浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0521民初1260号 原告：陈顽宝，女，1954年3月9日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 被告：绿城房地产集团有限公司，统一社会信用代码913300001429292295，住所地浙江省杭州市杭大路**黄龙世纪广场**。 法定代表人：李永前，该公司董事长。 被告：中青旅控股股份有限公司，统一社会信用代码91110000100028158N，住，住所地北京市东城区东直门南大街**/div> 法定代表人：康国明。 上述二被告共同委托诉讼代理人：徐骏，刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 被告：新华园房产集团有限公司，统一社会信用代码91330104255424227W，住，住所地浙江省杭州市江干区庆春东路**西子联合大厦17-1708/div> 法定代表人：王水福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪翔，该公司法务经理。 委托诉讼代理人：朱李娜，浙江省杭州市下城区大民法律服务所法律工作者。 原告陈顽宝与被告绿城房地产集团有限公司（以下简称为绿城公司）、被告中青旅控股股份有限公司（以下简称中青旅公司）、被告新华园房产集团有限公司（以下简称新华园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告陈顽宝、被告绿城公司及被告中青旅公司的委托诉讼代理人刘中秋、被告新华园公司的委托诉讼代理人汪翔、朱李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告违法行为私自加层造成房屋渗水，违反GB50368-2005设计标准，安装好窗门安全护栏及无障碍设施，修复房屋渗水，按照合同约定第十一条约定，商品房达到交付使用条件，办理交付使用；2.按合同约定房款577254元的万分之五违约乘以实际天数577254×0.0005×2942天，违约金应该是849140元，原告实际诉讼请求赔偿违约金，金额按照30%计算赔偿违约金25万元；3.被告承担诉讼费。庭审中增加一项诉讼请求，请求判令17层施工图未经审查，未经建设工程竣工验收，不具备交付条件。 事实和理由：陈顽宝在2009年11月6日购买被告沁梅苑6幢3单元1706室顶楼房。按合同2010年5月31日交付。因被告违法行为造成的后果，至今未达到按合同约定的第十一条进行交付使用。原告在验房时发现房屋渗水非常严重拒绝接收。2015年5月23日房屋一直在渗水，从交房开始到2016年9月14日去查看渗水的质量问题共四次，因至今未达到规定的交付使用条件，至今还未交付使用。2015年5月23日验收意见，渗水墙体腐烂等等，物管公司吴玉芳经理签字，及证据腐烂图片一组9份，2016年9月14日再次渗漏入房间证据照片一张用微信发给百合西子房地产开发有限公司销售总经理江华。证据照片一份，因施工图未经审图合格，私自加层造成房屋地基下沉证据照片1份，被告应承担违法行为的法律责任。（一）2015年6月对该工程的违法行为收集证据，施工图未经审查合格，德清住房和城乡规划局违法颁发施工许可证等一系列的违法行为。施工图审查是施工图设计文件审查简称，是指建设主管部门认定的施工图审查机构按照有关法律法规对施工图涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准内容进行审查。对建筑工程勘察涉及质量监督管理重要环节，是基本建设必不可少的程序。《建设工程质量管理条例》第十一条规定，建设单位应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。目的是为了保障国家与人民的生命财产不受损失。（二）被告违反国务院279号令、违反建设部134号令、违反浙江省房屋建筑工程和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理细则，建筑施工图未经审查合格的，不得使用，不得加层。浙江省建筑工程施工图设计文件审查中规定政策性审查、岩土工程勘察、主体工程施工图设计文件审查、专项工程施工图设计文件审查、既有建筑加固、加层、改造工程施工图涉及文件审查、设计变更审查，被告均未审查。