山西省忻州市中级人民法院民事判决书（2019）晋09民终504号上诉人（原审被告、反诉原告）：崔某，女，1977年10月10日出生，汉族，住原平市。委托诉讼代理人：马某，男，1977年11月21日出生，汉族，住原平市。上诉人（原审被告）：马某，男，1977年11月21日出生，汉族，待业，住原平市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：原平市粮食局。住所地：山西省原平市前进西街**。法定代表人：郭某1，该局局长。委托诉讼代理人：韩某，原平市南城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：亢某，原平市粮油实业总公司副总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：原平市粮油实业总公司。住所地：山西省原平市前进西街**/div>负责人：王建红，该公司副总经理。委托诉讼代理人：韩某，原平市南城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：亢某，男，1963年1月21日出生，原平市粮油实业总公司副总经理，住原平，住原平市永康北路******iv>原审第三人：郭某2，女，原平市原平新爱美化妆品店业主，原平市粮食业务大楼东商铺**从东第二家商铺次承租人。原审第三人：孔某，男，原平市原平梦舒雅服装店业主，原平市粮食业务大楼东商铺**从东第三家商铺次承租人。原审第三人：尹某，男，原平市力美新世纪商务酒店业主，原平市粮食业务大楼除**外的商铺次承租人，住原平市。原平市粮食局、原平市粮油实业总公司与崔某、马某因、郭某2、孔某、尹某房屋租赁合同纠纷一案，前由山西省原平市人民法院于2018年2月28日作出（2016）晋0981民初140号民事判决，原平市粮食局、原平市粮油实业总公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日作出（2018）晋09民终817号民事裁定，裁定撤销原判、发回重审。山西省原平市人民法院经重审于2018年12月24日作出（2018）晋0981民初1508号民事判决，崔某、马某不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月11日公开开庭对本案进行了审理。上诉人马某并作为崔某的委托诉讼代理人、被上诉人原平市粮食局、原平市粮油实业总公司的共同委托诉讼代理人韩某、亢某、原平市粮油实业总公司负责人王建红、原审第三人尹某到庭参加诉讼。原审第三人郭某2、孔某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人崔某、马某主要上诉理由：一、原平市粮油实业总公司未依法成立，其不具备诉讼主体资格。《中华人民共和国公司法》第六条规定：“设立公司，应当依法向公司登记机关申请设立登记。”第七条规定：“依法设立的公司，由公司登记机关发给公司营业执照。公司营业执照签发日期为公司成立日期。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织……”，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定：“立案后发现不符合起诉条件的，裁定驳回起诉。”《中华人民共和国立法法》第八十八条规定：“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。”根据上述法律规定，结合本案一审查明的事实可以证明原平市粮油实业总公司不具备诉讼主体资格，具体理由如下：1、截止一审开庭原平市粮油实业总公司都未向法庭提供营业执照等证明主体资格的证据材料；2、上诉人崔某、马某在山西省原平市工商行政管理局调取的证据证明原平市粮油实业总公司从未在工商行政主管部门进行过公司注册登记；3、1992年成立原平县粮油实业总公司的原因是机构改革撤销原平县粮食局后因工作需要所成立的替代单位。而1997年机构改革恢复原平市粮食局主体职能时，原平县粮油实业总公司又被政府部门依法撤销。该撤销决定山西省忻州市编制改革委员会曾下发过书面文件，由于该文件由国家机关保管，个人无法自行调取。为此，上诉人书面申请一审法院依法调取，以便查明案件事实，但一审法院未予准许。综上，上诉人认为一审法院排除现有证据的案件事实，仅凭政府会议纪要中启用被上诉人公章的内容，认定原平市粮油实业总公司具有诉讼主体资格的判决属于认定事实错误；二、被上诉人原平市粮油实业总公司未依法登记，被上诉人原平市粮食局不是不动产所有权人，因此，其与上诉人签订的《东商铺租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第九条规定:“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”第五十二条规定：“有下列情形的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”根据上述法律规定，上诉人认为合同成立首先应当具有合法的当事人，且不能违反法律强制性规定。本案中，首先，现有证据证明被上诉人原平市粮油实业总公司未依法成立，不具有法律上的民事权利能力和民事行为能力，客观上不能成为合同一方当事人，且其在签订合同时故意隐瞒了不具有主体资格的事实真相。