太原市小店区人民法院   民事判决书   （2019）晋0105民初1081号   原告：刘子丰，男，1996年4月26日出生，汉族，住太原市。   委托诉讼代理人：刘建兵，男，系原告刘子丰父亲，住太原市。   委托诉讼代理人：安红丽，山西国晋律师事务所律师。   被告：太原得一房地产开发有限公司，住所地太原市小店区龙城北街**翡翠华庭小区**楼**1010，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：顾朝晖，董事长。   委托诉讼代理人：薛伟伟，男，该公司法务，住太原市小店区高新街****，身份证号：×××。   被告：恒大地产集团太原有限公司，住，住所地太原市高新区高新街****一社会信用代码：×××。   法定代表人：李功一，董事长。   委托诉讼代理人：郑瑞星，男，该公司员工，住太原市小店区高新街**联合大厦**，身份证号：×××。   原告刘子丰与被告太原得一房地产开发有限公司（以下简称“得一公司”）、恒大地产集团太原有限公司（以下简称“恒大太原公司”）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依被告得一公司申请追加刘金城为本案第三人，于2018年5月29日作出（2017）晋0105民初3897号民事判决书，原告刘子丰不服该判决上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院于2018年11月2日作出（2018）晋01民终5204号民事裁定书将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘子丰的委托诉讼代理人刘建兵和安红丽，被告得一公司的委托诉讼代理人薛伟伟、被告恒大太原公司的委托诉讼代理人郑瑞星到庭参加了诉讼。   原告刘子丰向本院提出诉讼请求：判令：1、被告得一公司与原告签订商品房买卖合同并办理网签合同备案，向原告出具统一销售不动产发票；2、被告得一公司将恒大山水城2-2-3003号房屋交付原告，并协助原告办理该房屋不动产产权登记；3、被告得一公司赔偿原告截止实际交房日的购房款利息损失（暂计算至2017年8月16日为131906.26元）；4、被告支付原告购物金21000元、半年物业费3979元；5、被告恒大太原公司就上述诉请与被告得一公司承担共同责任；6、本案诉讼费用由二被告承担。原告在该案发还重审期间变更诉讼请求为：1、判令被告得一公司赔偿原告截至实际交房之日（2018年11月5日）的违约金135245元；2、判令被告得一公司支付原告购物金21000元及半年物业管理费3979元；3、判令被告得一公司支付已产生的房屋维修费1000元，并对房屋地板、卫生间、木门等进行维修；4、请求被告得一公司赔偿原告截至实际交房日被金碧物业有限公司太原分公司多收取得取暖费84.84元、物业费11元、电梯运行费44.8元，总计140.6元；5、判令被告恒大太原公司就上述诉讼请求与被告得一公司承担共同责任；6、本案诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由：2012年12月12日，原告与被告得一公司签订《太原·恒大山水城楼宇认购书》，以921920元的价格购买了恒大山水城2-2-3003号房屋。上述房屋房款交付及认购书的签订均是在被告恒大太原公司开发的另项目售楼处进行，原告以为购买的房屋系被告恒大太原分公司开发。在签订正式《商品房买卖合同》时，原告发现房屋实际销售主体为被告得一公司，原告担心所购房屋出现质量问题，提出交房时应出示《商品房竣工验收备案表》，被告得一公司以合同已经打印不能更改为由，拒绝协商签署正式的《商品房买卖合同》。同时，经原告介绍陈俊英、赵丽梅二人分别向被告得一公司购买了两套商品房，被告得一公司根据其销售政策，向原告承诺赠送其购物金21000元，但经多次讨要，被告得一公司至今没有兑现。2013年6月16日，被告得一公司向原告发函，承诺向其赠送前述房屋半年的物业管理费3979元，但经多次讨要，至今没有兑现承诺。2014年10月8日原告收到恒大山水城的收（验）房通知书，原告要求签订商品房买卖合同，并要求出示商品房竣工验收备案表并办理交房手续未果。2016年10月9日，原告按照被告得一公司减去房屋买卖人刘金城的建议将前述房屋的买受人变更为原告，并签订了以原告为买受人的新的认购书，出具了以原告为付款人的新收据，被告得一公司收回了2012年签署的认购书及购房款收据。