广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初670号原告：鹤山市坚美房地产开发有限公司坚美广场分公司，住所地：广东省鹤山市。负责人：黄纪文，该分公司总经理。委托诉讼代理人：赖庆莲，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡杏媚，广东卓领律师事务所律师。被告：陈星，男，1989年3月16日出生，汉族，住广东省惠来县。原告鹤山市坚美房地产开发有限公司坚美广场分公司(以下简称坚美分公司)与被告陈星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告坚美分公司的委托诉讼代理人蔡杏媚到庭参加诉讼，被告陈星经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，故本案是缺席审理，现已审理终结。原告坚美分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年7月30日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告支付拖欠的商铺租金20515元、管理费49400元、电费9600元；3.判令被告支付滞纳金18313.85元（从2016年10月5日起，以被告拖欠的租赁费用为本金，按照每日1‰的标准计算至实际清偿之日，暂计至2018年12月24日）；4.判令被告缴纳的38038元履约保证金及5000元水电保证金归原告所有；5.判令被告立即向原告交还租赁商铺；6.判令被告向原告支付从2019年1月1日起至实际交还租赁商铺之日止，按照6669元/月为标准计算的场地占有使用费；7.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月30日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租鹤山市沙坪街道凤亭路28号、30号鹤山坚美商业中心三层编号为03-09的商铺作壹品柠檬鱼餐饮经营用途，租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止，双方对租金、管理费、水电费的标准均作出了约定。此外，双方还约定被告应在每月5日前支付相关租赁费用，如果被告逾期缴纳，每天按1‰的标准支付滞纳金，逾期超过15天原告有权解除合同，且被告已缴纳的保证金及预交款项不予退还。随后，原、被告双方经协商再签订《补充协议》，约定2016年10月1日至2017年1月31日期间免收租金，但被告需按月支付物业管理费12350元，从2017年2月1日起原告再按《商铺租赁合同》约定正常收取租金。合同签订后，被告于同日向原告缴纳了租赁保证金38038元、水电保证金5000元及预付费17290元，之后又在2016年12月28日再缴纳了预付费1187.40元。2016年8月19日，原告依约向被告交付了商铺，并每月通知被告应缴纳的费用。但是，被告一直未能按照合同约定的时间支付租赁费用，经原告多次催促，被告只支付了2016年10月至2018年6月期间的租金、管理费及水电费，并缴纳了2018年7月的部分租金974元及2018年10月、11月的租金、管理费，但被告至今仍拖欠2018年7月至9月以及2018年12月的租金20515元、管理费49400元以及电费9600元未付。综上，被告逾期支付租赁费用的行为已经构成严重违约，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告陈星无答辩，也未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2015年7月1日，鹤山市坚美房地产开发有限公司出具一份《授权书》，内容如下：“现授权鹤山市坚美房地产开发有限公司坚美广场分公司代理本公司出租位于鹤山市沙坪街道××、××、××之二鹤山坚美商业中心商铺。授权期限从2015年7月1日起至2025年6月30日止。”2016年8月1日，原告坚美分公司作为甲方（出租方），被告陈星作为乙方（承租方），双方签订一份《坚美广场商铺租赁合同》，合约约定：第一条商铺位置、面积及经营范围，1.