陕西省西安市中级人民法院     民事判决书     (2019)陕01民终6760号     上诉人（原审被告）西安华夏技工学校，住所地西安市长乐东路长乐坡新村。   法定代表人苏瑞靖，该校校长。   委托代理人刘楠，男，1982年7月14日出生，汉族。   上诉人（原审被告）西安工业科技技术学校，住所地西安市雁塔区鱼化寨二府庄工业园。   法定代表人郭竞，该校校长。   委托代理人陈庆，男，1975年2月8日出生，汉族。   被上诉人（原审原告）西安华澳专修学院，住所地西安市灞桥区长乐坡沁水路**。   法定代表人杜卫民，该校校长。   委托代理人郭振杰，陕西平镜律师事务所律师。   委托代理人刘文全，男，1974年9月17日出生，汉族。   上诉人西安华夏技工学校、西安工业科技技术学校因与被上诉人西安华澳专修学院合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2018)陕0111民初3539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   原审法院经审理查明认定事实如下，西安华澳专修学院原名西安星海学校，2000年5月更名为西安华澳专修学院。1997年3月1日，西安星海学校（甲方）与灞桥区十里铺高楼村第壹组（乙方）签订联合建校合同书，合同约定：“为了发展教育事业，造福祖国下一代，经甲、乙双方共同协商，一致决定联合兴建“西安星海学校”校舍，其具体条款，细则如下：一、双方决定，由甲方投资人民币捌佰万元，乙方提供高楼村第壹组非耕土地18.2亩，共同兴建“西安星海学校”校舍，其合同期为三十年（自1997年3月1日至2029年2月28日）、在此期间，甲方每年（自合同之日至第二年相同之日为一年）给乙方固定利益分红金计人民币伍万肆仟陆佰元。二、建校用土地面积12119.8平方米，南北长：上地28米、下地77米，东西长：上地111.10米、下地117米”。三、双方权利和义务：（一）甲方按乙方划定的土地范围投资施工建校。在建校与长期办学过程中，有维护其自身利益的权利。合同履行期间，如遇国家建设需占用土地或政策等方面原因，其全部校舍与固定资产的赔偿应属甲方，其土地赔偿费应属乙方，合同期满后，如继续办学，有权优先和乙方协商具体条件；如果由于种种原因终止办学，则除土地产权外，其全部校舍及设备等固定资产，甲方有权自主处理，按国家规定折旧率折旧出售，高楼村可优先购买。2、在长期办学中，甲方自主经营，独立核算，自负盈亏，学校诸多重大事宜，均与乙方无关。3、甲方按期如数付给乙方固定利益分红金，每年三月份交一半，十月份交一半。4、甲方迁入新校舍后，高楼村村民子女如有愿来“西安海星学校”就读者，优惠其学杂代办费的15%。（二）乙方的权利和义务；1、乙方从1997年3月1日划定土地给西安星海学校建校用，并保证顺利施工，如有村民干涉，由村组负责协调解决。在三十年内，前十五年每隔五年按10%增加固定利益分红金（其基数仍为每亩地人民币个叁仟元整）；后十五年即从第十六年开始按20%增长固定利益分红金（其基数仍为每亩地人民币叁仟元整）。2、在三十年内，乙方不得以任何借口或方式，干涉、影响甲方的土地使用权，更不能增加其它任何条件；其兴建的校舍及其学校工作，亦不受任何侵犯。3、合同期满后，甲方如继续办学，乙方应优先给予照顾，具体条件双方协商，如终止办学，其全部校舍与设备等固定资产由甲方处理时，乙方应给予支持和关照，而不得无理刁难。四、本合同一式三份，双方各执一份，上级主管部门或公证部门保留一份。经双方签字盖章后生效，起同等法律效力，受国家法律的保护。五、违约责任：在合同期内，如有一方违约，违约方应向守约方赔偿所造成的全部损失。六、本合同未尽事宜，双方以文字形式协商，与本合同起同等法律效力。