福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初343号 原告（反诉被告）：厦门永欣泰商业管理有限公司,住所地厦门市湖里区江头台湾街****。 法定代表人：张敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张作勇，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐松波，男，1976年11月13日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。 委托诉讼代理人：谢婷、卢伟平，福建方与圆律师事务所律师。 原告厦门永欣泰商业管理有限公司（以下简称永欣泰公司）与被告徐松波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案，被告徐松波在法定期限内提出反诉，本院依法受理。本院于2018年5月18日作出（2017）闽0206民初4565号民事判决，徐松波不服该民事判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。2018年11月8日，厦门市中级人民法院作出（2018）闽02民终4710号民事裁定，裁定撤销本院（2017）闽0206民初4565号民事判决并将本案发回本院重审。本院于2019年1月4日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永欣泰公司的委托诉讼代理人张作勇，被告（反诉原告）徐松波及其委托诉讼代理人谢婷、卢伟平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永欣泰公司向本院提出诉讼请求：解除永欣泰公司与徐松波于2016年4月15日签订的《租赁合同》。事实和理由：2016年4月15日，徐松波与永欣泰公司签订一份《租赁合同》，合同约定：徐松波承租永欣泰公司坐落于厦门市湖里区江头台湾街292号华永天地内一层编号为2F82#-84#，86#-88#，107#，124#商铺（以下称“物业”），租赁期限为自2016年6月1日至2021年5月31日止；2016年6月1日至2017年5月31日的租金为每平方米80元，月租金为17695.2元；管理费按建筑面积计，每月每平方米30元；租金及管理费合计24330.9元；在租赁期限内，徐松波逾期交付租金、综合管理费、水电费及其他费用，经永欣泰公司书面通知，仍未能于七日内交付的，每逾期一天，必须每天按上述费用的千分之二支付滞纳金；徐松波逾期缴纳租金或综合管理费任何中的一项超过20日，经永欣泰公司书面催告后10日内仍未缴纳的，或徐松波逾期缴纳租金或综合管理费任何中的一项累计超过45日的，永欣泰公司有权解除合同。上述合同签订后，徐松波逾期支付租金及管理费、滞纳金，永欣泰公司多次向徐松波催讨，但徐松波均置之不理。 徐松波辩称，永欣泰公司违约在先，无权行使约定解除权。根据《厦门市环境保护条例》第35条“建筑物必须设置专有烟道才能经营餐饮”的规定，设置专有烟道是出租为餐饮经营场所的必备条件，永欣泰公司招商时的招商说明明确将二楼规划为餐饮区。根据《租赁合同》2.1条约定，该租赁场所用作经营餐饮，那么永欣泰公司就有提供符合经营餐饮目的的租赁场所的义务。徐松波入驻时排烟、水电气工程并未施工完成，整体建筑处于毛坯状态，永欣泰公司允许徐松波提前进驻装修，并承诺会同步完成以上工程，不影响到徐松波的开业，但在租赁场所却至今未设置餐饮经营必须的专有烟道，虽然永欣泰公司安装了排烟设备，但永欣泰公司提供的场所的厨房排烟设备为窗外直排，噪音大，并不符合环保报备的条件。徐松波与永欣泰公司多次沟通后，永欣泰公司也拒不履行修补和完善并设置专有烟道的义务，导致徐松波无法通过环保报备，无法正常合法的经营。2017年1月25日至今，徐松波也没有实际经营也没有实际使用该租赁场所。在2017年年初，永欣泰公司将租赁场所上锁导致徐松波无法搬离租赁场所。因此，永欣泰公司违约在先，永欣泰公司无权根据《租赁合同》第17.3.1条行使约定解除权。 徐松波向本院提出反诉请求：1.解除徐松波与永欣泰公司签订的《租赁合同》；2.永欣泰公司返还给徐松波履约保证金48661.8元，租金24330.9元，物业管理费19907.1元；3.永欣泰公司赔偿徐松波品牌合作费43000元、垃圾清运费1500元，装修损失221926.22元;4.永欣泰公司支付徐松波租赁场所放置店内设备的租赁费用30000元（另寻找店面的周转期6个月，每月5000元）。诉讼过程中，徐松波变更反诉诉讼请求为：1.解除徐松波与永欣泰公司签订的《租赁合同》；2.