广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8231号上诉人（原审被告）：陶柳彬，男，1962年5月25日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。委托诉讼代理人：朱明利、陈玮玮，广东佰仕杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张英兰，女，1945年8月24日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈电，广东宏港律师事务所律师。上诉人陶柳彬因与被上诉人张英兰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陶柳彬上诉请求：1.撤销一审判决第一项至第四项；2.改判其按照每月6500元的租金标准承租涉案商铺至2019年6月30日；3.改判其无需向被上诉人张英兰支付违约金52000元；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人张英兰负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.陶柳彬与张英兰于2015年6月27日签订的租赁合同合法有效，涉案房屋地点在越秀区教育路46号，租金标准每月26000元，承租面积59.12平米与房产证记载一致。2.因整栋楼的二楼做餐饮消防通道，实际陶柳彬承租面积仅35平米。双方协议解除原合同并于2015年7月1日重新签订《广州市房屋租赁合同》，租金为每月6500元，承租面积35平米。陶柳彬以重新签订的租赁合同办理工商登记取得营业执照并交纳相关税费，且陶柳彬与张英兰口头约定押金抵扣租金不再出示相关证明。二、一审适用法律不当。一审法院应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十七条规定，不应仅适用《中华人民共和国》第八条要求陶柳彬依合同履行义务。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院支持其上诉请求依法改判。被上诉人张英兰答辩称：一、陶柳彬的上诉请求并无事实与法律依据。租赁双方一直以来都是按照2015年6月27日签订的《租赁合同》来履行，至于2015年7月1日签订的《广州市房屋租赁合同》是应陶柳彬要求为了减少应缴税费而签订的，并非实际履行的合同。相关事实一审法院已经予以查明。二、双方签订的《租赁合同》第八项明确约定：双方或任一方向政府有关部门或社会组织登记、备案的合同，不作为双方民事权利义务的依据，双方之间的民事权利以本合同为准。2018年1月22日，张英兰向一审法院起诉请求：1、解除张英兰与陶柳彬签订的《租赁合同》，陶柳彬立即将广州市越秀区教育路46号首层房屋腾空交还给张英兰；2、陶柳彬向张英兰支付从2016年4月1日起至实际交还房屋之日止的租金（按租赁合同约定同期租金标准计算）以及违约金52000元。一审法院认定事实：张英兰是广州市越秀区教育路**首层房屋的权属人，该房屋建筑面积59.1294平方米，用途为非居住用房。2014年2月20日，张英兰委托赖世峰、黄志伟代为出租上述房屋、签署租赁合同、办理租赁登记、收取租金、解除或终止租赁合同，办理退租、收房手续等。为此张英兰办理了（2014）粤广南方第012224号《公证书》。2015年6月27日，张英兰（甲方、委托代理人赖世峰）与陶柳彬（乙方）签订《租赁合同》，写明甲方同意将教育路46号首层房屋按现状商业性质租给乙方使用，乙方承诺用该商铺的用途为商业，租赁期4年，从2015年7月1日至2019年6月31日止，其中租金从2016年7月1日至2017年6月31日每月27000元，从2017年7月1日至2018年6月31日每月28000元，从2018年7月1日至2019年6月31日每月29000元；租金按月结算，乙方应在每月2号前以现金转账方式向甲方缴清当季租金；乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付保证金及预交首期租金，租赁保证金52000元；租赁期满或因其他原因被终止时，乙方应将房屋内乙方的物品全部搬出，将商铺腾空后交付给甲方，如乙方不腾空则视为乙方遗弃该房屋内的物品，甲方有权自行处置且不承担任何赔偿责任；乙方必须按规定时间向甲方缴纳租金及一切相关费用，逾期须向甲方缴纳租金按每天3%收取滞纳金，逾期十日不交的，甲方有权单方面终止并解除合同，无条件收回房屋，同时保证金不予退回，对装修不予补偿，并且乙方不能拆除固定装修；乙方违反本合同所规定的条款和约定时，甲方有权要求乙方限期整改，若超过期限仍未整改，视为乙方为根本性违约，甲方有权单方面终止并解除合同，无条件收回房屋，同时保证金不予退回，并补偿两个月租金给甲方等。2015年7月1日，租赁双方签订《广州市房屋租赁合同》，内容中租赁房屋、租赁期限均与上述合同一致，租金标准为每月6500元，保证金13000元，该合同办理了租赁备案手续。合同签订后，张英兰将涉讼房屋交付陶柳彬经营服饰至今，陶柳彬向张英兰支付保证金52000元，并按照每月26000元的租金标准向张英兰支付租金至2016年3月。张英兰、陶柳彬均确认，陶柳彬此后陆续向张英兰支付了租金78000元。一审庭审中，张英兰提交了如下证据：1、张英兰委托代理人赖世峰与陶柳彬从2016年6月15日至2017年9月6日期间的微信聊天记录，显示张英兰曾同意将租金降至每月21000元，陶柳彬没有同意。2、张英兰在2018年1月3日出具的催缴通知，要求陶柳彬在2018年1月15日前缴清欠租598000元，以及在涉讼房屋张贴该通知的照片。陶柳彬认为证据1证明陶柳彬没有交租是因为张英兰不与陶柳彬另行签订租赁合同，陶柳彬在2016年7月曾要求退租，是张英兰同意降租陶柳彬才继续使用房屋。