朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初3076号原告王广福，男，1962年7月27日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连市沙河口区。委托代理人柳永丰，朝阳市龙城区朝龙法律服务所法律工作者。被告朝阳市盛恒置业有限公司，住所地朝阳市双塔区。法定代表人涂强，经理。委托代理人曲洪梅，辽宁红枫律师事务所律师。被告孙凤祥，男，1973年5月29日出生，汉族，个体，住朝阳县。原告王广福与被告朝阳市盛恒置业有限公司（以下简称盛恒公司）、被告孙凤祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王广福的委托代理人柳永丰，被告盛恒公司的委托代理人曲洪梅，被告孙凤祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王广福向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告履行商品房认购协议；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月9日，原告与被告签订了《盛恒.亚澜湾商品房认购协议》，被告将盛恒。亚澜湾项目中17号楼7号房，即1单元4层1号住宅，面积98平方米，单价每平方米5,390元，原总价款528,220元。此楼房是被告抵账给塑钢窗孙凤祥的工程款。抵顶后，孙凤祥以450,000元卖给原告，原告已经交付给孙凤祥450,000元，当时约定在2018年12月末交付使用，直到现在被告也未交付，现原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，希望法院支持原告的诉讼请求。被告盛恒公司辩称，一、解除合同我们同意，同意退回房款，按银行同期存款利率给付利息，不同意支付违约金，赔偿经济损失。二、如果原告同意继续履行合同，我公司有优惠政策，原告交清购房尾款，我公司同意优惠1万元，并且可以免交2018年至2019年一年的物业费、取暖费。原告孙立志围绕其诉讼请求向本院提交了下列证据，本院经庭审质证，认定如下：1、《委托建房协议》，协议约定了房屋价款、位置、面积、交房时间2014年10月30日，违约责任等。被告盛恒公司对该证据的真实性有异议，认为，该协议是在朝阳银行胁迫下不是被告真实意思表示的情况下签订的，只有朝阳银行来参加诉讼才能证明，我方不盖章，朝阳银行就不给我方贷款。该协议是格式条款是由朝阳银行提供的，原告将房款交给了朝阳银行，并未交给被告。2、收款收据三份，2013年11月13日，房款金额350,000元，2014年1月24日，房款327,780元，车库款180,000元，共计857,780元，收款人是被告盛恒公司，付款人为原告武岳嵩。证明原告将房款及车库款交付给了被告。被告盛恒公司对证据的真实性无异议，认为款项没有实际收到，而是朝阳银行收的，被告给出具的收款手续，之后朝阳银行统一与被告算账。3、律师函、快递单，证明原告于2015年8月10日向被告发出律师函，要求被告解除合同，返还房款，支付利息，但被告方一直没有给原告答复；按照合同约定，被告没有按期交房。被告承认收到律师函，但认为与本案无关。原告韩旭围绕其诉讼请求向本院提交了下列证据，本院经庭审质证，认定如下：1、《团购商品房购买协议》一份，证明原被告双方签订协议，原告购买被告房屋一套，并约定2014年12月31日交付房屋，但被告至今未交付房屋，被告已构成违约，协议同时约定，被告逾期交房按已交房款的每日万分之十承担违约责任。被告对该证据的真实性有异议，认为这是朝阳银行在让我公司空白合同上盖的公章，不是被告的真实意思表示，且原告将其购房款交给了朝阳银行，并没交给被告。2、收款收据二张，证明原告韩旭共向被告支付购房款320,000元，二份收款收据都加盖着被告财务专用章。被告对收款收据的真实性没有异议，认为房款原告直接交给了朝阳银行，被告没有收到。被告盛恒公司围绕其答辩意见向本院提交了下列证据，本院经庭审质证，认定如下：《商品房团购协议书》，证明2013年9月30日，朝阳银行与我公司签订协议书，协议第二、三、七条约定了双方的权利义务，朝阳银行接受了其单位职工的委托，全权代表处理商品房买卖过程中的事项，原告起诉被告主体不适格。