山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁13民再76号上诉人（原审被告）：尤晓东，男，1977年9月24日出生，汉族，居民，住兰陵县。委托代理人：宋诗晓，山东铭星律师事务所律师。委托代理人：雷天君，山东铭星律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：赵俊国，男，1977年12月7日出生，汉族，居民，住兰际县。委托代理人：张永，山东一品律师事务所律师。上诉人尤晓东与被上诉人赵俊国房屋买卖合同纠纷一案，山东省兰陵县人民法院(2015)兰商初字第877号民事判决书已经发生法律效力。山东省兰陵县人民法院于2018年4月19日作出（2018）鲁1324民监4号民事裁定，再审本案。山东省兰陵县人民法院于2018年9月28日作出（2018）鲁1324民再1号民事判决。因尤晓东不服该判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人尤晓东的主要上诉理由称，上诉人仅仅是房屋所有权人的委托代理人，涉案房屋购房款90000元是被上诉人打给房屋所有权人唐洪飞的，唐洪飞又在房屋买卖合同上签字，该房屋买卖合同的双方当事人应认定为被上诉人与房屋所有权人唐洪飞之间的行为，上诉人只是唐洪飞的委托代理人，所以上诉人不应当承担返款责任。对此，被上诉人赵俊国进行了答辩。2015年3月25日，原审原告向山东省兰陵县人民法院起诉请求：1、依法判令被告返还原告购房款12万元，赔偿利息损失1万元，合计13万元。2、诉讼费由被告负担。原审法院认定案件事实：涉案房产位于兰陵县××现代城××室，房地产权属证明编号为字第201300076号，权利人为唐洪飞。被告尤晓东对涉案房产不享有所有权和处分权。案外人徐士秀与原告系夫妻关系。2014年9月11日，原告赵俊国与被告尤晓东签订一份房产交易合同，合同由原、被告双方、唐洪飞签名并按手印确认，居间方兰陵县育成房产信息有限公司盖章确认。合同约定：房产位于兰陵县××现代城××室，房地产权属证明编号为字第201300076，权利人为唐洪飞。建筑面积106.52平方米，储藏室24.36平方米，未设立抵押。涉案房产成交价为275000元（贰拾柒万伍仟元），原告于合同签订之时向被告支付定金10000元（壹万元），该笔定金转交中介方保管，被告交出房产权属证明，转交中介方保管。除定金外的剩余房款265000元（贰拾陆万伍仟元），被告同意原告采用以下方式支付：原告需在2014年9月16日之前交付被告首付款壹拾壹万元整（￥110000），原告须在2014年9月16日之前办理贷款申请手续，贷款下来当天办理过户手续，同时交齐剩余房款壹拾伍万伍仟元整（￥155000元），被告尤晓东承诺于过户当天将房交付于乙方使用。约定签署此合同之时原告应向居间方支付该房地产成交价的1.5%即4200元作为居间服务的报酬。2014年9月11日，原告向居间方兰陵县育成房产信息有限公司交付10000元定金，并由兰陵县育成房产信息有限公司开具收款收据一份。2014年9月16日，原告向居间方兰陵县育成房产信息有限公司交付中介服务费4200元，贷款代办费800元，共计5000元，并由居间方兰陵县育成房产信息有限公司盖章确认。定金10000元包含此中介费5000元。2014年9月16日，原告赵俊国通过信用社向被告尤晓东汇款40000元，2014年9月16日，原告赵俊国之妻案外人徐士秀通过信用社向被告尤晓东汇款75000元，共计115000元，加上原告2014年9月11日向居间方兰陵县育成房产信息有限公司交付10000元定金，原告共支付购房款120000元，余款未支付，涉案房产未办理过户。原告在签订涉案房产交易合同之前明知因唐洪飞欠被告尤晓东的钱，唐洪飞将涉案房产抵债给被告、涉案房产的所有权人为唐洪飞的事实。2014年10月，原告进行房产过户时被告知涉案房产已经被人民法院查封。原审法院认为：房屋买卖合同系双方当事人约定，一方交付房屋并转移房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价款的合同。出卖房屋的主体必须是涉案房屋的所有权人，无处分权人未取得处分权或未经权利人追认而签订的买卖合同无效。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。被告尤晓东未取得涉案房产的所有权，其与原告签订的房产交易合同无效，被告无权处分，致使涉案房产的所有权无法转移，原告要求被告返还购房款120000元的诉讼请求，法院予以支持。