河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初7073号原告(反诉被告)：赵会玲，男，1991年9月13日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：谷西广，河南豫龙律师事务所律师。被告（反诉第三人）：郑州市惠立房地产信息咨询代理有限公司第三十一分公司，住所地郑州市**汝河路**院**楼******，统一社会信用代码91410103MA44WG5WXQ。负责人：任娜。被告（反诉原告）：王付印，男，1979年8月21日出生，汉族，住郑州市。原告赵会玲诉被告郑州市惠立房地产信息咨询代理有限公司第三十一分公司（以下简称惠立公司）、被告王付印及被告王付印反诉原告赵会玲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵会玲及其委托诉讼代理人谷西广、被告王付印、被告惠立公司的负责人任娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵会玲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的合同编号0001044《房屋买卖合同》；2.判令被告惠立公司向原告赵会玲退还收取的中介服务费22720元；3.判令二被告向原告退还收取的购房定金27280元；4.判令二被告赔偿原告支付银行贷款费用损失19654元；5.判令被告王付印向原告支付违约双倍定金27280元；6.本案诉讼费等由二被告承担。事实和理由：2018年6月19日，原告与被告惠立公司、王付印三方签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：原告购买被告王付印位于郑州市××大学中路××院××楼××房屋××（面积86.91平方米），房屋成交价为1295000元，合同签订时原告支付定金及佣金共50000元，其中佣金为25900元，余款24100元作为购房定金，该购房定金在办理过户前由被告惠立公司保管。付款方式为按揭贷款，走非监管方式。合同签订后，原告积极履行合同，签订合同当日向被告惠立公司支付了中介服务费及购房定金共计50000元，并于2018年6月23日，向银行申请办理贷款，并交纳贷款费用19654元。2018年6月29日，银行通知原告贷款970000元的申请审批通过。但在后续履行合同过程中，经原告多次催促，二被告迟迟不予办理后续手续，后二被告向原告告知无法继续履行合同。原告认为，被告作为房屋中介公司，应当提供中介服务包括提供交易信息、促成合同订立、协助办理银行按揭和递件申请过户、在履行合同过程中对买卖双方及时促进信息互通、保护买卖双方的合法权益等，但被告中介公司在提供服务过程中，未尽到以上中介服务，并且提供中介服务过程中存在重大过失，被告惠立公司收取的原告相关费用应当退还。被告王付印未按照合同约定履行义务，属于违约行为，也应当承担违约责任。原告为维护自己的合法权益，故诉至本院。被告惠立公司针对本诉辩称：一、同意解除三方签定的房屋买卖合同；二、不同意退回中介服务费22720元。房屋买卖合同第八条规定：甲乙双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应依国家相关法律法规之规定缴纳有关税款及相关费用，甲方负担总税费用的个税，乙方负担总费用的契税，丙方的佣金由甲方支付人民币零元,乙方支付人民币贰万伍仟玖佰元，依据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规之规定，在本合同经甲乙丙三方签字成立时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金。因甲乙任一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确认，按以下方式支付佣金：单方违约时，由违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半。就本案而言，惠立公司作为中介方在签定完成本合同时，房产销售工作已经圆满完成，按时足额收取中介费是作为中介公司合规合法的行为，所以不应退回中介费。本合同第九条规定：甲乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易相关手续，并商定签订合同时，由乙方向丙方支付代办费人民币2000元整，此房产过户只履行到按揭审批通过，还有解押和过户没有履行，惠立公司同意退回赵会玲缴纳的2000元代办费。