安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1752号上诉人（原审被告）：龚海霞，女，1980年10月13日出生，汉族，住安徽省无为县。委托诉讼代理人：崔旭，安徽震一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徽商银行股份有限公司马鞍山花山支行，住所地安徽省马鞍山市花山区，统一社会信用代码913405007117836468。负责人：陈海燕，行长。委托诉讼代理人:贾迪楠，安徽净源律师事务所律师。委托诉讼代理人:李振东，安徽净源律师事务所律师。上诉人龚海霞因与徽商银行股份有限公司马鞍山花山支行（以下简称徽商银行花山支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院于2019年6月21日作出的（2019）皖0225民初1914号判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。龚海霞上诉请求：1、依法撤销原判，发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。马鞍山市花山区人民法院的笔录中，执行员仅询问了龚海霞该房屋租赁的时间及租金，未说到之后的租金如何支付。龚海霞特意向一审法院执行员进行询问，回复是“看房产证”，故龚海霞已经尽到了谨慎注意义务，其支付曹光友60000元没有任何过错。二、一审法院案件审理程序错误，本案不适用简易程序，且遗漏了有独立请求权的第三人曹光友。徽商银行花山支行辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分。马鞍山花山区人民法院以书面谈话方式将案涉房产进入司法拍卖程序及租赁次年房租交纳等注意事宜均告知龚海霞，另龚海霞在一审庭审中亦自认徽商银行花山支行已口头告知了涉案租赁房屋所有权及其他财产变更之事实，至此龚海霞应对涉案房屋上的权利负担及物权变动的可能性系明知，其擅自向案外人曹光友支付60000元租金的行为已明确侵害了徽商银行花山支行的合法权益。二、一审法院审理程序正当。本案并不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条规定，且一审在立案之日起三个月内审结，故本案适用简易程序。本案事实充分，并不需要追加案外人用以查明事实，法院不应追加案外人曹光友作为独立请求权的第三人。徽商银行花山支行向一审法院起诉请求：1.解除龚海霞和案外人曹光友签订的《房屋租赁合同》；2.龚海霞立即向徽商银行花山支行支付房屋租金8万元整（计付至2019年3月25日止）及自2019年3月25日起至该房屋实际交付之日止的租金；3.本案诉讼费用由龚海霞承担。事实和理由：2014年7月8日，曹光友为马鞍山市润翔金属商贸有限公司（以下简称润翔公司）向徽商银行花山支行的借款将龚海霞承租的房屋抵押给徽商银行花山支行。一审法院查明：2014年11月18日，曹光友、吴正翠与徽商银行花山支行签订《最高额抵押合同》，约定：曹光友、吴正翠以其享有所有权的无为县临湖苑小区房产向徽商银行花山支行提供最高额抵押担保，担保的主合同为徽商银行花山支行与润翔公司于2014年11月18日至2017年11月18日期间签订的授信额度协议、借款合同、贸易融资合同、银行承兑协议、出具包含协议书及/或其他形成债权债务关系的法律性文书及其修订或补充。担保的范围为1500万元的债权本金以及利息（包括复息和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向徽商银行花山支行支付的其他款项、徽商银行花山支行实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼法、仲裁法、律师代理费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费等）。《最高额抵押合同》还对徽商银行花山支行与曹光友、吴正翠之间的其他权利义务做了约定。《最高额抵押合同》签订后依法办理了抵押登记，徽商银行花山支行依约发放贷款。借款到期后，润翔公司未能按约归还借款本金及利息，徽商银行花山支行诉至马鞍山市花山区人民法院。2016年7月31日，马鞍山市花山区人民法院作出（2016）皖0503民初1091号民事判决，判决：一、润翔公司归还借款本金23999881.24元、利息与罚息524832.73元，合计24838713.97元（计算至2015年12月23日），并按合同约定的利率支付自2015年12月24日至实际给付之日止的逾期利息；二、润翔公司……三、被告曹光友、吴正翠对上述债务，承担连带清偿责任；四、被告曹光友、吴正翠承担保证责任后，有权向润翔公司追偿；五、如润翔公司不履行上述债务，徽商银行花山支行有权就抵押物即马鞍山市雨山区鹊桥三村和安徽省无为县临湖苑小区的房产折价、拍卖或变卖的价款优先受偿；六、驳回徽商花山支行其他诉讼请求。上述判决生效后，润翔公司等未能履行生效判决确定的义务，徽商银行花山支行于2017年2月9日申请强制执行，马鞍山市花山区人民法院同日立案执行。执行过程中，马鞍山市花山区人民法院依法委托第三方对设定抵押的无为县临湖苑小区4栋一层8-12号不动产、无为县临湖苑小区4栋二层8-12号不动产进行评估，并于2017年8月10日告知润翔公司、曹光友、吴正翠案涉房产评估报告已作出、送达且询问对评估报告是否提出异议。2018年2月26日，马鞍山市花山区人民法院以书面谈话方式将案涉房产进入司法拍卖及租赁次年房租交纳等事宜告知龚海霞。