四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终3722号 上诉人（原审被告）：栎宜酒店管理成都有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉镇航天南路**天盛花苑****。 法定代表人：江云贵。 委托诉讼代理人：梁壮，四川领伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓虎，四川领伦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗友美，女，1984年3月22日出生，汉族，住四川省米易县。 委托诉讼代理人：李虎，四川鑫天律师事务所律师。 第三人（原审第三人）：成都时代纵横商业管理有限公司，住，住所地：四川省成都市龙泉驿区大面街道办事处金桉路**小商业房屋/div> 法定代表人：张国义。 委托诉讼代理人：江雪，公司员工。 第三人（原审第三人）：成都百城投资有限责任公司，住，住所地：四川省成都市龙泉驿区大面街道办事处金桉路**/div> 法定代表人：贾涛。 委托诉讼代理人：李玉生，公司员工。 上诉人栎宜酒店管理成都有限公司（以下简称栎宜公司）因与被上诉人罗友美、原审第三人成都时代纵横商业管理有限公司（以下简称时代公司）、成都百城投资有限责任公司（以下简称百城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初5772号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 栎宜公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，改判驳回罗友美的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由罗友美承担。 上诉理由：一、原审判决认定事实错误，且遗漏案件重要事实。（一）原审判决以栎宜公司向时代公司发出的催款函为依据，作出“栎宜公司一方在2016年8月23日前通过安装案涉房屋的大门，并且掌控房门钥匙的行为即已实际完成了对房屋的占有”的评判没有事实依据，系认定事实错误。其一，安装案涉房屋大门的主体并非栎宜公司。关于公区的装修及樘门的安装是由南通金典公司完成，而栎宜公司仅在其中负责引荐牵头，并未实际参与工程施工，且其中所签署的合同亦是时代公司与南通金典公司直接签署，此外，关于款项支付亦是时代公司直接向南通金典公司直接支付，由此可见，其中的装饰装修合同关系及安装承揽合同关系并不存在于栎宜公司与时代公司之间，与栎宜公司并无任何合同关系。其二，房屋钥匙是否由栎宜公司掌控的事实，原审判决并未在事实认定部分加以认定，且罗友美及第三人均未提供直接证据证明案涉房屋钥匙由栎宜公司掌控，也没有其它证据足以相互印证案涉房屋钥匙由栎宜公司掌控的事实。但在此情形下,原审判决却又直接以此未查明的事实来论证栎宜公司已实际占有房屋，显属缺乏事实依据。（二）原审判决混淆“房屋验收”与“房屋交付”的根本区别，错误认定案涉房屋的交付是栎宜公司与罗友美已“合意”由百城公司或时代公司向栎宜公司整体统一交房的事实。其一，《委托管理合同》中约定罗友美委托栎宜公司对房屋进行验收的本质是栎宜公司可就房屋工程质量问题代罗友美进行查验，且栎宜公司代为查验的根本目的也仅是为了知晓其承租的该房屋是否满足其酒店经营所用，因此该查验行为不能当然的直接视为开发商向罗友美进行房屋交付的行为，更不能当然的理解为罗友美向栎宜公司交付房屋的行为。对此，《委托装修合同》第2.1、2.3条亦明确约定了栎宜公司代为验收的实质是代为验收房屋的工程质量，其余的交房手续由罗友美按售房合同约定自行完成，在开发商将房屋交付罗友美后，栎宜公司与罗友美双方应于7日内按约定完成房屋交接手续，且《房屋交割清单》经栎宜公司与罗友美签字盖章并移交房门钥匙后视为完成房屋交接手续。