内蒙古自治区开鲁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0523民初1899号 原告：刘示威，男，1969年12月15日出生，汉族，农民，住开鲁县。公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：王丽，系内蒙古巨鼎律师事务所律师。 被告：赵万忠，男，1951年8月26日出生，汉族，农民，住所开鲁县，现住辽宁省盘锦市。公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：吴春刚，系内蒙古辉东律师事务所律师。 第三人：赵林龙，男，1970年12月4日出生，汉族，农民，住开鲁县。公民身份号码×××。 第三人：肖东杰，女，1968年2月13日出生，汉族，农民，住开鲁县。公民身份号码×××。 第三人：赵福军，男，1968年4月13日出生，汉族，农民，住开鲁县，现住开鲁县。公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：李涛，系内蒙古典鉴律师事务所律师。 原告刘示威与被告赵万忠、第三人赵林龙、肖东杰、赵福军案外人执行异议一案，本院作出（2018）内0523民初3721号民事判决书，判决支持原告刘示威诉讼请求。被告赵万忠不服本院一审判决上诉至通辽市中级人民法院，市中院以原判决认定基本事实不清为由，裁定撤销本院作出的上述判决，发回本院重审。本案发回重审后，本院依法重新组成合议庭公开开庭审理了本案。原告刘示威及其委托代理人王丽、被告赵万忠委托诉讼代理人吴春刚、第三人赵福军及其委托代理人李涛到庭参加了诉讼，第三人赵林龙、肖东杰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但本庭曾于2019年5月13日找到本案第三人就本案事实进行询问，并制作了询问笔录，本案现已审理终结。 原告刘示威向本院提出诉讼请求：1、判令停止对原告购买的的位××县的商品房（房产编号为0119-30261）的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、请求判决确认位于××县的商品房（房产编号为0119-30261）归原告所有。事实与理由：2017年3月12日，原告与赵福军签订《宅基地房屋买卖合同》，约定将位于××县的商品房（房产编号为0119-30261）以40万元的价格出售给原告，购房款原告已分两次付清，赵福军出具收据两张，且商品房已交付给原告使用，原告对房屋进行了装修，且至今一直使用。在原告办理过户手续过程中，得知该商品房已经被告申请人民法院保全，不能办理过户。原告认为，原告购买的涉案商品房，在办理房屋过户过程中被法院查封，但原告已依约支付全部价款，并在法院查封前已经进行了装修使用至今，原告并无过错。故诉至法院，请求法院判如所请。 被告赵万忠辩称，不同意原告诉讼请求，原告与第三人赵林龙、肖东杰之间不存在真正的房屋买卖关系，原告是从第三人赵福军处取得涉案房屋，而赵福军与赵林龙、肖东杰是因债权产生用涉案房屋进行抵押的行为。赵福军也不是涉案房屋所在土地的集体经济组织成员，因而赵福军无权将涉案房屋出卖给原告，即原告取得涉案房屋的合同是无效合同。原告也没有将涉案房屋的价款支付给赵林龙和肖东杰，也没有相关证据能够证明将房屋价款交付给赵福军。且未办理过户登记，属于原告自身的过错，因而原告方就涉案房屋不享有能够排除强制执行的权利。其诉请不能成立。 第三人赵福军述称，第三人赵福军同意原告的诉请，本案涉案房屋系第三人赵林龙、肖东杰欠赵福军债务327000.00元，因赵林龙、肖东杰无力清偿该笔债务，经双方协商，2015年8月20日赵林龙、肖东杰将涉案房屋卖给赵福军。第三人之间的买卖行为属于双方之间消灭债权关系，双方间形成了新的以房抵债的买卖关系。以房抵债并不违反法律的强制性规定，是合法有效的。