广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2016号 上诉人(原审原告)：陶鹏，男，1987年9月9日出生，汉族，住广西壮族自治区全州县。 委托诉讼代理人：周强，广西千里目律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂林慧佳房地产开发有限公司，住所:广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇世纪大道北侧丽泽佳园办公楼。统一社会信用代码：9145032279434113XR。 法定代表人：杜忠平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚建才，广西金桂律师事务所律师。 上诉人陶鹏因与被上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陶鹏上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初121号民事判决；2、判决被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金5107元；3、判决被上诉人赔偿上诉人逾期办证的损失，该损失的计算方式为：从2016年1月1日起，以已付房价款193459元为基数，按年利率7.125%计付至上诉人取得房屋的不动产权属证书之日2019年2月19日止；4、判决被上诉人向上诉人支付逾期办证的违约金，该违约金的计算方式为：从2016年1月1日起，以已付房价款193459元为基数，按年利率7.125%计付至上诉人取得房屋的不动产权属证书之日止；5、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决遗漏了上诉人诉请被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求，结果同案不同判。二、上诉人的上诉请求有事实和法律依据，应予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案房屋实际交付的时间为2015年8月10日，交付90日后的次日即2016年1月1日，被上诉人应承担逾期办证的违约责任。上诉人诉请被上诉人赔偿上诉人逾期办证的损失，该损失的计算方式为：从2016年1月1日起，以已付房价款193459元为基数，按年利率7.125%计付至上诉人取得房屋的不动产权属证书之日止。上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，上诉人诉请被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金的计算方式为：从2016年1月1日起，以已付房价款193459元为基数，按年利率7.125%计付至上诉人取得房屋的不动产权属证书之日止的请求于理有据，应予以支持。 桂林慧佳房地产开发有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。 陶鹏向一审法院起诉请求：一、判决被告立即为原告办理本案房屋的不动产权属证书；二、判决被告向原告支付逾期交房违约金10000元；三、判决被告赔偿原告逾期办证的损失，该损失的计算方式为：从2016年1月1日起，以已付房价款193459元为基数，按年利率7.125％计付至原告取得房屋的不动产权属证书之日止；四、判决被告向原告支付逾期办证的违约金，该违约金的计算方式为：从2016年1月1日起，以已付房价款174113元为基数计算，2016年4月26日起，以已付房价款193459元为基数，按年利率7.125％计付至原告取得房屋的不动产权属证书之日止；五、由被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2013年12月13日，原告陶鹏与被告桂林慧佳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于秧十七路东南侧、秧一路西南侧的顺和苑小区第6幢1单元5层01号房，建筑面积为132.67平方米，套内面积101.79平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1900.57元，总金额为193459元，付款方式为分期付款方式，房屋交付期限双方约定为2015年3月31日前被告将经建设工程竣工验收合格的房屋交付原告使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任为：1.逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.交房通知由出卖人以挂号邮件的形式发出，买受人在接到交房通知之后，应当根据交房通知中明示的时间、地点前往办理房屋交接手续。交房通知中明示的办理房屋交接手续的起始时间，可以比购房合同第八条约定的交付期限提前。在《桂林日报》或《桂林晚报》刊登交房通知也是出卖人通知交房的书面通知方式之一，在买受人主张未及时收到交房通知的情况下，交房通知自登报之日即视为送达。同时双方当事人通过补充协议第七条约定了书面通知送达形式，原告在该条中明确了其通讯地址以及电话号码，并约定原告如更改通讯地址或联系方式发生变化，应立即书面通知被告，如因原告所留通讯地址不详、虚假或错误而使被告无法送达书面通知、要求等，造成原告未收到之后果由原告自行承担。合同第十五条对关于房屋登记作出约定：出卖人承诺于2016年3月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的1％赔偿买受人损失并承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退换买受人已付款，按已付房价款的2％赔偿买受人损失并承担违约责任。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结商品房所有权初始登记手续之日止，按已付房价款的2％赔偿买受人损失并承担违约责任。2013年11月7日，原告向被告出具书面《委托书》一份，委托事项为：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。原告按照合同约定支付了全部购房款193459元给被告，履行了支付房款的合同义务。2015年5月31日，被告通过《桂林晚报》刊登了交房通知，通过报纸公告的形式通知慧佳顺和苑一期的3＃、5＃、6＃、7＃栋楼的业主于2015年5月31日办理交房事宜。