湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0222民初1397号原告：阳新县鑫达房地产开发有限公司白沙天福项目部，住所地阳新县白沙镇天福小区**楼101铺。统一社会信用代码91420222MA494UBP08。负责人：刘三林。委托诉讼代理人：马骏，湖北文光律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：刘灿，湖北文光律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被告：马正坤，男，1986年11月4日出生，汉族，无业，住阳新县。被告：罗杰，女，1988年6月23日出生，汉族，个体工商户，住阳新县。二被告共同委托诉讼代理人：马辉权，男，1960年7月21日出生，汉族，无业，住阳新县。系马正坤父亲。代理权限：特别授权。原告阳新县鑫达房地产开发有限公司白沙天福项目部（以下简称天福项目部）与被告马正坤、罗杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天福项目部委托诉讼代理人马骏、刘灿，被告马正坤、罗杰及两被告共同委托诉讼代理人马辉权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天福项目部向本院提出诉讼请求：1.判令两被告依约履行双方签订的《房屋买卖合同》支付房屋余款63,427元；2.判令两被告支付违约金至款项还清之日止（以未付清房款为基数，按月利率1.5%标准计算）；3.判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年10月4日，原被告双方签订《房屋买卖合同》，被告从原告处购买白沙天福小区D区801室。原告方于2016年12月前，陆续办好国有建设用地批准书、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收规划证明、建筑工程和市政基础设施竣工验收备案证明书等，并通知被告来原告售楼处提交办证材料办理房产证。被告万般推诿，既不提交办证相关材料，也未付清房屋尾款。根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条第3款约定，双方约定被告于2015年10月1日前付清房屋全部房款，如被告在2015年10月1日前未付清全部房款，余款按月利率1.5%计算利息。原告找被告多次催讨房屋余款均无果，特诉至法院，请求依法支持原告诉请。马正坤、罗杰共同辩称，一、答辩人与原告从未签订房屋买卖合同，答辩人所签订的房屋买卖合同与原告无任何关系，原告的起诉应当被驳回；二、原告无权要求被告履行合同义务。1.答辩人只是与名为“鑫达房地产开发有限公司，法人是刘三林”签订合同，该公司未盖公司公章，是盖“阳新县白沙天福花苑”字样公章的房屋买卖合同，“阳新县白沙天福花苑”无民事主体资格，该合同应该属无效合同。但答辩人还是按照该合同履行了第一、二期付款义务，最后一笔约定80,000元也履行了30,000元，但从那以后，答辩人认为，涉案房屋买卖合同的效力和出卖人对其出卖的房屋存在着权利的瑕疵，使得答辩人完全有理由认为该房屋并不属于出卖人（阳新县白沙天福花苑），而应属于鑫达房地产开发有限公司，但该公司法人蔡细枝与涉案合同中的法人刘三林不符，且该公司未盖公司公章，法人蔡细枝未签字。故合同无效，答辩人依法享有中止履行付款义务的抗辩权，有权拒绝支付余下的房款；2.本案中，该房屋依照我国物权法的规定，不属于阳新县白沙天福花苑所有，而房屋所有人又未与答辩人签订房屋买卖合同。根据最高法民事证据的若干规定第五条，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。如果原告方主张自己的合同权利，应当首先证明自己对争议的房屋有完全的所有权，如果不能举证，应当承担由此带来的不利后果。本案中，原告无法举证证明对该房屋拥有完全的所有权和与“阳新县白沙天福花苑”的关系，“阳新县白沙天福花苑”无民事主体资格，不享有房屋的所有权，出卖房屋的行为系无权处分。在原告提起诉讼后，答辩人认真调查了企业信息，发现原告是2018年7月9日初次注册登记，是阳新县鑫达房地产开发有限公司下属分公司并无法人资格，涉案房屋买卖合同是2014年10月4日与“阳新县白沙天福花苑”无民事主体资格订立，原告无法证明与“阳新县白沙天福花苑”的从属关系。所以，原告索要房款的主张，没有事实和法律依据，应当予以驳回；3.涉案房屋的配套设施至今未按规划完善，至今是土路，给买受人的出行和生活环境产生障碍，为此，答辩人有权中止履行支付，也是中止履行支付的原因之一；三、本案中的合同是无效合同，原告无权要求被告履行合同义务。1.我国合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。同时，我国城市房地产管理法第三十八条规定，依法未登记领取权属证书的房地产不得转让。而本案中房屋买卖合同所指向的标的物，即出售的房屋，正是没有取得房屋权属证书的。因此，该合同违反了法律的强制性规定，应属无效。2.本案中是出卖人在出售房屋时就没有房屋权属证书，而不是双方在签订合同后，出卖人不与买受人办理房屋转移登记手续。本案中，合同无效的原因发生在合同“订立阶段”，而不是发生在之后的“履行阶段”；四、答辩人与阳新县白沙天福花苑订立房屋买卖合同后，因阳新县白沙天福花苑出卖人发生降价，在此对答辩人明显不公平，为了显示公平，应予以价格变更。出卖人在答辩人2014年10月4日订立房屋买卖合同后，出卖人于2018年2月14日将同一个户型房屋降价226,000元出售，根据合同法司法解释二第二十六条之规定，为了显示公平，应予以价格变更，请求退减差额部分；五、即使不谈合同的效力问题，被告的诉讼请求也没有事实和法律依据。1.答辩人与阳新县白沙天福花苑的购房合同约定最后一笔房款是2015年10月1日付80,000元，而答辩人已实付30,000元，因同货不同价而产生纠纷导致未能付清，按合同也只差50,000元，而被答辩人主张60,000元与事实不符，余下10,000元约定是在办证前付清，但未约定时间；2.