2018年3月30日，在前述抵押房产经两次拍卖、变卖均无人应拍而流拍的情况下，马鞍山市花山区人民法院作出（2017）皖0503执489号执行裁定，裁定：一、将被执行人曹光友名下的无为县临湖苑小区4栋一层8-12号不动产、无为县临湖苑小区4栋二层8-12号不动产以变卖保留价26575600元，交付申请执行人徽商银行花山支行抵偿债务，即该不动产的所有权及其他财产权自本裁定送达申请执行人徽商银行花山支行时起转移。二、申请执行人徽商银行花山支行可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年3月30日，马鞍山市花山区人民法院将该裁定书送达曹光友、吴正翠、润翔公司；同年4月3日送达徽商银行花山支行。2018年8月28日，马鞍山市花山区人民法院作出（2017）皖0503执489号之一执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2017年8月13日，曹光友为出租人、甲方与龚海霞为承租人、乙方签订房屋租赁合同，约定：曹光友将位于无为县无城临湖苑小区4栋一层10-11号门面房出租给龚海霞作餐饮服务行业使用；租期自2017年8月13日至2022年9月25日，其中装潢期为2017年8月13日至2017年9月25日；年租金起始标准为人民币16万元，先付后用，首年租金于合同签订之日给付，下一年度租金需在下一年度开始前十日内足额支付，装潢期间不计租金；双方盖章或签字后合同生效等。房屋租赁合同签订后，龚海霞依约支付首年租金。2019年4月6日，曹光友向龚海霞出具收条，确认收到龚海霞2018年9月27日至2019年4月6日的房屋租金60000元。一审法院认为，龚海霞与曹光友签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，案涉租赁房屋所有权发生变动后，设定在该租赁房屋上的案涉租赁合同仍然存在，龚海霞与徽商银行花山支行无须另行订立房屋租赁合同，徽商银行花山支行在受偿该租赁房屋的所有权时就与龚海霞产生了房屋租赁合同关系，成为新的出租人，继受原出租人曹光友的权利和义务，受该租赁合同的约束。故，曹光友与龚海霞之间的房屋租赁合同已被新出租人徽商银行花山支行替代，曹光友已事实退出租赁合同关系，徽商银行花山支行主张解除龚海霞与曹光友之间的房屋租赁合同，已无必要。徽商银行花山支行自2018年4月3日起因生效裁定而取得案涉房产所有权及其他财产权，现其要求龚海霞支付2018年9月26日至2019年3月25日房屋租金80000元及2019年3月26日后的租金，于法有据，一审法院予以支持；超出部分诉请，一审法院不予支持。龚海霞抗辩认为其将2018年9月27日至2019年4月6日租金60000元交付曹光友系属遵循马鞍山市花山区法院告知及案涉房屋租赁合同约定的行为，并无过错，不应再向徽商银行花山支行交纳此间的房屋租金。经查，马鞍山市花山区人民法院已于2018年2月26日告知龚海霞案涉租赁房屋存在产权瑕疵、已进入司法拍卖程序及后续租金交纳注意事宜，龚海霞至此应对案涉租赁房屋上的权利负担及物权变动的可能性系属明知；龚海霞庭审时亦自认徽商银行花山支行已口头向其告知了案涉租赁房屋所有权及其他财产权变更之事实，且其向马鞍山市花山区法院执行人员咨询房屋租金交纳事宜被告知“看房产证”后，未尽谨慎注意义务审慎查验案涉租赁房屋所有权人即将房屋租金交付曹光友，故对龚海霞此节抗辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决：一、龚海霞于本判决生效后十日内一次性支付徽商银行股份有限公司马鞍山花山支行2018年9月26日至2019年3月25日租金80000元，并按160000元／年标准支付自2019年3月26日起至实际腾付房屋之日止的房屋租金；二、驳回徽商银行股份有限公司马鞍山花山支行的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。经阅卷和询问当事人，本院对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院与原审判决认定的事实一致。本院认为，一、关于龚海霞称其是在不知情的情况下将60000元房屋租金给付曹光友的上诉理由。经查，马鞍山花山区人民法院2018年3月30日作出的（2017）皖0503执489号执行裁定书，将涉案房产的权属裁定归徽商银行花山支行所有，且该裁定已于2018年4月3日生效。2018年2月26日马鞍山花山区人民法院执行员与龚海霞谈话中明确提到，“第二年交房租时请跟我们法院联系”，“你目前租的这个房子……已被我院司法拍卖”；一审中龚海霞亦认可徽商银行花山支行曾找其谈话要求其交纳房租。综上，龚海霞认为其对房屋所有权已变更为徽商银行花山支行不知情不符合事实。关于龚海霞上诉称其向法院执行员微信咨询时，法院执行员让其看房产证的上诉理由。首先，龚海霞在将租金给付曹光友时未查看房产证；其次，从龚海霞提供的微信聊天记录看，并不能得出与其谈话的人是法院执行员；故其该项上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。二、关于本案程序问题。本案事实清楚，一审适用简易程序审理并无不妥。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条仅规定有独立请求权的第三人有权提起诉讼，但未规定法院必须追加其为诉讼参与人，因曹光友非本案必要的诉讼参与人，一审未通知其参加诉讼并无不当，本院予以维持。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元由上诉人龚海霞负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  杨东清审判员  钱 晨二〇一九年七月三十一日书记员  王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。