江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初525号原告：宜兴市元居汇家居有限公司，统一社会信用代码91320282MA1MEQJD39，住所地宜兴市宜城街道万达广场**。法定代表人：顾芸瑗，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡志强，宜兴市铜锋法律服务所法律工作者。被告：宜兴市天缘装饰有限公司，统一社会信用代码91320282313980935L，住所地宜兴市宜城街道化工交易市场******。法定代表人：吴勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：骆洪涛，该公司员工。原告宜兴市元居汇家居有限公司（以下简称元居汇公司）与被告宜兴市天缘装饰有限公司（以下简称天缘公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用简易程序由审判员史伟中独任审判，于2019年2月13日公开开庭进行了审理。原告元居汇公司的委托诉讼代理人蔡志强、被告天缘公司的委托诉讼代理人骆洪涛到庭参加诉讼。2019年4月8日本院依法组成合议庭，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告元居汇公司的委托诉讼代理人蔡志强、被告天缘公司的委托诉讼代理人骆洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告元居汇公司诉称：元居汇公司与天缘公司于2017年6月2日签订《场地联营协议》，协议约定天缘公司租赁元居汇公司位于宜兴市铺位，每季度40500元，租期1年，自2017年6月1日起至2018年5月31日止，该期间租金物业费已结清。租期到期后，天缘公司未能与元居汇公司续签协议，元居汇公司也未书面同意天缘公司占用场所，但天缘公司却一直占用元居汇公司场地经营至2018年12月31日止，占用期间天缘公司仅支付部分场地占用费和物业费。根据协议第八条第11项约定，天缘公司占用元居汇公司场地期间，应支付元居汇公司相当于合同约定各项费用（包括租金等）的150%的占用费给元居汇公司。经元居汇公司核算，天缘公司还应支付元居汇公司场地占用费60750元及物业费6000元，共计66750元。元居汇公司也多次友好协商催要场地占用费及物业费，如天缘公司及时支付场地占用费，也同意减免部分款项，但天缘公司却一直拖延，元居汇公司多次催要未果。元居汇公司为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令天缘公司立即向元居汇公司支付场地占用费及物业费人民币66750元；请求判令本案的诉讼费用由天缘公司承担。被告天缘公司辩称：天缘公司不同意元居汇公司的所有诉讼请求，元居汇公司的所有诉讼请求均没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回，具体理由如下：1、租赁期限届满，天缘公司继续依先前约定支付租金，而且连续两期元居汇公司均未提出异议，双方已形成不定期租赁，并非天缘公司无权占用元居汇公司的场地。根据双方签订的《场地联营协议》之约定，天缘公司承租元居汇公司的铺位自2017年6月1日起至2018年5月31日止，而且双方明确约定租金按季支付。至2018年5月31日止租赁期限届满，天缘公司支付了2018年6、7、8三个月的租金，到期后又支付了2018年9、10、11三个月的租金，每次支付租金均是按先前的约定方式及期限支付，元居汇公司均收取了天缘公司支付的租金还向天缘公司开具了收据，这期间元居汇公司未提出任何异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，天缘公司与元居汇公司自2018年6月至2018年11月原租赁合同继续有效，天缘公司也未拖欠该期间的租金，天缘公司不存在违约，元居汇公司要求天缘公司支付此期间的场地占用费是毫无依据的；2、元居汇公司是租赁了万达广场的铺位后转租给天缘公司，但是至2018年11月底元居汇公司未通知已提前离场，商场已由另一方接手，因此自2018年12月1日起元居汇公司已不再享有铺位的使用权，所以天缘公司也无理由继续向元居汇公司支付租金，元居汇公司更无理由向天缘公司索要场地占用费及物业费。而且，在2018年11月份结束前，天缘公司曾与元居汇公司协商用保证金抵租金，因为元居汇公司已提前离场，无法保证之后天缘公司能正常使用铺位，因此天缘公司的主张是非常合理的。最终双方未能协商一致，天缘公司也无理由向元居汇公司支付租金或场地占用费；3、天缘公司在起诉状中所述并不属实，天缘公司不存在任何违约行为，元居汇公司无权要求天缘公司支付场地占用费。元居汇公司称其未书面同意天缘公司占用场所，但是元居汇公司收取天缘公司按原约定支付的租金未提出异议，其已用实际行动表示认可天缘公司继续承租铺位。元居汇公司称其“多次友好协商催要场地占用费及物业费”，此点也是无中生有，元居汇公司已收取天缘公司租金并开具收据，根本不存在催要场地占用费一说，而且如元居汇公司称租赁期限已满，元居汇公司要按原租金的150%收取场地占用费，天缘公司也不可能继续承租铺位。元居汇公司以实际行动表示继续将铺位出租给天缘公司，最终却以天缘公司无权占用为由收取答辩人场地占用费，这无异于引诱天缘公司违约收取违约金，其做法不应当被支持；4、元居汇公司的商场如今一层楼5000多平方只有一家在装修，两家在营业，其他铺位全部都是空置，里面杂乱的堆着货，甚至灯也不开，完全不像商场，没有任何使用或占用的价值。天缘公司承租其铺位是为经营使用，而前提也是因为商场有使用价值，天缘公司才同意支付原约定的租金。