河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3406号上诉人（原审原告）：郑阳，男，1989年4月3日出生，汉族，现住河南省卢氏县。委托诉讼代理人：卢莲英，北京法昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：许大方，北京法昂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：固安京御幸福房地产开发有限公司。住所地：固安县工业园区。法定代表人：孟惊，任该公司总经理。统一社会信用代码：91131022699230546W。委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。上诉人郑阳因与被上诉人固安京御幸福房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初1080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。郑阳上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。主要事实和理由：法院应依法查清涉案车位的性质即规划用途、被上诉人是否取得车位销售许可、车位建造费是否列入了建造成本以及是否为商品房价格组成部分等基本事实。而一审法院以上诉人购买车位时已充分了解足以认定是自愿购买；被上诉人是涉案小区地块土地使用权人，建筑物、构筑物及附属设施是被上诉人建造的，当然享有所有权；依据商品房买卖合同补充协议约定，被上诉人当然享有车位所有权，且该约定不属于格式条款；被上诉人销售车位行为不违反法律法规强制性规定；即使车位系人防工程，被上诉人也有权销售。上诉人认为上述理由不成立，且适用法律错误。本案无论是销售还是租赁均依法无效。一、上诉人只想买房，对涉案车位一无所知且不想买，是被上诉人强行捆绑销售，不购买车位、装修就不卖房，违反了消费者权益保护法关于禁止强制交易的规定，不具备有效民事法律行为的要件。1、上诉人先于2016年6月5日签订《小区地下车位使用权协议》及《委托装修协议》，并在交清车位、房屋装修购买款后，才于2016年6月24日签订了《商品房买卖合同》购房。2、购房前，被上诉人强行让上诉人购买根本不了解、不存在的合同标的涉案车位。上诉人购买的是期房，签订车位协议时车位不存在，且涉案车位协议对车位的具体编号、位置、面积、车位性质等车位信息都没有规定，上诉人没看到涉案小区项目规划。3、被上诉人要求每一位购买车位的业主在交接车位时都必须签署确认函，该函及地下车位使用权协议的内容，即车位使用权协议解除、终止或被认定无效，被上诉人无需承担责任即有权解除商品房买卖合同，反之如商品房买卖合同解除或终止，被上诉人同样无需承担任何责任就有权解除涉案车位使用权协议。4、双方签署的委托装修协议及收房及钥匙代管委托书规定上诉人委托被上诉人代装修的授权范围，以及该委托为不可撤销的违反规定，亦证实被上诉人强行捆绑销售。二、一审依据小区地下车位使用权协议第7条约定，认定上诉人已对涉案车位现状进行了充分了解和认识，并由此认定签署车位合同是上诉人完全自愿，不存在以合法形式掩盖非法目的，一审对该事实认定错误，该条款为格式条款，约定无效。1、被上诉人未对该条款约定内容进行法定提示和说明。2、一审认定“即使是地下人防车位”，可见一审对车位的规划用途性质不清楚。3、被上诉人出具的收取18万元车位款《收款收据》，将车位销售款虚列为“一次性房款”，系以合法形式掩盖非法谋取高额不法利益。三、一审基于被上诉人是涉案小区地块土地使用权人，建筑物、构筑物及附属设施是其建造的而认定被上诉人当然享有所有权不能成立。商品房售价中已包含涉案车位建造费。双方签订并依法备案的商品房买卖合同中没有约定、被上诉人也没有举证证实车位的建造费未列入建设成本，依法应认定商品房售价中已包含车位建设费。四、一审依据商品房买卖合同补充协议关于使用权的约定，认定被上诉人当然享有车位所有权是错误的，该条款为格式条款，无效。1、该条款违背了公平原则，排除了上诉人的主要权利，免除、限制了被上诉人一方的责任。2、涉案车位无法办理产权登记，被上诉人依法不享有涉案车位所有权。五、一审认定被上诉人销售车位的行为不违反我国法律法规强制性规定，合法有效，属于适用法律错误。被上诉人未取得销售许可，根据规定应认定涉案车位协议无效。1、根据规定，销售须取得预售许可，法院调取的商品房预售许可证显示的许可销售范围不包含车位销售。2、被上诉人变相抬高房价。六、一审假设涉案车位是人防工程，依据防空法关于投资收益的规定，直接得出被上诉人有权销售车位合法的结论，属于适用法律错误。七、双方签署的涉案小区地下车位使用权协议，如果是租赁合同，超过法定20年租赁期限部分无效，被上诉人应退还相应租赁费。因法定最高租赁期间为20年，而涉案车位合同明确约定期限为70年。八、一审适用速裁程序审理该案情复杂案件，程序错误。固安京御幸福房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、客观、公正。上诉人的上诉请求于法无据。