广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初1515号 原告：咸颖红，女，1965年5月23日出生，壮族，住广西南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：黄锦军，广西法严律师事务所律师。 被告：余志清，男，1987年7月27日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。 原告咸颖红与被告余志清民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告咸颖红及其委托诉讼代理人黄锦军到庭参加诉讼。被告余志清经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告咸颖红向本院提出诉讼请求:一、判令解除原被告双方于2018年11月1日签订的《房地产抵押借款合同》；二、判令被告偿还借款本金850000元及利息（利息以850000元为本金，按月利率1.5%计算，从2018年11月1日起算至还清借款之日止）；三、判令被告支付违约金（违约金按每天200元计算，从2019年3月1日算至还清借款之日止）；四、判令被告支付律师费20000元；五、判令原告对于余志清所有的位于柳州市产享有优先受偿权；六、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经朋友介绍认识被告，2018年11月1日，原告与被告签订《房地产抵押借款合同》，约定被告向原告借款850000元用于家庭生活开支及经营资金周转，贷款期限由2018年11月1日至2020年10月31日止，共24个月，月利率1.5%，被告每月支付利息12750元，并以位于柳州市产作为前述借款的抵押，担保依约履行还款付息的义务。2018年11月1日，原告依约向被告支付借款本金850000元，但被告在收取借款后没有按照约定支付利息，截至2019年3月1日，被告拖欠两个月的利息。基于被告已构成违约，继续履行上述合同已没有必要，故原告有权根据《房地产抵押借款合同》的规定，解除合同，并要求被告归还本息，并支付违约金，承担律师费等损失，故原告诉至法院并提出上述诉请。 被告余志清未作答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月1日，被告余志清向原告咸颖红出具《借据》一份，载明：“今借到咸颖红（身份证号：）人民币捌拾伍万元整（￥850000.00）,以余志清名下位于柳州市的房地产（不动产证号：桂（2018）柳州市不动产权第0091168号）作为借款抵押，具体事项按2018年11月1日签署的《房地产抵押借款合同》内容执行。注：应余志清要求，同意咸颖红将该笔借款人民币捌拾伍万元整（￥850000.00）分两笔经由户名为卢向明，广西农村信用社银行账号为：62×××77和中国建设银行银行账号为62×××93的两个银行账户转账至户名为余志清，账号为62×××25的中国建设银行柳州河东支行银行账户。以进账为准。该笔借款已足额收到。”被告余志清在落款处签字并捺手印确认。同日，卢向明通过62×××77银行账户转款500000元至被告余志清62×××25银行账户，卢向明通过62×××93银行账户转款350000元至被告余志清62×××25银行账户。同日，原告咸颖红（抵押权人，甲方）与被告余志清（借款人、乙方、抵押人、丙方）签订《房地产抵押借款合同》一份，约定：乙方因家庭生活开支和经营生意需要资金周转，将座落于柳州市，不动产证号：桂（2018）柳州市不动产权第0091168号，建筑面积：135.69平方米，属于丙方的房地产全部作为抵押向甲方借款人民币捌拾伍万元整（￥850000.00元），为确保三方利益，经三方协商达成如下合同内容：一、借款期限24个月，即从2018年11月1日起至2020年10月31日止，乙方须用足6个月后方可提前还款，如用足3个月但不足6个月提前还款，乙方自愿补偿给甲方多1个月的利息作为违约金，借款时间不足1个月的按1个月计息，6个月后若乙方还款不收违约金；二、借款月利率1.5%，即每月12750元，依先付利息后用款原则，乙方应于每月31日前付清当月利息给甲方。三、违约责任，1、乙方逾期10天不能付清利息给甲方和超过借款期限不归还借款的即属违约，乙方除应按原定利息计付给甲方之外，还应每日另支付300元违约金给甲方，包括诉讼期间，同时甲方有权终止合同，并向甲方所在地法院提起诉讼。在甲方向法院起诉期间，至本息全部债务还清日止，计息方式仍按甲乙双方事先约定的利率1.5%计付给甲方；2、因乙方违约，乙方欠甲方的全部债务，包括本金、利息、违约金、律师费、诉讼费、执行费、误工费、交通费、抵押物处置费、过户费等甲方事先债权的一切相关费用，全部由乙方和丙方承担，甲方在处置丙方的抵押物时全部享有优先受偿权。合同还就其他事宜进行约定。原告咸颖红在抵押权人处签字并捺手印确认，被告余志清在借款人、抵押人处签字并捺手印确认。原告以被告未偿清借款为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 庭审时，原告自认借款当日被告以借款本金850000元为基数、以月利率1.5%预付原告三个月利息。 另查明，涉案柳州市房屋证号为桂（2018）柳州市不动产权第0091168号，办理了抵押登记（桂（2018）柳州市不动产权第0079968号），权利人为咸颖红，权利价值850000元，抵押期限：2018年11月1日至2020年10月31日。 还查明：2019年3月2日，原告与广西法严律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定本案支出的律师费为20000元，原告已支付该费用。 