北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初32323号原告：叶良传，男，1967年12月3日出生，汉族，无业，住福建省南平市政和县。委托诉讼代理人：刘超，北京市两高律师事务所律师。被告：周玉生，男，1962年10月13日出生，汉族，退休人员，住北京市朝阳区。被告：王彦英，女，1963年7月26日出生，汉族，退休人员，住北京市朝阳区。被告周玉生、被告王彦英之共同委托诉讼代理人：李宝军，北京市凯亚律师事务所律师。被告周玉生、被告王彦英之共同委托诉讼代理人：田媛，女，1992年7月9日出生，汉族，北京市凯亚律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。原告叶良传（以下简称原告）与被告周玉生、被告王彦英（以下均简称姓名，一并提起时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘超，二被告及其委托诉讼代理人李宝军、田媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告拆迁补偿款744984.6元；2、判令二被告退还原告租金1万元；3、判令二被告支付利息损失，以754984.6元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2019年1月25日支付至实际支付之日止；4、判令二被告支付空调拆装费29600元；5、判令二被告支付房屋附属物设备补偿66027元。事实与理由：2014年8月29日，原告与周玉生签订《租赁合同》，关于北京市朝阳区XX村241号（以下简称241号）民宅拆迁拆除重建楼房事宜，周玉生委托原告投资建设5层主楼及6层110平方米和6、7层楼梯间45.69平方米等合计1378.09平方米，每平方米投资款按900元计算。周玉生保证在该地基可以建房，并提供建房一切手续。楼房建成后，出租给原告做出租公寓使用，租金每年6万元。2018年10月26日，咸宁侯村拆迁，限于2018年11月25日18时整正式结束。根据《租赁合同》第四条约定，第三、四年内遇政府拆迁，周玉生赔偿原告建房投资款的60%，且周玉生应退还未到期部分的租金。现周玉生违反合同第四条、第六条的约定，拒不支付赔偿款也不退还租金。二被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告主张补偿款的前提是遇到国家拆迁行为，导致原告投资建房的损失。而本案中并没有国家拆迁行为，只是进行了腾退，原告所建房屋是违建，不能进行补偿。二被告取得的补偿，并非基于原告建设的违章建筑，或者说不单单是基于该违章建筑，而是基于周玉生是咸宁侯村村民的身份。原告与周玉生签订的租赁合同事实上是原告利用周玉生的合法宅基地进行投资建设，当出租公寓使用，收取租金，完全是原告的投资行为，基于投资行为产生的风险应由其自行承担。根据相关法律规定，未取得合法建设手续的房屋的租赁合同无效。法院应依据查明的事实，确定双方之间合同的性质。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月29日，周玉生、案外人周某（甲方、地基出租方）与原告（乙方、投资方）签订《租赁合同》约定：一、甲方地基坐落于北京市朝阳区X村241号242号，现有平房和地基两户共有面积241号1378.09平方米、242号1589.86平方米，租给乙方进行拆翻重建新楼房，将地基给乙方投资，可建成5层出租公寓住宿使用，年限为8年，每年租金共计6万+7万计13万，付款方式上半年6.5万，下半年6.5万，注（分别为南面大哥6万，北面大哥7万），另在第6层乙方建给甲方南面大哥110平米，北面大哥110平米居住使用，计220平米，盖房费用由乙方出算，6层多余盖的由甲方承担盖房费用与乙方无关，多余部分盖的暖气冬季应乙方向甲方收取每片100元1个月，水电6层由甲方自行承担费用。二、甲方保证乙方在该地基上可以建房，并提供建房一切手续……甲方提供土地给乙方建房，建房资金由乙方投资，如不能盖5层少盖1层，13万年租金除以5层平均计算年租金。三、合同双方生效日起至本合同终止日，从建造装修好可入住，甲方再送乙方三个月招租后再开始起算2015年8月1日至2023年7月30日止，若8年以后合作，则该租金另行协商双方确定。四、未入住使用前被拆迁和第一年，遇到国家拆迁甲方给乙方赔偿建房投资款按每平米900元计算100%赔偿，第二年为80%赔偿，第三、四年为60%赔偿，第五第六年为50%，第七年为30%赔偿，第八年为15%赔偿，以上拆迁由甲方赔偿给乙方。经查，周玉生系241号宅基地使用权人。另查，2014年8月29日，原告与案外人宋某签订《建房合同》，约定由宋某承担241号和242号二层楼拆翻盖为5层楼的工程，每平米建房费用900元。后原告统计建房费用明细，其中241号宅基地建房面积合计1378.09平方米，按每平米900元为1240281元，一层门脸做玻璃门增加费用6.8平方米，按每平米200元为1360元。周玉生在该明细上签字予以确认。