福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初395号 原告:南安市华景房地产开发有限公司，住所地：福建省南安市。 法定代表人：郑晓乐，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄晓燕，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：王宝灵，女，该公司职员。 被告：任羊羊，男，1991年2月19日出生，汉族，住陕西省。 原告南安市华景房地产开发有限公司（以下简称“华景公司”）与被告任羊羊商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华景公司的委托诉讼代理人王宝灵到庭参加诉讼，被告任羊羊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华景公司向本院提出诉讼请求：1.解除华景公司与任羊羊签订的编号为201308489的《商品房买卖合同》；2.任羊羊偿还华景公司垫付款项18722.13元及利息（参照中国人民银行同期贷款基准利率，自垫付之日起计至任羊羊实际清偿之日止，利息暂计至2018年9月30日为384.22元），上述垫付款项及利息暂合计为19106.35元；3.任羊羊向华景公司支付违约金47377.6元；4.任羊羊配合办理案涉商品房的合同备案及预告登记的注销手续，并由任羊羊承担因此而产生的费用；若任羊羊不配合办理，每逾期一日，任羊羊应按已付房款的0.1%支付违约金;5.扣除垫付款项18722.13元、利息、违约金、律师费以及任羊羊尚欠按揭银行的贷款本金、利息、罚息等费用后，剩余购房款无息退还给任羊羊；6.任羊羊于商品房买卖合同解除后三日内返还“中骏·四季康城二期”项目第X号房屋。诉讼过程中，华景公司撤回诉讼请求2的利息部分即“利息参照中国人民银行同期贷款基准利率，自垫付之日起计至任羊羊实际清偿之日止，利息暂计至2018年9月30日为384.22元”、诉讼请求4中的“若任羊羊不配合办理，每逾期一日，任羊羊应按已付房款的0.1%支付违约金”以及诉讼请求5。事实和理由：2013年10月30日，任羊羊与华景公司签订编号为201308489号的《商品房买卖合同》，约定任羊羊购买“中骏·四季康城二期”第X房产，购房款总额为473776元，任羊羊应于签订合同时付清首期款143776元，余款330000元办理按揭贷款。合同补充协议第五条约定，如按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》或要求出卖人承担保证责任的，出卖人均有权解除购房合同并收回该商品房。出卖人在扣除买受人应承担的违约金（违约金数额为该商品房总价款的10%）、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭银行的贷款本金、利息、罚息（由出卖人代买受人向银行偿还）后，将购房款余款无息返还买受人。购房合同签订后，任羊羊支付首期款143776元，余款330000元申请银行按揭贷款，并与中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称“农行南安支行”）、华景公司签订《个人住房借款合同》。根据《个人住房借款合同》约定，华景公司为任羊羊的借款提供阶段性连带责任保证，华景公司对《个人住房借款合同》项下所列借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金、诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债务的一切费用承担保证责任，保证责任至正式抵押登记手续办理完毕，且农行南安支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书为止。在合同履行过程中，因任羊羊拖欠按揭贷款本息，农行南安支行要求华景公司承担保证责任，强制从华景公司银行账户划拨款项（其中于2018年2月14日扣划5655.37元，2018年3月29日扣划3742.09元，2018年4月30日扣划1866.02元，2018年5月25日扣划1863.93元，2018年6月26日扣划1864.35元，2018年7月27日扣划1864.35元，2018年8月31日扣划1866.02元）。根据《商品房买卖合同》约定及有关法律规定，华景公司已有权解除《商品房买卖合同》，并追究任羊羊违约责任。综上，华景公司为维护其合法权益，向法院提起诉讼，请判如所请。 任羊羊未作答辩。 华景公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因任羊羊未到庭，未对华景公司提供的证据进行质证。对华景公司提供的证据，本院认定如下：华景公司提供的《商品房买卖合同》、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《中国农业银行业务凭证》七份、《中国农业银行业务凭证（贷款合约基本信息）》、（2018）闽0583民初4747号《民事判决书》、《南安市人民法院审判执行案件衔接表》、《房屋交接验收表》、《房屋交接书》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 华景公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2013年10月30日，华景公司与任羊羊签订合同编号为201308489的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容。双方并就该合同进行备案及预告登记。合同约定，任羊羊向华景公司购买址在南安市，建筑面积共87.72平方米，单价为5401元，总金额为473776元。附件六《合同补充协议》约定买受人于2013年10月30日签订购房合同并同时付清首期款143776元，余款330000元办理银行按揭贷款。若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还按揭银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》或要求出卖人承担保证责任的，如按揭银行要求出卖人承担保证责任发生于购房合同约定的商品房交付日前，则在约定的交房日期届满及其后，出卖人有权不向买受人交房，直至买受人还清所有拖欠按揭银行的贷款本金、利息、罚息及其他相关费用为止；如按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》发生于购房合同约定的商品房交付日前，出卖人有权不再向买受人交房。