广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初877号原告肇庆市鼎湖区农村信用合作联社，住所地：肇庆市鼎湖区坑口新城**（鼎盛路与新华路交界处东北角），统一社会信用代码：9144120368249158XP。负责人方宇霞。委托代理人何家涛，原告公司职工。委托代理人江展航，原告公司职工。被告谭志廷，男，汉族，1984年12月21日出生，住肇庆市封开县，被告朱少琳，女，汉族，1987年10月9日出生，住肇庆市封开县，被告肇庆市广新汇富房地产发展有限公司，，住所地：肇庆市鼎湖区坑口**港口路山林湖商务中心），统一社会信用代码：914412036981472146。法定代表人范团民。委托代理人黎传东，广东刚钲律师事务所律师。委托代理人康甜恬，广东刚钲律师事务所律师。原告肇庆市鼎湖区农村信用合作联社（以下简称“鼎湖农信社”）诉被告谭志廷、朱少琳、肇庆市广新汇富房地产发展有限公司（以下简称“广新汇富公司”）金融借贷合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，适用简易程序，于同年6月20日公开开庭进行审理。原告委托代理人何家涛、江展航，被告朱少琳、被告广新汇富公司委托代理人黎传东、康甜恬到庭参加诉讼。被告谭志廷因涉嫌诈骗罪被公安机关依法逮捕，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎湖农信社向本院提出诉讼请求：1、判令鼎湖农信10020139901732443号《个人购房按揭贷款合同》及80010001629880242号借据项下借款立即到期，被告谭志廷、朱少琳立即向原告归还全部借款本息共401782.79元，其中借款本金394452.63元，利息7330.16元，利息暂计至2019年3月20日止，以后产生的利息按《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：鼎湖农信10020139901732443号）约定的相关利率向被告计收，至借款本金清偿为止。2、判令原告对登记在被告谭志廷名下位于肇庆市××区××东××号山林湖尚城B区1号楼3001房（复式）【权证号：粤（2016）肇庆鼎湖不动产权第0001855号】享有优先受偿权。3、判令被告肇庆市广新汇富房地产发展有限公司对上述第1项债务承担连带清偿责任。4、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月9日，被告广新汇富公司向原告提出因其开发的山林湖尚城楼盘项目销售需要，向原告申请合作办理楼宇按揭贷款业务，并同意为山林湖尚城楼盘下的购房者在原告办理的按揭贷款期间提供担保。2016年3月21日，被告广新汇富公司与原告签订《楼宇按揭合作协议书》，协议约定原告同意为购买广新汇富公司位于鼎湖坑口××区（港口路山林湖商务中心）的山林湖尚城商住楼（住宅和商业用房）且符合个人住房贷款条件的业主提供个人住房按揭贷款，每笔个人住房按揭贷款额不超过房价的75%，商用住房最高为房价的50%，贷款期限最长为30年。被告广新汇富公司是个人住房按揭贷款业主的保证人，自愿为个人住房按揭贷款业主提供不可撤销的连续无条件的连带责任保证担保，保证范围为个人住房按揭贷款业主应承担的全部债务，保证期限为贷款发放之日起五年，保证期限内，个人住房按揭贷款业主不按合同规定如数支付贷款本息及其他相关费用，原告有权要求被告广新汇富公司承担全部连带责任等条款。2016年7月13日，被告谭志廷以山林湖尚城楼盘下的购房者身份向原告提出个人住房借款申请，申请借款金额410000元，申请贷款期限30年。