云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0427民初623号 原告：朱满红，男，1964年7月10日生，汉族，住新平县。 被告：徐太秀，女，1973年10月3日生，汉族，住新平县，现住新平县。 委托诉讼代理人：施建华，新平县新盛法律服务所。代理权限：特别授权代理。 原告朱满红与被告徐太秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱满红、被告徐太秀及其委托诉讼代理人施建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱满红向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2019年3月16日签订的房屋买卖合同,并返还涉诉房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年3月16日，原、被告双方签订一份房屋买卖合同，合同约定了买卖房屋的地点、价款、房款支付方式及时间，但合同签订后，被告未按合同约定支付购房款，原告也未将房屋交付给被告，该合同未实际履行。所以，请求法院依法解除原、被告双方于2019年3月16日签订的房屋买卖合同。 被告徐太秀辩称，2017年2月21日，被告向原告购买新平县XXXX路XX号房屋，双方商定房屋总价款不超过110万元，同年2月22日被告支付了土地转让费76万元（其中转账75万元，现金支付1万元），同年3月12日被告又支付了买房款30万元，共支付购房款106万元。最后，原告要价126万元，被告出价120万元，但原告没有把该房屋卖给被告。2017年10月15日，原告出具还款保证书载明：原告在2017年12月15日前还被告购房款106万元，计利息2万元，合计108万元，如果2017年12月15日前未还款，原告自愿支付每月3万元的利息。还款期限届满，原告还是没有还款。2018年6月16日，原告还款50万元，又针对剩余77.5万元写下一份欠条，同时写下还款保证书：保证于2018年9月16日以前还清欠款77.5万元，如果到期不还，原告自愿每月付利息18600元。到2019年3月16日，原告共欠被告本金和利息88.66万元。由于原告不能及时还款，就把新平县的房屋作价134.66万元卖给被告，当日双方签订了房屋买卖合同，并且约定了双方的权利义务（内容详见合同），第二天原告就把房屋交付给了被告，现被告家一直居住至今。二、房屋买卖合同的效力问题。2019年3月16日双方签订的房屋买卖合同约定，被告已经支付了购房定金88.66万元，本合同签订之日起20日内将首付款30万元给原告，余款16万元于产权交割完毕当日付给原告，被告想交款给原告之时，才知道原告没有把两证拿回来，所以被告一直不敢支付余款。双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，依法应当如实履行。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求，并要求原告继续履行合同。 原告围绕其诉讼请求，提交下列证据： 1、一份身份证复印件，欲证明原告诉讼主体资格及个人基本身份信息； 2、一份房屋买卖合同复印件，欲证明原、被告双方于2019年3月16日签订房屋买卖合同，由原告将位于新平县的房屋以1346600元价格出售给被告，合同对购房款的付款时间及违约责任等作出了约定。 经质证，被告对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性无异议，房屋买卖合同确实是双方签订的。 被告围绕其答辩意见，提交下列证据： 1、一份身份证复印件，欲证明被告的基本情况和合法的主体资格； 2、一份房屋买卖合同原件，欲证明原、被告双方于2019年3月16日签订房屋买卖合同的事实； 3、两份收据、一份还款保证书（原件），两份收据欲证明被告支付购房款1060000元给原告的事实，还款保证书欲证明原告向被告承诺如若还不了本金需要偿还利息的事实； 4、一张客户存款回单、一张账户交易信息明细、一份手机银行转账截图（原件），欲证明被告已经支付给原告购房款1060000元的事实； 5、一份欠条、一份还款保证书（原件），欲证明原告欠被告775000元及约定逾期支付利息的事实； 6、18张装修款单据原件，欲证明被告向原告购买龙泉路的房屋后，对龙泉路房屋进行了装修，装修费用合计99577.9元； 7、8张照片，欲证明被告搬进房屋后的居住使用情况，同时证明原告因反悔不想出售房屋给被告，原告拉了沙石堵住被告的家门，造成被告无法正常出入； 8、一份借款协议书、一份房屋转让协议、一份收据、一份房屋不动产权登记证书（原件），借款协议书证明原告向许舰丹借款50万元，且用出售给被告的涉案房屋作为抵押，约定借期半年，利息为每月1万元；房屋转让协议证明原告以涉案房屋作为抵押向许舰丹借款，如原告无法偿还借款该房屋转让给许舰丹；收据证明原告于2019年3月8日收到许舰丹转让金50万元；房屋不动产权登记证书证明涉案房屋的权利人是卜有金，该房屋不动产实际还未进行变更登记； 9、三段电话录音，欲证明被告向原告催要款项后，因原告没有能力偿还，双方协商龙泉路房屋的购买事宜，且合同签订后第二天原告就将房屋钥匙交付给被告，被告也将房屋进行了装修了，现被告已经搬进房屋居住。 