广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初2034号原告：广州市荔湾区人民政府办公室，地址:广州市荔湾区芳村大道**。负责人：黄红闯，职务：主任。委托诉讼代理人：嵩朕、曾芹文，均系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州穗南房产发展有限公司(破产)，，住所地：广州市荔湾区荔湾广场荔泰阁**之一法定代表人：王松。委托诉讼代理人(破产管理人)：卢健娜、张晓东，广东晟晨律师事务所律师。原告广州市荔湾区人民政府办公室诉被告广州穗南房产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月28日作出（2018）粤0103民初2872号民事判决书，原告广州市荔湾区人民政府办公室不服该判决，并向广州市中级人民法院提出上诉。广州市中级人民法院于2019年1月15日以（2018）粤01民终23065号民事裁定书撤销本院（2018）粤0103民初2872号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人嵩朕和被告委托诉讼代理人即破产管理人卢健娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区人民政府办公室诉称：2000年3月1日，原告与被告签订《房地产购买协议书》（以下简称：“合同”），约定被告向原告出卖位于荔湾广场的20间房屋（具体如下：荔和7A房、荔和14C房、荔和19A房、荔丰17C房、荔丰17D房、荔泰8D房、荔泰08E房、荔泰09D房、荔泰22D房、荔泰23D房、荔泰23F房、荔景07H房、荔景10C房、荔景18A房、荔景23C房、荔隆09F房、荔隆11C房、荔隆16E房、荔丰22E房、荔隆20A房），根据合同约定，该20套房屋单价按每平方米3,500元计算，总面积为1,711.05平方米，总金额为5,988,675元，被告在合同签订后半年内即2000年9月1日前为原告办妥房地产权证。合同签订后，原告依约支付完全部购房款，被告亦向原告开具了相应的《收款收据》。合同签订后，被告仅向原告交付了其中18套房屋，原告虽在18年间持续实际占有使用诉争房屋[其中显示有法院强制执行案号执行注销原预售契约的房号为以下七间：荔和7A（即广州市荔湾区世纪南路296号701房）、荔和19A（即广州市荔湾区世纪南路296号1901房）、荔泰8D（即广州市荔湾区德星路1号804房）、荔泰08E（即广州市荔湾区德星路1号805房）、荔泰09D（即广州市荔湾区德星路1号904房）、荔景18A（即广州市荔湾区德星路3号1801房）、荔隆16E（即广州市荔湾区德星路11号1605房）]，但因被告的不配合，一直没有办理房地产权证。原告多次通过口头、书面要求被告履行合同义务，被告始终置之不理。被告长期拖延拒不办证的行为已严重违约，为维护原告合法权益，特起诉要求判令：1、确认原告买受的、位于荔湾广场的18间房屋：荔和7A房、荔和14C房、荔和19A房、荔丰17C房、荔丰17D房、荔泰8D房、荔泰08E房、荔泰09D房、荔泰22D房、荔泰23D房、荔泰23F房、荔景07H房、荔景10C房、荔景18A房、荔景23C房、荔隆09F房、荔隆11C房、荔隆16E房，房屋权属归原告所有；2、被告立即为原告办妥原告已实际占有使用的上述18间房屋的房屋权属证书；3、本案诉讼费由被告承担。被告广州穗南房产发展有限公司辩称：关于签约时买卖双方的共识。涉案20套房产的预售契约因小业主违约已经解除，但小业主不配合被告办理解除手续。原因是解除手续必须小业主和发展商双方同时到房管部门办理，并非被告可以单方办理，而小业主不配合发展商即被告办理解除手续。原告对上述20套房的情况十分了解也愿意接收，并要求低价全部购买。被告正是在这种情况下同意将20套房产以超低价打包抛售（抛售价3500元每平米，但是市价是7000元每平米）给原告。洽谈合同期间，原告声称政府部门签约和用款的审核程序较为复杂，希望被告配合在合同中写明办证期限为半年，但承诺只是为了便于原告签约和申请付款，原告不会就此追责。同时原告还提出因内部审核流程较长，实际付款时间也可能会延迟，希望被告也不要追责。买卖双方就是在这样的共识下，于2000年3月签订了《房地产买卖协议书》。根据协议书约定，原告应于签约后3个月内即2000年6月1日前付清房款余额1988674元，但原告实际是在2000年9月21日才支付该余额。对此被告也基于双方共识未予追究原告的违约责任，否则被告可以要求解除买卖合同并没收已付款。根据该协议约定，原告应于签约后3个月内即2000年6月1日前付清房款余款1988674元，但原告实际是在2000年9月21日才付清该余款。对此被告也谨遵双方共识未予以追究原告的违约责任，否则我方可以要求解除买卖合同并没收已付款。被告始终恪守双方签约前达成的共识，愿全力协助原告办证。事实上，被告一直在极力处理房产的预售遗留问题，包括起诉不愿意配合办理解除手续的原小业主等，但仍需通过申请通过法院强制执行办理，这需要法院执行部门的配合和一定的时间。