四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川01民终2095号上诉人（原审原告、反诉被告）：殷俊清，男，1967年4月12日出生，汉族，住四川省成都市成华区。委托诉讼代理人：张乃博，四川蜀鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓远，四川蜀鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）林振祥，男，1970年1月25日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：周红，四川显卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷水平，四川显卓律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）曾滟茹，女，1984年10月10日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。委托诉讼代理人：周红，四川显卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷水平，四川显卓律师事务所律师。上诉人殷俊清与上诉人林振祥、曾滟茹因房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初6891号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。殷俊清上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，维持第四项，改判林振祥、曾滟茹继续履行2017年1月16日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.本案一、二审案件受理费由林振祥、曾滟茹承担。事实与理由：一、一审判决认定天府新区华阳房产管理所《事实成交已通过名单》中关于案涉房屋买卖已于2017年4月26日通过（审查）并经殷俊清确认的事实错误。在举证期间内、一审第一次开庭时，林振祥、曾滟茹均未提交《事实成交已通过名单》，而在一审第二次开庭时才提交，中介公司证人称其知道审核结果是在2017年5月份，殷俊清不可能在2017年4月得知审核情况，也没有任何证据表明中介已将结果告知了殷俊清。殷俊清在一审第二次开庭时林振祥、曾滟茹举出《事实成交已通过名单》时才知道其符合购房资格，这也恰恰证明殷俊清提出的继续履行合同的要求不存在法律和政策障碍；二、一审法院判决解除房屋买卖合同没有任何法律和事实依据。双方在《补充协议》中并没有约定支付剩余款项的具体时间，而是笼统地约定了在过户递件前将剩余购房款存入托管账户，而过户递件未约定明确时间。过户递件的前提有二，一是双方符合过户条件，二是由丙方链家公司进行通知。成都市人民政府办公厅在2017年3月23日发布了《关于完善我市住房限购政策的通知》，将争议房产纳入了限购范围，殷俊清非高新区户籍，是否能成功递件交易需要房管部门的审核结果为依据，但林振祥、曾滟茹或链家公司在诉讼之前并没有提供房屋行政管理部门的审核通过并同意该房可过户的书面通知，双方是否符合过户条件在诉讼时都不能确定，林振祥、曾滟茹单方发出了《履约通知书》要求殷俊清在6月16日完成付款和过户显然无事实依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定经催告三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。而《履约通知书》中仅确定了三日作为履行期限，不合理也不符合法律规定；三、在诉讼前，双方一直处于协商状态，林振祥、曾滟茹解除合同的原因并非延迟履行，而是因林振祥、曾滟茹认为房屋价值看涨，与殷俊清协商加价不成的情况下解除合同。从整件事情发展经过来看，双方均在积极为履行合同进行多次协商，虽然出现了林振祥、曾滟茹延迟解除抵押、殷俊清身患重病、成都市限购政策事实等情形，双方仍旧积极协商排除合同履行障碍，在林振祥、曾滟茹单方确定的所谓履行期限届满后的6月30日，双方还在协商履行合同，并初步达成了一致意见，经纪方工作人员也向双方相互传阅了补充协议稿，在该补充协议稿中并没有推翻原协议对于总价款9100000元的约定，只是约定了林振祥、曾滟茹要求殷俊清再先行支付2000000元及承担其解除抵押后相应时间内的利息和物管费，通过经纪方人员的微信记录也可以证明当事双方达成了补充协议中的相应约定条款，只是等待殷俊清从国外赶回成都确认细节。