北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初2179号原告(反诉被告)：柏玉玉，女，1988年6月4日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈继红，北京晋熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨征，北京晋熙律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈淑琴，女，1983年12月8日出生，汉族，公司员工，住北京市西城区。被告（反诉原告）：赵戴华，男，1986年8月16日出生，汉族，员工，住北京市西城区。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：苏奎，北京市扬剑律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，住该单位宿舍。原告（反诉被告）柏玉玉诉被告（反诉原告）陈淑琴、被告（反诉原告）赵戴华、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柏玉玉及其委托诉讼代理人陈继红、杨征，被告（反诉原告）陈淑琴、赵戴华及其共同委托诉讼代理人苏奎，第三人链家房地产公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。柏玉玉向本院提出诉讼请求：1、请法院确认原告与被告之间的房屋买卖合同解除；2、判令被告返还房屋及按交接清单返还原告文件物品；3、请判令被告按照合同约定向原告支付违约金118万元；4、判令陈淑琴配合原告撤销网签备案；5、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：二被告系夫妻关系，我与被告于2016年2月27日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我将位于北京市海淀区永丰乡永丰产业基地V-1号地住宅永丰嘉园×的房屋出卖给被告，当日双方签订一份《补充协议》，对合同的房款支付及违约责任进行了补充约定。根据《补充协议》第二条6约定，被告应于我取得房本后20个工作日内，前往贷款机构办理贷款申请手续。我于2016年5月11日将与开发商签订的购房合同1、2页和7-16页等材料交于被告，后2016年6月21日双方一同到不动产登记中心领取房本，被告在明知已经领取房本的事实后，怠于履行合同义务，未能如约支付到期房款，经我多次催告，被告仍无动于衷，我无奈之下于2016年9月12日根据合同的约定向被告发出《解除合同告知函》行使单方解除权。综上，房屋买卖合同买受人的基础义务就是支付价款，而被告因自身原因未履行支付价款的义务，故诉至法院。陈淑琴、赵戴华辩称，不同意柏玉玉的全部诉讼请求。陈淑琴与柏玉玉于2016年8月30日网签，于2016年9月4日办理银行面签，银行于2016年9月13日下的批贷函，我方收到柏玉玉的解约函是2016年9月13日。补充协议第6条的约定属实，因为赵戴华2016年6月28日要调动去杭州工作，陈淑琴和柏玉玉在2016年6月22日领取房本时又跟柏玉玉协商可不可以晚一些办理贷款手续，柏玉玉当时口头同意，中介也参与了上述协商。正是因为柏玉玉对此表示同意，所以双方才在此后办理了网签和银行面签。而且柏玉玉与我方后续进行了网签和银行面签也表明其对我方延迟办理贷款是表示同意的。我方收到解约函后，于2016年9月17日向柏玉玉出具书面回复函，表示不同意解除合同，中介也向柏玉玉送达了书面的催告函，催促柏玉玉配合我方办理房屋过户手续，所以我方不存在违约行为，不同意解除合同，不同意柏玉玉的全部诉讼请求。陈淑琴、赵戴华提出反诉请求：1、请求法院依法判令被反诉人依照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及北京市住建委购房合同网签，将位于北京市永丰乡永丰产业基地永丰嘉园×室房屋过户到反诉人陈淑琴名下；2、要求被反诉人向反诉人按日万分之五（即每日2950元），支付自2016年9月13日至涉案房屋权属转移日的违约金；3、要求被反诉人承担本案诉讼费；4、要求被反诉人承担本案财产保全等相关费用。事实和理由：2016年2月27日，反诉人与被反诉人签订被反诉人所有的北京市海淀区永丰乡永丰产业基地永丰嘉园×室房屋买卖合同，合同约定全部购房款590万元，被反诉人于收到购房款290万当天将房屋交付反诉人。合同签订后，反诉人依照合同约定于2016年5月11日向被反诉人支付购房款290万元，双方办理了房屋交付手续。