湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初3747号 原告:杨星，男，汉族，1986年8月12日生。 原告：向晓波，女，土家族，1988年9月6日出生。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师。 被告：湖南省福兴房地产集团有限公司。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗本璞，男，汉族。 原告杨星、向晓波诉被告湖南省福兴房地产集团有限公司(以下简称福兴房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人翟叶叶、被告福兴房地产公司的特别授权委托诉讼代理人罗本璞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨星、向晓波向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理水岸蓝城4栋802号商品房的房屋产权证;2.判决被告向原告按日支付已付房款万分之三的违约金即每天134.66元，从2017年3月27日暂算至2019年5月8日(772天)，为人民币103962.46元(其余算至原告实际拿到房屋产权证之日止);3.判决被告立即退还代收原告的契税人民币8977元、专项维修基金人民币8977元、代收代办费898元、代收两证费1375元，共计人民币20227元，并按年利率6%向原告支付利息，从2013年11月15日暂算至2019年4月15日为人民币6573.775元(其余算至被告实际支付之日止)；4.判决被告向原告开具房款结清单;5.由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2013年11月15日，被告湖南省福兴房地产集团有限公司(甲方)与原告(乙方)签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的水岸蓝城小区4幢802号房，总房款448888元。《商品房买卖合同》第六条第二项第(3)款约定原告委托被告办理房屋所有权证，被告收取了原告两证代办费898元。原告按合同约定日期向被告支付契税人民币8977元、专项维基金人民币8977元、代收两证费1375元。《商品房买卖合同》第十五条约定被告应于2016年12月31号为原告办理房地产权属证书。2017年3月27日被告与水岸蓝城一、二期业主代表签订《承诺书》将一期办证时间延期至2017年9月30日，二期办证日期延期至2017年12月30日，并约定了被告未按约履行《承诺书》的违约责任。现原告已全部履行合同约定义务，被告至今未按《商品房买卖合同》及《承诺书》向原告履行约定义务，原告有权依据《商品房买卖合同》及《承诺书》向被告主张逾期办证的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告福兴房地产公司辩称，被告在众多业主的胁迫下签署《关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书》，该承诺书并非被告真实意思表示，且违约金约定过高，故仍应以原、被告签订的《商品房买卖合同》约定条款约束双方当事人。即使被告有责任，也应当按该合同第十五条约定，按照总房价款的5%承担责任。关于原告起诉请求退还专项维修基金、契税，被告同意退还，但不应计算利息；对于代收代办费、代收两证费因已经实际花费，请法院依法处理。对于原告要求被告向原告开具房款结清单的诉讼请求，不予认可。 经审理查明:2013年11月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的水岸蓝城第4幢8层02号商品房，房屋建筑面积128.5平方米，购买价格为3493.29元/平方米，房屋总价款448888元；原告委托被告办理房产证和土地使用证，由被告向原告代收费用，费用合计11250元，包括交易契税按房屋交易额2%税率计算为8977元、代收代办费898元、代收办证费1375元，由原告于2013年11月15日前交清；原告按购房总额的2%向被告交纳维修基金8977元；被告应在2014年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2.……等。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告付清了购房款448888元，并于2013年11月15日向被告交纳了代收契税8977元、代收维修基金8977元、代收代办费898元、代收办证费1375元。2017年3月27日，被告与包含原告在内的部分小区业主达成“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”，内容为：被告承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付，对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如被告在以上时间内将不动产权办理完毕交付业主后，被告不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，被告给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日，赔偿标准为：不能办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算，逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，原、被告各执一份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。被告在承诺书下方盖章，原告在业主签字附件中签名。 2017年9月，怀化市不动产登记中心受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务，现涉案房屋不动产权证于2019年1月21日办出。因被告未将代收的契税、维修基金、证件费等交相关单位，怀化市不动产登记中心未向原、被告发放不动产权证。原告故诉至法院，形成纠纷。 上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有《商品房买卖合同》1份、房款收据1份、维修基金、契税、代办费、办证费收据1份、怀化市不动产登记中心证明1份、“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”1份及庭审笔录在卷予以证实。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年12月31日办理好不动产权证。办证逾期后，原、被告对于办证日期重新进行变更，由被告向原告等出具承诺书的方式，达成新的办证约定。被告抗辩称该承诺书的内容并非其真实意思表示，根据法律规定，除非有法律规定无效情形或者当事人对存在可撤销情形依法行使撤销权的，合同有效。因被告未能向本院提供证据证实存在前述情形，故案涉承诺书有效，承诺书内容对原、被告具有约束力。被告在承诺办证日期届至后未能如期办理并交付不动产权证于原告，应向原告承担约定赔偿责任。因被告抗辩约定违约金过高，本院依法予以降低，并酌定为以购房款总金额按每日万分之一自约定日期（2017年3月27日）计算至2019年1月20日止。被告应支付原告逾期办证违约金为448888元×664天×0.1‰≈29806.16元。因被告未将代收原告的房屋维修基金、契税、证件费交到相关部门，被告认可原告的退还维修基金、契税诉讼请求，故对原告请求被告退还代收原告的契税人民币8977元、专项维修基金人民币8977元、代收办证费1375元，的诉讼请求，本院予以支持；但原告要求按年利率6%，从2013年11月15日起支付资金占用利息的请求证据不足，本院不予支持。关于原告请求判决被告立即为原告办理水岸蓝城涉案商品房的房屋产权证，因原告在庭审中明确解除委托办证事项，原、被告已对解除委托及退还维修基金、契税、达成一致，且原、被告均认可不动产权证已在登记部门实际办出，故上述行为应视为原、被告对于合同约定委托办证内容已协商进行变更，故原告的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求判决被告向原告开具房款结清单，因双方签订的《商品房买卖合同》并未对此作出约定，故原告的该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求退还代办费898元的请求，因被告已于2017年9月向怀化市不动产登记中心申请受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务，故原告要求退还代办费用，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 被告湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效后10日内支付原告杨星、向晓波延期办证违约金29806.16元； 二、被告湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内退还原告杨星、向晓波代收房屋维修基金8977元、代收契税8977元、代收办证费1375元； 三、驳回原告杨星、向晓波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2915元，减半收取1457.5元,由原告杨星、向晓波共同负担943.5元，由被告湖南省福兴房地产集团有限公司负担514元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  谢 娜 二〇一九年七月二十五日 代理书记员  窦小倪 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。