因原告拒绝放弃享受“老带新”促销政策，被告得一公司拒绝与原告签订正式《商品房买卖合同》，被告得一公司委托的物业公司也拒绝向原告交房。2018年8月24日，原告与被告得一公司签订了《商品房买卖合同》。2018年11月5日，被告得一公司将房屋交付原告，但交付的房屋存在多处质量问题，被告得一公司应当按照合同约定承担维修义务。被告恒大太原公司系被告得一公司的实际经营管理者，原被告恒大太原公司的法定代表人现为被告得一公司的法定代表人。因此，二公司应就原告的诉请承担共同责任。   被告得一公司辩称，1、被告得一公司系独立法人，能够独立承担民事责任，被告恒大太原公司虽为被告得一公司的股东，但并不意味可将其视为一体，并承担连带责任。2、太原恒大山水城项目系由被告得一公司开发建设，与其为恒大品牌并无冲突。且原告在签订认购书时，已明知合同签订主体为得一公司。3、根据《合同法》的相关规定，原告要求更改合同条款并拒不签署《商品房买卖合同》的行为毫无依据。4、原告主张其介绍陈俊英、赵丽梅二人购房，符合我公司“老带新政策”，应赠送其16000元。但是原告所提证据均为复印件，真实性无法确认。即使复印件属实，也无我公司盖章。另原告主张因我公司仍欠陈俊英5000元优惠金，该款项由陈俊英转让给原告，但原告并未提供证据证明我公司仍欠陈俊英5000元优惠金。5、原告主张的物业费已超过诉讼时效，且根据原告提交的证据，半年物业费应为1636元。6、被告得一公司不存在逾期交房，不应承担违约责任。7、原告所提供的维修费用不合理，不应支持。8、原告以被告恒大太原公司的的原法定代表人为现被告得一公司的法定代表人为由主张被告恒大太原公司承担连带责任缺乏法律依据。   被告恒大太原公司辩称，我方与原告没有合同关系，被告得一公司具有独立承担责任的能力，原告不应将我公司列为被告。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月12日，原告刘子丰、案外人刘金城（乙方）同被告得一公司（甲方）签订《太原·恒大山水城楼宇认购书》，约定：乙方认购甲方太原·恒大山水城2幢2单元3003号商品房，建筑面积为170.42平米，套内建筑面积为133.55平米，装修标准为豪华；按建筑面积每平米单价为5410元，总价为921920元，签署认购书时支付10000元定金，房款于2012年12月18日前付清；乙方同意签署本认购书后在该单位销售全过程中不更名、不增减名和不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金；乙方已阅读并理解，同意甲方在太原·恒大山水城销售中心公示的各项文件、正书、重要提示、《前期物业物业服务协议》、《业主临时管理规约》及《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按照该样板条款签署上述合同、不再变更、增加或减少任何条款。同日，原告同刘金城支付了全部房款，被告得一公司出具了房款收据。后由于合同签订双方对《商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件有争议，双方未能签订《商品房买卖合同》。2014年10月8日，被告得一公司向原告和刘金城发送了《太原恒大山水城收（验）楼通知书》，要求于2014年10月31日携带《商品房买卖合同》办理收房手续，但因双方未签订《商品房买卖合同》而未能办理交房手续。2016年10月9日，双方经协商一致就减名问题达成一致，由原告单独与被告得一公司另行签订《太原·恒大山水城楼宇认购书》，同时更换了房款收据，但双方未签署正式《商品房买卖合同》，也没有办理房屋交接手续。从原告与被告得一公司在原一审当庭陈述和辩称内容可知，双方于2016年10月9日签订认购书后，未能签订《商品房买卖合同》的原因包括原告拒绝放弃老带新的优惠及被告得一公司以房管局无法办理更名手续为由不配合办理。原告刘子丰于2017年7月17日将得一公司及恒大太原公司诉至本院，要求被告与原告签订《商品房买卖合同》并交付房屋等，本院于2018年5月29日作出判决驳回原告诉讼请求。因原告不服上述判决结果提起上诉，二审法院在审理过程中查明原一审追加的第三人刘金城已于2018年3月22日去世，但原一审法院仍在之后的开庭及判决书中仍将其列为第三人，故原一审判决程序违法，发还重审。