浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终1497号上诉人（原审被告）：兰溪市越海云商商业有限责任公司，住所地浙江省兰溪市丹溪大道**，统一社会信用代码：91330781MA28E7K279。法定代表人：陈建林，董事长。委托诉讼代理人：林宝健，浙江楷正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建平，兰溪市经纬法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：浙江星地超市有限公司，，住所地浙江省兰溪市丹溪大道**统一社会信用代码：91330781704571194G。法定代表人：柳朝阳，董事长。委托诉讼代理人：姜国根，浙江丹溪律师事务所律师。上诉人兰溪市越海云商商业有限责任公司（以下简称“越海云商公司”）因与被上诉人浙江星地超市有限公司（以下简称“星地超市公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2018）浙0781民初6147号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。越海云商公司上诉请求：撤销原判，依法改判确认房屋租赁合同及补充协议无效，由星地超市公司返还越海云商公司交纳的租金并赔偿由此造成的一切损失；一、二审诉讼费用及律师费由星地超市公司承担。事实和理由：一、原判认定合同有效错误。原判认定“房屋租赁合同即补充协议等，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法有效”错误，理由如下：（一）房屋租赁合同系受星地超市公司误导、欺诈所签。2015年12月10日，星地超市公司在《浙江日报》第6版《天下·看时事》中刊登了《营业大楼招租公告》，公开向社会招租。《营业大楼招租公告》宣称：“浙江星地超市有限公司产权所有的兰溪星地超市大楼，由于原租期将于2015年12月31日到期，现面向社会公开招租：该大楼地处兰溪市核心地段……已开办商场超市20余年……是一处开办大型商贸银行服务业实体的绝佳场所……配套设施完善。”越海云商公司获知星地超市公司发布的该招租公告后，于2016年8月22日与星地超市公司签署涉案《房屋租赁合同》。2016年10月，越海云商公司依法申办该租赁房屋内部装修装饰许可证时，才被相关部门告知星地超市公司的出租大楼系“未完工、事实上未竣工验收”的“烂尾楼”。此时，越海云商公司才发现被星地超市公司发布的招租公告忽悠误导。在签署该租赁合同时，星地超市公司刻意对包括越海云商公司在内的社会公众隐瞒了这一事实，在《浙江日报》上发布含有虚假内容的招租广告中，直接导致越海云商公司在不明真相的情况下与星地超市公司签署了前述《房屋租赁合同》。星地超市公司在签署合同时具有欺诈行为，根据《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。星地超市公司租赁物，显然使越海云商公司无法按照商贸用途合法合格使用，不能实现合同的目的，为何要求越海云商公司支付租金。（二）房屋租赁合同违反法律禁止性规定。涉案租赁房屋系经营商业性大楼，从立项、设计、建造之时，其用途就已定性为商场，且越海云商公司继续承租也用于开办商场。现行立法明确规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”浙江省地方性法规更加明确地规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。而本案租赁房屋系依法应当进行消防验收的建设工程，在依法验收合格之前，显然“不得投入使用、营业”和“禁止投入使用”。本案双方签署的《房屋租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，属于合同法第五十二条规定的法定无效情形。二、原判对该无效合同的处理错误。原判错误地认定双方之间签署的《房屋租赁合同》有效，导致对本案无效合同的处理错误。如前所述，越海云商公司受《招租公告》的隐瞒、误导、欺诈，完全不知道该涉案房屋不能被出租，更不能投入使用、营业，越海云商公司何错之有！