江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0282民初5995号原告：宜兴市新庄街道新庄社区居民委员会，住所地宜兴市新庄街道新东路**，统一社会信用代码553202825855337924。法定代表人：陈建元。委托诉讼代理人：邵君，江苏太滆律师事务所律师。被告：沈洪盘，男，1950年4月9日生，汉族，住宜兴市。原告宜兴市新庄街道新庄社区居民委员会（以下简称新庄社区）诉被告沈洪盘土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法由审判员董大友独任审判，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告新庄社区的委托诉讼代理人邵君，被告沈洪盘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新庄社区向本院提起诉讼请求：1、判令沈洪盘立即支付租金317085元及逾期付款违约金（自起诉之日起至实际付款之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率4倍计算）。2、本案诉讼费用由沈洪盘承担。事实与理由：新庄社区与宜兴市新庄耐火炉料厂（以下简称炉料厂）签订有集体土地使用权租赁合同，约定由新庄社区将集体所有的6.99亩土地出租给炉料厂。后炉料厂被工商部门注销，而沈洪盘作为炉料厂的投资人，应当对结欠的317085元承担还款责任。经催要无果，现诉至法院。被告沈洪盘辩称：因厂房、土地归属不明确，因此新庄社区需要出具相关证据证明土地征用的手续，以此来确认新庄社区是否有权利将土地出租给其使用；新庄社区仅提供2018年签订的租赁合同，其要求提供以前的合同以此来确认租金标准是否变化；在租赁土地期间，其还向周围老百姓支付补偿款，因此要求新庄社区对该款进行处理。新庄社区围绕其诉讼请求向本院提供了租赁合同、历年账册影印件，沈洪盘对租赁合同无异议，但是对财务账册中革除的租金50000元及历年租金标准不予认可。沈洪盘向本院提交了原村委相关人员的证明及协议复印件一份、村民收条若干份，新庄社区对上述证据不予认可。本院对租赁合同的真实性予以确认。本院依法向相关部门所作的调查笔录两份（受调查人分别为原新庄村书记史云龙及新庄国土所吴国华）、包含公证书的工商资料、补办用地手续、市政府及新庄街道有关租金的通知等，新庄社区认为上述证据均证实其主张，沈洪盘对于其中史云龙做的笔录不认可，对于吴国华陈述的内容，其认为不应该交双倍的款项，对于其他证据真实性无异议。根据当事人陈述及无争议证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，新庄社区与沈洪盘（炉料厂）签订集体土地使用权租赁合同一份，载明：新庄社区将坐落于后庄的集体土地4660.03平方米（6.99亩）出租给沈洪盘（炉料厂）使用，租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，租金标准为每亩每年40000元；如不能按时支付租金，将自滞纳之日起按照滞纳金额的千分之三征收滞纳金，并按拖欠租金的2倍至3倍收缴违约金，并依法收回土地使用权。根据新庄社区提供的财务账册显示，截至2018年12月31日，沈洪盘（炉料厂）共结欠新庄社区共计317085元，借方栏目：其中19210元栏目为“领杨祥根鱼池上交转往来”，5000元栏目为“借云龙5000入往来”，剩余款项均为土地年租金计424942.79元（每年租金从早期14000元到最高27960元不等，2018年度租金为27960元）；贷方栏目计132067.79元，其中因侯庄村租厂房租金计50000元用于双方账目革除。根据工商资料显示，炉料厂于1985年7月15日开业，法定代表人为沈洪盘，原系宜兴市新庄镇侯庄村集体企业，1995年7月17日，宜兴市新庄镇侯庄村村民委员会（以下简称侯庄村委会）与沈洪盘签订企业转让合同一份，约定由侯庄村委会将炉料厂转让给沈洪盘，转让价格为6.23万元，同时将炉料厂的债权债务移交给沈洪盘，由沈洪盘负责清偿相关债务，沈洪盘必须按照土地有偿使用的规定，每年交纳2000元/亩土地使用费给侯庄村委会，有偿使用土地面积为7.3亩，计14600元，如遇政策调整，按调整价执行，合同同时对双方其他权利义务进行了约定。上述企业转让合同经宜兴市公证处进行公证。上述协议签订后，炉料厂由沈洪盘实际经营，自负盈亏，相关权利义务均由沈洪盘处置。