北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初16173号原告：吴玉琪，女，1990年10月29日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：于玲玲（吴玉琪之母），住京市东城区。委托诉讼代理人：许晖，男，北京市西城区月坛街道三里河三区第一社区居民委员会推荐。被告：赵学功，男，1964年3月7日出生，汉族，住山东省烟台市。被告：高玉华，女，1967年5月21日出生，汉族，住山东省烟台市。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，该公司职员。原告吴玉琪与被告赵学功、高玉华，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴玉琪及其委托诉讼代理人于玲玲、许晖，被告赵学功、高玉华，第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人冯涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴玉琪向本院提出诉讼请求：1.赵学功、高玉华交付北京市海淀区×号楼×层×号房屋；2.赵学功、高玉华按合同约定向吴玉琪支付逾期交房违约金173250元；3.由赵学功、高玉华承担本案诉讼费用。诉讼过程中，吴玉琪变更诉讼请求为：1.赵学功、高玉华交付北京市海淀区×号楼×层×号房屋；2.赵学功、高玉华按合同约定向吴玉琪支付逾期交房违约金，按房屋总价款315万元的日万分之五计算，自2019年1月11日起至实际支付之日止，暂计至2019年6月4日，数额为228375元；3.赵学功、高玉华支付房屋占用费，按每月6800元计算，自2018年12月20日起算至实际交房之日止，暂计至2019年6月4日，数额为37400元；4.赵学功、高玉华支付吴玉琪租金损失，按每月7711元计算，自2019年1月11日起至实际交房之日止，暂计至2019年6月4日，数额为37243元；5.赵学功、高玉华赔偿吴玉琪诉讼代理人的住宿费、交通费1000元；6.由赵学功、高玉华承担本案诉讼费用。事实和理由：双方于2018年8月12日签订了房屋买卖合同，约定赵学功、高玉华将北京市海淀区×号楼×层×号房屋（以下简称涉案房屋）出售给吴玉琪，总价款346.5万元。双方于2018年12月19日办理完过户手续。因银行贷款已于2019年1月10日放款，根据合同约定，赵学功、高玉华最晚应于此时办理物业结清手续并交房。吴玉琪多次催促赵学功、高玉华办理上述事宜并按合同约定交房当日支付其保证金，吴玉琪和我爱我家公司均已向赵学功、高玉华发送《催告函》，但赵学功、高玉华无端索要20万元的利息费用，并以此为由拒绝结清物业欠费，拒绝交房。赵学功、高玉华的行为违反了双方合同的约定内容，应承担违约责任。赵学功、高玉华辩称，赵学功、高玉华不同意吴玉琪的全部诉讼请求，理由是：赵学功、高玉华没有逾期交房的违约行为，赵学功、高玉华没有交房的原因是没有收到全额的房款，且在2019年1月23日就腾空了涉案房屋，并解除了涉案房屋上的租赁合同。我爱我家公司述称，吴玉琪的诉讼请求未涉及我爱我家公司，但我爱我家公司同意配合法院调查，双方的争议在于先交款还是先交房，而根据双方的合同，交款和交房是在同一日。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有异议的事实，本院确认如下：赵学功与高玉华系夫妻关系。2018年8月12日，吴玉琪（乙方）与赵学功（甲方）经我爱我家公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，其中约定：由乙方向甲方购买涉案房屋，成交总价为3465000元；乙方于合同签订当日向甲方支付定金100000元，乙方申办贷款，拟贷金额2040000元；乙方分3次向甲方支付除定金和拟贷金额外的所有成交总价款，第一次于网签后3日内通过自行交接方式支付200000元，第二次于第三方担保公司解抵押前2个工作日内通过资金存管方式支付1075000元，第三次于交付房屋当日通过资金存管方式支付50000元；甲方应当在收到全部房款当日将该房屋交付给乙方；甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价的日万分之五向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付，甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。同日，吴玉琪（乙方）与赵学功（甲方）签订《补充协议》，其中约定：第三条：鉴于在签订《买卖合同》时，标的房屋处于出租状态，经甲乙双方友好协商，对此达成以下协议：1、甲方承诺标的房屋的承租人已放弃优先购买权。