江苏省阜宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0923民初4707号 原告（反诉被告）：扬州市毅文商业经营管理有限公司，住所地江苏省扬州市江都区新都路**。 法定代表人：时健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王树成,扬州市江都区宏远法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：阜宁闻新房地产开发有限公司，住，住所地江苏省阜宁县阜城大街与大关路交汇处书香大厦销售中心/div> 法定代表人：程如虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈兵，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：陈新，江苏众想律师事务所律师。 原告扬州市毅文商业经营管理有限公司（以下简称毅文公司）与被告阜宁闻新房地产开发有限公司(以下简称闻新公司)居间合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，闻新公司提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）毅文公司的法定代表人时健及其委托诉讼代理人王树成，被告（反诉原告）闻新公司的委托诉讼代理人沈兵、陈新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毅文公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2017年8月3日签订的《招商代理服务合同》;2.判令被告立即向原告支付2018年7月底之前的招商服务费390000元及招商佣金950797元，以上合计1340797元，并判令被告承担自原告向法院起诉之日起至被告清偿上述全部款项之日期间的利息（以1340797元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月3日，原、被告双方签订《招商代理服务合同》一份，合同约定，被告委托原告对其开发的阜宁县书香大厦项目部分商铺进行招商，合同还对招商政策、招商费用、双方权利义务及违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告即全面开展招商工作，履行自身义务。招商范围由二至五层变更为一至四层，因为被告已将第五层商业用房向工程的施工方抵作部分工程款，施工方为第五层房屋的实际权利人，被告无权对第五层房屋对外招租，原告所负责招商的总面积为10347.76平方米，由原告招商被告与商户签约5639.65平方米，签约率达到54.5%，并且原告按照合同第十三条第二项第五款约定，成功签约主力店肯德基餐厅，合同的该条约定是引进一至两家即可，原告已按约完成招商任务。根据合同第十条约定：“本合同期内，每月甲方向乙方支付月基本服务费8万元。每个月1号先支付5万元（其中1万元为接待费），15号再支付4万。先支付后服务原则”的约定，被告每月应向原告足额支付招商服务费90000元，而被告自2017年12月起即不能按约支付招商服务费。截止2018年7月底，被告共欠原告招商服务费390000元（其中2017年12月欠付20000元、2018年1月欠付20000元、2018年2月欠付20000元、2018年3月欠付20000元、2018年4月欠付40000元、2018年5月欠付90000元、2018年6月欠付90000元、2018年7月欠付90000元）。根据《招商代理服务合同》第十条第二款(招商佣金标准)的约定计算，原告有权要求被告支付17户的招商佣金为950797元，其中16户的佣金计算依据是以被告闻新公司分别与16户商户签订的《阜宁书香大厦商铺租赁协议书》第三条第三款（年租金数额）的约定为计算依据，具体明细：（1）2017年12月6日与邵卫勇、严卫霞签订了租赁协议书，年租金400661元，月租金33388元，佣金为月租金33388元×3个月=100165元；（2）2018年1月8日与唐甲萍签订了租赁协议书，年租金247769元，月租金20647元，佣金为月租金20647元×3个月=61941元；（3）2018年1月16日与郭霞美签订了租赁协议书，年租金64532元，月租金5377元，佣金为月租金5377元×3个月=16132元；（4）2018年1月16日与薛正付签订了租赁协议书，年租金273750元，月租金22812元，佣金为月租金22812元×3个月=68437元；（5）2018年1月16日与张光金签订了租赁协议书，年租金71248元，月租金5937元，佣金为月租金5937元×3个月=17811元；（6）2018年1月18日与陈必元签订了租赁协议书，年租金106233元，月租金8852元，佣金为月租金8852元×3个月=26558元；（7）2018年2月7日与唐大梅签订了租赁协议书，年租金94371元，月租金7864元，佣金为月租金7864元×3个月=23592元；（8）2018年2月24日与张其辉订了租赁协议书，年租金197848元，月租金16487元，佣金为月租金16487元×3个月=49462元；（9）2018年2月26日