浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民再34号二审上诉人（一审原告，反诉被告）：蔡祖荣，男，1955年4月26日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈金武，男，1952年3月26日出生，汉族，住温州市鹿城区。二审被上诉人（一审被告，反诉原告）：温州市滨江新区建设管理办公室，住所温州市鹿城区杨府山涂村新田园**团**（综合楼），统一社会信用代码12330300058324518Y。法定代表人：毛小聪，主任。委托诉讼代理人：王春美，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昌领，浙江光正大律师事务所律师。一审被告：温州市城市基础设施建设投资有限公司，住所温州市鹿城区锦绣路南汇锦园****楼，统一社会信用代码913303007309009167。法定代表人：董桦桦，董事长。二审上诉人蔡祖荣与二审被上诉人温州市滨江新区建设管理办公室（以下简称滨江建设办公室）及一审被告温州市城市基础设施建设投资有限公司（以下简称建设投资公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年7月25日作出（2018）浙03民终889号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2019年4月3日作出（2018）浙03民监16号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人蔡祖荣及其委托诉讼代理人陈金武、二审被上诉人滨江建设办公室委托诉讼代理人王春美以及一审被告建设投资公司的法定代表人董桦桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滨江建设办公室称，二倍临时安置补助费应支付至安置房交付时止，在安置房交付后的四个月应按原标准支付临时安置补助费，以上标准有合同依据和政策依据，而交付后的四个月临时安置补助费是拆迁人的自愿一次性补助，对在外过渡五年以上的，另加临时安置补助费30%的逾期补偿，在安置房交付后不再计算，涉案拆迁安置协议是省建设厅制作的统一格式文本，该文本的解释权归浙江省建设厅，关于安置房交付后“四个月临时安置补助费”的解释应根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》及《浙江省城市房屋拆迁管理条例释义》进行理解。原二审判决认定安置房交付后的四个月临时安置补助费标准存在错误，请求本院再审撤销原二审判决，维持一审判决，本案诉讼费由被申请人承担。蔡祖荣辩称，《产权调换协议（非租赁房屋适用）》及《广化路鹿城段道路及改建区住宅房屋拆迁产权调换补充协议（非租赁）》中对临时安置补助费支付标准的约定明确，二审以此作出的判决并无不当，另外对新安置用房众用分摊面积的计算以及收取维修资金不合理。请求再审查清事实，依法公正判决。建设投资公司述称，2012年工务局撤销后，相关的拆迁安置职能由滨江建设办公室承继，我公司不是合同相对人，不是适格主体。具体意见与滨江建设办公室意见一致。蔡祖荣向一审法院起诉请求：1.确认蔡祖荣、滨江建设办公室、建设投资公司于2010年4月19日签订的《产权调换协议（非租赁房屋适用）》及《广化路鹿城段道路及改建区住宅房屋拆迁产权调换补充协议（非租赁）》、《广化路改建区住宅安置面积增购协议书》合法有效；2.判令滨江建设办公室、建设投资公司按照《温州市广化路鹿城段道路及改建区住宅房屋拆迁须知（老政策）》进行结算，其中按基准价50%购买的分摊面积20.51平方米按356元/平方米计算，阳台1/2回购众用分摊面积0.78平方米、20后众用分摊面积1.40平方米、按基准价享受面积15平方米、按市场评估价增购面积43.62平方米按2548元/平方米计算，物业维修基金9382.95元由滨江建设办公室、建设投资公司承担；3.判令滨江建设办公室、建设投资公司按照《产权调换协议（非租赁房屋适用）》及《广化路鹿城段道路及改建区住宅房屋拆迁产权调换补充协议（非租赁）》约定按照31.2元/平方米自2016年1月26日开始起算至2016年5月25日向蔡祖荣支付四个月临时安置补助费；4.判令由滨江建设办公室、建设投资公司承担本案诉讼费用。滨江建设办公室反诉请求：1.