江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初2787号原告：抚州诺贝尔物业管理有限公司，住所地：江西省抚州市临川区才都大道诺贝尔国际**楼，统一社会信用代码91361002083911917W。法定代表人：王淑娟，执行董事。委托诉讼代理人：付斌，江西澍正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：付博纬，江西澍正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：应水生，男，1965年6月26日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。被告：章连兰，女，1970年10月19日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。上述二被告共同委托诉讼代理人：应子秀，系二被告女儿。代理权限：特别授权代理。原告抚州诺贝尔物业管理有限公司诉被告应水生、章连兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法由审判员张耀独任审判。2019年6月12日公开开庭进行了审理，原告抚州诺贝尔物业管理有限公司，被告章连兰及被告应水生、章连兰的共同委托诉讼代理人应子秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告抚州诺贝尔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告向原告支付自2017年1月1日至2018年12月31日止的物业管理服务费（截止到2018年12月31日的物业管理费为3158.4元）。2.请求判令被告向原告支付滞纳金直至物业管理服务费交清为止（按每日千分之三计算，截止到2018年12月31日的滞纳金为5188元）。3.本案的诉讼费用全部由被告承担。庭审期间，原告变更其第一、二项诉讼请求为：1.应水生所有房屋的实际面积与商品房买卖合同不一致，我公司同意按照应水生所有房屋的实际面积计收物业费即129.77平方米，每年物业费应为1557元，2014年1月开始缴费，已收2014年至2016年以及2019年物业管理费6316元（应退回88元），还欠2017年至2018年物业管理费3114元。2.滞纳金计算明细如下：1557*0.003*365+3114*0.003*365=1705+3410=5115元。事实和理由：原告系依法成立的物业管理公司，2013年11月，原告与江西鑫福置业有限公司就其开发的诺贝尔国际花园（一、二、三期）提供前期物业管理服务事宜签订《抚州市临川区诺贝尔国际花园前期物业服务合同》。被告系诺贝尔国际12栋1单元201号商品房的业主，房屋面积为131.6平方米。2014年6月27日，原被告双方签订了《诺贝尔国际物业管理手册》，其中约定：“住宅按1元/㎡/月计算，第一年物业服务费于交房时收取，之后每一年收取一次，付款时间为一年度第一月上旬。物业买受人应承担上述物业管理服务费用，并按时缴纳，逾期缴费依据《江西省城市居住小区物业管理条例》规定收取，每日收取千分之三的滞纳金。”根据合同约定，被告每年应缴纳的物业管理服务费为1579.2元，而被告从2017年1月1日开始以各种理由拒付物业费，截止到2018年12月31日，共拖欠物业费3158.4元。综上所述，被告的行为已严重影响到原告的物业管理秩序并损害了原告的合法权益。现原告依据法律规定，特诉至贵院，望贵院查明事实，依法准如所请，秉公判决。被告应水生、章连兰辩称，我们不是不交物业费，事出有因，2014年12月20日乔迁，住了一年左右，2016年5月家里出现漏水，当时找了物业来家里看，物业当时说是否因为楼上装修引起，当时楼上确实在装修，里面湿哒哒的，水泥下面没有铺薄膜，现在房屋就快要掉下来，当时叫了楼上的业主，楼上业主说修补一下，我们不同意，不好补，物业也给不出方案，事情一直拖着，没有处理，过了一段时间，发现家里次卧天花板有漏水，让物业过来看，发现楼上的业主次卧上堆满了沙子，水一样往楼下渗，事情没有解决，我跟楼上说不能这么装修，并告诉物业要处理这个事情，第一次漏水是丁姓经理处理，第二次漏水是李姓经理处理，他跟楼上业主说不能这么处理，并说要规划出地方来放砂石，病告诉楼上业主要和楼下的业主商量，楼下不同意你不能这么装修，如果楼上不同意，要断电断水，楼上的业主不同意，还砸了物业办公室，后来还是没有解决，李经理说这个事情会管，制止楼上不要装修，告诉我们可以提交证据诉之法院，过了一段时间，我们来找李经理，再去的时候发现又换了一个经理，我们只能重复说一次情况，我们家次卧又在漏水，水是滴下来的，到楼上看，发现水泥还是没有铺薄膜，还把沙子放在客厅，我们客厅也有漏水，说明物业根本没有管事，没有制止楼上，物业只是嘴上说说，然后换领导，事情一直拖到腊月28日，我们找到物业，物业说楼上回去过年了，年后再来，年后过了楼上还是没有来处理，物业来催收物业费，我们说物业费不会拖欠，但是要把事情处理好，才同意交，2019年3月物业把楼上的人来商量这个事情，我母亲说损失很严重，时间过得太久了，要求赔偿3000元，但楼上的业主不同意，物业的王经理说做中间人，要1800元，当时我们说算了，就答应了，之前漏水都找过物业，但物业只是走过场，1800元楼上的业主也同意给，但不会直接给我们，要给物业，结果钱没有拿到手，王经理就把1800元扣算了2019年的物业费，给我们开了2019年的物业收据，我认为王经理根本没有处理这个事情；现在我家的天花板发霉开裂，但事情过去就算了，但物业不能让我们上法庭要过去两年的物业费，前两年的物业费也应该过去了，不应该收取。