其次，根据被上诉人提供的证据证明截止一审开庭，粮食大楼东商铺的建设用地使用权人为原平县粮油实业总公司，法律规定土地使用权人、不动产所有权均以行政机关的登记为准。据此，上诉人认为在不动产变更登记前二被上诉人的租赁行为均属无权处分。综上，因被上诉人原平市粮油实业总公司不具有主体资格，二被上诉人均不是合法的土地使用权人，所以，二被上诉人与上诉人签订的租赁合同为无效合同，且二被上诉人有明显的过错，本案中，上诉人承租该商铺后投入了大额的装修等费用，故被上诉人应当赔偿因其过错给上诉人造成的违约金和装修费用等损失。一审判决认定上诉人违约并向被上诉人承担赔偿责任属于事实认定错误。三、因被上诉人未履行合同附随义务导致上诉人停业产生的损失属于直接损失，依法应当得到赔偿。一审判决对该反诉请求不予认定，亦属于事实认定错误。本案合同履行过程中，首先被上诉人未按合同约定及时缴纳煤气接入费和增容费，导致上诉人预投资的酒店建设进度受阻，在此情况下上诉人先行垫付了11883元。但一审法院判决对该反诉请求未作认定；其次，由于被上诉人提供的出租房屋消防总控室无人管理，导致上诉人经营的酒店被原平市消防大队、忻州市消防支队停业整顿四次，共计60天。按照上诉人的日均30000元的营业收入计算，合计造成停业损失约180万元。另因消防问题被罚款10万元，但一审判决仅认定罚款30000万元由上诉人和被上诉人共同承担；第三，因被上诉人的干预，签订租赁合同后上诉人一直无法按合同约定与电力供应商直接签订供电合同。在此情况下，被上诉人利用代收电费的方式赚取上诉人电费差价约37万元，一审期间上诉人依法申请法院向供电部门调取相关证据，但未获得支持。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，依法该判或发回重审。被上诉人原平市粮食局、原平市粮油实业总公司二审主要答辩内容：一、原平是全国最早的改革开放县，也是山西省的计划单列市、综合试验示范区，因此好多事情可以先行先试，行政机关的改革更是如此。原平市粮油实业总公司是特定历史时期的特定产物，是本案适格的诉讼主体。1、1992年10月14日，原平县人民政府办公室“原政办发【1992】35号”《关于启用原平县农牧服务中心等十六枚印章的通知》中，第十六枚印章的名称就是原平县粮油实业总公司，该文件同时明确废止原平县农牧局等十六枚印章，原平县粮食局就在其中。通过该文件可知，粮油公司诞生于1992年10月14日，同日原平县粮食局终止。作为县级人民政府，有权决定本行政区域内行政机构的设置、职能及名称，在与上位法不相冲突的情况下即为合法。2、1992年12月10日，原平县人民政府“原政发【1992】155号”《关于原平县粮油实业总公司所属“原平县粮食局原平粮管所”等27个单位更名及成立“原平县粮油贸易公司”的通知》中，原平县粮食系统已通用粮油实业总公司的名称。因此1993年4月28日，由原平县人民政府为原原平县粮食局核发国有土地使用证时，原属于原平县粮食局使用的土地登记在原平县粮油实业总公司的名下顺理成章。自然，1993年4月28日，原平市房地产管理局将粮食大楼的所有权人登记在粮油公司名下并无不当。3、1992年12月5日，原平县政府办公室以“原政办【1992】44号”重新启用“原平县粮食局”印章的通知中指出，“由于粮食部门担负铁路运输申批车皮计划和对外办理户口迁移手续工作”，需要重新启用“原平县粮食局”印章。该通知同时指出，“原平县粮食局”印章使用范围只限于上述两项工作。4、由于粮油公司被外界的政府机关及相关单位都误以为是一家经营粮油的经济实体，存在“上下不对口，给工作带来诸多不便”，因此1993年2月5日县政府常务会议议定，对粮油实业总公司实行“一套人马，挂两块牌子”，即恢复粮食局的牌子。1993年6月7日，经国务院批准原平撤县设市，自然过渡到了原平市粮油实业总公司。直至今日，原平市粮油实业总公司的名称也没有被政府撤销。5、1997年12月25日，原平市政府秘书处“原政秘发【1997】61号”《关于启用“原平市国有资产管理局”等七枚印章的通知》中就有原平市粮食局，从此原平市粮食局再次出现在政府序列中，以政府职能机构行使职能。因此2010年11月29日，原平市发展和改革局在下达“原平市粮食局粮油实业总公司拆旧重建粮食业务大楼建设投资计划的通知”中，将两个单位并列在一起下文。显然市政府的各机构，也没有将粮食公司视为企业，而属于履行部分政府职能的工作机构，属于典型的一套人马、两块牌子。二、原平市粮油实业总公司不是公司法意义上的企业法人，所以不需要进行工商登记。原平市粮油实业总公司产生于1992年10月14日，远早于1993年12月29日由第八届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过的《中华人民共和国公司法》，因此不受该公司法的调整。同时根据该法第二条“本法所称公司是指依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司”的规定，公司法意义上的公司仅有两种形式，而原平市粮油实业总公司不属于其中任何一种组织形式，因此不受现行公司法调整。由于原平市粮油实业总公司不是企业法人，因此根据《公司法》第六条“设立公司，应当依法向公司登记机关申请设立登记”的规定，不需要申请设立登记，同时也不需要根据第七条“依法设立的公司，由公司登记机关发给营业执照”的规定，到工商行政管理机构领取公司营业执照，故原平市粮油实业总公司是本案的适格诉讼主体。