云南省开远市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2502民初713号原告：李文志，男，1981年11月13日生，汉族，住开远市。被告：王维学，男，1968年12月25日生，汉族，住开远市。委托代理人：赵俊龙，开远市灵泉办事处法律服务所法律工作者。特别授权诉讼代理。第三人：开远市河滨集贸市场有限公司。住所：开远市河滨集贸市场内。法定代表人：陈双文，公司董事长。原告李文志与被告王维学租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依职权追加了第三人开远市河滨集贸市场有限公司（以下简称河滨集贸市场）参加诉讼。本案依法由审判员段琳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文志、被告王维学及其委托代理人赵俊龙、第三人开远市河滨集贸市场有限公司法定代表人陈双文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文志向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告退还原告房屋租金22000元（2200元/月×10个月）。二、判令被告退还原告房屋押金人民币1000元。三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年开始，原告向被告承租开远市楼梯间铺面，双方签订了《租房赁协议》，协议约定：甲方王维学为出租人，乙方李文志为承租人，甲方将位于开远市铺面出租给乙方用于使用，租赁期为一年。合同签订后，原告除交付租金外，还向被告交付了1000元押金。合同期满后，原告向被告续租，并与被告签订了续租的《商铺租赁合同》，约定，租赁一年，自2018年11月1日至2019年11月1日止，租金26400元整，一年缴纳一次租金，另合同还对其他条款进行了约定。合同签订后，原告于2018年11月1日，向被告交纳了2018年11月1日至2019年11月1日的租金26400元整。2018年12月开始，开远市河滨集贸市场有限公司在市场内粘贴公示，告知所有商户，市场公司将于2018年12月收回所有房屋，经营商户如需继续租赁使用房屋的，需统一与市场公司签订合同。原告得知后，立即与被告联系，但被告拒不退还剩余租金及押金。原告为了能正常经营，于2018年12月15日与市场公司签订了租期为2019年1月1日至2019年12月31日的《铺面租赁合同》，并按合同约定向市场公司缴纳了租金及保证金。此后，原告曾就退还剩余租金及押金的事宜多次找被告协商，但被告均表示拒绝退还。综上，原告认为，原告租赁的商铺系市场公司所有，市场公司于2018年12月将商铺收回，2019年1月开始被告不再对该商铺享有出租收益的权利。被告不退还原告缴纳的租金及押金于法无据。原告为了维护自身合法权益，诉请法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王维学辩称：一、事实经过：2003年开远市河滨集贸市场建成，被告经营的烤鸡业务，生意火爆，是开远市小吃的一张名片，被告是第三人邀请入住的第一批商户，其租赁了第三人B15号及B20号摊位。其后，为了便于经营，被告在楼角搭建了7平方米小铺面，建成的小铺面由第三人又出租给被告使用，双方约定了租期为每年12月31日，为下一年度的界点。至2014年被告姐姐谢真玉突发重疾，长期住院治疗，并极度危险，须家属长期陪同，故而被告向第三人说明后，得到同意，于2014年底，分别将自己所租用的B15、B20号摊位及角楼小铺面进行了转租。被告依照往年惯例，又向原告订立了新的租房协议，并收取了一年房租，而第三人在被告承租期内，于2018年12月15日，将被告所租用的角楼小铺面出租给原告，引发本案纠纷。二、被告认为：首先，本案第三人与被告系多年合作伙伴，双方互为熟人，同时，第三人应当明确知道被告有转租行为，并且转租行为已经有很长时间，第三人并未提出异议，所以，被告认为第三人对转租行为是认可同意的。其次，被告与第三人的房屋租赁期限虽为不固定期限，但第三人向被告出具的发票已经明确租赁期限至2018年12月31日止。而第三人在与被告租赁期未届满时就与原告订立新的房屋租赁合同，其行为应属违约，是本案的过错方。同时，被告是第三人多年的承租人，被告转租行为是第三人认可的，第三人应对被告如实履行优先承租权，但第三人拒不执行法律法规，应为过错方。