广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8272号上诉人（原审原告）：赵爱华，女，1983年4月21日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：王海峰，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔媛，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龚福成，男，1970年6月25日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：聂婉彬，广东金日律师事务所律师。上诉人赵爱华因与被上诉人龚福成房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初6762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人赵爱华上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判龚福成向赵爱华支付租金28000元及自2017年10月1日起至2018年9月1日期间的违约金32000元；3.一审、二审诉讼费用由龚福成承担。事实与理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误。一、一审判决认定案涉房屋租赁期限到2017年11月10日缺乏事实依据。本案中，原租赁单位深圳高速工程检测有限公司曾经向赵爱华口头确认：案涉房屋的租赁期限到2018年1月31日，由于支付租金的转账记录等证据赵爱华无法取得，赵爱华曾向一审法院提出请求法院向深圳高速工程检测有限公司调取相关证据以确定案涉房屋的准确租赁终止时间，但是一审法院未予理睬，同时龚福成拒不提交其最后收取租金的银行转账凭证，而一审法院却主观认定案涉房屋租赁期限到2017年11月10日，该认定缺乏事实依据，明显与客观事实不符。(现赵爱华提供2018年12月25日与深圳高速工程检测有限公司房屋租赁负责人的电话录音，证实案涉房屋的最后租赁期限为2018年1月31日)二、一审判决认定租金中需要扣除10000元押金缺乏事实和法律依据。原租赁单位在承租时确实缴纳了10000元押金，但是该押金自始至终在龚福成手中，赵爱华从未收取过押金，一审法院却在租金中予以扣除，明显是缺乏事实和法律依据。三、一审判决酌定违约金自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，该认定缺乏事实和法律依据。根据《合同法》规定，当事人约定的违约金低于或高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或适当减少，该条规定赋予了合同当事人向法院请求调整的权利，但是这种调整的前提条件是当事人要主动提出申请。本案中，龚福成从未明确提出要求调整违约金的申请，在这种情况下，应视为对自己诉讼权利的放弃，法院不应主动代一方当事人行使主张。同时，龚福成拖欠租金的时间明确(2017年10月1日起)，因此，一审法院认定违约金自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，该认定缺乏事实和法律依据。被上诉人龚福成二审辩称：不同意赵爱华的上诉请求，龚福成已经在2017年10月1日交全部租金交给了龚xx，也得到赵爱华的同意，虽龚福成没有书面的证据予以证明，但当时赵爱华是在电话中同意的。2017年10、11月的租金、退场补偿金是在押金中作了抵扣，深圳高速工程检测有限公司也无向龚福成支付，所以龚福成到目前为止是不拖欠赵爱华任何的租金与退场补偿金的。但是一审法院以龚福成未能举证证明赵爱华同意将租金支付给龚xx的事实，龚福成也没有不服。龚福成认为一审判决认定事实清楚，请求法院驳回赵爱华上诉，维持原判。赵爱华于2018年9月27日向一审法院起诉，请求判令：1、龚福成向赵爱华支付拖欠2017年7月至2018年1月的租金28000元、退场补偿金3200元；2、龚福成向赵爱华支付自2017年10月1日至2018年9月1日期间的违约金32000元；3、本案诉讼费用由龚福成承担。一审法院认定事实：2006年1月5日，龚xx（甲方）、赵爱华（乙方）、龚福成（丙方）签订《协议书》，载明：一、甲乙丙三方确认位于广州市增城区中新镇三迳村荔园路xxx楼房（以下简称涉案房屋）属于甲乙双方的夫妻共同财产。