福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初582号 原告：肖建东，男，1968年7月15日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：俞素娴，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：朱梅英，女，1969年11月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：郑发荣，男，1969年9月29日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 二被告共同委托诉讼代理人：叶文，福建真唯律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：许永云，福建真唯律师事务所律师。 第三人：福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会，住所地福建省福州市晋安区六一路**，统一社会信用代码54350111B23474989J。 法定代表人：陈祥兴，主任。 委托诉讼代理人：吴格，福建远东大成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶玉宏，福建远东大成律师事务所律师。 原告肖建东与被告朱梅英、郑发荣及第三人福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会(以下简称东门村委会)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖建东的委托诉讼代理人俞素娴，被告朱梅英、郑发荣的委托诉讼代理人叶文、许永云，第三人东门村委会的委托诉讼代理人叶玉宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖建东向本院提出诉讼请求：1.判令被告朱梅英、郑发荣返还原告店面押金15000元、店面转让费50000元，并以65000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算支付自原告起诉之日起至被告实际还清上述款项之日止的损失；2.判令本案诉讼费用、财产保全费用、财产保全担保费用由被告承担。事实和理由：2017年11月，原告与被告朱梅英、郑发荣达成一致合意，由原告向被告承租福州市晋安区店面，店面转让费50000元。2017年11月15日，原告委托尤若昕向被告郑发荣指定账户支付部分店面转让费30000元。2017年12月1日，原、被告签订《店面租赁合同》，约定原告向被告朱梅英承租福州市晋安区店面，租赁期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止，每月租金7500元；店面押金15000元，租赁期限届满后，一次性予以无息返还。2018年1月15日，原告委托尤若昕向被告郑发荣指定账户支付51500元，足额支付了店面转让费50000元，店面押金15000元，2017年12月及2018年1月的租金共15000元，电表改造费1500元。之后，原告将承租店面进行装修并投入使用。 2018年7月3日，晋安区XX镇清理整治违法建设工作领导小组办公室在原告所承租的XX街18家店面门口张贴《公告》，告知原告所承租的店面属未经有权机关审批的违法建筑，要求限期搬离并拆除违法建设的建筑物，若逾期未拆除的，将组织强制拆除。2018年9月3日，福州市晋安区综合执法局再次张贴《通知》，称位于间店面属于违法建筑，由于未自行拆除，于2018年9月4日采取停水断电等措施。2018年9月，执法部门对原告承租的店面停水断电，2018年10月，执法部门对上述建筑进行了强制拆除。 原告认为，被告出租给原告的店面属于未经有关部门批准建设的违章建筑，原告与被告签订的《店面租赁合同》应属无效；被告明知该店面属于违章建筑仍出租给原告使用，根据《合同法》等相关法律规定，被告应当返还原告已支付的店面押金、店面转让费，并赔偿原告损失。 朱梅英、郑发荣辩称，两被告是通过第三人的招标公告，通过投标中标后承租讼争租赁物的，第三人自认讼争店面属东门村集体财产，且出租讼争租赁物已有十余年历史，讼争店面不属违章建筑，故原、被告签订的租赁合同合法有效。所谓的“转让费”实际是原告的前期装修费用的分摊，原告自愿支付50000元后，才取得承租资格。