四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初3053号 原告：余世芬，女，1962年10月30日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：黄荣全，广安市广安区天赐法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：徐永生，广安市广安区天赐法律服务所法律工作者。 被告：广安新鸿实业有限公司，住所地四川省广安市广安区人民路**附**。 法定代表人：胡山城，总经理。 委托诉讼代理人：陈华平，男，生于1981年11月8日，汉族，住四川省广安市广安区，系该公司职工，特别授权。 委托诉讼代理人：龙世莲，四川信和信律师事务所律师。 原告余世芬与被告广安新鸿实业有限公司（以下简称新鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日受理后，依法适用简易程序于2019年5月14日、2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告余世芬及其委托诉讼代理人黄荣全、徐永生，被告新鸿公司的委托诉讼代理人陈华平、龙世莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余世芬向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即为原告购买的房屋办理房屋权属证书；2.请求判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金122237元（违约金以房屋总价款为基数，按照银行逾期贷款利率从2013年5月17日计算至取得权属证书之日，以上暂计至2018年12月31日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2010年6月25日签订了《商品房认购合同》，原告购买了位于广安区商品房，房屋总价为279300元，该房于2013年2月17日交付使用。协议约定于2012年8月31日前交房，同时约定在交付前签订《商品房买卖合同》，因被告原因未在交付前签订《商品房买卖合同》。原告接房后对该房屋进行装修并入住。被告未在交房使用之日起90日内为原告办理房屋权属证书，已构成违约，被告应立即为原告办理房屋权属证书并支付其逾期办理房屋权属证书的违约金。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。 被告新鸿公司辩称，他公司正在协助办理房屋权属证书；请求法院驳回原告的第二项诉讼请求，原告应当在交房的第91日起2年内主张权利，现原告主张权利已过诉讼时效，其权利不应当得到保护；原告出示的信访登记表没有原告名字，不能证明其参与了信访，且信访是办证问题，并没有主张违约金，信访时间是2016年、2017年，这时候也已过诉讼时效；承诺书是陈华平本人所写，但只写了三个人，并不是针对所有业主；承诺书的出具时间是2017年2月8日，不能证明诉讼时效在2016年3月前发生中断；本案原告起诉的是他公司，陈华平不能代表公司做出承诺，且承诺上载明的三人是否代表业主应有证据印证；当时与原告签订《商品房认购合同》时，他公司未取得商品房预售许可证；他公司于2013年2月开始陆续通知业主接房，交房时直接将钥匙交给业主，无交接手续；该项目已经取得综合验收合格手续。 原告余世芬围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有： 1.《商品房认购合同》、收据，拟证明认购合同约定了购房价款及交房时间，且原告按约履行了付款义务，被告未为原告办理房屋权属证书； 2.协兴园区信访事项登记表复印件一份及广安市国土资源局协兴园区分局对王天显的信访处理意见书复印件、协兴园区人力资源和社会事业发展局证明一份，拟证明被告未为原告办理房屋权属证书，引起原告等人信访，原告等人信访视为主张权利，诉讼未超过诉讼时效； 3.陈华平出具的承诺书一份，拟证明陈华平承诺在2017年7月1日前办证，如未办理则赔偿相关费用； 4.本院（2018）川1602民初1375号民事调解书，拟证明案外人王天显主张权利，经法院调解被告为王天显办理房屋权属证书，并支付5000元违约金。 5.原告所购房屋详细地址清单一份，拟证明原告所购房屋现地址。 被告新鸿公司依法提交的证据有广安市城市管理行政执法局规划执行情况复核意见书一份、建设工程竣工验收消防备案凭证一份、缴款收据三份、建筑工程施工许可证复印件、建设用地规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、国有土地使用证复印件、验收合格备案材料等证据。 本院在审理过程中，分别向广安市城市管理行政执法局协兴园区分局、广安市国土资源局协兴园区分局、协兴园区规划建设局去函了解案涉小区相关情况。该三个行政单位分别向本院的复函。 