大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0293民初134号 原告：大连高新园区海创物业管理有限公司，住所地大连市高新园区爱贤街**19-1，统一社会信用代码：91210231683005491T。 法定代表人：王世国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雅清，辽宁华金律师事务所律师。 被告：孙洪利，男，1983年4月30日出生，汉族，住大连市甘井子区。 原告大连高新园区海创物业管理有限公司与被告孙洪利物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连高新园区海创物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘鲜芳、被告孙洪利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2010年6月1日至2018年6月30日拖欠的物业管理费9,506元、滞纳金2,851.8元，电梯运行费1,940元，合计14,297.8元。事实和理由：2009年11月17日，原、被告签订《物业服务管理合同》，约定原告为被告提供物业服务，被告向原告交纳物业费，标准为1.2元/月/平方米，房屋面积为81.66平方米。自2010年6月1日至2018年6月30日，经原告多次催促，被告一直未向原告交纳上述期间的物业费9,506元、电梯费1,940元。同时根据《物业服务管理合同》第八条，被告应支付原告日0.3%的滞纳金，现原告仅主张欠付物业费30%的滞纳金2,851.8元。故原告诉至法院，请求法院判如所请。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。物业费计算的方式正确，滞纳金不合理。不应收取滞纳金。物业合同不签订，原告不给钥匙。物业服务标准不达标。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的《物业服务管理合同》、《商品房买卖合同》，本院予以确认并在卷佐证。 原告系“海创xxx”小区的物业服务企业，被告系该小区业主，物业服务面积81.66平方米。2009年11月17日，原、被告签订《物业服务管理合同》一份，约定物业标准住宅按建筑面积每月每平方米1.20元，非住宅按建筑面积每月每平方米1.80元，电梯运行费每户每月20元，被告交纳物业费时间为双月的10-20日，被告不按期交纳物业管理服务费的，原告有权要求被告补交并自逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。合同还约定了其他权利义务。被告自2010年6月1日至2018年6月30日期间未交纳物业费9,505元（1.2元/平方米/月×81.66平方米×97个月）、电梯费1,940元（20元/月×97个月）。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提交照片一百张，用以证明在原告提供物业服务期间存在清扫不及时、电梯内部隐患及电梯广告租用未对业主说明、单元门对讲机经久失修、房屋漏水发霉等问题，物业服务质量不符合合同标准。原告对该证据的真实性有异议，认为从照片上看不出拍摄的时间和地点，且漏水发霉等情况均发生在2009年，在房屋开发商的保修期间，被告应及时与开发商沟通解决，现案涉小区物业费交纳率不到10%，基于经济困难，原告无法更好地对案涉小区进行物业管理。本院认为，该组照片系图像资料，无法体现拍摄的具体时间和地点，且照片反映的仅为拍照时的状态影响，没有连贯性及持续性，且原告对真实性不予认可，故本院依法对该证据不予采信。2.被告提供录音一份，用以证明被告等多名业主于2013年9月5日前往原告所在海创大厦与原告进行沟通原告认可其没有资质。原告认为录音形成时间为2013年9月，距今已近六年，现原告具有物业管理资质，故对该录音证据的真实性不予认可。本院认为，录音系视听资料，无法体现拍摄的具体时间和地点，且录音时间距今已近六年之久，无法核实录音当时的具体情况，故本院依法对该证据不予采信。 本院认为，《物业服务合管理合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应依约履行。原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告亦应按照合同约定按时交纳物业费。被告拖欠物业费的行为构成违约，原告依据合同约定及相关法律规定，要求被告支付自2010年6月1日至2018年6月30日的物业管理费9,505元、电梯费1,940元，有事实及法律依据，本院予以支持。对原告主张的上述物业费的超出部分，本院依法不予支持。关于被告抗辩物业的服务不达标准为由拒绝交纳物业费的抗辩主张，原告对此不予认可。因被告提交的证据无法证明其抗辩主张，故对被告的抗辩意见本院依法不予支持。关于被告抗辩以原告没有物业服务资质为由拒绝交纳物业费的抗辩主张，原告认为合同系双方自愿签订，且原告实际提供了物业服务，被告应根据物业服务合同履行交纳物业费的义务。鉴于物业管理是一种“服务”，被告作为案涉小区业主已实际接收了原告提供的物业服务，理应按约交纳物业费，故对被告该项抗辩主张，本院依法不予支持。 关于原告主张被告支付滞纳金的诉请，被告未按约定交纳物业费确属事实，但物业公司与业主是相互依存关系，小区服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司的相互配合、努力。考虑到原告仍为案涉小区的物业服务企业，为避免矛盾激化，对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。双方应本着真诚协商的态度，共同解决双方的矛盾纠纷。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第四项之规定，判决如下： 一、被告孙洪利于本判决生效之日起十日内支付原告大连高新园区海创物业管理有限公司2010年6月1日至2018年6月30日的物业费9,505元、电梯费1,940元； 二、驳回原告大连高新园区海创物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费157元，由原告大连高新园区海创物业管理有限公司负担37元，由被告孙洪利负担120元（此款原告已预交，被告在本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判长 高琳琳人民陪审员杜莲环人民陪审员方安安 二〇一九年七月二日 书记员 胡        婉        莹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第九条：下列事实，当事人无需举证证明： …… (四)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； ……