广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5829号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司，住所地：广州市番禺区南村镇。负责人：谭志平，总经理。委托诉讼代理人：余小晔，该公司职员。委托诉讼代理人：张秀珠，该公司职员。被告：李龙，男，1988年3月3日出生，汉族，住广州市番禺区。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司（以下简称雅居乐番禺分公司）与被告李龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月6日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐番禺分公司的委托诉讼代理人余小晔、张秀珠，被告李龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐番禺分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按每月408.16元的标准向原告支付自2017年9月起至实际付清之日止的物业管理费，暂计至2019年4月，应付物业管理费为8163.20元；2.请求判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日，每天按欠交物业管理费的千分之一支付违约金，暂计至2019年4月30日，违约金约为2611.82元；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，雅居乐番禺分公司明确其上述第1项诉讼请求主张的是自2017年9月起至2019年4月止的物业管理费。事实和理由：原告接受委托为雅居乐·君域公馆小区提供物业管理服务，被告是该小区2903单元的业主，该房屋的建筑面积为127.55平方米，房屋类型为住宅（电梯洋房）。按原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条第二项的约定，该小区电梯洋房住宅的物业管理费为每月3.2元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费408.16元。自2017年9月起至2019年4月止，被告无故拖欠原告物业管理费20个月，共计8163.20元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。同时，依据《前期物业管理服务协议》第十条第五项的约定，被告逾期支付物业管理费的，应从逾期付款之日起每日按欠交金额的千分之一支付违约金。至起诉之日，违约金约为2611.82元。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请人民法院依法作出裁决。被告李龙辩称：原告的起诉无效，原告长期违规、违反合同协议，所以协议无效，我不需要缴交物业管理费。1.当时收楼时要求我必须签署前期物业管理服务协议，否则不能收楼，我看到该协议有很多条款是不合理的，例如如果业主违约要支付千分之一的违约金，但对物业公司的违约责任却没有具体约定，故协议条款不合理，违反平等、对等原则。2.原告未经业主同意擅自将公告栏、广告栏用于经营，原告对此亦确认但却一直不整改，经营所收取的费用也没有公示。3.原告擅自扩大停车场范围，利用公共活动场所私自收取停车费，而且车辆停放混乱，原告也没有尽管理义务。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2014年8月14日，李龙（买方）与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（卖方）订立《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买了涉讼小区的商品房，房屋地址为广州市番禺区市桥街侨联大街××号××房（以下简称涉讼房屋），合同约定建筑面积为128.3081平方米，用途为住宅。后广州市番禺区国土资源和规划局向李龙核发了涉讼房屋的《房地产权证》，记载建筑面积为127.5508平方米。2015年7月8日，雅居乐番禺分公司（原名为雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，2017年9月20日更名为雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司）作为甲方，与李龙作为乙方签订《雅居乐君域公馆前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业管理服务协议》），该协议与《雅居乐君域公馆临时管理规约》（以下简称《临时管理规约》）合订为一本，《临时管理规约》装订在前。