安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1522民初3763号原告：刘国平，男，1966年12月3日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：王震宇，安徽霍达律师事务所律师。被告：安徽徽商农家福有限公司，住所地：安徽省合肥市包河区芜湖路**，统一社会信用代码913400007408705383（1-1）。法定代表人：王玉柱，该公司董事长。委托代理人：汪磊，男，1978年5月7日出生，汉族，该公司员工，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：万廷鹏，安徽万廷鹏律师事务所律师。原告刘国平诉被告安徽徽商农家福有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月11日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告刘国平及委托代理人王震宇、被告安徽徽商农家福有限公司的委托代理人汪磊、万廷鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘国平向本院提出诉讼请求：1、依法确认霍邱县徽商大市场首座A1幢101、201、202、203、204号房屋归原告所有并停止对该财产的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月9日，原告根据被告与案外人张宏林签订的商品房买卖合同及被告向张宏林出具的“说明”，原告同意购买案外人张宏林从被告处购买的、坐落于霍邱县徽商大市场首座**101、201、202、203、204号房屋，价格为1800000元，原告于签约后次日（10月10日）一次性付清了房款，后该房屋由原告出租给他人使用。2018年11月间，原告得知该房屋将要被强制执行，即向霍邱县法院提出执行异议申请，并履行了举证义务，但法院以原告所提交的证据无法证明对执行标的享有真实、合法权利为由，驳回原告方的异议。原告认为，原告购买该房屋虽然没有办理房产变更手续，但已善意取得，并足以排除被告对该财产的执行，故依法提起民事诉讼，请求依法予以判决。原告当庭所举证据有：证据1、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格；证据2、房屋买卖合同以及房屋买卖收款凭证复印件，证明原告与案外人张宏林签订了房屋买卖合同并已经履行；证据3、“说明”（被告给案外人张宏林出具的）及商品房买卖合同（被告与张宏林之间签订的）复印件各一份，证明张宏林在被告处购买房屋，面积为1312.92平方米，且被告已经将涉案房屋出售给张宏林；证据4、协议书复印件一份（被告与案外人张宏林签订的解除商品房买卖合同的协议书，签订时间为2012年10月27日），证明被告确实将涉案房屋出售给张宏林，原告在该解除协议之前已经取得了该房屋的所有权；证据5、（2019）皖1522执异13号民事裁定书一份，证明在原告提出诉讼之前已经申请执行异议。被告安徽徽商农家福有限公司辩称：1、涉案房屋系答辩人开发建设，并在房地产管理机关办理了房屋初始登记，答辩人系该房屋的所有权人，案外人张宏林不是该房屋的所有权人；2、原告所提异议申请事项，没有事实和法律依据；3、霍邱县法院所作（2019）皖1522执异13号执行裁定书，符合案件事实和法律规定；4、原告没有合法、有效的证据证明其对涉案房屋享有实体权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告当庭所举证据有：证据1、保证书复印件一份，证明刘国平在2018年12月16日之前与涉案房屋没有任何关系；证据2、（2019）皖1522执异13号执行裁定书复印件，证明被告对房屋享有所有权，执行判决正确，符合法律依据；证据3、霍邱县房管局房屋销售备案系统在售房源证明复印件一份，证明被告对涉案房产未销售，涉案房产仍属被告所有（备案表中黑色表示房屋被销售了，无色的表示房屋未销售）；证据4、（2015）霍民一初字第03006号民事判决书复印件，证明被告对涉案房产享有所有权以及张宏林与被告之间的商品房买卖合同没有进行备案，买卖合同无效；证据5、（2017）皖1522民初3068号民事判决书复印件，证明被告与冯洋间签订房屋租赁关系有效，被告对该处房屋享有产权。