四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川10民初44号 原告（申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司内江分行，住所地四川省内江市东兴区大千路**。 负责人：杨松，行长。 委托诉讼代理人：徐飞，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋曦，四川恒和信律师事务所律师。 被告（案外人）：龙德彬，男，1955年6月24日出生，汉族，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：邱亨荣，男，住四川省宜宾市翠屏区，现住在四川省兴文县。四川省兴文县古宋镇香水山社区居民委员会推荐。 第三人（被执行人）：宜宾市五星房地产开发有限公司，住，住所地四川省兴文县古宋镇中山西路四-2小区/div> 法定代表人：王正荣，董事长。 原告上海浦东发展银行股份有限公司内江分行（以下简称浦发银行内江分行）与被告龙德彬、第三人宜宾市五星房地产开发有限公司（以下简称宜宾五星公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行内江分行委托诉讼代理人徐飞，被告龙德彬委托诉讼代理人邱亨荣到庭参加诉讼，第三人宜宾五星公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浦发银行内江分行向本院提出诉讼请求：1.判令撤销（2019）川10执异3号执行裁定书，继续对被执行人宜宾五星公司所有的位于四川省兴文县古宋镇光明新城光明大道的“五星大世界”1幢1层82号、83号、84号、85号、86号、87号、58号、59号、62号、63号、70号、25号、71号、56号、57号、74号、24号、88号、89号房屋进行执行；二、本案诉讼费（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）全部由龙德彬承担。事实和理由：1.浦发银行内江分行与宜宾市五星实业集团有限责任公司等金融借款合同纠纷三案，本院作出调解文书﹝（2016）川10民初30号、（2016）川10民初31号、（2016）川10民初32号﹞，确认浦发银行内江分行对宜宾五星公司抵押给浦发银行内江分行的土地使用权﹝权证编号：兴文国用(2012)第1986号﹞享有抵押权。上述调解书生效后，本院受理浦发银行内江分行申请执行宜宾市五星实业集团有限责任公司等案件﹝（2017）川10执101号、（2017）川10执102号、（2017）川10执103号﹞，并查封了抵押人宜宾五星公司的国有土地使用权及其对应之在建工程“五星大世界”。随后，龙德彬向执行法院提出执行异议，主张其为前述案涉房屋买受人，执行法院审查后认为龙德彬办理了《商品房买卖合同》备案，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定于2019年3月7日作出（2019）川10执异3号执行裁定书，对龙德彬提出异议的部分中止执行，浦发银行内江分行于2019年3月9日收到该执行裁定书。浦发银行内江分行认为，该执行裁定书适用法律错误。龙德彬并非诉争房屋所有权人，龙德彬办理的《商品房买卖合同》备案，仅是一种行政管理方式，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的“预告登记”产生的效力完全不同，其权利作为债权不能对抗浦发银行内江分行的抵押权，龙德彬对宜宾五星公司所有的前述案涉房屋不享有排除强制执行的权利。 龙德彬辩称，1.请求维持（2019）川10执异3号执行裁定书，中止对龙德彬购买的案涉商业用房的执行；2.请求驳回原告的诉讼请求，该案不属于申请执行人执行异议的审判范围；3.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：1.购买房地产的基本情况。宜宾五星公司于2013年12月3日取得了兴文县住房和城乡规划建设局颁发的（兴）房预售证第13003号商品房预售许可证，龙德彬于2014年4月18日与宜宾五星公司签订了案涉房屋的十三份《商品房买卖合同》，房屋用途为商业，测绘建筑面积897.08平方米，房款金额8,970,800元，付款方式为四次付款900万元，龙德彬付款后宜宾五星公司出具购房收据四张，金额900万元。