重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终3548号上诉人(原审原告）:陶思羽,女,汉族,1983年1月30日出生。委托诉讼代理人:李世平,重庆渝正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆光控兴渝置业有限公司,住所地重庆市渝中区陕西路**27F，统一社会信用代码91500103084680241Y。法定代表人：范文霞，董事长。委托诉讼代理人:黄洋,北京市中银（重庆）律师事务所律师。上诉人陶思羽因与被上诉人重庆光控兴渝置业有限公司（以下简称光控兴渝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2018)渝0103民初5716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。陶思羽上诉请求：将一审判决第二项变更为光控兴渝公司退还陶思羽经营保证金32870元及双倍返还经营保证金差额32870元；光控兴渝公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清。一审未查明光控兴渝公司在出租涉案商铺时是否承诺免租期三个月，该事实对案件的处理有决定性影响，陶思羽在约定的交付尾款期限届满时主动向光控兴渝公司联系交款事宜，系光控兴渝公司要求陶思羽等待通知，陶思羽同时了解到免租期被取消的事实，之后拒绝交付尾款属于正当行使抗辩权。一审未查明陶思羽是否实际收到光控兴渝公司交付的《商铺租赁合同》，陶思羽实际上未收到该合同。一审对于经营保证金的含义认定错误，经营保证金是对经营过程中不出现违约行为的保证，而陶思羽自始没有接手商铺，双方的租赁关系在商场正式开业前解除，没有进入经营过程，一审判决不予返还经营保证金没有事实依据。光控兴渝公司无法如约提供三个月免租期，违约在先，反而以陶思羽“违约”为由单方解除合同，并强行扣留租金、经营保证金，给陶思羽造成极大损失。本案《商铺租赁合同》关于出租方单方解除权的约定属于《合同法》第三十九条规定的格式条款，光控兴渝公司没有尽到相关提示义务，也没有遵循公平原则制定，因此该条款无效。光控兴渝公司在正式开业前将涉案商铺已经出租给第三方，不存在任何损失。光控兴渝公司辩称，光控兴渝公司正当行使合同解除权，有理由不退还陶思羽保证金，一审法院审理清楚，适用法律正确，请求驳回陶思羽的上诉请求，维持原判。陶思羽向一审法院起诉请求：1、判决被告返还原告租金、经营保证金和诚意金103611元；2、判决被告双倍返还经营保证金差额32870元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月17日，光控兴渝公司（甲方）与陶思羽（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区新华路（朝天门节约街“大融汇”项目）第2幢第3层093号商铺出租给乙方使用，该商铺套内面积为25.63平方米。租赁期限为3个租赁年度。计租日以实际开业日为准，开业日暂定为2018年3月28日。租赁期限内，乙方每年向甲方缴纳租金如下：第一年度从2018年3月28日起至2019年3月27日止，年度租金为197223元；第二年度从2019年3月28日起至2020年3月27日止，年度租金为197223元；第三年度从2020年3月28日起至2021年3月27日止，年度租金为262964元。租金按照“先缴费，后使用”原则，按年度缴纳租金。签订本合同同时，乙方须一次性向甲方缴纳第一年度的4个月租金65741元。第一年度剩余租金须在2017年9月30日前缴纳；除第一年度外，其后各年度租金须在下一年度开始前至少30日缴纳，至本合同约定租赁期满为止。经营保证金标准为商铺的两个月租金之和，签订本合同时，乙方须一次性向甲方缴纳经营保证金32870元整。甲方应于2018年1月31日前按5.2条约定将商铺交付给乙方使用，乙方须按照甲方通知的时间前往指定地点办理商铺交接手续。乙方若违反约定逾期缴纳本合同约定的任何一笔相关费用，每逾期一天，乙方应按欠费总额的3%向甲方支付滞纳金；逾期超过15天的，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，乙方所缴纳的所有款项作为违约金赔偿给甲方，乙方违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续向乙方进行主张。