广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初28361号原告：庾智威，男，1986年8月28日出生，汉族，住广东省东莞市万江区，原告：颜剑菲，女，1987年7月3日出生，汉族，住广东省东莞市万江区，两原告的共同委托诉讼代理人：徐泽珊，广东赋诚律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：邓彩南，广东赋诚律师事务所律师。被告：钟国锋，男，1975年11月20日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：李丽芳，女，1978年1月20日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：钟国锋，男，1975年11月20日出生，汉族，住广东省东莞市，系被告李丽芳的配偶。第三人：东莞市朴邻房产经纪有限公司，住所地：东莞市莞城街道东城南路东升大厦**，统一社会信用代码：91441900MA4UQ2BC74。法定代表人：余小原。原告庾智威、颜剑菲诉被告钟国锋、李丽芳及第三人东莞市朴邻房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审判，并公开开庭进行了审理。原告庾智威及两原告的共同委托诉讼代理人邓彩南到庭参加了第一次庭审，原告庾智威及两原告的共同委托诉讼代理人徐泽珊到庭参加了第二次庭审；被告钟国锋、李丽芳及第三人东莞市朴邻房产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告于2018年9月10日向本院提起诉讼，于2018年11月21日申请变更诉讼请求，请求判令：一、依法解除两原告与两被告及第三人签订的《房地产经纪合同》；二、两被告向两原告返还定金10万元；三、两被告立即赔偿两原告因房价上涨导致的损失（损失以评估报告为准，暂按100万元计算）；四、两被告向两原告支付中介费47760元；五、两被告向两原告支付律师费67500元、诉讼财产保全责任保险费8970元；六、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：两原告与两被告在第三人的介绍下，于2017年1月11日签订《房地产经纪合同》，合同主要约定：两被告将位于莞城区××香樟院××楼××房产出售给两原告，交易价格为199万元。根据合同约定，两原告在签署合同当天已向两被告支付购房定金10万元。同时，合同约定，两被告应自行筹集资金付清欠款并承担提前还贷手续费用，且应在合同签署之日起60个工作日内完成还款手续并向第三人交付转让过户所需的所有相关产权资料原件；至房管所过户完税当天，两原告支付首期款39万元，剩余150万元由两原告通过银行贷款转入两被告指定账户；2017年9月1日前交楼，两被告如延迟交房，则每延迟一日应向两原告支付相当于交易价款的万分之五的违约金。合同签订后，两被告怠于履行义务，导致案涉房产未能依约办理过户登记手续至两原告名下，经两原告多次催促无果，两原告向贵院提起诉讼，要求继续履行合同及两被告协助办理过户登记手续等诉求，贵院依法受理[案号：（2018）粤1971民初969号]。在969号案审理过程中，两原告一直都有与两被告进行积极沟通，两被告一直告知两原告会继续履行合同，甚至在第二次庭审时，还一直坚称会自行清偿债务消灭抵押权后协助两原告办理案涉房产过户登记手续。但两原告后来发现案涉房产已被其他法院查封，而且截止至2018年8月26日，两被告与案外人之间的纠纷仍在协商阶段，案涉房产何时能予以解封及办理注销抵押登记也处于未知阶段。两原告在该案中诉求的继续履行合同、要求两被告协助两原告办理过户手续的合同目的无法实现，而两原告在两被告的多次欺骗下，已经错失了变更诉讼请求的法定期限，两原告无奈向法院提出969号案的撤诉申请。故两原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告钟国锋、李丽芳及第三人东莞市朴邻房产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加庭审，亦未向本院提交书面答辩状及任何证据。经审理查明，2017年1月11日，两原告（买方）与两被告（卖方）及第三人（经纪方）签订《房地产经纪合同》（合同号：DGPLS0000048），主要约定：两被告将位于东莞市××城区××香樟院××楼××房出售给两原告，建筑面积为120.33平方米，总价款为199万元；买卖双方均清楚该物业处于抵押状态中，并同意在此状态下签署本合同，卖方承诺该物业除按揭抵押状态外无其它产权及债务纠纷，否则因此引起的一切法律纠纷及损失由卖方承担；签署本合同时，买方向卖方支付购房定金10万元，卖方需将该物业之房产权证原件交经纪方；买方须于过户完税日之前支付除定金之外的剩余首期款39万元；剩余房款150万元由买方通过银行贷款转入卖方指定账户；卖方自行筹集资金付清欠款并承担提前还贷手续费用，且应在合同签署之日起60个工作日内完成还款手续并向经纪方交付转让过户所需的所有相关产权资料原件；买方向经纪方支付佣金47760元；本合同签署后，买卖双方须依照本合同之条款与时间进行交易，如属买方违约，则卖方不予退还买方购房定金；如属卖方违约，卖方则应双倍返还买方购房定金，退还买方所付其他款项（不另计利息）；如买卖双方任何一方违约，致使本交易不能如期进行，则违约方须支付经纪方相当成交总价3%（即59700元）的违约金；等等。2017年1月11日，原告庾智威通过招商银行账户转账10万元定金至被告钟国锋账户，两被告出具收款收据。同日，原告庾智威向东莞市万科物业服务有限公司支付中介费47760元。2017年1月12日，东莞市万科物业服务有限公司向原告庾智威出具收款收据。嗣后，因两被告未按约办理注销抵押及过户手续，且案涉房屋因涉数案被多次查封，导致案涉交易停滞。