广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初2280号原告：赵亮亮，男，1987年11月13日出生，汉族，住山东省费县，委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。被告：凌若诗，女，1981年12月20日出生，汉族，住广东省吴川市，委托诉讼代理人：麦华康，男，系吴川市梅菉街道红旗社区居民委员会推荐人员。原告赵亮亮与被告凌若诗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵亮亮及其委托诉讼代理人吴小庆，被告凌若诗及其委托诉讼代理人麦华康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵亮亮向本院提出诉讼请求：1.凌若诗退还赵亮亮首期房款（含定金）250000元、中介服务费11400元、银行贷款按揭费8200元、测绘费500元；2.凌若诗向赵亮亮支付违约金246000元；3.凌若诗向赵亮亮支付律师费30000元；4.本案诉讼费由凌若诗承担。事实和理由：赵亮亮、凌若诗及中介公司三方于2018年4月2日就赵亮亮购买凌若诗名下的佛山市三水区西南街道北江大道17号时代廊桥花园30座305房屋签订《物业买卖协议》，约定房屋总售价980000元，赵亮亮于签订合同之日支付定金50000元，于取得银行同贷书及凌若诗收到银行提前还贷通知的3天内支付200000元用于凌若诗归还银行贷款，凌若诗在收取定金后不依照上述指定日期地点签署合同及办理过户手续，须赔偿赵亮亮50000元，在赵亮亮已支付还贷房款或在办理该物业房地产权证转户过程中，凌若诗若违约不卖，需另外赔偿赵亮亮总房价的20%违约金，并全数退还赵亮亮已付房款，违约过程中为解决争议产生的税、费、律师费、诉讼费、误工费等及双方经济服务费29400元由违约方承担。上述合同签订后，赵亮亮依约履行了合同义务，但凌若诗并没有将赵亮亮支付的款项用于提前还款，导致交易无法正常进行。2018年12月26日，赵亮亮、凌若诗及中介公司三方签订《房屋买卖补充协议书》，约定凌若诗因个人原因确定不再出售其物业，其须于2019年4月30日前把赵亮亮已付款项，包括首期房款（含定金）250000元、中介服务费11400元、银行贷款按揭费8200元、测绘费500元共270100元退还赵亮亮，若未能按期支付，凌若诗将承担违约责任，包括赵亮亮在购买物业过程中所产生的所有费用，并承担《物业买卖协议》约定的违约责任。由于凌若诗至今未能按协议履行义务，故赵亮亮提起本诉讼。凌若诗辩称，一、答辩人一直积极履行合同义务，由于赵亮亮所支付的款项不足以提前还贷，且鉴于答辩人经济原因，尚需筹款才能一次性足额还贷，故未能按约定时间办理还贷及涂销抵押登记手续。二、对赵亮亮主张退还已付房款、中介费、银行按揭费、测绘费没有异议，虽双方约定于2019年4月30日前支付，但2019年5月21日答辩人已通知赵亮亮收款，可是被告知其已提起诉讼。三、赵亮亮按《物业买卖协议》约定主张总房款20%的违约金没有事实和法律依据。《物业买卖协议》属于主合同，违约指向的是凌若诗不卖房，且为中介机构制定的格式条款，部分内容出于中介机构利益考虑，不完全体现当事人的真实意思表示。双方之后签订的《房屋买卖补充协议》属于从合同，且基于双方自愿解除房屋买卖合同签订，凌若诗逾期付款仅6天，尚不足以对赵亮亮造成严重的损害后果，故该违约金不应得到支持。四、虽合同约定违约方需承担律师费，但合同为中介机构制作的格式合同，该律师费不合理，于法无据，不应得到支持。五、赵亮亮至今仍居住在涉案房屋内，致使答辩人以低于原售价七万元的价格出售该房屋，答辩人保留向赵亮亮追究责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提供了以下证据：赵亮亮提交的证据1.《物业买卖协议》、《房屋买卖补充协议》，证明双方存在房屋买卖合同关系；2.民事委托合同、律师费发票、收据、汇款凭证、汇款申请书、收款收据，证明赵亮亮为履行房屋买卖合同支付了房款(含定金)、中介服务费、银行贷款按揭费、测绘费、律师费；3.佛山市三水区不动产登记信息查询结果（编号S2019022187），证明截至2019年5月6日，案涉房屋仍没有涂销抵押登记；4.诉保费收款收据，证明赵亮亮因本案纠纷支付了1500元的诉讼保全担保费；5.银行转账凭证、佛山市三水区不动产登记信息查询结果（编号S2019026472），证明凌若诗已向他人出售涉案房屋，其在收到购房款后仍拒绝向赵亮亮退还款项。二、凌若诗提供银行流水，证明其已向银行提前还款，但因后来与赵亮亮签订补充协议，双方约定不再进行房屋买卖交易，故没有办理涂销抵押登记。经审查，对于赵亮亮提交的证据1.2，凌若诗没有异议，本院予以确认；对于证据3.4其来源及形式合法，具有真实性，与本案具有关联性，本院予以确认。