原告武岳嵩对该证据的真实性没有异议，对被告证明的问题有异议，认为，该协议是朝阳银行与被告之间签订的，与原告和被告之间签订的协议并不冲突；该协议不是完整的合同，按照合同履行来说，应当提供购房人的信息，应当提供团购人员的姓名。我方与被告有单独的合同，并且我方没有委托朝阳银行签订购房协议，被告与朝阳银行签订的该协议我方不知情，也没有见过。原告韩旭认为，第一、该协议本身是被告与朝阳银行之间签订的，只能约束被告和朝阳银行，而且原告对该协议也不知情；第二、约束原被告双方的只能是原被告双方签订的合同；第三、原告起诉被告是有主体资格的，是不争的事实，因为原被告双方之间签订协议书，双方已构成合同关系，原告具有主体资格。对原告武岳嵩、韩旭提交原被告之间签订的《团购商品房购买协议》、收款收据的真实性本院予以确认，上述证据能够证明原被告双方存在团购商品房买卖合同关系，原告武岳嵩已将全部房款677,789元及车库款180,000元交付给被告盛恒置业公司；原告韩旭将房款320,000元交付被告盛恒置业公司，被告盛恒置业公司在协议约定的2014年12月31日前未能交付房屋。对被告盛恒置业公司提交的与朝阳银行签订的《商品房团购协议书》的真实性本院予以确认，该协议约定朝阳银行接受了其单位职工的委托，全权代表处理商品房买卖过程中的事项，朝阳银行与购房人之间是委托关系，不是团购房买卖主体，即不是本案原告的主体。本院经审理认定事实如下：2013年12月19日，原告孙立志(甲方)与被告盛恒公司(乙方)签订《委托建房购房协议》一份，协议约定，房屋坐落、面积、价格、付款与优惠的约定：一、房屋坐落范围：东临兴业街、南邻兴业街、北临新兴路、西临新城东街；选定房屋为11层普通住宅，暂测建筑面积98m2，2室，起价2858元/平方米（不含税金，税率7.15%），付款时间及金额约定：1、2013年12月19日前，甲方预付房款定金25万元（按户型分别收取）；2、于楼房建设至主体二层时付清房款总额（含附属）的80%，于建房主体封顶时付清房款总额（含附属）的90%，并抓号确定房源，其余10%房款于楼房交工一个月结清（税款同时收取）。3、入户前一个月，甲方办理入户手续、结清入户费用。交付期限：乙方预计2014年10月30日交付甲方使用，但因不可抗力、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决或其他非乙方所能控制的因素等，应给予乙方三个月的宽限期。违约责任，如乙方按协议规定仍不能交付的，乙方按满足宽限期超过三个月以上部分及甲方实交房款金额计算，按银行同期活期存款利率支付甲方违约金。乙方在交付甲方房屋出现其他违约情形，乙方应按银行同期活期存款利率支付甲方违约金。如乙方交付房屋质量不合格，应按相关部门验收合格后交付使用。协议签订后，原告孙立志于2013年12月9日向被告交付购房款250,000元，于2014年3月3日交付购房款140,000元，于2014年4月26日交付购房款50,000元，共计交付房款440,000元。因被告盛恒置业公司未能按合同约定的2014年10月30日交付房屋，原告诉至本院。审理中，原告向本院提交了被告为购房业主出具的“声明”一份，内容为：“1、我司于2015年4月30前，从南向北逐步展开主体验收工作，同时我司承诺主体验收与抹灰工作同步进行，即2015年4月30日前，从南向北逐步展开抹灰工作。2、我司承诺2015年10月31日若未能办理办理入住，客户可选择退房或赔偿款按银行同期定期利率予以补偿。3、我司承诺若2015年10月31日前未能展开主体验收和抹灰工程，客户可选择退房并按现有合同执行赔偿。4、五证办理完毕时间为2015年8-9月份，同时开始办理按揭贷款。5、本声明可作为补偿协议，具备法律效力”。另提交《关于五一节前业主相关问题的答复》一份，内容为：“关于退款业主：⑴目前退房房主可以登记，于2015年7月末前完成退款工作，并按照延期交房时间给予银行同期定期存款利率予以补偿。⑵若2015年10月份不交房，届时想办法退房业主可与2015年12月份完成退款工作，并按照延期交房时间给予银行同期定期存款利率予以补偿。