鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初1046号原告：王明金，男，汉族，1970年11月20日出生，住所：辽宁省辽阳市圣文区。委托诉讼代理人：苏庆甫，鞍山市千山区千盈法律服务所法律工作者。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所：沈阳市大**小东路**。法定代表人：蒋慧英，董事长。委托诉讼代理人：侯剑兰，辽宁弘扬律师事务所律师。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所：鞍山市铁**人民路**。负责人：李振东，店长。委托诉讼代理人：侯剑兰，辽宁弘扬律师事务所律师。原告王明金诉被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称新玛特公司）、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称新玛特鞍山人民路分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日受理后，依法适用普通程序，并于2019年4月10日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人苏庆甫、被告新玛特公司及新玛特鞍山人民路分公司委托诉讼代理人侯剑兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王明金向本院提出诉讼请求：一、判令被告违反合同约定，给付房屋租金合计546109.78元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告所有的鞍山市铁西区人民路207号46.21㎡的房产，与被告双方签订房屋《租赁合同》，自2009年11月14日起租赁给被告，租赁期限签订为20年。2018年10月8日被告发布公告及解除合同通知书，并停止给付租金，现被告购物广场经公告后已经停业。依据原、被告双方签订的房屋《租赁合同》第九条：违约责任3,“在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剰余租期的全部租金后方可提前终止”。第十一条：纠纷的解决：任何一方有权将此纠纷提交合同履行地人民法院，败诉方负担一切诉讼费用。被告房屋租金给付至2017年12月份第一季度的租金，依据《租赁合同》签订租赁期限20年，现被告尚欠给付原告剩余房屋租金如下：1、欠第二个五年租赁期间租金，7个季度：234元／季度Ｘ7个季度Ｘ46.21㎡＝75691.98元。2、欠第三个5年租金：248元／季度Ｘ4个季度Ｘ5年Ｘ46.21㎡＝229201.6元。3、欠第四个5年租金：261元／季度Ｘ4个季度Ｘ5年Ｘ46.21㎡＝241216.2元。合计：欠租金546109.78元。综上所述，被告违反《合同法》有关规定及《租赁合同》约定的违约责任，故依法应承担给付剩余租金的违约责任。为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。新玛特公司、新玛特鞍山人民路分公司辩称，一、租赁合同已于2018年12月14日解除。答辩人同意给付合同解除之日止的房屋租金，租金给付至2018年2月14日。2018年10月8日，被告发布人民路超市的停业公告，并于2018年10月19日正式闭店停业。2018年12月29日，被告通过ＥＭＳ快递方式向原告邮寄送达《解除合同通知书》，并告知原告已腾空租赁场地、接收房屋。因此，原告要求给付合同解除后的租金没有事实依据，被告同意给付原告房屋租金并返还房屋，对于其主张的剩余租金系违约金，应予以区分。二、原告要求违约赔偿数额过高，请求法院予以调整。原告与鞍山华奇置业有限公司签订《商品房买卖合同》时，知悉被告已经承租该楼盘一楼、二楼及地下室全部房产，双方签订《租赁合同》的目的是为了大商商场的整体运营。现被告与华奇置业公司签订的租赁合同已解除，被告与原告签订的租赁合同目的根本无法实现，亦应当予以解除。双方租赁合同已经履行近10年，原告租金收益高达14万余元，已经收回购买房屋的投资款。被告持续亏损累计已达6600余万元，确实无力继续支付租金。《租赁合同》第七条约定“合同解除后60日内，双方交接房屋，该60日免收租金”。原告拒绝接收房屋，没有采取适当措施致损失扩大，被告不应承担该部分损失的赔偿责任。三、答辩人不同意承担案件受理费。诉讼费用应根据《民事诉讼法》及《诉讼费用交纳办法》的相关规定，在原告与被告之间合理分担。对原告未获支持的诉讼请求部分所对应的诉讼费用，应由原告自行承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告王明金提供的证据有：1、租赁合同一份，证明：租赁合同中的违约责任的第3项约定应赔偿剩余租期的全部租金方可提前终止合同，租期是20年。被告认为租赁合同真实性、合法性、关联性没有异议，证明对象合同第7条约定合同解除后60日内，乙方将该商铺恢复到与甲方交还商铺的状态，交还甲方，该60日甲方免收租金，这部分是商铺交还的约定，第9条第3.2项约定的是单方解除权，并不是约定违约金的问题。本院认为被告对于证据真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以确认，并在卷佐证；2、房产证一份、补充合同一份，证明：原告出租房屋的面积。被告没有异议。本院对该证据予以确认，并在卷佐证；3、银行账户流水一份，证明：被告最后一次给付租赁费是2017年12月15日。被告认为租金是按季度支付，上打租，也就是租金已经支付至2018年2月14日。本院认为，结合租赁合同中的给付期，原被告对于房租给付至2018年2月14日并没有异议，故本院对该证据予以确认，并在卷佐证，并确认2018年2月14日前的租金被告已经付清；被告向本院提交的证据有：1、停业公告及照片各一份。证明：2018年10月8日，被告发布商场停业公告，定于2018年10月19日起停止营业。原告没有异议。本院对该证据予以确认，并在卷佐证；2、《解除合同通知书》和收函回执一份。证明：被告将解除合同通知书于2018年12月14日送达给原告。双方租赁合同自通知到达之日起解除。原告认可收到该证据。因此，本院对该证据予以确认，对于收到解除合同通知书的时间确认为2018年12月14日；3、被告与鞍山华奇置业有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》各一份。证明：2008年被告与鞍山华奇置业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租该公司开发建设楼盘的一楼、二楼及地下室全部房产，其中一楼、二楼共计13500㎡。