湖南省吉首市人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘3101执异56号案外人：侯迎珍，女，1975年1月12日出生，苗族，住吉首市。委托代理人：施真富，男，苗族，1970年12月14日出生，住址同上，系侯迎珍丈夫。申请执行人：湖南吉首农村商业银行股份有限公司人民路支行，住所地：吉首市镇溪办事处人民北路**。负责人：田继伟，该行行长。委托代理人：张正贤，男，1964年5月4日出生，系该行职员。被执行人：杨景春，男，1976年2月29日出生，住湖南省吉首市。被执行人：马蓉，女，1978年10月4日出生，住湖南省吉首市，系杨景春配偶。被执行人：湘西自治州中大房地产开发有限公司，，住所地：吉首市武陵西路**法定代表人：吴新财，公司经理。委托代理人：杨景胜，男，1973年6月5日出生，住湖南省吉首市。本院在执行湖南吉首农村商业银行股份有限公司人民路支行(以下简称吉首农商银行人民路支行)诉被告杨景春、马蓉、湘西自治州中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人侯迎珍向本院提出书面执行异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年7月24日举行了听证会，案外人侯迎珍的委托代理人施真富、申请执行人吉首农商银行人民路支行的委托代理人张正贤、被执行人中大公司的委托代理人杨景胜参加听证会，被执行人杨景春、马蓉经本院合法传唤，未到庭参加听证会，本案现已审查终结。案外人侯迎珍称：吉首市人民法院于2018年6月25日作出（2018）湘3101执369号执行裁定书，查封了吉首市乾州办事处人民南路乾邮嘉苑1-1309号住房，因该住房系案外人购买并已经支付全部购房款，且已经实际交付案外人，案外人一直不知道该房屋被法院查封的事实，直到2019年乾邮嘉苑项目开始办理产权登记手续，案外人才知道该房屋被法院查封，故案外人请求解除对该房屋的查封。为支持其请求，案外人侯迎珍向本院提交了《商品房买卖合同》及交款收据等证据。经听证会举证质证，本院对上述证据的真实性予以认定。申请执行人吉首农商银行人民路支行辩称，吉首市人民法院查封涉案房屋，是依据生效的（2017）湘3101民初1714号民事判决书，涉案房屋的抵押权得到了生效判决的确认，故案外人的请求不符合法律规定，依法应当驳回。为支持其辩称，吉首农商银行人民路支行向本院提交了（2017）湘3101民初1714号民事判决书，因该判决书系本院依法作出且已经发生法律效力，故对该判决书的真实性，本院依法予以认定。被执行人中大公司、杨景春、马蓉未发表辩论意见，也未向本院提交证据。本院经审查查明，被执行人杨景春于2012年12月28日与申请执行人吉首农商银行人民路支行订立借款合同，借款600万元，借款期限为24个月，被执行人中大公司以吉首市乾州办事处人民南路乾邮嘉苑40套在建工程现房为该笔借款作抵押担保。借款到期后尚欠489万元，双方约定展期至2015年12月25日，被执行人中大公司变更部分抵押，以乾邮嘉苑的在建工程中35套现房作抵押担保，并于2014年12月25日办理了抵押登记，涉案的1-1309号住房即为上述35套现房中的一套。其后，因杨景春未能偿还借款，吉首农商银行人民路支行将杨景春及其配偶马蓉、担保人中大公司诉至本院，本院于2017年12月4日作出（2017）湘3101民初1714号民事判决书，判令杨景春、马蓉偿还所欠吉首农商银行人民路支行借款379万元及利息，并承担律师费31万元，中大公司以乾邮嘉苑35套在建工程现房对上述判决内容承担抵押担保责任。因杨景春、马蓉未履行，吉首农商银行人民路支行向本院申请执行，本院依法立案执行，并于2018年6月25日作出（2018）湘3101执369号执行裁定书，查封了包含涉案1-1309号住房在内的中大公司提供担保的乾邮嘉苑35套房屋。另查明，2010年1月7日，案外人侯迎珍与中大公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的吉首市乾州办事处人民南路乾邮嘉苑A1栋（后改为1栋）1302号（后在房产登记部门改为1309号）住房，即涉案的**住房，建筑面积为139平方米，价格为人民币206832元。因涉案房屋系湘西自治州邮政局职工团购房，案外人侯迎珍以其丈夫施真富名义于2008年1月17日向湘西自治州邮政局交建房预付款50000元，后案外人侯迎珍于2010年1月8日向被执行人中大公司交房款30000元，于2011年、2012年分别向中大公司陆续交房款及其他费用共计156130元。上述房屋于2013年交付给侯迎珍。另查明，被执行人中大公司开发的吉首市乾州办事处人民南路乾邮嘉苑住宅小区项目，因项目开发的原因，一直未能办理产权登记手续，直到2019年3月，整个住宅小区项目才开始办理产权登记手续。本院认为，首先，案外人侯迎珍购买涉案1-1309号商品房，是在该房屋设定抵押之前，且在设定抵押之前即已经付清全部购房款，涉案房屋并已经交付给案外人，只是因项目原因，整个住宅小区都无法办理产权登记，致使涉案房屋一直未能办理产权登记。换言之，在被执行人中大公司向申请执行人吉首农商银行人民路支行就涉案房产办理抵押登记时，该房产实际上已经属于案外人侯迎珍所有，只是非因其本人的原因尚未完成产权登记手续，且没有证据证实中大公司的抵押行为征得了案外人的同意。故案外人侯迎珍基于商品房买卖行为，获得对涉案房屋的权利，成立于申请执行人吉首农商银行人民路支行抵押权设定之前，足以对抗其抵押权的行使。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但该优先受偿权，不得对抗交付购买商品房的全部或者大部分款项后的买受者。也即购买商品房的消费者，支付了全部或者大部分购房款项后，其权利应当优先于承包人的优先受偿权，亦应当优先于抵押权。本案中，案外人侯迎珍购买涉案商品房，已经支付了全部购房款，故其对涉案商品房拥有的权利，应当优先于申请执行人的抵押权。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，申请执行人吉首农商银行人民路支行虽然对涉案1-1309号房产享有抵押权，但该抵押权不能对抗案外人侯迎珍基于商品房买卖形成的权利，故案外人侯迎珍提出的排除对涉案房产的执行的异议请求，依法应当支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十七条的规定，裁定如下：撤销吉首市人民法院（2018）湘3101执369号执行裁定书对登记在被执行人湘西自治州中大房地产开发有限公司名下的位于吉首市乾州办事处人民南路乾邮嘉苑1-1309号房产的查封。本案的案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张春勇人民陪审员  唐小平人民陪审员  陈万东二〇一九年七月二十六日代理书记员  谢 青附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。