江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终8551号上诉人（原审被告）:太仓市璜泾怡景假日酒店，住所地太仓市璜泾镇园林路**。经营者：顾云玉，女，1968年1月12日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：邵永兴，江苏金太律师事务所律师。上诉人（原审被告）：丁雪嘉，男，1968年1月31日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：邵永兴，江苏金太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张卫红，女，1968年10月25日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：黄同乐，江苏娄东律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊瑞成，江苏娄东律师事务所实习律师。原审第三人：太仓茂林置业有限公司，住，住所地太仓市璜泾镇太海路璜时路口/div>法定代表人：周军。上诉人太仓市璜泾怡景假日酒店（以下简称怡景酒店）、丁雪嘉因与被上诉人张卫红及原审第三人太仓茂林置业有限公司（以下简称茂林公司）债权人代位权纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2018）苏0585民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怡景酒店、丁雪嘉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查明事实后改判驳回张卫红的诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋已抵押，且抵押权人已经行使抵押权，茂林公司无权收取租金，张卫红据此主张代位权不能成立。一审法院于2016年作出的(2016)苏0585民初5043号判决已生效，一审法院于2016年10月12日发布公告，要求在15天内申报租赁情况，逾期不申报视为无租赁关系。经核对，本案所涉房屋系上述案件中中国建设银行股份有限公司太仓分行（以下简称建行太仓分行）享有抵押权的37套抵押房屋中的22套房屋。抵押权人行使抵押权后虽不发生解除租赁的法律后果，但租金收入不再归属抵押人，故抵押权人行使抵押权后的租金，茂林公司无权收取，进而张卫红主张的代位权不成立。二、在太仓市璜泾中小企业互助担保有限公司恢复执行(2016)苏0585民初2736号案件中，怡景酒店已提出执行异议，明确茂林公司同意抵扣25万元漏水维修等损失及后续维修损失15600元，但法院以异议系对租金的实质性争议，不予审查，进而驳回怡景酒店的异议申请。本案所涉租赁房屋由法院启动执行程序执行，是法院未能全部执行处置而非茂林公司懈怠行使债权。三、怡景酒店一审已提交房屋漏水、维修照片、视频等大量证据，一审法院不予认定但又认为可以另行主张，存在自相矛盾。茂林公司在一审法院的其他纠纷中均涉及到股东周军一方对杨文光代表公司行为的否认。而相关诉讼均查明杨文光有权代表茂林公司。周军向杨文光出具了委托书杨文光有权代表茂林公司，即使没有周军出具的委托书，杨文光系茂林公司总经理，其行为系职务代理行为，杨文光依法有权代表茂林公司，故漏水维修等损失抵扣租金系经杨文光代表茂林公司确认，对茂林公司具有约束力。四、按一审立案时间计算，2014年尚欠免租期后租金36700元，2016年租金14万元、2017年上半年租金11000元，合计286700元，已经超过诉讼时效。张卫红辩称，一、怡景酒店、丁雪嘉拖欠茂林公司到期租金共计616700元，茂林公司怠于行使权利导致张卫红利益受损，因此，张卫红主张债权人代位权有事实及法律依据。二、怡景酒店、丁雪嘉未在一审中提及抵押权事宜，且提供的证据并非新证据。1、即便本案所涉租赁房产属于抵押房屋，但是抵押权的效力并未及于租金，茂林公司有权收取租金。