山东省临沂市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁13执异38号案外人：临沂振东建设投资有限公司。住所地：临沂市河东工业园区中科创新园主楼**。法定代表人：王明伟，总经理。委托诉讼代理人：王清斌，山东隆泰律师事务所律师。原告（申请人）：净雅食品集团有限公司。住所地：威海市海滨中路**。统一社会信用代码：91271000732626180B。法定代表人：张永舵，董事长。委托诉讼代理人：李晓文，国浩律师（济南）事务所律师。被告（被申请人）：临沂海诺置业有限公司。住所。住所地：临沂市河**九曲街道银桥街与东兴路交汇处瑞华金都写字楼****东侧社会信用代码：91371312687230602H。法定代表人：王炳兴，总经理。在本院执行原告净雅食品集团有限公司（以下简称净雅公司）与被告临沂海诺置业有限公司（以下简称海诺公司）等股权转让纠纷财产保全一案中，案外人临沂振东建设投资有限公司对查封海诺公司开发建设的“领秀豪庭”5#楼1层107号房产不服向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人临沂振东建设投资有限公司称，请求解除对海诺公司开发建设的“领秀豪庭”项目5#楼1层107号房产的查封。事实与理由：2018年1月异议人购买了第三人开发建设的异议房产，合同总价款2854116元，合同签订后异议人支付了全部房款，2018年1月25日，异议人与第三人签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，2018年10月，第三人将房产交付给异议人。2019年1月，异议人在办理不动产登记过程中，发现房产被查封，致使无法办理不动产登记。异议人认为，你院的查封行为已严重损害了异议人的合法民事权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，你院应当解除对异议房产的查封。申请人净雅公司称，一、异议不符合排除执行的条件，贵院的保全没有错误，不应当解封。（一）查封时间应认定为2018年8月24日，自此之后对于查封房产的任何处分均为无权处分，不应解封。对于争议房产，虽然经历了两次查封，分别为2018年8月24日和2018年12月24日，但两次查封中间不存在任何解封，任何人无权处分被封房产。虽然贵院于2019年1月14日对争议房产进行了解封，但因该房产上存在2018年12月24日的二封，首封解封后，自动变为首封，即被封房产一直处于被查封状态，也就是说，在2018年8月24日之后被封房产就一直处于公权力控制状态，认定是否属于解封条件的查封日期，即存在公权力控制的日期，应为2018年8月24日。(二)异议不符合解封标准。案外人查封异议申请载明，异议人依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(以下称规定)》第30条要求解封，而本案中异议人不具备解封条件：1、107号房产未办理有效的预告登记，不符合解封条件。第一，《房产测绘成果报告书》于2018年1月6日作出，如像海诺公司所称，其对原104号房产又进行了分割，应当在房管局进行登记备案，以便日后分割出售。但截至2018年8月24日贵院第一次查封时，系统未提示107号商铺情况，法院查询到并查封的104号商铺面积为1031.15平米。听证会上海诺公司虽单方主张房屋分割只能在办证时进行，但未提供相应证据证明，且该主张不符合房产销售的一般逻辑，不应采信。第二，退一步讲，即便像海诺公司所称，在预告登记时才能办理分割，异议人提供的与海诺公司签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》显示签约时间为2018年1月25日，至查封日2018年8月24日，有长达7个月的时间，海诺公司都有充足的时间到房管局办理预告登记及与104号商铺的面积分割，而截至听证日，尚未办理有效的预告登记，不符合解封条件。2、贵院于2018年8月24日查封争议房产，而案外人查封异议申请载明房屋交付时间为2018年10月，在查封日之后，即便适用《规定》第28条，也不符合解封条件。3、异议人未能举证证明其在查封日之前缴纳了107号商铺的大部分房产，不符合解封条件。异议人提供的付款凭证载明，其在2019年支付房款300余万，而107号房款为285万，无法证明在查封日之前缴纳了107号商铺的房款。二、贵院保全的资产金额上没有超标的，且为案件保全的唯一有效资产，如解封，将对申请人造成重大经济损失。无论是2018年8月24日依据(2018)鲁13民初470号民事裁定书进行的查封，还是2018年12月24日依据(2013)临商民初字第188号协助执行通知书进行的查封，均为(2018)鲁13民初470号申请人与王林、章庆乐、海诺公司等股权转让合同纠纷案件进行的保全。截止到2018年7月30日，该案件标的额已达5225万元，且以每日一万元的违约金继续增长。虽然先后进行了两次保全，但均未保全到其他有效资产，查封的26间商铺系本案保全到的唯一有效资产，是未来生效判决得以执行的保障，是申请人唯一可能获得清偿的来源。两次保全总额并未超过案件标的额，考虑到该案还未开庭审理，到执行还有相当漫长的过程，且拍卖的价格一般比评估价格要低5-6折。