湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0192民初830号 原告：武汉市世界城物业管理有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区珞喻路**光谷世界城广场写字楼**，统一社会信用代码：914201007963115597。 法定代表人：徐浪，公司总经理。 委托诉讼代理人：张小龙，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：邓亦寒，女，该公司员工。 被告：吕华涛，男，1980年6月9日出生，汉族，住武汉市东西湖区， 委托诉讼代理人：周欣，湖北京中金律师事务所律师。 原告武汉市世界城物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告吕华涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人邓亦寒，被告吕华涛及其委托诉讼代理人周欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告武汉市世界城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金170808元、水费5215.20元、物业费28280元，共计204303.20元；2.请求被告承担合同解除的违约责任，支付原告双方合同中约定的预期利益补偿六个月租金495879元；3.判令被告履行拆除所有广告招牌装置、添置的活动装置、设备及搬空物业什内物的义务；4.本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：2017年9月28日，原、被告双方就位于武汉市光谷世界城A地块D区5楼D15031-2号商铺签订了《武汉光谷.世界城商用物业委托代理租赁合同》。合同约定租赁期限为2017年10月1日至2020年3月10日止，原告于2017年10月1日交付店铺，但被告自2018年9月1日起拖欠租金170808元，水费5215.2元，物业费28280元。原告于2018年10月31日向被告书面送达了费用催缴通知书，并分别于2018年11月8日和2018年11月19日向被告书面送达合同解除通知书和交付店铺催告函，通知发出后被告仍未缴纳拖欠租金、水费、物业费，也没有归还房屋。原告有权书面通知被告解除合同、收回商铺、没收保证金，被告应向原告支付合同解除前的违约金及6个月的租金作为预期利益补偿金。合同提前终止的，被告应履行广告招牌装置、添置的活动装置、设备及搬空物业什内物的义务，如原告拆除的，相关费用由被告承担。 被告吕华涛辩称，原、被告双方的租赁合同因未生效，对双方不产生法律约束力；对于涉案商铺，原、被告间并未形成租赁关系，实际租赁主体是物业公司与“武汉东湖新技术开发区娘惹裙厨餐店”；同意支付租金、水费、物业费，但原告应退回物业保证金24000元和租赁保证金100000元；同意履行拆除所有广告招牌的装置、添置的活动装置设备及搬空物业什内物的义务，要求原告保存好物业内物品。 本院经审理认定事实如下：2017年9月28日，原告物业公司（甲方）与被告吕华涛（乙方）签订了《武汉光谷·世界城商用物业委托代理租赁合同》，约定被告吕华涛承租位于武汉市光谷世界城A地块D区5楼D15031-2号商铺（以下简称案涉商铺），合同约定的与本案相关的内容如下：1.乙方承租的该店铺，租金等相关费用标准详见附件一开店条件书上的约定；2.签订本合同后，乙方应按照附件一开店条件书上的约定支付甲方首个租赁年度月租金的三倍金额作为租赁保证金。上述保证金为保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方的押金。保证金冲抵乙方欠付费用的情形包括但不限于物业管理费、租金、水电费、空调费等，甲方根据本合同或其他事由取得对乙方债权的情况，可以就相当于乙方保证金的数额进行抵销。若乙方违反本合约各项条款之规定或未经甲方同意擅自终止本合约，乙方同意该保证金甲方无需返还；3.经乙方装修后该店铺的装潢物、装修物及添置物，在合同终止后，除经甲方书面同意外，其所有权及处置权归甲方所有；4.自然灾害火灾等不可抗力的情况除外。乙方同意在放弃营业或者在未征得甲方同意擅自休业三天以上的情况下，不需要甲方的另行通知，本合同自动终止。在这种情况下，乙方同意甲方可以出于对本物业的商誉以及美观上的考虑而立即封闭乙方的开店铺位，将开店铺位内的乙方商品和其他物品搬到合适的场所保管，以及采取撤除乙方灯箱和橱窗等必要的措施；5.合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同。乙方在本合同履行期间内可以提出提前解约的请求，但是应在预定解约日的三个月前以书面形式提出，并向甲方支付相当于三个月租金的违约金；6.