再次，原告与被告订立租赁关系时，也是应当知道其所承租的房屋系转租而来，但是原告未认真履行诚信义务，而与第三人订立合同，并且订立合同时间是在被告合同履行期内，所以，原告在本案中也存在过错。综上，本案原告与第三人均具有过错，是引发本案的起因，应当承担过错后果，被告在本案中无过错，请人民法院依法驳回原告对我方的诉请。第三人河滨集贸市场述称：河滨集贸市场是属于东山庄村集体资产，陈双文是后面才任的法人，被告的辩称陈双文不清楚，只能去问之前的法人。我们2018年8月与村民商议后重新整合市场，当时也向市场内的商户了解是否有租赁合同，所有的商户都说没有，我们只能按照村民决议来处理，我方已经提前粘贴通告，考虑了所有经营户的利益。经审理查明，2004年，王维学向开远市河滨集贸市场租赁B15、B20号摊位，双方未签订书面租赁合同，口头约定租期，租金一次性支付等。王维学在角楼搭建了7平方米的小铺面，该铺面又由河滨集贸市场出租给王维学使用。2014年，王维学将向开远市河滨集贸市场租赁的摊位转租给他人经营。2016年王维学将开远市河滨集贸市场西边15号转租给李文志，双方签订了书面租赁合同，李文志向王维学支付了1000元押金。签订合同后，王维学将摊位交付给李文志使用，李文志支付了一年的租金。2018年7月18日，王维学向开远市河滨集贸市场支付了2018年7月1日至2018年12月31期间的租金。王维学与李文志的租赁合同到期后，双方于2018年10月签订《商铺租赁合同》，约定：租期一年，自2018年11月1日至2019年11月1日，租金为26400元，一年缴纳一次。在合同终止前，须提前一个月通知对方是否终止，合同还约定了其他内容。签订合同后，李文志2018年11月1日向王维学支付了26400元租金。开远市河滨集贸市场有限公司于2018年12月在市场内提出公告，通知：市场将对所有中间商转租的商铺进行收回，和实际经营者进行“一对一”合同服务等内容。2018年12月15日，李文志与开远市河滨集贸市场有限公司签订铺面租赁合同，约定：开远市河滨集贸市场有限公司将开远市河滨农贸市场第B区15号铺面出租给李文志，租期一年，从2019年1月1日起至2019年12月31日止。在签订合同之日交纳1000元保证金及一年的租金19200元等内容。签订合同后，李文志向第三人支付了租金和押金，继续使用该铺面。李文志向王维学催要多支付的租金及保证金未果，向本院提起诉讼。以上事实，有原告李文志提交的租赁合同、收据两份、证明、租赁合同、租金发票一份；被告王维学提交的发票一份、第三人提交的通告一份及当事人的陈述在卷证实，本院予以采信。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案第三人将铺面出租给被告，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，被告与第三人之间租期超过6个月，未签订书面租赁合同，双方之间形成不定期租赁合同关系。法信超链：地方法规1篇案例2篇裁判9498篇期刊17篇×根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案被告于2016年将铺面转租给原告，该铺面位于市场内，原告用于经营，第三人应当知道被告转租的行为，至原告与第三人签订合同时已超过六个月，第三人未提出异议，故被告转租给原告的行为在不超过被告剩余租赁期限内的有效，超过2018年12月31日的无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案原告与被告签订的《商铺租赁合同》无效部分的租金、押金，被告应予返还给原告，即：26400元÷12个月×10个月=22000元，押金1000元。对被告辩称的原告和第三人在被告与原告租赁合同期限内签订租赁合同有过错的观点，系另一法律关系，本案不予处理。综上，本案事实清楚，原被告合同关系明确，对原告的诉讼主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款之规定，判决如下：一、被告王维学于本判决生效之日起十日内返还原告李文志租金22000元。二、被告王维学于本判决生效之日起十日内返还原告李文志押金1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由被告王维学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  段琳二〇一九年七月八日书记员  白吉