案件二审过程中，原告持一审判决书至太原市房管局进行相关情况核实，2018年8月24日，在太原市房管局的协调下原告刘子丰同被告得一公司签订《商品房买卖合同》，并于2018年11月5日办理了房屋交付手续。上述《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限为2014年10月30日，出卖人逾期交房的违约责任为，逾期交房不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行等。   在本案重审期间，案外人刘建兵、刘建华、刘建财、刘建生、郑灵芝作为刘金城的合法继承人，均向法庭提交承诺函，承诺“因涉案财产系刘建兵出资购买，刘金城并非真实权利义务人，我作为继承人自愿放弃出庭参与诉讼的权利”。   以上事实有《太原·恒大山水城楼宇认购书》、《太原恒大山水城收（验）楼通知书》、《商品房买卖合同》、恒大山水城真情回馈优惠礼包等及庭审笔录在案佐证，可以采信。   本院认为，本案所涉双方于2012年12月12日和2016年10月9日分别签订的《楼宇认购书》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应自觉诚信的履行合同义务。后协议签订双方于2016年10月9日经协商一致由原告单独同被告得一公司签订《楼宇认购书》，应视为原告、刘金城已与被告得一公司协议解除了2012年12月12日签订的认购书，双方应按新签订的认购书履行权利义务，原告无权基于已解除的认购书要求被告支付2016年10月9日的逾期交房违约金，而被告得一公司应按重新签订的认购书依约同原告刘子丰签订《商品房买卖合同》及办理交房手续，故被告得一公司应在重新签订认购书的合理期限内同原告签订《商品房买卖合同》并办理房屋交付手续。关于合理期限的认定，本院依据太原市不动产登记中心办理合同备案注销流程的程序酌情认定为90日，故对于自2017年1月9日至实际交房之日的逾期交房违约金，本院予以支持。违约金参照商品房买卖合同约定的每日按已付房款万分之一计算为921920元*661天*万分之一=60939元，但原告不同意放弃老带新的促销政策也是致商品房买卖合同未能如期签订的原因，原告是否可以享受老带新的促销政策与商品房买卖合同的签订不属同一法律关系，故原告对商品房买卖合同未能签订致房屋迟延交付也存在过错，本院综合双方过错程度，被告得一公司应付原告的违约金为40000元。关于原告诉讼请的“老带新”促销政策应得21000元购物金，因原告未能向法庭提交证据原件，且该证据无被告得一公司盖章，且真实性无法核实，应承担举证不利的责任，故对其主张的21000元购物金本院不予支持。关于原告依据2013年6月16日被告得一公司向其出具的恒大山水城真情回馈优惠礼包主张半年的物业管理费，但该优惠礼包系基于2012年12月12日双方签订的《楼宇认购书》，该《楼宇认购书》双方已协议解除，故基于该合同所约定的相关义务无需履行且该优惠礼包约定内容不明，故对原告该主张不予支持。关于原告主张的房屋维修费1000元，但原告所提供的维修费单据为收据，真实性无法核实，故对其该主张不予支持。而原告诉讼的要求被告得一公司对房屋地板、卫生间、木门等进行维修，因原告未能提交上述部位不符合质量要求的证据，且维修义务系合同义务，原告要求以判决形式进行强制的依据不足，本院不予支持。关于原告诉请返还其多支付的物业费、电梯费、取暖费等系物业公司收取，原告无权要求被告得一公司返还。关于原告要求恒大太原公司承担共同责任的诉讼，因被告得一公司同被告恒大太原公司均系独立法人，且认购书及《商品房买卖合同》的签订主体均为被告得一公司，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告太原得一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘子丰支付自2017年1月9日起至2018年11月5日止的逾期交房违约金40000元；   二、驳回原告刘子丰的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费收取3527元（原告已预交），由原告刘子丰承担2653元，被告太原得一房地产开发有限公司承担874元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 赵红秀   人民陪审员 董彩英   人民陪审员 张玮芳     二○一九年七月十一日   书 记 员 胡 晋