北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初2731号原告（反诉被告）：王珂珂，女，1988年6月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：庞文爱，上海段和段（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京佩廷投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路**院**楼（劲松孵化器**）。法定代表人：高雪辉，董事。委托诉讼代理人：钟兰安，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梅兰，北京京师（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）王珂珂（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京佩廷投资管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人庞文爱，被告之委托诉讼代理人钟兰安、李梅兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告自2016年11月13日至2016年12月4日期间的租金16683.33元及违约金2502.5元；2.请求法院判令被告支付原告自2016年12月5日至2017年3月4日的房屋使用费68250元；3.请求法院判令被告赔偿原告因恶意损毁导致房屋未能如约交付的损失182764.98元（垃圾清运费666元、装修费177904.98元、配置的附属设备费4194元）；4.请求法院判令被告支付原告2015年、2016年度的供暖费41196.96元；5.请求法院判令原告不予退还被告押金2万元；6.请求法院判令被告赔偿原告公证费3900元；7.请求法院判令被告支付原告逾期将注册公司地址迁出的违约金（以月租金22750元的千分之五为标准按日计算自2016年12月15日至2018年11月2日）；8.请求法院判令被告支付原告2016年3月4日之前两个月的物业费1569元。事实和理由：2015年4月9日，原告与被告签订了《北京市房屋转租合同》，将位于北京市朝阳区十里堡北区炫特嘉园x号楼1至2层商业C的房屋（以下简称涉案房屋）转租给被告用于经营宠物服务行业，租赁期限自2015年4月10日至2019年4月11日，租金每半年支付一次。根据合同的约定，被告应付第四期租金，即自2016年11月13日起算半年的租金136500元，每月22750元，被告应付押金2万元。合同签署后，被告依约向原告支付了押金2万元，并在此后一段时间内向原告支付了约定租金。然而，2016年12月5日，在被告应依约支付第四期租金时，被告未按照约定提前一个月通知原告便突然要求解除合同，并拒绝支付第四期租金。2016年12月15日，被告与原告就涉案房屋进行了交接，发现屋内装修及设施设备被被告恶意损坏。原告要求被告支付逾期未付租金并赔偿原告损失，但均被无理拒绝。为维护原告合法权益，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。因为双方的转租合同已经解除，剩余租金的数额被告认可，但是双方就该事项一直在协商，原告扣着被告的押金未返还，当时协商的是用押金进行冲抵。违约金被告不予认可，是原告违约。自2016年12月5日，原告通过锁门实际控制了房屋，不存在被告使用房屋的情况。被告于12月5日将门撬开拿回自己的东西，2016年12月8日完全搬走。原告在12月5日已经完全断电了。不认可原告主张的损失，装修的报价单不能证明装修的损失，没有经过正常的程序，被告认为被告在使用房屋的时候会有合理的损耗。原告作为出租人应当承担，上述损失由被告承担没有法律及合同依据。供暖费被告不予认可，涉案房屋供暖一直不达标，影响被告的实际使用，还给被告造成了检测费用的支出。被告同意用押金扣抵租金，但是剩余部分押金原告应退还。公证费是原告单方锁门，与被告没有关系，该项请求没有法律和合同依据。物业费被告不认可，12月4日合同已经解除，物业费应该由原告自行承担。关于注册地址逾期迁出的违约金，原告与房主解除租赁合同是在2017年3月4日，原告在主张2017年3月4日之后逾期迁出的违约金没有依据。被告认为原告主张的违约金标准过高，原告就实际损失也没有举证说明。被告向本院提出反诉请求：1.请求确认双方房屋租赁合同于2016年12月4日已经解除；2.请求判令原告退还被告房屋押金2万元；3.请求判令原告返还房屋经营设备使用费10万元；4.