无论如何，按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》或要求出卖人承担保证责任的，出卖人均有权解除购房合同并收回该商品房。出卖人在扣除买受人应承担的违约金（违约金数额为该商品房总价款的10%）、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭银行的贷款本金、利息、罚息（由出卖人代买受人向银行偿还）后，将购房款余款无息返还买受人。购房合同确定解除后，双方应在10日内持办理购房合同注销手续所需的证明材料，并至原购房合同登记机关办理购房合同注销手续，因办理购房合同注销手续及已付款发票注销手续所产生的费用由买受人承担。若买受人不配合办理购房合同注销手续，每逾期一日，买受人应按已付房款的1‰向出卖人支付违约金。合同签订后，任羊羊向华景公司支付首期款143776元，余款330000元由任羊羊向农行南安支行办理了按揭贷款予以支付。2014年6月11日，任羊羊、华景公司与农行南安支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定任羊羊向农行南安支行借款33万元用于购买位于南安市，借款期限240个月，还款方式为等额本息还款法，还款日为每月20日，华景公司为该借款提供阶段性连带保证责任等内容。合同签订后，农行南安支行依约发放了贷款，但任羊羊未依该合同的约定向农行南安支行按时足额偿还贷款。2018年5月23日，农行南安支行向本院提起诉讼。2018年11月1日，本院作出（2018）闽0583民初4747号《民事判决书》，判决如下：1、解除农行南安支行与任羊羊、华景公司签订的编号为35020120140028060的《个人购房担保借款合同》；2、任羊羊应于判决生效后10日内偿还农行南安支行借款本金237661.95元及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2018年9月1日起至实际还款之日止，按中国人民银行的有关规定和《个人购房担保借款合同》的约定计算）；3、华景公司对任羊羊的上述债务承担连带清偿责任，华景公司承担保证责任后，有权向任羊羊追偿；4、驳回农行南安支行的其他诉讼请求。该判决于2019年7月3日生效。（2018）闽0583民初4747号民事判决作出前，华景公司已分别于2018年2月14日代偿银行按揭款5655.37元、于2018年3月28日代偿3742.09元、于2018年4月30日代偿1866.02元、于2018年5月25日代偿1863.93元、于2018年6月26日代偿1864.35元、于2018年7月26日代偿1864.35元、于2018年8月30日代偿1866.02元，合计18722.13元。任羊羊至今未将华景公司代偿的款项支付给华景公司。华景公司已于2016年2月3日将涉案商品房交付任羊羊使用。 本院认为，华景公司与任羊羊签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，任羊羊向农行南安支行办理按揭贷款用于支付涉案房屋的房款，并由华景公司提供阶段性连带责任保证。但任羊羊未依约按时足额偿还贷款，导致华景公司截至2018年8月30日代偿还银行按揭款本息18722.13元，又被本院（2018）闽0583民初4747号民事案件判决需要为任羊羊的欠款承担连带保证责任。依照双方签订的《合同补充协议》第五条“……按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》或要求出卖人承担保证责任的，出卖人均有权解除购房合同并收回该商品房。出卖人在扣除买受人应承担的违约金（违约金数额为该商品房总价款的10%）、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭银行的贷款本金、利息、罚息（由出卖人代买受人向银行偿还）后，将购房款余款无息返还买受人”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，华景公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、任羊羊偿还代垫款18722.13元、支付违约金47377.6元（违约金为总价款473776元的10%），符合法律规定，予以支持。本案合同已办理备案手续，且华景公司已于2016年2月3日将涉案商品房交付任羊羊使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，华景公司请求任羊羊配合其办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及承担因此产生的费用，并请求任羊羊将涉案商品房返还给华景公司，符合法律规定，予以支持。因《商品房买卖合同》已解除，华景公司需将购房款退还给任羊羊，但任羊羊未在本案中提出请求，故对于华景公司应返还给任羊羊的购房款，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房被司法机关查封，华景公司应退还给任羊羊的款项，则应提交给有关司法机关。华景公司自愿撤回部分诉讼请求，系华景公司对其诉讼权利的处分，且不违反法律规定，依法予以准许。任羊羊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安市华景房地产开发有限公司与任羊羊于2013年10月30日签订的合同编号为201308489的《商品房买卖合同》； 二、任羊羊应于本判决生效后十日内偿还南安市华景房地产开发有限公司代其偿还的银行按揭贷款本息18722.13元； 三、任羊羊应于本判决生效后十日内支付南安市华景房地产开发有限公司违约金47377.6元； 四、任羊羊应于本判决生效后十日内协助南安市华景房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》注销登记手续，并承担因此而产生的费用； 五、任羊羊应于本判决生效后十日内将址在南安市产腾空返还给南安市华景房地产开发有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8406元，由任羊羊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  卢君玉 人民陪审员  李志民 人民陪审员  莫战兰 二〇一九年七月十九日 书 记 员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。