湖南省常德市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2019)湘07行初21号 原告李化兰，女，1945年4月25日出生，汉族，住湖南省澧县。 委托代理人何书美(系李化兰之女)，1968年11月24日出生，汉族，住湖南省澧县，代理权限为一般授权代理。 委托代理人陶朦朦，北京京平律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。 被告澧县人民政府，住所地湖南省澧县澧阳街道古城西路**。 法定代表人徐荩，县长。 出庭负责人戴作银，该县政府副处级调研员。 委托代理人肖毅，男，1982年9月19日出生，汉族，澧县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室工作人员，住湖南省澧县，代理权限为特别授权代理。 委托代理人范道华，湖南城头山律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。 原告李化兰诉被告澧县人民政府(以下简称澧县政府)房屋征收补偿决定一案，向本院提起诉讼。本院于2019年3月1日立案后，向被告澧县政府送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年4月4日组织双方当事人召开庭前会议，于2019年7月18日公开开庭审理了本案。原告李化兰及其委托代理人何书美、陶朦朦，被告澧县政府的行政机关负责人戴作银及其委托代理人肖毅、范道华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告澧县政府于2018年9月8日作出澧政函［2018］95号《关于李化兰房屋征收补偿的决定》(以下简称95号补偿决定)，该决定的主要内容：一、依法对被征收人李化兰位于澧县澧阳街道万寿宫社区澧房权证阳字第**3483号房屋进行征收补偿。二、李化兰可以选择货币补偿或产权调换的补偿方式。选择货币补偿方式，补偿282227元，其中房屋价值补偿费238109元、室内装饰装修补偿费40158元，搬迁费1800元、临时安置费2160元，已由澧县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室(以下简称澧县征补办)足额存储，李化兰可随时领取。选择房屋产权调换方式，供产权调换的房屋系位于本项目重建区域内的期房，共有建筑面积约为80平方米、100平方米、120平方米、140平方米的四种户型供其选择。搬迁费、过渡期间临时安置费按补偿方案规定支付。李化兰应在本决定送达之日起15日内书面选择产权调换方式，并及时按照征收补偿方案规定，根据被征收房屋的市场评估价格和所调换房屋的市场评估价格计算、结清产权调换的差价，逾期不书面选择产权调换方式或未按规定计算、结清产权调换差价的，视为放弃产权调换方式。三、李化兰应自本决定送达之日起15日内，从被征收房屋内搬出并腾空房屋。 原告李化兰起诉称，2018年9月8日，澧县政府作出的95号补偿决定违法，侵犯了李化兰的合法权益。依照《中华人民共和国行政诉讼法》等相关法律法规的规定，特提起诉讼，请求：1、依法撤销澧县政府作出的95号补偿决定，2、本案诉讼费由澧县政府负担。 原告李化兰为证明其主张，向本院提供了如下证据材料(以下简称证据)： 证据1，李化兰身份证复印件，拟证明李化兰具有诉讼主体资格。证据2，澧国用(2007)字第2942号国有土地使用权证、澧房权证阳字第**3483号房屋所有权证，拟证明涉案房屋的具体位置，且原告系房屋所有权人。证据3，95号补偿决定，拟证明被诉行政行为的存在。证据4，2017年6月18日，澧县湘运片区棚户区改造项目建设指挥部作出的《澧县湘运车站片区棚户区改造项目社会风险评估报告》，拟证明案涉项目被征收人为839户，高于花名册统计的403户，澧县政府出示的公证书记载的选票数量与被征收总户数不对应。证据5，入户摸底调查公示表，拟证明95号补偿决定认定面积错误，与事实不符。证据6，房屋照片，拟证明案涉房屋基本情况。证据7，2017年8月21日提交的湘运片区征收拆迁补偿异议书，拟证明李化兰就评估报告提出异议，但评估公司未回复，且复核结果不明，未告知李化兰申请鉴定的权利。证据8，房屋售价数据、澧县城区商服用地路段基准地价表。拟证明案涉房屋周边市场价值远高于评估报告的评估价值。 