浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初2620号 原告：丁致林，男，1976年11月16日出生，汉族，住江西省上饶市万年县。 委托诉讼代理人：郑旭华，浙江金奥律师事务所律师。 被告：浙江怡景置业有限公司，住所地浙江省金华市婺城区华龙南街**。 法定代表人：李婧。 委托诉讼代理人：朱靖洁、宋衍源，北京盈科（金华）律师事务所律师。 第三人：浙江龙厦建设集团有限公司，住所，住所地浙江省兰溪市上华街道马达div> 法定代表人：陈兴龙。 委托诉讼代理人：方靖，该公司员工。 第三人：中恒建设集团有限公司，住所，住所地江西省南昌市南昌县莲塘镇向阳路**div> 法定代表人：聂吉利。 委托诉讼代理人：罗斌、陈栋梁，该公司员工。 原告丁致林诉被告浙江怡景置业有限公司（以下简称怡景公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年3月8日向本院起诉，本院于当日受理后，在适用简易程序进行审理过程中，原、被告申请自行协商一个半月。因被告对原告的债权提出抗辩，为此本院于2019年6月4日依法通知浙江龙厦建设集团有限公司（以下简称龙厦公司）、中恒建设集团有限公司（以下简称中恒公司）作为本案的第三人参加诉讼，并于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告丁致林及其委托诉讼代理人郑旭华，被告怡景公司的委托诉讼代理人朱靖洁、宋衍源，第三人龙厦公司的委托诉讼代理人方靖，第三人中恒公司的委托诉讼代理人罗斌、陈栋梁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告丁致林诉请判令：1.被告继续履行《商品房买卖合同》并协助办理房产证过户至原告名下手续。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月16日，被告及第三人龙厦公司与原告签订《粉刷补充协议》一份，约定由被告和第三人龙厦公司应付原告包括11小项共计62.7万元。2015年5月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份及由被告公司杨雪姣出具的《承诺书》一份，约定被告欠原告“聚贤庭”7#、8#、9#楼粉刷工程款，用“聚贤庭”9#楼1107号房产产权作为抵扣。2015年5月12日，被告对已欠原告7#、8#、9#楼粉刷工程款497572.75元，作抵扣9#楼1107号房产购房款进行了追认。《商品房买卖合同》约定2016年5月31日前交付房屋给买受人，至此被告没有交付房屋，也没有办理产权过户给原告。双方经协商一致终止原欠款关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的欠款履行提供担保，而是欠款到期难以清偿债务时，通过将负债方所有的商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。 原告于2019年3月25日向本院提出的变更诉请为：1.解除合同，请求被告返还已付购房款497572.75元，并承担已付购房款一倍的赔偿责任497572.75元，共计995145.50元。2.由被告承担本案的诉讼费和保全费。原告在庭审中明确诉请1的解除合同，是解除原被告于2015年5月8日签订的商品房买卖合同。事实与理由：现已查明“聚贤庭”9幢1107室已经预告登记在案外人“曾鲁翠”名下，合同的根本目的已不能实现。根据《合同法》第九十四条第四项，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。被告违约导致商品房买卖合同目的的不能实现，无法取得房屋的买受人，可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 原告丁致林为证明其主张，向本院提供了下列证据： 1.