重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终19号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、案外人）：胡朝吉，男，1944年2月28日出生，住重庆市沙坪坝区。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）因与被上诉人胡朝吉、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，并于2019年2月20日、2019年7月4日公开开庭进行了审理。上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，被上诉人胡朝吉，原审第三人盛景旅游公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融资产重庆分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号3幢2单元4-2号房屋许可执行；2.本案一、二审诉讼费由胡朝吉承担。事实和理由：1.胡朝吉在一审中提供的银行流水看不到对方账户，双方是否存在真实的交易行为以及交易时间、交易性质均无法确定，现有证据不足以证明胡朝吉与盛景旅游公司之间存在真实的交易行为，一审判决仅凭盛景旅游公司出具的收据即认定胡朝吉已支付了全部房款错误。2.案涉房屋自2012年起便存在不间断的抵押，胡朝吉在案涉房屋设定有抵押权的情况下，未经抵押权人同意与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》，胡朝吉不能取得案涉房屋的所有权，不能排除执行。3.案涉房屋系商品房，应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条之规定，而不应当适用第二十八条之规定，一审判决根据第二十八条之规定进行审查错误。4.《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”并未限定为本案的查封，不应对此进行限缩解释，案涉房屋在2015年6月8日已被重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）查封，应当以此时间认定查封时间。胡朝吉辩称，华融资产重庆分公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：1.胡朝吉与盛景旅游公司签订了合法有效的买卖合同，按照合同约定支付了全部购房款，并在人民法院查封之前占有案涉房屋，胡朝吉对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。2.胡朝吉购买的是案涉房屋物权，而华融资产重庆分公司购买的是重庆银行建新北路支行对盛景旅游公司的借款债权，根据“物权优先债权”原则，华融资产重庆分公司对案涉房屋享有的权益不具有优先性。3.渝中区法院对案涉房屋的查封没有履行公告、送达等程序，不能产生查封的法律后果，故本案应当以重庆市第四中级人民法院（以下简称市四中法院）的查封时间为准。4.《执行异议规定》第二十八条、第二十九条均系第二十七条的例外性规定，本案应当适用《执行异议规定》第二十八条、第二十九条进行审查。盛景旅游公司述称，盛景旅游公司同时在项目所在地、大渡口区等地设立销售点，各买受人到销售点洽谈购买房屋事宜，在双方达成意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式支付购房款、装修款及税费到盛景旅游公司账户或者盛景旅游公司指定账户，具体支付方式、支付时间以收据载明为准。盛景旅游公司对各买受人提交的《商品房买卖合同》、《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游公司原因未能办理网签、房屋产权证等手续，请求人民法院依法判决。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：1.对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号3幢2单元4-2号房屋许可执行；2.本案诉讼费由胡朝吉承担。一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景旅游公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年3月起，盛景旅游公司取得该小区商品房预售许可证，开始对外销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新北路支行向市四中法院申请强制执行，该行在执行期间中，将债权转让给了华融资产重庆分公司，市四中法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新北路支行申请执行后，市四中法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，市四中法院于2017年8月2日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱县国土房管局）送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经市四中法院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送市四中法院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新北路支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱县国土房管局办理了抵押登记，具体时间为：1、3幢抵押登记时间为2015年3月12日；2、4、7幢抵押登记时间为2015年2月12日；5、6、8、9幢抵押登记时间为2015年3月6日；10、11幢抵押登记时间为2015年4月17日；15、16幢抵押登记时间为2015年2月6日。再查明：胡朝吉与盛景旅游公司于2014年12月5日签订《商品房买卖合同》，约定购买盛景旅游公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号3幢2单元4-2房屋，房屋用途为住宅，总价款188648元，房产证胡朝吉委托盛景旅游公司办理。同日，胡朝吉向盛景旅游公司支付购房款188648元及税费、大修基金共计9077元。2017年7月28日，胡朝吉向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2017年8月1日-2018年8月31日期间的物业管理费613.6元；2017年8月17日，胡朝吉向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了冬季放水费80元。胡朝吉在户籍地重庆市沙坪坝区内无房屋登记信息，在案涉房屋所在地无其他用于居住的房屋。胡朝吉在得知案涉房屋已被查封后，向市四中法院提出执行异议。市四中法院经审查后，作出（2018）渝04执异243号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：胡朝吉能否排除华融资产重庆分公司申请对案涉房屋的执行。首先，关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新北路支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新北路支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条属于第二十七条规定的例外情形，第二十八条系对一般不动产买受人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。