河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1628民初3390号原告：陈秋华,女,1988年4月10日，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：史效帅，男，系河南梓晅律师事务所律师。被告:鹿邑县博晨置业有限公司，住所地河南省鹿邑县谷阳办事处大何村，统一社会信用代码91411628077845634K。法定代表人：胡井田，公司总经理。委托诉讼代理人：杨潇文，男，系河南具匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王士燕，女，系河南具匠律师事务所律师。原告陈秋华与被告鹿邑县博晨置业有限公司（以下简称博晨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈秋华及其委托诉讼代理人史效帅、被告博晨公司法定代表人胡井田及其委托诉讼代理人杨潇文、王士燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈秋华向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效，判令被告按合同约定条件交房；2、判令被告支付原告违约金31359.2元（从2016年11月1日计算至2019年7月1日，共计972日。以后的违约金另计）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月9日，原、被告网上签订了《商品房买卖合同》，合同编号：GF-2014-0171-8025000034，约定原告购买被告开发的第4幢4单元1层111（11）号商业用房37.63平方米。该合同的第十一条约定“出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房”；第十二条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”从2016年11月1日应当交房之日至起诉之日，已经逾期972日，被告仍未能按约定时间、约定条件交房。原告多次与被告协商无果，酿成纠纷。博晨公司辩称，1、《华联城市广场认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、《委托租赁协议》系各方真实意思表示，合法有效。原、被告于2014年签订《华联城市广场认购协议书》，于2016年网签《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告位于鹿邑县××办事处××气大道与××省道××处东南角××城市广场商铺××套，同时约定被告应当在2016年10月31日前向原告交付该房屋。2015年，原告与鹿邑宜民物业服务管理有限公司签订《华联城市广场委托租赁协议》，约定原告委托鹿邑宜民物业服务管理有限公司对涉案房屋进行管理，并委托其代为办理商铺的接房手续。委托期限为办理接房手续之日起三年，期满后原告收回商铺。上述认购协议书、房屋买卖合同和委托租赁合同均是各方自愿、真实意思表示，且不违背有关法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，对各方均有约束力。2、被告已实际履行交付房屋的义务，不存在逾期交房情形。原告与鹿邑宜民物业服务管理有限公司签订《委托租赁协议》，约定原告委托鹿邑宜民物业服务管理有限公司代为办理涉案商铺的接房手续，该内容视为被告将商铺交付于宜民物业公司后即完成交付义务。2016年10月，被告将商铺交付给鹿邑宜民物业服务管理有限公司，鹿邑宜民物业服务管理有限公司接收房屋，原告即已实现了对该商铺的占有、使用、收益及处分的权利，被告已实际履行完毕交付房屋的义务，不存在逾期交房情形。被告将涉案商铺交付鹿邑宜民物业服务管理有限公司后，鹿邑宜民物业服务管理有限公司在此期间展开招商活动的一系列行为均已表明其已实际占有并使用涉案商铺。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，故被告已将房屋交付给宜民物业公司，交房义务已实际履行完毕。原告购买商铺的目的在于收益，被告以抵扣房款的形式将三年租金支付给原告，涉案商铺委托管理期间的经营、收益权归属被告，原告没有任何利益上的损失，其要求被告支付逾期交房违约金没有任何法律与事实依据。3、按照《商品房买卖合同（预售）》约定，被告已经履行房屋交付义务，不存在逾期交房情形。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在交付日期届满前将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。根据该条约定，即使双方未形成书面的交接手续，也应视为涉案商铺已于2016年10月31日完成交付，更何况商铺已经实际交付，原告已经获得收益，故被告不存在逾期交房情形。4、如原告不认可涉案商铺已经交付，应返还被告三年租金。