广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终9252号上诉人（原审原告）：广州市富基物业管理有限公司，住所地广州市海珠区南华东路富基南二街**首层自编**。法定代表人：关宝伟，职务总经理。委托诉讼代理人：王广华，广东三环汇华律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑佳乐，广东三环汇华律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：谭莹，女，1981年2月26日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘艳宜，北京市东元（广州）律师事务所实习人员。原审第三人：广州市富基房地产开发有限公司，住所，住所地广州市海珠区小港路**div>法定代表人：关宝伟，职务总经理。委托诉讼代理人：王广华，广东三环汇华律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑佳乐，广东三环汇华律师事务所实习人员。上诉人广州市富基物业管理有限公司（以下简称富基物业公司）因与被上诉人谭莹、原审第三人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初1508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。富基物业公司向一审法院起诉请求：一、谭莹向富基物业公司补缴公摊电费231.1元（从2016年5月计算至2017年1月，每月公摊电费不同，按物价局规定的计算方法按实际用电量计算），应付未付公摊电费的逾期滞纳金297.59元（从2016年7月1日计算至实际缴清之日止，暂计至2017年12月31日，计算标准为每两月按应付未付公摊电费的千分之三每日计算）；二、谭莹向富基物业公司补缴物业服务费3064.6元（2016年5月至2017年3月，按2.8元/月/平方米计算，房屋面积按测绘前面积99.5平方米计算），应付未付物业服务费的逾期滞纳金1241.16元（从2016年7月1日计算至实际缴清之日止，暂计至2017年12月31日，计算标准为每两月按应付未付公摊电费的千分之三每日计算）；三、谭莹向富基物业公司补缴停车费15900元（从2016年5月14日计算至2017年3月31日，标准为1500元/月，不足一月的按50元/日计算）；四、本案诉讼费由谭莹承担。一审法院判决如下：驳回广州市富基物业管理有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费555.8元，由广州市富基物业管理有限公司负担。宣判后，富基物业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1.撤销一审判决，改判支持富基物业公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由谭莹承担。事实与理由：一、一审法院以“原告于2017年4月1日之前并无向被告主张过物业管理费、公摊电费、停车费”来推定“原告实际上是同意被告将该部分付款义务转移给第三人”，属事实认定与法律适用错误。1.富基物业公司与谭莹签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《前期物业服务合同》、《富基广场临时管理规约》、《富基广场物业服务合同》都明确约定了谭莹在交楼后有缴纳物业服务费、停车费、水电费的义务。2.《公告》中载明“自2017年4月1日起富基物业公司开始收取物业管理费”，可以证明富基物业公司于2017年4月1日书面通知各业主按时交纳物业服务费，并无免除此前物业服务费的意思表示，也不能推定缴费义务转移给富基地产公司。3.富基物业公司向谭莹发送的缴费通知是富基物业公司的服务超出合同约定的范围，该服务起温馨提示作用，没有进行通知并不能构成谭莹不缴纳相关费用的抗辩理由。二、富基地产公司另案承诺免收涉案楼盘业主物业服务费、公摊电费等费用是有前提条件的，并非针对所有业主，一审法院采信另案的部分证据，认定富基地产公司承诺免除谭莹的物业服务费、公摊电费等费用属事实认定错误。1.谭莹明知涉案楼盘未达到合同约定的交房条件而因自身需要提前收房，并认定此时交房为提前交房，不追究富基地产公司延期办证、交房等责任，富基地产公司基于此与部分业主签订免缴相关物业费用的收楼协议书。2.并非所有案件富基地产公司均自认免除相关费用，只有部分与其签订了书面协议且明确约定免除费用的业主才能享受免缴相关费用。3.《协议书》中有关业主免缴费用的费用明细、免缴时间均不相同，具体以协议书约定内容为准。三、根据合同相对性原则，富基地产公司是否承诺免除谭莹物业服务费及公摊电费等，并不影响富基物业公司向谭莹追索上述费用，一审判决事实认定与法律适用错误。1.富基物业公司对于富基地产公司与谭莹签订的协议书从未进行任何的确认或事后追认，根据合同的相对性原则，不应当对协议以外的富基物业公司产生任何的法律效力或约束力。2.富基物业公司与富基地产公司是完全不同的法律主体，一审判决仅凭富基物业公司与富基地产公司的法定代表人为同一人就认定富基物业公司对上述情况知情，并以该协议加以约束，没有任何的法律和事实依据。3.富基物业公司与谭莹为《前期物业服务合同》的合同当事人，根据合同相对性原则，本合同所约定的权利义务也与富基地产公司无关，富基物业公司为谭莹提供物业管理服务，其向谭莹收取物业管理等费用是合同约定的权利。四、谭莹签署停车签名表时，明知签署该签名表意味着富基物业公司将为其提供停车服务，且双方已构成事实上的服务关系，一审判决仅凭双方未签订书面协议且富基物业公司不能证明谭莹使用车位，即认定谭莹无需支付相应的停车费用，属事实认定错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判，支持富基物业公司的请求。谭莹主要答辩意见如下：一、谭莹已经付清物业服务费、公用水电费，富基物业公司要求谭莹支付自收楼之日起的物业服务费及其逾期滞纳金没有事实和法律依据。二、富基物业公司在诉讼中多次自认：已经免除谭莹自收楼之日起至富基广场完成规划验收之日止的公共水电费、物业服务费及停车费。