七、本合同于一九九七年三月一日在中国西安签订。甲方盖章：西安星海学校，签字：朱道运/乙方盖章：西安市灞桥区十里铺街道办事处高楼村村民委员会/程彩利印，签字程彩利/上级主管部门盖章：西安市灞桥区人民政府十里铺街道办事处，签字李建民/一九九七年3月1日。”1998年10月10日，西安星海学校与西安市灞桥区十里铺高楼村村委会签订关于星海学校合同的补充内容，内容如下：“一、合同上的甲方是星海学校，乙方是高楼村各组应改为甲方，乙方是星海学校。二、关于递增款问题，从合同第一年起，每五年为一个台阶，即在上一个台阶的基础上，按15%的比例增加（原合同关于递增款的问题废除，按此补充合同执行，其它条款不变），以此类推，按增长积数计算，，地价3000元不变三、、地界必须搞清楚跟四邻写上地契，放上界石，免除后患。四、在合同期限内，乙方不能以任何理由将土地私自转租，若确实需转租，必须事先征得甲方同意。五、乙方应按合同规定，按时向甲方付款，如付款时间推后一个月，甲方不可按银行利率的二倍计费。六、合同期满，若未续合同，甲方将收回土地，，地面附着物归乙方处理七、各组合同地亩数：一组：18.2亩；二组：18亩；三组：18亩，合计54.2亩，以上各条款双方签字盖章后生效。星海学校：朱永刚（印鉴西安星海学校）/高楼村委会：郭德发、程彩利（印鉴西安市灞桥区十里铺街道高楼村民委员会）/十里铺街道（印鉴西安市灞桥区人民政府十里铺街道办事处）/一九九八年十月十日。”2002年9月30日，西安华澳专修学院（甲方）与西安华夏技工学校（乙方）签订联合办学协议，该协议主要约定：“一、联合办学之后，乙方继续保留原批办形式及名称。另设西安华澳国际教育集团华夏置业培训学院，在教委备案，但乙方享有独立法人主体，财务独立核算，经营形式自主，甲方所涉债权、债务与乙方无任何关系。二、甲方向乙方提供十六间教室、六间办公室、学生公寓楼1栋（1号楼）微机房和语言室，公共设施，活动场地甲、乙双方共享。三、联合办学自二00二年十月十日至二00七年十月十日止，计五年，联合办学结束后，乙方有优先续签约权。四、联合办学期间乙方的学生教学，管理均由乙方负责，甲方可提出建议性意见，在学生管理方面双方协商统一作息时间，以防相互干扰。五、甲方为乙方在餐厅二楼东北角提供学生实习和师生就餐点，参厅所产生的水、电费用乙方承担。六、甲方向乙方提供的教学设施及后勤设施（附清单）乙方要妥善管护，如有损坏照价赔偿，乙方自身设施由乙方自行管护（附乙方财产清单）。七、合作期间乙方向甲方分期付款，每年全部费用三十五万元，包括水、电、暖等全部费用。八、协议执行自十月十日起，乙方在签约之日向甲方首付壹拾万元，十月十日向乙方付五万，剩余部分二00三年二月底前付壹拾万元，六月底前付五万，九月底前付壹拾万元，其中包含乙方协议前学生入校费用五万元。二00三年十一月底乙方向甲方付五万元。二00四年三月底付壹拾万元，六月底付壹拾万元，九月底付壹拾万元此后逐此累推。九.甲方应保证乙方的教学、管理、生活、水、电后勤供应等各项工作的正常开展，若甲方不能保证水、电正常供应，乙方自行解决所发生的费用由甲方从三十五万元费用中减抵，若因上述原因致使合同无法正常履行，甲方需向乙方支付违约金壹拾万元（不可抗力除外）。十、乙方因教学规模扩大，需要增加教学场地，届时甲、乙双方参照三十五万元数据核算议定。十一.签约后乙方的校牌悬挂在甲方校门口处。十二.乙方的教学及后勤常规设施在甲方配备差缺下，由乙方自行补给。十三.乙方的公办设施由乙方自行配备，六间办公室其中一间在一楼供乙方做招生办公室用。十四.校舍的维修由甲方负责，乙方不得随意改动房屋结构和设施。十五.甲方组织大型活动，乙方统一参加，并协助管理。十六.本协议未尽事宜由双方协商解决。十七.本协议一式两份，经甲、乙双方法人签字，加盖双方公章有效。