内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初1723号原告：张兰英，女，住呼和浩特市。原告：高艳兵，男，住呼和浩特市。被告:呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区工人西村北六巷龙翔苑**。法定代表人:王树生，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑强，男，该公司副总经理。被告：内蒙古泰禾房地产开发有限公司，住所地内，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区工人西村六巷龙翔小区综合**楼****v>法定代表人：王树旗，总经理。委托诉讼代理人：王强，男，该公司副总经理。原告张兰英、高艳兵与被告呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司（以下至判决主文前简称嘉瑞公司）、被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称泰禾公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张兰英、高艳兵，被告嘉瑞公司委托诉讼代理人郑强、被告泰禾公司委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张兰英、高艳兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告嘉瑞公司向原告支付2017年、2018年、2019年返租租金47790元及违约金13223.493元（违约金暂算至2019年3月31日，2019年4月1日以后的违约金以拖欠金额的0.1%按日计算至实际给付之日），以上共计61013.493元；2.判令被告泰禾公司对上述租金及利息承担连带责任。事实与理由:2012年12月26日，原告与被告嘉瑞公司签订了《“泰禾领寓”商铺委托经营合同书》,原告将位于呼和浩特市金川开发区金海路工大北门对面“泰禾领寓”项目第B1层，铺位编号45号，面积14.16平方米的商铺全权委托被告嘉瑞公司经营，委托经营期限为8年，自2014年1月1日起算到2021年12月31日止。协议约定，被告嘉瑞公司签订本协议之时，按照8%的收益率向原告一次性预支付三年的收益，共计38232元。第四年按照9%的收益率向原告支付14337元，第五年按照10%的收益率向原告支付15930元。之后以此类推直到第八年（2022年1月1日）。从第四年开始，被告嘉瑞公司向原告结算的周期变更为一年，在每年年中支付，即每年7月1日之前向原告支付租金。《“泰禾领寓”商铺委托经营合同书》第八条约定：乙方未按时向甲方支付约定的收益金，应承担违约责任，除本合同规定支付甲方应得金额外，应自应付收益金第10日起，每逾期一日按拖欠金额0.1%，向甲方支付违约金。第三条约定：若该商铺在经营租赁过程中，不能达到设定的收益，乙方仍确保甲方的收益。上述协议签订后，被告泰禾公司按每年8%的收益率一次性将原告三年的收益金（2014年、2015年、2016年）抵扣了房款，并由被告泰禾公司为原告出具了抵扣收益金后的房款收据。自第四年（2017年）开始被告嘉瑞公司与被告泰禾公司一直未按合同约定向原告支付返租金。2019年3月4日，被告泰禾公司法定代表人王树旗为保证被告嘉瑞公司及时向原告支付经营收益出具保证书，但并未按保证书中承若的履行期履行。被告嘉瑞公司辩称，一、2017年委托经营收益的支付方式经双方合意，通过《保证书》进行变更，另合同约定收益当年支付，违约金应当从次年起10日内开始计算，原告诉请的委托经营收益支付时间以及违约金起算时间不符合双方约定，没有事实依据。二、合同约定收益金当年支付，违约金应当从次年起第10日开始计算，原告诉请的违约金起算时间不符合双方约定，没有事实依据。三、合同约定的违约金利率过高，过分高于原告的实际损失，依据《合同法》相关规定，请求法院予以调整。本案中，合同约定的违约金的利率为日千分之一，是中国人民银行同期贷款利率的8倍，已超过原告的实际损失，请求法院予以调整。被告泰禾公司辩称，一、原告未提供证据证明其为保证合同的相对方，原告不能依据《保证书》要求答辩人承担保证责任。2019年3月，泰禾公司向73位业主出具《保证书》，承若对2017年委托经营收益承担保证责任，但原告并未在《保证书》上签字，也未提供证据证明其为73位业主中的一位，被告无法确认其合同相对人的身份，在原告不能证明其是合同相对人，与泰禾公司之间存在保证合同关系的情况下，原告应承担举证不能的不利后果，不能要求泰禾公司承担保证责任。二、答辩人泰禾公司在《保证书》中明确了其担保范围为2017年委托经营收益，原告不能向答辩人主张2018年及2019年的收益的保证责任。《保证书》中明确约定，保证人向73位业主，即泰禾公司对73位业主2017年的委托经营收益承担保证责任，原告要求泰禾公司对2018年、2019年收益金及违约金承担连带责任没有事实和法律依据。三、原合同中2017年委托经营收益的支付方式已经通过《保证书》进行了变更，应当以变更后的支付方式为准，原告以变更前的条款计算违约金不符合双方约定。