江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏07民终1037号上诉人（原审原告）：灌南县锦绣名园小区业主委员会，住所地灌南县。负责人：林安寅，该业主委员会主任。被上诉人（原审被告）：连云港市宇洁物业管理有限公司，住所地灌南县。法定代表人：王立水，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨威、王井亮，灌南县东方法律服务所法律工作者。上诉人灌南县锦绣名园小区业主委员会（以下简称锦绣名园业委会）因与被上诉人连云港市宇洁物业管理有限公司（以下简称宇洁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2018）苏0724民初5035号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦绣名园业委会上诉请求：1、宇洁物业公司撤出锦绣名园小区；2、宇洁物业公司向锦绣名园业委会依法移交下列资料及设施：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料；3、宇洁物业公司承担全部案件诉讼费。事实和理由：宇洁物业公司于2011年进驻灌南县锦绣名园小区，承担物业区域内的前期物业管理工作，2016年8月前期物业合同到期，宇洁物业公司的权利义务已经终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。《中华人民共和国物业管理条例》第二十九条二款规定：物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料（1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理所必需的其他资料）移交业主委员会。同时本条例第二十九条规定：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。宇洁物业公司与开发商签订的前期物业合同或与物管会签订的物业合同均已到期，其权利义务均已终止。请求支持上诉人的诉求。被上诉人宇洁物业公司答辩称：一、上诉人所提出的根据司法解释的规定要求物业服务公司退出服务区域及移交相关设施的前提是物业服务合同权利义务终止后，而根据法律规定当招标文书与招标合同的权利义务不一致时，应当以招标文书载明的内容为准，是为了防止招标单位在招标后故意更改招标文书当中的核心内容来签订一份阴阳合同。二、根据双方之间的合同约定即使合同到期，根据江苏省物业管理条例第五十六条的规定，在物业服务合同期限届满后如果业主委员会未选聘或续聘的，物业服务企业应当按照原合同继续提供物业服务，原合同的权利义务对双方具有约束力。同时规定在延续期间任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知对方，本案中上诉人未能根据法定程序提前三个月告知被上诉人终止合同权利义务，因此上诉人直接通过诉讼的程序来要求被上诉人退出小区程序违法。即使通知被上诉人，因为上诉人自已通知决定的内容未得到全体业主的过半数或大多数同意，该决定的内容是无效的，所以即使通知对被上诉人也不产生法律效力。三、被上诉人不是不撤出该小区，在一审中被上诉人提出同意撤出，但根据房管处的规定撤出时上诉人必须具备合法的条件与我们进行对接后移交相关材料。上诉人在符合法定条件后并提前三个月通知被上诉人，被上诉人同意退出。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。锦绣名园业委会向一审法院起诉，请求判令：1、宇洁物业公司撤出锦绣名园小区；2、宇洁物业公司依法移交下列资料及设施：①竣工验收资料：总平面图、单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；②设施、设备的安装使用和维护保养等技术资料；③物业质量保修文件和物业使用说明文件；④实施物业管理期间形成的有关维护、养护、更新、改造等技术资料；⑤物业使用、维护、管理所必须的其他资料；⑥所使用的物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房；3、宇洁物业公司退还跨年度收取的物业费用并承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：宇洁物业公司系物业管理公司，自2011年以前期物业合同的形式进驻灌南县锦绣名园小区对该小区进行物业管理服务工作。