江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终1788号上诉人（原审被告）：孙丽娟，女，1990年6月12日生，汉族，住连云港市灌云县。上诉人（原审被告）:李飞，男，1990年8月15日生，汉族，住连云港市灌云县。两上诉人共同委托诉讼代理人：李守华，男，1958年9月10日生，居民身份证号码3207231958********，住连云港市海州区，系李飞父亲。被上诉人（原审原告）：薛凯文，女，1985年3月11日生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：李青，女，1983年6月18日生，汉族，住连云港市连云区。上诉人孙丽娟、李飞因与被上诉人薛凯文、李青房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2018）苏0791民初1535号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙丽娟、李飞上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人给付租赁期间的物业费、水电费；3、判令被上诉人承担违约责任，给付按法律规定的合同违约金，或履行未履行完的义务，给付承包金。事实与理由：1、上诉人和被上诉人签订的房屋租赁合同真实有效，被上诉人因生病生意不景气找借口打官司退租，不履行合同，首先应该追究被上诉人的违约责任。被上诉人必须继续履行义务；2、不应该判决解除合同，被上诉人陈述“第三被告李青收房”不合理，涉案房屋是婚前财产，离婚后房屋归男方所有，有按揭交费清单为证，与李青无关，李青无权让被上诉人搬出房屋；3、被上诉人重新起诉同一案子，所提供的微信截图都是法律文书生效后的内容，不能作为依据；4、被上诉人交房时，上诉人没有接收，无奈之下让她把钥匙放到邻居家。但被上诉人至今也没交物业费和水电费，不能算交接；5、转让费是被上诉人弥补上诉人转租时房内的货物损失费用和装修费用共摊部分，而且转让费是被上诉人和上诉人互相协商认可的，否则上诉人不会把房屋转租给被上诉人的，所以我方不应返还转让费。综上，请求判如所请，并追加被上诉人薛凯文所欠物业费和水电费。被上诉人薛凯文未到庭，亦未提交书面答辩状。被上诉人李青答辩称:1、孙丽娟、李飞与薛凯文签订的租赁合同真实有效，双方必须按照合同约定的条款履行未完成的义务；2、房屋是仝凯的婚前财产，在我和仝凯结婚后共同生活的时间里，我可以代表仝凯行使对该房屋使用、租赁等权利，因此在争取仝凯同意的情况下，将房屋租给李科学经营，该合同是我和仝凯的真实意图，合同为有效合同，由于家庭矛盾，我和仝凯于2016年6月20日分手，该房屋为婚前财产，理应归仝凯所有，至于仝凯和李科学达成的协议和我没有任何关系；3、法律文书生效后的微信、短信、电话等内容,不能作为证据。我和仝凯早己离婚，该房屋所有权归仝凯，和我没有任何关系，我不会参与上诉人和被上诉人的房屋租赁纠纷案，他们之间的纠纷和我没有任何关系。薛凯文向一审法院提出诉讼请求：1、请求立即解除与孙丽娟、李飞2017年8月18日所签的租赁合同；2、请求法院判决孙丽娟、李飞退还薛凯文所交转让费15000元及10000元欠条一张，一审中表示如果10000元欠条要不回来就要钱。一审法院查明事实：李青系李科学、李飞的姐姐，其购买了位于连云港经济技术开发区瀚海国际8-3-51号楼的门面房。2014年底，李青（甲方）与李科学（乙方）签订一份租赁协议。该协议约定该门面房租给李科学使用，第一期租五年从2015年元月1日至2019年12月31日止。现有毛坯房由乙方自行装饰，所有费用与甲方无关。五年除装修金以外另交租金40000元。五年期满后，随行就市，乙方就先。乙方在第一期（五年）租用期间，甲方无权收回，如收回赔偿乙方装修费用30000元和店内所有货物款。五年期满后，甲方有权另租他人，但必须在半年以前通知乙方让乙方有搬迁准备，否则乙方按进货价转给甲方。乙方经营不顺在得到甲方同意后有权转租等。该份租赁协议签订后，李科学对房屋进行了装修，后因经营不善，委托李飞、孙丽娟夫妻经营管理，委托权限为全权代理经营转租。孙丽娟与李飞系夫妻关系。2017年8月18日，薛凯文（乙方）与孙丽娟、李飞（甲方）签订一份房屋租赁合同，该合同中约定：甲方将位于连云港经济技术开发区瀚海国际8-3-51号楼的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2017年9月1日至2020年3月1日，计30个月。本房屋年租金为人民币20000元整，按年交，每月月初5日内，乙方向甲方支付全月租金。转让费：25000元加5000元整，包括立式空调一台和挂式空调一台。合同中还对其他事项进行了约定。签订房屋租赁合同后，薛凯文向孙丽娟、李飞支付了40000元（含2万元租金、2万元转让费），孙丽娟、李飞将房屋交付薛凯文使用。