北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初11469号原告：钱渭荣，男，汉族，1943年12月9日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：钱勇华（原告之子），男，汉族，1980年2月29日出生，住北京市海淀区。被告：北京中天华瑞科技发展有限公司，住所地北京市昌平区科技园区白浮泉路******。法定代表人：李惠，董事长。委托诉讼代理人：高鹏娟，北京德和衡律师事务所律师。被告：北京中视盛元物业管理有限公司，住所地，住所地北京市丰台区莲宝路**院**楼****iv>法定代表人：王军，董事长。委托诉讼代理人：高峰立，男，汉族，本单位经理。原告钱渭荣与被告北京中天华瑞科技发展有限公司（以下简称中天华瑞公司）、北京中视盛元物业管理有限公司（以下简称中视盛元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱渭荣的委托诉讼代理人钱勇华、被告中天华瑞公司的委托诉讼代理人高鹏娟、中视盛元公司的委托诉讼代理人高峰立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱渭荣向本院提出诉讼请求：1、中天华瑞公司履行《商品房预售合同》约定，为原告所购买的“中天创业园小区”北京市昌平区710房屋按市政自来水接入供水并提供供水服务；2、中天华瑞公司履行《商品房预售合同》约定，为原告所购买的“中天创业园小区”北京市昌平区710房屋按照市政双回路供电系统提供供电设备设施和提供供电服务；3、中天华瑞公司支付自2010年8月31日起至实际履行合同约定供水、供电标准之日止期间的违约金，每日64．83元计算；4、中视盛元公司对上述诉讼请求承担连带责任。事实和理由：原告于2009年6月10日购买了中天华瑞公司开发的,位于北京市昌平区710房屋**,购房金额648300元。合同约定应于2010年8月31日交房,《商品房预售合同》第12条及附件六明确约定的房屋交付条件为供水系统为市政自来水,供电系统为市政双回路供电系统。然而,自交房入住以来“中天创业园小区”的供水、供电自始未达到合同约定的交房条件。小区的供水系被告自打井方式向小区供水和由中视盛元公司收取水费,并且无卫生监督部门对水质的过滤和消毒工作进行监督。供电亦未达到合同约定双回路电的供电标准,电费由中视盛元公司收取。“中天创业园小区”原告自入住以来,小区供水的水质一直不好,常有浑浊和水沫出现。然而,2017年7月5日小区内供水出现水的颜色明显发黄褐色、水质浑浊并且附带恶臭气味。自此业主纷纷到物业公司反映问题,此后方得知小区自入住以来的供水均是被告自打井供水,而非市政自来水供水。水的安全卫生标准无监管部门管控监督。该所供日常用水质量问题持续至今仍未能得以解决。供水供电安全是关系老百姓的日常生活所需的民生问题,这也是二被告明确的合同义务,然而二被告未按合同约定履行。二被告隐瞒供水供电的真实情况,给原告的身体健康造成了极大的损害,同时其行为也已构成违约。现根据原、被告签订的《商品房预售买卖合同》第12条及附件六等合同相关条款之约定,以及《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规之规定,中天华瑞公司应按照合同约定继续履行,提供市政自来水、市政双回路用电接入并且承担违约赔偿责任,中视盛元公司对此应承担连带责任。北京中天华瑞科技发展有限公司辩称，一、涉案房屋的房屋交付条件符合合同约定,不存在违约的情形。2009年6月10日,答辩人与原告签订《商品房预售合同》,由原告购买位于北京市昌平区910房屋一套。《商品房预售合同》第十二条市政基础设施和其他设施的承诺约定:“……1、市政基础设施:(1)上水、下水:2010年8月31日达到使用条件;(2)供电:2010年8月31日达到使用条件……”首先,双方并未对水电的使用条件给予进一步明确约定,答辩人交房时涉案房屋已经具备了水电的使用条件,且原告多年来一直正常使用,未影响其正常生活。其次,附件六装饰和设备标准的约定:供电系统:市政双回路供电系统。供水系统:市政自来水……”系答辩人最终应当提供的水电标准,但并未约定符合该标准的具体时间,且并未约定交房时的水电应该符合市政供应的条件。且答辩人已经满足并提供正常使用的水电,未影响被答辩人的正常生活,不存在违反合同约定的行为。二、涉案房屋水质符合供水标准,不存在安全卫生问题。涉案房屋所供水质自2014年至2017年,每年均有国家卫生局、环保局认可的第三方检测机构进行检测并出具合法有效的检测报告。经检测报告可知,小区的水质符合相关法律规定和供水标准,不存在浑浊和水沫的情况,更不存在用水质量问题。2017年答辩人对涉案小区的供水进行检测,检测报告证明涉案小区供水符合相关使用标准,并不存在被原告所说的小区内供水出现水的颜色明显发黄褐色、水质浑浊并且附带恶臭气味的情况。此外,答辩人的集中式供水系经过国家有权机关行政许可的合法供水,并有北京市昌平区卫生和计划生育委员会颁发的生活用水《卫生许可证》。