吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初2045号 原告(案外人)：刘江，男，1962年9月22日生，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：杨秀婷，吉林自主军创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶传彬，吉林自主军创律师事务所律师。 被告（申请执行人）：左亚芹，女，1975年11月10日生，住长春市绿园区。 第三人（被执行人）：吕淑芬，女，1969年2月1日生，住长春汽车产业开发区。 第三人（被执行人）金福昌，男，1965年6月10日生，住长春汽车产业开发区。 第三人（被执行人）：长春市昌信集团有限公司，住所地长春汽车产业开发区锦程大街**时代配件广场****。 法定代表人：吕淑芬，经理。 原告刘江与被告左亚芹，第三人吕淑芬、金福昌、长春市昌信集团有限公司（以下简称昌信公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘江的委托诉讼代理人杨秀婷、陶传彬、被告左亚芹，第三人吕淑芬、第三人昌信公司法定代表人吕淑芬到庭参加诉讼。第三人金福昌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘江向本院提出诉讼请求：1请求确认被告申请执行的坐落于长春市绿园区正阳街道以西、锦程大街以南汽贸城时代配件广场2幢410号房屋的所有权归原告所有，并停止对上述房屋的执行；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年4月1日，原告收到南关区人民法院送达的（2018）吉0102执异656号执行裁定书。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定，缺乏事实及法律依据。被告申请执行的房屋已由原告购买，且房屋已交付给原告，由原告实际占有。房屋买卖合同签订后，因案涉房屋没有房屋产权登记证书无法办理更名过户手续，买卖双方共同到房地产开发商处办理了变更手续。双方系债权到期后形成了新的房屋买卖合同关系。原实际支付的出借款已经抵顶购房款。即原告已经实际支付购房款。房屋已实际交付给原告，并按合同约定将案涉房屋出租给第三人金福昌、吕淑芬使用。第三人金福昌、吕淑芬因无力支付房屋租金，导致房屋闲置，后又租给其他人使用。原告一直实际占有、管理、使用房屋是不争的事实，物业费等费用一直由原告支付。以上事实，房屋买卖合同、银行流水、缴费票据足以证明。执行异议裁定所述在查封前未合法占有不动产的事实认定错误，在法院查封之前原告与第三人签订了合法的房屋买卖合同，并实际占有案涉房屋，故应确认原告为房屋的实际所有权人，应终止对案涉房屋的执行。 左亚芹辩称，一、本案不应认定房屋买卖合同，根据执行异议的申请书及提交的转账记录，本案应是房屋抵债协议，不应适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条。二、即使适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条，双方也不是真实房屋买卖，而是借款的让予担保行为，房屋买卖合同中并没有体现以房抵债的内容，而是正常的房屋买卖合同，在存在借款的情况下签订的房屋买卖合同符合让予担保的形式，并且在房屋买卖合同签订后四个月内执行异议人的欠款金额由签订房屋买卖合同时的650万元减少到270万元，在此期间有还款行为，并每周都在支付借款利息，更能体现双方实际是借款行为，通过房屋买卖进行债权担保，并不存在真实的房屋买卖行为。三、本案在执行阶段法院委托评估机构对涉案房屋价格进行鉴定，每米的价格为5770元，而根据双方签订的房屋买卖合同估算，房屋每米的单价为2200元左右，价格明显偏低，明显属于借贷行为，并不是真实的房屋买卖行为。综上，请法院驳回执行异议人的申请。 吕淑芬述称，原告诉状内容属实，同意原告的诉讼请求。 昌信公司述称，原告诉状内容属实，同意原告的诉讼请求。 金福昌未出庭、未提交陈述意见亦未举证。 本院经审理认定事实如下：左亚芹与昌信公司、吕淑芬、金福昌民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月2日下发（2017）吉0102民初1978号民事判决书，判决昌信公司、吕淑芬、金福昌于本判决生效之日立即共同偿还左亚芹借款150万元及利息（利息自2016年1月1日起至实际偿还之日止，以150万元为基数，按年利率24%标准计算）。另在该案审理过程中，本院于2017年6月1日保全查封了被执行人吕淑芬名下的坐落于长春市绿园区正阳街道以西、锦程大街以南汽贸城时代配件广场2幢410号房屋。