正如山西省忻州市中级人民法院已经审结的原平市粮食局、原平市粮油实业总公司与马某房屋买卖合同纠纷一案“（2019）晋09民终396号”民事判决书中确认的“在《商铺所有权转让合同》签订时，马某对合同相对方的身份资格并未提出异议，其应当知道在合同签字捺印确认合同内容后所应承担的法律责任”，由于上诉人在签订合同时对已经存在的原平市粮食局、原平市粮油实业总公司主体资格没有提出异议，却在合同已经实际履行，且拖欠着原平市粮食局、原平市粮油实业总公司巨额租金后才提出异议，违反了诚实信用原则，为此请求二审法院驳回上诉人以被上诉人主体不适格而要求确认合同无效的请求。三、被上诉人没有给上诉人造成任何损失，不应当对上诉人承担赔偿责任。关于水、暖、电、煤气等管线的管理及费用分担界限，在双方签订的《东商铺租赁合同》第七条中用8个分项进行了明确、详尽的约定，对此双方认识一致，不曾发生争议，所以被上诉人没有义务对应当由承租人承担的责任及费用分担，。即便出现工程延期、进度受阻也与被上诉人无关，由于双方在合同第7.8项中亦有约定，因此更无义务对上诉人消防问题罚款分担责任。由于上诉人不能按照租赁合同的约定自行解决电力直供问题，所以增加的费用是上诉人应当承担的费用，且属于另一法律关系。况且上诉人通过买卖、租赁两种方式已经取得粮食大楼一至四层全部商铺的使用权，因而对水、暖、电、煤气等管线、设施、设备的建设、管理、使用取得了更多的主动权，所以提出合同约定之外的要求不应当得到法院的支持。综上，被上诉人认为，原审判决事实清楚，适用法律正确。虽然判决被上诉人不当分担了15000元的消防罚款，但是由于该数额与拖欠租金及应付违约金相比相对较小，为不致因本方上诉而影响到原审判决的生效、执行，因而放弃了上诉的权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人尹某未进行答辩。一审法院认定事实如下：2012年4月10日，原平市粮食局、原平市粮油实业总公司与崔某签订《商铺租赁合同》一份，内容为：东商铺租赁合同。出租人原平市粮食局(粮油实业总公司)(以下简称甲方)法定代表人杨志祥，局长。联系方式:(0350)822****通讯地址:山西省原平市前进西街274号。承租人崔某，女，1977年10月10日出生，山西省寿阳人，现居住地原平市佳地园小区A3-2-601号，居民身份证号×××(以下简称乙方)，联系方式:138XX****XX，通讯地址：原平市佳地园小区A3-2-601号。为了盘活资金，提高社会效益，增加单位职工收入，经局务会议研究决定以出租方式转让东商铺的使用权。为明确权利义务，经甲乙双方协商一致，订立本合同。第一条定义与解释1.1甲方是指依照本合同约定对本合同项下标的拥有合法所有权的法人。1.2本合同标的位于原平市前进西街274号粮食大楼商铺东侧一至四层部分。1.3在签订本合同之前，乙方已经就本合同文本所涉及的权利义务进行了充分了解，并悉知其内容。对经营可能产生的风险及预期收益进行了论证。第二条标的所涉内容2.1本合同项下标的为粮食大楼商铺东侧一至四层部分，总面积为2504.50平方米(正负误差为3%)。2.22.1款确定的面积不包括公摊面积和一层东侧26.03平方米的独立门面房一间。2.3本合同项下标的交付标准:一层至四层铺设地暖、打水泥垫层;内墙均为毛墙，顶棚保持现浇原状，外墙干挂石面板材;步行楼梯维持现浇原状;强、弱电线路按施工设计图要求到位;上、下水送至卫生间;土建部分质量符合国家标准。2.4消防设施的验收界限:达到2.3款交付标准时，消防设施的验收工作由甲方负责。标的交付乙方后，经乙方装修、装饰后的消防验收工作由乙方负责。2.5本合同项下标的交付时间最迟期限为2012年12月31日。2.6本合同约定的公摊面积乙方享有相对使用权。在公摊面积上所陈列、安装的设施、设备，双方享有共同使用权，同时分摊维护、维修、保养之费用。2.7本合同项下标的甲方具有独立产权，乙方行使使用权的凭证为本合同。2.8乙方因登记注册、开展经营活动或办理其他事项，须提供产权证书证明时，甲方应按照有关规定予以配合。第三条租赁期限及使用范围:3.1本合同项下标的租赁期限为15年。3.2甲方交付乙方便用权后，为乙方空留4个月的装修期，在该期间内不计算租金。确定租赁的起始日，双方以书面方式加以明确。3.3经营方式为除饭店、洗浴、娱乐、大型机械设备经销及污染环境、影响居民休息、危害他人安全、违反法律、法规禁止经营项目之外的所有项目。3.4根据社会经济发展状况，经甲方书面重新许可、确认的其他可经营项目。3.5本合同期限内，在不违反本合同禁止性条款的前提下，乙方须经甲方同意，可以与他人合作、联营设立有限公司，开展多种形式的经营活动。3.6乙方采取转租方式转让部分房屋的使用权，必须事先得到甲方的书面许可，与第三方签订的转租合同收取租金不能超过一年，报甲方备案方可发生效力。第四条租赁计算办法：4.1乙方实际使用租赁物的期限满12个月时即为一年。4.2租金一定五年不变。首期五年的租金数额为每年180万元;第二个五年的租金为每年198万元;第三个五年的租金为每年217.8万元。第五条租金交付方式：5.1租金以年度为交费单位。5.2首年租金在本合同租期实际计算之日前十五日内交纳。5.3次年租金在乙方首年使用期满10个月之前交纳。5.4之后逐年租金的交纳时间为次年交费的对应日。5.5在签订本合同时，乙方向甲方交纳定金30万元。该定金可充抵首期乙方应交租金。