上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初5753号原告：搜候(上海)投资有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：彭庆邦，董事长。委托诉讼代理人：段传勇，江苏漫修(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜宁铭，江苏漫修(上海)律师事务所律师。被告：佳晶优(上海)实业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：王效良，执行董事。委托诉讼代理人：杨绅巍，江苏聚思律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽华，江苏聚思律师事务所律师。原告搜候(上海)投资有限公司(以下简称搜候公司)与被告佳晶优(上海)实业有限公司(以下简称佳晶优公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日受理后，依法适用简易程序于2019年4月9日公开开庭进行审理。原告搜候公司的委托诉讼代理人姜宁铭，被告佳晶优公司的法定代表人王效良及其委托诉讼代理人杨绅巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告搜候公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》于2018年11月30日解除；2.被告支付原告自2018年9月1日至2018年11月30日的应付未付租金和物业管理费239,970.48元，以及迟延支付上述租金和物业管理费的滞纳金92,388.63元(该滞纳金自2018年8月26日暂算至2019年1月31日，最终算至实际清偿之日止)；3.被告已支付的保证金239,970.48元归原告所有；4.被告向原告支付相当于保证金金额的违约金239,970.48元。审理中，原告明确第2项诉讼请求中滞纳金的标准为日千分之三。事实和理由：2017年6月12日，原告与被告签订了《凌空SOHO房屋租赁合同》及其附表、附件，约定原告将上海市长宁区金钟路XXX号XXX号楼XXX室(以下简称涉讼房屋)共计447.13平方米的房屋出租给被告使用，租期2年，自2017年6月13日起至2019年6月12日止；租赁合同对租金、物业管理费、租赁保证金、双方权利义务、违约责任等进行了约定。在租赁期间，被告自2018年9月起无故拒付租金，已构成根本违约。原告经多次催告无效后，于2018年11月27日向被告发出《关于因违约而提前解除租赁合同的函》，表示该房屋租赁合同于2018年11月30日提前解除。截止目前，被告仍未支付其拖欠的租金及物业管理费，故原告提起本案诉讼，要求判如所请。被告佳晶优公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、双方的租赁合同已于2018年8月31日解除，此后不再产生租金。因被告的股东佳晶优新材料(上海)有限公司涉嫌合同诈骗被上海市公安局长宁分局立案侦查，公司实际控制人已失联，被告处于停业状态。被告支付房租至2018年8月31日止，之后已无力承担，只能提前退租。2018年8月6日，被告将房屋钥匙交还给原告的管理公司，并搬离了房屋内的物品，未再继续占有使用房屋。原告对被告提前退租的情况知晓，被告无需承担2018年8月31日之后的租金。二、合同约定的违约金过高，显失公平，被告同意保证金归原告所有，但不再支付违约金。因没收保证金已起到制约违约方的效果，故被告不应再支付相当于保证金的违约金。关于滞纳金，被告不存在欠付租金的行为，故无需支付滞纳金。若法院认定被告需支付滞纳金，请求按银行同期贷款利率计算。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对产权信息、房屋租赁合同、催告函、解除合同的函、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定，涉讼房屋登记的产权人是原告，建筑面积447.13平方米。2017年6月12日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《凌空SOHO房屋租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，租期自2017年6月13日起至2019年6月12日止；租金起付日为2017年6月13日，月租金65,960.99元，增值税3,298.05元；管理费22.86元/公历月/平方米，增值税为6%；保证金为三个月租金及其增值税加上三个月管理费及其增值税之和239,970.48元。租赁期内，乙方应于每一个公历月第二十五日或之前向特别账户一次性足额存入下一个月公历月的租金及其增值税、管理费及其增值税、及其他一切在合同项下应当支付的款项；若乙方迟延支付合同项下任何应付款项及增值税的，在不影响甲方于合同项下任何其他权利的前提下，乙方应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。合同第10.1条约定，除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在租期届满日或提前解除日之前完全履行其将房屋恢复至合同附件四所列的交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务，并将该房屋返还甲方。乙方返还该房屋时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务。乙方亦应结清其依据合同应付的全部款项，并将通向该大厦及该房屋各部分的钥匙返还甲方。