海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终2862号上诉人（原审被告）：海南贵亨置地有限公司，住所地海口市国贸大道**嘉陵大厦**（注（注册地址海口市人民大道**观海花园**统一社会信用代码：×××。法定代表人：韩少林，总经理。被上诉人（原审原告）：岳藤，女，1989年9月29日出生，汉族，住澄迈县。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李冲，男，1989年7月1日出生，汉族，住澄迈县，系岳藤的丈夫。公民身份号码：×××。上诉人海南贵亨置地有限公司（以下简称贵亨公司）因与被上诉人岳藤房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。贵亨公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一审、二审诉讼费由岳藤承担。事实与理由：一、一审法院对事实认定不清，对责任认定错误。首先，本案中所涉及的排水排污管道位于“龙昆南三横路”路面以下，该段路在美丽华居小区土地红线外，明确属于市政规划路。一审中，贵亨公司已经提交多份证据证明该段道路为市政规划路，该路面以下埋设的排水排污管道是与市政道路相配套的市政管网。市政给排水管网属于城市基础设施，应由市政部门组织修建。依据中华人民共和国城乡建设环境保护部关于颁发《市政工程设施管理条例》第二条第三款，城市排水设施雨水管道、污水管道、雨水污水合流管道均属于市政工程；依据《市政工程设施管理条例》第二条第一款和第八条，说明贵亨公司不能任意开挖龙昆南三横路铺设市政管网。其次，贵亨公司在美丽华居项目建设之初，已经依照法规向海口市人民政府足额缴纳了城市基础设施配套费。依据海口市人民政府《海口市城市基础设施配套费征收管理办法》（海府〔2010〕18号）文件，征收城市基础设施配套费是为了“有效筹集城市基础设施建设资金，提高城市建设水平和综合服务能力”，“城市基础设施配套费是指城市人民政府强制征收的专项用于城市道路、桥涵、给排水......等城市基础设施建设、管理和维护的资金。”贵亨公司交了配套费，理应得到市政排水排污管网配套到位的相应城市服务。所以，美丽华居项目不能排水排污、进而不能验收交房的责任不应由贵亨公司承担。贵亨公司足额缴费的证据与本案关联性，一审法院错误认定二者没有关联性。二、一审法院认定“贵亨公司所申请的挖掘城市道路是为了涉案小区接通市政排水、排污管道，该工程并非应由政府来建设，应由项目开发商去申请并将小区管道接通市政管道”，该认定忽略事实，严重错误。2017年11月底，美丽华居项目已全部竣工，但在五方初验中检测到市政管网配套不到位，小区管网未能与龙昆南三横路市政管网对接（因为龙昆南三横路根本不存在市政管网），所以导致贵亨公司无法接通市政道路排污、排水管网，无法启动五方联合验收，从而导致延期交房。虽然贵亨公司负有为涉案小区接通市政排水、排污管道的责任，但是贵亨公司不可能将小区管道接在一个不存在的东西上。由于情况紧急，迫于交房压力，贵亨公司无奈之下打算自行开挖铺设，但是苦于没有市政工程经营范围、资质和许可，经过向多部门咨询，在2017年12月21日向琼山区城管局发出《关于美丽华居项目紧急申请城市道路挖掘的紧急情况说明》，得到回复称，海口市市政市容管理委员会《关于强化措施缓解道路交通拥堵的通知》（海政容管发[2017]252号）文件中要求2018年5月1日之前原则上不得新开工市政工程项目。贵亨公司又向海口市信访局反映相关情况，2018年5月17日政府协调会后，海口市琼山区市政市容管理委员会向贵亨公司发放琼山区成道掘证（2018第008号城市道路挖掘许可证）（行政管理部门必须在收到当事人申请才能发放行政许可，但是贵亨公司向琼山区市政市容管理委员申请开掘道路铺设管网的行为并不是说明贵亨公司自认应该承担该修路铺管责任）。后因市政部门提供龙昆南路主干道主管道位置有误，导致施工延期，市政部门又两次延长城市道路挖掘许可证施工工期（进而导致项目验收进一步延误，导致交房进一步延期）。这一事实说明市政部门掌握管理地下管网设施，该段管网铺设为市政工程项目，非房地产开发项目内容。直至2018年7月底，贵亨公司在市政府多个部门允诺下垫资开挖龙昆南三横路、铺设龙昆南三横路市政排水排污管网，才将小区管网对接上市政管网。三、贵亨公司一审提交多份证据，包括向海口市住房和城乡建设局递交《关于美丽华居项目未能接通市政管网导致延期交房的紧急报告》，向海口市水务局递交《关于接入市政管网的紧急报告》《关于接入市政管网的再次申请报告》《关于美丽华居项目紧急申请城市道路挖掘的紧急情况说明》，一审法院以上述证据系单方制作、没有相关部门签收回执为由不予认定。事实上，上述证据均有相关收件单位工作人员签收并署日期，请求法院依职权向对应部门调取。四、贵亨公司延期交付房屋有合同规定的免责事由。依据《海口市商品房买卖合同》第八条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实以延期：因周边市政工程建设（包括但不限于道路改造、管网铺设、电网停电检修等因素）导致交房延期。