上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初21034号原告：吴建军。原告：沈燕。上列两原告共同委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：裘振华，上海华勤基信律师事务所律师。被告：三弦(上海)资产管理有限公司。法定代表人：代某。被告：三弦(上海)置业有限公司。法定代表人：陶泽文，经理。上列两被告共同委托诉讼代理人：李岗，上海运帷律师事务所律师。原告吴建军、沈燕与被告三弦(上海)资产管理有限公司、三弦(上海)置业有限公司(以下简称“三弦管理公司”与“三弦置业公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告吴建军、沈燕的共同委托诉讼代理人唐建，被告三弦管理公司、三弦置业公司的共同委托诉讼代理人李岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴建军、沈燕向本院提起诉讼请求：1.判令解除《三弦.海上金街》认购合同；2.判令两被告立即退还原告购房款人民币(币种下同)245万元；3.判令两被告承担逾期付款违约金(按本金245万元自2019年1月1日起按每日万分之五计算至实际清偿日止)；4.判令两被告承担律师费12万元；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中,原告变更诉讼请求第1项为：确认《三弦.海上金街》认购合同于2018年10月24日解除。事实和理由：2016年10月26日，两原告与被告签订《三弦.海上金街》认购合同，约定原告认购被告位于浦江镇的三弦.海上金街1幢157号XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室房屋，总价13,500,000元，2016年12月30日前应当签订《上海市商品房预/出售合同》，被告应当将《上海市商品房预/出售合同》样本和补充条款充分告知原告等内容。认购合同签订后，原告按约支付675万元，但后来因涉及政策调整，被告迟迟未能与原告签订《上海市商品房预/出售合同》，亦不愿退还675万元及解除认购合同。原告多次催促未果，故诉诸法院。后经双方协商，于2018年10月24日签订《解除合同协议书》，约定双方签订的认购合同解除，被告退还原告675万元并补偿原告利息等损失70万元，估计745万元，分四次支付，签订该协议书当天支付100万元，2018年10月31日前支付150万元，2018年11月30日前支付250万元，2018年12月30日前支付245万元，如果未按照上述约定的期限付款则自逾期次日起按日万分之五承担逾期滞纳金，直至付清。签订解除协议后，被告支付前三期退款，第四期迟迟未予支付，虽经原告多次催促，但均被推脱拖延。原告为维护合法权益，故提起本案诉讼要求判如所请。被告三弦管理公司辩称，不同意原告的所有诉请。1、原告要求解除合同没有事实依据，如果原告认可2018年10月24日签订的解除合同协议书，那么合同已经于2018年10月24日解除，那么原告再次起诉解除合同与事实不符。原告主张的第1项诉请没有法律依据。原告陈述被告三弦管理公司无权处置涉案房屋、无权处置认购合同，无权处分造成的法律后果应是合同无效而不是解除。2、被告三弦管理公司签订解除合同，是鉴于对事实判定有误的情况下签订的。在签订协议书，该公司管理层没有及时获知原告已经严重违约这一事实。在基于重大误解的情况下，才同意签订解除合同并支付70万元的补偿金。故被告三弦管理公司认为，该解除协议书并非被告的真实意思表示。当时应该是要追究原告的违约责任。就该事项，被告现在明确不提起反诉，将会另案提起诉讼。3、违约金的标准过高，已经超过原告的实际损失，因为协议内已经给予了70万的补偿。原告未举证证明其实际存在的损失并包括什么内容。4、律师费的标准在解除协议书内没有明确约定计费依据，且单纯依据该协议，原告聘请律师不是必要产生的费用，是原告自行增加的损失。律师费应按案件难易程度收费，原告所支付的费用明显超高。原告主张律师费没有合理依据，且未提供证据证明12万元律师费的实际发生。被告三弦置业公司辩称，不同意承担连带责任。原告的主张无事实法律依据。1、涉案房屋所在的地块，开发商所有权人系被告三弦管理公司，而非被告三弦置业公司。故原告陈述的被告三弦置业公司是权利人，与事实不符，且原告也没提交证据。2、从销售过程看，主体均为被告三弦管理公司。被告三弦置业公司从未以被告三弦置业公司的名义参与房屋销售。故原告要求被告三弦置业公司承担责任无事实法律依据。被告三弦置业公司与被告三弦管理公司为独立的法人主体。原告要求被告三弦置业公司承担无法律依据。经审理查明，2016年10月26日，两原告(作为认购方，签约乙方)与被告三弦管理公司(作为卖方，签约甲方)签订《三弦.海上金街》认购合同，约定由原告认购三弦.