常州市金坛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0482民初6140号 原告：常州富润环境科技有限公司，住所地常州市金坛区城西邮堂庙路**。 法定代表人：孙忠保，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张阳，江苏钟鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周伟源，江苏钟鸣律师事务所律师。 被告：赵粉留，男，1970年1月18日生，住常州市金坛区。 委托诉讼代理人：范培军，江苏常金律师事务所律师。 原告常州富润环境科技有限公司(以下简称富润环境科技公司)与被告赵粉留房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理。本院后依法组成合议庭于2019年3月4日、2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告富润环境科技公司的委托诉讼代理人张阳、被告赵粉留的委托诉讼代理人范培军两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富润环境科技公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付购买房屋款项1375420元，并以1375420元为基数按照银行同期贷款利率承担自2014年1月31日起至实际给付之日止的违约金；2.判令被告支付房屋空调费36445元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月20日，赵粉留购买原告开发的位于常州市金坛区商铺，并于当日签订了两份《商品房买卖合同》。39号房屋的购买价为2277320元，自签订预售合同之日起十日内支付购买款的50.029%即1139320元，剩余1138000元在合同网上备案之日起10日内申请办理银行贷款并按贷款方式支付，如买受人逾期付款，逾期在60日之内的，买受人应按每日万分之二向出卖人支付逾期付款违约金，逾期超过60日的，买受人愿意继续履行合同的，则买受人应按每日万分之三的标准向出卖人支付逾期付款违约金。40号房屋的购买价为2072100元，自签订预售合同之日起十日内支付购买款的50.024%即1036100元，剩余1036000元在合同网上备案之日起10日内申请办理银行贷款并按贷款方式支付，其余内容与39号房屋合同内容一致。两份《商品房买卖合同》签订后，为贷款需要，在赵粉留仅支付首付款80万元的情况下，原告为赵粉留开具了购房首付款的发票并配合赵粉留向中信银行股份有限公司常州分行申请了按揭贷款，同时还为赵粉留的贷款提供了阶段性保证。嗣后，中信银行于2014年1月26日向赵粉留支付了银行贷款2174000元，但赵粉留剩余首付款1375420元至今未支付。赵粉留未能及时归还银行贷款致使中信银行起诉并裁决原告对赵粉留的贷款本息及律师费承担连带清偿责任，两套涉案房屋被预查封。为维护合法权益，现诉至法院。请求依法判决。 被告赵粉留辩称：第一，原告的诉讼请求缺乏法律依据，应当予以驳回，原告未按照合同的约定于2015年7月31日前将房屋交付给赵粉留，原告至今未向被告办理房屋交付手续，被告已根据商品房买卖合同条款第十二条约定依法行使解除权。第二，赵粉留不存在违约行为，赵粉留未付款的原因是原告未按照合同的约定按期交付房屋。原告无权主张违约金。第三，涉案房屋已由原告方擅自出租给他人使用，并已实际收取房屋租金多年，原告方存在违约行为。原告方对该房屋已实际享有收益，房屋所涉的空调费用应当由原告自行承担。第四，即使原告的诉讼请求成立，原告所主张的违约金也超过了法律规定的标准，因为本案中并未造成实际损失。根据合同法的司法解释的规定，违约金的适用以补偿性为主，惩罚性为辅。请求依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对本案事实认定如下： 1.2016年4月6日，金坛市百富房地产开发有限公司变更名称为常州富润环境科技有限公司。 2.2014年1月20日，金坛市百富房地产开发有限公司与赵粉留签订《商品房买卖合同》（预售合同编号：2014-01-20-001）。合同主要约定如下内容：第一，赵粉留购买金坛市百富房地产开发有限公司施工编号为金坛区壹号商务广场39号，总金额2277320元。第二，自本预售合同签订之日起10日内支付全部购房款的50.029%即1139320元，剩余房款1138000元应于合同网上备案之日起10日内申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。第三，出卖人应当在2015年7月31日前，将符合相关规定的商品房交付买受人使用。第四，买受人如未按合同规定的时间付款按逾期时间分别处理（不作累加），逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第五，出卖人逾期交房的违约责任……。 2014年1月20日，金坛市百富房地产开发有限公司与赵粉留签订另外一份《商品房买卖合同》（预售合同编号：2014-01-20-002）合同主要约定如下内容：第一，赵粉留购买金坛市百富房地产开发有限公司施工编号为金坛区壹号商务广场40号，总金额2072100元。