福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0681民初6068号 原告（反诉被告）：漳州市经济发展有限公司，住所地漳州台商投资区角美镇金山村龙池商业街**龙池广场，统一社会信用代码：913506007395141490。 法定代表人：郑水明，董事长。 委托诉讼代理人：黄恩泽，福建簪华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林华阳，福建簪华律师事务所律师。 被告：罗来平，男，1974年9月15日出生，汉族，住福建省寿宁县。 委托诉讼代理人：沈光华，福建开度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋芳冰，福建开度律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：漳州台商投资区角美龙池购物百货商店，经营场所漳州台商投资区角美镇龙池商业街**（龙池广场）第二、三层，统一社会信用代码：92350681MA2XQMHN9H。 经营者：罗来福，男，1981年4月26日出生，汉族，住福建省寿宁县。 委托诉讼代理人：杨金川，福建扬都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈国容，福建扬都律师事务所律师。 原告（反诉被告）漳州市经济发展有限公司（以下简称：经发公司）与被告罗来平、漳州台商投资区角美龙池购物百货商店（反诉原告）（以下简称：台投区购物商店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案受理。本案在适用简易程序审理过程中，因案情复杂，于2018年12月30日裁定将本案转入普通程序审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，台投区购物商店提起反诉，本院决定合并审理。原告经发公司的委托诉讼代理人黄恩泽、林华阳，被告罗来平的委托诉讼代理人沈光华，被告台投区购物商店的委托诉讼代理人杨金川、陈国容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告经发公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付自2018年2月1日至2019年1月31日止的租金人民币1020000元；2、判令二被告支付自2018年1月15日至实际付清应付租金之日止按应付租金的千分之一计算的违约金；3、判令二被告支付自2018年7月16日至8月15日止的水电费37689.8元。事实与理由：2014年1月31日，原告与龙海市角美龙池购物百货商店（以下简称：龙海购物商店）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为五年，自2014年2月1日至2019年1月31日止，租赁场所总面积5000m2，第一年每平方米月租金为15元，以后租金每年每平方米递增0.5元，租金每年交纳两次，从第二年起每年的1月15日前和7月15日前为租金的付款日，同时约定被告应按时交纳房屋租金，不得拖欠，否则每逾期一天被告应当支付租金的千分之一违约金给原告，如逾期两个月以上，原告有权无条件收回该房屋。2014年4月15日，龙海购物商店注销，后龙海购物商店的经营者罗来平叫罗来福注册以经营者为罗来福的被告台投区购物商店，继续履行原租赁合同，实际由罗来平、罗来福共同经营。现被告违反合同约定，未在合同约定的时间内缴纳应付租金，原告多次催告，2018年3月20日，原告发函催告被告支付应付的租金及违约金，但被告不予理睬。2018年4月25日，原告委托律师发函给被告要求被告支付租金及违约金，被告仍旧不予理睬。2018年7月12日，被告向原告出具《租金交付承诺书》，承诺2018年上半年租金2018年7月25日前支付，2018年下半年租金2018年8月5日前支付，若不能按期支付租金，任由原告处置，但至今仍未支付。另合同约定水电费由被告承担，鉴于租赁场所水电表的设置，水电费先由原告代缴，现原告已代缴了2018年7月16日至8月15日期间的水电费37689.8元，但被告至今仍未支付给原告。二被告的行为严重违约，已严重侵犯原告的合法权益。 被告罗来平辩称，1、其与原告签订的《房屋租赁合同》已解除。