沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0106民初2362号原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行，住所地。负责人王志军，系该银行行长。委托代理人王桂荣、郭凯华，系辽宁铭星律师事务所律师。被告刘天宜，女，汉族，1992年12月27日出生，住址被告沈阳新湖房地产开发有限公司，住所地法定代表人邹丽华，系该公司董事长。委托代理人杨迪，女，汉族，1983年9月18日出生，住址委托代理人繆梦，女，汉族，1979年10月18日出生，住址。原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行与被告刘天宜、沈阳新湖房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年1月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行委托代理人郭凯华、被告刘天宜、被告沈阳新湖房地产开发有限公司委托代理人繆梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行诉称，2015年7月23日，原告与被告刘天宜签订借款合同一份，合同约定原告为被告刘天宜提供个人住房贷款人民币26万元，购买位于沈阳市沈阳市于洪区住宅，建筑面积52.05平方米，利率4.655%,期限为20年，按月等额本息还款。沈阳新湖房地产开发有限公司为借款人提供阶段性连带保证责任担保。合同签订后原告于2015年7月23日按照合同约定如数发放贷款人民币26万元，并与被告刘天宜到房产部门办理了上列房产的个人贷款购房抵押登记手续。被告本应按结款合同约定的期限、金额按月偿还贷款本息，但被告于2017年7月开始拖欠我行贷款，目前连续逾期期数5期以上。经我行信贷员多次催收，始终未能清偿逾期贷款本息。截止2019年4月21日该笔贷款的贷款余额为226637.94元人民币及利息13930.58元。为保护我行信贷资产安全、完整，特诉至人民法院。鉴于上述事实和理由，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。1、法院法院判令被告刘天宜立即给付原告借款本金226637.94元人民币及利息、罚息、复利计13930.58元，（利息暂计至2019年4月21日，余下以实际给付之日止）；2、请求法院判令被告沈阳新湖房地产开发有限公司对以上债务承担连带保证责任；3、请求判令我行对抵押房产享有优先受偿权；4、请求法院判令以上被告承担本案的保全费、诉讼费等全部诉讼费用。被告刘天宜辩称，无力一次性偿还。被告沈阳新湖房地产开发有限公司辩称，2017年12月末已经通知可以办理产权，所以业主迟迟不办理产权，我方是否不承担连带责任。经审理查明，原告与被告于2015年7月1日签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向原告借款26万元，用于购买沈阳市于洪区川江街36-1号2-2-2房屋，并以所购买的房屋为抵押。双方同时约定，借款期限为240个月，还款方法为按月等额本息还款，每月15日为还款日。第四条4.1约定：贷款利率具体约定见合同第四十三条。第四十三条规定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮5℅确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。第四条4.2约定：贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率处理方式具体约定见合同第四十四条；A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。第四十四条：对第四条第二款的约定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按A处理。第九条规定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率具体见合同第五十二条。第五十二条约定：罚息利率按在第四条约定利率基础上加收40%确定。并约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。约定的担保方式为抵押和阶段性连带责任保证。保证人为被告沈阳新湖房地产开发有限公司，保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款、本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。免除保证责任的条件为“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”。2015年7月21日，被告所购买的房屋办理预购商品房抵押权预告登记，《预告登记证明》载明房屋在办理商品房转移登记的同时设立抵押权，抵押权设立后，此《预告登记证明》效力等同于《房屋他项权证》。原告向被告发放贷款40万元。自2017年7月，被告连续三个月未按时偿还贷款。截至2019年4月21日，被告拖欠本金226637.94元，利息（含罚息）13930.58元。上述事实，有原、被告的陈述、《个人购房借款/担保合同》、预告登记证、个人借款凭证、还款明细等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方约定，被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布未偿还的借款立即到期，要求被告清偿未偿还款项及利息、罚息等。现被告连续三个月未按时偿还贷款，原告要求被告偿还全部剩余贷款及利息，并要求被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司承担连带保证责任，原告的请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于原告要求对抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张，本案所涉房产上设定的为抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权。故对于原告的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、被告刘天宜于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行贷款本金226637.94元及利息（含罚息）13930.58元（计算至2019年4月21日）；二、被告刘天宜于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行自2019年4月22日起至债务实际清偿之日止的未付贷款本金的利息（含罚息）（按合同约定计算）；三、被告沈阳新湖房地产开发有限公司对本判决的第一项、第二项承担连带给付义务；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行其它诉讼请求。案件受理费4785元，保全费1682元，由被告刘天宜、沈阳新湖房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  鲁连涛人民陪审员  初立娟人民陪审员  邱 颖二〇一九年七月二日法官助理周全书记员齐霖霖