浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终1953号上诉人（原审被告）：姜兴科，男，1978年10月19日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：俞翔，金华市婺城区务诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王帆，金华市婺城区务诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：鲍建光，男，1972年5月26日出生，汉族，住浙江省金华市金**。委托诉讼代理人：陈文元，浙江赞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈万里，浙江赞成律师事务所律师。上诉人姜兴科因与被上诉人鲍建光房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初16607号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人姜兴科的上诉请求：撤销原审判决，改判确认双方签订的《房地产买卖协议》及《房屋买卖补充协议书》无效，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、鲍建光对于案涉房屋要走拍卖程序是知晓的，其作为资深的房屋抵押借款放贷人，对该程序如何走，了如指掌。2、案涉协议是无效的。其一、双方明知涉案房屋已被法院查封并需走司法拍卖程序，其二、依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第四十四条，被执行人或者其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第二款也有相应规定。另外，补充协议进一步证实双方是知晓涉案房屋系走法院拍卖程序的，且一审法院执行法官也可以证实。3、关于定金问题，上诉人实际收到转账15万元，其余5万元也没有支付给上诉人，对此被上诉人应承担举证责任，其也没有证据证明5万元定金已经支付给中介。4、定金贷款时间是2018年4月16日，与协议签订时间相符，进一步可以证实两份协议签订时间均为2018年4月16日，对此，可以推翻被上诉人所主张的上诉人隐瞒涉案房屋被查封及事后才知晓查封情况的问题。二、原审判决适用法律错误。双方所签订的协议违反法律、行政法规强制性规定，应当认定无效，且自始无效。被上诉人鲍建光答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。关于案涉协议效力问题，协议内容如果违反法律、行政法规强制规定，应区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。本案中，房地产买卖协议属于管理性强制性规定，不是效力性规定，应当有效。关于订金问题，一审法院认定事实清楚。鲍建光向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的江南街道汪姜街34弄6号房地产买卖协议；2.由姜兴科赔偿鲍建光涉案房屋拍卖后超出买卖合同价格的房款1620000元及逾期利息；3.由姜兴科承担案件诉讼费用。原审法院认定事实：2018年4月15日，鲍建光与姜兴科在金华市可意房产咨询代理有限公司的居间协调下签订《房地产买卖协议》一份，约定：姜兴科同意将其所有的位于金华市房屋转让给鲍建光，转让价款为3150000元，2018年7月15日前付2950000元；鲍建光支付定金200000元作为购房定金；鲍建光悔约，不得索还定金，姜兴科悔约，应在三天内退还定金，并给付相当于定金数额的违约金等等。2018年4月16日，鲍建光将200000元定金交付予姜兴科，其中50000元定金由中介方姜梅玲收取，姜兴科向鲍建光出具收条一份，载明：“兹收到鲍建光购买江南街道汪姜街39弄6号姜兴科的房产定金人民币贰拾万元整（￥200000），特此证明”。同日，由中介姜梅玲向姜兴科出具50000元押金收条一份。后涉案房屋因在《房地产买卖协议》签订前就已被金华市婺城区法院查封，致使双方无法按买卖协议约定过户。鲍建光、姜兴科协商因不能正常过户，需走司法拍卖程序，为确保房屋买卖合同正常履行，对2018年4月15日购房合同达成以下补充事宜：1.双方依据房屋买卖合同该房成交价为叁佰壹拾伍万（3150000）；2.双方同意该房进行拍卖，拍卖成交价超出叁佰壹拾伍万的拍卖款，应该退还给鲍建光个人账户；如果低于叁佰壹拾伍万参与竞拍的，应补足房屋总价的叁佰壹拾伍万元，不足房款打入姜兴科个人账户等。后鲍建光并未竞拍成功，涉案房屋以竞拍价4770000元由第三人竞拍所得，姜兴科对此前双方签订的买卖协议及补充协议的履行及赔偿损失有异议，遂提起诉讼。原审法院认为：本案涉及的主要问题有：一、关于鲍建光、姜兴科双方签订的《房地产买卖协议》及《房屋买卖补充协议书》的效力问题。协议内容如违反法律、行政法规的强制性规定，关系到协议效力的认定。但强制性规定应区分效力性强制规定和管理性强制性规定，本案中姜兴科在转让涉案房产并签订《房地产买卖协议》时即已知道该房已因债务问题抵押第三人且被法院查封，违反《中华人民共同国城市房地产管理法》规定的司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。该强制性规定规制的是合同履行行为即未解除查封不得办理产权转移手续而非规制合同行为本身，该规定为管理性规定而非效力性规定，故如不存在其他影响合同效力的问题，违反该规定并不导致合同无效。