河北省香河县人民法院民 事 判 决 书(2019)冀1024民初2277号原告（反诉被告）：付裕，女，1991年7月14日出生，满族，黑龙江省海林市人，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孟祥耀，北京顶言律师事务所律师。被告（反诉原告）：香河经纬房地产开发有限公司。住所地：河北省廊坊市香河县家具大道**经纬家具城A（**）馆**。法定代表人：赵威，总经理。委托诉讼代理人：张丽慧，女，该公司员工。第三人：北京焦点互动信息服务有限公司。。住所地：北京市海淀区北四环西路******法定代表人：张雪梅，经理。委托诉讼代理人：尹航，男，该公司员工。原告（反诉被告）付裕与被告（反诉原告）香河经纬房地产开发有限公司（以下简称：经纬房地产公司）、第三人北京焦点互动信息服务有限公司（以下简称：焦点信息服务公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，在诉讼过程中，被告经纬房地产公司提出反诉，本院已受理，并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）付裕及其委托诉讼代理人孟祥耀，被告（反诉原告）经纬房地产公司的委托诉讼代理人张丽慧，第三人焦点信息服务公司的委托诉讼代理人尹航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付裕向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告及第三人退还原告已支付的房款66,776元；3.诉讼费由被告负担。事实及理由：原告于2019年1月14日与被告经纬房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“智慧中心项目”1号楼1单元1206室房屋，付款方式约定为银行按揭贷款。在签订合同过程中，被告工作人员承诺能协助原告成功办理银行贷款。合同签订后，原告按约向被告及第三人支付了前期房款66,776元，被告及第三人向原告出具了66,776元的收据（其中35,000元是以第三人的名义出具的，收据显示为咨询费），期间原告并不知道第三人的存在，没与第三人接触过，也不知道存在咨询服务费，其后被告并没有按照约定协助原告办理银行贷款。由于被告违约，致使原告支付余下房款存在困难，同时，被告在合同签订时存在欺诈行为，原告多次与被告协商解除合同的事宜，希望能妥善解决双方之间的纠纷，均未果。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告经纬房地产公司辩称，原告以被告未能成功办理贷款而要求解除合同，并要求被告返还房款66,776元，没有事实和法律依据，请求依法驳回。原告未按照合同约定支付房款，也未办理贷款，构成违约。2019年1月12日，原、被告签订了《认购协议》，原告向被告支付定金10,000元，认购被告开发的“智慧中心项目”1号楼1单元1206室房屋，总价337,527元。2019年1月14日，原告向被告提交了《购房优惠确认函》，显示“可享智慧街区楼盘3.5万抵5万的优惠”，收据收款单位及优惠确认函甲方均为第三人，且均有原告签字确认。故被告在房屋总价337,527元的基础上减去了50,000元优惠，又额外给予原告9.8折优惠，最终双方按照优惠后的价格281,776元签署了《商品房买卖合同》及《补充协议》，且已办理网签备案手续。《补充协议》第七条约定：买受人应于2019年1月14日前支付首付款141,776元，余款140,000元买受人以银行按揭贷款的方式付清。第八条第2款约定：买受人应于买卖合同签订当日向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料，交纳办理贷款所需的全部费用，按照贷款机构的要求配合信用审查，签署借款合同等相关文件。第3款约定：出卖人不负有任何义务确保贷款机构会批准买受人的贷款申请。第九条约定：买受人如逾期支付购房款，逾期超过60日，出卖人有权解除合同及补充协议，买受人应向出卖人支付商品房总价款20%的违约金。第二十二条第1款（1）约定：买卖合同及补充协议解除后10日内，买受人应当与出卖人共同办理备案买卖合同注销手续（注销合同备案的费用由买受人承担）。（4）约定：手续全部办理完毕后90个工作日内，出卖人扣除买受人应承担的违约金、费用及损失后，剩余购房款项无息退还给买受人。截止今日，原告仅向被告支付房款21,776元，定金转为房款10,000元，共计31,776元，未支付剩余款项，未提交任何办理贷款的资料，也未办理任何贷款手续。因此，原告未能成功办理贷款是其自身违约所导致，原告所述被告应协助其成功办理贷款及存在欺诈，以此为由要求解除合同，并要求被告退还66,776元房款，无事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人焦点信息服务公司述称，1、原告与第三人之间是服务合同关系，第三人已经完成合同义务，没有理由给原告退款。2、原告与第三人签订的购房约定确认函的第1.3条约定，原告如未成功选到合适房源的情况下第三人退款；1.4条约定在成功签订选房确认书后已支付的团购服务费概不退还；1.5条约定购房合同一经签署，搜狐焦点网的团购服务提供完毕，故根据合同约定第三人没有理由给原告退款。3、根据购房优惠确认函第2.3条约定，第三人与原告的争议应当提交北京国际仲裁院进行仲裁，故请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告经纬房地产公司向本院提出变更后的诉讼请求：1、请求判令解除反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、请求反诉被告协助办理撤销《商品房买卖合同》网签备案手续，承担备案合同注销手续费（暂计550元，实际以房管局收费标准为准）；3、请求反诉被告支付违约金56,355.2元；4、讼诉费由反诉被告承担。