但是在7月1日林振祥、曾滟茹单方面推翻6月30日达成的初步意见，并在7月4日的面谈中明确要求殷俊清除前期已经支付的1500000元定金外，再支付9100000元房款，共计10600000元，其行为属于《补充协议》中第四条第2款第（1）项约定的卖方根本违约之情形，即“拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格”。四、殷俊清有积极履约的行为和意思表示，在不存在履行障碍的情况下，为维护正常交易秩序，双方所签《成都市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》及补充协议等文件属于有效合同，对双方均有拘束力。殷俊清按照合同要求支付了定金1500000元、中介费140000元，并在限购政策出台后积极向房管局提交了相应购房凭证等待房管局审核结果，这些行为均表明了殷俊清有继续履行合同的能力和积极履行合同的意思表示。除此之外，该标的房屋的抵押状态已经解除，不存在履行障碍。根据其查阅的中介机构上的信息和网上下载的资料，案涉房屋现在市场价是40751元/平方米，按照464.97平方米的面积计算，同户型房屋售价在一千九百万元左右，如果按照一审法院的判决，解除合同，对其是一笔巨大的经济损失。因此从维护交易秩序的角度，请求二审法院依法判决履行合同。林振祥、曾滟茹答辩认为：一审认定殷俊清是否构成根本性违约上有问题。一审法院认为殷俊清的行为没有构成根本性违约，但又同意解除合同，是因为对方根本性违约导致合同无法履行，违约责任在殷俊清一方。根据一审法院查明的事实，是因为殷俊清拒绝支付房款，拒绝5月25日办理房屋过户手续。一审判决书认定殷俊清在交易的微信群中明确“因为现时国家政策变故，现又因为自己身体出现大麻烦，暂时搁置房子交易或暂停交易，留下足够的资金尽可能医治身体，延长生命”，中介在2017年4月时通知殷俊清办理过户，殷俊清同意在同年5月25日办理过户，但截止同年5月25日其即未支付购房款也未办理过户。所以林振祥、曾滟茹才发了催告函，催告函也给了殷俊清履行期限。但殷俊清未履行，所以林振祥、曾滟茹在7月4日后才发了解除通知。一审认定事实清楚，林振祥、曾滟茹在一审中主张的是没收定金后不足以弥补的损失。林振祥、曾滟茹上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判殷俊清赔偿林振祥、曾滟茹在扣除定金后（对定金1500000元适用定金罚则）的损失1500000元；2.本案全部诉讼费用由殷俊清承担。事实和理由：一、经纪方实际经办人与2017年4月27日通过微信方式经殷俊清确认后定于2017年5月25日办理剩余购房款存入资金监管账户以及前往不动产所在地房管局办理案涉房屋过户手续，但殷俊清并未按时履行付款及协助过户义务，违反了《补充协议》的约定。同时，殷俊清拒绝支付购房款、拒绝配合办理过户手续，经林振祥、曾滟茹多次催告后，仍拒绝履行并在微信中表明暂时搁置房子交易或停止交易的意愿。上诉事实证明殷俊清以自己的实际行为明确表示拒绝履行合同。根据《补充协议》第4.2条的约定，应认定殷俊清构成根本性违约，且经林振祥、曾滟茹书面催促后仍拒绝履行，致使合同目的不能实现，应依法承担违约责任；二、林振祥、曾滟茹与殷俊清签署的《补充协议》第2.1条约定定金500000元，《关于合同的补充协议》第1条约定追加房屋定金1000000元，由此可见，林振祥、曾滟茹以书面形式明确约定殷俊清支付1500000元作为合同履行的定金性质明确。根据《担保法》第八十九条、第九十条，以及《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第一百二十条的规定，殷俊清在合同履行过程中拒绝支付购房款，拒绝配合过户交易，已经构成根本性违约，致使合同目的无法实现，可依法直接适用定金罚则。一审法院认为本案不适宜适用定金罚则，系对定金罚则的错误理解和适用；三、在合同签订后林振祥、曾滟茹积极履行合同义务，为完成房屋抵押解除手续，林振祥、曾滟茹于2017年3月9日向林玉英借款2150000元。因殷俊清拒绝支付购房款，导致林振祥、曾滟茹每月需要支付林玉英利息43000元，涉案房屋陷入诉讼导致无法回款，截止2018年12月，殷俊清的行为已经造成林振祥、曾滟茹损失903000元，该损失应当合理计算至诉讼终结。