江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终5971号上诉人（原审被告）：南京市浦口区江浦街道办事处同心社区居民委员会，住所地江苏省南京市浦口区江浦街道康华路。法定代表人：林民红，该居委会主任。委托诉讼代理人：陈心竹，江苏袍泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高延国，男，1956年8月31日生，汉族，户籍地江苏省南京市浦口区，现住湖北省武汉市东西湖区。被上诉人（原审原告）：高倩，女，1987年9月21日生，汉族，户籍地在湖北省武汉市黄陂区，现住湖北省武汉市东西湖区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：袁永强，江苏兴天浦律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张元勋，江苏兴天浦律师事务所律师。上诉人南京市浦口区江浦街道办事处同心社区居民委员会（以下简称同心居委会）因与被上诉人高延国、高倩房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初1916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。同心居委会上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人支付被上诉人4个月房租及相应的违约金，驳回被上诉人的其他诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人高延国的租赁关系，至双方租赁合同到期时已经终止，上诉人不应承担2018年8月18日之后的房屋租金。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人无异议的，双方为不定期租赁关系。现上诉人在2018年8月18日租赁合同到期后没有实际使用租赁物，房屋一直被他人强占使用，被上诉人是明知的，故双方租赁关系已经终止。原审判决认为双方租赁关系延续，缺乏事实和法律依据。二、上诉人从未实际使用案涉房屋，案涉房屋一直由他人占有使用，上诉人无法迁出，也没有要求实际占有人迁出房屋的资格。自上诉人承租被上诉人房屋以来，上诉人从未实际占有使用过案涉房屋，房屋始终由江浦街道拆迁户黎文萍占有使用。黎文萍与江浦街道拆迁办签订了《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议》，获得了拆迁补偿安置费用，并于2015年12月24日获得拆迁安置房。至此黎文萍应当搬离案涉房屋，但其仍旧强占案涉房屋。上诉人作为房屋承租人，自2016年以来通过报警、诉讼等法律手段要求强占人搬离，均未能成功。现上诉人与被上诉人的租赁关系已经终止，上诉人丧失了房屋合法使用人的身份，故上诉人已经失去要求实际占有人迁出房屋的主体资格。上诉人与案外人黎文萍之间，既不是租赁关系，也不是借用关系，上诉人既没有要求案外人迁出的权力，也没有要求案外人迁出的义务，本案判决上诉人负责迁出房屋，缺乏事实及法律依据。三、上诉人在原审中请求追加黎文萍作为本案共同被告，被上诉人不同意追加，故意放弃要求违法占有人迁出的诉权，其目的是不想赶走案外人黎文萍，由上诉人不断支付房租，明显带有主观恶意。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人高延国、高倩辩称，租赁合同相对方系上诉人与被上诉人。在租期届满后，上诉人并未交还房屋，故双方的不定期租赁关系一直处于延续状态。我方将涉案房屋出租给上诉人使用后，其如何使用我方无权干涉。上诉人系将涉案房屋对外转租，并非被案外人强占。上诉人将涉案房屋转租是为了逃避承租人的责任，我方主张上诉人交还房屋，不存在恶意要求上诉人支付租金的故意。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。高延国、高倩向一审法院起诉请求：1、判令同心居委会迁出高延国、高倩位于浦口区房屋；2、判令同心居委会支付租金19800元及后期房屋占有使用费；3、判令同心居委会支付违约金7920元、律师费3000元、交通费600元；4、判令同心居委会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于南京市浦口区的房屋系高延国所有，房屋所在小区名称为亚东滨江和园。2015年8月19日，高延国委托其女儿高倩与同心居委会工作人员王建文签订租赁合同一份，约定将上述房屋租赁给王建文，租赁期限自2015年8月20日至2017年8月19日止，半年租金7800元，押金2200元。2015年8月21日，因江浦街道拆迁办对黎文萍的房屋进行强制拆迁，并将室内物品放置在案涉房屋内。2016年8月19日和2016年8月26日，浦口分局珠江派出所两次接到报警，出警记录内容为：王建文个人承租亚东滨江和园3号楼802室房屋，黎文萍、唐世伟、吕庆凤三人是同心社区拆迁户，王建文临时提供给黎文萍居住，现王建文希望三人搬出该房。2017年8月22日，高倩作为出租方和甲方，同心居委会作为承租方和乙方，双方签订租房合同一份，约定出租方将上述房屋出租给承租方，租赁期限为2017年8月18日至2018年8月18日止，八个月租金总额为17600元，押金为2200元，租赁期满后，乙方迁空、点清、交还房屋及设施结清应付费用后，经甲方确认后将押金无息返还。乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的百分之三十，以天数计算向甲方交付违约金。合同签订后，同心居委会已向高延国支付了截止到2018年4月份的租金。在租赁合同到期后，同心居委会未将房屋交还给高延国。本案在审理过程中，同心居委会申请追加黎文萍为本案共同被告，高延国、高倩明确表示不同意追加黎文萍为本案共同被告。一审法院认为，公民的合法财产权益受法律保护。高延国委托其女儿高倩与同心居委会签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。对高延国要求同心居委会迁出位于浦口区房屋的诉讼请求，一审法院认为，双方之间的租赁合同期限为2017年8月18日至2018年8月18日，现合同已到期，高延国要求同心居委会迁出案涉房屋符合法律规定；对同心居委会提出的其没有使用过案涉房屋、案涉房屋中没有其财产的意见，一审法院认为，高延国与同心居委会之间形成租赁关系，高延国基于租赁合同有权要求同心居委会迁出案涉房屋，同心居委会目前虽不是案涉房屋的实际使用人，但案涉房屋系其从高延国处租赁后交给案外人使用的，其有义务将案涉房屋交还给高延国，且高延国明确表示不同意追加案外人黎文萍为本案共同被告，因此对同心居委会的此点辩解意见一审法院不予采纳；综上，对高延国要求同心居委会迁出案涉房屋的诉讼请求一审法院予以支持。对高延国要求同心居委会支付房租19800元及后期房屋占有使用费的意见，一审法院认为，同心居委会只支付了截止到2018年4月份的租金，此后的租金未付，且在合同到期后其未将房屋交还给高延国，其应向高延国支付房屋租金至房屋交还给高延国时止，对高延国此项请求予以支持。对高延国要求同心居委会支付违约金7920元的诉讼请求，同心居委会认为高延国此项主张过高，一审法院认为，双方虽然在合同中对违约责任进行了约定，但该约定的数额过高，一审法院予以调整，由同心居委会按年租金的20%即5280元向高延国承担违约责任。对高延国要求同心居委会支付律师费3000元、交通费400元的诉讼请求，同心居委会不予认可，一审法院认为，双方在合同中约定了违约责任，高延国主张的上述费用实际系同心居委会违约给其造成的损失，而其主张的违约金已足以弥补其产生的损失，因此对上述两项费用一审法院不予支持。对高倩作为共同原告参加诉讼的请求，一审法院认为，高倩系受高延国的委托与同心居委会签订租赁合同，租赁合同的相关权利义务归属于高延国，高倩无权向同心居委会主张相关权利，因此对其此项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、南京市浦口区江浦街道办理处同心社区居民委员会于判决发生法律效力之日起一个月内从位于南京市浦口区的房屋中迁出。二、南京市浦口区江浦街道办理处同心社区居民委员会于判决发生法律效力之日起七日内向高延国支付房屋租金（房屋租金按2200元/月标准自2018年4月19日起计算至南京市浦口区江浦街道办理处同心社区居民委员会从南京市浦口区房屋中迁出时止）。三、南京市浦口区江浦街道办理处同心社区居民委员会于判决发生法律效力之日起七日内向高延国支付违约金5280元。四、驳回高延国的其他诉讼请求。五、驳回高倩的全部诉讼请求。一审案件受理费584元，减半收取292元，由南京市浦口区江浦街道办理处同心社区居民委员会负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，双方当事人均不持异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、上诉人同心居委会是否应当迁出涉案房屋。2、上诉人同心居委会是否应当向被上诉人高延国支付租金至迁出之日。关于争议焦点1。上诉人同心居委会与被上诉人高延国签订的房屋租赁合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现双方签订的房屋租赁合同已经到期，被上诉人作为出租人有权要求作为承租人的上诉人迁出涉案房屋。上诉人虽并不实际占有使用涉案房屋，但涉案房屋系由上诉人交由案外人黎文萍使用，上诉人根据租赁合同负有腾空及交还所承租房屋的义务，上诉人认为租赁合同已经到期、其并不实际占有涉案房屋即主张其无腾空并迁出涉案房屋的义务，无法律依据，本院不予支持。上诉人作为租赁合同的一方当事人，被上诉人仅向上诉人主张相关权利，并不申请追加黎文萍作为本案被告，系自行处分其民事权利，并无不当。至于案外人黎文萍拒绝腾空房屋，上诉人可以另行主张权利。关于争议焦点2。因上诉人并未向被上诉人交还房屋，故一审法院判令上诉人向被上诉人支付房屋租金至迁出房屋之时，并无不当。上诉人以合同到期后其未实际占有涉案房屋主张不予支付合同到期后的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，同心居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费584元，由上诉人南京市浦口区江浦街道办事处同心社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 马 帅审判员 刘 凡审判员 许云苏二〇一九年七月二十九日书记员 孙雪松