北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初17261号原告（反诉被告）：张湘媛，女，1987年4月14日出生，回族，北京京阳环保工程有限公司职员，住北京市丰台区。委托代理人：张星艳，北京诵盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘少华，男，1983年2月7日出生，汉族，中科政平数控科技（北京）有限公司职员，住北京市通州区。委托代理人：王海龙，北京智勇律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：刘田，董事长。委托代理人：王达，女，1990年2月17日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。张湘媛与刘少华及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2018年4月3日作出（2017）京0102民初21026号民事判决书。刘少华不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2018年8月23日依法作出(2018)京02民终7592号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初21026号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。本院重新受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。张湘媛及其委托代理人张星艳、刘少华及其委托代理人王海龙、第三人经纪公司委托代理人王达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张湘媛向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原被告间合同编号：E1703075xxx的《北京市存量房屋买卖合同》及编号BG17111xxx的《补充协议》；2、请求法院依法判令被告返还原告已付购房款260万元；3、请求法院依法判令被告承担房屋保全保险费用31850元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月14日，原被告签订合同编号：E1703075xxx的《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告以910万元的价格，将位于北京市西城区马甸南村x号楼x层xxx号出售给原告。原告已经如约支付了前期费用260万元，但由于北京市的购房政策变化，二套房首付比例提高，另外原告于2017年6月6日离婚，同时要独立抚养子女。据此原告无法支付过高的首付款，原房屋买卖合同已经无法继续履行。综上所述，为维护原告的合法权益，恳请法院依法支持原告诉讼请求。刘少华辩称，同意解除合同及补充协议，但是不认可原告所述理由；购房款260万元收到了，在法院判决后我们可以依法返还；保全费用我不同意支付，我们不存在违约，解除合同也是原告原因造成的；诉讼费也不同意支付。本案中被告一直按约履行合同及补充协议，履行了合同义务，原告在起诉之前仍未提交购房资质导致合同不能履行，其离婚问题当时因原告迟迟不能按照约定提供购房资质，后通过离婚方式加快进程，后期离婚后其继续不能按约定提供购房资质的，导致合同无法履行；当时3.17新政出台，原告应该能够评估新政对其的影响，本案合同履行并未达到申请批贷的环节，按照合同约定拟批贷是253万元，但是只是拟定的，按照合同约定批贷金额不足的部分应由原告现金支付，即便是批贷减少66万元，我们认为本案中涉案房屋的交易价格910万元，即便是按照新政影响，履约成本很低，根据原告提交证据看出新政对原告继续履约不构成影响；原告在整个交易过程中都向被告主张履行合同，现因离婚不能履行属于故意为之，属于不正当行为。第三人经纪公司述称，双方认可2017年6月29日解除合同及补充协议；原告其他诉求听从法院判决；新政出台后原告的首付比例提高了，实际上原告是否离婚不影响首付比例的提高；新政出台后原告在4月份支付了部分首付款240万元，用于房屋解除抵押，依然在继续履行合同；原告在做资质核验，原告的爱人无法提供相应材料，直到6月份离婚也没有提交材料。刘少华向本院提出反诉请求：1、请求判令张湘媛赔偿刘少华涉诉房屋的差价损失164.47万元；2、请求判令张湘媛赔偿刘少华因张湘媛违约导致刘少华丧失涉诉房屋西城区育翔小学学区名额损失100000元；3、判令张湘媛赔偿刘少华手续费11660元，误工费3000元，交通费1000元；4、要求原告承担本案评估鉴定费用41500元。事实与理由：2017年3月14日张湘媛签订的编号为：E1703075xxx的《北京市存量房屋买卖合同》及编号为BG17111xxx的《补充协议》，约定张湘媛以910万购买刘少华位于北京市西城区马甸南村x号楼x层xxx号的学区房一套。