湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初1960号原告：潘兰荣，女，1954年8月3日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：徐慧，湖北驰纵律师事务所律师。特别授权代理。被告：潘开祥，男，1963年3月14日出生，汉族，现住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：邹伟峰，北京市京师（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：罗清春，北京市京师（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。被告：潘庆九，男，1969年5月3日出生，汉族，现住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：邹伟峰，北京市京师（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：罗清春，北京市京师（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。被告：潘金蓉，女，1960年4月29日出生，汉族，现住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：陈超（潘金蓉的女婿），男，1985年5月13日出生，汉族，住武汉市汉阳区。一般授权代理。委托诉讼代理人：王振彪，北京盈科（武汉）律师事务所律师。一般授权代理。被告：潘圣宇，男，1983年5月25日出生，汉族，现住武汉市洪山区。第三人：宋桂英，女，1934年2月27日出生，汉族，现住武汉市洪山区。原告潘兰荣与被告潘开祥、潘庆九、潘金蓉、潘圣宇及第三人宋桂英用益物权确认纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，由审判员杨洁担任审判长，与审判员庞峰、人民陪审员吴小蕊组成合议庭，于2019年5月29日对本案公开开庭进行了审理。原告潘兰荣及委托诉讼代理人徐慧，被告潘开祥、潘庆九及其共同委托诉讼代理人罗清春，被告潘金蓉的委托诉讼代理人陈超及王振彪，被告潘圣宇到庭参加诉讼。第三人宋桂英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告潘兰荣向本院提出诉讼请求：1.依法确认洪山区北洋桥鑫园7-2-1203房屋的使用权归原告所有（价值60万）；2.判令本案的诉讼费由被告潘开祥及被告潘庆九负担。事实与理由：原告与各被告系亲属关系。1972年，父亲在云南工作，寄回资金由母亲宋桂英与原告共同建造了洪山区和平乡北洋桥村五组2#房，由于该房长久失修，鉴定属整栋危险房屋，2006年8月10日洪山区房产管理局对宋桂英出具了洪房危字（2006）309号《武汉市危险房屋通知书》，宋桂英于2006年8月23日向和平乡土地办北洋桥村委会提出房屋修缮治理申请，2007年，兄弟姐妹及侄子五人商讨决定拆掉危房平均出资重新建房，2011年，北洋桥村房屋拆迁。拆迁还建货币补偿了821225.2元（房屋、过渡费、围墙等）和还建房指标300㎡（封顶），宋桂英和高倩（潘金蓉之女）各以村民身份取得100㎡还建指标，后来一家人多次协商分配方案。2011年，经多方协商一致，由被告潘开祥负责分配，最终分配方案为300㎡分配给原告90㎡、被告潘开祥80㎡、被告潘庆九80㎡、被告潘圣宇50㎡。2012年11月8日签订拆迁协议，因为拆迁公司要求拆迁户还建明细表上只能写一个人的名字，办证时再更名，所以拆迁户还建明细表只有被告潘庆九的名字。但事实上，洪山区北洋桥鑫园5-2-1102、面积85.28㎡实际购房人为被告潘庆九，洪山区北洋桥鑫园5-2-1202、面积85.28㎡实际购房人为被告潘开祥，洪山区北洋桥鑫园7-2-1203、面积90.61㎡实际购买人为原告，洪山区北洋桥鑫园7-2-1202、面积90.61㎡实际购房人为宋桂英，其中宋桂英购房款由原告兄弟姐妹及侄子五人各出资两万元，不足部分由宋桂英本人负担。后被告潘圣宇为洪山区北洋桥鑫园10-2501号房，面积131.25㎡的实际购房人。1987年，宋桂英申请在北洋桥八队建了一栋两层的楼房，并办理了批准许可证，载证面积176㎡。建房时全家参与出资，后拆迁时还建房指标201.45㎡。