因此，开发商如何向罗友美交房，理当按其双方签订的房屋买卖合同中关于房屋交付的条件及程序完成，而罗友美如何向栎宜公司交付房屋，亦应当严格按照《委托管理合同》中约定的交付时间和条件进行。其二，栎宜公司与罗友美之间均没有形成书面的上述“合意”，也没有其它证据证明该“合意”有效形成，因此原审判决就“合意”的达成系其主观认定，且论证牵强，明显与《委托管理合同》中的明确约定相悖。原审判决置《委托管理合同》的明确约定于不顾，反而去推测各方之间的交易结构和套用售后返租的架构，从而得出的所谓“合意”，显属主观臆断。（三）原审判决遗漏栎宜公司多次向罗友美发函要求敦促时代公司尽快履行交房、支付房屋装修款等义务的重要事实。事实上，栎宜公司在2016年10月28日向罗友美发送的《关于成都时代纵横商业管理有限公司延期交房、未按约定支付装修款等事宜的告知函》及在2016年11月19日向罗友美发送的《关于因成都时代纵横商业管理有限公司延期交房导致栎宜酒店免委托经营收益期相应顺延事宜的告知函》中，栎宜公司均明确要求罗友美积极敦促时代公司及时交付房屋和支付房屋装修款。由此可见，栎宜公司深知其作为承租人的合同相对方为罗友美，罗友美有义务向栎宜公司交付房屋及支付装修款。原审法院以栎宜公司以自己名义向时代公司催交房屋和房款从而认为三方达成了所谓“合意”，很大程度上是因为遗漏了以上重要事实所导致。 二、罗友美应按《委托装修合同》约定，向栎宜公司承担交付房屋及支付装修款的义务，在罗友美履行前述义务前，栎宜公司有权拒绝履行租金支付义务且不承担违约责任。首先，根据栎宜公司与罗友美签订的《委托管理合同》及《委托装修合同》来看，双方形成房屋租赁法律关系，罗友美作为出租人应承担交付房屋及支付装修款的主要合同义务，而栎宜公司作为承租人应在收到罗友美向其交付的房屋和支付的装修款后承担代为装修及按约支付租金的义务。由此可知，双方间互负债务且存在先后履行顺序。其次，按《委托装修合同》约定，罗友美应当在2016年6月30日前向栎宜公司交付房屋，后因开发商百城公司原因，交房时间变更为2016年9月30日前，但即便栎宜公司同意延迟交房时间，罗友美亦未在延后的交房时间前向栎宜公司交付房屋。根据《消防法》第十三条、《旅游业治安管理办法》第三、第四条等相关法律规定，罗友美向栎宜公司交付的房屋须事先依法取得消防验收合格证、建设工程验收合格证等证明文件。在此前提下，栎宜公司才能进一步履行代为装修房屋义务并投入酒店经营、使用。从原审查明的事实来看，消防验收合格证是于2016年11月14日取得，且截至2017年1月16日栎宜公司发出《律师函》时，建设工程验收合格证仍未取得，故房屋无法按约交付，属于罗友美单方违约。再次，就装修款而言，罗友美虽委托时代公司代为向栎宜公司按时分期支付,但时代公司却并未按约定向栎宜公司支付装修款。由于罗友美与时代公司之间形成的是委托支付法律关系，而装修款支付关系中真正的权利义务主体仍然是栎宜公司和罗友美。根据《合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”可知，只要栎宜公司未收到装修款，最终的责任承担主体仍应当是罗友美。最后，根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”可知，在罗友美未先行履行房屋交付及支付装修款义务时，栎宜公司有权拒绝履行代为装修及支付租金的义务，且无须承担违约责任。 综上，按照《委托管理合同》及《委托装修合同》约定，罗友美作为出租人，应当向栎宜公司承担交付房屋及支付装修款的主要合同义务。罗友美既未按约定向栎宜公司交付房屋，且栎宜公司亦未在约定时间内收到罗友美支付的装修款，属于罗友美违约在先，且属于根本性违约，在此情形下，栎宜公司有权行使先康行抗辩权，拒绝履行代为装修房屋及支付租金的后合同义务。但原审判决错误认定本案事实，适用法律错误，严重侵害了栎宜公司的合法权益。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定提出上诉，请求依法予以改判。 罗友美发表答辩意见称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回栎宜公司上诉，维持原判。 