赵福军为将房屋变现，于2017年3月12日将涉案房屋以40万元的价格卖给了刘示威，在双方签署的房屋买卖协议上，作为房屋登记的所有权人赵林龙、肖东杰签署“同意转让”的字样。所以该转让行为从物权角度是合法有效的，刘示威又对争议房屋进行装修使用，为此第三人赵福军同意原告诉请。 第三人肖东杰未答辩。 第三人赵林龙未答辩，但本庭2019年5月13日找到本案第三人赵林龙就本案事实进行询问，赵林龙回答主要内容如下：因为我们夫妻（第三人赵林龙与肖东杰系夫妻关系）欠赵福军32.7万元暂时还不上，所以2015年8月20日我们夫妻与赵福军签订《协议书》，协议上写明房屋买卖款额为32.7万元。《协议书》上虽然写明是买卖，但其实是将涉案房屋抵押给赵福军。以上协议签订后，涉案房屋是我在管理，未交给赵福军。到2017年3月12日我与肖东杰欠赵福军本息合计40万元，《协议书》上约定的18个月期限已到，我们没有能力偿还，所以赵福军就说把涉案房屋卖给刘示威，刘示威再把钱直接给赵福军。因房产证上的名是我和肖东杰，故刘示威要求我们夫妻必须签字，当时我们想解决一份是一份（还债），我们就同意以这种方式把房屋转让给刘示威。2017年3月12日，我和肖东杰就在《宅基地买卖合同》上签署了“同意转让”的字样。《宅基地买卖合同》签订当天，我将房屋交付给了刘示威。大约2018年5月份的时候刘示威要求过户，我们去不动产登记局过户的时候经询问得知，涉案房屋已经被法院扣押。 经审理查明，房权证开房字第**1902**房屋所有权证上所载的557.00㎡平房坐落于开国用（2013）第10502027号国有土地使用证所载的1050.00㎡的的土地（位××县）上，两证所载的权利人均为本案第三人赵林龙，本案第三人赵林龙与肖东杰系夫妻关系。截止2015年8月20日，第三人赵林龙与肖东杰欠第三人赵福军32.7万元未还。2015年8月20日，赵福军、赵林龙、肖东杰之间形成了两份协议书，一份是《房屋买卖协议书》，一份是《协议书》。《房屋买卖协议书》的内容为甲方赵林龙、肖东杰将涉案房屋以32.7万元的价格卖给乙方赵福军；《协议书》的内容为甲方赵林龙、肖东杰自愿将房子以32.7万元的价格卖给赵福军，但如果赵林龙、肖东杰在18个月内将房款32.7万以及利息（按月利率15‰计算利息）还给乙方赵福军，则赵福军愿意退还此涉案房屋，如果到期未如数还款，则甲方帮助乙方办理过户手续。以上两份协议到期后，赵林龙、肖东杰未能偿还其借款。2017年3月12日，原告刘示威、第三人赵福军、第三人赵林龙和肖东杰在赵林龙家签订了《宅基地买卖合同》，出卖人为赵福军、买受人为刘示威，将本案涉案房屋及院落以40万元出售给刘示威，赵林龙和肖东杰在该合同见证人处签署“同意转让”并签名，当日将房屋交付给刘示威，刘示威向赵福军支付200000.00元房款，2018年1月23日，刘示威向赵福军交付余下200000.00元房款。交付房屋后，刘示威对房屋进行了装修，至2017年3月25日左右装修结束。 2017年3月29日-2017年6月1日开鲁县人民法院审理（2017）内0523民初1925号赵万忠（本案被告）诉赵林龙、肖东杰（本案第三人）买卖合同纠纷一案时（此案调解结案，民事调解书确认赵林龙与肖东杰于2018年3月20日偿还赵万忠欠款670000.00元），依赵万忠申请，本院于2017年3月30日作出了（2017）内0523民初1925号民事裁定书，将涉案房屋进行了查封（对房屋档案进行查封）。2018年3月20日赵林龙、肖东杰未能如约偿还赵万忠相应款项，赵万忠申请强制执行涉案房屋。刘示威向开鲁县人民法院提出执行异议，认为开鲁县法院查封错误。理由是赵福军已以40万元出售给我并交付，我已实际占有房屋且进行了装修，2018年4月我与赵林龙、肖东杰在房产局办理过户登记时，房屋已被法院保全。本院查明：2017年4月24日，本院在审理赵万忠诉赵林龙、肖东杰买卖合同纠纷一案时，调解笔录显示赵林龙称其将涉案房屋卖给了刘示威，但是房屋还没有交付。