其次，案涉房屋购买于2010年左右，贷款期限20年，贷款利率为下浮30%，而林振祥、曾滟茹为了给殷俊清办理过户手续提前还了借款三百五十三万余元，现在若需要同样的资金办理贷款，利率将上浮50%-70%，林振祥、曾滟茹每年需要多还利息十四万元左右。贷款年限为20年，林振祥、曾滟茹总计将多支出利息一百六十八万元左右。殷俊清的违约行为给林振祥、曾滟茹造成了巨大的经济损失。殷俊清答辩认为，林振祥、曾滟茹的上诉理由不成立，理由是：第一、殷俊清在履行合同过程中并不存在根本违约性行为，在补充协议中未约定支付剩余款项的具体时间，而是笼统约定了过户递件前将剩余款项存入托管账户，但是什么时候过户递件也未明确约定，而是需要满足两个前提条件，前提条件就是在补充协议中第3条第2款“甲乙双方同意在符合过户条件后，甲乙双方需在丙方通知3个工作日内亲临房管局办理过户递件手续”从该条款来看，办理过户有两个前提条件，一是要符合过户条件，二是要经丙方通知，从事实来看，该两个条件均未成就，一方面是否符合过户条件的问题，就双方签订合同之后，成都市人民政府的办公厅在2017年3月23日发布了限购政策，将案涉房屋纳入了限购范围，因为殷俊清并不是高新区户籍所以殷俊清不具备购买房屋的资格，因此链家公司也出具了情况说明，明确了殷俊清不具有购房资格，而是否能够购房还需要房管部门进行审核确认，因此双方均在链家公司的要求下把相关资料递交给房管局，等房管局作出审核通过的决定，而事实上直至本案起诉开庭之日链家公司的证人也出庭作证，包括林振祥的代理人也出庭了，均未提供何时将审核通过的通知向殷俊清方进行提供，或以任何方式告知殷俊清审查已经通过，而是从一审判决载明的事实来看，还是法院从天府新区华阳房管局调取了已通过名单，如果审核通过名单早就存在，不管是林振祥还是链家公司应当将通知单给殷俊清，或通知殷俊清，但殷俊清从未接到审核通过的消息，林振祥也未举证证明殷俊清知道审核通过可以办理过户的事实。从另一方面来讲，正因为法院通过调取证据调取了房屋可以买卖的材料，反而能说明本案并不存在任何交易（法律、政策）障碍，在过户条件成就情况下，按照补充协议的约定，殷俊清有权根据协议约定要求继续履行合同，办理过户手续；二、从双方在一审出示的证据来看，双方在5月25日之后一直处于协商状态，并且在林振祥所谓的履行期届满的6月30日时，双方仍然在协商继续履行合同，并达成了一致意见，链家公司的工作人员也向双方传递了补充协议稿（2017年6月30日），该补充协议稿殷俊清在原审中也提交了，补充协议中并未推翻总价款九百一十万元的约定，只是对付款条件进行变更，签订合同时再行支付两百万元，及承担林振祥所要求的利息和物管费，通过链家公司工作人员的微信也可以证实双方达成了补充协议（口头上），只是等待林振祥从国外回来签署补充协议，但在2017年7月1日林振祥单方面推翻2017年6月30日双方达成的一致意见，该证据从链家公司的工作人员与殷俊清的夫人之间的短信记录能还原当日的整个过程，其中链家公司的工作人员还陈述“王姐，我今天也给你说过，下午我给他打电话他也不接了，发短信也很久才回我……”这些通话可以证明当时双方在工作人员的组织下达成了一致意见，价格没有变动9100000元，但在2017年7月4日双方在再次协商时林振祥方单方提高了价格，本案中是由于林振祥的单方提涨价格的原因导致双方交易无法继续履行，符合属于补充协议第4条第2款第1项约定的卖方根本违约的情形，显然拒绝将房屋出售，因此林振祥在之后发出的解除合同通知书真实原因不是殷俊清迟延履行，而是基于房价上涨而不愿出卖房屋。三、殷俊清自始至终没有明确表示拒绝购买的意思，包括林振祥的代理人提到暂时搁置房屋的交易或停止房屋的交易，那是不确定性的，主要是因为身体出现问题，还有一个原因是要等到房管部门给审核通过的依据，基于这些条件说出了暂时搁置房屋交易，但没有明确表示拒绝房屋继续交易。四、从这个事情发展过程来看，在诉讼前包括在诉讼中，殷俊清都有积极履行合同的意思表示，从双方签订的合同来看，最早的定金只有50万元，为了配合林振祥办理解押手续，因此殷俊清多交了100万元定金，以便于林振祥办理解押手续，从追加定金的角度来看也可以表明殷俊清是积极履行合同的行为和意思表示，不存在拒绝购买房屋的意思表示，至于当天是否能亲临现场过户的问题，第一殷俊清未受到房管局的任何可以过户的材料，第二当时身体患病，可能面临死亡，导致没有身体条件亲临房管局办理过户手续，第三林振祥方也没有证据证明在5月25日林振祥也到了房管局，等待殷俊清去办理过户。