山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1323民初1389号 原告：秦成立，男，1960年1月16日出生，汉族，居民，住山东省沂水县。 原告：程京芳，女，1958年10月28日出生，汉族，居民，住山东省沂水县。 以上二原告共同委托诉讼代理人：刘丽元，山东界湖律师事务所律师。 被告：刘克增，男，1968年6月16日出生，汉族，居民，住山东省沂水县。 委托诉讼代理人：蔡彬，山东天达星律师事务所律师。 原告秦成立、程京芳与被告刘克增确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦成立、程京芳委托诉讼代理人刘丽元、被告刘克增及其委托诉讼代理人蔡彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦成立、程京芳向本院提起诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告买卖房屋行为无效，并要求被告返还房屋；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自有宅基地一处，于2006年9月8日，原告将该房产转让给了被告，被告支付购房款5万元。由于被告并非本集体组织成员，其购房行为应当无效。另外因原告秦成立将房产卖给被告时，未经原告程京芳同意，秦成立系无权处分，买卖行为无效。后原告多次找被告协商未果。根据法律规定，原告提起诉讼，要求确认买卖行为无效，并要求被告返还房产，以维护我的合法权益。 被告刘克增针对原告秦成立、程京芳的诉讼请求及事实理由答辩如下： 原被告双方于2006年9月8日签订的房屋转让协议，双方均具有相应的民事行为能力，是双方的真实意思表示，该民事法律行为从成立时即具有法律约束力。双方从签订房屋买卖合同到履行合同距今已有十三年之久，原告程京芳对该房屋的买卖是知情并同意的，原告程京芳也早已超出请求确认合同无效的时效，原告也未提供程京芳不知情的证据。本案的原告系城镇居民，涉案房产也在沂水县城市中心区域，也不存在宅基地之称，而本案的被告是农村居民，城镇居民向农村居民转让房产是符合法律规定的，而且该房产的房产证原件也早已交付给被告，并且协助被告到电力、水务部门办理变更登记手续，房主已经改为刘克增。因涉案房产涉及城区改造，涉案的房产已大量增殖，原告在利益面前违背了合同法的诚实信用原则。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕事实请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告秦成立、程京芳为证明自己的主张，向本院提供证据如下： 证据一、沂水县不动产登记信息查询证明一份，证明原告秦成立名下有房产一套，位于阳西街，房产证号为沂房字第××号，该房产系二原告的夫妻共同财产，且至今该房产仍然登记在原告名下并未过户给被告。证据二、购买宅基与房屋协议书一份，证明被告于2006年9月8日购买原告秦成立宅基、房产一套，房款为5万元；证据三、结婚证一份，证明二原告系夫妻，于1982年6月30日登记结婚；证据四、居委会证明一份，证明此村秦成立与秦承立系一人。 被告刘克增对原告秦成立、程京芳提供证据质证意见如下： 对证据一的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，当事人订立合同目的就是为了转移房产，被告已支付合理对价，变更登记只是当事人乙方的合同义务，如果允许当事人仅以合同义务没有履行为由来主张合同无效，那么成立该合同就没有任何意义，这样合同对当事人没有任何约束力。对证据二真实性无异议，而且该协议也有侯忠诚、侯爱池等证明人，见证了双方签订的协议是双方的真实意思表示，是合法有效的。对证据三真实性无异议。对证据四是居委会证明，并不是村委证明。 被告刘克增为证明自己的主张，提供证据如下： 证据一、沂房字第××号房产证一份，证明该房产证首页明确载明了根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》颁发此证书，这也证明了该房屋与土地的性质。证据二、收条一份，证明原告秦成立于2006年8月21日已收到被告支付的5万元购房款。证据三、电费水费明细各一份，证明涉案房产水电费户名均变更到了被告名下，也证明了被告一直在此居住生活。 原告秦成立、程京芳针对被告刘克增证据质证意见如下： 对证据一真实性无异议，能够证明该房产仍然登记在原告秦成立名下，并没有发生产权变更，该房产登记时间为2001年5月9日，系在二原告结婚登记之后，能够认定系原告夫妻共同财产，该房产证达不到被告的证明目的，其仍为原告的农村房屋，不能证明系城镇商品房。对证据二无异议。对证据三有异议，除一份证据加盖有供电公司电费专用章外，其他手续均未加盖公章，不能证明该证据的合法有效性，该组证据也不能证明所产生的水电费房屋系争议房产，同样达不到被告的证明目的。 