事实及理由：2019年1月14日，反诉原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定反诉被告以银行按揭贷款的方式购买反诉原告开发的香河县智慧中心1号楼1单元1206号房，房屋总价281,776元，反诉被告应于2019年1月14日前付清141,776元。余款140,000元，反诉被告应在签约当日提交相关资料向银行申请贷款支付。该合同已网签备案，但截至目前，反诉被告仅支付31,776元房款，未支付剩余房款，且不办理任何按揭贷款手续。反诉被告的行为已构成违约，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告支付违约金。为了维护反诉原告的合法权益，故反诉原告提出反诉，请求支持反诉原告的反诉请求。反诉被告付裕辩称，反诉原告所依据的事实理由与事实不符，其反诉请求应予以驳回。理由如下：反诉原告所称反诉被告应于2019年1月14日前付清首付款141,776元，与双方约定不符，反诉被告根据约定应于2019年12月10日前付清全部首付款。同时，反诉被告已缴纳66,776元购房款，也向银行申请过贷款，申请贷款的实情反诉原告知晓，且其员工协助参与，故应驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：第三人焦点信息服务公司系被告经纬房地产公司开发的智慧中心项目的销售公司，负责为被告销售楼盘。2019年1月12日，原告通过第三人欲购买被告开发的“智慧中心项目”1号楼1单元1206室房屋，达成初步购房意向后，原告与被告签订《认购协议》，并向被告交付定金10,000元。2019年1月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：XJ20190122043)，约定原告购买被告开发的“智慧中心项目”1号楼1单元1206室房屋，总价款281,776元，付款方式为银行按揭贷款，原告应于2019年1月28日前支付首期房价款141,776元（占全部房价款的50.32%），余款140,000元，向中国银行股份有限公司香河支行申请贷款支付。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，等等。”该合同未经相关房地产部门登记备案。后原告与被告就上述《商品房买卖合同》又签订《补充协议》，约定买卖合同文本与本协议约定不一致的，均以本协议约定为准；本协议与网上备案登记的买卖合同如有不一致，以本协议约定为准；该补充协议约定买受人于2019年1月14日前向出卖人支付商品房总价款的50.32%作为首付款，计141,776元，剩余购房款140,000元，买受人以银行按揭贷款的方式付清。该补充协议第八条2、约定：“买受人应于买卖合同签订当日（如出卖人另行通知的，以出卖人另行通知的时间为准）向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查，签署借款合同等相关文件。”该补充协议第八条3、约定：“若贷款机构要求买受人补充提交贷款申请资料、增加首付款比例或提高贷款利率的，买受人应自贷款机构提出要求或出卖人书面通知之日起7日内向贷款机构补缴资料或向出卖人支付应增加的首付款。出卖人不负有任何义务确保贷款机构会批准买受人的贷款申请。该补充协议第八条4、约定：“如买受人未按照本条第2款、第3款履行后，每逾期一日，买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之二作为违约金；逾期超过30日的，则出卖人有权单方解除买卖合同及本协议，买受人应向出卖人承担商品房总价款10%的违约金，因买卖合同及本协议解除而发生的费用及一切损失均由买受人承担,等等。”该协议第九条关于逾期付款责任的补充约定：“双方一致同意对买受人逾期付款违约责任的约定作如下调整：买受人如逾期支付购房款的，除本协议另有约定外，自应付款次日起至实际付清之日止，买受人应按逾期付款额万分之二/日的标准向出卖人支付违约金，逾期超过60日的，出卖人有权解除买卖合同及本协议；出卖人解除买卖合同及本协议的，买受人应向出卖人支付商品房总价款20%的违约金，出卖人有权在买受人已付购房款中扣除相应费用、违约金及损失后将剩余购房款退还给买受人；等等。”原告向被告交付首期购房款21,776元。以上原告共计向被告交付购房款31,776元（10,000元+21,776元）。当日，原告与第三人签订《购房优惠确认函》，该确认函第2条特别说明约定：“1.1本协议签订时，您须通过搜狐售点指定的第三方支付平台支付35,000元作为团购服务费，搜狐售点将先行向您开具收据单，该团购服务费不构成房价款的一部分。1.2您凭本人有效身份证件购房缴纳团购费后，凭本《购房优惠确认函》及缴款收据即可享智慧街区楼盘3.5万抵5万的优惠，等等。1.4在您成功签订选房确认书后，已支付的团购服务费概不退还。2.3协议在履行过程中发生的任何争议，由双方协商解决，协商不成的，双方均有权向北京国际仲裁院申请仲裁，仲裁是终局的，对双方均有约束力。”原告给付第三人服务费35,000元。2019年1月14日，被告向原告出具告知书，告知原告按照如下计划分期支付首付款：2019年3月10日，金额29,000元；2019年6月10日，金额29,000元；2019年9月10日，金额29,000元；2019年12月10日，金额23,000元。2019年2月16日，原、被告就涉案商品房签订《商品房买卖合同》（合同编号：XJ20190122043），约定涉案商品房单价为每平方米8,120.35元，建筑面积37.70平方米，总价款281,776元。