湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初3029号 原告：贺金花，女，汉族，1962年8月16日出生。 原告：杨环屹，女，汉族，1986年9月16日出生。 委托诉讼代理人：唐永洪，湖南维清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐春洪，湖南维清律师事务所实习律师。 被告：怀化市大汉置业有限公司。 法定代表人：邹明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨小利，男，汉族，1982年5月26日出生，系怀化市大汉置业有限公司员工。 原告贺金花、杨环屹诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贺金花、杨环屹委托诉讼代理人唐永洪、被告怀化市大汉置业有限公司委托诉讼代理人杨小利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺金花、杨环屹向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期交房违约金40,337.62元（以已交付房价368,044.00元为基数，按日万分之一计算，从2016年5月30日起算，暂算至2019年5月30日，共1096天）；2、被告向原告支付2019年5月31日起至实际交房之日止的延期交房违约金（计算标准同上）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月12日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》。第三条第一款约定：“买受人购买的商品房为大汉龙城.旺龙府项目中的第1[幢]/[单元][层]503号房。第四条第一款约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2718元，总金额（368,044.00元）。”第十条第一款约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于卖受人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用......逾期超过60日的......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”，《买卖合同》签订后，原告依约交付了全部购房款及相关费用，但被告至今未将符合约定交房条件的房屋交付给原告，已构成逾期交房违约行为，被告依约应向原告支付延期交房违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望依法判处。 被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、被答辩人所主张的逾期交房违约金超过诉讼时效，人民法院不应支持。答辩人所售房屋约定交房时间为2015年9月30日，被答辩人2019年6月13日向人民法院主张权利，其主张的逾期交房违约金因其怠于主张权利，已经超过诉讼时效，人民法院不应当予以支持。二、答辩人开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件。2016年1月23日，答辩人开发建设的大汉·龙城旺龙府住宅小区1号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》。被答辩人购买的房屋，正是1栋的房屋。这一事实，表明答辩人开发建设的房屋，属验收合格可以交付的房屋，符合双方在补充协议第二条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件。答辩人所售的房屋达到约定的交房条件，之后不应当再承担逾期交房违约责任。三、答辩人可以延期交房，不应当承担逾期交房违约金。双方在《补充协议》第二条第二款约定，被答辩人未付清有关税费、住房维修资金的，答辩人可以拒绝交付房屋，由此延期交房无需承担违约责任。四、答辩人已经在合同约定交付时间前通过公告形式通知被答辩人办理收房手续，不应当承担逾期交房违约责任。2015年9月26日，被答辩人通过在怀化日报发布交房公告的方式通知被答辩人办理了房屋交接手续，履行了告知义务，答辩人不应当再承担逾期交房违约责任。综上，对被答辩人提起的诉讼请求，依法应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2014年4月12日，原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于紫东片区“大汉龙城·旺龙府”第1幢503号商品房，总购房款368044元；被告应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金；由于原告的原因未能按期接受房屋的，双方同意按补充协议执行。同日，原、被告签订《补充协议》一份，《补充协议》第二条第2点约定：由于原告原因未能办理完毕合同备案、贷款手续或未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。第3点第一款约定：该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，被告即通知原告办理交接手续，同时，原告必须按合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续……。但《补充协议》第3点第三款同时又约定：被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。合同签订后原告付清了全部购房款。2016年1月23日，“大汉龙城·旺龙府”第1栋取得《工程质量竣工验收记录》，2017年7月6日经消防验收合格，但被告至今未取得《竣工验收备案表》。被告至今未将上述房屋交付原告使用。 上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证、质证、辩论，有如下证据予以证明： 原告身份信息、被告营业执照复印件、《商品房买卖合同》、《合同补充协议条款》、预收款专用凭据、收款收据、个人贷款凭证、工程质量竣工验收记录、怀化日报、消防验收意见书、庭审笔录一份。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。原、被告在补充协议第二条第3点第一款、第三款中对于交房条件约定不一，导致原、被告对交房条件的理解出现争议，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故本院认定经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》为涉案商品房的交房条件，但被告至今未将涉案房屋交付原告。原告按约已支付全部购房款，被告应当依约将符合约定的合格商品房交付给原告使用，被告至今就涉案商品房未能取得《竣工验收备案表》，构成违约，应承担违约责任。被告辩称原告所主张的逾期交房违约金超过诉讼时效，诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院保护其民事权利的制度。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中被告所建房屋未取得竣工验收备案表，未达到法定交房条件，原告拒绝收房未违反法律规定，截止起诉之日，原告的诉请未超过诉讼时效，被告的该项答辩意见，本院不予采纳。被告辩称原告未付清有关税费、维修基金等，被告可以延期交房不承担违约责任，因被告尚未具备交房条件，亦非专项维修基金和税费的权利人，且缴纳专项维修基金和税费并非合同的主要义务，被告以他人的权利来免除自己的义务，不符合先履行抗辩的条件，本院对该辩解意见不予采纳。现原告主张自2016年5月30日起至实际交房之日止按总房款的日万分之一（36.8044元/天）计算逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下: 被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告贺金花、杨环屹延期交房违约金，延期交房违约金从2016年5月30日起至实际交房之日止，按36.8044元/天计算。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费808元，减半收取404元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  杨志勇 二〇一九年七月三日 代理书记员  尹绪琴