因原告在签订合同时明知涉案房产的所有权人并非被告尤晓东，仍与其签订买卖合同，存在过错，原告要求被告赔偿利息损失5000元及中介费5000元的诉讼请求，法院不予支持。原审判决如下：一、被告尤晓东返还原告赵俊国购房款120000元，于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告赵俊国其他的诉讼请求。原审被告尤晓东再审称，1、依法撤销（2015）兰商初字第877号民事判决书，予以改判，驳回赵俊国对再审申请人的诉讼请求。2、一切诉讼费由被申请人承担。事实与理由：原审原告赵俊国于2014年9月11日购买唐洪飞的楼房一案，该案与原审被告尤晓东无关，原审被告尤晓东既不是涉案楼房的房主，也不是中介，原审原告赵俊国是错诉主体，涉案楼房的买卖我只是证明人，我也是受害者，现在该案已经有了新的证据证明原审原告赵俊国是把购房款汇给了房主唐洪飞，而不是原审被告尤晓东。请求依法撤销（2015）兰商初字第877号民事判决书，予以改判，驳回赵俊国对原审被告尤晓东的诉讼请求。原审原告赵俊国辩称，原审被告尤晓东的请求及事实与理由均依法不能成立，原审原告与原审被告均是适格的房屋买卖合同关系，且原审被告在原审时也承认收到了购房款12万元，再者原审判决后原审被告没有在法定期间提起上诉，因此原审被告现在申诉作出与原审不一致的陈述是自相矛盾的，原审被告也违反了禁止反言的原则，我方有充分证据能够证实原审被告的申诉请求及理由均是不能成立的，我方将在举证时进行充分的说明，驳回原审被告的申诉请求。山东省兰陵县人民法院归纳并征求双方当事人的意见后确定本案争议的焦点为：1、原审被告尤晓东的主体是否适格；2、原审被告尤晓东是案涉合同的当事人还是见证人；3、原审被告尤晓东是否将原审原告赵俊国交付的12万元房款中的9万元返还给原审原告赵俊国；4、原审被告尤晓东的请求应否得到支持。山东省兰陵县人民法院再审认定案件事实如下：2014年9月11日，经兰陵县育成房产信息有限公司介绍，原审原告赵俊国与原审被告尤晓东签订了房产交易合同，后经过两三天后案外人唐洪飞在合同“出售方（甲方）”处补签名字及捺印。合同约定，原审被告尤晓东将登记在案外人唐洪飞名下的位于兰陵县城河东区三庆现代城4-1-101室（登记证号字第201300076号、建筑面积106.52平方米、储藏室24.36平方米）的住宅出售给原审原告赵俊国，价格27.5万元。案涉房产未设立抵押。合同签订当日，原审原告赵俊国向原审被告尤晓东交付定金10000元（该一万元实际由兰陵县育成房产信息有限公司保管），剩余房款26.5万元双方特别约定如下支付方式：一、原审原告赵俊国于2014年9月16日前交付首付款11万元。二、原审原告赵俊国于2014年9月16日前办理贷款申请手续。三、贷款手续办下来当天办理过户手续，同日交齐剩余房款15.5万元，原审被告交付房产。另约定原审原告支付居间费4200元等。合同签订后，2014年9月11日，原审原告将定金10000元（含下述居间费4200元、贷款代办费800元）交付给中介人兰陵县育成房产信息有限公司，同年9月16日，原审原告向中介交付居间费4200元、贷款代办费800元，2014年9月16日原审原告向原审被告汇款4万元，原审原告以案外人（其妻）徐士秀之名向原审被告汇款7.5万元，原审原告共计向原审被告交付案涉房款11.5万元，余款未付。2014年9月28日，案涉房屋被山东省兰陵县人民法院依法查封。上述事实主要有如下证据证实：1、原审被告、原审原告的当庭陈述。2、原审被告提供的如下证据：（1）案涉房主唐洪飞的证明一份；（2）唐洪飞银行还款明细一份；（3）汇款收据一份；（4）证人尹某的证言。3、原审原告提供的证据：三份录音材料；4、一审中双方提交的证据。5、原审原告向法院申请法院依法调取的法院对案涉房屋查封情况。对上述证据，经当庭审查和双方当事人质证，原审法院予以认定。山东省兰陵县人民法院再审认为，房屋买卖合同，是一方当事人支付价款，另一方当事人转移房屋所有权给买受人的合同。本案中，原审原告与原审被告签订案涉房屋买卖合同后，依照双方合同的约定向原审被告支付了约定价款，原审被告未能按照双方合同的约定转移房屋所有权给买受人原审原告，原审原告就此认为原审被告构成违约，双方应当解除合同，原审被告应当返还原审原告已经支付给其的购房款。