贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初4221号原告（反诉被告）：凌芳，女，1980年12月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被告（反诉原告）：安立娟，女，1994年3月22日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。被告（反诉原告）：赵钰珊，女，1994年10月25日出生，住贵州省贵阳市花溪区。上述二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师，特别代理。原告凌芳与被告安立娟、赵钰珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告提起反诉，本院依法受理后予以合并审理，并于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告凌芳、被告安立娟、赵钰珊及其委托诉讼代理人肖恒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凌芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的店面租赁合同；2.判令被告向原告支付自2019年4月20日至今日的房租833.33元及物业管理费275元，房租及物业管理费计算至交接清楚为止；3.判令被告赔偿原告违约金16500元；4.判令被告恢复成使用前的毛坯原状，并清理门面内所有垃圾；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月14日，原告与被告签订店面租赁合同，租期为五年。根据合同第一条和第五条，在合同期满或者不到期，被告都不能够拆除基础装修（合同第一条详细约定为水电、消防、墙面、地板、吊顶）。原告履行免租三个月，被告却于2019年4月23日号单方面违约，提前解除合同并破坏了基础装修。原告为维护其合法权益，诉至人民法院，诉请如前。诉讼中，原告变更诉请为：1.判令解除原被告签订的店面租赁合同；2.判令被告向原告支付2019年4月20日至2019年5月5日的租金2500元、物业管理费505元、电卡50元、垃圾清扫费270元及物业清运费280元，共计3605元；3.判令被告承担本案诉讼费，并放弃了要求被告赔偿违约金的请求。安立娟、赵钰珊辩称，第一，合同已于2019年4月23日协商解除，不存在判决解除问题，且原告房屋现已经另租他人。第二，租金与物业管理费最多能够计算至4月30日，之后的不予认可。对于物业费，被告收到物业催收的金额为317.14元。第三，未对房屋清扫并非被告原因，而是原告不让被告对房屋进行清扫，且对垃圾清扫费、物业清运费的收条和收款收据不予以认可，被告不应承担。第四，水卡是可以直接交给原告的，系原告拒绝进行交接，而自行重新办理了水卡，故该费用被告不应该承担。第五，原、被告是协商解除合同的，不存在被告单方违约，且房屋的基础装修部分并未拆除，故对其诉请的违约金，被告不应该承担。安立娟、赵钰珊提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告返还押金5500元；2.判令反诉被告向反诉原告赔偿锁门导致的损失4500元；3.反诉诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：2017年7月14日，双方签订《店面租赁合同》，反诉原告租赁反诉被告位于贵阳市××缤纷广场1-140，面积为66平方米的商铺，租期为五年。2018年7月20日至2018年10月20日免租。2018年7月14日，反诉被告收取了反诉原告押金5500元。租赁第一年为每月5500元，以后逐年递增。招租之前，反诉被告告知反诉原告，并承诺2018年年底之前，就会有超市和电影院入住并开业，且还承诺该商场周围新修的道路可通行，但并未实现，导致反诉原告经营困难。反诉原告了解，该地段租金为2000元-3000元，反诉被告收取的租金明显过高。反诉原告交纳高额租金，亏损经营，自2019年2月21日开始就与反诉被告协商降低租金及退租事宜，反诉被告同意将租金降低至4000元，但因该租金远高于同地段租金，反诉原告无法亏损经营。2019年4月23日，反诉原告通过微信方式与反诉被告协商解除合同事宜，反诉被告同意解除合同，并定于2019年4月底移交房屋。根据合同法第91条规定，合同解除，合同的权利义务终止。同时根据该条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案的租赁合同应该于2019年4月23日双方达成一致意思表示之时解除，反诉原告没有违约，反诉被告应退还反诉原告押金。协商解除合同并确定时间后，反诉原告就开始准备退场，且积极低价倾销剩余产品。4月24日，反诉被告通知物业将商铺上锁，导致反诉原告不能够正常营业和清理商铺，护栏和吧台尚在商铺内，未能够搬走，给反诉原告造成重大损失，反诉被告应当承担违约责任和赔偿责任。反诉原告为维护其合法权益，提出反诉。诉讼中，反诉增加诉请，要求反诉被告返还其吧台、护栏。凌芳辩称，第一，押金不同意退还，反诉原告是临时通知退租，合同约定，单方面解除合同，押金不予以退还。第二，反诉被告通知物业锁门是下午6时左右，在下午8时左右的时候，反诉原告已经打开铺面，这期间也就是2小时左右的时间，不会有损失产生。