黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0126民初1141号原告：张桐，女，汉族，1982年4月2日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：马桂芳，女，汉族，1968年7月25日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：徐岩，男，汉族，1987年9月24日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：孙宏亮，男，汉族，1975年10月9日出生,住黑龙江省巴彦县，原告：杨秋玲，女，汉族，1991年10月11日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：张秀先，女，汉族，1972年7月10日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：王亚杰，女，汉族，1972年2月15日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：苏洪伟，男，汉族，1981年11月29日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：朱彦东，男，汉族，1980年1月20日出生，住哈尔滨市南岗区，原告：李红，女，汉族，1977年12月13日出生，住杭州市余杭区，原告：高春雨，男，汉族，1974年7月31日出生，住黑龙江省巴彦县，原告：刘宏伟，男，汉族，1981年1月18日出生，住黑龙江省巴彦县，以上12位原告诉讼代表人：孙宏亮，男，汉族，1975年10月9日出生,住黑龙江省巴彦县，以上12位原告诉讼代表人：刘宏伟，男，汉族，1981年1月18日出生，住黑龙江省巴彦县，委托诉讼代理人：李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。被告：黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司，地址巴彦县巴彦镇。法定代表人：祁卫东，职务：总经理（提交身份证明书）。委托诉讼代理人：尹树财，男，汉族，1969年7月17日出生，鹏宝龙房地产法律顾问，住黑龙江省巴彦县，被告：金海岩，男，汉族，其他情况不详。原告孙宏亮、刘宏伟等12位原告与被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司（以下简称鹏宝龙公司）、被告金海岩确认合同无效纠纷一案，12位原告以代表人诉讼程序向本院提起诉讼，本院于立案后，经审查，原告人数众多，诉讼标的是同一种类，符合代表人诉讼条件，本院决定依法适用代表人诉讼程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案已登记的12位原告诉讼代表人孙宏亮、刘宏伟的委托诉讼代理人李默涵，被告鹏宝龙公司委托诉讼代理人尹树财到庭参加诉讼。被告金海岩经本院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙宏亮、刘宏伟等12位原告向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认被告鹏宝龙公司与被告金海岩签订的13套商品房买卖合同无效；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：孙宏亮、刘宏伟等12位原告是被告鹏宝龙公司开发建设的位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区的12位业主，孙宏亮、刘宏伟等12位原告通过合法渠道购买并合法占有使用该房屋至今。孙宏亮、刘宏伟等12位原告数次要求被告协助为其办理不动产登记手续，但被告迟迟不予办理。经原告查询得知，被告鹏宝龙公司为了借款已经将案涉房屋与被告金海岩在房屋登记部门办理了房屋预售登记相关手续，致使孙宏亮、刘宏伟等12位原告不能正常办理案涉房屋产权登记。孙宏亮、刘宏伟等12位原告认为，被告鹏宝龙公司与被告金海岩办理预售登记所签订的房屋买卖合同是为贷款进行的抵押担保行为，根据《担保法》以及《物权法》的相关规定，该抵押行为违法，不发生法律效力，被告金海岩不具有该房屋物权上任何的优先权。同时因被告鹏宝龙公司与被告金海岩之间并非真实的房屋买卖合同关系，该合同的签订严重损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条以及《民法总则》的相关规定，故此原告诉至法院。被告华星公司辩称，我公司认为贵院能够查明事实做出公平公正的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即：一、商品房购房合同13份、购房款缴费票据（税务发票）13张。拟证明：原告与被告鹏宝龙公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，并且原告已经支付购房款。二、入户费、装修保证金、水、电、热力、物业费等票据。拟证明：原告对案涉房屋已经合法占有并实际使用至今，在占有和使用的过程中，没有任何除原告之外的案涉房屋其他权利人对房屋行使权力。三、商品房买卖合同13份，以及购房款收据13张。拟证明：二被告因民间借贷法律关系，为担保债务的需要，签订了一份所谓的房屋买卖合同，该合同并非为被告金海岩生活消费性购房或回迁用房，而是作为债权担保的一种方式，双方所做出的房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，并不是合同双方真实的意思表示，同时该合同被告金海岩所支付的款项实为借款，并非是房屋买卖交易的价款，其并未履行房屋买卖合同对价的支付义务，该合同违反了《物权法》和《担保法》以及民间借贷的法律规定，应为无效。四、巴彦县房产局出具的说明1份。拟证明：案涉房屋现状，除因被告金海岩房屋买卖合同而进行的预售登记之外，无其他的权利限制，原告实际占有和使用该房屋。五、被告鹏宝龙公司出具的证明一份。拟证明：该套涉案房屋已经出售给原告，但由于公司建设资金短缺，便与被告金海岩签订房屋买卖合同，名为房屋买卖，实为借款。此证据与证据三相互印证，证明了二被告签订的商品房买卖合同名为买卖实为借贷，不具备商品房买卖合同的要件，违背了法律、行政法规的禁止性规定。同时该证明证实了该房屋的实际买受人，以及对该房屋占有和使用的权利人均为原告。原告完全有理由因自身对房屋的所有权权益被恶意损坏，而提出二被告之间房屋买卖合同无效的诉权主张。六、商品房预售登记明细表一份。拟证明：1、二被告之间因民间借贷的法律关系，名义上将房屋预售给本案的被告金海岩，并签订案涉房屋的商品房买卖合同，并依据该合同，在巴彦县房产部门进行了商品房预售登记，该证据同时还能证明作为买受人的被告金海岩不可能因生活消费的需要同一时间购买13套房屋，该预售登记极大地侵害了原告的合法权益。从事实效力上，应当无效。2、因为预售登记所依附的商品房买卖合同的无效，必然会造成预售登记的无效。从程序上，应当认定为无效。