海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终2497号上诉人（原审原告）：海口衍宏小额贷款股份有限公司，住所地海南省海口市大同路**万国大都会****，统一社会信用代码×××。法定代表人：庄建新，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘国茂，男，1968年12月22日出生，汉族，系该公司职员。委托诉讼代理人：余秋辰，男，1992年6月27日出生，汉族，系该公司职员。被上诉人（原审被告）：熊和珍，女，1965年11月19日出生，汉族，住四川省成都市成华区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王明忠，黑龙江四维律师事务所律师。原审第三人：海南保亭华保木器制品有限公司，住，住所地海南省保亭黎族苗族自治县保城镇保兴西路一社会信用代码×××。法定代表人：涂志杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘小翔，海南信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘多菲，海南信达律师事务所律师。上诉人海口衍宏小额贷款股份有限公司（以下简称衍宏公司）与被上诉人熊和珍及原审第三人海南保亭华保木器制品有限公司（以下简称华保公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初16039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人衍宏公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.准许执行华保公司名下位于保亭县城保兴西路南侧聚仙阁第四栋0905房；3.一、二审诉讼费全部由熊和珍承担。事实与理由：在本案中，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定属适用法律错误，导致事实认定不清。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述条文之间，是明确了登记在谁名下的涉案房屋如何排除执行适用问题，针对本案涉案房屋还是登记在华保公司名下，故应适用第二十九条，该条明确了登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房的适用的三个要件，其中第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，熊和珍是不符合条件的，因其在一审庭审时候提交的个人住房信息明确了其名下拥有数套房产，明显是名下有其他用于居住的房屋，一审法院对该事实认定不清。退一步说，如果认为适用第二十八条，一审法院在事实认定中认定熊和珍的一份钥匙收条即视为在人民法院查封之前已合法占有该不动产，衍宏公司认为该事实并不成立。因当时华保公司只是纸面上交钥匙给熊和珍，但只是形式上的交付，至今熊和珍并未实际装修入住，也未有钥匙控制着房屋，反而涉案房屋目前是衍宏公司通过海口市龙华区人民法院于2017年3月27日下达（2013）龙执字第5187-9号裁定书依法抵债而合法占有，涉案房屋于2018年3月28日由海口市龙华区人民法院送达协助执行通知书至保亭黎族苗族自治县不动产登记中心。综上所述，衍宏公司认为该涉案房屋已由海口市龙华区法院依法抵债并实际交付给个衍宏公司，发生了物权变动，而不能认定是由熊和珍合法占有，且熊和珍不能证明其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，应当承担证明不利的责任，故而不能有效排除执行。望二审法院依法查清事实后准许执行华保公司名下位于保亭县城保兴西路南侧聚仙阁第四栋0905房。被上诉人熊和珍答辩称：一审法院适用法律正确，认定事实清楚。一、衍宏公司在上诉状中，对认定事实无异议，只对适用法律存在争议。一审法院所适用的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，而衍宏公司认为应当适用第二十九条。第二十八条和第二十九条分别规定了可以排除强制执行的两种物权期待权，即无过错不动产买受人的物权期待权和房屋消费者的物权期待权。其中有一项物权期待权，即可以排除对执行标的的强制执行。二、熊和珍在财产保全之前，已向华保公司缴纳了全部的购房款。熊和珍与华保公司之间已经形成了真实的买卖合同，房屋已交付使用。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。熊和珍已经接收了房屋，华保公司对诉争的房产已不具备处置权。三、本案衍宏公司申请执行的债权是因与华保公司金融借款纠纷而产生的，该债权为一般金钱债权，对该债权的执行不能优先于熊和珍对涉案房屋的物权期待权。综上，请求法院驳回衍宏公司的上诉请求。原审华保公司陈述意见如下：同意熊和珍的答辩意见。一审判决认定事实清楚，所作处理是完全正确的，应予以维持。衍宏公司向一审法院起诉请求：判决准许执行华保公司名下位于海南省××县南侧聚仙阁第四栋0905号房产。一审法院认定事实：一审法院于2013年8月19日作出（2013）龙民二初字第365号、366号、367号、368号民事调解书，四份调解书内容合计为：一、华保公司于2013年9月20日前偿还衍宏公司借款本金2000万元并支付利息（利息计算方法：自2011年6月21日至2013年8月20日止，扣除华保公司已支付的利息1174183元，尚欠利息为464.5604万元；自2013年8月21日至2013年9月20日前的利息，以2000万元为本金，按年利率24%计算）和律师费20万元；二、华保公司于2013年9月20日前赔偿衍宏公司经济损失264万元；三、华保公司于2013年9月20日前按第一条约定履行完毕的，衍宏公司同意放弃第二条约定的经济损失264万元；四、案件受理费及诉前保全申请费42.4172万元，由华保公司负担。该调解书发生法律效力后，因华保公司未能履行生效调解协议确认的义务，衍宏公司于2013年10月21日向一审法院申请强制执行，一审法院同日立案，案号为（2013）龙执字第5187号、5188号、5189号、5190号。