福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0781民初819号 原告：福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司，住所地邵武市解放东路**。 法定代表人：卢方阳，总经理。 委托诉讼代理人：龚巧连，福建则刚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘峻，福建欣开元律师事务所律师。 被告：黄华，男，1983年5月4日出生，汉族，住邵武市。 原告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司（以下简称新嘉园公司）与被告黄华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新嘉园公司的委托诉讼代理人刘峻到庭参加诉讼，被告黄华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新嘉园公司向本院提出诉讼请求：1.解除新嘉园公司与黄华签订的合同编号为201601958号的《商品房买卖合同（预售）》，黄华协助新嘉园公司办理注销合同备案及预告登记手续；2.黄华立即归还新嘉园公司从2018年5月4日起至2018年12月20日代偿的按揭贷款本息22784.19元及从每期银行扣款之日起至被告实际清偿之日止以每期代偿本息为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息（资金占用利息暂计至2019年2月15日为543.22元）；3.黄华支付新嘉园公司违约金122500元及律师代理费1500元。事实和理由：2016年6月7日，新嘉园公司与黄华签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：黄华购买新嘉园公司开发建设位于邵武市，房屋总价款612500元，首期款122500元于合同签订之日付清，余款490000元以银行按揭贷款方式支付。合同附件四第3条第（5）项约定出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同条款为准；买受人同意出卖人保留本合同项下房产的所有权，直至房地产主管部门产权登记办理完毕时止；买受人在获得贷款后必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息。在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的5‰向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还清代偿款项之日止。买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日算起），视为买受人对本合同的根本性违约，出卖人有权单方面解除本合同，要求买受人支付购房总价款20％的违约金。出卖人解除本合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金、出卖人为实现债权而支出的合理费用等），在出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人。在上述期间，出卖人有权终止或不予办理房地产权证，并无需承担任何责任。实现债权的合理费用指：出卖人为实现前述债权或解决争议而支出的合理费用，包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、已缴纳的税费、差旅费、执行费、拍卖费等。2016年7月27日，新嘉园公司作为保证人与黄华、兴业银行股份有限公司邵武支行（以下简称兴业银行邵武支行）签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定新嘉园公司为黄华的按揭贷款提供阶段性连带责任保证。黄华于2016年6月8日支付了首期款，并向兴业银行邵武支行办理了按揭贷款手续。2016年7月28日兴业银行邵武支行将按揭款490000元汇入新嘉园公司账户。2018年5月4日前黄华均按银行的要求每月如期归还贷款本息，但之后再未支付贷款本息。新嘉园公司作为黄华的贷款担保人，银行从2018年5月4日起至2018年12月20日从公司账户内共扣收了黄华未支付的按揭贷款本息22784.19元。新嘉园公司当日致电黄华要求其还款，但黄华至今仍未还款。新嘉园公司认为，黄华未按约定履行还贷义务的行为已构成违约，其有权解除合同，并要求黄华承担违约责任，故诉至法院，请求判如所请。 黄华未作答辩。 新嘉园公司为证明其诉讼主张向本院提供证据4组： 证据1.《商品房买卖合同（预售）》及附件、合同备案表、预告登记表、首付款发票。证明：⑴商品房买卖合同及附件中对购房款的支付方式、按揭贷款的偿还方式及违约责任等作了约定；⑵商品房买卖合同已办理备案和预告登记手续；(3)黄华已支付购房首付款122500元。 证据2.《个人购房抵押（保证）借款合同》、兴业银行特种转账贷方凭证、按揭放款发票。证明：(1)合同约定新嘉园公司为黄华的按揭贷款提供阶段性连带责任保证;(2)兴业银行邵武支行已将按揭贷款490000元支付给新嘉园公司。 证据3.兴业银行邵武支行关于黄华贷款情况的说明。证明从2018年5月4日至2018年12月20日新嘉园公司替黄华垫付按揭贷款本息共计22784.19元。 证据4.律师代理费发票。证明：新嘉园公司因本案诉讼支付律师代理费1500元。 本院认为，黄华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。新嘉园公司所举证据来源合法，内容真实，且与本案具有关联，故予以采用。 黄华未提供证据。 本院经审理认定事实如下：2016年6月7日，新嘉园公司（出卖人）与黄华（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定：买受人购买出卖人开发建设位于邵武市商品房，该商品房预测建筑面积100.35平方米，其中套内建筑面积78.30平方米，分摊共有建筑面积22.05平方米；商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米6103.64元，总价款为612500元；买受人应当于正式签约之日前支付首期房价款122500元，占全部房价款的20%，余款490000元向兴业银行邵武支行申请贷款支付；出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任；本合同自双方签字或盖章之日起生效；本合同及附件共50页，合同附件与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。