浙江省金华市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙07行终243号 上诉人（原审原告）何祖周，男，1943年8月2日出生，汉族，住金华市金**。 委托代理人陈斌，浙江泽邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告金华市国土资源局）金华市自然资源和规划局，住所地金华市双龙南街**。 法定代表人韦国潭，局长。 行政负责人蒋琪清，党委委员。 委托代理人章小岚，浙江金奥律师事务所律师。 原审第三人金华市万胜房地产有限公司，住，住所地金华市丹溪路以南义江以西。 法定代表人李淑芳，董事长。 上诉人何祖周因与被上诉人金华市自然资源和规划局（原金华市国土资源局）、原审第三人金华市万胜房地产有限公司土地行政管理土地行政登记一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702行初278号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2002年7月5日，第三人万胜房产公司从被告金华国土局处受让金华市区丹溪路以南、武义江以西的宗地，用于开发住宅小区，约定出让面积为55729平方米，建筑容积率≤1.1，建筑密度≤22%，绿地比例≥35%。2006年1月16日，涉案地块房屋开发项目竣工。2007年，第三人万胜房产公司取得金备字（2007）第03号商品房预售许可。同年7月12日，原告何祖周等2人向第三人购买该小区7号别墅，双方签订商品房买卖合同，约定房屋建筑面积237.01平方米，土地使用权面积约1亩（以栏杆围起为准），出卖人应将经综合验收合格的商品房（现房）交付给买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理权属登记（土地证在房产证办过后一年内办好）。2008年4月30日，原告何祖周取得假日城市花园别墅区7#房屋产权证。2018年5月31日，原告与其他6名购房人共同向被告金华国土局提交申请，要求办理相应土地使用权证，但未提交相关材料。同年8月23日，被告金华国土局向原告等作出答复，称涉案宗地开发项目存在超用地规划指标的行为，需补交相应土地出让金，请联系开发单位，待补交完相应土地出让金后，与开发单位到该局共同申请办理确权登记手续。另查明，经规划部门核验，涉案宗地建设项目中部分综合楼存在超出规划设计要求规定的高度、建筑面积和容积率等问题。 原审法院认为：国家实行不动产统一登记制度。经金华市人民政府批准，被告金华国土局在本行政区域内统一行使土地登记、核发土地使用权证职责。《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。《不动产登记操作规范》第8.3.3第6点规定，国有建设用地使用权转移登记时，依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交交清土地出让价款凭证、税费缴纳凭证。涉案登记事项属原告应向第三人购房而产生的土地分割登记，该登记应由原告与第三人共同向被告申请，并提交该登记所需相关材料。现原告虽向被告申请土地使用登记，但系单方提出，且未提供相关登记材料，被告收到原告登记申请后，查明涉案土地分割登记需先行补交土地出让金，据此作出答复告知原告涉案土地登记需先行补交土地出让金后，由原告和第三方万胜房产公司（即房产开发公司）共同向被告申请登记，符合法律规定。鉴此，原告直接要求被告履行涉案土地登记职责，没有充分事实和法律依据。综上，原告的诉请难以支持；被告金华国土局的抗辩合法有据，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告何祖周的诉讼请求。本案受理费50元（原告已预交），由原告何祖周负担。 何祖周不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人认为一审判决认定事实错误、适用法律不当，请求二审法院撤销该判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。一、上诉人认为一审判决关于上诉人在2018年5月31日才向被上诉人单方提交了办理土地证的申请及本案所涉不动产登记需要当事人双方共同申请的认定错误。1、由同小区5号别墅的业主早已办出土地证可以得知，上诉人的办理申请早已由原审第三人会同其他购房者的申请一起提交给了被上诉人。上诉人的办证事宜根据上诉人与原审第三人签订的商品房买卖合同第15条的约定，由原审第三人负责统一办理。而原审第三人早已将申请材料统一提交给了被上诉人，原审第三人在一审中未交材料的陈述系虚假陈述。上诉人等了解到假日城市花园小区多层区住宅及别墅区5#房产均已办理了土地证，其中5号别墅是在2012年左右在未补交任何出让金的情况下办出的土地证（一审中被上诉人及原审第三人称5号别墅购房者自行补交了土地出让金，但一直拒不提供相关材料）。