湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终1849号上诉人（原审原告）：徐锋，男，1971年8月22日出生，汉族，个体工商户，住湖北省十堰市。委托诉讼代理人：徐恩福，湖北兴楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：双星东风轮胎有限公司。该公司住所地：湖北省十堰市张湾区汉江北路**。法定代表人：李勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：李忠华，湖北郧华律师事务所律师。上诉人徐锋因与被上诉人双星东风轮胎有限公司(以下简称“双星轮胎公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院(2018)鄂0303民初801号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，因当事人没有提供新证据，事实亦未发生新变化，经阅卷、询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。徐锋上诉请求：撤销一审判决，改判驳回双星轮胎公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决按日租金的30%向其支付违约金没有事实依据。双星轮胎公司向一审法院起诉请求：1、解除我公司与被告徐锋签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告徐锋返还租赁房屋、油库空院场地；3、判令被告徐锋支付房租（房租自2017年6月9日起至交付房屋时止，本案起诉时房租暂定为60700元）；4、判令被告徐锋支付延迟支付房租的违约金（自2017年6月9日起至交付房屋时止，每日按照租金147600元的1%计算，起诉时暂定为20000元）；5、判令被告徐锋承担本案的律师费、诉讼费。一审法院经审理查明：从2009年1月开始，徐锋或由其主管经营的单位就开始租赁双星轮胎公司位于本市汉江路土门检查站附近使用面积为3298.6平方米（一号货场铁路旁房屋约1340.8平方米、临时棚约1077.8平方米、油库空院约880平方米）的房屋及场地，用作仓库使用，租赁合同每年或几年签订一次，在随后的租赁期间，徐锋在租赁的空场地上修建了仓库等设施。2016年8月，双星轮胎公司与徐锋又续签了一份《房屋租赁合同》，合同约定由双星轮胎公司继续将上述房屋及场地租赁给徐锋使用，租赁期限自2016年8月9日起至2017年8月8日止，租期12个月，年租金147600元。合同第3.1条约定，“租赁合同期满时，如双方同意续租的，则应协商续签书面合同。否则，本合同解除”；第4.1条、4.2条约定，“本合同签署后10个工作日内，乙方（徐锋）应向甲方（双星轮胎公司）支付5万元租赁保证金”，“前款保证金不计利息，租赁关系终止或解除时，甲方收取的该房屋保证金除用以充抵本合同约定由乙方承担的费用或用于抵扣乙方违约金（如有）外，剩余部分应在房屋交还之日起7日内无息退还乙方”；合同第5.2条约定，“乙方对租赁财产进行改善和增设他物，在合同终止时乙方应将对租赁财产进行改善和增设他物部分拆除并恢复原状”。关于违约责任，合同第10.2条约定，“乙方应当按合同约定及时付款，每逾期1日，乙方应向甲方支付合同总额1%的违约金”；第10.3条约定，“违约通知：如乙方发生违约行为后甲方向其发出通知的，乙方应自收到通知之日起7日内书面回复甲方；如乙方拒绝签收通知的，自该通知发出之日起5日后将视为其已到达乙方。如乙方逾期未予回复，则视为乙方默认甲方通知中所述的内容”；第17.2条约定，“一方败诉的，应承担另一方针对本案付出的律师费。败诉方承担的律师费以对方提供的合格的律师费发票为准。败诉方不得以该律师费偏高为由拒绝支付”。合同签订后，双星轮胎公司将本案所涉房屋及场地继续租赁给徐锋使用，之前徐锋于2013年7月8日交纳了保证金50000元，后于2016年11月至2017年4月期间共交付给双星轮胎公司租赁费123166元，现双方认可租赁费付清至2017年6月9日。2017年7月28日，双星轮胎公司给徐锋送达了一份《通知》，内容为：“徐峰先生：我公司与您于2016年8月9日签订为期一年的房屋租赁合同于2017年8月8日到期。因我司对于您租赁的场所进行重新规划，另作它用。现请您于2017年8月8日前到我司综合部办理房屋清退手续”。后因双星轮胎公司要求徐锋清退房屋及场地、支付租赁费未果，故而成诉。一审法院另查明：1、徐锋作为证据向法院提交了一份租赁期限为2009年1月10日至2012年1月9日的《房屋租赁合同》，目的是欲证实本案所涉房屋及场地，双星轮胎公司于2009年1月10日即开始出租。该租赁合同第4.2.5条约定，“乙方在租赁期间，对房屋有维修义务；扩建、改建的房屋，合同到期后无偿归甲方所有”；2、徐锋就其在租赁物上添置的建筑设施所导致的损失，已向法院另行起诉。