云南省陇川县人民法院民 事 判 决 书（2019）云3124民初232号原告陇川县荣鹏物业管理有限公司。住所:陇川县章凤镇龙凤路中行家属区**。法定代表人董莲花，系该公司董事长。被告林翠，女，汉族，1974年9月9日生，云南省德宏州陇川县。原告陇川县荣鹏物业管理有限公司（以下简称荣鹏物业公司）诉被告林翠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月17日公开开庭审理，原告荣鹏物业公司的法定代表人董莲花、被告林翠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告荣鹏物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告林翠向原告支付物业服务费2946.52元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告林翠购买陇川县章凤镇民族步行街（以下简称民族步行街）一栋四单元307号的一套住宅。原告于2015年12月25日、2017年1月1日与民族步行街业主委员会签订《承包协议书》、《物业服务协议书》。从2015年12月25日开始，被告一直享受着原告对民族步行街的物业管理服务，而被告从2016年1月1日起至2018年9月1日止，一直拖欠物业服务费。原告多次催缴，被告均置之不理。被告的行为严重影响了原告的管理服务和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。故向人民法院提起诉讼。被告林翠答辩称：1、原告未履行物业管理条例第二条的规定，本单元楼门口常年堆积各种杂物，随意摆放遮阳伞、衣架、橱柜、桌椅板凳，随意停放摩托车、电动车，导致无法正常通行（照片为证）。这是本栋居民唯一的安全通道。若出现火灾、地震等紧急情况，无法安全撤离，后果不堪设想。被告多次向物管反映未果。本楼相邻的各个饭店私自搭建出烟通道，导致油烟满天，楼梯及楼道口垃圾恶臭，反映后仍未果。2、车位处经常有汽车乱停乱放，导致业主正常车位里的车辆无法出行（照片为证）。半夜汽车喇叭声此起彼伏。楼下商辅多次装修或喝酒划拳，大声喧哗直至深夜，严重影响了居民休息。劝说无效，告知物业亦无效。3、单元楼口的智能门禁形同虚设，一直处于损坏状态，无法使用（照片为证），根本不能保证住户的人身及财产安全。4、2017年本人刚买的一部新车正常停放在小区停车位内，被别人的车挂坏一大片面积，打电话请求物业帮助调取监控录像，被告知监控是坏的，车辆受损，物业公司却没有提供任何相应服务。5、2018年有两次因为下水道堵塞，雨水全部往家里灌，导致整套房子墙角损坏，当时打电话叫物业过来看过，但是修理费也是自付。6、从原告进驻步行街开始，本栋楼顶一直漏水，滴到被告三楼阳台，多次打电话叫来修理，都没有修好过。房间浸湿，墙面损坏。作为业主，有交费的义务，也有享受服务的权利。故请求驳回原告的诉讼请求。根据原、被告双方的诉、辩意见，本院归纳本案争议的焦点：1、民族步行街业主委员会与荣鹏物业公司签订的物业服务合同是否有效，对被告林翠是否具有约束力？2、被告林翠提出的答辩意见是否应予采纳？3、被告林翠是否应当支付物业服务费？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告荣鹏物业公司针对其诉讼请求，向本院提交四组证据：第1组，法定代表人身份证明、营业执照复印件、身份证复印件各一份，欲证明原告身份情况、法定代表人资格及从事物业的情况。第2组，《承包协议书》、《承包协议书补充协议》、《物业服务协议书》、《物业服务协议书补充协议》复印件各1份，欲证明：（1）原告荣鹏物业公司与民族步行街业主委员会于2015年12月25日签订《承包协议书》；于2016年8月1日在签订的《承包协议书》的基础上，签订《承包协议书补充协议》的事实。（2）民族步行街业主委员会对原告荣鹏物业公司提供的物业服务满意，双方又于2017年1月1日继续续约，签订《物业服务协议书》；于2017年3月8日在签订的《物业服务协议书》的基础上，签订《承包协议书补充协议》的事实。第3组，陇川县章凤镇新城社区备案《证明》、陇川县住建局备案《证明》、陇川县发展和改革局备案《证明》各1份，欲证明（1）民族步行街业主委员经相关主管部门备案，依法成立，主体资格合法。（2）原告荣鹏物业公司收费价格经过价格主管相关部门备案，按照国家相关政策规定，实行市场调节价。第4组，通知、短信内容、图片复印件各1份，欲证明被告拖欠的物业服务费，原告通过张贴公告、发送短信的方式予以催收的事实。