但是商场的现状已经完全不符合当初协议签订时的标准，天缘公司就算是占用其场地，也不存在给元居汇公司造成损失一说，从这点上讲，元居汇公司也无权收取天缘公司场地占用费；5、天缘公司在签订协议时，向元居汇公司支付了经营保证金1万元，双方虽约定保证金在退场1年后退还，但是元居汇公司现已提前离场，其应当在离场时退还天缘公司保证金，否则天缘公司无任何保证。综上所述，天缘公司不存在无权占用场地的情况，无需向元居汇公司支付场地占用费、且不存在拖欠物业费的情况，而且元居汇公司提前离场，其应当将经营保证金退还给天缘公司。故元居汇公司的诉讼请求，完全没有任何事实和法律依据，请求法院驳回元居汇公司的诉讼请求。经审理查明：2017年6月2日元居汇公司（甲方）与天缘公司（乙方）签订场地联营协议1份，该协议载明：甲方将位于宜兴市铺位总面积324平方米出租给乙方，乙方用于品牌为其格的窗帘类产品经营铺位，乙方须严格按照此范围展示，如需更换经营类别，则需书面报甲方同意，未经甲方同意擅自更换品牌或类别经营的，一律视同超范围经营，甲方视同乙方违约并有权解除本合同；合同期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止，若当年实际使用天数不足年，则按实际使用天数计算当年扣率；本合同期满，乙方如有意延长场地商铺使用期限，则至少应在本合同期满前提前一个月向甲方提出书面申请，同等条件下，以原使用方优先为原则，经甲方同意后，可签订新的场地使用合同，否则，视为乙方主动放弃续租的权利，甲方可对此场地另行安排；场地使用：甲方向乙方收取费用，采取“先付费后使用”的原则，乙方应按季支付费用；租赁期限为1年；公摊系数20%；联营扣点：季费用40500元收取采取保底扣点的形式，每个季度保底销售为202500元，扣点率20%，销售超出部分不扣点，不足202500元销售按202500元扣点；乙方应提前10天向甲方支付下季费用；乙方须按时缴纳场地费用，如延期缴纳，甲方有权向乙方按欠款金额每天收取3%的滞纳金；乙方在签订本合同时，应向甲方支付经营保证金1万元，如乙方退场一年后无售后遗留问题，甲方无息退还剩余经营保证金；在使用期限届满或本合同终止、解除后，乙方应按本合同约定将使用场地商铺交还甲方，未经甲方的书面同意继续占用使用场所，其占用不能视为合同延期或合同续订，甲方有权随时要求乙方搬出该占用场所，在占用期间乙方需支付相当于本合同约定各项费用（包括租金等）的150%的占用费给甲方等。场地联营协议签订后，天缘公司一直经营至2018年12月31日止。后天缘公司与元居汇公司因房屋租金发生纠纷，元居汇公司为维护自身的合法权益，诉至本院要求解决。另查明：2018年5月23日天缘公司通过银行转账方式支付元居汇公司2018年6月、7月、8月商铺租金30500元；2018年8月29日天缘公司通过银行转账支付元居汇公司款33692元，2018年8月29日元居汇公司出具给天缘公司收据1份，该收据言明：收到天缘公司2018年9月、10月、11月租金及2018年9月物业费3192元共计33692元。2018年12月2日元居汇公司发出通知，要求各租户将租金、物业费统一交至羊祖军账户。再查明：2018年12月29日元居汇公司向天缘公司出具欠费催缴函一份，该欠费催缴函载明：根据元居汇公司与天缘公司签署的合同，元居汇公司正式发函告知天缘公司在合同约定时间交纳如下费用：2018年12月1日至2018年12月31日应缴租金13500元，2018年11月、12月物业费共计6000元，总欠费19500元，根据实际情况综考虑合，欠费收缴金额为13546元。对此天缘公司没有异议。上述事实，由元居汇公司提供的场地联营协议、欠费催款函，由天缘公司提供的收据、招商银行信用卡对账单、元居汇公司发出的通知及本院的庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据双方当事人的陈述及提交的证据，可以认定以下事实：双方当事人于2017年6月2日签订的场地联营协议期限届满后，天缘公司于2018年5月23日向元居汇公司支付2018年6、7、8月的租金30500元，2018年8月29日天缘公司向元居汇公司支付2018年9、10、11月的租金及2018年9月物业费3192元共计33692元并由元居汇公司向天缘公司出具收据。元居汇公司于2018年12月29日向天缘公司发出欠费催缴函，要求天缘公司支付2018年12月1日-2018年12月31日的租金及2018年11月、12月份物业费共计13546元。据此，元居汇公司的上述收款及催款行为应视为默认天缘公司不定期租赁场地，租金仍以双方当事人于2017年6月2日签订的场地联营协议约定计算。故元居汇公司要求按场地联营协议约定支付150%的场地占用费的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持，但天缘公司仍应支付元居汇公司2018年12月31日前的租金及物业费13546元。对场地联营协议约定的经营保证金1万元，天缘公司应按场地联营协议的约定到期后主张权利，本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、宜兴市天缘装饰有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付宜兴市元居汇家居有限公司租金13546元。二、驳回宜兴市元居汇家居有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1470元，由元居汇公司负担1331元，由天缘公司负担139元。元居汇公司同意其预交的案件受理费139元由天缘公司向其直接支付，本院不再退还，天缘公司于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给元居汇公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，预交上诉案件受理费1470元。审 判 长  史伟中人民陪审员  周暗坤人民陪审员  季华明二〇一九年七月二日书 记 员  马一轩