贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初1978号原告：安顺阳光家缘物业有限公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西航路（五里乡饭店内）。统一社会信用代码:91520490337360212R。法定代表人：顾新锋。委托诉讼代理人：刘苏秦，女，1976年12月20日生，汉族，贵州省安顺市人，该公司员工，住贵州省安顺市西秀区，委托诉讼代理人：蔡祥春，女，1957年5月31日生，汉族，贵州省安顺市人，该公司员工，住贵州省安顺市西秀区顾府街****附**，公民身份号码：5204021957********。代理权限：特别授权。被告：肖泽祥，男，1980年11月10日生，汉族，贵州省安顺市人，开发区政府工作人员，住贵州省安顺市西秀区，原告安顺阳光家缘物业有限公司（以下简称阳光家缘物业公司）诉被告肖泽祥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳光家缘物业公司的委托诉讼代理人刘苏秦、蔡祥春，被告肖泽祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光家缘物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告付清所欠2017年7月1日至2019年3月19日（21个月）的物业管理服务费人民币2001.3元和车牌贵Ｇ×××**的有序车辆服务费2018年1月1日至2019年3月31日（15个月）计人民币900元，共计2901.3元，并支付每日3‰的滞纳金，诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月19日，原告与被告所属南方星城小区业主委员会签订了物业管理服务协议，协议约定由原告向被告位于安顺市××区××路南方星城小区房产提供物业服务，并约定按建筑面积1、电梯1-7楼每平方0.8元；8楼以上每平方1.0元；2、步梯楼每平方0.4元；3、商铺每平方1.0元；4、地面停车每辆60元；5、自购车库每辆30元。被告自2017年7月1日起，未按照物业服务协议缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒绝缴纳。为维护原告的合法权益，向人民法院提起诉讼，请求支持如前所请。被告肖泽祥辩称，1、本人作为南方星城小区业主之一，该小区业主委员会的成立，本人从未收到过任何形式选举业主代表或业主委员会成员的通知，本人对该小区业主委员会的成立的合法性持不认可态度。如果业主委员会的成立不合法，则其不能代表业主处理任何事情，更不能代表业主签订任何形式的合同。2、新的业主委员会的成立，本人同样未收到过任何形式的选举业主代表和业主委员会的通知。3、本人居住的住所是电梯楼******，门牌号××，现在又多了个804，具体以哪个为准本人也不清楚。。本人住所分为两层二楼的小卧室因外面的供水管道长期渗水，导致家中被淹，衣柜已霉变腐烂，木地板也全部裂开，因此事多次找物业理论，至今仍未得到解决。4、关于停车，物业公司在进出口处设置一个门闸，利用公共区域敛财，而不对车辆的停放秩序进行管理。5、消防通道：小区里的消防通道全被用于停车，物业公司将小区业主的生命财产不管不顾。6、小区内到处乱搭乱建，路面到处受损，这些本人不知道是否归物业公司管理。因此，不同意支付物业费给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的：营业执照、企业法人代表证明、法定代表人身份证复印件、生活垃圾清运协议及垃圾处置费收据、停车场管理系统工程合同及收据、守望领域云平台智能门禁管理系统供货合同及收据、电梯维护保养合同及发票、电梯对讲系统收据、交纳水、电的贵州增值税普通发票，被告肖泽祥提供的身份证、商品房买卖合同，本院依职权调取的市开住建函【2014】65号《关于南方星城小区业主委员会申请备案的批复》，当事人无异议，经庭审质证、认证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１、原告提供的《南方星城小区物业管理服务委托合同》（以下简称《物业服务合同》）两份，证明原告与业主委员会签订的合同有效。被告肖泽祥认为合同未公示，未召开业主大会，不予认可。本院认为，两份《物业服务合同》均系南方星城小区业主委员会与原告签订，被告肖泽祥所针对的业委会与原告签订物业服务合同未经过业主大会决议，属于业主与业主委员会之间的内部事务，不应牵涉作为第三方的原告，以此否认合同效力。原告有理由相信南方星城小区业主委员会系代表全体业主与其签订《物业服务合同》，双方意思表示真实，内容未违反法律的禁止性规定，故2016年12月30日和2018年11月20日签订的《物业服务合同》应为有效，本院予以采信。2、原告提供的安顺市西秀区人民政府办公室公文处理签《关于请求解决南方星城小区目前存在的问题的报告》、《关于请求解决南方星城小区住宅严重渗水、公用地面乱搭乱建等问题的报告》、《关于“爱婴堡幼儿园”乱搭乱建情况的反映》及图片资料，证明原告对小区管理尽到了管理职责。被告认为原告确实提供了服务，但是否服务到位不明晰。本院认为，综合该组证据可以证实原告作为物业公司尽到向相关部门反映的职责义务，依法予以采信。3、原告提供的照片，证明物业公司在中秋和国庆期间做活动的事实。被告认为与本案无关联性。本院认为，该组证据能够证明原告物业公司在该小区内开展了一些活动，证实原告按合同第十二条约定履行了义务，依法予以采信。4、被告提供序号为1-6照片，证明被告家被水淹的情况，原告没有处理。原告认为照片是真实的，且其渗水问题物业公司已进行处理。