西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初2220号原告：陕西竹园村置业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区（国际中学对面）。法定代表人：王涵甲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李浩，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：史梵，陕西博硕律师事务所实习律师。被告：杨江盛，男，1985年10月3日出生，汉族，住福建省寿宁县。第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区。负责人：杨新丰，职务不详。原告陕西竹园村置业有限公司（以下简称：竹园村公司）诉被告杨江盛、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称：建行陕西分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告竹园村公司的委托代理人李浩、史梵到庭参加了诉讼，被告杨江盛、第三人建行陕西分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陕西竹园村公司诉称，2010年10月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于西安市雁塔区XX路的竹园·阳光嘉苑第10幢1单元22层12205号房屋，建筑面积130.35平方米，总房款736478元，付款方式为首付和银行按揭。原告为被告的银行贷款承担最高额连带保证责任。因被告逾期归还贷款，第三人将原告及被告诉至碑林法院。2015年11月18日，法院判决被告偿还本息，原告承担连带保证责任。2018年9月6日，原告将146873.89元转至碑林法院案件执行款专户。2018年9月27日，原告将400369.11元全部转至第三人指定账户。至此，原告将被告所欠本息、罚息、利息复利及诉讼费、公告费、执行费等全部还清。被告的行为已经构成严重违约，且给原告造成严重的经济损失，致使原告的合同目的无法实现。现原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y10111318），被告协助原告办理该《商品房买卖合同》的注销备案登记手续及涉案房屋的预抵押登记的注销手续；2、被告向原告返还垫付的利息、本金罚息、利息复利、诉讼费、公告费、执行费用等共计109396.44元，并从被告已经向原告支付的首期购房款中扣除；3、被告向原告支付违约金暂计18606.26元，并从被告已经向原告支付的首期购房款中扣除（自2018年9月27日起，以547243元为基数，按日千分之一，暂算至2018年10月30日，实际计算至清偿之日）；4、本案诉讼费用由被告承担，并从被告已经向原告支付的首期购房款中扣除。被告杨江盛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提书面交答辩状。第三人建行陕西分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2010年10月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于西安市雁塔区XX路的竹园·阳光嘉苑第10幢1单元22层12205号房屋（以下简称：涉案房屋），房屋面积为130.35平方米，房屋总价款736478元。合同第六条约定，签订合同当日付清总房款33%，即246478元，7日内按银行要求提交完整齐全合格的办理按揭手续所需资料。余款490000元，按银行贷款合同执行。合同附件五第三条约定，如买受人未按期向银行偿还到期贷款本息，导致出卖人根据银行要求承担保证责任，则买受人应在出卖人发出缴款通知后七日内，向出卖人支付全部本息及罚息，同时，自出卖人承担银行本息及罚息之日起，买受人按照出卖人承担的银行本息及罚息总额的日千分之二向出卖人支付违约金。如7日后仍未支付的，出卖人可以单方解除本合同收回房屋，并从买受人首付款中扣除违约金及相关损失。合同附件五第六条约定，买受人的（姓名、住址、邮编、联系电话、身份证号）发生变更，应及时通知出卖人，如买受人未履行该通知义务致使出卖人的相关通知未能送达或未能及时送达的，买受人承担由此所因起的全部责任。上述买卖合同签订后，被告杨江盛支付房屋首付款246478元。2010年11月23日，原告与第三人建行陕西分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，由原告对因购置坐落于西安市雁塔区XX路竹园·阳光嘉苑项目所属之住房而与第三人发生借贷关系的债务人的全部债务承担最高额保证，期限自2010年1月10日至2013年1月10日，保证方式为连带责任保证。同日，被告杨江盛与第三人建行陕西分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为490000元，借款期限自2010年11月23日至2030年11月23日止，采用等额本息还款，每月归还本息合计3377.85元。2011年1月5日，第三人建行陕西分行按约定向被告发放了借款。自2014年10月后，被告杨江盛再未偿还贷款。