1997年，在北洋桥八队的楼房后面搭建了50㎡的临时建房（平房），由潘开胜（潘圣宇之父）、被告潘开祥及潘庆九出资建造。因为按照当时拆迁规定临时建房50㎡只能补偿货币，但是以村民身份签订拆迁协议就可以取得还建房指标。一家人多次协商分配方案后最终决定：原告不参与分配，被告潘金蓉不参与北洋桥八队房屋还建房指标分配，50㎡临时建房由被告潘金蓉以村民的身份签订拆迁协议，并取得拆迁补偿，201.45㎡分配给被告潘开祥、潘庆九、潘圣宇。以上的总指标750㎡拆迁补偿最终分配是由被告潘开祥负责分配，即被告潘庆九约147.15㎡、被告潘开祥约147.15㎡、被告潘圣宇120㎡、原告潘兰荣90㎡、被告潘金蓉（村民）50㎡、宋桂英（村民）100㎡、高倩（村民）100㎡。原告收到涉案房屋后，于2013年5月装修，后一直用于出租。2018年10月即在分房完毕六年后，被告潘开祥在得知被告潘金蓉通过分给她50㎡指标的拆迁条却取得了开发商多给的超额面积200㎡后，便认为是原告为被告潘金蓉说情，遂串通被告潘庆九侵占原告洪山区北洋桥鑫园7-2-1203号房，妨碍原告正常出租业务。从2018年11月开始，被告潘开祥多次给原告租户打电话，给原告发短信要求租户搬离涉案房屋。之后租户回家大门被电动车拦住导致无法进入，租户的正常生活受到严重干扰。2018年12月4日晚八点左右，两被告直接请人到洪山区北洋桥鑫园7-2-1203号房强行换锁。两被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特起诉要求判如所请。被告潘庆九、潘开祥辩称：第一，原告诉状所述事实不清，部分内容不属实，需予以澄清。使用权的基础是基于所有权的让渡，否则不能取得。原告提到其一直在诉争房屋中居住、使用、交纳物业水电费，只能说明原告在占有、使用，不能说明原告有所有权项下的使用权能。第二，依据北洋桥村委会当时的拆迁安置实施方案，原告不具备分配还建房指标的资格，也非本案诉争房屋的实际购买人，潘庆九向原告分配诉争房屋的还建房指标，双方成立赠与合同关系。1.洪山区和平乡北洋桥村五组2#房还建时，仅有货币补偿而没有进行产权置换，并无还建房指标分配，潘兰荣基于出资翻建房屋的关系在家庭内部已实际分得了相应的货币补偿款；洪山区和平乡北洋桥村八队房屋拆迁时，北洋桥村委会才出台拆迁安置实施方案，并对拆迁还建方案予以明确，该被拆迁房屋系被告潘开祥、潘庆九、潘金蓉、潘开胜共同出资建造，潘兰荣并不是该房屋的共同出资建造人，在家庭内部无权要求对该房屋的拆迁利益进行分配。2.潘庆九作为拆迁安置协议上的被拆迁人，有权代表有资格获得还建房指标的家庭成员签字取得还建房；按拆迁安置方案，潘兰荣不具备获得还建房指标的资格，不能认定潘庆九代表其获得了还建房指标。3.原告潘兰荣主张其是诉争房屋7-2-1203的实际购买人不是事实，潘兰荣不具备购买拆迁安置房的主体资格，潘庆九从村委会购买诉争房屋后，将该房屋给予原告，潘庆九与原告之间成立赠与合同关系。4.诉争房屋是集体土地上房屋拆迁后的还建房，因潘兰荣并非本村集体经济组织成员，原告自认为是世居户但是没有提供其是世居户的任何证据。原告作为出嫁姑娘户口已迁出，依据北洋桥村委会拆迁安置政策，其没有资格获得还建房指标，故其无权取得宅基地拆迁安置房屋的所有权。5.诉争房屋尚未经不动产登记部门登记设立物权，司法权不能取代行政权以确认物权方式设立物权。综上，原告提出自己享有还建房指标分配资格，应当向还建房指标分配主体北洋桥村委会主张。原告在本案中的诉讼请求不成立，请求驳回原告全部的诉讼请求。被告潘金蓉辩称：第一，该案是由潘开祥的行为引发的纠纷，与原告房屋的纠纷，与潘金蓉无关。第二，北洋桥村五组的房子原告有出资，系实物出资，且家庭会议已经确认房子分配给了原告，是各方真实意思表示。同时涉案房屋是由原告将购房款打给了潘庆九，再由潘庆九交给开发商，是原告出资购买，并占有使用，交纳各项费用，从交易的安全性和合理性来讲，原告享有使用权。因为该房屋当时是由原被告各方共同商议确认的，且自2012年开始至今六七年的时间，一直由原告占有、使用和收益，满足用益物权的条件，各方均无异议。现潘开祥提出分配不公平没有依据。第三，事实与理由部分略有偏差，被告潘金蓉不是不参与分配，而是当时的政策50㎡的还建房，非村民身份只能货币补偿，村民可以参与还建房分配，潘金蓉与其他各方经过协商，最终达成协议，是以北洋桥八队还建指标201.45平米应当还给潘金蓉的部分，再加上22000元，置换了50平米的临时建房，潘金蓉以村民的身份签订协议购买了指标房。虽然此事实与本案无关，但是予以说明。被告潘圣宇辩称：第一，原告诉讼以及事实我没有异议。