四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1402民初2293号 原告：眉山市居安房地产经营有限公司，住所：眉山市东坡区小北街**。 法定代表人：李志明，总经理。 委托诉讼代理人：刘越，四川维是律师事务所律师。 被告：宋世萍，女，1962年10月25日出生，汉族，眉山市东坡区人，，住东坡区 第三人：彭丽群，女，1961年8月6日出生，汉族，眉山市东坡区人，，住东坡区 原告眉山市居安房地产经营有限公司（以下简称：居安公司）与被告宋世萍、第三人彭丽群、陆献腾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年6月19日、7月25日两次公开开庭进行了审理。第二次开庭庭审中，原告撤回对第三人陆献腾的起诉。原告居安公司及特别授权委托诉讼代理人刘越、被告宋世萍到庭参加诉讼，第三人彭丽群第一次开庭经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告居安公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告的租赁合同于2019年4月10日解除；2.被告及第三人腾退返还位于眉山市东坡区下西街31号附2号商铺；3.被告以44.52元/日的标准，支付从2019年1月1日至2019年4月9日的租金4407.48元;4.被告以44.52元/日的标准，支付从2019年4月10日起至腾退返还之日止的商铺占用费；5.诉讼费由被告承担。第二次庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：第三人彭丽群返还原告位于眉山市东坡区下西街31号附2号商铺。其余请求不变。事实和理由：原告系东坡区下西街31号附2号商品（眉房权字第××号，土地使用权证号：眉市国用2012第1××3号）的合法所有人。被告租用商铺，其间双方签订过租赁合同。最后一次签订的租赁合同（由被告兄弟宋玉成代被告签订）约定租期从2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同到期后双方再未签订书面租赁合同，但被告一直租用商铺，双方形成不定期租赁关系。被告支付租金至2018年12月31日，此后的租金被告未支付。由于原、被告双方形成不定期租赁关系。原告于2019年3月14日向被告送达《解除合同通知书》，并在商铺门柱处张贴了该通知书。通知双方的不定期租赁合同于2019年4月10日解除，并请被告于合同解除当日腾退返还租赁商铺。原告向被告送达《解除合同通知书》时得知2019年1月5日被告通过其兄弟宋玉成将商铺擅自转租给第三人彭丽群使用。2019年3月30日彭丽群又将商铺再次转租给第三人陆献腾使用（时间从2019年4月1日至2019年7月15日）。原告委托第三方评估机构眉山弘源房地产土地评估有限公司出具的评估报告确定商铺2019年度租金为16251.00元，即44.52元/天。被告在原告向其送达解除通知解除合同后，至今未腾退返还商铺。为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，望判如所请。 被告宋世萍辩称：原告陈述的都不是事实。被告一直租用的是眉山市房管科公房科下西街31号附2号门市，和原告不存在租赁关系，且不存在收回门市。一直以来，眉山市房管科公房科门市收费标准是以物价局文件执行，并非第三方评估公司的评估价。被告租用眉山市房管科公房科门市是历史遗留问题，50年前被告家住在眉山市东坡区下西街临街的平房住房，80年代改革开放，被告父亲宋国华在政府的领导下，把被告家平房、、住房作为门市办起了街道工业街道工业的员工有被告的父亲、被告、兄弟宋玉成、周玉凤、杜正云、居民代表刘素珍、会计邓争静、出纳刘叔华。90年代中期，原眉山县城关镇，现在的眉山市东坡区进行旧城改造，把被告等集体的街道工业的公房门市拆了（约1996年），一直没有任何安置门市给集体使用。2年后，要拆迁环中巷，把被告的私房住宅拆了，有了下西街门市的前车之鉴，被告暂不同意拆迁。被告的意愿是先将本属于下西街街道工业公房门市先安置了，被告再拆迁。后来在镇政府拆迁办、房管局、公房科等有关部门和领导的协调下，在下西街宾娱商场消防通道搭建平房作为门市归还给集体员工使用权，被告的私房住宅拆了，至今未安置，老母亲90岁了，现在还住在环中巷的平房内，没有被告的住房牺牲，就没有这个门市。该门市就是涉案的门市。拿到门市后，裘衣组的所有街道工业员工都对公房门市有使用权，而后，街道工业必须解体。又在镇政府的领导下，房管局领导、公房科领导和全部裘衣组员工一起协调下，因被告有住房的牺牲，就由宋世萍、宋玉成对其他员工给予经济上的补偿，他们就不使用承租权，公房门市的承租权归宋世萍与宋玉成所有。