上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初34249号原告：上海家有好面餐饮管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张燕，总经理。委托诉讼代理人：沈明，上海执初律师事务所律师。被告：上海木森餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：候庆贤，经理。委托诉讼代理人：蒋永瑜，男。委托诉讼代理人：王海生，男。原告上海家有好面餐饮管理有限公司(以下简称家有好面公司)与被告上海木森餐饮管理有限公司(以下简称木森公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用简易程序。本院于2019年6月4日公开开庭审理。原告家有好面公司的委托诉讼代理人沈明，被告木森公司的委托诉讼代理人蒋永瑜、王海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家有好面公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间的《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)；2.判令被告支付原告解除合同违约金人民币164,989元(以下币种相同，月租金54,996.38元*3个月)；3.判令被告赔偿原告装修损失363,344.40元；(装修花费506,992.53元*未摊销的月份43/60月)。事实和理由：被告从权利人上海佳质资产管理有限公司(以下简称佳质公司)处承租包含上海市浦东新区世纪大道160号览海国际B2楼B206B号店铺(以下统称系争店铺)在内的相关商铺，并获得相应的转租权。2017年3月，被告将系争店铺出租给原告，双方由此签署租赁合同，约定原告租赁该店铺经营“家有好面”品牌的餐饮用途，租期从2017年6月5日至2023年4月30日，2018年7月15日至2019年7月14日月固定租金为54,996.38元；被告在租赁期限内丧失合法的转租权的，守约方可以解除合同并要求被告承担三个月租金的违约金，违约金不足弥补的，守约方可予以追偿。2018年8月，被告接到的佳质公司2018年8月27日停水停电的通知，于同月26日予以停业，原告询问，被告表示与其出租方佳质公司发生租赁纠纷，后获悉佳质公司以被告拖欠租金、物业管理费等于2018年8月17日发出解除与被告间的租赁合同通知。因佳质公司与被告间解除合同，导致原告无法继续按照原、被告的租赁合同继续履行，由此造成的装修损失及违约金要求被告承担。被告木森公司辩称，被告同意解除双方的租赁合同，而且双方已在2018年9月时对解除合同达成和解协议。原告租赁场地不能继续经营，并非被告原因导致，而是被告与房屋权利人间存有诉讼，是房屋权利人不再让被告使用，现包含系争店铺在内的相关商铺的租赁纠纷已在法院审理。被告从权利人处承租上述商铺是准备办美食广场，备案时地下二层应做零售而非餐饮，租赁的部位有一部分为公用区域，不能办理营业执照，由此被告从2017年10月起开始暂停支付后面的租金及物业管理费，为此也一直予以交涉。2018年7月一部分证照办理出来后，被告与权利人交涉，要求合理支付租金，但未达成一致意见，由此权利人敲掉了被告的美食广场，但本案原告的店铺为独立门面的，还予以保留。因权利人断水断电不让经营，所以原告的店铺也无法经营，原、被告协商解除，解除后双方就押金返还，租金、水电费、管理费等支付都已全部结清。系争店铺因原告有意向与权利人直接建立租赁关系，还在协商中，所以并未向被告返还，之后因他们双方没有谈成，店铺由原告直接返还权利人，但具体何时返还，以何形式返还，被告均未参与，不清楚。双方已经合意解除，不存在另行支付原告违约金，对违约金金额及标准没有异议，都是合同的约定。装修残值损失，双方达成过调解协议，原告从未向被告提出过，如果原告当时有这个问题，对装修损失应进行评估，现在原告提出的金额，被告不予认可也不愿意承担。经审理查明，商铺的权利人佳质公司将上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场地下二层B204、B205A、B205B、B206、B207单元商铺出租给木森公司，并同意木森公司对商铺分割后进行转租。之后佳质公司又出具转租证明，表示同意木森公司将系争店铺的租给家有好面公司，用于经营家有好面使用，转租期限自2017年3月1日至2023年2月28日。