第六条标的移交程序：6.1甲方向乙方移交的标的应当符合安全标准，具备正常的使用性能，并符合2.3款确定的内容。6.2乙方接收的标的达到前款条件时，双方在交接时应当办理交接手续。双方在交接表上签字之日起，乙方对标的行使使用权和实际控制权。6.3本合同约定的期限届满，双方凭租赁起始时的移交表办理再移交手续。6.4乙方再移交时，甲方发现非自然因素、年久失修引起的损毁、灭失、磨损，有权向乙方主张赔偿权利。6.5乙方因合同期满、中止合同、解除合同需再移交时，应当遵守本合同的特别约定。第七条水(含给水、排水)、暖、电、煤气等管线的管理及费用分担界限：7.1水(含给水、排水)、暖、电、煤气等管线建设，移交之前由甲方负担初装费、配套费、增容费等所有费用。7.2根据水(含给水、排水)、暖、电、煤气等管线的属性和特点能够直接与供应商独立发生业务关系的，在工程建设期间，即解决独立供用的问题。具备交付条件时，由乙方与供应商直接签订供水、供暖、供电、供气等合同，甲方不再与乙方因此发生关系。7.3根据某些管线的属性和特点，从技术角度目前不能独立与供应商发生供应关系的，由甲方安装总计量器具(表)，接入属于乙方的区域设分计量器具(表)。以分计量器具接口作为双方使用的分界线。7.4分计量器具接口以下部分(含计量器具(表)、表柜、配电柜、交费卡等)由乙方管理使用，并承担维护、保养及日常消耗产生的费用。但因乙方管理或操作不当或设备老化、超负荷运行，造成分计量器具接口以上部分损毁的责任须由乙方承担。7.5使用年限久远，需要大修、改造时，仍以分计量器具接口作为分界点由双方分担相关费用。7.6使用、改造上列设施、设备，应当交纳的费用执行当时的价格。能够由乙方直接与收费、服务、供应单位发生业务关系的，由乙方直接交纳。因设备属性不能独立或分解时，由甲方对乙方按当时标准收费。7.7其他本合同不能预见的费用、尚未包含的项目，以及根据交易习惯、惯例应当由乙方负担的其他费用，能够独立计算的由乙方负担。不能单独计算的，按乙方在本业务大楼所占面积之比分摊费用。7.8消防总控室、消防水池由甲方管理，双方共同使用。电力总控室由甲方提供场所，乙方自配电控柜并支付相关配套费用。7.9其他目前无法预见的项目，若技术上具备解决条件时，甲方应当积极创造条件为分户作准备，产生的费用根据上述规则由各方负担。第八条甲方的权利义务：8.1甲方有收取租金的权利，监督乙方正常使用本合同项下标的的权利、对乙方存在的违反正常经营活动行为有提示、提醒、检举、控告等权利。8.2对于乙方违反本合同约定，严重影响到本合同履行时，有中止、解除合同的权利。对损害甲方合法权益的行为，有提起诉讼的权利。8.3甲方向乙方保证具有将本合同项下标的移交乙方租赁使用的权利能力和行为能力，并保证与乙方签署的合同及其与本合同有关的各项文件的真实性、合法性。8.4甲方向乙方保证其所移交资产的完整性和合法性，不存在任何抵押、质押与第三方的权益之争。8.5甲方应依照本合同的约定，根据法律规定履行附随义务。第九条乙方的权利义务：9.1在本合同确定的权利范围内，乙方的经营活动不受甲方的非法干预、干涉。9.2在国家法律、行政法规和政策范围内，乙方拥有完全自主独立的经营权，可以根据生产经营的需要建立独立自主的管理体系，对租赁物合理行使使用权。9.3发生非人力所不能抗拒的因素，造成乙方不能继续从事经营活动时，相关权利人有继承、继受的权利。9.4乙方不得将租赁使用的标的用于抵押、担保等民事活动。9.5乙方保证具有合法而独立的经营主体资格，具有使用租赁物的权利能力和行为能力。9.6乙方必须依法、守法经营，并按有关规定缴纳各种税费、参加必要的社会公益活动、文体活动。负责门前绿化、美化、亮化，安全、卫生、公共秩序的维持等工作。9.7乙方进行装潢、装修不得破坏房屋结构，需要进行改造应当先行请示甲方并通过进行技术性论证，确保楼房的安全。得到甲方许可后，乙方方可施工，并对可能造成的后果承担责任。在不违反城市总体规划、规定的前提下，根据实际需要设置户外广告牌;堆放货物应当考虑楼房的承载限度。第十条特别约定：10.1在承租期内，乙方可以根据本方经营规模、经营特点，经济承受能力等因素，可进行必要的装修、装饰和增加必要的设施、设备。10.2承租期满，如乙方未与甲方签订新合同继续使用本标的，除电梯、吊灯、吊顶、墙饰、地面外，可移动、可拆除的设备、设施由乙方自行处理，归乙方所有。10.3如因甲方的原因导致本合同中止、解除，须对乙方装修、装饰和增加的设施、设备，根据当时的市场价委托评估机构进行评估。甲方支付评估价款的同时，接收乙方的添附物及设施、设备。10.4如因乙方的原因导致本合同中止、解除，乙方安装的电梯、吊灯、吊顶、墙饰、铺设的地面无偿归甲方所有，其他可移动的设备、设施归乙方所有，由乙方自行处理。10.5发生本合同特别约定的情形时，乙方应当按照本条的约定及时拆除、清理属于乙方的财物。超过约定移交时间15日仍未拆除、搬迁时，视为乙方对所遗留物品的抛弃。10.6在本合同期限内，若承租物产权发生变更，乙方享有优先购买权。若乙方无力购买，产权变更后，乙方仍为本合同期内的当然承租人，本合同仍然有效。10.7在本合同期限届满前，如乙方有继续承租的意向，须在本合同期限届满六个月前向甲方提出。10.8本合同期限届满，甲方继续对外出租，同等条件优先乙方租用。第十一条违约责任：11.1双方应该全面履行本合同确定的义务，任何一方违反本合同的相应义务条款，应当承担违约责任。