贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2974号 上诉人（一审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵雄，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：王涛，贵州本芳律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：路林，女，1973年5月10日出生，汉族，住贵州省毕节市七星区。 被上诉人（一审原告）：王世芝，女，1948年10月21日出生，汉族，住贵州省毕节市七星区。 被上诉人（一审原告）：黄雅欣，女，2001年3月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：黄某1，女，2004年8月17日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：黄某2，男，2007年3月10日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 五被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：黄雪薇，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 五被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限责任公司（以下简称：鑫城地产）因与被上诉人路林、王世芝、黄雅欣、黄某1、黄某2与商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 鑫城地产上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案逾期办证是因政府原因导致，属于行政不可抗力，上诉人不应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只有因出卖人原因导致的逾期办证，出卖人才须承担违约责任；根据毕节市七星关规划局出具的《说明》及毕节市七星关区三板桥街道办事处出具的《证明》可知，系政府征收土地迟延和规划执法不作为导致上诉人逾期办证，对于前述事由的发生，上诉人无法避免，若由上诉人承担全部违约责任，显失公平。2.根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条及《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第二条的规定，本案双方约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间是2014年6月30日，被上诉人提起本案诉讼，已超过诉讼时效期间，请求依法驳回被上诉人的诉讼请求。3.违约金是否过高应当依据被上诉人举证证明的损失情况判定，一审将损失情况的证明责任分配给上诉人不当。案涉商品房买卖合同系住建部门提供的标准合同，上诉人无法对合同中的违约金条款进行修改，且逾期办证情况的出现并非出卖人的原因造成，故不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算违约金。4.上诉人早已经将房屋交付给被上诉人使用，被上诉人已经获得了房屋的使用价值，逾期办证未对被上诉人造成任何损失。若被上诉人认为其因此遭受了损失，应当举证证明。 路林、王世芝、黄雅欣、黄某1、黄某2二审未作答辩。 路林、王世芝、黄雅欣、黄某1、黄某2向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理并交付毕节市七星关区草海大道茶亭村的毕节市商品综合批发大市场第25幢1-1、1-2号、1-3三套商铺转移登记的产权证并交付有关文书；2.判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记及有关文书的违约金暂计269,868元（违约金以1,232,276元为基数，按日万分之二从2015年11月8日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的到办证部门并通知原告之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审诉讼过程中，原告自愿撤回其第1项诉讼请求。 一审法院认定如下事实：2013年5月16日，原告路林和丈夫黄平与被告分别签订三份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于贵州省××市××大道茶亭村××市商品综合××市场××北区××、××、××号××商铺（××房，建筑面积40.89平方米，套内建筑面积39.42平方米，房款518,482元；A25-1-2号房，建筑面积29.53平方米，套内建筑面积28.47平方米，房款356,897元；A25-1-3号房，建筑面积29.53平方米，套内建筑面积28.47平方米，房款356,897元）。合同约定以上三套商品房总价款为1,232,276元。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款。转移登记；对该四套商品房房，出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向鑫城地产支付了涉案房屋购房款及公共维修基金、契税、房屋登记等办证所需的费用。在2014年6月30日前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告。 一审法院另查明:2012年6月20日，被告与毕节市国土资源局七星关分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了涉案项目的建设用地使用权。2018年5月29日，毕节市七星关区人民政府三板桥办事处出具《证明》，证明因土地、房屋建筑物、构筑物的征收、补偿以及坟茔迁移的滞后，导致被告开发的市场、商品房整体竣工滞后，影响了消防通道等消防设施的整体完善，并进而影响到建设工程的竣工验收延迟至2017年11月。2018年6月20日，毕节市七星关区规划局出具《说明》，载明被告位于毕节市××办事处茶亭村××“××市商品综合××市场××北区、南区××楼”建设项目，因从2012年至2016年，陆续有业主搭建违章建（构）筑物，导致该项目一直未取得竣工规划认可。