四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川05民终723号 上诉人（原审原告、反诉被告）：先本莲，女，汉族，1965年1月5日出生，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：彭斌，四川理光律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：母仕勤，女，汉族，1974年4月2日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：刘君，四川诚沐律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：泸州立鑫房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区南光路**国泰碧绿华庭玫瑰**附**，统一社会信用代码91510504570728079J。 法定代表人：赵平，总经理。 委托诉讼代理人：李强，四川五月花律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周锋，四川五月花律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：泸州天立物业有限公司，住所地四川省，住所地四川省泸州市龙马潭区南光路****楼负**，码915105047298103231。 法定代表人：胡新杰，董事长。 委托诉讼代理人：李强，四川五月花律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周锋，四川五月花律师事务所律师。 上诉人先本莲与上诉人母仕勤、上诉人泸州立鑫房地产开发有限公司（以下简称立鑫房地产公司）、上诉人泸州天立物业有限公司（以下简称天立物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人先本莲、母仕勤、立鑫房地产公司、天立物业公司均不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2017）川0504民初2929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人先本莲上诉请求：1、请求改判上诉人先本莲对房屋装修损失不承担责任；2、撤销一审判决第二项，改判上诉人先本莲不支付被上诉人母仕勤房屋占用费；3、母仕勤、立鑫房地产公司、天立物业公司赔偿上诉人先本莲加盟费、各项定金等损失271000元。4、一审、二审诉讼费由母仕勤、立鑫房地产公司、天立物业公司负担。主要事实和理由：母仕勤、立鑫房地产公司、天立物业公司对于案涉租赁门市没有排烟系统是明知的，但母仕勤、立鑫房地产公司、天立物业公司均未告知上诉人先本莲上述情况，上诉人先本莲因装修造成的损失应由母仕勤、立鑫房地产公司、天立物业公司承担，上诉人先本莲对此没有过错，不应当承担责任。2017年9月，上诉人先本莲收到泸州市城市管理行政执法局龙马潭区分局送达的《依法关闭外滩小区等六家违法经营餐饮单位的通知》后，立即搬离并拆除了设施设备，通知母仕勤解除合同。该门市处于空置状态，上诉人先本莲没有占有该房屋，故不应当承担房屋占用费。一审认定的上诉人先本莲的损失过低，上诉人先本莲支付了加盟费、空调定金、桌椅预付款、广告牌及灯箱定金等，一审法院对部分损失未作认定，有失公平。 上诉人母仕勤辩称：上诉人先本莲有能力鉴别案涉房屋是否可以经营火锅店，上诉人先本莲为设计排烟、排污支出设计费48000元，纠纷发生后，上诉人先本莲拒绝归还房屋，诉讼中，在法院多次调解下才交出钥匙。上诉人先本莲在其他地方经营了火锅，对加盟费等损失不应当计入损失。 上诉人立鑫房地产公司、天立物业公司辩称：立鑫房地产公司、天立物业公司不是房屋租赁的主体，对上诉人先本莲的损失，立鑫房地产公司、天立物业公司没有过错，也不应承担责任。 上诉人母仕勤上诉请求：1、改判上诉人母仕勤不承担上诉人先本莲损失126203.22元；2、改判上诉人母仕勤不返还上诉人先本莲保证金50000元；3、本案诉讼费由先本莲、立鑫房地产公司、天立物业公司负担。主要事实和理由：先本莲作为餐饮投资经营者对案涉房屋能否用于经营餐饮应有较高的识别能力。在租赁前，先本莲对案涉房屋进行了实地考察和详细了解，在签订租赁合同时，先本莲并未说明用于餐饮，双方不存在欺诈情形。 