原审被告抗辩认为，原审原告向原审被告交付的12万元房款，原审被告已于2014年6月18日通过“苍山县中兴支行”交易机构向原审原告的62×××65卡号退回90000元，原审原告请求判令原审被告退回120000元房款的请求不应得到支持，原审原告应向案外人唐洪飞主张返还权利。从人民法院查明且原审原、被告均认可的事实看，原审原告于2014年6月11日为购买案涉房屋而签订合同的相对人是本案的原审被告，案外人唐洪飞作为案涉房屋的登记所有人在合同签订前原审原、被告均已明知，这从双方签署的《房屋交易合同》的第一页“出售方（甲方）”处的签名即可得出前述结论；至于在合同书的最后一页“出售方（甲方）”处的签名在案涉合同签字后的2至3天唐洪飞进行的“补签”，应系案外人唐洪飞作为案涉房屋的登记所有人对原审被告出售案涉房屋行为的确认，其产生的法律后果仅限于案涉房屋的登记所有人对并非物权人的原审被告出售案涉房屋行为的确认，从民法合同相对性原理看，案涉合同的当事人仍为原审原告赵俊国、原审被告尤晓东而并不包括案外人唐洪飞。基于此，原审原告在按照合同的约定到有关部门办理案涉房屋的贷款时被告知房屋的买受人应当将首付的购房价款支付给房屋登记所有人后才能给房屋购买人办理购房贷款，否则不予给屋购买人办理贷款。原审被告尤晓东、原审原告赵俊国为促成原审原告购买案涉房屋贷款的办成，按照贷款办理部门的要求，原审被告于2014年6月18日在“苍山县中兴支行”将原审原告已付房款12万元中的90000元向原审原告卡号为62×××65银行卡汇出，同日，原审原告又将此90000元在兰陵县长城营业厅向案涉房屋的登记所有人唐洪飞的银行卡62×××04汇出。由于前述“两次”90000元房款的汇出目的，并非原审原、被告双方解除案涉房屋买卖合同后的“价款返还”行为，而是双方为帮助原审原告更好地履行合同义务所共同采取的措施，因此，应认定原审原告将原审被告“退回”的90000元房款向案外人唐洪飞汇出的行为系经原审被告认可的行为，即原审原告将该90000元汇给案外人唐洪飞的后果依法应由原审被告承担，故原审被告要求在案涉房屋买卖合同因履行不能双方一致同意解除后减少对原审原告已付房屋价款120000元的给付，因无法律根据和事实依据，法院依法不予支持。关于原审判决中认定案涉房屋买卖合同因原审被告无权处分而认定无效的问题。《中华人民共和国合同法》四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”；第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”；第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕7号）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。依据前述法律和司法解释的规定，虽然原审被告在签订案涉同时对出卖的房屋不享有所有权，但由于法院对案涉房屋的查封系在案涉房屋买卖合同的签订后而非买卖合同签订前，故并非所有权人的原审被告出售登记在他人名下的房屋的行为不影响案涉房屋买卖合同的效力，在排除合同法第五十二条、第五十三条规定的情形下，原审判决认定案涉房屋买卖合同无效显属错误，依法应予纠正。虽然原审原告作为房屋买受人没有依法取得案涉房屋的所有权，但其并不因此丧失基于前述案涉房屋买卖合同享有的债权请求权，包括违约金请求权。关于被告应否承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”；第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”。前述法律规定表明：当事人签订的合同成立生效后，当事人可以协商解除合同，也可以依法单方解除，但违约方应当承担违约责任或赔偿损失等。案涉合同标的物即案涉房屋因在合同履行过程中被人民法院依法查封导致合同履行不能不能实现合同目的，原审原、被告双方对解除案涉合同无异议，由于案涉合同的履行不能系基于原审被告不能办理案涉房屋的所有权登记过户，故导致合同解除的责任在原审被告，原审被告依法应承担违约责任，对原审原告的该项诉讼请求，法院依法采信，但原审被告承担的责任限于原审被告在签订案涉房屋买卖合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，法院认为应以原审原告预付购房款的同期银行贷款利息损失为宜。关于原审被告抗辩自己不是适格当事人问题。民商事诉讼的当事人，是指因民商事上的权利义务关系发生纠纷，以自己的名义进行诉讼，并受人民法院裁判拘束的利害关系人。