黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑10民初13号 原告（案外人）：米万东，男，1988年5月11日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市阳明区。 委托诉讼代理人：赵珊，黑龙江国大律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陆文斌，男，1966年5月12日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市铁峰区。 委托诉讼代理人：李彩云，黑龙江建纲律师事务所律师。 被告（被执行人）：时延峰，男，1967年4月8日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。 被告（被执行人）：牡丹江江湾房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。 法定代表人：时延宝，该公司总经理。 原告米万东与被告陆文斌、被告时延峰、被告牡丹江江湾房地产开发有限公司（以下简称江湾公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告米万东的委托诉讼代理人赵珊、被告陆文斌的委托诉讼代理人李彩云到庭参加诉讼。被告时延峰、被告江湾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 米万东向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告米万东对坐落于牡丹江市阳明区盛世华庭11栋X单元XXXX室房屋享有所有权；2.请求判令立即解除对上述房屋的查封并终止对该房屋的执行；3.请求判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告购买坐落于牡丹江市阳明区盛世华庭11栋X单元XXXX室房屋并进行了实际装修入住，虽然是于2018年7月9日与被告江湾房产公司签订《丹江盛世华庭商品房认购书》，但是该房屋是在2015年9月6日由被告江湾公司出售给案外人王宪金的，签订了商品房认购书，并且王宪金交付了全部购房款，江湾公司出具收据。该认购书即为合法有效的书面买卖合同，虽然登记在王宪金名下，但是并不影响合同的成立。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。因为法律没有规定合同必须是在原告名下，只要有合法有效的合同，证明房屋已经出售不再属于被告江湾公司即可。江湾公司将房屋出售给王宪金，此时房屋已经不属于江湾公司所有，所有权已经转移到案外人王宪金处。后期王宪金将房屋出售给原告米万东，并不违反法律规定，是合法有效的。原告是与王宪金共同来到江湾公司处办理的更名手续，此时原告作为一名不是从事法律专业的个人，作为开发商的被告江湾公司要求签订一份新的认购书，并且没有告知房屋已经被查封的状态，及没有任何可见的查封封条等情况下，不能要求原告完全知晓房屋被查封。虽然被告江湾公司与原告签订了一份认购书，该认购书仍然是针对牡丹江市阳明区盛世华庭11栋X单元XXXX室房屋，也就是说针对的是王宪金所有的房屋办理的所有权变更，原告向王宪金支付了全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定：已支付全部价款。原告从王宪金处购买房屋后，立即办理了入住手续，现在已经对房屋进行装修，合法占有该不动产。退一步说，被告陆文斌是与江湾公司的民间借贷纠纷查封江湾公司的财产，但是在陆文斌申请查封之前，江湾公司已经出售给案外人王宪金，不再属于江湾公司的财产，陆文斌申请的查封是错误的。牡丹江市中级人民法院将米万东从王宪金处购买的上述房屋予以查封并进入执行程序，原告米万东特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条及《最高人民法院关于适用的解释》第15条等规定提出异议，但是被贵院（2018）黑10执异160号执行裁定书裁定驳回异议申请，原告认为缺乏事实和法律依据，原告在收到驳回执行异议裁定书后十五日内起诉。请法院支持原告的诉求。 陆文斌辩称，原告的主体不适格，因为从原告的起诉状可以看出，本案真正的购房人是王宪金；原告是在本案房屋查封之后购买的。综上，原告不享有排除执行的权利。 时延峰、江湾房产公司未提出答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提供的证据，本院认定如下： 米万东为证明诉讼主张，提供了以下证据： 证据一，（2018）黑10执异160号裁定书一份。