浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初34号原告：牟选根，男，1990年11月29日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告：贾建军，男，1965年11月10日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：叶楚白，浙江六和（温州）律师事务所律师。原告牟选根为与被告贾建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理，并由审判员余立达适用简易程序于2019年1月30日公开开庭进行了审理，在审理过程中发现案情复杂转为适用普通程序，并依法组成合议庭，于2019年5月16日再次公开开庭进行了审理。原告牟选根，被告贾建军及其委托诉讼代理人叶楚白到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牟选根向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方于2018年3月18日签订的《房屋租赁协议书》；二、判令被告返还原告租金54166元（自2018年8月18日起至2019年3月19日，外加3个月补偿）、退二进三费用2000元并赔偿原告店铺装修损失16408元。事实和理由：2018年3月18日，原告与被告签订《房屋租赁协议书》一份，约定被告将坐落于温州市瓯海区娄桥街道速腾网吧东首第一间（豪新路122号）店面出租给原告，租期一年，租金65000元。原告依约向被告缴纳了租金65000元，及店面退二进三费用2000元。随后，原告对店面进行了装修并办理营业执照，装修共花费55148元。2018年7月，中国（瓯海）眼镜小镇建设办公室（以下简称眼镜小镇建设办公室）对案涉店面所在区域进行道路及立面改造，强行拆除原告店面上的灯箱、广告牌，店面门前的道路也遭开挖，导致原告无法正常经营。后经原告打听得知，案涉店面所在区域早已被列为整改范围，且相关部门已多次张贴公告，要求停止营业整改。被告隐瞒上述事实，向原告出租案涉店面，造成原告损失。原告为维护自身合法权益，特起诉至人民法院。被告贾建军答辩称：一、原告主张解除合同没有事实与法律依据。涉案店面周边道路及立面改造并非答辩人所为，答辩人对此并无过错，也不存在任何违约行为。二、答辩人未隐瞒事实误导原告。涉案租赁合同签订于2018年4月10日，改造施工公告于2018年7月20日才发布，故道路施工发生于租赁合同签订后，答辩人不存在故意隐瞒。原告对店面装修等系自身经营行为，与原告无涉。三、道路及立面改造施工与原告经营不佳，没有必然因果关系。由于原告经营范围主要是提供手机维修等专业服务，施工并不影响原告正常经营。原告未提供证据证明其经营业务因道路及立面改造施工而变差。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年11月，原告从案外人处转租得位于温州市瓯海区娄桥街道速腾网吧东首第一间（豪新路122号）店面（租期至2018年3月17日），并进行装修使用。2018年1月28日，眼镜小镇建设办公室发布关于共同打造中国（瓯海）眼镜小镇品牌形象街的告知书，告知豪新路、集光路各房东企业：根据规划设计，自2018年3月15日起将对豪新路、集光路路面及沿街立面进行改造，希望各房东企业积极配合做好各自沿街非眼镜店面转型或腾退搬离工作。同日，原告知晓上述告知书内容。2018年3月17日，原合同租期届满后，原告继续使用涉案店面。2018年4月10日，双方补签《房屋租赁协议书》一份，约定租期为2018年3月18日至2019年3月17日，年租金65000元，房屋租赁税由原告承担。另外，因店面产权用地性质为工业，故原告还需缴纳临时退二进三费用1680元。2018年4月13日，原告向被告缴清租金65000元，并支付房屋租赁税金及退二进三费用2000元。2018年4月18日，原告办理店面营业执照。2018年7月20日，眼镜小镇建设办公室发布公告，告知豪新路、集光路各沿路企业：因眼镜小镇建设需要，将于2018年7月25日起对豪新路、集光路进行道路和立面改造，施工期间需对道路进行封闭或半封闭施工。2018年8月5日，眼镜小镇建设办公室陆续对豪新路、集光路进行半封闭、封闭改造施工。2018年8月24日，原告店面的广告招牌被拆除。此后，原告营业基本处于停滞状态。期间，被告及店面房东与原告多次沟通店面腾退事宜，但双方均未达成一致意见，原告一直未将店面腾空完毕。合同约定租期届满之日，被告取回并占有店面。审理中，被告表示因店面所在区域临时退二进三手续不能办理，故自愿退还原告缴纳的房屋租赁税金及退二进三费用2000元。证明上述事实的证据有双方的陈述，牟选根提供的《房屋租赁协议书》、支付宝转账记录、营业执照、店面现场照片、公告（2018年7月20日）、告知书（2018年1月28日）、瓯海经济开发区管理委员会答复意见等。上述证据均经庭审出示，本院审查后予以认定。对于原告提供的营业报表，被告质证认为，该证据系原告单方制作形成，无法核实真实性，因无法查询真实性，不予认可；本院审查认为，该报表系原告单方形成，且无其他证据予以相互印证，真实性无法确认，故本院不予采用。本院认为，政府主管部门对辖区内道路及沿街立面改造提升，并要求不符合产业布局要求的经营户腾退，导致涉案店面不能正常经营，合同无法继续履行，该合同应予以解除。原告主张解除《房屋租赁协议书》并退还相应租金的诉讼请求于法有据，但《房屋租赁协议书》约定的租期现已届满，合同已无再做判决解除必要，故原告主张解除《房屋租赁协议书》的诉讼请求，已无诉的意义，本院不予处理。2018年8月中旬起至2019年3月中旬，被告应返还原告租金37917元（65000元÷12×7），原告主张外加3个月租金补偿，无事实及法律依据，本院不予支持；合同不能履行的情形出现后，原告应该重新与被告协商，并及时腾退房屋，但原告以未协商一致为由，据不腾退房屋，存在过错，并给被告造成一定房屋使用价值损失。参照租金价值，并结合本案实际情况，本院酌情认定该期间涉案店面实际房屋使用价值为15000元，该损失赔偿与应返还租金抵消后，被告应返还原告租金22917元。被告自愿退还原告缴纳的房屋租赁税金及退二进三费用2000元，本院予以确认。原告在2018年1月28日已经知晓涉案店面所在豪新路、集光路路面及沿街立面将进行提升改造，故原告主张被告隐瞒上述事实的意见，与事实不符，本院不予采纳。原告基于上述情形下仍对店面进行装修，现合同无法继续的风险应由原告自行承担，故原告诉请主张被告赔偿装修费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、被告贾建军于本判决生效之日起十日内返还原告牟选根租金22917元；二、驳回原告牟选根的其他诉讼请求。案件受理费1614元，由原告牟选根负担1242元，被告贾建军负担372元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  余立达人民陪审员  郑 晅人民陪审员  何积霄二〇一九年七月一日书 记 员  戴雯雯?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。