河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终3221号 上诉人（原审原告）：宋荣秀，女，1971年3月9日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：薛晓磊，河北道申律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北天轩房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区东环南大街**。 法定代表人：官少行，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李海彬，河北浩博律师事务所律师。 上诉人宋荣秀因与被上诉人河北天轩房地产开发有限公司（以下简称天轩房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省临漳县人民法院（2018）冀0423民初2367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋荣秀上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认宋荣秀与天轩房地产公司签订的天轩湖畔一期11号楼1单元6层601房屋买卖协议有效；3、请求确认天轩湖畔一期11号楼1单元6层601室房屋产权归宋荣秀所有；4、请求判令天轩房地产公司提供办理天轩湖畔一期11号楼1单元6层601室房屋过户手续所需材料，并协助办理产权登记；5、诉讼费由被上诉人承担；6、诉讼律师费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决遗漏本案重要事实。本案缘起于天轩房地产公司、万聚房地产公司、马兰收2013年9月9日签订的商定协议，该协议主要约定了因万聚房地产公司欠马兰收700万，天轩房地产公司自愿用其开发的房产进行冲减，包含本案涉案房屋。2013年9月18日，王芳与天轩房地产公司签订了预订单，购买了涉案房屋。天轩房地产公司出具收款收据。2013年9月26日，王芳丈夫任利东将房款370224支付给马兰收的委托代理人牛毛军。2015年8月7日，万聚房地产公司因涉嫌非吸被立案侦查。天轩房地产公司在得知情况后，立即让马兰收、牛毛利进行债权登记，二人已进行债权登记。根据调查情况，马兰收集资本金为5606.2万元，万聚房地产公司已退还马兰收本金5006.2万元，支付利息520.8万元，剩余本金600万元，利息58万元已用万聚凯旋城4套房屋及车辆进行冲抵。天轩房地产公司虽然认可马兰收的卖房行为，并且配合马兰收与王芳签订了合同，但在万聚房地产公司已经完全偿还对马兰收的欠款后，天轩房地产公司有理由认为马兰收已无权继续卖房，天轩房地产公司、万聚房地产公司与马兰收之间的商定协议已经解除。且马兰收已经将房屋价款返还给了王芳（上诉人在一审时提请一审法院调取相关银行流水，但被一审法院拒绝）。一审法院既未调取万聚房地产公司涉嫌非吸的刑事案卷去查找万聚房地产公司与马兰收之间债务清偿的证据，也拒绝调取王芳与马兰收之间的银行转账记录，导致本案遗漏重要事实。二、宋荣秀是否支付了购房款。一审法院认定宋荣秀分五次转账给天轩房地产公司，但天轩房地产公司在收到宋荣秀每一笔购房款后即又支付给了张运江及张海亮，最终又返回到宋荣秀账户。一审法院据此认定天轩房地产公司并未收到购房款，宋荣秀对涉案房屋并非善意取得。一审中天轩房地产公司提供了其与河北双维集团有限公司签订的建设工程施工合同书、施工合同变更补充协议与张海亮签订的内部承包合同，河北双维集团有限公司在承建天轩工程时，天轩房地产公司一直拖欠河北双维集团有限公司工程款，并扣留保证金100万元一直未返还。张海亮的工程款345800也一直未结算。经过多次商讨，天轩房地产公司同意以涉案房屋抵偿部分工程款和保证金。但因为房屋过户时需要真实交易记录才有了宋荣秀、天轩房地产公司、张运江及张海亮四方之间的转账行为。