上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初17607号原告：上海吉富绅置业集团有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：斯朝富，董事长。委托诉讼代理人：蒋丽敏，女。委托诉讼代理人：陈李毅，上海正毅国华律师事务所律师。被告：徐敏，男，1986年11月6日出生，汉族，户籍所在地福建省南平市。委托诉讼代理人：赵昌勇，上海市志君律师事务所律师。原告上海吉富绅置业集团有限公司诉被告徐敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对位于上海市青浦区公园东路XXX号XXX室、XXX室房屋恢复原状的工程造价进行审价。2019年5月22日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2019年6月13日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人陈李毅、被告徐敏及其委托诉讼代理人赵昌勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海吉富绅置业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告对青浦区公园东路XXX号XXX、XXX室房屋恢复原状、恢复房间单元隔墙后，向原告交还房屋，如未进行恢复的，则应向原告赔偿原状恢复费人民币8万元；2、判令被告支付房屋占用使用费(自2018年4月4日起，按每日1,879元，计算至实际交还房屋之日止)；3、判令被告支付逾期交还房屋违约金(自2018年4月4日起，按每日5,615元，计算至实际交还房屋之日止)；4、判令被告支付解除合同违约金151,266元；判令被告支付免租期的租金151,266元。审理中，原告明确第1项诉讼请求：判令被告向原告赔偿恢复房屋原状费用291,843元，增加诉讼请求：判令被告支付律师代理费11,500元。事实与理由：原告与被告于2017年4月就上海市青浦区公园东路XXX号XXX、XXX室房屋签订房屋租赁合同，被告向原告承租上述房屋作为办公使用，租赁期为2017年4月15日至2022年4月14日。起始每日租金每平方米2.80元，租金2年内不变，自第3年起，以上一年的租金标准为基础，每年递增10%，月物业管理费每平方米11元；租金每3个月为一个支付期支付一次，采用先付后用的原则，被告应在上一个支付期涵盖的租赁期间到期前15日支付3个月租金；被告应向原告支付履约保证金13万元；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，经原告同意，租赁合同方可提前终止，且被告应按当期租金3倍向原告支付违约金；被告应在解除合同后3日内将租赁房屋按毛坯房原状交还原告，如逾期交还，除应按合同标准支付租金、物业管理费外，还应按合同标准的3倍支付违约金，另由于被告原因导致合同提前解除的，还应向原告补交免租金期内所有的租金。原告按照合同约定向被告交付租赁房屋，双方于2017年4月15日完成了房屋交接手续，并按照合同约定给予被告2017年4月15日至同年7月14日三个月装修免租期。被告于2018年3月30日向原告提交解除合同申请书，要求租赁合同自2018年4月1日起提前解除。被告之行为已构成根本违约。被告应于2018年4月3日前按毛坯房原状交还房屋。但时至今日，被告拒不按照合同约定将房屋恢复原状返还原告，也不承担合同解除后之责任。为维护原告合法权益，原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告徐敏辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与被告于2018年3月30日已经达成解除合同的相关协议，被告已经将房屋交还原告，被告没有继续使用房屋。之后，原告未再向被告主张过租金，其自行将租赁房屋内的装饰装修拆除。被告没有违约行为，如果确实需要支付违约金，认为违约金过高，要求予以调整。经开庭审理查明：2017年4月，原告与被告签订房屋租赁合同一份。合同约定，原告将坐落于上海市青浦区公园东路XXX号D座501、502室房屋出租给被告使用；租赁日期为2017年4月15日起至2022年4月14日止，其中原告给予被告的装修免租金期为2017年4月15日起至2017年7月14日止，2017年7月15日开始计付租金；该房屋起始的每日每平方米建筑面积租金为2.80元，起始的每月租金为50,422元；租金2年内不变，自第3年起，以上一年的租金标准为基础，每年递增10%，月物业管理费每平方米11元；租金每3个月为一个支付期支付一次，采用先付后用原则，被告应在上一个支付期涵盖的租赁期间到期前15日支付3个月租金，租赁期届满前的最后一个支付期涵盖的租赁期间不足3个月的，该期租金按实际尚存租赁天数折算支付，首期租金(从免租金期结束之日起计3个月的租金，共计151,266元)，被告应于本租赁合同签订后5日内支付原告；被告应向原告支付的履约保证金合计等于租赁期内平均月租金的两倍加上当期月物业管理费额度两倍，计13万元；鉴于免租期系被告如能完整履行合同原告才给与的优惠，如系被告的原因致使本合同提前解除终止的，则在不影响原告其他权利的前提下，视为被告不再享有装修免租金期，被告必须向原告补交免租金期的所有租金；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，经原告同意，租赁合同方可提前终止，且被告应按当期租金3倍向原告支付违约金；租赁期满，原告有权收回该房屋，被告应如期按交付时毛坯原状返还。