甲方：西安西安华澳专修学院、法人：朱永刚、2002年9月30日/乙方：西安华夏职业培训学校、法人：杜雯、2002年9月30日”。原庭审中西安华夏技工学校就该协议自认，其与西安华澳专修学院在联合办学协议中约定的固定租金为120万元/年。   原审庭审中，西安华澳专修学院主张，2007年5月西安华澳专修学院（甲方、出租方）与西安华夏技术培训学院（乙方、承租方）签订租赁合同一份，约定：根据国家相关规定，甲乙双方本着平等自愿、协商一致的原则，特制定本合同，以资共同遵守。第一条：承租方位置、面积与用途1、乙方承租甲方五十一亩土地，含所有地上建筑物；2、、地上建筑是指由甲方出租给乙方使用的场地房屋及其配套办公设施。第二条：租赁期限1、租赁期限2007年10月10日至2012年10月10日；2、承租期满前两月，若乙方希望继续承租，应书面告知甲方，在同等条件下应优先考虑乙方的承租权利，经甲乙双方协商一致后办理续租手续，逾期未告知视为放弃。3、在合同履行期间，因不可抗力导致本合同租赁标的物灭失或不适于继续使用，本合同自发生不可抗力之日起自动终止。第三条：租金及支付方式1、每年租金额为：一百二十万元人民币（1200000.00元）。2、付款方式：自合同实施日（10月10日）和6月10日两次支付一年租费。第四条：履约保证金1、乙方应于本合同签订同时缴纳元履约保证金。2、在本合同解除或终止时，乙方应依约退还房屋并结清各项费用。乙方若有欠款现象，甲方有权在履约保证金中扣除，履约保证金不足以支付上述欠款的，乙方应及时补足。若无任何欠款，甲方应在本合同终止后15天内，无息返还乙方履约保证金。3、如因乙方原因而导致合同解除、终止的，甲方将不予返回履约保证金。第五条：违约责任1、合同期内，乙方逾期支付租金，履约保证金等其他费用超过15天，甲方有权解除。2、双方合同违约金为10万元。第六条：通则1、本合同未尽事宜，经双方协商一致以书面形式补充约定，补充约定与本合同具有同等法律效力。2、本合同由甲乙双方签字生效。本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份。甲方（出租方）：西安华澳专修学院/杜伟民，乙方（承租方）：西安华夏技术培训学院/杜雯，2007年5月”。就此西安华夏技工学校对西安华澳专修学院上述所称合同不予认可，并称在2007年10月9日，西安西安华澳专修学院债权人维权小组（甲方）与西安市华夏职业技能培训学校（乙方）签订了场地租赁协议，该协议主要约定：根据经济合同法及有关规定，为明确甲乙双方权利与义务，在平等互利，优势互补，资源共享的原则下，签订本协议。1、甲方将西安华澳专修学院现有场地、、地面建筑物附属物及两栋门面房作为联合办学投入资源，交乙方用于教学及相关业务使用（占地面积60亩）。2、甲方的资源投入可视为完全代表西安华澳专修学院的意志与行为，本协议执行期间，乙方不与其他任何人一方债权人发生关系，西安华澳专修学院的任何债权、债务均与乙方无关。3、联合办学协议期为二十年，自2007年10月10日至2027年10月10日，乙方每年向甲方支付壹佰贰拾万元的联合办学资源享用费。（水电费由乙方按时缴纳）4、联合办学协议签订当日，乙方向甲方预付壹年诚信金（此项资金视为乙方向甲方预付的联合办学最后壹年的资源享用费，2027年10月不再交付资源享用费，或可充作为联合办学享用费）2007年10月10日交付第一年的资源享用费，（2007年10月10日-2008年10月10日）此后每年的10月10日为下年资源享用费交付日。5、2007年10月10日后十日内乙方对协议中包括的所有场所拥有独立自主经营权，除甲方为开展协调工作所留用的二间办公室之外，要清理原有摊点及人员，已出租的摊点要移交给乙方。