南京铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2019）苏8602行初436号 原告沈翠琴，性别××年××月××日生，××族。 委托代理人沙慧捷（系原告丈夫），××族，住南京市鼓楼区。 委托代理人束琛，江苏昊岚律师事务所律师。 被告南京市规划和自然资源局，住所地南京市鼓楼区中山路**。 法定代表人叶斌，南京市规划和自然资源局局长。 出庭负责人程晓明，南京市规划和自然资源局副巡视员。 委托代理人史意，南京市规划和自然资源局工作人员。 委托代理人朱昊，江苏三法律师事务所律师。 第三人南京金大江酒店有限公司，住，住所地南京市鼓楼区定淮门大街**/div> 法定代表人刘厚芳，南京金大江酒店有限公司总经理。 原告沈翠琴诉被告南京市规划和自然资源局（以下简称市规划资源局）不履行房屋登记法定职责一案，于2019年2月26日向本院提起行政诉讼。本院于2019年3月4日立案后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因南京金大江酒店有限公司（以下简称金大江公司）与本案存在利害关系，本院依法追加其为第三人参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年5月24日公开开庭审理了本案。原告沈翠琴的委托代理人束琛、沙慧捷，被告市规划资源局出庭负责人程晓明及委托代理人史意、朱昊到庭参加诉讼。第三人金大江公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年12月28日，原告与金大江公司共同向不动产登记部门提出申请，要求将南京市鼓楼区江东北路417-1号二单元204室房屋（以下简称涉案房屋）从金大江公司名下转移登记至原告名下。2018年12月28日，被告出具《不予受理告知书》，告知不予交易备案。 原告沈翠琴诉称，原告与金大江公司签订了《房屋买卖合同》，约定以1930320元的价格购买涉案房屋。2018年12月28日，原告与金大江公司前往被告处办理权属转移登记，被告审核后，认为违反了《国有建设用地使用权出让合同》第十五条的规定，向原告和金大江公司发出《不予受理告知书》，不予受理转移登记。原告认为被告的行为违法，具体理由如下：1.原告有权提起不动产权属转移登记。原告在申请登记之前，已经详细查阅了被告向金大江公司发出的涉案房屋不动产权证书，该证书在附记部分明确记载：“有相关限制事项详见不动产登记簿。”而不动产权证书中未有任何关于涉案房屋权利限制的描述。基于对被告核发的不动产权证书公示效力的信赖，原告认为涉案房屋为金大江公司合法所有，并无任何权利限制，因此才最终购买该房屋。原告购买了涉案房屋，随后与金大江公司向被告进行转移登记申请，是原告行使正当权利行为。2.被告处理程序不合法。如果被告决定不予受理，那么其处理程序应当适用《不动产登记暂行条例》第十七条第三款或者第四款关于不予受理的规定，而被告针对此事的处理程序明显不符合相关规定。3.被告的处理依据不合法。被告在《不予受理告知书》中明确表示，因原告和金大江公司的申请违反了《国有土地出让权使用合同》的约定以及行政管理的要求，因此不予交易备案。但是《国有土地出让权使用合同》并非法律、行政法规，只是被告和金大江公司的约定，合同本身具有相对性，无法约束合同以外的第三方，强制将合同义务加于原告，明显于法无据，该处房屋也并不存在任何权属争议。被告既未明示具体法律法规依据，也未说明具体的违法事实，这不符合法律法规的相关规定。4.被告不应在受理前进行实质审查。被告在受理阶段更多是对申请材料作出的表面形式审查，确保材料的真实性、可靠性和完整性，受理后被告才能依照规定对申请材料做更近一步的实质性审查。综上，原告认为被告不予办理涉案房屋转移登记的决定于法无据，严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求：1.判令撤销被告针对涉案房屋作出的《不予受理告知书》；2.判令被告受理涉案房屋的交易备案登记；3.判令被告赔偿原告经济损失人民币伍万元整；4.判令被告承担本案诉讼费用。 原告沈翠琴向本院提交的证据有： 1.《不予受理告知书》，证明2018年12月28日被告作出《不予受理告知书》，对原告购买的涉案房屋不予交易备案； 2.《南京市存量房买卖合同》、不动产权证，证明2018年1月12日，原告与第三人签订《南京市存量房买卖合同》，全款购买涉案房屋，第三人于2017年11月1日取得涉案房屋的不动产权证，该房屋没有任何权利限制； 3.视频光盘及文字稿一份，证明2018年8月6日被告工作人员表示会尽快给原告等16户居民办理不动产权证。 被告市规划资源局辩称，《市政府办公厅转发市政务办关于加快推行不动产登记限期完成实施方案的通知》(宁政办发[2017]162号)要求，南京市政务服务管理办公室、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局、江苏省南京地方税务局等多部门于2017年9月19日共同发布了《关于房产交易与不动产登记全业务一体化办理的公告》，现已构建“一窗受理、集成办理”的服务模式，由综合窗口统一收取房产交易、税收、不动产登记所需申报材料，集成办理房产交易、税费核收、不动产登记等事项。