宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民事判决书（2019）宁05民终420号上诉人（原审原告、反诉被告）：张学城，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：马新，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：马有福，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。被上诉人（原审被告）：黄义，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。上诉人张学城、马有福因与被上诉人黄义房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院(2018)宁0502民初3905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月29日公开开庭进行了审理，上诉人张学城及其委托诉讼代理人马新，上诉人马有福到庭参加了诉讼，被上诉人黄义经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人张学城上诉请求：1、撤销一审判决，改判马有福向张学城返还购房款3万元，资金占用利息642元，(2018年5月11日算至20l8年9月21日，年利率6％)，共计30642元，后续资金占用利息主张至马有福实际付清为止，黄义对上述款项承担连带支付责任，或依法发回重审本案；2、本案的一、二审诉讼费用由马有福、黄义承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。一审认定以张学城购买的水泥、沙子、瓷砖等费用与双方约定的补偿款30000元相互折抵，属认定事实不清。1、本案中，根据张学城与马有福、黄义于2018年5月10日的谈话录音可知，马有福、黄义均告知张学城，案涉房屋里水泥、地板砖是张学城购买的，如张学城在装修新房时可以用到，便可拉走，且承诺雇人运输水泥、地板砖的费用均由马有福承担；并无以案涉水泥、地砖来抵顶3万元购房款的情况。但一审法院在认定了张学城与马有福、黄义通话录音的证明效力的情况下，又未对通话录音内容予以认可，实属前后矛盾。2、马有福、黄义自愿以《借条》的形式对张学城改装房屋水电及其损失40000元进行了确认，此系马有福、黄义的真实意思表示，而一审法院却将张学城运走的水泥、瓷砖等装修材料与双方约定的补偿款30000元相互抵偿，无任何事实与法律依据。且一审法院也未对张学城运走的水泥、瓷砖等装修材料的价值进行鉴定，在不能确定张学城运走的水泥、瓷砖等装修材料的价值的情况下，将水泥、瓷砖等装修材料与30000元补偿款相互抵偿，也无任何事实与法律的依据。马有福上诉请求（包含对张学城上诉意见的答辩意见）：1、请求撤销一审判决，改判张学城赔偿马有福经济损失3600元(坐便器)，或将案件发回重审；2、本案诉讼费用由张学城承担。事实及理由：一审判决认定事实错误。2018年5月，马有福与张学城达成协议，约定：马有福退还张学城已付购房款8万元、补偿其装修费用4万元，其中装修费用包括水、电的改装费用、未铺设的地砖、未使用的水泥等。一审将坐便器3600元也用于抵偿补偿费存在错误，严重侵害了马有福的合法权益。张学城针对以上上诉意见答辩称：当时马有福、黄义说坐便器已经使用过，大概值500元，送给我了。一审马有福提供的收据不能证明坐便器的价值，收据上的公章经中国工商局网上查询，出票公司已经注销，不应予以认可。张学城一审诉讼请求：1.依法判令马有福返还张学城购房款30000元、资金占用利息642元（2018年5月11日计算至2018年9月21日，年利率6%）共计30642元，后续资金占用利息主张至实际付清为止；2.依法判令黄义对上述款项承担连带支付责任；3.本案诉讼费用由马有福、黄义负担。马有福一审提出反诉请求：1.依法判令张学城赔偿马有福经济损失共计15000元(包括支付款项10000元、坐便器3600元及墙壁恢复费用1400元);2.反诉费用由张学城承担。原审法院审理查明：2017年5月，张学城与马有福经黄义介绍，由马有福将其顶账而来的位于中卫市沙坡头区房屋出售给张学城，双方口头约定房屋价款为380000元，预付房款80000元，剩余款可以在办理房屋手续按揭贷款支付。