内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2019）内03民终345号上诉人（原审被告）：刘东强，男，1974年16日出生，汉族，住乌海市。委托诉讼代理人：查伯勋，内蒙古弘秀律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨荣，女，1983年9月19日出生，汉族，个体，住乌海市。委托诉讼代理人：王红秀，内蒙古弘秀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵红，女，1969年2月16日出生，汉族，个体。委托诉讼代理人：都金红，内蒙古坤泰律师事务所律师。上诉人刘东强、杨荣因与被上诉人赵红确认合同无效纠纷一案，不服乌海市乌达区人民法院（2018）内0304民初1347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘东强委托诉讼代理人查伯勋，上诉人杨荣委托诉讼代理人王红秀，被上诉人赵红及其委托诉讼代理人都金红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘东强上诉请求：1、撤销一审判决，改判其与杨荣签订的《房屋买卖合同》有效；2、本案一、二审诉讼费由赵红承担。事实与理由：涉案房屋确为其、梁建霞、赵耀、赵红共有，但房屋产权等级为其所有。为了筹钱还清贷款，其在没有告知赵红的情况下，与杨荣签订《房屋买卖合同》，并于2016年12月21日办理了房屋产权过户登记手续。在整个交易中，双方按照当时的房地产价格进行了评估，并缴纳了因交易产生的各项税费，交易合法有效，至于杨荣如何支付房屋对价款，不影响双方交易。其告知杨荣涉案商铺的共有关系已经处理清楚，加之其向杨荣出示的《房屋产权所有证》确为其一人，足以使杨荣相信涉案商铺为其独有，故《房屋买卖合同》应确认为真实合法有效。杨荣上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回赵红的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由赵红承担。事实与理由：赵红并非涉案房屋唯一权利人，其他共有人对本案享有共有权利，本案主体设置错误。其与刘东强签订《房屋买卖合同》时，《房屋产权所有证》登记为刘东强，共有情况显示为单独所有，刘东强出具了和梁建霞的离婚证，刘东强明确告知其共有关系已不存在，其有理由相信涉案商铺为其刘东强独有，应认定为善意取得。其支付房屋价款提交的证据形成证据链，并非低价交易。赵红辩称,本案是确认之诉，并非继承财产纠纷给付之诉，其作为房屋共有人之人，作为本案主体适格。刘东强与杨荣不存在真实交易，明显恶意串通，损害其利益，一审认定《房屋买卖合同》无效，适用法律正确，判决结果公正。赵红向一审法院起诉请求：1、请求人民法院确认两被告之间签订的房屋买卖合同无效；2、判令两被告承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：赵红与赵耀是夫妻，2014年3月8日赵耀病逝。2007年，赵红及其丈夫赵耀与刘东强及其妻子梁建霞共同出资购买了乌海市元亨房地产开发有限责任公司开发建设的乌达巴音赛银泰商城三处商铺，上述四人并于2007年10月17日出具证明书，该证明书内容如下：“赵耀、赵红与刘东强、梁建霞两家共同出资购买了乌海市元亨房地产开发有限责任公司，银泰分公司开发的乌达区巴音赛东街银泰商城三处房产。于2007年3月8日购买的A座西三层01号，房面积1540平；于2007年3月8日购买的A座11－7号，房面积55平方米；2007年5月21日购买的A座11－6号，房面积175平方米。以上三处房产为两家共有资产，因房证有银行抵押不能在公证处公证，特此文书以是证明。”刘东强与乌海市元亨房地产开发有限责任公司银泰分公司签订的两份《商品房买卖合同》载明购买的乌达区巴音赛东街银泰商城A座西三层01号和A座11－7号均为商铺，编号150302022008013《建设工程规划许可证》也明确载明上述涉案房屋规划为商业楼。