2017年3月，由被告木森公司作为出租方(甲方)与原告家有好面公司作为承租方(乙方)签订租赁合同，约定甲方出租系争店铺给乙方，租用面积为98平方米，以实际接受时为准；乙方承诺租赁该房屋作为经营“家有好面”品牌餐饮之用途；该房屋租赁期为2017年6月5日至2023年4月30日，甲方同意给乙方自交付之日起40天的装修期，即2017年6月5日至2017年7月14日；乙方初步确定开业时间为2017年7月15日，乙方应按照确定的前述开业日对外营业，并作为本次合同的起租日；2017年7月15日至2018年7月14日，每月支付51,941.02元；2018年7月15日至2019年7月14日，每月支付54,996.38元；2019年7月15日至2020年7月14日，每月支付58,051.73元；……乙方应向甲方支付房屋租赁合同履约保证金152,022.60元；租赁合同到期，租赁关系自然终止，乙方应在30日内办妥以房屋注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方交还该房屋后且完成相关注销或变更手续后六十日内将租赁保证金一次性无息退还乙方；……甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方，应承担相当于3个月租金标准的违约金，违约金不足以弥补损失的，守约方还可以继续追偿，甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的：……9.2.12甲方在租赁期限内丧失合法转租权，或者未征得房屋所有权人同意转租的；……9.2.14甲方无正当理由采取停水、停电、停止供应燃气、锁门等限制措施导致乙方无法正常使用房屋联系7天以上或者累计30天以上的；……乙方应于租赁期满日或合同提前终止之日向甲方交还房屋，……乙方向甲方交还房屋前保持该房屋处于完好和可出租的状态；乙方应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担，乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿；……。租赁合同签署，原告依约支付租赁保证金及租金，被告向原告交付系争店铺，原告进行装修后予以经营。2018年8月23日，被告木森公司向美食广场中各商户发送“通知”，表示近日接到佳质公司的同至，自2018年8月27日上午起停止对木森美食广场提供物业服务即停水停电，现通知各商户，即日起停止进货，并于2018年8月26日晚停止经营。庭审中，被告木森公司确认收到佳质公司向其发送的“解约函”及上海国际广场运营部向其发送的“停止物业服务通知函”。2018年9月，木森公司向家有好面公司出具“承诺书”，表示因现木森美食广场被迫停止经营，公司承诺全额退还家有好面公司缴纳的履约保证金152,022.60元，家有好面公司门店8月电费19,247.40元，税费721.50元，垃圾清运费1,643元，另欠8月租金5,000元，截止8月27日租金退还6,702元，合计19,909.90元，上述费用在所退保证金中扣除后，家有好面公司实得退款为132,112.70元，所退款项在2018年11月30日前汇至原告公司银行账户。2018年11月30日，家有好面公司确认收到木森公司退还的132,112.70元。2018年11月30日，家有好面公司工作人员通过微信表示“中止协议的话，我马上走流程”；2018年12月12日，家有好面公司微信询问“王总我们履约金财务说是152,022.60元扣掉了什么费用吗”，木森公司人员回答“你们经营期间的费用，承诺函上写得很清楚的”，案件审理期间，原告确认就押金及相关租金、税费、物业管理费、垃圾清运费均已与被告结算完毕，扣除后的保证金余额也均收到。随后，家有好面公司员工通过微信将“承诺书(家有好面)”“环球金融店-解除协议书”WORD文本发送被告木森公司，表示“王总这两样东西你盖个章发给快递给我吧。”“一式两份的”“嗯应该没啥问题”，木森公司员工要求其提供地址，家有好面公司员工在微信中提供了“虹桥路XXX号格美集团-家有好面杜晨杰XXXXXXXXXXX”的信息。庭审中，被告提供了其持有的“承诺书”及“解除协议书”，其中“解除协议书”中表示经双方协商一致，提前解除租赁合同，条款中对保证金退还及时间方式，结算电费、水费、垃圾清运费、租金后退款132,112.70元进行约定外，还约定承租方如数收到出租方退还的保证金后，双方不存在任何债权债务。被告表示在上述文件上盖章依照原告提交的地址予以寄送，但之后并未得到原告盖章的反馈，询问也无回音。原告对“承诺书”的内容予以确认，但不认可“解除协议书”的内容，其表示，“解除协议书”是被告拟写，发给原告后，原告进行了修改通过微信发给被告，但修改好的“解除协议书”中哪些内容与被告提供的“解除协议书”内容不一致，原告想不起来了。