商铺位于鹤山市××、××号鹤山坚美商业中心三层，铺位编号为03-09商铺。2.商铺租赁面积247平方米。3.经营范围：乙方经营项目为餐饮，品牌为壹品柠檬鱼。第二条租赁期限、商铺交付及装修期，1.租赁期限为伍年，从2016年10月1日起至2021年9月30日止。2.商铺交付日：2016年8月20日前，以甲方或甲方委托的管理公司发出的《交铺通知书》为准。3.甲方在该商铺交付之日，甲方或甲方委托之管理公司与乙方对现场进行查验，并签署该商铺移交确认书予以确认。……6.装修免租期：甲方同意给予乙方装修免租期30天，2016年9月1日起至2016年9月30日止。在装修免租期内乙方免交租金，但此期间装修管理费和乙方发生的其他一切费用（包括但不限于装修期间产生的能源费、垃圾清理费等）由乙方自行承担并按时缴纳。如商铺交付日延后，装修免租期相应顺延。7.起租日：2017年2月1日起计。如开业时间延迟，起租日顺延。第三条租金费用及交纳方式要求，1.租金标准：第一年月租金为20元/㎡，月租金合计4940元；第二年月租金为20元/㎡，月租金合计4940元；第三年月租金为27元/㎡，月租金合计6669元；第四年月租金为27元/㎡，月租金合计6669元；第五年月租金为27元/㎡，月租金合计6669元。2.管理费标准：合同期内月管理费为50元/㎡，月管理费合计12350元。管理费是指公共区域的照明、保洁、绿化、用水、保安、客货梯的用电、维护和中央空调的使用。3.水电费：电费＝电价×用电量，（商业用电性质）电价按1.20元/度收取（含线损及公共分摊）。4.租金、管理费及水电费等应缴甲方费用按月缴纳，乙方须在每月5日前向甲方一次性缴纳当月的租金、管理费及上月水电费等应缴费用，即每月5日为缴交当月的租金、管理费及上月水电费等应缴费用的最后到账日。第四条履行保证金和预缴费用，1.履行保证金：在本合同签订当天乙方须向甲方一次性缴纳相当于贰个月的租金及管理费即38038元作为本合同的履约保证金。甲方在期限内收到乙方足额履约保证金，本合同生效。2.预缴费用：乙方于签订本合同当天向甲方预缴壹月的租金及管理费合共为人民币17290元。3.合同期内，乙方交付的上述保证金不得冲抵乙方在租赁期内应向甲方支付的租金、管理费或商铺水电费等款项。4.合同期满或合同经双方协商一致解除后，甲方在乙方无违约且全部缴清各项应缴甲方费用，以及按时向甲方归还商铺使用权并经甲方验收商铺合格后一个月之内，乙方凭租赁场地已办理工商、税务等政府部门注销手续的回执向甲方交回履约保证金收款凭据原件，甲方将履约保证金全部退还给乙方（不计利息）。第六条甲方的权利和责任，……2.甲方按照本合同约定按时间收取乙方租金、管理费、水电费等乙方应缴的费用。如乙方延迟交纳则甲方按每天1‰收取滞纳金。……第十条违约责任，……3.如乙方违反下列其中任何一项规定，甲方有权解除合同，收回该商铺，乙方所缴纳的履约保证金及预交的款项不予退还，并无条件把租赁商铺连同原附属物无偿交回甲方。而乙方拖欠甲方的费用仍需缴纳。……（2）未按本合同约定按时足额缴交租金、管理费、水电费及其他应缴费用，并逾期15天的；……。同日，原、被告又签订了一份《补充协议》对《坚美广场商铺租赁合同》第10页第十二条第8点进行补充约定：2016年10月1日至2017年1月31日免收租金，期间收取物管费用12350元每月，从2017年2月1日起按合同约定正常收取租金。2016年7月30日，被告陈星向原告坚美分公司交纳了涉案商铺的履约保证金38038元、水电保证金5000元以及预付费17290元。2016年8月19日，坚美广场向被告陈星发出3-9商铺《交房通知》，通知被告陈星坚美广场将于2016年8月19日对商铺进行移交。被告陈星在《交房通知》上签名确认。同日，原告坚美分公司将涉案商铺交付给被告陈星使用，被告陈星在《商铺验收移交表》上签名予以确认。后被告陈星又于2016年12月28日向原告坚美分公司交纳预付费1187.40元。2016年12月5日，鹤山市坚美房地产开发有限公司出具一份《声明书》，内容如下：“我公司在2015年7月1日向鹤山市坚美房地产开发有限公司坚美广场分公司出具《授权书》，授权其出租位于鹤山市××镇××、××号鹤山坚美商业中心商铺，现我公司对有关授权事项特作出声明如下：自我公司出具《授权书》之日起，鹤山市坚美房地产开发有限公司坚美广场分公司即有权以其自身名义对外与租户签订商铺租赁合同，并由鹤山市坚美房地产开发有限公司坚美广场分公司依法行使各项合同权利，收取租金及各项费用，向欠费租户追索拖欠的租金、管理费、水电费等所有费用，并有权按照合同约定追究违约租户的一切违约责任及法律责任。”