湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终5978号上诉人（原审被告暨反诉原告）：王馥丽，女，汉族，1978年8月21日出生，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：朱雁，北京大成（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：熊永平，男，汉族，1961年4月1日出生，居民身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：熊传红，湖北清风源律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：凌惠，女，汉族，1961年1月27日出生，居民身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：熊传红，湖北清风源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王文明，男，汉族，1982年2月24日出生，居民身份证住址陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：陈红，湖北天明律师事务所律师。上诉人王馥丽因与被上诉人熊永平、凌惠、王文明房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初15235号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王馥丽上诉请求，1、撤销原判。2、改判确认《租赁协议书》于2017年10月17日解除。3、改判上诉人王馥丽和被上诉人王文明共同承担连带责任。4、改判房屋占有使用费及物业费的计算期限为2017年10月17日起至2018年6月1日止，或房屋占有使用费计算标准低于400元/日。5、判决被上诉人熊永平、凌惠对房屋装饰装修价值给予补偿。6、判决本案诉讼费用由被上诉人熊永平、凌惠承担。其上诉理由为：一、重审一审认定事实不清。一是应采纳原一审民事判决（2017）鄂0106民初8254号的意见，《租赁协议书》于2017年10月17日解除。二是被上诉人王文明应对涉案房屋租赁合同纠纷承担法律责任。被上诉人王文明和上诉人王馥丽共同与被上诉人熊永平签订《租赁协议书》，承租涉案房屋用于吞舟鱼影视文化传媒（武汉）有限公司（以下简称“吞舟鱼公司”）的经营。作为公司的股东（持股51％），王文明主持涉案房屋装修，用涉案房屋进行公司经营，享有使用涉案房屋的收益。即使《租赁协议书》于2017年8月23日解除，根据《侵权责任法》的规定，作为共同承租人的王文明也应该对损害后果承担连带责任。况且，一审中王文明始终未能提供自2017年8月23日之后未实际占有、使用涉案房屋的证据，仅凭熊水平口说王文明离开就认定王文明不承担连带责任是否有事实支持和法律依据？如果也有人说王馥丽早已离开涉案房屋，是否王馥丽也不用承担责任？二、一审法院忽视重要证据，仍按400元/日标准计算房屋占有使用费有失公平，被上诉人熊水平放任损失扩大应对损失结果承担相应责任。根据涉案房屋所在小区（金地国际花园物业管理中心）出具的涉案房屋水费抄表清单显示，涉案房屋自2018年6月1日开始水费仅为4.9元、2.5元等，表明自2018年6月1日后涉案房屋并未实际使用。因此自2018年6月1日起至今，涉案房屋实际已回归被上诉人控制范围内，被上诉人可以按照《租赁协议书》的规定“甲方有权将物业收回-甲方有权处理所放置在租赁场所内的一切物品，一切责任由乙方承担”清理涉案房屋内的物品，收回房屋。因此上诉人认为房屋占有使用费应从2017年10月17日起计算至2018年6月1日止。即使要从2017年10月17日起计算至今，房屋占有使用费也应分阶段来计算：一是自2017年10月17日起至2018年5月31日止，房屋占有使用费按房屋租金400元/日计算；二是自2018年6月1日起至今，因房屋并未实际占有使用，根据最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问中的答复：“考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形，完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平”，应以低于400元/日的标准酌情确定房屋占有使用费的计算标准。