安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖04民终873号上诉人（原审被告）：安徽华辰置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区国庆西路与广场北路交叉口。法定代表人：王泽君，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴雷，安徽大潜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈萍，安徽大潜律师事务所律师（实习）。被上诉人（原审原告）:安徽蜂星生达技术服务有限责任公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市国庆西路饕街**楼110、113商铺。负责人：田海红，该公司经理。委托诉讼代理人：张丽媛，该公司员工。委托诉讼代理人：郑涛，淮南市大通区上窑镇法律服务所法律工作者。原审被告：淮南锦辰商业运营管理有限公司，，住所地安徽省淮南市田家庵区国庆西路与广场北路交叉口法定代表人：王长军，该公司执行董事兼总经理。上诉人安徽华辰置业有限公司（以下简称：华辰公司）因与被上诉人安徽蜂星生达技术服务有限责任公司淮南分公司（以下简称：蜂星公司）、原审被告淮南锦辰商业运营管理有限公司（以下简称：锦辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初1019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华辰公司的委托诉讼代理人吴雷，被上诉人蜂星公司的委托诉讼代理人郑涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华辰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回蜂星公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由蜂星公司负担。事实和理由：1.一审依据无效合同条款判决华辰公司承担违约责任于法无据。蜂星公司没有任何证据证明其取得了苹果公司的相关标志使用权，其无权与锦辰公司通过签订补充协议的方式对他人使用苹果公司有关标志的行为进行排他性约定，该补充协议的约定损害了苹果公司及其他取得授权的相关权利人的合法权利，依法应认定为无效。尽管华辰公司授权锦辰公司代为经营管理其名下的物业，但蜂星公司诉称的使用苹果标志的房屋并非华辰公司名下的房产，故对锦辰公司超出华辰公司授权其管理和经营的物业范围所签订的该补充协议对华辰公司不生效。2.蜂星公司没有证据证明其存在损失及损失的具体数额，一审判决该公司支付违约金17672.5元没有事实依据，也违反法律规定。该公司没有提交任何证据能够证明其诉称的使用苹果标志的第三人开展了经营活动，对其经营活动产生了不良影响的事实。事实上，该第三人从未在该房屋注册任何商业实体，也未开展任何经营活动。该公司在一审中也没有提交证据证明其存在损失及损失的具体数额，一审判决华辰公司支付违约金17672.5元完全没有事实依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，一审法院在其未举证，损失数额未查明的情况下，仅凭主观推测判决华辰公司支付违约金17672.5元，明显背离前述法律规定，判决错误。蜂星公司的委托诉讼代理人当庭答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确。但是应该按照双方当事人签订合同的约定全部支持蜂星公司的诉讼请求，华辰公司的上诉理由没有事实和法律依据，上诉请求不能成立。锦辰公司未到庭陈述意见。蜂星公司向一审法院起诉请求：1.判令华辰公司与锦辰公司履行租赁合同，立即清除饕街内除蜂星公司以外的苹果手机店及含有苹果公司LOGO的门头和宣传；2.判令华辰公司与锦辰公司共同支付蜂星公司违约金35344.98元；3.本案的诉讼费用由华辰公司与锦辰公司承担。一审庭审中，蜂星公司在法庭辩论时明确表示撤回上述第1项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年6月24日，华辰公司出具《委托书》一份，载明：“本公司委托淮南锦辰商业运营管理有限公司对淮南上品印象饕街项目（国庆西路与广场北路交汇处）进行招商运营工作，租赁合同由淮南锦辰商业运营管理有限公司与租赁户签约”后，锦辰公司与蜂星公司签订《淮南·饕街租赁合同》一份，约定：“出租方（甲方）：锦辰公司承租方（乙方）蜂星公司第一条：标的甲方将坐落于淮南市国庆西路上品印象饕街A3号楼110、113号商铺，租赁面积约为117.82平方米的铺位出租给乙方。第二条：租赁期限租赁期限为5年，自2016年10月1日到2021年9月30日止。第三条：租赁费用及支付方式1.租金及支付方式：第一年租赁开始日期2018.4.1，租赁截止日期2019.3.31，租金支付日期2018.2.1，租金金额70690。第十一条：违约责任甲乙任何一方违反本合同任何一款，应向对方支付相当于租赁年度三个月租金的违约金，并赔偿对方的直接损失……本合同共有附件3份，分别为：1.附件一：租赁场地《平面区位图》2.乙方身份证复印件或企业法人营业执照复印件一份3.合同补充条款”等内容。另，锦辰公司与蜂星公司签订《合同补充条款（排他协议）》一份，内容为：“甲方：锦辰公司乙方蜂星公司乙方入驻饕街后，甲方确保在饕街内除乙方外不得出现苹果手机维修和苹果假店，包括门头和宣传不能使用苹果公司LOGO，苹果手机维修，苹果售后，苹果服务中心等字样。乙方与甲方签订5年租赁合同，在此期间，如在饕街街区内出现违反上述约定现象，甲方需在五个工作日内负责清除。如在五个工作日内不能清除，参照租赁合同第十一条约定，甲方对乙方进行双倍赔偿。”2018年11月19日，蜂星公司发现在饕街街区内出现苹果门店相关标志。