其经营的龙海购物商店已于2014年4月15日注销，该场所转由台投区购物商店承租经营，原告也在起诉书中承认了该事实，台投区购物商店的经营者并非罗来平；2、将罗来平列为被告属于主体不符，罗来平已与该租赁场所无关。首先，原告提交的《龙池广场第二、三层租户龙池购物百货商店租金交付承诺书》中，承诺交付租金的并非罗来平，而是罗来福签字。其次，在缴纳水电费的发票中，也明确看到缴交水电费的主体是台投区购物商店而非罗来平。且在2018年7月25日原告的《通告》中，原告也承诺该场所是由台投区购物商店承租使用，而非罗来平。综上所述，应依法驳回原告的诉讼请求。 被告台投区购物商店辩称，1、其确实有拖欠2018年上半年的租金51万元，但拖欠租金不能视为被告当然违约，该经营场所是其从罗来平手里接手的，其与原告没有进行合同约定，经营过程中导致罗来福多余的损失，2018年年初罗来福一直与原告协商要求延长租赁期限，原告迟迟未答复，导致租金缴纳延后，不能视为被告违约；2、2018年7月30日原告就已经实际收回场所，原告采取一系列措施导致被告在2018年7月30日就丧失经营，故从2018年7月31日起原告无权再要求被告支付租金；3、其确实未缴纳水电费37689.8元；4、被告拖欠租金事出有因，不能视为当然违约，原告未经被告同意擅自粘贴《通告》造成被告损失，其已提起反诉。 反诉原告台投区购物商店提出反诉请求：1、反诉被告经发公司赔偿反诉原告台投区购物商店经营损失及租金损失共计人民币30万元；2、反诉被告经发公司赔偿反诉原告台投区购物商店装饰、货架、电梯、广告牌、灯具等折损费用暂定为人民币10万元（该费用待有关鉴定机构鉴定后再增加诉讼请求）。事实与理由：2014年1月31日，反诉被告与龙海购物商店签订一份《房屋租赁合同》，约定龙海购物商店向反诉被告承租位于漳州台商投资区的房屋，总面积5000平方米，租期为五年，即自2014年2月1日至2019年1月31日，约定租金为每平方米15元，每月租金为75000元，每年租金为900000元，租金每年每平方递增0.5元。合同签订后，因龙海购物商店于2014年4月15日注销，其原享有的与反诉被告的租赁权利义务转由反诉原告承继。之后，反诉原告投入了大量资金对租赁场所进行装修装饰，安装了电梯、空调、货柜及吊顶、广告牌等设施，并依约如期向反诉被告交纳了租金及相关费用。2018年起，双方因租赁场地续租的事宜多次商谈未果，导致租金交纳延后，2018年7月25日，反诉被告在未征得反诉原告同意的情况下，在反诉原告的租赁场所张贴《通告》，要求购物商店的供货商须在2018年7月31日前处理与反诉原告的关系，直接导致所有的供应商前往商店搬抢货物，商店无法经营，反诉被告于2018年7月31日收回本案租赁场地。反诉原告认为，本案双方租赁合同约定的租赁期限尚未届满，反诉被告单方解除合同的行为违反法律规定，依法应承担赔偿原告经营损失等费用。 反诉被告经发公司辩称，1、反诉原告在反诉状中自认“合同签订后，因龙海购物商店于2014年4月15日注销，其原享有的与反诉被告的租赁权利义务转由反诉原告承继”，故反诉原告应遵守租赁合同约定，包括租赁期限、租金支付、违约责任等，但反诉原告无故恶意拖延支付租金，导致反诉被告遭受损失；2、反诉原告于2018年7月12日向反诉被告出具承诺书，承诺于2018年7月25日前支付2018年上半年租金，2018年8月5日前支付2018年下半年租金，否则，任由反诉被告处置，但反诉原告仍未支付租金。而在此之前，反诉被告已多次催促反诉原告缴纳应缴租金及违约金。反诉被告张贴《通告》不仅有合同依据，也有反诉原告的承诺；3、反诉原告称因反诉被告张贴《通告》致其所有的供应商前往商店搬抢货物，商店无法经营，根本无事实与法律依据。张贴《通告》的行为与供应商是否搬抢货物之间不存在法律上的因果关系；4、反诉原告未举证证明反诉被告已于2018年7月31日收回租赁场地，且双方之间也不存在移交手续；5、反诉原告称其投入大量资金对租赁场地进行装饰装修及投入经营设施、设备，这本身是反诉原告的经营需要，本来就存在经营风险、商业风险，反诉原告明知租赁期限，其要求赔偿该部分损失没有依据；6、反诉原告无法提供其诉求所需的鉴定证据材料及其提供的证据材料达不到鉴定条件应承担不利法律后果，其诉求无事实与法律依据。