河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终8492号 上诉人（原审被告）：石家庄市长安区西兆通镇西庄村民委员会，住所地河北省石家庄市长安区西兆通镇西庄村，统一社会信用代码：54130102A06360819T。 法定代表人：张宁，该村委会主任。 委托诉讼代理人：高卫东，河北三言律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田树新，男，1966年10月4日生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：贾海东，石家庄市裕华中路法律服务所法律工作者。 原审被告：赵占芳，男，1960年3月28日生，汉族，现住河北省石家庄市长安区。 上诉人石家庄市长安区西兆通镇西庄村民委员会（以下简称西庄村委会）因与被上诉人田树新及原审被告赵占芳定金合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初1428号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 西庄村委会上诉请求：1、撤销原判。改判上诉人返还被上诉人定金60000元、首付款100000元（共计160000元），驳回被上诉人其他一审诉讼请求或发回重审；2、对一、二审诉讼费的承担依法判决。事实及理由：一、原审法院认定上诉人与被上诉人田树新就生态园订立的使用权买卖合同有效，适用法律错误。1、上诉人与田树新就生态园订立的使用权买卖合同因违反法律的强制性规定。属于无效合同。根据上诉人一审提交的《关于停止非法建设“西庄高效农业科技生态园”的函》（简称《停止非法建设的函》和《石家市国土资源局长安分局关于对西庄村委会履行行政处罚催告书》（简称《催告书》，国土资源行政部门认定上诉人开发的生态科技园存在“非法占用土地（一般农田）建设房屋和其他设施”“硬化非法占地范围内道路路面”情节，责令拆除非法占地上的建筑和其他生活设施，恢复土地原状，并给予了罚款处罚。《土地管理法》第三十六条第二款“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采矿、取士等”；第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。以上规定均明确，“禁止擅自在耕地上建房”、“农民集体所有的土地的使用权不得出让用于非农业建设”。本案就生态园订立的使用权买卖合同因违反上述强制性禁止规定，依法应当无效。2、本案生态园使用权买卖合同因“以合法形式掩盖非法目的”而无效。上诉人一审提交的《停止非法建设的函》和《催告书》，其中《停止非法建设的函》中，土地管理部门明确认定涉案“农业科技生态园”存在“以设施农业用地为名，超标准、超范围占地行为”，结合两份证据可以证明上诉人开发的“农业科技生态园”实际上是以“大棚”形式进行房地产开发建设用于出租、出售。以设施农业、观光农业为名擅自改变土地用途的违法行为，双方订立的生态园使用权买卖合同属于以合法形式掩盖非法目的，应依法确认无效。3、本案生态园使用权买卖合同因“损害社会公共利益”而无效。《土地管理法》第一条，“合理利用土地，切实保护耕地”是我国土地管理法律的基本原则。涉案“农业科技生态园”的占地未经审批，不符合土地利用总体规划，属非法占地行为，该违法占地行为必然造成土地资源的破坏，土地资源遭到破坏其损害的是不特定多人的社会公共利益。所以，双方订立的生态园使用权买卖合同应依法确认无效。综上，上诉人与被上诉人田树新订立的生态园使用权买卖合同因违反《合同法》第五十二条第三、四、五项的规定依法应当认定无效。合同无效不适用定金罚则，不应双倍返还。二、原审法院判决上诉人双倍返还被上诉人田树新定金，返还10万元首付款并赔偿损失。没有法律依据。合同纠纷返还财产应基于合同无效或被撤销或解除。本案被上诉人田树新一审诉讼请求没有要求解除或撤销合同，也未提供证据证明双方合同已经解除。上诉人一审是基于合同无效同意返还的6万元。原审法院认定双方合同有效，但没有认定合同是否已经解除、是否应该解除的情况下，直接判决返还财产没有法律依据。三、原审法院判决上诉人赔偿被上诉人10万利息损失适用法律错误。上诉人认可返还被上诉人首付款10万元。但原审法院判决上诉人双倍返还定金又赔偿10万元利息损失，违反法律规定。原审法院判决上诉人赔偿被上诉人田树新损失的计算标准是，以10万元为基数，自2013年12月9日起按银行同期贷款利率计算。按原审法院的该赔偿标准，10万元的利息计算至判决生效之日未超过4万元（被上诉人田树新主张的利息损失为3万元）。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的。人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，本案上诉人双倍返还的4万元已超出原审法院认定的损失数额，原审法院判决双倍返还定金又判赔偿损失明显违反法律规定。综上，原审法院的判决认定事实错误，适用法律错误或违反法律规定。 田树新答辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。 赵占芳未做答辩。 田树新向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告西庄村委会双倍返还原告定金12万元；2、请求判令二被告连带返还原告首付款10万元及违约损失3万元（按银行年利息6%计算，自2013年12月9日起计算至付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明，当事人围绕诉讼请求提交了证据，一审法院认定如下：2013年1月5日石家庄市农村集体经济组织统一收据载明，今收到田树新交来村北科技园定金6万元，收款单位处盖有石家庄市长安区西兆通镇西庄村民委员会财务专用章，交款人为田树新。