贵亨公司因政府配套不到位原因直至2018年7月底才接通排水排污管网，在已经足额缴纳市政配套费的情况下，为了尽快交房，贵亨公司又替政府垫资修建市政排水排污管网和道路，付出了额外的经济费用，所以自2017年12月21日至2018年7月13日期间应予贵亨公司免责，顺延交房时间。龙昆南三横路市政管网没有配套修建的事实发生在交房时间2016年12月31日之前，即合同延迟履行时间之前；而且，贵亨公司在2016年12月31日之前也已经向有关部门提出该情况并且申请开挖路面铺设。所以，挖路铺管的事实（包含申请程序）发生在合同延迟履行时间之前，应当适用合同约定的免责条款。五、贵亨公司延期交房有合同规定的其他免责事由。该项目施工期间，多次遭遇台风及暴雨导致的洪涝等自然灾害，根据合同第八条但书，上述情形亦属于双方明确约定的“不可抗力”，应该扣除相应时间，顺延交房期限。基于上述内容，贵亨公司与岳藤签订的《海口市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，贵亨公司愿意公平合理、合法地承担合同约定的民事责任。请求法院支持贵亨公司请求。岳藤辩称：一、一审法院对事实认定清晰，对责任认定准确。贵亨公司与本人签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同。本人已按合同约定支付房款，贵亨公司亦应于2016年12月31日前将符合合同约定的涉案房屋交付给本人。实际岳藤于2018年8月19日才交付至本人，贵亨公司实际违约596天。二、一审法院认定“贵亨公司所申请的挖掘城市道路是为了涉案小区接通市政排水、排污管道，该工程并非应由政府来建设，应由项目开发商去申请并将小区管道接通市政管道”，该认定合理合法。开发商贵亨公司有义务为本小区接通排污管道，五方验收合格后才能交房给岳藤，贵亨公司认为“龙昆南三横路”应当于2017年12月21日前铺设市政管道错误。三、一审法院对贵亨公司提交多份证据认定系单方制作，没有相关部门签收回执，内容为单方陈述，认定准确。且多份证据的内容只能证明在2017年底发现不能接入市政管道后，开发商解决问题的具体行动，与贵亨公司违约的事实无任何联系。四、贵亨公司延期交房无合同规定的免责事由。贵亨公司未依约在2016年12月31日前交房，在贵亨公司上诉理由二中提及2017年11月底，美丽华居项目已全部竣工，但在五方初验中检测到市政管网配套不到位，可以看出贵亨公司在五方初验前根本没有意识到排污管道、排水管道的接口问题。贵亨公司在2016年12月31日前向有关部门提出该情况，有关部门是什么部门，证据是什么，单方陈述没有任何依据。贵亨公司上诉理由四中写到“龙昆南三横路市政管网没有配套修建的事实发生在2016年12月31日之前”之这一事实同时也是在合同签订日期2016年7月23日之前，合同的签订是基于双方都认为根据2016年7月23日的条件，2016年12月31日可以交房，才会签订合同，所以即便工程开建之初龙昆南三横路没有市政管网，仍构不成合同中第八条的免责条件。五、贵亨公司主张的合同规定的其他免责事由，其未能提供该公司与施工方关于施工延期的签证文件，仅凭气象站资料不能作为延期交房的证据。基于上述内容，请求法院维持原判。岳藤向一审法院起诉请求：1.判令贵亨公司向岳藤支付逾期交房违约金47656元（以805000元为本金，按日万分之一计算，自2016年12月31日起计至2018年8月15日止，共592天）；2.贵亨公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月23日，岳藤、贵亨公司签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：岳藤购买贵亨公司开发的预售商品房，即位于海口市龙昆南路东侧（地号为04-（地号为04-01-08-171层A-11B号房，建筑面积共101.03平方米；按建筑面积计价，每平方米7967.93元，总金额805000元。岳藤应在合同签订之日向贵亨公司支付总房款的44%，计355000元（含定金50000元），余款56%计450000元由岳藤申请按揭贷款向贵亨公司支付。（第八条）贵亨公司应于2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房主体工程经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过，且符合本合同约定的商品房交付给岳藤；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因不可抗力且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；因法律、法规、规章、规定及政府机关行为调整所导致交房延期的；买受人未按合同约定履行义务的；因买受人原因或其他非出卖人的因素导致交房延期的；因周边市政工程建设（包括但不限于道路改造、管网建设、电网停电检修等）或自然灾害（包括但不限于台风、洪涝等）因素导致交房延期的。