原告提交宋某出具的收条，以证明其实际支付了建房款。经查，原告在241号宅基地共建造7层楼房，其中第6层由二被告家庭居住，其他房屋由原告进行出租。2018年，周玉生作为被腾退人（乙方）与北京市朝阳区管庄农工商联合公司作为腾退人（甲方）签订《管庄乡咸宁侯村腾退安置协议书》，为加快咸宁侯村腾退安置工作顺利进行，参照咸宁侯村民代表大会审议通过的《管庄乡咸宁侯村棚户区腾退安置办法》，达成本协议。乙方在腾退范围内居住的正式房屋13间，建筑面积185平方米。乙方被安置人口3人，分别是产权人周玉生、之妻王彦英、之孙周某1。安置房屋为二居室2套，单套面积80平方米，单价为2500元。甲方应支付乙方各项补偿款合计为3290520.56元，其中区位价补偿款40万元，房屋及地上物补偿款310412元，搬家补助费2600元，空调拆装费29600元，有限电视360元，物业补贴38400元，供暖补贴24000元，周转费504000元，提前腾退奖39000元，租金补贴1373182.56元，提前签约奖100000元，其他补偿费用168966元，咸宁侯村综合整治配合奖300000元。甲方应向乙方支付腾退安置差价款2900520.56元。原告提交北京市朝阳区管庄乡人民政府出具的《公告》，记载咸宁侯村和郭家场村住宅腾退工作于2018年10月26日9时正式启动，依据腾退公告中规定的时限，奖励期将于2018年11月25日18时整正式结束。奖励期结束后，再签约村民将不再享受相关奖励政策。原告提交其与周玉成签订的《解除建房合同》，记载周某咸宁侯村242号因拆迁现赔偿原告建房投资款60万元，款到账周某与原告建房合同自动解除。经询，双方均认可原告向周玉生支付租金至2019年1月31日，原告表示其于2018年11月26日全部腾退完毕并搬离，二被告表示其系2018年12月27日搬走的，原告是2019年1月中旬搬走的。二被告表示其已按照《管庄乡咸宁侯村腾退安置协议书》的约定领取了补偿款。二被告表示根据双方之间《租赁合同》的约定，遇到国家拆迁时周玉生才赔偿原告建房投资款，而本次仅是腾退，并非拆迁。拆迁指的是国家依据土地管理法的规定，出于公共利益的需要进行征收，改变土地性质的行为。而本次腾退并无征地手续，并非正规意义上的国家拆迁。就此提交北京市规划和国土资源管理委员会就周玉生申请信息公开的《答复告知书》，记载“管庄乡咸宁侯村绿化隔离或棚户区改造腾退安置项目”相关征地手续、规划手续该单位未制作获取。原告表示《租赁合同》约定的国家拆迁是广义的拆迁，包括国家、政府的腾退行为。原告表示《租赁合同》是否有效由法院确定，二被告认为根据《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，该《租赁合同》应为无效合同。原告表示如法院确定《租赁合同》无效，则原告建造的楼房已转化为腾退补偿款，提出如下诉讼请求：1、要求二被告支付原告租金补贴1373182.56元、房屋及地上物补偿款310412元、其他补偿费用168966元、空调拆装费29600元，并退还租金1万元，以上合计1892160.56元；2、要求二被告以1892160.56元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年1月25日至实际付清之日的利息损失。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，双方之间的《租赁合同》实为周玉生将自己的宅基地使用权出租给原告建造楼房，该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故此，周玉生应就原告建造的房屋折价补偿。双方之间的《租赁合同》第四条关于遇国家拆迁时周玉生支付原告建房投资款赔偿款的约定体现了双方对于建房投资款补偿款的一致意思表示，综合考虑本案各种因素，本院参考该约定确定周玉生向原告支付补偿款的金额。原告要求按照《管庄乡咸宁侯村腾退安置协议书》的约定支付相关补偿款于法无据，本院均不予支持。关于原告要求退还的租金，双方对于周玉生搬离的时间存在争议，原告表示其系2018年11月26日搬离，二被告则称原告系2019年1月底搬离，本院认为，原告需就其主张承担举证义务，其未能举证证明其实际搬离时间，本院对其主张难以支持。原告要求退还租金的诉求本院不予支持。原告要求支付利息损失于法无据，本院不予支持。王彦英并非《租赁合同》当事人，原告要求王彦英承担合同责任于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告周玉生于本判决生效之日起七日内支付原告叶良传补偿款七十四万四千九百八十四元六角；二、驳回原告叶良传的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12306元，由原告叶良传负担1056元（已交纳），由被告周玉生负担11250元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 赫人民陪审员  何小清人民陪审员  陈秀珍二〇一九年七月三十一日法官 助理  袁书亮书 记 员  吴思琪