辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0283民初3993号原告：大连帝璟物业服务有限公司，住所地：庄河市城关街道龙王庙村帝璟东方圣菲小区**（延安路南段1—****）。统一社会信用代码：91210283399743470P法定代表人：侯明柱，系该公司经理。委托诉讼代理人：王丽坤，女，1979年11月18日出生，汉族，系大连帝璟物业服务有限公司员工，住庄河市。委托诉讼代理人：于景利，男，1963年10月25日出生，汉族，系大连帝璟物业服务有限公司员工，住庄河市。被告:孙永和，男，1959年10月23日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：孙林（系被告儿子），男，1989年10月8日出生，汉族，住庄河市。原告大连帝璟物业服务有限公司与被告孙永和物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告大连帝璟物业服务有限公司的委托诉讼代理人王丽坤、于景利、被告孙永和的委托诉讼代理人孙林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连帝璟物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即给付2017年11月1日至2018年10月31日所欠原告的物业管理费1473元（包括电梯费200元），并支付2017年12月31日至给付之日止的违约金108元；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：被告系庄河市帝璟东方圣菲小区17号楼2单元402室的业主，住宅面积88.39平方米，被告于2011年10月24日入住。该小区业主委员会于2015年7月1日与原告签订物业委托合同，约定：小区物业服务由原告提供，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元、电梯费每年每户200元收取，缴费时间为每年12月31日前预交下一年度的全年物业费，逾期按日承担未缴金额0.3%的违约金。合同签订后，原告提供了物业服务，但被告拖欠2017年11月1日至2018年10月31日物业管理服务费共计1473元。原告多次对被告进行催缴无果，故向贵院提起诉讼，请求依法判决被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、我到物业咨询问题，侯经理态度恶劣。2、正规小区要有物业委员会，我多次到物业公司找业主委员会，但物业推辞，说他们不知道，不归他们管，让我到社区去找，我有视频证明。3、物业公司让我缴纳2017年至2018年物业费，我之前交过物业费，我让原告向我出具2017年之前缴纳物业费的正规发票，原告不给开，我怀疑原告偷税漏税。我要看原告的收费许可证原告也不给我看。4、我签订的是前期物业服务合同，法律规定，达到一定入住率之后需要签订正规的合同，我与原告不存在物业服务合同关系，所以我不同意缴纳。我们小区每平方米1.2元，已达到一级收费标准，根据规定，三户应有一个免费的共用停车位，但我们小区没有，所以收费1.2万元标准过高。5、我家小区的2单元后阳台的雨排水下段没有经过业主同意原告公司擅自改动，导致排水不畅。本院经审理认定事实如下：被告系庄河市帝璟东方圣菲小区17号楼2单元402室（建筑面积88.39平方米）的产权人。2015年6月29日，庄河市帝璟东方圣菲业主委员会成立。2015年7月1日、2018年7月21日，原告与帝璟东方圣菲业主委员会签订《帝璟东方圣菲小区物业管理委托合同》，约定由原告向该小区提供物业管理服务，合同约定：委托管理事项包括房屋建筑共用部位、共用设备、道路、排水管道等公用设施、公共绿地、花木等的维修、养护和管理，公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理等；委托管理期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元交纳，电梯费每年每户200元；缴费时间为每年11月1日至12月31日预交下一年度全年物业费；逾期交纳的，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳违约金。合同签订后，原告对该小区进行了物业管理服务。被告拖欠2017年11月1日至2018年10月31日物业费1472.82元（88.39平方米×1.2元／平方米×12个月=1272.82元、电梯费200元）。现原告诉至本院，要求被告给付所欠物业费1473元，并承担违约金108元。本院认为，原告与案涉小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已对被告居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，被告理应交纳物业费，拖欠不交已构成违约。故对原告要求被告给付物业管理费1472.82元的请求，本院予以支持。关于被告辩解到物业咨询问题经理态度恶劣、到物业公司找业主委员会物业公司推辞问题，当业主遇到物业公司的服务不到位时，可以选择理性的维权方式，如向小区业主委员会反映，通过协商沟通的方式来解决，但这不是拒交无明物业费的理由。关于被告辩解以前交纳的物业费没有开具正规发票，有偷税漏税嫌疑，关于发票税务问题不属于本案审理范围，被告可以向有关主管机关提出。关于被告辩解本人没有签订物业服务合同，与物业不存在物业服务合同关系，业主委员会无权代表其与物业公司签订物业服务合同的问题，从本案的事实来看，原告自2015年始为被告居住的小区提供物业服务，被告已实际接受了原告提供的物业服务，客观上双方已经形成了物业服务合同关系，被告作为该小区的业主，理应交纳物业费用。业主委员会的成立是否合法，与本案物业费的给付，系两种法律关系，可另行处理。故对被告的该辩解理由，本院不予采纳。关于被告辩解物业没有收费标准和依据，要收费许可证不给看问题，原告经工商行政管理部门注册登记，合法成立，具有物业管理资质，具有主管部门颁发的收费标准及收费许可，故对被告的该辩解理由，本院不予采纳。关于被告辩解的相邻业主污染扰民问题，依据《物业管理条例》第四十六条，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应制止，并及时向有关行政管理部门报告。物业服务企业作为与业主平等的民事主体，并不具备行政执法权，对于该类情况，业主可直接向侵权人主张权利。故对被告的辩解理由，本院不予采纳。关于被告辩称原告提供的物业服务合同是由小区业主委员会签订的，而非业主本人签订。且庄河市金鹏家园小区从未依法、依规召开过业主大会会议，也从未依法成立过业主委员会。原告与庄河市金鹏家园小区业主委员会签订《大连市物业管理委托合同》合法有效，受法律保护。庄河市金鹏家园小区业主委员会委托物业服务企业即原告为被告所在的小区提供物业服务，被告应依该协议约定的物业费收费标准向原告缴纳物业管理服务费。被告要求依法撤销庄河市金鹏家园小区业主会，依法撤销庄河市金鹏家园小区所谓的业主委员会签订的《大连市物业管理委托合同的》的全部合同，不属于本案审理的范围，被告可以通过其小区业主委员会与原告沟通协调，或者提议终止合同并选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益。故对被告的该项辩解，本院不予采纳。关于被告辩称原告提供的物业服务质量差问题，原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，对小区业主提出的问题，物业公司应当主动及时加以整改，承担养护、维修公共设施、设备的责任，清理乱停乱放、清除堵塞消防通道各种杂物，对小区内私占公摊面积违章建筑，应及时制止，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告，配合执法部门依法强制处理。原告应与业主一道共创文明、美丽、安全、和谐的小区。被告作为业主，不能因原告个别地方做的不足，以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为，影响整个小区正常的物业管理，且这种方式没有法律依据。综上，对原告要求被告给付物业管理服务费1472.82元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，原告在提供物业服务时确实存在一定的瑕疵，为缓解双方的矛盾，促进原告重视物业服务质量，免去滞纳金为宜，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告孙永和于本判决发生法律效力之日起5日内给付原告大连帝璟物业服务有限公司自2017年11月1日至2018年10月31日物业管理费1472.82元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  崔明霞二〇一九年七月二十五日书记员  于 歌