新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民 事 判 决 书（2019）新2302民初236号原告(反诉被告):冯世强,男,1968年8月7日出生,汉族,无固定职业,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托代理人:王慧平,新疆则冰律师事务所律师。被告(反诉原告):新疆隆诚伟业房地产开发有限公司,住所地:新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区**楼(三区五段)。法定代表人:王斌,该公司总经理。委托诉讼代理人:李娟,女,该公司行政办公室文员。委托诉讼代理人:陈晓平,北京德恒(鸟鲁木齐)律师事务所律师。原告冯世强与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司（以下简称：隆诚伟业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，同年3月5日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯世强的委托诉讼代理人王慧平、被告隆诚伟业公司的委托诉讼代理人陈晓平、李娟到庭参加诉讼。因原告增加诉讼请求，被告提出反诉，本院依法受理并决定合并审理，双方均主张答辩期，同年3月22日，本院依法适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告冯世强的委托诉讼代理人王慧平、被告隆诚伟业公司的委托诉讼代理人陈晓平、李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯世强向本院提出诉讼请求：1．被告向原告退还认购金280000元；2．被告支付资金占用利息，自2014年1月1日至执行时止，暂计至2018年12月31日为84000元；3.被告承担本案诉讼费、邮寄费、保全费。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：判令解除双方签订的《房屋认购书》。事实与理由：2013年4月14日,原告有意购买被告开发的位于阜康市××路门面。原告分四次向被告交纳商场后门面认购金280000元。被告一直未与原告签订购房合同，被告称此商铺于2014年8月9日可以开业,但至今该商铺也没有投入使用，故依法起诉，请求依法判决。隆诚伟业公司辩称，双方签订的《房屋认购书》对房屋位置、面积、房屋价款、付款方式、付款时间都作了明确的约定，已具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告作为出卖人已收受了购房款280000元，根据最高人民法院的相关司法解释，该认购书应当认定为商品房买卖合同；被告多次通知原告来签订正式商品房买卖合同，缴纳剩余房款，原告均以无钱为由进行拖延，并且原告所购买的是独立的门面房，不涉及商铺开业的问题。被告不存在违约问题，原告无权要求解除合同、退还房款，请求驳回原告的诉讼请求。隆诚伟业公司向本院提出反诉请求：1.判令被告继续履行合同,支付剩余购房款166880元;2.判令被告支付自2013年10月1日至付清房款之日止的利息,暂计至2019年3月1日为54236元(166880元×65个月×6%÷12);3.判令被告支付违约金22344元;4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2013年4月14日,被告自愿与原告签订《房屋认购书》,购买原告开发的富地康城商住区商铺,但是被告未按照认购书的约定按时足额支付房款。被告的违约行为严重侵害了原告的利益,原告特此提出反诉,请求法院判令被告继续履行合同义务、支付剩余房款、承担逾期付款利息并按合同约定支付违约金,以维护原告的合法权益。冯世强针对反诉辩称，双方签订的《房屋认购书》是预约合同，而非商品房买卖合同，反诉被告不存在违约行为，反诉原告未交付商铺，导致反诉被告无法办理贷款，请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的保全费收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、本诉部分的证据(一)原告冯世强提交的以下证据：1.收据四张，证实原告分别于2013年4月14日、5月8日、5月29日、11月13日四次向被告交付商铺认购金280000元，被告向原告出具的收据上载明的款项为认购金。被告隆诚伟业公司对真实性和合法性无异议,对关联性有异议，认为不能证实原告所要证明的问题,不能以收据上载明认购金就认定原、被告之间是预约合同关系,认购书约定房款为446880元整,原告提供的该组证据恰恰可以证明原告尚欠房款166880元未付。因原、被告双方对四张收据的真实性、合法性均不持异议，四张收据的内容可以反映出原告为涉案商铺向被告付款的时间及金额，具有证明力，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。2.房屋认购书一份，证实：1、2013年4月14日原告与被告签订房屋认购书的事实；2、认购书的内容可以反映签订认购书的目的就是为了以后签订商品房买卖合同，所认购的商铺标的不确定，双方并未就签订商品房买卖合同的时间、商铺的具体位置以及配套设施等内容进行约定,不具有可履行性。房屋认购书的性质为预约合同；3、房屋认购书中第一项认购金上方的“定”字是被告单方添加的内容,与被告向原告出具的收据相矛盾,应当以收据为准认定原告所交款项的性质为房屋认购金；4、双方就将来无法达成商品房买卖合同约定了违约责任，双方未能签订商品房买卖合同是由于被告至今未交付商铺，原告无法办理贷款，导致剩余的236880元认购金无法缴纳。被告的违约行为造成双方未签订商品房买卖合同,应当由被告承担违约责任。