广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终11519号上诉人（原审被告）：唐仲和，男，1962年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：张波，广东费尔顿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市中波转播（633)台，住所地广东省深圳市南山区桃源街道龙珠大道**。法定代表人：张云鸿，台长。委托诉讼代理人：王琰，广东国欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭惠宁，广东国欣律师事务所实习律师。上诉人唐仲和因与被上诉人深圳市中波转播（633)台房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐仲和上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人所承租房屋的产权人非被上诉人。根据被上诉人一审提供的证据显示，上诉人承租的物业是被上诉人与第三方集资修建，被上诉人只享有一半的产权，且承租的房屋是属于被上诉人所有还是第三方所有至今不清楚。依据被上诉人一审提供的证据《集资合作建房合同》第六条“双方集资合作建房、建筑物的房产分配是对半分成，即甲方占50%，乙方占50%，双方所分配的房产各自处理。双方房产的具体划分，待报建批准后，根据施工图按分配方案另行商定，并签订补充合同”。到目前为止，没有看到补充合同，也没有看到承租房屋的任何产权证书。当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的所有权人，如果出租人最终被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效；如果出租人最终被确认不是房屋的所有权人，则构成无权处分，该租赁合同属效力待定合同。由于一审法院没有查清房屋产权，无法确认被上诉人是上诉人所承租房屋的产权人，事实不清，证据不足。因此，应依法撤销一审判决。若上诉人所租赁房屋最终确认不是被上诉人所有，上诉人保留依法向被上诉人请求返还多年所交租金的权利。二、因为被上诉人单方的原因，双方没有签订书面的租赁合同，依据法律规定，双方在第一份租赁合同在2015年12月31日到期后，双方应该签订书面的租赁合同，但由于被上诉人一直以没有合法产权，无法再签订书面的合同为由，一直不同意签订合同，上诉人多次找被上诉人，但都没有落实签订书面合同的工作。因此不是上诉人不愿意签订书面合同，而是因被上诉人的原因无法签订合同。三、即便解除合同，也要给予合理的期限。在理清租赁房屋产权的情况下，上诉人认为，上诉人从2015年就开始租赁该物业做生意，一直以来按时按量缴交租金，履行约定的义务和责任，合作良好。由于上诉人诚信经营，品质良好，薄利多销，积累了不少客户，同时，存货也越来越多。上诉人短期难以找到合适的铺位，根据周边市场情况，找到合适地方、清理货物、通知客户等，至少需要一年以上。一审法院判决十五日内清理物品并搬离，显然对案件事实了解不清，严重有违客观公允。四、上诉人二审申请追加第三人深圳市XX实业发展有限公司，因为被上诉人并不是房屋的真正产权所有人，真正的产权所有人是深圳市XX实业发展有限公司。被上诉人深圳市中波转播（633)台辩称，涉案物业是被上诉人合法拥有的，虽然没有办理产权证，这是因为历史遗留的原因，但上诉人没有证据能够证实涉案物业并非被上诉人所有，同时需要明确的是，涉案物业的性质是属于国有资产。被上诉人提起诉讼之前，已经给予上诉人充分的时间搬离涉案物业，那么在整个涉诉期间上诉人也有充分的时间进行搬迁工作，因此我方认为上诉人提起上诉，只是为了拖延时间，继续占有涉案物业，并没有合理的依据，恳请法院依法予以驳回。深圳市中波转播（633)台向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告之间的事实租赁关系已终止；2.依法判令被告立即清理摆放在租赁物业内的物品、搬离租赁物业并将租赁物业交还原告；3.依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、1991年4月29日，广东省深圳市广播转播台与深圳市国土局签订《深圳经济特区土地使用合同书》，广东省深圳市广播转播台取得涉案租赁房屋所在H209-6和H209—16土地的使用权。1991年5月6日深圳市广播转播台与深圳XXX工业发展公司签订《集资合作建房合同》，双方约定在上述地块合作建房。1993年10月29日涉案物业完成验收，获得深圳市建设工程竣工验收证书。1994年4月13日，深圳市广播转播台与深圳市XX工业发展公司签订了《集资合作建房房产分配协议书》，明确了双方各自拥有的物业，根据该协议书约定，住宅楼底层商场的第一单元、第三单元归深圳市广播转播台所有。本案的涉案物业即为上述第一单元、第三单元中的物业。1993年4月13日深圳XXX工业发展公司变更为深圳市龙岗区XX工业发展有限公司，1993年5月4日变更为深圳市XX工业发展有限公司，2002年3月12日变更为深圳市XX实业发展有限公司。2002年1月15日深圳市机构编制委员会深编[2002]3号文件《关于恢复深圳市中波转播(633)台的批复》载明：“同意恢复市广播转播台建制，并更名为深圳市中波转播（633)台”。2018年12月10日，深圳市文体旅游局出具证明，载明：“根据深圳市机构编制委员会文件深编[2002]3号关于恢复深圳市中波转播633台的批复，同意恢复市广播转播台建制，并更名为深圳市中波转播（633)台，不再作为市广播电视传输中心的下设机构，因此，原属于市广播转播台的相关物业现归深圳市中波转播（633)台所有。”