因此认为从整个交易过程来看殷俊清不存在根本性违约行为，双方所谓的5月25日的付款过户是双方处于协商过程中的事实，并不是双方最终所确认的时间节点，从后面的6月30日、7月1日双方准备签订补充协议来看就能证明实际上双方已经推翻了在过程协商当中5月25日办理资金监管和过户的约定，因此林振祥方不具有合同法定和约定的解除权，故一审法院判决解除合同没有事实和法律依据。希望法庭考虑，双方签订合同后，在履行合同过程中有卖方对房屋要解押，还有限购政策的出台，还有买方生病，而最终卖方不愿意出售房屋是因为房屋涨价，这是本案什么时候支付房款问题的重大原因。林振祥的上诉理由中提到损失主张适用定金罚则，还有赔偿一百五十万元，他提出的这两项主张都缺乏事实和法律依据，本案殷俊清不存在根本违约的行为，根本违约是导致合同目的不能实现，即便是双方对什么时候付款未约定，而且殷俊清也没有迟延履行的行为。林振祥主张的损失并不成立（贷款利息等），贷款利息是卖房之前的条件，这是林振祥方保证买卖合同履行的义务，而不应要求买方承担。殷俊清补充证据也说明了林振祥拒绝卖房导致了殷俊清的损失，即便是殷俊清违约，林振祥也不能主张损失，而且林振祥方的损失也不存在。殷俊清向一审法院提出诉讼请求：判令林振祥、曾滟茹继续履行2017年1月16日与殷俊清签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议，并在达到过户条件的情况下按照合同约定支付价款办理过户。林振祥、曾滟茹向一审法院提出反诉请求：1.确认林振祥、曾滟茹与殷俊清签订的《成都市存量房屋买卖》《补充协议》及《关于合同的补充协议》已于2017年7月4日解除；2.判令殷俊清赔偿林振祥、曾滟茹在扣除定金后（对定金1500000元适用定金罚则）的损失1500000元。一审法院审理查明：2017年1月16日，殷俊清与林振祥、曾滟茹签订《成都市存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》。约定：交易房屋位于成都市天府新区万安镇麓山大道二段6号附108号-2（该房屋所属楼盘麓山国际社区碧湖岸）36幢1单元1-2层1号，建筑面积464.97平方米，该房屋成交价格为7900000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1200000元，总计价款为9100000元由殷俊清一并支付给林振祥、曾滟茹。具体付款方式及付款期限详见补充协议。补充协议关于房款交付约定：1.定金：殷俊清应在签订本合同当日支付定金（含签订《房屋买卖定金协议》时殷俊清已支付的定金）500000元。2.房款：殷俊清在过户递件之前将房款8600000元存入理房通资金托管账户，待殷俊清取得产权证书后，由经纪方进行理房通资金托管解冻，将房款支付给林振祥、曾滟茹。合同关于房屋的交付约定：在收齐房款3日内林振祥、曾滟茹将该房屋交付给殷俊清。合同关于权属转移登记约定：双方均须按补充协议约定的时间亲临房屋所在地房管局办理房屋权属转移登记手续。补充协议关于权属转移登记约定：双方同意，在符合过户条件后，双方须在经纪方通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按经纪方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。合同关于违约责任约定：1.逾期付款违约责任：殷俊清未按照约定的时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期1日，殷俊清按照成交总价的5‰向林振祥、曾滟茹支付违约金，并于实际支付之日起3日内向林振祥、曾滟茹支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日的，林振祥、曾滟茹有权单方书面解除合同。合同被解除的，殷俊清应当自合同解除之日起3日内按照成交总价的10%向林振祥、曾滟茹支付违约金，并由林振祥、曾滟茹退还殷俊清全部已付款。补充协议关于还款解押约定：该房屋目前为抵押状态，林振祥、曾滟茹应在2017年3月15日之前到其原借款机构办理完成解除抵押（即将足额钱款存入还款账户）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以抵押权人通知为准）。补充协议关于违约责任约定：1.