2016年前期物业服务合同到期，因灌南县锦绣名园小区尚未成立业主委员会，宇洁物业公司便与该小区物业管理委员会签订物业服务合同。2018年6月11日，锦绣名园小区召开业主大会通过并产生了首届业主委员会，并于同年7月13日在灌南县房管处获得备案。2018年8月16日，锦绣名园业委会决定召开业主大会讨论关于选聘新物业公司等事项，并于同日在小区内张贴将于2018年8月31日召开第二次业主大会的公告，公告还明确本次业主大会将采取发放调查意见书的形式。业主大会结束后，锦绣名园业委会以大会通过选聘新物业服务公司等内容向灌南县房产处发出邀请函，后灌南县房产处回函该决定存在错误，并希望按照正规程序解除或重新选聘物业服务企业进驻小区。后锦绣名园业委会、宇洁物业公司协商未果，锦绣名园业委会遂提起诉讼。一审法院另查明，在一审审理过程中，锦绣名园业委会未能举证证明该物业管理区域成立了业主代表大会。2018年8月31日召开第二次业主大会时，锦绣名园业委会系采取上门发放调查问卷的形式进行，该问卷共印制600份，调查结果为：552份同意、28份未按期上交、17份弃权、3份作废。一审诉讼过程中，锦绣名园业委会自认根据房管处物管科提供的资料，锦绣名园小区共有住宅户940户、商铺72户，实际入住约700余户，总建筑面积为120091.08㎡，同意户的总面积为65555㎡。但其提供的房管处复印材料显示小区总建筑面积为134814.82㎡，而宅总户数在锦绣名园业委会向灌南永安物业服务管理公司发出的邀请函中载明为1071户。本案一审的争议焦点为：1、锦绣名园小区业委会是否是本案适格原告；2、锦绣名园业委会所召开的业主大会程序是否合法；3、至一审判决时，宇洁物业公司与锦绣名园小区是否存在有效的物业服务合同关系，宇洁物业公司是否应当撤出涉案小区并移交锦绣名园业委会诉求中相关资料。关于争议焦点1，一审法院认为：锦绣名园业委会系由锦绣名园小区业主大会经过法定程序选举产生，并获得相关机构备案，能够根据业主大会的授权行使职责，故其可以作为本案原告出庭参与诉讼。宇洁物业公司虽辩称锦绣名园业委会不适格，但未能提供证据证明锦绣名园业委会在成立过程中具有不符合有效程序的情形存在，一审法院对宇洁物业公司此辩解依法不予采信。关于争议焦点2，一审法院认为：根据《物业管理条例》规定，业主大会会议可以采取集体讨论的形式也可以采取书面讨论的形式，故锦绣名园业委会采取书面调查的形式召开业主大会并不违反法律规定。但同时《物业管理条例》还规定，召开业主大会会议应当在会议召开前15日以前通知全体业主。此告知义务系保障业主知情权，行使业主权利的重要前提。一审法院认为，该告知行为在集体讨论形式与书面征求意见形式中应当予以区别。即在集体讨论会议形式时，告知会议时间、地点等有关涉及参与会议的重要内容时即可，业主未及时参加会议应视为放弃其权利；而在书面征求意见形式下，还应将需要征求意见的材料送达业主或为业主取得及回收该材料提供渠道，业主未及时领取或未反馈，亦可视为其放弃其权利。而本案中，锦绣名园业委会在召开业主大会的公告中仅说明采取发放调查意见书的形式召开业主大会，未将业主在何时、何地、如何取得调查表予以说明，且在后期的业主大会召开期间，锦绣名园业委会采取的是入户发放的形式。根据锦绣名园业委会自认其仅印制600份调查表，足见尚有100余户已入住居民无法获得该调查表，无从知晓需讨论决定的内容。因业主大会系由同一物业管理区域内全体业主组成，锦绣名园业委会行为违反了告知全体业主的要求，已经剥夺了业主的参加业主大会会议、行使投票权的权利，严重违反业主大会召开的形式要件。故即使本次业主大会讨论结果符合条例中关于人数及面积的要求，但因召开程序严重违反物业管理条例的规定，对本次业主大会关于选聘新物业公司等事项的决议效力，一审法院不予确认。关于争议焦点3，对于宇洁物业公司与锦绣名园小区物业管理委员会签订的前期物业已经到期及到期后宇洁物业公司继续在锦绣名园小区进行物业管理服务的事实，锦绣名园业委会、宇洁物业公司双方均无异议，一审法院予以确认。