四川省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）川执复301号 复议申请人（利害关系人）：刘子煜，男，汉族，1995年7月2日出生，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：陈梦，四川川商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭庆，重庆亿安律师事务所律师。 申请执行人：成都市桂林建设有限公司，住所地四川省成都市新都区XXXXX。 法定代表人：陈玉亮，董事长。 委托诉讼代理人：贾向，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 被执行人：成都海诚房地产开发有限公司，住所地四川省邛崃市XXXXX。 法定代表人：程联合，执行董事。 委托诉讼代理人：黄英，四川德智律师事务所律师。 刘子煜不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01执异1364号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭并听证审查，现已审查终结。 2015年12月22日，成都市桂林建设有限公司（以下简称桂林建设公司）与成都海诚房地产开发有限公司（以下简称海诚房产公司）建设工程合同纠纷一案，成都仲裁委员会作出（2015）成仲案字第764号裁决书,裁决海诚房产公司向桂林建设公司支付工程款145474800元，桂林建设公司对邛崃市“司马赋”项目工程价款享有优先受偿权。2016年5月19日，桂林建设公司向四川省成都市中级人民法院申请强制执行，该院于同月23日以（2016）川01执876号立案执行。 2016年10月9日，执行法院作出（2016）川01执876号执行裁定，查封被执行人海诚房产公司位于四川省邛崃市临邛镇司马大道168号“司马赋”项目的231套房产（174套住房、57个车位），查封期限三年。2016年10月24日，执行法院委托四川中砝土地房地产评估有限公司（以下简称中砝评估公司）对上述查封的231套住宅、车位房地产价值进行评估。2017年1月12日，中砝评估公司作出中砝房估字【2017】第004号房地产估价报告载明：住宅（公寓）和车位数量共计231套（个），每套住宅（公寓）、每个车位均有各自的评估价格，市场价值合计3856.71万元。之后，执行法院将上述查封房产中的57个车位、69套住宅（评估价1679.15万元）整体移送拍卖，于2017年3月10日在淘宝网司法拍卖平台发布公告，起拍价1175.405万元，刘子煜于同年4月10日以1175.405万元竞得。刘子煜付清拍卖价款后，执行法院于2017年4月18日出具（2016）川01执876号《拍卖成交确认书》，但尚未下达拍卖成交裁定书。 海诚房产公司异议称，此次拍卖标的具有一定的涉群涉访性质，并存在所售房屋备案在案外人名下以及案外人异议尚在审查之中等情况，单次拍卖留下后患；从实际结果看，购买在建工程者是一个自然人，在建工程的处置有着特殊性和后续建设的实际操作性；因分割后“打包拍卖”、在建工程的最终建设完成并交付等原因，此次拍卖的方式亦极大限制了竞买人的范围，拍卖价格极其不公，损害海诚房产公司的利益；请求撤销执行法院的拍卖行为。 桂林建设公司称，拍卖价格1700万元不够工程修建基本费用，执行法院拍卖的方式是不合适，支持撤销拍卖。 刘子煜称，执行法院对被执行人多套房屋进行整体拍卖并未违反法律规定，不存在损害当事人利益的情形，海诚房产公司的异议申请应予以驳回，要求交付以上拍卖标的并下达拍卖成交裁定。 执行法院经审查认为，执行程序中将57个车位、69套住宅合并拍卖，极大地限制了竞买人参加竞买，不符合《商品房销售管理办法》第十二条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条之规定，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第（三）项规定的违法限制竞买人参加竞买的情形。遂于2017年11月15日作出（2017）川01执异2041号执行裁定，撤销该院于2017年4月10日对被执行人海诚房产公司位于邛崃市临邛镇司马大道“司马赋”车位、住宅用房及土地使用权的拍卖；撤销该院于2017年4月18日作出的（2016）川01执876号《拍卖成交确认书》。 