山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初625号原告（反诉被告）：徐霞，女，1982年4月20日出生，住山东省栖霞市。委托诉讼代理人：尹兆龙，山东海沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：董秋实，山东海沃律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛美特嘉市场管理服务有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道双元路****楼**，统一社会信用代码：91370214325967287Y。法定代表人：李志忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘方，山东诚功（城阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓爱，山东诚功（城阳）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）徐霞（以下简称徐霞）与被告（反诉原告）青岛美特嘉市场管理服务有限公司（以下简称美特嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告徐霞及其委托诉讼代理人尹兆龙、董秋实，被告美特嘉公司的委托诉讼代理人刘方、孙晓爱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐霞向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还保证金50000元，并向原告支付违约金50000元；2、被告赔偿原告设备损失142200元；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年11月26日签订《场地租赁合同》，由徐霞承租美特嘉公司的场地用于经营儿童游乐场，租赁期限自2016年11月26日至2019年12月25日。2017年11月29日，美特嘉公司对徐霞承租的场地强行断电，致使原告无法经营。2017年12月13日，美特嘉公司单方通知徐霞解除合同，后多次协商未果。2017年12月15日，徐霞提起诉讼，要求继续履行合同，该案由贵院诉前调解，美特嘉公司无正当理由拒接电话并拒收法律文书，致使诉前调解无法开展，现美特嘉公司拒绝徐霞收回游乐场内的设备，并将游乐场大部分设备强行挪走处理。现徐霞为维护自身利益，特诉至贵院，请求判如所请。美特嘉公司辩称，徐霞的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回。美特嘉公司向本院提出诉讼请求：1、徐霞向美特嘉公司支付拖欠的租金12958.51元及其违约金（违约金计算以12958.51元为基数，按照每日5%为标准，自起诉之日起至判决确定的付款之日止）、电费4438.72元；2、徐霞支付违约金50000元、律师费10000元；3、徐霞向美特嘉公司返还垫付的会员卡费用200元；4、徐霞承担本案的案件受理费用。事实与理由：美特嘉公司曾与徐霞于2016年11月26日签订《场地租赁合同》，由徐霞承租美特嘉公司的场地用于经营儿童游乐广场。在合同履行过程中，因徐霞存在未及时交纳摊位租金等违约行为并给美特嘉公司造成了损失，为维护自身利益，特诉至贵院，请求判如所请。徐霞辩称：1、美特嘉公司主张的租金为12958.51元及违约金、电费4438.72元，无事实和法律依据，徐霞应支付美特嘉公司的租金为13482.84元、电费1561元，且已通过微信方式与美特嘉公司予以确认并支付，美特嘉公司的该主张与事实不符，且系重复主张。