天津市滨海新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）津0116民初82587号 原告：招商局物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市南开区卫津南路奥体中心东侧招商钻石山**楼**。 负责人：昝军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙敬宇，男，该公司法务经理。 被告：董艳，女，1981年11月14日出生，汉族，住天津经济技术开发区。 委托诉讼代理人：宁书琴，与董艳系母女关系，女，1953年6月17日出生，汉族，住天津经济技术开发区。 原告招商局物业管理有限公司天津分公司（以下简称原告）与被告董艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙敬宇，被告董艳的委托诉讼代理人宁书琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令董艳向原告交纳自2017年1月1日起至2018年10月14日止的物业服务费18356.58元；2.判令董艳依据合同约定，按欠费额的日万分之一给付原告自2017年1月1日起至付清之日止的滞纳金；3.诉讼费用由董艳承担。审理中，原告放弃了要求董艳给付滞纳金的诉讼请求，本院准许。事实与理由：2014年4月1日，原告与天津招商泰达投资有限公司签订前期物业管理服务合同，原告接受天津招商泰达投资有限公司委托为斯茹园提供物业服务。董艳是斯茹园业主，未按照合同约定向原告支付物业服务费用，经多次访谈无效。原告提供了《物业服务企业资质证书》《天津市物业服务企业年度信用等级证书》《天津市住宅前期物业服务合同》《关于“斯茹园”项目前期物业管理备案情况的说明》《天津市商品房买卖合同》《确认书》《天津市不动产登记簿查询证明》、快递单以及天津市滨海新区人民法院民事判决书等证据以证明上述事实。 董艳辩称，不交物业费的原因是:1.2015年年底交付房屋时，正值腊月两节之前，暖气不热，董艳及时报修，但原告答复要等到停暖后才能解决，影响了当年入住；2.雨季房屋窗户漏水，室内地板被泡，墙面发霉，2017年9月报修，2017年10月17开始维修，2018年原告撤出斯茹园，至今遗留问题没有解决；3.一楼外墙没有按照图纸施工，擅自取消散水台，导致室内墙面返潮、发霉；4.自2017年，整个小区像施工工地，别墅拆迁持续了两年，影响小区环境；5.买房时许诺的小院，至今没有给付。上述情况给董艳及家人造成了不可弥补的经济损失和精神损害，故不同意交纳物业服务费。董艳提供了《关于（招商贝肯山二期）斯茹园房屋内泛潮、渗漏维修方案》《交易详情》《关于贝肯山一二期洋房、高层散水台重新施工的请示》以及照片4张等证据以证明上述事实。 本院经审理认定事实如下：招商局物业管理有限公司具有物业管理企业一级资质，原告是招商局物业管理有限公司的分公司，于2007年2月28日成立并取得营业执照，经营范围包括物业管理。2014年4月1日，原告与案外人天津招商泰达投资有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，天津招商泰达投资有限公司将其开发建设的斯茹园委托原告进行前期物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准及内容、物业管理服务费用等内容进行了约定，其中，合同期限自2014年4月1日起至首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日止；物业管理服务费采取包干制，按照建筑面积计算，多层住宅每月每平方米4.91元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用，按建筑面积，多层住宅每月每平方米0.82元，外檐清洗费用，按建筑面积，多层住宅每月每平米0.14元。上述费用由业主于每月15日前交纳。 合同签订后，原告按照物业服务合同的约定为斯茹园提供了物业服务，并实际按照多层住宅每月每平米共4.8元的标准向业主收取物业服务费，未收取外檐清洗费。经天津市国土资源和房屋管理局对物业服务企业信用等级考评，原告2017年的信用等级为AAA级，优秀企业。本院一并审理的另案查明，原告提供的物业服务在绿化等方面存有瑕疵。 斯茹园业主大会于2016年成立，并于2018年9月3日与案外人天津万科物业服务有限公司签订《天津市住宅物业服务合同》，物业管理服务期限自2018年10月15日起至2020年10月14日终止。2018年10月15日，业主大会与原告、天津万科物业服务有限公司签订《物业对接确认函》，确认自2018年10月15日起，三方就斯茹园的地方服务范围交接验收完毕。 董艳为斯茹园房屋（多层住宅）的权利人，房屋建筑面积178平方米。因董艳未交纳前述期间的物业服务费，原告通过在斯茹园4-1-102号房屋门上张贴催缴函和邮寄律师函的方式向董艳进行了书面催交。 因斯茹园房屋存在室内返潮、渗漏问题，董艳于2017年9月进行报修，原告及工程相关人员进行实地勘察后，于2017年10月16日作出《关于（招商贝肯山二期）斯茹园房屋内泛潮、渗漏维修方案》，该方案上有“招商局物业天津分公司斯茹园物业服务中心”的印章和“中建三局集团有限公司泰达MSD项目部水电队”王玉波的签字。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，基于建设单位与原告之间的物业服务合同，原告为斯茹园提供了物业服务，董艳作为斯茹园房屋的业主，应履行交纳物业服务费用的义务。董艳答辩中涉及的暖气不热、窗户漏水，墙面发霉、在施工中擅自取消散水台设计、没有交付小院等问题，均与物业服务合同中约定的原告权利义务无关。虽然招商局物业天津分公司斯茹园物业服务中心在维修方案上加盖了印章，但对于斯茹园房屋存在的质量问题，应由开发商承担保修责任，如果董艳认为其间遭受了损失且与原告有关，可另行起诉主张，但不能据此拒不交纳物业服务费。鉴于另案查明的原告提供的物业服务在绿化等方面存有瑕疵的事实，本院酌情扣减物业管理服务费部分的5%，机电设施的运行、维护、管理费用不予扣减。董艳应向原告交纳2017年1月1日起至2018年10月14日的物业服务费17568元{178平方米*（21+14/31）月*（0.82+3.98*0.95）元/平方米/月｝，原告主张的超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项规定，判决如下： 一、被告董艳给付原告招商局物业管理有限公司天津分公司物业服务费17568元； 二、驳回原告招商局物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务应于本判决书生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计129.50元，由原告招商局物业管理有限公司天津分公司负担9.50元，由被告董艳负担120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。 审判员  曹秋芬 二〇一九年七月二十五日 书记员  张焱森 附：法律释明 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。