四川省苍溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0824民初981号 原告：陶小燕，女，生于1982年9月4日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 原告：张涛，男，生于1982年5月16日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县，与陶小燕系夫妻关系。 委托诉讼代理人：伏登贵，男，生于1953年8月16日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县，系原告陶小燕舅父。一般代理。 委托诉讼代理人：向明道，苍溪县五龙法律服务所法律工作者。特别授权。 被告：四川锦富房地产开发有限公司。住所地四川省苍溪县陵江镇红军路东段****附近公司。 诉讼代表人：杨仕先，四川省苍溪县弘立建筑安装有限公司法定代表人、董事长，四川锦富房地产开发有限公司股东。 被告：苍溪县黄道房地产开发有限公司。住。住所地四川省苍溪县陵江镇西城社区**/div> 法定代表人：阎振东，经理。 被告：阎振东，男，生于1970年7月26日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 被告：李育安，男，生于1963年1月14日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 第三人：四川苍宏正信置业有限公司。住。住所地四川省苍溪县陵江镇汉昌路**/div> 法定代表人：肖丽，总经理。 委托诉讼代理人：张国模，男，生于1956年12月22日，汉族，四川省江油市人，住四川省江油市，系第三人公司施工现场代表。一般代理。 委托诉讼代理人：唐斌，四川达权律师事务所律师。特别授权。 原告陶小燕、张涛诉被告四川锦富房地产开发有限公司（以下简称锦富房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日受理，在审理中追加了苍溪县黄道房地产开发有限公司和阎振东、李育安为本案被告以及四川苍宏正信置业有限公司（以下简称苍宏正信公司）为本案第三人参加诉讼，于2019年5月21日依法适用简易程序，第一次公开开庭进行了审理，除被告李育安经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉外，其余当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。第一次开庭审理后发现案情复杂，书面裁定转为普通程序审理，于2019年6月20日第二次开庭进行了审理，原告陶小燕及其委托诉讼代理人伏登贵、向明道和锦富房地产公司的诉讼代表人杨仕先到庭参加了诉讼，其余当事人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶小燕、张涛向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《商品房认购协议》合法有效；2.未按约定交房违约金15000元；3.本案的诉讼费和代理费由被告承担。事实与理由：二原告于2013年1月15日在被告锦富房地产公司购买了被告开发的怡安居商住楼1幢2单元6-1住房一套，面积为114.67平方米,单价每平方米3680元,总售房价约为421986元。签订购房协议时原告交认购金30000元，2013年1月19日交购1-2-6-1房屋款174000元。事后因被告建设手续不齐转给他人续建，逐发生纠纷。综上，原告在被告购得前述住房一套属实，现在房管局不予认可，一切法律责任均由被告承担，请求依法判决。 被告锦富房地产公司辩称：杨仕先是四川省苍溪县弘立建筑安装有限公司（以下简称弘立建筑公司）的法定代表人，弘立建筑公司又是锦富房地产公司的股东，锦富房地产公司原法定代表人董熙强于2016年5月份去世。被告房屋认购协议上的签章虽然是锦富房地产公司的，但不清楚是怎么加盖上的，经查询锦富房地产公司使用印章记录，除了开户用过外，其余没用过印章。锦富房地产公司与弘立建筑公司都没有房地产开发资质。 被告黄道房地产公司和被告阎振东辩称：2011年底，被告阎振东准备开发怡安居商住楼项目，找到锦富房地产公司的原法定代表人董熙强协商后，挂靠在锦富房地产公司，但没有给锦富房地产公司交过管理费。在挂靠开发过程中，原告是第一个购买房屋的，前六套出售的房屋都是认购协议签订后到董熙强的办公室盖章，并且购房款也转入锦富房地产公司。锦富房地产公司因为没有开发资质，之后又挂靠在海亚达公司，因管理费太贵，阎振东于2014年8月成立了苍溪县黄道房地产开发有限公司。李育安有开发土地中的15%股份，故阎振东与李育安系合伙关系，共同开发怡安居项目。后因缺乏资金，不能继续开发，该项目转给了苍宏正信公司。被告阎振东同意原告的意见，原告购买房屋没有过错；如果要赔偿原告损失，被告现没有能力赔偿。原告将剩余购房款交给苍宏正信公司，然后苍宏正信公司交付给原告房屋，被告再跟苍宏正信公司进行结算。 被告李育安未提出答辩。 第三人苍宏正信公司述称：1.