福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初5023号 原告:福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路**。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所执业律师。 被告：尤加福，男，1981年12月18日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 被告：尤某，女，2013年12月20日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 法定代理人：尤加福，男，1981年12月18日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区，系尤某之父亲。 被告：陈碧珍，女，1958年2月6日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：黄梅红，女，1983年1月13日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：黄印煌（曾用名：黄胤鸿），男，1984年12月11日出生，汉族，住福建省南安市。 原告福建新新房地产开发有限公司（以下简称“新新房地产公司”）与被告尤加福、尤某、陈碧珍、黄梅红、黄印煌商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新新房地产公司的委托诉讼代理人黄丽琴到庭参加诉讼，被告尤加福、尤某、陈碧珍、黄梅红、黄印煌经本院传票转唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新新房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除新新房地产公司与尤加福、黄桂红于2008年4月7日签订的合同编号为06070077的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.尤加福、尤某、陈碧珍、黄梅红、黄印煌立即协助新新房地产公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续；3.尤加福、尤某、陈碧珍、黄梅红、黄印煌立即偿还新新房地产公司因承担保证责任而代垫的借款本息59623.31元、执行费734元,并以59623.31元为基数参照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算的自2018年1月12日起至实际还款之日止的逾期付款违约金。事实和理由：2008年4月7日，尤加福、黄桂红与新新房地产公司签订了合同编号为06070077的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定尤加福、黄桂红购买新新房地产公司开发的南安市东区商品房，建筑面积159.63㎡，每平方米3605.21元，总房价款575500元。尤加福、黄桂红在合同签订当日支付首付款225500元，余款350000元由尤加福、黄桂红向中国银行股份有限公司南安支行（以下简称“中国银行南安支行”）办理按揭贷款方式支付。为此，尤加福、黄桂红与中国银行南安支行于2008年4月25日签订了合同编号为2008年南借字第ＮＡＡＢ2008024号《住房借款合同》，新新房地产公司作为保证人在《住房借款合同》签章确认。经查实，黄桂红与尤加福为夫妻关系，婚后于2013年12月20日生育了一个女儿尤某。黄贞木系黄桂红之父亲，陈碧珍系黄桂红之母亲。黄桂红于2014年8月2日因病死亡，黄桂红而后作为其第一顺位继承人的父亲黄贞木于2014年10月11日死亡，为此，作为黄贞木的第一顺位继承人的次女黄梅红、儿子黄印煌均与本案具有直接的法律上的利害关系。截至2017年1月13日,尤加福、黄桂红已逾12期未能归还贷款本息,中国银行南安支行向贵院提起诉讼,经贵院主持调解并于2017年3月20日作出了（2017）间0583民初912号民事调解:一、中国银行南安支行与尤加福、新新公司共同确认本案金融借款合同纠纷一案尤加福尚欠中国银行南安支行借款本金75466.27元及自2016年2月11日起的利息、罚息未偿还。中国银行南安支行同意尤加福分期偿还本案,尤加福应于2017年3月31日前偿还借款本息41500元,于2017年4月10日前偿还3025.05元,于2017年5月10日前偿还3016.71元,于2017年6月10日前偿还3008.37元,于2017年7月10日前偿还3000.04元,于2017年8月10日前偿还2991.70元,于2017年9月10日前偿还2983.36元,于2017年10月10日前偿还2975.03元,于2017年11月10日前偿还2966.69元,于2017年12月10日前偿还2958.35元,于2018年1月10日前偿还2950.02元,于2018年2月10日前偿还2941.68元,于2018年3月10日前偿还2933.34元,于2018年4月10日前偿还2924.61元。二、若尤加福未按时足额偿还上述任何一期的款项,则中国银行南安支行有权立即向法院申请强制执行尤加福尚欠的全部款项,同时按照双方签订的合同编号为2008年南借字ＮＡＡＢ2008024号的《住房借款合同》的约定收取逾期还款利息、罚息,且有权从尤加福提供的抵押物（址在南安市拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿,或者同时直接要求新新公司承担连带清偿责任。三、中国银行南安支行自愿放弃其他诉讼请求,本案金融借款合同纠纷双方无其他争执。