福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0403民初793号 原告：曾某，女，汉族，现住福 建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：谢文健，福建业发律师事务所执业律师。 被告：邓某1，男，汉族，住福建省 三明市三元区。 被告：邓某2，男，汉族，住福建省三明市三元区。 二被告的共同委托诉讼代理人：翁友平，福建君来律师事务 所执业律师。 原告曾某与被告邓某1、邓某2离婚后财产纠纷一案，本院 于2019年5月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了 审理。原告委托诉讼代理人谢文健、被告邓某1及被告委托诉讼代 理人翁友平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾某向本院提出诉讼请求：1.确认曾某与邓某1于2017 年1月18日签订的《离婚协议书》有效（诉讼中，曾某明确 要求确认《离婚协议书》中居住权的约定及违约金的约定有效）。 曾某享有三明市三元区**号自建房（以下简称 涉案房产）三、四层居住权，同时享有一层大厅使用权；2.邓某1、 邓某2停止侵害，排除妨碍，立即腾房，从涉案房产三层、四层 房屋搬出；3.邓某1、邓某2支付曾某房屋租金4800元（自2018 年11月1日起暂算至2019年4月30日止，按每月租金800元 计算），之后的房屋租金计算至邓某1、邓某2实际腾房之日止； 4.邓某1、邓某2支付曾某违约金10万元；5.本案的诉讼费由 邓某1、邓某2承担。事实与理由：曾某与邓某1于2005年10月 登记结婚，2017年1月协议离婚。《离婚协议书》第三条第二款 约定：夫妻婚前居住于涉案房产（共四层），其中三层、四层女 方和女儿享有居住权，一层、二层由男方居住使用，一层大厅共 同使用，双方尽量保持清洁有序。男方过世后整栋房屋归女儿所 有。第六条违约责任约定：任何人一方不按照本协议约定履行义 务的，应付违约金400000元给对方。离婚后，曾某及女儿一 直居住在涉案房产三层、四层。自××××年××月，邓某1、邓某2 侵占曾某居住的房屋，并将居住房屋锁头更换，为此曾某两 次报警处理，但邓某1、邓某2拒不搬出，曾某不得不在外租住。 月支付租金800元。邓某1、邓某2阻止曾某居住，侵害了曾某的合法权益。 邓某1、邓某2辩称：1.涉案房产的产权系邓某2所有，《离 婚协议书》第三条第二款的约定无效；2.曾某与邓某1签订离婚 协议时，曾口头答应，只要再婚就搬出去住，放弃居住权约定； 3.曾某将涉案房产三楼至四楼的铁门锁更换，致邓某2无法上 到该房天台，就更换了三楼至四楼的铁门锁，其他门锁并无更换。 邓某1没有更换该铁门锁；4.曾某于××××年××月再婚怀孕，担 心引起误会，才自行在外租房，故租金与其无关。 本院经审理，对本案事实作如下认定： 1、曾某与邓某1于××××年××月××日登记结婚，婚后生育 一女邓某某（2006年4月13日出生）。2017年1月18日，双方 达成《离婚协议书》，并到婚姻登记机关登记离婚。《离婚协议书》 主要约定：男方邓某1、女方曾某；一、双方自愿离婚；二、子 女抚养、抚养费及探视权：女儿邓某某由女方抚养，男方每月支 付抚养费1000元，如有特殊必须费用，男女双方各出一半；三、 夫妻共同财产的处理：2、房屋：夫妻婚前居住于三明市三元区 ***号（自建房共4层），其中三层、四层女方和 双方的女儿邓某某享有居住权，一层二层由男方居住使用，一层 大厅双方共同使用，双方尽量保持清洁有序。男方过世后整栋房 屋归女儿邓某某所有；六、违约责任的约定：任何一方不按照本 协议约定履行义务的，应付违约金400000元给对方。 2、2004年4月，三明市人民政府明政地[2004]83号关于三 元区城东乡城东村建设东泉（三期）村民住宅用地的批复，主要 内容为：同意你村在位处三元区下洋东泉建设三期农民住宅用地 （具体用地范围，详见建设用地规划许可证编号2003－132号）。 该项目为使用集体土地，属村民住宅用地。具体土地使用、登记、 发证等手续，向市国土资源局办理。2007年，邓某2（甲方） 与三明市华宇建筑工程有限公司（乙方）签订《房屋拆迁补偿安 臵协议书》，主要约定：甲方位于三元区下洋新村**幢（砖混 结构、层数三层、面积180.288平方米、住宅性质）的房屋座落 在拆迁范围内。拆迁补偿方式采用货币方式，甲方货币补偿合计 人民币481339元。协议签订后柒天内，乙方预付拆迁补偿款 400000元。乙方提供由城东村委会安排的东泉三期地块供甲方 选择确认作为自建房宅地。具体购地手续由甲方与城东村委会签 订协议，购地及自建房费用由甲方承担。该《安臵协议书》签订 后，三明市华宇建筑工程有限公司将补偿款400000元转入三元 区城东村民委员会（以下简称城东村委会）账号。同年，根据城 东村委会的安排，邓某2使用三明市华宇建筑工程有限公司的补 偿款400000元对东泉新村***号房进行建设，建设 过程中，工程款由城东村委会从补偿款400000元中代为支付。 在对涉案房产进行装修时，曾某与邓某1支付部分装修款。2008 年10月，曾某、邓某1等人搬入涉案房产居住，并将户籍落户 至涉案房产，涉案房产电表其中一部户名为曾某。东泉新村 ***号房建成后，应邓某2要求城东村委会将东泉新 村***号房购宅基地发票姓名变更为邓某1、12号房购宅基 地发票姓名变更为邓某3（系邓某1胞弟）。2011年11月，城东村 委会向邓某1出具记载内容为：土地使用者邓某1、座落东泉新村 **号、用途村民住宅、房屋四层使用权面积90.86㎡的登 记书，城东村委会在登记书填证单位上加盖公章。 3、曾某与饶某于××××年××月登记结婚，同年10月生 育一男孩。饶某系福建三钢集团职工，饶某、曾某名下无 登记的房产。 4、××××年××月，涉案房产三层到四层楼梯中间安装的铁门 门锁被更换，曾某无法在涉案房产居住，于同月27日向三明 市公安局城关派出所报警，该派出所出具《报警回执》，主要记 载：报警人曾某称其前夫邓某1因居住权问题与她发生争吵，要 将她赶走。