上述合同及补充协议签订后，刘少华按合同约定充分履约，但张湘媛未按照合同约定履行，一直未能提交购房所需资质审核资料，在北京市出台新的购房政策后仍向刘少华付款并表示仍会继续按约履行合同。刘少华此后一直等待张湘媛积极履行合同，2017年6月9日下午张湘媛仍然告知刘少华下午积极办理购房所需资质。2017年6月10日在刘少华与张湘媛见面时，突然提出不能继续履行合同并告知刘少华2016年6月6日张湘媛已与其丈夫离婚。张湘媛的离婚行为，明显系为不继续履行合同故意而为。张湘媛的上述行为构成根本违约。张湘媛的违约行为导致刘少华的房屋未能及时出售，造成了巨大的价差价损失，造成因户口迁出导致刘少华丧失涉诉房屋所在地“北京市育翔小学”（北京市重点小学）的升学指标，造成刘少华为履行合同产生的解押手续费及办理各项手续、搜集资料产生的误工费、交通费等损失。综上，刘少华特诉至贵院，请求贵院依法查明案件事实，支持刘少华的反诉请求。张湘媛辩称，第三人明确新政确定了涉案房屋的首付提高是必然显示，无论原告是否离婚首付提高是事实，合同签署后原告在知道首付提高的情况下还支付240万元首付款不代表其想要违约，仍是想要配合交易行为，但是最终一直在收到被告解约通知前无法凑足首付款；按照新政下发的相关规定，本案中涉案房屋是因为3.17新政导致履约成本的增加致使履约不能，不能视为原告无法凑足首付款就视为违约。合同显示房屋并未出租，但是实际上房屋是处在出租情况，因此被告仍在收取大概每月7000元的租金，且被告收到原告支付的首付款后偿还了银行贷款也免去了自2017年3月份偿还贷款利息的负担。原告确系因首付比例提高导致无法继续履行约定，由原告承担房屋差价损失不符合政策及公平原则。不同意被告的反诉请求，我方愿意酌情对被告进行补偿30万元，只是我方的一个态度，不代表我们有相关违约责任。第三人经纪公司述称，听从法院判决，事实与本诉所述一致。本院经审理认定事实如下：2017年3月14日，刘少华（出卖人，甲方）与张湘媛（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘少华将其位于北京市西城区马甸南村x号楼x层x号房屋出售给张湘媛；该房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司北京分行，抵押金额为240万元，甲方应在2017年4月28日之前办理抵押注销手续；甲乙双方协商一致房屋成交总价为910万元，其中房屋主体价格为390万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为520万元，乙方在签订合同当日向甲方支付定金20万元，通过自行交接方式划转；乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为253万元；合同第五条贷款的其他约定，（一）乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意，乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日；合同第九条权属转移登记，（一）甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议；……。2017年3月14日，刘少华（出卖人，甲方）、张湘媛（买受人，乙方）及经纪公司（见证方，丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》的《补充协议》，主要内容为：……，第三条，因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务，乙方同意，在签署本协议后32日内与甲方共同到招商银行股份有限公司北京分行代甲方提前还款240万元（实际支付额按最后一期银行余额对账单为准），乙方代甲方向招商银行股份有限公司北京分行支付的还款额作为交易房屋的部分房款，……；第五条，甲方承诺标的房屋西城区育翔小学学区名额于房屋产权转移登记结束前均未被占用，否则乙方有权向甲方追究标的房屋总价款20%的违约金；第六条，乙方以5次交付房款的方式交接房款，1.在签订合同当时，乙方交付甲方定金5万元，在查档确认后在交付定金15万元，交付方式自行交接；2.在查档确认前且在2017年4月15日前乙方交付甲方首付款240万元，交付方式为自行交接；3.在产权转移前一个工作日，乙方在交付甲方房款260万元，支付方式为资金存管；4.在产权转移前一个工作日，乙方在交付甲方房款137万元，支付方式为资金监管；5.产权转移过户后贷款部分房款253万元，由金融贷款机构依照房款流程及条件直接发给甲方，丙方对乙方交付的房款，仅承担见证责任；……。2017年3月14日，张湘媛向刘少华支付定金3万元。2017年3月15日，张湘媛向刘少华支付定金17万元。2017年4月7日，刘少华微信联系张湘媛：你好，刚银行打电话了，最晚是14号扣款，所以钱必须得13号就得到账啊。张湘媛回复：好的；你们怎么谈的呀。