北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初55502号原告：李金华：男，1957年4月22日出生，汉族，烟台开发区首钢电子设备有限公司退休职工，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张千，男，1968年11月11日出生，汉族，无业，住北京市通州区。被告：北京海文资产经营管理有限公司，住所地北京市朝阳区劲松南路**。法定代表人：杨金城，董事长。委托诉讼代理人：李延武，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李少华，北京天驰君泰律师事务所律师。原告李金华（以下称原告）与被告北京海文资产经营管理有限公司（以下称被告）排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王丽媛、张千，被告委托诉讼代理人李延武、李少华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告腾退北京市朝阳区松榆西里3号楼1至2层房屋；2、被告向原告支付2013年3月20日至实际腾退之日期间的房屋租金（租金按年支付、年租金标准以评估报告为准）；3、被告按年利率6%标准向原告支付2013年3月20日至被告实际腾退房屋之日期间的逾期支付租金利息。事实与理由：北京市朝阳区松榆西里3号楼原系北京市农工商开发贸易公司所有，由被告负责经营、管理、使用。后经烟台经济技术开发区人民法院裁定：将3号楼及所占土地使用权以364.648万元价值抵顶给申请执行人烟台首钢电子设备有限公司以抵偿债务。其后，原告以388万元购买了该房屋并于2013年3月20日取得房屋所有权证。之后，原告每年与被告面谈要求腾退搬离均未果。被告在占用房屋期间从未向原告支付任何租金。被告系以盈利为目的独立法人，却以自己承担社会责任无法搬离为借口，态度蛮横无理。2017年4月原告八次找到被告要求腾退，被告在4月24日停水停电加害原告，原告报警。4月28日，原告与辖区民警、被告经理协调腾退房屋事宜，原告当场向被告送达告知函。被告长期占用、使用原告房屋行为给原告造成巨大经济损失，故诉至法院。被告辩称：一、原告起诉主体错误。1991年至2000年，松榆西里小区内约20家产权单位委托北京市农工商开发贸易公司代为统一管理其在该小区房屋并提供物业管理和供暖服务。2001年起至今，被告受农工商公司委托，为小区提供物业管理和供暖服务，农工商公司将涉案房屋一层锅炉房和二层物业用房交付我方管理使用。被告受委托依合同约定使用涉案房屋提供物业和供暖服务，原告如认为该行为对其所有权构成妨害，应起诉将涉案房屋用作公共用途的产权单位而非被告。二、涉案房屋拍卖价值鉴定和委托拍卖时即明确以“允许物业公司保持锅炉房现状和保留必要办公面积直至该小区统一供热为止”作为价值鉴定定价因素和拍卖条件。基于此，涉案房屋鉴定的拍卖保留价仅为364.648万元，远低于市场价仍无人竞买。烟台首钢电子公司自愿接受以该保留价取得房屋所有权抵偿其执行债权，应受上述定价因素和拍卖条件的约束，原告作为受让人同时也是该公司法定代表人对此完全知情，同样应受约束。原告购买的本就是权利受限的房屋，故无权要求腾退。三、原告无权要求被告支付租金和腾退。涉案房屋作为锅炉房和物业管理用房，根据法律法规规定物业管理企业没有为其管理锅炉房、物业用房支付租金或使用费的义务。只有物业服务合同终止，物业管理企业才有向业主或业委会交接物业用房和公共设施的义务。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市朝阳区松榆西里3号楼1至2层（以下简称涉案房屋）原为案外人北京市农工商开发贸易公司（以下简称农工商公司）所有，房屋所有权证登记日期为1992年10月8日，记载建筑面积331.8平方米，房屋间数22间，层数为二层。后农工商公司取得临时工程建筑工程规划许可证，在涉案房屋之上加盖了第三层，但该部分未取得房屋所有权证。农工商公司自上世纪九十年代起受涉案房屋所在松榆西里小区内楼房的多家产权单位委托进行房屋管理和供暖。2000年，农工商公司与被告签订《委托管理服务合同》，委托被告为松榆西里小区提供物业和供暖服务。2010年双方签订《松榆里小区物业服务合同》约定由被告为小区内部分楼栋和公共区域提供物业服务并为小区提供供暖服务。2007年9月27日，烟台经济技术开发区人民法院（以下简称烟台开发区法院）作出（2003）开执字第598-10号民事裁定书，载明：该院依据已经发生法律效力的（2003）开商初字第146号民事判决书，于2003年12月17日向被执行人北京日安德贸易有限公司、北京市兴业乡镇物资公司发出执行通知，责令二被执行人履行法律文书所确定的义务，并于2003年12月l5日作出（2003）开执字第598-3号民事裁定书追加农工商公司为被执行人共同承担清偿责任，但三被执行人至今未履行法律文书所确定的义务；该案执行中查封了涉案房屋并委托拍卖，拍卖保留价为364.648万元，因拍卖无人竞买流拍，申请执行人烟台开发区首钢电子设备有限公司（以下简称烟台首钢公司）同意以364.648万元接受涉案房屋抵顶债务，最终裁定将涉案房屋以364.648万元价值抵顶给烟台首钢公司，对剩余部分债务被执行人应继续清偿。后烟台首钢公司经烟台开发区法院协助执行，取得涉案房屋所有权。