2015年，第三人建行陕西分行将被告杨江盛、原告诉至西安市碑林区人民法院。2015年11月18日，西安市碑林区人民法院作出（2015）碑民初字第02125号民事判决，被告杨江盛应于判决生效之日起三十日内偿还第三人建行陕西分行本金437846.56元及截止至2015年1月5日的利息6575.08元、本金罚息60.23元、利息复利94.13元，以及2015年1月5日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利按合同约定计算；被告杨江盛不能偿上述债务时，第三人建行陕西分行有权对被告杨江盛抵押的涉案房屋依法拍卖，以拍卖价款清偿上述款项，原告对前述债务承担连带清偿责任。2018年9月6日，西安市碑林区人民法院司法扣划原告146873.89元。2018年9月27日，原告向第三人建行陕西分行偿还400369.11元。2018年10月15日，原告向被告户籍所在地邮寄催缴款通知书。2018年10月17日，原告按照商品房买卖合同中载明的地址向被告邮寄催缴款通知书,要求被告于7日内向第三人付清所欠借款及利息、罚息、执行费等费用。该通知书寄出后，被告仍未向第三人偿还款项。2019年3月20日，原告向第三人建行陕西分行支付罚息、利息、本金共3867.29元。截止2019年3月，原告代被告杨江盛向第三人建行陕西分行支付银行贷款本金、利息、罚息及诉讼费共计551110.29元。同日，第三人建行陕西分行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》。此外，被告杨江盛收房后一直未装修入住。上述事实，有《商品房买卖合同》、（2015）碑民初字第02125号民事判决书、催缴款通知书、快递单、转账凭证、还款凭证、对账单、结清证明等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，首先，被告杨江盛应积极应诉，以维护自己的合法权益，但经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，由此产生的诉讼风险由其自行承担。其次，依法成立的合同，具有法律约束力。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，未违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告作为买受人按揭购买原告开发的房屋后，因未按期偿还银行按揭借款，导致原告作为连带责任保证人代为偿还贷款本息。依据原、被告双方签订的商品房买卖合同及附件的约定，被告的行为已经构成违约，加之原告也已根据合同约定的地址向被告送达催缴款通知书，被告仍未履行还款义务，故双方签订的商品房买卖合同解除的条件已经成就，现原告请求解除双方签订的商品房买卖合同符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，因本案中双方签订的商品房买卖合同已进行了登记备案，并在该房屋上办理了预购商品房抵押预告登记手续，现商品房买卖合同已依法予以解除，被告理应协助原告办理该合同的备案注销登记手续和注销商品房抵押预告登记手续，原告理应向被告返还已付全部购房款736478元。而根据双方在合同附件五第三条约定，被告在接到原告的通知后7日内应当返还原告支付的代偿款项，故被告应返还原告代偿的全部款项551110.29元。据此计算，原、被告支付的款项相互折抵后，原告应向被告返还购房款185367.71元。因双方合同明确约定，被告未能偿还代付款项应按照代偿的银行本息及罚息总额的日千分之二支付违约金，而原告现提出以547243元为基数按照日千分之一计算自2018年9月27日起至2018年10月30日的违约金18606.26元及至实际偿还之日的违约金，符合合同约定，亦不违反法律规定，故本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条之规定，判决如下：一、原告陕西竹园村置业有限公司与被告杨江盛于2010年10月31日签订的关于买卖西安市雁塔区XX路的竹园·阳光嘉苑第10幢1单元22层12205号房屋的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y10111318）予以解除。二、被告杨江盛于本判决生效之日起十日内协助原告陕西竹园村置业有限公司办理合同登记号为Y10111318的《商品房买卖合同》登记备案注销手续及西安市雁塔区XX路的竹园·阳光嘉苑第10幢1单元22层12205号房屋的预抵押登记注销手续。三、被告杨江盛于本判决生效之日起十日内向原告陕西竹园村置业有限公司支付支付违约金18606.26元及以547243元为基数按照日千分之一计算自2018年11月1日起至实际偿还之日止的违约金。四、原告陕西竹园村置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告杨江盛返还购房款185367.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11165元，公告费260元，由被告杨江盛承担。因原告已预交，故被告杨江盛于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  邓丽佳人民陪审员  王淑霞二〇一九年七月十一日书 记 员  刘 瑜打印：相丽华校对：马琪2019年月日送达1