广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初3050号 原告：张军，男，1980年3月15日出生，汉族，住湖北省洪湖市。 被告：雷瑞君，女，1962年4月9日出生，壮族，住广西崇左市江州区。 委托诉讼代理人：何凯潮，广西广合律师事务所律师。 原告张军与被告雷瑞君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日受理后，依法适用简易程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告张军，被告雷瑞君的委托诉讼代理人何凯潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张军向本院提出诉讼请求：一、被告因逾期交房支付原告违约金6448元（违约金计算方式：从2018年9月4日收到银行发放的贷款三日内即2018年9月7日起至2018年10月1日实际交付之日，按总房款作为基数，每日万分之四计算）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月7日，原、被告签署了《房地产买卖合同》，合同约定原告购买被告个人名下南宁市兴宁区民生路131号绿都商厦商住楼1308号房产，总房价款为人民币620000元整，签约当日支付定金30000元整，本买卖合同约定卖方(被告)收到买方(原告)贷款款项多于房屋所剩应付尾款，三日内支付给买方，并将该房屋物业管理费、水、电等费用缴清交付买方使用，卖方未按约定期限交付按该物业成交价每日万分之四向买方支付逾期交房违约金。被告(卖方）2018年9月4日收到原告(买方)总房款，但2018年10月1日才交房给原告使用，延期交房26天，需赔偿原告违约金人民币6448元整。 被告雷瑞君辩称：1、原告以其名义及以他人名义一共购买了相连的两套房，房屋在出售前已出租，且承租人将两套房打通，由于两套房的银行按揭手续办理进度不一致，原告以其名义购买的涉案房屋的银行按揭手续先于2018年9月4日办理完毕，而原告以他人名义购买的另一套房屋的银行按揭手续后于2018年9月28日办理完毕，因此原、被告协商将涉案房屋的交房时间变更为另一套房屋的银行按揭手续办理完毕之后。虽然被告于2018年10月1日才交接房屋，但由于当时接近国庆，且被告需联系租客将房屋清空，故该交接时间属于合理的准备期间，因此被告未逾期交房，原告主张的逾期交房违约金无依据。2、如法院认定被告应付违约金，原告主张的违约金标准过高，被告认为应按日万分之一计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实： 2018年6月7日，原告张军（买方）与被告雷瑞君（卖方）、广西全能房地产营销策划有限公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》，约定：卖方向买方出售位于南宁市兴宁区（以下简称1308号房），建筑面积为79.75平方米，该房产处于抵押状态，卖方同意买方申请二手房按揭贷款审批通过后10个工作日内，卖方向抵押权人申请提前结清贷款及办理相关手续；合同第三条第3款约定：买卖双方交房时间约定在收到总楼款三个工作日内交付物业给买方使用；合同第四条第4款约定：卖方未按约定期限将物业交付买方使用的，每逾期一日，按该物业成交价万分之四向买方支付逾期交房违约金，买方未按约定支付房款的，每逾期一日，须按所拖欠房款的万分之四向卖方支付违约金；房屋成交价为620000元，买方选择商业贷款方式支付房价款，定金30000元为第一部分楼款，买方须于签署该合同时向卖方支付，首期款20000元为第二部分楼款，卖方同意买方申请二手房按揭款审批通过后七个工作日内，卖方向抵押权人申请提前结清贷款及办理相关手续，买方将首期款（不含定金）转入卖方银行账号并作为卖方用于银行提前还款解押使用，款项到账后即视为卖方已收取相应楼款，其余不足的解押款由卖方支付；尾期款570000元为第三部分楼款，卖方配合买方申请二手房按揭贷款，买方申请按揭贷款审批通过后，买方依法缴纳过户税费，在卖方过户给买方后出过户受理单领取新不动产权证当日，须到房产局相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续完成并领取他项权证后，由买方按揭贷款银行直接划款给卖方指定银行账户；如银行批准的贷款金额多于买方申请的贷款金额，二者相差金额，卖方在收到总楼款三日内支付给买方。该合同还对其他事项进行了约定。原告于2018年6月7日向被告交付购房定金30000元、于2018年7月18日交付购房款20000元、于2018年9月4日以银行贷款形式向被告雷瑞君支付购房款600000元。2018年8月20日，被告雷瑞君将涉案1308号房过户登记至原告张军名下。2018年10月1日，被告向原告退还多收取的购房款30000元，同时出具《收款收据》载明其收到原告交来购买涉案1308号房购房款570000元。