辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民再113号上诉人（原审原告、被申诉人）：于晶，女，1983年9月3日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：周宇琦，北京大成（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申诉人）：李治崎，男，1978年9月10日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：陈静，辽宁文柳山律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雯，辽宁文柳山律师事务所律师。上诉人于晶因与被上诉人李治崎房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民再5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。于晶上诉请求：1、撤销大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民再5号民事判决；2、依法判令支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定的撤销权的起算时间错误。1、被上诉人没有任何证据能够证明上诉人是在2015年7月份就知道了被上诉人不是案涉房屋的所有权人，不能仅凭借上诉人所谓的在2015年7月10日签订《房屋租赁合同》之后装修的一个星期左右所谓的房主拿着房产证找过上诉人的自认来认定上诉人知道或应当知道。因为时间久远，上诉人也记不清了具体是什么时间真正的房主来找上诉人，且上诉人也仅是怀疑此人是不是为了租房而形成的竞争关系。2、上诉人确定被上诉人不是房主的时间为2015年9月份，因案涉房屋系公租房，上诉人到大连市房交所查不到相关信息，经多方打听，才得以知晓。3、上诉人确认真房主的时间为2015年9月，并与真正的房主重新签订了《房屋租赁合同》。二、一审法院认定的返还房屋租金和房屋转让费因撤销合同的诉讼请求未得到支持而缺乏请求权基础不正确。民事案件的诉讼请求是彼此独立的，第一项得不到支持不必然导致后续的诉讼请求都不支持。上诉人请求撤销案涉合同与返还全部房租和房屋转让费彼此独立，并不冲突。三、上诉人认为判令被上诉人返还全部房租和房屋转让费是符合法律规定的。1、如果法院认定上诉人行使《房屋租赁合同》的撤销权成立，被上诉人理应返还租金和房屋转让费。2、一审法院如果认定行使撤销权不成立，在庭审时应主动向上诉人释明，上诉人可根据案情来判断是否需要变更诉讼请求或提出新的辩论意见。一审法院并未向上诉人释明有该项权利。3基于上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》第五条第二款及收条上的约定，被上诉人存在重大违约情况，直接导致了案涉合同不能继续履行，给上诉人造成了重大损失，应当返还房租和房屋转让费。被上诉人与实际房主的租赁期限为2015年7月10日至2015年11月9日，而上诉人与被上诉人的租赁期限为2015年7月10日至2017年7月9日，两个租赁期重合部分只有4个月。房屋刚租过来就出现一系列问题，导致上诉人无法使用案涉房屋，应全部返还房租。关于房屋转让费，案涉房屋转让费主要是基于房屋本身，并没有约定转让费是包括品牌使用费、经营权、品牌押金、饮品做法、店铺货物和店内设施的，实际上这些权益和设备物品也并未交付，况且上诉人租用房屋也不是要继续经营原有的地下铁店铺，随即要对房屋进行装修。案涉房屋的租期为2015年7月10日至2017年7月9日，转让费的期限覆盖两年，但上诉人没有使用过，应全部返还。至于被上诉人称其上述权益是从案外人姜秋菊处花了9万5千元转让而得与上诉人没有关系。被上诉人同时应当支付自2015年7月28日至还清之日止按银行同期贷款利率计算的利息。四、一审法院适用民事诉讼法解释第405条之规定错误。上诉人再审请求并未超出原审的诉讼请求范围，一审法院之所以认定超出诉讼请求范围，是因为撤销权不成立导致的第二项诉讼请求另案主张。但撤销权成立与否，法院并未主动释明。且第二项请求上诉人在原审就明确提出，并不超出范围。