浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初5479号 原告(案外人)：胡建江，男，1966年11月2日出生汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：孙志冲，浙江高邦律师事务所律师，执业证号：13302200110520535。 被告（申请执行人）：宁波慈溪农村商业银行股份有限公司(统一社会信用代码：91330200144756720Q)。 法定代表人：应利广，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡雪波，浙江达鹏律师事务所律师。执业证号：13302201511957037。 委托诉讼代理人：杨鲁超，该银行员工。 第三人(被执行人)：慈溪市华顺化纤有限公司(统一社会信用代码：913302017251496380)。 法定代表人：施兰芬，该公司执行董事。 原告胡建江与被告宁波慈溪农村商业银行股份有限公司(以下简称农商银行)、第三人慈溪市华顺化纤有限公司(以下简称华顺公司)案外人执行异议之诉一案，于2019年5月13日向本院起诉，本院于同年5月20日立案后，依法适用普通程序，于同年7月3日公开审理。原告胡建江的委托诉讼代理人孙志冲、被告农商银行的委托诉讼代理人胡雪波、杨鲁超到庭参加诉讼,第三人华顺公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡建江向本院提出诉讼请求：撤销原告、被告和第三人三方签订的《房地产租赁补充协议》；请求对登记在第三人华顺公司名下的位于慈溪市北三环路69号的房地产带租拍卖或变卖。事实与理由：第三人位于慈溪市的不动产，国有土地使用权证号为慈国用（2003）字第015037号，房产证号为慈房权证2002字第××号、慈房权证2002字第××号。原告因经营汽车4S店所需，于2015年5月13日与第三人签订了《厂房货场租赁合同》一份，租用涉案不动产部分厂房及场地，约定了自2015年5月15日起为期十年的租赁期限，合同还就租赁区域等其他事项作为了约定。合同签订后，第三人即将承租厂房交付给原告，原告也立即着手按汽车4S店的要求对承租厂房进行改造建设，现原告仍在该承租厂房内正常经营。2016年将近年底，被告发现涉案不动产已经出租给原告的情况后，向原告提出补签《房地产出租补充协议》，要求原告在其对涉案不动产行使抵押权时无条件终止与第三人的租赁合同。因原告对第三人与被告之间的抵押贷款事宜并不知情，且原告已经投入巨额资金用于基本建设，故原告拒绝了被告的要求，被告转而向第三人施压，如原告不能签订该补充协议，将提前收回第三人的借款。当时第三人经营状况已经十分困苦，第三人不得已以解除租赁转而逼迫原告，万般无奈之下，原告在补充协议上签名。此后因第三人未能归还贷款，被告经由诉讼后申请强制执行，并主张优先受偿。2019年1月3日，法院作出(2018)浙0282执6377号之一裁定书，裁定对涉案不动产予以拍卖或变卖。原告就此提起执行异议申请，要求：1.对租赁的不动产带租拍卖或变卖；2.对待承租后的改扩建及新建建筑物单独评估后，对应的价款由原告受偿。慈溪法院于2019年4月29日作出(2019)浙0282执异56号执行裁定书，驳回了原告要求带租拍卖或变卖的请求，对其余请求予以支持。综上，原告认为被告为实现其抵押权上涤除既有租赁权的目的，通过对第三人拟采取提前收贷的高压手段，利用原告已经投入巨额资金而惮于无法继续承租的危局，所签订的《房地产租赁补充协议》明显损害了原告的承租权益，故请求撤销补充协议，并予以带租拍卖或变卖。 被告农商银行未在法定期限内答辩，在庭审中辩称：原、被告和第三人三方签订的《房地产租赁补充协议》是真实有效的，该补充协议签订之时，是第三人请求对贷款进行周转，被告正常程序下要通过该笔贷款的周转审核，就需要签订该补充协议，系正常的履行手续的行为，是三方的真实意思表示；被告与第三人签订了抵押合同，被告对该抵押物享有优先受偿权，三方签订的《房地产租赁补充协议》约定了第三人华顺公司未按时偿付被告债务，被告需处置抵押物实现债权时，原告同意无条件提前终止原订租赁合同，并积极配合农商银行处置抵押房地产。故其租赁权不能对抗抵押权。请求驳回原告带租拍卖的申请。 第三人华顺公司书面述称：2015年5月13日，原告与第三人签订了《厂房货场租赁合同》一份，原告用于汽车4S店的经营，租期10年。因第三人出租给原告的厂房年久失修，部分屋顶坍塌，故同意原告对厂房进行改建、翻建、新建以符合其经营要求，相关费用由其自行承担。后原告对厂房进行了改扩建，并新建了部分建筑物。第三人同意上述建设费用在涉案不动产拍卖变卖款项中返还给原告。关于银行抵押的相关情况：2015年5月20日，涉案不动产办理了抵押手续，抵押权人为被告农商银行。