杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初5463号 原告：吴玉鹏，男，1957年2月19日出生，汉族,户籍所在地杭州市西湖区，现住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：夏雨农，浙江之江律师事务所律师。 被告：吴玉林，男，1962年2月24日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：徐末，浙江南方中辰律师事务所律师。 被告：吴玉兰，女，1952年3月8日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 被告：吴玉飞，男，1949年3月8日出生，汉族，住杭州市上城区。 被告：吴玉鸣，男，1954年1月9日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告吴玉鹏诉被告吴玉林、吴玉兰、吴玉飞、吴玉鸣分家析产纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏雨农、被告吴玉林的委托诉讼代理人徐末、被告吴玉兰、吴玉飞、吴玉鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.杭州市西湖区冠苑10幢2单元501室房屋、冠苑11幢1单元701室房屋由原告与被告吴玉林各分得二分之一，杭州市西湖区冠苑10幢2单元501室房屋归原告所有，冠苑11幢1单元701室房屋归被告吴玉林所有，被告吴玉林支付原告房屋差价款；2.四被告配合原告办理产权登记手续；3.诉讼费由被告承担。在审理中，原告增加诉讼请求：评估费13510元由被告吴玉林承担。 事实和理由：原告与各被告系兄弟姐妹。原告母亲曹怀珍在职期间，杭州市保俶塔实验学校(原向阳中学)分配了位于杭州市西湖区房屋，供其家人居住。原告母亲曹怀珍于1998去世，后因父亲肢体残疾行动不便，上述房屋的租赁证在2002年6月19日由被告吴玉林办理。后原、被告的父亲去世。因房屋将被拆迁，2007年5月，原、被告就(或拆迁安置房屋)房屋分配达成了一致意见，形成《承诺书》一份。《承诺书》约定，房屋原为母亲曹怀珍所有，上述房屋归两个儿子所有，如果涉及拆迁的，拆迁安置房产也归两儿子平分房产。房屋被拆迁后的相应安置房为杭州市西湖区冠苑11幢1单元701室、冠苑10幢2单元501室两套房屋。现两套房屋均由被告吴玉林占有。原告认为，房屋原为原、被告母亲分配所得，原、被告父母去世后，各继承人对案涉房屋进行分家析产，所形成的协议依法有效。被告吴玉林未能配合原告进行析产及产权登记，侵犯了原告合法权益。 被告吴玉林答辩称：一、本案不存在可供分家析产的标的物。房屋是曹怀珍在世期间分得的公房，原承租人为曹怀珍。曹怀珍去世后，承租人依法变更为被告吴玉林，原告已提起过撤销的行政诉讼，要求撤销上述租赁证，被驳回起诉。房屋是公房，系国有资产，不能成为原、被告家庭内部进行析产的标的物。2016年2月18日，被告吴玉林依法经杭州市住房保障办公室备案进行房改，并缴纳购房款，房屋成为被告吴玉林的私房。二、本案不存在原、被告共同共有的财产。房屋起初为公房，后经被告吴玉林参加房改，成为被告吴玉林的私房，并不是原、被告的家庭共同财产。案涉安置房屋现登记在第三人名下，也不是本案原、被告家庭的共同财产。三、被告吴玉林于2002年6月成为房屋的承租人并领取租赁证。2016年，被告吴玉林参加房改，该房屋成为被告吴玉林的私房。被告吴玉林系以私房与拆迁人进行产权调换，进行扩面并支付扩面费，取得的安置房仍是被告吴玉林的私产。