贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2647号 上诉人（原审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）:陈胜华,贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205200010944387。 委托诉讼代理人（一般授权）:王涛,贵州本芳律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：张道军，男，汉族，1975年6月15日出生，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：刘国礼，女，汉族，1978年1月7日出生，住贵州省毕节市。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：龙海，贵州名城（金沙）律师事务所律师，执业证号：15224201510191516。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：林蔓，贵州锐驰律师事务所实习律师，身份证号码：5224201996********。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称：鑫城房开公司）因与被上诉人张道军、刘国礼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初535号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 鑫城房开公司上诉请求：一、撤销一审判决,改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案逾期办证系因政府原因导致，属于行政不可抗力，上诉人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，即出卖人承担违约责任的前提是由于出卖人原因导致逾期办证。本案逾期办证明显是政府行政不作为等原因导致。一审判决上诉人承担违约责任明显违背该条立法本意。二、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日。被上诉人于2014年6月30日就已经知道被告无法按期交付房产证的事实，其提起本案诉讼时已超过诉讼时效期间，故应驳回其诉讼请求。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉《商品房买卖合同》系住建部门提供的标准合同，上诉人无法对合同中的违约金条款进行修改，若上诉人私自修改，会遭受行政处罚，且本案逾期办证并非由于出卖人的原因造成，故不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算本案违约金。上诉人早已经将涉案房屋交付给被上诉人使用，上诉人已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经实现。如被上诉人认为自身存在损失应举证证明，一审法院将举证责任分配给上诉人错误。四、行政征收系政府行使行政权力的行为，不受民事法律调整，故不存在违约责任问题。一审法院将政府的行政征收行为认定为民事法律行为，并据此认定上诉人不能因政府的违约行为而免责错误。本案逾期办证并非是上诉人能够避免的，若由上诉人承担全部违约责任，显失公平。 被上诉人张道军、刘国礼未作答辩。 原审原告张道军、刘国礼向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计20,000.00元(违约金从2014年7月1日起以297,033.00元为基数，按日万分之二计付至交付房屋权属证书之日止);2、被告立即为原告办理涉案房屋(毕节市商品批发××市场××号)权属证书;3、被告承担本案诉讼费。事实和理由:原、被告于2013年6月6日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市商品批发××市场××号房屋(A15-4-302)。合同约定房屋总价款为297,033.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记:(一)出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:(2)、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款297,033.00元，并在交房时向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、契税、印花税、预告登记费、房屋登记、土地证、交易手续费、电视入户费。然而时至原告起诉之日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋权属证书交付给原告，原告多次找到被告要求办理，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为:被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付原告违约金，违约金的数额为每日已交付房款的万分之二。综上，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉房屋进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特提起诉讼，请依法公判。庭审中，原告变更第一项诉请的违约金为逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。 一审法院认定事实：2013年6月6日，原告张道军、刘国礼作为买受人，被告鑫城房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省××市××区××大道茶亭村××市商品综合××市场××单元××房，房号为A15-4-302；该商品房总价款297,033.00元；买受人以贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款97,033.00元，余款200,000.00元以银行按揭支付；转移登记：出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。2014年2月11日，原告向被告交付了房屋维修基金、契税、房屋登记、交易手续费等。2016年4月28日，被告向原告出具发票，确认收到原告涉案房屋购房款297,033.00元。原告认为，被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，构成违约，应承担违约责任，故以前述诉请诉至法院。 另查明，2018年5月9日，被告取得毕节市七星关区三板桥街道茶亭村毕节市商品综合批发大市场一期1、4、6、7、8、9、10、11、12、14、15、16、17栋的《毕节市商品房屋备案证明书》。2018年9月25日，被告取得毕节市商品综合批发大市场（一期）15幢的《不动产权证书》，涉案商品房已具备办理转移登记的条件。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行合同义务。