福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终1838号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邹俩金，男，1972年5月25日出生，汉族，住福建省华安县。 委托诉讼代理人：洪亚斌，福建联合信实（漳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志华，福建联合信实（漳州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈汉生，男，1989年8月8日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：肖世贵，福建南州律师事务所律师。 上诉人邹俩金因与被上诉人陈汉生房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2018）闽0603民初1879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邹俩金上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2.二审受理费由被上诉人承担。 一审判决认定事实错误，举证责任分配不当，适用法律错误应当依法撤销原判，依法改判驳回陈汉生一审诉讼请求，支持邹俩金的反诉请求，理由如下：1.一审法院以邹俩金能举证证明其要求陈汉生履行维修义务为由，认定邹俩金拒付租金的理由不能成立，明显与事实不符，也不符合法律规定。邹俩金与陈汉生于2017年5月底并未办理移交手续，而是原房东直接将房屋钥匙交给邹俩金。6月初邹俩金准备装修时，发现店面漏水漏电严重，根本无法使用。一审期间，邹俩金提交的照片、两店面的租赁期间及前后的水电使用情况等证据，足以证明在邹俩金租赁后房屋四处漏水及租赁前、租赁期间、租赁后用水用电均异常。由此可以推断陈汉生交付的租赁物本身就存在瑕疵，不能正常使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。即出租人把租赁物交给承租人时，需要保证租赁物不存在任何瑕疵，并且符合承租人的租赁目的，能正常使用。陈汉生有义务举证当时双方验收完好无损。一审期间，邹俩金有提供房屋不能使用的证据，一审法院也有到现场勘查但是对不能使用情况没有审查，一审法院作出的邹俩金举证不能的认定不能成立。双方合同解除之后，陈汉生把房屋租给林益贞。在这期间，有对该房屋的漏水部分进行大修。2.陈汉生的本诉主张及反诉抗辩均不能成立，一审法院在没有任何事实依据的情况下，判令邹俩金承担违约责任，明显有失公平。首先，陈汉生以邹俩金曾是原房东的售房代理人为由，主张邹俩金在租赁前知悉房屋存在瑕疵。邹俩金仅是原房东售房的买卖交易代收房款、过户的代理人。其次，陈汉生认为邹俩金租赁店面的目的是要进行转租，从中赚取差价，因为转租目的不能实现，因此找借口抵赖租金，这明显与事实不符。3.邹俩金的本诉抗辩及反诉均有理有据，证据确实充分，并符合法律规定。邹俩金6月初开始装修，才发现店面漏水漏电严重，根本无法使用。邹俩金要求陈汉生来维修，但长期得不到回应，也不断向物业反映该情况。物业表示之前的租户也曾多次反映该情况，但这是该店面自身存在的问题，需业主自行解决。后经邹俩金了解，该店面的前租户也是在使用的过程中发现店面存在严重的漏水漏电，才会提前与原业主解除租赁合同。邹俩金两次请人维修都未能解决漏水漏电问题，因此决定终止装修，向陈汉生提出解除合同。因陈汉生置之不理，邹俩金不得已拒绝缴纳下一季度的租金。从陈汉生提交的短信可以证明双方存在争议，一直在协商，达不成一致。陈汉生交付的房屋漏水漏电，邹俩金多次要求陈汉生维修，陈汉生均拒不履行，邹俩金有权拒绝缴纳租金，陈汉生的行为早已构成违约，应当对邹俩金承担违约责任，并赔偿邹俩金的经济损失。综上，因陈汉生未能提供符合合同约定的租赁物，导致邹俩金从未使用过租赁物，租赁目的不能实现。一审判决认定事实错误，举证责任分配不当，适用法律错误，应当依法撤销原判，依法改判驳回陈汉生一审诉讼请求，支持邹俩金的反诉请求。 陈汉生辩称：1.在租赁期间，涉诉店面的水电等设施完好，不存在漏水漏电的问题。一审判决认定邹俩金拒付租金的理由不能成立是正确的，符合事实与法律规定。