沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0112民初2652号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行，住所地沈阳市浑**新隆街**。负责人：刘越，系行长。委托诉讼代理人：张祎、陈刚，均系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被告：卫学文，男，1986年9月10日出生，汉族，住沈阳市东陵区。(未到庭)被告：沈阳龙彪房地产开发有限公司，住所，住所地沈阳市浑**白塔街**到庭)法定代表人：曹桂英，系董事长。被告：铁岭吉嘉物业管理有限公司，住所地辽，住所地辽宁省铁岭市铁岭县阿吉镇阿吉村)法定代表人：康晓功，系总经理。被告：沈阳龙城网络科技有限公司，住所地沈，住所地沈阳市浑**白塔镇塔南村)法定代表人：吴素成，系总经理。被告：沈阳市五丰养殖专业合作社，住所地沈，住所地沈阳市浑**李相街道南岭村)法定代表人：范龙彪，系总经理。被告：沈阳大千影视文化有限公司，住所地沈，住所地沈阳市浑南新区世纪路****707、711)法定代表人：范龙彪，系司总经理。被告：沈阳龙彪铝业装修工程有限公司，住所地沈，住所地沈阳市浑南陵区白塔街**)法定代表人：白庆伟，系总经理。被告：铁岭锦龙房地产开发有限公司，住所地辽宁省，住所地辽宁省铁岭市铁岭县阿吉镇阿吉村/div>法定代表人：范龙虎，系总经理。被告：范龙彪，男，1964年9月15日出生，汉族，住沈阳市浑**。(未到庭)原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行诉被告卫学文、沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行的委托诉讼代理人张祎、陈刚均到庭参加诉讼，被告卫学文、沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告卫学文签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告卫学文立即偿还原告借款本金211，061.26元，偿还原告利息2，521.27元、利息罚息18.35元、本金罚息13.34元（利息、罚息计算至2018年8月29日），合计214，663.74元；2018年8月29日之后的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定继续计算至实际清偿之日止；3、原告对被告卫学文提供的位于沈阳市东陵区，建筑面积64.75平方米的抵押房产具有优先受偿权，抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款优先偿还拖欠原告的全部债务；4、被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司以及范龙彪与被告卫学文承担连带偿还责任；5、被告共同承担原告为实现债权而支出的律师费11，512.00元；6、案件受理费、公告费等一切诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：2016年12月29日，原告与被告卫学文签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，被告卫学文向原告借款人民币220，000.00元，借款期限240个月（自2017年2月1日起至2037年2月1日止）。借款利率为月利率，执行浮动利率，利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止执行调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，还款方式采用等额本息的还款方法。借款逾期时，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%。被告卫学文的借款用于购买位于沈阳市东陵区，建筑面积64.75平方米的房屋，被告以该房屋为本次借款提供抵押担保，双方办理了抵押预告登记。2017年2月1日，原告向被告卫学文发放了贷款。《个人住房（商业用房）借款合同》约定，如借款人未按约定足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告卫学文按借款合同约定偿还至2018年7月，之后再未还款。截止2018年8月29日，被告卫学文拖欠原告借款本金211，061.26元，利息2，521.27元、利息罚息18.35元、本金罚息13.34元（利息、罚息计算至2018年8月29日），合计214，663.74元。被告卫学文作为借款人对未偿还的借款本金、利息、罚息等具有偿还义务。2018年4月17日，被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司以及范龙彪本人，自愿对被告卫学文的该笔借款提供连带责任保证，保证期间截止至贷款本息全部结清止，并分别出具了《担保承诺函》。上述主体作为连带责任保证人，应与被告卫学文承担连带偿还责任。原告委托北京市中银（沈阳）律师事务所代理本案诉讼，支出律师费11，512.00元。原告现诉至贵院，请求贵院依法判如所请，维护原告的合法权益。被告卫学文、沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业住房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《预告登记证明》、贷款对帐单、《商品房销售贷款合作补充协议》、《担保承诺函》、律师费网上支付电子回执、《委托代理协议》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告卫学文于2016年12月29日签订个人住房（商业住房）借款合同》，约定被告卫学文向原告借款220，000.00元，购买位于沈阳市东陵区,342，建筑面积,64.75平方米的房屋，并以该房屋作为抵押，借款期限自2017年2月1日起至2037年2月1日，共240个月，借款利率按中国人民银行同期贷款利率为基准利率，逾期还款的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%，并同时解除合同。