江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0214民初6983号原告：无锡上善若水文化产业有限公司，住所地无锡市梁溪区新天地休闲广场1-706。法定代表人：顾昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王常清，北京德恒（苏州）律师事务所律师。被告：无锡极富房地产开发有限公司，住所地无锡市新吴区新华路**创新创意园****。法定代表人：李明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张博，该公司员工。委托诉讼代理人：邹元，该公司员工。原告无锡上善若水文化产业有限公司(以下简称上善若水公司)与被告无锡极富房地产开发有限公司（以下简称极富公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月4日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告上善若水公司的委托诉讼代理人王常清、被告极富公司的委托诉讼代理人邹元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上善若水公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决极富公司向上善若水公司支付代理佣金113004.40元；2、依法判令极富公司向上善若水公司支付律师代理费16000元；3、本案诉讼费用由极富公司承担。事实与理由：2017年8月25日，极富公司将位于无锡市新吴区富力星光里项目委托给上善若水公司进行招商代理和咨询服务，双方签订了《无锡富力星光里商业街招商代理委托服务合同》，合同明确了代理佣金的确认，费用支付标准、方式、时间，违约责任、争议解决等。现上善若水公司已经完成招商代理及咨询服务，双方佣金结算数额经极富公司负责人吴佩波及工作人员杨帆签字确认为284409.43元（其中大玖宝会所的第二次佣金暂不主张）。上善若水公司多次与极富公司协商付款，并于2018年7月25日发送《律师函》进行催收，但极富公司至今分文未付，为保障其合法权益，请求判如所请。诉讼中，上善若水公司明确代理佣金113004.40元的构成为1、真赞台湾菜第二次佣金10181.22元；2、喻悦美容养生馆全部佣金6478.38元；3、源鲜餐厅第二次佣金8506.10元；4、主烤官烤肉第二次佣金3649.76元；5、柯氏女装第二次佣金4766.74元；6、良木花艺第二次佣金2995.46元；7、大久保会所第一次佣金76426.74元。被告极富公司辩称，对上善若水公司计算的金额本身无异议，但都未达到支付条件，具体而言真赞台湾菜和喻悦美容养生馆未正式开业；源鲜餐厅、主烤官烤肉、柯氏女装、良木花艺已经关门歇业，虽有短暂对外经营的行为，但未达到合同约定的“开业标准；大久保会所其已经提出解除租赁合同。同时，律师费应当按照获得法院支持的诉请部分计算由其承担，极富公司变更诉讼请求部分及法院不支持的诉请部分应由上善若水公司自行承担。本院经审理查明以下事实：2017年8月25日，上善若水公司与极富公司签订《无锡富力星光里商业街招商代理委托服务合同》1份，约定上善若水公司为极富公司位于无锡的富力新光里项目提供招商代理及咨询服务；招商业态方向按照双方商定之招商业态（如餐饮类、零售、儿童主题馆、银行、卒于、量贩式KTV、商务会所等经营业态）；合同有效期为合同生效之日起半年，即2017年9月1日至2018年2月28日；极富公司的总负责人为吴佩波+云彤（双签），对于上善若水公司需要极富公司确认的各项内容只要有该总负责人的签字即视为极富公司确认；在本合同代理期限内，所有上善若水公司推荐并由极富公司签字确认的客户或向上善若水公司出具代理委托书的客户均视为上善若水公司客户，中介成功后10日内极富公司按合同约定支付上善若水公司相关的代理佣金；佣金标准按照《租赁合同》前两年租期当中平均月固定租金金额的2倍作为代理佣金的总额，在极富公司与客户签订《租赁确认书》，《租赁合同》，并受到客户支付的租赁押金、物业费押金及首期租金（包括抽成租金）及首期物业费后15个工作日内，极富公司应向上善若水公司支付佣金总额的50%，客户在完成极富公司的开业检查及正式开业后，极富公司向上善若水公司支付剩余部分的代理佣金；双方因履行本合同发生争议，诉讼费用及律师费由败诉方承担等。