11.2甲方违反本合同约定，干预乙方的经营运作，使乙方无法正常经营，乙方有权解除本合同，并要求甲方赔偿由此给乙方造成的直接经济损失。11.3超过合同约定最迟交付期一月，甲方仍不能交付标的，乙方认为继续履行本合同已成为不必要时，可提出解除本合同。甲方对乙方所承担的违约责任为，除退还已收乙方全部价款外，从乙方交付全额价款之日起算，按照商业银行一年期同期贷款基准利率的三倍乘以乙方交付总价款，向乙方支付违约金，直至甲方清偿价款和违约金之时。11.4如乙方在合同约定的期限内不能交付租金，经甲方书面催告仍不能交付超过一月时，除应当承担的租金继续交纳外，按商业银行一年期同期贷款利率的3倍支付违约金。11.5经甲方催告，乙方在三个月内仍无力交付租金，视为乙方无力继续经营，甲方可以单方终止合同。第十二条不可抗力：…第十三条合同的变更、解除：13.1本合同在履行过程中发生变故，确需变更和修改时，须经双方协商一致达成新的书面合同。在新的书面合同未达成之前，本合同依然有效。13.2因政策、行政法规或城市总体规划发生重大变化，或非甲方的原因需要整体拆除或改建该建筑物，本合同项下的标的相应被拆除或改建时，由甲方退还乙方当年未到期租金，本合同解除。甲方承担该责任后，免除因本项原因给乙方造成的经济损失。第十四条保密条款：…第十五条协作与配合：…第十六条通知：16.1因本合同而致双方相互之间的正式联系，通知与信息传递事宜，均须以书面方式通知对方。紧急情况下，通知方可先以口头形式通知被通知方，并在合理的期限内向对方发出书面通知。16.2本合同确定的书面方式包括但不限于：信函、公告、数据电文，包括电报、电传、传真和电子邮件、短信等有形方式所表现、所载内容。16.3通知不能送达对方的法定代表人或主要负责人时，对方法定代表人或主要负责人的近亲属、工作关系密切的其他人签收的文书仍为有效。第十七条争议的解决：17.1因履行本合同发生争议时，双方应当友好协商解决，协商不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。17.2为诉讼支出的诉讼费、代理费、勘验费、鉴定费、交通费等所有支出，由败诉一方承担。17.3争议解决期间，双方应当继续履行除争议事项之外的本合同其他约定。第十八条合同生效：18.1本合同经双方签字，加盖印章即发生法律效力。18.2本合同一式六份，双方各执三份。第十九条附则：本合同未尽事宜，可由双方协商订立补充合同作为本合同的附件。本合同的附件与本合同具有同等的法律效力，但不得与本合同相抵触。甲方取得房地产权证书后，为乙方提供复印件。第二十条附件：乙方身份证复印件出租人原平市粮食局（粮油实业总公司）。甲方法定代表人杨志祥签字并加盖原平市粮食局、原平市粮油实业总公司的公章，乙方崔某签字捺印。合同签订后，被告方共支付租赁费190万元，其中：2012年4月24日支付定金30万元，付款人为马某；2013年4月2日支付200万承兑汇票一支，其中150万元为租赁费，50万元为房产出让金，付款人为马某；2014年3月12日付款10万元，付款人原平市力美商贸公司。2012年12月31日，双方签订“东商铺使用权移交确认书”，对租赁房屋进行了移交，马某代替崔某签字，同时约定：租赁期起始时间为2013年5月1日，到2028年4月30日止。崔某接收房屋后，进行了装潢，与马某从原平市粮食局、原平市粮油实业总公司购买的粮食大楼西商铺于2013年9月12日注册成立了“原平市原平力美世纪商务酒店”，开始经营。2013年7月14日，马某与孔某签订“房屋租赁合同”一份，将粮食大楼一楼的商铺（原平市原平力美世纪商务酒店东侧第一间，面积约100平方米）租赁给孔某使用，租赁期自2013年8月1日起至2016年7月31日止，租金每年25万元，三年一次性付清；然后由第三人孔某经营“原平市原平梦舒雅服装店”。2013年7月20日，马某与黄斐签订“房屋租赁合同”一份，将粮食大楼一楼的商铺（原平市原平力美世纪商务酒店东侧第二间，面积约100平方米）租赁给黄斐使用，租赁期自2013年8月1日起至2016年7月31日止，租金每年25万元，三年一次性付清；然后由第三人郭某2经营“原平市原平新爱美化妆品店”。该两间商铺转租合同到期后，进行了续签，于2015年11月8日，马某与孔某签订“房屋租赁合同”一份，将粮食大楼一楼的商铺（原平市原平力美世纪商务酒店东侧第一间，面积约100平方米）租赁给孔某使用，租赁期自2016年8月1日起至2019年7月31日止，租金为三年40万元，支付三年一次性付清。2015年10月9日，马某与黄斐签订“房屋租赁合同”一份，将粮食大楼一楼的商铺（原平市原平力美世纪商务酒店东侧第二间，面积约280平方米）租赁给黄斐使用，租赁期自2016年8月1日起至2019年7月31日止，租金每年58万元，三年共计174万元，在2016年7月1日前交清116万元，余款58万元于2017年7月1日前付清。2015年11月18日，崔某、马某与第三人尹某签订“抵账协议”一份，内容为：“债务人：马某、崔某。债权人：尹某。债务人马某、崔某夫妇于2012年到2014年向债权人尹某借款8150000元，现因经营不善，无法归还上述欠款，经债权人、债务人双方协商，达成如下协议：一、债务人马某、崔某夫妇将自己投资750万元建成的原平市力美世纪商务酒店以450万元的价格转让给债权人尹某。