从陈汉生提供的涉诉店面出租给邹俩金之前的照片（2017年初拍摄）可以看出根本不存在漏水漏电问题。 在租赁给邹俩金之前，涉诉店面出租给洪佳丽经营了一年。2018年9月之后，该店面又出租给了林益贞经营至今，均未收到租户的任何不良反映。即使从邹俩金提供的水费清单和电费明细来看，在邹俩金承租前，涉诉两个店面的月均用水都在10吨以上，是正常用水量。涉诉店面在2017年6月至2018年2月期间，月均用电都100多度。2018年3月至9月没有用电，是因邹俩金不使用，不是不能用。2018年10月，店面再次出租后，又有98度的用电量。因此，涉诉店面的用水用电完全没有问题。在租赁期间，陈汉生没有收到邹俩金任何有关店面水电等基本设施情况不良的意见，其也从未向陈汉生反映过其请工人做防水的问题，由此不存在漏水漏电问题。一审判决认定邹俩金拒付租金的理由不能成立是正确的，符合事实与法律规定。2.邹俩金违约的事实清楚、证据确实充分，应依法支付租金和物业管理费并承担违约责任。一审判决支持陈汉生的诉讼请求，驳回邹俩金的反诉请求符合法律规定。涉诉店面系邹俩金以公证的方式购得后再转手出卖给陈汉生，邹俩金对于涉诉店面的状况非常了解。正是因为涉诉店面状况良好，邹俩金才会向陈汉生返租以便出租赚取差价。为此，邹俩金特地在《房屋租赁合同》第九条明确约定：“乙方可以将该店面转让，转租第三方。”然而，由于房屋租赁市场变化，邹俩金一直没有租出去。邹俩金长期不支付租金、不缴纳物业管理费，明显违约。邹俩金违约的事实清楚、证据确实充分，应依法支付租金和物业管理费并承担违约责任。因此，一审判决支持陈汉生的诉讼请求，驳回邹俩金的反诉请求符合法律规定。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，依法应予以维持。 陈汉生向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令邹俩金返还租用店面；3.判令邹俩金支付自2017年8月31日起至其返还租用房屋之日止的店面租金（暂计至2018年8月31日为220000元）；4.判令邹俩金支付迟延支付租金的违约金60000元；5.判令邹俩金支付自2017年5月31日起至其返还租用房屋之日止的物业管理费（暂计至2018年8月31日为9151.25元）6.诉讼费由邹俩金承担。诉讼过程中，陈汉生申请变更诉讼请求为：1.判令解除双方之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令邹俩金支付自2017年8月31日起至2018年8月31日止的店面租金220000元；3.判令邹俩金支付迟延支付租金的违约金60000元；4.判令邹俩金支付自2017年6月1日起至2017年8月31日止的物业管理费9150元；5.诉讼费由邹俩金承担。 邹俩金向一审法院提出反诉请求：1.解除邹俩金与陈汉生之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令陈汉生返还邹俩金因签订《房屋租赁合同》而缴交的三个月租金55000元及双倍返还保证金120000元；3.判令陈汉生赔偿邹俩金损失4000元；4.反诉费用由陈汉生承担。 一审法院认定事实：2017年5月31日，陈汉生作为甲方（出租方）与乙方（承租方）邹俩金签订1份《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于龙文区新浦东路8号天利仁和天籁苑1幢D23、D24号房屋出租给乙方，面积500平方米；租赁期两年，自2017年5月31日起至2019年5月30日；租金每年220000元，每三个月缴纳一次租金，先付后用，每次租金必须提前一个月交清，逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的10%，以天数计算向甲方交付违约金；合同签订之日，乙方应向甲方交清三个月租金，并交清保证金60000元；租赁期间乙方应支付水电费、宽带费、电话费、物业管理费、有线电话月租费用等乙方自行所需的一切费用等内容。合同签订后，邹俩金向陈汉生支付保证金60000元，以及第一季度租金55000元。嗣后，经陈汉生催讨，邹俩金没有继续支付租金。