被告支付租金是以交付涉案商铺，享有经营、收益权为前提，若涉案商铺未交付，被告不会向原告支付三年租金，原告也不可能将涉案商铺委托宜民物业公司统一规划、统一管理。如原告不认可涉案商铺已经交付，应返还被告三年租金。且原告在自2016年起长达3年多的期间内均未向被告主张交房，与常理不符。原告陈秋华围绕诉请向法庭提供证据如下:1、原告身份证复印件、被告企业信息表各一份。证明原、被告的诉讼主体资格，博晨公司是鹿邑宜民物业管理服务有限公司的绝对控股股东（95%的股份），博晨公司向鹿邑宜民物业管理服务有限公司交房的行为属于自己向自己交房，是“以合法形式掩盖非法目的”的行为，是《合同法》第五十二条规定中的“欺诈、恶意串通，损害国家利益和第三人利益；违反法律、法规的强制性规定”的行为。经庭审质证，被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，被告与宜民物业没有实施任何欺诈、恶意串通行为，也没有损害任何一方的合法权益，法律没有禁止置业公司向自己控股的物业公司赋予委托义务，且委托协议是原告自愿与物业公司签订，被告与物业公司的关系具有公开性，原告作为完全的民事行为能力人，应该对自己签订的委托协议予以认可并承担相应的权利义务；原告已经收到三年租金，其购买商铺的目的是为了获得收益，在本次房屋买卖合同以及房屋委托经营管理行为中，没有任何的损失，何来被告与物业公司恶意串通，损害其权益之说。经审查，本院对该该组证据的真实性予以认定。2、原、被告签订的《商品房买卖合同》一份。证明原、被告签订的商品房买卖合同有效；原告购买被告开发的商铺，被告未按合同约定交房。该合同的第十一条约定“出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房”。第十二条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。经庭审质证，被告对该证据无异议，对其未按合同约定交房的证明目的有异议，该合同第11条第2款以及附件11补充协议第九条均已明确约定，买受人没收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点，合同约定的交付时间为2016年10月31日前，也即在该日期前被告已经履行完毕交付手续，不存在任何违约行为。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。3、鹿邑县博晨置业有限公司和鹿邑县地方税务局出具的《销售不动产统一发票》；证明原告向被告支付了全部购房款。经庭审质证，被告对该证据无异议。经审查，本院对该证据予以认定。4、2019年1月21日承诺书一份。证明由被告控股的鹿邑宜民物业管理服务有限公司的法定代表人童仁义承认截止到2019年1月21日，被告仍不具备交付房屋及相关设施的法定条件和约定条件。经庭审质证，被告对该证据不予认可，异议认为该证据是童仁义个人行为，没有加盖物业公司印章，且该承诺书是在特定的背景、环境下出具，不具有客观真实性。经审查，因该承诺书系童仁义个人行为，结合相关证据，本院对该证据不予采信。5、交房通知书一份。证明截止到2019年6月26日，被告在未达到交付的法定条件和约定条件下，向原告发出交房通知，被告自认在2019年6月26日之前，被告不具备交房条件。经庭审质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，被告已于2016年7月验收合格，并于同年取得备案登记，不存在不具备交付条件的前提，被告发出此通知是为了维护原告的合法权益，因该房屋三年的委托租赁期限即将到期，为了维护商业的稳定，出于对原告考虑，要求原告持通知书洽谈后续事宜。因此，原告的证明目的不能实现。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。被告博晨公司向法庭提供证据如下：1、《商品房买卖合同》、委托书、《华联城市广场委托租赁协议》复印件各一份，证明原告购买被告位于鹿邑县××城市广场商铺××套，并委托鹿邑宜民物业管理服务有限公司代办商铺接收手续，被告向宜民物业公司交付商铺视为向原告完成交付义务。经庭审质证，原告对《华联城市广场委托租赁协议》的合法性、关联性及证明目的均有异议，从合法性看，博晨置业拥有宜民物业95%股份，博晨置业将涉案房屋交于宜民物业等于自己向自己交房，属于典型的包租行为，该协议属于无效协议。被告交接商铺的行为属于《合同法》中典型的恶意串通，损害他人合法利益，以合法形式掩盖非法目的的行为；《委托租赁协议》签订时，涉案房屋未竣工，以商品房买卖合同第24条规定，该协议属无效协议；从关联性看，交房与返租是两种法律关系，商品房买卖合同是转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而委托租赁协议是指受托方对产权进行管理并支付租金的行为，不能说因为返租就可以省略交房手续，租的前提是该房屋的权属已归出租人，可见，被告完全没有理由以商铺返租而拒付违约金；从证明目的看，被告至今未向原告交房。经审查，结合相关证据，本院对被告的证明目的不予采信。