新疆生产建设兵团第六师中级人民法院   民事判决书     （2019）兵06民终160号   上诉人（原审被告）：梁斌，男，1969年6月12日出生，汉族，住乌鲁木齐太兴路。   委托诉讼代理人：王延川，西北工业大学教授。   委托诉讼代理人：赖姿羽，陕西尚文律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：新疆青辰房地产开发有限公司，住所地新疆五家渠市22区人民南路781号。   诉讼代表人：新疆青辰房地产开发有限公司破产管理人，住所地新疆五家渠市长征东街1303号六师行政中心办公楼11楼。   负责人：王伟，清算组组长。   委托诉讼代理人：于可易，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马思聪，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人梁斌因与被上诉人新疆青辰房地产开发有限公司（以下简称青辰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2018）兵0601民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人梁斌的委托诉讼代理人王延川、赖姿羽，被上诉人青辰公司的委托诉讼代理人于可易、马思聪就案件事实和法律适用阐述了自己的意见，并接受法庭询问。本案现已审理终结。   梁斌上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人一审诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》系抵押担保超出本案审理范围。一审中，在双方均认可系商品房买卖关系的情况下，一审法院变更当事人的意思表示，将双方均认可的商品房买卖关系认定为抵押担保关系，违反基本的民事诉讼规则；2、一审法院在判决书中对于双方之间的法律关系既认定系抵押担保关系，又认定系商品房买卖关系，判决前后矛盾；3、一审法院无视双方之间的整体法律关系中具体法律关系的转化，简单地认为双方的借款关系与本案无关。双方存在长期借款关系，被上诉人作为借款人不能清偿借款，双方签订了《承诺书》，同时签订12份《商品房买卖合同》，将被上诉人不能清偿的借款转化为购房款，即双方之间的借款关系与本案有关联性；4、一审法院错误的认为双方均未完全履行合同并判决解除12份《商品房买卖合同》。借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，经对账清算，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款，该商品房买卖合同具有法律效力。并且当时12套商品房处于建设阶段，无法交付并办理过户手续，双方办理了网签备案手续，表明被上诉人对于上诉人履行了购房款交付义务的肯定，当时网签备案手续也是被上诉人履行买卖合同的行为。   青辰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。1、一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》为商品房买卖合同正确，同时认定签订该合同是为借款行为提供担保，并且该抵押行为未办理抵押登记，即双方之间不存在真实的买卖合同关系，两者并不矛盾；2、12份《商品房买卖合同》是否解除，关键在于双方是否均未履行完毕该合同。上诉人在一审中认可未向被上诉人支付房款，亦未提供证据证明借款存在及以房抵债的事实。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，一审法院认定双方均未履行完毕该合同，确认合同已经解除，并无不当；3、上诉人未提供证据证明借款是结算转化而来的，一审法院认定债务人应当通过申报债权解决双方的债务纠纷，并无不当。   青辰公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认青辰公司与梁斌签订的12份商品房买卖合同已于2016年1月5日解除；2、依法判令由梁斌承担案件受理费、邮寄费等费用。   一审法院认定事实：自2011年开始，因碧水戎城项目运作需要，青辰公司、荣卫多次从梁斌处借款。2014年10月29日，青辰公司法定代表人荣卫向梁斌出具《承诺书》一份，确认自2011年至2015年借梁斌本息合计72200000元，公司自愿用其开发的五家渠市碧水戎城小区6号楼1-2层门面作同等价格抵押给梁斌。2015年8月23日，梁斌与青辰公司签订12份《商品房买卖合同》，约定梁斌购买青辰公司开发的碧水戎城小区商铺12套（583号、591号、597号、609号、709-9号、709-11号、1329-2号、1335-2号、1335-3号、1335-4号、1381-1号、1381-2号），总计价款70618067.4元。同日，青辰公司给梁斌出具了12份收款收据。涉案商铺目前未竣工，青辰公司未实际收取购房款。2015年10月23日，新疆中强大建筑工程有限公司、江苏信拓建设（集团）股份有限公司以青辰公司不能清偿到期债务为由，向第六师中级人民法院提出了重整申请。第六师中级人民法院于2015年11月5日作出了（2015）兵六民破字第01号民事裁定书，受理了上述公司对青辰公司的重整申请，准许青辰公司进行重整，并于当日作出（2015）兵六民破决字第01-1号指定管理人决定书，指定青辰公司清算组担任破产管理人，并进行了公告。2015年11月26日，梁斌向青辰公司申报债权，申报债权金额89094800元，其中本金72200000元，利息16894800元，称青辰公司承诺以商铺12套、住宅40套抵押，住宅40套已由梁斌出售，商铺12套未销售，要求青辰公司交付商铺12套。青辰公司认为双方签订的商品房买卖合同所涉房屋未竣工验收，双方均未按合同约定履行完毕，梁斌实际未支付购房款，基于该事实要求按照《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，确认案涉12份商品房买卖合同于2016年1月5日解除。   