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物，如承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中双星轮胎公司与徐锋签订的《房屋租赁合同》合法有效，该合同于2017年8月8日到期，而双星轮胎公司于合同到期前一个月即2017年7月28日已书面通知徐锋，不再续签租赁合同，据此，上述《房屋租赁合同》确定的双方的权利义务已于2017年8月8日终止，现双星轮胎公司要求解除该《房屋租赁合同》已无事实依据，但要求徐锋返还租赁物，支付租赁费或租赁物占用费，以及承担违约责任的请求，事实清楚，于法有据，予以支持。双星轮胎公司主张的违约金过高，虽然徐锋未就违约金的减少予以抗辩和要求，但本院酌情以合同约定的租赁费的30%为基数，从2017年6月9日起计算至租赁物清退完毕时止。双星轮胎公司主张的案件律师代理费，没有提交相关证据，且未主张具体数额，不予支持。徐锋承租本案所涉房屋及场地开展经营活动多年，不管从其自己提交的租赁时间为2009年1月的《房屋租赁合同》，还是延续到2016年8月的《房屋租赁合同》，合同中明确约定，租赁期间届满时，徐锋要无偿将租赁物上的添置物交付给出租方即双星轮胎公司，或恢复原状，现徐锋抗辩称其添置物要进行折价赔偿后，才同意解除合同、清退租赁物的意见，不符合双方的合同约定，也于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、徐锋于判决生效后二十日内，清退给双星东风轮胎有限公司本案所涉租赁物[位于本市汉江路土门检查站附近、间数和使用面积为3298.6平方米（一号货场铁路旁房屋约1340.8平方米、临时棚约1077.8平方米、油库空院约880平方米）的房屋及场地]，并拆除其添置物；二、徐锋于判决生效后二十日，支付给双星东风轮胎有限公司租赁费和占用费[租赁费和占用费计算方法：从2017年6月9日起至上述第一条确定的租赁物清退完毕时止，每天按404.38元（147600元/年÷365天/年）计算；并应扣减徐锋所交付的50000元保证金]；三、徐锋于判决生效后二十日，支付给双星东风轮胎有限公司违约金[违约金计算方法：从2017年6月9日起至上述第一条确定的租赁物清退完毕时止，每天按121.31元（147600元/年÷365天/年×30%）计算]；四、驳回双星东风轮胎有限公司的其他诉讼请求。如果徐锋未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1818元减半后收取909元，由徐锋承担。二审期间，各方均未提交新证据。本院查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》于2017年8月8日到期，徐锋未按照合同约定支付租金，构成违约。经一审查明，徐锋房屋租金交至2017年6月9日，其拖欠2个月租金，应承担相应的违约责任。合同终止以后，不存在违约的问题，占用房屋的行为属侵权行为，一审法院已经判付房屋占用费，不应再另行判付违约金。另，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”；经本院释明，徐锋认为双星轮胎公司所主张的违约金明显过高，且双星轮胎公司并未提交证据证明该损失大小，本院综合衡量全案情况认为，逾期付款损失为款项接收方即上诉人的利息损失。故案涉违约金的计算，在以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准的基础上，按照30％上浮确定利率。即以所欠2个月租金（即24600元）为基数，自2017年6月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算利息至付清之日止。但双星轮胎公司起诉违约金计算的方式是至交付房屋止，故该违约金计算截止时间以欠付2个月租金付清之日和交付房屋之日中最先到达时间为准。综上，徐锋的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省十堰市张湾区人民法院(2018)鄂0303民初801号民事判决的第一项、第二项；二、撤销湖北省十堰市张湾区人民法院(2018)鄂0303民初801号民事判决的第三项、第四项；三、徐锋于本判决生效后20日，以24600元为基数，自2017年6月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%支付给双星东风轮胎有限公司违约金（违约金计算截止时间以欠付利息24600元付清之日及房屋交付之日两者最先到达之日止）；四、驳回双星东风轮胎有限公司的其他诉讼请求。如果徐锋未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1818元减半后收取909元，由徐锋负担710元，由双星东风轮胎有限公司负担199元；二审案件受理费1818元由徐锋负担100元，由双星东风轮胎有限公司负担1718元。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇一九年七月二十五日书记员  李大旭