黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初2731号原告：方丽华，女，1973年4月27日出生，汉族，哈尔滨市松北区金星村村委会副书记，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：宋立海，哈尔滨市松北区松北法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘长琪，哈尔滨市松北区松北法律服务所法律工作者。被告：刘威，女，1961年3月8日出生，汉族，小资家主题餐厅工作人员，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：李振宏（系刘威丈夫），男，1959年10月20日出生，汉族，小资家主题餐厅负责人，住哈尔滨市松**。原告方丽华与被告刘威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告方丽华委托诉讼代理人宋立海、被告刘威及其委托诉讼代理人李振宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方丽华向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的商服租赁合同；2、要求刘威给付方丽华2019年3月10日至2019年5月9日的租金83300元；3、要求刘威从案涉房屋中迁出并将房屋交付方丽华；4、要求刘威给付违约金10000元；5、要求刘威按照年租金500000元的标准给付自2019年5月10日起至其将房屋返还方丽华之日止的房屋使用费。事实和理由：2016年10月18日，方丽华与刘威达成口头租赁协议，约定刘威承租方丽华的房屋，年租金500000元，刘威支付了房屋定金20000元。2016年10月22日，刘威支付了房屋租金280000元，双方此时未签订书面合同，但方丽华已将房屋交付刘威。2017年1月9日，方丽华与刘威签订商服租赁合同，约定方丽华将位于哈尔滨市松北区世茂大道132号A栋1至3层117号，建筑面积318.17平方米的房屋出租给刘威。双方约定年租金500000元，租赁期限自2017年2月10日至2027年2月9日。双方约定刘威拖欠租金累计达30天的，双方终止合同，方丽华收回房屋，刘威赔偿违约金10000元。合同签订当天，刘威一次性付款220000元，交足了第一年的租金。此后，刘威第二年房租未能按照双方合同约定的2018年1月9日前支付，总以资金困难为由，分多次、多笔不同数额陆续给付方丽华，直至2018年年底才付清第二年租金。刘威当时已违约，因其表示饭店生意会好起来，方丽华对此事未予追究，但双方也从未约定房租可以陆续给付一事。2019年，刘威依然未按约定交付房租，后经多次催要，刘威于2019年2月4日交纳50000元，剩余的房租以经营不好、房租过高为由，至今未予交纳。刘威所称的后厨房加盖房屋一事，刘威的确问过，也问过物业，刘威在被告知不可以建设后仍与方丽华签订合同，双方系自愿签订合同，并无胁迫行为。根据合同约定，2019年2月10日至2019年5月9日的房租应为125000元，刘威于2019年2月4日给付了50000元租金，故2019年3月20日至2019年5月9日的欠付租金应为75000元。现该房屋仍由刘威使用，刘威虽有押金20000元在方丽华处，但刘威未就此提出反诉且双方未对水、电及房屋设施进行结算，故方丽华在本案中不同意退还押金。被告刘威辩称，不同意方丽华的诉讼请求。2016年10月中旬，刘威通过该房屋张贴的租赁信息与郑伟辉取得联系。郑伟辉表示，在该房屋后面可以加盖80平房子的厨房，且经刘威与其丈夫李振宏考察，其他90%的房屋均后面加盖房屋，故刘威于2018年10月18日向郑伟辉支付定金20000元，并协商2016年10月21日下午三时签订合同。2016年10月21日，方丽华本人未按时到场，刘威夫妇方才得知房子系方丽华的。2016年10月21日下午六时许，方丽华到场后，刘威夫妇与方丽华核实房屋能够加盖房屋接出厨房，方丽华表示可以，还想刘威出示了购房合同。因当天天色已晚，方丽华准备的合同不充分，双方未签订书面合同。但当时方丽华表示，既然刘威已决定租赁房屋，就要求其交纳租金，并将房屋钥匙交给刘威。2016年10月22日，刘威支付房租280000元。第二天，刘威夫妇前往物业公司询问加盖房屋事宜，物业公司表示因该房屋隔壁为KTV系人员密集场所，案涉房屋无法外接房屋，会影响消防通道。刘威夫妇虽与方丽华沟通此事，方丽华表示你可以盖，但经刘威询问相关人员，该房屋盖上也得被拆。因失去该重要的厨房位置会导致饭店经营面积变化，对营业收入影响较大，刘威遂向方丽华表示不再租赁房屋并要求退钱。刘威表示，定金20000元可以不要，只需将房租退还即可，但方丽华不同意，并表示其可以转租他人，但需要保证方丽华在十年租期间每年收到500000元房租。因该租金标准远高于其他同地段房屋，且后面无法加盖房屋，双方虽未签订合同，但方丽华已开始计算租金，原定的三个月装修期已变成一个月，刘威被迫于2017年1月9日与方丽华签订商服租赁合同，并在签订合同当日又交纳租金220000元，之前的20000元即为房屋押金。因房租较高，刘威资金紧张，第二年租金500000元便陆续支付，此方式系双方口头约定的租金给付方式即随时交钱，没有约定具体的付款时间。