福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初1259号 原告：蔡长诗，男，1948年12月15日出生，香港特别行政区居民，国内住址福建省石狮市。 委托诉讼代理人：陈斌，福建醒狮律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王碧莉，福建醒狮律师事务所执业律师。 被告：李建南，男，1971年10月1日出生，汉族，住河南省灵宝市。 原告蔡长诗与被告李建南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡长诗的委托诉讼代理人陈斌到庭参加诉讼，被告李建南经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理过程中，发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，于2019年4月25日作出裁定，将本案转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告蔡长诗的委托诉讼代理人王碧莉到庭参加诉讼，被告李建南经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡长诗向本院提出诉讼请求：1.判令李建南立即腾空租赁房屋，并将租赁房屋返还给蔡长诗；2.判令李建南立即支付蔡长诗房屋租金8,310元，并支付自2018年12月25日至实际退还房屋之日止按每月583元计算的占用费；3.判令李建南按月利率2%支付拖欠的房屋租金及占用费自2018年1月1日起至实际付款之日止的利息；4.判令本案诉讼费用由李建南负担。诉讼过程中，蔡长诗变更诉讼请求为：1.判令李建南立即腾空石狮市八七路芋井街27号房屋店面；2.判令李建南立即支付蔡长诗房屋占用费8,310元；3.判令李建南按年租金7,000元的标准支付蔡长诗自2018年12月25日起至实际腾空房屋店面之日止的房屋占用费；4.判令李建南立即支付上述第2、3项占用费自2018年1月1日起至实际付清款项之日止按月利率2%逾期付款利息；5.判令本案诉讼费用由李建南负担。事实和理由：2014年间，李建南向蔡长诗承租石狮市八七路芋井街27号房屋。2016年12月25日至2017年12月24日间李建南拖欠蔡长诗房租1,310元。2017年12月5日，双方又签订《租约》一份，李建南继续承租上述房屋，双方约定租金每年7,000元，并约定房屋租期、租金支付方式及违约责任。但李建南承租后，既不支付租金，又拒绝搬出、返还租赁房屋。为此，蔡长诗提起本案诉讼。 李建南未作答辩。 蔡长诗围绕诉讼请求依法提交了蔡长诗的港澳居民来往内地通行证、港澳居民居住证、李建南的居民身份证、《租约》、《晋江县建房动用土地申请表》、洪秀润出具的说明及洪秀润的居民身份证等证据。李建南既未到庭参加诉讼，也未提供证据，视为其放弃举证的权利。审理中，本院向石狮市档案馆调查后未取得案涉房屋所在土地的《动用土地证明书》。另，本院依职权向石狮市自然资源局函询：1.涉案房屋动用土地是否经过合法审批，是否属于合法建造；2.如有其它情况，请予一并说明。石狮市自然资源局复函如下：我局不动产登记中心在受理的不动产登记申请中未遇到单独持函件中的附件《晋江县建房动用土地申请表》申请登记的情况。经了解同时期批准的土地，登记申请人一般是持有《动用土地证明书》、《申请表》及相关的缴款发票，且《申请表》需逐级审查并由县级土地主管部门审批后颁发相关《动用土地证明书》。仅持有该《晋江县建房动用土地申请表》不能作为不动产登记申请的依据。 对蔡长诗提供的证据，本院分析认定如下：对蔡长诗提供的蔡长诗的港澳居民来往内地通行证、港澳居民居住证、李建南的身份证、洪秀润出具的说明及洪秀润的居民身份证，李建南既未到庭参加诉讼，也未提出任何质证意见，对上述证据本院予以确认。对蔡长诗提供的《租约》，蔡长诗自认其中“乙方如果超过7天没有付清租金给甲方，按超过时间，按金额乙方应付给甲方的利息按2分计算，不得异议”、“2016年12月25日-2017年12月24日是租期乙方尚欠甲方租金1310元”由其添加书写，因上并未加盖李建南的手印，蔡长诗主张添加部分是经双方协商后书写，缺乏依据，本院不予采纳。《晋江县建房动用土地申请表》仅“有关部门意见”一栏加盖有原晋江县石狮镇人民政府某办公室印章，动用土地未经县土地主管理部门审批，根据石狮市自然资源局的复函及本院向石狮档案馆调查了解的情况，蔡经达动用案涉房屋所在土地未经依法审批，不具有合法性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：洪秀润出具说明一份，载明其将石狮市八七路芋井街27号地下店面（以下简称案涉房屋）出售给蔡长诗、王燕燕。2017年12月5日，蔡长诗与李建南签订《租约》一份，约定蔡长诗将案涉房屋出租给李建南经营杂货，租期自2017年12月25日至2018年12月24日，年租金为7,000元，签好租约一次性付清。合同签订后，李建南未按约支付款项，在租赁合同期满后仍占用案涉房屋至今未搬离，也未支付占用费。蔡长诗经催讨未果，于2019年1月31日向本院提起诉讼。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的订立的合同无效。蔡长诗主张将址于石狮市凤里街道大仑社区芋井街27号店面出租给李建南使用，但并未能提供足以证明房屋系合法动用土地并已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，蔡长诗就未取得建设工程规划许可证的房屋，与李建南订立的《租约》，应当认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。蔡长诗要求李建南腾空案涉房屋并予返还，依据充分，予以支持。本案的房屋租赁合同虽为无效，但李建南基于房屋租赁合同实际使用案涉房屋，可按合同约定的租金标准向蔡长诗支付房屋占有使用费。故李建南应支付蔡长诗自2017年12月25日起至实际腾空房屋之日止按7,000元/年的标准计算的房屋占用费。蔡长诗请求李建南支付2016年12月25日至2017年12月24日期间尚欠的占用费1,310元，并按月利率2%计付房屋占用费的逾期付款利息，缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下： 一、李建南应于本判决生效之日起十日内将石狮市八七路芋井街27号店面腾空返还蔡长诗； 二、李建南应于本判决生效之日起十日内按7,000元/年的标准支付蔡长诗自2017年12月25日起至实际腾空返还上述租赁房屋之日止的房屋占有使用费； 三、驳回蔡长诗的其他诉讼请求。 案件受理费68元，由蔡长诗负担18元，由李建南负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王雅稚 人民陪审员  林荣庚 人民陪审员  吴文良 二〇一九年七月二十二日 书 记 员  蔡玉玲 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 一、本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 二、执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。