与李国祥订了租赁协议书，年租金346787元，月租金28898元，佣金为月租金28898元×3个月=86696元；（10）2018年3月4日与孙成将订了租赁协议书，年租金98086元，月租金8173元，佣金为月租金8173元×3个月=24519元；（11）2018年3月6日与赵月订了租赁协议书，年租金276259元，月租金23021元，佣金为月租金23021元×3个月=69064元；（12）2018年3月11日与黄国军订了租赁协议书，年租金235717元，月租金19643元，佣金为月租金19643元×3个月=58929元；（13）2018年3月16日与潘萍订了租赁协议书，年租金149267元，月租金12438元，佣金为月租金12438元×3个月=37316元；（14）2018年3月18日与傅新哲订了租赁协议书，年租金37822元，月租金3151元，佣金为月租金3151元×3个月=9455元；（15）2018年3月26日与孙辉订了租赁协议书，年租金202210元，月租金16850元，佣金为月租金16850元×3个月=50550元；（16）2018年7月18日与朱华永订了租赁协议书，年租金402084元，月租金33507元，佣金为月租金33507元×3个月=100521元。第17户为被告闻新公司与苏州肯德基有限公司签订的租赁合同，租金计算依据为肯德基招商面积为328平方米，依据一层招商租金5元/㎡/天的标准，年租金598600元，月租金49883元，佣金为月租金49883元×3个月=149649元。 另，根据合同第十一条约定，被告应于2018年3月底完成“工程主体竣工分步验收完毕、广场可以使用、外墙门窗、墙体装饰、排水、电梯装修到位；提供出30个以上商业专用车位”，2018年7月底完成“工程进度消防初审完毕，对商家明确开业时间且内部配套实施装修完毕、商家具备进场装修条件”，而直至目前，被告工程主体框架方才施工结束，门窗、外墙等尚未安装到位，至今无广场可用，亦未能按约提供30个以上专用车位，合同约定的工程其他配套至今不能完成，更未能在2018年6月30日前为部分商家提供进场装修条件，导致商家无法进场装修。由于被告的工程严重超期，其行为构成重大违约，严重丧失商业信誉，给原告的正常招商带来严重影响并阻碍了原告的招商活动。 综上，因被告不能按时足额向原告支付招商服务费，且工程配套设施一直未到位，项目开发进度严重超期的行为违反双方合同约定，已构成严重违约。故原告有权依照合同第十五、十六条的约定，要求与被告解除合同，并有权要求被告按实结算招商服务费390000元及招商佣金950797元。 被告闻新公司辩称，由于原告先期违约，根据双方签订的合同第九条第一项约定，本合同签订后乙方（毅文公司）接到甲方（闻新公司）通知后5日内，乙方组织人员进场，配备项目总负责人一名，招商总监一名，招商经理重点人员两名，长期驻场人员四人，如乙方核心人员调整需经甲方认可，直至今日原告从未向被告单位提供上述人员的名单，更谈不上上述长期驻场人员四名。被告曾多次通过口头和书面的方式要求原告整改，但原告迟迟不能按照合同约定履行全部义务。根据合同法先履行义务抗辩权的规定，因原告先期违约，故原告无权要求被告按照合同约定履行先期义务。根据合同第十一条招商任务分解与工程条件的约定，招商工作全面展开，招商对象确定，商户拜访，大户（大品牌）引进，主力店谈判及外地招商计划执行拜访，但原告并未按合同约定招商大品牌、主力店。合同第三条约定委托招商面积为2至5层大约是1.1万平方米（以实际建筑面积为准），事实上1层也进行了招商，但是根据不动产局测绘的数据一到五层的商业面积是14516.98平方米，一层没有明确标注具体平方。根据目前原告提供的数据招商率并未达到50%，实际上原告一到五层的招商率仅达到38.9%。合同第十条第二项约定招商佣金，乙方完成委托招商面积百分之五十以内，不予计算提成给予乙方，只支付月基本工资，完成百分之五十以上开始计提佣金。根据原告履行合同的情况来看，并没有达到合同约定的计提佣金的要求，其请求无事实和法律根据。综上，请求驳回原告诉求。 反诉原告闻新公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还反诉原告690000元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告同意解除与反诉被告毅闻公司于2017年8月3日签订的《招商代理服务合同》，但该合同第十六条第五项约定：若乙方未能按合同要求完成低于50%招商率，则视为乙方违约，甲方有权终止合同，且要求乙方退还月基本工资。现乙方未能完成招商率50%，其单方违约，故提起反诉,请求支持反诉原告的请求。 反诉被告毅文公司辩称，毅文公司在履行本合同过程中没有任何的违约行为，闻新公司根据双方合同第十六条第五款，单方认为毅文公司完成的招商率低于百分之五十，而毅文公司有证据证明毅文公司的招商率高于百分之五十。假设招商率达不到百分之五十，也是由于闻新公司工程超期而致，故闻新公司的反诉请求不能成立，请求法院驳回闻新公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，证人吴某、高某出庭作证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月22日，闻新公司与案外人范万领签订的《建设工程合作框架协议书》载明：承包人为范万领，承包工程范围位于阜宁县老武装部地段书香大厦，项目总面积约5万平米，地，地下**，地上**程造价约为90000000元。