6、鉴于西安华澳专修学院债务纷杂，甲方应积极协调解决其他债务人关系，保证乙方正常的教学生活秩序不受影响。同时，甲方须派遣一名直属人员长期驻守校内，负责相关事务协调。7、甲方所提供的联合办学资源以大修归甲方（楼顶渗、漏水，，地基下沉墙体倾斜、围墙倒塌），小修归乙方原则。若因工程质量导致的安全事故由甲方负责；若因乙方擅自改变校舍结构导致的安全事故，由乙方负责。8、联合办学协议期间，甲方如果将资产的所有权转移给第三方，应当预先告知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权，如果乙方不购买该财产，所有权转移后新的产权人自然成本协议的甲方者，享有原甲方的一切权利和义务，直至本协议期满。9、在联合办学协议执行期间，若乙方要购买上述资源，甲方要积极协调原土地的租赁合同，为乙方的购买解除后顾之忧。10、因某方违约，导致本协议无法执行，向另一方缴纳赔偿金贰拾万元，不可抗力的因素除外。11、联合办学协议期满前三个月，双方如果愿意延长合作期，可重新签订合同。12、本协议未尽事宜，甲乙双方可共同协商，作出补充规定，补充规定与本协议具有同等效力。13、本协议一式四份，双方各执两份。14、甲方给乙方的资产应保证完好，若有破损、丢失，由乙方按价赔偿。甲方（盖章）：西安华澳专修学院债权人会议领导小组，负责人李锦明，签订时间：2007.10.9/乙方（盖章）：西安市华夏职业技能培训学校，法人：杜雯，签订时间：2007.10.9。2015年9月23日，西安华夏技工学校（甲方）与西安工业科技技术学校（乙方）签订联合办学协议书，该协议书主要约定：甲方提供其拥有的校舍，乙方提供办学必备的教学设施及流动资金，负责学校的招生、管理、教学等各项工作。后于2015年10月21日、2016年11月24日、2016年12月1日双方分别签订了联合办学补充协议书（一）、联合办学补充协议书（二）、联合办学补充协议书（三）。原庭审中西安华夏技工学校自认，自2016年开始其未向任何主体支付本案所涉租赁合同的租金。   本案在审理过程中，原审法院组织各方当事人赴现场勘查情况为：涉案场地位于西安市灞桥区沁水路26号，占地约40亩地，西临长乐新村路，东临沁水路，南邻尉家坡村路，北临长乐坡村新村；西安工业科技技术学校实际占有使用楼宇：西门西南北两侧两层楼宇的二层，南侧三层教学楼、场地中间的6层教学楼一幢800平方米，6层教学楼的北边二层阶梯教室共计480平米，阶梯教室西边12间库房约850平米，阶梯教室东边一、二、三层（有食堂两层约1300平米、操作间约620平米、超市约300平米）、南边的三幢5层公寓楼（共计约2500平米）；西安华夏技工学校实际占有使用：综合楼一层4间、3层东侧靠南有2间（每间大概18-20平方米）；西安华澳专修学院实际占有使用楼宇：一号公寓楼的1、2层全部，6层教学楼南边的玻璃钢库房一层、坐西向东的南边小二层楼、北边的小二层的一层，6层综合办公楼一楼1间、2楼1间，东边门口门房一间。此外，涉案场地以外东北角的7间教室和浴室、锅炉房系案外人陕西龙腾华德房地产开发有限公司实际占有使用，本案不予涉及。   原审法院认为，西安华澳专修学院前身西安星海学校与高楼村村委会签订的联合建校合同后，由西安华澳专修学院对该项目进行实施，校舍建成后，西安华澳专修学院因故未招生办学，而于2002年与西安华夏技工学校签订联合建校协议，将所建校舍大部分交由华夏技工学校使用，说明该校舍的占有、使用权益归西安华澳专修学院享有。2002年西安华澳专修学院与西安华夏技工学校自愿签订的联合办学协议实为租赁合同，期限为5年，至2007年合同届满，租金为120万元/年；该合同不违背法律、法规的强制性规定应为有效。   