云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终294号上诉人（原审原告）舒大兴，男，汉族，生于1987年9月26日，云南省盐津县人，住云南省盐津县。委托代理人牟成源，原上草律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审原告）舒兴俊，女，汉族，生于1964年10月8日，云南省盐津县人，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人牟成源，原上草律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）昭通市泰斗房地产开发经营有限公司，住所地：云南省昭通市昭阳区朱提大道中段（泰平?盛世水岸）。法定代表人：邓启平，该公司董事长。委托诉讼代理人艾永莲，云南元和律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人邓坚，男，汉族，1986年10月23日出生，四川省江安县人，昭通市泰斗房地产开发经营有限公司员工，特别授权代理。上诉人舒大兴、舒兴俊与上诉人昭通市泰斗房地产开发经营有限公司（以下简称泰斗公司）因合同纠纷一案，不服云南省昭通市中级人民法院（2018）云06民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日受理本案后，依法组成合议庭，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人舒大兴、舒兴俊的共同委托诉讼代理人牟成源、上诉人泰斗公司委托诉讼代理人艾永莲、邓坚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。舒大兴、舒兴俊上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判由泰斗公司支付延期交房违约金合计417330元，并按照每天930元标准支付延期交房违约金至泰斗公司具备交房条件并通知交房为止。改判由泰斗公司支付公摊面积折旧价款为993345.96元，并由泰斗公司负担本案全部诉讼费。事实和理由：1、一审判决从2017年13月31日起算逾期交房违约责任不符合双方的约定，应当依据2015年5月22日的《补充协议》约定的交房时间2016年12月30日。之后未按期交房才签的2017年8月21日的《补充协议》。一审认定二份《补充协议》均有效，但是不能否定2015年5月22日的《补充协议》约定的交房时间为2016年12月30日。泰斗公司就应当依照该约定，承担逾期交房的责任。2、公摊面积折款单价应当按照二份《补充协议》中《代收费、配套费明细表》记载的标准进行计算。3、一审支持了舒大兴、舒兴俊大部分诉讼请求，财产保全费应当由泰斗公司负担。泰斗公司公司上诉请求：请求二审撤销一审判决第二、三项，驳回舒大兴、舒兴俊要求泰斗公司公司承担迟延交付房屋的违约金及支付公摊面积折算款的诉讼请求。事实和理由：1、一审判令泰斗公司支付迟延交房违约金255750元无事实依据且计算错误。2017年8年置换房屋已经交房，泰斗公司公司多次电话和当面通知舒大兴、舒兴俊接房，当二人至今不来接房。2017年8月21日的《补充协议》中双方就没有约定逾期交房违约金，舒大兴、舒兴俊至今不办理接房手续，不按期交房责任在其二人，故一审对此认定错误，计算错误。2、为履行2015年5月22日签订的《置换协议》，将置换的门面从原协议约定的354.29平方米，变更为554.13平方米，多补199.84平方米，将住宅面积从原协议约定的546.52平方米，变更为558.12平方米，多补11.6平方米，并将舒大兴、舒兴俊应当补的差价款变更为互不补差价。2017年8月21日双方签订的《房屋换置协议》补充协议中，对已经办理备案登记的6套住宅、5间门面具体房号、建筑面积再次进行补充确认，根本没有约定还应付38.65平方米商铺和96.77平方米住宅给舒大兴、舒兴俊，而是再次约定双方互不补差价，因此一审判令泰斗公司支付迟延交付房屋的违约金及支付公摊面积折算款完全错误。