二、债务人马某、崔某夫妇将原平市力美世纪商务酒店所占的经营场地(原平市前进西街274号1幢4层、1幢3层、1幢2层，房屋产权证号分别为原房权证2013字第XXXX号、原房权证2013字第XXXX号、原房权证2013字第XXXX号)以每年30.8万元的价格出租给债权人尹某，崔某租赁粮食局东部二、三、四层为酒店经营范围每年租金30万元，共计60.8万元价格出租给债权人尹某6年。合计租金364.8万元抵顶所欠债务365万元。三、此协议经双方签字盖章生效，协议生效后十天内双方完成交接，交接后力美世纪商务酒店的经营收益和租赁收益等所有权益均归债权人尹某所有，与马某、崔某夫妇无关，马某、崔某夫妇所欠债权人尹某的债务815万元也相应解除。”双方于2015年11月25日对酒店资产进行了移交。第三人尹某于2015年12月4日注册成立“原平市原平力美新世纪商务酒店”，开始经营，被告崔某注册成立的“原平市原平力美世纪商务酒店”于2016年3月31日注销。因崔某未按时交付租赁费，原平市粮食局、原平市粮油实业总公司多次进行了催收，并为其多次送达书面催收通知书。2015年8月3日，原平市粮食局、原平市粮油实业总公司给崔某送达“原平市粮食局催收崔某商铺租金计划”，内容为：“原平市粮油实业总公司业务大楼于20l3年峻工落成，为解决资金难题、增加社会效益，经局务会研究决定，以每年180万元的租金于同年5月将粮食业务大楼商铺出租于崔某，2013年度崔某应付租金已按合同如期交付，2014年5月至今，虽经多次催收、沟通交涉，但崔某只付lO万租金，剩余款项再无支付。为此，经局务会议研究，为确保租金尽快回笼，对此项租金作出进一步催收计划。1、我单位与崔某之间签订的《商铺租赁合同》是双方真实意愿，本着平等协商、友好沟通、长期合作的原则，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方应当严格按照合同的约定全面履行自已的义务。2、对于所欠租金我单位将在“先付款，后租用”的约定上，作出缓交让步。经双方协商，崔某于8月底前先交付50万元，并同意在20l5年12月底前交清两年全部欠款，自9月始逐月交付，其中9月份交付100万元，lO月份交付100万元，11月份交付100万元。如未按期按约定款额交付，即按相关规定加收滞纳金。3、如在2015年l2月底前仍未交付全部租金，我单位将有权终止、解除合同，并采取法律手段予以解决”。崔某在该计划上加注意见：“同意贵单位意见，表示感谢，保证按计划交回”。崔某未按计划交付租赁费。2015年12月31日，原平市粮食局、原平市粮油实业总公司给崔某送达通知书，内容为：“终止商铺租赁合同通知书。崔某：按照2015年8月3日我局与你签订的催收商铺租金计划书约定，你方‘如在2015年12月底前仍未交付全部租金，我单位将有权终止解除合同，并采取法律手段予以解决。’鉴于你截止现在，仍未给予我局交纳商铺租金的实际情况，我局现通知你从今日开始，限定你在一周内腾出所租赁商铺，否则，我局将向人民法院提起诉讼。”在崔某经营期间，因消防隐患被原平市公安消防大队于2015年7月29日处以罚款30000元。一审法院另查明，1992年10月14日，原平县政府办公室下发“原政办发[1992]35号”文件，启用原平县粮油实业总公司等十六枚印章，同时废止原平县粮食局等十二枚印章。1992年12月10日，原平县人民政府下发“原政发[1992]155号”文件，同意原平县粮油实业总公司所属的27个单位更名，如原平县粮食局原平粮管所更名为原平县粮油实业总公司原平公司。1993年2月5日，原平县人民政府常务会议研究评议，根据县级机构改革后撤销粮食局，因上下口不对口给工作带来诸多不便，同意对粮油实业总公司实行一套人马、挂两块牌子。1997年12月25日，原平市政府秘书处下发“原政秘发（1997）61号”文件，启用原平市粮食局等七枚印章。另查明，2015年10月24日起一年期商业贷款利率为年利率4.35%。本案一审审理中，依原平市粮食局、原平市粮油实业总公司的申请，一审法院于2016年2月25日，依法作出（2016)晋0981民初140号民事裁定书，裁定：查封被告崔某与马某共同所有的坐落于原平市前进西街274号粮食大楼西商铺。在一审重审开庭审理过程中，原平市粮食局、原平市粮油实业总公司就其第二项诉讼请求由原350万增加至842万，违约金增加至3204210元，均计算至2018年10月31日，并要求第三人郭某2、孔某在116.7万元的限额内承担连带责任，第三人尹某在406.167万元的限额内承担连带责任。一审法院认为，原平市粮食局、原平市粮油实业总公司与崔某签订的《商铺租赁合同》是双方真实意愿表示，本着平等协商、友好沟通、长期合作的原则，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照合同的约定全面履行自已的义务。崔某未按合同约定按时交付租赁费，属于根本性违约，原平市粮食局、原平市粮油实业总公司在多次催收无果后，依合同约定提出解除合同，应予准许。合同解除后，崔某应归还租赁原平市粮食局、原平市粮油实业总公司的房屋，崔某尚欠的租赁费应给付原平市粮食局、原平市粮油实业总公司，并依合同约定按商业银行一年期同期贷款利率的3倍即年利率13.05%计算向原平市粮食局、原平市粮油实业总公司支付逾期付款违约金。截止2018年10月31日，崔某欠付租金842万元。