辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终6184号上诉人（原审原告）：北京仲量联行物业管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街**国贸大厦****。法定代表人：王毅青，该公司董事。委托诉讼代理人：张震宇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金瑛，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳城市公用集团房地产开发有限公司，住所，住所地沈阳市和平区南二马路****div>法定代表人：杨波,该公司董事长。委托诉讼代理人：贾东野，辽宁博雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟婷婷，辽宁博雅律师事务所律师。上诉人北京仲量联行物业管理服务有限公司因与被上诉人沈阳城市公用集团房地产开发有限公司居间合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京仲量联行物业管理服务有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、上诉人主张的事实及诉求完全符合案涉协议书14.2条之约定，此合同条款适用于本案合同履行期限届满导致双方权利义务终止的情形。即协议终止前上诉人进行介绍但未能于终止之日前完成谈判的，在本协议终止日后6个月内，若被上诉人与客户签署销售协议并收到首期款后，则被上诉人依据客户确认资料向原告支付居间费用。一审遗漏认定协议第3条合同到期自动终止时依然适用14.2条的事实，仅截取了14.1条补充约定的7种终止情形进而认定本案不适用14.2条，属于严重认定事实不清。2、上诉人提供的《客户确认书》就是14.2条约定的“双方应就在谈意向客户进行名单确认”，被上诉人给付佣金的条件已然全部成就，应当支付上诉人全额居间费。本案中客户确认书是在合同到期前双方共同确认出具，非2016年8月首次接待客户时形成，其中写明的客户名称为本案诉争项目、需求方式符合本案购买形式，代理中介公司为上诉人，意向购买的面积更是最终实际购买的平数基本一致。同时意向购买的时间也是等待客户审批后最终成交的在谈状态，故军休中心项目均符合上述条件。一审法院遗漏认定回复函、工作联系函、往来邮件、微信截图等双方在庭审中共同确认的证据。沈阳城市公用集团房地产开发有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。客户确认书是我公司支付佣金的凭证，且已载明认可居间行为的有效期为3个月。在双方签订的服务协议第8条客户确认项下第8.2、8.3条约定，支付佣金的前提是确认这是上诉人接待、跟进并最终促成合同的客户，即上诉人为我公司出具的客户确认单且在有效期内跟进。即使存在上诉人提到的客户复杂、周期长，也应将进展情况及时向我公司报告并得到书面确认，填写客户情况表，并签署客户确认书以延长上诉人跟进客户的有效期。而不是上诉人所述只要登记并上报客户信息就可以得到高额佣金，这违背订立合同的目的。合同第14.8条和14.2条均提到客户确认是支付佣金的前提，而我公司对一次客户确认给与的期限是三个月，这一事实上诉人也是认可的。本案中客户确认的有效期到2018年2月28日，在此期间上诉人没有有效跟进，也没有向我公司报告任何情况，其丧失了索要佣金的前提。这一点在2018年6月6日其向我公司发信中提到的重新签客户确认书中可以看出。上诉人接待并跟进的主体与实际签约主体不一致，该买卖合同并不是上诉人促成的。该买卖合同是在代理协议终止后，由第三方代理机构牵线，我公司上级领导直接与军休常德中心上级沈阳市军队离退休干部服务管理中心签约成功。因上诉人在合同期满后想和我公司续约，但就佣金问题未达成一致，我公司领导就此事从情理上给与上诉人的费用55000，与本案佣金无关。北京仲量联行物业管理服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告销售佣金251,526.68元；2、判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1、原告（乙方）与被告（甲方）签订《财道大厦前期市场顾问及首席租售代理驻场服务协议》一份，约定首席租售驻场代理服务期限为2016年3月1日至2018年2月28日，乙方就标的物提供首席租售驻场服务，乙方应按租售进度目标开展及完成驻场租售服务工作，2017年12月31日项目整体签约率不低于95%。绩效奖励方案为2016年3月1日起至本案交付使用之日止（以项目取得消防验收合格为时间节点）1.5%，本案交付使用之日起6个月内止1%，本案交付使用第7个月起至本合同终止0.7%。合同第8条“客户确认”约定，……8.2在甲方书面形式确认租售工作正式开始之日起、本协议有效期内，乙方应根据带领客户勘查现场的代理公司要求，在客户现场勘察后，填写《客户确认书》（包括目标客户名称、电话、地址、联系人、客户业务种类等详细资料、客户需求情况及客户指定代理情况）上报甲方并协助甲方在3个工作日内完成客户确认工作。乙方在甲方完成客户确认工作后，及时填写《客户情况表》进行相应记录。