北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初13653号原告（执行案外人）：刘书岐，男，1958年12月2日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘爱萍（系刘书岐之妻）。委托诉讼代理人：马世杰，北京市道成律师事务所律师。被告（执行申请人）：肖静宇，女，1987年5月16日出生，满族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：姚志明，北京市盈科律师事务所律师。被告（执行被申请人）：田磊，男，1986年3月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：田京豫（田磊之父），其他信息不详。原告刘书岐与被告肖静宇、田磊案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘书岐及其委托诉讼代理人刘爱萍、马世杰，被告肖静宇之委托诉讼代理人姚志明均到庭参加了诉讼，被告田磊及其委托诉讼代理人田京豫经传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。刘书岐向本院提出诉讼请求：1、确认北京市海淀区某路×号院×号楼×层×单元×室（房权证海字第×号）房屋所有权归属原告；2、停止对房权证海字第×号房屋的强制执行，解除对该房屋的查封。事实和理由：2012年12月，我委托中大恒基房地产经纪有限公司销售自有住房以置换一套面积较大房屋。2013年1月，我通过房屋中介与田磊达成涉案房屋买卖合同协议，房价100万元。因为房屋属于经济适用房，至2016年9月以后才能办理房屋过户手续。2013年1月19日我支付房屋定金2万元，田磊委托其父亲田京豫与我签署了买卖双方购房定金交接单。1月23日，我按田磊指示分别向指定账户打款60万元、28万元，共计支付房款90万元。双方约定余款10万元作为保证金，过户后结清。2013年5月6日，田磊又以借款形式向我索要房款3万元，按照约定还有7万元保证金未支付。2013年3月，房屋交我使用，相关证件手续原件一并交付我。我方接收房屋装修改造居住至今。2016年9月，因经适房限制期限届满，我联系田磊办理房屋过户手续未果，提起诉讼。2018年6月19日，贵院做出（2017）0108民初18607号民事调解书。我方依法申请强制执行完成过户时得知房屋被法院查封，遂提出执行异议申请，被驳回。因对执行裁定书不予认可，故依法提出案外人执行异议之诉。肖静宇辩称，不同意刘书岐的全部诉讼请求。刘书岐与田磊之间也是借款合同纠纷，和肖静宇是一致的。刘书岐所提交的调解书效力不及于肖静宇。肖静宇在申请强制执行时不清楚也不知道田磊将该房屋出售给刘书岐的事实。另外，涉案房屋是经济适用房，并未办理产权过户手续，肖静宇不清楚房屋控制状况。事实上，田磊在向肖静宇借款30万元时也将其房屋的买卖合同复印件留存在肖静宇处，并和肖静宇说如果没有还款可以对房屋进行抵押，只是没有办理房屋抵押手续。所以刘书岐、肖静宇与田磊在法律关系上都是一样的，都是田磊的债权人。不认可田磊与刘书岐之间就涉案房屋形成买卖合同关系。田磊及其委托诉讼代理人未到庭应诉，其委托诉讼代理人田京豫庭前接受法庭询问，辩称，不同意刘书岐的全部诉讼请求。田磊与刘书岐之间是借贷关系，不是房屋买卖关系，田磊欠人钱，通过中介找到刘书岐，由刘书岐替田磊还钱。双方没有签订书面的买卖合同。田磊共借了90万，其中60万还给燕晓翔，2万给中介，28万还其他人。这2万就是刘书岐提交的买卖双方购房定金交接单中所述2万，就是借钱的中介费。后来我们提出还钱，刘书岐不肯收，就要房。2013年春节后，把房屋给了刘书岐。当时没有办法。我们住在那里总有人封锁眼捣乱，给了刘书岐之后据刘书岐说再没有发生过类似事件。刘书岐和那些人具体什么关系我们不清楚。这次刘书岐申请过户我才知道房屋被法院查封了。调解书中所称过户、补偿都没有履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。北京市海淀区某路×号院×号楼×层×单元×室（以下简称×号房屋）系田磊名下房屋，属于经济适用房，2012年办理产权登记。2013年1月19日，刘书岐（乙方）与田磊（甲方）签订《协议》。