河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0105民初21321号原告丁某某，男，汉族，1966年3月18日出生，住河南省新野县。委托代理人杜青波，江苏天之权律师事务所郑州分所律师。委托代理人陈某某。被告蒋某某，男，汉族，1977年1月10日出生，住郑州市金水区。委托代理人侯平利，河南恒明律师事务所律师。委托代理人段清鹏，河南恒明律师事务所律师。被告潘某某，男，汉族，1983年6月10日出生，住河南省延津县。原告丁某某诉被告蒋某某、潘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁某某委托代理人杜青波、陈某某，被告蒋某某委托代理人段清鹏到庭参加诉讼，被告潘某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁某某诉称，2015年11月3日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租的位于郑州市××路与××交叉口合作大厦11-15层的房屋(房东系河南某某公司)转租给原告使用，后于2018年3月27日双方又签订《房屋经营权转让协议》，约定将上述房屋经营权转让给原告。原告认为被告的转租行为没有依据且没有将该房屋经营权转让给原告，故诉至贵院，望依法判决!诉讼请求：1.依法判令解除原被告双方所签订的《房屋经营权转让协议》；2.依法判令被告向原告返还转让费250万元并支付利息（暂计5万)；3.本案诉讼费由被告承担。被告蒋某某辩称：一、当事人之间未对单方解除协议作出约定，也不存在法定解除情形，原告要求单方解除协议不应获得支持，具体理由如下:1、原告不享有约定解除权;根据《合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，双方在《经营权转让协议》及其他相关书面文件中均未对单方解除协议的事项作出约定，故原告不享有约定解除权。2、原告也不具备单方解除合同的法定解除情形。(1)被告方既没有明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;也没有迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现《房屋经营权转让协议》的合同目的;原告使用《房屋经营权转让协议》的标的房屋用于酒店经营，因其经营遇到困难，为达到降低房屋租金及相关费用等经营成本的目的，特与被告方协商，双方签订《房屋经营权转让协议》。原告方签订《房屋经营权转让协议》的目的是为了达成其直接按照房屋出租方豫棉集团收取的基础租金和相关费用的优惠标准，来缴纳租金和相关费用。而原告的上述该合同目的的实现自《房屋经营权转让协议》签订之日起至今都没有障碍，事实上，原被告双方的房屋经营权转让于合同签订之前就达成了合意，双方协议签订于2018年3月27日，事实上，原告于双方达成合意的2018年3月1日起，就已经享受按照房屋出租方豫棉集团收取的基础租金和相关费用的优惠标准来缴纳租金和相关费用了。被告方自2018年3月1日至今，始终按照《房屋经营权转让协议》第七条的约定，即与豫棉集团的承包合同暂时未能变更期间，被告方与豫棉集团签订的原承包经营合同中涉及标的房屋的权利和义务由原告方享有和履行，即自2018年3月1日起，原告方只需按照豫棉集团向被告方收取的基础租金和相关费用标准来支付租金和相关费用，自2018年3月1日起至2018年8月31日，原被告双方是严格按照《房屋经营权转让协议》的约定来支付租金和相关费用，而不再履行原被告双方于2015年11月3日签订的《房屋出租协议》约定的相比较高的租金和相关费用标准。但自2018年9月1日起至今，原告因经营困难等各种原因既不向豫棉集团也不再向被告方缴纳租金和相关费用，但至今仍在使用标的房屋进行经营。被告方自2018年9月1日起一直代原告方向豫棉集团支付租金及相关费用。(2)原告方未与豫棉集团重新签订承包经营合同的责任不在被告方，而在原告方，且该情况并未导致合同目的无法实现。原被告双方在签订《房屋经营权转让协议》时，对被告与豫棉集团之间的承包经营合同情况、原告即将与豫棉集团重新签订承包经营合同的情况，以及承包经营合同暂时不能变更的情况都有充分的了解，并在《房屋经营权转让协议》第七条中就上述情况的解决达成了一致意见。而事实上，原告方未与豫棉集团重新签订承包经营合同的主要原因是其违反《房屋经营权转让协议》的约定，向豫棉集团另行主张免租期造成的，而并非被告方的原因。但是，原告方未与豫棉集团重新签订承包经营合同的情况并未导致其合同目的无法实现。一方面，根据《房屋经营权转让协议》第七条关于原告方未与豫棉集团重新签订承包经营合同期间，被告方与豫棉集团签订的原承包经营合同中涉及标的房屋的权利和义务由原告方享有和履行的约定，原告方自2018年3月1日起至今始终在享受被告方与豫棉集团签订的原承包经营合同中涉及标的房屋的权利，即只需缴纳豫棉集团收取的基础租金和优惠标准的相关费用。