广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤09民终2003号上诉人（原审原告）：翁春静，女。委托诉讼代理人：张弘，广东鸿基律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秋钰，广东鸿基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李建红，女。上诉人翁春静因与被上诉人李建红房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翁春静上诉请求：1.撤销(2018)粤0902民初1402号民事判决第二项、第三项；2.判令李建红立即支付截止2018年3月20日合同解除之日拖欠的租金50612.9元及滞纳金37080元、电费5255元、物业费2520元给翁春静；3.判令李建红支付翁春静自合同解除后2018年3月21日-2018年7月19日占用房屋期间的房屋占用金36000元（房屋占用金按原合同约定租金计算）；4.判令没收李建红支付的押金人民币48000元归翁春静所有；5.全部诉讼费由李建红承担。事实和理由：一、一审判决认定“李建红明显没有拖延腾空房屋的故意和必要”错误。据翁春静一审庭审期间提交的与李建红之间的“微信聊天记录”及翁春静与李建红经营“深之旅”（旅行社品牌）的合伙人李某的“微信聊天记录”可知，李建红拖欠翁春静租金后，翁春静多次要求李建红交租，且要求李建红到现场处理房屋问题，但李建红一直拒绝出面处理。而李建红的合伙人李某明确表示，李建红是准备等李某谈下新合作伙伴再将“深之旅”转给李某经营。因此，李建红在拖欠租金后，并未打算直接退租不再经营“深之旅”，而是准备将“深之旅”全部转给其合伙人李某经营。一审判决直接以李建红公司先前已停止营业为由，认为李建红明显没有拖延腾空房屋的故意和必要忽略了客观事实，认定事实错误。二、一审判决认定翁春静没有及时履行腾空房屋，防止损失继续扩大的止损义务错误。首先，“腾空房屋”属于私力救济，我国的法律法规并没有明文肯定“私力救济”的合法性。翁春静没有权利及义务将李建红租用的房屋腾空。其次，因李建红一直不出面处理拖欠租金及合同履行问题，翁春静被逼通过李建红的合伙人李某处理。经多次协商，至2018年4月4日李建红的合伙人李某仍向翁春静称“写字楼退约的事，因建红这两天陪女看医生耽误了，所以还没有落实”，证实翁春静一直在积极处理终止合同、交还房屋的问题，只是李建红故意拖延不处理。2018年4月13日，翁春静向一审法院提起诉讼要求李建红立即将房屋交还给翁春静使用，足以证实翁春静为了防止损失继续扩大及时向法院提起诉讼，寻求公权力救助。此外，在诉讼过程中，翁春静为进一步减少损失，在涉案房屋外墙上粘贴“旺铺出租”等招租的广告，该招租情况案件承办人在到现场调查本案事实时均有看到。因此，翁春静在诉讼前后均有减少损失的行为，充分履行了防止损失继续扩大的止损义务。一审判决认定事实错误。三、一审判决认定“按翁春静提出解除合同后应约在一个月内履行止损义务的话，则李建红应予赔偿损失18000元（相当于一个月的租金）给翁春静为宜”没有事实和法律依据。如上所述，翁春静在提出解除合同后，一直要求李建红过来处理租金、房屋的物品等问题，只是李建红的合伙人李某一直声称其准备经营“深之旅”，故翁春静一直等其接手，尚未处理房屋物品问题。后在庭审过程中，翁春静多次要求李建红立即腾空房屋，将房屋交还翁春静，李建红仍一直置之不理，显然是李建红一直占用房屋，拒绝腾空。直至一审案件承办人约双方当事人于2018年7月19日腾空房屋，李建红才同意并按时搬空了房屋。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，翁春静与李建红签订的租赁合同虽于2018年3月20日解除，但合同解除后李建红一直拒绝腾空房屋，继续占有、使用房屋的行为，依法应当根据按原合同约定租金计算损失给翁春静，损失计算直至2018年7月19日李建红完全交还房屋给翁春静止，而非仅赔偿18000元（相当于一个月的租金）的损失。四、关于押金的处理问题，一审判决认定“应当先予据实支付拖欠租金及其他损失、剩余部分再予没收为宜”没有事实依据。本案中，李建红逾期交付租金，翁春静根据双方签订的《租赁合同》第五条约定主张解除合同、没收押金完全符合合同约定。此外，我国目前尚未对押金进行立法。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，翁春静根据双方合同约定没收押金亦符合法律规定。一审判决认定“应当先予据实支付拖欠租金及其他损失、剩余部分再予没收为宜”没有依据。