在该协议书第八条工程款验收和结算中约定，本工程付款为70%现金，30%房子，其中房子优先冲抵第五层商业，第五层不够部分可以继续用商业或住宅冲抵，付款时按7:3支付。抵工程款房子价格为第五层商业8800元/㎡，具体以甲方售楼部实际销售的1-4层挂牌价格同比下浮，其中一层58000元/㎡，二层13800元/㎡，三层10800元/㎡，四层9800元/㎡，冲抵第五层商业可以在售楼部同时挂牌销售。住宅均价4200元/㎡，签订施工合同前，住宅扣除安置楼后抓阄确定。 2017年8月3日，原告（反诉被告）毅文公司与被告（反诉原告）闻新公司签订《招商代理服务合同》，合同主要内容为：委托方：闻新公司(以下简称甲方）。项目地址：阜宁县阜城大街东（老人武部）。受托方：毅文公司（以下简称乙方)。地址：。地址：扬州市江都区新都路双方依据有关法律、法规的规定，在平等、自愿、诚实信用、互惠互利的基础上，经友好协商，就甲方委托乙方对其开发的阜宁县书香大厦项目进行招商事宜，达成一致意见。为明确双方权利、义务关系，特签订合同如下，以资信守。 第一条委托项目概况 项目名称：盐城市阜宁县书香大厦。 项目地址：阜宁县阜城大街东（老人武部)商业部分建筑面积：约1.1万平方米（以实际建筑面积为准）。 甲方承诺拥有本项目合法的开发资质与手续，保证项目顺利开发实施；甲方拥有本项目独立合法的管理权，签订本合同视同公司法人及董事会已经认可本合同。 第二条代理权限及类别 甲方同意将上述开发项目的全案招商工作全权委托乙方独家代理，包括招商策划、招商推广、招商执行洽谈等，甲方引荐的、招商的全部计入乙方面积。在双方未完全解除本合同，结清费用前，甲方不得另行签订招商代理合同或变相引进涉及招商的人员与公司。 第三条委托面积 本项目委托招商面积为项目二至五层的可租赁面积作为合作范围，预计约为1.1万平方，根据实际情况一层剩余商业再行招商，以甲方实际可租商业建筑面积为准。 第四条招商业态 招商业态规划：初步意向业态为：零售、餐饮、儿童类别等。 乙方将根据招商进度及市场情况可做部分业态的调整，甲方对乙方的调整须予支持。 第五条项目开发进度约定 甲方承诺本项目在2018年6月30日前允许部分商家进场装修于2018年12月30日前完成竣工验收，并达到所有商家入驻装修条件。因甲方未能按上述时间约定推进项目，乙方有权解除合同。所有责任费用甲方承担。 第六条招商政策 乙方在充分的市场调研及确保甲方利益的前提下，提报招商政策及租金标准，报请甲方同意后实行，乙方严格按照甲方核定的标准执行，各大主力业态需要特殊优惠及支持的，乙方应向甲方报请同意后实行。对因租赁政策及租金标准双方达不成一致意见的，双方可协商解决。 第七条合作期限 本合同期签订后乙方提供的服务直至双方约定的项目试营业（开业）为止。如因甲方工程消防验收配套不能达到入场交付标准及延误时间，甲乙双方可协商合同延期，另行签订补充协议，以便甲方招商工作的顺利进行，但对乙方已招商意向签约的面积，且交付定金按乙方实际投入工本计算补偿。 第八条合作方式 自乙方进场后两个月内乙方向甲方提供招商策划报告，对市场环境、商家概况，租赁政策、租金、业态划分等作出详细报告，报请甲方同意。同时甲方也应将工程竣工验收完成时间，商家进场时间等向乙方明确承诺，双方如能达成合作意向继续履行本合同，如双方不能达成继续合作意向，任何一方有权单方面解除本合同。 第九条招商团队及管理 (一）本合同签订后，乙方接到甲方通知后1日内，乙方组织 人员进场，配备项目总负责一名，招商总监一名，招商经理重点人员1名，长期驻场人员4人，如乙方核心人员调整需经甲方认可。当地招聘1-2名员工。 (二）本着逐级管理的原则，甲方指定一人负责对接招商事宜。 甲方对乙方人员的工作具有监督指导权，对发现危害甲方利益及损坏甲方形象的员工，可要求乙方责成其员工撤离本项目。 第十条招商费用 (一)服务费：本合同期内，每月甲方向乙方支付月基本工资服务费8万元。每个月1号先支付5万（其中1万元为接待费），15号再支付4万。先支付后服务原则。 (二）招商佣金：1、乙方完成委托招商面积50%以内不予计算提成给与乙方，只支付月基本工资，完成50%以上，开始计提佣金，计提佣金标准按合同租赁免租期后的首年租金（首年租金即招商达成计租期内的第一年租金）提3个月租金为佣金支付给乙方。先结90%，余下10%开业后结清。乙方完成委托招商面积80%以上至100%以内，甲方再一次性奖励500000元现金。 2、具体标准：X为乙方招商面积与委托面积的比例                            完成比例                       佣金标准                               X                       无佣金                               50%≦ X                       3个月租金                               80%≦ X                       再奖励500000元现金                               注:达标的佣金标准计算面积为乙方全部招商面积，非累计分段结算；                3、乙方完成面积以甲方与商家签订租赁（意向）合同面积为准。