天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初1707号原告（反诉被告）：刘军，男，1975年8月27日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘楠，天津君恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘小川，男，1983年11月10日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨顺国，天津万钧律师事务所律师。原告（反诉被告）刘军与被告（反诉原告）刘小川房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘军的委托诉讼代理人刘楠、被告（反诉原告）刘小川及其委托诉讼代理人杨顺国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘军向本院提出诉讼请求：1.依法确认解除原、被告签订的《房屋出售协议书》；2.判令被告赔偿原告经济损失100万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告双方于2017年3月2日签订《房屋出售协议书》，约定被告购买原告位于天津市南开区产，总房款为人民币610万元，被告于2017年2月24日前支付定金50万元，双方应于2017年6月底前到不动产登记部门办理过户手续等内容。合同签订后，原告已做好一切搬家准备以便给被告腾房。被告支付定金50万元后，便一直以资金紧张或要求降价等借口拖延支付房款或办理过户手续。2018年11月被告明确提出拒不履行上述协议，并提出解除协议要求。现涉案房屋的市场价格已跌至510万元左右。原告认为被告的上述行为已构成根本违约，因被告的违约行为致使原告不得不承受房屋价格跌落的损失，该损失应当由被告赔偿，为维护合法权益，故起诉。被告（反诉原告）刘小川辩称：一、同意原告关于解除与被告之间签订的《房屋出售协议书》的请求，事实上该合同早在2017年4月就已解除。但被告同时要求原告退还被告已支付的购房定金50万元。因为该合同的解除是因不可抗力造成的，依法应予以退还。2017年3月2日双方签订上述购房合同时，被告是可以再购房的。合同签订后，被告依约交付了定金50万元。但天津市人民政府于2017年3月30日发布购房新政，禁止已有两套房的本市居民再购第三套房，该政策自2017年4月1日起实施。在此时，被告名下已有两套住房，因此不具备再购房资格，无法实现双方签订的《房屋出售协议书》约定的义务。于是被告向原告提出解除合同并退还定金50万元，但原告仅同意解除合同，却拒绝退还50万定金，并将自己的房子重新在链家二手房交易网上进行挂牌交易。原告重新挂牌交易及被告要求退还定金的行为，足以证明双方签订的《房屋出售协议书》已解除。该合同的解除完全是因为政策原因，属于不可抗力，原告应退还被告已支付的定金50万元。二、后来双方重新协商的购房协议并未形成，因此不存在违约问题。上述《房屋出售协议书》解除后，由于原告一直不同意退还被告已交付的定金，在多次协商无果的情况下，双方又达成新的口头协议，即在被告将自己名下的房子出售一套后，再购回原告的房屋，并签订新的协议。被告为了减少损失，同意仍购买原告名下的房屋，但要求降价并重新签订合同。后双方开始重新协商，就在被告将自己名下房屋低价出售后，在具备条件可以购买原告名下房子的情况下，原告又不断提出新要求。所以双方后来协商的购房协议根本没有达成一致意见，即合同未达成，因此不存在任何人违约问题。如果非要说有人违约的话，那也是原告违约，是原告不断变化协商内容造成的，且在此协商过程中，被告为与原告达成购房协议，低价出售了自己的房子，所以对双方来讲，被告的损失是实际存在的，原告的损失是不存在的。三、原告的损失与被告无关，应依法驳回。首先，原告提出的经济损失100万元无事实依据。双方签订《房屋买卖协议书》后，不到10天，天津市政府的新政就已发布，原告就已知道被告的购房资格丧失，被告也通知原告解除合同，要求退还定金，这时房屋的价格是没有任何变化的，原告完全可以采取另行交易，避免损失的发生。但由于原告为了不退还被告的定金，没有及时重新挂牌交易，直到2017年10月才重新挂牌交易，此时的挂牌价比原交易价少30万元，但对于这个损失，是由于原告怠于行使权利造成的，即是由原告自身行为造成的，所以说解除合同时这个损失是根本不存在的。其次，即使有损失，也与被告无关，被告不能购买原告的房屋，并非是因被告自身因素造成的，而是因为政策原因造成的，属于不可抗力，对不可抗力引起的损失，无过错方是不承担赔偿责任的。合同解除后，双方虽然就是否继续购买原告房屋的问题，进行过协商，但协商未果，没有形成新的协议，既没有约定，哪来的违约，所以在整个协议签订过程中，被告没有任何违约行为，原告即使有损失，也与被告无关。