江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终7219号上诉人（原审原告）：滕春平，男，1964年2月20日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：徐亚军，江苏大名大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金权，江苏大名大律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：王安安，女，1964年6月26日生，台湾居民来往大陆通行号码07844205，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：念春环，北京市邦道律师事务所律师。原告滕春平诉被告王安安房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2017)苏0506民初4478号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。滕春平的上诉请求：1、明确王安安的身份情况及相关证据号码；2、撤销一审判决中本院认为部分：“但，该合同已实际履行完毕，且购房人以进行翻建并实际居住使用该房屋多年，故该购房人即被告对涉案房屋享有继续占有居住使用的权利”。事实与理由。1、一审法院未能对被告的主体身份予以明确。2、虽然一审法院支持了上诉人的诉讼请求。但在本院认为部分认定王安安对涉案房屋享有继续占有居住使用的权利。此认定没有依据，应当予以撤销。上诉人的诉讼请求为确认合同无效，并未要求王安安迁让。因此，对于上诉人没有主张的诉请不在案件审理范围之内。3、合同被确认无效后，房屋应当返还。不能返还的，或者没有必要返还的，应当折价补偿。王安安的上诉请求：请求二审法院全面查清本案事实后，依法撤销一审判决，作出新的正确判决，驳回滕春平的一审诉讼请求。事实和理由。1、一审法院没有查清重要事实，在采纳证据和确认事实方面遗漏了重要影响因素。原审法院在笔带过。没有提及案卷中关于上诉人的身份，以及种种证据，亦未论及王安安与东山镇的渊源。而本案滕春平是否可以将房屋卖给王安安，莫里村村集体和东山镇政府、吴中县委县政府办理手续够过程中是否可以同意双方的买卖，其同意是否有国家法律和政策依据不具有违法性，尤其更不违反效率性强制性规定，均以上诉人与严家的关系及其与东山镇的渊源为考量因素。一审中王安安提交的严家花园的公开族谱、其本人的结婚证件和到场到庭的标识其父母姓名的严庆光的身份证件、当年的村干部和介绍人的证人证言、翻建房屋时王安安家人向其在大陆的主管部门统战部要建造典型苏州园林以及捐赠家人和蒋介石合影的报告、统战部接到王安安的陈情后对身份核实时确认的批复等等，能够相互印证证实在双方买卖房屋之时，双方以及当地村集体组织、东山镇政府及上海、苏州等统战部门均了解其为严家儿媳的身份，并支持其归乡寻根，并支持其购买滕春平要出售的房屋。国家法律和政策，欢迎港澳台同胞归乡，可视同村民对待的情况下，考虑到严家是东山镇原四大望族之一和严家淦赴台湾后又担任过台湾地区前领导人，莫里村集体组织愿意与统战部门对归乡台胞寻根归乡的支持进行对接，认可滕春平对王安安的房屋出售，让王安安使用滕春平卖房前所使用的宅基地，另建房屋，接纳王安安及后代视为成员为本村新添佳话，这都是莫里村集体的权利，当地政府已进行支持给予登记。司法部门应当考虑当时的法律政策和环境，应该充分尊重并由其尊重当时的主管港澳台胞在大陆活动室物的统战部的认知及莫里村集体组织的愿望。2、有关房屋买卖和办理证件的过程。一审判决书事实认定部分仅仅描述了双方买卖房屋及办理登记的部分过程，未将完整的过程，尤其是两人及相关组织单位的认知判断，办理理由予以确认，纳入判断考虑范围。事实上，合同的签署及合同的履行，合同履行后王安安的活动，都非两人单独所为，与被上诉人、村集体、镇政府、县政府、统战部对王安安与严家与东山镇的关系。对其归乡定居之举的认同息息相关，均是在相关人员单位知悉上诉人买房是为了归乡定居而进行的，土地使用权的所有权人莫里村集体组织对买卖合同的认可及对过户登记的支持，就是对合同效力的追认。3、本案适用法律错误。本案属于合同纠纷，第一顺位适用的法律就是要执行合同法对于合同无效的严格认定。违反的强制性规定需要位阶达到法律或行政法规，内容要明确且是涉及效力性强制性规定的才可以，并且其合同无效条款的立法目的均是指向严重损害国家、集体、他人或公共利益的合同。一审判决中，无论上诉人提及的法律规定，还是引用和分析的法律规定，都没有达到该法定无效的要求。4、认可本案合同有效，不会导致东山乃至苏州、全国的宅基地非法转让行为泛滥。从而扰乱整个土地市场的管理，反而无视种种事实情由，强行推翻合同效力，才会严重动摇合同法的基本原则。滕春平的诉讼请求：1、原、被告双方于2001年1月27日签订的《协议书》无效；2、被告将座落于苏州市吴中区东山镇莫厘村岱松十组宋家湾2号的房屋返还给原告；3、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了第二项诉讼请求。原审法院审理认定事实：滕春平是苏州市吴中区东山镇莫厘村村民，其在自有宅基地上建造了住宅房屋，后经申请，于1999年8月就上述房屋取得了村镇房屋所有权证，证号为吴东房字第**。2001年1月27日，滕春平与王安安（非东山镇人）签订协议书一份，约定：滕春平将东山镇岱松村十组宋家湾2号自有私房全部使用占地199平方米出让给王安安，房屋及土地使用价款共计10万元。滕春平需扩大院落使用，另增加23棵桔树土地划用范围，由滕春平向桔树承包人买下后划入土地使用范围，再向王安安办理转让手续，桔树价格每棵1000元。自协议签字日起王安安付订金，滕春平办理房屋产权和土地使用证至王安安名下，一切法律手续办妥后一次性付款交割。2001年2月13日，王安安在吴县登月酒楼向滕春平支付购房定金1万元。