证明原告在法定期限内提起案外人执行异议之诉，诉讼主体适格。 陆文斌对该证据没有异议，本院予以采信。 证据二，“丹江盛世华庭”商品房认购书一份、收据二份、更名申请单一份、房屋买卖协议书一份、入账汇款业务凭单一份。证明：原告所购房屋是江湾公司于2015年9月6日出售给案外人王宪金的，此时案涉房屋已经不属于江湾公司所有，所有权已经转移到案外人王宪金处。后期王宪金将案涉房屋出售给本案原告，签订房屋买卖协议是合法有效的。米万东与王宪金共同来到江湾公司处办理的更名手续，虽然江湾公司与原告签订了一份认购书，该认购书仍然是针对案涉房屋，也就是说针对的是王宪金所有的房屋办理的所有权变更，原告向王宪金支付了全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第（一）项规定：在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同及（三）项规定：已支付全部价款，原告对诉争房屋享有所有权。被告陆文斌是与被告江湾公司的民间借贷纠纷查封被告江湾公司的财产，但是在被告陆文斌查封之前，被告江湾公司已经将房屋出售，不再属于被告江湾的财产，被告陆文斌申请的查封是错误的。 陆文斌质证认为，对该组证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议。该组证据可以证实案涉房屋均是在陆文斌申请查封之后产生的行为，其次王宪金对案涉房屋也并没有取得所有权，其无权对外再次转让，更名申请并没有体现江湾公司的公章，其二人的转让行为是私自的，不能认可。购房款收据只是一张白条，而且也没有体现王宪金是如何交纳房款购买案涉房屋的。 本院认为，该组证据结合本院依职权对江湾公司及对王宪金的调查，可以证实因江湾公司欠施工单位工程款，施工单位又欠王宪金人工费，经三方结算后，均同意将案涉房屋抵顶给王宪金以偿还欠款，江湾公司与签订了认购书并出具购房收据，王宪金又将案涉房屋出售给米万东的事实。关于米万东主张其和王宪金已取得案涉房屋所有权的主张，因案涉房屋未依法办理物权登记，该主张没有依据，不予采信。 证据三，米万东交电梯费一份、供热费收据一份、电费交费凭证一份。证明：诉争房屋一直是原告在占有使用，原告对诉争房屋享有所有权。 陆文斌质证认为，对证据的形式要件没有异议，但是原告是在查封之后占有使用的房屋。根据相关法律规定，原告是在查封之后购买的，查封之后占有是不能取得房屋所有权的。 本院认为，该组证据可以证实米万东2018年7月9日签订认购协议后，当天向相关单位交纳电梯费、供热费和电费的事实，对此予以采信。 陆文斌为证明其抗辩主张，向本院提供了商品房买卖合同（预售）一份。证明：2017年9月18日案涉房屋已备案到时利名下，原告均是在该时间及查封时间之后购买的，其是不能取得房屋所有权的。 米万东质证认为，对证据的形式要件没有异议，证明问题有异议。通过被告陆文斌及江湾公司在中级人民法院所做查封涉案房屋的诉讼可知，时利与被告江湾公司之间并没有真实的商品房买卖关系，是被告陆文斌与江湾公司借贷关系以房屋做抵押，故该商品房买卖合同不能成立。案外人王宪金是2015年9月6日从被告江湾公司处购买案涉房屋，此时起江湾公司已经不是房屋的所有权人，故此时间之后所有的查封、买卖均不能成立。原告从王宪金处所购涉案房屋合法有效。 本院认为，该证据可以证实2017年9月18日案涉房屋买卖合同已备案登记在时利名下的事实，但时利是否履行了相关合同义务，并无证据证实，时利对法院查封案涉房屋并未提出异议。现有证据不能证实时利是案涉房屋的真实权利人，对此不予采信。 为查清相关事实，本院依职权进行了调查： 一、依照本院的要求，由江湾公司提供的说明一份，其内容：案涉盛世华庭小区11号楼X单元XXXX室（面积74.2㎡），开发单位（江湾公司）抵给施工单位（兴国建筑公司）抵顶工程款。2015年9月6日，施工单位案涉房屋销售给王宪金，确认金额为258587.00元，开发单位按此金额给王宪金出具了认购书和购房收据（票号6278XXX），施工单位给江湾公司开具了工程款收据。2018年7月9日，王宪金到江湾公司申请购房人更名为米万东，江湾公司审核双方签字的更名申请单、收回并作废了王宪金的原认购书和购房收据，给米万东开具了同等金额的认购书和购房收据（票号0010XXX），确认该户房主由王宪金变给为米万东。上述施工单位与王宪金、王宪金与米万东之间的实际交易，江湾公司不清楚。 二、2019年6月14日本院对王宪金询问笔录一份，王宪金证实卖给米万东的案涉房屋是其在三、四年前从江湾公司买的，买房时，王宪金名下没有其他的房屋。当时，王宪金给兴国建筑公司干木匠活，兴国建筑公司是江湾公司的施工单位。江湾公司欠兴国建筑公司的工程款，兴国建筑公司又欠王宪金的人工费，通过抵账方式，就用江湾公司的案涉房屋以258587.00元的价格抵给王宪金。