第二，自本预售合同签订之日起10日内支付全部购房款的50.0024%即1036100元，剩余房款1036000元应于合同网上备案之日起10日内申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。其余内容与上述合同约定的内容一致。 3.合同签订后，赵粉留支付购房首付款800000元，通过银行抵押贷款支付2174000元。其中，2174000元向中信银行股份有限公司常州分行贷款，金坛市百富房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。该贷款已由中信银行直接支付给金坛市百富房地产开发有限公司。后赵粉留等借款人未及时向中信银行股份有限公司常州分行还贷。中信银行股份有限公司常州分行向常州仲裁委员会申请仲裁。常州仲裁委员会于2018年7月25日作出2018常仲裁字第0122号、0123号仲裁裁决书，裁决赵粉留等借款人支付借款本金1511363.2元、支付相应的借款利息、支付律师代理费107821.48元，富润环境科技公司对上述债务承担连带责任保证。两份裁决已发生效力，中信银行股份有限公司常州分行已向法院申请强制执行。江苏省常州市中级人民法院作出（2018）苏04财保18号、19号裁定书，裁定查封两套涉案房屋。 4.富润环境科技公司提供与赵粉留购买的相邻3个商铺的购房合同以及不动产销售发票复印件，证明：与赵粉留相邻的周边商铺买卖合同均已履行完毕，并完成交付。赵粉留质证意见如下：各个购房合同相关的权利、义务并不完全等同，且前述三份合同签订的时间发生在本案合同签订之后，对本案所涉及的法律事实不具有参照性和适用性。对此，本院认为：结合涉案房屋目前的实际情况及富润环境科技公司提供的证据能够认定涉案房屋已施工完毕且均已交付使用。 5.本案在审理过程中，赵粉留依法提起反诉，但未缴纳反诉案件受理费。经本院催缴后，赵粉留仍未按时缴纳。本院已于2019年2月23日作出（2018）苏0482民初6140号民事裁定书：裁定反诉按撤诉处理。 本院认为，合同签订并生效后，合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案两份房屋买卖合同均已成立并生效，双方应当诚实守信的履行合同约定的义务。本案双方核心争议焦点为案涉房屋买卖合同何方违约。对此，本院认为：双方于2014年1月20日签订的两份商品房买卖合同中约定赵粉留应当在签订合同之日起十日内支付购房首付款共计2175420元。合同签订后，赵粉留至今仅支付首付款800000元，尚欠购房首付款1375420元。其中任何一套的首付款均未支付完毕。赵粉留违反了合同约定的支付首付款期限，赵粉留已构成违约。 赵粉留辩称：富润环境科技公司迟延交付房屋，擅自将房屋出租给第三人并已实际收取租金构成违约。对此，本院认为，富润环境科技公司不构成违约，理由如下：第一，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，赵粉留未提供证据证明其已向富润环境科技公司主张交付案涉商品房。即使赵粉留主张交付房屋，正如富润环境科技公司辩称其有权依据前述法律规定行使先履行抗辩权。第二，富润环境科技公司为案涉房屋赵粉留的银行贷款提供连带保证，富润环境科技公司以其行为表明履行合同的诚意。第三，赵粉留未及时向银行归还案涉房屋贷款，仲裁裁决富润环境科技公司对案涉房屋银行贷款承担连带保证责任，且案涉房屋已被查封并进入强制执行程序。第四，富润环境科技公司将涉案房屋出租给第三人，有利于物尽其用，充分发挥涉案房屋的使用价值。出租给第三人并不必然造成交付不能。 关于富润环境科技公司主张赵粉留支付房屋空调费36445元的问题。对此，本院认为，双方合同未约定关于安装空调的费用由谁承担。赵粉留对该费用也予以否认。富润环境科技公司主张该费用，无事实和法律依据。对富润环境科技公司该项主张，本院不予支持。 综上，富润环境科技公司主张赵粉留支付购房款1375420元，符合规定，本院予以支持。赵粉留逾期支付购房款构成违约，应当承担相应的违约责任。富润环境科技公司主张赵粉留以1375420元为本金自2014年1月31日起按照银行同期贷款利率承担至实际给付之日止的违约责任，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，本院予以支持。富润环境科技公司主张赵粉留支付空调费36445元，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，《中华人民共和国合同法》第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告赵粉留于本判决生效之日起十五日内向原告常州富润环境科技有限公司支付购房款1375420元，并以1375420元为本金按照中国人民银行同期贷款利率承担自2014年1月31日起至实际给付之日止的违约金。 二、驳回原告常州富润环境科技有限公司其他诉讼请求。 案件受理费人民币23496元，由原告常州富润环境科技有限公司负担3129元，由被告赵粉留负担20367元。保全费5000元由被告赵粉留负担。诉讼费、保全费原告常州富润环境科技有限公司已预交，被告赵粉留应当负担的诉讼费、保全费共计25367元，于本判决生效之日起十五日内迳付原告常州富润环境科技有限公司。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币23496元。 审 判 长  刘 智 人民陪审员  徐金平 人民陪审员  王 丹 二〇一九年七月二十五日 书 记 员  徐 荔