永欣泰公司返还给徐松波履约保证金48661.8元，租金24330.9元（2016年11月25日-2017年1月25日），物业管理费19907.1元（2016年7月16日-2016年10月15日）；3.永欣泰公司赔偿徐松波品牌合作费43000元、垃圾清运费1500元。事实和理由：2016年4月15日，徐松波与永欣泰公司签订一份《租赁合同》，合同约定：永欣泰公司将其坐落在厦门市湖里区江头台湾街292号华永天地内编号为2F82#-84#，86#-88#，107#，124#号商铺出租给徐松波使用，徐松波租赁该物业仅作雅安张记木桶鱼（经营范围仅限餐饮）之经营用途。合同签订以后，徐松波交付了履约保证金及装修押金，并于2016年4月24日与“雅安张勇木桶鱼”签订品牌合作。2016年5月1日，徐松波入场装修并购买经营设备。由于永欣泰公司提供的租赁场所没有设置专用烟道，致使徐松波环保报审至今未能通过。徐松波多次与永欣泰公司协商，但永欣泰公司不提供有效解决的方案，反而将徐松波的租赁场所上锁，导致徐松波无法进入租赁场所。综上所述，永欣泰公司没有按照合同约定向徐松波提供能够进行正常餐饮经营的场所，导致徐松波损失巨大。 永欣泰公司辩称，一、徐松波以“永欣泰公司提供的租赁场所没有专用烟道致使徐松波环保报审未通过”为由提出的反诉诉求没有事实与法律依据，应予驳回。《租赁合同》第9.1条：接受该物业时由双方签署书面的交接确认单（房产交付确认书）。《租赁合同》第10.1条：永欣泰公司提供给徐松波该物业之现有装修及设施状况，徐松波可根据自己的经营特色进行专业装修。《租赁合同》第11.3条：徐松波在该物业进行的经营活动应符合徐松波营业执照所规定的经营范围，并应严格遵守法律、法规。《厦门市环境保护条例》第三十六条：经营可能产生油烟、噪声污染的餐饮业项目，经营者应当事先予以公示并书面征求周围可能受影响的单位和居民的意见，然后依次报环境保护行政主管部门批准其环境影响评价文件，卫生行政管理部门核发卫生许可证，工商行政管理部门发放营业执照，经营者方可营业。从上述文件内容，《租赁合同》第9.1条及第10.1条可知：徐松波在交付房屋时对永欣泰公司的房屋现状是知悉的，对于涉案房屋是否有专用烟道的情况也是知悉的。《租赁合同》第11.3条可以看出：永欣泰公司与徐松波在签订《租赁合同》时已经就针对徐松波的经营活动所需的一切行政审批、报备的义务以“合同的形式”明确确定由徐松波自行承担，与永欣泰公司无关，换言之，徐松波经营餐厅需满足环保条件之一的“专用烟道”的责任在于徐松波，而不是永欣泰公司。最后，《厦门市环境保护条例》第36条规定环保的报审义务在于“餐饮的经营者”，而并非本案中作为出租人地位的永欣泰公司。依据该条规定，从事可能产生油烟、噪声污染的餐饮业项目，必须依照次序层层办理行政审批手续，即：先环保，再卫生，再工商。2016年4月15日，徐松波接收房屋，2016年6月12日取得个体工商户的执照；如果环保果真有问题，那么徐松波又是如何依次取得工商执照的？综上所述，无论是双方之间的合同约定，还是环保法律法规的规定，办理环保审批（或满足环保之要求）的义务均应由徐松波自行负担，永欣泰公司与徐松波之间的法律关系系租赁合同关系，永欣泰公司仅依约提供合同约定的出租房屋即可，其没有义务为徐松波的餐饮经营提供所谓的“环保审批或满足环保要求（专用烟道）”。二、徐松波要求退还履约保证金的合同条件不成就，其无权主张履约保证金。《租赁合同》第5.3条明确约定：退还履约保证金的合同条件须同时满足以下三个条件，且缺一不可：1.徐松波完全履行了本合同所约定的义务，结算全部费用，未发生扣除履约保证金的事由；2.徐松波已经按照本合同约定将场所归还给永欣泰公司；3.徐松波办理完毕营业执照注销或迁址手续。本案中，徐松波自2017年1月10日至5月22日拖欠租金、管理费及滞纳金共计124157.1元，且目前拖欠费用至今，且徐松波至今仍未腾退房屋，还有徐松波使用租赁房屋坐落地址注册的个体工商户（名称：厦门市湖里区徐骏餐厅，注册号：350206800070637）仍没有办理迁址手续；徐松波至今仍未完成《租赁合同》第5.3条项下退还履约保证金条件中的任一条件，徐松波主张退还履约保证金的合同条件不成就，应予驳回。三、徐松波主张返还租金及物业管理费没有事实和法律依据。《租赁合同》中承租人的主合同义务就是按时足额缴纳租金，在法律及合同没有规定的情形下，承租人的这一主合同义务不得减免。本案租赁房屋自2016年4月15日交付给徐松波使用；免租期为自2016年6月1日至2016年10月31日。2016年11月份的租金已由徐松波依约缴纳，但自2016年12月份起徐松波未依约缴纳租金，已经构成严重违约。况且，徐松波已经缴纳的租金系已经占有、使用了租赁房屋，双方之间的《租赁合同》违约责任条款及其他条款均未约定永欣泰公司需退还租金，根据“谁受益，谁担责”最基本的行为原则，徐松波要求永欣泰公司退还租金无事实依据。