同日，陶思羽向光控兴渝公司支付了4个月租金65741元、保证金32870元。2017年7月5日，陶思羽向光控兴渝公司支付5000元。2017年12月12日，光控兴渝公司委托重庆索通律师事务所向陶思羽发出《关于终止租赁合同的函》，以陶思羽逾期支付商铺租金为由，解除双方之间的租赁合同。2018年1月17日，陶思羽委托重庆渝正律师事务所向光控兴渝公司发出《律师催告函》，载明：“……委托人同时提供了商铺租赁合同文本。”该函件中认可陶思羽于2017年12月12日收到《关于终止租赁合同的函》。同时，该函件中表示陶思羽实际上并没有收到光控兴渝公司的交款通知，也曾电话询问交付尾款事宜，光控兴渝公司给以“等待通知”回复。陶思羽不存在逾期支付租金的情形。要求光控兴渝公司退还租金、经营保证金和诚意金，并承担无故取消三个月试营业期的违约责任。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行。该合同中明确约定，陶思羽应在2017年9月30日前缴纳第一年度剩余租金，且陶思羽逾期支付租金超过15天，光控兴渝公司有权解除合同。故光控兴渝公司依据合同约定于2017年12月12日发函解除双方之间的《商铺租赁合同》，属于正确行使合同解除权，并无不当。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，在涉案商铺交付之前，光控兴渝公司便解除了双方之前的租赁合同，陶思羽并未实际使用该商铺，虽然陶思羽存在违约行为致合同解除，但光控兴渝公司没收保证金足以弥补其损失，陶思羽已支付的诚意金及租金应予以退还。综上所述，一审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告重庆光控兴渝置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陶思羽诚意金5000元、租金65741元，共计70741元；二、驳回原告陶思羽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1515元，由原告陶思羽负担731元，被告重庆光控兴渝置业有限公司负担784元。（此款，原告陶思羽已预付，被告重庆光控兴渝置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陶思羽支付。）”陶思羽在二审中举示的以下证据：1.本案一审庭审笔录、（2018）渝0103民初17529号案件庭审笔录（两案分别涉及陶思羽拟向光控兴渝公司承租的相邻两间商铺，编号分别为093号和092号，两案案情相似），拟证明光控兴渝公司在两案一审中对于是否存在免租期有不同陈述，在（2018）渝0103民初17529号案件一审中，光控兴渝公司承认双方约定给予陶思羽最少2个月免租期，若提前交房，免租期最长可达3个月；2.陶思羽中国农业银行账户交易明细、王真艳（陶思羽称其系合伙人）中国银行账户交易明细，拟证明二人有诚意和实力履行房屋租赁合同，不是因为缺少资金而未缴纳租金尾款。光控兴渝公司质证后认为，双方合同约定2018年1月31日前交房，而租金是从2018年3月28日起算，合同并未单独约定免租期；对陶思羽银行账户交易明细真实性无异议，但与其是否履行了合同不具有关联性，王真艳银行账户交易明细与本案无关。经审查，本院对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为，陶思羽称光控兴渝公司向其承诺了免租期三个月，但双方签订的《商铺租赁合同》中除了“计租日以实际开业日为准，开业日暂定为2018年3月28日”、“甲方应于2018年1月31日前将商铺交付给乙方使用”的约定外，并无专门关于“免租期”的约定，故陶思羽主张光控兴渝公司无法提供三个月免租期构成违约在先并无事实依据。相反，在没有充分证据证明系光控兴渝公司要求或同意暂缓缴纳租金的情况下，陶思羽未按合同约定在2017年9月30日前缴清第一年度全部租金构成违约，光控兴渝公司行使合同解除权理由正当。在陶思羽违约导致合同解除的情况下，一审判决认定光控兴渝公司不退还经营保证金作为陶思羽承担违约责任的方式符合双方合同约定，本院予以采纳。综上所述，陶思羽的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1462元由上诉人陶思羽负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 夏兴芸审判员 段晓玲二〇一九年七月九日（院印）书记员 余文韬