北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0108民初10637号原告：新兴铸管集团资源投资发展有限公司，住所地北京市丰台区新村一里**新丰福苑宾馆**。法定代表人：曾耀赣，执行董事。委托代理人：赵凤杰，女，新兴铸管集团资源投资发展有限公司员工，住北京市朝阳区。委托代理人：李宝乾，北京市康达律师事务所律师。被告：北京巨峰智海商务服务有限公司，住所，住所地北京市海淀区中关村大街东路**院**楼**-101div>法定代表人：李国峰，总经理。委托代理人:徐洋，北京市隆安律师事务所律师。原告新兴铸管集团资源投资发展有限公司（以下简称新兴铸管公司）与被告北京巨峰智海商务服务有限公司（以下简称巨峰智海公司）排除妨害纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新兴铸管公司之委托代理人赵凤杰、李宝乾，被告巨峰智海公司法定代表人李国峰及其该公司之委托代理人徐洋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新兴铸管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付占有使用涉案房屋1257．75平方米面积的使用费639万元（暂计算至2018年2月，具体至实际停止使用涉案房屋为止）；2、判令被告停止使用/出售涉案房屋面积办理工商登记手续；并协助办理工商注册登记变更手续。事实和理由：2012年北京御盛隆堂科技发展有限公司向刘付借款（刘付代持邯郸市邯钢附企瑞祥特钢有限公司债权）贰仟万元；御盛隆堂以涉诉房屋（中关村大街xx号x层05）提供担保，并办理了抵押登记手续。2014年4月23日（2014）邯市民一初字第00008民事调解书，确认御盛隆堂应当偿还本金二千万元及利息。2014年10月北京市第一中级人民法院处理的（2014）一中执字第136号案件记载“本案涉诉房屋已于2013年6月7日查封，停止办理抵押、转让、出租等任何权属变更及移转登记手续”。2015年6月，原告与刘付签订房屋买卖合同；合同中对房屋状况描述为“未出租、不存在抵押”。2015年7月，刘付接受北京御盛隆堂科技发展有限公司指令，直接向原告办理房屋过户登记手续。2015年8月19日，北京御盛隆堂科技发展有限公司出具书面的《免责声明》；声明“该房屋除部分租赁给北京巨峰智海商务服务有限公司，其余部分均未出租（附图）”2015年8月20日，原告与被告签订《办公楼租赁合同》，租赁面积568平方米。2015年9月，原告与其他公司商谈房屋租赁；签订租赁合同时，发现被告将整个05房间1825．75平方米用于代办工商登记，注册约800个公司；致使其他公司无法办理工商登记迁移手续。另查询，使用涉诉房屋注册的公司注册日期，大多为2014年7月后；出售办公地址注册公司代办的费用为5000-6000元/年。目前，包含追加的被告等多家公司在内，实际上使用了诉争房屋的面积用于注册办公经营活动。原告认为，原告作为涉案房屋所有权人，拥有占有、使用、处分、收益的权益。被告将租赁房屋面积568平方米用于合同约定之外的经营活动获利；将租赁房屋面积之外的1257．75平方米分割出售办公地址，用于经营活动获利。被告无权利依据却享有财产收益，侵害了原告的财产权益，应当予以赔偿，并有义务排除妨碍。被告巨峰智海公司辩称，不同意原告诉请，请法院全部驳回原告诉请。1257．75平米数不对，签合同时只签订了1000平米，目前在1000平米上现有企业只有172家且已经全部上了工商异常的名单，2年以后会自动吊销。我们这些企业全部是在原告拿到房产证之前就已经注册完毕的，不是在原告来之后注册完毕的；在2015年10月22日原告已经停止了房屋上所有的工商注册，我们自那一分也未收取企业的租金，且1000平米我们没有占有使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年1月1日，名柜餐椅娱乐（北京）有限公司（乙方，承租方,以下简称名柜餐饮公司）与北京御盛隆堂科技发展有限公司（甲方，出租方，以下简称御盛隆堂公司）签订了《办公楼租赁合同》，约定：名柜餐饮公司租用御盛隆堂公司位于北京市海淀区中关村大街xx号x层的03、05房屋，租赁期间为2011年1月1日至2022年12月30日。2013年2月10日，名柜餐饮公司将05号房屋部分（建筑面积1000平方米，以下简称涉案房屋）出租给巨峰智海公司，租赁期限为七年，自2013年2月10日至2020年2月28日，无偿使用为四年。2014年7月1日，御盛隆堂公司与巨峰智海公司签订了《出租房屋委托书》，御盛隆堂公司委托巨峰智海公司管理涉案房屋共计1825．75平方米，并授权其以自身名义对外出租经营。因案外人刘付与御盛隆堂公司发生民间借贷纠纷，后经河北省邯郸市中级人民法院调解，御盛隆堂公司向刘付偿还贷款2000万元及利息。