关于要房业主：要房业主可与我司交房时办理入住，期间补偿款项由银行同期活期存款利率调整为银行同期定期存款利率。其他声明：我司目前在全国房地产形势不利影响下确实存在资金紧张状况，但我司有信心按目前提出的赔偿要求我司予以充分理解，但根据目前情况我司必须将现有资金用于推进房屋建设保证企业平稳运营，因此我司不能接受业主提出的额外补偿要求，那将更加影响我司地产项目的建设进度而使得运营出现问题而导致项目出现风险。”原告以上述两份证据为依据要求被告支付自已交房款之日起交房之日止按照定期存款利率给付利息。被告不同意按银行同期定期存款利率支付补偿款。本院所确认的上述事实，有原告提供的原、被告双方签订的《委托建房购房协议》，原告交付购房款收款收据，被告出具的“声明”，《关于五一节前业主相关问题的答复》，以及原、被告委托代理人陈述笔录附卷为凭，这些证明材料已经庭审质证和本院审查，具有证据效力，本院予以采信。本院认为，原告与被告盛恒置业公司签订的《委托建房购房协议》不违反任何法律规定。但该协议是在被告没有取得预售许可证的条件下签订的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案被告与2018年10月30日才取得的预售许可证，原告起诉时被告没有取得预售许可证，故应认定合同无效。二、关于朝阳银行与被告盛恒置业公司之间的法律关系。朝阳银行与被告盛恒置业公司之间没有直接的权利义务关系。朝阳银行是单位职工的受托人，在实际操作中，由于团购房职工众多不可能每个人都参与实际商谈和操作，所以有关团购房买卖的商谈实际发生在团购单位朝阳银行与被告之间，合同每日约定了原告与朝阳银行之间是委托关系。故朝阳银行不是本案原告主体，被告盛恒置业公司提出的原告不是本案原告适格主体的辩解理由不能成立，本院不予采纳。三、关于二原告诉请解除与被告签订的《团购商品房购买协议》问题。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案二原告与被告盛恒置业公司签订的《团购商品房购买协议》约定被告交房期限为2014年12月31日前，被告未按期交付，原告武岳松于2015年8月7日向被告方发去《律师函》，提出解除合同，要求被告返还房款承担违约责任，其履行了催告义务，故原告张敬磊诉请解除合同符合法律规定，应予以支持。原告孙立志虽未催告义务，但其在一年内行使了解除权，故原告孙立志提出的解除合同主张亦应予以支持。四、关于原告诉请被告返还房款承担违约金的问题。《合同法》等相关法律规定合同当事人一方违约，另一方可以请求违约方继续履行合同、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金，执行定金罚则及其他补偿措施。本案二原告与被告盛恒置业公司签订的《团购商品房购买协议》约定：“逾期交房的违约责任，如乙方（被告）未按本协议约定的时间如期交付房屋，每超一天，按购房人交纳房款金额的日万分之十加罚违约金。”该违约金换算为利率为年利率36.5%，超过法律规定，应予以调整。参照法律规定民间借贷的利率规定，按为年利率24%计算支付违约金。综上，二原告的诉讼请求有证据证明和法律依据，本院予以支持。被告辩解理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告张敬磊、原告孙立志与被告朝阳市盛恒置业有限公司签订的《团购商品房购买协议》。二、被告朝阳市盛恒置业有限公司自本判决生效之日起10日内返还原告武岳松购房款857,780元，并自2015年1月1日起至履行之日止按年利率24%计付违约金。三、被告朝阳市盛恒置业有限公司自本判决生效之日起10日内返还原告孙立志购房款320,000元，并自2015年1月1日起至履行之日止按年利率24%计付违约金。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费16,031元（原告张敬磊预交12,378元，原告孙立志预交3,653元），保全费5,000元（原告张敬磊预交），合计21,031元，被告朝阳市盛恒置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  刘志伟人民陪审员  李 艳人民陪审员  黄玉玲二〇一九年七月五日书 记 员  刘晶赢