广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初1867号原告：平安银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区深南中路**，统一社会信用代码91440300789210303D。负责人：杨志群。委托诉讼代理人：陈怡枫，广东通信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王增寿，广东通信律师事务所律师。被告：深圳市创品干货商场连锁股份有限公司，住所，住所地深圳市福田区下梅林梅林路xx裙楼**div>法定代表人：林博。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月5立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈怡枫到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，一、被告与业主的房屋租赁合同签订情况。2009年4月27日，184名业主分别与被告签订《深圳市房地产租赁合同书》及《租赁协议》，约定各业主将其位于下梅林路xx裙楼一层全场内铺出租给被告用于商业经营，全部内铺面积3889.88平方米；租赁期限为10年，即2009年4月28日至2019年4月27日；合同明确约定被告具有转租权。2014年11月至12月，被告与其中17个单元商铺的业主签订《续租协议》，约定将上述租赁合同中租赁区域面积为393.24平方米的17个单元（编码为1078、1079、1080、1089、1090、1091、1092、1093、1095、1096、1107、1108、1109、1110、1081、1077、1111）的租赁期限延长至2019年12月31日。二、原告与被告的房屋租赁合同签订情况。2014年12月12日，原告与被告签订《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》，约定被告将位于下梅林路xx裙楼的上述17个单元的房屋出租给原告，房屋建筑面积共计383平方米，租赁期限为5年，租金为每月61433.20元，每季度一付，即2014年12月1日起至2019年11月30日。被告收取了租赁保证金122866.40元。三、被告与业主的租赁合同纠纷及其判决情况。2015年6月16日，深圳市福田区法院受理xx裙楼130名业主诉本案被告、雷小影房屋租赁合同纠纷案件，各业主诉称被告拖欠租金，要求解除租赁合同。2015年10月17日，法院作出(2015)深福法民三初字第1620-1749号民事判决书，判决：1、该案130名业主与本案被告签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《租赁协议》于2015年8月17日解除；2、本案被告应于判决生效之日起5日内向各业主返还承租商铺；3、本案被告、雷小影应于判决生效之日起10日内向各业主支付拖欠的租金及租金滞纳金；4、本案被告应于判决生效之日起10日内支付各业主截至2015年10月17日止的房屋占用使用费。一审判决作出后，雷小影提起上诉，案号为（2016）粤03民终3858-3901号、（2016）粤03民终3902-3944号、（2016）粤03民终3945-3987号，深圳市中级人民法院于2016年3月30日作出终审判决，判决：驳回上诉，维持原判。原告认为，两级法院作出的法律文书已发生法律效力，被告应依法向各业主返还承租商铺。事实上，原告已在2015年5月起开始依据被告及业主的指示将租金等费用支付至业主指定的账户至今，即从此时开始，商铺已通过指示交付的方式返还给各业主。因被告与业主的租赁合同己被解除，被告已丧失了出租权利，实际上未再履行与原告之间的租赁合同的义务，原告与被告之间的租赁合同所设的权利义务事实上已终止。依《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向合同相对人承担违约责任。根据合同约定，此属于被告无正当理由导致的合同解除，因此被告应向原告返还双倍保证金。据此，请求判令：1、解除原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》；2、被告返还双倍租赁保证金245732.80元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告未作答辩，庭审缺席。经审理查明，原告诉状陈述的事实属实，本院予以确认。另查，原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》约定：被告无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的，原告可就因此造成的损失请求被告双倍退还租赁保证金，原告还可依据该情形向被告提出解除合同。