安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终5324号上诉人（原审原告）：范茂荣，男，1967年10月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：郑天发，安徽虹途律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴韦，安徽虹途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥保利和恒房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区合裕路南侧大兴镇派出所东，实际经营地安徽省合肥市怀宁路平安大厦**，统一社会信用代码913400000756052230。法定代表人：王耿，董事长。委托诉讼代理人：杨霄鹏，北京大成（合肥）律师事务所律师。上诉人范茂荣因与被上诉人合肥保利和恒房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初9630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范茂荣上诉请求：1.依法撤销原判，改判支持范茂荣一审全部诉讼请求，即要求保利公司向范茂荣支付违约金180608元；2.本案一、二审诉讼费用由保利公司承担。事实与理由：第一，一审判决认定“保利公司于2017年3月23日将办理产权证书的全部资料提交至产权登记部门”是错误的。这是保利公司的单方说辞，其对此没有提供任何证据，一审法院应当作出对其不利的认定。另根据范茂荣调查办证档案资料了解到，保利公司至2017年9月21日才为范茂荣代缴了办证必需的维修资金和不动产登记费。第二，双方使用的建设部推广合同不存在约定不明。双方合同明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按日支付已付房价款万分之一的违约金”，但一审判决认为双方未明确约定权属证书获得的具体期限，不动产登记机关也未具体规定权属证书办理时长，认为属于约定不明。范茂荣认为，房地产权属证书获得的具体期限由保利公司提交办证资料的准备提交时间和登记机构的登记时间两部分相加构成。证书的具体获得时间由提交办证材料时间和登记机关的办证时间两部分相加之和。对于登记机关的登记时间，《不动产登记暂行条例》有明确规定，为30日。退一步说，即便按照一审认定的合同存在约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，买受人在房屋交付使用后90日内未取得房屋权属证书的，出卖人也应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，该标准明显高于合同约定和范茂荣主张的标准。综上，范茂荣一审主张应当得到支持，请求二审法院依法查明事实并改判。保利公司辩称，第一，2016年3月底，合肥市将房产管理部门房地产权证书的办理和国土资源部门土地使用权证书的办理合并调整为统一的不动产权属证书，办证时间也因政策调整被影响，但是在此政策调整之后，双方签订的买卖的合同因为是制式文本，且下发的该文版本并没有根据政策调整而实际变更，使开发商陷入了政策依据和合同依据相冲突的尴尬境地，实际上合肥市相关职能部门也认识到这一点，在后期发布的的制式文本中将开发商提交资料报备的节点时间改为商品房交付后的180天之内，实际上保利公司报备的时间完全符合政策调整后的实际操作范畴。第二，保利公司进行报备后，房产部门最终的产证办理完成时间是受办理流程以及排队数量的影响，是不受房屋出卖人的实际控制，保利公司的义务仅限于合同约定的报备，不能扩大为保证产证办理的事宜。范茂荣向一审法院起诉请求：1.判令保利公司承担违约责任，向范茂荣支付违约金180608元；2.本案诉讼费由保利公司承担。一审法院认定事实：2016年4月26日，保利公司（出卖人）与范茂荣（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定范茂荣自保利公司处购买位于新安江路以南、郎溪路以东东郡苑第11幢1层商102/商102上商品房一套，建筑面积为234.04平方米，每平方米17225.4元，总金额4031432元。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按日支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，范茂荣依约支付了房屋价款，保利公司于2016年8月3日将案涉房屋交付范茂荣，保利公司于2017年3月23日将办理产权证的全部资料提交至产权登记部门，范茂荣于2017年12月21日取得不动产权证书。一审法院认为，范茂荣和保利公司于2016年4月26日签订的《商品房买卖合同》，是双方在平等协商的基础上达成的一致，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。合同签订后，范茂荣依约履行了全部付款义务，保利公司亦已将案涉房屋交付给范茂荣，房屋权属证书亦在2017年12月21日登记至范茂荣名下，可见，买卖合同约定的主要义务当事人双方均已履行完毕。范茂荣提起本案诉讼主张保利公司承担的是迟延办证的违约责任。