北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初15862号原告：北京鼎世盛达商务服务有限责任公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李晨，经理。委托诉讼代理人：黄洋，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：北京市凯鑫彩色印刷有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：杨文凯，总经理。委托诉讼代理人：张美红，女，北京市凯鑫彩色印刷有限公司职员。委托诉讼代理人：李满红，男，北京市凯鑫彩色印刷有限公司职员。原告北京鼎世盛达商务服务有限责任公司（以下简称鼎世盛达公司）与被告北京市凯鑫彩色印刷有限公司（以下简称凯鑫印刷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，于2018年5月10日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭审理了本案。原告鼎世盛达公司之委托诉讼代理人黄洋，被告凯鑫印刷公司委托诉讼代理人张美红、李满红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎世盛达公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除双方于2016年11月16日签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2.请求判令凯鑫印刷公司返还我公司保证金20万元及利息（利息计算从2016年11月18日起，按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止）；3.本案诉讼费由凯鑫印刷公司承担。事实和理由：2016年11月16日，我公司与凯鑫印刷公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定：我公司承租凯鑫印刷公司位于北京市海淀区上地七街唐家岭×号院内二层办公楼的一层（以下简称涉诉房屋），租赁期限为5年，自2016年11月16日起至2021年11月15日止，甲方给乙方顺延3个月的装修免租期。合同签订后，我公司按照凯鑫印刷公司的指示向黄景芹的账户支付了20万元定金。涉诉房屋规划用途为“工交”，我公司因经营孵化器商业用途租用涉诉房屋，凯鑫印刷公司承诺配合办理工商登记手续，但在实际办理过程中，凯鑫印刷公司拒绝提供涉诉房屋权属证明原件，也拒不提供相关产权人的授权，导致我公司营业执照办理不下来，公司未能正常开业，在此情况下，我公司租赁目的不能达到，即合同目的不能实现。按照双方签订的《房屋租赁合同》第六条“甲方保证对租赁物拥有合法租赁权”的约定，我公司多次要求凯鑫印刷公司履行合同义务，提供相关租赁证明手续，但凯鑫印刷公司一直以种种借口予以拖延，导致了我公司不能继续支付剩余款项，合同履行搁置不前。后我公司得知，凯鑫印刷公司于2017年3月18日又就涉诉房屋与第三人签订了合同，对该房屋进行了再次出租，其以行为表明不再履行与我所签订的《房屋租赁合同》。因本案《房屋租赁合同》及补充协议约定：“乙方按甲方要求支付年租金及保证金后合同生效，否则本合同无效”，现我公司为维护自身合法的权益，故提起本案诉讼。凯鑫印刷公司辩称，我公司同意鼎世盛达公司第一项诉讼请求，但是不同意第二项诉请，因为是鼎世盛达公司违约在先，且我公司支付了中介费，所以不予退还保证金及利息。