文书内容重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0155民初7904号原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司（以下简称博诚物管公司）,住所地重庆市渝**。法定代表人肖仁苹，总经理。委托代理人黄劲，男，生于1962年1月16日，汉族，重庆市梁平区人，博诚物管公司员工，住重庆市梁平区。被告潘习国，男，生于1970年2月1日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司与被告潘习国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用小额诉讼程序审理，因被告潘习国下落不明，本院依法转为普通程序，由审判员刘登平担任审判长，与人民陪审员张晓红、龚江华组成合庭，公开开庭进行了审理。原告博诚物管公司的委托代理人黄劲到庭参加诉讼，被告潘习国经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告博诚物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告潘习国支付2013年7月-2018年7月欠缴的物业管理费3958.2元；2.判令被告潘习国支付2013年7月-2018年7月公摊费362元；3.判令被告潘习国支付违约金3953元。事实和理由：原告博诚物管公司先后于2013年8月8日、2014年8月30日、2016年8月1日与梁平区东城丽景商住楼小区的建设单位重庆市青云房地产开发有限公司、重庆腾达教育发展有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定了物业服务费、公摊费及车位费的收费标准并按月收取。被告潘习国购买梁平区东城丽景小区商住楼时与建设单位签订了《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》，业主认可并接受了物业服务管理并承诺履行缴费义务和承担违约责任。在《临时管理规约》及《前期物业服务协议》中明确了业主每月1-15日，履行交纳当月物业服务费义务，逾期交缴者，应按每日万分之五的标准支付违约金。拖欠费用三个月以上的，物业企业可根据临时管理规约的约定向违约业主提起诉讼维权。被告潘习国欠交费用为：2013年7月-2016年7月物业费2423.4元（115.4㎡*0.5元），2017年1月-2018年7月物业费1534.8元(115.4㎡*0.7元)，合计3958.2元；2013年7月-2016年12月公摊费210元（5元/月*42），2017年1月-2018年7月公摊费152元（8元/月*19），合计362元；违约金3953元【（3958.2+362）*1.5%*61月】，共计8273.2元。原告博诚物管公司多次催收，被告潘习国未交纳。被告潘习国未到庭应诉答辩。经审理查明，2013年8月8日、2014年8月30日、2016年8月1日，原告博诚物管公司先后与梁平区东城丽景商住楼小区的建设单位重庆市青云房地产开发有限公司、重庆腾达教育发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定了物业服务费、公摊费及车位费的收费标准并按月收取等事项。被告潘习国购买梁平区东城丽景小区41-1-2-1房屋，建筑面积115.4㎡，并与建设单位签订了《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》，认可并接受物业服务管理并承诺履行缴费义务和承担违约责任。在《临时管理规约》及《前期物业服务协议》中明确了业主每月1-15日，履行交纳当月物业服务费义务，逾期交缴者，应按每日万分之五的标准支付违约金。拖欠费用三个月以上的，物业企业可根据临时管理规约的约定向违约业主提起诉讼维权。被告潘习国欠交费用为：2013年7月-2016年7月物业费2423.4元（115.4㎡*0.5元），2017年1月-2018年7月物业费1534.8元(115.4㎡*0.7元)，合计3958.2元；2013年7月-2016年12月公摊费210元（5元/月*42），2017年1月-2018年7月公摊费152元（8元/月*19），合计362元；违约金3953元【（3958.2+362）*1.5%*61月】，共计8273.2元。原告博诚物管公司多次催收，被告潘习国未交纳。上述事实，原告博诚物管公司当庭提交了《前期物业服务合同》、相关通知、公告、照片、保安巡查签到表、邮寄书面催交物业费凭证、被告潘习国房产登记信息查询结果等证据。因被告潘习国未到庭，本院视为其放弃质证权和抗辩权。原告博诚物管公司举示的上述证据，客观真实、合法，能够证明本案事实，予以采信。本院认为，原告博城物管公司与重庆市青云房地产开发有限公司、重庆腾达教育发展有限公司签订的《前期物业服务合同》合法、有效。原告博诚物管公司按照《前期物业服务合同》的约定，自2013年7月起至2018年7月止，为梁平区东城丽景小区全体业主提供了必要的保洁、安保、管理和维护等物业服务。在此期间，被告潘习国作为该小区的业主之一，与其他业主共同接受原告博城物管公司的物业服务。虽然，被告不是合同形式上的当事人，没有与原告签订物业服务的书面合同，但其作为业主之一，也是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成了物业服务合同的实质当事人，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告博诚物管公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，包括被告潘习国在内也有效力。因此，被告潘习国作为该小区的业主之一，与其他业主共同享受了原告博城物管公司提供的物业服务，应当负有履行缴纳物业服务费的义务。其缴费标准也应当按照《前期物业服务合同》约定的标准向原告支付相关物业服务费。因此，原告的该项诉讼请求应当予以支持。由于被告居住的是该小区北区的非电梯房，按照《前期物业服务合同》的约定应当按每月每平方米0.7元计算交纳物业费；但在诉讼中，原告请求自2014年7月至2018年7月的物业服务费按每月每平方0.5元收取，每平方米放弃了0.2元收取物业费，是其对民事权利的自愿处分，不违背法律规定，应予准许。关于原告方主张的公摊费，按照《前期物业服务合同》的约定由业主据实分摊。原告博城物管公司主张2014年7月至2018年7月按每月每户5元计收公摊费，由于被告未到庭，视为其放弃抗辩权利，对此可以确认被告无异议，认可原告对公摊费的收取方式和收费标准，因此，原告博城物管公司提出的被告潘习国交纳公摊费362元的诉讼请求，应予支持。关于违约金，由于被告拖欠原告公司物业服务费构成违约，应当承担继续履行、支付违约金的民事责任。现原告主张违约金按每月1.5%计算，该项请求不违反法律规定，也符合《前期物业服务合同》的约定，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：由被告潘习国向原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司支付2013年7月至2018年7月期间的物业服务费3958.2元，公摊费362元，合计4320.2元；支付违约金3953元（自2014年8月起以其每月拖欠的物业服务费为基数，分别依次按其拖欠的期限,按月利率1.5%计算至2018年7月止）。物业服务费、公摊费、违约金共计8273.2元，限本判决生效之日付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告潘习国负担。原告博城物管公司减半预交的案件受理费25元，在本判决生效后自行到本院退领。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期限的最后一日起计算。审 判 长  刘登平人民陪审员  张晓红人民陪审员  龚江华二〇一九年七月二十五日书 记 员  胡 俊