黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终4414号上诉人（一审原告）：程耀慧，女，1982年12月19日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：王金娟，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黑龙江省远创房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区和平四道街******。法定代表人：杨建兵，执行董事。委托诉讼代理人：赵本文，男，1989年5月24日出生，汉族，该公司部门经理，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：沈明，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人程耀慧因与被上诉人黑龙江省远创房地产开发有限公司（以下简称远创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院(2019)黑0110民初467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人程耀慧及委托诉讼代理人王金娟，被上诉人远创公司委托诉讼代理赵本文、沈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程耀慧上诉请求：撤销一审判决，支持程耀慧的诉讼请求，并判令远创公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定的事实错误。根据《合同法》第三十九条第二款规定，案涉合同第十五条第一款第二项的内容都是远创公司事先打印的格式条款，程耀慧没有选择的余地。一审判决据此认定双方同意程耀慧不退房，由远创公司办理产权，直至产权办理完成为止处理方式不是程耀慧的真实意思表示。二、一审判决适用法律错误。首先，根据案涉合同第十五条约定，程耀慧取得房屋权属证书是远创公司的合同义务。远创公司向不动产登记部门提供了办理不动产登记的相关资料，不能等同于程耀慧就取得了权属登记证书。一审判决以此认定远创公司完成了合同的约定义务，是对合同的错误解读，驳回程耀慧的诉讼请求是适用法律错误。其次，案涉合同第十五条是格式条款，一审判决据此视为双方当事人约定排除适用违约金，而不是合同未约定违约金，适用法律错误。再次，办理不动产登记，程耀慧获得不动产登记证书，是远创公司的合同义务，如果不履行办证义务，则构成根本违约。假设上述条款不是格式合同条款，而是双方协商的结果，则程耀慧虽然没有选择与远创公司约定违约金，但是也没有放弃法定违约金。一审判决认定程耀慧放弃约定违约金就等同于放弃了法定违约金适用法律错误。综上，一审判决结果势必造成一种社会效应，即开发企业都会去效仿远创公司精心设计的格式合同，使消费者掉进格式合同的陷阱，开发企业却逍遥法外，这显然不是法律所追求的结果。远创公司辩称：请求驳回程耀慧的上诉请求，维持一审判决。事实和理由：1.《合同法》第三十九条第二款规定的格式条款因应具备两个条件，一是一方当事人为了重复使用而预先拟定的条款；二是在签定合同时，该条款不能更改，不与对方协商。案涉《房屋买卖合同》的第十五条具备三项选择条款，如果远创公司不与对方协商签定合同，没有必要书写三个选择条款提示对方，直接以第三条确定为合同条款即可。案涉《房屋买卖合同》的第十五条第一项、第二项内容，只能表明远创公司的单方意愿，并没有排除程耀慧的选择权。因此，程耀慧主张《房屋买卖合同》的第十五条是格式条款，不能成立。2.一审判决根据双方合同约定作出的认定是双方当事人的真实意思表示，是正确的。三个条款表达的十分清楚，任何一个完全民事行为能力人都能理解选择上述条款的结果。程耀慧完全可以提出异议，并要求修改，甚至可以选择不购买该房产。程耀慧认为是被迫选择的条款，不是其真实意思表示，没有举示证据证明。一审庭审中，远创公司举示的证据证明逾期办理房产证并非远创公司的主观过错导致，而是政府行政管理发生变化，是当事人不能预见的、不能克服、不能避免的，属于不可抗力事件。远创公司不存在合同违约的情形。程耀慧向一审法院起诉请求：1.判令远创公司立即协助程耀慧办理远创樾府10栋3单元703室房屋权属登记；2.判令远创公司支付原告逾期办证违约金（自2016年12月28日至2018年12月28日违约金为70160.3元（537627元×6.525%÷365天×730天），自2018年12月29日起至被告履行协助义务之日止的违约金，以房屋价款537627元为基数，按年利率6.525%计算）；3.诉讼费用由远创公司承担。一审法院认定事实：2014年12月12日，程耀慧、远创公司签订《房屋买卖合同》，程耀慧购买远创公司开发的位于哈尔滨市××路与化工路交口××单元××房产，总价款为537627元。《房屋买卖合同》第十五条约定：远创公司应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由远创公司提供的资料到产权登记机关备案。