常州市金坛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0413民初735号 原告：田荣庆，男，1965年1月17日出生，汉族，住常州市金坛区。 委托诉讼代理人：叶曼，江苏兴坛律师事务所律师。 被告：常州市金坛区润杨农村小额贷款有限公司，统一社会信用代码91320413314143135U，住所地常州市金坛区薛埠镇百花东路**。 法定代表人：杨正华。 委托诉讼代理人：孙秦霞，江苏常金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江昊，江苏常金律师事务所实习律师。 第三人：张金平，男，1964年11月9日出生，汉族，住常州市金坛区。 第三人：王美娣，女，1964年1月8日出生，汉族，住常州市金坛区。 第三人：赵国芳，男，1957年1月8日出生，汉族，住常州市金坛区。 原告田荣庆诉被告常州市金坛区润杨农村小额贷款有限公司（以下简称润杨公司）及第三人张金平、王美娣、赵国芳案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田荣庆及委托诉讼代理人叶曼，被告润杨公司委托诉讼代理人孙秦霞、江昊到庭参加诉讼。第三人张金平、王美娣经公告送达开庭传票，期满后未到期参加诉讼。第三人赵国芳经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结 经审理查明，润杨公司与张金平、王美娣、赵国芳借款合同纠纷一案，本院于2016年2月26日作出（2015）坛朱商初字第00149号民事判决：一、张金平于判决生效之日起15日内返还润杨公司借款本金人民币300000元、支付利息人民币6882元、支付逾期罚息人民币8035.20元，合计人民币314917.20元。二、张金平于判决生效之日起15日内支付润杨公司律师费人民币17900元。三、王美娣、赵国芳对上述第一、二项义务承担连带清偿责任。案件受理费3148元（已减半收取），由张金平、王美娣、赵国芳负担（此款原告已预交，被告应于本判决生效之日起15日内迳付原告）。该判决发生法律效力后，根据润杨公司的申请，本院于2016年4月8日立案执行，案号为（2016）苏0482执922号。 在该案执行过程中，本院依法作出（2016）苏0482执922号执行裁定书，查封张金平所有的常州市金坛区产（产权证号21××68）。案外人田荣庆提出异议后，本院于2018年12月24日作出（2018）苏0482执异121号执行裁定书，驳回田荣庆的异议申请。 原告田荣庆向本院提出诉讼请求：1.停止对位于常州市金坛区产（产权证号21××68）的执行，并解除对其查封；2.确认原告与第三人张金平、王美娣签订的买卖合同有效，位于常州市金坛区产（产权证号21××68）所有权及土地使用权归原告所有；3.第三人张金平、王美娣立即协助原告办理常州市金坛区产（产权证号21××68）所有权及土地使用权的过户登记；4.案件受理费由被告分担。事实和理由：张金平、王美娣系夫妻关系。2015年1月20日，张金平、王美娣（甲方）与田荣庆（乙方）签订书面买卖合同，约定：甲方将位于金坛区私房卖给乙方，成交价500000元，2015年1月20日前一次性付清；甲方于2015年2月19日前将房屋及附属物交付给乙方；上述房地产办理过户手续所需缴纳的契税、营业税、印花税、个人所得税、手续费均由甲方承担。当日，田荣庆向张金平、王美娣支付购房款500000元。后经双方协商，田荣庆再支付100000元后，张金平、王美娣交付房屋。 润杨公司与张金平、王美娣、赵国芳民间借贷纠纷一案，本院于2016年2月26日作出（2015）坛朱商初字第00149号民事判决书，判决要求张金平偿还借款本息及罚息共计314917.2元，王美娣、赵国芳对该款承担连带清偿责任。该判决书生效后，润杨公司申请执行，本院于2016年4月8日立案执行，案号为（2016）苏0482执922号，并对涉案房屋进行了查封。田荣庆提出执行异议，要求停止对涉案房屋的执行，并解除查封，本院于2018年12月24日作出（2018）苏0482执异121号执行裁定书，驳回田荣庆的异议申请。 原告认为，张金平、王美娣已于2015年1月20日将房屋卖给田荣庆，田荣庆已支付全部价款，并实际取得该房屋，而查封时间在房屋买卖之后，故（2018）苏0482执异121号执行裁定书没有事实和法律依据，田荣庆享有足以排除对常州市金坛区产（产权证号21××68）所有权及土地使用权强制执行的权益。综上，请求支持田荣庆的诉讼请求。 被告润杨公司辩称：1.田荣庆与张金平、王美娣签订的协议因违反法律规定而无效，涉案房屋系在村镇集体土地上建设，田荣庆没有购买资格；2.田荣庆没有证据证明已足额支付房款，且已入住该房屋，故请求支持原异议裁定，驳回田荣庆的诉讼请求。 第三人张金平、王美娣、赵国芳未作陈述。 本院经审理认定事实如下：张金平、王美娣于2003年8月登记结婚。