云南省普洱市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云08民终38号 上诉人（原审被告）：蔡玲玲，女，1988年8月13日生，现住云南省普洱市思茅区。 被上诉人（原审原告）：胡尔佳，男，1981年9月3日生，现住云南省景东彝族自治县。 委托诉讼代理人：丁艳蕊，云南泰熙律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：江黎，女，1985年12月29日生，现住云南省普洱市思茅区。 委托诉讼代理人：罗加，云南律政律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 上诉人蔡玲玲因与被上诉人胡尔佳、江黎确认合同无效纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2018）云0802民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡玲玲上诉请求：请求撤销一审民事判决，依法改判驳回胡尔佳的一审诉讼请求。事实与理由：一、江黎将胡尔佳的房屋出售给蔡玲玲的合同以及行为均有效，应当对胡尔佳产生效力。首先，江黎对胡尔佳的房屋出售系基于胡尔佳亲自签订的、合法有效的公证《委托书》而为，关于胡尔佳欲出售的房屋价款和出售细节均由胡尔佳在公证《委托书》中予以了明确授权。该公证《委托书》第1项授权为“签订房屋买卖合同”，第4项授权为“办理与出售上述房产相关的其他手续”，从该两项授权内容就可以看出江黎有权代理胡尔佳欲出售的房屋价格、买卖合同以及与出售事宜有关的事情，出售房屋价款和其他细节问题都己包含在前两项授权内容之中。因此，江黎的出售房屋行为系有效、合法的授权代理行为。其次，蔡玲玲基于胡尔佳出具的公证过的《委托书》而相信江黎有权代理胡尔佳出售房屋以抵偿债务，故属于善意取得该房屋的所有权，且也依据相应合法、有效的文件和材料办理完成了过户登记。一审判决关于未经胡尔佳追认的房屋买卖合同系无效的合同的认定不正确，完全忽略了对善意相对人的权益保护。胡尔佳在一审庭审中一直声称自己是在被胁迫的情况下签订的公证《委托书》，这与客观事实和行业习惯完全不相符，公证机关对委托事项的办理必须经过详细、具体的核实才会予以办理委托公证，否则将不会受理公正委托事项。故胡尔佳胁迫公证一说纯属为实现确认买卖房屋合同无效目的而编纂的说辞。另，胡尔佳称江黎与蔡玲玲之间的房屋买卖合同配合着公证《委托书》是为了以合法形式掩盖非法目的，应属合同无效的情形。但若无出售房屋清偿债务的意愿，胡尔佳怎会亲自前往公证处配合江黎办理公证《委托书》；若是对此出售房屋的事情完全不知、不认可或者授予钥匙，怎么会在房屋出售以后两年七个月左右的时间内对房屋的出租等其他处置行为完全不顾不理，即便如胡尔佳所称的到思茅出差偶尔居住短暂时日，也会在期间发现房屋被他人占有、使用，势必立即提出如本案一审一般的诉讼请求，而不会承认自己偶尔到思茅出差使用房屋的情况下又称自己是过了一年半左右才得知房屋被交易的矛盾观点；也不会等到房屋交易后将近两年七个月，且房屋所在地房价激增后才要求确认基于胡尔佳自己公证授权委托书办理的房屋买卖合同无效。可见，胡尔佳完全对自己的说法无法自证，甚至存在矛盾可疑之处，且其观点也无客观证据能够予以佐证。二、房屋交易价款无需价款交付，房屋交易系基于债务清偿达成的抵偿事实。本案胡尔佳所欠江黎的350000元借款系江黎委托蔡玲玲交付给胡尔佳，胡尔佳在借款到期后不能偿还所欠江黎的借款，致使江黎无法如期向蔡玲玲偿还垫付的借款。