本案中，原告与金大江公司于2018年12月28日向综合窗口递交了不动产登记申请表、苏(2017)宁鼓不动产第0137374号不动产权证书、《南京市存量房买卖合同》等材料。因该不动产权证书附记载明存在限制事项，后经核查登记簿，金大江公司与原南京市国土资源局（以下简称原市国土局）于2017年10月签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十五条约定了金大江公司不得对土地使用权及所建房产进行分割销售、转让或抵押。因此，综合窗口于同日向原告出具了《不予受理告知书》并告知具体理由，事实充分、程序合法。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告市规划资源局向本院提交了以下证据、依据： 1.不动产登记申请表； 2.授权委托书； 3.身份证复印件； 4.营业执照及法定代表人身份证复印件； 5.苏(2017)宁鼓不动产权第0137374号不动产权证书及附图； 6.《南京市存量房买卖合同》； 证据1-6证明原告与金大江公司向综合窗口递交了上述材料，不动产权证书附记载明存在限制事项。 7.《国有建设用地使用权出让合同》； 8.《不予受理告知书》。 证据8-9证明综合窗口于2019年1月9日向原告出具了《不予受理告知书》，具有事实依据、并无不当。 被告市规划资源局向本院提交的法律依据有： 1.宁编字〔2015〕38号《关于整合不动产登记职责的通知》； 2.宁编办发〔2019〕21号《关于市国土资源局职责机构编制转隶方案的通知》； 3.宁政办发〔2017〕162号《市政府办公厅转发市政务办关于加快推行不动产登记限期完成实施方案的通知》； 4.《关于房产交易与不动产登记全业务一体化办理的公告》。 第三人金大江公司庭前提交了书面答辩意见，称：1、金大江公司确与原市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，但合同具有相对性，不能以此约束本案原告合法权益。2、出让合同中约定的土地使用权不得分割转让条款已经变更，被告再以此不予交易备案没有事实依据。3、涉案房屋转让登记申请材料符合法律规定，被告不予办理交易备案没有法律依据。综上，被告不予受理的行为没有事实和法律依据，其作出的《不予受理告知书》应当依法撤销。 第三人金大江公司未向本院提交证据。 为查明案件事实，本院当庭责令被告提交了：1、涉案房屋的不动产登记簿，被告提交了不动产登记资料查询结果证明；2、涉案房屋建设的立项文件，被告提交了南京市鼓楼区发展和改革局文件《南京金大江酒店有限公司三汊河新河一村148号员工宿舍建设项目备案通知书》（鼓发改发[2015]178号）。 经庭审质证，原告对被告证据真实性认可，但对证明目的不予认可，认为根据不动产权证书，涉案房屋是单独分户，被告所称权利限制原告并未见到相关记载，根据合同相对性原则，第三人与国土资源局签署的土地出让合同对原告没有约束力，且从事实结果来看，涉案房屋单独分户已经变更了约定。原告对本院责令被告提交的涉案房屋的不动产登记簿的真实性无法确认，提出从该证据中不能看出“附记”中记载事项的形成时间，且被告控制该系统，完全可以在查询前添加附记事项，另外，该限制性约定未登记在不动产权证上，购房时中介与国土资源局联网的系统上没有查询到相关限制；原告对《南京金大江酒店有限公司三汊河新河一村148号员工宿舍建设项目备案通知书》表示不清楚，未发表质证意见。 被告对原告的证据1真实性没有异议，但不认可其证明目的；对证据2形式真实性没有异议，但根据合同约定，原告是从金大江公司处购买的涉案房屋，其基于买卖合同所享有的期待权不能够超过金大江公司权利范围；对证据3真实性认可，合法性、关联性及证明目的不认可，该份视频的录制未经得当事人同意，系擅自录制形成，证据来源不合法，且该视频形成于2018年8月，早于原告本案申请登记的时间，因此不能以其内容否定不予受理行为的合法性。 本院对上述证据认证如下：原告及被告提交的证据以及本院责令被告提交的证据均客观真实、合法且与本案存在关联，本院均予以采信。 经审理查明，2018年1月12日，原告与金大江公司签订《南京市存量房买卖合同》，约定原告购买金大江公司所有的涉案房屋，转让价为1930320元。2018年12月28日，原告与金大江公司共同向不动产登记部门提出申请，要求将涉案房屋从金大江公司名下转移登记至原告名下，并提交了不动产权证书、申请表、双方身份信息、买卖合同等申请材料。2018年12月28日，被告出具《不予受理告知书》，告知原告和金大江公司其转移登记的申请违反金大江公司与原市国土局于2017年10月30日签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十五条的约定及行政管理的要求，故不予交易备案。原告不服，故诉至本院。 另查明，2017年11月，金大江公司领取了涉案房屋的不动产权证书，该证的附记一栏记载“有关限制事项详见不动产登记簿”。涉案房屋的不动产登记资料查询结果证明反映，附记一栏记载“土地使用权不得分割转让、不得分割抵押；所建房产不得分割销售、不得分割转让、不得分割抵押。” 