安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0881民初1697号 原告（反诉被告）：陈雪生,男，1969年2月12日出生，汉族，住海南省海口市美兰区（现住合肥市长江西路新加坡花园城小区幼儿园）。 委托诉讼代理人:张雪松，安徽卓邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人:肖凡，安徽卓邦律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：桐城碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道城郊居委会孙院，统一社会信用代码913408813532342756。 法定代表人：孙继召，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋哲，男，系该公司职员。 委托诉讼代理人：钱玉，安徽引江律师事务所律师。 原告陈雪生与被告桐城碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案在审理中，被告桐城碧桂园房地产开发有限公司提出反诉。原告的委托诉讼代理人张雪松、肖凡和被告的委托诉讼代理人蒋哲、钱玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈雪生向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《幼儿园订购合同》；2、判令被告返还原告购房款700万元及逾期交房的违约金59.4万元；3、判令被告支付违约金200万元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原被告于2016年6月28日签订《幼儿园订购合同》一份，合同约定被告将其开发建设的幼儿园销售给原告，待达到商品房销售条件时，原被告再另行签订《商品房买卖合同》。合同还约定被告应当在2017年12月30日前交付涉案幼儿园给原告。根据《幼儿园订购合同》第十一条约定，被告逾期交房的，每逾期一日，每日按照定购总价款万分之二支付违约金，逾期超过180天，原告可以解除合同，被告应当另行支付赔偿金200万元。时至今日，被告仍未向原告交付案涉幼儿园，也未签订《商品房买卖合同》。被告的行为已经违反了合同约定，给原告造成巨大经济损失。原告为维护合法权益，向法院提起诉讼，请求依法判决支持原告诉讼请求。 桐城碧桂园房地产开发有限公司辩称：1、原告无权解除涉案《幼儿园订购合同》，我方不存在逾期交付的行为；2、原告逾期付款已超过90日，根据合同约定，被告有权解除合同，并要求原告支付赔偿金200万元。 桐城碧桂园房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉原告与反诉被告之间签订的《幼儿园订购合同》；2、依法判令反诉被告支付反诉原告违约金200万元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年6月28日，反诉原告与反诉被告签订的《幼儿园订购合同》约定：1、乙方（反诉被告）有意向订购该幼儿园，由甲方（反诉原告）办理确权手续并达到销售条件后将幼儿园销售给乙方；2、乙方于2016年6月29日前应向甲方支付700万元，于2017年12月31日向甲方支付300万元，于2018年12月31日向甲方支付300万元。但反诉原告在合同约定的时间内通知反诉被告前来办理收房手续，反诉被告一直拒绝办理。反诉原告多方联系反诉被告办理手续，反诉被告一直拒绝。之后反诉被告向反诉原告寄送落款为2018年10月30日《解除合同通知书》，拟将违约责任转移。2018年12月25日，反诉原告向反诉被告寄送《履约通知书》，告知反诉被告继续履行合同，并说明反诉被告应当于2017年12月31日前支付300万元，但反诉被告未支付。现反诉被告无故解除合同，反诉原告未同意解除并要求继续履行，若反诉被告执意解除合同，应当承担相应的法律后果。2019年3月9日，反诉原告在与反诉被告沟通无果的情况下，向反诉被告寄送解除合同告知书，并告知反诉被告截止2019年3月9日，反诉被告未按合同约定支付600万元合同价款，属于严重违约，给反诉原告造成了重大损失，致使反诉原告合同目的无法实现，故而告知反诉被告解除合同，并保留追究责任的权利。现反诉原告认为，反诉被告严重违约，合同已经无法履行，故提起反诉，请求法院依法判决。 陈雪生对桐城碧桂园房地产开发有限公司的反诉辩称：对反诉原告陈述的前半段关于签订合同及合同约定无异议，对陈述的后半段有异议，关键问题是谁先违约，反诉原告应在2017年12月交付涉案幼儿园，但其没有通知反诉被告交付时间，反诉被告认为反诉原告已经超过合同约定的180天未交付，故在2018年10月30日反诉被告向反诉原告寄送了《解除合同通知书》。