北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初3293号原告：马仲发，男，1969年3月13日出生，回族，住北京市通州区。委托代理人：周立军，北京市致宏律师事务所律师。被告：张玉成，男，1958年12月5日出生，汉族，住北京市通州区。委托代理人：阚少启，北京市远望律师事务所律师。原告马仲发诉被告张玉成房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马仲发及其委托代理人周立军，被告张玉成委托代理人阚少启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马仲发向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告搬迁补助费55939元、停业停产损失补助费895024元、提前搬家奖励费559390元、附属物、设备装修补偿费176217．72元，共计1686570．72元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：我与被告于2007年签订了《租房协议》，根据该协议的约定，我作为承租方租赁被告的厂房，租赁期限至2022年5月1日。在租赁合同履行过程中，因北京城市副中心建设，租赁房屋面临拆迁，为了不影响拆迁进度，我与被告双方于2018年9月3日解除了租赁协议。我认为，在租赁期间我对于租赁物进行了装修，且因为拆迁给我造成了停业停产的损失。因拆迁而产生的装修费用、停业停产损失、提前搬家奖励费、经营性用房停产停业综合补助费等应属于我所有。然而上述费用均被被告占有。为维护原告合法权益，现诉至法院，望支持原告诉讼请求。被告张玉成辩称：一、关于本案事实。1、北京美通石油化工厂原为通州区张家湾镇张辛庄村集体企业，该企业有场地及厂房，因长期亏损，2006年11月25日张辛庄村委会与张玉成达成《协议书》，将厂区75亩出租给张玉成，期限30年，自2007年1月1日至2036年12月31日止，将地上物出售给张玉成。2012年12月5日双方又达成《补充协议书》将北京美通石油化工厂视同为张玉成实际控股的股份制企业，归张玉成所有，如遇拆迁一切事项决定权、各项补偿归张玉成所有，美通公司法定代表人也变更为张玉成。2、2007年5月1日张玉成与马仲发签订《租房协议》，张玉成将该厂车间600平方米及宿舍楼一层东侧两间办公室出租给马仲发，租期20年，自2002年5月1日至2022年5月1日（自2002年5月1日马仲发已占有使用该房屋），第一年租金7万元，自第二年起每年租金7．5万元。租赁期至2018年9月3日已履行16年零4个月，尚有3年多未履行。3、2018年该厂区被东方厂周边棚改项目拆迁，涉及拆迁补偿，被拆迁人为张玉成。其中涉及马仲发租用的车间一层面积446．52平方米，车间西侧一层147．62平方米，合计594．14平方米。马仲发租用房屋面积600平方米，此部分认定经营面积比例100%。关于办公楼的2间房屋（约30平方米），马仲发实际未用，不应给付停产补偿，据此认定经营面积90%。4、2018年9月3日双方达成《解除协议》，解除了双方租赁关系、协议，房屋交付拆迁公司拆除。5、2018年9月3日双方达成分款协议，张玉成作为被搬迁人应得搬迁补偿款125959932元（含承租人搬迁补偿款），马仲发分得10346702元，马仲发已对应分得部分给予确认并已领取，应无争议（见证据八）。马仲发自建房屋部分的停产停业补偿、提前搬家奖等已自己取得，张玉成也未分取，现马仲发请求张玉成部分的停产停业补偿、提前搬家奖等不成立。如依马仲发的主张，张玉成也有权请求马仲发在其出租土地上所建房屋的停产停业补偿及提前搬家奖等。二、关于本案双方争议点。1、本案租用的车间不存在装修，二间办公用房约为30平方米，为原有装修，认定马仲发未用，也不存在装修补偿问题，马仲发此项请求不成立。2、道路等附属物是张玉成买断的财产，与马仲发无任何关系，如有补偿也与其无关。双方合同更无附属物的出租及租金收取，马仲发此项请求不成立。3、关于停产停业补偿，张玉成的北京美通石油化工厂的营业执照设立于1991年3月8日，早于马仲发的营业执照，并在此经营。依据《东方化工厂周边棚改项目集体土地上非住宅房屋及地上附属物搬迁补偿方案》第13条第二款规定，停产停业补偿参照《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》执行，该办法第9条规定，没有约定的，由被征收人（即张玉成）参照本办法规定的标准对生产经营者（马仲发）给予适当补偿。该规定为适当补偿，并由被征收人（张玉成）决定。马仲发已使用房屋场地16年零4个月，尚有3年多到期，其中15年未涨租金，张玉成租金收益损失达百万元，而且马仲发在张玉成出租的场地上面自建房屋，停产停业补偿已由马仲发全部领取，张玉成也未分取，现马仲发要求分割张玉成分的停产停业补偿没有道理，张玉成不同意给付。