湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初5624号原告曾进，男，1982年11月20日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托代理人吴莉，湖南天恒健律师事务所律师。被告湖南润园创意商业地产管理有限公司，住所地:湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道麓松路**润芳园******。法定代表人丁庭美，系该公司董事长。被告湖南嘉和置业有限公司，住所地:，住所地:长沙市岳麓区麓松路**润芳园小区****v>法定代表人蔡芙蓉，系该公司董事长。两被告共同委托代理人孙治钢，湖南芙蓉律师事务所律师。原告曾进诉被告湖南润园创意商业地产管理有限公司（以下简称“润园公司”）、湖南嘉和置业有限公司（以下简称“嘉和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2019年6月19日公开开庭进行了审理。书记员罗翠玲担任法庭记录。原告曾进及其委托代理人吴莉，被告润园公司、嘉和公司的共同委托代理人孙治钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾进提出如下诉讼请求：1.判令两被告立即归还原告门面租赁押金30000元及装修折旧费用40000元，共计70000元；并按同期银行贷款利率向原告支付逾期归还门面租赁押金、装修折旧费用的违约金（违约金自2019年3月2日起计算至实际支付之日止）；2.由两被告承担本案诉讼费、财产保全费。事实和理由：被告嘉和公司为长沙市岳麓区麓松路**润芳园小区商业中心的产权所有人。2017年9月27日，经被告嘉和公司授权，被告润园公司作为长沙市岳麓区麓松路239号润芳园小区商业中心的唯一经营管理方，与原告签订了《商铺（场地）租赁及管理合同》（合同编号为170020）。合同约定：原告承租被告嘉和公司位于长沙市岳麓区麓松路239号润芳园S5栋x、x号商铺，建筑面积为74.6平方米。租赁期限为3年（含免租期），自2017年10月1日至2020年9月30日止。上述商铺费用各为110元/平方米/月，其中租金占60%，商铺管理费占40%；租金每六个月支付一次，提前15日支付租金，先付后用。合同签订之日，原告即需支付30000元履约保证金。履约保证金及租金支付方式为：原告向被告嘉和公司指定的银行账户转账支付。《商铺（场地）租赁及管理合同》签订后，原告按期向被告嘉和公司转账支付了履约保证金、押金及商铺管理费。同时原告装修了商铺，添置了相应的设施设备。被告嘉和公司收取了原告的押金、租金和商铺管理费用后，润园公司未按约对润芳园小区商业中心做实际的商铺运营管理，导致该小区商业中心至今未形成应有的商业氛围，原告商铺自开业后生意一直很差，亏损较大。小区商业中心经营半年以来，绝大部分商铺因无法继续经营纷纷关门闭店。鉴于此，润园公司承诺自2019年起与原告共同联营，并按商铺营业额的一定比例提取租金。但2019年农历年后，被告润园公司却通知原告联营政策取消，并告知原告如申请解除《商铺（场地）租赁及管理合同》，两被告均同意退还30000元履约保证金及补偿40000元装修折旧补偿费用。鉴于被告润园公司不愿实行联营政策且商铺无法继续经营，原告向润园公司书面提出了解除合同的申请。2019年3月4日，原告同意不撤走水电增容设施及其他装修可移动设施后，被告润园公司以《商铺租赁押金、押金、管理费退款审批表》的书面形式审批同意退还原告共计70000元的履约保证金及补偿装修折旧费用。审批表签字后，原告按约撤离了商铺，并在承担较大亏损的前提下以超低价转让了全部经营设施设备。但润园公司却未按约履行审批表，拒不向原告退还押金及补偿装修折旧费用。原告多次催要，并通过媒体曝光及向司法所投诉，两被告仍拒绝支付，被告的行为已经违反《商铺（场地）租赁及管理合同》及《商铺租赁押金、押金、管理费退款审批表》的约定，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告润园公司、嘉和公司辩称：一、原告主张要求退还押金没有事实依据，原告至今未将铺面交还给被告，截至目前原告尚欠被告的门面使用费超过了原告交纳的押金。