可见反诉原告违约在先，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 原告为证明自己的主张，向本院提交下列证据：1、《幼儿园订购合同》复印件1份（原件经当庭核实无异议），证明：（1）原被告之间建立了买卖合同关系；（2）被告交房时间的约定；（3）被告违约责任的约定。被告质证意见：对于该组证据真实性无异议，本合同为预约合同，不是所谓的商品房买卖合同，提请法庭注意合同中约定的交房时间是2017年12月30日前，但本案原告交付第三笔款项时间是2017年12月31日，但合同并未约定先交房后付款；原告提供的证据仅能证明双方之间存在合同关系，但无法证明被告存在逾期交房的违约行为。2、被告出具的通用机打收据、转账记录复印件各1份，证明原告按照合同约定向被告支付了700万元购房款（含2016年6月14日支付的保证金100万元），被告于2016年6月28日向原告出具了700万元的收据。被告对于该组证据的真实性无异议，但认为该700万元是原告支付合同中第五条第一项中第一和第二小项的付款义务。 本院经审查认为，原告提交的上列证据，符合证据规则要求，具有证据的证明力，能够证明当事人双方签订《幼儿园订购合同》及被告收到原告购房款700万元的事实。据此，本院对上列证据予以确认。 被告为证明自己的反诉主张，向本院提交下列证据：1、《幼儿园定购合同》及催款“函”快递单复印件各1份，证明2016年6月28日双方签订了《幼儿园定购合同》及被告于2018年2月2日向原告寄发了催款“函”的事实。原告对催款“函”提出异议，认为被告没有按合同约定的地址寄送，原告无法收到催款“函”，且该“函”是为了催款，而不是收房通知。2、《安徽省桐城市盛唐路碧桂园项目合作协议书》、桐政办秘[2018]139号《会议纪要》、涉案幼儿园《不动产权证书》复印件各1份，证明：（1）桐城市人民政府确认该幼儿园的产权属于被告所有，被告有权销售该幼儿园；（2）经与桐城市人民政府各部门多次沟通后，桐城市人民政府办公室以《会议纪要》的方式同意给涉案幼儿园办理《不动产权证》，确认被告有权销售涉案幼儿园；（3）桐城市人民政府于2018年9月17日向被告颁发了涉案幼儿园的《不动产权证书》，该幼儿园达到了销售条件。原告对该组证据的“三性”及证明目的均无异议。3、原告寄发的《解除合同通知书》、被告寄发的《履约通知书》、快递单及投递记录复印件各1份，证明：（1）原告于2018年10月30日向被告寄发了《解除合同通知书》，准备无故解除《幼儿园定购合同》；（2）在原告无故解除合同的情况下，被告仍然本着负责任的态度，于2018年12月25日向原告寄发了《履约通知书》，催促原告按照合同约定履行收楼、付款、签约义务，同时告知：原告如坚持无故解除合同，被告保留追究原告违约责任的权利。原告对该组证据的“三性”无异议，对证明目的有异议，认为：（1）针对原告于2018年10月30日向被告寄发的《解除合同通知书》，从邮寄时间看，距离合同交房时间2017年12月30日已经过了10个月，超过了合同约定的180天，原告根据合同约定行使解除权合法；（2）被告寄发的《履约通知书》，从该通知书时间看，被告已经违约在先，该《履约通知书》对原告没有任何约束力。4、被告寄发的《解除合同通知书》、快递单及投递记录复印件各1份，证明：在多次与原告协商后，原告仍然拒不按照合同约定履行收楼、付款、签约义务，仍然坚持无故解除合同，原告严重违约致使被告的合同目的已根本无法实现的情况下，被告于2019年3月9日，向原告寄发了《解除合同通知书》，解除双方于2016年6月28日签订的《幼儿园定购合同》，并保留追究原告违约责任的权利。原告对该组证据的“三性”无异议，对证明目的有异议，认为：（1）由于被告违约，未按期交付幼儿园，超过180天，原告根据合同约定于2018年10月30日向被告邮寄了《解除合同通知书》，原因是被告违约在先，对于解除合同原告是认可的，但是被告陈述的解除理由原告不能接受。5、原告寄发的《解除合同通知书》复印件1份、《建设工程消防验收意见书》原件1份、《竣工验收报告》（被告称《竣工验收报告》就是指《竣工验收备案表》）、收楼信寄件“清单”复印件各1份，证明：（1）涉案幼儿园于2017年12月7日消防验收合格，于2017年12月15日通过了竣工验收备案，即涉案幼儿园在合同约定的交付日期2017年12月30日前即已经达到了合同约定的交付条件，不存在原告所称的逾期交付情况；（2）被告于2017年12月28日向原告寄发了《收楼通知书》，但原告一直未办理收楼手续。