另外，被上诉人熊永平没有及时清理、收回房屋，是放任损失的扩大，也应对损失结果承担一定的责任。三、被上诉人熊永平、凌惠对可以利用的装饰装修应当予以补偿。经被上诉人熊水平同意，上诉人王馥丽和被上诉人王文明对涉案房屋进行了装饰装修，包括整个房屋的水、电、气、防水、墙面、卫生间等基础装修，并安装了橱柜和中央空调，总体造价约35万元。现在这些都已形成附合的装饰装修物，上诉人不可能拆除，被上诉人再次出租也可以继续利用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被上诉人熊永平、凌惠对可以利用的装饰装修物应予以补偿。《租赁协议书》中的“乙方在租赁物业上增添的附属物（不包括电器）和装修部分，在交还物业时不得拆除，租赁期满后归甲方所有，甲方不作任何补偿”的前提是合同正常履行至合同期满，而不是指合同提前解除的情形。四、一审法院对上诉人提交的新证据未予以质证。因上诉人向涉案小区物业中心搜集证据存在困难，加上涉案房屋装修资料遗失，直到一审庭审结束后才搜集到《水费清单》、《中央空调供货及安装合同》和装修师傅的《证人证言》。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条的规定，对上诉人提交的新证据，一审法院应当通知对方当事人提出意见或者举证。一审法院未履行该程序。上诉人原定租赁7年，对涉案房屋在装修和购置办公桌椅等方面投入了大量成本，未曾想到刚经营一年就遭遇解除合同的变故。现在吞舟鱼公司的经营活动已受影响，上诉人信赖利益损失也是事实。一审法院认定事实不清，上诉人应予保护的利益未能得到保护，故上诉至贵院请求公正裁判。另：原一审判决生效后王文明并没有上诉，一审判决已经对王文明生效，王文明是同意共同承担责任。熊永平、凌惠辩称，对上诉人上诉请求第三项认可，其他上诉请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。本案系上诉人没有按合同约定向被上诉人熊永平、凌惠支付房屋租金导致合同解除，因合同解除所产生的法律责任及全部损失都应该由上诉人承担。上诉人拒不腾退房屋，应该承担房屋占有使用期间的租赁费用。上诉人所谓的装修损失没有提供相应证据，同时根据合同约定，属于上诉人违约导致合同解除对租赁物上增添的附属物不得拆除，也不做任何补偿。关于上诉人所谓的证据，本案经过了一、二审，发回重审再二审，上诉人是恶意拖延时间，不存在举证困难的问题，上诉人所谓证据不是新证据，一审法院没有采信正确。王文明辩称，一审判决认定事实清楚。适用法律正确，作出王文明不承担合同到期即2017年10月之后的房屋占用费的义务是正确的。协议是两个人与房主共同签订的，两个人并不是一体的。王文明于2017年元月就离开了房子，没有再占有使用。对于上诉人所述要求按一审判决执行案件是自相矛盾的，发回重审的判决对事实是进行了完全全面的审理。熊永平、凌惠向一审法院起诉请求，判令：1、王馥丽、王文明立即将武汉市武昌区金地国际花园TH-1栋1-2层1号房屋腾退给熊永平、凌惠；2、王馥丽、王文明按租金400元/日向熊永平、凌惠支付自2017年8月3日起至腾退之日止的房屋租金以及王馥丽、王文明应承担的物业管理费、水电费等各项费用；3、本案诉讼费用由王馥丽、王文明承担。在原审案件审理过程中，王馥丽向熊永平支付房租款3万元，熊永平、凌惠变更诉讼请求为：1、确认熊永平、凌惠、王馥丽、王文明双方于2016年6月3日签订的《租赁协议书》于起诉之日即2017年9月8日解除；2、王馥丽、王文明立即将武汉市武昌区金地国际花园TH-1栋1-2层1号房屋腾退给熊永平、凌惠；3、王馥丽、王文明按400元/日向熊永平、凌惠支付自2017年10月17日起至实际腾退之日止的房屋租金，按建筑面积193.82平方米、3.5元/平方米/月支付自2017年10月1日起至实际腾退之日止的物业费；4、本案诉讼费用由王馥丽、王文明承担。重审期间，王馥丽提出反诉请求，判令：1、熊永平、凌惠向王馥丽返还押金24000元和提前解除合同的损失费用24000元，共计48000元；2、熊永平、凌惠向王馥丽赔偿装修损失20万元及物品搬运费用5万元。3、熊永平、凌惠赔偿王馥丽经营损失；4、本案诉讼费、评估费由熊永平、凌惠承担。一审法院审理查明如下事实，熊永平、凌惠系夫妻关系，王文明、王馥丽系朋友关系。熊永平、凌惠于2010年12月24日取得位于武汉市武昌区金地·国际花园TH-1栋1-2层1号房屋所有权证（房屋所有权证号昌201001709-1，共有权证号昌201001709-2，建筑面积193.82平方米），两人各占房屋50%所有权。