在我国民商事诉讼中，有广义的当事人与狭义的当事人之分。广义的当事人是指单一诉讼中的原告和被告、共同诉讼中的共同诉讼人、群体诉讼中的诉讼代表人以及诉讼中的第三人；狭义上的当事人则指原告和被告。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼”。根据这一规定，有资格作为民商事诉讼当事人的有公民、法人、其他组织。而根据民事诉讼法理论，一般认为当事人的特征主要有三点：以自己的名义进行诉讼、民事权利义务发生争执、能够引起民事诉讼程序发生、变更或消灭。本案中，原审原告于2014年9月11日为购买案涉房屋签订合同的相对人是本案的原审被告，案外人唐洪飞作为案涉房屋的登记所有人在合同签订前原审原、被告均已明知，虽然在合同书的最后一页“出售方（甲方）”处的签名在案涉合同签字后2至3天唐洪飞进行了“补签”，但该“补签”应系案外人唐洪飞作为案涉房屋的登记所有人对原审被告出售案涉房屋行为的确认，其产生的法律后果仅限于案涉房屋的登记所有人对并非物权人的原审被告出售案涉房屋行为的确认，从民法合同相对性原理看，案涉合同的当事人仍为原审原告赵俊国、原审被告尤晓东而并不包括案外人唐洪飞。同时，《中华人民共和国民事诉讼法》对于立案受理条件的规定，要求原告与案件有利害关系，即原告需适格，但对于被告的要求却与之不同，仅要求具有明确的被告，即原告能够提供被告准确的姓名、名称、地址、联系方式等信息，就可视为有明确的被告，在符合其他受理条件的情况下，人民法院依法应当立案受理并进入实体审理程序，亦即被告不存在“适格”或“正确”的问题，除非原告有恶意滥诉的目的，否则，法院不得以被告不正确为由，裁定驳回原告的起诉，故原审被告抗辩自己不是适格的被告，并不符合前述法律的规定。至于原审被告是否应承担返还原告所诉房款的问题，则属于“实体权利正当性”亦即正当当事人的范畴。综上，原审被告尤晓东要求在案涉房屋买卖合同因履行不能双方一致同意解除后减少对原告已付房屋价款120000元中90000元的给付，因无法律根据和事实依据，法院依法不予支持。虽然原审判决中对案涉房屋买卖合同认定为无效合同的错误，属于认定事实、适用法律有瑕疵，但裁判结果正确，应依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》（法释〔2015〕5号）第四百零七条的规定在再审判决中纠正瑕疵后予以维持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十三条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕7号）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十五条、第一百零二条、第一百一十五条、第二百条、第二百零一条、第二百零四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》（法释〔2015〕5号）第一百零二条、第三百八十七条、第三百八十八条、第四百零三条、第四百零四条、第四百零五条、第四百零七条之规定，判决如下：驳回原审被告尤晓东的再审请求。再审案件受理费0元。本院二审查明的事实与山东省兰陵县人民法院再审一致。本院二审认为，上诉人尤晓东在涉案《房屋交易合同》第一页和最后一页“出售方”处签名的事实，能够认定尤晓东是合同的当事人，故上诉人尤晓东称其只是委托代理人的主张不能成立，不予采纳。被上诉人赵俊国履行涉案《房屋交易合同》所支付的120000元，上诉人尤晓东应当返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定：“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持”。本案中，原审一审适用法律不当，再审一审已经予以纠正，原审一审判决结果正确，依法应予维持。再审一审认定事实清楚，适用法律正确，但是判决驳回原审被告尤晓东的再审请求，该判决结果不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、撤销山东省兰陵县人民法院（2018）鲁1324民再1号民事判决。二、维持山东省兰陵县人民法院（2015）兰商初字第877号民事判决。二审案件受理费2900元整，由上诉人尤晓东全部负担。本判决为终审判决。审判长  李洪雨审判员  张 燕审判员  王晓艳二〇一九年七月一日法官助理陈忠书记员刘亚楠