天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初3979号原告：天津锦绣前程房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区宝平街道宝平景苑2-09-101-201。法定代表人：张秀凤，经理。委托诉讼代理人：徐佳，该公司职员。被告：天津市铭佳嘉业房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区南三路南侧**（科委东侧），实际办公地址天津市宝坻区玫瑰园底商铭佳地产二楼。法定代表人：张颖，总经理。委托诉讼代理人：张成队，天津兆耀律师事务所律师。原告天津锦绣前程房地产经纪有限公司（以下简称锦绣前程）与被告天津市铭佳嘉业房地产经纪有限公司（以下简称铭佳嘉业）委托合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦绣前程的委托诉讼代理人徐佳及被告铭佳嘉业的委托诉讼代理人张成队到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦绣前程向本院提出诉讼请求：1.铭佳嘉业支付锦绣前程代理销售佣金84200元；2.本案诉讼费用由铭佳嘉业承担。事实和理由：2018年4月11日，锦绣前程与铭佳嘉业签订《天津市宝坻区天宝福苑项目代理服务合同》（以下简称《代理合同》），合同明确约定由锦绣前程在合同期间内销售铭佳嘉业规定的房源，铭佳嘉业按照合同约定支付锦绣前程佣金。锦绣前程在项目开盘过程中共销售上述房源中的6套房产，按合同规定应得佣金121423.3元，铭佳嘉业在支付首付款部分佣金37223.3元后，剩余佣金84200元未结清。经锦绣前程多次催要，铭佳嘉业至今未予给付，故锦绣前程提起诉讼。铭佳嘉业辩称，一、按照双方签订的《代理合同》第3.1条，锦绣前程在一个月内只为铭佳嘉业代理销售6套房屋，应按房款总额1.4%提取佣金，共计为93396.31元，铭佳嘉业已给付锦绣前程首付款佣金37223.3元。二、按照《代理合同》第4.1条规定，铭佳嘉业在收到锦绣前程向其提供客户银行发放贷款信息后才应给付剩余款项，铭佳嘉业直到本案第二次开庭时才收到上述发放贷款信息，但仍不符合铭佳嘉业的付款条件，铭佳嘉业据此不应给付锦绣前程剩余款项。故请求法院驳回锦绣前程的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2018年4月11日，铭佳嘉业作为甲方与乙方锦绣前程签订《代理合同》，合同约定，甲方是天津市宝坻区天宝福苑项目的销售代理商，甲方委托乙方为该项目的销售代理（非独家代理），协助甲方进行销售，乙方接受委托，并按本合同约定收取相应的佣金。合同主要内容如下：1.委托期限及范围：1.1委托期限：自2018年4月2日至2018年7月1日止。如果开盘日期晚于6月1日，则合同截止日期顺延至开盘后30日。3.佣金的计算标准：3.1双方确认，乙方完成任务享受甲方共同任务跳点佣金为：当月销售0-20套房源，按房款总额1.4%通提；当月销售21-30套房源，按房款总额1.7%通提；当月销售31套以上房源，按房款总额2%通提。3.2乙方推荐客户成交的，甲方按照2000元/套的标准收取管理服务费，直接在乙方应结佣金中扣除。3.3乙方佣金不扣税不扣留存，但乙方必须提供增值税专用发票。若不能开具发票，甲方收取应结款项的10%作为税金。4.佣金的支付方式与时间：4.1乙方佣金的结算方式：月结。甲方在客户签订《商品房买卖合同》且符合放贷条件后，按首付款占总房款的比例结算。剩余部分待银行发放贷款或全部房款到甲方账户后结算。4.2结算日：甲方公司每月20日支付乙方上月佣金。11.争议解决方式：因本合同的签署、效力、解释及履行等发生争议的，由双方友好协商解决；协商不成的，双方同意提交甲方所在地有管辖权的人民法院诉讼处理。另查明，2018年5月，锦绣前程当月共计为铭佳嘉业代理销售了合同规定房源中的6套房屋，并于2018年8月13日、14日为铭佳嘉业开具了增值税发票四张，发票金额共计37223.3元。铭佳嘉业于2018年8月15日在按照2000/套的标准扣除6套房屋对接费共计12000元基础上，通过电子转账方式给付锦绣前程房屋首付款部分销售佣金37223.3元。