江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终1656号 上诉人（原审被告）：何建，男，1959年2月28日出生，汉族，住如皋市。 被上诉人（原审原告）：顾湘，女，1961年7月14日出生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：徐庆杰，江苏雉水律师事务所律师。 原审第三人：如皋市人民政府城北街道办事处，住所地如皋经济技术开发区。 法定代表人：赵宏祥。 委托诉讼代理人：章德富，如皋市皋城法律服务所法律工作者。 上诉人何建因与被上诉人顾湘，原审第三人如皋市人民政府城北街道办事处返还财产纠纷一案，不服如皋市人民法院（2018）苏0682民初1674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何建上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：1.原审法院在审理本案时，未能审查案涉房屋的权属。案涉房屋系第三人所有是无可争辩的事实，该房屋系原袁桥乡农具厂(以下简称农具厂)所建，第三人是区划调整合并之后组建的政府机构，袁桥镇人民政府整体并入组建后的如皋市人民政府城北街道办事处。袁桥镇人民政府于1999年向如皋市人民法院申请农具厂破产，如皋市人民法院在破产程序中已经审查了袁桥镇人民政府的资格，破产后的农具厂资产仍然归袁桥镇人民政府所有。2.2017年5月8日上诉人与被上诉人所签订的协议无效。上诉人何建与第三人之间仅仅是租赁关系，对承租资产无处置权，不具备与被上诉人顾湘签订该协议的主体资格。3.原如皋县羽绒制品厂（以下简称羽绒厂）的土地性质为集体土地，而被上诉人顾湘并非是从刘松友处受让土地使用权，“后刘松友作为羽绒厂的所有权人，将羽绒厂的全部地面建筑物转让给原告顾湘，…”判决书第12页第15行的表述不能等同于土地使用权的转让，只有土地使用权的转让才能体现“房地一体”的原则，原审偷换了概念。羽绒厂的全部地面建筑物并不包含案涉房屋，受让的羽绒厂的全部地面建筑物所使用的土地仍然属于租赁使用。被上诉人顾湘并未取得羽绒厂土地使用证上四邻界址内的土地使用权。4.上诉人何建与原袁桥镇人民政府签订的租赁合同是在2007年，而被上诉人受让资产是2011年，原袁桥镇人民政府在1999年申请农具厂破产后，依法享有农具厂破产后的资产。 被上诉人顾湘辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。1.上诉人称1999年申请如皋人民法院对农具厂破产，事实上1998年时袁桥镇人民政府已经将涉案房屋相关权益转让给案外人刘松有所有。1999年破产清算时并不包含该资产。2.案涉房屋是上诉人违法占有，后经双方协商返还给被上诉人，协议合法有效。 原审第三人如皋市人民政府城北街道办事处述称，1.上诉人何建在二审中没有提出新的证据，二审法院应当对原审查明的事实予以确认。2.上诉人与被上诉人之间所签订的协议具有债权效力，但应当按照物权法的规定办理相应的变更登记，才发生相应的物权变动效力。 顾湘向一审法院提起诉讼请求：1.何建履行顾湘、何建于2017年5月8日签订的《协议书》，何建归还位于的房屋（价值5000元，约30平方米，原农具厂）；2.何建承担本案的诉讼费用。审理中，顾湘变更第一项诉讼请求为：何建、如皋市人民政府城北街道办事处归还位于的房屋（价值5000元，约30平方米，原农具厂）。 一审法院认定事实：羽绒厂位于如皋市，农具厂位于如皋市。羽绒厂系由农具厂组办，后农具厂与羽绒厂分家，但两厂为东西相邻方。 1989年1月1日，羽绒厂与农具厂分别领取土地使用权证。其中农具厂的土地使用权证书载明：单位性质：集体（乡办），四至：东至羽绒厂，南至公路，西至印染厂，北至北焦港。面积5617.6平方米。羽绒厂的土地使用证书载明：单位性质：集体，四至：东至建筑站，南至公路，西至农具厂，北至北焦港，面积8386.3平方米。 1998年4月20日，原如皋市袁桥镇人民政府（甲方）与刘松友（乙方）签订《产权转让合同》，约定由袁桥镇人民政府将原属“工贸联营如皋羽绒厂”的产权部分转让给乙方，一、产权转让及债务处理原“工贸联营如皋羽绒厂”经1998年4月18日转制确认后总资产77万元，债务91.3万元，现转让给乙方…二、甲方以零资产一次性转让给甲方。该《产权转让合同》由如皋市公证处于1998年6月10日作出（1998）皋政民内资第198号产权转让合同公证书。 1998年6月1日，羽绒厂向袁桥镇人民政府申请改制为如皋市银球羽绒有限责任公司。