安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初897号 原告：安徽青和物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市宁国路**加烨广场综合楼2—175室，统一社会信用代码91340100149252193B。 法定代表人：程新钢，董事长。 委托诉讼代理人：方达夫，安徽皖和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡帅帅，安徽皖和律师事务所律师。 被告：安徽华阳置业有限公司，住，住所地安徽省合肥市包河工业区纬二路**一社会信用代码9134010077111839XR。 法定代表人：邱凌，董事长。 委托诉讼代理人：孙仁业，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余健，安徽奥成律师事务所律师。 第三人：广视花园小区业主委员会。 负责人：王柏丞，主任。 委托诉讼代理人：吴志刚，安徽合望律师事务所律师。 原告安徽青和物业服务有限公司（以下简称“青和物业公司”）诉被告安徽华阳置业有限公司（以下简称“华阳置业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月27作出（2018）皖0111民初432号民事判决。被告华阳置业公司不服该判决，向安徽省合肥市中级人民法院提起上诉。安徽省合肥市中级人民法院于2018年11月23日作出（2018）皖01民终7939号民事裁定，发回重审。本院于2019年1月11日立案后，在本案重审中，经被告华阳置业公司申请，本院依法通知广视花园小区业主委员会（以下简称“广视花园业委会”）为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青和物业公司委托诉讼代理人方达夫、胡帅帅，被告华阳置业公司委托诉讼代理人孙仁业、余健，第三人广视花园业委会委托诉讼代理人吴志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费1826576.08元（自2016年6月1日至2017年7月31日止）；2、判令被告支付原告滞纳金82195.92元（以欠费金额为基数，自2017年8月1日起暂计算至2017年10月31日止，按月息1.5%，最终至物业服务费全部付清之日止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：华阳置业公司为广视花园小区商业房即涉案商业房的开发商及所有权人，物业面积32617.43平方米。2016年5月30日，青和物业公司与广视花园业委会签订了《广视花园物业服务合同》，约定由青和物业公司为广视花园小区提供物业服务，合同对物业服务范围、收费标准、违约责任等进行了明确的约定，如：商业物业服务费4元／月／㎡，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日万分之五收取滞纳金等。青和物业公司按照合同的约定履行了物业服务义务，最终服务至2017年7月31日止。华阳置业公司作为涉案商业房的开发商及所有人，截至目前欠付涉案商业房的物业服务费用共计1826576.08元，经青和物业公司多次催缴未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告华阳置业公司辩称：1、原、被告之间无物业服务合同关系，原告与业委会所签订的合同主要为现有的住宅业主及小区内部的商业用房，并不包含新建的商业1—3号楼；商业1—3号楼与住宅楼是相互独立的，有独立的设备并能独自管理，被告作为开发商可以将商业1—3号楼划为一个物业区域。 2、根据物权法和物业管理条例规定，聘请物业公司等涉及共同管理权的重大事项，需要经过占建筑面积过半、人数过半的业主同意，需要招标、公示等法定程序，但本案所涉物业服务合同均未履行，故原告与业委会签订的物业服务合同违反了法律强制性的规定，应当归于无效，不能以此作为认定双方存在合同关系的依据。 3、被告作为涉案商业1—3号楼的开发商，已于2016年3月15日与中谦公司签订了前期物业合同，将该部分的物业服务交由中谦公司；被告方并没有将案涉商业1—3号楼交由原告进行物业服务，也没有就该部分向业委会和原告办理过移交手续；在案涉商业1—3号楼的开发过程中，被告已进行了出售，房屋也交付，故被告也不应当是物业服务的缴费主体。 综上，原告的请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。 第三人广视花园业委会述称：第三人是2016年3月14日经备案成立，前期物业服务合同于2016年5月31日到期，因不能没有物业服务，故第三人才与原告签订了物业服务合同；但当时第三人是错误地将原告认为是原来的南京青和物业有限公司（2013年通过招标进入前期物业服务），实际上涉案商业1—3号楼也不在物业服务合同之内，原告只是进行了小区内住宅和自管商业房屋的物业服务。 经审理查明：广视花园小区位于合肥市包河工业区，物业管理区域范围为：东至合肥市实验小学，西至包河大道，南至乌鲁木齐路，北至九珑湾花园及格林雅地小区；以宁夏路（南北向）为界，分为东、西两个区块；小区规划总建筑面积491865平方米，其中19幢高层住宅面积316182平方米，商业面积46650平方米，物业服务用房1514平方米。广视花园小区开发建设单位为被告华阳置业公司。 2013年1月，被告华阳置业公司通过合肥市政府采购中心公开招标方式，南京青和物业管理有限公司被确定为广视花园前期物业服务中标供应商；同年2月22日，华阳置业公司与南京青和物业管理有限公司签订了《广视花园前期物业服务合同》，合同期为1年，其中所列小区规划总建筑面积、高层住宅面积、商业面积均与前述数字相同。 