上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初22446号原告(反诉被告)：上海然亚工贸有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：郑玉仙，执行董事。委托诉讼代理人：熊艳，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：王勇，上海市凌云永然律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘松，男，1971年3月15日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：何素杰，上海诚帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫耀军，上海诚帆律师事务所律师。原告(反诉被告)上海然亚工贸有限公司(以下简称然亚公司)与被告(反诉原告)刘松房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)然亚公司的法定代表人郑玉仙及其委托诉讼代理人熊艳，被告(反诉原告)刘松及其委托诉讼代理人何素杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)然亚向本院提出诉讼请求：1、判令解除然亚公司与刘松签订的《罗东路场地租赁合同》，刘松搬离宝山区罗店镇罗东路XXX号场地。2、判令刘松支付2017年9月1日至2018年8月31日期间少付的租金49,100元，及该款按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年8月1日起至判决生效之日止的利息。3、判令刘松按每年36.5万元计算，支付从2018年9月1日起至合同解除之日止的租金，及该款按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年8月1日起至判决生效之日止的利息，并要求刘松按每日1,000元标准计算，支付从合同解除之日起至实际搬离之日止的占用费。4、判令刘松支付违约金10万元。事实和理由：2016年9月1日，然亚公司与刘松签订《罗东路场地租赁合同》，约定，刘松向然亚公司租赁宝山区罗店镇罗东路XXX号场地，租期从2016年9月1日至2021年8月30日，每年租金40万元。然亚公司将营业执照、税务登记证、公章等暂借给刘松使用。2017年9月，双方签订补充协议，因河道拓宽、厂棚拆除，场地费每年减少3.5万元，每年租金为33万元。该补充协议年租金系笔误，40万元减少3.5万元应为年租金36.5万元。刘松在2017年度少交租金49,100元。2018年8月1日，刘松按约应当支付2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金，经然亚公司多次催讨，刘松未付款，已经构成违约。被告(反诉原告)刘松反诉并辩称，2017年9月30日，村里对刘松的设备贴了封条，刘松不再使用系争场地，设备和生产工具也在之后一个月内搬离。原有的次承租人也陆续搬走，现仅剩下两户次承租人，该两户是然亚公司同意他们留下的。刘松租金支付至2018年8月31日，未拖欠租金，不同意承担违约责任。《罗东路场地租赁合同》为无效合同，不存在违约金。不同意然亚公司的诉请。刘松向本院提出反诉请求：1、确认《罗东路场地租赁合同》无效。2、判令然亚公司赔偿刘松损失58.2万元(第一年租金40万元＋第二年租金33万元＋场地平整费10万元(指垃圾清运费和清理费)＋行车安装费10万元＋行政罚款4万元=97万元的60%)。3、然亚公司返还押金10万元。事实和理由：然亚公司出租的土地系农村集体土地，土地上所涉房屋也没有房产证，故《罗东路场地租赁合同》系无效合同。2016年11月14日，罗店镇政府安全办告知然亚公司高压线下不能生产加工，责令停止生产。2017年2月15日，罗店镇政府综治办告知然亚公司拆除违法建筑，停止违法经营，清退租户等。刘松与然亚公司签订合同后不到半年就无法正常经营，刘松只能忽明忽暗生产加工废钢。2017年8、9月，因拆除部分厂棚，刘松与然亚公司协商将租金降至每年33万元，原租金40万元减少3.5万元，加上然亚公司拆除厂棚的补偿，故每年租金降为33万元。2017年5月4日，宝山区环保局对然亚公司罚款4万元，该款由刘松支付。2017年9月30日，罗店镇太平村委会在刘松的设备上贴封条禁止生产。2018年6月8日，罗店镇和太平村委会要求刘松清空并搬离场地，至6月25日停水停电。原告(反诉被告)然亚公司针对反诉辩称，然亚公司出租的土地系工业用地，合同当属有效。场地地坪是由然亚公司铺设的，然亚公司将场地出租给刘松，刘松应当合法经营办妥所有手续，然亚公司没有保证刘松经营的义务，由此造成的行政处罚及损失应由刘松自行承担。