甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0102民初7960号原告：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区青白石街道碱水沟村****。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人徐晨露委托诉讼代理人田建强被告石燕。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告石燕商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司委托诉讼代理人徐晨露，被告石燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除其公司与石燕签订的商品房买卖合同及相关附件，并判令石燕协助办理注销合同备案手续；2、依法判令石燕支付违约金84,670.30元；3、诉讼费由石燕承担。事实与理由：2016年7月6日，其公司与石燕签订了商品房买卖合同1份及银行按揭公积金付款方式补充协议。约定由石燕购买其公司开发建设的J83001-006幢1单元1503号商品房，如石燕支付购房款逾期90日，或如因石燕之故致贷款不得，则其公司有权解除商品房买卖合同，且应按累计应付款额的10%向其公司支付违约金。现由于石燕未按合同约定的付款期限支付剩余购房款且经催告仍未支付。故石燕拖欠购房款的行为已构成违约。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。石燕辩称，其未付剩余购房款的原因在碧桂园公司，理由为：其与碧桂园公司签订商品房买卖合同后，依约交付了购房首付款，但在合同成立数月时间内，由于碧桂园公司拖延办理公积金贷款手续，遇公积金政策变化，使其获得公积金贷款的数额不能足额支付剩余购房款，迫使其需办理公积金贷款和商业贷款才能支付剩余购房款。后由于无法办理两种贷款，只能选择商业贷款，又因碧桂园未提供网签购房合同，致商业贷款亦无法办理，故其未能支付碧桂园剩余购房款。综上，购房款未能依约支付的责任在碧桂园公司，其未构成违约，要么其同意解除合同，碧桂园返还其首付款，但其不支付违约金，要么其不同意解除合同，继续履行合同，办理商业贷款以支付剩余购房款。当事人围绕诉讼请求及辩称理由依法提交了证据，庭审时当事人进行了质证。碧桂园公司提供的证据商品房买卖合同1份、附件4份、附录3份、具结书、按揭补充协议书1份、滞纳金明细1份，拟证明石燕迟延付款的事实及违约金计算依据等。石燕对该组证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明目的有异议。质证认为，在案涉合同成立后，碧桂园公司负责办理公积金贷款事宜，其只需提交贷款所需个人资料。由于碧桂园公司未如约履行该义务，致公积金贷款无法办理，故其履行合同并未违约。本院认为，碧桂园公司提交的上述证据可以证明双方间买卖法律关系具体的权利义务内容，合同解除的条件、违约金计算依据，与本案待证事实石燕是否构成违约、合同能否解除具有关联性，本院予以采信。对石燕提交的证据，本院认定如下：1、定金收据、购房首付款凭证，拟证明其已依约履行了案涉商品房买卖合同支付购房首付款的事实。碧桂园公司对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为该组证据与本案待证事实无关。本院认为，该组证据可以证明石燕已支付了购房首付款，与本案待证事实石燕是否履行了合同义务具有关联性，本院予以采信。2、石燕与黄之潭的微信聊天记录。石燕拟证明碧桂园公司拖延办理公积金贷款手续，致其无法贷得公积金贷款500,000元，从而无法继续交付剩余购房款的事实。碧桂园公司质证认为，黄之潭并非石燕购买房屋的销售员，给石燕办理购房业务的销售员名叫马珍，且该证据无法证明黄之潭系碧桂园公司的员工。本院认为，该证据中语音部分的内容不详，但从文字对话的上下文内容来看，可以证明黄之潭系碧桂园公司的销售员，双方聊天的主要内容涉及案涉房屋剩余购房款系以公积金贷款支付，石燕催促碧桂园公司协助办理公积金贷款等事实，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。3、个人购房借款合同、银行确认单、银行借款凭证、期楼收楼通知书、收楼费用确认表、物业及资料移交书、承诺书二份、购房款增值税发票二张、物业费收据。石燕拟证明其已将办理贷款所需资料提交了碧桂园公司，该公司将其资料提交到省公积金中心，而其单位购买的住房公积金是市公积金中心，故导致其未能获得公积金贷款。之后，其办理了商业贷款交付了剩余购房款，碧桂园公司承诺不再主张违约金。碧桂园公司对该组证据的真实性无异议，但质证认为该组证据无法证明公积金贷款未能办理的原因在其公司，故石燕履行合同存在违约情形。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实石燕缘何办理商业贷款支付购房款具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月1日，石燕向碧桂园公司支付定金20,000元,7月5日，又交付购房首付款27,201元，7月6日又交付首付款346,703元。当日，碧桂园公司与石燕签订了商品房买卖合同及其附件、附录等。