时代公司发表陈述意见称，本案的法律关系是租赁合同关系，该法律关系的相对人是罗友美与栎宜公司，时代公司不应当在该法律关系中承担任何法律责任。 百城公司发表陈述意见称，栎宜公司在2016年7月22日至2016年8月23日大门及工区装修完毕期间就完全占有案涉房屋，同时有案涉房屋钥匙。栎宜公司不具有建安发票开具的资质，栎宜公司选定案外人进行工区安装和大门安装。协议约定是按照标准装修，该标准也是按照栎宜公司自己的标准进行装修。柏栎公司两次发函要求将大门及工区的装修款支付给栎宜公司，所以我方认为栎宜公司已完全掌握了房屋的钥匙，可以对房屋进行使用，其陈述没有收到房屋的事实与客观事实不符。百城公司认为一审法院认定法律关系正确，栎宜公司的上诉理由不能成立。 罗友美向一审法院起诉请求：1.判令栎宜公司承担自购房合同约定的交房时间至提出终止合同时共计9个月（2016年10月1日至2017年6月30日）的租金14400元；2.判令栎宜公司支付违约赔偿金57230元（未履行合同总额的20%）；3.第三人时代公司、百城公司对上述租赁费及违约金承担连带责任；4、诉讼费由栎宜公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月，栎宜公司的股权关联公司柏栎酒店管理（成都）有限公司（简称“柏栎公司”）与第三人时代公司签订《【百悦】云景项目4号楼3单元合作协议书》，协议书约定了以下内容：柏栎公司拟使用时代公司开发的【百悦】云景项目4号楼3单元的部分房屋经营酒店及配套服务，时代公司同意在销售上述房屋时将柏栎公司的经营规划、租赁等内容向拟购买上述房屋且愿意出租给柏栎公司的买受人进行说明，并提供相应协助；柏栎公司拟使用4号楼3单元房屋的16-20层，共计5层95套，柏栎公司以租赁方式使用上述部分房屋的，房屋面积、租金、租期、设施及装修状况等由柏栎公司与房屋所有人签订租赁合同具体约定；房屋买受人将与时代公司签订房屋装修委托书，房屋装修合同为时代公司与柏栎公司签订，同时时代公司向房屋买受人收取装修资金，柏栎公司按进度进行施工，时代公司按进度付款；房屋按精装修交付，由时代公司在交房前三个月向买受人全额收取装修资金，并同时将95间房屋全部交给柏栎公司，由柏栎公司指定的合作单位按设计标准实施装修，装修款按时代公司与柏栎公司另行签署装修合同执行，由时代公司分期全额支付给柏栎公司。2015年9月，时代公司与柏栎公司签订《【百悦】云景项目4号楼3单元补充协议》，柏栎公司要求工程前置条件：1、热水管道由时代公司铺设到户，提供满足热水机组及水箱载荷，且主电源到位；2、双方交房前时代公司完成第一次消防验收；3、时代公司提供物管用户及餐饮电负荷；4、为保证酒店的装修能达到“栎宜”品牌的装修标准，避免浪费，栎宜经营的包含但不限于电梯厅及过道上、室外公共走道、客房门、客房装饰上栎宜公司按照“栎宜”品牌的装修标准进行装修，时代公司提供售房交房标准及成本明细清单，在栎宜公司实施装修前，由双方协议将上述成本费用支付给栎宜公司。2016年6月15日，时代公司与柏栎公司签订《【百悦】云景项目4号楼C单元（罗友美与合同4号楼3单元）补充协议二》，根据双方签署的《合作协议》、《补充协议》及与小业主签署的《委托装修合同》规定，柏栎公司罗友美与定为2016年7月18日开始入场装修，为配合云景项目4号楼C单元（罗友美与合同4号楼3单元）交房验收，柏栎公司提前入场装修项目的公共区域，双方就此签署补充协议：1、时代公司将项目的过道及电梯前室装饰款按约定支付，2、时代公司将装饰项目的100樘门的款项89800元经验收后给付柏栎公司；3、时代公司负责水电到户及集中水电表安装完毕。百城公司与南通金典装饰工程有限公司成都分公司签订的《装饰装修施工合同》，约定南通金典装饰工程有限公司成都分公司对项目的过道及100樘门工程进行装修，工期自2016年7月22日至2016年8月5日，但该合同落款签订日为2016年12月7日。 