上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初10393号原告：上海鹏晖置业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：沈际文，总经理。委托诉讼代理人：孙仁杰，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱某某，女。被告：上海市徐汇区尚海湾(南区)小区业主委员会，地址。上海市。负责人：徐朝晖，主任。委托诉讼代理人：杜锋，上海市恒业律师事务所律师。第三人：上海金地物业服务有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇栖林路****。法定代表人：闫智广，执行董事。委托诉讼代理人：高某某，女。委托诉讼代理人：贺某某，女。原告上海鹏晖置业有限公司(以下简称鹏晖公司)诉被告上海市徐汇区尚海湾(南区)小区业主委员会(以下简称尚海湾业委会)业主撤销权纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，根据鹏晖公司的申请，依法追加上海金地物业服务有限公司(以下简称金地公司)作为无独立请求权的第三人参加诉讼，依法适用简易程序，于2019年5月20日公开开庭进行审理，鹏晖公司的委托诉讼代理人孙仁杰、朱某某、尚海湾业委会的委托诉讼代理人杜锋、金地公司的委托诉讼代理人高某某、贺某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹏晖公司向本院提出诉讼请求：判令撤销上海市徐汇区尚海湾(南区)小区业主委员会作出的对“泛会所”按每月每平方米12元的价格标准收取物业费的决定。事实与理由：鹏晖公司系上海市徐汇区尚海湾(南区)小区的业主，为尚海湾(南区)(徐汇区凯滨路19弄)30余套房屋(包括但不限于凯滨路XXX弄XXX号XXX、XXX室、XXX-XXX号XXX层)的产权人。涉案小区物业开始投入使用后，前期物业公司为北京戴德梁行物业管理有限公司上海分公司，前期物业服务费收费标准为：1、高层(普通)物业服务费4元/平方米/月；2、滨江豪宅高层(3号楼)5.1元/平方米/月。此后，尚海湾(南区)小区组建业主大会及业主委员会，并于2017年6月6日在上海市徐汇区斜土路街道办事处进行备案即尚海湾业委会。尚海湾业委会与金地公司签订尚海湾(南区)小区的物业服务合同。《物业服务合同》第七条关于物业服务费收费标准基本延续了原前期物业合同的收费标准，但特别新增设一条“泛会所”的物业服务费收费标准，定为12元/平方米/月，是小区高层(普通)物业服务费收费标准的三倍。而所谓“泛会所”即指鹏晖公司名下产权，尚海湾业委会擅自增设“泛会所”这一收费名目和异常高的标准，明细具有针对性。鹏晖公司作为小区业主，既未被告知参与新物业的选聘，又未被告知新物业公司的选聘结果以及新物业服务合同的内容，特别是新增“泛会所”的物业服务费收费标准。直至今年1月，鹏晖公司收到法院送达的部分房屋物业管理费纠纷案件的案卷材料才知悉这些情况。鹏晖公司认为，尚海湾业委会在选聘新物业服务企业以及签署包含“泛会所”物业服务费收费标准的新物业合同过程中，并未按照法定程序作出决定，剥夺鹏晖公司的知情权。而且针对鹏晖公司新增设的12元/平米/月“泛会所”物业服务费收费标准，是小区高层(普通)物业服务费收费标准的三倍，明显高于周边小区商业用房物业服务费的收费标准，而服务内容及质量却与住宅无异，如此定价明显不合理，显失公平。故诉至法院。尚海湾业委会辩称，不同意鹏晖公司诉请。物业服务合同由业主大会与金地公司签订，与金地公司签订的决定由业主大会作出，鹏晖公司将尚海湾业委会列为被告，显然搞错对象，业委会不应成为本案被告。物业服务合同签订前，合同文本已经向全体业主进行公告，且按照规定召开业主大会，进行了表决，表决结果是专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数均同意与金地公司签订物业服务合同。业主大会表决程序及内容均符合法律规定，签订的物业合同合法有效。业主大会作出的签订合同决定是合法有效的，没有侵犯任何业主的合法权益。鹏晖公司作为业主也参加了本次业主大会的会议，进行了表决且表决结果已经告知了鹏晖公司，鹏晖公司在2017年9月已经知道业主大会与金地公司签订物业服务合同的决定，根据相关司法解释，业主主张撤销业主大会决定应当在知道及应当知道之日起1年内行使，鹏晖公司已经超过了法律规定的行使权利的期限。基于以上事实理由，要求驳回鹏晖公司诉请。金地公司述称，与尚海湾业委会的辩称意见一致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月21日，经核准，鹏晖公司成为上海市凯滨路XXX弄XXX号101、102房屋以及上海市凯滨路19弄14_15号1层房屋(以下简称系争房屋)的权利人，系争房屋类型均为店铺。