三、本合同第三条规定：乙方于本合同签订时支付定金及佣金五万元整，（其中佣金贰万伍仟玖百元整，余额作为代收定金）。甲方同意该定金在办理房产过户手续前由丙方保管，甲方同意自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方保管，作为对房屋的真实性提供担保。原告要求的退还购房定金27280元，定金在惠立公司保管，以法院判决为准。四、不同意原告要求惠立公司与王付印支付银行贷款费用损失19654元，此费用是原告的银行按揭贷款手续费，不是惠立公司收取的，银行已经审批通过了，如果赵会玲还愿意买涉案房屋，此贷款手续还能使用。所以惠立公司不同意支付此项费用。2018年10月在王付印接到法院传票的时候就找惠立公司明确表示房子还卖，是赵会玲不愿意再买，2018年10月还在整个合同履行期内，该费用不应由惠立公司承担。被告王付印针对本诉辩称：一、原告称王付印未履行合同,与事实不符,原告未按时间支付首付款已经违约，王付印作为后履行义务方,有权依据先履行抗辩权,拒绝配合原告办理房屋解押手续。原、被告双方于2018年6月19日在惠立公司签订房屋买卖合同，约定房屋总价款与双方义务履行的方式和时间，签订合同后，到银行办理贷款手续，后面应按照以下步骤履行合同义务，完成房屋买卖：1.原告在贷款批准的20日内将首付款支付给王付印，后因首付款问题，于2018年7月30日达成一致意见，首付款为368000元；2.王付印配合原告办理房屋解押手续，结合本案情况，依据合同法规定，原告未按时支付首付款，履行合同义务，导致后续手续无法完成。本案房屋买卖系双方有偿合同，原告应履行合同在先，且未按时间履行完毕，原告违约在先，王付印依据先履行抗辩权可以拒绝。二、原告支付的50000元包含定金27280元，现由惠立公司保管，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定债务的无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的应当双倍返还定金。基于上述事实与本案情况，原告系本案违约方，明确表示房子不买了，并向法院起诉要求解除合同，属违约行为，应当承担违约责任。原告作为违约方，依据合同法定金罚则的规定，要求王付印支付双倍定金并无法律依据，惠立公司作为定金的保管人，应当向王付印返还支付的定金27280元。王付印无需向原告支付银行贷款费用19654元，该费用系原告在合同履行中产生的费用，原告系违约方，要求王付印支付银行贷款费用并无法律依据。原告既主张双倍返还定金又主张承担原告损失，于法无据，王付印非违约方，无需承担原告履行合同所产生的费用。被告王付印向本院提出反诉请求：1.继续履行《房屋买卖合同》（合同编号0001044）；2.判令原告违约并承担违约责任支付被告违约金27280元；3.本诉及反诉费用均由原告负担。事实和理由：原、被告于2018年6月19日在惠立公司签订《房屋买卖合同》，王付印在合同约定时限内于6月22日配合原告到银行办理贷款手续，在银行签订了承诺书，承诺房屋买卖的真实性。双方交易的涉案房屋为普通商品住房，签订合同前期明确说明有银行贷款567556元没有结清，所以在合同中明确约定了“客户同意与业主共同解押”。在合同签订时已经口头约定了首付的比例是30%，当事各方均无提出异议，根据政策规定和交易习惯，个人购买住房最低首付款比例30%，按照合同约定的房屋成交价是1295000元，首付款应该是388500元。2018年7月13日，惠立公司告知王付印，原告首付款准备好了28万多元，而不是约定的388500元。由于对首付款数额理解不同出现争议，经惠立公司协商，到2018年7月30日，原告同意将首付款提高到368000元。王付印认为，7月30日原告同意提高首付款后2个月内，原告并没有按照约定支付给王付印首付款已经违约，应承担违约责任，但王付印并没有追究原告的违约责任，等待其支付首付款后继续交易。2018年11月6日，王付印收到法院传票，原告起诉王付印要求解除合同，11月8日，王付印电话联系惠立公司，要求惠立公司从中协商，尽快促成交易，最后协商无果。11月28日，王付印在联系不上原告的情况下，请求法院出面调解，希望原告尽快支付首付款继续进行交易，调解中原告明确表示，11月房价与签订合同时的房价不同，房子不会再买了，直到2019年3月13日，原告态度一直明确，就是涉案房屋不要了，要求解除合同。综上，王付印始终都是按照合同约定认真履行，不存在任何违约行为，原告单方面明确表示房子不买了，并要求解除合同的行为，属于违约行为，故提出反诉。原告赵会玲针对反诉辩称：一、王付印反诉状中所称不属实，没有任何事实及法律依据。