北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初10069号原告：曾建华，女，1963年12月31日出生。委托诉讼代理人：党婵娟，北京市博涵律师事务所律师。被告：杨光，男，1993年1月1日出生。委托诉讼代理人：孙善权，北京市凯诺律师事务所律师。被告：白日，男，1982年6月21日出生。委托诉讼代理人：孙善权，北京市凯诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，北京市凯诺律师事务所实习律师。原告曾建华诉被告杨光、白日确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾建华及其委托诉讼代理人党婵娟，被告杨光的委托诉讼代理人孙善权，被告白日及其委托诉讼代理人孙善权、张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾建华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原被告于2018年10月20日所签订的《北京市存量房买卖合同》以及《补充协议及其他规定》无效。2、请求法院判决被告杨光协助原告将位于北京市房山区x镇x家园x号楼x层x的房屋转移登记至原告曾建华的名下。3、本案的诉讼费、保全费由被告负担。事实及理由：原告曾建华与案外人贾恩祥系夫妻关系，二人于1986年10月29日登记结婚。位于北京市房山区x镇x家园**楼**x的房屋（以下简称**）为原告曾建华与贾恩祥婚后共同出资购买，x室登记在原告曾建华的名下，x室为曾建华、贾恩祥的夫妻共同财产。2018年5月开始，原告曾建华在湘瑞堂公司业务员李美虹、徐成以高额投资回报的诱骗下，先后出资人民币68万余元购买了“财富大典”、“十全十美”等数十套藏品。2018年9月，湘瑞堂业务员徐成向原告曾建华推荐了一款回报率更高的藏品“盛世繁荣”，声称投资一百万，能赚三四百万，可此时原告曾建华因资金短缺再也无力购买徐成推荐的藏品。徐成建议原告曾建华把其名下的x室抵押贷款，用贷款购买“盛世繁荣”藏品。2018年10月24日原告曾建华在徐成与中介公司业务员的安排下，与被告杨光、白日办理了房屋产权过户登记手续，将x室过户登记至被告杨光的名下。过户前一日及过户当日，被告白日向原告曾建华账户打入人民币70万元整，交易完成后，被告收回了所有合同、补充协议等原件。原告曾建华支付了10万元中介费及18000元的契税，剩余款项原告曾建华购买了200套“盛世繁荣”藏品。现因曾建华无法偿还被告杨光、白日的借款，被告声称欲将x室对外出售。根据《民法总则》的一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力，（二）意思表示真实，（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。原告与被告杨光虽然签订《北京市存量房买卖合同》以及《补充协议及其他规定》，但原告与被告杨光之间并不存在房屋买卖的意思表示及相应的履行行为，被告与原告杨刚签订房屋买卖合同的真实目的不是获得x号房屋，而是通过签订《北京市存量房买卖合同》为双方之间的借贷行为提供房屋担保。双方所签订的房屋买卖合同欠缺房屋交付、违约责任等合同必备条款，因此原被告之间不存在房屋买卖合同关系，原告与被告杨光于2018年10月20日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议及其他规定》应为无效合同。基于以上事实，原告向北京市房山区人民法院提起诉讼，请贵院依法裁决，支持原告的诉讼请求。被告杨光、白日辩称，我们与原告曾建华纠纷案件的基本事实为原告与白日签订借款合同，约定以涉案房屋转移登记至杨光名下的形式作为债务的担保，所以我们不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、白日与原告双方签订借款合同，为保证白日的合法债权，原告将涉案房屋过户至杨光名下，系原告的真实意思表示。签订房屋买卖合同仅是履行借款合同中担保条款的一环节，是办理过户手续时程序性要求，其并不违反合同法关于无效条款的规定。首先，2018年10月23日原告与白日签订借款合同，借款合同约定原告向白日借款70万元，同时为保证白日的债权利益，也明确约定将原告所有的涉案房屋过户至杨光名下。白日依借款合同约定支付了70万元，原告也依合同约定将涉案房屋过户至杨光名下。上述行为均是我们与原告的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定。其次，为保证白日的债权，履行借款合同中的担保条款，仅有签订房屋买卖合同，才能将涉案房屋过户至杨光名下。所以，原告与我们签订买卖合同仅是履行担保条款办理过户手续的一环节，是办理过户手续时的程序性要求，签订合同办理过户手续，亦是原告的真实意思表示并不违反合同法强制性规定。二、签订房屋买卖合同并办理转移登记，系履行借款合同中担保条款，属于非典性担保，是让与担保，不是买卖合同式担保，担保形式并不违反“禁止流押”的法律强制性规定，不存在《合同法》第52条规定的情形，故应当驳回原告的诉求。首先，本案将涉案房屋过户的担保行为，属于典型性担保中的让与担保。而让与担保是以当事人权利（所有权）转移方式达成担保信用授信目的为特征。本案原告将其所有的房屋所有权转移至杨光名下，以保证白日的债权利益，符合让与担保的特征。且本案的让与担保并非以物抵债，借款合同中明确约定，若原告不能偿还借款时，将涉案房屋出售、拍卖或变卖，所得价款优先受偿债务，这项约定并不违反物权法“禁止流押”之规定。