对于赵亮亮提交的证据5及凌若诗提交的证据，双方对其真实性及合法性没有提出异议，本院确认其真实性及合法性，但并不能据以作为各自证明内容的依据，故本院对其证明力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月2日，凌若诗、赵亮亮、佛山市三水区西南街宝彤房屋中介服务部三方签订《物业买卖协议》，约定赵亮亮购买凌若诗所有的位于佛山市三水区西南街道北江大道17号时代廊桥花园30座305房屋，售价为980000元，签订合同时赵亮亮需支付定金50000元，该房产设有抵押，赎契款由赵亮亮承担，赵亮亮应在取得银行同贷书及凌若诗收到银行提前还贷通知的3天内支付200000元（不含定金），凌若诗应在签订合同5日内向抵押银行申请提前还贷，并于成功还款5天内完成涂销抵押登记及归档等手续。协议第六条对交易不成的违约责任进行了约定，其中第1点约定，凌若诗在收取定金后不依照指定时间地点签署合同及办理过户手续（即不能将房产售予赵亮亮），须赔偿赵亮亮50000元及退回赵亮亮已支付的定金，并支付29400元作为补偿中介方咨询及中介服务费。第3点约定，在赵亮亮已支付还贷房款或在办理该物业房地产权证转户过程中，如凌若诗违约不卖，除按本条中第1点执行外，凌若诗还要赔偿赵亮亮总房价的20%违约金并全数退还赵亮亮已支付的全部房款，违约过程中赵亮亮为解决争议产生税、费、律师费、诉讼费、误工费等及双方经纪服务费29400元由凌若诗支付。2018年12月26日，凌若诗、赵亮亮、佛山市三水区西南街宝彤房屋中介服务部三方签订《房屋买卖补充协议》，约定凌若诗因个人原因确定不再向赵亮亮出售房屋，凌若诗须在2019年4月30日前把赵亮亮已支付的首期房款（含定金）250000元、中介服务费11400元、银行贷款按揭费8200元、测绘费500元，共270100元退还赵亮亮；若不能按期退还款项，凌若诗将承担所有违约责任，包含赵亮亮在购买房屋过程中所产生的所有费用，并承担《物业买卖协议》第六条第3点约定的违约责任；2019年4月30日前凌若诗无偿提供案涉房屋给赵亮亮居住，居住期间所产生的水费、电费、燃气费和物业管理费等由赵亮亮支付等。赵亮亮于2018年4月2日、2018年5月11日分别向凌若诗支付定金50000元、房款200000元，凌若诗向赵亮亮分别出具了相应收据。此外，在履行合同过程中，赵亮亮还支出了中介服务费11400元、银行贷款按揭服务费8200元、测绘费500元，因本诉讼还支出律师费30000元、诉讼保全担保费1500元。凌若诗在收到赵亮亮支付的定金及房款后，并未在约定期限内就涉案房屋办理提前还贷及抵押涂销手续。佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果显示，涉案房屋于2019年5月16日发生权利登记变动，凌若诗已将涉案房屋转让他人。本院认为，《物业买卖协议》和《房屋买卖补充协议》均由赵亮亮与凌若诗自愿签订，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守约定。本案中，因凌若诗未依约积极履行义务，迟延办理涉案房屋的提前还贷及抵押涂销手续，致使合同目的无法实现，在双方合意解除合同的情形下，凌若诗应按约定承担相应的违约责任。赵亮亮主张凌若诗退还房款250000元、中介服务费11400元、银行贷款按揭费8200元、测绘费500元共计270100元，合法有据，本院予以支持。对于律师费30000元，根据双方签订的上述协议，该费用应由凌若诗承担，且主张的金额合理，本院予以支持。关于违约金问题，赵亮亮主张凌若诗按总房价980000元的20%支付违约金，凌若诗辩称不合理，依据不足。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金主要发挥弥补损失的功能，同时也有限度地体现惩罚性，故违约金的数额一般不宜过高。本案中，前述认定应退还款项中的部分费用以及律师费均属于赵亮亮的直接损失，综合双方履约情况，凌若诗的违约情节、过错程度，赵亮亮的损失情况等因素考虑，在赵亮亮的前述直接损失之外，本院酌定凌若诗按照涉案房屋合同成交价7%的标准即68600元（980000元×7%）向赵亮亮支付违约金，赵亮亮诉求过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告凌若诗于本判决生效之日起十日内向原告赵亮亮支付款项270100元；被告凌若诗于本判决生效之日起十日内向原告赵亮亮支付违约金68600元；被告凌若诗于本判决生效之日起十日内向原告赵亮亮支付律师费30000元；驳回原告赵亮亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4631元、财产保全费3250.50元合共7881.50元，由原告赵亮亮负担1501元，被告凌若诗负担6380.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 洁二〇一九年七月二十四日书记员 曾健强