2019年1月14日，蜂星公司向华辰公司与锦辰公司发出函告，要求履行租赁合同的约定，在五个工作日内清除。2019年2月20日，蜂星公司诉至法院，请求判如所请。一审另查明：目前，饕街街区内涉案苹果门店相关标志已经拆除。一审法院认为，本案的争议焦点是1.蜂星公司与锦辰公司签订的《淮南·饕街租赁合同》及《合同补充条款（排他协议）》约束的主体，即锦辰公司、华辰公司谁来承担合同责任；2.蜂星公司要求华辰公司与锦辰公司支付违约金的诉请有无依据及违约金如何计算。关于争议焦点1，蜂星公司与锦辰公司签订的《淮南·饕街租赁合同》及《合同补充条款（排他协议）》约束的主体，即锦辰公司、华辰公司谁来承担合同权利义务？法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，蜂星公司与锦辰公司签订租赁合同时知道锦辰公司与华辰公司之间的代理关系，且华辰公司认可锦辰公司是接受其委托与租赁户签订租赁合同，故蜂星公司与锦辰公司签订的《淮南·饕街租赁合同》及《合同补充条款（排他协议）》直接约束蜂星公司和华辰公司，合同相关权利义务直接由华辰公司承担。关于华辰公司辩称《合同补充条款（排他协议）》其并不知情的辩解意见，本院认为，因华辰公司委托锦辰公司与租赁户签订租赁合同，且从合同内容看《合同补充条款（排他协议）》系《淮南·饕街租赁合同》的附件,华辰公司的该项辩称，与事实不符，本院依法不予采信；关于华辰公司辩称涉案房屋已出卖于他人及该排他协议无效的辩解意见，经审查，涉案房屋是否已出卖与蜂星公司根据双方签订的合同主张违约责任无关，且该排他协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，其该项辩称，依据不足，本院依法不予采纳。关于争议焦点2，蜂星公司要求华辰公司与锦辰公司支付违约金的诉请有无依据及违约金如何计算？法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《合同补充条款（排他协议）》约定，在五年租赁期内，在饕街内除乙方外不得出现苹果相关标志，如出现违反上述约定现象，甲方需在五个工作日内负责清除，否则参照租赁合同第十一条约定，甲方对乙方进行双倍赔偿。《淮南·饕街租赁合同》第十一条约定，甲乙任何一方违反本合同任何一款，应向对方支付相当于租赁年度三个月租金的违约金，并赔偿对方的直接损失。通过审理查明，在租赁期限内出现了违反排他协议约定的现象，且华辰公司未提交证据证明其在五个工作日内清除，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的计算，法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。庭审时，锦辰公司主张约定的违约金过高，对此本院经审查，在出现违反排他协议的现象后，锦辰公司、华辰公司与涉案苹果门店进行协商，开庭前相关苹果标志已拆除，且从双方提交的证据无法看出涉案苹果门店是否经营、经营状况以及对蜂星公司的影响程度。本院结合本案的实际情况，根据公平原则，以弥补蜂星公司所受实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，酌定按租赁年度三个月租金计算违约金，华辰公司应支付的违约金计算为17672.5元（70690元/年÷4=17672.5元）。故关于蜂星公司主张华辰公司与锦辰公司支付违约金35344.98元的诉讼请求，合理部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1.华辰公司于本判决生效后十日内一次性支付蜂星公司违约金17672.5元；2.驳回蜂星公司的其他诉讼请求。案件受理费684元，由蜂星公司负担342元，华辰公司负担342元。二审中，双方均未提交新证据，对一审查明的事实，本院予以确认。结合本案双方当事人的诉辩情况，经征得双方当事人同意，本案二审争议焦点为：华辰公司是否构成违约，如违约，违约金数额应如何认定。本院认为，锦辰公司接受华辰公司的委托，与蜂星公司签订一份《淮南·饕街租赁合同》，将坐落于淮南市国庆西路上品印象饕街A3号楼110、113号商铺出租给蜂星公司使用，期限五年。同时，合同约定补充条款“蜂星公司入驻饕街后，锦辰公司确保在饕街内除蜂星公司外不得出现苹果手机维修和苹果假店，包括门头和宣传不能适用苹果公司LOGO、苹果手机维修、苹果售后、苹果服务中心等字样……”锦辰公司与蜂星公司在租赁合同中签订的此排他协议，应当认定是平等主体之间在各自收益与风险充分考虑的基础上形成的，是合同主体之间真实意思表示，在没有违反法律、法规关于效力性的强制规定时，应当认定为真实有效，故双方均应按协议约定履行义务。2018年11月19日，蜂星公司发现在饕街区内出现苹果门店相关标志，并于2019年1月14日向华辰公司与锦辰公司发函，要求予以清除，因华辰公司未能提供证据证明其在排他协议中约定的五个工作日内清除，构成违约，依约应承担违约责任，故华辰公司认为案涉排他条款无效，其不应承担违约责任的上诉理由不能成立，依法不予采纳。关于违约金的认定，本院认为，在华辰公司已经构成违约的情况下，一审判决对违约金的判断适用公平原则，确有不妥，本院依法予以纠正。虽然排他协议中约定，出现违反排他协议约定的情形时，参照租赁合同第十一条约定双倍赔偿，即按照租赁年度三个月租金的两倍进行支付，但由于在一审庭审前，相关苹果标志已经拆除，一审法院综合双方合同履行情况、过错程度、预期利益等因素，酌定按租赁年度三个月租金计算违约金，并无不当，本院依法予以确认。综上所述，华辰公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费242元，由安徽华辰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 瑞审判员 卞九龙审判员 王雪霞二〇一九年七月十六日法官助理姚丽娅书记员刘榴附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。