汉中市汉台区人民法院 民事判决书 (2019)陕0702民初1564号原告汉中鸿基房地产开发有限责任公司,住所地：陕西省汉中市汉台区，统一社会信用代码：91610700710088780D。法定代表人李跃，公司执行董事。委托代理人王栋，陕西恒爱律师事务所律师。委托代理人杨志红，陕西恒爱律师事务所律师。被告陈琦，女，汉族，生于1980年6月26日（身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX），住汉中市汉台区。被告马锐，男，汉族，生于1976年11月2日，（身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX），住汉中市汉台区。被告张新瑞，女，汉族，生于1977年6月30日，（身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX），住汉中市汉台区。委托代理人马锐，男，汉族，生于1976年11月2日，（身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX），住汉中市汉台区，系张新瑞丈夫。原告汉中鸿基房地产开发有限责任公司（以下简称：鸿基公司）与被告陈琦、马锐、张新瑞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年5月20日公开开庭审理了本案。原告鸿基公司委托代理人王栋、杨志红，被告陈琦、马锐、张新瑞委托代理人马锐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告鸿基公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令解除原、被告于2014年7月30日签订的《营业房租赁合同》，立即将房屋腾退给原告；二、判令被告向原告支付拖欠租金的962907元，并判令被告每月以23992元为基数，向原告支付房屋租金直至腾退完毕之日止；三、判令被告向原告承担违约金10万元;四、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由，被告因经营需要租赁原告所开发的位于XX街XX小区商铺。经原被告双方协商，于 2014年7月30日签订《营业房租赁合同》，约定原告将仁和春天小区2号楼3号营业房租赁给被告使用，租赁期限为5年，自2O14年8月15日起至2O19年7月15日止；面积为621．76平方米，租金为每平方米35元 ，满三年后每年递增5％。同时合同还约定，甲(原告)、乙(被告)双方中任何一方如未按合同的条款履行，则视为违约，双方暂约定违约者承担违约金10 万元整。合同签订后，原告遂将房屋交付给被告使用。但被告除向原告缴纳了第一年租金261139元外，剩余租金分文未付，经多次催收未果，遂提起诉讼。鸿基公司为支持其诉讼请求提交以下证据证明：1原告营业执照，证明原告身份信息。2、2014.7.30原告与被告签订的《营业房租赁合同》一份；3、2015.11.20关于要求老码头火锅店履行合同约定的函， 4、2016.12.22关于再次要求老码头火锅店履行合同约定的函；以上证明1、原、被告之间存在租赁合同的关系；在被告拖欠租金后，原告向被告要求支付租金。5、被告老码头公司营业信息，证明被告公司的经营情况。被告陈琦辩称，1、2014年老码头火锅店开业前寻找房屋，认识马锐、张新瑞，经马锐推荐，与鸿基公司签订的《营业房租赁合同》。《营业房租赁合同》的签名是我签的，但合同内容我并没有看，我只是老码头火锅店的经营者。2、合同签订后，老码头股东将三年房租59万元打入马锐账户。我不是承租人，此份房屋租合同与我无关，我不是被告主体，马锐、张新瑞是房屋租赁合同的相对方，我不欠转租人张新瑞、马锐的租金。故请求人民法院驳回原告对陈琦的诉请。3、在三年的营业期间内原告多次阻挠被告装修及正常营业导致老码头火锅损失，对此损失我将另行起诉主张权利。被告马锐、张新瑞 共同答辩称，1、马锐与张新瑞原系夫妻关系。2014年，我们打算与陈琦合伙经营“老码头”火锅店，2014年7月30日我们和陈琦共同与原告签订了《营业房租赁合同》，合同签订后，由马锐向原告交纳了5万元的定金，并支付了第一年的房屋租金261139元。陈琦说付给我59万元不属实，如果付给我了应该提交证据证明。2、陈琦取得租赁合同后便注册了老码头火锅店。马锐与张新瑞后来没有与陈琦合伙经营老码头火锅店，也没有参与过老码头火锅店任何商业经营活动。在第一年租期快到时，我多次督促陈琦交租金，陈琦说自己将和鸿基公司重签合同。无奈我便联系鸿基公司表示自己和张新瑞不再续租。之后陈琦和原告都未联系过我们。由于我们处理事情方法简单，欠思考，给鸿基公司带来了困扰，我们尊重法院的裁决。被告陈琦、马锐、张新瑞未提交证据。经质证，被告对原告提交的证据不持异议，本院确认其证明力。根据当事人的一致陈述及其提交的证据认定如下事实： 2014年7月30日，原、被告双方协商签订《营业房租赁合同》，合同主要内容为：被告陈琦、马锐、张新瑞因经营需要租赁原告鸿基公司开发建设的仁和春天小区2号楼3号营业房，建筑面积为621．