广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1002民初1214号 原告：广西善承置业有限公司，住所地：广西南宁市青秀区云景路**东景花园**楼******房。统一社会信用代码：91450100086505834U。 法定代表人：林振文，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵红，广西祺光昭来律师事务所律师。 被告：李子初，男，1979年2月11日出生，汉族，住广西百色市右江区。 原告广西善承置业有限公司与被告李子初房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广西善承置业有限公司的委托诉讼代理人赵红，被告李子初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西善承置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的四个房屋租赁合同于2018年10月18日解除；2.判令被告在判决生效后10日内将上述房产腾空并返还给原告；3.判令被告向原告支付从2018年7月12日至2018年10月18日的租金共103321.6元；4.判令被告向原告支付房屋占用费173168.8元（以原租赁合同的租金标准按日计付，从2018年10月19日暂计至2019年2月15日，往后的房屋占用费从2019年2月16日计算至被告将涉案房屋归还原告之日止）；5.判令被告向原告支付违约金104774.4元，滞纳金169573.44元（滞纳金分段计算：①以91680元为基数，按照日利率5‰，从2018年7月2日计算至2019年2月15日；②以130968元为基数，按照日利率5‰，从2018年10月2日计算至2019年2月15日；③往后滞纳金以222648元为基数，按照日利率5‰，从2019年2月16日计算至被告将租金及房屋占用费支付完毕之日止，被告支付的24000元在滞纳金中抵扣）；6.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第4项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付房屋占用费362344.8元（以原租赁合同的租金标准按日计付，从2018年10月19日暂计至2019年6月25日，往后的房屋占用费从2019年6月26日计算至被告将涉案房屋归还原告之日止）；第5项变更为：判令被告向原告支付违约金104774.4元，滞纳金338294.64元（滞纳金分段计算：①以91680元为基数，按照日利率5‰，从2018年7月2日计算至2019年6月25日；②以130968元为基数，按照日利率5‰，从2018年10月2日计算至2019年6月25日；③往后滞纳金以222648元为基数，按照日利率5‰，从2019年6月26日计算至被告将租金及房屋占用费支付完毕之日止，被告支付的24000元在滞纳金中抵扣）。事实和理由：2016年1月11日被告与原告签订4份房屋租赁合同，由被告承租原告位于百色市那毕大道锦华逸景小区A区2栋1单元101、102、201、202号商铺，整体装修用于经营，租金按季支付，以先交租金后使用房屋为原则，四个合同截止解除日共欠租金103321.6元。除第一季度外，每季度租金在上一季度届末的10日前缴纳，乙方（即被告）逾期支付租金的，每逾期一日，应按照应缴租金的5‰向甲方（即原告）支付滞纳金，逾期超过十五日，甲方（即原告）有权终止合同、收回房屋并追讨违约金和其他损失，违约金按照年度租金的20%计算。截止原告起诉时被告只支付201、202房第一季度的租金39288元，经原告多次催缴，被告不予理睬，被告的行为已严重违反了合同的约定，并达到合同解除的条件，原告于2018年10月18日向被告发出《解除合同通知书》，截至原告起诉时，被告只支付了24000元滞纳金。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告李子初辩称：1.同意解除合同，但希望原告能缓一段时间；2.认可原告诉请的尚欠租金和房屋占用费数额，但被告在收到原告解除合同通知后，也缴纳了部分租金给原告；3.原告诉请的违约金和滞纳金过高，希望能减免。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交了转账记录及聊天记录，证实被告共向原告转账了7笔款项共计194256元，主张应在尚欠的租金中相应扣减。原告质证称，认可上述证据的真实性，但认为其中3笔共计39288元是用于支付201、202号商铺2018年7月12日至2018年10月11日的租金，该部分原告在起诉时已扣减；另有其中3笔共计130968元是用于支付涉案的4个商铺2018年3月12日至2018年7月11日的租金，该部分原告并未起诉，与本案无关；2018年10月18日原告向被告发出解除合同通知后，被告于2018年10月23日支付的24000元，是用于抵扣滞纳金。