上诉人先本莲辩称：与母仕勤签订的租赁合同约定的是期满不欠房租即退还保证金，先本莲没有占有房屋的行为不应计算房屋占用费。 上诉人立鑫房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决第五项，改判驳回先本莲对立鑫房地产公司的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由先本莲承担。主要事实和理由：立鑫房地产公司已将讼争房屋出售给母仕勤，且对无烟道的事实已尽到告知义务。立鑫房地产公司与先本莲之间没有任何法律关系，对先本莲也没有告知和管理义务，更不存在过错问题；一审法院认定先本莲占用母仕勤房屋，产生房屋占有费损失，该损失与立鑫房地产公司没有因果关系。《中华人民共和国民法总则》第二十八条是关于监护人的相关规定，一审法院依据该条对本案作出判决属于适用法律错误。 上诉人先本莲辩称，上诉人立鑫房地产公司在销售房屋时存在欺诈行为，立鑫房地产公司与母仕勤签订的补充协议是在主合同签订两年后补签的。 上诉人母仕勤辩称，一审法院判决立鑫房地产公司承担责任正确。 上诉人天立物业公司对立鑫房地产公司的上诉未作答辩。 上诉人天立物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判驳回先本莲对天立物业公司的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由先本莲承担。主要事实和理由：一、天立物业公司提供物业服务，无权要求先本莲停止装修，天立物业公司对其装修的商铺没有烟道的事实也没有告知义务，先本莲系明知无烟道的情况下进行装修，应由先本莲自行担责，天立物业公司没有过错。一审法院认定先本莲占用母仕勤房屋，产生房屋占有费损失，该损失与天立物业公司没有因果关系。《中华人民共和国民法总则》第二十八条是关于监护人的相关规定，一审法院依据该条对本案作出判决属于适用法律错误。 上诉人先本莲辩称，在领取案涉房屋钥匙的时候，曾向天立物业公司填写了一个表，在经营项目栏，先本莲填写了经营火锅，但物业公司并未告知不能经营餐饮，存在过错。 上诉人母仕勤辩称，天立物业公司在提供物业服务时存在过错，一审法院判决天立物业公司承担责任正确。 上诉人立鑫房地产公司对天立物业公司的上诉未作答辩。 先本莲向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除先本莲与母仕勤于2017年7月5日签订的《房屋租赁协议》；2、判令母仕勤退回先本莲交纳的诚信金（即保证金）50000元；3、判令母仕勤、立鑫房地产公司、天立物业公司赔偿先本莲装修损失290000元、装修设计费48000元、物管装修报道交费6237元、加盟费120000元、租员工宿舍费用及押金6680元、买茶楼相关用品费用22800元、空调定金35000元、餐桌椅预付款50000元、广告牌及灯箱定金20000元、灶具等厨房配套定金30000元、专用餐具定金10000元、部分灯饰订金6000元，合计644717元；4、本案诉讼费由母仕勤、立鑫房地产公司、天立物业公司承担。 母仕勤向一审法院提出反诉请求：1、判令先本莲继续履行先本莲与母仕勤双方于2017年7月5日签订的《房屋租赁协议》；2、判令先本莲立即支付母仕勤第一年房屋租金200000元；3、判令先本莲赔偿母仕勤因其违约给母仕勤造成的损失8000元；4、反诉诉讼费用由先本莲承担。 原判认定，先本莲与母仕勤于2017年7月5日签订《房屋租赁协议》，协议主要约定母仕勤将自有的坐落于龙马潭区杜家街278号6幢楼2层1号清水房（含约180平米没有产权地下室）出租给先本莲使用；租赁时间为7年，即2017年10月1日起到2024年9月30日，租金为每年200000元，每年一次性支付，先付租金后使用房屋；签订协议时，先本莲向母仕勤交诚信金（即保证金）50000元，此诚信金作为先本莲向母仕勤保证不拖欠租金，租期满后母仕勤全部退还先本莲。合同签订后，先本莲向母仕勤交纳保证金50000元，并将租赁房屋进行装修。 装修过程中，泸州市城市管理行政执法局于2017年8月14日向先本莲作出《责令（限期）改正通知书》，认为先本莲涉嫌在未配套设立专用烟道的外滩一号小区6号楼下新建产生油烟的餐饮服务项目，违反《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的规定，并责令先本莲于2017年9月4日前对上述问题进行改正。 