2017年5月至2017年6月期间，张学城陆续通过黄义向马有福支付首付房款80000元，下剩房款因房屋手续不完备暂未支付。2018年5月，马有福将房屋钥匙交付张学城由张学城先进行装修。在装修过程中，因马有福尚未取得中卫市沙坡头区房屋的所有权。2018年5月10日，张学城及马有福、黄义经三方协商，约定由马有福退还张学城购房款80000元，并补偿张学城对涉案房屋进行水电暖改装、拉运的地砖、水泥、沙子费用及资金占用损失共计40000元。为此，2018年5月10日，马有福、黄义向张学城出具内容为“今借到张学城人民币壹拾贰万元整（120000元），注：还款日期2018.5.18，借款人马有福，担保人黄义”的借条一份。借条出具后，马有福分别于2018年5月22日、2018年5月24日通过银行转账方式向张学城支付90000元。下剩款30000元，马有福未按约定期限支付。2018年8月16日，马有福同意并委托其朋友郭永星将涉案房屋房门打开让张学城带人将张学城在装修房屋时购买的堆放在涉案房屋内的地砖、水泥、沙子搬走，并将屋内马有福购买的水箱式坐便器1个一并搬走。现张学城以马有福未向其付清30000元款项为由诉至法院。审理中，马有福以张学城在搬运地砖等物品的过程中对涉案房屋内的墙壁、线路造成了一定损坏，并将马有福放置在涉案房屋内的坐便器搬走，给马有福造成损失为由提起反诉。原审法院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。本案中张学城、马有福虽然未签订书面的房屋买卖合同，但双方在庭审中均认可曾口头协商达成房屋买卖协议，并就房屋坐落、总价款及首付款等合同事项进行了明确约定，故双方之间形成房屋买卖合同关系，双方对房屋买卖事项的约定系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。在履行合同过程中，张学城按照约定向马有福支付80000元首付款，张学城拿到涉案房屋钥匙后对该房屋进行了装修前的准备，主要包括改水电及购买水泥、沙子及瓷砖。后因该房屋无法办理过户，双方于2018年5月口头协商解除双方对涉案房屋达成的房屋买卖协议，并由马有福返还张学城已付首付款80000元、首付款利息10000元及张学城因装修房屋造成的改水电、购买水泥、沙子、瓷砖等装修材料损失共计30000元。马有福就上述款项给张学城出具借条一份予以确认，黄义作担保，依法视为双方协商一致对于2017年所达成的有关涉案房屋的买卖协议即行解除合同，予以确认。后在2018年5月22日、24日，马有福按约定向张学城返还80000元首付款及利息10000元，对于下剩30000元款项未予支付。马有福委托让张学城将屋内以作为计算损失的张学城购买运输来的水泥、沙子、瓷砖拉走。对于张学城要求马有福支付其未付购房款30000元及利息642元的诉讼请求，经核：因双方在庭审中均认可该30000元中包括张学城改水电所产生的费用及购买水泥、沙子、瓷砖等装修材料的损失，而2018年8月张学城已将其为装修房屋所准备的水泥、沙子、瓷砖等装修材料运走，并将屋内马有福购买的水箱式坐便器1个一并搬走，运走的装修材料价值与双方约定的补偿款30000元数额可以相互折抵，且马有福针对张学城支付的房屋首付款已补偿10000元利息损失，并针对张学城为装修房屋所准备的改水电所产生的费用及运输水泥、沙子、瓷砖等装修材料的其他损失与张学城一并搬走的屋内马有福购买的水箱式坐便器1个的价值相当，可以相互抵偿，故张学城的该请求不予支持。对于张学城要求黄义对上述款项承担连带支付责任的诉讼请求，经核：黄义虽然对马有福向张学城支付的上述款项约定担保，依法承担连带支付责任；但由于马有福已经履行了义务，不再欠付张学城款项，故黄义的担保责任因已履行而终止，依法不再承担民事责任，对张学城该诉讼请求本院不予支持。