山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终1146号上诉人（原审被告）：傅华侨，男，1976年2月24日出生，汉族，个体工商户，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：赵绪忠，山东司杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：枣庄聚丰商贸有限公司，住所地山东省枣庄市市中区西王庄镇付湾村。法定代表人：孙华栋，经理。委托诉讼代理人：孙慧，女，该公司员工。上诉人傅华侨因与被上诉人枣庄聚丰商贸有限公司（以下简称聚丰公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2018)鲁0402民初3442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭开庭公开进行了审理。上诉人傅华侨及委托诉讼代理人赵绪忠、被上诉人聚丰公司的法定代表人孙华栋及委托诉讼代理人孙慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅华侨上诉请求：1.请求撤销原判，查明事实后依法改或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.孙守德是被上诉人的实际经营管理人，孙守德为上诉人购买葡萄苗的行为代表的是被上诉人，属职务行为，因该行为所产生的法律后果应由被上诉人承担。孙守德为上诉人购买的葡萄苗由于品种不符，给上诉人造成40万元的重大经济损失，为此双方曾多次协商，但未能达成一致意见，上诉人因此未及时支付部分租金，上诉人并非无故拖欠租金，本案不符合合同解除条件，因此，原审判决解除双方间的土地流转合同属认定事实错误。2.上诉人未能及时向被上诉人支付部分租金主要是因为被上诉人的实际管理人孙守德为上诉人购买的葡萄苗品种不符造成了经济损失后，没有向上诉人进行赔偿，上诉人才没有及时支付部分租金，不符合法定解除合同的条件。因此，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决解除双方签订的土地流转合同是适用法律错误。3.原审认定土地流转合同有效系认定事实错误。被上诉人聚丰公司于2010年12月16日被枣庄市市中区市场监督管理局吊销营业执照，意味着企业丧失继续从事经营的资格，被上诉人在被吊销营业执照后，不但不启动清算程序，还与上诉人签订了土地流转合同，该行为超出清算范围，违反了《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条、第一百八十六条第三款和合同法第五十二条第五项的规定，因此，双方于2013年10月31日签订的土地流转合同应认定为无效。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。聚丰公司辩称，1.聚丰公司被吊销执照了，并不影响我公司的实际权利，当时双方签订合同时公司不知情，是我公司的员工孙守德与上诉人签的合同，公司不知情，合同上也未加盖聚丰公司的公章。在本案之前聚丰公司起诉傅华侨主张合同无效，但另案中判决认定合同为有效合同。聚丰公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2014年3月21日签订的土地流转合同；2.判令被告支付原告所欠租金133333元，电费等2万元；3.判令被告清理地面附着物、返还所租赁的土地；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1995年10月30日，原枣庄市市中区西王庄乡付湾村委会（甲方）与枣庄汝新果品开发有限公司（乙方）签订《承包租赁合同书》一份，主要约定：“一、合同签订时间：一九九五年十月三十日，签订地点：市中区西王庄乡政府。二、枣庄汝新果品开发有限公司承包租赁付湾村土地贰佰零叁亩，位于付湾村南公路北侧（见附图），由乙方进行果品开发和生产经营。三、乙方承包租赁的土地不准用于非林果业开发和生产经营。四、承包租赁期限五十年，自一九九五年元月一日起至二零四四年十二月三十一日止。