法院认为，在本院作出（2017）内0523民初1925号民事裁定书对涉案房屋予以保全时，该房屋未交付给刘示威，刘示威未对该房屋实际占有，故案外人刘示威异议请求不能成立，本院不予支持，于2018年6月8日以（2018）内0523执异7号执行裁定书，驳回原告刘示威的异议请求，刘示威向本院提起了本案诉讼。赵林龙、肖东杰对原告刘示威提出的执行异议未明确表示同意或者反对。 上述事实有以下证据证明，赵林龙询问笔录，《协议书》，《房屋买卖协议书》，《宅基地买卖合同》，赵福军收到房款400000.00元的收据（共两枚内容均为20万），赵林龙收到赵福军房款327000.00的收据，证明原告刘示威占有涉案房屋并对房屋进行装修的照片、装修项目清单，装修人员马国园、张义飞、兰明、马国兴的证人证言，，开房字第011902**屋所有权证、开国用（2013）第10502027号国有土地使用证等，上述证据来源合法，能证明本案所认定的事实，予以采信。 本院认为，第三人赵福军与第三人赵林龙、肖东杰之间的债权债务关系在2015年8月20日之前即存在，且第三人赵林龙、肖东杰无力偿还，所以与赵福军签订了《房屋买卖协议书》和《协议书》，综合两份证据的内容以及赵林龙、肖东杰向赵福军出具的收到房款32.7万元的收据，双方虽有以房抵债的意思，但《协议书》又约定了赵林龙、肖东杰还款的宽限期，因此，认定赵林龙、肖东杰系将房屋抵押给赵福军。 2017年3月12日，在赵林龙、肖东杰没有偿还欠款的情况下，赵福军和刘示威签订了《宅基地买卖合同》，赵林龙和肖东杰在合同上签署了“同意转让”，该合同证明赵林龙、肖东杰同意以房抵欠赵福军之债务，同时也证明赵福军将此房卖与刘示威并交付，应当视为于2017年3月12日已经支付全部款项，赵福军与赵林龙、肖东杰之间的债权债务关系消灭，以房抵债行为已完成。以上行为系债务到期后，对以房抵债的重新约定，不属于2015年8月20日《协议书》的流质条款；且以上行为既是三方真实意思表示，又未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效的民事法律行为。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，法院不得查封、扣押、冻结。涉案房屋在被告赵万忠申请法院强制执行前，已以物抵债的方式转让给了赵福军，赵福军又卖给刘示威并且由刘示威实际占有，法院于2017年3月30日即下达了保全裁定，客观上不能办理过户登记，此时距2017年3月12日签订《宅基地买卖合同》只有18天，本案当事人对过户时间没有约定，法律、行政法规亦没有对房屋办理过户登记期限有强制性的规定，所以，原告刘示威对于未办理过户登记不存在过错。 综上，在本院采取保全措施前，涉案房屋已由赵林龙夫妻抵债给赵福军，合同合法有效，赵福军又转卖给刘示威，由刘示威占有，未能办理房屋过户登记刘示威无过错，因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，刘示威对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决如下： 不得基于开鲁县人民法院（2017）内0523民初1925号民事调解书执行房权房权证开房字第XX**所有权证上所载房屋。解除开鲁县人民法院（2017）内0523民初1925号民事裁定书对房权证房权证开房字第XX**有权证上所载房屋的查封。该房屋归原告刘示威所有。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费7300.00元，上诉于通辽市中级人民法院。 被告拒绝履行上述义务，原告可于履行期限届满之日起二年内向本院提出执行申请，逾期申请人民法院不承担执行责任。 审 判 长  梁久平 审 判 员  齐文俊 人民陪审员  周永祥 二〇一九年七月二十三日 书 记 员  吴 琼 附相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产； （三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。