濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初362号原告：王江勇，男，1974年8月23日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：王振峰，河南哲维律师事务所律师。被告：濮阳市中瑞房地产开发有限公司，住所地：濮阳市中原路东段枫林水岸，统一社会信用代码91410900565129653Q。法定代表人：吕红星，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨善卿，河南逐鹿律师事务所律师。原告王江勇与被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王江勇的委托诉讼代理人王振峰，被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨善卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求，要求：1、被告支付原告逾期交房违约金41494.80元（自2016年10月1日起计算至2018年8月1日，按总房款的日万分之一计算；之后的违约金计算至被告取得房屋建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告时止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月23日，原告从被告处购买位于金龙湾小区商品房一套，建筑面积125.39平方米，房款619326元。合同约定被告应在2016年9月30日前交付房屋，但被告违约至今未交房，也未向原告交付商品房竣工验收合格资料。现原告为维护自身合法权益，请求被告承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。被告辩称，一、原、被告就延期交房违约金事项达成新的一致约定，根据减免物业管理费通知单，被告为原告减免物业费至2017年12月31日，作为延期交房的补偿，是对原合同约定违约金计算方式的变更，被告已经按照新的约定履行完毕，原告再要求被告支付违约金无事实依据。二、被告所售商品房于2017年5月26日达到合同约定的验收合格条件，被告于2017年5月30日以电话及微信的方式向包括被告在内的业主通知办理入住手续。原告未能前往办理责任应由其自行承担。三、按照合同约定，被告交房期限免责顺延期内不应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第六条及合同补充协议第二条第1款约定，买受人应在合同签订之日起三十日内办理完毕贷款手续，并保证剩余房款到达出卖人账户。如买受人在合同约定期限内未提供贷款相关资料或未办理完毕贷款手续，视为买受人逾期付款。贷款未能按时到达出卖人账户时，逾期时段视为出卖人交房期限的免责顺延期。合同补充协议第四条约定，如合同继续履行，同意给予出卖人60日免责展期，免责顺延期及展期内不承担违约责任。四、因政府蓝天治理增加施工工程量，造成工程延期或停工属不可抗力，依法应全部免除或者部分免除逾期交房的违约责任。首先，被告在施工过程中，因国家和市环境质量治理政策变化，被告为应对环保整改措施，不得不投入增加工作量或停工整改，耽误工程建设工期。因此，被告因国家环保政策原因未能如期交房，应属不可抗力，依据《合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。其次，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项规定，因国家政策原因，出卖人可据实予以延期。原告主张被告违约期限应扣除被告因国家政策原因造成的停工期限。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告向本院提交了一份原、被告签订的并经濮阳市房产局备案登记的商品房买卖合同，备案号为00060922，主要内容为：原告购买被告开发的位于金龙湾小区7幢1单元9层0904号房屋一套，建筑面积125.39平方米，总价款619326元；付款方式为公积金贷款，买受人应于七日前支付首付款259326元，余款360000元申请贷款支付；房屋交付期限为2016年9月30日前；逾期交房责任为：逾期在60日内，自合同约定的交付期限届满之次日起之实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同不显示签订日期。根据被告提供的工程综合验收意见表显示，金龙湾7号楼验收日期为2017年5月27日，经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位综合验收，合格率为96.2%，评定为合格。2015年1月11日，原告向被告交纳购房款259326元，2015年7月31日，原告向被告交纳购房款360000元。2017年8月1日，被告为原告开具了收取其购房款619326元的发票一份。2017年8月1日，原告领取了房屋钥匙，办理了入住手续。另查明，被告亦向本院提交了一份原、被告签订的商品房买卖合同，主要内容为：原告购买被告开发的位于金龙湾小区7幢1单元9层0904号房屋一套，建筑面积125.39平方米，总价款619326元；付款方式为买受人须在接到出卖人通知五日内付清首付款259326元，余款36000元买受人须在合同签订之日起30日内办理完毕贷款手续，并保证剩余房款到达出卖人账户；交房日期为2016年9月30日前，约定的交房条件为：该商品房经验收合格。该合同附件四第二条约定，如贷款未能按时到达出卖人账户，逾期时段视为出卖人交房期限的免责顺延期；该合同附件四第四条约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并同意给予出卖人60日的免责展期，从展期届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。该合同亦不显示签订日期。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告各持一份双方共同签订的商品房买卖合同，内容不完全一致，原、被告均要求以自己所持的合同为准，因两份合同均不显示签订日期，无法甄别先后顺序。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定，（二）、物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”，原告所持的商品房买卖合同经濮阳市房产局登记备案，其证明效力应大于被告所持的合同，故本院以原告所持的编号为00060922合同为判断双方权利义务内容之标准。原告要求被告承担逾期交房违约责任，即要求被告自2016年10月1日起向其支付违约金至被告取得房屋建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告时止，被告辩称其所售房屋已于2017年5月26日达到合同约定的验收合格条件，并于2017年5月30日通知原告交房，原告也于2017年8月1日领取了房屋钥匙，被告已完成了交房义务。对此本院认为，原告于2017年8月1日领取了房屋钥匙，办理了入住手续，并未以不符合约定的交付条件为由拒绝接受房屋，且涉案房屋已在2017年5月27日验收合格，故应视为被告已经完成了交房义务，但被告未能在合同约定的时间内交房，存在违约，应当承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。被告称其于2017年5月30日通知了原告办理入住手续，未提供证据证明，本院对其该项辩解意见，不予采信。根据合同约定，逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，自2016年10月1日至2017年8月1日，违约金金额为18827.51元。被告辩称因全市环保专项治理工作等政策原因导致增加工程量及停工整改，构成不可抗力免责事由，应免除或部分免除逾期交房的违约责任，对此本院认为，政府部门要求原告停工整改系原告自身环保不达标所致，并非不可抗力因素或政府重大事项安排，不属于免责事由，本院对被告的该项答辩意见，不予采信。被告还辩称原告存在逾期付款情形，应承担逾期付款违约责任，主张债务抵消，因涉案合同不显示签订日期，对付款的时间点未进行明确约定，被告可待调查取证后另行主张。另，被告庭后提交减免物业管理费通知单一份，该减免物业费通知单显示所减免的物业费是作为延期交房的补偿，所减免物业费数额与延期交房违约金差距悬殊，且并未明确约定业主放弃向被告追偿延期交房的违约金，故被告减免物业管理费的行为应认定为其就延期交房自愿向原告做出的补偿，不能就此免除被告违约金支付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司支付原告王江勇逾期交房违约金18827.51元，于判决生效后十日内履行完毕。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费837元，原告王江勇承担566元，被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司承担271元。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  陈富申审 判 员  林春江人民陪审员  王 阳二〇一九年七月十二日法官助理陈丽丽书记员袁萌