五、承包租金及交纳方式：第一个十年每年每亩270元；第二个十年每年每亩400元；第三个十年每年每亩500元；第四、五个十年每年每亩600元；承包租金于每年六月支付。六、乙方在生产经营期间应按照国家规定缴纳乙方应缴纳的税（费）。七、乙方承包租赁的土地，在生产经营困难时经甲、乙双方共同协商同意后乙方可以转包他人生产经营，承包金由原乙方交付，但不得违反本合同规定……”。2008年11月1日，枣庄汝新果品开发有限公司法定代表人秦汝新出具《转让书》一份，内容为：“本人（秦汝新，为住美华侨）愿以人民币1元的价格，将位于山东省枣庄市市中区西王庄乡的汝新果园卖给孙守德先生，条件有二：1.清理南村及付湾村的债务；2.峄城秦宝金的债务。本人郑重声明，从2008年11月1日起，汝新果园所有权归孙守德先生所有，与孟繁华先生无关，今后所有事务亦与本人无关”。2008年11月28日，枣庄市市中区西王庄乡付湾村委会（甲方）与枣庄聚丰商贸有限公司（乙方）签订《补充协议》一份，主要约定：“一、甲方尊重秦汝新先生的意愿，承认秦先生的汝新果园的所有权转让有效。二、本协议签订时，原汝新果园欠甲方的债务，应一次付清。三、原来甲方和秦汝新签订的承包租赁合同继续有效，双方应认真执行。四、原合同规定乙方的租金必须在每年的6月30日之前向甲方交清，每拖欠一天，乙方必须承担每天5‰的滞纳金，同时甲方有权终止合同，收回土地、清理地面附着物，所造成的一切损失，均由乙方承担。五、乙方在租赁期间，甲方原有的债权债务乙方概不负责，均有甲方承担……”。2014年3月21日，聚丰公司（甲方）与傅华侨（乙方）签订《土地流转合同》一份，主要约定：“一、甲方将位于村南果园的承包地流转给乙方，面积32亩，四至以双方实际界定为准，每亩800元。二、流转期限自本合同签订之日起，至甲方土地承包期限满之日为止。三、流转费用以甲方与付湾村委会签订的承包合同约定价格为准，乙方应于每年的3月21日前付清。四、该土地流转后，甲方不得干涉乙方对该土地的利用，包括但不限于转包、出租等。五、合同期满时，按国家有关法律政策执行。流转期内，除乙方不支付流转费外，甲方不得收回经营权，否则，造成的一切经济损失由甲方承担”，该合同的甲方处由孙守德（聚丰公司执行董事兼总经理）签字确认，乙方由傅华侨签字确认。合同签订后，聚丰公司将土地交付给傅华侨占有使用。2018年9月4日，聚丰公司以傅华侨未按照约定支付租金为由诉至该院，要求解除《土地流转合同》，并要求被告支付拖欠租金、清理地面附着物、返还租赁土地。2018年9月27日，聚丰公司委托山东信雅律师事务所向傅华侨邮寄律师函一份，律师函载明：“鉴于以下事实：2014年3月21日，你与聚丰公司签订了土地流转合同。合同签订后，聚丰公司将约定的土地交付给你方使用，但你长期拖欠租金，聚丰公司多次催告，你方至今拒绝交纳，已经给聚丰公司造成了经济损失。特此郑重函告：一、你方务必在接到本律师函7日内将所欠租金交付给聚丰公司或本律师。二、你方若不按以上时间履行交付租金义务，聚丰公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，解除与你2014年3月21日签订的土地流转合同，不再另行通知”。庭审中，聚丰公司称实际租赁的土地面积为40亩，傅华侨支付租金至2014年6月30日，因此要求傅华侨支付2014年6月30日至2018年8月30日期间的租金133333元（按照每年每亩800元计算）。傅华侨辩称：所租赁土地的面积为32亩，土地租金为每年每亩800元，其替聚丰公司向枣庄市市中区西王庄乡付湾村委会交纳了租金3万元，孙守德收割了其8亩小麦等，经双方算账折抵，第一年租金结清了；傅华侨另辩称：2015年5月份孙守德给其订了六个品种的葡萄苗，结果种了一年之后发现都是一个品种，而且经鉴定都是酿酒的品种，而不是鲜食品种，给其造成损失，因和孙守德协商赔偿事宜未果，所以没交租金。傅华侨为此提交署名为“葛明浩”、“杨庭乾”的证明各一份，用以证明傅华侨替聚丰公司向枣庄市市中区西王庄乡付湾村委会交纳了租金3万元，以及傅华侨与孙守德之间存在葡萄苗争议。聚丰公司对于上述证明不予认可，但承认傅华侨交纳了案涉土地的租金3万元，不存在其他折抵租金的情形。聚丰公司另主张傅华侨拖欠其电费2万元，傅华侨对此不予认可。另查明，枣庄市市中区西王庄乡付湾村委会现更名为枣庄市市中区西王庄镇付湾村民委员会。案涉土地上由傅华侨建设了蔬菜大棚，并由傅华侨自2018年9月份开始种植了蔬菜。