江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终2191号上诉人（原审被告）：王中方，女，1960年3月16日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。上诉人（原审第三人）：王文高，男，1933年11月25日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。两上诉人共同委托诉讼代理人：窦军，江苏经法码律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾春前，男，1968年8月15日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：吉静明，亭湖区青墩法律服务所法律工作者。原审被告：张万雨，男，1956年5月23日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。上诉人王中方、王文高因与被上诉人贾春前确认合同有效纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2018）苏0922民初3273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王中方、王文高上诉请求：1.撤销一审判决，发回一审法院重审或查清事实，改判确认涉案房屋买卖合同无效；2.贾春前、张万雨共同承担本案诉讼费用。事实与理由：1984年左右，王文高在自家自留地上将自建的房屋给女儿王中方、女婿张万雨居住使用，王文高在房前屋后种植树木若干。后因翁婿矛盾，张万雨、王中方离开王文高房屋。因双方结怨成恨，张万雨心里极不平衡。2005年3月，张万雨将王文高的房屋及树木以22600元价格秘密出售给贾春前。王文高知悉后，砸烂屋内锅灶、水池，用铁锹对房屋墙壁进行损毁。贾春前适时给王文高敬烟赔礼：说暂借房屋使用，贾春前出去打工，挣钱后在自家宅基地建房。双方矛盾暂时缓和，房屋也免于被王文高继续毁损。2012年5月份贾春前从外地回来，盗卖王文高树木，贾春前、王文高双方发生激烈冲突，贾春前、贾春泉聚众将王文高打伤，并被公安机关行政拘留处罚。2018年12月26日，滨海县人民法院滨海港法庭判决驳回确认涉案房屋买卖合同有效的诉请。王中方、王文高不服一审判决，提起上诉。贾春前辩称：王中方、王文高的上诉请求及上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正。张万雨陈述：张万雨原是响水人，1981年和王中方结婚，后随王中方将户口迁入响水唐庄，因夫妻经常打骂，王中方被父亲带至娘家，经两年左右和好，张万雨和王中方暂住岳父王文高家。1984年左右王文高建造房屋给张万雨、王中方暂住，张万雨和王中方户口大约在2001年左右迁入镇中乡，没有落户。期间张万雨和岳父家人多次发生矛盾，无法暂住岳父家，张万雨和王中方在2004年起进场居住八滩酒厂家属区。张万雨心里不平衡，偷卖岳父房屋有责任，但是贾春前也知道房子是王文高的，贾春前也应该承担责任，王中方反对张万雨卖房，张万雨和贾春前私下偷签协议，协议签订后全部阻止，房子至今没有交接，被岳父知道后遭到岳父家人阻止。村委会和村民的证明都是假的。贾春前向一审法院起诉请求：1.依法确认2005年3月8日贾春前与张万雨、王中方之间的房屋买卖合同合法有效；2.判令张万雨、王中方承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：贾春前、张万雨、王中方及王文高同为滨海县滨海港镇合兴（心）村村民，张万雨、王中方系夫妻关系，王文高与王中方系父女关系。2005年3月8日贾春前与张万雨签订《契约》一份，张万雨将案涉房屋以22600元的价格卖给贾春前，贾春前及张万雨在契约上签字，同组村民高汝师、刘一祥、孟宝梅、王本生在见证人处签字。当时在场的还有贾春前妻子、王中方，签订契约后，贾春前将房款交由王中方，张万雨向贾春前出具了收条证实收到房款22600元。2005年3月11日，贾春前搬进涉案房屋居住，张万雨、王中方到场祝贺。房屋契约签订后，双方还就承包土地进行了调剂。后张万雨、王中方及王文高认为该房屋买卖合同无效，贾春前诉至一审法院。一审法院认为，本案争议焦点为案涉农村房屋买卖的效力认定问题。根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、行政法规来看，农村房屋买卖应当具备：一、行为人具有相应的民事行为能力；二、意思表示真实；三、买卖双方属于同一村集体经济组织成员；四、不违反农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。本案中，首先涉案房屋系张万雨、王中方所有。张万雨、王中方及王文高认为涉案房屋为王文高所有，并未提供相应的证据予以证实，王文高提供了一份证人证言但该证人并未出庭，故该证人证言一审法院不予采信；贾春前提供了村委会的证明及双方签订卖房契约时的见证人的证人证言均证明该房屋系张万雨、王中方所建，系张万雨、王中方所有。其次，双方签订卖房契约及交付时王中方均知悉。张万雨、王中方辩称，王中方、王文高对张万雨卖房不知情，根据当时见证人及周某邻居的证人证言王中方全程参与，且王中方、王文高关于何时知悉张万雨卖房的陈述前后矛盾，本案中王中方及王文高陈述是第二天知悉的，但其在2012年起诉本案原告的诉状中称直至2012年才知悉房屋被张万雨卖给贾春前。故张万雨、王中方及王文高辩称王中方对卖房不知情的辩解，一审法院不予采纳。第三，从前述双方当事人为完成房屋买卖所实施的一系列行为来分析，双方当事人之间房屋买卖意思表示客观真实。第四，本案贾春前与张万雨、王中方属同一集体经济组织成员且未违反农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。综合分析上述因素，应当认定，双方当事人之间的房屋买卖合法有效。张万雨经一审法院合法传唤无正当理由拒不出庭，视为放弃相关权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：贾春前与张万雨于2005年3月8日签订的房屋买卖合同有效。案件受理费100元，由张万雨、王中方负担。二审中，上诉人王文高、王中方申请四名证人王某、李某1、李某2、吴某出庭作证，陈述1984年左右曾帮王文高建过房屋，工钱也是王文高给的。贾春前质证认为，一审审理期间有证人证明案涉房屋系张万雨、王中方所建，其买房时就认为房屋是张万雨、王中方的。张万雨未发表质证意见。本院认为，案涉房屋是谁建造与案涉房屋买卖合同效力问题无关，故该四名证人的证人证言与本案无关联性，本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于张万雨、贾春前签订的房屋买卖合同是否有效的问题。上诉人王文高、王中方提出案涉房屋非张万雨所有，房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立。首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。即案涉房屋是否系张万雨所有，不是认定房屋买卖合同效力的依据。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案上诉人王文高、王中方未在一、二审审理期间提供充分证据证明贾春前、张万雨之间订立的房屋买卖契约存在上述情形，故其主张房屋买卖合同无效没有依据。最后，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案房屋买卖合同的双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实且均系同一村集体经济组织成员，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。另外，贾春前已交付了房款，并实际使用和管理了房屋多年。综上，张万雨、贾春前签订的房屋买卖协议合法有效。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王文高、王中方负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 谢超亮审 判 员 郑娟娟二〇一九年七月三十一日法官助理 徐 平书 记 员 周亚梅