山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初3369号原告：王延青，男，1986年10月3日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。被告：泰安市瀚庭房地产开发有限公司，住所地：泰安市泰玻大街中段，统一社会信用代码：91370900698056005W。法定代表人：马万群，董事长。委托诉讼代理人：赵欣，泰安市瀚庭房地产开发有限公司法规部部长，女，1987年3月26日出生，汉族，住泰安市泰山区。原告王延青与被告泰安市瀚庭房地产开发有限公司（以下简称泰安瀚庭房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王延青、被告泰安瀚庭房地产公司的委托诉讼代理人赵欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王延青向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证违约金13985元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2012年10月23日签订商品房预售合同，约定由原告购买被告在建中的位于房屋一套，面积为90.58平方米，房屋总价款为425726元。协议生效后，被告于2013年11月26日向原告交付了该商品房，但是被告直至2018年年底才贴出产权证办理告知书并于2019年1月给办出不动产权证。由于被告的原因，原告未在约定期限内取得房屋产权证书，根据双方在合同第二十条约定：出卖人应在商品房交付使用后730日内保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，并约定了违约责任，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之日起至实际办理所有权转移登记之日，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.3的违约金。被告应当向原告支付违约金。尽管原告多次向被告主张违约金，但是被告一拖再拖，为维护合法权益，特具状起诉。泰安瀚庭房地产公司辩称，一、本案答辩人未在合同约定期限内办理本案房屋商品房转移登记并非被告责任导致，《泰安市人民政府办公室关于加快推进泰城城中村改造有关问题的通知》、泰安市城中村改造工程建设指挥部的泰村改字（2010）10号文及泰安市规划局对涉案房屋地块规划会议纪要，要求将被告开发的区域纳入城中村改造，城中村改造的政策，要求必须与改造社区签署联合开发合作协议进行回迁建设才能参与涉案地块的开发建设，但因涉案地块所属的白峪店子村在土地出让时未达到净地出让，导致土地尚有部分村民房屋未拆除，整体开发建设不能按照规划进行，造成了产权转移登记的逾期办理，属于政府政策变化原因的不可抗力情形。二、2015年4月1日泰安市发布《关于规范房地产开发项目竣工验收综合备案工作的通知》，要求就原有执行的竣工验收备案制度变更为竣工综合验收。相比双方签订合同时更为严格，验收部门增加了七个，验收需要的证明文件多了13项，需要配合的主管部门多达30余家，比原来工作量多出一倍多，以上情形属于重大情势变更导致逾期办证，不属于被告违约。三、2015年3月1日出台的《不动产登记条例》，要求原房产管理部门不再负责办理房产初始登记，改由国土部门统一办理产权初始登记，导致房产证单独办理初始登记的规定无法实际履行，相关部门停止了一段时间产权登记业务的办理，该客观情况是订立合同时无法预见的，如继续按照合同期限办理产权登记，明显对被告不公平。四、原告的起诉已经超过诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年9月25日签订《商品房预售合同》一份，该合同约定由原告购买被告开发的位于户房产，房屋预测面积为91.6平方米，商品房每平方米4700元，总金额为430520元；第十条约定出卖人应当在2013年11月30日前向买受人交付该商品房；第二十条产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.3的违约金；3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。合同签订后，原告依约向被告支付房款425726元，被告于2013年11月26日向原告交付了涉案房产。原告于2019年1月14日取得了涉案房产的不动产权证书。被告称该房产未办理房产证手续的原因在于城中村改造的政策要求必须与改造社区签署联合开发合作协议进行回迁建设才能参与涉案地块的开发建设，但涉案房屋地块所述的白峪店子村在土地出让时未达到净地出让，导致土地尚有部分村民房屋未拆除，整体开发建设不能按照规划进行。为证实自己的主张，被告提交泰安市城中城改造工程建设指挥部的泰村改字（2010）10号文件、泰安市城市建设项目管理委员会会议记录及未拆除民居照片等证据予以证实。原告质证称对文件、照片的真实性没有异议，但未拆除居民没有牵扯到原告所在的二期，项目未验收不能成为未办理房产证的理由。被告称2015年4月1日，泰安市要求就原有执行的竣工验收备案制度变更为竣工综合验收，相比起2014年9月双方签订合同时的验收标准更为严格，验收部门增加了7个，验收需要的证明文件多了13项，需要配合的主管部门多达30余家，比原来的工作量多出了一倍多，上述情形属于重大情势变更导致逾期办证，不属于被告违约，为此被告提交《泰安市住房和城乡建设局关于规范房地产开发项目竣工综合验收备案工作的通知》（泰建发［2015］38号）用以证明。原告对文件真实性亦无异议。另查明，2009年6月15日《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》施行。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行，将原由房产管理部门办理产权登记变更为国土资源主管部门负责不动产统一登记，2016年9月19日，泰安市实行不动产登记首日，由泰安市国土资源局不动产登记中心统一发放不动产权证书。庭审时，原告主张逾期办证违约金计算期间为自交房期满后两年起算计算至2018年11月。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点三的违约金。被告向原告交付涉案房产的时间为2013年11月26日。根据合同约定，被告应在房屋交付后730日内保证原告办理涉案房屋的所有权转移登记手续，被告未能在2015年11月26日前保证原告能够办理涉案房屋的所有权转移登记手续，构成违约，应按合同约定承担违约责任。关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效，原、被告在合同中约定自违约之日起即2015年11月27日起至实际办理所有权转移登记之日即2019年1月14日止，以425726元为基数，按日万分之零点三支付违约金。合同中以日为单位累计计算违约金数额，系持续性债权，每个个别债权具有履行期限上的独立性，双方认可的交房后应办理房产证的最后时间2015年11月27日至原告起诉之日即2019年6月19日，已超过三年的诉讼时效，原告虽称多次向被告主张过权利，但被告不予认可且原告未提交证据证明存在时效中断或中止情形，故违约金起算日应为2019年6月19日向前倒推三年，即应自2016年6月19日起计算违约时间，故本院对被告辩称原告主张违约金部分超过诉讼时效予以采纳。原告自愿要求违约金计算至2018年11月，故2016年6月19日至2018年11月30日为894天违约金数额为11417.97元（425726×0.3/万×894天≈11417.97元），原告主张违约金数额为13985元，本院予以部分支持，违约金数额应为11417.97元。被告辩称未办理房产转移登记的原因在于合作开发单位未完成拆迁，交付土地不符合标准等，但被告所主张的事实与本案不属同一法律关系，不能作为被告逾期办证的合理理由，对被告的该项辩称理由，本院不予采信。另，2015年4月1日起，泰安市住房和城乡建设局下发关于规范房地产开发项目竣工综合验收备案工作的通知，将房地产开发项目验收制度确定为竣工综合验收备案制度，且2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行，而涉案房产于2013年11月26日交付原告，交付房产的时间早于综合验收和不动产登记政策的出台，被告理应按照最新的政策规定和要求为涉案小区办理不动产登记，被告辩称存在情势变更等情形的辩称理由与事实不符，不能作为减轻或免除其违约责任的理由，本院对被告的该项辩称理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告泰安市瀚庭房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告王延青违约金11417.97元；二、驳回原告王延青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由原告王延青负担14元，由被告泰安市瀚庭房地产开发有限公司负担61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王志貌二〇一九年七月二十三日书记员  苗 兵