江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0282民初5936号原告：许津，男，1988年6月14日生，住宜兴市。委托诉讼代理人：徐建良，住宜兴市。被告：宜兴苏宁环球房地产开发有限公司，住所地宜兴经济开发区创意软件大厦，统一社会信用代码：913202825502047026。法定代表人：张康黎，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆敏菊、陈燕，江苏倍思特律师事务所律师。原告许津与被告宜兴苏宁环球房地产开发有限公司（以下简称苏宁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案受理后，依法由审判员徐瑛独任审判，于2018年12月25日公开开庭进行审理。原告许津的委托诉讼代理人徐建良及被告苏宁公司的委托诉讼代理人陈燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许津向本院提出诉讼请求:1、要求被告承担修复费用249878元及直接损失198144元。2、判令被告支付未按合同约定交付合格房屋的违约金1635348元（自2011年11月贷款之日起按贷款金额360万元按同期银行贷款利率计算至2018年5月30日止）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于新城新区V地块16幢11单元1-4层102号房屋1套，被告于2013年3月19日通知交房时，原告发现房屋存在严重漏水、渗水、墙体剥落等质量问题。2013年4月12日，宜兴市建设工程质量监督站向被告出具了工程质量投诉处理意见书，但被告一直未履行相关维修义务，给原告造成巨大损失，被告应承担相应损失并承担违约责任。被告苏宁公司辩称：原告诉请的直接损失198144元没有事实与法律根据，鉴定报告的修复费用249878元包含了房屋的修复价格及因房屋质量问题造成的损失，对鉴定报告的修复费用249878元被告不予认可，原告诉请的违约金没有事实与法律根据，不予认可。本院经审理认定事实如下：2011年10月10日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定由原告购买被告开发的坐落于宜兴市天氿御城16幢102室（现为A17-39号）建筑面积为316.82平方米的住宅房，合同总价款为6151037元,被告在2012年12月31日前交付房屋，出卖人如逾期交房，按照已收房价的万分之三/日向买受人支付违约金，该违约金金额累计不超过3万元。合同签订后，原告首付2421037元，余款3630000元向银行申请贷款。2013年3月19日，被告通知交房，原告提出房屋存在漏水、渗水、墙体剥落等情况，且申请宜兴市公证处对房屋状况进行证据保全，并向相关单位进行投诉，宜兴市建筑工程质量监督站出具工程质量投诉处理意见书，提出了存在问题及处理意见。2013年7月15日，原告收房。2016年10月29日，原告向被告发函，载明：购买贵公司的天氿御城16幢102室房，从通知交房时房屋就存在漏水、渗水、墙体剥落等情况，从交房到现在，就以上质量问题一直投诉至今，但贵公司仍未对上述问题进行有效彻底修复。今正式书面函告，要求贵公司收到本函之日起三日内，整体检验并书面报告该房屋漏水、渗水问题的解决方案并彻底修复，逾期产生的一切后果由贵公司承担。本人保留法律途径追究贵公司房屋质量问题所造成的损失。2017年5月，原告诉来本院，要求被告立即为原告彻底修复房屋、赔偿损失、承担违约责任。审理中，本院根据原告申请，依法委托东南建设工程安全鉴定有限公司：1、现场检查涉案房屋的渗漏水现状；2、根据现场检查结果，依据设计图纸和国家有关标准，分析评价涉案房屋是否存在渗漏水问题，分析渗漏产生原因；3、针对存在的渗漏问题，制定相应的修复方案。该公司2018年3月28日作出鉴定结论：根据检查结果，苏宁天氿御城A17-39号房屋渗漏问题原因分析如下：1、庭院内渗漏主要有两个原因：（1）玻璃采光顶与周边外墙饰面层连接处存在渗漏，该处连接构造不合理，相关设计图纸中也未见相应的细部构造设计；（2）庭院周边墙面顶部GRC成品装饰线条多处开裂。2、半地下层车库等房间渗漏与一层室外门厅地面防水层的防水功能失效有关。3、一至四层室内房间渗漏主要有两个原因：（1）坡屋面檐口、坡屋面与立墙交接处防水层的防水功能失效，同时屋顶屋檐沟外侧GRC成品装饰线条开裂导致雨水渗透，最终至墙体内部；（2）雨水渗入内部露台地面设置的泄水管直径小于50mm设计要求，屋面雨水汇集到露台上不能有效迅速从地面设置的泄水管集中排走，造成露台大量积水倒灌入室内。同时，该公司出具了相应的修复方案。2018年5月17日，原告撤回起诉。2018年5月28日，原告再次诉来本院，审理中，原、被告对上述鉴定报告均无异议，本院根据原告申请，委托无锡国信德资产价格评估有限公司依据修复方案对修复费用进行鉴定，该公司于2018年11月5日作出评估报告，苏宁天氿御城A17-39号房屋的评估修复价格为249878元。对该评估报告，被告提出其公司对现场进行复核计算得出价格为80052.30元，与评估报告相差16万多元，为此申请鉴定人员出庭接受质询，鉴定单位鉴定人员钱顺出庭接受质询并对被告的异议逐一进行说明，原、被告均未提出异议。