一审法院认为，房屋买卖合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，关于涉案房屋交付的时间，保利公司主张为2016年9月22日，未提交有效证据予以证明，一审法院不予采纳，房屋交付日期以范茂荣自认的2016年8月3日为准。保利公司至2017年3月23日将办理产权证的全部资料提交至产权登记部门，超过了合同约定的60日期限，确实违约，但根据该十五条约定，令保利公司承担“按日支付已付房价款万分之一的违约金”的违约责任的前提除未在合同约定的60日内提交材料之外，还需满足“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”这一条件，由于该条中约定的“规定期限内”并不明确，双方未明确约定权属证书获得的具体期限，不动产登记机构也未规定具体的权属证书办理时长，故范茂荣主张保利公司按该条约定的标准支付其自2016年7月31日至2017年12月21日的违约金180608元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。违约金兼具补偿性及惩罚性之功能，保利公司延迟报送登记材料，确属违约，依法应当承担相应的违约责任，一审法院酌定保利公司向范茂荣支付违约金10000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、合肥保利和恒房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付范茂荣违约金10000元；二、驳回范茂荣的其他诉讼请求。案件受理费3910元，由范茂荣负担3710元，合肥保利和恒房地产开发有限公司负担200元。二审中，范茂荣提交保利公司就案涉房屋为范茂荣缴纳税费发票、维修资金收据、不动产登记费收据、房产的售房款发票复印件共6张，证明目的：保利公司直至2017年7月12日方才向范茂荣开具了案涉房屋的全部发票，直至2017年9月5日保利公司才代范茂荣缴纳了印花税契税，截至2017年9月21日保利公司才代范茂荣缴纳了案涉房屋的房屋维修资金及不动产登记费；证明保利公司一方存在虚假陈述，在售房款发票未开具及契税印花税、房屋维修基金、登记费未缴纳的情况下其不可能向登记机关提出办证申请，以上材料是办证必须材料。保利公司质证称，对该组证据真实性、合法性无异议，但是认为跟本案争议焦点没有关联，且不能实现其证明目的，该证据说明了范茂荣对产权证办理的流程不了解，双方的买卖合同中明确约定出卖人要将权属登记需要由出卖人出具的资料进行报备，一审证据证明保利公司已经于2017年3月完成了报备工作，报备完成后至产权证实际办理完毕期间，仍然有很多资料需要根据办证部门的要求逐步提供，从契税维修基金等票据的开具时间来看，恰恰证明了保利公司在报备以后严格按照权属登记部门的要求进行登记和提交，因此范茂荣提出的办证必须要有该材料才可以办理是正确的，但是上述资料何时提交、权证何时办理均是由权证登记机关决定，所以从流程看保利公司没有任何违约行为，也不存在延时提交影响办证的情形。对原判所认定的除“保利公司于2017年3月23日将办理产权证的全部资料提交至产权登记部门”之外的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。根据合同第十五条约定，保利公司应当在案涉房屋交付后60日内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，另根据一审认定事实可见案涉房屋已于2016年8月3日交付给范茂荣，本案一审中保利公司主张其于2017年3月23日完成备案工作，范茂荣对此不予认可，并在二审期间提交相应证据证明存在办证必备资料于2017年9月21日才形成的事实，本院认为，不管从何方主张来看，保利公司均未能在合同约定的期限内完成约定的备案工作，确属违约，应当承担违约责任。至于违约金数额的问题，因《中华人民共和国物权法》确立了统一的不动产登记原则，房屋产权登记程序、登记机构均随之发生了变更，房产公司报送新建住房权属登记材料中新增加了权籍调查等资料，并且案涉房屋于2017年3月23日已完成了新建登记，从楼盘新建登记至案涉房屋转移登记的办理时间和进度均与登记机构的办理流程相关，考虑到前述产权登记办理的具体情形，本院认为，一审法院酌定保利公司支付违约金1万元，并无明显不当。至于范茂荣上诉中提及的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本院认为，该条是针对双方合同没有约定的情形进行处理，且该司法解释的颁布早于前述产权登记原则的实施，范茂荣依据该条提出上诉主张，本院不予支持。综上所述，范茂荣的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实基本正确、适用法律并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3910元，由范茂荣负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年七月十一日法官助理丁玉洁书记员李丽莎附：相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。