安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1098号上诉人（原审被告）：许兴松，男，1987年5月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。上诉人（原审被告）：屠家凤，女，1990年2月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：谷良云，安徽君宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐磊，男，1988年10月27日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。被上诉人（原审原告）：张芹，女，1990年9月1日出生，汉族，住安徽省庐江县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈义良，安徽正伦律师事务所律师。原审第三人：芜湖铭宇房地产经纪有限公司，住所地芜湖市鸠江。法定代表人：杨俊龙，该公司执行董事。上诉人许兴松、屠家凤因与被上诉人徐磊、张芹及原审第三人芜湖铭宇房地产经纪有限公司（以下简称铭宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市三山区人民法院（2019）皖0208民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。许兴松、屠家凤上诉请求：1、撤销安徽省芜湖市三山区人民法院（2019）皖0208民初110号民事判决，改判双方签订的《房屋买卖合同》有效，按照双方变更后的合同继续履行；2、判令两被上诉人支付因贷款延期导致的利息损失67982元；3、本案一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：双方已就房屋买卖合同进行了变更，两被上诉人同意增加6万元或放弃车库作为贷款延期的利息补偿，双方对此无争议。贷款延期是因为两被上诉人未积极催办，要求其承担利息损失有事实根据，且两被上诉人一直未按照合同约定支付相应的首付款，一审法院认定两上诉人构成根本违约，显属事实认定错误。另，一审法院不应当适用《合同法》第九十四条之规定，而应适用《合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定。徐磊、张芹共同辩称，1、因合同履行需要很多条件，如贷款合同需要重新审核等，故合同继续履行已经不可能；2、合同没有变更，双方在协商时虽自己做了许多让步，但都没有达成最终协议；3、本案没有利息损失，其完全是按照合同约定的方式支付首付款，但是对方拒收，是对方违约。铭宇公司未向本院提交书面意见。徐磊、张芹向一审法院起诉请求：1、解除徐磊、张芹与许兴松、屠家凤签订的《房屋买卖合同》及《居间服务合同》，并按照合同总价797000元的20%支付违约金159400元，同时返还定金30000元，承担过户费、中介费8000元，承担金融服务费、评估费、代办费共计8400元，以上合计205800元；2、诉讼费由许兴松、屠家凤承担。一审法院认定事实：2018年6月2日，许兴松、屠家凤（甲方）与徐磊、张芹（乙方）及铭宇公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：1、甲方将其共同共有的芜湖市三山区伟星金域国际8#楼2单元202室房屋出售给乙方，房屋价款为797000元；2、乙方于合同签字盖章当日支付甲方购房定金3万元；3、甲方同意乙方银行贷款，贷款金额为50万元（其中商贷25万元、公积金贷款25万元），甲、乙双方配合丙方提供办理银行贷款的必要材料；4、乙方在乙方贷款审批通过后3个工作日内，付首付款297000元（含定金）；5、甲方收到首付款后7个工作日内办理解除抵押相关手续；6、如单方违约，守约方有权解除合同，违约方应向守约方按照总房价款的20%支付违约金，并承担对方因已支付的佣金导致的损失；7、甲方此价格出售，包括车库一个等。同日，甲、乙、丙三方签订《居间服务合同》一份，约定：丙方提供相应的居间服务，乙方向丙方支付居间代理费7000元、金融服务费（贷款额×1%）、代办费（1000元/笔）、评估费（评估总额×0.2%）。《房屋买卖合同》签订当日，徐磊支付屠家凤购房定金3万元，屠家凤出具了收条。之后，甲、乙双方配合丙方提交了办理银行贷款所需材料，2018年6月4日，徐磊向芜湖市住房公积金管理中心申请办理个人住房公积金贷款。2018年11月28日，上海浦东发展银行芜湖分行审批通过徐磊、张芹的贷款申请，双方签订《个人购房担保借款合同》一份，载明徐磊、张芹贷款（商贷）金额为25万元；抵押财产认定价值为67万元。