北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初6468号原告：孟桂香，女，1962年12月22日出生，汉族，住北京市密云区。原告：张庆利（孟桂香之夫，亦系孟桂香的委托诉讼代理人），1962年6月10日出生，汉族，住北京市密云区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：贺昌新，男，1984年9月26日出生，汉族，该公司职员。被告：北京盛远信诚房地产经纪有限公司，住，住所地北京市海淀区安宁庄东路******一社会信用代码91110108318219723X。法定代表人：李飞，经理。原告孟桂香、张庆利与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京盛远信诚房地产经纪有限公司（以下简称盛远信诚公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张庆利、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人贺昌新到庭参加诉讼。被告盛远信诚公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟桂香、张庆利向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告返还二原告购房款346000元及利息（利息以346000元为基数，自2016年3月18日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、判令绿地京纬公司赔偿二原告房屋差价损失；3、诉讼费由二被告负担。事实和理由：2016年3月18日，二原告向盛远信诚公司交纳公寓意向金13万元，2016年3月19日，二原告与绿地京纬公司签订《绿地密云XX选房确认单》，该确认单载明买受人孟桂香、张庆利，销售房号X-X，建筑面积46.54平方米，原房价783268元，成交单价15483.62元，成交总价720608元。二原告于2016年3月19日向绿地京纬公司交纳房款216000元。现因购房政策，二原告无法购买涉案房屋，故起诉至法院，要求被告退还原告购房款、支付利息并赔偿房屋差价损失。绿地京纬公司辩称，同意退还二原告购房款216000元，不同意退二原告向盛远信诚公司交纳的公寓意向金，我公司不存在过错，不同还意承担利息损失，二原告要求的房屋差价于法无据。盛远信诚公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻。2016年3月18日，二原告向盛远信诚公司交纳公寓意向金12万元，2016年3月19日，二原告与绿地京纬公司签订《绿地密云XX选房确认单》，该确认单载明买受人孟桂香、张庆利，销售房号X-X，建筑面积46.54平方米，原房价783268元，成交单价15483.62元，成交总价720608元。二原告于2016年3月19日向绿地京纬公司交纳房款216000元。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地XX违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）XX路X侧的绿地XX产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期X#-X#商业办公楼、X#-X#商业楼、X#-X#商业办公楼、X#-X#商业楼、X#-X#商业楼、X#商业楼、X#-X#商业楼；二期X#商业楼（含配套公建），X#商业办公楼，X#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，绿地京纬公司在关于绿地XX项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，X#X#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地XX项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。绿地京纬公司负责开发的绿地XX项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策，孟桂香、张庆利丧失购买涉案房屋的主体资格。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商XX申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地XXX-X号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地XXX-X号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。X-X号房屋与本案涉案房屋相类似。孟桂香、张庆利同意按楼面房地产价格为16172元每平方米计算差价，绿地京纬公司不同意赔偿房屋差价损失，对此不发表质证意见。上述事实，有当事人陈述、《绿地密云XX选房确认单》、绿地京纬公司出具的收据、盛远信诚公司出具的收据、刷卡凭证、本院（2017）京0118民初5758号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告盛远信诚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，孟桂香、张庆利与绿地京纬公司签订的定购协议系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因3.26购房政策，孟桂香、张庆利丧失购买涉案房屋的资格，孟桂香、张庆利与绿地京纬公司之间的选房确认单不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于孟桂香、张庆利要求绿地京纬公司退还其交付给绿地京纬公司的购房款并支付利息的诉求，本院予以支持。本案的争议焦点系孟桂香、张庆利所交纳的12万元意向金如何定性及定购协议解除后该12万元意向金如何处理。根据孟桂香、张庆利提交的选房确认单中载明的房屋总价款与成交总价的关系，孟桂香、张庆利有理由相信盛远信诚公司所收取的12万元意向金系涉案房屋的房款，盛远信诚公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该12万元应认定为孟桂香、张庆利所交纳的定购涉案房屋的房款，盛远信诚公司收取12万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，孟桂香、张庆利向本院提供盛远信诚公司收据载明金额为12万元，其要求盛远信诚公司返还13万元意向金及支付利息的诉讼请求，本院不予支持；综上，孟桂香、张庆利要求绿地京纬公司返还336000元购房款并按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息的诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持；因上述款项系孟桂香、张庆利于2016年3月18日、2016年3月19日分别支付，故利息也应分别计算。孟桂香、张庆利有权要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失，参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，孟桂香、张庆利主张的房屋差价本院认定为32037元。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告孟桂香、张庆利购房款三十三万六千元并支付利息（利息以十二万为基数，自二〇一六年三月十八日起至实际给付之日止，以二十一万六千元为基数，自二〇一六年三月十九日起至实际给付之日止；均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告孟桂香、张庆利房屋差价损失三万二千零三十七元。三、驳回原告孟桂香、张庆利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千四百一十元（原告孟桂香、张庆利已预交三千二百四十五元），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付铁军二〇一九年七月二十五日书记员  王 艳