2018年5月31日，上诉人与其余6户购房者一起向被上诉人提交的《请求给予依法办理发放土地使用权证报告》，并不是一份办证申请，而是上诉人等业主在得知5号别墅已办理土地证后向被上诉人提起的又一次信访报告。相关的办证申请，所有的业主都是由原审第三人提交的，不可能只交了5号别墅而未交其他购房者的文件。2、上诉人在一审时也是多次请求法庭要求被上诉人提供相关5号别墅的办证材料，但被上诉人一直未提供。根据《行政诉讼法》的举证规则，在这样的情况下，依法应认定被上诉人未能举证证明上诉人未提交材料，而确认办证的申请已提交。3、上诉人已取得房地产所有权证。证明原审第三人已向相关办证部门提交了办证材料。4、根据《不动产登记暂行条例》第十四条第二款规定：“属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；……”，所以上诉人认为本案所涉的不动产登记由上诉人单方申请即可，无需原审第三人共同申请。一审对此的认定错误。因此，上诉人认为一审认定的上诉人等未提交材料的事实认定错误。二、上诉人认为一审法院在上诉人请求调取5号别墅的办证材料以查明案件事实的情况下，既不责令被上诉人提供或不依法调取，也未认定被上诉人举证不能的责任，违反法律规定。该材料系本案的关键证据，可以证明上诉人的办证材料及申请已提交等焦点问题，请求二审法庭依法调取以查明事实。原审第三人称曾收到过被上诉人发出的补交土地出让金通知书，但被上诉人却称其未收到过相关登记材料，无法确定应补交的数额，也未出具过相应的补交通知书。双方的说法存在明显的矛盾，既然被上诉人未收到全部8套别墅的办证材料，无法确定补交数额，也未曾发出过补交通知，那么5号别墅业主是谁为他确定的数额，又是怎么补交的出让金。另一方面，如果5号别墅业主在未补交出让金的情况下办出了土地证,那么上诉人也应能办理。三、本案原审第三人出售的房屋系五证齐全的现房，依法应保护上诉人的信赖利益为上诉人办理土地证。且被上诉人对当下的情况负有重大的责任，上诉人认为不应以原审第三人未补交出让金为由拒绝为上诉人办理土地证。1、上诉人认为根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条、《城市商品房预售管理办法》第五条、《城市房地产管理法》第四十五条的规定只有在交清全部土地出让金的情况下，才能取得商品房预售（销售）许可证。上诉人也是因此才放心购买了涉案房产。根据行政法诚实信用原则，也就是信赖利益保护原则，上诉人作为一个普通市民，在购房当时是基于对行政机关权威的尊重和信赖，根据相关部门颁发的五证审查涉案房产是可以购买并能办理相关权证的，虽然之后被上诉人发现原审第三人需补交土地出让金，但不能补交出让金的后果不应由上诉人等购房户承担。如果被上诉人在涉案房产销售时就告知原审第三人需补交出让金或未给其颁发商品房销售许可证，那么上诉人断然不会购买涉案房产。2、根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条第二款“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”的规定，以及被上诉人在政务网上公布的权责清单表明，被上诉人有依法查处超容积率开发房地产等违法事项的责任。但被上诉人在明知原审第三人违法事实的情况下（按被上诉人的说法其在2005年左右为假日花园小区多层购房者办理土地证就已得知该地块超容积率问题，退一步说最晚也应在2012年为5号别墅办证时知晓原审第三人的违法事实），却仅向其发出了补交土地出让金通知书（原审第三人承认收到过，被上诉人不承认发出过），未依法履行其查处的法定职责，未撤销其商品房预售许可，至今未对原审第三人进行处罚，也未责令其补交出让金，被上诉人对目前出现的办证问题负有重大的责任，故上诉人认为被上诉人不应以未补交出让金为由拒绝办证。因此，上诉人认为基于信赖利益保护原则，被上诉人也应为上诉人等善意第三人办理相关土地证。至于补交出让金的责任，被上诉人可以另行向原审第三人主张。四、2004年12月6日，涉案地块容积率从原先的1.1变更到1.116时，别墅区的规划建筑面积就是2130平方米，实际房产证建筑总面积为2122.7平方米，完全合规。超容积率建房部分在《测绘技术报告书》中已明示，是小区多层部分的阁楼超高等，并不是别墅区超容，也就是说上诉人买的房子是合法建造的，其容积率是被部分违建的综合楼占用了，不能因为被上诉人给违法部分办了证，就不给上诉人等合法建筑颁发土地证了。被上诉人应给上诉人等办理土地证并自行纠正为违建部分综合楼办证的错误，而不应将该错误强加在上诉人等购房者的身上。 被上诉人金华市自然资源和规划局答辩称：一、上诉人至今为止未与原审第三人一起作为申请人共同申请国有建设用地使用权转移登记，被上诉人未收到上诉人委托原审第三人提交的申请登记材料，故无法受理、审核并办理登记。他户是否申请并不能证明上诉人户也提出了申请，原审第三人在一审庭审答辩时明确申请登记的材料并没有提交给被上诉人。