《个人购房担保借款合同》签订后，乙方提出向甲方支付首付款，甲方以乙方拖延支付首付款为由，拒绝继续履行合同，并提出变更《房屋买卖合同》内容的新要求，后甲、乙双方就房屋总价款、原房屋价款是否包含车库，以及何时交付房屋钥匙等问题无法达成一致意见。另徐磊、张芹系夫妻关系，许兴松、屠家凤系夫妻关系。一审法院认为，许兴松、屠家凤与徐磊、张芹签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示,且不违反法律、法规强制性规定,应属合法有效,双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务，不得擅自变更。一、关于徐磊、张芹要求解除《房屋买卖合同》的诉请。《房屋买卖合同》中明确约定：“乙方在乙方贷款审批通过后3个工作日内，付首付款”，由此可知，徐磊、张芹支付购房首付款系以银行审批通过贷款申请为前提，而银行对个人购房贷款资格进行审批，有其特定的审批流程，审批时限或因国家政策、或因银行内部管理制度变化等难以确定，由此造成支付首付款时间难以确定的风险，一般公民对此往往难以预料和掌控。对此，许兴松、屠家凤在签署《房屋买卖合同》时理应充分了解该风险，二人既自愿签署了《房屋买卖合同》，便应积极承担该项风险。现许兴松、屠家凤以银行未及时审批通过徐磊、张芹的贷款申请为由，拒不履行《房屋买卖合同》约定的相关义务，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。故对徐磊、张芹要求解除《房屋买卖合同》的诉请，依法予以支持，对许兴松、屠家凤的相关辩解不予采纳。二、关于徐磊、张芹要求赔偿损失的诉请。许兴松、屠家凤单方违约，应对徐磊、张芹的相关损失进行赔偿，具体赔偿项目，依法认定如下：1、违约金：虽合同约定的违约金标准为购房总价的20%,即159400元（797000元×20%），但违约金条款的适用原则应以补偿守约方损失及惩罚功能并重,徐磊、张芹在履约过程中支付了3万元定金和居间服务费用，造成了一定的资金占用损失，此外二人未能就其遭受的其他损失情况进行充分举证,故该约定标准相较于徐磊、张芹损失而言显然过高,故予以调整。综合许兴松、屠家凤和徐磊、张芹的履约状况、过错程度等因素,酌情调整违约金标准为购房总价的4%,即31880元（797000元×4%）。2、居间服务费：许兴松、屠家凤应赔偿徐磊、张芹支出的金融服务费5000元（50万元×1%）、代办费1000元、评估费1340元（67万元×0.2%）。以上两项合计39220元。3、定金：许兴松、屠家凤应返还徐磊、张芹定金3万元。据此，判决：一、解除徐磊、张芹与许兴松、屠家凤及芜湖铭宇房地产经纪有限公司于2018年6月2日签订的《房屋买卖合同》；二、许兴松、屠家凤于本判决生效后十日内赔偿徐磊、张芹各项损失39220元；三、许兴松、屠家凤于本判决生效后十日内返还徐磊、张芹购房定金30000元；四、驳回徐磊、张芹的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据，本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：徐磊、张芹在一审庭审中将原诉请第一项，要求按照原合同继续履行并办理过户手续变更为解除双方签订的《房屋买卖合同》。本院认为，一、许兴松、屠家凤与徐磊、张芹签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应合法有效，双方应依约全面履行相应义务。徐磊、张芹在其贷款审批通过后依约向许兴松、屠家凤支付首付款，但许兴松、屠家凤以贷款延期为由拒收首付款，要求增加6万元房款或不送车位，显属违约。许兴松、屠家凤上诉称贷款延期的根本原因是徐磊、张芹在贷款办理过程中没有积极催办，但无任何证据予以证实，本院对此主张不予采信。二、许兴松、屠家凤主张双方已就合同进行了变更，然从张芹和屠家凤的通话内容看，屠家凤向张芹发出了变更合同的要约，张芹虽表示车位可以不要，但是要求屠家凤提前交付房屋钥匙，这是对变更合同的新要约，而非承诺，后因屠家凤不同意提前交付房屋钥匙，当事人双方就合同变更并未达成一致意见。综上所述，许兴松、屠家凤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11770元，由上诉人许兴松、屠家凤负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  吴丽群审判员  丁大慧二〇一九年七月十五日法官助理张录书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。