甲乙双方离婚后，该楼房归女方所有。楼房的出租收益作为儿子龚子涵上幼儿园的托费及生活费。二、因承租方要求一起承租三栋楼房（包括上述涉案房屋和龚福成及龚xx所有的两栋房屋），建筑面积共1500平方米，租期2014年11月10日至2017年11月10日（36个月），租金为税前10666.67元/月，128000元/年。其中涉案房屋建筑面积为600平方米，租期为税后4000元/月，按季度结算为税后12000元/季度。三、甲乙丙三方约定，由丙方以其名义与承租方签订租赁合同，租金统一转账到丙方名下，由丙方代收租金，丙方收到承租方租金后于5天之内将涉案房屋的租金转账到乙方名下的账户，甲方负责协助乙方收取上述租金，如丙方违约导致乙方不能日期收取租金的，每逾期一天，丙方应向甲方按应付租金金额的5%支付违约金，甲方对丙方的上述支付租金的义务承担连带责任。2014年11月10日，龚xx（委托人1）与龚xx（委托人2）签订《委托书》，载明：龚xx自有的广州市增城区中新镇三xxx三栋房屋中第二栋，龚xx自有的广州市增城区中新镇三xxx三栋房屋中第三栋，在租用给深圳高速工程检测有限公司使用期间，全权委托龚福成负责签订合同，遵照合同各项条款执行。2014年10月17日，龚福成（甲方、出租方）与深圳高速工程检测有限公司（乙方、承租方）签订《深圳高速工程检测有限公司广州北三环中心试验室驻地租赁合同》，载明：一、甲方将位于广州市增城区中新镇三xxx三栋房屋（xxx路5号，5号之1，5号之2）（1#、2#、3#楼）以及房屋前面的小院及第二栋与第三栋间未建房空地（详见合同附图1-拟租赁房屋平面图）出租给乙方使用，三栋房屋建筑面积约1500平方米。二、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该处房屋仅作办公、实验检测、住宿、生活等用途，在租赁期限内，除非事前征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋用途。三、租赁期限：根据乙方项目工作安排，以上租赁房屋租赁期暂定36个月，自2014年11月10日起至2017年11月10日止，具体租赁时间视项目完工情况确定。如乙方因广东省广州增城沙庄至花都北兴公路二期工程（荔城至北兴段）项目未完工续签合同，续签期按月执行，月资金不变。合同生效后十个工作日内，乙方向甲方支付3万元作为房屋租赁的押金，合同期满后十个工作日甲方将押金无息退回给乙方。四、房屋租金按照税前10666.67元/月计算，即税前128000元/年。根据当时装修进展情况，预计2014年11月9日前具备验收条件，房屋租金暂定自2014年11月10日起算，起算时间以甲方装修完成并经乙方验收合格之日起计。乙方在项目完工后退场，搬离乙方认为需要的设施，一次性补偿甲方8000元，不再承担修整复原及相关事宜。2016年1月5日，龚xx（男方）与赵爱华（女方）签订《离婚协议书》，约定：1、龚xx与赵爱华自愿离婚。2、儿子龚子涵归龚xx抚养，跟随赵爱华生活，龚xx每月5号前支付3000元抚养费，赵爱华同意将广州市增城区中新镇三迳村荔园路xxx楼房的出租收益作为儿子龚子涵的抚养费，如楼房没有产生收益或收益不足3000元时抚养费由龚xx补充支付。3、广州市增城区中新镇三迳村荔园路xxx的房屋，离婚后归赵爱华所有，房屋收益归赵爱华所有。2017年10月1日，龚xx出具《收据》载明：今收到龚福成交来的位于广州市增城区中新镇三迳村荔园路xxx房屋的租金（2017年7月至2017年9月第三季度）共12000元。2018年4月3日，增城区中新镇三迳村民委员会出具《证明》，载明：兹有我村荔园路xxx楼房1幢三层共600平方米，该楼房物业属于我村村民赵爱华所有，对于该楼房物业赵爱华女士有绝对的居住权、使用权和出租权。2018年10月30日，龚xx出具《证明》载明：2017年10月、11月租金已在应退回给深圳高速工程检测有限公司的押金1万元中予以抵扣，该押金我已用于房屋装修，龚福成不存在拖欠租金的问题。一审庭审期间，赵爱华陈述：一、租赁合同约定退租时承租方需缴纳退场费8000元，承租方承租的面积是1500平方米。我方出租的房屋是荔园路xxx第三栋房屋，面积600平方米。二、承租方在承租时装修由该公司自己进行，协议书约定了装修期是免租的。三、承租方在2018年1月28日打电话和发短信给我说他们在月底退场。四、我方没有同意龚福成直接向龚xx支付租金，因为赵爱华与龚xx已经离婚，不可能同意龚xx收取。五、涉案房屋正在报建，我方正要去报建时发现龚xx已经去报建，我方已另案起诉要求确权。