本案的登记并不属于上诉人所认为的“单方申请登记”的类型，本案的登记系因原审第三人金华市万胜房地产有限公司将涉案的土地使用权和房屋所有权转让给上诉人而发生的转移登记，属于《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定双方当事人因买卖而应当共同申请不动产登记的情形。二、在商品房买卖中，不动产登记是一户一申请的。虽然众多业主都委托开发商办理，但开发商实际办理过程中，也是一登记一申请的方式，每个登记都有独立的不动产登记资料。而根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记资料查询暂行办法》等相关规定，国家实行不动产登记资料依法查询制度，他户的不动产登记资料与本案并无关，所以不得随意查询。三、预售许可证与本案申请转移登记属于不同的事项，上诉人的信赖利益只止于预售许可证颁发之时的土地状况，并不意味着原审第三人的后续开发行为也受预售许可证的保证担保。四、容积率的管理是相对于整宗地而言的，对于案涉小区，整宗地的范围既包括多层部分，又包括别墅区，宗地上的房屋均由原审第三人开发，对于容积率的计算并不对房屋是属于多层还是别墅予以区分，而是统一整体核算的，超容积率而应补缴出让金的义务在于原审第三人，土地出让金缴清也是申请转移登记应提交的申请材料之一。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审中，应本院要求，金华市自然资源和规划局提交了《关于假日城市花园小区情况说明》一份。 经庭审质证，上诉人对情况说明的第一点内容上面记载的数据的三性没有异议，但是对得出的结论有异议；对情况说明第二点没有异议，认为从第二点情况说明可以看出：1、所有别墅区的办证申请已经移交；2、颁证不需要补缴土地出让金。 被上诉人认为别墅区的竣工时间是在2006年。高层综合楼竣工是在2004年，一审的证据测绘报告书中已经载明。李孝贞户办理土地证是一次转移登记是需要和原土地权利人也就是开发商共同申请办理的，李孝贞户由开发商提交了双方共同申请办理的所有材料。而被上诉人至今为止并没有收到开发商提交的上诉人有关的转移登记材料。另外，李孝贞户办理土地使用证的时候，没有缴纳土地出让金是因为在2006年别墅区以及公建部分竣工时，尚有剩余的可分割建筑面积。宗地建筑总面积是62178.03平方米，减掉2004年高层和综合楼已经用掉的建筑面积是60519.01平方米，再减去公建部分建筑面积1413.22平方米，尚有245.8平方米的建筑面积。5号别墅的建筑面积是238.91平方米，尚在可分割的建筑面积余值范围内，所以不存在需要补交出让金的情况。目前为止，涉案宗地上可以分割的建筑面积只有不足7个平方米。无法满足剩余别墅面积的分割，所以需要开发商补交相应的土地出让金之后，才能由开发商取得相应的土地开发权利，才能由开发商和相应的买受方共同办理土地转移登记。这里需要补交土地出让金这一概念针对的对象是出让合同的相对方，也就是原审第三人房地产开发商，不存在上诉人需要来补交土地出让金的情况。在相应的材料齐全的情况下，开发商与业主双方共同申请登记的，被上诉人会办理土地证登记。 经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。 经审理，本院认定的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，涉案小区5号别墅业主李孝贞已经办理了国有土地使用权证，办理时未缴纳出让金。 本院认为，关于被上诉人主体问题，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使职权的行政机关是被告。二审审理期间，因机构改革，原金华市国土资源局的职责依法已由金华市自然资源和规划局承受，故金华市自然资源和规划局依法继受成为本案被上诉人。根据《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”、《不动产登记操作规范》第8.3.3第6点“国有建设用地使用权转移登记时，依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交交清土地出让价款凭证、税费缴纳凭证”的规定，因涉案登记事项属于因买卖申请不动产登记的情形，应由买卖双方即上诉人与原审第三人金华市万胜房地产有限公司共同向被上诉人申请，并提交该登记所需相关材料。本案中上诉人虽向被上诉人申请土地使用权登记，但系单方提出，其所提交证据不足以证明原审第三人已向被上诉人提交了涉案登记申请，且本案中尚需原审第三人补交出让金。故被上诉人对上诉人的涉案登记申请未予办理符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人何祖周承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨建进 审 判 员 钟雪丹 审 判 员 虞 行 二〇一九年七月十一日 代书记员 杜 娟