连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0707民初4045号原告：江苏银行股份有限公司连云港赣榆支行，住所地连云港市赣榆区黄海路**。负责人：李晨，行长。委托诉讼代理人：尚衍涛，江苏银行股份有限公司连云港赣榆支行职工。被告：徐燕（艳）玲，女，1979年12月17曰出生，汉族，住连云港市赣榆区。被告：董自彬，男，1977年08月30曰出生，汉族，住连云港市赣榆区。被告：连云港赣榆中泰房地产开发有限公司，，住所地连云港市赣榆区青口镇时代路**法人代表：于博远董事长。委托诉讼代理人：孟庆阳，江苏四季青律师事务所律师。原告江苏银行股份有限公司连云港赣榆支行（以下简称“江苏银行赣榆支行”）与被告徐燕玲、董自彬、连云港赣榆中泰房地产开发有限公司（以下简称“中泰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江苏银行赣榆支行的委托诉讼代理人尚衍涛到庭参加了诉讼。被告徐燕玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏银行赣榆支行向本院提出诉讼，请求判令被告徐燕玲、董自彬归还借款本金197158.27元，利息803.63元，本息合计197961.9元，（截至2019年04月02日）及贷款还清之日利息、复利、罚息；被告徐燕玲、董自彬抵押的资产在我行贷款本息、诉讼费等范围内享有优先受偿权；判令被告中泰公司就贷款本息承担连带还款责任；判令三被告承担本案诉讼费用及其他费用。事实和理由：被告徐燕玲、董自彬系夫妻关系，为购买中泰公司开发的位于赣榆区青口镇公园路11号泰润城小区A33幢3单元302室商品房，2011年2月16日二被告与原告签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》及房地产抵押合同，约定自2011年2月16日起至2036年2月15日止，贷款金额为240000元。以该房产提供抵押担保，中泰公司提供阶段性连带保证。借款人在还款过程中多次出现逾期现象，自2019年4月1日逾期至今未履行还款义务，我行已宣布贷款提前到期，至2019年4月2日逾期借款本金197158.27元，利息803.63元，本息合计197961.9元未还。原告多次催要无果，特诉至法院。被告董自彬辩称，房子当时判给徐燕玲，贷款由徐燕玲负责，现在叫我负责不合适，我现在还租房住，当时为了孩子我把房子让给徐燕玲。被告中泰公司辩称，1.借款合同约定中泰公司承担阶段性连带责任保证，保证期间从合同订立之日起至房屋设定担保物权，权利凭证移交原告占有之日止，中泰公司在2013年就将房屋交给被告徐燕玲、董自彬，2016年房屋已经具备了办证条件，2018年6月25日被告徐燕玲、董自彬从中泰处领取了所有办证材料，可以自行办证，现在被告徐燕玲、董自彬已经办理了不动产权证，中泰公司认为保证期间届满，保证责任应当免除；2.涉案的贷款既有物的担保也有人的保证，根据法律规定，中泰公司对物的担保以外的债权承担责任，也就是说对房屋抵押实现以后不足部分承担保证责任。被告徐燕玲未作答辩。本院经审理认定事实如下：2011年2月16日，被告徐燕玲作为借款人，被告中泰公司作为担保人，与原告江苏银行赣榆支行作为贷款人签订《个人借款合同（房贷版）》（编号为0000062916），约定借款金额为240000元；借款期限自2011年2月16日至2036年2月15日止；借款用途为购买赣榆区青口镇公园路11号泰润城小区A33幢3单元302室房产；借款利率为年利率，采用浮动利率，执行中国人民银行同期同档次贷款基准利率6.6%，执行年利率6.6%，合同利率随人民银行同期人民币贷款基准利率调整按年调整，调整日为次年1月1日；逾期罚息利率为本合同执行利率的水平上加收50%；还款方法为按月等额本息还款；担保方式为保证担保，由担保人中泰公司提供阶段性连带责任保证；保证期间自本合同签订之日起至抵押物、质押财产/权利有效设定担保物权，且相关抵押权、质权设定证明文件、质押财产/权利凭证移交贷款人占有之日止；保证范围为借款人在本合同项下的全部债务，包括但不限于利息、复利、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、律师费、公证费、税金、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费、公告费、送达费、鉴定费及债权人为实现债权所支付的其它相关费用等款项；本合同项下既有物的担保又有人的保证，保证人愿意就所担保的全部债务先于物的担保履行连带保证责任。被告徐燕玲在合同落款借款人处签字按印确认，原告江苏银行赣榆支行及其法定代表人在合同落款贷款人处签字盖章确认，被告中泰公司在合同落款担保人处签字盖章确认。同日，被告徐燕玲、董自彬作为抵押人与原告江苏银行赣榆支行作为抵押权人、被告中泰公司作为担保人签订了《房地产抵押合同（按揭）》，作为编号为0000062916《个人借款合同（房贷版）》的从合同，约定抵押人将其购买的赣榆区青口镇公园路11号泰润城小区A33幢3单元302室房产作抵押物，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证；担保范围为主合同中涉及的抵押人的债务及相关税费；抵押期限自2011年2月16日到2036年2月15日止；抵押物评估价值为306225元，抵押人同意以担保范围内抵押物总价值的70%变现率付给抵押权人240000元。该合同加盖了连云港市赣榆区房产管理处（原赣榆县房产管理处）抵押鉴证专用章。以上合同签订后，原告按约于2011年4月6日将240000元贷款划入被告徐燕玲指定的账户中，被告徐燕玲在个人借款凭证中签字确认，约定借款期限自2011年4月6日起至2036年3月7日止，借款利率为5.66667%。借款发放后，截至2019年4月2日，被告共偿还借款本金42841.73元,利息104558.48元，罚息15.46元，复利21.53元，尚欠贷款本金197158.27元及剩余利息、罚息未还。另查明，被告徐燕玲、董自彬原系夫妻关系，双方于2004年3月15日登记结婚。后被告徐燕玲、董自彬离婚。