北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0114民初15801号原告（反诉被告）：北京润道博一国际体育文化发展有限责任公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：聂帅，执行董事。被告（反诉原告）：北京星珠影业有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：阮道秀，执行董事。委托诉讼代理人：张学琴，北京市盈科律师事务所律师。原告北京润道博一国际体育文化发展有限责任公司（以下简称润道博一公司）与被告北京星珠影业有限公司（以下简称星珠影业公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员宋玉希担任审判长，与人民陪审员张淑珍、王永祥组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告星珠影业公司提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）润道博一公司的法定代表人聂帅、被告（反诉原告）星珠影业公司的委托诉讼代理人张学琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润道博一公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的租赁合同于2018年7月13日解除；2.判令被告退还房租45000元及押金30000元；3.被告给付原告违约金18000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月27日，就租赁房屋用于跆拳道课程培训，原被告双方签订房屋租赁合同，合同约定“承租房屋用途”为用于跆拳道课程培训，“甲乙双方义务中，房屋租赁期间甲方（即被告）若未能提供注册地址，则全额退款，房屋租金为前三年18万元/每年，付款方式，为按季度支付，另付押金3万元，违约责任明确，解除合同，则需向对方交纳年度租金的10%作为违约金。”原告依照约定交纳四至六月房租和押金后，于2018年4月1日搬入房屋，为了能够尽快办理完成相关工商注册手续，进行经营，原告一直不断地催促被告尽快履行合同约定，配合出具所需要的必要手续，但被告始终予以推诿，2018年7月1日，在被告催交下季度房租时，原告再次明确要求被告提供工商注册所需手续后，即可续交房租，但被告却无理回绝，并扬言不交房租就封门上锁，收回房屋，2018年7月12日，被告将原告连夜赶出公司，并封门上锁，事实上单方解除了房屋租赁合同，综上所述，被告单方严重违约并无理解约，已经给原告造成重大经济损失，故诉至贵院。被告星珠影业公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应该驳回其全部诉讼请求。原告的诉称的事实和理由与实际严重不符，其陈述明显不符合事实常理及逻辑，系虚假陈述。体现在1、原告不是2018年4月1日入住涉案房屋的，而是于2018年3月28日在没有告知被告的前提下入住的，其承租的位置和面积是北京市昌平区面积200平米；2、关于给被告办理工商注册手续原告一直在积极协助办理中，是因为房东表示有变化过一段时间再办理注册，现在因该商场整体装修中，暂时没有办理，不是被告推诿拒绝。3、被告总来没有说不交房租就封门上锁的事情，原告这个是虚假陈述。被告想问如果真的是不交房租就封门的话原告是怎样搬走的。2018年7月12日，被告全体人员在杭州拍戏，根本不知道原告于7月13日搬走的事。原告称被赶走是虚假陈述。被告星珠影业公司提出反诉请求：1.确认双方之间的房屋租赁合同于2018年7月13日解除；2.判令反诉被告支付反诉原告自2018年3月28日-31日、7月1日-13日承租200平方米的房屋租金8500元；3.判令反诉被告支付反诉原告承租200平方米逾期支付房租的滞纳金25500元（自2018年6月28日至2018年8月28日）；4.请求判令反诉被告支付反诉原告自2018年3月28日至2018年7月13日未支付的水费、电费合计2737.04元；5.反诉被告支付反诉原告自2018年3月28日至2018年7月13日的多占用的120平方米的房屋租金31500元；6.判令反诉被告支付反诉原告卫生费6200元（自2018年3月28日至2018年7月13日）；7.判令反诉被告支付反诉原告在租赁期间内的场地、设备损失20800元；8.判令反诉被告支付反诉原告违约金18000元；9.判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年1月27日，反诉原告北京星珠影业有限公司（以下简称“星珠公司”）与反诉被告北京润道博一国际体育文化发展有限责任公司（以下简称润道公司）签署了《房屋租赁合同》。2018年3月28日，润道公司入驻并开始营业、办公，在房屋租赁期间内，润道公司不仅未正常结算水电费、多占用面积120平方米（详见证据），且在使用过程中破坏场地、擅自变动室内设备以至于造成设备的损坏。根据双方签订的合同，润道公司应在2018年7月1日支付下一个季度的房租，但其在未支付房租、未告知星珠公司的情况下，于7月13日私自搬离涉案房屋，单方解除了双方的《房屋租赁合同》。星珠公司认为，作为承租人，润道公司不支付租金，水电费，损坏场地、设备，私自搬离涉案房屋，单方解除合同，其行为构成违约并给星珠公司造成了极大经济损失，故要求润道公司支付上述各项费用及损失。反诉被告润道博一公司辩称：一、因星珠公司根本违约并单方面解除房屋租赁合同，根据合同第八条第五款的约定，该公司应当向答辩人退还全部已支付款项，故其无权主张2018年6月28日至7月13日期间的房屋租金及滞纳金；二、答辩人已经支付所使用房屋的水电卫生费，不需再行支付；三、答辩人并未多占用星珠公司120平方米的房屋，故星珠公司无权主张支付相应租金；四、答辩人并不知晓星珠公司所主张的设备，也未损害任何设备，故星珠公司无权要求答辩人承担赔偿责任；五、因星珠公司根本违约并单方面解除房屋租赁合同，故其无权要求答辩人承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年1月27日，润道博一公司（乙方）与星珠影业公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：房屋地址，北京市昌平区，面积200平方米；乙方承租房屋用于跆拳道课程培训；租赁期限自2018年4月1日至2023年3月30日止；前三年房租人民币十八万元/年……付款方式按季度支付，另付押金三万元，第二年开始付款方式按半年支付，租房合同终止时，乙方结清各项费用后，甲方将押金退还乙方，不计利息；租赁期间，双方水电费自付，除此之外无其他费用。