2018年1月11日,尤加福未能依约按时履行上述调解书确定的还款义务,中国银行南安支行向贵院申请强制执行,导致新新房地产公司账户被贵院划扣借款本息59623.31元、执行费734元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定,尤加福至今仍不履行其按揭还款义务的行为表明其不履行抵押贷款合同和《商品房买卖合同》及其补充协议,因此新新房地产公司有权解除合同,并要求尤加福等人支付逾期付款违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现为维护自身的合法权益,新新房地产公司特具状至贵院,望判如所诉。 尤加福、尤某、陈碧珍、黄梅红、黄印煌未作答辩。 新新房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因尤加福、尤某、陈碧珍、黄梅红、黄印煌未到庭，未对新新房地产公司提供的证据进行质证。对新新房地产公司提供的证据，本院认定如下：新新房地产公司提供的《商品房买卖合同》（包含附件）、《销售不动产统一发票》二份、《住房借款合同》一份、中国建设银行《中国建设银行单位客户专用回单》一份、执行费发票一份、（2017）闽0583民初912号《民事调解书》一份、《结案证明》一份、《催款函》一份、ＥＭＳ特快专递二份、《商品房预售许可证》复印件一份、尤加福、尤某、陈碧珍、黄梅红、黄印煌的户籍证明五份、户籍资料查询结果二份及亲属关系证明一份，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且与本院核实的情况一致，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 黄桂红与尤加福系夫妻关系，婚后于2013年12月20日生育了一个女儿尤某。黄贞木与陈碧珍系夫妻关系，婚后生育二女一子，长女黄桂红、次女黄梅红、儿子黄印煌。黄桂红于2014年8月2日因病死亡，黄贞木于2014年10月11日因病死亡。 新新房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发与经营等项目的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证，证号为（南）房预售［2007］第009号。2008年4月7日，新新房地产公司与尤加福、黄桂红签订合同编号为06070077的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件四的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，尤加福、黄桂红向新新房地产公司购买址在南安市东区柳城大桥西侧水岸帝景第10层1009号房，建筑面积共159.63平方米，单价为每平方米3605.21元，总金额为575500元，买受人于本合同签订时支付首付款即商品房价款总金额39.1833%计225500元，余款350000元由买受人向有关银行办理按揭贷款，于2008年5月7日前到位。合同签订后，尤加福、黄桂红向新新房地产公司支付购房首付款225500元，余款350000元由尤加福、黄桂红向中国银行南安支行办理了按揭贷款予以支付。2008年4月25日，黄桂红与中国银行南安支行签订了合同编号为2008年南借字第ＮＡＡＢ2008024号《住房借款合同》，尤加福在《住房借款合同》中以抵押人的名义签字确认，新新房地产公司作为保证人在《住房借款合同》签章确认，合同约定黄桂红向中国银行南安支行贷款350000元，用于购买本案商品房，新新房地产公司为贷款提供阶段性连带责任保证。中国银行南安支行依约发放了贷款。贷款发放后，尤加福、黄桂红未依约按时足额偿还贷款。2017年2月4日，中国银行南安支行向本院提起诉讼，本院于2017年3月20日作出（2017）闽0583民初912号《民事调解书》，调解如下：一、中国银行南安支行与尤加福、新新公司共同确认本案金融借款合同纠纷一案尤加福尚欠中国银行南安支行借款本金75466.27元及自2016年2月11日起的利息、罚息未偿还。中国银行南安支行同意尤加福分期偿还本案,尤加福应于2017年3月31日前偿还借款本息41500元,于2017年4月10日前偿还3025.05元,于2017年5月10日前偿还3016.71元,于2017年6月10日前偿还3008.37元,于2017年7月10日前偿还3000.04元,于2017年8月10日前偿还2991.70元,于2017年9月10日前偿还2983.36元,于2017年10月10日前偿还2975.03元,于2017年11月10日前偿还2966.69元,于2017年12月10日前偿还2958.35元,于2018年1月10日前偿还2950.02元,于2018年2月10日前偿还2941.68元,于2018年3月10日前偿还2933.34元,于2018年4月10日前偿还2924.61元。二、若尤加福未按时足额偿还上述任何一期的款项,则中国银行南安支行有权立即向法院申请强制执行尤加福尚欠的全部款项,同时按照双方签订的合同编号为2008年南借字ＮＡＡＢ2008024号的《住房借款合同》的约定收取逾期还款利息、罚息,且有权从尤加福提供的抵押物（址在南安市拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿,或者同时直接要求新新公司承担连带清偿责任。三、中国银行南安支行自愿放弃其他诉讼请求,本案金融借款合同纠纷双方无其他争执。2018年1月11日,尤加福未能依约按时履行上述调解书确定的还款义务,中国银行南安支行向本院申请强制执行,导致新新房地产公司账户被贵院划扣借款本息59623.31元、执行费734元。现该案已执行完毕。尤加福至今未将新新房地产公司偿还的贷款本息支付给新新房地产公司。新新房地产公司于2018年8月13日向尤加福邮寄《催款函》一份，邮寄地址为福建省南安市水岸帝景1009号房，《催款函》通知尤加福应于收到此函件之日起3日内，至新新房地产公司罗马家园销售中心财务部付清被银行扣划的全部款项60357.31元及相应的逾期付款违约金；若尤加福未能在前述时间内履行支付义务，新新房地产公司将依据合同约定及法律规定，通过起诉解除合同、主张违约金等法律途径追究尤加福的违约责任，届时由此产生的诉讼费等费用也将由尤加福来承担。