2018年9月20日，董自彬诉徐燕玲离婚后财产纠纷一案，2018年12月22日，我院作出（2018）苏0707民初9103号民事调解书，约定位于赣榆区青口镇公园路11号泰润城小区A33幢3单元302室房屋[苏（2018）赣榆区不动产权第0008914号]归徐燕玲所有，房贷由徐燕玲自行承担，董自彬配合过户；董自彬自愿放弃房屋共有份额，折抵其对女儿的抚养费。被告徐燕玲购买的位于赣榆区青口镇公园路11号泰润城小区A33幢3单元302室房产至今未办理房屋他项权证。审理中，被告中泰公司提交了办证材料登记表，证明2018年6月25日被告徐燕玲自被告中泰公司领取房屋发票、发票办证联以及其他全部办证资料的记录，被告中泰公司作为开发商不再代为办理不动产权证书，由购房者自行办理，且被告董自彬认可已办理不动产权证书，因被告徐燕玲、董自彬拒绝办理房屋他项权证，因此被告中泰公司的保证责任应当免除。本院认为，原告江苏银行赣榆支行与被告徐燕玲、董自彬、连云港赣榆中泰房地产开发有限公司签订的《个人借款合同（房贷版）》、《房地产抵押合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按约履行各自的权利义务。原告江苏银行赣榆支行按照约定将本案借款划入被告指定的账户中，被告徐燕玲出具借款凭证予以确认，原告已经按约向被告履行了提供借款的义务。被告徐燕玲尚有借款本金197158.27元及剩余利息、罚息至今没有偿还、支付给原告，其行为已构成违约，应当承担违约责任。被告徐燕玲、董自彬自愿用其所有的房产为本案贷款提供抵押担保，并由抵押登记机构予以鉴证，被告不按约履行还款义务，原告有权就抵押房产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在双方约定的范围内优先受偿。关于原告要求被告董自彬承担还款责任的主张，被告董自彬辩称借款人系被告徐燕玲，其与被告徐燕玲离婚后放弃抵押房产份额，该房产为徐燕玲所有，不应当承担还款责任。本院认为，本案借款发生在被告徐燕玲与董自彬夫妻关系存续期间，被告董自彬作为抵押物共有人在《房地产抵押合同（按揭）》上签字，借款系其夫妻共同的意思表示，因此，本案的借款应当按夫妻共同债务处理。被告董自彬应在其与徐燕玲夫妻关系存续期间的共同财产范围内承担共同还款责任。故对被告董自彬的上述辩解，本院不予采纳。关于原告要求被告中泰公司承担保证责任的主张，被告中泰公司辩称中泰公司已向被告徐燕玲、董自彬发放了相关办证资料，被告徐燕玲、董自彬办理了不动产权证书，保证期间届满，应当免除其保证责任。本院认为，《个人借款合同（房贷版）》第七条约定，被告中泰公司自愿为本案借款提供阶段性连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至抵押物有效设定担保物权，且相关抵押权设定证明文件移交贷款人占有之日止。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第一款规定，保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。因此，本案借款合同中约定的保证期间应当视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，对被告中泰公司的辩解，本院不予采纳。被告中泰公司作为保证人对本案借款承担连带保证责任。被告徐燕玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其质辩等诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐燕玲、董自彬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏银行股份有限公司连云港赣榆支行支付借款本金197158.27元及约定的利息、罚息（期内利率按5.66667%计算，逾期加收50%的罚息，扣除已支付利息104558.48元）；二、如果被告徐燕玲、董自彬不能履行本判决确定的上述还款义务，则原告江苏银行股份有限公司连云港赣榆支行可以抵押物（位于连云港市赣榆区青口镇公园路**泰润城小区******房产）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过约定的债权数额的部分归被告徐燕玲、董自彬所有；被告连云港赣榆中泰房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。被告连云港赣榆中泰房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告徐燕玲、董自彬进行追偿。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息；案件受理费4259元，减半收取2130元，由被告徐燕玲、董自彬、连云港赣榆中泰房地产开发有限公司负担（该款原告已垫付，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述费用支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 万方绪二〇一九年七月十日法官助理 殷 蔚书 记 员 武 菲法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定，仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。窗体顶端最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)窗体顶端第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。窗体顶端保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。第四十九条以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。（五）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。