同日，双方办理涉案1308号房的交接手续。原告以被告逾期交付涉案1308号房为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明：2018年6月8日，原告张军（买方）与雷少君（案外人、卖方）签订一份《房地产买卖合同》，约定卖方向买方出售位于南宁市兴宁区（以下简称1309号房），该合同内容与本案所涉合同约定一致。该房于2018年8月30日过户登记至刘晓星（案外人）名下。买方于2018年9月28日以银行贷款形式支付剩余购房款600000元。原告张军以买方名义于2018年10月1日与被告雷瑞君、案外人雷少君办理涉案1308号及该1309号房的交接手续。 2018年6月23日，雷瑞君、雷少君（出租方）与王利鑫（案外人、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定出租方将上述1308号、1309号房出租给承租方，租赁期限自2018年7月1日至2020年6月30日，交付时间为2018年7月1日。 本案庭审时，原、被告双方均确认原告张军曾于2018年9月19日向雷瑞君发送短信，内容为：“雷姨您消消气，您说等小雷姨那套放款了跟我交接，一分不少的全退给我，不扣我的钱，如果是的我可以答应您等小雷姨的那套房款了，再办交接”，原告认可该短信中的“小雷姨”指的是案外人雷少君；原告认可其知悉雷瑞君、雷少君将上述房屋对外出租的情况，且认可其购买房屋现场查看时已发现1308号、1309号房打通连成一个大房间。 本院认为：本案所涉《房地产买卖合同》系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性禁止规定，应为合法有效，双方应依约履行。本案中，双方的争议焦点为双方在合同履行过程中是否协商一致变更了交房时间。本院认为，按照双方签订《房地产买卖合同》第三条第3款“买卖双方交房时间约定在收到总楼款三个工作日内交付物业给买方使用”的约定，被告应在2018年9月4日收到原告以银行贷款形式支付的剩余购房款之日起三个工作日即2018年9月7日前交付房屋，但综合本案的实际情况，原告以买房人的名义同时与两个不同的卖房人签订内容一致的《房地产买卖合同》，约定购买涉案1308号房及1309号房，原告买房前现场查看时发现1308号、1309号房已打通相连形成一个大房间，且改造后的房屋已对外向同一承租人出租，故从房屋的现实改造情况来看，部分交房的行为并不现实；两份《房地产买卖合同》虽然约定内容一致的合同权利义务，但未对两套房屋的银行贷款放款时间不一致从而导致交房时间不一致的情况进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，对于上述事项应结合其他证据或交易习惯确定，从被告提交原告向雷少君发送的短信内容可知，由于1309号房的银行贷款放款手续延迟，导致依据《房地产买卖合同》的约定下两套房屋的约定交房时间不一致，原告在与卖房人协商的过程中同意将1308号房的交房时间延至1309号房的银行贷款放款之后，可证实双方合意变更交房时间的事实，且两套房屋同时交房亦符合房屋改造后的客观情况；原告主张其以被告将租户交付的房屋押金、房屋租金退给原告作为其同意变更交房时间的附条件，并主张被告提交的短信内容不全面、断章取义，但其对此未能充分举证，故本院对原告的该主张不予采纳。综上，综合本案客观情况及证据，被告主张原、被告协商变更1308号房的交房时间，变更后1308号房的交房时间与1309号房的交房时间相同，本院予以采信。 1309号房的银行贷款放款时间为2018年9月28日，故按照该房所涉的《房地产买卖合同》约定，该房的交付时间亦为“收到买房人以银行贷款形式支付的剩余购房款之日起三个工作日”，故该房及本案所涉1308号房的交房时间亦应按照该约定，而事实上，原告张军以买房人的名义于2018年10月1日接收了上述两套房屋，未超出上述约定，故被告在本案中向原告交付1308号房不构成逾期交房。原告以被告逾期交房的事实主张逾期交房违约金，本院不予支持。至于原告主张被告未将租户押金退还的问题，属于另一租赁法律关系所涉的权利义务，租户是否退还押金、是否交付租金等问题应在另一租赁法律关系中处理，双方可对该问题另案再主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张军的诉讼请求。 案件受理费25元，由原告张军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农行南宁分行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 农慧兰 二〇一九年七月十七日 法官助理 韦 娜 书 记 员 张 惠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。