故涉案房屋水质自交房以来至今一直符合供水标准,不存在安全卫生问题。三、答辩人在交房时已经提供了符合“使用条件”的供水供电,且一直在积极履行合同义务。答辩人一直在积极协调相关部门来达成市政自来水和市政双回路供电,其中答辩人已于2015年5月5日将其投资建设的电力设备设施等资产转交给国网北京市电力公司,案涉房屋所在小区目前的供电为市政双回路供电。答辩人也已于2017年8月23日办理了市政用水的申报手续,目前该管线项目正在进行前期立项手续的办理。答辩人一直在积极协调促成相关部门提供市政自来水和市政双回路供电,《北京市商品房预售合同》第十六条及附件并未约定市政自来水和市政双回路供电的提供时间,故答辩人并没有违反合同的约定。四、答辩人自始至终不存在任何违约行为,不应承担违约责任,且本案的诉讼时效已经届满。根据前述可知,答辩人履行了《商品房预售合同》的相应义务,从未向原告隐瞒过供水供电的真实情况,涉案房屋的水质不存在任何问题,故答辩人不存在任何违约行为,不应承担违约责任。且《商品房预售合同》第十三条约定的违约金系针对逾期交房的,并不适用本案的情况。此外,原告声称涉案房屋自交房入住以来供水、供电未达到合同约定的交房条件。自交房入住时间为2010年8月31日起算,至今已经有长达快九年的时间,被答辩人一也从未向答辩人主张过相应权利。故依据《民法通则》的规定,被答辩人一的诉讼时效期间已经届满。综上所述,涉案房屋的水电系统自交房之日均已达到了合同约定的标准,且供水水质不存在任何问题,供电系统也已实现市政双回路的供电条件。现原告向贵院起诉声称答辩人存在违约要求承担违约责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据,且其诉讼时效期间已经届满。故请求贵院在查清事实的基础上,依法审理,公正判决,驳回原告的诉讼请求,以维护答辩人的合法权益,维护正常的经济秩序。北京中视盛元物业管理有限公司辩称，原告钱渭荣与中天华瑞公司及答辩人商品房预售合同纠纷一案中,原告要求答辩人对诉讼请求第1、2、3项与中天华瑞公司承担连带责任。对此,答辩人认为此项请求无事实及法律依据。具体理由如下:一、答辩人与原告之间是且仅是物业服务合同关系。答辩人认为,依法成立的合同,对当事人双方均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,行使权利。本案中,原告与答辩人签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。双方没有将本案涉及的事项及问题载入该物业服务合同中,退一步而言,本案涉及的事项及问题也无法载入物业服务合同当中。因此,答辩人无承担的义务,没有义务就不存在承担责任一说。二、原告起诉书中载明依据《合同法》等相关法律规定请求答辩人对中天华瑞公司应承担的责任承担连带责任无法律依据。首先,本案所涉及的事项、问题,合同法中未规定须应当由答辩人承担连带责任。其次,答辩人与中天华瑞公司及原告三方之间再无签订过其他任何合同。答辩人也未向原告作出过承担连带责任的意思表示。因此,承担连带责任一说无法律及事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据和事实，本院认定如下：2009年6月10日，钱渭荣（买受人）与中天华瑞公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定钱渭荣以648300元的价格购买位于昌平区710室房屋（以下简称“710号房屋”）。该合同第十一条“交付条件”约定：出卖人应当在2010年8月31日前向买受人交付该商品房。第十二条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：该商品房为住宅的，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市建设委员会网上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1．市政基础设施：（1）上水、下水：2010年8月31日达到使用条件；（2）供电：2010年8月31日达到使用条件……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：若因出卖人原因导致未达到使用条件的，按第十三条处理。第十三条“逾期交房责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第十六条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”第二款第3项约定：出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。具体装饰和设备标准的约定见附件六。该合同附件六“装饰和设备标准的约定”约定：供电系统为市政双回路供电系统，供水系统为市政自来水。