四、原告在诉状中称做好一切搬家准备以给被告腾房不是事实。因合同一签订，就提出解除，后原告提出不能搬家，所以说已做好腾房准备纯属子虚乌有。综上，原、被告之间的《房屋出售协议书》因不可抗力已解除，后双方重新协商的购房协议未形成，双方都不存在违约行为，因此，原告应退还被告已支付的购房定金50万元。被告（反诉原告）刘小川向本院提出反诉请求：1.判令原告（反诉被告）刘军返还被告（反诉原告）刘小川已经交纳的定金50万元；2、诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实和理由：2017年3月2日，原、被告签订《房屋出售协议书》，约定被告购买原告位于南开区房屋一套，房价610万元人民币，约定的过户时间为2017年5、6月份。合同签订后，被告向原告支付了定金50万元。但在合同签订不久，天津市人民政府于2017年3月31日发布了《市国土房屋管理局关于落实房地产市场调控工作有关问题的通知》，对已有两套房屋的本地人禁止再购买商品房。由于反诉原告在签订《房屋出售协议书》之前，其名下已有两套住房，故该《房屋出售协议书》因政策调整而无法履行，属于不可抗力。于是，双方协商解除协议，但原告仅同意解除合同，并将自己的房屋重新挂牌销售，却不同意退还定金。无奈的情况下，被告同意出售一套自己名下的房屋后再购买原告的房屋，但需另行签订合同。2018年4月，当被告将自己名下的一套房屋低价出售后，在与原告协商购买涉案房屋的细节时，原告提出要到2019年3月底才能腾房，几天后又提出要求被告在原定金基础上再支付一部分购房款。过几天又提出，要求立即过户。从而使双方就是否继续购买及如何具体履行过户问题等方面一直无法达成协议，于是被告才提出终止房屋买卖合同的协商，即在双方后续协商买卖房屋过程中，双方根本没有达成一致协议，因此根本不存在任何违约行为。双方签订的《房屋出售协议书》因不可抗力而解除，后来继续购买涉案房屋的协议并未形成，不存在违约问题。因此，被告在原《房屋出售协议》解除后，有权依法要求原告返还其已支付的定金50万元，故提起反诉。针对反诉，原告（反诉被告）刘军答辩称，被告提出的反诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。原、被告自签订涉案房屋买卖协议后，确实遇到2017年3月份新出台的限购政策，但被告表示可以出售其名下房产，重新取得购房资格。被告基于其当时的资金能力，以及房价下调的状况，对履行合同的态度曾有动摇，其曾与原告协商是否可以解除合同，退还定金，但双方并没有就解除合同达成协议。被告一直也是坚持履行合同的意愿。不存在被告反诉称基于不可抗力法定解除合同的情形。首先被告从未以存在不可抗力为由正式提出解除合同，其次双方也并未约定本案所涉及的限购新政出台的情形被约定为不可抗力情形，被告直至2018年10月明显转变态度，拒绝履行双方协议，并于2018年11月1日向原告发出了合同解除函。涉案合同于此前未解除，系被告个人原因单方毁约，其反诉主张没有法律和事实依据。另外，被告发出解除函并不存在原告威胁恐吓的情形。解除函的内容以及解除函的发出纯系被告单方真实意思表示，现被告提出不可抗力的概念有悖事实，是为了掩盖其单方违约的真相，故请法院驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月2日，原告刘军（甲方）与被告刘小川（乙方）签订《房屋出售协议书》，约定：一、甲方愿将自有坐落于天津市南开区**室房屋（产权证建筑面积**平方米）售卖给乙方。房款总金额为610万元人民币。二、为表明诚意，乙方于2017年2月24日前，向甲方支付购房定金人民币50万元。同时，甲方将凯祥花园**室的房产证暂存乙方处。三、甲乙双方于2017年5月或6月共同去南开区房屋管理局办理过户手续。过户期间的一切税费，均由乙方承担。在去房管局过户前，乙方应交付甲方房款差额（具体数字为总房款减去定金与南开区房管局的评估价格之和），甲方确认收款后需配合乙方共同去南开区房屋管理局办理过户手续。过户期间的一切税费，均由乙方承担。四、过户后，甲方暂住在凯祥花园**室。甲方在2017年11月15日前为乙方腾房，如果不能按时腾房，请提前告知乙方。五、腾房后，甲乙双方交接物业、水、电、暖等手续。六、违约责任：在正式办理过户手续前，甲方如毁约，提高约定总价格或拒绝出售该房产给乙方，则须双倍退还乙方定金，即，除退还乙方定金50万元外，须另外支付给乙方违约金50万元；乙方如毁约，降低约定总价格或拒绝购买该房产，则甲方不再退还定金50万元。协议书签订当日，刘小川通过银行向刘军汇款500000元定金。