云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云0502民初3170号 原告：杨兴梅，女，1981年9月22日出生，汉族，保山市施甸县人，农村居民，现住施甸县。 委托诉讼代理人：何建雄，云南金曦律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：周鲁艳，女，1987年5月17日出生，汉族，辽宁省庄河市人，农村居民，户籍地为辽宁省庄河市，现住隆阳区。 委托诉讼代理人：何金才，保山市隆阳区龙泉法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。 原告杨兴梅与被告周鲁艳租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨兴梅及其委托诉讼代理人何建雄、被告周鲁艳及其委托诉讼代理人何金才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨兴梅向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间的转租协议。2、判决被告返还原告房屋转让费59000元。3、判决由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年4月30日，原告在保山市隆阳区龙附近看到被告在商铺粘贴的铺面转租公告后，与被告联系房屋转租事宜。通过双方见面协商后，商定房屋转让费为59000元。原告用微信转账方式预付了5000元转让费，5月3日又向被告支付了54000元，被告给原告出具了标注为“房屋转让费”的收据。之后，原告去商铺打扫卫生预备开业时，但突然发现被告转租给原告的铺面系原告向他人转租过来的，并且原房东与被告约定禁止转租。此时，原告才知道被骗，马上联系被告退还转让费，但被告不同意退款，还说要帮原告再转租出去。过后原告发现被告却还在继续经营该铺面，还重新在商铺粘贴了铺面转让公告。根据《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。原告已交付被告房屋转让费，被告也出具了收据，其已经形成合同关系，而被告并未按照合同约定交付房屋，并且隐瞒不得私自二次转租的事实，甚至在拒绝交付房屋的同时拒绝返还转让费，给原告造成了巨大损失。原告认为，被告隐瞒无权转租商铺的事实，无法交付商铺，并在事后侵占原先预交的房屋转让费，侵犯了原告的合法权益。现依法提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告周鲁艳辩称，2018年8月18日，被告周鲁艳与林仙利、保山交通运输集团有限责任公司房地产管理处签订了《商铺房屋租赁合同》，租赁房位于九龙路保山交通运输集团公司老运调楼13号1间，面积为100平方米，租期从2018年8月18日至2019年8月18日，租金为81800元。租赁合同签订之后，被告支付了租金81800元，运输公司和林仙利将租赁房交付被告使用，被告在租赁房内开办饺子店。期间，原告主动上门要求被告将租赁房转让给原告经营饮食店，原告还征得出租人林仙利和房主保山交通运输集团有限公司的同意。原被告在林仙利的办公室共同协商后，同意将房屋转让给原告使用，租赁费为80000元，其中房租费24000元，转让费56000元。2019年4月30日原告和被告在饺子店达成口头协议，被告以80000元租金将转租给原告使用，原告要求少付1000元，最后达成了转租费为79000元的协议。当天，原告交付给被告定金5000元，而后又交了54000元，至今还欠被告20000元。原告承租后打扫了商铺，后开办了经营饵丝、米线、馄饨的饮食店，由于原告生意不佳，单方面提出终止转让房屋合同，其行为完全是原告撕毁协议，违反了双方签订的协议，并非是原告所污蔑的系被告骗其签订房屋转让协议。原告在诉状中声称房子不能转让，但是原告在微信中又求被告帮其将房子转租出去，实际上是因为原告经营不善，单方面终止合同。综上，原被告双方自愿签订协议，是双方真实意思表示，并得到了保山交通运输集团有限公司和林仙利的许可，符合《合同法》第224条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转让给第三人，承租人转让的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”的规定。根据《合同法》第十条的规定，口头协议也是协议的一种形式。原告交了转让费，被告将房屋交付原告使用，而且原告在该房内从事饮食业经营活动，原告因生意不好单方面提出解除合同，违反了双方签订的口头协议，根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违法责任。”和第109条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，请求法院驳回原告的诉讼请求，确认原被告所签订的房屋转让协议有效，判令原告履行合同并向被告支付拖欠的转让费20000元，被告收取的转让费59000元不予退还。 原告针对其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1、被告出具的收款收据、微信转账记录各一份，以证实原告向被告交付房屋转让费59000元，双方订立口头合同的事实。经质证、被告不持异议，提出该组证据恰好证明双方口头租赁合同成立的事实。本院认为，该组证据真实、合法、有效，并能证明案件事实，故本院予以采信。 2、铺面转租公告照片两张，以证实原告合理认为被告可以转租商铺及被告在签订合同后继续粘贴转租公告并在使用商铺的事实。经质证，被告持有异议，提出粘贴公告因为原告委托被告帮其转租商铺才粘贴了公告，并不是被告自己又去转租商铺。本院认为，该两张照片客观、真实，并能证明本案案件事实，故本院予以采信。 被告针对其答辩主张，向本院提交了如下证据： 1、收款收据一份，以证实被告于2018年8月18日向房主林仙利租得九龙7号100平方米的房屋一间，每年租金81800元，租期自2018年8月18日至2019年8月18日的事实。