上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初933号原告：上海正大乐城百货有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：俞中德，总经理。委托诉讼代理人：雷某某，男。被告：上海大乐天王餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：瞿向前。原告上海正大乐城百货有限公司与被告上海大乐天王餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海正大乐城百货有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2018年9月20日解除；2、判令被告支付租金293,963元、物业管理费103,135元、比率推广费20,778.53元、电费152,749.13元、水费5,726.16元；3、判令被告支付原告垃圾清运费16,790.40元；4、判令被告支付上述费用的滞纳金共计46,620.81元；5、判令被告支付解除合同预期经济利益损失682,813.08元；6、判令被告支付的保证金以及公用事业费押金823,887.15元不予退还；7、判令被告支付房屋使用费共计613,596.41元(按月租金的2倍标准，从2018年9月21日计算至2018年10月31日)；8、判令被告于2018年12月1日前将房屋恢复原状；9、被告的遗留物品视为遗弃处理，由原告自行予以处置。事实和理由：原、被告于2017年7月就上海市徐汇区龙华中路XXX号正大乐城3-106、203号商铺(以下简称涉讼房屋)签订了《正大乐城租赁合同》及《补充协议》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年8月8日起至2023年8月7日止。2017年10月10日至2019年8月7日基本租金为168,904.36元或每月营业额(含税)9%为提成租金，两者取高。合同还对被告应当支付物业管理费及逾期付款的违约责任等进行了约定。若被告违反本合同的约定，原告有权依据本合同或中国法律终止、解除合同，被告无权要求返还保证金及公用事业费押金及其于当月已付租金、管理费和其他费用，并且被告还需要承担相当于原告三个月租金、管理费之和的赔偿金。合同终止后，被告继续占用上述房屋的，原告有权按合同终止时日租金及管理费之和的3倍向被告收取房屋占用费。合同签订后，被告按照合同约定支付了保证金及公用事业费押金，并进行了装修，但自2018年7月开始，被告多次拖欠租金及物业管理费等各项费用，原告催讨无果。2018年3月8日，被告突然停止营业，并拒绝与原告联系，原告多次进行催讨并希望继续履行合同，被告均不予理会。故诉至法院，请求判如所请。被告经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，但未进行答辩，未到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：2017年7月，原、被告签订《正大乐城租赁合同》及相关附件，约定：原告将涉讼房屋出租给被告使用，租赁面积为645.7平方米，建筑面积为1174平方米；租赁期限自2017年8月8日起至2023年8月7日止；被告每月缴纳的基本租金或每月营业额提成二者中高者作为租金，本合同所述租金为未含税租金；基本租金计算方式：2017年8月8日至2019年8月7日，8.6元/天/m2，月租金为168904.36元；除首月基本租金于合同签订之后三日内支付外，被告须于每月25日前支付下月基本租金；自2017年8月8日起至2023年8月7日止，被告物业管理费计算标准暂为每月每平方米50元，管理费按房屋建筑面积1174平方米计算，即每月的物业管理费为58700元(不含税)；首月物业管理费与首月基本租金一并支付，每月25日前支付下月物业管理费；被告按每月销售额的1.5%，作为正大乐城整体宣传推广费用，由原告或物业管理公司支配使用；按销售额收取的宣传推广费，从第二个月起，于每月25日前支付上月宣传推广费，最后一个租赁月的宣传推广费，在撤场前进行结算；保证金为823887.15元；被告在签署《意向书》时交纳的意向金，本合同签订后转为第一个月租金及物业管理费，多退少补；被告须于本合同签订后3日内缴纳公用事业费押金101314元；原告向被告收取的任何租金(包括基本租金与提成租金)、物业管理费、推广宣传费等一切费用(含违约金)均为不含税金额，其税额应由被告承担，因而被告在向原告支付租金时，还应同时支付税额；税额为租金金额乘以对应的税率，税种与税率以国家及地方的税收政策为准；被告须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气、垃圾清运费等公用事业费及其他费用；公共事业费在每月结束后的十日内结算一次，并按照实际发生金额缴纳；在租赁期内，被告逾期支付租金、管理费、推广宣传费以及电话费、水费、电费、燃气等公用事业费押金及其他费用，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的1‰支付滞纳金；被告有拖欠租金、物业管理费及其他费用连续超过20日或累计超过30日或累计超过3次(含3次的)；未经原告书面同意，被告擅自停业超过三天，或在一个租赁年度内中断、停止营业累计超过10日等行为，原告有权单方面解除合同，收回该商铺，被告已支付的保证金及当月未履行部分租金、物业管理费和其他费用不予退还，且被告还应支付原告赔偿金，赔偿金的金额为合同解除当月基本租金、管理费之总额的三倍；原告也可不解除合同，而只要求被告支付违约金；在租赁期限内，因被告的原因导致本合同无法继续履行或因被告违约导致原告解除本合同的，则原告有权不予退还租赁保证金和公用事业费押金；同时，被告还应按本合同约定的其他条款向原告支付违约金并承担其他违约责任；被告如在本合同终止后继续占用商铺的，除支付公用事业费用外，还应自合同终止次日起，依照合同终止时的日基本租金和物业管理费总额的3倍向原告交付逾期期间的涉讼房屋占用费等各项费用，直至被告交还或原告收回涉讼房屋并将其恢复原状之日止。双方还在合同中约定：被告确定的具有法律效力的联系地址为上海市普陀区江宁路XXX号罗曼园，任何文件、通知或其他通讯往来，如以一般邮寄方式，在寄出后第7日将被视作已送达，如以特快专递寄出的，则在寄出后第3日将被视作已送达，快递机构的邮寄发送记录将作为有效证明。