山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初3504号 原告（申请执行人）：平安银行股份有限公司济南分行，住所地济南市，统一社会信用代码913701007326288217。 负责人：王欣，行长。 委托诉讼代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于学伟，泰和泰（济南）律师事务所律师。 被告（执行案外人）：苏宝清，男，1992年6月20日出生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：马蕊，山东昌平律师事务所律师。 第三人（被执行人）：蔡福榜，男，1969年6月22日出生，汉族，住浙江省苍南县 原告平安银行股份有限公司济南分行（以下简称平安银行济南分行）与被告苏宝清、第三人蔡福榜申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告平安银行济南分行委托诉讼代理人王盼盼、于学伟，被告蔡福榜及其委托诉讼代理人马蕊到庭参加了诉讼。第三人蔡福榜经合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告平安银行济南分行向本院提出诉讼请求：1.请求准予继续执行蔡福榜名下位于济南市槐荫区绿地广场D-3地块一期4号楼2-2401室（预售合同编号：销售（字）2013296000）房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月15日，济南市历下区人民法院对原告与第三人之间金融借款合同纠纷一案作出（2017）鲁0102民初6489号民事判决，判决“被告蔡福榜给付原告平安银行股份有限公司济南分行借款本金152万元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告蔡福榜给付原告平安银行股份有限公司济南分行借款利息7188.87元（截至2017年11月7日，自2017年11月8日至2017年11月21日以152万元为基数按人民银行规律的同期贷款利率上浮30%另计），于本判决生效后十日内履行完毕；三、被告蔡福榜给付原告平安银行股份有限公司济南分行逾期利息（自2017年11月22日至实际给付之日止以上述一、二条债务额基数按人民银行公布的同期贷款利率上浮30%后再上浮50%计），于本判决生效后十日内履行完毕。”被告（案外人）对执行标的提出书面异议，济南市历下区人民法院于2019年2月28日作出（2019）鲁0102执异41号执行异议裁定：“中止对位于济南市槐荫区绿地广场D-3地块一期4号楼2-2401室（预售合同编号：销售（字）2013296000）房产的执行”。2017年原告与第三人因金融借款合同纠纷诉至济南市历下区人民法院，该院依法作出（2017）鲁0102民初6489号民事判决，原告依据该判决向贵院申请强制执行，2017年12月4日贵院查封了第三人名下位于济南市槐荫区绿地广场D-3地块一期4号楼2-2401室（预售合同编号：销售（字）2013296000）房产。在执行过程中，被告对涉案房屋提出执行异议，2019年2月28日，济南市历下区人民法院作出（2019）鲁0102执异41号执行异议裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。济南市历下区人民法院依据《关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条裁定中止对涉案房产执行是错误的。理由如下：一、现有证据不能证明被告已经支付了全部房款。首先，其中2016年11月12日、2016年11月14日、2016年11月18日、2016年11月27日共计13笔邮政储蓄转账并不能证明款项已转至第三人蔡福榜名下，而2016年11月15日、16日、21日三笔转款均能清楚明确的显示对方的交易名称；其次，2018年6月28日的转账凭证显示，是案外人于福遂向蔡福榜转账478648.69元，并非被告苏宝清本人支付。二、现有证据无法证明被告已经实际占用涉案房产。