其次，原告用涉案房屋担保债务，并将涉案房屋过户到杨光名下是其真实意思表示，不违反《合同法》第52条规定的损害国家利益、公共利益、集体和第三人的利益，以及以合法形式掩盖非法目的等情形。三、办理转移登记属于借款合同中约定的后履行义务，原告未能偿还借款本金及利息的情况下，无权主张将涉案房屋转移登记在原告名下，所以应当驳回原告诉讼请求。本案白日依合同约定享有对原告的70万债权，原告亦对70万债务作出涉案房屋转移登记的担保。根据借款合同约定，只有在原告偿还借款本金及利息后，我们才将涉案房屋转移登记至原告名下，原告偿还借款本金及利息，属于先履行义务。而将房屋转移登记至原告名下属于后履行义务，根据《合同法》第67条之规定，原告无权要求我们将涉案房屋转移登记其名下，所以应当驳回原告的诉讼请求。四、原告违背诚实信用原则，若支持其诉求违反公平原则，所以应当驳回其诉讼请求。首先，原告以办理转移登记的形式担保债务的履行，系其真实意思表示，现原告未能偿还本金及利息的情况下要求将涉案房屋转移登记其名下，显然违背诚实信用原则。其次，若支持其诉讼请求，在原告未偿还本金及利息的情况下，将涉案房屋转移登记在原告名下，白日的债权将无法得到保障，这违背借款合同中担保本意，亦违背民法总则中的公平原则。所以，应当驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告将涉案房屋以转移登记的形式担保债务的履行，系原告的真实意思表示并不违反法律强制性规定，不符合合同法规定的无效情形，原告违背诚实信用的行为更不应得到法庭的支持，所以应当驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年10月23日，曾建华作为乙方（借款人）与白日作为甲方（出借人）签订《借款合同》，双方合同约定借款本金为70万元，借款采用固定利率，借款利率为月息2%，即每月利息14000元。借款期限为12个月（自2018年10月23日起至2019年10月22日止）。借款用途为购买货车。借款担保方式为乙方将其拥有的位于房山区x镇x家园x号楼x层x的房产过户到杨光名下的形式为上述借款抵押担保。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后2018年10月23日、2018年10月24日，白日陆续将借款70万元通过银行转账的方式汇入曾建华的银行账户。2018年10月20日，曾建华与杨光签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定曾建华将其名下所有的位于房山区x镇x家园x号楼x层x的房屋以180万元价格出售给杨光。合同签订后，在杨光未实际支付购房款，白日借款到账的情况下，2018年10月25日，曾建华与杨光办理房屋转移登记手续，将x室房屋登记在杨光名下（不动产权证书号：京（2018）房不动产权第XXXX号）。此后至今，曾建华给付了白日2个月利息，合计28000元，但其余利息及借款本金曾建华未按期偿还。目前曾建华仍居住在x房屋。2018年11月29日，杨光将x室房屋设立抵押权，抵押权人为华夏银行股份有限公司北京北沙滩支行，被担保主债权数额为117万元。审理中，经本院询问，曾建华表示目前不能偿还白日借款本金及利息。2019年3月20日，曾建华向本院提出诉前财产保全申请，申请查封本案涉诉房屋，本院于2019年3月21日作出（2019）京0111财保41号民事裁定，查封了涉诉x房屋。曾建华交纳了保全费5000元。上述事实，有双方当事人陈述，原告曾建华提供的房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》、银行账户明细、民事裁定书；被告白日提供的《借款合同》、银行交易明细以及房地产权登记信息等相关证据在案佐证。本院认为，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，曾建华与杨光于2018年10月20日就涉诉x室房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》时双方的真实意思并非买卖房屋，而是对白日借款给曾建华提供的抵押担保，杨光亦未实际支付房款。因此，曾建华与杨光签订的房屋买卖合同实为曾建华与白日之间借款合同基础债权的担保。曾建华按照同白日的借款合同约定于2018年10月25日即将涉诉x室房屋产权转移登记至杨光名下，此情形应视为具有“流质”条款的性质，“流质”条款取消了在实现担保物权时担保物的市场定价机会，对于抵押人曾建华不公平，应属无效。因此，曾建华要求确认其与杨光订立的房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。白日、杨光认为房屋买卖合同有效的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。诉争x房屋过户后又设立有抵押权，抵押权人为华夏银行股份有限公司北京北沙滩支行。因目前房屋设立有抵押权不具备过户条件，故曾建华要求将x房屋过户回自己名下的诉讼请求，本院不予支持。曾建华可待房屋具备过户条件时，再另行解决。关于原告曾建华要求被告承担保全费的诉讼请求，原告申请财产保全是为了自己的财产利益免受损害，但其自愿过户在先，故保全费应自行承担。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告曾建华与被告杨光于2018年10月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。二、驳回原告曾建华的其他诉讼请求。案件受理费35元，由原告曾建华负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 路 军二〇一九年七月二十五日书记员 李文秀