黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑08民终642号上诉人（一审原告）：孙洪亮，男，1989年9月16日出生，汉族，无职业，住黑龙江省。委托诉讼代理人：刘汉虹，佳木斯市大众法律服务所法律服务工作者。被上诉人（一审被告）：苏秀华，女，1973年3月18日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市郊区。一审被告：宋金伟，男，1976年11月26日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市前进区。上诉人孙洪亮因与被上诉人苏秀华、宋金伟案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省佳木斯市前进区人民法院（2018）黑0804民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙洪亮上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判，排除对前哨农场金福茗苑6号楼1单元401室房产的强制执行；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定部分事实不清，适用法律错误。1.原审已经认定2015年1月13日，宋金伟（宋思文）与黑龙江坤鹏房地产开发有限公司签订金福茗苑认购协议书有效，能够证明宋思文代表宋金伟签字是有效的，那么宋思文于当天代表宋金伟与上诉人签订该房屋买卖协议书也应当是有效的，同一天签订同样的协议书，能够证明宋思文具有代理权。即原审认定宋思文与上诉人签订的买卖协议对宋金伟不发生效力是错误的。2.依据上诉人提交的证据，原审已经认定2015年1月15日，上诉人入住该房屋，即在法院查封之前，已实际占有了该房产。3.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中，上诉人与宋思文的房屋买卖协议书是在法院查封之前签订的；上诉人在法院查封之前一直占有并居住该房；上诉人已经按照合同约定支付了部分购房款（余款可以交到法院）；交付完房屋后，上诉人实际入住至今，因该小区都没有办理产权登记手续，这是开发商的原因，不是上诉人的过错。综上，上诉人已经提交了足够的证据证明自己属于善意取得，因本案属于案外人提出执行异议，物权还没有发生转移登记，不适用《物权法》的规定，所以原审依据《物权法》是错误适用法律，上诉人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当能够排除对该房产的强制执行。请求二审法院调查核实，撤销原审判决，排除对该房屋的强制执行。苏秀华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。孙洪亮向一审法院起诉请求：1.请求法院停止对前哨农场金福茗苑小区6号楼1单元401室房屋的强制执行；2.请求人民法院依法确认原告与宋思文、被告宋金伟签订的购房协议书合法有效，房屋归原告所有；3.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2014年11月1日，被告宋金伟（宋思文）与黑龙江农垦坤鹏房地产开发有限公司签订金福茗苑认购协议书一份，约定黑龙江农垦坤鹏房地产开发有限公司开发建设的位于前哨农场金福茗苑小区6号楼1单元401室，建筑面积为96.85平方米，以单价2480元/平方米，总房价款为240188元的价格出售给被告宋金伟（宋思文）。当日，黑龙江农垦坤鹏房地产开发有限公司出具0000433号收据，收据显示：交款单位宋金伟（宋思文）、人民币240188元、收款事由：6号楼1单元401室。实际黑龙江农垦坤鹏房地产开发有限公司用该房屋与宋金伟结算。2014年12月1日，宋思文作为甲方（卖方）与原告孙洪亮作为乙方（买方）签订买房协议书，约定甲方自愿将坐落在前哨金府（福）名（茗）苑小区，建筑面积为96.85平方米的私有房屋出售给乙方，并将与所出售房产相关的土地使用权同时出卖给乙方；双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为180000元；乙方在签订本协议时，先给付30000元；乙方先给付30000元购房款后，每年向甲方给付30000元，截止至2019年12月1日把剩余购房款即人民币150000元全部付清；在办理房产证手续所产生的一切费用由乙方自行承担，乙方给付首付30000元后，甲方积极配合乙方办理相关房产过户手续（在乙方未付清甲方全部购房款时，乙方无权转售该房屋，所产生一切后果由乙方承担）。同时约定违约责任。在签订前，2014年11月1日，原告给付宋思文订金5000元。2014年12月7日，原告给付宋思文25000元。之后，宋思文于2015年7月11日收到原告2015年给付房款20000元，另10000元宋思文不要了。2016年6月27日，宋思文收到原告给付的2016年购房款30000元。上述原告实际给付宋思文房款80000元。原告于2015年1月15日入住此房居住至今。交纳了居住期间的各项费用。另查明，2015年5月份，被告宋金伟与苏秀华共同合伙开发农垦前哨农场金福茗苑住宅楼项目，2012年末，宋金伟将该项目以人民币400万元价格转让给黑龙江农垦坤鹏房地产开发有限公司，该公司给付宋金伟金福茗苑四套房屋、一个车库抵偿全部欠款，债权债务全部结清。