山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终1570号 上诉人（原审原告）：肖雪，男，汉族，1963年1月1日生，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：张辉，山东宇慧律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孟庆东，男，回族，1983年12月1日生，住泰安市岱岳区。 原审第三人:泰安市理想房地产经纪有限公司，住所地山东省肥城市新城向阳街西南外环北文竹花园**楼****房。 法定代表人：董保华，总经理。 委托诉讼代理人：罗鹏，山东锦哲律师事务所律师。 上诉人肖雪因与被上诉人孟庆东、原审第三人泰安市理想房地产经纪有限公司（以下简称理想家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院(2018)鲁0911民初4663号民事判决上诉，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人肖雪及其委托诉讼代理人张辉、被上诉人孟庆东、原审第三人理想家公司的委托诉讼代理人罗鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖雪上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案适用《房屋买卖居间合同》第3.2：贷款不足(若有)：若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在2××7年7月30日前将相应部分房价款支付给甲方。根据本条约定，对贷款额度不足或者无法获得贷是有时间限制的，应当在2××7年7月30日前，而不能无限期展续，后期贷款是被上诉人违约后的合同实际履行情况。一审法院在认定该事实时，错误地把后续贷款和前期最终支付时间事实混淆。二、被上诉人隐瞒个人名下车贷，致使面签时间严重迟延，已经构成违约。三方签订合同后，上诉人积极为过户做准备，合同签订当天即2××7年6月3日(见产权证保管书)委托本案第三人办理房权证，2××7年8月4日本案第三人代上诉人领取了不动产权证书，期间上诉人替被上诉人垫付6000元办证费用(见三方合同第十一条)。2××7年8月11日，银行查实被上诉人名下存在车贷，无法进行贷款审批，2××7年8月14日，被上诉人才向银行提供结清证明，贷款审批一拖再拖，直至2××7年9月11日才向上诉人支付40万元，逾期43天，已构成严重违约。三、一审法院认定被上诉人晚付首付款11天的行为不构成违约严重错误。三方签订的《房屋买卖居间合同》条款7.4条内容：乙方未按约定支付首付款，甲方可行使合同解除权，乙方承担违约责任，一审法院曲解该条款约定，认为甲方只要不行使合同解除权就相当于认可了被上诉人晚付款的事实。上诉人对此存有重大异议，该7.4条合同约定甲方可行使合同解除权，乙方承担违约责任，只是违约责任的计算方式并没有明确，但完全可以按照购房余款逾期支付的违约责任来执行。四、合同7.3条约定：如甲方或乙方不按期(时间按第三条执行)办理二手房银行按揭贷款或交易手续，或提出更改日期对方不能接受的，即视为违反本协议不买或不卖。双方在后期办理交易手续中存在更改日期的情况并非是双方协商的结果，而是被上诉人迟延办理贷款手续导致的时间拖后。一审法院认可涉案买卖合同的有效性，就应当严格按照合同约定来执行，不能以合同履行完毕就认为是双方对履行时间的变更，双方从未就合同履行时间进行过任何的变更协商。综上，一审法院认定事实错误，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。 孟庆东辩称，本人申请的是武警部队个人公积金贷款，程序正规，全程由工商银行全权代理，不存在贷款额度不足的情况，所以上诉人第一条不成立。上诉人的不动产房产证是2××7年8月3日办理完毕，二手的贷款需要上诉人房产证办理下来以后，进行房产抵押。对于第三条，实际情况是当时我与上诉人打电话沟通晚付半月左右，对方同意，但实际上11天我就讲款项全部交付上诉人，当时上诉人未提出任何异议，全部接受，有欠条为证。对第四条，7.3条在全程房屋买卖过程中，双方均有更改条款的现象且当时双方均未提出异议，到2018年上诉人才提出异议，所以我认为第四条不成立。 理想家公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实正确，判决公正公平，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。针对上诉人上诉状前三条理由，一审判决在查明事实后进行了分析，做出了正确判决。对于上诉人第四条上诉理由，第三人认为一审法院在判决分析中并未改动条款的实质内容，因此上诉人上诉理由不能成立。 肖雪（反诉被告）向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付逾期付款违约金53250及自起诉之日起按银行同期贷款利率至实际支付违约金之日的利息；2.律师费、诉讼费由被告承担。 孟庆东（反诉原告）向一审法院起诉请求：1.请求法院对反诉被告提出的支付逾期付款违约金及利息的诉讼请求无效；2.立即向反诉原告支付违约金5万元；3.本诉、反诉的诉讼费、律师费等由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2××7年6月3日，原告肖雪（甲方）与被告孟庆东（乙方）及第三人理想家公司（丙方）签订了房屋买卖居间合同，约定肖雪将尚未取得房产证的位于苹果园小区5号楼2303中西户建筑面积为96.86平方米的房产以50万元卖与孟庆东，合同签订后乙方当即支付定金5万元；原告肖雪也将其购房合同交第三人理想家公司。