自招商预定率达50%起，且完善租金的商户甲乙双方每月确认面积并先按100元/㎡结算，未完善租金已交定金的按所交定金比例结算60%【佣金结算以客户定金（意向金）为准】，后期根据完成比例的对应标准一次性补齐佣金，如出现客户退定，则从佣金中扣除，因甲方工期配套造成的退订不扣除。 (三）乙方通过拜访、单页派发等产生的购房客户，只购房不租赁的客户成功购房的甲方合作的销售代理公司给予乙方销售佣金（商品房买卖合同签订次月结算）；自购自营因乙方因素形成的商户再按标准结算乙方招商佣金。 (四）合同期间的乙方人员工资、奖金、保险、服装、通信、人身伤亡保险由乙方负责。甲方免费提供乙方人员住宿。 (五）公关外联接待费：合同期间所有招商接待，异地差旅公关费总计不超过收取租金总额的3%，按12万元总额分解到12个月每月为一万元标准（接待费包含客户厂商往来宴请招待接待、交通住宿费用等）。 (六）招商的推广资料、招商会、推介会等推广活动费用采用乙方单独提报方案，经甲方确认同意后执行实施，所有的费用全部由甲方承担。 (七）其他事项：甲方提供乙方办公场所即招商接待中心，承担相应办公费用（办公家具、办公用品、电话宽带费用、水电费及其它办公物料）。 第十一条招商任务分解与工程条件 项目招商指标建筑面积约1.1万平方左右，确保50%，开业达80%以上的招商签约率为目标，分解如下： 第一阶段：2017年8月--2017年9月底 工作完成目标：招商方案确定，团队组建培训管理到位，办公场所投入使用，深入研究科学制定业态租金、招商政策。区域内外商户台账建立梳理。道具物料设计到位，招商广告隨单页出街，针对性邀请厂商到项目开研讨会。 第二阶段：2017年10月--2018年3月底 工作内容：招商工作全面展开、招商对象确定、商户拜访、大户(大品牌）引进、主力店谈判、外地异地招商计划执行拜访。任务完成目标：完成整体招商率30%，落实大品牌、主力店、签订合作意向（收缴定金）、带动其他业态招商，所有招商工作全面展开。 任务保障：工程主体竣工分步验收完毕、广场可以使用、外墙门窗、墙体装饰、排水、电梯装修到位；提供出30个以上商业专用车位。 第三阶段：2018年4月--2018年7月底（全面收缴定金） 完成重点商家全面签约率达55%以上，完成上述招商签约率必须依托工程进度消防初审完毕为前提，对商家明确开业时间且内部配套设施装修完毕、商家具备进场装修条件。 第四阶段：2018年8月--2018年11月底（换签、收取租金完善合同）完成招商签约率80%，冲刺85%以上。商管公司成立，催装现场管理，消防验收结束，正常交房。 2018年12月试营业 招商任务目标完成，收缴租金或签约必须围绕公司工程进度与消防验收为依托，若因为工程配套及消防验收、交房延误招商进度时间与乙方无关，且若造成已签约交定商户退定应计算招商完成率同时招商考核时间顺延任务分解重新制定。 第十二条甲方的权利与义务…… （一）甲方的权利 1、甲方拥有决定租赁政策、租金标准、业态规划的权利，双方确认不得更改。2、甲方有决定乙方提交活动方案、报告审定权利；3、甲方有对乙方工作监督检查的权利。4、随时检查乙方工作进展情况，并提出合理化建议的权利。5、甲方有权审批任何需要以甲方名义签订的合同或需要甲方支付费用的行为。6、甲方有权确定租赁（意向）合同文本； (二）甲方义务 1、甲方及甲方员工应以精诚合作的态度，积极配合乙方的招商工作，在合同签订、收款等方面配合乙方工作。2、甲方应提供营业执照副本复印件，项目所需的有关资料，包括：外形图、平面图、工程施工图、地理位、地理位置图备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、图纸，并组织相关部门与乙方交底。3、甲方应保证按期交房，因甲方未能按期交房导致商家不能入驻进场经营的，造成商家及乙方的损失应由甲方承担。4、按时、足额向乙方支付服务费、及招商佣金。5、甲方对乙方提交的报告、计划、方案等必须在5个工作曰内给予回复，5日内未回复的视为同意乙方的方案。6、甲方的资源形成的意向商户及时与乙方沟通的义务，便于统筹规划。 第十三条乙方的权利与义务 (一）乙方的权利 1、依据本合同收取佣金、服务费用及公关外联费的权利。2、对甲方推广提出合理化建议的权利，并对招商推广提出合理要求的权利。3、对甲方的重大涉及招商的政策等有提出建议的权利，对重特大商户有申请优惠的权利。 (二）乙方的义务 1、提出招商定位、租赁政策、租金标准的义务。2、乙方每月5号前向甲方提交上月工作总结及下个月工作计划。3、办理租赁（意向）合同签约及催款的义务。4、负责甲方同意后的方案、活动的组织实施。5、乙方保证招租引进1-2个主力店招商政策一事一议。甲方给予一定扶持，所有招商优惠政策与乙方结算佣金奖金无关。 第十四条合作机制 为了保证本项目运作成功，加强双方沟通，保证工作顺利有序进行，双方认可以下合作机制： (一）人员机制 1、乙方驻场工作人员，以甲方公司招商运营部人员对外工作。 增加商家信任度。2、甲方需派一名指定对接人负责招商工作事宜的对接，同时需配备专职财务人员、合同签订盖章归口人员。3、换签正式的《租赁合同》前甲方需成立专门的运管部门，负责商家的进场装修及营业后的运营管理。 (二）沟通机制 乙方人员每天召开会议，每2周与甲方对接人汇报工作情况及需要支持事项；甲方需将项目进展情况向乙方主要人员进行通报。乙方每月向甲方主要领导层汇报招商工作进程情况及计划。甲方收到的招商客户信息应及时反映到乙方驻场负责人。 (三）报批机制 1、乙方前期做的本项目《招商策划报告》，将对项目的市场环 境、业态规划、租金标准、租赁政策、推广媒介、重大活动提案等上报甲方，甲方认可后给予书面批复，并作为乙方的工作总体纲领与计划。对涉及招商的重大政策，甲方不得随意变动。2、工作期间，乙方提起的方案、活动、推广等计划报至甲方指定对接人，甲方应在七日内给予批复，未批复的视为甲方认可，乙方有权决定是否实施，由此产生的费用由甲方承担。3、特殊政策及突发事情，乙方人员可直接电话与甲方对接人员或总经理请示，涉及书面凭证可事后补签，甲乙双方都留存记录。 (四）管理机制 1、租赁合同由乙方业务员签订，甲方负责审核盖章，财务人员负责收取费用，甲方须保证相关人员能配合到位，合同由甲乙双方各自管理。2、租赁（意向）合同签订后，甲乙双方每周核实签订租赁面积，双方签字，作为乙方佣金结算的依据。3、非甲方授权乙方，乙方任何人员不得收取任何商家的费用。4、乙方招商佣金结算单以电子邮件、邮寄、传真等形式发送到甲方，均视为甲方有效收到，甲方应在7日内给予支付结算。 第十五条合同的终止或解除 （一）除本合同第七条约定外，合同履行期间，任何一方欲提前终止合同，应提前30日通知对方，并经友好协商结清费用与资料移交后终止合同。 （二）乙方违约或不继续履行合同，经甲方书面通知30天后仍未改正，甲方有权单方面立即解除合同。 （三）甲方有下列行为之一的，乙方有权立即单方面立即解除合同：1、甲方未按时足额支付乙方服务费、公关外联费、招商佣金的；2、重大政策调整，造成商家退订的时；3、甲方工程延误或未能按时达到商家入场条件；4、对乙方的计划、方案等未按约定时间回复或屡次不实施等故意给乙方造成招商开展阻力和困难的； （四）自项目试营业后一个月内，甲方按照合同约定结清乙方招商佣金后，本合同自动失效。 第十六条违约责任 (一）甲乙双方任何一方违约，守约方除保留要求对方继续履行合同权力外，并有权要求违约方承担违约责任和赔偿。 (二）因甲方交房，工程配套消防验收延误或未能及时到达交付时间与入场条件，视为甲方违约，甲方同意按照乙方签订的意向合同面积结算，按招商面积及对应的招商费用标准结算乙方佣金。前期月基本工资不予退还由甲方承担。 (三）合同履行期间，甲方未按本合同约定支付服务费、招商佣金或解除合同，则甲方同意按照乙方签订的意向合同面积结算，按80元/㎡支付乙方招商佣金。 (四）本合同签订至合同终止或结束前，甲方不得雇佣为本项目提供服务的乙方离职人员，否则视为甲方违约。 (五）若因乙方未能按合同要求完成低于50%招商率，则视为乙方违约，甲方有权终止合同，且要求乙方退还月基本工资。 (六）合同履行期间，若因甲方单方面解除合同或终止合同，甲方须一次性补偿乙方人民币500000元。 第十七条合同争议解决……。 第十八条备注……。 甲、乙方栏分别盖闻新公司、毅文公司公章。 2018年1月24日，阜宁县书香大厦一至四层的平面图，经毅文公司和闻新公司对楼层建筑面积、公摊面积、可招商面积进行确认。其中，闻新公司分别在一至四层图纸空白处并分别记载：一层，公摊面积70.15㎡，建筑面积为2213.5㎡（含安置户13间面积）；二层，“单层面积为3059.47平方，其中公摊面积为879.42平方”；核实无误；三层，“单层面积为3081.09平方，其中公摊面积为882.28平方”，核实无误；四层，四层建筑面积为3046.17㎡，公摊面积885.3㎡。一至四层图纸均签署“如有出入以房管部门测算为准”，徐健签名，盖闻新公司公章。一至四层建筑面积（包含一层安置户13间面积）合计为11400.23㎡（50%为5700.115㎡），公摊面积合计2717.15㎡。 毅文公司在一至四层图纸空白处分别记载：一层，经公司批准及当地相关测绘部门确认，最终一楼可租赁面积为872.33平方，其中公摊面积27.65平方米；安置户共13间；另其中肯德基合同租赁面积为328平方；合计可招商面积为1200.33平方米（不包含安置户13间面积）；二层，经公司批准及当地相关测绘部门确认，最终二楼单层面积为3059.47平方，其中公摊面积为879.42平方；三层，三楼经公司批准及当地相关测绘部门确认，最终单层面积为3081.09平方，其中公摊面积为882.28平方；四层，经公司批准及当地相关测绘部门确认，最终单层面积为3006.87平方米，其中公摊面积885.3㎡；一至四层图纸均签署“工程部确认”。一至四层可招商面积、建筑面积合计10347.76㎡（50%为5173.88㎡），公摊面积合计2674.65㎡。 《招商代理服务合同》签订后，经毅文公司招商，江苏书香商业运营管理有限公司先后与下列客户签订《阜宁书香大厦商铺租赁协议书》：2017年12月6日，与邵卫勇、严卫霞签订租赁协议，租赁面积219.54㎡，年租金400661元。计算月租金33388元，佣金为月租金33388元×3个月=100164元。 2018年1月8日，与唐甲萍签订租赁协议，租赁面积969.74㎡，年租金247769元。计算月租金20647元，佣金为月租金20647元×3个月=61941元；1月16日，与郭霞美签订租赁协议，租赁面积221㎡，年租金64532元。