广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初1849号原告：广州市军隆物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区西海南路****自编A1铺。法定代表人：李培方。委托诉讼代理人：何树雄、郑灶利，均系广东辅安律师事务所律师。被告：吴国强，男，1965年9月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：广州市康健颐养院有限公司，住，住所地：广州市荔湾区西海南路**自编A2A6/div>法定代表人：吴国强。两被告共同委托诉讼代理人：董威，广东金科律师事务所律师。原告广州市军隆物业管理有限公司（以下简称“军隆物业公司”）诉被告吴国强、广州市康健颐养院有限公司（以下简称“康健颐养院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告军隆物业公司的委托诉讼代理人郑灶利，被告吴国强、康健颐养院的共同委托诉讼代理人董威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告军隆物业公司诉称：2011年4月30日，军隆物业公司与吴国强签订了《军队房地产租赁合同》，约定军隆物业公司将广州市荔湾区西海南路28-33号（大院内）自编A6、A2楼二至六层房屋，建筑面积3663平方米，场地面积188平方米出租给吴国强，该合同对租金支付、递增、违约责任等作了详尽约定。吴国强用该房屋和场地成立了康健颐养院经营至今。但吴国强、康健颐养院拖欠2018年2月至2018年12月的租金，拖欠2018年2月至2019年2月的管理费，拖欠2018年9月至11月水电费，还少交2016年1月至2018年1月的租金，上述行为已严重违约，军隆物业公司有权解除合同，故起诉要求：1、解除军隆物业公司与吴国强于2011年4月30日签订的《军队房地产租赁合同》。2、吴国强、军隆物业公司立即交还位于广州市荔湾区西海南路28-33号（大院内）自编A6、A2楼二至六层3663平方米房屋和188平方米场地。3、吴国强、康健颐养院支付2018年2月至交还房屋和场地之日止的租金。4、吴国强、康健颐养院支付拖欠租金的违约金（以当月应交租金为本金，从当月11日开始计算至清偿之日止）；5、吴国强、康健颐养院立即支付2016年1月起至2018年1月间少交的租金共284093元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日计至清偿之日止）；6、吴国强、康健颐养院立即支付2018年2月至2019年2月的管理费及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日计至清偿之日止）；7、吴国强、康健颐养院支付2018年9月至11月水电费112555.38元及滞纳金（按每日3%标准，从2018年12月10日起计至清偿之日止）；8、没收吴国强、康健颐养院保证金150000元；9、本案诉讼费由吴国强、康健颐养院承担。被告吴国强、康健颐养院共同辩称：一、军隆物业公司与吴国强签订的《军队房地产租赁合同》为无效合同，合同条款对双方不具有约束力，军隆物业公司无权没收保证金150000元，无权要求吴国强、康健颐养院向其支付滞纳金、违约金。军隆物业公司与76191部队签订合同时间是2014年12月29日，有效期自2015年1月1日至2022年12月31日止，而军隆物业公司、吴国强之间的合同是在2011年4月30日签订的，在军隆物业公司、吴国强签订合同时，军隆物业公司是否有权出租涉案房地产有待商榷。另外，两份合同的第八条第4款可以看到，承租人转租房地产是必须经出租人76191部队书面同意并报军队房地产管理部门审核备案后才能转租的。在本案中，军隆物业公司未提供证据证明其向吴国强转租涉案房地产的行为已征得76191部队书面同意且经军队房地产管理部门审核批准。鉴于以上事实，吴国强、康健颐养院有理由认为军隆物业公司属于无权转租，双方之间签订的租赁合同为无效合同。二、涉案房地产为军队房地产，根据解放军总参谋部、总政治部、总后勤部对军队空余房地产经营的相关规定，涉案房地产出租应得到总后勤部审核批准并加盖合同审核专用章，涉案两份合同的第十二条也明确约定了合同生效的条件是经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后方能生效。但是，军隆物业公司提交的两份合同中并没有解放军总后勤部加盖的合同审核专用章，也没有审核意见。因此，吴国强、康健颐养院认为涉案合同是尚未发生法律效力的，合同条款对当事人没有约束力，军隆物业公司也尚未依法取得涉案房地产的合法承租权。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”在本案中，军隆物业公司未向法院提供涉案房屋已依法报建的相关证据，吴国强、康健颐养院在此要求军隆物业公司向法院提供相关证据，以便法院对涉案合同的效力进行审查，否则应承担举证不能的不利后果，涉案合同依法应被认定为无效合同。