青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民初67号原告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司，统一社会信用代码：91630103579921836Q，住所地：西宁市城中区东大街******。负责人：马朝晖，总经理。委托诉讼代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。被告（案外人）：金元忠，男，公民身份号码：×××,汉族，1963年12月15日出生。青海省气象局职工。住西宁市。第三人（被执行人）：汇通国基房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码916300002265909980，住，住所地：青海省西宁市城**黄河路**/div>法定代表人：曾克剑，董事长。委托诉讼代理人：郑绍辉、赵辉，青海军辉良剑律师事务所律师。第三人（被执行人）：青海省建工（集团）有限公司，统一社会信用代码916300007814134805，住所地：青海省西宁市南川西路100号1号法定代表人：曾克剑，董事长。委托诉讼代理人：郑绍辉，青海军辉良剑律师事务所律师。原告中国信达资产管理股份有限公司青海分公司（以下简称：信达青海分公司）与被告金元忠、第三人汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称：汇通公司）、青海省建工（集团）有限公司（以下简称：青海建工集团公司）申请人执行异议之诉一案，原告信达青海分公司于2019年1月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年3月8日公开开庭进行了审理。原告信达青海分公司的委托诉讼代理人郭宗军、被告金元忠、第三人汇通公司、青海建工集团公司的共同委托诉讼代理人郑绍辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信达青海分公司的诉讼请求:1.对被执行人汇通公司位于西宁市城东区七一路1号1号楼位于西宁市××区位于西宁市××区汇通宾馆第七层0706号房产继续执行。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与汇通公司、青海建工集团公司股权转让合同纠纷案进入执行程序，原告申请拍卖产权登记在第三人汇通公司名下的西宁市城东区七一路1号1号楼汇通宾馆，被告金元忠提出异议，要求中止对该宾馆0706房产的执行,西宁市中级人民法院(2018)青01执异232号执行裁定书裁定中止对0706房产的执行。原告认为，本案不符合中止的条件，应当继续执行。理由如下：一、被告所购房屋未办理登记手续，不发生效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。被告金元忠于2005年8月2日购买西宁市城东区七一路1号汇通商务酒店0706号房屋，签订商品房买卖合同，但没有办理房产登记备案手续，按照上述法律规定，未发生物权效力。西宁市中级人民法院（2018)青01执异232号执行裁定书认定被告在相关部门办理了备案登记手续，没有任何依据。执行法院查封涉案房产，符合《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定。二、原告信达青海分公司已办理他项权证，具有对抗第三人的效力。首先，2012年9月16日，信达青海分公司与汇通商务酒店的产权人汇通公司签订《债务重组抵押合同》，因汇通公司欠信达青海分公司重组债务本金284,870,000.00元，将其所有的汇通商务酒店抵押给信达公司，抵押债权金额122,740,000.00元，2012年9月29日办理了他项权证，具有对抗第三人的效力。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”虽然被告购买了涉案房屋，但原告的抵押权依法成立，被告的购买权不能对抗《担保法》、《物权法》对抵押权的保护。三、被告的房屋不能办理过户登记，是因为其购买行为不能对抗原告的抵押权。西宁市中级人民法院的(2018)青01执异232号执行裁定书认定因被执行人将房屋及土地抵押导致被告无法办理过户手续，但实质原因是被告的购买权不能对抗原告的抵押权，不能成为中止执行的理由。综上所述，被告金元忠购买房屋没有登记，不产生物权效力，而原告信达青海分公司对涉案标的物进行了抵押登记，可以对抗第三人，请法庭支持原告的诉讼请求。被告金元忠答辩称，信达青海分公司诉称涉案房产没有办理备案登记手续错误。购买房屋的时间在2005年，房屋交款单和发票均在案佐证。抵押时间在2015年，抵押权不生效。原告的诉讼请求不成立。（2018）青01执异232号裁定书的处理结果正确。第三人汇通公司、青海建工集团公司答辩称，不同意原告的诉讼请求，抵押范围不包括金元忠购买的0706号房屋，关于抵押登记的备案情况不清楚。原告信达青海分公司、被告金元忠、第三人汇通公司、青海建工集团公司围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在执行申请执行人信达青海分公司与被执行人汇通公司、青海建工集团公司债权转让合同纠纷一案中，因被执行人不能履行生效法律文书所确定的义务，本院遂对保全查封的被执行人汇通公司名下，位于西宁市城**七一路****楼位于西宁市××区位于西宁市××区、房屋产权证为“宁房权证城东区字第XXXX号”的汇通宾馆予以评估，对评估的不动产通过互联网平台进行公开拍卖前，于2018年10月22日发出《公告》，通知相关的优先购买权人或与拍卖财产有关联的人员在五日内向本院提出书面异议。金元忠得知后，于2018年11月12日，向本院提出执行异议。另查明，2005年8月2日，金元忠作为买受人与出卖人汇通公司签订编号：GF-2000-0171的《商品房买卖合同》书。合同约定，金元忠以每平方米3,980.00元、总价款267,058.00元的价格购买汇通公司位于西宁市城东区七一路1号1号楼位于西宁市××区位于西宁市××区7层0706号位于西宁市××区建筑面积67.10平方米的房产一套,并在西宁市房地产交易管理所作了预售登记备案，备案号为20089549。合同签订后，金元忠以所购房产作为抵押，向中国建设银行西宁城中支行办理住房抵押贷款130,000.00元，贷款期限为10年，并于2006年4月6日在西宁市土地权属服务登记中心，办理了登记号为13519的住房抵押贷款的手续。2016年12月26日，开具的编号为NO01001623《青海增值税普通发票》载明，购买方金元忠以单价每平方米3,980.00元的价格购买的销售方汇通公司位于西宁市城东区七一路1号1号楼位于西宁市××区位于西宁市××区62.55平方米的0706室，总价款为249,347.00元。