原告抚州诺贝尔物业管理有限公司向本院提供的证据材料有：一、原告的营业执照及法定代表人的身份证复印件，两被告的身份证复印件，拟证明原被告的主体资格。被告应水生、章连兰的质证意见为：无异议。二、两被告的商品房买卖合同复印件一份（原件在被告和房管局处），拟证明两被告所有的房屋位于原告物业管辖范围，及该房屋面积为131.6平方米。被告应水生、章连兰的质证意见为：实际房屋面积时129.77平方米，当时按131.6平方米收取费用的时候，还把钱退还给我们了，但物业没有退个钱，是按136.1平方米计算的物业费。三、三、入伙手续办理会签单复印件一份，业务用户资料登记表复印件一份，物品移交书复印件一份，拟证明二被告于2014年6月27日收房的事实。被告应水生、章连兰的质证意见为：名字是签了，当时只是签名，没有说明具体的内容，到现在我们也不知道履行什么义务，小区也没有业主委员会，有的小区物业费是每月交，合同之前没有提前告知。四、前期物业服务合同一份，业主临时公约一份，物业管理手册一份，拟证明涉案房屋的物业费按每平方每月1元的单价计收，缴费时间是每年度的第一个月上旬，按年缴费，如果业主方逾期缴纳，按日千分之三的标准加收违约金。被告应水生、章连兰的质证意见为：我们都不清楚这些东西的内容，只是签字，有说明具体的内容，到现在我们也不知道履行什么义务，物业叫我们怎么做就怎么做。原告补充说明，被告方确实签了这个字，是真实意思。被告应水生、章连兰未向本院提供证据材料。经庭审，本院认证如下：对于原告提供的证据一，因被告未提出异议，故本院予以采信。对于证据二、证据三、证据四的真实性，上面均有被告方签名，故本院予以确认。对于证据二中涉及房屋面积变更情况，因原告已于庭后予以确认，故本院对被告的质证意见予以支持。对于上述证据中的关联性异议，将在后文中予以论述。依据上述有效证据及原被告的当庭陈述，可认定以下案件事实：2013年11月，原告抚州诺贝尔物业管理有限公司与江西鑫福置业有限公司签订《抚州市临川区诺贝尔国际花园前期物业服务合同》，约定原告为诺贝尔国际花园（一、二、三期）提供前期物业管理服务。被告应水生、章连兰系该小区12栋1单元201室业主，2014年6月27日，原告抚州诺贝尔物业管理有限公司与被告章连兰签订《“诺贝尔国际”物业服务协议》，约定物业管理服务费用为住宅按1元/㎡/月计算。关于不交物业费的情况，被告方陈述“2016年发生了漏水事情，从整个事情来看，物业形同摆设，没有协调邻里的事情，明知道楼上不会来，楼下很生气，就让物业来参与，物业确实存在这个问题，拿不出来方案制止楼上，且有个经理说过可以起诉，但不了了之；2016年知道因房屋面积不符会退钱，2016年我们去办房产证，2017年的时候退款就到账了，房产证上的面积时129.77平方米。房产证办理后，我们也跟物业费说了，但因为我们是贷款买房，房产证我们拿不出来，就只能按每年1579元缴纳，如果要缴纳物业费，也只能按照129.77平方米缴纳物业费，以前多交的物业费要求退还。”原告陈述“对于漏水，已经明确是由楼上住户装修造成，该住户是被告的实际侵权人，原告作为物业公司，也已经履行了协调的义务，原告不是具有强制执行措施的行政机关单位，也没有任何权利来强行要求楼上住户与被告进行协调并达成一致结果，被告因楼上导致房屋漏水来拒交物业费，是缺乏事实根据与法律依据的，至于被告在2017年和2018年所造成的损失，被告完全可以向楼上的住户另行主张，这是被告的权利，我方作为物业公司也会配合被告提供住户的相关资料”。庭审中，原告抚州诺贝尔物业管理有限公司经核实确认“应水生所有房屋的实际面积与商品房买卖合同不一致，我公司同意按照应水生所有房屋的实际面积计收物业费即129.77平方米，每年物业费应为1557元，2014年1月开始缴费，已收2014年至2016年以及2019年物业管理费6316元（应退回88元），还欠2017年至2018年物业管理费3114元”。本院认为，原告抚州诺贝尔物业管理有限公司与江西鑫福置业有限公司签订的《抚州市临川区诺贝尔国际花园前期物业服务合同》，系当事人之间真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定为合法有效，对诺贝尔国际花园小区业主具有法律约束力。原告抚州诺贝尔物业管理有限公司为包括被告应水生、章连兰在内的该小区业主提供了物业服务，被告应水生、章连兰应按约交纳物业服务费。庭审中关于被告提出的因楼上业主装修导致其房屋渗漏的情况，从双方处理该事情经过的陈述可知，原告在该期间虽到场进行过协调，但确实存在未按照协议约定对业主房屋装饰装修进行管理、监督及追责，存在服务不到位、不规范的情况，故被告关于“2017年和2018年的物业费不是我们不交，是物业服务不到位，希望予以扣减”的抗辩理由成立，本院对该期限内的物业服务费酌减30%即被告应交纳的物业费为3114元×70%=2179.8元。关于滞纳金问题，因原告在小区的物业服务中，存在管理服务不到位、不规范之处，被告未按时缴纳物业费系行使合同履行抗辩权，不宜按无故拖欠认定，故本院对原告主张的滞纳金不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第一条之规定，判决如下：一、被告应水生、章连兰于本判决生效之日起十日内向原告抚州诺贝尔物业管理有限公司支付物业管理服务费2179.8元。二、驳回原告抚州诺贝尔物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由原告抚州诺贝尔物业管理有限公司负担7.5元，被告应水生、章连兰负担17.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州抚河支行）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员 张 耀二〇一九年七月二十九日书记员 许紫宸