北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初15130号原告：北京瑞得在线顺泰上网服务有限公司,住所地北京市昌平区回龙观镇东半壁店****。法定代表人：孙刚，经理。委托诉讼代理人：付斌，北京安翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。被告：北京嘉沃晟新能源技术开发有限公司，住所，住所地北京市昌平区回龙观镇东半壁店村**div>法定代表人：刘会军，总经理。被告：北京腾远恒达装饰工程有限公司，住所地北，住所地北京市昌平区回龙观镇东半壁店村**侧)。法定代表人：李军，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：郁有振，北京振持律师事务所律师。第三人：北京市昌平区回龙观镇东半壁店村民委员会，住所地北京市，住所地北京市昌平区回龙观镇东半壁店村**法定代表人：蒋旭，主任。委托诉讼代理人：张亚男，北京张亚男律师事务所律师。原告北京瑞得在线顺泰上网服务有限公司（以下简称瑞得在线公司）与被告北京嘉沃晟新能源技术开发有限公司（以下简称嘉沃晟公司）、被告北京腾远恒达装饰工程有限公司（以下简称腾远恒达公司）及第三人北京市昌平区回龙观镇东半壁店村民委员会（以下简称东店村委会）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞得在线公司的委托诉讼代理人付斌、肖梅霞，被告嘉沃晟公司和腾远恒达公司的共同委托诉讼代理人郁有振，第三人东店村委会的委托诉讼代理人张亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞得在线公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付经营损失、装修损失等经济补偿2000000元;2、诉讼费由被告承担。事实和理由：腾远恒达公司租赁了位于××村××号的院落一座和地面建筑。腾远恒达公司的法定代表人李军又以嘉沃晟公司（变更前为：北京神州国兴投资开发有限公司）的名义将该租赁物的部分（位于××村××号公司大院西配楼和**底商门脸房）租赁给原告使用至拆迁为止。2017年11月22日，北京市昌平区回龙观镇人民政府开展集体土地非住宅腾退工作。2017年11月23日、2017年11月25日东店村委会又多次通知2017年12月10日之前腾退完毕。原告得知该腾退有政府给予的经营损失的经济补偿等，原告作为实际的经营者应当享有该补偿。被告明确拒绝将该补偿给原告。故诉至法院。被告嘉沃晟公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原被告之间约定,如果合同履行期内遇到规划拆迁乙方应无条件服从，甲方退还剩余租金。嘉沃晟公司已经退还了剩余租金，已经履行了合同约定的义务，原告拒绝从案涉房屋内撤离，应向嘉沃晟公司支付占有房屋的使用费。被告腾远恒达公司辩称：不同意原告的诉讼请求，腾远恒达公司与原告不存在房屋租赁合同关系，腾远恒达公司不应作为本案的被告，本案房屋租赁合同双方只是瑞得在线公司和嘉沃晟公司，如果双方有争议纠纷，也应当由这两个公司另行解决。第三人东半壁店村民委员会述称：东店村委会于2006年6月1日与腾远恒达公司签订了10年的租赁合同，在2019年1月31日与李军签订了《解除协议》，对李军补偿24200000元，土地及地上建筑物残值已收回拆除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2004年12月27日，东店村委会（甲方）与北京腾远亨达装饰工程有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于××村××号的院落一座和地面建筑、设施出租给乙方使用；租赁期限自2005年6月1日至2025年6月1日止；租金以租赁房屋场地的数量、面积计算，年租金为300000元。2006年6月1日，东店村委会（甲方）与腾远亨达公司（乙方）重新就北京市昌平区××村××号的院落和地面建筑、设施签订《租赁合同》，约定：租赁期限自2006年6月1日至2016年6月1日；租金以租赁房屋场地的数量、面积计算，年租金为100000元。2009年3月3日，北京腾远亨达装饰工程有限公司（甲方）与孙刚（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市昌平区××村××号西配楼(主体两层)和西平房一大间出租给乙方；房屋用途为经营性上网服务；租赁期限自2009年3月3日至2014年3月3日,共计五年；租金标准为260000元每年。孙刚系瑞得在线公司股东兼法定代表人。前述《房屋租赁合同》签订后，瑞得在线公司将住所地变更为北京市昌平区回龙观镇××村××号，并在此经营网吧。