借款人承担原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、公证费、律师费等）。合同签订后，原告于当日按照约定借款额度向被告卫学文指定的被告沈阳龙彪房地产开发有限公司账户（账号为21×××56）发放贷款220，000.00元，并办理对位于沈阳市东陵区,342，建筑面积64.75平方米的涉案房屋预售商品房抵押权预告登记。被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪均于2018年4月17日向原告出具了担保承诺函，承诺自愿为“龙盛家园”项目涉及的全部个人住房贷款合同的履行，提供连带保证责任，保证范围为欠款本息，直至贷款全部结清为止。截止2018年8月29日，被告卫学文拖欠原告借款本金211，061.26元、利息2，521.27元、利息罚息18.35元、本金罚息13.34元（利息、罚息计算至2018年8月29日），合计214，663.74元。经原告多次催要未果，故诉至本院。另查明，原告为实现债权，于2018年11月3日与北京市中银（沈阳）律师事务所签订《委托代理协议》，约定：涉及本次诉讼的74笔个人贷款全部案件均委托北京市中银（沈阳）律师事务所，并按委托总金额的5.5%支付委托律师代理费，共计906,191.26元，并以网上支付的方式支付到受托人北京市中银（沈阳）律师事务所指定的账户，本案的律师代理费为11，512.00元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院认为，原告与被告卫学文于2016年12月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，均合法有效，本院予以确认，双方应按合同约定履行各自义务。根据原告提交的证据，可以确认截止2018年8月29日，被告卫学文拖欠原告借款本金211，061.26元，利息2，521.27元、本金罚息13.34元（利息、罚息计算至2018年8月29日）。上述款项被告卫学文应给付原告，因此本院对原告要求被告卫学文支付上述款项的请求予以支持；因被告卫学文未按约定时间还款，已构成违约，根据合同约定，原告有权行使解除权，要求解除合同。合同解除后，被告卫学文在向原告偿还借款本息的同时，还应自2018年8月30日起，以实际尚欠借款本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算罚息至付清全部欠款之日止。关于原告主张的律师费11，512.00元，因原告与被告卫学文签订合同约定被告卫学文应承担原告为实现债权而支出的费用，原告提交的《委托代理协议》和支付凭证可以确认原告已为本案实际支出律师费11，512.00元，因此本院对原告要求被告支付律师费11，512.00元的请求予以支持；关于担保责任问题，被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪于2018年4月17日向原告出具的担保承诺函系其真实意思表示，与原告形成了真实、合法的担保合同关系，因此应按担保承诺的约定对被告卫学文的欠款承担连带偿还责任。关于原告主张利息罚息18.35元的问题，由于双方约定“贷款逾期的，罚息利率为贷款利率水平上浮50%，”此处应为本金罚息利率而未明确约定利息罚息利率，此项诉请超出合同约定，故对原告此项主张，本院不予支持。原告主张对涉案抵押房产享有优先受偿权的问题，涉案房屋上设立的是抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的性质和效力，根据物权法相关规定，预告登记后，未预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有的现实抵押权，故对原告此项主张，本院不予支持。综上。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十四条第一款第二项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《关于适用若干问题的解释》第四十九条之规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告卫学文于2016年12月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，于本判决书生效之日立即解除；二、被告卫学文于本判决生效后七日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行借款本金211，061.26元，利息2，521.27元、本金罚息13.34元（截至2018年8月29日）；三、被告卫学文于本判决生效后七日内向原告支付罚息（自2018年8月30日起，以未还本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至全部付清之日）；四、被告卫学文于本判决生效后七日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行律师费11，512.00元；五、被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪对上述二、三、四判项承担连带给付责任；六、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行的其他诉讼请求。案件受理费4693元、公告费300元，由被告卫学文、沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李 松审 判 员  丁 威人民陪审员  林赫海二〇一九年七月二十四日书 记 员  郭校语