北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初36155号原告（反诉被告）：天津丽智置业有限公司，住所地天津空港经济区保航路**航空产业支持中心**。法定代表人：秦明，总经理。委托诉讼代理人：张岩峰，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京罗兰盛世音乐教育科技有限公司，住所地北京，住所地北京市朝阳区大屯路科学园南里-风林绿洲**楼**（电子城科技园集中办公区**）>法定代表人：程建铜，董事长。委托诉讼代理人：吴艳明，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：金作鹏，北京市隆安律师事务所律师。原告（反诉被告）天津丽智置业有限公司（以下简称丽智公司）与被告（反诉原告）北京罗兰盛世音乐教育科技有限公司（以下简称罗兰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。丽智公司的委托诉讼代理人张岩峰，罗兰公司的委托诉讼代理人吴艳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丽智公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2．判令罗兰公司立即腾退本案租赁房屋；3．判令罗兰公司支付拖欠的租金272815．97元；4．判令罗兰公司支付拖欠租金272815．97元自2017年2月2日起至实际支付之日止，按日千分之一标准计算的违约金；5．判令罗兰公司已交纳的履约保证金272815．97元不予退还；6．判令罗兰公司支付免租期租金275846．48元；7．判令罗兰公司支付按合同解除当月租金标准计算6个月的违约金545631．94元。事实和理由：2015年5月5日，我方与罗兰公司签订《房屋租赁合同》，约定我方将位于北京市朝阳区广顺北大街望京商业街（六佰本）X号X层X号部分商铺出租给罗兰公司，房屋建筑面积786．78平方米，租赁用途为教育培训，经营罗兰音乐数字教育品牌，租赁期限自2015年5月16日起至2020年5月15日止，共计5年；第一个租赁年度至第二个租赁年度（即2015年5月16日至2017年5月15日）的租金标准为3．8元/天/平方米，租金按3个月支付，罗兰公司应于每个租赁期间届满前15日支付租金。《房屋租赁合同》第19．2条约定，迟延缴付租金、履约保证金等费用，经我方书面催告仍不足额缴付的，或迟延缴付累计三次以上（含本数）的，我方有权单方解除合同，并要求被告按照第20．4条的约定承担违约责任。《房屋租赁合同》第20．4条约定，因罗兰公司违约导致本合同终止或解除的，已交纳的履约保证金不予退还，且罗兰公司须按首期租金标准或合同解除当月的租金标准（以二者较高者为准）乘以免租期天数的金额向我方缴纳免租期租金，且罗兰公司须以合同解除当月的月租金标准向我方支付6个月租金作为违约金。《房屋租赁合同》第20．2条还约定，租赁期限内罗兰公司应按时足额交纳租金、履约保证金等费用，逾期交纳的，每延迟一天，按未付金额的千分之一支付违约金。《房屋租赁合同》签订后，罗兰公司先后五次迟延缴纳租金，罗兰公司还拖欠2017年2月16日至2017年5月15日的租金共计272815．97元。现我方诉至法院要求解除合同，并要求罗兰公司腾退房屋、承担违约责任。罗兰公司辩称，就丽智公司第一项诉讼请求：我方同意解除合同，但不认可丽智公司主张的解除合同的事实依据。就丽智公司第二项诉讼请求：我方认为双方没有争议之后才能腾退房屋，丽智公司要求在指定期间解除合同并腾退房屋属于违约行为。就丽智公司第三项诉讼请求：《房屋租赁合同》第7．2条明确约定履约保证金可以冲抵拖欠的租金，故我方不存在拖欠租金的行为，其后我方未依约交纳租金是行使不安抗辩权和先履行抗辩权，因为双方之间存在争议，应待争议解决后履行义务。就丽智公司第四项、第五项诉讼请求：我方不存在违约的事实，故不同意支付违约金。就丽智公司的第六项诉讼请求：我方没有违约行为，故依约应当享受免租期，不应支付免租期的租金。就丽智公司的第七项诉讼请求，我方在合同履行过程中依法行使不安抗辩权和先履行抗辩权，不构成违约，故不应支付相当于6个月租金的违约金，而且丽智公司要求的违约金过高，已经超过了其实际损失，如果法院认定我方存在违约，我方申请对违约金数额进行酌减。