因此，对于任何一套房产的解封，都有可能导致申请人获偿不足，经济利益遭受巨大损失。而海诺公司除了被封26套商铺外，“领秀豪庭”楼盘其他房产已全部售罄，已实现了巨大的经济利益。自申请人股权转让后，海诺公司又历经了几手股权转让，后手股东都已实现各自利益并退出，申请人作为初始股东，合法权益仍迟迟没有得到落实，各方利益严重失衡，请合议庭慎重考量。三、异议人提出的异议未经实体程序审理，缺乏排除执行的有效依据，应当通过其他程序解决。如前文所述，贵院两次查封前后衔接，不存在海诺公司有权处分的时间空挡，其无权处分已查封房产，因海诺公司未及时为异议人办理预告登记给异议人造成的损失，异议人可通过起诉海诺公司解决，且相应的司法救济途径明确，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定:“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”综上，异议人解封理由不足，如认为权利遭受损害，应通过提起民事诉讼向海诺公司主张赔偿责任，请求贵院依法驳回其异议请求。本院查明，原告净雅公司与被告海诺公司等股权转让纠纷一案，本院审理后作出（2013）临商初字第188号民事判决，原告净雅公司、被告海诺公司均不服，提起上诉。2018年3月9日，山东省高级人民法院审理后作出（2017）鲁民终1842号民事裁定书，裁定：一、撤销临沂市中级人民法院（2013）临商初字第188号民事判决；二、发回临沂市中级人民法院重审。2018年7月16日，本院立（2018）鲁13民初470号案进行审理。本院依据2013年11月8日作出（2013）临商初字第188号民事裁定书（该裁定载明：冻结被告海诺公司等人银行存款3500万元或者查封、扣押其同等价值的财产）。于2018年12月24日向临沂市不动产登记中心发出（2013）临商初字第188号协助执行通知书：查封被告海诺公司开发建设的“领秀豪庭”5#楼101、102、103、104、201、301；6#楼101、102、106、107、108、110、111、112、113、115、117、201、204、205、206、207、301、302、303、304号共计26间商铺。案外人临沂振东建设投资有限公司遂提出异议。另查明，本院于2018年8月22日作出（2018）鲁13民初470号民事裁定，该裁定载明：申请人净雅公司于2018年8月22日向本院申请增加诉讼请求数额1725万元，并对增加的1725万元诉讼请求数额向本院申请财产保全，请求冻结被申请人海诺公司等的银行存款人民币1725万元或查封、扣押其同等价值的其他财产。申请人净雅公司已依法提供了相应担保。遂裁定：冻结被申请人海诺公司等的银行存款人民币1725万元或查封、扣押其同等价值的其他财产。2018年8月24日，本院向临沂市不动产登记中心送达上述裁定及协助执行通知书，对海诺公司开发建设的“领秀豪庭”5#楼101、102、103、104、201、301、6#楼101、102、106、107、108、110、111、112、113、115、117、201、204、205、206、207、301、302、303、304号等共计26间商铺进行查封。海诺公司不服，以超标的查封为由向本院提出异议。本院审查后于2019年1月14日作出（2018）鲁13执异19号执行裁定书，裁定解除对海诺公司开发建设的“领秀豪庭”5#楼301、6#楼106、107、108、204、205、301号房产的查封。还查明，案外人为证明其主张，向本院提交：证据一、2017年12月26日与海诺公司签订的认购书，证明案外人于当日购买了海诺公司开发的领秀豪庭5号楼4-11层及1层104商铺，还有20个车位，总价款是31214827元；证据二、案外人与海诺公司于2018年1月25日签订的商品房买卖合同，证明2018年1月25日，案外人已与海诺公司签订了正式商品房买卖合同，购买了107号商铺，合同价款为2854116元；证据三、临沂市房地产测绘院于2016年10月27日出具的《预测成果计算书》、于2018年1月16日出具的《房产测绘成果报告书（实测）》各一份，证明争议房产在预测时为5#楼104号商铺，面积为1126.08平方米，实测时上述商铺变更为104号和107号两间商铺；证据四、案外人支付31214827.70元房款的收据及银行转账凭证四份，证明案外人已向海诺公司支付了全部购房款。本院认为，根据本院（2013）临商初字第188号协助执行通知书载明，本院并未查封案外人争议的5#楼107号房产。案外人虽然提交临沂市房产测绘院于2018年1月16日出具的《房产测绘成果报告书（实测）》用于证实5#楼104号商铺变更为104号和107号，但临沂市不动产登记中心对争议房产备案登记的为领秀豪庭5#楼104号，并未将上述房产变更分割为104号和107号，且申请人净雅公司不予认可，案外人亦未提供其他有效证据予以证实，对于案外人的上述证据，本院不予认定。综上，案外人针对本院未予查封的房产提出异议，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人临沂振东建设投资有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  滕厚峰审判员  密启娜审判员  柏建松二〇一九年七月二十九日书记员  张 堃