福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初5712号 原告：黄足汝，女，1972年5月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：洪振瑜，男，1972年10月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列原告共同委托诉讼代理人：肖兴刚，北京京师（厦门）律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：解晓露，北京京师（厦门）律师事务所律师。 被告：张玲，女，1976年4月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：束新康，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张欣，北京中伦文德（厦门）律师事务所实习律师。 被告：刘晓川，男，1986年2月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：阮思珠，福建凯捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张彬彬，福建凯捷律师事务所律师。 第三人：洪永根，男，1979年3月28日出生，汉族，住福建省南安市。 原告黄足汝、洪振瑜与被告张玲、刘晓川、第三人洪永根确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，于2019年5月28日公开开庭进行了审理。本案双方当事人的委托诉讼代理人及第三人洪永根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄足汝、洪振瑜向本院提出诉讼请求：1．确认张玲代理黄足汝与刘晓川签订的合同编号为00321001《存量房买卖合同》无效；2．刘晓川协助黄足汝、洪振瑜将厦门市思明区仙岳路218号之十房屋过户到黄足汝、洪振瑜名下。 事实和理由：2011年3月16日，厦门市思明区仙岳路218号之十房屋（以下均称讼争房屋）登记至黄足汝名下。2013年，洪振瑜与他人合伙购买了位于厦门市松柏锦绣广场的地下室并向银行贷款，后因银行收回贷款，洪振瑜找到胖毛在线公司的洪永根（现因涉嫌非法吸收公众存款罪被羁押），临时向胖毛在线公司借用了1100万元。2014年，洪永根叫黄足汝、洪振瑜和案外人余跃斌签订了借款协议，余跃斌支付给胖毛在线公司1100万元，视为洪振瑜已经归还给胖毛在线公司；余跃斌的款项由黄足汝、洪振瑜、洪永根等人共同偿还，洪振瑜也将锦绣广场的产权抵押给了余跃斌。后来，洪永根建议黄足汝、洪振瑜将讼争房屋暂时过户到胖毛在线公司，以防止余跃斌申请执行，并承诺待余跃斌的案件处理完之后再过户回给黄足汝。为此，2014年10月14日，洪永根带着厦门市公证处的人员及张玲找到当时在新疆的黄足汝、洪振瑜，让黄足汝、洪振瑜出具委托书给张玲，委托张玲全权办理将讼争房屋过户给胖毛在线公司事宜。 2018年5月，黄足汝、洪振瑜因其他房屋被查封，立即到厦门市国土资源与房产管理局查询，才知道讼争房屋被洪永根、张玲合谋过户到刘晓川名下。后经调查得知，刘晓川系胖毛在线公司员工；2015年1月13日，张玲、刘晓川、洪永根恶意串通，签订了一份《存量房买卖合同》，将讼争房屋作价100万元出售给刘晓川并办理了过户手续，但刘晓川并未支付该价款。黄足汝认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”，洪永根、张玲与刘晓川恶意串通，洪永根、张玲明知黄足汝委托其办理讼争房屋的过户行为是为了规避将来可能被余跃斌申请执行的风险，并未实际想要出售讼争房屋，却还与刘晓川签订《存量房买卖合同》，损害了黄足汝、洪振瑜的合法权益，该合同无效。 