经质证，原告不持异议。 2、收据一份、手机微信转账记录两份，以证实原告支付被告房屋转让费59000元，其中微信支付2万元、转账支付3万元、现金4000元和2019年4月30日支付的定金5000元的事实。经质证，原告不持异议。 本院认为，被告提交的证据1、2真实、合法、有效，并能证明本案案件事实，故本院予以采信。 3、原被告之间的微信聊天记录一份，以证实被告告知原告所转让的商铺位于九龙路7号（店名叫8+1饺子馆），原告通过微信转给被告房租转让费3万元及原告要求被告为其转让该房屋并在群上发公告的事实。经质证，原告持有异议，提出聊天记录不全面，在聊天记录中原告的丈夫给被告发送的微信说“妹子，让你们帮我们转让店铺，你为什么把我们的信息撕了”，被告把原告的转让信息撕掉，粘上自己的信息。本院认为，聊天发生在原被告之间，原告持有异议，完全可以提出与该记录内容相反的聊天记录，但原告并未提交此类记录，原告的异议不能成立，故本院对该份证据予以采信。 4、证人王某1、李某、蒋某的证言各一份，以证实被告向运输集团公司和房主林仙利租房子开饺子馆，经过运输集团公司经理的同意，被告又将房屋转给原告使用，转让后原告用于经营米线、饵丝、混沌等饮食，因生意不好，开了一段时间后就没有继续经营的事实。经质证，原告持有异议，提出证人没有出庭作证，不予认可。本院认为，该组证据系证人书面证言，根据法律规定，除了“证人确有困难不能出庭”的情形外，证人应当出庭接受当事人的质询，而被告并未提交该三名证人确有困难不能出庭的相关证据，故对该组证据本院不予采信。 5、商铺照片一张，以证实被告于2018年8月18日向保山运输集团公司租赁九龙路7号商铺的事实。经质证，原告对照片的真实性不持异议，但原告除对涉案铺面的地址无异议外，对其余证明事实不予认可。本院认为，该张照片能够证明案涉商铺所处具体位置的案件事实，故本院予以采信。 6、光碟一份，以证实房主林仙利同意被告将8+1饺子店转让给原告用于出售米线、饵丝、混沌的事实。经质证，原告持有异议，提出录音中提及的案外人无法核实，并且录音的时间是在本案发生之后，即使是真实的，也是后期补录的。本院认为，被告未向本院提交该证据的原物，无法核实该录音的真实性，故本院不予以采信。 7、经被告申请和本院准许，证人王某2出庭作证，以证实双方商铺转租的经过及原告接手商铺几天后又请被告夫妇转租商铺，被告转租商铺后未再使用该商铺开展经营的事实。经质证，原告只认可证人关于收取转账费59000元的证实，对其余证实不予认可。本院认为，证人关于商铺转租经过的证实能与原被告之间的微信聊天记录相互印证，对该部分证实本院予以采信，但证人关于商铺转让费为79000元的证实无其他相关证据印证，故本院不予采信。 为查明案件事实，本院向案涉商铺的出租人林仙利进行了询问，林仙利对原被告商铺转租的经过进行了证实。经质证，原被告均不持异议。本院认为，林利仙的证言能够证实原告在与被告达成转租协议之前，与被告共同找过证人，原告在得到案涉商铺允许转租的答复后才与被告达成了商铺口头转租协议的案件事实，故对该证人证言本院予以采信。 根据庭审和举证、质证、认证，本院确认案件事实如下： 原被告转租的商铺位于隆阳区九龙路保山交通运输集团有限公司老运调楼一层，该幢房屋的产权人为保山交通运输集团有限公司，该公司将该幢房屋整幢出租给了林仙利。林仙利承租后，将该幢房屋的一层铺面对外出租给商户使用，二层以上的房间则用于经营锦华宾馆。2018年8月18日，被告周鲁艳以年租金81800元向林仙利承租了本案所涉商铺，用于经营“8+1饺子店”，商铺租期从2018年8月18日起至2019年8月18日。2019年4月30日下午，原告杨兴梅看到了被告周鲁艳的铺面转租广告，在与被告添加了微信后，主动与被告联系商铺转租事宜，并向被告支付了转租定金5000元。随后，原告与被告共同找到商铺出租人林仙利，就商铺的转租问题进行了落实。原告得到了出租人林仙利做出的“如被告周鲁艳在租期难以经营，允许被告周鲁艳对商铺进行转租”的明确答复后，经原被告协商，双方就铺面转租及店内相关财物的转让达成了口头协议，由被告将案涉商铺及被告的经营设备等相关物品转租和转让给原告，原告向被告支付转让费59000元，但原告未当场付款。2019年5月3日下午，经被告催促，原告决定按双方达成的口头协议履行，原告用现金方式向被告支付了转让费4000元、用转账方式向被告支付了转让费50000元后，接手了案涉商铺。2019年5月4日，原告开张营业。5月8日，原告将案涉商铺的钥匙交给被告，委托被告代其转租案涉商铺，同时在其他广告平台发布了商铺转租信息。被告收取钥匙后，在商铺两侧粘贴了商铺转租广告，广告上打印了自己的电话号码，并同时在该商铺内做饭，但案涉商铺一直未能转租出去。为此，原告诉至本院并提出了前述诉讼请求。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告达成的口头转让协议包括了案涉商铺的转租协议和经营设备等相关物品的转让协议。原被告均系完全民事行为能力人，并且双方在协商过程中，原告就案涉商铺能否转租直接向原出租人进行了落实，在得知案涉商铺允许转租后才与被告达成了口头协议，所达成的口头协议，依法受法律保护，对原被告具有法律约束力，原告诉称被告故意隐瞒案涉商铺不得转租、无法交付商铺的事实并不存在，同时双方已履行了协议，而且被告也不同意解除，故原告的诉讼请求不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。被告的辩解部分成立，本院部分采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九条第一款、第十条第一款，第九十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告杨兴梅的诉讼请求。 案件受理费1275元，减半征收637.50元，由原告杨兴梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  郑汝松 二〇一九年七月十九日 书记员  梁永飞