又查明，枣庄市市中区西王庄镇付湾村民委员会于2017年3月3日将聚丰公司、孙守德诉至该院，以被告未按约定支付租金为由，要求解除双方于2008年11月28日签订的土地租赁合同，并要求被告支付租金、滞纳金及返还租赁的土地[案号：（2017）鲁0402民初754号]。2018年10月8日，该院作出（2017）鲁0402民初754号民事判决，判决：“一、解除原告枣庄市市中区西王庄镇付湾村民委员会与被告枣庄聚丰商贸有限公司于2008年11月28日签订的土地租赁合同；二、被告枣庄聚丰商贸有限公司给付原告枣庄市市中区西王庄镇付湾村民委员会截至2016年的土地租金188000元，于本判决生效后十日内付清；三、被告枣庄聚丰商贸有限公司将承租原告枣庄市市中区西王庄镇付湾村民委员会的土地返还给原告枣庄市市中区西王庄镇付湾村民委员会，于本判决生效后三十日内履行完毕；四、驳回原告枣庄市市中区西王庄镇付湾村民委员会对被告孙守德的诉讼请求及其他诉讼请求……”。枣庄聚丰商贸有限公司不服该判决，向枣庄市中级人民法院提起上诉，二审尚未终结。一审法院认为，原告聚丰公司与被告傅华侨签订的《土地流转合同》，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照约定全面履行各自义务。原告按照约定向被告傅华侨交付了出租的土地，被告傅华侨就应当按照约定支付租金。《土地流转合同》上记载了土地租金为每亩800元，而被告傅华侨对于案涉土地租金每年每亩800元亦予以认可，该院对此予以确认。《土地流转合同》记载的土地面积为32亩，原告虽称实际出租土地面积为40亩，但对此未能提供证据证明，该院不予采信。因此，被告每年应交纳案涉土地租金为：25600元（32亩×800元/亩）。被告傅华侨辩称经双方结算，折抵后被告付清了第一年租金，原告对于折抵一事并不认可，被告对此也未能提交充分证据予以证明。原告自认签订合同时被告支付案涉土地租金3万元，按照租金计算标准，租金应支付至2015年5月份。原告聚丰公司主张被告傅华侨支付租金至2014年6月30日，与事实不符，该院不予采信。自2015年5月份之后，被告傅华侨未再支付案涉土地租金。《土地流转合同》第五项约定“流转期内，除乙方不支付流转费外，甲方不得收回经营权，否则，造成的一切经济损失由甲方承担”。据此约定，不支付流转费甲方可收回经营权。且被告傅华侨在原告催交拖欠租金，以及原告提起诉讼后，均未交纳2015年5月份之后的土地租金。根据《土地流转合同》的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告傅华侨已构成违约，符合合同解除的条件。因此，原告聚丰公司要求解除《土地流转合同》，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。被告傅华侨辩称系因与孙守德之间存在葡萄苗代购纠纷，所以不交纳土地租金。该院认为，被告傅华侨是否与孙守德之间存在纠纷，因与本案非同一法律关系，不应作为被告傅华侨拒不交纳土地租金的法定理由，双方的纠纷可另行解决。因此，该院对于被告傅华侨该答辩理由不予采纳。案涉土地一直由被告傅华侨占有使用，原告要求租金计算至2018年8月30日，符合法律规定。按照每年每亩租金800元，自2014年3月21日至2018年8月30日期间的租金总额为：113777.6元。扣除被告傅华侨已支付的租金3万元，尚欠租金数额为：83777.6元。对于原告主张的数额超过该数额的部分，该院不予支持。《土地流转合同》解除后，被告傅华侨应将承租的土地清理后返还给原告，现被告傅华侨在案涉土地上种植了蔬菜，应当给其预留适当的清理时间。原告聚丰公司主张被告傅华侨拖欠其电费2万元，但对此未能举证证明，对于原告的该项请求该院不予支持。至于原告聚丰公司与枣庄市市中区西王庄镇付湾村民委员会之间的纠纷，并不影响被告傅华侨依据《土地流转合同》的约定所应承担的合同义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告枣庄聚丰商贸有限公司与被告傅华侨2014年3月21日签订的《土地流转合同》；二、被告傅华侨于判决生效之日起十日内给付原告枣庄聚丰商贸有限公司租金83777.6元；三、被告傅华侨于判决生效之日起三十日内将租赁土地上的地面附着物清理后返还给原告枣庄聚丰商贸有限公司；四、驳回原告枣庄聚丰商贸有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1684元，由原告枣庄聚丰商贸有限公司负担737元，由被告傅华侨负担947元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。