福建省龙岩市新罗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0802执异105号 案外人：张英杰，男，1973年1月26日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 案外人：罗亚玲，女，1976年3月5日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 申请执行人：林国强，男，1979年9月16日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 申请执行人：罗春梅，女，1977年8月26日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 申请执行人：上官步鲜，男，1952年5月5日出生，汉族，南昌铁路局龙岩车务段退休员工，住龙岩市新罗区。 被执行人：罗有经，男，1973年10月13日出生，汉族，居民，住住龙岩市新罗区。 被执行人：陈晓蕾，女，1977年6月24日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 在本院执行申请执行人林国强与被执行人罗有经、陈晓蕾民间借贷纠纷等罗有经作为被执行人的三件系列案（各系列案件案号及当事人详见附件一）过程中，案外人张英杰、罗亚玲对本院查封坐落于龙岩市新罗区的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张英杰、罗亚玲称：案外人张英杰、罗亚玲系夫妻关系，被执行人罗有经系罗亚玲的哥哥，系龙岩铁路有限责任公司的员工。2007年，案外人张英杰、罗亚玲与被执行人罗有经协商约定：被执行人罗有经将其所有的坐落于龙岩市××人民××路××（××铁路公司集资房）1幢1602室出售给案外人张英杰、罗亚玲。从2007年起至2009年10月，案外人张英杰、罗亚玲陆续向被执行人罗有经支付了房屋首付款13.5万元。2008年11月14日，中国建设银行股份有限公司龙岩分行发放了房屋贷款，从此，案外人张英杰、罗亚玲便每月按期向银行偿还借款本息，直至2018年5月15日，案外人张英杰、罗亚玲结清了尚欠银行的所有贷款本息61772.55元。2010年4月15日，被执行人罗有经将房屋交付给案外人张英杰、罗亚玲，并于当天补签《房产买卖合同》一份，同时，被执行人罗有经再次对已付的首付款进行了确认。此后，案外人张英杰、罗亚玲便开始对房屋进行了装修，并于2010年7月正式入住至今。2017年6月2日，因办证需要，案外人罗亚玲向龙岩铁路有限责任公司支付了21688.86元房改款，2017年9月20日，龙岩市不动产登记中心对房屋进行了登记，后因该房屋被贵院查封，导致无法过户给案外人。案外人张英杰、罗亚玲认为，上述房屋的实际所有权人为案外人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，案外人张英杰、罗亚玲在法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有、使用房屋，且已按合同约定向被执行人罗有经支付了首付款，同时按合同约定向中国建设银行股份有限公司龙岩分公司足额支付按揭款，并于2018年5月15日向银行结清了尚欠贷款本息61772.55元。上述房屋未办理过户手续并非案外人的过错，因此，案外人的行为完全符合上述解释规定的情形，为维护案外人张英杰、罗亚玲的合法权益，请求法院解除对坐落于龙岩市新罗区房产的查封，终止对该房产的执行。并向本院提交民事调解书、协助执行通知书、强制执行申请书、公告、限期履行通知书，《商品买卖合同》、龙岩铁路有限责任公司与罗有经签订的《协议》、《集资建房合同书》，收条、中国建设银行个人贷款支付凭证及个人贷款还款计划、存款凭条、个人贷款结清证明、贷款对账单、银行交易明细，案外人与铁龙物业管理有限公司签订的《车位租赁协议》、龙岩市新罗区西陂街道西湖社区居民委员会出具的证明、中国电信股份有限公司客户登记单、发票、不动产登记信息证明、结婚证、银行交易明细，龙岩市昌宁燃气有限公司出具的收据、点火通气信息记录单及入户检查表等证据，用以证明案外人向罗有经购买涉案房产。 经本院审查查明：罗有经系龙岩铁路有限责任公司职工，2007年3月，罗有经参加龙岩铁路有限责任公司集资建房，同时其将该集资建房转售给罗亚玲，罗有经分别于2007年3月22日、2007年11月20日、2009年10月6日收到案外人罗亚玲、张英杰支付2万元、6万元、5万元，并出具收条三份。2010年4月15日，罗有经、陈晓蕾与案外人张英杰、罗亚玲补签订一份《房产买卖合同》，合同约定：案外人以价格31.9万元的价格向罗有经购买罗有经所有的坐落于龙岩市新罗区，在本协议签订时付清首付款13.5万元，余18.4万元购房款（银行按揭贷款）由案外人承担，并由案外人从2008年12月起将月按揭款支付至被执行人罗有经的按揭还款银行账户中国建设银行，账号：62×××60。合同签订后，案外人按约支付了首付款13.5万元，罗有经出具收条一份。