刘少华：银行之前说可以提前还，所以把时间提前了，结果你不是怕钱不到位吗，我跟他们说时间再往后拖一下，他们说最晚必须14号，因为是上个月约的，最晚一个月时间必须扣款，银行说这个时间不能再改了。张湘媛：我听明白了。2017年4月13日，张湘媛微信告知刘少华：我可以约一天，签个合同就给你打钱；你准备一张建行卡。刘少华回复：那明天能行吗。2017年4月14日，刘少华发微信给张湘媛：我爱人的就是建行卡；我跟银行约周一。张湘媛回复：我周一上班；您最好周一跟我通话以后再约；因为我是新入职面试，周一上午通话决定是周一下午还是周二上午吧；我在北五环，约个相对近的地方吧。刘少华：好的。张湘媛：放心，信任是有的，咱们好说好量；现在房价也有所回落，我也不计较这个，您也是赶上好时候了，咱们好说好量。刘少华：好的，我理解，你一个人处理这事，还带个孩子，真的不容易，理解。2017年4月17日，张湘媛向刘少华支付首付款240万元。2017年4月27日，招商银行股份有限公司北京分行向刘少华出具了《个人贷款结清证明书》。2017年6月5日，刘少华给张湘媛发送短信：张湘媛你好，我是西城区马甸南村x号楼x层x的业主刘少华，咱们在我爱我家签订的购买房屋的合同，到6月14号就满90天了，就应该办理过户手续了，请你按照合同约定的时间办理相关手续。张湘媛回复：我会尽快想办法办理。刘少华：希望你给我一个确定的时间。张湘媛：这个我也没办法说，不是我本意，我再等两天才能有消息。2017年6月6日，张湘媛与HUANGJOHNNY办理了离婚登记手续。2017年6月11日，刘少华短信给张湘媛：我想了想，你买马甸这房就没有一点办法继续履行了吗，你和你老公离婚不还有财产分割，你也应该有钱购买马甸这套房啊。张湘媛回复：没有。刘少华：那肯定是没办法履行啦？2017年6月29日，刘少华向张湘媛及经纪公司送达解除通知，主要内容为：……；二、本人（刘少华）履行协议的情况，按照合同要求，刘少华已按合同约定条款作出以下全部工作，1、在规定的时间提交了合同约定需要提供的全部资料，2、办理抵押注销手续完毕，3、本人家庭全部户口迁出完毕，4、配合经纪公司办理房屋核验等手续完毕，5、按照合同要求，本人子女放弃该合同标的房屋所拥有的北京市育翔小学升学指标，留备张湘媛方使用，至此，本人已遵照合同完成全部的约定项目；三、张湘媛女士的违约情况，自合同签订之日起到本通知发出之日止（2017年6月29日），已经超过合同规定的相关时间（详见合同第九条第（一）款），张湘媛女士至今未提交资质审核资料，包括且不限于已婚情况、配偶护照、护照译本公证等，以及其他与之相关的资料，如离婚情况、购房人离婚证、离婚协议、户口本等，张湘媛女士对合同相关条款的未及时执行，导致无法办理网签、银行贷款、房屋权属转移登记手续等合同履行之必要步骤，一致合同无法继续履行；……；四、此前本人的告知义务履行情况，本人（刘少华）在2017年6月18日，以书面方式，经邮政快递致函张湘媛女士，提醒和催促对方尽快履行合同，但被张湘媛女士拒绝收件；本人（刘少华）在2017年6月28日，再次以书面方式，经邮政快递致函张湘媛女士，提醒和催促对方尽快履行合同；五、关于解除合同的决定，根据双方签署合同，因张湘媛女士对条款中“第十条（二）2”的违约，本人（刘少华）依据条款中“第十一条（一）”的约定，正式通知张湘媛女士，从即日起（2017年6月28日）解除双方合同，并要求履行解除后的各方义务；……。庭审中，张湘媛、刘少华及经纪公司均认可涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年6月29日解除。2017年7月13日，张湘媛与经纪公司王亚鹏电话联系：……，我想具体问，我受这个政策影响，我首付提高了多少？王亚鹏：首付等于这边是二套，首付多提了66万元。张湘媛：就是因为我离婚了，然后就算二套了吗？王亚鹏：对。张湘媛：那你说我也不是因为买房而离婚，这也没办法嘛，就是根据政策。王亚鹏：他现在不看你是什么情况离的婚，只要你离婚了，就按照现在这个政策来行使。……。2017年11月24日，张湘媛、曹佳宁就涉案房屋交易事宜与王亚鹏进行了沟通，曹佳宁：她能把这委托您出售，你们关系也还好，张姐什么样的人你也了解，她也挺内疚，这个事虽然找了中介，但没有很好的推进下去，您也有付出，但没有拿到实际的回报，您也做做工作和对方沟通一下，因为当时张姐和您联系过这个事，说是确实是由于资历等原因是要适当提高一点首付款。王亚鹏：那是离婚之后要提高。曹佳宁：离婚之后由于征信的问题还是什么？王亚鹏：什么都不影响，离婚是因为今年317出来的政策，离婚后不满一年就算二套，不管你。……。曹佳宁：另外我记得，这个房子当时说的是，她替卖方还这个贷款，银行有这个贷款吧，解押完之后，要再去做一个公证，也做了，手续都做了，就是卡在她离婚首付要提高，钱凑不够。王亚鹏：她要不离婚，她老公那边配合，也没有这事。张湘媛：主要是对方也不配合。王亚鹏：不是她的原因，我跟她要证件，张姐这边也都给我提供了。曹佳宁：就是你问张湘媛要她的证件，张湘媛也都给你提供了，唯独她老公没有。王亚鹏：对，就是她老公外籍人在国内买房结婚，北京建委在审核十分严格，必须要手续，中间这个环节，也不是业主刘先生的责任，也不是她的责任。……。