河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书民（2019）冀06民终2807号上诉人（原审原告）：侯连合，男，1967年1月11日出生，汉族，住河北省定州市南城区。委托诉讼代理人：蒲盼旗，河北泰通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王永，男，1970年9月22日出生，汉族，住河北省定州市。委托诉讼代理人：李励勤，北京昊京律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鹿建哲，男，1970年4月25日出生，汉族，住河北省定州市西城区。上诉人侯连合因与被上诉人王永、鹿建哲案外人执行异议之诉一案，不服河北省定州市人民法院（2018）冀0682民初5208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。侯连合上诉请求：依法撤销定州市人民法院（2018）冀0682民初5208号判决书，并依法支持上诉人诉讼请求。事实与理由：一审判决认定：“在法院于2017年12月12日查封房产前，涉案房屋的所有权人为鹿建哲，该产权证因存在房屋按揭贷款在银行抵押，根据鹿建哲与侯连合的腾房协议，鹿建哲尚未履行交房义务，买受人侯连合未合法占有该房产，鹿建哲一直实际占有房屋。故而原告的执行异议之诉不符合上述司法解释精神。本院对此不予支持”，此认定是完全违背事实以及法律的错误认定。本案根据查明的事实完全符合我国《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所有条件，上诉人诉讼请求应当依法支持。《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过房登记。通过审理查明的事实，本案完全符合以上条件，一审法院仅仅以房屋现在由鹿建哲家人暂住，便是房屋未交付上诉人未实际占有，认为不符合该条规定第（二）项规定，这一理由是对法律的曲解，是毫无道理的错误认定。该条第（二）项规定的是：在人民法院查封之前已合法占有该不动产，而不是占有该不动产。故此该司法解释的法律精神已经是不言而喻，其强调的是法律意义上的占有，即合法占有，而并非现实意义上的客观占有。根据我国现行法律的规定，凡有法律依据，即依照法律规定，所有人的意志、行政命令或法院裁判以及其他合法原因而实行的占有，叫做合法占有。合法占有的重要特征是对物有事实上的管领力，即我们所说的四大权能：占有、使用、收益、处分，而合法占有中还存在直接占有和间接占有两种状态，一般情况下所有人常常直接占有所有物（直接占有），而在不少的情况下，所有人并不直接占有，而是由土上权人、典权人、质权人、承租人、借用人、保管人、受托人、承运人等直接占有，但所有人的所有权一直不会变，依法或依约仍可请求返还。本法条中制定“合法占有”的规定目的，就是在根本上保护交易安全。本案中，上诉人在法院查封之前订立了合法有效的房屋买卖合同，购房款也直接汇入了申请执行人的账户，鹿建哲也与申请执行人达成债务和解协议后债务履行完毕，这一切也都在法院执行庭的监督备案下完成。因买卖双方以外的客观原因（存在贷款需通过程序偿还后才能过户）未能立即办理过户手续。在房屋已经完成交易后，因鹿建哲母亲身体原因又无法另寻手续。上扩人才允许可以暂时居住在房屋内，并且约定了一定的期限。在这种情况下上诉人作为房屋的合法所有人，本来可以直接占有房屋，只是因为客观情况将本该直接占有的房屋借用给鹿建哲暂时居住，但这并不能否认上诉人已经对该房屋已经合法占有的事实。按照一审法院的审判逻辑，难道买了房产再借用出去就能否认买受人的合法占有事实吗？故此，一审法院的判决曲解了该条规定的立法目的和真正含义，错误的片面的认为合法占有就只能是实际上的客观占有，造成判决错误。综上所述，上诉人认为，一审法院错误认定事实、错误适用法律致使判决错误，请二审法院查明事实依法撤销原判并支持上诉人诉讼请求。王永辩称，原审判决认定事实正确适用法律适当，上诉人上诉没有事实和法律依据，应该予以驳回。上诉人没有实际占有涉案房屋，仍然借给原房主实际居住，最关键的逻辑是合法占有和占有不是一个概念，他的合法占有的观点和逻辑是错误的，不管是合法占有还是不合法都是占有，上诉人现在没有实际占有，他自己是承认的，在一审直到现在都是在对抗王永的查封以及执行，上诉应该驳回。