案涉商业1—3号楼位于广视花园小区西区西侧（与小区高层住宅以铁栅栏及道路相隔，西至包河大道），共3幢，其中商业1号楼规划地上12层，地，地上建筑面积为192715平方米（2015年2月10日变更后面积）；商业2号楼规划地上3层，地，地上建筑面积为6123平方米；商业3号楼规划地上3层，地，地上建筑面积为72768平方米；另，规划建有地下车库1层，建筑面积10885.53平方米。案涉商业1—3号楼均于2016年3月24日竣工验收，属于整个广视花园小区物业管理区域范围。 2016年5月30日，原告青和物业公司与第三人广视花园业委会签订1份《广视花园物业服务合同》，合同期限为2016年6月1日至同年12月31日；该合同中所列小区规划总建筑面积、高层住宅面积、商业面积，均与2013年2月22日华阳置业公司与南京青和物业管理有限公司签订的《广视花园前期物业服务合同》数字相同。2017年7月31日，原告青和物业公司撤出广视花园小区物业服务管理。 另查明：华阳置业公司与合肥中谦物业服务有限公司签订了《九珑湾●广视花园A区商业1—3楼前期物业服务合同》，其中规定了由合肥中谦物业服务有限公司负责和协助进行与物业相关的工程建设档案材料保管，物业共用设施和设备的维修、养护、管理，物业共用部分绿地、花木、景观、体育文化设施等维护和管理，物业区域内公共环境卫生、交通秩序管理和防范等，物业服务期限自2016年3月15日至2021年3月14日。后合肥中谦物业服务有限公司分别与安徽中天保安服务集团有限公司、安徽三诚保安服务有限公司、合肥西群物业保洁服务有限公司等单位签订了保安、清洁等项目合同，并进行了具体而实际的履行。 认定上述查明事实的证据，有原、被告和第三人的陈述，《广视花园前期物业服务合同》及招标结果联系函、广视花园业委会备案材料、《广视花园物业服务合同》，案涉商业1—3号楼规划、竣工验收材料，《九珑湾●广视花园A区商业1—3楼前期物业服务合同》及合肥中谦物业服务有限公司分别与安徽中天保安服务集团有限公司、安徽三诚保安服务有限公司、合肥西群物业保洁服务有限公司等单位签订的保安、清洁等项目合同，以及证明具体而实际履行的部分值班巡查记录、自动扶梯保养作业报告、保安和保洁物业服务费银行转账凭证等证据证实，足以认定。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。” 本案中，原告青和物业公司与第三人广视花园业委会于2016年5月30日签订的《广视花园物业服务合同》，其中所列小区规划总建筑面积、高层住宅面积、商业面积，与被告华阳置业公司与南京青和物业管理有限公司于2013年2月22日签订的《广视花园前期物业服务合同》数字相同，均为规划面积，而案涉商业1—3号楼系2016年3月24日才竣工验收；2016年5月30日签订的《广视花园物业服务合同》中，并无明确约定案涉商业1—3号楼包括在合同之内。显然，仅以合同所列商业面积包括了案涉商业1—3号楼的面积，以及相关物业管理法规规定一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业服务，即推导出涉案合同包括案涉商业1—3号楼，理由尚不充分。 本案原审中，原告提交的其与合肥向荣保洁有限公司签订的《保洁服务合同》，其中只列明保洁的对象为19幢高层住宅楼及附属设施；其所提交的与合肥市新城环卫有限公司签订的《清淤协议》，落款时间为2015年12月28日，协议执行的时间为2016年1月11日，而此时原告尚未与第三人签订物业服务合同。重审中，原告所提交的合肥向荣保洁有限公司、合肥市新城环卫有限公司所出具的证明材料，因该两份证明材料的形式不符合民事诉讼法的规定，且内容与被告提交的相关证据材料不符，本院不予确认。本案重审中，第三人广视花园业委会述称是因将原告误认为是原来的南京青和物业有限公司而签订合同，否认涉案商业1—3号楼包括在合同之内。故原告青和物业公司与第三人广视花园业委会于2016年5月30日签订的《广视花园物业服务合同》中，是否包括案涉商业1—3号楼，属约定不明。 为证明2016年5月30日签订的《广视花园物业服务合同》已经实际履行，原告方在重审中另提交了清淤费支付审批单据和发票各1份，但该2份材料并不能单独作为其履行了对案涉商业1—3号楼进行物业服务的定案证据；相反，本案原审和重审中，被告华阳置业公司提供了其与合肥中谦物业服务有限公司签订的《九珑湾●广视花园A区商业1—3楼前期物业服务合同》，以及工程建设档案材料交付，合肥中谦物业服务有限公司与相关保安、保洁服务企业签订的合同和协议，相关服务企业在保安、清洁、设备维修等物业服务中的众多证据材料；原告方虽对被告方所提供的证据材料提出异议，但未提供确实而有效的相反证据，也未作合理的解释。故应当认定原告方未履行对案涉商业1—3号楼的物业管理。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下： 驳回原告安徽青和物业服务有限公司对被告安徽华阳置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费21980元，由原告安徽青和物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  丁爱民 人民陪审员  昌茂林 人民陪审员  浦丽星 二〇一九年七月三十一日 书 记 员  盛欣欣 附：本案适用的法律、司法解释条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。