首先，被告与第三人之间没有房屋移交协议或手续，仅凭物业费凭证，无法证明被告已经实际占用涉案房产；其次，装修合同并非被告苏宝清签订的，而是案外人于海风与装修公司签订的。三、根据第二十八条第三款规定，被告在涉诉房产被查封之后，并没有按照人民法院的要求将剩余房款交付执行，被告的执行异议不应得到支持。济南市历下区人民法院于2017年12月4日本已经对涉案房产进行了查封，从被告与蔡福榜签订的补充协议可以得知，蔡福榜有大量债务未及时清偿，被告既然知道涉案房屋设有抵押，在准备解押的过程中，也应当知道涉案房屋已经被查封。但被告在补充协议签订半年，仍然继续支付剩余房款，且未与查封法院沟通，也未作为权利人提出任何异议，直至本案进行执行阶段才提出异议，于理不合。此外，涉案房产在交易过程中已被法院查封，在这种状况下被告没有采取任何手段维护自己对涉房产的权利，也没有进行预告登记来公示自己的权利。且从被告执行异议申请时所提交的证据来看，只能确认被告与第三人之间存在买卖合同关系，仅是一种债权债务关系，被告对涉诉房产不享有所有权，被告对涉诉房产不具有排除执行的权利。四、被告的执行异议不符合第二十八条第四款的规定，不应得到支持。根据被告与第三人2017年签订的补充协议可以得知，涉案房屋早已具备办证条件，且第三人蔡福榜早已违反合同约定，但是被告并未及时督促第三人蔡福榜办理房产证，被告对于未顺利办理房屋过户手续存在一定过错，不属于第四款规定的“非因买受人原因未办理过户”，不应得到支持。综上，济南市历下区人民法院对涉诉房产裁定中止执行是错误的，为维护原告的合法权益，望贵院准予继续执行。 被告苏宝清辩称，一、在原告申请法院查封济南市槐荫区绿地中央广场D-3地块一期4号楼2-2401室房屋（以下简称“涉案房屋”）之前，被告与第三人已就涉案房屋的买卖签订合法有效的《房屋买卖合同》及《补充协议》，并实际占有了涉案房屋。2016年11月12日，被告与第三人蔡福榜通过房产中介山东利泽房地产经纪有限公司的介绍，签订编号为1000146的《房屋买卖合同》一份，约定第三人蔡福榜将其名下的涉案房屋以105万元的价格转让给被告，被告按约定于2016年11月28日前向第三人支付了定金和首付款共计60万元。2016年12月15日，第三人将房屋交付被告占有、使用。被告接收房屋后，立即对房屋进行了装修，开通了燃气和暖气，并承担了涉案房屋自交接至今的物业、水电、供暖、煤气等一切费用，全家人一直实际居住在涉案房屋中。原告与第三人之间的金融借款合同纠纷诉讼，以及法院依据原告的申请查封涉案房屋，时间均在被告购买和占有涉案房屋之后。二、被告已向第三人支付了购房的全部价款。被告与第三人签订《房屋买卖合同》并支付首付款60万元之后，第三人并未按照约定将首付款用于偿还涉案房屋的银行贷款，导致自2017年10月起房贷出现逾期。被告担心第三人长期不还贷款，开发商会要求解除与第三人之间的《商品房买卖合同》、收回房屋，为了避免自身损失的进一步扩大，被告无奈答应替第三人偿还银行贷款。2017年11月28日，被告与第三人蔡福榜签订《补充协议》一份，约定剩余购房款以被告替第三人偿还涉案房屋银行贷款的方式支付。2017年11月29日，被告代第三人偿还了两个月的银行贷款，随后每月按时替第三人还贷，2018年6月28日、29日，被告和岳父于福遂一起到中信银行，通过岳父的银行卡转账，替第三人结清了涉案房屋的全部银行贷款。至此，被告为购买涉案房屋实际支付价款合计1128684.55元，比合同约定的数额超出78684.55元。按照被告与第三人之间签订的《补充协议》约定，被告同意替第三人归还剩余贷款并实际履行的意思和行为，说明涉案房屋的权利及负担已经一并转移给被告享有及承担，应当视为被告支付了房屋的全部价款。三、涉案房屋未办理过户登记手续，并非被告的过错所致，且被告替第三人结清银行贷款之前并不知道涉案房屋已被查封，被告的行为完全是善意的履行合同的行为。（1）被告购买第三人的房屋后，是因开发商的原因导致无法办理房屋权属证书，也就无法办理过户手续，因此被告对该房屋未办理过户登记手续没有过错。（2）被告于2018年6月29日提前还清剩余按揭贷款虽然晚于法院根据原告申请查封房屋的时间（2017年12月4日），但是原告将第三人作为被告起诉之后，是向第三人公告送达的法律文书，且法院在查封涉案房屋后未张贴公告，因此被告根本不可能知道涉案房屋已被查封的事实。