山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初7206号 原告：李玉龙，男，1990年3月10日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：相成会，山东百正律师事务所律师。 被告：临沂国鑫房地产开发有限公司，住所地临沂市北城新区三和四街与三和五街之间沂蒙二路以西商品房。统一社会信用代码：91371300558918523M。 法定代理人：陈某，经理。 委托诉讼代理人：李玉红，山东厚强律师事务所律师。 原告李玉龙与被告临沂国鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉龙的委托诉讼代理人相成会，被告临沂国鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李玉龙向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告继续履行合同编号为YS250035号《商品房预售合同》并协助原告办理房屋权属证书；2.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金1638元、逾期办理房屋产权属证书的违约金47537元(自2016年7月1日至2019年3月共计990天)及2019年4月1日至实际办理房屋产权属证书之日止的违约金(违约金计算按逾期每日向原告支付已付房款480175元的万分之一)，共计49175元(房屋总价值为480175元)；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月18日，原告李玉龙与被告临沂国鑫房地产开发有限公司签订了合同编号为YS250035号《商品房预售合同》房屋代码为1760773。合同约定交付期限为2014年6月30日，若出卖人逾期交房应按照合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已经付款万分之一的违约金；关于产权登记合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由于出卖人原因不能在规定期限(房屋交付后二十四个月)内办理房屋产权属证书，出卖人自房屋交付后第二十五个月起至实际办理房屋产权属证书止，按逾期日期向买受人支付已付房款的万分之一作为违约金。在合同签订后原告依据合同约定向被告交付房屋首付款150175元(含定金2万元)，剩余款项办理银行贷款每月定期按时还房屋贷款。时至今日，被告不仅逾期交房而且因被告原因导致原告无法办理的房屋产权登记，被告应按照合同约定向原告承担违约责任。 被告临沂国鑫房地产开发有限公司辩称：一、被告实际于2014年7月2日前已向原告发送交房通知书，通知原告于2014年7月2日前办理手续，向原告交付房屋。原告主张逾期交房违约金的起点应于2014年7月2日起算，至今已过诉讼时效；二、《商品房预售合同》约定逾期办理房屋产权证书的违约金自房屋交付后第二十五个月起至实际办理房屋产权证书止，因原告的原因，房屋实际交付时间为2014年10月10日，起算点应从2016年11月10日起算。答辩人于2018年7月25日在小区内张贴告知书，告知业主于2018年7月30日起15日内至物业办理不动产证，逾期不登记办理的，造成的损失由业主本人承担。原告因其原因没有办理产权证书，被告对于2018年7月30日以后产生的违约金不予认可。 原告李玉龙为证实其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.商品房预售合同一份，证明原、被告之间购房合同有效。原告依约向被告支付购房首付款及定金。被告存在违约行为；2.购房款发票及住宅维修资金专用票据，证明原告向被告支付了购房款及被告向原告交付房屋的实际时间；3.购房定金协议、定金收据及购房首付款收据，证明原告按约定向被告交付了购房定金及首付款的事实；4.中国银行流水一份，证明原告在2014年7月至2014年10月期间偿还涉案房屋银行贷款的事实；5.翡翠时代物业出具的证明一份，证明原告已实际入住该房屋，并与前面的几组证据共同证明原告已经向被告交付了购房定金和首付款。经质证，被告临沂国鑫房地产开发有限公司对原告李玉龙提交的证据1-5真实性均无异议。其认为，证据1只能证明合同有效，不能证明被告违约；证据2中维修基金票据是被告交付房屋的证据，无法明确交付房屋延期的原因，实际被告于2014年7月2日即通知原告办理交房手续，原告因个人原因造成延期交房。 被告临沂国鑫房地产开发有限公司为证实其抗辩主张，向本院提交证据如下：1.交房通知书一份，证明被告通知原告于2014年7月2日前办理交房手续，原告主张交房违约金的时间应于2014年7月2日，现逾期交房违约金已过诉讼时效；2.入住流转单一份，该证据与原告提交的维修资金专用票据互佐证，证明原告实际办理入住的时间为2014年10月10日，该时间点为合同约定的逾期办理产权证时间的起算点；3.告知书一份，证明被告于2018年7月25日向业主告知办理产权证书的时间为2018年7月30日起15日内，原告因自身原因未按期办理，被告不应承担2018年7月30日以后的逾期办证的违约责任。经质证，原告李玉龙对被告提交的证据1、3真实性无异议。其认为，证据1交房通知书系被告单方提供，没有经原告确认，交房通知书的出具时间在证据中并未记载，无法证实该通知书中的内容通知了原告，原告对该通知并不知情；证据2可以证实被告实际交付时间为2014年10月10日；对证据3的证明目的有异议。因被告逾期交房导致产权办证时间拖延，且对于被告逾期交房的违约责任，原告多次找被告协商，被告方均未予解决。就涉案房屋的办证问题，原告亦多次找被告协商。被告以要求原告放弃逾期交房违约金为条件，因原告方坚持要求违约金，故被告方因此拖延原告的办证，导致涉案房屋至今未办证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告李玉龙提交的证据1-5及被告临沂国鑫房地产开发有限公司提交的证据2、3的真实性，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：被告临沂国鑫房地产开发有限公司提交的证据1系被告单方出具，该交房通知书未经原告李玉龙签字确认，被告亦未提从证据证实已通知原告李玉龙，故对被告临沂国鑫房地产开发有限公司提交的证据1，本院不予确认。 