江苏省盐城市盐都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏0903执异113号 案外人：周景侠，女，1973年2月6日出生，汉族，居民，住江苏省东海县。 委托诉讼代理人：顾伟杰，男，1973年12月14日出生，汉族，居民，住江苏省东海县。 申请执行人：方建春，男，1958年4月14日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。 申请执行人：蒋洪英，女，1957年9月11日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。 以上两申请执行人共同委托诉讼代理人：胡井文，江苏理高律师事务所律师。 被执行人：蒋宏列，男，1967年6月15日出生，汉族，居民，住江苏省连云港市新浦区。 被执行人：李桂玉，女，1969年10月12日出生，汉族，居民，住江苏省连云港市新浦区。 被执行人：连云港市瑞嘉置业有限公司，住所地在江苏省连云港市东海县。 法定代表人：颜某某，该公司董事长。 被执行人：连云港市中天置业有限公司，住所地在江苏省连云港市东海县。 法定代表人：颜某某，该公司董事长。 在本院执行方建春、蒋洪英与蒋宏列、李桂玉、连云港市瑞嘉置业有限公司（以下简称瑞嘉公司）、连云港市中天置业有限公司（以下简称中天公司）民间借贷纠纷一案中，案外人周景侠对本院查封瑞嘉公司所有的瑞嘉花园小区1幢901室、902室、903室、904室、905室、906室、907室、908室、909室、910室写字楼和3幢1单元1404室、1703室、1902室、1903室、1904室、2004室、2104室、2204室、2304室、2404室、2502室、2504室及4幢1单元2001室、2504室房产提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人周景侠称：瑞嘉花园小区1幢901室、902室、903室、904室、905室、906室、907室、908室、909室、910室写字楼和3幢1单元1404室、1703室、1902室、1903室、1904室、2004室、2104室、2204室、2304室、2404室、2502室、2504室及4幢1单元2001室、2504室房产系我于2015年8月前购买的，我与瑞嘉公司签订了正式的商品房买卖合同，并已付清全部房款。我所购买的房产处于瑞嘉公司一并开发的1至4幢，4幢楼计有510套住宅和168套写字楼，即使查封也应当考虑到公平性，分摊查封，而不应该查封我所购买的全部房产，请求解除对上述房产的查封。 申请执行人方建春、蒋洪英称：据我方了解，异议人没有按照合同约定支付购房款，瑞嘉公司已经解除了与异议人的房屋买卖合同；上述涉案房屋没有交付，异议人没有实际占有，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，人民法院可以查封案涉房屋。因此，异议人的异议请求不能成立。 被执行人蒋宏列称：瑞嘉公司没有收到异议人的购房款，为此瑞嘉公司于2016年12月20日向异议人屡次送达催缴购房款通知书，并于2016年12月26日向异议人送达解除商品房买卖合同通知书；案涉房屋至今没有交付，更没有办理所有权证。因此，异议人提出的异议不能成立。 本院经审查查明：方建春、蒋洪英与蒋宏列、李桂玉、瑞嘉公司、中天公司民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，双方自愿达成调解协议，本院并于2017年5月12日作出（2017）苏0903民初2453号民事调解书，该调解书内容如下：一、被告蒋宏列、李桂玉于2017年5月21日前支付原告方建春、蒋洪英人民币50万元，自2017年6月1日起，每月21日前向方建春、蒋洪英偿还人民币100万元，直至还清所有款项，同时承担年息1.5%的利息；二、若被告蒋宏列、李桂玉未能按照第一项的约定按约及时足额付款，则原告方建春、蒋洪英有权立即对被告蒋宏列、李桂玉的全部款项向法院申请强制执行，并承担自2016年6月1日起至实际偿清之日止按年利率24%计算的利息，被告瑞嘉公司、中天公司承担共同还款责任……。调解协议达成后，蒋宏列、李桂玉、瑞嘉公司、中天公司未能按上述调解协议约定履行还款义务，根据方建春、蒋洪英的申请，本院对该案立案执行。2018年1月8日，本院作出（2017）苏0903执2674号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、扣划、扣留、提取被执行人蒋宏列、李桂玉、瑞嘉公司、中天公司所有的价值人民币32749827元的财产（含银行存款、债权、股权、基金份额等）。