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2014年1月31日，原告经发公司（出租方、甲方）与龙海购物商店（承租方、乙方）因乙方向甲方租赁经营场所事宜，双方签订一份《房屋租赁合同》，合同条款为：一、房屋概况：甲方将坐落于漳州台商投资区总建筑面积5000ｍ2的房屋租赁给乙方作为经营场所使用。二、租赁期限：租赁期限为伍年，自2014年2月1日至2019年1月31日止。期限届满，本合同除另有约定外，自行终止，若甲方有需要收回使用，提前三个月通知乙方，乙方接到通知后三个月内无条件搬离撤出，甲方不再任何补偿。三、租金：1、该场所每月建筑面积每平方米租金为人民币15元（租赁税由甲方承担），总面积为5000ｍ2，每个月租金为人民币柒万伍仟元整（￥75000元），每年租金为人民币玖拾万元整（￥900000元）。租金每年每平方米递增0.5元。2、房屋租金每年交纳两次，第一年第一次缴纳租金的50%，即人民币肆拾伍万元整（￥450000元），在本合同签订十天内付清；第一年第二次缴纳租金50%，即人民币肆拾伍万元整（￥450000元），应于2014年7月1日前付清。从第二年起每年的1月15日前和7月15日前为租金的付款日。四、物业管理（略）。五、甲方责任：保证出租房屋拥有合法的所有权或能提供其他有权出租的证明；该房产若发生产权或房屋租赁许可证有关的纠纷，与乙方无关……。六、乙方责任：1、乙方应按时交纳房屋租金，不得拖欠（以银行转账日期为准），否则，每逾期一天乙方应当支付租金的千分之一违约金给甲方，如逾期两个月以上，甲方有权无条件收回该房屋；……七、合同的变更、解除及期限届满：乙方因自身经营状况等原因需中途解除合同，应提前二个月书面通知甲方……若甲方有需要要收回场所，会提前书面通知乙方，乙方应配合甲方，无条件搬离撤出，租赁期满，合同自然终止……八、免责条件（略）。九、争议解除方式（略）。 2、漳州市工商行政管理局漳州台商投资区分局查档显示：龙海购物商店经营者为罗来平，开业日期为2005年7月6日，注销日期为2014年4月15日，，经营场所为角美镇龙池开发区行政中心大楼第**台投区购物商店经营者为罗来福，开业日期为2014年5月5日，，经营场所为漳州台商投资区角美镇龙池商业街**龙池广场）第二、三层。 3、合同签订后，罗来福于2014年3月24日向原告经发公司缴纳第一笔租金450000元，于2014年7月17日向原告经发公司缴纳第二笔租金450000元。后罗来福又陆续向原告经发公司缴纳2015年度、2016年度、2017年度的租金。庭审中，原告经发公司与被告台投区购物商店共同确认2018年上半年的租金为51万元，至今尚未缴纳。台投区购物商店确认尚未缴纳水电费37689.8元。 4、2018年4月25日，原告经发公司委托代理律师向角美龙池购物百货商店发送了催收租金的《律师函》，罗来福签收。 5、2018年7月12日，罗来福向原告经发公司出具一份关于《龙池广场第二、三层租户龙池购物百货商店租金交付承诺书》，内容为：本人罗来福系角美龙池购物百货商店经营者，向贵司租赁龙池广场第二、三层房屋，本人特承诺：1、2018年上半年租金交付时间为2018年7月25日前。2、2018年下半年租金交付时间为2018年8月5日前。3、若不能按期支付租金，任由出租方处置，我方无异议。另外，本人要求续租5年，请贵司予以考虑。 5、2018年7月25日，原告经发公司在台投区购物商店经营场所张贴《通告》，称因台投区购物商店欠付租金，其将于2018年7月31日收回租赁物。 6、审理中，台投区购物商店向本院提起反诉，并申请对其自2018年7月31日起至2019年1月31日期间的营业损失金额和涉案租赁场地商店的装饰、货架、电梯、广告牌、灯具等折损费进行鉴定。本院依法委托漳州龙信资产评估有限公司进行鉴定，后该鉴定机构向本院出具退件函，载明：因未提供台投区购物商店自2018年7月31日起至2019年1月31日期间账簿、凭证及财务报表等相关资料，故无法对该期间的营业损失金额进行鉴定，根据提供的现场照片、收款票据、购销合同、订货合同、供货合同、装饰合同、广告合同，无法对涉案租赁场地商店的装饰、货架、电梯、广告牌、灯具等购进并投入使用的时间进行确定，故无法对其折损费进行鉴定。 上述事实有原告提供的《房屋租赁合同》、《律师函》、《租金交付承诺书》、发票、《个体工商户登记基本信息》、转账凭证，被告台投区购物商店提供的《通告》，以及各委托诉讼代理人的庭审陈述为证，本院予以确认。 本案各方当事人争议的焦点为： 一、原告经发公司与被告台投区购物商店之间是否存在房屋租赁合同关系？