广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初11704号原告：佘艳玲，女，1965年9月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告：谢小毅，女，1975年9月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，两原告的共同委托诉讼代理人：卫宏，广东真善美律师事务所律师。被告：谢秀芳，女，1969年2月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：黄家权，广东盈建律师事务所律师。被告：谢友成，男，1934年5月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告佘艳玲、谢小毅与被告谢秀芳、谢友成确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告佘艳玲、谢小毅及其共同委托诉讼代理人卫宏，被告谢秀芳及其委托诉讼代理人黄家权到庭参加诉讼。被告谢友成经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佘艳玲、谢小毅向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告谢秀芳与谢友成于2017年12月6日签订的转让佛山市顺德区容桂街道办事处振华社区居民委员会风华路2号的房产（产权证号：11××**）《房地产买卖合同》无效；合同标的350000元。2.判决被告谢秀芳将位于佛山市顺德区容桂街道办事处振华社区居民委员会风华路2号的房产（产权证号：11××**）恢复过户至被告谢友成名下，被告谢友成予以协助；3.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1973年3月7日，罗丽予与谢友成在顺德大良人民公社登记结婚，结婚证书登记号为73婚字第114号。罗丽予在此次登记结婚前与他人于1969年9月7日生育女儿佘艳玲，谢友成在此次登记结婚前与她人于1969年2月12日生育女儿谢秀芳，罗丽予与谢友成结婚后于1975年9月7日生育女儿谢小毅。罗丽予与谢友成结婚后共同出资购买了位于佛山市顺德区容桂街道办事处振华社区居民委员会风华路2号的房屋。该房屋虽然登记在谢友成名下，但实际上是罗丽予与谢友成的夫妻共同财产。2017年10月8日，罗丽予因病医治无效去世。罗丽予的父母均先于罗丽予死亡。2017年12月6日，在未告知二原告的情形下，被告谢秀芳与谢友成签订《房地产买卖合同》，将位于佛山市顺德区容桂街道办事处振华社区居民委员会风华路2号的房屋以350000元的价格交易过户到谢秀芳名下，谢秀芳领取了新的《不动产权证》，证号为粤（2017）顺德区不动产权第11××19号。经二原告委托，2019年1月30日广东信德资产评估与房地产土地评估有限公司对佛山市顺德区容桂街道办事处振华社区居民委员会风华路2号房屋的市场价值进行评估，评估价结果为人民币2291700元。二原告认为，位于佛山市顺德区容桂街道办事处振华社区居民委员会风华路**的房屋是罗丽予与谢友成的夫妻共同财产，罗丽予占有该房屋的1/2产权。罗丽予死亡后，在没有遗嘱的情况下，应按法定继承由两原告与被告谢秀芳、谢友成各继承罗丽予在上述房屋占有份额的1/4，即原告佘艳玲应继承上述房屋1/8的产权份额，原告谢小毅应继承上述房屋1/8的产权份额。二被告在未与二原告协商一致的情况下，私自以买卖的方式将上述房屋过户至谢秀芳名下，且价格偏低的令人无法相信。两原告认为，两被告的行为是恶意串通，损害了二原告的合法权益，两被告于2017年12月6日签订的《房地产买卖合同》无效。二原告经与二被告多次协商均无果，二原告为维护自己的合法权益，特具状提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告谢秀芳辩称，谢秀芳是善意向谢友成合法买卖的房产，是经过国家房管部门核定，因为谢友成本人可以把涉案房产转让给谢秀芳，谢秀芳取得涉案房产应该受到法律保护，两原告如果认为谢友成损害两原告的权益，应追究谢友成的责任，把谢秀芳列为被告，这是错误的。应该驳回两原告对谢秀芳所有的诉讼请求。被告谢友成未到庭，提交书面答辩状称，一、被告答辩人佘艳玲、谢小毅起诉没有事实和法律依据。答辩人位于佛山市顺德区容桂街道办事处振华社区居民委员会风华路2号的房屋是全部属于答辩人的，是答辩人的婚前财产，因此房产证上真实记录答辩人占有该房屋的产权一分之一，依法答辩人有权卖给他人，被答辩人无权干涉。二、答辩人把上述房屋卖给他人是经国家房管部门审查核准的。经审查符合法律规定才能办理买卖手续。自从被告老婆罗丽予在2017年10月8日死后，由被告女儿谢秀芳照顾被告起居饮食，被告有病带去容奇医院看病。