湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终680号上诉人（原审被告、反诉原告）：任剑，男，1983年11月9日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：范均，女，系任剑妻子。委托诉讼代理人：曾垂斌，湖南云天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭绍福，男，1960年7月30日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：涂磊，男，1990年11月1日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系长沙市岳麓区岳麓街道办事处左家垅村民委员会推荐。上诉人任剑因与被上诉人彭绍福房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（以下简称一审法院）（2018）湘0104民初5466号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人任剑上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求；由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院事实认定不清。1、一审法院认定“彭绍福发出了告知书”，缺乏证据支持；2、一审法院认定“任剑因欠缴电费被电力部门停止供电”系认定事实错误，实际是因为被上诉人为让上诉人停业而恶意剪线拆表所致。事实是被上诉人恶意毁约导致上诉人无法经营。二、一审法院法律适用错误。1、一审判决忽略了被上诉人为胁迫上诉人提高租金而采取的恶性胁迫手段；2、一审法院对“周边房租上涨”的事实不审不理；3、一审判决颠覆常理，上诉人不可能为了12元水费而影响门店正常经营。被上诉人彭绍福辩称，一、在公告告知涉案门面租金上涨的前一周，被上诉人已口头告知上诉人门面租金上涨情况。二、租金上涨的原因系周边铺面大量拆迁，根据市场供求关系才相应涨价，但上诉人恶意拖欠租金，拒不缴费。三、涉案门面停水断电的真正原因系上诉人欠缴水电费，被水电部门强制停供。四、被上诉人与上诉人首次签约时因上诉人妻子怀有身孕才出于人文关怀考虑将涉案门面低价租给上诉人。彭绍福向一审法院提出诉讼，请求判令：一、解除彭绍福与任剑于2017年6月1日签订的房屋（门面）租赁合同；二、任剑立即腾房，并按每月4000元标准支付2018年6月1日起计算至实际腾空房屋之日止的租金及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年6月1日起计算至租金实际清偿之日止）。任剑向一审法院提出反诉，请求判令：一、彭绍福赔偿任剑损失50000元（按400元/天的标准，从2018年6月18日暂计算至2018年10月23日，实际算至彭绍福为任剑恢复门面经营之日止）；二、彭绍福承担本案反诉及本诉诉讼费。一审法院认定的事实：2017年6月1日，彭绍福（甲方）与任剑（乙方）签订《房屋（门面）租赁合同》，约定：1、甲方坐落在岳麓区左家垅菜市场旁门面出租给乙方使用，乙方对该房屋充分了解后，认可并自愿承租；2、租赁期限为：2017年6月1日至2020年6月1日止，此房月租金为10000元/季，租金涨幅随周边市场价涨幅。乙方不得以任何理由拖欠或拒交租金，在约定期超过3天甲方有权收回房屋，没收履约保证金，不予退还乙方；4、本出租房屋（门面）在2017年6月1日之前一切费用，甲方负责结清。在租赁期内乙方应负责按时缴纳水电费，房屋出租的税费及社区费用，否则甲方有权从保证金中扣除。合同签订后，任剑向彭绍福支付押金1000元，并支付从2017年6月1日至2018年5月30日的租金40000元。2018年5月6日，彭绍福（甲方）与杨志红（乙方）签订《房屋（门面）租赁合同》，约定：1、甲方坐落在岳麓区左家垅菜市场旁门面出租给乙方使用，乙方对该房屋充分了解后，认可并自愿承租；2、租赁期限为：2018年5月6日至2020年5月6日止，此房月租金为4000元/月，租金一季度付。2018年6月5日，彭绍福向任剑发出《告知书》，称：“按照你我双方签订的房屋租赁合同，门面租金随周边市场价涨幅，现你门面左右共5间门面均上涨至4000元/月，12000元/季。