北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10583号原告：马小亭，女，1974年12月31日出生，回族，住北京市朝阳区。被告：高岚，女，1972年12月29日出生，朝鲜族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴东涛，男，1972年11月7日出生，回族，住北京市昌平区。原告马小亭与被告高岚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马小亭、被告高岚及其委托诉讼代理人吴东涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马小亭向本院提出诉讼请求：1.被告高岚支付违约金50000元；2.被告高岚支付自2009年12月19日起至户口迁出之日止每日按照支付全部已付款万分之三的标准向原告支付违约金；3.被告高岚赔偿原告马小亭实际损失金额52368元及后续产生的实际经济损失800元；4.诉讼费由被告负担。事实及理由：2009年10月15日，原告经北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司居间与被告高岚就本市昌平区东小口镇天通东苑一区24号楼3层5单元2号房屋签署《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖居间服务合同》。2009年11月18日，原被告双方办理完毕房屋权属转移登记手续。根据《北京市存量房屋买卖合同》第十条第三款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移登记之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付五万元的违约金；逾期超过30日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。2017年11月28日，原告马小亭出售上述房屋给买受人吴乐徽后，在吴乐徽准备上户口时方知房屋内有他人户口（非马小亭本人及亲属）。吴乐徽于2018年2月8日起诉马小亭，2018年12月24日法院判决马小亭一次性支付吴乐徽违约金5万元、案件受理费2368元。现被告未按合同约定期限将房屋内户口迁出，违反合同约定。经法庭询问，马小亭表示自己不是想因为这个官司获利，第二项诉讼请求就主张100元；第三项诉讼请求的后续经济损失是指自己上诉产生的二审诉讼费800元。高岚辩称：1.诉讼的根本原因为房屋户口问题，房屋未迁出的户口并非被告和被告亲属的，原告的损失不是被告造成的，而是之前的业主黄孝华造成的，应由黄孝华承担责任。2.户口问题未对吴乐徽造成实际损失，吴乐徽起诉了原告，原告赔偿的金额被告不认可。3.被告申请追加黄孝华为被告，所有问题都是因为黄孝华户口未迁出造成的，现在吴乐徽已经将户口迁入该房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月15日，高岚（出卖人）与马小亭（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定高岚将位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑24幢5单元302号房屋（以下简称302号房屋）出售给马小亭，房屋成交总价为1150000元。《房屋买卖合同》第七条“违约责任”约定：“买卖双方任何一方不按约定履行合同的，按照逾期时间，分别处理，（一）和（二）不作累加：……（二）逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同。……合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行”。第十条“权属转移登记”约定：“（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起五十个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续……出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，自逾期之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”。2009年11月18日，高岚（出卖人）与马小亭（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定高岚将302号房屋出售给马小亭，房屋成交价格为875000元。合同第十条“权属转移登记”约定：“……（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付五万元的违约金；逾期超过30日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”。同时，在该合同的上方标注有“网签日期：2009年11月6日，合同编号：C203627”的字样。2017年8月26日，吴乐徽（买受人）与马小亭（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定马小亭将302号房屋出卖给吴乐徽，房屋总价款为4580000元。2017年11月28日，双方办理了房屋过户登记。同日，双方发现302号房屋上还有黄孝华、李海霞、黄玥琳三人的户口。因上述纠纷，吴乐徽诉至法院，本院作出（2018）京0114民初5506号民事判决书，本院酌定由马小亭向吴乐徽一次性支付违约金50000元，由于马小亭已向吴乐徽支付了10000元的保证金，故判决马小亭于判决生效后七日内支付吴乐徽违约金40000元并由马小亭承担案件受理费2368元。案件宣判后，马小亭不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2019年3月5日，该院以（2019）京01民终2292号民事判决书判决驳回上诉，维持原判；二审案件受理费800元由马小亭负担。经法庭询问，马小亭表示自己在本案中同时主张违约金和损失；并根据《存量房屋买卖合同》中的第十条第三款主张违约金，既主张30日内的违约金又主张超过30日内的违约金。上述案件事实，有《北京市房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》、（2018）京0114民初5506号民事判决书、（2019）京01民终2292号民事判决书、户口保证金收条及本案当事人当庭陈述记录在案卷证明。本院认为：依法订立的合同具有法律拘束力。马小亭与高岚于2009年10月15日签订的《房屋买卖合同》及2009年11月18日签订《存量房屋买卖合同》，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。虽然《存量房屋买卖合同》中约定的交易价款与《房屋买卖合同》中约定的交易价款存在差异，但该条款不影响合同其他部分的效力。本案中，高岚未按照《房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》约定将原有他人户口迁出涉诉房屋的行为，属瑕疵履行，构成违约。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。合同具有相对性，高岚关于案外人户口原因的抗辩，不能成立。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。就马小亭能否在主张违约金的同时主张损失赔偿的问题，本院认为，违约金与损失赔偿可以合并适用也可以选择适用，故马小亭有权同时向高岚主张违约金及损失。对于马小亭要求高岚按照《存量房屋买卖合同》的约定支付违约金的诉讼请求，现高岚存在违约行为，理应向马小亭支付违约金。对于马小亭在本案中主张的损失53168元，本院以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、高岚于本判决生效之日起七日内支付马小亭违约金50100元。二、高岚于本判决生效之日起七日内赔偿马小亭经济损失3068元。二、驳回马小亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，由高岚负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张俊二〇一九年七月二十五日书记员  李杰