且越海云商公司在该纠纷协调处理中，秉承了最大的善意，作出了巨大的让步，采纳了星地超市公司提出：“目前加快历史遗留问题的新建补全施工、尽快开业，等开业后坐下来再协商解决”的建议后，经越海云商公司垫资新建、补全施工、申报，及在星地超市公司的配合下，最终于2019年1月7日获得了兰溪市公安消防大队核发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。越海云商公司以自己的善意行为替代星地超市公司履行了法律义务。退一万步说，即便合同有效，也绝非越海云商公司单方过错。星地超市公司在向兰溪市人民政府关于该栋大楼历史遗留问题的请示中，确认其自身存在的严重问题与错误，原判错误认定如此重要之书证，判由越海云商公司承担全部违约责任，罔顾事实、颠倒是非。三、原判对租金、违约金的认定和计算错误。（一）不存在越海云商公司违约事实。由于星地超市公司将一栋未经竣工、未经验收、未经消防备案验收的建筑大楼，作为租赁物出租给越海云商公司，依法应定性为无效合同，也不存在越海云商公司违约之实，星地超市公司所收全部租金，依法应予以退还。（二）合同从无效转变为有效，租金应从有效之日即2019年1月8日时起计算。(三)假设原合同有效，计算也有错误。1.合同约定2016年9月1日-2016年11月30日为免租装修期，2016年12月1日起计租。从2016年9月1日起，因星地超市公司责任导致无法正常履行使用者的后续法定责任，造成越海云商公司窝工41天，窝工损失应折合年度租金28.9万元；2.2017年1月15日，一楼装修完毕已具备开业条件，等待了9天后，越海云商公司才得到星地超市公司开业通知于2017年1月23日开业，此待工9天损失应折合年度租金6.11万元；3.在开业19天后即2017年2月10日，被兰溪市消防主管部门以建设工程竣工验收消防检查不合格为由勒令停业，至2017年6月13日与次承租人签约，共待工124天损失折合年度租金84.3万元。上述窝工、待工合计174天，折合合同租金119.31万元，应由星地超市公司承担。（四）关于违约金计算。首先，越海云商公司没有过错违约，不应承担违约责任。其次，即便双方均有过错，也应各自承担相应的过错。再次，《补充协议》第三条从时间段来讲，依法没有朔及力，即便有责任，也应从2017年9月27日开始，此前所有责任，理应由星地超市公司承担。《补充协议》仅是越海云商公司为配合星地超市公司完成建设工程未竣工、消防未备案验收而达成的补救措施。此时，出租大楼的消防设施现状，已经越海云商公司垫资完成新建补全85%以上的工程量，“按现状由甲方移交给乙方”时的大楼消防设施“现状”依然是整栋消防不合格，不能通过《补充协议》来改变、转移星地超市公司作为出租方的原始责任。根据消防法规定，消防责任分为业主的原始责任与使用者承租的后继责任。由于业主的原始责任没有完成，必然导致后续承租者责任无法实现。至于“由乙方自行投入解决”的约定，也只是涉及到剩余15%未完工的费用承担问题，不涉及作为业主原有责任的整体转移。四、星地超市公司误导、欺诈致本案合同无效，其行为后果与造成的损失之间具有因果关系。由于星地超市公司的隐瞒、忽悠、欺诈行为，造成越海云商公司无法正常进行局部装修，改变越海云商公司原本计划开业前的局部装修计划，转化成垫资为整栋大楼办理竣工验收、基础设施新建、补全工程等施工与报审，直接造成越海云商公司增加垫资投入合计669.7万元，并造成员工待工工资与社保费用损失、撤资损失、供应商退货赔偿等合计150万元，此损失与星地超市公司的隐瞒、忽悠、欺诈行为的后果，具有必然的因果关系，星地超市公司应承担全部损失。一审法院支持星地超市公司主张的律师费没有依据。综上，请求二审法院支持越海云商公司的上诉请求。星地超市公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。2016年8月22日，双方签订的房屋租赁合同对房屋坐落、出租范围、租赁期限、租金支付方式以及违约责任等进行了详细约定。由于越海云商公司未能按约交纳房租，根据其请求，双方于2017年9月26日经协商签订了补充协议，对拖欠的租金、水电费等重新进行约定。但越海云商公司仍未按约支付租金，构成根本违约。一审法院根据本案事实，适用相关法律规定所作的判决合理合法。