福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初1494号 原告：厦门市同安区华旺物业管理有限公司，住所地福建省厦门市同安区城西路**，统一社会信用代码：9135021273787321XT。 法定代表人：李国用，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李志军，该公司员工。 委托诉讼代理人：张加缘，福建汇丰联盟律师事务所律师。 被告:叶玉寅，男，汉族，1974年10月4日出生，住福建省厦门市同安区。 原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司（以下简称华旺物业公司）与被告叶玉寅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华旺物业公司之委托诉讼代理人张加缘、李志军、被告叶玉寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华旺物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告叶玉寅立即向原告支付2015年1月至2018年6月公摊费770.20元，2015年7月至2018年6月物业费7059.40元、公维金1411.90元，2015年6月至2018年6月的车位费2960元，合计12201.50元；2、本案全部诉讼费用均由被告承担。事实与理由：原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司系同城银座的物业管理单位，被告叶玉寅系同城银座12号楼101室业主及物业使用人。根据厦门市同安区发展和改革局相关收费文件的规定可知，被告应分别按物业费每月1.50元，公维金每月0.30元，每月80元车位费的标准向原告缴纳2015年1月至2018年6月的物业综合服务费7059.40元、房屋公维金1411.90元、水电公摊费等费用770.20元，车位费2960元，合计12201.50元。综上，被告依法应向原告支付2015年1月至2018年6月的物业综合服务费、房屋公共维修金和水电公摊费等费用共计12201.50元。被告拒绝交纳上述相关物业费用，经多次催告未果，现原告特向贵院起诉，望依法支持原告如上诉求。 被告叶玉寅辩称，1.其已交纳2015年6月30日之前的所有费用，原告华旺物业公司所诉不实；2.原告称多次催交物业服务费用，没有事实依据，其从未见到催讨通知，原告伪造证据；3.其房屋地下室二次供水设备噪音干扰严重，晚上无法入睡，多次向原告反映，原告拖延不予解决；4.其厨房窗台下排污管多次堵塞，腐臭异味严重影响被告生活，楼上住户将空调排水管当成排污管使用，导致被告门口污水横流，多次向原告反映，原告数个月都未处理；5.其于2018年就医，通过问询医生，得知低频噪音导致其在家身体不适，其花费大量人力、财力、精力，而原告不作为，没有积极解决噪音问题，要求原告赔偿损失；6.被告缴交的装修押金3000元，原告查验合格后，至今未退还押金；7.根据《厦门市物业服务收费管理办法》第十条规定，住宅**物业公共服务费采取包干制形式，小区的公共维修费用不应该由业主承担；公维金收支情况严重不合理，违反公维金使用程序，涉嫌违法；8.未尽到管理责任，不作为，纵容沙霸横行小区，欺压业主；地；地下室管理混乱个车位挂上多个车牌，乱停乱放；外来人员随意进出，乱发小广告，私倒业主“金纸灰”；9.水电公摊费用不合理，原告未制止私接公摊电路，小区内各种私拉乱接的电表，收费不明，员工在地下室私自用公摊电路充电，自2014年至2017年未公示公摊费用；他人私接公摊水，公摊水浇灌绿化不合法，费用由原告负责；10.原告根本没尽到管理责任，造成小区违章搭盖严重，屋面被私占，地，地下室被圈占履行消防安全职责，有的保安连灭火器都不会用，造成重大消防隐患；11.原告未经业委会及业主同意，私自让外来人员进入对小区建筑本体进行施工；中午休息时间仍有人在装修，原告未及时制止；未尽到管理地下室义务，装修垃圾产生的大量粉尘落在车上，洗车费远高于管理费；安保人员大部分岁数超过60岁；2016年“莫兰蒂”台风期间，小区新的发电机组无法使用，原告没有做好公共设施管理、保养，这些都严重影响业主的日常生活及造成重大的安全隐患；12.