民警现场了解，邓某1、曾某离婚前曾约定让曾某 暂住其3、4楼，主要念在曾某是他们孩子的母亲份上，但今 天邓某1发现曾某怀孕了，所以邓某1认为曾某已没有再住在其 自建房的必要，即产生了要赶曾某离开的念头。民警告知双方 至法院解决。同年10月15日，曾某又报警，该派出所出具《报 警回执》，主要记载：民警现场了解系曾某报称其一年前同其 前夫离婚，后双方将房子的所有权给其女儿，现其前夫自己到其 家中居住。因其前夫不在家中，民警告知社区民警同居委会帮助 其协商此事。同月30日，曾某、邓某某等人在外租住房屋。 每月支出租金800元。 5、邓某2系邓某1父亲。邓某2、邓某1、曾某、邓某某均 非城东村委会集体经济组织成员。邓某某在涉案房产内的原房 间，保持原状，由邓某某继续居住，但邓某2、邓某1均不同意曾 某继续在涉案房产居住。涉案房产尚未取得相关部门的产权证 书。 上述事实，有曾某提交的曾某身份证、居民户口簿、常 住人口登记卡、《离婚协议书》、电费明细、租赁协议、租金收据、 三明市公安局城关派出所报警回执、盖了三元区城东村民委员公 章的登记书、邓某2、邓某1提供的亲属关系证明、《房屋拆迁补 偿安臵协议书》、婚姻登记证明等及庭审笔录为凭，本院依法予 以确认。 本案争议焦点： 一、涉案房产性质。 曾某认为，涉案房产为夫妻共同财产。邓某2出资部分款 项建房，建成后分家析产，东泉新村**号分给邓某1，12 号分给邓某3，城东村委会证明及证书可以证实该房为邓某1所有。 属夫妻共同财产，且即使属于家庭共同财产，曾某也有权益。 邓某2、邓某1认为，涉案房产属邓某2个人财产。城东村委 会出具的登记书属无效证件，不具有法律意义上的权属证明。邓 某2将宅基地发票等挂邓某1名下，只是为方便办事，不能证明邓 某2已分家析产。 本院认为，1、涉案房产系农村自建房，未取得相关部门的 产权证书，属尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房产； 2、涉案房产系因邓某2的房产拆迁安置所建，所需费用从拆迁 补偿款中支出。装修该房时，邓某1、曾某支付部分装修款，其 中一部电表登记在曾某名下，故该房产是家庭共同创造所得的 财产，属家庭共同财产性质；3、城东村委会出具的登记书、证 明，因城东村委会非法定登记机构，且我国农村集体宅基地采取 “一户一宅”分配原则（使用权属户成员共有），故该登记书、 证明只能证明邓某2在城东村委会将东泉新村**号房登记 在邓某1名下、12号房登记在邓某3名下，不足以证实邓某2已对 拆迁安置所建房产进行分家析产，也不足以证明该房产属邓某2 所有和属邓某1、曾某共同所有，故曾某提出属夫妻共同财产 的主张及邓某2、邓某1提出属个人财产的辩称，不能成立，不予 采纳。 二、《离婚协议书》中居住权约定的效力及曾某是否享有 涉案房产居住权。 曾某认为，涉案房产为夫妻共同财产，且即使属于家庭共 同财产，曾某也有权益，《离婚协议书》中居住权约定合法有 效，其享有三、四层居住权，同时享有一层大厅使用权。 邓某2、邓某1认为，涉案房产属邓某2个人财产，《离婚协 议书》中居住权约定，侵犯邓某2合法权益，不具法律效力，且 曾某已再婚，不再享有居住权。 本院认为，因涉案房产系家庭共有财产，《离婚协议书》对 该房产居住权的约定，应征得共有人邓某2同意或事后追认,曾 金生、邓某1作为部分共有人擅自处分共有财产，依照《最高人民 法院关于贯彻执行若干问题的意见 （试行）》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利。 承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处 分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产 的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自 处分共有财产的人赔偿”的规定，《离婚协议书》中居住权的约 定无效，且曾某已再婚，与现丈夫及孩子共同生活，如还在涉 案房产内居住，将可能会导致纠纷发生，具有潜在的社会治安隐 患，影响社会公共利益和公共秩序，故曾某已不宜在该房内居 住，曾某要求享有三、四层居住权、同时享有一层大厅使用权 的诉请，不能成立，本院不予支持。 三、关于租金问题。 曾某认为，邓某1、邓某2应支付自2018年11月1日起至 邓某1、邓某2实际搬出之日止按每月租金800元计算的租金。 邓某2、邓某1认为，曾某自行搬出，租金应自行承担。 本院认为，三明市公安局城关派出所出具《报警回执》及当 事人庭审陈述，可以证实涉案房产三层到四层楼梯中间安装的铁 门门锁被更换，曾某无法继续在该房居住，只能在外租房，邓 某某亦住在该出租房内，离婚时，双方约定邓某1解决曾某的居 住权，故邓某1应保障曾某一定时间内相当条件的居住权，结合 曾某已再婚等实际情况，本院酌定每月支付租金750元，并支 付至邓某某年满十八周岁止较为适宜。邓某1提出曾某自行搬 出，租金应自行承担的主张，不能成立，不予采纳。 综上所述，本院认为，涉案房产未取得所有权，本案案由不 定为物权纠纷，应定为离婚后财产纠纷。因《离婚协议书》对涉 案房产居住权的约定无效及维护社会稳定的考量，曾某不宜享 有该房产三、四层居住权、一层大厅使用权，其提出停止侵害。 排除妨碍，立即腾房，从涉案房产三层、四层房屋搬出的诉求。 不能成立，不予支持。曾某主张的租金，合理部分，予以支持。 曾某提出的违约金，因居住权约定无效，不存在违约，且本院 确认邓某1应支付曾某租金，也补偿了曾某的相应损失，故曾 金生诉请的违约金，于法无据，不予支持。曾某提供的《报警 回执》，并结合当事人陈述，可以证实邓某2将该房三层到四层 楼梯中间安装的铁门门锁更换，但不足以证实邓某1、邓某2侵占 曾某居住的房屋和邓某1将居住房屋锁头更换，故曾某提出邓 飞、邓某2侵占曾某居住的房屋及邓某1将居住房屋锁头更换的 主张，不能成立，不予采纳。