根据当事人的陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：一、2012年12月18日，原告李玉龙与被告临沂国鑫房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》一份，合同编号为YS250035。合同约定，原告（买受人）李玉龙购买被告（出卖人）临沂国鑫房地产开发有限公司开发建设的×××家×××号楼×××单元×××室，房屋代码：1760773。预测建筑面积共90.59平方米，每平方米价格为5300.53元，总价款为480175元。付款方式为买受人于合同签定当日交付总房款的30%，计150175元（含已付定金）。剩余合同价款33万元，由买受人向银行申请个人住房贷款，并委托银行一次性支付给出卖人（于签订合同之日起7日内交纳全部银行要求的买受人资料并同时办理银行按揭）。合同约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款总额的万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款【已交付款是指1.买受人选择一次性付款或分期付款的，已交付款为买受人已支付甲方的总款额；2.买受人选择的付款方式为银行按揭或公积金贷款的，已交付款为买受人首付款及买受人已归还银行的每月还贷本金总和(不含贷款利息)】万分之一的违约金……合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下意见处理。即由于出卖人原因不能在规定期限(房屋交付后二十四个月)内办理房屋产权属证书，出卖人自房屋交付后第二十五个月起至实际办理房屋产权属证书止，按逾期每日向买受人支付已付房款的万分之一作为违约金；如买受人在出卖人提供具备办证条件后15日内拒不办理房产证及房产抵押登记手续，则买受人应按逾期每日向出卖人支付已付房款的万分之一作为违约金且出卖人不承担在承诺期限内办理房屋产权属证书的责任……。二、合同签订后，原告李玉龙按合同约定向被告临沂国鑫房地产开发有限公司交纳了购房款。后原、被告因房屋实际交付时间及房屋办理产权登记事宜产生争议。原告李玉龙诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金1638元及逾期办理产权登记违约金47537元（自2016年7月1日至2019年3月，共计990天）和2019年4月1日以后的逾期办证违约金等。庭审中，原告李玉龙自认涉案房屋已于2014年10月10日交付其使用及涉案房屋于2018年7月25日起具备办理产权登记的条件。 本院认为，原告李玉龙与被告临沂国鑫房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。合同第八条约定，被告临沂国金房地产开发有限公司应当在2014年6月30日前将案涉房屋具备商品房验收合格的条件后交付原告李玉龙使用。被告临沂国鑫房地产开发有限公司所提供的证据中不能证实其已按约定向原告李玉龙交付了涉案房屋，其行为已构成违约。原告李玉龙自认于2014年10月10日接受了案涉房屋，本院予以确认。被告临沂国鑫房地产开发有限公司将案涉房屋交付原告李玉龙达四年之久，原告李玉龙一直未向被告临沂国鑫房地产开发有限公司主张逾期交房违约金。根据相关的法律规定，原告李玉龙现要求被告临沂国鑫房地产开发有限公司支付逾期交纳房屋违约金的诉讼请求，已超诉讼时效，本院不予以支持。 关于原告李玉龙主张的逾期办理产权登记违约金的问题。本院认为，一、原、被告签订的商品房预售合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该条第三项又载明，由于出卖人原因不能在规定期限（房屋交付后二十四个月）内办理房屋产权属证书，出卖人自房屋交付后第二十五个月起至实际办理房屋产权属证书止，按逾期每日向买受人支付已付房款的万分之一作为违约金。原、被告签订合同中关于约定办理产权登记时间的条款相互矛盾。即便该条款有效，因该合同系格式合同，由被告临沂国鑫房地产开发有限公司提交，故亦应做出对被告临沂国鑫房地产开发有限公司不利的解释；二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；三、综合以上论述，原告李玉龙要求逾期办理产权登记违约金起算时间为2016年7月1日符合其约定和相关法律的规定。另，原、被告均认可涉案房屋自2018年7月25日起开始具备办理产权登记的相关条件。综上，本院酌定逾期办理产权登记违约金为36157元（自2016年7月1日至2018年7月24日，共计753天，每天按已付房款480175元的万分之一）。 关于2018年7月24日以后的逾期办理产权登记违约金如何认定问题。本院认为，本案所涉房屋原、被告均认可自2018年7月25日起具备办理产权登记的条件，原告李玉龙无证据证明在该日期以后是否曾要求被告临沂国鑫房地产开发有限公司协助办理产权登记，原告李玉龙应承担举证不能对其造成的不利后果。对原告李玉龙要求被告临沂国鑫房地产开发有限公司支付2018年7月24日以后的逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，本院不予以支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告临沂国鑫房地产开发有限公司于本判决生效后七日内协助原告李玉龙办理×××﹒家”×××号楼×××单元×××室产权登记手续； 二、被告临沂国鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿付原告李玉龙逾期办理产权登记违约金36157元（以已付总房款480175元为基数，自2016年7月1日至2018年7月24日止，共计753天，每天按万分之一计算）； 三、驳回原告李玉龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费515元，由被告临沂国鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  董希林 二〇一九年七月四日 书记员  张卓然