上述证据经本院审查，对原被告举证质证进行了综合认定分析，对原被告提供的证据认定意见为： 对原告秦成立、程京芳提交证据认定意见为：对于原告提供的证据一沂水县不动产登记信息查明证明一份系沂水县不动产登记中心出具，真实合法有效，本院予以认定，该份证据可证明涉案房产未办理过户手续，仍登记在本案原告秦成立名下；对于证据二、三、四被告无异议，本院予以认定。 对被告刘克增举证认定意见为：对被告提供的证据一房产证，房产证真实合法有效，本院予以认定；对证据二原告无异议，可证明被告已支付购房款5万元，本院予以认定；对证据三为供电公司及水务公司出具，真实合法有效，本院予以认定，可证明涉案房产电费水费户名已变更到被告名下，也能证明被告一直在涉案房屋内居住。 根据原、被告各方提供的证据，原、被告的诉、辩事实和理由及在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下： 2006年9月8日，原告秦成立作为甲方与被告刘克增作为乙方签订《购买宅基与房屋协议书》一份。协议书约定：甲方将坐落在沂水镇阳西街的宅基与房屋（堂屋三间、东屋一间、西屋一间、过道一间）以五万元的价格出售给乙方；乙方将宅基与房屋款五万元一次性付给甲方；该宅基与房屋所有权，归乙方所有；该宅基南北长14.5米，东西宽10.35米，面积为0.225亩；该宅基东边邻居王建贞，后边邻居王维刚，前边邻居王立刚，西巷邻居王秀才；本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。原告秦成立在甲方处签字捺印，被告刘克增在乙方处签字捺印，证明人侯忠诚、侯爱池、刘元岗、闫培梓在证明人处签字捺印。2006年8月21日，被告刘克增将涉案房屋购房款50000元一次性支付给原告秦成立。 涉案房产坐落于沂水县沂水镇阳西街沂蒙路南中区，有正房三间、偏房三间及院落一个。房产证号为房权证沂房字第××号，登记所有人为原告秦成立。 被告刘克增自购得涉案房产后，一直在此房屋内居住生活至今。 另查明，原告秦成立与原告程京芳系夫妻关系，二人于1982年6月30日登记结婚。 另，协议书或收条上涉及到的“秦成立”与“秦承立”、“刘克增”与“刘可增”均是同一人，即本案原告和被告。 本院认为，本案的争议焦点为：原告秦成立与被告刘克增于2006年9月8日签订的购买宅基与房屋协议书是否有效。 原告秦成立、程京芳主张原告秦成立与被告刘克增于2006年9月8日签订的房屋买卖协议无效的理由有二：一是认为被告并非原告所在的阳西居委会组织成员，非本集体组织成员之间房屋不得买卖，买卖行为应为无效；二是认为原告秦成立与被告刘克增签订协议时，原告程京芳不知情，涉案房产作为二原告的婚后共同财产，原告秦成立出卖房屋的行为应为无效。 本院认为，涉案房产坐落于沂水县沂水镇阳西街，经本院调查核实，秦成立名下涉案房屋占用土地为国有使用土地性质，非农村集体使用土地。农村社会保障的主体是农村土地、房屋，农村土地及房屋要保障居者有其屋、耕者有其田及应付市场不稳定因素，而本案原告系城镇街道居民，其所在的社区亦已在城市规划区之内，依据法不禁止则允许的原则，法律未限制农村居民到城镇买房，应认定原被告房屋买卖协议有效。另一方面，因在房屋买卖合同签订后，被告已将购房款全部交清，原告已将所售房屋交付，且被告已在涉案房屋居住生活多年，生产生活已经融入当地环境，而且原被告双方协议履行十三年后，原告再起诉要求否定原合同效力，与合同法的诚实信用原则不符。因此原告秦成立与被告刘克增之间的房屋买卖行为应为有效。 关于原告提出原告秦成立与被告刘克增签订房屋买卖协议时原告程京芳不知情的主张，本院认为，原告未提供任何证据证明协议书签订时原告程京芳不知情，本院庭审调查时，原告代理人先是称协议书签订时原告程京芳在儿女家照看小孩，发现协议书签订时间与程京芳儿女年龄不符时，改称为协议书签订时原告在大女儿家帮忙，具体帮什么忙表示不清楚，原告在没有提供证据证明的情况下，未对原告程京芳不知情作出合理的解释。且协议书签订于2006年9月8日，至原告起诉已过去将近十三年，原告现主张不知情亦与常理不符。另外，房屋买卖协议双方为秦成立、刘克增，因涉案房屋登记所有人为原告秦成立一人并未登记原告程京芳同为房屋所有权人，因此被告刘克增与原告秦成立签订协议时，被告刘克增依据房产证登记所有人签订房屋买卖协议应为善意，无不当之处。 综上，原告起诉请求确认原被告于2006年9月8日签订的宅基与房屋买卖协议无效，无法律和事实依据，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第五条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告秦成立、程京芳的全部诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告秦成立、程京芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  戚淑昌 二〇一九年七月五日 法官助理高云 书记员王赢政