天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初4241号原告：天津天孚物业管理有限公司，住所地天津市经济技术开发区第四大街**天大科技园软件大厦****。法定代表人：董海亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：王楠，女，该公司员工。被告：陈峰，男，1982年12月1日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津天孚物业管理有限公司（以下简称天孚物业公司）与被告陈峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天孚物业公司的委托诉讼代理人王楠到庭参加诉讼，被告陈峰经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天孚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年1月1日至2017年12月31日期间共48个月的物业费共计人民币10688.64元；2.判令被告支付自违约金至实际清偿之日止，按每日千分之一计算；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告于2008年8月1日与格调春天业主委员会签订签署《天津市物业管理合同》，约定2008年1月至2011年7月31日由原告向格调春天花园业主提供物业服务。2011年8月1日至2015年7月20日，由于格调春天花园时任业委会未与天孚物业管理有限公司续签物业管理合同，但天孚物业管理有限公司仍在为格调春天花园业主提供了物业管理服务（1-33号楼），并具有业主委员会出具的事实服务认证《情况说明》。2015年7月21日至2017年7月21日与业委会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定2015年7月21日至2017年7月21日由原告继续为格调春天业主提供物业服务，延续2017年7月22日至2019年7月21日签订的《天津市住宅物业服务合同》，上诉协议对原被告双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理费用、违约责任等内容都做出明确具体的约定。合同签订后，原告依照合同的约定，为小区业主提供完善的物业服务，被告作为小区业主应缴纳物业服务费。被告房屋建筑面积123.71平方米，物业费收费标准为每月每平方米1.2元，每月应缴148.45元，机电运行费标准为每月每平方米0.6元，每月应缴74.23元，每月合计应缴222.68元，被告欠交自2014年1月至2017年12月期间共计48个月的物业服务费10688.64元。陈峰未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业管理企业，2008年8月31日，原告与天津市南开区格调春天花园业主会签订了《天津市物业管理服务合同》，约定将格调春天花园（物业项目名称）委托原告进行物业管理服务。该合同约定物业管理期限自2008年8月1日起至2011年7月31日终止，物业管理服务费标准住宅为每月每平方米1元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.50元，由业主于每月25日前交纳。2010年12月19日，原告与天津市南开区格调春天花园业主会签订了《格调春天花园物业管理服务合同补充协议》，协议约定，物业管理服务费自2011年1月1日起每平方米上调0.30元。2015年7月21日，天津市南开区格调春天花园业主大会出具情况说明证实：2011年8月1日，以上合同到期后，由于格调春天花园前届业委会与原告就一些合同条款未达成一致意见，未续签物业管理合同；2011年8月1日至2015年7月20日，原告在未签订合同的情况下，继续在格调春天花园小区提供了物业管理服务（1-33号楼）。2015年7月21日，原告与天津市南开区格调春天花园业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定将格调春天花园委托原告进行物业管理服务。该合同约定物业管理期限自2015年7月21日起至2017年7月21日终止，物业管理服务费标准住宅为每月每平方米1.20元，机电设施费按建筑面积每月每平方米0.60元，由业主于每月10日前交纳。合同另约定，业主或开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理费的千分之一比例交纳违约金。合同到期后，2017年7月23日，原告与天津市南开区格调春天花园业主会续签了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定物业管理期限为两年，自2017年7月22日起至2019年7月21日终止。上述三份合同除服务期限外，其余内容基本一致，均明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。天孚物业公司依约为被告小区提供了物业服务，并于2017年12月31日提前终止了服务合同，撤出该小区。另查，被告陈峰系格调春天花园31-1-502室房屋涉诉期间的所有权人，其房屋的建筑面积为123.71平方米。本院认为，原告与天津市南开区格调春天花园业主会签订的《天津市物业管理服务合同》及《补充协议》，原告与天津市南开区格调春天花园业主大会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。四份合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。2011年8月1日至2015年7月20日期间，原告一直按2008年合同约定的服务及收费标准提供物业服务，被告也接受了原告提供的服务，双方之间形成了事实服务合同。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为涉诉期间房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费和机电设施费的义务。被告欠交自2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费和机电设施费事实清楚，因原告计算有误，本院予以修正，核定欠费金额为10688.54元（1.8元/月/平方米*123.71平方米*48月）。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，对此物业服务合同虽有约定，但物业管理服务费的催交、收取应是物业服务企业的一项主要工作，采用诉讼方式追讨物业管理服务费不利于改善与业主的关系，双方应尽可能进行协调、沟通，妥善解决纠纷。同时，虽被告未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见，但因物业管理服务具有综合性，物业管理服务的质量标准在小区的各项管理中没有量化的指标，不同业主综合素质的差异性在一定程度上也会影响到物业的管理水平，物业服务并非尽善尽美，仍存在瑕疵尚需改善。故对原告的该项诉讼请求，本院难以支持。被告陈峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及证据材料，视为其对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃，应承担拒不到庭的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告陈峰给付原告天津天孚物业管理有限公司自2014年1月至2017年12月期间的物业管理服务费和机电设施费10688.54元；二、驳回原告天津天孚物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，公告费560元，由被告陈峰负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津天孚物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  于钟亮人民陪审员  王小兰人民陪审员  张振波二〇一九年七月二十日法官助理金红双书记员马晓雯附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。