北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初27568号原告：孙诺，男，1983年11月11日出生，汉族，北京市求实职业学校职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郜捷，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：呼楠楠，北京市盈科律师事务所律师。被告：黄仙子，女，1975年2月9日出生，朝鲜族，无业，户籍地黑龙江省海林市。委托诉讼代理人：许强强，北京市尚公律师事务所律师。第三人：北京麦田房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区望京东园****楼**301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：黄杨霞，女，该公司职工。原告孙诺（下称各自姓名）与被告黄仙子、第三人北京麦田房地产经纪有限公司（下称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙诺的委托诉讼代理人郜捷、被告黄仙子及其委托诉讼代理人许强强、第三人麦田公司的委托诉讼代理人黄杨霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙诺向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除2018年6月26日孙诺与黄仙子签署的《北京市存量房买卖合同》及相关补充协议；2.请求依法判令黄仙子退还孙诺定金2000000元。事实和理由：2018年6月26日，在麦田公司居间服务下，孙诺和黄仙子签署《北京市存量房买卖合同》及系列附属协议，约定孙诺购买黄仙子名下位于朝阳区广顺北大街33号院210号楼2层1门某室房屋一套，建筑面积142.84平米，房屋成交总价为11700000元,支付方式为2000000元定金、50000元物业保证金、800000元公积金贷款、8850000元银行监管资金。孙诺已经按照《北京市存量房买卖合同》约定支付了2000000元定金。合同中还约定“交易履行期间，若实施新的贷款政策导致贷款成数下降或买受人（或共借人）不具备贷款资格……出卖人应当退还买受人已经支付的房款，具体退还时间由双方另行协商确定”。2018年9月13日，北京住房公积金管理中心发布《北京住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，其中规定：符合第二套房贷政策要求的，最高贷款额度为600000元。该文件于2018年9月17日施行。根据该规定，孙诺的住房公积金贷款额度从合同约定的800000元下降为600000元。因公积金政策重大变化，黄仙子应按照合同约定退还原告已支付的定金2000000元。故诉至法院，望判如所请。黄仙子辩称，同意孙诺关于解除《北京市存量房买卖合同》及相关补充协议的诉讼请求，不同意关于退还定金的诉讼请求。具体理由如下：第一，本案应优先适用双方签订的《北京市存量房买卖合同》第5条而不应适用第14条，第5条明确约定了孙诺遇到公积金贷款成数不足时的相应解决办法，并且用黑体字特别标注，而第14条约定则是麦田公司适用于所有房屋买卖交易的格式条款。第二，即使本案适用《北京市存量房买卖合同》第14条也不能支持孙诺诉求。14条约定基于新的贷款政策导致买受人贷款成数下降或丧失贷款资格从而导致其丧失购买能力无法继续履行，而孙诺是因为公积金贷款额度由800000元下降为600000元。孙诺未向商业银行申请商业贷款，没有穷尽贷款手段，故存在明显违约恶意，不应适用此条款约定。第三，孙诺主张的200000元公积金贷款差额，仅占总房款的1.7%，不足以影响孙诺的购买能力。第四，2018年9月公积金新政实施后，麦田公司工作人员向孙诺询问是否受公积金贷款影响，当时孙诺的答复是不受影响。孙诺在2018年11月通过麦田公司工作人员向我方提出降价500000元并延长支付日期6个月的要求，也没有以本案的原因向我方协商，即使协商我方的态度为受新政影响的200000元可以暂缓支付，直到孙诺有支付能力且同意无息，但是孙诺并没有同意这个方案。第五，《北京市存量房买卖合同》约定最后支付时间是2019年4月，孙诺起诉时尚未到最终支付期限，其主动放弃筹集资金也体现违约恶意。