安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0422民初1749号原告：王新美，女，汉族，1977年5月20日生，住安徽省寿县。委托诉讼代理人:赵芳德，安徽省寿县寿春镇法律服务所法律工作者。被告：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所安徽省寿县宾阳大道城投大厦对面，统一社会信用代码91340422573021300A。法定代表人：胡道厅，该公司执行董事兼总经理。被告：淮南虹桥房地产经纪服务有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇宾阳大道与芍陂路交口金大地悦府售楼部，统一社会信用代码91340422MA2RH9U46D。法定代表人：余超，该公司执行董事兼总经理。两被告共同委托诉讼代理人:许鲁，安徽滨阳律师事务所律师。原告王新美与被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司（以下至判决主文简称陆宇公司）、淮南虹桥房地产经纪服务有限公司（以下至判决主文简称虹桥公司）不当得利纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用简易程序独任审判，于2019年5月28日公开开庭进行了审理，原告王新美委托诉讼代理人赵芳德、两被告共同委托诉讼代理人许鲁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.两被告返还多收取的购房款61568元；2.由被告承担本案诉讼费。原告主张的事实和理由:2018年2月12日，原告从上海赶回寿县到陆宇公司售楼部购得金大地悦府小区商品房一套，房号为12楼13幢8层805室，面积为116.42平方米，每平方米房价为5500元，总价款为640310元。原告于当天交首付款336878元，其中陆宇公司开票290310元，虹桥公司开票46568元。两公司同在一个办公室，当时原告问为什么会出现两个公司的公章，售楼部的人告诉原告，这是其内部做账手续要求，与原告没有关系，不要问那么多。于是原告就不再过问了。后来得知，虹桥公司实际是陆宇公司的一个项目策划公司。2018年10月19日被告陆宇公司又通知原告于2018年10月22日之前汇款365000元，并叫原告于2018年10月12日前来签订《商品房买卖合同》，于是原告于2018年10月12日在《商品房买卖合同》上签了名，于2018年10月10日将被告索要的购房款全部汇到被告账户，总共支付购房款701878元。可是根据原被告签订的《商品房买卖合同》的约定，原告只需要支付640310元购房款即可，被告多收了原告购房款61568元。对此，原告曾多次找到被告要求退还，但被告只愿意返还多收取的一半钱即3万多元，原告不能接受，故具状起诉。原告为证明其上述诉讼主张，向本院举证如下：1.原告身份证复印件，证明原告身份情况。2.《商品房买卖合同》，证明①原告与陆宇公司建立了商品房买卖关系；②该商品房位于金大地悦府小区，房号为12楼13幢8层805室，面积为116.42平方米，每平方米房价为5500元，总价款为640310元，付款方式为一次性付款，且约定于2018年12月22日前支付全部价款。3.银联商务交易凭条复印件3张，证明原告按照合同约定足额交清了640310元的购房款，交款时间均在合同约定的2018年10月22日之前，原告没有违约行为。4.收据复印件4张，合计款为701878元，证明两被告多收取了原告购房款61568元。两被告共同委托诉讼代理人许鲁当庭综合答辩称：1.陆宇公司是案涉房屋开发建设单位，虹桥公司系陆宇公司对案涉房屋进行销售的委托代理单位，而不是项目策划公司。2018年2月16日，陆宇公司与虹桥公司签订《尾盘住宅销售协议书》，约定将案涉房屋内共计68套房屋虹桥公司进行销售代理；2.