对证据2不予确认，照片没有拍摄时间，且租赁合同约定联系地址并非涉讼房屋。一审法院认为：张英兰与陶柳彬签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张英兰、陶柳彬双方还签订《广州市房屋租赁合同》并办理了租赁备案。从合同履行情况来看，陶柳彬是按照《租赁合同》约定向张英兰支付保证金以及2016年3月之前的租金，并没有按照《广州市房屋租赁合同》约定向张英兰支付保证金及租金，故租赁双方实际履行的应为《租赁合同》，而非备案的《广州市房屋租赁合同》。陶柳彬自2016年4月起拖欠租金至今，期间仅向张英兰支付部分租金78000元，已构成根本性违约，故张英兰诉请要求解除《租赁合同》，由陶柳彬交还租赁房屋并支付至交还房屋之日止的租金以及违约金52000元符合合同约定，予以支持，所欠租金中应扣除已付租金78000元。张英兰没有与陶柳彬对降低租金标准协商达成一致，陶柳彬以张英兰没有与其另行签订租赁合同降租为由拒付租金缺乏依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条规定，于2018年11月29日作出判决如下：一、张英兰与陶柳彬在2015年6月27日签订的《租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除。二、陶柳彬在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区教育路46号首层房屋腾空交还给张英兰。三、陶柳彬在本判决发生法律效力之日起10日内，向张英兰支付从2016年4月1日至本判决发生法律效力之日止的租金（按照2015年6月27日《租赁合同》约定的同期租金标准计算，陶柳彬已支付的78000元应予以扣除）；此后的房屋使用费，由陶柳彬按照上述标准向张英兰支付至交还房屋之日止。四、陶柳彬在本判决发生法律效力之日起10日内，向张英兰支付违约金52000元。五、驳回张英兰的其他诉讼请求。一审案件受理费9650元,由张英兰负担1750元，陶柳彬负担7900元。经查，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审中，张英兰未提交证据，陶柳彬提交三组证据：证据一、《广州市房屋租赁合同》，拟证明双方协议解除了2015年6月27日签订的《租赁合同》，且于2015年7月1日重新签订《广州市房屋租赁合同》并一直履行；证据二、涉案商铺的现场照片，拟证明涉案商铺租赁面积只有35平米；证据三、张英兰与胡伟波签订的《广州市房屋租赁合同》，拟证明张英兰是以7000元的价格向临铺44号承租人胡伟波出租房屋。张英兰质证对上述证据的关联性均不予认可。二审另查明，张英兰于2019年6月30日下午19时许将涉案商铺卷闸门两侧焊封。陶柳彬主张其在此后无法进出涉案房屋，租金计算应截止至2019年6月30日。张英兰表示其是通过提存方式于2019年7月11日收回涉案房屋，租金应计至2019年7月11日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于双方当事人在涉案房屋租赁期间实际履行的是2015年6月27日签订的《租赁合同》还是2015年7月1日签订的《广州市房屋租赁合同》的争议问题，一审中，张英兰主张双方实际履行的是《租赁合同》，《广州市房屋租赁合同》仅是备案合同并非实际履行的合同；陶柳彬对上述事实并未提出异议，只是抗辩认为张英兰曾口头同意将租金标准下调至每月6500元，但一直不与其重新签订租赁合同,导致双方产生争议。综合双方上述陈述及陶柳彬实际按照《租赁合同》约定向张英兰支付保证金、2016年3月之前的租金的履约事实，一审判决确认双方实际履行的是《租赁合同》，并按照《租赁合同》约定确认双方的权利义务，依据充分，处理正确。二审中，陶柳彬推翻其一审所做陈述，上诉主张《租赁合同》签订后已经双方协商一致解除并重新签订了《广州市房屋租赁合同》，双方一直按照《广州市房屋租赁合同》履行。审查陶柳彬该上诉主张与其一审陈述及实际履行情况完全不一致，其二审提供的证据也不能证明其主张的上述事实，本院对此不予采信。民事诉讼禁止反言，对陶柳彬在诉讼中的不诚信行为，本院予以批评。鉴于陶柳彬长期拖欠租金构成根本违约，一审判决支持张英兰的诉讼请求，判令解除租赁双方签订的《租赁合同》、陶柳彬腾空交还涉案房屋给张英兰、并支付拖欠的租赁、使用费、违约金，合法有据，处理正确。但鉴于本院二审期间《租赁合同》约定的租赁期限已经届满，陶柳彬实际使用涉案房屋至2019年6月30日，《租赁合同》因履行期限届满终止，且张英兰目前已实际收回涉案房屋，故一审判决主文第一、二项关于《租赁合同》解除、陶柳彬腾空交还涉案房屋给张英兰的判项可予撤销。综上所述，陶柳彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理正确。鉴于二审出现新情况，一审判决主文相应予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3153号民事判决第四、五项及一审案件受理费负担的决定。二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3153号民事判决第三项为：上诉人陶柳彬在本判决发生法律效力之日起10日内，向被上诉人张英兰支付从2016年4月1日至2019年6月30日止的租金（按照2015年6月27日《租赁合同》约定的同期租金标准计算，上诉人陶柳彬已支付的78000元应予以扣除）。三、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3153号民事判决第一、二项。二审案件受理费7900元，由上诉人陶柳彬负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇一九年七月二十四日书记员  曾美玲夏明仕