山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终1533号上诉人（原审原告）：杨卿玉，男，1989年7月17日出生，汉族，住山东省滕州市。被上诉人（原审被告）：山东兴滕置业有限公司，住所地山东省滕州市荆河中路**。法定代表人：傅龙，经理。委托诉讼代理人：王延峰，山东荆河律师事务所律师。上诉人杨卿玉因与被上诉人山东兴滕置业有限公司（以下简称兴滕公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2018）鲁0481民初7163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨卿玉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由兴滕公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定“兴滕公司工作人员在2018年10月8日履行完毕公司内部负责人审批程序后，于当日通知杨卿玉签订车库买卖合同，因杨卿玉自身原因导致双方未能按约定期限签订车库买卖合同，责任应归于杨卿玉，兴滕公司不构成违约”。事实上，兴滕公司在该日并未联系过杨卿玉，况且，兴滕公司与杨卿玉在其他时间的通话内容均是关于本案所涉房屋质量问题，而非车库买卖问题。一审法院在没有其他证据相互印证的前提下，仅凭兴滕公司提供的证明力较弱的证据就草率认定兴滕公司不存在违约情形明显有失偏颇。二、原审判决认定事实证据不足。原审法院结合证人证言证明兴滕公司不构成违约明显缺乏法律依据。该证人徐某作为兴滕公司销售经理，负责清水园小区销售管理工作，明显属于公司主要负责人，其并不能作为证人。公司和股东及员工是独立的法律主体，除非是公司的法定代表人或者主要负责人和公司是一体的，相当于公司的手足。涉诉时，在诉讼地位上，除了公司的法定代表人（或主要负责人）和公司是一体的外，其他员工基本都是属于证人。三、一审法院适用法律错误。一审法院依据《城市商品房预售管理办法》驳回杨卿玉要求将兴滕公司所签订的《清水湾附属物买卖协议书》进行网签备案的请求与法律规定不符。网签和备案是有着本质区别的两个概念。商品房买卖合同网上签约及备案是我国商品房预售管理制度的产物。房地产开发企业以具备预售条件的楼盘项目为基础制作楼盘表并在房屋行政管理部门备案，并协助购房者将购买商品房的相关信息录入商品房网签系统，生成载有备案登记号的商品买卖合同文本，这一程序能够有效避免房地产开发企业“一房二卖”，也能够有效促进商品房交易、权属状况等信息平台的搭建。而备案才是适用我国住房与城乡建设部所颁发的《城市商品房预售管理办法》。该办法第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。第十条同时规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。一审法院将性质不同的两个概念混为一谈，以致在适用法律上张冠李戴，使得杨卿玉合法权益难以得到保护。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款之规定，当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费用全部由兴滕公司承担。兴滕公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。首先，对于本案一审中证人的身份，杨卿玉在上诉状中已经予以认可，认为在诉讼地位上，除了公司的法定代表人和公司是一体外，其他员工都属证人，即杨卿玉对于一审中兴滕公司工作人员徐某作为证人并无异议。一审庭审中，杨卿玉结合证人证言陈述“如果10月8日之前我不打电话通知傅龙，兴滕公司的傅经理也不会打电话给证人，证人才通知的我”的事实，恰能说明杨卿玉是在10月8日接到过兴滕公司工作人员通知的事实。因此，兴滕公司一审提交载有公司负责人于2018年10月8日签字的《储藏室补偿协议书》一份，连同通话清单一份，以及与杨卿玉联系的兴滕公司工作人员徐某的证人证言，证明兴滕公司工作人员在2018年10月8日履行完毕公司内部负责人审批程序后，于当日通知杨卿玉签订车库买卖合同，因杨卿玉自身原因导致双方未能按约定期限签订车库买卖合同，责任应归于杨卿玉，兴滕公司不构成违约的事实。