福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终3817号 上诉人（原审被告）:福州哥仑步户外用品有限公司，住所地福州市马尾区湖里路****楼**（自贸试验区内）。 诉讼代表人：陈少涌，福建海山律师事务所负责人。 委托诉讼代理人：曾廷杉、陈林，福建海山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:福建新华发行（集团）有限责任公司福州分公司，营业场所福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦3层。 负责人：陈苏闽，总经理。 委托诉讼代理人：胥萍、林日方，福建名仕律师事务所律师。 原审第三人：福州市鼓楼区哥伦步酒店有限责任公司，住所地福，住所地福建省福州市鼓楼区八一七北路**v> 法定代表人：俞哲，董事长。 委托诉讼代理人：薛命喜、陈志祥，福建闽江律师事务所律师。 上诉人福州哥仑步户外用品有限公司（以下简称“哥仑步户外用品公司”）因与被上诉人福建新华发行（集团）有限责任公司福州分公司（以下简称“新华发行福州分公司”）、原审第三人福州市鼓楼区哥伦步酒店有限责任公司（以下简称“哥伦步酒店公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初6196号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 哥仑步户外用品公司上诉请求：1.依法撤销福州市鼓楼区人民法院（2018××闽01**民初6196号民事判决第四项；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、新华发行福州分公司对位于福州市鼓楼区八一七北路173号（以下简称诉争房屋××的转租情况是知情的，且未提出异议，一审判决哥仑步户外用品公司支付违法转租违约金是错误的。首先，哥仑步户外用品公司向承租了诉争房屋后，房屋的装修是由哥伦步酒店公司与进行对接；其次，2018年1月份，哥伦步酒店公司在装修完毕后于租赁房屋外墙悬挂了“哥仑步酒店”大型字样，对此也未提出异议，2018年4月25日，向哥仑步户外用品公司发出的《解除函》也未对哥仑步户外用品公司的转租行为提出异议。故对于转租的事实新华发行福州分公司是知情的，且在其知道后并未提出异议，应当视为对转租事实的认可。因此，一审判决认定哥仑步户外用品公司转租违法并支付违约金没有法律依据。二、在一审中新华发行福州分公司对租赁保证金未提出主张，一审判决直接认定其有权没收租赁保证金，违反了民事诉讼不告不理的原则。在认定有权不予返还保证金的情况下，再次判决哥仑步户外用品公司承担迟延履行违约金，属于重复支持违约责任。综上，请求依法予以改判。 新华发行福州分公司辩称，一、哥仑步户外用品公司、哥伦步酒店公司从未通知房屋转租事宜。新华发行福州分公司是在哥伦步酒店公司于2018年4月11日挂牌开业经营时发现挂在墙上的营业执照的经营主体并非哥仑步户外用品公司，并已于2018年6月5日依法提起本案诉讼。哥仑步户外用品公司主张“知道或者应当知道哥仑步户外用品公司转租，但在六个月内未提出异议”缺乏事实依据，且无证据支持，其提出的“一审法院判决支付违法转租违约金是错误的”的观点不成立。首先，哥仑步户外用品公司未提供证据证明哥伦步酒店公司于2018年1月在租赁房屋外墙悬挂了“哥仑步酒店”大型字样。其次，哥仑步户外用品公司的主体名称为“福州哥仑步户外用品公司”，哥伦步酒店公司的主体名称是“福州市鼓楼区哥伦步酒店有限责任公司”，外墙广告“哥仑步酒店”是指代哥仑步户外用品公司还是哥伦步酒店公司，无法知晓。故无论有无悬挂“哥仑步酒店”字样，均无法识别出租赁房屋的使用主体。最后，新华发行福州分公司已于2018年6月5日提起本案诉讼，对转租的事实提出异议，无论哥仑步户外用品公司主张的“新华发行福州分公司应当于2018年1月知道转租”事实是否属实，其主张适用《房屋租赁合同司法解释》第十六条的观点均不成立。二、新华发行福州分公司已在起诉状中的诉讼请求第7项明确请求法院判决不予返还租赁保证金，哥仑步户外用品公司主张“一审法院认定有权没收租赁保证金，在违反民事诉讼不告不理的原则”的理由根本不成立。三、哥仑步户外用品公司与新华发行福州分公司签订的房屋租赁合同中第十条第3款明确约定“乙方（即哥仑步户外用品公司××未按约返还该租赁房屋的，乙方应按当时租金标准的双倍向甲方支付房屋占用费；逾期超过十日，除支付房屋占用费外，甲方有权没收乙方的租赁保证金。”