此外，《房屋租赁合同》中存在免除丽智公司责任，加重我方责任的格式条款，上述条款应属无效。综上，我方请求法院驳回丽智公司除解除合同以外的其他全部诉讼请求。罗兰公司向本院提出反诉请求：1．判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2．判令丽智公司返还履约保证金272815．97元；3．判令丽智公司承担违约责任，赔偿我方损失共计1327170．7元（包括装修费822615元、广告宣传费350084．4元、其他费用14800元、学生退费139671．3元）。事实和理由：在《房屋租赁合同》履行过程中，丽智公司违反租赁合同的约定，自2016年4月起对房屋所在商业街进行长时间大规模的改造，导致我方承租房屋经常出现停水停电、电梯频繁维修停运等问题，我方曾多次与丽智公司就上述问题进行沟通，但丽智公司一直推诿不予解决。根据合同法的规定，出租人应保证房屋及其附属设施设备处于适用和安全的状态，但本案房屋长期处于不适租状态，我方无法正常使用房屋，合同目的已经无法实现，丽智公司已经构成根本违约并给我方造成重大损失，故提出反诉。丽智公司针对罗兰公司的反诉辩称，不同意解除合同之外的其他反诉请求，但我方主张的解除合同依据与罗兰公司不同，我方坚持主张合同解除的原因是罗兰公司违约，罗兰公司主张的合同解除原因并不成立，罗兰公司亦未书面通知我方，而且装修发生在罗兰公司迟延缴付租金的事实之后。就第二项反诉请求，因罗兰公司多次迟延缴付租金已经构成违约，故根据合同约定不应退还履约保证金。就第三项反诉请求，罗兰公司提交的关于相关损失的证据多为财务记账凭证，没有相应的款项往来记录，也不能直接证明相关费用均用于本案中罗兰公司承租的房屋；其主张的学生退费与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：2015年5月5日，丽智公司（甲方）与罗兰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定乙方承租甲方所有的北京市朝阳区广顺北大街望京商业街（六佰本）X号X层X号部分商铺（以下称涉案房屋），涉案房屋建筑面积786．78平方米。合同第2．2条约定：“乙方使用房屋的经营范围仅限于教育、培训，经营罗兰音乐数字教育品牌。甲方不保证该房屋适合用作前述用途，但会配合乙方做好政府部门协调工作。”合同第3．1条约定：“房屋租赁期限自2015年5月16日起至2020年5月15日止，共计5年。”合同第3．2条约定：“乙方自承租日起至2015年8月15日前，应完成开业前的一切准备工作，并于2015年8月16日前开业。”合同第4．1条约定：“自租赁房屋按本合同第11条约定交付乙方之日起91日内为免租期，免租期计入本合同第3．1条约定的租赁期限以内。”合同第4．2条约定：“……免租期届满后的第一日为计租日。”就房屋租金及支付方式，合同第5．1条约定：“第1个租赁年度（从2015年5月16日至次年的2016年5月15日为第一个租赁年度）至第二个租赁年度（2016年的5月16日至2017年的5月15日），租金为3．8元/天/平方米，租赁面积按本合同第1．2条的建筑面积为准。自第三个租赁年度起（2017年5月16日起），在租金上年基础上每两年递增5%，租金按3个月支付，乙方应予每个租赁期间届满前15日向甲方缴纳下期租金（详见附件三）。”合同第5．2条约定：“首期租金应和本合同第7．1条约定的履约保证金一同支付。”合同第7．1条约定：“在本合同签署后7日内，乙方应向甲方支付相当于相当于合同项下三个月租金（即272815．97元）的履约保证金。”就履约保证金的使用，合同第7．2条约定：“（一）如乙方未能按照本合同约定向甲方或物业管理公司支付租金、物业管理费、违约金或其他款项，甲方可以扣留相应数额的履约保证金冲抵。（二）如乙方违反本合同的约定造成甲方或第三方损失的，甲方有权扣留与上述损失等额的履约保证金冲抵。履约保证金不足以补偿甲方或第三方损失的，乙方仍应不足实际损失。（三）甲方按本合同规定扣除履约保证金后，乙方须在接到甲方书面通知后七日内将扣除的履约保证金补足。”就履约保证金的退还，合同第7．3条约定：“本合同终止后，在乙方按合同约定交还租赁房屋、缴清所有费用、违约金、完全履行本合同其他义务，并处理完毕租赁期间内开展的例如办理会员、预付费卡/券、预收消费款等储值卡业务并提供退售结算明细后六个月内，甲方将剩余的履约保证金无息退还乙方。……”就涉案房屋的交付问题，合同第10．