2、若乙方是通过贷款方式购房，甲方保证标的房屋的承租人完全配合评估公司评估房屋。3、如必须和标的房屋的承租人解除租赁关系才能继续履行上述两个条件，则租赁关系解除过程中产生的违约金由甲方支付。若甲方无法按上述约定履行，甲方须在十个工作日内解决上述问题。如甲方超过十个工作日未解决，则视为甲方违约，甲方每天向乙方支付相当于房价款千分之三数额的违约金并继续履行原义务。第四条：经甲乙双方友好协商，在房屋过户后，对于房屋租客按如下第1种方法处理：1、甲方结束与标的房屋中租赁客户的租赁关系，并在甲方取得全部房款当日将房屋腾空给乙方，并双方在交房前或当天完成物业交验。2、甲方将与标的房屋租赁关系及相关押金、收益一并转交给乙方。……若超过十个工作日，则视为甲方违约，甲方每天向乙方支付相当于房价款千分之三数额的违约金直至甲方按约定完成应履行之责任。同日，吴玉琪和赵学功还签署了《物业交割保证金确认书》，其中内容为：“在二手房交易过程中存在房屋交付时物业费、供热费、水费、电费、电话费等等费用未结清的问题，请双方在签署《房屋买卖合同》时，预留物业交割保证金，且双方在此确认书签字确认物业交割保证金为人民币伍万元，并通过资金存管方式进行资金交接，完成物业交割后解冻（完成物业交割是指结清该房屋相关费用并签署物业交割确认书）。如双方不选择留存物业交割保证金，会产生如下风险：……1、如未预留物业交割保证金的话，交易房屋拖欠的物业费等等各项未结清费用，将影响购房人对房屋的使用。2、未预留物业交割保证金面临买卖双方自行解决上述费用纠纷的问题。”2018年8月13日，赵学功书写《定金收据》，确认收到吴玉琪支付的定金100000元。2018年8月17日，吴玉琪（乙方）与赵学功（甲方）签订《补充协议》，对涉案房屋的解押手续、定金、购房款支付事宜作出进一步约定。同日，吴玉琪（买受人）与赵学功（出卖人）签订网签《北京市存量房屋买卖合同》，其中约定：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在十日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交总价万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过十日后，且逾期情形发生在产权转移登记之前，买受人有权解除合同，……，买受人不解除合同，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行。2018年12月9日，吴玉琪（乙方）与赵学功（甲方）签订《补充协议》，其中约定：由于乙方个人原因，经甲乙双方友好协商同意现将《买卖合同》、《履约服务合同》的付款方式变更为（市管公积金贷款），拟贷金额为1200000元，甲乙双方一致同意，乙方分4次向甲方支付除定金与拟贷金额外的所有成交总价款，第一次于2018年9月18日通过资金存管方式支付200000元，第二次于2018年9月25日通过资金存管方式支付1075000元第三次于产权转移前1个工作日通过资金存管方式支付790000元，第四次于交房当日通过自行交接方式支付100000元。2018年12月19日，吴玉琪取得涉案房屋的不动产权属证书。另双方确认截至2019年1月10日，赵学功累计收取购房款3365000元。双方对于交房事宜存有争议，吴玉琪主张最后一笔10万元款项的性质为物业保证金，应先交房，后付款，而赵学功、高玉华则主张该笔款项性质为购房款，应先付款，后交房：吴玉琪就此向本院提交了如下证据：1、北京伟嘉安捷投资管理有限公司于2019年1月11日向赵学功发出的《告知函》，通知赵学功于2019年1月12日前配合办理交房事宜；2、吴玉琪于2019年月11日向赵学功发出的《催告函》，通知赵学功于2019年1月13日前配合办理交房事宜；3、吴玉琪和高玉华、我爱我家公司工作人员之间微信记录，其中记录显示：吴玉琪要求赵学功、高玉华交房；高玉华陈述钱没有收齐不可能交房；我爱我家公司工作人员陈述赵学功、高玉华表达收到尾款和20万元的利息后交房；4、吴玉琪与我爱我家公司客服人员的2019年1月13日的通话录音，其中部分对话内容为：“我爱我家：您当时怎么约定的十万？吴玉琪：十万就是交房当日付。我爱我家：那就是物业保证金，不是户口保证金。吴玉琪：但是你们没写出物业保证金。我爱我爱公司：那写户口保证金了吗。吴玉琪：也没写。我爱我家：对啊，那是交房当天给吗。吴玉琪：对，就是交房当天给。我爱我家：对，交房当天给就是物业保证金。”；5、吴玉琪、吴玉琪爱人、赵学功、高玉华及我爱我家工作人员在2019年1月23日的对话录音，显示赵学功、高玉华要求吴玉琪支付10万元，其向吴玉琪交房，而吴玉琪表示物业交给完后再给钱。经质证，赵学功、高玉华的质证意见为：对证据1和2，真实性认可，但没有收到过，不认可证明内容；对证据3，真实性不认可；对证据4和5，即便真实，也是吴玉琪偷录的。