刘子煜不服（2017）川01执异2041号执行裁定向本院申请复议，本院于2018年5月8日作出（2018）川执复32号执行裁定，以事实不清为由，撤销（2017）川01执异2041号执行裁定，发回重新审查。 执行法院重新审查认为，该院将被执行人修建的尚未验收合格的房屋及车位交付拍卖，不符合《中华人民共和国建筑法》的强制性规定及停工工程处置原则的要求；未审查竞买人刘子煜的竞买资格；未考虑该项目小区业主对车位的优先购买权，损害当事人及小区业主的权益，应予撤销。遂于2018年9月25日作出（2018）川01执异1364号执行裁定，撤销该院于2017年4月10日对被执行人海诚房产公司位于邛崃市临邛镇司马大道“司马赋”车位、住宅用房及土地使用权的拍卖；撤销该院于2017年4月18日作出的（2016）川01执876号《拍卖成交确认书》。 刘子煜向本院申请复议，请求撤销（2018）川01执异1364号执行裁定、驳回海诚房产公司的异议申请、责令执行法院作出拍卖成交裁定并协助办理产权登记手续。主要理由为：1.（2018）川01执异1364号执行裁定错误适用《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《中华人民共和国物权法》第七十四条；2.拍卖公告中载明自然人可参与竞拍，且无法律规定自然人对停工的建设工程无购买资格，异议审查错误认定复议申请人无竞买资格；3.评估、拍卖合法，并无严重程序违法且损害当事人利益的情形，拍卖行为不应被撤销；4.签订拍卖成交确认书之后，执行法院应当出具拍卖成交裁定，执行法院无故拖延，异议审查未通知复议申请人参加听证即作出撤销拍卖行为的裁定违法；5.其他购房者以案外人身份提出异议，请求中止执行，真实性存疑；6.（2017）川01执异636号执行裁定与（2017）川01执异2041号执行裁定合议庭成员有交叉，（2017）川01执异636号执行裁定中止对个别房屋的执行可能存在严重违法违规；7.即使执行法院审查后应当中止对个别房屋的执行，也不应当据此撤销打包整体拍卖的行为，每套房屋均是单独评估可确定最终成交价格，只需将争议的个别房屋单独涤除即可，无需撤销拍卖行为；8.执行法院应当诚实守信，保障国家司法机关的公信力及权威，复议申请人基于此才参与竞拍，且为此次竞拍向他人高息借款，撤销拍卖造成其巨大损失。 海诚房产公司辩称，执行法院在案外人异议审查期间启动拍卖，程序违法；以评估价七折起拍，并以该价格成交，低于建设成本，该拍卖结果严重损害其利益；本案拍卖标的应当分别处置，整体拍卖构成违法限制竞买人参加竞买；本案拍卖标的系在建工程，非竣工验收合格的商品房，应当按照停工在建工程的处置原则合理设置竞买人资格，而复议申请人不具备竞买资格；执行法院未保障该项目小区业主的车位优先购买权；复议申请人系在校学生，明显不具备竞买的资金实力，相关资金系其父亲通过非法集资筹集，其父涉嫌犯罪已被刑事羁押，应当撤销拍卖，将资金退赔受害人；在当地政府维稳要求下案涉在建工程已恢复施工，已完成后期全部施工任务，案涉拍卖标的57个车位、69套住宅非当初评估的状态，难以区分后续施工的添附价值，若复议申请人依据标的现状补偿差价及增值部分，将导致更多的争议及诉讼，不利于解决问题。请求驳回刘子煜的复议申请，维持（2018）川01执异1364号执行裁定。 桂林建设公司称，案外人异议审查期间，不应启动拍卖程序；未征得其同意，以评估价七折起拍，并以该价格成交，低于建设成本，直接损害被执行人及其包括海林建设公司在内的债权人的利益；拍卖标的系在建工程，复议申请人不具备竞买资格；拍卖行为损害该项目小区业主的车位优先购买权。执行法院拍卖行为违法，应予撤销，请求维持（2018）川01执异1364号执行裁定。 另查明，案外人夏琳、王蔚于2017年3月16日向执行法院提出异议，执行法院于2017年3月17日以（2017）川01执异636号立案受理，并于2017年5月4日作出裁定，中止对位于四川省邛崃市临邛镇司马大道168号“司马赋”项目3栋1单元2004号房屋的执行。本案听证过程中，刘子煜特别授权的诉讼代理人同意将案外人夏琳、王蔚主张权利的3栋1单元2004号房屋从其购买的房屋中剔除并返还其购买款，请求维持对其他房屋和车位的拍卖。 本院认为，各方当事人对案件基础事实没有争议，本案的争议焦点为（2018）川01执异1364号异议案件办理程序是否合法、适用法律是否正确。