同时，即便抵押权人行使了抵押权，怡景酒店、丁雪嘉也从未提及收到抵押权人要求直接支付租金或者行使抵押权的通知，在该种情况之下，收取租金的权利人仍然为茂林公司。2、因怡景酒店连续拖欠租金，而租金属于统一债务的分期履行，故诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日起计算，并且在一审中怡景酒店未提出诉讼时效的抗辩。因此本案不存在超出诉讼时效的问题。3、怡景酒店、丁雪嘉主张维修费用以租金抵销，但茂林公司已经明确并未授权杨文光签署相关材料。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。茂林公司未作述称。张卫红向一审法院起诉请求：1、判令怡景酒店、丁雪嘉代位偿付张卫红租金96379元；2、判令本案诉讼费用由怡景酒店、丁雪嘉承担。一审法院认定事实：（一）张卫红与茂林公司之间的债权债务情况2016年7月6日，张卫红与茂林公司之间商品房预售合同纠纷一案经一审法院调解确认茂林公司于2016年9月10日前协助张卫红办理位于太仓市璜泾镇新华村18组第2幢1-1层101号房的房产证和土地证过户手续，并于2016年9月15日前支付张卫红违约金47644元，若茂林公司未能按期协助张卫红办理过户手续，则茂林公司应全额支付张卫红违约金95288元，案件受理费1091元由茂林公司承担。因茂林公司未履行调解书确定的义务，张卫红于2016年12月13日向一审法院申请执行违约金、诉讼费计96379元等。执行过程中，除茂林公司名下抵押房产另案处置之外，未发现其他可供执行的财产，张卫红亦未提供其他可供执行的财产线索，并同意终结该案的该次执行程序，一审法院于2017年5月26日裁定终结该次执行程序，待今后发现茂林公司其他可供执行财产后，张卫红可恢复执行。（二）茂林公司与怡景酒店之间的债权债务情况2014年2月28日，茂林公司（出租方）与怡景酒店（承租方）签订《租赁合同》一份，约定茂林公司将坐落于太仓市璜泾镇茂林财富中心1#楼酒店式公寓214号、216号、217号、218号、219号、314号、315号、316号、317号、318号、319号、414号、415号、416号、417号、418号、419号、420号、421号、422号、423号、424号建筑面积约1235.33平方米的商业用房租赁给怡景酒店；租赁期限6年，自2014年3月1日至2020年2月29日止，其中2014年3月1日起至2014年11月30日止为免租期；年租金22万元，每半年先付后租；怡景酒店支付5万元作为押金，押金在租赁期满后怡景酒店结清所有费用后一周内无息返还；以上租金不含物业管理费、能源费；租赁期间，租赁房屋的日常维护责任由怡景酒店负责，因怡景酒店使用管理不善造成租赁房屋的毁损及由此产生的维修费用，由怡景酒店承担；怡景酒店因经营所需可对租赁房屋进行合理装修，但不得随意改变房屋主体结构，损坏房屋设施。合同签订后，茂林公司收取怡景酒店交付的租房押金5万元。关于租金支付问题，茂林公司出具情况说明，免租期满后，怡景酒店应于2014年12月起支付租金，但其未支付，2015年的租金已经全部支付，2016年上半年开始未能按合同约定支付租金，仅支付了租金5万元，并要求将收取的租房押金抵偿租金，后经协商茂林公司同意用押金中的3万元抵偿2016年上半年租金（因此茂林公司账上尚余租房押金2万元），怡景酒店仍欠2016年租金14万元，2017年租金22万元，2018年4个月租金73300元，2014年尚欠免租期满后租金36700元，尚欠租金合计47万元。怡景酒店对上述租金支付情况予以认可，但认为未支付原因是承租房屋漏水产生了维修费、经营损失，杨文光代表茂林公司签字同意与租金进行抵算，其已经确认的维修费、经营损失合计270600元，因房屋目前仍有漏水情况，后续又产生的损失，已经超过了应当支付的租金，故其不欠付租金。怡景酒店为此提供了以下证据：1.房屋漏水修改费及补偿申请一份，该申请由怡景酒店于2015年12月21日向茂林公司出具，内容为：A、房屋修理费（材料加人工费）合计人民币壹拾贰万元整。