因此，被答辩人是恶意起诉，请法院驳回被答辩人的诉讼请求。两原告与被告谢秀芳围绕诉讼请求依法提交了证据，被告谢友成未提交证据，视为放弃举证、质证的权利。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方提交证据的真实性均无异议，本院予以确认并将复印件在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谢友成与罗丽予于1973年3月7日登记结婚。谢友成婚前生育女儿谢秀芳，罗丽予婚前生育女儿佘艳玲，两人婚后共同生育女儿谢小毅。罗丽予于2017年10月8日死亡。位于佛山市顺德区容桂街道办事处振华社区居民委员会风华路2号的房产（以下简称风华路2号房产）登记在谢友成名下，1995年9月向案外人购买。原产权证号为：粤房地权证佛字第**。2017年11月29日，谢友成签署《国有建设用地使用权出让合同》。2017年12月6日，谢友成作为卖方，谢秀芳作为买方，签订《房地产买卖合同》，约定将风华路2号的房地产以350000元价值出售给谢秀芳。2018年1月5日，谢秀芳向谢友成转款359276.80元。2017年12月18日谢秀芳取得风华路2号房产的权属证书，房产证权利证号为：11××19。佘艳玲、谢小毅委托广东信德资产房地产土地估价有限公司对风华路2号房产的市场价值进行评估，广东信德资产房地产土地估价有限公司于2019年1月30日出具信评字F1901601594号《房地产估价报告》，估价结果为：风华路2号房产市场价值为2291700元。本院认为，本案争议焦点在于：1.风华路2号房产是否属于谢友成与罗丽予的夫妻共同财产。2.谢友成与谢秀芳签订的《房地产买卖合同》是否有效。对此，分析如下：一、风华路2号房产是否属于谢友成与罗丽予的夫妻共同财产。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”第十九条第一款规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”谢友成与罗丽予于1973年3月7日登记结婚，风华路2号房产于1995年9月向案外人购买，购买时谢友成与罗丽予处于婚姻关系存续期间，无证据证明谢友成与罗丽予曾以书面方式约定婚姻关系存续期间所得财产归各自所有，故风华路2号的房产应为谢友成与罗丽予夫妻共有财产。对于被告抗辩称风华路2号房产登记在谢友成名下，应认定为谢友成个人财产的意见，本院认为，虽然《中华人民共和国物权法》规定不动产的物权以登记具有公示效力，登记的权属人即推定为不动产的实际权属人，但上述规定并不排除存在不动产物权登记权属人与实际权属人不一致的情形，并在物权法第十七条、第十九条作出特别规定。且夫妻关系亦不同于普通的共有关系，夫妻关系存续期间取得的财产，若无特别法律规定或当事人约定，均应视为夫妻共有财产，因此，虽然风华路2号房产登记在谢友成名下，但仍应为谢友成与罗丽予的夫妻共有财产，本院对被告的抗辩意见不予采纳。二、谢友成与谢秀芳签订的《房地产买卖合同》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”首先，风华路2号的房产为谢友成与罗丽予的夫妻共有财产，谢友成在未取得罗丽予的继承人同意的情况下，自行将该房产售予谢秀芳的行为属于无权处分的行为，且因罗丽予已死亡，无法进行追认，谢友成未能取得该房产处分权，谢友成该出售行为应为无效。其次，于谢秀芳而言，其为谢友成的女儿，对于房产的权属状态清晰，据广东信德资产房地产土地估价有限公司评估，风华路2号房产市场价值为2291700元，但谢友成与谢秀芳交易的价格仅为350000元，远远低于市场价格，故谢秀芳亦不适用善意取得。谢友成与谢秀芳于2017年12月6日签订的《房地产买卖合同》应为无效。因两被告签订的《房地产买卖合同》无效，故风华路2号房产应恢复原登记状态，原告要求将风华路2号房产恢复登记于谢友成名下于法有据，本院予以支持。综上所述，原告诉请有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款、第十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第十七条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认被告谢友成与被告谢秀芳于2017年12月6日签订的《房地产买卖合同》无效；二、被告谢友成、谢秀芳应于本判决生效之日起五日内协助将佛山市顺德区容桂街道办事处振华社区居民委员会风华路2号的房产恢复登记于被告谢友成名下。案件受理费减半收取为3275元，财产保全费2270元，合计5545元（原告已预交），由被告谢友成、谢秀芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（以下无正文）（本页无正文）审判员 何 瑾二〇一九年七月十九日书记员 邵兰平