安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初6871号 原告：李应华，男，汉族，1973年1月9日出生，住安徽省合肥市包河区。 被告：安徽融和房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市包河区东流路综合服务楼，统一社会信用代码91340100MA2N1MP30T。 法定代表人：林宏修，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马侃，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江生龙，安徽华人律师事务所律师。 原告李应华与被告安徽融合房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周文生独任审判，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告李应华，被告安徽融合房地产开发有限公司委托诉讼代理人马侃、江生龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李应华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年9月11日签订的《商品房买卖合同》；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于合肥市包河区，最终精装交付。该房屋建筑面积132.63平方米，其中套内面积114.27平方米，公摊面积18.36平方米；价款为2676273元；阳台是非封闭式阳台，合同附件三《装修、装饰、设备、交房标准》第三条《该房屋套内的装饰装修标准》中约定“南阳台封闭”；另原告在物价部门备案时，该房屋户型为“四房两厅两卫”，并且在售楼部也是如此公布的。合同签订后，原告支付了全部购房价款。现原告购买的房屋所在的2幢楼已经结构封顶，内墙分割完毕，门窗已经安装，尚未进行房屋套内的精装修。原告发现：1、该房屋南北两个阳台已经用铝合金玻璃封闭。后经原告向合肥市规划部门了解，该房屋规划设计中，南北两个阳台均为封闭式阳台，在竣工验收之前，必须封闭，而不是在房屋套内装修时封闭；2、该房屋套内户型为“三房两厅两卫”。后经原告向被告售房经办人员了解，被告是准备在精装修时，将客厅一部分面积连同南阳台的一部分面积隔开，做成一个房间，从而形成“四房两厅两卫”户型；3、对于北阳台，经向被告售房经办人员了解，精装修时，该阳台将作为相邻房间的一部分。原告认为，虽然案涉房屋被告尚未交付给原告，但是根据现有情况，被告已经不可能向原告交付符合双方合同约定的房屋，构成违约，并且该违约行为对原告的权益有实际不利影响，主要有：1、合同约定房屋阳台为非封闭阳台，在计算房屋面积时，两个阳台只能按照一半面积约8平方米计算入房屋面积，现阳台实际为封闭阳台，则面积按照100%面积约16平方米计算入房屋面积，导致房屋内部实际使用区域减少，影响了原告使用；2、将南阳台的部分面积和北阳台全部面积作为房间使用，改变了阳台的设计用途，既违反了规划审批，又使房间一面直接经受风雨和日晒，缺少保温功能，并有安全隐患；3、原告购买的是“四房两厅两卫”房屋，而被告的房屋实际为“三房两厅两卫”，与约定不符。被告未经原告同意，无权对房屋内部结构进行改造。综上所述，根据《合同法》第九十四条规定，在履行期限届满前，当事人一方以自己的行为表示不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。根据上述情况，被告已经无法按照合同约定向原告交付房屋，故原告特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉请。 被告安徽融合房地产开发有限公司辩称：一、合同解除的法定条件未成就；二、合同约定的解除条件未成就。双方签订的《商品房买卖合同》中约定的全部合同解除条件均未成就，并且也未达到法定的合同解除条件，因而原告无权解除双方于2018年9月11日签订的《商品房买卖合同》，请求法院在查清事实后，驳回原告的全部诉请。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2018年9月11日，原告李应华（买受人）与被告安徽融合房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的违约合肥市包河区合作化路与龙川路交口东北角观澜花园2幢601室住宅房屋。该合同第三条约定买受人所购商品房的基本情况约定，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准），该商品房阳台是非封闭式，该商品房合同约定建筑面积共132.63平方米，其中套内建筑面积114.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.36平方米。第四条计价方式与价款约定，该商品房单价为每平方米20178.49元，总金额2676273元。第五条面积确认及面积差异处理。第六条付款方式及期限约定，买受人于2018年11月13日前一次性付清全款。第八条交付期限约定，出卖人应当在2019年12月31日前，将取得《建设工程规划许可证》正本，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条约定了规划、设计变更。该合同还对产权登记、房屋交接、保修责任等作出约定。上述合同附件一房屋平面图标示了原告购买的户型为01户型。附件三装修、装饰、设备、交房标准中阳台部分载明南阳台封闭。