第三，同意返还吧台和护栏。本院经审理认定如下事实：2018年7月14日，凌芳（出租方/甲方）与赵钰珊、安立娟（承租方/乙方）签订《店面租赁合同》，将凌芳位于贵阳市××缤纷广场1-140的商铺租赁给赵钰珊、安立娟，租赁期为5年，即2018年7月20日至2023年7月20日。该合同主要内容为：1.2018年7月20日至10月20日三个月免租，合同期满乙方不得破坏房屋基础装修，含水电、消防、墙面、地板、吊顶、不含乙方经营商品及设备。2.押金为5500元，租金及支付方式为按季支付，租金到期前三天支付下一个季度租金。第一年租金按5500元/月、16500元/季计算，后租金每月按500元递增。3.租赁期限内，因租赁门面所产生的水电、卫生费、物业管理费等其他一切费用，由乙方自行负担。4.租赁期间，乙方在不影响整体结构和外观的前提下装修，需征得甲方同意后方可进行，所需费用由乙方自行承担，租赁期满前装修部分不得拆除。5.租赁期内，乙方可将店面转让给让人使用，乙方在租赁期未到期时，需要解除合同时，甲方将没收押金。合同还对其他事宜进行了约定。合同签订当日，赵钰珊、安立娟即向凌芳支付押金5500元及租金16500元（2018年10月20日-2019年1月20日）。后，赵钰珊、安立娟店面进行了装修，并进行正常的经营活动。2019年2月，赵钰珊、安立娟因感觉经营压力和成本，与凌芳协商转租和降租事宜，之前是按照每月5000元收取的租金，凌芳愿意降租至每月4000元，并同意其转租。2019年4月23日，赵钰珊、安立娟不愿意接受4000元/月的租金，决定不再继续租赁门面，并要求凌芳退还押金，至四月底将房屋清扫完毕之后交与凌芳，凌芳表示同意。之后，双方就腾房事宜进行协商，为此发生争议，引发矛盾。4月24日下午6时许，凌芳认为赵钰珊、安立娟在破坏基础装修，即委托物业将店面两面的门上锁。当日8时许，赵钰珊、安立娟打开其中一面门锁，处理店面内的物品后并另上锁。为此，凌芳报警，民警告知此系民事纠纷，并未作出处理意见。之后，双方并未做门店事宜进行交接和核算。赵钰珊、安立娟租金交纳至2019年4月20日，物业管理费只交到了3月30日，之后的未缴纳。凌芳提供收费单、收款收据、收条，证明其交纳2019年3月1日至5月5日的物业费505元、证明其交纳水卡工本费50元、垃圾清扫费270元、垃圾清运费280元。另，凌芳于5月5日将案涉房屋另租他人，赵钰珊、安立娟于6月20日从现承租人处收回其所有的护栏和吧台。以上事实，有当事人的陈述、原、被告身份证、店面租赁合同、微信聊天记录、图片、收款收据、收条、收费单等相关证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，受法律保护。原、被告之间的《店面租赁合同》合法有效，双方均应当按照约定履行各自的权利和义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方于2109年4月23日协商解除合同，系双方的真实意思表示，该店面租赁合同于该日已经解除，故对于凌芳主张解除合同的诉请，本院不予以支持。关于凌芳主张租金2500元的诉请，合同虽已经协商解除，但赵钰珊、安立娟并未按照约于四月底交付房屋，期间凌芳实际遭受租金损失，直至将房屋另租他人。凌芳诉请按照上季度支付租金5000元/月的标准，要求赵钰珊、安立娟支付自其未缴纳租金之日（即2019年4月20日）至另租他人之日（即2019年5月5日）的房屋租金，并无不当，本院予以支持。对于其主张的物业管理费505元，系实际产生，确属赵钰珊、安立娟占用房屋期间的物业管理费，本院予以支持。对于凌芳主张的垃圾清扫费270元及清运费280元，赵钰珊、安立娟同意清扫完毕后将店面交付凌芳，但并未按约定交付房屋，且该费用系实际产生，本院予以支持。关于凌芳主张的电卡费，系因赵钰珊、安立娟，未按约定返还导致产生的，应由赵钰珊、安立娟予以负担，本院对该主张亦予以支持。对于反诉原告赵钰珊、安立娟主张退还的押金5500元，合同系双方协商解除，并未存在不退还押金的情形，且在协商解除合同时，凌芳也同意退还押金，故本院对该诉请，予以支持。对于赵钰珊、安立娟主张凌芳赔偿损失4500元的诉请，因其并未提提供证据证明，故对该主张，本院不予以支持。对于护栏和吧台，赵钰珊、安立娟已经于2019年6月20日从现承租人处收回上述物品，已实际履行，对该诉请亦不予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵钰珊、安立娟于本判决生效之日起十日内向原告凌芳支付租金2500元、物业管理费500元、垃圾清扫费270元、垃圾清运费280元、电卡费50元；二、反诉被告凌芳于本判决生效之日起十日内退还反诉原告赵钰珊、安立娟房屋押金5500元；三、驳回原告凌芳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告赵钰珊、安立娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费320元（已减半收取），由凌芳负担254元，由赵钰珊、安立娟负担66元。反诉案件受理费25元（已减半收取），由赵钰珊、安立娟负担12元，由凌芳负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王珏二〇一九年七月一日书记员  肖红