2、美特嘉公司所主张的违约金50000元、律师费10000元，与事实不符，于法无据；徐霞按照美特嘉公司要求严格履行合同，不存在违约事由，美特嘉公司要求徐霞承担律师费的反诉请求，不仅没有事实基础，而且根据案件标的，费用明显过高，且从合同第十一条第五款约定可以看出，该条款仅赋予美特嘉公司索赔之权利，倾斜保护美特嘉公司，侵害徐霞的合法权利，该条款显失公平，与合同法基本原则相违背，应当予以撤销。综上，请求法院依法驳回美特嘉公司不合理的反诉请求，解除原被告签订《场地租赁合同》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1，徐霞提交《场地租赁合同》，证明原、被告于2016年11月26日签订《场地租赁合同》，租赁期限为2016年11月26日至2019年12月25日共计三年（合同第二款第一项），合同尚在履行期间。美特嘉公司对该证据的真实性无异议，证明事项有异议，合同目前已解除。本院认为，该证据具有真实性、客观性及关联性，对其证明效力予以确认。2，徐霞提交转账记录打印件3份、收款收据1份，证明徐霞依照双方约定向美特嘉公司支付保证金50000元（两万支付宝转账，两万现金）、空调费等共计72950元，徐霞已履行合同义务。美特嘉公司对收款收据的真实性无异议，对转账记录的真实性无法确认，但认可已收到该款项，徐霞存在拖欠租金、电费等违约行为，并未完全履行合同义务。本院认为，美特嘉公司对收款收据无异议，该证据具有真实性、客观性及关联性，对其证明效力予以确认；对转账记录认可已收到徐霞支付的保证金50000元，空调费等共计72950元，本院对该事实予以确认。3，徐霞提交证据微信聊天记录打印件8页、账单详情打印件1份，证明经双方协商后徐霞支付美特嘉公司2017年1-10月房租13482.56元，2017年1-7月电费1561元。美特嘉公司对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，认可收到原告租金13482.56元，但该金额系2017年1-10月份的部分租金，徐霞尚拖欠其它租金；13482.56元系徐霞单方陈述的计算方式，单方计算所得，并未经过美特嘉公司确认；根据该份证据可知，徐霞于2017年4月10日支付了8500元，但一直到2017年11月10日才支付第二笔款4982.56元，违反租赁合同第二条第一款约定的徐霞应按月支付租金的条款；美特嘉公司认可收到2017年1-7月电费1561元，结合徐霞租赁期限所知，徐霞存在拖欠被告剩余电费的行为。本院认为，该证据具有真实性、客观性及关联性，对其证明效力予以确认。4，徐霞提交原、被告通话记录打印件1宗、《小红星游乐设备有限公司签订订购合同》、招商银行历史交易明细表两张、收款收据打印件1份，证明美特嘉公司解除合同原因是因为不盈利，徐霞系预付费的销售模式，并未办理任何形式的优惠卡、卷、礼券等商品兑换卡券，不存在违约情形；美特嘉公司擅自断电，导致徐霞无法营业，徐霞为游乐园营业购买设备花费142200元，现已无法继续使用，造成损失，美特嘉公司应当承担赔偿责任。美特嘉公司认为对该证据的真实性无法确认，证明事项有异议，该份录音未表明谈话者身份、时间、背景，即使该份录音真实，该份内容系双方围绕经营事项产生的对话，根据该份录音无法证明美特嘉公司解除合同的原因是因为不盈利，根据徐霞自认内容可知，徐霞的行为已违反租赁合同第六条第二款的约定；对《小红星游乐设备有限公司签订订购合同》、收款收据的真实性无法确认，其中收款收据是打印件非原件，对招商银行历史交易明细表的真实性无异议，但是对该组证据的证明事项有异议，该份证据系徐霞与第三人之间所产生，与本案无关，无法直接证明徐霞在本案中存在损失，徐霞提交的转账凭证中的金额与《小红星游乐设备有限公司签订订购合同》中的金额不符。本院认为，收款收据系打印件，真实性无法核实，其他证据具有真实性，可以结合其他证据作为参考。5，徐霞提交《解除摊位租赁合同通知书》1份，证明美特嘉公司于2017年12月13日单方解除场地租赁合同，根据合同约定（合同第九条第五款第一项）美特嘉公司应当承担违约责任，并支付徐霞违约金。