房屋建筑施工图《经审查合格、盖有审图合格章》、《经竣工验收、盖有竣工章》，被告的施工图未盖有审图合格章证明了施工图未经审查合格。（三）违反浙江省房屋建筑工程和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理细则12、13、17、28款。第28条本细则中的《审查机构资格申报表》、《送审表》、《施工图审查专用合同》、《专业审查记录》、《审查报告书》、《审查合格书》全省统一格式，其余审查中使用的文本地方统一格式，报省厅备案。（经查询取证无备案）证明了施工图未经审查合格。（四）违反建设部住宅建筑规范许可原则GB50368-2005第（2.0.5）条（3.1.12）条（3.2.3）条（4.4.1）条（4.4.2）条（5.1.5）条。1.未经技术签订和设计认可、不得拆改结构构件和进行加层改造。被告违反施工图未经审查合格，不得使用，在违法的基础上再违法加层，原设计施工图只有16层，私自违章建筑到17层。（五）无障碍住房在住宅建筑中，设有乘轮椅者进入和使用的住宅套房。现在无设有无障碍设施。违反GB50368-2005的强制性规范，依法依规范增加无障碍住房设施，确保老人、孩子残障人的设施。（六）5.1.5条的强制性规范窗户安装1.1米的安全护栏，建筑设计总说明门窗，1至6规范必做护栏及所有的材料在图纸上已有了明确的规定。而现在护栏是一块石膏板，封闭了三分之一的窗门，光线日照受到了影响。（七）为保护国家和人民生命财产不受损失，GB50368-2005强制性规范规定，施工图设计文件必须经过审图合格，施工图未经审查合格被告与德清县住房和城乡建设局恶意串通进行违法活动，违反了国务院279号令等等法律。施工图未经审查合格的违法基础中，再加层，提高容积率，使得到建筑工程降低成本，质量下降达到经济效益的最大化，其行为欺诈了买受人，侵害了买受人的权益。因违章建筑加层使加层房屋渗漏，无法交付使用。（八）按合同第十一条交接，双方进行验收交接时出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告给原告造成了巨大的经济损失，被告的违法行为违章建筑私自加层，无无障碍设施，窗门无安全护栏违反GB50368-2005的住宅设计的强制性规范，使房屋下沉渗水。依法应承担法律责任。 被告绿城公司及中青旅公司答辩称，被告绿城公司及中青旅公司并非涉案房产项目的建设单位，并非本案的适格主体，原告为本案提起的争议为合同之诉，被告一、二并非涉案德清百合公司项目的建设单位，与原告也无任何形式的商品房买卖合同关系，并非适格主体；涉案房屋已经经过竣工验收；原告诉状中所诉称的问题不存在；综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告新华园公司答辩称，基本与被告绿城公司、中青旅公司意见一致，补充意见为该房屋正式交付的时间为2010年5月31日之前，实际原告对房屋漏水当时2010年的时候就知道了，实际起诉时间是2018年9月，即使存在漏水现象诉讼时效已过；关于17层加层是合法的，被告绿城公司、中青旅公司提供的房屋竣工验收备案表上可以看出来，17层房屋是通过建设规划和施工规划两级规划审批的，也通过竣工验收的，所以说是合法的；原施工单位的房屋在交付的时候是符合交付条件的因为竣工验收备案的，原告已经明确2018年9月之前漏水问题已经修复了，所以说诉讼请求已经不存在了，要求驳回原告的全部诉讼请求。 原告陈顽宝为证明其诉称事实，在向本院提交了以下证据： 1.沁梅苑二期竣工验收图目录、竣工验收施工图，证明验收时没有17楼这个楼层，17楼系违章； 2.房屋渗漏照片，证明2015年5月23日经物业经理吴玉芳确认房屋渗漏及吴玉芳的职务； 3.文件，证明未经审查合格不得加层，窗门要加安全扶栏但被告未安装； 4.浙江省房屋建筑工程和施工图设计文件审查细则，证明未经审图的事实； 5.购房合同，证明应该按合同约定的十一条履行交付使用； 6.照片，证明水漏进屋内； 7.建设部134号令，证明原告诉请； 8.档案查阅联系单、图纸67份，证明17层施工图未经审查。 9.行政裁定书、民事裁定书，证明原告一直在诉讼，本案未过诉讼时效。 被告绿城公司、中青旅公司为证明其辩称事实，在举证期限内向本院提交了以下证据： 1.