，自2018年4月27日新华发行福州分公司张贴公告函通知哥仑步户外用品公司解除房屋租赁合同后至今，哥仑步户外用品公司一直未将诉争房屋返还给新华发行福州分公司，一审判决认定“合同解除后，哥仑步户外用品公司未在约定的时间内返还房屋，且逾期达十日以上，依约有权没收租赁保证金，故可不予返还租赁保证金75万元保证金”完全正确，合法有据。四、哥仑步户外用品公司故意歪曲事实，其主张的上诉理由缺乏事实与法律依据，根本不成立。哥仑步户外用品公司明知自己已经濒临破产，一方面恶意占有新华发行福州分公司的房产，既不支付租金亦不返还租赁房屋，另一方面却有经济能力支付高额的上诉费和律师费，其明显系滥用诉权，其行为应当受到谴责和惩罚。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，哥仑步户外用品公司上诉请求应予以驳回。 哥伦步酒店公司述称，新华发行福州分公司对哥仑步户外用品公司将房屋部分转租给哥伦步酒店公司是知情的。哥伦步酒店公司在外墙显眼位置悬挂了酒店招牌，新华发行福州分公司不可能没看见。而且，哥伦步酒店公司自2017年9月起至2018年9止，每月的租金72250元均直接汇入新华发行福州分公司的银行账户(一审法院未对哥伦步酒店公司向新华发行福州分公司转账支付2018年8月、9月租金的事实作出认定××，新华发行福州分公司均未提出异议。因此，本案证据可以认定对于诉争房屋被转租一事，新华发行福州分公司是知情的。二、哥仑步户外用品公司提出的第二点上诉理由，与第三人无关。综上，请求法庭依法判决。 新华发行福州分公司向一审法院起诉请求：1.确认其与哥仑步户外用品公司签订的《房屋租赁合同》于2018年4月25日解除；2.判令哥仑步户外用品公司及哥伦步酒店公司向其交还位于福州市鼓楼区的房屋；3.判令哥仑步户外用品公司向其支付自2017年10月起至2018年4月25日合同解除之日期间拖欠的租金2132569元，以及自2018年4月25日租赁合同解除之日起至实际腾空交还诉争房屋止的房屋占用费（房屋占用费按当时的租金标准双倍计算支付，暂计至2018年5月30日为728194.44元××；4.判令哥仑步户外用品公司向其支付拖欠支付月租金的违约金（违约金自2017年10月起计算至实际付清拖欠的租金止，暂计至2018年5月30日为317928元××以及违法转租的违约金624166.66元；5.判令哥仑步户外用品公司向其支付租赁期间欠付的电费5988.84元；6.判令哥仑步户外用品公司向其支付因本案支出的律师费用60000元；7.新华发行福州分公司不予返还租赁保证金750000元。 一审法院认定事实：2017年5月19日，新华发行福州分公司与哥仑步户外用品公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.租赁场地、租赁期限、租金等条款。新华发行福州分公司将诉争房屋出租给哥仑步户外用品公司；租赁期限共60个月，自2017年9月1日至2022年8月31日止（免租期3个月××；房屋租金按月结算，哥仑步户外用品公司于每月（租赁月××开始前5日内向新华发行福州分公司支付本月租金，其中，2017年9月1日至2019年8月31日止的租金为每月312083.33元；保证金为750000元。2.合同解除条款。任何一方有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方支付当月月租金两倍金额的违约金；支付的违约金低于守约方实际损失的，违约方还应赔偿守约方实际损失与违约金的差额部分：（1××未经新华发行福州分公司书面同意，哥仑步户外用品公司转租或者转借租赁房屋的、擅自拆改变动租赁房屋主体结构的、擅自改变本合同约定的房屋租赁用途的；（2××哥仑步户外用品公司逾期支付租赁保证金或租金或由哥仑步户外用品公司支付的各种费用累计超过十五天的。3.房屋交付及收回条款。哥仑步户外用品公司应于房屋租赁期限届满（或合同解除××后3日内将租赁房屋及附属设施设备交还新华发行福州分公司。4.违约责任条款。若哥仑步户外用品公司违反合同约定逾期支付租赁保证金、租金或其他费用，每逾期一日，新华发行福州分公司有权按逾期支付金额的千分之一向哥仑步户外用品公司收取违约金。