合同签订后，钱渭荣实际向中天华瑞公司支付购房款660242元。2011年，中天华瑞公司将710号房屋交付给钱渭荣。该房屋交付时，小区内供水为自备井供水，供电为自备电供电。中视盛元公司系710号房屋所在小区的物业管理服务企业。2017年7月，710号房屋所在小区的供水出现水质浑浊等现象。经北京市昌平区疾病预防控制中心检测，结果显示生活饮用水中总大肠菌群及大肠埃希氏菌的检验结果均不符合GB5749-2006《生活饮用水卫生标准》，属于禁止供给饮用的生活饮用水。2017年8月29日，北京市昌平区卫生和计划生育委员会作出行政处罚决定书，决定给予中天华瑞公司警告及罚款3万元的行政处罚，同时责令立即改正上述违法行为。中天华瑞公司在同类案件诉讼中曾向本院提供《设计安装登记证》一份，主张其于2017年8月23日向北京市自来水集团有限责任公司申请报装市政自来水。经法院致函北京市自来水集团有限责任公司，该公司于2018年7月23日书面回复法院：“2017年8月23日，中天华瑞科技公司到北京市自来水集团有限责任公司（以下简称集团公司），为昌平区发展路8号院中天创业园科研办公楼项目办理了市政用水申报手续。为解决其用水，需沿八达岭高速东辅路自朱辛庄桥向北新建DN600管线约1300米，该管线项目集团正进行项目前期立项手续办理。”2015年5月5日，中天华瑞公司与国网北京市电力公司签订《高压供用电合同》，约定国网北京市电力公司向中天创业园一期提供单/双/多电源、单/双/多回路三相交流50赫兹电源，用电分类为非居民照明。同日，双方又签订《共用供电设施产权移交协议》，约定中天华瑞公司将其在中天创业园一期用电项目中投资建设完工的资产，包括但不限于电力设备设施、房屋土地、地下不、地下不动产等完整所有权用权）全部移交给国网北京市电力公司。在同类案件诉讼过程中，经法院致函国网北京市电力公司昌平供电公司，该公司于2017年12月20日书面回复法院：“我公司对相关情况进行调查，经过查阅相关资料，由北京中天华瑞科技发展有限公司报送给法院的《高压供用电合同》（合同编号1004751716，签订日期2015年5月5日）中第4条供电方式中约定的内容与现场情况相符，为双回路供电。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，钱渭荣与中天华瑞公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据《北京市商品房预售合同》第十二条的约定，710号房屋的上下水及供电应于2010年8月31日达到使用条件，而根据该合同第十六条及附件六的约定，供水、供电达到使用条件的标准应为市政自来水和市政双回路供电。根据本案查明的事实，710号房屋交付时，其供水为自备井供水、供电为自备电供电，不符合合同约定，且该房屋所在小区内供水至今仍为自备井供水，对此，中天华瑞公司应承担相应的违约责任。中天华瑞公司辩称其在交付房屋时，已提供了自备井供水、自备电供电，即已达到了合同约定的使用条件，且合同并未约定达到市政自来水、市政双回路供电标准的具体时间，该辩解与合同约定的内容不符，法院不予采信。合法有效的合同，应当得到当事人的恪守履行。但根据中天华瑞公司的举证及国网北京市电力公司昌平供电公司的回复函，中天华瑞公司已于2015年5月5日将其投资建设的电力设备设施等资产移交给国网北京市电力公司，710号房屋所在小区目前的供电为市政双回路供电，故钱渭荣要求中天华瑞公司按照市政双回路供电系统提供供电设备设施和供电服务的诉讼请求，法院不予支持。关于供水问题，根据中天华瑞公司的举证及北京市自来水集团有限责任公司的回复函，中天华瑞公司于2017年8月23日办理了市政用水的申报手续，目前该管线项目正在进行前期立项手续的办理，考虑到该项目从立项到施工安装，期间的审批情况存在不确定性，是否可履行及具体履行期限均无法确定，因此本案目前不宜判决中天华瑞公司为710号房屋接入和提供市政自来水。根据本案查明的事实，中天华瑞公司未依约履行提供市政自来水、市政双回路供电的义务，构成违约，应向钱渭荣支付违约金。但合同约定的违约金过高，法院酌情予以适当减少。对于截至本判决作出之日止的违约金，法院酌情认定为4000元；对于判决之后另行发生的违约金，当事人可根据中天华瑞公司的实际履行情况另行主张。钱渭荣要求中视盛元公司对《北京市商品房预售合同》项下的供水、供电义务及违约责任与中天华瑞公司承担连带责任，法律依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、北京中天华瑞科技发展有限公司于本判决生效后十日内给付钱渭荣违约金4000元；二、驳回钱渭荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2122元，由北京中天华瑞科技发展有限公司负担（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  孙豫萍二〇一九年七月三十一日书记员  姚 倩