河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终2524号上诉人(原审原告)：张亚民，男，1958年9月12日出生，汉族，住西平县。上诉人(原审原告)：李改平，女，1966年6月11日出生，汉族，住西平县。二上诉人委托诉讼代理人：张新涛，驻马店市西平县龙剑法律服务所法律工作者。上诉人(原审被告)：驻马店市华锦置业有限公司。住所地：西平县柏城镇车站街工贸公司家属楼****。法定代表人：张培申，该公司董事长。委托诉讼代理人：范苗奕，河南汇星律师事务所律师。上诉人驻马店市华锦置业有限公司(以下简称华锦公司)因与上诉人张亚民、李改平拆迁补偿合同纠纷一案，不服河南省西平县人民法院（2019）豫1721民初1429号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华锦公司的委托诉讼代理人范苗奕，上诉人张亚民、李改平及其委托诉讼代理人张新涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张亚民、李改平上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人为上诉人办理不动产权登记，并负担办证所需的税费。撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付违约金20000元，赔偿上诉人租金损失12000元。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的拆迁安置协议中约定，被上诉人承担为上诉人办理房产证所需的一切手续，费用由被上诉人负担，违约或无法为上诉人办理房产证，违约赔偿2万元。被上诉人逾期交房，上诉人要求其承担12000元租金损失和20000元违约金，有事实和法律依据。华锦公司辩称，张亚民不是涉案房屋的权利人，不具有涉案拆迁房屋要求补偿的实体权利，其在2015年7月4日签订的协议为无效协议。张亚民、李改平之间没有委托关系。张亚民、李改平要求华锦公司承担产权登记的相关费用、赔偿损失及支付违约金没有事实和法律依据，华锦公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、双方当事人签订的房屋拆迁安置协议无效。2015年为旧城改造对涉案门面房进行拆迁，张亚民声称系该房屋的所有权人，被上诉人一直未将涉案房屋的产权证或其他证明交给上诉人，被上诉人起诉后上诉人才知道涉案房屋的产权人是李改平，张亚民不是涉案房屋的实际产权人，张亚民无权签订协议，没有诉讼资格。2、张亚民在签订协议时以其自己的名义签订，不是以李改平的名义签订的，张亚民签订协议时没有李改平的授权委托，张亚民以自己名义签订的协议应为无效。3、一审判决上诉人补偿张亚民及李改平40平方米门面房没有事实依据。张亚民不是涉案房屋所有权人，张亚民及李改平没有证据证明涉案房屋属于共有，一审判决上诉人补偿被上诉人门面房错误。张亚民、李改平辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。2000年张亚民、李改平共同购买一间门面房，以李改平的名义办理了产权登记，2015年华锦公司对该房屋所在地进行房地产开发，入户协商拆迁事宜，李改平委托张亚民出面与华锦公司洽谈，签订拆迁补偿协议，李改平对协议内容同意并认可。根据协议书第三条、第四条约定，华锦公司应当补偿给张亚民、李改平门面房面积40平方米，根据协议书第七条、第八条约定，华锦公司应当在协议生效后2年内向张亚民、李改平交付置换房屋，为张亚民、李改平办理房产证，并负担办证费用，华锦公司违约或无法为张亚民、李改平办理房产证，应赔偿2万元，逾期交房，华锦公司应支付逾期交房期间房屋租金，标准为每月500元。张亚民、李改平向一审法院起诉请求：1、要求判令被告履行拆迁补偿置换协议，向李改平交付置换的房屋。2、要求被告办理房产证，承担违约赔偿和违约金32000元。3、本案诉讼费等其他间接费用由被告承担。一审法院认定事实：原告张亚民与原告李改平系亲戚关系，原告李改平是原告张亚民的外甥媳妇，原告张亚民小学文化，身体残疾，与原告李改平共同经营“三毛小吃部”维持生活，2000年二原告共同出资购买了涉案房屋（位于西平县柏城镇车站街花坛南工贸公司营业房西起第一间），并于2000年12月18日办理了房产证，所有人登记在原告李改平的名下，实际产权二原告共同拥有。2015年被告公司在二原告的门面房所在地开发房地产，需对二原告的房屋拆迁，2015年7月4日原告张亚民受原告李改平的委托与被告公司签订了一份拆迁补偿《协议书》，《协议书》第二条约定：“甲方（驻马店市华锦置业有限公司）在龙泉华府新建商住楼一楼门面房按乙方（张亚民、李改平）门面房面积（含厦）1:1.5置换37平房米”第三条约定：“甲方支付乙方搬迁补偿款计27500元，其中1、附属房15000元，2、搬家费500元，3、过渡费12000元。