2016年6月22日，被反诉人领到上述争议房屋产权证后双方陆续完成了北京市住建委的购房合同网签、申请银行贷款的面签并取得银行批贷承诺函。2016年9月13日，反诉人收到被反诉人单方面提出的解除合同通知函。反诉人回复要求被反诉人依照合同继续履行房屋权属变更手续，经反诉人及中介公司链家房地产公司的多次催促，被反诉人仍拒绝履行。综上，被反诉人单方解约并拒绝履行房屋买卖合同的行为严重侵害了反诉人的合法权益。柏玉玉对陈淑琴、赵戴华的反诉辩称，不同意陈淑琴、赵戴华的全部诉讼请求。我方于2016年9月12日书面通知陈淑琴、赵戴华书面解除了房屋买卖合同，根据合同法第93、96条规定，陈淑琴、赵戴华应当在法定期限内向法院提起诉讼，该函送达生效，涉案合同已经解除，无法过户，并且解除原因是由于陈淑琴、赵戴华违约在先，不存在我方违约情形，并且我方对陈淑琴、赵戴华提出的反诉时间表示异议。第三人链家房地产公司述称，同意继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年2月27日，出卖人柏玉玉与买受人赵戴华签订《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》，双方约定如下：出卖人所售房屋坐落为海淀区永丰乡永丰产业基地V-1号地住宅永丰嘉园×，产权证明所载建筑面积共126.39平方米；该房屋性质为商品房；经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为4300000元；经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1600000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金200000元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为3000000元，买受人因自身原因未获得贷款机构贷款的，买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；卖方收到房款贰佰玖拾万元整当天将该房屋交付给买受人；逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；当事人双方同意，自本合同签订之日起甲方取得房本后40个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，甲方（出卖方）柏玉玉、乙方（买受方）赵戴华、丙方（居间方）链家房地产公司签订《补充协议》，三方约定如下：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币伍佰玖拾万元整，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2016年2月27日向甲方支付定金人民币贰拾万元整，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；甲方承诺在600天取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；如在甲方取得交易房屋的房屋所有权证书前，乙方即需支付首付款的，甲方应当在乙方支付首付款前0个工作日内将交易房屋交付乙方，乙方于2016年5月15日之前（含当日）将第一笔首付款人民币贰佰柒拾万元整（不包含前期支付的全部定金）以自行支付的方式支付甲方；甲乙双方应于甲方取得房本后20个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在银行批贷后且交完税后8个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任；甲乙双方应当在交房当天自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的;（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的;（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。2016年2月29日，赵戴华支付柏玉玉涉案房屋定金20万元。2016年5月11日，陈淑琴通过银行转账的形式支付柏玉玉涉案房屋首付款270万元。同日，甲方柏玉玉与乙方赵戴华签订《交接清单》一份，内容如下：今收到乙方赵戴华购房首付款贰佰柒拾万整（总房款伍佰玖拾万元整）、乙方已收房验房无误、甲方柏玉玉将契税票、电卡、专项维修基金专用收据、原购房合同1、2页、7-16页、小米机顶盒、门禁可视电话、物业验收表、钥匙2套、燃气开户表一并交由乙方保管。