B、怡景假日酒店自去年9月份开张以来至今年10月份，靠东10个房间（2102、2106、3101、3103、3105、4101、4103、4105、4107、4188）因外墙渗水，导致墙面及房间地板、墙纸严重损坏，前后共计三个月，无法正常营业。平均150×100=1500，三个月共计损失135000元，以上共计贰拾伍万伍仟元整。杨文光于2015年12月30日签字确认“同意实际按贰拾伍万元结算，与应交房租相抵算”。2．2015年12月28日收据一份，该收据由太仓尚城装饰工程有限公司出具给怡景酒店，收款事由为外墙及室内装饰（材料加人工）修理费，收款金额12万元，收款方式为现金。3．房屋漏水补偿申请一份，该申请由怡景酒店向茂林公司出具，内容为：怡景假日酒店自2016年6月15日至7月15日三楼过道严重漏水，导致3101、3102、3103、3105、3106、3108无法正常营业，前后共计大约20天无法正常营业，平均130×6×20=15600元，以上情况希望考虑赔偿。杨文光于2016年8月10日在该份申请中签字确认“同意赔偿，与租金相抵算”。4.照片八张、视频两段，怡景酒店称照片的拍摄时间为2016年7月15日、2017年6月11日，视频拍摄于2017年6月10日、2018年3月10日，该组证据用于证明承租房屋后续仍存在漏水但茂林公司未修理的情况。张卫红对上述证据的质证意见为：两份补偿申请没有茂林公司盖章，杨文光无权代表茂林公司作出上述意思表示，不能由此证明怡景酒店拖欠第三人的租金已经被维修费和相关损失予以抵销。修理费收据没有其他基础资料作证，不能证明怡景酒店实际实施了维修，且该收据的出具公司经查询其法定代表人系杨文光，其与怡景酒店、丁雪嘉存在一定的利害关系。照片、视频无法确定拍摄的时间、地、地点能确定是案涉房屋的情况。茂林公司的质证意见为：上述证据的客观真实性没有异议，但是杨文光与怡景酒店结算的事实是不真实的。（四）其他与案件事实相关的情况1.茂林公司的股东为周军和杨文光，持股比例分别为60%和40%，法定代表人为周军。2.2016年6月23日，茂林公司向怡景酒店催要房租时产生了纠纷，后进行了报警处理，民警告知可通过正当法律途径解决。茂林公司认为，基于该种情况，不可能存在2016年8月10日再由杨文光确认发生15600元的房屋漏水损失的问题。3.2017年11月6日，在太仓市璜泾中小企业互助担保有限公司与茂林公司执行案件中，一审法院依法执行茂林公司在怡景酒店处的租金时，怡景酒店提出执行异议（案号：2017苏05**执异112号），提供了上述两份补偿申请等材料主张抵偿租金。4.茂林公司在上述执行异议案件中答辩称，对上述两份补偿申请不予认可，其认为杨文光无权代表茂林公司，两份材料都仅仅只有杨文光签名，没有加盖茂林公司印章，杨文光虽然掌控过茂林公司，但从一系列涉及茂林公司的案件中可以看出，杨文光存在严重的故意损害公司利益的情况，仅有杨文光的签名不能反映当时的真实情况，更不能代表公司的意见和态度。5.顾云玉在上述执行异议案件的调查笔录中陈述，“……茂林这里的商铺开出来，叫我进来开的酒店，杨文光也叫他老婆丁丽萍一起辅助的，实际并没有参股，对外一直宣称丁丽萍有投入，但其实丁丽萍既没有分红也没有工资，从头到位没有参与”。6.杨文光同时系太仓尚诚装饰工程有限公司的股东（持股比例70%），并任法定代表人。丁雪嘉认可怡景酒店的整个客房都是由杨文光装修的，他还修理了其中一部分。7.怡景酒店的经营者为顾云玉，顾云玉与丁雪嘉系夫妻关系，于1992年1月20日登记结婚。丁雪嘉认可其偶尔参与怡景酒店的经营管理。一审法院认为，《合同法》第七十三条规定，因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。同时，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第十三条规定，“债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的”是指债务人不履行其对债权人的到期债务，又不以诉讼方式或者仲裁方式向其债务人主张其享有的具有金钱给付内容的到期债权，致使债权人的到期债权未能实现。