广东省云浮市云安区人民法院民 事 判 决 书广东省云浮市云安区人民法院民事判决书（2019）粤5303民初362号原告（执行案外人）：余松生，男，1981年8月24日，汉族，身份证住址:云浮市云安区。委托诉讼代理人：林广友，广东增法律师事务所律师。被告（申请执行人）：廖伟强，男，1985年8月18日，汉族，身份证住址:云浮市云安区。委托诉讼代理人：罗泽华，广东百润律师事务所律师。委托诉讼代理人：温佩君，广东百润律师事务所律师。第三人（被执行人）：刘荣新，男，1983年12月13日出生，汉族，身份证住址：云浮市云安区。原告余松生与被告廖伟强、第三人刘荣新案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余松生及其委托诉讼代理人林广友、被告廖伟强及其委托诉讼代理人罗泽华、第三人刘荣新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余松生向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对原告向第三人购买的位于云浮市区荷香路××花园××房（2018）粤5303财保32号的财产保全，并解除对上述房屋的查封；2.确认云浮市区荷香路××花园××房的买方是原告余松生，该房屋属于原告余松生所有；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月21日，原告（案外人）收到云安区人民法院送达的（2019）粤5303执异9号《执行裁定书》。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。原告与第三人刘荣新在2016年8月15日，签订了《房屋转让协议》，且原告已支付238000元给第三人，并从2016年8月18日起由原告负担房屋贷款直至供完为止购买了位于云浮市区荷香路××花园××1205房屋。原告按照协议按期支付款项并承担供房屋贷款。第三人在2017年8月19日收齐房款后开具了收到原告238000元的收据，第三人在2016年11月8日向开发商收楼当日即把楼房交付给原告。原告于2016年12月左右开始装修，完工后居住在该房屋至今。但由于开发商原因，该房屋至今仍未能办理房产证。被告廖伟强与第三人刘荣新因民间借贷纠纷一案，云安区人民法院以（2018）粤5303财保32号民事裁定对原告向第三人购买的位于云浮市区荷香路××花园××房进行财产保全。原告得知情况后向贵院提出执行异议，贵院经审查后以2019年5月17日作出的（2019）粤5303执异9号《执行裁定书》驳回原告的异议请求。该裁定书于2019年5月21日送达原告。原告认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（自2015年5月5日起施行）第28条规定，符合该条规定且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。第一，原告与第三人在人民法院查封之前已经签订合法有效的《房屋转让协议》；第二，在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第三，已经按照合同约定支付全部价款（支付了238000元并负担从2016年8月18日起的房屋贷款直至供完为止，原告一直按时承担房屋贷款的还款义务）；第四，因为该房屋至今仍未办理房产证，导致该房屋无法变更房屋产权，非因原告自身原因未办理过户登记。因此人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，贵院依照被告廖伟强的请求，认为云浮市区荷香路××花园××房是第三人所有并查封，损害了原告的物权。为此，原告依照《民事诉讼法》第119条、227条之规定提起诉讼。被告廖伟强辩称，1.原告方对本案涉案的房屋并没有实体性的权益，故其提出的诉讼请求没有事实与法律依据。涉案的房屋在第三人从开发商购买之后，向中国银行办理了抵押登记，办理了贷款，在按揭期间，假如涉及转让要通知抵押权人，本案无任何证据证实该房屋转让已通知债权人。根据《中华人民共和国担保法》第49条，抵押权的效力对抵押物处分期的影响……抵押人未通知抵押权人或未告知授权人的，转让行为无效。只要成立上述任一条件，该房屋转让均是无效。2.根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题》的第28条规定，该规定提及的四个条件是必须同时具备才能有权利排除执行，但本案中原告提供的证据，无论是四个条件中的任意一个条件均不符合，故原告方在本案中所提出的事实与理由均不成立。3.本案中是否存在真实的买卖尚存疑，因第三人拖欠了被告的款项，而原告是第三人的表哥，基于此关系，不排除两人为了帮助第三人逃避债务而签订虚假合同的可能性，故原告主张本案的诉讼请求解除查封及确认房屋归其所有缺乏事实和法律依据。第三人刘荣新述称，已经转让涉案房屋给原告，对原告的起诉无意见。本院查明并确认如下事实：2016年8月15日，刘荣新（卖方）与余松生（买方）签订《房屋转让协议》。双方主要约定：刘荣新将其向中国银行股份有限公司云浮分行按揭贷款购买的坐落于云浮市区荷香路××花园××房（产权证号：云预10000XXX，合同证号：2015120414），以价款238000元转让给余松生；付款方式：签合同付首付20000元，2016年10月18日支付30000元，2017年1月18日支付50000元（如圆柱没提，在此款中减开圆柱款20000元），2017年3月18日支付46000元，2017年6月18日支付46000元，2017年9月18日支付46000元；从2016年8月18日起由余松生供房屋贷款，至供完为止；供完房贷后，过户费用卖方与买方各占百分之五十。