上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初2115号原告(反诉被告)：上海新穆贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨卫，经理。委托诉讼代理人：王万青。被告(反诉原告)：上海双蝶电器有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：季卫昌，执行董事。委托诉讼代理人：周敏敏，上海乐邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾蓉，上海乐邦律师事务所律师。第三人：上海白猫家电科技产业园有限公司，住所地上海市宝山区南大路**。法定代表人：黄鹤，董事长。委托诉讼代理人：李勇华。原告(反诉被告)上海新穆贸易有限公司(以下简称新穆公司)与被告(反诉原告)上海双蝶电器有限公司(以下简称双蝶公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)新穆公司的法定代表人杨卫及委托诉讼代理人王万青；被告(反诉原告)双蝶公司的委托诉讼代理人周敏敏、顾蓉；第三人上海白猫家电科技产业园有限公司(以下简称白猫公司)的委托诉讼代理人李勇华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)新穆公司向本院提出诉讼请求：1、确认新穆公司与双蝶公司之间订立的《房屋租赁合同》无效；2、判令双蝶公司退还新穆公司支付的押金5,000元；3、判令双蝶公司赔偿新穆公司的经济损失3,000元。事实与理由：2018年9月3日，双蝶公司同意将上海市宝山区南大路XXX号11幢厂房(以下简称系争厂房)出租给新穆公司，并收取了新穆公司5,000元押金，新穆公司为此向中介支付了3,000元中介费。2018年10月1日，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期为2018年10月1日至2021年10月1日。合同签订后，双蝶公司未将系争厂房交付给新穆公司，也未向新穆公司提供产权人同意转租证明及产权信息，新穆公司认为双蝶公司无权将系争厂房转租给新穆公司，双方签订的合同应属无效合同，双蝶公司应退还新穆公司押金并赔偿损失。故新穆公司向本院提出诉请如上。被告(反诉原告)双蝶公司辩称，不同意新穆公司的诉请，白猫公司对转租事宜是知道的，双方签订的租赁合同是有效的；合同签订后，新穆公司未按合同约定支付租金，构成违约；3千元的损失和租赁合同无关，新穆公司违约，故该损失也不应由双蝶公司承担。双蝶公司提出反诉请求：判令新穆公司支付双蝶公司首期租金5万元。原告(反诉被告)新穆公司辩称，不同意双蝶公司的诉请。合同无效，双蝶公司对系争厂房没有出租的权利，新穆公司也未入住系争厂房，双蝶公司直到2018年10月1日也未清空系争厂房，双蝶公司无权收取租金。第三人白猫公司述称，系争厂房的产权为上海白猫(集团)有限公司，该公司委托其对外出租。其不了解新穆公司与双蝶公司之间的情况，其也不知道双蝶公司将系争厂房出租给新穆公司，其不同意双蝶公司的转租行为；其与双蝶公司的租赁合同于2019年12月31日到期，合同到期后是否续租不确定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年8月29日，白猫公司(甲方、出租方)与双蝶公司(乙方，承租方)就上海市宝山区南大路XXX号11幢房屋租赁事宜签订房屋租赁合同，租赁期限自2017年9月1日起至2019年12月31日止。第二条第三款约定乙方不得转让或转租该承租房，并不得擅自改变房屋用途。如擅自转租或改变房屋用途的，甲方有权单方终止本合同，一切经济损失、法律责任由乙方承担。2018年10月1日，双蝶公司(甲方，出租方)与新穆公司(乙方、承租方)就上海市宝山区南大路XXX号11幢房屋租赁事宜签订房屋租赁合同，约定，租赁期限自2018年10月1日(即交房日)期起至2021年10月1日止。年租金为10万元，按季收取，乙方应于每季度末前10天向甲方支付下二季度租金即5万元。合同第四条1约定，甲方承诺，其拥有向乙方出租该房屋并签订本合同的权利或合法授权，保障乙方使用该租赁房屋期间，不受甲方和其他任何第三人因甲方对租赁房屋的出租权利的纠纷而产生的侵扰。2约定，若甲方本次房屋出租属转租性质，则甲方有义务在本合同签订时或其他乙方指定时间提供甲方与房产权利人签订的房屋租赁合同、房产权利人同意转租的证明。如乙方需要，甲方有义务向乙方提供经房屋权利人签字或盖章的房产证复印件、房屋产权情况清单等资料。2018年10月9日，双蝶公司(甲方)与新穆公司(乙方)签订房屋租赁(补充)合同，其中补充2约定，甲方负担将乙方承租场地内所有自行搭建的设备阁楼拆除移出。补充3约定，由甲方安排出资将场地外大门扩建装成乙方要求标准。