广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初2504号 原告:卢能楚，男，1989年9月20日出生，壮族，住南宁市。 被告：杨共生，男，1976年10月13日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 第三人：黄凤池，女，1976年6月12日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 第三人：广西贵人置业投资有限公司，住所：南宁市青秀区金浦路**广西国际金融中心**楼******，统一社会信用代码：91450103094638629F。 法定代表人：陈奕霏 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2019年4月10日 开庭时间：2019年6月26日 当事人到庭情况： 原告卢能楚：本人到庭 被告杨共生：本人到庭 第三人黄凤池：未到庭 第三人广西贵人置业投资有限公司（以下简称“贵人置业公司”）：未到庭 原告起诉要点 诉讼请求：1、被告返还原告购房定金20000元；2、被告支付原告违约金20000元；3、诉讼费用由被告承担。 事实理由：2017年1月2日，原告通过第三人贵人置业公司与被告签订《房地产买卖及居间合约》，约定被告将其与第三人黄凤池共有的南宁市兴宁区秀厢大道103号澳华花园2栋2单元2楼201号房（面积106.15平方米）以510000元出售给原告；被告保证出售房屋已征得房屋共有人的同意，并为此承担相应的法律责任；被告不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况；原告于2017年1月2日现金支付给被告20000元定金；一方违约，违约金为20000元。被告已将房屋抵押给工行南宁民族支行，尚欠银行贷款约80000元，同时已将该房屋抵押在张司政，尚欠张司政欠款约360000元。2017年1月13日，原告、被告、第三人黄凤池、贵人置业公司与广西贵众投资有限责任公司签订《房产买卖解押借款合同》，约定被告向广西贵众投资有限责任公司借款290000元，与原告支付的首期款140000元，用于偿还被告尚欠银行及张司政的欠款。因被告征信问题，广西贵众投资有限责任公司拒绝向被告借款。2017年3月，经第三人贵人置业公司调解，原告同意被告退还定金20000元后解除房屋买卖合同，但被告至今未向原告退还。 被告答辩要点 被告杨共生辩称：被告并未违约，反而是原告违约，没有继续购买房子。 第三人黄凤池、广西贵人置业投资有限公司未作陈述，亦未提交证据。 认定事实及法律适用 一、认定事实 2017年1月2日，原告卢能楚（买方）、被告杨共生（卖方）、第三人贵人置业公司（经纪方）签订《房地产买卖及居间合约》，原告卢能楚向被告杨共生购买南宁市兴宁区秀厢大道103号澳华花园2号楼2单元201号房，建筑面积106.15平方米；房屋处于抵押状态，无查封，由卖方向抵押权人申请还款，买方愿意待卖方物业注销抵押后再办理过户手续；房屋抵押欠款约440000元，卖方承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况，由买方支付部分楼款并用提前还款解押使用，不足部分由买卖双方委托担保公司或经济方垫资结清解押；房屋交付标准为空房带现固有装修，交付时间为卖方收齐全部楼款三个日内；合同签订后，买卖双方须于经纪方的通知按房地产交易流程办理相关手续前提供出具交易有关所需真实、有效的资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件、银行按揭所需资料等），并配合到相关部门签订交易所需相关文件与协议；买卖双方签订合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送之日起超过7个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易；如卖方违约的，须在三个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）作为违约金赔偿给买方；如买方违约的，须在三个工作日内赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方已付定金；物业成交价为510000元，买方付款方式为商业贷款，定金款为20000元，第二笔房款130000元买方同意在商业银行按揭贷款申请审批通过且卖方银行已通知可提前还贷结清，办理结清扣款当日，将首期楼款转入卖方还款银行扣款账号内并用于卖方银行解押用，卖方不得挪作他用，否则视为卖方违约，第三笔房款360000元，由买方贷款银行直接划给垫资方。 同日，被告杨共生向原告卢能楚出具《收条》一份，载明已收到原告购房定金20000元。 2017年1月13日，原告卢能楚、被告杨共生、第三人黄凤池、第三人贵人置业公司及案外人广西贵众投资有限责任公司签订《房产买卖解押借款合同》一份，约定由被告杨共生、第三人黄凤池向广西贵众投资有限责任公司借款290000元，用于偿还房屋抵押欠款。 原告卢能楚提交的2017年1月3日房屋查档证明显示，南宁市兴宁区秀厢大道103号澳华花园2号楼2单元201号房产所有权人为被告杨共生及第三人黄凤池，建筑面积106.15平方米，无查封，有抵押。 审理中，原告卢能楚、被告杨共生一致确认双方之间房屋买卖关系已于2017年3月解除。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人黄凤池、贵人置业公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。 当事人的合法权益受法律保护。第三人黄凤池作为涉案房屋的共有人，其虽未在案涉《房地产买卖及居间合约》中签字，但其签字确认的《房产买卖解押借款合同》、《收款收据》足以表明其对被告杨共生出卖共有房屋的确认，故案涉《房地产买卖及居间合约》系当事人真实意思表示，内容合法，当事人均应按照约定行使权利、履行各自的义务。具体到本案中，原告在购买案涉房屋时已明确知晓房屋存在抵押，且同意等待被告注销抵押后办理过户手续，则被告负有积极涤除抵押权的义务，但原、被告双方并未就抵押权涤除时间作明确约定。合同履行过程中，被告确为涤除抵押权向广西贵众投资有限责任公司借款，但因其他原因，未能实现借款目的。原告主张系被告征信原因致使借款不能，但不能阻却被告可另寻途径涤除抵押权，故原告以此主张系被告违约致使合同履行不能，本院不予认可，现有证据亦不足以证实合同未履行的事由可归责于任意一方，故原告要求被告支付违约金20000元，理据不足，本院不予支持，被告应当将收取的定金20000元返还原告。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告杨共生返还原告卢能楚定金20000元； 驳回原告卢能楚的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费400元，由原告卢能楚负担200元，被告杨共生负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 沈志平 二〇一九年七月四日 法官助理 梁 晨 书 记 员 梁丽雁 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。