吉林省抚松县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0621民初826号 原告：抚松县松江河镇人人家生鲜生活超市，统一社会信用代码：92220621MA14AHXXXX，经营场所：吉林省白山市抚松县松江河镇。 经营者：张铁牛，男，1972年12月25日生，1972年12月25日生，汉族，住山西省宁武县凤凰镇。 委托诉讼代理人：胡换梅（系张铁牛之妻），1971年1月17日生，汉族，该超市经理，住该超市。 委托诉讼代理人：张翠霞，女，1968年10月12日生，汉族，该超市职员，住该超市。 被告：侯树东，男，1968年4月26日生，汉族，农民，住吉林省榆树市红星乡。 委托诉讼代理人：候树学（系侯树东之兄），1956年1月4日生，汉族，榆树市化肥厂退休工人，住吉林省榆树市。 委托诉讼代理人：王明春，男，1958年2月3日生，汉族，吉林省榆树市正源法律服务所法律工作者，住吉林省榆树市。 原告抚松县松江河镇人人家生鲜生活超市（以下简称人人家超市）与被告侯树东租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。人人家超市的委托诉讼代理人胡焕梅、张翠霞，侯树东及其委托诉讼代理人侯树学、王明春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 人人家超市向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告共计33万元（其中租金25万元、取暖费8万元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年11月5日签订合同，约定：原告将现有营业面积《外租区合同除外》总面积50%右侧即北面租给被告使用，租期自2018年11月5日至2027年9月28日；年租金50万元，首次合同签订之日支付25万元，入场时支付25万元；租赁期间乙方所属区域水、电、取暖费自行承担。合同签订后，原告依约履行合同，被告于2018年11月15日入场，至今仍未向原告支付租金25万元及2018年被告所属区域取暖费8万元。故诉至贵院，望判如所请。 侯树东辩称，不同意按照合同全额支付原告租金和取暖费。理由是：原告违约在先，不是被告违约，是原告租给被告的面积不够，无法给原告房屋费及取暖费；原、被告是2018年11月5日双方签订了合同，实际交给被告面积是1,189.43平方米，所以导致被告无法给付原告租金及取暖费；在2018年取暖供热期间，原告提供的取暖设备损坏，导致不能正常供热，也达不到供热的标准，所以不能给付8万元的取暖费。 本院经审理认定事实如下：2017年6月29日，抚松县松江河市场服务有限责任公司（以下简称松江河市场公司）作为出租方，与人人家超市的经营者张铁牛签订《房屋租赁合同》，约定松江河市场公司将市场二楼整体租赁给承租方，计租建筑面积为4000平方米，租赁期从2017年9月29日起至2027年9月29日，租期为10年。从2017年6月29日至2017年承租方装修期间，出租方免收租金，在合同期内所涉及的取暖、电费、水费由承租方自行承担等。嗣后，人人家超市将前述租赁的经营场地对外招商。2018年11月5日前，已租赁出用于经营足立健老人鞋、营养糊、玉器、黄金烤猪、人参、山货庄、茶叶、吉林大药房、开锁配钥匙、烟酒、旅行社、淘气宝、冷饮等十三个摊位。原在松江河地下金街商场开办抚松县松江河火狐狸服装批发店的侯树东，经多次对人人家超市经营情况考察后，有意租赁人人家超市的大面积场地进行经营，于2018年11月4日向人人家超市交纳定金6万元，次日，与人人家超市签订了租赁场地的合同。约定：人人家超市将现有营业面积《外租区合同除外》总面积50%右侧即北面租给承租方使用；承租方所租场地用于经营（服装、鞋帽、针织、家纺）等，但不得与人人家超市项目冲突，在租赁期间承租方不得转租，否则视为违约无条件终止合同；租期为2018年11月5日至2027年9月28日；年租金50万元，首次合同签订之日交付25万元，入场时交付25万元，下一年需提前3个月（即2019年8月5日）交付全年租金，否则视承租方违约；租赁期间所属区域水、电、取暖费自行承担；本合同一式两份，双方各执一份，签字生效等。合同签订当日，侯树东又交纳租金19万元，完成首次支付租金25万元的义务。人人家超市在收取上述两笔费用时分别为侯树东出具收据各一份。嗣后，在人人家超市催收一年租期内剩余25万元租金时，侯树东以租赁面积未达2000平方米为由拒绝交纳，亦拒绝人人家超市按2000平方米的供暖面积交纳2018年至2019年度取暖期的供热费。 