2015年7月21日，鹤山市城市综合管理局出具一份《门牌编码通知》，通知鹤山市坚美房地产开发有限公司座落在鹤山市××路的房屋的门牌编码，经研究确定为鹤山市××路28号、鹤山市××路30号、鹤山市××路32号。2017年4月26日，鹤山市公安局出具一份《房屋门（楼）牌编码通知》，内容如下：“鹤山市坚美房地产开发有限公司：贵公司座落在鹤山市沙坪江沙公路侧地块之一地块，国有土地使用证号：鹤国用（2012）第××、00××69号，鹤国用（2015）第005790号（建设工程规划许可证：建字第440784201200284号），建造商业楼一座，经研究确定，该公司商业中心门（楼）牌编码为：鹤山市沙坪街道凤亭路28号、（商铺）鹤山市沙坪街道凤亭路28号之一至二、（车库出入口）鹤山市沙坪街道凤亭路32号（详细见图纸）。”根据粤（2017）鹤山市不动产权第0008616号、粤（2017）鹤山市不动产权第0008615号、粤（2017）鹤山市不动产权第0008618号不动产权证记载，坐落于鹤山市沙坪街道××、鹤山市××、鹤山市××房产的权属人均为鹤山市坚美房地产开发有限公司。原告坚美分公司在庭审中陈述，原、被告签订合同的时间在鹤山市城市综合管理局出具《门牌编码通知》之后，鹤山市公安局出具《房屋门（楼）牌编码通知》之前，故原、被告签订合同约定的租赁物地址为鹤山市凤亭路28、30号鹤山坚美商业中心三层，实际上就是不动产权证书记载的鹤山市沙坪街道凤亭路28号、28号之一以及之二。庭审中，原告坚美分公司陈述如下：1.被告陈星已经支付了2016年10月至2018年6月的租金和2018年7月部分租金974元以及2018年10月、11月的租金，尚欠2018年7月部分租金3966元以及2018年8月租金4940元、9月租金4940元和12月租金6669元，合计尚欠截至2018年12月的租金20515元（3966元+4940元+4940元+6669元）。2.被告陈星已经支付了2016年10月至2018年6月以及2018年10月、11月的管理费，尚欠2018年7月至同年9月以及同年12月的管理费合计49400元（12350元×4个月）。3.被告已经支付截至2018年6月以及2018年10月、11月的电费，尚欠2018年7月至同年9月的电费9600元（3312元+3384元+2904元）。4.被告陈星拖欠的租金、管理费以及电费没有在履约保证金和水电保证金中抵扣。另查明，本案中原告坚美分公司提供了管理费发票24张，证明被告陈星缴交管理费的情况，其中编号为NO66888042发票（名称为管理费，金额为12350元）备注栏注明2016年10月从预付款抵扣；编号为NO66888081发票（名称为管理费，金额为4940元）备注栏注明2016年11月部分从预付款抵扣；编号为NO50868850发票（名称为管理费，金额为12350元）备注栏注明2017年1月1187.40元从预收款结算，11162.60元现金结算；即从预付款中抵扣管理费合计18477.40元（12350元+4940元+1187.40元），被告陈星向原告坚美分公司交纳的预付费18477.40元（17290元+1187.40元）已用于抵扣上述三个月的管理费。另外，原告坚美分公司提供了广东电网有限责任公司江门供电局开具的三份电费发票，证明原告坚美分公司已经缴纳坚美广场2018年7月至同年9月电费。根据原告坚美分公司提供的费用通知单明细，被告陈星租赁的商铺在2018年7月至同年9月分别产生电费为3312元、3384元、2904元，合计9600元。本院认为,本案立案案由为租赁合同纠纷，经审查，本案应为房屋租赁合同纠纷。原告坚美分公司获得涉案租赁物的权属人鹤山市坚美房地产开发有限公司的授权与被告陈星签订的《坚美广场商铺租赁合同》是双方真实意思表示，无违反法律、法规规定，合法有效，应受法律保护。对原告坚美分公司提出的各项诉求处理如下：一、关于原告主张解除双方签订的《坚美广场商铺租赁合同》的问题。原、被告签订的《坚美广场商铺租赁合同》第十条违约责任第3款约定：如乙方违反下列其中任何一项规定，甲方有权解除合同，收回该商铺，乙方所缴纳的履约保证金及预交的款项不予退还，并无条件把租赁商铺连同原附属物无偿交回甲方。