河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初7171号原告：贾亮亮，男，1986年4月1日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：赵茹鑫，河南天坤（河南自贸区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：原莉娟，河南天坤（河南自贸区）律师事务所实习律师。被告：程磊，男，1964年6月4日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：刘正航，北京策略律师事务所律师。原告贾亮亮与被告程磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾亮亮及其委托诉讼代理人赵茹鑫、原莉娟，被告程磊及其委托诉讼代理人刘正航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾亮亮向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告返还原告租金264000元及押金22000元，共计286000元；3、判令被告承担原告承租后装修费用及材料费用2万元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年5月1日签订《租赁合同》，合同约定承租用途为医疗诊所。2019年5月9日，原告向被告支付租金及押金共计286000元（其中2019年5月6日转款2万元，5月9日转款266000元)。装修期间，经与被告多次协商，仍无法解决排水问题，不仅影响装修，更导致原告承租用途(医疗诊所)无法实现，且原告多次向被告要求提供承租房屋的不动产权证书和消防验收手续，被告均未提供，导致原告无法办理相关营业许可。因租赁物不符合租赁用途，且被告故意不配合导致合同目的未能实现，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告程磊辩称：1、被告无违约行为，原告提出解除《租赁合同》、退款以及装修费用和材料费用的请求于法无据。①涉案房屋的排水事宜并非被告义务，且被告已经妥善解决。根据《租赁合同》第八条第一项约定，租赁物内部等一切事宜应当由原告负责，费用由原告承担，本案被告作为出租人已经按照约定交付了房屋，合同义务已履行完毕，原告声称的排水问题理应由其自己负责解决。另，被告在得知原告受排水问题困扰后第一时间协助其处理，且目前已经完全得以解决。原告所说的排水问题目前已不存在，完全无碍于双方继续履约。②消防验收责任系原告的约定义务，与被告无关。《租赁合同》第八条第三项明确约定了由承租方负责消防验收等工作，原告签署了《租赁合同》，即认可了该项约定，应当由其负责消防验收事宜。消防验收主要是对房屋内部装修装饰等整体结构的检查，本案被告交付的涉案房屋系毛坯房，具体设计及装修均由原告进行，与被告无关。因此，无论是合同约定还是客观事实，消防验收均系原告的义务与职责。③被告合法享有涉案房屋的权利，原告充分知悉涉案房屋的所有情况，且房屋产权证书并非办理许可证的必要条件。本案系房屋租赁合同纠纷，被告仅需享有合法的出租权即可，涉案房屋是否办理房产证并不影响原告租赁权的实现，且涉案房屋所在区域的所有房屋均因开发商的原因尚未办理房产证，该事实原告在签订合同前已知晓。另一方面，原告称因无房产证即无法办理各种营业许可属无稽之谈。2、在不影响双方合同目的实现的情况下，《租赁合同》应当继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条等相关规定，当事人双方签订合同后，应坚守诚实信用原则，不得任意解除合同。首先，本案原告提出的各项问题均无事实及法律依据，被告无任何违约事项，且目前所有客观条件对《租赁合同》的履行均无任何影响；其次，原告在签订合同后已经开始对涉案房屋进行装修及改造，目前涉案房屋主体结构已被基本改造成型，若草率解除合同势必对合同双方均造成损失，不符合《合同法》关于保护交易的立法本意；再者，原告作为一个正常成年人，既然承租了涉案房屋，即是对涉案房屋的所有情况的认可，其在承租前未对相关事实提出异议，代表其已认可了涉案房屋的所有情况。被告为了将房屋出租，亦付出了大量的时间成本，在被告未违约且完全有条件实现双方合同目的的情况下，本合同应当继续履行。3、假设法院基于原告单方原因判决解除合同，应扣除解除前原告占用房屋期间（含装修期）的租金、三个月的租金和违约金（两个月租金标准），并将房屋恢复原状。综上所述，原告以种种不成立的理由企图撕毁合约，在被告无任何过错及违约行为的情况下，被告请求法院秉承诚实信用原则及契约精神，保护本次交易，驳回原告的无理诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对方进行了质证。结合有关法律及质证意见，本院认定如下法律事实：2019年5月1日（合同落款日期），被告程磊（甲方）和原告贾亮亮（乙方）签订《租赁合同》一份，合同主要约定：甲方将位于××路××2期×号楼×层×号、面积327平方米的房屋租给乙方使用；承租用途：医疗诊所；租赁期限共54个月，自2019年5月1日至2023年10月31日；租金：第一年租金共计264000元；租金支付方式：租金每年结算一次，自租期正式开始之日起5日之内，乙方交纳2019年6月30日至2020年6月30日一年的租金；乙方于本合同签订当日向甲方支付租赁保证金22000元，该保证金在本合同存续期间，用于折抵乙方对甲方资产损坏的赔偿及乙方提前解约的违约金；甲乙双方签订本合同当日将租赁物交与乙方；装修、维修责任：租赁物内部、外墙、窗户等一切装修事宜均由乙方负责，费用由乙方承担；甲方发生下列情况之一的，乙方有权单方面通知甲方解除本合同，本合同自乙方解除合同通知送达甲方时解除，甲方应于本合同解除之日起三日内退还乙方保证金、已交未用的租金，同时应按本合同第十四条第一项承担违约责任。