广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8174号上诉人（原审被告、反诉原告）：薛春晖，男，1982年1月31日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东链家房地产经纪有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区农林下路**亿达大厦**部分及7、8全层。负责人：高军。委托诉讼代理人：莫子萱，女，1996年7月4日出生，汉族，住广州市越秀区，该公司职员。委托诉讼代理人：罗凯波，男，1979年3月28日出生，汉族，住广州市越秀区，该公司职员。上诉人薛春晖因与被上诉人广东链家房地产经纪有限公司广州分公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院作出的（2018）粤0113民初10053号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛春晖上诉请求：1.撤销一审判决第一、第三项，发回重审或依法改判；2.本案一审，二审诉讼费用由链家公司承担。事实与理由：一、一审判决关于链家公司需依照《买卖代理支付承诺书》开具有满堂红公司财务专用章或发票专用章的票据的事实认定有误，法律适用不当。1.根据一审判决认定的证据之一即薛春晖与链家公司签订的《买卖代理支付承诺书》中特别提示的约定“为了保障客户的合法权益，请客户在向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费及交易款项时务必要求开具有满堂红公司财务专用章或发票专用章的票据，以确认满堂红公司收到该笔款项。”但链家公司在薛春晖多次索要发票情况下，一直推脱，不提供发票，故薛春晖有权拒绝在未收到具有满堂红公司财务专用章或发票专用章的票据前支付所有款项。但一审判决不顾《买卖代理支付承诺书》的明确约定，认为“该问题不构成薛春晖拒付代理费的理由，若薛春晖对发票有异议，应另循法律途径解决”，上述认定有误，其混淆了基本的合同约定事实，有违合同法的基本原则和精神。2.薛春晖基于信任关系和尽快促成交易达成的愿望，被迫接受链家公司利用其优势地位违反《买卖代理支付承诺书》约定，最终以现金方式收取1.3万元代理费并由其工作人员董旭权于2016年11月17日出具了一份手写的收据。3.在链家公司多次延误办理过户手续进程等违约行为发生的情形下，薛春晖有权根据合同法第六十七条行使先履行抗辩权利，拒绝在未收到《买卖代理支付承诺书》约定的具有满堂红公司财务专用章或发票专用章的票据前支付所有款项。且薛春晖至今并未收到链家公司所开具的相应发票，一审判决忽略了该重要事实，认定链家公司已提供了1.3万元代理费电子发票，背离了基本的事实真相，剥夺了薛春晖的合法权益。二、一审判决关于链家公司的违约与服务情形的认定有误。1.薛春晖、链家公司及案外人谢苑芬三方签订的《广州市存量房屋买卖合同》第五条约定，链家公司协助薛春晖与案外人谢苑芬于银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后10个工作日内，向房地产登记机构申请办理产权转移登记，但在银行已于2016年12月14日出具银行同意贷款通知书的前提下，链家公司并未按约定在10个工作日内办理完毕委托事项，即向房地产登记机构申请办理产权转移登记，后一直迟延至2017年3月3日提交，并于2017年3月13日才完成过户登记手续。故链家公司应依照《广州市存量房屋买卖合同》第八条第4项的约定承担违约责任。2.链家公司没有依照房产中介服务规范，尽到专业服务机构应有责任与义务：没有明确列清房产交易各项费用，留下诸多疏漏问题和争议，没有按合同约定按时完成服务，服务过程多次逾期以及一直不提供有效正规票据，给薛春晖造成诸多担忧和困扰，因此根据合同约定的责任义务以及房产中介服务规范要求，特申请减扣链家公司一定数额中介服务费用。链家公司答辩称：一审判决事实认定清楚，薛春晖的两项上诉请求在一审诉讼中亦已提出，链家公司对此的答辩意见与一审庭审时发表的意见一致。链家公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令薛春晖向链家公司支付代理费1.3万元及2016年11月10日起至清偿之日止的违约金（违约金以1.3万元为本金，按每日千分之五计算，并以代理费1.3万元为限，计至2017年6月1日止为1.3万元），以上合计共2.6万元；2.