2014年8月19日龙德彬与宜宾五星公司签订了四份《商品房买卖合同》，房屋用途为商业，测绘面积265.58平方米，房款金额2,655,800元，付款方式为两次付款300万元，付款后宜宾五星公司出具购房款收据一张，金额300万元。2014年9月12日龙德彬与宜宾五星公司签订二份《商品房买卖合同》，房屋用途为商业，测绘面积174.06平方米，房款金额1,740,600元，付款方式为分五次转款共165万元到宜宾五星公司，宜宾五星公司出具购房款收据。合同约定交房时间为2015年3月31日，合同约定初始登记时间为2016年3月30日，合同约定争议解决方式是协商不成的，依法向兴文县人民法院诉讼解决，合同还约定了其它事项，落款处有双方的签字盖章（捺印）。合同拿到兴文县住房和城乡规划建设局盖了商品房合同备案登记专用章后宜宾五星公司拿了一份《商品房买卖合同》原件给龙德彬，最终龙德彬与宜宾五星公司履行了《商品房买卖合同》及补充协议。2.买卖房地产的涉诉情况。龙德彬在正常使用购买的房地产的时候，浦发银行内江分行因与兴文县蜀河兴煤业有限责任公司、宜宾市五星实业集团有限责任公司、兴文县资中煤业有限责任公司、兴文县五星煤业有限责任公司、王正荣、郑显会及宜宾五星公司金融借款合同纠纷一案，浦发银行内江分行因未按期收回借款本息产生纠纷并依法提起民事诉讼后，浦发银行内江分行与借款人、担保人（宜宾五星公司）在法院主持下达成了调解，后因上述借款人、担保人未按各方达成的调解书履行还款义务，浦发银行内江分行申请了强制执行，执行法院立案受理后依法作出了（2017）川10执101号、（2017）川10执102号、（2017）川10执103号执行裁定书，三份裁定书中的第二项载明查封了被申请人“宜宾五星公司所有的位于兴文县古宋镇光明新城的国有土地上的在建工程（项目名称：‘五星大世界’）”，根据宜宾五星公司与施工方签订的建设工程施工合同记载，开工时间为2013年6月12日，而浦发银行内江分行此前于2013年3月7日就与宜宾五星公司签订了《最高额抵押合同》，约定：宜宾五星公司以其所有的土地使用权对债权人与债务人自2013年3月7日至2016年3月6日期间内办理的各类融资业务所发生的债权以最高额不超过58,959,100元为限承担连带担保责任。其后，浦发银行内江分行与宜宾五星公司到四川省兴文县国土资源局办理《土地他项权利证明书》﹝兴抵押他项（2013）字第020号﹞，而此时地面上的“五星大世界”项目并未动工建设，所以，龙德彬认为（2017）川10执101号、（2017）川10执102号、（2017）川10执103号执行裁定书侵犯了龙德彬的合法利益，因为执行标的物不属于生效法律文书指定交付的特定物，于是龙德彬向执行法院提出了案外人执行异议，执行法院立案受理后根据龙德彬提供的证据结合该案的实际情况作出了（2019）川10执异3号执行裁定书，该裁定中止对被执行人开发建设的案涉商业用房的执行。3.关于（兴）房预售证第13003号商品房预售许可证的效力问题。宜宾五星公司取得商品房预售许可证具有公示效力，其出售房产符合相关政策，故案涉买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反行政法规的禁止性规定，依法成立并生效，买受人按约支付对价，且房屋已交付买受人占有使用，买受人已经取得案涉房产的物权期待权。4.债务人有履行能力而浦发银行内江分行不去申请执行。案涉的三份民事调解书中明确浦发银行内江分行对兴文县五星煤业有限责任公司所有的采矿权享有抵押权，目前该煤矿正常生产。5.（2017）川10执101号、102号、103号执行裁定书标的查封系事实不清，根据《最高人民法院关于适用的解释》第306条，浦发银行内江分行提起的诉讼完全是与原民事调解书和执行裁定书有关，该案不属于申请执行人执行异议之诉的审理范围，应当通过审判监督程序解决问题。6.浦发银行内江分行办理土地使用权抵押登记时“五星大世界”土建项目未动工，那么新增加的建筑物能不能作为抵押财产来担保债权的实现呢?《中华人民共和国物权法》第二百条规定“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建筑用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”对于建筑用地使用权抵押后新增加的建筑物，能否作为抵押物法律有单独的规定。