3、案涉房屋的预售登记，并不符合房屋登记办法的相关规定，既不是预售合同的联机备案登记，也不是初始登记的预告登记，该预售登记的形式不符合于法律所规定的登记形式，因无任何的法律规定其合法性的存在，从法律效力上，该商品房预售登记应为无效。4、该预售登记在房产部门只有预售登记明细表和二被告签订的房屋买卖合同与三联单，并无其他任何资料。该房屋在预售登记时，也不具备房屋预售的相关条件，从形式效力上，应该无效。七、企业法人营业执照、法定代表人身份证明。拟证明：被告诉讼主体资格和开发资质。八、黑龙江省桦南县人民法院（2017）黑0822民初1037号民事判决书、相关案例3份。拟证明：桦南县人民法院受理类似案件，经审理判决该案件中开发公司（该案被告）与类似本案被告金海岩之间买卖合同无效，该判决依法维护了生活消费性购房人或回迁人的合法权益。对以上证据，本院予以确认并在卷佐证。被告鹏宝龙公司及被告金海岩均未向法庭提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：巴彦县巴彦镇金桥怡园小区系被告鹏宝龙公司开发，2013年12月15日取得了商品房预售许可证。2014年12月15日，巴彦县房产住宅局以被告在办理预售许可过程中隐瞒真实情况，提供虚假材料，以不正当手段取得预售许可，属违法违规行为为由，撤销了商品房预售许可证。自2011年6月20日始，孙宏亮、刘宏伟等12位原告分别与被告签订了《巴彦县金桥怡园小区商住楼销售合同》（1、原告张桐与被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司于2015年7月29日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区第19幢西1号商服的房屋；2、原告马桂芳与被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司于2017年9月25日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区19号楼西单元4号商服的房屋；3、原告徐岩与被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司于2017年12月15日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区第19幢西3号商服的房屋；4、原告孙宏亮与被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司于2015年6月8日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区21号楼北单元2号库的房屋；5、原告孙宏亮与被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司于2015年6月8日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区21号楼北单元3号库的房屋；6、原告杨秋玲与被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司于2016年10月13日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区21栋1层北1号库的房屋；7、原告张秀先与被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司于2018年4月2日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区21幢6单元602号的房屋；8、原告王亚杰与被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司于2015年10月27日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区21号楼4单元602号的房屋；9、原告苏洪伟与被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司于2017年7月24日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区21号楼6单元603号的房屋；10、原告朱彦东与被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司于2016年11月14日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区19号楼西单元5号商服的房屋；11、原告李红才与被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司于2017年12月15日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区21号楼西单元6号商服的房屋；12、原告高春雨与被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司于2017年7月4日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区21号楼北单元4号库的房屋；13、原告刘宏伟与被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司于2015年11月21日签订的房屋买卖合同，房屋坐落于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区21幢北单元5号房屋），约定被告鹏宝龙公司将其开发建设的巴彦县巴彦镇金桥怡园小区房屋卖给孙宏亮、刘宏伟等12位原告，房屋价款孙宏亮、刘宏伟等12位原告已付全额。房屋建成后，被告鹏宝龙公司将该房屋交付给孙宏亮、刘宏伟等12位原告占有使用至今。2013年9月29日，被告鹏宝龙公司从被告金海岩处借款，为了担保债权实现，被告鹏宝龙公司与被告金海岩签订了房屋买卖合同，约定将交付给孙宏亮、刘宏伟等12位原告占有使用的房屋卖与被告金海岩，并在巴彦县房产住宅局办理了预售登记，但此房屋仍然由孙宏亮、刘宏伟等12位原告占有使用。此后，当原告到巴彦县房产住宅局办理房屋权属证书时，被告知涉案房屋已被被告金海岩在巴彦县房产住宅局办理了商品房预售合同备案登记，导致原告无法实现权利，故提起诉讼。本案争议的焦点问题：被告金海岩与被告鹏宝龙公司签订的房屋买卖合同效力及在房产局预售登记的法律效力认定问题。关于被告鹏宝龙公司与被告金海岩签订的房屋买卖合同效力及在房产局预售登记的法律效力认定问题。首先，民法通则规定民事法律行为应当具备的条件之一为“意思表示真实”，被告鹏宝龙公司与被告金海岩之间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保被告鹏宝龙公司与被告金海岩将涉案房屋办理了预售登记，可见双方的真实意思是以房屋作为借款的抵押担保，双方的外在表示为签订商品房买卖合同并办理预售登记，但双方签订商品房买卖合同这一民事行为的内在意思与外在表示不一致，意思表示并不真实；其次，我国采取物权法定原则，本案中被告鹏宝龙公司与被告金海岩采取签订商品房买卖合同的方式来担保债权的实现，该担保方式没有被物权法或其他法律所规定和认可，不符合物权法定的原则；最后，民间借贷司法解释亦规定审理民间借贷案件中如出现实为借贷而名为买卖的情形应以借贷法律关系审理，并释明当事人变更诉求，如其拒绝裁定驳回起诉，由此可见就该案的审理应坚持买卖合同的从属性及基础法律关系审理的原则，被告金海岩可以民间借贷另行向债务人主张权利，作为其民事权益的救济方式。