云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初690号原告（反诉被告）昆明柯利欣环保科技有限公司。住所昆明市六甲张家庙。法定代表人王根渝。委托代理人程佳庆、段姝宇，北京大成（昆明）律师事务所律师、实习律师。特别授权代理。被告（反诉原告）云南火红二手车经销有限公司。住所云南省昆明市官渡区六甲街道盘龙社区。法定代表人阳元云。委托代理人陈加玲、李娴玥，云南大韬律师事务所律师。特别授权代理。原告昆明柯利欣环保科技有限公司（以下简称“柯利欣公司”）诉被告云南火红二手车经销有限公司(以下简称“火红公司”)租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日受理后，被告火红公司提出反诉，本院受理后依法组成合议庭，于2019年5月5日公开开庭进行了合并审理。原告柯利欣公司的特别授权代理人程佳庆、段姝宇，被告火红公司的特别授权代理人陈加玲、李娴玥到庭参加诉讼。被告红火公司于2019年5月29日向本院申请庭外和解并要求延期审理三个月。本案现已审理终结。原告柯利欣公司诉称：2017年3月2日，原告与被告签订《租赁合同》约定：原告将坐落在昆明市官渡区盘龙办事处（六甲张家庙）的场地及房屋出租给被告作二手车交易、汽车4S店及与之相关的上下游业务使用；计算租金的面积按10,000平方米确定；租赁期限自2017年5月1日起至2023年11月1日止，其中2017年5月1日至10月31日为免收房租，前三年租金每年为136万元,从2020年11月1日起至2023年11月1日起，租金在前三年年租的基础上上涨5%；被告应于2017年3月5日前向原告支付首年租金136万元，后续年度的租金由被告在上一年度租期届满前30日之前以现金方式按先付租金后使用租赁物的方式支付给原告。同时，还约定了被告应于2017年5月1日前支付5万元押金以及被告迟延支付租金应承担的违约责任等内容。合同签订后，原告即按约定向被告交付了其租赁的场地及房屋，但被告对于第一年应付的租金136万元、押金5万元，仅向原告支付了104万元款项后，就一直未按合同约定支付，经原告多次催收，被告均以各种理由搪塞；第二年应付的136万元租金，经原告多次催要，被告至今未付，被告的违约行为已经导致合同目的无法实现，故原告诉至法院诉请判令：1、解除原、被告双方于2017年3月2日签订的《租赁合同》;2、被告腾还《租赁合同》中约定的场地及房屋给原告；3、被告支付2017年11月1日起至2018年10月31日止未付的租金320,000元，并支付当年应付租金总额30%的违约金即408,000元，共计728,000元；4、被告支付自2018年11月1日起至实际腾还租赁物之日止的租金（暂时计算至2019年1月16日止的租金为286,904.11元），并支付当年应付租金总额30%的违约金即408,000元，共计694,904.11元；(上述费用合计为1,422,904.11元)。庭审中，原告当庭撤回第三项诉讼请求。被告火红公司辩称:一、在租赁期内，原告未按照《租赁合同》第七条第四款的约定事先通知被告便将涉案租赁物出售给第三方，原告的行为已违反合同约定，原告为违约方。《租赁合同》第七条第四款明确约定在租赁期间，原告出售或以其他方式转让租赁土地及房屋需提前30日书面通知被告，但原告未按合同约定告知被告出售土地的事实。自2018年6月，原告在未事先通知被告的情况下便已向外发布出售租赁标的物的公告，至2018年9月中旬原告才告知被告转让土地的事实，故后续租金支付需待原告与第三方处理好相关转让事宜后另行商定。二、被告暂缓支付2018年11月1日至2019年10月31日租金的行为并不构成违约，被告系根据原告的要求暂缓支付租金的。2018年12月13日，被告向原告送达了答复函要求明确租金支付对象，但原告一直未答复并拖延时间和回避，导致被告一直无法支付租金。原告违反《租赁合同》第七条第四款约定，侵犯了被告作为承租人的有限购买权，在涉案租赁物的使用权人不清晰的情况下，原告有权行使抗辩权和暂缓支付租金。三、原告的违约行为已致被告遭受较大的经济损失，被告要求原告赔偿损失。被告火红公司反诉诉请：1、被反诉人（本诉原告，下统称原告）继续履行其于2017年3月2日与反诉人（本诉被告，下统称被告）签订的《租赁合同》；2、原告向被告赔偿经济损失613,800元。事实及理由：合同签订后，被告依约向原告支付了2017年11月1日至2018年10月31日止的租金136万元及保证金5万元，且接手租赁土地及房屋后便开始进行了改造、装修。在合同履行过程中，原告在未告知被告的情况下，将涉案土地向第三方出售，且仅于2018年9月告知被告后续租金支付需待原告与第三方处理好转让事宜后另行商定支付时间及支付方式。此后，原告未与被告进行协商并回避被告，原告没有告知被告诉争租赁土地权属状况。直至2018年12月6日，原告便发函给被告要求解除租赁合同。原告柯利欣公司针对被告的反诉辩称：一、被告未按照合同约定支付租金，已达到合同约定解除条件，且被告逾期支付租金已导致合同目的无法实现，原告依法可解除《租赁合同》。根据《租赁合同》约定，被告应当于2017年3月5日前付清第一年租金，并在上一年租期届满30日之前即在2018年10月1日之前付清2018年11月1日至2019年10月31日的租金，但被告并未按照合同约定时间足额支付租金，被告于2017年3月26日才付清了2017年11月1日至2018年10月31日的租金，被告一直未支付之后的租金。《租赁合同》第九条约定拖欠租金15日以上的，原告即有权解除合同。二、被告并未提供任何合法有效的证据证明其已按照合同约定支付了押金。三、原告系租赁土地合法使用权人，不存在被告诉称的原告将租赁土地进行出售的情况。四、被告主张的损失没有任何证据证明，且被告自主经营行为产生的亏损应由被告自行承担。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行质证、认证。