四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终721号 上诉人（原审被告、反诉原告）：唐宇，男，1978年4月16日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 上诉人（原审被告、反诉原告）:邹雪，女，1980年5月20日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王俊，四川理光律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：泸州立鑫房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区南光路**国泰碧绿华庭玫瑰**附**，统一社会信用代码91510504570728079J。 法定代表人：赵平，总经理。 委托诉讼代理人：周锋，四川五月花律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李强，四川五月花律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：泸州天立物业有限公司，住所地四川省，住所地四川省泸州市龙马潭区南光路********，00000014484。 法定代表人：胡新杰，董事长。 委托诉讼代理人：周锋，四川五月花律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李强，四川五月花律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林强，男，汉族，1982年4月17日出生，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：代玉，四川康乾律师事务所律师。 上诉人唐宇、邹雪、上诉人泸州立鑫房地产开发有限公司（以下简称“立鑫房产公司”）、上诉人泸州天立物业有限公司（以下简称“天立物业公司”）因与被上诉人林强房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2017）川0504民初2835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。于2019年6月17日组织双方进行了听证，上诉人唐宇、邹雪的委托诉讼代理人王俊，上诉人立鑫房产公司、天立物业公司的委托诉讼代理人周锋、李强，被上诉人林强的委托诉讼代理人代玉到庭参加听证。本案现已审理终结。 上诉人唐宇、邹雪的上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回林强对唐宇、邹雪的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，导致林强经营餐饮期间被行政机关责令关闭的原因不是涉案房屋无排烟设施，而是林强经营了产生油烟的餐饮项目；2、林强在签订租赁合同时，肯定也会对门市进行了解，门市墙体并无突出物，也没有排烟口，房屋无排烟设施，无需上诉人告知；3、2018年2月11日，各方当事人与资产评估人员一起查勘了现场，评估基准日应当是该日，而评估机构却以2017年9月5日确定为评估基准日错误，该日期尚未现场查勘，如何确定资产的名称、数量、成新率等，其评估价值总额必然也存在错误；4、林强支付给上诉人唐宇、邹雪的租金，是上诉人的合法收入，不是所谓的损失；5、一审法院适用法律错误。故请求二审法院依法改判。 上诉人立鑫房产公司的上诉请求：撤销一审判决第五项，改判驳回林强对立鑫房产公司的诉讼请求。