2016年7月29日，被告谭志廷、朱少琳、广新汇富公司与原告签订《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：鼎农信10020169913833749号），约定由原告作为贷款人发放贷款本金410000元给借款人谭志廷、朱少琳，借款用途为购买肇庆市鼎湖区新城58区港口路山林湖尚城B区1号楼3001的房产，借款期限为360个月，贷款利率为浮动利率，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上下浮10%（即年利率为4.41%），利率实行一年一定，借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人可从逾期之日起按每日万分之1.8375计收利息，借款人未按时偿付借款利息的罚息利率在该合同确定的贷款利率水平上上浮50%，还款方式为先还息后还本、息随本清，借款人以每一个月为一个还款周期，共360期，每月的20日为还款日，被告谭志廷、朱少琳作为抵押人自愿以登记在被告谭志廷名下位于肇庆市××区××东××号山林湖尚城B区1号楼3001房（复式）【权证号：粤（2016）肇庆鼎湖不动产权第0001855号】作为抵押物，对被告谭志廷、朱少琳《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：鼎农信10020169913833749号）的债务提供抵押担保，抵押范围为《个人购房按揭贷款合同》项下借款人应承担的全部债务，由贷款人作为抵押权人享有第一顺位优先受偿权，并办理了抵押登记，他项权证编号为粤（2017）肇庆鼎湖不动产证明第0001619号，被告广新汇富公司作为保证人自愿提供不可撤销的连带保证担保，借款人出现违约事项，贷款人有权宣布借款立即到期，有权借款人立即归还全部借款本息及相关费用。2016年7月29日，原告向被告谭志廷、朱少琳借出贷款本金410000，借款期限由2016年7月29日至2046年7月28日，执行利率为月息3.675‰（即年利率4.41%），该笔贷款是根据《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：鼎农信10020169913833749号）办理。借款期间，被告谭志廷、朱少琳从2016年8月21日至2018年10月24日止，分28次累计偿还本金15547.37元，分53次累计偿还利息39616.40元，从2018年10月25日起至今就再未偿还过本息，至2019年3月20日止，被告谭志廷、朱少琳结欠原告借款本息共401782.79元，其中借款本金394452.63元，利息7330.16元。原告认为，被告谭志廷、朱少琳没有按时归还借款本息，已经违反合同约定，原告有权宣布该宗借款立即到期，要求被告谭志廷、朱少琳立即归还全部借款本息及相关费用，要求对涉案抵押物享有优先受偿权，并要求被告广新汇富公司按照《个人购房按揭贷款合同》对被告谭志廷、朱少琳在本案的债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请依法判决。原告鼎湖农信社向本院提交证据如下：被告身份证；户口本；结婚证；证据1-3证明被告身份和婚姻情况。被告企业机读档案登记资料；营业执照；证据4-5证明被告诉讼主体资格。被告股东会决议书，证明被告同意担保。商品房预售许可证，证明被告经营项目。楼宇按揭申请书；个人住房借款申请书；个人购房贷款审批表；证据8-10证明被告1申请借款事实。楼宇按揭合作协议书；个人购房按揭贷款合同；证据11-12证明被告借款及担保事实。房产证；不动产登记证明；证据13-14证明权属情况。购房抵押借款借据；贷款账户交易明细；证据15-16证明借款事实。还本凭证；还息凭证；证据17-18证明还款情况。19、营业执照、金融许可证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，证明原告身份、主体资格情况。被告朱少琳辩称，对原告请求的欠款数额没有异议，但是因为我的房屋被公安局查封，所以我没办法还款。我老公即被告谭志廷在2017年7月28日因涉嫌诈骗罪被公安机关扣留，现在诈骗案件在二审审理阶段，之后我会将债务本息全部清还。被告朱少琳没有提交证据。被告广新汇富公司辩称，1、根据《物权法》第一百七十六条的规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。就本案借款，谭志廷、朱少琳作为债务人，以谭志廷名下位于肇庆市××区××东××号山林湖尚城B区1号楼3001房（复式）【产权证号：粤（2016）肇庆鼎湖不动产权第0001855号】为其向鼎湖农信社的借款提供抵押担保，并于2017年4月1日办理了抵押登记，抵押权人为债权人肇庆市鼎湖区农村信用合作联社，根据谭志廷、朱少琳及鼎湖农信社签订的《个人购房按揭贷款合同》第十五条第2点，抵押物预估作价为59万元，抵押物的价值完全可以覆盖谭志廷、朱少琳的债务。