浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终4877号 上诉人（原审被告）：沈峰，女，1977年1月21日出生，汉族,住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：邢万里，浙江专橙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐长鑫，男,1978年10月9日出生,汉族,住安徽省金寨县。 上诉人沈峰因与被上诉人徐长鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初14652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：沈峰从案外人何甘甜（房屋所有权人）处租得杭州市拱墅区113平方米的店面，并于2018年5月21日将该店面转租给徐长鑫。当日，沈峰（甲方）与徐长鑫（乙方）签订《出租协议》一份，约定：“甲方将位于杭州市拱墅区113平方米的店面租给乙方，年租金23.5万元，租金第一年一年一付，本协议签订之日支付后本协议生效（以转账记录为准）,第二年开始半年一付，提前一个月付租金，三年租金不变；租期从2018年5月27日至2021年5月26日；租金押金2万元，本协议签订之日支付（以转账记录为准），租期结束验收完毕退回乙方；租期不可提前终止，如其中乙方提前终止，必须提前两个月通知另一方，并支付另一方违约金5万元，合同解除双方按实际租期结算；甲方需在2018年8月1日前协助乙方拿到房东的房产证及身份证复印件用于办理营业执照，在此之前先少收第一年租金2万元，拿到交给乙方之日一次性支付2万元租金尾款。”同日，徐长鑫向沈峰转账23万元。2018年6月2日，徐长鑫与杭州市拱墅区大计广告设计制作工作室签订《装修合同》，对案涉房屋进行装修，支付装修费用45000元。2018年6月5日，徐长鑫与霍礼豹签订《海鲜池施工设备供应合同》，对案涉房屋安装海鲜池，约定工程总款20500元。装修结束后，徐长鑫开始开店营业，期间因未能在合同约定期限内取得房东的产权证书，与沈峰通过微信聊天等方式多次磋商，但一直未能办理营业执照。2018年10月,徐长鑫未以口头或书面方式向徐长鑫提出提前终止租赁合同，便在联系下家浙江明康汇食品有限公司并收取2万元后，自行搬离案涉租赁店面。且至2018年11月14日，徐长鑫尚有水电费1436.95元未支付。2018年11月13日，房东何甘甜与浙江明康汇食品有限公司签订房屋租赁合同，将涉案店面租赁给浙江明康汇食品有限公司。2018年12月13日，浙江明康汇食品有限公司在房东出具证明的情况下领取营业执照。 原审另查明，杭州市市场监督管理局发布的《个体工商户开业登记办事指南》规定，个体工商户开业登记需要提交:1、申请人签署的《个体工商户开业登记申请书》；2、申请人身份证明复印件一份；3、经营场所证明；4、个体工商户使用名称的，应先申请名称预先核准，提交名称预先核准通知书等。个体工商户名称预先核准所则需要提交:1、经营者签署的《个体工商户名称预先核准申请书》；2、经营者的身份证复印件；3、法规、规章和政策规定应提交的其他文件、证明等。2018年6月13日、7月25日，徐长鑫分别以杭州市拱墅区鑫鲜品农产品店、杭州市拱墅区鑫鲜品生鲜店、杭州市拱墅区鑫鲜品果蔬店等名称进行个体工商户网上名称自主申报，均被驳回。 现徐长鑫诉至原审法院，请求判令：1、沈峰返还徐长鑫租金23.5万元、房屋押金2万元；2、沈峰赔偿徐长鑫损失10万元；3、沈峰承担本案诉讼、保全费用。 原审法院认为：徐长鑫与沈峰签订的《出租协议》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按约履行。本案中，徐长鑫以沈峰未按约取得房东的房产证致徐长鑫无法办理营业执照，从而影响正常经营为由，要求沈峰返还全部租金及押金并赔偿损失。双方争议的焦点在于案涉房屋租赁合同的提前解除，系徐长鑫违约自行提前解除，还是因沈峰违约导致徐长鑫不能办理营业执照，从而不能实现合同目而提前解除。对此，该院认为根据《出租协议》第八条约定，沈峰应在2018年8月1日前协助徐长鑫拿到房东的房产证及身份证复印件用于办理营业执照。沈峰未能在此期限内履行合同的该项义务已经查证属实，应属违约。但同时该院认为案涉合同该条款约定的根本目的是要求沈峰在约定期限内协助徐长鑫办理营业执照，故其是否取得房产证与能否办理营业执照之间不具有必然唯一关系。从本案查证的事实来看，案涉房屋的其他承租人，在房东未取得房产证的情况下，通过房东出具证明等其他方式也可以办理营业执照。