综上请求法院驳回孙诺要求退还定金的诉讼请求。麦田公司述称，，住房公积金贷款新政出台后我方向孙诺询问孙诺告知我方无影响，新政出台到2018年11月10日期间我方与孙诺、黄仙子均未就贷款问题进行过协商，而在2018年11月10日孙诺曾通知我方联系黄仙子，要求降低总房款500000元并延长支付日期6个月。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2018年6月26日，在麦田公司居间服务下，孙诺作为买受人和黄仙子作为出卖人签署《北京市存量房买卖合同》及系列附属协议，约定“孙诺购买黄仙子名下位于朝阳区广顺北大街33号院210号楼2层1门某室房屋一套，建筑面积142.84平米，房屋成交总价为11700000元,付款方式包括：1、定金2000000元，关于定金及定金罚则的法律规定，即若一方根本违约时，守约方可选择按定金罚则或房屋成交总价的20%追究违约责任。定金支付时间及方式：买受人于2018年6月27日前以自行交接方式支付定金100000元，于2018年7月3日前以银行监管方式支付定金400000元,于2018年8月10日前以银行监管方式支付定金1500000元。2、物业费用保证金50000元，买受人于物业费用结算当日支付。5、公积金贷款，买受人委托担保公司向相关机构办理公积金贷款，买卖双方确保本人及配偶于2019年1月18日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件。买受人拟贷款数额为人民币800000元。若贷款申请未获批准或批准的贷款额度不足拟贷款额，则买卖双方应于7个工作日办理税、费缴纳手续，并于取得《契税完税凭证》后7个工作日办理房屋权属转移登记手续。买受人办理权属转移登记手续前以银行资金监管方式支付不足部分房款，出卖人应配合办理资金监管手续。6、剩余购房款8850000元，于2019年2月22日前以银行资金监管方式支付。特别约定：交易履行期间，若实施新的贷款政策导致贷款成数下降或买受人（或共借人）不具备贷款资格，且导致买受人丧失购买能力、本合同无法继续履行的，则买受人有权解除合同，买卖双方及居间方互不追究违约责任，出卖人应当退还买受人已经支付的房款，具体退还时间由双方另行协商确定”等内容。2018年6月26日，孙诺和黄仙子签订《补充协议》，就购房款交接事宜进行补充约定。2018年6月27日，孙诺和黄仙子签订《补充协议》，就房屋交接事宜进行补充约定。2018年8月5日，孙诺和黄仙子签订《补充协议》，约定：“原合同约定的买受人于2019年2月22日前支付出卖人购房款8850000元，现在变更为买受人于2019年4月22日前支付出卖人购房款8850000元。”同日，双方还签订《补充协议》，就定金2000000元支付方式进行约定变更。2018年6月26日、6月28日、7月3日，孙诺通过自行交接形式共计向黄仙子支付定金500000元。2018年8月，孙诺通过银行资金监管方式向黄仙子支付定金1500000元。2018年8月15日，黄仙子结清涉案房屋的贷款。2018年9月13日，北京住房公积金管理中心发布《北京住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，规定“符合第二套房贷政策要求的，最高贷款额度为600000元。本规定自2018年9月17日施行，此前已网签的，按原规定执行”等内容。2019年1月3日、1月4日，孙诺向分别黄仙子、麦田公司发送律师函，表示受到上述住房公积金贷款政策影响无力购买房屋，要求适用双方签订《北京市存量房买卖合同》第14条的约定，解除合同、退还定金。黄仙子2019年1月7日回函称，我方将继续依据《北京市存量房买卖合同》约定内容履行责任，同时望孙诺先生、麦田公司依据约定内容继续履行责任。孙诺先生、麦田公司单方提出的超出《北京市存量房买卖合同》约定范围内条款本人拒绝接受，我将依据约定内容维护我方权益。庭审中，孙诺表示受住房公积金贷款政策影响，其贷款额度下调了200000元，其努力向亲友筹借资金，也向银行提出组合贷，但是银行表示其现有工资收入并不具备还款能力。为此，孙诺提交其工资收入证明、孙诺之妻张某某收入证明和已有公积金贷款信息、孙诺向案外人借款借条3张、孙诺建设银行卡流水、孙诺家庭情况等证据，以证明支付的定金中已经向朋友借款800000元、父母支持300000元，家庭上有老下有小，确因公积金政策调整丧失购房能力。