本案中，茂林公司作为张卫红的债务人结欠张卫红债务未能履行，且并未以诉讼或者仲裁的方式向怡景酒店主张过房屋租金，符合上述法律规定的债务人怠于行使到期债权对债权人造成损害的情形，张卫红提起代位权诉讼，符合法律规定。因此，本案一审争议焦点在于张卫红提起代位权诉讼时，茂林公司对怡景酒店是否享有到期债权。关于该节事实，根据茂林公司与怡景酒店之间的租赁合同约定（年租金22万元，每半年先付后租）与实际履行情况，截至本案判决之日，怡景酒店已到期的租金数额应为616700元（其中2014年未付36700元，2016年未付14万元，2017年未付22万元，2018年未付22万元）。怡景酒店辩称因房屋漏水问题产生维修、营业损失，已经抵偿了全部租金，一审法院认为，怡景酒店为此提供的补偿申请茂林公司不予认可，怡景酒店、丁雪嘉并未提供其他证据证明杨文光具有代表茂林公司处理该部分事宜的权限，且结合案件实际情况，怡景酒店也未提供其他证据对房屋漏水的事实、漏水的原因、以及产生损失的情况等事实予以印证，故一审法院不予确认，怡景酒店、丁雪嘉据此主张抵偿全部租金依据不足，一审法院不予支持。但关于房屋漏水问题，怡景酒店如有其他证据可另行主张。至于房屋押金问题，因双方之间的房屋租赁合同仍在履行过程中，双方现并未达成抵扣租金或者返还的合意，怡景酒店可与茂林公司另行协商或在租赁合同到期后主张返还。现张卫红作为茂林公司的债权人向怡景酒店提起代位权诉讼，怡景酒店作为次债务人应向张卫红履行债务，茂林履行债务后，张卫红与茂林公司、茂林公司与怡景酒店之间相应金额（96379元）的债权债务关系即予消灭，对张卫红的诉讼请求，一审法院予以支持。现因张卫红在本次代位权诉讼中胜诉，故对于相应诉讼费用由次债务人茂林公司负担，从张卫红实现的债权中优先支付。关于张卫红要求丁雪嘉对怡景酒店的债务承担共同清偿责任的问题，怡景酒店系个体工商户，其经营者顾云玉与丁雪嘉系夫妻关系，且丁雪嘉认可其亦实际参与怡景酒店的经营，故可以认定怡景酒店的经营系为夫妻共同生活所需，张卫红主张丁雪嘉对怡景酒店的债务承担共同清偿责任，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第七十三条、第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第十一条、第十三条、第十九条、第二十条、第二十一条，最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：怡景酒店、丁雪嘉于判决生效之日起7日内向张卫红支付租金96379元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2209元，由怡景酒店、丁雪嘉负担。张卫红同意其预交的案件诉讼费用2209元由怡景酒店、丁雪嘉向其直接给付，一审法院不再退还，该款从张卫红实现的本案债权中优先支付。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。怡景酒店、丁雪嘉二审中提交如下证据：证据1、（2016）苏0585民初5045号民事判决书，证明茂林公司与建行太仓分行在2013年8月7日签订最高额抵押合同，2013年8月9日办理了抵押登记，茂林公司将位于太仓市璜泾镇园林路501号一幢209室等37套房屋对茂林公司向建行借款设定了抵押担保，案涉租赁合同在后。证据2、（2006）苏0585执3404号公告，证明涉案房屋已经被一审法院查封，在执行过程中，法院告知在15天内申报租赁情况，逾期不申报视为无租赁关系。本案涉及的租赁房屋即为37套抵押房屋中的22套房屋。一审未能查明租赁房屋被查封的情况，且已查封的抵押房屋茂林公司无权收取房租，张卫红代位权的基础不成立。证据3、（2016）苏0585执3404号执行裁定书，证明涉案房屋已经部分拍卖成交，房屋所有权发生了变化，一审未能查明导致对张卫红的行权资格范围的事实认定不清。另外，证明2017年上半年之前的租金已经超过诉讼时效。张卫红对怡景酒店、丁雪嘉二审提交的证据发表如下质证意见：证据1、2、3不属于新证据，且均为复印件，无法确认真实性。