湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终1457号上诉人(原审被告):方西军，男，1973年12月8日出生，汉族，住蕲春县。委托诉讼代理人：管小芳，女，1974年1月1日出生，汉族，住蕲春县。系方西军之妻。委托诉讼代理人：周长生，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：蕲春百诚物业服务有限公司。法定代表人：李文友，该公司经理。委托诉讼代理人：龙年，湖北问衡律师事务所律师。上诉人方西军因与被上诉人蕲春百诚物业服务有限公司（以下简称百诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2019）鄂1126民初370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方西军上诉请求:撤销一审判决，改判驳回百诚公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审适用法律错误。1、一审认定《前期物业服务合同》及《补充协议》合法有效错误。城市花园业主在收房时与前期物业服务企业蕲春县恒泰物业服务有限公司签订了《（前期）物业管理服务协议》，此时开发单位蕲春福瑞万家置业有限公司与蕲春县恒泰物业服务有限公司签订的《合作意向书》已被取代，蕲春福瑞万家置业有限公司无权再与百诚公司签订《前期物业服务合同》及《补充协议》。2、一审认定百诚公司的收费适用蕲春县物价局（2013）85文件错误。该文件系针对蕲春县恒泰物业服务有限公司所作出的批复，并非针对城市花园小区，与百诚公司没有关系。3、一审认定百诚公司主张权利未超过诉讼时效错误。根据百诚公司的诉称，其主张权利的时效应自2015年7月10日起算，至一审立案时间2018年11月7日已明显超过诉讼时效。百诚公司在一审中并未提交催缴物业费的相关证据，一审对此认定有误。二、一审认定事实错误。一审中，我方提供了《通告》、《公告》、《关于城市花园物业事宜对接协调会》及照片等证据，足以证明百诚公司中断物业服务11天的事实，一审未认定该事实有误。百诚公司辩称，一、本公司与蕲春福瑞万家置业有限公司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》合法有效，方西军应向本公司缴纳物业服务费。二、一审认定本公司的收费适用蕲春县物价局文件正确。三、本公司向方西军主张权利未超过诉讼时效。百诚公司向一审法院起诉请求：1、判令方西军支付拖欠的物业服务费（具体金额自2015年12月28日起计算至本案判决之日止）；2、判令方西军支付违约金7497元（具体金额自2015年12月28日起计算至物业费缴清之日止）；3、由方西军承担诉讼费用。一审法院认定事实：蕲春福瑞万家置业有限公司系蕲春县漕河镇城市花园小区的开发商，在该小区房屋开发建设过程中，蕲春福瑞万家置业有限公司根据《物业管理条例》的规定于2010年11月23日与蕲春县恒泰物业服务有限公司签订关于蕲春“城市花园”项目《物业管理合作意向书》，并共同设立“蕲春县恒泰物业服务有限公司城市花园小区项目部”，对城市花园小区进行前期物业管理。方西军于2011年2月22日购买该小区10栋201室后，于2013年1月12日与“蕲春县恒泰物业服务有限公司城市花园小区”签订《（前期）物业管理服务协议》。2015年7月1日，蕲春福瑞万家置业有限公司与蕲春县恒泰物业服务有限公司经协商签订《解除合同协议书》，解除了城市花园项目《物业管理合作意向书》。2015年7月10日，因城市花园小区仍在开发建设过程中，已购买房屋的业主尚未成立业主委员会，开发商蕲春福瑞万家置业有限公司便与百诚公司签订城市花园商住《前期物业服务合同》，合同约定蕲春福瑞万家置业有限公司（甲方）选聘百诚公司对城市花园项目提供前期物业服务，合同第五条约定本物业管理区域物业服务收费选择包干方式，具体收费标准为：高层住宅1.2元/月/平方米，小高层住宅1.1元/月/平方米；第六条约定本合同约定期限起始之日的当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由甲方承担，房屋交付之日起发生的物业服务费用由业主承担，其中物业服务费交纳时间约定为由业主或物业使用人承担的物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年的第1月第5日履行交纳义务；第二十五条约定业主未按时足额交纳物业服务费用的，每日按未交数额的3‰向原告支付违约金；第二十九条约定本合同期限自2015年7月10日起至业主委员会成立止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与其它物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2015年10月16日，百诚公司与蕲春福瑞万家置业有限公司签订《前期物业服务合同》补充协议，约定将合同履行期限调整为城市花园小区业主委员会成立后，经业主大会与选聘的其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，《前期物业服务合同》终止。