除合同第八条约定的特殊情况外，贵亨公司未能按本合同约定期限交房，按下列方式处理（逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，岳藤有权要求贵亨公司每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行，2.逾期超过90日，岳藤有权单方面解除合同，岳藤要求继续履行合同的，合同继续履行，贵亨公司按逾期天数每日向岳藤支付已付房价款万分之一的违约金。该合同签订后，岳藤按约向贵亨公司支付了首付款355000元，并于2016年9月23日通过银行按揭贷款支付了尾款450000元，贵亨公司分别于2016年7月26日、2017年12月6日向岳藤开具发票。2018年8月13日，贵亨公司向岳藤出具《美丽华居交房通知书》，通知岳藤可于2018年8月15日至2018年8月31日办理收房手续。2018年8月19日，岳藤办理了收房手续。又查明，2017年11月17日，海口市市政市容管理委员会下发海政容管发〔2017〕252号《关于强化措施缓解道路交通拥堵的通知》，载明为缓解我市道路交通拥堵问题，方便市民出行，2018年5月1日之前原则上不得新开工市政工程项目，现有的市政工程项目应在保质保量的基础上加快施工进度，尽可能在2018年春节前全部完工。2018年5月14日，贵亨公司的工作人员林瑜就该公司2017年年底申请办理道路挖掘许可仍未获批的问题向海口市信访局提出信访事项。2018年5月18日，海口市琼山区市政市容管理委员会向贵亨公司发放琼山区城道掘证（2018）第008号城市道路挖掘许可证，挖掘道路名称为排水管道抢修：美丽华居项目（龙昆南三横路），施工期限为2018年5月23日至2018年6月19日。因更换施工日期，海口市琼山区市政市容管理委员会于2018年5月18日重新向贵亨公司发放琼山区城道掘证（2018）第008号城市道路挖掘许可证，施工期限变更为2018年6月6日至2018年7月3日。贵亨公司申请延长施工期限，2018年7月4日海口市琼山区市政市容管理委员会再次向贵亨公司发放琼山区城道掘证（2018）第008-1号城市道路挖掘许可证，施工期限为2018年7月4日至2018年7月13日。2018年6月27日，贵亨公司向岳藤发出《关于美丽华居周边市政管网配套的通知》，告知岳藤由于小区市政配套管网未到位，无法排水、排污，影响工程检测验收，造成延期交房，属于双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定的可延期交房的情形。一审法院认为：岳藤与贵亨公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同。双方均应全面、诚信地履行。岳藤已按合同约定支付购房款，贵亨公司亦应于2016年12月31日前将符合合同约定的涉案房屋交付给岳藤。贵亨公司实际2018年8月19日才向岳藤交付房屋，故贵亨公司确已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。本案的争议焦点在于：贵亨公司主张的市政管网建设以及台风暴雨等自然灾害是否构成合同所约定的可据实延期交房的情形。一、关于贵亨公司主张2017年12月21日至2018年7月13日的市政管网建设期间是否构成合同所约定的可据实延期交房的情形的认定。本案《海口商品房买卖合同》约定贵亨公司交房时间为2016年12月31日前，海口市市政市容管理委员会于2017年11月17日通知贵亨公司2018年5月1日之前原则上不得新开市政工程项目，贵亨公司于2017年年底向琼山区城市管理行政执法局申请挖掘城市道路挖掘。首先，岳藤向相关部门申请道路挖掘许可的时间以及海口市市政市容管理委员会下发通知的时间远在双方约定的交房时间之后。贵亨公司未依约在2016年12月31日前交房，在此之后政府所出台的政策、通知不能作为贵亨公司主张据实延期交房期间的理由。再者，本案贵亨公司所申请的挖掘城市道路系为了涉案小区接通市政排水、排污管道，该工程并非应由政府来建设，应由项目开发商去申请并将小区管道接通市政管道。综上，贵亨公司主张的道路挖掘期间2017年12月21日至2018年7月13日未构成合同所约定的导致交房延期的情形，不应从逾期交房期间中予以扣除。二、关于贵亨公司主张的台风、暴雨等自然灾害是否构成合同所约定的可据实延期交房的情形的认定。贵亨公司主张涉案项目施工期间因台风、暴雨停工，但未明确具体的时间，亦未提供该公司与施工方关于施工延期的签证文件，仅凭气象站资料不能作为延期交房的证据，故贵亨公司关于因台风、暴雨天气导致交房时间予以延期的主张一审法院不予采纳。综上，贵亨公司逾期交房的期间应为2016年12月31日起至2018年8月19日。岳藤主张按合同约定的逾期交房违约金的计算标准，即按已付房款的每日万分之一计算逾期交房违约金，不违反法律规定，一审法院予以支持。