舒大兴、舒兴俊、泰斗公司针对对方的上诉请求辩称，对方的上诉请求与事实不符，均不予认可，请求支持自己的上诉请求。舒大兴、舒兴俊向一审法院起诉请求：1、判令泰斗公司立即按照2017年8月21日签订的《补充协议》中的约定，向舒大兴、舒兴俊交付D2-2-28、D2-1-28、D2-1-37、D2-2-37、X1-2-3号商铺以及D4-2-3102、X8-1-2703、D4-1-3103、X8-1-2903、X8-1-2905、X8-1-2603号住宅，房屋总价值为11179804.56元，以上房屋需符合交付条件；2、判令泰斗公司支付舒大兴、舒兴俊因置换房屋变更导致的差价498995.44元；3、判令泰斗公司支付舒大兴、舒兴俊延迟交付房屋的违约金758760.00元，其中：2013年9月1日至2015年5月22日为341430.00元，2016年12月31日至2017年8月21日为219240.00元，2017年12月31日至2018年8月31日为198090.00元；并自2018年9月1日起按照930元/天，支付违约金至泰斗公司实际交房之日止；4、判令泰斗公司向舒大兴、舒兴俊支付38.65m2商铺以及96.77m2住宅折算为等价房款1204296.26元；5、本案诉讼费由泰斗公司承担。庭审中增加“要求泰斗公司支付保函保单费27200元”的诉讼请求，并将第4项请求变更为“要求泰斗公司向舒大兴、舒兴俊支付公摊面积折算为等价房款1204296.26元。”一审法院认定事实：泰斗公司为开发“泰平?盛世河畔”小区，于2011年4月5日分别与舒大兴、舒兴俊签订《房屋置换协议》，约定泰斗公司用“泰平?盛世河畔”小区的一间面积205m2的门面房与两套面积合计321.76m2的住宅置换舒大兴位于盐津县黄葛槽新区的房屋，泰斗公司用“泰平?盛世河畔”小区的两间面积合计226.72m2的门面房与两套面积合计321.76m2的住宅置换舒兴俊位于盐津县黄葛槽新区的房屋，泰斗公司需于2013年9月1日前向舒大兴、舒兴俊交付符合国家质量安全标准的房屋，《房屋置换协议》同时约定，泰斗公司置换给原告舒大兴、舒兴俊的房屋的面积不含公摊面积。后因泰斗公司开发的“泰平?盛世河畔”小区暂时停建，导致泰斗公司无法向舒大兴、舒兴俊交付置换房屋，泰斗公司与舒大兴、舒兴俊于2015年5月22日签订《补充协议》，约定泰斗公司将置换给舒大兴、舒兴俊的房屋由“泰平?盛世河畔”小区的三间门面、四套住房，变更为“泰平·盛世荷苑”东苑的D2-1-5、D2-2-5、D2-1-12、D2-2-12、D2-1-29、D2-2-29号六间商铺，合计建筑面积554.13m2，以及“泰平·盛世荷苑”东苑2套，西苑4套的D4-2-3102、D4-1-3103、X8-1-2903、X8-1-2905、X8-1-2603、X8-1-2703号住宅，合计建筑面积558.12m2，双方互相不补差价，泰斗公司应在2016年12月30日前告之舒大兴、舒兴俊交付上述置换房屋，泰斗公司逾期交付房屋给舒大兴、舒兴俊，逾期90日内泰斗公司支付舒大兴、舒兴俊违约金住房每套20.00元/天，商铺每间100.00元/天；逾期超过90日违约金住房每套30.00元/天，商铺每间150.00元/天。2017年8月21日，泰斗公司与舒大兴、舒兴俊再次签订《补充协议》，约定泰斗公司将置换给舒大兴、舒兴俊的房屋由“泰平·盛世荷苑”东苑的D2-1-5、D2-2-5、D2-1-12、D2-2-12、D2-1-29、D2-2-29号六间商铺，合计建筑面积554.13m2，以及“泰平·盛世荷苑”东苑2套，西苑4套的D4-2-3102、D4-1-3103、X8-1-2903、X8-1-2905、X8-1-2603、X8-1-2703号住宅，合计建筑面积558.12m2，变更为“泰平?盛世荷苑”的D2-2-28、D2-1-28、D2-1-37、D2-2-37、X1-2-3号五间商铺，合计建筑面积543.75m2，以及D4-2-3102、X8-1-2703、D4-1-3103、X8-1-2903、X8-1-2905、X8-1-2603号六间住宅，合计建筑面积558.12m2,且约定以上置换房屋均不含公摊面积，双方互相不补差价，泰斗公司应在2017年12月30日前向舒大兴、舒兴俊交付上述置换房屋，泰斗公司以电话、短信、公告的方式通知舒大兴、舒兴俊接房。