李治崎辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。一、上诉人以被上诉人存在欺诈，从而撤销合同的主张不能成立。上诉人与被上诉人建立租赁关系之初被上诉人系案涉房屋的合法承租人，被上诉人对案涉房屋享有处分权。上诉人通过与被上诉人建立租赁关系也实现了占有、使用、收益的目的。二、上诉人行使撤销权已超过法定期限，原审判决认定撤销权消灭正确。三、上诉人取得了店铺并实际占用了案涉房屋，其主张返还租金和兑店费没有事实依据。本案中被上诉人在上诉人来谈店铺转让前已经停止经营，谈好价格交完定金交付店铺后，店铺内物品和设施实际上就是交由上诉人处理了，至于这些东西实际用不用和我方没有关系。四、上诉人主张法院行使释明权于法无据。于晶向一审法院起诉请求：1.判决撤销于晶与李治崎签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令李治崎返还于晶房屋租金8万元、房屋转让费13万元，及自2015年7月28日起至还清之日止按同期贷款利率计算的利息损失。一审法院认定事实：大连市沙河口区1层3号房屋，建筑面积30.51平方米，原系案外人张宝仁承租的公有房屋，张宝仁于2015年12月31日死亡后更名其妻李卓君名下。2015年6月24日，李治崎向于晶出具收条，内容为：“今李治崎收到于晶租房（房屋地址：交通大学，地下铁店铺）定金贰万元整，李治崎为该房房主，如果李治崎不是该房房主，所产生的一切后果李治崎负责”。于晶在起诉状及原审庭审中自认其与李治崎于2015年7月10日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：李治崎将原交通大学地下铁店铺（案涉租赁房屋）出租给于晶使用，用途为商用，租期为2015年7月10日起至2017年7月9日止，年租金8万元，租金的付款方式为年付，于2015年7月29日支付上述租期内的租金8万元，合同还对其他条款做了约定。2015年7月11日，李治崎将案涉租赁房屋交付于晶。2015年7月28日，李治崎在2015年6月24日向于晶出具的收条签名及书写时间的下方写明：今李治崎收到于晶房屋租金8万元，该房转让费13万元，2015年7月29日共收到转让费及租金共计19万元（以短息确认为准，收条生效），李治崎在其签名下方注明收4万元现金。李治崎认可收到于晶房屋租金8万元及房屋转让费13万元，共计21万元（其中4万为现金）。2015年7月28日双方约定：一、因签订该合同时出租方李治崎未能提供所租赁房屋的产权证（或其它能证明该套房产为其所有的相关材料），故因此所产生的法律纠纷及可能对承租方所造成的损失均由出租方李治崎承担，且应对承租方的损失进行全部赔偿。二、承租方在经营不善的情况下，有权对该租赁房产转租，出租方应给予配合，双方签字予以确认。对原审判决认定房主张宝仁、李卓君夫妻出具证明时间为2015年9月19日有误，一审法院予以更正。2015年9月10日，房主张宝仁、李卓君夫妻出具证明，内容为：位于大连市沙河口区的房屋（建筑面积30.51平方米），权利人为张宝仁。该房屋在2014年11月10日租给李治崎经营使用，当时未签订书面合同，仅为口头协议，租赁期限为一年，租金人民币伍万元整。当时明确约定，李治崎无转租权。现得知，在2015年6月24日，承租人李治崎未经房主同意,擅自将该房屋转租给于晶经营和使用。对此，该房屋权利人张宝仁及配偶李卓君非常气愤，对李治崎的擅自转租行为不予认可。并决定在2015年11月9日前收回该房屋，另行租与他人。2015年9月11日，于晶与李卓君签订案涉房屋的租赁合同，约定租赁期限两年，自2015年11月9日至2017年11月8日止，租金7万元等。于晶在2019年1月3日再审庭审时自认：2015年7月签完协议后开始装修，在装修不到一周内真正的房主就出现了，……我一直联系李治崎，目前我还保留短息内容，可以庭后提交法院。李治崎在短信中一再表示他可以与房东解决好此事……。2015年7月我与李治崎签订合同，装修过程中发现其不是房主，我一直与其沟通至8月，之后我到公安局派出所报案，公安局派出所不受理，所以2016年8月我诉至法院，我认为没有过时效。审：于晶，你何时知道李治崎不是房主？于晶：签完合同一周左右，真正的房主李卓君拿房证来找我了。