执行异议案件可以书面审查，组织听证不是必经程序，办理该执行异议案件的合议庭成员与其他执行异议案件合议庭成员交叉，并不违反法律规定，故刘子煜主张执行异议案件办理程序不合法，没有法律依据，本院不予支持。执行法院将57个车位、69套住宅评估后，公开在网络司法拍卖平台进行拍卖，以及按评估价的70%确定保留价，均符合相关规定。海诚房产公司一方面主张本案拍卖标的应当分别处置，整体拍卖构成违法限制竞买人参加竞买，同时又主张本案拍卖标的系在建工程，非竣工验收合格的商品房，应当按照停工在建工程的处置原则合理设置竞买人资格，逻辑上自相矛盾，且没有法律依据。现行规定并无关于未竣工房屋购买主体的限制性规定，也没有该类房屋必须整体拍卖或必须分别拍卖的限制性规定，业主的车位优先购买权不能对抗法院对车位的强制处置。海诚房产公司主张的起拍价过低、应按停工在建工程处置原则设定竞买人资格等主张，于法无据，本院不予支持。海诚房产公司主张的刘子煜资金实力及其父亲涉嫌犯罪的事实与本案无关，本院不予审查；海诚房产公司主张在当地政府维稳要求下案涉在建工程已恢复施工、已完成后期全部施工任务，案涉拍卖标的57个车位、69套住宅非当初评估的状态，难以区分后续施工的添附价值，但未就其主张提供相关证据，且不属于审查拍卖行为合法性的关联事实，本院不予审查。执行法院2017年3月10日在淘宝网司法拍卖平台发布公告，案外人夏琳、王蔚于3月16日向执行法院提出异议，执行法院应当对夏琳、王蔚主张的房屋停止拍卖；执行法院于4月10日对夏琳、王蔚主张的房屋一并拍卖成交，侵害了案外人权益，执行法院对该套房屋的拍卖行为，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十六第一款“案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分”之规定，应予撤销；执行法院（2016）川01执876号《拍卖成交确认书》将案外人财产纳入确认范围，应由执行法院进行变更。另外，刘子煜请求责令执行法院作出拍卖成交裁定并协助办理产权登记手续，亦不属于本案审查范围，本院不予审查。 综上，对本案拍卖行为的审查，应适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（六）项的规定进行审查，即是否存在“其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”。本案拍卖行为除未将案外人夏琳、王蔚正在主张权利的房屋从拍卖标的中予以剔除外，并无其他违反拍卖程序和损害当事人或者竞买人利益的情形，刘子煜在网络司法拍卖平台购买房产，其合法权益应予保护。现竞买人同意将案外人房屋从拍卖成交房产中撤销，能够同时保护案外人和竞买人的合法权益。海诚房产公司主张撤销对所有房产的拍卖，没有法律依据，损害司法权威并损害竞买人的合法权益，故对其撤销所有房产拍卖的异议请求，本院不予支持。（2018）川01执异1364号执行裁定认为将被执行人修建的尚未验收合格的房屋及车位交付拍卖不符合强制性规定及停工工程处置原则的要求、未审查竞买人刘子煜的竞买资格、未考虑该项目小区业主对车位的优先购买权、损害当事人及小区业主的权益，以及将57个车位、69套住宅对合并拍卖限制了竞买人参加竞买，进而适用《中华人民共和国建筑法》、《商品房销售管理办法》第十二条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条撤销拍卖，属于适用法律错误，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第二项规定，裁定如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2018）川01执异1364号执行裁定； 二、撤销四川省成都市中级人民法院对四川省邛崃市临邛镇司马大道168号“司马赋”项目3栋1单元2004号房屋的拍卖。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 李海涛 审 判 员 王东风 审 判 员 高新玉 二〇一九年七月八日 法官助理 邓 敏 书 记 员 任建生 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 2.最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。