支付装修分摊费只是签订租赁合同的前提条件，并非租赁合同的条款，所以不存在因房屋租赁合同终止履行而返还“转让费”的情形。原告依约支付了装修分摊费后，被告与原告订立了租赁合同，并将讼争店面实际交付原告经营使用数月。合同履行期间发生的变化与该案附条件的履行无关，不存在返还之说。原告尚欠2018年7月租金、6月电费、8月电费等合计8987元，已构成违约，押金不能退还。本案租赁合同是因东门村改扩建需要而无法继续履行，两被告在租赁合同履行过程中并无过错，原告请求按中国人民银行同期贷款利率计算赔偿其损失，无事实与法律依据。综上，原告的诉请无合同、事实及法律依据，应予以驳回。 XX村委会述称，位于福州市晋安区间店面系东门村委会所有，建成于1982年，系村集体所有的简易单层自建房，房屋所在地为XX村农村集体所有的土地。在1984年国务院颁布《城市规划条例》以前，国家并无城市规划的法律法规，房屋所在地当时也未列入福州市城市规划区。对农村集体经济组织在自己集体所有土地内自建简易房屋，国家当时也并无相关审批的强制性规定。东门村委会位于福州市晋安区间店面是在《城市规划条例》颁布实施前即已建成的单层简易建筑，不可能有相关的审批许可手续，不能认定为违法建设。讼争房屋因晋安区政府对晋丰境戏台至地藏寺及周边景观改造需要，于2018年11月被XX镇政府拆除，晋安区人民政府同意XX村委会在原位置退后1米重建两层房屋，目前已基本完工。因此，上述房屋系历史形成的建筑，不能因为无建设工程许可证就定性为违法建设，第三人有权出租上述房屋并收益。 第三人与郑发荣于2017年12月10日签订《房屋租赁合同》，约定由郑发荣承租讼争30号店面，租赁期间自2017年12月10日起至2020年12月9日止，承租人未经出租人同意，不得私自将房屋转租、转让给第三方；若租赁物被政府征收或出租人改扩建需要，承租人应无条件服从并配合。被告朱梅英将讼争店面出租给原告使用，并收取原告店面转让费50000元、押金15000元，第三人对此并不知情。根据合同相对性原则，应由行为人承担责任，原告的诉讼主张与第三人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的租赁合同、银行流水清单、说明函、公告、通知、婚姻登记证明，两被告提交的租赁合同、现金缴款单、增值税发票、产权证明，第三人提交的租赁合同，均与原件核对一致，本院对真实性予以确认并在卷佐证。两被告提交的照片，没有原始载体核对，原告及第三人对真实性不予认可，从照片拍摄内容亦不能证明两被告所主张讼争店面中标、出租前的状况，本院不予采信。两被告提交的装修店铺预算和决算清单，系单方制作，原告及第三人对真实性不予认可，清单内容亦不能证明两被告所主张其与原告约定了分摊装修费用的事实，本院不予采信。两被告提交的电表照片、收款收据、微信聊天记录，电表照片没有原始载体核对，收款收据所载欠款内容系单方制作，无计算依据，原告亦不予认可，不能证明两被告所主张原告尚欠2018年7月租金、6月电费、8月电费等合计8987元的事实，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落福州市晋安区间店面，为XX村委会的村集体财产。2017年10月24日，上述18间店面的租赁合同到期，XX村委会张贴公告对外招标。郑发荣通过招投标取得了前述24号、26号、28号、30号、32号、34号店面的承租权。肖建东拟承租上述30号店面，遂与郑发荣协商租赁事宜。2017年11月15日，肖建东通过其儿媳妇尤若昕的银行账户转账支付部分店面转让费30000元至郑发荣的银行账户。2017年12月1日，郑发荣之妻朱梅英与肖建东订立《店面租赁合同》，约定：朱梅英将位于福州市晋安区店面出租给肖建东使用，租赁期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止，共三年；每月租金7500元，应在每月3日前交纳；合同生效之日承租人交纳租赁押金15000元，租赁期限届满后，若承租人未拖欠出租人租金、水电费等，出租人将一次性退还承租人租赁押金。2017年12月10日，郑发荣与东门村委会签订《房屋租赁合同》，约定：郑发荣承租XX村委会位于福州市晋安区间店面；每月租金36600元(每间店面每月租金6100元)，租赁期限自2017年12月10日起至2020年12月9日止；承租人应交纳租赁押金100000元，租赁期限届满后，若承租人未拖欠租金、水电费等，出租人将一次性退还租赁押金；租赁期间，未经出租人同意，不得将房屋转租、转让给第三方，否则出租人有权收回房屋；租赁期间若租赁物被政府征收或出租人改扩建需要，承租人应无条件服从并配合。