山东省济南市济阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0125民初1660号 原告：济阳润达清真食品有限公司，住所地济南市。 法定代表人：马怀，系经理。 委托诉讼代理人：陈道慧，济阳县济阳法律服务所法律工作者。 被告：山东思源净水科技有限公司，住所地济南市。 法定代表人：庞鹏远，系董事长。 委托诉讼代理人：徐威珍，女，1989年4月5日出生，汉族，山东思源净水科技有限公司员工，住济南市。公民山东道致律师事务所律师。 原告济阳润达清真食品有限公司与被告山东思源净水科技有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告济阳润达清真食品有限公司（以下简称润达公司）的法定代表人马怀及委托诉讼代理人陈道慧，被告山东思源净水科技有限公司（以下简称思源公司）的委托诉讼代理人徐威珍、邱长义到庭参加诉讼。因案情疑难复杂，本案转为普通程序。后于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告润达公司的委托诉讼代理人陈道慧，被告思源公司的委托诉讼代理人徐威珍、肖勇辉到庭参加诉讼。在诉讼过程中，被告思源公司申请对涉案土地实际状态（包括断电、断水情况）进行实地勘验，本院认为实地勘验对证明待证事实无意义，已无必要，依法不同意该项申请。本案现已审理终结。 原告润达公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的土地使用权租赁合同；2.判令被告立即给付租赁费452240元和滞纳金（违约金）及利息；3.诉讼费由被告负担。在庭审过程中，原告润达公司将诉讼请求变更为：1.判令被告思源公司返还占有使用的土地，并将土地恢复原貌；2.判令被告思源公司支付自2015年2月20日至2019年6月20日期间的土地占有使用费479740元及赔偿损失240000元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年9月5日，我公司与被告思源公司签订由后者租赁我公司位于济阳区开发区西北220国道与248省道交界处奶牛棚院内土地和办公室及附属建筑物的合同，租赁土地面积共计4260平方米。合同约定：租赁费为每年110000元，且每年度支付一次，以后租赁费在每年期满的前一日支付。被告逾期支付租赁费，每日按应付款项总额的千分之二承担滞纳金（违约金）。自2015年2月20日至2019年6月20日期间，被告思源公司欠付我公司租赁费479740元。我公司多次催要，被告思源公司一直推拖不给，严重侵害了我公司的合法权益。为维护我公司的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告思源公司辩称，（一）原告润达公司自2016年4月开始维修生产主路。在此期间，我公司无法正常进原材料，导致生产中断、被迫停产，并且由于修路导致电缆挖断，原厂区不再具备生产条件，我公司自2016年4月开始被迫停止生产至今。（二）原告润达公司厂区是农业用地，我公司所需的是工业用地。我公司在不知情的情况下与原告润达公司签署了《土地使用权租赁合同》。由于国家环保生产的开展，原告润达公司厂区已不符合我公司生产的需求，亦不符合国家环保的规定，因此我公司正式提出与原告润达公司解除《土地使用权租赁合同》。（三）我公司要求原告润达公司赔偿自2016年4月份停产以来所造成的停产经济损失及人工费等合计3300000元。（四）本案已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，原告润达公司称在2015年2月其就欠付租金至起诉之日，已经超过4年时间，其认为原告润达公司的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，不应当支持。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。原告润达公司提交了如下证据：证据一《土地使用权租赁合同》，拟证明原、被告签订合同，由被告思源公司租赁原告润达公司所属土地的使用权、办公室及附属物，被告思源公司应在每年度合同租赁期届满的前一日支付下年度的租赁费110000元，以及逾期支付租赁费所应承担的滞纳金的事实。证据二《租地合同》，拟证明原告润达公司向被告思源公司所出租的土地系与济阳县济阳镇人民政府签订租地合同所取得。