浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终3337号上诉人（原审原告）：平阳星海房地产开发有限公司，住所地浙江省平阳县万全镇郑楼悦景豪园**楼****。法定代表人：杜世清。委托诉讼代理人：蔡庄权，浙江九州大众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江大管家物业管理服务有限公司，住所地浙江，住所地浙江省温州市飞霞路锦绣路交叉口西南侧置信中心******>法定代表人：李一文，董事长。委托诉讼代理人：徐荣毅，系该公司员工。上诉人平阳星海房地产开发有限公司（以下简称“星海房开公司”）因与被上诉人浙江大管家物业管理服务有限公司（以下简称“大管家物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院作出的（2018）浙0326民初8379号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月21日受理后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，经过阅卷和询问当事人，合议庭决定不开庭审理。经合议庭评议后，本案现已审理终结。星海房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方签订的《悦景豪园〈前期物业服务合同〉补充协议》（以下简称“补充协议一”）及《悦景豪园〈前期物业服务合同〉补充协议第三条有关内容的补充协议》（以下简称“补充协议二”）或者发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为上诉人未提供证据证明主张，故认定上诉人的诉请缺乏事实和法律依据，进而驳回上诉人的诉请，一审判决属于认定事实不清。一、被上诉人通过招投标方式获得上诉人开发的位于万全镇郑楼“悦景豪园”物业服务项目（高层住宅）并签订了《前期物业服务合同》，经平阳县发改委批复，该项目前期物业收费标准为高层住宅1.35元/月/平方米。后为进一步提升涉案小区的物业服务标准，打造高品质小区，双方经协商核定了新的更高的物业服务标准，被上诉人在涉案小区的人员配置、小区管理、公用设施的维护、保洁服务等方面均按新的核定标准提供服务，同时上诉人在原定的物业服务费1.35元/月/平方米的基础上另行补贴被上诉人1121158元，以实物（房屋）方式进行补贴，即由被上诉人指定人员金建南购买上诉人悦景豪园房屋一套，以上诉人应支付的物业费补贴抵扣被上诉人应支付的购房款。对上述事实双方于2011年9月14日签订了补充协议一予以确认，对被上诉人而言，其应提供的新物业服务标准在补充协议一附件5中予以细化明确，同时补充协议一还约定了合同期限为悦景豪园交付使用之日（2015年12月26日）起两年止，共计24个月。2015年6月8日上诉人与金建南签订了悦景豪园2幢201室房屋的《商品房买卖合同》，购房款1121158元以物业费补贴进行抵扣。此时，上诉人已经履行了其支付物业费补贴1121158元的义务，但被上诉人却未履行其按新标准提供物业服务的义务。二、本案的争议焦点就是双方是否已经按补充协议一的约定履行其义务。就上诉人而言，其义务就是支付物业费补贴1121158元；就被上诉人而言，其义务就是按照补充协议一附件5中约定的物业服务标准提供物业服务。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，上诉人已经证明支付了1121158元物业费补贴的义务，被上诉人没有任何证据证明其已经按补充协议一附件5中约定的物业服务标准提供物业服务，依法应承担举证不能的不利后果。但一审法院却在被上诉人未能举证其已履行合同义务的情况下，要求上诉人证明被上诉人未履行义务，显然置法律规定于不顾，无端加重了上诉人的举证责任。因被上诉人未履行义务，属于不作为，不会留下任何证据，一审法院要求上诉人证明被上诉人未履行该义务显然是强人所难。被上诉人大管家物业公司辩称，一、双方签订的《悦景豪园前期物业服务合同》及补充协议一、补充协议二系双方真实的意思表示，合法有效，符合温州市发改委、平阳县发改局关于物业服务收费基准价的规定，且物业服务合同已经履行完毕，权利义务已经终止，合同无法再解除。补充协议一涉及的物业服务补贴，是双方之间的协商结果，系上诉人自愿给予的，不涉及向业主收取的物业费标准，并不违反温州市发改委、平阳县发改局关于物业服务收费基准价的规定。且温州发改委2005年发布《温州市物业服务收费管理实施办法（试行）》（温发改价【2005】449号）至《关于调整温州市区普通住宅物业服务收费基准价的通知》（温发改价【2013】141号）下发，到被上诉人于2015年入驻悦景豪园，整整10年的时间，经济飞速发展，导致服务成本尤其人工成本飞涨，按照温州市发改委的定价，物业公司实际是亏本。因此，对于老旧项目小区，由政府部门给予物业公司补贴，新项目则由开发商给予补贴。补充协议一和补充协议二约定的物业补贴符合法律规定，且系双方真实的意思表示，现合同已经履行完毕，无法再解除。二、被上诉人已经按照补充协议一的约定，提供了与项目品质相配套的物业服务，履行了全部的义务，合同目的已经全部实现。1.被上诉人的服务品质符合补充协议一的约定。被上诉人为悦景豪园提供的物业服务是长期服务，从被上诉人前期进场至退出悦景豪园，时间长达2年多，期间被上诉人严格依照约定，对房屋的共有部位、共用设施设备、绿化、治安等项目进行日常维护、修缮、服务与管理，建立严格的保卫登记、按班巡查制度，对于公共卫生，也指派专人进行维护，为悦景豪园业主提供优质的物业服务。2.上诉人无论在被上诉人提供服务期间还是在空置房物业服务费诉讼一案中，均未对物业质量提出任何异议。上诉人自被上诉人前期入场到退出悦景豪园项目，在长达两年的时间里从未对物业服务品质提出质疑，没有要求被上诉人进行整改，未向主管部门通报；也没有要求被上诉人辞退或调离不尽责工作的员工。