关于消防问题，本案为房屋租赁合同，星地超市公司已按原状出租；房屋适用于开设商场，当时可以营业；越海云商公司的法定代表人陈建林曾经在星地超市公司工作两年，也清楚当时的情况。星地超市公司已按协议及补充协议约定的内容，履行了义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。星地超市公司向一审法院起诉请求：1、依法解除双方于2016年8月22日签订的《房屋租赁合同》；2、越海云商公司立即支付拖欠的房屋租金3444640.3元，（拖欠到2018年9月底为止，未付租金仍然按62万元/季计算），并支付违约金666667.83元（按每月2%算至2018年9月30日），2018年10月1日起仍按每月2%计算至实际支付之日止；3、越海云商公司立即支付拖欠的水电费86822.9元；4、由越海云商公司承担律师费6万元；5、由越海云商公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月22日，星地超市公司与越海云商公司签订《房屋租赁合同》一份，约定，星地超市公司将坐落于兰溪市丹溪大道24号，主楼一、二楼的全部营业场地、三楼仓库及办公场地、南侧辅楼三、四层办公场地，总面积6300㎡，租赁给越海云商公司经营；租赁期限自2016年12月1日至2026年11月30日，为期10年；前三年度租金每年248万元，第四至六年度每年比上年递增2%，第七至十年度租金比上年递增3%，先交租金后使用，前三年按季缴付，后七年按半年度缴付；任一方违约，支付首年租金的50%作为违约金，如逾期交纳租金，按每日2‰加收滞纳金，逾期三十日，星地超市公司有权单方解除合同；越海云商公司应按月及时足额交纳水电费。2017年6月13日，越海云商公司与颜淑林签订《租赁合同》一份将上述一至二层整体在2017年6月13日至2026年6月12日期间转租给颜淑林。2017年9月26日，星地超市公司与越海云商公司签订《补充协议》一份，约定，星地超市公司同意越海云商公司在2018年1月30日前缴付该年11月30日前应缴的租金62万元；越海云商公司已拖欠三个季度租金共计186万元，加上到9月20日止拖欠的水电费约15.5万元，共计201.5万元，须在2017年9月28日前向星地超市公司缴付90万元，余款111.5万元在该年12月底前交清，具体为：2017年10月30日前付36万元，同年11月30日前付36万元，同年12月30日前付39.5万元，如有违约，星地超市公司即可终止租赁合同；大楼消防设施、设备已按现状由星地超市公司移交越海云商公司，消防整改（设施设备扩建、更新、添置及验收）由越海云商公司自行投入解决，星地超市公司予以配合；明年租金248万元及之后租金，由双方与第三方转租户签订三方协议，租金由转租户直接交给星地超市公司，第三方未交部分由越海云商公司补足或三方协议解决，越海云商公司承担连带责任；越海云商公司交纳租金及水电费90万元后，星地超市公司同意将1-2层场地转租给颜汝林。2017年9月27日，浙江星地超市有限公司与越海云商公司以及颜淑林签订《三方协议书》一份，载明星地超市公司同意越海云商公司转租。2016年8月20日，越海云商公司交纳保证金30万元后转为租金，同年9月12日交纳租金32万元，2017年10月10日越海云商公司交纳租金745359.7元，2018年2月25日，由颜淑林代越海云商公司交纳租金15万元，截至2018年11月30日的二个租赁年度里，越海云商公司尚欠租金3444640.3元；2018年9月23日，越海云商公司法定代表人陈建林签字确认，截至2018年9月份，越海云商公司共欠水电费86822.9元。另查明，星地超市公司因本案诉讼，支出律师代理费6万元。在审理过程中，经组织调解，双方未能达成调解协议。一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同及补充协议等，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法有效，双方均应按约履行，越海云商公司未按约支付所欠租金及在法律许可范围内的违约金。越海云商公司违约，星地超市公司依约有权解除房屋租赁合同，星地超市公司明确表示不再继续租赁，双方的房屋租赁合同法律关系予以解除。