湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终8088号上诉人（原审被告）：湖南恒大投资置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区远大路**。法定代表人：刘蓉，总经理。委托诉讼代理人：蒋学胜，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：荀爱军，男,1981年5月5日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：张晓燕，湖南碧灏律师事务所律师。原审被告：长沙嘉恒物业管理有限公司，住，住所地长沙市芙蓉区八一东路****/div>法定代表人：龚健。原审第三人：曾忆，女，1972年6月8日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：李佳佳，女，1984年12月20日出生，汉族，住湖南省隆回县。上诉人湖南恒大投资置业有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人荀爱军，原审被告长沙嘉恒物业管理有限公司（以下简称嘉恒公司）、原审第三人曾忆物权保护纠纷一案，不服长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初12121号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人恒大公司的上诉请求：1、请求撤销原判决第一项、第二项，并依法改判驳回荀爱军的诉讼请求2、本案一、二审诉讼费用由荀爱军承担。事实和理由：原一审法院认定事实不清，适用法律错误。恒大公司与刘建新于2014年2月27日签订的《租赁协议》真实、合法、有效，并经长沙市芙蓉区人民法院作出的（2018）湘0102民初10780号生效民事判决确认。荀爱军在购买房屋之前就已经了解该房屋的租赁情况，且房屋拍卖的执行申请人为湖南宁乡南方水泥有限公司，而不是抵押权人长沙农村商业银行股份有限公司湘江支行（原长沙芙蓉农村合作银行湘华支行）。根据上述事实，本案不应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定。该规定所针对的是抵押权人，而本案中申请拍卖的并非抵押权人而是抵押权人之外的人。故本案应当适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于买卖不破租赁的规定。被上诉人荀爱军答辩称：《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条中对抵押权实现的启动主体并没有作出禁止性规定。本案中，虽湖南宁乡南方水泥有限公司启动的执行程序拍卖房产，但长沙农村商业银行股份有限公司湘江支行是作为抵押权人行使的优先受偿权，优先受偿权的实现也是抵押权的实现，符合上述司法解释的规定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告嘉恒公司未提交书面的陈述意见。原审第三人曾忆述称：法院判决谁是权利人，曾忆就支付租金给谁。荀爱军的一审诉讼请求:1、判令恒大公司返还原告所有的远大一路968号金都水岸大厦1402、1404房；2、判令两被告返还原告远大一路968号金都水岸大厦1402、1404房2018年5月25日至2018年9月30日期间的房屋租金共计15903.78元；3、判令嘉恒公司停止侵犯原告的用水用电权；4、诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实如下：2013年6月27日，案外人刘建新因购买长沙市芙蓉区远大一路968号金都水岸大厦1402号、1404号房屋向长沙芙蓉农村合作银行湘华支行贷款并新将涉案房屋抵押给长沙芙蓉农村合作银行湘华支行办理了住房按揭贷款，恒大公司为保证人。2014年2月27日，刘建新与恒大公司签订了《租赁协议》，刘建新拖欠恒大公司借款未如期偿还，恒大公司以涉案房屋20年的租金抵扣借款及违约金。2016年3月28日，恒大公司与案外人吴卫平签订《写字楼租赁合同》，将涉案房屋转租给曾忆，租赁期限为三年，从2016年10月1日至2019年9月30日。曾忆支付了2017年10月1日至2018年9月30日的租金50411元，恒大公司出具了收据。2018年5月25日，荀爱军通过公开拍卖的方式从湖南省宁乡市人民法院拍得长沙市芙蓉区远大一路968号金都水岸大厦1402号、1404号房屋，并签署了《湖南省宁乡市人民法院变卖成交确认书》，荀爱军当日支付了全部交易款755686元。2018年8月14日，涉案房屋登记在荀爱军名下（权证号码：湘（20**）长沙市不动产权第0262096号）。另查明：宁乡市人民法院在拍卖涉案房屋时向恒大公司及曾忆告知其享有优先购买权，但两人均未行使。嘉恒公司系涉案房屋所在地的物业管理公司。一审法院认为：荀爱军通过公开拍卖的方式拍得涉案房屋，并办理了产权转移登记手续，其享有对涉案房屋的所有权。现恒大公司以“买卖不破租赁为由”继续主张本案的租赁权，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力……”。本案中，原房主刘建新与恒大公司的租赁合同成立于抵押权设立之后，且恒大公司作为借款合同的保证人对涉案房屋的抵押情况也是知情的。本案涉案房屋的抵押权通过公开拍卖的方式得以实现，荀爱军依法拍得涉案房屋，成为涉案房屋的所有权，故原房主刘建新与恒大公司之间的租赁合同对受让人荀爱军不具有约束力，因此恒大公司应将涉案房屋及荀爱军取得涉案房屋所有权后的租金返还给荀爱军，经计算2018年5月25日至2018年9月30日期间的房屋租金为17504元，现荀爱军仅主张15903.78元，予以支持。第三人曾忆作为涉案房屋的实际承租人，应协助恒大公司返还房屋。对原告主张的嘉恒公司侵犯其用水用电权的诉讼请求，因其未提供相应的证据予以证实，对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，遂判决如下：一、湖南恒大投资置业有限公司、曾忆在本判决生效之日起五日内向荀爱军返还长沙市芙蓉区远大一路968号金都水岸大厦1402号、1404号房屋；二、湖南恒大投资置业有限公司在本判决生效之日起五日内向荀爱军返还2018年5月25日至2018年9月30日期间的租金15903.78元；三、驳回荀爱军对长沙嘉恒物业管理有限公司的诉讼请求；四、驳回荀爱军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费198元，由湖南恒大投资置业有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”该司法解释的房屋所有权转移破除租赁关系的例外情况，条件有两个：一是抵押人将抵押财产出租，二是抵押权实现。本院认为只要符合上述两件条件，即可以认定租赁合同对受让人不具有约束力，抵押权实现的来源及途径并不在上述司法解释规定的范围内。在本案中，承租人恒大公司作为诉争房产的开发商，在与原房主刘建新签订租赁合同时即知道该房产上有抵押权，且抵押权设立在租赁合同签订之前。恒大公司对租赁房产的抵押权实现时租赁合同不能对抗受让人的风险是明知的。现虽抵押权人长沙农村商业银行股份有限公司湘江支行未提起诉讼要求实现抵押权，但其抵押权已因抵押房产被拍卖而得到了实现。可见，上述司法解释规定的两个条件在本案中已满足，故恒大公司与原房主刘建新签订的租赁合同对受让人荀爱军的不具有约束力。综上，原一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人恒大公司的上诉理由均不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费198元，由上诉人湖南恒大投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇一九年七月二十六日书记员 毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。