计算月租金5377元，佣金为月租金5377元×3个月=16131元；与薛正付签订租赁协议，租赁面积150㎡，年租金273750元。计算月租金22812元，佣金为月租金22812元×3个月=68436元；与张光金签订租赁协议，租赁面积97.6㎡，年租金71248元。计算月租金5937元，佣金为月租金5937元×3个月=17811元；1月18日，与陈必元签订租赁协议，租赁面积58.21㎡，年租金106233元。计算月租金8852元，佣金为月租金8852元×3个月=26556元。 2018年2月7日，与唐大梅签订租赁协议，租赁面积369.36㎡，年租金94371元。计算月租金7864元，佣金为月租金7864元×3个月=23592元；2月24日，与张其辉签订租赁协议，租赁面积108.41㎡，年租金197848元。计算月租金16487元，佣金为月租金16487元×3个月=49461元；2月26日，与李国祥签订租赁协议，租赁面积190.02㎡，年租金346787元。计算月租金28898元，佣金为月租金28898元×3个月=86694元。 2018年3月4日，与孙成将签订租赁协议，租赁面积335.91㎡，年租金98086元。计算月租金8173元，佣金为月租金8173元×3个月=24519元；3月6日，与赵月签订租赁协议，租赁面积445.22㎡，年租金276259元。计算月租金23021元，佣金为月租金23021元×3个月=69063元；3月11日，与黄国军签订租赁协议，租赁面积922.57㎡，年租金235717元。计算月租金19643元，佣金为月租金19643元×3个月=58929元；3月16日，与潘萍签订租赁协议，租赁面积81.79㎡，年租金149267元。计算月租金12438元，佣金为月租金12438元×3个月=37314元；3月18日，与傅新哲签订租赁协议，租赁面积148.03㎡。计算年租金37822元，月租金3151元，佣金为月租金3151元×3个月=9453元；3月26日，与孙辉签订租赁协议，租赁面积346.25㎡，年租金202210元。计算月租金16850元，佣金为月租金16850元×3个月=50550元。 2018年7月18日，与朱华永签订租赁协议，租赁面积648㎡，年租金402084元。计算月租金33507元，佣金为月租金33507元×3个月=100521元。 上述佣金合计为801135元。 经毅文公司招商，闻新公司与苏州肯德基有限公司签订的租赁合同，租赁面积328㎡。对租金该合同约定：本合同中所称“租赁年度”是指，第一年是从免租期结束之日次日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度，最后一租赁年度至租期结束止。合同中约定的租金都己包含增值税。双方同意，第一租赁年度，兔租；第二租赁年度至租赁期届满：年度营业额在人民币6000000元（含人民币6000000元）以下，按该租赁年度营业额的6%抽成计租；年度营业额在人民币6000000元至10000000元（含人民币10000000元），按该租赁年度营业额的7%抽成计租；年度营业额在人民币10000000元以上，按该粗赁年度营业额的8%抽成计租。若某租赁年度乙方餐厅实际经营天数不满12个月，则该年度的营业额调整为:本条上款约定的年营业额/365天*该年度实际经营天数。 由毅文公司招商，与商户签约租赁面积合计5639.65㎡。 截止2018年7月底，闻新公司已经支付毅文公司服务费690000元；尚欠毅文公司招商服务费390000元，其中：2017年12月欠付20000元；2018年1月欠付20000元、2月欠付20000元、3月欠付20000元、4月欠付40000元、5月欠付90000元、6月欠付90000元、7月欠付90000元。 2018年6月12日，毅文公司向闻新公司发书面通知：主要内容为：贵我双方为公司合作服务关系，本着合作共赢，自负盈亏，双方自愿签订“招商服务代理合同”，贵公司应按招商合同履行责任义务，贵方从2017年12月份起违背合同约定，毫无理田多次减扣基本月服务费，不按时、不足额支付合同中约定的服务费，我司屡次口头催款，期间我方并以书面函件通知贵方结清所欠服务费。至今未得到任何具体回复，屡次推诿拖延，为了应对现阶段情况不妨碍继续开展招商服务工作，请贵公司于2018年6月16日前明确解决以下几点内容：（1）按“招商代理合同”中约定的服务费支付所欠的招商服务费。（2）后续须按照招商代理合同约定标准支付月服务费同时佣金按时按约定结算。（3）己签商家提出的装修时间以及开业时间必须按合同协议中约定履行，否则造成商家退订后果由贵方承担。特此通知请贵方按时予以回复。 2018年8月21日，毅文公司向阜宁县公证处申请办理现场保全证据公证。2018年9月5日，阜宁县公证处出具（2018）盐阜证民内字第1215号《公证书》。公证书主要内容：公证事项：保全证据。申请人毅文公司的法定代表人时健于二○一八年八月二十一日来到我处称:二〇—七年八月三日我公司与闻新公司签订了《招商代理服务合同》，合同签订后闻新公司未按合同履行，为预防今后发生纠纷，特向你处申请办理现场保全证据公证。根据《中华人民共和国公证法》、《公证程序规则》的规定，二〇—八年八月二十一日下午四时四十七分，本公证员、公证员助理黄琦与申请人毅文公司法定代表人时健、阜宁县阜城皇宫婚纱影楼的工作人员张建兵和熊拥军来到宁县阜城镇书香大厦（东方广场旁边）现场。