2019年1月14日，锦绣前程为铭佳嘉业开具了增值税发票九张，发票金额共计84200元。至今为止，铭佳嘉业未给付锦绣前程剩余房屋贷款部分佣金。上述事实，有当事人当庭陈述、《代理合同》、增值税发票、中国工商银行网上银行电子回单、往来收据等证据予以证实。本案中，锦绣前程与铭佳嘉业对以下事实发生争议：一、关于佣金的给付标准锦绣前程主张应当按照《代理合同》第3.1条第3项之规定即按房款的2%的标准计算佣金。理由如下：1、就涉案的天宝福苑项目，铭佳嘉业除了与锦绣前程签订《代理合同》之外，还与另外十一家公司有合作，合同第3.1条规定的“共同任务”应理解为铭佳嘉业及其所有代理共同销售的任务；2、铭佳嘉业在给付锦绣前程6套房屋首付款佣金时即按照2%计算为49223.31元，在扣除6套房屋对接费12000元，转账支付锦绣前程37223.31元，以此认为铭佳嘉业是认可佣金比例按照2%计算；3、2019年4月25日锦绣前程法定代表人张秀凤、区域经理李绍宇与铭佳嘉业会计对账的录音中，杨学会明确认可佣金是按照2%计算，且明确承认尚欠锦绣前程佣金84200元，剩余84200元佣金亦按照6套房屋的贷款数额*2%计算所得；铭佳嘉业会计杨学会通过微信方式发给锦绣前程的佣金结算表中，锦绣前程销售的第六套房屋序号是36，可见共同任务已经超过31，剩余未结佣金应按照2%计算。锦绣前程为支持其主张，向本院提交了下列证据：证据一、增值税发票四张、首付款佣金结算表一份、收据一张、银行电子回单一份，证明截止2018年8月15日原告共销售6套房屋，锦绣前程按照合同约定开具了增值税发票，铭佳嘉业给付其6套房屋首付款佣金（按照2%计算）共计37223.3元。证据二、渠道结佣明细一张（来源于铭佳嘉业会计杨学会）、微信截图三张，证明锦绣前程与铭佳嘉业完成共同任务超过31套房屋，锦绣前程应得其销售的6套房屋剩余贷款部分佣金84200元。证据三、录音光盘一份，证明锦绣前程法定代表人及其他工作人员在与铭佳嘉业会计杨学会对账过程中，杨学会明确表示尚欠锦绣前程佣金84200元。铭佳嘉业对上述证据发表质证意见为：对证据一中的增值税发票的真实性予以认可、对其合法性不予认可，对首付款佣金结算表的真实性不予认可；对证据二中渠道结佣明细的真实性不予认可，该份结佣明细是按照张秀凤所说制作的，后经铭佳嘉业核对，数额不是该份结佣明细记载的84200元，且该结佣明细中显示的序号36与销售数量不一致；对证据三中录音的真实性没有异议，但不认可锦绣前程的证明目的。铭佳嘉业认为，《代理合同》第3.1条规定的乙方完成任务享受甲方共同任务跳点佣金是指甲乙双方共同完成的任务，不包括甲方委托的第三方完成的任务。铭佳嘉业称2018年5月其与所有代理商共计销售合同规定房源中的房屋共计20多套，其中与锦绣前程销售上述房屋仅为10套。故对锦绣前程所主张的2%佣金标准不予认可，坚持按照1.4%标准给付锦绣前程销售佣金。铭佳嘉业为支持该答辩意见，向本院提交了铭佳销售情况说明、信息统计表、渠道部各一份。锦绣前程对上述证据发表质证意见为：对铭佳销售情况说明及信息统计表真实性不予认可；对渠道部的真实性予以认可，该证据恰好证明铭佳嘉业是按照2%标准结算的佣金。二、关于剩余佣金的付款条件是否成就锦绣前程主张，按照合同约定，铭佳嘉业应于每月20日支付其上月佣金。本案涉及的6套房屋均于2018年5月成交，客户于2018年6月与开发商签订了《商品房买卖合同》，上述6套房屋的贷款于2018年7月均已下放，铭佳嘉业对此事知情且认可的。且锦绣前程于2019年1月14日按照铭佳嘉业的指示开具了剩余佣金84200元的发票，铭佳嘉业已将该发票入账。故锦绣前程认为已经达到了剩余佣金的付款条件，铭佳嘉业应予付款。锦绣前程为支持该项主张，向本院提交了增值税发票9张、录音光盘两份、天津农商银行贷款回单三张、贷款还款计划一张。铭佳嘉业对上述证据发表质证意见为：对增值税发票的真实性予以认可、对其合法性不予认可，认为发票上的数额不正确；因无法确定录音一方是否是购房人本人，对录音的真实性不予认可，并认为录音中的还贷方式不属于双方约定的放贷条件；对天津农商银行贷款回单、贷款还款计划的真实性予以认可。铭佳嘉业认为，按照《代理合同》第4.1条规定，锦绣前程向铭佳嘉业提供客户银行放贷信息后才能付款，而锦绣前程在本案第二次开庭时才提供客户银行放贷信息，且其提供的放贷信息中只有四份满足结佣条件，但因未提交铭佳嘉业财务部门，所以仍不满足铭佳嘉业给付佣金的条件，铭佳嘉业目前不应给付其剩余佣金。