双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定的义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。2.林振祥、曾滟茹出现下列第（1）种情形或殷俊清出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。（1）林振祥、曾滟茹提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给殷俊清或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致殷俊清无法取得房屋所有权的。（2）殷俊清提供的证件等购房所需资料不真实、不完整或无效，拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。3.双方任何一方违约导致合同解除的，经纪方已收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方。4.本协议履行期间，如出台新的购房政策且该购房政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。双方关于合同（编号：100000618800）的补充协议约定：经双方协商约定殷俊清同意追加房屋定金1000000元；殷俊清于2017年2月28日之前将剩余定金支付给林振祥、曾滟茹。合同签订后，殷俊清分别于2017年1月18日，2017年3月1日向林振祥、曾滟茹支付购房定金共1500000元并于2017年3月16日收到曾滟茹出具的收条。2017年3月16日，中国建设银行股份有限公司成都第三支行向林振祥出具《中国建设银行个人贷款结清证明》载明：个人贷款已于2017年3月16日结清。2017年3月24日，中国建设银行股份有限公司四川省分行以抵押权人的名义向登记部门申请不动产抵押权注销登记。在此期间，双方在履行合同过程中，成都市人民政府办公厅于2017年3月23日发布了《关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发（2017）10号）。为此，本案当事人将本案房屋买卖是否符合限购政策提交相关职能部门进行审核。此后，经当事人各方沟通协商，经纪方实际经办人于2017年4月27日通过微信方式经殷俊清确认后定于2017年5月25日办理剩余购房款存入资金监管账户以及前往不动产所在地房管局办理案涉房屋过户手续。但届时殷俊清并未按时履行付款及协助过户的义务。2017年6月13日，林振祥、曾滟茹向殷俊清发出履约通知书载明：经过多次协商你都不积极配合。现本人向你郑重通知如下：1.《房屋买卖合同》合法有效，最迟请你于2017年6月16日前按照合同约定办理支付全部房款及权属转移登记手续。2.如未在上述期限按照合同约定继续履行义务，按照合同约定，我有权单方面解除合同并将该房屋卖给其他任何人且不退还你定金并保留追究你相应的违约责任的权利。2017年6月14日，殷俊清向林振祥、曾滟茹发出关于《履约通知书》的复函载明：1.我方一直在积极履行合同项下义务，我方无任何违约行为。2.您在《履约通知书》中限定我方最迟在2017年6月16日前办理支付全部房款及权属转移登记手续，无任何事实及法律依据。鉴于合同没有明确约定付款时间，且购房款数额特别巨大，全额支付购房款需要合理的准备时间。您于2017年6月13日发《履约通知书》给我方，要求我方在2017年6月16日前支付全部购房款，履行时间仅三日，显属不合理、不公平，我方对此不予认可。但该复函被退件处理。2017年7月2日，林振祥、曾滟茹向殷俊清发出《解除合同通知书》载明：本人与你于2017年1月16日在四川链家房地产经纪有限公司签订了关于麓山国际社区碧湖岸36幢-1-2层36号的《成都市存量房屋买卖合同》（编号：100000618800），于2017年4月27日与你协商并确定于2017年5月25日完成购房剩余尾款的资金监管手续及完成过户递件手续，并于2017年6月13日向你发出了要求履约的书面通知，且多次向你发出电话、短信等通知，但你至今仍未按照合同要求履约，已严重违反《房屋买卖合同》之约定。现本人根据《房屋买卖合同》（编号：100000618800）之约定，及合同法相关规定，现通知你正式解除合同。2017年7月17日，林振祥、曾滟茹取回置于经纪方处的案涉房屋的房屋所有权证。其后，双方经多次协商未果，故诉至一审法院，呈请如上请求。