《中华人民共和国物权法》中规定建设用地使用权抵押后新增建筑的处理方法为第二百条。从该规定可以看出，建设用地使用权抵押后新增加的建筑物是不能作为抵押财产的。这样规定的主要原因是在设定抵押权时，其标的物不包括新增加的建筑物，新增加建筑物不属于抵押权设定后，抵押人对土地使用权的使用和收益，抵押权的效力不能及于这部分新增加建筑物。法律规定，对有新增加建筑物的建设用地的使用权实现抵押权时，应当将该土地新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但由于新增加的建筑物不是抵押财产的范围，所以对拍卖新增建筑物所得的价款，抵押权人不得优先受偿。《城市房地产管理法》第五十一条对房地产抵押合同签订后，土地上有新增的房屋时如何行使抵押权作了规定。该条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。就本案而言，宜宾五星公司只将建设用地使用权抵押给了浦发银行内江分行，根据法律规定，龙德彬购买的商业用房是在建设用地抵押后建造的，属于新增建筑物，不是抵押财产。7.浦发银行内江分行行使的只是国有土地使用权，(2016)川10民初30号、31号、32号民事调解书也只是达成了浦发银行内江分行对宜宾五星公司抵押给浦发银行内江分行的土地使用权享有抵押权的调解，并对抵押物以折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，而不涉及诉争房屋。8.关于《商品房买卖合同》备案的效力问题。案涉《商品房买卖合同》是在兴文县住房城乡规划建设和城镇管理局办理了网签(备案)手续，目前全国的房地产管理部门都是按照这种方式对房地产开发商销售的商品房进行管理，防止出现一房多卖，充分保证了广大商品房购买人的根本利益，备案登记同样受法律保护，案涉房屋宜宾五星公司既未抵押给浦发银行内江分行，又未销售给浦发银行内江分行，因此，浦发银行内江分行不具备案涉房屋的主体资格，浦发银行内江分行此次提起执行异议之诉找到的一个借口是“龙德彬并非诉争房屋所有权人，龙德彬办理的《商品房买卖合同》备案，仅是一种管理方式，不能对抗浦发银行内江分行的抵押权”，因诉争房屋系土地使用权抵押登记给浦发银行内江分行后新增建筑物，与浦发银行内江分行无关联性，至于案涉房屋备案登记是种管理模式也好，还是商品房预售登记备案不产生物权登记请求权的物权效力也好，那是人民法院在审理一房多卖和办理了抵押登记房屋在抵押权人实现担保物权处置不动产时产生纠纷时判决房屋归属和拍卖、变卖时适用法律的问题，其实浦发银行内江分行是对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条进行歪曲理解，只理解了前半句不知道该条有后半句即“符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”，这句话是对备案登记的认可，兴文县不动产登记中心于2015年11月5日经兴文县机构编制委员会兴编发(2015)42号文批准整合成立兴文县不动产登记中心，该中心于2016年9月正式挂牌开展不动产登记业务，在此之前兴文县住房城乡规划和城镇管理局只有商品房备案登记的职能。9.龙德彬对案涉房屋自2015年4月1日起进行了实际控制和使用，房屋钥匙也在龙德彬手中，有照片为证，“五星大世界”1、2、3号楼目前在经营各种生意和办公等民事活动。10.(2017)川10执101号、102号、103号执行裁定书自身违反了最高人民法院关于保全的规定理应终止执行，执行法院在证据面前敢于纠正自己的错误及时中止对错误裁定的执行是该院依法行政，该院裁定的错误主要体现在以下方面。首先违反了《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第一条第三项规定，(2017)川10执101号、102号、103号执行裁定根本就没有保全数额或者争议标的，不知是浦发银行内江分行未申请还是人民法院故意不写保全金额。其次是违反了第一条第四项“明确的被保全财产信息或者具体的被保全财产线索”规定，而(2017)10执101号、102号、103号执行裁定书第一项已经按(2016)川10民初30号、31号、32号调解书对抵押物作出保全，而裁定书第二项查封被执行人宜宾五星公司所有的位于兴文县古宋镇光明兴城的国有土地上的在建工程(项目名称:“五星大世界”)，不符合该项规定。