四川省眉山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川14执异20号 异议人（被申请保全人）：青神盛潮房地产开发有限公司，住所地四川省青神县。 法定代表人：漆勇，执行董事。 委托诉讼代理人：熊珊珊，四川策耀律师事务所律师。 保全申请人：四川仁寿农村商业银行股份有限公司，住所地四川省仁寿县。 法定代表人：曾映红，董事长。 保全申请人：四川青神农村商业银行股份有限公司，住所地四川省青神县。 法定代表人：陈书明，董事长。 二保全申请人委托诉讼代理人：任斌，四川谦益律师事务所律师。 二保全申请人委托诉讼代理人：牟怡，四川谦益律师事务所律师。 被申请保全人：漆勇，男，汉族，1963年12月19日出生，住四川省成都市双流区。 被申请保全人：漆强，男，汉族，1962年1月17日出生，住四川省成都市双流区。 被申请保全人：周辉，男，汉族，1974年10月15日出生，住重庆市开县。 被申请保全人：周先均，男，汉族，1967年6月13日出生，住重庆市开县。 被申请保全人：黄绪平，男，汉族，1972年11月6日出生，住重庆市开县。 被申请保全人：雷宇，女，汉族，1983年5月2日出生，住四川省成都市成华区。 被申请保全人：四川盛潮置业有限公司，住所地四川省成都市高新区。 法定代表人：漆勇。 本院根据四川仁寿农村商业银行股份有限公司（以下简称仁寿农商行）、四川青神农村商业银行股份有限公司（以下简称青神农商行）的诉前财产保全申请，查封了青神盛潮房地产开发有限公司（以下简称盛潮公司）的房产。被保全人盛潮公司认为本院查封超标的，向本院提出执行异议。本院受理异议人的异议申请后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人盛潮公司称，根据《民事诉讼法》第102条规定，人民法院的保全应当仅限于请求范围，但本院所查封异议人名下青神县财富中心的在建房屋，已经取得预售许可证并可以对外销售，市场价值3亿元以上，已严重超出申请保全的金额，明显违反法律，系超标的查封，请求解除对青神财富中心在建房屋的超标的查封。 为证实其异议主张，异议人盛潮公司向本院提交了2份商品房预售许可证（批准盛潮公司财富中心4幢、6幢和地下室商品房屋公开预售），4份商品房买卖合同摘要（合同签约备案号分别为9497、9518、10484、9405，签约备案时间均为2016年7月、11月，均为7幢一、二层房屋，单价从8,000余元/平方米到18,000元/平方米不等）。 保全申请人质证后认为异议人所提交的合同摘要是三年前的备案价格，与现在的房屋价值没有任何关系，不能以三年前的价格推定现在的价值。 保全申请人仁寿农商行和青神农商行称，涉案财富中心在抵押给保全申请人贷款时系在建工程，保全申请人按照被保全人提供的抵押清单进行抵押登记，目前处于预售阶段，该财富中心查封的面积中包含了一层返迁门市8403.49平方米、7号楼2层1996.75平方米、7号楼3层372.98平方米、7号楼4层172.49平方米、车位70个，查封范围内的房屋仍在不断出售、抵债，实际出售、抵债的数量已经远远超过上述数量，保全申请人的优先受偿范围将排除上述面积。被保全人提供的4份2016年的购房备案价格不能作为目前房地产价格的参照，也不能类推整个财富中心的价格；商业地产处于下行、低迷状态，财富中心的商圈也没有正常运行，查封房产现行单价远低于2016年备案价格，财富中心整体价值下降，异议人所谓查封房产市场价值在3亿元以上没有任何事实和法律依据。异议人所开发的财富中心还有工程款未支付，该优先受偿权将排除保全申请人的抵押权，影响保全申请人的优先受偿范围。保全申请人同意异议人在经法院许可，将销售款交到法院的情况下继续销售房屋，保全措施没有影响异议人的正常生产经营。保全申请人向税务部门核实，青神财富中心项目还欠2000多万税款，加上滞纳金合计4000多万，另保全标的还可能涉及评估费、执行费等费用。保全申请人在申请保全时已出具独立保函，承诺对因保全申请人保全错误依法承担赔偿责任提供担保，承担因为保全错误给异议人造成的任何损失。请求驳回异议人的异议。 