2014年欠付租金170万元从2014年6月1日起至2018年10月31日共计53个月的违约金按年利率13.05%计算为979837.5元；2015年欠付租金180万元从2015年3月1日起至2018年10月31日共计41个月的违约金按年利率13.05%计算为802575元；2016年欠付租金180万元从2016年3月1日起至2018年10月31日共计32个月的违约金按年利率13.05%计算为626400元；2017年欠付租金180万元从2017年3月1日起至2018年10月31日共计20个月的违约金按年利率13.05%计算为391500元；2018年从2018年3月1日计算至2018年10月31日8个月欠付租金132万元的违约金按年利率13.05%计算为114840元。上述违约金共计2915152.5元。马某在崔某承租房屋后进行了实际经营管理，并对承租房屋实施了转租，其辩称系代理崔某所为，但未提供授权证明，也未得到崔某的事后追认，故一审法院对其辩称理由不予支持，一审法院认为其应与崔某共同承担合同的权利与义务。原平市粮食局、原平市粮油实业总公司与崔某合同3.6条约定：“乙方采取转租方式转让部分房屋的使用权，必须事先得到甲方的书面许可，与第三方签订的转租合同收取租金不能超过一年，报甲方备案方可发生效力”，马某在崔某承租房屋后对承租房屋实施了转租，并未得到原平市粮食局、原平市粮油实业总公司的书面许可，依据合同约定，该转租合同无效，双方的房屋租赁合同解除后，因第三人郭某2、孔某、尹某实际使用原平市粮食局、原平市粮油实业总公司商铺，应当腾出归还原平市粮食局、原平市粮油实业总公司。原平市粮食局、原平市粮油实业总公司与第三人郭某2、孔某、尹某并未成立租赁合同关系，故原平市粮食局、原平市粮油实业总公司请求第三人与崔某、马某连带给付租金及违约金，不予支持。崔某的反诉，只提供了消防罚款30000元的证据，根据双方合同约定，消防总控室由双方共同使用、管理，而因管理不善导致被处罚，该损失应由双方共同承担责任，故原平市粮食局、原平市粮油实业总公司应给付崔某、马某损失款15000元。崔某的其他反诉请求，无证据提供，且无法律依据，不予支持。崔某、马某主张原平市粮油实业总公司主体资格不适格，与事实不符，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告原平市粮食局、原平市粮油实业总公司与被告崔某于2012年4月10日签订的《商铺租赁合同》；二、被告崔某、马某于判决生效后十日内支付原告原平市粮食局、原平市粮油实业总公司截止2018年10月31日拖欠的房屋租金8420000元及计算至2018年10月31日的逾期付款违约金2915152.5元；三、第三人郭某2、孔某、尹某于本判决生效后十日内腾出实际使用原告原平市粮食局、原平市粮油实业总公司的商铺，被告崔某、马某从2018年11月1日起至第三人实际腾出使用原告的商铺之日止按合同约定给付原告原平市粮食局、原平市粮油实业总公司租金及违约金；四、原告原平市粮食局、原平市粮油实业总公司于判决生效后十日内支付被告崔某、马某损失款15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费91545元、保全费5000元，由原告原平市粮食局、原平市粮油实业总公司负担案件受理费1734元，被告崔某、马某负担案件受理费89811元、保全费5000元。反诉案件受理费21290元，由反诉原告崔某负担21202元，由反诉被告原平市粮食局、原平市粮油实业总公司负担88元。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的基本事实一致。二审另查明，原平市粮食局、原平市粮油实业总公司与马某房屋买卖合同一案，山西省原平市人民法院作出（2019）晋0981号民事判决后，马某不服，向山西省忻州市中级人民法院提起上诉。山西省忻州市中级人民法院于2019年4月23日作出（2019）晋09民终396号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。山西省原平市人民法院作出（2019）晋0981号民事判决查明：2010年经相关部门批准，原告（原平市粮食局、原平市粮油实业总公司）决定拆除危旧办公楼，重建粮食业务大楼。在自有建设资金缺乏、无力支付施工单位工程款的情况下，2012年2月1日，原告经市政府市长会议研究同意，决定以公开拍卖的方式转让业务大楼西商铺的所有权。2012年2月15日，原告委托忻州市兴业拍卖有限公司在原平市宾馆贵宾楼会议室举行拍卖会。被告（马某）参与竞价，在众多应价者中，被告以最高应价3150万元取得西商场商铺的所有权。拍卖会结束后，被告即与原告签订《原平市粮食局业务大楼商铺所有权转让合同》一份……2012年12月31日，原告与被告办理了房屋交接手续，签订《原平市粮食业务大楼西商铺所有权出让移交合同》。2013年3月25日，该业务大楼竣工验收备案……在1992年10月14日，原平的县级机构改革，原平县粮食局被更名为原平县粮油实业总公司。1993年2月5日原平县政府常务会议议定：1、根据县级机构改革后撤销粮食局和外贸局，因上下不对口给工作带来诸多不便，故需对粮油实业总公司和对外经济贸易公司实行一套人马，挂两块牌子……1993年4月28日，由原平县人民政府核发国有土地使用证时，原属于粮食局的土地登记在原平县粮油实业总公司的名下。1993年6月7日，经国务院批准原平撤县设市，原平县粮油实业总公司过渡为原平市粮油实业总公司。1997年12月25日，原平市政府秘书处发文重新启用‘原平县粮食局’印章。