浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终1875号 上诉人（原审被告）：宁波新天美地置业有限公司。住所地：宁波市海曙区胜丰路**。 法定代表人：楼成德，该公司董事长。 委托代理人：龚骅，浙江灵桥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：储晓蓉，女，1979年3月30日出生，汉族，住宁波市江**。 委托代理人：计群，浙江铭生律师事务所律师。 原审被告：宁波市海曙区新星股份经济合作社。。住所地：宁波市海曙区环城西路北段新星村 代表人：徐如明，该合作社社长。 委托代理人：龚骅，浙江灵桥律师事务所律师。 上诉人宁波新天美地置业有限公司（以下简称新天美地公司）因与被上诉人储晓蓉、原审被告宁波市海曙区新星股份经济合作社（以下简称新星合作社）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2018）浙0203民初16240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新天美地公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：被上诉人购买诉争房屋的房价为424608元，一审起诉前上诉人已支付给被上诉人违约金137360.67元，如加上一审判决的76429元，违约金达到了房价的50%。被上诉人购买诉争房屋已有获利，一审再次判决上诉人支付违约金与法律规定相违背。 储晓蓉辩称：上诉人违约时间长达31个月，所以违约金比例会这么高。上诉人应该举证证明被上诉人的实际损失是多少。上诉人认为违约金过高有悖于当初的承诺，严重违反诚实信用原则，第二份承诺书并非是原合同的补充条款，是双方为了缓和矛盾而签订的和解协议，合同法的规定仅适用于原合同约定的违约条款，不适用承诺书。综上，请求二审法院驳回上诉。 新星合作社辩称：没有意见。 储晓蓉向一审法院起诉请求：1.两被告支付2017年10月至2018年9月的违约金152858.88元；2.两被告支付契税优惠损失10240元；3.诉讼费由两被告承担。 一审法院审理认定事实：2015年11月15日，原告（乙方）与被告新天美地公司（甲方）签订《存量房屋买卖中介合同》一份，甲方将位于新星路533号9-20的房屋（建筑面积49.25平方米）出卖给乙方，房屋价款人民币424608元，第一次付款（定金）于2015年11月15日前支付238121元，定金可抵作房款；第二次付款于2015年11月15日，金额186487元；房屋于款清交付；若甲方逾期不配合过户，视为甲方违约；若甲方违约，则甲方每日按已付房款的万分之五承担违约金；自款清之日起90个工作日内，为买受方办理过户手续。合同签订当天，原告向被告新天美地公司支付了余款186487元，缴清了全部购房款。原告按约取得了涉案房屋的使用权。 2016年6月14日，被告新天美地公司（甲方）向原告及案外人邬宏伟（乙方）出具《承诺书》一份，承诺于2016年8月10日前完成过户手续，若未在2016年8月10日前完成过户手续，甲方需向乙方退还乙方已支付的房款，邬宏伟A-919：425130元，储晓蓉A-920：424608元，2户共计849738元；甲方需向乙方支付因甲方办理过户逾期引起的违约金，计算方式按照购房合同上的约定（已收房款的万分之五每日），截止至甲方办理完成过户手续之日前，违约金每月一结，并于次月15日支付给乙方。 2016年12月22日，被告新天美地公司再次向原告及案外人邬宏伟出具《承诺书》一份，承诺若逾期影响到契税退税的优惠，被告新天美地公司将承担退税相关损失（退税按照2016年商住房契税退税政策）。 2017年4月13日，被告新天美地公司再次向原告及案外人邬宏伟出具《承诺书》一份，承诺将于2017年6月30日办理完产证过户手续，如没按上述时间办理完手续，自2017年7月1日起违约金按已付房款的万分之十每日支付，每月15日打到业主卡上。 上述《承诺书》出具后，被告新天美地公司未按照约定办理过户手续，并于2016年6月起向原告支付违约金至2017年11月，共计支付137360.67元。 2018年9月27日，原告取得涉案房屋的不动产登记证书，编号浙（2018）宁波市海曙不动产权第0203464号。 另查明，被告新星合作社于2008年受让取得涉案房屋所在土地的国有土地使用权，并于2008年12月26日与中鑫建设集团有限公司签订《建设工程施工合同》，建造新星商务楼项目工程。 一审法院认为：本案的主要争议焦点为：1.原告与被告新天美地公司签订的房屋买卖合同及被告新天美地公司出具的承诺书是否有效；2.被告新星合作社是否要承担支付违约金的责任；3.原告诉请的违约金是否过高，是否应调整。 对第一个争议焦点，该院认为，原告与被告新天美地公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，即使被告新天美地公司在与原告签订房屋买卖合同时未取得涉案房屋的所有权，根据关于审理买卖合同纠纷案件的司法解释的规定，该房屋买卖合同并非无效，如果因出卖人未取得所有权最终导致物权不能转移，出卖人承担的是违约责任或合同被解除赔偿损失的责任。因此，原告与被告新天美地公司之间的房屋买卖合同是有效的，之后被告新天美地出具的承诺书也是合法有效，被告新天美地公司应当按约支付违约金。 对第二个争议焦点，原告主张，被告新天美地公司是接受被告新星合作社的委托向原告出售涉案房屋，根据合同法的相关规定，房屋买卖合同及承诺书的效力及于被告新星合作社，被告新星合作社应当支付违约金。该院认为，原告提供的《授权委托书》系复印件，两被告对此均不认可，并否认双方之间存在委托关系，故对原告的主张该院不予采信。原告另主张，被告新星合作社已将房屋过户给原告，该行为可视为对涉案房屋买卖合同及承诺书的追认，被告新星合作社应承担支付违约金的责任。对此，该院认为，被告新星合作社向原告办理过户的行为系物权变更行为，并非是对原告与被告新天美地公司签订房屋买卖合同行为的追认。因此，涉案房屋买卖合同及承诺书对被告新星合作社没有约束力。 对第三个争议焦点，该院认为，房屋买卖合同及承诺书中约定的违约金均系被告新天美地公司的真实意思表示，其中最后一份即2017年4月13日的承诺书中约定的日万分之十的违约金较房屋买卖合同及之前的承诺书中的约定提高，既是督促被告遵守承诺尽快办理过户，同时具有一定的惩罚性质，该院综合考虑原告的损失、被告履行合同的情况、房屋价格等因素，酌情调整违约金标准按照月利率1.5%计算。因双方确认被告新天美地公司支付违约金至2017年9月，故被告新天美地公司应当支付自2017年10月1日起至2018年9月27日的违约金76429元。对于原告诉请的契税优惠损失10240元，该院酌情调整包括在上述违约金中。对于被告新天美地公司已经支付给原告的违约金，系被告自愿支付，不予调整。综上，原告的诉讼请求，合法部分，该院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、被告宁波新天美地置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付给原告储晓蓉违约金76429元；二、驳回原告储晓蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费3562元，减半收取1781元，由原告储晓蓉负担926元，由被告宁波新天美地置业有限公司负担855元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同及上诉人出具的承诺书合法有效，双方均应按约履行。因上诉人未按约办理诉争房屋的过户手续，应承担相应的违约责任。一审判决根据被上诉人的损失、上诉人履行合同的情况、房屋价格等因素，已对上诉人承诺的违约金酌情调整按照月利率1.5%计算，符合法律规定。上诉人已经支付的违约金，系上诉人自愿支付，不予调整。 综上所述，新天美地公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1711元，由上诉人宁波新天美地置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 俞灵波 审 判 员 朱亚君 审 判 员 赵保法 二〇一九年七月二十九日 代书记员 施纪元