山东省威海市文登区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1003民初3474号 原告：文登市宇程物业服务有限公司，住所地威海市文登区龙港外滩居民小区**。 法定代表人：王建波，经理。 委托诉讼代理人：林鹏，法律顾问。 被告：尹建丽，女，1975年1月9日出生，汉族，住威海市文登区。 委托诉讼代理人：于明泽（系尹建丽之夫），男，1970年8月1日出生，汉族，住威海市文登区。 委托诉讼代理人：王式平，威海文登开发法律服务所法律工作者。 原告文登市宇程物业服务有限公司（以下简称宇程公司）与被告尹建丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宇程公司委托诉讼代理人林鹏，被告尹建丽委托诉讼代理人于明泽、王式平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 宇程公司向本院提出诉讼请求：判令尹建丽支付物业服务费4646.3元、电梯费2809.5元，并自起诉之日起至实际付款之日止按照日千分之三支付滞纳金。庭审中，宇程公司将诉讼请求变更为请求判令尹建丽支付物业服务费6421元、电梯费2809元，并自起诉之日起至实际付款之日止按照日千分之三支付滞纳金。事实和理由：宇程公司于2014年4月3日与尹建丽签订物业服务协议，宇程公司为尹建丽提供物业服务，尹建丽自2015年7月1日起开始拖欠物业费及电梯费，至2019年5月30日共计9230元，宇程公司多次索要未果。据此，宇程公司为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。 尹建丽辩称，不同意宇程公司的诉讼请求，原因如下：由于宇程公司提供的物业服务未达到物业服务合同约定的标准，包括尹建丽在内的很多业主受到过伤害。小区电梯多次将尹建丽及家人困在电梯内无法出梯，其中印象深刻的有三次，分别为2015年至2016年两次将尹建丽之女关在10号楼电梯内，2018年将尹建丽的丈夫及儿子关在电梯内，最危险的一次是尹建丽的女儿搭乘电梯时从10楼急坠到9楼，被困电梯内40多分钟，按急救铃后没有回应，事后共同检查，结果为电梯警铃不好用。2015年尹建丽家中厅渗水，造成厕所门变形，宇程公司承认系其原因造成并赔偿了卫生间的木门，但过了一段时间后卫生间外墙皮仍然浸水脱落，宇程公司维修后仍未修好，造成墙皮二次脱落，尹建丽又多次找宇程公司维修，但宇程公司以种种理由推诿至今。由宇程公司管理的电源，两次因接线柱松动导致断电，导致尹建丽家中冰箱内价值15000元的物品损坏。2018年8月，尹建丽全家出游回来后发现配电盘接线柱松动，已停电半月之久，导致家中两个冰箱的海参及各种食品变质，两个冰箱至今不能使用；因停电导致鱼缸内的鱼缺氧死亡，严重影响了尹建丽家的生活质量。宇程公司对装修户监督管理不到位，导致尹建丽及家人的生活学习受到严重影响。自尹建丽入住之日起小区内一直有人在装修，小区规定中午一点三十分前不能装修，因为物业管理不到位致使装修人员不遵守。尹建丽女儿正上高中，中午需要休息，但一直受到影响，尹建丽多次找宇程公司反映未果。特别是2016年6月7日尹建丽女儿高考，9楼装修一直未停，导致学习受到影响。宇程公司没有履行危险告知义务，据文登建设局的档案可以证实，宇程公司物业服务的龙港外滩小区的楼房存在非法加层，属违建工程，存在危险，宇程公司未履行告知义务，也是服务不到位的表现。2017年11月10日，宇程公司与尹建丽就物业服务不到位的问题在中间人的调解下达成协议，由宇程公司赔偿10000元，尹建丽需交纳的物业费从该10000元赔偿款中扣除，扣完后尹建丽继续交纳物业费。对物业费的具体数额，没有计算过，无法确认宇程公司所诉数额是否准确，从扣除情况看，应该是尚未扣完。综上，宇程公司的物业服务未达到标准，尹建丽有权拒付或少付物业费。因宇程公司物业服务未达到标准给尹建丽造成的损失，尹建丽保留追偿的权利。 本院经审理查明，2014年4月3日，宇程公司与尹建丽签订龙港外滩前期物业协议一份，约定由宇程公司为尹建丽位于龙岗外滩小区10号楼1002室（合同载明的建筑面积为184.94平方米）的物业提供物业服务，物业费用按总面积收取，住宅物业费0.8元/月/平方米，电梯使用费0.35元/月/平方米，尹建丽未按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，宇程公司有权要求补齐，并从逾期之日起按应交费用每日加收千分之三的滞纳金。