呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初2709号原告：内蒙古百年爱屋物业服务有限公司。法定代表人：张宝华，该公司经理。委托诉讼代理人：郝忠，内蒙古辩证律师事务所律师。被告：史晶晶。委托诉讼代理人：李巍，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强，内蒙古蒙信律师事务所律师。原告内蒙古百年爱屋物业服务有限公司与被告史晶晶物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告内蒙古百年爱屋物业服务有限公司的委托诉讼代理人郝忠，被告史晶晶的委托诉讼代理人李巍、李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古百年爱屋物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费122816元、二次垃圾转运费6310元，以上共计：129126元（以后实际发生费用另行计算）；2.判令被告支付违约金13859元（按0.21‰每日标准，自2017年4月1日计算至2019年3月31日，此后顺延计算至款清之日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与位于呼和浩特新城区金茂中心的建设单位内蒙古爱屋房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，由原告为金茂中心提供物业服务，被告为金茂中心E座写字楼E-401、E-402业主，房屋建筑面积共计876.23平方米。根据《前期物业服务合同》及业主《临时管理规约》的约定，金茂中心写字楼的物业管理费由原告按建筑面积每月每平方米6.5元向业主或物业使用人收取，物业管理费按年度缴纳，业主及物业使用人应当于每年物业费到期日的十日之前交纳次年物业管理费，如逾期缴纳物业费，应按照每日万分之二点一的标准支付违约金。原告已按合同约定提供了物业服务，而被告作为金茂中心写字楼的业主，拖欠2017-2018年度、2018-2019年度的物业费及垃圾转运费129126元。上述款项，经原告多次催缴，被告均以各种理由拒付，原告遂提起诉讼。被告史晶晶辩称，一、物业服务合同为双务合同，原告在未提供物业服务或未提供达到物业服务合同约定标准的服务情况下，无权要求业主支付物业服务费用。物业服务为双务合同，业主享有先履行或同时履行抗辩权，业主支付物业费的前提是物业公司提供达到物业服务合同约定标准的物业服务。本案中原告并未提供物业服务或未提供达到物业合同约定标准的物业服务，原告未履行合同约定义务在先，故原告无权要求业主支付物业服务费用；二、金茂中心的建设单位选任前期物业服务单位时，未经法定的招投标程序，违反法律强制性规定，故前期物业服务合同属无效合同。根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条、第三条、第四条（1）之规定，建设单位选任前期物业服务单位的，应当经过法定的招投标程序，未经法定招投标程序选任的物业公司，应属无效。本案中，金茂中心的建设单位内蒙古爱屋房地产有限公司选任内蒙古百年爱屋物业服务有限公司并未经法定的招投标程序，属于违反法律强制性规定，故前期物业服务合同应属无效合同，原告不能据此合同主张物业服务费用；三、金茂中心的建设单位与原告就前期物业服务合同存在恶意串通损害广大业主利益的情形，故前期物业服务合同无效。金茂中心的建设单位即开发商为内蒙古爱屋房地产有限公司，该公司股东实际出资情况为韦艳如实缴出资1000万元，姜智珲实缴出资2000万元，王静实缴出资20000万元，三人持股100%，原告股东实际出资情况为韦艳如实际出资40万元，姜智珲实际出资80万元，王静实际出资80万元，三人持股100%。通过以上出资和持股情况可以看出金茂中心的建设单位内蒙古爱屋房地产有限公司与物业服务单位原告的控股股东均为韦艳如、姜智珲、王静，二公司具有高度的关联性和利益一致性，且金茂中心物业服务费高达78元/月/平米，远远高于呼市商业地产的平均价格和政府指导价，由此可见建设单位与物业服务单位存在恶意串通签订物业服务合同损害广大业主利益的情形，故前期物业服务合同应属无效合同，对业主不具有任何约束力；四、原告的物业服务资质有效期限至2015年10月15日，该期限之后原告无物业服务资质，无法提供物业服务，故无权收取物业服务费用。原告的物业服务资质有效期限至2015年10月15日，该期限之后原告无物业服务资质，在无资质的情况下，原告实际无法提供物业服务或符合标准的物业服务，故无权收取物业费用；五、原告未履行催缴物业费的法定程序，直接起诉要求缴纳物业费属于程序违法，人民法院不应支持原告诉请。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，原告进行书面催收是法定程序，本案中原告并未对被告进行书面催收，故属于程序违法，人民法院不应支持原告诉请；六、原告主张违约金没有事实和法律依据，且违约金过高，人民法院不应予以支持。