广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初1968号原告：广州市普通广告发展有限公司，住所地:广州市荔湾区岗口**自编**铺。法定代表人：何智芸，职务：总经理。委托诉讼代理人：邓汝松、王倩婷，均系广东海智律师事务所律师。被告：广州坑泉物业管理有限公司，，住所地：广州市荔湾区花地大道中路******法定代表人：陈树彬，职务：总经理。委托诉讼代理人：叶仕容、刘占磊，广东诚公（龙华）律师事务所律师、实习人员。原告广州市普通广告发展有限公司(以下简称普通广告公司)诉被告广州坑泉物业管理有限公司（以下简称坑泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓汝松，被告的委托代理人叶仕容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告普通广告公司诉称：2018年5月3日原告与被告签订荔湾区坑口经济联社厂房租赁合同，合同约定被告将位于广州市荔湾区沙涌青紫大街41号的其自有厂房及其附属设备的使用权出租给原告，建筑面积210.63平方米。租赁期限为2018年6月1日起至2021年5月31日止，合同保证金为12638元，租金每月按20元每平方米计算，合计每月4213元（其中：每月租金为2949,1元、管理费为1263.9元），每月25-30日前支付当月的租金及水电费。合同签订后，原告一直严格遵守合同约定，认真履行合同义务。可是2018年9月30日被告却擅自单方面终止与原告签订的该租赁合同，原告承租该厂房后，进行了装修，装修费用大约花去11万元。双方关于合同终止后相关赔偿问题及场地安置问题，经多次协商无法达成一致意见。被告单方面擅自终止租赁合同，构成违约，损害原告的合法权益。原告为本案诉讼委托了律师，支付了3万元律师费，这项损失应当由被告赔偿。为保障自身合法权益，现起诉请求判令：一、被告继续履行《荔湾区坑口经济联社厂房租赁合同》，原告继续承租使用涉案物业至2021年5月31日止，被告继续保障原告的用水用电，保障合同期满后原告有优先续租权；二、被告赔偿原告为本案支出的律师代理费3万元；三、诉讼费用由被告承担。被告坑泉公司辩称：1、原告与被告的《荔湾区坑口经济联社厂房租赁合同》已经解除，原告主张被告继续履行该合同缺乏合同和法律依据。原告应当从涉案房屋搬离。2018年5月3日，原被告签订《荔湾区坑口经济联社厂房租赁合同》，租赁期限是2018年6月1日至2021年5月31日，2018年9月25日经广州市荔湾区房屋安全鉴定所对涉案房屋建筑结构进行鉴定，评定涉案房屋未严重损坏房，不再继续满足安全使用的要求，基于安全和保护原被告双方利益的考虑，被告拟收回涉案房屋进行集体开发升级改造。因此被告根据租赁合同第十条第（五）项的规定，合同期内如遇集体开发的需要，甲方提前两月通知乙方可终止合同，乙方须无条件服从，在2018年9月30日向原告送达通知，通知原告租赁合同在2018年11月30日提前终止。根据合同法相关规定，原告已经收到被告终止合同的通知，该通知已经生效，涉案租赁合同已经在2018年11月30日解除。被告没有义务继续履行合同，原告应该从涉案租赁房屋搬离。2、关于原告诉请律师费的问题，原告请求律师费没有合同和法律依据，也没有支付律师费的证据支持，同时原告支付代理律师的律师费是基于之前10多万的诉讼标的的请求，因此原告请求被告承担该律师费于法无据，应该予以驳回。综上，请法院依法驳回原告全部诉请，确认租赁合同已经解除，原告应该从涉案房屋搬离。经审理查明：广州市芳村区（现为荔湾区）沙涌青紫大街41号房屋是广州市芳村区冲口街办事处坑口村村民委员会的物业。该房屋的《集体土地房产证》记载：房屋的建筑面积为420.63平方米，用途为厂房。被告是广州市荔湾区冲口股份合作经济联合社独资成立的物业管理公司。2015年7月9日被告（出租方、甲方）与何智芸签订了《荔湾区坑口经济联社厂房租赁合同》约定：甲方同意将坐落广州市荔湾区岗口街41号自编1号铺的自有厂房及附属设施（建筑面积90平方米）出租给乙方作加工广告使用，租赁期限自2015年7月1日起至2018年5月31日止。