湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初1097号原告：冯天增，男，1955年7月3日出生，汉族，住武汉市洪山区。被告：湖北广宏置业有限公司，住所地武汉市江夏经济开发区民营工业园区—**。法定代表人：万学飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘婵媛、齐晨，湖北申简通律师事务所律师。一般授权代理。被告：湖北省农业科学院，住所地武汉市武昌区南湖瑶苑。法定代表人：焦春海，该院院长。委托诉讼代理人：杨文婷，湖北首义律师事务所律师。一般授权代理。被告：武汉市昌茂房屋征收服务有限公司，住所地武汉市雄楚大街**湖北罡顺工程建筑有限公司。法定代表人：魏杰，该公司执行董事。原告冯天增诉被告湖北广宏置业有限公司、湖北省农业科学院以及武汉市昌茂房屋征收服务有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月12日受理后，由审判员王俐担任审判长，与审判员杨洁、人民陪审员吴小蕊依法组成合议庭，于2019年5月22日对本案公开开庭审理了本案。原告冯天增、被告湖北广宏置业有限公司的委托诉讼代理人齐晨、被告湖北省农业科学院的委托诉讼代理人杨文婷到庭参加诉讼。被告武汉市昌茂房屋征收服务有限公司，经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告冯天增向本院提出诉讼请求：1.判令《房屋腾退安置协议书》无效；2.判令被告湖北广宏置业有限公司对其拆除的原告原有的私有住宅恢复重建，重建房的标准为依法依规办理关联的行政审批许可及不动产登记手续，负责配套的水、电、气、路的合法连通，以武汉市主城区住宅装修的普通标准予以装修，经原告验收达到可入住后正常生活的标准；3.判令被告湖北广宏置业有限公司对42.23平方米无证住房赔偿，赔偿标准为4600元每平方米（应扣除被告已支付的12669元）；4.判令被告湖北广宏置业有限公司向原告支付过渡安置费，计算标准是20元每平方米每月，计算时间是自2011年7月10日起至被告恢复重建将房屋交付给原告及无证房赔偿给原告之日止（应扣除被告已支付的92494.08元）；5.判令被告湖北广宏置业有限公司退还原告于2018年7月25日收房时补交的6316元物业管理费；6.判令被告湖北广宏置业有限公司向原告支付惩罚性赔偿金，计算方式为：116.97平方米×2套×4600元/平方米×3；7.在被告湖北广宏置业有限公司无法全部承担上述责任时，由被告湖北省农业科学院承担担保责任；8.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月10日，本案原告、被告湖北广宏置业有限公司及湖北省农业科学院，就原告位于[P（2010）235号]地块规划用地范围线内的［武房权证洪字第**]、［武房地籍洪房私字第××号]私有住宅的“房屋腾退安置”诸多事项达成意向，签订《房屋腾退安置协议书》。因当事人未对该协议书中的主债务履行约定具体日期，故主债务的履行拖至2018年7月25日，原告才就芷岸龙庭16-2-404、16-2-504两套房源，予以签交《收房确认书》。随后，经原告走访洪山区不动产登记中心、区房管局、武汉市国土资源和规划局等行政部门，得知被告湖北广宏置业有限公司交付的两套房源因无任何备案审批手续，而无法办理不动产登记；已被拆除了七年多的原告私有住宅的权属登记证，也无有关联的“房屋拆迁许可”备案手续，也无法予以注销。被告湖北广宏置业有限公司与湖北省农业科学院在签订与履行《房屋腾退安置协议书》过程中，存在隐瞒与订立协议有关的重要事实；欺诈、胁迫；恶意串通以及违反法律、行政法规的强制性规定的情形。事实与理由：一、根据被告湖北广宏置业有限公司与武汉市国土资源和规划局于2011年2月1日签订的《国有建设用地使用权成交确认书》及《地块现状与其它说明》《国有建设用地使用权转让补偿合同》两份[P（2010）235号]地]地块挂牌出让文件资料可获悉P（2010）235号]地]地块为保障性“四限”房建设项目用地用途划净用地范围线内的建（构）筑物的，“安置补偿价款己计入成交价款”，被告湖北广宏置业有限公司的“净地”竟得；转让地块权源资料源自[洪国用（2010）004号]证载“科教及配套用地”面积的一部分，并不涉及原告及其他第三方的私有住宅的“安置补偿”。