重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初14992号原告：重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司，住所地重庆市江**建新东路**金科香江家园**，统一社会信用代码915000002028245345。法定代表人：喻林强，总经理。委托诉讼大理人：杨露，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏学刚，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：重庆市国粹坊餐饮文化有限公司，，住所地重庆市江**红砂碛**附**统一社会信用代码915001050628911368。法定代表人：张萌，经理。委托诉讼代理人：刘瑞林，重庆渝经律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓喆，重庆渝经律师事务所律师。原告重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司与被告重庆市国粹坊餐饮文化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨露，被告重庆市国粹坊餐饮文化有限公司的委托诉讼代理人刘瑞林、邓喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商业用房租赁合同》于2016年11月16日解除；2.判令被告向原告支付自2016年5月1日至合同解除之日止的房屋租金232378.5元；3.判令被告向原告支付自合同解除之日起至实际返还房屋日即2017年3月23日止的房屋占有使用费237801.15元；4.判令被告向原告支付违约金（以欠付租金232378.5元为基数，自2016年5月1日起至付清租金之日止，按照月利率2%的标准计算）；5.判令被告向原告赔偿律师费损失10000元。事实和理由：2012年12月10日，原告与案外人于嫦签订《商业用房租赁合同》，约定原告将位于重庆市江北区金科金砂水岸项目第10、11号楼负一层26号附19号房屋出租给于嫦，租赁期限为2013年2月28日至2019年2月27日，租金标准为2013年2月28日至2014年8月31日优惠租金；2014年9月1日至2015年8月31日每月32122元，2015年9月1日至2016年8月31日每月34689元，2016年9月1日至2017年8月31日每月37449元，2017年9月1日至2018年8月31日每月40443元，2018年9月1日至2019年2月27日每月43676元；如未按时支付租金，应按日3‰的标准支付违约金。2014年1月14日，原告与被告、于嫦签订《补充协议》，约定由被告承继于嫦在前述租赁合同中的全部权利义务。2016年5月1日起，被告未依约支付租金，原告催收无果，遂至法院。被告重庆市国粹坊餐饮文化有限公司辩称：1.原告违约在先，导致合同无法正常履行，故被告不应当支付租金；2.原告主张被告支付房屋占有使用费没有依据；3.被告不应当支付违约金；即使被告应当支付违约金，也未给原告造成实际损失，故违约金的标准过高，请求法院予以调减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人举示的证据，本院评析如下：1.原告举示的《商业用房租赁合同》《补充协议》《房地产权证》《业务回单》、《关于解除租赁合同的函》及其EMS快递存根和流转记录、《租赁合同纠纷案委托代理合同》、律师费发票、《收款回单》《重庆市商品房预售（预租）许可证》《重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果》，结合被告质证意见，本院均予以采信；2.原告举示的《关于催收租金的函》及其EMS快递存根和流转记录、《关于再次催收租金的函》及其EMS快递存根和流转记录，因证据之间可以相互印证，本院均予以采信；3.被告举示的《减租申请》、邮件截图、照片，无法确认其真实性，本院均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月10日，原告作为甲方、于嫦作为乙方，双方签订《商业用房租赁合同》，约定甲方将位于重庆市江北区红砂碛26号附19号房屋出租给乙方；租赁期限为2013年2月28日至2019年2月27日；2013年2月28日至2014年8月31日期间为租金优惠期，2014年9月1日至2015年8月31日期间月租金为32122元，2015年9月1日至2016年8月31日期间月租金为34689元，2016年9月1日至2017年8月31日期间月租金为37449元，2017年9月1日至2018年8月31日期间月租金为40443元，2018年9月1日至2019年2月27日期间月租金为43676元；从2014年9月1日起严格按照每三个月作为一个计租档期，各期租金均在每一期开始提前十五日由乙方主动到甲方或甲方指定的公司缴纳，实行先缴纳租金后使用；乙方在签订本合同后15日内缴纳履约定金5000元，在房屋交房后自动转为履约保证金，乙方须在房屋交房时提前一个月一次性补足履约保证金20000元；乙方应按合同规定按时如数支付租金，不得以物业服务等任何理由拒绝支付租金、保证金等费用，不得向甲方要求减免任何需缴付的合同规定的费用；乙方未能依约按时交纳租金和其他费用的，按逾期未交纳金额每天千分之三累计计算违约金，逾期15天（含15天）仍未缴清的，甲方有权停止乙方的用水、用电，因停水、停电给乙方造成的损失及影响由乙方自行承担，与甲方无关，停水、停电期间，甲方对该房屋的租金、物业服务费及违约金照常计收，逾期超过30天，甲方有权单方面终止合同；因乙方原因甲方依约单方面终止合同的，本合同自甲方通知送达之日解除，解除后乙方应在7日内撤场并将该房屋交还甲方，否则每逾期一日按日租金（日租金按当年月租金除以30天进行计算）的1.5倍累计计算违约金；若一方违约，违约方及违约方担保人还必须承担另一方因追溯违约方责任而产生的律师代理费、业务费、交通费、餐饮费、住宿费及其他与追溯违约方责任有关的所有费用；本合同涉及的有关联络地址、电话、传真，以双方在本合同中所提供的通讯地址、电话、传真为准，乙方接收该商铺后，该商铺地址作为乙方的通讯地址。