在一审诉讼中，林振祥、曾滟茹依法申请一审法院向成都市天府新区华阳房产管理所调取“事实成交已通过名单”载明：交件时间为4月10日—4月25日；买方殷俊清与卖方林振祥、曾滟茹审核通过时间为2017年4月26日。此外，殷俊清曾于2017年5月22日在当事人之间构建的微信“碧湖岸过户交流群”中流露：因为先是国家政策变故、现又因自己身体出现大麻烦，暂时搁置房子交易或者停止交易，留够足够资金尽可能医治身体，延长生命。一审法院认定上述事实的证据有：殷俊清与林振祥、曾滟茹身份信息，《成都市存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》，《交易方留存信息表》，相关交易文件，相关转账凭证、收条及收款收据，房屋信息摘要，不动产抵押权注销登记相关手续，事实成交通过名单，情况说明，《履约通知书》及复函，《解除合同通知书》及快递单，相关微信记录，公证书，收据，证人证言及庭审笔录以及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。一审法院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方当事人也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故一审法院在本案中予以采信。对于双方提交的其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故一审法院在本案中不予采信。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，本案中，殷俊清与林振祥、曾滟茹签订的《成都市存量房屋买卖合同》及相关补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。按照上述合同约定，殷俊清应在过户递件之前将除定金以外的全部房款存入理房通资金托管账户且双方同意在符合过户条件后，双方须在经纪方通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续。合同关于逾期付款违约责任约定买方未按照约定的时间付款逾期超过15日的，卖方有权单方书面解除合同。上述合同签订后，殷俊清与林振祥、曾滟茹分别履行了约定支付定金及提前结清按揭贷款并注销不动产抵押权登记等义务。虽然在双方履行合同的过程中，成都市人民政府办公厅于2017年3月23日发布了《关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发（2017）10号）。为此，本案当事人已将本案房屋买卖是否符合限购政策提交相关职能部门进行审核。成都市天府新区华阳房产管理所“事实成交已通过名单”也确认双方于2017年4月26日审核通过。在此情况下，经过当事人各方沟通协商，经纪方实际经办人于2017年4月27日通过微信方式经殷俊清确认后定于2017年5月25日办理剩余购房款存入资金监管账户以及前往不动产所在地房管局办理案涉房屋过户手续。但届时殷俊清并未按约履行付款及协助过户的义务。其后，林振祥、曾滟茹向殷俊清发出履约通知书要求按照合同约定及时办理支付全部房款及权属转移登记手续。但殷俊清仍未履行付款及办理过户的义务。林振祥、曾滟茹遂向殷俊清发出了《解除合同通知书》且该通知已于2017年7月4日送达。根据《中华人民共和国合同法》第九十三第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，故本案殷俊清与林振祥、曾滟茹签订的《成都市存量房屋买卖合同》及相关补充协议已于2017年7月4日发生解除的法律效果，且双方之间目前均已失去继续履行合同的信任基础，在此情形下，殷俊清要求林振祥、曾滟茹继续履行双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》及相关补充协议，并在达到过户条件的情况下按照合同约定支付价款办理过户的请求，因缺乏充分的事实和法律上的依据，一审法院不予支持。基于上述同样的理由，故一审法院对林振祥、曾滟茹反诉要求依法确认林振祥、曾滟茹与殷俊清签订的《成都市存量房屋买卖》及相关《补充协议》已于2017年7月4日解除的请求予以支持。