四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川08民终986号 上诉人（原审原告）：四川锦城嘉鑫房地产开发有限公司。住所：苍溪县陵江镇红军路下段。 法定代表人：孙小虎，执行董事。 委托诉讼代理人：刘清平，四川汉能律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：苍溪县自然资源局。住所：苍溪县江南干道2段。 法定代表人：陶书奎，系该局局长。 委托诉讼代理人：杜显，四川鉴平律师事务所律师。 上诉人四川锦城嘉鑫房地产开发有限公司（以下简称锦城公司）因与上诉人苍溪县自然资源局建设用地使用权纠纷一案，不服四川省苍溪县（2018）川0824民初3893号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人锦城公司法定代表人孙小虎及其委托诉讼代理人刘清平，上诉人苍溪县自然资源局法定代表人陶书奎及其委托诉讼代理人杜显到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人锦城公司上诉请求：1、请求依法支持上诉人要求被上诉人支付迟延交付土地违约金2970400元的一审请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《国有建设用地使用权出让合同》已经明确了双方的义务，被上诉人应在2010年10月7日前交付土地，但被上诉人未按期交地，双方补充签订合同之前，被上诉人也未按期交地，应承担违约责任。但一审认为被上诉人未按时交地违约，上诉人也未按时交纳土地出让金也违约。需要明确的是，上诉人未按时交纳土地出让金是因上诉人有证据证明被上诉人交付不了合同约定的土地，实际交纳的土地出让金已经超过被上诉人可能交付的土地。上诉人系行使合同抗辩权，故并未违约，而被上诉人迟延238天交付土地，应承担违约责任。 上诉人苍溪县自然资源局辩称，1、土地延长交付我们认可，延长交地是有客观因素，因居民没有及时搬走，补充条款约定，是依据公安局承诺的交地时间作为依据，若是仅反映当时情况，那么补充条款是没有意义的，这是双方认定的交地时间；2、1000万元转为出让金款与变更当事人是两回事，合同没有约定后面的合同与前面的合同有关系，我们认为820万元款项是延迟交，是锦城公司违约；锦城公司的申请，我们认为是我方默认的锦城公司的默认条款，后面我方有权提起诉讼。综上，土地交付违约属实，锦城公司延迟缴款属实，一审判决合理。土地出让金计算方式等依据是自然资源部颁发的，大家都应当遵从，民事与行政是相通的，必须要有相关资质的单位人员参与计算，出具正式的计算报告。三份合同的价格都是依据第一份合同数据系统自动生成的。锦城公司要求维持一审判决第一项，等同于自然局少交地的898.53平方米，锦城公司超建且管理及使用，规划部分的规划定位市政工程，锦城公司也享受该市政工程，应当是现有建设后来改变用地变化，该通道仅是锦城用户使用及交警队的车辆出入，这是住建局在审查锦城公司开发条件，是住建部门审查为锦城公司的底下车辆出口，该使用权转化为购买房屋的住户及商户，该公司也按规划规划的，同时也满足交警队的通行权（不是警车），才出的该规划。本案是锦城公司违约在先；锦城公司存在延迟付款的事实。我们土地交付义务完成了的，面积减少不是因为我方的原因；少的800多个平方中，有600多个平方是锦城公司在使用、开发、管理，使用截止时间在办证时间，故我们不应当退还土地出让金。 上诉人苍溪县自然资源局上诉请求：1、依法撤销苍溪县（2018）川0824民初3893号民事判决书；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，根据上诉人与被上诉人签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》等合同显示，被上诉人应实际交纳的土地出让金为27055437元，该价款是根据被上诉人按照容积率修建的建筑面积计算所得，不是单纯的以净用地面积计算。原审法院以办理的不动产权证载明的宗地面积5140.44平方米认定上诉人交付土地比合同约定少了898.53平方米是错误的，同时以三份合同约定的总价款之和除以约定宗地净面积计算出让土地单价是错误的；2、一审适用法律错误，一审将被上诉人在农商银行贷款19000000元约定的月利率7.44167‰作为损失于法无据，被上诉人与银行约定的贷款利率不能约束上诉人，即使上诉人多收取土地出让金的行为，实际损失也只能以人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算；3、一审判决不当，一审法院调查、论证不充分，被上诉人超容积率建筑面积增加需要补交土地出让金，且也需承担违约责任，上诉人以此抗辩未得到一审法院支持。综上，请求二审依法支持上诉人的上诉请求。 