4、关于提前搬迁奖与马仲发无关，应归张玉成所有。理由是：依补偿方案第13条第7项规定，张玉成是被拆迁人，提前搬迁奖是给被拆迁人提前签约的行为，与承租人无关。5、关于搬迁补助费是针对被拆迁张玉成的补偿，是按照张玉成的房屋面积给付，与马仲发无关，而且马仲发自建部分也由其个人所得。6双方已达成分款协议，马仲发已认可。综上，请人民人民法院驳回马仲发的诉讼请求，由马仲发承担本案诉讼费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月1日，马仲发（乙方）与张玉成（甲方）签署《租房协议》约定，原来由北京美通石油化工厂与北京德辉新型建筑材料有限公司（以下简称德辉公司），在2002年4月22日双方签订的租房协议，自2007年5月1日起失效，由本协议代替。厂房的座落及面积，车间:座落在厂区的中心，面积为600平米的厂房。2．办公室:为宿含楼一层东侧两间。租赁的时间及年限：租期为20年，甲方自2002年5月1日起将租赁的房屋交付给乙方使用，至2022年5月1日收回。此外，协议还约定了其他内容。2018年9月3日，马仲发（乙方）与张玉成（甲方）签订了《解除协议》约定，鉴于乙方承租甲方的土地或/和房屋包括乙方在所承租的地块上出资自行建筑的房屋，遇到东方厂周边地区棚户区改造，现已对甲乙双方所属的各项财产进行了清登、认定，甲乙双方均已同意认定结果并同意北京城市副中心投资建设集团有限公司对各自的房屋建筑物予以拆除，经甲乙双方协商一致，达成如下约定:1．乙方应于2018年6月30日前交清所欠的租金和水电费；2．自乙方将所承租或自建的房屋交与北京城市副中心投资建设集团有限公司予以拆除之日起，甲乙双方签订的各项承租协议及补充协议(包括乙方与甲方所承租的企业签订的各项承租协议及补充协议)均视为自动解除，双方的权利义务终止。同时，马仲发在上述协议上手写了如下内容：“乙方认为乙方承租甲方的办公楼和厂房用于乙方的经营，乙方认为国家拆迁对此补偿应归乙方所有”。另查，2018年9月3日（乙方签字日期，甲方签字日期2018年12月10日），北京城市副中心投资建设集团有限公司（甲方，搬迁人）与张玉成（乙方，被搬迁人）签订《非住宅房屋、青苗及地上附着物搬迁补偿协议》（合同编号：北投通分（合）拆管征字[2018]-05-1-东非（企）张05-062-1，立项编号：11，档案编号：1-东非（企）张05-062，以下简称《补偿协议》），约定，甲方因通州区东方厂周边棚改项目（以下简称“本项目”）建设，需要搬迁本项目范围内张家湾镇张辛庄村/用于/用途的乙方房屋及地上附着物。依据六方工作小组的认定结果：乙方非住宅占地面积为44413．04平方米；2013年3月28日（含本日）前因历史原因形成，存在翻建、改扩建情况的房屋面积为46936．43平方米；经认定房屋经营面积为40397．84平方米。被搬迁房屋重置成新价为50847888元；附属物、设备及房屋装修补偿价为15027607元;移机费35450元；停产停业损失补助费32318272元；搬迁补助费2346822元；养殖物迁移补助费1650元；特殊地上附着物搬迁补助费1914028元；房屋提前搬迁奖励费23468215元，以上非住宅搬迁补偿补助及奖励费总金额共计125959932元。（详见《北京市通州区东方厂周边棚户区改造项目（张家湾片区）集体土地上非住宅房屋及地上附着物搬迁估价结果报告》（报告编号（京）大地拆估字第（2017）06-1-东非(企)张05-062），以下简称评估报告）补偿协议还就其他事项进行了约定。上述两方还签订《补充协议》（合同编号：北投通分（合）拆管征字[2018]-05-1-东非（企）张05-062-2，本协议作为乙方签署的补偿协议的附件，与补偿协议具有同等的法律效力），记载，乙方2013年3月28日以后建设的无相关审批手续的房屋：砖木及砖混结构1694．74平方米、彩钢及钢结构33505．27平方米。在奖励期内签约的，甲方给予配合补助费8380213元。补充协议还就其他事项进行了约定。《张玉成非宅经营认定情况说明》（以下简称《情况说明》）记载，被搬迁人：张玉成，档案编号1-东非（企）张05-062，该户认定面积的情况为：占地面积：44413．04m2；2013年3月28日前因历史原因形成，存在翻建、改扩建情况的原房屋建筑面积为46936．43m2。经营总面积为40397．84m2。其中，营业执照名称：北京德辉新型建筑材料有限公司（以下简称德辉公司），实际经营人是马仲发，与张玉成有租赁协议。德辉公司经营范围是：制造新型建筑胶、粘合剂、防腐材料及其他新型建筑材料、建筑结构检测、技术推广等。依据被搬迁人提供的营业执照及相关资料并结合现状。扣除卫生间、宿舍、厨房等非经营用房，认定经营房屋48幢（生产车间）面积57．42m2、49幢（生产车间）面积299．97m2、51幢-1（生产车间）面积749．