2016年6月3日，甲方熊永平与乙方王文明、王馥丽签订《租赁协议书》，载明：第一条、租赁位置、面积及期限、租金：1、甲方同意将其合法拥有的坐落在武汉市武昌区积玉桥金地花园TH1-101号的房地产出租给乙方使用；2、甲乙双方约定租赁期为柒年，从2016年8月3日至2023年8月2日止。租金第一年为月租金12000元整，第二年不变，第三年开始以后每年按5%递增。第二条、各项收费项目的确定及支付办法：1、乙方在签订协议的当日，向甲方缴交24000元租赁保证金，租赁期间，物业管理费由乙方向管理处缴交，水电费按管理处的收费标准计收。乙方每月必须按管理处的规定，在指定时间内缴纳物业管理费、水电费等各项费用。租赁期满，如乙方不继续租用，且各项费用已交齐，甲方无息退还租赁保证金。2、乙方租金须按每三个月一付以现金或存入银行账户：熊永平招商银行广州市体育东路支行4100622008661169。在当期使用房屋前缴付租金给甲方。乙方须按时向甲方缴交当期的租金，乙方逾期缴付租金，每逾期一日，由甲方按应交租金额的1.5%（按日）收取乙方违约金。逾期15日不交租金的，甲方有权单方终止合同。第三条、装修标准及要求：1、甲方按出租物业目前所具备的房屋结构及现状出租，交付乙方使用。乙方使用过程中损坏的水龙头、开关、光管（灯泡）、门锁等由乙方负责更换。2、乙方在签订协议后，需要对物业进行装修的，应在动工前，向甲方及物业管理处递交装修报告书，未经甲方的同意，不准进场施工。施工期间，乙方必须接受物业管理处的管理。第四条、乙方义务：4、乙方在租赁物业上增添的附属物（不包括电器）和装修部分，在交还物业时不得拆除，租赁期满后归甲方所有，甲方不作任何补偿。第五条、违约责任：3、根据本协议的约定，对乙方的违约行为，甲方有权将物业收回，并没收乙方缴交的租赁保证金。乙方放置在租赁场所内的一切物品，必须在违约逾期后的5天内清理退场。否则，甲方有权处理所放置在租赁场所内的一切物品，一切责任由乙方承担。落款处，甲方熊永平签字按印，乙方王文明、王馥丽签字按印。2016年6月4日，熊永平与王文明在交接清单上签名，熊永平将诉争房屋交与王文明、王馥丽使用。2017年8月7日，熊永平给王馥丽发送微信“租金的事儿抓紧，不要再拖到十几号了”2017年8月20日，甲方熊永平与乙方王文明签订《补充协议》，载明：甲乙双方于2016年6月3日签订武汉市武昌区积玉桥金地国际花园TH1-101号房屋租赁协议书。截止至2017年8月19日，乙方王文明先生上期房租交至2017年8月2日，按原协议约定乙方应于2017年8月3日当期使用房屋前缴付三个月租金给甲方，逾期15日不交租金的，甲方可以单方终止合同。但乙方于2017年8月19日前尚未支付当期租金。鉴于上述情况甲方提出双方于2016年6月3日签订的房屋租赁合同于2017年8月20日终止，乙方同意于2017年8月20日终止该房屋的租赁合同。因属于乙方违约在先，乙方向甲方支付的租赁保证金24000元不予退还，乙方应于2017年8月30日前将房屋按原签订合同的第四条第（二）4款的约定交还给甲方，并向甲方交付未交租金的实际占用天数的租金，并缴清租赁（实际占用）期间的全部管理费，水、电及各项公共事业费。否则甲方保留向乙方追诉的权利。本协议作为原房屋租赁协议的补充协议，原协议与本协议不一致的条款以本协议为主，其他原协议条款继续有效。落款处，甲方熊永平、乙方王文明签字按印。2017年8月23日，熊永平以微信方式将《补充协议》、《迁出通知》发送给王馥丽，通知其交清所欠房租和物业管理费，并于2017年8月30日前搬离租赁房屋。2017年10月16日，一审法院依法向王文明送达起诉状副本。2017年10月17日，一审法院依法向王馥丽送达起诉状副本。2017年11月8日，王馥丽向深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司金地国际花园物业管理处交纳2017年1月1日至2017年9月30日的物业管理服务费6105.6元。2017年12月11日，王馥丽向熊永平转款3万元，王馥丽称该3万元系向熊永平支付2017年8月3日至2017年10月16日房租。原审庭审中，熊永平、凌惠陈述2017年5月份，熊永平打电话给王文明时，王文明已经离开租赁房屋。王文明、王馥丽陈述，王文明于2017年1月离开租赁房屋，该租赁房屋由王馥丽实际使用。重审庭审中，王馥丽陈述其从2018年5月份起就不再使用租赁房屋，同意解除涉案租赁合同。