二、原告与王付印签订合同后，当天向惠立公司支付中介费及房屋定金50000元，缴纳定金后，支付贷款手续费用19654元，银行批准原告贷款费用970000元。按照双方签订的合同，涉案房产交易价格为1295000元，减去970000元和已交给惠立公司的27280元，原告仅需要支付给王付印首付款为297720元。在原告完全具备履行合同的情况下，王付印单方提出要求原告将首付增加到400000元，原告不同意增加，要求王付印按照合同履行，在惠立公司协调后，如增加首付款，需要将银行已批准的970000元贷款减少贷款额度，需要王付印与原告共同到银行重新办理贷款手续，虽经多次催促，但王付印以各种理由推脱，不到银行办理手续，并明确表示不再继续履行合同，不再卖房，并将惠立公司人员的联系方式拉黑，拒绝履行合同。三、原告在履行合同中，积极履行合同，在已经支付前期款项，银行贷款额度已批准，在完全具备支付全部房款的情况下，没有任何理由违约，不履行合同。反而是王付印，违反合同约定，擅自提高首付款，经协调，增加首付款需要重新办理贷款流程的情况下拒绝办理，明确表示不再卖房，拉黑中介人员，现反而诉称原告违约，根本无事实可言，纯属虚构。原、被告的合同已经解除，王付印行为属于违约行为，自签订合同至今已超一年，已经无法实现合同目的。故请求驳回王付印的反诉请求。被告惠立公司针对反诉述称：同意继续履行合同，违约责任与惠立公司无关。本院经审理认定事实如下：2018年6月19日，王付印作为卖方（甲方）、赵会玲作为买方（乙方）、惠立公司作为见证方（丙方）共同签订编号为0001044的《房屋买卖合同》一份，约定乙方购买甲方拥有的位于郑州市××大学中路××院××楼××号的房屋；甲乙双方协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为人民币1295000元；乙方于本合同签订时支付定金、佣金共计人民币50000元（其中佣金25900元，余额作为代收的定金），甲方同意该定金在办理房屋过户手续前由丙方保管；甲乙双方同意付款方式为按揭贷款，乙方确定已充分了解银行贷款政策，并保证自己符合银行贷款条件，甲乙双方同意于签订本合同后10个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，在银行贷款批准后，乙方在20日内将首付房款存入存量房交易资金监管账户，剩余房款由银行放贷之日存入存量房交易资金监管账户，定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂时由丙方保管待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。丙方的佣金由乙方支付25900元，在本合同经甲乙丙三方签字成立时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金，因甲乙任一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确认，按以下方式支付佣金：单方违约时，由违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，各承担佣金的一半。甲乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易相关手续，并商定签订本合同时，由乙方向丙方支付代办费用2000元；如乙方采用按揭贷款方式付款，甲方有义务配合乙方办理按揭贷款手续，在房屋过户后，乙方应按约定按时办理抵押登记和贷款手续；甲乙双方立契后，如甲乙任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向本合同守约方支付总房价1‰的违约金；另约定业主同意走非监管，客户同意和业主一起共同解押。《房屋买卖合同》签订当日，原告向惠立公司支付50000元，惠立公司出具了收到佣金22720元的收据，并出具收到购房定金50000元的收据。合同约定定金、佣金共计50000元，扣除上述22720元佣金，实际定金应为27280元。现购房定金仍在惠立公司处保管。2018年6月23日，原告办理了按揭贷款手续，并向河南富云房地产营销策划有限公司支付银行按揭手续费19654元。2018年6月29日，原告取得了银行贷款审批，其提交的审批单显示，审批的贷款金额为970000元，首付款金额430000元，首付比例30.71%。贷款审批后，根据原告与惠立公司的聊天记录显示，2018年7月6日至7月7日，原告与惠立公司沟通，惠立公司答复原告准备292220元首付款。后被告王付印要求支付30%的首付款，经过惠立公司协调，原告同意首付款提高到368000元。