本案原、被告对下述事实无争议：坐落于昆明市官渡区盘龙办事处的土地使用者为原告柯利欣公司。原告柯利欣公司与被告火红公司于2017年3月2日签订了《租赁合同》约定：原告柯利欣公司作为出租人将坐落于昆明市官渡区盘龙办事处（六甲张家庙）的场地及房屋出租给被告火红公司使用。双方商定，不论产权证证载面积或者实际面积为多少，计算租金的面积按10,000平方米（其中含厂房及附属建筑，此部分房屋无相关产权证明）确定。租赁自2017年5月1日起至2023年11月1日止。租期为6年零6个月，其中6个月（2017年5月1日至10月31日）为免收房租。租赁期限前三年租金每年为136万元，即从2017年5月1日至2020年11月1日，从租赁期限的第四年起，租金在前三年年租金的基础上上涨5%，2020年11月1日起至2023年11月1日止每年租金为142.8万元。支付方式为在2017年3月5日前被告向原告支付首年租赁费136万元，后续年度的租金由被告在上一年度租期届满前30日之前以现金方式按先付租金后使用租赁物的方式支付给原告。被告应于2017年5月1日之前缴纳押金5万元。被告有拖欠租金15日以上的情形的，原告有权单方解除合同，并有权要求被告按本合同约定承担违约责任。被告不按约如期足额向原告支付租金，达到解除合同条件的，原告有权单方面终止合同，要求被告补交应交租金，且被告应向原告支付当年租金总额30%的违约金。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，被告向原告缴纳了第一年（2017年11月1日至2018年10月31日）租金136万元。之后未支付过租金。本案争议事实为：一、被告是否向原告支付过5万元押金？二、原告是否因需转让租赁物而要求被告延迟交付租金？针对争议事实一，被告提交了其于2017年7月29日、2017年11月14日向王丽娜分别转账30,000元、45,000元的银行流水作为证据证明其已向原告支付了50,000元押金的事实，原告不予认可被告提交的证据，本院认为被告未提交证据证据证明王丽娜与原告的关系及转账资金性质，对于被告辩称，本院不予采纳。本院不予确认被告向原告支付过押金。针对争议事实二，被告认为原告有出售租赁物的情况，并且未通知被告，原告违反了《租赁合同》约定的告知义务以及侵犯了被告作为承租人的优先购买权。被告针对其辩称向本院提交了微信交流截图、答复函、邮寄单等证据予以证明。本院认为，被告提交证据不能证明原告有要求被告停止支付租金的明确意思表示，对于被告的辩称，本院不予采纳。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法成立，原、被告双方应当按照合同约定履行合同义务。被告租赁并使用原告享有使用权的土地，被告应按合同约定时间及金额向原告支付租金，被告支付至2018年11月30日的租金后并未支付后续租金。本院认为，本案租赁物使用权人仍为原告，被告就其所述原告出售租赁物的事实未能完成举证，以及即便原告出售，根据“所有权变动不破租赁”原则，被告对本案租赁物的租赁使用权是能够得到保障的，被告以此抗辩原告并迟延支付租金的行为，没有事实和法律依据。根据《租赁合同》约定，被告迟延支付租金超15日的，原告有权单方解除合同，原告根据合同约定主张解除合同的诉请，于法有据，本院予以支持。被告反诉要求继续履行《租赁合同》的诉请，因被告未能提交证据证明原告有违约事实，故对被告的反诉请求的继续履行合同，本院不予支持。被告反诉的损失主张与原、被告之间的租赁关系并无关联，故该项请求，本院不予支持。《租赁合同》解除后，原告要求被告腾还租赁物以及支付自2018年11月1日起至实际腾还租赁物之日止的占有使用费（标准参照合同约定的租金标准计算）的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院予以支持。被告迟延支付租金，其行为已构成违约，原告主张违约金，本院予以支持，但原告主张违约金过分高于其损失，本院依法调整支持按两个月租金计算即226,667元的违约金。庭审中，原告自愿放弃第三项诉讼请求，为原告自行处分权利，不侵害被告及他人权益，本院予以确认。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）昆明柯利欣环保科技有限公司与被告（反诉原告）云南火红二手车经销有限公司于2017年3月2日签订的《租赁合同》于2019年1月17日解除；二、被告（反诉原告）云南火红二手车经销有限公司于本判决生效之日起五日内腾还坐落于昆明市官渡区盘龙办事处（六甲张家庙）的场地及房屋给原告（反诉被告）昆明柯利欣环保科技有限公司；三、被告（反诉原告）云南火红二手车经销有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）昆明柯利欣环保科技有限公司支付自2018年11月1日起至腾还租赁物之日止按合同约定租金标准计算的占有使用费；四、被告（反诉原告）云南火红二手车经销有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）昆明柯利欣环保科技有限公司支付违约金226,667元；五、原告（反诉被告）昆明柯利欣环保科技有限公司的其他本诉请求不予支持；六、驳回被告（反诉原告）云南火红二手车经销有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,606元，依法收取8598元，由被告云南火红二手车经销有限公司承担；剩余9008元，退还原告昆明柯利欣环保科技有限公司。反诉费4969元，由被告（反诉原告）云南火红二手车经销有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  王振斌人民陪审员  吴兰珍二〇一九年七月三十一日书 记 员  李彦霈