重审法庭辩论终结后，王馥丽就本案租赁房屋装修价值损失提起鉴定，因未在法定期限内提起鉴定请求，一审法院依法未予照准。一审法院认为，熊永平与王文明、王馥丽签订的《租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应积极履行合同义务。因王文明、王馥丽逾期15日不缴纳租金的违约行为，熊永平按双方合同约定享有合同解除权。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，熊永平解除通知送达王文明、王馥丽之日，租赁合同解除。熊永平与王文明于2017年8月20日签订《补充协议》，该协议明确约定熊永平终止和王文明签订的房屋租赁合同，说明王文明与熊永平间的房屋租赁合同已经协议解除。因熊永平自认2017年5月给王文明打电话时，王文明已经离开租赁房屋，且原审王馥丽也认可王文明从2017年1月开始就没有使用案涉房屋，故补充协议签订后王文明对未继续占有、使用涉案房屋，无需腾退和支付占有使用费、物业费。2017年8月23日熊永平以微信方式将《补充协议》、《迁出通知》发送给王馥丽，补充协议中解除合同的明确意思表示及熊永平要求王馥丽的迁出通知均证明熊永平通知解除与王馥丽间的《租赁协议书》，该解除合同的意思通过微信方式到达王馥丽，故熊永平与王文明、王馥丽间的《租赁协议书》最迟于2017年8月23日解除。其后王馥丽向熊永平转款的行为，与其占有、使用案涉房屋的法律后果并不矛盾。合同解除后，王馥丽应当腾退涉案房屋，支付占有案涉房屋期间的房屋使用费和物业费，熊永平要求王馥丽腾退房屋、支付占有案涉房屋使用费和物业费的诉讼请求符合事实和法律规定，一审法院予以支持。王馥丽辩称及反诉主张因熊永平在承租期间将涉案房屋出卖给案外人，王馥丽行使不安抗辩权予以拒绝缴纳房租，非故意违约行为的诉讼观点，因王馥丽未举证证明熊永平存在出售涉案房屋给案外人的事实，且即使熊永平存在出售涉案房屋的事实，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”规定，不影响熊永平和王文明、王馥丽间租赁合同的履行，也不符合合同法第六十八条不安抗辩权的行使条件。一审法院对该诉讼观点不予采纳。王馥丽要求熊永平赔偿解除合同损失费用2.4万元，装修损失20万元，物品搬用费用5万元，经营损失50万元的主张，没有事实及法律依据，一审法院不予支持，理由如下：一、王文明、王馥丽和熊永平签订《租赁协议书》明确约定“乙方（王文明、王馥丽）在租赁物业上增添的附属物（不包括电器）和装修部分，在交还物业时不得拆除，租赁期满后归甲方（熊永平）所有，甲方不作任何补偿”，故王馥丽要求熊永平赔偿合同解除的装修损失没有合同依据，且其超出法定期间内提出鉴定申请以证明装修损失的诉讼主张，一审法院不予采纳及支持；二、王馥丽的其他各项损失主张，王馥丽要求熊永平、凌惠给付，既没有法律支撑，也未能提供证据证实其损失；三、《租赁协议书》约定王文明、王馥丽须按时向熊永平缴交当期的租金；对王文明、王馥丽的违约行为，熊永平有权没收王文明、王馥丽缴纳的租赁保证金。因本案王文明、王馥丽存在逾期缴纳租金的违约行为，熊永平、凌惠没有返还王文明、王馥丽保证金符合合同约定，王馥丽诉请熊永平、凌惠返还租赁保证金2.4万元无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决：一、确认熊永平与王文明、王馥丽2016年6月3日签订的《租赁协议书》于2017年8月23日解除；二、王馥丽应于判决生效之日起十日内腾退坐落于武汉市武昌区金地国际花园TH-1栋1-2层1号房屋给熊永平、凌惠；三、王馥丽应于判决生效之日起十日内支付熊永平、凌惠房屋占有使用费（自2017年10月17日起至实际腾退之日止，按照400元/日标准计算）；四、王馥丽应于判决生效之日起十日内支付熊永平、凌惠物业费（以建筑面积193.82平方米为基数，自2017年10月1日起至实际腾退之日止，按照3.5元/平方米/月标准计算）；五、驳回熊永平、凌惠的其他诉讼请求；六、驳回王馥丽的反诉请求。本案本诉案件受理费500元，由王文明、王馥丽负担；反诉案件受理费5890元，由王馥丽负担。