被告澧县政府答辩称：一、澧政函［2017］68号《关于征收澧县湘运片区棚户区改造项目国有土地上房屋的决定》(以下简称68号征收决定)合法有效。湖南省高级人民法院于2018年9月17日作出的(2018)湘行终1067号行政判决，确认了征收决定的合法性。二、《李化兰房屋征收估价分户报告》合法有效。评估机构的选定系在公证机关的全程监督下选定的，程序公开合法。当选评估机构依法依规按程序评估后，作出《李化兰房屋征收估价分户报告》，并向李化兰送达，告知其申请复核、鉴定的权利，但在规定期限内李化兰未申请复核，该分户估价报告已经依法生效。三、95号补偿决定内容和程序合法。依据征收补偿方案，计算确定李化兰选择货币补偿方式的各项金额。拟用就地重建期房供李化兰选择产权调换，调换房屋位置、面积明确。房屋征收部门在与李化兰充分协商，告知其权利义务的情况下，仍未达成补偿协议，最后由澧县政府作出的95号补偿决定事实清楚，程序合法，适用法律正确。且该决定在征收范围内予以了公示。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 被告澧县政府为证明其主张，向本院提交了如下证据材料(以下简称证据)及依据： 第一组证据，拟证明68号征收决定合法有效。证据1，2017年6月29日，澧县政府作出的68号征收决定。证据2，2018年9月17日，湖南省高级人民法院作出的(2018)湘行终1067号行政判决书。 第二组证据，拟证明《房屋征收估价分户报告》合法有效。证据3，2017年6月12日，澧县征补办发布《关于澧县湘运片区棚户区改造建设项目房屋征收评估信息的公告》。证据4，评估机构报名登记表。证据5，2017年6月30日，澧县征补办对备选房地产价格评估机构的公示。证据6，2017年6月30日，澧县征补办发布协商选定评估机构的通知及公示照片。证据7，2017年7月9日，澧县征补办发布投票决定房地产价格评估机构的通知及公示照片。证据8，湘运片区入户摸底调查公示表。证据9，湘运片区改造项目征收对象花名册。证据10，2017年7月14日作出的《公证书》。证据11，2017年7月14日，澧县征补办对评估机构选定结果的公示及公示照片。证据12，《公证书》和分户初评结果公示照片。证据13，评估现场答疑照片。 第三组证据，拟证明95号补偿决定合法有效。证据14，李化兰身份证复印件。证据15，95号补偿决定的送达回证及送达照片。证据16，95号补偿决定公示照片。证据17，2017年8月15日，评估公司对李化兰被征收房屋补偿价值出具的《房屋征收估价分户报告》。证据18，2017年8月22日，评估报告送达回执。证据19，2017年8月20日、2018年8月8日、2018年8月13日，分别与李化兰的协商谈话记录。证据20，评估机构现场查勘表，拟证明评估机构对案涉房屋进行了入户现场查勘。证据21，会议纪要，拟证明案涉房屋未经登记建筑的认定的补偿标准。 适用的法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)、《常德市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》。 经庭审质证，李化兰、澧县政府分别对对方提交的证据材料发表了质证意见。本院对原告李化兰提交的证据材料认证如下：证据1、2，因澧县政府无异议，予以采纳。证据3系被诉行政行为，即本案审查对象；证据4、5，澧县政府对证据本身无异议，仅对证明目的有异议，故对证据本身予以采纳。证据6，系李化兰房屋现状照片，对真实性予以认可。对证据7本身的真实性予以认可。证据8，系周边房屋销售价格表，与本案待证事实无关联，无其他证据印证其真实性、合法性，不予采纳。对澧县政府提交的证据材料认证如下：证据1、2，因68号征收决定的合法性，已经湖南省高级人民法院作出的(2018)湘行终1067号行政判决予以确认，而人民法院的生效判决，可以直接认定，故对该两份证据予以采信。证据3-21系澧县政府在房屋征收补偿工作中形成的证据材料，对证据本身的真实性、合法性、关联性予以认可。 经审理查明，2017年6月30日，澧县政府发布68号征收决定，决定对澧县湘运片区棚户区改造建设项目规划蓝线范围内国有土地上的建筑物、构筑物及设备设施实施征收。李化兰所有的房屋坐落于澧县澧阳镇万寿宫居委会，位于征收范围内。房屋结构为混合，总层数一层，房屋所有权证编号为澧房权证澧阳字第**3483号，证载建筑面积为49.79平方米，测绘面积49.79平方米，评估面积49.79平方米，产别私有房产，用途住宅，建筑年代1950年，产权来源房改。