贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初3229号原告：中国银行股份有限公司凯里分行，住所：凯里市韶山南路**。负责人：高超，副行长。委托诉讼代理人(特别授权)：曾馨，刘海（实习）贵州贵信律师事务所律师。被告：马清华，男，1973年10月28日出生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市进贤县。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：915226007705567349，住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅**。法定代表人：方加民，公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省雷山县人，公司员工，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：侯懿珀，女，1991年10月8日出生，汉族，贵州省榕江县人，公司员工，现住贵州省凯里市。原告中国银行股份有限公司凯里分行（以下简称：中国银行凯里分行）与被告马清华、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房产）借款合同纠纷一案，本院2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月30日公开开庭进行审理。原告中国银行凯里分行委托诉讼代理人曾馨与恒丰房产委托诉讼代理人杨晓燕、侯懿珀到庭参加诉讼。被告马清华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行凯里分行向本院提出诉讼请求有：1、判令解除原、被告签订的编号为2014年凯中银个字060060号《个人二手住房贷款合同》；2、判令被告偿还原告贷款本金347271.37元及利息（含罚息）5670.59元（暂算至2019年4月18日）；3、判令原告对被告用以抵押的位于凯里仰阿莎广场金泉国际新城28栋16层16-2号房屋在抵押担保范围内享有优先受偿权；4、判令因诉讼产生的律师费35000元由被告承担；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年2月26日，原、二被告签订了《个人一手住房贷款合同》，约定马清华向原告贷款40.3万元，用于购买凯里仰阿莎广场金泉国际新城28栋16层16-2号房屋，贷款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率为浮动利率，被告以所购房屋为贷款作抵押担保及因实现债权所发生的律师由违约方承担等。合同签订后，原告依约将被告所贷40.3万元直接汇入合同指定的恒丰房产的银行帐户内，并办理了预告抵押登记。然，在合同履行过程中，被告自2019年4月18日起就未能如期归还到期贷款本息且持续至今。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院。为证明诉请成立，原告向本院提交的证据有：《营业执照》、《金融许可证》、《法定代表人身份证明》、《居民身份证》、《户口薄》、《房屋买卖合同》、《收款收据》、《商品房预售合同登记备案表》、《中国银行个人住房（商业用房）贷款申请表》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《担保函》、《借据》、《抵押物清单》、《他项权利证书》、《贷款已还款明细清单》、《法律服务委托协议》、《发票》复印件。被告马清华未向本院提交答辩意见及证据。被告恒丰房产辩称：我公司与马清华签订的《商品房买卖合同》中的约定，中国银行股份有限公司凯里分行对该套房屋享有优先受偿权。2、依照《商品房买卖合同》中的约定答辩人有权与被告马清华解除本合同关系收回该套商品住宅，并追究其违约责任。3、我公司不应承担律师费。为证明辩解理由成立，恒丰房向本院提交的证据有：《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《法人身份证明》、《商品房买卖合同》、《商品房预售登记备案表》、《收款收据》、《中国银行个人住房（商业用房）贷款审批表》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《中国银行借款借据凭证》、凯房预凯里字第201401420号《抵押权证预告登记》、《短信截图》复印件。经审查：对于当事人各方均没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，根据各方当事人的诉辩意见以及提交的证据，对本案事实确认如下：马清华因购买恒丰房产位于凯里仰阿莎广场金泉国际新城28栋16层16-2号房屋，于2014的2月26日向中国银行凯里分行申请贷款，三方签订了编号为2014年凯中银个字060060号《个人二手住房贷款合同》，合同约定贷款金额为403000元，贷款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率为浮动利率，马清华以所购房屋为贷款作抵押担保及因实现债权所发生的律师由违约方承担等。合同签订后，原告依约将马清华所贷403000元直接汇入合同指定的恒丰房产的银行帐户内，并就涉案房屋办理了凯房预凯里字第201401420号《抵押权预告登记》。截止庭审辩论终结前，涉案房产至今未办理不动产初始登记，且未办理不动产抵押登记。合同履行至2019年4月18日，因马清华持续至今未按合同约定如期归还到期贷款本息，中国银行凯里分行遂诉至本院。同时查明：涉案借款合同执行利率为4.9%/年，逾期利息（含利息、罚息）合并执行利率为7.35%/年。截止2019年4月18日，马清华尚欠中国银行凯里分行贷款本金347271.37元，利息（含罚息）5670.59元。2019年5月6日，中国银行凯里分行因涉案债权与其委托律师事务所签订了《法律服务委托协议》，约定律师费为35000元，现已实际支付。本院认为：合法的借贷关系受法律保护。我国合同法所述的借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款本金并支付利息的合同。本案原告中国银行凯里分行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与被告马清华、恒丰房产签订的《个人一手住房贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。被告马清华在原告履行发放贷款义务后，未按照合同约定偿还贷款本息，其行为不仅违反了合同约定，而且违背了民事活动中诚实信用原则，依法应承担偿还贷款本息的民事责任。中国银行凯里分行依约有权主张解除合同，并提前收回未到期的贷款本息。根据《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题〉的规定》第三十条：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，基于原告主张的利息（含罚息、复利）所合并执行的年利率仅为7.35%，未超过年利率24%的上限规定，故本院对中国银行凯里分行主张律师费35000元本院予以支持。关于中国银行凯里分行是否享有案涉房屋的优先受偿权。依据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”的规定可知，商品房预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。建行黔东南分行作为案涉商品房预告登记的权利人，在未办理案涉商品房抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗针对案涉商品房的处分，常见为体现防止“一房二卖”的保全功能。然,案涉房屋至今未办理抵押权登记,则案涉房屋的所办理的预告登记不产生《中华人民共和国物权法》第一百八十七条所规定的抵押权效力。因此，中国银行凯里分行对案涉商品房依法不享有《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定的优先受偿权。恒丰房产作为借款的连带责任保证人，在借款人不履行还款义务的情况下，依法应当在约定的保证范围内承担连带清偿责任。保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。马清华经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。据此，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司凯里分行与马清华、黔东南州恒丰房地产有限责任公司所签订的编号为2014年凯中银个字060060号《个人一手住房贷款合同》。二、马清华于本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司黔东南州分行借款本金347271.37元、利息（含罚息）5670.59元及律师费35000元，并以347271.37元为基数按年利率4.9%支付2019年4月19日至借款还清之日止的利息。三、黔东南州恒丰房地产有限责任公司对前款马清华尚欠中国银行股份有限公司凯里分行的上述款项承担连带清偿责任。四、驳回中国银行股份有限公司凯里分行其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3559元由马清华、黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。逾期，本院依法不予保护。审判员  毛丽艳二〇一九年七月三十日书记员  杨水燕