2018年10月15日，陈汉生向天利仁和物业服务股份有限公司支付龙文区新浦东路8号天利仁和天籁苑1幢D23、D24号房屋2017年5月至2018年12月的物业费12201元。另查明，陈汉生于2017年4月12日与许素珍签订《房地产买卖协议书》，向许素珍购买讼争龙文区新浦东路8号天利仁和天籁苑1幢D23、D24号房屋，邹俩金作为许素珍的全权代理人在该协议书上签名，漳州市芗城区乐当家房产行销代理有限公司作为中介方在该协议书上盖章。案件审理过程中，陈汉生与邹俩金均同意解除合同并对租赁物进行移交，2018年9月5日，双方办理租赁物移交手续。2018年10月1日，陈汉生与林益贞签订《物业租赁合同》，将讼争租赁物出租给林益贞，漳州市芗城区乐当家房产行销代理有限公司作为中介方在该合同上盖章。 一审法院认为，陈汉生与邹俩金于2017年5月31日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。鉴于双方均同意提前解除合同，且邹俩金已于2018年9月5日将租赁物返还陈汉生，因此，该租赁合同于2018年9月5日已经解除。关于邹俩金应否支付陈汉生租金的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，邹俩金作为承租人，理应按照合同约定履行支付租金的义务。邹俩金以陈汉生未尽维修义务为由抗辩拒付租金，却未举证证明其要求出租人履行维修义务，该抗辩不能成为其拒付租金的正当理由，不予采纳。鉴于双方已协商一致解除合同并于2018年9月5日移交租赁物，故邹俩金应向陈汉生支付自2017年8月31日起至2018年9月5日止的租金。现陈汉生主张邹俩金支付2017年8月31日起至2018年8月31日止的租金220000元，理据充分，应予支持。关于违约金认定。邹俩金未在约定期限内支付租金，已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》第三条约定“乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的10%，以天数计算向甲方交付违约金”，第六条约定“乙方拖欠租金达七日以上，甲方可以终止合同，收回房屋，并有权追回乙方所欠费用。乙方所缴纳的押金则作为赔偿甲方的违约金”。但在邹俩金未按时于2017年8月1日交纳租金的情况下，陈汉生并未采取终止合同、收回房屋的措施，而是继续履行合同并要求对方继续支付租金。因此，在邹俩金需要依照合同约定履行支付租金义务的情形下，除邹俩金逾期支付租金所产生的利息损失外，陈汉生未能举证证明其他损失的存在，故陈汉生的损失可推定为承租人欠付租金产生的利息损失。由此可见，本案违约金的约定标准与陈汉生的损失相比明显偏高，应予调整。陈汉生主张邹俩金支付违约金60000元，酌情予以支持20000元，超过部分，不予支持。关于物业管理费的支付。双方签订的房屋租赁合同约定，租赁期间物业管理费由承租方承担。陈汉生提供的增值税发票可以证明其已经支付租赁物2017年5月至2018年12月的物业管理12201元。陈汉生主张邹俩金支付物业管理费9150元，理据充分，应予支持。关于反诉部分。邹俩金诉请陈汉生返还三个月租金55000元，缺乏事实与法律依据，不予支持。邹俩金诉请陈汉生双倍返还保证金120000元，但其未能举证证明陈汉生在履行合同过程中存在违约情形，故其主张陈汉生承担双方返还保证金的义务，不能成立。但是，如前所述，双方签订的租赁合同已经解除，陈汉生向邹俩金收取的保证金60000元，应予返还邹俩金。邹俩金主张陈汉生支付维修费4000元，缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈汉生与邹俩金签订的《房屋租赁合同》于2018年9月5日解除。二、邹俩金应于判决生效之日起十日内向陈汉生支付租金220000元。三、邹俩金应于判决生效之日起十日内向陈汉生支付违约金20000元。四、邹俩金应于判决生效之日起十日内向陈汉生支付物业管理费9150元。五、陈汉生应于判决生效之日起十日内返还邹俩金60000元。六、驳回陈汉生的其他诉讼请求。七、驳回邹俩金的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5637元，由陈汉生负担600元，由邹俩金负担5037元。反诉案件受理费1940元，由陈汉生负担650元，由邹俩金负担1290元。 