2015年5月12日，广东鹏鼎律师事务所向原告发出《律师联系函——关于停止向创品公司支付租金，由贵行直接向梅林xx裙楼业主支付租金的通知》，称：广东鹏鼎律师事务所受梅林xx裙楼一层全场181户业主代表的委托，因本案被告拖欠租金，xx裙楼业主与本案被告签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《租赁协议》已于2015年4月30日正式解除，业主将通过诉讼方式收回商铺；鉴于本案被告在上述承租期内已将商铺转租给原告，原告只要将上述租金直接交付给业主，原告与被告签订的租赁合同依然有效，据此通知原告，自2015年5月1日起停止向被告支付租金及水电费，由原告直接将店铺的租金、水电费按月支付给业主指定的深圳市梅xx房地产经纪中心在中信银行深圳南山支行开立的7441710182600090810账户。2015年6月3日，广东鹏鼎律师事务所再次向原告发出《律师联系函——关于停止向创品公司支付租金，由贵行直接向梅林xx裙楼业主支付租金的通知》，称：2015年5月27日，深圳市梅林xx房地产经纪中心（业主）代表与被告签订了《关于租金缴纳联合通知》，双方决定从2015年5月27日开始将所欠租金及应付租金按时足额向xx一楼业主交纳并存入业主指定账户内。该律师函中所称的《关于租金缴纳联合通知》作为附件一并发给了原告，该通知由深圳市梅xx房地产经纪中心、部分业主代表与被告签订，指定收取租金的账户为深圳市梅xx房地产经纪中心在中信银行深圳南山支行开立的7441xx10账户。2015年7月27日，原告向被告发出《停止支付租金及水电费的告知函》，称：原告收到由广东鹏鼎律师事务所发来的《律师联系函》，因被告拖欠xx裙楼业主的租金及滞纳金，导致业主已与被告解除租赁关系，受业主代表的委托，要求原告停止向被告支付租金及水电费，因此，自2015年7月1日起，原告将停止向被告支付原告租赁物业的租金及水电费。被告于2015年7月27日盖章签收了该函件。2016年12月19日，深圳市梅苑房地产经纪有限公司与深圳市梅xx房地产经纪中心联合向原告发出《关于变更租金收款账户的函》，通知自2017年1月1日起将租金付至变更后的指定账户即深圳市梅苑房地产经纪有限公司在建设银行深圳分行梅景支行开立的4425xx74账户。又查，原告提交的银行转账凭证显示：原告已向被告支付涉案房屋租赁合同项下的租金和管理费至2015年6月30日。自2015年7月1日开始按原告与被告之间合同约定产生的租金，原告已支付至商铺业主指定的收款账户内。庭审时，原告称，在业主与被告解除租赁合同之后，原告至今没有与业主签订书面租赁合同，但原告与业主口头约定参照原告与被告之间的合同支付租金。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方应依照约定履行各自义务。在合同履行过程中，因被告拖欠业主租金而导致业主与其解除了房屋租赁合同关系，继而导致原告与被告之间的涉案房屋租赁合同也无法继续履行，被告据此构成违约，应承担相应的违约责任。关于涉案合同的解除时间，生效判决认定被告与业主的房屋租赁合同关系于2015年8月17日解除，在此之前被告也与业主联合发函要求原告将租金直接支付给业主即被告以此行为表示其与原告之间的涉案合同不再继续履行，原告实际上也将自2015年7月1日起产生的租金直接支付给了业主，因此，可以认定涉案合同至迟于2015年8月17日即因被告与业主的合同解除而实际上已经终止，本院据此确认涉案合同的解除时间为2015年8月17日。涉案合同因被告原因而导致提前终止，根据合同约定，在被告无正当理由导致合同提前终止的情况下，原告有权要求被告双倍返还租赁保证金245732.80元（122866.40元×2）作为损失赔偿，原告的该项诉请成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告平安银行股份有限公司深圳分行与被告深圳市创品干货商场连锁股份有限公司于2014年12月12日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》于2015年8月17日解除；二、被告深圳市创品干货商场连锁股份有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告平安银行股份有限公司深圳分行双倍返还租赁保证金245732.80元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4986元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 吴  显  龙人民陪审员 景  志  平二〇一九年七月四日书 记 员 殷智华（代）赵雅雯附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。