原告为证明案件事实，向本院提交以下证据：1、“泰禾领寓”商品房认购协议书，拟证明泰禾房地产公司与嘉瑞公司有连带责任，认购协议书中第二页第二款第四条中乙方在签订本协议同时，要与甲方委托的嘉瑞公司签订八年的商铺委托经营合同中，给予约定。条款中有泰禾公司开发商全权代表。2、泰禾领寓商品委托经营合同书，拟证明合同中第二页第三项第三条中明确记载甲方第四年收益结算期以年为单位，在年中支付即7月1日开始支付租金，但并未收到租金。合同第三页第五条若该商铺在经营租赁过程中，不能达到设定的收益，乙方应仍确保甲方的收益，并未履行合同返租金及违约金给我们。3、保证书，拟证明王树旗所在的泰禾公司和嘉瑞公司有连带责任。4、维权73户名单，拟证明王树旗所在的泰禾公司和嘉瑞公司有连带责任。5、视频和照片，拟证明泰禾公司承诺给73位业主每周返还五万元，2019年3月4日至今未返还。从2017年至今多次维权，在市信访办没有任何结果。并且维权时都是由内蒙古泰禾公司王树旗出面谈判。从始至中，未见到嘉瑞公司，泰禾公司和嘉瑞公司有连带责任。6、与王树旗的短信记录，拟证明王树旗所在的泰禾公司和嘉瑞公司有连带责任。7、广告页，拟证明广告宣传页中明确写出有八年包租返80%的投资回报内容，但并未返还租金给我们。2017-2019年三年的租金。泰禾公司与嘉瑞公司有连带责任。8、泰禾公司返租金公告，拟证明泰禾公司代表嘉瑞公司贴出返租金人员名单，证明双方有连带责任。9、内蒙古泰禾公司的收据（1张），拟证明返租8年的前三年即2014-2016年三年租金均由内蒙古泰禾公司全权操作，返还我们的房款中，仅由内蒙古泰禾公司出具的收据。收据中未体现嘉瑞管理公司的相关信息，泰禾公司与嘉瑞公司有连带关系。10、场地租赁经营合同及租金收据，拟证明嘉瑞公司在商厦运营中已收取租赁费，却未返给业主租金。被告嘉瑞公司的质证意见为：对证据一，原告提供的商品房认购协议书与嘉瑞公司无关，不予质证。对证据二，真实有效，对原告的证明问题提到年中支付我方认为是一年当中的任意一天，对7月1日开始支付租金不予认可。对违约金部分请求法院予以调整，详见答辩状。对证据三，保证书中未提及嘉瑞公司，与我公司无关。对证据四，未提及嘉瑞公司，与我公司无关。证据五，未看到视频内容，真实性不予认可。照片为接访时手机拍摄，未能证明与嘉瑞公司有关。对证据六，此证据与嘉瑞公司无关。证据七，广告页中未提及嘉瑞公司，与嘉瑞公司无关。对证据八，所出具证据为复印件，真实性不予认可，且证据中未体现嘉瑞公司，与嘉瑞公司无关。证据九中收据为泰禾公司开具，与嘉瑞公司无关。证据十中场地经营租赁合同真实性认可，此合同中乙方王腊红在免租期签订的合同，到实际收费之日起此合同人放弃租赁也未收到租金，实际返还业主的租金我司从多方筹措资金进行的返还。被告泰禾公司的质证意见为：1、对商品房认购协议书的真实性认可，对原告提出的连带责任在条款中未能体现，我方不予认可。2、原告与嘉瑞公司签订的合同书未提及泰禾公司，泰禾公司不承担连带责任及违约责任。3、泰禾公司对73位业主作出的承诺是在呼和浩特市信访办相关领导的要求协调下，由于嘉瑞公司当天未到信访部门，所以要求泰禾公司出具保证以安抚73位上访业主，保证书中明确此保证书在市信访办的领导协调下执行，如若不能执行，业主将继续上访。所以说泰禾公司不承担连带责任。4、73位人员名单与当天保证书纸质不同，此人员名单为仿造，我公司对真实性不予认可。人员名单将以呼和浩特市信访办当天登记上访人员名单为准。5、此视频无法观看，真实性不予认可。此照片为泰禾公司法人在信访办接访拍摄，法人被信访办要求接访，所以不承担连带责任。6、此证据与手机信息保存中的证据缺一条，“王总我的租金连个毛线也没见着，你们的工作人员说这次10万元返完了”此证据为马海霞与王总沟通个人商铺证明信息，此信息证明已有部分业主收到嘉瑞公司的返还租金。对其真实性不予认可。7、对广告宣传中内容已明确开发商为内蒙古泰禾房地产开发有限公司，全程运营：筑巢（中国）广告推广。此广告宣传为筑巢（中国）进行销售时的宣传，也未提及返还租金的时限和提及嘉瑞公司。泰禾公司与嘉瑞公司没有连带责任。8、为复印件，此复印件的真实性不予认可，所属名称未有泰禾公司公章，而且也未属泰禾公司全称，没有真实性。我公司不承担连带责任。9、原告提供的收据只能证明是购买泰禾公司房屋所交纳的房款，此收据总价与合同中平米单价乘以实际平米得出的总金额为房屋总价，所以此证据为购房时出具的购房款收据，此收据不能证明我公司与嘉瑞公司有连带责任。10、场地租赁经营合同与我公司无关，其合同本身王腊红与泰禾公司无关。经审查，本院对原告张兰英、高艳兵提交证据的真实性予以认可。本院经审理认定事实如下：2012年12月26日，被告嘉瑞公司与原告张兰英签订《“泰禾领寓”商铺委托经营合同书》,约定委托商铺位于呼和浩特市金川金海路“泰禾领寓”项目第B1层，铺位编号45号，建筑面积14.16平方米（以最终实测面积为准），委托经营期限为8年，自2014年1月1日起算--2021年12月31日截止。收益金支付方式如下：1、双方在签订本协议同时，嘉瑞公司向原告一次性预支三年收益，每年按8%，累计24%的收益，金额38232元；2、委托经营的第四年，支付9%的收益14337元；3、委托经营的第五年，支付10%的收益15930元；4、委托经营的第六年，支付11%的收益17523元；5、委托经营的第七年，支付12%的收益19116元；6、委托经营的第八年，支付14%的收益22302元。