湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初4462号 原告：长沙市城北投资有限公司，住所地长沙市开福区幸福桥**第**。 法定代表人：王晓阳，董事长。 委托诉讼代理人：谢庆瑜，湖南弘天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丹艳，湖南弘天律师事务所律师。 被告：付泽才，男，1967年10月20日出生，汉族，住湖北省监利县。 原告长沙市城北投资有限公司（以下简称城北投资公司）诉被告付泽才房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城北投资公司的委托诉讼代理王丹艳，被告付泽才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城北投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除《福嘉园配套商业门面租赁合同》，并限被告立即腾空交还其租赁的福嘉园小区5号栋第三层房屋；2、判令被告支付欠缴租金共计88164元；3、判令对被告已交纳的10000元保证金不予退还；4、请求判令被告支付违约金14694元及延期付款违约金37910.52元。事实与理由：原被告于2016年4月30日签订《福嘉园配套商业门面租赁合同》，约定由被告付泽才租赁原告位于开福区福嘉园小区5号栋第三层商业物业，建筑面积459.19平方米，用于被告经营茶楼；合同期限自2016年4月30日至2021年9月30日止，共5年，约定免租期5个月；合同约定该楼层第一、第二、第三年租金标准为16元/月/平方米，年租金为88164元，第四年年租金为92574元，第五年年租金为97200元，该租金不含物业管理费；首付租金按半年（6个月）缴纳，后期租金应在每个半年度（6个月）第一个月10日前缴纳，逾期支付的，每日按逾期金额的千分之三支付延期付款违约金，同时约定，在签订租赁合同时被告支付租赁保证金10000元。签订合同后，原告如期交付租赁房屋。因电梯延期作用等原因，原告同意减免被告部分租金。租赁房屋交付后，被告经常拖欠租金，截止2019年4月30日止，被告共欠缴租金88164元。经原告多次催收，被告仍拒不支付。原告认为，被告行为违反双方约定，构成根本违约，为维护我司的合法权益，诉至本院，望判如所请。 被告付泽才辩称，欠租是事实，因被告被行政处罚导致不能做生意，被告同意解除合同，但没有钱支付欠缴租金。 经审理查明，2016年4月30日，原告（甲方：出租方）与被告（乙方：承租方）签订《福嘉园配套商业门面租赁合同》，约定乙方租赁使用原告所属的开福区福嘉园小区5号栋第3层商业，用于经营茶楼项目，建筑面积459.19平方米，租赁期限为5年，自2016年4月30日至2021年9月30日止，甲方给予乙方5个月（自2016年4月30日至2016年9月30日止）的免租期用于乙方装修，免租期不计租金，租金、物业管理费及其他费用按建筑面积计算，楼层第一、第二、第三年租金标准为16元/月/平方米，月租金7347元，年租金为88164元，第四年年租金为92574元，第五年年租金为97200元，租金不含物业管理费；首付租金按半年（6个月）交纳，自签订本租赁合同之日10日内支付6个月租金44082元，以后租金应在每个半年度（6个月）第一个月10日前转账支付，逾期支付的，乙方每日按逾期金额千分之三支付延期付款违约金，乙方在签订本租赁合同时向甲方支付租赁保证金10000元，租赁期满时，乙方未违反租赁合同约定且结清全部费用后，甲方在乙方交还涉案商铺后20天内退还租金保证金给乙方。甲方应于2016年4月29日向乙方交付使用该涉案商铺。乙方拖欠甲方租金或物业管理费等各项费用达到1个月的，视为乙方严重违约，甲方有权解除租赁合同，乙方已交租金保证金不再退还，还需向甲方支付2个月租金的违约金。2017年9月25日，被告向原告提交减免租金的申请报告，载明为减少因电梯延期交付使用，导致被告的装修费用增加和延期开业造成的损失，请求原告减免自2017年10月1日至2018年9月30日期间两个月的租金以补贴相应损失，原告予以同意。原告还提交一份《关于福嘉园租赁商户租金问题反馈处理报告》，载明原告给予租赁商户租金优惠补贴方案：1、租赁商户半年度缴纳租金，该阶段预付缴纳租金至2017年6月30日止未拖欠租金和物业管理费的，交付第二阶段租金时一次性交付一年（12个月）租金，减免一个月租金（交付11个月租金，使用期限12个月）；2、租金交付优惠时段为2017年7月1日至2018年12月31日止，每个商户可以获得一次优惠减免补贴，优惠减免补贴不累加和重复享有，超过优惠期限优惠减免补贴方案无效；3、一个租赁商户租赁合同有效期内只能享受一次租金补贴优惠政策。