黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初2183号原告：刘万清，女，1997年12月30日出生，汉族，农民，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：赵丽娜，黑龙江杜兴林律师事务所律师。被告：付波，女，1977年12月27日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：褚继波（付波丈夫），男，1978年8月28日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。被告：邢卫，男，1976年1月26日出生，汉族，现羁押于肇源县看守所。委托诉讼代理人：鲁春红（邢卫妻子），女，1979年11月13日出生，汉族，住黑龙江省大庆市大同区。原告刘万清诉被告付波、邢卫买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月29日第一次公开开庭进行了审理，原告刘万清及其委托诉讼代理人赵丽娜，被告付波的委托诉讼代理人褚继波到庭参加诉讼，庭后，原告申请追加邢卫为本案被告，本院于2019年6月26日第二次开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人赵丽娜、被告付波的委托诉讼代理人褚继波、被告邢卫及其委托诉讼代理人鲁春红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘万清向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令解除原被告的房屋买卖合同。庭审时变更此项诉讼请求，要求确认原被告的买卖合同无效；2．要求被告返还原告购房款16万元；3.要求被告给付原告利息，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年10月7日起至实际给付之日止；4.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年10月，原告看到被告付波的微信朋友圈在售楼，原告与付波联系并选中了其中的一处楼房：新站镇龙华学府1号楼1单元302室。2017年10月7日原告将全部购房款16万元交给被告，被告为原告出具收据。之后，被告并没有将房屋交付给原告，经原告了解，所购楼房没有合法的建设手续，无法办理产权证，且该房屋并不属于被告所有，故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告付波辩称，第一、我没有与原告签订房屋买卖合同，原告起诉我要求与我解除买卖合同，属错列主体，涉案房屋是邢卫开发，由案外人赵庆宇承建的，该小区竣工后，邢卫用部分楼房抵顶了案外人赵庆宇的工程款，包括案涉楼房。因为赵庆宇是外地人，不熟悉本地情况，所以经与开发商邢卫协商，将其抵账楼委托我对外销售，成交后按回迁户对待，以开发商邢卫名义签订房屋买卖合同，办理相关手续，因此，2017年10月份，经我办理，原告购买了案涉楼房，邢卫为其出具商品房销售收款凭证，原告、邢卫及赵庆宇在该凭证上签字确认，我只是经办人，起诉我错误。第二、原告称案涉楼房没有合法建设手续、办不了产权证不属实。案涉楼房系棚户区改造房屋，虽然开工之初手续不完善，但小区已竣工是事实，现在新站镇政府已提请将该小区列入历史遗留问题，不久会办理产权证。第三、我不同意返还原告购房款及利息。虽然原告是通过我的微信朋友圈获得的信息，但当时我已经明确告知了原告该楼是抵账楼、建设手续不完善，所以价格低，该房原抵账22万元，现售16万元，直接与开发商签订合同办理交接，原告当时表示同意，接收了开发商为其出具的商品房销售收款凭证，整个销售过程不违法，合同有效。之所以没交付，是因为原告不交纳入网费及大修基金，后果由原告自行承担。被告邢卫辩称，案涉楼房我是开发人，大包给案外人赵庆宇，当时我与赵庆宇约定，赵庆宇完成9000平方米建筑工程，我付工程款1,200万元（以楼房抵顶）。在赵庆宇没有完成工程的时候，我先为赵庆宇出具了40份商品房销售凭证，包括本案案涉楼房，之所以工程没干完就开具售楼发票，只是为了确定楼房的位置。当时我以案涉楼房抵给赵庆宇24万元工程款，因为赵庆宇欠被告付波建材款，转卖给付波，付波以16万元转卖给原告。现在赵庆宇只完成了一部分工程，所以我不同意交付该楼给赵庆宇。付波应退还原告楼款，赵庆宇退还付波购房款或欠款，我与赵庆宇的工程承包合同另案处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。原告刘万清为证实其主张，出示了付波微信朋友圈截图、付波出具的收据、原告银行卡交易明细、商品房销售凭证各一份。欲证明原告在被告付波的朋友圈看到付波售楼，联系付波，将购房款支付给付波，付波将售楼凭证交付给原告，原告并没有接触到邢卫或者赵庆宇。