1、张运江及张海亮在与天轩房地产公司商定以房抵工程款时并不知道天轩房地产公司曾经将房屋交给马兰收出售；2、宋荣秀在与天轩房地产公司签订房屋买卖协议时并未查询到天轩房地产公司曾经出卖过涉案房屋；3、涉案房屋是天轩房地产公司抵给张运江及张海亮的工程款；4、宋荣秀房屋已实际交付、占用、使用、入住。综上，一审法院不能割裂天轩房地产公司欠张运江及张海亮工程款的事实，不能仅仅通过四方的转账行为即判断宋荣秀存在恶意串通行为。三、虽然宋荣秀未参与王芳案件的开庭审理，从一审判决的描述来看，我们认为王芳与天轩房地产公司签订的预定单属于预约合同，不属于本约合同，该合同不成立，一审判决不应判天轩房地产公司履行合同，天轩房地产公司是顶给马兰收，应该是马兰收卖给王芳，天轩房地产公司直接卖给王芳是逃避了国家税收，合同预订单应为无效。一审法院在遗漏重大事实的基础上，以主观臆测的方式剥夺了上诉人对涉案房屋的合法所有权，严重侵害了上诉人的合法权益。故，请求二审法院依法调取万聚房地产公司涉嫌非吸的案卷材料，调取马兰收与王芳或其丈夫任利东之间的银行流水，查明事实真相，驳回一审法院的判决，支持上诉人的上诉请求。 天轩房地产公司答辩称，天轩房地产公司认可上诉人的上诉意见，双方之间的协议应认定为有效，该房屋也已交付，上诉人开始装修，天轩房地产公司认为应该履行与宋荣秀的协议，天轩房地产公司队一审判决无效也有不同意见，但天轩房地产公司没有上诉。 宋荣秀向一审法院起诉请求：1.请求确认其与天轩房地产公司签订的天轩湖畔一期11号楼1单元6层601室房屋买卖协议及买卖行为合法有效；2.请求确认天轩湖畔一期11号楼1单元6层601室房屋产权归其所有；3.请求判令天轩房地产公司提供办理天轩湖畔一期11号楼1单元6层601室房屋过户手续所需资料，并协助办理产权登记；4.案件受理费由天轩房地产公司承担。 一审法院认定事实：根据当事人的陈述及庭审质证，认定以下案件事实：2017年4月21日天轩房地产公司将案涉房屋销售给宋荣秀，并签订天轩湖衅住宅内部预订协议，该协议记载“甲方：河北天轩房地产开发有限公司，乙方：宋荣秀，身份证号：1321291971××××××××。乙方预订天轩湖衅1号楼1单元6层601室（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积为137.12平方米。（最终以房管部门确认面积为准）。第一条，乙方预定的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币2700元。大写贰仟染佰元。乙方预订的该房屋总房价为370224元。大写叁拾染万零贰佰贰拾肆元。甲方：河北天轩房地产开发有限公司盖章。乙方：宋荣秀签字按手印，2017年4月21日”。同日天轩房地产公司给宋荣秀出具了收到案涉房屋购房款370224元的收据。2017年4月30日天轩房地产公司与宋荣秀签订商品房买卖合同。后天轩房地产公司将案涉房屋交付给宋荣秀。现宋荣秀以天轩房地产公司拒不办理产权登记为由，诉至本院。另查明，2017年4月24日天轩房地产公司银行账户收到宋荣秀转款40000元、160000元计200000元后，天轩房地产公司分别以安装玻璃工程款、工程费用的名义转入张海亮账户200000元。同日张海亮收到天轩房地产公司转款200000元后即转入宋荣秀账户200000元。同日宋荣秀收到张海亮转款200000元后即转入天轩房地产公司账户200000元。同日天轩房地产公司收到宋荣秀转款200000元后以支付安装玻璃款的名义转入宋荣秀丈夫张运江账户200000元。同日宋荣秀文夫张运江收到天轩房地产公司转款200000元后即转入宋荣秀账户200000元。同日宋荣秀收到张运江转款后即转入天轩房地产公司账户200000元。同日天轩房地产公司收到宋荣秀转款200000元后分别以支付工程费用、安装玻璃工程款的名义即转入张海亮账户145800元、张运江账户54200元。同日张海亮收到天轩房地产公司转款145800元后即转入宋荣秀账户145800元。