双方约定：石燕购买碧桂园公司开发建设的位于兰州市城关区住宅房屋，建筑面积114.28平方米，套内建筑面积85.68平方米，公摊建筑面积28.60平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二），每平方米售价7409.03元，总购房款846,703元。石燕作为买受人需按以下方式向碧桂园公司支付楼款，签订商品房买卖合同时付总房价款的40.95%，即346,703元，办理银行按揭贷款申请手续；2016年9月30日前，付总房价款的59.05%（银行按揭），即500,000元。石燕逾期付款的违约责任:按逾期时间分别处理，（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，石燕按日向碧桂园公司支付逾期应付款0.03%（万分之三）的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，碧桂园公司有权解除合同。如碧桂园公司解除合同的，石燕按累计应付款的10%支付违约金。如不解除合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，石燕按日向碧桂园公司支付逾期应付款0.03%（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。双方还约定了其他事宜。同日，双方又签订了银行按揭及公积金付款方式补充协议1份。约定主要内容：石燕就案涉商品房剩余购房款500,000元采用公积金个人住房抵押贷款的方式支付碧桂园公司。石燕必须按着双方签订的买卖合同约定的时间或者碧桂园公司书面通知的时间办妥公积金贷款手续。如因石燕的原因导致贷款不得，或贷款数额不足，石燕须按买卖合同约定的付款期限付清剩余购房款。否则，按未付款额每日万分之三计付违约金，逾期90日，碧桂园公司可以解除合同。双方还约定了与商品房买卖合同违约条款基本一致的违约责任。上述购买案涉商品房的所有合同成立后，依碧桂园公司为其客户办理公积金贷款的时间3个月计，碧桂园公司未能在3个月内为石燕办妥公积金贷款手续。在这个过程中，公积金贷款的相关政策进行调整，石燕所缴存的公积金余额无法取得500,000元的贷款。碧桂园公司销售员黄之潭建议石燕采用部分公积金贷款，部分商业贷款的方式支付剩余购房款，但该方式实际无法办理。黄之潭又告知石燕可以办理商业贷款，但如果改为商业贷款，则石燕将要支付高于公积金贷款的利息，在这种情况下，石燕向黄之潭提出公积金贷款与商业贷款的利差损失谁来承担的问题，但双方未能协商一致。石燕又与黄之潭商议将案涉房屋卖出，黄之潭答复因已经办理了网签，故无法向他人转让。石燕因贷款利差的问题未能解决，遂未办理商业贷款，也未以其他方式交付剩余购房款，酿成纠纷。本案在审理过程中，经双方协商，石燕同意办理商业贷款以支付剩余购房款，碧桂园公司为促成交易亦同意不再解除合同，并放弃违约金的诉求，石燕亦不再主张商业贷款与公积金贷款形成的利差问题。石燕于2018年6月15日从商业银行贷款490000元之后，付清了案涉房屋购房款。碧桂园公司于8月17日给石燕办理了入住手续。本院认为，本案争议焦点为：碧桂园公司与石燕在履行合同时哪一方存在违约行为。碧桂园公司与石燕签订的商品房买卖合同、附件、附录、补充协议和银行按揭及公积金付款方式补充协议，均系双方真实意思表示，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。双方前期履行合同义务均符合约定，没有争议。碧桂园公司协助石燕办理公积金贷款审批手续时，由于碧桂园公司的迟延，恰遇公积金贷款政策调整，致石燕获取公积金贷款的额度受限，无法获得公积金贷款500,000元，从而无法依合同约定支付剩余购房款的行为并不构成违约。因为在现行房地产市场，买受人交付购房首付款后，如剩余购房款双方约定用公积金贷款或商业贷款支付，通常的交易习惯是买受人负责向房地产开发企业提供贷款所需个人资料，房地产开发企业负责办理向银行交件的相关手续，待银行审贷通过后，房地产开发企业再通知买受人到银行办理面签借款合同等手续。本案双方亦采用此种模式，此节事实石燕提交的其与黄之潭的微信聊天记录可以佐证。本案中,碧桂园公司没有证据证明公积金贷款手续的办理需时3个月，且其在3个月内亦未给石燕办妥公积金贷款手续的事实表明，碧桂园公司替买受人办理公积金贷款手续系其合同义务且存在履行迟延的事实，尤其又遇公积金贷款政策调整，在两种因素叠加的情况下，认定石燕未依约交付剩余购房款的行为对碧桂园公司构成违约有失公允，故碧桂园公司仅从剩余购房款未支付的结果主张石燕违约的理由，本院不予采纳。另因在本案审理过程中，就合同的解除与否、剩余购房款如何支付、是否主张违约责任的问题，双方互谅互让形成和解，石燕从商业银行贷款已全面履行了合同义务，碧桂园公司亦表示不再主张解除合同及支付违约金。双方对案件受理费的承担互不相让，碧桂园公司不同志撤回起诉。本院认为，因案涉合同在履行时碧桂园公司存在履行不当的情形，现双方争议已和解，碧桂园公司债权已实现而又不同意撤回起诉的情况下，故其诉讼请求本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：驳回兰州碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1916元，由兰州碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  李春彦人民陪审员  王 黎人民陪审员  王小红二〇一九年七月四日书 记 员  郭丽金