烟台首钢公司于2012年申请注销并成立清算组，2012年11月作出的《清算报告》中载明：原告分得净资产485.38万元（其中包括价值215.67万元的涉案房屋）。2013年3月8日清算组出具承诺书，确认同意将涉案房屋清算给原告，同日原告向房屋行政管理部门申请将涉案房屋权属转移登记至其名下。2013年3月20日，涉案房屋所有权登记至原告名下，房屋性质登记为商品房，规划用途登记为库房。烟台首钢公司注销前法定代表人为原告。另查，原告提交的烟台开发区法院（2003）开执字第598号案件卷宗中，《申请拍卖（变卖）呈报表》中“拍卖标的、标的管理人及存放位置”一栏载明：“……目前该楼一、二层由北京海文物业管理公司作为锅炉房和物业办公用”；“需要说明的问题”一栏载明：“……其中一、二层目前为小区物业管理公司作为锅炉房和办公室用，拍卖时或变卖时允许物业公司保持锅炉房现状和保留必要的办公面积直至该小区统一供热为止（费用由新产权人与物业公司协商解决）。”卷宗中2010年9月15日笔录显示，烟台开发区法院执行人员于该日至朝阳区海文大厦与农工商公司负责人陈健及被告经办人姚广涛进行谈话，告知被告应就涉案房屋一层及二层的使用问题与新的产权人（当时为烟台首钢公司）签订合同，被告亦在笔录中承诺其应与新产权人签订合同。再查，被告在2013年3月20日至今期间一直在涉案房屋二层部分房间内办公并管理、维护涉案房屋内的锅炉及相关设备，现松榆西里小区仍由被告负责供热。涉案房屋三层已交付原告实际使用。被告于2001年将小区内原燃煤锅炉设备改造替换为燃气锅炉设备时，便将涉案房屋一层及二层大部分面积打通以放置燃气锅炉。2017年8月9日朝阳区潘家园街道办事处出具的情况说明中称：根据北京市及朝阳区环保局要求，松榆西里锅炉房供暖锅炉技术改造，被告已与山东泰山集团股份有限公司签订协议，被告先期投入100余万元对锅炉房进行整体更新改造，将于9月入场施工于10月底前完成，以确保11月15日正常供暖。依原告申请，本院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对涉案房屋2013年至2018年期间的正常市场租金价值进行评估，结论为市场租金价值总额197.40万元，其中2013年度至2018年度的相应租金分别为31.12万元、31.85万元、32.58万元、33.30万元、33.91万元和34.64万元。本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。在烟台开发区法院的执行程序中，烟台首钢公司因涉案房屋流拍，选择接受农工商公司以涉案房屋拍卖保留价的价值抵顶其债务，取得了涉案房屋的所有权，其行使所有权时应当受到拍卖时备注的相关限制条件约束。后烟台首钢公司注销清算时，将涉案房屋清算给原告，原告取得了涉案房屋所有权。原告作为烟台首钢公司的法定代表人，对拍卖时涉案房屋的使用现状及限制情况明确知晓，亦应受到相同约束，即“允许物业公司保持锅炉房现状和保留必要的办公面积直至该小区统一供热为止”。现涉案小区并未并入市政统一供热，故原告以其享有涉案房屋所有权为由要求被告将涉案房屋腾退，本院难以支持。虽然原告使用涉案房屋的权利因拍卖时受到了相关约定的限制，但“允许物业公司保持锅炉房现状和保留必要的办公面积直至该小区统一供热为止”并不意味被告可以无偿使用涉案房屋，原告作为所有权人仍应享有收益的权利。烟台开发区法院执行人员在协助将涉案房屋转移给烟台首钢公司时，亦曾告知被告应与新的权利人就涉案房屋的使用问题订立合同，被告亦表示认可。虽然双方此后并未订立合同，亦未明确约定租金或使用费标准，但被告应就其在原告成为所有权人期间其占有、使用涉案房屋向原告支付合理的占有使用费用。因原告主张被告支付租金至实际腾退之日，但其腾退请求本院未予支持，故相关使用费用本院支持至上一完整年度即2018年12月31日。考虑到被告使用涉案房屋系为涉案小区提供供热及物业服务具有一定公益性质，以及在维持现有使用状态的情况下原告利用涉案房屋取得其他收益的可能性，再结合涉案房屋三层无所有权证且抵顶时亦未体现价值并已实际交付原告使用的事实，本院参考评估机构作出的结论，判定被告按其评估金额的50%支付原告相应期间内的使用费用。因双方并未就如何支付使用费用作出明确约定，原告主张相应利息，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十一条之规定，判决如下：一、被告北京海文资产经营管理有限公司于本判决生效后三十日内给付原告李金华二〇一三年三月二十日至二〇一八年十二月三十一日期间的房屋占有使用费九十八万七千元。二、驳回原告李金华的其他诉讼请求。案件受理费22566元，由原告李金华负担11283元（9756元已交纳，剩余1527元于本判决生效后七日内交纳），被告北京海文资产经营管理有限公司负担11283元（于本判决生效后七日内给交纳）。案件评估费17284元，由原告李金华负担8642元（已交纳），被告北京海文资产经营管理有限公司负担8642元（原告李金华已交纳，被告北京海文资产经营管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告李金华）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  高 祺人民陪审员  赵金燕人民陪审员  李秀敏二〇一九年七月二十五日书 记 员  贾 辰