另外，在该协议尾部注：“每到期如果超2天内给卖方刘荣新付款，有权收回房子”。协议签订后，余松生按约定日期支付了价款238000元给刘荣新；2016年8月18日起，余松生通过刘荣新的按揭贷款账户向中国银行股份有限公司云浮分行支付按揭贷款。2016年6月2日，坐落于云浮市区荷香路××花园××房在抵押登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为中国银行股份有限公司云浮分行，抵押人为刘荣新，债权数额550000元。刘荣新转让上述抵押房屋未经抵押权人同意，受让人余松生无代刘荣新清偿债务消灭抵押权。上述房屋产权现仍登记在刘荣新名下，尚未办理产权过户登记。2017年7月7日，余松生到中国移动通信集团终端有限公司云浮河滨营业厅报装宽带，宽带安装地址为云浮市云城区云城街道飞鹅路恒信花园B1栋1205房。2018年12月21日，本院根据廖伟强提出的诉前财产保全申请，作出（2018）粤5303财保32号民事裁定，查封刘荣新名下位于云浮市区荷香路××花园××房的房产（产权证号：云预10000X**）。查封期限为三年。2019年1月2日，本院立案受理廖伟强与刘荣新民间借贷纠纷一案，该案的诉讼争议标的是借款。本案原告余松生对本院（2018）粤5303财保32号民事裁定不服，于2019年3月28日对被保全财产提出书面异议。本院于2019年5月17日作出（2019）粤5303执异9号《执行裁定书》，裁定驳回余松生的异议请求。以上事实，有余松生《房屋转让协议》、收据、中国银行交易流水明细清单、居住证明、宽带安装证明、转账凭证以及本院（2019）粤5303执异9号《执行裁定书》、庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案争议的焦点在于余松生对本院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。一、关于余松生对案涉房屋是否享有所有权的问题。余松生主张其系从刘荣新处因买卖而受让物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，不动产物权的变更是以登记为准，而从本案查明的事实看，目前案涉房屋仍登记在被执行人刘荣新名下，在不动产登记没有变更的情况下，不发生所有权转移的法律效力。故余松生要求确认对案涉房屋享有所有权的诉求，本院依法不予支持。二、余松生对案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权问题。物权期待权是对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然未取得合同标的物的所有权，但其因合同而对该财产享有的物权登记请求权。物权期待权从性质上仍属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权，在与本案被告廖伟强的一般债权的实现发生冲突时，应优先保护物权期待权。本案被告廖伟强与第三人刘荣新之间的债权为一般金钱债权。若余松生享有物权期待权，代表其权利优先于上述一般金钱债权受保护，则可以认定余松生享有足以排除强制执行的民事权益。对于余松生是否享有物权期待权，认定如下：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，余松生必须举证证明其主张符合上述法律规定的条件才享有足以排除强制执行的实体权利。1.根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定。虽然刘荣新转让涉案房屋未经抵押权人同意，但上述《房屋转让协议》系买卖双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。2.本院根据余松生提交的报装宽带的《证明》及转账记录、收据等，确认余松生已经按照合同约定支付了价款并已实际入住案涉房屋。3.余松生在庭审中陈述签订《房屋转让协议》时已经知道案涉房屋存在抵押权，即未清偿中国银行股份有限公司云浮分行的抵押贷款前无法办理过户登记，且其表示现在无法一次性付清银行贷款消除抵押权。据此，本院认定系余松生自身原因未办理过户登记手续。综上，本院认定余松生因其对未办理过户登记手续存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件，不享有对案涉房屋的物权期待权，即对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告（执行案外人）余松生的全部诉讼请求。案件受理费100元，（该款余松生已预交），由原告（执行案外人）余松生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  陈涧飞审 判 员  刘奕聪人民陪审员  罗燕英二〇一九年七月三十一日书 记 员  邓晓锋附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（1）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（1）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（1）非买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。