另查明，2016年8月，舒大兴、舒兴俊与泰斗公司分别签订《商品房购销合同》10份，同月，经昭阳区房产监理所备案，将D2-2-28、D2-1-28、X1-2-3三间商铺，以及D4-1-3103、X8-1-2903、X8-1-2905、X8-1-2603四间住房备案到舒大兴名下，并签发《商品房买卖合同登记备案表》；将D2-1-37一间商铺，以及D4-2-3102、X8-1-2703两间住房备案到舒兴俊名下，并签发《商品房买卖合同登记备案表》。2017年8月舒兴俊与泰斗公司签订《商品房购销合同》1份，同月，经昭阳区房产监理所备案，将D2-2-37的一间商铺备案到舒兴俊名下，并签发《商品房买卖合同登记备案表》。一审法院认为，泰斗公司与舒大兴、舒兴俊2011年4月5日分别签订的《房屋置换协议》，2015年5月22日签订的《补充协议》，2017年8月21日再次签订的《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，且协议内容均不违反法律法规，故以上协议依法成立并合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案中，双方当事人在2017年8月21日签订的《补充协议》中，约定泰斗公司置换给舒大兴、舒兴俊的房屋位于昭通市昭阳区间商铺，合计建筑面积543.75m2，以及D4-2-3102、X8-1-2703、D4-1-3103、X8-1-2903、X8-1-2905、X8-1-2603号六间住宅，合计建筑面积558.12m2。同时，协议中还明确约定泰斗公司向舒大兴、舒兴俊交付置换房屋的时间为2017年12月30日前，双方互相不补差价。且双方认可的经昭阳区房产监理所备案的《商品房买卖合同登记备案表》登记的房号与2017年8月21日签订的补充协议中约定的房号相一致。由此可以看出，双方对置换房屋的位置、房号、面积、交房时间均在备案后的2017年8月21日重新作出了明确的约定。泰斗公司虽然主张2017年9月电话通知过舒大兴、舒兴俊接房，置换房屋已备案到舒大兴、舒兴俊名下，且已履行完毕交房，但泰斗公司未提交通话记录证明已尽到通知义务，亦未提供交房记录证明已履行交房义务，应承担举证不能的不利后果，故该辩解主张不能成立。据此，舒大兴、舒兴俊主张泰斗公司按2017年8月21日签订的协议约定，交付符合交付条件的D2-2-28、D2-1-28、D2-1-37、D2-2-37、X1-2-3商铺，以及D4-2-3102、X8-1-2703、D4-1-3103、X8-1-2903、X8-1-2905、X8-1-2603住房的诉讼请求，予以支持；舒大兴、舒兴俊主张泰斗公司支付因置换房屋变更导致的差价498995.44元的诉讼请求，没有事实和约定依据，不予支持。关于原告舒大兴、舒兴俊请求泰斗公司支付延迟交付房屋的违约金758760.00元及自2018年9月1日起按照930元/天，支付违约金至泰斗公司实际交房之日止的问题。本案中，双方2017年8月21日签订的协议中明确约定泰斗公司向舒大兴、舒兴俊交付置换房屋的时间为2017年12月30日前，虽然泰斗公司辩称已经在2017年9月电话通知过舒大兴、舒兴俊接房，但未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，且泰斗公司亦未提交证据证明截止本案开庭时，已将置换房屋交付给舒大兴、舒兴俊，故泰斗公司已构成违约，应承担延迟交付房屋的违约责任。依据双方签订的《补充协议》中，关于泰斗公司逾期交付房屋给舒大兴、舒兴俊应支付违约金的约定，结合双方2017年8月21日重新签订补充协议约定的交房时间为2017年12月30日前，以及2018年11月1日庭审中泰斗公司当庭通知舒大兴、舒兴俊接房的事实，泰斗公司应向舒大兴、舒兴俊支付2017年12月31日至2018年10月31日期间延迟交付房屋的违约金为255750.00元[（5×100+6×20）×90+（5×150+6×30）×215]。