湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0114民初1417号原告：金碧物业有限公司武汉分公司，住所地武汉市东湖新技术开发区珞瑜东路**恒大华府A地块**************。负责人：雷梦婕，该公司总经理。委托诉讼代理人：金剑，男，该公司员工。委托诉讼代理人：涂文娟，女，该公司员工。被告：胡延超，男，1982年4月24日出生，汉族，住武汉市东西湖区，原告金碧物业有限公司武汉分公司（以下简称金碧公司）与被告胡延超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金碧公司的委托诉讼代理人金剑、涂文娟，被告胡延超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金碧公司向本院提出诉讼请求：一、被告胡延超支付拖欠原告物业服务费11702元（从2014年8月31日起计算至2019年2月28日止，应计算至付清之日止）；二、被告按逾期应付款日千分之三为标准向原告支付违约金4000元（从2014年8月31日起计算至2019年2月28日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告胡延超为武汉××小区××栋××单元××号房业主，该房屋建筑面积为142.50㎡。原告为武汉恒大绿洲小区的物业服务企业，依据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，原告与武汉恒大绿洲小区第一届业委会签订的《物业服务合同》，物业服务费由被告按其拥有物业的建筑面积每月每平方米1.5元的标准按季月初交纳。若被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按欠费总额日千分之三支付违约金。被告自2014年8月31日起至今，一直拖欠物业服务费，且经原告多次催促仍拒不缴纳。诉讼中，原告表示诉讼请求第一项为：要求被告胡延超支付拖欠原告物业服务费11542.50元（从2014年8月31日起计算至2019年2月28日止），第一项中的其他部分放弃。被告胡延超辩称，请求驳回原告金碧公司的全部诉讼请求。理由如下：截止2014年8月31日止，我一直在交物业费，之后没有及时补交物业费，是因为该房屋一直对外出租，由于租户拖欠一季度房租，突然电话联系我要求退房并搬走，我让租户等我到场。当时的原告工作人员电话告诉我租户要搬家，我在电话里明确告诉原告工作人员租户拖欠租金、水电、物业费，我要检查房内设施和物品后才能放行。但等我本人赶到时，原告公司已放行，致使我无法联系租户，造成我租金、水电和房内部分物品受损。为此，原告公司工作人员承诺免我几年物业费，因此我没有继续再交物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方存在争议的事实及证据本院认定如下：被告胡延超提供的2019年5月份拍摄的照片七张，以证明2014年8月份，被告将房屋租给新学府培训学校，房屋墙面遭到严重毁坏。经原告金碧公司质证认为：1、对真实性有异议，属于近期拍摄，不能反映2014年房屋状况；2、该房屋是租户造成的损失，与原告无关联性；3、原告不清楚租户情况，且与本案物业服务纠纷无关联。本院经审查认为，该组照片是近期拍摄，也无其他证据佐证，故不能反映涉案房屋2014年的状况。本院经审理认定事实如下：被告胡延超系武汉市蔡甸区××小区××栋××单元××号房业主，该房屋建筑面积142.50平方米。2009年7月5日，原告金碧公司（甲方）与被告胡延超（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方向乙方提供物业管理服务，包括物业共用部位的维修和管理；物业共用设备设施及其运行的维护和管理；公共绿地、花木、建筑小品和水系的养护与管理等……。第三条约定物业管理服务标准：一、房屋及维修管理：1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象；2、房屋座号、行政街号、管理号、单元号有明显标志，设有引路方向平面图；3、空调外挂机、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏、无晒衣架等悬挂物等……。三、共用设施管理：物业内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用；2、公共照明设备设施齐全，运行正常；3、道路畅通、路面平坦无损坏等。第四条约定物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元标准交纳，首年缴费一年，次年以后按季月初交纳。第八条违约责任第二款约定，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三支付延期付款违约金。第十二条约定本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日终止。被告办理了收房手续后，向原告交纳了至2014年8月31日的物业服务费。嗣后，被告以原告未经其准许将之前租户放行，致使其损失租金、水电及房内部分物品为由拒绝交纳物业服务费。被告经原告催收后仍未交纳2014年9月1日至今的物业费。2018年1月18日，恒大绿洲小区业主委员会（甲方）与原告金碧公司（乙方）签订《物业服务合同》约定物业服务费为高层住宅18F为1.5元/平方米/月，业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度首月5日之前，服务期限至2018年12月31日止。第十三条约定，合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务，乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止，乙方不同意继续提供服务，本合同期满即自动终止。第二十六条约定，乙方违反本合同约定，未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，但业主或物业使用人不得以乙方违反本合同约定为由拒绝交纳物业服务费；第三十条约定，业主违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应当自逾期之日起每天按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。第三十六条约定本合同经双方签字（盖章）后生效。原告一直为恒大绿洲小区提供物业服务。本院认为，原告金碧公司与被告胡延超签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与恒大绿洲小区业主委员会签订的《物业服务合同》于双方均盖章之日2018年1月18日生效，原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》即自动终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与恒大绿洲小区业主委员会签订的《物业服务合同》对被告胡延超具有约束力。关于被告提出因原告工作人员失职，致使其损失租金、水电及房内部分物品，原告工作人员同意免其几年物业服务费的意见，因被告未提供证据证实，原告亦不认可，故该抗辩理由本院不予采纳。被告认为其租金、水电及房内部分物品存在损失，与本案非同一法律关系，可另行主张权利。原告对恒大绿洲小区一直提供了基本的物业管理服务，被告应当按《前期物业管理服务协议》及《物业服务合同》的约定向原告支付从2014年9月1日起计算至2019年2月28日止的物业服务费11542.50元（142.50平方米×1.5元/平方米/月×54个月）。本院在审理关于金碧公司与其他业主的物业服务合同纠纷案件中，基于原告存在未完全履行共用设施管理义务，在提供物业服务过程存在一定瑕疵，对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第三十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告胡延超于本判决生效之日起三日内向原告金碧物业有限公司武汉分公司支付2014年9月1日至2019年2月28日的物业服务费11542.50元；驳回原告金碧物业有限公司武汉分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币193元，减半收取人民币96.50元，由原告金碧物业有限公司武汉分公司负担人民币26.50元，被告胡延超负担人民币70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  姚雅娟二〇一九年七月五日书记员  刘诗茹