江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0702民初2706号 原告：麦长生，男，1990年8月22日出生，住江西省赣州市信丰县。 原告：袁佳梅，女，1995年1月1日出生，住江西省赣州市信丰县。 共同委托诉讼代理人：杨继荣，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。 被告：尹士芳，女，1964年1月14日出生，住江西省赣州市章贡区。 被告：王鹏程，男，1987年5月11日出生，住江西省赣州市章贡区。 原告麦长生、袁佳梅诉被告尹士芳、王鹏程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麦长生、袁佳梅的委托诉讼代理人杨继荣到庭参加诉讼，被告尹士芳、王鹏程经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告麦长生、袁佳梅向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告尹士芳就赣州市章××区××贸易广场××街××号商铺于2019年3月18日签订的《店面出租合同》效力优先于被告尹士芳与被告王鹏程就该商铺于2018年11月21日签订的《房屋租赁合同》，并确认原告对该商铺享有承租权，被告王鹏程无权要求原告腾退、移交该商铺；2、本案诉讼费用由被告尹士芳、王鹏程承担。事实和理由：两原告为夫妻关系，共同经营茶叶生意，因经营需要，于2018年4月15日共同租赁被告尹士芳出租的赣州市章××区××贸易广场××街××号商铺（下称“xx号铺”），并以原告麦长生名义与被告尹士芳签订《店面租赁合同》，约定租赁期限截止于2019年4月15日，租赁期满，在同等条件下，原告有优先续租权。签约之前，原告就付清了整个租赁期限内的租金；签约之后，被告尹士芳也向原告交付了xx号铺；目前，105号铺仍由原告支配、使用。2019年3月18日，原告与被告尹士芳达成续租xx号铺的协议，并以原告袁佳梅名义与被告尹士芳续订《店面出租合同》，约定续租期限自2019年4月16日起至2020年10月16日止（共18个月），每月租金为5000元。续约当日，原告一次性付清了18个月租金共计90000元，并继续使用xx号铺。在原告与被告尹士芳续签《店面出租合同》后，被告王鹏程突然持其与被告尹士芳就105号铺于2018年11月21日签订的《房屋租赁合同》主张租赁权利（合同约定的租赁期限自2018年11月21日起至2020年11月20日止,月租金4000元），并要求原告将105号铺腾退并移交给被告王鹏程使用，由此引发争议。原告认为:就xx号铺，原告先于被告王鹏程与被告尹士芳建立租赁关系，且原告已经合法占有105号铺，故此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，原告对105号铺享有承租权。另外，《店面租赁合同》第七条亦约定在租赁期满后，原告在同等条件下享有优先续租权，而原告续签租赁合同约定的月租金为5000元，被告王鹏程合同约定的月租金为4000元，原告的承租条件明显优于被告王鹏程，105号铺的承租权亦应当归属原告。故原告诉至法院，要求依法处理。 原告麦长生、袁佳梅为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 证据1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格； 证据2、结婚证复印件，证明两原告为夫妻关系； 证据3、被告尹士芳身份证复印件，证明被告尹士芳的诉讼主体资格； 证据4、《店面租赁合同》复印件，证明原告于2018年4月15日共同租赁被告尹士芳出租的赣州市章××区××贸易广场××街××号商铺，约定租赁期限截止于2019年4月15日，租赁期满，在同等条件下，原告有优先续租权，原告已经付清了整个租赁期限内的租金； 证据5、《店面出租合同》复印件，证明2019年3月18日，原告与被告尹士芳达成续租xx号铺的协议，约定续租期限自2019年4月16日起至2020年10月16日止，每月租金为5000元； 证据6、付款单据复印件，证明2019年3月18日，原告一次性付清了续租18个月的租金共计90000元给被告尹士芳； 证据7、营业执照复印件，证明原告已经合法占有xx号铺，并以xx号铺位经营场所； 证据8、《房屋租赁合同》复印件，证明2018年11月21日，被告尹士芳又将xx号铺出租给被告王鹏程，月租金4000元。 被告尹士芳、王鹏程未到庭答辩，也未向本院提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院庭审核实，原告提交的上述证据，内容真实，来源合法，与本案相关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月15日,原告麦长生与被告尹士芳签订了一份《店面租赁合同》，约定原告麦长生承租被告尹士芳所有的位于赣州市章××区××贸易广场××街××号商铺，约定租赁期限为2018年4月15日至2019年4月15日，租赁期满，在周边同等行情下，原告有优先租赁权。被告尹士芳亦将案涉商铺交付给原告麦长生使用。上述租赁合同快到期前，2019年3月18日，原告袁佳梅（麦长生的妻子）与被告尹士芳续签了一份《店面出租合同》，约定：租赁期限自2019年4月16日起至2020年10月16日止（共18个月），每月租金为5000元。签订合同当日，原告麦长生一次性向被告尹士芳付清了租赁期限内18个月租金共计90000元。 另查明，1、原告麦长生与袁佳梅系夫妻关系，两原告在案涉商铺共同经营章贡区xx茶行。2、2018年11月21日，被告尹士芳与被告王鹏程签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告尹士芳将案涉的xx号商铺租赁给被告王鹏程，租赁期间为2018年11月21日至2020年11月20日，租金为每月4000元，按二年一次性支付。 本院认为，本案的争议焦点在于被告尹士芳与原告以及被告王鹏程之间签订的两份租赁合同是否有效以及谁享有案涉商铺的租赁权益？首先，原告麦长生与被告尹士芳于2018年4月15日签订的店面租赁合同应属合法有效，且已实际履行。原告麦长生在该租赁合同租赁期限内对案涉商铺拥有合法的承租权和使用权。在该合同尚未履行完毕（2019年4月15日到期）时，被告尹士芳与被告王鹏程就同一商铺签订的租赁合同（租赁期限为2018年11月21日起），因被告尹士芳没有该商铺的使用权，故其又将案涉商铺出租给被告王鹏程属于无权处置。其次，在原告麦长生与被告尹士芳租赁合同到期前，原告麦长生的妻子袁佳梅与被告尹士芳续订了租赁合同，该租赁合同应视为对原租赁关系的延续，且原告麦长生以自己的银行账户向被告尹士芳支付了续订租赁期限内的全部租金，并继续占用使用案涉店铺，故两原告以夫妻共同经营占用使用案涉商铺有合法依据，享有合法租赁权利。再次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，两原告已合法占有租赁房屋且合同成立在先，两原告为合法承租人。被告王鹏程不享有案涉商铺的租赁权。被告尹士芳、王鹏程经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告袁佳梅与被告尹士芳于2019年3月18日签订的《店面出租合同》合法有效，原告袁佳梅享有位于赣州市章贡区赣南贸易广场西街xx号商铺的承租权； 二、被告王鹏程不享有位于赣州市章贡区赣南贸易广场西街xx号商铺的承租权； 三、驳回原告麦长生、袁佳梅的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告尹士芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判长  吴菁菁 审判员  陈海东 审判员  温文斐 二〇一九年七月二十五日 书记员  刘 颖