如因远创公司的责任，程耀慧不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按程耀慧不退房，由远创公司协助程耀慧办理产权，直至产权办理完成为止的方式处理。2015年1月7日，远创公司为程耀慧办理房屋进户手续，将案涉房屋交付程耀慧。2017年6月21日，远创公司取得哈尔滨市商品房销售许可证。2018年8月20日，哈尔滨市人民政府发布通告：自2016年8月29日起，市政府各有关部门停止颁发房屋所有权证等证书，市区内实行不动产统一登记，并颁发统一的不动产权证书。2017年8月3日，哈尔滨市国土资源局为远创公司出具不动产首次登记证明，证明载明：该证明为远创公司取得该不动产权利的凭证，仅作为购房人办理不动产转移登记的权属来源依据。2019年3月15日，哈尔滨市不动产登记中心为远创公司出具不动产登记受理凭证，该凭证载明：哈尔滨市不动产登记中心收到原告房屋申请办理商品房买卖转移登记的相关材料，申请材料基本齐全，予以受理。一审法院认为，关于程耀慧要求远创公司立即协助程耀慧办理房屋权属登记的诉讼请求，因《商品房买卖合同》第十五条约定：远创公司应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由远创公司提供的资料到产权登记机关备案。现远创公司已按照合同约定将程耀慧办理房屋产权证的相关资料提交给办证机关，远创公司协助程耀慧办理产权的合同义务已经履行完成，故程耀慧要求远创公司协助其继续办理房屋产权登记的诉讼请求，不予支持。关于程耀慧要求远创公司给付其逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，因远创公司的责任，程耀慧不能在规定期限内取得房屋产权证的，双方同意按“程耀慧不退房，由远创公司协助程耀慧办理产权，直至产权办理完成为止”的方式处理。程耀慧称该条约定应视为双方对违约金没有约定，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于远创公司的原因，程耀慧在合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。远创公司抗辩称，该法律条文规定的情形是双方对违约金没有约定时，可参照该条法律条文处理。但双方签订的《商品房买卖合同》第十五条应视为程耀慧已放弃违约金的主张，远创公司只需协助程耀慧完成产权办理即可。一审法院认为，《商品房买卖合同》第十五条的约定系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方应依照合同享有权利，履行义务。在该条约定中，当远创公司在约定期限内因远创公司的责任导致程耀慧不能取得房屋产权证的情形发生时，有三种处理方式：1.程耀慧退房，远创公司在程耀慧提出退房要求之日×日内将买受人已付房价款退还给程耀慧，并按已付房价款的×%赔偿程耀慧损失；2.程耀慧不退房，远创公司按已付房款的×%向买受人支付违约金；3.程耀慧不退房，由远创公司协助买受人办理产权，直至产权办理完成为止。在此三种选择中，双方仅选择第三项处理方式，涉及到赔偿金和违约金的第一项和第二项处理方式双方明确予以删除，应视为双方约定排除适用违约金，而不是“合同未约定违约金”，故远创公司的抗辩理由成立，程耀慧要求远创公司给付其逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求，不予支持。判决：驳回程耀慧的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。合同中对产权登记办理的约定为出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2017年8月3日，哈尔滨市国土资源局出具的不动产首次登记证明记载“该证明为远创公司取得案涉房屋不动产权利的凭证，仅作为购房人办理不动产转移登记的权属来源依据”的内容，能够证明远创公司已经为案涉房屋依据合同约定进行了登记备案。此时距案涉房屋进户时间未超过720日，故远创公司已按合同约定完成了此项合同义务。因双方当事人在合同中未约定由远创公司代为办理案涉房屋的权属登记，同时，哈尔滨市不动产登记中心于2019年3月15日出具的不动产登记受理凭证亦载明，买方持身份证**口、婚姻关系证明等材料即可办理权属登记，即无需由远创公司再出具手续。综上，在程耀慧未能提供证据证明远创公司怠于或阻止案涉房屋权属登记办理的事实存在的情况下，主张远创公司协助办理案涉房屋权属登记并承担逾期办理的违约责任，无合同依据和法律依据。综上所述，程耀慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1554元，由上诉人程耀慧负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  许思东审判员  梁红玉二〇一九年七月一日书记员  周小倩