安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1523民初2674号原告:舒城锦润来服饰有限公司，住所地安徽省舒城县城关镇梅河东路南侧。法定代表人：巴明，该公司经理。委托诉讼代理人：段玉宏，安徽舒洲律师事务所律师。被告：安徽华强羽绒有限公司，住所地安徽省舒城县城关镇七里村梅河东路南侧。法定代表人：华新根，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈杰，该公司员工。委托诉讼代理人：池洪，安徽舒洲律师事务所律师。原告舒城锦润来服饰有限公司（以下简称锦润来公司）与被告安徽华强羽绒有限公司（以下简称华强公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人段玉宏和被告委托诉讼代理人池洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦润来公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告租金55000元；2、判令被告赔偿原告财产损失409522元；3、判令被告支付原告违约金220000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告需租赁被告部分厂房、缝纫设备、职工宿舍进行服装生产经营，为此双方于2016年3月23日签订《厂房租赁合同》一份。合同约定租期五年，自2016年3月16曰起至2021年3月15日止。租金及支付方式：厂房（含部分缝纫设备、职工宿舍），第一年租金40万元，第二年至第四年，每年在上年基础上递增10%，第五年不递增。第一年租金在合同签订之日前付清，以后在每年的3月16日前付清当年租金。合同同时约定如提前终止履行，则当年租金按实际租赁天数计算。如违约单方终止履行，违约方应按半年的厂房租金作为违约金支付对方。合同履行中，原告付清了第一年租金40万元，又于2017年3月16日付清了第二年租金44万元。租赁期间，原告安装电货梯一部、修建了50平方米的厂区道路、安装了厂区户外电缆、配套改造了生产车间。2017年被告采用“退二进三”的方式，即采用形式上的招投标将工业用地转为商业用地，欲对该地块进行房地产商业开发，故单方提前终止合同的履行。2018年1月31日，原告将租赁物及钥匙移交给被告，后全部撤出整体搬至杭埠幵发区。2018年被告也以“龙城华府”项目名义完成了该地块的商品房商业开发。因距离第二年租期还有1.5个月（2018年1月1日-2018年3月15日），被告提前终止合同，按合同约定未满租期期间的租金应当返还、配置及添附的财产应当赔偿、还应按约给付违约金。因原被告对上述项目无法协商一致，故提起诉讼，判如所请。原告提交了以下证据：证据一、锦润来公司营业执照及法定代表人身份证明，证明原告身份及诉讼主体适格。证据二、安徽华强羽绒有限公司营业执照复印件，证明被告身份及诉讼主体适格。证据三、厂房租赁合同，证明1.租期：五年，2016年3月16日至2021年3月15日；2.租金及支付方式：厂房（含部分缝纫设备、职工宿舍），第一年租金40万元，第二年至第四年，每年在上年基础上递增10%，第五年不递增，第一年租金在合同签订之日前付清，以后在每年的3月16日前付清当年的租金；3.合同提前终止，则当年租金按实际租赁天数计算；4.合同提前终止，应按当年租金的一半给付对方违约金。证据四、收据及银行转账凭证各一份，证明2017年3月16日原告付清了第二年租金44万元。证据五、收据一份，证明2018年1月31日，原被告完成对租赁物的全部移交手续。证据六、合同书二份、结算清单一份，证明租赁期间，原告配置及添附财产价值409522元。（详见附卷证据）华强公司辩称，一、原告与被告于2018年1月31日经过协商一致同意解除合同。双方对解除合同达成一致意见后，原告主动向被告交还厂房、宿舍钥匙及其他租赁物。原告当时未对解除合同提出任何异议，此过程中双方意思表示真实，属于平等自愿的协商行为，不存在单方提前终止合同的行为，原告要求被告承担违约责任没有事实基础，也没有法律依据。二、原被告双方同意解除合同，是因政府征迁行为导致租赁合同无法继续履行，出现合同约定的解除事由。原告诉称被告采用形式上的招投标改变土地用途不是事实。