鼎世盛达公司在诉状中提到的事实与双方实际签订租赁合同过程不符，鼎世盛达公司陈述出租楼层与各层楼面积不符合事实，补充协议中载明，鼎世盛达公司承租我公司办公楼一层区域（以双方确认面积为准），该约定说明我公司出租的不是一层全部区域；鼎世盛达公司说我公司不配合办理工商变更手续不符合事实，鼎世盛达公司签字取走我公司出具的《出租房屋委托书》、《关于使用房产资质注册的相关规定》等证据，同时合同签订后我公司财务人员于2016年11月18日携带房产原件跟随鼎世盛达公司法定代表人前往工商局进行注册，工商部门在审核手续时发现其实际注册面积与租赁面积不符未完成地址注册，这是鼎世盛达公司一直未办理营业执照及不能正常营业的真实原因。鼎世盛达公司在合同签订后，没有按照合同约定履行义务，显然已经违反相关法律的规定，现要求我公司赔偿其损失，于法无据，请求法院驳回。鼎世盛达公司在签订合同当天，没有按照合同要求支付租金，合同签订后我们一直配合其进行工商注册，且已经支付了中介费。本院经审理认定事实如下：北京市海淀区上地七街唐家岭路55号1层房屋产权人系黄景芹，建筑面积5000.7平米，房屋规划用途为工交。2016年3月16日，黄景芹向凯鑫印刷公司出具《授权委托书》，将北京市海淀区上地开发区唐家岭路×号院的房产委托给凯鑫印刷公司，授权凯鑫印刷公司以自身名义对外出租经营，委托期限自2016年3月16日至2025年3月15日止。2016年11月16日，甲方（出租人）：凯鑫印刷公司与乙方（承租人）：鼎世盛达公司签订《房屋租赁合同》，租赁标的物为按照面积划定的区域。合同约定：一、租赁房屋及期限第一条甲方同意将涉诉房屋租赁给乙方使用。第二条双方共同认定，乙方承租甲方二层办公楼的一层（以双方认定面积为准）。第三条本合同的租赁期限为5年，自2016年11月16日起至2021年11月15日止，甲方给乙方顺延3个月的装修免租期。二、租金、保证金及付款第四条本合同租金（不包括水电等其他费用）按年一次收取，甲、乙双方共同确认租金为上付款，首年租金总计80万元整，2017年缴纳租金总计85万元整，2018年缴纳总计90万元整，2019年缴纳租金总计95万元整，2020年缴纳租金总计100万元整，每年10月15日前为年租金最后缴纳日，税款由乙方缴纳。第五条本合同签订当日，乙方向甲方缴纳10万元整押金作为保证金，自保证金及第一年租金到达甲方指定账号开始生效，否则本合同无效。第十三条乙方在承租期间对房屋（场地）及室内外一切设施安全合理使用，保证交还房屋（场地）及设备、设施处于完好无损的使用状态。第十四条自甲方将租赁房屋（场地）交付乙方之日起，乙方负责房屋（场地）装修改造后卫生及其设备、设施的日常维护和养护。保证房屋（场地）安全无损，合同期满交甲方时处于完好无损正常使用状态。第十六条乙方租赁期满，将承租房屋室内外清理干净后完好无损交还甲方，不得以任何理由拖延交房，否则每延迟一日按租金总额的10%赔偿，其他产生的一切设施损坏维修、淤积杂物清理及房屋（场地）恢复正常使用等费用由乙方承担。六、违约责任第二十条甲乙双方严格遵守本合同约定，若有违反，则违约方按照本合同年租金的0.1%向守约方支付违约金。第二十一条乙方保证按合同规定的时间缴纳租金及各项费用，逾期3日向甲方支付年租金的6%滞纳金，逾期超过10日（自甲方以书面催款形式通知乙方逾期超过10日的），乙方仍以各种理由拒付租金，甲方有权解除合同，保证金不予退还。七、生效及其他第二十四条其他费用：合同期内基于乙方承租房屋所发生的费用由乙方自行承担，包括但不限于水费、电费、供暖费、卫生费、维修费等；门前三包，甲方提供乙方正常的用水用电，国家相关部门原因停水停电与甲方无关。第二十七条如乙方严重违约，甲方主张解除合同时，乙方不得因房屋的装修或改造向甲方提出任何补偿，房屋依当时状况交还甲方。同日，双方签订《补偿协议》，约定：一、合同标的第一条甲方同意将涉诉房屋（以实际确认面积为准）租赁给乙方使用。第二条双方共同认定，乙方承租甲方办公楼的一层区域（以双方确认面积为准）。第三条本合同的租赁期限为5年，自2016年11月16日起至2021年11月15日止，甲方给乙方顺延3个月的装修免租期。二、租金、保证金及付款第四条本合同租金（不包含水电等其他费用）按年一次性缴纳，甲乙双方共同确认租金为上付款，签订合同当日支付定金20万元整。每年10月15日前为年租金最后缴款日，税款由乙方缴纳。