傅华侨提交以下证据：1.聚丰公司吊销营业执照情况表一份；2.枣庄市市中区农村财务专用票据17张。上述两组证据复制于（2018）鲁0402民初323号案卷，证明聚丰公司于2010年12月16日被吊销营业执照，不具备合法经营资格，其所签订的《土地流转合同》属无效合同。聚丰公司应向村委会缴纳的土地租金是孙守德的名义缴纳的，证明孙守德是聚丰公司的实际经营管理人，孙守德代表聚丰公司签订《土地流转合同》及为傅华侨代购葡萄苗的行为属履行职务行为，不属于个人行为。聚丰公司的质证意见为：1.聚丰公司营业执照被吊销不影响公司主张权利。《土地流转合同》是孙守德与傅华侨签订的，聚丰公司及法定代表人均不知情。2.孙守德向村委会缴纳租金是在某时间段的职务行为，孙守德不是本案当事人，与本案无关，根据双方签订的《土地流转合同》，并没有购买葡萄苗的相关约定，傅华侨主张孙守德履行职务行为给上诉人提供的葡萄苗没有证据支持。二审中，经本院释明，聚丰公司变更一审诉讼请求第一项为：“确认2014年3月21日与傅华侨签订的《土地流转合同》无效”，其余诉讼请求不变。傅华侨表示：不同意聚丰公司变更诉讼请求。本院二审查明的事实与一审一致，二审予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、聚丰公司的主体资格是否符合法律规定以及案涉《土地流转合同》的效力应当如何认定；二、聚丰公司诉傅华侨解除土地流转合同、返还土地及支付租金应否予以支持。关于焦点问题一，聚丰公司于2010年12月16日被吊销营业执照。《中华人民共和国公司法》第一百八十条规定：公司因下列原因解散:（四）依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销。公司法第一百八十三条规定：公司因本法第一百八十条第（一）项、第（二）项、第（四）项、第（五）项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。公司法第一百八十六条第三款规定：清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。根据上述规定，聚丰公司被吊销营业执照，公司存续，作为民事主体资格依然存在。因此，聚丰公司在本案中可以作为土地承包经营权出租合同的出租人；但是，聚丰公司于2014年3月21日与傅华侨所签订的《土地流转合同》与清算无关，应为无效，一审判决认定合同有效不当，本院予以纠正。关于焦点问题二，聚丰公司与傅华侨所签订的《土地流转合同》无效，依照合同法第五十八条的规定，傅华侨应当将从聚丰公司租赁的土地予以返还，同时傅华侨亦应按照合同约定的租金标准支付占用土地的期间的租金。因此，聚丰公司主张返还土地及支付租金的请求具有事实和法律依据。傅华侨上诉主张其未交付租金的原因系孙守德为其购买的葡萄苗品种不符造成经济损失所致，对于该上诉理由聚丰公司不予认可，孙守德是否为傅华侨购买葡萄苗以及是否造成损失，与本案不是同一法律关系，不能成为傅华侨拒付或者延迟交付租金的理由。一审判决告知傅华侨另行解决，处理适当，本院予以确认。综上所述，一审判决对于案涉《土地流转合同》的效力认定不当，应予纠正；对于土地的返还及租金的交付判决适当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2018）鲁0402民初3442号民事判决主文第一项内容；二、上诉人傅华侨与被上诉人枣庄聚丰商贸有限公司于2014年3月21日签订的《土地流转合同》无效；三、维持山东省枣庄市市中区人民法院（2018）鲁0402民初3442号民事判决主文第二项、第三项、第四项内容及诉讼费负担部分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费947元，由上诉人傅华侨负担473.5元，被上诉人枣庄聚丰商贸有限公司负担473.5元，于本判决生效后七日内交纳。本判决为终审判决。审判长 邹 枫审判员 李政远审判员 邵明伟二〇一九年七月二十九日书记员 吴 凡