贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初5133号原告：钱叶宏，男，1972年1月10日生，住贵州省兴义市。原告：肖琴，女，1976年10月15日生，现住贵州省兴义市。委托代理人：钱叶宏，男，1972年1月10日生，住贵州省兴义市，系肖琴之夫。特别授权代理。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山办花月村，统一社会信用代码915223017553951004。法定代表人：周建忠，系该公司总经理。委托代理人：胡梅、班家坪，均系贵州天翊律师事务所律师。特别授权代理。原告钱叶宏、肖琴与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年6月21日公开开庭进行了审理，原告钱叶宏及肖琴的特别授权委托代理人钱叶宏、被告安达房开公司的特别授权委托代理人胡梅、班家坪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱叶宏、肖琴共同向本院提出诉讼请求：1、判令安达房开公司支付钱叶宏、肖琴延期办理房屋权属证书违约金65555元；2、判令被告继续履行为原告办理房屋权属证书之义务；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年4月6日，原、被告签订商品房买卖合同被告将蓝天花园紫薇园XX单元XX号房出售给原告，购房价款为371627元，房屋建筑面积为127.72平方米，根据合同第四章第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》可被告一年拖一年至今也没有提供以上约定款项，致使无法移交原告，原告无法接受，长时间不能入住而租房居住，于2017年9月18日无奈装修入住，而被告至今未向房屋登记机构办理办证手续。上述事实证明被告已违约，给原告带来巨大损失，原告户口无法迁入，小孩户口也不能落实，导致诸多不便。根据合同法及相关规定，被告需支付原告2016年1月1日到2018年12月31日的逾期办理房屋权属证书违约金65555元（371627元×5.88%×3年）。为维护原告的合法权益，特诉至法院。安达房开公司辩称：一、逾期办证非安达房开公司导致。至今未能办理房屋产权证的唯一原因系案涉房屋的施工单位（贵州化工建设公司）违约行为导致。（1）因施工单位就该栋房屋施工建设完毕后一直未按建设工程施工合同约定向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，致被告不能如期向原告办理房屋产权证。就施工单位未向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》用于办理房屋产权证事宜，被告于2013年向兴义市人民法院提起诉讼，请求施工单位（贵州化工建设公司）向被告提供《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》。同年10月22日，兴义市人民法院作出判决，判决施工单位（贵州化工建设公司）在该判决生效后十日内向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》。判决生效后，贵州化工建设公司至今仍未履行。被告申请强制执行亦未果。（2）就安达房开公司逾期向业主办理房产证需承担违约事宜，兴义市人民法院已经通过生效判决确定由贵州化工建设公司承担主要赔偿责任。本案的赔偿责任人为贵州化工建设公司，依法应追加贵州贵州化工建设公司作为本案共同被告参加庭审。因贵州化工建设公司一直未向安达房开公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，导致安达房开公司赔偿了部分业主的逾期办证违约金。安达房开公司赔偿后，向兴义市人民法院起诉要求贵州化工建设公司承担违约责任，生效判决书判决贵州化工建设公司承担主要赔偿责任。故逾期办证不是出卖人原因导致，违约金的赔偿责任主体应是贵州化工建设公司，安达房开公司依法不应该向钱叶宏、肖琴承担逾期办证违约金。二、钱叶宏、肖琴的诉请应适用《民法通则》关于诉讼时效的规定，钱叶宏、肖琴在诉讼时效期限届满后要求安达房开公司承担逾期办证违约金，依法不应得到支持。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。安达房开公司逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，由此导至钱叶宏、肖琴未如期取得房屋权属证书的违约行为，钱叶宏、肖琴有权要求安达房开公司承担违约金。但该权利是钱叶宏、肖琴基于合同之债所享有的债权请求权，应当适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。根据《商品房买卖合同》约定，钱叶宏、肖琴在预售商品房交付使用之日起第91日就应当知道安达房开公司是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即安达房开公司是否存在违约行为、权利是否被侵害。钱叶宏、肖琴要求安达房开公司承担逾期办证违约责任，诉讼时效应从“应当知道权利被侵害时”起计算，在法律规定的诉讼时效内请求保护民事权利。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。涉案商品房买卖合同第八章第二十二条第二项约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”此外在合同中未约定逾期办理初始登记的法律责任。钱叶宏、肖琴于2019年起诉支付逾期办证违约金，已超过法律规定的诉讼时效，丧失了胜诉权，其请求不应该得到支持。本案争议焦点是：1、原告的诉请是否已过诉讼时效。2、原告诉请的逾期办证违约金是否具有事实和法律依据。3、本案应否追加建设单位为共同被告参加诉讼。围绕诉讼请求及争议焦点，钱叶宏、肖琴向本院提交了二原告身份证复印件、结婚证复印件各一份、《商品房买卖合同》、税收通用完税证、贵州省住宅专项维修资金专用收据、销售不动产统一发票复印件各一份、（2014）黔义民初字第2225号《民事调解书》、（2017）黔2301民初8410号《民事调解书》复印件各一份、关于投诉书的回复复印件一份，安达房开公司提交了营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、质量验收证明复印件各一份、（2013）黔义民初字第1981号民事判决书、（2014）兴民终字第85号民事判决书复印件各一份。