兴国建筑公司给王宪金开具以房顶人工费票据后，2015年9月6日双方到售楼处办理了认购书手续，江湾公司并为王宪金出具了一份收据（即米万东提供证据二，王宪金交款收据）。2018年7月9日，经朋友搭桥，王宪金与米万东签订了案涉房屋的买卖协议，双方一起到江湾公司售楼处办理了房屋更名手续，卖房款290000元米万东已全部给付。 三、本院到牡丹江市房地产产权市场管理处调取王宪金名下房产档案一份。档案体现，王宪金于2015年2月9日与牡丹江市东方房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同并办理了备案。 米万东质证认为，对江湾公司出具的证明及法院对王宪金的询问笔录形式要件没有异议，两份证据能够证明原告起诉的涉案房屋已经在人民法院查封前出售给王宪金，该房屋不再属于江湾公司所有，后期与本案原告之间的买卖也是真实的。原告举示的商品房认购书及更名手续均是原告与王宪金到江湾公司处办理。对调取的王宪金房产档案形式要件没有异议，虽然王宪金在购买涉案房屋时，签有其他的商品房买卖合同但并没有登记在王宪金名下，并且王宪金已经将涉案房屋出售给米万东，现米万东没有其他房屋。 陆文斌对上述证据质证认为，对江湾公司说明形式要件没有异议，但说明也只是说开发公司知道由王宪金名下转到米万东，王宪金和米万东是怎么交易的没有体现，不能证明米万东实际支付房款。王宪金在购买案涉房屋时名下还有其他房屋。王宪金与米万东进行买卖时是在案涉房屋查封之后而且江湾公司也是明知该房屋被查封还为其办理变更手续。米万东不能取得房屋的物权期待权，不能排除继续执行的权利。对米万东名下没有房产没有异议。 本院认为，上述证据系本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条第一款第四项的规定，为查明案件事实，依职权调查取得的证据。根据江湾公司向本院出具的说明及本院对王宪金询问笔录，结合米万东证据二证实的事实，证据之间相互印证，形成了证据链条，故对上述证据证实的问题予以采信。王宪金房产档案虽然体现王宪金于2015年2月9日与牡丹江市东方房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同并办理了备案，但房产档案体现的商品房产权系登记在牡丹江市东方房地产开发有限公司名下，并未登记在王宪金名下，对此予以采信。 时延峰、江湾公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼活动，视为放弃相关诉讼权利。 根据当事人的当庭陈述、举证、质证、法庭调查以及对证据的认证意见，本院确认本案事实如下： 本院受理陆文斌诉时延峰、被告江湾房产公司民间借贷纠纷一案，该案原告陆文斌在诉讼中向本院提出财产保全申请，本院于2017年9月25日作出（2017）黑10民初119号民事裁定书，查封了该案被告江湾房产公司所有的位于牡丹江市阳明区光华街丹江•盛世华庭132处房产，其中包括案外人米万东提出异议的11号楼X单元XXXX室房屋。2017年12月4日，本院作出（2017）黑10民初119号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、被告时延峰于2018年3月1日一次性偿还原告陆文斌借款本金10000000元，截止2017年9月15日利息5000000元，自2017年9月16日起继续按月利2%给付至付清借款时止的利息；二、被告江湾房产公司对被告时延峰所负上述债务承担连带清偿责任。调解书生效后，该案被告时延峰、江湾房产公司未按期履行给付义务，陆文斌向本院申请执行。本院于2018年3月8日立案后，申请执行人陆文斌向本院申请对已查封的132处房屋进行评估，在评估过程中，评估机构以委托单位不能提供鉴定对象房产证明相关资料致使鉴定无法继续进行为由，决定中止鉴定工作，并于2018年8月15日向本院发出《中止鉴定告知书》。该案执行过程中，案外人米万东向本院提出书面执行异议，并提供其购买丹江•盛世华庭11号楼1单元2301室房屋的《“丹江•盛世华庭”商品房认购书》一份，房屋总价258587.00元，签约日期2018年7月9日。江湾公司为米万东出具11号楼1单元2301号房屋付款收据一张，金额258587.00元，收据日期2018年7月9日。2018年12月26日本院作出（2018）黑10执异160号执行裁定，以米万东与江湾公司在本院查封后签订商品房认购书为由，裁定驳回案外人米万东的异议请求。米万东不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 经本院审理查明，江湾公司在开发建设过程中，因拖欠施工单位工程款，将案涉的牡丹江市阳明区光华街丹江•盛世华庭11号楼1单元2301号房屋抵顶给施工单位以偿还所欠工程款。