一审法院认为：基于合同到期后宇洁物业公司继续进行管理服务行为，锦绣名园小区与宇洁物业公司之间已经形成事实上的物业服务管理法律关系。对此，《江苏省物业管理条例》第五十六条第三款也作出规定“物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定的，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。原合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方…”。而本案锦绣名园业委会虽在业主大会召开后向宇洁物业公司发出《告知书》，但该次业主大会并未就对宇洁物业公司解聘或续聘事宜作出讨论，且本次业主大会由于程序违法而导致决议无效。而根据《江苏省物业管理条例》第五十五条规定，物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会，决定选聘或者解聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇政府）。上述第五十五条、第五十六条可以得出，业主大会作出的选聘或续聘决定系解除物业服务合同的前提要件。故仅依锦绣名园业委会向宇洁物业公司发出的催告宇洁物业公司撤离该小区的《告知书》行为，并不能产生解除双方物业服务合同的关系的法律效果。锦绣名园业委会与宇洁物业公司之间仍应继受原宇洁物业公司与物业管理委员会所签订的物业服务管理合同。锦绣名园业委会欲解除与宇洁物业公司之间的物业服务关系，应当召开业主大会并就该事项作出专门讨论且需给予宇洁物业公司三个月以上的宽限期后，方能产生相应的法律后果。综上，基于宇洁物业公司与涉案小区之间物业服务合同并未解除，且锦绣名园业委会亦未能通过有效选聘新物业服务企业，故锦绣名园业委会要求宇洁物业公司搬离涉案小区并移交相关资料、退还物业管理费用的诉讼请求，均不具有事实和法律依据，一审法院依法均予以驳回。据此，一审法院遂依据《中华人民共和国物权法》第七十五条，《物业管理条例》第六条第二款第（四）项、第八条、第十二条、第十四条，《江苏省物业管理条例》第五十五条、第五十六条之规定，判决：驳回锦绣名园业委会的诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由锦绣名园业委会负担。二审诉讼期间，上诉人锦绣名园业委会提供以下证据：1、捐款名单，证明不是业主委员会成员的行为，是业主的行为；2、照片，证明被上诉人的物业服务达不到三级标准；3、限期整改通知书，证明让被上诉人整改；4、告知书及送达照片，证明已告知被上诉人撤出小区并交接；5、在房产处物管科调取的资料交接清单、接管验收资料表共两份，证明物业当时交接的时候拿这些东西到房管处备案的，上诉人要求被上诉人将资料交接清单上的资料移交给上诉人。被上诉人宇洁物业公司质证意见：对证据1，真实性没有异议，上诉人在没有提供任何合法捐款条件的情况下对大部分业主进行募捐，超出了业主委员会的职责与业主大会的授权范围，不具有合法性；对证据2，只是片面的，有异议；对证据3、4，一审期间已经进行过质证；对证据5，对物业交接清单不认可，是复印件，也没有资料来源的相关单位确认，对三性均不认可，不能作为证据使用。二审诉讼期间，被上诉人宇洁物业公司提供以下证据：1、锦绣名园前期物业中标通知书、物业服务合同书各一份，证明根据中标通知书的中标条件，合同的有效期至业主委员会成立选聘新的物业服务公司，签订物业服务合同，并经灌南县房产处备案之日止。前期物业合同的有效期至今仍然有效。2、连云港市物业服务合同备案证明一份，证明前期物业服务合同的期限是2020年8月。3、灌南县住宅小区物业管理服务等级标准确认通知书一份，证明被上诉人在锦绣名园小区服务已达三级的服务标准。4、判决书三份，证明业主委员会解聘、选聘物业公司必须按照法定的程序进行，在选聘、解聘物业公司过程中如果损害业主合法选举物业公司权利的，其业主都有权利要求撤销物业公司的选聘和解聘的行为。本案中，上诉人在解聘、选聘过程中违反了《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，损害并剥夺小区部分业主选举投票的权利。