根据《同城银座前期物业管理服务协议》第六条，原告应该监督住户对楼宇的安全使用。在装修中，一号楼有住户对剪力墙墙体切割成门框，原告没有依照服务内容，保证楼宇的安全使用；2016年台风造成小区中庭屋顶破坏，尚在保修期内，但原告根本没有尽到管理责任，要求开发商保修，目前中庭屋顶还是台风后的原状；13.2017年6月14日，小区业委会启动选聘物业服务企业程序，业委会成员被殴打住院，原告却在小区张贴与事实不符的说明，严重侵犯业主的权利，原告无法完成物业服务的义务。14.原告要提供开发商与原告签订的合同是否有效的依据；若程序不符合法律规范，合同无效；依照《福建省物业管理条例》第三十四条，前期物业服务合同期限不超过三年。业委会不与原告签订物业服务合同，前期物业服务合同不能顺延，已然失效。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求，并赔偿被告经济损失20000元、精神损失30000元。 针对被告叶玉寅上述抗辩，原告华旺物业公司则反驳如下：1.针对物业费，原告已经说明诉求原起算时间2015年1月系写错，应改为2015年7月，不存在多收的情况；2.关于噪音问题，业主反映之后我们第一时间反映给了开发商，这个与本案也没有直接关系；3.关于厨房等排污管堵塞，我们也已第一时间进行疏通；4.关于二次供水噪音问题，这些主要与开发商有关，与物业无关；5.关于装修押金问题，我们经查实，住户存在违章问题，所以押金不作退还；6.关于承重墙违章问题，我们均有向业主提出整改通知，并向相关执法部门反馈；7.关于保安不会使用消防设施，我们有定期组织消防演练；8.关于发电机在“莫兰蒂”台风不能使用，这个是偶发事件，平时我们都有进行维护并发在业主群进行监督；9.关于停车位问题，停车位是系统设置问题，一个停车位只停一辆车；10.针对答辩人所述，殴打业主事件，殴打事件的当事人已经达成和解，该问题已经不存在，是在派出所的协调下达成和解的；11、关于答辩人的招标问题，这个问题与本案不存在关联性，开发商是依法进行招投标，物业合同有效；12、针对答辩人的最后一点问题，被告实际享受原告提供的物业服务，与原告存在事实上的物业服务关系，因此被告应足额支付物业费；13、关于“莫兰蒂”台风将屋顶损坏的问题，当时发生时已经超过保修期。 在本案审理过程中，原告华旺物业公司提供以下证据以证明其主张：1.《物业管理服务协议》、《友情提示》一组，证明叶玉寅系同城银座12号楼101室的业主及物业使用人，其尚欠原告2015年7月至2018年6月的物业综合服务费、房屋公共维修金和水电公摊费等费用共计12201.50元。2.《微信聊天记录》一份，证明原告积极提供物业服务。 被告叶玉寅质证认为，《物业管理服务协议》，是前期的物业服务合同，至今业委会没有和业主签订服务合同，现在已经失效了；友情提示我至今没有收到过；关于微信聊天记录，我没有参与在这个群里，对这个群存在疑问，本小区微信群是个近500人的群。并提供21组证据进行反证，证明其上述抗辩意见。 对此，原告予以否认，并当庭举证进行反驳，证明其上述反驳意见，其已尽到物业服务的职责。 根据当事人庭审陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：原告华旺物业公司于2002年11月29日成立。被告叶玉寅系厦门市同安区同城银座小区12号楼101室（同安区凤祥六里12号101室）业主，该房屋建筑面积130.73平方米，并拥有址在同安区凤祥六里15号之290的车位一个。2014年12月15日，原告与被告叶玉寅签订一份《同城银座前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业服务。该协议第二条规定本物业管理服务项目，包括房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，房屋装饰装修管理等。第三条规定合同期限：自本合同签订之日起至本项目业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时终止。第四条规定甲方（原告）的权利和义务，包括对房屋共用设施、设备进行维护、修缮、服务与管理，提前将装饰装修房屋的注意事项、限制条件书面告知业主等。