江苏省宿迁市宿豫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1311民初3330号 原告：刘彩云，女，1967年2月3日生，住江苏省宿迁市经济开发区。 委托诉讼代理人：杨伟刚、徐安源，江苏首诚律师事务所律师。 被告：宿迁华东农业大市场管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区顺河镇陆河居委会宿沭路南侧。 法定代表人：戴雪萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟金仟、韩光升，江苏岸东律师事务所律师。 原告刘彩云与被告宿迁华东农业大市场管理有限公司（以下简称华东管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘彩云的委托诉讼代理人杨伟刚、徐安源,被告华东管理公司的委托诉讼代理人钟金仟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘彩云向本院提出诉讼请求：1.判令华东管理公司支付租金79900.26元、违约金13270.85元，合计93171.1元（租金暂计算至2019年4月14日）；2.本案诉讼费由华东管理公司承担。在诉讼过程中，刘彩云变更主张欠付租金金额为60769.16元（欠付租金明细：1.2016年10月12日至2017年4月11日租金为10781.86元，已支付2000元；2.2017年4月12日至2017年10月11日租金为10352.29元，已支付2000元；3.2017年10月12日至2018年4月11日租金为12394.11元；4.2018年4月12日至2018年10月11日租金为14504.7元；5.2018年10月12日至2019年4月11日租金为16736.2元）及违约金(以欠付租金本金为基数，自每半年度期满后次日起至实际给付之日止，按照日利率万分之三计算)。事实和理由：2010年12月15日，刘彩云出资161327元和61822元购买位于华东农业大市场的G7幢120A商铺和120B摊位。同日，刘彩云与宿迁锦家市场管理有限公司（以下简称锦家管理公司）签订租赁协议一份，协议约定刘彩云将上述商铺和摊位出租给锦家管理公司使用，租期为10年，年均回报为总房价10%，前两年不支付租金，第三年7%，第四年8%，第五年9%，第六年11%，第七年13%，第八年15%，第九年17%，第十年20%。从第三年开始，锦家管理公司每六个月向刘彩云支付半年租金，支付时间为该时间段的前15日内。如不能按时支付，逾期支付租金则按照每日万分之三支付滞纳金。2012年8月23日，锦家管理公司企业名称变更为华东管理公司。 被告华东管理公司辩称：1.根据刘彩云出具的收条显示租金已支付至2018年4月11日；2.未支付的租金中应当扣除物业费和税费；3.违约金过高。 本院经审理认定事实如下：2010年12月15日，刘彩云与锦家管理公司签订《租赁协议》，协议约定刘彩云将其购买的华东农业大市场G7幢120-a室和G6-G7幢专属摊位120-b号出租给锦家管理公司，租赁期为10年，自刘彩云与宿迁锦家农业发展有限公司办理完房屋交接手续的第二日起计算；租赁期10年内，年均回报为总房价的10%，锦家管理公司将前二年的租金回报分摊到后八年中支付给刘彩云，具体回报率为第三年7%，第四年8%，第五年9%，第六年11%，第七年13%，第八年15%，第九年17%，第十年20%；从第三年开始，锦家管理公司每6个月向刘彩云支付该物业的半年租金，支付时间为该时间段的前十五日之内；包租期限内，刘彩云所有的租赁税费由刘彩云自行承担；锦家管理公司应按照本协议规定按期足额向刘彩云支付租赁费用，如不能按时缴纳，逾期每日按延迟部分租金总额的万分之三向刘彩云支付滞纳金。 宿迁锦家农业发展有限公司于2011年2月15日向刘彩云开具了华东农业大市场G7幢120-a及G6-G7幢专属摊位120-b号购房款的销售不动产统一发票，金额分别为161327元、61822元。 刘彩云与华东管理公司一致确认涉案房屋于2011年10月11日交付租赁。 2012年8月23日，锦家管理公司变更名称为华东管理公司。 2017年1日23日，刘彩云向华东管理公司出具收条一份，载明：“今收到宿迁华东农业大市场管理有限公司G7120房，2016年10月12日至2017年4月11日返租金12273.2元，扣除5%综合税率613.66元，扣除物业费877.68元，实收金额10781.86元。无任何异议。收款人：刘彩云日期：2017.1.23”。收条还注明了刘彩云的身份证号码及银行账户。2017年9月28日，华东管理公司通过银行转账方式向刘彩云支付租金2000元。 2017年11月9日，刘彩云向华东管理公司出具收条两份，一份收条载明：“今收到宿迁华东农业大市场管理有限公司G7120房，2017年4月12日至2017年10月11日返租金12273.2元，扣除8.5%综合税率（增值税5%，房产税3%，个人所得税0.5%）1043.22元，扣除物业费877.68元，实收金额10352.29元。