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（以下简称《实施意见》），文件载明：“对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品房和二手住房。”《实施意见》自2017年4月1日起实施。由于刘小川系天津市户籍居民且其名下已有两套住房，根据该政策文件的规定，刘小川不具备再购房资格，因此刘小川向刘军提出解除合同、退还定金，但刘军对此没有同意。从双方的微信聊天记录看，此后双方一直就变更上述售房协议的履行方式或退还定金的条件进行协商，包括刘小川将其名下房屋赠与亲属以获得购房资格、刘军将涉案房屋出售给第三人后再将定金（扣除差价损失）返还刘小川等。2017年10月24日，刘军委托天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）将涉案房屋信息在网络挂牌寻售。过程中，双方就降低房屋交易价格的问题也进行了多次商议，最终刘小川同意将其名下一套房屋出售以获得再购房资格，刘军愿意将房屋价格降至600万元，刘小川在2018年6月26日的微信聊天中称：“我认了，600万就600万吧”。之后，刘小川将自己名下一套房屋售出，但在要求交付房屋时，刘军提出2019年采暖期过后再交接房屋，对此刘小川要求刘军给予其一定经济补偿但未果。时隔不久，刘军又提出提前交付房屋、提前办理房屋过户手续、刘小川先行支付部分房款的要求，刘小川只得恢复在天津住房公积金管理中心申请公积金贷款的预约号。此后，评估公司对涉案房屋进行了现场评估并出具了评估报告。刘军一直追问刘小川办理公积金贷款的进度。2018年10月31日，刘小川再次向刘军提出降价要求未果，庭审中，刘小川提交证人刘某的证言，内容为原、被告当天在刘小川单位会面协商时发生激烈言语冲突。2018年11月1日刘小川正式向刘军发出《解除合同告知函》，载明：“因房价波动较大，本人无力按原价购买您的房屋，故解除于2017年3月2日签订的《购房出售协议书》。”庭审中，经本院释明，原告坚持以2017年8月31日作为计算涉案房屋价格涨跌损失的时间点。原、被告均同意本院以询价方式确定涉案房屋价格的涨跌差价。经本院向房屋中介机构询价，排除个别不合理报价后的均值结果显示，涉案房屋在2017年8月31日左右的市场价格在523万元左右，与双方之间确认的600万交易价格之间的差额为77万元。本院认为，原、被告之间的《房屋出售协议书》系双方真实意思表示，合法有效，现原、被告对该协议书的解除均无异议，对此本院予以确认。针对本诉部分，从原、被告的微信聊天记录梳理双方整个交易过程可以看出，被告虽曾向原告提出过解除合同的请求，但在原告不同意后，被告又与原告达成了变更合同履行方式的合意。同时经过长时间的协商，双方在变更房屋价格问题上也达成了一致意见。至此，600万元的房屋价格对原、被告双方均具有了约束力。被告在之后实际履行过程中因为原告拒绝其进一步降价的要求而提出解除《房屋出售协议书》的行为，构成违约，而原告在整个交易过程中也存在多次出尔反尔，损害被告信赖利益的情形。基于上述情况，本院结合《实施意见》出台后涉案房屋的市场行情、原告自身的履约情况，被告在订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、被告的过错程度等因素酌情确定原告因合同解除导致的损失金额为50万元，原告主张经济损失超出该金额范围部分，本院不予支持。针对反诉部分，由于本院认定原告的损失金额覆盖了原告已经收取的定金数额，故原告有权直接将该笔定金与被告作为违约方应支付的损失赔偿相互折抵，被告无权再主张原告返还该笔定金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘军与被告（反诉原告）刘小川于2017年3月2日签订的《房屋出售协议书》已解除；二、被告（反诉原告）刘小川应向原告（反诉被告）刘军赔偿损失500000元，与被告（反诉原告）刘小川向原告（反诉被告）刘军已经给付的定金500000元相互折抵，不再另行给付；三、驳回原告（反诉被告）刘军其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘小川全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费13800元，减半收取计6900元，由原告（反诉被告）刘军负担3450元，由被告（反诉原告）刘小川负担3450元，于本判决生效之日起十日内直接给付原告（反诉被告）刘军；反诉案件受理费4400元，由被告（反诉原告）刘小川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张惟威二〇一九年七月十日书记员  张 于附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。