重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0231民初1900号 原告：重庆垫江生态农业科技园有限公司，住所地重庆市垫江县生态农业科技园，统一社会信用代码915002317116795990G。 法定代表人：王小红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐章富，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 被告：黄诚，男，1963年3月13日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 被告：垫江县山河农家乐（曾用名垫江县三河度假村），住所地重庆市垫江县桂溪镇保合社区三河水库，统一社会信用代码915002310542563435。 投资人：黄诚，该公司经理。 二被告共同委托诉讼代理人：黄德荣，男，1951年11月18日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 二被告共同委托诉讼代理人：杨挺，重庆贤正律师事务所律师。 原告重庆垫江生态农业科技园有限公司与被告黄诚、垫江县山河农家乐租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告黄诚及二被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告黄诚违约；2.判决被告黄诚支付2018年8月1日至2019年4月15日期间延期占有租赁物的租金17万元；3.判令被告返还原告租赁物及物品并立即搬离茶餐厅；4.判令原告不予返还被告已交付的租赁物、花木及私自搭建保证金；5.判令被告支付原告因被告的行为产生的律师费1.2万元。事实和理由，2017年7月31日，原告与被告黄诚签订《茶餐厅租赁合同》，租赁期自2017年8月1日起至2018年7月31日止，租金为每年12万元，保证金6.5万元，用途为餐饮业。原告提供茶餐厅房屋以及空调、桌子等各种基本设施设备供被告使用，被告黄诚只有使用权；未经原告书面同意不得对租赁物做任何变动、搭建、添附、改造，不得砍伐、移栽树木；不得转租、转让；租赁期届满后延期占有的，应按合同约定租金标准两倍支付延期占有时间的租金。被告黄诚于2012年注册登记了垫江县山河农家乐个人独资企业，以该企业名义对外经营。原告于2018年6月7日告知被告合同到期后不再续租，并告知其及时搬离租赁物。合同期满后，原告到租赁物现场要求被告黄诚履行合同终止后的返还移交义务遭到拒绝，二被告霸占并使用租赁物至今。 被告黄诚、垫江县山河农家乐共同辩称，1.被告黄诚与原告在2017年7月31日至2018年7月31日期间存在租赁关系属实，没有签订租赁合同；2.原告于2018年6月7日向被告黄诚发出告知属实；3.原告的诉讼请求不当，缺乏事实和法律依据；4.二被告拒绝将租赁物及设施返还原告是为维护自己的合法权益；5.原告违反合同约定，利用优势、强势地位违约。 经审理查明，2011年至2017年间，原告先后与被告黄诚签订五份茶餐厅租赁合同，均约定原告将三合水库某茶餐厅及其附属设施租赁给被告黄诚用于餐饮业和茶馆业经营，五份租赁合同均约定不得转租；2012年、2013年、2015年、2017年签订的《茶餐厅租赁合同》中，均约定将“转让控制承租人的所有者权益或者变更控制承租人的实体”视为转租。2011年8月1日，原告与被告黄诚签订的《茶餐厅租赁合同》中约定原告向被告交付的租赁物为房屋四幢、露天经营场地、简易停车场等固定资产“以2005年10月9日代宜均接收公司茶餐厅固定资产移交清单复印件为准”，2012年、2013年、2015年签订的租赁合同中记载的房屋为六栋，2017年签订的租赁合同中记载的房屋为六栋。2017年7月1日，原告（甲方）与被告黄诚（乙方）签订《茶餐厅租赁合同》，该合同载明“……一、协议。茶餐厅：房屋八栋。