内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内06民终897号 上诉人(原审被告)：赵瑞，女，汉族，1989年11月20日出生，现住内蒙古鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：张利东，内蒙古三恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人:郭磊，内蒙古三恒律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：苏文智，男，汉族，1976年1月8日出生，现住内蒙古鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：张晓凤，内蒙古京蒙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾程轲，内蒙古京蒙律师事务所律师。 上诉人赵瑞因与被上诉人苏文智房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂尔多斯市东胜区人民法院（2018）内0602民初6571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人赵瑞及其委托诉讼代理人张利东、郭磊，被上诉人苏文智及其委托诉讼代理人张晓凤、贾程轲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵瑞上诉请求：1、依法撤销鄂尔多斯市东胜区人民法院（2018）内0602民初6571号民事判决，查清事实并改判驳回苏文智诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由:一、本案当事人及涉案房屋之间的法律关系:1、上诉人与被上诉人之间存在借贷关系。被上诉人下欠上诉人30万元借款；2、被上诉人为偿还30万元借款与上诉人达成以物抵债协议，即将涉案房屋作价40万元抵顶借款，上诉人另向被上诉人支付10万元，双方借贷关系解除即结清全部债权债务；3、本案经生效法律文书确定双方当事人之间并非房屋交易关系；4、涉案房屋最初的所有权人为被上诉人苏文智，其取得方式为鄂尔多斯市亿成房地产开发有限责任公司。以物抵债的形式向被上诉人支付下欠工程款。二、基于上述基本事实，一审法院认定双方系房屋买卖关系错误，上诉人与被上诉人之间的纠纷系以物抵债的抵顶关系。1、上诉人与被上诉人之间没有签订书面买卖合同，也无口头约定买卖合同，认定双方之间系买卖关系没有证据证实，被上诉人的主张不能成立。另从被上诉人的诉讼请求可以佐证，双方不存在买卖合同关系，其一审诉讼请求支付房屋买卖价款，但却不能提出具体金额，而请求按照鉴定价格计算。房屋作为不动产，亦属于重大资产，对房屋的买卖处置不约定价格，与常理明显不符。2、房屋买卖关系与抵顶关系完全不同，房屋买卖合同关系是先有买卖合同，后有支付行为。房屋抵顶关系是先有借贷关系，后有买卖关系。本案中，先有上诉人与被上诉人之间的借贷关系，然后被上诉人为偿还借款与上诉人达成以物抵债协议，后才有涉案房屋的交易行为，若非被上诉人需先向上诉人履行还款的义务在前，被上诉人是不可能在违背常理的情况下以贺板女名义签订《商品房买卖合同》、交付全部购房款，而且合同的签订、房地产出具购房款收据、上诉人向被上诉人交付所有房屋手续、上诉人给被上诉人转账10万元都是在2015年8月24日同一天履行完毕，该事实与本案的证据能相互印证，符合抵顶关系的常规逻辑和日常交易习惯。3、从举证责任来讲，根据最高院关于适用《民诉法》解释第91条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外:（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任:从以上法律规定可以看出，本案被上诉人主张双方系买卖关系，必须提供证据证明双方存在买卖关系，一审法院错误分配举证责任，将举证责任分配给上诉人。4、双方当事人的真实关系是上诉人陆续借给被上诉人30万元，被上诉人在工地施工，需要现金，上诉人均以现金支付，虽被上诉人向上诉人出具了借条，但因抵顶完后，借条已经退还给被上诉人。5、一审法院未根据生效法律文书确定的事实查明本案基本法律事实，径行作出判决，认定事实错误，适用法律错误。在鄂尔多斯市中级人民法院（2018）内06民终1193号民事裁定书中明确:“本院认为，原审判决未能认定本案基本法律事实，属事实认定不清。另，苏文智与赵瑞二者并非单纯的房屋交易关系，故原审法院应查清双方房屋交易行为的基础原因，原审法院在未能查清上述基础事实的情况下，径行作出判决，有失公允，并导致适用法律不当”。本案是发回重审的案件，一审法院却无视生效法律文书确定的事实，而且在被上诉人举证不能的情况下依旧认定本案当事人之间系房屋买卖关系，在未查清本案基本事实的情况下一再错判，损害了上诉人的合法权益。三、一审法院在房屋买卖关系的基础上认定上诉人欠付剩余房款错误，上诉人已履行完毕以物抵债协议的全部义务。本案双方当事人达成以物抵债协议后，2015年8月24日上诉人赵瑞通过银行转账形式向被上诉人苏文智打款10万元，被上诉人苏文智随即将房屋的合同与收据等所有手续交予上诉人赵瑞，即上诉人与被上诉人在2015年8月24日双方均已履行完毕各自的全部义务，一审法院在房屋买卖关系的基础上认定上诉人向被上诉人支付剩余购房款30万元及利息错误。 苏文智辩称，一、关于举证责任分配的问题，本案经过多次庭审已经查明，被上诉人苏文智将其用工程款抵顶回来的房产依上诉人赵瑞指示，签订给赵瑞的母亲，并且交付了案涉房产，上诉人一直占用至今。