2010年11月29日原平市发展和改革局在下达‘原平市粮食局粮油实业总公司拆旧重建粮食业务大楼建设投资计划的通知’中，将两个单位并列在一起下文……。本院作出的（2019）晋09民终396号民事判决对山西省原平市人民法院（2019）晋0981号民事判决查明的事实予以确认。该生效判决认为：……本案的争议焦点在于：原平市粮油实业总公司是否是本案适格主体、原判是否适当？原平市粮油实业总公司成立、原平市粮食局和原平市粮油实业总公司合并、分立是政府职能行为，其关系实为一套人马、两块牌子。1993年4月28日，原平县人民政府核发国有土地使用证时，原属于粮食局的土地登记在原平县粮油实业总公司名下，后经国务院批准原平撤县改市，原平县粮油实业总公司自然过渡为原平市粮油实业总公司。2011年11月29日原平市发展和改革局在下达‘原平市粮食局粮油实业总公司拆旧重建粮食业务大楼建设投资计划的通知’中，将两个单位并列在一起下文，故本案原平市粮油实业总公司作为诉讼主体并无不妥。在《商铺所有权转让合同》签订时，马某对合同相对方的身份资格并未提出异议，其应当知道在合同中签字捺印确认合同内容后所承担的法律责任……又且在实际交付所转让的商铺时上诉人马某也未提出任何异议，其亦已履行了大部分付款义务，并已将所购商铺进行了商业运营、贷款抵押，故其主张被上诉人原平市粮油实业总公司未依法登记、二被上诉人均不是合法的土地使用权人、合同内容违反法律强制性规定、主张不承担违约责任的理由不成立……。2019年1月22日，马某作为原告，向山西省代县人民法院提起行政诉讼，请求依法确认被告原平市房管局作出的《关于对马某提出撤销房屋过户登记申请的答复》行政行为违法；请求撤销被告颁发的“原房权证2013字第XXXX号”《房屋所有权证书》。山西省代县人民法院审理认为，马某请求依法确认原平市房管局作出的《关于对马某提出撤销房屋过户登记申请的答复》行政行为违法的诉讼请求已超过《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第二项规定的法定起诉期限，且马某与原平市粮食局、原平市粮油实业总公司签订的《原平市粮食局业务大楼商铺所有权转让合同》明确约定该合同下标的物不具有独立的土地使用权，马某无权取得国有土地使用权证书，于2019年6月19日作出（2019）晋0923行初11号行政判决：一、驳回原告马某请求确认‘关于对马某提出撤销房屋过户登记申请的答复’行为违法的起诉；二、驳回原告马某请求撤销原房权证2013字第XXXX号《房屋所有权证书》的诉讼请求。马某不服该行政判决，向山西省忻州市中级人民法院提起上诉，现该行政案件正在二审审理期间。上诉人马某以该行政案件的裁判结果将对本案民事审判产生直接影响为由，向本院口头提出中止本案审理的申请。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”关于原平市粮油实业总公司的主体资格问题，原平市粮油实业总公司系在特定的历史背景和政策背景下成立，是全国县级机构改革的产物。原平市粮油实业总公司应从人民政府批准之日起成立，这也与历史客观相一致。而该公司现未经行政命令及法律规定予以撤销，加之已发生法律效力的山西省忻州市中级人民法院（2019）晋09民终396号民事判决结合原平市粮油实业总公司历史演变过程及查明的相关事实、作出原平市粮油实业总公司诉讼主体适格的认定，本院认为，依据前述法律规定，该发生法律效力的判决书查明认定的事实可以作为本案认定事实的依据。且案涉合同双方在签订合同时对出租主体资格并未提出异议且已实际履行，崔某、马某未举证证明案涉出租标的所有权非原平市粮油实业总公司所有，又且无第三方对案涉出租标的产权主体提出质疑。故上诉人崔某、马某以原平市粮油实业总公司无主体资格从而案涉租赁合同无效的抗辩理由不足。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”依据上述法律规定，上诉人崔某、马某关于应由被上诉人承担天然气初装费、配套费、增容费及承担因出租房屋消防总控室无人管理、导致上诉人经营的酒店被消防部门停业整顿四次共计60天、合计停业损失约180万元和另因消防问题被罚款10万元的主张，但因未举证证明其垫付金额及停业损失的事实，故本院对上诉人崔某、马某上述诉讼主张不予支持。上诉人崔某、马某关于因被上诉人的干预、签订租赁合同后一直无法按合同约定与电力供应商直接签订供电合同、被上诉人利用代收电费的方式赚取上诉人电费差价约37万元、被上诉人应予返还的主张，本院认为，因双方签订的《商铺租赁合同》约定具备交付条件时由乙方（崔某）与供应商直接签订供电合同，但从2012年12月31日案涉房屋移交给崔某之日至原平市粮食局、原平市粮油实业总公司提起本案诉讼（2016年1月28日）之时，崔某、马某均未对未与供电部门直接签订合同向被上诉人提出异议或主张，且上诉人崔某、马某未举证证明其未与供电部门直接签订供电合同是因被上诉人干预所致，故本院对上诉人崔某、马某该项诉讼主张不予支持。关于上诉人崔某、马某因行政诉讼案件正在审理期间、口头提出中止本案审理的申请，本院认为，本案并非必须以上诉人马某所提行政诉讼案件的裁判结果为依据，故本院对上诉人崔某、马某所提中止本案审理的申请不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89721元由上诉人崔某、马某负担。本判决为终审判决。审判长 吕建文审判员 樊永生审判员 李小荣 二0一九年七月十九日书记员 王娅婕