2018年4月3日，本院向东海县房产管理局发出协助执行通知书，要求协助查封瑞嘉公司所有的房产，其中登记在周景侠名下的房产为3-1-1902、3-1-1703、3-1-1903、3-1-1404、3-1-1904、3-1-2004、3-1-2104、3-1-2204、3-1-2304、3-1-2404、3-1-2504、4-1-2504、1-901、1-902、1-903、1-904、1-905、1-906、1-907、1-908、1-909、1-910、4-1-2001。2019年4月2日，本院发出查封公告，载明于2018年4月3日查封瑞嘉花园登记在周景侠名下24套房产，查封期限至2021年4月2日止，在上述期限内，任何人不得对查封的财产转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，否则，将依法追究其责任。 周景侠提供的证据材料显示：2013年4月1日，周景侠与瑞嘉公司签订商品房认购书一份，约定周景侠自愿购买瑞嘉公司开发的晶都瑞嘉花园1-1-2501室，总价为2080270元，于2013年4月11日支付。2014年3月18日、2015年3月3日、2015年5月18日、2015年8月10日，周景侠与瑞嘉公司签订商品房买卖合同计六份，约定：周景侠购买瑞嘉公司开发的晶都瑞嘉花园4幢1单元2504室、3幢1单元1404室、3幢1单元2502室、3幢1单元1703室、3幢1单元1902室、3幢1单元1903室；房款总金额分别为655824元、619035、473428元、473085元、471355元、475175元；4幢1单元2504室、3幢1单元1902室、3幢1单元1703室、3幢1单元1902室的付款方式为一次性付清房款，3幢1单元1404室的付款方式为于2015年3月3日前付首付款，余款办理按揭贷款，3幢1单元2502室的付款方式为于2015年8月15日前一次性付清房款，3幢1单元1903室的付款方式为买受人于年月日前付首付款，余款办理按揭贷款；买受人的房屋作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。2015年2月16日、2月17日，周景侠与瑞嘉公司签订商品房买卖合同计十份，约定：周景侠购买瑞嘉公司开发的晶都瑞嘉花园1幢1单元901室、902室、903室、904室、905室、906室、907室、908室、909室、910室；房款总金额分别为961400元、211200元、377950元、503900元、556050元、214850元、961400元、377950元、503900元、377950元；付款方式为买受人于2015年2月16日付首付款，余款办理按揭贷款；买受人的房屋仅作办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。2014年3月19日，瑞嘉公司向周景侠出具证明一份，载明：“本公司连云港市瑞嘉置业有限公司与周景侠所签的购房合同，实际定价叁仟伍佰元整每平方米。打入殷某某卡200万元、颜某某卡830万元。特此证明。”2018年5月16日，颜某某向周景侠出具证明一份，载明：“连云港市瑞嘉置业有限公司与周景侠签订的所有购房合同，实际购房单价每平方米为叁仟伍佰元整，购房总价款一千零叁拾万元已转入公司指定账户（殷某某的银行卡贰佰万元，颜某某的银行卡八百叁拾万元），所有购房款已全部结清。特此证明”。所有付款均系由周景侠于2012年8月6日至2015年2月17日期间汇入殷某某、颜某某的银行卡中。 本院认为：该执行异议案件争议的主要焦点为周景侠是否对案涉房产享有所有权，其主张的权利能否排除执行。第一、《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”。本案中，有关案涉房产的买卖合同虽然在不动产管理部门备案，但周景侠并未取得案涉房屋的产权证，对案涉房屋不具有所有权。瑞嘉公司在本院（2017）苏0903执2674号执行案件中系被执行人，本院依据相关法律规定查封被执行人瑞嘉公司名下相关财产，符合法律规定。第二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据周景侠提供的商品房买卖合同，其中部分合同载明所涉房屋为办公用房,并非居住用房，不符合上述司法解释规定的排除执行的情形，另有部分合同载明所涉房产系居住用房，但所有付款均系由周景侠汇入颜某某、殷某某的个人账户，周景侠未能提供瑞嘉公司开具的收取房款的收据，对周景侠主张的已付房款的事实，本院难以认定，故周景侠对该部分房产提出的执行异议亦不符合上述司法解释规定的排除执行的条件。 综上，周景侠的异议请求，于法无据，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回周景侠的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  沈丽娟 审判员  王 华 审判员  安 红 二〇一九年七月三十日 书记员  季禹希