被上诉人已经将商品房买卖合同中约定的房产交付上诉人，被上诉人已经履行完毕合同义务，被上诉人基于合同，请求上诉人给付下欠购房款，已经充分举证，符合法律规定，应该得到支持。上诉人主张获得案涉房产系通过抵顶的方式实现，但是时隔3年多的庭审，至始至终未能就其主张提供任何证据，故上诉人主张由被上诉人证明不是抵顶关系，错误的将举证义务分配给被上诉人，系不符合相关法律规定的，不应得到法律支持。二、关于上诉人主张已经履行完毕付款义务的问题，本案中，上诉人称其于2015年8月24日从被上诉人处获得购房合同等手续时，就已经支付完毕所有付款义务，否则被上诉人不会将所有手续交予上诉人。上述陈述系不真实的，双方在达成购买意向时系男女朋友关系，被上诉人基于对上诉人的信任，同意在未付清购房款的时候，将手续交予上诉人，由上诉人核实材料的真伪。在上诉人核实过后，向被上诉人转账10万元。下欠款项并未支付，被上诉人多次索要无果后，才启动诉讼程序，也系被上诉人的无奈之举。三、关于交易价格偏高的问题，上诉人达成交易意向，上诉人在支付10万之后，不再支付尾款，被上诉人为了实现诉讼目的，只能提起鉴定，但是在本案庭审过程当中，为了节省时间，尽快结案，无奈之下，同意房屋价款以40万元为准，系被上诉人对自己权利的部分放弃，但上诉人不能因为被上诉人放弃部分权利，就歪曲案件事实。四、关于上诉人主张其系通过抵顶方式取得房产的问题，本案中，被上诉人苏文智与上诉人赵瑞均认可上诉人于2015年8月24日向被上诉人支付购房款10万元。下欠购房款，上诉人主张其用抵顶的方式支付完毕，但先后五次开庭上诉人均未能提供任何证据予以证明，且关于如何出具借款凭证一事表述不清，明显与其陈述不符，应该承担举证不能的责任。故上诉人应充分履行付款义务，支付剩余应付购房款。 苏文智一审向法院起诉请求：1、依法判令被告赵瑞向原告苏文智支付剩余购房款595500元（最终以鉴定机构出具的鉴定报告中确定的价格为准）；2、依法判令被告赵瑞按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告苏文智支付从起诉之日起至实际给付之日止下欠购房款的利息；3、判令被告赵瑞承担本案全部诉讼费由。 一审法院认定事实：2015年8月24日，苏文智代贺板女与鄂尔多斯市亿成房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，合同约定贺板女向鄂尔多斯市亿成房地产开发有限责任公司购买1-1-4中户房屋一套，建筑面积共107平方米，单价6500元/平方米，房屋总价款695500元。鄂尔多斯市亿成房地产开发有限责任公司于2015年8月24日出具收据，载明：“今收到贺板女亿成滨河茗苑小区1号楼1单元4层中户（107㎡）695500元，交款人处为：苏文智代贺板女。”。同日，赵瑞通过鄂尔多斯农村商业银行向苏文智打款100000元。原告苏文智与被告赵瑞一致认可当时该涉案房屋双方约定价款为40万元。该房屋实为鄂尔多斯市亿成房地产开发有限责任公司用以房抵债的形式支付给该公司项目中下欠强弱电施工承办人苏文智的工程款。现该涉案房屋由被告赵瑞占有、使用。另查明，苏文智诉贺板女、第三人赵瑞房屋买卖合同纠纷一案，东胜区人民法院作出（2016）内0602民初4754号民事判决书，判决驳回原告苏文智的诉讼请求。该判决为生效判决。 一审法院认为：原告苏文智将鄂尔多斯市亿成房地产开发有限公司向其抵顶的位于东胜区亿成滨河茗苑小区1号楼1单元4层中户房产一处（建筑面积为107平方米）出售给被告赵瑞，并依被告赵瑞要求将房屋产权登记在案外人贺板女名下，后被告向原告支付了10万元房款的事情属实，经双方当事人当庭确认，一审法院对双方当事人上述房屋买卖关系予以确认。关于原告主张被告应给付剩余房款，因庭审中原被告双方认可该涉案房屋的价格为40万元，且被告在庭审中辩称剩余房款已经抵顶的答辩理由无证据予以佐证，一审法院不予确认，故被告赵瑞应当向原告苏文智支付剩余房款30万元。因双方未对剩余房款的付款时间进行约定，原告向法院起诉之日即视为其付款期限到期，据此原告所主张的从起诉之日即2017年9月18日起至实际给付之日止的利息请求符合法律规定，一审法院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决被告赵瑞于本判决生效之日起十日内向原告苏文智支付剩余购房款300000元及购房款300000元从2017年9月18日起至实际给付上述房款之日止的利息，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9756元，由被告赵瑞负担4915元，由原告苏文智负担4841元。 本院二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人主张“双方之间存在借贷关系，被上诉人向上诉人借款30万元，被上诉人为偿还30万元借款与上诉人达成以物抵债协议，将案涉房屋作价40万元抵顶借款，上诉人另向被上诉人支付10万元，双方结清全部债权债务”。现双方一致认可案涉房屋价格为40万元，上诉人主张被上诉人曾向其借款30万元，但未提交任何证据予以证明。上诉人虽称被上诉人在交付案涉房屋手续时将借据收回，但被上诉人不认可，上诉人亦未提供相应的转款凭证或其他证据予以佐证。故根据谁主张谁举证的原则赵瑞应承担举证不能对其不利的法律后果，本院对上诉人所述30万元借款系现金支付的陈述不予采纳。 综上所述，赵瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9756元，由赵瑞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘 拴 东 审 判 员 李 顺 和 代理审判员 樊  宁 二〇一九年七月二十三日 法官 助理 张  媛 书 记 员 好斯图娅