本院认为，对房屋渗水系房屋质量问题，不属物业公司服务范围，同时被告未提供证据证明系物业公司不作为造成其房屋渗水；且庭审中被告认可原告进行了处理，故该组证据的证明目的本院不予采信。5、被告提供的序号7-14图片，证明小区车辆乱停乱放，物业公司没有合理管理的事实。原告认为因该小区有商业楼所以有外来车辆，对乱停乱放问题是小区车辆较多，车位不能满足造成的，其也向住建局反映过。本院认为，因原告未对小区车辆乱停乱放问题进行否认，违反其与业主委员会签订的《物业服务合同》中第八条的约定，因此，对该证据依法予以采信。6、被告提供的序号15-23图片，证明小区内消防存在问题，公摊面积被原告违建铺面商业化出租，另有井盖冒污水。原告认为，小区内确实有业主乱放东西等现象，公司一经发现都是尽快处理的，确实井盖冒污水。对此组证据本院予以采信。7、被告提供的24-29图片，证明小区有乱搭乱建的情况。原告认为，对28、29页图片系公司入驻后发生的，针对幼儿园乱建的情况已多次向有关单位反映；24-27图片系公司接管前就存在的。本院认为，结合原告提供的向相关部门的报告材料，证实该小区内确有乱搭乱建情况，但原告已向有关单位反映，已尽到其管理职责。对该组证据予以采信。8、被告提供的公告（三）图片，证明业主委员会不合法。因被告未提供其他证据佐证，故对该证据的证明目的，本院不予采信。本院依职权到安顺市西秀区住房和城乡建设局调取的《关于南方星城小区第二届业主委员会成立的报告》及公告三份，原告无异议，被告对该组证据有异议，认为第二届业主委员会的成立不合法，且未经相关主管部门备案。本院认为，对于业主委员会的备案应属公示性备案，其备案性质为监督指导备案，它不是一种行政审批，不具有行政许可性质，其主要目的是让行政机关通过备案知晓业主委员会相关活动情况，来协助、指导、监督业主委员会开展自我管理。因此，业主委员会备案与否，并不影响其民事权利行使。本院经审理认定事实如下：原告阳光家缘物业公司为依法成立的物业管理企业法人。2014年6月3日，安顺市住房和城乡建设局作出市开住建函【2014】65号《关于南方星城小区业主委员会申请备案的批复》，同意南方星城小区业主委员会备案，任期三年，2014年6月3日至2017年6月2日止，业主委员会任期届满，不得继续履行职责。2017年6月28日，安顺市西秀区南方星城小区业主委员会向安顺市西秀区住房和城乡建设局提交《关于南方星城小区第二届业主委员会成立的报告》，内容载明：南方星城小区业主委员会经换届选举产生第二届业主委员会，并于2017年5月22日发布公告，公告期间，无业主提出质疑和异议。现向安顺市西秀区住房和城乡建设局申请备案。2016年12月30日，安顺市西秀区南方星城小区业主委员会（甲方、委托方，以下简称业委会）与原告阳光家缘物业公司（乙方、受托方）签订《物业服务合同》，双方约定：甲方将南方星城小区委托乙方实行物业管理（物业类型：商住，坐落位置：安顺市西秀区马鞍路356号，建筑面积：57528.72平方米），对委托的物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行约定。其中委托管理事项包括:房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护；道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护；公用绿地、花木等的养护和管理；公共环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；努力做好交通和车辆停放工作，杜绝在主要通道上停车（如消防通道、正门通道等），根据房开设计规定，禁止4吨以上货车人内，8座以上的车子不能小区过夜；维持良好的公共秩序，要协调专职保安人员在小区内巡查，阻止乱停现象和影响公共秩序的事发生；做好小区内的安全防范工作；管理与物业相关的设施设备及工程图纸、、住房档案与竣工验收资料和业委会联合组织开展小区文化娱乐活动等。其中合同第十六条约定：委托管理期限为25个月零10天，自2016年11月20日至2018年12月31日止。合同第二十条约定：1、、住宅房屋按建筑面积每月每平方步梯楼暂按04元、电梯楼暂桉0.8至1元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋按建筑面积每月每平方米暂按1.5元向业主或物业使用人收取；露天停车费按60元每月每车、购买车库停车费按50元每月每车，未购买车库停车位参考产权人的租赁标准收取。2、空置房屋的管理服务费，由乙方与空置房屋业主协商收取（最低按50%标准收取）。2018年11月20日，业委会（甲方、委托方）与原告阳光家缘物业公司（乙方、受托方）续签《物业服务合同》，合同内容与2016年12月30日的合同基本一致。其中对委托管理事项中对车辆停放和公共秩序维护调整为：努力做好交通和车辆停放工作，安排、督促保安人员在小区内巡查，阻止乱停现象和影响公共秩序的事发生。委托管理期限为24个月，自2019年1月1日起至2020年12月31日止。上述合同签订后，原告依约为该小区提供物业管理服务至今。被告于2008年10月29日与安顺市德胜房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的南方星城电梯楼2单元8跃9-7号房屋，其房屋建筑面积为95.3平方米。双方均认可被告入住后按1元/平方米标准交纳物业费至2017年6月30日，按60元/每月交纳有序车辆服务费至2017年12月31日。现原告阳光家缘物业公司要求被告按照物业服务合同约定支付2017年7月1日至2019年3月19日的物业服务费及2018年1月1日至2019年3月31日的有序车辆服务费未果，遂诉至本院提出如前所请。同时查明，原告陈述收取有序车辆服务费主要用于维修路面、提供监控、卫生、照明及制止未有序停放的行为。