山东省临沂市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁13执异36号案外人：孔德媛，女，1995年12月18日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：张月先，山东有序律师事务所律师。申请执行人：临沂投资发展有限责任公司。住所地：临沂市兰山区临沂商会大厦**楼**。统一社会信用代码：91371300168257168W。法定代表人：高彦庆，董事长。委托诉讼代理人：石宏生、张汝义，均为北京市瑞银律师事务所律师。被执行人：临沂新天地置业有限公司。住。住所地：临沂市兰山区开元上城国际**楼**/div>法定代表人：盖倩倩，总经理。被执行人：临沂联和房地产开发有限公司。住所地：。住所地：临沂市兰山区沂蒙路与济南路交汇西北角v>法定代表人：杨劲松，经理。在本院执行申请执行人临沂投资发展有限责任公司与被执行人临沂新天地置业有限公司、临沂联和房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，案外人孔德媛对查封临沂新天地置业有限公司开发建设的临沂市兰山区“岸芷汀兰”1号楼A-2107号房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人孔德媛称，因山东鲁南商报传媒有限公司承接临沂新天地置业有限公司岸芷汀兰(五大道)报纸广告宣传工作，形成应收债权569865元。山东鲁南商报传媒有限公司与临沂新天地置业有限公司双方均同意以房产抵欠款。杨建玲系山东鲁南商报传媒有限公司的工作人员，负责与临沂新天地置业有限公司岸芷汀兰(五大道)报纸广告宣传工作，故以杨建玲名义购买岸芷汀兰1号楼A-2107房产，并于2013年10月22日缴纳的30000元定金，再用569865元应收债权抵房款。后该房产转至异议人名下，签订正式购房合同并由异议人补齐房款98010元及面积差款116.76元。异议人于2017年5月2日向临沂市房产和住房保障局缴纳住房公共维修基金13152元。异议人于2015年12月份收房后即进行装修入住并缴纳物业费。综上，异议人认为，由异议人购买了岸芷汀兰1号楼A-210房产，且已经实际交付，由异议人实际合法占有使用。异议人提供的合同、付款凭证、缴纳住房公共维修基金、物业费等证据，足以证明异议人与临沂新天地置业有限公司间签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》已经履行毕，仅是房产登记机关尚未完成行政登记工作，该房产已不属于临沂新天地置业有限公司资产。请求法院解除对临沂市兰山区岸芷汀兰1号楼A-2107的查封。申请执行人临沂投资发展有限责任公司称，异议人的主张没有任何事实和法律依据，请求贵院依法驳回，具体事实和理由如下：一、申请执行人对异议人提交的全部证据的真实性不予认可，不认可异议人陈述的事实。由于异议人提交的证据与申请执行人无关，申请执行人无法核实其提交证据的真实性，因此也无法认可其证据的真实性。对于异议人陈述的购买执行房屋的事实也无法认可。二、即使异议人陈述的事实成立，也不满足最高院司法解释规定的排除对执行房屋采取执行措施的全部条件。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释(2015)10号）第29条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述规定，异议人需同时满足以上全部三个条件，才能排除法院对执行房屋的执行，但是，本案中，异议人并不能同时满足以上条件，具体为：1、临沂市中级人民法院根据申请执行人的申请于2017年1月19日在临沂市不动产局对临沂新天地置业有限公司名下包括本案执行房屋在内的共计12套房屋以及地下98个车位进行了查封冻结，查封期限：2017年1月19日至2020年1月18日。2、按照异议人的陈述，其于2017年5月与临沂新天地置业有限公司签署《山东省新建商品房买卖合同》（预售），是在法院查封冻结执行房屋之后签署的房屋买卖合同，不符合上述司法解释规定的第一项情形。3、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第26条的规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。所以，在2017年1月19日临沂中院对执行房屋查封冻结后，异议人也不得再与临沂新天地置业有限公司签署买卖合同，移转执行房屋的所有权。异议人在签署执行房屋的买卖合同时，未善尽谨慎义务，未对执行房屋的权属情况进行查询，导致其购买已经被法院查封的房屋，其存在主观过错。4、异议人未提交证据证明：所购商品房系用于居住且异议人名下无其他用于居住的房屋，不符合上述司法解释规定的第二项情形。5、异议人未提交证据证明其已经交付了执行房屋50%以上的合同价款，不符合上述司法解释规定的第三项情形。综上所述，异议人的主张没有事实和法律依据，不符合排除执行的法定情形，因此，请求贵院依法驳回异议人的申请。