合同第八条中双方约定，房屋租赁期间甲方若未能提供注册地址，则全额退款。合同第十条中双方约定，在房屋租赁期间，若任意一方违约解除合同，则需向对方交纳年度租金的10%作为违约金。合同签订后，润道博一公司向星珠影业公司支付4月1日至6月30日房屋租金45000元，押金30000元。关于水电费，双方均认可由润道博一公司负担总费用的60%。租赁期间，润道博一公司曾于2018年6月4日转账支付水电费959元、并于2018年6月30日转账支付水电费1400元，并备注五月中旬至六月中旬。经查，2018年3月16日至2018年4月15日实际产生水电费1259.4元、2018年4月16日至2018年6月15日实际产生水电费3573.7元，2018年6月16日至2018年7月15日实际产生水电费4290元。关于卫生费，星珠影业公司称双方口头协商每月费用为2000元，润道博一公司对此不予认可，称4、5月份双方经协商交纳卫生费800元，并约定今后由润道博一公司自行打扫。关于办理营业执照问题，星珠影业公司称，租赁期内润道博一公司确已提出过要求协助提供注册地址，星珠影业公司与房屋所有权人协商，因商城整体装修原因而暂时未予以办理。另查，2011年12月27日，北京×商城与张雁签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2012年2月1日至2018年1月31日止。2014年5月20日，×商城与张雁签订《房屋租赁合同补充协议》，将房屋租赁期限延长至2025年1月31日。2015年1月8日，×商城与张雁、汪金珠签订补充协议，后一直通过补充协议续签合同，租期至2023年。汪金珠原系星珠影业公司的法定代表人。本案庭审中，双方均认可2018年7月13日，润道博一公司搬离租赁场地。润道博一公司称搬离系由于星珠影业公司要求，星珠影业公司对此不予认可。本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，润道博一公司与星珠影业公司签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，双方应依据合同履行义务，行使权利。合同履行过程中，星珠影业公司一直未能依据合同约定提供注册地址，故润道博一公司有权解除合同，现双方均认可合同已于2018年7月13日解除，本院对此不持异议。合同解除后，星珠影业公司应向润道博一公司退还押金，润道博一公司应按照约定向星珠影业公司支付2018年7月13日前的房屋租金及水电费。根据双方之间的微信聊天记录，润道博一公司水电费已支付至2018年6月15日，对于2018年6月16日至2018年7月13日期间水电费的60%，其仍应向星珠影业公司支付，本院对于星珠影业主张的水电费及租金的合理部分予以支持。星珠影业公司主张的2018年3月28日至31日的房屋租金，系星珠影业公司于起租日期前将房屋钥匙交于对方，该行为应视为双方同意该段时期不计租金，本院对星珠影业公司的该项诉讼请求不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。星珠影业公司主张由润道博一公司赔偿其租赁期间的场地和设备损失，因未能提供相应的证据予以证明，本院对此不予支持。星珠影业公司主张卫生费由润道博一公司负担，但双方在合同中并未对此予以约定，本院对此不予支持。关于星珠影业公司主张润道博一公司多占用房屋面积，因其未能提供相应的证据予以证明该项事实，本院对其主张的该部分占用使用费不予支持。关于润道博一公司逾期支付租金一节，因星珠影业公司一直未能提供注册地址，润道博一公司有理由行使不安抗辩权，因此无需承担逾期支付房租的滞纳金以及违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。星珠影业公司未能提供注册地址系违反合同约定，但双方约定的全额退款并交纳年度租金的10%作为违约金，过分高于润道博一公司的实际损失，本院考虑合同的履行情况，对违约金酌情予以降低。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、确认北京星珠影业有限公司与北京润道博一国际体育文化发展有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2018年7月13日解除；二、北京星珠影业有限公司于本判决生效之日起七日内向北京润道博一国际体育文化发展有限责任公司返还房屋押金30000元。三、北京润道博一国际体育文化发展有限责任公司于本判决生效之日起七日内向北京星珠影业有限公司支付房屋租金6500元；四、北京润道博一国际体育文化发展有限责任公司于本判决生效之日起七日内向北京星珠影业有限公司支付水电费2402元；五、北京星珠影业有限公司于本判决生效之日起七日内向北京润道博一国际体育文化发展有限责任公司支付违约金10000元。五、驳回北京润道博一国际体育文化发展有限责任公司其他诉讼请求六、驳回北京星珠影业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2125元，北京润道博一国际体育文化发展有限责任公司负担1325元（已交纳），由北京星珠影业有限公司负担800元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费2500元，由北京星珠影业有限公司负担2450元（已交纳），由北京润道博一国际体育文化发展有限责任公司负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋玉希人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇一九年七月二十四日书 记 员  王婵娟