另查，张湘媛系西城区（原宣武区）茶马北街x号院x号楼x层x区x-xxx号房屋产权人，该房屋2009年9月9日登记于张湘媛名下，房屋规划用途商业用房。2011年4月7日、2011年10月31日，张湘媛分别对该房屋进行了抵押。现张湘媛主张，其有过贷款记录，因2017年3月17日政策调整，只能贷款180万元，首付提高66万元，又因张湘媛在2017年6月因在履行购房合同过程中与配偶发生矛盾，导致离婚，造成张湘媛再购房属于二套，首付比例提高，因此，无法继续履行合同。刘少华对此不予认可，其表示房屋政策调整后，张湘媛应当评估政策对其造成的影响，即便是受政策影响，增加的履约成本也很低，实际履行合同过程中，张湘媛从未向银行申请贷款，离婚属于张湘媛故意为之。2017年3月17日，《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》出台，其中第二条规定：居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。2017年3月24日，《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》颁布，其中第二部分规定，对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行，申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。诉讼中，刘少华申请对涉案房屋2017年6月29日的市场价格进行评估。2019年6月10日，北京北方亚事房地产土地评估有限公司出具《房地产估价报告》，确定涉案房屋2017年6月29日市场价值为745.53万元。本院认为，刘少华、张湘媛及经纪公司就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现双方虽均认可《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已在2017年6月29日解除，但张湘媛主张合同解除系因政策原因导致履约成本增加，而刘少华则认为是张湘媛未履行合同义务，导致解除，因此，本案中双方争议的第一个问题系合同解除的依据。本院注意到，2017年3月17日的房屋调控政策中涉及无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的购买群体，但张湘媛出示的房屋产权证均显示因借款进行抵押，并非住房贷款记录，张湘媛也未举证证明此前已办理过住房贷款，因此，2017年3月17日的房屋调控政策并未影响张湘媛履行合同。关于离婚一年内购房按照二套房贷款政策执行的规定，系有关行政主管部门于2017年3月24日颁布实施，张湘媛在此政策出台后，于2017年6月6日办理离婚手续从而导致首付款比例提高、履约成本增加，系其自身原因所致。现张湘媛主张解除合同及补充协议系政策原因所致，缺乏依据，本院不予采纳。合同因张湘媛原因导致无法继续履行，刘少华以此为由于2017年6月29日向张湘媛送达了解除通知，符合双方合同约定，本院对此予以确认。合同解除后，刘少华已收取张湘媛的购房款260万元，已无法法律基础，现张湘媛要求刘少华予以退还，于法有据，本院予以支持。张湘媛要求刘少华支付保全房屋的保险费用31850元，没有法律依据，本院不予支持。关于刘少华主张房屋差价损失一节。涉案合同因张湘媛原因导致解除，现刘少华要求张湘媛赔偿因此产生的房屋差价损失，理由正当，本院予以支持，此房屋差价应当参考双方解除合同时的市场价值，即2017年6月29日的市场价值，故本院对于刘少华的此项主张予以支持。刘少华主张的其他损失，未向本院提供证据予以证明，本院对此均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认刘少华与张湘媛签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及刘少华、张湘媛与北京我爱我家房地产经纪有限公司的《补充协议》于二〇一七年六月二十九日解除；二、自本判决生效之日起七日内，刘少华退还张湘媛购房款260万元；三、自本判决生效之日起七日内，张湘媛支付刘少华房屋差价损失164.47万元；四、驳回张湘媛的其他诉讼请求；五、驳回刘少华的其他反诉请求。如果刘少华、张湘媛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费75500元及保全申请费5000元，由张湘媛负担57500元（已交纳42750元，余款14750元于本判决生效之日起七日内交纳），由刘少华负担23000元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费10508元及评估费41500元，由刘少华负担23248元（已交纳），由张湘媛负担28760元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判长 韩 楠审判员 杨淑云审判员 刘 敏二〇一九年七月九日书记员 李 婷