淑兰、李水平承担房屋买卖的居间费用139040元；4、请求判决被告穆淑兰、李水平承担房屋交易保障服务费22120元；5、请求判决被告穆淑兰、李水平承担房屋评估费600元；6、请求判决被告穆淑兰、李水平承担原告律师费50000元整，以上六项赔偿费共计1575760元；7、请求判决被告穆淑兰、李水平承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年9月15日，经链家房地产公司居间介绍，我与穆淑兰委托代理人李水平（系穆淑兰女儿）签订了编号为××××的《房屋买卖合同》，李水平提交了该套房屋的产权证等所有合法文件，以及一份《代理人关于代理权的承诺书》，并经链家房地产公司审核查验。该《房屋买卖合同》约定，我以总价632万元价格购买穆淑兰所属的坐落于北京市海淀区冬晴园×的房产。签订合同当天，我与李水平还签署了《买卖定金协议书》、《房产买卖合同补充协议》，同时与链家房地产公司签署了《居间服务合同》，与北京中融信担保有限公司签署了《房屋交易保障服务合同》。根据以上合同约定，签订合同当日，我向李水平支付了第一笔定金10万元整。我依约于9月30日之前，数次通过链家房地产公司向李水平支付第二笔定金40万元整，但是李水平拒绝接受定金，并向我和居间人明确表示，不再履行该房屋买卖合同。经居间人和我多次催促和协商，穆淑兰、李水平拒不履行合同，也不愿承担相应的违约责任，亦不退还我已经给付的10万元定金。根据上述《房屋买卖合同》第七条第二款的约定，违约一方承担合同总金额的20%的违约赔偿责任，同时赔偿我的其他经济损失。故诉至法院。穆淑兰未作答辩。李水平辩称，同意张常忠诉讼请求第一项，其余诉讼请求均不同意。我没有违约，张常忠是违约方，当时约定定金为50万元，只给了我10万元，后期我没有收到任何定金。链家房地产公司述称，认可张常忠起诉的事实和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年9月15日，出卖人穆淑兰（委托代理人李水平）与买受人张常忠签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定如下：出卖人所售房屋为楼房，坐落为海淀区冬晴园×；该房屋性质为按经济适用住房管理的房屋；该房屋未设定抵押；出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权；经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为人民币2390000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金人民币500000元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为人民币2700000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用……。其中，出卖人（签章）及委托代理人（签章）处均由李水平签字。同日，甲方（出卖人）穆淑兰与乙方（买受人）张常忠、丙方（居间方）链家房地产公司三方签订《补充协议》，三方约定如下：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币6320000元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于2016年9月15号将第一笔定金人民币100000元以自行支付的方式支付甲方，乙方于2016年9月30日将第二笔定金人民币400000元以理房通托管的方式支付甲方；乙方于2017年1月15号将第一笔首付款人民币3100000元以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于丙方办理网签5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在2017年1月24号前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在甲方收到全部购房款3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币20000元作为物业交割保证金，甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方出现根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。该协议甲方出卖人及委托代理人均由李水平签字确认，乙方买受人由张常忠签字，丙方居间方链家房地产公司由经办人焦向文签字。同日，甲方（出卖人）穆淑兰与乙方（买受人）张常忠、丙方（居间方）链家房地产公司三方签订《买卖定金协议书》，三方约定如下：乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币6320000元整的总价款购买该房屋；乙方的房款支付方式为贷款，乙方贷款方式为商业贷款3570000元整；乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金人民币100000元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据；甲乙丙三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，乙方应当同时以资金托管的方式向甲方支付定金人民币400000元整。