美特嘉公司对该证据的真实性无异议，证明事项有异议，其发出该份通知书系因徐霞存在多项违约行为，有权与徐霞解除合同，该份证据说明美特嘉公司因徐霞违约而解除租赁合同时已向徐霞履行了通知义务。本院认为，该证据具有真实性，可以作为本案认定案件事实的依据。6，徐霞提交营业执照1份，证明徐霞经国家工商行政管理机关合法注册成立并经营，因美特嘉公司迟迟未提供租赁合同，所以导致工商管理机关审查批准延后，并非徐霞原因。美特嘉公司认为徐霞的注册时间是2017年7月13日，而双方签订的合同起始时间为2016年11月26日，故徐霞在办理该营业执照之前存在无证经营行为，徐霞所述美特嘉公司迟迟不提供合同不属实，根据合同约定应由徐霞自行办理开业及经营期间的各种证照，在经营过程中必须亮证经营，该合同一式两份，双方各执一份，不存在美特嘉公司未提供合同的情形。本院认为，该证据具有真实性，可以结合其他证据作为参考。7，美特嘉公司提交场地租赁合同1份，证明原、被告于2016年11月26日签订了《场地租赁合同》，根据合同第二条第1款、第五、六、七条第1款、第八条、第十一条第5款约定，根据徐霞提交的微信截图可知，因徐霞未按约定交付租金、电费，无证经营，开展预售业务，故美特嘉公司有权解除合同并没收履约保证金，要求徐霞支付违约金5万元及承担律师费。徐霞对证据真实性无异议，对证明事项有异议，根据徐霞提交的微信聊天记录可以看出原、被告双方经过协商已经实际变更租金的支付方式，并已实际履行，不存在美特嘉公司所称未按约定交付租金的情形，从微信及通话记录可以看出，徐霞以预售卡的方式进行经营系与美特嘉公司协商且在被告同意的情况下进行，且徐霞已经按照美特嘉公司提供的电表字数，支付了2017年1月至7月的电费共计1561元，故徐霞不存在美特嘉公司所称的违约情形。本院认为，该证据具有真实性、关联性及合法性，可以作为本案认定案件事实的依据。8，美特嘉公司提交编号为000382会员卡1张,第三人丁玉霞出具的说明及收条1份，项目销售明细截图3张，邮件打印件3份，证明徐霞大量发行会员卡，根据合同约定美特嘉公司有权解除合同，没收履约保证金，美特嘉公司替徐霞向第三人丁玉霞返还会员卡费用200元，该费用应由徐霞承担。徐霞对该证据的真实性无异议，证明事项有异议，从美特嘉公司提交的说明中可以看出徐霞已与第三人核实卡号及会员名称，第三人未答复，在无法核对第三人办卡信息的情况下，徐霞无法退款，美特嘉公司在未核实会员卡信息的情况下擅自退款，该损失应由美特嘉公司承担，而非徐霞，该卡系充值卡，并非美特嘉公司所述合同中的优惠卡，因此徐霞并未违反合同约定；该证据可证明徐霞办理的系储值卡，同时可证明办卡的人员并未将充值的款项全部消费。本院认为，该组证据具有真实性，可以结合其他证据作为参考。9，美特嘉公司提交儿童乐园各项费用支付明细表1张，证明徐霞拖欠租金12958.51元。徐霞认为该明细表系美特嘉公司自行制作，真实性不予认可，不能证明徐霞尚欠美特嘉公司租金。本院认为，该证据系单方制作，其真实性应当结合其他证据加以确认。10，美特嘉公司提交抄表记录（商户电）2份、支付宝转账记录打印件2份、电费发票打印件2份，证明徐霞拖欠电费4438.72元。徐霞对该证据的真实性不予认可，证据来源无法确认，其中抄表记录系美特嘉公司单方制作。本院认为，该组证据具有真实性、关联性，可以结合其他证据作为参考。11，美特嘉公司提交委托代理合同1份、律师费发票1份，证明为进行诉讼，美特嘉公司支付了律师费1万元。根据合同第十一条第5款约定，该费用应由徐霞承担。徐霞认为美特嘉公司虽提交该组证据，但无法证明美特嘉公司已实际支付该律师费，且根据相关规定，该律师费明显过高，不应予以支持。