对于该事实，一审法院认定清楚，证据确实充分，适用法律证据，依法应予维持。二、杨卿玉诉状中所述一审法院判决适用法律错误的理由不能成立，依法应予驳回。《城市商品房预售管理办法》第十条第一款明确规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自约定之日起30日内，向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”第二款规定“房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案”即我们所说的网签备案。所以网签备案不能分开进行解释，而且网签备案的合同应为开发企业与承购人签订的商品房预售合同，并不是本案所涉及的《清水湾附属物买卖协议书》，因此一审法院对于杨卿玉在一审诉请的判令兴滕公司将所签订的《清水湾附属物买卖协议书》进行网签备案，因不符合《城市商品房预售管理办法》的规定，而不予支持的判决并无错误，对于杨卿玉诉状中所述一审法院判决适用法律错误的理由属于其自我认识，并无法律依据，依法应予驳回。综上所述，杨卿玉的诉讼请求无事实与法律依据，依法应予驳回。杨卿玉向一审法院起诉请求：1.判令兴滕公司对杨卿玉签订的储藏室补偿协议书违反协议约定;2.判令兴滕公司向杨卿玉交付车库外还应支付违约金3万元（协议书中有明确约定）；3.判令兴滕公司向杨卿玉签订车库买卖合同网签并办理不动产权证；4.诉讼费用由兴滕公司承担。一审法院认定事实：2018年9月30日，兴滕公司作为甲方，杨卿玉作为乙方，为解决杨卿玉所购买兴滕清水湾一期项目15号楼04号储藏室不能交付的问题，双方协商达成协议并签订《储藏室补偿协议书》一份。双方约定：1、甲方将14号楼04号车库（总价：拾万贰仟壹佰肆拾肆元整），位置14号楼04号，面积：24.32平方，可办理产权证书）交付给乙方，双方签订车库购买合同，甲方配合乙方办理产权证；乙方需向甲方支付32144元人民币（大写：叁万贰仟壹佰肆拾肆元整）作为差价。剩余部分柒万整，作为甲方对乙方储藏室的补偿。2、乙方购买15号楼一层04号储藏室时，已向甲方支付壹万捌仟伍佰贰拾伍元整，乙方放弃该储藏室的所有权，购买储藏室支付给甲方的费用壹万捌仟伍佰贰拾伍元整抵顶差价，乙方另行向甲方支付13619元。3、本协议签订后10日历天内，甲方与乙方签订车库买卖合同，上述买卖合同签好后，乙方向甲方支付13619元。车库产权证由兴滕置业有限公司统一办理，（上房手续办理后1年内办理完）上述车库交付后，乙方不得就储藏室无法交付的问题向甲方主张权利。5、如甲方违反本协议约定，甲方除应向乙方交付上述车库外，还应当向乙方支付违约金3万元。2018年10月24日，兴滕公司作为出卖人，杨卿玉作为买受人，双方签订《清水湾附属物买卖协议书》一份，其中约定：第一条所购附属物的基本情况，买受人所购买的附属物为车库，具体情况为14号楼4车库，建筑面积24.32平方米。庭审中，兴滕公司申请证人徐某作证，证人陈述：2018年10月8日，其找完傅总签批之后，直接给杨卿玉打电话，说可以来办了。杨卿玉说最近有点忙，等有时间来办。到了10月24日前一天杨卿玉到其办公室，问明天能否办，证人说可以，他说明天钱才能到，10月24日钱到账后，证人快速给杨卿玉办理了业务。兴滕公司对证人证言无异议，杨卿玉认为其与证人每次通话基本都是处理房屋质量问题，不是处理车库的问题。10月8日之前杨卿玉不打电话通知傅总，兴滕公司方的傅总也不会打电话给证人，证人也不会通知杨卿玉。另查明，杨卿玉所购房屋与车库均未办理交付手续，杨卿玉称未办理上房手续因房屋有严重质量问题，兴滕公司则称该项目已完成初始登记，杨卿玉随时可办理房屋和车库上房手续，之后亦可办理产权登记。一审法院认为，2018年9月30日，杨卿玉与兴滕公司签订的《储藏室补偿协议书》，系当事人真实意思表示，约定内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故该协议书有效。《中华人民共和国民法总则》第二百零一条规定，按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算。