四川省广安市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川16民终530号 上诉人（原审被告）：四川省广安市开元房地产开发建设有限公司,住所地四川省广安市广安区劳动街**。 法定代表人：陈定元，董事长。 委托诉讼代理人：张全科，四川展正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王静，四川展正律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：邹加政，男，生于1970年2月25日，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陶成蓉，女，生于1970年4月11日，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：彭浩，男，生于1974年1月28日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蒋坤，四川良众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋友波，四川良众律师事务所律师。 上诉人四川省广安市开元房地产开发建设有限公司（以下简称开元房产公司）因与被上诉人邹加政、陶成蓉、彭浩房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院(2018)川1603民初1584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人开元房产公司的法定代表人陈定元、委托诉讼代理人张全科、王静，被上诉人陶成蓉及其与邹加政的共同委托诉讼代理人蔡国庆，被上诉人彭浩的委托诉讼代表人蒋坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 开元房产公司的上诉请求：1.撤销四川省广安市前锋区人民法院(2018)川1603民初1584号民事判决，驳回邹加政、陶成蓉对开元房产公司的起诉；2.依法确认彭浩与邹加政、陶成蓉签订的《房屋拆建补偿协议》对开元房产公司无效；3.本案一审、二审诉讼费由彭浩、邹加政、陶成蓉承担。事实与理由：1.一审判决认定事实无依据，且举证责任分配违背举证规则，对证明《房屋拆建补偿协议》上的公司行政公章系开元房产公司伪造，举证责任不在开元房产公司，不应由开元房产公司承担举证不利的责任；2.一审判决认定事实不清，开元房产公司不是与被上诉人邹加政、陶成蓉签订《房屋拆建补偿协议》的主体，开元房产公司作为被告诉讼主体不适格；3.现有证据无法证明开元房产公司与彭浩是挂靠关系和表见代理关系；4.案涉标的物系违法建筑，在一审判决之前未补全手续，法院应驳回邹加政、陶成蓉的起诉。 邹加政、陶成蓉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 彭浩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 邹加政、陶成蓉向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋拆建补偿协议》合法有效；2.判令开元房产公司、彭浩按照协议约定立即交付原门市位置上改建的B栋底层6号门市及B栋1单元502号住房；3.判令开元房产公司、彭浩支付逾期交房违约金（按门市租金1500元/月、住房租金1000元/月的标准，从2014年5月15日起计算至开元房产公司、彭浩完全履行交房义务止）；4.判令开元房产公司、彭浩将B栋底层6号门市及B栋1单元502号住房的水、电、气、电话、闭路等设施安装到位。5.案件受理费由开元房产公司、彭浩负担。在诉讼过程中，邹加政、陶成蓉放弃了第2项诉讼请求，变更第4项诉讼请求为对B栋底层6号门市水电上户安装或支付相应的安装费用。 一审法院认定事实:2012年2月23日，开元房产公司向观阁镇人民政府出具介绍信（字第0002181号）并提供了该公司的企业法人营业执照（副本）、房地产开发企业资质证书、税务登记证、组织机构代码证、法定代表人陈定元身份证等复印件。该介绍信的内容为介绍彭浩前往观阁镇人民政府联系观阁镇农贸市场改造事宜（限20天内有效）。该介绍信加盖了开元房产公司的印章。