另查明：原告诉请中主张的直接损失198144元是指：1、雨水进入室内致木地板受潮更换木地板费用11580元；2、雨水进入致空调外机泡水导致空调主机烧坏更换费用32000元；3、为防止雨水渗漏，原告采取补救措施即搭建阳光房防止损失扩大，费用58000元；4、雨水渗漏导致墙纸更换、涂料修复等费用。审理中，原告变更诉请：1、要求被告承担修复费用249878元，依据两份鉴定报告。2、要求被告支付逾期交房违约金3万元，依据购房合同约定。3、要求被告赔偿因渗漏水造成的损失85580元（木地板11580元+空调配件16000元+阳光房58000元），提供2014年7月16日由物业公司工作人员李燕签字的报修单（载明报修内容：1、进户门插销未装。2、二楼铝合金阳台门无法闭合，看过几次未处理。3、地下室阳光房漏水，大雨才看得出。4、东面的二、三楼露台地漏来不及下水导致空调外机被泡，室内地板被泡。5、业主要求地产由负责人出面协调。6、太阳能循环泵被泡）及购买木地板发票（2016.11.14）、空调配件收据（2014.7.23）及发票（2016.10.24）、阳光房的订购合同（2014.5.2）及收款收据（2014.5.2付定金2万元、2014.12.8收中期款3.8万元）。4、要求被告承担本案诉讼费鉴定费用。对此，被告提出：1、评估报告得出的249878元包含房屋的修复价格及因房屋质量问题造成的损失，而且坚持认为该部分费用应该为80052.30元。2、被告通知交房是在2013年3月19日，若原告主张逾期交房的责任应当于2015年3月18日前提出，但原告之前从未主张过，直至2019年6月12日向贵院变更诉请主张该笔费用已过法定诉讼时效，此外被告在交房时对涉及迟延交房的业主已作出了相应的补偿，提供2013年4月12日由物业公司开具给被告金额为166540.32元的物管费及公共能耗费的发票，后附每户明细，其中许津为6100.98元。3、因原告第一项诉请中已包含损失部分，所以第3项诉请属于重复主张，另外原告未提供付款凭证无法证明该笔费用是否真实发生，该费用与本案中房屋因质量问题漏水造成损失之间是否具有因果关系也无从确认，根据原告陈述该费用是因2014年5月下雨导致室内进水造成木地板以及空调损坏需要更换，并且为减少损失搭建阳光房，原告所述损失是在2014年的时候发生的，但原告提供的地板和空调的发票是在2016年10月和11月开具的，从发票的开票时间来看也无法确认该费用与2014年房屋漏水之间是否有因果关系，其次阳光房是原告为了自身需要而搭建的，与房屋漏水之间不存在任何因果关系，此外上述费用均产生于2014年，原告起诉前并未向被告主张过该费用，所以已过相应的诉讼时效。关于原告提供的由李燕签字的报修单，经过核实，物业公司未找到相应的报修记录，且因人员流动，李燕早已不在物业公司，无法确认报修记录是否真实，李燕的签名是否是其本人所签，故对报修单的真实性不予认可。关于被告提出的诉讼时效问题，原告提出被告的侵权行为一直是连续的，至今都没有解决，导致原告诉诸法庭，所以不存在时效问题。以上事实，有商品房买卖合同及补充协议、鉴定报告、评估报告、报修单、地板发票、空调配件收据及发票、阳光房收据及发票及庭审记录等证据在卷佐证。本院认为：原、被告于2011年10月10日所签订的商品房买卖合同及补充协议有效，双方均应按约履行。根据二份鉴定报告，可以认定本案所涉房屋存在质量问题需要修复费用249878元，对原告的该项诉请，予以支持，对被告提出的仅需80052.30元修复费用的主张，不予采纳。对原告提出的逾期交房违约金请求，因合同约定交付时间为2013年3月19日，而原告实际已于2013年7月15日收房，原告直至本次诉讼中变更诉请时才提出逾期交房违约金，已超过诉讼时效期间，对原告的该项诉请，予以驳回。对原告提出的因渗漏水造成的木地板、空调、阳光房损失85580元，因物业的保修单明确载明东面的二、三楼露台地漏来不及下水导致空调外机被泡、室内地板被泡，结合东南建设工程安全鉴定有限公司鉴定报告的原因分析，可以证明木地板、空调被水泡的事实以及有搭建阳光房的必要，且原告提供了相关的费用依据，故对原告的该项请求，予以支持。对于该部分损失的诉讼时效问题，因2014年雨后受损到损失实际发生有个过程，直至钱款付清、发票开出才能确定损失，根据原告提供的发票及付款凭证，木地板发票的时间是2016年11月14日、空调配件发票时间是2016年10月24日、阳光房后期付款时间是2014年12月8日，原告在2016年10月29日向有关部门投诉，后又于2017年5月诉来本院，故原告主张该部分损失未超过诉讼时效期间，对被告提出的该部分损失已过诉讼时效的主张，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十三条之规定，判决如下：一、苏宁公司向许津赔偿修复费用249878元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。二、苏宁公司向许津赔偿木地板、空调、阳光房损失85580元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。三、驳回许津的其他诉讼请求。本案诉讼费诉讼费32741元，其中案件受理费适用简易程序减半收取3391元，鉴定费28850元，由许津负担278元，苏宁公司负担32463元。原告同意其预交的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  徐瑛二〇一九年七月二十五日书记员  王丽