江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终1487号上诉人（原审被告）：戚帅，男，1986年9月13日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张雪庭，江苏向天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宿迁市宿城区项里街道双河社区居民委员会，住所地宿迁市宿城区南二路。法定代表人：马用怀，主任。委托诉讼代理人：徐毅，江苏钟吾律师事务所律师。上诉人戚帅因与被上诉人宿迁市宿城区项里街道双河社区居民委员会（以下简称双河居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初4626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戚帅上诉请求：1.撤销原审判决第四、五项，改判驳回双河居委会要求戚帅支付合同解除后房屋占用费27125.7元（按照465000元/年的标准，自2018年5月1日起计算至房屋返还双河居委会之日止），及戚帅支付双河居委会违约金（以465000元为基数，自2016年10月21日起，按24%计算至实际履行之日止，以26481.84元为基数，自2018年9月6日起，按6%/年计算至实际履行之日止，以2032.8元为基数，自2018年4月26日起按6%/年计算至实际履行之日止，以10673元为基数，自2018年5月20日起，按6%/计算至实际履行之日止）的诉讼请求；2.双河居委会负担一、二审案件受理费。事实与理由：2018年初，租赁房屋在使用过程中，房顶存在大面积漏水，严重损坏房屋的装修装饰物及饭店内的经营用品，并因漏水导致装修装饰物及饭店经营用品长时间浸泡、损害严重，致使饭店无法经营而关门歇业。2018年4月13日，戚帅向双河居委会邮寄一份《告知函》，将上述情况告知双河居委会，并明确告知“在接到函件之日起7日内将房屋修缮完成，并将租赁房屋的装饰装修物恢复原状，赔偿因此给戚帅造成的财产损失和停业损失，逾期，戚帅将解除与双河居委会的租赁合同”。然双河居委会收到告知函后仍拒不履行修缮房屋的义务。房屋租赁合同中明确约定房屋用途为餐饮经营，双河居委会应当保障出租的房屋符合基本的使用条件。双河居委会在合同履行过程中存在严重的过错，系严重违约,故戚帅不应当承担房屋占用费及违约金。双河居委会二审辩称，双河居委会提供的照片证明屋顶上的盖子没有盖上导致漏雨，能够证明非双河居委会的过错导致漏水。一审法院已对此进行了详细的查实。请求驳回戚帅的上诉，维持原判。双河社区向一审法院起诉请求：1.判令戚帅将宿迁市希望城门面房一至三楼24间（计建筑面积1103.4㎡）门面房返还双河居委会；2.请求判令戚帅尚欠的租金300000元；3.请求判令戚帅支付租赁期间物业费76081.11元、水费2032.8元（2018年3月）、电费（2018年3月-5月）；4.戚帅支付合同解除后房屋占用费27125.7元（按照465000元/年的标准，自2018年5月1日起计算至房屋返还双河居委会之日止）；5.戚帅支付违约金260000元（租金违约金以465000元为基数，按年利率24%，自2017年10月21日起计算至房屋返还双河居委会之日止；物业费违约金以31481元为基数，按年利率24%自2015年12月21日起计算至2016年10月20日，其后以62963.68元为基数，按年利率24%自2016年10月21日起计算至房屋返还之日止）；6.本案诉讼费用由戚帅承担。诉讼过程中，双河居委会将物业费的金额变更为26481.84元。一审法院认定的事实：2015年12月21日，双河居委会和戚帅签订《门面房租赁合同书》一份，合同首部载明的甲方为“宏光物业”。双河居委会在合同尾部甲方处签名并盖章，戚帅在合同乙方处签名。合同约定甲方于2015年12月8日对其所有的位于宿迁市希望城门面房一至三楼24间计建筑面积1103.41平方米在线招租，乙方中标，因此甲方将上述房屋租赁给乙方使用。合同第一条约定，甲方出租给乙方使用的门面房租期为五年，即从2015年12月21日至2020年12月21日止。合同第二条约定，甲方出租给乙方使用的门面房，年租金为肆拾伍万伍仟元整，前三年租金不变。第四年租金，乙方在上年租金基础上加15%后交付甲方租金，第五年租金，乙方按照第四年租金总价增加10%后交付甲方租金。