天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终4638号上诉人(原审原告)：郑江峰，男，1973年5月8日出生，汉族，天津市河东区市容园林委干部，住天津市河**。委托诉讼代理人：张培芬，天津长天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王丽英，女，1948年9月9日出生，汉族，天津市利华食品厂退休工人，住天津市河**。上诉人（原审被告）：王敬东，男，1970年3月15日出生，汉族，无职业，住天津市河**。上诉人（原审被告）:王小莉，女，1969年11月3日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：王敬东（系王小莉之夫），住天津市河**。上诉人（原审被告）：王长春，男，1972年4月15日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：王福欣（被告王长春之女），住天津市河**。上诉人（原审被告）：王福欣，女，1996年7月20日出生，汉族，无职业，住天津市河**。上诉人郑江峰因与上诉人王丽英、王敬东、王小莉、王长春、王福欣房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郑江峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持郑江峰在一审中的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对于双方纠纷事实及法律关系认定不准确，具体如下:一、一审对案由认定错误,不应为房屋租赁合同纠纷,且判决不应从2018年3月12日为费用起算点。2017年5月25日郑江峰曾起诉过对方,要求其腾房并支付租金。天津市河东区人民法院已经作出了(2017)津0102民初4412号民事判决书,贵院也作出了(2017)津02民终6407号民事判决书。郑江峰与王丽英之间的关系在2017年6月前是不定期租赁关系该不定期租赁关系不是双方亲自协商确定,而是因上诉人购房成为新的房屋所有权人而依法延续下来的不定期租赁关系。从郑江峰内心而言并不愿与王丽英成立租赁关系,从2016年年中郑江峰购买该房屋到2017年3月30日正式拿到不动产权证书，郑江峰及前房屋所有权人早已在诉前一年的时间通知王丽英解除租赁关系,要求王丽英腾房,为此甚至还经派出所处理过。最终在王丽英一直未腾房搬离的情况下,郑江峰才无奈于2017年5月份起诉至一审法院。从不定期租赁关系单方随时解除的法律规定而言,郑江峰不但通知了王丽英,而且还是历经了数月时间,已经给足了腾房的合理时间。那么之后的时间,也就是从2017年6月份起双方就是腾房期间使用问题,而不再存在租赁关系。而且上诉人与被上诉人在此前多次庭审中都陈述不认可双方间是租赁关系,而一审法院未充分听取双方的意见,而以法院生效日期来认定双方仍存在租赁关系是不恰当的,认定双方在2017年6月1日-2018年3月11日还是租赁合同履行期间也是不正确的,是违背双方意愿而强加给双方之间的关系。二、一审法院以租金每平方米30元计算费用,并没有结合房屋实际情况,也没有充分的依据,不合理。郑江峰在一审中提出的每月6000元的请求标准是进行了举证的,更是结合该房屋使用的实际情况而作出的,郑江峰认为具有一定的合理性。从证据而言,郑江峰提交了58同城同小区不同面积的房屋租赁信息,其中10平米以上的信息源有6个,平均10平米的费用标准为865元:20平米以上的信息源有4个,平均10平米的费用标准为619元;30平米以上的信息源有1个,平均10平米的费用标准为613元。而本案涉诉房屋,面积为108.95平米,且位于一楼且临街,可做商铺使用,更优于前述证据所列的纯居住用房,而且实际上王丽英也在该房屋内经营酒水生意。更有王丽英当庭陈述认可每月6000元的标准是低于市价的。故一审法院所作出的30元标准严重低于实际合理价位,郑江峰难以认可。王丽英、王敬东、王小莉、王长春、王福欣辩称，不同意郑江峰的上诉请求。王丽英、王敬东、王小莉、王长春、王福欣上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郑江峰在一审中的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案外人宋德福与中山门劳动服务公司签订的购房协议无效，涉案房屋真正的产权人应为中山门危改八段指挥部，房管局不应把涉案房屋登记在郑江峰名下。二、案外人宋德福与郑江峰签订的购房协议严重违背了房屋市场规律，价格严重低于市场价，有恶意串通的行为，宋德福在出售此房是，侵犯了王丽英的优先购买权，所以购房协议也应无效，郑江峰不能取得涉案房屋的所有权。郑江峰辩称，王丽英、王敬东、王小莉、王长春、王福欣的上诉理由不能成立，不同意其上诉请求。郑江峰向一审法院起诉请求：1.判令五被告向原告支付从2017年6月1日起至其全部搬离腾空天津市河东区团结北里24-1-101-107号的房屋使用费（现按每月3000元的标准暂计至2018年12月为57000元，另从2019年1月起按每月6000元的标准计算）；2.本案诉讼费由五被告承担。一审法院认定事实：一审法院于2017年8月15日作出（2017）津0102民初4412号民事判决，查明：坐落天津市河东区团结北里24-1-101-107号房屋（以下简称涉诉房屋）最初系天津市河东区劳动服务公司出售给案外人宋德富的房屋，宋德富将涉诉房屋出租给被告王丽英居住使用多年，双方合同到期后未续签合同，房屋租金最后涨至每月3000元。2016年后被告王丽英未再支付房租。2016年4月21日，宋德富将该房屋出售给原告郑江峰，合同约定出售后涉诉房屋租住住户的一切相关后续事宜由原告处理。