乙方入住后一个月内向甲方支付首年物业费10万元整，每年5月1日前交纳（不包括水、电及卫生费等其他费用）。第五条乙方如需甲方协助进行注册，参照《关于使用房产用注册的规定》执行；乙方资质、所属行业相关批复、新公司注册后所有合法资质及行业审批手续复印件加盖公章报甲方备案。第六条乙方保证按合同规定的时间缴纳租金及各项费用，如逾期10日，乙方仍以各种理由拖延缴纳租金，除向甲方支付年租金的0.6%滞纳金外，甲方有权解除合同，保证金不予退还。另，鼎世盛达公司提交转账凭证1份，内容显示：交易日期2016年11月17日，收款人黄景芹，交易金额20万元。鼎世盛达公司主张上述20万元中的10万元是定金，另外10万元是房屋租金。据此，鼎世盛达公司主张与凯鑫印刷公司存在租赁关系，并且其已经履行付款义务。凯鑫印刷公司认可合同的真实性，但主张租赁合同没有生效。凯鑫印刷公司认可收到鼎世盛达公司的20万元，但主张20万元中，10万元是定金，10万元是保证金，根据双方签订的补充协议，鼎世盛达公司未缴纳租金，故双方签订的合同未生效。鼎世盛达公司对此不予认可，主张双方签订的补充协议第四条属于格式条款。另查，2017年3月18日，甲方：凯鑫印刷公司与乙方：北京中服未名商务服务有限公司（以下简称中服公司）签订《房屋租赁合同》，内容：第一条甲方同意将位于北京市海淀区上地七街唐家岭路×号院内×号楼二层办公楼的一层租赁给乙方使用。合同末尾甲方处盖有凯鑫印刷公司公章，乙方处盖有北京中服未名商务服务有限公司公章，日期为2017年3月18日。据此，鼎世盛达公司主张凯鑫印刷公司就涉诉房屋已经另行与中服公司签订租赁合同，凯鑫印刷公司的行为表明不再履行与鼎世盛达公司的租赁合同。凯鑫印刷公司认可该证据的真实性，但主张其与中服公司签订租赁合同的区域与诉争区域不一致，与鼎世盛达公司签订租赁合同的区域目前处于空置状态。就涉诉房屋注册公司一节，鼎世盛达公司主张与凯鑫印刷公司签订房屋租赁合同的原因是为了工商注册。为此提交鼎世盛达公司工作人员与中介聊天记录，内容显示：2016年11月2日，“李哥，这个项目离上地办公中心步行5分钟”、“可以注册，也可以随便分组”。鼎世盛达公司主张，凯鑫印刷公司违反办理营业执照的协助义务，故要求解除合同。凯鑫印刷公司主张协助办理营业执照并非合同及补充协议中的约定义务，但认可鼎世盛达公司曾提出过工商注册，其公司也积极配合协助凯鑫印刷公司进行工商注册。就此，凯鑫印刷公司向本院提交如下证据：1.2016年11月16日黄景芹给鼎世盛达公司出具的《出租房屋委托书》，内容：位于北京市海淀区上地开发区唐家岭路×号×层的房产为黄景芹所有，该房屋属于“非住宅”用房。现将上述房产委托给鼎世盛达公司进行工商注册使用，并授权其以自身名义对外出租经营，委托期限自2016年11月16日至2021年11月15日止。该委托书上有鼎世盛达公司的公章及李晨的签名字样，同时手写内容显示：原件已取走，如因文件问题引起的法律纠纷由本公司负责。2.《关于使用房产资质注册的相关规定》，内容显示：为配合乙方（承租方）使用甲方（产权人）地址办理公司注册，并规范及明确有关事宜，由乙方提出注册申请后，遵照本规定执行。……三、甲乙双方签订租赁合同后，如需注册新公司，甲方将按乙方新公司注册资本的10%-30%收取服务费（此费用以物业费形式每年向甲方缴纳）。五、乙方新注册公司在取得合法经营资质后，新公司将视同甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》的共同乙方，共同遵守房屋租赁合同、补充协议及附件约定的各项条款，否则视同违约。……手写内容显示：本人承诺注册压金拾万元正于2017年1月18日前一次付清。李晨。注册公司房产证仅限4号房使用，用于集中办公使用。李晨。3.签有黄景芹名字的房屋所有权证复印件，其中，首页上盖有鼎世盛达公司的公章并有李晨的签名字样，手写内容显示：原件已取走如因文件问题引起的法律纠纷由本公司负责；4.办公记事本一页，记录内容显示：2016.11.9鼎世盛达公司取走凯鑫房屋所有权证复印件，李晓晨185XXXX****。