被告接受了镇政府的安排。解体后，被告均下岗无业至今，当时房管局公房科就承诺，因为被告为眉山的旧城改造作出了巨大的牺牲，今后只要不拆迁或改造，此公房门市就归宋世萍、宋玉成永久租用，租金以物价局文件执行，由眉山县房管局公房科颁发了四川省眉山县房地产开发经营总公司的租房租用证，上面就有当时房管局局长李俊清的印章，并且租用证一直沿用至今。原告的居安公司是私人公司，营业执照的性质就是私营，被告到工商管理局调取的公司情况，并非是国企全民所有制。被告有原告的营业执照，可以说明一切。被告租用的是国家的房子和原告的私人公司没有任何关系。20年来每年都是12月底交清房租。先租后交，从未拖欠，有票据可查。被告要继续租用门市，坚决不同意原告收回门市。 第三人彭丽群辩称，原告所诉事实属实，无异议。第三人租赁的门市系从宋玉成爱人处所租，年租金100800.00元。租赁门市经营老鸭羽绒服，淡季时租与陆献腾。同意腾退门市，但宋玉成、宋世萍多收租金应退还第三人。如本案法院不能解决，第三人保留此诉权，另案起诉退还未使用租赁房租金。第三人有事在外，不能出庭，请人民法院依法裁决。 经审理查明：原告居安公司成立时工商注册登记名称为：四川省眉山县房地产开发经营总公司，2002年4月28日，变更登记公司名称为：眉山市房地产开发经营总公司，2011年11月4日，变更公司名称为：眉山市居安房地产经营公司，2019年4月18日，变更公司名称为现在的居安公司。原告为东坡区下西街31号附2号15.39㎡商铺所有权人（眉房权字第××号，土地使用权证号：眉市国用2012第1××3号）。1998年12月9日，原告向被告及其兄弟宋玉成颁发《租用证》。证内原告与被告及宋玉成（宋玉成租赁的商铺临街与被告租赁的商铺前后相连）签订的《房屋租赁合同》，合同约定：“一、租赁双方必须严格遵守国家的有关法律、法规、政策的规定。二、租赁双方应当严格履行各自的权利义务。三、承租人必须按时向出租方缴纳房屋租金，逾期不缴纳的，承租方应当按有关规定向出租方支付违约金。租金标准按物价局文件执行。四、承租人无违约行为，出租方不得无故收回房屋，承租人有违约行为，出租方有权收回房屋。五、承租人应当爱护房屋设施，不准损坏房屋结构。六、承租人以租用房屋建筑面积按规定标准交纳保证金/元，保证金不计息，退房退保证金。七、承租人转租房屋应当按规定程序经批准后方可办理，否则视为违约。八、本合同一式两份，具有同等法律效力，租赁双方各执一份。九、本合同自签字之日起生效。有效期年。出租方四川省眉山县房地产开发经营总公司法定代表人李俊清（签章）承租方裘衣组（宋玉成、宋世萍）。”此后，双方实际履行合同，被告履行合同期间与其兄弟宋玉成将两间商铺相连的内墙打通租用，并约定各享有三年租赁权，未告知原告。宋玉成享有商铺租赁权期间的2017年2月14日，由宋玉成代被告与原告补签订了2016年1月1日至2016年12月31日止的《租房合同》，合同主要约定：甲方：居安公司（原告）乙方：宋世萍（被告）；甲方同意将东坡区下西街31号5号楼巷内2号门市租给乙方，面积15.39㎡；租用期限一年；年租金6600.00元，签订合同后，一次性付清；租用期内，不得转租，确需转租应征得甲方书面同意方可转租。原、被告履行合同期满后，未再签订书面《租赁合同》，被告使用门市至今，租金交纳至2018年12月31日，该年租金6934.00元。2019年3月14日，原告向被告与宋玉成共同作出《解除合同通知书》，通知书载明：“致：宋玉成、宋世萍，你于2019年1月1日开始租赁我公司位于下西街31号附1号2号的门市，但未签订书面租赁合同。现我公司特通知：你与我公司就上述房屋的租赁合同于2019年4月10日解除。请你于合同解除当日腾退归还租赁房屋。如逾期未腾退归还，我公司将采取法律途径收回租赁房屋。请你积极配合，以保障我公司的工作顺利进行。并再次感谢你长期以来给予我公司的支持。”原告电话通知被告到原告处领取，因被告在深圳，其电话联系宋玉成，让宋玉成去，宋玉成未去领取。当天，原告到下西街31号5号楼巷内1、2号门市张贴通知书，门市有人，告知原告其是转租人，并将租金支付《收条》向原告出示，收条载明：“今收到周亚梅租下西街31号门市租金人民币：80000.00元，大写：捌万元整。剩余的￥20800.00元（贰万零捌佰元整）房租在2019年1月20日付清。收款人：熊玉贤2019.1.5。”收条载明的事实为2018年11月，由宋玉成将上述1、2号商铺以100800.00元的价格转租彭丽群使用，期限从2018年11月18日至2019年11月18日止，双方未签订书面合同，被告宋玉成爱人熊玉贤向周亚梅（彭丽群之女）出具的租金《收条》。2019年3月30日彭丽群又将门市再次转租给陆献腾，并收取租金，租金《收条》载明：“今收到陆献腾租眉山市下西街31号铺面，租金两万整，押金贰仟整，从2019年4月1日到2019年7月15日止。