事实与理由：1、林强在无排烟设施的门市里经营产生油烟的餐饮项目是导致被行政机关责令关停的原因；2、立鑫房产公司在出售涉案房屋给唐宇、邹雪时，在《交房标准》中已经明确，该门市没有排烟设施，作为该门市的出卖人已经对买受人尽到了告知义务，没有义务还要向承租人告知；3、2018年2月11日，各方当事人与资产评估人员一起查勘了现场，评估基准日应当是该日，而评估机构却以2017年9月5日确定为评估基准日错误，该日期尚未现场查勘，如何确定资产的名称、数量、成新率等，其评估价值总额必然也存在错误；4、林强支付给上诉人唐宇、邹雪的租金，是唐宇、邹雪的合法收入，不是所谓的损失；5、一审法院适用法律错误。请求二审法院依法改判。 上诉人天立物业公司的上诉请求：撤销一审判决第四项，改判驳回林强对天立物业公司的诉讼请求。事实与理由：天立物业公司为案涉门市提供物业服务，对林强没有“涉案房屋无排烟设施，存在用途限制”的告知义务，且林强在装修涉案房屋时明知涉案房屋无排烟设施，在林强正常装修的情况下，天立物业公司无理由通知或阻止其中止装修，天立物业对林强没有管理和告知义务。天立物业公司的其他上诉理由与上诉人立鑫房产公司一致。 被上诉人林强辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持；2、唐宇、邹雪、立鑫房产公司、天立物业公司对林强租用的房屋具有不得从事餐饮的行为是明知的，但在签订合同到装修使用整个过程，均没有人告知，以减少损失，因为林强没有尽到审慎义务，所以一审判决也让林强承担了30%的责任；3、鉴定报告根据市场价格及折旧率出具，客观真实；4、自2017年9月6日起，林强虽然没有将涉案房屋交还唐宇、邹雪，但也没有使用，系因为了一审鉴定需要，并非林强个人主观强制占有房屋不退还，造成交付不适租这一部分房屋租金作为损失，由过错方共同承担符合法律规定，请求驳回全部上诉请求。 上诉人唐宇、邹雪与上诉人立鑫房产公司、上诉人天立物业公司均赞同对方的上诉理由。请求二审法院撤销原判，并依法予以改判，支持各上诉人的上诉请求。 林强向一审法院起诉请求：1、依法解除林强与唐宇、邹雪于2016年10月23日签订的《门市租赁合同》；2、判令唐宇、邹雪支付林强违约金30000元，退回林强交纳的保证金10000元；3、判令唐宇、邹雪及立鑫房产公司、天立物业公司赔偿林强装修损失140000元、天然气安装配套费用7435元、实施设备费用35106元、残余食品原料损失4000元、停业整顿期间房租及工人工资损失20300元、2017年8月营业损失32850元，合计239691元；4、本案诉讼费由唐宇、邹雪及立鑫房产公司、天立物业公司承担。 唐宇、邹雪一审反诉请求：1、判令林强支付2017年9月1日至11月30日三个月的租金13800元；2、诉讼费用由林强承担。 一审法院认定事实：林强与唐宇、邹雪于2016年10月23日签订《门市租赁合同》，约定：唐宇、邹雪将其所有的泸州市龙马潭区天立.外滩1号106号门市（套内建筑面积44.38平方米）租赁给林强合法经营使用，用途为经营餐饮；租赁期为5年，即从2016年12月1日至2021年11月30日止；租金第一年每月4600元，第二年至第三年每月5000元，第四年每月5300元，第五年每月5500元；林强向唐宇、邹雪交纳房屋租赁保证金10000元；双方须信守合同，任何一方违反合同约定，则由违约方补偿守约方违约金3万元；及其他合同事项。合同签订后，林强向唐宇、邹雪交纳保证金1万元，并使用该门市，用于经营餐饮，取名“外滩面庄”。林强将涉案房屋租金交纳至2017年8月31日，即从2017年9月1日起林强未再支付房屋租金。 2017年8月14日，泸州市城市管理行政执法局向林强作出《责令（限期）改正通知书》，认为林强涉嫌在未配套设立专用烟道的外滩一号小区6号楼下新建产生油烟的餐饮服务项目，违反《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的规定，并责令林强于2017年9月4日前对上述问题进行改正。 2017年9月5日，泸州市城市管理行政执法局龙马潭区分局等四家单位下达《依法关闭外滩小厨等六家违法经营餐饮单位的通告》，该通告要求含林强经营的“外滩面庄”在内的6家餐饮房屋及个体餐饮经营户“自本通告之日起，立即停止生产经营活动，并在20日内自行搬离并拆除生产经营设备设施”。 