经质证，鼎世盛达公司对证据1的真实性认可，认为这是关于给其公司转租权的授权，其公司主张解除合同的依据是涉诉房屋不能用于工商注册，但其公司没有取走原件；对证据2的真实性认可，但是其公司并未使用凯鑫印刷公司的地址注册；对证据3的真实性认可，但是其公司从未持有该房产证的原件，2016年11月18日双方去工商办理注册登记时，由凯鑫印刷公司工作人员携带，但当工商局工作人员征询凯鑫印刷公司是否同意此房屋用于注册登记时，凯鑫印刷公司当场表示不同意；证明目的不认可，从其公司提交的录音证据可以看出此地工商注册需要提供房屋性质的使用说明，不单是房屋产权证书；对证据4的真实性不认可，李晓晨不是其公司员工。诉讼中，经凯鑫印刷公司申请，本院向北京市工商行政管理局海淀分局登记科进行了调查核实，其工作人员答复称：未成功办理工商注册登记的申请，登记科不做任何信息保留。有限责任公司办理工商注册登记所需材料为：房屋产权证书复印件**本用途说明以及企业住所证明。本案中房本用途说明是指由房主自己出具的说明：房本登记规划用途为工交，但可实际用于办公（该证明必须产权人本人签字，工交指工业和交通）；企业住所证明即提供正确的注册地址及公司名称，该证明需要被告公司盖章。实际注册面积是申请表的一部分，与租赁面积是否符合不是注册登记的审查事项，只要不超过房本总面积即可，且可以进行修改。经质证，鼎世盛达公司对本院调查核实的内容的真实性认可，能够证明在涉诉房屋注册并非单纯提供房本复印件，还需要房屋产权人出具房屋性质的使用说明，从录音证据中也可以看出在其公司向凯鑫印刷公司提出该要求后，但是凯鑫印刷公司一直不配合，导致其公司不能办理工商注册；凯鑫印刷公司认为其公司已经提供了工商注册的材料，即使录音真实，鼎世盛达公司让出具房本性质为办公的说明，但是房本的性质是工交。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，鼎世盛达公司与凯鑫印刷公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规规定，故合同依法成立。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定了合同生效的条件，而根据本案查明的事实，鼎世盛达公司并未按照约定支付第一年的租金，故双方约定的合同生效条件并未成就，故双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议成立未生效，对此本院依法予以确认。故鼎世盛达公司要求解除《房屋租赁合同》及补充协议之请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。诉讼中，双方对于鼎世盛达公司支付的20万元的性质产生争议，就此，本院认为参照双方《房屋租赁合同》及补充协议的相关条款，20万元的性质应为定金。依照法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，鼎世盛达公司未履行支付租金的义务，导致双方合同未生效，故其公司无权要求返还定金20万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十五条第一款、第一百十五条规定，判决如下：一、确认北京鼎世盛达商务服务有限责任公司与北京市凯鑫彩色印刷有限公司于2016年11月16日签订的《房屋租赁合同》及补充协议未生效；二、驳回北京鼎世盛达商务服务有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费12800元，由北京鼎世盛达商务服务有限责任公司负担，已交纳6400元，剩余6400元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘宝平人民陪审员  吕晓楠人民陪审员  白永福二〇一九年七月三十一日书 记 员  沙雪妮