你在收到本告知书三日内，按照双方签订的租赁合同交纳2018年6月1日-2018年8月30日（12000元/季度）的门面租金。逾期不交，本人将有权解除门面租赁合同并收回门面，由此产生的不利后果，将由你本人承担。”2018年6月13日，彭绍福向任剑发出《告知书》，称：“根据你我房屋租赁合同和2018年6月5日告知书，现你至今未交纳房屋租赁费，恶意不交。否则将自动停电，由此产生的一切后果你自己承担，特此告知。”截止2018年5月20日，任剑尚欠电费1106元，水费21元。后任剑租赁房屋因欠交电费被电力部门停止供电,任剑自行关闭租赁房屋水阀。一审法院认为，第一，关于合同解除。彭绍福与任剑于2017年6月1日签订的《房屋（门面）租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约行使权利和履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”彭绍福与任剑签订的《房屋（门面）租赁合同》约定房屋月租金为10000元/季，租金涨幅随周边市场价涨幅。任剑不得以任何理由拖欠或拒交租金，约定期超过3天，彭绍福有权收回房屋，没收履约保证金，不予退还。因周边房屋租金已涨至4000元/月，彭绍福于2018年6月5日向任剑发出《告知书》，任剑在收到告知书三日内，按照双方签订的租赁合同交纳2018年6月1日-2018年8月30日（12000元/季度）的门面租金。逾期不交，彭绍福将有权解除门面租赁合同并收回门面。但任剑在告知后未向彭绍福交纳上述租金，属违约行为。故对于彭绍福主张解除双方于2017年6月1日签订的《房屋（门面）租赁合同》并要求任剑腾退租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。第二、关于房屋占用费和利息。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现任剑仍占有该租赁房屋，故对于彭绍福主张任剑按照4000元/月的标准支付从2018年6月1日算至任剑实际腾空房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求，一审法院予以支持。对于彭绍福主张任剑按中国人民银行同期贷款利率支付房屋占用费利息的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。第三、关于任剑的反诉请求。任剑反诉要求彭绍福赔偿反诉原告损失50000元（按400元/天的标准，从2018年6月18日暂计算至2018年10月23日，实际算至反诉被告为反诉原告恢复门面经营之日止）。双方约定房屋月租金为10000元/季，租金涨幅随周边市场价涨幅，因周边房屋租金已涨至4000元/月，经彭绍福向任剑告知按照双方签订的租赁合同交纳2018年6月1日-2018年8月30日（12000元/季度）的门面租金而任剑未交纳后，彭绍福有权解除门面租赁合同并收回门面，且任剑租赁房屋因欠交电费被电力部门停止供电,任剑自行关闭租赁房屋水阀。因此，对于任剑的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除彭绍福与任剑于2017年6月1日签订的《房屋（门面）租赁合同》；二、任剑在本判决生效之日起五日内腾退位于长沙市岳麓区左家垅菜市场旁门面房屋；三、任剑在本判决生效之日起五日内向彭绍福支付房屋占用费（按照4000元/月的标准从2018年6月1日算至任剑实际腾退房屋之日止）；四、驳回彭绍福其他诉讼请求；五、驳回任剑反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取40元，反诉受理费525元，共计565元，由任剑负担。二审中，上诉人任剑向本院提交了如下证据：商品销售金额卡9张，拟证明停水断电系被上诉人胁迫所致，并不存在电力部门停电断水拆表的事实。经质证，被上诉人彭绍福对上述证据的三性均有异议。本院经审查认为：上诉人任剑提交的证据，与本案缺乏关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审补充查明：2019年5月14日，任剑明确向彭绍福表示同意解除《房屋（门面）租赁合同》并将涉案门面退还给彭绍福，但彭绍福以双方仍存在诉讼及水费争议为由拒绝接收门面。