洪山区和平乡北洋桥村老房宅基地使用人是奶奶宋桂英。该房长年失修，鉴定属整幢危险房屋，2007年，大姑潘兰荣、二姑潘金蓉、二叔潘开祥、三叔潘庆九及潘圣宇5人拆除危房共同出资重新建房。北洋桥村拆迁，我家北洋桥村老房宅基地还建进行了货币补偿和还建房指标300㎡（封顶）。奶奶宋桂英和表妹高倩（潘金蓉之女）各以村民取得100㎡还建指标。北洋桥老房货币补偿分配中潘圣宇分配120000元。2011年底在二叔潘开祥家和三叔潘庆九家召开家庭会议，二叔潘开祥负责分配，大家同意300㎡分配给大姑潘兰荣90㎡、二叔潘开祥80㎡、三叔潘庆九80㎡及潘圣宇50㎡。2012年底购房，300㎡（因为置换潘庆九还建明细表下实选面积351.78㎡）实际购房人为潘庆九、潘开祥、潘兰荣、宋桂英，其中宋桂英购房款由潘庆九、潘开祥、潘兰荣、潘金蓉及潘圣宇五人各出资两万元，不足部分由奶奶宋桂英本人负担。当时，考虑村民价格优惠，潘开祥将潘圣宇与宋桂英（村民）分配的指标置换，潘圣宇购买宋桂英的指标，即洪山区北洋桥鑫园10-2501、面积131.25㎡的实际购房人。潘圣宇的母亲胡桂兰一直居住在该房。1987年，宋桂英申请在北洋桥新房（八队）建了一栋二层的楼房，并办理了批准许可证，建房时父亲潘开胜参与出资，后拆迁时还建指标201.45㎡。201.45㎡分配给潘开祥、潘庆九、潘圣宇。1997年，在北洋桥八队的楼房后面建了50平米的临时建房（平房），由潘开胜、潘开祥及潘庆九出资建造。因为按照当时拆迁规定临时建房只能补偿货币，以村民身份可以取得还建房指标。家里协商分配方案后决定：潘金蓉不参与北洋桥八队房屋还建房指标201.45㎡分配，临时建房指标由潘金蓉以村民的身份签订拆迁协议。第二，原告对诉争潘金蓉超额面积及其他事宜潘圣宇未涉及也不了解情况，所以不发表意见和答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的租房合同、租房押金收据。被告均认可了出租的真实性，因该证据系原告与租户之间形成的，故本院仅认可原告的出租行为，其他事实与本案无关，本院不予采信。2.原告提交的收条及电子回单。因本案中原告并未要求被告赔偿其经济损失，故对其关联性，本院不予采信。3.被告潘庆九、潘开祥提交的通话录音及潘金蓉还建明细表。该组证据中涉及的房屋并非诉争房屋，故对其关联性，本院不予采信。4.被告潘庆九、潘开祥提交的《东湖新城土地储备项目北洋桥村房屋拆迁安置实施方案》。经本院核实，对该证据的真实性予以采信。5.被告潘庆九、潘开祥提交的短信截图、声明。该组证据均系被告潘庆九、潘开祥的单方陈述，并未得到原告及本案其他当事人的认可，故本院仅对该组证据形式上的真实性予以采信。6.被告潘庆九、潘开祥提交的业主收楼材料、《证明》。本院仅对该组证据形式上的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2009年6月7日，第三人宋桂英（乙方）与案外人武汉荣昌拆迁有限责任公司（甲方）签订《集体土地房屋拆迁安置协议书》，协议书第一条约定：乙方被拆除房屋状况。甲方拆迁范围内乙方正房屋占地面积72.22平方米、建筑面积288.88平方米。协议书第二条约定：乙方同意甲方按实物安置方式计算补偿，按政策规定计算补偿费。依据本建设工程征地拆迁补偿安置实施方案，由乙方与所在北洋桥村委会另行协商约定。协议书第四条约定：甲方同意在乙方腾退房屋七日内以存折形式支付乙方412927.36元。同日，被告潘庆九（乙方）与案外人武汉荣昌拆迁有限责任公司（甲方）签订《集体土地房屋拆迁安置协议书》，协议书第一条约定：乙方被拆除房屋状况。甲方拆迁范围内乙方正房屋占地面积72.22平方米、建筑面积288.88平方米。协议书第二条约定：乙方同意甲方按实物安置方式计算补偿，按政策规定计算补偿费。依据本建设工程征地拆迁补偿安置实施方案，由乙方与所在北洋桥村委会另行协商约定。协议书第四条约定：甲方同意在乙方腾退房屋七日内以存折形式支付乙方408418.56元。上述两份协议中的被拆除房屋系一栋房屋，位于武青四干道建设项目工程范围，拆迁编号分别为：B-53、B-53-附1，第三人宋桂英系房屋的宅基地使用权人，原告潘兰荣、被告潘开祥、被告潘庆九、被告潘金蓉及被告潘圣宇五人系房屋的出资建造人。2011年3月1日，和平街北洋桥村村民委员会出台《东湖新城土地储备项目北洋桥村房屋拆迁安置实施方案》，该方案的出台是为了加快东湖新村土地储备工作的步伐，同时该方案还对武青四干道拆迁户的实物还建进行了补充规定。