福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0782民初495号 原告：福建省武夷山市宏信经济开发有限公司，住所地武夷山市三姑旅游度假区，统一社会信用代码9135078271733813XH。 法定代表人：钟广昌，总经理。 被告：祝庆宏，男，1974年8年16日出生，汉族，住武夷山市三姑度假区。 原告福建省武夷山市宏信经济开发有限公司（以下简称“宏信公司”）与被告祝庆宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏信公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年2月23日和2017年10月20日签订的房屋租赁合同；2.判令祝庆宏支付租金、水费、电费、物业费等共计185473.58元（截止2019年2月28日，水电费截止2019年3月21日），以及2019年3月1日起至退还房屋之日期间的租金、水费、电费、物业费等；并自2018年3月1日起以未付租金为基数，按日1%支付违约金；3、判令祝庆宏7日内腾退房屋并交还宏信公司。庭审过程中，宏信公司将上述第2项诉请中的185473.58元变更为165473.58元。事实和理由：原、被告分别于2017年2月23日、2017年10月20日签订两份《商业用房租赁合同》，该合同约定，由祝庆宏承租宏信公司位于武夷山市旅游度假区高尔夫路武夷山壹街4号楼115、116号商铺和2号楼103、105、106、107、108、109、110号商铺；合同还约定第二年度（即2018年3月1日至2019年2月28日）及相关物业费的支付时间为2018年1月3日和2018年2月1日。合同签订后，宏信公司依约将上述房产交由祝庆宏承租使用，但截止2019年2月28日（水电费抄表截止2019年3月21日），祝庆宏尚欠租金及物业服务费、水电费总计185473.58元。期间，宏信公司多次发函催告，上门催收、发送律师函，祝庆宏均没有认真履行租金及相关费用的支付义务，多次借口推脱，没有及时足额缴纳房租及相关费用。特提起诉讼，请求判如所请。 祝庆宏辩称：1.由于其在租赁之后进行了装修，如果解除合同会产生较大的损失，希望能继续履行合同；2.水费每月都有交纳，物业费不清楚如何计算，其他的没有异议；3.认为违约金标准过高，而且其有陆续交租金。 宏信公司围绕诉讼请求依法提交了证据公司营业执照、房屋租赁合同、房产证、催告函、律师函、人民调解协议书、房租及相关费用欠款明细清单等证据，经质证，祝庆宏均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 综合上述本院采信的证据及庭审中双方的陈述，本院认定的案件事实如下：2017年2月23日，宏信公司与祝庆宏签订《武夷山壹街4#115商业性房屋租赁合同》，约定宏信公司将其坐落于武夷山市国家旅游度假区高尔夫路4号武夷山壹街4幢1层115号房屋及房屋的现有附属设施出租给祝庆宏，作为经营酒、茶叶、茶文化交流中心批发及零售的场所。宏信公司于2017年3月1日前将上述房屋及其相关设施交付祝庆宏验收使用，租赁期满或提前解除时，祝庆宏将承租房屋及其附属设施完整地交还宏信公司。房屋租期均为三年，自2017年3月1日起至2020年2月28日时止。租期内宏信公司给予祝庆宏6个月的免交租赁使用（2017年3月1日起至2017年8月31日止）。在租赁期间，祝庆宏自行负责物业管理费、自用及公摊水电费等除租金以外的所有费用。第一年下半年（即2017年9月1日起至2018年2月28日止）租金10256元，于本合同签订之日支付；第二年（即2018年3月1日起至2019年2月28日止）租金26374元，于2018年1月3日支付；第三年（即2019年3月1日至2020年2月28日止）租金32234元，于2019年1月3日支付。以上逾期支付租金的，按照年租金日1%作为逾期违约赔偿金，宏信公司有权终止该合同。在签订本合同时，祝庆宏向宏信公司交纳10000元的履行保证金（签订合同的当日交清）。合同期满或终止，在祝庆宏未违约或虽有违约但已依约承担违约责任后七个工作日内无息退还祝庆宏。祝庆宏需要对房屋进行装修的，在不损害房屋建筑结构和安全的前提下，可以自费对房屋进行二次装修，租赁到期或提前终止、解除时，除可移动的装饰品拆卸移走外，固定于墙面、地面、天蓬的装修归宏信公司所有。解除合同应以书面方式通知对方，合同自解除通知送达对方之日起解除。