待被告替第三人按照《补充协议》的约定还清贷款之后，才发现第三人违约，于是以“房屋买卖合同纠纷”将第三人起诉至槐荫区人民法院，要求第三人尽快办理房产证并协助被告办理房屋过户手续，在起诉立案的同时，申请槐荫区人民法院对涉案房屋进行保全，才得知涉案房屋已被贵院查封的事实。由于当时原告与第三人之间的金融借款合同纠纷判决已生效，但未进入强制执行程序，故被告向该案的审判法官以邮寄方式提交的《查封异议申请书》未能得到处理和答复，只能待该案进入强制执行程序后，被告才得以向执行法官提交《执行异议申请书》。所以被告自得知涉案房屋被查封后，一直以各种积极的方式维护自身合法权益，并非如原告诉状中所称“未与查封法院沟通，也未作为权利人提出任何异议”、“未及时督促第三人办理房产证”。四、被告对涉案房屋享有物权期待权，应受到法律的优先保护。虽然被告尚未取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋享有的权利仍属于债权范畴，但不是一般的债权，而是一种物权期待权，被告的地位类似于物权人。被告已依照合同履行完毕支付取得物权的对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到被告名下，所以在与其他一般债权的实现发生冲突时，从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定可以看出，法律选择优先保护物权期待权。综上所述，恳请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，维护被告作为善意购买人和涉案房屋的期待权人的合法权益。 第三人蔡福榜未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2017年12月4日，本院在审理（2017）鲁0102民初6489号一案中，保全查封了蔡福榜名下位于济南市槐荫区绿地广场D-3地块一期4号楼2-2401室（预售合同编号：销售（字）2013296000）房屋。2018年5月15日，本院作出（2017）鲁0102民初6489号民事判决书，判决蔡福榜履行还款义务。2018年5月31日，向蔡福榜等人公告送达判决书。为维护自身权益，苏宝清于2018年7月18日向济南市槐荫区人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，于2018年10月18日向（2017）鲁0102民初6489号案件承办法官邮寄查封异议申请书，后进而对涉案房屋提出执行异议。2019年2月28日，本院作出（2019）鲁0102执异41号执行异议裁定书，裁定中止对位于济南市槐荫区绿地广场D-3地块一期4号楼2-2401室（预售合同编号：销售（字）2013296000）房产的执行。 2016年11月12日，苏宝清、蔡福榜签订房屋买卖合同，蔡福榜将涉案房屋出卖给苏宝清。合同约定房屋总价款为105万元。2017年11月28日，双方签订补充协议，协议载明“现该房屋已具备办理房产证的条件，经乙方（苏宝清）多次催促，甲方称自己资金进展，无力交纳办证所需要的契税，也无法偿还该房屋的剩余银行贷款”。协议第二条约定，甲方（蔡福榜）已于2016年12月15日将房屋交付乙方居住、使用，交房后所产生的水电、煤气、物业等费用由乙方负责缴纳。协议第四条载明“…以乙方（苏宝清）直接向中信银行偿还甲方房屋贷款的方式支付甲方购房尾款甲方必须全力配合”。第五条约定，乙方代甲方结清房屋在中信银行的贷款之后，乙方即付清购房全款，甲方应在三日内配合乙方办理房屋过户手续，否则视为甲方违约，应继续履行合同，并按照房屋买卖合同的约定承担违约责任。 苏宝清、于海风系夫妻关系，双方于2017年8月4日结婚。于福遂系于海风父亲。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、苏宝清是否支付了全部购房款。