四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初2946号 原告：熊高基，男，汉族，群众，1944年4月25日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 被告：熊高志，男，汉族，群众，1942年10月18日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 委托诉讼代理人：熊明，系熊高志之子，男，汉族，群众，1971年10月19日出生，四川省西昌市人，住西昌市，代理权限为特别授权。 原告熊高基诉被告熊高志合同纠纷一案。本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊高基，被告熊高志及其委托诉讼代理人熊明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告熊高基向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告履行“房屋分割协议”依法分割被继承人冯庆永位于西昌市西郊乡北门村5组后营巷26号（原西昌市新华街60号）216.7平方米按分割协议原告占72.23平方米×350元=25281.00元人民币；2、依法判决被告按“房屋分割协议”承担原告的违约金20000.00人民币，共计45281元；3、本案诉讼费全部归被告承担。 事实与理由：原被告系亲兄弟关系，原被告已故母亲冯庆永于1964年购买位于原西昌市新华街60号住房二间一楼一底加一间平房，总面积为216.7平方米，被告于1992年将原被告母亲购买的此房屋未经原告知晓私自登记在其被告名下。2016年西昌市政府旧城改造丈量此房面积时，原告才知道母亲冯庆永遗留下的上述房产被登记在被告名下后，与被告协商，于2016年2月22日签订了“房屋分割协议”该协议第二条第3项：剩余房屋（老房子）由熊高志、熊高基、熊高才三人平均分割。可是被告拒不履行，独占原被告已故母亲冯庆永遗留的房产，独占拆迁补偿金，原告多次与被告协商未果。原被告于2016年2月22日共同签订的“房屋分割协议”第五条违约责任的第2项：本协议签订后任何一方不履行不完全履行本协议约定条款，违约方应支付守约方违约金20000.00元，被告现已严重违约，应当承担支付原告的违约金。综上为维护原告的合法权益，诉至贵院。 被告熊高志辩称，原告出示的《房屋分割协议》系变造，应认定为无效。因2016年初被告位于西昌市后营巷26号房产被国家拆迁，并被告知只能按农村集体土地对答辩人一家进行拆迁补偿。但因该房产最初系答辩人和母亲一起于1964年从他人（黄立群）手中购得，因此答辩人一家希望政府能按国有土地进行赔偿。此时，原告和熊高基一起找到答辩人称：有办法让国家按国有土地标准对答辩人一家进行拆迁补偿，三人于2016年2月份签订《房屋分割协议》约定：答辩人将位于后营巷26号被拆迁房屋部分分割给原告及熊高基，但原告及熊高基对分得的房产应按农村集体土地房屋拆迁标准的二倍对答辩人进行补偿，补偿到位后答辩人配合对方办理移交即分割手续。同时三人口头约定：若拆迁房屋被国家按国有土地房屋予以补偿的，所获补偿超过集体土地房屋补偿标准二倍的部分由原告兄弟三人平分。当时三人在所签协议每一页上均加盖了指印。事后熊高才称要将《房屋分割协议》做成“律师见证书”后在返还给答辩人，因答辩人轻信了被答辩人及熊高基并未向答辩人支付补偿费，因此答辩人也未向对方交割房屋，对方仍然积极行动直接诉政府，要求对拆迁房屋按国有土地房屋标准予以补偿，但被驳回。现今原告及熊高基居然鬼迷心窍，将《房屋分割协议》进行变造并向答辩人主张权利，其所出示的《房屋分割协议》除最后一页内容外，其余内容已被原告及熊高基替换称答辩人单方面赠送房产给原告和熊高基的内容。试问：一个正常人凭什么会把自己的房产莫名其妙地无偿分割给他人，原告他自己愿意把自己房产无偿分割给答辩人吗？四川星亮律师事务所出具的《情况说明》无论从形式上还是实质上都不符合《律师见证工作细则》规定，应认定为无效。根据《律师见证工作细则》“第十四条规定：律师与申请见证的当事人谈话，应制作笔录；第十五条：律师同意受理的应当与客户其签订见证委托合同，重大疑难见证业务必须经所主任审批；第十六条：接受客户委托后，所里应指派两名律师进行见证工作；第十八条：承办律师在出具《律师见证书》前应先审查以下主要内容：1、客户是不具有民事权利能力和民事行为能力”。从原告方提供的资料看，答辩人并未委托律师见证，律师也未与被告并制作谈话笔录。从《情况说明》内容看，仅有一名律师在场，而且《情况说明》上连律师签名都没有。