2012年1月13日，北京神州国兴投资开发有限公司（甲方）与瑞得在线公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市昌平区回龙观××村××号B栋底商西面门脸房，面积253平方米租给乙方作为商铺使用；租期从2012年4月1日起至房屋被政府规划拆迁止；租金为每年160000元；甲方在合同期内，不得干涉乙方的正常经营，不得擅自提高房租或终止协议，乙方退房时应结清相关费用，如经营不善不能再继续经营甲方不退还所交的剩余房租，如遇政府占地规划拆迁造成乙方不能继续经营时甲方退还乙方剩余房租。2012年11月16日，神州国兴公司名称变更为嘉沃晟公司，李军是嘉沃晟公司自然人股东。庭审中，嘉沃晟公司与腾远恒达公司均表示腾远恒达公司将北京市昌平区回龙观××村××号大院出租给嘉沃晟公司，并且向本院提交了落款时间为2013年6月1日签订的《租赁协议》，以证实两被告之间系租赁关系，该《租赁协议》甲方落款处有腾远恒达公司的印章。瑞得在线公司认为，腾远亨达公司于2017年7月27日才将名称变更为腾远恒达公司，该《租赁协议》签订时间为2013年，落款处却盖了腾远恒达公司印章，故该证据系伪造证据，不认可其真实性。嘉沃晟公司与腾远恒达公司则称，双方从2013年即建立了租赁关系，该《租赁协议》是后来补签的，并非虚假证据。2014年4月1日，嘉沃晟公司（甲方）与瑞得在线公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市昌平区回龙观××村××号大院西配楼（主体两层）租赁给乙方开设网吧经营使用；租赁期自2014年7月3日起，至拆迁止，在合同期内，如遇规划拆迁，乙方应无条件服从，甲方退还剩余房租；年租金为340000元。2014年4月1日,嘉沃晟公司（甲方）与瑞得在线公司（乙方）签订《补充合同》，主要内容为：经甲乙双方友好协商，对甲乙双方所签订的两份房屋租赁合同（1、位于××村××号公司大院西配楼；2、位于××村××号**底商门脸房）作如下补充说明：甲方的两个租赁地点同时与乙方存在租赁关系时，两个租赁地点总租金为500000元，其中西配楼为340000元，B栋底商为160000元，如乙方因各种原因更改或解除其中任意一份租赁合同，租金则另行协商，两份租赁合同同时作废，甲乙双方需重新签订租赁合同。2017年7月27日，北京腾远亨达装饰工程有限公司名称变更为腾远恒达公司，法定代表人为李军。2017年11月22日，北京市昌平区回龙观镇人民政府（以下简称回龙观镇政府）向东半壁店村民委员会发出《北京市昌平区回龙观镇人民政府关于开展集体土地非住宅腾退工作的通知》，主要内容：为深刻汲取事故教训，防范遏制各类安全事故，深入贯彻党的十九大精神，落实《京津冀协同发展规划纲要》，有效疏解非首都功能，扎实推进疏解整治促提升工作，全面打赢蓝天保卫战，同时从根本上消除安全隐患、改善村居环境，按照市、区统一部署，回龙观镇决定全面启动各村集体土地非住宅腾退工作。现通知你村在近期集中开展如下事项：一、开展村域内群租房、群租公寓排查治理，确保全部居住人员搬离存在安全隐患的房屋。二、关停村域内散乱污企业和工业大院，要求各相关企业停止违法经营行为。请你村尽快开展整治行动，迅速启动腾退工作，切实消除隐患。东店村委会接到通知后，以印发公开信、通知、公告等方式要求相关承租户进行腾退。嘉沃晟公司随即要求瑞得在线公司腾退案涉房屋，并于2017年12月将2017年12月1日之后的租金退还给了瑞得在线公司，但瑞得在线公司认为尚未得到补偿款，故未将案涉房屋腾退返还给嘉沃晟公司。因东店村委会与腾远恒达公司之间就腾退补偿款的数额存在分歧，故双方持续进行协商，直至2019年1月31日才签订《解约协议》，约定：双方解除原协议，腾远恒达公司腾退土地及地上物并交付东店村委会，东店村委会给予解约补偿；东店村委会收回土地及地上物后，腾远恒达公司可获得解约补偿24200000元，该金额最终以审计终审结果为准，除此之外，东店村委会无需再向腾远恒达公司支付其他任何费用。上述《解约协议》签订后，东店村委会已经将补偿款24200000元支付给腾远恒达公司。关于补偿款的计算标准，东店村委会称：东店村委会参照昌政发[2016]15号文件规定的标准进行补偿。如果是对于2010年12月6日前建造的房屋，补偿标准及范围包括房屋重置成新价、装饰装潢及附属设施费（以评估价为准）、一次性停产停业综合补助（每平米不高于500元）、搬迁费（每平米25元）。如果是2010年12月6日之后建造的房屋不予补偿。同时，东店村委会称，双方最终商定的补偿款金额是高于昌政发[2016]15号文件规定的标准的，所以《解约协议》中未列明各项金额的明细。庭审中，瑞得在线公司称，其要求被告支付的2000000元补偿款中包括装修损失1000000元、停产停业补偿491500元、其余部分为搬家费。关于案涉两租赁标的物的建造时间，原被告及第三人均认可××号大院西配楼是2010年12月6日前建造，但对于××号B栋底商门脸房的建造时间存在争议。嘉沃晟公司、腾远恒达公司、东店村委会均称××号B栋底商门脸房的建造时间在2010年12月6日之后。瑞得在线公司认为该房屋的建造时间是在2010年12月6日之前，但瑞得在线公司未能举证证明。关于××号大院西配楼的面积，瑞得在线公司提交了工商档案中的《企业住所（经营场所）证明》，该证明中载明东半壁村委会作为产权人同意将北京市昌平区回龙观镇××号院内730平方米的房屋以租赁方式提供给瑞得在线公司使用，该证明中同时盖有北京市昌平区回龙观镇人民政府的印章。