对上述证据，经双方当事人质证后，本院认证如下：对原告所举证据1、5的三性依法予以认定；对证据2只能证明就原告所诉A1幢101、201、202、203房屋，张宏林与原告之间发生过买卖关系；对证据3中“说明”因系复印件，且被告不予认可，故对该证据的真实性、合法性无法认定，对其中商品房买卖合同的三性依法予以认定，但该证据只能证明被告与张宏林就涉案房屋发生过买卖关系；对证据4的真实性依法予以认定，但对原告的举证目的不予认定。对被告所举证据的三性及被告的举证目的，均依法予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告安徽徽商农家福有限公司在霍邱县开发的霍邱县徽商大市场首座A1（即霍邱县徽商大市场摩托车市场1幢）依法在房地产部门办理了房屋初始登记。2011年5月13日，被告与案外人张宏林签订商品房买卖合同，约定被告将霍邱县徽商大市场首座A1幢101-107房两层出售给张宏林，总价款为17067960元，张宏林当时付购房款合计2000000元，该商品房买卖合同未在房产部门进行备案登记。后因张宏林书面申请放弃购买房屋，并要求被告返还购房款2000000元，双方遂于2012年10月27日签订协议书，约定双方自愿解除2011年5月13日签署的商品房买卖合同，并由被告退还给张宏林购房款2000000元等。后首座A1幢101-107房两层由被告出租给案外人冯洋经营使用，经营期限为2012年月1日至2014年9月30日。冯洋租赁的上述房屋，其中105-107及205-207房被告已收回，其中102-104房被告已出售给他人，对涉案的A1幢101、201、202、203、204号房屋，因冯洋在租赁期间未按约缴纳租金，被告遂于2017年7月3日起诉要求解除与冯洋间的租赁关系，本院于2017年10月9日以（2017）皖1522民初3068号民事判决书，判决解除被告与冯洋间的首座A1幢101、201、202、203、204号房屋租赁关系，并由冯洋返还该房屋给被告，判决生效后案在执行过程中，刘国平于2019年5月13日向本院提出异议申请，要求本院中止对涉案房屋的执行。本院受理后经审查认为，刘国平对涉案房屋不享有真实、合法的权利，不能排除法院对该房的强制执行，本院遂于2019年5月20日裁定驳回刘国平的异议，原告刘国平不服遂提起案外人执行异议之诉。另查明，原告与案外人张宏林于2012年10月9日签订房屋买卖合同，约定原告购买张宏林在霍邱县徽商大市场内的“房产”，位置系“张宏林七间门面房中”由南向北连续三间两层，应是首座A1-101至103及201至203房，该合同没有显示有204房，次日张宏林出具给原告借条一张，内容为：“今借到刘国平购房款180万元整，借款人张宏林”。本院认为，1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后方发生法律效力，未经登记不发生效力。案外人张宏林与被告之间虽然就涉案房屋达成过买卖协议，但双方没有办理房产变更手续，也未到登记机关申请预告登记，张宏林并没有取得涉案房产的物权，在此情形下张宏林是无权处分涉案房产的，因此张宏林与原告之间签订的房屋买卖合同不受法律保护。2、原告与张宏林之间虽然就涉案房屋签订过房屋买卖合同（合同没有包括204室），但原告当时只是根据张宏林与被告间签订的商品房买卖合同及原告所称的“说明”来同张宏林签订房屋买卖合同，原告的当时行为不具备物权法所定义的善意，加之合同内101及201-203房没有过户到原告名下，故原告对101及201-203房不构成善意取得；因原告与张宏林之间的房屋买卖合同不包括204房，故原告对204房屋无权主张权利。3、2012年10月27日,被告与张宏林解除商品房买卖关系后，即将房屋（包括涉案房屋在内）出租给他人，原告称涉案房屋由其对外出租，未提供事实依据。综合以上情形，原告对其诉讼的位于霍邱县徽商大市场首座A1幢101、201、202、203、204号房屋不享有所有权。对上述房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第一款、第三十九条、第一百零六条第一款第（一）、（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款规定，判决如下：驳回原告刘国平的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  叶丙华人民陪审员  孙晓群人民陪审员  胡向英二〇一九年七月十七日书 记 员  张义敏附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。