证据三《山东思源净水科技有限公司租赁费交欠情况（明细）》（含证明复印件一份、山东省国家税务局通用机打发票复印件一张），拟证明被告思源公司租赁其土地支付租赁费的时间和数额以及所欠租赁费的数额情况。证据四山东省规模化畜禽养殖用地登记备案证明复印件，拟证明其向外转租的土地属于临时性建设用地。证据五《证明》复印件，拟证明被告思源公司租用其所使用的土地经当地政府允许在此从事净水剂生产项目。被告思源公司提出如下质证意见：对证据一、证据二认可。对证据三有异议，其账上一共交付了370000元，收发票340000元。对证据四的真实性、关联性无异议，该证据明确载明涉案土地应当用于奶牛养殖，对于涉案土地的用途政府部门已经备案，未经相关部门批准不能随意改变涉案土地用途。对证据五的真实性、关联性无异议。本院经审查认为：对证据一、证据二、证据四、证据五，当事人双方均无异议，故予以确认并在卷佐证。证据三中的《山东思源净水科技有限公司租赁费交欠情况（明细）》仅是原告润达公司关于租赁费交欠情况的书面陈述，不具有合法性，故不予采信；其中的证明复印件、发票复印件，因系复印件，无法加以核实，故不予采信。被告思源公司提交了2013年2月至2016后6月间的电费收据（记账凭证）复印件、中国工商银行业务回单复印件一宗，拟证明合同约定涉案土地电费由其自行承担，至2016年6月原告润达公司就将涉案土地断水断电，涉案土地即不存在使用价值，其自此从涉案土地搬走不再使用。原告润达公司对该宗证据的真实性无异议。本院经审查认为：被告思源公司提交的该宗证据具有真实性、合法性、关联性，故予以采信。 根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实： 2007年6月5日，济阳县济阳镇人民政府（即出租方）为大力发展奶牛养殖园区基地建设，推动奶牛产业的发展，与原告润达公司（即承租方）签订《租地合同》，将位于省道248线以西、国道220线西北侧的集体土地一宗出租给原告润达公司使用，双方对租期、租金、双方责任及权利、土地用途等作出约定。其中，该合同约定：“4、乙方在合同执行期间，须进行奶牛养殖生产，不得进行其他生产活动，改变土地用途性质，不得有将土地抵押、转租、拍卖等行为……”。合同签订后，原告润达公司即接收该宗土地用于奶牛养殖园区建设。 2011年9月5日，原告润达公司（即甲方）与被告思源公司（即乙方）签订《土地使用权租赁合同》，将其承租自济阳县济阳镇人民政府、用于奶牛养殖生产的位于济阳县开发区西北220国道与248省道交界处奶牛棚院内的4260平方米集体土地出租给被告思源公司，用于生产净水设备及净水剂，租期10年。被告思源公司明知该宗土地性质、原定用途，仍然签订该合同。其中，该合同约定：“第四条租赁土地交付使用4.1甲方自本合同正式生效之日起将土地使用权交付乙方……第五条租金及税费5.1租金每年十一万元整（含税）。5.2本合同所规定的租金，乙方按每年度支付一次。首付时间为签订合同后的一周内付清。以后每年度期满前的前一日支付。甲方应向乙方提供土地租赁的正规发票。第六条双方的权利和义务6.1甲方的权利和义务：（1）依据本合同约定向乙方收取租金……（9）在本协议有效期内，未经乙方书面同意，甲方不得提交终止协议或部分及全部收回土地使用权。但在遇到甲方不可抗拒的情况发生时例外……6.2乙方的权利和义务（1）乙方向甲方及时按本合同支付租金并根据本合同约定用途使用土地……第八条违约责任及损害赔偿任何一方违反本合同约定，另一方可以要求或采纳本合同和法律所允许的补救措施，包括但不限于实际履行和补偿经济损失。8.1乙方逾期交付租金的，自逾期之日起每日按应付款项总额的千分之二向甲方缴纳滞纳金……”。合同签订后，原告润达公司将涉案土地交付给被告思源公司，被告思源公司即组织生产经营。2012年3月1日，济阳县济阳街道办事处（原济阳县济阳镇人民政府）允许被告思源公司在涉案土地从事净水剂生产项目。2011年9月5日至2014年9月4日租赁期限内，被告思源公司按照合同约定支付租金计330000元。2014年9月5日至2015年9月4日租赁年度，被告思源公司公司仅支付租金50000元。此后至今，被告思源公司未再支付租金，亦未交纳滞纳金，原告润达公司曾多次催要，被告思源公司推托拒付。其间，被告思源公司因故停产至今，但未搬离所承租的涉案土地。2016年9月2日，被告思源公司曾缴纳过同年5月、6月的电费。 2017年1月上旬，原告润达公司曾提出被告思源公司向其转让营业执照，但未能实现。同年12月20日左右，被告思源公司与原告润达公司曾达成用一套200升制鲜啤酒设备抵顶所欠一切租金的协议，但后来未落实。 本案系土地租赁合同纠纷，双方争执的焦点为：（一）《土地使用权租赁合同》是否合法有效；（二）被告思源公司是否应付土地占有使用费。 