重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0117民初3705号原告：重庆多泰物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办将军支路会江巷******，统一社会信用代码915001176664428929。法定代表人：吴杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王斌，男，1973年12月30日出生，汉族，该公司员工，住甘肃省玛曲县。被告：郭伦胜，男，1963年1月30日出生，汉族，户籍地重庆市合川区。原告重庆多泰物业管理有限公司与被告郭伦胜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆多泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人王斌，被告郭伦胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆多泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付物业服务费3,153元、违约金3,162元，合计6,315元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系龙庭盛世小区的物业管理企业，被告系该小区×号的业主，其房屋面积为109.68平方米。原告2014年4月29日与龙庭盛世业主委员会签订有《物业服务合同》，2017年3月与龙庭盛世业主委员会又签订了《物业管理服务续约协议》，合同约定高层的物管费为每月每平方米0.9元，能耗费为每户每月10元。被告从2016年10月15日至2019年3月15日未缴纳物业管理费（109.68×0.9＋10）×29=3,153元，违约金3153×（1＋3‰）=3,162元，合计6,315元，经原告多次催收，被告未付，因此提起诉讼，请求依法判决。被告郭伦胜辩称，1、驳回原告的诉讼请求；2、本案的诉讼费由原告承担。事实和理由：原告不了解事实真相，被告在拖欠物管费期间多次找物管协商物业管理费一事，都没有回应。拖欠原由：1、合川区嘉陵路×号龙庭盛世×号从接房装修开始就发现饭厅和卧室有漏水情况，并立即与物业反映情况，但物业一直没有予以修复。之后本房以每月1,000元租给租户，但由于漏水原因，租户于2016年10月搬走，之后很多想租的租户也由于看到这个原因而不选择租这个房子，因为漏水问题一直得不到解决，所以没有交物管费。2、由于房屋空置，没产生电梯费，生活垃圾费，物管应当按情况减免些物管费。3、在2016年10月后，被告曾多次找物业，之后物业来修过一次，但是没有解决问题，房屋还是漏水，迫于无奈被告只有自行买来胶水将房屋内外的缝隙进行简易修补，解决暂时问题。在2018年时，被告去房屋进行打扫，发现顶楼种了很多花草，随处都是屎尿，从而引起很多苍蝇等。物业管理成这样，还理直气壮地向被告索要物管费，楼顶的裂缝很大，物管知道么？为什么不来修理？公司董事长又知道吗？原告的目的就是钱，但是这个物管钱给的完全不合理，多次催促协商都无果。物业还以已经过期了为由不管房屋裂缝，那在接房时就提出的问题为什么当时没有给开发商保修。4、在2019年4月19号打电话给物业询问情况的时候得知，开发商因为漏水向业主赔付240元钱，物业没有告知被告并将被告的赔付款占为己有。虽然240元不能解决问题，但是也不能这样私吞。5、被告在2018年自行维修漏水情况室内维修费4,210元。由于漏水而导致的房屋无法住，也无法出租引起的损失：2016年10月15号至2019年3月15日租金每月1,000元，1,000元×29个月=29,000元，这个损失应该由原告来负责。6、由于物业公司没尽到应有的管理义务，以至于将房屋漏水维修由交付一直拖至房屋维修过保，请求法院，楼顶的大修由物业公司承担，并免除被告的物业管理费及违约金。本院经审理认定事实如下：2014年5月1日（实际为2014年4月29日），原告重庆多泰物业管理有限公司作为乙方与重庆市合川区龙庭盛世业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，该合同约定：“第一条、物业基本情况，物业名称：龙庭盛世小区，物业类型：商住楼，座落位置：重庆市合川区嘉陵路×号。第六条、本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：包干制。根据本物业管理区域物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：⑴住宅：高层0.90元/月·平方米（3层以下不含3层0.60元/月·平方米），多层0.60元/月·平方米，以上均不含公共能耗费。第七条、共用的专项设备运行的能源能耗及公共水电费，乙方实行包干制，甲方高层用户每月交纳10元，多层用户每月交纳5元……物业服务费或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月的前15日内履行交纳义务。第二十条、本合同期限为三年，合同期满，业主或业主委员会未提出终止本合同，本合同继续有效，直至重新签订新的物业服务合同，本合同终止。第二十四条、甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。合同还约定了双方的权利义务等其他内容。在签订了《物业服务合同》后，原告便按照合同约定对龙庭盛世小区提供了物业服务。2017年3月，原告与重庆市合川区龙庭盛世业主委员会签订《龙庭盛世小区物业管理服务续约协议》，该协议约定：根据龙庭盛世小区业主委员会和业主代表就重庆多泰物业管理有限公司继续对龙庭盛世小区管理服务共同协商决定：同意从2017年5月1日至2020年4月30日龙庭盛世小区物业管理仍由重庆多泰物业管理有限公司服务管理，按原合同即2014年4月29日签订的2014年5月1日至2017年4月30日的合同内定执行。该协议签订后，原告继续提供物业服务至今。被告郭伦胜系重庆市合川区钓办处嘉陵路×号龙庭盛世小区×幢×号房屋所有权人，该房屋系高层，其房屋建筑面积为109.68㎡。被告从2016年10月15日起至2019年3月15日止未缴纳物业服务费及相关费用。为此，原告起诉来院，诉请如前。审理中，原告自愿将违约金降为年利率24%。本院认为，原告与重庆市合川区龙庭盛世业主委员会签订的《物业服务合同》及《龙庭盛世小区物业管理服务续约协议》是当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效，应受法律保护。合同约定原告对龙庭盛世小区提供物业服务，并约定了物业管理服务收费标准等，合同对龙庭盛世小区的全体业主具有约束力，该小区全体业主应当遵守和执行。原告依据合同约定对龙庭盛世小区实际提供物业服务的过程中，基本履行了合同义务，应当享有收取相关物业服务费用的权利。被告系重庆市合川区钓办处嘉陵路×号龙庭盛世小区×幢×号房屋所有权人，接受了原告的物业服务，应当履行交纳物业服务费及公共能耗费的义务。故原告要求被告支付物业服务费和公共能耗费的诉求理由正当，本院予以支持。被告从2016年10月15日起至2019年3月15日止未缴纳物业服务费及相关费用，其物业服务费为109.68㎡×0.9元/月·平方米×29个月=2,862.65元、公共能耗费10元/月×29个月=290元；原告自愿将违约金将为年利率24%，符合法律规定，本院予以准许，经计算违约金为2,862.65元×24%=687.04元，以上合计3,839.69元。关于被告提出的房屋漏水造成损失的辩解意见，本院认为，该意见属于另一法律关系，可另行进行解决。因此，被告该辩解意见均不能作为拒交物业服务费等费的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，国务院《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、由被告郭伦胜于本判决生效后十日内支付给原告重庆多泰物业管理有限公司从2016年10月15日起至2019年3月15日止的物业服务费2,862.65元、公共能耗费290元、违约金687.04元，合计3,839.69元；二、驳回原告重庆多泰物业管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭伦胜负担。本判决为终审判决。审 判 员 张兴军二〇一九年七月四日法官助理 杨 航书 记 员 彭奕婷