案涉房屋国有土地使用权证编号为澧国用(2007)字第2942号，证载土地使用权面积49.79平方米，使用权类型为划拨，用途住宅。未经产权登记房屋建筑面积为26.25平方米，认定性质附房，层高2.2米以上。 2017年1月23日，澧县发展和改革局作出澧发改审(2017)11号《关于调整澧县城区棚户区改造项目万寿宫湘运片区改造点建设项目可行性研究报告的批复》，列明的改造房屋户数为839户。2017年2月22日，澧县棚户区改造工作领导小组办公室作出的澧棚办建(2017)1号《澧县棚户区改造确认书》，确认的改造房屋户数为839户。澧县征补办开展入户摸底调查，于2017年5月26日公示案涉项目房屋入户摸底调查情况，公示的被征收人总户数为403户，其中自然人394户，法人9户。随后，澧县征补办公示被征收范围内未经产权登记房屋初步认定表，对未经产权登记房屋的被征收人、面积、性质、用途、结构及初步认定意见等内容进行了公示。2017年6月26日，澧县湘运车站片区棚户区改造项目指挥部召集澧县征补办、住建局、规划局、国土局、城管局、澧阳街道、各分指负责人会议，就案涉项目房屋征收中未经产权登记房屋认定问题进行专题研究，经认真讨论，达成一致意见，并形成会议纪要，认定李化兰等287位被征收人的房屋为可以进行补偿的未经产权登记房屋。 2017年3月14日，湖南鸿天房地产土地评估有限公司(以下简称鸿天公司)对李化兰的房屋、装饰装修及附属设施进行了现场查勘，并制作了现场查勘表，李化兰之女何湘玲在该表上对现场查勘情况进行签名确认。2017年6月12日，澧县征补办在澧县政府网上发布澧征办告字［2017］14号《关于澧县湘运片区棚户区改造建设项目房屋征收评估信息的公告》，公告备选评估机构的报名时间、地、地点件、需提供的资料、报名形式等内容。鸿天公司、湖南诚瑞房地产估价有限公司、常德正泰房地产评估经纪有限公司、常德市金源房地产评估有限责任公司在规定时间内报名，拟参与案涉项目评估。2017年6月30日，澧县征补办经审核，认为上述四家评估机构均符合国有土地上房屋征收评估的相关要求，将其列为案涉项目房屋征收备选房屋地价格评估机构，并将该四家评估机构名称及资质向社会予以公示，在征收范围内张贴。同日，澧县征补办发布并在征收范围内张贴《关于湘运片区棚户区改造建设项目房屋征收协商选定房地产价格评估机构的通知》，告知被征收人应于2017年7月3日至7日期间，从备选评估机构名单中协商选定一家评估机构，并将协商选定结果告知澧县征补办。在上述期限内，被征收人未能协商选定评估机构。澧县征补办遂于2017年7月9日发布《关于湘运片区棚户区改造建设项目房屋征收投票决定房地产价格评估机构的通知》，告之各被征收人于2017年7月11日起，按照征收实施单位的统一安排，投票选定评估机构。2017年7月10日至13日，组织被征收人投票选定鸿天公司为案涉项目的房地产价格评估机构，并由湖南省澧县公证处的公证员对投票过程进行全程监督。此次投票应参加被征收人403人，共发出选票288张，收回278张，有效票256张，无效票22张。2017年7月14日，湖南省澧县公证处出具(2017)湘常澧证民字第662号公证书，证明整个投票选定评估机构的过程真实合法、符合预定活动方案。同日，澧县征补办将选定房地产价格评估机构的情况予以公示。2017年7月15日，澧县征补办向鸿天公司出具《房屋征收评估委托书》。随后，鸿天公司开展评估工作，并向澧县征补办提供了案涉项目房屋征收分户初步评估结果。澧县征补办将分户初步评估结果予以公示后，鸿天公司对分户初评结果的相关情况进行现场解释说明。2017年8月15日，鸿天公司针对李化兰被征收房屋、装饰装修及设施作出《房屋征收估价分户报告》，对产权登记房屋估价186361元，未经产权登记房屋估价为51748元，装饰装修及设施估价40158元，评估总价为278267元。2017年8月22日，澧县征补办向李化兰留置送达该分户评估报告。 2017年8月20日、2018年8月8日、2018年8月13日，相应工作人员就补偿问题与李化兰进行了协商，但签约期内未达成一致意见。随后，澧县征补办报请澧县政府作出房屋征收补偿决定。经审查，澧县政府于2018年9月8日作出95号补偿决定，于2019年1月7日，向李化兰留置送达该补偿决定，并对送达情况进行拍照记录。2019年1月17日，澧县政府对该补偿决定进行公示。李化兰不服95号补偿决定，遂向本院提起行政诉讼。 另查明，李化兰在庭审中提出澧县政府对其房屋面积少认定5.31平方米。