原告于2017年3月30日取得了涉诉房屋的不动产权证。另查，被告王敬东、王小莉、王长春、王福欣在涉诉房屋内共同居住。一审法院认为原告与被告王丽英形成不定期租赁关系，双方均有权提出解除合同，但应给予对方合理时间。原告起诉王丽英搬出涉诉房屋，符合法律规定，依法照准，但应给予王丽英必要的准备时间。其余四被告作为涉诉房屋的实际居住人，亦应一并搬离涉诉房屋。被告王丽英应给付原告2017年4月1日至2017年5月期间的房屋租金，2017年6月之后的房屋租金，可另行主张权利。遂判决：“一、本判决生效之日起三个月内，被告王丽英、王敬东、王小莉、王长春、王福欣将原告郑江峰所有的坐落天津市河东区团结北里24-1-101-107号房屋腾空返还原告郑江峰；二、本判决生效之日起十五日内，被告王丽英给付原告郑江峰自2017年4月1日至2017年5月房屋租金6000元；三、驳回原告郑江峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告王丽英负担。”2017年12月11日，天津市第二中级人民法院作出（2017）津02民终6407号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。现五被告仍在涉诉房屋内居住。庭审中就原告自2017年6月起主张房屋使用费一节，一审法院告知其生效判决认定其与王丽英存在不定期租赁关系，其关于2017年6月之后的租金可以另行主张权利，但原告坚持认为不定期租赁关系系法院的认定，其认为未与被告形成租赁关系，各被告属于非法占用，故坚持主张房屋使用费。一审法院认为，根据生效判决的认定，原告与被告王丽英之间形成不定期租赁合同关系，原告有权解除合同，但应给予被告王丽英必要的准备时间，判决五被告于该判决生效之日起三个月内将涉诉房屋腾空返还原告。故2017年6月1日至该判决生效之日起三个月期满之日即2018年3月11日期间仍应为合同履行期间，此期间被告王丽英作为合同相对方对房屋仍属于合法占有，应当承担的是给付租金的义务，原告基于无权占有向各被告主张房屋使用费一审法院不予支持。各被告未按生效判决确定的履行期限腾空房屋返还原告，其作为房屋的实际占有人，应当共同向原告承担给付自逾期之日即2018年3月12日起至实际返还房屋之日止的逾期腾房占有使用费的义务。至于标准，原告主张按每月6000元的标准支付依据不足，一审法院不予支持。一审法院酌情参照涉诉房屋所在地块同类房屋住宅租金水平每平方米30元计算，每月逾期腾房占有使用费为3268.5元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，判决：“一、本判决生效之日起三十日内，被告王丽英、王敬东、王小莉、王长春、王福欣自2018年3月12日起按照每月3268.5元标准共同给付原告郑江峰天津市河东区团结北里24-1-101-107号房屋逾期腾房占有使用费，至其实际腾空返还房屋之日止；二、驳回原告郑江峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1225元，减半收取计612.5元，由原告郑江峰负担262.5元，被告王丽英、王敬东、王小莉、王长春、王福欣共同负担350元。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案围绕房屋租赁问题成讼。二审期间的争议焦点是：郑江峰与王丽英是否存在不定期租赁关系，王丽英、王敬东、王小莉、王长春、王福欣是否应给付郑江峰租金及房屋使用费，围绕争议焦点阐述如下：本院认为，郑江峰系涉案房屋的产权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。郑江峰系从案外人宋德福处购买涉案房屋，当时王丽英租住涉案房屋，但王丽英与案外人宋德福签订的租赁合同已经到期，王丽英与宋德福形成不定期租赁关系，后郑江峰向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2017）津0102民初4412号民事判决，判令王丽英、王敬东、王小莉、王长春、王福欣于判决生效之日三个月内腾房，本院（2017）津02民终6407号民事判决维持了该判决，（2017）津02民终6407号判决的作出时间是2017年12月11日，故一审法院认定2017年6月1日至该判决生效之日起三个月期满之日即2018年3月11日期间仍应为租赁合同履行期间并无不当，此期间郑江峰与王丽英仍存在不定期租赁关系，郑江峰主张其与王丽英在2017年6月之后不存在租赁关系依据不足，故其要求支付2017年6月1日至2018年3月11日期间的房屋占有使用费依据不足，一审法院酌情参照涉案房屋所在地块同类房屋住宅租金水平，认定的逾期腾房占有使用费并无不妥，郑江峰主张每月租金6000元，依据不足，一审法院判令王丽英、王敬东、王小莉、王长春、王福欣按每月3268.5元的标准支付郑江峰自2018年3月12日至实际腾空返还房屋之日止的逾期腾房占有使用费，并无不当，本院予以确认。关于王丽英、王敬东、王小莉、王长春、王福欣以案外人宋德福与案外人中山门劳动服务公司签订的购房协议及宋德福与郑江峰签订的购房协议均无效为由抗辩不应给付郑江峰租金及使用费，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，郑江峰及王丽英、王敬东、王小莉、王长春、王福欣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人郑江峰预交1225元，由上诉人郑江峰负担，上诉人王丽英、王敬东、王小莉、王长春、王福欣预交781元，由上诉人王丽英、王敬东、王小莉、王长春、王福欣负担。本判决为终审判决。审判长  孟夏审判员  庞艺审判员  曹静二〇一九年七月五日书记员  穆艺