虽肇庆市广新汇富房地产发展有限公司为谭志廷、朱少琳的借款提供连带责任保证担保，但在既有物的担保又有保证人的混合担保的情况下，应先以债务人自身提供的抵押物实现债权，在抵押物不足以清偿本案债务时，肇庆市广新汇富房地产发展有限公司再承担保证责任。2、原告与被告签订的《楼宇按揭合作协议书》中第五条保证期限的约定：“保证期限为贷款发放之日起五年，保证期限不受所按揭房产是否办妥正式《房地产权证》影响。”的条款显失公平，应予以变更或撤销。实质上，被告广新汇富公司为被告谭志廷、朱少琳的借款提供保证担保。但涉案房屋现已办妥不动产登记证明并于2017年4月1日办理抵押登记，抵押权人为原告，被担保债权数额为41万元，且该房屋无其他查封或抵押。因此，原告的债权完全可以其对涉案房屋享有的优先受偿权得以实现。在明知且确定被告谭志廷、朱少琳完全有能力偿还其对原告贷款的情况下，仍原告被告广新汇富公司对其债务承担连带清偿责任，对被告显失公平。根据相关司法解释对显失公平的定义，被告广新汇富公司与其他商业银行签订的同类型担保合同，均是对个人住房担保至办妥不动产权登记机抵押登记时止。原告与被告签订的《楼宇按揭合作协议书》，明显是原告利用其优势地位，订立对被告明显不公的条款。因此，在原告的权益已得到足够的保证下，仍要求被告对涉案贷款承担连带清偿责任，属于显失公平条款，应予以变更或撤销。3、即使法院认为《楼宇按揭合作协议书》中关于保证期限的约定不存在上述第二点的情形，被告亦认为该条款属于格式条款，应属无效。根据合同法第39条、40条的规定，原告与被告签订的《楼宇按揭合作协议书》属于由原告提供的格式合同，被告只能配合签订，无法对其中的条款进行修改，否则原告拒绝为被告开发的“山林湖尚城”提供个人住房贷款服务。而且该合同约定保证期限不受所按揭房产是否办妥正式《房地产权证》影响，该条款明显属于加重被告义务的条款。在该合同签订过程中，原告亦从未向被告释明格式条款，在合同中亦未用加粗字体提醒被告注意，因此，该保证期限约定条款应属无效条款。4、根据担保法第28条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。综上所述，被告无需对涉案贷款承担连带清偿责任，为维护并权衡各方利益，请法院支持被告的请求。依据本院采信的证据及结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2016年3月9日，被告广新汇富公司向原告鼎湖农信社发出楼宇按揭申请书，提出因其开发的“山林湖尚城”楼盘项目销售需要，向原告申请合作办理楼宇按揭贷款业务，并同意为山林湖尚城楼盘下的购房者在原告办理的按揭贷款期间提供担保。原告同意后，双方于2016年3月21日签订《楼宇按揭合作协议书》，协议第二条约定，原告同意为购买被告广新汇富公司位于鼎湖坑口58区的山林湖尚城商住楼且符合个人住房贷款条件的业主提供个人住房按揭贷款，每笔个人住房按揭贷款额不超过房价的75%，商用住房最高为房价的50%。协议第三条约定，原告提供的个人住房贷款最长期限为30年。协议第五条约定，被告广新汇富公司是个人住房按揭贷款业主的保证人，自愿为个人住房按揭贷款业主提供不可撤销的连续无条件的连带责任保证担保，保证范围为：个人住房按揭贷款业主应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息、违约金、损害赔偿金等费用。保证期限为贷款发放之日起五年，保证期限内，个人住房按揭贷款业主不按合同规定如数支付贷款本息及其他相关费用，原告有权要求被告广新汇富公司承担全部连带责任。2016年7月13日，被告谭志廷为购买被告广新汇富公司名下山林湖尚城B区1号楼3001号房向原告提出个人住房借款申请，申请借款金额410000元，申请贷款期限30年。2016年7月29日，原告鼎湖农信社与被告谭志廷、朱少琳、广新汇富公司签订《个人购房按揭贷款合同》（编号：鼎农信10020169913833749号），约定由原告发放贷款本金410000元给借款人谭志廷、朱少琳，借款用途为购买肇庆市鼎湖区新城58区港口路山林湖尚城B区1号楼3001的房产，借款期限为360个月。