2016年6月21日，柏玉玉取得涉案房屋产权证书，并将房屋产权证书交付陈淑琴、赵戴华夫妇。2016年8月18日，陈淑琴、赵戴华通过购房资格核验。2016年8月30日，双方办理了涉案房屋的网签手续。2016年9月4日，甲方（出售方）柏玉玉、乙方（原买受方）赵戴华、丙方（居间方）链家房地产公司、丁方（新买受方）陈淑琴签订《变更买受方协议书（链家）》，四方约定如下：甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋交易所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就上述房屋交易所签署的《补充协议》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。同日，柏玉玉配合陈淑琴办理了涉案房屋银行贷款手续。2016年9月12日，柏玉玉通过短信方式给赵戴华发送《解除合同告知函》一份，同日向赵戴华邮寄送达该函件，该函件内容如下：“赵戴华先生，根据2016年2月27日你我甲乙双方签订的房屋买卖合同及补充协议之约定，你方未按约定办理房屋买卖产权相关事宜，并未及时支付我方相关款项。根据合同约定乙方义务的相关条款你方已构成根本违约。前期经我方多次催促你方按约履行，你方以各种理由逾期履行，因此我方正式向你提出解除房屋买卖合同，并且要求你方承担房屋总价款20%的违约责任，否则我们将通过法律解决。特此告知。”庭审中，陈淑琴、赵戴华主张2016年9月12日，涉案房屋的贷款申请已获得银行批准，为证明其以上主张向本院提交《个人二手房贷款承诺函》打印件为证。柏玉玉对上述证据真实性不予认可。链家房地产公司认可陈淑琴、赵戴华上述主张。2016年9月17日，赵戴华向柏玉玉、链家房地产公司发送《告知函》一份，内容如下：“对于卖方柏玉玉2016年9月13日以书面形式通知买房赵戴华《解除合同告知函》，买方回应如下：买方对于卖方单方面解除合同的行为不予接受。卖方单方面解除合同的行为已构成违约事实，请卖方继续履行合同，配合买方办理缴税过户。特此告知。”2016年10月6日，赵戴华向柏玉玉发送《催告函》一份，内容如下：“买方赵戴华与卖方柏玉玉于2016年2月27日通过居间方链家签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。根据合同约定，买卖双方应于银行批贷8个工作日内办理权属转移登记手续。买方批贷函于2016年9月13日下发并由居间方链家通知双方于2016年9月26日办理缴税及过户手续，买方及居间方经纪人到场，卖方未到场配合办理。因此我方特致函卖方，在本函发出7个工作日内，即2016年10月14日前，协助买方办理缴税及过户手续。如卖方仍拒不配合买方办理相关权属转移登记手续，产生的相关损失及后果由卖方承担，我方将依照合同约定及相关法律规定，追究卖方违约责任及损失。”2016年10月9日，链家房地产公司向柏玉玉发送《催告函》一份，内容如下：“尊敬的柏玉玉女士，为交易位于海淀区永丰嘉园×的房屋之目的，您委托我公司提供居间服务，且您已签署了相关交易文件，包括但不限于与房屋交易相关的任何合同、协议，承诺及确认等。基于我公司经纪人通过电话、短信及上门拜访等方式多次与您沟通并催促未果，现我公司向您发出本催告函，提醒您及时根据您已签署的上述法律文件办理与房屋交易相关的事宜。敬请您于2016年10月14日15时前，办理下列事宜：办理交易房屋的过户手续。我公司在此特别提醒：1、请您遵守已签署的法律文件，行使您的权利并履行您的义务，任何违反约定或延迟履行的行为，均可能被要求承担相关法律责任。2、根据《合同法》的相关规定，如迟延履行约定的主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，已签署的相关合同、协议等法律文件存在被守约方依法单方解除的风险。”柏玉玉认可在收到上述函件后未予回复。经本院释明，就剩余购房款300万元的支付问题，陈淑琴、赵戴华表示可以一次性支付柏玉玉，无须办理贷款。另，陈淑琴、赵戴华主张2016年6月22日其与链家房地产公司沟通要办理购房资格核验，但是链家房地产公司回复二人要让柏玉玉先将之前收取的首付款290万元打到建委的资金监管账户上，由链家房地产公司与柏玉玉协商，让陈淑琴、赵戴华二人回去等通知，办理完资金监管之后再去办理购房资格核验，直至2016年7月20日左右，链家房地产公司才通知其二人可以办理购房资格核验，因为当时自己有事，赵戴华、陈淑琴二人于2016年8月3日办理了购房资格核验，并于2016年8月5日提交了购房资格核验所需材料。链家房地产公司认可陈淑琴、赵戴华的上述陈述，同时主张因为柏玉玉的房本没有下来，所以首付款当时签订的是双方自行交接，2016年6月21日，柏玉玉的房本下来了，首付款应当进入建委资金监管账户，否则双方无法办理房屋产权登记，这是建委的硬性规定，进入建委资金监管账户的房价应当与网签价格相匹配，经其公司与柏玉玉进行沟通，柏玉玉拒绝将首付款放入资金监管账户。