北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0108民初10065号原告：北京市紫竹院公园管理处，住所地北京市海淀区中关村南大街**。法定代表人：张青，园长。委托诉讼代理人：蔡澍光，男，北京市紫竹院公园文创经营中心副主任。委托诉讼代理人：韩涛，北京市正海律师事务所律师。被告：北京问月楼餐饮有限责任公司，，住所地北京市海淀区中关村南大街法定代表人：徐恺，总经理。委托诉讼代理人：杜长亮，男，公司经理。委托诉讼代理人：石晶晶，北京市德君律师事务所律师。原告北京市紫竹院公园管理处（以下简称紫竹院公园管理处）与被告北京问月楼餐饮有限责任公司（以下简称问月楼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告紫竹院公园管理处之委托诉讼代理人蔡澍光、韩涛，被告问月楼公司之委托诉讼代理人杜长亮、石晶晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。紫竹院公园管理处向本院提出诉讼请求：1.判令问月楼公司支付我处房屋租金30万元，并按日千分之一标准计算自2017年1月1日至该款付清时止的违约金；2.判令问月楼公司支付水费37112.54元，并按每月千分之一标准计算支付自2017年11月1日起至该款付清时止的违约金；3.判令问月楼公司按每日821.91元标准，计算支付自2017年10月30日起至承租房屋实际腾退时止的房屋占用费；4.案件受理费由问月楼公司负担。事实和理由：2012年10月28日，我处与同步物业公司签订房屋租赁《协议书》，同步物业公司承租公园水榭房屋开办餐饮业务。协议签订后，我处如约将房屋交付同步物业公司使用。2014年，我处与同步物业公司、问月楼公司签订变更协议，由问月楼公司继续履行租赁协议。后问月楼公司分别于2014年11月20日及2015年12月1日向我处提出申请减少租金，我处考虑该公司确实投入了一定费用用于修建餐饮污水排放设施及其他经营方面发生的实际情况，同意自2014年10月30日至2017年10月29日合同期间，每年减免房屋租金10万元。根据租赁协议约定，房屋租赁期限已于2017年10月29日到期，我处多次催要该公司腾房，但该公司要求续签协议拒绝腾退房屋，且该公司尚欠我处2016年10月30日至2017年10月29日期间的房屋租金30万元及水费。问月楼公司辩称，双方纠纷是核心问题是对方没有依照合同提供能作餐饮使用的780平方米房屋，有回避赔偿责任。根据消防及消防工程的有关法律法规规定，该房屋没有报消防手续，根据就不能整体出租餐饮使用，而对方隐瞒有关事实出租给我公司使用，我公司只能使用400平米，造成装修及经营期间损失。我公司多次与对方协商，希望通过延长租期化解装修及经营中损失，但对方不愿续租。我公司提出对上述事实予以赔偿，对方还是回避，是我公司无法按期腾房的唯一原因。若在对方拒绝承担违约责任情况下，我公司腾退房屋，事必造成上述损失事实无法查证。我公司至今未按期腾房，责任应由对方全部承担。关于房租及水费，不是我公司不愿支付，而是对方在双方纠纷协商中拖延不收。紫竹院公园管理处主张的违约金也过高。故我公司不同意紫竹院公园管理处的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。紫竹院公园管理处对公园内水榭房屋享有权利。2012年10月28日，北京同步物业管理有限责任公司（以下简称同步物业公司，乙方）与紫竹院公园管理处（甲方）签订《协议书》，主要内容为：“甲方将公园水榭（建筑面积780平方米、以下简称涉案房屋）出租给乙方作为经营场所。租赁期限为五年，自2012年10月30日起至2017年10月29日止。金额：全年房屋租金共计40万整。五年房屋租金总计200万元整。付款方式：每年10月底前向甲方交纳20万元。经营范围：西餐、快餐、茶点、西点、咖啡、冷饮、饮料、烟酒、包装食品及鱼食等。甲方向乙方有偿提供水、电，并安装水表、电表。甲方每季度按照实际发生额向乙方收取水电费。甲方的权利义务：甲方有权按照国家有关法规、公园管理规定，对乙方的经营活动进行监督检查；由于公园特殊的行业性质，甲方有权按照公园一线服务人员要求对其进行要求和监督。甲方有权对乙方派驻公园的服务人员进行培训和检查，如有严重违法、违章行为，甲方有权要求乙方更换人员，造成严重后果的，甲方有权终止协议，由此造成的损失由乙方承担赔偿责任。乙方的权利义务：乙方应严格遵守国家的法律法规，遵守公园的各项规章制度，自觉接受甲方监督检查，严格按照食品安全法的相关规定执行，诚信经营，明码标价。乙方将在租赁期届满时把交还给甲方，并负责房屋的恢复工作。