故对舒大兴、舒兴俊主张泰斗公司支付延迟交付房屋的违约金758760.00元及自2018年9月1日起按照930元/天，支付违约金至泰斗公司实际交房之日止的诉讼请求，予以部分支持。关于泰斗公司是否应当向舒大兴、舒兴俊支付公摊面积折算为等价房款1204296.26元的问题。经审查，2016年8月和2017年8月，舒大兴、舒兴俊与泰斗公司分别签订《商品房购销合同》11份，虽然该购销合同不是当事人真正购房的真实意思表示，是为了置换房屋的备案而签订的购销合同，但双方在购房合同中确认的置换房屋价款经昭阳区房产监理所备案认可，且双方当事人均提交了《商品房买卖合同登记备案表》，备案表中明确载明买受人为舒大兴和舒兴俊，同时，备案表还载明：D2-2-28号，合同金额975528元，建筑面积143.46m2，公摊面积7.37m2；D2-1-28号，合同金额455900元，建筑面积45.59m2，公摊面积2.34m2；X1-2-3号，合同金额1355834元，建筑面积163m2，公摊面积19.09m2，；D4-1-3103号，合同金额266767元，建筑面积99.54m2，公摊面积17.96m2；X8-1-2903号，合同金额237502元，建筑面积88.62m2，公摊面积15.02m2；X8-1-2905号，合同金额249722元，建筑面积93.18m2，公摊面积15.79m2；X8-1-2603号，合同金额237502元，建筑面积88.62m2，公摊面积15.02m2；D2-1-37号，合同金额457700元，建筑面积45.77m2，公摊面积2.35m2；D4-2-3102号，合同金额266767元，建筑面积99.54m2，公摊面积17.96m2；X8-1-2703号，合同金额237502元，建筑面积88.62m2，公摊面积15.02m2；D2-2-37号，合同金额992324元，建筑面积145.93m2，公摊面积7.5m2。依据公平原则，结合双方当事人2017年8月21日签订《补充协议》中，泰斗公司置换给原告舒大兴、舒兴俊的房屋均不含公摊面积的约定，泰斗公司应当向原告舒大兴、舒兴俊支付公摊面积折算为等价房款分别为：D2-2-28号公摊面积折算为等价房款为50116元（975528÷143.46×7.37）；D2-1-28号公摊面积折算为等价房款为23400元（455900÷45.59×2.34）；X1-2-3号公摊面积折算为等价房款为158790.62元（1355834÷163×19.09）；D4-1-3103号公摊面积折算为等价房款为48132.76元（266767÷99.54×17.96）；X8-1-2903号公摊面积折算为等价房款为40253.67元（237502÷88.62×15.02）；X8-1-2905号公摊面积折算为等价房款为42317.13元（249722÷93.18×15.79）；X8-1-2603号公摊面积折算为等价房款为40253.67元（237502÷88.62×15.02）；D2-1-37号公摊面积折算为等价房款为23500元（457700÷45.77×2.35）；D4-2-3102号公摊面积折算为等价房款为48132.76元（266767÷99.54×17.96）；X8-1-2703号公摊面积折算为等价房款为40253.67元（237502÷88.62×15.02）；D2-2-37号公摊面积折算为等价房款为51000元（992324÷145.93×7.5）；合计为566150.28元。故舒大兴、舒兴俊主张泰斗公司支付公摊面积折算为等价房款1204296.26元的诉讼请求，予以部分支持。关于原告舒大兴、舒兴俊请求泰斗公司支付财产保全保险费27200元的问题。本案中，双方签订的《房屋置换协议》、《补充协议》、《商品房购销合同》并未对财产保全保险费用作出约定，保全申请人舒大兴、舒兴俊为实现诉讼财产保全的目的，基于诉讼风险的不确定性而为自己购买财产保全责任保险，支付了保险费用，该费用不属于违约后所必然发生的损失。所以，保全保险费不应由泰斗公司承担。故对舒大兴、舒兴俊主张泰斗公司支付财产保全保险费27200元的诉讼请求，不予支持。