无任何异议。收款人：刘彩云日期：2017.11.9”；另一份收条载明：“今收到宿迁华东农业大市场管理有限公司G7120房，2017年10月12日至2018年4月11日返租金14504.685元，扣除8.5%综合税率（增值税5%，房产税3%，个人所得税0.5%）1232.9元，扣除物业费877.68元，实收金额12394.11元。无任何异议。收款人：刘彩云日期：2017.11.9两张收条均注明了刘彩云的身份证号码及银行账户。2018年2月14日，华东管理公司通过银行转账方式向刘彩云支付租金2000元。 刘彩云向华东管理公司索要欠付租金及违约金未果，因而成讼。 本院认为：刘彩云与华东管理公司签订的租赁协议依法成立、合法有效。刘彩云已经将房屋租赁给华东管理公司使用，华东管理公司作为承租人应按照租赁协议约定的期限和数额支付租金；逾期支付的，还应当按照租赁协议约定支付违约金。 关于是否应扣除税费问题，刘彩云同意对于2016年10月12日至2018年4月11日期间的租金按照收条载明的税率扣除税费，本院予以确认；对于2018年4月12日至2019年4月11日期间的租金，刘彩云不同意扣除税费，华东管理公司主张扣除税费无法律依据，本院不予支持。 关于是否应扣除物业费问题，华东管理公司作为物业管理方有权向刘彩云收取相应的物业管理费，收费标准以刘彩云签名确认的收条中载明的物业费交费标准为准，故本院对华东管理公司扣除物业费的主张予以支持。 2016年10月12日至2019年4月11日，华东管理公司共欠刘彩云租金合计59013.77元【欠付租金明细：1.2016年10月12日至2017年4月11日欠付租金为8781.86元（以收条载明的扣除税费、物业费后的实收金额为准，并扣除华东管理公司已支付的2000元）；2.2017年4月12日至2017年10月11日欠付租金为8352.29元（以收条载明的扣除税费、物业费后的实收金额为准，并扣除华东管理公司已支付的2000元）；3.2017年10月12日至2018年4月11日欠付租金为12394.11元（以收条载明的扣除税费、物业费后的实收金额为准）；4.2018年4月12日至2018年10月11日欠付租金为13627.01元（租金14504.69元，扣除物业费877.68元）；5.2018年10月12日至2019年4月11日租金为15858.5元（租金16736.18元，扣除物业费877.68元）】。华东管理公司未按合同约定支付租金，应按合同约定承担违约责任，刘彩云主张的违约金计算标准符合约定，且未违反法律规定，本院予以支持。 华东管理公司主张2016年10月12日至2018年4月11日期间的租金已通过银行转账及现金方式支付。刘彩云对华东管理公司两次通过银行转账方式支付合计4000元租金予以认可，对华东管理公司主张现金方式支付租金不予认可。本院认为，刘彩云虽于2017年1月23日、2017年11月9日在华东管理公司制作的租金收条上签字，但根据刘彩云提供的银行账户交易明细及华东管理公司提供的租金收据上载明的刘彩云签字时间，可以认定双方在履行房屋租赁合同过程中形成了刘彩云在华东管理公司制作的租金收条上签字后，华东管理公司再通过银行转账方式支付租金的交易习惯，华东管理公司仅提供刘彩云签字的租金收条并不能证明该收条上载明的租金已实际支付的事实。且在刘彩云签字的租金收条上仍注明刘彩云银行账户的情况下，如华东管理公司改变之前的交易习惯以现金方式支付租金，理应要求刘彩云对此作出特别注明。因华东管理公司未能提供充分证据证明其已付清涉案房屋2016年10月12日至2018年4月11日期间的租金，故对于华东管理公司的该主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告宿迁华东农业大市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘彩云支付租金59013.77元及违约金（以8781.86元为基数，自2017年4月12日起至实际给付之日止；以8352.29元为基数，自2017年10月12日起至实际给付之日止；以12394.11元为基数，自2018年4月12日起至实际给付之日止；以13627.01元为基数，自2018年10月12日起至实际给付之日止；以15858.5元为基数，自2019年4月12日起至实际给付之日止；均按日利率万分之三计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2130元，减半收取计1065元，由刘彩云负担266元，由华东管理公司负担799元（刘彩云已预付，刘彩云同意华东管理公司于履行义务时一并给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费2130元。 审判员 张 帅 二〇一九年七月三十日 书记员 孙腾越 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。