而乙方拖欠甲方的费用仍需缴纳。……（2）未按本合同约定按时足额缴交租金、管理费、水电费及其他应缴费用，并逾期15天的。本案中，按照合同约定，被告陈星应于每月5日前支付当月的租金、管理费以及上月电费，现被告陈星拖欠租金、管理费以及电费已经超过15天，双方约定解除合同的条件已成就，原告坚美分公司有权解除合同。故原告主张解除《坚美广场商铺租赁合同》符合合同约定，本院予以支持。至于合同解除的日期，因原告坚美分公司未提供证据证明其曾向被告陈星主张解除合同，而原告坚美分公司在民事起诉状明确要求解除原、被告签订的《坚美广场商铺租赁合同》，故原告坚美分公司与被告陈星于2016年8月1日签订的《坚美广场商铺租赁合同》应于被告陈星收到民事起诉状副本之日（公告届满之日）即2019年5月1日起解除。二、关于原告坚美分公司要求被告陈星支付尚欠的租金、场地占用费、管理费以及电费问题。1.关于租金问题。被告陈星作为承租人，应对其已履行合同义务即按时足额交纳租金负有举证责任，但被告陈星未到庭应诉，亦未提供任何证据予以证明，而原告在庭审中陈述被告陈星已经支付部分租金，尚欠2018年7月部分租金、8月租金、9月租金和12月租金，合计20515元（3966元+4940元+4940元+6669元），原告提供了相应的租金发票佐证，本院予以确认。另因涉案租赁合同自2019年5月1日起解除，被告陈星未向原告坚美分公司支付2019年1月至同年4月30日的租金，故被告陈星应向原告坚美分公司支付2019年1月1日至2019年4月30日的租金26676元（6669元/月×4个月）。即被告陈星应向原告坚美分公司支付截至2019年4月30日的租金47191元（20515元+26676元）。2.关于场地占用费问题。合同解除后，假如承租人仍占用租赁物业未能腾空并交还的，会造成出租人的租金损失，出租人有权要求承租人参照合同约定租金标准支付场地占用费。本案中，截至庭审之日，被告陈星仍未向原告坚美分公司返还租赁物，故原告坚美分公司要求被告陈星支付租赁物占用费理据充分。现原告坚美分公司主张按每月6669元的标准计算场地占用费，与原、被告于《坚美广场商铺租赁合同》约定的租金标准一致，因此原告坚美分公司该项请求合法有理，本院予以支持。故被告应从2019年5月1日起至交还上述租赁物之日止，按每月6669元的标准支付场地占用费给原告。3.关于管理费和电费问题。被告陈星作为承租人，应对其已履行合同义务即按时足额交纳管理费以及电费负有举证责任，但被告陈星未到庭应诉，亦未提供任何证据予以证明，原告在庭审中陈述被告陈星已经支付部分管理费以及电费，尚欠：1.2018年7月至同年9月以及同年12月的管理费合计49400元（12350元×4个月）；2.2018年7月至同年9月的电费9600元（3312元+3384元+2904元），并提供相应的管理费发票、电费发票和收据、费用通知单、签收表等证据佐证，本院予以采信，故被告应向原告支付管理费49400元、电费9600元。因原、被告在签订商铺租赁合同时没有约定被告违约的情况下其交纳的水电保证金5000元应如何处理，故合同解除后，原告坚美分公司应将水电保证金退还给被告陈星，但因被告陈星拖欠电费9600元，故水电保证金5000元应在电费9600元中予以抵扣，即被告陈星应向原告坚美分公司支付电费4600元（9600元-5000元）。综上，故被告应向原告支付管理费49400元、电费4600元。三、关于原告坚美分公司主张被告陈星支付违约金（即原告诉请的滞纳金）的问题。被告陈星未能按照合同约定按时支付租金、管理费、电费等费用，原告坚美分公司有权按照合同约定向被告陈星主张违约金，但原告坚美分公司主张违约金按照合同约定的每日1‰计算过高，且原告坚美分公司没有提供证据证明具体损失，故违约金应以年利率24%计算为宜。原告坚美分公司主张的违约金包括两部分，一是被告陈星已交费部分产生的逾期付款违约金，二是被告陈星自2018年7月至同年12月拖欠的租赁费用所产生的违约金。关于被告陈星已交费部分产生的违约金，被告陈星在本案并未提供证据证明其每月缴费日期，而原告坚美分公司向本院提供中国建设银行个人活期账户交易明细、电子交易回单以及租赁费用发票、收据等证明被告陈星交费的具体日期，故对原告坚美分公司主张被告陈星交纳租赁费用的日期（具体每月交费日期详见原告提交的滞纳金计算表）予以采信。