且徐长鑫最终一直未办理营业执照并非仅是沈峰未提供房产证所致，其间也存在徐长鑫因个体工商户名称预先核准申报被驳回及经营状况不佳等原因而消极应对的因素，徐长鑫对此亦负有一定责任，故沈峰未取得房产证尚不构成根本违约。但沈峰在未能按期取得房产证的情形下，未能以积极主动的方式协助徐长鑫尽快办理营业执照，致徐长鑫一直处于无证经营状态，具有过错。另，徐长鑫即使因未能办妥营业执照等因素需提前终止租期，也应履行提前两个月通知沈峰解约的合同义务，徐长鑫擅自解约的行为也属违约。故造成目前案涉房屋租赁合同处于实际提前解除的情形系双方违约所致。据此，双方向对方主张的损失赔偿及违约损失，该院均不予支持。根据本案所涉合同的约定、合同履行的实际情况，双方应按实结算实际产生的租金及相关费用。徐长鑫应支付沈峰自2018年5月27日至实际承租日2018年11月12日止的租金109452元（235000元/年÷365天×170天）及租赁期间所欠的水电费1436.95元。对合同签订时徐长鑫向沈峰交付的租赁押金20000元，因双方租赁合同已解除，故沈峰应当返还徐长鑫。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第二百一十二条、第二百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，于2019年4月12日判决：一、沈峰于判决生效之日起十日内退还徐长鑫剩余租金及押金共计119111.05元。二、驳回徐长鑫其他诉讼请求。如果沈峰未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3313元，由徐长鑫负担1972元，沈峰负担1341元；财产保全申请费2295元，由徐长鑫负担1179元，由沈峰负担1116元。 宣判后，沈峰不服，向本院提起上诉称：一、沈峰作为出租人已积极主动履行合同，不具有过错。原审判决认为徐长鑫一直处于无证经营状态，双方均具有过错。但沈峰只是房屋出租人，并不能制约徐长鑫办理营业执照。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依照案涉《出租协议》第八条的约定，甲方需在2018年8月1日前协助乙方拿到房东的房产证及身份证复印件用于办理营业执照，在此之前先少收第一年租金2万元，拿到交给乙方之日乙方一次性支付2万元租金尾款。即沈峰对徐长鑫只有协助义务，并且以第一年租金中的2万元作为协助徐长鑫办理营业执照的押金。1、沈峰已经尽到协助义务。徐长鑫告知沈峰办理营业执照需要租赁房屋的房产证，沈峰与房东的聊天记录可以证明沈峰一直在帮助徐长鑫与房东联系沟通，已经尽到了协助义务。但由于房东本人在兰州工作，未能在2018年8月1日前拿到房产证。2、办理营业执照不是双方合同事项，沈峰也不了解办理营业执照的程序，徐长鑫的消极懈怠导致其没能办理营业执照。原审法院已经查明，案涉房屋的其他承租人在房屋未取得房产证的情况下，通过房屋租赁证明等其他方式也可以正常办理营业执照。但沈峰作为出租人，对于办理营业执照的流程并不了解，只能根据徐长鑫的指示，为其提供房屋相关材料上的帮助。且沈峰为协助徐长鑫，多次向房东和杭州赢茄商贸有限公司咨询房产证和办理营业执照方式等，足可见沈峰已积极履行了约定的义务，并不违背法律规定，不具有过错。另外，沈峰曾在微信中要求徐长鑫确认是不再经营了还是要继续经营办理营业执照，但徐长鑫没有给出明确答复。事实上，徐长鑫因个体工商户名称预先核准申报被驳回及经营状况不佳等原因而消极应对工商登记事项，是致使其无法获得营业执照的根本原因。综上，沈峰并未违反合同约定的义务，不具有过错，更不构成违约。二、徐长鑫作为解约方，应当支付提前终止租期的违约金5万元。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。而案涉《出租协议》明确约定，双方约定租期3年，租期不可提前终止，否则提出提前终止的一方需向另一方支付违约金5万元。徐长鑫因经营不善突然解约，在未通知沈峰的情况下自行搬离承租商铺，已经构成根本违约，且给沈峰造成了严重的经济损失。故依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，沈峰请求二审法院判决徐长鑫承担提前终止租期的违约金5万元属于合理请求。三、徐长鑫无权收取店铺转让费2万元。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。根据双方《出租协议》第七条第一款约定，徐长鑫无权擅自转租案涉房屋。