四、原告在主张吴国强、康健颐养院欠交、少交的租金数额所依据的事实与理由与实际不符，不存在少交租金的情况，租金数额是双方协商调整的。吴国强承租涉案房地产是为了开办养老院，根据国家相关政策，开办养老院是可以享受税费减免及得到运营补贴的，但涉案房地产为军队所有，军隆物业公司未取得《军队房地产租赁许可证》，导致康健颐养院无法享受税费及运营补贴，给吴国强、康健颐养院造成了经济损失。故吴国强、康健颐养院要求降低租金，军隆物业公司也同意了吴国强、康健颐养院的请求，双方也实际上按照新的约定履行，从军隆物业公司开具的《收据》中也能反映，故军隆物业公司要求吴国强、康健颐养院补交租金不合理也与双方约定相违背。另外，吴国强、康健颐养院于2018年5月7日、2018年7月27日、2018年9月12日向军隆物业公司支付了52113元、100328元、196282.8元，应用于抵扣2018年2月之后的租金及管理费。综上所述，恳请法院确认双方签订的合同为无效合同，并按照实际情况认定吴国强、康健颐养院所欠金额。经审理查明：2011年4月30日，军隆物业公司（出租方、甲方）与吴国强（乙方、承租方）签订《军队房地产租赁合同》约定，军隆物业公司将位于广州市荔湾区西海南路28-33号（大院内）自编A6、A2楼二至六层的房屋建筑面积3663平方米，场地面积188平方米出租给乙方作疗养院、养老院使用，租赁期限自2011年6月1日至2019年10月30日止；年租金527472元；租金按月结算，乙方每月的前十日内支付给甲方；租赁期内电每度1.3元，水每吨3.7元，管理费1元/平方米由乙方承担；本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金150000元，乙方履行合同约定义务的，甲方在租赁期满将保证金无息退还，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；租赁期间，甲方保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；乙方逾期支付租金及有关费用，每逾期一日，甲方按欠交总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后生效；附加条款约定：自签订合同12个月后，年租金逐年递增5%；自签订合同后第二年加收每平方1元管理费；乙方在经营期间不按时交纳租金、水电费和有关费用，甲方有权终止合同；等等。合同签订后，吴国强在涉案房屋及场地开办康健颐养院经营至今。另查，康健颐养院成立于2012年3月18日，吴国强为公司股东之一。庭审中，双方均确认租金交至2018年1月份。康健颐养院向军隆物业公司的法定代表人李培方个人银行账户于2018年5月7日支付了52113元，7月27日支付了100328元，9月12日支付了196282.8元。吴国强、康健颐养院主张2018年5月7日支付的52113元属于2018年4月的租金和管理费，7月27日支付的100328元属于2018年6月的租金、管理费和水电费，9月12日支付的196282.8元属于2018年7月和8月的租金、管理费和水电费。军隆物业公司确认收到上述款项，但认为2018年5月7日收到的52113元为2018年1月的租金；2018年7月27日收到的100328元及9月12日收到的196282.8元抵扣2018年1月至6月的水电费，7月、8月的水电费暂不主张。军隆物业公司提交了中国人民解放军76191部队与军隆物业公司在2014年12月29日签订的《军队房地产租赁合同》复印件以及《军队房地产租赁许可证》复印件，证明其具有合法转租权。该《军队房地产租赁合同》系中国人民解放军76191部队将广州市荔湾区西海南路××号（坐落号：广粤字第2159号）房屋建筑面积35550.65平方米，场地面积14281.59平方米，出租给军隆物业公司使用，租赁期限自2015年1月1日至2022年12月31日止；附加条款：库区位于西海南路××号，占地面积41880平方米，本合同出租面积37852平方米，另有沿江大堤属市政建设，用于防洪，面积4028平方米，不在此合同出租范围。出租面积内建筑面积35550.65平方米，其中永久性建筑面积15618.65平方米，临时库房和简易库房19932平方米；等等。《军队房地产租赁许可证》系广州军区房地产管理局于2009年6月30日发出，审查中国人民解放军76191部队将广州市荔湾区西海南33号A场地租赁给广州市军隆储运服务有限公司符合租赁条件，有效期自2009年7月1日至2014年7月1日。吴国强、康健颐养院对中国人民解放军76191部队与军隆物业公司签订的《军队房地产租赁合同》真实性、关联性确认，对合法性不予确认，认为该合同因未审核批准而未生效；对《军队房地产租赁许可证》质证认为军隆物业公司自2014年7月2日开始便未取得许可证，无权收取租金、管理费及水电费。