经本院审查认定事实如下：2012年4月6日，肖琴与安达房开公司签订合同编号为安字2012111号《商品房买卖合同》，购买安达房开公司开发并取得预售许可的兴义市桔山街道办事处蓝天花园紫薇园XX单元XX号商品房，合同约定房屋建筑面积为127.72平方米，房屋总价款为371627元，付款方式为首付款201627元加银行按揭170000元，合同约定二原告对上述房屋按份共有。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第二十二条关于初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记”，未对逾期办证的违约责任进行约定。原告按约定方式支付了全部购房款。二原告自述于2017年9月18日收房入住。另查明，1、被告至今未取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案和商品房大产权初始登记。2、二原告曾于2014年8月5日向本院提起诉讼，请求判决安达房开公司支付二原告自2012年9月30日起至2014年8月30日止的逾期交房违约金，经本院调解二原告与安达房开公司自愿达成协议；2017年12月18日，二原告诉至本院，请求判决安达房开公司支付二原告自2014年8月31日起至2017年9月18日止的逾期交房违约金，经本院调解二原告与安达房开公司自愿达成协议。经查询，2015年10月24日至今，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准年利率为4.75%。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告安达房开公司在取得商品房预售许可后，与原告肖琴所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定全面履行了付款义务，并于2017年9月接收房屋，被告至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和大产权初始登记系客观存在的事实。关于被告是否系本案违约金的赔偿主体问题，首先，本案系原告支付相应价款向被告购买其取得预售许可并开发的商品房，法律关系为商品房预售合同纠纷。而贵州化工建设公司应否向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》以及其未交付上述表证，应否承担违约责任，系另一法律关系，不宜在本案中一并处理；其次，根据合同相对性原理，贵州化工建设公司并非本案合同相对人，故其不是本案的适格被告，被告安达房开公司应系承担本案违约金的赔偿主体责任。关于原告的诉请是否已过诉讼时效的问题，首先，原告诉请的逾期办证违约金系按日累计计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，原告系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定;再次，本案于2019年5月14日立案，应以立案之日作为原告主张权利的起始时间，往前计算三年即至2016年5月15日未超过诉讼时效期间，故原告在2016年5月15日之前的违约金诉请已过诉讼时效。本案中，被告应向原告承担逾期办证违约金的时间即为2016年5月15日至2018年12月31日。关于原告诉请的逾期办证违约金是否具有事实和法律依据及计算的问题，首先，办理商品房初始登记系办理原告房屋权属证书的前提条件，被告未如期完成该项合同义务，即已构成违约，原告诉请被告支付逾期办证违约金于法有据；其次，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，原告虽未举证证明其因被告逾期办证产生的实际经济损失，但对购房者而言，居住系购房的主要目的，原告按约定支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形，故本案被告依法应支付原告逾期办证的违约金；再次，因本案原、被告双方约定交房时间为2012年9月30日，被告应在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，被告违约期间即应从2012年12月29日起算,但如前所述，原告关于2016年5月15日前的违约金诉请已超过诉讼时效，本院依法支持其2016年5月15日至其诉请的截止日期间的逾期办证违约金。第三，因双方未对被告逾期办证的违约责任进行约定，本案原告请求按照银行贷款利率计算本案逾期交房违约金，基本符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整；被告违约期间中国人民银行公布的金融机构1-3年期人民币贷款基准利率从2015年10月24日起未再调整，故在本案中被告应支付原告的逾期办证违约金计算为：【371627元×4.75%÷365天×960天（2016年5月15日至2018年12月31日）】=46427.92元。关于二原告诉请安达房开公司继续履行为二原告办理房屋权属证书的诉请，因安达房开公司至今不具备办理房屋权属证书的法定要件，故为二原告办证时间尚不能确定，对二原告要求安达房开公司为其办证的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付钱叶宏、肖琴自2016年5月15日起至2018年12月31日止的逾期办理房屋权属证书违约金46427.92元；二、驳回钱叶宏、肖琴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1438元，减半收取719元，由钱叶宏、肖琴共同承担210元，由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担509元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周祥红二〇一九年七月二十四日法官助理舒其琪书记员席绍美