一审法院另查明，泸州市龙马潭区环境保护局曾于2015年1月14日对立鑫房产公司作出《关于对外滩一号（二期）房地产开发建设项目环境影响报告书的批复》，其中载明“二、……(二)落实大气污染防治措施。……本项目为城市居民住宅或者以居民居住为主的商住楼，不得新建产生油烟污染的餐饮服务经营场所。……”其后，立鑫房产公司在与唐宇、邹雪签订的《天立外滩一号商品房买卖合同补充协议》中附有《房屋交房标准》，列明“……8、本小区6号、7号楼商业位于住宅底层及二层，且无排烟设施，禁止作有排烟、排废气要求的经营内容。……”。该协议落款时间为2016年9月19日。另，天立物业公司曾与邹雪签订《前期物业管理服务合同》及《房屋装饰装修管理协议》，约定了双方权利义务、物业服务内容、房屋装饰装修相关程序及要求等。 本案一审审理过程中，经林强申请，一审法院委托四川长江资产评估有限公司对林强装饰装修及其余资产损失情况进行评估鉴定。该公司于2018年5月31日作出《资产评估报告》，以2017年9月5日为评估基准日，载明林强租赁房屋室内配套设施设备、器材评估净值为28938.35元，装饰装修评估净值为29255.24元。林强为此支付鉴定费5000元。 2018年7月3日，在该案一审庭审中，林强与唐宇、邹雪均同意自行协商办理可移除物品并交接房屋，且同意若林强办理可移除物品，应将已搬离物品价值在林强主张的损失认定中予以扣除。2018年8月28日，双方完成涉案房屋交接，并向一审法院提交交接清单。该交接清单由林强及唐宇签字，明确对于评估报告上室内设施设备、器材清查评估明细表第1页1至13项、第二页14至23项及第三页第31项所列物品已完成搬离。已搬离物品评估净值为21574.71元。 一审法院认为：当事人的民商事行为，以诚实信用为基本原则，根据各方当事人过错以及交付物的瑕疵来厘定各方应承担的责任。根据已查明事实，林强租用涉案房屋经营餐饮期间，因房屋无排烟设施被行政机关责令关闭，导致合同目的不能实现，造成林强相关损失。在本案一审审理过程中，林强与唐宇、邹雪已于2018年8月28日自愿完成涉案房屋交付和接收，自行终止了合同的履行，故对林强关于解除该《门市租赁合同》主张，一审法院不再评议。对于无争议的部分，一审法院予以确认，现主要围绕本案主要争议焦点，一审法院评议如下： 一、林强，唐宇、邹雪及立鑫房产公司、天立物业公司的责任认定 本案中，涉案房屋无排烟设施，导致林强经营餐饮期间被行政机关责令关闭，造成相关损失。一审法院认为，首先，林强作为餐饮经营者，应具备相关的餐饮从业知识，应尽到一定审慎义务，在签订房屋租赁合同前应对房屋是否能用于经营餐饮进行基本的了解和判断，同时也应按照环境影响评价相关法律规定，进行环境影响自查和登记备案，及时止损，但林强疏于了解，故一审法院认为，林强对产生的损失应自行承担部分责任。其次，唐宇、邹雪作为房主，明知涉案房屋无排烟设施，禁止作有排烟、排废气要求的经营内容，但未告知林强租赁房屋的用途限制，且在明知林强租房屋用于经营餐饮的情况下，仍与林强签订《门市租赁合同》，存在过错，对于林强的相关损失依法应承担赔偿责任。再次，立鑫房产公司及天立物业公司作为该门市的开发者和管理者，明晓涉案房屋无排烟设施，存在用途限制，但却仍未及时将该情况告知林强，是造成相关损失的最初始原因，在林强装修用于餐饮业时，也未及时通知或制止林强中止装修，及时止损。立鑫房产公司和天立物业公司没有尽到一个善良管理人和知情人的责任，放任林强损失的发生，立鑫房产公司和天立物业公司的行为与唐宇、邹雪的行为共同造成了林强的相关损失。结合本案实际，一审法院酌情确认，对于林强已产生的损失，由唐宇、邹雪共同承担35%的赔偿责任，天立物业公司承担20%的赔偿责任，立鑫房产公司承担15%的赔偿责任，其余30%损失责任由林强自行负担。 