三、富基物业公司既不是停车场的权利人，无权出租车位，也未提供保管服务，更未取得停车场经营许可资格，其要求谭莹自收楼之日起交纳1500元的月保停车费，没有事实、合同和法律依据。四、富基物业公司于2017年9月28日发布公告，自2017年2月1日起开始收取公摊电费，2017年2月1日前产生的一切公摊电费均由富基地产公司负担，且富基物业公司提交的关于公摊水电费的证据，对水电的使用范围、结算方式并不明确，不能作为其向谭莹收取公摊水电费的依据，故富基物业公司要求谭莹自收楼之日起补缴公摊水电费没有事实及法律依据。五、富基物业公司所提供的物业管理服务未达到约定标准，其无权按照2.8元/平方米收取物业服务费。另，即使谭莹现支付物业服务费、公摊水电费，物业管理处也不收取2017年4月1日之前的费用，故谭莹不存在逾期支付的行为。六、富基物业公司主张的公共水电费、物业服务费及停车费已经超过诉讼时效。谭莹于2014年已收楼，富基物业公司于2018年才提起诉讼，已超诉讼时效。综上所述，富基物业公司的上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。富基地产公司述称：一、富基地产公司是否免除业主的物业服务费、公摊电费等费用，应以其是否与业主签订书面协议为准，只有与富基地产公司签订了书面协议且明确约定免除费用的业主才能享受免缴相关费用。二、即使部分业主与富基地产公司签订的收楼协议书中有关于免交费用的具体约定，但该部分业主在另案中将提前收楼约定改变为正式收楼，以提前收楼时间计算富基地产公司协助办理产权证的期限，在本案中主张收楼性质为提前收楼，故无需缴交相关物业费用，该行为既违反诚实信用原则，也违反了协议约定，因此该部分业主无权要求免交相关费用。三、根据合同相对性原则，富基地产公司与部分业主之间的协议仅约束两者，与富基物业公司无关，富基地产公司是否承诺免除业主物业服务费及公摊电费等，并不影响富基物业公司向业主追索上述费用。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。本院经审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：富基物业公司要求谭莹支付2017年4月之前的物业服务费（含滞纳金）、2017年2月之前的公摊电费（含滞纳金）以及2017年4月1日之前的停车费的主张是否成立。谭莹虽然未提供证据证明其与富基地产公司就免收部分管理费、公摊电费以及停车费问题签订过书面协议，但是结合富基地产公司在（2018）粤0105民初599-664号案的《民事答辩状》中称“原告已经实际入住涉案房屋，享受了占用、使用房屋甚至利用该房屋盈利的权益，且在提前收楼至答辩人完成规划验收期间，享受答辩人提供的免缴公共水电费、物业费（预交部分除外）及免费停车的补偿……”的陈述来看，富基地产公司实际上是以免交提前收楼至完成规划验收期间的公共水电费、物业费（预交部分除外）及免费停车的方式向提前收楼的业主作出一定的补偿，以免除该公司自业主提前收楼之日起至所购房屋符合交楼条件之日止的逾期交楼违约责任。富基物业公司主张富基地产公司未同意免收谭莹部分管理费、公摊电费以及停车费的上诉理由依据不足，本院不予支持。根据涉案《富基广场前期物业服务合同》的约定，本应由谭莹缴交自实际收楼之日起的物业服务费等费用，然而富基地产公司向业主承诺免收部分物业服务费、公摊电费、停车费，即谭莹与富基地产公司已就将《富基广场前期物业服务合同》项下谭莹的部分付款义务转移给富基地产公司达成合意。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。关于富基物业公司是否同意谭莹将物业合同项下部分付款义务转移给富基房产公司的问题。富基物业公司的法定代表人与富基地产公司的法定代表人为同一人，根据富基物业公司的陈述，结合该公司于2017年3月6日作出的《公告》所载明的“根据业主与广州市富基房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）（包括补充协议）》中有关约定以及相关物业管理条例及法规，我司就有关B区物业管理费相关事宜公告如下：一、自2017年4月1日起我司开始收取物业管理费……”的内容以及该公司在2017年4月1日之前并无向谭莹主张过物业服务费、公摊电费、停车费的事实来看，对于富基地产公司承诺免收的费用，该公司实际上是同意谭莹将该部分付款义务转移给富基地产公司，其应向富基地产公司主张而不应再向谭莹主张。一审法院根据本案现有证据及实际情况，认定富基地产公司承诺免除谭莹2017年4月之前的物业服务费及2017年2月之前的公摊电费，并无不当，本院予以认可。如前所述，富基物业公司同意谭莹将富基地产公司承诺免除的物业服务费、公摊电费转移给富基地产公司承担，富基物业公司以富基地产公司不同意代缴为由要求谭莹补缴上述费用，依据不足，本院不予支持。关于停车费的问题。《富基广场前期物业服务合同》约定“物业公司对上述停车场通过临时停放保管服务的方式提供给业主使用”、“物业管理公司应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利和义务”以及《富基广场临时管理规约》中关于“富基地产公司为了满足业主的需要，可以通过临时停放保管服务的方式提供给业主使用”，合同中并无明确约定富基物业公司为业主提供的是车辆月保服务。富基物业公司与谭莹并无就车位使用及停车管理服务等签订过书面的协议，没有证据证明其与谭莹之间就按月计收停车费达成合意，富基物业公司以谭莹签名的停车签名表中载明有车位号为由，认为其向谭莹提供了车辆月保服务，依据不足，本院不予采信，本院对富基物业公司关于2017年4月1日之前的停车费应按月保标准计付的主张不予采纳。富基物业公司并无充分证据证明谭莹使用停车位的情况，且如前所述，富基地产公司亦承诺过提前收楼的业主在提前收楼至该公司完成规划验收期间享受免费停车服务，富基物业公司要求谭莹补缴2017年4月1日之前的停车费依据不足，本院不予支持。综上所述，富基物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费555.8元，由上诉人广州市富基物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一九年七月十二日书记员 古嘉玲黄清丽