湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘09民终869号上诉人（原审第三人）：徐佑兰，男，1965年12月6日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区笔架山乡花门楼村对家冲村民组。委托诉讼代理人：李远谋，湖南邦卓律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：益阳市城东恒昌建筑有限公司，住所地益阳市高新区益阳大道西。法定代表人：陈光佑，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨志武，湖南银城律师事务所律师，代理权限为特别授权。原审被告：益阳汉典房地产开发有限公司，住所地益阳市赫山区金山北路资水会龙不夜城**。法定代表人：方力，系该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡德华，湖南九方律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：薛周纯，湖南九方律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人徐佑兰因与被上诉人益阳市城东恒昌建筑有限公司（以下简称恒昌公司）、原审被告益阳汉典房地产开发有限公司（以下简称汉典公司）债权人撤销权纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2016）湘0903民初1487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐佑兰委托诉讼代理人李远谋、被上诉人恒昌公司委托诉讼代理人杨志武、原审被告汉典公司委托诉讼代理人蔡德华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒昌公司向益阳市赫山区人民法院起诉请求：撤销汉典公司与徐佑兰之间关于资水会龙南三栋负1层F114、F115、F116、F117房的房屋买卖行为；本案诉讼费用由汉典公司和徐佑兰共同承担。一审法院认定事实：2012年4月25日，恒昌公司、汉典公司签订《资水会龙不夜城二期工程建筑施工承包协议》，同年6月26日，双方又签订《建设工程施工合同》，约定由恒昌公司承建汉典公司开发的资水会龙不夜城二期工程南三区和北三区地上7层工程项目。该工程已竣工后，恒昌公司多次催要工程款未果，遂向赫山区人民法院提起诉讼。2016年3月，赫山区人民法院作出（2016）湘0903民初713号调解书，确认汉典公司欠恒昌公司工程款17196750元。因汉典公司没有按调解书履行付款义务，恒昌公司于2016年5月17日申请强制执行，并在执行过程中发现汉典公司与徐佑兰于2014年6月16日不仅签订合同编号分别为预字YY2014009568（南三栋-1层F114号房，建筑面积87.3平方米，价款为490975元）、YY2014009570（南三栋-1层F115号房，建筑面积97.55平方米，价款为548621元）、YY2014009569（南三栋-1层F116号房，建筑面积99.17平方米，价款为557732元）、YY2014009571（南三栋-1层F117号房，建筑面积99.06平方米，价款为557113元）的商品房买卖合同，合同约定的房价款均为每平方米5624元；而且双方还于同日签订《回购协议书》，约定：包括本案所涉上述4套门面房屋在内，徐佑兰按团购价共买受汉典公司10套门面房屋，汉典公司于2014年9月17日前有权回购上述房屋，如汉典公司在约定的时间内回购，退还购房款和支付相关费用，徐佑兰应在2日内无条件配合汉典公司在房管部门办理2014年6月16日网签《商品房买卖合同》的注销手续。双方在网签的《商品房买卖合同》中约定的房屋价款为团购价，与汉典公司门市价之间的差价部分，汉典公司自愿放弃，不得以成交价格过低等理由向徐佑兰主张任何权利。在审理过程中，一审法院根据恒昌公司申请，委托湖南恒永房地产评估咨询有限公司对涉案房产进行价格评估，恒永房地产评估咨询公司湘恒永房评字（2018）第Y101801FY号房地产估价报告，结论为涉案房产在交易时价值如下：南三栋-1层F114号房单价为11050元，价款为964665元；南三栋-1层F115号房单价为11050元，价款为1077928元；南三栋-1层F116号房单价为11050元，价款为1095829元；南三栋-1层F117号房单价为11050元，价款为1094613元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款规定，本案涉案的房产，合同约定的单价低于当时市场交易价百分之七十，可以视为明显不合理的低价，且汉典公司与徐佑兰在2014年6月16日签订商品房买卖合同的同日签订回购协议，从回购协议约定可得知，徐佑兰明知双方合同约定的房屋交易价格低于市场价。恒昌公司对汉典公司享有的债权，因汉典公司无可供执行的财产而无法执行到位，汉典公司向第三人徐佑兰低价处分房屋的行为，已经损害了恒昌公司作为汉典公司债权人的利益，该行为应当予以撤销。