广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终66号上诉人（原审被告）：深圳市沃达丰精密机械有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区观澜街道桂花社区新石桥街南巷**厂房**。统一社会信用代码：91440300691197438Q。法定代表人：赖加泉，执行董事。委托诉讼代理人：胡木水，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：冯治松，男，汉族，1980年5月11日出生，身份证住址：湖北省来凤县，委托诉讼代理人：查金蕾，广东益思律师事务所律师。上诉人深圳市沃达丰精密机械有限公司（以下简称沃达丰公司）因与被上诉人冯治松房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初8000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沃达丰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回冯治松的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。《欠条》确认的欠租已经超过诉讼时效，冯治松提交的复印件与原件严重不符，复印件有篡改，不能作为认定事实的依据。冯治松在法定期间内没有行使权利而导致权利失效，冯治松应承担相应后果，沃达丰公司无须支付2013年2月、2013年3月、2013年4月、2013年5月、2013年6月、2013年9月的租金。二、沃达丰公司有新证据足以推翻一审法院认定的事实。2014年1月至3月的租金沃达丰公司已经支付，2014年4月之后沃达丰公司已将案涉房屋四楼交由冯治松出租抵扣租金，沃达丰公司无须支付2014年1月至2014年10月的租金。三、案涉房屋四楼交由冯治松出租给第三方收取租金抵扣双方之间的租金是经双方确认的事实，冯治松自行出租并决定出租价格，沃达丰公司不参与，也不再向冯治松支付冯治松主张的差额，双方之间有口头协议并已执行。冯治松在口头协议达成4年多后提出要求沃达丰公司支付差额的主张不符常理，也超出诉讼时效。二审调查期间，上诉人沃达丰公司补充上诉理由称，双方达成口头协议后，冯治松处置四楼达3年多时间，经过多个承租人和不同的出租期限、出租价格，从来没有向沃达丰公司主张案涉房租差额。冯治松有篡改证据或隐瞒事实真相的情形：一是冯治松刻意向沃达丰公司和房东隐瞒其二手房东的身份；二是冯治松刻意向沃达丰公司隐瞒租赁合同限制转租的事实；三是冯治松刻意向沃达丰公司隐瞒转租合同的期限；四是冯治松刻意向深圳市能胜新能源技术有限公司（以下简称能胜公司）隐瞒冯治松与原房东的租赁合同期限；五是冯治松篡改《欠条》，刻意隐瞒《欠条》已过诉讼时效；六是冯治松隐瞒沃达丰公司已向冯治松支付房租至2014年3月；七是冯治松隐瞒四楼已于2014年6月由冯治松向外出租的事实。被上诉人冯治松辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。冯治松向一审法院起诉请求：判令沃达丰公司支付所拖欠的房屋租金689800元。一审法院认定事实：2012年4月25日，冯治松、沃达丰公司签订《厂房合同书》，约定：1.冯治松将租用的位于深圳市龙华区××街道××社区××石桥街××号独院厂房（一幢四层楼房计2252平方米和一层铁皮房1048平方米）出租给沃达丰公司做工厂，期限从2012年5月1日至2018年4月30日，合同签订之日起一个月起租；2.每月房屋使用金共59000元（其中40000元直接支付给业主），从2015年6月1日起租金每月63800元（其中44000元直接支付给业主），保证金118000元；3.房屋使用金及水电费每月结算一次，每月10日前向冯治松结算当月房屋使用金及按时到自来水公司、供电所缴清水电费，逾期按日5‰收取滞纳金，拖欠时间超过当月10日，冯治松有权单方停水、停电，拖欠30天，冯治松有权解除合同。2012年4月27日，沃达丰公司和深圳市湛紫荆实业有限公司（以下简称湛紫荆公司）签订深圳市房屋租赁管理办公室制的格式版本《深圳市房屋租赁合同书》，合同主要内容为：1.