但孙诺就是否针对公积金贷款差额咨询过商业贷款及采用借款方式筹措资金等没有提交证据。孙诺另提交房天下网站关于涉案房屋小区类似户型的销售信息截图，显示目前房价高于双方签订合同时的价格，孙诺提出解除合同不是因为价格波动，且解除合同并未给黄仙子造成损失。黄仙子认为该价格系挂牌价非成交价，且挂牌时间也不是孙诺违约的时间点，不具备参考价值。庭审中，黄仙子提交其与麦田公司工作人员马某某的微信聊天记录，其中马某某表示作为居间方转达孙诺意愿，明确了双方合同14条的约定，提到为使买方具备购买能力继续履行合同，提出两点要求：一是合同总价款降价500000元；二是在原合同基础上交易周期顺延六个月。黄仙子认为上述意见可以证明孙诺不履行合同真实目的是想降低双方约定的总价和延长支付时间。孙诺认为根据该证据可以看出双方进行过联系，但不认可黄仙子证明目的。麦田公司认可该份证据的真实性，表示马某某确系该公司负责涉案房屋交易的中介人员。黄仙子提交涉案房屋所在小区2018年底同类房屋在链家成交记录打印件，以证明孙诺提出违约时小区房屋属于明显下降趋势，应系孙诺违约主要原因。孙诺认为楼层、户型不同，故不具有参考性。经询，孙诺、黄仙子、麦田公司均认可：1、关于公积金商业贷款组合贷与公积金贷款的差异，按基准利率公积金贷款800000元贷期25年，月供等额本息3898.53元，等额本金初始为4833.33元；以公积金贷款600000元、商业贷款200000元贷期25年，按照利率均上浮20%的条件下，月供等额本息4407.96元，等额本金初始为5596.67元。2、关于涉案房屋商业贷款最高贷款额度是否超过800000元，如果按合同约定的网签价贷款总额730000元；如果想要贷出600000元公积金和200000元商业贷款，需要税费增加约90000元。庭审中，黄仙子表示如果孙诺愿意继续履行，则同意继续履行，孙诺可在两个月内付清首付（可根据孙诺情况做适当延期），孙诺所说的200000元公积金贷款额度缺口，可以在25年内分期付清，不计利息。孙诺不同意该方案。本案审理过程中，孙诺向本院提出财产保全申请，要求查封黄仙子名下价值2000000元的财产，本院依法出具裁定，查封了涉案房屋，查封期限自2019年4月28日至2022年4月27日。本院认为：依法成立的合同，具有约束力，各方均应恪守。本案中，孙诺与黄仙子签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。庭审中，孙诺和黄仙子均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，本院不持异议并予以确认。本案的争议焦点应为合同解除后，孙诺支付的2000000元定金是否应当退还。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定，交易履行期间，若实施新的贷款政策导致贷款成数下降或买受人（或共借人）不具备贷款资格，且导致买受人丧失购买能力、本合同无法继续履行的，则买受人有权解除合同，买卖双方及居间方互不追究违约责任。但综合考虑本案相关情节，本院认为该项合同约定无法在本案中适用。首先，依据住房公积金新政，孙诺最高贷款额度为600000元，较约定的拟贷款金额800000元，仅仅减少200000元，与涉案房屋成交总价11700000元相较占比极小，该比例难以构成履行障碍；其次，孙诺即使确因公积金贷款额度调整而导致实际贷款额度降低，亦可通过商业贷款、借款等方式筹措资金，但其并未举证证明其采取了积极有效的措施而径行要求解除合同；第三，黄仙子就孙诺200000元的贷款差额，提出25年内分期付清不计利息的支付方案，该方案较公积金贷款更为优惠，但孙诺仍坚持解除合同。综上，本院难以认定孙诺存在因为贷款政策变化丧失购买能力的情况，其拒绝履行合同购买涉案房屋缺乏正当理由，于涉案合同履行过程中存在违约行为，应当承当违约责任，故本院对于孙诺要求黄仙子退还定金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告孙诺与被告黄仙子2018年6月26日签署的《北京市存量房买卖合同》及2018年6月26日、2018年6月27日、2018年8月5日签署的《补充协议》；二、驳回原告孙诺的其他诉讼请求。案件受理费46000元，由原告孙诺负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王敏二〇一九年七月五日书记员  曹扬