第三，(2017)川10执101号、102号、103号执行裁定书，涉嫌超标的查封，宜宾五星公司担保的总额才58,959,100元，(2017)川10执101号、102号、103号执行裁定书第二项查封的标的物达数亿元人民币，严重违反了最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款的规定。 浦发银行内江分行为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 第一组：原被告身份证明，证明原被告主体身份。 第二组：（2016）川10民初30号、（2016）川10民初31号、（2016）川10民初32号民事调解书，（2017）川10执101号、（2017）川10执102号、（2017）川10执103号执行裁定书，证明执行行为合法。 第三组：他项权证【证号：兴抵押他项（2013）字第020号】，证明原告对执行标的有优先权。 龙德彬的质证意见为：第一组真实性、合法性认可，证明目的无异议。第二组真实性无异议，调解书的金额只有3000万元；对于执行裁定书，未对案涉房屋进行评估，存在事实不清。第三组真实性无异议，但是没有反映土地抵押的金额，进一步证明只有3000万元而保全了4个亿，证明目的不予认可。 本院的认证意见为：第一至三组证据具有真实性、合法性及关联性，应予采信，证明事实结合其他证据予以综合认定。 龙德彬为证明其主张向本院提交了如下证据： 第一组：身份证复印件，证明申请人的主体适格。 第二组：施工合同复印件，证明施工单位与宜宾五星公司签订1、2、3号楼施工合同在后，土地抵押在前，被申请人不是本案适格的主体，不应以申请执行人执行异议提起诉讼。 第三组：商品房买卖合同、补充协议、收款收据、转款凭证，证明龙德彬已支付对价及宜宾五星公司按照合同约定交付房屋给申请人使用。 第四组：（2019）川10执异第3号执行裁定书复印件，证明人民法院终止对诉争房屋的执行是正确的。 第五组：（2017）川10执异101、102、103号执行裁定书复印件，证明三份裁定没有执行标的物金额违反《最高人民法院关于保全的规定》以及保全标的的实际价值达到4亿元是超标的查封、冻结的房屋。 第六组：（2016）川10民初30号、31号、32号民事调解书，证明第三人只涉及3000万元的担保金额及第三人只涉及兴国用（2012）1986号国有土地使用权办理的兴抵押他项（2013）字第020号记载的抵押金额与调解书的份数无关系。 第七组：抵押贷款合同复印件，证明兴国用（2012）1986号国有土地使用权办理的兴抵押他项（2013）字第020号记载的抵押金额只有3000万元从而证明（2017）川10执异101、102、103号执行裁定属于超标的查封、冻结。 第八组：商品房预售许可证复印件，证明宜宾五星公司销售的房屋获得了政府许可而该项许可具有公示效力和宜宾五星公司交付房屋具有高度盖然性以及被申请人的抵押权已丧失物上追及力。 第九组：照片，证明龙德彬实际占有门市。 第十组：说明、证明复印件，证明第三人把房屋交付龙德彬使用。 第十一组：（2015）兴民初字第2218号民事调解书，证明第三人向龙德彬交付房屋。 第十二组：项目备案房源表复印件，证明五星大世界项目价值近4亿元从而证明法院超标的查封该案不属于申请执行人执行异议之诉审理范围。 第十三组：证明，证明宜宾五星公司通过建筑公司实际交付房屋。 第十四组：工程质量验收报告复印件件，证明宜宾五星公司按照商品房买卖合同第十五条约定的交房条件交付房屋。 第十五组：五星煤矿的现状公证及安全生产许可证，证明债务人在正常生产经营是有履行能力而拒不履行债务，法院执行涉嫌包庇债务人。 第十六组：兴抵押他项（2013）字第020号复印件，证明宜宾五星公司违反双方签订的商品房买卖合同第四条土地无抵押涉嫌欺诈房屋买受人。 第十七组：股东会决议、土地评估委托函，证明宜宾五星公司土地抵押贷款3,000万元形成决议和该宗地的实际价值证明超标的查封、冻结。 第十八组：预告登记申请及商品房预售备案通知书复印件，证明龙德彬向房屋管理部门申请了商品房预告登记而因当时兴文县没有对商品房进行预告登记申请人并无过错。 第十九组：编办文件复印件，证明兴文县在不动产登记中心成立前未开展商品房预告登记，涉案房屋在兴文县不具备商品房预告登记的条件。 