本院查明，申请执行人临沂投资发展有限责任公司与被执行人临沂新天地置业有限公司、临沂联和房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院审理后作出（2017）鲁13民初54号民事判决书，判决：一、被告临沂新天地置业有限公司、临沂联和房地产开发有限公司赔偿原告临沂投资发展有限责任公司损失13250000元；二、被告临沂新天地置业有限公司支付原告临沂投资发展有限责任公司违约金3975000元；三、原告临沂投资发展有限责任公司返还被告临沂联和房地产开发有限公司履行保证金5000000元；四、驳回原告临沂投资发展有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告临沂联和房地产开发有限公司的其他反诉请求。上述款项相抵，被告临沂新天地置业有限公司、临沂联和房地产开发有限公司还应赔偿原告临沂投资发展有限责任公司损失8000000元，被告临沂新天地置业有限公司还应支付原告临沂投资发展有限责任公司违约金3975000元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费265550元，由原告临沂投资发展有限责任公司负担163336元，被告临沂新天地置业有限公司、临沂联和房地产开发有限公司负担102214元；保全费5000元，由被告临沂新天地置业有限公司、临沂联和房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费46800元，减半收取23400元，由原告临沂投资发展有限责任公司负担。本院在审理中于2017年1月18日作出（2017）鲁13民初54号民事裁定书：冻结被告临沂新天地置业有限公司、临沂联和房地产开发有限公司银行存款2740万元或查封、扣押其同等价值的财产。次日，本院向临沂市不动产登记中心发出（2017）鲁13民初54号协助执行通知书，查封被告临沂新天地置业有限公司开发建设的临沂市兰山区“岸芷汀兰”房产12套、地下车位、地下车位98个三年），其中包括案外人孔德媛争议的1号楼A-2107号房产。2018年6月15日，本院依申请执行人临沂投资发展有限责任公司的申请立案执行，案号为：（2018）鲁13执276号。案外人在执行中提出书面执行异议。另查明，案外人为证明其主张，向本院提交：证据一、甲方山东鲁南商报传媒有限公司、乙方孔德媛、丙方临沂新天地置业有限公司三方签订的“协议书”一份、临沂新天地置业有限公司“合同签订审批表”一份，证明山东鲁南商报传媒有限公司将对临沂新天地置业有限公司的债权569865元转让给孔德媛，孔德媛用上述款项支付山东鲁南商报传媒有限公司已缴纳定金30000元的案涉房产并交纳剩余房款98010元。“合同签订审批表”审核意见栏中书写的时间均为2019年4月19日。证据二、甲方临沂日报社印刷厂、乙方滕州市天汇商贸有限公司签订的，落款时间为2017年4月28日的“抵账协议”一份，证明临沂日报社印刷厂将收鲁南商报传媒有限公司印刷费抵顶的案涉房产抵顶给滕州市天汇商贸有限公司，冲抵所欠纸款。证据三、申请时间为2017年4月20日的“销售变更申请表”一份，证明临沂新天地置业有限公司同意原认购人杨建玲（山东鲁南商报传媒有限公司）将案涉房产变更到孔德媛名下的申请。证据四、“信息公示业务查询”打印件一份，证明案涉房产已签约已备案，该查询单中载明买受人为孔德媛，签约时间为2017年5月2日。证据五、缴费单据：1、临沂新天地置业有限公司收据两张，时间均为2017年5月2日，交款单位均为孔德媛。收款方式一张为山东鲁南商报传媒有限公司、杨建玲更名，金额为599865元；一张为山东鲁南商报传媒有限公司支票、杨建玲更名，金额为98010元。2、时间为2017年5月2日的“山东省住宅专项维修资金专用票据”一张。3、时间为2017年5月2日的缴纳房屋差价、物业费收据两张。证明孔德媛已缴纳全部房款、住宅专项维修资金、物业费并已实际入住。案外人孔德媛提供的证据形成时间均在本院2017年1月19日对案涉房产查封之后。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”上述法律规定保障的均是案外人或第三人在人民法院依法查封、扣押、冻结前取得的合法权益。本案中，根据查明的事实，案外人孔德媛提供的五组证据形成的时间均在本院于2017年1月19日对案涉房产查封之后，不符合上述规定中应予依法保障的情形，本院不予认定。被执行人临沂新天地置业有限公司擅自将已被本院查封的房产抵账、转让给案外人，不能对抗本院（2018）鲁13执276号执行案件的申请执行人。综上，案外人孔德媛的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人孔德媛的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  滕厚峰审判员  密启娜审判员  柏建松二〇一九年七月二十九日书记员  张 堃