云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初1004号原告云南新华印刷实业总公司。住所云南省昆明市吴井路。法定代表人马涛。委托代理人陆祖富，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明市官渡区雀康文体用品经营部。经营场所昆明市官渡区春城路。经营者晋春仙，女，汉族，1963年5月23日出生，身份证登记住址云南省昆明市呈贡县。委托代理人李章建，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。原告云南新华印刷实业总公司(简称“新华公司”)诉被告昆明市官渡区雀康文体用品经营部（简称“雀康经营部”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告新华公司的特别授权代理人陆祖富、被告雀康经营部的特别授权代理人李章建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华公司诉称：2015年2月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于吴井路某号大院的原彩印车间一、二层楼，共计3568㎡的房屋出租给被告使用，并对房屋用途、租期、租金和支付方式以及违约责任等相关事项进行了明确约定。《房屋租赁合同》签订过后，原告按照约定将房屋交付给被告使用，而被告却不按约定向原告足额支付租金。自2016年8月1日起至2017年1月31日期间，尚欠原告房屋租金133,414.4元，至今仍未向原告支付。2017年1月31日合同期满后，被告却仍然占用租赁房屋，直至2017年3月24日才将租赁房屋交还给原告，期间按照《房屋租赁合同》及补充协议约定的租金标准计算，租金为170,613.76元，被告也未向原告支付。被告共拖欠租金304,028.16元。经原告多次催要无果，故原告诉至法院诉请判令：一、被告雀康经营部向原告新华公司支付拖欠的房屋租金304,028.16元；二、被告雀康经营部向原告新华公司支付违约金108,902.4元。被告雀康经营部答辩称：原告起诉无事实和法律依据。被告已经将租赁期限内的房租交给了原告，且被告已经搬离了租赁房屋，原告起诉的违约金无依据。请求驳回原告的诉讼请求。原告新华公司为证明自己的主张提交以下证据：一、原告的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份，欲证明原告的主体资格。二、被告的工商登记信息、经营者的身份证，欲证明被告的主体资格。三、房屋租赁合同及补充协议，欲证明原、被告于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》的事实及双方约定的各方权利义务、违约责任等。四、房屋所有权证，欲证明原告将房屋出租的合法性。五、催款函、申请、关于昆明市官渡区雀康文体用品经营部提出“在房屋租赁合同执行期内申请减租”一事的回函、通知，欲证明被告不按合同约定支付2016年5月1日至2016年7月31日期间的租金348,415.2元，截止至2016年8月23日仍不支付的事实。被告自2016年8月1日起就已违约的事实。六、补充协议，欲证明从2016年8月1日至2017年1月31日期间的租金按108,902.4元/月计收，并约定了支付方式。七、申请、回复函，欲证明原告于2016年11月3日就已明确告知被告，合同期满后，原告不再与被告续租的事实。八、催款通知书，欲证明截止2016年12月1日，被告共拖欠租金553,414.4元，原告进行催收的事实。九、催款通知书，欲证明截止2016年12月28日，被告共拖欠租金453,414.4元，原告进行催收的事实。十、通知及送达照片，欲证明截止2017年1月3日，被告共拖欠租金453,414.4元的事实。十一、通知及送达照片，欲证明截止2017年2月10日，被告共拖欠租金303,414.4元，原告进行催收。截止2017年2月10日，被告未按合同约定交还房屋，仍然占用租赁房屋，根据合同约定已经构成违约的事实。十二、承诺书，欲证明截止2017年2月14日，被告仍然拖欠合同期内租金303,414.4元，租赁房屋仍未交还，根据合同约定已经构成违约，原告进行催收的事实。十三、律师函，截止2017年2月15日，被告仍然拖欠合同期内租金303,414.4元，租赁房屋仍未交还。十四、商铺交接表，被告于2017年3月24日才将租赁房屋交还原告，被告一直持续违约的事实。十五、2016年-2017年交租明细及增值税发票，欲证明被告至今为止尚欠租期内租金133,414.4元。被告雀康经营部质证认为认可证据一至十、证据十二、证据十五的真实性、合法性、关联性。不认可证据十一、证据十三、证据十四的真实性、合法性、关联性。被告曾要求原告来办理交付手续，但是原告迟迟不来。被告雀康经营部为证明其答辩意见提交了下列证据材料：一、云南省地方税务局通用机打发票五张、云南增值税普通发票十五张、收据三张，欲证明2015年2月1日至2016年1月31日，被告支付原告租金1,327,296元，2016年2月1日至2017年3月6日支付租金1,216,840.2元的事实。二、收据七张、情况说明、请示一份，欲证明被告向原告支付房屋押金50,000元。房屋因无通道需向云南电网公司耀龙培训中心租用连接通道产生租赁费用88,711.24元，原告承诺该费用由其承担。三、招标公告两份，欲证明房屋租赁期截止2017年1月31日，被告未继续使用房屋及租赁合同到期前原告已经对租赁房屋进行招标的事实。原告新华公司质证认为：不认可证据一中的五张发票，与本案无关，其余的三性认可。不认可证据二中的收据，与本案无关，认可原告收到被告缴纳的保证金5万元，但原告没有义务返还保证金。证据二中情况说明、请示与本案无关，证据形式不合法。认可证据三的真实性、合法性，不认可关联性。