其中，出售人穆淑兰及代理人李水平处均由李水平签字，购买人处由张常忠签字，居间人链家房地产公司处由经纪执业人员焦伟明、黄涛签字，经办人焦向文签字并加盖公司合同专用章。同日，甲方（出卖人）穆淑兰与乙方（买受人）张常忠、丙方（居间方）链家房地产公司三方签订《居间服务合同》，三方约定如下：因本次交易涉及房款分多次支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为人民币139040元，其中，乙方承担人民币139040元，并应于本合同签订当日向丙方支付；丙方应遵守相关法律，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。其中，甲方穆淑兰及代理人李水平处均由李水平签字，乙方由张常忠签字，丙方链家房地产公司处由经纪执业人员焦伟明、黄涛签字，经办人焦向文签字并加盖公司合同专用章。2016年9月15日，甲方穆淑兰与乙方张常忠、丙方（服务方）北京中融信担保有限公司三方签订《房屋交易保障服务合同》，三方主要约定如下：……丙方保障服务费的收费标准为按房屋交易总额的0.35%收取，其中乙方承担人民币22120元，应于签订本合同当日一次性向丙方支付；丙方代收评估费共计人民币600元，应于签订本合同当日一次性支付；甲、乙双方中任何一方如未按照本合同约定履行义务，导致本合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。庭审中，张常忠提交李水平签订的《代理人关于代理权的承诺书》一份，主要内容如下：本人李水平(身份证号：×××)受穆淑兰的合法委托，代其出售坐落于北京市海淀区冬晴园×之房产（房产证号：X京房权证海字第**）并签署相关合同文本。本人谨此郑重承诺：本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后20个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》或办理完赠与手续。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。其中，承诺人处由李水平签字。2016年9月15日，李水平作为穆淑兰的代理人向张常忠出具《收据》一张，内容如下：在链家房地产公司的居间服务下，今收到购买人张常忠购买海淀区冬晴园×的房屋的定金共计人民币壹拾万元整。庭审中，就居间费、房屋交易保障服务费、房屋评估费，张常忠表示链家房地产公司与北京中融信担保有限公司同意退还其以上费用。同时，张常忠主张其了解到穆淑兰与李水平系母女关系，且共居的事实，李水平承诺会取得穆淑兰的授权，其才与李水平签订了房屋买卖合同，就其上述主张未向本院提交相应证据。就损失一节，张常忠主张李水平、穆淑兰恶意签约导致我方不能及时买房、后续买房、市场波动、银行提高房屋贷款利率等损失，并就此提交北京市存量房屋买卖合同、个人购房借款及担保合同、个人贷款借款借据为证。穆淑兰对上述证据均不予认可。另查，穆淑兰与李水平系母女关系。经本院询问穆淑兰及李水平，二人均表示穆淑兰本人对李水平与张常忠就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一事不知情，且穆淑兰不同意将涉案房屋出售给张常忠，并对李水平售房一事不予追认。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。张常忠与穆淑兰签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，穆淑兰、张常忠及链家房地产公司三方签订的《补充协议》、《买卖定金协议书》，均为李水平代穆淑兰签订，但李水平在事前并未取得穆淑兰的委托授权，且穆淑兰事后亦未予以追认，故上述协议均系李水平无权代理，应属无效。庭审中，张常忠主张其了解到穆淑兰与李水平系母女关系，且共居的事实，同时李水平承诺会取得穆淑兰的授权，其才与李水平签订了房屋买卖合同，就其上述主张未向本院提交相应证据，本院对其主张不予采信。张常忠作为一个成年人，在李水平未取得穆淑兰的授权委托且未与房屋所有权人穆淑兰见面核实的情况下，就与李水平签订了房屋买卖合同，其对合同无效的后果亦应承担相应的责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现张常忠要求穆淑兰、李水平返还定金10万元，李水平表示同意退还，本院对此不持异议。就居间费、房屋交易保障服务费、房屋评估费，张常忠表示链家房地产公司与北京中融信担保有限公司同意退还其以上费用，故以上费用并未构成其实际损失，现张常忠要求穆淑兰、李水平承担居间费、房屋交易保障服务费、房屋评估费，无事实及法律依据，本院不予支持。另，关于赔偿损失一节，鉴于三方签订的补充协议系无效合同，故张常忠依据《补充协议》向穆淑兰、李水平主张该项损失，于法无据，本院不予支持。关于律师费一节，非张常忠之必要支出，且未向本院提交任何证据，故本院对其要求穆淑兰、李水平赔偿律师费的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、李水平于本判决生效之日起七日内返还张常忠十万元；二、驳回张常忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万八千九百八十二元，由张常忠负担一万七千七百七十七元,已交纳；由穆淑兰、李水平负担一千二百零五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 倞人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇一九年七月三十日书 记 员  马 赫