合同第三条约定，乙方承租甲方门面房第一年租金于2015年12月21日交付给甲方，次年租金应提前二个月交付给甲方，以后以此类推。合同第五条约定，自本合同双方签字后，即视同甲方已将门面房交付给乙方使用。合同第七条约定，乙方在承租期内每年应交的物业费叁万壹仟肆佰捌拾壹元捌角肆分，应于每年2月2日前一次性交清到甲方的指定账户内，如未按时交纳，属乙方违约，乙方按照每延迟一天交纳贰佰元计算支付给甲方。合同第八条约定，乙方在承租经营期间，因经营要发生的水、电、税费及其他一切费用全部由乙方承担；2、乙方在承租内，未经甲方的书面同意不得将承租的门面房转租给他人，否则甲方有权解除合同。合同第十条约定，乙方按照本合同的约定，按时支付给甲方租金，如未按时支付，拖延在一月内，按照每天贰仟元进行罚款，如逾期一个月内仍未缴纳，甲方有权解除合同。合同签订后，双河居委会已按约将房屋交付给戚帅使用，戚帅仅支付2015年、2016年及2017年部分租金，此后2017年、2018年租金并未全额支付。双河居委会于2018年4月26日缴纳涉案房屋的水费2032.8元，于2018年5月20日缴纳电费10673元，于2018年9月6日缴纳物业费26481.84元。双河居委会多次催要上述租金及物业费、水费、电费未果，于2018年5月9日，双河居委会向戚帅邮寄律师函，律师函载明，“截止2018年4月27日，您（本院注：戚帅，下同）尚欠2017年部分租金及2018年租金未予支付，且均已逾期超过一个月……我们提出如下要求：1.在您收到本律师函之日，委托人（本院注：原告，下同）即与您解除《门面房租赁合同书》。2.在您收到本律师函之日起七日内腾退房屋，清偿尚欠委托人的租金及租赁期间的物业费、水电费（具体金额请与委托人确认），并按照合同约定向委托人支付违约金。您在上述腾房期内使用房屋的费用按《门面房租赁合同书》约定的租金标准支付”。2018年5月10日，戚帅收到上述律师函。另查明，宿迁市宿城区宏光物业管理有限公司（以下简称宏光公司）的股东为双河居委会，双河居委会持股100%。宏观公司和案外人宿迁市希望房地产开发有限公司，由宏光公司购买希望城小区门面房24套（房号分别为133、23302、324、32102、22902、31401、32002、32302、31902、23301、32201、32001、32101、23102、234、23201、23101、23002、22901、32202、32301、23001、325、235、23202）。宏光公司确认上述房屋交由戚帅对外出租。一审法院认为，双河居委会与戚帅之前签订的《门面房租赁合同书》系双方真实处意思表示，且不违反法律规定，双方之间的租赁合同依法成立且合法有效，双方均应据此履行义务，也可据此行使权利。依据合同第一条、第三条之约定，自第二年租期（2016年12月21日）起，每年的租金应提前二个月（即2016年10月21日）前支付，此后以此类推。依据合同第三条约定，前三年的租金为465000元/年，第四年租金为（2018年12月21日至2019年12月21日）租金为465000元*（1+15%）=534750元。依据合同第九条约定，戚帅应按时支付双河居委会租金，但实际上戚帅已经逾期一个月未付清租金，双河居委会有权解除双方之间合同，并要求戚帅继续支付尚欠的租金，以及占用租赁房屋期间的费用。双河居委会认可戚帅已经支付部分租金，截止2018年4月27日尚欠的租金为300000元，系对其权利的处分，一审法院对此予以确认。依据合同第八条的约定，戚帅应承担租赁期间内的物业费及水电费，现双河居委会代戚帅缴纳了物业费26481.84元、水费2032.8元、电费10673元，其有权向戚帅追索。依据合同第十条约定，戚帅逾期支付租金的，双河居委会有权按照2000元/天进行罚款。据此，双河居委会要求戚帅以尚欠租金为基数，按24%/年的标准支付违约金，并无不当，一审法院予以支持。关于物业费、水电费的违约金，因合同并未约定此部分的违约金，双河居委会的主张按照24%/年计算，一审法院不予支持。双河居委会代戚帅支付相关费用，戚帅应赔偿双河居委会资金占用期间的利息损失，该部分违约金可自代付之日起，按6%/年计算。