第二十组：兴文县古宋镇香水山社区居民委员会出具的证明，证明龙德彬在使用房屋。 浦发银行内江分行的质证意见为：第一组三性无异议；第二组真实性、合法性无异议，关联性不能达到龙德彬的证明目的，抵押在先，按照物权法第200条规定，应当优先处置。第三组真实性、合法性无异议，关联性不能达到被告的证明目的，该房屋买卖时间发生在抵押设置之后，且案涉在建工程并未竣工验收，不具备合法交付的条件。第四组真实性、合法性无异议，关联性不能达到被告的证明目的，不应作为证据提交。第五组、第六组是原告提交的证据，真实性、合法性无异议，但龙德彬的证明目的不能达到，是否超标的查封不属于本案审理范围，龙德彬应当通过其他方式实现；其次是否超标的查封龙德彬没有证据证明。第六组真实性、合法性无异议，证明目的不予认可，根据原告与被执行人签订的抵押合同记载了金额。第七组与第六组证据一致，真实性、合法性无异议，证明目的不予认可。第八组是复印件，真实性、合法性不予认可，证明目的不予认可，预售许可证只证明开发商可以销售房屋，不能证明符合交付房屋的条件，没有竣工验收。第九组三性不予认可，来源不清楚。第十组《证明》三性不予认可，案涉在建工程施工及销售主体是宜宾五星公司，不是兴文县晏阳建筑有限责任公司，不具备交付房屋的资格；案涉在建工程不具备交付条件；对于宜宾五星公司出具的《说明》三性均不予认可，形式上不具备合法性、真实性，对于关联性宜宾五星公司开发的五星大世界案涉不动产并未合法竣工验收，不具备交付条件，其同意购买人看护、使用本身违反相关禁止性规定，是无效的说明。说明上记载的参与促购的六位人员与本案被告无关。第十一组民事调解书是复印件，真实性无法核对，由法院评议；其次彭颖与宜宾五星公司的调解与本案无关，是经法院调解自愿达成的调解交付门市，但是交付必须具备合法的交付条件，该项目本身不具备交付条件。第十二组是复印件，真实性无法核对，不予认可，与本案无关；其次房源备案情况不能证实五星大世界项目实际价值，存在借款抵债、还有房款未交清的情况，三性不予认可。第十三组三性不予认可。第十四组验收报告真实性、合法性不予认可，报告中只有盖章没有时间，只是部分工程质量验收报告，并未完成整体验收，不具备交付条件。第十五组公证书真实性没有异议，关联性与本案无关，公证对象是五星煤矿的现状，本案是宜宾五星公司及五星大世界，内容与本案审理标的无关；安全生产许可证与本案无关。第十六组真实性、合法性予以认可，证明目的与本案无关。第十七组三性不予认可，来源不明。第十八组签收单三性不予认可，出具的主体与本案被告无关，来源不明，内容是公司自己做的申请，不能证明预告登记的行为；预售备案通知书不是预告登记，只是行政管理手段，真实性无异议。第十九组编办文的三性不予认可，与本案审理标的无关。第二十组证据三性不予认可，龙德彬不能合法占有案涉房屋。 本院的认证意见为：第一、二、四、五、六组证据具有真实性、合法性及关联性，应予采信。第三组证据真实性无异议，但是否属真实房屋买卖无法确认，双方可能存在有隐藏行为。第七至十组具有真实性，是否超标的查封与本案无关联性。房屋是否是合法交付，合法占有应结合本案其他证据综合认定。第十一组证据不属本案证据。第十二至十四组证据无关联性，不予采信。第十五至十九组证据与本案无关联性，不予采信。第二十组证据不具备合法形式，无社区负责人或经办人签名，本院不予采信。 另对龙德彬要求调取浦发银行内江分行与宜宾五星公司签订兴国用（2012）第1986号土地抵押借款合同的申请，经本院审查认为无调查收集必要，不予准许。 本院依职权调取如下证据： 1.对宜宾市五星实业集团有限公司副总经理王崇莲的询问笔录。 2.龙德彬与宜宾五星公司签订的借款协议复印件。 浦发银行内江分行的质证意见为：1.对于询问笔录的三性均予以认可，且笔录中的内容证明我方的观点，五星大世界并未竣工验收及实际交付。2.借款协议三性无异议，龙德彬与宜宾五星公司不存在真实的房屋买卖合同，是以房抵债，该协议约定的抵押违反物权法定原则而无效，其效力不足以对抗法院强制执行。 龙德彬的质证意见：1.询问笔录未实际交付不是事实，龙德彬的房屋是真实的买卖，而且已经全款支付，因此不能查封。2.借款协议不是真实的，当时宜宾五星公司让龙德彬签了该协议后龙德彬发现协议中抵押的房屋是其之前已经购买的房屋，因此要求宜宾五星公司当面退还借款协议原件并当场撕毁，因此该协议不能采信。 