2017年9月5日，泸州市城市管理行政执法局龙马潭区分局等四家单位下达《依法关闭外滩小厨等六家违法经营餐饮单位的通告》，该通告要求含先本莲经营的“渔杆渡”在内的6家餐饮房屋及个体餐饮经营户“自本通告之日起，立即停止生产经营活动，并在20日内自行搬离并拆除生产经营设备设施”。 另查明，泸州市龙马潭区环境保护局曾于2015年1月14日对立鑫房产公司作出《关于对外滩一号（二期）房地产开发建设项目环境影响报告书的批复》，其中载明“二、……(二)落实大气污染防治措施。……本项目为城市居民住宅或者以居民居住为主的商住楼，不得新建产生油烟污染的餐饮服务经营场所。……”其后，立鑫房产公司在与母仕勤签订的《天立外滩一号商品房买卖合同补充协议》中附有《房屋交房标准》，列明“……8、本小区6号、7号楼商业位于住宅底层及二层，且无排烟设施，禁止作有排烟、排废气要求的经营内容。……”。该协议落款时间为2014年12月1日。另，天立物业公司曾与母仕勤签订《前期物业管理服务合同》及《房屋装饰装修管理协议》，约定了双方权利义务、物业服务内容、房屋装饰装修相关程序及要求等。 本案审理过程中，经先本莲申请，一审法院委托江阳建设集团有限公司对先本莲装饰装修部分的价值进行评估鉴定。该公司于2018年8月27日作出《工程造价鉴定报告》，显示先本莲已装修的安装工程造价为68496.41元、建筑与装饰工程造价74794.52元，合计143290.93元。先本莲为此支付鉴定费4300元，为减少诉累，各方当事人均同意将该鉴定费纳入先本莲损失一并处理。 庭审中，母仕勤明确陈述已于2017年9月收到关于解除该租赁协议的告知书，该《房屋租赁协议》已解除。2018年7月20日，先本莲与母仕勤双方完成涉案房屋交接，无可搬离或已搬离物品。 一审法院认为，当事人的民商事行为，以诚实信用为基本原则。根据各方当事人过错及交付物的瑕疵来厘定各方应承担的责任。根据本案已查明事实，先本莲租用涉案房屋进行装饰装修期间，因房屋拟用于经营餐饮但无排烟设施而被行政机关责令关闭，导致合同目的不能实现，造成相关损失。在本案审理过程中，先本莲诉称曾向母仕勤发出解除房屋租赁协议告知书，母仕勤当庭认可大约于2017年9月收到该告知书，根据法律规定，该《房屋租赁协议》已于母仕勤收到该告知书时解除，故对先本莲关于解除该《房屋租赁协议》主张，一审法院不再处理，而对于母仕勤关于继续履行该租赁合同的诉请，依法予以驳回。对于先本莲、母仕勤及立鑫房地产公司、天立物业公司无争议的部分，一审法院予以确认，现主要围绕本案主要争议焦点，评议如下： 一、先本莲、母仕勤及立鑫房地产公司、天立物业公司的责任认定 本案中，涉案房屋作为商用用途的门面房，至始至终无排烟设施，导致先本莲装饰装修期间被行政机关责令关闭，造成相关损失。一审法院认为，首先，先本莲作为餐饮从业者，应具备相关的餐饮从业知识，应尽到一定审慎义务。在签订房屋租赁合同前，应对房屋是否能用于经营餐饮进行基本的了解和判断，同时也应按照环境影响评价相关法律规定，进行环境影响自查和登记备案，及时止损，但原告疏于了解，故一审法院认为，先本莲对产生的损失应自行承担部分责任。其次，母仕勤作为房主，已与立鑫房产公司签订《房屋买卖合同》的补充协议，对涉案房屋无排烟设施，禁止作有排烟、排废气要求的经营内容，属于知晓或应知晓的状态，但未告知先本莲租赁房屋的用途限制，仍与先本莲签订《门市租赁合同》，存在过错，对于先本莲的相关损失依法应承担赔偿责任。其次，立鑫房产公司及天立物业公司作为该门市开发者和管理者，明知涉案房屋无排烟设施，存在用途限制，但却仍未及时将该情况告知先本莲，是造成相关损失的最初始原因，在先本莲装修用于餐饮业时，也通知或制止先本莲中止装修，及时止损，立鑫房产公司和天立物业公司没有尽到一个善良管理人和知情人的责任，放任先本莲损失的发生，立鑫房产公司和天立物业公司的行为与母仕勤的行为共同造成了先本莲的相关损失。结合本案实际，各方当事人对先本莲损失造成的原因力大小，一审法院酌情确认，对于先本莲已产生的损失，由母仕勤承担35%的赔偿责任，天立物业公司承担20%的赔偿责任，立鑫房产公司承担15%的赔偿责任，其余30%损失责任由先本莲自行负担。 二、关于母仕勤反诉租金问题 对于母仕勤反诉房租，实质为房屋占用费。一审法院认为，虽然先本莲所租房屋在装饰装修期间即被政府部门责令关闭，先本莲与母仕勤双方已解除了该《房屋租赁协议》，但先本莲仍然占有着租赁房屋至2018年7月20日完成房屋交接，已产生相应房屋占用费。