被告对真实性、合法性及关联性均无异议,对原告所要证明的问题有异议，认为认购书明确约定了商铺的的位××街，面积27.93㎡,单价16000元,可计算出房款金额446880元。认购书明确约定了房屋的位置、面积、单价，具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。原告所交纳的款项无论是认购金还是房款,都不能否认商品房买卖合同成立的事实。被告有证据证明多次通知过原告前来签订商品房买卖合同，被告不存在违约行为，原告无权要求解除合同，退还房款。因双方对《房屋认购书》的真实性、合法性及关联性均不持异议，仅是对《房屋认购书》的性质是预约合同还是商品房买卖合同存有争议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性以及证明力均予以确认。(二)被告隆诚伟业公司提交的证据：1.通知三份,短信截屏四张。证实被告以多种方式通知原告前来办理手续,原告在2016年3月18日的短信中表示房子不要了。原告对三份通知的真实性、合法性及关联性均不认可,认为是被告单方面作出的通知,原告并未收到。2015年12月25日的通知中载明的是19号,但原告所认购的是I1号商铺。对短信截屏的真实性、合法性及关联性均有异议,认为原告至今未收到办理手续的通知。因被告提交的三份通知系自己单方制作，原告否认收到过上述通知，被告也未提供证据来证实已将上述通知送达给原告，而短信截屏也因被告无法提供原件以供核对，在原告有异议的情况下也不能作为认定事实的证据使用，故本院对该组证据的证明力不予确认。2.通知五份、邮寄凭证五份,证实被告以邮寄方式向原告的身份证地址发出了通知,通知其办理手续,收件人手机号码和诉状中原告的手机号码是一致的。原告对真实性、合法性及关联性均有异议，认为2016年的四份通知系被告单方制作,原告并未收取，且邮政快递单不能证明所邮寄的文件就是被告向原告发出的通知。2017年12月15日的通知书中载明的商铺是18号,而认购书中载明原告认购的是I1号商铺,通知书变更了房屋认购书的主要内容,同时也变更了原告的商铺认购款金额。该份通知书也进一步说明了原告所认购的商铺以及被告所交付的商铺在2017年12月15日时仍处于不确定状态。经审查，五份快递单上内件品名一栏所显示邮寄的物品为文件或信函，不能证实所邮寄的物品就是通知，同时，快递单上均没有收件人签收信息，不能证实被告已收到。故对该组证据的证明力本院不予确认。3.录音资料两份,证实被告业务员贾红梅分别于2016年4月21日、5月20日,电话通知原告前来办理签订合同、缴纳税费等手续,但原告拒绝签订合同。原告对真实性、合法性及关联性均有异议认为不能确认贾红梅的身份，贾红梅应当作为证人出庭作证,不是只提供录音资料,录音中也并未提到被告承诺向原告交付商铺。因被告未提供证据证实电话录音当事人的身份，原告亦不认可，故对该组证据的证明力本院不予确认。二、反诉部分证据反诉原告隆诚伟业公司提交的证据：1.房屋认购书一份、收据四份，证实2013年4月14日,原、被告签订房屋认购书，约定了反诉被告冯世强向反诉原告缴纳认购定金446880元,签合同时交纳定金10000元，并约定了违约责任。反诉被告冯世强已实际交纳房款280000元。反诉被告冯世强对《房屋认购书》真实性和合法性无异议,对反诉原告所要证明的问题有异议,双方并未就签订商品房买卖合同的时间、商铺具体位置以及配套设施等事项进行约定,认购书不具有可履行性，《房屋认购书》仅是预约合同。《房屋认购书》中第一项认购金上方的“定”字是反诉原告单方添加的内容,与反诉原告出具的收据内容相矛盾,应当以收据为准认定反诉被告交纳款项的性质为房屋认购金。《房屋认购书》中双方就将来无法达成商品房买卖合同时约定了违约责任，反诉被告所需要缴纳的认购金236880元需要通过商铺贷款后缴纳,但是至今反诉原告未交付商铺,导致反诉被告无法办理贷款。双方没有签订商品房买卖合同是由于反诉原告违约,应当由反诉原告承担责任。反诉被告至今未收到商铺,有权要求退还认购金。对四份收据的真实性、合法性、关联性均无异议,但收据未明确写明商铺面积。经审查，上述证据来源、形式符合法律规定、能够反映案件真实情况、与待证事实具有关联性，具有证明力，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。2.照片打印件一张,证实反诉被告在所购门面上张贴自己的电话欲将涉案商铺转租或出让。反诉被告冯世强对真实性、合法性及关联性均有异议，认为打印件不能作为有效证据使用,照片无法显示商铺的具体位置，况且自己从未在商铺区域内张贴广告。经审查，该照片不能反映照片中的商铺就是涉案商铺，也不能证实商铺门上张贴的广告系反诉被告张贴，故对该证据的证明力本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月14日，原、被告作为甲、乙双方签订《房屋认购书》，约定：一、甲方自愿认购乙方开发的富地康城商住区门面商铺，位置：商场后街门面，商铺号：11号，层数：一层，面积：27.93㎡，单价：16000元，甲方于2013年4月14日自愿向乙方缴纳认购定金肆拾肆万陆仟捌佰捌拾元整，已交定金壹万元整(10000)，剩余肆拾叁万陆仟捌佰捌拾元整分3次交付壹拾万元在2013年4月30日前交付；贰拾叁万陆仟捌佰捌拾元整用个人商铺贷款后来付款；余壹拾万元整在2013年9月30日前交付。二、乙方在开盘时通知甲方来签订正式商品房买卖合同，甲方认购定金可用于抵扣房款。三、双方签署本协议后，甲方不得退该商铺，否则视为违约。四、违约责任：本协议经双方签字后生效，双方共同遵守，认真履行协议条款，不得违约，如有一方违约，将承担违约金总房款的5%贰万贰仟叁佰肆拾肆(22344)元。协议签订后，原告分四次向被告支付280000元，被告分别出具了收据，载明收到的款项为认购金。其后，原告再未支付款项，双方也未签订《商品房买卖合同》。本案的争议焦点为：一、双方签订的《房屋认购书》的性质是预约合同还是商品房买卖合同？二、本案的违约方是谁？三、《房屋认购书》是否应当解除？