乙方未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、燃气等费用超过15日的，甲方有权书面通知乙方后解除本合同，有权收回该店铺，没收保证金。乙方装修投入，甲方不予补偿，乙方应向甲方支付合同解除前的逾期付款违约金，乙方还应支付相当于六个月租金作为对甲方预期利益的补偿，并且甲方有权根据有关的法律法规追究乙方的其他法律责任；7.租期届满或本合同提前终止时，除双方另行签订合同续约外，在不损害租赁物业墙、天花板、地、地面装修完整性的情况下修、装潢物所有权归甲方所有。乙方应在合同终止后的3日内拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业什内物，若乙方未在3日内自行拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物，视为乙方放弃所有设备、装置及物业内什物的所有权，该装置及设备无偿为甲方所有，甲方有权采取任何方式处理乙方不得提出任何异议，并承担一切后果。如甲方需要拆除的，则相关费用由乙方承担。无论何种情况，甲方均无义务将物件用于抵扣乙方应付的任何款项；8.双方确认在下述情况下，甲方不承担任何责任。且本合同项下之租金及其他费用不得减免或终止支付：（1）租赁期内，该店铺的水、电、通讯及其他服务非因甲方原因（包括但不限于不可抗力、甲方无法控制的原因等等）、或因甲方履行管理职责、维修、养护、抢修光谷世界城项目的公用部分，共用设备设施停止供应或该项目的任何公共设施非因甲方原因（包括但不限于不可抗力、甲方无法控制的原因等等）停止运作；9.本合同自双方签字、盖章之日起生效；10.附件一《开店条件书》中载明：租赁期限2017年10月1日至2020年3月10日。店铺名称娘惹裙厨。租金每次以三个月为一期进行缴纳，2017年10月1日至2018年3月10日，月租金79183元，年度租金421945元；2018年3月11日至2019年3月10日月租金85404元，年租金1024848元；2019年3月11日至2020年3月10日月租金92191元，年租金1106292元；定金237549元；保证金100000元。 原告物业公司在合同上盖章，被告吕华涛在合同上签名和捺印。合同签订当日，原告物业公司已将案涉商铺交付给被告吕华涛，被告吕华涛在物业交付确认书上签字确认。被告吕华涛承租案涉商铺后用于经营武汉东湖新技术开发区娘惹裙厨餐店（以下简称娘惹裙厨餐店）至2018年10月30日离场，其后案涉商铺由原告物业公司收回。 2018年10月31日，原告物业公司向被告吕华涛发出《费用催缴通知书》（落款时间为10月30日），载明“您未按该合同约定的时间内向我公司缴纳租金等合同约定费用现共拖欠2018年9月1日至2018年10月31日租金170808元2018年9月1日至2018年10月31日物业管理费28280元现已达60日，给我公司造成了经济损失，请您在收到本通知函后3日内向我公司支付拖欠的租金及相关费用。如超过该时间，您仍没有向我公司履行该项义务，我公司将按合同第四条第二项的约定每日向您收取未付金额5‰的逾期违约金，直到付清全部费用时止。同时我公司有权书面通知您后解除合同，收回铺面。并按照合同约定追究您的违约责任。若您在收到本通知后依然不交付租金等合同约定费用，我公司将依照该合同约定解除与您签订的该合同，并运用其他法律手段维护本公司的合法权益，由此产生的一切法律责任由您自行承担。” 2018年11月8日，原告物业公司向被告吕华涛发出《合同解除通知书》（落款时间11月7日），载明“一、自本合同解除通知书送达您之次日起解除。我公司和您于2017年10月1日签订的武汉光谷世界城商用物业委托代理租赁合同并由我公司收回该物业。二、我公司不退还您所交纳的保证金，您的装修投入我公司不予补偿。三、你公司还应根据该合同的约定向我公司支付尚未支付的租金和物业管理费用。预期付款违约金以及其支付相当于六个月租金的违约金作为对我公司预期利益的补偿。四、请您根据合同约定接到本通知3日内撤离物业，将物业交还给我们。” 2018年11月19日，原告物业公司向被告吕华涛发出《物业交还催告函》（落款时间为11月16日），载明“合同解除后，您一直未按照合同约定将上述租赁店铺交还给我公司，至今您一直占用上述商铺。基于以上事实，按合同约定，本公司正式书面通知您：一、自本催告函送达您之日，请您根据合同约定接到本催告函后3日内拆除您所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物，并搬离物业将物业交还给我公司。若您未在3日内自行拆除所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物。