因此原告方提供的资料不能证明事务所按规定完善了相关流程，更不能提供录音、录相或者照片等资料证明《房屋分割协议》未被变更或未被篡改；答辩人位于后营巷26号房产系答辩人家庭成员共有财产，未经家庭成员同意，答辩人无权私自处置。因此房产在性质上属于“宅基地”，答辩人与配偶、子女并未分家，村上也未给答辩人子女另行规分宅基地。因答辩人年老多病，几十年前就已丧失劳动力且没有其他经济来源，全靠儿子熊明供养。而该房屋建成年代久远，原有房屋早已破烂不堪，无法居住，近20年来都是由儿子熊明出资逐步翻修重建，实属家庭共有财产。综上所述，请求人民法院判定原告所出示《房屋分割协议》无效，驳回原告诉讼请求，并承担本案诉讼费。 原告为支持其诉求，向本院提供了如下证据： 1、《房屋分割协议》、情况说明。证明：原告与被告签订《房屋分割协议》的事实。 2、原有老房屋图片一份。证明：老房屋以前的房屋状况。 3、熊高才、熊高志、熊高基三兄弟母亲购买老房屋房契一份。证明：父母购买老房子的事实，而1992年父母将此房屋转给熊高志时并没有依据，我们也不清楚。 4、西昌市征收集体土地拆迁建筑物调查登记表一份。证明：案涉房屋的房屋面积。 5、房屋补偿标准一份。证明：我们是按土木结构来计算的拆迁补偿。 6、弟兄转让文约一份。证明：房屋分割协议是按弟兄转让文约来分割的。 7、漆明英与黄立群购买房屋8.9平方米，契约一份。证明：属于漆明英的8.9平方米也在原告不知情的情况下被被告一起办理了集体土地使用证。 8、死亡证明一份。证明：父母死亡的事实，被告办证后父母才过世的。 9、地籍调查表一份。证明：在1992年被告将案涉房屋办理成自己的集体土地使用证时并没有熊高基、熊高才、父母的签字认可，签字的宋兴林并不是邻居。 10、黄立群原房屋仁后街26号（现新华街60号）西昌县系税务局房地产税查证底册证明一份。证明：黄立群房屋的坐落与父母及漆明英购买其房屋的坐落属同一位置。 经庭审质证，被告质证意见：对证据2、3、4、5、8无异议，对证据1质证意见为：该证据除最后一页内容其他都是他们变造。情况说明的形式不合法，不能达到其证明目的。对证据6有异议在第一次审理时已经被驳回。证据7有异议。我方不清楚，与我方无关。证据9没有异议。1992年原被告父母已将房屋给了熊高志办了集体土地使用证。证据10有异议。我方不清楚。 被告为支持其辩称，向本院提供了如下证据：土地使用证。证明：1992年父母将案涉房屋归在熊高志名下，并办理了土地使用证。 原告经庭审质证意见为：在1992年被告办理的集体土地使用证时并没有熊高基、熊高才、父母的签字认可，签字的宋兴林并不是邻居。 通过庭审，本院对双方提供的证据认定如下：对原告提供的证据据2、3、4、5、8被告无异议，能够证明本案的基本事实，对于以上证据的三性本院依法予以采信。对于原告提供的证据1分割协议及情况说明，能够相互印证，能够证明双方签订协议的真实情况，被告提出该协议系变造无相反证据予以证明。本院不予采纳，对该组证据本院依法予以采信，证据6系原、被告及当时家庭成员对案涉房屋的约定，是当事人意思正式表示，不违法法律规定，能够证明案件事实，本院依法予以采信。对原告提供的证据7不能达到原告的证明目的，本院依法不予采信。证据9、10能够证明案件事实与证据6相互印证，本院依法予以采信。被告提供的证据土地使用证。对真实性本院予以采信，但不能达到原告证明目的，本院依法不予采信。 本院经审理认定事实如下：熊高基、熊高才、熊高志系弟兄三人。1964年2月熊高志、冯庆永（三当事人母亲）购买黄立群原西昌县仁厚街26号（现西昌市新华街60号争议房屋）房屋两间。1984年7月18日三人针对该房屋，达成弟兄转让房屋文约。该文约约定，熊高才转让住房及猪圈给熊高志，住房屋面55平方米，猪圈19平方米，由熊高志补偿熊高才2500元修缮费。熊高基转让住房及猪圈给熊高志，住房屋面40平方米，猪圈22平方米，由熊高志补偿熊高基1200元修缮费。同时约定以上房屋在熊高志这一辈时间内，如有变卖给别人或国家征用，就以熊高才屋面平方74平方为基础，然后除去熊高志付给熊高才款2500元，熊高基62平方米为基础，然后除去熊高志付给熊高基款1200元，多余的售价款应归熊高才、熊高基所得。1992年4月熊高志办理集体土地使用登记，地籍调查显示，土地座落西郊乡北门村**，土地类别宅基地，地籍调查结果审核意见为：该宗土地是64年承购黄立群祖业所得，权属来源合法，四至界线清楚，无争议；宅基用地，用途合理，宅基地面积经量算为328平方米，其中房屋占地233.74平方米，面积准确，上报确权。2016年2月22日熊高志、熊高基、熊高才三人在四川星亮律师事务所又达成房屋分割协议，该协议明确：根据甲、乙、丙三方父母于1984年7月18日订立的兄弟转让房屋文约内容的基础上进行分割。