2013年12月9日，原告田树新向被告赵占芳账户转账10万元。庭审中，被告赵占芳认可收取原告十万元首付款，但其是为村委会代收的款项。2013年8月11日，石家庄市国土资源局长安分局出具关于停止非法建设“西庄高效农业科技生态园”的函，载明西庄村委会在未办理任何批准手续的情况下，擅自在西庄村北占用西庄村集体土地，属非法占地行为，村委会作为土地管理的直接责任人，应及时停止和纠正这种以设施农行用地为名，超标准、超范围占地行为。2014年5月15日石家庄市国土资源局长安分局出具关于对西庄村委会履行行政处罚催告书，载明因西庄村委会非法建高效科技生态园一案，要求其十五日内自行拆除在非法占地上的新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。限十五日内到石家庄市收费管理局补缴罚款及滞纳金305622.4元。2019年3月8日被告西庄村委会主任张宁及被告赵占芳出具情况说明，载明西庄村委会在开发科技园期间共计收取十户购房人定金（每户6万元），因科技园被石家庄市国土资源局认定为违法占地被勒令拆除。被告赵占芳替西庄村委会退还了四户定金共计24万元，替西庄村委会缴纳国土局罚款127520元。现被告赵占芳已将四份定金收据以及国土局罚款票据原件交西庄村委会，待村委会资金解冻后，支付赵占芳367520元。 一审法院认为，被告西庄村委会辩称，因其开发的农业科技生态园违反我国土地管理法的相关规定，属于违法占地行为，故就生态园签订的合同依法无效，合同无效不适用定金罚则，不应双倍返还定金。由被告提交的石家庄市国土资源局长安分局出具关于停止非法建设“西庄高效农业科技生态园”的函可知，生态园项目违反了土地管理法第四十三条、四十四条，该两条规定属于管理性强制性规范，不属于效力性强制性规范，导致合同无效的违法行为，应当是违反效力性法律法规，而非管理性法规，故本院对被告西庄村委会的抗辩意见，不予采信。根据相关法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故被告西庄村委会应双倍返还原告田树新定金，关于定金的数额，担保法司法解释规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持，原告在起诉状中事实与理由部分认可单个小园区项目为20万元，故定金数额最高应为4万元，双倍返还原告即8万元，故被告西庄村委会应双倍返还原告8万元及超出定金部分的2万元。关于原告主张的首付款，庭审中，二被告均认可被告赵占芳系科技园区项目的负责人，被告赵占芳作为项目负责人收取首付款的行为应视为职务行为，故原告要求被告西庄村委会返还首付款的诉讼请求，本院予以支持。原告田树新将科技园项目的首付款10万元打入被告赵占芳的个人账户，根据最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复，出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，应区别不同情况追究出借人相应的民事责任，故被告赵占芳应与被告西庄村委会连带返还原告首付款及损失。基此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》的规定，判决如下：一、被告石家庄市长安区西兆通镇西庄村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告田树新定金8万元及超出定金部分的2万元；二、被告石家庄市长安区西兆通镇西庄村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告田树新首付款10万元及损失（损失以10万元为基数，自2013年12月10日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）；三、被告赵占芳对被告石家庄市长安区西兆通镇西庄村民委员会的上述第二项债务承担连带责任；四、驳回原告田树新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原告承担300元，二被告承担4750元。 二审期间，当事人未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点是，1、涉诉定金合同是否有效。2、上诉人应否返还被上诉人10万元首付款，应否赔偿10万元的利息损失。 上诉人提交的石家庄市国土资源局长安分局出具关于停止非法建设“西庄高效农业科技生态园”的函可知，生态园项目违反了土地管理法第四十三条、四十四条的规定，该两条规定属于管理性强制性规范，不属于效力性强制性规范。认定合同效力的标准，应当以该行为是否违反效力性法律法规为依据，而不应当以是否违反管理性法规为依据，因此，上诉人西庄村委会的该项上诉理由不成立。 依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，上诉人应当返还被上诉人10万元首付款10万元及占用该款项期间的利息损失。 因上诉人石家庄市长安区西兆通镇西庄村民委员会的上诉理由均不成立，依法应予驳回。原判人大事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审诉讼费按原判执行，二审诉讼费1550元，由上诉人石家庄市长安区西兆通镇西庄村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘彦林 审判员  李坤华 审判员  孙丽娜 二〇一九年七月二十二日 书记员  刘召芬