海上金街1幢157号101室、102室、201室、202室、301室、302室房屋，认购总价1,350万元；乙方须于2016年12月30日前到甲方售楼处与甲方签订《上海市商品房预/出售合同》；2016.10.26付10万定金，2016.10.30补房款10万，2016.11.15补房款50万，2016.11.30补房款200万，2016.12.15补房款100万，2016.12.30补房款305万，赠送3个车位。上述合同签订后，原告向被告支付675万元房款。2018年10月24日，两原告与被告三弦管理公司签订《解除合同协议书》，载明：乙方于2016年10月26日购买甲方位于上海市闵行区浦江镇三鲁公路XXX弄“XX商业广场”1578号XX及XX室办公房屋6套，房屋面积691.58平方米，购房总价合计1,350万元，附赠送3个地下使用权停车位，上述房屋的商品房预售合同未签，乙方已支付房款675万元，剩余房款675万元未支付给甲方，甲方共计收款675万元，现因双方原因乙方要求退房，解除双方签订的《认购合同》，经友好协商双方达成以下协议：1、甲乙双方于2016年10月26日签订的《三弦.海上金街》认购合同，双方协议解除；2、甲方全额退还乙方已支付的房款675万元，并补偿乙方利息等所有补偿金70万元，两项合计745万元分四次付清。甲方于签订该协议书当天支付房款100万元给乙方，于2018年10月31日前支付房款150万元，于2018年11月30日前支付250万元，于2018年12月30日前支付245万元给乙方。3、甲方承诺如果甲方未按照上述约定的期限内支付上述退款给乙方，甲方同意按日向乙方支付逾期应付款万分之五的违约滞纳金。……5、如甲方未按协议书约定日期付款，乙方起诉的诉讼费及律师费等费用全部由甲方承担；6、双方就《三弦.海上金街》认购合同解除后，双方均不得再主张其他任何权益和要求，双方均再无其他争议。嗣后，被告向原告支付500万元，未能按约履行支付第4期钱款，原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。上述事实，由原告提供的《三弦.海上金街》认购合同、收据、《解除合同协议书》、诉讼案件委托代理合同书、发票、银行转账凭证等证据及当事人的陈述所证实。本院认为，两原告与被告三弦管理公司于2018年10月24日签订的《解除合同协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规禁止性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有拘束力，双方应按协议约定履行各自义务。上述协议约定，两原告与被告三弦管理公司对双方于2016年10月26日签订的《三弦.海上金街》认购合同的解除已达成一致意见，故两原告主张该认购合同于2018年10月24日解除，本院予以支持。按照上述协议约定，被告三弦管理公司应退还两原告认购的房款并支付补偿款总计745万元，现被告三弦管理公司未能按约定返还剩余款项245万元，显属违约，应按协议约定退还款项并承担违约责任。被告三弦管理公司抗辩签订协议时存在重大误解，并不同意承担违约的理由缺乏相应证据支持，故其主张的辩称理由不成立。两原告与被告三弦管理公司签订的《解除合同协议书》明确约定如果甲方未按协议书约定日期付款，乙方起诉的诉讼费及律师费等费用全部由甲方承担，故两原告依据协议约定主张律师费的请求，本院可予以支持，但律师费的金额应根据案件标的额及难易程度、被告违约过错程度等因素综合予以确定，故本院对原告主张的律师费酌情调整为8万元。由于被告三弦置业公司并非《三弦.海上金街》认购合同及《解除合同协议书》相对方，两原告主张要求被告三弦置业公司承担连带责任之请求，依据不足，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告吴建军、沈燕与被告三弦(上海)资产管理有限公司签订的《三弦.海上金街》认购合同于2018年10月24日解除；二、被告三弦(上海)资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴建军、沈燕房款245万元；三、被告三弦(上海)资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告吴建军、沈燕以本金245万元为基数，自2019年1月1日起至实际付清日止，按日万分之五标准计算的逾期付款滞纳金；四、被告三弦(上海)资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴建军、沈燕律师费8万元；五、驳回原告吴建军、沈燕其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计13,680元，由被告三弦(上海)资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李 珺二〇一九年七月二十二日书记员 李睿培附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。