广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初692号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司，住所地广东省肇庆高要区城区（象山区），统一社会信用代码91441200797722333G。负责人：李长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗佩卿、张建欣，该公司员工。被告：梁文聪，男，1975年1月7日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告梁文聪物业服务合同纠纷一案，本院2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人罗佩卿到庭参加诉讼，被告梁文聪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年1月1日至2019年1月31日物业服务费人民币共11928.25元；2.被告支付从应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2019年2月14日为人民币12476元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告梁文聪购买了肇庆市高要区碧颐房地产开发有限公司开发的肇庆碧桂园山湖城商品住宅区陶然九街16号商品房。原、被告双方于2009年10月30日签订《肇庆碧桂园·山湖城前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月477.13元向原告缴纳物业服务费。被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之三交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2017年1月1日起至今一直未支付物业服务费，截止至2019年2月14日欠款金额累计24404.25元。原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告的行为已构成违约，原告特向法院起诉，请求判如所请。被告梁文聪无答辩亦无出庭核对原告所举证据的真实性。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2009年10月30日，梁文聪作为买受人，高要市碧颐房地产开发有限公司（以下简称碧颐公司）作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，梁文聪购买由碧颐公司负责开发建设的肇庆碧桂园山湖城商品住宅区陶然九街16号商品房。买受人在签订本合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。2009年10月30日，广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司（广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司经肇庆市工商行政管理局核准，于2015年12月17日变更企业名称为碧桂园物业公司）作为乙方，梁文聪作为甲方，双方签订《肇庆碧桂园?山湖城前期物业服务协议》一份，约定梁文聪已购买的由碧颐公司负责开发建设的肇庆碧桂园山湖城商品住宅区陶然九街16号商品房交付后，由碧桂园物业公司提供物业管理服务。合同第四条约定，梁文聪按房屋建筑面积每月每平方米1.8元及花园面积每月每平米0.3元交纳物业服务费。商品房买卖合同约定的面积如与国土房管部门的最终测绘面积有差异，以国土房管部门的最终测绘面积计算物业服务费。第六条约定，梁文聪应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论梁文聪是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。碧桂园物业公司以银行代收代交的方式于公历每月5日向梁文聪收取上月的物业服务费，梁文聪应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。第十六条约定，梁文聪逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。2012年9月20日，碧颐公司与梁文聪签订《补充协议书》，该协议书的内容为：双方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房建筑面积与实测面积有差异，经市房地产测量部门测量，梁文聪购买的商品房建筑面积实测为244.58平方米（套内建筑面积）、花园面积实测为122.95平方米。梁文聪交纳了至2016年前的物业服务费，自2017年1月1日起梁文聪没有交纳物业服务费。经碧桂园物业公司催缴，梁文聪仍没有交纳，碧桂园物业公司遂诉至本院。碧桂园物业公司主张的逾期付款违约金以梁文聪拖欠的物业服务费为基数，当月欠款自第3个月的1日起计收违约金。本院认为，碧桂园物业公司和梁文聪签订的《肇庆碧桂园?山湖城前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且符合《物业管理条例》第二十一条、第二十五条的规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，双方形成了服务委托关系，碧桂园物业公司已进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务，梁文聪作为业主，亦应依约向碧桂园物业公司支付相应的费用。根据双方签订的物业服务协议之约定，物业服务费按物业的房屋建筑面积1.8元/月/平方米和花园面积0.3元/月/平方米计收，以房管部门的最终测绘面积即房屋建筑面积244.58平方米、花园面积122.95平方米计算，碧桂园物业公司主张按477.13元/月（244.58平方米×1.8元/月/平方米+122.95平方米×0.3元/月/平方米）的标准计收物业服务费符合合同约定，本院予以确认。梁文聪自2017年1月1日起没有按合同约定向碧桂园物业肇庆分公司缴纳物业服务费，其行为显属违约，碧桂园物业肇庆分公司诉请其立即缴纳拖欠的物业服务费符合《广东省物业管理条例》第四十二条的规定，本院予以支持。碧桂园物业公司诉请梁文聪按双方签订的《肇庆碧桂园?山湖城前期物业服务协议》第十六条的约定，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰的标准支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因此，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，在碧桂园物业公司并没有举证证实其因梁文聪没有按时支付物业服务费而产生了损失的实际情况，本院酌情调整违约金为按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍的标准分段计算，由于合同约定梁文聪应于每月5日前缴纳当月的服务费，碧桂园物业公司自行调整诉请当月欠款自第3个月的1日起计收违约金，系对自己的民事权利和诉讼权利的处分行为，本院予以准许，暂计至2019年2月12日为753.76元（具体计算方式详见附表）。对碧桂园物业公司诉请违约金超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告梁文聪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司支付自2017年1月至2019年1月期间的物业服务费11928.25元。二、被告梁文聪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司支付违约金753.76元(该违约金暂计至2019年2月12日，以后的违约金以实欠物业服务费数额为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍的标准计算至欠款付清时止）。三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410元，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司负担293元，被告梁文聪负担117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  吴 勇人民陪审员  邓惠婵人民陪审员  符少英二〇一九年七月三十日书 记 员  梁洁仪