河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终2821号上诉人（原审被告）：刘东辉，男，汉族，1975年8月6日出生，住址：周口市川汇区。上诉人（原审被告）：姜从明，男，汉族，1970年9月9日出生，籍贯：湖北省鄂州市，现住周口市。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：谭海，河南郭力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨占忠，男，汉族，1973年2月2日出生，住址：周口市川汇区。被上诉人（原审原告）：霍翠荣，女，汉族，1981年11月15日出生，住址：周口市川汇区，系杨占忠之妻。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘志前，河南众望律师事务所律师。原审被告：周口市正信基础开发有限公司，住所：周口市银珠大道金碧新城商务楼**，统一社会信用代码：914116007191079176。法定代表人：张慧峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张文亮，河南郭力律师事务所律师。上诉人刘东辉、姜从明因与被上诉人杨占忠、霍翠荣，原审被告周口市正信基础开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘东辉、姜从明的共同委托诉讼代理人谭海，被上诉人杨占忠、霍翠荣的共同委托诉讼代理人刘志前，原审被告周口市正信基础开发有限公司的委托诉讼代理人张文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘东辉、姜从明上诉请求：1、请求依法撤销周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初39号民事判决书，将本案发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人没有任何证据证明已向上诉人交纳了购房款。本案中，被上诉人举证两份购房合同、两份收据，合同及收据印章均是周口市学府左岸指挥部合同专用章，没有两被上诉人任何签字，被上诉人也没有向法庭举证任何关于如何向上诉人缴纳购房款的证据。一审法院认定“被告应支付原告方木款210,000元”、“原告于同月4日补足差价款150,000元”无依据。被上诉人没有举证任何关于涉案方木的供应、双方结算、结算方式等证据，一审法院依据哪些证据可以查明“被告应支付原告方木款210,000元”?在庭审中，被上诉人陈述系以现金方式补足了150,000元的差价，该150,000元现金的来源、交付时间、交付对象、收款情况均是什么，被上诉人没有举证任何关于如何“以现金方式补足150,000元”的证据。一审法院对上述认定的“事实”没有任何依据。二、被上诉人供应的方木款仅120,000元左右，未交纳全部购房款。被上诉人向上诉人姜从明供应的方木款仅价值120,000元左右，上诉人姜从明向被告杨占忠出具了欠条，在本案中被上诉人并未将该欠条作为证据提交法庭。因存在供应方木的情况，被上诉人希望购买位于金碧新城小区的涉案房屋，被上诉人得到的合同及收据仅是上诉人与被上诉人之间因不懂法律，在未交纳购房款的情况下，开出的购房合同及收据，不能证明已经缴纳了全部购房款。综上，上诉人认为一审判决审查事实不清，裁判错误，请求依法改判或者将本案发回重审。被上诉人杨占忠、霍翠荣辩称，一、答辩人已经向被答辩人交纳了全部购房款360,000元,其中210,000元是向被答辩人之一的姜从明供应的方木结算款,另外150,000元是答辩人应被答辩人专门要求向被答辩人交付的现金。1、首先,被答辩人在本案一审中明确承认涉案两套房屋所在楼盘刘东辉是实际开发人,姜从明是实际施工方,也明确承认分给原审被告周口市正信基础开发有限公司(以下简称正信公司)剩余的房屋由刘东辉以学府左岸的名义对外出售的,被答辩人对一审认定的周口市学府左岸指挥部合同专用章是有刘东辉刻制并使用的也没有任何异议;而本案所涉及的两套房屋《购房协议》和收据上面都加盖该有学府左岸专用章,这就足以说明本案《购房协议》和收据是涉案房屋实际开发者刘东辉出具的,或者是受其指使出具的,刘东辉、姜从明是否实际签名不影响双方实际交易的真实性,其效力也与刘东辉、姜从明是否签名无关。在答辩人向法院提交了被答辩人出具的《购房协议》和收据之后,被答辩人如果否认自己出具的《购房协议》和收据,根据举证责任分配规则,应由被答辩人承担没有收到购房款的举证责任;被答辩人之所以要求答辩人举证证明如何交付购房款的,是因为三方结算后,方木结算款已经转化为购房款,被答辩人为了防止答辩人二次向其讨要方木款,当场向答辩人要走了结算单。如果实际上答辩人没有交足购房款,被答辩人作为完全民事行为能力人,也不会向答辩人出具并交付《购房协议》和收据,出具《购房协议》和收据的行为足以证明被答辩人对36万元购房款的交付情况的认可。如果真如被答辩人所讲没有收到购房款,存在不正常情况，为何没有登报声明作废或依照《合同法》规定行使撤销权或提起确认合同无效之诉?答辩人向被答辩人供应方木后,因刘东辉没有向姜从明支付工程款,姜从明也无钱向答辩人支付方木款。因二被答辩人说没有钱给答辩人,但可以给房子抵方木款,并说房子属于学区房,将来升值空间大实际情况是当时该楼房主体工程尚未完工,姜从明对外出售自己分得的房子(二被答辩人与周口市正信基础开发有限公司三方进行的利益分配)每套仅仅十三万元左右,答辩人因要钱无望,才无奈让步接受以结算后方木款高价买房的现实,三方为此签订《购房协议》,并有刘东辉出具《购房协议》和收据,加盖刘东辉私刻的没有备案登记的“学府左岸指挥部合同专用章”;试问二被答辩人；你们作为完全民事行为能力人,也不是三岁小孩，如果不进行方木结算并补足房款,你们为何给答辩人出具《购房协议》和收据？