本院认为，原告对被告证据的真实性予以认可，本院予以确认。对其证明目的，经核对，认定其中的3笔共计39288元原告起诉时已扣减；另3笔共计130968元与本案无关；而2018年10月23日支付的24000元，原告已在滞纳金中扣除，故对被告的主张不予采纳。 据此，本院经审理认定事实如下：2016年1月11日，原告作为甲方，被告作为乙方，共同签订了4份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于百色市那毕大道锦华逸景小区A区2栋1单元101、102、201、202号商铺，整体装修用于经营。租赁期限自2016年1月12日至2024年7月11日，租金前三年度不变，第四年度起递增。其中2018年7月12日至2019年7月11日101、102号商铺季度租金各为45840元；201、202号商铺季度租金各为19644元，4个商铺季租金共计130968元。除第一季度外，每季度租金在上一季度届末的10日前缴纳，若乙方逾期未交付租金，每逾期一日，甲方有权按应缴租金的5‰向乙方加收滞纳金，逾期超过十五日，视为乙方构成根本性违约，甲方有权终止合同、收回房屋、并追讨违约金和其他损失。双方并约定，若一方违约，需按年度租金的20%向对方支付违约金。 合同履行期间，因被告拖欠租金超过十五日，经原告多次催缴，被告仍未支付，原告于2018年10月18日向被告发出《解除合同通知书》，并于当日送达被告。至此，被告尚欠原告的租金计算如下：2018年7月12日至2018年10月18日共计98天，按季度租金130968元折算，租金为142609.6元，扣除已支付的39288元，尚欠103321.6元。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。因被告拖欠租金超过十五日，双方约定的合同解除条件已成就，原告据此向被告发出《解除合同通知书》并于2018年10月18日送达被告，原告解除合同的行为发生法律效力，故对原告要求确认合同于2018年10月18日解除、并要求被告将承租房屋腾退给原告的诉请予以支持。 合同解除后，被告应向原告支付拖欠的租金以及合同解除后的房屋占用费，故对原告要求被告支付租金和房屋占用费的诉请予以支持，尚欠租金本院确认为103321.6元，房屋占用费应按租金标准按日计付，从2018年10月19日计付至被告实际腾退房屋之日。 关于原告诉请的违约金和滞纳金，根据合同约定，截至2019年6月25日被告需承担的违约金和滞纳金总额多达44万余元，被告主张违约金和滞纳金过高,要求调低之请求,可予准许。本院认为，滞纳金、违约金均具有违约惩罚性,可将其一并处理。另外从本案合同的实际履行情况来看,被告在合同履行的前两个年度均能缴纳租金,之后因经营困难未能按时缴纳租金，其违约的主观恶意较小,原告也未能举证证明除了租金利息损失外还有其他损失,故本院综合考虑本案实际情况，酌情将滞纳金、违约金一并确定为以应缴的租金为基数，按年利率24%计付，为以下计算结果之和：①以91680元（101、102号商铺季度租金）为基数，按年利率24%，从2018年7月2日计算至被告将租金及房屋占用费支付完毕之日；②以130968元（4个商铺季度租金）为基数，按年利率24%，从2018年10月2日计算至被告将租金及房屋占用费支付完毕之日，扣减被告已支付的24000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认原告广西善承置业有限公司与被告李子初签订的4份《房屋租赁合同》于2018年10月18日解除； 二、被告于本判决生效之日起十日内向原告腾退其承租的坐落于百色市那毕大道锦华逸景小区A区2栋1单元101、102、201、202号房屋； 三、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付拖欠的租金103321.6元； 四、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付房屋占用费（房屋占用费的计算方式为：以原租赁合同的租金标准按日计付，从2018年10月19日计至实际腾退房屋之日）； 五、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金和滞纳金（违约金和滞纳金的数额为以下计算结果之和：①以91680元为基数，按年利率24%，从2018年7月2日计算至被告将租金及房屋占用费支付完毕之日；②以130968元为基数，按年利率24%，从2018年10月2日计算至被告将租金及房屋占用费支付完毕之日，扣减被告已支付的24000元）； 六、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 案件受理费9308元，减半收取4654元，由被告李子初负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。 审判员  李婉婉 二〇一九年七月十七日 书记员  邹金睿