宇程公司未达到约定的服务标准，尹建丽有权要求限期整改，逾期未改正给尹建丽造成损失的，应承担赔偿责任。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。 合同签订后，尹建丽交纳了2015年7月份之前的物业费及电梯费，2015年7月1日之后的物业费及电梯费至今未交。宇程公司称，前期物业合同载明的建筑面积含储藏室面积，2015年7月之后的物业费及电梯费应扣除储藏室面积后计收，截至2019年5月30日，共47个月，尹建丽应交纳物业费6421元（170.79平方米×0.8元/月/平方米×47个月），应交纳电梯费2809元（170.79平方米×0.35元/月/平方米×47个月），合计9230元。 尹建丽称，2017年11月10日，其与宇程公司就物业服务不到位的问题在中间人王某的调解下达成协议，由宇程公司赔偿10000元，尹建丽需交纳的物业费从该10000元赔偿款中扣除，扣完之后尹建丽再继续交纳物业费。为证实自己的主张，尹建丽提交了2017年11月10日协商经过的谈话录音，参与协商的人包括宇程公司时任经理刘士波、尹建丽夫妇、中间人王某及电梯维保人员（于某），尹建丽同时申请王某出庭。证人王某称其与宇程公司总负责人邵明亮及尹建丽均系朋友，受邵明亮之托帮助双方协商处理物业服务及物业费的问题，证人当庭陈述的内容与尹建丽所述基本一致。宇程公司称，刘士波曾任其公司负责人，但已于2018年春离职；不清楚录音中代表宇程公司表态的人是否是刘士波，录音无法反映协商的时间，因此对录音的真实性不认可。证人与尹建丽系朋友，与尹建丽存在利害关系，因此对证人证言也不予认可。 本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，宇程公司与尹建丽签订的前期物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，尹建丽应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费、电梯费等相关费用。宇程公司主张的2015年7月1日至2019年5月30日的物业费及电梯费，符合合同的约定且不违反相关法律、法规的强制性规定，本院应予支持。 关于尹建丽主张的“调解协议”，矛盾双方选择共同信赖的中间人居中调停矛盾是民间解决纠纷的惯用方式，既然是“共同信赖的人”，则不可避免的与双方当事人均有所谓的“利害关系”，因此对于宇程公司提出的证人王某与尹建丽系朋友、存在“利害关系”的抗辩，本院不予采信。证人王某出庭陈述的内容与尹建丽所述基本一致；证人在不清楚当天的协商经过被录音的情况下，当庭确认了尹建丽提交的录音就是当天协商的谈话经过，且明确指出了录音中各发言的人的身份，故对证人证言及录音证据，本院均予采信。法律规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。刘士波在协商过程中与尹建丽达成了一致意见，虽然未形成书面的协议，但应认定为是双方就物业服务不到位的赔偿问题形成的口头协议。宇程公司对刘士波的负责人身份无异议，刘士波的上述行为应认定为职务行为，宇程公司应对刘士波的行为后果承担责任。 根据以上论述，尹建丽应交纳的2015年7月1日至2019年5月30日的物业费及电梯费合计9230元，可以从宇程公司承诺的10000元赔偿款中扣除。 根据双方达成的口头协议可以看出，宇程公司提供的物业服务确实存在瑕疵，尹建丽未及时交纳物业费等费用也存在一定的合理理由，因此宇程公司主张的违约金，本院不予支持。同时，宇程公司作为物业服务提供方，应当秉承“有则改之、无则加勉”的态度，不断提高物业服务水平，保证物业服务质量，增强业主满意度。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回文登市宇程物业服务有限公司要求尹建丽交纳2015年7月1日至2019年5月30日的物业费及电梯费合计9230元及违约金的诉讼请求。 案件受理费25元，由文登市宇程物业服务有限公司负担。 审判员  李婉婉 二〇一九年七月二十六日 书记员  刘燕菲