江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏07民终1512号 上诉人（原审原告、案外人）：曹其荣，男，汉族，1963年3月14日生，住江苏省苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：余家义，江苏恒渊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜尉，江苏恒渊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：南通长城建设集团有限公司，住所地江苏省南通市××。 法定代表人：蒋根宝，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邢素萍，上海知谦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：连云港广盛元房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区××。 法定代表人：王路平，该公司董事长。 原审第三人：杭州力保捷装饰工程有限公司，住所地浙江省杭州市××。 法定代表人：何建华，该公司总经理。 上诉人曹其荣因与被上诉人南通长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）、连云港广盛元房地产开发有限公司（以下简称广盛元公司）及原审第三人杭州力保捷装饰工程有限公司（以下简称力保捷公司）案外人执行异议之诉一案，不服连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初5688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹其荣上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人诉讼请求，上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋的工程实际施工人以及材料供应商都是美亚美公司，而上诉人是美亚美公司的独资股东和法定代表人。二、在涉案房屋被查封前，上诉人对广盛元公司确实拥有到期的债权债务至少有467991.28元，该债权债务均已到期。三、上诉人与广盛元公司、力保捷公司达成了以房抵款的书面协议，上诉人已经完成了付款，付款方式为相应从债权债务中间抵扣，三方均认可。以房抵款协议明确抵款房屋的房号、价款、面积、抵款人、房屋所有人，体现房屋买卖意思表示，具备了房屋买卖的基本特征，应当认定成立房屋买卖合同关系，一审不予认定并判定上诉人未支付购房款，适用法律错误。上诉人具备《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形。四、广盛元公司自2013年10月已将涉案房屋钥匙等各项资料交付楼房物业管理公司，视为交付上诉人。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请予改判。 长城公司辩称，以物抵债协议，并不能体现双方之间买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，并不必然的引起房屋权属的变动。上诉人基于以房抵工程款只享有债权请求权，而非物权，所以不能排除我方申请强制执行的权利。 经审理查明，本院对长城公司诉广盛元公司、郭相松、胡培彪、王路平、兰天才、王海波建设工程施工合同纠纷一案，于2016年6月12日，作出（2014）连民初字第00026号民事判决：广盛元公司于判决生效后十日内向长城公司支付工程款及利息共计4600万元；郭相松、王路平、兰天才、王海波对广盛元公司不能给付长城公司的工程款和利息数额的三分之一承担赔偿责任；驳回长城公司的其他诉讼请求。长城公司、郭相松因不服该判决提起上诉，2017年2月28日，江苏省高级人民法院作出（2016）苏民终字1187号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2014年3月11日，本院根据长城公司申请作出（2014）连民初字第0026-1号民事裁定：冻结广盛元公司、郭相松、胡培彪、王路平、兰天才、王海波所有的银行存款人民币4000万元或查封广盛元公司、郭相松、胡培彪、王路平、兰天才、王海波所有的财产（以上查封财产价值以4000万元为限）。查封期间，广盛元公司、郭相松、胡培彪、王路平、兰天才、王海波不得就查封资产进行转让、设定抵押等。2014年3月20日，本院对连云港市海州区××6室等房屋进行了查封。 根据长城公司的申请，本院于2017年3月16日立案强制执行，案号为（2017）苏07执118号。2017年4月21日，本院将该案指定由一审法院执行。2017年5月17日，一审法院院立案执行，执行案号（2017）苏0706执1974号。在该案执行过程中，一审法院于2017年8月16日作出（2017）苏0706执1974号执行公告：限期被执行人履行上述生效法律文书确定的义务，逾期将对××室等房屋予以评估、询价、拍卖、变卖。案外人曹其荣对本案执行标的提出异议后，该院于2018年5月28日作出（2018）苏0706执异122号执行裁定：驳回曹其荣的异议请求。曹其荣不服该裁定，向该院提出执行异议之诉称，因广盛元公司欠力保捷公司工程款项，2013年9月9日广盛元公司与力保捷公司签订“以房抵款协议”，双方约定用涉案2406室房产以房抵款抵给曹其荣，曹其荣为此已与广盛元公司和力保捷公司办妥结算手续，即已履行了全部付款义务，广盛元公司也履行了房产交付义务，在法院查封前曹其荣已实际占有了该不动产，不是曹其荣自身原因未办理过户登记，是由于房地产的总证未办导致。