云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终630号上诉人（原审被告、反诉原告）：王宴鹏，男，1970年12月20日出生，白族，住云南省西双版纳州勐海县。上诉人（原审被告、反诉原告）：王丽君，女，1975年6月21日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。二上诉人共同委托诉讼代理人：范垒，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）:马正春，女,1941年11月19日出生，彝族，住云南省大理市。委托诉讼代理人：胡国泰，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马红云，女，系马正春之女，特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：王永安，男，1949年6月25日出生，汉族，住昆明市。被上诉人（原审第三人）：朱艳红，女，1968年2月22日出生，汉族，住大理市。上诉人王宴鹏、王丽君因与被上诉人马正春、原审第三人王永安、朱艳红房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2018)云2901民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王宴鹏、王丽君上诉请求：1．撤销大理市人民法院作出的(2018)云2901民初2768号民事判决，判令乐廷芬与被上诉人马正春签订的《房屋买卖协议》无效。2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一、一审适用法律错误。涉案房屋系王丽君、王宴鹏、乐廷芬、王艳华四人共有，乐廷芬在未取得其他共有人的一致同意下私自将该房屋出售的行为，应属无效。1.一审适用《物权法》)第十五条错误。本案应当适用《物权法》第二条之规定：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。涉案的房屋系四人共同共有，乐廷芬个人与被上诉人马正春签订《住房买卖协议》，并未与上诉人王宴鹏、王丽君进行协商，故不符合《物权法》的直接支配和排他权利。2.一审适用《最高人民法院》第三条错误。本案应当适用《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》(试行)第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案二上诉人没有签订过买卖合同，主张合同无效有依据。3.《合同法》第五十二条第（五）项规定，“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，《城市房地产管理办法》第三十八条第（四项）规定，“下列房地产不得转让：(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的”。显然被上诉人马正春与乐廷芬签订的《住房买卖协议书》违反了上述强制性规定，而导致协议无效。二、在一审时上诉人提出根据《民法总则》关于诉讼时效的规定，诉讼时效为三年，涉案合同于1993年签订，至今已经25年，25年期间马正春没有来法院主张过权利，本案已经超过诉讼时效。三、如果判决房子归马正春，税费不应由上诉人承担，1993年和现在交纳税费数额差距较大，让上诉人承担税费，买房的钱还够交税，卖房还要倒贴钱了。马正春答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：一、乐廷芬卖房时，被答辩人是同意的。1.乐廷芬在1993年出售房屋时，是要归还购买争议房屋的贷款，乐廷芬是在紧急情况下卖房。答辩人购买房屋，也是为了帮助乐廷芬；2.当时王宴鹏夫妻都在大理，他们都知道乐廷芬把房屋卖给答辩人，他们都没有任何意见，《住房买卖协议书》上有王宴鹏盖章，朱艳红还代乐廷芬收取了答辩人交付的第一笔6000元卖房款；3.当时王艳华、王丽君在昆明，所以没有她们的盖章，但对乐廷芬卖房没有意见，事后也没有异议。二、答辩人属于善意取得，《住房买卖协议书》有效。1.《住房买卖协议书》是双方自愿的，完全符合法律的各项规定；2.按照当年的房屋价格是合理，不存在高价或者低价的情况；3.双方签订协议书后，乐廷芬已经把房屋交付了答辩人管理使用，把房产证也交给了答辩人。答辩人也已经全额交付了房款；4.