《临时管理规约》约定该规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力，其中第三章“物业的使用”第十八条约定：本物业管理区域内禁止下列行为……9.擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语等；……。《前期物业管理服务协议》约定了以下内容：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共安全秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》的行为；每半年向乙方公布物业管理费用收支账目；乙方应依据本协议向甲方交纳物业管理费用；“物业管理服务内容”中第五项“交通秩序与车辆停放”一项的内容是：责任区内公共停车秩序维护；收费标准为住宅（电梯洋房）按建筑面积每月每平方米3.2元收取；物业建筑面积以产权证为准，如日后产权证面积与本协议不一致，则按产权证面积计收，此前已支付的费用不作多退少补；甲方违反协议，未达到物业管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任和赔偿责任；乙方违反协议，不按本协议或物业管理制度约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并支付违约金，违约金从欠费当月30号开始起计，逾期之日起按欠费总额的每日千分之一计收。2016年10月18日，雅居乐番禺分公司以李龙拖欠2015年10月至2016年11月的物业管理费为由提诉至本院，案号为（2016）粤0113民初8946号。在该案诉讼中，李龙提出雅居乐番禺分公司违反《前期物业管理服务协议》的约定，未对其房屋天花板渗水发霉问题处理好、未维护小区内公共停车秩序、擅自利用共用部位、共用设施设备经营广告并私自收取占有使用广告费、未履行《临时管理规约》约定管理有关业主饲养宠物以及超标准超面积收取物业管理费等问题。2016年12月6日，本院依法作出（2016）粤0113民初8946号民事判决，认定李龙主张的大部分抗辩理由均不能成立，但鉴于雅居乐番禺分公司提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵，所以雅居乐番禺分公司主张的违约金不予支持，同时判决李龙支付2015年10月至2016年11月的物业管理费5675.37元，其中2015年10月至2016年2月的物业管理费按建筑面积128.3081平方米和3.2元/平方米/月、2016年3月至2016年10月的物业管理费按建筑面积127.5508平方米和3.2元/平方米/月、2016年11月的物业管理费按建筑面积127.5508平方米和2.8元/平方米/月的标准计付。后因李龙不服该案一审判决提出上诉。二审审理期间，雅居乐番禺分公司提交了《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》以证明物价局对于物业收费服务最高收费标准为2.8元每平方米每月的通知至少公布了三次，分别在2010年、2013年、2016年，该三份通知的内容基本相同，该三份通知最关键的一项是新建住宅的物业在销售使用前要使用政府的指导价，如果超过政府指导价需要审批，其司被选聘对涉讼小区进行管理时已根据2010年市物价局的文件按照3.2元的标准作出申请，并于2013年10月23日取得番禺区物价局的批复同意，至于2016年又出台了文件，因收费标准没有变化，其司没有重复申请审批，且2016年涉讼小区也不属于新建的小区，无需重新进行审批。李龙则提交了发布日期为2013年12月18日《广州市物价局广州市国土资源和房屋管理局关于广州市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》和《广州市物价局广州市国土资源和房屋管理局广州市物业管理行业协会关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》证自2013年12月18日起应该按照2.8元的标准缴纳物管费，其是在2015年收楼的，应该按照2.8元的标准缴纳物管费。2017年5月25日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终3367号民事判决，认定雅居乐番禺分公司与李龙在2015年7月8日签订的《前期物业管理服务协议》在上述通知发布之前已经约定每月每平方米3.2元，在合同依然有效且未协商一致变更的情况下，双方应当按照合同约定的标准继续履行。《广州市住宅物业服务收费参考标准》明确物业服务收费的总和最高为每月每平方米2.8元，但该标准仅为参考标准，且广州市番禺区物价局作出的番价费(2013)47号《番禺物价局关于君域公馆住宅前期物业服务收费标准的批复》中，核定君域公馆住宅小区前期物业服务最高收费标准为每月每平方米3.32元（不含水电公摊），亦即雅居乐番禺分公司与李龙在《前期物业管理服务协议》约定的收费标准并没有违反相关主管部门的规定。