宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初7502号原告：宁夏君全物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街**隆鑫苑**。法定代表人：李汉香，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李乐全，男，系该公司经理。被告：马惊雷，男，1969年2月16日出生，回族，宁夏华能大坝发电有限责任公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏君全物业服务有限公司（以下简称君全物业公司）与被告马惊雷物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告君全物业公司的委托诉讼代理人李乐全，被告马惊雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君全物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠的2017年2月1日至2019年3月17日期间的物业服务费1905元、楼道灯电费20元及违约金1283.78元（按照每日3‰的标准计算），合计3208.78元。事实与理由：2017年1月23日，浩源住宅社区居委会、业主代表就小区物业问题进行开会商议，并推荐选出小区协商议事小组，由该小组代表业主选聘原告对该小区提供物业服务。2017年1月24日，原告正式接管浩源住宅小区并开始提供物业服务，经征求业主意见后将物业收费标准定为0.6元/㎡/月，并于2017年3月20日与银川市兴庆区富宁街街道办事处利群社区居民委员会（浩源住宅）正式签订《物业服务合同》。被告系银川市兴庆区铁北巷**浩源住宅**的房屋所有权人，原告按照合同约定向被告提供了物业服务，但被告未及时向原告支付物业管理费。自2017年2月1日至2019年3月17日期间，被告拖欠原告物业服务费1905元、楼道电费20元及违约金1283.78元，合计3208.78元。原告多次向被告催要均无果，故诉至法院。马惊雷辩称，2017年春节后，原告称小区已经更换物业公司，物业费为0.6元/㎡/月，楼道灯费是10元/年，后来再没催收过物业费。2019年3月16日，被告和小区其他业主前往原告处商量全额缴纳物业费，但是原告方不收取，表示须按0.6元/㎡/月缴纳；原告物业服务效果差，小区内有乱停车、盗窃、卫生无人打扫、杂物乱堆乱放等现象，楼房后面的化粪池常年无人维护修缮，楼道灯坏后不及时更换。综上，原告方物业服务不到位，其擅自提高物业费收取标准，未征得大多数业主同意，故被告拒绝全额交纳物业费。本院经审理认定事实如下：2017年1月1日，银川市兴庆区富宁街街道办事处利群社区居民委员会（浩源住宅）（甲方）与原告君全物业公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对浩源住宅提供物业服务，乙方提供的服务内容及标准为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》中的一级标准；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为0.6元/㎡/月，按月交纳，业主或物业使用人应在每月3日前履行交纳义务，未能按时足额交纳的，应按每日欠缴费用的3‰的标准向乙方支付违约金；合同期限自2017年1月1日起至2022年12月31日止，甲方应当在解除物业服务合同或合同期限届满九十日前，组织召开业主大会决定解除或者续聘事宜，并将决定书面通知乙方，乙方应当在解除物业服务合同或合同期限届满九十日前，就物业服务合同解除或合同续签事宜书面通知甲方；合同自解除之日起10日内，甲、乙双方按规定办理交接手续；合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给甲方。2017年3月11日至3月16日，原告对其就物业收费标准及是否同意其继续为浩源住宅提供物业服务对业主进行的意见征询结果进行了公示，该征询表显示多数业主对上述征询事项无异议。2017年3月22日，原告对《物业服务合同》进行了备案登记。后原告君全物业公司为浩源住宅小区继续提供物业服务。2019年3月17日，原告向兴庆区物业办、富宁街街道办事处物业办、利群居民委员会提交《关于退出浩源住宅物业服务工作的申请》，并填写了《兴庆区物业服务企业退出物业项目备案表》，注明退出时间为2019年3月18日0时，业主委员会、街道办事处及物业主管部门均同意退出。2019年3月19日，银川市兴庆区富宁街街道办事处利群居民委员会与原告签订了《浩源住宅物业服务合同终止协议》，并进行了工作移交。被告马惊雷系。被告马惊雷系银川市兴庆区铁北巷**浩源住宅**的房屋所有权人，为124.24㎡。按照合同约定，被告应交纳2017年2月1日至2019年3月17日期间的物业服务费1905元。原告多次催要未果，故诉至本院。《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》中的一级服务标准为：对公共区域公共秩序的维护，保证车辆停放有序，保持小区出入口、道路畅通；保洁服务达到垃圾日产日清，保持垃圾桶及周围地面无散落垃圾、无污渍、无异味，小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次，无大宗废弃物等；物业费按每平米0.6元收取。另查明，被告马惊雷于2019年5月拍摄的照片证实浩源住宅小区存在乱停车、卫生差、杂物乱堆乱放、化粪池未修缮处理等现象。原告提交的2017年、2018年物业费缴费台账册中，业主交纳物业费的比率分别为80%和70%左右。本院认为，浩源住宅小区未成立业主委员会，银川市兴庆区富宁街街道办事处利群社区居民委员会代表全体业主与原告君全物业公司签订《物业服务合同》不违反法律、法规禁止性规定，应认定合法有效，对原、被告均具有约束力。原告提供物业服务后，被告马惊雷应依约按时交纳物业服务费用。被告马惊雷辩称原告物业服务质量差，小区内有乱停车、盗窃、卫生无人打扫、杂物乱堆乱放等现象，楼房后面的化粪池常年无人维护修缮，楼道灯坏后不及时更换，为此提交的照片虽拍摄于原告撤出小区之后，但根据原告提交的2017年、2018年物业费缴费台账册可知，业主交纳物业费的比率分别为80%和70%左右，且原告提前终止物业服务合同，据此可以认定原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院酌情支持被告马惊雷按照应交物业费的90%交纳欠缴物业费，即1714.50元（1905元×90%），同时对原告主张的违约金不予支持。原告主张被告交纳楼道电费20元，但并未提交楼道电费的收费标准及被告应承担金额的证据，故对该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告马惊雷于本判决生效之日起三日内支付原告宁夏君全物业服务有限公司自2017年2月1日至2019年3月17日期间的物业费1714.50元；二、驳回原告宁夏君全物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告马惊雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 申建宁 二〇一九年七月四日法官助理 李凯丽书 记 员 李 然 附：与本案相关的法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。