另一方面，豫棉集团与被告方的承包经营合同至今也仍然在履行，豫棉集团至今也并未认定《房屋经营权转让协议》无效，因此，原告方依据《房屋经营权转让协议》与豫棉集团重新签订承包经营合同的法律基础仍然存在;且原告自2018年3月至今，一直享受着《房屋经营权转让协议》中的权利，证明原被告之间的《房屋经营权转让协议》也已经在履行，且至今在履行中。综上，原告方虽暂时未与豫棉集团重新签订承包经营合同的情况，既不属于被告方的违约行为，也并未导致原告方的合同目的无法实现，因此也不属于原告主张解除协议的法定情形。(3)此外，原告未提交有效证据证明被告违反了双方签订的《房屋经营权转让协议》致使原告不能实现合同目的，原告应承担举证不能的不利后果。(4)本案也不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形。二、原告主张返还250万经营权转让款并支付利息没有事实和法律依据，且对被告明显不公平;原被告之间签订的《房屋经营权转让协议》系当事各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人之间未对单方解除协议作出约定，也不存在法定解除情形，原告要求单方解除协议不应获得支持;原告方在当时经营困难时，为降低租金及相关费用，与被告签订转让协议，在享受到权利且实际获益后，又因经营困难等原因，向被告主张返还250万经营权转让款，丝毫未考虑被告损失的租金收益损失以及原告自2018年9月1日起未支付租金和相关费用，被告代为向豫棉集团交纳租金及各项的费用的实际损失，原告因自己违反《房屋经营权转让协议》的违约行为，而主张解除协议，并要求返还经营权转让款，不仅于法无据，而且对被告而言显然是不公平的。三、本案的诉讼费应由原告承担。综上所述，代理人认为原告的诉求无事实和法律依据，为了维护当事人的合法权益，请依法公正判决。被告潘某某未答辩。经审理查明：一、位于郑州市××路政××街交叉口合作大厦**房屋为河南丰合集团实业有限公司所有（以下简称丰合公司），丰合公司将该房屋经营权授予河南某某公司（以下简称豫棉公司）。2013年10月25日，被告蒋某某、潘某某与豫棉公司签订《河南省丰合农副产品交易中心大厦B座11-21层承包经营合同》及《补充协议》各一份，主要约定：“豫棉公司将位于郑州市纬五路12号交易中心大厦B座11-21层承包经营权给被告蒋某某、潘某某使用，装修期9个月，自2013年12月1日至2014年8月31日止，经营期限自2014年9月1日至2034年8月31日，共20年。在本合同有效期内，蒋某某、潘某某未经豫棉集团公司同意，不得将本合同标的经营权转让给第三方。在本合同有效期内，被告蒋某某、潘某某未经豫棉公司书面同意，擅自转让经营权的，豫棉公司有权单方解除合同，收回交易中心大厦B座11-21层承包经营权等。”二、2015年11月3日，出租方被告蒋某某（甲方）与承租方原告丁某某（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：“被告蒋某某将位于郑州市××路政××街交叉口合作大厦11-15层房屋出租给原告丁某某使用，物业建筑面积4013平方米，租赁期限自2015年11月7日至2024年2月7日止，租金2015年11月7日至2016年2月7日租金共计650106元，自2016年2月7日起，租金按每年2756449.44元，且按百分之六逐年递增租金。每6个月支付一次为一期。合同签订后3日内付清首期租金及履约保证金，以后提前20日一次性付清下期的租金。原告未按照约定支付房屋租金的，逾期每日按欠付金额的百分之三向被告支付违约金；原告逾期20日未支付房租的，被告有权单方解除合同，并继续追究原告拖欠房租的责任等。”三、2018年3月27日，原告丁某某（乙方）与被告蒋某某、潘某某（甲方）签订《房屋经营权转让协议》一份，主要约定：“2015年11月3日，甲方代表人蒋某某与乙方代表人丁某某签订关于郑州市××路与××交叉口合作大厦B座11-15层的房屋出租协议，约定租期为2015年11月7日至2024年2月7日，租赁建筑面积为802.5平方米/层，共五层，共计4013平方米，在乙方经营期间，遇到严重的困难，甲方本着体谅的原则，力求协助乙方度过难关，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就房屋租赁经营权转让达成如下协议，共同遵守。第一条:转让经营权楼层为合作大厦B座11-15层(共五层)，该上述楼层的甲方经营权投资由乙方按税后500000元/层(大写伍拾万元整)，共计税后2500000元(大写贰佰伍拾万元整)向甲方支付，此款项系甲方投资在河南某某公司的资金以及相应补偿，乙方代为支付给甲方，甲方并未获利。依此，甲方将合作大厦B座11-15层(共五层)经营权转让给乙方。第四条:该经营权转让日期为2018年3月1日至2034年8月31日(即甲方与河南某某公司承包经营合同终止日期)。第五条:甲方将2018年3月1日(不含当日)前的租金向河南某某公司缴清，乙方根据其与河南某某公司重新签订的承包经营合同向河南某某公司缴纳2018年3月1日(含当日)后的租金物业费及其他相关费用。