天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初3095号原告：刘欢，男，1988年7月21日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：张春明，北京惠诚（天津）律师事务所律师。被告：金英子，女，1975年6月21日出生，朝鲜族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：王娇，天津团民律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梦文，天津团民律师事务所律师。原告刘欢与被告金英子房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘欢的委托诉讼代理人张春明，被告金英子的委托诉讼代理人王娇、刘梦文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘欢向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告于2019年3月19日在天津房天下房地产经纪有限公司签订的《房产买卖合同》及2019年4月1日签订的合同编号为34831-003431《天津市存量房屋买卖协议》不成立；2.依法判令被告返还原告购房定金20000元；3.依法判令被告协助原告办理撤回购房监管资金470000元，并支付自2019年4月2日起至实际退回之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.依法判令被告支付原告违约金80000元；5.判令被告赔偿原告购房差价损失（具体数额以鉴定意见为准，差价损失的区间为2019年3月19日至原告470000元购房监管资金全部退回之日）；6.本案全部诉讼费（含保全费）由被告承担。在案件审理期间，原告撤回了第五项诉讼请求。事实与理由：原、被告于2019年3月19日通过天津房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）签订了《房产买卖合同》，约定原告以800000元的价格购买登记在被告母亲金惠淑名下坐落于天津市东丽区的房屋。合同签订后，原告向被告支付购房定金20000元，2019年4月1日双方签订了《天津市存量房屋买卖协议》，该合同价款为470000元，原告一次性将该购房款进入资金监管账户，并与被告签订了《差额款项协议》，约定差额330000元在过户之间支付被告。2019年4月2日原、被告及房天下公司的工作人员到房屋管理部门办理过户手续时，经房屋管理部门查询被告之母金惠淑已于2015年12月份死亡，并且被告有一兄长系该房屋的法定继承人之一。原告认为在产权人金惠淑已经死亡的情况下，被告作为继承人之一，仍通过中介出售该房屋，并且在房屋买卖的全过程中并未向原告告知金惠淑已经死亡的事实，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为，故原告起诉。金英子辩称，被告认为双方签的合同已经成立并且生效。被告在代理出售涉案房屋时取得过授权，并且在黑龙江省清河林区公证处出具的公证书明确记载委托期限至上述事项办理完毕为止，根据民法总则第174条的规定，被告在代理出售房屋时是有权限的，是有权代理，该行为是有效的。涉案房屋完全具备过户条件，双方虽解除合同，但仍可以按照原合同价款继续进行交易，实现交易目的。被告在交易过程中虽有过失，但已经在第一时间采取补救措施，消除交易障碍。被告认为即使原、被告签订的房屋买卖合同无效，被告亦不应承担违约责任。要求与原告继续履行房屋买卖合同，故不同意原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，并进行了证据质证，对证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据:1、编号为TJFC0008766的《房产买卖合同》（复印件），拟证明原、被告于2019年3月19日通过房天下公司签订了房产买卖合同；2、编号为34831-003431《天津市存量房屋买卖协议》（复印件），拟证明原、被告双方签订网签协议；3、定金收据（复印件），拟证明原告向被告支付购房定金20000元；4、差额款项协议，拟证明原、被告对于差价进行约定；5、天津市存量房屋交易监管资金收款凭证（复印件），拟证明原告于2019年4月2日将购房款470000元存入资金监管账户；6、录音材料三份（当庭播放），拟证明被告与原告订立合同时隐瞒重要事实，造成合同无法履行，被告构成根本违约；7、证人张某证言，拟证明其是天津房天下地产经纪有限公司的业务员，原、被告签订的编号为TJFC0008766的《房产买卖合同》其是房屋中介人员。房屋坐落于天津市东丽区。当时在签订房产买卖合同时，被告拿着一份公证的委托书，被告称金惠淑老人在老家不方便过来。在到房管局办理网签时，被告称金惠淑出国旅游了来不了。最后在办理过户手续时才得知金惠淑已经去世了。被告对原告提供的证据1-5没有异议；对证据6中在房管局的谈话录音被告认可，对于另外两段录音被告不认可；对证据7证人证言的内容认可，但不能证明被告存在违约导致合同目的不能实现。被告提交的证据：1、产权证，拟证明涉案房屋登记在金惠淑（已故）名下；2、黑龙江省清河林区公证书一份，拟证明被告代理出售涉案房屋行为有效；3、（2019）津东丽证字第1101号公证书，拟证明被告已合法取得涉案房屋继承权，是唯一继承人，可以对涉案房屋进行处置，消除交易障碍，可继续进行办理房产过户手续；4、税收完税证明，证明被告已依约积极履行合同义务；5、撤销《天津市房产买卖协议》网络数据申请书，拟证明双方已协商一致解除合同；6、存量房产交易资金解除监管退款申请，拟证明双方已协商一致解除合同，被告已同意解除监管资金；7、微信截图，证明双方就房屋撤回协议的问题进行协商。原告对被告提供的证据1没有异议；对证据2真实性没有异议，但是对证明目的不认可；对证据3真实性没有异议，不认可证明目的，公证书形成在原告立案之后，该公证书也是发生在双方买卖合同无法履行的过程中。被告没有变更涉案房屋的所有权，即使被告变更所有权也应当与原告形成新的房屋买卖合同，与本案诉争的房屋买卖合同没有关联性；对证据4真实性没有异议；对证据5、6真实性没有异议，但是不认可证明目的，同时申请书不具备效力，因为在向房管局提交申请时房屋所有权人已经去世，可以视为房屋所有权人没有提交申请；对证据7不认可，聊天记录的头像不是原告本人。本院的认证意见，原、被告提供的证据均客观、真实，与本案具有关联性，本院对上述证据的证明效力予以确认。