对于林振祥、曾滟茹要求殷俊清赔偿林振祥、曾滟茹在扣除定金后（对1500000元定金适用定金罚则）的损失1500000元的请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，本案中，双方签订的《成都市存量房屋买卖》及相关《补充协议》虽然约定了殷俊清应在签订本合同当日支付定金，且事后双方又将定金追加到1500000元，但双方并未明确约定该定金的性质；双方签订的相关合同也仅约定殷俊清出现提供的证件等购房所需资料不真实、不完整或无效，拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，则构成根本违约，且违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金；而殷俊清在双方合同履行过程中仅没有按照当事人通过微信约定时间付款且确存在其他不确定因素影响，其并未作出合同约定构成根本违约的拒绝购买该房屋的意思表示且双方此后仍继续协商合同履行的相关事宜，其上述逾期付款行为本身并不直接导致合同目的不能实现的后果，加之其仍一直提出双方再行协商以便合同能够继续履行，故其上述逾期付款行为虽构成双方合同约定的解除条件但并不符合合同明确约定构成根本性违约的情形，而在此情形下适用定金罚则可能使双方当事人的利益严重失衡，根据公平和诚实信用原则，故本案中不宜适用定金罚则。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，殷俊清逾期付款导致林振祥、曾滟茹选择依照合同约定的解除条件解除了合同，且林振祥、曾滟茹在合同履行中也造成了一定的损失，应当以其实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，故一审法院酌情确定其损失为150000元。对于林振祥、曾滟茹要求殷俊清赔偿其他损失的主张，因缺乏充分有效的事实和法律依据，故一审法院在本案中不予支持。对于上述殷俊清应当向林振祥、曾滟茹支付的款项，双方当事人均可以在双方所有款项结算时相互予以品迭扣减。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、殷俊清与林振祥、曾滟茹签订的《成都市存量房屋买卖》及相关《补充协议》于2017年7月4日解除；二、殷俊清应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿林振祥、曾滟茹损失150000元；三、驳回殷俊清提出的诉讼请求；四、驳回林振祥、曾滟茹提出的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审本诉案件受理费50元，一审反诉案件受理费9150元，两项共计9200元，由殷俊清负担920元，林振祥、曾滟茹负担8280元。二审审理过程中，殷俊清提供了一份从安居客APP上打出来的同小区房屋价格信息（挂牌价），证明案涉房屋小区房屋均价达到40951元每平方米。林振祥、曾滟茹质证认为，不属于新证据，因为类似证据一审中也提交过，对其提交的新证据三性均不予认可。本院对该证据的真实性、合法性予以认定，因房屋价格信息属挂牌价，且案涉房屋并不对应，本院对关联性不予确认。二审审理过程中，殷俊清对一审判决认定“经纪方实际经办人于2017年4月27日通过微信方式经殷俊清确认后定于2017年5月25日办理剩余购房款存入资金监管账户以及前往不动产所在地房管局办理案涉房屋过户手续”和“买方殷俊清与卖方林振祥、曾滟茹审核通过时间为2017年4月26日”有异议外，对其他事实无异议。林振祥、曾滟茹对一审判决认定的事实均无异议。本院二审审理发现，一审判决认定的事实均有各方当事人质证的证据进行了佐证，本院予以认定。二审另查明，2017年3月16日林振祥向中国建设银行股份有限公司成都第三支行清偿了房屋按揭贷款本息3534412.17元。2017年4月25日殷俊清在四川大学华西医院检查发现身体病变，随后在该院检查治疗，5月31日入院治疗。2017年4月27日，经纪方实际经办人通过微信向殷俊清发出“林总说的他这找到关系可以直接去房管局过户，不等房管局审核资料通过过户了，我这边先确定下您最近在成都吗？”，殷俊清回复“时间定在5月25日”，经纪方经办人询问“5月25日把钱存进监管账户吗？”，殷俊清回复“都可以”，经纪方经办人再次确认“殷哥那我们就约定时间在25号去把钱存进监管账户，到时候地点和需要带上的资料我提前发给您”，殷俊清回复进而回复“好的”。2017年5月8日、9日、12日、13日经纪方与殷俊清之妻通过微信对房屋交易过程中存在的问题进行了沟通。2017年5月22日，殷俊清之妻向经纪方提出，因殷俊清生病和政策原因导致短期内没办法办理房屋买卖手续，因不能对解除合同达成一致意见，要求等殷俊清治疗完毕再进行房产交易。