被告湖北广宏置业有限公司与湖北省农业科学院在签订《房屋腾退安置协议书》之时，隐瞒了这些与订立合同有关的重要事实。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（二）项，被告湖北广宏置业有限公司与湖北省农业科学院应承担由此造成的损害赔偿责任。二、被告湖北广宏置业有限公司在《湖北省农科院职工限价商品房建设腾退安置补偿实施细则》所述的“武汉市国土资源和规划局批准的拆迁红线图”，验查询，武汉市国土资源和规划局除了在2010年12月24日，针对[P（2010）235号]地]地块作出过规条字（2010）第142号]用地范围线外，至今都未针对该地块内的房屋审批签发过《房屋拆迁许可证》，被告湖北广宏置业有限公司也从未对其申请办理过“拆迁许可”手续，就不可能存在“拆迁红线图”。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，当事人签订《房屋腾退安置协议书》为无效民事法律行为。三、被告湖北广宏置业有限公司在“就地还建”安置房的规划、施工、竣工、交付等环节，未对所涉及的土地用途变更，规划用地许可，土地使用权、建筑规划许可，竣工验收，初始产权登记等事项办理行政审批许可手续，违反了《中华人民共和国房地产管理法》第十七条、第二十六条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条、第四十条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条，《房屋登记办法》第三十条、第三十一条的规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，被告湖北广宏置业有限公司履行的“就地还建”安置房建设、交付以及承诺的“办理商品房和土地证”的民事行为，属无效民事法律行为。四、《房屋腾退安置协议书》是在以被告湖北广宏置业有限公司履行住宅房屋腾退，以提供两套建筑面积为118㎡的商品房为等价交换条件，并以湖北省农业科学院予其担保的方式下签订的。事实上，自2011年7月10日签订《房屋腾退安置协议书》之日起，原告已失去对其私有住宅所享有的占有、处置、收益的基本权利。七年后，原告获得的两套房屋却是没有任何行政审批许可备案手续的“违法建筑”。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款，《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款，被告湖北广宏置业有限公司应对其欺诈行为给原告私有住宅所造成的重大财产损失，除承担“恢复原状”或同区位同地段予以“重建”及连带的民事赔偿外还要承担原告请求增加的三倍惩罚性赔偿。五、被告湖北省农科院作为[P（2010）235号]地]地块保障性“四限”房建设项目的申请人与所有人P（2010）235号]地]地块国有建设用地使用权转让补偿的连带责任人房屋腾退安置协议书》的担保人，其具有的三重身份对涉案地块的权属现状、土地用途性质、“四限”房建设规划条件、建（构）筑物的安置补偿主体资格人及其应尽的担保义务等诸多事项的真实情况是十分清楚的。根据《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条，湖北省农业科学院应与湖北广宏置业有限公司共同承担本案请求的民事赔偿责任。被告湖北广宏置业有限公司辩称：第一，《房屋腾退安置协议》属于双方真实意思表示，协议内容不违反法律强制性规定，亦不存在湖北广宏置业有限公司与他人恶意串通，损害原告利益的情形，该协议合法有效；第二，湖北广宏置业有限公司已经按照上述协议的内容向原告履行了产权调换及支付其他补偿款的义务，原告要求湖北广宏置业有限公司恢复重建及按照其他标准再行支付补偿款或过渡安置费等没有事实与法律依据，其行为属于违反诚实信用原则，其请求不应得到支持；第三，原告要求按照4600元/平方米的标准对无证面积进行补偿无任何依据，另案的判决结果为个案判决，不具有普遍适用性，对本案的争议问题不具备参考价值；第四，原告要求退还的物业管理费属于另一法律关系之下产生的纠纷，与本案诉争问题无关，不应在本案中一并处理，且收取物业费的主体并非湖北广宏置业有限公司；第五，原告要求按照《消费者权益保护法》适用三倍惩罚性赔偿没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告湖北省农业科学院辩称：第一，案涉《房屋腾退安置协议书》合法有效，均系各方真实意思表示，没有恶意串通损害他人权益的情形。