呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初5388号原告：呼和浩特市随和物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区法定代表人：吴斯日古楞，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴玉梅，女，该公司项目经理。委托诉讼代理人：张越，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：苏建军，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：赫畅（与苏建军系夫妻关系），住呼和浩特市。原告呼和浩特市随和物业服务有限责任公司（以下简称随和物业公司）与被告苏建军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告随和物业公司的委托诉讼代理人吴玉梅、张越，被告苏建军的委托诉讼代理人赫畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。随和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令苏建军支付随和物业公司2017年度至2019年度物业服务费5054元、滞纳金3032.4元（以一年度的物业费为基数，每日按照5‰，自2018年1月1日暂计算至2018年12月31日），并支付至实际给付之日止；2.判令苏建军向随和物业公司支付二次垃圾清运费180元,以上共计8266.4元；3.判令苏建军承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年1月1日，随和物业公司与内蒙古新大新房地产开发有限责任公司签订《物业服务委托合同》。内蒙古新大新房地产开发有限责任公司委托随和物业公司为美地家园小区提供物业服务，服务内容为在物业管理区域内提供物业维护，包括墙体、防水、管网，公共区域内的卫生清洁、公共秩序的维护，同时约定因美地家园小区业主未缴纳房屋维修基金，涉及到的大中型维修由业主承担维修费用如屋顶防水维修、更换单元门等。物业管理服务费收费标准为多层住宅每月1元／平米，高层住宅每月1.8元／平米，商业每月2.6元／平米，垃圾清运费60元／户／年,服务期限为3年即2017年1月1日至2020年1月1日，同时合同约定了双方的权利义务，如有业主不按时缴纳物业费，按照物业费总额收取5‰的滞纳金。随和物业公司与内蒙古新大新房地产开发有限责任公司签订《物业服务委托合同》，随和物业公司已为美地家园小区提供了物业服务，该合同对苏建军具有约束力，苏建军应当按照合同约定缴纳物业费及滞纳金。为维护随和物业公司的合法权益，特诉至贵院。苏建军辩称，1、在小区业主不知情的情况下，随和物业公司与新大新房地产公司签订了《物业服务委托合同》，未经过招投标程序，属私自签订，所以不认同该合同，认可业主委员会与随和物业公司签订的合同；2、随和物业公司未按照合同约定提供物业服务，已构成违约；3、随和物业公司的物业服务不符合《呼和浩特市住宅小区物业管理服务标准》，从未公示过管理人员上岗证书、服务人员健康证及财务收支情况；小区内楼道灯开关、楼道天花板、电梯间地板等多处公共设施损坏均未及时修理，公共区域乱涂乱画、张贴小广告现象严重，小区内绿化面积严重不足、树木草坪不修剪，高层三部电梯只开两部，业主却负担三部电梯的费用，5、6号楼的门禁长期不能使用，消防设备过期不更换，消防报警系统灯全部不亮；能用的一条消防通道门口堆放杂物，另一条的出口被其他业主占用，存在安全隐患，随和物业长期不给出面解决；4、随和物业公司的物业服务不符合其在小区内公示的《物业服务标准》，垃圾清理不及时，未经小区全体业主和业委会同意私自将小区内公共停车位售卖、租赁，在业主共有的楼梯、公告栏等位置设立商业广告，私自占用小区内公共区域安装用于营利的纯水售卖机、快递柜等，收益未向小区业主公布；5、愿意按照50%的标准交纳物业服务费。经审理认定事实如下：苏建军系美地家园小区6号楼3楼316室业主，房屋建筑面积为78平方米。2017年1月1日，内蒙古新大新房地产开发有限责任公司（甲方，以下简称新大新房地产公司）与随和物业公司（乙方）签订《物业服务委托合同》。合同约定，新大新房地产公司委托随和物业公司为位于金桥开发区102省道南侧的美地家园小区提供物业服务,合同期限自2017年1月1日至2020年1月1日止。物业费收费标准为：低层住宅1元/月/平方米，高层住宅1.8元/月/平方米，商业2.6元/月/平方米。2017年5月12日，呼和浩特市赛罕区巧报镇美地家园小区业主委员会（甲方，以下简称美地家园业委会）与随和物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》。合同约定，随和物业公司为位于金桥开发区煤油厂生活区对面的美地家园小区提供物业服务,合同期限自2017年5月12日至2019年5月12日止。物业费收费标准为：低层住宅1元/月/平方米，高层住宅1.8元/月/平方米，商业2.6元/月/平方米，住宅小区业主物业管理费由乙方按年直接向业主收取。合同签订后，随和物业公司为美地家园小区提供了物业服务。