广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终5321号上诉人（原审原告）：陈文杰，男，1990年1月4日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：邱利添，广东政丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：师庆明，广东政丰律师事务所辅助人员。上诉人（原审被告）：杜少仪，女，1968年10月10日出生，汉族，住广东省东莞市。上诉人（原审被告）：方吐容，男，1961年12月27日出生，汉族，住广东省东莞市。两上诉人的共同委托诉讼代理人：方凯靖，广东同门律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市厚街镇河田社区居民委员会。住所地：广东省东莞市厚街镇河田村郡马路**。统一社会信用代码为55441990799345041Q。法定代表人：方寿彭，该居委会主任。委托诉讼代理人：苏咏诗，广东宇云律师事务所律师。上诉人陈文杰、杜少仪、方吐容因与被上诉人东莞市厚街镇河田社区居委会（以下简称河田居委会）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初6215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈文杰原审的诉讼请求：1.确认陈文杰与杜少仪、方吐容签订的《顺德鱼庄租赁协议》无效；2.杜少仪、方吐容共同向陈文杰退还押金80000元，并支付违约双倍押金赔偿160000元；3.杜少仪、方吐容、河田居委会共同赔偿陈文杰正常营业可得利润损失570861元、员工工资及补偿金350050.5元、修缮装修损失307528.08元、搬迁人工及车费15000元、库存损失31385元、宿舍押金1700元；4.杜少仪、方吐容、河田居委会共同向陈文杰支付本案律师费20000元及资产评估报告费5000元；5.本案诉讼费由杜少仪、方吐容、河田居委会承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认陈文杰与杜少仪于2015年6月19日签订的《顺德鱼庄租赁协议》无效；二、限杜少仪、方吐容于判决发生法律效力之日起七日内向陈文杰退还押金80000元；三、限杜少仪、方吐容于判决发生法律效力之日起七日内向原告陈文杰赔偿装修现值损失71040.59元；四、限杜少仪、方吐容于判决发生法律效力之日起七日内向陈文杰赔偿评估费损失1155元；五、限杜少仪、方吐容于判决发生法律效力之日起七日内向陈文杰赔偿库存损失10000元；六、驳回陈文杰的其他诉讼请求。案件受理费18674元，由陈文杰负担15556元，由杜少仪、方吐容负担3118元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初6215号民事判决。原审宣判后，陈文杰不服，向本院提起上诉：一、撤销原审法院判决的第二项，改判由杜少仪、方吐容退还押金80000元及支付双倍支付押金160000元合计240000元。二、撤销原审法院判决的第三项，改判由杜少仪、方吐容、河田居委会赔偿修缮装修损失307528.08-10166＝297362元。三、撤销原审法院判决的第四项，改判由杜少仪、方吐容、河田居委会赔偿评估费5000元。四、撤销原审法院判决的第五项，改判由杜少仪、方吐容、河田居委会赔偿库存损失31385元。五、撤销原审法院判决的第六项，改判由杜少仪、方吐容、河田居委会赔偿正常营业可得利益（利润）损失费570861元、员工工资及补偿金350050.5元、搬迁人工及车费15000元、宿舍押金1700元、律师费20000元。六、一、二审案件受理费由杜少仪、方吐容、河田居委会承担。事实和理由：一、双方签订的《顺德鱼庄租赁协议》虽然无效，但陈文杰已支付了使用费，依双方的“补充”:…，如合同期内甲方终止合约双倍压（押）金返还给乙方。依《中华人民共和国合同法》第五十七条：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。而原审法院无视双方的约定，只判决杜少仪、方吐容退还押金8万元，无需其双倍押金返还。请求改判为除退还押金8万元外，双倍返还押金16万元，合计24万元。二、修缮装修损失应当是307528.08-10166＝297362元。本案中，构筑物和其他辅助设施、设备是餐饮必备设施，因杜少仪、方吐容、河田居委会的违约行为导致拆除和损毁，拆除损毁的责任在于河田居委会村民不服村干部和杜少仪、方吐容支付太低的租金给河田居委会，故而拆除损毁，并非政府的主动强拆行为，故过错全在杜少仪、方吐容、河田居委会，应当全额赔偿。依《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。第一百一十四条:违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……正因为杜少仪、方吐容、河田村委会不履行合同义务，导致了陈文杰无法取得后续的履行合同后的利益，应当由杜少仪、方吐容、河田居委会承担。三、评估费5000元也是因为杜少仪、方吐容、河田居委会无故拆除租赁物及设备而额外开支，故应当由杜少仪、方吐容、河田居委会承担。四、库存损失31385元，因为杜少仪、方吐容、河田居委会无故停水停电，导致库存食材白白浪费，当时陈文杰电话通知杜少仪、方吐容现场验收库存，但杜少仪、方吐容不愿意面对。这一损失全额31385元应当由杜少仪、方吐容、河田居委会承担。五、陈文杰与员工签订了固定期限劳动合同，现合同未到期，因杜少仪、方吐容、河田居委会的单方违约而不得不与工人解除劳动关系，支付了补偿金和停水停电期间杜少仪、方吐容让陈文杰等待恢复经营的时间的工资，这一费用应当由杜少仪、方吐容、河田居委会承担。