因此，无论是房屋还是案涉安置房都不可能成为原、被告共同共有的财产。四、《承诺书》的内容和形式均不符合《继承法》《物权法》的相关规定。2007年5月，房屋是公房，由西湖区房地产管理局发放租赁证，是国有资产，不是曹怀珍的个人合法财产，曹怀珍的法定继承人不能继承房屋，《承诺书》明显违反法律规定，不能作为分家析产的依据。评估费用不应由被告吴玉林承担。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告吴玉兰答辩称：房屋是原、被告母亲所在学校分配给她居住的。原告从70年代就住在该房屋内。原、被告曾约定该房屋由原告及被告吴玉林一人一半。该房屋后来被改为福利房。原告是残疾人，都是姐妹在照顾他。 被告吴玉飞答辩称：房屋是母亲所在学校分给父母居住的，因为没独立的卫生间，所以无法参加房改。因房屋面积不够，父亲的单位还发放了房屋补贴，学校也有证明。后来该房屋承租人改成了被告吴玉林，原、被告经协商，出具了《承诺书》。被告吴玉林的房子是被告吴玉飞让给他的，被告吴玉林没工作，没权利参加房改。房屋不是拆迁，而是搬迁。原告是原租户，享有居住权，被告吴玉林也享有居住权。原、被告曾在街道办事处进行过调解。 被告吴玉鸣答辩称：同意被告吴玉兰、吴玉飞的意见。关于租赁证的办理，学校与房管所都出现问题。2002年，学校将公房全部移交到房管所，原、被告母亲没有租赁证。2007年，即将拆迁时，原、被告签了承诺书。原、被告曾就房屋问题到街道办事处进行调解，原、被告都签字盖章了，后来司法科长收回了调解书。原告一直住在，是拆迁办动员原告搬离。被告吴玉林参加房改的时间是2016年2月23日，而不是拆房前，房改相关材料的落款时间提前。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据，本院认证如下：常住人口登记表、户口登记表、工人退休证，四被告均无异议，本院予以确认；《关于我校退休职工曹怀珍相关情况的说明》，本院对其真实性予以确认；租赁证、《承诺书》《证明》、（2017）浙0106民初4010号民事判决书、《信访处理意见书》《关于办理拆迁安置房产权证的告知函》、评估费发票，均系原件，本院予以确认。对被告吴玉林提交的证据，本院认证如下：《评估报告书》，与本案缺乏关联性，本院不予确认。被告吴玉兰、吴玉飞、吴玉鸣未向本院提交证据。 经原告申请，本院委托浙江伟业房地产估价有限公司对杭州市西湖区冠苑10幢2单元501室房屋进行估价。对该公司出具的《房地产估价报告书》，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告系兄弟姐妹关系。原、被告的母亲曹怀珍原系杭州市保俶塔实验学校（原向阳中学）职工。在职期间，该校分配杭州市西湖区房屋一处供曹怀珍家庭居住。原告、被告吴玉林与父母同住在该房屋内。1998年，曹怀珍去世。2002年10月3日，原、被告的父亲吴金奎去世。原告与被告吴玉林户籍登记住址均为，但两人的户口分别登记于两本户口簿，各为户主。 2002年4月18日，杭州市保俶塔实验学校（原向阳中学）上报的《单位调整职工住房(直管公房)审批表》载明，房屋地点为弥陀寺100-1-7号，原承租人为向阳中学，调入户常住户口为被告吴玉林、吴燕（被告吴玉林之女）、吴金奎、原告，调整理由为“原包租房，根据市职工福利分房管理要求，现落户，便于货币安置基金到位”。 2002年6月19日，原杭州市西湖区房地产管理局作出了弥陀寺100-1-7号房屋的《杭州市公有住宅租用证》，载明承租人为被告吴玉林。 