广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初924号 原告：邹富春，男，1973年2月5日出生，汉族，住重庆市开县。 委托诉讼代理人：滕映龙，广西维冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘力加，广西维冠律师事务所实习律师。 被告：广西军通投资有限公司，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区**地块。统一社会信用代码：91450600588627727X。 法定代表人：汤明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦立革，该公司职员。 委托诉讼代理人：张远群，该公司职员。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 被告：陈先锋，女，1972年2月28日出生，汉族，住湖北省英山县。 被告：徐博，男，1969年10月11日出生，汉族，住湖北省英山县。 原告邹富春与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、陈先锋、徐博商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告陈先锋、徐博无法直接送达，需公告送达，本案依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹富春的委托诉讼代理人滕映龙、潘力加，被告军通公司的委托诉讼代理人韦立革、张远群到庭参加诉讼，被告富乐华公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告陈先锋、徐博经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹富春向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告军通公司签订的编号为1-1-1516、1-1-1517的《防城港CBD(1号地块)北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）无效；2.被告军通公司、被告富乐华公司连带返还原告购房款和定金345167元及利息91003.96元（利息计算方式为：以10万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年8月16日分段计算至清偿完毕之日，暂计至2019年1月7日为26690.14元；以95073元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年9月10日分段计算至清偿完毕之日，暂计至2019年1月7日为24978.97元；以150094元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年9月14日分段计算至清偿完毕之日，暂计至2019年1月7日为39334.85元）；3.被告陈先锋、徐博连带返还原告121292元及相应利息31786.76元（以121292元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年9月14日分段计算至清偿完毕之日，暂计至2019年1月7日），被告军通公司、富乐华公司对被告陈先锋、徐博的上述债务承担连带责任。事实与理由：2013年8月23日，原告经北海市鑫平安房地产代理有限公司(以下简称鑫平安公司）介绍，与被告军通公司、富乐华公司签订了编号为1-1-1516、1-1-1517的两份《合作建房合同书》，其中两份合同都明确了当事人名称、合作建设房屋基本情况（包括地址、房号、建筑面积）、房屋总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款。原告在签订了合同之后按约向被告军通公司、富乐华公司支付了定金及购房款，其中1516号房支付了定金及房款145073元，1517号房支付了定金及房款200094元，同时向鑫平安公司支付房款121292元，鑫平安公司以南宁市瑞友房地产置业有限公司(以下简称瑞友公司）开具了收据给原告。后经原告查明瑞友公司并不存在，而鑫平安公司已经注销，因鑫平安公司为一人公司，股东为被告陈先锋，其丈夫徐博为监事，公司注销后的责任承担人为被告陈先锋。根据最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》，可以认定鑫平安公司为夫妻共同经营共同管理，且鑫平安公司与被告陈先锋婚姻存续期间财产存在混同，故被告徐博也应为被告陈先锋及鑫平安公司的责任承担连带责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，原告与被告军通公司、富乐华公司签订的《合作建房合同书》应属商品房买卖合同。被告军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《合作建房合同书》，且在原告起诉时仍未取得，案涉《合作建房合同书》应属无效合同，因被告军通公司收取的建房款及定金应当返还给原告，并支付相应的利息，被告军通公司作为被告富乐华公司的销售代理商，其行为产生的责任应由富乐华公司承担连带责任，鑫平安公司作为被告军通公司的销售代理商，其公司存续期间代理行为产生的责任亦应由被告陈先锋、徐博、军通公司、富乐华公司一并承担连带责任。 被告军通公司辩称，1.原告请求其连带返还121292元没有事实及法律依据，被告陈先锋、徐博与其没有任何关系，其并未授权原告提到的中介公司或个人出售、办理相关业务，其只认可加盖其公司公章的收款收据；2.原告自身存在过错，应承担相应的过错责任，故原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息没有依据。 被告富乐华公司提交书面答辩状称，原告主张其对被告陈先锋、徐博收取的款项承担连带责任没有事实及法律依据，其未授权原告提到的中介公司或个人出售、办理相关业务。 被告陈先锋、徐博未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告富乐华公司授权被告军通公司代理销售案涉商品房。2013年8月23日，原告（乙方）与被告军通公司（甲方）签订了编号分别为1-1-1516、1-1-1517的两份《合作建房合同书》，约定原告购买军通公司与开发商富乐华公司合作兴建的防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心1号楼1栋15层16号房和17号房，其中16号房房屋建筑面积73.32平方米，单价为每平方米6595.40元，总房款计483575元，签订本合同当日交清首期房款5万元，签订本合同之日起5日内补齐至合同总房款30%的房款，计95073元，在本合同项目建设至±0.00时，乙方再交付合同总房款20%的房款，计96715元，在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，由乙方向银行申请按揭贷款支付；17号房房屋建筑面积99.94平方米，单价为每平方米6673.79元，总房款计666979元，签订本合同当日交清首期房款5万元，签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计150094元，在本合同项目建设至±0.00时，乙方再交付合同总房款20%的房款，计133396元，在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，由乙方向银行申请按揭贷款支付；两份合同均约定开发商应在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收并符合本合同约定的合作建房交付乙方使用；本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；合同还对双方的违约责任、合同登记备案等事项进行了约定。