2019年2月4日，刘威支付了第三年部分房租50000元，并与方丽华的丈夫赵景安商定于2019年5月30日再付部分租金，数额不定，但赵景安于2019年4月29日找到刘威称房屋不再租赁给刘威，并要求其于2019年5月5日迁出。2019年4月29日早晨，有银行工作人员也来询问租房事宜，刘威此后得知，方丽华拟将案涉房屋与隔壁其亲戚的房屋一同出租给银行，故提出解除合同。因刘威租期为10年，且进行了高质量、高标准的建设，加上前期经营及养店投入约240万元左右，赵景安违反双方口头约定的付款时间，无法弥补刘威的损失，刘威遂表示，可以迁出，但需要将原来商定加盖房屋的面积刨除后返还该部分租金。赵景安表示对此事不知情，但刘威与方丽华、郑伟辉沟通，二人均不出面。方丽华已于2016年10月刘威给付租金后将房屋交付，但刘威始终想租给别人就没有使用，后在2017年1月9日签订合同后使用该房屋至今。刘威共计向方丽华支付押金20000元及房屋租金1050000元。刘威虽认为方丽华当时胁迫其签订合同，但在交钱后至签订合同前未报警，也未提起过解除合同或返还租金的诉讼。方丽华为证明其诉讼主张依法提交了证据，刘威依法进行了质证。本院经审理认定如下：方丽华举示的证据A1商服租赁合同、证据A2商品房买卖合同及普通发票，真实、合法，与本案有关，本院予以采信。本院认定事实如下：2017年1月9日，刘威与方丽华签订商服租赁合同，约定刘威租赁方丽华位于哈尔滨市××区××大道××房，建筑面积318.17平方米；租期10年自2017年2月10日至2027年2月9日，年租金500000元须提前一个月即每年1月9日前给付；承租方拖欠租金累计达30天的，出租方可以终止合同，收回房屋，承租方赔偿违约金10000元；承租方交给出租方水、电、煤气、室内设施等押金20000元，还房时，承租方不欠任何费用，出租房全额返还，如欠费则由承租方补齐或在押金中扣除后返还。刘威已于2016年10月18日双方口头协商时交纳定金20000元，后于2016年10月22日支付房屋租金280000元，并在2017年1月9日又交纳租金220000元。2018年2月10日至2019年2月9日的租金，刘威未在2018年1月9日前交齐，而系陆续、多次支付，现已支付完毕。2019年2月4日，刘威支付2019年2月10日至2020年2月9日期间的租金50000元，剩余租金再未予支付。该房屋已于2016年10月22日交付刘威，现仍由刘威使用。2018年8月6日，方丽华与哈尔滨毅腾房屋开发集团有限公司签订商品房买卖合同，约定方丽华购买该公司位于哈尔滨市松北区世茂大道132号A栋1至3层117号房，房屋建筑面积318.17平方米。本院认为，方丽华与刘威签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行，刘威应依约支付房屋租金。根据双方合同约定，刘威应于2019年1月9日前支付2019年2月10日至2020年2月9日的租金500000元，但刘威仅2019年2月4日支付此期间租金50000元，其已违约，故方丽华有权依据合同约定要求解除合同，故对方丽华要求解除合同、刘威迁出并交还房屋及给付违约金10000元的诉讼请求，本院予以支持。因刘威已支付2019年2月10日至2020年5月9日期间的租金50000元，故其应支付2019年3月10日至2019年5月9日租金75000元，对方丽华此项诉讼请求中超出此数额的部分，本院不予支持。因刘威现仍使用该房屋，方丽华有权按照双方合同约定的租金标准主张房屋使用费，故对其要求刘威给付自2019年5月10日至交还房屋之日止，按照年租金500000元的标准计算的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。刘威虽辩称其在给付定金20000元及租金280000元后得知该房屋不能加盖厨房，要求方丽华返还租金被拒绝后，系被胁迫签订商服租赁合同，但其在知晓房屋不能加盖厨房后仍与方丽华签订合同应系双方自愿、真实的意思表示，刘威亦未能举证证实胁迫事实存在，对其该抗辩观点，本院不予采纳。刘威虽辩称双方曾口头约定租金随时给付且数额不固定，但对此未举证证实且方丽华予以否认，其该抗辩观点无事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除方丽华与刘威签订的商服租赁合同；刘威于本判决生效之日起十五日内给付方丽华2019年3月10日至2019年5月9日的房屋租金75000元；刘威于本判决生效之日起十五日内自位于哈尔滨市松北区世茂大道132号A栋1至3层117号房屋中迁出，并将房屋交还方丽华；四、刘威于本判决生效之日起十五日内给付方丽华违约金10000元；五、刘威于本判决生效之日起十五日内给付方丽华自2019年5月10日起至刘威将该房屋返还方丽华之日止的房屋使用费，该使用费按照每年500000元的标准计算；六、驳回方丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1066元（方丽华已预付），由方丽华负担95元，由刘威负担971元，此款刘威须于本判决生效之日起十五日内给付方丽华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 马 宁二〇一九年七月十九日书记员 高佳媛