经本院查看，南方星城小区存在以下问题：1、小区公用绿地未做养护和管理；2、小区停车场等路面破损，部分修复、部分未修复;3、在主要通道上有停放车辆现象；4、对非小区入内人员未做到登记记录。本院认为，南方星城小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，南方星城小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，对本案原、被告均具有约束力。原告入驻南方星城小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业公司的相关服务，双方之间存在事实上的物业管理关系，被告应及时支付相应的物业管理费。现被告未按合同约定支付物业管理费，应承担相应的民事责任。因原告在提供服务时存在有服务不到位的情形，未全面履行自己的义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，考虑该小区实际情况，对原告诉请的物业费和有序车辆服务费，酌定支持80%。经查明，被告交纳物业费至2017年6月30日、交纳有序车辆服务费至2017年12月31日，现原告诉请要求被告缴纳2017年7月1日至2019年3月19日的物业服务费，按合同约定计算为20个月19天×1元×95.3=1966.36元，按80%计算应为人民币1573.09元；对原告诉请的2018年1月1日至2019年3月31日止的有序车辆服务费为15个月×60元=900元，按80%计算应为人民币720元。以上合计人民币2293.09元予以支持原告的诉请，超出部分不予支持。对原告诉请的滞纳金，合同中未约定，且原告在履行合同中有服务不到位的情形，故其诉请的滞纳金本院不予支持。被告辩称业委会与原告签订物业服务合同未召开业主大会，合同应无效，且第二届业主委员会未经相关主管部门备案，成立不合法。《物业服务合同》系南方星城业主委员会与原告签订，被告所针对的业委会与原告签订物业服务合同未经过业主大会决议，属于业主与业主委员会之间的内部事务，不应牵涉作为第三方的原告，以此否认合同效力；而业主委员会备案与否，并不影响其民事权利行使。作为合同相对方的阳光家缘物业公司有理由相信《物业服务合同》系合同双方真实意思表示,且原告自入驻该小区时对小区提供物业管理服务工作,已存在事实上的物业服务合同关系，故案涉物业服务合同对小区所有业主均有约束力。对南方星城小区有无召开业主大会决议选聘原告阳光家缘物业公司,系小区内部管理事务,若被告对此有异议可向社区主管部门反映,但不能以此否定物业服务合同的效力和阳光家缘物业公司的劳动付出。同时，依照《贵州省物业管理条例》第四十一条：“业主大会、业主委员会作出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级房屋行政主管部门，应当责令改正或者撤销，并通告全体业主。业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前，不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。”的规定，即便存在业主委员会与物业公司签订的《物业服务管理合同》有侵害业主合法权益的情形，未被依法撤销或改正前仍对全体业主具有约束力。因此，被告辩称案涉《物业服务管理合同》无效的理由不能成立，本院不予采信。被告辩称原告有服务不到位的情形，本院予以采信。物业服务费是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。小区物业服务质量的提高、改善及物业服务企业的良好运行在很大程度上取决于物业服务费的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费作为解决问题的手段，但物业服务费的交纳义务对全体业主而言是均等的，否则物业服务秩序就会被打破，同时带来的是小区服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。就物业服务企业而言，如只是单纯收取物业服务费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。业主若对原告的物业服务不满，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，但被告拒绝交纳物业管理费的做法本院不予支持。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。而原告在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时予以协助。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肖泽祥于本判决生效之日起五日内支付2017年7月1日至2019年3月19日的物业服务费人民币1573.09元给原告安顺阳光家缘物业有限公司。二、被告肖泽祥于本判决生效之日起五日内支付2018年1月1日至2019年3月31日止的有序车辆服务费人民币720元给原告安顺阳光家缘物业有限公司。三、驳回安顺阳光家缘物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取人民币25元，由被告肖泽祥负担人民币20元，由原告安顺阳光家缘物业有限公司负担人民币5元（该费用原告已预交，被告在向原告支付款项时直接向原告支付，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李晓燕二〇一九年七月十日法官助理王国兰书记员朱佳美（代）