另，2008年12月至2018年5月期间的银行按揭款本息均由案外人罗亚玲存至罗有经按揭还款中国建设银行账户62×××60，至2018年5月15日该银行按揭款本息均已结清。2010年7月入住至今，并且该房产涉及的燃气、宽带等均登记在案外人名下。 原告林国强与被告陈晓蕾、罗有经民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，本案经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告陈晓蕾、罗有经尚欠原告林国强借款本金30000元及利息7500元。具体还款方式如下：被告陈晓蕾、罗有经应于2015年10月起每月25日前归还原告林国强600元，直至款清之日止。二、若被告陈晓蕾、罗有经未按上述约定履行还款义务，原告林国强有权就尚欠款项一次性向法院申请强制执行。三、原告林国强自愿放弃其他诉讼请求。四、本案案件受理费737元，减半收取为368元，由被告陈晓蕾、罗有经负担。并于2015年9月作出（2015）龙新民初字第6781号民事调解书予以确认。 原告上官步鲜与被告罗有经、陈晓蕾民间借贷纠纷一案，本院受理后，诉讼中，本院以（2013）龙新民初字第5871-1号民事裁定书查封被告罗有经所有的位于龙岩市××龙××楼××室房屋一套，查封期限为二年。并于2013年9月作出（2013）龙新民初字第5871号民事判决书，判决：被告罗有经、陈晓蕾应于本判决生效之日起二十日内归还原告上官步鲜借款本金20万元及利息。 上述调解书、判决书生效后，因陈晓蕾、罗有经未能履行生效法律文书所确定的义务，林国强、上官步鲜向本院申请强制执行，本院2017年11月依据（2017）闽0802执333号之一执行裁定书查封属被执行人罗有经所有的坐落于龙岩市新罗区【房产证号：闽（2017）龙岩市不动产权第00416**，2017年9月20日，涉案房产办理产权登记手续】。 上述事实，有案外人提供的民事调解书、协助执行通知书、强制执行申请书、公告、限期履行通知书，商品买卖合同、龙岩铁路有限责任公司与罗有经签订的《协议》、《集资建房合同书》，收条、中国建设银行个人贷款支付凭证及个人贷款还款计划、存款凭条、个人贷款结清证明、贷款对账单、银行交易明细，案外人与铁龙物业管理有限公司签订的《车位租赁协议》、龙岩市新罗区西陂街道西湖社区居民委员会出具的证明、中国电信股份有限公司客户登记单、发票、不动产登记信息证明、结婚证、银行交易明细，龙岩市昌宁燃气有限公司出具的收据、点火通气信息记录单及入户检查表，被执行人罗有经的陈述等证据佐证。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人与罗有经签订《房屋买卖合同》，按合同支付全部购房款，合法占有涉案房产，上述行为均发生于本院查封涉案房产之前，且涉案房产未办理过户手续的原因不在于案外人；案外人的情形符合上述规定第二十八条异议成立的情形，所提异议的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人罗有经名下的龙岩市新罗区的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 陈    颖 审判员 潘  莉  红 审判员 林  演  芝 二〇一九年七月十九日 书记员 林飞虹(代) 附件一：                            序号                       案号                       执行主体                       案由                               1                       (2014)龙新执行字第785号                       申请人：罗春梅；被执行人：陈晓蕾；被执行人：罗有经；                       债权                               2                       (2014)龙新执行字第1495号                       申请人：上官步鲜；被执行人：罗有经；被执行人：陈晓蕾；                       债权                               3                       (2017)闽0802执333号                       申请人：林国强；被执行人：陈晓蕾；被执行人：罗有经；                       借款合同纠纷                               4                       (2018)闽0802执恢649号                       申请执行人:上官步鲜; 被执行人:罗有经,陈晓蕾                       借款合同纠纷                附相关法条： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分 3、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。