粉刷补充协议1份，证明原被告对7#、8#、9#楼工程及外墙面砖工程款进行了结算。2.与第三人中恒公司结算单1份，证明原被告双方约定欠款作为购房款进行抵扣的事实；中恒公司与原告结算，欠原告276778元。3.承诺书、《商品房买卖合同》、付款抵扣协议各1份，证明原被告双方约定欠款作为购房款进行抵扣的事实。中恒公司与原告结算欠原告276778元。2016年5月31日前交付房屋并承担违约责任。2016年9月交付土地证、房产证给买受人并承担违约责任。4.不动产权查询单1份，证明案涉房产预告登记在案外人曾鲁翠名下。 被告怡景公司答辩称，原被告签订的商品房买卖合同效力待定未生效。双方签订的商品房买卖合同，是基于本案原被告之间，以及第三人之间的工程款委托付款关系，但该事实没有依据，故合同未生效。 被告怡景公司为证明其主张，向本院提供了下列证据： 录音光盘1张及录音的文字整理材料2份，证明怡景公司与中恒公司、龙厦公司均陈述，与原告已结清了工程款。 第三人龙厦公司答辩称，1.答辩人于2013年2月从该工程项目退场，退场前答辩人已经付清各班组的工资，即答辩人与原告之间的工程款在2013年2月之前已经结清。2.答辩人对原告与被告于2014年7月16日签订的《粉刷补充协议》不知情。原告与被告于2014年7月16日签订的《粉刷补充协议》中，盖有浙江龙厦建设工程有限公司怡景聚贤庭项目技术资料专用章，但是答辩人对《粉刷补充协议》内容根本不知情，该印章之前是放在该项目工地上的，且印章上注明“本章签订协议合同无效”。3.2015年5月8日被告公司杨雪姣出具的《承诺书》中注明：“怡景置业与中恒公司共欠丁致林491143.75元”，并没有提到答辩人欠丁致林工程款。答辩人于2013年从该项目退场，退场前已经结清与丁致林的工程款。答辩人退场之后该工程尚未完工，对之后被告是否拖欠原告工程款，答辩人不知情。 第三人龙厦公司未向本院提供证据。 第三人中恒公司答辩称，1.中恒公司已经支付完原告的工程款。根据中恒公司与原告之间的结算单，中恒公司委托业主支付17万元，另向原告支付剩余款项25028元，款项已全部付清。2.中恒公司委付款的行为，原被告已经清楚，原被告之间另行办理抵扣协议，房屋买卖合同，其双方形成新的合同关系，该合同关系与中恒公司无关。3.本案的案由为房屋买卖合同纠纷，与中恒公司无关。中恒公司已履行完义务，不应在本案中承担责任。 第三人中恒公司为证明其主张，向本院提供了下列证据： 1.付款委托书复印件、结算单（已与原件核对的复印件）、银行回单各1份，证明中恒公司已经支付完原告工程款。2.工作联系单（已与原件核对的复印件）1份，证明中恒公司将地下室屋面装饰工程交由业主施工，该部分由原告与业主对接，也就是原告主张与中恒公司结算款的差额部分。3.付款抵扣协议复印件1份，证明业主对中恒公司委托付款的行为是知道的，该金额中有地下室顶板粉刷工程，所以金额与中恒的金额有差距。原被告之间形成的合同关系，与中恒公司无关。4.会议签到单（已与原件核对的复印件）1份，证明工作联系单中签字人员是被告公司的项目经理。 在审理过程中，本院将一方当事人提供的证据交由其余当事人质证，根据当事人的举证、质证意见和证据审核认定的有关规定，现本院认证如下： 1.被告及第三人对原告提供的证据的质证意见为： 被告的质证意见为：对证据1的真实性无异议，2013年2月龙厦公司已退场，对证明内容有异议，证据1中有一份末有我司盖章。对证据2上的章，无法确认为中恒公司所盖，中恒公司是否欠工程款及多少不清楚，还应有其他证据证明。对证据3的真实性无异议。对证据4无异议。 第三人龙厦公司的质证意见为：对证据1有异议，认为其于2013年2份已退出施工现场并已结清原告的工资，其退出施工现场没有再进场施工过。所盖的章只是资料章，补充协议内容上也讲到完成进度和付款时间及数额。对其他证据无异议。 第三人中恒公司的质证意见为：对证据1，我司不是协议当事人，不予质证。