综上，被告恳请贵院查明事实，作出公平公正的判决，维护被告的合法权益。经审理查明：2000年3月1日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房地产买卖协议书》，约定双方就荔湾广场20套住宅买卖达成如下协议：（一）甲方愿意以每平方米建筑面积3500元出售给乙方，总出售面积1711.05平方米，总金额为5988675元。（二）签订协议书后，乙方即付400万元给甲方，余额1988675元三个月内付清。（三）甲方按乙方要求，以私人购房方式办理房地产契证，购房人员名单由乙方提供，有关办证税费按市房管局的规定各自负担应付部分。（四）甲方在半年内办妥个人的房地产契证。附表：乙方购买的20间房屋具体如下：荔和7A房、荔和14C房、荔和19A房、荔丰17C房、荔丰17D房、荔泰8D房、荔泰08E房、荔泰09D房、荔泰22D房、荔泰23D房、荔泰23F房、荔景07H房、荔景10C房、荔景18A房、荔景23C房、荔隆09F房、荔隆11C房、荔隆16E房、荔丰22E房、荔隆20A房。签订合同当日，原告按照被告的《付款通知书》向深圳市斯琪安贸易有限公司汇款支付工程款400万元。2000年9月21日，原告按照被告的《委托付款书》向深圳市福康顺贸易有限公司汇款支付购房款1988675元。被告对上述款项均出具了收款收据。后，除荔丰22E房、荔隆20A房两间房屋外，其余18间房屋被告交付给原告占有使用至今。2015年2月，原告向被告发函敦促其履行办理房屋过户登记义务，要求被告于2015年3月20日备齐办理产权登记的相关资料，协同原告前往房地产交易登记部门办理完善相关手续。2015年4月22日，原告委托广东广信君达律师事务所向被告发出敦促其履行办理房屋过户登记义务的律师函。另，根据房管局查册信息显示，荔丰22E房、荔隆20A房产权已登记在个人名下，其余18间房屋产权全部登记在被告名下，但已出售给预购人，有预购人信息，其中显示有法院强制执行案号执行注销原预售契约的房号为以下七间：荔和7A、荔和19A、荔泰8D、荔泰08E、荔泰09D、荔景18A、荔隆16E。其中显示“未过户、无注销记录”的房号为以下十间：荔丰17C、荔丰17D、荔泰22D、荔泰23D、荔泰23F、荔景07H、荔景10C、荔景23C、荔隆09F、荔隆11C。其中荔和14C显示“由业主办理交易过户和房地产权证手续。”上述房屋均未显示有查封、抵押信息。在庭审中，原告明确本案诉讼请求为1、确认原告买受的、位于荔湾广场的7间房屋：荔和7A（即广州市荔湾区世纪南路296号701房）、荔和19A（即广州市荔湾区世纪南路296号1901房）、荔泰8D（即广州市荔湾区德星路1号804房）、荔泰08E（即广州市荔湾区德星路1号805房）、荔泰09D（即广州市荔湾区德星路1号904房）、荔景18A（即广州市荔湾区德星路3号1801房）、荔隆16E（即广州市荔湾区德星路11号1605房），房屋权属归原告所有；2、被告立即为原告办妥原告已实际占有使用的上述7间房屋的房屋权属证书；3、本案诉讼费由被告承担。其余的十一套因涉及案外人另案提起诉讼。本院认为：原、被告签订的《房地产买卖协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。原告已支付了全部购房款，并已实际占有18套诉争房屋。合同权利即债权，因原、被告是房屋买卖合同关系，原告要求将房屋产权确认归其所有，其实质是要求被告履行合同义务，办理过户手续，因原告在第二项诉讼请求中已提出该请求，故第一项诉请请求属于重复的诉请，本院不予支持。关于诉争房屋房产证的办理问题，根据合同约定，被告应当依约为原告或原告指定的对象办理房产证，现原告要求将诉争房屋的产权办理至自己名下，属于原告的意思自治，本院予以准许。目前诉争房屋的7间房屋的预售契约已经进行了注销，不存在办理产权证的法律障碍，对于原告在本案中要求将已注销预售契约的7间诉争房屋登记过户到其名下的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州穗南房产发展有限公司协助原告广州市荔湾区人民政府办公室办理以下房屋的产权变更登记过户手续，将房屋登记到原告广州市荔湾区人民政府办公室名下：广州市下九路以北、德星路以西荔湾广场荔和7A（即广州市荔湾区世纪南路296号701房）、荔和19A（即广州市荔湾区世纪南路296号1901房）、荔泰8D（即广州市荔湾区德星路1号804房）、荔泰08E（即广州市荔湾区德星路1号805房）、荔泰09D（即广州市荔湾区德星路1号904房）、荔景18A（即广州市荔湾区德星路3号1801房）、荔隆16E（即广州市荔湾区德星路11号1605房）。二、驳回原告广州市荔湾区人民政府办公室其他诉讼请求。本案受理费22440元，由被告广州穗南房产发展有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  郑丽南人民陪审员  吴志坚二〇一九年七月二十二日书 记 员  谢绮雯黄佩仪