为证实其主张，保全申请人向本院提交了青神县委、县政府相关部门2017年9月29日《研究青神盛潮房地产开发有限公司资产重组相关事宜的会议纪要》、2017年11月27日《研究青神盛潮房地产开发有限公司财富中心项目安置商业房处置等相关事宜的会议纪要》，财富中心7号楼1-4层抵工程款数据统计表、车位抵押工程款明细、财富中心销售日报2018.9.15起-11月18日到账销售款统计，黄华松、黄家恒购买明细等证据材料。 异议人质证后认为，保全申请人所举证据与其待证事实没有关联性，其查封面积中有部分不属于其优先受偿范围。 经审查查明，本院根据仁寿农商行、青神农商行的诉前财产保全申请，于2019年5月30日作出（2019）川14财保1号民事裁定，查封、冻结被申请人青神盛潮房地产开发有限公司、四川盛潮置业有限公司、漆强、漆勇、周辉、周先均、黄绪平、雷宇名下存款、房产、股权等价值1亿元的财产。2019年6月4日本院向青神县房管局、青神县住房和城乡建设局发出（2019）川14执保6-2号协助执行通知书，要求二协助执行人协助执行如下事项：“一、查封青神盛潮房地产开发有限公司名下青神财富中心下列在建房屋：1栋6513.23平方米；2栋12974.06平方米；3栋8621平方米；4栋4656.68平方米；5栋7997.52平方米；6栋7902.56平方米；7栋11956.31平方米；负一、二楼车位，设备房30536.32平方米。上述在建房屋［建设工程规划许可证：建字第511425201300080号，土地证号：青国用（2013）第007**，建设用地规划许可证：地字第**，建筑工程施工许可证：编号513830201130806-01-01］具体内容详见清单。二、查封期限为三年，从2019年6月4日起至2022年6月3日止。” 在审查过程中，异议人认可本院查封的在建房屋均属于二保全申请人的抵押物，也认可本院查封房产中包括了8000多平方米的拆迁安置回购面积、2000多平方米用于抵工程款的面积，认可公司还欠税款1700多万元（未包括滞纳金），欠工程款约1000多万元。 上述事实，有本院（2019）川14财保1号民事裁定书、（2019）川14执保6-2号协助执行通知书，以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案中本院裁定保全标的为1亿元，异议人认为本院超标的查封，本院需要查明本案是否明显超标的查封，损害了异议人的合法权益。涉案房产目前未经评估，仅凭异议人所提四份三年前7号楼一、二层的商品房买卖合同摘要无法认定涉案房产目前的价值。审查过程中异议人认可查封房产中包括了拆迁安置返迁面积和已经用于抵偿工程款的面积，也认可涉案房屋还欠有工程款和税收，即本院所查封房产中包含有优先于保全申请人的抵押权的权利，在审查是否存在超标的查封时，应当将查封财产上的权利负担以及优先于保全申请人的权利价值从保全财产价值中予以扣除。保全申请人申请人民法院对债务人的财产采取保全措施，其目的是为了保障胜诉后债权的实现，确保保全财产在实际变价处分时债权能够得以足额受偿。故本院在审查本案是否存在超标的查封时，还应考虑拍卖财产在市场不接受时可依法降低保留价以及财产变现的成本等因素。故对于是否明显超标的查封，要坚持从宽原则，以切实保障债权人的合法权益。本案中，保全申请人也同意在异议人将销售款交到法院的情况下，允许其销售房屋，不影响其正常生产经营，如果双方合意解除对部分房屋的查封，本院自会尊重双方一致的意思表示。现异议人盛潮公司所提供的证据不足以证实本院查封资产净值已明显超过保全标的，对其异议主张，本院不予支持。同时，由于本院目前所查封的房产全部属于保全申请人的抵押资产，异议人作为抵押人，其对涉案房屋的处分权利已经受到限制，即使本院没有查封，在未经抵押权人同意的情况下，异议人也无权擅自处分，故本院的查封行为对异议人的权利并未产生更多的不利影响。综上所述，异议人盛潮公司的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回异议人青神盛潮房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省高级人民法院申请复议。 审判长 韩 胜 审判员 李建伟 审判员 高 萍 二〇一九年七月十二日 书记员 陈艳玲 法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。