湛紫荆公司将位于深圳市龙华区××街道××社区××石桥街××号厂房1栋出租给沃达丰公司做工业用途，面积2252.44平方米，建筑面积四层，房屋权利人湛紫荆公司，房地产权证书深房地字第××、50××08、50××06、50××07号，月租金40000元，每月5日前付清；2.租赁期限起始时间空白未填，截止时间为2018年4月30日；3.租赁保证金80000元。冯治松提交了其与湛紫荆公司于2011年6月2日签订的深圳市房屋租赁管理办公室制的格式版本《深圳市房屋租赁合同书》，合同主要内容为：1.湛紫荆公司将位于深圳市龙华区××街道××社区××石桥街××号厂房及附属物（钢结构厂房1000㎡、门卫室、配电房等）共3350平方米，建筑物4层出租给冯治松做工业用途，房屋权利人湛紫荆公司，月租金40000元，每月5日前支付，沃达丰公司应于2011年11月1日前支付首期租金；2.租赁期限为2011年11月1日至2017年10月31日，2011年11月1日前交付使用；3.租赁保证金80000元；4.租赁期间，冯治松不得将租赁房屋全部或部分转租他人。另查，案涉租赁房屋有深房地字第5000097809、50××08、50××06、5000097807四份房产证，对应位于龙华区观澜街道桂花厂房1栋1至4层。冯治松另提交了《电梯供货安装合同》、水费单据、房屋租赁管理费单据、代缴电费委托书、授权委托书、银行流水等，证明冯治松具有案涉房产的出租权、转租权。2013年11月16日，沃达丰公司原法定代表人刘凤英出具《欠条》，确认欠冯治松房租6个月（2013年2月、3月、4月、5月、6月、9月）共计114000元。沃达丰公司提交了湛紫荆公司于2018年7月16日出具的说明，就其与冯治松于2011年6月2日签订的房屋租赁合同说明：1.双方并未到房屋租赁主管机关进行登记备案；2.合同十五条第三款约定“租赁期间，乙方不得将租赁房屋全部或部分转租予他人”；3.合同标的房屋在2012年4月27日由湛紫荆公司租赁给沃达丰公司，期间冯治松也未向出租方支付租金和押金；4.合同标的房屋在2012年4月27日租赁给沃达丰公司并办理备案登记时已口头告知冯治松终止本合同，沃达丰公司也一直按备案登记的合同条款履行相关义务。冯治松主张其在2012年4月25日与沃达丰公司签订的《厂房合同书》中明确载明了房屋产权情况及租金如何缴纳，沃达丰公司也一直按照约定每月向湛紫荆公司缴纳租金40000元，向冯治松缴纳租金19000元，湛紫荆公司始终知晓上述转租情况且默认同意。后因沃达丰公司经营不佳开始拖欠租金，双方协商将四楼另外出租，将收取的租金抵扣沃达丰公司的租金。冯治松提交了其与能胜公司签订的两份《房屋租赁合同》为证，租赁标的为案涉厂房四楼，期限分别为2014年10月31日至2016年10月30日、2016年11月1日至2018年4月30日，租金分别为每月13000元、14300元。在一审庭审过程中，沃达丰公司主张其向冯治松每月缴纳租金19000元至2013年12月，并于庭后提交了银行流水为证。冯治松确认上述银行流水的真实性，确认沃达丰公司支付了2013年10月、11月、12月每月租金19000元。一审法院认为，从冯治松、沃达丰公司签订的以及沃达丰公司与湛紫荆公司签订的两份租赁合同来看：1.冯治松、沃达丰公司签订的租赁合同中已经明确载明冯治松是将“租用”的案涉厂房租赁给沃达丰公司，即清楚表明冯治松的身份并非业主，而是承租人；2.从两份租赁合同的租金金额看，冯治松、沃达丰公司签订的租赁合同约定了每月房屋使用金共59000元（其中40000元直接支付给业主），从2015年6月1日起租金每月63800元（其中44000元直接支付给业主），与沃达丰公司和湛紫荆公司签订的租赁合同中约定的租金40000元是相吻合的；3.从合同形式和内容看，沃达丰公司与湛紫荆公司签订的合同是租赁办备案的格式合同，合同中甚至连租赁起始时间都没有约定，交付使用时间也是空白，落款处也没有湛紫荆公司的落款时间。综上，一审法院认为，冯治松、沃达丰公司签订租赁合同后沃达丰公司为经营需要再与案涉房屋权利人湛紫荆公司签订了格式合同备案，而一直以来沃达丰公司均是按其与冯治松的租赁合同履行，该合同没有违反法律规定。