二、关于唐宇、邹雪反诉租金问题 对于唐宇、邹雪反诉房租，一审法院认为，虽然林强在所租商铺的经营于2017年9月5日被政府部门责令关闭，但其仍然占用着所租商铺至2018年8月28日，在此期间的房租林强应当继续支付，故对唐宇、邹雪反诉林强支付2017年9月1日至2018年6月30日的租金48800元，一审法院依法予以支持。 三、林强诉请主张具体损失认定 对于林强主张的各项损失，一审法院认定如下：（1）装饰装修部分的损失确已产生，但对装修人工工资开支，林强不能明确具体金额，同时缺乏证据证明，故一审法院按评估报告书所载明评估净值金额进行认定，即29255.24元。（2）对于室内设施设备、器材损失部分，一审庭审中已明确告知双方，对林强主张的损失认定应扣除可搬离或已搬离物品的价值。现林强已自行对相应可移除设施设备、器材进行搬离，对于已搬离部分物品价值应在总评估净值里予以扣除，结合评估报告，对于不能移除部分价值确定为7363.64元。此外，评估公司已对天然气安装相关费用进行评估，并纳入上述室内设施设备、器材相关项目，故不再重复认定。（3）对于残余食品，因属于可搬离物品，林强可另行处理，故不应认定为损失。（4）对于林强主张整顿期间即2017年8月的工人房租及人工工资20300元，因林强系因新建排放油烟的餐饮项目且未配套设立专用烟道，故被相关政府部门责令改正，但并未责令停业，林强支付当月工人工资属于经营过程中的正常开销，林强以此作为损失主张欠缺事实和法律依据，故一审法院不予认定。（5）对于林强主张32850元营业损失，因林强未提供相关证据予以证明，对于该损失金额无从认定，应自行承担举证不能的法律后果。（6）鉴定费5000元，林强提交了正式发票予以证明，各方当事人对此均无异议，一审法院予以确认。（7）林强组织的租金损失48800元。林强将应支付租金作为损失进行主张，结合本案实际，一审法院认为，唐宇、邹雪反诉林强应支付的2017年9月6日至2018年6月30日的租金，合计48033.33元（保留小数点后两位），属于林强损失，依法予以确认，而对于2017年9月1日至5日租金766.67元，应由林强负担。 综上，林强实际损失确认为89652.21元。即对林强该损失，林强负担26895.67元（89652.21元×30%保留小数点后两位），唐宇、邹雪负担31378.27元（89652.21元×35%保留小数点后两位），天立物业公司负担17930.44（89652.21元×20%保留小数点后两位），立鑫房产公司负担13447.83元（89652.21元×15%保留小数点后两位）。 四、保证金及违约金问题 本案中，唐宇、邹雪确已收到林强交纳的10000元保证金，因双方已办理房屋交接，终止了《门市租赁合同》的履行，根据合同约定及相关法律规定，唐宇、邹雪应退还林强保证金，一审法院对该诉讼主张予以支持。另，对于林强主张唐宇、邹雪支付违约金30000元，因涉案房屋因未安装排烟通道而用作餐饮经营，被政府相关部门责令关闭，双方均存在过错，林强要求唐宇、邹雪支付违约金于法无据，故一审法院不予支持。 综上，对于双方合理部分的诉讼请求，一审法院依法予以支持。经本院审委会研究决定，依照《中华人民共和国民法总则》第二十八条（二）项、第三十四条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、唐宇、邹雪于本判决生效之日起十五日内退还林强保证金10000元，并赔偿林强31378.27元；二、林强于本判决生效之日起十五日内支付唐宇、邹雪48800元；三、上述一、二判项所列款项经品迭后，林强尚应支付唐宇、邹雪7421.73元；四、泸州天立物业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿林强17930.44元；五、泸州立鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿林强13447.83元；六、驳回林强的其余诉讼请求。