上诉人锦城公司辩称，按照合同约定，土地交付时间在2010年10月7日，而今天得知的事实，自然局是在2011年6月2日才交付的土地，故自然局违约。但是自然局抗辩：迟延交付原因是灾后重建及我方迟延缴款的原因。地震是在200年，土地交付时间是在2010年，且自然局应当理清土地的使用权，当时该土地有相关政府单位引起纠纷，故自然局对该土地尽到交付的义务，故不是地震不可抗的原因而导致迟延交付土地，也不是因为未拆除板房原因导致迟延交付土地。补充条款说明了为何我们同意10月7日交付土地，该内容没有体现合同约定的交付时间。我们把钱打入了国家财政，不存在我们需要到自然局办理手续，我们还是要遵照合同的约定，且合同上没有约定需要哪一方协同办理保证金转为土地出让款，故我们认为这1000万元的土地出让金是到位的，故自然局迟延交地是存在的，自然局违约是存在的。焦点2：合同约定付款时间在2010年10月15日，我们实际付款是在2011年3月。当时锦城公司知道该土地会有纠纷，我们担心该地有可能会被收回，为了安全考虑，我们才按照合同的条款履行付款义务，故我们不存在迟延付款行为。焦点3：自然局少交付的土地面积，是否该赔偿损失？1、自然局强调该减少的面积我方在利用，就等同于土地交付给我们，这是错误的，我们在合理利用的，并不是该土地面积就是我们的；2、强调土地与房屋是相关的，同时也是分离的，资产评估时房屋价值与土地面积要综合考虑。不能因为增容及超建问题就认为少交付这898.53平方米是合法的，我们的损失是存在的；3、如何衡量少交土地面积的价值：应当按照合同约定来认定，后面的合同也都确定了相应的土地价格，而今天自然局说的计算土地面积方法，是不适用于本案，我们只认可合同约定的计算价格与行政上的专业计价方式不等同，自然资源局提出的土地计价方式，我们不认可。 上诉人锦城公司向一审法院起诉请求：１.判令被告退还多收原告的土地出让金4025541.08元及按每日1‰计算的利息（其中935541.08元从2016年8月1日至退清之日止，309万元从2018年6月19日起至退清之日止）；２.判令被告赔偿迟延交付土地违约金2970400元；３.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年6月23日孙小虎、郑华向被告交土地竞买保证金10000000元。2010年6月24日孙小虎、郑华以四川省苍溪县金宇房地产开发有限公司的名义竞得苍国土供拍字（2010）7号国有建设用地使用权。2010年7月8日，出让人：苍溪县国土资源局，受让人：四川省苍溪县金宇房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：5108242010Ｂ04209），第四条，本合同项下出让宗地编号为ＣＸ，宗地总面积8791.47㎡，其中出让宗地面积为6038.97㎡）；第六条，出让人同意在2010年10月7日前将出让宗地交付给受让人；第八条，本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为18200000元，每平方米3013.75元；第九条，本合同项下宗地的定金10000000元，定金抵作土地出让金；第十条，第一期10000000元，付款时间：2010年7月8日前。第二期8200000元，付款时间：2010年11月15日之前；第三十条，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；第三十七条，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金。 2010年12月29日，出让方苍溪县国土资源局，受让方四川锦城嘉鑫房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定：出让人苍溪县国土资源局同意国有建设用地使用权出让合同（电子监管号：5108242010Ｂ04209）中的受让人变更为四川锦城嘉鑫房地产开发有限公司，国有建设用地使用权出让合同（电子监管号：5108242010Ｂ04209）中的其它条款约定不变。同日在四川省苍溪县公证处进行了公证[（2010）苍证字第294号]。 2011年3月21日，原告交土地出让金8200000元。 2011年6月2日,原被告等在交地放线记录上签字。 由于该出让土地±0位置改变和容积率增加原被告又签订了两份合同。 2012年8月24日，原被告签订《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：5108242012Ｂ08159）。第四条，出让宗地编号为ＣＸ，出让宗地面积6038.97㎡。宗地的国有建设国地使用权出让价款为2670000元，每平方米442.12元，交地时间2012年8月24日。 2012年7月24日，原告向被告交土地出让金2670000元，其他收入8000元。 