本案合同的权利义务主体是谁？ 原告主张罗来平及台投区购物商店共同合伙经营购物商店，双方共同承租其场所，应共同承担责任。被告罗来平认为，龙海购物商店于2014年4月15日已注销，其已将租赁场所交由台投区购物商店在使用，应由台投区购物商店承担责任。台投区购物商店认为，其并未与原告签订书面的房屋租赁合同。 本院认为，被告台投区购物商店的实际经营者罗来福对《房屋租赁合同》的内容是清楚明知，且在2014年至2017年期间原告与罗来福均按《房屋租赁合同》约定的内容在履行各自的义务。原告经发公司与被告台投区购物商店之间存在房屋租赁合同关系，《房屋租赁合同》的合同主体为台投区购物商店，理由如下：1、原告经发公司与龙海购物商店于2014年1月31日签订《房屋租赁合同》后，龙海购物商店在合同签订后不久（2014年4月15日）即注销，但原告与龙海购物商店之间并没有就合同履行或解除等事宜达成书面协议。2014年5月5日，台投区购物商店成立，并与原告继续履行上述《房屋租赁合同》，台投区购物商店的实际经营者罗来福更是于2014年3月24日（龙海购物商店注销前，台投区购物商店成立前）缴纳《房屋租赁合同》项下的第一笔租金，本案合同的实际履行者是台投区购物商店的实际经营者罗来福。2、龙海购物商店于2014年4月15日注销，台投区购物商店仅于其后的短短时间内（2014年5月5日）成立，并且注册登记的地点为涉案的租赁场所（龙池广场第二、三层），且两者的名称仅将“角美”变更为“台商投资区”，该情形比较符合《个体工商户条例》第十条第二款“个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记”的规定。承租涉案场地的是台投区购物商店，实际经营者是罗来福。3、台投区购物商店的经营者罗来福于2018年7月12日向原告经发公司出具《租金交付承诺书》，内容载有“本人罗来福系角美龙池购物百货商店经营者，向贵司租赁龙池广场第二、三层房屋”，且《房屋租赁合同》签订以来，所有的租金均由罗来福向原告支付，可见罗来福对其为《房屋租赁合同》的一方当事人没有异议。4、本案中，罗来福提起反诉，反诉状中陈述“合同签订后，因龙海市角美龙池购物百货商店于2014年4月15日注销，其原享有的与反诉被告的租赁权利义务转由反诉原告承继”，并依据《房屋租赁合同》的约定向原告经发公司索赔，该情形更进一步证明台投区购物商店的实际经营者罗来福对《房屋租赁合同》的内容是清楚明知，其系该合同的主体。5、原告经发公司提供的多份2017年期间的《商铺租赁合同书》内由罗来福签名，且加盖龙海购物商店的公章，因龙海购物商店已于2014年4月注销，但在2017年期间其公章未注销且仍由罗来福在使用，更能说明龙海购物商店因经营者由罗来平变更为罗来福时须先将原先的龙海购物商店进行注销，并重新办理新的个体工商户为台投区购物商店。根据以上分析，本院对原告经发公司与被告台投区购物商店之间存在房屋租赁合同关系予以确认，在合同履行过程中，也均是由原告与罗来福进行沟通解决，被告台投区购物商店应根据双方之间的房屋租赁合同约定履行相应的义务。虽《房屋租赁合同》系原告经发公司与龙海购物商店签订，龙海购物商店因变更实际经营者已注销并且新成立的台投区购物商店继续履行双方之间的合同，对于成立后的个体工商户经营期间的债权债务由新的个体工商户来承受，原告主张罗来平与罗来福系共同合伙经营购物百货商店，亦没有证据予以证实，对该主张，本院不予采信。 二、原告是否已于2018年7月15日收回租赁场地？原告主张的租金及违约金是否合理合法？ 原告经发公司主张被告应缴纳自2018年2月1日起至2019年1月31日合同届满之日止的租金，合计102万元，并按《房屋租赁合同》约定的“日千分之一”的标准支付违约金。被告罗来平认为其不是付款主体，且原告主张的违约金标准过高。被告台投区购物商店认为原告已于2018年7月15日收回租赁场地，其只应缴纳2018年上半年的租金51万元，且原告主张的违约金标准过高。 本院认为，被告台投区购物商店对欠付2018年上半年的租金51万元没有异议，该笔租金理应支付，原告主张2018年上半年的租金51万元，本院予以支持。