2017年12月11日，极富公司工作人员吴佩波、杨帆在代理佣金确认单上签字，其中本案涉及的部分金额如上善若水公司诉请一致。2018年6月1日，富力新光里项目整体投入运营。2018年7月25日，上善若水公司向极富公司发出《律师函》进行催收代理佣金。2018年11月5日，上善若水公司与北京德恒（苏州）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理其与极富公司委托合同纠纷的诉讼，并支付律师费16000元。以上事实，有当事人陈述及《无锡富力星光里商业街招商代理委托服务合同》、代理佣金确认单、《律师函》及邮寄凭证、《委托代理合同》及发票等证据证实。双方的争议焦点为案涉代理佣金是否已经满足支付条件。双方举证质证如下：1、关于真赞台湾菜。双方一致确认租赁合同于2017年9月10日签订。上善若水公司提供真赞台湾菜的营业执照及食品经营许可证复印件，证明真赞台湾菜已经正式营业。对此，极富公司认为真赞台湾菜未取得消防许可，不具备开业条件，其向法庭提供消防报审通知书及签收表、消防安全承诺书，以证明其上述陈述。经质证，上善若水公司认为消防报审通知书等材料由极富公司单方制作，真实性不予认可，且与本案无关，商铺消防是否合格与商户是否开业运营是两个概念，即使存在消防问题，也与上善若水公司的代理行为无关，上善若水公司无需为客户的消防负责。经本院现场勘察，真赞台湾菜处于营业状态，对此双方无异议。2、关于喻悦美容养生馆。双方一致确认租赁合同于2017年9月13日签订。上善若水公司提供新吴区喻悦美容养生店的营业执照复印件及现场照片，证明喻悦美容养生馆已经正式营业。对此，极富公司认为喻悦美容养生馆未取得消防许可，不具备开业条件，其向法庭提供消防报审通知书及签收表、消防安全承诺书，以证明其上述陈述。经质证，上善若水公司认为消防报审通知书等材料由极富公司单方制作，真实性不予认可，且与本案无关，商铺消防是否合格与商户是否开业运营是两个概念，即使存在消防问题，也与上善若水公司的代理行为无关，上善若水公司无需为客户的消防负责。经本院现场勘察，喻悦美容养生馆处于营业状态，对此双方无异议。3、关于源鲜餐厅。双方一致确认租赁合同于2017年9月13日签订。上善若水公司提供源鲜餐厅的营业执照复印件，证明源鲜餐厅已经正式营业。对此，极富公司认为源鲜餐厅未取得消防许可，不具备开业条件，其向法庭提供消防报审通知书及签收表、消防安全承诺书，以证明其上述陈述。经质证，上善若水公司认为消防报审通知书等材料由极富公司单方制作，真实性不予认可，且与本案无关，商铺消防是否合格与商户是否开业运营是两个概念，即使存在消防问题，也与上善若水公司的代理行为无关，上善若水公司无需为客户的消防负责。经本院现场勘察，源鲜餐厅处于歇业状态，对此双方无异议，但上善若水公司认为源鲜餐厅平时是开门营业的，只是在法院现场勘验的时间段正好没有开门而已，其向法庭提供消费凭证，以证明源鲜餐厅是营业的；极富公司认为源鲜餐厅的开业情况不正常。4、关于主烤官烤肉。双方一致确认租赁合同于2017年9月25日签订。上善若水公司提供主烤官烤肉的营业执照及食品经营许可证复印件，证明主烤官烤肉已经正式营业。对此，极富公司认为真赞台湾菜未取得消防许可，不具备开业条件，且已经向其申请终止租赁合同，其向法庭提供消防报审通知书及签收表、消防安全承诺书、终止申请，以证明其上述陈述。经质证，上善若水公司认为消防报审通知书等材料由极富公司单方制作，真实性不予认可，且与本案无关，商铺消防是否合格与商户是否开业运营是两个概念，即使存在消防问题，也与上善若水公司的代理行为无关，上善若水公司无需为客户的消防负责，且客户申请终止租赁，系客户对自身权利的处分，与其的代理行为无关，不应由其承担责任。经本院现场勘察，主烤官烤肉处于歇业状态，对此双方无异议，但上善若水公司认为主烤官烤肉是经营一段时间后由于经营效益问题暂时关门，不影响其与极富公司之间的佣金结算；极富公司认为主烤官烤肉的开业情况不正常。5、关于柯氏女装。双方一致确认租赁合同于2017年11月16日签订。上善若水公司提供柯氏女装的营业执照复印件，证明柯氏女装已经正式营业。对此，极富公司认为柯氏女装未取得消防许可，不具备开业条件，其向法庭提供消防报审通知书及签收表、消防安全承诺书，以证明其上述陈述。经质证，上善若水公司认为消防报审通知书等材料由极富公司单方制作，真实性不予认可，且与本案无关，商铺消防是否合格与商户是否开业运营是两个概念，即使存在消防问题，也与上善若水公司的代理行为无关，上善若水公司无需为客户的消防负责。