安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初5470号 原告：芜湖融汇物业管理有限公司，住所地芜湖市镜湖区融汇中江广场**211，统一社会信用代码91340200779098557Y（1-1）。 法定代表人：黄祖仕，董事长。 委托诉讼代理人：王凡，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁京京，广东广和（芜湖）律师事务所实习律师。 被告：茹其彪，男，1963年4月25日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：茹其华，男，1968年3月12日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市弋江区，住安徽省芜湖市镜湖区，系被告茹其彪弟弟。 被告:卢小琴，女，1963年10月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告芜湖融汇物业管理有限公司（以下简称融汇物业公司）诉被告茹其彪、卢小琴物业服务合同纠纷一案,本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告融汇物业公司的委托代理人王凡、被告茹其彪的委托诉讼代理人茹其华和被告卢小琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融汇物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付自2012年5月28日起至2015年10月31日的物业管理综合服务费3172元、违约金2664元（自2015年11月1日起计算至2019年4月30日）；2、被告以3172元为基数，按照月利率2%标准支付自2019年5月1日起至实际付款之日的违约金。事实与理由：2009年9月7日，原、被告签订一份《xxx前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告居住的xxx区提供物业管理服务，管理费的支付标准为0.54元/㎡/月，计算方式为“0.54元/月/平方米×居住的房屋面积142.9㎡”，即被告每月交纳管理费77.17元。自2012年5月以来，被告以各种理由拒绝支付物业管理费。原告催要无果，故诉至法院。 被告茹其彪、卢小琴辩称，1、原告所述“多次催缴，但被告仍不支付”不是事实，若答辩人多年不缴物业费，应已构成物业合同纠纷，发生了争议，原告从来没有采取相应的调解和诉讼程序，能谈得上多次催缴，被告仍拒付吗？原告起诉时间是2019年4月13日，距2015年4月12日满3年，故诉讼时效已逾期。2、被告不缴纳物业费的原因是：（1）原告未按协议书第一条第八款约定公布物业管理费用收支账目；（2）案涉小区规划有两道门、亲子园、游泳池等，房屋交付后没有亲子园，游泳池也未开放，小区只建设一道门，另一道门没有建好，且围墙倒塌造成多户业主被盗；（3）答辩人居住的房屋下水道不通，答辩人多次向物业反映，但都没有得到解决，直到2012年9月家中地板全部淹了，答辩人与原告多次协商赔偿问题，原告以种种借口不予解决；（4）xxx单元电梯从2015年7月因故障停止运行，原告没有行动，直到新物业进驻后才解决；（5）小区环境常年杂草丛生，估计从2015年元月融汇物业公司停止运作，公司无人，门卫只有2人收取停车费，电视台生活传真曾对案涉小区脏乱差及围墙倒塌曝光，原告置若罔闻。3、答辩人有一张免一年物业费的卡，另案涉小区绿化不达标，开发商免了半年物业费，故答辩人实际差欠物业费期间存在差误。 本院经审理认定事实如下：位于安徽省芜湖市镜湖区**系案外人芜湖融汇置业有限公司开发建设。原告芜湖融汇物业管理有限公司系案外人芜湖融汇置业有限公司安排进入xxx区从事前期物业管理服务工作。被告茹其彪、卢小琴向案外人芜湖融汇置业有限公司购买了位于安徽省芜湖市镜湖区房屋（高层，建筑面积142.15㎡），并于2011年5月4日取得产权登记证书。2009年9月7日，被告茹其彪、卢小琴（乙方）与原告芜湖融汇物业管理有限公司（甲方）签订一份由原告提供的格式化《前期物业管理服务协议》，约定：1、原告为xxx区小区提供物业服务；2、多层住宅物业综合管理费为0.54元／月／平方米（含公共照明和公共设施用水、电费），跃层费用减半收取（按产权登记面积计算）；3、高层4层（不含4层）以下为0.54元／月／平方米（不含电梯运行费），高层4层（含4层）以上为0.8元／月／平方米（不含电梯运行费），跃层费用减半收取（按产权登记面积计算）；物业服务费用每6个月预收一次，逾期缴纳的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。2009年9月28日，二被告交纳一年物业费用及装潢费用后领取案涉房屋。芜湖市镜湖区大砻坊社区居民委员会出具书面证明材料证明原告芜湖融汇物业管理有限公司在安徽省芜湖市镜湖区xxx区从事物业管理服务至2015年10月31日止。因被告未交纳物业费，原告于2018年8月21日通过邮政ＥＭＳ向被告发出催收物业费用的律师函。 