位于常州市金坛区不动产于1998年7月20日登记在张金平名下，产权证号为2131800字第**，性质为村镇房屋，建筑面积为172.48平方米，使用土地面积为138.5平方米。 2015年1月20日，张金平、王美娣与田荣庆签订房屋买卖合同，约定：张金平、王美娣将上述房屋转让给田荣庆，成交价格为500000元，于2015年1月20日前一次付清；张金平、王美娣于2015年2月19日前将房屋及附属物正式交付给田荣庆使用；上述房地产办理过户手续所需缴纳的契税、印花税、个人所得税由张金平、王美娣承担。同日，田荣庆向张金平转账交付195000元，张金平向田荣庆出具收条，载明：“今收到购房款伍拾万元正（500000元）。”庭审中，田荣庆陈述剩余购房款于当日以现金方式交付，该房屋买卖行为未经有关组织和部门批准。合同签订后，张金平、王美娣未按期交付房屋。 2015年7月24日，张金平向田荣庆出具承诺，内容为：“2015年8月2号前如房款不能及时退还，房子交付田荣庆不再拖延。” 2015年8月16日，张金平向田荣庆出具保证，内容为：“在2015年8月21日前如再不退还房款，一定把房子让出，交付田荣庆。” 2015年9月20日，张金平向田荣庆出具收条，内容为：“今收到田荣庆现金计壹拾万元正（100000元）。”田荣庆主张该款是为了办理过户手续，应张金平、王美娣的要求另外支付。 2015年11月5日，张金平、王美娣出具承诺，内容为：“我夫妻两人承诺到2015年11月20日前，如卖房款再不能退还，立即把房子交付给田荣庆决不失言。” 庭审中，田荣庆先陈述张金平、王美娣于2015年8月向其交付房屋钥匙，后陈述该房现由张金平妹妹占有使用。 以上事实有田荣庆提交的房屋买卖合同、收条、中国工商银行凭证、承诺、村镇房屋所有权证、结婚证及当事人陈述予以佐证 本案争议焦点为：1.张金平、王美娣与田荣庆签订的房屋买卖合同效力如何认定；2.田荣庆是否已足额支付购房款并占有使用涉案房产。 本院认为：张金平、王美娣与田荣庆签订的房屋买卖合同无效。理由如下：首先，合同约定房屋成交价为500000元，张金平、王美娣于2015年2月19日前将房屋及附属物正式交付给田荣庆使用。张金平于合同签订当日向田荣庆出具500000元收条，但张金平、王美娣未按期交付房屋。在此情形下，田荣庆另外支付100000元，并解释称系为了让张金平、王美娣配合其办理房屋过户手续，明显不符合正常的房屋买卖交易习惯。且张金平、王美娣分别于2015年7月24日、2015年8月16日、2015年11月5日向田荣庆承诺或保证，如不退还房款，则交付房屋。退还房款及交付房屋的承诺、保证与合同约定相互矛盾。因此，上述事实无法认定张金平、王美娣与田荣庆之间存在房屋买卖的真实意思表示。其次，中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。在集体所有的建设用地或宅基地上建设房屋，无需缴纳土地使用权出让金，房屋产权证系当地政府颁发，而非国家房管部门颁发，该类房屋只能在本集体成员内部转让、置换，不能向非本集体成员的第三人转让或出售。涉案房屋的性质为村镇房屋，即在集体所有的土地上建设，而田荣庆并非张金平所在集体的成员，其与张金平、王美娣就涉案房屋的买卖行为未经相关组织和部门批准，且合同主要义务尚未履行完毕。因此，即使房屋买卖的意思表示真实，张金平、王美娣与田荣庆之间的房屋买卖合同也因违反法律强制性规定而无效。 田荣庆主张其已支付全部价款，并提供张金平出具的500000元收条，但仅提供195000元的转账凭证。田荣庆主张剩余房款305000元为现金交付，但该金额较大，除收条外无其他证据证明存在交付的事实，故本院不予认定。关于房屋交付，田荣庆先陈述张金平、王美娣于2015年8月向其交付房屋钥匙，后陈述该房现由张金平妹妹占有使用，相互矛盾。根据张金平、王美娣于2015年11月5日出具的承诺，能够确定张金平、王美娣至2015年11月5日并未向田荣庆交付房屋。结合田荣庆陈述涉案房屋现由张金平妹妹占有使用，能够认定张金平、王美娣至今未向田荣庆交付房屋。 综上所述，田荣庆对涉案房屋不享有足以排除执行的权益，对其要求停止执行的诉讼请求，本院不予支持。田荣庆要求确认涉案房屋归田荣庆所有的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。另，本案系案外人执行异议之诉，田荣庆要求张金平、王美娣协助其办理过户登记的诉讼请求，不属于本案审理范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第五十八条、第五十九条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告田荣庆的诉讼请求。 案件受理费6925元，由原告田荣庆负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于常州市中级人民法院。 审 判 长  罗 辑 人民陪审员  倪美华 人民陪审员  蒋雪晴 二〇一九年七月十六日 法官 助理  徐寒露 书 记 员  肖 乔