天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初10439号原告：天津志嘉物业管理服务有限公司，住所地天津市南开区卫津路师北里**。法定代表人：林志国，经理。委托诉讼代理人：马益珍，女，该公司员工。被告：高新昇，男，1952年12月7日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津志嘉物业管理服务有限公司（以下简称志嘉物业）与被告高新昇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告志嘉物业的委托诉讼代理人马益珍，被告高新昇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告志嘉物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告补交所欠物业管理费3767.40元及支付违约金；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由:原告是对天津市南开区福宏里小区进行物业服务的物业公司，被告是在福宏里居住的业主。被告在享受到物业服务后，自2015年9月至2019年2月共欠服务费42个月。被告房屋建筑面积119.60平方米，物业费每平方米0.75元，每月应交纳89.70元。被告欠费3767.40元，经多次催收未果。根据合同约定和法律、法规相关规定，被告行为属单方违约，应承担相应的民事责任。故成讼。被告高新昇辩称，原告提供的物业服务存在问题，只是打扫院落、楼道卫生等，其他服务都没有提供。对被告房屋卫生间内下水管漏水没有尽到维修、养护义务。本院经审理查明，原告作为具有物业管理服务资质的企业，受福宏里业主会委托，对该小区进行物业管理服务，双方于2013年10月1日签订了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定，物业管理服务期限自2013年10月1日起至2018年9月30日止；2018年7月28日，双方续签了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定物业管理期限为五年，自2018年10月1日起至2023年9月30日终止。上述两份合同除服务期限外，其余内容基本一致，均明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。2013年10月30日，天津市南开区物业管理办公室以“南开物备〔2013〕第39号”《物业管理服务合同备案证明》对原告接受福宏里业主会委托对福宏里进行物业管理服务的物业管理服务合同予以备案。2018年9月10日，天津市南开区房地产管理局物业管理办公室以“南开物备〔2018〕第40号”《物业管理服务合同备案证明》对原告接受福宏里业主会委托对福宏里进行物业管理服务的物业管理服务合同予以备案。后，志嘉物业依约为被告小区提供了物业服务。另查，被告系南开区长实道福宏里1-3-201房屋的权利人，该房屋建筑面积为119.58平方米，每月应交物业管理服务费89.69元。自2015年9月至2019年2月（原告主张按42个月计算），被告未交纳物业服务费共计3766.98元。庭审中，被告提出原告就被告房屋卫生间内下水管漏水没有尽到维修、养护义务。该抗辩意见被告曾在本院（2015）南民初字第9959号案件提出，该案件亦系原告向被告主张支付物业费。本院认为，原告与福宏里业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》是双方真实意思表示，合同对双方当事人的权利、义务等均有明确约定，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。上述合同对原告和小区全体业主均有约束力，应自觉遵守和履行。原告向该小区提供了物业服务，被告作为小区业主，理应履行交纳物业管理服务费的义务。关于被告抗辩其房屋内卫生间下水管道漏水，原告不予维修，未尽到物业服务义务一节，因其房屋系私有产权，根据法律规定，其室内卫生间的下水管道属于业主专有部位，不应由原告承担维修义务，故对该抗辩本院不予采信。综合考量原、被告的当庭陈述以及原告物业服务标准与等级等因素，原、被告双方因为长达三年之久的物业费收取问题形成诉讼，客观上反映出原告在物业服务相关问题上没有做到与业主充分沟通、协调，以求积极、适时解决物业服务者与业主之间的误解与矛盾。原告在物业服务合同履行过程中存在瑕疵，故酌情核减被告欠费5%为宜。庭审中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，本院准予。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告高新昇给付原告天津志嘉物业管理服务有限公司2015年9月至2019年2月物业管理服务费3578.63元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告高新昇负担，于本判决书生效后十五日内直接给付原告天津志嘉物业管理服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  陈卫东二〇一九年七月三十一日法官助理赵敏书记员王娜附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。