广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初4644号原告：关春英（GUAN,CHUNYING），女，1962年7月2日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。委托代理人：张秀洪，广东翔宇律师事务所律师。委托代理人：朱颂华，广东翔宇律师事务所律师。被告：冯润根，男，1962年5月13日出生，汉族，住广东省中山市。被告：中山市百斯特物业管理有限公司，住所地广东省中山市**。法定代表人：黄秀玲，经理。被告：黄秀玲，女，1966年4月23日出生，汉族，住广东省中山市**。上述两被告的共同委托诉讼代理人：谢万雪，广东香山律师事务所律师。原告关春英（GUAN,CHUNYING）与被告冯润根、中山市百斯特物业管理有限公司（以下简称百斯特公司）、黄秀玲涉澳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告关春英及其委托诉讼代理人朱颂华、被告百斯特公司和黄秀玲的共同委托诉讼代理人谢万雪到庭参加诉讼，被告冯润根经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关春英向本院提出诉讼请求：1.判令解除关春英与冯润根签订的房地产买卖合同；2.判令冯润根、百斯特公司共同向关春英返还房地产转让款80000元及违约金（以160000元为基数从关春英支付转让款之日即2017年7月9日起按照每日万分之二计至款项偿还之日止）；3.判令冯润根、百斯特公司共同向关春英归还税费3071元及利息（从起诉之日起按照银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；4.判令黄秀玲对百斯特公司的债务承担连带清偿责任。事实和理由：关春英与冯润根的委托方百斯特公司于2017年6月签订中港湾公寓认购书，由关春英购买冯润根位于中山市××××号的房地产，成交价160000元，并承诺以返租方式向关春英支付收益。认购书签订后，关春英与冯润根的委托方百斯特公司于2017年7月9日签订房地产买卖合同，由关春英正式购买涉案房地产，关春英一次性支付成交价190000元（110000元为装修款）、税费3071元。房地产买卖合同约定，冯润根必须在房地产买卖合同签订之日起270个工作日内办理完毕房地产的过户手续，如果逾期超过90天，关春英有权解除合同，并有权要求冯润根以房地产成交价为基数按照每日万分之二计算违约金。按照约定，冯润根应在2018年7月27日前办理完毕过户手续，但直至起诉之日，冯润根仍未办理过户手续，逾期超过90天，关春英有权要求解除合同并要求冯润根承担违约责任。百斯特公司作为冯润根的受托方，收取了关春英的房地产买卖款及装修款，并明知冯润根以返租的形式出售房地产违反相关法律规定，仍然代理冯润根销售房地产并经营该房地产，对关春英的权益造成伤害，应当与冯润根共同承担责任。黄秀玲作为百斯特公司的唯一股东，应当对百斯特公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，关春英提起本案诉讼。百斯特公司辩称，涉案房地产已经通过规划审批，正在办证过程中，涉案物业亦实际经营，也给予关春英相应的租金补偿，综上所述，百斯特公司不同意解除双方的房屋买卖合同，要求继续履行合同，愿意承担相应的违约责任。黄秀玲辩称，百斯特公司是有限责任公司，黄秀玲不应承担责任。冯润根未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月，冯润根作为出售方、关春英作为认购方、百斯特公司作为冯润根的代理人签订中港湾公寓认购书，约定关春英认购位于中山市××××号的房地产，成交价160000元，2017年7月9日前付清房款，百斯特公司在出售方处盖章确认。2017年7月9日，冯润根作为转让方、关春英作为受让方、百斯特公司作为冯润根的代理人签订房地产买卖合同，约定关春英购买位于中山市××西××房的酒店式公寓，房地产成交价是80000元，建筑面积15.34平方米，套内面积9.27平方米，全部房款于2017年7月10日前付清；为维护全体业主的利益，该房地产由全体业主统一委托第三方统一经营管理，冯润根于2017年12月31日前将该房地产交付给第三方经营管理公司；签订本合同后270个工作日内，由冯润根负责向中山市房地产交易登记中心申办该房地产的过户手续，如果冯润根未按约定的时间申办该房地产的过户手续，逾期90天内的，冯润根按照每日万分之二的标准支付违约金，合同继续履行，逾期超过90天的，关春英有权解除合同，若关春英选择解除合同，冯润根应当自关春英解除合同通知到达之日起90天内退还关春英已付的购房款，并以成交价款为基数，按照每日万分之二向关春英支付违约金。百斯特公司作为代理人在甲方处盖章，关春英在买卖合同上签名按指模确认。