天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终4528号上诉人（原审原告、反诉被告）：天津杂粮天下餐饮有限公司，住所地天津市河**七纬路**首层**，****。法定代表人：范金凤，总经理。委托诉讼代理人:马志贺，天津云兑律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：天津粮滨投资有限公司，住所地天津市河东，住所地天津市河**十一经路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：胡慧冬，总经理。委托诉讼代理人：智瑞霞，天津百策律师事务所律师。上诉人天津杂粮天下餐饮有限公司（以下简称杂粮天下）因与被上诉人天津粮滨投资有限公司（以下简称粮滨投资）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2018）津0102民初6398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杂粮天下上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的反诉请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审仅以上诉人未按时交纳租金为由判令解除合同显属错误，上诉人不交纳租金是因为被上诉人断电，不属于无故拒付租金，不应以此解除双方合同；2、关于采暖费的交纳问题，上诉人并非拒绝交纳，而是一直在与被上诉人协商按照何种标准进行交纳；3、上诉人更换地板砖的行为不易被认定是对涉案房屋的整改，更不应被认定为解除双方合同的依据。粮滨投资辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。杂粮天下向一审法院起诉请求：1、粮滨投资立即恢复对天津市河东区七纬路88号一、二层杂粮天下租用部分商铺的供水、供电；2、粮滨投资赔偿杂粮天下自2018年5月9日起至2018年6月26日止的经济损失760000元；3、诉讼费由粮滨投资负担。粮滨投资向一审法院提出反诉请求：1、解除双方签订的《商业用房租赁合同》；2、杂粮天下将位于天津市河东区局部商业铺面（建筑面积600平方米、套内面积475平方米）腾空交还；3、反诉费由杂粮天下负担。一审法院认定事实：杂粮天下与粮滨投资系房屋租赁合同关系，粮滨投资系出租人，杂粮天下系承租人。2015年11月双方签订合同，约定:甲方（粮滨投资）将名下位于天津市河东区九经路祥云名苑项目的七纬路88号一层局部、二层局部商业铺面（建筑面积600平方米、套内面积475平方米）出租给乙方（杂粮天下）经营餐饮使用；乙方需于2016年11月15日前和甲方办理该商铺交接手续，商铺交接条件以该商铺现状为准，甲、乙双方现场交接，商铺内任何形式的整改在取得甲方书面同意后由乙方自行负责实施；期限127个月，即2016年11月15日到2027年5月31日，2016年11月25日到2017年5月31日为乙方前期市场宣传推广期间，乙方不支付甲方租金，计租期限为120个月，即2017年6月1日到2027年5月31日；计租面积按475平方米计算，起始租金单价24.42元/平方米/月，租金的支付方式为先付费后使用，按照每三个月为一个计收档期；乙方使用的包括（但不限于）水、电、燃气、通讯、有限电视（如有），由乙方负责承担实际使用费用（含公摊水电费用）；乙方和甲方交接后经营所需二次装修、装饰由乙方自行负责并承担全部费用，乙方二次装修不得破坏该商铺主体结构及现有设备，若需改变该商铺的内部结构、外墙立面或安装对该商铺结构有影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资费用由乙方自理；乙方应按合同规定按时如数支付租金及本合同中明文规定应支付的各种其他费用，乙方不得以任何理由拒绝支付或拖欠租金、保证金等费用；租赁期间，乙方不得擅自改变商铺内甲方提供的设施结构，因乙方的过错造成场地损坏的，乙方须负责修复或赔偿因此给甲方造成的经济损失；乙方未能按照本合同规定按时交纳租金和其他代收费用的，按逾期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金，逾期十五天（含十五天）仍未缴清的，甲方有权停止乙方的用水、用电，因停水、停电给乙方造成的损失及影响由乙方自行承担，逾期超过60天，甲方有权单方面中止合同；乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止本合同并收回商铺，并由乙方按相关约定承担责任，造成甲方其他损失的由乙方负责赔偿：（4）拖欠租金超过60日；（5）乙方故意损坏承租商铺的。