经查，在李化兰使用其房屋过程中，由于其对房屋进行修缮和管理等原因，导致49.79平方米有证房屋面积在实测时，实测面积减少为44.48平方米，与登记的有证房屋面积相差5.31平方米。在入户调查公示时，将该5.31平方米面积计入未经产权登记的9.69平方米附房内。评估时将5.31纳入有证房屋面积评估，未经产权登记的9.69平方米附房的面积则相应减去5.31平方米，实际按4.38平方米评估。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋征收估价分户报告》是否可以作为95号补偿决定认定补偿金额的依据；二、95号补偿决定对案涉房屋面积的认定是否正确；三、95号补偿决定中关于产权调换的内容是否侵犯李化兰的合法权利；四、95号补偿决定是否遗漏补偿项目；五、95号补偿决定的程序是否合法。 一、《房屋征收估价分户报告》可以作为95号补偿决定认定补偿金额的依据 首先，评估机构的选定程序合法。澧县征补办于2017年6月30日发布通知，告知被征收人应于2017年7月3日至7日期间，从备选评估机构名单中协商选定一家评估机构，并将协商选定结果告知澧县征补办。但是，在上述期限内，被征收人未能协商选定评估机构。澧县征补办遂分批组织被征收人投票选定房地产价格评估机构，湖南省澧县公证处的公证员对投票过程进行全程监督。此次投票应参加被征收人为403人，共发出选票288张，说明有288户被征收人参加投票，不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则，采取无记名投票方式投票选定鸿天公司为案涉项目的房地产价格评估机构，公证机关也出具了公证书，证明整个投票选定评估机构的过程真实合法、符合预定活动方案。虽然在征收决定作出过程中有关材料上列明的改造户数为839户，但从入户调查结果来看，实际的被征收人只有403户。二者不一致是因统计口径不一致的原因所致，项目前期摸底调查时将产权所有人、承租人、经营者等均统计在内。故投票选定评估机构的法定人数应为产权所有人，即403户，另外，澧县征补办虽通知从2017年7月11日起开始，投票选定评估机构，但实际上从2017年7月10日就开始组织选定评估机构。因参加投票的被征收人超过了被征收人总数的三分之二，视为被征收人对提前一天开始选定评估机构行为的认可。故评估机构的选定程序合法，李化兰主张评估机构选定违法，因无事实根据，本院不予支持。 其次，现场查勘表可以作为《房屋征收估价分户报告》的事实根据。鸿天公司的评估人员虽然在选定评估机构之前，提前进入现场查勘，程序上确有瑕疵。但是，李化兰在实地查勘表上签名确认，视为对查勘的实物量的认可。而后，被征收人选定鸿天公司为案涉项目的房地产价格评估机构，澧县征补办委托鸿天公司对案涉项目房屋价值进行评估，视为对鸿天公司提前进入现场查勘的相关情况的追认。根据查明的事实，评估人员现场查勘被征收房屋状况，做了实地查勘记录，且李化兰并未对评估机构现场查勘表上记录的内容提出任何异议，故现场查勘表可以作为案涉房屋、装饰装修及附属设施等评估项目的根据。 再次，李化兰未对《房屋征收估价分户报告》申请复核评估，视为对该分户报告内容的认可。根据《征补条例》第十九条第二款关于“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”的规定，李化兰对《房屋征收估价分户报告》若有异议，应向鸿天公司申请复核评估，但其在收到《房屋征收估价分户报告》后，在规定期限内并未提出申请，视为其对《房屋征收估价分户报告》中房屋相关价值内容无异议，现其主张该评估报告评估价值过低，本院不予支持。 据此，鸿天公司根据实地查勘情况，采用比较法，考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素，以征收决定公告之日2017年6月30日为评估时点，出具的《房屋征收估价分户报告》客观、公正，可以作为澧县政府认定案涉房屋补偿价值和装饰装修及附属设施补偿价值的依据。 二、95号补偿决定对案涉房屋面积认定正确 在澧县征补办公示的《澧县湘运地块棚户区改造项目房屋入户摸底调查公示表》中，公示的案涉房屋的实测面积为44.48平方米。在《关于澧县湘运片区棚户区改造建设项目未经产权登记房屋认定的会议纪要》中，认定的未经产权登记附房面积分别为9.69平方米、4.93平方米和16.94平方米，共为31.56平方米。实测面积与未经产权登记附房面积合计为76.04平方米。