2015年1月13日，宋金伟与黑龙江农垦坤鹏房地产开发有限公司签订房屋认购书一份。2015年2月2日，本院作出（2015）佳前立民保字第9号民事裁定书，依法查封了涉案房屋。又查明，2017年4月25日，苏秀华与宋金伟合伙纠纷一案，本院在执行过程中，案外人孙洪亮对涉案房屋提出执行异议，本院作出（2017）黑0804执字第17号执行裁定书，驳回案外人孙洪亮的异议请求。因此，孙洪亮向本院提出执行异议之诉。一审法院认为，在本案中，本院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，将本案的争议焦点归纳如下：一、原告与案外人宋思文签订的卖房协议是否合法有效。本案中，宋思文与原告签订的卖房协议书，是基于黑龙江农垦坤鹏房地产开发有限公司给付宋金伟金福茗苑住宅房屋抵偿欠款，2014年11月1日，宋金伟与黑龙江农垦坤鹏房地产开发有限公司签订房屋认购书一份。该认购书上认购人为宋金伟，虽在认购人宋金伟之后括上（宋思文），但宋思文与宋金伟不是一人，宋思文是否有权代理宋金伟将争议房屋出售原告，须有宋金伟的授权及确认，为此，原告与宋思文于2015年1月13日签订的卖房协议书对合同相对方有效，对宋金伟不发生效力，故原告与宋思文的房屋买卖关系不属本案执行异议之诉审理范畴，不予合并审理。二、原告是否在人民法院查封前合法占有该房产。本院于2015年2月2日查封争议房屋。原告于2015年1月15日入住房屋，有电费收据及收取电费明细等证据予以证实。是在法院查封之前入住，并占有该房屋。三、原告是否向被告宋金伟支付了全部的价款。本案中，原告与宋思文签订卖房协议书，约定房款180000元。原告分四次共向宋思文给付房款80000元，有宋思文收条为凭。原告称宋思文不要10000元，宋思文出具收条写明，即便原告陈述属实，其至今未交房费90000元，不属支付全款，且未体现被告宋金伟收到全部房款，原告未举出宋金伟收到房款的证据，故对原告提出的被告宋金伟收到全部房款的主张，本院不予采信。四、房产未过户是否是因为执行案外人原告的原因。原告明知宋金伟与黑龙江农垦坤鹏房地产开发有限公司于2014年11月1日签订房屋认购书一份，开发商黑龙江农垦坤鹏房地产开发有限公司与宋金伟未签订正式的商品房买卖协议书、及出具销售不动产统一发票，办理不了房屋为宋金伟所有人的初始登记。原告与宋思文签订卖房协议书未在开发商处备案及认可，亦未在不动产部门办理预告登记，原告是有过错的。对原告提出未办理该房屋产权证的原因是小区开发商手续不全的主张，因原告未举出有效的证据证实，故本院不予采信。综上，本案争议房屋属不动产，不动产物权变动采登记生效主义，未经登记物权不发生变动。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条规定，不动产转让应办理登记。在争议房屋并未办理转让登记的情况下，不能认定原告取得争议房屋所有权。该争议房屋属被告宋金伟。故原告孙洪亮就其对执行标的享有足以排除执行标的实体权利承担举证证明责任，因其举证不能，故对原告孙洪亮请求停止对前哨农场金福茗苑小区6号楼1单元401室的房屋的强制执行，确认卖房协议有效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。判决：驳回原告孙洪亮的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孙洪亮负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为孙洪亮能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，取得足以阻却执行的民事权益。孙洪亮主张其与宋思文签订的房屋买卖协议，是宋金伟授权宋思文签订的，代表宋金伟的真实意思表示，因宋金伟二审中提供公证书一份，证明其授权宋思文处理争议房屋事宜，孙洪亮主张宋思文依据宋金伟授权与其签订合同，本院对其主张予以支持。孙洪亮主张其在一审法院查封前已合法占有该不动产，有证据予以佐证，本院予以确认。孙洪亮主张其已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，本院予以确认。孙洪亮主张没有办理产权过户登记手续不是因为其自身原因导致，因孙洪亮2014年12月1日与宋思文签订买卖协议，2015年1月15日与开发商办理入户手续，2012年2月2日苏秀华申请法院查封案涉房屋，应当认定孙洪亮在合理期限内没有办理产权过户登记手续不是因为其自身原因导致，本院对其主张予以支持。综合以上四点，可以认定孙洪亮拥有可以阻却执行的民事权益。但现阶段孙洪亮仅享有对案涉房产的物权期待权，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，本院对孙洪亮请求确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求不予支持。综上所述，孙洪亮的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省佳木斯市前进区人民法院（2018）黑0804民初93号民事判决；二、停止对前哨农场金福茗苑6号楼1单元401室房产的强制执行；三、驳回孙洪亮的其他诉讼请求。二审案件受理费100元，由宋金伟和苏秀华共同负担。本判决为终审判决。审判长  王雪洁审判员  彭景丰审判员  王春霞二〇一九年七月十八日书记员  付丽丽