又查，2001年2月初，滕春平以原宅基地面积小为由向村镇土管部门申请原地翻建扩大宅基地0.135亩，后于2001年2月21日得到相关部门批准同意。2001年2月25日，王安安就涉案房屋向相关部门申请所有权登记，递交的苏州市村镇私有房屋所有权登记申请表中房屋来源一栏写明于2001年向滕春平购买。在交纳相应办证费用后，涉案房屋的原证注销，新证办理在王安安名下，该证已由滕春平于2001年2月29日代为领取后交给王安安，村镇房屋所有权证号仍为为吴东房字第**2001年4月29日，滕春平向王安安出具收条，载明：收到王安安付协议书所购房款9万元及购房定金1万元，共计10万元，整个房屋及土地使用款付清。2001年5月31日，滕春平向王安安出具收条，载明全部房屋过户各项费用、土地、树木、建墙款全部付清。后，滕春平向王安安交付了涉案房屋。2003年11月15日，王安安向村镇土管部门申请原地翻建涉案房屋，得到相关部门的批准。本案的争议焦点是原、被告双方签订的该农村房屋买卖协议书是否有效？被告认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定任何单位和个人不得非法转让土地，第九条规定国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。上述规定只是禁止非法转让土地，并未禁止农村宅基地转让给港澳台同胞，也未禁止合法转让。根据1993年11月1日发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定，回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区需要使用集体所有的土地建住宅的，依照农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的审批程序办理。王安安身为港澳台同胞购买涉案房屋系寻根归乡之举，滕春平对此知情，村镇政府、统战部等相关部门也全部知悉并予以支持，可以适用该《条例》。同时，王安安购房亦未侵害国家、集体及第三方权益，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。原告认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地所有权系集体所有，由集体经济组织经营管理，禁止向集体组织以外的人转让。国务院办公厅于1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”王安安不仅不是本村集体成员，而且不是大陆居民，并无享有集体土地使用权的资格。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同，故即使买卖双方达成一致协议，也不能认定涉案协议书有效。就王安安所提及的《村庄和集镇规划建设管理条例》，现王安安并无直接证据证明其是严家淦的儿媳，即便严家祖籍在东山，也不能证明在岱松村，集体经济组织应以村为单位，而非以东山镇为一个集体经济组织。进一步而言，即使严家系该村集体经济组织成员，而王安安并非集体经济组织成员，该条例并未规定港澳台同胞的儿媳也可以回乡寻根。王安安获得房屋系从滕春平处购买，并非如王安安所说是为寻根回乡而买，并非依据该《条例》而向有关集体申请获得，故该《条例》对本案不适用。若该协议被确认有效，则会导致整个东山乃至苏州、全国的宅基地转让行为泛滥，从而扰乱整个土地市场的管理。原审法院认为，所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规强制性规定。案涉房屋买卖协议书虽属自愿，但根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。原告自建房屋虽属其所有，但土地属村集体所有。《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”依《土地管理法》规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，农民集体所有的土地的使用权应不得向本集体经济组织以外的个人进行转让。被告并非案涉房屋所在地集体经济组织成员，原告将农村住宅向被告转让，违反了我国土地管理法规的强制性规定，应当确认无效。但，该合同已实际履行完毕，且购房人已进行翻建并实际居住使用该房屋多年，故该购房人即被告对案涉房屋享有继续占有、居住、使用的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：原告滕春平与被告王安安于2001年1月27日签订的农村房屋买卖协议无效。案件受理费收取人民币13766元，由原告滕春平负担6883元，被告王安安负担6883元。二审查明事实与原审法院查明事实一致。二审中，当事人未提供新证据。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，农民集体所有的土地的使用权应不得向本集体经济组织以外的个人进行转让。王安安并非案涉房屋所在地集体经济组织成员，双方当事人就涉案农村住宅发生的转让行为，违反了上述法律的强制性规定，原审法院据此确认双方签订的房屋买卖协议无效，并无不当。但考虑到该合同已实际履行，王安安对涉案所购房屋又进行翻建使用多年，结合王安安与东山镇的历史渊源以及当地政府部门相关批文等因素，原审法院认定由王安安对案涉房屋享有继续占有、居住、使用的权利，也是合理的，本院予以确认。综上所述，上诉人滕春平与王安安的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27532元，由上诉人滕春平负担13766元，由王安安负担13766元。本判决为终审判决。审判长  陈斌审判员  顾平审判员  郭锐二〇一九年七月五日书记员  许炯法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。