首先由张建兵和熊拥军分别对相机进行清洁处理，后根据时健的要求，由张建兵对大厦一楼、二楼、三楼、四楼的部分区域进行拍照，熊拥军对上述过程进行摄像。上述过程在本公证员、公证员助理黄琦的监督下进行。公证员助理黄琦现场制作《工作记录》一份计1页，上述过程约在下午五时十分结束。拍摄后在本公证员、公证员助理黄琦的监督下由张建兵印刷照片24张和刻录光盘1张。兹证明与本公证书相粘连的照片24张和光盘1张系在本公证员、公证员助理黄琦监督下，由张建兵和熊拥军现场拍照摄像所得，与现场实际情况相符。所附《工作记录》为现场记录所得，记录上公证员、黄琦、时健、张建兵和熊拥军的签名属实。附：1、照片24张;2、工作记录1份；3、光盘1张。 根据公证书内的照片及光盘显示：截止公证之日即2018年8月21日，案涉工程的外部门窗，墙体装饰未完成，消防设施没有安装，电梯未安装，工程的内部装修配套均未施工，无车位可使用，不符合商家进场装修的条件，闻新公司存在工程超期完工的情形。 2018年8月24日，毅文公司向本院申请财产保全。同日，本院作出(2018)苏0923民初4707号民事裁定，一、对被申请人闻新公司在中国工商银行股份有限公司阜宁支行开户的账户为11×××49中的银行存款予以冻结1000000，冻结期限为一年；二、对被申请人闻新公司在江苏常熟农村商业银行股份有限公司阜宁支行开户的账户为10×××46中的银行存款予以冻结400000元，冻结期限为一年。上述一、二项合计冻结金额为1400000元。申请人申请延长期限的，应在查封、冻结期限届满前办理续行查封、冻结手续。案件申请费5000元，申请人毅文公司已预交。 本院认为，毅文公司与毅闻公司之间签订的《招商代理服务合同》，是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，各方均应严格依约履行。 一、关于合同解除的问题。 毅文公司要求与闻新公司解除于2017年8月3日签订的《招商代理服务合同》，诉讼中，闻新公司亦同意解除合同，故对毅文公司与闻新公司于2017年8月3日签订的《招商代理服务合同》予以解除。 二、关于本诉原告毅文公司要求本诉被告闻新公司支付招商服务费390000元、招商佣金950797元及利息，反诉原告闻新公司要求反诉被告毅文公司返还已支付的服务费690000元的问题。 （一）商铺第五层是否在招商范围内。毅文公司与闻新公司对二至四层及一层部分商铺在招商范围均无异议，但对第五层商铺是否在招商范围内各执一词。毅文公司主张第五层商铺不在招商范围内的理由为，第一，按照《招商代理服务合同》第十二条（二）甲方义务2的约定，闻新公司应向毅文公司提供外形图、平面图等项目所需有关资料，并组织相关部门与毅文公司交底。在合同履行过程中，双方对商铺一至四层平面图进行共同签字确认，每张平面图上都有闻新公司徐健的签字并盖公司的章印。对第五层商铺的图纸双方没有共同签字确认。第二，2015年7月22日，闻新公司与案外人范万领签订的《建设工程合作框架协议书》第八条约定，第五层商铺给范万领，冲抵闻新公司部分应付工程款。范万领亦将第五层部分商铺给其他债权人冲抵其债务。且第五层商铺在中央过道两侧间隔成二十余间，有别于二至四层为整体框架，没有进行间隔。第三，闻新公司主张范万领委托该公司对第五层商铺进行招商，但没有提供闻新公司与范万领签订的相关委托招商合同。《招商代理服务合同》第三条中约定，委托招商项目为二至五层的可租赁面积作为合作范围，根据实际情况一层剩余商业再行招商，以实际可租商业建筑面积为准。据此，签订合同时双方已将第五层商铺纳入到招商范围。招商范围变更属于合同重大事项的变更，一般应当签订变更协议。现毅文公司主张，双方已协商将第五层商铺排除在招商范围之外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，毅文公司应对合同变更主张负举证责任。毅文公司的上述主张和理由尚不能充分证明双方已将第五层商铺变更排除在招商范围之外，故对毅文公司该主张本院不予采信。 毅文公司虽没有充分证据证明双方已将第五层商铺变更排除在招商范围之外，但闻新公司亦不能举证证明其已依合同约定向毅文公司交付了第五层商铺图纸，加之第五层商铺在签订合同之前客观上已作为工程款抵算给范万领，双方在实际履行中未签协议亦将一层剩余商铺纳入招商范围等事实，致使毅文公司误认为，事实上闻新公司已将第五层商铺排除在招商范围之外，对招商范围进行了变更。对第五层商铺未有实际进行招商，闻新公司具有较大过错；毅文公司对第五层商铺招商事宜没有及时与闻新公司沟通，办理确认手续，导致第五层商铺未有实际招商，其亦有一定过错。另闻新公司还提出一层13户拆迁户的安置门市房也在招商范围内，对此也未举证，且与《招商代理服务合同》第三条载明的“根据实际情况一层剩余商业再行招商，以甲方实际可租商业建筑面积为准”的内容相悖，与目前13户安置门市房均已间隔，剩余的一层商铺没有间隔这一现状亦不相符。 （二）毅文公司要求闻新公司支付招商佣金应否支持。根据毅文公司与闻新公司签订的《招商代理服务合同》第三条约定，阜宁县书香大厦委托招商项目面积为二至五层的可租赁面积，预计约为1.1万平方，根据实际情况一层剩余商业再行招商，以闻新公司实际可租商业建筑面积为准。在合同实际履行过程中，毅文公司也对一层剩余部分商铺进行了招商，有毅文公司提供的相关《阜宁书香大厦商铺租赁协议书》佐证，且闻新公司对剩余一层商铺也在招商范围内的事实亦予以认可，故本院对剩余一层商铺在招商范围内的事实予以认定。