苏建军未交纳2017年1月1日至2019年5月12日的物业服务费3985.55元（1.8元×78平方米×28个月+1.8元×78平方米÷31天×12天）及垃圾转运费141.94元（5元×28个月+5元÷31天×12天）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中，随和物业公司与新大新房地产公司签订的《物业服务委托合同》、与美地家园业委会签订的《物业管理服务合同》，对苏建军均具有约束力，随和物业公司与苏建军均应按照合同约定履行各自的义务。对于随和物业公司主张苏建军支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费及二次垃圾清运费的诉讼请求，随和物业公司向美地家园小区业主提供物业服务，苏建军作为业主应按照物业服务合同的约定交纳物业费及二次垃圾清运费，因物业服务存在长期性、持续性的特点，业主在证明物业公司服务水平的问题上存在举证困难，综合苏建军的答辩意见及其提供的照片等证据，可反映出随和物业公司在美地家园小区的公共设施、设备的维修及养护，环境卫生管理，绿化养护，消防器材的维护与定期更换等方面存在服务瑕疵，对业主所反映的问题双方亦未能有效沟通并妥善解决，综合考虑物业服务合同约定、随和物业公司提供的物业服务水平、物业服务成本等因素，根据公平原则，本院酌定按照物业服务合同约定的物业服务费标准的90%支持随和物业公司对于物业服务费的主张，即苏建军向随和物业公司支付2017年1月1日至2019年5月12日的物业服务费3586.99元（3985.55元×90%），并支付二次垃圾清运费141.94元，对于苏建军提出的按照50%的标准交纳物业服务费的意见，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，故随和物业公司与新大新房地产公司签订的《物业服务委托合同》已于2017年5月12日终止，随和物业公司认为原合同继续有效，应继续履行，于法无据，随和物业据此主张业主支付2019年5月13日至2019年12月31日的物业费及垃圾转运费，本院不予支持。对于随和物业公司主张苏建军支付滞纳金的诉讼请求，鉴于随和物业公司的物业服务存在瑕疵，且物业服务合同中未明确约定物业服务费的交纳时间，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于苏建军提出的随和物业公司应当对占用小区公共区域投放的广告及其他营利性活动的收益公开的抗辩意见，作为小区业主享有知情权和监督权，并受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，物业的共用部位和共用设施由全体小区业主共有和共同管理，公共部位的经营收支情况因涉及全体小区业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会或业主根据议事规则使用、管理或依法追责等，不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围内，应由权利人另行主张，对苏建军的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于苏建军提出的随和物业公司对占用消防通道行为不予解决的抗辩意见，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施等属于业主共有，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。物业服务企业对于业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，也可请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任，相关权利人可另行主张权利，对苏建军的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于苏建军提出的其他抗辩意见，随和物业公司在物业服务过程中应加强与相关业主的沟通，及时、有效的处理业主反映的问题，并及时向业主反馈结果。业主委员会及业主亦应督促物业服务企业改进物业服务方式、提高物业服务质量；物业服务企业遇到业主拒绝交纳物业费时，治本之策是努力提高自身服务质量，应当积极与业主沟通、协商解决，不应仅依靠诉讼手段来强制业主交纳物业费；业主对物业服务企业提供的服务不满意而采取拒交物业费的方式亦不妥，均不应提倡。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十三条，《物业管理条例》第十五条、第二十六条、第三十四条、第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、苏建军于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市随和物业服务有限责任公司支付物业服务费3586.99元、二次垃圾清运费141.94元；二、驳回呼和浩特市随和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由苏建军负担。本判决为终审判决。审判员 高晓英 二〇一九年七月九日书记员 支 敏