双方在附件四（关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定）中约定：出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同条款为准；买受人同意出卖人保留本合同项下房产的所有权，直至房地产主管部门产权登记办理完毕时止；买受人在获得贷款后必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息；在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的5‰向出卖人支付违约金，违约金从出卖人代偿款项之日起计算至买受人还清代偿款项之日止；买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日起算），视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，将该商品房另行出售，并要求买受人支付购房总价20%的违约金；出卖人解除本合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金的费用（含代偿款项、违约金、赔偿金、出卖人为实现债权而支出的合理费用等），在出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人。在上述期间，出卖人有权终止或不予办理房地产权证，并无需承担任何责任。实现债权的合理费用指：出卖人为实现前述债权或解决争议而支出的合理费用，包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、已缴纳的税费、差旅费、执行费、拍卖费等。附件十一（补充协议）中违约责任条款约定：如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在出卖人合同解除通知送达之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续。合同附件还对其他事项作了约定。合同签订后原、被告双方于当日在邵武市房地产交易管理所办理商品房买卖合同备案和预告登记手续。2016年6月8日黄华支付了首期房价款122500元。2016年7月27日，黄华（借款人）与兴业银行邵武支行（贷款人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定：借款金额490000元，贷款用于第一套房的购房款，贷款期限为360个月（自2016年7月27日至2046年7月27日）；贷款支付方式为受托支付即贷款直接支付给新嘉园公司；还款方式和周期为按月等额本息；新嘉园公司作为保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证。合同还对贷款利率、计息方式等其他事项作了约定。2016年7月28日，兴业银行邵武支行根据《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，将黄华的贷款490000元直接转入新嘉园公司在其行设立的账户。贷款合同签订后至2018年5月3日，黄华均按银行要求如期归还贷款本息。但自2018年5月4日起，黄华未能按合同的约定如期归还贷款本息，致使兴业银行邵武支行于2018年5月4日起至2018年12月20日从新嘉园公司账户内共计扣划22784.19元用以清偿黄华拖欠的贷款本息。期间，新嘉园公司曾致电黄华要求还款，但黄华至今既未偿还新嘉园公司被兴业银行邵武支行扣划的款项，也未继续按期归还兴业银行邵武支行的贷款本息。 另查明，黄华尚未接收位于邵武市商品房，且该商品房的权属转移登记手续也尚未办理。 还查明，新嘉园公司因本案诉讼支付律师代理费1500元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案新嘉园公司与黄华签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件均系当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”新嘉园公司与黄华在附件四中约定“买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为根本性违约，出卖人有权单方解除合同，并要求买受人支付购房总价20%的违约金；解除合同后，出卖人有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用（含代偿款项、违约金、赔偿金、出卖人为实现债权而支出的合理费用等），在出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人”，鉴于黄华未能按《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定归还贷款本息，且累计超过3个月，并导致新嘉园公司承担了保证责任，根据双方约定和法律规定，新嘉园公司解除《商品房买卖合同（预售）》的条件已成就。新嘉园公司要求解除其公司与黄华于2016年6月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求黄华支付按购房总价20%计算的违约金122500元和本案律师代理费1500元，以及归还其公司被兴业银行邵武支行扣收的贷款本息22784.19元等诉讼请求，符合双方合同约定，且于法有据，本院予以支持。黄华经本院公告传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条(?javascript:SLC(98761,130)?)规定，判决如下： 一、解除原告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司与被告黄华于2016年6月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201601958），被告黄华于本判决生效之日起十五日内协助原告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司办理上述商品房买卖合同备案和预告登记撤销手续； 二、被告黄华应于本判决生效之日起十五日内归还原告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司代偿的按揭贷款本息22784.19元，并支付以每期代偿本息为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算从每期银行扣款之日起至欠款实际清偿之日止的资金占用利息； 三、被告黄华应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司违约金122500元和本案律师代理费1500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3347元，公告费300元，合计3647元，由黄华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  袁文渊 人民陪审员  杨木松 人民陪审员  危丽琴 二〇一九年七月三十日 书 记 员  林 莉