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2019年3月19日通过房天下公司签订了《房产买卖合同》，约定原告以800000元的价格购买登记在金惠淑（已故）名下坐落于天津市东丽区的房屋。被告作为金惠淑的委托代理人签署的合同。合同第八条第五项规定：“在合同履行期限届满前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系，并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金”。合同签订后，原告当日向被告支付购房定金20000元。2019年4月1日被告作为金惠淑的委托代理人与原告签订了《天津市存量房屋买卖协议》，该合同价款为470000元，原告一次性将该购房款进入资金监管账户，双方并签署了《差额款项协议》，约定差额330000元在办理过户时支付被告。诉争房屋因买卖产生的过户费用及中介费均有被告方负担。2019年4月2日原、被告与天津房天下房地产经纪有限公司的工作人员到房屋管理部门办理过户手续，经房屋管理部门查询被告之母金惠淑已于2015年12月1日死亡，未办理过户手续。当日原、被告双方在房管局签署了撤销《天津市房地产买卖协议》网络数据申请书、存量房屋交易资金解除监管退款申请，但未办理撤销买卖协议及退出监管资金的手续。另查，被告金英子与金惠淑系母女关系，2019年4月22日，被告金英子通过公证继承的方式取得了涉诉房屋的所有权。本院认为，根据查明的事实，涉案房屋的产权人金惠淑已于2015年12月1日死亡，《中华人民共和国民法总则》第十三条的规定:“自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”自然人的民事能力始于出生，民事权利能力终于死亡。自然人一旦死亡，其自身作为民事主体的资格则当然消灭。依据上述规定，金惠淑于2015年10月9日与金英子办理的公证委托书，随着金惠淑的死亡而失去效力。被告金英子在2019年仍然持有该公证书与原告签订《房产买卖合同》和《天津市存量房屋买卖协议》。从以上事实可以看出，在登记产权人金惠淑已经死亡的情况下，被告持有金惠淑生前办理的公证委托书对涉案房屋进行出售，并在房屋买卖的过程中隐瞒了产权人金惠淑死亡的事实，金英子始终称金惠淑在老家和出国等谎言欺骗原告。直到被房管局查不到金惠淑的身份信息的情况下才讲明金惠淑死亡的事实。依据相关法律规定，原、被告双方签订的《房产买卖合同》和《天津市存量房屋买卖协议》不成立。本案的案由应确定为缔约过失责任纠纷。被告金英子的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为，应承担缔约过失责任，对原告的损失承担赔偿责任。虽然被告在原告提起诉讼后，于2019年4月22日通过公证继承的方式取得的涉诉房屋的所有权。但原、被告签订的《天津市存量房屋买卖协议》仍无法继续履行，需将该协议撤销后，双方重新签订房屋买卖合同。现原告作为购买方，明确表示不再购买涉诉房屋。本院应当予以支持。关于原告要求被告退还已交的定金20000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告配合撤回购房款470000元的请求，原、被告均认可在2019年4月1日签订《天津市存量房屋买卖协议》的当天，原告一次性向资金监管账户内存入购房款470000元，因双方签订的合同不成立，故应当将存入资金监管账户的购房款470000元退还原告，原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付470000元利息的请求，2019年4月1日原、被告签订了《天津市存量房屋买卖协议》后，原告将470000元购房款存入了资金监管账户，次日在办理过户手续时发现产权人金惠淑已经死亡，无法办理过户手续，至今470000元仍存放在资金监管账户中，期间的利息应当属于原告的损失，故原告主张要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年4月2日至实际退还之日的利息，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告要求支付违约金的请求，原告依据双方签订的《房产买卖合同》中的约定主张支付违约金。经审查，因原、被签订《房产买卖合同》时涉诉房屋的所有权人金惠淑已经死亡，导致该合同不存在，故原告依据双方签订的《房产买卖合同》的约定要求被告支付房屋价款10%的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的房屋差价损失，在诉讼过程中原告撤回了该项诉讼请求，本院照准。被告的抗辩意见无事实依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十三条，《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本院依法确定原告刘欢与被告金英子于2019年3月19日在天津房天下房地产经纪有限公司签订的《房产买卖合同》及2019年4月1日签订的合同编号为34831-003431《天津市存量房屋买卖协议》均不成立。二、被告金英子于判决生效后十日内返还原告刘欢房屋定金20000元。三、被告金英子于判决生效后十日内协助将资金监管账户内房款470000元退还给原告刘欢。四、被告金英子以购房款470000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为计算标准向原告刘欢支付自2019年4月2日至实际退还该款项之日的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告刘欢的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由原告刘欢负担1000元，被告金英子负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  孙兆敏二〇一九年七月四日书记员  张晓晨本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国民法总则》第十三条：自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。二、《中华人民共和国合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。