合同第四条约定，借款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上下浮10%，据此确定年利率为4.41%。利率实行一年一定，在借款期限内分段计息。合同第七条约定，还款方式为先还息后还本、息随本清，借款人以每一个月为一个还款周期，共360期。自借款发放后，每月的20日为还款日，被告每期应还本息金额为2055.54元。合同第十七条约定，借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权从逾期之日起按每日万分之1.8375计收利息，借款人未按时偿付借款利息的罚息利率在该合同确定的贷款利率水平上上浮50%。按照合同第十五条，被告谭志廷、朱少琳作为抵押人以被告谭志廷名下位于肇庆市××区××东××号山林湖尚城B区1号楼3001房（复式）【权证号：粤（2016）肇庆鼎湖不动产权第0001855号】作为抵押物，对被告谭志廷、朱少琳《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：鼎农信10020169913833749号）的债务提供抵押担保，抵押范围为涉案《个人购房按揭贷款合同》项下借款人应承担的全部债务，由贷款人作为抵押权人享有第一顺位优先受偿权，并办理了抵押登记，他项权证编号为粤（2017）肇庆鼎湖不动产证明第0001619号，被告广新汇富公司作为保证人提供不可撤销的连带保证担保。同时合同约定，借款期间借款人出现违约事项，贷款人有权宣布借款立即到期，有权借款人立即归还全部借款本息及相关费用。2016年7月29日，原告鼎湖农信社向被告谭志廷、朱少琳借出贷款本金410000，借款期限为2016年7月29日至2046年7月28日，执行利率为年利率4.41%。借款期间，被告谭志廷、朱少琳于2016年8月21日至2018年10月24日，分28次累计偿还本金15547.37元，分53次累计偿还利息39616.40元。2018年10月25日至原告起诉之日再未偿还过本息，经原告催收无果后，因而成讼。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告鼎湖农信社与被告谭志廷、朱少琳、广新汇富公司分别签订的《楼宇按揭合作协议书》《个人购房按揭贷款合同》没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依合同的约定履行义务。被告谭志廷、朱少琳未依约定偿付贷款本息，已构成违约，应承担违约责任。因此，原告请求被告谭志廷、朱少琳偿付尚欠的贷款本金394452.63元及利息，本院予以支持,依照约定，利息应按《个人购房按揭贷款合同》约定的相关利率计算至贷款付清之日止。被告广新汇富公司应依约对上述贷款承担连带清偿责任。原告与被告谭志廷、朱少琳约定以涉案不动产抵押贷款并办理了抵押登记，抵押权成立，且本案的贷款本金在约定的抵押担保范围内，因此，原告请求确认其对抵押物有优先受偿权，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：限被告谭志廷、朱少琳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市鼎湖区农村信用合作联社偿还借款本金394452.63元及利息7330.16元，并从2019年3月21日起按《个人购房按揭贷款合同》约定的相关利率计算逾期利息至付清欠款之日止；原告肇庆市鼎湖区农村信用合作联社对登记在被告谭志廷名下位于肇庆市鼎湖区新城58区港口路东1号山林湖尚城B区1号楼3001房（复式）【权证号：粤（2016）肇庆鼎湖不动产权第0001855号】享有优先受偿权。被告肇庆市广新汇富房地产发展有限公司对上述判项一的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3663元，财产保全费2520元，由被告谭志廷、朱少琳、肇庆市广新汇富房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员  邱树林二〇一九年七月二十九日书记员  张鹏莉