原告履行了支付购房款义务，被告亦应按约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未按约定履行上述义务，构成违约，应当继续履行并承担相应的违约责任。同时，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并向被告交付了维修基金和契税。现被告已取得涉案房屋所属综合批发大市场（一期）15幢的《毕节市商品房屋备案证明书》和《不动产权证书》，具备办理转移登记的条件，故原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，予以支持，但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 对于原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金问题。原告主张按《商品房买卖合同》约定的日万分之二计付违约金，被告提出了约定的违约金过高，要求减少的抗辩主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，不予采纳，原告主张的违约金按合同约定标准计算。 关于违约金的计算起止时间问题，被告提出诉讼时效抗辩主张。本案中，原告主张的违约金请求权系债权请求权，适用诉讼时效，但被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，系持续违约行为，合同约定该违约金采取以日为单位的累计方式计付，故该违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。被告承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，诉讼时效原则上应从2014年6月30日起计算。但原告于2019年1月10日才提起诉讼主张该违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年1月10日）往前回溯三年即2016年1月10日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2016年1月10日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告同意委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。被告于2018年5月9日取得涉案房屋所属综合批发大市场（一期）15幢的《毕节市商品房屋备案证明书》具备办理转移登记的条件，但被告未举证证明其在具备办理转移登记的条件后通知了原告。而庭审时，被告提供《毕节市商品房屋备案证明书》及《不动产权证书》，原告即已知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，视为被告通知原告，则违约金的截止时间为本案开庭之日（2019年2月18日）。故原告诉请的违约金，以原告已付购房款297,033.00元为基数，按日万分之二的标准，从2016年1月10日起计算至2019年2月18日止（共计1134天），计算为297,033.00元×0.2‰×1134天=67,367.08元。 对于被告提出的本案逾期办证事实的发生系因政府原因导致，属于行政不可抗力，其不应承担支付逾期办证违约金的法律责任的抗辩主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，且有关部门征地拆迁滞后行为并不属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形，不属于被告不应承担违约责任的免责事由。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告张道军、刘国礼缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告张道军、刘国礼办理位于贵州省××市××区××大道茶亭村××市商品综合××市场××单元××（房××）商品房的不动产权证书；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告张道军、刘国礼支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金67,367.08元；三、驳回原告张道军、刘国礼的其他诉讼请求。案件受理费742.00元（已减半收取），由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.上诉人应否承担违约责任？2.原审认定的诉讼时效期间是否得当？3.双方约定的违约金应否调整？ 关于焦点1，就被上诉人提出的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任主张，上诉人抗辩称合同履行存在不可抗力，因政府征收迟延和规划行政执法导致的办证迟延，其不应承担违约责任。对此本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，上诉人主张政府土地行政征收以及规划行政执法均属于具体行政行为，系行政主体行使行政权力，对特定的公民、法人或者其他组织作出的有关行政相对人权利义务的单方行为。具体行政行为的发生具有频发性、非突发性以及影响范围特定性等特征，动辄将具体行政行为列入不可抗力范畴，容易导致对不可抗力的滥用，影响正常的交易秩序。同时，相关法律、行政法规对具体行政行为的权利救济进行了明确规定，当事人可以通过行政复议、行政诉讼等程序予以克服和救济。故对上诉人以不可抗力事由提出的违约责任免除主张，不予支持。由于本案不具备法定或者约定的责任免除情形，上诉人所称的政府征收迟延和规划行政执法不作为应属第三人原因，根据合同相对性原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，原审认定上诉人逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书构成违约并判决上诉人承担违约责任，并无不当。 关于焦点2即本案诉讼时效问题，一审判决论证翔实，说理充分，本院予以确认。上诉人主张被上诉人的违约金请求权均已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，予以驳回。 关于焦点3，违约金条款系当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。对违约方提出的违约金调整主张，人民法院根据案件事实进行综合评价。案涉《商品房买卖合同》系经双方平等自愿协商而签订，上诉人就自身履行合同义务的相关期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见。上诉人以约定的违约金明显过高为由主张调整时，其负有证明违约金明显高于被上诉人遭受的实际损失的初步举证责任，因上诉人所举证据不能证明其主张成立，其应当承担举证不力的不利后果。对上诉人提出的应由被上诉人举证证明其实际损失的上诉主张，不予支持。 综上，上诉人的上诉理由及请求不能成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1484元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年七月二十三日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青