湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初5267号原告九龙仓（长沙）置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放西路**(国金中心)。法定代表人陈国邦，董事长。委托代理人唐霞，国浩律师（长沙）事务所律师。委托代理人潘静，国浩律师（长沙）事务所律师。被告湖南德尔菲服饰贸易有限公司，住，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道东牌楼路长沙国金中心商场第****/div>法定代表人袁中意，董事长。原告九龙仓（长沙）置业有限公司（以下简称九龙仓公司）诉被告湖南德尔菲服饰贸易有限公司（以下简称德尔菲公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年4月1日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，并于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告九龙仓公司的委托代理人唐霞、潘静，被告德尔菲公司法定代表人袁中意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九龙仓公司诉称，2017年1月16日，九龙仓公司、德尔菲公司签订《租赁合同》，约定德尔菲公司承租九龙仓公司位于座落于长沙市芙蓉区东牌楼长沙国金中心商场第四层L401号商铺；租赁物的面积为308平方米，租赁期限为5年；首年的租金为100元/月/平方米，第2年的租金不变，第3年的租金为110元/月/平方米；第四年的租金为110元/月/平方米，第五年的租金为120元/月/平方米；装修期以九龙仓公司将租赁场地交付德尔菲公司的实际交付日期起计2个月；德尔菲公司须按月向九龙仓公司或管理单位支付商场服务费、推广费及其他杂费，商场服务费为每月每平方米人民币50元，推广费为每月每平方米人民币10元；德尔菲公司应于每月首个工作日或之前向九龙仓公司支付保底租金，同时须按照九龙仓公司或管理单位的规定，于账单指定的日期前支付商场服务费、推广费及所有在租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费及有关费用；逾期未付之租金或其他费用，德尔菲公司须从第2个工作日起向九龙仓公司按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项；若德尔菲公司拖欠九龙仓公司的款项超过7日，九龙仓公司有权解除租赁合同，收回租赁场地；若因德尔菲公司违反租赁合同约定，导致九龙仓公司提前终止合同，九龙仓公司有权要求德尔菲公司补缴装修期内所有租金，同时九龙仓公司还有权要求德尔菲公司赔偿九龙仓公司因租赁场地空置而产生的损失及可获取的预期收益损失，此等损失赔偿额应以剩余租期的租金总额为限但不得低于提前终止本租赁合同当月德尔菲公司应当向九龙仓公司支付租金、商场服务费、推广费标准之三个月应缴付金额。后九龙仓公司与德尔菲公司双方又签订《补充合同》,约定德尔菲公司承租九龙仓公司第四层L4S1号储物室，储物室面积为51平方米，租赁期为实际交付日期起计3年，每月费用为75元/月/平方米。上述合同签订后，九龙仓公司于2018年1月25日向德尔菲公司交付了租赁物，但德尔菲公司未按照合同约定支付租金、推广费、商场服务费、电费等费用。经九龙仓公司多次催要，德尔菲公司仍不予支付。2018年12月8日，九龙仓公司根据合同约定以及法律规定行使合同解除权，向德尔菲公司送达了《解除租赁合同及收回租赁场地通知书》，通知德尔菲公司自收到本通知之日起解除双方于2017年1月16日签订的《租赁合同》。2018年12月31日，德尔菲公司将租赁场地交还九龙仓公司。