视为您放弃所有设备、装置及物业内什物的所有权，该装置及设备无偿为我公司所有，我公司有权采取任何方式处理，您不得提出任何异议，并承担一切后果。如果公司需要拆除的，则相关费用由您承担。二、若您在收到本催告函后不将物业交还给我，我公司将按照合同约定及运用其他法律手段维护本公司的合法权益，由此产生的一切法律责任由您自行承担。” 审理过程中，被告认为娘惹裙厨餐店在2018年10月30日向原告发出闭店申请后，原、被告之间的房屋租赁合同已经于当日解除；原告认为合同于2018年11月9日己方的合同解除通知书到达被告时解除。原告确认主张的是2018年9月、10月两个月的租金170808元，2018年5月26日至2018年10月26日期间的水费5215.200元，2018年9月、10月两个月的物业费28280元，并不主张2018年11月1日之后的租金。被告认为上述金额属实，但原告收取了租赁保证金100000元和物业保证金24000元，且己方2018年7月23日因物业停电造成食材损失38452.50元和人工、销售损失，己方留在所租物业内的厨房设备价值17.92万元、家具价值13万元，原告应退还保证金并赔偿因停电造成的损失，但未在本案中提出反诉。 在审理过程中，被告吕华涛提交了：1.娘惹裙厨餐店于2018年8月7日出具的《申请函》，内容为申请将店铺租金由99544元/月（房租加物业管理费）下调至80000元/月；2.娘惹裙厨餐店于2018年10月30日向原告物业公司提交的闭店申请，内容载明“三年以来贵公司不断地进行施工改造，经常断水断电维修电梯导致我们无法正常经营。我公司也进行多次商谈交涉，请求赔偿及降低租金，也无果。最近一次停水停电达28小时，导致食品大面积变质，无法经营。两个月过去，对此赔偿仍然视而不见，得不到及时回复。因此股东商议10月30日放弃该门店，撤出光谷世界城。对于贵公司私自扩充餐饮面积导致我垫款亏损，关闭门店保留进一步的法律追诉。至于租金及水电我们应该承担相应的责任。但目前门店已经严重亏损三个多月，股东已经无力支付，请求抵扣保证金及未支付的赔偿金”；3.2015年4月3日购买餐店厨房设备的合同书复印件及付款凭证复印件、2015年4月21日为餐店开业定制的家具付款凭证复印件；4.租赁保证金100000元及物业保证金24000元的收据。原告物业公司对上述通知的真实性无异议，但认为被告无证据证明已有效送达，且娘惹裙厨餐店非合同相对方；对于购买设备、家具的付款凭证复印件等，不予质证，且与本案无关；对于租赁保证金及物业保证金的金额无异议，但认为与本案无关。 本院认为，原、被告双方签订的《武汉光谷·世界城商用物业委托代理租赁合同》合法有效，是双方当事人真实意思表示，原、被告均应当按照该合同的约定履行各自的义务。被告吕华涛辩称合同的主体为娘惹裙厨餐店，与事实不符，本院不予采信；被告吕华涛辩称原告物业公司在合同上仅有盖章而没有签字因而未生效，因原告物业公司已经盖章，合同中并未约定必须签字加盖章才能生效，且双方已经在实际履行合同，被告在停业前也从未就合同的效力提出异议，故对被告的该项辩称意见，本院不予采信。 关于房屋租赁合同的解除问题。娘惹裙厨餐店虽然于2018年10月30日向原告物业公司提出闭店申请，但本案中并无证据证明原、被告双方协商一致同意解除合同。原告物业公司系依据合同约定，行使的单方解除权，案涉租赁合同的解除时间应该为2018年11月9日。合同解除后，被告应当支付欠付的各项费用，原、被告双方对欠付的租金、水费、物业费的金额均无争议，本院依法予以确认。 关于违约责任的问题。本案中，被告未及时交纳租金，且在未取得原告同意的情况下闭店，违反合同约定，应当按照合同的约定承担违约责任，原告物业公司主张违约金495879元符合合同的约定，本院予以支持。但被告交纳的租赁保证金、物业保证金共计124000元应由原告物业公司予退还，为减轻诉累，在本案中一并抵扣，故被告还应支付违约金371879元。至于原告主张因停水停电造成的损失等，因原告不予认可，无法在本案中一并处理，被告可另行主张权利。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告吕华涛于本判决生效之日起十日内向原告武汉市世界城物业管理有限公司支付欠付的租金170808元、水费5215.20元、物业费28280元，共计204303.20元； 二、被告吕华涛于本判决生效之日起十日内向原告武汉市世界城物业管理有限公司支付违约金371879元； 三、驳回原告武汉市世界城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5401元（适用简易程序减半收取），由被告吕华涛负担（此款原告武汉市世界城物业管理有限公司已垫付，被告吕华涛于本判决生效之日起十日内支付给原告武汉市世界城物业管理有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  吴国阳 二〇一九年七月十六日 书记员  苏星蕊