天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初24824号原告：李军旗，男，1983年8月6日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区。被告：李家山，男，1955年11月10日出生，汉族，天津海事局退休职员，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘笑语，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：李睿，（被告李家山之女），天津港集团有限公司职员，住天津市滨海新区。第三人：天津百冠房地产经纪有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）金泰新村******。法定代表人：卢聪，总经理。委托诉讼代理人：赵喜庆，男，天津百冠房地产经纪有限公司职员。第三人：李莹，女，1959年9月30日出生，汉族，天津港口医院退休职员，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：孙宝起（李莹之妹夫），男，1964年12月30日出生，汉族，中远海运集团有限公司职员，住天津市滨海新区。第三人：李静，女，1963年2月27日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：孙宝起（李静之夫），男，1964年12月30日出生，汉族，中远海运集团有限公司职员，住天津市滨海新区。原告李军旗与被告李家山，第三人天津百冠房地产经纪有限公司（以下简称“百冠公司”），第三人李静、李莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年6月20日、2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告李军旗，被告李家山及委托诉讼代理人刘笑语、李睿，第三人百冠公司的委托诉讼代理人赵喜庆，第三人李静、李莹及共同委托诉讼代理人孙宝起均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军旗向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告以及第三人百冠公司之间签订的房产交易合同；2、判令被告返还原告定金20000元、给付违约金及损失共计110000元、中介费10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年2月27日，原、被告在百冠公司签订房产交易合同，双方约定坐落于天津市滨海新区塘沽频开里12-5-201号权利人李家山将房产出售给原告，原告支付定金、中介费用、税费、贷款手续费，现被告违约不同意出售房产，为维护原告的合法权益，故起诉。被告李家山辩称，同意退还定金20000元，不同意其他的诉讼请求，理由：一、《房产交易合同》尚未成立，原告要求解除合同并支付违约金并没有事实和法律依据。案涉房屋为按份共有，原、被告及百冠公司均知晓房屋权属状况，被告作为共有权人之一并没有处分全部房产的意思表示，原、被告在合同签字后一致同意合同尚需另外两名共有权人签字，并把合同留在百冠公司，待其他两名共有权签字；其他两名共有人次日即明确表示不再签署，没有作出卖房的承诺，因此合同并未成立；二、合同未能成立的责任不能归责于被告，被告已尽到如实告知权属的义务，并在其他两名共有权人明确表示不签署合同后及时通知了原告和第三人，已经尽到避免损害扩大的义务；三、原告交纳的中介费用应由百冠公司退还，与原告无关。第三人百冠公司述称，2019年2月27日，被告确实在双方在场的情况下告知案涉房屋是被告与其两个妹妹共有，原、被告初步对价款达成1110000元合意后，被告表示需要给两个妹妹打电话确认核实价格问题，两个妹妹认可就可以签订合同，出售房屋。然后就给他两个妹妹打电话确认价格，后李家山说两个妹妹对价格没有异议，只是对贷款的期限和款项到账提出要求，本公司工作人员解释后，被告妹妹方要求合同上备注3个月内打协议，全款到账。然后被告又给两个妹妹打电话，回来表示两个妹妹同意了，并说今天被告就先签了，明天两个妹妹到现场再补充签字。因为当时原被告已经在合同签字，所以就必须要收取定金及中介费。当天签订合同后这个合同就保留在我们公司，但是后来两个妹妹就表示不同意售房了。第三人李静、李莹共同辩称：首先，李静、李莹没有授权李家山出售房屋，2019年2月27日，李家山和李静只通过一次电话，李家山只说了房屋1110000元，说他在百冠公司，并且说要草签一个协议，只代表他自己，李静方提出付款方式是什么，李家山说是贷款，但是具体没有解释清楚。然后李家山把电话给了赵喜庆，然后赵喜庆就解释贷款七成。