经核算，被告陈星已交费部分产生的逾期付款违约金为7455.37元。对第二部分的违约金，2018年7月至同年12月各月违约金应从当月6日起按照年利率24%计算，经核算，违约金计算至2019年5月1日（合同解除之日）为12333.35元，从2019年5月2日起，违约金应以本金74515元（2018年7月至12月欠费总额79515元-5000元）为基数按照年利率24%计算至被告陈星清偿款项之日止。综上，违约金截至2019年5月1日为19788.72元（7455.37元+12333.35元），从2019年5月2日起，违约金以本金74515元按照年利率24%计算至款项清偿之日止。对于原告坚美分公司主张超出本院认定部分，本院不予支持。四、关于原告坚美分公司主张被告陈星缴纳的履约保证金38038元和水电保证金5000元归原告坚美分公司所有的问题。原、被告签订的《坚美广场商铺租赁合同》第十条违约责任第3款约定：如乙方违反下列其中任何一项规定，甲方有权解除合同，收回该商铺，乙方所缴纳的履约保证金及预交的款项不予退还，并无条件把租赁商铺连同原附属物无偿交回甲方。而乙方拖欠甲方的费用仍需缴纳。……（2）未按本合同约定按时足额缴交租金、管理费、水电费及其他应缴费用，并逾期15天的。本案中，被告陈星拖欠租金、管理费以及电费已经超过15天，故按照合同约定，原告坚美分公司有权没收被告陈星交纳的履约保证金38038元，原告坚美分公司主张被告陈星缴纳的履约保证金38038元归原告坚美分公司所有，符合合同约定，本院予以支持。至于水电保证金5000元，上述第一点已叙明，因原、被告签订的商铺租赁合同没有对水电保证金作出约定，原告坚美分公司主张没收水电保证金5000元没有依据，故对原告坚美分公司主张被告陈星缴纳的水电保证金5000元归原告坚美分公司所有的请求，本院不予支持。五、关于原告坚美分公司要求被告陈星交还涉案租赁商铺的问题。前已叙明，原告坚美分公司与被告陈星之间的租赁合同自2019年5月1日起解除，而本案并无证据证明被告陈星已经将租赁物交还给原告坚美分公司，故原告坚美分公司要求被告陈星交还涉案租赁商铺，理据充分，本院予以支持。被告陈星应于本判决生效之日起十五日内交还涉案租赁商铺给原告坚美分公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告鹤山市坚美房地产开发有限公司坚美广场分公司与被告陈星于2016年8月1日签订的《坚美广场商铺租赁合同》自2019年5月1日起解除；二、被告陈星于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市坚美房地产开发有限公司坚美广场分公司支付尚欠的租金47191元、管理费49400元、电费4600元及违约金（违约金暂计至2019年5月1日为19788.72元，自2019年5月2日起违约金以本金74515元按照年利率24%计算至实际清偿之日止）；三、被告陈星向原告鹤山市坚美房地产开发有限公司坚美广场分公司交纳的履约保证金38038元归原告鹤山市坚美房地产开发有限公司坚美广场分公司所有；四、被告陈星于本判决生效之日起十五日内将坐落于鹤山市沙坪街道凤亭路28号、28号之一、之二鹤山坚美商业中心三层03-09号商铺交还给原告鹤山市坚美房地产开发有限公司坚美广场分公司；五、被告陈星自2019年5月1日起至交还上述租赁物之日止，按每月6669元的标准支付场地占用费给原告鹤山市坚美房地产开发有限公司坚美广场分公司；六、驳回原告鹤山市坚美房地产开发有限公司坚美广场分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2756.87元，由原告鹤山市坚美房地产开发有限公司坚美广场分公司负担49.07元，被告陈星负担2707.80元（原告鹤山市坚美房地产开发有限公司坚美广场分公司已预交受理费2756.87元，原告鹤山市坚美房地产开发有限公司坚美广场分公司同意被告陈星负担的受理费于被告陈星履行判决义务时径付给原告鹤山市坚美房地产开发有限公司坚美广场分公司，故本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  源冠泉审判员  李子平审判员  何建通二〇一九年七月三十一日法官助理李锶涛书记员刘慧坚