福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0782民初844号 原告:武夷山市清华房地产开发有限公司，住所地福建省武夷山市三姑朝阳小区，统一社会信用代码：91350782789012075X。 法定代表人：梁长鑫，执行董事。 委托诉讼代理人:许海亮，安徽。 委托诉讼代理人:彭俊仁，福建弘袍律师事务所律师。 被告：武夷山玉女峰岩茶有限责任公司，住所地武夷山市度假区仙馆路**（清华苑）******，统一社会信用代码：913507826943962992。 法定代表人：刘国荣，执行董事。 委托诉讼代理人:王晋，福建智德律师事务所律师。 原告武夷山市清华房地产开发有限公司（下称清华公司）与被告武夷山玉女峰岩茶有限责任公司（下称玉女峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武夷山市清华房地产开发有限公司的法定代表人梁长鑫及其委托诉讼代理人许海亮、彭俊仁，被告武夷山玉女峰岩茶有限责任公司的法定代表人刘国荣及其委托诉讼代理人王晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 清华公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令玉女峰公司立即腾空坐落于福建省武夷山市度假区（清华苑）2幢1层、2层房屋（以下简称涉案房屋），并将涉案房屋交还清华公司；2.依法判令玉女峰公司向清华公司支付占用涉案房屋的使用费163110.80元（使用费暂自2018年7月21日起计算至起诉日止，即2019年5月13日，从2019年5月14日开始，使用费按照每月16531.50元（30元/平方米×551.05平方米）的标准计算至实际腾空交还涉案房屋给清华公司之日止）。事实和理由:位于福建省武夷山市度假区清华苑小区（以下简称该小区）系清华公司投资建设，玉女峰公司实际租用该小区2幢1层、2层房屋。2018年7月5日，清华公司因该小区项目推进需要，将《限期搬离通知书》粘贴在玉女峰公司处，要求玉女峰公司于2018年7月20日前搬离，而玉女峰公司对清华公司的搬离通知视而不见，并以各种理由阻拦搬迁，影响现场施工，一直占用该房屋，距起诉日已长达296天之久，玉女峰公司的行为严重影响了清华公司的项目推进，给清华公司造成严重经济损失，侵害了清华公司的合法权益。另，2019年5月1日，清华公司再次向玉女峰公司发出《关于再次要求限期搬离通知书》，玉女峰公司仍置之不理,故诉至法院。 玉女峰公司辩称，一、本案不是房屋租赁合同纠纷。双方没 有签订《房屋租赁合同》；清华公司的诉讼请求所提及的是占用费，而不是租金，印证了双方不是租赁合同关系，实际上双方是合伙关系。二、清华公司因原法定代表人去世后，没有经过法定程序变更新的法定代表人，现有的“法定代表人”不合法，不能代表清华公司对外行使诉讼权利。 清华公司在举证期限内围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据1营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证据2企业登记信息，证明清华公司的诉讼主体身份。证据3案涉房屋的权属证书，证明清华公司系涉案房屋的所有权人（单独所有）。证据4彩色照片4张、光盘（内附视频），证明清华公司为维护自身合法权益，将《限期搬离通知书》粘贴在玉女峰公司处，要求玉女峰公司限期搬离。证据5《关于再次要求限期搬离通知书》、EMS快递单、物流信息，证明清华公司再次向玉女峰公司主张权利，要求玉女峰公司腾空、搬离案涉房屋，并将案涉房屋交还清华公司，同时要求玉女峰公司足额向清华公司支付占用案涉房屋期间的使用费。证据6彩色照片6张，证明案涉房屋的基本现状。证据7房屋租赁合同，证明双方于2014年1月23日签订了房屋租赁合同，租赁期限从2014年1月13日至2016年1月12日。 玉女峰公司的质证意见，对证据1、2的真实性没有异议。但是不合法的，并不能证明清华公司有权行使对外诉讼的权利。 证据3没有异议。证据4、5、6是清华公司单方的行为和本案无关。证据7超过了举证期限，不予质证。 本院认证意见，玉女峰公司对证据的真实性没有异议，所证明的事实本院予以采信。 根据本院采信的证据和当事人庭审中的陈述，认定本案事实如下：刘国华（清华公司原法定代表人，已于2017年死亡）、刘国荣系兄弟。涉案房产是清华公司于2008年建成，于2012年办理了武房证武夷山字第××号5本房产证。