六、考虑协议约定5%的违约金过高，我方主动降低违约金的标准，按拖欠所有款项的一倍计算。七、承租方向龚福成及龚xx、龚xx支付每栋押金1万元。龚福成一审陈述：一、赵爱华出租的房屋是荔园路xxx第三栋。二、承租方向我方及龚xx、龚xx支付每栋押金1万元，在承租方入场前，按照承租方要求进行装修。合同约定出租方按照承租方的要求进行装修。押金需要退还给承租方。三、承租方在2017年11月10日租期满后就没有承租第三栋了，其他两栋房屋还有少部分人居住在那里。一审法院认为：根据龚福成与深圳高速工程检测有限公司签订的《深圳高速工程检测有限公司广州北三环中心实验室驻地租赁合同》可知涉案房屋的租赁期限自2014年11月10日起至2017年11月10日，因此，龚福成主张其仅收取了2017年7月至同年11月的租金，一审法院予以采信。至于赵爱华主张深圳高速工程检测有限公司在2018年1月才撤离涉案房屋，但未能提交合法有效证据予以证实，且龚福成庭审中称2017年11月10日之后深圳高速工程检测有限公司仅使用上述租赁合同中约定的其余两栋房屋，因此，对于赵爱华主张2017年12月与2018年1月的租金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。由于赵爱华与龚福成、龚xx签订的《协议书》约定龚福成收到承租方租金后5天内支付给赵爱华，且龚福成未能举证证明赵爱华同意其将租金支付给龚xx，因此，赵爱华请求龚福成支付2017年7月至同年11月的租金20000元（按4000元/月计算），理据充分，一审法院予以支持。对于龚福成主张其收取的部分租金已在押金中予以扣减，由于租赁合同中约定合同期满后需将押金退回给深圳高速工程检测有限公司，因此，龚福成该主张符合租赁合同的约定及实际情况，故龚福成实际应支付给赵爱华的租金为10000元（扣减押金10000元）。协议书约定龚福成违约应每日按应付租金金额的5%支付违约金，但该违约金标准计算过高，一审法院酌定龚福成应从起诉之日（2018年9月27日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止，并以10000元为上限。关于退场补偿金的问题，由于租赁合同已经约定深圳高速工程检测有限公司在退场后需补偿出租方8000元，因此，赵爱华请求龚福成支付退场补偿金3200元（按涉案房屋与出租的三栋房屋总面积的比例计算），理据充分，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：一、被告龚福成在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金10000元及违约金（违约金以10000元为本金，从2018年9月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止，违约金以10000元为上限）给原告赵爱华。二、被告龚福成在本判决发生法律效力之日起十日内支付退场补偿金3200元给原告赵爱华。三、驳回原告赵爱华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，由原告赵爱华负担500元，由被告龚福成负担190元。二审庭审中，赵爱华提交其与深圳高速工程检测有限公司工作人员李先生的谈话录音证据，拟证明深圳高速工程检测有限公司承租涉案房屋的租期实际到期时间为2018年1月31日。龚福成质证称，真实性、合法性、关联性均不予确认，录音中的“李先生”的具体身份不清楚，且“李先生”的陈述与事实完全不符。龚福成表示没有提交新证据。经二审审查，2016年1月5日，龚xx（甲方）、赵爱华（乙方）、龚福成（丙方）签订《协议书》，一审法院对此查明事实有误，本院予以纠正。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对赵爱华提出的上诉进行审查。根据龚福成与深圳高速工程检测有限公司签订的《深圳高速工程检测有限公司广州北三环中心实验室驻地租赁合同》可知，涉案房屋的租赁期限自2014年11月10日起至2017年11月10日，龚福成作为涉案房屋租赁的委托代理人负责出租事务，其陈述深圳高速工程检测有限公司在涉案房屋的租期于2017年11月10日届满后就没有承租，2017年11月10日之后深圳高速工程检测有限公司仅使用上述租赁合同中约定的其余两栋房屋，其收取的租金至2017年11月，与上述合同约定相符，其陈述具有合理性，一审法院予以采信，并无不妥，本院予以确认。