德尔菲公司拖欠租金、推广费、商场服务费、电费的行为已构成严重违约，现请求：1、判令确认原告九龙仓（长沙）置业有限公司、被告湖南德尔菲服饰贸易有限公司于2017年1月16日签订的《租赁合同》于2018年12月8日解除；2、判令被告湖南德尔菲服饰贸易有限公司向原告九龙仓（长沙）置业有限公司支付租金244608.88元；3、判令被告湖南德尔菲服饰贸易有限公司向原告九龙仓（长沙）置业有限公司支付推广费16194.84元；4、判令被告湖南德尔菲服饰贸易有限公司向原告九龙仓（长沙）置业有限公司支付商场服务费91794.31元；5、判令被告湖南德尔菲服饰贸易有限公司向原告九龙仓（长沙）置业有限公司支付电费23603.27元；6、判令被告湖南德尔菲服饰贸易有限公司向原告九龙仓（长沙）置业有限公司支付逾期支付上述费用所产生的滞纳金13063.72元（滞纳金以分段所欠各项费用为基数，按照每日0.03%的标准暂计算至2019年2月26日，之后的滞纳金按照上述标准计算至被告湖南德尔菲服饰贸易有限公司付清所欠费用之日止）；7、判令被告湖南德尔菲服饰贸易有限公司向原告九龙仓（长沙）置业有限公司支付占用使用费38534.27元；8、判令被告湖南德尔菲服饰贸易有限公司向原告九龙仓（长沙）置业有限公司赔偿损失159315元；9、判令被告湖南德尔菲服饰贸易有限公司向原告九龙仓（长沙）置业有限公司支付装修期租金118395.16元；10、判令被告湖南德尔菲服饰贸易有限公司向原告九龙仓（长沙）置业有限公司支付律师费28978元；以上费用合计：734487.45元。11、判令由被告湖南德尔菲服饰贸易有限公司承担本案所有的诉讼费用。被告德尔菲公司辩称，九龙仓公司的诉讼请求中装修租金的计算时间有误，九龙仓公司从2018年1月1日计算起，但是德尔菲公司是从4月份才进入店铺的，且双方约定免租期是截止到2018年5月7日，故从2018年1月至5月7日应当都是免租的，场地占用使用费的计算时间也不对，德尔菲公司是2018年12月30日交付店铺给九龙仓公司，且商场服务费和使用费过高，德尔菲公司不认可律师费。涉案商铺的储物室九龙仓公司并没有给予德尔菲公司一个明确的交付日期。双方约定的违约金过高，商场推广费不合理，商场没有给德尔菲公司店铺进行相应的一些推广和活动。德尔菲公司在法庭辩论中提出交纳的租赁合同保证金、装修保证金、数据采集器押金和使用费抵扣租金和电费等。经审理查明，2017年1月16日，九龙仓公司、德尔菲公司签订《租赁合同》，合同约定：德尔菲公司承租九龙仓公司位于座落于长沙市芙蓉区东牌楼长沙国金中心商场第四层L401号商铺；租赁面积约为310平方米，租赁期限为5年；首年的租金为100元/月/平方米，第2年的租金不变，第3年的租金为110元/月/平方米；第四年的租金为110元/月/平方米，第五年的租金为120元/月/平方米；商铺交付日期暂定在2017年4月1日或之后，实际交付日期以九龙仓公司在交付通知书所述之日期为准，装修期以九龙仓公司将租赁场地交付德尔菲公司的实际交付日期起计2个月，装修期免收租金，但仍需支付商场服务费、推广费及其他杂费；德尔菲公司须按月向九龙仓公司或管理单位支付商场服务费、推广费及其他杂费，商场服务费为每月每平方米人民币50元，推广费为每月每平方米人民币10元；德尔菲公司须于签订本租赁合同之日向九龙仓公司缴纳人民币167400元（即三个月最高租金、商场服务费、推广费）作为租赁保证金，德尔菲公司未能按照本租赁合同遵守所载任何条款或条件，则九龙仓公司有权没收保证金，租赁期满，经九龙仓公司验收确认结算及验收无误后，九龙仓公司将在30日内无息退还所交纳保证金的70％，其采30％将在合同终止后3个月内如无消费者投诉、行政处罚等则无息退还；德尔菲公司应于每月首个工作日或之前向九龙仓公司支付保底租金，同时须按照九龙仓公司或管理单位的规定，于账单指定的日期前支付商场服务费、推广费及所有在租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费及有关费用；逾期未付之租金或其他费用，德尔菲公司须从第2个工作日起向九龙仓公司按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项；若德尔菲公司拖欠九龙仓公司的款项超过7日，九龙仓公司有权解除租赁合同，收回租赁场地；除九龙仓公司同意续租外，德尔菲公司应在租赁合同届满当日或因依本租赁合同提前终止日当日内将租赁场地返还，未经九龙仓公司书面同意可以逾期返还租赁场地的，每逾期1日，德尔菲公司应以本租赁合同所规定的日租金（含保底租金或提成租金）标准的1.5倍向九龙仓公司支付租赁场地占用费；若因德尔菲公司违反、不遵守、不履行租赁合同导致九龙仓公司提前终止合同，九龙仓公司有权要求德尔菲公司补缴装修期内所有租