江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初5325号原告：李倩，女，汉族，1996年07月13日生，住江西省宜春市万载县。委托诉讼代理人：李素（系李倩的妹妹），住江西省宜春市万载县。被告：罗婕，女，汉族，1982年04月09日生，住江西省南昌市经济技术开发区。原告李倩与被告罗婕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李倩的委托诉讼代理人李素及被告罗婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李倩向本院提出诉讼请求：1.责令被告立即解除合同，退还押金4400元和预交的物业费360元；2.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉请中的物业费金额变更为330元。事实与理由：原告于2019年2月1日租赁被告的房子，被告收取了押金4400元及6个月的物业费660元。2019年4月26日被检查出燃气管道老化，存在安全隐患，故原告于2019年4月26日搬出租赁房屋，故诉至法院提出以上诉请。被告罗婕辩称，2019年4月26日被检查出燃气管道老化属实，但仅需更换一根金属波纹管，且我明确向原告表示同意更换，费用从房租中扣减。原告在2019年4月22日就找了中介，打算将房子转租出去，直至2019年5月3日才告知我已搬走的事实。因此，燃气管道问题只是原告提前终止租赁关系的借口，根据原告与我于2019年1月24日签订《房屋租赁中介合同》的约定，原告如需终止租赁关系应提前30日通知我，原告违约可以没收押金，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的《房屋租赁中介合同》、押金及物业费收据、居民用户安全检查记录、燃气安全隐患整改通知单、微信聊天记录，本院认定事实如下：2019年1月24日，出租方（甲方）罗婕与承租方（乙方）李倩及中介方（丙方）江西省鸿达地产房屋咨询有限公司签订《房屋租赁中介合同》，约定：甲方将拥有所有权的坐落于江西省南昌市红谷滩新区万达星城瑞星苑2栋1单元805室出租给乙方使用，面积71平方米，租赁期限为12个月，从2019年2月1日起至2020年1月31日止；每月租金2200元，每月支付一次，本着先付后用的原则，本合同签订即日由乙方支付首期租金2200元给甲方，租赁期内每月租金由乙方于前期租金使用完毕的当日或之前5天交给甲方，如乙方推迟5天未按时交付租金视为退租，甲方有权收回房屋并没收押金；房屋押金4400元，于本合同签订当日由乙方支付给甲方，合同期满押金如数退还；租赁期内发生的水电费、卫生费、有线电视收费、电话费、物业管理费等费用均由乙方及时付清给有关部门；未经甲方同意，乙方不得将房屋自行转租、转让或提前退租，否则视为乙方违约，甲方有权提前收回出租房屋并没收押金；若甲方或乙方有特殊原因需提前终止租赁关系，须提前30天通知对方进行协商，否则违约方需双倍赔偿对方经济损失，如甲方同意乙方提前退租，乙方需赔偿一个月租金给甲方；……同日，李倩按合同约定向罗婕支付了押金4400元、首期租金2200元及2019年2月1日至2019年7月3日的物业费660元，共计7260元。2019年4月26日，南昌（江西昌北）中油燃气有限责任公司对案涉租赁房屋燃气安全隐患进行检查，并下达整改通知单，要求立即停止使用并使用灶具专用金属波纹管连接，当天晚上，李倩的妹妹李素通过微信告知罗婕燃气检查及需整改的情况，罗婕于2019年4月27日晚上微信回复李素同意更换，要求开好发票，费用从房租里扣减。2019年4月28日，李素微信告知罗婕李倩因为考研已搬走，只剩她一个人住，觉得一个人承担2200元的租金有点困难，便询问是否可以将房子转租，罗婕微信回复同意转租，但要求若五一前没转租出去仍需继续支付房租。2019年5月2日，李素微信告知罗婕工资要8号发，需要晚几天交清房租，罗婕微信回复同意，但要求下次不要推后这么久。2019年5月3日晚上，李素微信告知罗婕房子仍未转租出去，也没钱交房租和物业费，已打扫干净房子并搬走，罗婕微信回复要求将钥匙归还并收回房子，李素便问能否退还押金，罗婕回复“违约了，你觉得呢”，后又回复“转租出去可以退”。另查明，直至2019年5月中旬，李倩才将案涉租赁房屋在钥匙邮寄给罗婕。庭审中，被告表示同意解除双方合同，但主张系原告违约导致的解除。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同期内，在不符合法定或约定解除条件的情况下，未经协商一致，原告将诉争房屋钥匙邮寄给被告的行为不具有单方解除合同的效力，但鉴于承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，且被告也同意解除，故对原告要求判令解除双方签订的租赁合同的诉请，本院予以支持。对于燃气安全隐患需要整改一事，罗婕在李倩告知后的次日同意进行更换并从房租中扣减相应费用，在此情况下李倩以案涉租赁房屋存在燃气安全隐患为由搬离房屋的行为违反了合同第六条的约定，构成违约，罗婕依约可没收押金，故对原告要求退还押金4400元的诉请不予支持。至于原告主张的物业费330元，实际是指2019年5月1日至2019年7月3日这三个月的物业费，但因李倩实际于2019年5月中旬才交还房屋钥匙，且案涉房屋退租后到再出租亦有一定的空档期，必然会产生相应的租金损失和物业费支出，原告未举证证明该空档期少于两个半月，故本院对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告李倩与被告罗婕之间的《房屋租赁中介合同》；二、驳回原告李倩其他诉讼请求。案件受理费410元（原告李倩已预交），由原告李倩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  高 红人民陪审员  李 萍二〇一九年七月十八日书 记 员  曾青青附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。