原告购买案涉房屋是通过居间人邸某介绍，从虹桥公司处购买的，2018年2月12日经原告和虹桥公司商榷，案涉房屋销售综合单价为5900元一平方，防止陆宇公司不能及时给付销售房屋代理人费用，将销售综合单价分为两部分向原告出具了收款收据，陆宇公司出具290310元房屋销售收款收据，虹桥公司出具46568元的收款收据并注明了购房款；3.原告当时承诺案涉房屋以按揭贷款的方式购买，欲通过银行贷款35万元，其与陆宇签订购房确认书后，迟迟没有和陆宇公司签订书面的房屋买卖合同，也没有按照陆宇公司的要求，办理和提供银行按揭资料，两被告和居间人多次向原告催告，要求其提供申办按揭贷款的资料和合同，2018年10月22日原告在两被告及居间人的催促下，鉴于按揭贷款无法申办，剩余款项35万元一次性支付给陆宇公司，支付时间是2018年10月19日，原告逾期提供办理和提供银行按揭资料，逾期办理按揭贷款事宜存在违约情形，经原告和陆宇公司协商结算，原告支付给陆宇公司逾期违约金15000元，陆宇公司向原告出具收取违约金的收据；4.鉴于陆宇公司、虹桥公司对含案涉房屋在内的68套房屋，存在坐收坐支没有经过陆宇公司开具综合价款的发票的违法情形，68户购房业主向有关单位举报，该违法行为经过县市场监管局和税务机关的约谈和查处，责令陆宇公司在含案涉房屋在内的68户业主办理不动产登记时必须开具总额的发票，而不能如同原告持有的两被告分别出具的购房发票，同时对虹桥公司存在坐收坐支的违法行为进行了处罚。陆宇公司因未足额开具购房款发票而少缴纳的税收进行了补交，对案涉房屋在内的68户进行了重新备案定价；5.原告诉称双方沟通协商自愿退还3万元所谓的多收款，与客观事实不符。总之，建议法庭依法判决驳回原告诉请。两被告为支持其上述抗辩主张举证如下：1.两被告营业执照复印件、法人身份证复印件，法定代表人身份证明，证明被告主体资格。2.《商品房预售许可证》复印件、案涉房屋销售平面图截屏、邸某书写的明细、定金单各一张，证明案涉房屋由被告陆宇公司在2017年6月19日取得了预售的条件，在2018年2月12日经过居间人，原告和被告虹桥公司达成了房屋买卖合意，综合单价为5900元一平方，该房屋原告以按揭贷款方式购买，先行支付336878元，欲贷款35万元。2018年2月17日原告与被告陆宇公司通过被告虹桥公司销售经理项仙签署了选房定金单、交款确认单，被告支付选房意向金290310元，签署合同的单价为5500元，7日内原告应当和被告陆宇签订商品房买卖合同。3.《销售协议书》、含案涉房屋在内的销售价格表、行政约谈通知书、税务事项通知书、陆宇公司的报告、陆宇公司的告知函、寿县税务局行政处罚告知书、销售信息统计表、寿县税务局对被告虹桥公司的行政处罚告知书、完税证明、准予重新备案通知、重新备案表。证明2018年2月6日两被告对包括案涉房屋在内的尾盘房屋达成了销售代理协议，其中包含原告房屋在内的均价不低于每平方5500元，超出的用于虹桥公司代理费用，该合同附委托销售的房屋的具体信息，有备案价格，其中原告购买的房屋在不动产登记中心备案价格为6110元一平方。虹桥公司对案涉房屋在内的68套房屋，实行了坐收坐支，没有将与陆宇商定的超出出售最低价部分的房款交付给陆宇公司开具发票，而自行开具的收款发票导致违法，被税务部门予以处罚，税务部门对陆宇公司委托虹桥公司进行销售的住房，超出约定的底价之外的房款没有开具发票的行为进行了处罚，税务部门对案涉的68套房屋进行了明确，与两被告之间签订销售代理协议中的房屋是一致的。因未将两被告之间约定的超出底价部分的房款，没有开具发票，补开了发票并进行了完税。2017年6月13日，寿县物价局对含案涉房屋在内的516套房屋，进行了批准备案，其中原备案价格每平方6268元调整为每平方6210元，佐证了原告提交的购房合同约定的是合同单价而不是综合单价。4.方长本等4人的购房资料，证明方长本等4人和原告购房模式是一样的，办理不动产登记的时候由虹桥公司收取的购房款，由陆宇公司重新开具发票，办理了不动产登记。5.短信截屏，证明原告逾期办理按揭贷款和逾期签订合同，导致原告承担违约责任。6.证人邸某出庭作证，证明原告购买房屋的综合单价是5900元一平方；原告的290310元交付陆宇公司，46568交付虹桥公司；原告没有及时办理按揭贷款，导致违约；案涉房屋购买总价是686878元。