1条约定：“甲方应于2015年5月16日前将房屋按现状条件交付给乙方，《房屋附属设施、设备清单》（附件二）经双方交验签字盖章并移交后视为交付完成。如由于甲方原因致使房屋迟延交付的，起租日和租赁期限均相应顺延。”合同第10．2条约定：“房屋交付后即视为乙方进场，乙方进场后甲方和物业管理公司仍有权继续进行六佰本项目周边环境的建设、公共区域或个别卖场区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程，甲方和物业管理公司无需为此而对乙方作出任何赔偿，乙方同意不干涉。”合同第11．1条约定：“租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施（见附件二，19-23除外）处于适用和安全的状态，乙方发现该等房屋及其附属设施有非乙方原因出现损坏或故障时，应及时通知甲方或物业管理公司维修并采取必要措施防止损害的进一步扩大。”就合同的变更、解除与终止，合同第19．2条约定：“乙方存在下述违约情形，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方按照本合同第20．4条承担违约责任：（一）乙方迟延缴付租金、履约保证金等费用，经甲方书面催告仍不足额缴付的，或迟延缴付累计三次以上（含本数，下同）的；（二）乙方违反本合同第2．4条约定，擅自改变房屋经营用途、经营范围及品牌的；（三）乙方违反本合同第13．1条约定，擅自将房屋转租或分租的；（四）乙方违反本合同第9．3条约定对房屋进行装修、改造的；（五）乙方违法经营、或违规经营遭到相关部门处罚的；（六）乙方造成严重人身伤害事故一次及以上的、或出现严重侵害消费者权益行为且被相关部门处罚累计超过5此的、严重影响其他商户经营的行为且遭到其他商户投诉累计超过5次的；（七）其他严重违反本合同约定的情形。”就违约责任问题，合同第20．2条约定：“租赁期限内，乙方应按时、足额缴纳租金、履约保证金等费用，乙方逾期缴纳的，每延迟一天，按未付金额的千分之一支付违约金。”合同第20．3条约定：“乙方逾期缴纳租金、履约保证金的，经甲方书面催告后仍未足额缴付，或迟延缴付累计三次以上的，甲方或其委托的物业管理公司有权停止各种专项服务（如供水、供电等），同时甲方有权单方解除本合同，并采取强制措施清场，因此产生的费用及责任由乙方承担。”第20．4条约定：“因乙方违约导致本合同终止或解除的，则乙方已缴纳履约保证金和租金不予退还，且乙方须应按首期租金标准或合同解除当月的租金标准（以二者较高者为准）乘以免租期天数的金额，向甲方缴纳免租期间的租金，且乙方须以合同解除当月的月租金标准向甲方支付6个月租金作为违约金。”就房屋的腾退、返还，合同第21．1条约定：“无论因何种原因导致本合同终止，乙方须在合同终止之日起15日内（下称交还期）：（一）将租赁房屋的物业管理资料和工程资料交还甲方，自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备（包括所有店招、广告牌、乙方安装的设备、设施等），将租赁房屋恢复到甲方交付房屋时的原状（正常使用损耗及时间因素造成的合理损耗除外），或将租赁房屋恢复到甲方认可的状态。（二）房屋交付时，双方按本合同附件二房屋交接清单对租赁房屋（包括甲方所有的设施、设备）进行验收，如有任何损坏或者遗失，乙方负责修复并承担相应的费用；如无法修复时，乙方应赔偿甲方损失。（三）如在交还期届满后，乙方仍未将乙方所有的物品搬离的，视为乙方放弃对该等物品的所有权，甲方有权自行处理或者变卖，乙方同意不得就此追究甲方的任何责任，并不要求甲方赔偿。”合同第23．1条约定：“本合同中记载的通讯地址是双方的有效联系和送达地址，任一方地址发生变更的应提前书面通知对方，否则仍将本合同中记载的地址作为有效联系和送达地址，变更方应自行承担法律后果和责任。”合同还约定了其他事项。2015年5月16日，双方完成了房屋验收和移交。合同附件三《租赁年度付款时间与付款方式表》对各期租金的数额、对应租赁期限、付款时间等进行了约定，其中2015年5月16日至2015年8月15日为免租期；2015年8月16日至2015年11月15日的租金272815．97元应于2015年5月16日前支付；2015年11月16日至2016年2月15日的租金272815．97元应于2015年11月1日前支付；2016年2月16日至2016年5月15日的租金272815．