张玲辩称，1．黄足汝、洪振瑜已经出具《委托书》，授权委托张玲办理讼争房屋的过户等事宜，故张玲具有合法代理权限，有权代理黄足汝签订《存量房买卖合同》。2．签订《存量房买卖合同》系黄足汝、洪振瑜的真实意思表示，该合同合法有效。在签订合同前，黄足汝因向厦门火炬信诚小额贷款有限公司（以下简称火炬公司）借款500万元，已将讼争房屋抵押给火炬公司。2015年1月12日，黄足汝向火炬公司提交《申请书》，要求将讼争房屋转让给刘晓川，但抵押状态不变更。并由洪振瑜、洪永根、洪伟强对债务承担连带保证责任。同日，黄足汝、洪振瑜与刘晓川、火炬公司还签订一份《抵押物转让协议》，约定黄足汝将讼争房屋在内的两套房屋、两个车位转让给刘晓川，所得价款用于偿还黄足汝对火炬公司500万元借款。2015年1月28日，黄足汝、刘晓川与火炬公司签订《确认函》，确认讼争房屋已经过户至刘晓川名下。张玲只是按照黄足汝、洪振瑜的要求将讼争房屋过户给刘晓川，至于为何要过户给刘晓川，张玲并不清楚。3．张玲系代理黄足汝、洪振瑜签订《存量房买卖合同》，并非该合同的相对方，故并非本案适格的被告，充其量仅可为本案第三人。综上，黄足汝、洪振瑜不但知晓讼争房屋转让给刘晓川，而且还是其主动要求将讼争房屋转让给刘晓川，以偿还黄足汝对火炬公司所欠的债务，故讼争房屋并非无偿转让；而且不存在张玲、刘晓川、洪永根恶意串通的行为。请求法院驳回黄足汝、洪永根的诉讼请求。 刘晓川辩称，黄足汝向火炬公司的借款并非黄足汝、洪振瑜偿还的，讼争房屋抵押担保的债务已经转让给了刘晓川，该债务应当是以刘晓川或洪汉钊所开办公司的名义偿还的。刘晓川是按照洪汉钊的指示办理讼争房屋过户手续的，只是代持讼争房屋，刘晓川并不认识张玲。请求法院驳回黄足汝的诉讼请求。 洪永根述称，1．洪永根此前是福建聚镒投资有限公司（以下简称聚镒公司）的业务经理，后于2015年三四月份进入胖毛在线公司担任贷款部负责人职位，这两家公司的老板都是洪汉钊。2．2014年春节前后，黄足汝夫妻向洪永根（即聚镒公司）借款1140万元（用于偿还工商银行贷款）、200万元（用于偿还中信银行贷款），双方约定借款月利率为4.5%。因未偿还该借款，2014年四五月份，洪振瑜拿锦绣广场的地下商场作抵押向余跃斌借款1200万元，借款月利率为2.5%，当时洪永根是作为共同借款人的；余跃斌在预先扣除两个月利息60万元后，实际出借1140万元，该款项用于偿还给聚镒公司。因为黄足汝夫妻没有偿还余跃斌任何款项，故洪永根（即聚镒公司）偿还了余跃斌借款本金100万元并支付了6个月的借款利息；这些款项是否通过洪永根的银行账户支付已经记不清楚了，都是由老板洪汉钊指定人员支付，洪永根的行为都是代表聚镒公司。至此，黄足汝夫妻已经欠洪永根（即聚镒公司）四五百万元。3．2014年10月左右，因洪振瑜夫妻一直没有偿还前述款项，就以洪振瑜的名义向火炬公司借款500万元，并以讼争房屋及其他房屋作为抵押财产，该借款是用于偿还洪永根（即聚镒公司）的。当时张玲是火炬公司的总经理，也是通过张玲向火炬公司借款500万元的，张玲作为讼争房屋的受托人是各方协商好的。4．洪永根知道讼争房屋过户到刘晓川名下，张玲有征求过洪振瑜的意见，但不清楚张玲是否有征求过洪汉钊的意见，张玲是不需要征求洪永根意见的。将讼争房屋及其他房屋进行过户，是因为洪振瑜欠聚镒公司钱，过户了就会有保障。综上，洪永根不同意黄足汝、洪振瑜的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 黄足汝与洪振瑜于2006年2月10日登记结婚。厦门市思明区仙岳路218号之十房屋于2011年3月16日登记在黄足汝名下。 2014年10月10日，黄足汝、洪振瑜出具一份《委托书》，授权委托张玲办理讼争房屋的偿还贷款、解除抵押登记、办理抵押借（贷）款、出售等相关事宜，并在厦门市鹭江公证处办理了委托公证手续。