2013年8月16日，被告军通公司向原告开具了两张《收据》（编号分别为：3215959、3215960），表明收到原告交来案涉1516号房合作建房定金5万元、1517号房合作建房定金5万元。2013年9月10日，被告军通公司向原告开具了一张《收据》（编号：0101551），表明收到原告交来案涉1516号房合作建房款30％余款95073元。2013年9月14日，被告军通公司向原告开具了一张《收据》（编号：5033803），表明收到原告交来案涉1517号房30％合作建房余款150094元。2013年9月14日，原告向鑫平安公司刷卡支付121292元，瑞友公司于同日向原告开具两张《收据》（编号分别为：6109799、6109800），表明收到原告交来案涉1516号房转让费51324元、1517号房转让费69968元。 另查明，“南宁市瑞友房地产置业有限公司”未办理公司注册登记手续。鑫平安公司为自然人独资的有限责任公司，其股东为被告陈先锋，被告徐博为该公司监事。2015年2月6日，鑫平安公司出具了一份《清算报告》，主要内容为：清算组成员由陈先锋、徐博等2人组成，由陈先锋担任清算组负责人；公司清算组自成立之日起十日内通知了公司债权人申报债权，并已于2014年12月24日在《法制日报》刊登清算公告，从2014年12月24日至2015年2月6日对公司进行清算；清算后公司剩余财产为货币资金451906.71元，按股东出资比例进行分配，其中分配给陈先锋100％；公司清算后，若仍存在没及时申报的债权债务，由全体股东按出资比例承担责任。被告陈先锋、徐博作为全体清算组成员在《清算报告》上签字。同日，鑫平安公司出具了一份《股东决定》，表明股东决定：1.决定解散，同意注销鑫平安公司；2.同意公司清算组制作的清算报告，报告内容不含虚假，如有虚假，全体股东愿意承担一切法律责任。被告陈先锋作为全体股东在该《股东决定》上签字。2015年2月11日，鑫平安公司办理了注销登记手续。 再查明，至原告起诉之日即2019年1月29日，案涉商品房项目尚未取得《商品房预售许可证》。 本院认为，原告与被告军通公司签订的两份《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房单价、总价、付款方式及期限、违约责任等主要条款,该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告军通公司已按约定收取定金及购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原告与被告军通公司签订的两份《合作建房合同书》应认定为商品房买卖合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。”规定，被告军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订两份《合作建房合同书》，且在原告起诉前仍未取得，故该两份《合作建房合同书》为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，被告军通公司应将收取原告的345167元购房款退还给原告并赔偿原告的利息损失。利息按中国人民银行同期同类贷款利率分别从收款之日起分段计付，即以10万元为基数，从2013年8月16日起；以95073元为基数，从2013年9月10日起；以150094元为基数，从2013年9月14日起分别计算至实际付清之日止。因被告富乐华公司与被告军通公司存在委托代理关系，被告军通公司明知被告富乐华公司未取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》，仍代为销售案涉商品房，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”的规定，被告富乐华公司应对上述债务承担连带责任。 关于原告向鑫平安公司刷卡支付的121292元，鑫平安公司既非案涉房屋开发商，亦非具有合法授权的代理销售商，其收取原告的121292元没有合法依据，虽其将该笔款项以瑞友公司的名义开具了两张载明“房屋转让费”的《收据》，但瑞友公司并未办理公司注册登记手续，鑫平安公司应将收取的121292元返还给原告并自收款之日即2013年9月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至实际清偿完毕之日止。由于鑫平安公司因决议解散已注销，其股东被告陈先锋在《清算报告》中承诺“公司清算后，若仍存在没及时申报的债权债务，由全体股东按出资比例承担”，因鑫平安公司为自然人独资公司，被告陈先锋占股100％，故被告陈先锋应承担鑫平安公司的上述债务。原告主张被告徐博与被告陈先锋系夫妻关系，上述债务为双方婚姻关系存续期间的夫妻共同债务，但原告未能举证证明被告徐博与陈先锋存在夫妻关系，应承担举证不能的不利后果，故对原告要求被告徐博对上述债务承担连带责任的诉请，本院不予支持。关于原告请求被告富乐华公司、军通公司承担连带责任的问题。原告主张鑫平安公司为被告富乐华公司、军通公司的销售代理商，但未能提供证据证明其主张，被告富乐华公司、军通公司亦不予认可，故本院不予支持原告要求被告富乐华公司、军通公司对鑫平安公司的上述承担连带责任的诉请。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告邹富春与被告广西军通投资有限公司签订的两份《防城港CBD(1号地块)北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（编号分别为：1-1-1516、1-1-1517）无效； 二、被告广西军通投资有限公司与广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内连带返还原告邹富春购房款345167元并赔偿利息损失（利息的计算方法：以10万元为基数，从2013年8月16日起；以95073元为基数，从2013年9月10日起；以150094元为基数，从2013年9月14日起按照中国人民银行同期同类贷款利率分别计算至实际付清之日止）； 三、被告陈先锋在本判决生效之日起十日内返还原告邹富春121292元并支付利息损失（利息的计算方法：以121292元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年9月14日起计算至实际付清之日止）； 四、驳回原告邹富春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费9692.50元、公告费700元，两项合计10392.50元（原告邹富春已预交），由被告广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司共同负担7174.53元，由被告陈先锋负担3217.97元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费9692.50元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 长  李明娟 人民陪审员  潘泽耀 人民陪审员  凌宜莲 二〇一九年七月二十九日 法官助理罗茜 书记员梁滢 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。 二、《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 四、《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 六、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。