文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0243民初3199号原告：彭水县博瑞物业管理有限责任公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道沙沱社区（丽豪大厦），统一社会信用代码91500243556758474X。法定代表人：严莉，该公司经理。委托诉讼代理人：王军，重庆中庸律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪娜，重庆中庸律师事务所律师。被告：罗德润，男，1954年8月17日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：罗雪梅（系罗德润之女），1981年10月2日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司（以下简称博瑞物业公司）与被告罗德润物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告博瑞物业公司的委托诉讼代理人王军、被告罗德润的委托诉讼代理人罗雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博瑞物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费8604元并支付违约金（违约金按每日万分之三的标准，从逾期之日起计算至付清之日止）；2.被告向原告支付公摊水电费125元；3.由被告罗德润承担本案诉讼费用。庭审中，原告自愿将违约金起算时间变更为从起诉之次日计算。事实和理由：原告于2011年8月1日与建设单位重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司签订了《彭水“XXXX栋”前期物业服务合同》。原告博瑞物业公司自2014年6月9日与XXXX小区业主委员会签订《XXXX栋物业服务合同》至今为被告罗德润所在小区提供物业服务。被告罗德润入住后，自2012年8月1日至2019年4月30日拖欠物业服务费8604元。为维护原告博瑞物业公司合法权益，特诉至贵院。被告罗德润辩称，拖欠物业费有三个原因：1.押金2000元至今没有退还；2.我的房子一直漏水，至今没有人来管；3.消防通道严重堵塞，业主车辆无法正常进入。本院经审理认定事实如下：被告罗德润系重庆市彭水苗族土家族自治县XX街道XX社区XX业主，其住宅建筑面积125.99平方米。2011年8月1日原告与建设单位重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司签订了《彭水“XXXX栋”前期物业服务合同》，合同约定，物业管理服务费住宅单价按照每月0.8元/平方米计算，每月15日之前缴纳，未按时如数交纳物业服务费的，按每日万分之五的标准支付违约金，公摊水电费按每月每家5元计算。2014年6月9日，原告博瑞物业公司与XXXX小区业主委员会签订《XXXX栋物业服务合同》，约定：物业管理服务费住宅单价按照每月0.8元/平方米计算，每月10日之前缴纳，未按时如数交纳物业服务费的，按每日万分之三的标准支付违约金；2014年6月9日至2019年6月8日期间，系原告博瑞物业公司在提供物业管理服务。原告博瑞物业公司通过在小区张贴催收公告及邮寄的形式向被告罗德润催收物业服务费及违约金。另查明，被告于2012年4月26日支付装修押金2000元，庭审中原、被告均同意在本案中进行抵扣。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。原告与建设单位重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司签订了《彭水“XXXX栋”前期物业服务合同》及原告博瑞物业公司与XXXX小区业主委员会签订的《XXXX栋物业服务合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对全体业主均具有约束力。原告在该小区前期物业服务合同期限为2011年10月1日起至2014年9月30日止，合同期未满，业主委员会与选聘或者续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。后与XXXX小区业主委员会签订服务合同期限为2014年6月9日至2019年6月8日。综上，原告按约定向被告提供物业服务后被告亦应按照合同的约定支付相应费用。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，原告方经合法催收后，现向人民法院主张其权益，本院依法予以受理。关于欠缴金额，《彭水“XXXX栋”前期物业服务合同》约定物业管理服务费住宅单价按照每月0.8元/平方米计算，每月15日之前缴纳，未按时如数交纳物业服务费的，按每日万分之五的标准支付违约金，公摊水电费按每月每家5元计算。被告罗德润的房屋面积为125.99平方米，每月应交物业服务费为100.79元，原告在前期物业服务合同的实际服务期限为2011年10月1日起至2014年6月8日止，因此被告罗德润2012年8月1日至2014年6月8日期间共计22个月未交物管费，共计2217.38元，公摊水电费共计110元。在《XXXX栋物业服务合同》中约定了物业管理服务费住宅单价为每月0.8元/平方米，被告罗德润的房屋面积为125.99平方米，每月应交物业服务费为100.79元。被告罗德润2014年6月9日至2019年4月30日期间共计59个月未交物业服务费，共计5946.61元。从2012年8月1日至2019年4月30日共计8163.99元，原告博瑞物业公司请求被告罗德润支付8604元物业服务费及公摊水电费125元，于法无据，本院不予以支持，原、被告在庭审中均同意装修押金2000元用于抵扣物管费，对此本院予以认可，因此扣除装修押金2000元后尚欠物管费6163.99元。对于违约金，《彭水“XXXX栋”前期物业服务合同》约定了违约金为每日万分之五，《XXXX栋物业服务合同》中明确约定了违约金为每日万分之三，原告在诉讼请求中对违约金自愿按每日万分之三计算，本院予以认可。庭审中原告自愿将违约金从起诉之次日计算，本院予以准许，因此，原告主张的违约金应以6163.99元为基数，从2019年7月3日起每日按万分之三的标准支付违约金至付清之日止。被告罗德润在庭审中认为原告博瑞物业公司没有尽到物业管理责任以及房屋漏水问题没有得到解决，同时认为前期装修押金没有退还，并举示相关照片和票据予以证明。本院认为，物业服务既是出现问题与解决问题的过程，也是提供物业服务和接受物业服务的关系，物业服务过程中既存在短期问题，也可能存在长期问题，物业服务本身既是解决问题的过程，原告举示的证据不足以证明损害的原因，同时亦不能证明原告没有履行相关职责，对此本院不予采信，同时，对于原告举示的装修管理费及垃圾处理费系被告装修过程中产生的费用，同时原告在庭审亦不予认可，对此本院不予支持。被告举示证据证明房屋漏水，一直没有得到解决，本院认为房屋漏水存在多种原因，原告仅举示证据证明房屋存在漏水问题，不能证明系原告原因，亦不能证明原告履行物业服务过中造成的损害，对此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告罗德润于本判决生效后十日内向原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司支付本县XX街道XX社区XX房屋2012年8月1日至2019年4月30日的物业服务费6163.99元、公摊水电费110元，并以6163.99元为基数，从2019年7月3日起按每日万分之三的标准支付违约金至付清之日止；二、驳回原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司已预交25元），减半收取25元，由被告罗德润负担。本判决为终审判决。审判员 冉 建二〇一九年七月二十四日书记员 黄亚琴