2016年底，被告在审核贷款流程时发现手续有漏洞，为避免风险，被告要求原告、第三人签一个三方协议，意思为在第三人不能偿还银行借款需处置房产时，原告应提前终止租赁。因原告不同意，银行转而威胁第三人收回贷款。因第三人经营资金紧张，无力还贷，如银行抽贷，公司即刻破产，故不得不向原告提出满足银行要求，原告再次拒绝。后银行执意抽贷，第三人也逼迫原告答应银行要求，以单方终止租赁胁迫原告就范。因原告已投入巨额建设资金，无奈之下原告同意了银行要求。但三方没有一起签订协议，银行把起草好的协议文本交给第三人，第三人派张新江让原告签好字后再转给银行，并告知原告不用签署具体时间，因此协议的具体签订时间无法确定，且协议也没有一式三份，只有银行持有的一份。 原告为证明其诉称成立，提供如下证据： 1.《厂房货场租赁合同》一份，证明原告与第三人于2015年5月13日签订厂房租赁合同并约定租赁起始日为2015年5月15日的事实； 2.2015年5月13日、25日、6月25日的收款凭证三份，证明原告自2015年5月13日签约后即开始实际使用承租房产的事实； 3.慈国用(2003)字第015037号《国有土地使用权证》一份及慈房权证2002字第××号、慈房权证2002字第××号《房屋所有权证》二份，证明原告承租的不动产为第三人所有的事实； 4.农商银行、华顺公司、胡建江于2015年5月20日签订的《房地产出租补充协议》一份，证明原告签署该补充协议的事实； 5.(2019)浙0282执异56号执行裁定书一份，证明原告提起异议申请的事实，及涉案房地产于2015年5月22日办理抵押登记的事实； 6.微法院载屏一份，证明执行裁定书的送达时间为2019年4月30日的事实。 被告农商银行当庭提交最高额抵押合同和他项权证各一份，证明2015年5月20日，被告和第三人签订最高额抵押合同一份，由其提供所有的房屋为其向被告的借款提供抵押担保，同时办理了抵押登记手续的事实；房地产出租补充协议一份，证明原告与被告、第三人签订了房地产出租补充协议，约定若第三人未按时偿付被告债务，被告需以处置抵押物实现债权时，原告同意无条件提前终止原订租金合同，并积极配合被告处置抵押房地产，故原告的租赁权不能对抗被告的抵押权的事实。 根据原、被告诉、辩称，以及庭审中双方当事人对各自证据真实性均无异议的陈述，以下为本案无争议事实，本院予以认定： 一、2015年5月20日，被告农商银行和第三人华顺公司签订合同号为8221320150003361号最高额抵押合同，合同约定华顺公司以自己所有的房地产［国有土地使用权证号为慈国用（2003）字第015037号、房产证号为慈房权证2002字第0**255号及慈房权证2002字第××号］作为抵押物，向农商银行为其在2015年5月20日至2018年5月19日融资期间内，在最高融资限额为3100万元的所有融资债权提供最高额抵押担保。合同订立后，双方办理了抵押登记，他项权证号为：慈房他证2015字第××号。同年9月14日，宁波恒阳化纤有限公司（以下简称恒阳公司）、施建华、施建平、施杰丁自愿为农商银行向华顺公司在2015年9月14日至2017年9月13日期间内最高额融资限额7230万元的所有融资债权提供最高额连带责任保证担保。2016年10月19日、20日、21日，被告依次发放华顺公司贷款950万元、1150万元、1000万元。2017年10月18日，农商银行与华顺公司达成展期还款协议三份，其他合同事项按原合同执行。后华顺公司未能按约履行支付利息义务，仅支付利息至2017年6月20日。2018年5月14日，华顺公司及恒阳公司、施建平、施建华、施杰丁均同意对华顺公司尚欠的上述贷款依据流动资金借款合同的约定提前起诉或提前收回，并同意最后还款日为2018年5月16日。2018年5月28日，农商银行起诉至本院，本院于同日立案受理，并于同年6月4日作出（2018）浙0282民初5449号民事裁定书，裁定在3100万元范围内查封被申请人华顺公司名下位于慈溪市的房地产[房屋所有权证：慈房权证2002字第××号，土地使用权证：慈国用2003字第015037号]。同年6月28日，本院作出(2018)浙0282民初5449号民事判决，判决：1.华顺公司于本判决生效之日起七日内支付原告农商银行借款本金3100万元，并支付自2017年6月21日起至2018年5月16日止的利息1432200元及自2018年5月17日起至借款本金实际清偿日止、以借款本金3100万元为基数、按月利率6.3‰计算的逾期利息；2.农商银行对华顺公司提供抵押的慈房他证2015字第××号房屋他项权证项下的抵押财产拍卖、变卖或折价所得价款在上述判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权；3.