2016年下半年，因舒城县人民政府“城东新区棚户区综合改造”征迁部分企业“退二进三”，被告属于“退二进三”范围，故租赁合同不能继续履行，为此，原被告协商后双方同意终止合同，原告现起诉要求被告承担违约责任，不仅缺乏合同和法律依据，而且令被告无法理解。三、原告要求赔偿财产损失没有事实依据。根据合同第六条第1款约定，原告对生产和水电设施进行改造，必须征得被告同意；合同第七条第4款约定，在租赁期内，原告对厂房、宿舍进行的装修及改造，均归被告所有。租赁期满后被告无需进行经济补偿。本案中，原告诉称的安装货梯一部、修建厂区道路，安装电缆、改造生产车间并未征得被告同意，况且依约也归被告所有。原告交还钥匙后，被告在厂房未曾看到原告所谓的电缆及厂房配套设施，货梯仅存一个绞盘和开关，原告索赔的诉由不能成立。四、原告要求违约金没有依据，且违约金数额明显过高。合同第七条第1款约定了双方可以协商终止合同，第2款约定了遇政府征迁和其他不可抗力因素导致合同无法履行的，双方可终止合同。本案中，县政府征迁被告土地进行“退二进三”属于政府规划征迁，符合双方合同约定情形，故被告不存在违约，不应承担违约金。综上所述，除未满租期的租金之外，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告提交了以下证据：证据一、被告营业执照及法定代表人证明，证明被告身份信息。证据二、厂房租赁合同，证明1、在征得华强公司同意的前提下，才允许锦润来公司对生产及水电设施进行改造。2、在租赁期间，双方协商一致，自愿终止合同的，本合同即行终止；3、在租赁期内，如遇政府拆迁和其他不可抗力因素导致合同无法履行的，双方应协商，终止合同的履行。4、在租赁期内，锦润来公司对厂房、宿舍进行的装修及改造，均归华强公司所有，租赁期满后，无需对锦润来公司进行经济补偿。证据三、照片一组，证明原告搬离后厂房的场景，没有所谓的电缆及配套设施，货梯仅存绞盘和开关。证据四、工业企业土地收储呈报表、舒城县城关镇经发办2018年工作总结，证明因县政府城东新区棚户区综合改造征迁部分企业“退二进三”，被告土地被纳入县政府收储范围之内。（详见附卷证据）本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。据此确认，原告（承租方，简称乙方）因服装生产经营的需要，于2016年3月22日与被告（出租方，简称甲方）签订了一份厂房租赁合同，约定甲方将部分厂房、缝纫设备和职工宿舍租赁给乙方使用，乙方按约定付给租金。合同共十二条，第一条租赁事项(略)。第二条租赁用途（略）。第三条租赁期限：自2016年3月16日起至2021年3月15日止。第四条租金及支付方式：1.租金，厂房（含部分缝纫设备、职工宿舍），第一年租金40万元，第二年至第四年，每年在上年基础上递增10%，第五年不递增；2.支付方式，分年支付，第一年租金合同签订之日前付清，以后在每年的3月6日前付清当年的租金。第五条甲方权利和义务（略）。第六条乙方的权利和义务：“1、有权按照合同的约定要求甲方交付厂房、缝纫设施和职工宿舍。在征得甲方同意的前提下，允许对生产和水电设施进行改造。凡乙方自行增加的设备和设施，其产权归乙方所有，租赁期满后由乙方自行处置。2、未经甲方同意，不得改变厂房的结构和使用用途，不得将缝纫机械外借他人，如发现外借，甲方有权收回机械。3、乙方因过错使用，导致厂房损坏，有修缮的责任并承担费用。缝纫机械使用中损坏的，有修复的责任。4、5、6…（略记）”。第七条合同终止：“1、在租赁期内，双方协商一致，自愿终止合同的，本合同即行终止。2、在租赁期内，如遇政府征迁和其它不可抗力因素导致合同无法履行的，双方应协商，终止合同的履行。3、（略记）。4、在租赁期内，乙方对厂房、宿舍进行的装修及改造，均归甲方所有，租赁期满后，无需对乙方进行经济补偿。5、（略记）。6、如遇上述第1款、第2款情况发生，合同提前终止，则当年租金按实际租赁天数计算。”第八条违约责任：“合同中的条款，为双方共同商定，签字生效后，双方应共同遵守，不得违约。如有违约，单方终止合同的履行，违约方应按半年的厂房租金作为违约金支付给对方。”第九、十、十一条（略记）。第十二条：本合同自签字之日起生效，原双方签订的房屋租赁合同自动终止。合同签订后，原告租赁被告的厂房及设备等从事服装生产，并依约付清第一年租金40万元，又于2017年3月16日付清了第二年的租金44万元。