厦门市鹭江公证处对此出具了（2014）厦鹭证内字第22646号《公证书》。 2014年10月22日，讼争房屋作为抵押财产办理了抵押登记，登记的抵押人为黄足汝，抵押权人为火炬公司，被担保主债权金额为500万元。 2015年1月12日，黄足汝向火炬公司出具《抵押物过户申请书》，载明“本人黄足汝，已向贵公司申请500万元抵押贷款，并将个人名下思明区湖滨北路179号之一1104室、思明区湖滨北路175-183号地下一层第79号车位、思明区湖滨北路175-183号地下一层第78号车位、思明区仙岳路218号之十的房产办理抵押登记手续。《借款合同》编号信借字201409第035号，期限2014年10月16日-2015年4月15日。因本人个人原因，该房产将转让于刘晓川，借款期限内，为保证贵公司权益，本人黄足汝继续履行债务人义务，抵押状态不变更，同时买受人刘晓川追加个人连带责任担保。特此，向贵公司申请办理抵押状态过户。”同日，黄足汝作为借款人、洪振瑜、洪永根作为保证人，共同就前述房屋抵押状态过户事宜向火炬公司出具一份《申请书》。黄足汝、洪振瑜与刘晓川、火炬公司还签订一份《抵押物转让协议》，约定黄足汝将前述房屋以500万元的价格转让给刘晓川，转让款用于偿还黄足汝对火炬公司所负的债务本金500万元及利息。 2015年1月13日，张玲以被代理人黄足汝的名义与刘晓川签订一份合同编号为00321001的《存量房买卖合同》，约定黄足汝以100万元的价格将讼争房屋出售给刘晓川。火炬公司同意讼争房屋在抵押状态下办理权利转移登记手续。2015年1月16日，讼争房屋转移登记至刘晓川名下。2015年1月28日，上述讼争房屋的抵押登记进行了注销。2015年1月28日，黄足汝、刘晓川与火炬公司签订一份《确认函》，各方确认讼争房屋等已经成功登记至刘晓川名下。 另查明，因洪永根等涉嫌刑事犯罪，厦门市公安局思明分局于2018年5月23日查封了讼争房屋，并将讼争房屋列入赃物。 审理中，黄足汝、洪振瑜还陈述，洪汉钊从事“过桥资金”业务，因为洪振瑜与洪汉钊是世交关系，所以向洪永根所在公司借款1140万元时并未约定借款利息。黄足汝、洪振瑜没有收到过火炬公司出借的款项，也不清楚是由谁偿还火炬公司借款的；当时黄足汝只是签署了一堆材料给洪永根。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。根据当事人的陈述，张玲以被代理人黄足汝的名义与刘晓川签订《存量房买卖合同》，并不存在买卖讼争房屋的真实意思表示，双方系以虚假的意思表示签订该合同，该合同应当认定为无效。 《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据在案事实，黄足汝、洪振瑜对讼争房屋转移登记至刘晓川名下是知情并同意的；而讼争房屋已被公安机关列入洪永根等涉嫌刑事犯罪案件的赃物并予以冻结，黄足汝、洪振瑜亦未提供足够的证据证明其与洪永根或其所在公司之间的债权债务已经结清。因此，现黄足汝、洪振瑜要求将讼争房屋转移登记至其名下，不具备相应的条件，其主张不符合法律规定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认张玲以被代理人黄足汝名义与刘晓川签订的合同编号为00321001的《存量房买卖合同》无效； 二、驳回黄足汝、洪振瑜的其他诉讼请求。 案件受理费13800元，减半收取计6900元，由黄足汝、洪振瑜负担3450元，张玲、刘晓川负担3450元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘宪昌 二〇一九年七月二十五日 代书记员 李 馨 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。