贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0321民初5239号原告：陶在蓬，男，1989年5月1日出生，汉族，住河南省光山县斛山乡刘湾村何小湾村民组，现住遵义市汇川区。原告：杨淑琼，女，1964年7月22日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。二原告共同委托诉讼代理人：何德凯，贵州四同律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：何月华，贵州四同律师事务所律师。被告：遵义市瑞华房地产开发有限责任公司。住所：贵州省遵义市播州区龙坑镇遵义大道中段西侧（富贵欣园）。统一社会信用代码：915203007753145821。法定代表人：张静。委托诉讼代理人：罗灿东，公司员工。原告陶在蓬、杨淑琼诉与被告遵义市瑞华房地产开发有限责任公司（以下简称瑞华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告陶在蓬、杨淑琼的共同委托诉讼代理人何德凯、何月华，被告瑞华公司的委托诉讼代理人罗灿东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陶在蓬、杨淑琼向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号：瑞华3074、瑞华3075）；2、判令被告立即退还陶在蓬购房款555072元、装修保证金（包括垃圾清运费）5600元，并赔偿损失320万元，共计3760672元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：陶在蓬于2018年2月11日分别以自己名义和杨淑琼名义与被告签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号：瑞华3074、瑞华3075），向被告购买位于遵义市播州区龙坑街道（原遵义县龙坑镇）遵南大道西侧富贵欣园1-19-2号和1-19-3号两套商品房（现房），总价款555072元，并依约于当日向被告支付了全部购房款。但被告却不及时向陶在蓬交付房屋，后经了解得知，被告已经将该两套房屋出卖给他人，导致不能向陶在蓬交付。后双方多次协商，于2018年12月29日达成一致意见并签订《协议书》：1、被告于2019年4月1日前退还陶在蓬购房款58万元；2、被告未能在2019年4月1日前退款的，自愿把富贵欣园23楼整层办公楼置换给陶在蓬，陶在蓬不补偿任何费用；3、被告无条件配合陶在蓬接收富贵欣园23楼整层办公楼；4、被告在2019年4月2日前把富贵欣园23楼整层办公楼的网签协议、付款收据等手续无条件过户到陶在蓬名下；5、被告如不按以上协议执行，或者23楼整层存在官司、债务纠纷等，被告将按23楼整层办公楼的市场价格160万元的双倍赔偿陶在蓬。协议签订后，被告拒绝遵照执行，且办公楼早已抵押给他人，根本无法履行。被告的行为严重损害了原告的合法权益，特依法提起诉讼。瑞华公司辩称，原告没有支付房价款，是抵账行为，购房行为不真实，应驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述、本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院对本案事实作如下认定：因瑞华公司差欠他人债务，经协商，他人将享有瑞华公司的债权转让给陶在蓬。2018年2月11日，陶在蓬与瑞华公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：瑞华3075号），购买位于遵义县××（现遵义市××区××街道）××大道西侧“××”××号商品房，按照套内建筑面积3544.52元/㎡计算，价款277536元。同时，陶在蓬又以杨淑琼名义与瑞华公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：瑞华3074号），购买位于遵义县××（现遵义市××区××街道）××大道西侧“××”××号商品房，按照套内建筑面积3544.52元/㎡计算，价款277536元。两套房屋均约定2018年2月11日前支付房价款，2015年7月30日前交付房屋。陶在蓬以前述债权转让款项抵付两套房屋的购房款。同日，瑞华公司分别向陶在蓬和杨淑琼出具了《收款收据》，分别载明收到购房款277536元。2018年12月29日，瑞华公司（甲方）与陶在蓬（乙方）签订《协议书》，载明：甲乙双方就关于瑞华公司开发的富贵欣园小区1单元19层2号和1单元19层3号一房多次销售，造成无法按时交房，限时在2019年1月5日当天退还全部购房款，如若未按时退还，甲方自愿将瑞华公司开发的富贵欣园小区23楼整层办公楼置换乙方，乙方不予补偿甲方任何费用，共同达成如下协议：第1.1条、甲方于2019年4月1日前退还乙方在富贵欣园小区购买的两套住房的全款58万元。第1.2条、甲方未能在2019年4月1日前退还富贵欣园小区两套住房的房款58万元，甲方自愿把富贵欣园小区23楼整层办公楼置换乙方，乙方不予补偿甲方任何费用。第1.3条、甲方无条件配合乙方接收富贵欣园小区23楼整层办公楼。第1.4条、甲方在2019年4月2日前把富贵欣园小区23楼整层办公楼的网签协议、付款收据等手续无条件过户到陶在蓬名下。第1.5条、甲方如不按以上协议执行，或23楼整层办公楼存在官司、债务纠纷等问题，甲方将按23楼整层办公楼的市场价160万元的双倍赔偿乙方。《协议书》签订后，未实际履行。审理中，杨淑琼称“富贵欣园”1-19-3号房屋的实际购买人是陶在蓬，该房屋所产生的一切权益归陶在蓬所有。陶在蓬未举出充分证据证明已交纳了装修保证金（包括垃圾清运费）5600元的事实。上述事实，有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》、《收款收据》、《协议书》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，陶在蓬以自己和杨淑琼的名义与瑞华公司签订《商品房买卖合同》，购买“富贵欣园”1-19-2号、1-19-3号两套商品房，并以受让的对瑞华公司的债权支付购房价款555072元的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本案中，双方于2018年12月29日签订《协议书》，明确房屋无法交付，约定由瑞华公司退还购房款，表明双方已通过自愿协商对两份《商品房买卖合同》予以了解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院认定陶在蓬及其以杨淑琼名义与瑞华公司于2018年2月11日签订的两份《商品房买卖合》已于2018年12月29日解除。因此，已无再行对该两份《商品房买卖合同》的解除予以裁判的必要和实际意义，陶在蓬、杨淑琼请求解除与瑞华公司签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号：瑞华3074、瑞华3075），本院不予支持。根据《协议书》，瑞华公司应退还给陶在蓬购房款58万元，而陶在蓬在本案中主张由瑞华公司退还购房款555072元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本院予以支持。陶在蓬请求由瑞华公司退还装修保证金（包括垃圾清运费）5600元，因未举出充分证据证明已向瑞华公司交纳了该部分费用，本院不予支持。陶在蓬请求由瑞华公司赔偿损失320万元，因《协议书》第1.2条、第1.3条、第1.4条、第1.5条是对瑞华公司不能按时退还购房款的后果的约定，并非是直接对解除《商品房买卖合同》后果的约定，而本案是对《商品房买卖合同》的解除及其后果的处理，故本院不予支持。对于陶在蓬的损失，按照《协议书》的约定，结合本案实际，由瑞华公司从2019年4月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，至付清款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、限遵义市瑞华房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内退还给陶在蓬购房款555072元及损失（从2019年4月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，至付清款之日止）；二、驳回陶在蓬、杨淑琼的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取18442.50元，由陶在蓬、杨淑琼负担10000元，遵义市瑞华房地产开发有限责任公司负担8442.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。审判员  代志林二〇一九年七月二十九日法官助理薛祖芬书记员薛祖芬（代）