判令薛春晖承担本案诉讼费。薛春晖向一审提出反诉，请求：1.链家公司退还薛春晖已付中介费用1.3万元；2.链家公司赔偿给薛春晖造成的损失：转按揭费用8720元、供房贷款16510元；3.链家公司向薛春晖正式赔礼道歉；4.链家公司承担本案所有诉讼费用及相关费用。在一审审理过程中，薛春晖撤回了第1项诉讼请求。一审法院经审理查明：1、2016年11月10日，薛春晖与满堂红（中国）置业有限公司（以下简称满堂红公司）签订《买卖代理费支付承诺书》一份，其中载明：薛春晖独家委托满堂红公司代理承购位于广东省广州市番禺区钟村街祈福新村海晴居2街8B号5楼的房产（以下简称涉案房产），满堂红公司在此过程中为薛春晖提供了详尽的房地产咨询，并代表薛春晖与卖方进行反复磋商、议价，如满堂红公司促成卖方与薛春晖达成买卖合同，薛春晖同意于签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本）当天支付买卖代理费共2.6万元，否则须按签订上述合同之日起按每日总金额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付；特别提示，为保障客户合法权益，请客户在向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费及交易款项时务必要求开具有满堂红公司财务专用章或发票专用章的票据，以确认满堂红公司收到该笔款项。同日，薛春晖签订《温馨提示》一份，提示内容包括买卖交易流程、税费、服务内容及收费标准，薛春晖确认满堂红公司已向其解释清楚提示内容中的相关事项，其已完全理解交易流程及相关风险。2、2016年11月10日，薛春晖与案外人谢苑芬签订《广州市存量房屋买卖合同》（以下简称双方合同）及《存量房买卖合同附件》，就薛春晖买受涉案房屋达成协议，其中约定：涉案房屋出售总金额173万元，房产交付使用时间为2016年12月20日；房屋交易方式为转按揭方式付款，乙方承担全部税费，双方同意满堂红公司办理网签手续，此合同为示范文本，双方同意按此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版；薛春晖应于2016年11月15日前根据银行要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部代扣所需资料及支付贷款所需费用，双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复及调取他项权证后10天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖；谢苑芬须向原抵押银行缴交月供款直至2017年1月10日，之后由乙方承担，双方签订合同后10天内委托双方指定的机构办理转名手续。2016年11月14日，谢苑芬作为卖方、薛春晖作为买方、满堂红公司作为中介机构就涉案房屋签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称三方合同），其中第五条为产权转移登记，约定：满堂红公司协助买卖双方于银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后10个工作日内，向房地产登记机构申请办理产权转移登记；第八条约定了中介机构的义务与责任。3、双方确认薛春晖已向满堂红公司支付代理费1.3万元。4、薛春晖于2016年12月31日就涉案房屋完成交付并入住；涉案房屋于2017年3月13日由谢苑芬名下变更登记至薛春晖名下。5、2018年7月17日，满堂红公司变更登记为链家公司，具体经营项目包括房地产咨询服务及房地产中介服务。关于链家公司（原满堂红公司）的中介服务是否存在不足与瑕疵并导致薛春晖的损失问题。薛春晖主张买卖双方于2016年11月10日签订《广州市存量房屋买卖合同》时，链家公司未向双方提供房管局统一规范的三方合约，但在房产交易现场临时提供三方合约供买卖双方签字备案，属于违规操作、阴阳合同，企图隐瞒、欺诈及诱导交易；在居间服务过程中，链家公司没有如实列清并告知各项税费、链家公司与卖方的关系，胁迫当事人缴纳了转按揭费用8720元；链家公司的工作人员工作不尽职，屡次服务失信，态度恶劣，逾期66天才办理涉案房屋的产权转移登记手续，导致其替卖方代缴2017年1月10日至3月10日的供房贷款16510元，造成其经济损失，且链家公司至今未向其提供1.3万元代理费的正规发票及收据。