湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1302民初2970号原告赵佩玲，女，汉族，1995年5月8日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。委托代理人刘兴国，湖南宇能律师事务所律师。被告湖南新地房地产开发有限公司。住所地：湖南省娄底市娄星区娄星北路五星大厦。法定代表人谢永固，系该公司董事长。委托代理人谢应华、黎奇，湖南星奥律师事务所律师。原告赵佩玲诉被告湖南新地房地产开发有限公司（以下简称新地公司）合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年10月24日公开开庭进行了审理，原告赵佩玲的委托代理人刘兴国、被告新地公司的法定代表人谢永固到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告赵佩玲请求判令：1、确认原、被告所签订的购买兴通．聚德园小区共15套商品房的《商品房买卖合同》有效；2、被告按照《商品房买卖合同》第8条的约定将上述房屋立即交付给原告；3、被告按照合同第15条的约定为原告立即办理好房地产权属证书；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月20日，原、被告签订了团购房《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购得被告开发的xxxx小区房号为1-506、1-1106、1-1306、1-1506、1-1704、1-1706、1-1906、1-2004、1-2106、1-2306、1-2304、1-2805、2-2106、2-2205、2-2505共15套商品房；2、付款方式为买受人按一次性付款方式按期付款；3、出卖人应当在2014年5月30日前将商品房交付买受人使用，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，应按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金；4、出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内为买受人办理好房地产权权属证书，如未办理好，买受人不退房的，出卖人应按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，被告就购房价格按1680元/m2向原告出具了《承诺书》，并于2014年1月22日在娄底市房地产管理局经济技术开发区房地产管理办公室办理了《房屋预告登记证明》。2014年1月21日、22日案外人赵爱柏通过银行分三次向被告汇款1500万购房款，被告于同年1月21日向原告出具了《收款收据》，内容为：今收到赵爱柏等5人（包括赵爱柏、赵佩玲、肖丽永、李婷、陈鹏在内）购房款（房号详见团购房一览表），房款已一次性付清，金额为1500万元。之后，原告多次要求被告交房，未果，遂诉至法院。被告新地公司答辩要点：原告所述与事实不符，被告系向原告借款。最开始被告是找案外人肖泽成借款1500万元，约定综合月息7分，借款期限两、三个月。当时原告等5人提出拿75套房子作抵押，办个网签和预告登记。双方签了借款合同，但是该合同原告并没有给被告，对此被告当时觉得没关系。借款后，被告共支付了390多万元的利息，且在公司货款回来后，就转款1250万元给肖泽成，因此，实际只欠原告等五人款项250万元。被告要求肖泽成解除预告登记，但肖泽成说赵爱柏的小孩在长沙读书要晚点回娄底，所以没有去解除预告登记。后来，因为被告欠招商银行和农业银行的贷款需要偿还就又找肖泽成借了1100万元，再到后来，银行不再放贷，被告资金断裂，以致酿成今日之果。查明的事实本院根据双方当事人的诉辩主张及举证、质证情况，确认本案以下事实：1、2014年1月18日，原告赵佩玲、案外人肖丽永、李婷、陈鹏、赵爱柏与被告新地公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的xxxxxx75套房出售给赵佩玲、肖丽永、李婷、陈鹏、赵爱柏五人。原告赵佩玲购买的房产为1-506、1-1106、1-1306、1-1506、1-1704、1-1706、1-1906、1-2004、1-2106、1-2306、1-2304、1-2805、2-2106、2-2205、2-2505共15套商品房，其中：1-506号房面积133.8m2，房款468032元；1-1106号房面积133.8m2，房款484088元；1-1306号房面积133.8m2，房款489440元；1-1506号房面积133.8m2，房款494792元；1-1704号房面积141.07m2，房款530141元；1-1706号房面积133.8m2，房款500144元；1-1906号房面积133.8m2，房款505496元；1-2004号房面积141.07m2，房款538605元；1-2106号房面积133.8m2，房款510848元；1-2306号房面积133.8m2，房款516200元；1-2304号房面积141.07m2，房款547069元；1-2805号房面积104.272，房款389761元；2-2106号房面积135.57m2，房款520318元；2-2205号房面积91.21m2，房款357361元；2-2505号房面积91.21m2，房款362833元，以上15套房面积共计1915.87m2，房款共计7215128元。