房屋概况，房屋位于四川省西昌市西郊乡北门村5组后营巷26号（原西昌市新华街60号）房屋分割：1、甲方熊高志分得房屋进大门商店砖木结构一间（老房子）、土木结构一楼一底房屋一间（老房子）、砖混一楼一底三间房屋（老房子）、厕所砖木结构一间（新房子）。其中熊高志分得的进门商店砖木结构一间（老房子）和土木结构一楼一底一间房屋（老房子）是作为熊高志的补偿。2、其中属于熊高才房屋中的8.9平方米一楼一底（老房子）由熊高志、熊高基、熊高才三人平均分割。3、剩余房屋（老房子）由熊高志、熊高基、熊高才三人平均分割。同时约定违约责任：本协议签定后，任何一方不履行或不完全履行本协议约定条款的，即构成违约；违约方应支付守约方违约金贰万元。 另查明：2016年西昌市人民政府对案涉房屋所在区域进行改造，该房属于拆迁房屋，已进行拆迁补偿，在庭审中同时查明双方协议约定的在扣除熊高志协议中应得部分，剩余老房在拆迁栏目中为西昌市征收集体土地拆迁建筑物调查登记表（2）中所罗列的第4项土木二级3.8×5.7=21.66平方米，第9项土木一级10.6×9.2×2=195.04平方米，两项合计261.7平方米同时西昌市人民政府拆迁补偿政策为土木结构房屋一级为350.00元每平方米，土木结构房屋二级为320.00元每平方米。 以上事实有双方当事人提供的证据在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点为：1、由熊高志与熊高才、熊高基签订的兄弟转让协议以及房屋分割协议是否有效；2、原告主张的违约金是否应当得到支持。熊高志与熊高才、熊高基在1984年7月18日签订《兄弟转让房屋文约》该协议对于双方的权利义务以及协议履行进行明确约定，该协议不违反国家法律的强制性规定，是当事人意思的真实表示，协议签订后双方应当严格按照合同的约定行使权利、履行义务，该协议的相对方此时为熊高志与熊高才、熊高基。在协议签订后双方均按协议履行了合同的交付义务。同时该协议附有条件，双方约定在协议签订双方的这一代人的时间内，协议约定的房屋如遇拆迁、变卖，所得价款在扣除熊高志支付的修缮费用后余款分别归熊高才、熊高基。该条件同样不违反国家法律的规定，是当事人真实的意思表示，双方应按照该约定履行各自的义务。2016年因政府拆迁，双方因条件成就在2016年2月22日熊高志、熊高基、熊高才三人在四川星亮律师事务所又达成《房屋分割协议》该协议明确：根据甲、乙、丙三方父母于1984年7月18日订立的兄弟转让房屋文约内容的基础上进行分割。该协议对1984年签订的文约进行了部分变更，协议内容对分配内容、补偿内容进行了再次约定。故2016年签订的分割协议是基于1984年的文约双方对成就的条件进行再次约定，该协议是双方意思的真实表示，在协议签订之后协议双方就应当严格按照协议的约定履行。被告提出该协议除最后一页是真实的，其余系变造，无证据向法庭提供，对该辩称依法不予采纳。2016年2月22日签订的协议中双方约定的争议部分经庭审双方予以认定，能够确定争议部分的面积、拆迁补偿的单价。故原告要求被告履行协议的诉求本院依法予以支持。在本案中，被告提出该房屋在1992年4月农村集体土地用地颁证时，该房屋并无争议，现集体使用证上使用者只有熊高志的名字，说明该房屋的产权人应当属于熊高志，与原告无任何关系。对于该辩解意见本院认为，在1984年签订文约指向的房产就是登记房产，在文约具有效力的情况下，房屋的登记并不能导致文约无效，2016年的协议是在1984年的文约基础上进行部分变更，两份协议都是当事人意思的真实表示，故该辩解理由依法不能成立。对于违约金的认定，本案中违约金双方约定为2万元，明显过高，同时本案当事人身份关系具有其特殊性，当事人为亲兄弟，同时因本案当事人对于法律规定及证据采信存在差异，导致合同不能及时履行，根据公平合理的原则及公序良俗原则，对于原告主张的违约金本院酌情不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十四条之规定判决如下： 一、限被告熊高志在本判决生效后十日内向原告熊高基支付房屋拆迁补偿款25065.00元（3.8米×5.7米×320元÷3人＋10.6米×9.2米×2层×350元÷3人）； 二、驳回原告熊高基的其他诉讼请求。 案件受理费932.00元，减半收取计466.00元由原告承担200.00元，被告承担266.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向凉山彝族自治州中级人民法院提出上诉，书面上诉的应递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，对方可向人民法院申请执行，包括原告所垫付的诉讼费。申请执行的期限为二年。 审判员  马晓方 二〇一九年七月四日 书记员  陈 玲