河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初3711号原告（案外人）：谭秋翔，男，汉族，1978年1月8日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：马艳芹，河南中赢旗晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦文臣，河南中赢旗晟律师事务所律师。被告（申请执行人）：朱锋，女，1969年8月18日出生，汉族，住址河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨波，河南义和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：党益民，河南义和信律师事务所律师。被告（被执行人）：李秀花，女，1967年4月12日出生，汉族，住址河南省郑州市。被告（被执行人）:郑颖键，男，1969年11月18日出生，汉族，住址河南省新密市。原告谭秋翔诉被告朱锋、李秀华、郑颖键执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭秋翔的委托诉讼代理人马艳芹，被告朱锋的委托诉讼代理人杨波、党益民到庭参加诉讼。被告李秀花、郑颖键经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谭秋翔向本院提交诉讼请求：1、确认原告对被告李秀花名下位于郑州市金水区××院××楼××层房屋最西边两件享有租赁权及优先购买权（产权证号：14××**）；2、依法中止对涉案房屋不负担租赁权变现，裁定涉案房屋在负担原告租赁权的状态对其进行委托评估、拍卖、变卖；3、依法停止执行（2017）豫0191执800号通知书；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告作为涉案房屋承租人，于2019年1月18日收到贵院（2018）豫0191执异969号执行裁定书，原告认为，贵院驳回原告异议的裁定，缺乏事实和法律依据。一、原告对涉案房屋最西边两间依法享有租赁权，且租赁权设立时间早于涉案房产抵押设立时间和贵院查封时间，原告所享有的租赁权依法可以对抗朱锋对李秀花的强制执行。贵院应依法中止对涉案房产不负担租赁权变现，裁定涉案房产在负担租赁权的状态下对其进行委评估、拍卖、变卖。涉案房产原房主是李裕斌，2014年10月底卖给李秀花。原告早在2008年就开始租赁涉案房屋进行经营。2009年3月4日，原告以配偶张浩杰名字在涉案房产处注册“郑州市金水区大众健身保健店”，该店一直经营至今。2014年10月份，原房东李裕斌告知涉案房屋卖给李秀花后，原告与新房东李秀花签订租赁协议。租期自2014年11月1日至2025年10月31日，月租金1400元，2016年5月6日，原告与李秀花又续签合同，将涉案房屋租期延长至2036年5月5日。贵院（2017）豫0191执8007号通知书显示：李秀花对涉案房屋设定抵押时间是2014年11月25日，法院查封时间更加靠后，且原告有租赁合同、租金支付凭证、经营店铺营业执照以及水、电、物业费缴纳凭证，证明原告租赁权设立时间早于涉案房屋抵押设立时间和贵院查封，原告所享有的租赁权依法可以对抗朱锋对李秀花的强制执行。故贵院应依法终止对涉案房屋不负担租赁权变现，裁定涉案房屋在负担租赁权的状态下对其进行委托评估、拍卖、变卖。二、原告对涉案房屋最西边两间租赁权合法有效，在租赁期内承租人有权继续占有涉案房屋进行经营活动，有权请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。贵院（2017）豫0191执8007号内容依法应予撤销。根据执行异议规定第三十一条的规定，本案中原告租赁权设立时间早于涉案房屋抵押设立时间和贵院查封时间，原告所享有的租赁权依法可以对抗朱锋对李秀花的强制执行。在租赁期内承租人有权继续占有涉案房屋进行经营活动，有权请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。贵院在没有查明房屋实际租赁状况下，就对原告下发通知书，其通知内容严重损害了原告的合法权益，依法应予撤销。三、租赁权不同于物权，不适用一物一权原则，不能以涉案房屋仅有一个不动产权证号排除原告对涉案房屋最西边两间的租赁权，原告异议请求仅要求涉案房屋在负担租赁状态下进行评估、拍卖和变卖，并没有排除涉案房屋执行及产权变更。不能以司法拍卖方式侵犯原告合法权益。涉案房屋虽然只有一个产权证，但自2008年原告承租至今，该房屋一直被分割成六个房间独立对外出租。李秀花2014年11月购得该房屋后，并未改变房屋结构，房屋仍按原告状态分为六个房间对外出租。原告租赁涉案房屋西边两间多年也证明租赁权是可以分割的。不能以物权的不可分割来否认租赁权的可分割性。同时原告对涉案房屋的部分租赁权不影响房屋物权变动。执行异议中，原告向法院提交的证据足以证明原告对涉案房屋最西边两间的租赁权早于被告朱锋的抵押权及法院查封，法院在查明案件事实时，应考虑到原告租赁的连续性，不能断章取义仅考虑原告与李秀花签订的租赁协议，还要考虑原告早在2008年就承租涉案房屋最西边两间至今。原告租赁涉案房屋最西边两间没有过错，综上，原告依法享有租赁权，恳请法院在查明事实基础上依法判决，支持原告诉讼请求。被告朱锋答辩称：1、涉案房屋虽由原告租赁，但目前房屋非原告自己使用，已对外进行转租；2、该房屋租赁价格明显低于市场价，属于低价出租，因此请求依法驳回原告起诉。被告郑颖键、刘秀华未到庭、未答辩。经审理查明：申请执行人朱锋申请执行郑颖键、李秀花民间借贷纠纷一案，执行依据为本院作出的（2016）豫0191民初10747号民事判决书，本院于2017年10月30日立案执行，执行案号为（2017）豫0191执8007号。