山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终1683号上诉人（原审被告）：滕州市西赵沟劳动服务有限公司，住所地山东省滕州市洪绪镇西赵沟村委会院内**。法定代表人：耿震，经理。委托诉讼代理人：党同皓，山东墨班律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁海青，男，1983年11月6日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：吕虹藩、王芮，山东赞国律师事务所律师。原审第三人：滕州市洪绪镇西赵沟村村民委员会，住，住所地该村驻地/div>法定代表人：耿广海，村主任。上诉人滕州市西赵沟劳动服务有限公司（以下简称西赵沟劳服公司）与被上诉人丁海青、原审第三人滕州市洪绪镇西赵沟村村民委员会（以下简称西赵沟村委会）合同纠纷一案，不服滕州市人民法院(2019)鲁0481民初541号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。西赵沟劳服公司上诉请求：1.依法撤销(2019)鲁0481民初541号判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人的起诉。2.一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.上诉人的经营范围是企业管理服务、保洁服务、人力装卸，不能进行房屋开发，也无处分第三人集体土地上的房屋。2.根据滕州市人民政府滕政字(2009)182号文件《关于张汪镇人民政府实施农村集中连片建设的批复》第三条规定：西赵沟村现有人口510户，1534人，旧村址占地550亩，……整个村庄搬迁后，可腾出土地约450亩。故村公寓的建设是新农村改造的集中连片建设，是一种公益福利性建设项目，对象是村集体经济成员，而且是村负责路、水、电、暖等项目无偿投资。3.该预约合同违反《合同法》第52条第四项：损害社会公共利益，第五项，违反法律、行政法规的强制性规定，是无效合同。4.一审法院认定预约合同行为有效，属认定事实错误。二、关于西赵沟村连片建设的事实与情况为方便建设，村委会成立了上诉人的公司，公司系一人公司，自然人独资企业，它既不是开发商，也不是建设者，无权进行连片建设房屋的买卖。经村两委和全体村民大会研究，对于连片建设的房屋的有权购买使用的是村集体经济成员，且一子一位。三、丁海青的父亲丁成伟，是我村经济成员，按规定已享受了连片建设中X#楼的X室，丁海青按村的规定，也不能享受一子一位的福利分房，尽管是本村经济成员。四、一审法院认定事实不清，适用法律不当。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。丁海青辩称，一、丁海青与西赵沟劳服公司关于滕州市西赵沟社区X号楼X室房产及X号楼东北第一个车库买卖行为有效。上诉人丁海青为西赵沟村委会集体经济组织成员，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本案所涉案房屋所占土地为集体土地，不属于法律意义上的“商品房”，且丁海青已经向上诉人西赵沟劳服公司交付购房款10万元，上诉人与被上诉人就本案涉案房屋已达成买卖合意，双方意思表示真实，内容合法，为有效合同。二、被上诉人丁海青已按照双方的合同约定向上诉人西赵沟劳服公司履行了房款交付义务。根据双方的约定，被上诉人丁海青已就本案涉案房屋向上诉人西赵沟劳服公司付清购房款10万元，且上诉人向丁海青出具了收据一份，虽未订立书面合同，但上诉人西赵沟劳服公司所售滕州市西赵沟社区房屋均未与买房人订立书面买卖合同，都是向买受人出具购买房屋的收据，本案亦是如此。然现该涉案房屋已具备交付条件，上诉人拒绝向被上诉人丁海青交付该涉案房屋。综上所述，原判决认定基本事实清楚，但判决驳回上诉人将涉案房产及车库交付给上诉人以及上诉人在条件允许的情况下配合被上诉人办理确权及过户手续的诉讼请求适用法律错误，故请予以纠正。西赵沟村委会述称，1.按照西赵沟村委会规定，丁海清原来已在社区（西区）购买X#楼X室，后又卖给外来人员钟家明，他应享受的村民优惠在西区已经用完，没有资格再在西区购房；2.