北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初30322号原告：陈晓江，男，1976年12月30日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周庆国，北京市安诺律师事务所律师。被告：卢耀祖，男，1966年3月21日出生，汉族，职业不详，住北京市海淀区。被告：郝放，女，1974年8月19日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区委托诉讼代理人：马睿，北京冠和权律师事务所律师。原告陈晓江诉被告卢耀祖、郝放房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈晓江及委托诉讼代理人周庆国；被告郝放委托诉讼代理人马睿到庭参加诉讼，被告卢耀祖经本院合法公告传唤，无正当理由，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈晓江向本院提出诉讼请求：1．卢耀祖立即支付陈晓江2018年5月22日前的违约金8万元及利息（自2019年1月8日起按同期银行贷款利率计算至付清之日）；2．卢耀祖、郝放立即支付陈晓江2018年5月22日后的违约金（从2018年5月23日起至郝放、卢嘉禹户籍迁出北京市海淀区华清嘉园小区**楼x止，每日5250元计算）；3．诉讼费被告承担。事实和理由：2017年6月11日，原告与被告卢耀祖经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间，就卢耀祖名下位于北京市海淀区华清嘉园小区甲x号楼x室（以下简称x室）签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定卢耀祖将x室（含家具、家电、装饰装修及配套设施设备等）以1050万元卖于原告。并约定:“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户户籍管理机关办理原有户口迁出手续。因出卖人自身原因未如期将与本房相关的户户口迁出的，当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”2017年7月19日，卢耀祖、郝放与陈晓江及链家公司签订了《变更出售方协议书（链家）》，约定将《北京市存量房屋买卖合同》项下卢耀祖的全部权利义务转移于卢耀祖和郝放，卢耀祖和郝放同意受让上述协议下全部权利义务。2018年1月26日，涉案房屋所有权转移至原告陈晓江名下，但直到2018年5月22日，卢耀祖才将其本人户户口迁出涉案房屋，放和卢嘉禹的户户籍至今未迁出涉案房屋。/div>卢耀祖未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。郝放辩称，原告起诉事实与实际情况不符，请求法院驳回原告对我方的诉请。1．原告的诉讼主体错误，我方不是适格被告；2．我方作为一名离异的单身女人，承担着抚养孩子的责任，因此，被告当前暂无能力及精力进行户户籍迁出事宜；．原告所述违约金缺乏客观依据，在履行房屋买卖过程中，实际出售人与原告之间就房屋买卖不存在其他争议，原告未产生实际损失；4．原告所指违约金缺乏事实依据，与合同不符，金额过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年6月11日，卢耀祖（出卖人）与陈晓江（买受人）就x室签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：房屋成交价467万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价583万元。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户户籍管理机关办理原有户口迁出手续。因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户户口迁出的，当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。郝放做为卢耀祖的委托代理人在该合同上签字确认。2017年7月10日，卢耀祖、郝放取得x室的共有房产证，二人各占该房屋50%的所有权份额。卢耀祖、郝放、陈晓江、链家公司于2017年7月18日签订《变更协议书》，记载了房产证变更的情况。2017年7月19日，卢耀祖（甲方、原出售方、丁方、新出售方）、郝放（丁方、新出售方）、链家公司（丙方、居间方）、陈晓江（乙方、买受方）签订《变更出售方协议书（链家）》，载明：现因甲方、丁方之原因，需要变更交易房屋的所有权人。……甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋交易所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的甲方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。2018年1月26日，陈晓江取得x室的所有权证。目前涉案房屋中尚有郝放及其子卢嘉禹的户户口未迁出。/div>庭审中，郝放不认可《变更出售方协议书（链家）》，其表示该协议没有丙方链家公司的盖章，故该协议无效。经询问，郝放认可收取了x室售房款的一半。另，陈晓江（乙方）出示与卢耀祖（甲方）于2018年12月22日签订《协议书》一份，载明：一、依据双方房屋买卖合同和其他约定，甲方应当于2018年3月28日之前迁出华清嘉园，直到2018年5月22日才迁出，甲方存在违约行为，自愿赔偿乙方违约金10万元；二、甲方于2019年1月7日之前将上述项支付乙方，乙方收到上述款项及甲方签署的《关于户户口迁移相关事项的承诺》后，再追究甲方房屋买卖合同项下关于甲方本人户户口迁出的责任;、关于郝放、卢嘉禹户户口迁出的问题，甲方卢耀祖与郝放存在纠纷，乙方陈晓江对卢耀祖和郝放的相应责任另行向郝放和卢耀祖主张。后，卢耀祖向陈晓江支付了2万元,未再支付其他费用。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并就对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告卢耀祖经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，故本院视为其放弃了答辩和质证的权利，本院将依法缺席判决。就陈晓江单独要求卢耀祖赔偿8万元一节，因卢耀祖与陈晓江另行达成协议，卢耀祖自行承诺就自己户户口未如期迁出一节，偿陈晓江违约金10万元，对此本院不持异议，现其已支付2万元，剩余8万元应继续给付。就陈晓江主张的相应利息，本院不予支持。就郝放应否就户户口未迁出承担赔偿责任一节，先，x室产权最初确实登记在卢耀祖名下，也是以卢耀祖的名义与陈晓江签订的《北京市存量房屋买卖合同》，但郝放在该份合同中的身份为卢耀祖委托代理人，可见其直接参与了上述合同的磋商，并对合同中关于户户口迁出的约定明知，其从诚实信用的角度同样负有不得因户户籍问题损害陈晓江对**之物权的义务，郝放明知自己及孩子的户户口尚在**而拒不迁出，在主观恶意；其次，在合同履行过程中，郝放出于自身利益考虑，将x室产权变更为自己及卢耀祖按份共有，各占50%的所有权。并于陈晓江签订了《变更协议书》，将《北京市存量房屋买卖合同》的出售方变更为卢耀祖与郝放二人，并在之后的合同履行过程中取得50%的售房款。可见，郝放无论从事实上还是在法律上均存在对上述合同之债权债务的加入行为，故直接产生负有户户口迁出之合同义务及如未如期迁出户口则承担违约责任的法律后果。涉案房屋内仍有郝放及其子卢嘉禹的户户籍信息，耀祖、郝放无法依约履行迁出与涉案房屋相关户户口之义务，构成违约，应承担支付违约金的违约责任。关于违约金的数额，本院将综合考虑合同的履行情况，当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情将违约金数额调整。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、卢耀祖于本判决生效后十日内给付陈晓江违约金80000元；二、卢耀祖、郝放于本判决生效后十日内给付陈晓江逾期迁户超过15日的违约金（按每日100元的标准，自2018年5月23日起计算至卢耀祖、郝放将与海淀区华清嘉园甲x号楼x层x号房屋相关的原有户户口迁出之日止）三、驳回陈晓江其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由陈晓江负担900元，已交纳；由卢耀祖、郝放负担900元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李晓馨人民陪审员  张 红人民陪审员  孙彦霞二〇一九年七月三十日书 记 员  张立莉