后由于鞍山华奇置业有限公司擅自将126户商铺出售给原告等小业主，双方重新签订《补充条款》将原一楼、二楼租赁面积减少至11101.16㎡，导致被告与原告等小业主重新签订《租赁合同》每个9平左右。因此，原告知悉被告承租涉案商铺是为了大商商场的整体运营。原告认为该证据与本案无关联性。本院认为该证据与本案不具有关联性，故本院不予以确认；4、《关于房屋租赁合同解除通知函》一份。证明：2018年9月3日，被告已经向鞍山华奇置业有限公司送达解除租赁合同通知。现因商场绝大部分租赁场地已经解除，被告与原告签订《租赁合同》目的已经无法实现应予解除。原告认为该证据与本案无关联性。本院认为该证据与本案不具有关联性，故本院不予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月15日，原告王明金（出租方、甲方）与大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：商铺位置为位于鞍山市铁西区人民路207号大商·尚城生活的一层112号铺（建筑面积46.34平方米），租金第1个五年为220元／平﹒季，第2个五年为234元／平﹒季，第3个五年为248元／平﹒季，第4个五年为261元／平﹒季；合同第二条约定：商铺开始计租日为2009年11月15日，租赁期限20年。合同第九条违约责任的第2款约定：在租赁期内，甲方可以提前六个月书面通知乙方，但应在赔偿乙方剩余租期的全部租金后方可以提前终止合同。第3款约定：在租赁期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可以提前终止合同。合同签订后，原告将商铺交付给被告新玛特公司，作为被告新玛特鞍山人民路分公司开办大商尚城生活商场（鞍山人民路超市）的部分场地，被告已付清2018年2月14日前的租金。2018年10月8日，被告新玛特鞍山人民路分公司因商场经营持续亏损，发布商场停业公告，定于2018年10月19日起停止营业。2018年12月14日，被告新玛特鞍山人民路分公司向原告送达了《解除合同通知书》。现大商尚城生活商场（鞍山人民路超市）已经闭店停止经营。2017年12月8日，大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司名称变更为沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司。2018年3月29日，大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司名称变更为沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司。被告新玛特鞍山人民路分公司系被告新玛特公司下属分公司。原告王明金购买的商铺的实际面积为46.21㎡。本院认为，原告王明金与被告新玛特公司签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，该合同不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。作为合同双方当事人均应依照合同约定履行各自的权利和义务。合同签订后，被告新玛特鞍山人民路分公司在租赁、使用商铺经营大商尚城生活商场（鞍山人民路超市），因经营持续亏损对商场停止营业，并通知原告解除租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告与被告在租赁合同中约定：在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。被告于2018年12月14日向原告送达了解除合同通知书，且涉案商场已经停业，被告没有继续履行合同的能力，故租赁合同具备约定解除的条件。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告于2018年12月14日向原告送达了解除合同通知书，因此，租赁合同已经解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现被告新玛特公司因自身经营问题而导致提前解除合同，原告有权要求其赔偿租金损失，对于原告主张被告新玛特公司给付两个商铺剩余租金546109.78元一节，理由是依据租赁合同第九条第3款“租赁期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可以提前终止合同。”的约定。本院认为该约定本意不是附条件解除合同条款，而是对单方解除合同的违约惩罚，其实质是违约金约定条款。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”原告将剩余租金作为实际损失显然过高，应当予以调整，依据租赁合同第九条第3款约定的提前六个月通知期限，将六个月的租金作为原告的实际损失为宜，故被告新玛特公司应支付原告的违约损失应定为六个月租金的1.3倍。依据原告商铺的面积以及租赁合同的约定，被告新玛特公司应给付原告王明金违约金28114.16元（234元／㎡／季×46.21㎡×6月（2季）×130%）。关于原告要求被告支付租金一节，原告于2018年12月14日收到被告新玛特公司送达的《解除合同通知书》，故以该日确认为租赁合同解除之日，从2018年2月14日至该日被告新玛特公司尚欠原告10个月租金，被告新玛特公司对此应当承担给付责任，故被告新玛特公司应当给付原告王明金租金36043.80元（234元/㎡/季÷3个月×46.21㎡×10个月）。关于原告诉请被告新玛特鞍山人民路分公司承担给付租金责任一节，因其是被告新玛特公司下属分公司，不具备独立法人资格，其所应当承担的相应民事责任应由被告新玛特公司承担，故对于原告的此项诉求，本院不予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告王明金租金36043.80元、违约金28114.16元，共计64157.96元；二、驳回原告王明金的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9261.10元，由原告王明金承担8173.10元，被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司承担1088元，此款随上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长 王 丹人民陪审员 史 雅人民陪审员 吕潇楠二〇一九年七月十一日书 记 员 杨玉旸