江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初539号原告：戴德荣，男，1970年3月17日出生，汉族,住句容市开发区。原告：贺成慧，女，1972年2月29日出生，汉族，住句容市开发区。两原告共同委托诉讼代理人：王瑶，江苏汇瑞律师事务所律师。被告：镇江市鸿基物业管理有限公司，住所地句容市华阳镇东门桥西北侧东门水岸******。法定代表人：黄加祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郑玉平、蒋军，江苏民中律师事务所律师。原告戴德荣、贺成慧诉被告镇江市鸿基物业管理有限公司（以下简称鸿基公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案，依法适用简易程序于2019年7月9日、2019年7月15日两次公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人王瑶、被告鸿基公司委托诉讼代理人蒋军两次到庭参加诉讼，原告戴德荣第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴德荣、贺成慧向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告各项损失共计52497元；2.要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：两原告于2017年购买句容市上书房10幢202室房屋，2018年8月10日，被告电话通知原告因下水管道被堵导致污水倒灌进入原告家中，后被告与开发商找人对管道进行疏通，在一楼管道公共部位取出一块黑色毛巾。2018年10月25日，原告家中再次被污水倒灌，经疏通发现堵塞物为塑料袋。2018年12月上旬原告家中又一次被污水倒灌，后原告与开发商协商更换了一楼公共部位的排污管道。因本次污水倒灌造成原告家中地板、橱柜、门套、墙纸等严重受损。原告认为，被告作为物业公司未按合同约定按时对公共管道进行维护、养护，因此原告诉至法院。被告鸿基公司辩称，对原告陈述的三次污水倒灌以及疏通时发现的堵塞原因并无异议，三次倒灌均系原告楼上住户不当使用排污管道所导致；三次倒灌均是间隔在两三个月，每次疏通均无法避免之后的重复发生，足见涉案主下水管道所存在的堵塞问题非被告履行日常维护义务所能解决，且管道堵塞部分位于业主房屋内，苛求被告持续保障管道处于通畅状态超出物业能力范围，故鸿基公司不是本案适格的被告。被告在发现原告房屋有漏水之后第一时间告知原告其房屋存在漏水情况，并安排人员对原告的家中进行了清理，联系开发商疏通及更换排污管道，其已尽到了合同义务，无违约行为。请求法庭驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年9月6日、2017年6月30日，江苏正大置业集团有限公司（以下简称正大公司）与被告两次签订《前期物业管理服务合同》，均约定被告对上书房花园小区提供物业服务，委托期限分别为2012年10月1日至2017年9月30日、2017年6月30日至业主委员会成立之日止。两份《前期物业管理服务合同》物业管理事项第五条均约定，共用设施、设备的维护、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、公共承运电梯。原告戴德荣、贺成慧系句容市上书房花园****不动产的登记所有权人，该房产系样板房，购买时已装修完毕。2017年11月21日，原、被告签订《业主公约》一份，公约中管理公司职责第三条载明：负责住宅区内的管理、经营及房屋和公共配套设施的维护、养护。同日，原告交纳了物业维修基金4442元、2017年11月28日至2018年11月28日的物业费、预收电梯费、预收公摊水电费共2108元。2018年7月，原告家中发生污水倒灌，2018年8月10日，被告通知原告家中被淹，开发商即正大公司对公共下水道部分进行疏通，清理出一块毛巾。2018年10月25日，原告家中再次发生污水倒灌，正大公司与被告再次对管道进行疏通，清理出浸黑的塑料袋。2018年12月，原告家中第三次发生污水倒灌，正大公司将原告房屋楼下一楼电梯大厅天花板上的公共排污管道进行更换，更换过程中发现排污管道中存有大量泥沙。2018年12月更换排污管道至今，原告家中未再发生过污水倒灌。第一次污水倒灌后，因协商财产损失赔偿无果，原告于2018年10月8日向本院起诉，要求上书房花园10幢2楼以上所有住户及鸿基公司承担财产损害赔偿责任，后原告于2018年12月6日向本院申请撤回起诉，本院依法作出（2018）苏1183民初6497号民事裁定书，准许原告撤回起诉。2019年1月10日，原告提起本次诉讼，要求鸿基公司承担赔偿责任。审理中，原告向本院申请对案涉房屋室内装潢（包括人工费、装修费等）进行评估，并提交评估清单一份，载明：1、两件卧室地板、墙纸、门、门套、地板踢脚、地板踢脚线柜；2、厨房地砖、门、门套、地板踢脚、地板踢脚线以及橱柜、墙纸、过道、踢脚线、沙发、茶几、墙纸；3、卫生间门、门套、厨房门、门套、进户门套、阳台门套、抽水马桶；4、书房书柜、过道储物柜、客厅酒柜、书房木地板、墙纸。本院依法委托镇江正信资产评估事务所进行评估，评估结论为：句容市华阳镇文炬路16号上书房花园10幢202室的漏水损失在评估基准日2018年8月10日市场价值为43497元人民币。原告支付评估费9000元。庭审中，被告称其对上书房花园小区公共排污管道维护养护内容为查看小区里的排污井是否正常排水，根据业主报修对管道进行修理疏通工作。本院认为，正大公司与被告签订的两份《前期物业管理服务合同》以及原、被告之间签订的《业主公约》皆合法有效，原、被告双方形成物业服务合同关系。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定，“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”。依该规定，在服务合同履行过程中，一方当事人如果认为合同相对方存在侵害人身、财产权益时，可以选择按合同违约主张权利或按侵权责任主张权利，此即合同违约责任与侵权责任的竞合。在本案诉讼中，原告明确要求鸿基公司承担合同违约责任，本院按照合同关系，围绕其诉讼请求进行审理，故对被告辩称的其不是适格被告的意见，本院不予采纳。原告依约交纳了物业维修基金、物业服务费等相关费用，被告作为上书房花园小区物业服务公司，应当依约提供物业服务，其服务内容包含对小区共用设施进行管理，如定期进行污水管道疏通等，该管理义务并不仅仅是进行例行的检查，其应定期全面排查并消除堵塞隐患，管道实际堵塞后更应及时采取有效措施保持污水管道的完全畅通。本案中，原告房屋内发生三次污水倒灌，被告对因排污主管堵塞所致并无异议，排污主管的管理、维护属于被告的服务范围，且堵塞的位置位于一楼电梯大厅的外露部位，被告对此处进行管理及疏通并无障碍，但其未建立定期排查制度，对污水主管疏于管理，导致污水倒灌，此后未尽到完全疏通职责，致使后续两次污水倒灌的发生，其履行合同不符合约定，构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。根据镇江正信资产评估事务所的价格评估，原告的财产损失为43497元，原告为此花费评估费9000元，亦属因被告违约造成的原告损失，应由被告予以承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告镇江市鸿基物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告戴德荣、贺成慧财产损失共计43497元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利。案件受理费1112元，减半收取556元，评估费9000元，合计9556元，由被告镇江市鸿基物业管理有限公司负担（此款原告已预交，被告应于本判决生效后十日内将此款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 周小琳二〇一九年七月二十六日法官助理 杜 娟书 记 员 万小玲