要求答辩人提交被答辩人自己收走过的结算单等结算证明,不仅违反举证责任分配规则,也失去基本的做人诚信原则。二、被答辩人认为答辩人供应的方木款价值仅120,000元左右,没有提交任何证据支持其主张;认为答辩人未交纳全部购房款,但又不能对为何向没有交纳全部房款的答辩人出具《购房协议》和金额合计为36万元的收据作出合理说明,纯属狡辩。1、被答辩人出具的欠条,在双方进行结算时,被答辩人为防止答辩人二次催债,已经收回。从常理来分析,结算后被答辩人不可能不收回欠条,认为答辩人结算后仍然持有欠条,既不符合实际也不符合常理。2、被答辩人认为答辩人持有的合同及收据是被答辩人与答辩人之间“因不懂法律,在未交纳购房款的情况下,开出的购房合同及收据,不能证明已经缴纳了全部购房款”,该上诉理由显得十分可笑。综上,本案36万元购房款是方木结算款和部分补足的现金,因被答辩人不能给付实际结算方木款,答辩人被迫妥协的结果,且该方木结算款已经经三方协商,转化为购房款,并签订有《购房协议》,出具有购房收据。虽然房屋买卖合同无效,但是因被答辩人“五证”不全导致的,作为实际开发人的刘东辉又私自再次偷卖给他人并已经装修后入住,导致答辩人不能实际占有涉案房屋,应当按结算后工程款数额赔偿答辩人及利息。一审根据本案事实及证据,依照合同法关于无效合同等规定判令被答辩人刘东辉承担返款责任,事实清楚,法律依据充分。被答辩人上诉没有任何证据支持,二审应依法驳回上诉,维持原判。需要说明的是,一审判决结果对答辩人来讲已经由于结算让步、房价上涨等因素实际吃亏很多,只是由于二被答辩人对外所欠债务很多,根本无力偿还,不愿意进一步折腾才放弃上诉。原审被告周口市正信基础开发有限公司述称，一审认定事实清楚,使用法律正确,程序合法,二上诉人上诉请求不能成立；刘东辉与二被上诉人是否进行结算没有证据进行证明,一审判决并未让姜从明承担责任,其上诉理由不明确,不应予以支持。杨占忠、霍翠荣向一审法院起诉请求：1、判决依法解除原被告之间的商品房买卖合同；2、依法判令被告返还原告给付的购房款360,000元及利息，并赔偿同地段、同时间段房价上涨的损失或者给付合同约定的房屋折抵原告支付的房款；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告刘东辉成立周口市学府左岸指挥部，并刻制有周口市学府左岸指挥部合同专用章，但没有备案登记；在金碧新城规划区域内开发1#、2#等楼盘，本案诉争房屋包括在上述楼盘之内，被告刘东辉负责开发组织，被告姜从明负责该楼盘实际承建，原告为该楼盘供应方木，原告提供方木结束后，经双方结算，被告应支付原告方木款210,000元，因开发商不能按期给付结算款，经被告姜从明、刘东辉和原告协商，把2号楼1层102、103号房以每套180,000元共计360,000元的价格卖给原告，分别于2016年02月03日、04日双方签订学府左岸商品房购房协议各一份，原告于同月04日补足差价款150,000元后，向原告出具收据、协议各一份，协议和收据都加盖有周口市学府左岸指挥部合同专用章；该开发楼盘没有预售许可证，开发商“五证”不全，也不能办理初始过户。正信公司所有的房屋由周口市打击和处置非法集资工作领导小组办公室统一处理。不是本案所涉及房屋。一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，原、被告的购房协议违反法律规定应认定为无效合同。被告刘东辉收取原告购房款应予退回并按同期银行贷款利率支付利息。原告要求赔偿的同地段、同时间段房价上涨的损失没有提供证据支持，一审法院不予支持。刘东辉系房屋出卖人，被告姜从明、被告正信公司不是合同相对人，依法不承担法律责任。被告姜从明从原告处购买方木，该涉案方木款被告姜从明、刘东辉已经和原告结算，又与原告签订学府左岸商品房购房协议并出具收据，被告姜从明、刘东辉承认方木款事实，两份金额分别为185,000元的购房协议书和180,000元的收据两份，是对方木款和原告补足360,000元购房款的认可，一审法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告刘东辉于判决生效后十日内返还原告杨占忠、霍翠荣购房款360,000元及利息（利息从2016年02月04日至本判决确定义务履行完毕之日止按同期银行贷款利率计付）。二、驳回原告杨占忠、霍翠荣其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,500元，保全费2,300元，共计7,800元，由被告刘东辉承担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审庭审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人是否交纳了全部购房款。针对上述焦点评析如下：杨占忠、霍翠荣一审提供的收据显示其二人交纳了购房款共计360,000元，二审中刘东辉、姜从明自认“上述收据是刘东辉出具给姜从明的，因为姜从明给刘东辉干活欠付款项，而后姜从明直接把两份收据转让给了杨占忠、霍翠荣”。现刘东辉、姜从明否认收到上述收据显示的款项，与其二人向杨占忠、霍翠荣出具收条并签订购房协议的事实相矛盾。故本院认为上诉人刘东辉、姜从明的上诉理由不能成立，一审法院处理适当。综上所述，上诉人刘东辉、姜从明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,500元，由上诉人刘东辉、姜从明负担。本判决为终审判决。审判长  王红飞审判员  胡体兵审判员  杜文杰二〇一九年七月三十一日法官助理申亮亮书记员李琮