广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初9861号原告：马东拉黑，男，1995年12月11日出生，回族，身份证住址甘肃省积石山保安族东乡族撒拉族自治县）藏镇桥头村五社31号，委托诉讼代理人：付丽莎，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王键浩，广东广信君达律师事务所律师。被告：刘建军，男，1960年12月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，被告：谢燕玲，女，1961年12月27日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述两被告共同委托诉讼代理人：林彦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：黄栋，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。原告马东拉黑与被告刘建军、谢燕玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马东拉黑的委托诉讼代理人王键浩，被告刘建军及其与被告谢燕玲的共同委托诉讼代理人林彦、黄栋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马东拉黑向本院提出诉讼请求：1.被告向我返还2019年3月的租金2148.39元；2.被告向我退回租金2万元；3.被告向我赔偿损失16333.33元；4.被告向我退还卫生费1240元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月28日，被告与苏良成签订《租赁合同》，约定被告将同和榕树头村东街一号商铺出租给苏成良，租赁期为2017年10月28日至2019年6月30日，租金为每月3700元，商铺集资费1万元。2017年11月23日，我和苏成良签订《承租权转让协议》，约定苏成良将商铺的承租权转让给我，我代替苏成良成为《租赁合同》中的承租方，《租赁合同》的承租方在被告见证下由苏成良变更为我，承租权转让费为15万元。我承租后，依约向被告支付租金及水电费至2019年3月，并正常经营，月收入为1万元以上。但因租赁物被认定为违章建筑，商铺于2019年3月15日被强制拆除，我仅营业至2019年3月13日，后被迫搬离，失去了经济来源，生活收入不能得到稳定。我认为，我与被告之间的租赁合同关系，因被告隐瞒商铺违建的事实导致合同目的不能实现，被告的行为严重损害了我的合法权益。综上，现为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告刘建军、谢燕玲共同辩称，我们不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.我们不同意返还3月份剩余租金2148.39元，因原告尚有欠付的水费、电费和卫生费应当扣除。2.原告要求退回租金2万元没有法律依据。虽双方签订的租赁合同无效，但我们作为出租人有权参照合同约定要求原告支付占用费，故原告要求退回还已向我们支付的租金缺乏理据。我们向原告收取的租金每月3700元实际已比市场价格低，原告要求返还部分租金将对我们不公平。3.我们不同意原告主张的赔偿损失16333.33元，该诉请没有法律依据。4.我们不同意退回卫生费1240元。原告在租赁场地进行了经营，必定会产生垃圾以及对环境造成影响，所以原告是应该按月缴交卫生费的。事实上，我们收取了卫生费后已经向环卫部门进行了缴纳，故卫生费不应退回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、转账凭证、通知等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月28日，（承租方，乙方）原告与两被告（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定：甲乙双方在平等、自愿的基础上，就同和榕树头村东街一号商铺（以下简称涉案商铺）的有关事宜达成协议如下：商铺租赁期限自2017年10月28日至2019年6月30日；租金每个月3700元，商铺集资费10000元，集资费不作退还；承租方应缴水电价格：水5.5元/吨、电1.75元/度等。上述合同签订后，原告接收涉案商铺用于经营餐饮，并向被告支付了至2019年3月的商铺租金。租赁期间，因涉案商铺涉违法建筑，原告于2019年3月13日搬离涉案商铺。后涉案商铺被强制拆除。诉讼中，原告明确其要求被告退还的租金2万元是租赁期间其向被告支付的租金中酌情按2万元计算要求被告退还。其要求被告赔偿的损失16333.33元是因涉案商铺是由其从案外人苏成良处受让取得的承租权，其为此向苏成良支付了15万元的转让费，且其每月的承租利润约有1万元，故综合上述情况，酌情要求两被告赔偿上述数额的损失。另原告表示如被告能提供证据证明其欠付水电费、卫生费的单据，其同意在本案中被告应向其退还的款项中直接抵扣。被告明确被告欠付2019年2月的水电费和卫生费共计687.44元及2019年3月的租发电机费用800元。被告表示因现场的水电表已拆除，其主张的上述水电费数额是预估的费用，并提交2018年2月至2019年3月期间原告向被告缴纳租金、水电费、卫生费的收据予以证明。原告对上述收据认为是被告单方制作，故对真实性不予确认，但确认每月是按收据中的计算金额计算的水电费。本院认为，涉案商铺因涉违法建筑被拆除，原被告双方就涉案商铺签订的《租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。虽双方签订的租赁合同无效，但被告作为出租人在向原告提供了涉案商铺用于经营使用的情况下，有权要求原告支付使用涉案商铺期间的场地占用费，故原告在搬离涉案商铺前向被告支付的租金实为使用经营涉案商铺应支出的对价，现原告要求被告返还已支付租金2万元缺乏理据，本院不予支持。卫生费是原告使用涉案商铺期间因经营涉案商铺而实际发生的费用，现原告要求被告返还已使用涉案商铺期间支付的卫生费1240元缺乏依据，本院不予支持。因原告实际经营涉案商铺至2019年3月13日，而原告实际已向被告支付了2019年3月整月的租金，被告应向原告退还2019年3月14日至2019年3月31日期间未占用涉案商铺期间的费用，经核算，上述期间的租金数额为2148.39元，故原告要求被告退还租金2148.39元有据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿损失16333.33元的诉请。双方签订的租赁合同无效，原告作为承租人未对租赁物尽审慎审查义务，亦对合同无效存在过错，且原告主张损失为其与案外人之间因转让关系而发生的转让费属于原告与案外人之间的约定，原告主张的营业损失属于预期利益损失，故原告要求被告赔偿上述损失缺乏依据，本院不予支持。因原告在诉讼中明确表示愿意在本案中抵扣欠付被告的水电费和卫生费，故本院对被告抗辩原告尚欠付的前述费用在被告应向原告退还的费用中直接抵扣。被告主张原告欠付2019年2月的水电费和卫生费共计为687.44元，因被告主张的该数额为预估的数额，现原告不予认可，故本院不予确认。鉴于现有证据确实无法证明原告已向被告支付2019年2月的水电费和卫生费，本院结合原告每月向被告支付水电费和卫生费的情况，酌定原告应向被告支付2019年2月的水电费和卫生费共计为400元。被告主张还应抵扣其于2019年3月支付的发电机费支出800元缺乏依据，本院不予采纳。综上，在前述本院认定被告应退还原告的租金2148.39元中，应抵扣原告尚欠付被告的水电费和卫生费共计400元，故被告应向原告退还的租金数额共计为1748.39元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告刘建军、谢燕玲向原告马东拉黑退还租金1748.39元；二、驳回原告马东拉黑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费381元，由原告马东拉黑负担356元，被告刘建军、谢燕玲共同负担25元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年七月十八日书记员  陈玉梅