天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0117民初1676号原告：王国树，男，1979年5月10日出生，汉族，户籍地天津市宁河区，现住天津市宁河区。委托诉讼代理人：崔慧娟，天津子平律师事务所律师。被告：王浩，男，1991年2月25日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：王明林(系被告父亲)，男，1960年3月6日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：王艳，天津长天律师事务所律师。被告：王希朋，男，1953年1月29日出生，汉族，住天津市宁河区。第三人:王明林，男，1960年3月6日出生，汉族，住天津市宁河区。原告王国树与被告王浩、王希朋、第三人王明林确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王国树及其委托诉讼代理人崔慧娟，被告王浩及其委托诉讼代理人王明林、王艳，被告王希朋，第三人王明林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国树向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认2018年12月10日签订的房屋买卖协议无效；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月10日，被告王希朋与原告系父子关系，被告王希朋和第一被告、第二被告在原告不知情，且没有原告明确授权的情况下，将原告位于天津市宁河区洼自有住房一套卖与被告王浩，被告王希朋收取被告王浩方买房款八万元。在房屋买卖协议上签字的甲方，非原告王国树本人亲自签名，是被告王希朋无权代理签字的。现原告所有的房屋手续由被告王希朋交与被告方。综上，原告认为，二被告在未征得原告同意的情况下，签订了处分原告财产的行为，违反了法律规定，同时也侵害了原告的财产权益。故原告呈诉，望查明事实，支持原告的全部诉讼请求。王浩在法定期间内未向本院提交书面答辩，但在庭审中辩称，房子为第三人王明林给被告王浩买的，挂的是被告王浩之名。王希朋在法定期间内未向本院提交书面答辩，但在庭审中辩称，因为第三人王明林与其是同一家族，脑子一热就签了协议同意将王国树的房子给买了。第三人王明林在法定期间内未向本院提交书面答辩，但在庭审中辩称，被告王希朋的行为构成了表见代理，其以被代理人的名义订立合同相对人有理由相信行为人的代理行为有效。王国树提交的证据有：1、居民供用电合同、购电证、购电卡、宁河县农村个人翻建、改建、扩建房屋申请审批意见表复印件各一份，证明一份，证人证明三份，用以证明涉诉房屋系原告所有、原告所建所装修；2、买卖协议复印件一份，用以证明协议并非原告签署；3、变更证明复印件一份，用以证明涉诉房屋系原告所有，建房审批表在被告处；4、诊断证明五张、申请残疾证明一张，用以证明被告王希朋有精神障碍，在签订合同时属于神志不清，；5、护照复印件一份，用以证明在签订房屋买卖协议时原告不在国内；6、视听资料三张，用以证明原告与付永军的谈话知道买房的事不同意买房；与王明林谈话证明买房时原告不同意；原告与王增武谈话证明其不同意买房；7、证人出庭证言，用以证明涉案房屋建筑、装修、所有者为原告；8、电话通话和微信记录清单，用以证明原告的谈话录音属实。被告王浩、王希朋未提交证据。第三人王明林提交的证据有：1、宁河县农村个人翻建、改建、扩建房屋申请审批意见表，用以证明在买卖房屋时被告王希朋把原件交给了第三人；2、房屋买卖协议，证明双方认可房屋买卖行为，并且第三人交易交付了房款；3、变更证明，用以证明大王台村委会认可了买卖行为并为被告出具了证明；4、与村干部付永军的谈话录音，用以证明付永军的陈述内容与派出所笔录内容一致。根据当事人的申请，本院调取的证据有：大王台村公章使用介绍信和王国树、王希朋、王明林以及村干部王中钱、付永军、王克明在天津市公安局宁河分局造甲城派出所询问笔录。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：对原告王国树提交的被告王希朋的诊断证明、申请残疾证明不能证明被告王希朋买房时不具有民事行为能力，对该证据的证明目的本院不予采信；对第三人王明林提交的天津市宁河区村民委员会开具的变更证明以及天津市宁河区造甲城镇有关领导在变更证明上签字同意，但天津市宁河区村民委员会及天津市宁河区造甲城镇有关领导并非办理房屋变更的登记机构，第三人王明林提交的该证据与本案没有关联性，本院不予采信。