然亚公司收取过刘松押金10万元，该款可抵扣违约金。然亚公司于2018年3月30日报警时，刘松仍在系争场地内，没有搬离。系争场地内至今仍有次承租人在使用，然亚公司没有同意次承租人继续使用该场地。刘松支付了第二年租金33万元，第二年租金应当为36.5万元(40万元－3.5万元)，刘松少付了3.5万元，然亚公司第二项诉请的金额49,100元系计算错误，应调整为3.5万元。经审理查明，2016年8月3日，刘松支付然亚公司一年租金40万元及押金10万元。2016年9月1日，然亚公司(甲方)与刘松(乙方)签订《罗东路场地租赁合同》，约定，甲方现有宝山区罗店镇罗东路XXX号场地，场地内的建筑中西面办公室7间，东面小房子5间，门卫室1间，靠西面围墙的400平方铁房子和东面围墙集装箱房子2间，靠南河边围墙5间小房子，车库1间以及地磅全部归乙方使用；租赁期限为2016年9月1日至2021年8月30日；乙方租赁场地用于堆放废钢剪切压块，租赁场地仅限于乙方依本合同约定用途使用；未经甲方许可，乙方不得擅自变更租赁场地的用途或者转租；如乙方违反合同约定的用途或者转租及擅自搭建施工的，甲方有权解除合同，收取的租金和押金不予退还；租金每年40万元，乙方不要求甲方提供发票；本合同签订之日乙方向甲方支付租赁押金10万元，租期届满后如乙方无违约行为，甲方无息返还；本合同签订后至场地交付前，乙方一次性付清年租金40万元，租金为年付制，先付后用，租金于每年的8月1日前向甲方支付下一年度租金，每逾期一日，甲方按照乙方租金的千分之三收取违约金，如乙方逾期30日仍未按约支付，合同将自动无效，甲方不退还乙方押金10万元；乙方不得利用租赁场地从事非法经营活动，需认真服从有关部门管理。2017年2月15日，罗店镇生态环境综合治理办公室向然亚公司发出生态环境综合整治告知书。2017年6月2日，宝山区环保局向然亚公司出具行政处罚决定书，主要内容为，经该局核实然亚公司在罗东路XXX号于2016年12月开始投入废钢堆场场地及设备的使用，使用中有扬尘及噪声等产生，需要配套建设的环境保护设施未建成，经该局研究对然亚公司罚款4万元。6月22日，刘松支付了上述罚款。2017年9月9日，然亚公司与刘松签订补充协议，主要约定，河道拓宽占地7分，每亩地按5万元计算，场地费用减少3.5万元；因河道拓宽，拆房、拆棚事项，然亚公司赔偿刘松3.9万元；场地减少后自2017年9月1日起，每年租金33万元。2018年6月8日，罗店镇天平村委会向然亚公司发出告知书，载明，根据市、区、镇政府对河道专项整治及上海市创建全国文明城区的要求，河道两侧30米内不允许有废旧回收、三废堆场等经营活动及场地，现告知然亚公司在2018年6月25日前清空场地，不再进行废旧回收、三废堆场等一切三废经营活动，积极进行转型经营，如果未能在6月25日前停止经营并清空废旧物品，天平村委会将采取断电断水等强制措施。另查明，2003年1月，然亚公司(乙方)与天平村委会(甲方)签订《土地使用权转让协议》，约定，甲方将本村老猪棚原8亩土地使用权转让给乙方，转让期限为2003年3月1日至2043年3月30日，乙方在协议期内，可根据自身投资和发展的需要对该土地进行合理规划和使用；转让地块的使用证及乙方完成基建后的房屋申办手续，由甲方协助办理，所需费用由乙方承担。2016年7月，天平村委会向本院起诉，要求确认上述协议中土地使用权超过20年的部分内容无效。2016年9月，天平村委会撤诉。审理中，然亚公司提供如下证据：1、集体土地建设用地使用证，土地使用者为天平村委会，用地面积5,560平方米，用途为工业用地，发证时间为1991年12月25日。然亚公司表示，然亚公司向天平村委会租赁的场地为建设用地，《罗东路场地租赁合同》当属有效。场地上的房屋均由然亚公司建造，未办理过建造的相关审批手续。2、公安局接报回执单，主要内容为，2018年3月30日，郑玉仙(然亚公司法定代表人)报警称办公室和财务室被撬，民警到场后经了解，郑玉仙与刘松因办公室占用发生纠纷，当场调解。然亚公司表示，刘松于2018年3月30日仍未搬离系争场地。刘松表示，对土地使用权证的真实性不清楚，也看不出该证上的地块为系争场地；对接报回执单真实性无异议，只能证明双方发生争执，不能证明刘松未搬离场地。刘松向本院提供如下证据：1、2018年11月28日，刘松(甲方)与案外人袁某某(乙方)签订的门吊拆装协议，约定，甲方有一台十吨A型双梁龙门吊拟承包给乙方拆除安装，总价15万元，甲方先预付乙方5万元，行车安装完毕再付5万元，剩余5万元到出证付清。2、照片，显示为天平村委会的封条，时间为2017年9月30日。刘松表示，行车拆装费用有手机转账支付2万元，现金支付3万元，未开具发票，其余费用待行车安装后再付。天平村委会于2017年9月30日在系争场地贴封条，此时起刘松已经无法经营。