2015年12月8日，罗友美与百城公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，罗友美购买第三人百城公司开发的位于龙泉驿区大面街道办事处金桉路88号百城·云景项目4幢3单元18层1810号房屋一套。约定以下内容：1、房屋总价196035元；2、房屋交付条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，（2）配置的电梯、消防、安防等设备设施在2016年9月30日前达到使用条件；3、交付时间：出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。另双方还约定了规划设计变更、面积差异处理、违约责任等。罗友美向第三人百城公司交纳了购买房款。 罗友美（甲方）与栎宜公司（乙方）签订《委托管理合同》，合同约定罗友美自愿将其所拥有的位于成都市龙泉驿区大面街道办事处金桉路88号云景项目第4幢3单元18层1810号房屋委托予栎宜公司作为酒店经营管理。罗友美按照《四川省商品房买卖合同（预售）》接房时的房间状态交房给栎宜公司。委托管理期限按罗友美签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的交房（约定交房日与实际交房不一致的，以实际交房日为准）之日起，共计15年。开业筹备免经营收益期（2.2条），自规定的实际交房之日起，免委托经营收益期为6个月。委托经营收益标准及支付方式（3.1条）：2016年10月1日至2031年9月30日期间，栎宜公司按照每月1818.5元向罗友美支付委托经营收益。房屋验收与交付（4.1、4.2条）：按罗友美签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》规定的交房之日的前三个月，罗友美授权栎宜公司代为行使业主权利验收房屋；开发商将房屋交付罗友美后，罗友美与栎宜公司应于7日内按约定完成房屋交接手续。若因甲方罗友美与因未完成交付的，导致乙方经营延期，乙方将根据甲方交付的时间延长免委托经营收益期，并且因延期造成的乙方的经营损失由甲方进行赔偿；乙方因酒店运营需求，同时有权选择解除本合同而无需支付违约金；如因乙方罗友美与因未完成交接手续，乙方按约定的交付时间支付委托经营收益。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为完成房屋交接手续。房屋质量问题（5.1、5.2条）：罗友美交付的房屋应不存在重大质量瑕疵，应满足栎宜公司正常经营酒店的需要，如因房屋质量问题（漏雨、裂缝、防水等）栎宜公司有权自行维修，并从后期委托经营收益中扣除。栎宜公司违约责任（7.8条）：栎宜公司可根据自身的经营状况，在履行提前一个月告知罗友美的情况下，有权将此合同下的房屋转委托经营或终止经营。如栎宜公司终止委托经营管理，则栎宜公司需按合同约定的剩余期间委托收益总额的20%向罗友美方支付违约金。 罗友美（甲方）与时代公司（乙方）、栎宜公司（丙方）签订《委托装修合同》，按照栎宜公司酒店的标准，罗友美将其购买的成都市龙泉驿区大面街道办事处金桉路88号云景项目第4幢3单元18层1810号房屋全权委托给栎宜公司选择合格的施工单位进行装修，时代公司作为监管方。开工2016年10月1日，竣工2017年2月15日，装修总价款54555元。罗友美按签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》规定的交房之日的提前三个月（即2016年6月30日之前）时间，授权栎宜公司代为行使业主权利验收房屋质量，罗友美认可栎宜公司的代验收结果，其余的交房手续由罗友美按售房合同的约定自行完成（2.1条）。甲方需全部腾空或部分腾空房屋，不影响施工（2.2条）。