原告因此认为××号大院西配楼的面积应为730平方米。嘉沃晟公司与腾远恒达公司对此提出异议。在案涉房屋腾退过程中，北京鼎春德正测绘中心曾对房屋面积进行测绘，但并未出具正式的测绘报告。本院依法调取了该测绘结果，该测绘结果显示××号大院西配楼的面积不低于730平方米。庭审中，原告瑞得在线公司向本院提供了《北京市装饰装修工程施工合同》、装修明细单、收据、光盘等，证明其对案涉房屋进行了装饰装修，花费了103万元。嘉沃晟公司与腾远恒达公司称对此不予认可。另查明，案涉房屋未取得规划审批手续，已于2019年2月被拆除。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋未取得规划审批手续，故相关联的房屋租赁合同及补充合同均无效。本案的争议焦点有三点，一、瑞得在线公司是否有权主张装修损失、停产停业补偿、搬家费，亦即腾远恒达公司获得的补偿款中是否有属于瑞得在线公司的份额。二、瑞得在线公司可获得的补偿款数额是多少。三、嘉沃晟公司是否负有支付补偿款的义务。针对第一个问题，本院认为，瑞得在线公司有权主张装修损失、停产停业补偿、搬家费，亦即腾远恒达公司获得的补偿款中有属于瑞得在线公司的份额。理由如下：案涉房屋被腾退是在地方政府为落实《京津冀协同发展规划纲要》，有效疏解非首都功能的背景下进行的，东店村委会对腾远恒达公司进行补偿所依据的规定（即昌政发[2016]15号文件）中，对补偿的项目、标准、资金来源都有明确的规定，因此腾退补偿具有政策性。根据昌政发[2016]15号文件的规定可知，停产停业损失、搬家费是对经营者因拆除腾退所造成的经营损失的补偿，装修损失是对房屋内的装修投入进行的补偿，而瑞得在线公司作为房屋的实际使用人，对案涉房屋进行了装修，又以案涉房屋为经营地点办理了营业执照并在此实际经营，因此补偿款中装修损失、停产停业补偿、搬家费在没有明确有效的相反约定情况下，应当包含瑞得在线公司的份额，瑞得在线公司有权要求腾远恒达公司支付相应的补偿款。针对第二个问题，本院认为，昌政发[2016]15号文件规定，2010年12月6日之后建造的房屋在未取得相关审批的情况下不应获得补偿，现瑞得在线公司未能举证证明××号B栋底商门脸房的建造时间在2010年12月6日之前，因此瑞得在线公司无权要求被告方支付此部分房屋的相关补偿款，仅仅有权主张××号大院西配楼的相应补偿款。关于××号大院西配楼的面积，瑞得在线公司提交的《企业住所（经营场所）证明》中载明的面积为730平方米，该文件中有北京市昌平区回龙观镇人民政府的印章，本院调取的测绘结果亦显示该部分房屋的面积不低于730平方米，故瑞得在线公司主张此部分房屋面积为730平方米具有事实依据，本院予以采纳。鉴于被告方亦以案涉房屋为经营场所办理了营业执照，故停产停业损失、搬家费应在原被告之间合理分配。具体比例，本院根据租期、原告的实际使用年限等因素酌情确定由瑞得在线公司享有70%的份额。停产停业损失的数额，本院根据昌政发[2016]15号文件规定的标准，按照500元/平方米的标准计算，腾远恒达公司应支付瑞得在线公司停产停业损失的数额为255500元（730平方米×500元×70%=255500元）。搬家费的数额，本院根据昌政发[2016]15号文件规定的标准，按照25元/平方米的标准计算，腾远恒达公司应支付瑞得在线公司搬家费的数额为12775元（730平方米×25元×70%=12775元）。装修损失的数额，因房屋已经被拆除，且东店村委会对腾远恒达公司的补偿并未明确装修损失的具体数额和明细，故本院根据房屋面积、使用年限、以及现场视频等因素酌情予以支持，数额为300000元。针对第三个问题，本院认为，虽然嘉沃晟公司与瑞得在线公司存在直接的合同关系，但是瑞得在线公司在本案中主张的款项是腾退补偿款，并非依据租赁合同关系产生的相关损失，而腾退补偿款是腾远恒达公司从东店村委会处获得，嘉沃晟公司并未获得腾退补偿款，故瑞得在线公司要求嘉沃晟公司支付补偿款的诉讼请求，本院不予支持。综上，瑞得在线公司的诉讼请求，理由正当，本院对其请求中的合理部分予以支持，对其过高请求部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京腾远恒达装饰工程有限公司于本判决生效后七日内支付北京瑞得在线顺泰上网服务有限公司停产停业损失255500元、搬家费12775元、装修损失300000元，共计568275元；二、驳回北京瑞得在线顺泰上网服务有限公司的其他诉讼请求。如北京腾远恒达装饰工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由北京瑞得在线顺泰上网服务有限公司负担13317元，已交纳；由北京腾远恒达装饰工程有限公司负担9483元，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元，由北京腾远恒达装饰工程有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  曹松清人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇一九年七月二十三日书 记 员  姚东方