湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终1617号上诉人（原审被告）：株洲奥园房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区泰山路**（逸景华天大酒店）。法定代表人：孙翀，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邓志雄，男，1982年10月1日出生，汉族，系原告工作人员，住湖南省桂阳县。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈霞，女，1994年11月4日出生，汉族，系原告工作人员，住江西省萍乡市湘**。代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：李理，女，1982年7月16日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：曾辉荣，湖南法达律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人株洲奥园房地产开发有限公司（以下称奥园公司）因与被上诉人李理商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人奥园公司上诉请求：一、请求法院判令撤销株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初383号民事判决，判令上诉人承担的违约金适当减少，不服金额为1660元；二、判令被上诉人承担二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院不顾上诉人已于2017年8月5日已完成验收合格的事实，而认定上诉人达到房屋交付条件为行政部门对该次验收监督并形成《工程质量监督报告》即2017年9月5日，属认定事实错误，适用法律错误。另上诉人承担的违约责任过于巨大，致公司经营困难，无法继续生存。被上诉人李理辩称：上诉人提出2017年8月5日作为验收合格日期，既不符合一审法院查明的事实，也不符合多份生效判决书确认的事实，一审法院认定的违约金天数是正确的，依法应予以维持。李理向一审法院起诉请求：1、被告按原被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的约定支付逾期交房的违约金19943元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月3日，原告李理（买方）与被告奥园公司（卖方）签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》，合同约定：买方向卖方购买天元区泰山路361号奥园广场18栋1201号房屋；总房价款暂定为535558元；该房屋的交付必须符合国务院第279号令《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：该房屋经验收合格。合格的标志为卖方组织设计、监理、施工等五方责任主体验收并出具《竣工验收报告》；卖方定于2016年5月31日前将该房屋交付给买方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。卖方未按约定期限将房屋交付给买方，应当向买方支付违约金。违约金按买方已支付的房价款日万分之一计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；该房屋符合约定的交付条件后，卖方应在交付之日前5天书面通知买方办理交付该房屋的手续。买方应在收到该通知之日起5天内，会同卖方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为买方签订《入伙通知书》并领取房屋钥匙。如买方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，卖方应当向买方进行一次书面的催告。如买方仍未按催告书中确定的日期办理该房屋的验收交接手续，则自催告书中确定的验收交接日之次日起，该房屋的风险责任转移至买方……合同签订后，原告共向被告支付购房款535558元。2016年12月1日，被告向原告邮寄发出《入伙通知》通知原告收房，原告至今未办理收房手续。后原告共领取违约金4820元。现原告认为逾期交房违约金应继续按每日万分之一计算至房屋具备备案条件之日止，故诉至法院，请求判如所请。另查明：已发生法律效力的株洲市中级人民法院（2018）湘02民终302号民事判决书确认如下事实：2016年12月23日，株洲市建设工程质量安全监督管理处作出株建监管函（2016）16号《关于奥园广场二、三期（7-21栋）违规交付使用处理的意见》，认为被告未组织各方责任主体单位对房屋进行竣工验收合格，要求被告立即停止交付使用，并对存在质量缺陷的房屋进行整改。2017年8月5日，奥园公司组织勘察、设计、监理、施工、建设等五方责任主体对奥园广场18号栋工程进行了竣工验收，并形成了竣工验收报告。庭审中，奥园公司认为其在2016年11月25日已经完成了五方验收，因行政部门的介入，奥园公司只好在2017年8月5日重新进行了一次验收。但根据行政部门的调查，奥园公司在2016年11月25日组织验收时，五方单位并没有实际完成验收。市质监处针对奥园公司2017年8月5日组织完成的18号栋工程竣工验收于2017年9月5日制作了《工程质量监督报告》，认为各责任主体对质量验收文件进行了签字认可，竣工验收会上一致认为奥园广场18号栋工程符合设计文件，能满足结构安全要求和正常使用要求，均同意验收，监督科同意各责任主体单位意见并对实物观感等提出部分整改意见，建设单位及施工单位对存在的问题已进行整改并作出书面回复，工程具备备案条件。《工程质量监督报告》审核时间为2017年9月5日。一审法院认为：原、被告系自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。双方由此形成的商品房预售合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中，被告未能按约定的时间履行交付房屋的义务，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金从最后交付期限之第二天起按已支付房价款的日万分之一算至实际交付之日止。按照原、被告所签订的合同的约定，房屋交付条件为五方责任主体竣工验收合格，房屋交付双方应当签署商品房交接单。本案中，被告组织五方责任主体在2017年8月5日对本案所涉工程进行了竣工验收，各方均同意验收，行政主管部门对该次验收予以了监督，并就此形成了工程质量监督报告。该报告对被告组织的该次五方责任主体验收予以了认可，对工程质量予以了肯定，并于2017年9月5日对本案所涉建设工程作出了明确的工程具备备案条件的监督意见，故本案所涉建设工程已完全具备交付条件。结合本案的实际情况，本案所涉建设工程在双方就是否符合交付条件产生争议的情况下，经行政主管部门介入并确认具备交付条件后，以行政主管部门作出的工程质量监督报告的时间作为被告承担支付逾期交付房屋违约金的截止时间合理有据。综上，被告奥园公司应向原告支付的逾期交房违约金为24742.8元[535558元×0.01%×462天（2016年5月31日至2017年9月5日）]，扣减已支付的4820元，还应支付19922.8元。一审法院判决：一、被告株洲奥园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李理支付逾期交房违约金19922.8元；二、驳回原告李理的其他诉讼请求。本案案件受理费298元，减半收取149元，由被告株洲奥园房地产开发有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审一致无异。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案二审双方争议的焦点为上诉人请求适当减少违约金是否有事实和法律上的依据？现分析如下：上诉人请求适当减少违约金的理由是：五方验收的时间在2017年8月5日，合同对此已有约定，一审法院判令的违约金支付截止时间为行政部门对该次验收监督并形成《工程质量监督报告》即2017年9月5日与事实不符。本案中，因上诉人在2016年11月25日组织验收时，五方单位并没有实际完成验收，被建设行政部门责令重新组织验收，故其于2017年8月5日再次组织验收，市质监处针对上诉人2017年8月5日组织完成的工程竣工验收于2017年9月5日制作了《工程质量监督报告》。正因为上诉人在第一次组织验收时存在重大问题，所以第二次验收时理应接受建设行政部门的监督，并依据《工程质量监督报告》的内容确认竣工验收是否确实达到条件，故一审法院认定以建设行政部门出具《工程质量监督报告》的时间作为违约金支付截止时间并无不当，上诉人请求适当减少违约金没有事实和法律依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人株洲奥园房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 易文胜审 判 员 李少华审 判 员 张晓玲二〇一九年七月三十一日法官助理 伍 露书 记 员 陈 晨