另外，《合同法》第二百三十一条规定：承租人可减免租金的法定条件须满足：1.因不可归责于承租人的事由；2.租赁物部分或者全部毁损、灭失。承租人解除合同的法定条件：因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的。该条款并没有规定承租人解除合同时可要求出租人退还收取的租金。且该条规定承租人减免租金及解除合同的法定要件之一必须有：“租赁物部分或者全部毁损、灭失”的这一客观事实，而并不是本案徐松波所称的“永欣泰公司提供的租赁场所没有专用烟道，进而致使徐松波环保报审未通过”这一理由。徐松波要求退还租金缺乏法律依据。同样，徐松波要求退还物业管理费亦没有依据。四、徐松波的第三项诉求亦无任何依据，应予驳回。1.《租赁合同》第8.1条约定：垃圾清运费为零元，而并非徐松波所诉求的1500元;2.品牌合作费43000元。永欣泰公司从未参与过徐松波与案外人就其所称的品牌合作事宜的任何谈判，更不清楚品牌合作费具体金额，不认可徐松波关于品牌合作费的全部主张。退一步讲，哪怕徐松波主张的品牌合作费系真实、客观产生的费用，永欣泰公司认为该费用系徐松波基于餐饮经营的需要而自行投资的，与永欣泰公司无关。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院分析认定如下： 2016年4月15日，永欣泰公司(出租方、甲方)与徐松波（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将其坐落在厦门市湖里区江头台湾街292号华永天地内一层，编号为2F82#-84#,86#-88#,107#,124#号商铺出租给乙方，商铺建筑面积221.19平方米；乙方租赁该物业仅作雅安张记木桶鱼品牌（经营范围仅限餐饮）之经营用途，并保证全年365日营业；租赁期限自2016年6月1日至2021年5月31日止，2016年6月1日前为装修免租期；2016年6月1日至2017年5月31日的租金标准为每月每平方米80元，2017年6月1日至2018年5月31日的租金标准为每月每平方米90元，2018年6月1日至2019年5月31日的租金标准为每月每平方米110元，2019年6月1日至2020年5月31日的租金标准为每月每平方米115.5元，2020年6月1日至2021年5月31日的租金标准为每月每平方米121.27元；商铺的管理费按建筑面积计付，为每月每平方米30元；合同项下的租金及管理费支付方式为押二付三，乙方进场装修前支付3个月的租金及管理费合计72992.7元；乙方正常经营期间，应在前一季度租期结束前的10个工作日之前缴纳下季度的租金及管理费。装修期间，乙方需承担装修管理费1500元、垃圾清运费用/元。合同第2.2条约定，乙方应在本合同签署时或在开业前出示与雅安张记木桶鱼品牌、商号及乙方经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件，如乙方经营餐饮，则还应提供卫生许可证、员工健康证等；若乙方从事其他特殊行业的经营，需要行政许可或行业主管部门的批准的，乙方应当取得许可或批准；乙方若未能在开业前提供合法有效的文件，甲方有权终止本合同，由乙方承担导致合同终止的相关责任。合同第5条约定，乙方于签署合同时向甲方支付履约保证金48661.8元，租赁期满或者合同解除后，履约保证金不计利息退还给乙方，退还的条件为：1.乙方完全履行了本合同所约定的义务，结算全部费用，未发生扣除履约保证金的事由；2.乙方已经按照本合同约定将场所归还给甲方；3.乙方办理完毕营业执照注销或迁址手续；4.履约保证金在具备上述条件后一个月内全额无息退还乙方。合同第9.1条约定，接收该物业时由双方签署书面的交接确认单（房产交付确认书）。合同第10.1条约定，甲方提供给乙方该物业之现有装修及设施状况，乙方可根据自己的经营特色进行专业装修。合同第11.3条约定，乙方在该物业进行的经营活动应符合乙方营业执照所规定的经营范围，并应严格遵守中华人民共和国和福建省及厦门市的一切有关适用的法律、条例、法规和法令，以及甲方关于经营管理相关的规定。合同第17.3.1条约定，乙方逾期缴纳租金或综合管理费任何中的一项超过20天，经甲方书面催告后10日内仍未缴纳的，或乙方逾期缴纳租金或综合管理费任何中的一项累计超过45天的，或在租赁期限内，乙方累计3次逾期缴交租金、综合管理费、水、电及其他费用的，甲方有权直接解除合同。合同第17.4.3条约定，因本合同提前解除而给乙方所造成的一切损失（包括装修损失与经营损失等）由乙方自行承担，乙方在任何时候不得基于任何理由向甲方主张任何的赔偿要求。 2016年4月15日，徐松波签署一份《房产交付确认书》作为前述《租赁合同》的附件二。