五、一审判决认定“本案中当事人在租赁合同中适用滞纳金的约定属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式”属认定事实、适用法律错误。本案中，李建红作为承租人，按时交租是李建红的义务。而翁春静与李建红签订的《租赁合同》第五条约定的“滞纳金”，是在李建红不按时交付租金、违反合同约定时才产生的，故合同中的“滞纳金”性质显然是属“违约金”，而非行政强制执行中执行罚的一种具体形式。一审判决仅从字样理解“滞纳金”，忽略了翁春静与李建红约定该条款的真实意思表示。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求撤销(2018)粤0902民初1402号民事判决第二项、第三项，支持翁春静的诉讼请求。李建红辩称：翁春静没有一楼的处分权，本案签订的三份合同都是无效的。涉案房屋李建红一直门都没有锁，房屋的租金不存在拖欠三个月和占用费。一楼是翁春静不交管理费不是李建红不交，因为翁春静不交管理费所以公司不肯给李建红搬出去，所以不存在占用费，自从交了钥匙之后就不肯给李建红搬东西出去。翁春静向一审法院起诉请求：1.请求确认翁春静与李建红分别于2016年11月15日、2017年7月19日签订的三份《租赁合同》于2018年3月20日已解除；2.判令李建红立即将坐落于X大院外贸办公楼第五层、第九层西北面两间房及一楼大堂东南面交还翁春静使用；3.判令李建红立即支付翁春静截止2018年3月20日合同解除之日拖欠的租金50612.9元及滞纳金37080元，合计人民币捌万陆仟柒佰零壹元玖角(￥87701.9)；4.判令李建红支付翁春静自2018年3月20日合同解除后占用上述房屋期间的房屋占用金（暂计至2018年4月20日为20520元。房屋占用金按原合同约定租金及滞纳金计算，从2018年3月20日起计至李建红返还所占用房屋之日止）；5.诉讼费用由李建红承担，上述标的合计为108221.9元。一审法院认定事实：2016年11月15日，李建红出于需要场所经营深之旅（旅行社品牌）为目的，分别与翁春静签订《租赁合同》二份，向租赁位于X大院外贸办公楼第一楼大堂东南面，月租金2000元；以及九楼西北两间房屋，月租金4000元。2017年7月19日，翁春静与李建红又签订《租赁合同》，约定李建红以月租金12000元承租上述办公楼的五楼343平方的房屋。以上三份租赁合同，均约定：租金均采用先交付后使用的季度缴交形式，若李建红逾期交付租金，翁春静有权向李建红按月租金每天收取1%的滞纳金：若李建红未经翁春静同意逾期缴付租金超过二十天，则视为李建红违约，翁春静有权终止合同，收回该租赁场地且不作赔偿、不退回押金。同时甲方（翁春静）有权不经过乙方同意单方收回租赁场地，乙方必须无条件立即迁出。如乙方不交还该租赁场地的钥匙，甲方有权会同几名人员及通知物业管理处作证进入，将乙方存放在租赁场地的物品清点拍卖，用于抵偿欠租和有关费用。以上三份租赁合同签订后，李建红共计向翁春静支付押金48000元。另查明：因李建红自2017年11月份起拖欠租金，翁春静多次催促其交租未果，于2018年3月19日向李建红邮寄发出《正式解除合同通知书》，要求李建红缴清所欠租金共计57000元并清场处理。一审庭审上，李建红同意于2018年3月20日为合同解除日，且双方结算确认，截止合同解除日2018年3月20日，李建红拖欠租金共计50612.9元。需要说明的问题。一、翁春静庭审上增加诉讼请求，要求李建红支付代缴拖欠的电费5255元、物业费2520元及没收押金48000元。该电费、物业费的期间为2016年12月1日至2018年6月1日止，并提供茂名市富熙物业服务有限公司出具的发票为凭，经审查，按涉案《租赁合同》第5条“该租赁场地有关杂费（包括水、电费、物业管理费等）均由乙方（指李建红）负责”约定，故一审法院予以确认，避免累讼，李建红应予如数返还给翁春静。二、关于翁春静是否具有一楼的出租权问题。经查实，2018年6月8日茂名市外贸大楼业主委员会出具《证明》证实，该业委会将一楼的出租权交由翁春静处分，由翁春静以出租收益承担外贸大楼改造资金不足部分及支付保安费公共部分水电费。三、关于李建红称一楼经营时遭受到产权人茂名市国有资产管理委员会阻挠是否属实的调查情况。经一审法院于2018年7月11日向茂名市茂商国有资产经营公司副董长朱某询问了解，朱某回答并无阻挠一事，并确认一楼属全体业主所有的公用部分，经业委会同意可以出租。四、2018年7月19日，李建红前往搬走留置在涉案房屋的物品时遭到物业保安的阻挠，李建红曾致电本案书记员要求协助，后经李建红自行与翁春静丈夫沟通后得以顺利进行。