根据本院查明的情况，李化兰所有的案涉房屋所有权证载明面积为49.79平方米，与实测面积44.48平方米的面积差为5.31平方米.因李化兰对其房屋进行修缮和管理等原因，该5.31平方米已经涵盖在实测9.69平方米附房面积内，二者结合为一个整体。鸿天公司在评估时，评估面积按有证房屋面积49.79平方米进行评估，那么9.69平方米附房面积则相应减少5.31平方米，按4.38平方米进行评估，与事实相符。据此，鸿天公司评估时对案涉房屋有证面积按49.79平方米，未经产权登记9.69平方米附房面积按4.38平方米评估，其它未经产权登记面积不变，评估总面积合计仍为76.04平方米。该5.31平方米按有证房屋进行评估，而未按未经产权登记的附房进行评估，并未使案涉房屋评估价值降低，反而提高了案涉房屋价值，对李化兰更为有利。据此，被诉补偿决定认定案涉面积并无不当，李化兰主张被诉补偿决定对其房屋面积认定有误无事实根据，对其该项主张，不予支持。 三、95号补偿决定中关于产权调换的内容并未侵犯李化兰的合法权益 根据查明的事实，供产权调换的房屋系位于案涉项目重建区域内的期房，不可能在作出被诉补偿决定时明确用于产权调换房屋的面积、楼层、户型，及评估产权调换房市场价值等内容，须待案涉项目征收程序完成后，方能原地重建。但是补偿决定中已经提供了产权调换房的几种户型，供其选择，并且说明了产权调换房也按市场评估价计算，故被诉补偿决定中关于产权调换部分内容，符合实际情况，并未侵犯李化兰的合法权益。 四、95号补偿决定没有遗漏补偿项目 第一，《征补条例》第二十五条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”该条例第二十六条第二款进一步规定：“补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。”关于对《征补条例》第二十五条第一款的适用问题，有关补偿事项是根据被征收房屋的实际情况，确定必要的补偿项目，并非对该条所罗列的所有事项均应在补偿决定中予以明确。第二，关于被诉补偿决定没有明确支付期限的问题，李化兰在被诉补偿决定送达之日起15日内没有书面选择产权调换方式，根据被诉补偿决定的内容，视为李化兰放弃产权调换方式。被诉补偿决定已经明确告知李化兰澧县征补办已经将货币补偿方式的补偿款282227元足额存储，李化兰可随时领取，故被诉补偿决定已经保障了李化兰领取补偿款的权利，支付期限明确。关于搬迁期限与过渡期限的问题，澧县政府确定并公布的《澧县湘运片区棚户区改造建设项目房屋征收补偿方案》第六条第(一)、(二)项，对征收补偿实施期限作出了明确规定：房屋征收补偿协议签订及搬迁期限为自房屋征收决定公示之日起4个月内，安置房回迁过渡期限为自房屋征收补偿协议签订并搬迁交房之日起3个月内。因房屋征收补偿方案已经对搬迁期限与过渡期限作了统一的界定，澧县政府必须遵照执行，故被诉补偿决定没有必要明确搬迁期限与过渡期限。据此，被诉补偿决定没有遗漏补偿项目。 五、95号补偿决定的程序合法 鸿天评估公司出具评估报告后，澧县征补办的工作人员就补偿问题与李化兰进行了协商，并听取其陈述、申辩意见，但在签约期限内未达成一致意见，澧县征补办遂报请澧县政府作出补偿决定。澧县政府经审查作出了被诉补偿决定，并经公示和送达，程序上并无不当。因报请程序系内部程序，澧县政府虽未提交相应证据，但不能以此为由否定该内部程序之存在，故李化兰主张澧县政府未经澧县征补办的报请，迳行作出补偿决定的主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，被诉补偿决定证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。李化兰的诉讼请求及事实与理由，因无事实根据和法律依据而均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告李化兰的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告李化兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长 黄天伏 审 判 员 杨 晋 审 判 员 杨名夏 二〇一九年七月十九日 法官助理 赵阳娟 书 记 员 黄 莺 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。