2018年9月3日，新穆公司向双蝶公司就本案租赁事宜支付了5,000元押金。另查明，上海白猫(集团)有限公司系上海市宝山区南大路**房屋权利人。审理中，三方确认，白猫公司与双蝶公司、新穆公司与双蝶公司签订的房屋租赁合同中所涉及的标的物相同即南大路XXX号11幢中的部分厂房(以下简称系争厂房)。审理中，新穆公司表示，在支付押金的时候其就要求双蝶公司提供与上家的租赁合同，双蝶公司表示会在其入住前提供。在签订合同当天，双蝶公司仍未提供前手租赁合同，双蝶公司表示之后会补给其，故其签了合同。合同中约定交房日为2018年10月1日，但因系争房屋内还有双蝶公司的设备故没有正式交房。之后双蝶公司向其出示了前手合同的复印件，其看到合同中约定房屋不得转租，双蝶公司表示会和上家再签订一个补充协议，但一直未签。关于中介费，其表示是通过58同城平台联系到中介，双方确认租赁系争厂房后，其就向中介支付了3,000元的中介费，其并向法庭出示了收款收据，显示兹收到王万青支付本人的款项3,000元，上述款项系王万青用于承租上海市19号，签收时间2018年9月2日，收款人签字赵东伟及张某。双蝶公司对该收条的真实性不认可，并表示其知道当时是有中介的，但是新穆公司具体支付了多少钱其不清楚。审理中，双蝶公司表示，上家是同意其转租的，并表示双蝶公司与新穆公司没有书面交接过房屋，但其已将房屋腾空，新穆公司随时可入住。双蝶公司向法庭出示以下证据：证据一、2018年10月8日，双蝶公司向白猫公司写的申请报告，主要内容为，双蝶公司因经营范围扩大需要申请经营改造扩大，原铁门拆除安装新的铁门，改建后的铁门属于白猫公司。收到新穆公司营业执照复印件一份，收到制造冷藏新穆贸易有限公司提供：常州易晶冷藏设备厂资质证书复印件18张冷藏仓库制造符合国家有关法律法规要求执行。后有白猫公司员工李勇华落款表示同意，并加盖白猫公司公章，试图证明双蝶公司已向上家提交了新穆公司的营业执照等信息，上家已知悉并认可转租事宜；证据二、产权人上海白猫(集团)有限公司于2006年8月1日出具的委托书，主要内容为宝山区南大路XXX号，本集团委托下属子公司白猫公司行使租赁、使用和管理，以证明房屋产权人委托白猫公司行使租赁管理使用权。新穆公司对证据一的真实性无法确认，并表示上家只是同意双蝶公司可以扩建，对于转租事宜没有明确说明；对于证据二的真实性无异议，但不能证明双蝶公司有出租的权利。白猫公司对证据一、二的真实性均无异议，但表示，对于证据一的申请，白猫公司以为是双蝶公司要扩大业务，是否转租不清楚。本院认为，关于双蝶公司与新穆公司之间租赁合同的效力，首先，因双蝶公司与白猫公司的租赁合同至2019年12月31日到期，故双蝶公司与新穆公司的房屋租赁合同中超过该期限的约定应属无效；其次，根据双蝶公司与白猫公司的合同约定，未经白猫公司同意不得转租，如擅自转租白猫公司有权单方终止本合同；白猫公司在庭审中也明确表示其不同意双蝶公司转租，也不知道双蝶公司将系争厂房转租给新穆公司的行为。双蝶公司虽出具了申请报告，但该申请的主要内容为经营改造扩大的申请，并不能证明白猫公司知道并同意双蝶公司转租，故新穆公司主张其与双蝶公司之间的租赁合同无效，于法有据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本院认为，本案合同无效系因双蝶公司超期转租、擅自转租所致，双蝶公司亦未依约向新穆公司提供权利人同意转租的证明，存在明显的过错，对于新穆公司要求双蝶公司返还押金5,000元的主张，于法有据，本院予以支持。新穆公司主张的中介费3,000元，系合同无效后新穆公司的损失，双蝶公司应予以赔偿。新穆公司在合同签订后，未实际入驻并使用系争厂房，故双蝶公司要求新穆公司支付租金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海新穆贸易有限公司与被告(反诉原告)上海双蝶电器有限公司于2018年10月1日就上海市宝山区南大路XXX号11幢厂房签订的房屋租赁合同无效；二、被告(反诉原告)上海双蝶电器有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海新穆贸易有限公司押金5,000元；三、被告(反诉原告)上海双蝶电器有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海新穆贸易有限公司中介费3,000元；四、驳回被告(反诉原告)上海双蝶电器有限公司的全部诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元、反诉案件受理费减半收取525元，均由被告(反诉原告)上海双蝶电器有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈凤琴二〇一九年七月九日书记员  朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。