33m2、51幢-2（办公室）面积524．53m2、52幢（生产车间）面积2071．07m2、53幢（生产车间）面积528．60m2、55幢（库房）面积132、78m2。上述房屋经营面积：4363．70m2。再查一，2018年9月3日，马仲发和张玉成签订《非住宅房屋、青苗及地上附着物搬迁补偿的分款协议》（以下简称《分款协议》），约定，根据张家湾镇张辛庄村/号非住宅房屋、青苗及地上附着物（四至：/）对应的补偿协议（合同编号：北投通分（合）拆管征字[2018]-05-1-东非（企）张05-062-1）中，被搬迁人张玉成，非住宅搬迁协议补助及奖励费总金额125959932元（大写：壹亿贰仟伍佰玖拾伍万玖仟玖佰叁拾贰元整）。现协议方经友好协商一致，拟对上述款项进行分配，并签订本协议，以资共同信守：一、分款金额。姓名（或企业名称）：马仲发，身份证号（或统一社会信用代码），联系电话186XX****XX分款款项10346702元（大写人民币：壹仟零叁拾肆万陆仟柒佰零贰元整）；二、本协议签订后，协议方按照法律法规规定，履行纳税等相应义务。三、协议方自愿签订本协议，如履行本协议发生纠纷或涉及第三方利益，由协议方自行处理，并承担连带法律责任，本项目搬迁人不承担任何责任。四、协议方签字、盖章或签字、按手印后生效。五、本协议一式六份，协议方各执一份，银行执一份，本项目搬迁人执一份，均具有同等法律效力。马仲发、张玉成本别在上述协议中签字、按手印。再查二，张玉成先后同北京市通州区张家湾镇张辛庄村委会签订协议获得土地使用权和部分建筑物，后张玉成将部分土地和建筑物分别转租给数人。其中就包含张玉成出租给马仲发的本案争议的涉案场地。张玉成获得的土地和建筑物因被拆迁，故张玉成同拆迁方签订了补偿协议。庭审中，马仲发称其租赁的标的物为46楼1层、2层、54号楼和47号楼，涉及实际面积100多平米。张玉成称马仲发承租的标的物为46楼1层和54楼，面积约为600平米，而马仲发实际使用的面积为1100多平，即实际使用了46、47、和54号楼的建筑物。张玉成称，补偿协议中的款项其已经拿到了属于他自己的部分，因其同各个租赁其房屋的承租人都签订了分款协议交给了拆迁方，故拆迁方已经按照分款协议约定将剩余的直接支付给了分款协议另一方。马仲发也按照双方于2018年9月3日达成的《分款协议》领取了属于他的那部分。再查三，马仲发系德辉公司法定代表人。本案争议场地已经交由拆迁方予以拆除。以上事实，有《租赁协议》、解除协议、搬迁补偿方案、补偿协议、评估报告、情况说明、分款协议等及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2018年9月3日，马仲发和张玉成达成《分款协议》，该协议系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。上述协议针对《补偿协议》中张玉成所获得的非住宅搬迁补偿及奖励费总金额125959932元，进行了分配，其中马仲发获得10346702元。尽管《分款协议》中未明确列明马仲发所获得款项的具体明细，但协议中已明确载明双方所分款项系《补偿协议》中所涉建筑物拆迁的补偿款且总金额同《补偿协议》补偿的总金额一致，故《分款协议》系双方针对张玉成因《补偿协议》中所涉建筑物拆迁所获补偿款达成的一个整体的分配方案。关于马仲发要求张玉成赔偿搬迁补助费、提前搬家奖励费、附属物、设备装修补偿费的诉讼请求，鉴于《补偿协议》已经对包含涉案房屋在内的房屋因拆迁产生的附属物设备和房屋装修补助款、提前搬迁奖励费、搬迁补助费均给予了补偿，双方亦已就包含上述几项补偿在内的《补偿协议》的总金额的分配达成了方案，况且双方均认可《分款协议》的真实性，故马仲发在双方已就涉诉房屋附属物设备和房屋装修补助款、提前搬迁奖励费、搬迁补助费达成一致的情况下，另行通过本案诉讼主张上述补偿款，缺乏事实和法律依据，对该诉求本院不予支持。关于马仲发要求张玉成赔偿停业停产损失补助费的诉讼请求，本院认为，第一、虽然马仲发在《解除协议》中手写了“乙方认为乙方承租甲方的办公楼和厂房用于乙方的经营，乙方认为国家拆迁对此补偿应归乙方所有”的文字，但该项表述系其单方表述，张玉成并未认可；第二、《补偿协议》本身已经包含了包括涉案房屋在内的停业停产损失补助费，在租赁合同没有明确约定上述补偿款归属的情况下，双方在签署《分款协议》时亦未就停业停产损失补助费的具体归属进行强调和特别载明，故《分款协议》应视为双方对所有补偿费用的一揽子约定和解决。故对于马仲发的上述诉求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告马仲发的全部诉讼请求。案件受理费19980元，由原告马仲发负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  许多清人民陪审员  赵桂秋人民陪审员  钟玉文二〇一九年七月三十日书 记 员  张媛媛