该合同第六条3、约定付款方式及期限：“原告于2019年1月28日前支付首期房价款141,776元，占全部房价款的50.32%，余款140,000元，向中国银行股份有限公司香河支行申请贷款支付，等等。”该合同第七条（2）约定买受人逾期付款的违约责任：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，等等。”该合同已经相关房地产部门登记备案。后原告未再向被告支付购房款，也未能办理涉案房屋的按揭贷款。以上事实，有原告付裕提交的未登记备案的《商品房买卖合同》、收据、《告知书》、通话录音，被告经纬房地产公司提交的《认购协议》、《购房优惠确认函》、收据、未登记备案的《商品房买卖合同》、《补充协议》、登记备案的《商品房买卖合同》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告付裕与被告经纬房地产公司于2019年1月14日签订的《认购协议》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《告知书》及2019年2月16日签订的《商品房买卖合同》，原告与第三人签订的《购房优惠确认函》，均系当事人的真实意思表示，客观真实，合法有效，应受法律保护。本案中，原、被告于2019年1月14签订的《商品房买卖合同》性质上为草签合同，双方交易意向达成一致，《补充协议》及《告知书》亦是该合同的从合同、补充约定及变更。但原、被告于2019年2月16日签订的《商品房买卖合同》为网签合同，系正式登记备案合同，双方进行交易权利义务的约定，应以此合同为准。当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告付裕主张解除与被告经纬房地产公司签订的《商品房买卖合同》，被告不同意，但其在反诉中亦主张解除《商品房买卖合同》及《补充协议》。本院认为，原、被告关于解除涉案商品房买卖合同问题上诉求意见一致，故因涉案商品房原、被告签订的《商品房买卖合同》，应予以解除。原告主张被告及第三人退还购房款66,776元，被告及第三人均不同意。本院认为，因涉案商品房买卖合同已解除，被告应退还原告向其交付的购房款31,776元，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告向第三人交付的服务费35,000元，原告要求退还，第三人认为应当提交北京国际仲裁院进行仲裁。本院认为，原告虽与第三人在《购房优惠确认函》中约定由“北京国际仲裁院”处理纠纷，但该仲裁机构并不存在，故该仲裁约定无效。本案中，第三人已提供了相应的购房优惠服务，但原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除，合同不能继续履行，原告享有的购房优惠也无法真正实现，根据本案实际情况，以第三人退还原告服务费20,000元为宜。本院对原告诉讼请求中合理部分予以支持。反诉原告经纬房地产公司主张解除反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，反诉被告付裕不同意，但双方关于解除涉案商品房买卖合同问题上诉求意见一致，故因涉案商品房反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，应予以解除，对反诉原告该项诉讼请求，本院予以支持。现反诉原告主张按照《补充协议》约定，要求反诉被告给付反诉原告违约金56,355.2元（281,776元×20%），反诉被告不同意。本院认为，在履行合同过程中，反诉被告未按《商品房买卖合同》的约定在2019年1月28日前向反诉原告付清购房首付款141,776元，构成违约，应承担违约责任。但反诉原告主张的违约金比例过高，《补充协议》是草签《商品房买卖合同》的从合同、补充和变更，应以登记备案的《商品房买卖合同》约定的违约金比例计算，故违约金为2,835.52元（14,1776元×2%），本院对反诉原告诉讼请求中合理部分予以支持。反诉原告主张反诉被告协助办理撤销《商品房买卖合同》网签备案手续，承担备案合同注销手续费（暂计550元，实际以房管局收费标准为准），原告不同意。本院认为，反诉原告该主张符合法律规定，本院予以支持，手续费应以房管局实际收费数额为准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告付裕与被告香河经纬房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。二、被告香河经纬房地产开发有限公司退还原告付裕购房款31,776元。于判决生效后十五日内履行。三、第三人北京焦点互动信息服务有限公司退还原告付裕服务费20000元。于判决生效后十五日内履行。四、反诉被告付裕给付反诉原告香河经纬房地产开发有限公司违约金2,835.52元。于判决生效后十五日内履行。以上二、四项相互折抵，被告香河经纬房地产开发有限公司退还原告付裕购房款28,940.48元。于判决生效后十五日内履行。五、反诉被告付裕协助反诉原告香河经纬房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》网签备案手续，承担备案合同注销手续费（以房管局实际收费数额为准）。于判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,570元，减半收取计785元，由原告付裕负担338元，被告香河经纬房地产开发有限公司负担297元，第三人北京焦点互动信息服务有限公司负担150元；反诉案件受理费1,422元，减半收取计711元，由反诉原告香河经纬房地产开发有限公司负担686元，反诉被告付裕负担25元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于廊坊市中级人民法院。审判员  姜瑞丰二〇一九年七月二十五日书记员  马长杰