后该邮件因无人签收被退回。新新房地产公司又于2019年1月2日向尤加福邮寄《催款函》一份，邮寄地址为福建省南安市，催款函的内容同上。后该邮件由尤加福亲戚代签收。 本院认为，新新房地产公司与尤加福、黄桂红签订的《商品房买卖合同》（包括附件）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，尤加福、黄桂红向中国银行南安支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由新新房地产公司提供阶段性连带保证担保。尤加福、黄桂红未依合同约定向中国银行南安支行按时足额偿还贷款，其行为已构成违约。后经本院调解，尤加福尚欠中国银行南安支行借款本金75466.27元及自2016年2月11日起的利息、罚息未偿还；中国银行南安支行同意尤加福分期偿还本案；若尤加福未按时足额偿还上述任何一期的款项,则中国银行南安支行有权立即向法院申请强制执行尤加福尚欠的全部款项,同时按照双方签订的合同编号为2008年南借字ＮＡＡＢ2008024号的《住房借款合同》的约定收取逾期还款利息、罚息,且有权从尤加福提供的抵押物（址在南安市拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿,或者同时直接要求新新公司承担连带清偿责任。之后，尤加福未能依约按时履行上述调解书确定的还款义务,中国银行南安支行向本院申请强制执行,导致新新房地产公司账户被贵院划扣借款本息59623.31元、执行费734元，现该案已执行完毕。但尤加福、黄桂红至今未偿还新新房地产公司代垫的贷款本息、执行费。虽然《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，但就本案而言，尤加福、黄桂红因其未依《住房借款合同》约定向中国银行南安支行按时足额偿还贷款，导致新新房地产公司承担保证责任而代其偿还中国银行南安支行的按揭款本息仅为59623.31元，该款项相对于整个合同贷款本金350000元或者总购房款575500元而言，仅占极小一部分，因此，尤加福、黄桂红的违约行为并未能表明尤加福、黄桂红不履行主要债务，也并没有对整个合同目的产生根本影响。如若解除合同，对于尤加福、黄桂红则显失公平。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应对遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，新新房地产公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》（包含附件、附录），尤加福、尤某、陈碧珍、黄梅红、黄印煌立即协助新新房地产公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，故应驳回新新房地产公司上述诉讼请求。根据黄桂红与中国银行南安支行签订的《住房借款合同》及本院（2017）闽0583民初912号《民事调解书》的约定，新新房地产公司承担了保证责任，为尤加福、黄桂红代垫了借款本息59623.31元,根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，因此，新新房地产公司有权向尤加福、黄桂红追偿。但黄桂红、黄桂红的父亲黄贞木先后死亡，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”的规定，因黄桂红于2014年8月2日死亡，本案还款义务依法应由该款项共同债务人尤加福及黄桂红的法定继承人在继承遗产的范围内承受。黄桂红的法定继承人即其父亲黄贞木也于2014年10月11日死亡，为此，作为黄贞木法定继承人的黄梅红、黄印煌在继承黄桂红的遗产的范围内承受。现新新房地产公司请求：尤加福、尤某、陈碧珍、黄梅红、黄印煌立即偿还新新房地产公司因承担保证责任而代垫的借款本息59623.31元,并以59623.31元为基数参照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算的自2018年1月12日起至实际还款之日止的逾期付款违约金。除违约金不得超过年利率6%，尤某、陈碧珍、黄梅红、黄印煌根据上述规定应在继承黄桂红遗产的范围内对上述借款本息承担共同清偿责任外，其他的合理合法，本院给予支持。至于执行费734元，该款系新新房地产公司未按照生效法律文书履行而扩大的损失，不应由尤加福、黄桂红承担，新新房地产公司的该项请求，不予支持。因尤加福、尤某、陈碧珍、黄梅红、黄印煌经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、尤加福应于本判决生效后十日内偿还福建新新房地产开发有限公司代垫款59623.31元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以59623.31元为基数，自2018年1月12日起至实际还款之日止还款之日止，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算，但年利率不得超过6%）。 二、尤某、陈碧珍、黄梅红、黄印煌应在各自继承黄桂红遗产的范围内对上述借款本息承担清偿责任。 三、驳回福建新新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9555元，减半收取计4778元，由福建新新房地产开发有限公司负担4132元，尤加福、尤某、陈碧珍、黄梅红、黄印煌负担646元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡宗场 二〇一九年七月十六日 书记员  杨雯君 速录员  陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应对遵循公平原则确定各方的权利和义务 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。