西安华澳专修学院与西安华夏技工学校2002年签订的租赁合同（联合建校协议）期限为5年，合同期间届满西安华夏技工学校本应向西安华澳专修学院腾交本案所涉场地、校舍，合同期满西安华夏技工学校继续使用租赁场地、校舍，西安华澳专修学院未提出异议的，应视为不定期租赁，西安华澳专修学院可随时解除合同，但应在解除前合理期限通知西安华夏技工学校。本案中西安华夏技工学校在租赁合同期满后未向西安华澳专修学院腾交涉案场地、校舍，在继续使用期间，未经西安华澳专修学院同意将校舍大部分转租给西安工业科技技术学校使用，现涉案场地、校舍大部分实际由西安工业科技技术学校实际占用、使用，少量校舍由西安华夏技工学校、西安华澳专修学院实际占用、使用，故西安华澳专修学院要求西安华夏技工学校、西安工业科技技术学校共同向其腾交涉案场地、校舍的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。   同时，西安华夏技工学校在原庭审中自认，其自2007年至2016年向案外人“西安华澳专修学院债权人维权小组”履行了支付租金义务，自2016年至今未向任何主体支付本案所涉场地租赁租金；西安华澳专修学院本案中也仅主张自2012年之后西安华夏技工学校未付租金，故就已查清的事实予以处理，即对西安华澳专修学院要求西安华夏技工学校向其支付自2016年10月10日至2017年5月9日租金的诉讼请求予以支持，具体数额按双方约定120万元/年计付，应为70万元（7个月）。西安华夏技工学校自2012年10月10日至2016年10月9日期间应付租金的相关事实，涉及案外人等因素，虑及诉讼效率，当事人诉累等因素，在本案中不宜处理，西安华澳专修学院可另行诉讼加以救济。西安华澳专修学院另诉请西安工业科技技术学校向其支付租金，然其与西安工业科技技术学校并无合同关系，该诉请显然无合同或法律依据，本院依法不予支持。   此外，西安华澳专修学院虽主张，2007年其与华夏技技校续签了订租赁合同，但未就此提供合同原件亦未提供其他证据充分证明该主张，故原审法院对西安华澳专修学院的该项主张不予采信。西安华夏技工学校在原审庭审中虽称，其2007年10月9日与西安华澳专修学院债权人维权小组（甲方）签订了20年租赁合同，但未就此提供证据原件也未提供其他证据充分证明该主张，故对西安华夏技工学校的该项主张亦不予采信。西安华夏技工学校另主张涉案场地内有部分建筑物（（地面附着物系其出资兴建，但未就此提供任何证据加以证明，对该主张仍不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、西安华夏技工学校、西安工业科技技术学校于二十日内向西安华澳专修学院腾交位于西安市灞桥区沁水路26号（约40亩，西临长乐新村路，东临沁水路，南邻尉家坡村路，北临长乐坡村新村）场地、校舍；二、西安华夏技工学校于十五日内向西安华澳专修学院支付自2016年10月10日至2017年5月9日期间的租金70万元；三、驳回西安华澳专修学院的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费49028元、西安华澳专修学院已预交；退还西安华澳专修学院43764元，另5264元应由西安华夏技工学校与西安工业科技技术学校承担5000元、西安华澳专修学院自行承担264元。西安华夏技工学校与西安工业科技技术学校应将案件受理费5000元连同上述应付之款一并支付西安华澳专修学院。   宣判后，西安华夏技工学校不服向本院提起上诉称，一、杜卫民非西安华澳专修学院法定代表人，原审法院认定错误；二、西安华澳专修学院的主张无充分证据证明，应承担举证不利后果。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，故请求本院依法撤销原审判决第一、二项，并依法改判本案诉讼费用由西安华澳专修学院承担。   