彭浩持该介绍信到观阁镇人民政府联系农贸市场改造事宜，该介绍信现保存在观阁镇人民政府。 邹加政、陶成蓉系夫妻关系。2012年5月15日，开元房产公司为甲方，邹加政、陶成蓉为乙方，签订了《房屋拆建补偿协议》，主要约定：一、乙方将自己座落于观阁镇农贸市场的砖混结构门市一间（面积18.73㎡）和住房一套（面积33.14㎡）交由甲方拆除改建；二、乙方在签订协议之日起10日内搬出改建的房屋，甲方一次性补偿乙方搬家费300元；三、甲方全部承担拆除乙方所有的旧房的责任，甲方必须从拆房之日起24个月内将改建的原位置门市一间约18.73㎡和住房一套约33.14㎡无偿返还给乙方所有；四、乙方所得超出面积的门市和住房按800元/㎡补给甲方，乙方找补超面积建设费用分两次给甲方，即甲方动工在基础时乙方支付给甲方50%的房款、房屋完工后由甲方为乙方办好房屋产权证和国土使用证时乙方将尾款一次性付清给甲方，逾期付款，按逾期付款总额的同期银行贷款利率支付利息给甲方；五、甲方拆除乙方的房屋后，甲方只能在乙方原有地面门市位置上改建归乙方所有的门市，该间地面门市宽3.3米，该间门市面积不低于30-40平方米，住房面积不低于105-115平方米；六、双方签订协议时乙方将房屋有效证件交给甲方，甲方在返还乙方的房屋后一年内必须给乙方办好房屋产权证和国有土地使用证，甲方为乙方办理房屋产权证和国有土地使用证的费用在2000元以内由乙方承担、超出部分由甲方承担，乙方不将原旧房有效证件交给甲方的，乙方承担改建手续全部费用；七、乙方原有房屋取得的水、电、气、电话、闭路证件交给甲方，甲方返还给乙方的门市和住房必须安装好水、电、气、电话、闭路设施，安装所需的费用全部由甲方承担；八、甲方返还给乙方的房屋面积，以房管部门核定的面积为准，双方以此进行结算找补；九、本协议系甲、乙双方的真实意思表示，双方各自信守不得违约，如一方违约，处违约方的违约金20万元。该合同尾部甲方处加盖编号5116014002343“四川省广安市开元房地产开发建设有限公司”印章，法定代表人处彭浩签名并加盖“彭浩”私人印章，乙方处邹加政签名。邹加政被拆除的门市、住房仅有一个水、电户头。 协议签订后，彭浩组织人员于2012年7月开始对邹加政的旧房进行拆除，2013年初拆除完毕。同时拆建的还有侯学高、陈德文等十余户人的旧房。之后，彭浩对所拆除房屋所在的观阁镇小石农贸市场进行房屋修建。2013年8月12日，广安市广安区（现前锋区）观阁镇人民政府对小石市场承建商彭浩发出《责令停止违法建筑行为通知》，内容为：经查，你单位私建的陈德文等13户旧房改建，违反了《中华人民共和国土地管理法》及实施条例、…《城市规划法》等法律、法规的规定，现责令立即停止违法建筑行为，配合观阁镇人民政府及国土资源行政主管部门等相关部门调查处理，若继续实施违法建筑行为，后果自负。请你于2013年8月12日后积极主动办理相关手续后再进行建设。之后，政府决定对案涉房屋所在的土地进行公开拍卖。2015年1月23日，彭浩将30万元土地拍卖竞买保证金转入开元房产公司账户，当天开元房产公司将该30万元转入广安市前锋区公共资源交易中心。2015年1月26日，开元房产公司通过竞买取得观阁镇小石农贸市场即观阁镇2014-35-1号3103平方米的国有土地建设使用权，土地使用性质为商住用地。拍卖成交确认书载明的竞得人为开元房产公司，尾部竞得人法定代表人或委托代理人（签字）处由彭浩签名。之后，因竞买人未按期交纳土地出让价款，政府相关部门已解除土地出让合同。 2015年2月观阁镇小石农贸市场改建房屋主体工程完工。该项目至今未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关建设手续，亦未进行综合竣工验收。 改建后观阁镇小石农贸市场的B栋底层6号门市对应邹加政、陶成蓉家原有门市。2015年5月3日，李福荣、夏德菊、陈德文、邹加政等被拆建户通过协商，自行选定各自门市及住房位置，邹加政选定B栋底层6号门市和B栋1单元502号住房，并已对B栋1单元502号住房进行装修并入住。 观阁镇小石农贸市场改建后的房屋，除邹加政、陈德文等旧房被拆除还房外，剩余的其他住房、门市，彭浩以开元房产公司的名义对外销售，售房合同上加盖编号5116014002343“四川省广安市开元房地产开发建设有限公司”印章。 侯学高因旧房拆建后未能得到约定的门市、住房，于2015年以开元房产公司为被告向一审法院提起（2015）前锋民初第109号民事诉讼，请求解除与开元房产公司于2012年11月26日签订的《房屋拆建补偿协议》，由开元房产公司赔偿房屋折价损失70万元、违约金20万元。