为此，薛春晖提供广州市房屋交易监督管理办法、广州市房地产中介行业执业规范、转账记录、手写代理费收据、交易及按揭费用明细表、个人所得税发票、短信及微信截图证实其主张。链家公司主张为了便于推广使用，公司现在统一提供双方合同供买卖双方签署，在双方敲定交易条件和细节后再通过房管局授权的端口生成相应的网签合同，房管部门并未禁止网签合同之外交易当事人再订立合同，且双方合同已明确由链家公司根据该合同制定网签版本，故网签的三方合同实际是履行双方合同的步骤之一；薛春晖提交的证据材料并不能证明链家公司的工作人员存在工作不尽责的情况，且公司已向薛春晖开具了1.3万元代理费的电子发票；亿达按揭服务有限公司与链家公司是两家独立的法人机构，薛春晖主张的按揭手续费是薛春晖委托亿达按揭服务有限公司办理按揭产生的费用，应由薛春晖与按揭公司磋商处理，链家公司无法对该费用进行报价，且双方合同中已明确约定薛春晖支付相关手续费用，薛春晖对该费用知情，不存在公司胁迫薛春晖支付费用的问题；关于公司协助办理涉案房产过户问题，该问题属于薛春晖理解错误，涉案房产涉及抵押，需银行出具同意涂消抵押登记的相关文件才可以办理过户交易，且交易跨春节，银行审批周期长，故办理时间并非公司能控制，薛春晖表示代卖方偿还银行贷款造成损失，应向卖方主张。为此，链家公司补充提交1.3万元代理费电子发票证实其主张。关于双方对代理费的约定问题。薛春晖主张双方口头约定先行支付一半即1.3万元的代理费，余下1.3万元待办理过户、中介方履行完毕中介义务后再行支付，但因链家公司的中介服务存在瑕疵，故其不应支付余下的代理费。链家公司主张双方已明确约定代理费2.6万元的支付时间为签订存量房买卖合同当天。一审法院认为，满堂红公司已经工商登记变更为链家公司，现链家公司作为原告在本案中主张权利，一审法院予以确认。《买卖代理费支付承诺书》、《广州市存量房屋买卖合同》、《存量房买卖合同附件》均是当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，链家公司已经促成案外人谢苑芬与薛春晖就涉诉房屋签订《广州市存量房屋买卖合同》，薛春晖应按《买卖代理费支付承诺书》的约定向链家公司支付代理费2.6万元，因薛春晖已经支付1.3万元，现尚欠链家公司代理费1.3万元。本案的争议焦点是链家公司为薛春晖提供中介服务过程中是否存在瑕疵并造成薛春晖的相应损失问题。首先，关于合同问题。双方合同已明确约定买卖双方委托链家公司办理网签手续，并根据双方合同签订三方合同，故链家公司于2016年11月14日向薛春晖提供并签订三方合同符合买卖双方的约定，且薛春晖对该情况知情并同意，现薛春晖抗辩链家公司签订阴阳合同，缺乏事实依据。第二，关于中介服务及转按揭费问题。薛春晖提供的短信、录音等证据材料，仅显示其曾与相关人员就涉案交易事宜进行沟通，并不足以证实链家公司的中介服务存在不足与瑕疵，以及薛春晖系受胁迫支付转按揭费用；双方合同中约定涉案交易的税费由薛春晖承担，《存量房买卖合同附件》亦约定由薛春晖支付涉案交易购房贷款所需费用，链家公司已履行按揭费用告知义务，至于具体的收费标准，则应由薛春晖与按揭机构协商处理；另外，对于薛春晖主张的代理费发票问题，该问题并不构成薛春晖拒付代理费的理由，若薛春晖对发票有异议，应另循法律途径解决。第三，关于产权转移登记及薛春晖交纳供房贷款问题。双方在合同中已约定2017年1月10日之后由薛春晖向抵押银行缴交月供款，且涉案房屋已于2016年12月31日交付薛春晖使用，故薛春晖于2017年1月10日至3月10日期间缴交供房贷款符合双方约定，并不属于薛春晖所主张的因涉案房屋迟延登记所造成的损失。综上，薛春晖提供的现有证据并不足以证实链家公司为其提供的中介服务存在瑕疵并造成了其损失，现薛春晖拒付余下的代理费1.3万元，并主张链家公司向其赔礼道歉、赔偿损失，显然缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，薛春晖应按约定向链家公司支付尚欠的代理费1.3万元并支付违约金。关于违约金，链家公司未举证证明薛春晖逾期支付代理费给其造成的实际损失，按每天5‰计算违约金标准过高，一审法院予以调低。