对于购买西区X#楼X室带东北车库，该购房未经原村两委会研究决定，所开具的任何票据协议都是个人行为；3.我村有规定，凡购房人抵债买卖都必须经施工项目部经理签字同意，否则购房无效，况且X#楼没有验收交工。丁海青向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间就滕州市西赵沟社区X号楼X室房产及X号楼北东第一个车库买卖行为有效；2.判令被告将滕州市西赵沟社区X号楼X室房产及X号楼北东第一个车库交付给原告；3.判令被告在条件允许的情况下配合原告办理滕州市西赵沟社区X号楼X室房产及X号楼北东第一个车库的确权及过户手续；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告丁海青向法院提交了2014年11月20日收据一张，收据号码为：NO.2841238，人民币壹拾万元正，收款事由：预交购房款X#X车库存（北东第1个）。该收据上加盖了“西赵沟劳服公司财务专用章”及“耿震”私章。原告以涉案房屋已施工完毕，具备交付条件为由，诉来该院。一审庭审中，被告认可此收据是向原告的父亲丁成伟出具的，因丁成伟挂靠施工队对西赵沟村进行新农村建设，拖欠其工程款，故收据上的10万元并未交付现金，是折抵的工程款。被告认可16#楼已竣工验收完毕，但101房屋仍由施工队伍占用着。一审另查明，被告西赵沟劳服公司经营范围为：企业管理服务、保洁服务、人力装卸。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。而本案涉案房屋所占土地为集体土地，不属于法律意义上的“商品房”，被告向原告出具的收据，载明了所交纳的款项、交款事由为预交购房款，则原、被告之间形成了预约合同关系，故本案案由应为房屋预约合同纠纷。被告辩称未实际收取现金，是用所欠的工程款折抵的，只能说明所记载的房款的交付方式，不影响双方之间该10万元购房款的债权合同的成立。该预约合同显示原告有购买涉案房产的意思表示，被告愿意向其出卖该涉案房产，则双方意思表示真实，内容合法，为有效合同。原告要求确认原、被告之间就滕州市西赵沟社区X号楼X室房产及X号楼北东第一个车库买卖行为有效，理由正当，予以支持。因原、被告至今未签订正式的书面买卖合同，双方对房屋的面积、价格、交付期限等均未约定，原告要求被告交付房屋及车库并办理产权确权手续，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告丁海青与被告滕州市西赵沟劳动服务有限公司之间关于滕州市西赵沟社区X号楼X室房产及X号楼北东第一个车库买卖行为有效；二、驳回原告丁海青的其他诉讼请求。案件受理费2300元减半收取1150元，原告丁海青负担575元、被告滕州市西赵沟劳动服务有限公司负担575元。二审中，西赵沟劳服公司提交了滕州市人民政府滕政法2009（182）号及滕州市发展和改革局（2010）137两份文件，本院组织当事人进行了质证。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案所涉案房屋所占土地为集体土地，不属于法律意义上的“商品房”。虽然西赵沟劳服公司与丁海青双方未签订书面合同，但丁海青根据双方合意，用工程款抵扣购房款10万元，西赵沟劳服公司为其出具了收据。经审查，丁海青向西赵沟劳服公司购买房屋的交易方式，与西赵沟其他居民向西赵沟劳服公司购买房屋的交易方式相同，故一审法院对丁海青要求确认买卖行为有效的主张予以支持，并无不当。因丁海青与西赵沟劳服公司未签订书面买卖合同，双方关于房屋的产权办理、交付期限等事项均未约定，丁海青要求交付房屋及车库并办理产权确权手续的主张，一审法院不予支持，符合法律规定。西赵沟劳服公司关于一审判决认定事实不清、适用法律错误的主张，依据不足，本院依法不予支持。综上所述，上诉人西赵沟劳服公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2300元，由上诉人滕州市西赵沟劳动服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇一九年七月二十三日书记员  马馥君