对于马有福提出反诉要求张学城赔偿其经济损失15000元（其中包括马有福向张学城多支付10000元、坐便器3600元、墙壁恢复费用1400元）的诉讼请求，经核：庭审中张学城及马有福、黄义均认可马有福已返还给张学城90000元中包括80000元首付款及10000元利息，而因涉案房屋无法办理房屋登记手续致使双方口头协商解除房屋买卖协议，马有福向张学城支付其占用张学城为购买涉案房屋所交付80000元首付款期间的利息10000元系双方真实意思表示，且符合法律规定，故对要求张学城返还其已支付的10000元款项的请求，无法律及事实依据，不予支持；对于要求张学城支付其坐便器费用3600元的诉讼请求，考虑张学城在双方协议未解除前对涉案房屋改水电及运输装修材料产生了部分费用，马有福除将张学城购买的装修材料让张学城搬走返还张学城之外，以此坐便器有偿抵付张学城该部分损失亦并无不可，故该项诉讼请求，不予支持；对于要求张学城支付其墙壁恢复费用1400元的诉讼请求，因没有证据足以证明，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）至（六）项、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决：1、驳回张学城的诉讼请求；2、驳回马有福的反诉请求。案件受理费566元，减半收取计283元，由张学城负担；反诉案件受理费87.50元，由马有福负担。二审中，张学城、马有福未向法庭提交证据；黄义未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见、质证意见及证据。本院经审理查明：1、根据张学城提交的电话录音，马有福承诺除退还120000元外，张学城可以自行选择是否拉走屋内的地板砖、水泥等装修材料。2、2018年8月16日，张学城从涉案房屋搬运地板砖等装修材料过程中对房屋内的水电线路造成了一定损坏。根据张学城提交的电话录音，该水电的费用约为3000元。除上述事实外，二审与一审查明的事实一致，故对一审查明的事实本院予以确认。本院认为：张学城与马有福约定，张学城购买马有福房屋一套，后双方协商解除该协议。2018年5月10日，张学城及马有福、黄义三方协商约定，张学城向马有福退还房屋；马有福向张学城退还120000元。张学城提交的当日协商的电话录音可以证实，马有福承诺除退还该120000元外，张学城可以自行选择是否拉走屋内的地板砖、水泥等装修材料。2018年8月经马有福同意，张学城将地板砖、水泥等装修材料运走。马有福无证据证明双方于2018年8月重新约定以上述装修材料抵顶欠付的30000元款项。故对于马有福下欠张学城的30000元补偿款，马有福应当依约支付。因张学城临走时，损坏了屋内的水电线路并拉走坐便器一个，该费用应从30000元未付款中扣除。根据张学城提交的电话录音，水电改装费用为3000元。马有福主张坐便器价值3600元，其提交的收据真实性无法核实，该坐便器系普通档次产品，且使用过一段时间，以3600元认定其价值明显不符合实际。因该坐便器价值较小、鉴定时间较长，本案不宜鉴定，本院酌情认定其价值为1000元。故马有福应当向张学城返还下欠款项26000元（30000元―水电改装3000元―坐便器1000元）。双方在120000元退款中已考虑了利息，且对于欠款未再次约定利息，故对于张学城主张的该未付款的利息，本院不予支持。根据马有福提交的借条及张学城提交的录音，黄义自愿为马有福欠付张学城的款项承担担保责任，根据法律规定，各方未明确约定担保方式的应视为连带保证。故黄义对于马有福欠付张学城的26000元应承担连带责任。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律不当，判决结果欠妥，应依法予以纠正。上诉人张学城的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院部分予以支持；上诉人马有福的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院(2018)宁0502民初3905号民事判决；二、上诉人马有福于本判决生效后十日内向上诉人张学城支付补偿款26000元；三、被上诉人黄义对于马有福欠付张学城的上述款项承担连带支付责任；四、驳回上诉人张学城的其他诉讼请求；五、驳回上诉人马有福的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费283元，由张学城负担43元，马有福负担240元；反诉案件受理费87.50元，由马有福负担80元，张学城负担7.5元。二审案件受理费616元（张学城566、马有福50元），由张学城负担100元，马有福负担516元。本判决为终审判决。审判长 张国宏审判员 杨 涛审判员 孙 静 二〇一九年七月十七日书记员 李姗姗本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。