同日宋荣秀收到张海亮转款145800元后即转入天轩房地产公司账户140448元。同日天轩房地产公司收到宋荣秀转款140448元后以支付安装玻璃款的名义转入宋荣秀丈夫张运江账户140448元。同日张运江收到天轩房地产公司转款140448元后即转入宋荣秀账户199723元。宋荣秀于2017年4月24日陆续向天轩房地产公司转款五笔即40000元、160000元、200000元、200000元、140448元计740448元（含宋荣秀购买的天轩湖一期11号楼1单元5层501室房屋购房款370224元）。再查明，2013年9月9日天轩房地产公司与万聚房地产公司马兰收签订商定协议，该协议记载“甲方：河北天轩房地产有限公司，乙方：河北万聚房地产有限公司，因方：马兰收。三方本着友好协商，达成商定：（0乙方、丙方双方因经济商业往来，乙方所欠丙方款项为700万元整。（2）甲方自愿为乙方偿还所欠丙方款项700万元整，经商定为甲方开发建设临漳县天轩湖晖小区住宅项目房产冲减款项。房源为11号楼1单元601号甲方保证签订购房预订单或《天轩湖衅内部预订协议》和收款收据真实一致。并且配合办理一切与同期同楼房产相关手续及相同税费。（3丙方有权出售甲方所给予的房源（第二条规定房产号）购房款收入归丙方所有丙方委托全权代理人为牛毛军。甲方：河北天轩房地产开发有限公司盖章，乙方：河北万聚房地产开发有限公司盖章，丙方：马兰收签字”。2013年9月18日王芳与天轩房地产公司签订天轩湖住宅预订单。该预订单记载：“甲方：河北天轩房地产开发有限公司乙方：王芳，身份证号：1321291974××××××××。乙方预订甲方开发的临漳县天轩湖住宅11号楼1单元6层601室（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积为137.12平方米。（最终以房管部门确认面积为准）。乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为2700元，总房价为370224元，大写叁拾染万零贰佰贰拾肆元。乙方采取全款付款方式本协议自双方签字盖章之日起生效。甲方：河北天轩房地产开发有限公司盖章，乙方：王芳签字按手印。2013年9月18日”同日天轩房地产公司给王芳出具收到案涉房屋购房款370224元的收款收据。2013年9月26日王芳丈夫任利东分别通过银行转款和现金方式向马兰收的全权委托代理人牛毛军给付购房款370224元。2014年4月25日天轩房地产公司出具房号确认通知单，再次对马兰收的全权委托代理人牛毛军经手出售的房屋（含向王劳出售的11号楼1单元6层601室房屋）房号进行确认。现王芳以该房屋已具备交付条件，天轩房地产公司拒不交付房屋，提起诉讼。另再查明，2017年4月21日天轩房地产公司与宋荣秀签订的天轩湖衅住宅内部预订协议中约定的房屋已于2015年10月9日取得商品房预售许可证明。案涉房屋已登记备案在李振光名下，但无李振光的身份信息。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，乘持诚实将守承诺。”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，本案中，天轩房地产公司2013年9月9日对案涉房屋与万聚房地产公司、马兰收签订商定协议，并按协议约定向马兰收提供房源，由马兰收销售，后于2013年9月18日天轩房地产公司对案涉房屋以每平方米2700元的价格与案外人王芳签订天轩湖住宅预订单并出具收据后，王芳丈夫任利东以现金和银行转账的形式给付马兰收的全权委托代理人牛毛军全部购房款。2014年4月25日天轩房地产公司再次按商定协议约定对马兰收的全权委托代理人牛毛军经手出售的房屋进行房号确认。2017年4月21日天轩房地产公司明知已将案涉房屋出售给案外人王芳后，又再次以每平方米2700元（与2013年9月18日案外人王芳购房价款相同）与宋荣秀签订天轩湖住宅内部预定协议并交付房屋。