两原告曾于2018年1月8日向本院提起诉讼[案号：（2018）粤1971民初969号]，要求两被告继续履行合同、协助办理过户登记手续，但两原告后来发现案涉房产已被其他法院查封，案涉房产何时能解封及办理注销抵押登记处于未知状态，两原告继续履行合同的合同目的无法实现，两原告无奈向本院提出撤诉申请，并另于2018年9月10日提起本案诉讼。另，两原告主张因两被告违约致使无法实现合同目的，原告庾智威已于2019年1月23日与案外人签订购房合同，购买与案涉房屋位于同一小区同一地段的毛坯房，购买价款为321万元。本院根据两原告的申请，依法委托深圳市国策房地产土地估价有限公司东莞分公司对案涉房屋的市场价格进行评估。该公司出具的《房地产估价报告》显示案涉房屋在2018年9月5日的评估价格总额是2827755元。两原告主张两被告至少给其造成837755元差价损失。以上事实，有两原告提交的房地产经纪合同、房地产权证、房地产权共有（用）证、招商银行户口历史交易明细表、收款收据、东莞市万科物业服务有限公司收款收据、广发银行对账单、婚姻状况声明书、同意出售共有财产声明书、面签记录、二手楼划款委托书、无房证明、不动产（房产）登记信息查询结果、不动产登记信息查询结果、民事裁定书、房产照片及网上查询打印件、委托代理合同、招商银行电子回单、律师费发票、招商银行转账凭证截图、诉讼财产保全责任保险发票、保单、保险条款、招商银行电子回单、诉讼财产保全责任保险发票、保单、保险条款、不动产登记信息查询结果、房地产买卖合同、公证书、不动产登记信息查询结果、招商银行转账汇款电子回单、支付宝转账电子回单、收据、装饰装修工程施工合同、庾智威身份证件、詹建杰身份证件、轻奢装饰设计工程有限公司工程预算书，深圳市国策房地产土地估价有限公司东莞分公司出具的《房地产估价报告》，以及本院的开庭笔录等书证附卷为据。本院认为，两被告及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩状或证据材料，视为放弃抗辩及举证、质证的权利，依法应承担相应的不利后果。本案系房屋买卖合同纠纷，两原告与两被告及第三人签订《房地产经纪合同》是各方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，且应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，相互协助，积极配合，以达到合同顺利履行之目的。根据案涉合同约定，两被告负有涂销抵押、协助两原告办理过户手续等义务。但两被告在收到两原告支付的定金后并未按约履行赎楼义务，且案涉房产因涉其他纠纷被法院查封而无法办理过户手续，导致两原告签订案涉合同想购买房屋并取得房屋所有权的合同目的无法实现。显然，两被告的上述行为已构成根本违约，两原告依法有权解除合同，两被告应承担违约责任。两原告主张解除合同于法有据，本院予以支持。合同解除后，两被告应将收取两原告已付定金予以返还，两原告诉请两被告返还定金10万元于法有据，本院予以支持。案涉《房地产经纪合同》约定“卖方承诺该物业除按揭抵押状态外无其它产权及债务纠纷，否则因此引起的一切法律纠纷及损失由卖方承担”，现两原告要求两被告赔偿因涉诉而产生律师费67500元、诉讼财产保全责任保险费8970元，本院予以支持。另，由于当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价格之间存在巨大差价，该差价是守约方的期待利益损失，也是合同双方在合同订立及履行过程中应当能够预见到的。虽然案涉合同约定卖方违约须双倍返还定金，但结合案涉《房地产经纪合同》约定“卖方承诺该物业除按揭抵押状态外无其它产权及债务纠纷，否则因此引起的一切法律纠纷及损失由卖方承担”，且我国法律也规定损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，及约定违约金低于造成的损失时可以请求予以增加。两原告要求两被告赔偿因其根本违约而导致的房屋差价损失，于法有据，本院予以支持。房屋差价依据《房地产估价报告》的评估价格减去合同约定房屋价格为2827755元-1990000元=837755元。再，中介费系两原告因购买案涉房屋而产生的合理支出，在本院已判令两被告向两原告赔偿因其根本违约而导致的房屋差价损失的情况下，两原告再诉请两被告赔偿中介费47760元，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告庾智威、颜剑菲与被告钟国锋、李丽芳及第三人东莞市朴邻房产经纪有限公司于2017年1月11日签订的《房地产经纪合同》（合同号：DGPLS0000048）解除；二、被告钟国锋、李丽芳应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告庾智威、颜剑菲返还购房定金100000元；三、被告钟国锋、李丽芳应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告庾智威、颜剑菲赔偿律师费67500元；四、被告钟国锋、李丽芳应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告庾智威、颜剑菲赔偿诉讼财产保全责任保险费8970元；五、被告钟国锋、李丽芳应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告庾智威、颜剑菲赔偿因房价上涨导致损失837755元；六、驳回原告庾智威、颜剑菲的其他诉讼请求。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费15818.07元、保全费5000元，合计20818.07元（原告庾智威、颜剑菲已预交），由原告庾智威、颜剑菲负担994元，由被告钟国锋、李丽芳负担19824.07元。评估费9569元（原告庾智威、颜剑菲已预交），由被告钟国锋、李丽芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  刘 洋人民陪审员  党志民人民陪审员  陈建航二〇一九年七月一日书 记 员  杨晓琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。