本院认证：询问笔录中涉龙德彬的陈述结合本案其他证据综合认定，其他陈述与案件事实相关，具有真实性，予以采信。借款协议因未提供原件，无法核实真实性，不予采信。 本院依据当事人陈述，认证证据，认定如下事实： 2017年7月3日，本院立案执行浦发银行内江分行申请执行被执行人宜宾五星公司等借款合同纠纷三起执行案件，案号分别为(2017)川10执101、102、103号。执行中，本院于2017年11月15日作出(2017)川10执101号、(2017)川10执102号、(2017)川10执103号执行裁定，查封被执行人宜宾五星公司所有的位于兴文县古宋镇光明新城的国有土地上的在建工程（项目名称：五星大世界）。龙德彬于2018年9月30日对本院查封被执行人宜宾五星公司所有的位于四川省兴文县古宋镇光明新城的国有土地上的在建工程（五星大世界）提出书面异议。本院于2019年3月7日作出（2019）川10执异3号执行裁定：中止对被执行人宜宾市五星房地产开发有限公司开发建设的位于四川省兴文县古宋镇光明新城“五星大世界”1幢1层82号、83号、84号、85号、86号、87号、58号、59号、62号、63号、70号、25号、71号、56号、57号、74号、24号、88号、89号的执行。 宜宾市兴文县古宋镇“五星大世界”系被执行人宜宾五星公司开发建设的房地产项目，于2013年12月3日取得商品房预售许可证。龙德彬于2014年4月18日与宜宾五星公司签订了十三份《商品房买卖合同》及补充协议，合同编号：WX-068、WX-069、WX-070、WX-071、WX-072、WX-073、WX-138、WX-139、WX-141、WX-142、WX-158、WX-159、WX-160，房屋用途为商业，测绘建筑总面积是897.08平方米，房款金额8,970,800元，龙德彬分别于2014年3月27日、3月28日、4月3日、4月18日、4月18日向宜宾五星公司账户存入200万元、200万元、100万元、100万元、300万元，共计900万元，宜宾五星公司出具购房款收据四张，金额900万元。2014年8月19日，龙德彬与宜宾五星公司签订了四份《商品房买卖合同》及补充协议，合同编号：WX-076、WX-077、WX-140、WX-161，房屋用途为商业，测绘面积265.58平方米，房款金额2,655,800元，龙德彬分别于2014年8月18日、8月19日，向宜宾五星公司账户存入200万元、100万元,宜宾五星公司出具300万元购房款收据壹张，金额300万元。2014年9月12日龙德彬与宜宾五星公司签订二份《商品房买卖合同》及补充协议，合同编号：WX-074、WX-075，房屋用途为商业，测绘面积174.06平方米，房款金额1,740,600元，龙德彬分别于2014年9月1日、9月11日、9月19日、9月22日、9月22日、9月23日，向宜宾五星公司账户存入50万元、15万元、30万元、35万元、35万元、5万元，宜宾五星公司出具购房款收据。合同约定交房时间为2015年3月31日，合同约定初始登记时间为2016年3月30日，合同约定争议解决方式是协商不成的，依法向兴文县人民法院诉讼解决，合同还约定了其它事项，落款处有双方的签字盖章（捺印），同一天双方还签订了补充协议。2014年6月6日，宜宾五星公司到兴文县住房和城乡建设规划局办理了前述房屋的商品房预售备案登记。宜宾五星公司开发建设的“五星大世界”工程项目至今未竣工验收，龙德彬主张其自2015年4月1日起占有使用案涉房屋。 2019年7月8日，本院对宜宾市五星实业集团有限责任公司副总经理王崇莲进行询问，王崇莲称“龙德彬的有购房合同，公司也收了款项，但是实际是借款抵房，可以向法院提供借款协议。公司也向兴文县法院起诉过龙德彬，但因为其它原因，公司后撤诉了”。 本院认为：本案的争议焦点是龙德彬对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益、案涉房屋应否继续执行。 本案系申请执行人执行异议之诉，案涉房屋应否继续执行、案外人对不动产的权利能否阻却执行，应依照法律、司法解释关于执行程序的有关规定加以判断。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，案外人龙德彬应同时具备上述规定的四个条件方能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。 