2018年5月3日被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《荔湾区坑口经济联社厂房租赁合同》约定：甲方同意将坐落广州市荔湾区沙涌青紫大街41号自有厂房及附属设施（建筑面积210.63平方米）出租给乙方作工厂使用，租赁期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止。租赁保证金为12638元。（第十条第五点）合同期内，如遇国家征收、征用该厂房，政府行为整治、清拆或城中村改造、集体开发的需要拆除物业，甲方应提前两个月通知乙方，乙方须无条件服从，并按时搬迁，搬迁费由乙方负责，本合同自动终止，甲乙双方互不承担违约责任。乙方逾期搬迁的，厂房内属于乙方的设施、物品视为乙方自愿放弃，甲方有权自行处置。相关清理费用由乙方承担。征地补偿款、建筑物及设施补偿费属于甲方所有，其他补偿费按有关政策规定执行；乙方租赁租金交付至实际交还厂房及附属设施之日。原、被告签订合同后，原告将房屋交付给被告使用。2018年9月30日被告向原告发出《通知》，称原告承租的物业建设时间久远，存在一定程度的损毁和安全生产和消防隐患，为确保经营安全，被告计划收回物业场所进行集体开发升级改造。合同提前在2018年11月30日终止，请在该日期前搬离场地。原告收到上述通知后，认为房屋不属于危房，且合同尚未到期，不同意搬迁，要求继续履行合同。庭审中，被告为了证明房屋属于危房，向本院提供了广州市荔湾区房屋安全鉴定书出具的《建筑结构可靠性鉴定报告》，结论为该房屋属于严重损坏房。处理建议为：1、应采取措施，对房屋损坏构件进行修缮，以确保房屋安全。2、该房屋建造时间年久，房屋构件日渐老化，应加强对房屋的维修保养，定期对房屋安全检查。3、有条件宜拆平重建或改变承重体系。原告对上述证据进行了质证，认为该证据是被告单方出示且程序违法，对该证据不予认可；对于房屋安全质量问题的举证责任在于被告，所以原告不申请对房屋进行安全鉴定。另原告称，被告在开庭之后对涉案商铺进行了停水，并提供了视频光碟作为证据。被告对原告的这一主张不予确认。7月25日本院组织双方到现场进行勘验，被告称房屋的用水总开关在房屋外边的街道上，有可能是路人把总开关关掉了，原告是可以自己随时打开总开关的。原告称7月23日知道用水总开关的位置后，已经打开开关，房屋已经恢复了用水。之前房屋停水的原因不排除是被告关掉总开关。本院认为：原、被告签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应履行。根据合同第十条第（五）点约定，如遇国家征收、征用该厂房，政府行为整治、清拆或城中村改造、集体开发的，合同自动终止。本案中，被告并无提供证据证明涉案商铺所在的土地被国家征收或政府需要对商铺进行整治清拆，也没有提供证据证明商铺所在土地需要进行城中村改造或集体开发，故被告要求原告依据该约定搬离涉案商铺缺乏事实依据。对于被告主张房屋属于危房，需要收回修缮的问题，本院认为，鉴定报告中虽然指出房屋属于严重损坏房，但并不属于需要立即拆除重建、无法继续使用的情形，故被告以此要求解除合同缺乏法律依据，本院不予支持。原告要求继续履行合同符合法律规定，本院予以支持。对于律师费问题，由于我国现行诉讼体制未实行强制律师代理制度，本案中原告委托律师所引发的费用不是必然的经济损失，双方的合同中亦无明确关于律师费承担的约定。因此对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：被告广州坑泉物业管理有限公司继续履行《荔湾区坑口经济联社厂房租赁合同》，保障原告广州市普通广告发展有限公司在租赁期间的用水用电。驳回原告广州市普通广告发展有限公司要求被告广州坑泉物业管理有限公司支付律师费的诉讼请求。本案诉讼费325元由原告广州市普通广告发展有限公司负担275元，被告广州坑泉物业管理有限公司负担50元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年七月三十日书记员  李 婷