2014年1月14日，原告作为甲方、于嫦作为乙方、被告作为丙方，三方签订《补充协议》，约定自本协议生效之日起前述《商业用房租赁合同》中承租人的权利义务由丙方承继。后被告作为承租人占有使用涉讼房屋，并支付租金至2016年4月30日。2016年7月21日、2016年8月26日，原告通过发函方式要求被告支付租金。2016年11月15日，原告向被告寄送《关于解除租赁合同的函》，载明“请贵司在收到本函件三日内到我司完善相关费用后撤场，将货物搬离，我司将按合同约定解除租赁合同，贵司所缴纳的保证金将不予以退还，逾期未搬离的，我司将强行收回门面，由此产生的一切后果由贵司自行承担”，被告于2016年11月16日收到该函件。后被告搬离涉讼房屋，但原、被告双方未办理房屋交接手续。2018年12月13日，原告就本案诉讼支出律师费10000元。庭审中，原告陈述其于2017年3月23日收回涉讼房屋；被告陈述其于2017年1月28日搬离该房屋，双方均未举示证据予以证明。本院经审查认为，原告与于嫦签订的《商业用房租赁合同》，以及原告与被告、于嫦签订的《补充协议》，均系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。根据合同约定，被告逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同；原告发出解除合同通知，被告于2016年11月16日收到该通知，故《商业用房租赁合同》于该日解除。被告应当向原告支付租赁期内即2016年5月1日至2016年11月16日期间的租金，具体标准为34689元／月×4个月＋37449元／月×2个月＋37449元／月÷30天×16天＝233626.8元，故关于原告主张被告支付该期间租金232378.5元的请求，本院予以支持。合同解除后，被告无法律依据继续占有使用涉讼房屋，应当向原告支付房屋占有使用费；被告主张其于2017年1月28日搬离涉讼房屋，但未举示证据予以证明，应当承担举证不能的责任，原告自认其于2017年3月23日收回涉讼房屋，本院予以确认，故被告应当向原告支付合同解除次日至返还房屋之日止即2016年11月17日至2017年3月23日期间的房屋占有使用费；原告主张按1.5倍租金标准计算房屋占有使用费明显超过其实际损失，本院认定按原租金标准计算该期间房屋占有使用费，具体标准为37449元／月×4个月＋37449元／月÷30天×7天＝158534.1元，关于原告主张被告支付房屋占有使用费超过前述期间及金额部分的请求，本院不予支持。被告逾期支付租金，应当向原告支付违约金，综合考虑合同履行过程，当事人过错程度等因素，本院酌情认定被告以应付租金为基数，从2016年5月1日起至实际付清日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付违约金，关于原告主张被告支付违约金超过前述金额部分的请求，本院不予支持。根据合同约定，违约方应当承担守约方的律师费损失，故关于原告主张被告赔偿律师费损失10000元的请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司与被告重庆市国粹坊餐饮文化有限公司之间的《商业用房租赁合同》于2016年11月16日解除；二、被告重庆市国粹坊餐饮文化有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司支付2016年5月1日至2016年11月16日期间的租金的232378.5元；三、被告重庆市国粹坊餐饮文化有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司支付2016年11月17日至2017年3月23日期间的房屋占有使用费158534.1元；四、被告重庆市国粹坊餐饮文化有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司支付违约金（以34689元为基数，从2016年5月1日起至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以104067元为基数，从2016年5月16日起至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以93622.5元为基数，从2016年8月16日起至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；五、被告重庆市国粹坊餐饮文化有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司赔偿律师费损失10000元；六、驳回原告重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9856.64元，由原告重庆市金科实业集团华南房地产开发有限公司负担2856.64元，由被告重庆市国粹坊餐饮文化有限公司负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  卢玉萍人民陪审员  郭 敏人民陪审员  李 蓉二〇一九年七月十九日法官 助理  李明航书 记 员  丁变合