鹿建哲辩称，首先是房屋是履行法律义务，房屋买卖是真实有效，我同意上诉人的意见，法院判决对我是有利的，侯连合的权利从哪儿去追，反正房子不是我的。上诉人本来是好心好意的购买。侯连合向一审法院起诉请求：1、依法撤销（2017）冀0682执异57号执行裁定书，并依法确认位于定州市车库（价值90万元）产权归原告所有；2、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：在定州市通成小额贷款有限公司与成芝龙、鹿建哲民间借贷纠纷一案中，法院查封了鹿建哲名下位于定州市车库（产权证号为05××**）。2017年11月28日，案外人侯连合委托定州市燕都药业有限责任公司将90万元汇至定州市通成小额贷款有限公司会计邵楠处。2017年11月29日，定州市通成小额贷款有限公司与鹿建哲达成《债务和解协议》，约定协议签订2日内，由鹿建哲、凌会杰委托的购买人定州市燕都是药业有限责任公司（侯连合）将90万元汇至指定的邵楠工行定州支行账户62×××23，其中8万元用于归还该房屋尚有的按揭贷款，剩余82万元用于归还鹿建哲的欠款。同日，案外人侯连合与鹿建哲夫妇签订了《房产买卖协议》及《腾房协议》，约定：鹿建哲、凌会杰夫妇将位于定州市万元的价格转让给侯连合，侯连合将90万元付至邵楠工作定州支行62×××23账户内用以偿还债务。鹿建哲于2018年5月1日前搬出房屋履行交房义务。2017年11月28日鹿建哲给侯连合打一收条，载明：今收到侯连合购房款及车库，共计人民币90万元。该院于2017年12月1日裁定解除了对鹿建哲名下位于定州市车库（产权证号为05××**）的查封。2017年12月5日鹿建哲还清按揭房贷剩余款项，12月15日撤销抵押登记，鹿建哲取走房产证（产权证号为05××**），将房产证交于侯连合。该院在审理王永与成芝龙、鹿建哲民间借贷纠纷一案中，又于2017年12月12日裁定查封了本案争议的房产。侯连合未办理过户手续。涉案房屋一直由鹿建哲家人居住。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记”。本案中，在法院于2017年12月12日查封房产前，涉案房屋的所有权为鹿建哲，该产权证因存在房屋按揭贷款在银行抵押，根据鹿建哲与侯连合的腾房协议，鹿建哲尚未履行交房义务，买受人侯连合合法占有该房产，鹿建哲一直实际占有房屋。故而，原告的执行异议之诉不符合上述司法解释精神，案外人侯连合就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对此不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回原告侯连合的诉讼请求。案件受理费12800元由原告负担。二审中当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系属案外人执行异议之诉，审理的焦点为案外人是否享有足以排除执行的民事权益，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人同时满足该法条所规定的四项条件的，可视为享有足以排除执行的民事权益。本案中，上诉人侯连合与鹿建哲夫妇所签订的《房产买卖协议》系在河北省定州市人民法院执行定州市通成小额贷款有限公司与成芝龙、鹿建哲民间借贷纠纷查封涉案房产的状态下，故不满足上述法律规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。关于占有的问题，对房屋进行实际控制和管理，上述法律规定中的占有系实际占有，应以实际控制为标准，现有证据证明，定州市人民法院在执行王永与成芝龙、鹿建哲民间借贷纠纷一案查封案涉房产时，鹿建哲尚未履行义房义务，买受人侯连合并未实际控制案涉房产，鹿建哲一直实际占有房屋，不符合上述法律规定的“人民法院查封前已合法占有该不动产”的条件。基于上述事实，一审判决认为上诉人侯连合不享有足以排除执行的民事权利于法有据。综上所述，侯连合的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由上诉人侯连合负担。本判决为终审判决。审判长 欧阳正丽审判员 刘  斌审判员 赵 春 林二〇一九年七月十二日法官助理严波书记员张杰