2003年2月9日，经工商部门认定，炉料厂进行了注销。另，沈洪盘系原宜兴市新庄镇侯庄村党支部书记，2002年4月份退职，当时会计为许彩英，后该村并入宜兴市新庄镇新庄村，当时支部书记为史云龙，后宜兴市新庄镇新庄村并入新庄社区。审理中，双方对于新庄社区有无权出租涉案集体土地及沈洪盘是否需要支付租金产生争议，同时要求本院向有关部门进行核实。本院依法调取了炉料厂工商资料中的企业转让合同（内容同上）及向宜兴市新庄国土资源所进行调查，据该所工作人员吴国华陈述，如果要租用集体土地，先要从农用地性质转变为建设用地性质，在此过程中就要向农户支付补偿款，在变成建设用地性质后，再向集体组织交纳租金，因此向农户支付的补偿款与向集体组织交纳的租金不是一个概念；另外，根据市政府要求，从2002年开始新庄街道就统一土地租金为6元/平方米即4000元/亩（与宜兴市政府及新庄街道通知中标准一致），至今没有变化过，且当时炉料厂应该办理过集体土地使用权证。同时根据原宜兴市土地管理局文件显示，1991年9月4日，该局发文批准炉料厂在内的106家单位补办用地手续，批准的宗地图显示约7亩。新庄社区质证后认为，上述证据证明了沈洪盘（炉料厂）应当知晓需要支付土地租金，且租金标准从最早的2000元/亩每年到后期的4000元/亩每年，都有相应的文件规定，新庄社区收取的租金都符合标准。沈洪盘认为，案涉集体土地是从村民手中征用的，但是村民没有拿到征用的补偿，这个应该是村委向村民支付的，但是目前均是其支付的，其不应该交纳双倍的款项，同时提供了其向村民支付补偿款的相应收条。新庄社区对上述收条真实性无法确认，且补偿款属于用地人员必须支付的，与本案土地租金无关。审理中，关于原侯庄村委会租用炉料厂办公室的租金问题，双方亦产生争议。沈洪盘认为，当时是协议每年租金18000元，一共租用11年，因此不仅是新庄社区用以革除的50000元，同时提供了原侯庄村委会主任沈勤龙、支部委员沈志勤、会计许彩英出具的证明一份及原侯庄村委会与炉料厂签订的协议复印件一份，证明中载明原侯庄村委会租用炉料厂办公楼作为办公场所，年租金为18000元，租赁期限自1991年4月至2002年4月；协议复印件显示，侯庄村委会租用炉料厂内部办公楼一幢（8间）作为办公用房，年租金18000元。新庄社区对上述证据不予认可，认为租金标准与当时生活水平不相符，且当时沈洪盘是书记，许彩英是会计，并未将该协议原件及租金事宜入账，而当时炉料厂是集体企业，侯庄村委会也是集体组织，根本不需要计算相应房屋租金。根据新庄社区财务资料显示，2005年5月20日，经当时新庄村书记史云龙签字确认，经村委集体商量，同意支付原侯庄村村部租用炉料厂办公楼租金10年，每年5000元，计50000元，该凭证证明及验收人处有许彩英签字。后本院依法向史云龙进行调查，据其陈述，当时沈洪盘找到他，要求革除原侯庄村委会租用炉料厂办公用房的租金问题，后经商谈确定金额为50000元，但是并未见到上述协议，会计许彩英也未谈到租金标准是18000元/年，当时在时都进行过审计，财务资料没有变化过。新庄社区质证后认为上述证据印证了沈洪盘出示的证明及协议没有任何效力。沈洪盘质证后对调查笔录不予认可，认为史云龙与其有矛盾，且对于协议是在并村时复印的，目前没有原件提供。审理中，就新庄社区与炉料厂（沈洪盘）之间的土地租赁关系，除上述2018年签订的租赁合同之外，双方并未提供其他证据予以证明。同时，沈洪盘明确，炉料厂在注销前后相关权利义务均由其处理，原炉料厂厂房等实地情况至今无大的变化。本院认为：本案争议焦点为：1、新庄社区是否有权出租本案所涉集体土地使用权并收取租金；2、在双方无进一步约定情况下租金标准如何确定；3、对于应当革除的房屋租金如何确定金额。针对争议焦点一：首先，国土资源部门是对于土地资源利用管理、土地政策法规制定并进行相关解释的行政部门。经本院向新庄国土资源所调查，出租集体土地用于生产经营时可能会产生两笔费用，一是对涉及农用地的村民进行补偿，二是在使用集体土地过程中交纳土地租金，因此秉着集体土地有偿使用的原则，沈洪盘（炉料厂）在使用集体土地过程中，交纳一定的集体土地租金是必不可少的，至于沈洪盘提出的支付给村民的补偿款，与本案所涉土地租金无关，本院对此不予理涉；其次，根据原宜兴市土地管理局文件，炉料厂已经在1991年办理了相应的用地手续，因此可以认定当时出租该集体土地使用权是进行了相关审批，合法用地；第三，根据侯庄村委会与沈洪盘签订的企业转让合同来看，明确了沈洪盘在接收企业后，需要对企业债务进行偿还，且需要每年向村委支付土地租金，而沈洪盘作为当时村书记，应当对相关政策予以了解。