乙方要对使用房屋进行装修及室内空间进行改造，需经甲方批准，费用由乙方承担。乙方应按时交纳房屋租金和实际发生的水、电费用。乙方未按照合同约定交纳房租或其它实际发生费用的，乙方按照逾期付款金额的每日千分之一，向甲方支付违约金。逾期付款超过30日的，甲方有权解除合同，收回房产。”协议签订后，紫竹院公园管理处履行了房屋交付义务，同步物业公司对涉案房屋进行装修并投入经营使用。2014年10月30日，紫竹院公园管理处（甲方）与同步物业公司（乙方）、问月楼公司（丙方）签订《变更协议》，约定：“丙方取代乙方，作为协议主体，继承上述甲方与乙方签署的上述协议中乙方的权利和义务，继续履行前述协议。”此后，问月楼公司与紫竹院公园管理处延续上述协议书内容履行，问月楼公司租金交至2016年10月30日。协议约定期限届满后，双方未续签协议。期间，双方另存在经营期间损失及排污工程费用等方面的争议，问月楼公司未及时向紫竹院公园管理处返还涉案房屋，紫竹院公园管理处于2017年11月中旬对涉案房屋采取了断电措施。问月楼公司已于另案起诉紫竹院公园管理处赔偿经营、装修损失等。截止2017年10月29日，问月楼公司拖欠紫竹院公园管理处租金300000元及水费未付清。对有争议的证据和事实，本院认定如下：现紫竹院公园管理处与问月楼公司均认可，双方租赁协议于约定期限届满时终止。问月楼公司表示其未及时向紫竹院公园管理处交还涉案房屋及拖欠租金，系因紫竹院公园管理处未就其经营、装修损失进行赔偿并偿付排污工程费用。问月楼公司主张紫竹院公园管理处隐瞒水榭房屋未经消防验收备案之事实，导致消防部门对其房屋装修消防申报无法办理，造成其为达到消防规范要求而减少300平方米经营面积，相应经营收益及装修投入受到损失。紫竹院公园管理处解释称该水榭房屋因面积小且位于公园内，无需申报消防审批验收，且主张问月楼公司对此情况是知悉的。经本院询问，问月楼公司未能述明其所谓向消防部门申报涉案房屋装修施工验收手续的相关事实并提供相应证据。紫竹院公园管理处对问月楼公司主张空置涉案房屋一层面积未作经营使用的事实不予认可，并据新闻媒体报道，主张当时涉案房屋一层实际用于经营餐饮及茶室，问月楼公司未就此作出合理解释并就此提供相应证据。问月楼公司另主张紫竹院公园管理处自2013年10月开始停止其一切高档菜品的对外销售，并经常派人进行监督、检查，单方指令限制其经营自由，导致其经营亏损。紫竹院公园管理处反驳称，住房城乡建设部“严禁在公园内设立为少数人服务的会所、高档餐馆、茶楼”、中央纪委关于“整治会所歪风”及北京市政府要求关停市属公园私人会所和高档娱乐场所的政策，是双方均应无条件执行的，问月楼公司调低收费标准、推出低价菜、特价菜并面对市民开放，是该公司配合上述政策所为，不存在其限制问月楼公司经营的事实，且其已根据问月楼公司申请并考虑到上述政策影响，同意每年减少租金以对其损失进行了补偿。就该事实，紫竹院公园管理处向本院提供有问月楼公司提出的两次申请及双方于2016年12月4日签订的《补充协议》。其中，2014年11月20日的申请内容为：“今年以来，受大环境影响，特别是相关媒体的不断跟踪报道，致使我公司的营业额骤降，房租、水电及员工工资的负担与日俱增，每月支大于收！虽然经营艰难，但我公司员工坚决落实公园管理处的相关要求，配合整改，保持现有低价菜的价格不反弹，面向广大游客开放全部经营区域，配合做好游客的餐饮服务工作。即使我们想尽办法丰富经营品种，推出多种低价茶、低价菜，但还是无法达预期营业额。依据合同约定，我公司年度房屋租金为人民币40万元整，鉴于以上情况，特申请减免2014年度的10万元房租。”2015年12月1日的申请内容为：“今年以来，受大环境影响，我公司的营业额持续骤降，房租、水电及员工工资的负担与日俱增，每月支大于收！即使我们想尽办法丰富经营品种。推出小火锅、25元份饭等项目，但还是无法达到预期营业额，经常出现连续数日营业额为零的情况。虽然经营艰难，但我公司员工坚决落实公园管理处的相关要求，配合整改，保持现有低价菜的价格不反弹，面向广大游客开放全部经营区域，配合公园做好游客的餐饮服务工作。依据合同约定，我公司年度房屋租金为人民币40万元整，鉴于以上情况，特申请2014年10月30日至2017年10月29日这三年的合同期内，每年减免房租10万元。”《补充协议》内容为：“为落实北京市委和市公园管理中心关于公园内高档餐饮场所及会所治理的相关工作要求，特签定此补充协议。乙方在承租甲方的房屋场地内，不得经营高档餐饮业务、不得举办带有内部接待等会所功能的活动。甲方有权随时对乙方的经营场所、职工食堂等地进行检查。