沃达丰公司分别和冯治松及湛紫荆公司签订的租赁合同，其应当清楚冯治松有无出租案涉房屋的权利，沃达丰公司在长达5年多的时间里均按其与冯治松的租赁合同履行，并未主张冯治松无转租权，也未向权利人湛紫荆公司反映该情况，不符合常理，一审法院不予采信。一审法院采信冯治松主张的其从湛紫荆公司租赁案涉房屋后再转租给沃达丰公司的事实，因冯治松与湛紫荆公司的租赁合同于2017年10月31日到期，也没有续租，故冯治松对案涉房屋的相关权利至2017年10月31日终止。根据上述认定的事实，沃达丰公司应支付冯治松的租金包括：1.《欠条》中确认的2013年2月、3月、4月、5月、6月、9月租金共计114000元；2.2014年1月至10月租金共计190000元；3.四楼出租抵扣每月13000元，2014年11月至2015年5月期间租金差额共计42000元；4.冯治松、沃达丰公司租赁合同约定租金自2015年6月起为每月63800元，支付业主44000元，则应支付冯治松每月19800元，那么2015年6月至2016年10月租金差额115600元（6800元×17个月）；5.2016年11月起四楼租金增至每月14300元，则2016年11月至2017年10月租金差额66000元（5500元×12个月）。以上共计527600元。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、沃达丰公司于判决生效之日起五日内一次性支付冯治松租金527600元。二、驳回冯治松的其他诉讼请求。如果沃达丰公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10698元，由沃达丰公司承担8182元，由冯治松承担2516元。受理费冯治松已预交。本院经审理查明：一审期间，冯治松提交了其名下账户2011年11月1日至2014年12月1日期间的中国银行交易明细清单。其中，冯治松于2014年1月4日、2014年3月5日分别收到19000元。除以上事实外，对一审法院查明的其他事实，本院予以认定。另，二审期间，沃达丰公司提交了如下证据：证据一，中国建设银行深圳龙华支行转款明细，拟证明2014年1月4日、2014年3月5日沃达丰公司分别向冯治松支付房租19000元；证据二，深圳市华旭物业管理有限公司、冯治松、黄华汕签订的租赁标的为四楼厂房的《房屋租赁合同》，拟证明2014年6月冯治松已将四楼厂房进行处置并收取租金。冯治松不同意质证，同时对证据一的真实性不予认可，对证据二认为没有真正履行过，案涉厂房一直由沃达丰公司管理。再，因占有保护纠纷，沃达丰公司以冯治松、能胜公司为被告向一审法院提起诉讼[案号（2018）粤0306民初6383号]，诉讼请求：判令冯治松、能胜公司支付沃达丰公司房屋占用费468000元（观澜街道桂花社区新石桥街南巷6号厂房1栋第四层的房屋占用费，按每月13000元，暂计起诉之日前36月，实际计算至占用终结之日）。该案中，一审法院认为：“……关于冯治松在2014年10月30日与能胜公司签订合同期为2014年10月31日至2016年10月30日的租赁合同，从庭审查明事实看，沃达丰公司在冯治松、能胜公司签订合同时已知悉该事实，此后冯治松、能胜公司一直按其双方签订的合同履行，能胜公司将租金交给冯治松，将水电费交给沃达丰公司，沃达丰公司没有证据证明在长达数年时间里曾提出过异议，且冯治松已另案起诉沃达丰公司（2018）粤0306民初8000号房屋租赁合同纠纷案件，要求沃达丰公司支付冯治松从2013年6月5日起的租金689800元，并表示该租金已扣除能胜公司支付给沃达丰公司的租金，该案正在深圳市宝安区人民法院审理。综上，本院认为冯治松主张的沃达丰公司欠租金之后，沃达丰公司与冯治松协商将第四层空置的厂房退还给冯治松进行出租，租金用于折抵其所拖欠的租金的盖然性更大，本院予以采信。根据上述认定事实，冯治松从2017年11月1日起丧失对案涉房屋的相关权利，其无权收取案涉房屋的租金等费用，已收取的应予退还。因能胜公司未到庭应诉，举证其支付款项的事实，视为放弃举证、质证权利，故能胜公司履行支付相应款项的情况，本院根据冯治松在诉讼中承认履行合同的事实予以确认。