当时双方已经去大理房管所办理产权变更手续，当时房管所变更房屋产权的公告已经公示了，只是乐廷芬后来未去交纳卖房的契税才没有办成过户手续。三、上诉人所列的法律不适用本案。王永安、朱艳红未作答辩。马正春向一审法院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《住房买卖协议书》合法有效；2.判令被告王宴鹏、王丽君将大理市大理人民路55号（原416号）楼上下两间房屋产权过户到原告名下，并依法承担税费；3.判令第三人王永安协助被告王宴鹏、王丽君办理大理市大理人民路55号（原416号）楼上下两间房屋产权过户手续；4.本案诉讼费由被告承担。王宴鹏、王丽君向一审法院提出反诉请求：1.判令马正春与乐廷芬签订的《住房买卖协议书》无效；2.判令原告马正春于15日内返还房屋；3.判令原告支付从1993年12月至2018年11月的房屋占用费32,480元；4.诉讼费由原告承担。一审法院认定事实如下：第三人王永安与乐廷芬(1999年去世)原系夫妻，生育三个子女，即被告王宴鹏、王艳华（2008年去世）、王丽君。1992年10月，乐廷芬与第三人王永安经昆明市官渡区人民法院调解离婚，调解书确认：对于坐落于大理市人民路440号瓦房共六间双方协议全部归乐廷芬及其子女所有（正房一间楼上下给王永安之母杨腊妹使用至终年为止）。1993年12月28日，原告与乐廷芬签订了《住房买卖协议书》，该协议书约定：由乐廷芬将房屋位置位于大理，现440号，原赵氏院内西房正房南边楼上楼下两间出售给原告，房屋四至：东至台阶边，南至本院楼阁，西至赵文标家院（包括滴水0.5米），北至堂屋赵文标家，板壁柱子两家共用，天井及出进过道属院内住户共同使用；南边墙属马正春所有，楼阁乐廷芬家现在或将来可以借墙靠柱，将来马正春家维修或改建南山墙时，乐廷芬家要让出搭架位置，不能异议。买卖双方按国家规定，向有关部门缴纳税费以及办理有关手续；由买主支付12,800元，他人无权干涉，从立协议之日起生效，空口无凭，特立此协议为据；此协议买卖双方自愿，后代子孙无权纠缠。买主交清现金后，卖主向买主交房及有关手续。协议上有马正春印章、乐廷芬印章、杨腊妹印章、王宴鹏印章。协议签订后，马正春共四次向乐廷芬支付购房款12,800元，乐廷芬将上述房屋交由原告居住使用至今（房产证也交原告保管），1996年乐廷芬又将房产证借回，并向原告出具借条。2003年第三人王永安就人民路416号房产换新证(含涉案房屋)，领取了大理市房权证古字第**房屋所有权证,涉案房屋街道门牌发生几次变更，现房屋坐落登记为：大理人民路416号（现438号）。一审法院认为，本案争议焦点是马正春与乐廷芬签订的《住房买卖协议书》是否真实合法有效？根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述法律规定，原告马正春与乐廷芬签订的《住房买卖协议书》其法律性质为房屋买卖合同，该合同也未违反法律法规的强制性或禁止性规定，故双方在平等自愿、等价有偿的基础上签订的《住房买卖协议书》，系双方真实意思表示，属合法有效的合同，应受国家法律的保护。原告与乐廷芬签订的《住房买卖协议书》，乐廷芬将夫妻离婚后享有的涉案房产出售给原告，且房产的共有人王宴鹏、涉案房屋的使用人杨腊妹均在协议上盖章，原告有理由相信乐廷芬出售涉案房产已经取得家庭成员一致同意，且原告已经支付房屋对价，并一直居住使用至今。故被告以及第三人王永安认为其不知情，也不同意过户的理由不成立，不予采纳。合同签订后，当事人双方应依法全面履行合同确定的义务。原告已将购房款付清给了乐廷芬，乐廷芬也已将房屋交给原告管理使用。由于涉案房产一直登记在第三人王永安名下，房屋共有人王永安、王宴鹏、王丽君有协助原告办理上述房屋过户登记手续的义务。对于办理过户税费承担问题，《住房买卖协议书》约定买卖双方按国家规定，向有关部门缴纳税费及办理有关手续，税费依法各自承担。被告王宴鹏、王丽君认为乐廷芬处置共有财产，共有人不知情的，与查明案件事实不符，反诉请求确认马正春与乐廷芬签订的《住房买卖协议书》无效的主张，没有事实以及法律依据，被告王宴鹏、王丽君的反诉请求不成立。原告与乐廷芬签订《住房买卖协议书》后，乐廷芬向原告交付房屋，原告居住使用至今，原告基于合法买卖关系占有、使用涉案房屋，被告王宴鹏、王丽君的反诉要求原告支付从1993年12月至2018年11月的房屋占用费32,480元也无事实以及法律依据，不予支持。由于涉案房产一直登记在第三人王永安名下，1999年乐廷芬去世，致使原告所购房产未办理过户登记，但原告一直向被告主张房屋过户手续，行使物权请求权，被告答辩认为原告的起诉已超过诉讼时效的理由不成立，不予采信。