广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0107民初4348号 原告：陈洁，女，1981年8月26日出生，壮族，住南宁市。 被告：杜玉瑜，女，1981年11月4日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：张海裕，广西法严律师事务所律师。 原告陈洁与被告杜玉瑜物权保护纠纷一案，本院于2017年7月24日受理后，依法适用普通程序，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告陈洁与被告杜玉瑜的委托诉讼代理人张海裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告重新检修自己房屋，彻底排除对原告房屋造成的漏水妨害；2、判令被告赔偿修复原告损坏房屋及家具的材料费、修理费合计20175元；3、判令被告承担原告房屋维修期间的误工费，包含误餐费、交通费、电话费等100元/天，按实际完工天数计算；4、判令被告赔偿原告因无法按期交付房屋给租户产生的违约金3000元；5、判令被告赔偿原告因漏水问题无法继续出租房屋造成的损失，从2016年10月开始计算至房屋完全修复可正常使用，具体金额按市场价计算；6、判令被告承担所有与诉讼有关的费用，包括诉讼费、律师费，如需鉴定包括鉴定费、交通费、材料费等，根据实际发生额计算。庭审中，原告明确第2项诉讼请求为判令被告赔偿修复原告损坏房屋及家具的材料费、修理费共计6175元；第3项诉讼请求为判令被告承担原告房屋维修期间的误工费、误餐费、交通费、电话费等100元/天，计算5天，共计500元；第5项诉讼请求为判令被告赔偿原告因漏水问题无法继续出租房屋造成的损失，从2016年10月开始计算至评估结论出具之日即2019年5月11日、1500元/月，参照小区里原告房屋楼上楼下出租的每月租金1500元计算；第6项诉讼请求为判令被告承担诉讼费、鉴定费2000元。 事实和理由：2016年9月15日下午5点左右，原告发现自家房子（2016房）厨房吊顶位置、入户包门等几处漏水（有滴水），当即打电话请物业联系楼上2116房业主即被告反映情况。当时物业派水电工来检查漏水情况。第二天，被告找人来凿开其房屋的漏水点（厨房水盆位置）进行了维修，当时有物业方在现场监看。物业方也于当天明确了漏水点并对消防管道及2216房、2316房进行排查，之后出具了关于此次漏水事件的书面情况说明。在被告对其房屋的漏水点进行维修之后，原告的房屋不再出现滴漏水情况。面对如此明确的事实，被告还是拒绝对原告的损失进行赔偿，不得已原告于2016年10月25日向被告发出律师函，被告依然不予理会，拒接电话。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，请依法判决。 被告杜玉瑜辩称，1、原告所谓的被告房屋漏水点其实为厨房洗菜盆的软管接口处，如洗菜盆在发生溢满水的情况下才在软管接口处发生微小的水珠滴漏现象，与原告的证据1房屋漏水图片，证据7光盘所表述现象差异巨大，不能直接证明是被告原因造成的。2、所属房屋楼栋居住楼有二十八层，原告房屋所属楼层位于第二十层，在其楼上还有八层楼的住户，原告证据无法直接证明是被告原因造成的原告房屋漏水。3、原告房屋顶部原装修时未做防水处理，且在提供的证据中未涉及衣柜等家具损失，却在《维修施工预算书》中要求被告为原告房屋顶部进行防水处理与衣柜的重新装修；且原告方曾于2016年列出过一份《房屋维修费用清单》，全部金额约3000元，并且放言称该费用只要其喜欢就可以随意增加，对比《维修施工预算书》金额差异巨大，对此可看出实事求是成份有待考究。4、物业所出示的情况说明只能说明物业对相关房屋楼栋的消防管道进行了自我排查，也同样未能证明是被告原因造成的原告房屋漏水。5、被告房屋装修时已做过相应防水装修和沉水试验，并经原告确认无误才进行的下一步装修，并且还建议对方也对房屋进行防水处理装修，但原告不予理睬。6、当时在出现问题的情况下，被告装修公司也到现场排查，得出结论是并非被告原因造成，并且当时正值雨季，原告不做防水处理情况下出现渗水，有原告的原因，并给予多种建议排查，但原告不理睬。7、原告的房屋出租问题与本案并无直接关系，是否有损失均与被告无关。