河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初6424号原告：郑州美加合物业管理有限公司。住所地：郑州市管城区城东路**院**楼****。法定代表人齐苏丹，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张召，河南明商律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭雨辰，河南明商律师事务所律师。被告：周传蛟，男，1983年9月5日出生，汉族，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：张晓燕，河南国基律师事务所律师。原告郑州美加合物业管理有限公司与被告周传蛟租赁合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州美加合物业管理有限公司的委托诉讼代理人张召,被告周传蛟及其委托诉讼代理人张晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州美加合物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同并判令被告向原告返还郑州市管城回族区城东路22号院1号楼南商铺；2.请求判令被告向原告支付租金100000元（暂自2018年4月1日起计算至2019年3月31日，以后按年租金10万元计算至被告交还房屋之日止）；3.请求判令被告向原告支付违约金4550元（暂自2017年10月1日起计算至2019年3月31日，以后按月租金额的日千分之一计算至被告交还房屋之日止）；4.请求判令被告向原告支付电费2763元（暂自2017年10月23日起计算至2019年3月31日）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、原告将坐落在郑州市管城回族区城东路22号院1号楼南商铺（一楼面积40平方米，二楼面积180平方米）租给被告使用；二、租赁期限为2016年10月1日至2017年9月30日，年租金10万元，按年结算，每年提前十日支付；三、任何一方未履行本协议的条款，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由责任方承担；被告如逾期交付租金，每逾期一日，原告有权按月租金金额的千分之一向被告加收违约金。合同约定的租赁期满后，被告仍继续使用租赁房屋，但被告却并未按照合同约定向原告支付租金，直至2018年1月8日被告才向原告交付了2017年10月1日至2018年3月31日的租金50000元，剩余租金至今仍未支付，并拖欠电费2763元。原告为维护合法权益，无奈于2019年1月2日通知被告解除合同，并要求返还房屋及支付拖欠的租金，但被告仍置之不理，且占用原告房屋至今。被告的行为已严重违约，为维护原告自身合法权益故诉至法院。被告周传蛟辩称，被告一直在与原告沟通希望把2018年3月至9月的租金补交上去，但是对方一直拒绝，也就是说，之所以有这样的一个诉讼是因为对方的原因所造成的，因为对方一直不愿意被告补交房租，并避而不见被告，被告无法向原告履行补交房租的义务；被告不应当承担违约金，其一，由于原告拒绝与被告沟通导致被告无法补交房租，也即被告积极履行义务却因原告的先行行为而阻断，其二，被告已经交付了2018年3月31日之前的租金，被告与原告双方也并未就第二年的租房达成书面协议，违约金条款仅限定2016年至2017年，双方对于彼此之间第二年的合同关系并未达成一致意见，因此，被告本身不应当承担违约责任；被告应当承担的房租是2018年9月30日之前的，2018年9月30日之后，涉案房屋一直处于被限制用电状态，被告一直未使用涉案房屋，因此，让被告承担涉案房屋2018年9月30日至2019年4月30日的房租没有事实上的依据，不应当支持原告的该项诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认，本院认定事实如下：2016年9月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.甲方将坐落在郑州市管城回族区城东路22号院1号楼南商铺的房产（一楼面积40平方米，二楼面积180平方米）租给乙方使用；2.租赁期限自2016年10月1日至2017年9月30日，年租金10万元，按年结算，由乙方每年提前十日交付给甲方；3.乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方租赁使用而产生的费用均由乙方承担；4.乙方在租赁期届满时的房产交还给甲方。如需继续承租上述房产，应提前一个月与甲方协商，在同等条件下乙方优先承租，双方另签协议；5.任何一方未履行本协议规定的条款，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由责任方承担。乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之一向乙方加收违约金。上述合同签订后，被告交纳了涉案商铺的一年租金100000元。合同约定的租赁期满后，被告仍继续使用涉案房屋，但被告并未按照合同约定时间向原告交纳租金，被告应于2017年9月20日交纳2017年10月1日至2018年9月30日的租金100000元，经原告讨要，被告于2018年1月2日、1月3日分两次向原告支付了50000元租金。2019年1月2日，原告向被告发出《解除合同通知书》，主要载明：《房屋租赁合同》约定的租赁期满后，被告在未与原告续签合同的情况下，仍继续占用使用租赁房屋，原告同意被告继续承租，但被告并未按合同约定支付租金。正式通知如下：解除双方签订的《房屋租赁合同》，自被告收到本解除通知书之日起解除；被告在收到本解除合同通知书三日内无条件向原告返还房屋；被告支付自2018年4月1日至2018年12月31日的租金75000元。若被告未按上述期限向原告返还房屋，支付租金，原告将通过诉讼途径解决此事，同时保留要求被告支付违约金及逾期返还房屋所产生的占用费的权利。由于被告未按通知要求交纳租金并腾退涉案商铺，引起争讼。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。租赁期间届满后，双方达成口头协议并实际履行，现被告长期拖欠租金，致使原告合同目的不能实现，已构成根本违约，故原告要求解除双方合同的诉请，理由正当，本院予以支持。合同解除之下，被告仍负有向原告支付欠付租金的义务，并应将商铺腾空后向原告返还，而对于原告要求自2019年4月1日至实际返还之日止的租金（商铺占有使用费），被告应按约定的年租金100000元的标准向原告计付。原告主张的违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付拖欠的电费2763元，证据不足，本院不予支持。被告辩称意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及有关法律规定，判决如下：一、解除原告郑州美加合物业管理有限公司和被告周传蛟于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告周传蛟于本判决生效后十日内将承租的位于郑州市管城回族区城东路22号院1号楼南商铺的房产（一楼面积40平方米，二楼面积180平方米）腾空后交付给原告郑州美加合物业管理有限公司；三、被告周传蛟于本判决生效后十日内支付原告郑州美加合物业管理有限公司租金100000元及后续租金（暂计算至2019年3月31日，以后的租金按合同约定的标准计算至实际返还商铺之日止）；四、被告周传蛟于本判决生效后十日内支付原告郑州美加合物业管理有限公司违约金4550元（自2017年10月1日起计算至2019年3月31日，以后按月租金额的日千分之一计算至被告周传蛟实际返还商铺之日止）;五、驳回原告郑州美加合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2546元，减半收取计1273元，由被告周传蛟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 张 逸二〇一九年七月十五日书记员 贺佩佩