合同签订后，粮滨投资将涉案商铺交付杂粮天下使用，杂粮天下已支付租金至2018年8月31日，尚未支付涉案商铺的采暖费及自2018年9月起的租金。2018年5月，杂粮天下在未经粮滨投资书面同意的情形下，对涉案商铺内装修进行拆改，后粮滨投资将涉案商铺停止供电至今。一审法院认为，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案当事人的争议焦点为：涉案合同履行过程中各方是否存在违约行为，对此分析如下：一、关于采暖费问题。因合同中未明确约定采暖费的支付标准及期限，导致双方对采暖费金额发生分歧，杂粮天下认为应按40元每平方米支付，粮滨公司则认为因涉案商铺超高，供热单位系按照105.60元每平方米收取，故要求杂粮天下按此标准支付。对于合同约定不明的履行，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”；第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”。依照上述法律规定结合房屋租赁合同惯例，杂粮天下作为承租方，应承担涉案商铺租赁期间实际发生的采暖费，即使双方就采暖费金额存在分歧，在粮滨公司主张权利后，杂粮天下也至少应当按照其认可的40元每平方米标准向粮滨投资先行支付，剩余金额待另行协商或通过诉讼解决，但杂粮天下至今仍未履行给付义务，显然系违约行为。二、关于杂粮天下拆改商铺和粮滨投资的停电问题，合同中明确约定了商铺内任何形式的整改需在取得粮滨投资书面同意后实施，但杂粮天下在未经粮滨投资同意的情形下，对涉案商铺擅自进行拆改，损坏了原有装修结构，系违约行为。粮滨投资对于涉案商铺给予停电措施，属于防止损失扩大，不构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，杂粮天下欠付采暖费及2018年9月起的租金已超过合同约定的60日，且在未征得粮滨投资书面同意的情形下擅自对涉案商铺内的装修进行拆改、损坏，已满足合同约定的解除条件。故粮滨投资要求解除合同并由杂粮天下腾空交还商铺的反诉请求，符合法律规定，予以支持。杂粮天下违约行为在先，应承担本案的民事责任，其全部诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第二、四、六项、第九十三条第二款、第九十七条规定，判决：一、天津杂粮天下餐饮有限公司与天津粮滨投资有限公司签订的《商业用房租赁合同》于2018年8月30日予以解除；二、天津杂粮天下餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于天津市河东区局部商业铺面（建筑面积600平方米、套内面积475平方米）腾空交还天津粮滨投资有限公司；三、驳回天津杂粮天下餐饮有限公司的全部诉讼请求。案件受理费11400元，反诉费770元，合计12170元，由天津杂粮天下餐饮有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人主张不交纳租金系因被上诉人停电，被上诉人抗辩停电系因上诉人未经上诉人同意进行整改，经审查在案证据，可以认定上诉人在涉诉房屋内存在整改行为，依据双方租赁合同的约定，涉诉房屋内任何形式的整改均应取得被上诉人书面同意后实施，故可以认定上诉人未经被上诉人同意对涉诉房屋进行整改属违反合同约定，被上诉人停电属防止损失扩大，上诉人以此拒绝交纳租金理据不足，本院不予采信。关于采暖费问题，双方虽对采暖费的收取标准存在分歧，但上诉人至少可以按照己方所认可的标准向上诉人交纳采暖费，然上诉人却至今未予交纳，属违约。上诉人未及时交纳租金、采暖费、未按合同约定擅自对涉诉房屋进行整改，已满足合同约定解除的条件，被上诉人主张解除并腾交涉诉房屋符合合同约定，一审对本案的处理并无不妥，本院依法予以维持。上诉人的上诉主张没有事实和合同依据，本院不予支持。综上所述，杂粮天下的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津杂粮天下餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟夏审判员  庞艺审判员  曹静二〇一九年七月二十九日书记员  穆艺