内容为：“就甲乙双方友好协商在自愿平等的基础上就×号房屋抵押借款达成以下协议：1.甲方向乙方所借款项，已在建委抵押登记，有他项权证，有公证处公证书。2.现因甲方无力偿还乙方本金利息，甲乙双方经协商，乙方同意，甲方应无条件将该房屋产权过户给乙方。作为赔偿。3.甲方应在契税票，房本任意一项满5年后，将该房屋过户给乙方，税费，过户费由乙方承担。4.甲方将该房屋产权过户给乙方后，双方所签订的借款合同失效，双方自动解除借贷关系。乙方额外支付甲方人民币壹拾万园整，作为装修补偿款。”同日，双方签署《买卖双方购房定金交接单》，确认刘书岐支付2万元定金。2013年1月23日，刘书岐与田磊签订《借款合同》，并办理债权文书公证书公证，约定田磊向刘书岐借款90万元。同日，双方签订《借款抵押合同》，约定田磊借款90万元，以涉案房屋办理抵押。双方于当日办理90万元的抵押权登记。同日，田磊书写收条，内容为：今本人田磊收到借刘书岐人民币玖拾万元整（900000），本人委托燕晓翔收款陆拾万元整，委托田京豫收款叁拾万元整。2013年3月，涉案房屋交付刘书岐使用至今。2017年刘书岐以房屋买卖合同纠纷起诉田磊至本院，主张双方签订的协议实际为房屋买卖合同，要求田磊办理房屋过户并支付逾期过户违约金10万元。诉讼期间，田磊及其代理人（父亲）对刘书岐的主张均予以认可。2018年6月，本院出具（2017）京0108民初18607号民事调解书，确认田磊将房屋过户至刘书岐名下，刘书岐支付剩余购房款10万元及补偿款5万元。上述调解书尚未履行。另，肖静宇以（2014）京中信内民证字43520号具有强制执行效力的债权文书公证书和（2014）京中信执字00992号执行证书，向本院申请强制执行。本院于2015年6月12日以（2015）海执字第10682号立案执行，并于2015年7月14日轮候查封×号房屋，2018年6月26日继续轮候查封×号房屋。刘书岐对本院执行上述房屋提出书面异议。本院做出（2018）京0108执异734号执行裁定书，驳回刘书岐的异议请求。后刘书岐提起本诉。庭审中，刘书岐主张其与田磊之间构成房屋买卖合同关系。就该主张，除提交上述《协议》、《借款合同》、《借款抵押合同》、《买卖双方购房定金交接单》、涉案房屋产权证件、调解书等证据外，刘书岐另申请证人果立云出庭证明交易情况。果立云作证称其原系中介公司工作人员，负责涉案房屋的交易。就其身份情况，果立云未提交证据，肖静宇不予认可。果立云另作证称田磊与刘书岐签订有自行成交版房屋买卖合同。刘书岐明确表示否认，称仅签订本案提交之《协议》、《借款合同》、《借款抵押合同》、《买卖双方购房定金交接单》，并主张《协议》虽有抵押借款的内容，但实际记录了房屋买卖的主要内容。对上述主张，肖静宇不予认可。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。田磊经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了相应诉讼权利。本案中，双方对刘书岐与田磊之间法律关系性质存在争议。虽刘书岐与田磊曾在房屋买卖合同纠纷案件中就相关争议达成调解协议，但即便采信刘书岐关于房屋买卖合同关系之主张，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，金钱债权执行中，房屋买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只有在符合一定情形且其权利能够排除执行时，方予以支持。规定情形包括：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现刘书岐、田磊均明确表示双方未签订书面房屋买卖协议，刘书岐所称《协议》亦以抵押借款及其后续处理为主要内容，且×号房屋为经济适用房，当时尚不具备上市交易条件，故双方并未签订合法有效的书面买卖合同，刘书岐占有使用×号房屋并不足以确认其对房屋享有所有权并排除执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回刘书岐的全部诉讼请求。案件受理费一万三千八百元，由刘书岐负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯姝雅人民陪审员  于景艳人民陪审员  陈凤廷二〇一九年七月二十六日书 记 员  冯倩倩