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告按约支付了相应租金以及保证金、公用事业费押金。自2018年8月起，被告开始欠付租金、物业管理费等费用。2018年8月6日，被告突然停业。2018年8月10日左右，原告发觉被告已自行将涉讼房屋内除大型家具外的其余物品搬离。之后商铺一直处于停业关闭状态。2018年9月14日，原告分别向被告位于涉讼房屋的门店以及合同约定的联系地址送达了“关于欠缴正大乐城租金、管理费及其他费用事宜”的函，催促被告履行相关付款义务，但被告均未予履行。2018年9月20日，原告通过特快专递分别向合同约定的被告联系地址以及被告的住所地寄送了一份题为“关于欠缴正大乐城徐汇店租金等费用、擅自停业及合同终止事宜”的函，主要内容为：自2018年7月起，被告拖欠原告租金等各项费用已超30天，虽经原告多次催讨，但被告至今未予付清；被告自2018年8月6日起擅自停业；被告的行为已构成严重违约，原告决定自2018年9月20日起正式终止双方之间的租赁合同。但上述函件均被退回。嗣后，原告因无法联系到被告，遂诉至本院。审理中，原告确认，其第2项诉讼请求主张的租金计算期间为2018年8月1日至2018年9月20日，租金的计税税率为5%,被告每月应付租金为168,904.36元×1.05=177,349.58元，日基本租金为177,349.58元/月×12月÷365天=5,830.67元；主张的物业管理费计算期间为2018年8月1日至2018年9月20日，物业管理费的计税税率为6%，被告每月应付的物业管理费为58,700元×1.06=62,222元，日物业管理费(含税)为62,222元/月×12月÷365天=2,045.65元。同时，原告放弃对推广费、电费、水费、垃圾清运费等费用的主张，撤回推广费、电费、水费、垃圾清运费以及相关滞纳金的诉讼请求。对于第5项诉讼请求，原告明确其实际为提前解除合同的违约金，根据合同约定，金额为基本月租金以及管理费总额的三倍，即(168,904.36+58,700)×3=682,813.08元。对于第7项诉讼请求，原告明确房屋使用费的计算方式及金额为：自2018年9月21日起暂计至2018年10月31日共计41天，以日基本租金的2倍(合同约定为日基本租金和物业管理费的3倍，原告自行调整为日基本租金的2倍)计算，即2×8.60元/平方米/天×645.7平方米×41天=455,347.64元。原告同时明确，房屋使用费仅计算到2018年10月31日止，之后的不再主张。对于第8项诉讼请求，原告表示将房屋恢复原状实质是要求被告搬离并返还涉讼房屋，原告收回房屋后会自行处理，不再要求被告恢复原状。同时，原告撤回第9项诉讼请求。以上事实，除原告庭审陈述外，另有原告提供的正大乐城租赁合同及附件、函件及邮寄凭证、缴费通知单等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的《正大乐城租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。被告作为承租人，在租赁期限内未按约支付租金、物业管理费及水电费等费用，且在未与原告协商一致的情况下自行撤离涉讼房屋，擅自终止合同的履行，其行为已构成根本性违约。原告作为出租方，根据双方合同约定行使单方解约权并要求被告支付拖欠的租金及物业管理费等，其诉讼请求具有事实及法律依据，本院对此予以支持。关于合同解除的时间，根据合同约定，被告解约通知的特快专递寄出后第3日即视为已送达，快递凭证显示原告于2018年9月20日向被告寄送了解约函件，合同应于2018年9月23日解除，原告主张的合同解除日期早于该日，并无事实及法律依据，本院不予采信，故本院确认双方的租赁合同于2018年9月23日解除。被告在合同解除后至今未能按约返还涉讼房屋，应按约支付房屋使用费。现原告在合同约定的基础上自行降低计算标准并明确仅主张到2018年10月31日，并无不当，本院予以支持。关于租金、物业费的计算截止日期以及房屋使用费的起始日期，本院根据上述确认的合同解除日期予以调整。根据合同约定，因被告拖欠房屋租金、物业管理费及其他费用导致合同解除，原告有权不予返还租赁保证金，同时被告还应支付原告合同解除当月基本租金、管理费总额的三倍作为违约金赔偿给原告，故原告要求被告承担解约违约金并没收租赁保证金的诉请，具有事实及法律依据，应予支持。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、上海正大乐城百货有限公司与上海大乐天王餐饮管理有限公司就上海市徐汇区龙华中路XXX号正大乐城3-106、203号商铺签订的《正大乐城租赁合同》于2018年9月23日解除；二、上海大乐天王餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区龙华中路XXX号正大乐城3-106、203号商铺，并将该房屋返还上海正大乐城百货有限公司；三、上海大乐天王餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海正大乐城百货有限公司租金311,454.99元、物业管理费109,271.95元；四、上海大乐天王餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海正大乐城百货有限公司提前解约违约金682,813.08元；五、上海大乐天王餐饮管理有限公司支付的保证金以及公用事业费押金823,887.15元不予返还；六、上海大乐天王餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海正大乐城百货有限公司房屋使用费422,029.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,614元，财产保全费5,000元，合计32,614元，由上海大乐天王餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 磊人民陪审员  王婉娜人民陪审员  车立文二〇一九年七月二十五日书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。