本院认为，原告提交的证据能够相互印证本案案件事实，本院予以采信。被告提交的云南省地方税务局通用机打发票所列金额与原告主张的被告支付的费用相互印证，本院予以采信。被告提交的情况说明、收据、请示，与本案不具有关联性，本院不予采信。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2015年2月1日，原告新华公司（合同甲方）与被告雀康经营部（合同乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方提供位于吴井路某号（原吴井路××9号）大院的原彩印车间一、二层楼，共计3568平米租赁给乙方作为商场、经营性写字楼等项目使用，乙方自主经营，自负盈亏。合同租赁期为2年，自2015年2月1日起至2017年1月31日止。合同第三条约定：租金及支付方式：月承租费按31元/㎡计。月租合计110,608元，全年承租费1,327,296元。租金每季度支付一次，合同期满一年后，以后每年租金递增5%。为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日起，须向甲方支付履约保证金50,000元。租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方。合同还约定了原、被告的其他权利义务。合同签订后，原告向被告交付了租赁物，被告使用租赁物，但被告从2016年5月开始拖欠原告租金，原告多次发函通知被告及时缴纳房租，因被告经营存在困难，被告于2016年8月18向原告发出申请，要求减租或退租。原告于2016年8月22日作出《关于昆明市官渡区雀康文体用品经营部提出“在房屋租赁合同执行期内申请减租”一事的回复函》中明确无法做出减租决定，由被告自主经营，自负盈亏，建议被告如无力继续经营就尽快清空房屋，整体退还租赁物。2016年8月24日，原告新华公司与被告雀康经营部签订《房屋租赁合同补充协议》约定：在租赁期间，昆明市官渡区雀康文体用品经营部（乙方）提出书面申请：“因经济环境和麻将机市场的下滑，影响经营效益，经营发生困难，请求我公司（甲方）适当调整房屋租金，已渡过暂时难关”。我方对市场进行的客观了解，麻将城经营受经济大环境影响，发生暂时经营困难属实，麻将城短期内又无法转型，经报请上级领导班子同意后，现双方经友好协商达成协议，对合同第三条：“租金及支付方式”做如下更改：1、合同内2016年5月1日至7月31日租金348415.2元，乙方于2016年8月26日下午16:00时前交清，否则本协议不具有法律效力。2、在2016年8月26日下午16:00时前结清合同内2016年5月1日至7月31日租金348415.2元后，本补充协议与合同具有相同法律效力，否则本协议不具有法律效力。3、本协议有效时间：自2016年8月1日起至2017年1月31日止。4、租金及支付方式（单位：人民币）月承租费：一楼面积：1759㎡，按32.55元/㎡计，二楼面积：1809㎡，按28.55元/㎡计。3、一、二楼承租租金：月租合计108902.4元。2016年8月1日起至2017年1月31日止承租费总额：为653414.4元。5、租金支付：2016年8月1日起至2016年9月30日租金总额为217804.8元，于2016年9月20日前交清。6、租金支付：2016年10月起租金按月支付一次……补充协议签订后，被告支付了部分租金，2017年1月31日租期满后，被告尚欠租期内租金133,414.4元。被告拖欠租金后，原告多次发函要求被告退还租赁物。被告于2017年3月24日将租赁物完全退还原告。庭审中，原告认可收到被告缴纳的押金50,000元。双方共同确认争议商铺已经交回原告。本案争议焦点为：一、被告尚欠租金金额为多少?二、通道使用费和押金是否应从租金中扣除？针对争议焦点一，本院认为，原告所主张被告尚欠租期内租金为133,414.4元，有房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、发票等证据印证，且被告在庭审中予以认可，本院予以确认。对于租赁合同期满后被告退还租赁物的时间，被告认为租期届满后就将商铺交还了原告，但没有提交证据且原告并不认可；原告则提交了商铺交接表予以证明。本院据此予以确认退还租赁物时间为2017年3月24日。租期满后，被告未及时退还租赁物，原告参照房屋租赁合同补充协议约定的租金标准收取占用商铺期间使用费170,613.76元的诉请，符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院予以支持。针对争议焦点二，本院认为，对于通道使用费的承担主体，原、被告没有在房屋租赁合同中明确约定，被告提交的证据无法证明原告作出过由原告承担通道使用费并在租金中扣除的意思表示。故对被告主张的其支付给云南电网公司耀龙培训中心的通道使用费在租金中扣除的意见，本院不予采纳。本案中，被告存在多次迟延支付租金和租期届满后未足额支付租金的情形，被告存在违约行为，原告不予退还被告缴纳的押金，有合同依据。被告迟延缴纳租金的行为造成原告利息损失，不予退还押金即对被告违约的惩罚，原告另行主张违约金，本院综合本案案情不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆明市官渡区雀康文体用品经营部于本判决生效之日起三日内向原告云南新华印刷实业总公司支付租金和占有使用费共计304,028.16元；二、原告云南新华印刷实业总公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7493元，由被告昆明市官渡区雀康文体用品经营部承担5156元，由原告云南新华印刷实业总公司承担2337元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年。审 判 长  林胜华人民陪审员  刮春芝人民陪审员  吴兰珍二〇一九年七月十五日书 记 员  李彦霈