合同签订后，原告依约向被告交付涉案商铺，被告向原告支付租金154287元及租赁合同金10000元。之后，被告未再交纳租金，故酿至纠纷。 庭审中，原告变更第二项诉讼请求为被告支付欠付租金58776元。被告从2018年11月起没有缴纳租金，在租赁期间还剩2016年10月租金未付，因被告违约在先，原告扣除了被告交纳的租金保证金10000元，被告认可违约事实，向本院提出调低违约金数额，且被告已于2019年5月31日将承租商铺腾退交付给了原告，原告对请求被告腾退承租商铺的诉求不再主张。 已查明，原告向本院提交长发改[2010]297号关于开福区胜利村农民保障住房建设项目立项的批复文件、长发改[2011]57号关于福嘉园（胜利村）保障住房建设项目可行性研究报告的批复文件、长地发[2013]34号关于命名“福嘉园”决定的文件、实勘报建申请表、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划审批单等证据，证明原告为项目业主单位、用地及建设单位，原告还是项目投资建设及相关手续申报人，原告为授权管理人，有权对外租赁，被告对此没有异议。 以上事实，有福嘉园配套商业门面租赁合同、关于福嘉园租赁商户租金问题反馈处理报告、福嘉园电梯延期交付使用申请减免租金报告、交款记录、转帐凭证及结算收据、长发改[2010]297号关于开福区胜利村农民保障住房建设项目立项的批复文件、长发改[2011]57号关于福嘉园（胜利村）保障住房建设项目可行性研究报告的批复文件、长地发[2013]34号关于命名“福嘉园”决定的文件、实勘报建申请表、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划审批单、询问笔录、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，一、原被告签订的《福嘉园配套商业门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性法规，应合法有效。原告依约履行了合同义务，被告未及时足额缴纳租金义务，构成违约。现原告主张解除《福嘉园配套商业门面租赁合同》，被告亦予同意，且合同目的已不能实现，故本院确认原被告签订的《福嘉园配套商业门面租赁合同》即日解除，对原告主张被告腾退承租商铺的诉求，被告已于2019年5月31日腾退承租商铺并交付给了原告，原告也不再主张，对该项诉求，本院不予处理； 二、关于被告支付欠缴租金的问题。本案中，原被告签订的《福嘉园配套商业门面租赁合同》被确认解除，原告主张被告支付欠付租金58776元，被告亦予认可，对原告的该项诉求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持； 三、关于租金保证金的认定问题。原告主张对被告租金保证金10000元不予退还。根据合同约定，被告拖欠原告租金达到1个月的视为严重违约，原告对被告已交租金保证金不再退还。本案被告欠缴租金违约在先，构成根本违约，对原告该项诉求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持； 四、关于原告主张被告支付违约金及延期付款违约金的认定问题。原告依据《福嘉园配套商业门面租赁合同》第三条第二款及第九条第三款主张延期付款违约金37910.52元与违约金14694元，被告构成违约，应承担违约责任。考虑到被告向本院提出调低违约金数额，原告未提供证据证明其造成的实际损失，且原告已扣除被告交纳的租金保证金10000元，基于公平原则及诚实信用原则考虑，兼顾合同履行情况、被告违约过错大小以及预期利益等因素，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，本院酌定认定被告按《福嘉园配套商业门面租赁合同》第九条第三款约定向原告支付2个月租金的违约金14694元（7347元×2），对原告诉求超出部分，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、确认原告长沙市城北投资有限公司与被告付泽才签订的《福嘉园配套商业门面租赁合同》即日解除； 二、被告付泽才于本判决生效之日起十日内支付原告长沙市城北投资有限公司欠付租金58776元，并对原告长沙市城北投资有限公司已收取的被告付泽才租金保证金10000元不予退还； 三、被告付泽才于本判决生效之日起十日内支付原告长沙市城北投资有限公司违约金14694元； 四、驳回原告长沙市城北投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费应收1658元，实收1658元，由被告付泽才承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  廖梦菲 二〇一九年七月三十日 法官 助理  陈 飞 代理书记员  张 凡