李静方提出在签订正式合同之时要加三点补充（其中一点已经写在合同补充条款中），然后赵喜庆就把电话给李家山了，然后就把电话挂了。当晚李家山给李莹打电话只说了价款，其他都没有提及。在次此通话中也没有说要李静、李莹转天去补充签字，也没有说这个是正式的合同及定金事宜，只是说草签合同。然后转天上午大约十点李家山给第三人打电话要安排签订正式合同，我方表示说合同具体内容都没有看，什么都不清楚，没法签订合同。当我方找百冠公司试图了解情况时得知合同已上交公司，我方对此表示异议，后来通过百冠公司也曾协调过合同重新签订事宜，后未果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对没有异议的证据予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李家山与李莹、李静系兄妹关系，三人于2019年1月16日通过继承取得坐落于滨海新区塘沽濒开里15-5-201号房屋的所有权，不动产权证共有情况一栏显示按份共有：李家山1/3、李莹1/3、李静1/3。2019年2月27日，在天津百冠房地产经纪有限公司的居间介绍下，李军旗、李家山、百冠公司签订《房产交易合同》，约定成交价为1110000元，房款支付方式为银行贷款付款，买方须在2019年3月25日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2019年3月31日前亲自签署《天津市存量房屋买卖协议》……同时约定买卖双方未能按照本合同约定履行义务的，守约方有权要求违约方支付总房款百分之十的违约金，附加条款约定如果因乙方原因资质问题，贷款在打协议3个月之后贷款未批下来，视为乙方违约，定金不退。如因银行政策原因，甲乙友好协商解决。甲方承诺该房屋没有债务纠纷，没有异常死亡。合同签订后，李军旗向李家山交纳20000元定金，并向百冠公司交纳10000元中介费。合同签订后，李军旗主张为履行合同进行了相应准备，发生了保险损失费500余元、贷款利息损失100余元等。庭审中，李军旗、李家山、百冠公司一致确认以下事实：2019年2月27日在签订房产交易合同之前均已知晓案涉房屋的权属情况，签订合同之时李莹、李静未到场，李家山与李静、李莹进行了电话沟通，三方在签订房产交易合同之后约定将合同存放于百冠公司，待李莹、李静签署后再由百冠公司通知买卖双方取走。李莹、李莹当庭表示2019年2月27日李家山打电话只是沟通了总价款，并未沟通合同细节，仅称要代表其自己与买方草签协议，并未告知要签署三方合同，也不知道收取了定金，后二人对贷款方式存在异议，未同意在房产交易合同签字。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条规定，承诺生效时合同成立。第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。根据本案当事人陈述，在签订房产交易合同之前李军旗、李家山及百冠公司均知晓案涉房屋为李家山、李莹、李静按份共有，三方签订房产交易合同后约定将合同存放百冠公司处，待李莹、李静签字后再取走。该项约定应视为李军旗、李家山、百冠公司均认可李家山一人签字不等同为合同已签署完毕，即卖方不仅包括李家山，而且还包括李莹、李静，后李莹、李静不同意在房产交易合同签字，因此该房产交易合同并未成立。因合同成立生效是合同解除及承担违约责任的前提，现合同未成立，原告诉请解除合同并支付违约金并无依据，不予支持。原告要求返还定金20000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的损失，本院认为，各方在签署合同之时均明知李家山并非唯一产权人，均对缔约存在一定过失，但是李家山作为卖方，其在电话沟通过程中并未告知李莹、李静全部交易详情，在未征得二人同意下即草率签订合同并收取定金，其过错程度明显高于合同其他方。综上，根据当事人过错程度、原告的实际损失及预期合同利益等相关情况，酌情确定被告李家山赔偿原告经济损失600元。关于原告诉请的中介费，因合同尚未成立，其要求被告赔付无相关依据，可据证向相关当事人主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第三十二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李家山于本判决生效之日起三日内返还原告李军旗购房定金20000元；二、被告李家山于本判决生效之日起三日内赔偿原告李军旗经济损失600元；三、驳回原告李军旗的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1360元（原告已交纳），由原告李军旗负担860元，由被告李家山负担500元（于本判决生效后三日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  刘紫琪二〇一九年七月十七日书记员  张丽新