2017年4月24日宋荣秀虽分五次转款给天轩房地产公司购房款，但天轩房地产公司在陆续收到宋荣秀每一笔购房款后即以支付安装玻璃款及工程费用的名义转账给宋荣秀丈夫张运江及张海亮，张运江、张海亮收到转款后又转账给宋荣秀，即宋荣秀支付的五笔购房款均分别又转回宋荣秀账户。由此可见，宋荣秀所提交证据不能证明其已实际给付天轩房地产公司购房款，天轩房地产公司违背诚实信用原则，明知已将案涉房屋出售给案外人王芳，又再次将案涉房屋与宋荣秀签订天轩湖住宅内部预定协议，宋荣秀对该房屋的取得不属善意取得，损害了案外人王芳的合法权益，故宋荣秀与天轩房地产公司签订的天轩湖衅一期11号楼1单元6层601室房屋买卖协议属无效合同。现宋荣秀诉求确认其与天轩房地产公司签订的天轩湖一期11号楼1单元6层601室房屋买卖协议及买卖行为合法有效、房屋产权归其所有及判令天轩房地产公司提供案涉房屋办理过户手续所需资料、并协助办理产权登记，于法无据，不予支持。天轩房地产公司辩称其公司账户到款后就转账给河北双维集团有限公司指定的劳务承包人张运江，并给付张海亮工程款，由于天轩房地产公司在同日内陆续收到宋荣秀转款后即分别以支付安装玻璃工程款、工程费用的名义转入张海亮、张运江账户即转入宋荣秀账户，不能证明宋荣秀实际给付天轩房地产公司购房款，天轩房地产辩称理由不成立，不予支持。天轩房地产公司辩称因万聚房地产公司非法吸收公众存款被立案侦查，与案外人王芳之间系民间借贷担保关系合同无效，案外人王芳应进行债权申报，缺乏事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第七条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回原告宋荣秀的诉讼请求。案件受理费5602.06元，由原告宋荣秀负担。 本院二审期间，宋荣秀提交（2017）冀04民初106号判决书一份，用以证明河北双维集团有限公司与天轩房地产公司存在真实的债权债务关系，天轩房地产公司向张远江转款是真实有效的。 天轩房地产公司的质证意见是：对证据的真实性无异议，天轩公司与河北双维集团有限公司存在真实的债务债权关系，河北双维集团有限公司将对天轩公司享有的部分债权一百万元转让给了本案上诉人宋荣秀的丈夫张运江，因张运江是实际施工人，河北双维集团有限公司欠张运江劳务费，因此产生了上诉人所称的债务债权转让关系。也正是基于此，天轩公司才会将上诉人支付的购房款再次转让给张运江，其目的正是偿还河北双维集团有限公司转让的欠付张运江的劳务费。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案上诉人宋荣秀与被上诉人天轩公司经协商于2017年4月21日签订了案涉房屋的预订协议，该协议是双方真实意思一致的表示，不违反法律法规的强制性规定，上诉人上诉提出的请求确认合同有效应予以支持。本案合同订立在后，案涉房屋即使存在一房二卖行为，并不能当然否定后订立的合同效力，且订立合同本身也不当然构成对案外人王芳合法权益的损害证据，因此一审法院以本案合同损害王芳合法权益认定合同无效无事实和法律依据，本院予以纠正。鉴于案涉房屋在本案合同订立前已与他人签订合同，且其合同效力和履行已由生效判决确认，故本案宋荣秀主张确认对案涉房屋归其所有等履行的请求已不现实，故本案对该部分诉讼主张不能支持，对于天轩公司不能履行的相关法律后果，宋荣秀可另案主张。 综上所述，宋荣秀的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省临漳县人民法院（2018）冀0423民初2367号民事判决； 二、宋荣秀与河北天轩房地产开发有限公司签订的天轩湖衅住宅内部预订协议合法有效； 三、驳回宋荣秀其他诉讼请求。 一审案件受理费5602.06元，由宋荣秀负担。二审案件受理费5600元，由河北天轩房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 颖 审判员 聂洪文 审判员 谢 珂 二〇一九年七月二十二日 法官助理赵鹏 书记员赵慈萱