恒阳公司、施建华、施建平、施杰丁对上述第一项判决确定的华顺公司的付款义务承担连带清偿责任，各人承担保证责任后，有权向华顺公司追偿。 二、因上述各被告未履行判决确定的义务，被告向本院申请执行。本院在执行过程中，于2019年1月3日作出（2018）浙0282执6377号之一执行裁定书，裁定拍卖或变卖登记在第三人名下的位于慈溪市的房地产［房产证号码：慈房权证2002字第××号、慈房权证2002字第××号，土地证号码：慈国用（2003）字第015037号］（慈房权证2002字第&tim**;×号中的5号楼166.46平米房屋不在拍卖范围内）及上述土地红线方位内的无证建筑、配电系统；同时也对第三人提供抵押的上述房地产及附属物予以拍卖或变卖。 三、2015年5月13日，原告与第三人华顺公司就上述房地产签订了《厂房货场租赁合同》一份，约定原告租赁华顺公司的上述房地产用于经营汽车4S店，租期10年。租赁合同签订后，原告对厂房进行了改扩建，并新建了部分建筑物。尔后，被告方与第三人华顺公司、原告补充签订了《房地产出租补充协议》，该协议内容为：一、出租房地产房产面积为5834.85平方米、土地使用权面积为15335平方米，原告按原租赁合同按期支付租金，如改变租金支付方式，则在上述抵押财产被被告处置时自愿放弃该抵押财产的租赁权；二、在被告和第三人债权债务存续期间，原告如出现延长租期或转租需征得被告同意；三、如第三人未按时偿付被告债务，被告需处置抵押物实现债权时，原告同意无条件提前终止原订租赁合同，并积极配合被告处置抵押房地产。现原告仍在租赁厂房内经营。 四、2019年3月15日，原告以其租赁涉案房屋时间早于银行抵押登记时间，且对涉案房屋进行了改扩建及新建为由向本院提起执行异议，要求：1.保护其租赁权，对其租赁的被执行人华顺公司的房地产带租拍卖或变卖；2.变价时对其改扩建及新建建筑物单独评估，变价后改扩建及新建建筑物对应的价款由其受偿。本院于2019年4月29日作出(2019)浙0282执异56号执行裁定书：对胡建江租赁的华顺公司位于慈溪市北三环路69号的房地产中由胡建江租赁后改建、扩建、新建的建筑物价值单独进行评估，且以上建筑物在变价后对应的价款由案外人胡建江受偿并驳回胡建江的其余异议请求。同年5月13日，原告向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，所谓案外人执行异议之诉，异议人应对讼争执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。本案原告提出执行异议之诉，认为其与第三人也即被执行人华顺公司于2015年5月13日签订厂房租赁合同，尔后与第三人、被告三方签订的协议系因被告逼迫第三人抽贷、第三人转而逼迫其欲提前解除租赁合同，其处于这样的危困状态而签署了《房地产出租补充协议》，该协议内容系约定了华顺公司未按时偿付被告债务，被告需处置抵押物实现债权时，原告同意无条件提前终止原订租赁合同，并积极配合农商银行处置抵押房地产，非其真实意思表示，应予撤销，该协议撤销后其享有2015年5月13日签订的厂房租赁合同的租赁权，而该租赁权早于被告享有的抵押权，其也随之享有带租拍卖权。本院认为，根据原告自认的上述三方协议签订的时间系2016年年底，其提出撤销权的时间最迟也应在2017年的年底之前，而撤销权又系法律上的除斥期间，故按原告诉称所适用的民法总则规定，原告所要提出的撤销权现已归于消灭。至于原告在庭审中所称，其才于执行异议审查时被告向法院出示了该份补充协议时才知晓，该述称与其2016年年底才同意签字和第三人关于原告两次拒绝对补充协议的签字、2016年年底才同意签字的述称相矛盾，本院不予采信；原告又称其2016年底签字并非协议生效时间，既而认为行使撤销权时间不能按2016年年底来计，应按三方签字盖章生效时间来计算，原告该说法混淆了法律对有效合同和拟可撤销合同的性质，且也不符民法总则对时效界定期间系“知道”而非“生效”时间来起算，故原告的理由不能成立，不予采纳。而即使原告所提撤销权未予消灭，其所称的因银行拟抽第三人贷款而致使其也处于危困状态而受逼迫签字，在法律上理由也不能成立。综上，原告与被告、第三人所订立的《房地产租赁补充协议》内容不违反法律规定和行政法规规定，也无损于他人或集体利益，应为合法有效，原告应受该协议的法律拘束，提前终止与第三人签订的租赁合同并配合被告处置抵押物。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告胡建江的诉讼请求。 本案案件受理费17400元，由原告负担，于本判决生效之日交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  黄文琼 人民陪审员  屠焕江 人民陪审员  朱春芬 二〇一九年七月七日 代书 记员  胡利娜