第六条:2018年2月7日至2018年3月1日期间的房租及物业服务费共计193000元(大写壹拾玖万参仟元整，含税)，上述款项由乙方全额向甲方缴纳。第七条:关于同河南某某公司承包合同的变更事宜，甲乙双方共同努力解决，甲方协助乙方办理，如由于河南某某公司的原因造成承包合同暂时未能变更，在此期间，甲方与河南某某公司签订的原承包经营合同中涉及合作大厦B座11-15层的权利和义务由乙方享有和履行，该合同主体仍为甲方。甲乙双方在同河南某某公司关于承包合同变更的谈判中，如河南某某公司提出相关合理要求时，甲乙双方应履行配合和认可的义务。乙方与河南某某公司签订关于合作大厦B座11-15层正式承包合同后，原甲乙双方于2015年11月3日签订的关于郑州市××路与××交叉口合作大厦B座11-15层的房屋出租协议自动失效，甲方不再承担任何责任。第八条：在乙方向甲方指定账户全额支付以上第一条、第六条所述款项并经甲方确认后，本协议方可生效，如甲方未收到或未全额收到上述款项，视为本协议无效，甲乙双方仍执行原租赁协议等。”《房屋经营权转让协议》签订的当天及2018年3月28日，原告分21笔共计向被告蒋某某转款250万元。该《房屋经营权转让协议》开始履行不久，因丁某某不如期向产权人支付租金，实际仍有被告向产权人支付租金与物业费，2019年5月24日，蒋某某、潘某某、河南众意丰合房地产营销策划有限公司作为原告，将丁某某诉至本院。诉讼请求：1、解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、判令丁某某将承租的房屋交还给原告，并恢复房屋原状；2、判令丁某某向原告支付租金欠缴的期限从2018年9月1日至2019年4月30日（暂计），共计8个月，金额为1364369元，物业费的期限从2019年1月1日至2019年6月30日，金额为102528.5元，两项费用要求计算至实际解除且被告搬离承租房屋止。违约金请求按照合同约定，标准为合同年租金的20%，金额为409310.7元，该数额为扣除50万元履约保证金后的数额，以上共计1976208.2元。3.本案律师代理费由丁某某承担。4.本案诉讼费由丁某某承担。本院于2019年6月22日作出(2019)豫0105民初16685号民事判决书，判决：“一、解除被告丁某某于2015年11月3日与原告蒋某某签订的《房屋租赁合同》及2016年9月5日签订的《补充协议》；二、被告丁某某应于本判决生效后十日内搬离涉案房屋；三、被告丁某某应于本判决生效后十日内向原告蒋某某支付租金、物业费及违约金等共计1410908.03元；四、原告蒋某某应于本判决生效后十日内返还被告丁某某履约保证金50万元；上述第三项判决及第四项判决抵消后，被告丁某某应于本判决生效后十日内向原告蒋某某支付租金、物业费及违约金等共计910908.03元。五、驳回原告蒋某某、潘某某、河南众意丰合房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。”后该案上诉至郑州市中级人民法院，目前该案正在二审期间。本院认为，原告丁某某分别与被告蒋某某、潘某某先后签订《房屋租赁合同》及《房屋经营权转让协议》，其目的均为使用租赁房屋经营酒店，《房屋租赁合同》的标的为合作大厦11-15层房屋，《房屋经营权转让协议》转让经营权楼层亦为合作大厦11-15层，《房屋经营权转让协议》名为经营权转让，实为租赁性质。因原告丁某某与被告蒋某某、潘某某房屋租赁合同纠纷，本院已于2019年6月20日作出(2019)豫0105民初16685号民事判决书，判决丁某某于判决生效后限期搬离涉案房屋，《房屋经营权转让协议》势必无法履行，原告请求解除原被告双方所签订的《房屋经营权转让协议》，本院依法予以支持。《房屋经营权转让协议》约定经营权转让日期为2018年3月1日至2034年8月31日，共计16年零6个月，至判决解除时间2019年6月，原告实际已使用16个月，扣除已经实际履行的时间，剩余转让费为2297979元【（2500000元÷198月）x（198月-16月）】被告应当及时退还原告。因解除合同的原因系被告欠付租金引起，故原告主张利息，本院不予支持。被告蒋某某辩称原告无权解除合同及不应返还原告转让款证据不力，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告丁某某与被告蒋某某、潘某某2018年3月27日签订的《房屋经营权转让协议》予以解除。二、被告蒋某某、潘某某应于本判决生效后十日内返还原告丁某某转让费2297979元。三、驳回原告丁某某其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间内履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27200元，减半收取13600元，原告丁某某负担2000元，被告蒋某某、潘某某负担11600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  安淑云二〇一九年七月八日代理书记员  王 帅