租赁期间：[一年]自“起租日”起算，至“到期日”满。起租日：2017年8月1日。期满日：2018年7月31日。租金：租金一年人民币[120000.00]人民币……保证金：承租人支付给出租人保证金为人民币[65000.00]……保证金分为三部分：1、室内设施及固定资产[有清单]，人民币[5000.00]。2、花草树木、竹子及私自搭建的建筑物；人民币[30000.00]。3、水电气费人民币[30000.00]。用途：餐饮业。附件：（1）固定资产清单一份，以去年（以第一次）的移交清单为准……第二部分……2.1承租人对“茶餐厅”只有使用权，没有所有权。2.2“茶餐厅”应仅适用于餐饮业……承租人应遵守与“茶餐厅”的使用的有关规定的法律、命令、判决、条例……和限制，包括消防规范（合称“法定要求”）……根据法定要求……需要对“茶餐厅”内外进行改造或装修，由此产生的费用应由承租人承担，且该等改造和装修必须经出租人事先书面同意……5.2“保证金”不是预付的租金押金……一旦承租人未曾履行其在本合同中或法律规定的本合同项下的任何其它义务或责任，出租人可使用全部或部分“保证金”以支付承租人拖欠的本合同项下的到期款、滞纳金、违约金……9.1未经出租人同意，承租人不得将“茶餐厅”转租……为本合同条款之目的，转让控制承租人的所有者权益或者变更控制承租人的实体应视为本合同的转租……10.1除本合同另有约定外，如第三方因承租人或其雇员……导致第三方向出租人提出索赔的……如果出租人对第三方作出赔偿，承租人应向出租人作出全额赔偿（包括律师费）。11、延期占有。11.1除非另行书面约定，如果承租人在“租赁期限”届满或本合同提前终止之后对“茶餐厅”延期占有，出租人可以随时终止该等占有，并且承租人仍应履行……同时承租人应按出租人要求的时间向出租人支付按“到期日”或者提前终止日适用的“租金”标准的两倍作为延期占有时间的“租金”……16.2承租人有意续租第二年的合约……其续租合同上租金为在上一年租金的基础上上浮10%……”。原告于2018年8月7日以告知书形式，拟告知被告黄诚因《垫江县三合湖湿地公园及应急避险广场》项目建设需要，土地被政府提前收回，原告在合同到期后不再续租，并要求被告黄诚在结清相关费用后及时搬离租赁物，但原告未提供证据证明该告知书已送达被告黄诚。2019年4月9日，垫江县土地储备整治中心作出垫土储中心函〔2019〕2号《关于重新提供补偿款支付委托书的函》，通知原告重新确定支付方式及相关票据清单。本院受理本案后，于2019年4月19日向二被告送达了起诉状副本等诉讼文书。 另查明，被告垫江县山河农家乐系被告黄诚投资的个人独资企业，其经营地点即本案涉诉租赁物。2014年9月1日，被告黄诚与案外人陈淑容等八人签订《山河度假村新合伙经营协议》，约定九人合伙经营山河度假村，被告黄诚在该合伙组织中享有1/6的份额。2017年5月1日，被告黄诚与案外人黄德荣签订《山河度假村（个人）股权转让协议书》，约定被告黄诚将其山河度假村的合伙份额全部转让给黄德荣。 再查明，2019年4月4日、12日，原告先后与北京市中银（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》两份，约定由该律师事务所指派唐章富律师作为原告在与被告黄诚、垫江县山河农家乐租赁合同纠纷两案中提供法律服务。北京市中银（重庆）律师事务所于2019年4月12日向原告开具金额分别为8000元、4000元的两份法律咨询、律师代理费的增值税发票。 还查明，2005年10月9日，原告与案外人代宜均签订《生态园公司茶餐厅固定资产移交清单》，该清单记载原告向案外人代宜均交付租赁物时，租赁物内的设施和设备；原告（移交单位）与被告黄诚（接收人）在该清单尾部签字捺印。诉讼中，原告认可收到被告黄诚支付的保证金65000元，被告黄诚已支付2018年8月1日之前的租金；被告认可其仍派遣工作人员在租赁物内进行管理，未与原告办理返还租赁物的交接手续。 