若乙方未全面、充分地履行其复原义务，则甲方可要求乙方实际履行或甲方可选择代为履行复原义务，而乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失。合同第10.3条约定，乙方应在租期届满日或提前解除日前向甲方提交乙方已向相关政府部门递交办理该房屋内一切以该房屋的地址为登记或注册地址的登记或注册的注销或迁移手续所需全部材料的凭证并应在租期届满日或提前解除日后20个工作日内完成该房屋内上述注销或迁移手续。乙方违反本条款约定的，保证金不予退还，并且乙方还应赔偿甲方由此所遭受的一切损失。合同第17.2条约定，在不影响甲方根据合同约定形式任何其他权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，甲方无需承担任何责任：(1)乙方单次拖欠合同项下租金及/或其增值税、或管理费及/或其增值税超过15个工作日(无论甲方是否正式追索)；(14)乙方未依据合同约定办理该房屋交付及返还手续的……合同第17.3条约定，当发生第17.2条项下任何一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金；(2)乙方应在甲方提前单方面解除合同后7个工作日之内向甲方一次性支付合同第17.3条第(1)项的款项。合同第17.6条约定，当发生合同第17.2条项下任一情况时，甲方即有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除合同，而书面通知中规定之日期即为提前解除日。该书面通知一经发出即表明甲方行使合同赋予之提前单方面收回该房屋的权利而无须甲方以实际进入该房屋的行为作为行使该项权利的标志。合同第20.8条约定，根据本合同发出的通知、单据等均采用书面形式，并用挂号信或快递方式发至合同第三(3)页所示的联系地址(乙方联系地址为：长宁区协和路XXX号文洋大厦B幢5楼)。挂号信发出或快递投送后第3个工作日即视为送达。合同履行过程中，被告向原告支付了截止至2018年8月31日止的租金及物业管理费等。2018年10月、11月，原告多次向被告催讨2018年9月1日起的租金、物业管理费。2018年11月27日，原告向被告发出《关于因违约而提前解除租赁合同的函》，通知双方租赁合同于2018年11月30日提前解除，保证金予以没收；要求被告在解除日前搬离并归还涉讼房屋；要求被告在提前解除日后20个工作日内完成以该房屋地址为登记或注册地址的登记或注册的注销或迁移手续；要求被告支付违约金、结清款项、滞纳金等。原告将上述函件邮寄至长宁区协和路XXX号文洋大厦B幢5楼。庭审中，被告陈述，一、2018年8月6日，被告从涉讼房屋内搬离，并将房屋钥匙交给物业公司，但无相应证据予以证明；二、因涉及刑事案件，被告的注册信息尚未从涉讼房屋内注销或迁移。本院认为，依据合同法的规定，当事人约定的解除条件成就的，解除权人有权依法行使解除权。被告作为承租人，负有按约支付租金及管理费的合同义务。现被告欠付租金超过合同约定的15个工作日，原告按约行使合同解除权，具有合同依据。关于合同解除日的认定，被告以提前退租之由认为双方的租赁合同已于2018年8月6日解除。然，从本案查明的事实来看，被告存在欠付租金的违约行为，并不享有合同解除权。同时，审理中，被告亦未提供证据证明双方在2018年8月6日办理了正式的房屋交接手续。在原告对上述事实予以否认的情况下，不可就此认定双方的租赁关系于该日解除。综上，本院依据合同中有关约定解除权行使的条件、通知、送达等条款，确认双方的租赁合同于2018年11月30日解除。合同解除后，被告应当继续履行支付合同租金、管理费的义务。截止解除日，租金及物业费金额为239,970.48元。关于滞纳金的标准，本院认为以日万分之五为宜。考虑到原告在被告欠付租金之后，按照合同约定行使了合同解除权，解除前的滞纳金被告应当承担，自应付未付日次日(每个公历月的26日)起算至合同解除之日止。据此计算，租金及物业费滞纳金金额为7,959.02元。解除后被告还应承担合同解除的违约责任。关于没收保证金和支付违约金的请求，其性质均为违约金，综合本案的情况，本院认为没收保证金足以弥补原告的损失，对于原告要求支付违约金的请求，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告搜候(上海)投资有限公司与被告佳晶优(上海)实业有限公司就上海市长宁区金钟路XXX号XXX号楼XXX室房屋成立的房屋租赁合同于2018年11月30日解除；二、被告佳晶优(上海)实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告搜候(上海)投资有限公司支付2018年9月1日至2018年11月30日的租金及物业费239,970.48元；三、被告佳晶优(上海)实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告搜候(上海)投资有限公司支付滞纳金7,959.02元；四、被告佳晶优(上海)实业有限公司支付的保证金239,970.48元由原告搜候(上海)投资有限公司没收；五、驳回原告搜候(上海)投资有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,923元，减半收取计5,961.50元，由原告搜候(上海)投资有限公司负担2,380.78元，由被告佳晶优(上海)实业有限公司负担3,580.72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇一九年七月十二日书记员  王宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。