合同均约定：“……第六条付款方式及期限买受人按下列第一次性付款种方式按期付款：1一次性付款。即在本合同签订时一次性付清全部价款……第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第八条交付期限出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第十五条关于产权登记的约定……办理房地产权属证书的期限为商品房交付使用后540个工作日内。办理房地产权属证书的申请方式，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人全权委托出卖人申请办理，并向出卖人提供相关证明……”。同日，被告新地公司又向赵爱柏出具承诺书一份，表示原告等五人系合伙团购，属于公司认可的团购房，且所购房产系公司楼盘所剩的套房，位置、楼层均不理想，因此，承诺：1、以最低的房屋价格给予你方优惠，即将你方与我公司所签订的《商品房买卖合同》第肆条的房屋价格变更为1680元/m2；2、希望你方在我公司对房屋价格作出承诺后，立即按合同约定交清购房款；3、如果我公司违反上述价格承诺内容，愿承担你方购房款30%的违约赔偿金。双方于2014年1月20日至相关部门办理了网签，赵佩玲购买的15套房的合同编号分别为：201401200199、201401200202、201401200204、201401200206、201401200193、201401200207、201401200209、201401200195、201401200211、201401200213、201401200197、201401200201、201401200211、201401200216、201401200218。2014年1月22日，肖丽永转款600万元给赵爱柏，李婷、陈鹏各转款300万元给赵爱柏。2014年1月21日、22日，赵爱柏通过银行分三次将1500万元款项转至被告新地公司的银行账号62×××68。新地公司于2014年1月22日向原告及赵爱柏等五人出具了收款收据，收据载明:“今收到赵爱柏等五人购房款（房产详见团购房一览表）壹仟伍佰万元（￥15000000.00），房款已一次性付清”。同日，原告及赵爱柏等五人与被告新地公司就所购买的75套房到相关部门办理了预告登记手续。后陈鹏所购买的2-704房、2-1703房注销了预告登记，新地公司将该两套房产卖予了他人。二、原告等五人与被告新地公司的资金往来还有如下几笔：新地公司的法定代表人谢永固于2014年1月20日、1月22日向李婷转款四笔共计135万元，于2014年1月22日向赵爱柏转款30万元，于2014年2月26日向李婷转款1万元。李婷于2014年2月27日转款64万元给新地公司的会计李建时。新地公司于2014年3月13日、14日转款两笔共1250万元给赵爱柏。谢永固于2014年3月25日转款103万元给李婷。赵爱柏于2014年3月25日至29日转款四笔共1100万元给谢永固、李建时。三、2016年6月1日娄底市娄星区人民检察院因被告新地公司及其法定代表人谢永固犯非法吸收公众存款罪向本院提起公诉。在该案审理过程中，本院根据湖南楚才司法鉴定所作出的“湘楚司鉴所[2015]会鉴字第010号”司法鉴定意见书认定上述2014年1月21日、22日赵爱柏转入被告新地公司的款项1500万元“名为房屋买卖，实为借款”，并于2016年7月21日作出（2016）湘1302刑初188号刑事判决，判决被告新地公司犯非法吸收公众存款罪，判处罚金40万元，新地公司法定代表人谢永固犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑六年六个月。被告新地公司、谢永固不服该判决，上诉至娄底市中级人民法院，该院将该案发回本院重审。在重审过程中，娄底市公安局娄星分局委托湖南省远扬司法鉴定所进行了司法鉴定，该鉴定所作出湖南省远扬司法鉴定所[2017]远扬鉴字第031号鉴定报告，认为：①谢永固供述中所称的1500万元（即赵爱柏转给新地公司的1500万元）为借款，缺少相关的借款协议或借款合同做为依据；②谢永固所提供的1500万元的借据，借据上“借款人”处填写为“娄底市兴通贸易有限公司”，且借据上仅有“主管人批准”处有谢永固签名，该借据属于公司财务部门入账的依据；③谢永固提供的7份“付款审批单”，为谢永固公司办理付款流程的自制原始凭证，为公司内部入账的依据；④谢永固所供述的资金往来中，资金性质、金额与谢永固两个公司的会计账本记录一致；金额及收、付款的账户户名与银行流水比对一致；⑤根据工商资料显示，华亚公司的股东有金仲秋、李婷、肖泽成、康关珍等四人，赵爱柏非华亚公司的股东。