案涉租赁房屋是否系判决书所认定的抵押房屋范围无法确认，也无从证明抵押权人向房屋的承租人履行了通知的义务。对于公告所列明的查封房产的名称与本案所涉房屋租赁合同中房屋的名称并不对应，无从证明该公告中所陈述的查封房产即本案所涉租赁房屋。根据执行裁定书，本案所涉的房屋的所有权人仍然为茂林公司。综上，怡景酒店、丁雪嘉未能提供相应的证据证明抵押权人已经行使了收取抵押物法定孳息的权利。茂林公司未发表质证意见。二审经审理查明，（2016）苏0585民初5045号民事判决查明：2013年8月7日，建行太仓分行与茂林公司曾签订编号为20130849001的《最高额抵押合同》，茂林公司以其位于太仓市璜泾镇园林路501号1幢209室等37套房地产对建行太仓分行与太仓尚诚装饰工程有限公司于2013年8月7日至2015年8月7日期间签订的人民币资金借款合同、银行承兑协议等主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，担保限额为1689万元；当债务人不履行到期债务、债务被宣布提前到期或其他违反约定的情形，建行太仓分行有权处分抵押财产。建行太仓分行为此于2013年8月9日为上述37套房产办理了抵押登记手续。（2016）苏0585民初5045号案件生效后，建行太仓分行向一审法院申请执行，一审法院于2017年9月29日作出（2016）苏0585执3404号执行裁定书，对茂林公司名下抵押的位于太仓市璜泾镇园林路501号1幢209室等37套房地产在淘宝网上进行了二次司法拍卖，其中，房号409、411、413的3套房产在第二次拍卖中，由刘彩英以711000元的价格竞买成交，其余房产均流拍。申请执行人亦明确表示对二拍流拍的房产不接受抵债，一审法院遂裁定终结（2016）苏0585民初5045号民事判决书的该次执行程序。二审另查明，在2018年5月30日一审第二次开庭中，怡景酒店、丁雪嘉对于茂林公司制作的租金计算方法的情况说明予以认可。二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，首先，因怡景酒店、丁嘉雪在一审期间未对诉讼时效提出抗辩，现于二审期间提出，本院不予采纳。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百九条的规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，怡景酒店、丁雪嘉虽在二审中提交了案涉房屋在租赁前已被抵押给案外人的证据，但茂林公司抵押的范围并不及于抵押物对外出租的租金收入。同时，根据（2016）苏0585执3404号执行裁定书，一审法院就37套房地产进行了司法拍卖，其中成交的三套房产均非本案所涉租赁物，故在其余房产均流拍，抵押财产不存在买受人可以解除原租赁合同的情况下，茂林公司仍然有权收取案涉租金。第三，虽怡景酒店主张因租赁房屋漏水而发生的维修费用应当从茂林公司收取的租金中扣除，但怡景酒店并无证据证明上述维修具体内容、费用组成，也未能说明维修事项已排除怡景酒店管理不善的原因。同时，怡景酒店主张茂林公司同意从租金中扣除维修费用，但对此提交的申请表系由案外人签字，茂林公司不予认可，而怡景酒店、丁雪嘉也无充分证据证明该案外人有权代表茂林公司，故怡景酒店、丁雪嘉主张从中扣除维修款，依据并不充分，本院不予支持。现茂林公司怠于行使其到期债权，张卫红有权以自己的名义代位行使茂林公司的债权，一审认定并无不当。综上，怡景酒店、丁雪嘉的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院查明事实清楚、适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2209元，由太仓市璜泾怡景假日酒店、丁雪嘉负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞水娟审 判 员 蒋毅颖审 判 员 李晓琼二〇一九年七月三十一日法官助理 陆 庆书 记 员 严 静