开发商将房屋交付罗友美后，罗友美与栎宜公司双方应于7日内按约定完成房屋交接手续，《房屋交割清单》经甲、丙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为完成房屋交接手续；罗友美应于2016年9月15日前将合同约定装修总价款全额交给时代公司；罗友美未能在约定时间内完成交房手续或者完成向时代公司交款，导致栎宜公司经营延期，栎宜公司将根据罗友美延期交房或交款时间相应延长免委托经营收益期，并且因延期造成的经营损失由罗友美进行赔偿；栎宜公司因酒店运营需求，同时有权选择解除本合同而无需支付违约金；如因栎宜公司罗友美与因未完成交接手续，栎宜公司按约定的交付时间支付委托经营收益（2.3条）。装修款的支付：第一次，2016年9月30日装修开工前，时代公司按合同总价款（以时代公司实际从罗友美方收到的款项为准）的40%支付给栎宜公司（第三条第1款）；第二次，在栎宜公司完成房间内顶面及墙面的基层装修并经时代公司确认施工工序完成后10个工作日内，时代公司支付合同总价款（以时代公司实际从罗友美方收到的款项为准）的45%支付给栎宜公司（第三条第2款）；尾款支付，时代公司确认整体施工完成后10个工作日内，时代公司将合同总价款（以时代公司实际从罗友美方收到的款项为准）未支付完的部分全额支付给栎宜公司（第三条第3款）。未达到上述付款条件，时代公司有权不予付款且无需承担任何责任，如因时代公司罗友美与因拖延装修款的支付，并超出上述规定时间15天以上，则时代公司需按延误付款的天数以应付未付款每日0.03%的标准支付违约金给栎宜公司，如超出上述规定60天以上，栎宜公司的工程完工时间按延误付款的天数顺延，同时时代公司须赔付因延误付款致使工作延期而给罗友美、栎宜公司造成的所有经济损失（第三条第4款）。2016年9月30日，罗友美向时代公司交纳了装修款54555元。 百城公司向时代公司出具《授权委托书》，百城公司授权时代公司全权处理云景项目房屋的一切事务，授权期限：2015年7月1日至2035年6月30日。 2016年9月27日柏栎公司向时代公司出具《项目约定款项的函》，内容为要求时代公司按约定尽快支付1、项目过道及电梯装饰款的95%即219725.5元；2、项目的100樘门的款项89800元；3、按《委托装修合同》中第三条第一款约定2016年9月30日开工前按合同总价款的40%支付给栎宜公司。 2016年9月27日栎宜公司向【百悦】项目工程部经理秦斌发出《工作联系函》，主要内容为：经9月27日预验收还发现部分工程问题会影响酒店装修及后期运营1、热水管道未铺设到户，水箱及电源负荷未施工；2、未见消防验收合格证；3、物管用房4扇门未安装，110KW用电负荷未见等。 2016年10月28日，柏栎公司向时代公司、百城公司出具《关于贵公司延期交房、未按约定付款造成我司及小业主遭受损害的函》，主要内容为：1、延期交房和未提供装修工程前置条件的问题；2、未付应付款项问题：未付项目公共区域的费用共计309525.5元、按合作协议及《委托装修合同》的约定应于2016年7月15日前支付85户装修总价款的40%即1978816元。 2016年11月19日，柏栎公司向时代公司、百城公司出具《关于贵公司延期交房、未按约定付款造成我司遭受损害的函》，主要内容为：1、延期交房和未提供装修工程前置条件的问题；2、未付应付款项问题：根据合作协议及《委托装修合同》的约定应于2016年7月15日前支付85户装修总价款的40%即1978816元。 2017年1月16日，泰和泰律师事务所向时代公司、百城公司出具《律师函》，主要内容为：泰和泰律师事务所接受柏栎公司委托，指派律师就时代公司延期交房、欠付柏栎公司全资子公司栎宜公司装修款事宜，要求时代公司履行合同义务，及时交付房屋、完成前置工程、向柏栎公司支付装修总价的40%。 2017年5月12日，柏栎公司向时代公司发出《解除合同通知书》，以时代公司至2017年5月12日仍未向柏栎公司统一交付95间房及任何房屋装修款且仍未完成热水管铺设到户为由，解除与时代公司签订的《【百悦】云景项目4号楼3单元合作协议书》、《【百悦】云景项目4号楼3单元补充协议》、《【百悦】云景项目4号楼C单元（罗友美与合同4号楼3单元）补充协议二》。 2017年5月12日，栎宜公司向罗友美发出《解除合同通知书》，以时代公司至2017年5月12日未统一将所有房屋及所有房屋装修款交付给栎宜公司，延误时间已达60天以上，按《委托装修合同》第三条第4项及“我司因酒店运营需要，同时有权选择解除合同而无需支付违约金”，发出解除合同通知书。