据此，被告认为，原告并没有直接证据或具有公信力的第三方鉴定机构鉴定是被告房屋问题引起原告的损失，漏水情况不明，被告对此纠纷中无过错并无需要承担，若原告就此无直接证据情况下一直认定为被告原因，耗费被告大量的时间与精力去处理，被告保留起诉原告诬告及名誉损坏的权利。综上，请求人民法院在查清事实的基础上驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。庭审中，被告补充意见称：1、关于漏水原因。被告认为原告所提供的证据不能证明原告房屋漏水是被告的房屋漏水造成的。事实上，被告没有请人对房屋进行过维修，本案漏水的原因不排除当时天气原因，因为那时候是雨季，也有可能是楼上的消防管道和其他住户造成的，所以被告认为原告因房屋漏水造成的损失与被告无关，原告要求被告赔偿修复费用没有法律。2、原告要求被告支付各项费用以及违约金、房屋租金的损失没有法律依据。3、即使法院最终判决是被告造成的，那也只应依据评估报告记载的费用，所以其他费用是不存在的，且原告也没有提供产生其他费用的相关证据；违约金与本案也没有关联性，对该费用的真实性被告不予认可；此外，关于房屋的租金损失，因为原告自述房屋第二天就已经不再漏水了，所以房屋是可以继续出租的，原告即使修复房屋也不影响房屋的出租。 经审理查明：原告系南宁市西乡塘区秀灵路88号天域·香格里拉X楼2016号房（以下简称2016号房）的业主，被告系南宁市西乡塘区秀灵路88号天域·香格里拉X楼2116号房（以下简称2116号房）的业主,2016号房与2116号房是上下楼的相邻关系。 2016年9月15日，原告发现其房屋的厨房天面、入户包门出现渗水现象，遂打电话告知小区物业公司即广西诚愉和物业服务有限公司天域·香格里拉物业服务中心。次日，该物业公司与被告共同查看，发现2116号房厨房洗手盆软管有漏水情况，经协商，被告承诺于两天内请人上门处理漏水点。17日，被告雇请的师傅到达现场查看并整改。整改后，2016号房不再有水渍渗漏。 2016年10月19日，物业公司出具一份《关于天域·香格里拉X楼2116房漏水到2016号房的情况说明》，记录前述事实经过，并载明“经对1号楼的消防管道进行了检查，均未发现有漏水情况”。该份说明后附有三张相关人员对2116号房厨房洗手盆下方进行维修整改的照片。 2016年10月26日，原告委托广西万合律师事务所律师王光胜向被告发出一份《律师函》，通知被告与原告对2016号房的财产损失进行沟通协商以便早日解决纠纷。 另查明：2016年9月5日，原告与案外人梁雪林签订一份《个人房屋租赁合同》，约定原告将2016号房出租给梁雪林，租赁期限为2016年10月1日至2017年9月30日，每月租金1800元。该合同第七条约定，如任何一方违约，应向守约方支付违约金3000元。 2016年10月10日，梁雪林出具一份《收条》，载明：“今收到陈洁因无法按时交房，违约，支付违约金叁仟元整（¥3000元）。” 又查明：根据原告的申请，本院依法委托广西中硕资产评估有限责任公司对原告的2016号房屋及家具的维修费用进行评估。该评估公司作出中硕估字【2019】第96号《价格评估报告书》，载明：“七。（二）价格评估。目前房内天花板已无漏水、渗水现象，也可以确定大门门套及木横梁、厨房木搁板、固定衣柜底（顶）部的并非表面发霉变黑，简单地擦拭无法祛除，一定程度影响美观和家具的再继续使用。由于此次受损（所需修复）的米娜及及工程量较小，且需要先拆旧家具的状态下进行，参照南宁市翻新改造包工包料价格进行核算，现根据委托材料及市场调查情况评估如下：1、大门实木门套，规格：110㎝×210㎝，包工包料价格800元/套；2、横梁装饰板，材料：大芯板，规格38×185㎝，包工包料价格300元/块；3、厨房顶部刷乳胶漆，计15㎡，包工包料价格375元/项；4、厨房实木搁板2块，规格36×53㎝，包工包料价格100元/块，计200元；5、入墙衣柜（不含柜门），材料多层实木，规格：58×170×270㎝，包工包料价格750元/㎡，计3000元。6、拆旧及垃圾清运一项，1500元/项。1-6项合计6175元。经以上评估核算，标的陈洁房屋及家具维修的评估值为6175元。” 为进行评估，原告支出评估费2000元。 