海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终2480号上诉人（原审原告）：李胜，男，1973年9月9日出生，汉族，住湖北省孝感市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：潘兵，海南云联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南广来房地产开发有限公司，住所地海南省海口市美兰区大英路**华宝大厦**，注册号：460XXXXXXXX4903。法定代表人：符亚明，总经理。原审第三人：海口市龙华区人民政府，住所地，住所地海南省海口市龙昆北路**iv>法定代表人：郭刚，区长。委托诉讼代理人：倪绍山，海南云联律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪波，工作人员。原审第三人：许新，男，1972年1月20日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王厚文，海南问源律师事务所律师。上诉人李胜因与被上诉人海南广来房地产开发有限公司（以下简称广来公司）、原审第三人海口市龙华区人民政府（以下简称龙华区政府）、许新房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初1312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李胜上诉请求：1.撤销一审判决，支持李胜的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由广来公司承担。事实和理由：2010年12月29日，李胜与广来公司签订的《亚博公寓认购协议》系双方的真实意思表示，且不违反国家的法律、行政法规的强制性规定，该协议是合法有效的协议。按该协议约定，广来公司将“亚博假日公寓项目中的1206房”出售给李胜；广来公司保证于2011年5月8日交付该房屋；李胜在签订协议后一个月内支付全部房款442225元（留存购房尾款2327元在办理房产证时付清）。协议签订后双方按约支付了房款并交接了房屋钥匙。李胜在等待办理该房产权证书过程中，该房屋经相关部门批准正式定名为：金福公寓1205号。时逢龙华区政府对“城中村”进行拆迁改造，涉案房屋也处于改造范围之内。龙华区政府下属的拆迁指挥部在对涉案房屋进行权属关系审核时，确认李胜为涉案房屋（金福公寓F95-1205号）的房屋产权人并张榜进行了公布。之后，李胜就拆迁房屋的补偿方式和补偿数额与龙华区政府下属的拆迁指挥部进行了磋商，最终确定了具体补偿数额。为此，李胜在一审中提交了包括《亚博公寓认购协议》、报纸公告及“金福公寓房屋面积土地面积分割表”在内的相关证明。许新也提交了一份落款时间为2013年12月30日的内容残缺（主要条款空白）、价格离奇（每平米1500元）、加盖虚假印章（与工商局备案印章不符）的金福公寓购房合同，以及一份时间为2013年10月1日由广来公司法定代表人符亚明手写的内容无法辨认的收据（收到175500元）和物业收据、装修收据。庭后一审法院实地勘察李胜所诉房产与许新所诉为同一房产，该房产未装修也无人员居住。一审庭审结束后并未组织第二次开庭，李胜并不知道一审判决中所述的“经本院释明”是用何种方式进行的。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，一审判决仍然使用《民法通则》作为判案的依据，存在适用法律错误的问题。一审法院在广来公司未出庭的情况下，认定广来公司没有取得房屋预售许可证，没有事实和法律依据，一审法院未依职权到相关部门调取证据，在没有证据证实广来公司没有取得预售许可证的情况下，据此作出判决错误。综上所述，一审判决错误，请求二审法院查清事实，依法支持李胜的上诉请求。广来公司未答辩。龙华区政府陈述称，龙华区政府作为涉案项目的征收人，依据征收条例的法律规定，对房屋所有权人进行征收补偿。本案中，龙华区政府对涉案房屋的所有权人进行形式审查确认产权归属，本案是因为对涉案房屋的产权发生争议诉讼到法院，龙华区政府依据法院的生效判决来确认最后涉案房屋的产权归属，最终确认所有权人进行征收补偿。许新陈述称，李胜的诉请是其与广来公司的房屋买卖纠纷，李胜所提供的《亚博公寓征收协议》与许新没有任何关系，许新作为金福公寓的购买者，在龙华区政府对房屋拆迁时已经依法办理登记领取了补偿款，李胜的诉请与许新取得补偿的房屋并不是同一套房子，李胜的诉请与许新没有法律上的关系。李胜向一审法院起诉请求：1.确认李胜与广来公司之间所签订的《亚博公寓认购协议》有效；2.本案诉讼费用由广来公司承担。一审法院认定事实：2010年12月29日，李胜与广来公司签订《亚博公寓认购协议》，约定：李胜向广来公司认购亚博假日公寓项目中的1206房（现为金福公寓1205房），建筑面积133平方米，每平方米3500元，总金额为465500元；付款方式为在签订协议后一个月内支付442225元，留存购房尾款2327元在办理房产证时付清；交房时间定于2011年5月8日。因李胜主张其与广来公司签订的《亚博公寓认购协议》有效与一审法院根据案件事实作出的认定不一致，一审法院对李胜进行释明，并告知其可以变更诉讼请求，李胜明确表示不变更诉讼请求。另查，广来公司未取得海口市龙华区坡博东村344号金福公寓的预售许可证。又查，2017年1月22日，海口市龙华区房屋征收局与许新签订《房屋征收货币化安置协议》，约定由海口市龙华区房屋征收局向许新征收涉案房屋。一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，李胜与广来公司签订《亚博公寓认购协议》时，未取得商品房预售许可证明，在本案起诉至今仍未取得。故该合同违反了相关法律强制性规定，应属无效合同。经释明，李胜坚持认为合同有效并坚持原诉讼请求，故其诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决：驳回李胜的诉讼请求。案件受理费7934元，由李胜负担。二审期间，各方当事人均未提交证据。本院二审经审理查明，2018年8月2日，一审法官向李胜本人询问涉案项目是否办理预售许可证，李胜回答：“没有，是小产权房办不了预售许可证。”一审法官遂向李胜释明，由于涉案公寓没有办理预售许可证，根据法律规定合同无效，并询问其是否变更诉讼请求，李胜回答：“不变更”。二审庭审中，龙华区政府亦确认涉案公寓是小产权房。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：李胜与广来公司签订的《亚博公寓认购协议》是否有效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，涉案公寓作为小产权房，在起诉前并未取得商品房预售许可证明，李胜在一审审理过程中亦对该事实表示认可。一审法院据此认定《亚博公寓认购协议》为无效合同，具有事实和法律依据。李胜虽在二审中对涉案公寓是否办理预售许可提出质疑，但并未提交相反证据予以证明，本院对其主张不予采信。由于李胜主张的合同效力与一审法院根据案件事实作出的认定不一致，一审法院依法在2018年8月2日对李胜进行释明，在李胜明确表示不变更诉讼请求的情况下，一审法院对其诉讼请求予以驳回，并无不当。综上，李胜的上诉请求于法无据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7934元，由上诉人李胜负担。本判决为终审判决。审判长 赵 曼审判员 何姿玲审判员 谭晓梅 二Ｏ一九年七月十二日书记员 王曼娜速录员刘梦微附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。