第五条规定乙方（被告）的权利和义务，包括依照本协议向甲方（原告）交纳物业服务费及其他相关费用，按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水等的相邻关系等。第六条规定物业管理服务内容，包括1.提供卫生整洁的居住环境；2.监督住户对楼宇的安全使用；3.提供区内的绿化管理；4.做好区内公共设施维护管理；5.治安保卫、消防设施、车辆交通管理。第七条规定物业服务费用，包括物业服务费收费标准为：高层住宅按建筑面积计算：1.5元/平方米·月；房屋公共维修金收费标准为：高层住宅：0.3元/平方米·月；停车场（位）收费标准为：地下车库有独立产权的按划定的车位80元/位·月；物业服务费用的交费时间；公摊电费的收取办法等。原告依约进行物业服务，被告也依约缴纳了2015年1月至6月期间的物业服务费、公共维修资金、车位服务费等。2016年，因被告房屋地下室开发商设计安装二次供水设备，产生的噪音干扰影响被告生活，被告多次向原告反映，原告也积极和开发商沟通，在区信访局进行协调，开发商也承诺要处理，但问题久拖不决。被告厨房窗台下排污管多次堵塞，腐臭异味影响被告生活，被告多次向原告反映，原告也积极整改排污，解决了问题；楼上住户将空调排水管当成排污管使用，导致被告门口污水横流，原告也督促楼上住户整改，并向区行政执法部门报告，但问题没有及时解决，被告遂责怪原告。被告又因小区物业管理其他问题，认为原告服务根本不到位，产生对原告物业服务不满。自2015年7月1日起，被告即以原告拖延不予解决其房屋噪音问题；未处理其厨房窗台下排污管多次堵塞，散发腐臭异味，门口污水横流问题；未退还押金；未尽到管理责任；未履行消防安全职责；赔偿其因低频噪音导致身体不适的损失；前期物业服务合同已经失效等等为由，拒绝交纳物业服务费、公共维修资金、车位服务费等。2017年4月，同城银座小区成立业主大会，选举产生业主委员会。该业主大会并没有解聘原告，也没有和其他物业服务企业签订物业服务合同，仍由原告进行物业服务。现被告尚未交纳2015年7月至2018年6月期间的物业费7059.40元、房屋公共维修资金（专项维修资金）1411.90元；2015年6月至2018年6月期间的车位服务费2960元。原告催讨未果，遂向本院起诉。审理中，原告撤回请求被告支付2015年1月至2018年6月期间公摊水电费770.20元的诉讼请求。被告则抗辩排水、排污、噪音问题，原告都没有尽到责任，都是推托处理；原告没有提供物业服务，而且没有合同关系，被告不需缴交费用，即使有合同关系，就原告的服务质量，也不需要缴交相关费用；原告必须赔偿被告因噪音干扰而花费大量时间和精力所造成的损失。 本院认为，双方争执的焦点为：一、原告华旺物业公司是否尽到物业服务职责，按照双方约定的物业管理服务内容进行服务？二、被告叶玉寅拒绝交纳物业服务费用是否有合同约定或者法律依据？ 一、关于原告华旺物业公司是否尽到物业服务职责的问题。原告华旺物业公司作为专业的物业服务企业，应当按照物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，履行服务承诺，按照服务细则进行物业服务，为广大业主提供一个文明、安全、温馨、卫生、有序的生活居住环境。根据合同约定和《物业管理条例》第三十六条的规定，原告在服务过程中，应该严格规范自己的服务行为，公布服务承诺、服务细则，严格履行职责，认真倾听业主的意见、建议，扎实做好物业服务工作。而业主也要尊重原告的服务，支持、配合原告做好物业服务工作。在原告物业服务过程中，对于被告提出的噪音问题，因噪音产生的根源在于开发商根据规划设计图纸在地下室安装二次供水设备，被告购买房屋时供水设备就已经存在，被告理应积极主动向有关行政执法部门投诉，或者向人民法院提起诉讼进行维权，以求解决问题，这是被告最重要的救济途径，而不是单纯等待原告协助解决。原告已和开发商进行沟通、协调，尽到协助义务，被告没有理由将噪音问题归责于原告；提出其厨房窗台下排污管多次堵塞，门口污水横流问题，原告已经采取措施，解决了问题；提出个别业主违法装修问题，原告对该业主进行劝阻，报告相关行政执法部门；提出原告未尽到管理责任、未履行消防安全职责问题，被告并没有充分证据予以证明，原告也没有受到公安机关、消防主管部门等的警告、处罚，尚不足以认定等。原告积极回应，进行沟通、协调、处理，并及时向有关行政管理部门报告，以帮助被告解决存在的问题。