黑龙江省绥化市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)黑12执异68号异议人（被执行人）：孙宝利，女，1962年6月26日出生，住黑龙江省海伦市。异议人（被执行人）：马福仁，男，1962年2月26日出生，住黑龙江省海伦市。申请执行人：朱志萍，女，1967年7月14日出生，住黑龙江省海伦市。在本院执行朱志萍与孙宝利、马福仁借款合同纠纷一案中，被执行人孙宝利、马福仁对本院（2017）黑12执恢23号执行裁定不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人称，一、（2017）黑12执恢23号执行裁定将孙宝利名下的位于海伦市雷炎大街路北、复兴路东，劳动局家属楼1至7层，东数一二门（面积785.74平方米），以第二次拍卖流拍价2,380,100.00元抵偿给朱志萍是错误的。第一，该楼房系孙宝利、孙宝华、张香民三家于2007年9月共同出资购买的房屋，房屋购买户三户都分别入住此房，一至四楼开办幼儿园，五楼由孙宝利居住，六楼由张香民居住，七楼由孙宝华居住。在购房时，三家签订了《共有房屋产权协议书》。绥化市中级人民法院在开始执行初期下达了执行裁定，张香民和孙宝华即提出了执行异议，被驳回后又提起了诉讼，绥化市中级人民法院不顾房屋系三家共同所有的事实，错误的予以驳回，严重侵害了案外人的合法权益。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。孙宝利虽然没与孙宝华、张香民变更房照（购买时是由孙宝利一手经办，所以当时办在她的名下），但是三方签订的协议是真实的，是有法律效力的。法院以《中华人民共和国物权法》第九条和第十六条来否定孙宝利、孙宝华、张香民三方签订的合法协议是错误的。第二，当初孙宝利开发建设牛津花园工程急需资金，通过张亚娟介绍，借朱志海的款项并不是借朱志萍的钱。朱志海从哈尔滨银行贷款超千万元，其中将一部分高利抬给孙宝利，孙宝利借来的255万元，全部投入到工程之中，没有用于家庭生活。因此，法院在执行借款案件判决时，应执行海伦市牛津花园工地的财产（房屋），而不应执行孙宝利的家庭住房和与孙宝华、张香民共有的房屋。第三、作价不合理，不合法，拍卖不合法。1、孙宝利、孙宝华、张香民三家共有的房屋在2013年3月19日经绥化市福吉房地产评估有限公司评估价每平方米8550元，785.74平方米总价6,718,077.00元。而法院以每平方米3029元抵偿给朱志萍是不合理的。2、承办人曾委托哈尔滨汇通资产评估事务所对孙宝利的房屋（包括牛津花园工地房屋）进行评估，因申请执行人与被执行人双方对评估结果均提出异议，再加汇通公司声称：没有接到孙宝利交给绥化中院的一分钱评估费。所以法官决定原评估结果不采用，再次评估。故于2018年1月8日绥化中院主持当事人双方进行摇号，选定黑龙江威翔价格评估认证有限公司重新评估。可是二次评估法院又以汇通公司无效的评估报告强行对房屋进行拍卖，而且拍卖孙宝利、马福仁不知情。第四、马福仁的工资从起诉至今，月工资加附加工资全额被扣除，一分钱生活费没给支付，包括马福仁做心脏支架手术去索要，分文不给，属于侵权行为，至今仍在继续查封。第五、朱志海、朱志萍二人将绥化中院查封房屋私自超低价出卖，每套卖3-5万元公开叫卖，严重扰乱我楼盘正常买卖秩序，导致我方楼房无法卖出不能收回资金，给我方牛津花园楼盘造成死盘状态。二、对牛津花园小区房屋评估拍卖价格过低，拍卖程序不合法。1、评估拍卖的价格低于房屋建造的价格。2、评估价格远远低于其他评估机构作出的评估估价。3、牛津花园小区目前尚未完工，有些后期工程项目还没完成，评估机构对工程未完成的项目是否扣减没有表述，评估很不严肃，很不严谨，我们无法接受。该工程将来完工后，势必产生新的费用（造价、价值），在这种情况下，法院将房屋过户到申请人的名下是没有道理的。综上，申请人认为绥化市中级法院作出的上述裁定从程序到实体都不合法、不合理，法院不应该支持朱志萍和朱志海利用民间借贷，搞高利贷牟利犯罪和搞套路贷违法犯罪活动。