岳藤自愿主张违约金计算至2018年8月15日，一审法院予以照准，故贵亨公司应向岳藤支付自2016年12月31日起至2018年8月15日止，以已付购房款805000元为本金，按日万分之一计算的逾期交房违约金，即47656元（805000元×592天×0.01%）逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：限贵亨公司于本判决生效之日起十日内向岳藤支付逾期交房违约金47656元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费496元，由贵亨公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明：原告林嘉欣诉被告贵亨公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日作出（2019）琼01民终1765号民事判决，该判决查明：2015年7月30日，海口市规划局向贵亨公司发出海规费（2015）108号《建设项目城市基础设施配套费缴款通知书》，要求贵亨公司按每平方米220元缴纳城市基础设施配套费共217986.84元。同年8月24日，海口市规划局向贵亨公司发出海规函（2015）1676号《关于美丽华居项目（原海南国际大厦）补缴城市基础设施配套费的复函》，要求贵亨公司持海规费（2015）108号缴费通知书，到市政务中心规划窗口办理缴款手续。同年9月2日，贵亨公司依要求缴纳了上述城市基础设施配套费。同年11月3日，贵亨公司向海口市规划局致函，认为其已缴纳完全部建工管理费，请求退还多缴纳的城市基础设施配套费共217986.84元。同年12月16日，海口市民政局对贵亨公司申请的道路命名为龙昆南三横路。2016年3月31日，海口市琼山区环境保护局向贵亨公司下达琼山环察字（2016）18号《行政处罚告知书》，以贵亨公司建设的美丽华居项目私设排污口，通过规避监管的方式将厨房产生的餐饮废水和施工人员产生的生活废水直接排放至道客沟为由，责令贵亨公司立即拆除私设的排污口，并罚款5万元。同年4月14日，该局向贵亨公司下达琼环察听证字（2016）1号《行政处罚听证通知书》，通知贵亨公司就上述处罚进行听证。同年7月20日，该局向贵亨公司下达琼山环察字（2016）52号《督促履行义务催告书》，认为贵亨公司虽自行拆除了私设的排污口，但未履行缴纳罚款的义务，督促贵亨公司履行罚款义务。除以上查明事实外，本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，岳藤与贵亨公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依约履行自己的义务。岳藤已按合同约定支付购房款，贵亨公司应依合同约定于2016年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给岳藤。贵亨公司于2018年8月19日才将涉案房屋交付给岳藤，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。关于贵亨公司逾期交房违约天数的认定问题。根据合同约定，贵亨公司应于2016年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给岳藤，但贵亨公司至2018年8月19日才将涉案房屋交付给岳藤，延期交房天数共为592天。2017年11月17日，海口市市政市容管理委员会下发通知，在2018年5月1日之前原则上不得新开工市政工程项目。2018年1月10日，贵亨公司向政府相关职能部门申请城市道路挖掘许可，至2018年7月4日相关部门向贵亨公司发放城市道路挖掘许可证，批准施工期限至2018年7月13日。上述政府所出台的通知及政府相关部门批准许可等政府行为，确实影响了贵亨公司对接排水管网的施工建设，延长了工期，属政府行为所致，为双方当事人约定的免责事由。因此，自2017年11月17日至2018年7月13日期间应从贵亨公司延期交房的天数中予以扣除，该期间共计236天，贵亨公司上诉中主张自2017年12月31日起至2018年7月13日期间的延期交房的天数予以扣除，系其权利的处分行为，未违反法律规定，应予以准许，故贵亨公司应承担的延期交房违约天数为390天（592天-202天）。依合同约定，贵亨公司应向岳藤支付逾期交房违约金31395元（805000元×390天×0.1‰）。一审判决未将政府行为导致延期天数从违约期间中予以扣除不当，本院予以纠正。综上所述，贵亨公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初102号民事判决第二项；二、变更海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初102号民事判决第一项为：限海南贵亨置地有限公司于本判决生效之日起五日内向岳藤支付逾期交房违约金31395元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费496元，由岳藤负担40%即198.4元，海南贵亨置地有限公司负担60%即297.6元；二审案件受理费992元，由岳藤负担40%即396.8元，海南贵亨置地有限公司负担60%即595.2元。本判决为终审判决。审判长 陈杰林审判员 周 玲审判员 韩 芬 二Ｏ一九年七月十七日书记员 周 娟速录员吴虹瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。