葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽1403民初1513号原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司，住所地葫芦岛市龙港区锦葫路**楼**。负责人邹尚峰，该公司总经理。委托代理人种某，该公司员工。委托代理人王某，住葫芦岛市连山区。被告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行，，住所地葫芦岛市龙港区龙湾大街**负责人何彬，系该公司总经理。被告中国工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行，住，住所地葫芦岛市龙港区龙湾大街182B第****/div>负责人范胜国，系该公司总经理。二被告共同委托代理人秦昆，辽宁凯阳律师事务所律师。原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司诉被告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行、中国工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司的委托代理人种某、王某，被告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行、中国工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行的共同委托代理人秦昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司诉称，2012年12月31日，被告工商银行股份有限公司葫芦岛分行与案外人宏运地产集团有限公司签订商品房买卖合同，约定被告工商银行股份有限公司葫芦岛分行从案外人处购买龙湾大街182B第A2幢2号商品房，2013年2月28日被告工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行私下取得房屋的钥匙并开始使用该房屋，但并未办理入住手续，也未与原告签订《物业服务协议》，之后一直拒绝缴纳物业费。从二被告使用该房屋至今，原告作为开发商委托的前期物业服务提供者，多次通过各种方式联系二被告要求其签订物业服务协议并缴纳拖欠的物业费，但二被告一直拒绝。虽然二被告拒绝缴纳物业费，原告从2013年2月28日开始就一直正常履行物业服务提供者的职责，被告的正常运营原告功不可没。拖欠的物业费明细如下：2013年物业费87,885.96元，2014年物业费105,463.15元,2015年物业费105,463.15元，2016年物业费105,463.15元，2017年物业费105,463.15元，2018年物业费105,463.15元，合计615,202.00元。有鉴于上述情况，原告认为依据相关法律规定，为维护自身合法权益，诉至法院，依法判令：1、二被告连带给付物业费615,202.00元；2、二被告承担本案诉讼费用。被告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行、被告中国工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行辩称，一、原告成立于2013年10月24日，故其无权要求银行支付此前产生的物业费。二、因原告与被告未签订物业服务合同，原告要求被告支付物业服务费理所应当举证证明其提供服务的内容，并依据提供的服务收取合理费用。三、2015年5月26日，辽宁省物价局发布辽价发【2015】31号文件，放开物业服务价格。但该文件实施前应严格按照《葫芦岛市物业服务收费管理办法（2012试行）》的相关规定收取物业费。依据该办法第二十六条的规定，原告收取物业服务费应到物价局办理价格认定备案手续后方可收费。故原告应提交备案手续以证明其合法收取物业费。四、原告提供的物业收费标准系其单方委托相关机构作出，被告不予认可。五、原告代收水电费存在加价行为，依据《物业管理条例》第四十四条的规定，该行为应当被禁止，且多收的部分应等额冲抵物业费。经审理查明，2012年12月31日，被告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行与案外人宏运地产集团有限公司签订房屋买卖合同，购买的商品房位于葫芦岛市，建筑面积1090.89平方米。该房屋由工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行实际使用。原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司于2013年10月24日成立，原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司为金融街多家银行提供相应的物业服务，其中包含被告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行公共部分的物业服务。另查明，本案在审理过程中，原告申请对物业费市场价值进行鉴定，经葫芦岛市中级人民法院委托营口惠信资产评估有限公司进行鉴定。该评估鉴定对象和范围：葫芦岛宏运广场金融街，工商银行分行入户至2018年末拖欠物业费的市场价值。评估基准日：2018年12月5日。营口惠信资产评估有限公司于2019年1月2日做出营惠信评报字【2018】第F009号资产评估报告，鉴定意见为：工商银行葫芦岛分行，建筑面积1090.89平方米，单价每月6.69元，交房日期2013年2月28日，计费月数（至2018年末）70个月，物业费510,863.79元。再查明，二被告于2019年3月19日提出营口惠信资产评估有限公司的评估报告，系其超出范围经营得出，其本身不具有该项业务评估的相关资质。2019年4月24日营口惠信资产评估有限公司就被告工商银行葫芦岛分行对拖欠物业费资产评估报告异议回复：1.依照《中华人民共和国资产评估法》第二条，本法所称资产评估，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。资产评估法明确说明业务的范围包括对不动产或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告。工商银行葫芦岛分行房屋属于不动产，对不动产的评估包括价值评估、租金评估、物业费评估、损失评估、装修评估等。