另查，案涉租赁房屋系李治崎上一手承租人姜秋菊转让给李治崎的，双方签订了地下铁奶茶店交通大学店店铺经营转让合同及《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为2014年8月26日至2014年11月9日。经营转让合同约定：姜秋菊将地下铁品牌使用权、经营权、品牌押金、饮品做法、店铺货品和店内设施以九万五千元整体转让给王国会。2014年8月26日，房主李卓君出具收条：今收到王国会水电押金贰仟元。王国会出具情况说明：本人王国会(身份证号2323211995********),与李治崎是多年的好朋友，多年来我们经常相互帮忙协助工作。他本人由于工作性质原因经常出差不在大连，所以在2014年承兑大连市沙河口区1层3号店铺的时候便让我来经营，并且由李卓君向我和李治崎出具了水电费押金条，所有费用实际上都是由李治崎支付的，对黄河路863号1层3号房屋和店铺权利的实际享有人也是李治崎。检察机关对王国会进行了询问，王国会陈述确系李治崎让她代其签订的上述合同。再查，姜秋菊与李卓君之间签订房屋租赁协议约定的租赁期限为2014年5月10日至2014年11月9日。一审法院认为，合同的撤销，是指因意思表示不真实，通过撤销权人行使撤销权，使已经生效的合同归于消灭。因此，合同要撤销必须由撤销权人行使撤销权来实现。《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条规定，因重大误解订立合同、在订立合同时显失公平；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，于晶在原审时主张李治崎存在欺诈行为，请求撤销其与李治崎于2015年7月10日签订的《房屋租赁合同》。于晶在本案再审庭审时自认“签完合同一周左右真正房主李卓君拿房证来找我了”，此时于晶就知道李治崎不是案涉租赁房屋的房主，这也与于晶当庭陈述的装修不到一周真正房主出现了，其与李治崎交涉时，李治崎一再表明他可以和房东解决好此事，未果才提起诉讼的事实相吻合，而于晶就本案向一审法院递交起诉书的时间为2016年7月27日，自于晶2017（应为2015）年7月10日签完合同一周左右就知道李治崎不是房主起至其起诉之日已超过一年，其撤销权消灭，故对于晶请求撤销双方签订《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。于晶在本案的其他诉讼请求，因其撤销合同的诉讼请求未得到支持而缺乏请求权的基础，一审法院亦不予支持。对于晶再审复庭后陈述虽然装修一周后知道李治崎不是房主，但其需要到产权单位及房交所调查房主的真实情况，9月份才知道，其行使撤销权除斥期间最迟时间点为2015年9月一节，案涉租赁房屋为公有住房，于晶无需到房交所调查了解，其到产权单位落实近二月之久，与常理不符，也与其自述起诉前就知道李治崎不是房主的事实相矛盾，故对其辩解意见，不予采纳。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理;符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。于晶可就双方的合同纠纷另行提起诉讼。一审法院判决：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初3567号民事判决（上述判决结果为：一、撤销于晶与李治崎签订的房屋租赁合同；二、李治崎于判决生效之日起十日内返还于晶房屋租金8万元、房屋转让费13万元；三、驳回于晶的其他诉讼请求。）；二、驳回于晶的全部诉讼请求。案件受理费4588元、公告费600元（于晶已预交），由于晶负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据上诉人与被上诉人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、上诉人行使撤销权是否超过法定期限；2、被上诉人是否应返还上诉人房屋租金及转让费，如需返还，数额为多少。针对第1个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中，李治崎并非案涉房屋的真正房主，其承租案涉房屋的期限截止2015年11月9日，而李治崎谎称其为案涉房屋的真正房主，又将案涉房屋出租给上诉人于晶至2017年7月9日，李治崎的行为构成欺诈，于晶享有撤销权。