同日，如皋市袁桥镇人民政府（甲方）与刘松友、刘松樟（乙方）再次签订《工贸联营如皋市羽绒厂资产所有权转让协议》，协议中约定甲方转让给乙方的净资产为0万元，转让价款为0万元；甲方以租赁方式将土地租赁给乙方长期使用，每年缴纳租金0.5万元。1998年6月2日，袁桥镇人民政府批复，同意将工贸联营如皋羽绒厂改为如皋市银球羽绒有限公司。1998年6月6日形成的《资产评估结果确认书》载明：工贸联营如皋市羽绒厂资产明细中，有“配电间”1间，“宿舍”7间。审理中，顾湘陈述：这7间包含了案涉的房屋。何建陈述：7间房屋是干部宿舍，已经拆除了，与现在讼争的房屋没有关系。 1999年，原农具厂经过如皋市人民法院破产，在该厂破产资产评估评估明细表中列有“后边铸造车间”为206.04平方米，“铁工车间”140平方米，“铁工附属房”68.25平方米。但在破产清算报告中未列明农具厂财产最终受益人。审理中，何建陈述：“第9项铁工车间、第10项铁工附属房，总面积加起来是208.25平方米，现在这个房屋还存在，这个铁工房顾湘认为是所讼争的房子，顾湘所讼争的房子已经拆迁，而目前这个铁工房事实还存在，没有拆迁，在117公尺以外。”顾湘则陈述：“何建所陈述的不是事实，所提供的资料明细表是1999年如皋市农具厂申报的破产资产，而本案中所涉及的土地和房屋在1998年如皋县羽绒厂企业改制中已属羽绒厂，在羽绒厂中刘松友转让资产协议中对讼争的房屋已经进行了转让，何建所提供的资产明细不包含双方所论争的房屋。而且申报资产的明细只是申报财产的状况，如果法院对破产进行了处理，应当以法院最终确定的破产资产来确定，讼争房屋是否包含在其中。” 2006年11月21日，袁桥镇人民政府与何建签订租赁合同，袁桥镇人民政府将农具厂地面建筑物租赁给何建使用，何建每年缴纳租金2000元，租赁期限为2007年1月1日至2026年12月底止。 2011年5月1日，刘松友作为甲方，顾湘作为乙方，双方签订产权转让协议，协议中约定甲方将如皋市银球羽绒有限责任公司的全部地面建筑物一次性转让给乙方，土地由乙方与土地所在村签订土地租赁协议。 2011年6月1日，如皋市袁桥镇袁桥社区居委会、如皋市袁桥镇浦东社区居委会、顾湘、吴可滚作为甲、乙、丙、丁方签订协议书，协议中将原产权人与政府的约定进行变更，由丙方顾湘向甲、乙两方交纳租金。 2017年5月8日，何建、杜道梅（甲方）与刘焕光、顾湘（乙方）签订协议书一份，协议书约定将多年来因原袁桥羽绒厂和原袁桥农具厂界址问题所引起的相关矛盾一并解决，一、双方同意按土地使用证和国土部分归档的图标尺寸土地使用面积资料，作为解决问题的依据。…三、北焦港河东西双方连在一起的房屋是争议焦点，双方协商好由甲方从现在起归还一间给乙方… 2018年1月31日，顾湘诉至一审法院，要求判如所请。 审理中，顾湘申请就案涉房屋是否在原羽绒厂的土体使用证上向如皋市勘测院进行勘测，2018年8月2日，如皋市勘测院就如皋县羽绒制品厂土地证界址恢复出具《如皋县羽绒制品厂（顾湘）勘界情况说明》。2018年8月6日，如皋市勘测院就何建委托的对原农具厂内部分房屋的面积测量作出《何建房产面积勘测成果报告》。2018年8月15日，一审法院就上述两份勘测报告向如皋市勘测院工作人员胥建华咨询，胥建华反映：案涉房屋在顾湘提供的土地使用证上，即所争议的房屋在图中红线标注的范围内。何建后来向我院申请房产面积勘测，经勘测后，我们出具结论，其房屋面积为209.74平方米，现在向你们提供顾湘、何建两人勘测后合并的图，其中斜线部分为何建的房屋，部分房屋（含案涉争议房屋）位于顾湘的土地使用证上。 审理中，顾湘、何建及如皋市人民政府城北街道办事处对于案涉房屋坐落陈述如下：如皋市原袁桥农具厂东北角、原羽绒厂西北角，北焦港河南侧的一排房屋中自东向西第一间。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、顾湘是否对案涉房屋享有权利？二、何建、如皋市人民政府城北街道办事处是否应当返还案涉房屋？ 对于争议焦点一，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施的转让、互换出资或者赠与，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中，第一，案涉房屋建设于农具厂、羽绒厂分别领取土地使用权证书之前，经顾湘申请，如皋市勘测院作出《如皋县羽绒制品厂（顾湘）勘界说明》，经何建申请，如皋市勘测院作出《何建房产面积勘测成果报告》，一审法院亦就该上述两份勘测报告向勘测人员调查了解，勘测人员明确表示：“斜线部分为何建的房屋，部分房屋（含案涉争议房屋）位于顾湘的土地使用证上。”