庭审中，罗友美、栎宜公司、时代公司均认可解除《委托管理合同》，《委托装修合同》，解除时间为2017年5月12日。 2016年11月14日，成都市龙泉驿区公安消防大队综合评定百悦云景二期消防验收合格。项目现状，经罗友美陈述，罗友美方与赛家酒店于2017年7月2日重新签订合同，赛家酒店向各业主支付了2017年4、5、6月每月租金，业主向时代公司交纳的装修费也转给了赛家酒店（除王莉、王洪一户时代公司退还外），其中4户未向时代公司交纳装修费的业主也向赛家酒店交纳了装修费。 另，百城公司向一审法院提交的《百悦城交房通知书》无落款时间，百城公司提交了其中一户业主王成的交房手续，王成于2017年3月18日接收了百城公司移交的《业主手册书》、《物品签收确认书》、《消防安全责任书》、《治安安全责任书》、《精神文明公约》、《临时管理规约承诺书》、《商业用房租赁、经营承诺书》、《交房确认单》，移交清单上显示入户门钥匙一项未移交。 一审法院认定以上事实，有罗友美与栎宜公司的陈述，罗友美与栎宜公司的身份信息，企业登记信息，《【百悦】云景项目4号楼3单元合作协议书》，《四川省商品房买卖合同（预售）》，百城公司出具的房款收据一张，百城公司出具的收到产权契税、书证费等收据一张，时代公司出具的收到装修款收据一张，《委托管理合同》，《委托装修合同》，《授权委托书》、《工作联系函》、《律师函》、《解除合同通知书》等在案为证，足以认定。 一审法院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。根据《委托管理合同》及《委托装修合同》，栎宜公司系合同相对方，故栎宜公司系本案适格主体。根据《委托装修合同》，时代公司系合同相对方，故时代公司作为第三人系本案适格主体。百城公司向时代公司出具《授权委托书》授权时代公司全权处理案涉房屋一切事务，为查明案件事实，栎宜公司申请追加百城公司为第三人，符合法律规定，百城公司也系本案适格主体。庭审中，各方当事人均认可《委托管理合同》、《委托装修合同》已于2017年5月12日解除，系双方合意，不违反法律规定，一审法院予以确认。罗友美主张租金及违约金，是以《委托管理合同》为基础的房屋租赁合同关系，罗友美主张时代公司、百城公司承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。栎宜公司承担责任后，可依据其他合同关系向时代公司或百城公司主张权利，不属于本案处理范围。对本案的主要争议焦点评判如下： 1、罗友美方是否完成租赁物交付？ 罗友美与栎宜公司签订的《委托管理合同》、《委托装修合同》均约定：《房屋交割清单》经罗友美与、栎宜公司双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为完成房屋交接手续，同时又约定了罗友美委托栎宜公司对房屋进行验收，罗友美认可验收结果。从栎宜公司发出的《工作联系函》、《律师函》、《解除合同通知书》等都表明栎宜公司仅向第三人时代公司、百城公司催收房屋，时代公司、百城公司也从未否认应由其交房。从时代公司向一审法院提交的交房材料中，也仅向业主移交了业主手册、消防安全责任书等，特别重要的入户门钥匙未移交，故形式意义大于实际意义。本案的实际情况是开发商百城公司是以售后返租、包租的方式销售案涉房屋，而罗友美是受到营销宣传的吸引，以投资获利为根本目的购买了房屋。因此，案涉房屋的交付方式与普通住宅具有明显的区别，罗友美与栎宜公司及第三人时代公司、百城公司之间已合意由开发商一方百城公司或时代公司直接向栎宜公司整体统一交房，栎宜公司整体一并租赁，以代替数目众多的业主的逐一交房，以此达到简化履行手续、节省履行成本、利于栎宜公司整体操作租赁及装修事宜的合同目的。柏栎公司向第三人时代公司发出的催款函可见，栎宜公司一方在2016年8月23日前通过安装案涉房屋的大门，并且掌控房门钥匙的行为即已实际完成了对房屋的占有。