祝庆宏依约解除合同的，宏信公司应双倍返还履约保证金；宏信公司依约解除合同的，祝庆宏无权要求返还履约保证金。同日，宏信公司与祝庆宏签订《武夷山壹街4#116商业性房屋租赁合同》，约定宏信公司将其坐落于武夷山市国家旅游度假区高尔夫路4号武夷山壹街4幢1层116号房屋及房屋的现有附属设施出租给祝庆宏，作为经营酒、茶叶、茶文化交流中心批发及零售的场所。该租赁合同的内容与上述115号房屋的合同内容一致。同年10月20日，宏信公司与祝庆宏签订《武夷山壹街2#103、105、106、107、108、109、110商业性房屋租赁合同》，约定宏信公司将其坐落于武夷山市国家旅游度假区高尔夫路2号武夷山壹街2幢103、105、106、107、108、109、110号房屋及房屋的现有附属设施出租给祝庆宏，作为经营餐饮及食品零售等场所。上述房屋于2017年10月17日交付祝庆宏。租期为五年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止。宏信公司给予祝庆宏8个月的免交租金使用（2017年3月1日起至2017年10月31日止）。在租赁期间，祝庆宏自行负责物业管理费、自用及公摊水电费等除租金以外的所有费用。租金交纳方式如下：第一年下半年（2017年11月1日起至2018年2月28日止）租金81225元，结余40613元；第二年（2018年3月1日起至2019年2月28日止）租金为232072元－40613元＝191459元于2018年2月1日支付；第三年（2019年3月1日起至2020年2月28日止）租金313297元于2019年2月1日支付；第四年（2020年3月1日起至2021年2月28日止）租金348108元于2020年2月1日支付；第五年（2021年3月1日起至2022年2月28日）租金为382919元于2021年2月1日支付。以上逾期支付租金的，按照年租金日1%作为逾期违约赔偿金，宏信公司有权终止该合同。在签订本合同时，原租赁方林建伟（台湾八八餐厅）缴纳的履约保证金80000元转让给祝庆宏，视为祝庆宏于合同签订的向宏信公司缴纳履约保证金80000元，合同期满或终止，在祝庆宏未违约或虽有违约但已依约承担违约责任后七个工作日内无息退还祝庆宏。合同的其他内容同上述115、116号房屋合同内容一致。上述合同签订后，宏信公司依约将房屋交付祝庆宏。租赁期间，由于祝庆宏未依约缴纳上述合同约定的租金及物业费、水电费，2018年6月1日，宏信公司向祝庆宏发出《催告函》，并于2019年1月29日委托福建泰岚律师事务所向祝庆宏发出《律师函》，要求祝庆宏履行付款义务，支付截至2019年1月28日尚欠宏信公司4号楼115、116号商铺及2号楼103、105、106、107、108、109、110号商铺租金合计114207元、物业费合计14641.78元、电费合计46122元（电表抄表时间2019年1月8日），以上欠款共计174970.78元。2019年3月26日，宏信公司与祝庆宏在武夷山国家旅游度假区人民调解委员会的主持下达成调解协议：1.祝庆宏确认尚欠宏信公司商铺租金114207元，尚欠水电、物业费71266.58元（其中水费3518.8元，电费53106元，物业费14641.78元），二项合计185473.58元；2.祝庆宏承诺于2019年3月29日付清尚欠的水电、物业费71266.58元，于2019年4月4日付清尚欠的租金114207元。嗣后，祝庆宏仍未能按上述人民调解协议履行付款义务，只支付了2万元租金，尚欠租金94207元及水电、物业费71266.58元，故而形成诉讼。 本院认为，原、被告双方签订的3份《商业用房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，真实、合法、有效。双方当事人均应依约履行各自的合同义务。宏信公司依约将租赁物交付祝庆宏经营使用，祝庆宏也应按照合同约定的时间、金额、方式向宏信公司支付租金。由于祝庆宏未按约支付租金，宏信公司分别于2018年6月1日、2019年1月29日向祝庆宏发《催告函》、《律师函》，祝庆宏无正当理由未足额支付租金，在人民调解委员会主持下达成调解协议仍未按约支付，宏信公司有权解除上述租赁合同，收回房屋。故对宏信公司要求解除双方签订的3份《商业用房租赁合同》以及要求祝庆宏腾退案涉的租赁房屋的诉讼请求，有合同及法律依据，予以支持。祝庆宏在腾退所租赁的上述房屋时，对于其二次装修的除可移动的装饰品拆卸移走外，固定于墙面、地面、天蓬的装修按上述租赁合同的约定归宏信公司所有。 