2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用和商品房预售许可证、工程竣工验收备案证书复印件各一份，证明涉案商铺于2016年7月22日通过竣工验收，同年取得备案登记，具备交付条件。经庭审质证，原告对商品房预售许可证有异议，2016年原、被告签订的合同，该预售许可证是2015年6月18日。对建设施工许可证、工程竣工验收备案证书真实性无异议，对其证明目的有异议，被告所称2016年10月31日前向原告交房的说法不能成立。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。3、鹿邑宜民物业管理服务有限公司情况说明及法定代表人出庭作证、鹿邑华联商厦有限公司情况说明各一份、华联城市广场项目部合同会签单5份、照片2张。证明被告已经将涉案商铺交付给鹿邑宜民物业，原告已实现了对该商铺的占有、使用、收益及处分的权利。经庭审质证，原告对鹿邑县宜民物业出具的说明合法性有异议，该情况说明不属于证据的任何一种形式，且博晨置业对宜民物业拥有95%的股份，根据民事诉讼证据规则，宜民物业不可能既是当事人又是证人，该证据不具有合法性。对该组证据证明目的有异议，鹿邑县华联商厦有限公司未举办过任何招商活动，涉案商铺没有交付给原告，没有任何经营行为。经审查，结合庭审质证及相关证据，本院对该组证据的证明目的不予采信。4、华联城市广场认购协议书复印件一份，证明原告将涉案房屋委托鹿邑宜民进行经营管理，其三年租金收益已由被告通过抵扣房款的方式支付，原告没有任何利益损失。该支付方式在商品房买卖合同附件11第10条中体现。经庭审质证，原告认为该认购条款第4条明确规定，双方签订商品房买卖合同后，本协议自动失效，被告为了促销商铺，采用了这种认购协议。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月18日，原、被告签订《华联城市广场认购协议书》，约定原告购买被告开发的位于鹿邑县××气大道西××南侧××城市广场××单元××（××）号商铺。2016年4月28日，原告交付被告购房款322996元。2016年8月9日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：GF-2014-0171-8025000034，合同约定：原告购买被告开发的位于鹿邑县××气大道西××南侧××城市广场××单元××（××）号商铺，建筑面积37.63平方米，商品房单价为每平方米8333.84元，总金额313602元；商品房交付期限为2016年10月31日前，逾期超过90日交房，买受人有权解除合同和要求继续履行合同，合同继续履行的，出卖人自最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单。合同签订后，被告博晨公司于2019年6月26日向原告发出交房通知书，通知定于2019年6月24日至2019年7月10日交房。本院认为，原告陈秋华与被告博晨公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按合同约定交付购房款，被告不按约定期限履行交房义务应负违约责任，原告要求被告按照约定支付违约金，应予支持；被告抗辩已按合同约定于2016年10月31日前通过鹿邑宜民物业管理服务有限公司向原告交房的主张，与被告于2019年6月26日向原告发出交房通知书的行为自相矛盾，被告称发出此通知是为了维护原告的合法权益，因该房屋三年的委托租赁期限即将到期，为了维护商业的稳定，出于对原告考虑，要求原告持通知书洽谈后续事宜，被告此抗辩理由不能成立，因为租赁双方系原告和案外人鹿邑宜民物业管理服务有限公司，即使租赁即将到期，也应是鹿邑宜民物业管理服务有限公司通知，而不应是被告向原告发交房通知，因此，被告称已按约定向原告交房不应承担违约责任的抗辩主张，本院不予支持。由于原告自认被告于2019年6月26日向原告发出交房通知书，原告请求按照合同条件交房的主张已经实现，被告违约期限应自约定交房时间次日即自2016年11月1日开始计算至被告向原告发交房通知之日即2019年6月26日，共计955天（计31个月另25天，每个月按30天计算），按照原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，违约金应按房屋总价款313602元日万分之一计算，应为29948.99元。综上所述，原告陈秋华要求被告博晨公司支付违约金，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告鹿邑县博晨置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈秋华违约金29948.99元；二、驳回原告陈秋华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费291.99元，由原告陈秋华负担17.99元，由被告鹿邑县博晨置业有限公司负担274元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  孙现义二〇一九年七月二十五日书记员  王冬梅