……合同第14条“终止”约定，14.1尽管有本协议第3款之约定，本协议项下乙方的委托在下列情形下终止：14.1.1乙方进行清算，无论其为强制或者自愿清算（为重组或者合并进行的自愿清算除外）；或者14.1.2乙方未能按照双方约定履行其应尽义务或提供令甲方满意的服务（如签约面积严重偏离双方约定水平），且疏于或者未能于甲方书面形式要求其进行补救（无论能否补救）的30日内进行补救；或者14.1.3乙方连续三个月或一个季度未完成租售任务计划表约定的租售任务计划的，甲方有权在考核完成之日的10个工作日内通知乙方终止本合同。14.1.4乙方与其债权人进行任何安排或者为债权人利益进行任何转让；或者14.1.5乙方就其财产或者资产或者其任何部分有了指定的接受人；或者14.1.6甲方以任何形式将标的物部分或整体转让给其他单位或个人；或者14.1.7双方协商一致终止。14.2当本协议以14.1条款中除Ⅰ）、Ⅱ）款之外所列情形下终止时，甲方应依据本协议规定将乙方应得服务费用支付给乙方。具体而言，本协议下已可支付的服务费用及奖励应于本协议终止后30日内支付。协议终止前乙方进行介绍但未能于终止日前完成谈判的，在本协议终止后6个月内，若甲方与客户签署销售协议并收到销售首期款后，则甲方依据客户确认资料向乙方支付该笔服务费用。协议终止前甲乙双方应就在谈意向客户进行名单确认。……14.8本协议终止后，乙方于协议有效期内介绍并经甲方确认的客户，如果在客户确认有效期内与甲方签订销售协议，甲方将参照本协议第10条款向乙方支付服务费用。14.9本协议一经终止，除本协议约定的驻场服务服务费用外，乙方不应向甲方提出任何的权利要求。2、被告向原告出具《客户确认书（仅供第三方推介客户时使用）》一份，内容为：客户名称--军休中心耿阳（158××××****），需求方式--购买，意向面积--2,000平，意向需求时间--待客户审批，首次视察物业时间--2016年8月18日，日期—有效期2017年11月8日至2018年2月8日。3、2018年6月6日，被告与案外人沈阳市军队离退休干部服务管理中心签订《商品房买卖合同》14份，约定案外人向被告购买位于和平区南二马路40号的房屋14处，建筑面积共计2,194.21平方米，金额合计35,932,382元。原告认为原告有权就被告与案外人的该笔交易提取佣金，故提起诉讼。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。原告主张其有权就被告与案外人2018年6月6日的交易提取佣金，应提供证据加以证明。原告主张合同14.2条第3款为其主张权利的依据，但是根据合同内容，14.2条所约定内容为对14.1条中3、4、5、6、7款情形的付款，本案中原、被告系合同履行期满导致双方权利义务终止，不属于14.2条所约定情形，故原告按照14.2条约定主张被告支付佣金并无事实依据。关于原告提供的《客户确认书（仅供第三方推介客户时使用）》，亦无法证明原告具有主张佣金的权利依据，该确认书的内容符合14.8条的约定，且从确认书的名头上也无法体现双方对“在谈意向客户”的确认。故原告的诉讼请求并无事实及法律依据，对原告诉讼请求一审法院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告北京仲量联行物业管理服务有限公司的诉讼请求。案件受理费2,536元（已减半收取），由原告北京仲量联行物业管理服务有限公司承担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人二审提交的证据仅为单方发送的邮件记录，没有被上诉人的回复确认，无法证明在此期间上诉人仍在为被上诉人提供服务，也无法证明其对案涉买卖合同的客户进行必要的跟进和洽谈。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人之间存在合法有效的居间合同关系，现双方争议的焦点是：上诉人是否完成了居间服务义务，被上诉人应否基于其与案外人签订的房屋买卖合同向上诉人支付佣金。根据双方所签订的服务协议约定，上诉人在最终促成客户签订房屋买卖合同并支付首期款后，取得向被上诉人主张相应比例佣金的权利，现因该客户签约付款均发生在服务协议期限届满后，因此对于付款条件是否成就就需要以合同的特别约定来确认。在服务协议第14.2、14.8条中均提及支付佣金的条件是上诉人洽谈客户经过被上诉人的确认，这是佣金的支付的首要条件。现上诉人在一审审理中提供的一份客户确认书中记载了“军休中心”这一客户的确认信息，但客户信息有效期截至2018年2月8日，即在服务协议期限届满前，上诉人恰谈的该客户信息就已失效。而双方未就该客户信息进行再次确认，该客户确认书不能做为合同履行期内被上诉人对上诉人恰谈客户的最终有效确认。上诉人主张的关于客户确认的合同条款，均应以合同期内的有效确认为前提，而现有的客户确认书已过有效期限。另关于被上诉人实际成交的房屋买受人并不是上诉人提供的客户确认书中载明的客户名称，且上诉人在二审审理中也承认在客户确认书有效期满后没有实际与其主张的客户进行联络商谈工作，因此上诉人并不是实际促成案涉房屋买卖事宜的机构，其主张的佣金给付条件并未成就，本院对其主张不予支持。综上所述，北京仲量联行物业管理服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5072元，由上诉人北京仲量联行物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张维佳审判员  张 伟审判员  李 涛二〇一九年七月二十六日法官助理洪晔书记员张冲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；