对于宏信公司要求祝庆宏支付租金（94207元）、电费（53106元）、物业费（14641.78元）等共计161954.78元的诉讼请求，该款祝庆宏予以确认，故对宏信公司的该项诉请，予以支持。本案祝庆宏已按约支付共计100000元履约保证金，因案涉租赁合同还另行约定了违约责任条款，且宏信公司亦选择按合同违约条款主张违约金，故祝庆宏缴纳的履约保证金应认定为具有预付款性质，且该履约保证金主要功能是担保租金的如约履行，故应当在祝庆宏应支付的上述费用中优先抵扣租金，余额再抵扣其他应当支付的费用。故祝庆宏还应向宏信公司支付电费、物业费等共计61954.78元。对于水费3518.8元，因该款宏信公司并未代祝庆宏缴纳，其无权要求祝庆宏支付，应由祝庆宏自行向自来水公司缴纳。对于2019年3月1日起至退还房屋之日期间的租金，祝庆宏应按案涉租赁合同约定予以支付，即武夷山壹街4幢1层115号、116号房屋均按年租金32234元计算，武夷山壹街2幢103、105、106、107、108、109、110号共7套房屋整体按313297元计算。对于2019年3月1日起的物业费及3月22日起的电费，因宏信公司未向本院提供已代缴凭据，宏信公司可在祝庆宏退还房屋之日起，根据已实际代缴的费用，另行主张。 对于宏信公司要求祝庆宏支付自2018年3月1日起以欠付租金为基础按日1%计算违约金的诉讼请求，祝庆宏认为，双方约定的违约金过高。本院认为，祝庆宏未按约支付租金，已构成违约，也是导致案涉合同解除的主要原因，在合同履行中具有过错，应当承担违约责任。虽然案涉合同约定按日1%计付违约金，但宏信公司除了遭受未支付租金资金占用的损失外，未提供证据证明还遭受了其他损失，因此，其主张的违约金明显过高。本院综合考虑宏信公司的实际损失、祝庆宏的履行情况（已支付100000元履约保证金）及过错程度等因素，兼顾违约金具有填补损失和惩罚的双重属性，酌定违约金按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算较为适宜，即祝庆宏应自2018年3月1日起以未付租金94207元为基数，按中国人民银行贷款基准利率的130%计付逾期付款违约金至本判决生效之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省武夷山市宏信经济开发有限公司与祝庆宏分别于2017年2月23日、2017年10月20日签订的《武夷山壹街4#115商业性房屋租赁合同》、《武夷山壹街4#116商业性房屋租赁合同》以及《武夷山壹街2#103、105、106、107、108、109、110商业性房屋租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、祝庆宏应于本判决生效之日起十日内向福建省武夷山市宏信经济开发有限公司支付租金以及代缴的电费、物业费等共计61954.78元（该款已抵扣祝庆宏已支付的100000元履约保证金），2019年3月1日起的租金按案涉租赁合同约定标准计付至退还案涉租赁房屋之日止（其中武夷山壹街4幢115、116号2间商铺均按年租金32234元标准计算，武夷山壹街2幢103、105、106、107、108、109、110号共7间商铺整体按年租金313297元标准计算）；并自2018年3月1日起以未付租金94207元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计付逾期付款违约金至该款清偿之日止； 三、祝庆宏应于本判决生效之日起七日内将坐落于武夷山市国家旅游度假区高尔夫路4号武夷山壹街4幢1层115、116号房屋、坐落于武夷山市国家旅游度假区高尔夫路**武夷山壹街**103、105、106、107、108、109、110号房屋及上述房屋交付时的现有附属设施一并退还福建省武夷山市宏信经济开发有限公司； 四、驳回福建省武夷山市宏信经济开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3609元，减半收取计1804.5元，由福建省武夷山市宏信经济开发有限公司负担228.5元（已预交），祝庆宏负担1576元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  姜欢 二〇一九年七月八日 法官助理陈仁萍 书记员黄慧 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -7-