2017年11月22日，本院以（2017）豫0191执8007号执行裁定书并在郑州市不动产登记中心的协助下查封了被执行人李秀花名下的位于郑州市金水区××院××楼××层（产权证号：14××**）房产一套。2017年12月27日，本院以本案申请执行人对涉案房产享有顺位在先的担保物权为由向郑州市二七区人民法院商情移送执行。本院在接到郑州市二七区人民法院的移送执行函后向承租人谭秋翔调查涉案房产的相关租赁事宜，并于2018年7月16日作出（2017）豫0191执8007号通知书，通知内容为：“一、除去谭秋翔对李秀花名下的涉案房屋享有的租赁权；二、责令你于2017年12月17日前将涉案房屋腾空并将钥匙交至本院”。原告向本院提出书面异议，本院作出（2018）豫0191执异969号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告对该执行裁定书不服，向本院提起诉讼。2017年11月22日，郑州市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明（房屋）显示：涉案房产的不动产证号为14××24，产权人为李秀花，坐落为金水区同××院××楼××层，面积为198.53平方米，并已于2014年11月25日抵押给朱锋。原告谭秋翔与张浩洁为夫妻关系。张浩洁经营的郑州市金水区大众健身保健店成立时间2009年3月4日，经营期限止2013年3月4日，经营场所为郑州市金水区××院××楼××层。原告提交《委托书》一份，载明：由于本人不经常在家，兹委托内弟张清华先生代为全权管理郑州市金水区同乐路13号院1号2层房屋（198.53平方米），特此委托，委托人李裕斌，2008年5月4日。2014年11月1日，原告谭秋翔（甲方、出租方）与被告李秀花（乙方、承租方）签订《房产租赁协议书》，约定：甲方将坐落在同乐路13号房型2楼层面积40平方米2件(套)租与乙方，租期：2014年11月11日至2025年10月31日，月租1400元，交租方式为按月支付，水、电、暖、物业费乙方承担。被告朱锋称：上述协议中租期截止日期“2025年10月31日”明显存在改动（“2015”改为“2025”），因此不能认定它的租赁期限。原告谭秋翔称：对上述租赁协议，当时就是那样签订的，没有改动。2016年5月6日，谭秋翔（乙方、承租方）与李秀花（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的坐落在郑州市金水区同乐路借到13号院1号楼2层的房屋出租给乙方使用，租赁期限从2016年5月6日至2036年5月5日，租金为月租金4200元，保证金1万元，按季度结算，乙方向甲方支付全季租金，乙方应于本合同生效之日起七日内将该房屋交付给甲方。原告提交谭秋翔2009年7月31日至2015年8月2日尾号为7121的银行账户流水，2015年9月1日至2017年1月3日尾号为1305的银行账户流水，显示原告谭秋翔自2009年7月31日起至2014年7月29日按季度向张清华转款共计17笔，分别为6笔3900元，11笔4000元。自2014年11月6日至2017年1月3日按月向李秀花转款23笔，其中17笔1400元（截至2016年3月1日），6笔4200元（自2016年7月1日始）。原告称：自2008年5月份开始租赁涉案房屋最西边两间进行经营，如期向原房东李裕斌委托人张清华账户按月支付1400元，李秀花于2014年购得涉案房产，故原告与李秀花重新签订租赁协议，并向李秀花支付租金。上述事实由原告提交的授权委托书、尾号为7121的银行账户流水、尾号为1305的银行账户流水、郑州市金水区大众健身保健店工商营业执照、2014年11月1日《房屋租赁协议》、2016年5月6日《房屋租赁合同》等证据及开庭笔录在案佐证。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告提交2014年11月1日的《房产租赁协议书》，经本院审查，该协议书中确实存在对租赁截止日期的重大事项手改情况，且改动处无按印，不足以认定租赁期限截止日期已经双方协商变更为2025年；另外，原告配偶在涉案房屋处经营的郑州市金水区大众健身保健店经营期限已届满，原告也未提交其陈述的与原房东李裕斌签订的房屋租赁合同以证明其最初租赁合同约定的租期及确实有租赁房屋十一年的需求，且如租赁期限为十一年，加上之前已租赁六年左右的时间，长达17年时间涉案房屋租金不变明显不符合常理，故本院认定2014年11月1日的《房产租赁协议书》租赁期限为2014年11月1日至2015年10月31日。涉案房产于2014年11月25日抵押给朱锋，2014年11月1日的《房产租赁协议书》租赁协议届满之后原告与李秀花于2016年5月6日签订的《房屋租赁合同》晚于上述抵押时间，因此，不具有对抗申请执行人的效力。但依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据原告提交的其支付租金的银行流水、其向本院交付执行的租金情况及其占有涉案房屋的情况，符合对涉案房屋租赁的情况符合上述法律规定，故原告对涉案房屋属于不定期租赁。原告基于不定期租赁所形成的占有权利，对涉案房产享有在变价处理时的优先购买权。但不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，因此对其要求在负担其租赁权的状态对涉案房产进行委托评估、拍卖、变卖的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决如下：一、原告谭秋翔对李秀花名下位于郑州市金水区同乐路13号院1号楼2层房产（产权证号：14××**）享有在变价处理时的优先购买权；二、驳回原告谭秋翔的诉讼请求。案件受理费2540元，由原告谭秋翔负担1270元，由被告朱锋负担1270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李俊辉人民陪审员  海彦潮人民陪审员  杨益岭二〇一九年七月二十四日书 记 员  郭鹏飞