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，任剑与彭绍福签订的《房屋（门面）租赁合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效，双方均应诚信履行合同义务。2017年6月1日至2018年6月1日，任剑与彭绍福均按约履行了合同约定的义务，双方之所以发生纠纷并最终导致租赁合同无法继续履行主要是因为双方对2018年6月1日后的租金标准无法达成一致意见。《房屋（门面）租赁合同》第二条约定“门面租金随周边市场价涨幅”，并未约定租金的具体涨幅标准，双方均应基于诚信原则合理确定涨幅标准。任剑与彭绍福对“周边市场价”的涨幅标准未能确定均存在过错：一方面，彭绍福作为出租人提出涨价时，应通过客观评估后与承租人协商确定涨价幅度，在双方未能对周边市场价达成一致时，应基于诚信原则通过共同调查或委托第三方主体予以确定。但彭绍福直接向任剑发出《告知书》要求涨20%的租金，而该涨幅已超过一般租赁市场的正常涨幅，在任剑对涨幅标准提出异议后未积极寻求确定周边市场价的合理方案，且在双方尚未确定新的租金标准时拒收任剑按原标准交纳的租金及水电费，有违诚实信用原则，对合同的解除应承担主要责任。另一方面，任剑作为承租人明知每年的租金标准可能随着周边市场价的增加而增加，但在彭绍福提出要按周边市场价提高租金标准时，任剑坚持要按10000元/季度的标准交纳，亦未积极寻求确定“周边市场价”的合理方案，对合同的解除应承担次要责任。关于任剑应向彭绍福支付的租金损失。首先，2018年6月1日至2019年5月14日期间，任剑未将涉案门面腾空并退还给彭绍福，故应承担该段期间给彭绍福造成的租金损失。本院综合考虑一般租赁市场年涨10%的租金涨幅、双方当事人对合同解除的过错程度、任剑在该段期间无法正常使用涉案门面等因素，酌情确定任剑应按1500元/月的标准向彭绍福赔偿2018年6月1日至2019年5月14日的租金损失共计17200元（1500元/月×11月+1500元/月÷30天/月×14天）。其次，2019年5月14日，任剑已明确表示同意解除《房屋（门面）租赁合同》并将涉案门面退还给彭绍福，但彭绍福以双方仍存在诉讼及水费争议为由拒绝接收门面，故此后的损失为彭绍福的原因导致的扩大损失，应由彭绍福自行承担。关于彭绍福应向任剑赔偿的损失。根据双方确认的事实，任剑需通过彭绍福交纳水电费。后因双方对租金标准存在争议，彭绍福拒收任剑交纳的水电费，导致任剑租赁的涉案门面被停电而无法正常使用，必然给任剑造成一定损失，且彭绍福对此存在主要过错，故应向任剑赔偿相应损失。任剑主张彭绍福按400元/天的标准向其赔偿损失，但未提供充分证据予以证明，本院不应采信。本院综合双方约定的租金标准、涉案门面的面积、用途、双方的过错程度及任剑另行寻租所需的合理时间两个月，酌情确定彭绍福应向任剑赔偿损失共计5000元，对任剑超出部分的主张，本院不应支持。综上所述，上诉人任剑的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初5466号民事判决第四、五项；二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初5466号民事判决第一项为“确认彭绍福与任剑于2017年6月1日签订的《房屋（门面）租赁合同》已于2019年5月14日解除”；三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初5466号民事判决第二项为“彭绍福在本判决生效之日即可自行处置任剑租赁的位于长沙市岳麓区左家垅菜市场旁门面房屋”；四、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初5466号民事判决第三项为“任剑应支付彭绍福租金17200元”；五、彭绍福应赔偿任剑损失5000元；上述两项相抵后，任剑应于本判决生效之日起五日内支付彭绍福12200元；六、驳回彭绍福其他诉讼请求；七、驳回任剑其他反诉请求。如果任剑未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费40元，由彭绍福负担25元，任剑负担15元；反诉案件受理费525元，由任剑负担475元，彭绍福负担50元；二审案件受理费525元，由任剑负担225元，彭绍福负担300元。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇一九年七月八日书记员 何冰洁