广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4101号上诉人（原审被告）：卢耀明，男，1957年9月14日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人（原审被告）：蔡阳娥，女，1970年10月24日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：卢伦诗，女，1997年2月14日出生,汉族,身份证住址广州市海珠区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：卢卫国，广东国政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈德华，男，1976年9月23日出生,汉族,身份证住址广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：邹江艳，女，1977年9月15日出生,汉族,身份证住址广州市番禺区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：高超，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗因与被上诉人陈德华、邹江艳房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初8768号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈德华、邹江艳的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由陈德华、邹江艳承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.2017年1月2日，我方与陈德华、邹江艳在广东合富房地产置业有限公司(以下简称合富置业公司)的促成下签订了三方的《存量房买卖合同》，约定我方将其所有的位于广州市番禺区石基镇兴亚三路1号1-xx座地下室13xx号车位卖给陈德华、邹江艳，总价为10万元，由陈德华、邹江艳承担全部税费。在该合同中，明确约定了三方各自的权利义务，包括：合富置业公司须在2017年4月30日前到房地产登记机构协助我方与陈德华、邹江艳办妥产权转移登记手续，并将以陈德华、邹江艳为产权人的房地产权证交付给陈德华、邹江艳；我方在房管部门出具受理交易的递件回执当日收齐房款；陈德华、邹江艳未能按照合同的约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05％的标准向我方支付违约金，逾期超过1日仍未付的，我方有权解除合同。对于这些有明确合同约定细则的事实，一审法院未给予判定，遗漏了事实。2.我方在签约时，就将卢伦诗要远赴澳大利亚读书，不能亲自办理过户手续一事明确告知陈德华、邹江艳和合富置业公司。陈德华、邹江艳和合富置业公司对此均已知悉并同意，合富置业公司还要求卢伦诗办理委托公证交由其作为网签房屋买卖合同的文件先行网上递件，我方也依约照办。但在2017年4月27日三方到广州市番禺区房地产交易登记中心办理房屋过户手续时，被交易登记中心告知该委托公证书根本没有作为网签文件入件，这完全是合富置业公司的过错所导致当日无法交易。陈德华、邹江艳及合富置业公司均对上述事实确认无误，但一审法院忽略该事实，将不能及时正常交易的过错责任从合富置业公司推到我方身上，甚至判决我方要支付中介服务费给存在重大过错的合富置业公司。3.在发生不能依约交易房屋的事件后，我方不断发函给陈德华、邹江艳及发信息打电话给合富置业公司，请求陈德华、邹江艳尽快办妥交易过户手续，使我方能尽快收齐房款，以便在澳大利亚能付款置业，但得到的却是陈德华、邹江艳及合富置业公司无限期的拖延，在不得已的情形下，我方依据法律规定以及合同约定的合同解除条款，正当行使合同解除权。一审法院在对上述事实均未予以查明的情况下，作出了完全相反的不利于我方的认定。二、一审判决适用法律不当。依据以上事实所述，我方在本案房屋交易纠纷中，自始至终没有任何违约行为和过错，所办理的任何手续包括委托公证也均无瑕疵，造成不能及时交易的责任不在我方，很显然过错责任应由合富置业公司及陈德华、邹江艳方承担。我方无法在合同约定的时间内收齐房款并经合理催告均无结果时，依据合同约定行使合同解除权是正当合理的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。陈德华、邹江艳超越《合同法》的规定无限扩大我方合同外的义务，没有任何法律依据。另依据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五十三条的规定，双方的经济损失理应由合富置业公司承担违约赔偿的责任，故一审法院适用法律不当，造成了本案根本性的错判。三、一审程序违法，遗漏了涉案的诉讼主体合富置业公司，因为本案所涉的是三方合同，我方是通过合富置业公司放盘后与陈德华、邹江艳、合富置业公司三方签订房屋买卖合同。我方认为合富置业公司至少是无独立请求权的第三人，将其列为当事人有利于查清案件事实，且我方认为合富置业公司存在过错，造成的损失应当按照依法及合同由合富置业公司承担相应的比例。综上，一审判决没有查清事实，适用法律不当，损害了我方的合法权益，请求二审法院依法改判。被上诉人陈德华、邹江艳二审答辩称：一审判决事实清楚、法律适用正确，应驳回卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗的上诉。一、一审判决事实认定清楚。2017年1月2日，我方与卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗签约购买一套房屋及广州市番禺区石基镇兴亚三路1号1-xx座地下室1317号车位，车位价款为10万元。2017年1月2日当天，我方即按照合同约定支付了购房定金3万元整。2017年2月22日，我方再次支付购房定金3万元。2017年4月21日，我方前往番禺区地税局，按照合同约定缴纳了个人所得税、交易契税、印花税等税费。2017年4月27日，我方与卖方相约前往番禺区房地产交易登记中心办理房屋过户手续，因卖方提供的公证委托书存在问题，房产交易部门要求对方重新办理公证委托书或者由卢伦诗到现场才能办理房屋过户手续。