上述合同订立后，郑发荣、朱梅英向XX村委会支付了租赁押金及租金，取得讼争租赁物的承租权，并将讼争租赁物交付肖建东使用。2018年1月15日，肖建东通过其儿媳妇尤若昕的银行账户向郑发荣转账支付剩余店面转让费20000元、租赁押金15000元、电表改造费1500元、2017年12月及2018年1月的租金15000元，合计51500元。 2018年7月3日，晋安区XX镇清理整治违法建设工作领导小组办公室在讼争店面所在的XXX18家店面门口张贴《公告》，称：你户未经有权机关审批，擅自在旁郑记捞化违法建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属未经有权机关审批的违法建设。现根据有关规定，责令你户自本公告发布之日起三日内自行搬离并拆除违法建设的建筑物，逾期未拆除的，将组织强制拆除。2018年9月3日，福州市晋安区城市综合执法局张贴《通知》，载明“晋安区XX镇X尾街农贸市场东侧18间店面(XX村村财)：位于XX镇XX街，因未经有关机关审批进行违法建设，由于你户至今未自行拆除违法建设，我局定于2018年9月4日配合供水供电部门对你户采取停水断电措施，直至你户自行整改完毕并经过核查为止”。之后执法部门对讼争店面停水断电，并强制拆除。 另查明，原告于2018年8月6日支付了当月的租金7500元及电费802元。 本院认为，讼争房屋系XX村委会在《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）颁布施行之前建成的单层简易建筑，为XX村委会的村集体财产，属于乡、村规划区内的房屋。XX村委会将该房屋作为村集体财产长期对外出租收益，东门村委会通过公开招标与郑发荣订立的租赁合同是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，虽然讼争房屋未取得建设工程规划许可证，但该房屋系在《中华人民共和国城乡规划法》颁布施行前建造的农村简易房屋，在认定合同效力时应当充分考虑历史原因和具体情况，不能简单适用现行的法律规定认定租赁合同无效。 两被告收取原告50000元的转让费后将其承租的30号店面以每月7500元的租金标准转租给原告使用，两被告主张该转让费系原告自愿承担的租赁物前期装修及其他费用的分摊，两被告就其主张提供了其自行制作的装修店铺预算清单及决算清单为据，但未提供证据证明其与原告约定了分摊装修费用，故两被告主张50000元为原告自愿承担的装修费缺乏依据，本院不予采纳。根据双方当事人的陈述，结合租赁市场的交易习惯，可以认定原告在转租合同订立前先行支付给两被告的50000元是作为取得租赁物三年承租权的前提条件，因此该费用与承租权的取得以及租赁期限长短相关。合同履行期间，非因租赁双方的原因终止履行，从公平原则出发，两被告应按租赁合同的履行情况按比例返还该费用。至租赁物被停止水电供应时（2018年9月4日）止，原、被告的转租合同仅履行了9个月即租赁合同期限的1／4(9个月÷36个月)，故两被告应当将未履行部分的转让费37500元（50000元×3／4）返还原告。 转租合同履行期间，讼争租赁物被政府部门强制拆除，致使合同无法继续履行，次承租人请求转租人返还租赁押金，本院予以支持。两被告以原告尚欠租金及电费等合计8987元为由主张不予退还押金，但其提供的证据不足以证明原告欠费事实，故其该项主张不能成立，本院不予支持。原告请求按照中国人民银行同期贷款利率计算支付自原告起诉之日起至被告实际还清上述款项之日止的损失，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告朱梅英、郑发荣应于本判决生效之日起十日内返还原告肖建东押金15000元； 二、被告朱梅英、郑发荣应于本判决生效之日起十日内返还原告肖建东转让费37500元； 三、驳回原告肖建东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1425元，由原告肖建东负担274元，由被告朱梅英、郑发荣负担1151元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  林慧琴 人民陪审员  唐子熥 人民陪审员  林秀华 二〇一九年七月二十二日 书 记 员  陈新建 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。