上述三处房产，其中登记在刘东强名下的为乌达区巴音赛东街5号银泰商城A区01室，建筑面积1637.79平方米，乌房权证B字第XXXX号。2016年12月1日，刘东强分别与杨荣、贾燕签订了《房屋买卖合同》，将原乌达区巴音赛东街5号银泰商城A区01室分割成两部分过户到杨荣、贾燕名下。刘东强与杨荣签订的《房屋买卖合同》约定巴音赛东街5号银泰商城房产出售给杨荣，建筑面积为951.93平方米，房屋成交价格为2665404元，其中登记在杨荣名下的为乌达区巴音赛东街5号银泰商城A区301室，建筑面积951.93平方米，不动产权证号蒙（2016）乌达区不动产权第0000484号。刘东强与贾燕签订的《房屋买卖合同》约定巴音赛东街5号银泰商城房产出售给杨荣，建筑面积为685.86平方米，房屋成交价格为1920408元，其中登记在贾燕名下的为乌达区巴音赛东街5号银泰商城A区302室，建筑面积685.86平方米，不动产权证号蒙（2016）乌达区不动产权第0000485号。赵红认为刘东强将与其共同所有的房屋以低价且相互串通过户给杨荣，侵犯其的不动产物权，于2018年9月7日，赵红遂向乌达区人民法院提起诉讼，诉讼请求:一、请求人民法院确认两被告之间签订的房屋买卖合同无效；二、判令两被告承担本案一切诉讼费用（包括但不限于受理费、鉴定费、保全费、公告费）。赵红及其赵耀（已故）与刘东强及其梁建霞共同出资购买上述乌达区银泰商城三处商铺房产后，其中A座西三层01号由赵红占有使用收益，最初赵红经营家私用品，后于2012年9月1日赵耀与贾飞签订《租房协议》，将该商铺租赁给贾飞经营KTV。因租赁期间贾飞拖欠租金，2017年10月24日赵红起诉贾飞至乌达法院要求给付拖欠的租金20万元，在该院主持下达成民事调解，贾飞于2017年12月18日前给付赵红15万元。于2017年12月10日，由贾燕通过银行转账方式向赵红给付了租赁款15万元。赵红申请该院调取的乌海市乌达区市场监督管理局“个体机读档案登记资料”载明个体名称为乌达区钻石年华量版式KTV中心，经营场所乌达区银泰商城**商铺，经营者姓名为贾燕，成立日期和核准日期均为2015年11月27日。2015年3月，刘东强、梁建霞作为原告向乌达区人民法院起诉赵红，诉讼请求为判令原、被告之间平均分割位于乌达区银泰商城A座西三层01号、A座11－7号房、A座11－6号房；诉讼费用由被告承担。刘东强提起该民事诉讼的事实与理由如下：原告刘东强、梁建霞与赵红及赵耀共同出资购买乌海市元亨房地产开发公司建设的乌达区银泰商城商铺三处，房号分别为A座西三层01号、A座11－7号房、A座11－6号房。因共同所有人之一的赵耀于2014年3月病逝，向赵红提出分割共有财产，经多次协商均无法达成一致意见，故诉至法院请求依法判决分割共有财产。2015年8月6日，刘东强、梁建霞向该院提出撤诉申请，法院作出（2015）乌达民一初字第0333号民事裁定书，准予原告刘东强、梁建霞撤回起诉。杨荣与贾飞于2004年12月3日在乌达区民政局办理结婚登记，2014年4月25日在乌达区民政局办理离婚登记。一审法院认为,通过庭审，围绕当事人的诉辩意见、举证质证意见和庭审调查情况，归纳争议焦点是：一、赵红是否为适格诉讼主体；二、刘东强、杨荣签订的房屋买卖合同效力问题。关于争议焦点一，赵红是否为适格诉讼主体。赵红起诉刘东强、杨荣的案件是买卖合同确认无效纠纷，赵红须证明与涉案房屋具有直接利害关系就可起诉，赵红提交的证明书协议中明确载明赵耀、赵红与刘东强、梁建霞两家共同出资购买银泰商城三处房产等内容，证明书中的所述内容证实赵红是涉案房产的共有人之一，对涉案房屋有直接利害关系，赵红作为原告提起确认合同无效之诉是符合法律规定的适格诉讼主体。本案是确认合同无效之诉，而非财产继承分割诉讼，尽管涉案房产共有人之一赵耀已故，其继承人是否参与该案诉讼均不影响赵红作为适格的诉讼主体地位。庭审中刘东强、杨荣提出赵红丈夫赵耀已故，应当由全部继承人作为诉讼主体的辩称主张没有事实和法律依据，该院不予采信。关于争议焦点二、刘东强、杨荣签订的房屋买卖合同效力问题。第一、庭审中赵红提交的关于房屋共有的证明书、民事起诉状（刘东强、梁建霞诉赵红）等证据能够证实该案诉讼争议的乌达区巴音赛东街5号银泰商城A区301室和302室等商铺财产是赵红、赵耀（已故）和刘东强、梁建霞2007年共同出资购买的共有房产，也一直未分割，刘东强在庭审中均予以认可。