经质证，被告对原告荣鹏物业公司提供的第1组证据认可，对第2组、第3组证据不认可，认为不清楚上述证据如何形成。对第4组证据的真实性认可，对合法性和关联性不认可。被告林翠针对其答辩意见，向本院提交下列证据：照片20张，欲证明原告物业公司没有提供优质物业服务的事实。经质证，原告对该组证据的真实性部分予以认可。本院经审查认为，对原告荣鹏物业公司提交的第1组证据，被告认可，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对第2组证据，系原告荣鹏物业公司与民族步行街业主委员会签订的物业服务合同，有陇川县民族步行街成立业主委员会的印章和业主委员会负责人李建华的签名，本院对该证据予以确认。对第3组证据，系相关主管部门对民族步行街业主委员会的资格认定备案和陇川县荣鹏物业管理有限公司收取物业服务费的备案说明，盖有相关主管部门的印章，对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对第4组证据，有步行街业主委员会负责人的签名，结合本案其他证据，可以确认原告进行过物业服务费催收的事实，本院予以确认。对原告提交的20张照片的证据的真实性，本院予以认可。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实:2015年11月15日，民族步行街业主委员会成立。2015年12月25日，民族步行街业主委员会作为甲方，荣鹏物业公司作为乙方，双方签订《承包协议书》，并于2016年8月1日签订《承包协议书补充协议》，约定：1、甲方将步行街内治安、保洁、绿化、水电、公共设施维修承包给乙方，（公共设施的维修费、人工费、材料费均由乙方负责。2、承包期限1年，时间为2016年1月1日至12月31日。3、物业管理费以及各种装修管理费以开发商与原物业管理公司到物价部门备案的标准收取：：住房078元/月/平方米，商铺1.20元/月/平方米，阁楼20元/月/平方米。4、物业管理服务费按年收取，业主应于2016年10月30日前，按时向乙方缴纳全年度12个月的物业管理服务费。合同签订后，民族步行街业主委员会对荣鹏物业公司提供的物业服务无异议。2017年1月1日，民族步行街业主委员会和荣鹏物业公司再次续约，签订《物业服务协议书》。该服务协议约定：1、物业经营管理内容。（1）公共卫生管理服务及对水电、公共设施维修、摩托车房的管护；（2）给排水，供电、小区的社会治安、交通秩序维护、小区每栋楼的楼梯间、公共通道每天清扫保洁垃圾集中外运、保安巡逻，维护本物业区域内的公共秩序；（3）小区的绿化及管护；（4）协助公安、消防部门做好小区社会治安消防工作。（5）承包期限为3年，时间为2017年1月1日至2019年12月31日。2、双方的职责。3、物业管理服务的期限。4、物业管理期间相关经营管理事项的约定。（1）物业管理过程中如发生财物丢失、盗抢、火灾等过失责任事故，造成小区业主人身或财产损失，由乙方承担处理。（2）乙方端正服务态度，独立调处矛盾，若给小区或业主造成人身财产损失时，必须控制事态，主动履行约定的合理赔偿责任。（3）合同期间内，对甲方和业主提出的工作要求和整改意见，乙方应认真落实，否则，甲方有权按有关规定予以处罚；对情节严重的，特别是针对小区业主投诉较多的噪音、油烟污染、水电维修、摩托车房内车辆安全的管理、私搭乱建等问题的整改。经甲方书面通知之日起七日内未整改的，第一次口头警告。第二次根据情况给予200—1000元罚款，从保证金中扣除。拒不整改的，甲方有权单方解除或终止本协议。（4）若乙方在甲方没有违反本协议的情况下提前解除协议，视为乙方违约，应当赔偿甲方10万元违约金，且甲方不予退还乙方缴纳的物业服务保证金。2017年3月8日，民族步行街业主委员会和荣鹏物业公司在签订《物业服务协议书》的基础上，签订《承包协议书补充协议》。该补充协议约定：1、物业管理费以及各种装修管理费以开发商与原物业管理服务公司到物价部门备案的标准收取，具体标准为：：住宅区每月每平方米078元，商铺每月每平方米1.20元。2、如因物业管理服务不到位，大多数业主对物业的收费标准有意见，业主委员会召集全体业主大会，根据讨论的结果与物业公司进行协商调整。3、首次入住的，在入住日期向乙方一次性交纳一个年度的物业管理服务费。以后年度的物业管理费，业主和物业使用人应于上年度物业服务管理费到期前1个月的20日内，按时缴纳全年度12个月的物业管理费。逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天物业管理费的3‰收取违约金。