杨卿玉、兴滕公司约定的十日历天签订车库买卖合同的最晚时间为2018年10月10日，而杨卿玉、兴滕公司双方签订车库买卖合同的时间为2018年10月24日，因此存在违反《储藏室补偿协议书》约定的事实，但该事实不能证明拖延签订合同的原因系兴滕公司造成的。在庭审中，兴滕公司提交载有兴滕公司负责人于2018年10月8日签字的《储藏室补偿协议书》一份、通话清单一份，结合证人证言证明兴滕公司工作人员在2018年10月8日履行完毕公司内部负责人审批程序后，于当日通知杨卿玉签订车库买卖合同，因杨卿玉自身原因导致双方未能按约定期限签订车库买卖合同，责任应归于杨卿玉，兴滕公司不构成违约。对兴滕公司的辩解意见，予以采信。杨卿玉诉请兴滕公司支付违约金3万元，无事实依据，依法不予支持。杨卿玉请求判令兴滕公司对杨卿玉签订的储藏室补偿协议书违反协议约定，该项内容属于人民法院需要审查确认的事实，不能作为杨卿玉的诉讼请求，对该请求，依法不予支持。《城市商品房预售管理办法》第十条明确规定商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自约定之日起30日内，向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。杨卿玉请求判令兴滕公司将所签订的《清水湾附属物买卖协议书》进行网签备案，不符合上述规定，不予支持。杨卿玉请求判令兴滕公司向杨卿玉车库办理不动产权证的诉讼请求，因杨卿玉所购车库未完成交付，所以该诉讼请求不属于本案审理范围，可待交付并具备条件时另行主张，暂不予处理。综上，杨卿玉的诉讼请求应予以驳回，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告杨卿玉诉讼请求（不含不予处理部分）。案件受理费560元，减半收取280元，由原告杨卿玉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨卿玉向本院提交如下新证据：证据一、杨卿玉手机的通讯记录一份，证明：2018年10月8日，杨卿玉先联系兴滕公司，10月9日兴滕公司联系杨卿玉，杨卿玉与兴滕公司电话通讯记录，可以证明是杨卿玉主动联系兴滕公司，并不像兴滕公司陈述的那样。证据二、10月9日徐某与杨卿玉的电话录音U盘一份，证明：10月9日徐某通知杨卿玉带着储藏室手续到中央城21楼办理，中间兴滕公司售楼处的人员领着杨卿玉一起去的。兴滕公司对上述证据发表质证意见为：证据一、真实性无异议，但不能否定10月8日兴滕公司工作人员徐某给杨卿玉主动联系过。证据二、通话录音，是否为10月9日杨卿玉与兴滕公司工作人员徐某的通话，请求法庭予以核实。但从通话内容可知，是兴滕公司工作人员徐某告知杨卿玉依据储藏室补偿协议书的约定办理车库购买合同。兴滕公司未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，双方签订车库买卖合同的时间为2018年10月24日，根据双方约定应签订车库买卖合同的最晚时间为2018年10月10日，双方对此均无异议，根据一审证据能够证实兴滕公司履行完毕公司内部负责人审批程序，并于2018年10月8日及2018年10月9日均与杨卿玉进行了通话，杨卿玉主张其2018年10月8日主动联系兴滕公司，亦不能否定兴滕公司工作人员亦曾主动与其联系的事实，结合杨卿玉一审庭审的陈述及证人证言等证据，一审法院认定因杨卿玉自身原因导致双方未能按约定期限签订车库买卖合同并无不当，杨卿玉主张兴滕公司违约，未能提供充分有效证据予以证明，其主张不能成立，本院不予采信。杨卿玉主张兴滕公司办理涉案《清水湾附属物买卖协议书》网签，双方合同对此没有约定，其主张亦无法律依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，杨卿玉的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费560元，由上诉人杨卿玉负担。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  朱海燕审判员  李 帅二〇一九年七月十五日书记员  马馥君