哥仑步户外用品公司未按约返还租赁房屋的，哥仑步户外用品公司应按当时租金标准的双倍向新华发行福州分公司支付房屋占用费，逾期超过十日，除支付房屋占用费外，新华发行福州分公司有权没收哥仑步户外用品公司的租赁保证金。5.争议解决条款。因本合同签订或者履行发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向租赁房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼，因此发生的诉讼费用和合理的律师费用由败诉方承担。 2017年5月26日，新华发行福州分公司与哥仑步户外用品公司针对诉争房屋的交接签订场地交接单。 2017年8月25日，哥仑步户外用品公司与哥伦步酒店公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定：哥仑步户外用品公司将诉争房屋第三至五层出租给哥伦步酒店公司；租赁期限以及房租递增、装修免租期与哥仑步户外用品公司和新华发行福州分公司签订的合同及补充合同同步；哥伦步酒店公司于每月（租赁月××开始前5日向哥仑步户外用品公司支付本月租金，其中，第一年至第二年月租金为72250元；保证金为172500元。合同还约定了其他内容。 2018年4月24日，新华发行福州分公司向哥仑步户外用品公司寄送律师函，寄送地址为福建省罗源县罗源湾开发区管委会办公大楼四层，邮件因地址不详被退回。邮寄单显示律师函主要内容为：解除2017年5月19日《房屋租赁合同》（榕房租2017-003××，支付拖欠租金等费用并返还租赁房屋。 2018年4月27日，新华发行福州分公司再次向哥仑步户外用品公司寄送律师函，寄送地址为福州市晋安区福新东路478号盛丰大厦23层综合办，邮件被拒收。邮寄单显示律师函主要内容为：从2018年4月25日起，解除2017年5月19日《房屋租赁合同》（榕房租2017-003××，在2018年5月5日前支付拖欠租金等费用。 同日，新华发行福州分公司在福州市鼓楼区（该址为诉争房屋一楼店铺门牌号码××房屋墙面张贴《公告函》，函件主要内容为：截止2018年4月，哥仑步户外用品公司已拖欠2017年10月至2018年4月共7个月租金合计2184583.31元以及装修使用期间产生的电费5988.84元，已构成根本违约，遂告知哥仑步户外用品公司：1.从2018年4月25日起，新华发行福州分公司与哥仑步户外用品公司解除于2017年5月19日签订的《房屋租赁合同》（榕房租2017-003××；2.哥仑步户外用品公司在2018年5月5日之前依约向新华发行福州分公司支付拖欠的租金、逾期付款违约金、租赁使用期间产生的水、电费，并返还租赁房屋。 一审法院另查明：诉争房屋2017年6月1日至10月31日的电费5988.84元为新华发行福州分公司所垫付。哥仑步户外用品公司仅向新华发行福州分公司缴纳2017年9月租金，此后均未再缴纳。哥伦步酒店公司向新华发行福州分公司支付了2018年6月、7月租金各72250元。2018年8月1日，新华发行福州分公司在一审法院谈话笔录中确认哥仑步户外用品公司的实际办公地址为福州市晋安区。新华发行福州分公司为本案支出律师代理费60000元。 一审法院认为，新华发行福州分公司、哥仑步户外用品公司于2017年5月19日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。该合同的效力不因新华发行福州分公司是否享有诉争房屋的处分权而发生影响，对哥仑步户外用品公司具有法律约束力，哥仑步户外用品公司应全面履行合同约定的义务。哥仑步户外用品公司辩称诉争房屋的实际承租人为哥伦步酒店公司，其仅系代为签署租赁合同，没有事实依据，一审法院不予采纳。 哥仑步户外用品公司自2017年10月起拖欠租金至今，新华发行福州分公司依约享有合同解除权，合同自哥仑步户外用品公司收到新华发行福州分公司解除通知之日起即发生解除效力。因哥仑步户外用品公司的实际住所地为福州市晋安区，故新华发行福州分公司于2018年4月24日向哥仑步户外用品公司工商登记住所地所寄送的通知视为未送达。新华发行福州分公司于2018年4月27日在诉争房屋张贴解除合同公告函，可推定哥仑步户外用品公司在该日已收到新华发行福州分公司的解除合同通知，故诉争租赁合同在该日发生解除效力。现诉争房屋已由哥仑步户外用品公司转租给哥伦步酒店公司，哥伦步酒店公司请求代哥仑步户外用品公司支付哥伦步酒店公司实际承租的诉争房屋面积租金以继续承租诉争房屋，但哥仑步户外用品公司因违约应承担支付拖欠租金以及赔偿违约金等违约责任，哥伦步酒店公司仅就其愿意支付实际使用的面积租金以抗辩新华发行福州分公司的合同解除权，一审法院不予支持。 