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案，结合双方当事人的诉辩主张，应当解决如下争议焦点问题。一、关于合同的解除问题。合同单方解除权是指解除权人行使解除权将合同解除的行为，不必经过对方当事人同意，只要解除权人将解除合同的意思表示直接通知对方，或通过人民法院或仲裁机构向对方主张，即可发生合同解除的效果。本案，因李建红未能按约支付租金，经翁春静催告后仍未能履行，致使翁春静合同目的不能实现，故翁春静单方行使合同解除权，既符合双方合同约定，亦适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条规定“有下列情形之一，当事人可以解除合同。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定。故翁春静主张涉案《租赁合同》（三份）的解除日为2018年3月20日，一审法院予以确认。二、关于合同解除后的损害赔偿问题。诚如前述，翁春静单方行使合同解除权，符合法律规定。但是，关于合同损失，翁春静亦负有合同止损的义务，特别在租赁合同当中，因为时间要素在合同中占有重要地位，故守约方及时止损是非常迫切和必要的，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”规定。同时，涉案租赁合同对止损方面亦有所体现，如“若李建红违约而合同终止，翁春静有权单方收回租赁场地，清理及拍卖现场物品”等相关约定。鉴于翁春静负有合同止损义务，即是说，即使李建红不及时腾空房屋继续存在违约事实，翁春静亦负有及时履行腾空房屋，防止损失继续扩大的止损义务。鉴于翁春静与李建红对何时交还钥匙及腾空房屋时是否受到阻挠的事实，双方各执一词，故对于翁春静应当何时履行合同止损义务的认定是一个争议和裁判要点。诚然，李建红明显没有拖延腾空房屋的故意和必要，因为李建红公司先前已停止营业，解除合同清算租金显然是李建红的诉求，只是当李建红要求押金抵冲租金遭到拒绝后，纠纷自此产生。另一方面，若李建红未能如数交清租金的前提下，翁春静显然不能忍受李建红人去楼空，租金落空的场面，故以阻挠方式追讨租金似乎符合人之常情。综上，基于对案情的理解和法律认知，遵循合同纠纷赔偿原则中的减轻损害原则和责任相抵原则，一审法院酌情作出裁决。按翁春静提出解除合同后应约在一个月内履行止损义务的话，则李建红应予赔偿损失18000元（相当于一个月的租金）给翁春静为宜。三、关于押金的处理问题。一般而言，押金是指一方当事人将一定的费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还。在违约时将会被扣除。目前，我国尚未对押金进行立法。有鉴于此，对押金的处理，应当遵循合同自由及兼顾公平原则。诚然，李建红逾期交付租金，翁春静依约解除合同、没收押金，符合合同约定、并无不当。但是，鉴于押金的保证性质以及出于公平原则的考虑，应当先予据实支付拖欠租金及其他损失、剩余部分再予没收为宜。故翁春静主张没收押金48000元，一审法院不予支持。截止合同解除日2018年3月20日，适用押金先予抵减拖欠租金后，李建红仍须支付租金2612.9元（拖欠租金50612.9元-押金48000元）。四、关于滞纳金的性质问题。滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自立。有鉴于此，故本案中当事人在租赁合同中适用滞纳金的约定，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、确认翁春静与李建红签订的涉案《租赁合同》（三份）于2018年3月20日予以解除；二、限李建红于判决生效之日起十日内支付拖欠的租金2612.9元、电费5255元、物业费2520元（三项费用合计10387.9元）给翁春静；三、限李建红于判决生效之日起十日内赔偿损失18000元翁春静；四、驳回翁春静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2464元，由李建红负担。二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、合同解除后未能及时腾空房屋的过错在于哪方，合同解除后的房屋占有使用费应该如何计算。二、翁春静请求没收押金及计算滞纳金是否有依据。一、关于合同解除后未能及时腾空房屋的过错在于哪方以及合同解除后的房屋占有使用费应该如何计算。首先，参照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定可知，租赁期满后承租人负有返还租赁物的义务，而合同按约定履行和合同解除均属于合同权利义务终止的情形，合同解除后对腾房义务人的认定也应该可以参照适用。