同时租金、物业费等也是一种经济权益。2.我公司经营执照范围上清楚写明：各类单项资产评估和市场所需的其他资产评估和项目评估等。对租金、物业费等鉴定评估既是单项资产评估也是市场所需的其他资产评估。日常经营中，我公司也经常接受国家企业事业单位、政府机关的委托，对动产、不动产的租金进行评估。3.被告方工商银行葫芦岛分行质疑资产评估法和营业执照里没有写明物业费评估，没有根据。资产评估包括的范围、项目成千上万，不可能一一写明。资产评估机构是国家财政部门批准，受资产评估法保护和支持的正规评估单位。综上所述，我公司对物业费进行鉴定评估合理合法。完全符合资质要求。上述事实,有双方当事人陈述、营业执照、照片、房屋买卖合同、营惠信评报字【2018】第F009号资产评估报告、宏运广场商业管理有限公司公函等证据材料载卷，通过庭审质证可以认定。本院认为，一、关于二被告是否应当承担物业费的问题。首先，《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”专有所有权指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。共有所有权是业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物共有部分共同享有的权利。共同管理权是业主基于一栋建筑和构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。专有权、共有权以及因共有关系而产生的管理权三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成不可分割的整体。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务；不得放弃权利不履行义务。一般情况下，业主将共同管理权委托给物业服务企业，由物业服务企业代为管理，业主向物业服务企业提供报酬，以此来承担各自的义务。其次，《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，双方当事人虽未签订书面的物业服务合同，但原告物业公司多年为被告提供公共部分的物业服务，被告在享受权利的同时，亦应承担义务，不交纳物业费的行为不符合法律规定，以不交物业费这种消极对抗的方式进行维权没有法律依据。综上，二被告应予交纳物业费用。二、关于被告工商银行股份有限公司葫芦岛分行、工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行是否共同承担给付责任的问题。共同责任是根据承担民事责任的民事主体数量的不同而对民事责任分类的一种，即两个或者更多的民事主体共同承担一项民事责任。被告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行系葫芦岛市商品房购买人，而该房屋使用人为工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行，二被告未能提供证据证明就物业费给付问题存在约定，且二被告之间从根本上讲存在特殊（隶属）关系，对本案承担的责任必然产生联动性，故二被告承担共同给付责任。三、关于物业费数额及起始时间计算问题。庭审中，双方当事人对收取物业费标准无法达成一致意见，故原告申请鉴定，该鉴定由葫芦岛市中级人民法院委托营口惠信资产评估有限公司进行评估，营口惠信资产评估有限公司于2019年1月2日做出营惠信评报字【2018】第F009号资产评估报告，工商银行葫芦岛分行，建筑面积1090.89平方米，单价每月6.69元，交房日期2013年2月28日，计费月数（至2018年末）70个月，物业费510，863.79元。对该鉴定二被告提出的异议，经二被告申请，鉴定人出庭接受质询，鉴定人对各方当事人询问均给予合理解释且就被告提出的鉴定人资质问题做出书面回复，因此，该鉴定意见本院予以采纳。另，原告在庭审中主张其在公司成立之前就为被告提供物业服务，物业费应从2013年2月28日开始计算，而原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司成立时间为2013年10月24日，根据《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。原告具有独立法人资格的时间为2013年10月24日，也就是说原告在2013年10月24日之前不具备从事物业管理活动的资格，因此物业费的时间应为2013年10月24日至2018年12月末，即按62个月计算：1090.89平方米×6.69∕月×62个月=452，479.35元。四、关于原告主张的滞纳金问题。原、被告未约定滞纳金的条款，且滞纳金属于加重业主责任的格式条款，故对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院依法不予支持。五、关于鉴定费如何承担的问题。本案中，鉴定费107，000.00元，该鉴定费是对工商银行、辽阳银行、阜新银行、广发银行四家银行进行评估鉴定费用的总额，该费用按比例由各银行承担107,000.00元的四分之一即26，750.00元，在审理过程中，原告对阜新银行已经撤诉，因此阜新银行的费用26,750.00元由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《物业管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行、中国工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行于本判决生效后十日内给付原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司2013年10月24日至2018年12月31日物业费合计452，479.35元；二、驳回原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,960.00元，鉴定费26,750.00元，合计36,710.00元，由被告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行、中国工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  高恩思人民陪审员  王丽娟人民陪审员  赵丽芹二〇一九年七月九日法官助理张策书记员牛璐