对证据2结算单的章是真的，对证明目的及内容有异议，该证据上没有写明时间，也没有任何人的签字；对1285028.45元工程款，实际上我司于2015年5月12日之前已向原告支付109万元，并向业主出具了向原告支付17万元委托支付函，后于2017年10月25日向原告支付了尾款25028元，我司已结清。对于委托支付款与付款抵扣协议有几万元的差额，是因地下室工程由业主与原告直接联系施工的，我司向业主出具过联系单，该部分不是我司施工范围。对证据3的承诺书，我司未参与，对其内容有异议；对付款抵扣协议，有部分不是我司施工范围，出现了3万多的差额。对证据3的房屋买卖合同无异议。对证据4无异议。 2.原告及第三人对被告提供的证据的质证意见为： 原告的质证意见为：第三人龙厦公司、中恒公司退场后，丁致林与被告直接联系未完工程的施工和结算，抵房后已结清了。 第三人龙厦公司的质证意见为：对李婧与方靖的录音无异议，但对录音文字整理的内容中“那个时候他们在闹民工工资的事情”这句话不对，是“担心他们又要闹民工工资的事情”。我所说的与文字整理上有出入。对李婧与陈栋梁的录音及文字整理内容不知情。 第三人中恒公司的质证意见为：对李婧与陈栋梁的录音及文字整理内容无异议，17万元我司委托业主付丁致林。对李婧与方靖的录音无法核实真实性，不予质证。 3.原被告及第三人龙厦公司对第三人中恒公司提供的证据的质证意见为： 原告对第三人中恒公司提供的证据均认可。 被告的质证意见为：对证据1的结算单、银行回单无异议；对证据1的付款委托书真实性有异议。对证据2，认为差价数额，从工作联系单看是没有依据的，事后要向公司核实。对证据3，认为对委托行为我司未认可，对差额应进一步举证。对证据4无异议。 第三人龙厦公司对第三人中恒公司提供的证据均不清楚，但无异议。 本院认为，对原告提供的证据4，证据3中的《商品房买卖合同》、《承诺书》，本院予以确认。对第三人中恒公司提供的证据1、2、4，与原告提供的相关证据及当事人的庭审陈述相吻合，因此对该三份证据，本院予以确认。对原告提供的证据1、2，证据3中的付款抵扣协议和第三人中恒公司提供的证据3，以及被告提供的证据，应结合本案的其他证据进行综合认定。 根据上述确认的证据，以及到庭当事人的庭审陈述，本院认定的事实如下： 被告怡景公司在金华市婺城区交汇处投资开发了“聚贤庭”工程项目7#、8#、9#楼，其将其中的7#、8#楼工程发包给第三人龙厦公司施工，将其中的9#楼工程发包给第三人中恒公司施工。第三人龙厦公司、中恒公司又将其中的粉刷项目工程分包给原告丁致林施工。第三人龙厦公司因故于2013年2月撤离施工场地后，已与原告结清了粉刷项目工程款。被告于2014年7月16日将7#、8#楼工程剩余的粉刷项目工程作价62.7万元交给原告施工，并约定了施工进度与付款时间及付款金额，款最迟于2014年12月30日付清。此后的当年，原告按约施工，被告也按约共付原告34.78万元；但从2015年初开始，双方未再履行。 第三人中恒公司于2014年12月23日向被告出具联系单称，9#楼地下室屋面装饰工程等由业主自行安排班组施工，该工程款不计入合同结算工程款。后被告将9#楼地下室屋面装饰等工程中的粉刷项目工程作价交给原告施工。第三人中恒公司于2015年5月11日委托被告向原告支付粉刷项目工程款17万元，并于次日与原告办理的结算表载明，共计工程款1285028.45元，已付109万元，还欠的195028.45元，其中17万元委托业主支付，剩余25028.45元由其分期支付；其于2017年10月25日支付原告25028元。 2015年5月8日，原告与被告的杨雪姣签订的承诺书载明，兹有双方于2015年5月8日协商的关于聚贤庭7#、8#、9#楼粉刷工程款，使用9#楼9-1107室房产产权作为抵扣的问题，因所涉转让手续未明确，双方同意延后至2015年5月11日进行办理（注：怡景公司与中恒公司共欠丁致林班组491143.75元，9-1107室面积93.98平方米，单价为5680元每平方米，计532806元）。 