江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民初522号原告（案外人）：于尧，男，1995年8月6日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：刘艳，江苏宿兴律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏兴邦建工集团有限公司，统一社会信用代码91321311142334110C，住所地宿迁市宿城区黄运路**。法定代表人：王百乐，该公司总经理。委托诉讼代理人：张志勇，江苏河滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王太志，江苏河滨律师事务所律师。被告（被执行人）：宿迁裕达房地产开发有限公司，住，住所地宿迁市经济开发区汕头路北侧吾医院南侧）。法定代表人：郁取英，该公司董事长。被告（被执行人）：庄永强，男，1963年2月11日出生，住宿迁市。原告于尧与被告江苏兴邦建工集团有限公司（以下简称兴邦公司）、宿迁裕达房地产开发有限公司（以下简称裕达公司）、庄永强案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告于尧的委托诉讼代理人刘艳、被告兴邦公司的法定代表人王百乐及委托诉讼代理人张志勇到庭参加诉讼，被告裕达公司、庄永强经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于尧向本院提出诉讼称，2018年9月12日，于尧与裕达公司签订买卖合同1份，约定裕达公司将雅兰国际花园7号楼1206室出卖给于尧。当日，裕达公司将房屋交付于尧并由于尧装潢入住至今。于尧系该房屋的合法所有权人，兴邦公司申请法院对该房屋强制执行错误。请求：1.停止对雅兰国际花园7号楼1206室房屋的执行措施；2.案件诉讼费由兴邦公司、裕达公司、庄永强负担。兴邦公司辩称，于尧与裕达公司在案涉房屋被人民法院查封后签订买卖合同，该房屋属于不得转让的财产，于尧不是该房屋的所有权人，对该房屋不享有排除人民法院强制执行的权益，请求驳回于尧的诉讼请求。裕达公司、庄永强未发表答辩意见。经审理查明，兴邦公司与裕达公司、庄永强建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年5月19日作出（2015）宿中民初字第00069号民事判决，后裕达公司、庄永强不服，向江苏省高级人民法院上诉，江苏省高级人民法院于2018年9月11日作出（2017）苏民终1778号民事判决，判决：一、维持宿迁市中级人民法院（2015）宿中民初字第00069号民事判决第三项；二、变更宿迁市中级人民法院（2015）宿中民初字第00069号民事判决第一项为：裕达公司于判决生效后十日内给付兴邦公司剩余工程款7544446.04元及利息，庄永强对上述债务承担连带偿还责任；三、变更宿迁市中级人民法院（2015）宿中民初字第00069号民事判决第二项为：兴邦公司在裕达公司欠付工程款7544446.04元范围内对裕达公司7号、14号、21号、22-25号楼工程折价或者拍卖的价款优先受偿。兴邦公司与裕达公司、庄永强建设工程施工合同纠纷一案，兴邦公司申请诉前保全，本院于2015年2月16日作出（2015）宿中诉保字第00008号民事裁定和协助执行通知书，查封了裕达公司所有的雅兰国际花园小区7号楼73套房屋，包含案涉房屋。2017年2月6日，本院作出（2015）宿中民初字第0069-6号民事裁定，对上述房屋进行了续行查封。2017年7月29日本院依法公告，载明：上述房屋已被本院依法查封，查封期内，任何人不得对被查封的财产有转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。上述判决生效后，因裕达公司、庄永强未自觉履行生效法律文书确定的义务，兴邦公司申请执行，执行案号为（2018）苏13执410号。本案在执行过程中，于尧提出异议，要求解除对案涉房屋的查封，本院于2019年4月8日作出（2019）苏13执异22号执行裁定，裁定驳回于尧的异议请求。于尧不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。另查明，裕达公司与于尧就涉案的雅兰国际花园7号楼1206号房屋签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋出卖给于尧，合同载明：房屋建筑面积126.5平方米，总价款461725元。该份合同上，于尧未在买受人处签字。2018年9月12日，裕达公司向于尧开具发票1张，载明的金额为461725元。于尧自认与裕达公司签订买卖合同的时间为2018年9月12日。本院认为，本案争议焦点为原告于尧对案涉房屋享有何种权益，该权益能否排除人民法院的强制执行。根据原告提供的证据和审理查明的事实，本院认为，于尧未取得案涉房屋的所有权，其对该房屋仅享有债权请求权，不能排除人民法院的强制执行。主要理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同总价款的百分之五十。根据上述规定，案外人对人民法院查封的财产主张享有排除执行的民事权益的，首要条件之一即是在案涉财产被人民法院查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，而本案中于尧与裕达公司之间的买卖合同系在案涉房屋被人民法院查封后签订，其不符合上述条件。此外，对于人民法院采取保全措施的财产，除作出保全裁定的人民法院自行解除或者其上级人民法院决定解除外，在保全期限内，任何单位不得解除保全措施，更不得对该财产进行处分。在本院对案涉房屋进行查封后，裕达公司与于尧就案涉房屋签订买卖合同，约定裕达公司将案涉房屋出卖与于尧，该约定仅在双方当事人之间产生约束力，于尧仅就案涉房屋享有对裕达公司的债权请求权，其对该房屋不享有物权期待权。综上所述，于尧的诉讼请求依法不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回于尧的诉讼请求。案件受理费8226元，由原告于尧负担。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审 判 长 吴军良审 判 员 仲召虎审 判 员 陈 鹏二〇一九年七月四日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。