我爱我家公司的质证意见为：对证据1，真实性认可；对证据2，没有经过我爱我家公司；对证据3，只认可其中我爱我家公司工作人员的内容；对证据4和5，无法核实是否为我爱我家公司的工作人员。赵学功、高玉华就此向本院提交如下证据：2019年1月23日双方在涉案房屋中现场录像。经质证，吴玉琪的质证意见为：认可真实性，但赵学功、高玉华未实际交付房屋，也未交接钥匙和办理物业的相关手续。我爱我家公司的质证意见为：认可真实性。本院对双方提交的证据的认证为：采信证据的真实性，相关证明力另行评述。另庭审中，经询问，我爱我家公司表示双方2018年12月9日签订的《补充协议》中所约定的第四次付款不是物业交割保证金。另经询问，吴玉琪表示具备支付剩余10万元的条件，赵学功、高玉华也表示具备交付涉案房屋的条件。另庭审中，吴玉琪还提交了租房合同、交通费票据等证据，用以证明其租房等损失。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应当作为确认双方权利义务的依据，双方均应当依约全面履行各自义务。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于双方于2018年12月9日签署的《补充协议》所约定的第四次需支付的10万元的款项性质和交房、付款的顺序。在款项性质上：首先，吴玉琪所提交的与我爱我家公司的工作人员的录音，虽涉及款项性质为物业保证金，但该对话没有赵学功、高玉华的参与，不能直接对赵学功、高玉华产生法律约束力，而吴玉琪提交的其他微信记录等证据，能够证明双方对于交房存有争议，而不足以证明前述款项的性质为物业保证金；其次，根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，从合同所使用的词句而言，《补充协议》只约定了款项的数额，并没有约定款项性质。从合同的有关条款而言，该《补充协议》中有关款项的其他约定内容为“乙方分4次向甲方支付除定金与拟贷金额外的所有成交总价款”，没有约定有关物业保证金内容，而双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及其他《补充协议》等合同，相关内容中只有双方在2018年8月12日所签署的《物业交割保证金确认书》确认了相应的物业保证金，数额为5万元，但该确认书的签署时间早于该《补充协议》的签署时间，在后的《补充协议》改变了在先约定的付款周期、付款数额及付款性质。从合同的目的而言，双方为房屋买卖交易，买受方接收涉案房屋及出卖方获取全额购房款均系合同的目的，而预留物业保证金并非系履行交房手续的必须前置条件，不必然包含于买受方接收涉案房屋的合同目的之中。从交易习惯而言，交易习惯是指在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法或者指当事人双方经常使用的习惯做法，对于房屋买卖交易而言，视不同的交易情况，可以预留物业保证金，也可以不预留物业保证金，而非习惯性预留物业保证金。因此，上述多种合同解释方法，均无法确定该款项性质为物业保证金。在履约顺序上：如前所述，第四次付款时间为交房当日，而根据双方2018年8月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定内容，交房时间为赵学功收到全部房款当日，根据上述合同条款内容，结合前述有关款项性质的认定内容，因该款项不具有物业保证金的性质，故在履约顺序上，应当先付款再交房。综上所述，吴玉琪有关赵学功、高玉华存在逾期交房的主张不能成立。另外，根据双方在2018年8月12日所签订的《补充协议》以及在2018年8月17日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定内容，赵学功、高玉华应在交房时确保涉案房屋内的原有租赁关系解除，且在交房时完成物业费等费用结算，而如前所述，因交房条件并未具备，涉案房屋内的原有租赁关系是否解除以及是否完成物业费等费用结算，均不能认定赵学功对此存在违约行为。因此，相应的因逾期交房、逾期解除租赁关系、逾期办理物业交割而产生的违约金、损失的诉请，本院均不予支持。鉴于双方现均具有付款和交房的条件，为减少当事人诉累，本院对付款和交房事宜在本案中一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百二十条规定，判决如下：一、吴玉琪于本判决生效后七日内向赵学功、高玉华支付北京市海淀区×号楼×层×号房屋的剩余购房款100000元，赵学功、高玉华于收到上述款项的当日将该房屋交付给吴玉琪；二、驳回吴玉琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2930元，由吴玉琪负担，已交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  陆金伟二〇一九年七月十八日书记员  蔡云飞