被告及第三人提出的答辩、反诉理由均不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告马正春与乐廷芬于1993年12月28日签订的《住房买卖协议书》合法有效；二、由被告王宴鹏、王丽君及第三人王永安于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告马正春办理位于大理市院内西房正房靠南楼上下二间房屋的产权变更登记手续；三、该房屋产权变更登记时产生的税费由原告马正春、被告王宴鹏、王丽君各自负担；四、驳回原告马正春的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王宴鹏、王丽君全部反诉请求。案件受理300元，由原告马正春承担；反诉费612元，减半收取306元，反诉原告王宴鹏、王丽君共同负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，关于合同效力问题。上诉人主张一审适用《物权法》)第十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条错误，本案应当适用《物权法》第二条、《合同法》第五十二条第五项、《城市房地产管理办法》第三十八条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第八十九条规定，二上诉人没有签订过买卖合同，主张合同无效有法律依据。本案的事实是，二上诉人与出卖房屋的乐廷芬属于母亲与子女关系，涉案房屋是因乐廷芬与第三人王永安离婚时乐廷芬与子女四人共同取得，乐廷芬及其子女共有房屋6间，乐廷芬出卖其中2间，此后，房屋交付给买受人占有使用25年，期间上诉人已经知道争议房屋被其母出卖给被上诉人，但上诉人没有明确表示不同意出卖争议房屋，应当视为上诉人追认乐廷芬将房屋出卖给被上诉人，故上诉人认为适用本案的法律条款不符合本案的事实，本院不予采信。上诉人主张合同无效，没有充分的证据证明，本院不予支持。关于诉讼时效问题。上诉人主张涉案合同于1993年签订，已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（二）项规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产”；该法条规定中包含了不动产物权。本案的案件事实是，出卖人已将房屋交付于买受人，买受人已经完成了对房屋的占有，买受人要求出卖人转移房屋所有权，办理房屋过户登记手续的请求权具有物权属性，物权请求权不应适用诉讼时效制度。上诉人的该项上诉请求不符合相关法律规定，本院不予支持。关于房屋产权变更登记时产生的税费负担问题。上诉人主张如果判决房子归马正春，税费不应由上诉人承担。签订《住房买卖协议书》的合同相对人是被上诉人马正春与于1999年去世的乐廷芬，房屋产权变更登记产生的税费应当按照法律规定或者合同约定，该税费应当由乐廷芬承担的部分，属于乐廷芬的债务，因乐廷芬去世，其债务应当从乐廷芬的遗产中支出，现原审原告主张由乐廷芬的子女承担，但没有提供乐廷芬子女已经继承了乐廷芬财产的相关证据，故上诉人关于不应承担税费的上诉请求成立，本院予以支持，一审对该项诉请的判决错误，依法予以改判。综上所述，上诉人王宴鹏、王丽君的上诉请求部分成立，予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果部分错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院(2018)云2901民初2768号民事判决第一项“原告马正春与乐廷芬于1993年12月28日签订的《住房买卖协议书》合法有效”、第二项“由被告（反诉原告）王宴鹏、王丽君及第三人王永安于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告马正春办理位于大理市院内西房正房靠南楼上下二间房屋的产权变更登记手续”、第五项“驳回反诉原告王宴鹏、王丽君全部反诉请求”；二、撤销云南省大理市人民法院(2018)云2901民初2768号民事判决第三项“该房屋产权变更登记时产生的税费由原告马正春、被告王宴鹏、王丽君各自负担”、第四项“驳回原告马正春的其他诉讼请求”；三、驳回原审原告马正春的其他诉讼请求；一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费612元，由上诉人王宴鹏、王丽君负担306元，由被上诉人马正春负担306元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年七月十日法官助理马娟书记员段杰润