对双方提交的其他证据真实性本院予以确认，对证据的证明力本院将结合案情予以综合评定。本院经审理认定事实如下：原告王国树与被告王希朋、被告王浩、第三人王明林均系同村村民，被告王希朋与原告王国树系父子关系，第三人王明林与被告王浩系父子关系。涉案房屋系原告王国树所有。2018年12月10日，在原告王国树出国期间，第三人王明林找到被告王希朋提出买房事宜，后被告王希朋与第三人王明林就原告王国树在天津市宁河区的房屋达成买卖协议，被告王希朋在协议的甲方处签署原告王国树之名并捺印，第三人王明林在乙方处的王浩名下捺印。协议签署当天，第三人王明林与被告王希朋一起将80000元购房款存入被告王希朋银行账户，被告王希朋将原告王国树的宁河县农村个人翻建、改建、扩建房屋申请审批意见表原件、购电卡、购电证原件、房屋和大门钥匙交给第三人王明林。2018年12月14日，原告王国树从国外回来后即找到第三人王明林就其父买房之事与之协商，但协商未果。2019年2月6日，第三人王明林在对涉案房屋进行装修后搬进该房屋居住至今。原告王国树和第三人王明林均认可第三人王明林对房屋装修花费10000元。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为被告王希朋签订房屋买卖协议的行为能否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，被告王希朋没有取得原告王国树的书面授权，事后原告王国树亦未予追认，因此，被告王希朋无权以原告王国树名义与第三人王明林代被告王浩签订房屋买卖协议。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”从上述法律规定可以看出，表见代理实质上是一种无权代理，但由于代理人的代理行为在客观上存在使第三人相信其有代理权的事实和理由，故法律赋予其有权代理的效力。表见代理是否成立，应当同时具备以下条件，一是行为人无代理权，却以本人的名义为民事行为；二是客观上有相对人相信无权代理人有代理权的表象特征；三是相对人主观上善意无过错。针对本案具体分析，被告王希朋在以原告王国树名义与第三人王明林代被告王浩签订房屋买卖协议时虽与原告王国树通过电话，但仅能证明双方的一种通话状态，并不能证明原告王国树在电话中同意被告王希朋出卖房屋。被告王希朋与原告王国树系父子关系，双方未一起生活，被告王希朋对原告王国树的房屋进行管理应属正常，被告王希朋将其保管的原告王国树的宁河县农村个人翻建、改建、扩建房屋申请审批意见表原件、购电卡、购电证原件、房屋和大门钥匙等交给第三人王明林的客观行为，不足以构成其具有代理原告王国树出卖房屋的表象特征。第三人王明林明知涉案房屋为原告王国树所有，在没有得到原告王国树同意出卖房屋的书面授权委托书和明确同意的意思表示的情况下仍签订合同，未能尽到审慎的注意义务，主观上有过错，不具备表见代理所要求的主观上善意、无过失的构成要件。因此，被告王浩、第三人王明林主张被告王希朋的行为构成表见代理的抗辩理由，本院不予采信。被告王希朋以原告王国树名义与第三人王明林代被告王浩签订的房屋买卖协议不是被代理人原告王国树的真实意思表示，该合同对原告王国树不发生法律效力，被告王希朋以原告王国树名义与第三人王明林代被告王浩签订的房屋买卖协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故被告王希朋应退还王明林购房款80000元，而第三人王明林应及时搬离涉案房屋。至于王明林对房屋装修花费的10000元，因原告王国树对该装修费用予以认可，故由王国树将装修费用给付第三人王明林。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，判决如下：一、被告王希朋以原告王国树名义与第三人王明林代被告王浩于2018年12月10日签订的房屋买卖协议无效；二、第三人王明林于本判决生效之日起十日内搬离涉案房屋并将房屋返还原告王国树；三、被告王希朋于本判决生效之日起十日内退还第三人王明林购房款80000元；四、原告王国树于本判决生效之日起十日内给付第三人王明林房屋装修费用10000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告王希朋负担20元，被告王浩、第三人王明林负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  于伯军二〇一九年七月二十四日书记员  林 婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。