立案后，2015年1月14日该案承办法官将该案的起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律文书送达至开元房产公司的办公处（工商登记的住所），由其法定代表人陈定元亲自签收。2015年3月2日，彭浩持委托书出庭参与诉讼，委托书内容为“兹委托赵明华、彭浩两同志全权代理本公司与侯学高关于观阁镇农贸市场房屋拆迁安置补偿合同纠纷的应诉事宜。委托人陈定元。2015年3月1日。”其中赵明华被划掉。该委托书加盖“开元房产公司”印章，委托人“陈定元”签名非开元房产公司法定代表人陈定元本人签名。2015年3月2日、7月2日、2016年1月6日庭审均是彭浩出庭诉讼。2016年1月21日一审法院作出（2015）前锋民初第109号民事判决，判决：一、解除侯学高与开元房产公司于2012年11月6日签订的《房屋拆建补偿协议》；二、开元房产公司赔偿侯学高损失521,584元；三、驳回侯学高的其他诉讼请求。宣判后，当事人均未上诉。判决生效后，彭浩与侯学高协商交付了侯学高一套住房，另赔偿侯学高损失324,000元。侯学高申请法院强制执行余额324,000元（含诉讼费），一审法院向开元房产公司发出强制执行通知书，2016年4月15日强制扣划了开元房产公司银行账户存款324,000元支付给侯学高【（2016）川1603执292号执行裁定书】。被执行后，开元房产公司未向一审法院提出异议。 2015年9月，邹加政等七旧房被拆建户分别以开元房产公司为被告提起诉讼，其中邹加政、陶成蓉为原告的案号为（2015）前锋民初字第987号，一审法院受理后，承办法官将应诉通知书、传票等法律文书送达至观阁镇小石农贸市场，该项目聘请的工作人员蒋朝东予以签收，之后彭浩提交加盖编号5116014002343“四川省广安市开元房地产开发建设有限公司”印章的委托书，作为开元房产公司的委托诉讼代理人参与了该系列案件的庭审等诉讼活动。该案诉讼中，彭浩认可B栋6号门市和B栋1单元502号住房为交付给邹加政、陶成蓉的门市、住房，已为邹加政、陶成蓉入住的B栋1单元502号住房的自来水进行了上户与安装，2016年8月22日，邹加政收到B栋底层6号门市钥匙。彭浩仅认可原旧房有水、电等上户（户头）的，同意根据户头的数量由其安装相应的水、电等并负担安装费用，超过户头的住房或门市安装水、电等的费用不应由其负担；不认可构成违约，同时表示邹加政、陶成蓉主张按门市租金1,500元/月、住房租金1,000元/月的标准计算逾期交房的违约金过高。 对双方有争议的讼争房屋所在地附近住房、门市的租金水平问题。双方意见不一。为证明其主张，邹加政、陶成蓉递交了张开顺的租房合同、收据、承诺书，证明辛大全租给张开顺观阁镇市场街面积43㎡门市，2014年10月至2015年10月租金为7000元；刘永福的租房证明，证明刘永福出租鸡市巷（距离小石市场150米）100㎡住房，每年租金5000元。彭浩认为该租金过高。为此，一审法院走访了观阁镇观音阁社区、六方碑社区干部及街道居民，发现观阁街道无房屋出售、出租中介，该地不同地段的门市租金差异较大，住房的差异相对较小。综合走访的情况来看，2014年、2015年同地段面积相近的住房年租金约为3000元、门市年租金约为4000元。对此，邹加政、陶成蓉一方认为走访得出的租金稍微偏低，彭浩认为真实反映了当地房屋租金水平并予以认可。 一审法院于2016年10月10日作出（2015）前锋民初字第987号民事判决，判决：一、邹加政、陶成蓉与四川省广安市开元房地产开发建设有限公司于2012年5月15日签订的《房屋拆建补偿协议》有效；二、四川省广安市开元房地产开发建设有限公司为返还给邹加政、陶成蓉的位于广安市前锋区住房的照明用电及Ｂ栋底层6号门市的自来水、照明用电予以上户安装；三、四川省广安市开元房地产开发建设有限公司向邹加政、陶成蓉支付逾期交房违约金10450元。宣判后，双方均未上诉，彭浩为邹加政、陶成蓉Ｂ栋1单元502号住房的照明用电予以上户并安装。邹加政、陶成蓉等申请对开元房产公司应支付的违约金及安装水电等义务强制执行。执行中，一审法院将开元房产公司的银行账户存款97930元予以扣划，其中支付给邹加政、陶成蓉逾期交房违约金10450元。之后，开元房产公司不服（2015）前锋民初字第987号民事判决，向广安中院申请再审。 