安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初1075号 原告：中国农业银行股份有限公司芜湖滨江支行,住所地安徽省芜湖市镜湖区长江中路**华强广场****商铺，统一社会信用代码91340200769039721B。 负责人：阮西文，行长。 委托诉讼代理人：刘朝晖，安徽深蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁先华，安徽深蓝律师事务所律师。 被告：顿华香，女，1978年7月12日出生，汉族，住湖北省石首市。 被告：梅青，男，1979年9月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 被告：芜湖市华安房地产开发有限公司，住所地安徽省，住所地安徽省芜湖市长江中路**代码91340200726328128W。 法定代表人：王蓉，总经理。 委托诉讼代理人：沈曙光，安徽银佳律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司芜湖滨江支行诉被告顿华香、梅青、芜湖市华安房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法适用普通程序于2019年5月16日公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司芜湖滨江支行（以下简称“农行滨江支行”）委托诉讼代理人鲁先华、芜湖市华安房地产开发有限公司（以下简称“华安公司”）委托诉讼代理人沈曙光到庭参加诉讼，被告顿华香、梅青经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行滨江支行向本院提出诉讼请求：1、判决被告顿华香、梅青归还原告借款本金373381.73元、利息22926.43元、罚息761.06元、复利1292.33元（截至2018年3月30日），并继续支付自2018年3月31日起至实际给清偿之日止的利息、罚息、复利；2、判决原告对被告顿华香、梅青抵押房产（位于芜湖市镜湖区****房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、判决被告华安公司对被告顿华香上述借款债务向原告承担连带保证责任；4、判决被告承担律师费11100元；5、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告顿华香、梅青以按揭贷款的方式购买坐落于芜湖市镜湖区****房屋（由被告华安公司开发），为此向原告申请借款。双方于2010年12月15日签订了《个人住房借款合同》，约定：借款人民币410000元，期限为360个月；执行利率5.4400%，逾期还款的罚息利率在实际执行利率基础上再上浮50%。采取等额本息还款法，按月还款，按日计息；如借款人逾期还款则构成违约，届时贷款人有权提前收回全部贷款本息，为实现债权而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等）均由借款人和担保人承担。被告顿华香、梅青以上述房屋向原告提供抵押担保，同时被告华安公司自愿承担连带保证责任至原告取得上述房屋抵押权证书时止。担保范围包括但不限于借款本金、利息及出借人实现债权的费用等。原告于2011年1月4日向被告顿华香发放了贷款人民币410000元。被告顿华香自2016年10月4日（69期）开始拖欠贷款构成违约，原告向被告经多次催缴无果。 被告华安公司辩称：1、华安公司履行了合同约定的阶段性担保责任，在被告顿华香、梅青与原告具备办理正式房产抵押登记手续之后，华安公司的担保责任就应当解除；2、即使原告主张得到支持，华安公司也仅仅承担补充保证义务，而非连带保证责任。 被告顿华香、梅青未答辩，亦未向本院提交证据。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、营业执照、身份证复印件、无婚姻登记记录证明，证明原、被告主体资格适格；2、《个人购房担保借款合同》、个人贷款支付凭证，证明原告向被告发放贷款的事实；3、房地产预告登记证明，证明被告顿华香、梅青以房屋为其借款提供抵押担保并办理预告登记的事实；4、委托代理合同，证明原告为主张债权委托了代理律师并支付律师费11100元。上述证据经庭审质证，客观真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2010年12月15日，原告农行滨江支行与被告顿华香、梅青签订《个人购房担保借款合同》，贷款用途为顿华香购买坐落于芜湖市镜湖区****房屋；约定借款41万元；借款期限自2011年1月4日起至2041年1月3日止；执行年利率为5.44%;还款方式为等额本息，还款周期为一个月，还款日为每期借款发放日对应日。合同采用的担保方式为阶段性保证＋抵押，由华安公司按约定提供保证担保，由抵押人按约定提供抵押担保。合同另约定，借款人未按合同约定期限归还借款或未按合同约定用途使用借款的，贷款人有权按照中国人民银行有关规定计收罚息。其中未按合同约定期限归还借款的罚息利率为在合同借款执行利率基础上上浮50%。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。若借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款。因借款人、保证人或抵押人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权费用。被告顿华香、梅青以坐落于芜湖市镜湖区****房屋（权证字号：芜房预字第××号）向原告提供抵押担保，并于2010年12月31日办理预购商品房抵押权预告登记。被告华安公司承担阶段性保证担保责任，自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，为被告顿华香的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。原告于2011年1月4日向被告顿华香发放贷款41万元。被告顿华香自2016年10月4日起未按约定还款，截至2018年3月30日，积欠原告借款本金人民币373381.43元、利息22926.43元、罚息761.06元、复利1292.33元。 另查明:被告顿华香购买的坐落于芜湖市镜湖区****房屋已于2010年12月31日办理预购商品房抵押权预告登记。被告顿华香、梅青于2010年3月1日登记结婚，被告梅青签署共同还款承诺书，自愿参与归还银行贷款。 本院认为：原、被告签订的借款合同系双方真实意思的表示，对双方均有约束力。原告已向被告发放贷款，被告理应按时足额还款，现被告顿华香逾期已久，原告依据合同约定主张归还全部贷款并承担相应违约责任有事实与法律依据，本院予以支持。借款人顿华香应支付截至2018年3月30日的借款本金373381.43元、利息22926.43元、罚息761.06元、复利1292.33元，并继续支付之后的逾期利息、罚息、复利至实际清偿之日止。双方贷款合同已就原告实现债权的费用负担有约定，故可支持原告实现债权费用的主张，但原告主张的律师费11100元偏高，根据本案具体情况，结合当地生活标准，本院调整为8000元。被告顿华香、梅青以其所购的坐落于芜湖市镜湖区****房屋为上述贷款提供抵押担保，但仅办理了预告抵押登记，根据物权法定原则，预告抵押登记并非抵押权，原告据此主张对抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，本院不予支持。被告华安公司作为保证人，对本案贷款承担阶段性连带保证责任，在债权人未取得抵押权的情形下，华安公司对本案债务应承担连带清偿责任。上述房屋虽已办理初始登记证，但根据三方签订的《个人购房担保借款合同》，明确约定了阶段性担保期限及阶段性担保保证人免责所具备的条件，故被告辩称的理由无事实及法律依据，本院不予采信。被告梅青签署共同还款承诺书，自愿参与归还银行贷款，故对原告要求梅青承担共同还款责任的诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告顿华香、梅青于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司芜湖滨江支行借款本金373381.43元、利息22926.43元、罚息761.06元、复利1292.33元，合计398361.25元及自2018年3月31日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利（按合同约定利率计算）； 二、被告顿华香、梅青于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司芜湖滨江支行实现债权费用8000元； 三、被告芜湖市华安房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告顿华香、梅青追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司芜湖滨江支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7642元，由被告顿华香、梅青、芜湖市华安房地产开发有限公司负担（受理费原告已预付，二被告在给付上述款项时一并付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  张 震 人民陪审员  许云峰 人民陪审员  杨晓云 二〇一九年七月十九日 书 记 员  刘淑芳 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。