判令蔡祖荣向滨江建设办公室支付广化路改建区A地块5幢1003室安置房结算款883823.3元并支付利息（利息自2016年2月7日起按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算至蔡祖荣实际履行之日止）；2.诉讼费由蔡祖荣承担。一审法院认定事实：2010年4月19日，蔡祖荣（作为乙方）与市工务局（作为甲方）签订《产权调换协议（非租赁房屋适用）》）及《广化路鹿城段道路及改建区住宅房屋拆迁产权调换补充协议（非租赁）》，约定乙方同意将其所有的原坐落于温州市鹿城区烈士路85弄6号房屋交给甲方拆除，拆除房屋总建筑面积150.57平方米，其中视同合法房屋建筑面积为89.22平方米，临时安置补助费每月每平方米建筑面积12元，符合安置条件的无产权建筑面积为61.35平方米，临时安置补助费每月每平方米建筑面积6元。甲方在2009年9月30日前将安置用房交付给乙方（临时安置补助费自乙方旧房腾空验收合格之日起按月计算，发至新房安置四个月止）。因甲方的责任延长过渡期限的，乙方自行解决过渡用房的，自逾期之日起，甲方按照原标准的二倍支付给乙方临时安置补助费。甲方提供住宅安置用房不少于建筑面积166.61平方米（不包括众用面积），其中合法套内建筑面积89.22平方米，90.94.98年套内建筑面积61.35平方米，2000年后套内建筑面积5.74平方米，阳台后1/2套内建筑面积10.30平方米，备注载明：安置三套：40平方米二套，86.61平方米一套。后涉案房屋被依法腾空拆除。涉案工程4-6#楼于2015年3月12日已经完工并完成整改，相关的园林工程于2015年6月26日竣工，建设工程消防部分于2015年5月15日验收合格，后于2016年1月26日经五方联合验收签字，同年2月1日办理涉案工程竣工验收备案手续。2015年3月26日，蔡祖荣（作为乙方）与滨江建设办公室（作为甲方）签订一份《广化路改建区住宅安置面积增购协议书》，约定乙方协议安置的套内建筑面积86.61平方米，经乙方认购定位的安置房坐落于广化改建区A地块5幢1003室，预测总建筑面积167.29平方米，其中协议应安置建筑面积109.11平方米、增购建筑面积58.18平方米，该安置房的面积以实测为准。该协议书第三条约定，超过协议应安置建筑面积15平方米的，按广化路改建区安置房的基准价5096元/平方米计算，增购房款计76440元。层次、朝向差另行计算。超过协议应安置建筑面积15平方米以上的增购建筑面积43.18平方米，该层次安置房市场评估价为16480元/平方米，增购房款计711606元，朝向差另行计算。后经房屋测绘，涉案房屋建筑面积167.92平方米，套内面积133.062平方米。同年9月12日，被告（反诉原告）滨江建设办公室在温州都市报刊出《关于广化路改建区A地块（浦桥锦园）安置房交付使用的通知》，要求拆迁户于2015年9月15日至30日前来办理结算交付手续，临时安置补助费发放截止至2015年10月31日止，并一次性发放四个月的装修安置补助费。逾期办理，一律不再发放临时安置补助费。因双方就结算事项存在争议，故涉案房屋尚未办理结算。2016年，蔡祖荣擅自对涉案房屋进行装修入住。2007年10月18日，市道桥处召开温州市广化路鹿城段道路及改建区房屋拆迁动员大会，向蔡祖荣等拆迁户发放《拆迁须知（老政策）》。该须知根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》、市政府（2002）57号令等有关政策规定，结合市区广化路改建工程的实际予以制定，规定搬迁期限“并列第一截止日”前签订拆迁补偿安置协议、腾空旧房、经验收合格的房屋可选择本须知处理。其中第二条住宅房屋拆迁产权调换安置的有关规定载明：（一）产权调换的协议安置面积不包括原拆除房屋产权证上已注明的众用分摊面积；提供给被拆迁人认购安置房安置面积也不包括众用分摊面积。结算旧房货币补偿和新安置房的房款时，包括众用分摊面积。（二）实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋货币补偿金额和安置用房价格的差价。广化路改建区实物安置的旧房基准价为4900元/平方米，安置房基准价为5096元/平方米。安置房基准价减去旧房货币额作为产权调换安置协议的平均差价…（五）安置房房价的计算：1、新安置房的实际购房价格，待被拆迁户认购定位后，在协议均价格的基础上根据该套型的层次、朝向等因素增减确定。2、安置用房众用分摊面积房价的计算：（1）原拆旧房无众用分摊面积，而在安置房新增众用分摊面积按2548元/平方米计收。