答辩人与阳新县白沙天福花苑的购房合同第四条约定违约月利率1%和未付最后一笔房款项，则可以不予办理房产手续，但不是“应当”不予办理。出卖人承诺在2017年9月1日前办理手续，应以手写效力大于格式条款的原则，于2017年9月1日前无条件办下相关房产手续，而甲方至今未给办理，应按约定赔偿，故答辩人暂保留反诉的权利。综上所述，为维护答辩人的合法权益，请求法院依法审理，公正判决。本院经审理认定事实如下：2014年10月4日，出卖人鑫达房地产开发有限公司（甲方）与买受人被告马正坤（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于阳新县××街东侧天福花苑小区项目中第D区七幢一单元八层一号房；该房屋面积111.08㎡，优惠后总价为270,000元，以上面积为预测面积，实际面积以办理房产证时房管局面积为准，房款多退少补，据实计算；付款方式为首期于2014年10月4日支付房款100,000元，2015年4月1日前支付房款80,000元,2015年10月1日前支付房款80,000元，以上累积支付总房款的95%，剩余总房款的5%计人民币10,000元，于办理房产证之前全部付清。还手写备注“如果2015年10月1日前未付清房款，余款按月利率1.5%计息”；乙方未缴纳最后一笔房款，则甲方可以不予办理房产证手续；双方还对其他事项进行了约定。甲方由刘三林签字，并加盖阳新县白沙天福花苑印章；乙方由马正坤签字。同日，马正坤支付了购房款100,000元，并领取了房屋钥匙。2015年5月13日，马正坤支付购房款80,000元；2017年8月8日，马正坤支付购房款30,000元。余款经原告催讨未果，遂起诉来院。另查明，马正坤与罗杰于2011年左右结婚，后离婚，2016年6月17日再次登记结婚，系夫妻关系。白沙天福花苑小区7号楼801室于2016年12月1日经阳新县房产测绘队测量实际面积为112.49平方米。2016年12月27日，白沙天福花苑小区办理了湖北省商品房预售许可证，部分购房户已办理不动产权证书。还查明，白沙天福花苑小区系阳新县鑫达房地产开发有限公司开发建设，在商品房售卖期间，以阳新县白沙天福花苑名义与购房人签订《房屋买卖合同》，负责人为刘三林。2018年7月9日，经阳新县鑫达房地产开发有限公司同意，阳新县白沙天福花苑更名为阳新县鑫达房地产开发有限公司白沙天福项目部，并经阳新县工商行政管理局注册登记，负责人为刘三林。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方未支付价款的，对方可以要求其支付价款。本案中，被告马正坤、罗杰差欠原告天福项目部购房款，理应及时清偿。故原告要求两被告依约支付房屋余款63,427元的诉讼请求，结合房屋实测面积112.49平方米，两被告已支付210,000元的事实，本院依法支持该诉讼请求。关于原告要求两被告以未付清房款为基数，按月利率1.5%的标准自2015年10月1日起支付违约金至款项还清之日止的诉讼请求，符合合同约定，且不违反法律规定，但鉴于双方约定房款余款10,000元于办理房产证之前全部付清，该小区2016年12月27日方取得预售许可，该10,000元本院酌定于2017年1月1日起计算违约金，综上，本院依法支持两被告向原告按月利率1.5%的标准支付违约金。被告马正坤、罗杰关于其与原告未签订房屋买卖合同的辩解，没有事实依据，本院不予支持。被告马正坤、罗杰关于签订的房屋买卖合同无效、原告无权出卖涉案房屋、涉案房屋配套设施未完善等，主张其有权中止履行合同的辩解，结合涉案房屋系阳新县鑫达房地产开发有限公司开发建设，阳新县白沙天福花苑系其未经注册登记的下属部门，并于2018年7月9日更名并登记为阳新县鑫达房地产开发有限公司白沙天福项目部，属其分公司，负责人沿革均为刘三林，被告马正坤、罗杰于2014年10月4日支付首笔房款100,000元时领取了房屋钥匙，涉案房屋已达到交房标准。故两被告的该项辩解，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告马正坤、罗杰关于涉案房屋在签订合同时没有取得房屋权属证书，主张应属无效合同的辩解，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，结合原告于2016年12月27日办理了湖北省商品房预售许可证的事实，两被告的该项辩解，本院依法不予支持。被告马正坤、罗杰关于其订立买卖合同后，阳新县白沙天福花苑发生降价，主张合同显失公平，请求退减差额部分的主张，结合其购买房屋时间为2014年10月4日，降价房屋出卖日期为2018年2月14日，在两被告未提供证据证明合同订立时显失公平的情况下，本院依法不予支持。被告马正坤、罗杰关于购房合同第四条约定违约月利率为1%的辩解，结合双方于合同中手写备注月利率1.5%的事实，该辩解本院不予支持。综上所述，本院依法支持被告马正坤、罗杰向原告天福项目部支付购房余款63,427元及违约金。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：一、被告马正坤、罗杰于本判决生效后十日内向原告阳新县鑫达房地产开发有限公司白沙天福项目部支付购房余款人民币63,427元及违约金（违约金按月利率1.5%的标准分段计算，自2015年10月1日起至2016年12月31日止期间以未付清房款83,427元为基数计算，自2017年1月1日起至2017年8月8日止期间以未付清房款93,427元为基数计算，自2017年8月9日起至清偿之日止以未付清房款63,427元为基数计算）；二、驳回原告阳新县鑫达房地产开发有限公司白沙天福项目部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,386元，减半收取计693元，由被告马正坤、罗杰负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时按照不服判决数额预交上诉案件受理费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员  刘细刚二〇一九年七月十六日书记员  陈明明