2017年6月5日，开元房产公司法定代表人陈定元以有人以其公司名义并伪造公司印章与他人签订改建房屋补偿协议，对公司造成重大损失为由，向广安区公安局治安大队报案。同年8月16日、9月16日，广安市公安局物证鉴定所根据治安大队的委托，分别对授权委托书、2015年3月1日委托彭浩为侯学高诉讼案的委托书及陈德文为乙方的《改建房屋补偿协议》上的“开元房产公司”的印章进行鉴定，（广）公（物）鉴（文）字〔2017〕21号、26号鉴定文书的结论为前述“开元房产公司”印章与《公司换发新版营业执照登记表》、《公司年检报告书》加盖的“开元房产公司”的印章不是同一枚印章盖印形成。 案涉0002181号介绍信及开元房产公司营业执照等复印件加盖的“开元房产公司”印章，以及开元房产公司参与土地公开拍卖相关手续上加盖的“开元房产公司”的印章，系开元房产公司工商备案登记的印章，其他加盖的彭浩持有的印章。 彭浩称，做观阁小石农贸市场房屋改建项目时，与杨友伦（小名杨乐山）合伙，并协商挂靠开元房产公司，杨乐山的妻子是开元房产公司的工作人员，向开元房产公司交纳了2万元挂靠费。其持有的印章是杨乐山带来的，该枚印章现已丢失。每次收到法院的法律文书都交到开元房产公司，开元房产公司是知情的。开元房产公司称杨乐山不是他公司员工，其妻子曾经是他公司员工，已于2012年前退休。 彭浩不是开元房产公司的员工，彭浩称向开元房产公司交纳了2万元挂靠费未提供相应收据。 一审法院认为，一、彭浩与开元房产公司属于借用资质即挂靠关系。虽然经司法鉴定，《房屋拆建补偿协议》、授权委托书加盖的开元房产公司的印章与开元房产公司在工商登记资料中使用的印章不是同一枚，但该枚印章的来源无法查明，现有证据不能证明开元房产公司仅使用了一枚印章，也不能证明系彭浩私自伪造。开元房产公司向观阁镇人民政府出具了介绍信及公司营业执照等复印件，介绍信明确载明了委托彭浩进行案涉农贸市场改造事宜，可以认定开元房产公司确有委托彭浩进行案涉农贸市场改造的意思表示，事实上彭浩也是以开元房产公司的名义对案涉房屋进行拆除改建；在房屋修建中对案涉土地使用权的竞买中，开元房产公司接受彭浩转入的土地竞买保证金，以公司的名义交纳土地拍卖竞买保证金，并以公司的名义参与土地竞买；在一审法院审理侯学高诉讼案件中，其法定代表人亲自签收了法律文书，其后由彭浩持加盖了公司印章的委托书出庭诉讼，在法院强制扣划公司银行账户资金324,000元履行判决义务后，开元房产公司至今未提出异议，以上事实均表明开元房产公司对彭浩以其公司名义改建、销售案涉房屋的行为予以认可。同时，邹加政等人有理由相信彭浩的行为代表的开元房产公司，得到开元房产公司的授权，且邹加政等人应属于善意第三人。彭浩不是开元房产公司的职工。综上，彭浩没有从事建筑活动的主体资格，其与开元房产公司没有劳动或隶属关系，却以开元房产公司的名义对案涉的观阁镇小石农贸市场进行开发建设；开元房产公司认可彭浩以其公司名义开发建设并销售案涉房屋。依照《中华人民共和国建筑法》第二十六条、第六十六条的规定，彭浩与开元房产公司之间属于借用资质即“挂靠”关系。 二、《房屋拆建补偿协议》有效。《房屋拆建补偿协议》并非农村集体土地征收涉及的房屋拆迁，也非国有土地上房屋的征收与补偿行为，故不是政府的拆迁行为。从协议的内容看，就是拆除旧房还建新房，故拆建的主体并不必然是政府房屋征收部门，该协议是双方当事人的真实意思表示，不构成《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，该协议合法有效，双方当事人应当依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，全面履行自己的义务。开元房产公司辩称的未取得建房相关手续以及房屋未取得综合验收等，仅涉及案涉房屋的交付履行等，不影响《房屋拆建补偿协议》的效力。 三、关于彭浩、开元房产公司的责任问题。彭浩与开元房产公司系挂靠关系，且《房屋拆建补偿协议》有效，该协议系以开元房产公司的名义签订，同时，邹加政等合同相对人属于善意第三人，故开元房产公司对《房屋拆建补偿协议》应承担约定的合同责任，由彭浩承担连带责任。据此，对开元房产公司不是本案适格被告，不应承担相应责任的辩称意见，不予采信。 四、邹加政、陶成蓉的诉讼请求应否得到支持的问题。