本案姜兴科并未有证据证明鲍建光在签订2018年4月15日《房地产买卖协议》时有明知该房产已被法院查封，姜兴科隐瞒房屋已被司法查封情况，存在过错，但由于买受人在签订《房屋买卖补充协议书》时已对查封情况已知情，且并未提出撤销合同的请求，双方签订的原《房地产买卖协议》应认定为双方真实意思表示，应确认有效，双方应按协议约定履行相关权利义务，现涉案房屋已由法院拍卖并由第三人竞拍，无法再按协议约定办理过户手续，合同目的已无法实现，故鲍建光有权要求解除合同并双倍返还定金。二、鲍建光是否有权按双方签订的《房屋买卖补充协议书》要求赔偿差价损失。鲍建光在对法院查封事实知情后，与鲍建光签订的补充协议约定：因不能正常过户，需走司法拍卖程序。该房成交价为3150000元；双方同意该房进行拍卖，拍卖成交价超出3150000元的拍卖款，应该退还给鲍建光个人账户；如果低于参与竞拍的，应补足房屋总价3150000元。从补充协议内容可以确认，双方协商确认因法院的查封行为，鲍建光需通过拍卖的方式继续履行原房地产协议，补充协议中约定的多退少补购房款均系以姜兴科已通过竞拍的方式取得房屋所有权为前提，对如第三人竞拍所得该房产并未约定如何处理，现该房已被第三人竞拍所得，鲍建光以该份补充协议书约定要求姜兴科赔偿超出成交价的部分，无事实法律依据，不予支持。三、对于定金数额的认定。双方签订《房地产买卖协议》当日，姜兴科虽实际收到鲍建光定金150000元，剩余50000元由中介收取，因买卖协议已明确约定定金200000元为购房定金并用于抵充房屋首付款，姜兴科也向鲍建光出具200000元定金收条，双方应均同意由中介方代姜兴科收取定金，鲍建光向姜兴科交付150000元，另50000元定金由中介收取后转为姜兴科向中介方支付的押金，并由中介方出具押金收条。姜兴科也未提供充分证据证明鲍建光并未实际向中介方交付50000元，故鲍建光交付的定金金额应认定为200000元。至于中介方收取的50000元押金，姜兴科应根据双方居间合同确定的权利义务另行向其主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十四条、第九十四条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第十四条等规定，判决：一、解除鲍建光与姜兴科于2018年4月15日签订的《房地产买卖协议》及此后签订的《房屋买卖补充协议书》。二、姜兴科应于判决生效之日起10日内双倍返还鲍建光定金400000元；三、驳回鲍建光其他诉讼请求。如姜兴科未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14690元（鲍建光已预交，已减半收取），由鲍建光承担11063元，由姜兴科承担3627元。二审中，上诉人提供如下证据：证据一、录音光盘一个、录音内容文字版，证明中介姜梅玲没有收到5万元押金的事实。证据二、工商登记信息2页，证明被上诉人鲍建光与中介姜梅玲将金华市百意房产咨询代理有限公司整体转让给姜梅玲的事实。鲍建光和中介姜梅玲存在利害关系、存在恶意串通的嫌疑。被上诉人发表如下质证意见：对证据一、被上诉人在庭审中表示需在庭后对光盘真实性进行核实，但未法庭准许的期间内提供书面意见。对证据二、真实性无异议，但对证明目的有异议，只能证明金华市百意房产咨询代理有限公司作为独立法人，一个股东或是投资人变化的过程。对上诉人的证据，本院认证如下：对证据一、录音当中有关人员身份信息不能确认，对证据证明力不予认定。对证据二、真实性予以确认，可以证明鲍建光将金华市百意房产咨询代理有限公司整体转让给姜梅玲的事实，但不足以证明鲍建光与姜梅玲存在恶意串通的事实。被上诉人在二审中未提供新证据。二审审理查明，鲍建光作为原审原告，未在一审中提出双倍返还定金的诉请。姜兴科在二审庭审中对原审法院的相关判决提出异议。为此，本院征求双方代理人意见，是否同意在本案中解决该事项。姜兴科代理人表示同意，鲍建光代理人则明确表示，如二审法院认定一审法院有关定金的判决超出原审诉请范围，则通过另案解决。据此，对原审法院有关定金的事实，本院不予确认，对其他事实予以确认。本院认为，根据双方签订的《房地产买卖协议》，特别是《房屋买卖补充协议书》的约定，可以推定双方明知案涉房产被法院查封且将进入司法拍卖程序的事实，在此前提下，双方仍通过合同形式意图促成案涉房产交易，损害了国家或他人利益，该合同应当认定为无效，也就无须再解除合同。关于定金问题，因鲍建光未在一审中提出与定金有关的诉请，且姜兴科在二审中对原审法院的该项判决提出异议，鲍建光代理人又不同意在本案中解决，故对定金有关事项，本院不予审查，并对原审判决有关双倍返还定金的判决结果予以撤销。定金有关事项，双方可另案解决。综上，上诉人姜兴科有关协议无效的上诉理由成立，本院不予支持，对原审判决有关定金的判决结果，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初16607号民事判决第一项；二、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初16607号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担部分；三、驳回鲍建光的其他诉讼请求。一审案件受理费14690元（已减半收取），由鲍建光承担14650元，由姜兴科承担40元；二审案件受理费80元，由姜兴科负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红彦审 判 员 周楚臣审 判 员 杜月婷二〇一九年七月一日代书记员 钟李钰