贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终3900号上诉人（原审原告）：白崇义，男，侗族，1992年7月18日生，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）陶敏，女，侗族，1966年10月1日生，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人:马洪尧，贵阳市云岩区中东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天路**201大厦。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文娜，女，汉族，1985年12月10日生，住贵州省贵阳市小河区，系该公司员工。原审被告：中天城投集团城市建设有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天路**201大厦。法定代表人：张智，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文娜，自然情况同前。上诉人白崇义、陶敏因与被上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称中天房地产公司）、原审被告中天城投集团城市建设有限公司（以下简称中天城建公司）商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初1717号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。白崇义、陶敏上诉请求：一、撤销原判第二项，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：在整个购房协商过程中，上诉人作为消费者只是将自己的想法和要求提出，被上诉人是专业房地产开发公司，在得到被上诉人的置业顾问承诺没问题后，上诉人才签订《认购书》并交纳定金2万元。原审判决对事实认定不清，作为消费者根本无法举证的购房时交谈内容认定上诉人举证不能，以此驳回上诉人的一审诉讼请求有违法律的公平公正。原审判决将不能签订正式《商品房买卖合同》归责于上诉人，严重侵害上诉人作为购房者的合法权利。中天房地产公司答辩认为：原审判决认定事实清楚，上诉人所称的相关口头交流的过程无证据证实，不能对抗双方签订的认购书的效力。原审判决将不能签订正式商品房买卖合同归责于上诉人，符合民诉法关于举证责任的规定，适用法律正确。故请求驳回上诉，维持原判。中天城建公司认为，对一审判决无意见。白崇义、陶敏向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除双方于2018年10月14日签订的《认购书》；2、依法判令两被告返还原告购房定金20000元人民币；3、诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：2018年10月14日，原告白崇义作为乙方、买受人与作为甲方、出卖人的被告中天房地产公司、中天城建设公司，就位于本市未来方舟一期G区G7组团4栋6-01房屋签订《认购书》，主要约定：一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整作为定金。二、乙方选择下列第2种方式付款：1、一次性付款：乙方须于签署本认购书后7个日历日内付清房款，并签署《商品房买卖合同》；2、按揭付款：乙方须于签署本认购书后7个日历日内支付不低于总价30%的房款，同时签署《商品房买卖合同》；余款由银行提供按揭贷款，乙方需在合同约定时间前办理完毕银行按揭贷款申请手续。四、乙方必须按双方约定的付款方式和期限到中天未来方舟项目销售中心支付首期款，并与甲方签署《商品房买卖合同》，若乙方逾期未办理该手续，则视为乙方弃权，所付定金不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋。九、本认购书一式两联，经双方签字或盖章后有效。甲方落款中天城投集团贵阳房地产开发有限公司、中天城投集团城市建设有限公司，但仅加盖中天城投集团贵阳房地产开发有限公司公章，乙方白崇义签名。合同签订当日，原告向被告中天房地产公司交纳2万元。同日，原告白崇义签收了被告发放的《声明》、《按揭办理告知书》，《温馨提示》，其中《按揭办理告知书》载明：“……我司对按揭办理事宜告知如下：一、若您选择由我公司代办银行按揭（不包含公积金贷款），请您于签定本告知书之日起至应签署《商品房买卖合同》当日内向指定银行提交如下按揭所需全部真实、合格资料（以银行要求为准），办理银行按揭相关手续并签署《个人购房借款合同/担保合同》。若您未在前述时间提交符合银行要求的相关按揭资料，办理银行按揭相关手续并签署《个人购房借款合同/担保合同》，则视为逾期付款，根据约定您已构成违约，您应按合同第十条之约定向我司承担逾期付款的违约责任。具体资料如下：……4、收入证明：借款人、借款人配偶及共同借款人提供由供职单位公章确认的月均收入证明原件；……”。庭审中，原告陶敏表示认购书及其他相关材料均是陶敏以白崇义名义代签，白崇义表示对陶敏以其名义代签的上述文件均予以认可。原告另行提交了151××××****向原告发送的短信，短信载明：“关于解除《认购书》通知尊敬的白崇义先生您好！您于2018年10月14日认购我司中天?