至于违约金起算日期，虽然双方约定于签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本）当天支付代理费2.6万元，但涉案房屋于2017年3月13日完成产权变更登记，链家公司对薛春晖在此期间未足额支付代理费并未提出异议及主张权利，并继续为薛春晖提供中介服务，可以视为双方在合同履行过程中对代理费支付时间进行了变更，经综合案件相关事实，违约金从2017年3月14日起算较为合适。因此，违约金的计算方法为：以1.3万元为本金，自2017年3月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至款项清偿之日止，违约金总额以1.3万元为限。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、薛春晖应在本判决发生法律效力之日起五日内向广东链家房地产经纪有限公司广州分公司支付代理费1.3万元及违约金（违约金计算方法：以1.3万元为本金，自2017年3月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至款项清偿之日止，违约金总额以1.3万元为限）；二、驳回广东链家房地产经纪有限公司广州分公司其余的诉讼请求；三、驳回薛春晖的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费225元、反诉受理费215元，均由薛春晖负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，薛春晖提供了证据：1.《广州市存量房买卖合同》，拟证明链家公司违背合约第五条约定，没有在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后10个工作日内，向房地产登记机构申请办理产权转移登记；2.《广州市房屋交易监督管理办法》，拟证明链家公司违反第二十一、三十二、三十七条的规定，没有如实告知、列清相关费用信息，有意取消中介服务责任；3.《广州市房地产中介行业执业规范》，拟证明链家公司违反第九、十、十八条的规定，没有尽责列清、说明各项费用；4.链家公司通知短信，拟证明链家公司违反“三方合约”第五条的约定，没有按照三方合同约定在10个工作日内完成向房产登记机构申请房产办理转移登记，逾期66天；5.《买卖代理费支付承诺书》，拟证明链家公司违背合约，没有应要求为当事人提供合约约定的正规合法票据；6.薛春晖与链家公司员工董旭权微信催促收据截图，拟证明董旭权屡次服务失信，违背承诺，且追问无果；7.薛春晖与链家公司主管彭生沟通的录音，拟证明董旭权不尽责，导致业务拖延滞留，在当事人联系未果情况下，不得不投诉其上级主管彭生，彭生亦承认董旭权前期工作服务不尽责，承诺后期业务由其亲自跟进；8.手写中介费收据，拟证明链家公司没有提供正规发票和收据。后薛春晖又于2019年5月27日提交一份特别补充说明并附三页材料。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对薛春晖的上诉意见，本院认定如下：满堂红公司（后变更登记为链家公司）与薛春晖于2016年11月10日签订的《买卖代理费支付承诺书》、以及案外人与薛春晖签订的《广州市存量房屋买卖合同》、《存量房买卖合同附件》均是当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。链家公司已经按照合同约定促成案外人谢苑芬与薛春晖就涉诉房屋签订了《广州市存量房屋买卖合同》，薛春晖理应按照《买卖代理费支付承诺书》的约定向链家公司支付代理费2.6万元，薛春晖在支付1.3万元后迄今未支付剩余费用，一审法院据此判令薛春晖向链家公司支付剩余代理费1.3万元及违约金，于法有据，本院予以维持。薛春晖上诉主张的代理费发票问题，链家公司表示已经向薛春晖开具了电子发票，如薛春晖认为该电子发票不规范，可直接向相关行政部门反映，该事项不属于人民法院审理范围，且该问题并不构成薛春晖拒付代理费的理由。薛春晖虽然主张链家公司在办理产权登记过程中存在延误并造成其损失问题，但其提供的现有证据并不足以证实链家公司提供的中介服务存在瑕疵并造成了其损失，薛春晖的上诉主张并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，薛春晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人薛春晖负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一九年七月十九日书记员 古嘉玲黄清丽