《房产交付确认书》载明，徐松波确认永欣泰公司于2016年4月15日按附件三所述之房产技术条件，将套内建筑面积221.19平方米的房产交付徐松波。徐松波确认无误并接受永欣泰公司之交付，此交付日即为租赁期起始之日。免租期为2016年6月1日至2016年10月31日止。 2016年4月16日，徐松波向永欣泰公司支付履约保证金48661.8元，永欣泰公司按合同约定向徐松波交付租赁房屋。徐松波接受租赁房屋后及时进行装修，并投入商业经营。庭审中，徐松波陈述租赁房屋装修完毕后，其有试运营一段时间，后因无法通过环保报备而没有继续经营；永欣泰公司陈述徐松波从2016年8月开始经营到2017年1月。 2016年4月29日，徐松波向永欣泰公司支付垃圾清运费1500元。徐松波已向永欣泰公司支付租赁房屋租金24330.9元（2016年11月25日至2017年1月25日期间的租金）和物业管理费19907.1元（2016年7月16日至2016年10月15日期间的物业管理费）。 另查明，徐松波于2016年6月12日注册登记设立厦门市湖里区徐骏餐厅，登记地址为厦门市湖里区江头台湾街292号华永天地内一层2F82#-84#，86#-88#，107#，124#。徐松波分别于2016年7月23日、2016年9月6日取得厦门市湖里区徐骏餐厅的食品经营许可证和税务登记证。2016年8月11日，经厦门市环境保护局湖里分局出具一份《否定报备书》，载明厦门市湖里区徐骏餐厅因现场核查无专用烟道不符合办理环保手续条件。 在本案审理过程中，徐松波申请对讼争房屋（即厦门市湖里区江头台湾街292号华永天地内一层编号为2F82#-84#，86#-88#，107#，124#号商铺）的装修损失予以鉴定，本院依法委托厦门天亚工程项目管理有限公司进行鉴定，该公司以“无法计算工程量鉴定要求不符合行业执业规则无法鉴定”为由予以退鉴。2019年3月1日，徐松波申请对租赁房屋内的装修价值进行评估鉴定，本院依法委托厦门兴海湾工程管理有限公司进行鉴定，该公司以“申请人徐松波未缴纳鉴定费用且鉴定资料不全”为由予以退鉴。 本院认为，永欣泰公司与徐松波签订的《租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，徐松波及时对租赁房屋进行了装修，并办理了营业执照、食品经营许可证和税务登记证等手续，在租赁房屋进行餐饮经营。在合同履行过程中，徐松波未按合同约定向永欣泰公司支付租金和物业管理费，徐松波的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。徐松波要求永欣泰公司赔偿品牌合作费43000元和垃圾清运费1500元的理由不能成立，不予支持。徐松波以永欣泰公司提供的租赁房屋没有“专用烟道”不能进行餐饮经营要求提前解除《租赁合同》的理由不能成立，不予支持。由于永欣泰公司与徐松波在庭审中都一致同意解除双方签订的《租赁合同》，双方当事人已经进行了交接，永欣泰公司与徐松波主张解除双方签订的《租赁合同》的理由成立，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，永欣泰公司有权要求支付合同履行期间的租金和物业管理费，徐松波反诉请求永欣泰公司退还已付租金24330.9元（2016年11月25日至2017年1月25日期间租赁房屋的租金）和物业管理费19907.1元（2016年7月16日至2016年10月15日期间租赁房屋的物业管理费）的理由不能成立，不予支持。 根据《租赁合同》第5.3条约定，租赁期满或合同解除后，退还履约保证金的条件为：1.徐松波完全履行了本合同所约定的义务，结算全部费用，未发生扣除履约保证金的事由；2.徐松波已经按照本合同约定将场所归还给永欣泰公司；3.徐松波办理完毕营业执照注销或迁址手续。根据本案查明的事实，徐松波未按合同约定向永欣泰公司支付租赁期间的全部租金和物业管理费，且未办理营业执照注销或迁址手续，徐松波主张退还履约保证金48661.8元的条件尚未成就，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除厦门永欣泰商业管理有限公司与徐松波于2016年4月15日签订的《租赁合同》； 二、驳回徐松波的其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费18030元，由徐松波负担；反诉案件受理费9015元，由徐松波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  蔡守业 人民陪审员  陈亚源 人民陪审员  方丽铃 二〇一九年七月十二日 法官助理陈盛鑫 书记员林绿宜 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。