本院认为，该组证据具有真实性、关联性，可以作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月26日，原告（反诉被告）徐霞（承租人，乙方）与被告（反诉原告）青岛美特嘉市场管理服务有限公司（出租人，甲方）签订《场地租赁合同》，约定租赁场地为F区的场地（面积375㎡），经营用途为儿童游乐广场，配套设施监控器5个，租赁期限自2016年11月26日起至2019年12月25日止，共计3年，乙方于每月5日之前按照上月实际销售额的19%向甲方支付租金，销售额定义为乙方利用甲方场地进行商品销售活动或提供有偿服务所得税前收入，乙方收银时必须使用甲乙双方确认后的结算方式；乙方必须依约交付租金，如有拖欠，乙方每日需按拖欠租金的5%向甲方支付违约金，乙方向甲方交纳的摊位租赁保证金为50000元；其他费用：乙方在承租期内，每月按独立安装的计量表或甲方出示的票据向甲方交纳乙方实际使用水、电、燃气等发生的甲方代收代支费用，具体标准以甲方通知为准；管理费收取：合同期内按起始日计算，签订本合同时乙方应按半年度每次向甲方交纳半年度管理费，管理费标准为3.2元/月/㎡，拖欠费用逾期未超过30天，乙方须向甲方交纳应缴费用总额的0.5%滞纳金，逾期超过30天，视为乙方违约，甲方有权终止合同，扣罚乙方摊位租赁保证金，并有权要求乙方赔偿因乙方违约行为给甲方带来的其他损失；空调费用收取：合同期内按起始日计算，签订本合同时乙方应按年度每次向甲方交纳年度空调费，空调费标准为夏季17.4元/㎡，冬季30.4元/㎡，拖欠费用逾期未超过30天，乙方须向甲方交纳应缴费用总额0.5%滞纳金，逾期超过30天，视为乙方违约，甲方有权终止合同，扣罚乙方摊位租赁保证金，并有权要求乙方赔偿因乙方违约行为给甲方带来的其他损失；乙方应于次月首日前向甲方缴纳上月各项上述费用。第六条、销售管理：乙方应自行办理开业或经营中所需的各种证照，不经甲方同意并不得以甲方名义进行经营活动，在经营过程中，必须两证经营，且如被要求，应随时出示营业所必需的各种许可文件；乙方商铺销售必须实行现货交易，不得进行预售款式的预售或代沟、代销业务，否则甲方可以解除本合同，并追究乙方的责任；乙方不得接受甲方认可以外的优惠卡、券、礼券、提货券或其他任何形式之商品兑换卡券，否则甲方有权要求乙方支付当月销售额3%的违约金，并可随时解除本合同；乙方对游乐场的经营管理应符合国家法律法规规定，并依照现行法律法规承担其经营活动而产生的责任，经营过程中，如因乙方管理不善或其他因素导致儿童受伤或存在与第三方纠纷时，乙方应承担全部责任。第七条、乙方权利义务：1、按时、足额支付租金及其他相关费用。第八条、甲方权利义务：出现下列情况之一的，甲方有权与乙方解除合同并没收履约保证金，乙方应向甲方支付违约金50000元，同时乙方应无条件在甲方规定期限内办理，由此给甲方造成损失的，还应承担赔偿责任：1、乙方不交付或不按约定交付租金或相关费用累计超过壹个月以上（含壹个月）；2、乙方不按约定用途使用摊位，或随意乱改致使摊位损坏的；3、乙方擅自将商位转租、转让他人的；4、乙方承租后2个月内仍无法开业经营的；5、乙方在营业时间内擅自中断、停止营业累计达10次，或采取非法手段进行不正当竞争、不正当经营的；6、乙方违反国家及甲方安全管理规定，出现安全责任事故或存在重大安全隐患限期未整改的；7、乙方不遵守市场管理规定，拒不服从市场管理，超摊、扩摊、离摊经营、随地倾倒垃圾的；8、存在其他违反本协议行为的。2016年11月27日，徐霞向美特嘉公司的原法定代表人李平支付保证金50000元，并支付空调费等22950元。2017年4月10日，徐霞支付2017年年第一季度租金8500元；8月6日支付2017年1月至7月底电费1561元；11月10日，徐霞经计算认为应支付美特嘉公司2017年1月至10月的租金共计13482.56元，扣除已支付的8500元，另行支付4982.56元。2017年12月13日，美特嘉公司向徐霞发出《解除摊位租赁合同通知书》，载明在合同履行期间，徐霞违反了合同第二条第一款第一项，第六条第一款、第二款、第三款和第七条第一款中的约定，根据合同第八条之约定，美特嘉公司可单方解除合同并有权要求您支付50000元的违约金，现特通知：1、自2017年12月13日解除《摊位租赁合同》；2、没收履约保证金5万元及要求支付5万元的违约金；3、请于2017年12月20日前将租赁的摊位及配套设施完好的交给美特嘉公司，并结清摊位租金、商场管理费、水电费等费用。