本院认为，柏玉玉、陈淑琴签订的《北京市存量房屋买卖合同》及柏玉玉、陈淑琴、链家房地产公司三方签订的《补充协议》系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。庭审中，柏玉玉主张陈淑琴、赵戴华至今未将剩余房款支付，时间过长使得双方在订立合同之时的目的根本落空。按照合同约定，双方应于柏玉玉取得房本后20个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，柏玉玉系2016年6月21日取得房屋产权证书，故双方应于2016年7月19日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，实际双方于2016年9月4日办理了贷款申请手续。庭审中，链家房地产公司陈述因为柏玉玉的房屋产权证书没有取得，所以首付款当时签订的是双方自行交接，2016年6月21日，柏玉玉取得房本后，首付款应当存入建委资金监管账户，否则双方无法办理房屋产权登记，这是建委的硬性规定，但是柏玉玉拒绝将首付款存入资金监管账户。但是，关于房屋产权证取得后，是否必须将涉案房屋首付款存入建委资金监管账户才可办理房屋产权过户一节，三方并未在合同中予以明确，亦未有证据证明三方就此事曾达成一致意见，链家房地产公司作为专业的中介机构，就协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容并以此签署相应的合同条款未尽到专业机构应尽的义务，故链家房地产公司于双方合同约定的办理贷款截止日期之后才通知陈淑琴、赵戴华去办理房屋核验手续，进而办理贷款申请手续，是陈淑琴、赵戴华晚于三方合同约定日期办理申请贷款手续的主要原因。同时，陈淑琴、赵戴华自述链家房地产公司于2016年7月20日左右通知二人可以办理购房资格核验，二人实际于2016年8月3日才去办理购房资格核验，于2016年8月5日提交了核验材料，这段时间的延迟主要系陈淑琴、赵戴华自身原因所致，故对于陈淑琴、赵戴华晚于三方合同约定日期办理申请贷款手续，其二人亦应承担一定的违约责任，结合上述情况，陈淑琴、赵戴华并非故意拖延履行合同项下义务，故本院认定陈淑琴、赵戴华就合同的履行未构成根本违约，仅应就其逾期付款承担相应违约责任，具体数额本院酌情判定。现柏玉玉要求确认原告与被告之间的房屋买卖合同解除的请求，于法无据，本院不予支持。鉴于双方合同尚未达到解除条件，双方合同仍应继续履行，故柏玉玉要求判令被告返还房屋及按交接清单返还原告文件物品以及判令陈淑琴配合原告撤销网签备案的请求，于法无据，本院不予支持。现陈淑琴、赵戴华表示同意一次性支付剩余购房款，故双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》具备继续履行条件，本院对于陈淑琴、赵戴华要求继续履行合同，办理房屋过户手续的请求予以支持。整个合同履行过程中，柏玉玉积极配合陈淑琴、赵戴华办理各项手续，并未恶意拖延履行，仅因资金监管问题产生争议导致合同未能继续履行，故本院对陈淑琴、赵戴华要求柏玉玉支付违约金的请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、柏玉玉与陈淑琴继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经济成交版）、《补充协议》及《变更买受方协议书》，陈淑琴于本判决生效后七日内一次性向柏玉玉支付剩余购房款三百万元（上述款项直接存入北京市海淀区人民法院指定账户）；二、柏玉玉在收到上述剩余购房款的同日，协助陈淑琴将位于北京市海淀区永丰嘉园×过户至陈淑琴名下；三、陈淑琴、赵戴华于本判决生效后七日内向柏玉玉支付违约金二万二千五百元；四、驳回柏玉玉的其他诉讼请求；五、驳回陈淑琴、赵戴华其他反诉请求。案件受理费六万一千三百六十元，由柏玉玉负担六万一千一百六十四元，已交纳；由陈淑琴、赵戴华负担一百九十六元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费二万七千七百三十七元，由陈淑琴、赵戴华负担一千五百零八元，已交纳；由柏玉玉负担二万六千二百二十九元，于本判决生效后七日内交纳。保全费五千元，由柏玉玉负担，于本判决生效后七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 倞人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一九年七月二十二日书 记 员  马 赫