本院认为，原告芜湖融汇物业管理有限公司接受安徽省芜湖市镜湖区xxx区建设单位芜湖融汇置业有限公司安排在该小区从事前期物业管理服务活动，被告茹其彪、卢小琴作为安徽省芜湖市镜湖区房屋的业主与原告签订了《前期物业管理服务协议》，接受原告对涉案物业进行管理服务，原告实际履行了相关的物业管理服务义务，被告也实际享受了原告提供的物业服务，理应履行交纳物业费的义务，案涉小区西大门建设问题、游泳设施未开放等问题与原告没有关联，被告可向开发建设单位主张相应权利，被告拒交物业费用的抗辩理由不能成立。物业服务合同属于继续性合同，各期物业费用系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的连续性债务，在物业服务持续履行的状态下，各期应履行的债务实际上具有整体性和关联性，物业公司要求业主给付服务费用的诉讼时效起算之日应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，本案中原告撤出案涉小区的时间为2015年10月31日，根据《中华人民共和国总法通则》第一百八十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，本案的诉讼时效起算日为2015年11月1日，诉讼时效届满日为2018年10月31日；根据《中华人民共和国总法通则》第一百九十五条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，原告于2018年8月21日通过邮政ＥＭＳ向被告发出催收物业费用的律师函的行为引起诉讼时效中断，即诉讼时效从2018年8月21日起重新计算三年，诉讼时效届满期为2021年8月20日，本案原告于2019年4月26日通过诉讼方式主张权利系在诉讼时效期间内主张权利，被告关于诉讼时效的抗辩理由不能成立，故对原告主张被告支付拖欠的物业费的诉请予以支持。原告主张被告差欠2012年5月28日起至2015年10月31日期间物业费3172元，被告陈述在领取房屋钥匙时交纳过一年物业费用，并抗辩称因介绍他人在芜湖融汇置业有限公司处购买房屋，芜湖融汇置业有限公司发放给其一张号码为ＮＯ.xxx融汇社区生活卡，该卡可免交一年物业费用，原告融汇物业公司当庭认可被告曾介绍客户购买芜湖融汇置业有限公司房屋，但原告已按芜湖融汇置业有限公司的政策给予被告免收半年物业费，被告实际交纳物业费用时间为2012年5月27日，鉴于ＮＯ.xxx融汇社区生活卡系案外人芜湖融汇置业有限公司发放给被告，被告未提供充分证据证明因“老带新”免交物业费用期限为一年，亦未提供证据证明案外人芜湖融汇置业有限公司或本案原告因案涉小区交付时绿化不达标承诺给予其免收半年物业费用事实存在，故对被告抗辩意见不予支持，并对原告主张被告拖欠物业费期间为2012年5月28日起至2015年10月31日的事实予以确认，因被告的房屋面积与原告主张的房屋面积存在差误，故被告实际差欠2012年5月28日起至2015年10月31日期间物业费为3157.29元（0.54元／月／平方米×142.15㎡×41个月＋0.54元／月／平方米×142.15㎡×12个月÷365天×4天）。因原告芜湖融汇物业管理有限公司服务中确实存在瑕疵，本院对物业费调整为2170元。关于原告主张被告支付违约金的诉请，被告受其与案外人芜湖融汇置业有限公司签署《商品房买卖合同》的约束，其对涉案物业的物业管理服务公司不具有选择性，原、被告之间所签订的《前期物业管理服务协议》并非处于平等协商情况下签订；且该协议系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，但原告未能证明其已采取合理方式提请被告予以注意，该条款无效，且被告拖欠物业费用亦是存在一定的事由，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十五条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告茹其彪、卢小琴于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖融汇物业管理有限公司物业费2170元； 二、驳回原告芜湖融汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告茹其彪、卢小琴负担(原告已预交，被告于支付上述款项时一并支付给原告)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  王受聪 二〇一九年七月二十二日 书记员  郑 华 附本案适用条款如下： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力： （一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的； （二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的； （三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的； （四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。 前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。