尚欠10000元转让费由薛凯文向孙丽娟出具欠条，欠条载明：“薛凯文欠孙丽娟连云港开发区瀚海国际8-3-51号楼转让费用余下壹万元整，2018年1月1日前还清。薛凯文，2017.8.8”。2017年11月20日，李青知道李飞将上述房屋转租给薛凯文后，到该房屋处以转租未经其同意为由，要求薛凯文限期搬出。后双方在交流过程中发生争执，经公安机关接警后调解未果，告知当事双方通过法律途径解决。薛凯文于2017年12月4日以孙丽娟、李飞、李青为共同向一审法院提起诉讼，要求判令确认其与孙丽娟、李飞于2017年8月18日签订的《房屋租赁合同》无效，并立即退还转让费和租金共计4万元，李青承担连带退还责任，赔偿其装修门头费用1800元。一审法院于2018年5月21日作出（2018）苏0791民初769号民事判决，认为薛凯文主张合同无效的理由不符合法律规定的合同无效条件，且李青在该案审理过程中明确表示对孙丽娟、李飞与薛凯文的转租合同予以认可，同意薛凯文承租至2020年3月1日，故判决驳回薛凯文的诉讼请求，该判决已生效。因薛凯文未将写欠条的10000元转让费给付孙丽娟。为此，孙丽娟诉至一审法院，一审法院于2018年10月8日作出（2018）苏0791民初1118号民事判决，判决薛凯文支付孙丽娟10000元。该判决已生效。一审法院另查明，薛凯文于2018年8月10日搬离该门面房，后于2018年9月21日正式将钥匙交于该门面房邻居并发信息告知李飞。本案涉案房屋按房屋租金每年20000元，涉案房屋物业费标准为每平方米每月1.5元，公摊水电费200元一年，房屋总面积81.03平方米。自2017年9月1日至2018年9月21日止共产生房屋租金21150元。一审法院认为，对本案薛凯文与孙丽娟、李飞所签的租赁合同，因李青虽前期不予认可，但在（2018）苏0791民初769号案件的审理过程中明确表示对转租合同予以认可，后薛凯文于2018年9月21日正式交钥匙并发信息告知李飞，对薛凯文主张解除所签的租赁合同，一审法院依法予以支持，解除时间一审法院认定为2018年9月21日。对薛凯文主张返还转让费的诉讼请求，因在关联案件中，孙丽娟、李飞认可转让费主要是指装修费，而涉案房屋的装修在合同解除后尚可继续利用，故一审法院结合本案租赁合同原定的租赁期限、薛凯文实际使用时间应付的租金及水电物业费用、出租人再行出租情况，依法酌情支持9000元。因李青不是转让费的接收方，故一审法院依法驳回薛凯文对李青的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院遂判决：一、薛凯文与孙丽娟、李飞于2017年8月18日签订的房屋租赁合同于2018年9月21日解除；二、孙丽娟、李飞于本判决生效之日起十日内支付薛凯文转让费9000元【因在一审法院（2018）苏0791民初1118号民事判决中判决薛凯文支付孙丽娟转让费10000元，本案款项可在薛凯文履行时以扣减9000元的方式履行】；三、驳回薛凯文其他的诉讼请求。案件受理费926元，由薛凯文负担593元，孙丽娟、李飞负担333元。薛凯文已预交，孙丽娟、李飞在给付上述款项时一并给付薛凯文。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院二审期间，双方均未提供新证据。本案二审期间的争议焦点为：1、薛凯文与孙丽娟、李飞签订的涉案房屋租赁合同是否应当解除；2、涉案房屋薛凯文有没有交接给孙丽娟和李飞；3、涉案租赁房屋的转让费是否应当返还。本院认为，对于本案薛凯文与孙丽娟、李飞所签的租赁合同，李青已在（2018）苏0791民初769号案件的审理过程中明确表示对该转租合同予以认可，故该转租合同合法有效。孙丽娟和李飞在上诉状中已经认可系其让薛凯文将房屋钥匙交给邻居，且薛凯文已于2018年9月21日正式交钥匙并发信息告知李飞不再承租涉案房屋，解除合同的通知已经到达出租人，该行为应视为薛凯文已经将涉案房屋交接给了孙丽娟和李飞，双方签订的租赁合同目的已无法实现，故一审法院解除薛凯文与孙丽娟、李飞所签的租赁合同并无不当。关于涉案租赁房屋的转让费10000元，因在关联案件中，孙丽娟、李飞也认可转让费主要是指装修费，而涉案房屋的装修在合同解除后尚可继续利用，一审法院是在综合考量该租赁合同原定的租赁期限、薛凯文实际使用时间应付的租金及水电物业费用、出租人再行出租情况等因素的基础上依法酌情支持孙丽娟、李飞支付薛凯文转让费9000元，并无不当。综上，上诉人孙丽娟、李飞的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费926元（上诉人孙丽娟已预交），由上诉人孙丽娟、李飞负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  张 伟审 判 员  万子榕审 判 员  程 艳二〇一九年七月二十三日法官助理  刘志远书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。