本院认为，锦绣前程与铭佳嘉业签订的《代理合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的。合同当事人应遵循诚实信用原则，严格按合同约定行使权利履行义务。本院的争议焦点为：一、铭佳嘉业给付锦绣前程剩余佣金的条件是否成就；二、铭佳嘉业应给付锦绣前程剩余佣金的数额。对上述争议的焦点问题，本院分别评判如下：一、铭佳嘉业给付锦绣前程剩余佣金的条件是否成就《合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效…。本案中，当事人双方签订的《代理合同》第4.1条规定：乙方佣金的结算方式：月结。甲方在客户签订《商品房买卖合同》且符合放贷条件后，按首付款占总房款的比例结算。剩余部分待银行发放贷款或全部房款到甲方账户后结算。第4.2条规定：结算日：甲方公司每月20日支付乙方上月佣金。按照合同约定，铭佳嘉业给付锦绣前程剩余佣金的条件是本案涉及的6套房屋银行发放贷款或全部房款到铭佳嘉业账户。锦绣前程向本院提交的农商银行贷款回单、贷款还款计划、与客户的录音、渠道结佣明细、增值税发票等证据相互印证，对上述证据，本院予以采信，本院据此对锦绣前程代理销售的6套房屋的贷款均已发放的事实予以认定，对锦绣前程关于已经达到铭佳嘉业给付剩余佣金的条件和期限的主张，本院予以支持。关于铭佳嘉业以锦绣前程庭审中提供的贷款信息仍不满足其给付佣金的条件的抗辩意见，本院认为，双方签订的《代理合同》仅写明“剩余部分待银行发放贷款或全部房款到甲方账户后结算”，并没有条款规定应由锦绣前程提供上述银行放贷信息。锦绣前程已经提供涉案6套房屋银行放贷信息的证据，铭佳嘉业该项抗辩意见，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。二、铭佳嘉业应给付锦绣前程剩余佣金的数额。双方签订的《代理合同》第3.1条：双方确认，乙方完成任务享受甲方共同跳点佣金为：当月销售0-20套房源，按房款总额1.4%通提；当月销售21-30套房源，按房款总额1.7%通提；当月销售31套以上房源，按房款总额2%通提；…。在由铭佳嘉业提供给锦绣前程首付款佣金结算表中记载的6套房屋的首付款佣金共计为49223.31元。该佣金数额系按照6套房屋首付款数额*2%计算所得。另，锦绣前程提交的增值税发票、录音材料、渠道结佣明细、银行电子回单、收据等证据，能够相互印证，形成完成的证据链，本院对该组证据的客观真实性予以采信。铭佳嘉业提交的销售情况说明、信息统计表,系其单方制作，锦绣前程亦对其真实性不予认可，本院不予采信。锦绣前程提交的上述证据足以证明铭佳嘉业及其委托的包括锦绣前程销售商共计完成了销售31套以上房源的任务，其与锦绣前程按房款的2%结算佣金的事实成立。故铭佳嘉业尚欠锦绣前程6套房屋贷款佣金84200元，本院予以确认。因在首付款佣金中，铭佳嘉业已扣除锦绣前程6套房屋共12000元的对接费，无需再次扣除。锦绣前程请求铭佳嘉业给付其代理销售房屋的贷款佣金84200元，证据充分，本院予以支持。铭佳嘉业抗辩主张双方完成共同任务仅为10套房屋，应按锦绣前程销售6套房屋总价款的1.4%计算佣金，无事实依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第六条、第四十五条、第一百零七条、第四百零五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：天津市铭佳嘉业房地产经纪有限公司于判决生效后三日内给付天津锦绣前程房地产开发有限公司代理销售6套房屋的贷款佣金84200元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1906元，减半收取计953元，由天津市铭佳嘉业房地产经纪有限公司负担。（给付时间同上）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘建宝二〇一九年七月十六日书记员  徐祥玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。