2015年10月16日，蕲春县房地产管理局向百诚公司出具了物业服务项目备案证明。2016年10月24日，百诚公司取得物业服务企业资质证书［黄物管字（351）号］，资质等级为叁级，资质证书副本记载准予从事物业管理活动时间为2015年9月30日。方西军在庭审中认可其自2015年12月28日起未向百诚公司交纳物业服务费用。蕲春县城市花园小区于2016年1月17日选举产生业主委员会，并经蕲春县房地产管理局登记备案，但该业主委员会自成立至今未选聘其他物业服务企业并签订物业服务合同。经蕲春县房地产管理局进行档案信息查询，方西军城市花园商品房10-201室建筑面积为117.05平米。本案在审理过程中，百诚公司向一审法院书面申请撤回了请求方西军支付违约金7497元的诉讼请求。一审法院认为，本案双方当事人争议的主要焦点问题为：一、蕲春福瑞万家置业有限公司与百诚公司百诚物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》是否具有法律效力；二、方西军应否承担交纳物业服务费的义务；三、百诚公司主张的诉讼请求是否超过法定诉讼时效期间。首先，蕲春福瑞万家置业有限公司作为城市花园小区的开发商，在小区物业开发建设过程中，因已售出部分物业，为便于管理，于2015年7月10日与百诚公司签订《前期物业服务合同》及《补充协议》，百诚公司依法取得了三级物业服务资质并获准自2015年9月30日从事物业管理活动，上述《前期物业服务合同》及《补充协议》在蕲春县房地产管理局依法办理了物业服务项目备案登记。开发商与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》、《补充协议》及《物业服务合同签约双方基本情况》作为《前期物业服务合同》的构成部分，其约定内容未违反法律、行政法规规定。尽管百诚公司在签订物业服务合同时尚不具备物业服务资质，但在其取得物业服务资质并获准从事物业管理活动的时间即2015年9月30日起，其与蕲春福瑞万家置业有限公司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》均应合法有效。方西军辩称百诚公司聘请的物业管理人员并无从业资格，上述《前期物业服务合同》应属无效合同，对此一审法院认为《物业管理条例》第三十三条应属管理倡导性规定，而非效力性强制规定，故对方西军该辩称意见不予采纳。合同签订后，百诚公司对城市花园小区履行了相应物业服务义务。其次，方西军于2011年2月22日与蕲春福瑞万家置业有限公司签订房屋买卖合同购买该小区第10栋201室房屋，并入住该房屋成为201室业主。根据国务院《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务……（五）按时交纳物业服务费用……”，及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，百诚公司与蕲春福瑞万家置业有限公司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》对方西军具有约束力，方西军应按该合同约定向百诚公司交纳物业服务费用。方西军经百诚公司催收后仍拒不缴纳物业服务费，有违公平原则，亦构成违约，依法应承担交纳物业服务费的民事义务。因方西军购买的房屋为高层住宅，按《前期物业服务合同》约定物业服务费计收标准为1.2元/月/平方米，经计算月物业服务费为140.46元，百诚公司现请求方西军按月缴纳物业服务费140元，不违反法律规定，予以支持。本案物业服务费应自百诚公司主张的2015年12月28日起计算至本案法庭辩论终结之日止。综上所述，方西军应向百诚公司交纳的物业服务费经计算为5194元（140元/月×37.10个月）。法庭辩论终结后的物业服务费，百诚公司可另行主张。百诚公司在本案审理过程中申请撤回要求方西军支付违约金的诉讼请求，系百诚公司对自己民事权益的自由处分，不违反法律、行政法规规定，故对该项诉讼请求不作处理。再次，方西军辩称百诚公司现主张权利超过法定诉讼时效。对此一审法院认为，一审法院于2018年11月7日向百诚公司发出受理案件通知书，百诚公司在本案中向方西军主张物业服务费的起始时间为2015年12月28日，且方西军交纳物业服务费的义务系持续性行为。百诚公司主张采取电话、公告或上门催缴等方式向方西军主张交纳物业费也符合常理。百诚公司现主张权利未超出《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权益的诉讼请求期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的三年诉讼时效期间，故对方西军的该项辩称意见不予采纳。