对于该费用，先本莲应当予以支付。鉴于双方已完成房屋交接，故对于2017年10月1日至2018年7月20日的房屋占用费，合计160752.69元（保留小数点后两位），一审法院予以确认。 三、先本莲诉请具体损失认定 对于先本莲主张的各项损失，本院认定如下：（1）装饰装修部分的损失确已产生，根据工程造价鉴定报告显示，先本莲已装修的安装工程造价为68496.41元、建筑与装饰工程造价74794.52元，合计143290.93元，对该金额一审法院予以确认。先本莲诉称该装饰装修部分损失290000元，除了上述工程造价列明项目外，因装修房屋处于无防护措施的状态，尚有装修公司预购的部分装饰装修材料遗失。对此，一审法院认为，该情况仅系先本莲口述，其所举证据不足以证明存在所述事实，且即使存在未评估的部分材料，但因无防护措施已遗失，一审法院无从认定，应由先本莲自行承担不利后果。（2）对于装修设计费48000元，有泸州新时空装饰设计工程有限公司出具的加盖财务专用章的收据予以证明，确已实际产生，一审法院依法予以确认。（3）对于先本莲主张物管装修报到交费6237元，其中包含装修物业收费4237元及电卡缴费2000元。对于装修物业收费4237元有天立物业公司出具的物业收款单予以证明，对该金额予以确认。对于电卡缴费2000元，先本莲所举证据显示交费实际为2016年9月26日，系复印件，对该金额一审法院不予认定。（4）对于加盟费120000元。先本莲所提交证据不能证明该费用系涉案损失且确已实际产生，缺乏证据支撑，一审法院不予认定。（5）租员工宿舍费用及押金6680元及买茶楼相关用品费用22800元。先本莲所举证据不能证明确已实际产生该费用，即使产生相关费用，也缺乏证据证明系本案相关损失部分，故一审法院不予认可。（6）对于先本莲主张的空调定金35000元、餐桌椅预付款50000元、广告牌及灯箱定金20000元、灶具等厨房配套定金30000元、专用餐具定金10000元、部分灯饰订金6000元，一审法院认为，前述金额是先本莲与他人另行达成的协议约定的定金、订金或预付款金额，先本莲与他人关于前述款项的处理情况在本案中无从查明，先本莲是否实际产生上述损失及具体金额确定，依据先本莲在案提交证据均无法确认，故一审法院不予认定，先本莲可另寻解决途径。（7）对于鉴定费4300元，先本莲提交了正式发票予以证明，先本莲、母仕勤双方及立鑫房产公司、天立物业公司对此均无异议，一审法院予以确认。（8）、对于先本莲将应支付租金（房屋占用费）200000元作为损失进行主张，结合本案实际，本院认为上述计算至双方完成房屋交接之日的房屋占用费160752.69元应认定为先本莲损失。依法予以确认。 综上，先本莲实际损失确认为360580.62元。即对先本莲该损失，先本莲自行负担108174.19元（360580.62元×30%保留小数点后两位），母仕勤负担126203.22元（360580.62元×35%保留小数点后两位），天立物业公司负担72116.12元（360580.62元×20%保留小数点后两位），立鑫房产公司负担54087.09元（360580.62元×15%保留小数点后两位）。 四、保证金及律师费问题 本案中，母仕勤确已收到先本莲交纳的50000元保证金，因双方已办理房屋交接，终止合同履行，根据合同约定及相关法律规定，母仕勤应退还先本莲保证金，一审法院对该诉讼主张予以支持。另，对于母仕勤反诉先本莲支付律师费8000元，母仕勤既未举证该费用应由先本莲承担，也未提供相关证据予以证明该费用确已产生，故一审法院不予支持。 综上，对于双方合理部分的诉讼请求，一审法院依法予以支持。经一审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法总则》第二十八条第（二）项、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、母仕勤于本判决生效之日起十五日内退还先本莲保证金50000元，并赔偿先本莲126203.22元；二、先本莲于本判决生效之日起十五日内支付母仕勤房屋占用费160752.69元；三、上述一、二判项所列款项经品跌后，母仕勤尚应支付先本莲15450.53元；四、天立物业公司于本判决生效之日起十五日内赔偿先本莲72116.12元；五、立鑫房地产公司于本判决生效之日起十五日内赔偿先本莲54087.09元；六、驳回先本莲的其余诉讼请求；七、驳回母仕勤的其余诉讼请求。