另查明，侯树东在租赁上述场地经营时，根据人人家超市的要求，统一使用人人家超市的个体工商户营业执照进行经营，未使用自己“抚松县松江河侯树东火狐狸服装批发店”的个体工商户营业执照进行经营。2018年11月6日，人人家超市按照抚松县价格监督检查局2013年12月23日下发的抚价检〔2013〕18号文件“关于松江河镇供热价格的通知”所确定的“机关、企事业单位、商业用房供热价格为每平方米40.50元”的标准向松江河市场公司交纳2018年至2019年度取暖期供热费166,214.00元。人人家超市与侯树东因租赁费的交纳数额发生纠纷后，侯树东自行组织人员对所承租的经营面积进行实地测量，对测绘过程进行了现场录像，并绘制了实际交付使用平面图，得出一区仓库、二、三、四营业区、五区服务台、六区办公室总的使用面积共计为1,189.43平方米。人人家超市对上述测量过程及所得数据情况无异议。 上述事实，有人人家超市提供的2018年11月5日与侯树东签订的合同、2018年11月6日收费票据各一份，侯树东提供的2017年6月29日松江河市场公司与张铁牛签订的《房屋租赁合同》、抚价检(2013）18号文件、实际交付使用平面图各一份，现场测量面积的录像光盘一张，及到庭当事人、委托诉讼代理人的有关当庭陈述予以证实，本院予以确认。侯树东提供的照片两张，因人人家超市提出合理质疑，侯树东亦未提供其他证据佐证，本院不作为证据采信。 本院认为，人人家超市与侯树东之间于2018年11月5日签订的合同，系双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的效力性强制性规定的行为，故应认定合法有效，对双方具有法律约束力。人人家超市租赁松江河市场公司二楼的建筑面积为4000平方米，在与侯树东签订合同前，已将1000多平方米的场地出租给他人进行经营，因此，在事关租赁面积进行约定时才会出现“《外租区合同除外》总面积50%”字样的表述，在该种含有“除外”租赁面积情形下，侯树东实际所能承租的营业面积达不到市场二楼面积的50%即2000平方米，应属于正常情形。庭审中，侯树东先是否认签订合同前曾对人人家超市进行过考察，其后又自述“签订合同之前也去过多次超市买东西。我没有和对方一同去考察过，但我个人去考察过多次”。前一说法不符合商业活动习惯作法，亦有悖常理，不足采信，后一说法符合实情，应予采信。据此，足以说明侯树东在签订合同前对人人家超市准备用于招租的市场二楼的场地现状以及“除外”后的剩余面积情况完全知悉，之后双方签订了案涉合同。合同约定年租金50万元，首次签订之日交付25万元，入场时交25万元，侯树东以其实际承租面积不足2000平方米为由拒付，构成违约，人人家超市要求其履行该25万元租金的给付，符合合同约定，应予支持，侯树东拒付理由不成立，本院不予支持。侯树东提供的测量承租面积的录像资料证明其实际使用的市场二楼的面积为1,189.43平方米，人人家超市按照2000平方米的承租面积计收取暖费8万元，证据不足，应按上述测量的实际使用面积按每平方米40.50元的收费标准收取48,171.92元为公平合理。故本院对人人家超市要求侯树东给付垫付的2018年至2019年度取暖期的供热费8万元中不超出48,171.92元部分的诉讼请求予以支持，对超出48,171.92元以外部分的诉讼请求不予支持。由于侯树东在人人家超市经营时系按人人家超市的要求统一使用人人家超市的营业执照，并非以其在地下金街经营时所登记的抚松县松江河火狐狸服装批发店的营业执照，因此，侯树东做为本案被告主体适格。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条、第七十六条规定，判决如下： 一、被告侯树东于本判决生效后三日内给付原告抚松县松江河镇人人家生鲜生活超市第一年租期内剩余租金25万元； 二、被告侯树东于本判决生效后三日内给付原告抚松县松江河镇人人家生鲜生活超市垫付2018年至2019年度取暖期的供热费48,171.92元； 三、驳回原告抚松县松江河镇人人家生鲜生活超市其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,250.00元，减半收取计3,125.00元，由被告侯树东负担2,813.00元，原告抚松县松江河镇人人家生鲜生活超市负担312.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员  伊海波 二〇一九年七月二十二日 书记员  李珍珍