故在达成房屋买卖协议后，对所交易的价款以清偿债务本息的方式互相冲抵，双方互不需要偿还所欠债务和支付购房款。不能以此认定房屋买卖合同无效。综上，请求二审法院充分认定本案客观事实，依法撤销一审判决，驳回胡尔佳的一审诉讼请求，认定江黎代胡尔佳与蔡玲玲于2016年4月14日签订的《房屋买卖合同》有效。 胡尔佳、江黎未提交书面答辩意见。 一审法院认定事实：2016年2月4日，胡尔佳与江黎签订了《借款合同书》，合同约定江黎自愿借款给胡尔佳35万元，借款期限一个月，自2016年2月4日至2016年3月4日，利息按月息2.5%计算，合同还约定胡尔佳用其所有的位于普洱市思茅区“阳光新城”27栋1单元6层501号房屋为该笔借款进行抵押。经庭审查实，就以上房产的抵押，双方未办理抵押登记。合同签订当日，江黎请蔡玲玲帮忙，由蔡玲玲通过电子银行分5次共向胡尔佳转账交付了借款250000元。另查明，2016年2月5日，胡尔佳出具《委托书》给江黎，委托江黎为其代理人，对其欲出售的位于普洱市思茅区“阳光新城”27栋1单元6层501号的房产代为办理下列事项：1.签订房屋买卖合同（含土地使用权转让协议）；2.协助买方办理房屋所有权、土地使用权变更登记手续；3.代收售房款；4.办理与出售上述房产相关的其他手续；5.签署与委托事项相关的一切文书。委托期限自2016年2月5日起至2016年7月30日止。该《委托书》经云南省普洱市正元公证处公证，作出（2016）云普正元证字第78号《公证书》。2016年4月14日，江黎以胡尔佳的名义代胡尔佳在普洱市房地产交易中心与蔡玲玲签订了《房屋买卖合同》，合同约定蔡玲玲以350000元的价格受让胡尔佳位于普洱市思茅区“阳光新城”27栋1单元6层501号的房产。至开庭时止，该房产已变更登记在蔡玲玲名下。现该房屋被蔡玲玲出租给他人使用。庭审时，胡尔佳自认，自借款以来，未向蔡玲玲或江黎归还过借款，亦未收到过江黎转付的售房款；蔡玲玲及江黎均自认，未向胡尔佳交付过购房款，因胡尔佳未归还借款，故以胡尔佳的房产进行抵债。同时，江黎陈述，其是基于胡尔佳出具的《委托书》办理的房屋买卖，房屋转让前其没有告知过胡尔佳，转让的价款亦未与胡尔佳进行过协商。 一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担。”本案中，胡尔佳委托江黎办理的事项如下：1.签订房屋买卖合同（含土地使用权转让协议）；2.协助买方办理房屋所有权、土地使用权变更登记手续；3.代收售房款；4.办理与出售上述房产相关的其他手续；5.签署与委托事项相关的一切文书。委托期限自2016年2月5日起至2016年7月30日止。庭审时，江黎自认，江黎代胡尔佳将本案诉争房产转让给蔡玲玲之前，关于该房屋的价款其未与胡尔佳协商，房屋转让前亦未征得胡尔佳的同意，其系依据胡尔佳出具的《委托书》继而与蔡玲玲签订了《房屋买卖合同》，将该诉争房屋转让给了蔡玲玲。一审认为，房产买卖属大额交易，房屋的出让人、买受人、坐落、面积、价款等应是构成房屋买卖合同的主要内容，虽胡尔佳委托江黎签订房屋买卖合同，但并未委托其代为决定房屋的出售价款等事项，江黎在与蔡玲玲签订房屋买卖合同前应向委托人即胡尔佳如实报告房屋出售的相应情况并征得胡尔佳的同意，方能代胡尔佳处置其房产，其在未与胡尔佳协商并经得胡尔佳同意的情况下便代胡尔佳与蔡玲玲签订了《房屋买卖合同》，将属于胡尔佳的房产售卖给蔡玲玲的行为，已超出了胡尔佳的授权范围，事后胡尔佳未进行追认，蔡玲玲至今亦未向胡尔佳支付房屋对价，故一审法院认定该房屋买卖合同对胡尔佳不发生效力，江黎超越代理权代胡尔佳与蔡玲玲签订的《房屋买卖合同》无效。