原、被告双方于同日签订的商品房买卖合同约定，丁致林购买被告开发的聚贤庭9#楼（幢）1107室住宅，总价533806元，在签订本合同时一次性付清总房款533806元，被告应在2016年5月31日前将该房交付给原告使用；原告未按约交清房款、利息与违约金的，交房期限自动顺延；被告承诺于2016年9月30日取得房屋的土地、房屋权属证书，交付原告自行办理该房产转移登记。 当月12日，原被告双方签订的付款抵扣协议约定，兹有甲方（被告）开发的“聚贤庭”项目7#、8#、9#楼工程分别由龙厦公司和中恒公司承包建设，其中内外墙粉刷及外墙面砖工程均由丁致林班组承包施工，截至日前，尚有7#、8#楼工程粉刷剩余工程款279200元由甲方支付给乙方（原告丁致林）；中恒公司尚有9#楼工程粉刷等工程款委托甲方直接支付给乙方，以及甲方有地下室顶板粉刷工程款应付给乙方，共计工程款218372.75元应付给乙方，二项共计497572.75元整。现经原告（乙方）、被告（甲方）双方友好协商，双方同意该欠款使用甲方名下房产作为工程款抵扣，具体如下：一、产权房号：9#楼1107室，产权面积为93.98平方米，单价为5680元/平方米，总价为533806元。二、双方签订购房协议，所涉房款不得另行调整，房款结算多退少补，预售商品房合同备案手续待7#、8#、9#楼竣工验收合格后再行办理。 后原告按约完成了聚贤庭7#、8#、9#楼粉刷工程，该工程已于2019年2月通过竣工验收。被告于2018年5月18日将聚贤庭9幢1107室住宅销售给案外人曾鲁翠，并进行了预售登记。 本院认为，原被告双方自愿签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行；同时不采纳被告怡景公司提出的该合同效力待定未生效的抗辩意见。本案的争议焦点有二点：1.原告丁致林已付被告怡景公司聚贤庭9幢1107室住宅的购房款497572.75元。被告怡景公司虽已将其开发的聚贤庭7#、8#和9#楼分别承包给第三人龙厦公司、中恒公司施工，但被告怡景公司将第三人龙厦公司撤场时遗留未完工的聚贤庭7#、8#楼工程中的粉刷项目工程作价交给原告施工，以及将第三人中恒公司交还的部分未完工工程中的粉刷项目工程作价交给原告施工后，原告已完成施工，并已验收合格，理应由被告向原告支付相应工程价款。据付款抵扣协议可知，被告已接受第三人中恒公司提出的委托被告向原告支付粉刷工程款17万元的要求，被告同意原告以前述被告应付的497572.75元工程款，作为原告向被告购买聚贤庭9幢1107室住宅的购房款，因此应当认定原告已向被告支付聚贤庭9幢1107室住宅的购房款497572.75元。同时采纳第三人龙厦公司、中恒公司提出的其已与原告丁致林结清工程款的抗辩意见。2.被告怡景公司将聚贤庭9幢1107室住宅销售给案外人曾鲁翠已构成一房二卖。在原被告双方未解除商品房买卖合同之前，被告又将聚贤庭9幢1107室住宅销售给案外人曾鲁翠，并进行了预售登记，有违诚信原则，构成一房二卖。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”。既然被告构成了一房二卖，因此对原告主张解除合同，返还已付购房款，要求被告承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十五条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告丁致林与被告浙江怡景置业有限公司于2015年5月8日签订的商品房买卖合同； 二、被告浙江怡景置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告丁致林购房款497572.75元，并赔偿原告丁致林497572.75元，共计995145.50元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6876元，财产保全费5000元（原告已预交，受理费已减半收取），共计11876元，由被告浙江怡景置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 李跃进 二〇一九年七月十六日 代书记员 应毅超