因昌信公司、吕淑芬、金福昌未履行上述生效法律文书所确定的义务，左亚芹于2017年8月1日向本院申请执行，本院立（2017）吉0102执1383号执行案件，在案件审理过程中，案外人刘江向本院提出执行异议申请，要求停止对案涉房屋的执行，本院于2019年3月15日作出（2019）吉0102执异656执行裁定书，裁定驳回案外人刘江的执行异议申请。 另查明，2010年12月30日，第三人吕淑芬与吉林省东华房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，吕淑芬购买吉林省东华房地产开发有限责任公司开发的坐落锦程大街以南，正阳街以西汽贸城时代配件广场2幢410号办公用房。该房屋建筑面积为85.03平方米、房屋总价款为255090元。2015年8月20日，刘江（买受方）与吕淑芬、金福昌（出售方）签订《房屋买卖合同》一份，合同主要内容为：两卖方系夫妻关系，两人自2009年起先后取得位于锦程大街汽贸城时代配件广场1栋101室，2栋六楼（整楼层）房屋所有权，四楼西边半层（402、403、405、406、407、408、409、410、411、412、413、414、415、416、417、418、419、十七个房间）、五楼503、504、508、509、510、515、519七个房间。上述房屋6楼整层没有登记备案，4楼已经抵押贷款、5楼房屋绝大多数没有登记备案。双方同意将上述房出售。买卖双方经平等协商，达成以下协议：一、考虑到房屋存在抵押贷款、部分房屋无法登记备案的现状，双方协商确认上述房屋总体打包出售，房屋买卖价款650万元，买方于2015年9月1日前支付购房款到卖方金福昌或吕淑芬账户。办理房屋更名等一切与房屋买卖有关的费用由买方承担，卖方不再承担任何费用。二、卖方于2015年9月1日交付房屋给买方，有关房产权利凭证在2015年12月30日前支付。房屋交付后，将该房屋出租给卖方用作办公及开宾馆，卖方每年向买方支付租金60万元，分三次支付。买受方承诺，房屋交付后出租给出卖方后，出卖方对房屋的装修、添附在解除租赁关系后归买受方所有。为此，买受方承诺除非出卖方放弃租赁，买受方不得解除双方房屋租赁合同，但在租赁期间，出卖方不得将房屋转租、转借。出卖方租赁房屋期间的水、电、暖、物业等一切费用由出卖方（承租方）承担。三、双方确认，该房屋不是抵押担保，以上条款也不是抵押物流转条款。双方买卖房屋意愿真实，不存在显失公平、乘人之危的情形，双方承诺放弃撤销权、显失公平调整权及以抵押物流转的抗辩权。双方承诺严格遵守上述条款，任何一方违约，向对方支付违约金130万元，支付违约金后，本合同继续履行。四、如出卖方无法继续经营或出现信用危机，影响到本合同下的租赁合同履行时，买受方有权立即收回房屋。 本院认为，案外人执行异议之诉是通过针对特定执行标的执行提出异议的诉讼，从而达到排除对特定执行标的强制执行的诉讼目的。执行异议之诉的关键在于案外人是否对执行标的享有真实合法的实体权利以及案外人所享有的实体权利能否足以排除对执行标的的强制执行，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，刘江与吕淑芬、金福昌签订了《房屋买卖合同》，约定刘江以650万元的价格购买吕淑芬、金福昌位于锦程大街汽贸城时代配件广场的房屋，并约定刘江于2015年9月1日前支付购房款到金福昌或吕淑芬账户，但双方并未在合同中约定以出借款抵顶购房款。刘江虽诉称以实际支付的出借款抵顶购房款，并提供贷款业务收款凭据，但其提供的凭据均载明长春市昌信小额贷款有限公司为收款人，且凭据未载明借款的还款期限，另刘江亦未提供证据证实其与吕淑芬、金福昌对上述出借款的归还数额、时间进行确认并签订以应归还借款抵顶购房款协议，故刘江称以借款抵顶购房款的证据不足。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，刘江虽与吕淑芬、金福昌签订《房屋买卖合同》，但刘江提供的证据不足以证实其已按照合同约定支付了全部购房款，即使刘江与吕淑芬、金福昌达成合意以出借款抵顶了购房款，因刘江提供的物业费收款凭据，不足以证明刘江在本院保全查封案涉房屋前已合法占有使用该房屋，故对刘江主张停止执行案涉房屋的请求，本院不予支持。关于刘江请求确认案涉房屋归其所有的主张，因刘江与吕淑芬、金福昌之间签订房屋买卖合同，双方之间形成房屋买卖合同之债，其主张直接确认房屋归其所有缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，刘江对执行标的案涉房屋所享有的民事权益也不足以排除强制执行，应驳回其诉讼请求。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告刘江的诉讼请求。 案件受理费4676元，由原告刘江负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  王 复 审 判 员  张忠国 人民陪审员  蒋丽影 二〇一九年七月三十日 书 记 员  隋 汉