北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初42191号原告：成都建筑工程集团总公司北京分公司，住所地北京市朝阳区。负责人：王凯。委托诉讼代理人：吴玉馨，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：国紫宸，北京市浩天信和律师事务所律师。被告：张永红，男，1967年11月12日出生，汉族，户籍所在地河北省定州市。第三人：崔鋆，男，1977年10月10日出生，汉族，无业，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：崔斌，男，1980年4月5日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。第三人：北京潇湘府餐饮管理有限公司第七分公司，住所地北京市朝阳区。负责人：胡平。委托诉讼代理人：秦德昌，男，1970年12月5日出生，汉族，北京潇湘府餐饮管理有限公司第七分公司职员，住北京市朝阳区。原告成都建筑工程集团总公司北京分公司（以下简称成都北分公司）与被告张永红（以下简称姓名）、第三人崔鋆（以下简称姓名）、第三人北京潇湘府餐饮管理有限公司第七分公司（以下简称潇湘府七分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。成都北分公司的委托诉讼代理人吴玉馨、国紫宸，张永红，崔鋆的委托诉讼代理人崔斌，潇湘府七分公司的委托诉讼代理人秦德昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。成都北分公司向本院提出诉讼请求：请求判令解除我公司与张永红之间的不定期租赁合同关系；张永红按每月22500元的标准支付自2011年10月27日至2017年5月8日期间的房屋租金；张永红向我公司支付违约金22500元；张永红承担我公司为本案聘请律师的费用20600元；张永红承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告张永红于2009年7月31日签署了《北京市房屋租赁合同》，约定原告把坐落于北京市朝阳区xx号x号楼地下负一层商业3房屋及地下负二层人防工程出租给张永红，租赁期限自2009年7月27日起至2011年10月26日，租金按照22500元每月计算。免租装修期3个月。原告依约将房屋及人防工程交给张永红。租期届满后，张永红继续占用商业3房屋，并将房屋交给崔鋆及北京潇湘府餐饮管理有限公司第七分公司等第三方使用。原告每年都和张永红交涉，要求其续交租金，但张永红一直口头敷衍。张永红也欠下物业费。根据合同的约定，张永红构成违约，原告有权单方解除合同、收回房屋并要求其按月租金的100%支付违约金。2017年3月2日，原告通过邮政快递方式向张永红发送催告函，张永红不予回应。故诉至法院，望判如所请。张永红辩称：2009年7月31日，我和成都北分公司签署了房屋租赁合同，约定成都北分公司将3、4号楼的地下人防、商业三房屋出租给我，月租金22500元。我对这两部分房屋进行了装修，但因为政府不允许出租地下室导致我没能正常使用涉案房屋，装修款应该能抵扣我的房租。合同签署后，我支付了2009年至2011年期间50余万元的租金和4.5万元的押金。但是到了2009年10月份，政府就不让继续经营了。我装修完就没有使用房屋。我找到成都北分公司的负责人王凯，王凯提出将合同中负一层商业部分充抵并顺延合同。商业三和另案的商业二两部分的每年租金12万元，口头约定以后的房屋租金折抵装修费用及我前期交纳的50余万租金和4.5万元的押金。我在涉案房屋所在的小区装修花费了140到150余万元。我与成都北分公司的合同仍在继续履行。2017年5月8日，政府不允许出租地下室进行经营，成都北分公司将涉案房屋的门砸了，并且停电、停水。我认为我随时可以进入涉案房屋。因此，不同意成都北分公司的诉讼请求。崔鋆述称：我是从北京京大金秋建筑装饰有限公司取得的房屋，2009年政府要求收回地下人防，崔鋆撤离了房屋，也不再向张永红交纳租金。2012年11月1日，崔斌与潇湘府七分公司签订了房屋租赁合同，将商业三房屋出租给了潇湘府七分公司。2016年年底，合同到期，崔斌腾退了涉案房屋，潇湘府七分公司也腾退了商业三房屋。潇湘府七分公司述称：认可崔鋆的陈述，我公司在2017年1月搬离了涉案房屋，5月8日彻底将涉案房屋内的物品腾退干净。成都北分公司的诉讼请求与我方无关。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人提供的证据及陈述，本院认定事实如下：成都北分公司的上级单位成都建筑工程集团总公司于2009年4月17日与北京世纪润通房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，购买位于北京市朝阳区xx号x号楼-1层商业3（以下简称商业3房屋，建筑面积为566.28平方米）房屋和商业2房屋（以下简称商业2房屋，建筑面积为177.83平方米），并于2009年12月30日取得的产权证。此后将商业3房屋交给成都北分公司管理使用。2009年7月31日，成都北分公司与张永红签订了《北京市房屋租赁合同》，约定：成都北分公司将建筑面积合计为2630.87平方米的位于北京市朝阳区xx号x号楼一段地下负二层人防工程及4号楼一段、二段地下负二层人防工程和建筑面积566.28平方米的北京市朝阳区xx号x号楼地下负一层商业3出租给张永红，用于地下房屋出租及商业经营。租赁期限自2009年7月27日至2011年10月26日，其中2009年7月27日至2009年10月26日为整体租赁免租装修期，该期间成都北分公司不收取租金。成都北分公司应于2009年7月27日前将房屋按约定条件交付给张永红。租金标准为22500元/月，租金共计54万元。支付方式为押两个月租金付六个月的租金，租金支付日期分别为2009年7月27日前、2010年4月27日前、2010年10月27日前、2011年4月27日前。