另查明，林翠购买民族步行街一栋四单元307号住宅一套（面积为118㎡）。依据民族步行街业主委员会与荣鹏物业公司签订的物业服务合同，林翠每月应向荣鹏物业公司交纳物业服务费92.04元（118㎡×0.78元）。林翠从2016年1月1日起至2018年9月1日共计拖欠荣鹏物业公司物业服务费2945.28元（118㎡×0.78元×32个月）。针对本案争议焦点和原告提出的诉讼请求，本院评判如下：1、对于民族步行街业主委员会与荣鹏物业公司签订的物业服务合同是否有效，对被告林翠是否具有约束力的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告具备物业管理服务企业经营资质，与被告所居住的章凤镇民族步行街业主委员会签订《承包协议书》、《物业服务协议书》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，依法受法律保护，并对被告有约束力。被告作为业主应该按照合同的约定履行支付物业费的合同义务。2、对于被告提出楼道漏水、楼梯扶手、瓷砖等损坏等问题；被告提出摩托车被盗，停放的车辆被擦碰的问题，向原告多次反映都得不到解决的答辩意见，本院认为，（1）对于维修义务的承担主体，应具体情况具体分析。如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位承担维修义务；在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务。房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。(2)国务院《物业管理条例》第三十五条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本院认为，当物业服务企业向业主行使物业服务费请求权时，业主可以以物业服务企业未尽到安保义务，属于违约行为为由进行抗辩。但未尽安保义务一般情况下不构成根本性违约，可根据安保责任以及业主的具体损失来酌情减少物业服务费。同时，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。被告提出答辩意见但未提供证据证明相关事实的存在，以及相关事实是原告未按约履行物业管理服务义务所致，被告应该承担举证不能的责任。故本院对被告的该答辩意见，不予采纳。3、对于被告林翠是否应当支付原告荣鹏物业公司物业服务费的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：以书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，民族步行街小区的物业服务收费实行市场调节价,由民族步行街业主委员会与荣鹏物业公司签订的物业服务合同约定。且合同中约定住宅区每月每平方米0.78元，商铺每月每平方米1.20元。该合同已报陇川县价格主管部门备案。庭审查明，有证据证明原告已经履行了合同主要义务，并对物业服务费进行了催缴。被告作为业主，应按照合同约定向原告支付物业服务费。故对原告提出的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，小区业主拒绝交纳物业服务费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内的和谐共处。业主若对物业服务企业提供的物业服务不满意，不应消极的采取长时间拒交物业费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决；还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第二条、六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,参照国务院《物业管理条例》第三十五条、第四十条的规定，判决如下：被告林翠于本判决生效之日起十日内给付原告陇川县荣鹏物业管理有限公司物业服务费2945.28元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元,由被告林翠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏州中级人民法院。审 判 长  黄 为审 判 员  杨 琳人民陪审员  胡维国二〇一九年七月十八日书 记 员  金麻翁