同时，补充协议一第三条约定“物业服务费由开发商进行补贴，费用为第一年补贴40万元，第二年补贴40万元”的规定，如果上诉人认为被上诉人从来没有按照补充协议一的约定提供物业服务，上诉人在第一年就应该向被上诉人提出异议，但上诉人直至被上诉人退出悦景豪园项目一年后，为了逃避向第三人交房的义务，才起诉要求解除补充协议一。可见被上诉人已经履行了补充协议一约定的义务，提供了与项目品质相配套的物业服务。双方因悦景豪园项目空置房物业服务费纠纷，被上诉人已经诉至平阳县人民法院，该案双方争议的焦点为空置房的交付时间，及上诉人需要支付的空置房物业服务费应从何时计算至何时为止。上诉人在该案的一审和二审中，从未对被上诉人的物业服务质量提出异议。补充协议一的服务标准与《悦景豪园前期物业服务合同》的服务标准是一致的，根据补充协议一第十条的约定，本案不存在新旧两种服务标准。补充协议一是双方的合意，且与《悦景豪园前期物业服务合同》具有同等效力，系前期物业服务合同的组成部分。如果上诉人认为被上诉人没有按照合同约定履行义务，应该在空置房物业服务费纠纷中就提出来，但上诉人没有在该案中提出服务质量的抗辩，却在本案起诉后提出，其主张没有事实与法律依据，纯属上诉人拖延与第三人商品房买卖合同纠纷诉讼的进程，浪费司法资源。三、上诉人提交的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果。根据《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》第十二条的规定，被上诉人退出悦景豪园项目时已经与物业服务合同委托方悦景豪园业主委员会进行了交接，不存在物业服务瑕疵问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，上诉人认为被上诉人未按照补充协议一约定的服务标准提供物业服务的，应提供证据证明。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。星海房开公司于2018年12月25日向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的补充协议一及补充协议二；2.判令解除星海房开公司与金建南签订的合同编号为201290004060206号《商品房买卖合同纠纷》；3.案件诉讼费由大管家物业公司承担。在诉讼过程中，星海房开公司撤回第二项诉讼请求并增加诉讼请求：判令大管家物业公司于补充协议一及补充协议二解除后返还星海房开公司物业费补贴1121558元。一审法院认定事实：大管家物业公司为星海房开公司投资建设的平阳县万全镇陈交大村悦景豪园提供前期物业服务并签订《前期物业服务合同》。2011年9月14日，双方签订补充协议一，约定星海房开公司在原定物业服务费基础上以实物方式补贴大管家物业公司物业服务费及其他费用共计1109323元，即由大管家物业公司购买星海房开公司的悦景豪园房屋一套，购房款直接在补贴金额中扣除，购房人为大管家物业公司指定的自然人。双方在补充协议一附件5中对物业服务标准予以明确，同时约定合同期限为悦景豪园交付使用之日起两年止。2015年6月8日，星海房开公司与大管家物业公司签订补充协议二，约定由案外人金建南购买星海房开公司悦景豪园2幢201室房屋，购房款为1121158元，购房款折抵物业服务补贴。大管家物业公司于2015年8月8日入驻悦景豪园后开始提供物业服务，于2017年10月31日退出小区管理。另查明，2018年9月25日，金建南曾起诉本案星海房开公司，要求星海房开公司交付悦景豪园2幢201室房屋并协助办理所有权变更登记手续，同时要求星海房开公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。一审法院于2018年12月24日作出（2018）浙0326民初6873号民事判决，支持了金建南要求星海房开公司交付房屋并协助办理产权变更登记手续的主张，同时判令星海房开公司酌情支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。一审判决后，星海房开公司不服提起上诉，本院于2019年3月25日作出（2019）浙03民终1439号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足，应承担不利后果。星海房开公司主张大管家物业公司未按补充协议一约定标准履行义务，导致合同目的无法实现，但其提交的证据均不足以证明大管家物业公司未按约定履行物业服务的事实。故星海房开公司的诉请缺乏事实与法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回星海房开公司的诉讼请求。案件受理费80元，由星海房开公司负担。在二审审理期间，当事人均未向本院提交新证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人分别于2011年9月14日和2015年6月8日签订补充协议一与补充协议二，约定被上诉人为上诉人开发的悦景豪园提供物业服务，而上诉人以实物方式补贴被上诉人物业费，与法不悖，应予确认。被上诉人于2015年8月8日入驻悦景豪园为其提供物业服务并于2017年10月31日退出涉案小区管理，在被上诉人退出涉案小区的物业服务时，双方之间的物业服务合同已经终止，故上诉人星海房开公司再行主张解除补充协议一和补充协议二缺乏相应的依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人平阳星海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑文平审判员  邓习军审判员  黄百隆二〇一九年七月四日法官助理潘文舒书记员郑淙夫