综上所述，双河居委会的部分诉讼请求符合法规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百六十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、戚帅于判决生效之日起十日内将其承租的宿迁市希望城门面房一至三楼24间（房号分别为23302、324、32102、22902、31401、32002、32302、31902、23301、32201、32001、32101、23102、234、23201、23101、23002、22901、32202、32301、23001、325、235、23202）门面房返还双河居委会宿迁市宿城区项里街道双河社区居民委员会；二、戚帅于判决生效之日起十日内支付宿迁市宿城区项里街道双河社区居民委员会租金300000元；三、戚帅于判决生效之日起十日内支付宿迁市宿城区项里街道双河社区居民委员会物业费26481.84元、水费2032.8元、电费10673元；四、戚帅于判决生效之日起十日内支付宿迁市宿城区项里街道双河社区居民委员会房屋占用费（按照465000元/年的标准，自2018年5月10日起计算至房屋返还之日止）；五、戚帅于判决生效之日起十日内支付宿迁市宿城区项里街道双河社区居民委员会违约金（以465000元为基数，自2016年10月21日起，按24%/年计算至实际履行之日止，以26481.84元为基数，自2018年9月6日起，按6%/年计算至实际履行之日止，以2032.8元为基数，自2018年4月26日起按6%/年计算至实际履行之日止，以10673元为基数，自2018年5月20日起，按6%/年计算至实际履行之日止）；六、驳回宿迁市宿城区项里街道双河社区居民委员会的其他诉讼请求.案件受理费10560元，由戚帅负担。二审中，戚帅提供的证据：1.涉案房屋拍摄的视频和照片；2.2018年4月13日，戚帅向双河居委会邮寄告知函的EMS邮寄单。拟证明：涉案房屋存在大面积漏水，导致其无法正常经营，涉案房屋不具备正常出租条件。双河居委会发表质证意见认为：视频核实录制时间不能确定。一审中雨天现场勘察，涉案房屋漏水并非因房屋质量问题，而是因为房屋顶部的天窗没有盖实；该天窗在房屋出租时没有的，是谁开的天窗不清楚。且涉案房屋一直没有使用。本院认证意见：戚帅提交的照片及视频能够证明涉案房屋漏水的状况，但不能证明房屋漏水是双河居委会出租交付的房屋不具备正常的出租条件所导致。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审争议焦点为：1.双河居委会应否对其向戚帅出租的涉案房屋漏水承担责任；2.戚帅应否向双河居委会支付房屋占用费及违约金。本院认为，一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，戚帅主张双河居委会没有保障出租的房屋符合基本的使用条件，2018年初房顶存在大面积漏水，严重损坏房屋的装修装饰物及饭店内的经营用品，并因漏水导致装修装饰物及饭店经营用品长时间浸泡、损害严重，致使饭店无法经营而关门歇业；双河居委会在合同履行过程中存在严重的过错，系严重违约。但对涉案房屋漏水的原因是因双河居委会出租交付的房屋不具备正常的出租条件所导致，戚帅仅凭二审中提供的视频及照片并不能充分予以证明。故戚帅应承担举证不能的不利后果，对其上诉主张本院不予支持。二、双河居委会与戚帅签订的《门面房租赁合同书》约定：戚帅按照本合同的约定，按时支付给双河居委会租金，如未按时支付，拖延在一月内，按照每天贰仟元进行罚款，如逾期一个月内仍未缴纳，双河居委会有权解除合同。合同签订后，双河居委会已按约将房屋交付给戚帅使用，戚帅支付2015年、2016年及2017年部分租金，此后2017年、2018年租金并未全额支付。依据合同约定，双河居委会有权解除双方之间房屋合同，并要求戚帅继续支付尚欠的租金，以及占用租赁房屋期间的费用。双河居委会于2018年5月9日向戚帅邮寄律师函，明确通知解除书房之间签订的《门面房租赁合同书》。对此，本院予以确认。双河居委会要求戚帅继续支付尚欠的租金，以及占用租赁房屋期间的费用请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，戚帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10550元，由戚帅负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  朱 海审判员  万 焱二〇一九年七月八日书记员  吴红利