虽然原告在物业服务履行职责过程中难免存在一定的瑕疵，但尚难据此就认定原告违反合同约定，不履行合同主要义务。同城银座小区业主大会已经成立，其并没有解聘原告，仍由原告进行物业服务，另一方面也可以说明小区业委会对原告物业服务的认可。因此，尚无充分证据可以认定原告未按照合同约定尽到物业服务职责，按照双方约定的物业管理服务内容进行服务。 二、关于被告叶玉寅拒绝交纳物业服务费用的问题。原告华旺物业公司系厦门市同安区同城银座小区物业服务单位，被告系该小区业主，双方成立物业服务合同关系。原告为被告提供物业服务，被告接受相关物业服务，且被告已交纳2015年1月至2015年6月期间的物业服务费用，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，作为提供物业服务的原告，当然有权向被告收取物业服务费用。原告与被告签订的《同城银座前期物业管理服务协议》也约定被告“依照本协议向甲方（原告）交纳物业服务费及其他相关费用”，协议第三条规定：“自本合同签订之日起至本项目业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时终止。”而小区业主委员会并没有与其他物业管理企业签订物业服务合同，故该协议对被告具有约束力。因此，被告应该交纳物业服务费用。现被告抗辩原告没有尽到物业服务责任、没有提供物业服务、双方没有物业服务合同关系，故不需缴交相关费用，没有事实和法律依据；抗辩原告应退还装修押金，因系被告装修房屋而产生的纠纷，其并未提出反诉，本案不予一并处理，被告可另行主张权利；抗辩原告必须赔偿被告因噪音干扰而花费大量时间和精力所造成的损失，因系侵权责任纠纷，被告可另行提起侵权损害赔偿之诉寻求司法救济；抗辩公维金不应该由业主承担、公维金收支使用涉嫌违法，被告可建议小区业委会对原告进行监督、检查，并向有关行政主管部门举报，而不是其拒交物业服务费用的理由。因此，对其抗辩主张，本院不予采信。被告拒绝交纳物业服务费用，没有事实和法律依据。 综上所述，本院认为，本案是物业服务合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告华旺物业公司与被告叶玉寅签订的《同城银座前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。原告为厦门市同安区同城银座小区提供物业服务，被告叶玉寅作为该小区的业主之一，接受了原告的物业服务，应依照法律法规和合同约定交纳物业服务费用。现原告请求被告支付物业费、房屋公共维修资金（专项维修资金）、车位服务费等相关费用，有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告自愿撤回公摊水电费的诉讼请求，系对其自身民事权利的合法处分，本院予以准许。至于被告抗辩双方没有物业服务合同关系，故不需缴交相关费用、原告应退还装修押金、必须赔偿损失、公维金使用涉嫌违法等等，没有事实和法律依据，或者属于被告可另行主张权利的情形，而不是被告拒绝交纳物业服务费用的依据或者法定理由。因此，对其抗辩主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告叶玉寅应于本判决生效之日起三日内支付原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司2015年7月至2018年6月期间的物业费7059.40元、房屋公共维修资金（专项维修资金）1411.90元；2015年6月至2018年6月期间的车位服务费2960元；以上各项合计11431.30元； 二、驳回原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费105.04元，减半收取52.52元，由原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司负担3.31元、被告叶玉寅负担49.21元，款于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 彭文良 二〇一九年七月八日 代书记员 张雪芳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。