赵爱华在本案中主张深圳高速工程检测有限公司在2018年1月才撤离涉案房屋，一审时未能提交有效证据予以证实，二审提交的证据是与案外人的录音，无法确定案外人是深圳高速工程检测有限公司的工作人员，该证据不能证明赵爱华主张的深圳高速工程检测有限公司在2018年1月才撤离涉案房屋的事实，故赵爱华主张龚福成应支付2017年12月与2018年1月的租金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于赵爱华请求龚福成支付2017年7月至同年11月的租金的问题，赵爱华与龚福成、龚xx签订的《协议书》约定龚福成收到承租方租金后5天内支付给赵爱华，龚福成在本案中称其已将收取的2017年7月至同年11月的租金支付给了龚xx，但龚福成未能举证证明赵爱华同意其将租金支付给龚xx，因此，赵爱华请求龚福成支付2017年7月至同年11月的租金20000元（按4000元/月计算），理据充分，一审法院予以支持，处理正确，本院予以确认。赵爱华二审主张龚福成应支付给其2017年7月至同年11月的租金20000元不应扣减押金10000元，龚福成一审时主张其收取的部分租金已在押金中予以扣减，故2017年7月至同年11月的租金20000元应扣减押金10000元。按照租赁合同约定，深圳高速工程检测有限公司需要支付租金，合同期满后龚福成需将押金10000元退回，如龚福成在合同期满后按约定将押金退回，深圳高速工程检测有限公司就需要按约定的标准支付租金，现龚福成以押金抵扣深圳高速工程检测有限公司应支付的相应数额的租金，就等同于龚福成按约定将押金10000元退回，深圳高速工程检测有限公司也按约定的标准支付应付的全部租金。因此，不存在龚福成应支付给赵爱华的20000元租金中要扣减10000元的押金。故龚福成一审中主张的应支付给赵爱华2017年7月至同年11月的租金20000元应扣减押金10000元，理由不成立，本院不予支持。赵爱华二审主张龚福成应支付的租金20000元不应扣减押金10000元，理由成立，本院予以支持。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。关于违约金标准及起算时间，协议书约定龚福成收到承租方租金后5天内支付给赵爱华，龚福成违约应每日按应付租金金额的5%支付违约金。如上认定，龚福成收取深圳高速工程检测有限公司支付2017年7月至11月的租金没有支付给赵爱华，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，龚福成在2017年10月1日收到的7月至9月租金12000元应在10月5日前支付而未付，故7月至9月租金12000元的违约金应当从2017年10月6日起算，龚福成收到的2017年10月、11月的8000元租金应在2017年11月10日租期届满后5天内支付而未付，故10月、11月的8000元租金应当从2017年11月16日计算。一审法院判决龚福成应从起诉之日2018年9月27日起支付违约金，处理不当，本院予以纠正。关于违约金标准，一审法院经审查认为违约金计算过高，酌定按中国人民银行同期同类贷款利率计算，并无不当，本院予以确认。赵爱华二审未能提交证据证明其损失高于一审判决的标准，故其主张违约金标准不应调低应按租金金额每日5%计算，理由不成立，本院不予支持。一审法院对退场补偿金作出的判决处理，双方当事人均无上诉，本院对此予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初6762号民事判决第二、三项以及案件受理费负担的决定；二、变更广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初6762号民事判决第一项为：龚福成在本判决送达之日起十日内支付租金20000元及违约金（其中2017年7月至9月租金12000元的违约金从2017年10月6日起算，2017年10月、11月租金8000元的违约金从2017年11月16日起算，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止，违约金以20000元为上限）给赵爱华。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费1050元，由赵爱华负担840元，由龚福成负担210元。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  吴国庆审判员  柳玮玮二〇一九年七月二十五日书记员  陈婷婷徐毅敏