诉争租赁合同解除后，新华发行福州分公司、哥仑步户外用品公司合同权利义务终止，但不影响合同的清算条款。根据合同的约定及履行情况，哥仑步户外用品公司应支付其承租期间未支付的租金及电费并依约返还房屋。哥仑步户外用品公司自2017年10月起未支付租金，截止合同解除之日，其应支付拖欠租金2153375元（312083.33元×6月＋312083.33元÷30天×27天××及电费5988.84元；哥仑步户外用品公司未依约于合同解除之日起三日内返还房屋，即2018年4月30日前返还房屋，其继续占有房屋的行为，构成无权占有，应支付房屋占用费，因双方约定按当时的月租金标准双倍计算该费用过高，超过合同履行的预期利益，故一审法院酌情调整为参照月租金的标准计算，即哥仑步户外用品公司应自2018年4月30日起按312083.33元/月标准支付房屋占用费至实际返还之日止。另，因部分诉争房屋由哥伦步酒店公司间接无权占有，故哥伦步酒店公司亦负有共同返还义务。 诉争租赁合同解除的过错在于哥仑步户外用品公司，哥仑步户外用品公司应承担违约责任，新华发行福州分公司向哥仑步户外用品公司主张违约金，符合合同约定以及法律规定，一审法院对其合理部分予以支持。分析如下：1.哥仑步户外用品公司逾期支付租金，按约应支付迟延履行违约金，合同约定对未付租金按日利率1‰标准计算违约金，利率约定过高，一审法院酌定按年利率24%标准计算，因新华发行福州分公司享有的每月租金债权相互独立，故应分笔逐月累计上述违约金。2.哥仑步户外用品公司未经新华发行福州分公司书面同意擅自转租，构成违约，其依约应向新华发行福州分公司支付当月月租金两倍金额的违约金，因转租合同期限自2017年9月1日起算，诉争房屋的当月租金为312083.33元/月，故哥仑步户外用品公司应向新华发行福州分公司支付违法转租违约金624166.66元（312083.33元/月×2××。3.合同解除后，哥仑步户外用品公司未在约定的时间内返还房屋，且逾期达十日以上，新华发行福州分公司依约有权没收租赁保证金，故新华发行福州分公司可不予返还租赁保证金750000元。4.新华发行福州分公司因本案支出律师代理费60000元，具有合理性，故哥仑步户外用品公司依约应向新华发行福州分公司支付该项费用。 一审法院判决：一、新华发行福州分公司与哥仑步户外用品公司于2017年5月19日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月27日解除；二、哥仑步户外用品公司与哥伦步酒店公司于本判决生效之日起十日内共同向新华发行福州分公司返还坐落于福州市鼓楼区的房屋，并由哥仑步户外用品公司向新华发行福州分公司支付房屋占有使用费（按312083.33元/月，自2018年4月30日起计至实际返还房屋之日止××；三、哥仑步户外用品公司自本判决生效之日起十日内向新华发行福州分公司支付拖欠的租金2153375元及电费5988.84元；四、哥仑步户外用品公司自本判决生效之日起十日内向新华发行福州分公司支付迟延履行违约金（以312083.33元/月为基数，按年利率24%，自2017年10月起的每月6日起算，逐月累计至实际还清之日止××及违法转租违约金624166.66元；五、哥仑步户外用品公司自本判决生效之日起十日内向新华发行福州分公司支付律师代理费60000元；六、驳回新华发行福州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46294元，适用简易程序减半收取23147元，由新华发行福州分公司负担3147元，由哥仑步户外用品公司负担20000元。 二审中，哥伦步酒店公司提出其在一审中向一审法院提交两份证据未被采纳，二审中，重新提交，内容为：一、银行转账凭证，证明其直接向新华发行福州分公司交纳了2018年8月和9月租金各72250元。2、水电费费用票据，证明其在使用案涉房屋期间足额交纳了水电费。哥仑步户外用品公司对上述证据质证认为无异议。新华发行福州分公司质证认为不属于新证据，其中第一份证据，对交纳费用金额无异议，对交纳用途有异议，认为交纳的不能说明是哥伦步酒店公司的场地使用费。对证据二的真实性有异议，无法证据其待证事实。本院认为哥伦步酒店公司提交的证据一，是真实的，新华发行福州分公司在庭后亦予以书面认可，应予以采信。证据二无法证明待证事实，本院不予采纳。 