以上事实有原、被告陈述、《茶餐厅租赁合同》、通知书、《三河度假村新合伙经营协议》《山河度假村（个人）股权转让协议书》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，当事人应当按照合同约定履行义务。本案经开庭审理，原、被告双方争议焦点为：一、原告与被告黄诚之间的租赁关系是否解除；二、租赁物及附属设施的数量及是否返还；三、被告黄诚是否应当支付原告2018年8月1日至2019年4月15日期间占用租赁物的租金170000元；四、原告是否应当退还被告黄诚缴纳的保证金；五、二被告是否应当承担原告委托律师而产生的律师费。 关于争议焦点一：原告与被告黄诚之间的租赁关系是否解除。据原告提供的证据显示，原告与被告黄诚先后五次就涉诉房屋及附属设施签订租赁合同，原告为该租赁关系的出租人，被告黄诚为承租人。原告与被告黄诚在五份租赁合同中均约定被告黄诚不得转租，并在后四份租赁合同中将“转让控制承租人所有者权益或变更控制承租人的实体”情形约定为视为转租；被告黄诚于2014年9月1日与案外人陈淑容等人签订《山河度假村新合伙经营协议》，以及其于2017年5月1日与黄德荣签订《山河度假村（个人）股权转让协议书》的行为符合前述“转让控制承租人所有者权益或变更控制承租人的实体”的情形，此外被告黄诚未提供证据证明其实施前述行为取得原告同意或在事后获得原告的追认，因此被告黄诚的上述行为违反了租赁合同中关于不得转租的约定。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，诉讼中原告未提供证据证明其于何时知晓被告将租赁物转租，又于何时向被告黄诚主张过解除合同；因此，原告在没有以被告黄诚未经同意转租为由主张解除合同时，原告与被告黄诚之间的租赁合同应继续有效并履行。原告与被告黄诚签订的五份租赁合同中，前五份租赁合同约定的租赁期限均已届满，双方均已履行。2017年7月1日的租赁合同系双方最后一次签订，双方在该合同中约定的租赁期限为2017年7月31日至2018年7月31日，该合同约定的租赁期间到期后，双方未再次签订书面的租赁合同，被告黄诚亦未在租赁期间届满后将租赁物返还原告；虽然原告于2018年8月7日作出通知书，拟以政府提前收回土地为由，告知被告黄诚不再续签租赁合同，但原告未提供证据证明其已将该通知书送达被告黄诚，故该通知书对被告黄诚不产生拘束力；此外，原告亦未提供证据证明其对被告黄诚在合同约定的期限届满后继续使用租赁物提出过异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，被告黄诚在租赁期限届满后继续使用租赁物，且原告未提出异议，加之双方已履行前四份租赁合同的主要义务，2017年7月1日的租赁合同系双方最后一次签订的书面租赁合同，故双方于2017年7月1日签订的租赁合同在2018年7月31日以后继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”；现原告要求二被告搬离租赁物并返还租赁物及附属设施，原告的该项诉讼主张应视为其欲与被告黄诚解除租赁关系的意思表示；此外，根据现有证据表明，租赁物所附着的土地已被行政主管部门提前收回，原告与被告黄诚的租赁合同已丧失继续履行的基础条件，因此原告与被告黄诚之间的租赁合同应予解除。本院于2019年4月19日向二被告送达了起诉状副本等诉讼文书，故原告与被告之间的租赁关系应于2019年4月19日解除。 关于争议焦点二：租赁物及附属设施的数量及是否返还。本院认为，原告与被告黄诚在2011年8月1日签订的租赁合同中约定，原告应交付被告使用的租赁物为四幢房屋、露天经营场地、简易停车场以及原告于2005年10月9日将租赁物移交案外人代宜时形成的《生态园公司茶餐厅固定资产移交清单》记载的设施设备，在后四份租赁合同中，房屋从四栋逐渐增加至2017年签订合同时的八栋；原告与被告黄诚均在《生态园公司茶餐厅固定资产移交清单》复印件的尾部签字捺印，且在双方对前租赁合同到期后不断对续签的租赁合同进行修正确认的情况下，原告交付被告黄诚的租赁物应为房屋八栋、露天经营场地、简易停车场以及《生态园公司茶餐厅固定资产移交清单》记载的设施、设备。