军隆物业公司另提供了2019年4月25日金额为168523.11元以及2019年6月25日金额为115490.4元的《支票存根》2张及中国人民解放军32576部队分别于2019年4月28日及6月28日，数额分别为168523.11元及115490.4元的《中国人民解放军资金往来结算票据》以证明其垫付了水电费。吴国强、康健颐养院对《支票存根》及《中国人民解放军资金往来结算票据》真实性、合法性无异议，但认为出具结算票据的是中国人民解放军32576部队，无法证明军隆物业公司向中国人民解放军32576部队缴费与本案有关。吴国强、康健颐养院提供了由军隆物业公司开具的康健颐养院支付2016年6月-2018年1月租金、管理费的《收款收据》，拟证明双方经协商重新约定了租金金额。上述《收款收据》显示每月租金48262元、管理费3851元，合计52113元，其中，2017年7月20日开具的收据系军隆物业公司一次性收取了2016年11月至2017年6月的租金及管理费共计416904元。军隆物业公司对上述《收款收据》予以确认，但认为从2016年1月少交租金的原因是吴国强、康健颐养院称其财务困难，并答应后期补足。故仅就已收到的款项开具了收据，补足部分另外再开。本院限期军隆物业公司提交涉案房屋的权属情况或规划报建等相关证据。军隆物业公司于2019年4月23日提交《请求延迟举证期限的申请报告》，称据其了解涉案房屋是部队自建的物业，没有报建。截止至本案开庭辩论终结前，军隆物业公司未能提交涉案房屋权属情况或规划报建等相关证据。经本院释明后，军隆物业公司坚持诉请，但主张将诉请中的租金调整为场地使用费。吴国强、康健颐养院则主张保证金150000元予以抵扣，因合同无效导致的装修装饰等损失另行主张。吴国强、康健颐养院同意交还涉案房屋及场地，但需要时间安置养老院的老人，具体时间由法院决定。军隆物业公司仅同意给予吴国强、康健颐养院两个月时间处理搬迁事宜。本院认为：本案争议焦点在于军隆物业公司与吴国强签订的《军队房地产租赁合同》效力问题及吴国强、康健颐养院是否有少交租金的问题。具体分析如下：一、关于军隆物业公司与吴国强签订的《军队房地产租赁合同》效力问题。首先，从中国人民解放军76191部队与军隆物业公司签订的《军队房地产租赁合同》附加条款“出租面积内建筑面积35550.65平方米，其中永久性建筑面积15618.65平方米，临时库房和简易库房19932平方米”的约定内容可见，中国人民解放军76191部队租赁给军隆物业公司的物业半数以上面积属于“临时库房和简易库房”，权属情况不清晰，是否属于临时建筑也未可知。涉案房屋属于上述合同附加条款中的“永久性建筑面积”还是“临时库房和简易库房”也不明确。吴国强、康健颐养院据此提出抗辩认为涉案房屋未取得依法报建，故本院依法应对涉案房屋的权属情况进行审查。其次，租赁合同中的出租人负有提供产权明晰，符合法律规定的房屋给承租人使用的义务。相应地，出租人对出租房屋的权属情况也负有举证责任。本案中，军隆物业公司作为出租人，未能举证证明涉案房屋及场地的权属情况，再结合军隆物业公司于2019年4月23日提交的《请求延迟举证期限的申请报告》中的自认，军隆物业公司在本案辩论结束前也未能提交涉案房屋具有依法报建的相关证据，故军隆物业公司应承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，本院确认军隆物业公司与吴国强签订的《军队房地产租赁合同》无效。军隆物业公司诉请要求解除合同的前提必须是合同成立并且生效，现双方之间的租赁合同因军隆物业公司未能举证而被本院确认为无效合同，故对于该诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。故军隆物业公司要求吴国强、康健颐养院交还涉案房屋及场地，本院予以支持。考虑到吴国强开办的是养老院，处置安排妥当养老院的老人需要一定的合理时间，故本院酌定给予吴国强、康健颐养院三个月的搬迁期限。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然租赁合同无效，但军隆物业公司要求吴国强、康健颐养院按照租赁合同约定的租金标准支付2018年2月至返还涉案房屋及场地之日的房屋占有使用费，本院予以支持。二、关于吴国强、康健颐养院是否有少交租金的问题。因双方签订的《军队房地产租赁合同》属于无效合同，故军隆物业公司主张的租金实为房屋占有使用费。从吴国强、康健颐养院所提交的《收款收据》可见，2016年6月至2018年1月期间，每个月的房屋占有使用费和管理费的总额都是一致的，均为52113元，其中房屋占有使用费为48262元，管理费为3851元。军隆物业公司主张吴国强、康健颐养院因财务困难少交房屋占有使用费，并同意后补。而吴国强、康健颐养院则主张双方经协商后对房屋占有使用费进行了调整。双方对各自主张的事实，均未能提供证据予以证明。