请求判令原告赔偿被告房屋装饰装修费用468659.72元；5.请求判令原告赔偿被告室内温度检测费2500元；6.请求判令原告赔偿被告因提前解除租赁合同所遭受的经济损失18万元。事实和理由：被告在承租后积极履行支付涉案房屋租金的承租义务，并向原告支付押金2万元。原告为处理其留存在涉案房屋内的其他设备设施，又向被告收取10万元设备设施使用费。在原告交付涉案房屋后，被告发现涉案房屋存在严重问题，严重影响被告的正常经营。被告先于2015年7月发现涉案房屋严重漏水，后于2015年11月份又发现涉案房屋不能正常供暖，无论被告如何与原告沟通、交涉，原告均拒绝履行维修义务。在严重影响到被告正常经营，且与原告沟通无果的情况下，被告无奈于2016年12月4日通知原告要求解除租赁合同。为维护被告合法权益，故提起反诉。原告针对被告的反诉辩称，合同解除是同意的。不同意退还被告押金。货品清单有，被告已经都使用了，与本案无关。原告第三项诉讼请求不包含这些物品。被告装修时将暖气都包上了，所以屋子暖和不了，原告用的时候是热的。被告怎么用的不清楚。被告跟原告说过不热的事情，但原告认为不是原告的事情。如何检测，程序是否合法，无从知晓。是被告单方违法解除合同，被告构成违约。装修费是被告自己装修的，关于是否发生了这么多费用我们不认可。被告违约，自行承担损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）于2015年4月9日签署《北京市房屋转租合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区十里堡北区炫特嘉园x号楼1至2层商业C房屋转租给乙方。第三条租赁期限租赁期自2015年4月10日至2019年4月11日，免租期自2015年4月10日至2015年5月11日。该房屋月租金为21667元，自第2租赁年度起，该房屋每日每平方米租金在上一个租赁年度租金的基础上递增5%。该房屋租金每6月支付一次，乙方应于2015年4月10日支付甲方第一期租金为13万元。乙方应于每期届满前提前7日支付下期租金。各期租金支付时间及数额为第一期租金2015.4.10130000；第二期租金2015.11.11130000；第三期租金2016.5.12136500；第四期租金2016.11.13136500。乙方应于2015年4月10日支付甲方押金2万元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方。第五条其他相关费用承担方式租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费由乙方承担。甲方在将房屋交付前，应保证不拖欠上述各项费用。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第七条房屋维护及税费（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理适用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。3、乙方承租该房屋后自行装修部分、增加或增设的设施，由乙方承担维修责任。第九条甲乙双方权利义务乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回房屋：（1）不按照约定支付租金达7日；（2）欠缴各项费用达500元。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）延迟交付房屋达7日；（2）交付的房屋不符合合同约定或影响乙方使用、安全、健康；（3）不承担维修义务，致使乙方无法正常使用该房屋。第十条房屋的归还（一）乙方应在本合同期满、解除或终止之日起五日内将房屋内自有物品搬出，将该房屋归还甲方，对于超出期限后乙方仍未搬出的设备、物品视作乙方自动放弃，甲方有权自行或委托第三人将乙方仍未搬出的设备、物品等予以处理而无需给予乙方任何的补偿或赔偿。乙方归还房屋时，乙方应与甲方共同交接该房屋及附属设施，经甲方验收认可后视为归还。（二）乙方应在本合同期满、解除或终止之日起十日内将注册在该房屋的工商注册地址迁出或注销。第十一条违约责任（一）甲乙双方未按本合同约定履行义务，每逾期一天，由违约方按月租金额的千分之五标准向守约方支付逾期违约金。（二）因甲方违反本合同约定导致本合同解除的，甲方除应退还押金及剩余的房屋租金外，还应向乙方支付相当于押金金额的100%作违约金。（三）因乙方违反本合同约定导致本合同解除的，乙方交付的押金作为违约金支付给甲方，同时乙方还应承担所拖欠的各项费用。甲方退还乙方剩余的房屋租金。