星地超市公司的诉讼请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除浙江星地超市有限公司与兰溪市越海云商商业有限责任公司于2016年8月22日签订的《房屋租赁合同》；二、兰溪市越海云商商业有限责任公司于判决生效后十日内支付浙江星地超市有限公司二个年度里未支付房屋租金3444640.3元及违约金666667.83元（已计算至2018年9月30日，之后按月利率2%计算至实际履行之日）；三、兰溪市越海云商商业有限责任公司于判决生效后十日内支付浙江星地超市有限公司拖欠的水电费86822.9元；四、兰溪市越海云商商业有限责任公司于判决生效后十日内支付浙江星地超市有限公司所支出的律师费6万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20432.5元（已减半收取），由兰溪市越海云商商业有限责任公司负担二审中，越海云商公司提供以下证据：一、2015年12月10日浙江日报招租公告复印件一份，证明星地超市公司承认大楼配套设施完善，故越海云商公司认为当然包括消防基础设施完善。二、2017年3月1日兰溪市人民政府专题会议纪要2017年9号文件复印件一份，证明大楼具有历史遗留问题，主要表现在大楼没有消防基础设施，整栋大楼从未进行过竣工验收，设施不配套，具有重大隐患。三、星地超市公司给越海云商公司的回复函复印件一份，证明大楼消防整改措施没有到位，从2017年2月10日起就已被消防主管部门强令停业，因不具备消防基础设施的消防水池等设备设施，越海云商公司试营业19天后就被责令停业。四、公众聚集场所使用营业前消防安全检查合格证复印件一份，由兰溪市公安局消防大队于2019年1月7日发给越海云商公司，证明大楼能够取得法定的经营、使用合格证，是经越海云商公司的极大努力和星地超市公司的配合。五、行政处罚决定书复印件、责令限期改正通知书复印件、建设工程竣工验收消防备案凭证复印件各一份，证明越海云商公司由于消防设施不具备、不完善，不能经营，受到消防主管部门多次行政处罚。星地超市公司质证意见为，对证据一的真实性、合法性和关联性没有异议，对证明目的有异议，证据仅是招租公告，且原来营业时消防一直合格，若不重新装修无需审批，而重新开业需要以新的标准进行消防验收改造。对证据二的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议。对证据三的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，回复函是对越海云商公司消防整改支持内容提出的合理建议。对证据四的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，消防合格证恰恰证明消防并非不可能合格，而是可以合格，是因越海云商公司没有合理安排造成。对证据五的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，行政处罚恰恰说明消防部门处罚后，越海云商公司仍未认真整改。本院认证意见为，对证据一、二、三、四的真实性予以确认。对证据五，行政处罚决定书、建设工程竣工验收消防备案凭证的真实性予以确认；责令限期改正通知书无具体内容，亦无落款日期，本院不作认定。二审中，星地超市公司提供以下证据：一、国有土地使用权证和房产证复印件一份，证明涉案房屋是合格的，因为房产证都已办出来，星地超市公司也已开办近二十年。二、房屋租赁合同复印件一份，证明涉案房屋在2006年1月1日到2015年12月31日期间都在开办超市。越海云商公司质证意见为，对证据一的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，星地超市公司已经承认有历史遗留问题，表现在至今未进行竣工验收程序，竣工验收程序包括消防完工验收程序，经过越海云商公司的努力，营业场所的消防已完善，但二层以外还处于违法状态中，星地超市公司提供的证据不足以推翻存在违法的问题。对证据二，基于二十多年的开业，越海云商公司有理由相信建筑物是合法并可正常使用的，才相信招租广告来经商投资，但违法状态现实存在。本院认证意见为，对证据一的真实性予以确认；对证据二，与案涉租赁合同履行无关，对其关联性不予确认。