但军隆物业公司于2017年7月20日开具的收据显示军隆物业公司一次性收取了2016年11月至2017年6月的房屋占有使用费及管理费共计416904元，军隆物业公司并未从该笔费用中扣除之前少交的部分，仍按照每月52113元的标准收取并开具了相应月份的房屋占有使用费和管理费收据，可见，军隆物业公司对该支付标准是认可的。且在该期间至本案起诉前，军隆物业公司也未向吴国强或康健颐养院主张少交部分的房屋占有使用费，故本院对于吴国强、康健颐养院的主张予以采信。军隆物业公司的主张与其实际收取房屋占有使用费的行为存在矛盾，不符常理，本院不予采信。故对于军隆物业公司要求吴国强、康健颐养院补交2016年6月至2018年1月少交的房屋占有使用费及利息的诉讼请求，本院不予支持。三、关于军隆物业公司主张的2018年2月至2019年2月的管理费46212元及管理费利息，2018年9月至11月的水电费及滞纳金以及拖欠租金的违约金的问题。因每月的管理费，属于吴国强、康健颐养院在使用涉案房屋的过程中所产生的必要费用，应当由吴国强、康健颐养院负担。至于管理费的利息，也因吴国强、康健颐养院长期拖欠管理费的行为，应向军隆物业公司支付。而军隆物业公司主张其垫付的水电费及水电费的滞纳金，因军隆物业公司所提交的《中国人民解放军资金往来结算票据》不能证明军隆物业公司向中国人民解放军76191部队支付了水电费，该票据无法区分涉案房屋所产生的水电费的数额，也无法区分水电费的时间段，故军隆物业公司关于水电费的举证并不充分，本院不予支持。军隆物业公司可厘清涉案房屋所产生的水电费具体数额后再行起诉。至于军隆物业公司主张拖欠租金的违约金问题。因双方租赁合同无效，该部分损失由军隆物业公司自己负担，本院不予支持。四、关于保证金150000元及康健颐养院2018年5月之后所支付的款项348723.8元抵扣问题。因双方的租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故军隆物业公司所收取的保证金150000元应当返还给吴国强。吴国强主张以保证金抵扣房屋占有使用费，本院予以支持。康健颐养院于2018年5月之后向军隆物业公司共支付了348723.8元，双方对该部分的款项的抵扣问题存有争议，本院认为，该笔款项应当优先抵扣拖欠的2018年2月开始的房屋占有使用费。五、关于军隆物业公司主张吴国强、康健颐养院共同承担清偿责任的问题。因涉案房屋租赁合同系由吴国强所签订，由吴国强出任康健颐养院的法定代表人并经营至今，而康健颐养院实际上履行了向军隆物业公司支付房屋占有使用费和管理费等款项的义务，无法区分二者对涉案房屋及场地的使用情况，故军隆物业公司主张吴国强、康健颐养院共同承担清偿责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第一百零五条的规定，判决如下：一、确认原告广州市军隆物业管理有限公司与被告吴国强于2011年4月30日签订的《军队房地产租赁合同》无效。二、自本判决发生法律效力之日起三个月内，被告吴国强、广州市康健颐养院有限公司将广州市荔湾区西海南路28-33号（大院内）自编A6、A2楼二至六层的房屋建筑面积3663平方米，场地面积188平方米交还给原告广州市军隆物业管理有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴国强、广州市康健颐养院有限公司向原告广州市军隆物业管理有限公司支付2018年2月至本判决发生法律效力之日止的房屋占有使用费；自本判决发生法律效力之次日起至返还房屋及场地之日止的房屋占有使用费，被告吴国强、广州市康健颐养院有限公司也应向原告广州市军隆物业管理有限公司支付（其中，2018年2月至2018年4月的房屋占有使用费，按每月61847元计付；2018年5月至至返还房屋和场地之日止的房屋占有使用费按每月64939元计付。吴国强已支付的保证金150000元及广州市康健颐养院有限公司已支付的348723.8元从中予以抵扣）。四、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告吴国强、广州市康健颐养院有限公司向原告广州市军隆物业管理有限公司支付2018年2月至2019年2月的管理费46212元及利息（利息以46212元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率标准，自2019年1月31日计至清偿管理费之日止）。五、驳回原告广州市军隆物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20632元，由原告广州市军隆物业管理有限公司负担13675元，被告吴国强、康健颐养院共同负担6957元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄利民人民陪审员  李文姬人民陪审员  伍少琴二〇一九年七月二十九日书 记 员  黄佩仪左晶晶