然亚公司表示，对上述两份证据的真实性均不予认可，封条也看不出是贴在哪里，就算贴在行车上，行车仍能搬走。审理过程中，经本院释明，刘松未提供次承租人的身份信息。然亚公司表示，然亚公司无留驻场地使用人的租赁合同及身份信息，他们不应作为本案第三人，他们占用系争场地的后果由刘松承担。以上事实，有然亚公司提供的《罗东路场地租赁合同》、补充协议、《土地使用权转让协议》、集体土地建设用地使用证、接报回执单，刘松提供的生态环境综合整治告知书、行政处罚决定书、罚款发票及缴费凭证、告知书、门吊拆装协议、照片，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，然亚公司与刘松签订的《罗东路场地租赁合同》所涉租赁标的物包括罗东路XXX号场地，及场地上的部分房屋。所涉场地系集体土地建设用地，该部分租赁合同有效。所涉房屋无建造的相关审批手续，该部分租赁合同无效。合同约定，刘松于每年8月1日前支付下一年租金，先付后用，如刘松逾期30日仍未按月支付，合同将自动无效，然亚公司不退还押金10万元。补充协议约定了自2017年9月1日起，每年租金33万元。刘松支付了2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金33万元，然亚公司主张刘松少交上述期间的租金3.5万元，缺乏依据，本院不予采纳。按照上述约定，刘松应于2018年8月1日前支付2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金。但2018年6月8日天平村委会发出告知书，告知系争场地内不能进行废旧回收、三废堆场等一切三废经营活动，如果未能在6月25日前停止经营并清空废旧物品，天平村委会将采取断电断水等强制措施。合同约定，然亚公司出租给刘松的场地用于堆放废钢剪切压块，刘松不能经营废旧回收、堆场等，然亚公司作为出租人也有相应责任。然亚公司主张刘松未按约支付2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金，构成违约，本院不予采纳。然亚公司要求刘松支付违约金，本院不予准许。刘松对于解除合同并无异议，然亚公司要求解除合同有效部分，可以准许。刘松认可系争场地还有他人占有使用，故其仍负有清腾并返还系争场地及房屋的义务。刘松未腾退系争场地及房屋，然亚公司要求其支付2018年9月1日起至实际返还系争场地及房屋之日止的租金及使用费，可以准许。鉴于刘松在此期间也无法正常经营，本院酌情调整刘松按每年16.5万元计算，支付上述租金及使用费。然亚公司主张的利息损失，本院不予准许。合同约定，押金10万元待租期届满后如刘松无违约行为，然亚公司无息返还。刘松要求返还押金10万元，可以准许。刘松在经营中不符合环保要求被罚款，该罚款应由其自行承担。且刘松缴纳罚款后，于2017年9月9日与然亚公司签订了补充协议，双方就租金调整进行了确认，刘松未就罚款事项提出异议，现刘松要求然亚公司赔偿刘松缴纳的罚款，本院不予准许。刘松主张然亚公司赔偿租金、行车安装费、垃圾清理和清运费，无事实和法律依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海然亚工贸有限公司与被告(反诉原告)刘松签订的《罗东路场地租赁合同》部分有效；二、解除原告(反诉被告)上海然亚工贸有限公司与被告(反诉原告)刘松签订的《罗东路场地租赁合同》的有效部分；三、被告(反诉原告)刘松于本判决生效之日起十日内，将宝山区罗店镇罗东路XXX号场地、房屋返还原告(反诉被告)上海然亚工贸有限公司；四、被告(反诉原告)刘松于本判决生效之日起十日内，按每年16.5万元计算，支付原告(反诉被告)上海然亚工贸有限公司从2018年9月1日起至返还宝山区罗店镇罗东路XXX号场地、房屋之日止的租金及使用费；五、原告(反诉被告)上海然亚工贸有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告(反诉原告)刘松押金10万元；六、驳回原告(反诉被告)上海然亚工贸有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)刘松的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,800元，反诉案件受理费5,310元，共计14,110元，由原告(反诉被告)上海然亚工贸有限公司负担6,670元，被告(反诉原告)刘松负担7,440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民审 判 员  黄 蔚人民陪审员  时金兰二〇一九年七月十七日书 记 员  鲍仲钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。