异议人要求绥化市中级人民法院中止此案执行，先刑后民，先调查处理朱志萍和朱志海的违法犯罪问题之后，再对本执行案件作出公平的处理。申请执行人未答辩。本院查明，朱志萍与黑龙江创世伟业房地产开发有限公司、孙宝利、马福仁借款合同纠纷一案，本院于2014年11月20日作出(2014)绥中法民二商初字第32号民事判决，孙宝利、马福仁不服一审判决，向黑龙江省高级人民法院上诉。黑龙江省高级人民法院于2015年8月26日作出（2015）黑高商终字第121号民事判决，判决孙宝利于判决送达后十日内偿还朱志萍借款255万元及违约金（自2014年4月27日起至实际给付之日止，按人民银行同期同档贷款利率的4倍计算），上述款项给付时应扣除孙宝利已偿还的15.6万元；马福仁承担连带保证责任。判决生效后，被告未履行生效判决，朱志萍向本院申请执行。执行中案外人孙宝华、张香民对本院评估、拍卖位于海伦市雷炎大街路北复兴路东劳动局家属楼1至7层东数一二门（面积785.74平方米）提出执行异议，本院于2016年2月2日作出（2016）黑12执异2号执行裁定，驳回案外人异议请求。孙宝华、张香民提起案外人执行异议之诉，本院经审理，于2016年6月30日作出（2016）黑12民初16号民事判决，驳回孙宝华、张香民的诉讼请求。本院于2015年12月14日委托哈尔滨汇通资产评估事务所对本院查封的孙宝利名下房产予以评估。汇通公司于2017年9月10日出具评估意见书。当事人双方对汇通公司评估的劳动局家属楼1-7层东数一二门无异议，对评估的牛津花园小区住宅房产有异议。本院于2018年1月8日委托黑龙江威翔价格评估认证有限公司对孙宝利开发建设的牛津花园小区住宅房屋进行评估。黑龙江威翔价格评估认证有限公司于2018年6月22日出具评估意见书。本院依据哈尔滨汇通资产评估事务所对劳动局家属楼1-7层东数一二门的评估价格、黑龙江威翔价格评估认证有限公司对牛津花园小区住宅房屋的评估价格，通过淘宝网司法拍卖平台对上述财产进行公开拍卖，因两次拍卖均流拍，申请执行人同意按第二次拍卖流拍价接收上述财产，本院于2019年3月18日作出（2017）黑12执恢23号之二执行裁定,裁定将被执行人孙宝利名下的位于海伦市雷炎大街路北复兴路东劳动局家属楼1-7层东数一二门（面积785.74平方米）以第二次拍卖流拍价2,380,100.00元抵偿给申请执行人朱志萍。上述房产所有权变更为朱志萍，财产权自本裁定送达申请执行人朱志萍时起转移。二、将被执行人孙宝利名下的位于海伦市牛津花园小区63套房产，以第二次拍卖流拍价4,131,245.60元抵偿给申请执行人朱志萍。上述房产所有权变更为朱志萍，财产权自本裁定送达申请执行人朱志萍时起转移。三、申请执行人朱志萍可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本院在执行中冻结、扣划了被执行人马福仁的工资，马福仁与孙宝利系夫妻，本院未对孙宝利工资执行，留作孙宝利与马福仁的生活费。本院认为，在本院执行朱志萍与孙宝利、马福仁借款合同纠纷一案中，案外人孙宝华、张香民对本院评估、拍卖孙宝利所有的劳动局家属楼1至7层东数一二门提出的执行异议、执行异议之诉均被本院驳回，故本院对上述孙宝利的房产予以评估、拍卖并无错误。该案的评估、拍卖、以流拍价抵偿债务均是依法定程序进行，并未违法。评估意见系评估机构作出，并非法院的执行行为，被执行人认为案涉房屋评估价格过低，可向执行法院提出，由评估机构进行复核并出具书面说明，不属于执行异议审查范围。本院虽冻结、扣划了被执行人马福仁的工资，但保留了孙宝利的工资作为其夫妻二人的生活费，故本院执行马福仁工资并未违法。综上，异议人的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回孙宝利、马福仁的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向黑龙江省高级人民法院申请复议。审判长  伊淑娟审判员  张丽娟审判员  吕学军二〇一九年七月十五日书记员  朱家帅