原告对《解除合同通知书》的“三性”无异议，对于《建设工程消防验收意见书》的真实性无异议，对关联性有异议，认为该意见书只能证明被告于2017年12月7日对幼儿园项目进行了消防验收并且验收合格；原告对《竣工验收备案表》的真实性有异议，认为该备案表上面有涂改，且不是《竣工验收报告》，故不能证明涉案幼儿园于2017年12月30日通过了竣工验收，该《竣工验收备案表》，勘查单位填表时间不一致，有几个单位没有填写，且备案时间是2017年12月15日，说明在2017年12月15日就已经全部备案，而验收时间是2017年12月30日，原告认为该《竣工验收备案表》是虚假的。对于收楼信寄件“清单”，原告对该证据的“三性”均有异议，认为：（1）该“清单”不能显示是哪家单位出具；（2）该“清单”在序号650一行显示原告收信地址和收信时间可见，原告收信地址显示是“海南海口”，地址没有具体到哪栋，原告不可能收到该邮件，是由于被告原因，没有按照合同约定的地址或者按照原告身份地址邮寄快递，导致原告没有收到邮件，被告违约且违约状态持续至今。被告对原告的异议提出质证意见：《竣工验收备案表》就是工程通过验收提请备案的；至于原告的邮寄地址，被告是按照原告提供的地址邮寄的，“清单”中没有具体载明原告详细地址，并不代表被告没有按照原告相应地址送达，况且原告手机号码均在上面显示。庭审中，被告申请其公司负责销售的人员李树出庭作证，证人李树证明：2018年春节期间，原告接到公司售楼部电话通知后来到被告售楼部，要求对涉案幼儿园的水、电、气按照他指定的房间安装到位，被告答复原告水、电、气安装到户就行了，但被告表示后期愿意去整改，会尽量满足原告要求，同时被告向原告提出了交房款的要求，但原告没有答复，双方也就没有明确签订《幼儿园买卖合同》事宜；原告还提出能否租赁幼儿园？被告答复不能租赁，只能购买。当事人双方对于证人证言均未发表质证意见。 本院经审查认为：被告提交的上列反诉证据，原告对“三性”无异议的，本院予以确认，对原告提出异议的证据，本院认证如下：证据1中的催款“函”快递单，不能证明催款“函”的内容，也不足以认定原告收到了该催款“函”，故对该证据不予确认；证据5中，《建设工程消防验收意见书》系桐城市公安消防大队出具的，符合证据规则的要求，具有证据的证明力，能够证明涉案幼儿园工程于2017年12月7日消防验收合格；《竣工验收备案表》加盖了有关单位的公章，在“竣工验收日期”栏载明为“2017年12月30日”，该份证据在形式上表现为备案表，但其内容能够确认幼儿园工程竣工验收日期，故该份证据能够作为认定案件有关事实的依据，本院对该份证据予以确认；收楼信寄件“清单”的寄送地址为“海南海口”，该地址不是合同中约定的送达地址，被告也没有提供足以证明原告收到收楼信的其他证据，故该份证据达不到被告的证明目的，不能根据该份证据认定原告收到被告寄送的收楼信的事实。关于证人证言，本院认为，证人李树虽系被告公司负责销售的人员，与被告有利害关系，但其所作的证言与其他证据无矛盾之处，且符合日常生活逻辑，本院应当予以采信。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院审理查明案件事实如下： 被告系房地产开发企业，在办理相关房地产开发手续后，于2016年开发桐城碧桂园小区并建设幼儿园。2016年6月28日，原被告签订《幼儿园订购合同》一份，合同约定：原告有意向订购幼儿园，由被告办理确权手续并达到销售条件后将幼儿园销售给原告；幼儿园位于天誉苑区，占地面积约为3837平方米，总建筑面积约为2564.63平方米，出售单价为每平方米6433.68元，总价款以政府主管部门对该幼儿园实测的建筑面积乘以出售单价计算，暂定总价款为1650万元；在幼儿园达到商品房销售条件时，被告书面通知原告签订正式《商品房买卖合同》；若因违约方主观故意原因导致未能按期签署《商品房买卖合同》的，对方将有权解除合同并要求赔偿损失；原告应当于2016年6月29日前向被告支付购房款700万元（含100万元保证金），于2017年12月31日前、2018年12月31日前、2019年12月31日前分别支付购房款300万元、300万元、350万元；被告应于2017年12月30日前将幼儿园交付原告使用，若由于违约方原因造成未能及时办理竣工验收手续按期交付的，由违约方承担相应的法律后果；原告无故单方面擅自解除合同的，应向被告支付违约金200万元；原告无故未按合同约定期限付款，应每天按总价款的万分之二向被告支付违约金，逾期超过90天的，被告有权以书面通知方式单方面解除合同，并要求原告支付赔偿金200万元；被告无故单方面擅自解除合同的，应向原告支付违约金200万元；被告未按合同办理幼儿园的产权证和房地产交易过户手续，逾期一天，应每天按该套未办证房产的定购总价款的万分之二向原告支付违约金；被告无正当理由，不能按约定向原告交付幼儿园的，应每天按定购总价款的万分之二支付违约金；逾期超过180天，原告可选择是否解除合同，如解除合同，被告应在原告发出书面通知后向原告返还全部已付款项并另行支付赔偿金200万元。