76平方米；租赁期限为5年，自2O14年8月15日起至2O19年7月15日止；租金及支付方式：1、租金为每平方米35元/平方米/月 ，按测绘面积计算，年租金261139元，满三年后每年递增5％；2、合同签订后三个工作日内，乙方（被告）支付定金5万元；合同签订二十日内，乙方支付第一年租金，以后每后 一年度租金在前一年度租期到期前一个月支付甲方（原告）……合同还约定：甲乙双方中任何一方如未按合同的条款履行，导致中途合同终止，则视为违约，双方暂约定违约者承担违约金十万元整。合同签订后，原告将房屋交付给了被告；被告向原告支付了定金5万元并交纳了第一年租金261139元。合同履行期间，房屋实际由被告陈琦用于火锅店经营。由于被告没有继续支付后续租金而占用房屋至今，原告催收租金未果，提起诉讼。审理中，被告陈琦称向马锐支付了59万元用于交纳租金，但未提交证据证明。被告均同意解除合同交付房屋；由于被告并未履行房屋交付，调解未成。另查，本案宣判前，被告陈琦提交一份2014年7月1日陈琦和马锐与原告签订的《营业房租赁合同》和“老码头”火锅店股东李玲于2014年6月20日向马锐支付60万元的凭证，证明与原告履行的是该份租赁合同，且已向原告支付了60万元的租金。经审查，该份租赁合同载明的承租人为陈琦和马锐；租赁期限为5年（2014年8月1日至2019年8月1日）；租金与付款方式约定为：房屋租金80元/平方米/月，年租金为596889.6元，采取“租五免三”租赁方式租给承租方使用；合同签订后三个工作日内支付定金5万元，2017年6月底前付清第四年租金；第五年起每年递增5%，第五年租金在2018年6月底前付清。该份租赁合同的内容除以上约定外，其余内容与原告提交的2014年7月30日原、被告双方协商签订《营业房租赁合同》无异。为了查明案件事实，本院通知原、被告于2019年7月2日下午3时对陈琦提交的上述两份证据进行质证；但陈琦无正当理由未到庭，而是委托其朋友到庭以与陈琦电话沟通联系的方式提出其主张。原告委托代理人王栋及被告马锐、张新瑞到庭进行质证。原告及被告马锐、张新瑞均确认双方履行的是2014年7月30日原、被告双方签订的《营业房租赁合同》。马锐同时抗辩称，根据陈琦提交的租赁合同，第一次支付租金应于2017年6月底前付清，而陈琦主张在合同签订前就将租金60万元交纳给我，既不是事实，也与合同约定不符，更不符合常理。陈琦对此未作合理解释。本院认为，被告陈琦虽然在宣判前提交的两份证据，证明双方实际履行的是2014年7月1日签订的《营业房租赁合同》，但其既不在本院限定的时间到庭进行质证，也不能对其余当事人的质证意见给与合理解释。故对其提交的证据的证明目的本院不予采信。原告鸿基公司和被告陈琦、马锐、张新瑞于 2014年7月30日签订的《营业房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。当事人均应按约定履行各自的义务。鸿基公司交付了房屋，被告未按约定支付租金，构成违约，原告要求被告支付拖欠的租金并承担违约责任，本院予以支持。根据双方租赁合同约定，截止原告起诉前（2019年3月14日），被告陈琦、马锐、张新瑞应支付原告租金共计1224046元（2014年8月15日至2017年8月15日应付783417元；2017年8月15日至2018年8月15日应付274196元；2018年8月15日至2019年3月14日应付166433元），扣除已支付的租金及定金共计311139元，尚欠912907元应予以支付。双方自愿解除《营业房租赁合同》，符合法律规定，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八、条第一百零九条、一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告汉中鸿基房地产开发有限责任公司与被告陈琦、马锐、张新瑞签订的《营业房租赁合同》。二、由被告陈琦、马锐、张新瑞在判决书生效后30日内将租赁的仁和春天小区2号楼3号营业房交付原告汉中鸿基房地产开发有限责任公司。三、由被告陈琦在判决书生效后十日内支付原告汉中鸿基房地产开发有限责任公司租赁费912907元；并以23992元/月为标准继续支付房屋占用期间的费用至房屋腾退之日止。四、由被告马锐、张新瑞对陈琦以上应支付的款项承担连带清偿责任。五、由被告陈琦、马锐、张新瑞在判决书生效后十日内支付原告汉中鸿基房地产开发有限责任公司违约金10万元。六、驳回原告汉中鸿基房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费14488元，诉讼保全费5000元由陈琦、马锐、张新瑞负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。     审  判  长   余  展人民陪审员   纪秀芳人民陪审员   尤建伟 二〇一九年七月三日 书  记  员   樊  榕1