二、原告要求支付装修款没有合同依据。原告无任何证据证明被告同意在合同之外支付原告装修折旧费。经审理查明，2017年5月8日，被告嘉和公司向被告润园公司出具《授权委托书》，载明：“湖南润园创意商业地产管理有限公司：我公司开发建设的润芳园二期（销售推广名为嘉和城）V栋、S5S6栋、K栋第1-4层、一期商铺等商业性建筑形成了润芳园小区社区商业。兹委托贵司对我社区商业中心实施全面管理，并授权贵司与承租商户（含商铺业主自营）签订《商铺租赁及管理合同》。特此委托！”2017年9月27日，原告曾进（承租方，乙方）从被告润园公司（出租方，甲方）处承租了长沙市岳麓区麓松路239号润芳园S5栋x、x号两个商铺，并签订了相应的《商铺（场地）租赁合同》，其中，关于x号商铺的租赁合同主要约定了：甲方同意将位于湖南省长沙市岳麓区麓松路239号润芳园S5栋x商铺，共计建筑面积40.26平方米，出租给乙方。租赁期为3年（含免租期），每12个月为一个租赁年度，即从2017年10月1日起至2020年9月30日止，租赁起租日起至2018年5月31日止为乙方装修期和推广期，该期间内甲方免收租金，该免租期间，乙方应向甲方和物业管理公司交付商铺管理费、装修管理费、物业管理费、水电费及其他应由乙方承担的费用。商铺费用按110元/月/m2计算，商铺费用中租金占60%，商铺管理费占40%，从2017年10月1日至2018年5月31日，商铺费用为604元/月；从2018年6月1日至2019年9月30日，商铺费用为4429元/月；从2019年10月1日至2020年9月30日，商铺费用为4694元/月。本合同租金采用先付后用方式，双方商定每6个月为一租赁费支付期，即：乙方每6个月向甲方支付一次租金，乙方应于每一期租赁支付期前15天向甲方支付下一租赁支付期租金，第一次租赁支付周期的租赁费在签订本合同时当日支付。乙方采用以银行转账方式支付租金的，将其应付租金支付至甲方如下银行账户。甲方账户如有更改，应在变更后及时以书面的形式通知乙方。开户名：湖南嘉和置业有限公司，开户行：湖南湘江新区农村商业银行东方红支行，银行账户：80×××12。为了确保合同的有效履行，在签订本合同时，乙方应向甲方支付履约保证金人民币￥20000元整（大写：贰万元整），履行保证金作为乙方履行本合同的履约保证金，履约保证金不计利息。除合同另有约定外，甲方应于本租赁合同终止且乙方结清所有应付款项并撤场后10个工作日期内将履约保证金余额无息全额退还给乙方，如甲乙双方正常解除合同，乙方无违约情况下，甲方逾期不退还乙方本合同履约保证金，乙方按每逾期一日千分之三计收利息。履约保证金指作为乙方在商场经营期间为保证商品质量、服务质量及相关经营活动满足国家相关规定或甲方经营管理规定而预先交纳的保证金。乙方在本合同履行过程中如有拖欠租金、商铺管理费、物业管理费、水电费等费用、不遵守商场管理制度、违反商铺经营管理规定、导致商场经营混乱及停业、严重损害商场商誉等违约行为，以及其它给甲方造成损失的行为，视损害程度甲方有权直接从履约保证金中扣除相应款项作为违约责任款，并要求乙方在15日内补足扣除部分，如乙方未在该期限内补足，或者其他违约行为在限期内没有纠正的（包括但不限于上述违约行为，甲方有权终止本合同，乙方所交履约保证金不予退还，甲方收回乙方承租的商铺，并保留行使其它索赔的权利。若乙方因市场或自身原因无力维持经营，可提前终止本合同，但应于拟终止合同日60天前书面报告甲方，甲方应予同意，乙方已交租金不退还。乙方必须在终止合同前缴清各项费用，此前投入及各项经营损失完全由乙方自行负责。乙方应在合同终止后5个工作日内将租赁场地打扫干净后撤离。本着来装去留的原则，乙方移除收回其安装的可移动的设备、设施，且乙方无责任将租赁商铺（场地）恢复到本合同签订前状况，但乙方不得随意拆除和损坏租赁商铺（场地）内建筑、隔层、不可移动设备和设施（包括但不限于所有的固定装修装饰部件、部位），乙方不得要求甲方作出任何赔偿或补偿。上述合同签订后，原告就其所租赁的两个商铺共计向被告嘉和公司缴纳了履约保证金30000元。后经营过程中，因涉案商铺所在的商场商业氛围低迷，原告向被告润园公司提出退还商铺解除双方签订的租赁合同，并2019年3月1日向被告润园公司签订了《商铺租赁租金、押金、管理费退款审批表》一份，载明：客户姓名为曾进。租赁铺号为S5-x/x。