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。另查明，2019年1月7日，越海云商公司承租的涉案大楼第一、二层经消防安全检查合格，兰溪市公安消防大队向越海云商公司发放了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。本院认为，依法成立的合同受法律保护，涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》，均系当事人的真实意思表示，未损害社会公共利益及第三人合法权益，亦未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。星地超市公司已将涉案房屋交付给越海云商公司，越海云商公司接收并占用房屋却未能按约支付房屋租金，构成违约，星地超市公司有权依法解除合同，并向越海云商公司主张违约责任。关于消防问题。首先，双方在《房屋租赁合同》中约定：大楼现有配套电器、消防设施、水电设施一并由越海云商公司租用；《补充协议》中约定：大楼消防设施、设备已按现状移交。故关于消防设施、设备越海云商公司知道并同意按当时的状况交接。其次，《补充协议》第三条明确约定：大楼消防设施、设备已按现状移交，消防整改（设施设备扩建、更新、添置及验收）由越海云商公司自行投入解决，星地超市公司予以配合。故房屋以现状交付后，越海云商公司已实际占有房屋，并对房屋按其经营所需进行装修，消防整改事宜以及消防验收事项应由其负责，而星地超市公司仅有配合义务。再次，越海云商公司提出租赁大楼因历史遗留问题欠缺竣工验收材料等导致无法通过消防验收，但根据消防部门的书面意见，越海云商公司所租大楼装修工程消防验收不合格的主要原因是配电线路切换装置、消防水池储水量、楼梯间防火门等不符合消防验收规范，其中并未提及大楼欠缺相关竣工验收材料的问题。最后，越海云商公司已于2019年1月取得租赁大楼第一、二层的消防安全检查合格证，故大楼是否欠缺竣工验收材料等实际上并不影响消防验收的通过。综上，越海云商公司不能充分举证证明未通过消防验收的责任在于出租方，以此为由主张无需支付租金及承担违约责任，依据不足，本院不予支持。关于违约金，双方在《房屋租赁合同》中约定逾期交纳租金，每逾期一日，加收2‰的滞纳金。因双方约定的违约金过高，星地超市公司自行调整并按月利率2%主张，不违反双方合同约定亦不超出法律规定上限，应予支持。双方在《房屋租赁合同》中约定了租金的履行期限，后又在《补充协议》中对部分租金的履行期限进行重新约定，本院结合两份合同对于履行期限的约定和调整认定违约金为451696元。关于水电费，截止2018年9月23日尚欠的水电费数额，由越海云商公司法定代表人签字确认，越海云商公司应予支付。星地超市公司主张的律师费，并非其必要支出和必然损失，双方也未约定由越海云商公司承担，本院不予支持。至于越海云商公司二审主张的各项损失，其一审未提出诉请，二审不予审查，由其另行处理。综上所述，越海云商公司的上诉请求有理部分，予以支持；其他予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省兰溪市人民法院（2018）浙0781民初6147号民事判决第一项、第三项；二、撤销浙江省兰溪市人民法院（2018）浙0781民初6147号民事判决第二项、第四项以及诉讼费用负担部分；三、兰溪市越海云商商业有限责任公司于本判决生效后十日内支付浙江星地超市有限公司二个年度里未付房屋租金3444640.3元及违约金451696元（已计算至2018年9月30日，之后按月利率2%计算至实际履行之日）；四、驳回浙江星地超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20432.5元（已减半），由浙江星地超市有限公司负担1320.5元，由兰溪市越海云商商业有限责任公司负担19112元。二审案件受理费40865元，由浙江星地超市有限公司负担2641元，由兰溪市越海云商商业有限责任公司负担38224元。本判决为终审判决。审 判 长 朱红彦审 判 员 杜月婷审 判 员 周楚臣二〇一九年七月二十九日代书记员 周璟学-14--13-