二审期间，陈汉生无提供新证据。邹俩金申请证人洪某出庭作证。洪某称其在天利仁和内街店面工作过，工作的店面里面二楼右手边第一间有漏雨的现象。后来因原户主要卖店铺，所以退租了。陈汉生质证认为：对证人的身份有异议，身份证名字不是签订合同的洪佳丽。证人对其工作的店面无法明确门牌号，是否为本案讼争店面也不清楚。另外，证人证言不属于新证据。证人证言可说明讼争店面没有继续租赁不是漏雨原因，而是原业主要出售该房屋，而且该房屋确实有维修过，至于是否维修好证人忘记了，但是目前房屋的使用是没问题的。 本院对邹俩金二审期间提供的证人证言认证如下：首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”邹俩金未在一审举证期限内提供，违反法定程序。其经法庭释明，证人洪某不能明确其所陈述的店铺为讼争店铺。且其陈述中途退租是因为原业主要卖店铺。因此证人洪某陈述内容不能证明邹俩金关于讼争店铺漏水漏电无法使用的主张。 二审经审理查明，对一审法院判决查明认定的事实，邹俩金和陈汉生均无异议。邹俩金对一审认定事实有如下异议：1.一审遗漏原租户洪佳丽因为漏水问题也解除合同的事实认定。2.一审遗漏法院现场勘验的事实认定。3.遗漏租赁物出租给林益贞时，陈汉生有口头承诺找物业维修房屋。关于邹俩金对一审认定事实的异议，将结合争议焦点分析评判，予以确认；双方对一审查明认定的其他事实无异议，本院予以确认。 另查明，2017年4月12日原业主许素珍与陈汉生签订《房地产买卖协议书》。陈汉生向许素珍购买讼争店铺后直至2017年5月31日陈汉生与邹俩金签订《房屋租赁合同》期间，讼争店铺的钥匙一直由邹俩金保管，陈汉生并未实际掌管讼争店铺。 本院认为，本案的争议焦点为：一、讼争店铺是否存在漏水漏电，不能使用的问题？被上诉人是否承担违约责任？二、被上诉人要求上诉人履行合同，支付2017年8月31日至2018年8月31日的租金220000元，是否有事实和法律依据？三、被上诉人要求上诉人支付物业费9150元，是否有事实和法律依据？具体分析如下： 一、讼争店铺是否存在漏水漏电，不能使用的问题？ 经查，邹俩金一审提供店铺照片及水电费清单用于证明讼争店铺存在问题，但陈汉生否认店铺照片的真实性、关联性，且店铺照片及水电费清单也无法证明该主张。二审期间，邹俩金申请证人洪某出庭作证，但洪某陈述内容也无法证明讼争房屋存在漏水漏电问题而无法使用的事实。邹俩金申请本院向天利仁和物业调查讼争店铺维修证据，但其未在一审中提出该请求，违反相关程序规定且无正当理由，因此不予支持。综合全案证据，无法证明讼争店铺存在漏水漏电问题。因此，邹俩金主张讼争店铺存在漏水漏电问题，陈汉生存在违约行为，要求其赔偿损失的主张不能成立。 陈汉生要求邹俩金履行合同，支付2017年8月31日至2018年8月31日的租金220000元，是否有事实和法律依据？ 经查，2017年5月31日陈汉生与邹俩金签订《房屋租赁合同》，约定租期为2017年5月31日至2019年5月30日，双方于2018年9月5日提前解除合同。合同签订后，邹俩金已支付三个月租金55000元给陈汉生，其余租金至今未付。因此，陈汉生要求邹俩金履行合同，支付2017年8月31日至2018年8月31日的租金220000元的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。 三、陈汉生要求邹俩金支付物业管理费9150元，是否有事实和法律依据？ 双方租赁期间，邹俩金均未支付物业管理费。陈汉生提供的增值税发票可以证明其已经支付租赁物2017年5月至2018年12月的物业管理12201元。双方的租赁期间为2017年5月31日至2018年9月5日，因此陈汉生主张邹俩金支付物业管理费9150元，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，邹俩金的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7577元，由上诉人邹俩金负担。 本判决为终审判决。 审判长  俞志凌 审判员  苏雅冰 审判员  谢旭耀 二〇一九年七月三十日 法官助理陈佳臻 书记员曾剑坤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。