2017年8月23日，尚海湾业委会向鹏晖公司发出两张内容一致的《上海市徐汇区尚海湾(南区)小区业主大会表决票》(以下简称表决票)，主要内容为：根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等法律法规、规章、规范性文件的规定，现就是否同意与金地公司签订物业服务合同(已公告)作出表决。表决事项：关于是否同意与金地公司签订物业服务合同的投票表决。特别提示与说明：1、根据本小区《业主大会议事规则》的约定：已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见的，视为同意已投票的多数业主的意见。……投票截止日期为2017年9月7日下午14点，当日14：30时在居委会活动室(15号楼103室)开箱验票。鹏晖公司均在两张表决票弃权一栏打√，并在业主位置加盖公章。2017年9月，上海市徐汇区尚海湾(南区)小区业主大会作为甲方与金地公司作为乙方签订《物业服务合同》，约定金地公司为座落在上海市徐汇区凯滨路19弄的尚海湾(南区)的住宅(部分商业)提供物业管理服务，金地公司按建筑面积向业主收取物业服务费：(1)高层(普通)物业服务费4元/平方米/月；(2)滨江豪宅高层3号楼物业服务费5.1元/平方米/月；(3)泛会所物业服务费12元/平方米/月。审理中，鹏晖公司、尚海湾业委会一致确认：物业服务合同中的泛会所包括系争房屋。以上事实，除当事人陈述一致外，另有上海市不动产登记信息、表决票、物业服务合同等证据证实，经庭审质证，本院依法予以确认。审理中，鹏晖公司提交在尚海湾(南区)小区微信公众号中发布的文件截屏。其中2017年8月16日，尚海湾南区小区业委会发布《关于尚海湾(南区)小区物业服务项目中标公示》，主要内容为：2017年8月13日下午本小区进行物业选聘路演会议，得出投标单位排名。业委会将代表业主大会与排名第一的金地公司洽谈物业服务合同，拟签定的物业合同将于2017年8月23日进行公告并以书面征询意见的方式召开全体业主大会进行投票表决。2017年8月23日，尚海湾南区小区业委会发布《尚海湾(南区)小区关于中标物业服务企业合同文本的公告》，主要内容为：2017年8月13日经过本小区评标小组的现场评标，确定了综合排名第一名的金地公司为中标候选人，业委会代表业主大会与其就物业服务合同进行谈判，现将拟签订物业服务合同召开业主大会进行投票(详见2号楼底公告栏)。经全体业主专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主同意则通过，由业委会代表业主大会盖章，合同生效。2017年9月9日，尚海湾南区小区业委会发布《关于尚海湾(南区)小区业主大会表决结果的公告》，主要内容为：本次大会通过上门和投递信箱的方式共发放表决票1167张，于9月9日14时30分按照大会议程进行开箱计票，根据得票情况并统计同意票数中专有部分占建筑总面积亦超过半数，此次表决结果为“同意与金地公司签订物业服务合同”。2017年9月15日，尚海湾南区小区业委会发布《尚海湾(南区)小区与金地物业正式签订物业服务合同》。鹏晖公司对上述微信公众号中发布的文件真实性、关联性均不认可，认为鹏晖公司在本案庭审之前不知晓该微信公众号。微信公众号中没有一份昭示物业合同文本或物业服务标准的具体内容，即使鹏晖公司知晓并关注该微信公众号也无从得知“泛会所”物业费条款。本院认为，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。根据本案查明的事实，尚海湾业委会就选聘物业公司事宜于2017年8月23日以发放书面表决票等形式征求了包括鹏晖公司在内的业主的意见，表决票中亦有“现就是否同意与上海金地物业服务有限公司签订物业服务合同(已公告)作出表决”的内容，鹏晖公司在该表决票上作出弃权的表示，现鹏晖公司并未提供充足证据证明物业服务合同的内容并未向业主公告，本院结合尚海湾业委会提供的微信公众号发布的相关文件，认为鹏晖公司于2017年应当知道尚海湾业委会作出了选聘金地公司为尚海湾(南区)小区物业服务企业并按每月每平方米12元的价格标准收取“泛会所”物业费的决定，鹏晖公司于2019年提起业主撤销权之诉，显已超过了行使业主撤销权1年的期限，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：驳回上海鹏晖置业有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由上海鹏晖置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇一九年七月十五日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。