本诉案件受理费12290元，由先本莲负担7068元，由母仕勤负担2611元，由天立物业公司负担1492元，由立鑫房地产公司负担1119元；反诉案件受理费4420元，由先本莲负担3515元，由母仕勤负担905元。 本案二审审理过程中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、立鑫房地产公司和天立物业公司应否对先本莲的损失承担赔偿责任；二、原审判决对先本莲损失的认定是否正确。三、母仕勤所收保证金是否应当予以退还；四、先本莲是否应当向母仕勤支付房屋占用费。现根据法律规定评析如下： 一、关于立鑫房地产公司和天立物业公司应否对先本莲的损失承担赔偿责任的问题。 上诉人立鑫房地产公司和天立物业公司均认为其并非租赁合同关系当事人，且并不存在过错，不应对先本莲的损失承担赔偿责任。经审查，先本莲的损失系因其租赁了无烟道的商铺，按相关规定不能从事餐饮行业，致使其合同目的无法实现而产生。而立鑫房地产公司和天立物业公司并非租赁合同相对人，对先本莲的租赁行为和租赁目的均无权干涉，也无需对先本莲承担租赁合同的相关义务。先本莲要求立鑫房地产公司和天立物业公司赔偿损失的主张，没有事实和法律依据，不应支持。然而，讼争商铺无烟道是客观存在的事实，先本莲无需他人告知也应知晓，先本莲在租赁该商铺时未尽审慎注意义务，存在过错。且先本莲从事餐饮行业在明知租赁商铺无烟道的情况下进行租赁并装修、经营，过错较大，应对其损失承担主要责任。出租人母仕勤明知先本莲租赁商铺的目的系从事餐饮经营，将无烟道的商铺向其出租会导致其合同目的无法实现，却放任该损害结果发生，其行为存在过错，应对先本莲的损失承担次要责任。本院根据双方过错大小，酌定由出租人母仕勤对先本莲的损失承担40%的赔偿责任，剩余60%由先本莲自行承担。 二、关于先本莲的损失应如何确定的问题。 先本莲上诉认为加盟费120000元应当作为损失予以确认，本院认为，先本莲所提交证据不能证明确已实际产生该笔费用，缺乏证据支撑，本院不予认定。对于先本莲主张的空调定金35000元、餐桌椅预付款50000元、广告牌及灯箱定金20000元、灶具等厨房配套定金30000元、专用餐具定金10000元、部分灯饰订金6000元，本院认为，先本莲虽是与他人达成的协议约定了定金、订金或预付款金额，但先本莲与他人关于前述款项的处理情况，先本莲未举证证明，在本案中无法查明，先本莲是否实际产生上述损失及损失的具体金额，依据先本莲在本案提交的证据均无法确认，本院不予认定。故一审法院对其损失认定并无不当。 三、关于母仕勤所收保证金是否应当予以退还的问题。 本院认为，母仕勤收到先本莲交纳的50000元保证金，现双方已办理房屋交接，终止合同履行，根据合同约定及相关法律规定，母仕勤应退还先本莲保证金。故上诉人母仕勤认为不应退还保证金的上诉主张没有事实和法律依据，其上诉理由，不能成立，本院不予支持。 四、关于先本莲是否应当向母仕勤支付房屋占用费的问题。 先本莲与母仕勤双方已解除了《房屋租赁协议》，在合同解除后，先本莲有义务将房屋腾交给母仕勤，但先本莲仍然占有着租赁房屋至2018年7月20日双方才完成房屋交接，已产生相应房屋占用费。对于该费用，先本莲应当予以支付。一审法院对房屋占用费的认定并无不当。 综上所述，原审确认先本莲实际损失为360580.62元，并无不当。按照上述责任比例分摊，母仕勤应承担144232.25元（360580.62×40%保留小数点后两位），其余损失由先本莲自行承担。上诉人泸州立鑫房地产开发有限公司、泸州天立物业有限公司的上诉理由成立。原审法院认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省泸州市龙马潭区人民法院（2017）川0504民初2929号民事判决； 二、母仕勤于本判决生效之日起十五日内退还先本莲保证金50000元； 三、母仕勤于本判决生效之日起十五日内赔偿先本莲144232.25元； 四、驳回先本莲本案中其他诉讼请求； 五、驳回母仕勤本案中其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费12290元，由先本莲负担10750元，由母仕勤负担1540元；一审反诉案件受理费4420元，由先本莲负担1326元，由母仕勤负担3094元；二审案件受理费13568元，由先本莲负担8141元，由母仕勤负担5427元。 本判决为终审判决。 审判长  曹天全 审判员  钟 洁 审判员  李 平 二〇一九年七月三十一日 书记员  银 宇