此时，栎宜公司已经完全可以对房屋进行装修、使用等处置，其迟迟不肯开始装修的主要罗友美与因是与时代公司或百城公司在未按约定完成前置工程及装修费的支付等问题上产生分歧，致使栎宜公司拒绝按约展开装修工作。至2017年5月12日合同解除之日，无证据证明栎宜公司将装饰当初安装的大门钥匙交给了罗友美或第三人。依据相关法律法规、社会日常生活经验法则，占有房屋钥匙系对房屋产生实际占有的重要标志。本案中，在房门钥匙已经由栎宜公司实际掌控的情况下，罗友美显然既不可能也无必要向栎宜公司进行所谓的交房。综上，交房方式已发生变更，栎宜公司已实际接收案涉房屋，视为罗友美完成房屋交付义务。 2、栎宜公司未收到装修款是否导致罗友美违约？ 罗友美与时代公司、栎宜公司签订《委托装修合同》第1.6条约定装修合同总价款54555元，第2.3条约定罗友美应于2016年9月15日前将第1.6条约定的合同总价款全额交给时代公司，第三条第一款约定“装修款的支付第一次：2016年9月30装修开工前，时代公司按1.6条的合同总价款（以时代公司实际从罗友美方收到的款项为准）的40%支付给栎宜公司”，据此可以确定，装修款由罗友美承担，支付方式由罗友美按约定时间交付给时代公司，时代公司再按约定分期支付给栎宜公司。栎宜公司租赁房屋整体装修用于酒店使用，2016年9月30日前大多数业主已交纳装修款，足以支付第一笔40%的装修费用，而时代公司未按约定分期将该装修款支付给栎宜公司，进而导致栎宜公司以此为由不按《委托管理合同》约定履行义务，系栎宜公司违反《委托管理合同》的约定，房屋已视为交付，故罗友美未违反《委托管理合同》约定的义务。罗友美未按《委托装修合同》约定时间交纳装修款，存在履约瑕疵，在违约金金额上予以考虑。 3、栎宜公司违反《委托管理合同》约定导致合同终止，承担何种责任，如何承担？ （1）租金的承担。庭审中，双方均认可《委托管理合同》解除，解除之日为2017年5月12日，故租金的计算截止日确定为2017年5月12日。根据《委托管理合同》约定，免委托经营收益期为6个月，此6个月是建立在栎宜公司开办酒店承租期长达15年基础上，因栎宜公司未履行《委托管理合同》约定，导致合同解除，故而免收益期适当予以调减，一审法院确定免收益期为2个月，故栎宜公司应付租金期限为5个月12天。根据双方约定前5年租金每月1818.5元，故栎宜公司应向罗友美支付租金9819.9元。 （2）违约金的承担。①庭审中，栎宜公司以罗友美违约在先进行抗辩，除辩称罗友美未向其履行交房、支付装修费外，还辩称未提供房屋装修前置条件。栎宜公司以房屋不符合前置装修条件作为辩解，而关于房屋前置装修条件的事宜属于柏栎公司与第三人时代公司签订的《合作协议书》补充协议中约定的内容。房屋是否符合前置装修条件应当是第三人百城公司、时代公司与栎宜公司之间的事务，履行义务主体非罗友美一方，同时事实上罗友美也不可能具有提供前置装修条件的能力。根据合同相对性基本罗友美与理，罗友美根本不受该协议的约束，栎宜公司以此作为其单方解除与罗友美间的租赁合同的理由显然不具有任何说服力；②根据合同法第九十四条的规定，在本案中，并不存在诸如不可抗力、罗友美根本违约等可由栎宜公司行使法定解除权的事实。因此，栎宜公司并不享有合同法定解除权；③《委托管理合同》第4.2条约定了栎宜公司可行使合同任意解除权，但不承担任何违约责任，而第9.2条却约定了罗友美提前解约将承担相应违约责任。显然，第4.2条严重违反了合同法第三十九条规定的“提供格式条款的一方应当遵循公平罗友美与则确定当事人之间的权利和义务”。同时，该条款显属合同法第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。而在《委托管理合同》第7.8条中明确约定了栎宜公司可提前解除合同，但应按未履行期间总收益的20%支付违约金。如此约定方是符合公平罗友美与则及权利义务对等的有效条款，栎宜公司理应按照该条款承担相应违约责任。根据合同法一百一十四规定，违约金过高的可以请求裁减，栎宜公司及第三人也当庭提出裁减的请求。