本院认为，根据原告提交的房屋照片、小区物业公司出具的《关于天域·香格里拉X楼2116房漏水到2016号房的情况说明》及所附三张照片、原告的庭审陈述，可知被告对2116号房的厨房洗手盆下方进行了维修后，原告的房屋即不再存在渗漏水现象。被告否认曾对2116号房进行维修，但物业公司的《关于天域·香格里拉X楼2116房漏水到2016号房的情况说明》及所附三张照片明确反映出2116号房进行维修的相关场景，故本院不予采信被告的否认。结合被告房屋的漏水点、2016号房现场照片、物业公司出具的情况说明、2116号房厨房洗手盆下方的维修照片及原告自认的房屋不再漏水的事实，可以认定被告房屋厨房洗菜盆下方漏水导致原告房屋的厨房、入户门渗水，并由此造成原告房屋内部分物品损坏的事实。《中华人民共和国物权法》规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。如前所述，原告房屋的损坏是由被告原因所致，故被告应对原告因渗漏水导致的房屋及家具的维修费用6175元。 原告自认其房屋在被告对2116号房进行维修后即不再存在渗漏水现象，且该自认与小区物业公司出具的《关于天域·香格里拉1号楼2116房漏水到2016号房的情况说明》内容相吻合，因此，在2016号房现不存在渗漏水、没有现实危害性以及将来是否必然产生渗漏尚未可知，且广西中硕资产评估有限责任公司在评估报告中亦记载有在评估作业时2016号房没有渗漏水现象的情况下，原告要求被告重新检修2116号房、彻底排除对2016号房造成的漏水妨害，没有事实及法律依据，本院不予支持。 2016号房确需进行维修，维修时原告确需派人现场查看及协调，故原告要求被告赔偿其误工费、餐饮费、交通费、电话费等，属于必然产生的费用，本院予以支持。但由于原告没有举证证明前述费用的数额，且其要求计算5天，时间过长，本院酌情支持200元。 原告房屋因被告的原因受损后，被告应积极履行维修义务，但被告未予履行，在原告发出律师函后仍拒不履行，且原告应交付房屋给承租人的时间与原告房屋发生渗漏后被告应当及时修复的时间相重叠，因此，被告拒不履行维修义务的行为与原告无法按时将房屋交付给承租人而产生违约金3000元的损害后果之间存在直接因果关系，被告应承担相应的赔偿责任，即应向原告赔付违约金损失3000元。 在被告拒绝修复原告房屋后，原告能够而且应该在合理期限内采取其他适当措施防止损失的扩大，比如自行修复房屋后要求被告赔偿修复费用等，而不应一直放任房屋空置，此为原告的减损义务，且《价格评估报告书》载明”原告房屋受损（所需修复）的面积及工程量较小”，可说明房屋进行修复的工程量不大，修复的前提并不是房屋必须空置，即，在房屋出租给他人的情况下，房屋亦可以同时进行修复。据此，根据租赁合同约定的租赁期限自2016年10月1日开始、租金为1800元/月以及承租人梁雪林在2016年10月10日出具《收条》确认收到原告支付的违约金3000元、双方租赁合同解除等情况，可认定原告损失了10月份的租金，原告亦可以且应该在2016年10月的一整个月期间内自行修复房屋以避免租金损失的进一步扩大。综上，由于庭审中原告主张一个月租金1500元，该主张与租赁合同约定的月租金亦差距不大，本院采信原告关于月租金1500元的主张，酌情认定被告应向原告赔偿2016年10月的租金损失1500元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杜玉瑜向原告陈洁赔偿房屋及家具的维修费6175元； 二、被告杜玉瑜向原告陈洁赔偿误工费、餐饮费、交通费、电话费共计200元； 三、被告杜玉瑜向原告陈洁赔偿违约金损失3000元； 四、被告杜玉瑜向原告陈洁赔偿租金损失1500元； 五、驳回原告陈洁的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或同级的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费379元（原告陈洁已预交），由原告陈洁负担201元，被告杜玉瑜负担178元；鉴定费2000元（原告陈洁已预交），由被告杜玉瑜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗 媛 人民陪审员  马振声 人民陪审员  何开科 二〇一九年七月十一日 书 记 员  黄 祯