根据原告签署的收房确认书，原告已经收到了16-2-404、16-2-505两套房屋，安置补偿协议的主要内容已经履行完毕。原告要求确认安置协议书为无效民事法律行为没有事实依据和法律依据。第二，省农科院作为公益性事业单位根据担保法第九条之规定，担保条款应属无效。2011年3月23日中共中央国务院作出的《中共中央国务院关于分类推进事业单位改革的指导意见》中明确了公益一类事业单位的划分标准。2014年、2016年湖北省编办均对省农科院的公益一类事业单位性质进行确认。因此，答辩人认为省农科院在安置协议书的签订中并无任何过错，担保条款应属无效。另外，就担保的具体事项而言，省农科院也无法完全尽到担保责任，协议书要求被告湖北广宏置业有限公司依法还建原告住房两套，省农科院也不具备还建房屋以及办理相关权证的职能。第三，本案纠纷已经切实发生，虽已经对簿公堂，但省农科院愿意配合解决原告相关合理诉求。请求合议庭依法裁判。被告武汉市昌茂房屋征收服务有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，应视为其放弃对答辩、原告提交证据进行质证的权利及辩论的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《国有建设用地使用权成交确认书》和[P（2010）235号]地]地块规划设计条件与附图以及《地块现状与其他说明》述证据原告虽未提交原件，但与被告提交的《建筑工程施工许可证》及《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程验收竣工备案证明书》可相互印证，故本院对该组证据依法予以采信。2.原告提交的《国有建设用地使用权转让补偿合同》（样本）系空白合同，无法达到原告证明目的，本院对该证据不予采信。3.原告提交的湖北省高级人民法院（2016）鄂民再298号民事判决书，该判决与本案无关，无法达到原告的证明目的，本院对该证据不予采信。4.被告湖北省农业科学院提交的湖北省机构编制委员会办公室文件，该证据与本案无关，本院不予采信。5.被告湖北省农业科学院提交的武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初4414号民事判决书，该判决并非生效判决，且该证据与本案无关联性，本院不予采信。经审理本院确认下列事实：原告冯天增原私有房屋位于武汉市洪山区狮子山街张吴村，建筑面积为156.24平方米，土地使用面积为87.33平方米，原房屋所有权证号为武房房权证洪字第**，有土地使用权证号为武房地籍洪房私字第××号。原告冯天增原有私房所在土地被纳为武汉市人民政府征收地块，地，地块编号为P2010-235土地于2011年2月1日由湖北广宏置业有限公司在武汉市土地交易中心合法竞得，并由湖北广宏置业有限公司委托武汉市昌茂房屋征收服务有限公司对编号为P2010-235的地块区域内的被拆迁户实施依法腾退。被告湖北广宏置业有限公司于2011年6月8日出台《湖北省农科院职工限价商品房建设腾退安置补偿实施细则》，并于2011年6月16日针对P2010-235的地块区域内向被拆迁户发布《房屋腾退告知书》。2011年7月10日，原告（被腾退人，合同乙方）与被告武汉市昌茂房屋征收服务有限公司（拆迁人，合同甲方）、被告湖北广宏置业有限公司（责任人，合同丙方）、被告湖北省农业科学院（担保人，合同丁方）签订《房屋腾退安置补偿协议书》（协议序号：201106056）。协议约定：“武汉市人民政府办公厅二〇一〇年十二月二十二日批准建设湖北省农科院限价安置商品房项目，经《武汉市住房保障工作领导小组办公室2011年6月2日第五号联席会议纪要》，乙方张吴村号房屋在用地红线范围内（荷清水乡以西，湖北省农科院专家公寓以东、南湖南路以南、野芷湖以北，地，地块编号P2010-235甲方对该区域内的被拆迁户依法实施腾退，并就地还建。