另外，案涉房屋的预售登记行为，既不符合预售合同的联机备案登记形式，也不符合初始登记的预告登记形式，该预售登记行为不符合法律所规定的登记形式，因此不具备物权登记排他性对抗效力。并且被告鹏宝龙公司与被告金海岩签订房屋买卖合同时未取得商品房预售许可证明，在起诉前亦未取得，该房屋买卖合同应为无效。综上所述，被告鹏宝龙公司与被告金海岩签订的房屋买卖合同名为商品房买卖，实为借款担保，意思表示不真实，被告金海岩所支付的款项实为借款，其并未履行买卖合同的价款支付义务。据此，孙宏亮、刘宏伟等12位原告的诉讼请求理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条,《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，判决如下：一、确认被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司与金海岩于2013年11月29日签订的，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区****西侧**商用房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告张桐和被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司于2015年7月29日签订的房屋买卖合同中的，，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区******商服的房屋一致；二、确认被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司与金海岩于2013年11月29日签订的，位于，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区第****西侧**商用房屋的买卖合同部分无效与原告马桂芳和被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司于2017年9月25日签订的房屋买卖合同中的，位于巴，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区**楼****商服的房屋一致div>三、确认被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司与金海岩于2013年11月29日签订的，位于巴彦县，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区第****西侧**商用房屋的买卖合同部分无效徐岩和被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司于2017年12月15日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区第****商服的房屋一致>四、确认被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司与金海岩于2013年11月29日签订的，位于巴彦县巴彦镇，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区第******库的买卖合同部分无效和被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司于2015年6月8日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇福泰，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区**楼****库的房屋一致v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>五、确认被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司与金海岩于2013年11月29日签订的，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区第******库的买卖合同部分无效龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司于2015年6月8日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区**楼****库的房屋一致yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>六、确认被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司与金海岩于2013年11月29日签订的，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区第，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区第******库的买卖合同部分无效宝龙房地产开发集团有限公司于2016年10月13日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区21栋，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区******库的房屋一致'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>七、确认被告黑龙江省鹏宝龙房地产开发集团有限公司与金海岩于2013年11月29日签订的，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区21幢6单，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区******房屋的买卖合同部分无效产开发集团有限公司于2018年4月2日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区21幢6单元602，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区******的房屋一致HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 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