首先，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系龙德彬与宜宾五星公司自愿签订，系双方真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定。应属合法有效；且该合同签订于本院查封案涉房屋（即2017年11月15日）之前，即龙德彬与宜宾五星公司在人民法院查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同。 其次，龙德彬主张其自己占有使用案涉房屋。本院认为，合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态。本案中，宜宾五星公司开发建设的“五星大世界”工程项目至今未竣工验收，案涉房屋尚不具备交付、使用条件，龙德彬亦未举示证据证明其与宜宾五星公司就案涉房屋办理了交接手续，故龙德彬所提交的证据不能证明其在本院查封前已合法占有案涉房屋。 第三，龙德彬与宜宾五星公司虽然签订了《商品房买卖合同》及补充协议，提供了房款收据，但是宜宾五星公司已提出了签订商品房买卖合同是以物抵债的主张，故不排除存在以物抵债情形。因此对“已支付全部价款”的该项条件无从判断。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，因龙德彬购买案涉房屋并非用于居住，故根据该条规定其对案涉房屋亦不享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”、《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”规定，商品房预售备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴，而预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。本案中龙德彬提供的《商品房预售备案通知书》上明确载明“该备案通知书仅代表该房屋目前的权利状态，不能作为房屋的产权证明”，可以看出案涉房屋备案只是依据《城市商品房预售管理办法》办理的合同备案登记，并非物权预告登记。龙德彬虽然与宜宾五星公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记。龙德彬主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的理由于法无据，其要求停止对案涉房屋的执行亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持，符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，在案涉房屋未变更登记至龙德彬名下前，龙德彬对案涉房屋不享有物权，仅基于《商品房买卖合同》享有要求宜宾五星公司变更物权登记的债权请求权。而龙德彬享有的该债权请求权因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一款第二、三项、第二十九条第一款第二项、第三十条规定的条件，不具有物权期待的性质，不能对抗人民法院的强制执行。浦发银行内江分行的诉讼请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条、第三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第一项规定，判决如下： 准许执行宜宾市五星房地产开发有限公司开发建设的位于四川省兴文县古宋镇光明新城“五星大世界”1幢1层82号、83号、84号、85号、86号、87号、58号、59号、62号、63号、70号、25号、71号、56号、57号、74号、24号、88号、89号房屋。 案件受理费102,003元由被告龙德彬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2019）川10执异3号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  何 骏 审 判 员  易小峰 人民陪审员  张 萍 二〇一九年七月二十四日 法官 助理  夏 欣 书 记 员  王 洁