本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 原告主张其与被告之间存在借款关系并提交了被告于2018年11月1日与原告签订的《房地产抵押借款合同》、2018年11月1日向原告出具的《借据》等原件，以上证据清晰记载了借款人、借款金额、借款期限、借款利息、违约金等，原告主张2018年11月1日通过案外人卢向明银行转账将借款支付给被告余志清，并提交了银行转款凭证，被告在《借据》下方注明收到上述款项，被告未提交相反证据，本院对原告主张其已实际交付借款850000元的事实予以采信。庭审过程中，原告自认借款当日被告预付原告三个月利息，根据其主张的利息计算方式，被告预付的借款利息为38250元，根据《中华人民共和国合同法》第二百条“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”的规定，本案应以被告借款当日实际收取的借款数额811750元（850000元-38250元=811750元）返还借款并计算利息。 关于原告要求被告提前偿付本息的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款第（二）项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人有权解除合同。本案中，原、被告双方在《房地产抵押借款合同》中约定被告每月偿还利息12750元，原告主张被告借款之后未向其偿还任何利息，借款当日被告预付了三个月利息，被告未提交相反证据，故对原告该项主张予以采信，根据原、被告双方签订的《房地产抵押借款合同》约定“三、违约责任，1、乙方逾期10天不能付清利息给甲方和超过借款期限不归还借款的即属违约，乙方除应按原定利息计付给甲方之外，还应每日另支付300元违约金给甲方，包括诉讼期间，同时甲方有权终止合同，并向甲方所在地法院提起诉讼”，截至开庭审理之日，被告逾期支付的借款利息已超出双方约定的期限，构成违约，原告有权根据双方合同的约定要求解除合同，现原告要求被告提前偿付借款本息，符合法律规定，本院予以支持，但被告偿付的本金应以抵扣后原告实际收取的本金811750元为准。 关于借款利息及违约金，鉴于双方约定借款期限内借款月利率为1.5%及“乙方逾期10天不能付清利息给甲方和超过借款期限不归还借款的即属违约，乙方处应按原定利息计付给甲方之外，还应每日另支付300元违约金给甲方”，其总费用均超过借款年利率24%，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”及第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”之规定，现原告同时主张借款利息和违约金，已超出年利率24%的范围，本院对原告主张超出部分不予支持；原告自认被告借款当日预付三个月的利息，但本院已将该预扣款项从原告实际支付的本金中扣除，被告亦未举证证实其后续偿还了借款，故应视为被告未偿还相应借款利息，构成逾期支付利息的违约行为；根据原告主张的借款利息和违约金的不同起算时间，被告应向原告支付的借款利息及违约金亦应分段计算为：以811750元为基数，从2018年11月1日起计至2019年2月28日，按照月利率1.5%计算；以811750元为基数，从2019年3月1日起计至实际还清之日止，按年利率24%计付。 关于律师代理费。被告与原告签订的《房地产抵押借款合同》约定原告因实现债权产生的包括律师费在内的费用由被告承担，该约定系被告的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，现原告诉请要求被告按照上述约定承担律师费20000元，有委托代理合同及律师费发票予以印证，该主张符合法律规定以及当事人之间的约定，本院予以支持。 关于原告主张其对抵押物享有优先受偿权的问题，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”及第一百九十九条“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿”的规定，本案中，原、被告签订了《房地产抵押借款合同》，并依约为抵押物办理了抵押登记，因此原告对所涉房屋的抵押权自抵押登记时具有公示力和对抗力，经查询涉案房屋的不动产抵押登记情况，除原告以外，涉案房屋未登记其他抵押权人，原告依法可对该抵押房屋主张优先受偿权。如被告不能在本案生效判决规定的履行期限内履行给付义务时，原告对柳州市（房屋证号为桂（2018）柳州市不动产权第0091168号）房屋拍卖、变卖等所得价款，享有优先受偿权。 综上所述，依照依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十八条、第四十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 1、被告余志清偿还原告咸颖红借款本金811750元； 2、被告余志清支付原告咸颖红借款利息及违约金（计算方式为：以811750元为基数，从2018年11月1日起计至2019年2月28日，按照月利率1.5%计算；以811750元为基数，从2019年3月1日起计至实际还清之日止，按年利率24%计付）； 3、被告余志清支付原告咸颖红律师费20000元； 4、如被告余志清如不能履行上述第一、二项判决确定的给付义务，原告咸颖红对柳州市（房屋证号为桂（2018）柳州市不动产权第0091168号）拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿的权利。 上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费12756元，公告费260元，由被告余志清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农慧兰 审 判 员  林炜明 人民陪审员  卢 静 二〇一九年七月二十二日 法官 助理  韦 娜 书 记 员  张 惠 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第九十条合法的借贷关系受法律保护。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。