根据现有资料，无法确认谢永固转账给华亚公司股东李婷及肖泽成的资金属于支付给赵爱柏的借款手续费或利息；⑥2014年1月22日由谢永固转账给赵爱柏的30万元，双方各自所称的“利息”、“辛苦费”的说法，均缺少可靠的证据支持的事实；⑦《承诺书》将房屋价格变更为1680元/m2，低于在房产局办理备案登记的合同上的价格，且低于娄底市物价局和娄底市房地产管理局《娄价服[2011]13号》文件的最低指导价；⑧在房产局办理网签的75套住房，共9902.17平方米，总价格37623164元，平均价格约为3799元/m2，根据新地房地产公司开具的购房款收款收据，房屋总价为1500万元，平均单价约为1515元/m2，与《承诺书》上约定的价格1680元/m2不符；⑨赵爱柏询问笔录中所称团购的75套房子中有2套被谢永固出售，扣留50万元，以及谢永固要求赵爱柏还给李婷的100万元的说法，均缺少可靠的证据支持。据此，本院将上述赵爱柏转给被告新地公司的款项1500万元从公诉机关指控的非吸金额中予以了剔除，并于2017年11月16日作出（2016）湘1302刑初495号刑事判决，判决被告新地公司犯非法吸收公众存款罪，判处罚金40万元，新地公司法定代表人谢永固犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年六个月。现谢永固已服刑完毕。四、2016年11月15日，被告新地公司向本院提起诉讼，要求确认原告赵佩玲等五人与被告新地公司之间签订的73套商品房的《商品房买卖合同》及新地公司出具的《承诺书》无效。在该案审理过程中，新地公司于2018年4月9日申请变更诉讼请求，主张合同有效，并要求赵佩玲等五人支付购房款2350余万元。因新地公司未在本院规定的时间补交案件受理费，本院对该案按撤诉处理。判决的理由与结果本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》已经相关房产管理部门备案登记，双方就合同约定的房产业已办理了预告登记，被告新地公司收取原告赵佩玲等五人的款项1500万元属实，新地公司就所收取的该笔款项向原告等五人出具了“购房款”的收款收据，且本院已生效的（2016）湘1302刑初495号刑事判决已将该1500万元从公诉机关指控的非吸金额中予以了剔除，被告在本案审理过程中亦未提交新的证据来证明1500万元为借款，因此，被告抗辩的案涉1500万元为借款的意见缺乏事实依据，不予采纳，应认定原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思之表示，合法有效。双方均应按合同约定行使权利，履行义务。关于被告新地公司向原告等五人出具的《承诺书》的效力问题。该《承诺书》与《商品房买卖合同》系同一天出具的，在双方已签订《商品房买卖合同》的情况下被告又向原告等五人出具《承诺书》，且承诺的房屋价格不仅远低于双方在《商品房买卖合同》中约定的房屋价格，也低于娄底市物价局和娄底市房地产管理局《娄价服[2011]13号》文件的最低指导价，该《承诺书》的出具显然有违常理，且显失公平，因此，该《承诺书》应予撤销。原告赵佩玲等五人应按《商品房买卖合同》约定的价款向被告新地公司支付购房款。赵爱柏、李婷与被告新地公司、谢永固及李建时虽有多笔资金往来，但根据现有证据，可认定为案涉《商品房买卖合同》购房款的为以下三笔款项：赵爱柏于2014年1月21日、22日支付给被告新地公司的1500万元，新地公司于2014年3月13日、3月14日退回给赵爱柏的1250万元，赵爱柏又于2014年3月26日至29日转给谢永固的1100万元。两抵后，原告赵爱柏等五人实际仅支付给新地公司购房款1350万元。而依《商品房买卖合同》的约定，赵爱柏等五人实际应支付给新地公司73套房购房款36646066元，赵爱柏等五人尚欠购房款23146066元未予支付。因此，尽管被告新地公司出具的收款收据载明“房款已一次性付清”，该收据与本院查明的事实不符，对收款收据所记载的“房款已一次性付清”本院不予认定。鉴于原告赵佩玲等人并未按《商品房买卖合同》的约定向被告新地公司付清购房款，其要求被告新地公司交付房屋并办理房屋产权权属证书的条件尚未成就，因此，对原告要求被告交付房屋并办理房屋产权权属证书的主张本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条之规定，判决如下：一、确认原告赵佩玲与被告湖南新地房地产开发有限公司签订的编号为：201401200199、201401200202、201401200204、201401200206、201401200193、201401200207、201401200209、201401200195、201401200211、201401200213、201401200197、201401200201、201401200211、201401200216、201401200218的《商品房买卖合同》合法有效。二、驳回原告赵佩玲其他的诉讼请求。案件受理费200元，由原告赵佩玲与被告湖南新地房地产开发有限公司各负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  肖 霞人民陪审员  吕冬生人民陪审员  贺孝如二〇一九年七月十二日书 记 员  雷 丹附本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。