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。恒昌公司在2016年5月17日申请法院执行过程中才得知汉典公司低价转让的行为，并于2016年5月23日提起诉讼。本案并未超过申请撤销的时效。对恒昌公司要求撤销汉典公司与第三人徐佑兰之间关于资水会龙南三栋负1层F114、F115、F116、F117房的房屋买卖行为的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决：撤销汉典公司与徐佑兰于2014年6月16日实施的关于资水会龙南三栋负1层F114、F115、F116、F117房的房屋买卖行为。案件受理费500元，财产保全费500元，共计1000元，由汉典公司与徐佑兰承担。徐佑兰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回恒昌公司的全部诉讼请求；由恒昌公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、本案已过诉讼时效。涉案房屋办理网签的时间为2014年7月25日，恒昌公司完全可得知涉案房屋网签的相关信息，当汉典公司逾期支付工程款后，恒昌公司理应在涉案房屋网签一年内即在2015年7月25日前行使撤销权。然而恒昌公司于2016年3月才诉至一审法院，显然已过撤销权诉讼时效。2、涉案房屋评估价过高，偏离实际。虽然评估机构对涉案房屋价值所做的评估鉴定可作为认定涉案房屋价值的参考依据，但不应是唯一依据，因为评估机构对涉案房屋所作的评估价是参照同一地区正常楼盘价所作出的定价，而本案涉案房屋存在诸如水、电、气等未按合同安装到户、消防设施不完善、小区道路、绿化工程未完工等重大瑕疵，导致所作出的评估价格过高，偏离实际。一审法院以评估机构定价作为认定涉案房屋价值的唯一依据错误。3、徐佑兰与汉典公司所签订的《商品房买卖合同》合法有效，徐佑兰不存在以明显不合理的低价受让财产的行为。一审没有考虑到徐佑兰与汉典公司以团购价交易涉案房产，比单套房屋买卖价格低20%左右，也没有考虑涉案房屋存在上述诸多瑕疵，而只简单地参考涉案房屋交易时的评估价值，认定涉案房屋交易价格为明显不合理的低价，有失偏颇。二、一审法院适用法律错误。首先，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定的情形只适用于单一房屋购买价的认定，不适用于团购价，对团购价低于交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十是否应认定为明显不合理，该条款未进行明确规定。徐佑兰在与汉典公司签订《商品房买卖合同》时，并不知道什么样的团购价合理，也未与汉典公司进行恶意串通，主观上并不存在恶意。其次，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，徐佑兰作为消费者，已全额支付了购房款，恒昌公司的债权不得对抗买受人。恒昌公司答辩称：1、徐佑兰与汉典公司于2014年7月25日进行网签买卖房屋，价格明显低于市场价格，双方串通低价处置资产，恒昌公司当时对此并不知晓，直到通过诉讼方式主张工程款债权并通过查询才知道案涉房屋被网签，低价处置的事实。因此，应从恒昌公司于2016年5月知晓徐佑兰、汉典公司网签涉案房屋时起算撤销权时间。2、恒昌公司向一审提交的房产局备案的销售价格，商住房为3500元/平米左右，门面房为11000—8900元/平米；而涉案楼盘的实际交易价格，铺面是12800元/平米，商住房3300元/平米左右。因此，徐佑兰所述的评估价过高不属实。一审按法定程序委托评估，徐佑兰的代理人也参加了，评估报告具有合法性。3、汉典公司与徐佑兰之间实质法律关系是民间借贷关系，房屋买卖合同及网签是为民间借贷担保，这一客观事实有双方签订的回购协议为证。实际上，借款人以徐佑兰的名义进行房屋买卖和网签，徐佑兰并非真正意义的消费者。恒昌公司作为涉案房屋的全额垫资人，在其建筑款债权不能实现时，对涉案房屋应当享有优先受偿权。徐佑兰作为民间借贷的主体不能对抗恒昌公司建筑债权对涉案房屋所享有的优先受偿权。4、汉典公司拖欠恒昌公司工程款1700多万元，徐佑兰与汉典公司通过签订房屋买卖合同和网签，以明显低于市场价格交易，导致汉典公司没有能力偿还工程款，严重损害了恒昌公司的利益。一审法院在查清事实的基础上，适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，是正确的。汉典公司除同意恒昌公司的上述答辩意见外，还答辩称：1、虽然汉典公司与徐佑兰签订了《商品房买卖合同》，并办理网签，但签订《商品房买卖合同》的目的是为借款做担保，徐佑兰不是真正意义上的消费者。2、因为签订《商品房买卖合同》的目的是担保，所以当时的价格明显低于市场价，也远低于汉典公司出售的其他同地段、同楼次的房屋的价格。3、对于一审判决撤销包括本案所涉的4套房屋在内的32套房屋买卖予以认可。4、评估鉴定是由法院的司法技术室组织实施的，鉴定程序合法；虽然在一审开庭审理中，当事人三方均提出异议，但均未提出申请重新鉴定。