建设工程规划许可证，证明涉案项目系依法报批，工程各项设计均符合国家规范； 2.建筑工程施工许可证，证明根据原建设部《建筑工程施工许可管理办法》规定，施工图按规定进行审查系办理施工许可证的前提条件； 3.竣工验收备案图，证明涉案项目已于合同约定的交付日期前经竣工验收合格，符合约定的交付条件；政府备案文件中包含了“施工图设计文件审查意见”，也包含了规划、消防、环保、住建等各政府部门就涉案项目的验收合格意见，故涉案项目部不存在原告所谓的种种问题； 4.信访事项答复意见书，证明原告在本案中提出的种种问题，德清县住建局早已行文原告，非常明确的指出涉案项目施工图审查合格、竣工验收也符合法律规定； 5.湖州市服务业统一发票，证明原告在2010年7月30日办理交接手续，且缴纳了涉案房屋2010年6月至12月的物业服务费。 上述证据在庭审中均交予到庭当事人质证。对于原告陈顽宝所举的证据，被告绿城公司、中青旅公司质证认为：证据1，因原告陈顽宝未提供相应的原件，对其真实性、合法性、关联性均有异议，无法核实该图纸的真实性，即使该图纸为真实的，但是也不能证明原告的证明对象，被告将会举证证明涉案项目的施工图已经经过图审，原告陈顽宝举证的图纸目录的备注一栏，大量注明原图作废，涉案项目已经依法取得了建设所需的所有证照，也经政府各部门验收合格，不存在原告所谓的各项问题；证据2，对其真实性、合法性、关联性均有异议，因为无法核实该组照片的来源、拍摄时间和地点，即使该组照片为真实，也并非漏水，而系该房屋常年空置无人维护，露台地漏积灰堵塞，引起雨水流入室内，原建设单位出于善意已对该问题进行了清理，问题早已解决，原告在庭审时也认可房屋不存在渗漏问题；证据3、4、7，对其真实性无异议，但是该等规范性文件在民事诉讼中系当事人引用的法律依据而不应作为证据的本身，此外其证明对象也是不成立的，很明确涉案项目已经经过了图审且符合国家的设计规范要求，不存在原告所谓的问题；证据5，该证据与本案无关，起诉是1706号，合同是1705号，不论真实与否都与本案无关；证据6，对其真实性、合法性、关联性均有异议，因为我们无法核实该组照片的来源，拍摄时间和地点，不存在渗漏水和下沉的问题；证据8，对档案查阅联系单的真实性无异议，后面的图纸未加盖查档专用章，是复印件，真实性无法核实，该证据也无法达到原告的证明对象，涉案工程已经经过施工图的图审。 被告新花园公司质证认为，质证意见与被告绿城公司、中青旅公司一致。 对于被告绿城公司、中青旅公司所举的证据，原告陈顽宝质证认为：对证据1-3的真实性不认可，但是不认可它是合法的，原告提交的图纸上面写着2015年7月30日是德清县建筑工程质量监督站给原告的，局长承认没有验收的章，那天开会有20几个人，局长跟他们说现在存在着这个问题，以后必须要审核图纸后再验收，原告要求全套施工图，局长答应一星期内将全套图纸送到原告家并用汽车送原告回萧山，所以一星期之内把图纸送到了原告家，原告提交的图纸可以推翻证据1-3的合法性；证据4，这个是对的，但这个可以证明他没有17层的施工图；证据5，发票认可的，在交房时，原告付了全款后他给原告的发票，但是一定要原告付了物业费后才能看房，看房后才知道有漏水让他们检修，所以没有办过交付手续，合同上写的很清楚双方经验收合格，办理交付手续交接单签字才能认可，因为漏水，开发商认为应检查所以没有办理交房手续。 被告新花园公司质证认为，对证据1-5的真实性、合法性、关联性均无异议。 对上述证据，本院审核认为，原告陈顽宝的证据中：证据3、4、7，因被告绿城公司、中青旅公司、新华园公司对其真实性无异议，故对其真实性予以认定，至于上述证据能否证明原告的证明目的，将在下文中阐述；证据5，虽被告绿城公司、中青旅公司、新华园公司对其关联性有异议，但因三被告对原告购买了百合公寓房屋的事实无异议，且被告绿城公司、中青旅公司庭审陈述时也表示曾经帮原告维修过房屋，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定；证据1、8，被告绿城公司、中青旅公司、新华园公司对档案查阅单的真实性无异议，对其他的图纸的真实性均有异议，但被告绿城公司、中青旅公司自己提交的信访件里也有德清县住房和城乡建设局复印相关材料给原告陈顽宝的内容，与档案查阅单相对应，故对上述证据的真实性予以认定，至于上述证据能否证明原告的证明目的，将在下文中阐述；证据2、6，因照片均为复印件，被告绿城公司、中青旅公司、新华园公司对其真实性均有异议，且原告陈述已经修好，不漏水了，故对该证据不予认定；证据9，均系已生效的法律文书，予以认定。 