金，九龙仓公司除有权依本租赁合同约定不退还德尔菲公司支付的全部保证金外，同时九龙仓公司还有权要求德尔菲公司赔偿九龙仓公司因租赁场地空置而产生的损失及可获取的预期收益损失，此等损失赔偿额应以剩余租期的租金总额为限但不得低于提前终止本租赁合同当月德尔菲公司应当向九龙仓公司支付租金、商场服务费、推广费标准之三个月应缴付金额；九龙仓公司向德尔菲公司书面催付租金、商场服务费、推广费和其他费用引起的合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或九龙仓公司因行使本租赁合同项下任何权利而引起的一切合理费用均由德尔菲公司承担；本租赁合同及附件均为本租赁合同不可分割的一部分。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。此后，九龙仓公司、德尔菲公司双方又签订《上述合同签订后，德尔菲公司向九龙仓公司支付房屋租赁保证金人民币179100和装修保证金人民币40000元，九龙仓公司于2018年1月25日向德尔菲公司交付了租赁物，但德尔菲公司未按照合同约定支付租金、推广费、商场服务费、电费等费用，德尔菲公司欠付九龙仓公司2018年5月7日至2018年12月8日期间租金人民币244608.88元，欠付九龙仓公司2018年7月1日至2018年12月8日推广费人民币16194.84元，欠付九龙仓公司2018年6月1日至2018年12月8日商场服务费人民币91794.31元，欠付2018年1月25日至2018年12月31日电费人民币23603.27元。2018年11月5日，国浩律师（长沙）事务所向德尔菲公司邮寄律师函，要求德尔菲公司支付欠缴租金、推广费、商场服务费、电费等费用,拒不支付，将行使合同解除权。2018年12月7日，九龙仓公司根据合同约定以及法律规定行使合同解除权，向德尔菲公司送达了《解除租赁合同及收回租赁场地通知书》，通知德尔菲公司自收到本通知之日起解除双方于2017年1月16日签订的《租赁合同》，该通知于2018年12月8日邮寄送达至德尔菲公司。2018年12月31日，德尔菲公司将租赁场地交还九龙仓公司。九龙仓公司于2019年4月1日向本院提起诉讼，要求判如所请。另查明，九龙仓公司与国浩律师（长沙）事务所签订民事委托代理合同，委托国浩律师（长沙）事务所代理九龙仓公司与德尔菲公司房屋租赁合同纠纷一案，九龙仓公司按约定向国浩律师（长沙）事务所支付律师代理费人民币28978元。以上事实有租赁合同及附件、交付通知书、租赁场地交接表、商铺交接清单、律师函、解除租赁合同通知单、商铺及水电交接清单、委托代理合同及当事人陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，九龙仓公司与德尔菲公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，九龙仓公司向德尔菲公司交付了合同约定的租赁房屋及第四层L4S1号储物室，符合合同约定。德尔菲公司未按合同约定支付租金、推广费、商场服务费、电费等费用，属于违约行为。根据《房屋租赁合同》约定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，九龙仓公司有权解除与德尔菲公司签订的房屋租赁合同。2018年12月7日，九龙仓公司根据合同约定以及法律规定行使合同解除权，向德尔菲公司邮寄送达了《解除租赁合同及收回租赁场地通知书》，该通知于2018年12月8日邮寄送达至德尔菲公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除。故双方签订的房屋租赁合同自2018年12月8日德尔菲公司签收该函件之日起已解除。关于支付逾期滞纳金、赔偿损失、支付装修期租金的问题。合同约定德尔菲公司未能按照本租赁合同遵守所载任何条款或条件，则九龙仓公司有权没收保证金；逾期支付租金等费用应从第2个工作日起向九龙仓公司按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金；德尔菲公司原因导致提前解除租赁合同，九龙仓公司有权要求德尔菲公司赔偿九龙仓公司因租赁场地空置而产生的损失及可获取的预期收益损失，此等损失赔偿额应以剩余租期的租金总额为限但不得低于提前终止本租赁合同当月德尔菲公司应当向九龙仓公司支付租金、商场服务费、推广费标准之三个月应缴付金额赔偿损失，九龙仓公司还有权要求德尔菲公司补缴装修期内所有租金，均是对德尔菲公司违约责任的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，本案中，德尔菲公司认为该约定违约金明显过高，九龙仓公司并未提供造成其损失的直接证据，根据公平原则，结合本案的实际情况，本院酌定按欠付租金等费用总额的5％支付违约金。