徐佑兰在二审中提出重新鉴定，没有法定理由。总之，评估报告客观公正，可作为定案依据。二审中，徐佑兰向本院提交了涉案房屋消防通道照片，拟证明消防通道尚未完工，涉案房屋存在安全隐患。徐佑兰还申请对涉案房屋进行重新评估鉴定。恒昌公司、汉典公司质证认为，照片系复印件，所拍摄的楼房是否为涉案楼盘不清楚，即使是涉案楼房，反映楼盘建设的时间段无法核实，不能客观反映真实情况。该证据不具有真实性、关联性、合法性。本院认为，徐佑兰提交的照片无法证实系涉案房屋，与本案事实不具有关联性，本院不予采信。徐佑兰对一审委托的鉴定部门作出的评估鉴定结论有异议申请重新鉴定，但没有提供证据证明诸如鉴定机构或者鉴定人员不具备相关鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足等，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，对徐佑兰重新评估鉴定申请不予准许。对一审所认定的恒昌公司因承建汉典公司所开发的资水会龙不夜城二期工程项目，2016年3月经益阳市赫山区人民法院调解，确认汉典公司欠恒昌公司工程款17196750元以及2014年6月徐佑兰与汉典公司签订房屋买卖合同的同时又签订回购协议，徐佑兰所购买的4套门面房屋价格为5624元/m2，经湖南恒永房地产评估咨询有限公司评估，涉案房屋交易时价格为11050元/m2等案件事实，本院予以确认。此外，本院还查明：汉典公司行政公章及财务专用章遗失，汉典公司于2019年1月10日在《益阳日报》作出登载说明。本院认为，恒昌公司因与汉典公司签订建设工程施工合同，承建资水会龙不夜城工程项目，经生效的人民法院调解书确认汉典公司支付所欠恒昌公司的工程款17196750元。恒昌公司作为债权人，对债务人汉典公司通过与徐佑兰签订房屋买卖合同的方式，以明显低价转让财产，损害其权益，并且受让人徐佑兰知道该情形的，有权请求人民法院撤销上述行为。对于当事人争议焦点即恒昌公司对徐佑兰与汉典公司之间的房屋买卖行为是否享有撤销权的问题，本院认为，首先，认定恒昌公司对汉典公司享有工程款债权以及债务人汉典公司通过与徐佑兰签订房屋买卖合同的方式，以明显低价转让财产，损害恒昌公司权益，并且受让人徐佑兰知道该情形的事实，有经庭审质证的民事调解书、房屋买卖合同、回购协议和评估鉴定报告等多份证据予以证明，证据确实充分，足以认定。其次，恒昌公司对汉典公司与徐佑兰买卖房屋的行为享有撤销权。1、恒昌公司在2016年5月17日向法院申请执行时才知晓汉典公司于2014年6月16日与徐佑兰签订房屋买卖合同和回购协议、办理网签低价转让房屋的行为，在2016年5月23日以该行为损害其合法权益为由提起撤销诉讼，符合《中华人民共和国合同法》第七十五条规定，应予支持。徐佑兰上诉主张恒昌公司应自房屋办理网签之日即2014年7月25日起一年内行使撤销权，而恒昌公司起诉时已逾期，人民法院应不予支持的意见，与《中华人民共和国合同法》第七十五条规定及相关司法解释相悖，本院不予采纳。2、2014年6月16日汉典公司与徐佑兰签订多份商品房买卖合同，约定的门面房屋价格为5624元/m2，根据湖南恒永房地产评估咨询有限公司湘恒永房评字（2018）第Y101801FY号房地产估价报告，该价格低于当时市场交易价百分之七十。不仅如此，汉典公司与徐佑兰还在签订房屋买卖合同的同日签订《回购协议书》，约定“双方在网签的《商品房买卖合同》中约定的房屋价为团购价，与汉典公司门市价之间差价部分，汉典公司自愿放弃，不得以成交价格过低等理由向徐佑兰主张任何权利”，证明徐佑兰作为买受人对汉典公司以明显不合理的低价转让财产的情形是明知的。汉典公司与徐佑兰之间上述房屋买卖行为对恒昌公司行使债权构成损害。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，恒昌公司对徐佑兰与汉典公司之间上述房屋买卖行为有撤销权。对于徐佑兰上诉辩称他以团购形式购买涉案房屋，价格比一般单独购买低是正常的，其行为不符合以不合理低价受让房屋之情形的意见，无论汉典公司采取何种优惠销售形式，其向徐佑兰转让房屋交易价格达不到当时当地市场交易价百分之七十，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第十九条规定，应认定为明显不合理的低价。故对徐佑兰的上述上诉意见不予采纳。3、徐佑兰一次性与汉典公司签订多份商品房买卖合同购买多套商品房，同日买卖双方签订回购协议，不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的情形，该《批复》不适用于本案，对徐佑兰上诉辩称恒昌公司的债权不得对抗其作为消费者的权利的意见不予采纳。综上所述，徐佑兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元由徐佑兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 薛谷雨审 判 员 夏立群审 判 员 刘文煜二〇一九年七月四日法官助理 胡 啸书 记 员 史 权