2007年3月26日，杭州市房产管理局向西湖区建设局颁发杭房拆许字（2007）第005号《房屋拆迁许可证》，批准西湖区建设局因弥陀寺路流水桥弄区块公用绿地改造工程项目建设，需拆迁东至弥陀寺路社区、南至红会医院、省府加油站、西至保俶路、北至体育场路范围内的房屋及其附属物，拆迁实施单位杭州市西湖房地产实业总公司（后更名为区拆迁中心），拆迁期限2007年3月29日至2009年3月28日，后又经批准延长拆迁期限至2015年3月28日。 2007年5月5日，原、被告签订《承诺书》，载明：“兹有弥陀寺100＃曹怀珍房产由俩儿子吴玉鹏、吴玉林继承。因现今处于拆迁之机，所评估之房产，由俩兄弟平分父母房产。” 2013年9月11日，被告吴玉林作为承租人（丙方）、西湖区住建局作为拆迁人（甲方）、区拆迁中心作为受委托拆迁单位，三方签订《房屋拆迁产权调换协议（租赁房屋适用）》一份，协议中未列明作为被拆迁人的乙方。该协议约定：甲方因弥陀寺路、流水桥弄区块公用绿地改造项目建设需要，经杭房局审查批准，领取了（杭）拆许字（2007）第005号《房屋拆迁许可证》，实施房屋拆迁，丙方承租的房屋属于该拆迁许可证核准的拆迁范围内；丙方同意将座落建筑面积53.06平方米房屋（租用证××号）交给甲方拆除；协议除约定了补偿项目和金额外，还约定甲方将省直专用房三坝村（冠苑小区）的房屋作为安置用房，该房屋由丙方承租，安置房屋为现房。 被告吴玉林于2013年9月28日取得安置房屋两套，即杭州市西湖区冠苑10幢2单元501室（建筑面积87.52平方米）、冠苑11幢1单元701室（建筑面积119.26平方米）。2014年5月26日被告吴玉林及其妻子出具《承诺书》，载明：房屋实际居住人为吴玉林一家三口及吴玉鹏，2013年9月11日，吴玉林签订了产权调换协议安置冠苑房屋两套，今冠苑11幢1单元701室房屋已装修完成，承诺让吴玉鹏长期居住。 2016年2月18日，杭州市住房保障办公室对被告吴玉林为承租人的弥陀寺路100-1-7号房屋享受公房出售价格标准予以备案，备案号BZC276。同年2月23日，被告吴玉林及其妻子作为买方签订了上述房屋的《公有住房买卖协议书》，并支付了购房款。 在被告吴玉林按照房改政策办理了购买上述房屋的手续后，被告吴玉林曾以房屋承租人身份签订的前述《房屋产权拆迁调换协议（租赁房屋适用）》作废，被告吴玉林又作为被拆迁人（乙方）与拆迁人西湖区住建局（甲方）、受委托拆迁单位西湖区拆迁中心签订《房屋拆迁产权调换协议》一份，但落款处的签订时间仍写为已作废协议的签订时间即2013年9月11日。该协议约定的主要内容有：甲方因弥陀寺路流水桥弄区块公用绿地改造项目建设需要，经杭房局审查批准，根据杭发改投资〔2005〕447号文件实施房屋拆迁，乙方所有的房屋属于核准的拆迁范围内；乙方同意将座落弥陀寺路100-1-7号房屋，证件名称房改备案表，证件号BZC276，建筑面积53.06平方米，交给甲方拆除；甲方补偿乙方货币补偿415928元，还约定了关于装修、83年后自搭房、搬家费、过渡费、奖励费、空调、有线、电话、宽带、峰谷电等项目的补偿金额，总计补偿543485.56元；甲方将省直专用房三坝村（冠苑小区）的房屋作为安置用房，为现房；乙方在2013年9月30日前搬迁腾空房屋；甲方在2013年11月5日前将安置用房交付给乙方；乙方自行解决过渡用房，临时安置补助费按12个月计算计30562.56元。同时，被告吴玉林还与区拆迁中心签订《安置房屋扩面协议》，约定：经结算扩面款共计630513.90元；被告吴玉林以安置房扩面价支付扩大面积的部分，拥有产权；被告吴玉林根据区拆迁中心提供的相关材料自行到有关部门领取三证等。 2018年8月1日，杭州市西湖区拆迁综合服务中心向原告、被告吴玉林发出《关于办理拆迁安置房产权证的告知函》，通知：于本告知书送达之日起十日内由本中心移交办理冠苑10幢2单元501室和11幢1单元701室房产登记相关手续。