原告对保证金及其他费用结算没有异议，但对退还保证金后没有其他债权债务这一点是持有异议的，这点双方没有达成过一致，所以原告没有盖章。至于对本院询问“原告修改了解除协议书内容，在没有双方达成一致意见下，为何提及要求被告盖章”一节，原告表示无法解释。另外，原告还表示在得知被告欠付大房东租金，原告担心保证金还不回来，就和被告交涉如何处理后面的事情，但并未谈到解除，也从未表示过放弃装修损失和违约金。据原告陈述，当时被告与大房东解除租赁合同，原告想继续使用系争店铺，预想如果能和大房东建立租赁关系就不会存在装修损失，但之后因大房东提出的租金过高，双方没有谈成，基于大房东的指示，于2019年2月26日将房屋中的装修全部拆除，恢复原状向其交还，没有办理交接手续。以上事实，由经庭审质证的转租证明、《房屋租赁合同》、《通知》、账户交易明细回单、《承诺书》、《解除协议书》、微信记录等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方就系争店铺建立租赁关系，相关约定为双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格予以恪守。在双方租赁合同履行过程中，因被告方表示佳质公司提出解除其之间的租赁合同并要停水停电，最终致使原告无法依照其合同目的继续使用系争店铺，由此对双方租赁合同予以解除，双方均不持有异议，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告共同确认已经对租赁保证金的退还，就电费、水费、垃圾清运费、租金等所有费用的结算全部完成，保证金剩余部分也已由被告向原告予以退还，被告也确认原告将系争店铺已直接向佳质公司予以返还。双方的争议焦点就是，双方对解除的后果有没有形成一致的合意，是否已全部处理完毕；原告认为双方仅是对保证金及相关费用进行了结算，没有谈到解除，原告从未放弃了装修损失及违约金的主张，被告则认为，双方已经在费用结算的同时对解除的所有后果进行了协商，并达成一致意见，被告也在原告发送的“解除协议书”上盖章寄送给了原告。对此，本院认为，其一、根据双方实际履行情况以及租赁合同的约定，保证金的退还及结算是以双方合同履行终止或提前解除为前提的，双方就保证金的退还及相关费用的结算达成一致，已经开始处理相关解除后果，原告表示不涉及解除，本院不予采信；其二、客观上双方间存在发送过“解除协议书”一节，说明双方对解除后果有协商的情况，在沟通中双方有退费、文件盖章的意见，但并无证据显示双方对解除无法形成一致意见且存在原告对装修及违约金的主张的相关内容；其三、无论“承诺书”“解除协议书”的版本是何方制作，但从微信上可以看出，最后是从原告方员工向被告发送，被告提供了其收到的版本，原告虽不认可，但其是该“解除协议书”的发送方及持有方，在否认协议书的内容下却未提供证据予以推翻，也未作出符合常理的解释，结合其微信中表述“王总这两样东西你盖个章发给快递给我吧。”，说明双方对解除协议已经形成一致的意见，况且依照原告庭审的表述，所修改的“解除协议书”内容明显对被告不利也并未得到被告的认可，就直接要求被告盖章，有悖常理，对此原告亦未能作出合理解释；退一步说，既然双方已经就解除后果开始协商并实际履行，原告也曾有保证金退不回来的担忧，双方在协商中对自行有利的部分应当有过较量，被告提供的“解除协议书”内容也较为符合各自平衡的后果；第四、双方的解除及后果除了原告的主张外，双方确认已全部履行完毕；如依原告所述，在解除后果尚未处理完毕下且未放弃装修补偿，其应当选择与其合同相对方即被告办理交接手续，同时也应在搬离前与被告一并确认装修的现场并予以固定后明确提出主张，然而原告在未征得被告的意见下，直接依照房屋权利人的要求恢复房屋原状后向权利人返还，该履行情况也能够与被告陈述的及提供的解除协议书有较高的吻合度；综上，本院认为解除后果已达成一致且已处理完毕具有高度盖然性，即使未完成盖章的形式，依然体现双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方在已完成所有解除后果并达成一致下，原告再行诉讼主张违约金及装修损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告上海家有好面餐饮管理有限公司的诉讼请求。案件受理费9,083元，减半收取计4,541.50元，由原告上海家有好面餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一九年七月十二日书记员  杨华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。