当时，因卢伦诗身在国外，本次房屋过户行为暂时搁浅。事后，我方、合富置业公司均积极与卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗沟通，纷纷出谋划策协助卖方办理委托手续、要求其履行过户义务，但因为房价上涨较快，卖方要么不接电话、要么直接表明想买房，就按照目前的市场价重签合同，之后卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗直接强行退还我方的定金。上述种种行为均表明，卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗有意毁约、根本不想继续履行《存量房买卖合同》。二、一审法律适用正确。卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗认为，造成涉案房屋无法如期过户是因合富置业公司的过错所造成，其在未能按期收齐房屋价款的情况下有权行使合同解除权，此观点无法成立。1.本案中，卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗并无任何证据证明是合富置业公司过错导致委托公证手续未能与网签合同一起提交。2.退一步讲，即使被能够证明合富置业公司存在过错，但合富置业公司的行为并不能导致本案购房合同无法履行。3.我方并无任何违约行为。4.卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗作为卖方，主要义务就是办理房屋过户，其应积极准备好过户所需资料及手续。5.在委托手续出现问题之后，我方、合富置业公司均积极与卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗沟通、协助其办理委托手续，而委托手续出现的问题也是其完全能够克服的。在上述种种情况下，卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗不仅怠于履行房屋过户义务，还以其行为表明毁约意图，违约行为十分明显。因此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条等规定，判决卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗承担违约责任、赔偿我方损失，法律适用正确。三、涉案合同的主要合同履行方是我方与卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗，合富置业公司作为中介方仅仅提供协助的义务，即使存在协助不到位的情况，卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗完全可以向其主张造成损失的赔偿责任。但本案所涉的是房屋过户义务，合富置业公司没有能力也没有义务能代替卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗履行房屋过户义务，且本案所出现的交易障碍只是很小的瑕疵，并不会导致本案交易无法进行，如果卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗本着诚信交易的原则，完全是可以将涉案合同履行完毕的。因此，合富置业公司只是协助方，不应追加作为当事人。综上，请求二审法院驳回卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗的上诉请求，维持原判。陈德华、邹江艳向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗向陈德华、邹江艳支付违约金10000元、税费11523.78元（包括增值税、个人所得税、城市维护建设税、土地增值税、教育费及地方教育附加等）；2.卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗共同协助陈德华、邹江艳办理车位交易契税的退费手续（协助将契税退回陈德华、邹江艳账号）；3.一审诉讼费由卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗共同承担。一审法院经审理查明：2017年1月2日，陈德华、邹江艳（乙方）与卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗（甲方）在案外人合富置业的促成下签订《存量房买卖合同》（合同号：GHA0028xxx），约定卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗将位于广州市番禺区石基镇兴亚三路1号1-xx座地下室13xx号车位卖给陈德华、邹江艳，车位价款为10万元，由陈德华、邹江艳承担全部税费。买卖双方应当在2017年4月30日前配合完成本次交易的递件手续；陈德华、邹江艳应当将价款10万元于交易过户前直接支付给卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗。若卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗不按本合同约定将该车位出售给陈德华、邹江艳的，应当向陈德华、邹江艳支付车位价款10%的违约金，并退回陈德华、邹江艳支付的全部费用。2017年4月27日，陈德华、邹江艳与卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗共同前往番禺区地税局，陈德华、邹江艳按照合同约定代蔡阳娥缴纳了个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、地方教育附加、增值税共计9793.79元、教育费附加142.85元、增值税1587.14元（合计11523.78元），并直接缴纳契税2857.14元。2017年4月27日陈德华、邹江艳与卢耀明、蔡阳娥及合富置业前往广州市番禺区房地产交易登记中心办理房屋过户手续，被告知自己的公证委托存在问题，需要重新办理公证委托或者由卢伦诗一起到场办理。此后，陈德华、邹江艳与卢耀明、蔡阳娥通过中介及发函的方式相互联系，但并未对如何继续履行合同达成一致意见。