邓某1提出曾某与邓某1签订离婚协 议时，曾口头答应，只要再婚就搬出去住，放弃居住权约定的辩 称，因无证据予以证实，不能成立，不予采纳。 依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民 共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第 一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最 高人民法院关于贯彻执行若干问题 的意见（试行）》第八十九条规定，判决如下： 一、确认曾某与邓某1于2017年1月18日签订的《离婚协 议书》中居住权的约定无效，违约金的约定有效，但约定的违约 金过高； 二、邓某1支付曾某房屋租金人民币49500元（自2018年 11月1日起至2024年4月30日止，按每月租金750元计算）。 三、驳回曾某要求享有三明市三元区东泉新村**号 房三、四层居住权、同时享有一层大厅使用权的诉讼请求； 四、驳回曾某要求邓某1、邓某2停止侵害，排除妨碍，立 即腾房，从三明市三元区东泉新村**号三层、四层房屋搬 出的诉讼请求； 五、驳回曾某要求邓某1支付违约金10万元的诉讼请求； 六、驳回曾某要求邓某2支付违约金10万元的诉讼请求； 七、驳回曾某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付 迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2596元，减半收取1298元，由曾某负担498 元，由邓某1负担800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三 明市中级人民法院。 审判员  蔡章薛 二〇一九年七月十七日 书记员  韦桂明 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国民法通则》 第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。 共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份 额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享 有权利，承担义务。第六十四条当事人对自己提出的主张，有 责任提供证据。 2、《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地 的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 3、《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违 约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的 损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的。 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 4、《最高人民法院关于贯彻执行 则>若干问题的意见（试行）》 第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担 共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共 有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的。 应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分 共有财产的人赔偿。 5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若 干问题的解释（一）》 第二十七条婚姻法第四十二条所称“一方生活困难”，是指 依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。 一方离婚后没有住处的，属于生活困难。 离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的 形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。 6、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若 干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当 减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、 当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚 实信用原则予以衡量，并作出裁决。 7、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或 者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行 的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼 时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行 期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每 次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从 法律文书生效之日起计算。