被告付波对上述证据的真实性没有异议，但认为其只是赵庆宇的委托代理人，购房款已转交给赵庆宇了。被告邢卫对证据无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。被告付波出示了授权委托书复印件一张、商品房销售凭证复印件一份、新站镇申请列入历史遗留问题办理不动产权证楼房名单一份、肇源县回迁安置和不动产权证办理工作领导小组会议纪要一份。欲证明其是案外人赵庆宇的委托代理人，案涉楼房已列入历史遗留问题，不久就会办理理产权证。另证人梁某当庭证实案涉楼房已列入历史遗留问题，不久后办理产权证。原告刘万清质证称，对证据的真实性及证明的问题均有异议，付波从来没对原告说过是代人售楼，原告也没有接触过除付波以外的其他人。案涉楼房是违法建筑，不可能办理产权证。被告邢卫对授权委托书的真实性有异议，对其他证据的真实性没有异议。因授权委托书系复印件，本院对该证据的真实性不予确认。而商品房销售凭证复印件与原件核对无误，本院对该证据的真实性予以确认。对新站镇申请列入历史遗留问题办理不动产权证楼房名单、会议纪要及证人证言本院将结合其他证据在论理部分阐述。被告邢卫出示建设工程施工合同书复印件一份。欲证明案外人赵庆宇没有施工完毕，案涉楼房不同意交付给赵庆宇。原告刘万清对证据的真实性及证明的问题均有异议，被告付波对证据的真实性没有异议。本院认为，该证据能证实邢卫将龙华学府小区发包给赵庆宇。依据当事人的陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下：肇源县新站镇龙华学府小区系被告邢卫开发，大包给案外人赵庆宇，没有办理任何审批手续。2017年10月，原告看到被告付波的微信朋友圈销售鸿韵小区、龙华学府小区多处楼房，经与被告付波联系并协商，原告同意购买龙华学府小区3楼（不是冷山）。2017年10月6日原告将购楼款16万元交付给被告付波，付波为原告出具收条一张。2017年10月17日付波的委托诉讼代理人褚继波带原告到龙华学府小区，原告在外等候，褚继波到售楼处将邢卫出具的商品房销售收款凭证拿出并交付给原告，销售凭证内容：购房人刘万清，位置龙华学府一号楼一单元302室，价款225,179元，抵赵庆宇工程款。销售凭证上加盖龙华小区财务及现金章，邢卫签名。原告拿到商品房销售凭证后，欲进行装修，但因邢卫认为赵庆宇没有完成工程，拒绝向原告交付该楼房。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中邢卫作为个人开发新站镇龙华学府小区，没有办理有关的建设审批手续，其对外签订的商品房买卖合同应当认定无效。原告从被告付波处购买龙华学府小区一号楼一单元302室，购房款交付给付波，付波将邢卫出具的商品房销售凭证交付给原告，该销售凭证写明了标的物、价款、当事人姓名等主要内容，应视为一份买卖合同，依据上述规定，邢卫无证开发商品房，其与原告签订的买卖合同应为无效，本院对原告要求确认与邢卫签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求予以支持。因原告在向付波购买案涉楼房的过程中，付波并没有向原告披露其不是楼房所有人，原告也没有接触到赵庆宇或者邢卫，原告基于对付波的信赖，将购房款交付给付波，所以在付波不能向原告交付楼房时，付波应将购房款返还给原告，在返还购房款的同时，应将该购房款的法定孳息一并返还，因该购房款已存放在付波处一年以上，本院按中国人民银行同期一年期存款利率计算，即年利率1.5%，自交付给付波之日起计算。被告付波辩称，其是赵庆宇的委托代理人、其收取原告购房款后已转交给赵庆宇，但没有提交相应证据证明，本院对该辩解不予支持。因付波不能向原告交付楼房，所以该楼房是否已被新站镇政府列入历史遗留问题办理不动产权证名单与本案无关联。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告刘万清与被告邢卫关于新站镇龙华学府小区一号楼一单元302室买卖合同无效；二、被告付波于本判决生效后立即向原告刘万清返还购房款16万元及利息（以16万元为基数，自2017年10月6日起按年利率1.5%计算至实际给付之日）；三、驳回原告刘万清其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,500元，减半收取1,750元由被告付波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  邓艳梅二〇一九年七月三十日书记员  刘 颖附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（1）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（1）以合法形式掩盖非法目的；（1）损害社会公共利益；（1）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。