（2）原拆旧房有众用分摊面积，根据旧房产权证的众用面积，按拆迁安置的实际价格计收；超过产权证注明的众用面积且在新房安置面积范围内分摊的众用面积按2548元/平方米计收。第十四条记载，本须知涉及拆迁安置政策的部分，如与国家现行的拆迁安置政策、法规相抵触的，或者本须知未涉及的拆迁政策均以有关正式文本为准。温州市人民政府于2002年5月1日发布实施的《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》[即市政府（2002）57号令]第四十二条规定，实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价；被拆迁房屋和安置用房的价格按照本章规定的房地产市场评估价格确定；安置用房建筑面积超过被拆迁房屋应安置面积的部分，被拆迁人应当按照安置用房的房地产市场评估价支付房价款；被拆迁人选择拆迁调换的，协议安置面积不包括原拆除房屋产权证上已注明的众用分摊面积，拆迁人提供给被拆迁人认购的新安置用房不包括众用分摊面积。结算被拆迁房屋和新安置用房的差价时，应包括新安置用房的众用分摊面积。2005年11月23日，温州市房产管理局作出（2005）348号《关于确定拆迁安置用房公用分摊面积计价标准的通知》，载明根据市政府57号令第四十二条的规定，经请示人民政府同意，现就确定拆迁安置用房公用分摊面积计价标准问题通知如下：1.原拆除房屋产权证上已注明众用分摊面积的，新安置用房的众用分摊面积与其相同面积部分按差价计算；超过部分按新安置用房市场评估价的50%计算。2.原拆除房屋没有众用分摊面积的，新安置用房的众用分摊面积按新安置用房市场评估价的50%计算；3.各种类型政策允许给予增购而增加的众用分摊面积，按其自身类型的增购价格计算。2007年10月16日，温州天平房地产估价所有限公司向温州市房产管理局出具一份文件，确定广化路拆迁改建区域的被拆迁房屋评估比准价格为11000元/平方米，安置房比准价格为11500元/平方米。同年12月24日，市道桥处召开广化路鹿城段改建工程拆迁专题协调会，明确为了鼓励拆迁户提前腾空并签订协议，给予如下优惠政策：“20后违章建筑在原有市场评估价优惠10%的基础上，在奖励日前签订协议的再给予20%奖励；若在并列一日前签订协议的20后违章建筑再给予优惠。”2010年4月16日，蔡祖荣申请回购不符合安置条件的面积16.04平方米，其中阳台不计产权面积5.74平方米，改造的房屋建筑面积10.30平方米。温州市人民政府办公室于2007年9月18日发布实施（2007）150号《温州市市区新建物业首期专项维修资金交存标准及交存办法的通知》规定，市区房屋高层（19层及19层以上）建筑安装工程平均造价1500元/平方米，物业专项维修资金交存标准为平均造价6%。该通知第四条规定，市区拆迁安置房套内面积的物业专项维修资金由建设单位交存；按市场价（含市场控制价增购的面积、违章面积、增购面积、农业户增购面积等）增加面积的物业专项维修资金由业主交存。2010年温州市城建体制改革，撤销原温州市旧城改建指挥部、温州市道路桥梁建设处等单位，成立温州市城市建设投资集团有限公司和温州市工务局。2012年温州市第二轮城建体制改建，撤销温州市工务局，组建了温州市名城建设投资集团有限公司、温州市名城建设管理办公室、温州市滨江新区建设管理办公室。涉案工程建设职能由建设投资公司承担，建设投资公司成为温州市鹿城区浦桥锦园建设项目的建设单位。拆迁安置职能由滨江建设办公室承接。一审法院判决：一、蔡祖荣与原温州市工务局于2010年4月19日签订的《产权调换协议（非租赁房屋适用）》及《广化路鹿城段道路及改建区住宅房屋拆迁产权调换补充协议（非租赁）》、蔡祖荣与滨江建设办公室于2015年3月26日签订的《广化路改建区住宅安置面积增购协议书》合法有效；二、滨江建设办公室于本判决生效之日起十五日内支付蔡祖荣临时安置补助费2991.6元；三、蔡祖荣于本判决生效之日起十五日内向滨江建设办公室支付结算款883823.3元；四、驳回蔡祖荣的其他诉讼请求；五、驳回滨江建设办公室的其他反诉请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1550元，反诉案件受理费6319元，由蔡祖荣负担7819元，由滨江建设办公室负担50元。蔡祖荣不服一审判决，上诉请求：1.请求撤销原判，发回重审或改判驳回滨江建设办公室的一审反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由滨江建设办公室负担。