2014年8月22日，一审法院作出（2013）龙执字第5187-3号执行裁定书，裁定查封了包括涉案房屋在内的房产。2017年3月27日，一审法院作出（2013）龙执字第5187-9号执行裁定，将华保公司名下包括涉案房屋在内的73套房产以第三次拍卖保留价22336448元抵偿所欠衍宏公司的欠款及利息。执行过程中，熊和珍对一审法院裁定将华保公司名下位于海南省××县南侧聚仙阁第四栋0905号房作价抵偿给衍宏公司向一审法院提出书面异议，主张该房为其所有。2018年9月30日，一审法院作出（2018）琼0106执异102号《执行裁定书》，裁定：中止对华保公司名下的位于海南省××县南侧聚仙阁第四栋0905号房的执行。2018年11月7日，衍宏公司对裁定不服，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。另查，2011年3月12日，熊和珍与华保公司签订《房屋认购书》、《海南省商品房预售合同》及附件，主要约定：1.熊和珍向华保公司购买位于海南省××县号房，建筑面积79.8平方米，总房款525255元；2.熊和珍分期付房款：2011年3月12日支付10万元，余下425255元于2011年6月30日前付清；3.华保公司应在2012年3月30日前向熊和珍交付房屋，自房屋交付之日起360日内为熊和珍办理房屋权属证书；熊和珍取得商品房权属证书后360日内，华保公司向土地登记机关申请办理土地使用权证。上述协议签订后，熊和珍于2011年6月30日向华保公司一次转账525255元。华保公司分别向熊和珍出具了2011年3月12日收到聚仙阁4幢0905房购房款10万元、6月30日收到425255元的两份《收据》。2013年9月24日，华保公司向熊和珍交付了聚仙阁小区4幢0905房的钥匙。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，华保公司与熊和珍签订的《房屋认购书》、《海南省商品房预售合同》及附件系华保公司与熊和珍的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。熊和珍提交的《中国建设银行个人活期明细信息》载明其通过银行转账的金额与《收据》所载明的付款金额相吻合，可以认定熊和珍支付了全部价款。熊和珍提交的《钥匙收条》可以认定熊和珍已合法占有涉案房屋。这些行为都在一审法院查封涉案房屋之前。双方签订的《海南省商品房预售合同》约定华保公司应在房屋交付之后360日内为熊和珍办理房屋权属证书，但华保公司未能依约办理，故涉案房屋未能登记在熊和珍名下，是不可归责于熊和珍的原因。因此，熊和珍就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。衍宏公司请求准许执行涉案房屋的诉求，不符合上述规定，一审法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法规标题最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2015.05.05时效性现行有效第二十八条、第二十九条分别规定了可以排除强制执行的两种物权期待权：无过错不动产买受人物权期待权和房屋消费者物权期待权。当案外人就执行标的享有其中一项物权期待权，即可以排除对执行标的的强制执行。故衍宏公司关于本案必须适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的主张理由不能成立，一审法院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回海口衍宏小额贷款股份有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由海口衍宏小额贷款股份有限公司负担。二审期间，衍宏公司、熊和珍及华保公司均未向本院提交证据。本院审理查明：二审询问中，华保公司陈述，涉案房屋所在的聚仙阁小区在2012年已完工，但因之后涉案小区的房产被法院大量查封，导致华保公司融资后亦不足以解封房产从而无法办理后续的竣工验收手续。衍宏公司、熊和珍对涉案小区至今尚未办理竣工验收手续的情况予以认可。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据二审中各方当事人诉辩陈述，本案的争议焦点为：熊和珍对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。上述两个法条属于选择适用的关系，只要满足上述任一法条的全部构成要件，则买房人对被执行房屋所享有的权利就能够排除执行。本案中，其一，法院查封涉案房屋的民事裁定系于2014年8月22日作出，熊和珍与华保公司系在涉案房屋被查封之前的2011年3月12日签订合法有效的《房屋认购书》、《海南省商品房预售合同》；其二，2013年9月24日华保公司向熊和珍交付了涉案房屋的钥匙，熊和珍在涉案房屋被查封之前已合法占有涉案房屋；其三，熊和珍于2011年6月30日向华保公司转账支付购房款525255元，已支付涉案房屋的全部购房款；其四，涉案房屋在熊和珍购买之后被查封，且涉案房屋所在小区至今尚未办理竣工验收手续，可见非因熊和珍自身原因未办理过户登记。综上，熊和珍对涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形。因此，熊和珍对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院判决驳回衍宏公司关于准许执行涉案房屋的诉请并无不当，本院予以维持。综上所述，衍宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人海口衍宏小额贷款股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 曦审判员 王春芬审判员 范 晨 二〇一九年七月十七日书记员 李 晶速录员 吴虹瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。