97元应于2016年2月1日前支付；2016年5月16日至2016年8月15日的租金272815．97元应于2016年5月1日前支付；2016年8月16日至2016年11月15日的租金应于2016年8月1日前支付；2016年11月16日至2017年2月15日的租金272815．97元应于2016年11月1日前支付；2017年2月16日至2017年5月15日的租金272815．97元应于2017年2月1日前支付。自2017年5月16日起至2019年5月15日止，各期（三个月为一期）租金增加至286456．76元；2019年5月16日起至2020年5月15日止，各期租金增加至300779．6元。罗兰公司向本院提交了支付各期租金的财务凭证，财务凭证显示合同签订前，罗兰公司向丽智公司支付了定金5万元；2015年4月24日支付履约保证金272815．97元、租金222815．97元；2015年11月18日支付租金272815．97元；2016年2月1日支付租金272815．97元；2016年5月3日支付租金272815．97元；2016年8月16日支付租金272815．97元；2016年11月18日支付租金272815．97元。庭审中，双方确认罗兰公司未支付2017年2月16日之后的租金。丽智公司主张，根据罗兰公司实际支付各期租金的时间，其共有四期租金存在迟延缴付的情况，已经构成违约，根据合同第19．2条第（一）项、第20．4条的约定，丽智公司有权单方解除合同，并有权不予退还履约保证金，罗兰公司应根据合同第20．4条支付免租期租金和相当于六个月租金数额的违约金。庭审中，丽智公司向本院提交了一份发件人为丽智公司和物业管理公司，落款日期为2017年4月26日的《解除合同通知函》，该函载：“……根据《租赁合同》约定，贵司应及时、足额缴纳租金，但截至发函日贵方尚未缴纳2017年2月16日至2017年5月15日租金人民币272815．97元（大写：贰拾柒万贰仟八百壹拾伍元玖角柒分）。贵司应于2017年2月1日前缴纳租期为2017年2月16日至2017年5月15日租金。贵方的上述行为已违反合同约定并构成严重违约，按照《租赁合同》的约定，应以日千分之一为标准承担逾期付款违约金，截至本函发出之日贵方应当支付违约金人民币23189．36元（大写：贰万叁仟壹佰捌拾玖元叁角陆分）。前述租金和违约金两项合计296005．33元（大写：贰拾玖万陆仟零伍元叁角叁分）（下称‘欠缴款项’）。根据《租赁合同》第19．2条款的约定，贵司迟延缴付租金，经出租方书面催告仍不足额缴付的，或迟延缴付累计三次以上的，出租方有权单方解除合同。我司在此函告贵司：鉴于上述情形，我司与天津丽智置业有限公司正式通知贵司，自本函送达之次日起，解除上述租赁合同。逾期腾退房屋的，我司将依据《租赁合同》约定采取断水、断电、封门等强制措施，并保留通过法律手段追究贵司责任的权利。”丽智公司表示该函于2017年4月26日当面送交给罗兰公司，但未能证明该函上的签收人系罗兰公司人员，罗兰公司主张该函并非原件，故真实性不予认可。罗兰公司对丽智公司的前述主张不认可，并提交了一份丽智公司2016年5月17日发送给罗兰公司的《房屋租赁合同解约函》，该函件载：“……为提升六佰本项目的产业价值、改善经营环境品质、提升商户品牌级次、并维护业主的商业利益，六佰本项目的管理单位计划近期对六佰本项目进行封闭式的改造。依据《租赁合同》约定，我司特函告贵方于2016年6月6日正式解除《租赁合同》，请贵方于合同解除后15日内将房屋归还我司，并在合同解除后30日内办理完毕房屋内工商营业执照迁址或注销手续。如有其它未尽事宜贵方负责人可前来我司进一步洽谈。在合同解除前，贵我双方仍需履行《租赁合同》相关权利义务，否则我司有权按照合同约定追究贵司违约责任”，罗兰公司还提交了2017年6月6日在百度搜索检索“望京商业六佰本商户维权”关键词的结果及部分网页文章的截图、拍摄时间2018年10月9日的涉案房屋及周围环境照片，并根据上述证据主张涉案房屋及其所在商业街自2016年4月起即已不具备安全适租的条件，存在安全隐患，无法正常开展经营活动，故罗兰公司迟延支付租金具有正当理由，丽智公司行使单方解除权没有事实和法律依据，而由于涉案房屋自2016年4月起不具备安全适租状态，致使合同目的无法实现，罗兰公司才依法享有解除权。