合同还对双方信件邮寄地址、争议解决方式等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了700万元购房款（含2016年6月14日支付的保证金100万元），被告于2016年6月28日向原告出具了700万元的收据。该幼儿园工程于2017年12月7日消防验收合格，竣工验收日期为2017年12月30日。被告于2017年12月28日以“海南海口”为邮寄地址向原告寄发了《收楼通知书》，原告未收到该通知书。2018年春节期间，原告根据被告电话通知到被告处，要求被告对幼儿园的水、电、气按照指定的房间安装到位，被告表示愿意后期整改，并向原告提出了交房款的要求，但原告没有答复。桐城市人民政府于2018年9月17日向被告颁发了幼儿园《不动产权证书》。原告于2018年10月30日向被告寄发了《解除合同通知书》，要求解除《幼儿园定购合同》。被告于2018年12月25日向原告寄发了《履约通知书》，催促原告按照合同约定履行收楼、付款、签约义务。被告于2019年3月9日，向原告寄发了《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《幼儿园定购合同》。原告于2019年4月3日向本院提起诉讼。 本院认为，原告与被告签订的《幼儿园定购合同》，其性质属商品房预约合同，合同约定的将来符合销售条件时双方签订正式《商品房买卖合同》的内容，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规效力性强制性规定，故该约定符合商品房预约合同的法律特征，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行签订正式合同的义务，如存在违约行为，违约方应当承担违约责任。本案争议的焦点是，双方当事人是否存在违约行为及是否承担违约责任。本院认为，原告提供的证据，能够证明双方当事人未能按期签署《商品房买卖合同》，但不足以证明属被告主观故意原因所导致；被告提供的证据，不足以证明原告存在违约行为，反而能够证明被告未按合同约定履行通知义务，导致双方当事人未能签订正式合同，被告在主观上存在过失，故原告不承担违约责任，被告应当承担赔偿损失的违约责任。鉴于双方当事人并未签订正式合同，而预约合同约定的支付违约金的相关违约责任条款，与幼儿园能否按期交付具有关联性，该约定本应属正式合同约定的内容，在双方当事人未签订正式合同之前，该约定对于双方当事人不具有法律约束力，原告因之无权要求被告交付涉案幼儿园，被告也无履行交付涉案幼儿园的义务，故双方当事人按照预约合同的约定均主张对方当事人支付违约金的诉讼请求，无事实和法律根据，本院依法不予支持。双方当事人均诉讼主张解除《幼儿园定购合同》，不违反法律规定，本院依法予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，应当根据履行情况和合同性质作出处理。本案中，原告履行了支付部分购房款的义务，在解除合同后，被告应当如数返还，并赔偿原告资金占用期间的利息损失。 综上所述，对原告及反诉原告诉讼请求中有事实和法律依据的部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下： 一、解除原告（反诉被告）陈雪生与被告（反诉原告）桐城碧桂园房地产开发有限公司于2016年6月28日签订的《幼儿园订购合同》； 二、被告（反诉原告）桐城碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）陈雪生购房款700万元，并赔偿原告（反诉被告）陈雪生利息损失（以700万元为本金，自2016年6月28日起至款项还清之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率4.75%标准计算）； 三、驳回原告（反诉被告）陈雪生的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告（被告）桐城碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费78958元，减半收取计39479元，由原告陈雪生负担6559元，被告桐城碧桂园房地产开发有限公司负担32920元；反诉案件受理费22800元，减半收取计11400元，由反诉原告桐城碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  肖春生 二〇一九年七月十二日 书记员  吴燕宭 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。