由于乙方不再领取搬迁补偿款可置换门面房3平房米，置换后总面积40平方米”。该协议书第八条约定：“甲方负责乙方水电入户，甲方交付房屋时间为本协议生效三日起两年内”，第九条约定：“本协议自双方签字、盖章后生效”。该《协议书》甲方有被告公司的公章，乙方有原告张亚民的签字捺印，签字日期为2015年7月4日。一审法院认为，本案系由被告华锦公司开发房地产拆迁原告的门面房而引起的拆迁补偿纠纷，虽然被拆迁的房屋产权登记在原告李改平名下，但二原告一致认可此房产属二原告共同共有，所以二原告均有权主张拆迁补偿。原告张亚民受原告李改平委托，以自己名义与被告华锦公司签订了拆迁补偿《协议书》,因二原告在拆迁的门面房内合伙经营“三毛小吃部”多年，二原告的合伙关系在经营场所附近应该受到周边社会的熟知和认可，被告华锦公司作为房地产开发企业，拆迁之前必定对拆迁范围内的拆迁对象的房屋所有权属进行过充分的调查和了解，应该对二原告合伙拥有门面房的客观事实予以承认，综上，原告张亚民受原告李改平的委托与被告华锦公司签订的拆迁补偿《协议书》系原、被告真实意思表示，是合法有效的，虽然是以原告张亚民名义所签，有理由相信被告公司知晓张亚民有权代理李改平的事实，《协议书》效力同样及于原告李改平，合同双方当事人均应依照《协议书》约定的内容全面履行各自的义务，原告诉请被告华锦公司按照约定补偿二原告40平方米的门面房，理由正当，本院予以支持，如实际补偿的门面房与应补偿的门面房面积有出入，可按同等位置的门面房成交价互补差价，被告华锦公司对二原告补偿安置后应协助二原告办理该房产的产权登记。二原告要求被告华锦公司赔偿损失和支付违约金32000元，因没有提供相应的证据，本院对此诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告驻马店市华锦置业有限公司于本判决生效后十五日内在龙泉华府商住楼一楼补偿给二原告一间门面房（面积40平方米），如被告补偿门面房的实际面积与40平方米有出入，可按同等位置的门面房成交价互补差价。二、被告华锦公司应对补偿给原告的门面房协助二原告办理房屋产权登记。三、驳回二原告其他诉讼请求。案件受理费3890元，由被告负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的争议焦点有以下几个，一、本案的拆迁安置协议是否有效；二、华锦公司是否应当承担办证的相关费用；三、华锦公司是否应当赔偿张亚民、李改平租金损失12000元及20000元违约金。关于第一个争议焦点，虽然案涉房屋产权登记在李改平名下，但李改平与张亚民均认可此房产归二人共同共有，且李改平事后对张亚民签订拆迁补偿协议书的行为予以追认，张亚民与华锦公司签订的拆迁补偿协议书系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。关于第二个争议焦点，华锦公司与张亚民于2015年7月4日签订的《协议书》第七条约定，甲方（华锦公司）负责为乙方（张亚民）办理房产证所需的一切手续，费用由甲方（华锦公司）承担（包括税费），若甲方（华锦公司）违约或无法为乙方（张亚民）房产证，甲方（华锦公司）应赔偿乙方（张亚民）贰万元，张亚民、李改平上诉称应由华锦公司为其办理不动产权登记，并负担办证所需的税费符合合同约定，华锦公司应协助对补偿给张亚民、李改平的门面房办理产权登记，并承担办证所需的税费。关于本案的第三个争议焦点，《协议书》第八条约定，甲方负责乙方水电入户，甲方交付房屋时间为本协议生效之日起两年内。若逾期交房，甲方应支付逾期交房期间的房屋租赁费，（即赔偿面积24.7平方米的房屋的对外租赁价格。每月按500.00元一次性付一年的租赁费用，不足一年按月支付）并支付违约金千分之一元。张亚民、李改平上诉要求华锦公司按照协议约定赔偿12000元租金损失及20000元违约金的请求，有事实和法律依据，本院予以支持，一审判决不当，本院予以纠正。综上所述，张亚民、李改平的上诉请求成立,应予支持；驻马店市华锦置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省西平县人民法院（2019）豫1721民初1429号民事判决第一项；二、撤销河南省西平县人民法院（2019）豫1721民初1429号民事判决第二项；三、撤销河南省西平县人民法院（2019）豫1721民初1429号民事判决第三项；四、驻马店市华锦置业有限公司应对补偿给张亚民、李改平的门面房协助办理房屋产权登记，并承担办证所需的税费；五、驻马店市华锦置业有限公司于判决生效十日内向张亚民、李改平支付违约金及房屋租赁费共计32000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3890元，二审案件受理费8380元，均由驻马店市华锦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  李 峰审判员  刘 东二〇一九年七月二十三日书记员  王 伟