2014年1月23日，苍溪县城乡规划建设和住房保障局《关于鑫苑名城项目规划核实初步审查意见的通知》，一、苍规设（2010）字第132号规划条件明确：该项目总用地8921㎡，其中净用地6088㎡，代征红军路、东台路用地面积2833㎡，地上总建筑面积小于21000㎡，容积率小于3.5，后经县第29次规委会审定，实际计容建筑面积为24305㎡（建筑±0.00标高由红军路调整至九曲溪北街），容积率调整为3.98，经核该项目现总建筑面积为43062.99㎡，其中九曲溪北街以上1—22层建筑面积32329.62㎡，九曲溪北街以下共2层，建筑面积为10733.37㎡。三、该项目规划用地面积核实情况。苍规设（2010）字第132号规划条件明确：该项目总用地面积8921㎡，其中代征红军路、东台街用地面积2833㎡，净用地面积6088㎡。该项目方案审定时，为解决交警大队宿舍楼北侧车库车辆进出的问题，规划道路长约96米，宽约8米，用地面积约770㎡，同时在项目东侧规划道路长约57米，宽约5米，用地面积约290㎡。因此在原规划条件确定的净用地面积中规划了2条道路，用地面积为1060㎡，导致该项目代征道路面积在原来基础上增加1060㎡，净用地面积减少1060㎡，即该项目总用地面积8921㎡，净用地面积5028㎡，代征道路面积3893㎡。五、该项目已建成，占地面积以国土资源部门核定的为准。 2016年7月29日，原告与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，（电子监管号：5108242016Ｂ02123）。第四条，出让宗地编号ＣＸ，出让宗地面积6038.97㎡；第八条，本合同项下宗地的国有土地使用权出让价款为6185437元，每平方米1024.25元；第十条，第一期2016年7月28日付款3095437元（已支付），第二期2016年12月31日前付309万元。交地时间为2016年7月29日。 2016年7月28日原告向被告交土地出让金1865437元；2016年8月1日原告交土地出让金123万元；2018年6月19原告交土地出让金309万元。 2017年6月12日，被告给原告办理的“川（2017）苍溪县不动产权第0001850号”不动产权证载明，共有宗地面积5140.44㎡，比合同约定少了898.53㎡。 原告为履行合同在四川苍溪农村商业银行股份有限公司贷款19000000元，月利率7.44167‰。 2019年1月9日，被告向原告开具缴款书，要求原告缴纳土地出让价款收入（违约金及利息）2024486元。原告未缴纳此款。 原告在购买的土地上修建“鑫苑名城”商住楼，2012年1月1日开工，2013年12月20日竣工。 一审法院认为：原、被告签订的三份《国有建设用地使用权出让合同》，符合法律相关规定，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务，原告应按时足额向被告交纳土地出让金，被告也应按时、足额向原告交付出让土地。但第一份合同签订后原告未按时缴纳土地出让金，被告未按时、足额向原告交付出让土地，双方未按时交付出让金、土地，违约责任相当。且后两份合同对缴纳土地出让金和交付土地的时间进行了变更。因此双方要求对方承担未按时交付出让金、土地的违约责任，本院不予支持。但被告未足额向原告交付土地违反合同约定。第二份合同双方均按合同约定履行了义务。第三份合同原告未按约定足额交付土地出让金。但被告明知不能向原告足额交付出让土地的情况下，应当将不能交付土地部分的出让金扣减后要求原告交纳土地出让金。而被告未扣出不能交付土地部分的出让金，要求原告按合同约定金额交纳土地出让金没有依据，从本案事实看，原告按时交纳的土地出让金已超过被告实际交付出让土地的金额。未按时交纳部分本就不该交纳，因此就不存在原告未按时交纳土地出让金问题。被告要求原告交纳违约金及利息2024480元，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告已收取的少交付出让土地的出让金4025541.08元[(18200000+2670000+6185437)÷6038.97×898.53]应按合同约定的价格退还给原告。原告要求被告按每日1‰支付占用资金利息，被告占用原告的资金应当支付利息，但要求按每日1‰计算过高，可按其在银行的贷款利率即月利率7.44167‰计算。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告苍溪县国土资源局在本判决生效后三十日内返还多收取原告四川锦城嘉鑫房地产开发有限公司的土地出让金4025541.08元及利息（利息按月利率7.44167‰计算，其中935541.08元从2016年8月1日起计算至付清之日止，309万元从2018年6月19日起计算至付清之日止）； 二、驳回原告四川锦城嘉鑫房地产开发有限公司其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人锦城公司提交了以下新证据：施工照片和典型案例一份，欲证明施工是填充了的，没有利用地下室，自然资源局的上诉不成立。