由于2017年被告属于舒城县人民政府“城东新区棚户区综合改造”的“退二进三”的范围，需要征迁，原告于2018年1月31日，将租赁物及钥匙移交给被告，并搬迁撤出。对当事人有争议的事实的质证和认定：一、原被告2018年终止合同的履行，是否为被告单方提前终止合同履行的事实。根据双方提交的租赁合同，及双方无异议的原告提交的证据五，双方对于2018年1月31日终止合同的履行的时间无异议，双方的租赁合同是提前终止履行的。按照双方租赁合同第七条第1项、第2项约定，可提前终止合同履行的两种情形为：双方协商一致、自愿终止合同的，或者如遇政府征迁和其它不可抗力因素导致合同无法履行的、双方应协商、终止合同的履行。被告主张系双方协商一致解除、终止合同的履行，符合合同约定的情形，此主张依照证据规则，应由被告负有举证责任。除被告认为原告交出钥匙和搬离所租赁的场所为原告表示同意解除终止合同外，被告并没有提供证据证明曾与原告协商，且原告同意解除终止合同履行的事实。而原告交还厂房、宿舍钥匙及其他租赁物与被告，并不排除原告是基于被告单方解除、终止合同履行所致。因此，原告诉称的2018年1月31日，被告违反合同约定，单方提前终止与原告的租赁合同的履行的事实予以认定。二、原告租赁期间对生产、水电设施和厂房、宿舍装修改造的投入费用，以及是否征得被告同意的事实。原告提交的证据六，其中两份合同书，是原告方就租赁期间为生产设施，包括水电设施进行改造与施工方签订的安装合同，但合同具体实施除2018年12月19日原告与施工方一份结算清单外，并无其他相关证据证明；且支付的款项也无发票印证；另从原告提供的证据看，并没有证据证明涉及租赁厂房和宿舍的装修及改造内容。因此对于原告主张的租赁期间对生产、水电设施和厂房、宿舍是否装修改造及投入费用的多少，其提供的证据不足以证明，不予认定。而原告也未有提供证据证明，其租赁期间对生产和水电设施进行改造，曾征得被告同意。因此，原告租赁期间，曾为安装货梯和生产配套设施等投入费用409522元，缺少证据证明，不予认定；另即使有改造生产和水电设施安装，也未有征得被告同意。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，否则应承担违约责任。原被告签订的租赁合同，权利义务关系明确，该合同未有无效情形，系为有效合同，对合同当事人具有法律约束力。其一，被告因其租赁物涉及政府征迁等因素，而提前终止了与原告的租赁合同关系，由于被告无证据证明其是经与原告协商，并征得原告同意而终止租赁合同关系。因此被告是在与原告未协商或协商未达成协议的前提下，终止合同履行的，违反了双方签订的租赁合同第七条第1项、第2项约定，为单方终止合同履行的行为，属于违约行为。按照双方签订的租赁合同第七条第6项的约定，被告应返还原告第二年租赁期内，合同终止后未实际租赁期间（一个半月）的租金，即当年租金440000元/12月×1.5月﹦55000元。其二，由于被告违约单方终止合同的履行，依照租赁合同第八条违约责任的约定，应按半年的厂房租金即220000元作为违约金支付给原告。根据被告的辩称意见，和被告提前终止合同履行的原因、合同性质、履行情况，以及提前终止履行，可能对原告投入资产造成损失等情形，酌定被告以双方约定的违约金数额的60%向原告支付违约金即132000元。至于原告主张的财产损失，无事实依据，不予采信。综上所述，原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（一）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告安徽华强羽绒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告舒城锦润来服饰有限公司返还租金55000元；二、被告安徽华强羽绒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告舒城锦润来服饰有限公司支付违约金132000元；三、驳回原告舒城锦润来服饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10644元，减半收取5322元，被告负担2420元，原告负担2902元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  包跃宏二〇一九年七月三十日书记员  晋 尧