本院二审认定事实一审法院认定事实一致。本院二审认为，57号令第四十二条规定的内容为：实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。被拆迁房屋和安置用房的价格按照本章规定的房地产市场评估价格确定。安置用房建筑面积超过被拆除房屋应安置面积的部分，被拆迁人应当按照安置用房的房地产市场评估价支付房价款。被拆迁人选择产权对调换的，协议安置面积不包括原拆除房屋产权证上已经注明的众用分摊面积。拆迁人提供给被拆迁人认购的新安置用房不包括众用分摊面积。结算被拆迁房屋和新安置用房的差价时，应包括新安置用房的众用分摊面积。从上述内容看，该条仅对安置用房计价方式作出原则性规定，在实践中需制定具体的规则予以落实。旧房拆迁，被拆迁人选择产权调换的，在落实安置房时，存在多种不同的情况，如原拆旧房无众用分摊面积，而在安置房中新增众用分摊面积；原拆旧房有众用分摊面积，在安置房中也有众用分摊面积等。原拆旧房有众用分摊面积的，还存在旧房产权证注明的众用分摊面积以及超过产权证注明的众用分摊面积等不同的情况。对不同的情况，采用不同的计价标准，是拆迁安置政策的基本规则。《拆迁须知老政策》第二条即是根据上述四十二条规定的原则所制定的具体规则。其中第（五）项为安置房房价的计算，其第2点安置用房众用分摊面积房价计算明确规定：原拆旧房无众用分摊面积，而在安置房中新增众用分摊面积按2548元/平方米计收。原拆旧房有众用分摊面积，根据旧房产权证的众用面积，按拆迁安置的实际价格计收；超过产权证注明的众用面积且在新房安置面积范围内应分摊的众用面积按2548元/平方米计收。本案原拆旧房无众用分摊面积，安置用房众用分摊面积20.51平方米，按2548元/平方米计算，符合《拆迁须知老政策》第二条第（五）项第2点的规定。一审法院不支持蔡祖荣有关20.51平方米按388.06元/平方米计价的主张，并无不当。涉案拆迁协议约定的安置用房面积包括：原拆合法或视同合法面积46.38平方米，90、94、98违章建筑面积31.89平方米，2000年后建筑面积5.36平方米，阳台（1/2）2.98平方米，合计86.61平方米。实际安置的新房面积为167.92平方米，超协议面积中的阳台1/2回购众用公摊、20后回购众用分摊、按基准价享受面积，均系基于各种政策而新增的面积，并非原拆旧房对应的新增众用分摊面积。蔡祖荣主张该17.18（0.78+1.40+15）平方米按《拆迁须知老政策》第二条第（五）项第2点的规定，以2548元/平方米计价，缺乏依据。一审法院对其该请求不予支持，亦无不当之处。临时安置补助费是拆迁工作开始后，因拆迁人未能向被拆迁人提供临时住处，而给付被拆迁人的一定数额的货币，由被拆迁人自行解决过渡时期住房问题。因拆迁人交付的安置房属于毛坯房，需经装修方能入住，在合理期间内，被拆迁人仍需自行解决住房。因此，双方约定临时安置补助费自旧房腾空验收合格之日起按月计算，发放至新房安置四个月止。在拆迁人逾期交付安置房的情况下，被拆迁人实际入住的时间亦相应延后。一审法院认定安置后四个月的临时安置补助费属于拆迁人自愿补偿的款项，并按12元/平方米、6元/平方米的标准计算，处置欠妥，予以纠正。根据本案的证据，对逾期后的临时安置补助费，从2014年1月起，滨江建设办公室系按31.2元/平方米（46.38平方米合法面积）、15.6元/平方米（31.89平方米违章面积）的标准支付给蔡祖荣，故对安置房交付后四个月的临时安置补助费，亦应按该标准支付，即滨江建设办公室应支付蔡祖荣四个月的临时安置补助费7778.16元（46.38平方米×31.2元/平方米×4+31.89平方米×15.6元/平方米×4）。蔡祖荣就此提出的上诉主张，对其合理部分，予以支持。关于物业维修资金的问题。在涉案拆迁协议签订前，温州市人民政府已于2007年9月18日发布并执行温政办（2007）150号《温州市新建物业首期专项维修资金交存标准及交存办法》，该办法第四条规定，市区拆迁安置房套内面积的物业专项维修资金由建设单位交存，按市场价（含市场控制价增购的面积、违章面积、增购面积、农业户增购面积等）增加面积的物业专项维修资金由业主交存。蔡祖荣主张安置房的物业专项维修资金全部由建设单位交存，与上述规定不符。