濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初4356号原告：陈艳,女,汉族,1983年7月20日出生,现住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：陈改英，河南优诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，河南优诚律师事务所律师。被告：王利荣，女，汉族，1971年11月10日出生，现住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：谷明峰，河南琮同律师事务所律师。第三人：张彦章，男，汉族，1973年5月14日出生，现住濮阳市华龙区（胜利路濮阳市中医医院后）。原告陈艳诉被告王利荣、第三人张彦章房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈艳的委托诉讼代理人陈改英、王凯，被告王利荣的委托诉讼代理人谷明峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈艳向本院提出诉讼请求：1、解除被告与原告于2017年1月24日签订的《单位房转让协议书》；2、被告向原告返还转让费168000元及房款、地下室款、车位款173294元；3、被告赔偿原告房屋差价损失500000元；4、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年1月24日，原告陈艳与被告王利荣签订《单位房转让协议书》，约定将被告准备购买的位于濮阳市华龙区卫河路与中原路交叉ロ向北200米路西的茂源景城小区房产(包含约140平房屋一套、地下室一间、停车位一个)转让给原告，转让费16.8万元，后续购房款、过户办证税费均由原告缴纳。原告于签订协议书当天向被告支付全部转让费16.8万元，按协议书约定此后该房产实际购买人为原告，全部购房交款据及商品房买卖合同均由原告持有，被告仅配合履行相关手续，并在条件具备时协助办理过户手续。但在协议书履行过程中，被告突然要求增加转让费，因被告涨价过高且协议已有约定原告未予认可。被告却于2018年9月意图毁约，其向开发商谎称交款票据及商品房买卖合同丢失，以自己的名义补办手续，开发商向其交房后被告也拒不交付原告。原告多次要求被告继续履行协议书，但被告均无理拒绝。2018年10月原告起诉被告要求继续履行合同并交付房屋，被告丈夫张彦章又以自己不知情系无权处分为由申请参加诉讼，经多次法院调解、私下调解被告仍拒绝履约。现被告已明确拒不履行协议，原告合同目的无法实现，唯有请求解除合同，原告所交的转让费及后续向开发商缴纳的房款、地下室款、车位款被告均应返还。且被告的违约行为导致原告现已无法按原购房价格购买同样甚至附近其他小区的房屋，给原告造成了巨大的房屋差价损失，该损失应由被告承担。被告王利荣辩称，1、原告诉状中诉称的事实和理由，和客观事实不符。2、原告第二项诉请显示的168000元，是原告交给开发商的第一笔购房款，开发商给王利荣出具了收款收据，王利荣将收款收据及购房资格转卖给了原告，168000元系购房款，非转让款。3、原告诉称的173294元，仍是购房款。王利荣同意退还该购房款。4、协议《单位房转让协议书》所涉及的标的物是正在筹建中的单位集资房，在购买人支付第一笔款后还存在后续的交房款，王利荣接到单位通知交房款的信息后，原告并没有按照单位通知的信息内容去缴纳房款，按照单位的规定，如不按期缴纳将取消购房资格，王利荣不得已才补交了剩余的大部分房款。5、鉴于原告的先行违约行为，又诉称解除合同，王利荣也同意解除本案协议。6、原告诉称的差价损失50万，没有法律依据。原告即不存在生产经营问题，也不存在转售利润问题，就本案的协议内容，及交款和未交款的事实，不存在差价损失的问题。第三人张彦章称，本案所涉标的房屋是张彦章和王利荣夫妻关系存续期间共同出资购买，依法属于夫妻共同财产，王利荣无权单独处分。原告陈艳与王利荣在2017年1月24日签订的单位房转让协议书中约定的内容直接侵犯了张彦章的合法权益。王利荣卖房子时张彦章并不知情，因为后来打官司张彦章才知道房子卖了。张彦章坚决不同意卖房子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的事实，本院认定如下：一、2017年1月24日，陈艳与王利荣签订《单位房转让协议书》，主要约定：王利荣将还处于准备建设阶段的位于卫河路××××交叉口向北200米路西，茂源景城项目的大约面积140平方房屋一套、地下室一间、停车位一个出售给陈艳；双方约定房屋的成交价格为人民币16.8万元，在签合同的当日，陈艳将房款一次性支付给王利荣，王利荣将已缴费收据交与陈艳，后续各项集资缴费、过户办证税费均由陈艳负责；房屋还在建设筹备阶段，房屋大致面积为140平米，还没有挑选具体楼号和楼层，也没有挑选具体地下室和停车位，王利荣保证挑选顺序资格由陈艳享受，陈艳在该挑选顺序资格下挑选，不得因楼号和楼层等因素提出解除合同的要求。