经依法主持调解，双方当事人未能达成一致意见。遂判决：一、方西军于判决生效之日起十日内向百诚公司交纳物业服务费5194元；二、驳回百诚公司百诚公司其它诉讼请求。二审中，方西军向本院提交城市花园小区业委会公告、声明各一份及网络论坛留言评论一组，拟证明百诚公司2016年3月11日终止物业服务撤出小区。百诚公司向本院提交城市花园小区2016年物业费缴纳情况表一份，拟证明除方西军等人之外的其他住户对物业服务均满意并按期缴纳了物业费。经质证，百诚公司对业委会公告、声明的真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议，对网络论坛留言评论的真实性和证明目的有异议；方西军对物业费缴纳情况表有异议，认为该表系百诚公司自行制作没有原始凭证佐证，且该证据可以反映出百诚公司于2016年3月撤出小区并停止物业服务。本院认为，方西军提交的业委会公告、声明系单方发布的信息，且百诚公司否认中断过物业服务，故该证据不能达到其拟证目的，网络论坛留言评论的留言人身份信息不明，其真实性存疑，本院均不予采信。百诚公司提交的物业费缴纳情况表没有其他证据佐证，本院亦不予采信。本院经审理查明，一审查明的事实属实。根据一审已质证的证据，本院另查明，百诚公司与蕲春福瑞万家置业有限公司签订的《前期物业服务合同》、《补充协议》以及物业收费文件已在蕲春县房地产管理局予以备案。本院认为，本案的争议焦点有以下几点：一、百诚公司与蕲春福瑞万家置业有限公司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》是否合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，蕲春福瑞万家置业有限公司与百诚公司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》已在当地房地产管理部门备案，双方主体合法，意思表示真实，协议内容不违反法律规定，且不存在上述法定无效情形，故一审认定《前期物业服务合同》及《补充协议》合法有效具有法律依据。方西军称其已与蕲春县恒泰物业服务有限公司签订了《（前期）物业管理服务协议》，蕲春福瑞万家置业有限公司无权再与百诚公司签订《前期物业服务合同》及《补充协议》，但根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，且蕲春县恒泰物业服务有限公司已于2015年7月1日与蕲春福瑞万家置业有限公司签订了《解除合同协议书》，故蕲春福瑞万家置业有限公司在与蕲春县恒泰物业服务有限公司解除合同之后另行选聘百诚公司提供物业服务并不违反法律禁止性规定，方西军的该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。二、百诚公司是否存在中断物业服务的事实，其要求方西军支付物业服务费是否应予支持以及物业服务费的计算标准如何认定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，蕲春福瑞万家置业有限公司与百诚公司签订的《前期物业服务合同》对城市花园小区的业主具有约束力，之后百诚公司向该小区提供了物业服务，小区业主亦接受了该物业服务，方西军作为业主之一应当支付相应的物业服务费。方西军主张百诚公司2016年3月中断物业服务11天，但从其提供的证据内容来看，百诚公司发布公告的原因系城市花园小区业委会号召业主拒缴物业服务费，并非其主动中止服务，且百诚公司目前仍在城市花园小区提供物业服务，故方西军所举证据不能证明百诚公司实际中断了物业服务。关于物业服务费的标准，虽然蕲春县物价局（2013）85号文件的抬头系蕲春县恒泰物业服务有限公司城市花园项目部，但该文件系针对城市花园物业服务收费标准所专门出台的批复，该批复已在房地产管理部门备案，百诚公司接替蕲春县恒泰物业服务有限公司进驻城市花园小区后，该批复同样适用于百诚公司，且百诚公司与蕲春福瑞万家置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定的物业服务费标准也与该批复一致，故一审认定本案物业服务费的标准按蕲春县物价局（2013）85号文件执行具有依据。三、本案是否超过诉讼时效。本案中，方西军2015年12月28日之后一直未向百诚公司缴纳物业服务费，其违约行为处于持续状态，百诚公司称向方西军进行了催讨既符合常理，又有其在一审中提交的催款通知可以佐证，故一审认定本案未超过诉讼时效具有依据，方西军的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，方西军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由方西军负担。本判决为终审判决。审判长 杨 华审判员 刘小成审判员 张 敏二〇一九年七月二十九日书记员 黄 宁