江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初3749号原告：张幼春，男，汉族，1970年1月19日生，住樟树市。委托代理人：戴京京，江西博太律师事务所律师，执业证号：13601201811035990。被告：徐庆英，女，汉族，1974年10月2日生，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：彭勇，男，汉族，1970年5月20日生，住江西省南昌市西湖区，系被告丈夫。原告张幼春诉被告徐庆英租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张幼春及委托代理人戴京京、被告徐庆英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张幼春向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《店面租赁合同》，被告将店面腾空返还原告。2、判令被告按照《店面欠款承诺书》，支付其拖欠的2018年11月3日至2019年2月2日期间的房租租金及违约金共24000元，以及自2019年2月3日至2019年3月2日的房租租金6804元及物业费164.34元（后续如产生租金及物业费则计算至被告清退店面时止）。3、判令不予退还被告信誉保证金12600元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告签订《店面租赁合同》，约定将位于朝阳新城隆泰苑小区14栋2号店面租给被告使用，租赁期限为2017年5月3日至2020年5月3日，租金为第一年每月6300元，第二年以第一年租金为基数增长8%，第三年以第二年租金为基数增长8%，被告一次性缴纳12600元信誉保证金。合同还约定被告须提前按每三个月支付租金给原告，不得拖欠，否则原告有权收回店面使用权并终止合同。2018年11月3日，被告没有按照合同约定及时缴纳租金20905元（计算至2019年2月2日），多次催缴后，被告于2018年12月25日出具《店面欠款承诺书》，承诺其最晚于2019年1月8日下午3点准时支付逾期缴纳的租金及结算的违约金共计24000元，到期未交清欠款，被告将赔偿原告所有经济损失，并将主动退出承租权。其后被告一直未支付租金，也一直占用该店面，故原告诉至法院。原告张幼春提交如下证据：证据一：原、被告身份证复印件。证明目的：证明原、被告身份信息及主体资格。证据二：1、隆昌物业公司店面租赁续签合同、建安物业公司租赁合同。2、情况说明、南昌市城镇房屋建筑面积测绘报告。证明目的：1、就案涉店面，合同约定了租赁时间、租金、信誉保证金等内容；2、案涉房屋由南昌隆昌物业管理有限公司、南昌建安物业管理有限公司分阶段代为管理出租。证据三：原、被告签订的《店面租赁合同》。证明目的：原被告签订的租赁合同合法有效，按照合同约定，被告违约拖欠租金，原告有权解除合同，没收信誉保证金。证据四：《店面欠款承诺书》。证明目的：经被告确认，被告应于2019年1月8日前偿还拖欠原告共计24000元。被告应承担解除合同、返还店面、赔偿原告经济损失的违约责任。证据五：2018年12月28日建安物业管理有限公司收据。证明目的：根据原被告的租赁合同，被告2019年1月至3月租用店面所应产生的物业费，扣除《欠款承诺书》中已结算至1月的款项，原告已代为向物业公司缴纳2月的物业费。被告徐庆英辩称：1、对方第二项诉请里面租金和违约金24000元，是对方承诺不到我店里面闹事我才同意支付，但是现在他起诉了我，而且1月31日在我店里闹过事（打过110），不应再按此约定支付；2、另外信誉保证金12600元对方应该退还给我；3、店面可以腾出来但是需要时间，并且我在店里也花钱装修了。被告徐庆英提交如下证据：证据一、照片2张，微信聊天记录一组。证明目的：我承认我方的确未交租金，但是有原因的，是漏水我们才没有交租金。本院经审理认定事实如下，原被告签订《店面租赁合同》，约定将位于朝阳新城隆泰苑小区14栋2号店面租给被告使用，合同约定如下：1、租赁期限为2017年5月3日至2020年5月3日；2、租金为第一年每月6300元，第二年以第一年租金为基数增长8%，第三年以第二年租金为基数增长8%；3、被告一次性缴纳12600元信誉保证金，因乙方原因致使合同无法履行，甲方没收乙方的信誉保证金且终止协议；4、被告须提前按每三个月支付租金给原告，不得拖欠，否则原告有权收回店面使用权并终止合同等。合同签订后，被告向原告缴纳信誉保证金12600元后，原告将店面交至被告使用。合同履行过程中，因被告徐庆英自2018年11月3日未能按照合同约定及时缴纳租金，经原告催讨，被告徐庆英于2018年12月25日向原告出具《店面欠款承诺书》一份，内容载明：“按主合同于2018年11月3日前应缴纳租金20905元（两万零九百零五元整），但多次催缴未交，后约定支付违约金和租金共计24000（两万四千圆整）在12月15日缴清，结果并没有履行约定的时间支付，至今已拖欠五十多天，先经双方再次协商于12月底最晚不超过2019年元月8日下午3点准时偿还欠款和违约金及主合同产生的所有费用共计24000元（两万四千圆整）。本人承诺，若不按上述期限及时交清欠款，愿以名下所有拥有的房产抵押来承担一切法律后果及赔偿出租人的所有经济损失，同时保持店面装修完好，主动退出承租权。”其后，因被告徐庆英一直未支付租金，并至今仍在该店面内经营使用，故原告诉至法院。