如乙方经营高档餐饮业务或者举办带有内部接待等会所功能的活动，甲方有权单方终止合同，由此所造成的损失均由乙方承担并保留追究乙方相应法律责任的权利。”问月楼公司未能就其主张的单方指令限制经营事实向本院提供相应证据，称租金减免事实及补充协议系紫竹院公园管理处自知理亏，生怕被索赔，在不得已情况下所为，该公司未能就此事实向本院作出合理解释并提供相应反证。另查，基于问月楼公司经营需要，该公司曾出资委托施工队伍，实施了餐饮厨余污水排放至市政管线的工程。问月楼公司主张为此支付工程改造费用218000元，且该笔费用应由紫竹院公园管理处负担。紫竹院公园管理处反驳主张所交付的水榭房屋本身具备排污中水系统，上述改造工程系问月楼公司基于自行经营需要所为，不同意负担相应费用。问月楼公司就此仅向本院提供金额为100000元的费用发票，另提供双方于2017年10月24日召开协调会的纪要，载明：“公园表示问月楼承租方到期撤离并放弃其律师函中所提的除污水管线赔偿事宜以外其他诉求，公园可以就污水管线问题给予适当赔偿。”问月楼公司未能就其主张向本院充分举证。紫竹院公园管理处主张问月楼公司欠付水费共计37112.54元，并向本院提供《收费通知单（存根）》及明细单为据，问月楼公司对未向紫竹院公园管理处交纳过水费的事实认可，却称双方曾口头约定不收取水费，但未能就此事实提供相应证据。问月楼公司另对上述《收费通知单（存根）》及明细单中有杜长亮、张健签字确认的予以认可，对其余《收费通知单（存根）》及明细单不予认可，却亦未能就相关事实提供相应反证。审理中，经本院主持调解，双方就涉案房屋腾退事宜进行了协商，约定于2019年4月11日前腾退房屋，后双方自行组织实施了房屋腾退工作，涉案房屋经双方确认于2019年4月10日完成腾退。本院认为，合同是规范双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，紫竹院公园管理处将公园内水榭房屋交问月楼公司经营餐饮使用，双方之间的租赁协议具有法律效力，双方均应严格遵照执行。根据协议性质及协议内容，紫竹院公园管理处主要负有交付房屋之义务，问月楼公司则主要负有支付相应租、费并于租期届满时及时返还房屋之义务。实际履行中，问月楼公司确存在拖欠紫竹院公园管理处租金、水费未付清的事实，违反了租赁协议约定。庭审中，问月楼公司以紫竹院公园管理处于租赁期间存在隐瞒水榭房屋无消防手续、单方指令限制经营的行为并导致其经营、装修损失及拒绝赔偿排污工程费用为由进行抗辩，但均未得到紫竹院公园管理处的认可。其中，问月楼公司未能向本院述明所谓向消防部门申请装修施工验收审核及单方指令限制经营之事实，及对其实际空置部分房屋面积未经营使用的事实，向本院提供相应证据，没有证据证明问月楼公司于租赁经营期间，对消防手续问题向紫竹院公园管理处提出过异议，亦未能就紫竹院公园管理处提供的相关证据向本院作出合理解释并提供相应反证，本院对问月楼公司主张的事实不予采信。关于排污工程费用负担之争议，该项工程系基于问月楼公司经营需要所为，双方于施工前未就此费用负担达成一致意见，紫竹院公园管理处于后期协调中亦未明确就此费用同意向问月楼公司赔偿，问月楼公司未能就其主张的事实向本院充分举证，且即使该相关事实存在，亦不能对抗租金、费用的给付。故问月楼公司应对其拖欠行为承担相应违约赔偿责任，现紫竹院公园管理处要求问月楼公司偿付欠租、欠费并赔偿违约金，另支付占用期间使用费，均理由正当，本院均予以支持。其中，鉴于紫竹院公园管理处已对涉案房屋采取断水的措施，房屋占用使用费的支付截止于此为宜。问月楼公司对紫竹院公园管理处主张的违约金标准提出过高之异议，本院对此酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，北京问月楼餐饮有限责任公司支付北京市紫竹院公园管理处房屋租金300000元，并按中国人民银行同期贷款利率标准，计算支付自2017年1月1日至该款付清时止的违约金；二、于本判决生效后七日内，北京问月楼餐饮有限责任公司支付北京市紫竹院公园管理处水费37112.54元，并按中国人民银行同期贷款利率标准，计算支付自2017年11月1日至该款付清时止的违约金；三、于本判决生效后七日内，北京问月楼餐饮有限责任公司支付按每日821.91元标准，计算支付北京市紫竹院公园管理处自2017年10月30日至2017年11月15日期间的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8964元，由北京问月楼餐饮有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 黎 健人民陪审员 李 钊人民陪审员 苏云泉二〇一九年七月三十一日书 记 员 王文敬