收据编号：押金单6018488、6018485、1519037。退款金额￥70000.00（柒万元整）。退款理由：个人原因门面转让，押金30000.00（叁万元整），装修折旧费用（钢构及装修）、两个门面费用40000.00（肆万元整），合计应退70000.00（柒万元整）。申请人及经办人签名均为曾进，该审批表中总经理一栏有张作良签名。原告提交上述审批表后将涉案商铺内的设施设备处理后撤场。后被告以开发商未同意审批表中的退款金额为由未按审批表中的金额向进行退款，后原告到涉案商场采取堵门、拉横幅的形式进行维权。另查明：1.张作良原系润园公司法定代表人，润园公司于2018年6月1日将法定代表人张作良变更为熊国武，2019年3月20日又将法定代表人变更为丁庭美。张作良现为该公司执行董事。被告嘉和公司系涉案商铺的开发商。2.涉案商铺所在商场有部分租户在与被告协商一致后通过填写《商铺租赁租金、押金、管理费退款审批表》的方式退还了押金及部分门面装修折旧费。上述事实，有当事人当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的《商铺（场地）租赁及管理合同》、《商铺租赁租金、押金、管理费退款审批表》、押金收据、付款凭证、《授权委托书》、现场照片、视听资料（光盘）、企业工商登记信息等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告曾进与被告润园公司签订的《商铺（场地）租赁及管理合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，对原、被告具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。本案的争议焦点在于：1.原、被告签订的《商铺（场地）租赁及管理合同》是否已解除；2.原告要求被告退还履约保证金、装修折旧费并支付违约金的诉讼请求是否应予支持的问题。关于原、被告签订的《商铺（场地）租赁及管理合同》是否已解除的问题，本案中，原告曾进已于2019年3月1日向被告润园公司填写了《商铺租赁租金、押金、管理费退款审批表》，虽然被告最终未按上述审批表中载明的退款金额向原告退款，但原告在填写完上述审批表后即从涉案商铺撤场，显然，原、被告已通过自身的行为解除了双方签订的涉案《商铺（场地）租赁及管理合同》。关于原告要求被告退履约保证金、装修折旧费并支付违约金的问题。本案中，原、被告签订的涉案《商铺（场地）租赁及管理合同》已经解除，且被告未提供相应的证据证明原告在填写《商铺租赁租金、押金、管理费退款审批表》前存在违约行为，故对原告缴纳的30000元履约保证金理应予以退还，被告润园公司作为涉案《商铺（场地）租赁及管理合同》的合同当事人，被告嘉和公司作为涉案商铺的所有权人及押金收款人，均负有退还义务。虽然两被告之间签订了授权委托书，但此系两被告之间的内部关系，不能对抗外部第三人。至于装修折旧费应否退还的问题，虽然原告提交的《商铺租赁租金、押金、管理费退款审批表》中有被告润园公司原告法定代表人张作良的签字，但该审批表中“开发商批复”既无经办人签字，亦无公司盖章，该审批表不足以证明原、被告就该项费用达成合意，且该审批表中已明确载明退款理由系个人原因门面转让，故对原告的该项主张，本院不予支持。关于原告要求被告支付因逾期退还租赁押金产生的违约金问题，因原告在填写完《商铺租赁租金、押金、管理费退款审批表》后对被告管理的涉案商场采取了堵门、拉横幅等过激维权行为，客观对涉案商场的正常经营管理秩序造成了影响，故对原告的该项主张，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、限被告湖南嘉和置业有限公司、湖南润园创意商业地产管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告曾进履约保证金30000元；二、驳回原告曾进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取775元，由原告曾进承担200元，由被告湖南润园创意商业地产管理有限公司、湖南嘉和置业有限公司负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 卿 斌二〇一九年七月四日书记员 罗翠玲