本案在审理过程中，于2019年6月6日组织双方调解，被告徐庆英表示希望继续承租店面，并承诺于2019年6月11日前缴纳截止2019年3月2日前租金，但因被告未按其承诺期限支付租金，故调解未果。2019年6月11日庭审时，本院再次组织双方调解。被告徐庆英再一次表示希望继续承租店面，并作出承诺于2019年6月30日前支付，截止2019年3月31日前，所拖欠的租金、物业费、违约金。原告张幼春当庭表示，如被告徐庆英能在2019年6月30日前支付截止2019年3月31日前所拖欠的租金、物业费、违约金等，则同意继续履行合同，并对漏水问题进行修复；但如被告再一次未按承诺支付租金，则继续主张解除合同。2019年7月1日，原告张幼春向本院提出书面申请，称被告徐庆英未按其承诺支付租金，请求本院依法判决。另查明：朝阳新城隆泰苑小区14栋2号店面系原告张幼春自南昌市隆昌物业有限公司处租赁，双方于2015年9月8日签订《店面租赁续签合同》，租期为2015年6月1日至2018年5月30日止。合同到期后，原告张幼春与被告南昌市建安物业管理有限公司于2018年6月1日签订了《租赁合同》，租期为2018年6月1日至2021年5月31日止。上述事实，有原、被告的陈述、庭审笔录、调解笔录以及双方提交的证据所证实。本院认为，原、被告间的租赁关系经《店面租赁合同》予以证实，该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，亦未违背公序良俗，予以确认合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：一、原告能否依约解除原、被告间的租赁关系？二、如合同解除，则租金（占有使用费）、违约金、信誉保证金、物业费如何处理？一、原告能否依约解除原、被告间的租赁关系？本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，当事人双方明确约定乙方（徐庆英）须提前按每三个月支付租金给甲方（张幼春），不得拖欠，否则甲方有权收回店面使用权并终止合同。被告自2018年11月起未按约支付原告租金，故解除合同的条件已成就，原告作为解除权人可以解除合同。现原告以起诉方式通知被告解除合同，以起诉状副本送达被告之时，视为解除通知送达，故本院确认双方的《店铺租赁合同》于2019年5月8日解除。二、合同解除后，就租金、违约金、信誉保证金、物业费如何处理？本院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告的各项诉讼请求，分别分析如下：（一）拖欠的租金（占有使用费）问题。承租人应当按照约定的期限支付租金，合同解除后，被告应依法腾空店铺。故对被告拖欠的自2018年2月3日起至合同解除之日止的租金，仍应继续履行支付义务。现被告以租赁房屋漏水为由，拒绝向原告支付租金，但根据被告提交的照片以及原被告的陈述，该房屋漏水情况系在被告拖欠租金之后发生，且该漏水位置并未影响租赁房屋的正常使用，庭审中原告亦表示愿意对漏水问题进行修复，故对于被告以房屋漏水为由拒交租金的抗辩理由，本院不予以采纳。至于腾退期的界定问题，双方签订的《店面租赁合同》未约定腾退返还租赁物的期限，因本案原告以起诉方式请求解除合同，故合同解除日期必须待本判决发生法律效力时才能确定有效，被告的腾退返还租赁物的期限本院酌定为本判决发生法律效力之日起十日内，对被告如逾期腾退及返还租赁标的物的不利后果，依照双方《店铺租赁合同》约定，应继续承担房屋占用期间的费用。（二）对违约金、信誉保证金、物业费等问题。原告自2018年11月3日起拖欠租金导致合同解除的违约行为，应承担违约责任。双方《店面租赁合同》中虽未约定违约责任的计算方式，但根据被告徐庆英在2018年12月25日向原告张幼春出具了一份《店面欠款承诺书》中，承诺同意支付2018年11月3日到2018年2月2日的租金、违约金、主合同所产生的所有费用以24000元计算的诉讼请求，本院予以支持。对于信誉保证金部分，双方合同中已明确约定，如因被告徐庆英原因致使合同无法履行，原告张幼春有权没收信誉保证金，且协议终止。故对被告徐庆英向原告张幼春缴纳的信誉保证金12600元不予退还。对于物业费部分，原告也自认其自2018年11月3日起就未缴纳每月物业164.34元，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告张幼春与被告徐庆英之间的《店面租赁合同》，自2019年5月8日解除。二、被告徐庆英于本判决发生法律效力之日起十日内腾退位于朝阳新城隆泰苑小区14栋2号店面，并将上述店面返还给原告张幼春。三、被告徐庆英于本判决生效后十日内支付原告张幼春自2018年11月3日起至2019年2月2日止的租金及违约金24000元。四、被告徐庆英于本判决生效后十日内支付原告张幼春2019年2月3日起至2019年5月8日止的租金21637元（3月×6804元/月＋5天×7349元/月÷30天），并自2019年5月9日起至上述第二项确定的腾退之日止，参照双方《店面租赁合同》第三年的租金支付标准，计算房屋占有使用费。五、被徐庆英于本判决生效后十日内支付原告张幼春自2019年2月3日起至上述第二项确定的腾退之日止的物业管理费（物业费按164.34元/月计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费890元，减半收取计445元，由被告徐庆英承担，限随上述款项一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 马 超二〇一九年七月五日书记员 童妍颖