北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初18560号原告：北京豪嘉物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：鲍宏侠，总经理。委托诉讼代理人：朱丽华，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈加奎，北京友恒律师事务所律师。被告：赵蓓，女，1974年1月15日出生，回族，职业不详，户籍地北京市西城区。原告北京豪嘉物业管理有限公司（以下简称原告）与被告赵蓓（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈加奎到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交纳的房屋保证金208999元归原告所有；2、判令被告支付原告免租期内房屋租金96338．06元；3、判令被告支付原告违约金139332．67元；4、判令被告支付原告自2018年8月19日至2018年9月27日期间的房屋租金92888．8元；5、判令被告支付原告电费6429．9元；6、判令被告赔偿原告房屋修复费用18000元，以上共计561988．43元。事实和理由：2018年5月18日，原告与被告签订房屋租赁协议，约定由被告承租原告位于北京市朝阳区xx房屋（以下简称涉案房屋）。2018年5月19日，原告如约向被告交付涉案房屋，被告应于2018年8月3日向原告支付房屋租金208999元，但原告多次催要，被告均未支付，原告依约解除了房屋租赁合同，并于2018年9月27日收回涉案房屋。根据合同约定，被告未按照合同约定日期支付租金，导致合同提前解除，被告交纳的保证金归原告所有，被告应向原告支付欠付租金、免租期内租金及违约金，并赔偿相应损失，但被告至今拒绝承担违约责任，故提起本次诉讼。被告未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理查明如下事实：2018年5月18日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，面积818平方米，用途为办公，租赁期限为2年，自2018年5月19日起至2020年5月18日止，免租期为43天，自2018年5月19日起至2018年6月30日止，乙方在免租期内免付租金，但需要交纳物业费及水、电、暖空调等消耗性费用，付款方式为押三付三，季度租金为208999元，租金含物业费，不含水、电等消耗性费用，乙方提前15日支付下一期的租金。首次支付日期：2018年5月18日支付租金208999元及押金208999元，共计支付甲方417998元；第二次支付日期：2018年8月3日支付租金208999元。乙方在合同签订后当日内向甲方支付相当于三个月租金的保证金（押金）208999元。在使用过程中，乙方对承租区域应加以爱护，对甲方的出租的房屋和设施造成损坏的应当赔偿，但正常使用磨损除外。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本协议，其中乙方具有7．3．3条款或7．3．4条款违约情形的，甲方无需通知乙方合同自动解除：7．3．3乙方超过协议约定日期未足额支付租金和未按照合同约定支付押金的;7．3．4乙方拖欠各项费用达10000元的。甲方因以上原因与乙方解除本协议或乙方提前解除协议，甲方有权如下处理：1、采取停水、停电、停空调等措施，收回出租房屋；2、除乙方所交付的保证金（押金）无需退还，还应当赔偿甲方因出租该房屋已经支付的中介佣金等费用或按照两个月的房租承担违约金，乙方装修残值不予补偿，享受免租期的租金应予补交。乙方的通信地址为高碑店西区二区29-1号（租赁期间，乙方承租甲方的房间也视为有效的通知地址）。一方的所有通知、请求按照上述地址邮寄给对方时，对方无人签收或拒收时仍视为送达，一方将通知请求张贴于该地址时也视为送达。2018年5月19日，原告与被告签订《房屋交接验收单》，原告将涉案房屋交付被告。被告向原告交纳了一个季度的租金208999元、保证金208999元、物业费3517．4元。2018年9月20日，原告通过快递形式向被告的住所地及合同约定的通讯地址发送《解除合同通知书》，内容为：“你已违反合同第七条7．3、7．4、7．5、7．6条款，并应按此条内容承担违约责任，据此我公司正式通知你以下内容：1、我公司单方解除房屋租赁协议；2、我公司将按合同约定收回涉案房屋；3、你所交纳房屋租赁保证金不予退还，归我公司所有；4、你应补交免租期租金98487．2元；5、赔偿我公司违约金139332．67元；6、支付2018年8月19日至实际交还房屋日止的租金。”经询，原告表示上述快递被告均未签收。2018年9月27日，原告与被告的委托代理人宋xx签订《出租房屋交接单》，记载电表计数欠费6429．9元，备注处载明：1、地下室地面垃圾清理干净；2、一层墙面大白恢复，地面垃圾清理干净；3、二层墙面、顶面大白恢复，地角线有破损需要恢复，地砖多处破损需要恢复，窗户有损坏需要恢复，窗户有油污需要清理恢复，地面清理干净；4、三层地面垃圾清理干净，纱窗损坏，窗户有一处关不上；4、四层地面垃圾清理干净，窗户关不上，楼道大白恢复。经询，原告表示现涉案房屋仍处于空置状态，被告未对交接单中的问题进行修复，不申请对修复费用进行鉴定。庭审中，原告表示其实际损失包括相当于一个月租金的居间服务费及向房东支付的租金，同意法院根据案情酌情调整违约金标准。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，被告未按约定支付租金，致双方合同无法继续履行，其行为构成违约，原告有权依约解除房屋租赁协议。根据合同约定，因被告未按期足额支付租金导致合同解除的，被告交纳的保证金无需退还，还应当赔偿原告因出租该房屋已经支付的中介佣金等费用或按照两个月的房租标准支付违约金，并补交免租期内的租金，故原告主张的保证金、免租期内的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，本院结合本案中合同的实际履行情况、被告的过错程度等因素，根据公平原则，酌情确定被告应向原告支付的具体数额。关于原告主张被告拖欠的租金和电费，有事实和法律依据，本院予以支持。关于房屋损失，根据双方签订的交接单，被告对涉案房屋装修确实造成了一定损坏，应当予以赔偿，但原告主张的修复费用过高，本院根据现有证据酌情予以确定。被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵蓓向原告北京豪嘉物业管理有限公司交纳的保证金二十万八千九百九十九元归原告北京豪嘉物业管理有限公司所有；二、被告赵蓓于本判决生效后七日内支付原告北京豪嘉物业管理有限公司自二〇一八年五月十九日至二〇一八年六月三十日期间的租金九万六千三百三十八元零六分；三、被告赵蓓于本判决生效后七日内支付原告北京豪嘉物业管理有限公司违约金六万九千六百六十六元；四、被告赵蓓于本判决生效后七日内支付原告北京豪嘉物业管理有限公司自二〇一八年八月十九日至二〇一八年九月二十七日期间的租金九万二千八百八十八元八角；五、被告赵蓓于本判决生效后七日内支付原告北京豪嘉物业管理有限公司电费六千四百二十九元九角；六、被告赵蓓于本判决生效后七日内赔偿原告北京豪嘉物业管理有限公司房屋装修损失五百元；七、驳回原告北京豪嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9420元，由原告北京豪嘉物业管理有限公司负担1461元（已交纳），由被告赵蓓负担7959元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由被告赵蓓负担（原告已垫付，被告于本判决生效后七日内给付原告）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 马 潇人民陪审员 徐 钊人民陪审员 李连生二〇一九年七月三十一日法官 助理 梁 远书 记 员 夏甜甜