再查明，南京市鼓楼区发展和改革局于2015年6月1日向金大江公司作出《南京金大江酒店有限公司三汊河新河一村148号员工宿舍建设项目备案通知书》（鼓发改发[2015]178号），通知：为解决企业员工住宿困难，同意金大江公司三汊河新河一村148号员工宿舍建设项目备案；该项目拟建设企业自用员工宿舍（非成套住宅），项目具体规划建设方案应符合城乡规划法律法规规范的要求，以规划部门核定为准，项目用途和性质未经规范程序不得变更；向规划、国土、环保、住建等有权行政主管机关申请办理项目相关批准手续。 2017年10月30日，原市国土局与金大江公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将位于鼓楼区江东北路417-1号面积为629.06平方米的土地出让给金大江公司，出让宗地的用途为城镇住宅用地（单一），该合同第十五条约定，“受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《不动产权证书》，土地使用权不得分割转让、不得分割抵押；所建房产不得分割销售、不得分割转让、不得分割抵押。”金大江公司在该合同的受让人一栏盖章确认。 庭审中，原告表示其在2014、2015年就经金大江公司员工滕月萍介绍预定涉案房屋，于2017年拿到涉案房屋（毛坯房）。 本院认为，根据中共南京市委、南京市人民政府宁委发[2015]4号《关于印发的通知》规定，按照统一不动产登记职责的要求，将土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记职责整合到原市国土局。又因南京市2019年机构改革，将原市国土局、市规划局的职责以及其他政府部门的部分职责整合后组建市规划资源局，作为市政府工作部门，不再保留原市国土局，故市规划资源局是本案的适格被告。 《中华人民共和国物权法》第七条规定，“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法利益。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条第一款规定，“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。”本案中，金大江公司持有涉案房屋的不动产权证，是涉案房屋的物权人，其行使权利应当遵守法律规定。在案证据反映，南京市鼓楼区发展和改革局于2015年6月1日向金大江公司作出的《南京金大江酒店有限公司三汊河新河一村148号员工宿舍建设项目备案通知书》中已明确，该处建设项目是金大江公司的企业自用员工宿舍（非成套住宅），项目用途和性质未经规范程序不得变更。2017年10月30日，原市国土局与金大江公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》中也明确约定，江东北路417-1号面积为629.06平方米的土地出让给金大江公司，出让宗地的用途为城镇住宅用地（单一），土地使用权不得分割转让、不得分割抵押，所建房产不得分割销售、不得分割转让、不得分割抵押。上述材料既是金大江公司在该处建设房屋并原始取得不动产的权属来源材料，也是金大江公司对该处不动产行使权利存在限制的依据。现金大江公司将该处涉案房屋按照一般不动产对外出售，这与立项文件中该建设项目用于企业自用员工宿舍，以及《国有建设用地使用权出让合同》中约定的土地使用权不得分割转让、所建房产不得分割销售相违背，金大江公司作为该处土地使用者，其出售涉案房屋的行为构成未按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求利用和经营土地，违反了上述法律规定。 《中华人民共和国物权法》第十二条第一款规定，“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。”《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第（一）项规定，“属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。”被告接受原告和第三人金大江公司提交的转移登记申请材料后，经查询涉案房屋的不动产登记簿，认为涉案房屋不可对外出售也不属于可补正申请材料的情形，故决定不予受理并出具《不予受理告知书》，告知原告和金大江公司其转移登记的申请违反金大江公司与原市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十五条的约定及行政管理的要求，具有事实和法律依据，被告已履行法定职责，并无不当。 综上，原告的诉讼请求因缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告沈翠琴的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告沈翠琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 (此页无正文) 审 判 长  洪 彦 审 判 员  王 丽 审 判 员  程 媛 二〇一九年七月十八日 法官助理  万炳青 书 记 员  谭 倩