双方当事人对上述两份勘测报告及勘测人员的反馈意见不持异议，故上述证据可以认定案涉房屋位于顾湘提供的羽绒厂土地使用证书载明的用地范围内。第二，对于何建辩称的顾湘现在要的房子是农具厂的配电间，这个土地是羽绒厂的，但是资产是农具厂的，自从两个厂分家后，一直是由农具厂使用。一审法院认为，当事人对自己的主张应当提供证据予以证明。本案中，何建其主张案涉房屋为农具厂所有提交的证据为：农具厂破产时的资产明细表、如皋市勘测院出具的《何建房产面积勘测成果报告》，经审查，资产明细表列明的“铁工车间”140平方米，“铁工附属房”68.25平方米不能体现具体坐落，如皋市勘测院出具的《何建房产面积勘测成果报告》仅能表明所勘测房屋面积，且上述两份证据载明的房屋面积存在差异，故仅凭上述两份证据不能直接反映案涉房屋为农具厂所有。第三，案涉土地为集体土地，房屋未进行登记，现有证据亦不能直接体现案涉房屋的归属，故根据“房地一体”的原则，案涉房屋应当随土地使用权转让一并处分。第三，原羽绒厂经过改制转让给案外人刘松友，后刘松友作为羽绒厂的所有权人，将羽绒厂的全部地面建筑物转让给顾湘，结合案涉房屋位于顾湘提供的羽绒厂土地使用证书载明的用地范围内的事实。可以认定顾湘对案涉房屋享有合同权利。第四，原审第三人作为出租人将案涉房屋出租给何建使用，但原审第三人审理中未提交证据证明其对案涉房屋享有处分的权利。综上，顾湘有权基于其与刘松友签订的转让协议对案涉房屋享有相应的合同权利。 对于争议焦点2，一审法院认为，不动产或动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。何建占有、使用案涉房屋的依据为其与原袁桥镇人民政府签订的租赁合同，而现有证据不能证明原袁桥镇人民政府对案涉房屋享有处分的权利，故租赁合同约定的内容不能对抗顾湘应享有的权利。且2017年5月8日，顾湘与何建就签订协议，协议明确约定何建将案涉房屋返还顾湘，该约定不违反法律的强制性规定，双方均应当予以遵守。何建虽辩称，其是在受胁迫情况下签订的上述协议，但其对此未举证证明，故对何建此辩，本院不予采信。综上，顾湘要求何建返还案涉房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。 关于顾湘要求如皋市人民政府城北街道办事处共同返还的问题，因案涉房屋现占有人为何建，如皋市人民政府城北街道办事处非占有人，顾湘主张如皋市人民政府城北街道办事处返还，无法律依据。至于何建与原审第三人就租赁合同产生的争议，可另案解决，与本案无涉。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条、第二百四十一条、第二百四十三条之规定，判决：一、何建于判决生效后十日内向顾湘返还位于如皋市原袁桥农具厂东北角、原羽绒厂西北角，北焦港河南侧的一排房屋中自东向西第一间。二、驳回顾湘的其他诉讼请求。何建如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由何建承担。 二审期间，何建提交两份证据：1.顾湘与吴可滚于2017年8月7日签订的关于原袁桥羽绒厂大楼等资产转让合同；2.如皋市城北街道浦东社区居民委员会与吴可滚于2019年1月12日签订土地租赁合同，证明被上诉人不具备诉讼的主体资格。被上诉人顾湘质证认为，两份证据与本案没有关联性，案涉房屋尚未转让交付。如皋市人民政府城北街道办事处质证认为，两份协议产生的是债权效力，因此不能以此否定顾湘不存在返还请求权。本院审查后认为，上述证据均不能证明案涉房屋的物权已经发生变动，不能达到上诉人的证明目的，故不作为认定本案事实的依据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，原羽绒厂经过改制转让给案外人刘松友，后刘松友作为羽绒厂的所有权人，将羽绒厂的全部地面建筑物转让给顾湘，结合案涉房屋位于顾湘提供的羽绒厂土地使用证书载明的用地范围内的事实，可以认定顾湘对案涉房屋享有合同权利。何建主张案涉房屋系如皋市人民政府城北街道办事处所有，但对此不能提交证据予以证明，且如皋市人民政府城北街道办事处亦未就案涉房屋主张权利，故对何建的主张本院不予采信。另外，2017年5月8日，顾湘与何建已经签订协议明确约定何建将案涉房屋返还顾湘，该约定不违反法律的强制性规定，双方均应当予以遵守。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人何建负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 陆海滨 审判员 高 雁 二〇一九年七月十二日 书记员 唐颖琦