未来方舟G7-4-1-6-1号房屋，并与我司签订了《认购书》（以下简称“协议”）。根据双方签订的协议约定，您须在签署协议后7日内（即2018年10月21日前），与我司签订《商品房买卖合同》并支付首期房款，但至今您仍未按协议约定履行签约和付款义务，根据协议约定，由于您的违约行为，我司现特告知您，我司将解除协议，收回房屋，不予退还定金。特此通知！中天未来方舟2018年11月6日”。以及当日通过陶敏手机向151××××****发送的短信，短信载明：“小吴，我不知道你是什么意思。首先声明我一直都是表示要买房子，签订认购书时我已经给你说是给儿子买，儿子不在国内，当时你说没问题，在约定的时间，我们去交首付签合同，你又说要从儿子的银行走款，我也给你说要等儿子把银行卡从迪拜拿回来，现在你又说我不能买房子。不知你们公司是什么意思，买房贷款的手续和流程你们是清楚的，在签订认购书时你作为销售顾问不给我们说清楚，导致现在我还不能签订正式合同，都是你们的责任。”，原告欲以此证明非原被告原因导致无法购买房屋。被告则认为原告在已被告知按揭所需材料的情况下，仍然与被告签订认购书，而后又以自身不能办理贷款为由，拒绝签订买卖合同，是其自身过错导致的。对于短信，被告表示不能确认系其工作人员，即使系其工作人员，因没有公司的签章确认，不能代表公司的意愿，其另行提交137××××****的短信，其载明内容与原告提交的一致，但其表示短信上的文字表述有误，定金合同已履行完毕，不存在解除的问题，主要目的是告知原告定金不能退，房屋另售。另查明，二原告系母子关系，审理中原告提交阿联酋身份证，签证，证明原告白崇义长期居住在国外。一审判决认为：本案的争议焦点为：1、被告中天城建公司是否系《认购书》的合同一方当事人；2、导致不能签订正式合同和交纳首付款的原因是否为不可归责于双方的原因。针对争议焦点一，虽然认购书中甲方处写有中天城建的名称，但该公司并未在甲方签章处加盖印章，故被告中天城建公司不是认购书的合同当事人。针对争议焦点二，原告主张导致不能签订正式合同和交纳首付款的原因为不可归责于双方的原因，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原告应对其主张承担举证证明责任。庭审中，原告向法庭提交了短信、按揭办理告知书、声明书、购房人白崇义签证、阿联酋身份信息复印件，从原告提交的上述证据材料可知原告白崇义在签订《认购书》时其已居住在国外，且知道办理银行按揭需提交的材料，但其仍然与被告中天房地产公司签订《认购书》购买涉案房屋，且其确实未按认购书约定的时间内向被告支付首付款、并与被告签订正式的《商品房买卖合同》，导致不能签订正式《商品房买卖合同》和交纳首付款的原因在于原告，本案系原告违约。现原告主张系不可归责于双方的原因，导致合同不能履行，对此，法院认为，原告认为合同不能履行的原因在原告签订合同时就已客观存在，并不是不能预见或无法避免，不属于合同法规定的不可归责事由，不予采信。现原告主张要求被告返还购房定金无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、解除原告白崇义与被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司于2018年10月14日签订的《认购书》；二、驳回原告白崇义、陶敏的其余诉讼请求。本案案件受理费300元，减半收取150元，由原告白崇义、陶敏负担（已预交）。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。上诉人白崇义与被上诉人中天房地产公司于2018年10月14日签订的《认购书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，各方当事人均应当按照合同约定全面履行义务。双方对解除该《认购书》无异议，本院予以维持。本案的争议焦点在于本约合同不能签订的原因及被上诉人是否应当退还上诉人所支付的定金2万元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”根据双方的认购书约定：“二、乙方选择下列第2种方式付款：2、按揭付款：乙方须于签署本认购书后7个日历日内支付不低于总价30%的房款，同时签署《商品房买卖合同》；余款由银行提供按揭贷款，乙方需在合同约定时间前办理完毕银行按揭贷款申请手续。四、乙方必须按双方约定的付款方式和期限到中天未来方舟项目销售中心支付首期款，并与甲方签署《商品房买卖合同》，若乙方逾期未办理该手续，则视为乙方弃权，所付定金不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋。”。被上诉人主张上诉人并没有在签署本认购书后7个日历日内支付不低于总价30%的房款，并签署《商品房买卖合同》，构成违约，被上诉人不应当退还定金2万元；上诉人主张不能签订《商品房买卖合同》系不能归责于双方的原因，被上诉人应当退还其定金2万元。上诉人提交的短信发出时间系合同约定的签订正式合同之后，其提交的合同延期审批单并无被上诉人的签章认可，上诉人认可因其不能办理到按揭贷款故未如期签订合同，故其提交的证据并不能证实系不可归责于双方的原因不能签订本约合同，故上诉人请求被上诉人退还2万元定金之上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人白崇义、陶敏负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  黄 新审判员  田 勇二〇一九年七月三日书记员  陈晓琦