由于罗友美与栎宜公司及第三人涉类案共计60案，系集团诉讼案件，对于违约金以罗友美是否按时交纳装修费、各自损失大小等因素综合确定。本案罗友美在2016年9月30日前向时代公司交纳了装修款，违约金一审法院确定为5000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、栎宜公司于判决生效后10日内支付罗友美14819.9元；二、驳回罗友美的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取795.5元，由罗友美负担300元，栎宜公司负担495.5元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人栎宜公司的上诉请求、被上诉人罗友美的答辩意见以及原审第三人时代公司、百城公司的陈述意见，本案二审争议焦点为：一、罗友美是否应向栎宜公司交付房屋；二、栎宜公司是否应向罗友美支付租金和违约金。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，根据本案查明的事实，栎宜公司的股权关联公司柏栎公司时代公司签订《合作协议书》，约定了合作经营的相应事项；罗友美与栎宜公司签订的《委托管理合同》中，约定罗友美授权栎宜公司代为行使业主权利验收房屋。案涉房屋系房屋开发企业与经营企业在对外出售商品房前即达成合意进行合作经营，百城公司以售后包租的方式销售案涉房屋；由栎宜公司进行统一打造经营并向冯学文支付相应款项。根据三方签订的协议以及该售后包租型楼盘的操作方式，在罗友美购买房屋前，百城公司与栎宜公司即对楼盘的打造、经营方式达成了一致意见。故虽罗友美在合同中约定了应向栎宜公司交付房屋的内容，但罗友美授权了栎宜公司代为行使业主权利、验收房屋。故本院认为，栎宜公司接受买受人的委托验收房屋，如无代买受人收房的需求，则无为代买受人验房屋的必要。且在本案中，栎宜公司并未提交任何证据证明其向买受人按照合同约定要求罗友美交付案涉房屋，而多次向时代公司、百城公司要求给付装修款、给付损失等损失；且在栎宜公司向罗友美、百城公司各自发出的《解除合同通知书》，均系以时代公司未向栎宜公司交付房屋、交付装修款、房屋现状未完成热水管铺设等作为解除合同的依据，未以罗友美逾期交付房屋作为解除合同的理由。故本院认为，根据栎宜公司在履行相关合同过程中的行为，足以认定其公司应代罗友美行使业主权利，并实际向时代公司、百城公司提出了交付房屋的要求。故栎宜公司提出罗友美应向其交付案涉房屋的主张，因其作为其公司受托人对房屋进行验收、并实际向出卖人主张交付房屋，以便于其公司进行装修打造，百城公司已行使业主权利，罗友美与百城公司以实际行为变更了合同中约定的罗友美应向栎宜公司交付房屋的内容。故栎宜公司上诉提出罗友美未向其交付房屋、栎宜公司不应当承担责任的理由本院不予采纳。 关于第二个争议焦点。栎宜公司提出罗友美应当支付装修款，否则其公司不应当承担责任。本院认为，根据罗友美、栎宜公司和时代公司签订的《委托装修合同》的内容，罗友美应在2016年9月15日前将装修款全额交给时代公司，罗友美在2016年9月19日交付了该款项。虽然逾期4日，但违约情节较轻、原审法院酌情对违约金进行了调整。罗友美已在2016年9月19日完成了给付款项的义务，时代公司系代栎宜公司收取款项。在此情况下，因时代公司与栎宜公司之间就房屋交付、款项给付的纷争，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人的之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”规定，栎宜公司仍应当向罗友美承担合同义务。原审法院认定栎宜公司具备违约行为的认定正确，本院予以确认；栎宜公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1591元，由上诉人栎宜酒店管理成都有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 何广智 二〇一九年七月二十九日 书记员 龙春光