湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终10096号上诉人（原审被告）：湖南鸿纵置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区红莲路**城南故事家园****。法定代表人：张喜全。委托诉讼代理人：盛波，湖南理曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏飞，湖南理曜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡光辉，男，1987年8月14日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：解德辉，湖南天地人律师事务所律师。上诉人湖南鸿纵置业有限公司（以下简称鸿纵公司）因与被上诉人胡光辉商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初5353号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鸿纵公司上诉请求：1.请求依法撤销（2017）湘0111民初5353号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.请求依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：（一）一审判决否定《承诺书》系双方真实意思表示进而认定无效，属于事实认定错误。（二）一审判决适用法律错误。1.《认购协议》及《承诺书》约定的价格并不违反当时的长沙市房地产调控政策。本案的交易行为在《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》实施前已履行完毕。上诉人加价出售房屋不能认定为目的非法。2.本案中《长沙市商品房买卖合同》属于虚假的意思表示，应当归于无效，《认购协议》及《承诺书》属于隐藏的民事法律行为，应当有效。被上诉人胡光辉辩称：1.《认购协议》和《承诺书》在《长沙市商品买卖合同》签订之后应当自动失效；2.2017年1月长沙政府就已开始对房地产销售价格进行调控，并且实行批复价格，上诉人的做法违反当时的调控政策；3.上诉人所称《长沙市商品房买卖合同》属于虚假的意思表示是错误的，《认购协议》和《承诺书》是虚假的，虚假的意思表示应当无效。4.上诉人的行为不仅违反法律等行政法规、强制性规定，违背国家及地方人民政府对于房地产销售的政策，还违背公序良俗原则，损害社会公共利益，应当无效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。胡光辉向一审法院起诉请求：1.鸿纵公司退还多收取的房款93289元，并支付自起诉之日起至实际退清之日止的利息，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；2.案件受理费由鸿纵公司承担。一审法院认定事实如下：2017年3月12日，胡光辉与鸿纵公司签订《兆丰园认购协议》，预定胡光辉认购鸿纵公司开发的兆丰园（原名南城印象）4栋2103房屋一套，胡光辉应在签订认购协议当日向鸿纵公司交纳定金1万元，签署正式的《商品房买卖合同》后，本认购协议自动失效，定金转化为房款。同日，鸿纵公司向胡光辉出具《承诺书》一份，载明：“本人胡光辉，于2017年3月12日认购南城印象兆丰园4栋2103房，面积89.2平方米，房屋总价830795元，由于房地局在询价过程中，如果网签价格高于9313.85元每平方米，客户不须补差价，如果网签价格低于9313.85元每平方米，客户按照网签价格签约，差额总价按现金支付给开发商，本人自愿所交金额不开发票，只开收据，其中产生税费金额由开发商退回本人”。此后，双方签订编号为201505012103的《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：胡光辉购买鸿纵公司开发的位于长沙市雨花区洞井中路122号兆丰园项目4栋2103房屋一套，建筑面积89.2平方米，单价为8268元每平方米，总价款737506元；胡光辉于合同签订之日交纳首付款227506元，余款51万元进行银行按揭贷款。合同还对交房日期等其他事项进行了约定。合同签订后，胡光辉按照约定交纳了购房首付款及相关代收费用，又因网签备案价格低于9313.85元，故合同约定单价为8268元每平方米，胡光辉按鸿纵公司要求交纳“房屋差价款”93289元。另查明，因涉案小区业主对鸿纵公司加价销售行为不满，部分业主向长沙市雨花区物价局进行了举报。2017年7月26日，长沙市雨花区物价局作出（2017）249号《价格举报处理结果告知书》，认定鸿纵公司上述销售行为违法了《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价销售商品”的规定，对鸿纵公司罚款82000元。在本案审理过程中，胡光辉陈述称，《承诺书》系鸿纵公司要求胡光辉出具，且系格式条款，否则不能签订《商品房买卖合同》，鸿纵公司对此则不予认可，认为系胡光辉自愿出具。在本案审理过程中，就商品房网签备案价格效力问题，一审法院前往长沙市住房和城乡建设委员会进行调查，回复称为落实房价调控政策，长沙市房地产企业应当对新建商品房实行明码标价，标示价格应当与网签备案价格一致，签约价格不能高于网签备案价格，否则无法经过网签备案系统打印合同文本。一审法院认为，为抑制商品房价格过快上涨，促进房地产市场持续健康发展，国家对房地产市场出台严格的调控政策，网签备案价格即对预售商品房价格的一种监管措施，开发商不能高于网签备案价格销售商品房。本案中，鸿纵公司以要求胡光辉出具《承诺书》的形式，房屋单价超出网签备案价格1000余元进行销售，违反了国家抑制房价过快上涨的调控政策，系以合法形式掩盖加价销售的非法目的，故《承诺书》应认定为无效，鸿纵公司应当将多收取的房款93289元退还给胡光辉。胡光辉主张计算利息，依据不足，依法不予支持。鸿纵公司辩称，《承诺书》系胡光辉自愿出具，本院认为商品房买卖交易过程中，鸿纵公司作为开发商处于信息优势地位，胡光辉关于系根据鸿纵公司要求出具《承诺书》的陈述可信度较高，据此不能认定《承诺书》系胡光辉的真实自由意思表示，故对鸿纵公司该项抗辩意见依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：（一）湖南鸿纵置业有限公司于本判决生效后7日内退还胡光辉胡光辉房款93289元；（三）驳回胡光辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2132元，由湖南鸿纵置业有限公司负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案中鸿纵公司在进行涉案房屋交易时，为了规避房地产市场调控政策，与胡光辉先后签订了《兆丰园认购协议》、《承诺书》以及《长沙市商品房买卖合同》。其中签订在后的《长沙市商品房买卖合同》经双方签字确认并通过了网签备案，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，应认定为合法有效的合同。由于《兆丰园认购协议》和《承诺书》中约定的房屋单价高于《长沙市商品房买卖合同》中约定的单价，鸿纵公司据此在《长沙市商品房买卖合同》约定价格的基础上另外收取了胡光辉的购房加价款，属于在公示的房屋价格基础上收取额外费用的行为，系以合法形式掩盖加价销售的非法目的，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，也违反了国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，即违反了社会公共利益。一审判决依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定认定《承诺书》无效，在适用法律上并无不当。鸿纵公司主张《承诺书》合法有效以及一审判决适用法律错误的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2132元，由上诉人湖南鸿纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  刘英审判员  王勇二〇一九年七月十五日法官助理徐琳琳书记员何冰洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。