（四）甲乙双方在任何一方提前解除本合同的，应提前一个月通知对方，并应向对方支付相当于押金的100%作为违约金。2015年4月3日，转让方原告与收到方高雪辉签订《货品收据》，其内容为今收到王珂珂约尼宠物店若干转让货品。将于2015年4月8日签署商铺租赁协议时进行结算。收到货品及店内笼体，货架，空调，美容设备总价格为10万元。货品清单：编织袋10个；纸箱14个；黑塑料袋3个；绿箱子1个；航空箱5个；单个窝垫子4个。（箱与袋内都含货品）。2015年5月12日，吕宁向原告转账10万元。2017年3月4日，出租方余鼎荣（代理人刘静）与承租方原告签订《解约补充协议》，约定1、承租方于2017年3月4日正式与出租方解除租赁合同，双方一致同意依照解约条款解除租赁合同。2、承租方于2017年3月4日向出租方交纳2015-2016、2016-2017两年度供暖费用，共计41197元。承租方应支付2017年2月14日至2017年3月4日房屋占用费7673元。4、承租方应支付2017年2个月的物业费1569元。5、出租方应退还剩余租金97673元，扣除供暖费、房屋占用费、物业费后，应退承租方47234元整。6、涉及该房屋供暖问题与第三方所发生的诉讼纠纷，将按照法院判决由出租方全权协助并配合承租方维护其合法权益。7、承租方向出租方交还所承租房屋，租赁合同终止执行。庭审中，原告与被告均认可，被告租金已交至2016年11月13日，被告支付了押金2万元。2016年12月5日，原告将涉案房屋上锁，被告撬锁开始搬东西，2016年12月15日双方约定办理交接，当日原告将房屋上锁。原告提交的微信记录显示，2016年11月13日，原告发送“吕哥11月13号该缴纳2016下半年的商铺租金了，谢谢”。2016年11月14日，被告回复“王珂，麻烦你和房东大姐商量一下房顶漏水的问题，现在越来越严重了，还有暖气不热每年我们都要自费去找相关机构去检测，还要歇业一天，我们想这些事情有个解决方案。”2016年11月15日，原告回复“刘姐那边给我回馈室这样的：1.漏水点问题，整个底商屋顶是共用的，是否之前她有找人过去查看具体漏水面貌是怎样的？但结果不敢刨开来看？因为存在会把其他人家屋顶也刨坏的隐患，担心把防水层刨坏，会漏的更大。她讲这件事只能业主共同去找开发商协商处理，她自己无法一人解决。我想咱们这边可以明确提出解决方案，看她是否能够给与支持帮助，比如找个师傅过来看看具体问题，如何处理，需要多少费用。2.供暖问题，之前我记得我们三方碰面协商过一次，并且之前的供暖费用由我和她共同均摊解决处理掉了。咱们装修的时候，好像暖气片也包进去了，不打算继续使用的。之前那次也是说如何报停供暖服务的问题，咱们是否有报停行为？如果没有，按规定是需要交纳供暖费用的。如果无法报停，那么供暖本身也不热，为了业主能更好的投诉开发商和拒绝交纳不达标服务的付费，所以是要做供暖检测的。只是，这个检测费用，咱们的点是谁承担的意思么？”“两个解决方案建议：1漏水问题咱们如果能找到能修的师傅，座个维修方案给房东，让她知道咱们要怎么动怎么修，最好局部谨慎维修，她担心危及到其他商户麻烦就比较大了。然后报个价看怎么承担费用；2.供暖无法报停，只能留存证据给业主，再由业主起诉供暖公司，因为供暖费用合同签订本身由咱们自己承担，所以相应的检测费用房东觉得是要自己负责的。”2016年11月29日，原告回复“十二月五号之前如果在收到租金，就会封闭店面”。2016年12月4日，被告回复“王小姐您好，对于目前房租纠纷问题，我们几位股东商讨决定，按照合同约定，因房租存在重大瑕疵问题，我方决定终止租赁协议。”2016年12月5日，原告回复“基于你们提出的问题我已积极配合给予和给予过相应的回复和帮助，介于你们逾期缴纳商铺租金单方面造成违约，为及时止损我将于二零一六年十二月五日封锁店门，这个通知我早在十一月二十九日就给到你们了，但合约范围内的，你们应当承担的水电暖气费用以及逾期商铺租金等费用请及时补齐，其他我将按合同条款依法维护自己的合法权益，追究你们的法律责任，最后根据合同条款，由于你们逾期缴纳商铺租金已超过七日，单方面造成违约，所以现于2016年12月5日正式向你们提出解除合同声明，请知悉。”庭审中，原告及被告均认可，被告于2018年11月2日将北京佩廷宠物服务有限公司的注册地址从涉案房屋迁出。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。原告与被告签订的《北京市房屋转租合同》不违反法律、法规的强制性规定，双方均应予遵守。原告应按照合同约定支付租金，被告应按照合同约定向原告提供良好状态的房屋以供原告使用。关于合同解除一节，通过微信记录以及被告提交的证据材料显示，涉案房屋存在漏水的情况，原告未能提供良好状态的房屋以供被告使用，其行为构成违约。