在原审庭审中，徐长鑫承认其于2018年10月初在联系下家浙江明康汇食品有限公司并收取2万元后，自行搬离案涉租赁店面。故徐长鑫私自收取转账费的行为已构成不当得利，徐长鑫应当将收取的店铺转让费归还给沈峰。四、沈峰只需退还徐长鑫剩余租金及押金共计49111.05元。原审判决对徐长鑫实际支付房屋租金及押金23万元、实际承租期间的租金109452元、租赁期间徐长鑫所欠的水电费1436.95元均已认定并无异议。但徐长鑫作为提出解约的一方，应当支付提前终止租期的违约金5万元及私自收取店铺转让费2万元。故沈峰只需退还徐长鑫剩余租金及押金共计49111．05元（230000元-109452元-1436.95元-50000元-20000元）。综上所述，请求二审法院判令：1、依法撤销原审判决；2、沈峰只需退还徐长鑫剩余租金及押金共计49111.05元；3、本案一、二审诉讼费由徐长鑫承担。 被上诉人徐长鑫答辩称：沈峰的上诉请求无事实和法律依据。徐长鑫承租房屋的目的就是办理营业执照开店经营，合同中约定沈峰需在2018年8月1日前提供房屋产权证，后沈峰又谎称房产证可以拿到（2018年7月16日微信聊天记录记载明后天拿给你们），后沈峰承诺不了又说房东可以回来配合但没有具体时间安排（微信聊天记录：7月15日陈总，房东房产证办的怎么样了，工商今天来了；10月2日房产权一直没下来，没营业执照已经找我们几次了）。徐长鑫一次又一次相信沈峰，但是沈峰一直无法解决营业执照问题。接着沈峰同意转租还要求徐长鑫自己去找接手承租的人，徐长鑫为防止损失扩大，找了同一行业的人来承租案涉房屋，后该承租人与房东直接签订了合同，房东办理了产权证。沈峰作为合同相对方收取租金，但没有履行合同约定的义务，致使承租房屋的目的无法达到，沈峰的行为才是合同不能履行的唯一原因，沈峰应当承担全部责任。徐长鑫为经营生鲜对案涉房屋进行装修和个体工商户登记，网上名称登记了多次但均因名称过期无法提交房产证而失效。徐长鑫逃避工商检查，无法正常经营，徐长鑫又是经营生鲜产品，停业就损失巨大。原审判决仅判决认定退还2018年11月12日后的租金，但在整个租赁期间，在徐长鑫花费了人力物力的情形下，原审判决已未让沈峰承担损失，而徐长鑫损失很大。此外，徐长鑫收取的2万元是转让装修的鱼缸的费用。综上，请求驳回沈峰的上诉请求。 二审中，在本院指定的举证期限内，沈峰与徐长鑫均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉《出租协议》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。根据双方的诉辩意见，本案双方争议焦点系徐长鑫是否应当支付沈峰违约金及店铺转让费，即是否应当在沈峰退还给徐长鑫的剩余租金和押金中扣除上述款项。沈峰主张徐长鑫提前解约系违约，且沈峰不存在过错，故徐长鑫应当支付其相应违约金和店铺转让费。但从本案查明的事实和在案证据分析，首先，根据案涉《出租协议》的约定，沈峰应在2018年8月1日前协助徐长鑫拿到房东的房产证及身份证复印件用于办理营业执照，但沈峰未能按期履行该项义务，故其已经构成违约，应当承担相应违约责任。其次，结合案涉《出租协议》全文可知，沈峰的协助办证义务并非其主要义务：一方面，案涉《出租协议》并未就沈峰的该项义务约定解约等违约责任；另一方面，徐长鑫亦仅扣押了2万元租金尾款作为沈峰履行该项义务的保证。而从原审法院查明的事实来看，一方面，案涉房屋的其他承租人在房东未取得房产证的情况下，通过房东出具证明等其他方式也可办理营业执照，即沈峰是否履行该项义务与徐长鑫能否取得营业执照之间并无必然关联；另一方面，个体工商户名称预先核准申报被驳回及经营状况不佳等因素致使徐长鑫对于办理营业执照态度消极，即徐长鑫自身对于未能及时办理出营业执照亦存在过错。原审法院据此认定沈峰未履行协助办证义务不构成根本违约，并无不当。最后，关于违约责任的承担，沈峰未履行协助办证义务应当承担违约责任，而徐长鑫在沈峰未根本违约的情况下，未按照案涉《出租协议》的约定提前两个月通知沈峰解约，亦属违约。原审法院据此不予支持双方向对方主张的损失赔偿及违约损失，尚属合理。此外，虽沈峰并未就其主张的违约金及店铺转让费在本案原审中提起反诉，但原审法院对此已进行处理且实体上并无不妥，为减轻当事人诉累，本院亦一并予以处理。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由沈峰负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年六月二十八日 法官助理张琪 书记员赖雪珂