刘东强在与赵红共有财产即银泰商城A301等房屋未分割情况下，也未征得赵红共有人同意，与杨荣签订《房屋买卖合同》并对该共有房产进行过户处分，违反了共有等有关法律规定，严重侵害了赵红权益。第二、该案诉讼争议的乌达区巴音赛东街5号银泰商城A区301房屋在与开发商签订合同后直到房屋登记变更在杨荣名下之前的较长期间内由赵红占有、使用、收益，该房先是由赵红自己经营家私用品。后于2012年赵红丈夫赵耀与贾飞签订《租房协议》,租期为十年，将上述商铺租赁给贾飞用于商业经营KTV。因拖欠租金，贾飞被赵红起诉至法院，经该院主持调解由贾飞于2017年12月18日给付赵红15万元，于2017年12月10日，贾燕通过银行转账方式向赵红代为给付了租金15万元。贾燕与贾飞系亲兄妹，个体机读档案登记资料载明涉案三楼商铺钻石年华量版式KTV中心经营者是贾燕，成立日期和核准日期均为2015年11月27日，贾燕对涉案商铺共有状况事实应当是明知的。在贾飞租赁经营期间，杨荣与贾飞虽然在2014年离婚，但夫妻关系存续期间是在上述商铺租赁期间内，庭审中杨荣辩称该案购房款由贾燕垫付。综上所述，故杨荣对该案商铺共有状况事实应当是明知的，杨荣与刘东强签订《房屋买卖合同》时具有主观恶意，严重损害赵红利益。第三、该案争议房屋（乌达区巴音赛东街5号银泰商城A区301室）位于乌达区商业中心地带临街房,原告提交的《商品房买卖合同》和编号150302022008013《建设工程规划许可证》均能证实涉案房屋为商铺（商业楼），其商业价值明显。姑且不论该案商铺价格是否低价交易，但杨荣是否支付对房屋价应是该案焦点所在。杨荣辩称购房款已由贾燕代为支付，但提交的证据是案外人孙炎超转账给刘东强4110000元，提交的孙炎超农业银行卡交易明细均为支出，杨荣提交的《中国农业银行结算个人业务申请书》、《银行卡转账明细》、《回单》证据均不能证实杨荣、贾燕已向孙炎超转入相应款项的情形，不能形成证据链条予以印证杨荣已经支付合理对价的事实，孙炎超转账给刘东强仅能证明孙炎超与刘东强之间存在转款行为。杨荣辩称受让房屋已支付了合理对价无事实和法律依据，该院不予采信。综上，刘东强与杨荣签订的关于乌达区巴音赛东街5号银泰商城A区301室商铺的《房屋买卖合同》属于恶意串通、损害了赵红利益的合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定应当认定无效。对赵红提出的诉讼请求主张，该院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条规定，判决：确认被告刘东强与被告杨荣签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费100元，保全费5000元，由被告刘东强、杨荣共同承担（原告已预交受理费100元、保全费5000元）。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。赵红作为案涉房屋共有人之一有权作为原审原告向二上诉人提出确认之诉，杨荣上诉主张本案原审赵红主体不适格的理由，本院不予支持。根据民事证据规则，当事人应对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，刘东强将涉案建筑面积951.93平米房屋以协议价2665404元转让给杨荣，并办理了房屋过户手续。综合全案在案证据，杨荣仅提交孙炎超向刘东强转账4110000元的银行凭证，未形成完整的闭合证据链，杨荣不能充分证实其向刘东强实际支付该笔房款，故杨荣与刘东强存在主观恶意情形，刘东强在未实际收取房屋款情形下，擅自将其与赵红共有涉案房屋转让给杨荣，损害了赵红利益，原审判决判决确认刘东强与杨荣签订的《房屋买卖合同》无效，并无不当。刘东强、杨荣上诉主张撤销一审判决，理据不足，本院不予支持。综上所述，刘东强、杨荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人刘东强、杨荣各负担100元。本判决为终审判决。审判长 周 敬审判员 杨 硕审判员 张新峰 二○一九年七月十三日书记员 尉 兰