贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初3140号原告：杨金碧，女，侗族，1963年2月1日出生，住贵州省天柱县。委托诉讼代理人（特别授权）：杨金花，女，侗族，1973年7月20日出生，住贵州省天柱县。系杨金碧之妹。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**。统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告杨金碧诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨金碧的委托诉讼代理人杨金花到庭参加诉讼。被告大地联创公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨金碧向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋维修资金9617元、房屋契税7213.08元、办证费97元，共计16927.08元，资金占用费从2013年10月24日暂计算至2019年4月1日，2019年4月2日至该笔款项付清之日的资金占用费以16927.08元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；2、判令被告支付原告2014年12月31日至2019年8月27日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金62296.6元。事实与理由：2012年10月31日，原告与被告大地联创公司签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发的大地永乐家园1幢11层1102号房，房屋建筑面积110.84平方米，原告已于2013年6月18日前支付全部房款480872元。合同中被告承诺于2014年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告在2013年10月4日向原告收取了维修资金、房屋契税及办证费16927.08元。但直至2018年8月27日在小区业主委员会多方努力之下才取得了商品房所有权初始登记。原告为了顺利办理商品房转移登记，再次向有关部门缴纳了维修资金、房屋契税及办证费。被告的行为已经构成违约，应按照合同约定计算违约金，合同附件补充协议约定的计算标准过低且与主合同约定的标准差距较大，原告仅主张按日万分之一计算违约金。被告的违约行为损害了原告的合法权益，为此特向贵院提起诉讼。被告大地联创公司未递交书面答辩状，在举证期限内也未向本院提交任何证据材料。本院经审理认定事实如下：2012年7月18日，以原告为买受人、被告大地联创公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里市××大地××家园××商品房××套，总价款为481046元。2、被告承诺于2014年12月30日之前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。原告（买受人）不退房的，被告（出卖人）自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。3、双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，原、被告又签订附件十《补充协议》一份，补充协议第八条规定：“双方同意本合同第二十二条补充如下：1、出卖人应当在商品房办理交房后90个工作日内，向权属登记机关申请办理初始登记。2、出卖人未能在约定时间内办妥房产证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房……”。合同签订后，原告已按照合同约定实际支付被告购房款480872元。被告已将涉案房屋交付给了原告，但被告直至2018年6月8日才取得房屋产权初始登记交付给原告。事后，双方因逾期办理商品房转移登记的有关文书等赔偿事宜发生纠纷，原告向本院提起诉讼。另查明：2013年10月24日原告向被告交纳契税7213元，维修基金9617元、办证费97元。2019年4月12日，原告为办理房屋产权转移登记又自行向相关行政部门缴纳维修基金9617元、契税7213.08元。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告大地联创房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。因原告已依约履行支付购房款的义务，被告亦应在约定的期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。关于逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金如何计算的问题，从庭审查明的事实来看，原、被告同时签订有《商品房买卖合同》及《补充协议》，但在合同中约定被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书应按日万分之二向原告支付违约金，而在补充协议中约定被告未能在约定时间内办妥房地产证的，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。虽然双方签订的补充协议对主合同的逾期交付办理商品房转移登记的违约金进行了变更，但主合同第二十九条明确约定补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，故被告在补充协议中大幅度降低违约金的计算标准属于不合理的减轻被告的责任，故本院仍采用主合同第二十二条第三款对逾期交付商品房转移登记文书违约金的约定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之二的违约金”过高，并依法酌情调整为按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，原告自愿按照日万分之一计算违约金，本院予以支持。因原告已于2018年6月8日领取了涉案房屋的不动产权证书（初始登记），故违约金计算的截止时间应为2018年6月8日。原告实付购房总价为480872元，从违约之次日即2014年12月31日计算至2018年6月8日的违约金为60349.44元（总购房款480872元×0.01%×1255天），原告计算有误，本院予以纠正。被告大地联创公司交房时收取原告交纳的契税、维修基金、办证费用之后一直未为原告办理房屋产权转移登记，也未将代收的契税基金维修基金向相关行政主管部门缴纳，其行为已经构成违约。事后原告为办理房屋产权转移登记又自行向相关行政部门缴纳契税、维修基金及办证费，故被告应将其收取原告的契税7213元、房屋维修基金9617元、办证费97元，共计16927元予以退还。原告主张被告支付资金占用期间按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，并无不当，本院亦予以支持。被告大地联创公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的放弃答辩、举证、质证等相应诉讼权利而导致的法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨金碧逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金60349.44元。二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告杨金碧交纳的房屋契税7213元、维修基金9617元、办证费97元，共计16927元及资金占用费（资金占用费以16927元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年10月24日计算至实际退还之日止）。三、驳回原告杨金碧的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取953元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  刘平华二〇一九年七月二十六日法官助理张健婕书记员张健婕（代）