安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖05民终791号 上诉人（原审被告）：马鞍山万达广场投资有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区经济开发区九华西路**佳达科技园**。 法定代表人：于修阳，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马继铭，安徽峭正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋娟，安徽峭正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：管林芳，女，汉族，1984年7月17日出生，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：王熙伟，安徽长城律师事务所律师。 上诉人马鞍山万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人管林芳房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2019）皖0504民初291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万达公司上诉请求：撤销一审判决第一项并依法改判。事实和理由：一审法院认定事实错误，本案的违约责任应当由管林芳承担，即便房屋买卖合同不能继续履行，也应当由管林芳承担违约责任后退还剩余房款。双方签订的《认购协议》明确约定，如管林芳未带齐约定资料或者未交纳全部购房款，或因其它管林芳原因导致双方未能在约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，管林芳构成违约，万达公司有权解除本认购协议，在不通知管林芳的情况下另行销售商品房，且没收管林芳所付定金，管林芳无任何异议，自行承担因此遭受的损失；管林芳保证不以《商品房买卖合同》条款没有理解，无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由为由，解决或者拖延签订商品房买卖合同及相关文件，否则视为管林芳违约。《认购协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按此履行各自的责任和义务，即便管林芳不愿意签订《商品房买卖合同》及补充协议，也构成违约，万达公司有权没收定金2万元。 管林芳辩称，按照万达公司的上诉逻辑，只要签订了《认购协议》，就必须签订《商品房买卖合同》。从双方签订的《认购协议》性质来看，其只是一个要约邀请、预合同，为将来签订《商品房买卖合同》所做的基础，而非签订了《认购协议》就必然要签订《商品房买卖合同》。管林芳在本案中始终遵守诚信原则，在签订《认购协议》后就与万达公司进行了商谈，也表示愿意购买房屋，但万达公司提出了附加条件，要求管林芳另签一份《补充协议》。管林芳在阅读了《补充协议》后，认为该协议加重了自己的责任，免除了万达公司的义务，系霸王条款，此时，万达公司称如不签订《补充协议》，就不与管林芳签订《商品房买卖合同》，并不退预付款，导致了本案纠纷的发生。综上，本案的过错方在万达公司，其应当返还预付款并承担相应的利息。 管林芳向一审法院起诉请求：1.判令万达公司返还预收的购房款308491元，并按人民银行同期贷款利率支付自2018年10月29日起至实际付清之日止的利息；2.案件诉讼费用由万达公司承担。 一审法院认定事实：2018年10月，管林芳与万达公司签订《认购协议》，约定：1.签订本协议前，万达公司已向管林芳出示并在销售现场公开展示了下述文件，并已按管林芳要求作出合理说明，管林芳确认已详细阅读并充分理解下述文件，并保证不以《商品房买卖合同》（含附件及补充协议）条款没有理解、无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由为由，拒绝或拖延签订商品房买卖合同及相关文件，否则视为管林芳违约，按协议第六条第一款的约定处理，万达公司有权解除本认购协议，有权在不通知管林芳的情况下另行出售该商品房，且有权没收管林芳所付定金，管林芳自行承担因此遭受的全部损失；2.管林芳自愿认购位于本项目28-1204号商品房，该商品房建筑面积约为121.16平方米，具体面积数据以双方签订的商品房买卖合同约定为准，实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准，该商品房按建筑面积计算购房款，单价为8411元/平方米（建筑面积），购房款总价为1019063元；3.管林芳在签订本协议同时向万达公司交纳定金2万元，商品房买卖合同订立后，管林芳所支付的定金转为该商品房购房款的组成部分；4.管林芳需在签订本协议之日起7日内，即应于2018年10月31日前，持本认购协议原件、定金（发票）收据原件、签订商品房买卖合同资料原件、万达公司要求的其他手续资料及全部购房款（如未按揭贷款或分期付款购房，则为首期房款）到营销中心，在向万达公司交纳全部购房款（如为按揭贷款或分期付款购房，则为首期房款）及其他全部款项后，与万达公司签订商品房买卖合同及相关文件。 《认购协议》签订后，管林芳在《预售合同》上签字，但万达公司未在《预售合同》上签字或加盖公司公章。该《预售合同》约定：1.商品房位于雨山区，预测建筑面积121.16平方米，套内建筑面积96.45平方米，公摊面积24.71平方米；2.房价按建筑面积计算价款，单价为8158.56元，总价款为988491元；3.付款方式，签订合同前，买受人已经向出卖人支付定金5万元，于合同签订时抵作商品房价款，采用商业贷款方式付款，买受人应于2018年10月29日前支付首期房价款308491元，余款680000元向按揭银行申请贷款支付；4.商品房交付条件，（1）该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，（2）该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，（3）出卖人已取得了该栋房屋的《新建住宅符合交付使用条件证明书》（不包括纯商业经营用房），该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；5.商品房相关设施设备交付条件，（1）交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。供水、排水设施铺设到户，（2）交付时纳入城市供电网络并正式供电，电在该商品房交付时达到使用条件，（3）交付时燃气管道已敷设到户，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，（4）电话通信交付时线路敷设到户，（5）有线电视交付时线路敷设到户，（6）宽带网络交付时敷设到户，以上（1）、（2）项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；（3）-（6）项需要买受人自行办理开通手续。交付条件还规定了其他配套设施及交付时间、标准及违约金条款；6.交付时间和手续：出卖人由应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房；7.