根据双方合同约定，原告应承担维修义务，若原告逾期不维修，被告可代为维修。但原告的维修义务并不构成被告逾期支付租金的理由，故被告亦存在违约行为。被告现有证据材料不能说明房屋漏水已导致被告无法正常使用涉案房屋，故被告不具备合同解除权。被告逾期付款行为发生在双方就维修事项沟通协商期间，不构成根本违约，故原告亦不具备合同解除权。根据双方微信记录显示，双方就合同解除事宜已达成一致意见，涉案合同已于2016年12月5日解除。合同解除后，被告理应支付原告2016年11月13日至2016年12月4日期间的租金16683.33元，原告应退还被告房屋押金2万元。关于违约责任，原告主张的逾期付款违约金部分，考虑到双方均存在违约行为，本院对原告主张的逾期付款违约金不予支持。原告主张的房屋损失部分，其中垃圾清运费666元，被告在交接房屋时对房屋装饰装修进行了拆除，理应将相应垃圾进行清除，故该部分费用本院予以支持。其中装修费部分，原告提交的《解约补充协议》并未显示原告就房屋损坏对房东进行赔偿，且原告亦未对房屋修复支出费用，故原告主张的该部分装修损失本院不予支持。其中附属设备费用，双方在房屋交接中并未列明上述设施设备，现证据无法说明被告将原告所述的设备损坏或丢失，故原告主张的附属设备费用损失本院不予支持。关于被告主张的装饰装修费用，被告在合同解除后，已经将装饰装修拆除，故该部分费用本院不予支持。双方均存在违约行为，协商一致解除合同，且被告亦未提交证据证明相应经济损失，故本院对被告主张的原告提前解除合同造成的其他经济损失18万元不予支持。关于房屋占用费，2016年12月15日双方办理交接，原告将涉案房屋上锁，且考虑到期间原告停电情形，本院酌情确定被告支付原告2016年12月5日至12月15日期间房屋占用费4000元，原告主张的其余部分房屋占用费本院不予支持。结合原告收房的时间，原告主张的物业费没有事实依据，本院不予支持。关于供暖费，原告主张被告支付2015年度和2016年度的供暖费，结合原告提交的微信记录显示，2015年度的供暖费其与房东已经处理，故原告主张被告承担2015年度的供暖费没有事实依据，本院不予支持。关于2016年度的供暖费，2016年12月15日原告已经收回房屋，且双方微信记录显示供暖确实存在问题，但是考虑到被告对房屋进行装修的情况，本院参考房屋使用时间，酌情确定被告支付原告2016年度供暖费5000元。关于原告主张的公证费和被告主张的检测费，考虑到双方均存在违约情形，以及上述费用并非系合同履行产生的损失，本院对双方的该项主张不予支持。关于被告主张的设备使用费10万元，上述10万元基于原告与高雪峰之间签署的《货品收据》，上述协议已经履行完毕，被告该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于注册地址逾期迁出的违约责任，涉案合同已经解除，被告理应按照合同约定将在涉案房屋上设立的公司迁出。被告逾期迁出，构成违约，应承担相应违约责任。双方合同对该违约责任进行了明确约定，被告以约定的违约金过分高于造成的损失为由进行抗辩，结合原告与房东间解约补充协议的约定，本院对被告的该项抗辩意见予以采信，对违约金酌情予以减少为6万元。原告应退还被告的押金2万元抵扣上述违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王珂珂与被告（反诉原告）北京佩廷投资管理有限公司于二〇一五年四月九日签署的《北京市房屋转租合同》于二〇一六年十二月五日解除；二、被告（反诉原告）北京佩廷投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）王珂珂租金一万六千六百八十三元三角三分、房屋占用费四千元、垃圾清运费六百六十六元、供暖费五千元、逾期迁出违约金四万元；三、驳回原告（反诉被告）王珂珂的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京佩廷投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3838元，由原告（反诉被告）王珂珂负担1888元（已交纳），由被告（反诉原告）北京佩廷投资管理有限公司负担1950元（原告已交纳1028元，被告于本判决生效之日起七日内转交原告，剩余922元，被告于本判决生效之日起七日内交至本院）。反诉案件受理费5750元，由被告（反诉原告）北京佩廷投资管理有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内交至本院）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  胡东方审判员  张佳琪审判员  王有成二〇一九年七月二十六日书记员  高 源