丽智公司对罗兰公司的上述主张亦不予认可，表示《房屋租赁合同解约函》发出之时罗兰公司已经存在迟延缴纳三期租金的事实，故此时丽智公司已经依约享有解除权，罗兰公司提交的百度搜索结果及部分文章不具有证据效力，其提交的照片拍摄时间为2018年10月9日，而照片拍摄到的关于装修改造的通知函落款时间为2016年11月29日，不能证明涉案房屋在2016年4月不具备适租状态。罗兰公司就其主张的损失提交《六佰本商业街消防系统二次装修施工合同》、《设备安装专业承包合同》、《设备改造承揽合同》、《家具销售合同》以及大量财务记账凭证及其后附的汇款回单、信汇凭证、支票存根、发票、收据等证据，并据此主张其承租涉案房屋后共支出装修费822615元，为开展教育培训业务支出广告宣传费350084．4元，其他费用14800元，此后因涉案房屋无法正常用于教育培训，共退还学员培训费139671．3元。罗兰公司主张因丽智公司未保证涉案房屋的适租状态，构成根本违约，故上述费用均应作为罗兰公司的损失，由丽智公司进行赔偿。本案审理过程中，本院释明罗兰公司应在指定期限内就其装修损失申请司法鉴定，后罗兰公司未在本院指定期限内提交鉴定申请，但提交了若干照片证明2017年7月11日其已经搬离涉案房屋，房屋内未形成附合的部分以及除前台以外的家具、设备等已经拆除搬走，并表示因涉案房屋使用时间较短，故坚持按照所支出费用的全额主张损失。本院认为，丽智公司与罗兰公司签订的合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方应依约全面履行各自合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方合同第19．2条约定，承租人迟延缴付累计三次以上的，出租人有权解除合同。根据现有证据反映的事实，罗兰公司在支付2015年11月16日至2016年2月15日、2016年5月16日至2016年8月15日、2016年8月16日至2016年11月15日、2016年11月16日至2017年2月15日共计四期租金时存在迟延缴付的事实，已经符合合同第19．2条约定的丽智公司行使解除权的条件，现丽智公司以起诉的方式要求判决解除合同，符合双方约定及法律规定。就罗兰公司关于丽智公司不享有解除权、罗兰公司享有合同解除权的主张，本院不予采信，理由如下：1．罗兰公司虽主张涉案房屋及其所在商业街自2016年4月起即已不具备安全适租的条件，但其提交的照片拍摄时间为2018年10月，故照片并不能直接证明涉案房屋在2016年4月已经不符合约定的用途。2．罗兰公司虽提交了一份落款日期为2016年5月17日的《房屋租赁合同解约函》证明其上述主张，但该函正文记载“管理单位计划近期对六佰本项目进行封闭式的改造”，故该函的正文内容不能反映装修改造已经实际发生，而罗兰公司提交的照片拍摄到的关于装修改造的通知函落款时间为2016年11月29日，故上述解约函亦不能证明涉案房屋在2016年4月已经不符合约定的用途。3．罗兰公司虽主张2016年4月开始涉案房屋即因商业街施工改造导致无法按约定用途适用房屋，但在该时间节点之后，罗兰公司仍然支付了3笔共9个月的租金，这与罗兰公司所称涉案房屋出现不适租事实的时间节点及其关于行使不安抗辩权和先履行抗辩权的答辩意见相互矛盾。4．罗兰公司虽同时提交了在百度搜索检索“望京商业六佰本商户维权”关键词的结果及部分网页文章的截图，但从文章的具体内容来看，文章内容中关于商业街改造时间早于通知函的部分系援引个别商户的主张且没有明确出处，因此该证据亦不能证直接明涉案房屋在2016年4月已经不符合约定的用途。5．合同第10．2条约定，罗兰公司进场后，丽智公司和物业管理公司仍有权继续进行项目周边环境的建设、公共区域或个别卖场区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程且无需为此而对罗兰公司作出任何赔偿，罗兰公司同意不干涉；罗兰公司虽主张双方签订的合同中存在免除丽智公司责任，加重罗兰公司责任的格式条款，该格式条款应属无效，但从格式条款的构成要件及特征分析，现有证据尚不能证明上述约定属于格式条款。基于上述原因，本院认定罗兰公司违约在先，其违约行为已经满足合同第19．2条约定的丽智公司行使解除权的条件，故本院对丽智公司要求判决解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，罗兰公司应将涉案房屋腾退交还给丽智公司，但由于诉讼期间罗兰公司已经于2017年7月11日搬离涉案房屋，丽智公司的第二项诉讼请求实际已经实现，故本院不再重复支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。