上述证据，经原、被告质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年4月7日，被告新鸿公司（发展商、甲方）与原告余世芬（认购方、乙方）签订了《商品房认购合同》，该合同约定：乙方向甲方认购“协兴城市花园”项目Ｃ座3单元5楼1号商品房，建筑面积约108.2㎡，项目地址广安协兴镇团堡路；单价为2581.33元／㎡，总价为279300元，乙方选择分期付款方式；2012年8月31日前甲方将上述商品房交付给乙方，但乙方必须在交付使用前与甲方签定《商品房买卖合同》，并履行合同条款。后原、被告双方未签订《商品房买卖合同》。被告新鸿公司于2013年2月17日将位于广安市广安区房屋交付给原告余世芬居住使用。房屋交付前，原告余世芬已向被告新鸿公司付清购房款。 同时查明，原告余世芬及苏里建等人于2016年6月2日到协兴园区信访反映“协兴城市花园”办理房产证问题。王天显等17人于2017年10月12日到协兴园区反映“协兴城市花园”办理房产证问题。2017年2月8日，陈华平出具《承诺书》一份，该承诺书载明：陈华平属广安新鸿实业有限公司项目经理，其承诺于2017年7月1日之前把协兴城市花园业主购买房屋产权证办理下来，若到期未能办理下来，其自愿赔偿三人所代理人业主的合同约定及各项损失。另载明协兴城市花园三名代表分别为许祥刚、王天显、莫健阳。2017年11月30日，广安市国土资源局协兴园区分局《关于王天显反映在协兴镇城市花园买房多年没办房产证的信访事项处理意见书》载明，该宗地是陈华平在2010年公开拍卖取得，用地性质为城镇住宅用地，由于“城市花园”用地超容积率，协兴园区规划建设局、城市管理执法局已对超容积率部分作出处罚。 本院在审理过程中，分别向广安市城市管理行政执法局协兴园区分局、广安市国土资源局协兴园区分局、协兴园区规划建设局去函了解案涉小区相关情况。2019年6月14日，广安市城市管理行政执法局协兴园区分局向本院复函载明：协兴城市花园项目因未按照《建设工程许可证》确定的内容、超窖率进行建设，对广安新鸿实业有限公司处以行政罚款142315.4元，广安新鸿实业有限公司授权人陈华平于2017年4月24日足额缴纳了罚款。2019年6月17日，广安市国土资源局协兴园区分局向本院复函载明：协兴城市花园项目因规划验收面积超出让合同许可建筑规模3008.77平方米，项目业主未补缴土地出让金，无法办理不动产权证书。2019年6月21日，协兴园区规划建设局向本院复函载明：该项目目前已完成规划验收，暂未在他局办理竣工验收备案；据他局了解，该项目涉嫌违规超面积，虽经城管执法部门处理，但开发商未补缴土地出让金，导致后续工作无法开展；该项目目前不具备办理不动产权证书条件。 本院认为，原、被告双方虽未签订《商品房买卖合同》，但双方签订的《商品房认购合同》对房屋位置、面积、价款、交房时间、违约责任等均有约定，具备了商品房买卖合同的主要条件，且被告新鸿公司已按合同约定价款收受了购房款，该认购合同应当认定为商品房买卖合同。根据相关行政部门复函可知，现案涉小区不具备办理房屋所有权证条件，故对原告要求被告办理不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。双方在协议中对办理不动产权证时间未进行约定，但被告新鸿公司的项目经理陈华平于2017年2月8日向业主代表承诺在2017年7月1日前为业主办理房屋权属证书，若未办理，则赔偿业主的合同约定及各项损失，故本案原告主张违约金的诉讼时效应从2017年7月2日起算，至原告起诉之日尚未超过。双方在协议中未约定逾期办理房屋权属证书的违约金，但被告的违约事实确实存在，违约金应结合案件事实和法律规定予以充分考量，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，可以看出我国法律对违约金采取以填补损失为主、惩罚为辅的原则，在违约方认为违约金过高并请求减少时，法院应以实际损失为基础，兼顾其他相关因素进行衡量裁决。本案中，被告新鸿公司已于2013年2月17日履行交付义务，原告已实际占有、使用其所购房屋，且原告未举证证明其因被告的违约行为所遭受的具体损失及损失数额大小，根据公平责任原则，本院对违约金酌情支持5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、被告广安新鸿实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告余世芬支付逾期办理不动产权属证书的违约金5000元； 二、驳回原告余世芬的其他诉讼请求。 上述款项，义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费2744元，减半收取1372元，由原告余世芬负担372元，由被告广安新鸿实业有限公司负担1000元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  刘竞 二〇一九年七月三十日 书记员  陈莹 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。