同日，殷俊清在当事人之间构建的微信“碧湖岸过户交流群”中流露“近来因受到巨大精神打击……因为先是国家政策变故、现又因自己身体出现大麻烦……遇到这样的事情，使我始料未及、手足无措。摆放在我面前两难决择，只能委屈朋友，暂时搁置房子交易或者停止交易，留够足够资金尽可能医治身体，延长生命，望朋友们能换位思考理解我此刻之心情”。2017年5月24日，殷俊清之妻向经纪方提出，因还在医院，已经交付的钱也不想受损失，要求尽量在六月办理完交易手续。2017年5月26日经纪方通过微信向殷俊清之妻提出“林总要求签补充协议还要再打250万，他把借的钱解决了”，经纪方告知卖方要求于5月30日前付款过户，而殷俊清之妻提出没办法按期交易。二审审理过程中，本院询问双方当事人对涉案合同殷俊清支付的定金1500000元处理时，林振祥、曾滟茹的特别授权委托诉讼代理人陈述，定金不应该处理，不属于本案审理的范围。本院认为，殷俊清与林振祥、曾滟茹签订的《成都市存量房屋买卖合同》及相关补充协议，系双方当事人自愿订立的，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均应有约束力，双方当事人均有按约履行的义务。根据二审审理的情况，本案二审争议的焦点是：关于林振祥、曾滟茹林主张扣除定金后殷俊清赔偿损失1500000元是否应予支持的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然合同解除后应当对合同履行内容进行清算，但在本案中，殷俊清与林振祥、曾滟茹均未主张对定金1500000元处理，且林振祥、曾滟茹不同意将定金纳入本案处理，林振祥、曾滟茹林上诉主张扣除定金与审理中的意见不一致，鉴于此，本院对林振祥、曾滟茹林主张扣除定金不予确认，双方可对该费用另行处理。对于林振祥、曾滟茹林主张殷俊清赔偿损失1500000元，从前述履约的事实看，虽然可以认定因殷俊清违约导致合同被解除，但从殷俊清违约行为的因素看，微信内容表明，2017年4月27日各方对“事实成交已通过名单”确定殷俊清与林振祥、曾滟茹房屋买卖合同已于2017年4月26日审核通过是不知情的情况下，在此情况下殷俊清同意付款说明其有积极履行合同的意愿，后殷俊清系因病导致不能按口头约定的2017年5月22日前往付款并配合过户，结合此后殷俊清之妻继续与经纪方联系合同履行等事宜的事实，应当认定殷俊清并无恶意违约的情形。因此，一审法院在此情形下，认为适用定金罚则可能使双方当事人的利益严重失衡而在本案中不宜适用定金罚则并无不当。根据案涉合同标的金额，林振祥、曾滟茹提前偿还贷款，殷俊清已支付定金1500000元的实际，考虑到当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院认为一审法院酌情确定林振祥、曾滟茹损失为150000元明显偏低，本院确定由殷俊清赔偿林振祥、曾滟茹因违约造成的各项损失500000元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市双流区人民法院（2017）川0116民初6891号民事判决第一项即“殷俊清与林振祥、曾滟茹签订的《成都市存量房屋买卖》及相关《补充协议》于2017年7月4日解除”、第三项即“驳回殷俊清提出的诉讼请求”；二、变更成都市双流区人民法院（2017）川0116民初6891号民事判决第二项即“殷俊清应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿林振祥、曾滟茹损失150000元”变更为“殷俊清应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿林振祥、曾滟茹损失500000元”、变更第四项即“驳回林振祥、曾滟茹提出的其他反诉请求”变更为“驳回林振祥、曾滟茹的其他反诉请求”。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审本诉案件受理费50元，由殷俊清负担，一审反诉案件受理费9150元，由殷俊清负担3150元，林振祥、曾滟茹负担6000元。二审殷俊清上诉案件受理费3300元，由殷俊清负担；林振祥、曾滟茹上诉案件受理费18300元，由殷俊清负担6100元，由林振祥、曾滟茹负担12200元。本判决为终审判决。审 判 长  李 俊审 判 员  何广智审 判 员  白福群二〇一九年七月四日法官助理  崔玉翠书 记 员  王名伟