2017年5月6日，卢耀明、蔡阳娥向陈德华、邹江艳与合富置业发函，要求陈德华、邹江艳与合富置业在收到函件5个工作日内，依合同约定再次办理产权转移登记手续，并要求在2017年5月15日前收齐交易款，否则解除合同。2017年5月11日，陈德华、邹江艳向卢耀明、蔡阳娥发函，回应称房屋无法于2017年4月27日过户的责任不在陈德华、邹江艳，且只要卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗方积极履行相应义务，车位可以继续完成交易，不同意卢耀明、蔡阳娥单方面要求解除合同，同时陈德华、邹江艳限卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗在2017年5月23日前办理相关委托手续。2017年5月12日，卢耀明、蔡阳娥向陈德华、邹江艳复函，称由于合富置业的过错，导致其无法在预期内收到房款，合同目的无法实现，合同已经失效。2017年5月20日，卢耀明、蔡阳娥再向陈德华、邹江艳发函，主张合同已经解除，要求陈德华、邹江艳配合其办理解除网签手续，并要求陈德华、邹江艳提供收款方式，以便退回定金6万元。2017年5月26日，陈德华、邹江艳委托律师向卢耀明、蔡阳娥发函，主张双方签订的合同继续有效，要求对方在5日内办理好委托手续，履行房屋过户义务。2017年6月9日，陈德华、邹江艳向卢耀明、蔡阳娥再发函，不同意被告解除合同的理由，并要求对方在3天内办好委托手续并与陈德华、邹江艳一起办理约定的过户手续。2017年10月12日，陈德华、邹江艳向卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗发出“关于解除两份《存量房买卖合同》的通知函”，通知卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗双方签订的合同于本案送达卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗之日解除。卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗在庭审中对此通知函的真实性予以确认，并确认双方签订的《存量房买卖合同》（合同号：GHA0030668）已经解除。一审法院认为：陈德华、邹江艳与卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗于2017年1月2日签订的《存量房买卖合同》（合同号：GHA0030668）是当事人的真实意思表示，依法成立并生效。双方应当依照合同约定，正确、全面地履行合同。根据合同约定，买卖双方应当在2017年4月30日前配合完成本次交易的递件手续，即陈德华、邹江艳与卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗均有义务协调时间、备足材料以促成交易，该义务不因第三人的行为而终止。陈德华、邹江艳与卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗应当协调时间、备足材料以配合过户亦是双方签订买卖合同的应有旨意。现卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗却因合富置业的过错，在未与陈德华、邹江艳达成新的协议的前提下，不再积极办理卢伦诗的委托手续，也未再次与陈德华、邹江艳一起办理过户手续，导致合同解除。在陈德华、邹江艳不存在过错的情况下，卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗应当按照合同约定，遵循诚信原则及合同目的积极履行出售房屋的义务，而不是在合同履行中出现卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗方可以克服的障碍的情况下，消极推卸责任。现卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。陈德华、邹江艳请求卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗依照合同约定赔偿违约金10000元，一审法院予以支持。陈德华、邹江艳与卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗均主张解除《存量房买卖合同》（合同号：GHA0028870），一审法院予以确认。车位交易取消，双方已缴纳的相关税费应当得到退回，陈德华、邹江艳因车位交易代蔡阳娥缴纳的个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、增值税共计11523.78元，陈德华、邹江艳请求卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗向其支付，一审法院予以支持，但双方有义务协助对方办理上述税费的退费手续。同理，陈德华、邹江艳请求卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗协助办理车位交易契税2857.14元的退费手续，一审法院亦予以支持。退费路径与方式并不影响陈德华、邹江艳权利的实现，因此陈德华、邹江艳在第二项诉讼请求中要求“退回原告账号”的具体操作方式，一审法院对此不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2018年10月22日判决如下：一、卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗于本判决生效之日起十日内向陈德华、邹江艳支付违约金10000元；二、卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗于本判决生效之日起三十日内协助陈德华、邹江艳办理代缴税费11523.78元、车位交易契税2857.14元的退费手续，如卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗不协助或退税费不成功，则由卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗负担；三、驳回陈德华、邹江艳的其余诉讼请求。