合同另行约定了其他事项。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，并给予被告三个月装修免租金期。2018年3月30日，被告向原告提交申请书，内容为“本人徐敏为富绅国际青浦区公园东路XXX号XXX、XXX室的租户(租赁周期2017年4月15日至2022年4月14日)，租金及物业费支付至2018年3月31日，另有履约保证金13万元支付至贵公司。现因本人自身问题，导致不能履行租赁合同内约定的相关义务，特向贵公司申请，自2018年4月1日起，本人不愿继续承租贵司上述房屋，履约保证金本人不予索回，交由贵公司抵扣以赔偿贵公司相应损失。关于租赁合同内约定的相应赔偿责任，由于本人经济能力有限，不能完全按照合同给予赔偿，特申请贵公司能予以减免。本人对于房屋的相关装修设施设备按照现状遗留给贵公司，由贵公司自行处理”。以上查明的事实，由原告与被告的陈述、上海市不动产登记簿、房屋租赁合同、申请书等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，本院根据原告之申请，依法对位于上海市青浦区公园东路XXX号XXX室、XXX室房屋恢复原状的工程造价通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司进行鉴定，该单位出具鉴定报告，并接受当庭询问。工程造价司法鉴定意见：上海市青浦区公园东路XXX号XXX室、XXX室恢复原状的工程造价为79,859元。原告为此支付司法鉴定费2,400元。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告与被告之间所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。本院依法委托具备鉴定资质的鉴定机构对房屋恢复原状费用进行审价，鉴定机构接受委托后按鉴定程序进行现场勘查，在出具司法鉴定报告后鉴定人员出庭就鉴定结论进行解释，整个鉴定程序合法，出具的司法鉴定报告结论科学、客观，本院对该司法鉴定报告的效力予以认可，被告应按司法鉴定报告确定的恢复原状费用数额承担赔偿责任。由于被告自身原因提出解除合同，被告理应按约扣除已交履约保证金后向原告补交免租金期的租金。原告向被告主张解除合同违约金，被告表示违约金过高，要求调整，本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、守约方行使权利时间、合同的预期利益等因素，酌情调整被告应承担1个月的租金作为违约金。被告向原告递交解除合同申请书，明确表示履约保证金无需退还抵扣赔偿相应损失，并表示租赁房屋的相关装修设施设备无偿留下，由原告自行处理，原告对此未提出异议，且实际上已自行收回租赁房屋并对租赁房屋进行恢复原状，故原告向被告主张逾期交房违约金，依据不充分，本院不予支持。原告向被告主张律师代理费，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐敏应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海吉富绅置业集团有限公司恢复原状费用人民币79,859元；二、被告徐敏应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉富绅置业集团有限公司解除合同违约金人民币50,422元；三、被告徐敏应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉富绅置业集团有限公司免租金期的租金人民币21,266元；四、原告上海吉富绅置业集团有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,858.75元，由原告上海吉富绅置业集团有限公司负担人民币4,335.55元，被告徐敏负担人民币5,523.20元；评估费人民币2,400元，由被告徐敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  陆文元人民陪审员  顾美华二〇一九年七月二十九日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。