虽然该批复中有“执行中若遇国家调整物业管理规定，按新规定执行”，但若李龙认为雅居乐番禺分公司按照该批复的收费标准过高可以向相关主管部门请求予以调处。因此判令维持（2016）粤0113民初8946号民事判决第二项及诉讼费用的认定；变更（2016）粤0113民初8946号民事判决第一项为李龙应向雅居乐番禺分公司支付2015年10月至2016年11月的物业管理服务费5726.39元。2017年9月21日，雅居乐番禺分公司以李龙拖欠2016年12月至2017年8月的物业管理费为由提诉至本院，案号为（2017）粤0113民初8029号。在该案诉讼中，李龙提出雅居乐番禺分公司超额违规收取物业管理费，违反物业服务协议擅自使用涉讼小区内的公告栏用作广告使用且未将广告费返还业主亦未公布物业管理费收支账目，以及未能对小区内的汽车停放进行有效管理等问题。2017年11月28日，本院依法作出（2017）粤0113民初8029号民事判决，认定李龙提出的上述问题均已经生效的（2016）粤0113民初8946号《民事判决书》以及（2017）粤01民终3367号《民事判决书》中作出相应的认定，故对李龙的上述抗辩理由不予采纳；对于物业管理费计费面积的问题，涉讼房屋产权证记载的建筑面积为127.5508平方米，因此根据《前期物业管理服务协议》约定，自政府相关部门核发该房产证当月起即应该以该面积计算物业管理费，雅居乐番禺分公司主张按128.3091平方米来计算物业管理费的意见，理据不成立，不予采纳；李龙提出以127.5508平方米计算收费，理据成立，予以采纳。同时基于前案认定雅居乐番禺分公司提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵，故对于雅居乐番禺分公司主张的违约金不予支持。最终判决李龙支付2016年12月至2017年8月的物业管理费3673.46元，按建筑面积127.5509平方米和3.2元/平方米/月的标准计算。后因李龙不服该案一审判决提出上诉。二审审理期间，李龙提交2016年11月8日《广州市发改委员会、住房建设委员会关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》拟证明小区业主委员会成立前，按照广州市住房建设委员会颁发的物业收费管理细则实行，小区收费不得高于2.8元/平方米。雅居乐番禺分公司质证称其司取得番禺区物价局同意，涉讼小区不是新建小区，不需要重新审批；在广州市番禺区物价局的文件（2013）47号文中提出了小区最高收费标准每月3.32元/平方米，因此没有超过该标准。2018年5月3日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终2122号民事判决，认定李龙并无充分证据支持拖欠物业管理费的其它抗辩理由，李龙上诉理据不足，判决驳回上诉，维持原判。2019年5月6日，雅居乐番禺分公司以李龙拖欠2017年9月至2019年4月的物业管理费为由提诉至本院，引致本案纠纷。在本案庭审中，双方当事人均确认涉讼小区至今尚未成立业主委员会。但双方对以下问题存在争议：一、针对涉讼房屋每月物业管理费的计算标准、支付时间、收取依据以及李龙的缴费情况。雅居乐番禺分公司主张依据物价局于2013年10月23日作出的关于涉讼小区前期物业服务收费批复以及《临时管理规约》《前期物业服务协议》约定，涉讼小区电梯洋房住宅的物业管理费为每月3.2元/平方米，按照房产证登记的涉讼房屋建筑面积为127.5508平方米计算，即李龙每月需支付的物业管理为408.16元，每月5号前缴纳当月的物业管理费，逾期从欠费当月30号开始起计，按欠费总额每日千分之一的标准计收违约金；其司自2015年3月进驻涉讼小区一直管理至今，李龙于2015年7月8日收楼，但自2017年9月起至今一直没有缴纳物业管理费，故主张要求李龙支付自2017年9月起至2019年4月的物业管理费；其司曾通过将收费单放入李龙的信箱、在李龙的家门口张贴通知单、EMS邮寄《费用催缴通知书》等方式向李龙催缴费用。雅居乐番禺分公司对此提交了《广州市不动产登记查册表》《临时管理规约》《前期物业管理服务协议》《收费通知单》《费用催缴通知书》及快递底单、EMS快递查询结果予以证实。李龙对上述主张不予认可，认为《前期物业管理服务协议》很多条款是不合理的，违反合同的平等对等原则，且雅居乐番禺分公司长期违规，故该协议应作废的，其不需要缴纳物业管理费及违约金；其信箱中从未收到过雅居乐番禺分公司的收费通知单，且信箱的锁匙只有邮局投递员和业主本人才有，物业公司是没有钥匙的，雅居乐番禺分公司不可能将通知单放进其信箱中，EMS显示没有投递成功，其没有收到邮件，雅居乐番禺分公司亦没有证据证明曾将通知单张贴在其家门口；其不确认欠费情况，表示需要庭后核实。李龙至今未能向本院书面回复明确具体缴纳物业管理费的时间及缴纳的月份并提供相关依据，视为确认雅居乐番禺分公司的陈述。二、关于李龙主张雅居乐番禺分公司未尽管理义务的意见。