理由如下：一、双方签订的《地下车位使用权协议》合法有效，我方不存在捆绑销售的行为。1、上诉人在购房时，对所交纳的各项款项的用途是明知的，且是明确的。2、对于是否存在捆绑销售行为的认定，属于行政机关的职权范围，作为自然人不享有该项权利。3、双方签订的《地下车位使用权协议》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也不具备《合同法》第五十二条规定的情形，应得到法律的保护。我方依据《地下车位使用权协议》的约定，收取车位转让款是其权利，交纳该款项是上诉人的义务。4、我方不具有垄断地位。在固安县进行商品房开发的不只我方一家，据了解，同一时期还有多个楼盘在销售，上诉人在购买商品房时具有选择性。二、上诉人对格式条款与合同效力的关系存在错误理解。《合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定“合同中的下列免责条款无效:(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”双方签订的《地下车位使用权协议》不存在上述《合同法》中第四十条、第五十二条、第五十三条规定的情形，且已明确写明双方在签订该协议时，遵循了诚实信用原则。三、我方按照规划审批文件建设所开发小区的地下车位，不仅有权转让，且其转让使用权也是为了保障业主的权利。车位本身是业主实现其区分所有权的重要辅助设施，在性质上属于小区的配套设施，在功能上以满足业主需要为前提。《物权法》第74条第1款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。满足业主的“需要”，既包括购买权、也包括租赁权等。规划区内的车位、车库，不论出租、附赠，还是出售等，必须“首先满足业主的需要”。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应认定为其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。四、上诉人在上诉状中引用的所谓的“法律依据”，《商品住宅价格管理暂行办法》已于2012年12月12日被国家发展改革委决定废止，引用的《房地产管理法》第四十五条规定与本案不具有关联性。五、双方签订的《商品房买卖合同》的附件已写明公摊面积的构成，且固安房管部门指定的测绘公司出具的不动产面积测绘表，也可以显示出地下车库的面积并未计入商品房的公摊面积。更何况双方在《补充协议》第十三条中约定了本项目内由我方出资建设的地下车位及车库等建筑物，未计入公摊面积的配套设施，所有权归我方所有，我方有权处置。六、本案适用简易程序符合法律规定，也是为了节约当事人的诉讼成本，提高审判效率。适用简易程序还是普通程序审理案件，是人民法院的职权范围。七、本案中，出让给上诉人使用权的车位并非人防车位。综上，一审法院对双方提供的案件的全部证据，从各证据与案件事实的关联程度，各证据之间的联系等多方面进行了综合审查判断，以能够证明案件事实的证据为依据作出公正判决。另，在上诉人的上诉状中所提及的《确认函》，上诉人没有与被上诉人签订该《确认函》；我国法律没有规定地下车位的销售需要办理预售登记，且本案被上诉人是转让车位使用权。郑阳向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告双方于2016年6月5日签订的附件4：《小区地下车位使用权协议》无效；2、依法判决被告返还原告一次性房款人民币180000元及利息损失（自2016年6月5日起至款项还清之日止期间，按中国人民银行同期银行贷款利率标准计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月份，因受限购政策影响，原告急于购买被告位于商品房屋一套，该号楼地上28层，地下**。被告利用其强势地位，隐瞒实情，捆绑销售，强买强卖，在向原告销售上述房屋的同时，迫使原告与其签订了该房屋《委托装修协议》将该房屋装修委托被告，并迫使原告与其签订了《小区地下车位使用权协议》，即被告将涉案车位买卖、房屋装修作为购房的先决条件，原告必须先购买涉案车位和装修后，才能后购房。涉案车位使用协议虽约定了机械车位，但自协议签订至今已近3年，实际没有机械车位。被告将涉案小区楼盘项目依据建筑规划建设的涉案编号、位置、规格、面积等均不明确的地下普通车位或机械车位销售给原告，车位使用年限与该车位所占土地使用权年限相同均为70年，被告收取了原告一次性房款人民币180000元。在涉案地下车位交付时，被告所选聘的物业公司又强行收取原告高额管理费每月100元（同该小区地面车位月管理费相同），不交纳管理费拒不交付涉案地下车位。后经原告了解：根据相关法律法规，被告销售给原告的依据涉案小区项目建筑规划所建设的涉案地下车位为该小区配套使用的公用设施，依法应归小区业主共同所有、使用和收益，被告无权处分租售给原告。请依法支持原告诉讼请求。一审法院认定事实：2016年5月份，原告郑阳欲购买被告固安京御幸福房地产开发有限公司开发建设的商品房，并与被告进行了前期协商。