六、陈文杰苦心经营，眼看就要有利润产生，杜少仪、方吐容、河田居委会却恶意拆除损毁租赁物，导致陈文杰无法经营，依法应当由杜少仪、方吐容、河田居委会支付正常营业可得利益（利润）损失费570861元（计算方式:以每年利润率增长1.988倍计算）。七、搬迁车费人工费15000元因为杜少仪、方吐容、河田居委会的违约行为而额外开支，应当由杜少仪、方吐容、河田居委会承担。宿舍押金1700元，因杜少仪、方吐容、河田居委会拆除租赁物而无法经营，员工不得不另谋高就，押金无法退还，这一损失应当由杜少仪、方吐容、河田居委会承担。九、原审律师费20000元也因杜少仪、方吐容、河田居委会的违约而导致的额外开支，应当由杜少仪、方吐容、河田居委会承担。杜少仪、方吐容不服，向本院提起上诉：1.依法撤销（2018）粤1972民初6215号民事判决书第三项，改判为杜少仪、方吐容不需向陈文杰赔偿装修现值损失71040.59元；2.依法撤销（2018）粤1972民初6215号民事判决书第四项判决，改判为杜少仪、方吐容不需向陈文杰赔偿评估费损失1155元；3.依法撤销（2018）粤1972民初6215号民事判决书第五项判决，改判为杜少仪、方吐容不需向陈文杰赔偿库存损失10000元。4.本案一审、二审的诉讼费用由陈文杰承担。事实与理由:一、一审法院对《关于东莞市厚街粤唯鲜饮食店构筑物及其他辅助设备、设备资产评估报告》对构建物及其他辅助设备设施的评估价值142081.18元予以采纳的认定事实查明不清，导致认定事实有误。（一）涉租赁物出租给陈文杰之前为杜少仪、方吐容经营的顺德鱼庄，顺德鱼庄已经对外营业了一段时间，后整体出租给陈文杰作为东莞市厚街粤唯鲜饮食店的经营场所，杜少仪、方吐容与陈文杰签订《顺德鱼庄租赁协议》后，马上对外经营，即证明《关于东莞市厚街粤唯鲜饮食店构筑物及其他辅助设备、设备资产评估报告》显示的构建物及其他辅助设备设施中大部分的设备都是由杜少仪、方吐容购置的，否则陈文杰不可能在承租案涉租赁物后立即对外经营而《顺德鱼庄租赁协议》上已经明确约定杜少仪、方吐容是将顺德鱼庄的设备设施以及加建的建筑物一同出租给陈文杰。（二）关于陈文杰所提交的收款收据、送货单等，该部分收据、送货单均无显示与东莞市厚街粤唯鲜饮食店有关，一审法院认为陈文杰所提交的收款收据、送货单足以证明《关于东莞市厚街粤唯鲜饮食店构筑物及其他辅助设备、设备资产评估报告》显示的构建物及其他辅助设备设施均由陈文杰购置的认定明显有误。二、评估费用应由陈文杰承担，其应当通知杜少仪、方吐容到现场一同进行评估认定，且杜少仪、方吐容多次提出《关于东莞市厚街粤唯鲜饮食店构筑物及其他辅助设备、设备资产评估报告》存在瑕疵，即使通过陈文杰再次补交证据，依旧存在瑕疵，包括未通知出租方到场、评估师未通过年检、评估物原值来源不明等问题，但一审法院并未认真审查，因证据瑕疵导致的不利后果应由陈文杰承担。三、一审法院酌定杜少仪、方吐容应赔偿陈文杰库存损失10000元的认定有误。陈文杰提交的库存明细表所显示的库存均不是生鲜易坏品，全部都可以被继续使用，陈文杰2017年8月31日停止营业，于2017年9月5日已在距离案涉租赁物一公里外新的营业场所对外经营，并不存在库存损失，即使存在库存损失，也远不达10000元。被上诉人河田居委会未在法定期限内提交书面答辩意见。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：一、杜少仪、方吐容应赔偿给陈文杰的损失项目及数额；二、河田居委会应否对上述各项损失承担赔偿责任。关于焦点一。首先，案涉租赁物为违法建筑，且已依法拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”规定，案涉租赁合同为无效合同，因此，除有关解决争议方法的条款外，其他条款自始无效。陈文杰主张根据合同的违约责任条款要求杜少仪、方吐容返还双倍押金的诉求于法无据，本院不予支持。其次根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”德衡公司做出的《关于东莞市厚街粤唯鲜饮食店构筑物及其他辅助设施、设备资产评估报告》有两部分损失，一部分是构筑物及其他辅助设施，已形成附合的装饰装修物，一审按照导致合同无效的过错比例，酌定由陈文杰与杜少仪、方吐容各自承担50%的责任，认定事实清楚，本院予以支持。另一部分是设备资产明显属于未形成附合的装饰装修物，出租方杜少仪、方吐容不承担损失赔偿。评估费一审按照评估报告的评估价值的损失赔偿数额所占比例来承担，处理得当，本院予以维持。再次，关于库存损失，陈文杰在有足够时间搬迁的情况下，或在明知案涉租赁物有可能被拆除的情况下，不积极搬迁库存，结合杜少仪、方吐容的过错原因，原审酌定杜少仪、方吐容承担库存损失10000元，处理得当。最后，陈文杰主张的工人工资、律师费、剩余合同期正常营业可得利润损失、搬迁人工及车费、宿舍押金这一系列损失费用，因合同无效，亦不属于必然发生的损失，本院不予支持。关于焦点二。从陈文杰提交的案涉租赁合同等一系列证据来看，均无河田居委会的签章，其没有证据证明案涉租赁物的出租方为河田居委会，应承担举证不能的法律后果。另在拆除租赁物时，河田居委会亦尽到了合理通知义务，给予陈文杰合理的期限予以搬迁，因此河田居委会无需对上述损失承担赔偿责任。综上所述，陈文杰、杜少仪、方吐容的上诉理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共18977.36元，由陈文杰负担17122.47元（已预交），杜少仪、方吐容负担1854.89元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈晓艳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇一九年七月十六日书记员  安燕玲赖俊威