广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初120号 原告：关惠文，男，1994年9月24日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：罗朝富，广西道森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王秀锦，广西道森律师事务所实习人员。 被告：广西永翔房地产有限公司合浦分公司，住所地:广西合浦县廉州镇廉阳大道**。统一社会信用代码：91450521697602043P。 负责人：欧阳永洪 被告：广西永翔房地产有限公司，，住所地:广西南宁市教育路**广宁大厦********统一社会信用代码：91450100690207956H。 法定代表人：欧阳永洪，该公司董事长。 原告关惠文与被告广西永翔房地产有限公司合浦分公司（以下简称永翔合浦分公司）、广西永翔房地产有限公司（以下简称永翔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序审理。因被告永翔合浦分公司、永翔公司的负责人及其管理人员下落不明，裁定转为普通程序审理，于2019年6月12日公开开庭进行了审理，原告关惠文及其委托诉讼代理人罗朝富、王秀锦到庭参加诉讼，被告永翔合浦分公司、永翔公司经本院公告送达传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告关惠文向本院提出诉讼请求：1、判决被告限期在生效判决30天内复工，并将合浦县廉州镇廉阳大道81号永翔时代名苑3幢2单元1901房的不动产权证办理到原告的名下；2、判决被告支付逾期交房违约金37630元给原告（以房屋总价274069元为基准，按日万分之一，从2016年5月31日起计至2017年9月26日，共13238元，按日万分之二，从2017年9月27日起计至2018年12月6日，共24392元，以后另计至实际交房之日止）；3、判决被告支付逾期办证违约金22967元给原告（以房屋总价274069元为基准，按日万分之一，从2016年8月30日起计至2018年12月16日止，以后另计至产权登记机关颁发不动产权证给原告之日止）；4、判决两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告永翔合浦分公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于合浦县商品房，建筑面积102.84平方米，每平方米2665元，总价款为274069元；被告应当在2016年5月30日前交房；商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理房地产权属证书，如因被告的责任，不能在规定期限内交房及取得房地产权证书的，原告不退房，每逾期一天，出卖人均按日向原告支付已付房款万分之一的逾期交房及逾期办证违约金。合同签订后，原告就按合同约定支付了上述房屋总价款共274069元给被告，并交给被告办证费用共8000元，同时按照被告的要求提交了办证资料，现已逾期，经原告等业主多次催促，被告向原告等业主发出《时代名苑3#楼延期交房违约责任说明》，对逾期违约责任作出承诺：从最后交付期限的第二天起至2017年9月26日止，被告按日支付已付房款万分之一的违约金，2017年9月26日起至实际交付之日，被告按日支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行，但是被告至今均未按合同交付房屋也没有办理不动产权证给原告。为此，原告特提起诉讼，请求判如所请。 被告永翔合浦分公司和永翔公司均未作答辩，也未向本院提交证据。 本院经审理认定的事实如下：永翔合浦分公司是永翔公司的分公司，已领取营业执照，其经营范围为母公司联系业务。2015年4月16日，被告永翔合浦分公司取得永翔·时代名苑（二期）3幢的商品房预售许可证（预售许可证号：合房预字第**）。原告与被告永翔合浦分公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告永翔合浦分公司购买开发的位于合浦县第3幢三单元1901号房，建筑面积共102.84平方米，每平方米2665元，总价款为274069元。合同约定买受人首付后银行按揭付款，出卖人应当在2016年5月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同第九条处理。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后。2015年7月20日，原告向永翔合浦分公司支付了首付款10069元和定金74000元,2015年7月21日，交纳了办证费8000元，余款190000元由原告于2015年8月25日与中国银行股份有限公司合浦支行签订《个人一手住房贷款合同》以涉案房屋为抵押按揭贷款，该贷款190000元已由中国银行股份有限公司合浦支行转入被告永翔合浦分公司的账户。至今，被告永翔合浦分公司尚未将涉案房屋交付给原告使用。 另查明，涉案楼房即永翔·时代名苑（二期）3幢楼房至今未完成施工（外墙、阳台栏杆、楼梯栏杆、电梯、水电均未完工，外架未拆除），未达到竣工验收条件，尚不具备交房条件，房屋也没有实际交付给原告。 上述事实有原告的陈述、原告提交的企业信息、商品房买卖合同、逾期交房违约责任说明、发票、收据、个人一手住房贷款合同，合浦县房产管理局、合浦县住房和城乡规划建设局的复函、本院现场勘验等证据予以证实。 本院认为，原告与被告永翔合浦分公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按合同的约定履行各自义务。原告已向被告永翔公司合浦分公司履行支付房屋购房款义务，被告不按期将符合约定的商品房交付给原告使用，且也没有证据证明存在合同约定的不可抗力情形，已构成违约，应承担相应的违约责任。违约金应以已付购房款274069元为基数，按万分之一从2016年5月31日起计至2018年12月16日，即274069元×0.0001×930天=25488元，对原告该请求，本院予以支持。原告请求从2017年9月27日起至涉案房屋实际交付之日止起按万分之二另行计算违约金，对于该主张,原告提交的证据未能证明被告向其承诺按万分之二的标准支付违约金，原告该请求，本院不予以支持。因涉案房屋目前尚不具备交房条件，且未实际交房，原告主张被告将涉案房屋不动产权证书办理办理到原告名下及支付逾期办证违约金条件尚未成就，对于原告该主张，本院不予以支持。另，原告请求被告30天内复工，不属法院处理范围，故本院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”规定，分公司不具有法人资格，但本案的永翔合浦分公司作为永翔公司的分支机构，依法设立并领取营业执照的法人分支机构，取得了开展对外经营活动的资格，具有相对独立性，属于《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定的其他组织范畴。永翔合浦分公司作为适格的民事诉讼主体，应承担与其民事行为能力相适应的民事责任。由于永翔合浦分公司不具有法人资格，责任能力也不完整，因此，永翔合浦分公司首先以其的财产承担责任，不足部分再由永翔公司承担，故永翔公司对永翔合浦分公司承担补充清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定，判决如下： 一、被告广西永翔房地产有限公司合浦分公司应支付给原告关惠文逾期交房违约金25488元（违约金以274069元为基数，按万分之一从2016年5月31日起计至2018年12月16日，以后另计至涉案房屋实际交付之日止）； 二、被告广西永翔房地产有限公司对上述债务承担补充清偿责任； 三、驳回原告关惠文的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费1314元，公告费400元，共计1714元，由原告关惠文负担761元，被告广西永翔房地产有限公司合浦分公司负担953元。受理费、公告费原告关惠文已预交，由被告广西永翔房地产有限公司合浦分公司履行上述义务时一并支付给原告关惠文。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员  王文旭 人民陪审员  罗兰伦 人民陪审员  黄镜红 二〇一九年七月二十五日 法官 助理  李海峰 书 记 员  马祖莉 附本判决适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括： （一）依法登记领取营业执照的个人独资企业； （二）依法登记领取营业执照的合伙企业； （三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业； （四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构； （五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构； （六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构； （七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业； （八）其他符合本条规定条件的组织。