一审法院认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、承诺书、民事裁定书、指定管理人决定书、公告、债权人债权申报登记表、债权人债权申报登记表、青辰公司及梁斌当庭的陈述。   一审法院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而抵押权是为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，在债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就抵押财产优先受偿。不动产的抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。二者系不同的法律关系。本案中，双方基于借款合同产生的系借贷法律关系，双方签订的《商品房买卖合同》，名义上为房屋买卖合同，实际是为借款行为提供的抵押担保，但该抵押行为未办理抵押登记，故抵押权不成立，双方之间不存在真实的买卖关系。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，双方之间的商品房买卖合同中约定竣工时间为2015年9月28日，但涉案房屋目前仍未竣工验收，且不能办理房屋所有权转移登记手续，而梁斌亦未实际支付购房款，在青辰公司进入破产重整程序后，管理人有权依据法律规定解除上述《商品房买卖合同》，故对青辰公司要求解除与梁斌签订的12套《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。梁斌称双方存在真实的借款事实并有银行转账凭证、承诺书、欠条等证据证实，但是青辰公司对梁斌是否负有借款债务，涉及借款合同法律关系，与本案商品房买卖合同关系没有关联性。梁斌对青辰公司主张的借款债权，应按《企业破产法》的规定向破产管理人进行了申报，管理人对债权申报人梁斌的债权将依法作出是否确认的审查结论，梁斌如对审查结论有异议，可根据《企业破产法》第五十八条的规定向法院提起诉讼，因此，有关梁斌借款债权的确认问题不属本案处理范围，应通过债权申报程序予以解决，梁斌提出不应解除合同，应继续履行合同、交付商铺并办理过户等请求无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条；《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定判决：青辰公司与梁斌于2015年8月23日签订的关于碧水戎城小区583号、591号、597号、609号、709-9号、709-11号、1329-2号、1335-2号、1335-3号、1335-4号、1381-1号、1381-2号商铺共12份《商品房买卖合同》于2016年1月5日解除。案件受理费100元，邮寄送达费88.8元，合计188.8元（青辰公司已预交），由梁斌负担。   二审中，当事人均未提交新证据。   本院查明的事实与一审查明的基本事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是：一、青辰公司与梁斌之间是否存在真实有效的商品房买卖合同关系；二、青辰公司与梁斌签订的12份商品房买卖合同是否应予解除。   一、关于青辰公司与梁斌之间是否存在真实有效的商品房买卖合同关系的问题。本案中，梁斌与青辰公司签订了12份《商品房买卖合同》，梁斌认可该12套商品房并未按照合同约定向青辰公司实际缴纳，而是原青辰公司法定代表人荣卫向其出具承诺，确认借梁斌本息合计72200000元，青辰公司自愿用其开发的门面房抵押给梁斌。故双方于2015年8月23日签订12份《商品房买卖合同》，抵偿价款70618067.40元。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期青辰公司难以清偿债务时，通过将青辰公司所有的商品房出售给债权人梁斌本人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，商品房买卖合同合法有效。一审认为，双方签订的商品房买卖合同名义上为房屋买卖合同，实际是为借款行为提供的抵押担保，由于抵押行为未办理抵押登记，抵押权不成立，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系的认定有误。   二、关于青辰公司与梁斌签订的12份商品房买卖合同是否应予解除的问题。正是基于有效的合同，才存在解除合同的可能。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定： 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。法律赋予管理人合同解除权的意义在于,使可供债权人分配的债务人的财产获得增加,以最大程度保护债权人的一般利益而非个别债权人的利益。依照该条规定,管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,相关未履行完毕的合同即发生解除效果。本案中，双方涉案房屋目前仍未竣工验收，不能办理房屋所有权转移登记手续，梁斌抵偿的借款是青辰公司借款还是案外人荣卫借款不清，青辰公司亦未实际收到购房款，双方就商品房买卖合同均未实际履行完毕,管理人亦未向梁斌发出通知，在青辰公司进入破产重整程序后，管理人有权依据法律规定解除上述《商品房买卖合同》，故对梁斌主张继续履行双方签订的12套《商品房买卖合同》上诉请求，本院不予支持。   综上所述，梁斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分事实有误，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由上诉人梁斌负担。   本判决为终审判决。         审判长  刘君   审判员  慕新伟   审判员  李霞     二〇一九年六月二十八日     书记员  杨雪娇   1