上诉人苍溪县自然资源局质证后认为，通道下面没有作为车库使用是事实，但是我们问了该公司的物业管理人员，他们说的是厌氧池在下面。上诉人苍溪县自然资源局提交了以下新证据：地籍调查表、评估报告、鑫苑名城小区图片，欲证明锦城公司因自身原因解决相邻通行问题而改变土地使用面积，符合合同约定，上诉人不应当退还土地出让金。上诉人锦城公司质证后认为，地级调查表：5140.44平方米是自然局后期加上去的，该数据应当是在测绘报告出来后才知道的，我们知道测绘后有可能会减少，故该数据是在后期加上去的，该数据的真实性有异议。图片：这条道路是我方在用，这是市政工程了大家都可以用，不是我方单独在使用；鉴定报告：证据三性均有异议。我们只能按照合约约定行事，土地出让金的计算方法在本案中不能适用。本院对上述证据审查后认为，双方提交的新证据将结合一审已核实的证据予以综合评判。 现本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，上诉人苍溪县自然资源局应否向上诉人锦城公司退还土地出让金及利息并支付相应违约金？ 上诉人锦城公司与上诉人苍溪县自然资源局先后签订了三份《国有建设用地使用权出让合同》，该三份合同系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有约束力，均应按照合同约定全面履行自身义务。上述三份合同约定苍溪县自然资源局向锦城公司交付宗地的面积为6038.97平方米，但苍溪县自然资源局向锦城公司发放的不动产权证上载明的土地为5140.44平方米，故交付的土地比上述合同约定少了898.53平方米，而锦城公司已按6038.97平方米全部足额交纳了土地出让金，因此，苍溪县自然资源局应向锦城公司退还其多交纳的土地出让金，具体为4025541.08元[(18200000+2670000+6185437)÷6038.97×898.53]。由于锦城公司已举证证实其为交纳该部分土地出让金在农商银行贷款并产生月利率7.44167‰，故苍溪县自然资源局应按该贷款利率向锦城公司支付利息。一审对此认定正确，本院依法予以维持。 根据上诉人锦城公司与上诉人苍溪县自然资源局于2010年7月8日签订的《国有建设用地使用权出让合同》表明，苍溪县自然资源局履行交付土地义务的期限为2010年10月7日前，而锦城公司履行付款义务的期限为2010年7月8日前支付1000万元，2010年11月15日前再支付820万元。锦城公司按上述合同约定交纳土地出让金1000万元后，苍溪县自然资源局未在约定期限内履行交付土地，迟延至2011年6月2日才交付合同约定土地，故苍溪县自然资源局应按上述合同约定的方式承担相应违约责任。苍溪县自然资源局辩称锦城公司也存在违约责任，但根据上述合同，苍溪县自然资源局履行交付土地的义务在前，锦城公司履行第二期交款820万元的义务在后，锦城公司未在合同约定之日交纳第二期820万元土地出让金的行为系正当行使先履行合同的抗辩权，故不存在违约行为。因此，苍溪县自然资源局应遵照合同约定按已付款的1‰和迟延天数向锦城公司支付违约金。具体为，1000万元×166天（2010年10月8日-2011年3月20日）×1‰=166万元。1820万元×1‰×72天（2011年3月21日-2011年6月1日）=1310400元，总计2970400元。而一审判决认定双方均构成违约属于明显的定性错误，本院依法予以纠正。 综上所述，上诉人锦城公司的上诉请求成立，予以支持。上诉人苍溪县自然资源局的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持四川省苍溪县人民法院（2018）川0824民初3893号民事判决第一项，即：“被告苍溪县国土资源局在本判决生效后三十日内返还多收取原告四川锦城嘉鑫房地产开发有限公司的土地出让金4025541.08元及利息（利息按月利率7.44167‰计算，其中935541.08元从2016年8月1日起计算至付清之日止，309万元从2018年6月19日起计算至付清之日止）”； 二、撤销四川省苍溪县人民法院（2018）川0824民初3893号民事判决第二项，即：“驳回原告四川锦城嘉鑫房地产开发有限公司其他诉讼请求”； 三、限上诉人苍溪县自然资源局在本判决生效后三十日内向上诉人四川锦城嘉鑫房地产开发有限公司支付迟延交付土地所产生的违约金2970400元； 四、驳回上诉人苍溪县自然资源局的上诉请求。 如果上诉人苍溪县自然资源局未按上述指定的期限履行给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费30386元、二审案件受理费合计91335元，均由上诉人苍溪县自然资源局负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 毅 审判员 李开彦 审判员 贺 斌 二〇一九年七月二十三日 书记员 邓 贤