综上，炉料厂与新庄社区之间的租赁关系合法有效，炉料厂在租赁使用集体土地过程中应当按时交纳土地租金，因企业已经全部转让给沈洪盘，在炉料厂注销后，债务也由沈洪盘清偿，沈洪盘也认可企业注销后的义务由其处理，结合沈洪盘对租赁集体土地的实际使用及2018年签订的租赁合同，可以认定新庄社区有权向沈洪盘主张案涉集体土地的租金。针对争议焦点二：虽然双方未签订持续性的租赁合同，但是根据企业转让合同的约定来看，1995年时租金为14600元/年，且明确了土地使用费即租金遇政策调整也需进行调整，而根据新庄国土资源所的调查情况看，结合市政府发出的通知及新庄街道的相关文件，自2002年开始本案所涉土地租金标准为每年6元/平方米即4000元/亩，而炉料厂至今厂房区域几乎没有大的调整，新庄社区主张的历年租金并未超出上述规定，因此对于新庄社区主张的租金本院予以支持。针对争议焦点三：首先，从证据效力方面看，沈洪盘提供的厂房租金协议系复印件，虽然有原村委人员证明，但是相关人员与沈洪盘存在利害关系，证明效力较低，在新庄社区对该证据否认且沈洪盘无法提供原件的前提下，应当由沈洪盘进一步提供证据予以证明，而目前沈洪盘并未提供其他证据予以证明；其次，从相关人员身份来看，沈洪盘作为当时侯庄村委会党支部书记，许彩英作为当时村会计，作为职务行为应当将相关原件及往来账目计入账册，而目前账册中并未存在协议原件及账目显示，且许彩英在史云龙签字将以厂房租金50000元入账革除时，也并未提出异议并按50000元进行入账；第三，按照社会发展水平来看，1991年时江苏省在岗职工平均工资也就每年两三千元，而以民间所谓的8间房屋来计算，每年18000元的租金明显与当时物价水平等不符；第四，经当时经办人史云龙陈述，系沈洪盘找到他要求计算厂房租金，双方协商后确定为50000元，并未见到沈洪盘提供的协议复印件，且在历年并村时均会进行财务审计。由此可见，在并村时财务审计中并未出现案涉厂房租金及协议等事宜，因此需要沈洪盘在后期再向当时新庄村书记史云龙提出进行革除。综上，沈洪盘提供的相关证据不足以证明侯庄村委会租赁炉料厂厂房办公的租金为18000元/年，故该笔可革除的租金应按照新庄社区自认的50000元进行革除计算。对于沈洪盘应支付的租金，在革除并非集体土地使用权租金的19210元（栏目为“领杨祥根鱼池上交转往来”）及5000元（栏目为“借云龙5000入往来”）之后，截至2018年12月31日共计产生租金424942.79元，减去革除租金事项共计132067.79元，剩余未付租金为292875元。关于剩余的款项19210元及5000元，因本案新庄社区主张的系土地租金，而上述两个栏目的款项并非土地租金，与本案并非同一法律关系，可由新庄社区另行主张权利。关于违约金，因双方仅在2018年签订的租赁协议中约定了违约金，且约定的违约金过高，而前期租赁事宜双方均未提供相关合同证明双方存在违约金的约定，因此2018年度结欠的租金违约金可按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算，而剩余部分租金可自起诉之日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、沈洪盘于本判决发生法律效力之日起10日内支付宜兴市新庄街道新庄社区居民委员会租金292875元并承担（以27960元为基数自2019年5月22日起至实际付款之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率4倍计算的违约金；以264915元为基数自2019年5月22日起至实际付款之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的逾期付款利息）。二、驳回宜兴市新庄街道新庄社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3028元，由沈洪盘负担2786元，由新庄社区负担242元。上述款项已由新庄社区垫付，新庄社区垫付的2786元可于本判决发生法律效力之日起10日内向本院申请退回，沈洪盘应负担的2786元于本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  董大友二〇一九年七月二十六日书记员  卫 俊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。