二、2017年1月24日，王利荣收到陈艳支付的16.8万元，给陈艳出具收条。王利荣将濮阳市茂源置业有限公司在2016年10月13日给其出具的10万元的团购房定金收款收据交给陈艳。三、2017年4月1日，陈艳以王利荣的名义向濮阳市茂源置业有限公司支付地下室款8994元、地下车位款64300元。四、2017年8月10日，王利荣与濮阳市茂源置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买茂源景城11幢1单元17层1701号房屋，建筑面积146.37平方，单价每平米3346元，总金额489754元。当日，陈艳以王利荣的名义交房款10万元。五、被告王利荣与第三人张彦章于2012年2月15日复婚，领取婚姻登记证书。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告王利荣与原告陈艳签订《单位房转让协议书》、原告陈艳已经缴纳部分房款后，在应缴纳最后一批房款前，要求原告每平方增加近千元的转让费。在原、被告双方多次协商未果后，被告王利荣自行缴纳了最后一笔房款。本院认为，本案争议的焦点问题是：原告陈艳与被告王利荣签订的房屋买卖合同解除后，被告王利荣应如何承担违约赔偿责任。首先，原告陈艳与被告王利荣签订《单位房转让协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，应认定该协议合法有效。其次，关于原告要求解除双方签订的《单位房转让协议书》的问题。在原、被告签订《单位房转让协议书》、原告陈艳已经缴纳部分房款后，应缴纳最后一批房款前，被告王利荣要求原告每平方增加近千元的转让费，导致双方发生争议，在原、被告双方多次协商未果后，被告王利荣自行缴纳了最后一笔房款，并拒绝向原告交付房屋，后被告的丈夫张彦章以被告王利荣卖房其不知情为由，拒绝出售房屋。在上述情况下，原、被告双方签订的房屋买卖协议已无法继续履行，故原告现要求解除双方签订的协议，应于准许。在双方签订的协议解除后，被告应将原告支付房屋转让费及缴纳的房款退还原告。其次，关于被告王利荣应如何承担赔偿责任的问题。根据本院查明的情况，本案中原、被告双方的协议不能继续履行，是因为被告王利荣违反约定，增加转让费，并因其在签订协议前没有告知其丈夫张彦章，私自处置夫妻共有财产，现张彦章拒绝出卖房屋，被告王利荣应承担因其违约给原告造成的损失赔偿责任。现原告要求被告王利荣赔偿房屋差价50万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百第一百一十三条第一款的相关规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告王利荣在收取房屋转让款及对由原告以其名义缴纳的房款占有期间造成的损失应为可预见的利益损失，以不超过合法民间借贷的可得利息为限较为合理，即以最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中规定的民间借贷利率不超过年利率24%为限，自2017年1月24日被告王利荣收到168000元房款之日、2017年4月1日原告缴纳73294元地下室、地下停车位的款项之日、2017年8月10日原告缴纳100000元房款之日分别开始计算至实际退还付清之日。综上，本院还认为，本案争议一缘于房，二缘于房价，三缘于房的归属。在此过程中，原、被告应兼顾双方的利益和心理，原、被告作为均有一定文化程度和较高素养的公民，知理知法，并明是非，识本末，本应公平公正的解决争议，现双方尽管未能达成一致意见，但希望双方能够客观、正确、理性、实际的看待争议及争议的裁判，彻底化解矛盾、止纷息争，回归各自正常的工作和生活。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈艳与被告王利荣于2017年1月24日签订的《单位房转让协议书》。二、被告王利荣返还原告陈艳购房款341294元，并赔偿原告陈艳的损失（其中168000元自2017年1月24日、73294元自2017年4月1日、100000元自2017年8月10日开始计算至被告王利荣实际退还付清之日，按照年利率24%标准计算）于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告陈艳的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12213元，由被告王利荣负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  程文军审 判 员  李 慧人民陪审员  孙晓钰二〇一九年七月二十九日书 记 员  李 扬