2016年6月5日，原、被告草签了《商品房买卖合同》，并同时签订了《补充协议》，《商品房买卖合同》的内容包括原告所购买房屋的具体位置及基本情况、销售依据、计价方式与价款、交付期限、违约责任、保修责任等内容，《补充协议》的内容包括商品房基本情况的补充说明、价款支付、公共设施和公共部位、房屋交付、产权登记、物业服务等内容，其中第十三条关于建筑区划内配套的所有权第1条第（2）项规定，本项目内规划范围内出卖人投资建设的地下车位及车库、地下层、架空层等建筑物，以及未计入公摊范围的配套设施，其所有权归出卖人所有，出卖人有权采取出售、附赠、出租或抵押等方式进行处分。（3）未计入公摊面积的其他部位，除法律另有规定或合同另有约定外，归出卖人所有。同日，基于《商品房买卖合同》及《补充协议》原告郑阳作为乙方与作为甲方的被告固安京御幸福房地产开发有限公司签订《小区地下车位使用权协议》，协议内容包括鉴于乙方已购买孔雀新城.顺景园小区商品房，甲方建设了一批地下车位，乙方愿意使用该车位并向甲方支付使用费后，享有该车位使用权。停车位编号、位置、规格以实际交付的为准，该车位系地下普通车位或地下机械车位，交付时间与商品房交付时间一致，乙方车位使用权限同该车位所有土地使用权期限。车位使用费为人民币180000元，乙方须一次性付款共计人民币180000元整。在第七条特别条款中约定：1、甲乙双方共同认可在签约过程中双方均已对车位的现实状况及法律状况予以了充分的了解和认识，并且乙方认同甲方对车位享有的现实权利，双方在签约过程中遵循着诚实信用原则。2、该地下车位不办理产权登记；4、乙方还需承担该车位的物业服务费用及时向物业公司交纳，否则构成根本违约。协议并约定了其他条款。同日，原、被告还签订了《委托装修协议》，约定由被告代理原告收房并挑选装修单位对商品房进行室内精装修，装修总价款为130672元等内容。原告于2016年6月5日以POS机刷卡的方式向被告交纳了定金50000元、一次性房款130000元，2016年6月6日以POS机刷卡的方式向被告装修费用130672元，被告为原告出具了《收款收据》。2016年6月24日，原告郑阳与被告固安京御幸福房地产开发有限公司正式签订《商品房买卖合同》备案合同，合同中约定，出卖人为固安京御幸福房地产开发有限公司，买受人为郑阳，买受人购买的是孔雀新城.顺景园第54幢3单元5层502号房。该商品房建筑面积81.67平方米，其中套内建筑面积59.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.64平方米。共有分摊部位建筑面积的内容有：大堂、电梯间、电梯前室、电梯机房、楼梯间、公共门厅、走道、水暖及电管井道、通风竖井、配电间、设备间。共有分摊部位建筑面积还包括套内与公共之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。房屋总金额730576元，付款方式为先付首付款220576元，其余510000元银行按揭贷款。双方均按约履行了各自义务。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》及河北增值税普通发票、《附件4：小区地下车位使用权协议》及收据；被告向一审法院提交的《规划设计条件》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、《附件4：小区地下车位使用权协议》及收据等证据材料在案佐证。一审法院认为，我国法律明确规定了合同无效的五种情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。原告与被告双方所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《附件4：小区地下车位使用权协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人双方均应遵照合同约定，诚信、善意履行合同所约定的义务。原告作为完全民事行为能力人，理应对自己签署合同的行为、付款行为、确认行为及相应后果具有足够的认知、辨识能力。虽然车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施，但不等于说车位、车库与专有部分是民法上从物与主物的关系，车位、车库是相对独立的，其首先满足本小区业主的停车需要，对此被告并没有违反，在建筑区划内，被告开发建设用于停放汽车的车位、车库的归属，可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，原、被告所签订的《补充协议》第十三条第1条第（2）项明确约定，本项目内规划范围内出卖人投资建设的地下车位及车库、地下层、架空层等建筑物，以及未计入公摊范围的配套设施，其所有权归出卖人所有，出卖人有权采取出售、附赠、出租或抵押等方式进行处分。双方所签订的《附件4：《小区地下车位使用权协议》的第七条特别条款亦明确约定，原、被告双方共同认可在签约过程中双方均已对车位的现实状况及法律状况予以了充分的了解和认识，并且原告认同被告对车位享有的现实权利，双方在签约过程中遵循诚实信用原则。足以认定本案原告签署上述涉案合同系完全自愿，亦不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。