现原告与被告黄诚之间的租赁合同于2019年4月19日解除，被告黄诚作为承租人应当在租赁合同解除后将租赁物及附属设施、设备返还原告。诉讼中，二被告认可其仍派遣工作人员对租赁物进行管理，未与原告办理返还租赁物的交接手续；被告黄诚作为承租人在租赁期间占有、使用租赁物，在租赁合同解除后应提供证据证明其已将租赁物返还原告，现被告黄诚未提供证据予以证明，故本院认为被告黄诚尚未将租赁物及附属设施、设备返还原告；本案中，被告黄诚系租赁合同的承租人，实际使用租赁物对外经营的是被告垫江县山河农家乐，但二被告系独立的民事主体，租赁合同期限届满返还租赁物系租赁关系中承租人的义务，因此应由被告黄诚将租赁物及清单载明的设施、设备返还原告。 关于争议焦点三：被告黄诚是否应当支付原告2018年8月1日至2019年4月15日期间占用租赁物的租金170000元。原告与被告黄诚的租赁合同在2018年7月31日后继续有效，租赁期限为不定期，被告黄诚应当按照双方于2017年7月31日签订的租赁合同的约定向原告支付租金。现该租赁合同于2019年4月19日解除，原告主张被告黄诚支付2018年8月1日至2019年4月15日期间的租金，符合法律规定，本院予以支持。诉讼中，原、被告认可被告黄诚已向原告支付2018年8月1日前的租金，之后的租金尚未支付。原告与被告黄诚在2017年签订的合同中约定，该租赁期限内的租金为120000元，且租金采取上浮制，上浮幅度为10%，因此被告黄诚应当向原告支付2018年8月1日至2019年4月15日期间的租金为93133.33元（120000元×110%÷12个月×8个月零14天）。 关于争议焦点四：原告是否应当退还被告黄诚缴纳的保证金。本院认为，保证金的目的是为了确保合同当事人能够按照约定履行义务。本案中，原告与被告黄诚在合同中约定了保证金，明确将保证金分为三个部分及每部分所对应的保证金金额，现原告主张不予退还被告黄诚缴纳的保证金，但其未提供证据证明其具备不予退还的条件成就；此外，被告黄诚是否请求原告退还保证金是其享有的权利，在被告黄诚尚未将租赁物及附属设施交付原告，无法确定保证金退还条件是否成就时，本院在本案中对原告的该项诉讼主张不予处理，待条件成就后可另案主张。 关于争议焦点五：二被告是否应当承担原告委托律师而产生的律师费。原告与被告黄诚在合同中约定，原告因被告黄诚的原因赔偿给第三人的费用包括律师费由被告黄诚承担；原告提供的两份委托合同和发票均是原告与二被告履行合同产生纠纷而产生的律师费用，与双方的合同约定不符。原告委托律师参与诉讼，系其维护自己权益而产生的费用，在双方未对律师费的承担有明确约定的情形下，本院对原告主张由二被告承担其律师费的诉讼请求不予支持。 综上，原告与被告黄诚在2018年7月31日之后系不定期租赁，双方于2017年7月1日签订的《茶餐厅租赁合同》于2019年4月19日解除；被告黄诚应当按照实际使用租赁物的时间向原告支付租金93133.33元，并及时将租赁物及《生态园公司茶餐厅固定资产移交清单》记载的设施设备返还原告。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告黄诚在本判决生效后十日内支付原告重庆垫江生态农业科技园有限公司租金93133.33元； 二、被告黄诚在本判决生效后十日内将三合水库某茶餐厅（房屋八栋、露天经营场地、简易停车场以及《生态园公司茶餐厅固定资产移交清单》记载的设施、设备）返还原告重庆垫江生态农业科技园有限公司； 三、驳回原告重庆垫江生态农业科技园有限公司的其它诉讼请求。 案件受理费减半收取1970元，由原告重庆垫江生态农业科技园有限公司负担961.9元，由被告黄诚负担1008.1元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 员 王贤凡 二〇一九年七月八日 法官助理 邱竟翔 书 记 员 冷雨灿