被告绿城公司、中青旅公司的证据中，被告新华园公司均予以认可，其中证据1-3，虽原告陈顽宝对其真实性有异议，但因在庭审中提交了原件，故对其真实性、合法性、关联性予以认定；证据4、5，因原告陈顽宝对其真实性未提出异议，故对其真实性、合法性、关联性予以认定。 本院经审理，认定事实如下： 绿城西子百合公寓1-11幢楼于2006年5月获得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，于2010年4月23日竣工验收，于2010年5月完成竣工验收备案。竣工验收备案表载明结构类型（层次）为框架2-17层。 原告陈顽宝于2009年11月6日购买德清县武康镇百合公寓沁梅苑6幢17层的房屋。其中1705号房屋的购房合同载明商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 德清县住房和城乡建设局于2016年8月25日作出德建信访答字[2016]24号信访事项答复意见书载明原告陈顽宝于2015年7月至2016年6月就所购买的沁梅苑6幢3单元1705、1706室相继提出了4次政府信息公开申请；该局均作出了相应答复，相关附件内容均已复印给原告陈顽宝，施工图审查合格，竣工验收也符合法律规定，未违反建设部134号令。 原告陈顽宝支付了沁梅苑6幢3单元1705、1706室自2010年6月至2010年12月的物业服务费。 原告陈顽宝陈述房产证已经办好了；2018年9月去看过房子，已经修好，已经不漏水了。 本院认为，关于被告主体问题，因原告陈顽宝曾向本院起诉德清县武康镇百合公寓的开发商德清绿城西子房地产开发有限公司，后经过查询，根据2018年9月的企业信用信息公示报告的内容，德清绿城西子房地产开发有限公司已经被注销，其原股东为被告新华园公司及浙江中青旅绿城投资置业有限公司，而浙江中青旅绿城投资置业有限公司也已经注销，其股东为被告绿城公司及被告中青旅公司，因此，被告绿城公司、被告中青旅公司、被告新华园公司系本案的适格被告。 关于原告要求判令17层施工图未经审查，未经建设工程竣工验收，不具备交付条件的诉讼请求，经查，原告庭审陈述房产证已经办好，且德清县住房和城乡建设局出具的信访答复意见书也载明竣工验收符合法律规定，故在民事诉讼范畴，原告陈顽宝购买的房屋不属于违章建筑，具备交付条件。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。故原告陈顽宝办理房产证的行为，应视为接受原开发商交付房屋的行为，涉案房屋的所有权已经归属原告陈顽宝，交付行为已经完成。故原告的上述诉讼请求，不予支持。 关于房屋漏水的问题，因原告陈顽宝陈述2018年9月去看过房子，已经修好，已经不漏水了，且在本院释明后，仍然不申请做房屋质量鉴定，故应承担举证不能的责任。 关于被告新华园公司提出的本案已经超过诉讼时效的答辩意见，因原告陈顽宝一直在以原开发商为对象进行起诉、信访，原告陈顽宝系在2018年9月才发现原开发商已经被注销后才找到本案的适格被告的，而三被告均未举证证明原开发商注销时曾对百合公寓的业主们公示过，故对该答辩意见不予采纳。 原告陈顽宝向本院申请调取施工图原件以证明17层属于私自违法加层，且向本院申请“17层施工图盖有审查章附图与竣工验收是否合格合格依法的法律鉴定”，但上述申请内容及申请目的超出了民事案件审理范畴，且本案证据已能证明涉案房屋并非是违章建筑，故本院对上述申请不予处理。 综上所述，被告绿城公司、中青旅公司、新华园公司系本案的适格被告；本案未超过诉讼时效。涉案房屋已经完成了交付行为，对原告陈顽宝认为涉案房屋不具备交付条件的意见，均不予采纳；原告陈顽宝对房屋漏水的问题应承担举证不能的责任，对其相应诉讼请求不予支持；原告陈顽宝要求三被告支付违约金的诉讼请求，因无相关事实和法律依据，不予支持。故对原告陈顽宝的所有诉讼请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈顽宝全部诉讼请求。 本案受理费5050元，由原告陈顽宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  沈筱婕 人民陪审员  陈晓晓 人民陪审员  施鎏辉 二〇一九年七月十九日 代书 记员  傅 琪