对原审查明的事实，新华发行福州分公司无异议。哥仑步户外用品公司认为遗漏查明新华发行福州分公司知道转租的事实，对其他事实无异议。哥伦步酒店公司认为原审遗漏查明新华发行福州分公司知道转租的事实，以及其已经支付了2018年8月和9月的租金各72250元和部分水电费的事实，对其他事实无异议。本院对各方无异议的事实予以认定。 根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，关于新华发行福州分公司是否知道或应当知道哥仑步户外用品公司转租行为的问题。哥仑步户外用品公司认为，2018年1月份，哥伦步酒店公司在装修时，租赁房屋的外墙就悬挂了“哥仑步酒店”大型字样，且2018年4月25日，新华发行福州分公司向哥仑步户外用品公司发出的《解除函》也未对转租行为提出异议，说明新华发行福州分公司对转租行为是明知的。本院认为，哥仑步户外用品公司与新华发行福州分公司在《房屋租赁合同》中明确约定未经新华发行福州分公司书面同意，哥仑步户外用品公司不得转租或转借租赁房屋（场地××等，但哥仑步户外用品公司的转租行为始终未经新华发行福州分公司书面同意。即使哥伦步酒店公司在装修时，租赁房屋的外墙悬挂了“哥仑步酒店”大型字样，因哥伦步酒店公司悬挂的是“哥仑步酒店”的字样，而不是“哥伦步酒店”，容易造成混同，误导他人，不能因此推断新华发行福州分公司应当知道转租的事实。哥仑步户外用品公司现没有证据证明其转租行为征得新华发行福州分公司书面同意，应承担举证不能的责任。新华发行福州分公司自认自哥伦步酒店公司挂牌营业时方知转租事实，因此，本院认定新华发行福州分公司于2018年4月知道转租事实。退一步而言，即使新华发行福州分公司于2018年1月就知道转租事实，新华发行福州分公司亦于2018年6月提出异议并起诉解除合同，新华发行福州分公司在知道或应当知道转租事实的六个月内即提出异议，其行为并无不当，原审判决哥仑步户外用品公司违法转租并承担相应违约责任是正确的。 新华发行福州分公司在一审起诉时提出不予退还750000元的租赁保证金，一审法院予以认可。二审中，经本院协调，新华发行福州分公司愿意作出让步，同意收取哥仑步户外用品公司的租赁保证金人民币750000元，用于直接冲抵哥仑步户外用品公司欠新华发行福州分公司的各项债务。哥伦步酒店公司支付的2018年6月至9月，每月72250元，合计289000元，用于直接冲抵哥仑步户外用品公司欠新华发行福州分公司的房屋占有使用费。这是当事人的意思自治，符合法律规定，客观上也减轻了哥仑步户外用品公司的违约责任，判决更趋于公平合理，本院予以照准。 综上，二审根据本案实际情况，采纳新华发行福州分公司的意见，减轻了哥仑步户外用品公司的部分违约责任，但对哥仑步户外用品公司的其他上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，一审判决漏判的租赁保证金部分，本院以抵扣的方式在二审判决中予以确定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初6196号民事判决第一、二、三、四、五项； 二、撤销福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初6196号民事判决第六项； 三、福州市鼓楼区哥伦步酒店有限责任公司支付的289000元冲抵鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初6196号民事判决第二项、第三项确定的费用，多退少补； 四、福州哥仑步户外用品有限公司交纳的租赁保证金750000元冲抵鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初6196号民事判决第二、三、四、五项确定的费用，多退少补； 五、驳回福州哥仑步户外用品有限公司其他上诉请求，驳回福建新华发行（集团）有限责任公司福州分公司其他一、二审诉讼请求。 如果福州哥仑步户外用品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案二审案件受理费46294元，由福州哥仑步户外用品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  欧晓红 审判员  陈 青 审判员  陈 洪 二〇一九年七月十二日 法官助理王百灵 书记员陈颖 -1-