安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1144号上诉人(原审原告)：芜湖中央城物业管理运营有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区。法定代表人：潘欣，该公司经理。委托诉讼代理人：王飞，安徽银佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏娟娟，安徽银佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告):郭健，男，1987年6月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。上诉人芜湖中央城物业管理运营有限公司（以下简称中央城物管公司）因与被上诉人郭健房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中央城物管公司上诉请求：依法改判郭健支付的租赁保证金17280元不予退还；本案一、二审诉讼费用由郭健承担。事实与理由：一、双方明确约定租赁保证金可不予退还。租赁协议第6.3条约定：协议生效后，因乙方违约导致甲方解除本协议的，租赁保证金甲方不予退还。本案中，因郭健未按时交纳租金等已构成违约，中央城物管公司据此要求解除双方签订的租赁协议，该项诉请亦得到了一审判决的支持。二、该约定不违反法律规定。依据合同法第七条、第五十二条第五款规定，本案租赁协议系双方自愿签署，合法有效。三、该约定符合现行相关法律精神。依据合同法第六条、第八条规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。现行法律保护依法成立的合同，且鼓励契约精神，督促合同双方依约办事，诚实守信。郭健未向本院提交书面答辩意见。中央城物管公司向一审法院起诉请求：1.判令解除中央城物管公司与郭健签订的《租赁协议》；2.判令郭健腾空其租赁的“中央城·财富街”5栋第177号商铺部分区域；3.判令郭健立即向中央城物管公司支付自2018年6月5日起至租赁商铺实际腾空之日止的租金（暂计算至2019年2月4日，为46080元）；4.判令郭健立即向中央城物管公司支付自2018年5月22日起至租赁商铺实际腾空之日止的物业服务费（暂计算至2018年12月4日，为2779.2元）；5.判令郭健以拖欠租金和物业服务费为基数，从逾期付款之日(2018年6月5日）起按照月利率2%支付至实际给付之日止的滞纳金（暂计算至2019年1月23日，为7426元）；6.判令郭健支付的租赁保证金17280元不予退还；7.判令郭健承担实现债权费用4000元。一审法院认定事实：2017年5月22日，中央城物管公司与郭健签订《中央城·财富街商铺租赁协议》一份，约定中央城物管公司将位于芜湖市弋江区“中央城·财富街”5栋第177号商铺部分区域（面积为90平方米。详细位置、使用范围以附件总平面图及租赁商铺平面图红线圈定部分为准）租赁给郭健经营使用，租赁期限为2017年6月5日至2020年6月4日。租金按照先租后用的原则每三个月支付一次。租金标准为按面积90平方米计，80元/月/平方米，其中2017年6月5日-2018年9月4日为免租（金）期,年度租金总额实行八折。郭健应遵守物业管理规定，缴纳物业管理费。郭健应在本协议签署后五个工作日内向中央城物管公司支付租赁保证金17280元。如郭健违约导致中央城物管公司解除本协议，租赁保证金不予退还。郭健未按协议约定支付各项费用（含财富街物业费等），每逾期一日，中央城物管公司有权向郭健收取所拖欠租金及其他费用5‰/天的滞纳金。郭健须承担中央城物管公司各项实现债权的费用。协议签订后，中央城物管公司向郭健交付案涉商铺，郭健向中央城物管公司交纳了租赁保证金17280元，支付租金至2018年6月4日，另向中央城物管公司交纳物业管理费至2018年5月22日。该物业服务费标准为商铺管理服务费3.80元/月/平方米、能耗费1.00元/月/平方米。2018年11月5日，中央城物管公司曾向郭健发出《律师函》，催收租金及物业服务费。中央城物管公司因本案诉讼已支出律师代理费4000元。一审法院认为，中央城物管公司与郭健签订的《中央城·财富街商铺租赁协议》未违反法律。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中央城物管公司交付郭健租赁商铺，郭健即应履行支付租金、物业管理费等合同约定的义务。郭健未依约履行义务，应依法承担民事责任。就本案而言，郭健未依约向中央城物管公司支付租金，且经催收后仍未履行该义务，已导致中央城物管公司不能实现本案租赁合同的目的。鉴此，中央城物管公司诉请解除其与郭健签订的《中央城·财富街商铺租赁协议》，依法应得到支持。中央城物管公司诉请郭健给付其所欠租金、物业管理费并按月利率2%支付滞纳金，同时承担实现本案债权的费用，具有法定和约定依据。但是，由于双方约定租金为三个月支付一次，故郭健在实际承付中央城物管公司租金延付的滞纳金时应区分时段并在各时段结束后计付。而关于物业管理费的收缴，双方也并未能明确时间限制（中央城物管公司虽提交了有关物业管理服务协议，但该协议未经双方签署），故中央城物管公司诉请郭健支付延付物业管理费的滞纳金，一审法院不予支持。此外，中央城物管公司诉请对其已收郭健所交租赁保证金17280元不予退还，该项诉请虽有双方当事人相应的约定依据，却并无法律依据，亦不符合现行有关法律规定精神，一审法院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、中央城物管公司与郭健签订的《中央城·财富街商铺租赁协议》解除；二、郭健于判决生效后十五日内腾空其上述向中央城物管公司承租的“中央城·财富街”5栋第177号商铺部分区域；三、郭健于判决生效后十五日内支付中央城物管公司自2018年6月5日起至租赁商铺实际腾空之日止的租金（合同解除后为商铺占用费，均按郭健实际租用、占用的总面积及80元/月/平方米*80%计算），并向中央城物管公司支付逾期支付租金的滞纳金（该滞纳金计算方法：自2018年6月5日起每三个月作为一个租金计算时段计算租金一次，各时段租金滞纳金数额以该时段租金数为基数及每月2%的比例自该时段结束后的次日起计至判决生效之日。上述全部时段，末尾时间不足三个月的，只计算租金，不计算滞纳金）；四、郭健于判决生效后十五日内支付中央城物管公司自2018年5月23日起至租赁商铺实际腾空之日止的物业服务费（该物业服务费标准为商铺管理服务费3.80元/月/平方米、能耗费1.00元/月/平方米）；五、郭健于判决生效后十五日内支付中央城物管公司实现债权的费用4000元；六、驳回中央城物管公司其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取654元，由中央城物管公司负担150元，郭健负担504元。二审中，当事人双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,中央城物管公司与郭健在双方签订的案涉租赁协议中已明确约定，如郭健违约导致中央城物管公司解除本协议，租赁保证金不予退还。该约定合法有效，对郭健具有约束力。在因郭健违约导致中央城物管公司解除租赁协议时，上述郭健交纳的17280元保证金即转化为其应承担的违约金责任。因此，中央城物管公司现诉请要求判决确认郭健支付的租赁保证金17280元不予退还，有事实和法律依据，对此应予支持。综上所述，中央城物管公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初698号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初698号民事判决第六项；三、芜湖中央城物业管理运营有限公司对郭健向其支付的租赁保证金17280元不予退还；四、驳回芜湖中央城物业管理运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费232元，由郭健负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年七月九日书记员 王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;