罗兰公司在支付2016年11月16日至2017年2月15日期间的租金后，未支付后续租期的租金，故其应当支付2017年2月16日起至2017年7月11日罗兰公司实际搬离房屋之日止的租金，现丽智公司按3个月租金标准主张，不违反合同约定，本院予以支持。就丽智公司主张的上述3个月租金的违约金问题，合同第20．2条虽约定丽智公司有权按未付金额的日千分之一主张违约金，但该计算标准过高，罗兰公司已请求对违约金予以酌减，而丽智公司亦未证明因延期支付租金所致具体损失数额，故本院对上述违约金计算标准予以酌减。根据双方合同第20．4条的约定，在合同因罗兰公司违约而解除的情况下，罗兰公司已缴纳的履约保证金和租金不予退还，故丽智公司的第5项诉讼请求具有合同依据，本院予以支持。就丽智公司第6项关于支付免租期租金的诉讼请求，根据合同第20．4条的约定，在合同因罗兰公司违约而解除的情况下，其应按首期租金标准或合同解除当月的租金标准（以二者较高者为准）乘以免租期天数的金额支付免租期租金，故本院对丽智公司的本项诉讼请求予以支持，就免租期租金的具体金额，根据本院查明的事实，免租期实际天数为92天，根据一审判决解除合同的时间，免租期租金标准应按每日3．99元为准，丽智公司按总额275846．48元主张，低于上述标准，本院不持异议。就丽智公司的第7项诉讼请求，根据双方合同第20．4条的约定，在合同因罗兰公司违约而解除的情况下，罗兰公司还应支付相当于合同解除当月月租金标准计算6个月的违约金，该违约金的实质为房屋闲置期间的租金损失，丽智公司自行按首期租金标准计算，本院不支持异议，但考虑到罗兰公司已经申请对违约金予以酌减，且丽智公司并未证明其实际存在房屋闲置损失，本院对丽智公司的本项诉讼请求适当酌减。就罗兰公司的各项反诉请求，因本院已经认定罗兰公司违约在先且已经达到了丽智公司行使单方解除权的条件，故本院对罗兰公司的各项反诉请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）天津丽智置业有限公司与被告（反诉原告）北京罗兰盛世音乐教育科技有限公司在二〇一五年五月五日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）北京罗兰盛世音乐教育科技有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）天津丽智置业有限公司拖欠的租金二十七万二千八百一十五元九角七分；三、被告（反诉原告）北京罗兰盛世音乐教育科技有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）天津丽智置业有限公司自二〇一七年二月二日起至实际支付之日止，以欠付租金二十七万二千八百一十五元九角七分为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；四、被告（反诉原告）北京罗兰盛世音乐教育科技有限公司已交纳的履约保证金二十七万二千八百一十五元九角七分不予退还；五、被告（反诉原告）北京罗兰盛世音乐教育科技有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）天津丽智置业有限公司免租期租金二十七万五千八百四十六元四角八分；六、被告（反诉原告）北京罗兰盛世音乐教育科技有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）天津丽智置业有限公司按首期租金标准计算3个月违约金共二十七万二千八百一十五元九角七分；七、驳回原告（反诉被告）天津丽智置业有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京罗兰盛世音乐教育科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费49631元，由被告（反诉原告）北京罗兰盛世音乐教育科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费9600元，由被告（反诉原告）北京罗兰盛世音乐教育科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  矫 辰人民陪审员  徐桂华人民陪审员  李 欣二〇一九年七月二日法官 助理  郝 卓书 记 员  吴 丹