安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1721号上诉人（原审被告）：李超群，男，1983年2月13日出生，汉族，户籍地安徽省繁昌县，现住安徽省芜湖市鸠江区。被上诉人（原审原告）：芜湖万商置业有限责任公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：韦海洋，总经理。委托诉讼代理人：程敏，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珂，安徽国伦律师事务所律师。上诉人李超群因与被上诉人芜湖万商置业有限责任公司（以下简称万商公司）诉商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2019年6月14日作出的（2019）皖0207民初2030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李超群上诉请求：1、驳回万商公司全部诉讼请求；2、本案受理费和上诉费由万商公司承担。事实与理由：一、双方买卖合同已履行完毕，万商公司已经取得了所有房屋售价款，李超群也取得了房屋所有权，并实际入住使用，双方均已按合同约定履行完各自的义务。二、双方签订的补充协议，实质上是一种担保合同，李超群按照协议履行按揭付款义务，万商公司可以以担保人名义要求李超群承担相应违约责任，但不能据此解除双方合同。三、案涉房屋已抵押给了中国银行芜湖分行，银行已经向李超群支付了所有按揭房款，解除买卖合同，会对案外人的权利造成损害。四、李超群同意支付万商公司垫付的按揭本息，万商公司的权益已经得到相应补偿，没有造成其损失。万商公司辩称：万商公司已经给了李超群较长的调解期，本案是在调解不成之后才判决的，一审判决合法有据。类似情况在本市已经有很多判例，均认为合同权利义务未履行完毕，万商公司依据合同约定解除合同也是有法律依据的。万商公司向一审法院起诉请求：1、判令解除李超群与万商公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。2、判令李超群向万商公司支付违约金28047.5元（以总房款560950元的5%计算）。3、判令李超群协助万商公司办理紫园园20号楼一单元304室房屋抵押权预告登记注销、预购商品房预告登记注销、《商品房买卖合同》备案注销等解除合同相关手续并返还涉案房屋。4、判令李超群承担本案诉讼费用。一审法院查明：2013年4月26日，万商公司、李超群签订《商品房买卖合同》及附件三《合同补充协议》，约定李超群购买万商公司开发建设的东紫园20#楼1-304室房屋，房屋总价款560950元，首付168950元，剩余房款392000元由李超群办理按揭贷款支付。《合同补充协议》第4条约定：“如买受人采用银行贷款方式支付房款，并有出卖人提供价款担保的，买受人对银行的违约，造成出卖人承担连带责任的，买受人需承担违约责任。如买受人连续3个月或累计3个月未偿付贷款本息、罚息或出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及本补充协议，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金，如违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人应当赔偿由此给出卖人造成的损失。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意继续履行合同的，买受人须付清所应付所有贷款本息、罚息，银行追究出卖人责任的，出卖人有权向买受人追偿”。另查明，万商公司与中国银行股份有限公司芜湖分行就东紫园项目个人贷款事宜签订《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，约定中国银行股份有限公司芜湖分行为符合贷款条件的购买东紫园项目的购房人提供贷款，万商公司为购房借款人提供阶段性（自《借款合同》生效之日起至银行取得购房人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止）全额不可撤销连带责任保证。2013年6月5日，李超群与中国银行芜湖分行签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定李超群向该行贷款392000元；借款期限为360个月；还款方式为等额本息按月归还；利率为浮动利率方式（每年1月1日重新定价一次，第一个浮动周期内贷款月利率5.4584%）；本合同签订日利率水平下，每月还本息金额为2496.61元；李超群以所购房屋为该借款设定抵押担保。万商公司作为该借款提供阶段性担保的保证人在合同上盖章。合同签订后，中国银行芜湖分行向李超群发放了392000元贷款。李超群自2015年5月起未按银行贷款合同约定偿还贷款，截至2019年4月30日，中国银行芜湖分行扣划了万商公司担保账户款项96813.8元。万商公司要求李超群还款未果，遂诉至该院。一审法院认为：万商公司、李超群2013年4月26日签订的《商品房买卖合同》及附件三《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。李超群自2015年5月起未按约履行归还贷款义务，显属违约。万商公司在李超群未按约定归还银行贷款的情况下依约履行了保证担保责任，现万商公司诉请判令依约解除双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，李超群返还万商公司房屋、协助万商公司办理抵押权预告登记注销、预购商品房预告登记注销、《商品房买卖合同》备案注销等解除合同相关手续，李超群支付万商公司违约金28047.5元（560950元×5%），合法、有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决：一、解除万商公司与李超群签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、李超群于本判决生效后十日内支付万商公司违约金28047.5元；三、李超群于本判决生效后十日内协助万商公司芜湖万商置业有限责任公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销、抵押权预告登记注销、预购商品房预告登记注销等相关手续。四、李超群于本判决生效后十日内将东紫园20#楼1-304室房屋返回万商公司。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。经阅卷和询问当事人，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房产为不动产，交付并不会使其产生物权变动的效力，因涉案房屋尚未登记在李超群名下，故房屋所有权仍属于万商公司，房屋买卖协议尚未履行完毕。李超群的该点上诉理由不能成立，本院予以驳回。二、《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合法有效，受法律保护，合同补充协议系该《商品房买卖合同》组成部分，亦是双方自愿协商签订，李超群应当依据协议约定履行相应还款义务。涉案房屋售价为560950元，李超群首付168950加还贷约58000元，实际支付房款22万余元，不足房价的50%，且自2015年5月起即停止偿还房贷至今，已构成根本违约，万商公司有权按照合同约定要求解除合同，并要求李超群承担违约责任。关于李超群上诉称会损害银行利益，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9410元，由上诉人李超群负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇一九年七月三十日书记员  王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。