本院经审理，结合各方证据对案件事实综合分析认定如下：被告陆宇公司在寿县开发建设商品房金大地悦府项目，2017年6月19日取得该项目11＃、12＃、13＃楼的预售许可，在销售代理邸某的居间介绍下，2018年2月12日原告王新美与被告陆宇公司签订《选房定金单》及《签约交款确认单》，确定了认购日期为当日，所购房屋单价为5500元/平方米，购房总价640310元。《签约交款确认单》“备注”载明“按揭”。2018年2月26日，陆宇公司与虹桥公司签订《金大地·悦府项目尾盘住宅销售协议书》，原告王新美购买的12号楼805室在该协议书议定范围。履约过程中，原告王新美于2018年2月12日交款336878元，其中陆宇公司开票290310元、虹桥公司开票46568元。此后，原告迟迟未交余款，也未办理按揭贷款，经虹桥公司多次联系催办，原告王新美于2018年10月19日分两笔交款365000元，其中一笔15000元的收款事由载明“违约金”。2018年10月22日原告王新美与被告陆宇公司签订《商品房买卖合同》，约定房价5500元/平方米。同时查明，因集体信访问题，2019年1月10日陆宇公司向虹桥公司发送《告知函》，寿县市场监管局2019年1月14日向陆宇公司发出《消费维权行政约谈通知书》，同日，国家税务总局寿县税务局第二税务分局向陆宇公司发出《税务事项告知书》，并先后于2019年1月28日、1月30日对陆宇公司、虹桥公司分别做出税务行政处罚。本院认为，本案争议的焦点为：1.诉争房屋的单价是5500元还是5900元；2.原告是否有权要求全部返还61568元。本案中，原告起诉的基础是购房合同约定的单价和两被告收取的高于约定总价款的数额。从证据的证明力角度分析，原告所举的《选房定金单》及《签约交款确认单》体现了最初购房主要议项，包括单价，原告当日交款336878元进一步奠定了履约基础。2018年10月22日原告王新美与被告陆宇公司签订《商品房买卖合同》，该行为发生在2018年10月19日原告交清全部购房款之后，而该合同最终确认了房屋单价和总价款，故被告方关于按综合单价5900元/平方米的抗辩主张不予支持；《签约交款确认书》备注了“按揭”的付款方式，原告于交付选房定金的8个月后付清全款，被告方接受了全款，则无理由再行要求原告按照按揭方式付款，而原告接受了注明“违约金”事由的15000元的票据，则可以认定双方就违约问题已经以15000元“违约金”的方式予以解决，原告对此15000元以不当得利为由主张返还，不予支持。两被告因集体信访而被有关部门约谈以及被税务机关处罚的事实与原告无关。被告主张参照其他购房户对待，因所举方长本等购房户有《商品房预售补充协议》，与本案可比性不强。两被告之间未就分别收取的金额厘清性质和责任，应互负连带责任。综上，被告陆宇公司、虹桥公司对原告王新美超出合同约定价款收取购房款，属于没有合法根据取得不当利益，构成不当得利，其数额为46568元（61568元-15000元），应予返还。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，判决如下：一、被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司、淮南虹桥房地产经纪服务有限公司于判决生效后十五日内返还原告王新美46568元，两被告互相承担连带责任；二、驳回原告王新美其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1339元，减半收取计670元，由被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司、淮南虹桥房地产经纪服务有限公司共同承担507元，原告王新美承担163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  尹本毅二〇一九年七月九日书记员  黄 旭附：《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。