5、书面证人证言两份，证明他们对成立业主委员会不知情，并要求被上诉人在该小区继续从事物业服务。6、王玉银的起诉状，证明被上诉人在该小区提供物业服务，小区的业主王玉银认为上诉人解聘和新聘物业公司的程序不合理不合法，要求撤销业主委员会作出的解聘、选聘物业公司的公告，公告的内容是要求被上诉人退出该小区。锦绣名园业委会质证意见为：对证据1，第一次见到该物业服务合同，不能以中标通知书来确定物业服务的年限。前期物业是指开发商和物业服务公司签订的合同，合同到2016年7月19日到期，合同到期以后开发商已经不是小区的产权拥有者，主体也已经改变了，所以合同终止。对证据2，被上诉人称合同服务到2020年是没有法律依据的。3、对证据3，小区的管理不到位，到处都是垃圾，只有一个看大门的，电动车电瓶经常被盗，达不到三级的服务标准。对证据4，与本案无关。对证据5，证人有可能不知道业主委员会，因为开业主大会是二分之一以上的人参加就可以了，不可能每户都知道。对证据6，与本案无关，王玉银本人不知道起诉过这个案件，不是王玉银起诉的，后该案撤诉了。本院认证意见：对于上诉人提供的证据，对于证据1，被上诉人对捐款名单真实性无异议，本院对其真实性予以采信；对于证据2、3，被上诉人不予认可，且与本案争议焦点无关，本院对此不予采信；对于证据4，虽然被上诉人不予认可，但上诉人已经通过诉讼的方式主张权利；对于证据5，与本院调取的灌南县房产处的档案资料一致，本院对此予以采信。对于被上诉人提供的证据，对于中标通知书系在前期物业合同之后出具的，对其合法性不予确认；对于物业服务合同予以采信；对于备案证明不能证明合同关系的存在，不能达到其证明目的；对于证据3、4，与本案无关；对于证据5，系书面证人证言，证人未出庭接受质询，不符合证据的形式要件，本院对此不予采信；对于证据6，王玉银案已经撤诉，被上诉人据此申请中止审理本案的理由不成立。二审诉讼期间，本院依据上诉人的申请，从灌南县房产处调取了接管验收资料表与资料交接单。上诉人与被上诉人对该接管验收资料表与资料交接单的真实性均没有异议，但被上诉人认为是按照政府部门备案要求填写表格的，其中很多材料实际上被上诉人并未接收到,但其亦未在本院指定的期间内书面确认其实际接收的资料清单，故本院对从灌南县房产处调取了接管验收资料表与资料交接单依法予以采信。本院二审期间经审理查明，一审法院查明宇洁物业公司与该小区物业管理委员会签订物业服务合同，该事实没有证据证实，本院对此不予确认。一审法院查明的其他基本事实属实，本院予以确认。本院二审期间另查明，2010年7月19日，灌南县华泰房地产开发有限公司与宇洁物业公司签订《锦绣名园小区前期物业服务合同》，合同第三十四条约定的期限为2010年7月19日起至2016年7月19日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。现该合同已经因约定的期限届满而终止。宇洁物业公司提供的锦绣名园前期物业管理中标通知书，载明灌南县华泰房地产开发有限公司于2010年8月23日委托连云港汇鑫物业招投标代理公司组织实施了灌南县“锦绣名园”前期物业管理投标活动，中标单位为宇洁物业公司，中标合同有效期：自合同签订之日起至业主委员会成立选聘新的物业服务公司签订物业服务合同并经灌南县房产处备案之日止。2018年4月10日，灌南县房产处向宇洁物业公司出具备案证明，物业服务合同备案期限：2018年9月至2020年8月。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、被上诉人在涉案小区进行物业服务是否还在合法有效的物业服务合同的存续期间内；2、上诉人主张被上诉人撤出涉案小区并移交相关资料是否成立，上诉人要求被上诉人退还跨年度收取的物业费用金额是多少？关于第一个争议焦点问题，本院认为，灌南县华泰房地产开发有限公司与宇洁物业公司签订的《锦绣名园小区前期物业服务合同》时间是2010年7月19日，合同约定的期限为2010年7月19日起至2016年7月19日止，现该合同约定的期限已经届满。