但至今被告并未通过其他书面形式通知原告办理交房事宜。原告在业主收房清单、钥匙委托上签字时间均为2015年8月10日，原被告双方共同确认涉案房屋交付时间为2015年8月10日。由于被告逾期办理相关房屋产权证书和逾期交房，原告诉至该院，形成本诉。 另查明，原告已于2018年12月28日办得涉案房屋的不动产初始登记。 庭审后，该院依职权调取了《桂林市临桂区人民政府关于实施不动产统一登记的公告》，公告载明不动产登记时间节点为从2016年7月22日起区国土资源、房产管理等部门原业务受理窗口停止办理登记受理业务，从2016年7月29日起，临桂区各类不动产统一由区不动产登记中心办理。 一审法院认为，办理产权证书及发证是不动产登记部门的行政许可程序，开发商在办理产权过程中承担将需由其提供的资料报产权登记机关的义务，双方约定，买受人同意由出卖人指定的代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移手续，故办理不动产权证书手续是被告的义务。被告只需将涉案房屋的不动产权属登记需由其提供的资料报不动产权登记机关备案即可，原告诉请判决被告立即为原告办理本案房屋的不动产权属证书，该院不予支持；原告与被告签订的商品房销售合同，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。原、被告双方在合同中约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。被告辩称其以登报的方式已经履行了通知义务，对此主张，该院不予认可。理由是：原、被告双方当事人在《商品房买卖合同》中约定出卖人应当以书面形式通知买受人，如因买受人的原因，未能按期交付的，双方同意在报纸上刊登《交房通知》形式通知交房，此后双方又签订了补充协议对书面交房通知形式进行了约定，该约定仅是对主合同的补充说明，并未改变主合同的约定。根据对双方合同约定的理解，在原告提供的详细的通讯地址和联系方式能够联系原告的情况下，被告应当先行通过原告所提供的详细通讯地址及联系电话书面通知原告办理交房手续，如因原告原因确实无法通知的，方可采取报纸公告方式通知原告办理交房手续。从合同约定的交房期限至今，被告无证据证明其已通过原告所提供的联系方式和通讯地址以书面形式向原告履行了通知义务，也无证据证明其无法通过原告提供的联系方式和通讯地址进行书面通知交房，亦无证据证明原告已经知晓报纸公告交房通知的内容，应当视为被告未尽书面通知义务。被告仅通过报纸公告通知原告交房，不具有法律效力，故被告构成了迟延交房，应当承担延期交房的违约责任。被告应按日支付已交付房价款万分之二的违约金，违约天数自2015年4月1日起至实际交房的2015年8月10日止，共132天，被告应向原告支付逾期交房违约金193459×2?×132=5107元，原告诉请超过5107元的部分，该院不予支持；原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中没有约定办理涉案房屋不动产权属证书的时间及相关事项。依据《商品房买卖合同》合同第十五条关于房屋登记约定，买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结商品房所有权初始登记手续之日止，按已付房价款的2％赔偿买受人损失并承担违约责任。违约金责任具有补偿性，是为填补守约人因违约行为造成的损失为主要目的，原告未能提供证据证明其损失超过合同约定的损失，合同有约定从其约定，故该院支持被告赔偿原告逾期办证损失193459×2％=3869元，原告主张过高部分的损失及违约金，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告桂林慧佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内将原告陶鹏购买的位于秧十七路东南侧、秧一路西南侧的顺和苑小区第6幢1单元5层01号房屋的不动产权属登记需由其提供的资料报不动产权登记机关备案；二、被告桂林慧佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陶鹏支付逾期交房违约金5107元和逾期办证的损失3869元，合计8976元；三、驳回原告陶鹏的其他诉讼请求。案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告陶鹏负担3元，被告桂林慧佳房地产开发有限公司负担22元。 双方对一审查明的事实没有异议，二审期间亦没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：被上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司是否应当赔偿上诉人陶鹏逾期办证损失及逾期办证违约金。 本院认为，双方在《商品房买卖合同》中对被上诉人逾期办理商品房所有权初始登记所应承担的违约责任进行了明确约定，一审判决的逾期办证损失3869元实际是依据合同约定计算出的被上诉人因逾期办理房屋所有权初始登记应支付给上诉人的违约金。对房屋转移登记的办理，《商品房买卖合同》是约定上诉人同意由被上诉人指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记，结合双方签订的《委托书》内容，可以认定上诉人与被上诉人之间就房屋权属证书的办理双方形成的是一种委托代理关系。被上诉人是受上诉人的委托为其办理相应的房屋登记并代为领取相应的房屋权属登记证明,上诉人对被上诉人的代理行为承担相应的法律责任。在双方签订的《委托书》中并没有约定被上诉人为上诉人办理并取得房屋权属证书的具体时间，被上诉人作为代理人只是依据委托书的约定代理上诉人办理房屋权属证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条是适用于双方对办理房屋权属证书没有约定的情况下，鉴于双方对房屋权属证书的办理在《商品房买卖合同》及《委托书》中有明确约定，因此上述司法解释的规定并不适用于本案双方对房屋权属证书的办理有约定的情形。综上，上诉人要求被上诉人赔偿逾期办证损失及逾期办证违约金的请求不符合《商品房买卖合同》及《委托书》的约定，本院不予支持。 综上所述，陶鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陶鹏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 唐 勇 审 判 员 蒋子秀 二〇一九年七月二十二日 法官助理 龙艳祥 书 记 员 申峰峰