2014年1月13日，清华公司与玉女峰公司签订《房屋租赁合同》，清华公司将坐落于武夷山市度假区仙馆路26号（清华苑）2幢1层101室的房屋出租给玉女峰公司作为经营的场所。合同第二条约定：租赁期共三年，出租方从2014年1月13日起将出租场所交付承租方便用，至2016年1月12日收回。合同期满后，如承租方仍继续出租该场所的，承租方在同等的条件下享有优先权。第三条约定：付款方式，每年租金一次性付清，年租金为叁仟元。同时对其他的权利、义务作了约定。合同签订后，清华公司即将武夷山市度假区（清华苑）2幢1层（共3间，101、102、103）、2层（共2间，201、202）全部的房屋（包括合同约定的2幢1层101室）交给玉女峰公司使用。合同期满后，双方未重新签订合同，玉女峰公司一直占有、使用该房屋。 清华公司因小区项目推进需要，于2018年7月5日将《限期搬离通知书》粘贴在玉女峰公司处，要求玉女峰公司2018年7月20日前搬离，但玉女峰公司未搬离。2019年5月1日，清华公司再次向玉女峰公司发出《关于再次要求限期搬离通知书》，玉女峰公司仍未搬离，清华公司故诉至法院。 本院认为，当事人应当严格按照合同的约定履行自己的义务，否则应当承担相应的责任。本案中，清华公司与玉女峰公司签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思的表示，没有违反法律的规定，属有效合同，双方当事人应当严格按照合同的约定履行义务，清华公司将武夷山市度假区仙馆路26号（清华苑）2幢1层101室租赁给玉女峰公司的事实可以认定。合同期满后，双方当事人未签订新的合同，但租赁物一直在玉女峰公司的占有、使用中，可视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故清华公司要求解除与玉女峰公司签订的《房屋租赁合同》、并要求玉女峰公司腾空租赁房屋（武夷山市度假区仙馆路26号（清华苑）2幢1层101室）并支付租金的诉讼请求合法有据，可以支持；但租金的数额只能按照合同的约定（即年租金3000元）计算。对于清华公司提出合同约定以外的房屋是口头约定租赁、玉女峰公司提出双方是合伙关系的意见，双方均未提供证据证实，本院均不予采纳，合同约定以外的房屋可视为清华公司无偿提供给玉女峰公司使用，现清华公司需使用该房屋，要求玉女峰公司腾空房屋的诉讼请求合法有据，可以支持。玉女峰公司未能在清华公司通知规定的时间内腾空合同约定以外的房屋，应当支付逾期腾空合同约定以外房屋的使用费，其费用可参照双方签订《房屋租赁合同》的约定，即每间年租金3000元，共4间，每年使用费12000元，但清华公司要求按每月30元/平方米的标准计算使用费的诉讼请求无证据证实，不予支持。 玉女峰公司提出，因法人所有的权利由法定代表人来行使，清华公司的股权转让不合法，法定代表人身份亦不合法，不能代表清华公司行使对外诉讼权利。本院认为，清华公司法定代表人的变更是依据一定的程序，并经工商登记注册，具有合法性，其法定代表人为维护公司的合法权利，以清华公司的名义公司提起诉讼，符合法律的规定。玉女峰公司该意见不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、武夷山玉女峰岩茶有限责任公司在本判决生效之日起十日内腾空坐落于武夷山市度假区仙馆路26号（清华苑）2幢1层101室的房屋，将该房屋交还武夷山市清华房地产开发有限公司。并支付自2018年7月21日起按年租金3000元的标准计算至实际腾空交还该房屋之日止的租金。 二、武夷山玉女峰岩茶有限责任公司在本判决生效之日起十日内腾空坐落于武夷山市度假区（清华苑）2幢1层102室、103室，2层201室、202室的房屋，将该房屋交还武夷山市清华房地产开发有限公司。并支付自2018年7月21日起按年使用费12000元的标准计算至实际腾空交还该房屋之日止的使用费。 三、驳回武夷山市清华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3562元，武夷山市清华房地产开发有限公司负担3512元，武夷山玉女峰岩茶有限责任公司负担50元（于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  徐荣富 二〇一九年七月三十日 书记员  陈 琳 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -1- -2-