本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方作为具有相应民事行为能力的行为人所签订的《房屋认购书》意思表示真实，内容具体确定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，真实、合法、有效，自签订之日起对双方当事人产生法律约束力。一、关于原、被告双方签订的《房屋认购书》的性质是预约合同还是商品房买卖合同的问题。依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水、电、暖、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施及公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记相关事宜等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。本案中，原、被告双方签订的《房屋认购书》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款时间进行了明确的约定，但因双方在签订该《房屋认购书》时作为买卖标的物的商铺尚处在建设中且被告隆诚伟业公司尚未取得商品房预售许可，所以双方对商铺的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款都没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成；双方在《房屋认购书》中通篇所用的词语表达为认购、认购金，其第三条更是明确约定：乙方在开盘时通知甲方来签订正式商品房买卖合同，甲方认购(定)金可用于抵扣房款。说明双方在签订该《房屋认购书》时对于该协议的性质为预约合同的认识是非常明确的。因此，本院确认双方于2013年4月14日签订的《房屋认购书》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同而非商品房买卖合同。二、关于本案的违约方是谁的问题。具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的预约合同在双方当事人之间也产生拘束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务。本案中，原、被告双方签订《房屋认购书》后，未签订商品房买卖合同，原、被告均认为系对方违约，虽然被告提供的证据不足以证实自己在具备签订商品房买卖合同时履行了通知义务，系原告拒绝缔约造成双方最终未能签订正式的商品房买卖合同，但基于：1、被告作为房产开发商与原告签订《房屋认购书》的目的就是为了将来能签订商品房买卖合同从而实现出售涉案商铺以获取房款的目的，其没有理由拒绝签订商品房买卖合同；2、作为预约合同的双方当事人，原、被告均负有积极与对方签订商品房买卖合同的义务，根据双方在《房屋认购书》中约定的付款方式，其中贰拾叁万陆仟捌佰捌拾元整用个人商铺贷款后来付款。根据常识，应当是先签订商品房买卖合同，后办理按揭贷款，原告更应当积极与被告签订商品房买卖合同继而办理贷款支付剩余房款，而原告却以被告未向其交付商铺，造成其不能办理贷款无法交付剩余房款为由，要求解除《房屋认购书》；3、在被告提出反诉，要求继续履行《房屋认购书》，双方仍可以就涉案商铺签订商品房买卖合同，原告仍明确拒绝。充分说明了原告违反了预约合同约定的义务，导致商品房买卖合同不能签订，应当按照预约合同约定的违约责任向对方承担违约责任。三、关于《房屋认购书》是否应当解除的问题。基于缔约自由原则，任何一方不得强制他人签订合同。由于原告拒绝签订商品房买卖合同，致使双方签订的《房屋认购书》的合同目的不能实现，原告要求解除《房屋认购书》并退还已支付的认购金280000元的诉讼请求，本院予以支持，对反诉原告要求反诉被告继续履行合同，支付剩余房款并承担逾期付款利息的反诉请求，本院不予支持。造成合同解除的原因是由于原告自己的违约行为，故其要求被告承担资金占用利息的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。对反诉原告要求反诉被告按照《房屋认购书》的约定支付违约金22344元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除2013年4月14日原告(反诉被告)冯世强与被告(反诉原告)新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《房屋认购书》；二、被告(反诉原告)新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)冯世强返还认购金280000元；三、反诉被告冯世强于本判决生效之日起十日内向反诉原告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司支付违约金22344元；四、驳回原告(反诉被告)冯世强的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述二、三项折抵后，由被告(反诉原告)新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)冯世强返还认购金257656元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6760元、邮寄费80元，反诉案件受理费2476元，合计9316元，由冯世强负担1787元，由新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担7529元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  王云凌人民陪审员  马秀红人民陪审员  吕伯征二〇一九年七月十七日书 记 员  刘海丽