宇洁物业公司提供中标通知书，证明其中标合同有效期至业主委员会成立选聘新的物业服务公司签订物业服务合同并经灌南县房产处备案之日止，但是该中标通知书的日期为2010年10月16日，在前期物业服务合同签订的日期之后，表明双方系先签订合同，后进行招投标行为，招投标程序违反了法律规定，故本院对中标通知书不予采信。2018年4月10日，灌南县房产处向宇洁物业公司出具的备案证明，系行政管理行为，不能证明宇洁物业公司仍然在合法有效的物业服务合同的合同履行期间内。对于宇洁物业公司是否与该小区物业管理委员会签订物业服务合同，因双方当事人均不能提供该合同，本院对该事实不予确认。以上事实表明，宇洁物业公司仅持有前期物业合同，且该合同已经因履行期限届满而终止，虽然宇洁物业公司一直未撤离小区，仍然提供物业服务，小区业主因事实上享受了物业服务而应支付相应的物业服务费用，并不能以此表明宇洁物业公司与该小区业主之间仍然存在物业服务合同关系。《江苏省物业管理条例》第五十五条、第五十六条之规定，系关于选聘、续聘、解聘物业服务企业的相关规定，并不适用于本案。本案中的前期物业服务合同因合同履行期间届满而终止，一审判决适用前述规定认定上诉人请求被上诉人撤出小区的行为系解除双方物业服务合同关系的行为，该认定不当，本院对此予以纠正。关于第二个争议焦点问题，本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”锦绣名园业委会有权要求宇洁物业公司退出物业服务区域，移交物业服务设施及相关资料。关于移交的设施及相关资料，宇洁物业公司在一、二审期间陈述的其与开发商之间有交接单，后又书面回复没有交接清单。对于本院调取的灌南县房产处接管验收资料表、资料交接清单，其虽然主张其中有些资料未实际接收，但亦未能于本院指定的期间内书面确认其实际接收的资料清单。因此，被上诉人应按照灌南县房产处的接管验收资料表、资料交接清单向上诉人交接资料，上诉人仅主张被上诉人按照资料交接清单和接管验收资料表（二）中载明的资料进行移交，未超出其诉讼请求范围，本院对此依法予以支持。其中，资料交接清单载明的资料包括：锦绣名园燃气总图、小区路灯图、小区有线电视管道图、小区变电缆走向图、小区通信平面图、锦绣名园一期图纸、锦绣名园二期图纸、锦绣名园三期图纸、竣工图纸、市政资料、室外总工程图、总平面图，各1份。接管验收资料表（二）载明的资料包括：竣工总平面图、单体建筑竣工图、设备竣工图、供水管网图、消防管网图、雨水管网图、排污管网图、弱电管网图、强电管网图、户型图及户内管图、水泵设施竣工图、水泵说明书和质量保证书、消防水泵竣工图、消防水箱位置图、业主资料，各1份。关于锦绣名园业委会主张宇洁物业公司退还跨年度收取的物业费用的诉讼请求，其二审期间明确表示放弃该诉讼请求，系对自身权利的处分。综上，锦绣名园业委会的上诉请求成立，一审判决适用法律错误，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省灌南县人民法院（2018）苏0724民初5035号民事判决；二、连云港市宇洁物业管理有限公司于本判决送达之日起十日内撤出锦绣名园小区；三、连云港市宇洁物业管理有限公司于本判决送达之日起十日内向灌南县锦绣名园小区业主委员会移交资料交接清单载明的资料（包括：锦绣名园燃气总图、小区路灯图、小区有线电视管道图、小区变电缆走向图、小区通信平面图、锦绣名园一期图纸、锦绣名园二期图纸、锦绣名园三期图纸、竣工图纸、市政资料、室外总工程图、总平面图，各1份），以及接管验收资料表（二）载明的资料（包括：竣工总平面图、单体建筑竣工图、设备竣工图、供水管网图、消防管网图、雨水管网图、排污管网图、弱电管网图、强电管网图、户型图及户内管图、水泵设施竣工图、水泵说明书和质量保证书、消防水泵竣工图、消防水箱位置图、业主资料，各1份）。一审案件受理费减半收取100元（灌南县锦绣名园小区业主委员会已预交），由连云港市宇洁物业管理有限公司负担；二审案件受理费200元（灌南县锦绣名园小区业主委员会已预交），由连云港市宇洁物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  万子榕审 判 员  程 艳二〇一九年七月十二日法官助理  蒋 寻书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。