一审法院对其该主张不予主张，处置正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决：一、维持温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初13442号民事判决第一、三、四、五项；二、撤销温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初13442号民事判决第二项；三、温州市滨江新区建设管理办公室于本判决生效之日起十五日内支付蔡祖荣临时安置补助费7778.16元。当事人若未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1550元，反诉案件受理费6319元，由蔡祖荣负担7780元，由温州市滨江新区建设管理办公室负担89元。二审案件受理费6319元，由蔡祖荣负担6269元，由温州市滨江新区建设管理办公室负担50元。再审期间，滨江建设办公室提供了温州市住房和城乡建设委员会函，以证明该单位对安置房交付后临时安置补助费标准进行说明的事实。经建设投资公司质证，对此无异议；经蔡祖荣质证认为，此函与本案不具有关联性。本院认为，温州市住房和城乡建设委员会函中对“安置后的四个月支付临时安置补助费的标准计算”事项所作的解释说明，在本案中具有参考作用。其他当事人均没有提供新的证据。本院再审根据当事人一审期间提供的并经庭审质证的证据，确认一、二审认定的事实。本院再审认为，根据再审庭审情况，本院审查的重点是原二审认定的涉案四个月临时安置补助费支付标准是否正确的问题。2011年的《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第四十七条规定：“住宅房屋的被拆迁人或者房屋承租人自行解决周转用房的，拆迁人应当从其搬迁之月起到被安置后的四个月内支付其临时安置补助费。拆迁人超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起按照原标准的二倍支付临时安置补助费，补偿被拆迁人或者房屋承租人因延期使用安置用房的损失。……”温州市人民政府第57号令也就此作出相应规定，相关职能部门还就临时安置补助费的支付条件、发放期限与标准等作出明确解释，当拆迁人超过拆迁协议规定的过渡期限仍未提供安置用房时，对自行解决周转用房的被拆迁人或者房屋承租人，拆迁人应当从逾期之月起按照原标准的二倍支付临时安置补助费，直至得到安置时止。而得到安置后四个月的这一时段仅为临时安置补助费需支付的规定期限。此外，拆迁安置政策还规定，在外安置超过五年的，临时安置补助费要在二倍基础上另行增加30%。对此，滨江建设办公室在2015年9月12日在温州都市报刊出《关于广化路改建区A地块（浦桥锦园）安置房交付使用的通知》明确了“一次性发放四个月的装修安置补助费”等内容。从以上相关规定和具体实施情况来看，四个月临时安置补助费是针对拆迁人交付安置房后，对被拆迁人需经装修方能入住，而对其仍需在外居住的一种一次性自愿补偿，不具有违约处罚性质。事实上，在拆迁人交付安置用房后，已不具有逾期交房的违约情形。自逾期之月起按照原标准的二倍支付临时安置补助费，针对的是拆迁人超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的情形，系用于补偿被拆迁人或者房屋承租人因延期使用安置用房的损失。上述两种安置补助费的性质不同。原二审未正确理解涉案《产权调换协议（非租赁房屋适用）》及《广化路鹿城段道路及改建区住宅房屋拆迁产权调换补充协议（非租赁）》的相关内容，将涉案四个月临时安置补助费也以二倍计算并在此基础上另行增加30%不当，导致判决结果有误，依法应予纠正。至于蔡祖荣诉称新安置用房众用分摊面积的计算以及收取维修资金不合理的问题，均无相应的证据证实，本院不予支持。原一审判决并无不当，应予维持。综上所述，滨江建设办公室所诉具有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）浙03民终889号民事判决；二、维持温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初13442号民事判决。当事人若未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1550元，反诉案件受理费6319元，由蔡祖荣负担7819元，由滨江建设办公室负担50元。二审案件受理费6319元，由蔡祖荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈国庆审 判 员 张 丹审 判 员 叶 峰二〇一九年七月十七日法官助理赵凌代书记员 厉铭莹