原告与四川锦富房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议》违反法律强制性规定应属无效，且第三人对双方合同订立和款项交付的真实性不予认可。2013年1月15日，原告与锦富房地产公司签订《商品房认购协议》时,因锦富房地产公司在签订合同时未取得《商品房预售许可证》,至今也未取得《商品房预售许可证》,依据商品房买卖合同司法解释第3条规定，该合同应属无效。2.第三人并非该《商品房认购协议》的合同订立主体，也未接收原告的购房款，故第三人对该合同的无效主观上不具有可归责因素，客观行为上也无过错，依据合同相对性原则，第三人不应承担本案合同责任。3.第三人与黄道房地产公司、阎振东、李育安签订《苍溪县“怡安居”项目转让协议书》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，且第三人依约已将该项目的土地、用地规划、工程规划办理至第三人名下,第三人已取得该项目用地范围上建筑物的物权人。因苍溪县黄道房地产开发有限公司、阎振东、李育安合作开发的“怡安居”项目资金断链成烂尾楼盘，导致购房户信访至县委、县政府，引发社会不稳定因素。在县处遗办协调下，黄道房地产公司、阎振东、李育安与第三人就该“怡安居”项目转让达成《苍溪县“怡安居”项目转让协议书》,依据该《协议书》第九条第一款、第三款约定,第三人承接56户住宅及400m商业用房的合同权利义务,原告所购房屋并未在该承接范围内。第三人受让该楼盘后出千万巨资，办理完毕该楼盘的土地、城建审批手续及商品房预售许可证等手续，第三人已取得该项目用地范围上建筑物的物权。 原告陶小燕、张涛为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1.企业登记信息表，拟证明被告、第三人工商登记信息。2.商品房认购协议，拟证明认购协议合法有效。3.收据两张，拟证明交纳购房款204000元，上面加盖了锦富房地产公司和阎振东的印章。4.承诺书，拟证明被告阎振东、李育安承诺交房时间，还有县处遗办工作人员签字。5.协调记录，拟证明在县处遗办召集购房户和相关人员处理，在未解决原告相关问题时，涉案房屋不能出售。6.信访材料，拟证明原告曾通过信访途径要求解决。7.证明1份，拟证明被告阎振东、李育安证明原告购房属实。8.售房表，拟证明原告是第一个购房户，转给苍宏正信公司时遗漏了原告。 被告锦富房地产公司和被告黄道房地产公司以及被告阎振东、李育安在举证期限内未提交证据。 第三人苍宏正信公司在举证期限内提交了下列证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、居民身份证复印件，拟证明第三人具有房地产开发、经营资格。2.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证两份，拟证明第三人办理完毕土地、城建审批手续及商品房预售许可证件，该工程属合法在建项目，第三人已依法取得该项目用地、建筑物上的物权。3.见证书、项目转让协议书、房屋销售情况统计表、（2018）川0824民初467号民事判决书，拟证明在县处遗办的调解下，第三人与黄道公司、阎振东、李育安达成项目转让协议书，原告并未在第三人承接范围内，类似判决第三人不承担责任。 对当事人提交的证据，本院进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以在卷佐证；对有争议的证据和事实，结合庭审情况，本院认定如下： 2012年底，被告阎振东挂靠在锦富房地产公司，与被告李育安合伙共同开发位于苍溪县线旁的怡安居商住楼。2013年1月15日，原告与锦富房地产公司签订了商品房认购协议，购买怡安居商住楼1幢2单元6楼1号住房一套。该协议载明：认购的住房面积为114.67平方米，单价每平方米3680元，总价款约为421968元，实际面积以交房时测绘的面积为准；该协议第三条约定，锦富房地产公司取得商品房预售许可证后，双方凭本协议签订商品房买卖合同。同时，认购协议还对房屋的装饰和设备标准、供水电气等配套基础设施的安装、费税的负担等作出约定。认购协议上加盖了锦富房地产公司和阎振东印章。协议签订后原告即交纳认购金30000元，2014年3月25日原告交购房款174000元，两次交款收据上均加盖有锦富房地产公司和阎振东的印章。因锦富房地产公司不具备房地产开发资质，2014年8月18日，被告阎振东设立苍溪县黄道房地产开发有限公司从事开发，不再挂靠锦富房地产公司。在怡安居商住楼建修至1号楼地上13层、2号楼地上2层、商住楼3层时，因资金缺乏于2015年2月停工。工程停工后，包括原告在内的部分购房户多次上访至县政府、县住建局、县处理涉建领域历史遗留问题工作领导小组办公室的简称）等部门请求处理。2015年12月14日，在县处遗办的参与下，阎振东、李育安二人共同给原告等购房户出具了承诺书，承诺怡安居商住楼最迟于2015年底复工，交房时间定于2016年10月，如到时不能交房，无条件退还全部购房款，超出交房时间的房租由承诺人支付。但该商住楼一直未能复工。 