合同第3.1条约定：收到定金后的七日内三方到乙方单位核实乙方是否符合贷款条件，如符合，乙方在2××7年6月15前支付首付款10万元（包含定金），剩余房款40万元待贷款发放后一次性付清，审批通过后甲方7日内协助乙方将房产过户至乙方名下。合同第3.2条约定：乙方贷款不足或无法贷款时应于2××7年7月30日前支付甲方房款，如不能付清，属乙方违约，再将已房屋变更回甲方，所产生的费用由乙方承担，并支付违约金。合同第4.1条约定：甲乙双方于2××7年7月10日之前办理产权过户手续。合同第7.3条约定：甲乙双方不按期办理贷款或交易手续、或提出更改日期对方不同意的视为违约，定金不予返还或双倍返还，并承担其他违约责任；合同第7.4条约定：乙方如未按合同规定支付首付款，甲方可解除合同，定金不予返还，乙方如未按合同规定支付购房余款，每逾期一天，按未付款的0.3%支付违约金，逾期30天解除合同；合同第7.5条约定：甲方如未按合同规定交付房屋，乙方可追究甲方的违约责任，每逾期一天，按未付款的0.3%支付违约金，逾期30天解除合同，甲方双倍返还定金等。合同第7.6条约定：如遇节假公休日等他方原因延误过户、发证解压、放款时间则顺延。同时约定违约方应承担诉讼、保全、律师代理费等。 在实际执行合同过程中原、被告及第三人并未在收到定金后去被告单位审核是否符合贷款条件。被告孟庆东于2××7年6月26日支付首付款5万元首付款（连同定金共计10万元），晚于约定11天，于2××7年9月11日向原告支付40万元，逾期43天；合同签订后孟庆东于当日即2××7年6月3日向其单位提出公积金贷款申请，2××7年7月5日获单位批准。 在本案审理过程中，一审法院向被告孟庆东的贷款银行发出律师调查函，要求该行说明1、孟庆东的车辆贷款是否是房屋贷款延迟发放的原因，2、贷款审批是否必须使用房产证、使用购房合同是否可以。该行反馈意见：1、因孟庆东收入还贷比不够，要求孟庆东提前结清车贷，2、办理贷款时需要房产证及原被告的购房合同。 一审法院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》，各方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式要件齐全，属有效合同。本案的争议的焦点为：一、被告孟庆东晚付11天首付款是否构成违约；二、对被告孟庆东晚付40万元房款的原因及是否承担违约责任。三、反诉被告肖雪未按合同约定办理产权过户手续，是否构成违约。 关于焦点一：被告孟庆东晚付11天首付款5万元，其辩称已与原告电话联系并得到原告同意，对此原告肖雪予以否认，根据三方签订的《房屋买卖居间合同》条款7.4条内容：乙方未按约定支付首付款，甲方可行使合同解除权终止合同；条款3.1条内容：收到定金后的七日内三方到乙方单位核实乙方是否符合贷款条件，如符合，乙方在2××7年6月15前支付首付款5万元（包含定金共计10万元）。首先，合同并未约定首付款违约责任，其次，合同三方并未在收到定金后的七日内到乙方孟庆东的单位核实是否符合贷款条件，再次，在乙方孟庆东违约支付首付款后甲方肖雪并未行使合同解除权终止合同，此应视为肖雪同意了被告晚付款的事实，因此该延迟支付的首付款行为不构成违约。 关于焦点二、三：对被告孟庆东晚付40万元房款的原因和反诉被告肖雪未按合同约定办理产权过户手续的问题。合同条款3.1条约定：剩余房款40万元贷款发放后一次付清；合同条款3.2条约定：乙方贷款不足或无法贷款的应在2××7年7月30日前将房款支付甲方，甲方将房屋产权变更到乙方名下后，如不能贷款，应按约付清房款，否则属违约。合同条款4.1条约定：双方在2××7年7月10日之前到房屋交易处办理过户手续。被告孟庆东所支付的40万元房款是通过银行贷款，即孟庆东符合贷款条件，且在办理银行贷款发放后一次付清；造成贷款延迟原因在银行的反馈意见中已十分明确，即孟庆东需结清车贷及办理贷款时需要房产证，因原告自己的房产证迟迟未能办理，因此原告肖雪未按合同约定办理产权过户手续及被告孟庆东未即时还清车贷，是造成延迟支付房款的原因，原被告双方均有责任；从合同约定可以看出，对剩余房款40万元不管是贷款支付，还是现金支付，都是在办理了过户手续之后，而办理过户手续的前提是原告肖雪要有房产证，本案原告肖雪只将自己的购房合同、图纸、户型图交付第三人，是无法办理出房产证的，合同第7.3条约定：甲乙双方不按期办理贷款或交易手续或提出更改日期对方不同意的视为违约，本案在办理贷款或交易手续中均有更改日期情况的存在，最终还是履行了合同，应该视为同意对方更改日期之情况，因此不能视为违约。现房屋已过户至被告名下，合同已履行完毕，对原被告相互要求对方承担违约责任及因诉讼产生的费用的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条之规定判决：一、驳回原告肖雪对被告孟庆东的诉讼请求。二、驳回反诉原告孟庆东对反诉被告肖雪的诉讼请求。案件受理费3444元，由原告肖雪承担本诉费1132元，反诉原告孟庆东承担反诉费2332元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点：被上诉人付款的时间是否构成违约，被上诉人是否应支付上诉人违约金及利息、律师费、诉讼费。本案中，被上诉人孟庆东首付款比约定时间晚11天，但双方并未约定首付款延付违约金，故肖雪要求孟庆东支付首付款违约金于法无据，本院不予支持；剩余房款延付主要有两方面原因：一是孟庆东有车贷未及时结清，二是肖雪未及时办理房产证。目前，合同已履行完毕，房子已完成过户并由孟庆东实际居住。关于剩余房款延付，双方都有责任，综合全案案情，本院认为孟庆东剩余房款延付行为亦不构成违约。在孟庆东无违约情形下，无需向上诉人支付相应违约金及利息、律师费、诉讼费。 综上所述，肖雪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1132元由上诉人肖雪负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇一九年七月三十一日 书记员  许安冉