根据武汉市有关规定，甲、乙、丙、丁四方就房屋腾退安置达成协议如下：一、乙方被拆除房屋状况：乙方房屋合法建筑面积156.24平方米，无证房屋面积为42.23平方米。二、乙方同意甲方按产权调换方式进行安置补偿。三、丙方应支付乙方的费用：1.无证面积计算：（22.23㎡+20㎡）×300元/㎡=12669元；2.搬迁补助费1200元；3.临时安置补助费：按市物价局武价房字（2002）75号文确定的临时安置补助费标准给予24个月的补偿，计算156.24㎡×16元/㎡×24个月=59996.16元；4.附属设施补偿：分水表100元，分电表150元，电话移机216元，有线电视迁移380元，宽带380元，空调移机挂机1台3**元，热水器165元；5.其他补偿：装修补偿31200元，奖金20000元，附属物补偿6172元。以上1-5项总计应补偿132928.16元。四、其他约定：1.产权调换房屋坐落在本项目用地红线235号范围内，乙方合法建筑面积156.24平方米，丙方按腾退安置方案应安置乙方住房建筑面积254.36平方米，建筑面积118平方米户型房贰套。（房屋建筑面积最终以房产部门颁发的产权证为准，并按房产部门相关政策规定办理商品房房产证和土地证）。2.产权调换房屋面积中因不可分割的部分按腾退安置方案互找差价。鉴于还建房户型面积的不可分割性，被腾退户应尽量选择与还建面积接近的户型。如果户型面积在超过还建面积0-10平方米以内的按4600元/平方米购买（含10平方米），每户超出最高面积为10平方米。因还建分户户型不足的也按4600元/平方米进行货币补偿，由丙方给予乙方补偿18.36平方米84456元。3.分房顺序：按甲方与乙方签订本协议的序号，依次确定楼层及房号。五、丙方同意在五日内以存折形式支付乙方217384.16元。六、乙方同意在协议签订之日起五日内搬家腾房，不得破坏房屋的原有结构，并自行办理完被腾退房屋水、电、电话、有线电视、天然气等迁移、转户、销户、结清等已使用的费用后，将房屋钥匙及相关资料一并交付甲方……八、担保内容：担保方对本协议四、五、六、七条进行担保……”同日，被告湖北广宏置业有限公司向原告冯天增出具“芷岸龙庭”项目腾退安置协议收件单（协议编号：201106056），载明：“今收到产权人冯天增位于张吴村的房屋所有权证原件（证号武房权房权证洪字**）有土地使用权证原件（证号武房地籍洪房私03533号）各壹份。”2018年7月25日，原告签订《收房确认书》，确认：“1、本人因自身原因未在湖北广宏置业有限公司通知的收房时间内办理收房事宜，由此产生的全部责任由本人自行承担，也不再就收房的任何事宜向湖北广宏置业有限公司提出权利主张。2、依据本人与湖北广宏置业有限公司签订的《房屋腾退安置协议书》，本人现已选择‘芷岸龙庭’项目16栋两套房屋，具体为16-2-404（建筑面积118平方米）、16-2-504（建筑面积为118平方米）用于还建安置；本人清楚了解就上述房屋暂时无法办理不动产统一登记证的相关情况，待具体办证条件成就后自行办理有关手续。3、现本人已收到湖北广宏置业有限公司交付的上述16-2-404、16-2-504两套房屋建筑物，双方就上述房屋交付再无争议。4、依据本人与湖北广宏置业有限公司签订的《房屋腾退安置协议书》的约定以及履行情况，由湖北广宏置业有限公司向本人支付的全部费用如下：（1）无证房屋面积的补偿费为12669元（42.23㎡*300元/㎡）；（2）搬迁补助费1200元；（3）临时安置补助费92494.08元（2011年7月10日——2014年8月9日共计37个月，156.24㎡×16元/㎡×37个月）；（4）附属设施补偿1691元；（5）其他补偿费为57372元（其中装修补偿31200元、奖金为20000元、附属物补偿为6172元）；以上（1）-（5）项共计165426.08元。（6）协议里第四条第2点所提及的，给予冯天增还房后的面积补偿18.36平方米，折算成补偿金额是：18.36㎡×4600=84456元。（7）被还建的两套房屋的实测面积各是116.97平方米，所以16-2-404、16-2-504两套房屋的面积找补金额是：（118㎡-116.97㎡）×4600×2=9476元。除上述补偿费用以外，湖北广宏置业有限公司无需向本人支付其他任何费用，双方就拆迁补偿、安置等全部事宜再无任何争议。