2016年6月17日，被告黄道房地产公司与第三人苍宏正信公司在县处遗办的协调下签订了“苍溪县怡安居项目协议书”，将怡安居商住楼项目整体转让给第三人苍宏正信公司，该协议第三条：转让价款为四川开元工程项目管理咨询有限公司确定的结论意见减扣已销售款项10950665元后的余款为苍宏正信公司最终向黄道房地产公司支付的转让价款（该转让款中黄道房地产公司、阎振东占85%；李育安占15%）；第九条：商品房买卖合同承接中黄道房地产公司、阎振东、李育安三方确认无争议的56套住宅、400平方米的商业用房合同中的权利义务由苍宏正信公司继续承接。苍宏正信公司承接后，在未收取购房户房款前,购房户以合同无效或其他事由再请求确认合同无效，解除合同的诉求中,要求退还购房款、利息、违约金、赔偿损失的,由被告黄道房地产公司和阎振东、李育安承担一切责任。该转让协议由四川达权律师事务所出具了见证书。转让协议后附有由黄道房地产公司、阎振东、李育安三方签字确认的一共56户购房户的“怡安居”房屋销售情况统计表，但该统计表中不包括本案原告。 苍宏正信公司承接后于2016年9月开工建设并陆续办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证件。2018年10月11日，苍宏正信公司将案涉房屋出售给王兵，并于2018年10月22日进行了网签。2018年3月20日和8月9日原告等人到县群工局信访；2018年8月14日，县处遗办第六组召集原告和苍宏正信公司的工作人员张国模、被告李育安等人进行协调，原告等人坚持要房，苍宏正信公司只认可转让协议之中的56户，56户之外的购房户由阎振东、李育安负责。2019年2月28日，县处遗办给苍宏正信公司发出告知书，告知苍宏正信公司不得擅自出售原告（1-1-6-2）和陶小燕（1-2-6-2）两套住房，而事实上，两套住房已于上述时间出售和网签。 同时查明，原告诉称要求被告承担未按约定交房违约金15000元系房租费，虽然阎振东、李育安二人于2015年12月14日书面承诺中有超出交房时间的房租由承诺人支付，但原告未向本院提交相应的证据。 审理中，本院依法向原告释明：该协议如果认定有效，则事实上有可能不能履行，原告方是否增加或变更诉讼请求，要求相应被告返还预付的购房款和赔偿相应的损失，原告明确表示不增加和变更诉讼请求，只要求法院确认协议有效。 本院认为，商品房买卖合同司法解释第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原告与被告阎振东挂靠的锦富房地产公司签订的认购协议中具备了合同双方的主要信息、房屋的基本状况、装饰和设备标准、供水电气等配套基础设施的交付承诺等内容，结合被告阎振东在2013年1月19日收取原告的部分购房款和2015年12月14日与被告李育安共同签订的承诺书中补充明确了违约责任，故原告与被告黄道房地产公司形成的房屋认购协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。虽然该协议第三条约定取得商品房预售许可证后双方再签订商品房买卖合同，但因黄道房地产公司在开发期间没有取得商品房预售许可证，故双方约定的签订商品房买卖合同的条件没有成就。后因资金问题停工后，黄道房地产公司将怡安居商住楼项目整体转让给第三人苍宏正信公司，作为承继该项目权利义务的苍宏正信公司已于2017年1月取得商品房预售资格，故该协议应认定为具有购房合同的效力。虽然该协议最初是原告与因被告阎振东挂靠的锦富房地产公司签订的，但被告阎振东终止与锦富房地产公司的挂靠关系后成立了黄道房地产公司，并以黄道房地产公司的法定代表人的名义收取原告购房款和出具承诺书，故本案事实上的房屋买卖合同关系的相对方应当是黄道房地产公司，锦富房地产公司没有合同上的权利义务。原告另请求被告支付违约金，因未向本院提交相应证据，缺乏事实依据，本院不予支持。需要指出的是，虽然原告与黄道房地产公司房屋买卖合同有效，但因黄道房地产公司将怡安居商住楼整体转让给苍宏正信公司时的购房户中并无原告所购房屋，苍宏正信公司已经将原告签订的认购协议中所确定的房屋卖给了案外人王兵并进行了网签，苍宏正信公司和雷国伦的房屋买卖行为并无过错，导致原告的房屋买卖合同事实上已经无法履行，不能实现合同目的，原告可以采取其他救济方式。庭审时，本院已经给原告予以充分释明，但原告坚持自己的诉讼请求不变；同时，原告明知被告锦富房地产公司或黄道房地产公司未取得相应审批手续的情况下，签订房屋认购协议和交纳购房款，自身未尽到审慎和注意义务，现发生纠纷，原告应当选择正确的途径和方式解决，合理合法表达诉求，维护自身合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下 原告陶小燕、张涛与被告苍溪县黄道房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同有效； 驳回二原告的其他诉讼请求。 案件受理费7854元，二原告负担175元，被告苍溪县黄道房地产开发有限公司和被告阎振东、李育安共同负担7679元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  孟益松 人民陪审员  张艳华 人民陪审员  蔡 红 二〇一九年七月八日 书 记 员  王 坤