关于争议焦点1。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告润达公司将涉案土地出租给被告思源公司用于生产净水设备及净水剂，此举违反了法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。因此，原、被告双方签订的《土地使用权租赁合同》应为无效合同。 关于争议焦点2。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条?规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。自2014年9月5日起至2019年6月20日止间，被告思源公司一直占有涉案土地。其间，被告思源公司因故停产，却未处理妥当及时搬离，致涉案土地闲置至今。虽然双方签订的《土地使用权租赁合同》无效，但原告润达公司因涉案土地被占用必然存在相应的损失。而被告思源公司无论是否实际使用涉案土地，却一直占有，因而其应当向原告润达公司支付对涉案土地的占有使用费。虽然占有使用费不能按照合同有效情形下逾期则缴纳滞纳金（违约金）的违约标准加以计算，但也应按照原告润达公司实际发生的损失进行计算。因合同中所约定的原租金标准是双方当事人协商一致的结果，符合市场规则，故被告思源公司应参照租金标准支付合同无效后的土地占有使用费。被告思源公司辩称因原告润达公司自2016年4月开始维修生产路、挖断电缆致其被迫停产至今，以及其因原告润达公司厂区不符合国家环保规定正式提出解除合同，但未提交相关证据。综合考虑双方在签订、履行《土地使用权租赁合同》致原告润达公司土地占用使用损失的过错，造成损失的关键因素在被告思源公司，因此，被告思源公司不但要向原告润达公司返还所占有的涉案土地，补交停产前所欠的土地占有使用费，而且要支付自停产至今的土地占有费。原告润达公司主张租赁费479740元，根据双方约定的所谓租金数额、拒绝支付及对涉案土地占有使用的时间等，本院酌情认定土地占有使用费477095.89元（60000元＋110000元/年×3年+110000元/年÷365天/年×289天）。 综上所述，本院认为，?当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，严格按照约定全面、实际履行各自的合同义务，以实现合同目的。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告润达公司要求被告思源公司返还占有使用的土地的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持；要求将土地恢复原貌的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持；要求被告思源公司支付自2015年2月20日至2019年6月20日期间的土地占有使用费479740元，基于事实和法律，本院酌情支持477095.89元；要求被告思源公司赔偿土地占有使用费以外的损失240000元，无证据证实，本院不予认定、支持。被告思源公司辩称原告润达公司自2016年4月开始维修生产路、挖断电缆致其被迫停产至今，无证据证实，本院不予认定、支持；辩称原告润达公司主张的土地占有使用费已超过诉讼时效，与庭审查明的事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告山东思源净水科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济阳润达清真食品有限公司返还所占有的位于济南市济阳区经济开发区西北220国道与248省道交界处奶牛棚院内的4260平方米集体土地； 二、被告山东思源净水科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告济阳润达清真食品有限公司土地占有使用费使用费477095.89元； 三、驳回原告济阳润达清真食品限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11080元，由原告济阳润达清真食品有限公司负担3735元，由被告山东思源净水科技有限公司负担7345元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘 刚 人民陪审员  吴善林 人民陪审员  安茂水 二〇一九年七月十四日 书 记 员  王 娜