二审审理中，王馥丽向本院提交以下证据：证据1、金地国际花园物业管理服务中心出具的H1-101号房屋水费清单，证明内容2018年4月涉案房屋水费为209元，5月水费为46.9元，6月水费为4.9元，7月至10月水费均为2.5元，拟证实王馥丽从2018年6月起就不再使用涉案房屋；证据2、中央空调供货及安装合同，证明内容2016年6月18日，王文明与武汉四季沐春冷暖设备工程有限公司签订《中央空调供货及安装合同》，为在涉案房屋安装中央空调，合同总价36200元；证据3、增值税普通发票，证明内容2016年10月11日，吞舟鱼影视文化传媒有限公司向武汉四季沐春冷暖设备工程有限公司支付中央空调安装费用36600元，以上两份证据拟证实涉案房屋安装了中央空调，形成附合的装饰装修物；证据4、证人证言，证明内容装修工人余某为涉案房屋进行过装修，包括房屋水、电、气、防水、吊顶、墙面、橱柜、卫生间、前后花园桥及扶梯等，花去装修费用32万元，拟证明涉案房屋进行了基础装修，形成附合的装饰装修物；证据5、录音文字材料，被告代理人在金地国际家地产中介录音，原告曾在2017年7月通过链家地产中介对外出售涉案房屋，拟证明原告曾对外出售涉案房屋的事实。经质证，熊永平、凌惠认为王馥丽提交的证据均不是新证据，录音即证据5一审已经质证过了，一审判决对此也做出了论述，即使有买卖行为也不影响出租。对其他证据三性、证明目的均有异议。证据1，涉案房屋一直由王馥丽占有使用，在没有向熊永平、凌惠腾退之前，该房屋怎么使用与熊永平、凌惠没有关系，不是不交租金的理由。证据2、3，都是复印件，不是新证据，和本案没有关联。证据4，三性有异议、不是新证据，证人也没有出庭作证。王文明认为，王馥丽所交证据中涉及王文明的就是空调安装合同，一审的时候王馥丽就已经提交过，王文明也认可房屋进行过装修，但是装修损失、最终由谁承担装修损失无法证明。录音一审已经放过，都听不清楚，取证的时间是2018年12月17日，即起诉之后一年多才形成的证据，和本案争议事实没有关系。本院认为，对证据1，能反映涉案房屋水费缴费记录，但不能达到其证明目的。对证据2、证据3系复印件，不属于新证据，无法达到王馥丽举证目的。对证据4、因证人余某未出庭证实，其证言不符合相关法律规定。对证据5不属于新证据，一审经过举证和质证进行了认定。该两组证据达不到其证明目的。本院查明的其他事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕王馥丽的上诉请求及理由进行审理。一、关于一审认定解除租赁协议书的起算时间是否合理。王馥丽认为解除租赁协议书应采纳原一审作出（2017）鄂0106民初8254号民事判决书的意见，即于2017年10月17日解除的时间。本院查明，一审法院于2018年1月17日作出一审判决后，王馥丽不服，提出上诉。本院2018年6月29日作出（2018）鄂01民终3442号民事裁定书，以“本案中熊永平、凌惠要求确认双方租赁协议已解除，王馥丽、王文明辩称双方租赁协议应继续履行，一审法院应围绕双方租赁协议是否应当解除进行审理，即对于熊永平、凌惠要求确认租赁协议已解除的理由是否充分、王馥丽、王文明未依约按时交租的理由是否属实及正当，究竟谁是违约方，应予查清，在查清事实的情况下，再结合当事人的诉求依法裁决”为由，裁定撤销原判，将案件发回原审法院重审。因此，原判没有发生法律效力。本案中，一审法院重审已查明，2017年8月23日熊永平以微信方式将《补充协议》、《迁出通知》发送给王馥丽，补充协议中解除合同的明确意思表示及熊永平要求王馥丽的迁出通知均证明熊永平通知解除与王馥丽间的《租赁协议书》，该解除合同的意思通过微信方式到达王馥丽，根据《合同法》规定，熊永平享有合同解除权且合同解除的通知自到达对方时解除，故一审认定熊永平与王文明、王馥丽间的《租赁协议书》于2017年8月23日解除并无不当。二、关于王馥丽上诉称王文明应共同承担连带责任以及房屋占有使用费及物业费的计算期限为2017年10月17日起至2018年6月1日止，或房屋占有使用费计算标准低于400元/日、熊永平、凌惠对房屋装饰装修价值给予补偿等问题。本院认为，一审判决对此已经作出了全面分析和认定，本院依法予以确认，不再赘述。关于反诉的问题，即王馥丽要求熊永平、凌惠给付其他各项损失的主张，亦没有充分证据证实其损失。且《租赁协议书》约定王文明、王馥丽须按时向熊永平缴交当期的租金，因王文明、王馥丽存在逾期缴纳租金的违约行为。根据本案查明的事实，王馥丽的反诉请求缺乏事实依据，一审法院驳回王馥丽的反诉请求并无不当。对王馥丽的上诉理由，本院不予支持。综上所述，王馥丽上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6390元，由王馥丽负担。本判决为终审判决。审  判  长  龚治国审  判  员  张 红审  判  员  张海鹏二〇一九年七月二十九日法官助理杨雨竹书记员(兼)  杨雨竹