本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。 《认购协议》签订后，管林芳陆续向万达公司支付了定金及购房款合计308491元，万达公司于2018年10月29日向管林芳出具《收款收据》一份，载明万达公司预收管林芳28栋1204室购房款308491元。管林芳在《预售合同》上签字后，万达公司要求管林芳与其必须签署《补充协议》，该协议内容为：1.关于房屋交付的补充约定，（1）由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，万达公司会在《入伙通知书》中建议买受人办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。该房屋的具体交付时间以万达公司发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，买受人对此无异议，（2）双方一致同意，将《预售合同》中房屋的交付条件变更为，万达公司取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件，（3）该房屋在交付时水、电达到使用条件（含临时水、电），因政府配套的市政管线施工延迟或项目周边市政配套不齐全等原因造成该房屋水、电无法达到正常使用条件的，万达公司无需承担违约责任，买受人承诺不因此拒绝接受该房屋；2.关于配套设施设备的补充约定，该房屋上述电力设施、自来水设施、电话通信等设施如在该房屋交付时未能达到使用条件，双方一致同意按以下方式处理：万达公司继续采取措施以使上述设施达到条件，但买受人不因此要求出卖人承担违约责任或赔偿责任。管林芳认为该《补充协议》免除了万达公司应当承担的义务，不同意签订，万达公司认为按照《认购协议》约定必须签订，双方协商不成，以致成讼。 一审法院认为，案件争议的焦点在于《认购协议》的性质及效力、《预售合同》是否成立，以及管林芳请求万达公司返还购房款308491元并支付自2018年10月29日起至付清之日止的资金占用期间的利息是否于法有据，管林芳是否应当承担违约责任。 第一，关于《认购协议》的性质及效力的问题。案涉《认购协议》系为将来双方签订《预售合同》所作的准备，性质上属于预约合同，《预售合同》为本约合同。关于《认购协议》中约定买受人将来必须签订《补充协议》的效力问题，应当要审查该《补充协议》的合法性及合理性，买受人并不是必须要签订。 第二，关于案涉《预售合同》是否成立的问题。根据《预售合同》的约定，合同自双方签字或盖章之日起生效，案涉房屋出卖人万达公司因买受人管林芳不愿意签署《补充协议》，而不同意签订《预售合同》，鉴于双方未就签订合同达成一致的意思表示，且《认购协议》只是预约合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的可以认定为商品房买卖合同的条件，故《预售合同》尚未成立。 第三，关于万达公司应否返还购房款并支付资金占用期间的利息以及管林芳是否应当承担违约责任的问题。万达公司应当返还购房款并支付资金占用期间的利息，管林芳不应当承担违约责任。理由如下：从本案查明的事实来看，造成双方合同不能签订的主要原因在于，万达公司认为依据《认购协议》的约定，管林芳在签订《预售合同》的同时必须要签订《补充协议》，否则构成违约，需要承担违约责任，管林芳同意签订《预售合同》，并且也实际签订了《预售合同》，但是管林芳认为该《补充协议》免除了万达公司的主要责任，排除了自己的主要权利，因此不同意签署《补充协议》。《补充协议》应当是双方在平等协商、自愿、公平、诚实信用原则的基础上对《预售合同》的变更或者补充达成的一致意见，但是《补充协议》对商品房交付的时间、交付条件、交付时配套设施（包括水、电、电话通信）等《预售合同》约定的主要条款进行了变更，免除了万达公司的责任，加重了管林芳的责任，排除了管林芳主要权利，根据合同法规定，这些格式条款系无效，严重侵害了管林芳的合法权益，万达公司要求管林芳签订该《补充协议》既不合法，也不合理，据此，万达公司在合同缔约过程中没有遵循自愿、公平、诚实信用原则，存在过错，构成缔约过失，而管林芳对于合同的不能成立不存在过错，管林芳在缔约过程中履行了自己应尽的合同义务，管林芳请求万达公司返还购房款并支付资金占用期间的利息于法有据，予以支持。 综上所述，管林芳请求万达公司返还预收的购房款308491元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2018年10月29日起至实际付清之日止的利息，有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第三十二条、第四十条、第四十二条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，并参照《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：万达公司应当于判决书生效之日起十日内返还管林芳预收购房款308491元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2018年10月29日起至实际付清之日止的利息。案件受理费减半收取计2964元，由万达公司负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。 二审确认一审查明的事实。 根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：万达公司是否应当返还管林芳购房定金及预付款，并承担相应利息。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，管林芳与万达公司先签订了《认购协议》，后管林芳在《预售合同》中签字，但因其不愿在《补充协议》中签字，万达公司拒绝在《预售合同》中盖章，应当认定双方就案涉房屋买卖事宜未达成一致意见，后虽经协调但双方仍未能达成一致意见，应认定双方之间未成立房屋买卖合同关系，故万达公司应当返还其收取的房屋预付款。对于双方争议的2万元定金，万达公司认为根据《认购协议》的约定，因管林芳原因未能签订商品房买卖合同的，其有权没收定金，但是，从本案查明的事实来看，管林芳在《认购协议》签订后陆续向万达公司支付了定金及购房款308491元，并且在《预售合同》中签字，可见其积极履行了签订合同的准备义务。万达公司提供的《补充协议》内容超出了《认购协议》及《预售合同》约定的范畴，在此情况下，管林芳拒绝签字，并不存在过错，也符合常理，故案涉房屋买卖合同未成立的原因在于万达公司，而非管林芳，万达公司主张没收定金的理由不能成立，不予支持。因万达公司的原因，双方未能订立案涉房屋买卖合同，故对资金占用期间的利息损失，万达公司应当赔偿，一审对相应利息的认定符合法律规定，予以支持。 综上，万达公司的上诉请求无事实及法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5928元，由马鞍山万达广场投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  赵庆飞 二〇一九年七月十八日 法官助理张瑞菊 书记员李云娇 附本案适用的法律条文： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。