河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初10453号原告：程博琼，女，汉族，1985年4月23日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：王德伟，河南首航律师事务所律师。被告：聂琪琪，女，汉族，1987年5月3日出生，住河南省商城县。被告：郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司，住所地郑州市金水区黄河北街**院附**院老干部活动室**。负责人：张勇。被告：郑州房之家房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区群英路**院**楼****。法定代表人：王玉良。原告程博琼与被告聂琪琪、郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司（以下简称房之家分公司）、郑州房之家房地产营销策划有限公司（以下简称房之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程博琼的委托诉讼代理人王德伟到庭参加诉讼，被告聂琪琪、房之家分公司、房之家公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决确认原告与被告聂琪琪、房之家分公司签订的《房屋买卖合同》已经解除；判决被告聂琪琪向原告支付违约金40000元；判决房之家分公司、房之家公司对以上款项承担连带责任，并在其保管的款项范围内优先向原告支付；本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2018年10月17日，原告与聂琪琪通过房之家分公司达成了房屋买卖的合意，并签订了《房屋买卖合同》，合同约定聂琪琪向原告购买位于郑州市××区××楼××单元××号的房屋，房屋总价款为40万元，付款方式为按揭贷款，并根据贷款比例向原告支付首付款。合同同时约定，聂琪琪需支付购房定金3万元，该定金暂由房之家分公司保管。若聂琪琪违反合同约定，致使无法正常过户，经催告仍拒不履行义务的，原告有权解除合同，房之家分公司应将保管的定金交给原告。合同还约定，任何一方拒不履行合同，需向另一方支付房屋成交价的10%作为违约金。合同签订后，聂琪琪拒不按照合同约定履行，房之家分公司也不将其保管的定金向原告支付，被告的违约行为已给原告造成了重大损失。另，房之家公司应当与其房之家分公司一并承担责任。现原告为维护其合法权益，诉至法院。三被告未答辩亦未举证质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。基于原、被告陈述及举证、质证意见，本院经审理认定事实如下：1、2018年10月17日，原告（甲方）与被告聂琪琪（乙方）、房之家分公司（丙方）签订房屋买卖合同一份，该合同约定：第一条：房产状况甲方拥有位于二七区××楼××单元××房产，房屋所有权证书号为1401032596，房屋建筑面积为31.47平方米（以上内容以房屋所有权证登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房产。第二、成交价格甲乙双方经协商一致，同意第一条所述房产及其配套设施的总价款为40万元整。此价格下包含该房屋的配套设施有水、电。乙方同意自本合同签订时支付定金3万元，其中佣金8000元，余额作为代收的定金22000元整。甲乙双方同意该定金在立契前暂时由丙方代为保管。第三条、付款方式甲乙双方同意使用本条的第2项付款方式。2、按揭贷款甲乙双方于签订本合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方按合同申请贷款的比例，向甲方支付首付款，其与价款用银行贷款支付。定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂时由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。第四条、甲乙双方应在本合同签订之日起100个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料。第五条、乙方若违反本合同第四条的约定，致使本合同在约定期限内无法正常过户，丙方应在乙方违约之日起三日内催告乙方。乙方在被催告通知的日期内仍拒不履行义务的，甲方有权解除合同，同时乙方应赔偿甲方损失。丙方应将所保管的定金交给甲方（除非三方达成新的协议）。甲方若违反本合同第四条的约定，丙方因在甲方违约之日起三日内催告甲方，甲方在催告通知确定的日期内仍拒不履行义务的，乙方有权解除本合同，并要求甲方双倍返还乙方定金并赔偿乙方的损失（除非三方达成新的协议）。若甲、乙双方均违反本合同第四条的约定，在甲乙双方约定的立契日期的次日，丙方将房屋产权证或售房保证金退还甲方，同时，将购房定金退还乙方（除非三方达成新的协议）。第十条、违约责任1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）甲方有义务配合乙方的贷款手续，以便乙方贷款手续的顺利办理。（2）贷款工程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失。（3）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实性。如因证明不属实或资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应的责任及经济损失，乙方所交贷款服务费不予退还。（4）乙方须按照约定按时到制定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。3、如甲、乙任何乙方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%。作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的双方中介服务费一律不予退还。2、原告称，被告聂琪琪交付的定金3万元由房之家分公司暂时保管，但其提交的录音资料显示房之家分公司收取了1万元；现原告以被告不去办理银行贷款、不配合办理过户、也没有向原告支付首付款的意思表示，已经构成违约为由，诉至本院。3、2019年3月5日，原告以邮寄的方式向被告聂琪琪、房之家分公司、房之家公司邮寄律师函一份，主要内容为：签订《房屋买卖合同》后，聂琪琪一直未按合同约定履行义务，我方催告后仍拒不履行，至今已近四个月，聂琪琪已经构成违约；我方也催告房之家分公司将保管的购房定金3万元交付我方，但其拒绝。鉴于此，正式函告如下：1、即日其解除我方与聂琪琪在房之家分公司的居间下于2018年10月11日签订的《房屋买卖合同》；2、因聂琪琪违约导致《房屋买卖合同》目的无法实现，房之家分公司应向我方交付由其保管的定金；3、《房屋买卖合同》解除后，我方保留向聂琪琪、房之家分公司、房之家公司追索所有经济损失的权利。本院认为，本案中，原告以被告不去办理银行贷款、不配合办理过户、也没有向原告支付首付款的意思表示，已经构成违约，于2019年3月5日向被告聂琪琪、房之家分公司、房之家公司邮寄一份律师函，要求解除原告与聂琪琪在房之家分公司的居间下于2018年10月11日签订的《房屋买卖合同》，该律师函于2019年3月7日到达被告聂琪琪、房之家分公司、房之家公司处，如果三被告对解除合同有异议，应在三个月内起诉确认解除合同的效力，但被告未提交证据予以佐证，故该合同于当日解除。关于原告要求被告聂琪琪支付违约金4万元的诉讼请求，因被告聂琪琪在履行合同的过程中存在违约行为，故对原告要求的违约金，本院依据双方约定的总房款在合同履行期限到期后产生的可得利益为基础，酌定为10000元。原告要求被告房之家分公司、房之家公司承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告聂琪琪于判决生效之日起十日内向原告程博琼支付违约金10000元；二、驳回原告程博琼的其他诉讼请求。案件受理费800元，法院减半收取400元，由原告程博琼负担300元，被告聂琪琪负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙园园二〇一九年七月二十五日书记员  周 旭