原告主张的违约金没有事实和法律依据，且违约金高达13859元。实践中物业公司提供的服务根本达不到合同约定或法律法规规定的标准，故违约金同样不应支持。综上，建设单位与物业服务单位即本案原告恶意串通损害广大业主合法权益，前期物业服务合同属于无效合同，原告根本不具备物业服务资质和物业经营范围，未向业主提供服务，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告是金茂中心E座写字楼1单元401号、402号房的业主，房屋建筑面积分别为451.36平方米、424.87平方米，房屋用途为商业。2015年4月12日，原告与被告签订《金茂中心前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告购买的E座写字楼1单元402号房写字楼提供物业服务，约定被告须于费用到期前一个月向原告足额缴纳次年物业费，自2014年7月1日起，第一年按照60%计收，第二年按照80%计收，第三年按照90%计收，从第四年开始按照全额计收。物业服务费用标准为商业5.5元/平方米/月、写字楼6.5元/平方米/月。并约定被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业费的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。2015年5月29日，原告与内蒙古爱屋房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告对金茂中心进行物业服务。双方约定物业服务费用标准为商业5.5元/平方米/月、写字楼6.5元/平方米/月，物业管理费按年度收取，第一年按全额物业管理费的60%收取，第二年按全额物业管理费的80%收取，第三年按全额物业管理费的90%收取，从第四年开始全额收取物业管理费。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应付物业管理费的千分之一交纳滞纳金。现被告欠交E座写字楼1单元401号房屋2017年5月25日至2019年5月24日的物业费59850元、二次垃圾转运费3250元，欠交E座写字楼1单元402号2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业费62966元、二次垃圾转运费3060元。本院认为，原告与内蒙古太古房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，原告为被告提供了物业服务，被告亦接受了原告的物业服务，双方形成了物业服务合同关系，合法有效，对双方均具有约束力。被告辩称合同无效，本院不予支持。被告辩称原告未提供物业服务或未提供达到物业服务合同约定标准的服务，被告提交调查表和视频证明其主张，该证据不能证明物业服务的整体情况和持续情况，因此被告未提交足够证据证明原告存在不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形，被告的抗辩本院不予支持。原告关于物业费的诉请于法有据，本院予以支持，被告应交纳E座写字楼1单元401号房屋2017年5月25日至2019年5月24日期间的物业费59850元、二次垃圾转运费3250元，E座写字楼1单元402号2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业费62966元、二次垃圾转运费3060元。关于原告诉请的违约金，被告逾期交纳物业费应按合同约定支付违约金，原告主张按每日0.21‰计算违约金，系原告对自己权利的处分，符合法律规定，本院支持原告自2019年5月25日起按欠费金额每日0.21‰计算违约金至物业费实际支付之日止。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告史晶晶于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古百年爱屋物业服务有限公司物业费122816元、二次垃圾转运费6310元；被告史晶晶于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古百年爱屋物业服务有限公司违约金，按欠费金额每日0.21‰计算自2019年5月25日起至物业费实际支付之日止；三、驳回原告内蒙古百年爱屋物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1580元，由原告内蒙古百年爱屋物业服务有限公司负担153元，被告史晶晶负担1427元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高飞宇 二〇一九年七月三日书记员 李志红附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。