同日，关春英与案外人中山市佰嘉物业管理有限公司签订委托经营管理合同，关春英委托中山市佰嘉物业管理有限公司对涉案物业进行经营管理。2017年6月25日，关春英向百斯特公司交纳购买涉案房地产的定金20000元，同年7月9日，关春英向百斯特公司交付房款60000元和税费3071元。百斯特公司企业类型是有限责任公司（自然人独资），成立于2017年1月22日，黄秀玲是其唯一股东和法定代表人，经营范围为物业管理、房地产中介服务、品牌营销策划及推广、商业信息咨询。位于中山市西冲口的不动产权证号为国（2006）170274/C4696560的房地产登记的权利人是冯润根，建筑面积6975.19平方米，该房地产目前已被法院多次查封，关春英向冯润根购买的涉案房地产属于上述房地产的一部分，冯润根应于2018年7月27日前为涉案房地产办理变更过户手续。庭审中，百斯特公司称冯润根已将涉案房地产出售给百斯特公司，只是未办理过户手续。本院认为，本案为涉澳房屋买卖合同纠纷，应比照涉外案件处理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，涉案物业位于内地，故本案纠纷应适用内地法律作为准据法进行裁决。房地产买卖合同由双方自愿签订，反映双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行权利义务，合同签订后，冯润根应于2018年7月27日前为涉案房地产办理变更登记手续，但时至今日，冯润根仍未为涉案房地产办理变更登记手续，且已超过90天，按照约定，关春英有权选择解除合同，故关春英要求解除涉案的房地产买卖合同的请求于法有据，本院予以支持。合同解除后，冯润根应退还关春英交纳的购房款80000元和税费3071元；关于退还购房款违约金的计算基数，房地产买卖合同是双方交易的正式合同，合同内容以及双方的权利义务应以房地产买卖合同的约定为准，房地产买卖合同已约定购房款是80000元，故退还购房款违约金的计算基数应是80000元，关春英于2017年7月9日已经交纳全部购房款，故违约金应从2017年7月9日起按照约定的违约金标准每日万分之二计算。百斯特公司的法律责任，认购书、房地产买卖合同均由百斯特公司出面与关春英签订，且购房款、税费均由百斯特公司收取，百斯特公司作为专业的物业管理和房地产中介服务公司，具备专业的房地产交易知识，在明知整栋房地产只有一个不动产权证的情况下，仍将该房地产拆分出售给关春英等人，涉案房地产亦无法按约定办理变更过户手续，故本院认定百斯特公司与冯润根共同违约，应当与冯润根共同承担违约责任。关于黄秀玲的法律责任，黄秀玲作为百斯特公司的唯一股东，其未举证证明公司财产独立于其个人财产，故黄秀玲应对百斯特公司的上述债务承担连带清偿责任。冯润根经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，亦未向本院说明正当理由，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，由此产生的诉讼风险应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条之规定，缺席判决如下：一、原告关春英（GUAN,CHUNYING）与被告冯润根签订的房地产买卖合同于本判决生效之日即行解除；二、被告冯润根、中山市百斯特物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告关春英（GUAN,CHUNYING）退还购房款80000元及违约金（以80000元为基数从2017年7月9日起按照每日万分之二计算至偿还之日止）；三、被告冯润根、中山市百斯特物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告关春英（GUAN,CHUNYING）退还税费3071元及利息损失（以3071元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2019年4月10日起计至偿还之日止）；四、被告黄秀玲对被告中山市百斯特物业管理有限公司在第二判项、第三判项中的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告关春英（GUAN,CHUNYING）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2356元，减半收取计1178元，由被告冯润根、中山市百斯特物业管理有限公司、黄秀玲负担。如不服本判决，原告关春英（GUAN,CHUNYING）可在判决书送达之日起三十日内，被告冯润根、中山市百斯特物业管理有限公司、黄秀玲可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 郭 宁二〇一九年七月二十三日书记员 徐杏盈