苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0509民初1192号 原告陈志明，男，1973年9月25日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。 委托代理人江勇，江苏江太律师事务所律师。 原告曹雪勤，女，1973年5月29日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。 委托代理人江勇，江苏江太律师事务所律师。 被告苏州瑞景房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济开发区云梨路1688号0201号 法定代表人嵇兴宝。 委托代理人张星霞，该公司工作人员。 委托代理人蒋忠明，该公司工作人员。 第三人张志祥，男，1965年10月2日出生，汉族，住江苏省东台市。 第三人叶夏牛，男，1965年6月2日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 第三人浙江舜峰建设集团有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道财富广场****。 法定代表人朱东良。 委托代理人吴有灿，系该公司工作人员。 原告陈志明、曹雪勤与被告苏州瑞景房地产开发有限公司（以下简称瑞景公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后依法适用简易程序于2019年2月14日公开开庭进行审理。原告陈志明、曹雪勤及其委托代理人江勇，被告瑞景公司的委托代理人张星霞到庭参加诉讼。因浙江舜峰建设集团有限公司（以下简称舜峰公司）、叶夏牛、张志祥与本案处理结果具有法律上的利害关系，本院依法追加其作为第三人参加诉讼。后因第三人叶夏牛下落不明，需公告送达诉状副本和开庭传票，本院依法裁定将本案转为普通程序并组成合议庭于2019年6月21日公开开庭进行审理。原告曹雪勤及其委托代理人江勇，被告瑞景公司的委托代理人蒋忠明，第三人舜峰公司的委托代理人吴有灿到庭参加诉讼；第三人张志祥经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼；第三人叶夏牛经本院公告送达诉状副本和开庭传票，公告期间届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈志明、曹雪勤诉称：原告想在吴江城南购房时，得知张志祥有瑞景国际抵工程款的房子，被告将其开发的涉案房屋抵给了叶夏牛或舜峰公司，叶夏牛又欠张志祥材料款，将该房屋转抵给了张志祥；原告和张志祥在2013年4月2日一起到被告售楼处，张志祥给原告看了购房款抵工程款确认书，确认书中有多套100幢的抵工程款房屋，原告选了2003号房屋，商定总价92万元（包含维修基金和契税）。原告决定全款支付，当场付给张志祥定金2万元。2013年4月8日，原告与被告签订了商品房买卖合同，将余款90万元付给了张志祥。2015年9月10日，被告向原告交付涉案房屋并开具发票、收据。原告在签署商品房买卖合同后支付了全部房款、维修基金、契税、办证费用，但被告至今未履行办证义务。故原告提起诉讼，请求判令被告协助原告将瑞景国际100幢2003号房屋的不动产权登记至原告名下，被告支付逾期办证违约金895元并承担本案诉讼费。 被告瑞景公司辩称：瑞景国际100幢是由叶夏牛挂靠舜峰公司施工的，该幢实际施工人是叶夏牛；被告在2013年将100幢部分房屋（包括原告购买的涉案房屋）抵给舜峰公司用来支付结欠舜峰公司工程款，以房抵款手续由叶夏牛办理；舜峰公司未确认该房屋是否抵偿工程款，在舜峰公司确认时，被告才能给原告办证；该房屋已经办理初始登记。 第三人舜峰公司辩称：本案是原告与被告之间的事情，互为合同的相对方，与舜峰公司没有任何关系。 第三人张志祥、叶夏牛均未作答辩。 经审理查明：2013年3月20日，叶夏牛与瑞景公司签署投资购房确认单一份，确认内容如下：叶夏牛认购瑞景国际第100幢2003号房屋（面积为120.87平方米、单价7418元），购房付款额为924567元（房屋总价款896614元及其契税13449元、维修基金14504元），以上购房总价款924567元冲抵瑞景公司欠舜峰公司工程款。 2013年4月8日，陈志明、曹雪勤作为买受人与瑞景公司作为出卖人，双方签订编号为Y2013005163的《吴江市商品房买卖合同》一份，约定由买受人向瑞景公司购买其开发的位于苏州市吴江区的瑞景国际第100幢1单元2003号房；该商品房的用途为普通住房，建筑面积共120.87平方米,合同约定面积和产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；单价每平方米7418元，总价款896614元；出卖人应在商品房交付后180日内将办理权证登记由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。同日，瑞景公司向陈志明出具收据两份，收款金额为800元（权证登记费用）、27912元（含契税13429元、维修基金14483元）。 2015年9月10日，瑞景公司向陈志明、曹雪勤交付瑞景国际第100幢1单元2003号房，并向陈志明、曹雪勤开具销售不动产统一发票，载明收款数额为895278元。2016年12月26日，该房屋办理初始登记，登记地址为松陵镇庞杨路588号景瑞花园100幢2003号，证号为苏（2016）吴江区不动产权第9033243号，登记建筑面积为120.69元平方米。 以上事实有原告提交的收据二份，交房结算单、商品房买卖合同、销售不动产统一发票各一份，被告提交的投资购房确认单、初始登记证书以及各方的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：原被告签订的吴江市商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应全面履行合同义务。叶夏牛系舜峰公司承建的瑞景国际项目的实际施工人，其在施工期间，在工程款数额范围内准许瑞景公司以房屋价款抵偿瑞景公司结欠舜峰公司的工程款，瑞景公司有理由相信其有权代表舜峰公司与瑞景公司结算和处置工程款，且以房款抵偿工程款的行为未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效；第三人叶夏牛基于以物抵债行为取得涉案房屋的合同权利后，将该债权转让给张志祥用以抵偿其结欠张志祥的货款，张志祥又将该债权转让给原告，并最终由原告与被告瑞景公司签署商品房买卖合同，原告将该债权抵偿其应付被告瑞景公司的购房款；被告向原告出具收据和不动产发票，确认原告以债权转让方式支付房款，视为原告已履行支付购房款义务。因被告抵债之物为不动产，应以办理不动产权登记的方式实现以房屋抵偿工程款的目的。被告已向原告收取办证费用，并已代收契税和维修基金，负有协助原告办理涉案房屋不动产权登记的义务。被告在向原告交付涉案房屋后，未协助办理不动产权证，已构成违约，应依法承担违约责任并继续履行协助办证的义务。涉案房屋已于2016年12月26日办理初始登记，因被告未履行协助办证义务致使原告至今未取得房屋权属证书，被告应按约向原告支付逾期办证违约金；原告主张的逾期办证违约金数额符合双方约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州瑞景房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告陈志明、曹雪勤将位于苏州市吴江区房屋的不动产权登记至原告陈志明、曹雪勤名下。 二、被告苏州瑞景房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈志明、曹雪勤支付逾期办证违约金895元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××62，开户行：中国农业银行吴江分行营业部） 案件受理费50元，由被告苏州瑞景房地产开发有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内给付原告。原告预交的诉讼费用本院不再退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。 审 判 长  夏 锋 人民陪审员  陆根荣 人民陪审员  周卫东 二〇一九年七月十日    书记员黄梦姣 附：相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。