曹其荣在连云港地区有业务，获取该房屋是为了居住，且在该地区确没有其他可居住房屋。请求：停止对连云港市海州区××室房产的拍卖、强制执行程序，并解除查封。 一审法院经审理查明，苏州美亚美节能科技有限公司与力保捷涂料（浙江）有限公司（以下简称力保捷涂料公司）加工合同纠纷一案，江苏省苏州市吴江区人民法院于2012年11月13日作出民事调解书，确认力保捷涂料公司欠美亚美公司加工款730251.24元，力保捷涂料公司分期给付。本案曹其荣为苏州美亚美节能科技有限公司法定代表人。曹其荣述称本案第三人力保捷公司与力保捷涂料公司登记为两个主体，实际上内部人员相同，前者对外施工，后者进行原料的生产和采购，公司对外承包包含生产和施工。广盛元公司（甲方）与力保捷公司（乙方）于2013年9月9日签订《以房抵款协议》（主合同），约定广盛元公司欠力保捷公司款项467991.28元，以其拥有的国际商务大厦B楼××号商品房抵款。该协议附件一载明，国际商务大厦B楼××号房屋（面积57.38平米、单价8156元/平米）总价为467991.28元。同日，力保捷公司向广盛元公司出具《承诺书》，载明：将广盛元公司B楼××房面积为57.38平米，单价为8156.00元/平米，房款467991.28元，抵充力保捷公司工程款，该一套房产归曹其荣（身份证号码）所有。曹其荣提供苏州市吴江区国土资源局出具的证明一份，证明其名下在苏州市无房产。一审法院经向连云港市房屋产权管理中心查询，曹其荣名下在连云港市无房产。曹其荣提供国际商务大厦物业管理处开具的“入账日期”为2015年5月29日的收据三张，欲证明其于2013年10月交纳物业费即实际占有使用涉案房屋，但无其他证据予以印证。目前涉案房屋不具有办理不动产权属登记的条件。另根据曹其荣提供的物业服务中心出具的《情况说明》，曹其荣实际收到（2018）苏0706执异122号执行裁定书的时间为2018年7月17日。 一审法院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条款，前者保护的是无过错不动产买受人的物权期待权，后者保护的是房屋消费者的物权期待权。本案中，广盛元公司与力保捷公司签订的《以房抵款协议》，该协议的目的在于消灭协议双方之间的金钱债务，协议性质实质上是以物抵债协议，不能体现协议双方买卖房屋的真实意思表示，不能成立房屋买卖合同，而房产的交付权系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债协议而拟受让不动产的受让人，在完成房屋变更登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，故该协议的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。力保捷公司出具的《承诺书》虽然确认涉案房产归曹其荣所有，但该《承诺书》是基于《以房抵款协议》而产生，本质上仍为以物抵债，因此曹其荣不享有排除强制执行的权利。曹其荣主张其于2013年10日占有使用涉案房屋，证据不足，不予支持。曹其荣实际收到执行异议裁定的时间为2018年7月17日，其提起执行异议之诉的时间为2018年7月20日，长城公司主张曹其荣已过法定期限提起执行异议之诉，不予采纳。综上所述，曹其荣不具备《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、（二）、（三）项、第二十九条第（一）、（三）项的规定，诉讼请求依法应予驳回。据此，该院于2019年1月15日作出（2018）苏0706民初5688号民事判决：驳回曹其荣的诉讼请求。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 二审期间，上诉人曹其荣向本院提交以下新证据：一、《施工分包协议》一份，该协议甲方为力保捷公司，乙方为苏州美亚美建筑涂料有限公司装饰装修一分公司（以下简称美亚美一分公司），落款日期为2011年6月20日，协议约定“甲方将连云港国际大厦外墙保温装饰一体化成品板系统施工项目分包给乙方施工”，以证明力保捷公司将广盛元公司的大厦外墙保温工程发包给美亚美一分公司，美亚美一分公司系工程实际施工人；二、工商信息打印件，以证明曹其荣是美亚美一分公司独资股东和法定代表人。 本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，曹其荣主张其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，所依据的基本事由是：涉案工程的发包人广盛元公司因欠付承包人力保捷公司工程款而与力保捷公司签订《以房抵款协议》，而美亚美一分公司系涉案工程的实际施工人且曹其荣系美亚美一分公司独资股东和法定代表人，故力保捷公司出具《承诺书》将本案诉争的房屋抵给曹其荣，涉案房屋在被法院查封前即被曹其荣占有。本院认为，即便曹其荣主张的上述事由属实，其亦未证明自己取得涉案房屋基于何种合法事由，其以自己系美亚美一分公司的独资股东和法定代表人为由，主张其个人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，没有法律依据。一审法院忽视了曹其荣与美亚美一分公司的区别，判决理由存有不当之处，但一审法院对曹其荣诉讼请求不予支持，并无不当。 综上所述，曹其荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8200元，由上诉人曹其荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杜兴淼 审 判 员 李红梅 审 判 员 胡海涛 法官助理 于学金 二〇一九年七月四日 书 记 员 王诗语