西安华澳专修学院答辩称，一、杜卫民系西安华澳专修学院法定代表人且有多份生效的法律文书予以确认，故西安华澳专修学院民事主体适格；二、西安华夏技工学校使用其场地、校舍等设施，拖欠其的租赁费用西安华夏技工学校应予清偿。   西安工业科技技术学校答辩称，其同意西安华夏学校的上诉请求。   西安工业科技技术学校不服向本院提起上诉称，一、西安华澳专修学院诉讼主体不适格，依法应予中止诉讼程序；二、其基于与西安华夏技工学校之间联合办学协议而合法占有使用西安华夏技工学校的校舍，西安华澳专修学院无权干涉；三、西安华澳专修学院的主张无充分证据证明，应承担举证不利后果。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，故请求本院依法撤销原审判决第一项。   西安华澳专修学院答辩称，一、其作为校舍的所有人以及涉案租赁合同的签订主体，其为法律规定的适格诉讼主体，其有证据证明杜卫民为其学院法定代表人；二、涉案联合办校协议以及租赁合同足以证明西安华夏技工学校实际使用了其校舍及设施，但未依约支付足够租金，应当承担相应违约责任。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原审判决。   西安华夏学校答辩称，其同意西安工业科技技术学校的上诉请求。   本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。   本院认为，西安华澳专修学院（原称西安星海学校）与高楼村村委会签订了联合建校合同，上述合同履行及校舍建成后，西安华澳专修学院与西安华夏技工学校签订了联合建校协议，将其所建校舍大部分交由华夏技工学校使用，期限为5年，至2007年合同届满，租金为120万元/年，并约定该校舍的占有、使用权益仍归西安华澳专修学院享有，故上述协议的性质应属租赁性质，协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，各方均应依约履行各自的义务，上述合同期满后，西安华夏技工学校继续使用租赁场地、校舍，西安华澳专修学院对西安华夏技工学校继续使用的行为未提出异议的，故一审法院认定上述合同应视为不定期租赁合同，并无不当。因上述合同属不定期租赁合同性质，西安华澳专修学院可随时解除合同，但应在解除前合理期限通知西安华夏技工学校，现西安华夏技工学校在租赁期间未经西安华澳专修学院同意将校舍大部分转租给西安工业科技技术学校使用，经查明涉案场地、校舍大部分实际由西安工业科技技术学校实际占用、使用，少量校舍由西安华夏技工学校、西安华澳专修学院实际占用、使用，故一审法院判决西安华夏技工学校、西安工业科技技术学校共同向西安华澳专修学院腾交涉案场地、校舍，并无不当，本院予以维持；   关于本案所涉租赁费用一节，一审庭审中西安华夏技工学校自认，自2016年至今未向西安华澳专修学院或其他主体支付本案所涉场地租赁费用，因双方约定120万元/年计付，应为70万元（7个月），故西安华澳专修学院要求西安华夏技工学校向其支付自2016年10月10日至2017年5月9日租金的诉讼请求，本院予以支持；   综上，原审法院认定事实清楚、判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费10800元（西安华夏技工学校预交），由上诉人西安华夏技工学校负担；二审案件受理费100元（西安工业科技技术学校预交），由上诉人西安工业科技技术学校负担。   本判决为终审判决。       审判长  杜红莉   审判员  马志超   审判员  宋    亮                       二○一九年七月十七日     书记员  员丹妮              1