至于2018年下半年的租金，被告台投区购物商店认为原告经发公司于2018年7月25日在其经营场所张贴《通告》的行为视为已收回租赁场所，但该《通告》仅载明台投区购物商店欠付租金其将收回租赁物的内容，但“将收回租赁物”并不等同已收回租赁场地，庭审中，被告也未能陈述“场地已收回”的具体细节，且在2019年1月29日本院组织双方当事人到现场进行勘验时，仍可见部分商户在租赁场所继续经营，被告的经营设备、设施仍存放于租赁场地，故台投区购物商店的上述辩称，没有事实和法律依据，本院不予采纳，原告主张被告应缴纳2018年一整年的租金102万元，本院予以支持。虽然《房屋租赁合同》第六条约定“乙方应按时交纳房屋租金，不得拖欠，否则，每逾期一天乙方应当支付租金的千分之一违约金给甲方”，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，原告并未举证证明其损失额，该合同约定的违约金标准明显高于原告的损失，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。 三、反诉原告主张的反诉请求是否合理有据？ 反诉原告台投区购物商店主张反诉被告经发公司在双方租赁期限尚未届满时单方解除合同应对其经营损失进行赔偿，并赔偿其商店装饰、货架、电梯、广告牌、灯具等折损费用。反诉被告经发公司认为其根据《房屋租赁合同》约定在反诉原告欠付租金的情况下有权无条件收回房屋，且反诉原告没有证据证明其经营损失，其对租赁场所进行装修装饰及投入设施设备，也是一种经营行为和商业行为，反诉原告的反诉请求缺乏事实与法律依据。 本院认为，《房屋租赁合同》第六条约定“乙方应按时交纳房屋租金，不得拖欠，否则，每逾期一天乙方应当支付租金的千分之一违约金给甲方；如逾期两个月以上，甲方有权无条件收回该房屋”，本案中，反诉原告台投区百货商店经反诉被告经发公司催促仍未按约支付租金的行为已构成违约，反诉被告无条件收回租赁场地有合同约定；此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。……”本案的违约主体是台投区购物商店，故对其要求经发公司对其损失进行赔偿及申请重新鉴定的主张，本院不予支持。 综上所述，原告经发公司与被告台投区购物商店存在房屋租赁合同关系，现被告台投区购物商店逾期未缴纳2018年2月1日至2019年1月31日的租金102万元，已构成违约。原告主张被告应支付上述租金102万元及违约金，具备事实和法律依据，本院予以支持，但违约金标准应按中国人民银行同期同类贷款利率计算，并根据合同约定的起算点分段计算。因租赁期间所产生的水电费37689.8元，被告台投区购物商店没有异议，亦同意向原告支付，对原告的该部分主张，本院予以支持。被告台投区购物商店逾期未缴纳一年的租金，原告可要求其无条件搬离租赁场所，故对反诉原告台投区购物商店要求反诉被告经发公司对其经营损失及租赁设备折损费进行赔偿的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 一、被告漳州台商投资区角美龙池购物百货商店应给付原告漳州市经济发展有限公司租金1020000元。 二、被告漳州台商投资区角美龙池购物百货商店应给付原告漳州市经济发展有限公司违约金（其中以510000元为基数，自2018年1月15起至实际给付之日止，以510000元为基数，自2018年7月15日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。 三、被告漳州台商投资区角美龙池购物百货商店应支付原告漳州市经济发展有限公司水电费37689.8元。 上述款项限于本判决生效之日起十日内付清。 四、驳回原告漳州市经济发展有限公司对被告罗来平的诉讼请求。 五、驳回原告漳州市经济发展有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告漳州台商投资区角美龙池购物百货商店的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费16073元，由原告漳州市经济发展有限公司负担2073元，由被告漳州台商投资区角美龙池购物百货商店负担14000元。反诉受理费3650元，由反诉原告漳州台商投资区角美龙池购物百货商店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  李以强 审 判 员  蓝雪燕 人民陪审员  林映红 二〇一九年七月十八日 书 记 员  颜小燕 执行申请提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。