施工单位因欠王宪金人工费，又将案涉房屋以258587.00元价格抵顶给王宪金。2015年9月6日江湾公司按此价格给王宪金出具了认购书和购房收据（票号：6278XXX）。同时，施工单位给江湾公司开具了工程款收据，江湾公司已将此款入账。王宪金所购系用于居住的房屋，与江湾公司签订认购书时，其名下无其他用于居住的房屋。2018年7月9日，王宪金又与米万东签订房屋买卖协议，王宪金将案涉房屋以290000元价格出售给米万东。当日，米万东给付了全部购房款，双方共同到江湾公司办理了更名手续。江湾公司在审核双方签字的更名申请单后，收回并作废了王宪金的认购书和购房收据。同时，江湾公司给米万东开具了时间为2018年7月9日的认购书与收据（票号：0010XXX）各一份，该认购书和购房收据所体现的金额与王宪金的认购书和收据相同。现案涉房屋的买受人已由王宪金变更为米万东。又查明，米万东在与江湾公司签订认购协议的当日，即向相关单位交纳了电梯费、供热费和电费等费用。米万东购买案涉商品房系用于居住，现该房屋已装修完毕并入住，米万东名下无其他用于居住的房屋。 另查，江湾公司于2014年11月21日取得丹江•盛世华庭11号楼商品房预售许可证。经本院到牡丹江市房屋产权市场管理处查询，米万东在牡丹江市无其他住房登记。 本院认为，本案争议焦点为案外人米万东对本院（2017）黑10民初119号民事裁定中查封的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本案中，米万东从江湾公司处购买案涉房屋虽然签订认购书时间在本院2017年9月25日查封之后，但依据查明的事实，该案涉房屋已在2015年9月6日即本院查封前，由江湾公司出售给王宪金，米万东实际上是从王宪金处购买的案涉房屋，并在江湾公司办理了更名手续，米万东系继受取得王宪金对案涉房屋享有的相关权利。据此，查清王宪金与江湾公司就案涉房屋进行交易时，其对购买案涉房屋是否享有足以排除强制执行民事权益这一基本事实，是米万东提出阻却执行的主张能否得到法律支持的前提条件。经查，王宪金与江湾公司签订的认购协议对当事人的名称、商品房基本状况、销售方式、商品房的总价款、付款方式、付款时间等合同的主要条款均有明确约定，故王宪金与江湾公司签订的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”据此，应认定王宪金与江湾公司签订认购书的性质为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，江湾公司、施工单位、王宪金通过房屋买卖的方式结清了相关款项，并在公司财务入账，该行为系各方的真实意思表示，应认定王宪金与江湾公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部合同价款的事实。又查，王宪金所购案涉房屋系用于居住，其与江湾公司签订认购书时名下无其他用于居住的房屋。据此，依照上述司法解释规定，应认定王宪金对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。王宪金将案涉房屋出卖给米万东并不违反法律规定，米万东继受取得了王宪金对案涉房屋享有的排除强制执行等相关民事权利，其提出对案涉房屋停止执行的请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于米万东提出人民法院应确认其对案涉房屋享有所有权的主张，案涉房屋并未办理物权登记，其对案涉房屋只享有物权期待权，该诉讼请求不予支持。 综上所述，本院对米万东诉讼请求成立部分，依法予以支持；对诉讼请求不成立部分，依法予以驳回。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行牡丹江江湾房地产开发有限公司名下牡丹江市阳明区光华街丹江•盛世华庭11栋X单元XXXX室房屋； 二、驳回米万东的其他诉讼请求。 案件受理费5650元，由被告陆文斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。 本院（2018）黑10执异160号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 于 尧 审判员 姜云虎 审判员 钱大龙 二〇一九年七月五日 书记员 沙向前 附：相关法律规定 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。” 《最高人民法院的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。