押金4.5万元，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由张永红承担的费用、租金以及张永红应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给张永红。合同签订后，成都北分公司将房屋交付给了张永红，收取了张永红押金4.5万元和租金54万元。张永红自述花费了140到150万元对商业3房屋及另案涉及的商业2房屋和地下人防二层进行了装修。2009年，张永红以其担任法定代表人的北京京大金秋建筑装饰有限公司（以下简称京大金秋公司）与崔鋆就商业3房屋签订了《房屋租赁补充合同》。约定京大金秋公司将商业3出租给崔鋆，租赁期限自2009年10月1日起，每十二个月缴纳一次租金，崔鋆应于每期开始前的5日内向张永红交纳租金，每期租金16万元。签订合同后，张永红将房屋交付给了崔鋆，崔鋆用于开办旅馆使用。2012年，崔鋆之弟崔斌接手了旅馆，并就商业3房屋与张永红本人签订了租赁合同，约定崔斌租赁商业3房屋，租赁期限自2012年1月1日至2017年1月1日，年租金为11万元。2012年11月8日，崔斌与潇湘府七分公司签订了房屋租赁合同，约定崔斌将商业3房屋出租给潇湘府七分公司使用，租赁期限自2012年12月1日至2016年12月1日，其中2012年11月8日至2012年12月1日为免租装修期，不收取租金。年租金为18万元。合同签署后，潇湘府七分公司进驻商业3房屋，用作职工宿舍使用。2014年2月24日，张永红就商业3房屋等租赁房屋的问题致函给成都北分公司，称其为成都北分公司施工，成都北分公司尚欠其工程款，其要求成都北分公司将工程款充抵其所签房屋租金。2016年9月5日，成都北分公司向包含商业3房屋在内的房屋使用人发出通知，称自2011年10月27日起，张永红未与其签订房屋租赁协议，亦未交纳租金；要求各位租户在该通知发出之日起15日内尽快搬离房屋。崔斌、潇湘府七分公司签收了该通知。2017年4月12日，成都北分公司再次致函相关房屋使用人，要求含商业3房屋使用人在内的相关人员在2017年4月19日前腾退房屋。潇湘府七分公司签收了通知。审理中，张永红及成都北分公司均认可：成都北分公司负责人王凯曾口头承诺自2011年10月27日起，商业3房屋和另案所涉的商业2房屋的月租金合计为1万元。张永红称王凯曾承诺以张永红对相关房屋的装修费充抵商业3房屋的租金，成都北分公司不认可张永红的该项主张，称张永红所主张的多项工程款已经结清，且与本案无关。另，张永红主张自2009年12月1日，因政府整治地下人防出租问题，其未能使用合同中约定的地下负二层人防。成都北分公司则表示，张永红使用地下负二层人防至2011年7月20日。再查，2017年5月8日，商业3房屋全部腾空，目前由成都北分公司掌控。以上事实有商品房买卖合同、产权证、租赁合同、通知、函件等证据及当事人陈述等在案佐证。本院认为：当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁期限六个月以上的租赁合同，应当采取书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。张永红与成都北分公司签署了房屋租赁合同，合同到期后，双方未再续签合同，现双方均确认曾就商业3房屋和商业2房屋在2011年10月27日后的租金标准达成口头协议，月租金为1万元，双方形成了不定期租赁合同关系，张永红应支付租金。当事人对其主张负有举证的责任与义务。张永红自述在双方所签订原书面合同履行过程中，其未能使用地下人防二层房屋，其交纳的租金未能使用完毕，但成都北分公司不认可其主张，称张永红使用地下人防至2011年7月20日，且张永红就未能使用部分房屋亦未举证，故本院应认定张永红使用地下人防至2011年7月，张永红尚有三个月的地下人防使用费尚未使用，该笔款项及张永红已支付的押金应顺延至双方口头协商的2011年10月27日后继续使用，本院在张永红应支付的款项中予以扣除。在2017年5月8日，成都北分公司收回商业3房屋，成都北分公司与张永红之间的不定期租赁合同关系已实际终止，无需另行解除。在双方合同到期后，双方未签订书面的协议，且合同所涉标的发生了重大变化，原告对部分租赁标的无合法使用权，原合同关于违约责任的约定显然不能作为成都北分公司主张违约金的依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、被告张永红于本判决生效之日起七日内给付原告成都建筑工程集团总公司北京分公司房屋租金四十万零四百三十一元。二、驳回原告成都建筑工程集团总公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18368元，由原告成都建筑工程集团总公司北京分公司负担13507元（已交纳），由被告张永红负担4861元（于本判决生效之日起七日内交纳）。案件公告费260元，由被告张永红负担（因原告成都建筑工程集团总公司北京分公司已交纳，被告张永红于本判决生效之日起七日内给付原告成都建筑工程集团总公司北京分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  张海文审判员  谷培培审判员  柯 岩二〇一九年七月三十日书记员  刘 岩计算：原合同每月租金22500元，商业3面积为566.28平方米，全合同地下人防2630.87平方米加566.28平方米合计3197.15平方米，地下人防的面积占全部使用费的82.3%，2011年7月21日至2011年10月27日期间的租金和使用费为22500×3+22500/30×7=67500+5250=72750元，人防的使用费应该为72750×82.3%=59873元2011年10月27日至2017年5月8日期间，共计66个月零12天每月1万元租金标准为商业2建筑面积177.83平方米和商业3建筑面积566.28平方米的全部租金，即商业三每月的租金为566.28/(177.83+566.28)×10000元=566.28/744.11×10000元=7610元66*7610+7610/30*12天=502260+3044元=505304元。张永红应给付的租金为505304-59873元-45000=400431元-8-