对此被告苏宝清提供如下证据：证据1、中介公司出具的佣金确认单、POS签购单、中介出具的证明及第三人民生银行账户2016年11月12日的收款记录，证明被告通过中介公司介绍，购买第三人名下房屋，为此支付中介服务佣金21000元；证据2、定金支付书及首付款20万元收据，证明被告就涉案房屋向第三人支付定金3万元，2016年11月14日支付首付款20万元；证据3、被告在中国邮政储蓄银行账户2016年11月10日、2017年11月9日的邮政对账单及第三人民生银行账户2016年的月份的流水记录，证明被告按照合同约定在2016年11月2日至11月28日期间向第三人转账支付购房首付款57万元；证据4、第三人于2017年10月26日出具的1.3万元的收据，证明第三人于2017年10月26日被告收到第三人的购房款1.3万元，承诺用于缴银行房贷并保证专款专用；证据5、2017年12月8日涉案房屋的契税纳税申报表、完税证明、顺卡缴费凭条、办理不动产登记事宜的费用收据，被告代第三人偿还贷款的智慧柜员机业务回执及第三人出具的收据，证明被告按照补充协议的约定替第三人缴纳了涉案房屋的契税等费用，代第三人偿还了2个月的逾期银行贷款，第三人确认被告以支付相关款项共计17727元；证据6、2017年12月至2018年5月期间被告在第三人偿还涉案房屋银行贷款的转账回执，证明自2017年12月至2018年5月被告替第三人偿还涉案房屋银行贷款共计19237.23元；证据7、2018年6月28、29日中国农业银行超级柜台客户回执及2018年6月29日中信银行出具的业务凭证客户回单及于福遂的户口本，证明2018年6月28、29日被告通过岳父于福遂的农业银行账户分两次向第三人在中信银行的房屋贷款账户转账共计478720.32元，替第三人结清了银行贷款。以上证据证明涉案查封之前被告支付房款61.3万元，在2018年6月29日全部付清房款。被告为购买涉案房屋实际支付价款合计1128684.55元，比合同约定的数额超出78684.55元。 本院审查认为，原告对被告提供证据真实性无法核实的质证意见，非有效质证意见。原告提供的上述证据，能够证明原告通过中介公司转付、银行转账、代第三人偿还银行贷款、通过岳父于福遂代第三人偿还银行贷款等方式，至2018年6月29日实际支付价款合计1128684.55元，超出合同约定数额78684.55元。 二、苏宝清是否在查封前合法占有涉案房屋。对此被告苏宝清提供如下证据：证据8、物业管理费发票、收费账单（代收据）、城市供用热力合同、通信点火工作单、燃气费交费收据、室内装饰装修工程施工合同、结婚证、装修费付款凭证及收据，证明第三人于2016年12月15日将涉案房屋交付被告居住使用，被告妻子于海风与装修公司签订合同，已对涉案房屋进行装修并开通燃气、暖气，按时交纳物业管理费，实际占有涉案房屋。 本院审查认为，结合被告苏宝清与第三人蔡福榜签订的补充协议，被告提供的上述证据能够证明其于2016年12月15日占有涉案房屋。 本院认为，本案的争议焦点是苏宝清对被查封的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋于2017年12月4日被查封，苏宝清、蔡福榜于2016年11月12日签订房屋买卖合同，2016年12月15日蔡福榜将房屋交付苏宝清占有，签订合同、占有房屋均在人民法院查封之前，且不存在违法情形。2018年6月29日苏宝清支付完毕全部房屋价款。双方未办理过户登记的原因在于此前房地产开发公司未为蔡福榜办理产权初始登记，尚不具备房产过户登记的条件，蔡福榜在履行合同过程中存在违约情形，苏宝清对未办理房屋过户并无过错，且一直积极主张权利。综上所述，苏宝清购买蔡福榜房屋的情况符合法律规定的情形，其权利能够排除执行。原告平安银行济南分行的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告平安银行股份有限公司济南分行的诉讼请求。 案件受理费14250元，由原告平安银行股份有限公司济南分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘 科 人民陪审员  耿学宝 人民陪审员  梁 娟 二〇一九年七月二十九日 法官 助理  葛方俊 书 记 员  徐 睿