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：江黎代胡尔佳与蔡玲玲于2016年4月14日签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费100元，由江黎负担。 本院二审期间，蔡玲玲与江黎围绕其诉讼主张，向本院提交了证据。蔡玲玲提交如下证据：1.《借条》，欲证明借款金额是350000元，不是250000元，且已经交付胡尔佳，房屋是用来抵押江黎向蔡玲玲的借款和利息；2.《存量房交易价格申报评估结果通知单》，欲证明房屋的交易价格不低于2000元/平方米。经质证，胡尔佳对以上两组证据的真实性、合法性予以认可，但不认可证明目的，认为《借条》是按照蔡玲玲的指挥来写的，房屋出售价格低于市场价，是恶意买卖。江黎对以上两组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认为，因各方当事人对《借条》及《存量房交易价格申报评估结果通知单》的真实性均无异议，本院予以采信，能否证明待证事实，本院仅针对本案所涉及到的诉讼请求在说理部分予以综合评判。 江黎提交如下证据：1.证人韦某的证言，欲证明胡尔佳自愿将涉案房屋用于抵偿所欠款项，且房屋抵偿价格就是所欠债务的本息；2.证人孔某的证言，欲证明韦某委托孔某前往本案争议房屋领取胡尔佳交付房屋钥匙的事实。经质证，蔡玲玲认为其没有参与该过程，不发表质证意见。胡尔佳认可证人孔某的证言；对证人韦某的证言予以部分认可，不认可其交钥匙的行为是主动进行抵偿借款，同时只认可收到了250000元借款。本院认为，对于以上证人证言，仅能够证明江黎曾委托证人韦某向胡尔佳催要过借款及胡尔佳将房屋钥匙交给孔某的事实，能否证明待证事实，本院亦仅针对本案所涉及到的诉讼请求在说理部分予以综合评判。 本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案所涉《房屋买卖合同》系江黎代理胡尔佳与蔡玲玲签订，江黎的代理行为系基于胡尔佳的授权，就案涉房屋的买卖事宜，胡尔佳作为委托人，向受托人江黎出具了《委托书》，该《委托书》经云南省普洱市正元公证处公证。《委托书》载明胡尔佳委托江黎办理的事项为：1.签订房屋买卖合同（含土地使用权转让协议）；2.协助买方办理房屋所有权、土地使用权变更登记手续；3.代收售房款；4.办理与出售上述房产相关的其他手续；5.签署与委托事项相关的一切文书。从《委托书》载明的以上委托事项可以明确表明，胡尔佳已将案涉房屋买卖的全部事务委托江黎进行处理，胡尔佳作为完全民事行为能力人，应当知晓出具该《委托书》所产生的法律意义和法律后果。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”江黎代理胡尔佳与蔡玲玲签订《房屋买卖合同》，属有权代理行为，对胡尔佳发生法律效力，故案涉《房屋买卖合同》应为有效合同，胡尔佳要求确认案涉《房屋买卖合同》为无效合同的诉讼请求无事实和法律依据。对于受托人江黎在处理委托事务时是否存在过错、故意或者重大过失行为，以及是否由此给委托人胡尔佳造成损失的问题，不属于本案审理范围，胡尔佳可另行主张权利。 综上所述，蔡玲玲的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2018）云0802民初137号民事判决； 二、驳回胡尔佳的诉讼请求。 一审案件受理费100元，由胡尔佳负担；二审案件受理费100元，由胡尔佳负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 坤 审判员 张劲松 审判员 田 田 二〇一九年七月十日 法官助理付梦瑶 书记员刘奕君