湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初2385号 原告：郴州市华泽物业服务有限责任公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区南街**市房产发展总公司原办公楼**。 法定代表人：谢关瑶，系公司总经理。 委托诉讼代理人：瞿一琦，湖南瀛森律师事务所律师。 被告：郑国超，男，1988年2月14日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 原告郴州市华泽物业服务有限责任公司（以下简称“华泽物业公司”）与被告郑国超物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人瞿一琦、被告郑国超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华泽物业公司请求本院判令：1、被告向原告支付从2015年7月至2018年6月物业服务费6538元（129.73㎡×1.4元/㎡×36个月[计算至2018年6月30日止]）；2、由被告承担全部诉讼费用。 被告郑国超的答辩要点：（一）物业费缴纳时间自2015年1月1日至2018年6月30日止。（二）被告于2017年装修，于11月1日完成燃气基础性设备安装，于11月12日签订供气合同，并最终于2018年6月15日完成燃气供气安全检查工作，故从2015年1月1日至2018年6月15日应认定为“未入住房屋”，根据《福城花园住宅小区物业服务合同》第四条第三款之规定，结合原告在起诉状中对“事实和理由”的陈述，对于未入住房屋的物业服务费按90%收取（0.585元/㎡/月），故被告同意按照0.585元/㎡/月的标准支付从2015年1月1日至2018年6月15日之间的物业费，扣除在2015年1月6日已付物业费1090元，被告还需支付物业费2097元（129.73㎡×0.585元/㎡×42个月-1090元）。（三）原告在服务期间未及时公布、公示与郴州联发房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》及与业主签订的《物业服务合同》，侵犯了被告的知情权，且原告未依约做好值班安保、巡查、卫生等物业服务，致使部分业主室内财物被盗走，被告一辆新日牌电动车丢失，且均未追回，也曾发生电梯被困事件，小区绝大部分业主表示拒绝缴纳物业费，但原告却采取起诉的方式追讨，引起业主们的极度不满，甚至会引发社会稳定等，其要求被告支付物业费应予以全部驳回，甚至还应赔偿财产被盗损失及精神损失费。 查明的事实 根据当事人的诉辩主张及举证、质证情况，本院确认如下法律事实： 一、被告郑国超系郴州市北湖区南岭大道728号福城花园二期18栋506号房屋业主，物业面积129.73㎡。 二、2014年8月13日，甲方郴州联发房地产有限公司与乙方郴州市华泽物业服务有限责任公司签订《“福城花园二期”住宅小区**物业服务合同》，约定乙方对福城花园二期（电梯房）住宅楼提供**物业管理服务事宜，其中第五条第1项约定：物业服务费选择包干制，按照业主拥有物业的建筑面积交纳物业管理服务费，具体如下：（1）住宅：1.4元/㎡/月；……。第六条第1项约定：1、纳入物业管理范围的已竣工交付但尚未出售（甲方未出售的空置房）或因质量原因业主未办理入住的空置房的物业服务费按上述收费标准的90%收取，由甲方支付。 2014年8月23日，甲方福城花园业主委员会与乙方郴州市华泽物业服务有限责任公司签订《福城花园住宅小区物业服务合同》，约定甲方将福城花园一期（楼梯房）委托给乙方试行物业有偿服务管理；一期房屋收费按建筑面积计算，具体为：住宅0.65元/㎡/月，根据市物价局的规定，未入住房屋物业服务费按照90%（即0.585元/㎡/月）收取……。 三、2017年1月15日，甲方福城花园业主委员会与乙方郴州市华泽物业服务有限责任公司再次签订《福城花园住宅小区物业服务合同》，约定甲方将福城花园小区委托给乙方实行物业有偿服务管理，包括一期488户业主、二期252户业主；其中第四条第（一）项第1、2、3、4款约定“（一）收费标准（按房屋建筑面积），具体为：1、一期住宅物业服务费用按0.65元/㎡/月收取；2、二期住宅物业服务费用按1.4元/㎡/月收取（不含二次供水加压电费）；3、根据市物价局《关于贯彻落实的通知》的规定，未入住房屋的物业服务费按照90%收取（0.585元/㎡/月）；4、杂房（车库）按0.5元/㎡/月收取，已经改变房屋使用性质或出租的，一律按1.3元/㎡/月收取”。 四、被告在2015年1月6日缴纳物业服务费1090元，原告于当日出具了《收据》，载明“郑国超交来18栋506房2015年1月至6月物业费1090元”；其余物业费至今拖欠，原告多次催讨未果，故诉至法院。 五、庭审过程中，原告同意对于被告未入住期间即从2015年1月1日至2018年6月15日止，按照二期住宅1.4元/㎡/月的90%的标准（即1.26元/㎡/月）收取物业服务费；被告抗辩应依据《福城花园住宅小区物业服务合同》第四条第（一）项第3款之规定，按照0.65元/㎡/月的90%的标准（即0.585元/㎡/月）计算未入住期间的物业费。 判决的理由与结果 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、被告应否缴纳物业服务费；二、未入住期间的物业服务费应按照何种标准缴纳。 关于焦点问题一，被告应否缴纳物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故涉案物业服务合同均合法有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案原告为被告郑国超提供了物业管理服务，被告郑国超理应依约缴纳物业服务费。被告辩称原告安保、卫生等服务不完善，但并未提供充分有效证据证明，且原告提供的物业服务存在的瑕疵不能作为单个业主不按照合同约定履行交纳物业服务费的理由。至于财物被盗，因业主财物损失理赔和拖欠物业服务费实属两种不同法律关系，被告有权找物业协商或另案起诉，不能以此为由拒交物业服务费。因此，原告诉请被告缴纳物业服务费，于法有据，本院予以支持。 关于焦点问题二，未入住期间的物业服务费应按照何种标准缴纳。庭审中，双方当事人一致认可自2015年1月1日至2018年6月15日止系“未入住期间”，且双方一致同意“未入住期间按照90%的标准缴纳物业服务费”，但原告主张应按照1.4元/㎡/月的90%收取，被告请求按照0.65元/㎡/月的90%的标准缴纳。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，结合到本案，被告郑国超居住的是福城花园二期电梯楼，而0.65元/㎡/月限指一期楼梯房的物业费，且从被告提供的《收据》内容来看，被告对其所居住的二期电梯楼收费标准知情且认可，结合公平原则、交易习惯、合同其他条款以及双方真实意思表示，本院认定对于未入住期间的物业服务费应按照1.4元/㎡/月的90%即1.26元/㎡/月的标准计算，入住后的物业费按照1.4元/㎡/月的标准计算。 综上所述，原告诉请被告支付拖欠的物业服务费，本院予以支持；从2015年1月1日至2018年6月30日共计物业服务费6961.5元（包括两个部分：1、未入住期间即2015年1月1日至2018年6月15日止共1261天，产生物业服务费6870.7元[1.26元/㎡/月×129.73㎡÷30天×1261天]；2、从2018年6月16日至2018年6月30日共15天，产生物业服务费90.8元[1.4元/㎡/月×129.73㎡÷30天×15天]），扣除被告已缴纳的1090元，被告郑国超还应向原告缴纳物业服务费5871.5元。 现依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百二十五条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告郑国超在本判决生效后10日内支付原告郴州市华泽物业服务有限责任公司物业服务费5871.5元（计算至2018年6月30日）； 二、驳回原告郴州市华泽物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取25元，由原告郴州市华泽物业服务有限公司负担5元，被告郑国超负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  肖娜 二〇一九年七月一日 法官助理谢晨芳 书记员张靓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据加以证明。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。