5、根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》的规定，本次交付房屋的维修基金费用由本人自行缴纳并取得相关缴存凭据，若因本人未及时缴存维修基金导致无法办理不动产登记等事项，由此产生的全部责任由本人自行承担，与湖北广宏置业有限公司无关。”同日，原告向湖北水蓝郡物业管理有限公司缴纳了16-2-404、16-2-504号房屋自2017年1月1日至2018年3月31的物业费。另查明，被告湖北广宏置业有限公司于2012年9月24日取得涉案项目《建筑工程施工许可证》（编号：4201112011121300214BJ4004），并于2014年12月4日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程验收竣工备案证明书》（编号：H06-14-0202）。以上事实，有原告提交的房屋所有权证书、国有土地使用权证、《房屋腾退告知书》、《湖北省农科院职工限价商品房建设腾退安置补偿实施细则》、《房屋腾退安置协议书》、“芷岸龙庭”项目腾退安置协议收件单、《收房确认书》及收据，被告湖北广宏置业有限公司提交的《建筑工程施工许可证》及《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程验收竣工备案证明书》等证据予以证实。本案的争议焦点在于原、被告签订的《房屋腾退安置协议书》是否有效。本院认为，原、被告签订的《房屋腾退安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，协议书未违反法律法规的效力性强制性规定，协议书合法有效。原告认为协议无效的理由之一是被告与原告签订协议书时存在隐瞒与订立协议有关的重要事实，构成欺诈。本案中，被告湖北广宏置业有限公司通过竞标取得P（2010）235号地块的开发建设权，而原告的原私有房屋位于该地块内，协议系双方当事人自愿签订，被告并无欺诈行为，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款的规定，故对原告的此意见，本院不予认可。原告认为协议无效的理由之二是被告湖北广宏置业有限公司对原告原房屋的拆迁行为未办理拆迁许可手续，且在“就地环建”安置房的规划、施工、竣工、交付等环节均未办理行政审批手续，在案涉地块违法建设商品房。因此，被告与原告签订的房屋安置协议以及后续的商品房建设、交付等行为均属无效民事法律行为。本案中，被告湖北广宏置业有限公司与冯天增签订的《房屋腾退安置协议书》，是对产权置换以及相关经济补偿的民事权利义务进行约定，属于民事合同。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律文件中关于拆迁应领取拆迁许可证等规定是对拆迁行为的行政管理程序要求，是否违反该规定，不影响民事主体之间就双方民事权利义务进行约定的合同效力认定。且根据被告湖北广宏置业有限公司提交的《建筑工程施工许可证》和《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程验收竣工备案证明书》，证明被告湖北广宏置业有限公司就涉案房地产项目已办理审批手续，其作为房地产项目的实施主体，已得到行政部门的确认，涉案房屋系合法建筑，故对原告的此意见，本院不予认可。原告认为协议无效的理由之三是湖北广宏置业有限公司无法将置换后的房屋产权办理到其名下，协议不具备继续履行的条件，故协议无效。本院认为，是否具备办证条件系合同履行问题，与协议的效力无关，原告可向被告主张逾期办证违约金，故本院对原告的此意见不予认可。综上，原告其他诉讼请求的基础是“《房屋腾退安置补偿协议书》无效”，因本院认定《房屋腾退安置补偿协议书》合法有效，且被告湖北广宏置业有限公司作为房地产项目的实施主体，已将开发项目建设完毕，原告亦已收房，被告已就《房屋腾退安置补偿协议书》中的产权调换及支付相关补偿款的义务履行完毕，故对原告的全部诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告冯天增的全部诉讼请求。案件受理费38456元，由原告冯天增负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 俐审 判 员  杨 洁人民陪审员  吴小蕊二〇一九年七月十八日书 记 员  李 惠