本案被告以出让方式取得位于孔雀大道南侧、永盛路东侧、编号为2-（09）-0058的地块的土地使用权,系建设用地使用权人，其建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权当然属于本案被告，被告有权出租、出售等，不违反我国法律法规的强制性规定。原告主张《补充协议》第十三条第1条第（2）项系格式条款，所谓格式条款，是当事人为了重复使用，并在订立合同时未与对方协商的条款。该条款虽未特别提示，但本案涉案合同全部条款已经双方当事人详细阅读，并已全面正确理解协议全部条款的含义，协议内容系双方真实意思的表示，是原、被告双方经过充分协商签订的，故该条款不属于格式条款。另，原、被告双方所签订的《小区地下车位使用权协议》是对车位使用权的转让，约定车位形式为地下普通车位或地下机械车位，而不是人防工程，即使是地下人防车位，根据《中华人民共和国防空法》第五条的规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，故被告向原告转让车位使用权，符合该规定。综上所述，原告郑阳的诉讼请求不能成立，应予驳回，故对原告提出确认原、被告双方于2016年6月5日签订的附件4：《小区地下车位使用权协议》无效及判决被告返还原告一次性房款人民币180000元及利息损失（自2016年6月5日起至款项还清之日止期间，按中国人民银行同期银行贷款利率标准计算）的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告郑阳要求依法确认原、被告双方于2016年6月5日签订的附件4：《小区地下车位使用权协议》无效及依法判决被告返还原告一次性房款人民币180000元及利息损失（自2016年6月5日起至款项还清之日止期间，按中国人民银行同期银行贷款利率标准计算）的诉讼请求。案件受理费1950元，由原告郑阳负担，限于本判决书发生法律效力后五日内向一审法院交纳。二审中，上诉人提供购买车位承诺书和精装购买承诺书，证明先草签的两份承诺书，再正式签订车位和装修的买卖合同，最后基于车位和装修买卖合同再签署的商品房买卖合同及协议。被上诉人的质证意见是，对于购买车位的承诺书的真实性不予以认可，该承诺书上没有被上诉人的印章，除了系列上诉人之一张玉茹签字外没有任何其它人的签字。对于精装购买承诺书真实性不予以认可，理由同上，且该承诺书与该案不具有关联性。被上诉人提供证据一：国有出让土地使用权证书，证据二：顺景园固安县规划竣工验收报告，证据三：文景园固安县规划竣工验收报告，证据四：小区规划的平面图。以上四份证据能够证明被上诉人享有地下车位的所有权，涉案车位应未在诉争小区顺景园地下，具体位置需进一步核实，上诉人所主张的地下车库的成本已摊入其所购买的房屋面积内不成立。上诉人的质证意见是，被上诉人提交复印件，对真实性没有办法审核，其它证据与本案无关。对提供证据的真实性及来源合法性没有办法核实。一审时被上诉人提供证据证实涉案小区每户一个车位，现在二审中被上诉人说涉案小区没有车位是自相矛盾不能成立。规划平面图不够完整不能看出车位规划在什么地方。上诉人补充意见，涉案车位位于涉案小区顺景园中间绿化地下方，系被上诉人在未取得建设工程规划许可证的情况下私自建设并租售，违反法律法规强制性规定，小区地下车位使用权协议无效。二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，上诉人主张双方签订《小区地下车位使用权协议》后支付了车位款，被上诉人为上诉人出具了收据，系双方对上述协议的履行。上诉人主张此后双方才签订的《商品房买卖合同》，上诉人交付房款并已接收房屋。本院认为，上述履行行为亦可证明双方对车位款数额达成一致意见，系双方真实意思表示，予以确认。上诉人以不想购买涉案车位且对涉案车位不了解以及双方先签订《小区地下车位使用权协议》而后签订《商品房买卖合同》等理由，主张被上诉人强行捆绑销售车位、协议中存在格式条款、被上诉人存在以合法形式掩盖非法目的。本院认为，根据协议、合同的签订及履行事实，以及协议中明确载明的双方均已对车位的现实状况及法律状况予以了充分的了解和认识、双方在签约过程中遵循了诚实信用原则等内容，足以认定协议的签订系双方自愿，不存在捆绑销售及以合法形式掩盖非法目的等情形，被上诉人未剥夺或妨碍上诉人相关权利的行使。一审法院根据查明的相关事实、双方约定及相关法律规定，作出被上诉人对自己开发建设的地下车位使用权享有依法转让等权利，有事实基础和法律依据，并无不当，双方签订的《小区地下车位使用权协议》合法有效。上诉人主张被上诉人销售车位需取得预售许可无法律依据，主张被上诉人为追求高额不法利益变相抬高房价无事实依据。《商品房买卖合同》及《小区地下车位使用权协议》分别对房价及车位使用费做了明确具体的记载。一审法院采用的审理程序不违背法律规定。上诉人二审中提交的证据达不到其证明目的，涉案车位的性质、具体坐落位置不影响本案的裁判。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  盖秀红审判员  韩静威二〇一九年七月十二日法官助理杨学军书记员郝镜颖