案外人针对执行标的为商品房的执行异议，符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，可以认定为异议理由成立而中止执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融资产重庆分公司提出案涉房屋为商品房，只能适用《执行异议规定》第二十九条规定的理由不能成立。其次，关于本案能否适用《执行异议规定》第二十八条的规定排除执行问题。结合案件事实评述如下：胡朝吉是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司提起的为申请执行人执行异议之诉，人民法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即市四中法院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”市四中法院于2017年8月2日向石柱县国土房管局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，胡朝吉与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年12月5日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）胡朝吉在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。盛景旅游公司出售的“明月绿洲”小区房屋属精装修房屋，不能根据胡朝吉与海丰建设公司签订的《室内装修工程合同》认定其实际合法占有案涉房屋。从胡朝吉提交的证据来看，胡朝吉于2017年7月28日向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2017年8月1日-2018年8月31日期间的物业管理费613.6元，足以证明胡朝吉于2017年7月28日已合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）关于购房款的支付问题。从胡朝吉提供的证据来看，胡朝吉于2014年12月5日向盛景公司支付购房款188648元，盛景公司向其出具了购房款收据，故符合已支付全部价款的条件。（四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。胡朝吉在购买案涉房屋时，盛景旅游公司已取得案涉房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景旅游公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新北路支行提供抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同上约定胡朝吉委托盛景旅游公司办理房地产权证，故盛景旅游公司将案涉房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景旅游公司，且盛景旅游公司对此也予以认可。本案商品房买卖合同签订时间为2014年12月5日，早于案涉房屋被抵押及被人民法院查封的时间，符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人胡朝吉自身原因的条件。据此，胡朝吉在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因胡朝吉自身原因未办理过户登记，符合《执行异议规定》第二十八条之规定，胡朝吉享有物权期待权，其有权请求排除对案涉房屋的执行。根据《执行异议规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求。案件受理费4072.96元，由华融资产重庆分公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，胡朝吉当庭出具了支付购房款的“银行流水”，华融资产重庆分公司经审核后，对胡朝吉已按照合同约定支付购房款的事实予以认可。二审中，胡朝吉还举示了2016年7月29日缴纳物管费、冬季放水费的《收据》、2015年6月3日购买家具的《送（销）货单》，拟证明其最早于2015年6月便占有使用案涉房屋。胡朝吉二审中举示的上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。本院（2019）渝民终259号民事判决书查明，市四中法院向石柱县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。本院认为，本案二审争议焦点为胡朝吉对案涉房屋是否享有足以排除执行的权益。首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其中，《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。华融资产重庆分公司以案涉房屋系商品房为由，主张本案仅应适用第二十九条的规定，一审判决根据第二十八条之规定进行审查错误的上诉理由不成立。其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。因此，华融资产重庆分公司虽举证证明渝中区法院于2015年6月8日即作出（2015）中区法民保字第00305号《民事裁定书》，并向石柱土家族自治县不动产登记中心送达，但该时间不能作为认定本案相关事实的查封时间。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而市四中法院于2017年7月14日向石柱县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，查封了案涉房屋，故应以2017年7月14日作为认定本案相关事实的查封时间。一审法院将前述执行裁定书及协助执行通知书的送达时间错误认定为2017年8月2日，本院予以纠正。最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，胡朝吉于2014年12月5日与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》，早于市四中法院对案涉房屋采取查封措施的时间；胡朝吉举示了2016年7月29日缴纳物管费、冬季放水费的《收据》、2015年6月3日购买家具的《送（销）货单》，可以证明其对案涉房屋占有使用的时间早于市四中法院对案涉房屋采取查封措施的时间；胡朝吉还举示了支付购房款的《收据》以及“银行流水”等证据，证明其已按照合同约定支付了全部购房款，且华融资产重庆分公司对胡朝吉已实际支付购房款的事实无异议。此外，案涉房屋未能办理过户登记手续系由于盛景旅游开发公司将案涉房屋为他人担保所致，系盛景旅游开发公司的原因，而非基于胡朝吉的自身原因。因此，胡朝吉符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的权益。综上所述，华融资产重庆分公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4072.96元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭振亚审判员  汤君丽审判员  姜圆圆二〇一九年七月九日书记员  陈元平