经质证，原告对被告提交的证据1-5的真实性、合法性、关联性无异议；对证据6，提出其不清楚被告是否对房屋进行过装修；对证据7的真实性无异议；对证据8的真实性无异议，但是这些事实与本案没有关联性，与被告也无任何关系；对证据9三段录音的真实性没有异议，但认为其签订该份房屋买卖合同是出于被胁迫。 当事人围绕其诉讼主张及辩解提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:被告提交的证据6，能够证明被告装修了案涉房屋的事实，本院对该待证事实予以确认；证据8，原告对真实性未提出异议，仅对关联性提出异议，本院认为该证据与本案具有关联性，予以确认；证据9，原告对真实性未提出异议，仅认为其是出于被胁迫签订的房屋买卖合同，本院认为该证据客观真实、与本案有关联性，故予以确认。 本院经审理认定事实如下：2017年2月，被告向原告购买新平县XXXX路XX号房屋，并于2017年2月22日、2017年3月13日两次向原告支付购房款共计1060000元，后双方因故未能继续履行该房屋买卖合同，原告遂于2017年10月15日向被告出具还款保证书，保证于同年12月15日前还被告购房款106万元，计利息2万元，合计108万元，若逾期未还，原告自愿支付每月3万元的利息。因原告仅退还被告购房款50万元，对其余欠款逾期仍未履行，原、被告双方结算欠款金额及利息后，原告于2018年6月16日向被告出具一份欠条及一份还款保证书，承诺于同年9月16日前还清欠款77.5万元，如果到期不还，其自愿每月付利息18600元。因原告逾期仍未还款，为抵偿欠款，双方再次结算欠款本息后，于2019年3月16日签订《房屋买卖合同》，约定：乙方（徐太秀）同意购买甲方（朱满红）拥有的坐落在新平县房地产，该房地产建筑面积为350平方米；交易价格为1346600元。本合同签订之日，乙方向甲方支付886600元作为购房定金，合同签订之日起20日内支付首付款300000元给甲方，剩余房款160000元于产权交割完毕当日付给甲方；甲方应于拿到房产证之日起3天内和乙方办理房屋产权过户手续，并应在产权过户手续办完当日将剩余房款等费用结清。合同第九条“双方约定的其他事项”载明，该房屋土地使用证登记权利人卜有金将龙泉路4号附4号土地售予甲方，甲方将土地使用证抵押给周己人作借款50万元的抵押，乙方将首付款付给甲方的同时，甲方负责赎回土地使用证，并立即办理房产证，赎回后土地使用证由乙方保管。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告对房屋进行了装修并入住。 另查明，案涉房屋系原告向卜有金购买地基后建盖,该土地的性质为国有建设用地使用权出让，至今尚未办理土地使用权转移登记手续。2019年4月18日，原告以被告未实际履行付款义务，双方签订的合同未实际履行为由诉来本院，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并返还房屋。 本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同。原告认为该份合同是其在被逼迫的前提下签订，该主张与被告提交的有效证据反映的情况不符，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告签订房屋买卖合同的目的是为了出售房屋，抵偿欠款并获得其余房屋价款；被告签订房屋买卖合同目的是为了实现债权以及占有、使用房屋并取得房屋所有权。对此，原、被告双方均存在房屋买卖的合意，只是双方一致确认，被告将原告应退还给其的购房款及双方约定的利息作为该房屋的首付，并明确剩余房款的支付时间及方式。合同签订后，原告亦向被告履行了交房义务，且被告在收到房屋进行了装修入住，双方的买卖合同已经实际履行。故原告主张被告未支付购房首付款的陈述，与客观事实不符，本院不予采信。至于剩余尾款的支付，《房屋买卖合同》第九条约定，被告将首付款付给原告的同时，原告负责赎回土地使用证，并立即办理房产证。根据《合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，原告未按合同约定赎回土地使用证，被告同时享有履行抗辩权，在原告履行赎回土地使用证的合同义务之前有权拒绝其支付购房余款，故被告在合同履行过程中并不存在违约行为，原告不享有法定解除权。据此，原告主张解除合同没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十二条、第六十六条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告朱满红的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告朱满红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 审判员   王宏 二〇一九年七月一日  法官助理  郭南叶 书记员    张媛