二、2015年1月28日，原告与被告签署了《房屋租赁合同》，约定原告将涉案的深圳市罗湖区人民北路XXX号（南4号）房屋出租给被告使用，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，每月租金4900元，于每月10日前支付。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述租赁合同签订后，被告使用涉案物业并按合同约定向原告支付租金。合同到期后，双方未签订新的租赁合同，原告同意被告继续使用租赁物业，被告继续按合同约定租金标准向原告支付租金（占有使用费）。三、2018年8月21日，原告向被告发出通知，载明：有关你方承租本单位南4号商铺所涉事宜，现通知如下：一、截止至今，你方承租物业的价格为183元/平方米，承租物业的面积为26.7平方米，月租金总额为4900元人民币，但本单位与你方签订的租赁合同已在2015年12月31日到期终止。目前，你方仍在使用承租物业。二、根据深圳市政府相关政策规定及上级部门作出“属房产出租的，价格不得低于当年政府房屋租赁指导租金”的通知，本片区的租赁指导价为200元/平方米，因此本单位将承租物业出租价格调整为275.30元/平方米，月租金总额为7350元。三、如你方同意按照上述租金价格计算租金，请你方与本单位续签租赁合同，并在收到本通知之日起15日内与本单位完成续签工作，逾期，视为你方不签订续租合同，因此，你方应于30日内搬离并向本单位交回承租物业。被告于同日签收了上述通知，并在通知上注明：原件收到，20%可以接受。被告在庭审中明确，20%指的是租金上涨20%。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告于2015年1月28日签署的租赁合同到期后，双方未再签署新的租赁合同，被告仍按原合同标准支付租金，原告对此亦未提出异议，视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告于2018年8月21日向被告发出通知，告知租赁物业新的租赁价格，表示如被告同意，在收到通知15日内续签合同，逾期视为不续签合同，应于30日内搬离涉案物业。被告于当日收到该通知，但表示租金提高20%可以接受。后双方未签订租赁合同。一审法院认为原告的通知包含了要约的意思表示并已送达被告，但被告未在承诺期限内作出承诺，要约失效。原告于2018年8月21日向被告送达通知，限被告于30日内搬离涉案物业。但之后被告未在该期限搬离涉案物业，并继续向原告支付租金，原告收取了租金，没有证据证明原告提出过异议，故双方之间继续存在租赁合同关系，直至原告向一审法院提起诉讼表示要求解除租赁关系，故自原告起诉之日（2019年1月3日），双方之间的租赁合同关系解除。租赁合同关系解除后，原告请求被告搬离并交还涉案租赁房屋，理由充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、原告深圳市中波转播（633)台与被告唐仲和的租赁合同关系于2019年1月3日解除；二、被告唐仲和应于判决生效之日起十五日内清理租赁物业内的物品，搬离涉案的深圳市罗湖区人民北路XXX号（南4号）房屋并将涉案租赁物业返还给原告；三、驳回原告深圳市中波转播（633)台的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币25元，由被告负担，上述费用原告已预付，被告应在判决生效之日起十日内迳付原告。本院对一审法院查明的事实予以确认。双方二审均没有提交新证据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。上诉人上诉称被上诉人并非涉案物业的所有权人，并且二审中申请追加深圳市XX实业发展有限公司为本案第三人。本院认为，被上诉人在一审中提交的《深圳经济特区土地使用合同书》显示取得涉案房屋所占土地使用权的一方当事人为深圳市广播转播台。根据一审法院查明的事实，被上诉人深圳市中波转播（633）台系深圳市广播转播台更名而来，名称的变更不影响法人的主体地位。1994年4月13日，深圳市广播转播台与案外人深圳市XX工业发展公司签订了《集资合作建房房产分配协议书》，明确了双方各自拥有的物业，根据该协议书约定，涉案物业属于深圳市广播转播台所有。根据深圳市文体旅游局2018年12月10日出具的《证明》，原属于深圳市广播转播台的相关物业，归被上诉人所有。上述事实足以证明被上诉人是涉案物业的权利人。上诉人没有足以推翻上述事实的相反证据。上诉人二审期间提出追加第三人的申请，超出二审审查范围，本院不予支持。双方当事人于2015年1月28日签订的房屋租赁合同期限届满，此后双方未签订新的租赁合同，但事实上上诉人继续使用涉案房屋并支付租金，被上诉人继续收取租金，根据我国合同法的相关规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，被上诉人在履行合理的通知义务的情况下仍然可以随时解除合同。原审认定自被上诉人起诉之日双方之间的租赁合同关系解除，并给予了上诉人合理期限搬离并返还涉案物业，符合法律规定，上诉人主张应给予一年以上时间清理物品并搬离，缺乏合理性，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐仲和负担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇一九年七月三十日书记员 赵怡欣