涉案项目“毕节市商品综合批发大市场”于2017年10月17日，取得《贵州省建设工程竣工规划认可证》；2017年12月8日，取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》；2018年5月9日，取得《毕节市商品房屋备案证明书》；2018年9月27日，涉案商品房所属25幢取得毕节市商品房备案证明书，但涉案商品房还不具备办理商品房不动产权证书的条件。 一审法院还查明：原告路林与丈夫黄平生育三个子女：长子黄某2、长女黄雅欣，次女黄某1，黄平的父亲黄大光于2009年5月30日死亡，其母亲王世芝健在，黄平于2018年元月8日死亡，原告路林、王世芝、黄某2、黄雅欣、黄某1为黄平的法定继承人。 一审法院认为，本案争执的焦点为：一、被告是否应当向原告支付迟延办理不动产权证书的违约金及违约金是否应调整、违约期限该如何计算；二、原告向被告主张违约金是否超过诉讼时效；三、本案政府行为是否为不可抗力，被告是否应免责。 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告未依约如期取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并向被告交付了办理不动产权证书所需的费用。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。 关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则3套商品房从2014年7月1日起被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告在2015年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。因此，2015年10月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，适用3年诉讼时效的规定，原告向本院起诉时间为2018年11月15日，从2018年11月15日之前的三年内的诉讼时效未超过，故应从2015年11月15日起的违约金未超过诉讼时效，之前的违约金已超过。本院应予以支持从2015年11月15日起的违约金，对原告的主张，超过部分，本院不予以支持。 关于焦点三，对于被告鑫城地产提出因政府拆迁工作滞后，业主违建致被告逾期办证，被告主张适用不可抗力原则免责，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”、第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间取得商品房初始登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，鑫城地产主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，故对鑫城地产的该答辩意见，不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告路林、王世芝、黄雅欣、黄某1、黄某2逾期办理不动产权证书的违约金（违约金以1,232,276元为基数，按日万分之二从2015年11月15日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告路林、王世芝、黄雅欣、黄某1、黄某2的其他诉讼请求。案件受理费2,674元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.本案是否超过诉讼时效期间；2.上诉人是否应当承担违约责任；3.一审法院对违约金是否应当调整及其举证责任分配问题的处理是否正确。 关于本案是否超过诉讼时效期间的问题。依据《商品房买卖合同》第二十二条，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。一审法院关于本案未超过诉讼时效期间的认定，论证充分翔实，认定意见并无不当，本院予以确认，不作赘述。 关于上诉人是否应当承担违约责任的问题。上诉人逾期未履行合同义务，导致被上诉人不能取得案涉商品房的权属证书。针对被上诉人提出的逾期办证违约责任主张，上诉人主要依据三板桥办事处出具的《证明》以及七星关区城乡规划局出具的《说明》，主张本案非上诉人原因导致迟延办证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，上诉人得以免除违约责任。对于前述上诉意见，不予支持，理由如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”前述规定表明，我国合同法将严格责任作为合同责任的一般归责原则，责任承担不以过错为要件，出现违约行为且违约方不能证明存在免责事由，即当承担违约责任。而违约责任框架下，法定的免责事由主要限于不可抗力。故此，对于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因……”的理解适用，不能脱离前述合同法第一百零七条，以及合同法第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”、第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定。就本案而言，上诉人所诉抗辩事由不属于合同法第一百一十七条规定的不可抗力事由，其以此主张免于承担违约责任，缺乏事实和法律依据。 关于一审法院对违约金是否应当调整及其举证责任分配问题的处理是否正确的问题。不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金条款依据双方当事人意思缔结，对督促出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案中，双方约定逾期办证违约金以已付购房款为基数、按日万分之二的标准计付，该违约金兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡情形；在双方已对违约金进行约定的情况下，出于对合同当事人意思自治的尊重，上诉人作为主张调减违约金的违约一方，应当对双方约定的违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担初步举证责任，一审在违约金是否调整这一问题上的举证责任分配并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人鑫城地产的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费450元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年七月三十日 书记员  何婷婷