金元忠购买涉案房产后，由青海汇通物业管理有限公司承租用于开设汇通宾馆。再查明，2012年9月，被执行人汇通公司作为抵押人与债权人信达青海分公司签订《抵押合同》，将位于西宁市城东区七一路1号1号楼位于西宁市××区位于西宁市××区房屋所有权证号为“宁房权证城东区字第XXXX号”的不动产抵押与信达青海分公司，办理最高额抵押，并办理“宁房他证城东区字第0227**”他项权利证。2017年12月21日，依信达青海分公司的申请，青海省高级人民法院依据（2017）青执保101号案件,对汇通国基房地产开发有限责任公司名下，位于西宁市城**七一路****楼位于西宁市××区位于西宁市××区汇通宾馆的**房产予以查封，查封期限为三年，此次查封的房屋清单中包括金元忠所购的0706室。2018年1月19日，信达青海分公司与汇通公司、青海建工集团公司债权转让合同纠纷一案，青海省高级人民法院作出（2017）青民初100号民事调解书。后因汇通公司、青海建工集团公司未按期履行义务，信达青海分公司向青海省高级人民法院申请强制执行，该案指定由本院执行。执行过程中，本院公告“将依法通过互联网拍卖平台公开拍卖被执行人汇通公司名下房产，……位于西宁市城东区七一路1号1号楼位于西宁市××区位于西宁市××区汇通商务酒店……”。后金元忠提起执行异议，本院于2018年12月26日作出（2018）青01执异232号执行裁定，裁定：中止对被执行人汇通公司位于西宁市城东区七一路1号1号楼位于西宁市××区位于西宁市××区汇通宾馆第七层0706号房产的执行。本院依职权前往西宁市不动产登记服务中心查询汇通商务酒店7层0706号房屋产权登记情况。西宁市不动产登记服务中心出具查询结果：西宁市城东区七一路汇通商务酒店第7层0706号房产均在汇通公司名下办理初始登记，有抵押、有查封。0706号房产在金元忠名下办理预售登记。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：金元忠是否就西宁市城东区七一路汇通商务酒店1号1号楼第7层0706号房产享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，结合本案查明的事实和证据，应当认定金元忠对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。其享有的物权期待权足以排除信达青海分公司的强制执行。具体分析评判如下：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、第四十条“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益”。本案中被告金元忠作为购买人全额支付涉案房产价款，对此各方当事人均无异议。金元忠作为购买人已完全履行合同义务应取得所有权。汇通公司作为出卖人理应办理涉案房产物权转移登记手续，但其违背诚信原则，将其已出卖的房产又抵押给原告信达青海分公司，导致受让人金元忠和抵押权人信达青海分公司之间的权利冲突。为解决此类矛盾纠纷，最高人民法院出台了相关司法解释。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十八条、第二十九条也分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权，即可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。案涉房屋为不动产,金元忠的权利能否排除信达青海分公司的执行,需要从四个方面考察。首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。2005年8月2日，金元忠与出卖人汇通公司签订编号：GF-2000-0171的《商品房买卖合同》书。案涉房屋办理抵押登记时间为2015年4月23日，青海省高级人民法院进行司法查封时间为2017年12月21日。因此，金元忠签订合法有效的书面房屋买卖合同在抵押权成立及人民法院查封之前。其次，金元忠是否在在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。本院认为，合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态，占有是否发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的回溯。金元忠购买涉案房产后，由青海汇通物业管理有限公司承租开办汇通宾馆，并由汇通公司向金元忠支付租金。该事实原告及诉讼各方对此均认可，因此涉案房产已由汇通公司交付买受人金元忠占有。第三，关于价款支付问题。价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。根据已查明案件事实，案涉房屋价款249,347.00元，金元忠已全部支付完毕，对此汇通公司予以认可，并向金元忠开具售房发票。因此应认定金元忠已支付全部购房款。第四，关于未办理过户登记原因问题。本院认为，汇通公司将0706号房产出售于金元忠，并在西宁市不动产登记服务中心办理了预售登记。汇通公司违反合同约定及严重失信，又将涉案房产0706号房屋抵押给信达青海分公司，金元忠对此并不知情，金元忠作为买受人已全部履行合同的付款义务对此并无过错。该房产因设立有他项抵押权是金元忠不能办理物权登记手续的主要原因。金元忠作为买受人，在购买案涉房屋过程中已尽到相应的注意义务，案涉房屋未能办理过户登记并非金元忠的原因。综上所述，金元忠作为买受人完全符合《执行异议复议规定》第二十七条中“……但法律、司法解释另有规定的除外”的但书情形，亦符合《执行异议复议规定》二十八条无过错买受人物权期待权的保护条件。原告信达青海分公司以“金元忠未办理物权登记手续，信达青海分公司已办理他项权证，具有对抗第三人的效力”的诉讼请求不能成立。被告金元忠主张就西宁市城东区七一路汇通商务酒店1号楼1单元第7层0706号房屋享有足以排除强制执行的民事权益的抗辩意见成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回中国信达资产管理股份有限公司青海分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由中国信达资产管理股份有限公司青海分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审 判 长 王 鹏审 判 员 李 娟人民陪审员 刘海琴 二〇一九年七月九日书 记 员 马 馨附：本案适用相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。