第四年收益结算期以年为单位，在年中支付，结算方式为划款或现金。未按时支付约定的收益金，应承担违约责任，除应付金额外，应自应付收益金时间第10日起，每逾期一日按拖欠金额1‰支付违约金。合同约定的前三年收益38232元已抵顶房款，第四年（2017年1月1日--2017年12月31日）收益14337元、第五年（2018年1月1日--2018年12月31日）收益15930元和第六年（2019年1月1日--2019年12月31日）收益17523元未给付。2019年3月4日，内蒙古泰禾房地产开发有限公司法定代表人王树旗出具保证书，向73位业主保证2017年租金百分之百6个月支付业主，2019年3月8日给付业主100000元；2019年4月、5月、6月、7月、8月每个月每周五准时给付业主50000元返租费。该保证未予兑现。原告张兰英、高艳兵系夫妻。本院认为，《“泰禾领寓”商铺委托经营合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。关于双方争议的合同中约定“年中支付”，《“泰禾领寓”商铺委托经营合同书》系呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司重复使用，简化合同订立程序，单方拟定提出后，与众多不同业主签订，为格式合同。关于支付收益的期限，合同约定：甲方第四年收益结算期以年为单位，在年中支付。对于该约定的解释，合同双方当事人对于从第四年开始，每年付清当年收益的解释一致，但对“在年中支付”的解释产生分歧，“在年中支付”从文字上看，有多种解释方法，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因合同对每年收益已达成了固定金额，无须到年终根据当年收益核算后再行确定，所以收益在合同中规定年中支付能够实现，本院以每年7月1日为收益支付时间，对呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司的该项答辩意见本院不予采纳。原告张兰英委托被告嘉瑞公司对其所有的商铺经营，嘉瑞公司应按合同给付其经营收益。第四年收益14337元、第五年收益15930元和第六年收益17523元未给付张兰英，嘉瑞公司应予以给付。嘉瑞公司未按合同约定支付原告2017、2018、2019年收益，构成违约，应承担违约责任，嘉瑞公司提出约定违约金过高，要求予以调整，根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。嘉瑞公司未按期给付委托经营款，给原告带来的损失应当以实际损失为基础，本案原、被告对于逾期付款损失的问题，均未提交证据予以证明且合同约定的违约金标准过高，因此，违约金应以逾期支付收益的利息损失为准，并按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算违约金。其中第四年逾期支付的收益违约金以14337元为基数，从2017年7月10日起计算至实际付清之日止，第五期逾期支付的收益违约金以15930元为基数，从2018年7月10日起计算至实际付清之日止，第六期逾期支付的收益违约金以17523元为基数，从2019年7月10日起计算至实际付清之日止，均以中国人民银行同期同类贷款利率的130%为利率。关于原告主张的内蒙古泰禾房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任的主张，因该保证的最后一批返款日期为2019年8月，尚未到期，无法确定至起诉日应支付原告收益的具体数额，对原告要求内蒙古泰禾房地产有限公司承担支付2017年收益连带责任的诉讼请求，本院无法支持。该公司并未对支付2017年以外的收益作出保证，原告要求承担2017年以外收益连带责任的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告张兰英、高艳兵2017年1月1日至2019年12月31日的委托经营收益47790元；二、被告呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告张兰英、高艳兵违约金，以14337元为基数，从2017年7月10日起计算，以15930元为基数，从2018年7月10日起计算，以17523元为基数，从2019年7月10日起计算，均以中国人民银行同期同类贷款利率的130%为利率，计算至实际付清之日止；三、驳回原告张兰英、高艳兵的其他诉讼请求。案件受理费1326元，由被告呼和浩特市嘉瑞商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 丁 洁审 判 员 陶 亚人民陪审员 陈永红 二○一九年七月十日书 记 员 温佳宝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条第二款：格式条款是当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。