本诉案件受理费5702元，由林强负担4091元，唐宇、邹雪负担809元，由泸州天立物业有限公司负担458元，由泸州立鑫房地产开发有限公司负担344元；反诉案件受理费1020元，由林强负担。 本案二审审理过程中，各方当事人均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实与一审法院经审理查明的案件事实一致。本院对一审法院经审理查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、立鑫房产公司和天立物业公司应否对林强的损失承担赔偿责任；二、一审对林强损失的认定是否正确。 第一，关于立鑫房产公司和天立物业公司应否对林强的损失承担赔偿责任的问题。上诉人立鑫房产公司和天立物业公司均认为其并非租赁合同关系相对人，且并不存在过错，不应对林强的损失承担赔偿责任。经审查，被上诉人林强的损失系因其租赁了无烟道的商铺，按相关规定不能从事餐饮行业，致使其合同目的无法实现而产生。而立鑫房产公司和天立物业公司并非租赁合同相对人，对林强的租赁行为和租赁目的均无权干涉，也无需对林强承担租赁合同的相关义务。林强要求立鑫房产公司和天立物业公司赔偿损失的主张，没有事实和法律依据，不应支持。讼争商铺无烟道是客观存在的事实，林强无需他人告知也应知晓，林强在租赁该商铺时未尽审慎注意义务，存在过错。且林强从事餐饮行业在明知租赁商铺无烟道的情况下进行租赁并装修、经营，过错较大，应对其损失承担主要责任。出租人唐宇、邹雪明知林强租赁商铺的目的系从事餐饮经营，将无烟道的商铺向其出租会导致其合同目的无法实现，却放任该损害结果发生，其行为存在过错，应对林强的损失承担次要责任。本院根据双方过错大小，酌定由出租人唐宇、邹雪对林强的损失承担40%的赔偿责任，剩余60%由林强自行承担。 第二，关于林强的损失应如何确定的问题。上诉人认为，评估报告确定的评估基准日早于现场查看时间，该报告结论不能作为定案依据，且林强经营的面馆关闭后的租金不属于林强的损失，不能用于分摊。首先，四川长江资产评估有限公司将评估基准日定为2017年9月5日，是因泸州市城市管理行政执法局龙马潭分局、泸州市龙马潭区环境保护局、泸州市龙马潭区工商行政管理局关于依法关闭外滩小厨等六家违法经营餐饮单位的通告载明日期为2017年9月5日。自此以后，林强经营的“外滩面庄”等餐饮单位并未继续营业，不存在对装饰装修的明显损耗，评估单位以此为基准日确定装修损失并无不当。其次，林强于2017年9月5日被责令关闭后，租赁双方并未及时解除合同并腾交房屋，该商铺仍处于占用状态，故林强经营的“外滩面庄”被责令关闭后至双方移交房屋期间产生房屋租金作为此次租赁行为产生的损失，由合同双方予以分摊并无不当。因此，一审认定林强的实际损失为89652.21元，本院予以确认。按照上述责任比例分摊，唐宇、邹雪应承担35860.88元（89652.21元×40%保留小数点后两位），其余损失由林强自行承担。 综上所述，上诉人泸州立鑫房地产开发有限公司、泸州天立物业有限公司的上诉理由部分成立。一审法院认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省泸州市龙马潭区人民法院（2017）川0504民初2835号民事判决； 二、上诉人唐宇、邹雪于本判决生效之日起十五日内退还被上诉人林强保证金10000元，并赔偿被上诉人林强35860.88元； 三、被上诉人林强于本判决生效之日起十五日内支付上诉人唐宇、邹雪租金48800元； 四、上述二、三判项所列款项经品迭后，被上诉人林强还应当支付上诉人唐宇、邹雪2939.12元； 五、驳回被上诉人林强在本案中其他诉讼请求。 一审案件受理费5702元，由被上诉人林强负担3421元，由上诉人唐宇、邹雪负担2281元，反诉案件受理费1020元，由被上诉人林强负担；二审案件受理费1406元，由上诉人唐宇、邹雪负担562元，被上诉人林强负担844元。 本判决为终审判决。 审判长 钟 洁 审判员 曹天全 审判员 李 平 二〇一九年七月二十九日 书记员 毛 林