后双方因变更贷款额度事项发生纠纷，王付印于2018年8月27日与惠立公司工作人员的微信聊天记录显示王付印对首付款的支付有异议，认为合同约定时间内未收到首付款，认为原告方违约，并告知惠立公司房子不卖了。2018年10月12日，赵会玲将王付印作为被告，惠立公司作为第三人诉至本院，请求判令：一、解除原、被告签订的房屋买卖合同；二、被告王付印承担违约责任，返还原告已交款50000元，并支付违约双倍定金27280元，支付原告银行贷款费用19654元；三、由被告承担诉讼费用。后原告在诉讼过程中撤回对王付印及惠立公司的起诉。2018年10月8日，惠立公司以王付印违约导致房屋买卖合同无法继续履行为由，将王付印作为被告、赵会玲作为第三人诉至本院，请求判令被告王付印支付原告佣金22720元，并承担诉讼费用。2019年2月23日，本院作出（2019）豫0103民初2263号民事判决，认为原、被告之间在履行房屋买卖合同过程中，赵会玲与王付印因涉案房屋首付款支付的问题产生纠纷，惠立公司认为是王付印违约致使合同无法继续履行，故要求王付印支付佣金22720元，但涉案的《房屋买卖合同》中对首付款的支付金额并没有明确约定，惠立公司的证据不足以证明其主张成立，故对惠立公司的诉讼请求不予支持，判决驳回惠立公司的诉讼请求。惠立公司不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院，但在二审诉讼过程中，惠立公司提出撤回上诉申请，2019年5月6日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终8751号民事裁定，裁定准许上诉人惠立公司撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告与被告王付印因首付款及按揭贷款问题发生纠纷，至今未能达成一致意见，且原告及惠立公司曾先后诉至本院，原、被告三方签订的《房屋买卖合同》已无法实现合同目的，故原告要求解除原、被告三方签订的编号为0001044的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告王付印反诉要求继续履行合同的请求，本院不予支持。合同解除后，原告要求被告惠立公司返还其保管的定金27280元元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因惠立公司作为居间方未能在原告与王付印因首付款及按揭贷款发生纠纷时进行有效沟通协调，未能促成涉案的《房屋买卖合同》履行完毕，故原告要求被告惠立公司返还交纳的中介服务费22720元的诉讼请求，本院予以支持。因已生效的（2019）豫0103民初2263号民事判决认定合同对首付款支付金额没有明确的约定，不能认定被告王付印违约致使合同无法继续履行，故原告要求被告王付印返还双倍定金差额27280元的诉讼请求，本院不予支持。原告因办理按揭贷款支付贷款费用19654元，根据原、被告相互之间的录音、聊天记录及原告提交的贷款审批表，按揭贷款确已审批通过，批准原告贷款970000元，原告申请按揭贷款申报的交易价格确与合同价款不符，被告王付印配合原告办理贷款手续，不能证明其对此不知情，导致后续双方对首付款金额发生争议合同未能继续履行，双方均有过错，故本院支持原告支出的贷款费用原告与王付印各负担50%，即王付印负担9827元，原告多主张的部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告赵会玲与被告郑州市惠立房地产信息咨询代理有限公司第三十一分公司、王付印签订的编号为0001044的《房屋买卖合同》；二、被告郑州市惠立房地产信息咨询代理有限公司第三十一分公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵会玲购房定金27280元、中介服务费22720元，共计50000元；三、被告王付印于本判决生效之日起十日内支付原告赵会玲贷款费用损失9827元；四、驳回原告赵会玲的其他诉讼请求；五、驳回被告王付印的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2223元，减半收取1111.5元，原告赵会玲负担425.5元，被告郑州市惠立房地产信息咨询代理有限公司第三十一分公司负担573元，被告王付印负担113元。余额1111.5元，退回原告赵会玲。反诉费482元，减半收取241元，由被告王付印负担。余额241元，退回被告王付印。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  段雪培二〇一九年七月十九日书记员  张 圆