从2017年11月1日起，能胜公司按14300元/月支付冯治松租金至2017年12月31日，经核算为28600元，冯治松应退还沃达丰公司。从2018年1月1日起至2018年4月30日，能胜公司没有支付租金，依法按14300元/月支付给沃达丰公司，经核算为57200元（14300元/月×4个月）。”该案一审判决:一、冯治松于判决生效之日起五日内支付沃达丰公司2017年11月、12月租金28600元；二、能胜公司于判决生效之日起五日内支付沃达丰公司2018年1月至4月租金57200元；三、驳回沃达丰公司的其他诉讼请求。该案一审判决已发生法律效力。本院认为，关于沃达丰公司应否向冯治松支付租金，以及如需支付，应支付的具体数额问题。首先，（2018）粤0306民初6383号生效民事判决已认定，冯治松从湛紫荆公司租赁案涉房屋后再转租给沃达丰公司，沃达丰公司分别和冯治松及湛紫荆公司签订租赁合同，沃达丰公司应清楚冯治松有无出租案涉房屋的权利，沃达丰公司在长达5年多的时间里均按其与冯治松的租赁合同履行。故应认定冯治松、沃达丰公司于2012年4月25日签订的《厂房合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。冯治松将案涉房屋转租给沃达丰公司，沃达丰公司应当按照合同约定支付租金。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”。沃达丰公司原法定代表人刘凤英于2013年11月16日出具《欠条》，确认欠冯治松2013年2月、3月、4月、5月、6月、9月房租共计114000元。沃达丰公司此后又支付了部分租金。（2018）粤0306民初6383号生效民事判决认定，沃达丰公司欠冯治松租金之后，沃达丰公司与冯治松协商将案涉房屋四楼退还给冯治松进行出租，四楼租金用于折抵沃达丰公司所拖欠的租金。从已查明的沃达丰公司支付租金情况看，沃达丰公司拖欠冯治松租金后，虽又支付了部分租金，并以案涉房屋四楼租金折抵沃达丰公司拖欠的租金，但沃达丰公司并未足额支付全部租金，其后支付的租金应当优先抵充已到期的未足额支付的租金，因前后相邻两次的时间间隔均未超过一年，故诉讼时效期间因为当事人同意履行义务而中断，从中断时起诉讼时效期间重新计算。按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定，义务人作出部分履行行为时，应认为其已作出同意履行应付租金义务的意思表示。故冯治松提起本案诉讼，未超过诉讼时效期间。再次，冯治松于一审期间提交的中国银行交易明细清单与沃达丰公司于二审期间提交的中国建设银行深圳龙华支行转款明细能相互印证，可以证明沃达丰公司于2014年1月4日、2014年3月5日分别向冯治松支付租金19000元。上述已付租金应从冯治松主张的租金中予以扣除，故沃达丰公司应向冯治松支付租金489600元（527600元-38000元）。一审判决认定不当之处，本院予以纠正。沃达丰公司提出的其已与冯治松达成口头协议无须再向冯治松支付租金以及冯治松于2014年4月已将案涉房屋四楼出租的上诉主张，与已生效的（2018）粤0306民初6383号民事判决认定不符，沃达丰公司亦未提供充分证据予以佐证，本院对其主张不予采纳。综上所述，沃达丰公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初8000号民事判决第二项；二、变更深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初8000号民事判决第一项为：深圳市沃达丰精密机械有限公司应于判决生效之日起十日内一次性支付冯治松租金489600元；三、驳回冯治松的其他诉讼请求。深圳市沃达丰精密机械有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10698元（已由冯治松预交），由深圳市沃达丰精密机械有限公司负担7593元，由冯治松负担3105元。二审案件受理费9076元（已由深圳市沃达丰精密机械有限公司预交），由深圳市沃达丰精密机械有限公司负担8423元，由冯治松负担653元。本判决为终审判决。审判长 康 春 景审判员 王   勇审判员 林 高 峰二〇一九年七月二十九日书记员 成琳（兼）