关于于晶行使撤销权的期限，按照前述法律规定，应为从于晶知道或应当知道撤销事由之日起一年。本案中，虽然于晶在一审中表述“2015年7月签完协议后开始装修，在装修不到一周内真正的房屋就出现了……”，但本案不能仅凭于晶的这一句表述即认定于晶知道真正的房主的时间即是2015年7月17日左右，本案应结合于晶在一审庭审中的前后陈述综合判断于晶的真实意思表示。于晶在一审庭审中继续表述“我需要调查一下房主的真实身份，我不清楚申诉人与房主之间的关系，这段时间我也一直在找申诉人……申诉人一直避而不见说在外地，始终没有提供申诉人是房主的相关证明及相关营业执照等手续，我在2015年9月份左右经过去产权单位和房交所调查得知申诉人不是真正的房东”。于晶又表述自己系在真正房主出证明的时候即2015年9月份才知道李治崎不是真正的房主。本院认为，于晶主张在装修期间得知房主不是李治崎，而需要一段时间来核实李卓君的身份及其与李治崎之间的关系合乎情理。结合李卓君于2015年9月10日向于晶出具正式的说明及其与于晶又于次日针对案涉房屋重新签订租赁合同的事实，本案认定于晶于2015年9月才确定李治崎并非真正的房主更符合常理及公平原则。于晶于2016年7月提起本案诉讼并没有超过1年期限。李治崎与于晶签订的房屋租赁合同应予撤销。针对第2个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉合同被撤销后，李治崎负有相应财产的返还义务。从于晶在原审中提供的收条内容来看，李治崎共收取于晶两笔款项。一年的房屋租金8万元和房屋转让费13万元。关于房屋租金部分，因李治崎与房主李卓君口头约定的租赁期限为2014年11月10日至2015年11月9日，而李治崎与于晶约定的房屋租赁期限为2015年7月10日至2017年7月9日。在李治崎享有承租权的2015年7月10日至2015年11月9日期间，于晶实际占有使用了案涉房屋，理应向李治崎支付相应的房屋租金。且从于晶与真正的房主李卓君签订的房屋租赁合同来看，于晶亦是从2015年11月9日起才开始向李卓君交纳房租。因此李治崎返还于晶交纳的房屋租金范围应为第一年租金中扣除2015年7月10日至2015年11月9日期限外剩余8个月的租金，数额为8万÷12个月×8个月=53333元。于晶因此笔款项所受到的利息损失，李治崎应予以赔偿。关于房屋转让费13万元，李治崎主张此笔费用系其将从姜秋菊处受让的设备和地下铁奶茶店的经营权转让给了于晶所形成的费用即兑店费。对此，于晶主张该笔13万元转让费不含其它费用，单纯是房屋的转让费，案涉房屋所在地段的出租店面低于21万元租不下来，其现在经营的是生煎和桶饭，没有做过奶茶项目。本院认为，从姜秋菊与李卓君签订的租赁合同、李卓君与李治崎之间的租赁合同、李治崎与于晶签订的租赁合同及于晶与李卓君之间的租赁合同的约定来看，案涉房屋的年租金均未超过8万元，于晶关于案涉房屋低于21万元租不下来的主张没有事实依据，亦与日常的交易习惯和生活常理不符。李治崎在收取8万元租金后额外收取的13万元转让费应认定为案涉店铺的设备及品牌加盟使用费等的转让。于晶实际受让后再行主张转让费的返还，本院不予支持。综上，上诉人于晶的上诉请求部分有理，本院对于合理部分予以支持。一审判决虽认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十五条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民再5号民事判决和该院（2016）辽0204民初3567号民事判决；二、撤销李治崎与于晶签订的房屋租赁合同；三、李治崎于本判决生效之日起十日内返还于晶房屋租金53333元，并自2015年7月28日起至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率支付上述53333元的利息；四、驳回于晶的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4588元，公告费600元，二审案件受理费4588元，合计9776元，由李治崎负担1955元，于晶负担7821元。本判决为终审判决。审判长  刘振喜审判员  祝 贺审判员  赵述云二〇一九年七月十六日书记员  浦丽娜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。