后因御盛隆堂公司未能履行上述债务，御盛隆堂公司将涉案房屋抵偿债务，产权转移给刘付。2015年7月7日，刘付将涉案产权转让给新兴铸管公司。2015年8月19日，御盛隆堂公司向新兴公司出具的《免责声明》，主要内容为：新兴公司于2015年7月7日取得涉案房屋的房产证，该房屋部分租赁给巨峰智海公司，其余部分均未出租，2015年7月7日之前，该房屋的所有债权债务与新兴公司无关。同日，新兴公司与巨峰智海公司签订《办公楼租赁合同》，租赁涉案房屋568平方米；租赁期间为五年，自2015年7月7日至2020年7月6日止。就涉案房屋剩余的1257．75平方米的面积，新兴铸管公司出租给了北京安快创业科技有限公司（以下简称安快公司），租赁期限为2015年12月1日至2020年11月30日，装修免租期为2015年11月1日至2015年11月30日，安快公司可将承租房屋的部分或全部面积分租或转租给其管理的客户，作为开放式办公工位、独立办公室和会议室、路演厅等用途，无需征得新兴铸管公司同意；租金标准如下：2015年12月1日至2017年11月30日，租赁房屋的日租金标准为5．8元/平方米/日。目前，涉案房屋内存在工商注册被占用的现象，新兴铸管公司应积极处理此事，安快公司予以配合。在此期间内，日租金标准优惠为4．8元/平方米/日。处理结束之日起，承租价恢复至5．8元/平方米/日。2017年12月1日至2018年11月30日，日租金标准为6．0元/平方米/日。2018年12月1日至2020年11月30日，日租金标准为6．5元/平方米/日。巨峰智海公司陈述出于工商注册考虑，御盛隆堂公司将涉案房屋整体1825．75平方米委托巨峰智海公司管理。后巨峰智海公司使用涉案房屋所在地址代理注册了多家公司。现巨峰智海公司明确表示只在其承租的568平方米和另外的1000平方米中进行了工商注册，其余面积并未使用。现巨峰智海公司主张新兴铸管公司于2015年10月22日停止工商注册以后就没有再向企业收取每年的租金。对此，新兴铸管公司表示只是停止新公司以涉案房屋所在地址进行注册。经新兴铸管公司申请，本院核实到注册地址包含涉案房屋所在地址的企业有538户。该538户企业均系由巨峰智海公司在新兴铸管公司取得房屋所有权之前代理注册。现新兴铸管公司主张由于巨峰智海公司代理注册的该538户企业在新兴铸管公司取得涉案房屋所有权后无法迁出，上述企业至今还在使用涉案房屋所在地址作为注册地址，导致新兴铸管公司无法使用上述企业对应的工商注册地址从而出租给其他租户，故应由巨峰智海公司支付房屋使用费，费用计算方式为1257．75平方米除以1825．75平方米乘以538乘以每年12000元，从2015年7月7日计算至2018年6月底，得出总数为1332万元，现新兴铸管公司明确只主张639万元。现新兴铸管公司主张每个注册公司使用工商注册指标的收费标准为每年12000元，就该主张新兴铸管公司提供了巨峰智海公司与华夏富鑫（北京）投资基金有限公司以及与鸿荃（北京）国际投资基金有限公司签订的租赁合同予以证明，合同显示巨峰智海公司将涉案房屋的部分面积出具给上述公司的年度租金标准为12000元。对此，巨峰智海公司主张每个注册公司使用工商注册指标的收费标准为每年3000元，上述12000元还包含很多其他项目。上述事实，有当事人陈述、（2016）京0108民初16462号民事判决书、（2017）京0108民初23952号民事判决书、房屋租赁合同、开庭笔录、北京市工商行政管理局海淀分局的回函，租赁合同等证据在案佐证。本院认为：排除妨害纠纷是指因为物受到他人的妨碍而引发以排除这种妨碍为目的的纠纷。就本案事实来看，新兴铸管公司取得涉案房屋的所有权后，将涉案房屋再次出租给了安快公司并获取了租金。由此可见，新兴铸管公司作为所有权人的物权权利实现并未受到妨碍。另外，巨峰智海公司注册公司时，此时新兴铸管公司并未成为涉案房屋的所有权人，对此，巨峰智海公司注册公司并不具有新兴铸管公司所称的侵害其权利的主观过错。庭审中，新兴铸管公司表示取得所有权后才发现存在诸多公司注册的问题，新兴铸管公司可通过另行诉讼解决上述问题。至于，新兴铸管公司所提巨峰智海公司给第三方公司注册导致其该房屋无法注册对其使用房屋造成妨碍的主张，系行政管理范畴，并非本案处理范畴，故对该公司提出的主张，本院不予采信。至于原告所提第二项诉讼请求，亦不属本案处理范畴，本院不予支持。综上，新兴铸管公司所提诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告新兴铸管集团资源投资发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费14926元（原告新兴铸管集团资源投资发展有限公司已预交7463元），由原告新兴铸管集团资源投资发展有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  汤民华人民陪审员  程保荣人民陪审员  王 谦二〇一九年七月二十九日书 记 员  姚人琳书 记 员  李 芊