原告分别于2018年4月16日向被告支付购房定金30000元，于2018年4月21日向被告支付首付款773273元，于2018年11月13日向被告支付剩余购房款1873000元。涉案房屋现已竣工验收，尚未进行装修。2019年3月，原告发现涉案房屋实际户型为“三室两厅两卫”，在精装修时才改造为“四室两厅两卫”；南北两个阳台均为封闭式阳台，且北阳台在精装修时作为卧室的一部分。现双方就上述原告发现的问题未能协商一致，致原告诉讼来院。 另查明，原告购房时，被告销售人员销售人员告知原告涉案房屋户型为“4室2厅2卫2阳台”，并向原告出具的宣传册中标示的户型也为A户型，“4室2厅2卫2阳台，建筑面积约132平方米”。原告提交的对销售大厅的沙盘、信息公示展板、户型模型及样板房的现状保全公证书载明，原告购买的涉案房屋为“A户型，四室两厅两卫，建筑面积约132平方米”。 再查明，根据被告申请调取的合肥市规划信息中心调取的观澜花园2幢6层平面图显示，涉案房屋户型为3室2厅2卫户型。 以上事实，由双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据、户型鉴赏宣传册、观澜花园2幢6层平面图、公证书等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：原告李应华与被告安徽融合房地产开发有限公司于2018年9月11日签订的《商品房买卖合同》等系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定支付了全部购房款2676273元，被告应当按照合同约定的房屋户型交付房屋。结合原、被告双方陈述，现双方确认涉案房屋已竣工验收，尚未装修，目前户型为3室2厅2卫户型；被告申请向合肥市规划信息中心调取的观澜花园2幢6层平面图显示，涉案房屋户型也为3室2厅2卫户型，但原告在购房时，被告销售人员告知原告涉案房屋户型为“4室2厅2卫2阳台”，展示的宣传册中标示的也为A户型，“4室2厅2卫2阳台，建筑面积约132平方米”，且在原告提交的对销售大厅的沙盘、信息公示展板、户型模型及样板房的现状保全公证书载明，原告购买的涉案房屋为“A户型，四室两厅两卫，建筑面积约132平方米”，也即双方约定的涉案房屋应为“4室2厅2卫2阳台”户型房屋。综上，被告已经竣工验收的涉案房屋主体户型结构与双方之间签订的《商品房买卖合同》约定的明显不符，即合同约定的涉案房屋为“4室2厅2卫2阳台”户型，而被告实际按“3室2厅2卫”户型建设，显然违约。此外，双方在《商品房买卖合同》第三条约定该商品房阳台为非封闭式，而在附件三装修、装饰、设备、交房标准中载明的阳台为南阳台封闭。纵观上述对阳台是否封闭在合同中的约定情况看，涉案房屋阳台按照合同约定在主体结构竣工验收时应为非封闭式，南阳台在装修后为封闭式。但被告已经竣工验收的涉案房屋南北阳台均为封闭式，且北阳台在装修后作为其中一间卧室的一部分，也即为没有北阳台。综上，涉案房屋阳台截止主体结构竣工验收时已与双方合同约定的阳台结构发生了根本变化，且在装修后还存在没有北阳台的情形。综上所述，被告已经竣工验收的涉案房屋主体户型结构与双方之间签订的《商品房买卖合同》约定的明显不符，被告试图通过“精装修”将建筑结构为3室2厅2卫户型改造为4室2厅2卫户型，且阳台结构也发生根本变化，违反了其交付双方约定户型结构房屋的主要合同义务，导致原告购买“4室2厅2卫2阳台”户型房屋的合同目的也不能实现，现原告根据我国合同法第九十四条第一款第（二）项、第（四）项等规定要求解除双方签订的合同，符合法律规定，本院予以支持。 被告辩称涉案房屋于2019年12月31日向原告交付房屋，原告起诉日期为2019年4月11日，尚未达到双方约定的交付时间，被告履行合同主要义务的条件未成就，故合同解除的法定条件未成就。本院认为，涉案合同约定的房屋交付时间虽为2019年12月31日前，但双方均认可涉案房屋于2019年3月前已竣工验收，尚未装修，装修前户型为3室2厅2卫户型；且涉案房屋规划平面图中载明的涉案房屋户型也为3室2厅2卫户型，这与被告在向原告出售时告知的户型、展示的宣传册中标示的A户型“4室2厅2卫2阳台”以及原告提交的对销售大厅的沙盘、信息公示展板、户型模型及样板房的现状保全公证书载明的原告购买的涉案房屋为“A户型，四室两厅两卫，建筑面积约132平方米”明显不符，且阳台结构也发生根本变化，已经违反了其交付双方约定户型结构房屋的主要合同义务，导致原告购买“4室2厅2卫2阳台”户型房屋的合同目的不能实现。无论被告如何装修，也不可能改变涉案房屋的主体户型结构，被告企图通过装修将3室2厅2卫户型改造成“4室2厅2卫2阳台”户型房屋，必然违反双方合同约定，故根据我国合同法第九十四条第一款第（二）项、第（四）项等规定，合同解除的法定条件已经成就，原告有权要求解除合同，这与涉案房屋是否已经实际交付无关，被告该辩称，本院不予支持。此外，被告单方根据附件一房屋分层图认为从图纸上看，阳台用实线画出，实线代表封闭，南北阳台均为封闭式，但被告并未提供任何证据予以佐证，本院不予支持。被告辩称出现上述三处阳台是否封闭约定不明确系被告工作人员提交错误或者房管部门审核错误，也未提供证据予以证明，且与事实、常理不符，本院也不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 解除原告李应华与被告安徽融合房地产开发有限公司于2018年9月11日签订的《商品房买卖合同》。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告安徽融合房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  周文生 二〇一九年七月十一日 书记员  何 盼 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。