经本院现场勘察，柯氏女装的商铺门头已经进行了更换，对此双方无异议，但上善若水公司认为柯氏女装是经营一段时间后由于经营效益问题暂时关门，不影响其与极富公司之间的佣金结算。6、关于良木花艺。双方一致确认租赁合同于2017年11月29日签订。上善若水公司提供良木花艺的营业执照复印件及现场照片，证明良木花艺已经正式营业。对此，极富公司认为良木花艺未取得消防许可，不具备开业条件，其向法庭提供消防报审通知书及签收表、消防安全承诺书，以证明其上述陈述。经质证，上善若水公司认为消防报审通知书等材料由极富公司单方制作，真实性不予认可，且与本案无关，商铺消防是否合格与商户是否开业运营是两个概念，即使存在消防问题，也与上善若水公司的代理行为无关，上善若水公司无需为客户的消防负责。经本院现场勘察，良木花艺处于歇业状态，对此双方无异议，但上善若水公司认为良木花艺是经营一段时间后由于经营效益问题暂时关门，不影响其与极富公司之间的佣金结算；极富公司认为良木花艺开过一阵子，现在一直处于关闭状态。6、关于大玖宝会所。双方一致确认租赁合同于2017年11月20日签订。后极富公司与大玖宝会所于2019年6月10日解除租赁合同。上善若水公司认为大玖宝会所与极富公司签订了租赁合同，并且营业了一段时间，之后租赁合同如何履行，是否解除与其无关，不影响极富公司向其支付第一笔佣金。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，合同各方应当按照约定履行自己的义务。本案中，上善若水公司与极富公司签订的《无锡富力星光里商业街招商代理委托服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对合同双方具有法律约束力。双方在合同中约定了支付佣金的结算方式，从合同约定内容可以看出，上善若水公司的义务为促成客户与极富公司签订租赁合同，支付首期租金等相关费用，在上述条件成就时，极富公司即应向上善若水公司支付第一笔佣金；待客户正式开业后，极富公司即应向上善若水公司支付第二笔佣金。至于客户与极富公司之间的租赁合同是否正常履行，客户开业后是否正常营业等，不应归则于上善若水公司。本案中，上善若水公司主张的几家客户均与极富公司签订了租赁合同，且履行了支付首期租金等相关费用的义务，故极富公司支付第一笔佣金的条件已经成就。至于极富公司有无和客户完成开业检查，因不受上善若水公司控制，故从客观情况上判断客户是否开业经营更符合双方合同的真实意思，且更为公平合理。本案中除大玖宝会所外的几家客户均开张营业，虽然营业的时间长短不一，但是否正常经营更无否由上善若水公司控制，故客户的经营状况无法阻碍第二笔佣金支付条件的成就。至于极富公司辩称客户没有通过消防验收，系行政管理方面的问题，与店铺是否开业经营无关，极富公司作为出租方与物业管理方，可以进行提示、要求整改等行为，但无法以此为由拒付合同约定的第二笔佣金。综上，上善若水公司主张佣金的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。双方之间的合同约定了发生纠纷时律师费的承担，故据此，极富公司应承担上善若水公司为本案诉讼支付相应的律师费，因上善若水公司主动调整部分诉求，故本院按照上善若水公司诉请金额调整极富公司应承担律师费金额为8000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百六十九条、第四百零五条之规定，判决如下：无锡极富房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡上善若水文化产业有限公司佣金113004.40元、律师费8000元，合计121004.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5806元（此款已由无锡上善若水文化产业有限公司预交），由无锡极富房地产开发有限公司负担（无锡上善若水文化产业有限公司同意其预交的案件受理费5806元由无锡极富房地产开发有限公司向其直接支付，本院不再退还，由无锡极富房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向无锡上善若水文化产业有限公司支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  徐晓磊人民陪审员  顾秋英人民陪审员  杨 玲二〇一九年七月十九日书 记 员  陈 静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。