租期满，铺子无损坏，退还贰仟元押金。如陆献腾中途不租铺面，则必须无条件退还陆献腾贰仟元押金。出租方：彭丽群身份证号：5111221961××××××××承租方：陆献腾身份证号：3606221969××××××××收款人：彭丽群2019年3月30日。” 宋玉成看到原告张贴的《解除合同通知书》后，于2019年3月19日通过电话向眉山市党务政务服务热线反映，希望相关部门不要收回门市。 2019年，原告委托眉山弘源房地产土地评估有公司对包括案涉门市在内的公房年度租金底价进行了评估，经评估，案涉门市2019年年度租金为16251.00元/年。 另查明，案件审理中，陆献腾在其租赁期届满的2019年7月15日将租赁门市返还给了彭丽群，门市仍由彭丽群租用。 上述事实有原告提交的营业执照、工商行政管理局东坡分局出具的内资企业登记基本情况表、宋世萍四川省人口信息（户籍）证明、彭丽群四川省人口信息（户籍）证明、陆献腾身份证、眉房权字第××号房屋所有权证、眉市国用（2012）第1××3号土地使用权证、公有房登记申请书、租房合同、解除合同通知书、评估报告、收条2份，被告提交的租用证、税票、照片2张予以佐证及双方当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为：本案审理查明，原告为案涉门市的合法所有权人。据此，原告与被告之间建立的案涉门市租赁关系合法有效，受法律保护。双方签订、履行初始租赁合同于1998年12月9日至2015年12月31日。2017年2月14日，被告兄弟宋玉成代被告与原告重新签订2016年1月1日至2016年12月31日止为期一年的《租赁合同》，宋玉成的代签行为是建立在被告与宋玉成未经原告同意，便独自约定各享有案涉门市三年租赁权的基础上。被告转让租赁权的行为，属不合法转让，对原告不产生法律效力，被告仍为承租人。为此，宋玉成代被告与原告签订的《租赁合同》实为被告与原告之间建立的租赁合同关系。于此，原、被告履行合同一年期届满后，未再续订租赁合同，被告一直向原告交纳租金租用门市至2018年12月31日。依据《合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”原、被告2017年1月1日之后建立的租赁关系，依法为不定期租赁。在此不定期租赁期的2019年3月14日，原告向被告送达《解除合同通知书》，通知被告解除租赁合同。符合《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”宋玉成代被告收到通知书告知被告后，原、被告之间的租赁合同在被告给予合理期限的2019年4月10日依法解除。据此，原告请求确认租赁合同解除的请求成立，依法予以支持。针对原告请求案涉门市的返还问题。被告在租赁期间未经原告同意，将案涉门市转租给第三人彭丽群，彭丽群再次将门市转租陆献腾，现陆献腾已将门市返还彭丽群。被告未经原告同意的转租为非法行为，对原告不产生法律效力。原、被告的租赁合同解除后，非法承租人彭丽群应将占用的门市直接腾退返还原告。故，对原告请求第三人彭丽群返还门市，予以支持。由于被告从2019年1月1日至合同解除的2019年4月10日未向原告支付门市租金，原告请求被告支付，应依法予以支持。原告2019年3月30日通知被告在2019年4月10日解除合同，给予了被告解除合同后合理的腾退期限。但被告至今未腾退返还门市。基于此，原告请求被告承担门市占用期间的损失费，依法成立，予以支持。原告对租金、占用费主张以评估机构评估的2019年的年租金计算，结合被告对外转租收取的租金远高于原告请求依据的评估价。据此，本院认为原告对租金、占用费以评估价44.52元/日计付的请求，切合实际，依法予以支持。被告的抗辩不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定判决如下： 一、原告眉山市居安房地产经营有限公司与被告宋世萍的《租房合同》于2019年4月10日解除； 二、第三人彭丽群在本判决生效之日起十五日内将位于眉山市东坡区下西街31号附2号（眉房权字第××号，土地使用权证号：眉市国用2012第**）商用房返还原告眉山市居安房地产经营有限公司； 三、被告宋世萍在本判决生效之日起十五日内支付原告眉山市居安房地产经营有限公司2019年1月1日至2019年4月9日的租金4407.48元； 四、被告宋世萍在本判决生效之日起十五日内支付原告眉山市居安房地产经营有限公司2019年4月10日起至返还商用房之日止以44.52元/日计算的商用房占用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告宋世萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨文俐 二〇一九年七月二十五日 书记员  熊 玲