河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终4391号上诉人（原审被告）：河北凤凰房地产开发有限公司，住所地保定白沟新城友谊路**。法定代表人：杜秀梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：王军，河北朗泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方琳，女，1983年6月28日出生，汉族，住长春市。委托诉讼代理人：杨中华，北京市信利律师事务所律师。上诉人河北凤凰房地产开发有限公司(以下简称凤凰公司)因与被上诉人方琳房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院(2018)冀0684民初3428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。凤凰公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回一审原告的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，未能查请实际的违约方为被上诉人。首先，双方房屋买卖交易的大环境为，2017年4月1日国家宣布成立雄安新区之后，部分不以居住为目的的炒房人员携带大量热钱，进入白沟新城房地产市场，当地政府紧急出台相关政策限制交易，在2017年5月27日出台政策，限制外地户籍人员在本地买房；其次，本案中上诉人与被上诉人签订认购协议和支付首付款的时间为2017年5月23日，当时的房屋价格正是高位，成交单价15488元平方米。但是，政府出台的限购政策明确界定的时间节点为2017年5月27日之后限购，而且，政策出台后，房地产市场明显价格回落，交易萎缩。被上诉人购买房屋，并不在限购的时间节点之内；再次，根据认购协议约定，被上诉人不仅要在180日内签订商品房买卖合同，还要提交贷款资料或者一次性付清剩余房款，同时还要接收房屋。在此种背景下，被上诉人在价格高位购买房屋，而后因价格回落产生心理落差。通过已经发生的事实证明，被上诉人怠于履行协议中所约定的权利及义务。一审法院仅考虑到上诉人未能交付房屋这一合同约定事项，而未曾考虑到被上诉人不去接收房屋，不缴纳剩余房款或提供贷款资料这些被上诉人应负的合同义务，单纯认定上诉人违约，显然不当；最后，一审中，被上诉人提供的微信聊天记录并不真实，该聊天记录中所要表达的内容明显是一个房产中介在和客户的聊天记录，该人员并非上诉人公司员工，而且从内容上看，他还推荐客户去永清看房，该聊天记录与本案缺乏关联性；综上所述，双方签订的认购协议及交纳首付款的行为真实、合法、有效，双方都应当遵循诚实守信的原则，依照约定全面履行各自的义务。本案，被上诉人的买房行为发生在限购之前，并且其怠于接收房屋，怠于支付剩余房款，怠于提供贷款资料，其行为已经构成严重违约。一审法院未能查清案件事实，出具错误论断。故请求二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求。方琳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，结果公平公正。一审诉讼过程中，一审法院向上诉人送达了开庭手续，但上诉人对法院文书视而不见，拒不到庭，应当依法承担相应法律后果。上诉人违约客观存在，一审判令解除双方的认购协议，并判令其返还定金15万元及违约金168509.4元。截止到现在上诉人没有通知我方签订商品房买卖合同、交付房屋构成违约，同时限购政策出台使被上诉人丧失购房资格，不存在上诉人上诉状中称房价问题，请二审驳回上诉，维持原判。方琳向一审法院起诉请求：依法解除原被告双方签订的《认购协议》，被告返还原告定金15万元；请求判令被告向原告支付违约金168509.4元；判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年5月23日，原告方琳与被告河北凤凰房地产开发有限公司签订认购协议，协议约定“开发商(甲方)：河北凤凰房地产开发有限公司，认购方（乙方）：方琳，乙方自愿认购甲方凤凰国际1号楼24层2415房间，建筑面积54.40平方米。本协议商品房成交单价15488元/平方米，总房款842547元。乙方于本认购书签订时，自愿向甲方交纳购房定金150000元。在签订本认购书180日内，签订《商品房买卖合同》的同时，乙方按甲方认可银行的首付比例标准，一次性交纳剩余首付款并提交贷款资料办理银行手续或一次性交纳剩余全部购房款。如因乙方自身原因未按约定交纳剩余首付款并办理贷款手续或一次性交纳剩余全部购房款，则视为乙方自动放弃购房，定金不退，甲方有权对该商品房另行出售同时乙方还应承担违约责任。甲方应当于2018年2月28日前，将经验收合格，符合交付使用条件商品房交付乙方使用。甲方并按国家规范要求承担保修责任。……如甲方未按本协议约定的时间交付商品房的，自本认购协议约定的交付之日的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付其已付购房款万分一的违约金，本认购协议继续履行；经乙方催告，甲方逾期30日仍不能交付的，乙方可以解除本协议，并有权要求甲方赔偿总房款20%的违约金。……”。原、被告在认购协议中签名、盖章予以确认。认购协议签订后，原告如约支付定金150000元，被告为原告出具收据一份。认购协议约定的签订商品房买卖合同及补充协议的时间届满后，被告并未通知原告签订上述合同；协议约定的交付房屋时间到期后，被告未依约向原告交付涉案房屋，故原告诉至法院。上述事实有认购协议、交通银行凭证、定金收据及庭审笔录在卷证实。一审法院认为，原、被告签订的认购协议系双方真实意思表示、未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同内容履行各自义务。原告已如约向被告支付房屋定金150000元，但被告未能履行签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及在2018年2月28日前向原告交付房屋的义务，应属违约，现原告按照协议约定诉请解除合同并要求返还定金150000元及要求被告支付违约金168509.4元于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，缺席判决：一、解除原告方琳与被告河北凤凰房地产开发有限公司于2017年5月23日签订的《认购协议》。二、被告河北凤凰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告方琳购房定金150000元及支付原告方琳违约金168509.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6078元，由被告河北凤凰房地产开发有限公司承担。二审期间，当事人没有提交新证据；二审查明，高碑店市人民政府于2017年5月27日出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，被上诉人自2017年5月27日后不具备购房主体资格。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，依据上诉人与被上诉人于2017年5月23日签订的《认购协议》第十条之约定，上诉人应于《认购协议》签订之日起180日内，通知被上诉人签订《商品房买卖合同》和《补充合同》。但高碑店市人民政府于2017年5月27日出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》后，被上诉人已不具备在当地的购房资格，故双方约定签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及交付房屋的合同目的无法实现，依据公平原则并结合本案实际情况，涉案《认购协议》应予解除，并由上诉人将被上诉人交付的定金150000元予以返还。关于被上诉人主张的违约金问题。本案中，由于发生了当事人在订立《认购协议》时无法预见的、非不可抗力造成的、不可归责于双方当事人的客观情况，被上诉人已不具备在当地的购房资格，上诉人与被上诉人无法依《认购协议》之约定签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，在此过程中双方均不存在违约行为。故被上诉人诉请上诉人支付未交付房屋的违约金，理据不足。但在限购政策出台后，上诉人作为收取定金的一方，未及时与被上诉人协商解决方案，亦未将定金予以返还。依据公平原则，其应自限购政策出台的次日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，向被上诉人支付利息至定金实际返还之日止。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省高碑店市人民法院(2018)冀0684民初3428号民事判决第一项；二、撤销河北省高碑店市人民法院(2018)冀0684民初3428号民事判决第二项；三、上诉人河北凤凰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还被上诉人方琳购房定金150000元及利息（以150000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准，自2017年5月28日计算至定金实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6078元，由被上诉人方琳负担3216元，由上诉人河北凤凰房地产开发有限公司负担2862元。二审案件受理费6078元，由被上诉人方琳负担3216元，由上诉人河北凤凰房地产开发有限公司负担2862元。本判决为终审判决。审判长  王志强审判员  李国庆审判员  张晓清二〇一九年七月二十九日法官助理赵云龙书记员李雪朔