因此本案的合同解除后，承租人也应负有返还租赁物的义务。又根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”规定，本案中，李建红作为负有腾房义务的承租人，当然负有提供合同解除后其履行了腾房义务的证据。而李建红未能举证证实其及时履行了腾房义务，应承担举证不能的不利后果。其次，李建红主张在履行腾房义务过程中受到了翁春静的阻挠，本院认为，李建红没有证据证实翁春静阻挠其履行腾房义务，现有证据可知阻挠李建红腾房的是大厦的物业管理人员，物业管理人员的行为是否代表翁春静的意思表示，李建红未能举证证实。并且李建红存在拖欠物业管理费的情形，因此也不能排除作为物业一方的物业管理人员为了追讨物业管理费而阻挠李建红腾房的可能性。因此，李建红主张翁春静阻挠其履行腾房义务没有依据，本院不予支持。再次，虽然翁春静与李建红在《租赁合同》中约定“若李建红违约而合同终止，翁春静有权单方收回租赁场地，清理及拍卖现场物品”。但从该条款的文义理解可知，该条款约定的明显是翁春静的合同权利，即在李建红违约的情况下，翁春静有权选择单方收回租赁场地，清理及拍卖现场物品。从另一方面分析，也可以理解为在李建红违约的情况下，翁春静也可以不清理及拍卖现场物品，而由李建红自行履行腾房义务。因此，一审法院将翁春静的合同权利强行赋予其合同的止损义务明显不当，本院予以纠正。最后，涉案的《租赁合同》于2018年3月20日解除，李建红直至2018年7月19日才腾空房屋交还翁春静。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，李建红理应按《租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费给翁春静。即从2018年3月21日计算至2018年7月19日共121天，该时间段的租金标准为18000元/月，即该期间的房屋占有使用费为72600元（18000元/月÷30天×121天）。但翁春静上诉只请求该时间段的租金为36000元，这属于翁春静处分自己民主权利的行为，本院予以准许。因此本案的房屋占有使用费按36000元计算。二、关于翁春静请求没收押金及计算滞纳金是否有依据。双方签订《租赁合同》第五条约定“如乙方（即李建红）未经甲方（即翁春静）同意逾期缴付租金超过二十天，则视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回该租赁场地且不作赔偿、不退回押金”。在李建红逾期缴付租金超过二十天的情形下，翁春静可以不退回押金。虽然双方在合同对该款使用了押金的字眼，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定可知，该款具有履约定金的性质。翁春静主张不退还押金符合法律的规定及双方的约定，本院予以支持。同理，双方当事人虽然在合同中使用了“滞纳金”的字眼，但探讨双方当事人的真实意思表示，该滞纳金的性质应理解为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，当事人既约定定金条款又约定违约金条款的，应择一适用。根据本案实际情况，综合违约金及定金的数额，且翁春静在本案中实际上已适用定金条款扣押了李建红的48000元。故此本院确认适用定金条款处理本案，即翁春静无须退还48000元押金给李建红。本案中，李建红尚需支付给翁春静的款项为：1.电费5255元；2.物业费2520元；3.拖欠的租金50612.9元；4.房屋占有使用费36000元，上述4项共94387.9元。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初1402号民事判决第一项；二、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初1402号民事判决第二、三、四项；三、限李建红于本判决生效之日起十日内支付电费、物业费、拖欠的租金、房屋占有使用费共94387.9元给翁春静；四、驳回翁春静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2464元，由翁春静负担156元，由李建红负担2308元；二审案件受理费2464元（翁春静已向本院预交），由翁春静负担156元，由李建红负担2308元，李建红负担的2308元由李建红在履行本案义务时迳付给翁春静，本院不再另行退收。本判决为终审判决。审 判 长  庞健军审 判 员  江剑兵代理审判员  莫 婵二〇一九年七月一日书 记 员  郑富华书 记 员  区成秀