违约金不足以赔偿损失的，由甲方承担赔偿责任：1、甲方故意造成乙方不能正常经营的；2、租赁期间，因使用权纠纷造成第三者妨碍乙方正常使用租赁物或干扰乙方正常经营，甲方接到乙方书面通知后未能在10日内排除妨碍的。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商同意后，方可终止本合同，在未达成终止合同协议前，本合同仍有效；如因不可抗力因素致使本合同无法履行时，本合同即行终止，双方均不承担违约赔偿责任，租金算至合同终止时并30日内返还未使用的租金及保证金，同时乙方按合同约定于本合同无法履行之日起30日内足额返还租赁物；在合同期内，如遇政府等部门原因致使乙方无法正常经营或合同无法履行时，双方均不承担违约赔偿责任，甲方应于本合同无法履行之日起30日内足额返还乙方已交未使用的租金及保证金；违约责任：1、任何一方擅自单方解除合同的，应按照当时价格的两个月租金标准向守约方支付违约金，违约金不足以弥补损失的，擅自解除合同的一方还应赔偿由此给对方造成的全部损失；2、乙方逾期交付租金或甲方逾期交付租赁物的，每逾期一日，一方有权要求另一方按逾期当年月租金的百分之一支付逾期违约金；3、任何一方违反本合同约定的，应赔偿由此给对方造成的损失。2019年5月7日，原告贾亮亮交付给被告程磊指定的收款人郑凤云2万元，2019年5月9日，原告贾亮亮交付给被告程磊指定的收款人郑凤云2660**元，两次付款共计286000元（含房屋押金22000元、一年房屋租金264000元）。2019年5月8日，被告程磊将涉案房屋（毛坯房）交付给原告贾亮亮租用，原告贾亮亮接收房屋后即着手对承租房屋进行改造装修，装修现状为安装了一些隔断。在装修房屋期间，原告曾向被告反映涉案房屋存在下水问题（物业公司要求其房间下水不能接入楼上住户下水主管道），要求被告予以解决。2019年5月20日，原告将其承租房屋的钥匙交还给被告，表示不再承租涉案房屋。2019年7月17日，本院对涉案房屋的现状进行了查看，发现被告已对涉案房屋的下水管道进行了重新架设（详见现场照片中显示的白色管道）。诉讼中，原告称合同实际签订日期为2019年5月9日，经双方协商，为了计算租金方便，将合同落款日期表述为2019年5月1日。被告称合同是在原告交纳2万元定金当天签订的，实际签订日期为2019年5月6日。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。依据合同约定，被告存在下列违约行为时，原告有权单方解除合同：1、被告故意造成原告不能正常经营的；2、租赁期间，因使用权纠纷造成第三者妨碍原告正常使用租赁物或干扰原告正常经营，被告接到原告书面通知后未能在10日内排除妨碍的。本案中，原告主张解除合同的理由如下：一是被告无法解决涉案房屋的下水问题，二是被告不能提供涉案房屋的不动产权属证书和消防验收手续，由于存在上述两方面的原因，导致原告承租房屋开办医疗诊所的合同目的无法实现。根据所签租赁合同，租赁物内部、外墙、窗户等一切装修事宜均由乙方负责，室内下水的管道的架设包含在该约定事宜之中，虽然双方当事人未约定涉案房屋下水排放管道的架设系被告的合同义务，但在原告提出该问题后，被告也已经协助给予解决；另外涉案房屋缺少房产证不必然影响原告承租涉案房屋开办医疗诊所目的的实现，涉案房屋的消防手续的办理依约定应由原告自行解决，而非被告的合同义务。综上，原告以被告违约为由解除租赁合同的理由不成立，其将涉案房屋钥匙交还被告并表示不再租赁涉案房屋系单方解除租赁合同的违约行为，考虑到原告不愿意继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，双方的合同目的已无法实现，该合同自2019年5月20日原告交还被告房屋钥匙之日起实质上已经解除，由于该租赁合同的解除是因为原告的违约行为导致的，原告作为违约方应向被告承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，该违约责任包括：1、按照当时租赁价格的两个月租金标准向被告支付违约金44000元；2、因原告未提前3个月向被告书面提出终止合同，从时间上讲，势必会给被告造成房屋一定的租金损失，根据合同约定，2019年5月1日至2019年6月30日期间被告未收取原告房租，扣除租赁合同签订前5日原告并未实际租用涉案房屋，考虑到被告对交付给原告的涉案房屋存在的下水问题对合同继续履行造成的影响因素，本院酌定原告另外赔偿被告租金损失的计算时间为两个半月，根据双方约定租金标准，该两个半月的租金损失为55000元；3、在合同解除后，原告在承租房屋内安装的房间隔断应予拆除，恢复涉案房屋原状。在合同解除后，被告收取原告的288000元在扣减原告应承担的违约金44000元及赔偿租金损失55000元后，剩余款项189000元应予返还，原告主张由被告赔偿装修损失2万元无事实依据及合同依据，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告贾亮亮、被告程磊于2019年5月1日（落款日期）签订的《租赁合同》自2019年5月20日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告程磊退还原告贾亮亮款项189000元；三、驳回原告贾亮亮的其他诉讼请求；四、原告贾亮亮于判决生效之日十日内将位于××路××2期×号楼×层×号房屋内的房间隔断予以拆除，并恢复原状。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2945元，已减半收取，由原告贾亮亮负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  张燕杰二〇一九年七月二十三日书记员  郭信煜