彭浩以开元房产公司的名义拆建邹加政、陶成蓉的旧房，彭浩与开元房产公司亦应按照约定时间向邹加政、陶成蓉交付改建后的门市一间及住房一套，现双方均认可归还给邹加政、陶成蓉的房屋为B栋底层6号门市和B栋1单元502号住房，且彭浩已将B栋1单元502号住房的自来水、照明用电安装上户的事实，予以确认。邹加政、陶成蓉放弃要求开元房产公司、彭浩安装天然气、电话、电视闭路设施的诉讼请求，予以准许。开元房产公司关于他公司只应按原有的水、电、气户头的数量对交付的住房或门市安装水、电、气，他公司对原来没有户头的不应承担上户、安装费用的辩称意见，没有证据证实，且不符合《房屋拆建补偿协议》中“乙方原有房屋取得的水、电、气、电话、闭路证件交给甲方，甲方返还给乙方的门市和住房必须安装好水、电、气、电话、闭路设施，安装所需的费用全部由甲方承担”的约定，不予采信。故彭浩与开元房产公司应将B栋底层6号门市的自来水、照明用电上户并予以安装。 彭浩与开元房产公司未在《房屋拆建补偿协议》约定的拆房之日起24个月内返还改建的住房、门市，属迟延交付已构成违约。根据查明的事实，认定逾期交房时间，住房为9个月，门市为24个月零22天。其逾期交房导致邹加政、陶成蓉不能使用该房屋的实际损失即为房屋的使用价值或出租的租金损失。根据走访情况，综合案涉住房及门市的面积、地理位置，同一时期当地房屋出租的租金水平、逾期交房时间等因素，酌定本案逾期交房违约金住房为2250元、门市为8200元，共计10,450元。 综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国建筑法》第二十六条、第六十六条规定，判决：一、2012年5月15日彭浩以四川省广安市开元房地产开发建设有限公司名义与邹加政、陶成蓉签订的《房屋拆建补偿协议》有效；二、四川省广安市开元房地产开发建设有限公司为返还给邹加政、陶成蓉的位于广安市前锋区门市的自来水、照明用电予以上户安装；三、四川省广安市开元房地产开发建设有限公司向邹加政、陶成蓉支付逾期交房违约金10450元（已履行）；四、彭浩对上述第二、第三项四川省广安市开元房地产开发建设有限公司应承担的义务承担连带责任。上述义务，义务人应于本判决生效后三十日内履行完毕。案件受理费4000元，由四川省广安市开元房地产开发建设有限公司、彭浩负担。 二审审理查明，四川省广安市前锋区人民政府已将案涉小石农贸市场改造项目纳入了前锋区房屋产权遗留问题解决处理。 其他案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据审理查明的案件事实，彭浩系挂靠开元房产公司，借用开元房产公司的资质，以其名义进行案涉小石农贸市场改造项目。但迄今为止，彭浩尚未取得案涉项目的国有土地使用权，也未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关建设手续，亦未进行综合竣工验收，即彭浩以开元房产公司的名义与邹加政、陶成蓉签订的《房屋拆建补偿协议》所涉及的房屋属违法建筑，既无土地使用权证，也无相应的建设手续，房屋也未进行验收，建筑质量是否合格暂不能确定，而下一步的房屋产权手续也不能办理，正因为如此，前锋区人民政府将案涉项目纳入了房屋产权遗留问题进行处理。故《房屋拆建补偿协议》所指向的房屋是违法建筑，对邹加政、陶成蓉诉请问题暂不属于人民法院受理范围，邹加政、陶成蓉可在前锋区人民政府对案涉项目产权问题处理后另行依法主张权利。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销四川省广安市前锋区人民法院(2018)川1603民初1584号民事判决； 二、驳回邹加政、陶成蓉的起诉。 一审案件受理费邹加政、陶成蓉预交2000元，退还给邹加政、陶成蓉；上诉人四川省广安市开元房地产开发建设有限公司预交的二审案件受理费4000元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 胡 成 审判员 阳晓川 审判员 罗乔军 二〇一九年七月三十日                                                                                                        法官助理唐双霜                                                                                                        书记员 何旭