规定如下：“前期建十路、武青四干道、六组九号地块、还建用地范围内的拆迁户，系本村村民且又在享有村各项福利待遇的拆迁户，人均还建面积标准为100㎡（含公摊面积），还建房购买价格暂定为：1600元/㎡。半边户人均还建面积标准为90㎡（含公摊面积），还建房购买价格暂定为：1800元/㎡，世居户按实际证载面积（房屋产权证或建房许可证面积）拆一还一的还建标准，上限300㎡封顶（含公摊面积），还建房购买价格暂定为2000元/㎡。”2011年底至2012年，由被告潘开祥主持家庭会议对还建指标进行了分配。2012年11月8日，宋桂英、高倩、潘庆九分别签订《北洋桥拆迁户还建明细表》。《北洋桥拆迁户还建明细表》上载明：宋桂英，房号10-2501（面积131.25㎡），房款168000元；高倩，房号10-2202（面积108.63㎡），房款186150元；潘庆九，房号5-2-1202（面积85.28㎡），5-2-1102（面积85.28㎡）、7-2-1202（面积90.61㎡）、7-2-1203（面积90.61㎡），房款共计630000元。其中，房号10-2501（面积131.25㎡）的房屋即洪山区北洋桥鑫园10-2501号房屋，该房屋的购房款由被告潘圣宇先支付给第三人宋桂英，再由第三人宋桂英支付给开发商。现该房屋由被告潘圣宇的母亲居住；房号7-2-1203（面积90.61㎡）的房屋即洪山区北洋桥鑫园7-2-1203号房屋，该房屋的购房款由原告潘兰荣先支付给被告潘庆九。2012年11月11日，被告潘庆九向原告潘兰荣出具收条，载明：“收到潘兰荣房款201220元。”后被告潘庆九将该房屋的购房款支付给开发商。2013年4月24日，洪山区北洋桥鑫园7-2-1203号房屋由被告潘庆九办理收房手续，再由被告潘庆九将房屋钥匙等交付给原告潘兰荣。原告潘兰荣收房后，将房屋装修并用于出租，该房屋的物业费、水、电费等费用均由原告潘兰荣支付。2018年12月4日，被告潘庆九强行开锁占有该房屋。另查明，高倩系被告潘金蓉之女，为和平街北洋桥村村民。以上事实有原、被告的当庭陈述，原告潘兰荣提交的北洋桥村委会出具的《担保书》、《北洋桥拆迁户还建明细表》、收条、出警证明，被告潘庆九、潘开祥提交的《东湖新城土地储备项目北洋桥村房屋拆迁安置实施方案》、业主收楼证明书、区域防火责任书、《住宅室内装饰装修管理服务协议》、重要提示，本院调取的宋桂英及潘庆九分别签订的《集体土地房屋拆迁安置协议书》、北洋桥村村民委员会出具的证明、拆迁补偿清算单、测绘图、附属物清单、询问笔录、4份《北洋桥拆迁户还建明细表》及还建总表等证据予以证实。本案的争议焦点为案涉房屋使用权的归属问题。首先，被告辩称原告潘兰荣与被告潘庆九之间系赠与合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定，无偿赠与是赠与合同成立的必要条件。本案中，被告潘庆九收取了原告潘兰荣的房款201220元，二者之间并非赠与合同关系，故对被告的此抗辩意见，本院不予支持。其次，被告辩称根据安置实施方案，原告潘兰荣不是世居户，无还建房分配资格。本案中，案涉房屋并非原告潘兰荣根据世居户拥有还建房分配资格而取得的，而是家庭成员之间协商决定分配给原告潘兰荣并由其购买而取得的，故对被告的此抗辩意见，本院不予支持。最后，被告辩称诉争房屋尚未经不动产登记部门登记设立物权，司法权不能取代行政权以确认物权方式设立物权，同时原告居住使用案涉房屋，不能说明原告有所有权项下的使用权能。本案中，原告潘兰荣已向被告潘庆九支付了购房款，潘庆九亦将房屋交付给原告使用，故二者之间系房屋买卖合同关系，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，未办理物权登记的，不影响合同的效力。原告基于合同有权取得房屋的使用权，合同并未解除，故本院对此诉讼请求依法予以支持。被告潘庆九自行开锁占有已经出售并交付原告使用的房屋，其行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告潘庆九应继续履行合同，将房屋交还给原告潘兰荣使用。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告潘兰荣享有洪山区北洋桥鑫园7-2-1203房屋的使用权。案件受理费9850元，由被告潘庆九负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  杨 洁审 判 员  庞 峰人民陪审员  吴小蕊二〇一九年七月九日书 记 员  李 惠