李龙主张雅居乐番禺分公司未经业主同意擅自将公告栏、广告栏用于经营，但却一直不整改，广告费收益非常高，但雅居乐番禺分公司没有公布该费用；根据《前期物业管理服务协议》第一条第一项第8点“每半年向乙方公布物业管理费收支帐目”可知，雅居乐番禺分公司理应公示经营所收取的费用却不公示，工商企业信用官网也显示雅居乐番禺分公司没有公布年报信息，可见雅居乐番禺分公司长期违反协议，其多次质询要求公示但雅居乐番禺分公司拒收并遭到保安阻拦，要求留下2016年期间发出的质询函原件，最后其报警，对于雅居乐番禺分公司私自经营广告位已经过多次诉讼，法院都对此没有进行处理，不判决雅居乐番禺分公司违反协议导致协议无效；之所以涉讼小区现仍没有成立业主委员会，是因为受到雅居乐番禺分公司的阻挠，如果雅居乐番禺分公司要经营广告位，需要经过业委会或80%业主的同意；此外，雅居乐番禺分公司擅自扩大停车场范围，利用公共活动场所私自收取停车费，而且车辆停放混乱，雅居乐番禺分公司也没有尽管理义务。李龙并提交了分别于2018年1月31日、2018年7月31日以及2019年1月31日质询函、企业信用信息查询、照片五张、李某的证人证言拟证实其上述主张，其中证人李某称：其与李龙现是夫妻关系，但2016年事发时还不是，当时其方让雅居乐番禺分公司公示每半年的物业管理费，并进行了录音，物管说如果其有录音则拒绝回答。李龙对李某的证言补充表示其与李某在2016年时尚没有结婚，2017年才结婚的，李某的证言所作证的是前案2016年提交的质询函事情，而非本案中其提交的质询函。雅居乐番禺分公司对上述意见不予认可，表示没收到过质询函；李某与李龙由厉害关系，故证言不应被采纳，不确认证人所反映的情况，与本案诉求无关；前案8946号案民事判决书中对涉讼小区的停车问题及广告收入问题，物业管理账目收费公示问题均予以认定，而涉讼小区总户数为345户，地下停车位包括机械车位只有约120个，远不能满足小区业主的停车需要，因此涉讼小区条件限制，无法避免个别业主无视公示，不听劝阻的停车现象，其司有设置禁停标志和设施，也有对停车现象进行劝阻和管理。本院认为：雅居乐番禺分公司与李龙签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照实施。雅居乐番禺分公司作为涉讼房屋所在小区的物业服务企业，对涉讼小区提供了包括公共管理、绿化、卫生等方面的服务，李龙作为业主实际享受了雅居乐公司的物业服务，应为其享受该物业服务支付相应的对价。针对李龙提出的雅居乐番禺分公司将小区公告栏用作广告使用以及未对小区车辆停放进行有效管理等问题，李龙已在与雅居乐番禺分公司之间多次诉讼中提出，根据已生效的（2016）粤0113民初8946号《民事判决书》、（2017）粤01民终3367号《民事判决书》以及（2017）粤0113民初8029号《民事判决书》、（2018）粤01民终2122号（2018）《民事判决书》均作出相应的认定，本院不再重复。至于李龙申请的证人李某的证言问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品。证人李某现为李龙的妻子，其拟证明前案中曾向雅居乐番禺分公司提交质询函的事实，缺乏理据，本院亦不予采纳。现雅居乐番禺分公司主张李龙欠缴2017年9月至2019年4月的物业管理费，李龙在本案中提交的质询函、照片等证据亦不足以作为拒交物业管理费的充分抗辩意见，且李龙作为付款人未能在本院指定时间内提交相关证据证明其具体缴纳物业管理费的时间及缴纳月份，应视为确认雅居乐番禺分公司的陈述。故雅居乐番禺分公司诉请要求李龙支付2017年9月至2019年4月的物业管理费的主张，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。另前述已生效的法律文书已认定雅居乐番禺分公司按照3.2元/平方米/月的标准收取物业管理费没有违反相关主管部门的规定，计费面积亦已认定按涉讼房屋产权证记载的建筑面积127.5508平方米进行计算。故，李龙应向雅居乐番禺分公司支付2017年9月至2019年4月期间的物业管理费共计8163.2元（3.2元/平方米/月×127.5508平方米×20个月）。鉴于前案认定雅居乐番禺分公司在小区管理和提供服务方面确有瑕疵，故对于雅居乐番禺分公司提出的拖欠管理费的违约金的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告李龙应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司支付自2017年9月至2019年4月的物业管理费8163.2元；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如被告李龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告李龙负担。本判决为终审判决。审判员  蔡淑慧二〇一九年七月三十日书记员  罗嘉敏