请权利人务必持身份证原件、产权调换协议原件、房改审批表、缴款凭证，前来保俶路流水桥弄1号办理。 现杭州市西湖区冠苑11幢1单元701室房屋由被告吴玉林居住，冠苑10幢2单元501室房屋空置。该两套房屋目前仍登记在杭州市西湖区住房和城乡建设局名下。 在本案审理过程中，经评估，杭州市西湖区冠苑10幢2单元501室房屋市场价值为501万元，单价为57244元/平方米。原告为此支付评估费13510元。 本院认为，弥陀寺路100-1-7号房屋系原、被告的母亲曹怀珍所在单位分给曹怀珍居住的公房。曹怀珍死亡后，该房屋由其成年亲属吴金奎、原告及被告吴玉林实际租住。虽然原杭州市西湖区房地产管理局于曹怀珍死亡后核发的《杭州市公有住宅租用证》中仅列被告吴玉林一人为承租人，但原因在于公房租用证中仅列一名承租人系惯例，且曹怀珍去世后一直由被告吴玉林出面缴纳房租。因此，不能仅以租用证中的记载认定该房屋的实际承租人，被告吴玉林仅系该房屋实际承租人的代表。吴金奎去世后，该房屋的实际承租人应为原告与被告吴玉林。曹怀珍去世时，该房屋系公房，不属于曹怀珍的遗产。原、被告签署的《承诺书》虽然对该房屋性质的表述不尽严谨，但已明确表达了该房屋相关权利由原告与被告吴玉林各享有一半。此后，被告吴玉林作为租用证中的承租人，就该房屋与相关部门签订产权调换协议、扩面协议、获得安置房屋、参加房改，均系基于原告与被告吴玉林对弥陀寺路房屋所实际享有的权益而作出的行为。因此，被告吴玉林作为租用证中的承租人而获得的安置房屋即冠苑房屋两套，应由原告与被告吴玉林共同享有权利。根据《承诺书》之约定，原告与被告吴玉林对冠苑房屋两套应各享有二分之一的权利。在上述安置过程中所取得或支出的款项，原告、被告吴玉林可另案主张。 根据冠苑房屋的实际状况，本院确定冠苑10幢2单元501室房屋由原告居住使用，冠苑11幢1单元701室房屋由被告吴玉林居住使用。因两套房屋均在同一小区，为减少当事人诉讼成本，本院参照已评估的冠苑10幢2单元501室房屋的价格，确定两套房屋的市场价值。据此，被告吴玉林须支付原告差价款908462元。对于原告主张的各被告配合办理产权登记手续，因冠苑房屋目前均在案外人西湖区住建局的名下，产权登记手续的办理涉及到该案外人，故在本案中不予处理。评估费系原告为确定冠苑房屋价值所支出的费用，应由原告与被告吴玉林各承担二分之一。 依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十九条规定，判决如下： 一、杭州市西湖区冠苑10幢2单元501室房屋由吴玉鹏居住使用，如可办理不动产权证，则该房屋所有权归吴玉鹏所有；吴玉林于本判决生效之日起十五日内将该房屋交付吴玉鹏； 二、杭州市西湖区冠苑11幢1单元701室房屋由吴玉林居住使用，如可办理不动产权证，则该房屋所有权归吴玉林所有； 三、吴玉林支付吴玉鹏房屋差价款908462元； 四、吴玉林支付吴玉鹏评估费6755元； 五、上述第三项、第四项合计915217元，吴玉林于本判决生效之日起三十日内支付吴玉鹏； 六、驳回吴玉鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费97821元（准予缓交，吴玉鹏已预交20577元），财产保全申请费5000元（吴玉鹏已交纳），合计102821元，由吴玉鹏负担51410.50元，吴玉林负担51410.50元。 吴玉鹏、吴玉林于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  饶端洁 人民陪审员  胡雄伟 人民陪审员  王卫国 二〇一九年七月三十日 书 记 员  宋莎菲