另外，德尔菲公司辩称已交付的租赁合同保证金、装修保证金应抵扣房屋租金等费用，根据前述理由，综合考量本案实际情况，九龙仓公司收取德尔菲公司房屋租赁保证金179100和装修保证金40000元应予抵扣德尔菲公司欠付租金等费用，故本院对德尔菲公司主张已交付的租赁保证金和装修保证金应抵扣房屋租金等费用的抗辩意见，本院予以支持。关于支付租金、推广费、商场服务费、电费等费用的问题。德尔菲公司确认欠付九龙仓公司租金244608.88元，因本院对其主张已交付的租赁保证金和装修保证金应抵扣房屋租金等费用的抗辩意见予以支持，故经抵扣德尔菲公司仍应支付九龙仓公司房屋租金人民币25508.88元。德尔菲公司对欠付九龙仓公司推广费16194.84元、商场服务费91794.31元、电费23603.27元不持异议，故九龙仓公司要求德尔菲公司支付上述费用的诉讼请求，本院予以支持。关于占用使用费的问题。德尔菲公司在2018年12月8日合同解除后，仍占用租赁房屋至2018年12月31日，应按合同约定以本租赁合同所规定的日租金（含保底租金或提成租金）标准的1.5倍向九龙仓公司支付租赁场地占用费，故九龙仓公司要求德尔菲公司支付38534.27元的诉讼请求，本院予以支持。关于支付律师费的问题。合同约定九龙仓公司向德尔菲公司书面催付租金、商场服务费、推广费和其他费用引起的合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或九龙仓公司因行使本租赁合同项下任何权利而引起的一切合理费用均由德尔菲公司承担。本案中，因德尔菲公司欠付租金等费用而酿成纠纷，九龙仓公司与国浩律师（长沙）事务所签订民事委托代理合同，委托国浩律师（长沙）事务所代理九龙仓公司与德尔菲公司房屋租赁合同纠纷一案，九龙仓公司按约定向国浩律师（长沙）事务所支付律师代理费28978元，现九龙仓公司要求德尔菲公司承担其支付律师费28978元符合合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告九龙仓（长沙）置业有限公司、湖南德尔菲服饰贸易有限公司于2017年1月16日签订的《租赁合同》于2018年12月8日解除；二、被告湖南德尔菲服饰贸易有限公司于本判决生效后五日内向原告九龙仓（长沙）置业有限公司支付房屋租金人民币25508.88元、推广费人民币16194.84元、商场服务费人民币91794.31元、电费人民币23603.27元；三、被告湖南德尔菲服饰贸易有限公司于本判决生效后五日内向原告九龙仓（长沙）置业有限公司支付房屋占用费人民币38534.27元；四、被告湖南德尔菲服饰贸易有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告九龙仓（长沙）置业有限公司违约金人民币9781.78元；五、被告湖南德尔菲服饰贸易有限公司于本判决生效后五日内向原告九龙仓（长沙）置业有限公司支付律师费人民币28978元；如未按本判决指定的期限履行上述第二、三、四、五项给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；六、驳回原告九龙仓（长沙）置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币11145元，由原告九龙仓（长沙）置业有限公司负担人民币7588.32元，被告湖南德尔菲服饰贸易有限公司负担人民币3556.68元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李革文人民陪审员  杨纪美人民陪审员  胡定苗二〇一九年七月十八日法官助理廖燕书记员黄彬附本判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。