2018年7月4日，美特嘉公司与山东诚功（城阳）律师事务所签订《委托代理合同》，载明双方就原、被告房屋租赁合同纠纷一事，山东诚功（城阳）律师事务所指定本所的刘方律师、孙晓爱律师作为委托事项的承包律师，代理一审诉讼，律师代理费共计10000元，自本合同生效后3日内支付。同日，山东诚功（城阳）律师事务所为美特嘉公司出具律师费发票10000元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，2016年11月26日，徐霞与青岛美特嘉市场管理服务有限公司签订的《场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约全面履行。徐霞自2016年11月开始营业，2017年7月才取得《营业执照》，违反了该合同第六条第1款关于亮证经营的约定；徐霞自2016年11月26日开始租赁场地，其仅在2017年4月10日、2017年11月10日向美特嘉公司支付租金，违反了该合同第二条关于按月支付租金的约定。综上，按照该租赁合同第八条的约定，美特嘉公司有权单方解除合同，并没收保证金。美特嘉公司因此于2017年12月13日向被告发出《解除摊位租赁合同通知书》符合双方合同约定及法律规定，属于合法解除，原、被告之间的《场地租赁合同》于2017年12月20日解除。徐霞主张美特嘉公司的解约行为违法，与事实不符，本院不予支持。徐霞要求美特嘉公司返还保证金50000元、支付违约金50000元，赔偿设备损失142200元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。美特嘉公司主张徐霞拖欠租金12958.51，要求徐霞支付拖欠租金并按拖欠租金的日5%支付拖欠租金的违约金。基于139164元为预售充值卡销售额，徐霞的服务行为尚未完成，顾客的消费行为尚未完成，美特嘉公司以该数据作为计算租金的基数要求徐霞支付尚欠租金本院不予支持。徐霞认可电费缴纳至2017年7月份，2017年8月份至12月份的电费因美特嘉公司未报数额因此未交纳，故对美特嘉公司要求徐霞支付2017年8月至2017年12月电费2877.68元的主张本院予以支持。美特嘉公司向徐霞的客户丁玉霞（会员卡编号为000382）返还会员卡费200元，该款项徐霞应予以返还。在徐霞存在违约行为的情况下，美特嘉公司有权按照合同约定没收50000元保证金。保证金及违约金的作用均在于弥补合同解除的情况下美特嘉公司的损失。美特嘉公司未举证证明其因合同解除造成的损失大于50000元，美特嘉公司要求徐霞支付50000元的违约金的诉讼请求，本院不予支持。美特嘉公司主张律师费10000元符合《场地租赁合同》第十一条第5项的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）徐霞要求被告（反诉原告）青岛美特嘉市场管理服务有限公司返还保证金50000元、支付违约金50000元、赔偿设备损失142200元的诉讼请求。二、原告（反诉被告）徐霞于本判决生效之日起支付被告（反诉原告）青岛美特嘉市场管理服务有限公司电费2877.68元、律师费10000元、垫付的会员卡费用200元。三、驳回被告（反诉原告）青岛美特嘉市场管理服务有限公司要求原告（反诉被告）徐霞支付租金12958.51元及以12958.51元为基数按日5%自起诉之日起至判决确定的付款之日止的违约金，违约金50000元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4933元，由原告（反诉被告）徐霞负担。反诉案件受理费870元，由原告（反诉被告）徐霞负担63.50元，被告（反诉原告）青岛美特嘉市场管理服务有限公司负担806.50元。如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  顾 伟审 判 员  景艳丽人民陪审员  张 欣二〇一九年七月二十二日书 记 员  徐 乐书 记 员  刘 锋