一审案件受理费338元，由卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗提交如下证据复印件：1.卢耀明填写的日期为2018年12月7日的《广州市番禺区住房和建设局群众来访事项登记表》，拟证明发生纠纷以后，上诉人依照正常的投诉途径对合富公司造成交易不成的责任再次进行投诉，当时填写两份原件，一份交给住建局，一份自行留底。2.广州市番禺区住房和建设局于2018年12月13日出具的《投诉事项受理告知书》，及于2019年1月28日出具日期的《投诉事项处理意见书》（编号：番住建函﹝2019﹞288号），拟证明番禺区住建局对涉案合同第三方合富公司的违规行为作出处理意见，但是里面没有任何实质内容；3.落款日期为2019年2月3日的《行政复议申请材料收件回执》（编号：穗行复转﹝2019﹞1号），拟证明上诉人对广州市番禺区住房和建设局所作出的处理意见严重不满，已依照法定程序向广州市人民政府提出行政复议申请；4.广州市住房和城乡建设局于2019年2月15日出具的《行政复议受理通知书》，及于2019年4月10日出具的《延长行政复议审查期限通知书》，拟证明上诉人依照法定程序对涉案中介方的合富公司提出要求行政机关对处罚的要求，住建局还未做出进一步处理结果，且延长了审查期限；5.广州市住房和城乡建设局于2019年5月10日出具的《行政复议决定书》（编号：穗建行复﹝2019﹞8号），认为申请人提出的公证书是否合法、因资料不全无法办理过户等问题不属于本案复议范围；被申请人广州市番禺区住房和城乡建设局有权受理申请人蔡阳娥的投诉事实并作出处理，办理程序亦合法，但答复内容事实不清，内容明显不当，故决定撤销被申请人作出的番住建函﹝2019﹞288号《投诉事项处理意见书》，并责令被申请人收到本决定书之日起30日内重新作出处理；等。经本院组织质证，陈德华、邹江艳发表质证意见如下：我方确认上述证据1-4的真实性，但这些证据均与本案无关，不能证明我方存在违约行为，且相应的投诉和申请行政复议的结果尚未出来，即使复议结果认定合富公司存在过错，也不能免除卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗的违约责任；证据5的真实性由法院认定，我方不认可该证据的合法性和关联性，因为蔡阳娥投诉的问题是“中介无按约定居间合同，将出卖人的公证书提交网签部门，导致2017-4-27办理交易时不能正常交易；中介有重大过错，严重失职，要求行政主管部门作出处罚”，而该问题如何处理与本案无关。本案中，无论中介方是否存在过错或过失，都不能导致交易无法进行，只要上诉人履行合同义务，本案交易可以完成。如果上诉人认为中介方未履行居间义务，可以要求中介方承担违约责任，但不能以此为由免除或减轻其对我方应承担的合同义务。由于该《行政复议决定书》中载明申请人不服的可以起诉，故该决定书目前仍未生效，不能作为认定本案事实的依据。该决定书同时责令被申请人在收到决定书之日起30日内重新处理，如果当事人对处理结果不服还可以再行使救济途径，我方认为本案不需要继续等待相关处理结果。本院认为，针对卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗的上诉，二审争议焦点在于涉案交易解除的原因及责任归属问题。对此，具体分析如下：涉案合同中有关涉案车位的买卖合同部分均系双方当事人真实意思表示，合法有效，买卖双方均应依约全面履行合同。从现有证据来看，买方陈德华、邹江艳签约后并无违约行为，在买卖双方依约前往过户时，因卖方卢伦诗未到场，被告知卢伦诗的公证委托存在问题等原因而导致交易无法完成，此后，买卖双方通过中介及发函的方式相互联系，但并未对如何继续履行合同达成一致意见，陈德华、邹江艳多次催促卖方继续履约，但卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗未积极配合，却以合富置业公司存在过错为由，在未与陈德华、邹江艳达成新的协议的前提下，不再积极办理卢伦诗的委托手续，也未再次与陈德华、邹江艳一起办理过户手续，并先后向买方陈德华、邹江艳发函表示合同因合富置业公司的过错而失效，合同已解除等。由于配合过户是作为卖方的卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗的主要义务，在陈德华、邹江艳不存在过错的情况下，卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗本应按照合同约定，遵循诚信原则，按照合同目的积极履行出售车位的义务，但卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗未妥善解决合同履行中出现的其可以克服或解决的障碍，消极推卸责任，最终导致合同解除，卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗对此应承担违约责任。一审据此判令卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗依约承担违约金，并协助陈德华、邹江艳办理退税手续，合法有据，本院予以维持。由于本案系有关涉案车位的买卖合同纠纷，而合富置业公司仅为促成本案交易的居间方，并非本案买卖关系的相对方，故合富置业公司并非本案必要诉讼参加人，卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗认为一审法院遗漏将合富置业公司列为当事人的上诉意见，缺乏理据，本院不予采纳。如果卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗认为本案交易不能完成系合富置业公司造成，要求合富置业公司承担责任的，应另循合法途径解决。同理，卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗在二审中的举证均与买方陈德华、邹江艳提起的本案车位买卖合同纠纷没有直接关联，且这些证据亦不能证明买方陈德华、邹江艳对于交易不成存在过错，故本院对此均不予采纳。综上所述，卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费338元，由卢耀明、蔡阳娥、卢伦诗负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年七月二十三日书记员 张冰玲王子侨