一至四层的可招商面积为10347.76㎡，毅文公司已招商的面积为5639.65㎡，招商率已超过50%，且毅文公司成功签约主力店肯德基餐厅，毅文公司已履行了合同约定的主要义务。在合同履行过程中，由于毅文公司与闻新公司各自的过错，特别是闻新公司没有向毅文公司交付第五层商铺图纸，致第五层商铺未实际招商，同时，鉴于闻新公司在合同履行过程中还存在工程超期等违约行为等因素，故对毅文公司主张的招商佣金，本院根据双方过错程度，认定闻新公司应当支付约定招商佣金总额的85%。 （三）毅文公司主张的招商佣金数额。本案中，经毅文公司招商，已有17户商户与闻新公司签订了租赁协议，对除肯德基以外的16户商户，根据双方签订的《招商代理服务合同》第十条及与16户商户签订的《阜宁书香大厦商铺租赁协议书》第三条的约定，毅文公司应收取招商佣金合计为801135元，由闻新公司给付招商佣金总额的85%，即680964.75元（801135元×85%=680964.75元）。 对毅文公司要求闻新支付招入的苏州肯德基有限公司的佣金149649元，根据闻新公司与肯德基签订的《租赁合同》关于租金及支付方式的约定，按照年度营业额，以不同的比例抽成计租。因肯德基的租金具体数额并不确定，故对毅文公司按照招商面积328㎡，招商租金5元/㎡/天的标准，计算佣金149649元（年租金598600元，月租金49883元，佣金为月租金49883元×3个月=149649元），要求闻新公司支付该笔招商费用的请求，缺乏合同依据，故本院不予支持。毅文公司可待条件成就时，另行主张。 （四）毅文公司主张闻新公司欠付其招商服务费及闻新公司反诉主张毅文公司退还已支付的招商服务费应否支持。毅文公司要求闻新公司支付招商服务费390000元，根据《招商代理服务合同》第十条招商费用（一）服务费的约定，每月被告需向原告支付月基本工资服务费80000元。每个月1号先支付500000元（其中10000元为接待费），15号再支付40000元。截止2018年7月底，按照约定的先支付后服务原则，闻新公司应支付毅文公司服务费1080000元，已支付690000元，尚有招商服务费390000元没有支付。双方对支付招商服务费的约定，不违反法律规定，当事人应当按照约定履行。根据合同实际履行情况，结合造成第五层商铺未能够实际招商的原因，毅文公司、闻新公司的过错，及当事人在合同履行过程中的违约行为等因素，本院认定闻新公司承担应付招商服务费85%的给付义务，即918000元（1080000元×85%=918000元），未支付毅文公司的390000元，闻新公司应支付给毅文公司331500元（390000元×85%=331500元）。对反诉原告闻新公司要求反诉被告毅文公司返还已支付的招商服务费690000元的诉讼请求，基于上述相同理由，闻新公司应给付毅文公司586500元（690000元×85%=586500元），闻新公司已支付690000元，毅文公司应返还闻新公司103500元（690000元-586500元=103500元）。 （五）毅文公司要求闻新公司支付尚欠招商服务费及招商佣金的利息应否支持。毅文公司主张自其向本院起诉之日起即2018年8月22日起至实履行之日止，对欠付的招商服务费及招商佣金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息的请求，因不违反法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、解除本诉原告扬州市毅文商业经营管理有限公司与本诉被告阜宁闻新房地产开发有限公司于2017年8月3日签订的《招商代理服务合同》； 二、本诉被告阜宁闻新房地产开发有限公司支付本诉原告扬州市毅文商业经营管理有限公司招商服务费331500元及招商佣金680964.75元，合计1012464.75元； 三、反诉被告扬州市毅文商业经营管理有限公司返还反诉原告阜宁闻新房地产开发有限公司招商服务费103500元； 四、上述二、三项招商服务费相抵冲后，本诉被告阜宁闻新房地产开发有限公司支付本诉原告扬州市毅文商业经营管理有限公司招商服务费228000元及招商佣金680964.75元，合计908964.75元及利息（利息计算方法：自2018年8月22日起至实际给付之日止，以908964.75元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算），限于本判决生效后十日内履行完毕； 五、驳回本诉原告扬州市毅文商业经营管理有限公司的其他本诉请求； 六、驳回反诉原告阜宁闻新房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16867元，保全费用5000元，合计21867元，由本诉原告扬州市毅文商业经营管理有限公司负担5248元，由本诉被告阜宁闻新房地产开发有限公司负担16619元；反诉案件受理费5350元，由反诉原告阜宁闻新房地产开发有限公司负担4547元，反诉被告扬州市毅文商业经营管理有限公司负担803元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  刘 军 审 判 员  薛为勇 人民陪审员  薛 恒 二〇一九年七月十七日 法官 助理  刘 洁 书 记 员  刘 悦