据此判决：一、由泰斗公司于判决生效之日起30日内，向舒大兴、舒兴俊交付符合交付条件的D2-2-28、D2-1-28、D2-1-37、D2-2-37、X1-2-3商铺，以及D4-2-3102、X8-1-2703、D4-1-3103、X8-1-2903、X8-1-2905、X8-1-2603住房；二、由泰斗公司于判决生效之日起30日内，向舒大兴、舒兴俊支付延迟交付房屋的违约金255750.00元；三、由泰斗公司于判决生效之日起30日内，向舒大兴、舒兴俊支付公摊面积折算为等价房款566150.28元；（以上两项合计金额为821900.28元）四、驳回舒大兴、舒兴俊的其他诉讼请求。案件受理费103651.00元，保全诉讼费5000元，合计108651.00元，由泰斗公司承担50000.00元；由舒大兴、舒兴俊共同承担58651.00元。二审庭审中，除了泰斗公司提出2017年8月21日的《补充协议》舒大兴未在上面签字外，双方当事人对原审法院认定的事实无异议，对无争议的事实本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、泰斗公司是否违约。2、舒大兴、舒兴俊主张泰斗公司应支付延期交房违约金417330元及支付公摊面积993345.96元是否成立。3、泰斗公司是否应当支付舒大兴、舒兴俊因申请保全支付的财产保全费27200元和全部诉讼费用。关于第1个焦点问题。本院认为，庭审中，虽然泰斗公司认为2017年8月21日的《补充协议》舒大兴其未在上面签字，该协议对舒大兴不发生效力，但是泰斗公司认可《商品房购销合同》中舒大兴的签字，并且舒大兴对该协议进行了追认，可以确认2017年8月21日的《补充协议》对舒大兴发生法律效力。而泰斗公司主张其在2017年8年置换房屋已经交房，泰斗公司公司多次电话和当面通知舒大兴、舒兴俊接房，但其在一审和二审中均未提交证据对该主张予以证明，应承担举证不能的不利后果。因此，泰斗公司不能证明已经按期交房给舒大兴、舒兴俊，构成违约。关于第2个焦点问题。本院认为，第一，舒大兴、舒兴俊主张泰斗公司应支付延期交房违约金417330元，是在一审的基础上附加了2015年5月22日的《补充协议》约定的交房时间2017年12月30日至一审确认2017年12月31日这段时间产生的延期交房违约金。因为，在2017年8月21日的《补充协议》中已经重新对房屋置换的地点做出了新的约定，同时增加了补偿面积，也未在协议中明确该段时间违约金还需要承担，故2017年8月21日的《补充协议》变更新的交房时间为2017年12月30。一审以此为起点并以一审时泰斗公司当庭通知交房的时间为终点计算延期交房违约金并无不当。舒大兴、舒兴俊该项上诉请求不能成立，而泰斗公司延期交房应当按照约定支付违约金2555750元，一审对此认定正确。第二，舒大兴、舒兴俊主张泰斗公司应支付公摊面积面积折价款993345.96元，其是依据在2017年8月21日的《补充协议》中《代收费、配套费明细表》记载的标准进行计算，而一审是按照双方签订的《房屋买卖合同》中确认的公摊面积和总额单价，确认了公摊面积折价的数额。本院认为，双方在之前的二份补充协议中均明确置换房屋不含公摊面积，而《房屋买卖合同》及备案表中将公摊面积计入，就应当折价扣除。一审遵循公平原则，以《房屋买卖合同》中确认的公摊面积和总额单价，确认了公摊面积折价的数额，并无不当，而舒大兴、舒兴俊主张以《代收费、配套费明细表》记载的标准计算公摊面积折价款无合同约定，故不予支持。泰斗公司主张不应支持公摊面积折价款与合同明确约定置换房屋不含公摊面积不符，本院不予支持。关于第3个焦点问题。本院认为，涉案的《房屋置换协议》、《补充协议》、《商品房购销合同》中并未对财产保全保险费用作出约定，舒大兴、舒兴俊为了避免诉讼风险而为自己购买财产保全责任保险，不属于必需支付的诉讼费用也不属于违约后所必然发生的损失。因此，保全保险费不应由泰斗公司承担。综上所述，舒大兴、舒兴俊和泰斗公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29760元，由舒大兴、舒兴俊负担17741元，由昭通市泰斗房地产开发经营有限公司负担12019元。本判决为终审判决。审判长  汤莉婷审判员  王 娟审判员  孙少波二〇一九年七月十六日书记员  李丽梅