上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初7452号原告：鲍建明，男，1970年1月29日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：胡春妹，上海沪达律师事务所律师。被告：徐妹珠，女，1971年10月24日生，汉族，户籍地上海市宝山区。第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区崮山路******。法定代表人：殷俊，董事长。委托诉讼代理人：徐盛。第三人：张仲贤，男，1955年7月7日生，汉族，居民身份证载明住址上海市浦东新区高行镇东高路界路****。委托诉讼代理人：黄永华，上海华公达律师事务所律师。第三人：任芦勇，男，1981年2月12日生，汉族，居民身，居民身份证载明住址四川省芦山县清仁乡仁加村后坝组**iv>原告鲍建明与被告徐妹珠确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法追加上海市住房置业担保有限公司(以下简称“住房担保公司”)、张仲贤和任芦勇作为第三人参加诉讼，并由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告鲍建明及其委托诉讼代理人胡春妹，第三人张仲贤的委托诉讼代理人黄永华，第三人任芦勇到庭参加诉讼。被告徐妹珠、第三人住房担保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告鲍建明向本院提出诉讼请求：确认原、被告双方于2006年3月10日就上海市宝山区春雷路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的买卖合同无效。事实和理由：原、被告系朋友关系，因徐妹珠需要资金周转，希望用鲍建明的房屋以假买卖的形式获取公积金贷款。原告同意帮忙，故双方于2006年3月10日在宝山区房地产交易中心签订了虚假的房屋买卖合同，约定将原告名下位于上海市宝山区春雷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)售与被告徐妹珠。同日，徐妹珠书写了一份承诺书给原告，承诺待贷款还完后将系争房屋重新过户至原告名下。后双方办理了产权过户手续，但徐妹珠从未支付过购房款，因房屋抵押所申请的公积金贷款亦由徐妹珠领取，原告则一直居住在系争房屋内。直至2018年年底，原告收到本院发出的执行公告，才得知第三人张仲贤作为债权人已申请执行并对该房屋启动了评估、拍卖程序。原告认为，原、被告之间就系争房屋所签订的房屋买卖合同是虚假交易，是为被告骗取银行贷款所签，根据相关法律规定，应认定为无效。现向法院起诉，请求判如所请。被告徐妹珠未到庭答辩。第三人住房担保公司发表书面意见：为购买系争房屋，被告徐妹珠于2006年向中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行申请公积金贷款，金额为人民币175,000元(以下币种均为人民币)，贷款期限15年；第三人对上述公积金贷款提供保证担保，徐妹珠以系争房屋向第三人提供反担保并办理相关抵押登记后，建行向徐妹珠发放了上述贷款；第三人设定的抵押权合法，在借款人未还清贷款的情况下，其不同意任何包括注销房屋抵押权等损害抵押权人利益的变动，请求法院保护第三人的合法权益。第三人张仲贤述称：徐妹珠及案外人潘某某向其借款130万元，其在系争房屋上设定了抵押权，因被告未按时还款，其后向本院起诉，本院出具调解书确认了双方债权债务，目前该案已在法院执行阶段；原、被告之间的买卖合同无论是否有效，都不能涤除其设定在系争房屋上的抵押，即使合同无效，无效的原因也不在第三人，法院应保护第三人的信赖利益。第三人任芦勇述称：徐妹珠向其借款50万元，其在系争房屋上设定了抵押权，后被告未向其还款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月13日，原、被告签订上海市房地产买卖合同，约定原告将系争房屋出售给被告，价款为255,000元。合同附件三“付款协议”条款主要约定，2006年2月27日支付10,000元作为定金，2006年3月10日支付70,000元，剩余175,000元房款未注明付款时间。2006年3月30日，系争房屋经核准登记至被告徐妹珠名下。2006年3月14日，徐妹珠与中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行、第三人住房担保公司签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，主要约定徐妹珠借款175,000元，借款期限15年，自2006年3月14日至2021年3月14日止，抵押物为系争房屋，还款方式为月等额本息等。2006年3月20日，第三人住房担保公司通过建设银行将175,000元贷款汇入徐妹珠名下银行账户。第三人住房担保公司于2006年3月30日经核准在系争房屋上设定抵押权，登记证明号为宝XXXXXXXXXXXX。2018年1月4日，第三人张仲贤经核准在系争房屋上设定抵押权，登记证明号为沪(2018)宝字不动产证明第XXXXXXXX号，债权数额为130万元，债务履行期限从2017年12月28日至2018年12月27日。本院于2018年9月29日出具(2018)沪0113民初12536号民事调解书，确定：一、徐妹珠和潘某某共同归还张仲贤借款本金及利息141.5万元，此款于2018年12月31日前付清；二、若徐妹珠、潘某某未按约履行上述调解主文第一项确定的付款义务，徐妹珠、潘某某还须另行支付张仲贤违约金6万元。该案目前已进入执行程序。2018年4月16日，第三人任芦勇经核准在系争房屋上设定抵押权，登记证明号为沪(2018)宝字不动产证明第XXXXXXXX号，债权数额为50万元，债务履行期限从2018年4月11日至2018年6月10日。另查明，2018年9月18日，上海市浦东新区人民法院以(2018)沪0115财保815号法律文书首查封了系争房屋。2019年1月16日，本院以(2019)沪0113执22号法律文书轮候查封了系争房屋。2019年2月18日，系争房屋所在的乐业一村居民委员会出具情况说明，证明原告鲍建明自1995年至今一直居住在系争房屋。在庭审过程中，原告鲍建明提供了落款为徐妹珠的承诺书，该承诺书中内容为“本人徐妹珠在2006年3月10日在宝山区房产交易中心所写这份承诺书，由于我做生意需要资金周转，找到鲍建明，让其把他座落在春雷路XXX弄XXX号XXX室房产和我做一个虚假的房屋买卖，过户到我徐妹珠的名下。由我向建设银行申请公积金贷款，贷出资金后给我周转。承诺在贷款全部还清后把房屋的产权重新过户给鲍建明，所以我徐妹珠承认房屋真正的产权人员是鲍建明。”原告表示，被告取得贷款后未将房屋产权恢复至其名下，直到本院法官因执行他案至系争房屋调查，其才知晓徐妹珠在系争房屋上另设定了其他抵押。经本院释明，原告表示只要求法院确认双方的房屋买卖合同无效，不要求处理去除抵押、恢复产权登记等合同无效后果。本院认为，被告徐妹珠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证及抗辩的相应权利，由此导致的不利后果由其自行承担。根据在案证据所查明的事实，鲍建明和徐妹珠虽然签订了房屋买卖合同，但合同中未对付款时间进行明确约定，且系争房屋一直未交付作为买受人的徐妹珠，原告鲍建明一直居住至今，因房屋抵押所取得的贷款也直接汇给徐妹珠，以上种种不合理情形显示房屋交易并非双方的真实意思表示。根据民法总则的相关规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。鲍建明和徐妹珠就系争房屋所签订的买卖合同当属无效。合同被确认无效后，因合同而取得的财产，应当予以返还。由于系争房屋上登记有第三人的抵押权，现无证据证明第三人在抵押权取得过程中存在与被告恶意串通或明知房屋买卖合同有无效情形而仍进行抵押借款的行为，故即便房屋买卖合同被确认无效，第三人仍因善意而取得抵押权。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告鲍建明与被告徐妹珠于2006年3月13日就上海市宝山区春雷路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。案件受理费减半收取11,400元，由原告鲍建明和被告徐妹珠各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇一九年七月十七日书记员  周秋娟附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，后者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。