湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初2886号 原告（反诉被告）：周哲雨，男，侗族，1990年11月9日出生。 委托诉讼代理人：周园婷（特别授权），湖南天地人（怀化）律师事务所专职律师。 被告（反诉原告）：怀化宇璟房地产开发有限公司。 法定代表人：曾亮。 委托诉讼代理人：陈忠（一般代理），男，汉族，1969年1月13日出生，系公司员工。 委托诉讼代理人：贺晟（一般代理），男，汉族，1970年11月21日出生，系公司员工。 委托诉讼代理人：吴韬（反诉特别授权），男，土家族，1995年1月15日出生，系公司员工。 原告（反诉被告）周哲雨诉被告（反诉原告）怀化宇璟房地产开发有限公司（以下简称宇璟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日受理。审理过程中，被告宇璟公司于2019年7月11日提起反诉。本院依法均适用简易程序实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告周哲雨及其诉讼代理人、被告宇璟公司诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周哲雨向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2、判令被告返回原告已交的购房首付款58333元及相关契税2746.02元、维修资金4652元；3、由被告按年利率6%向原告支付占用资金期间的利息2625元（庭审中确定从支付房款之日起计算至2019年5月26日止，利息计算至实际付清之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年8月26日签订《商品房买卖合同》。约定原告购买被告开发的位于怀化市正清路南侧、长泥坡变电站东侧（新中医院正对面）倒水湾项目第*、*幢**层****号房屋。建筑面积为47.47平方米，每平方米6074元，共计总价为288333元，向银行按揭支付20%首付的方式贷款，在该合同第七条中对付款方式及期限作出了明确的约定。原告按照合同的规定支付了相关款项及提交银行按揭所需的资料。但被告辗转银行多次且更换银行均未能办理相关按揭，经原告于2019年5月再次向被告工作人员询问按揭事宜，被告工作人员告知原告无法办理按揭。因无法按双方所签的合同继续履行，经双方协商未果，诉请法院判如所请。 被告（反诉原告）宇璟公司辩称：原告没有单方面解除合同的权利，按揭贷款不能办理是原告没有满足银行按揭贷款的资质，按揭贷款是原告自己去办，跟开发商没有关系。按照合同约定，因出卖人原因导致买受人未能获得贷款的，买受人可以选择继续履行合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告一次性支付剩余房款230000元；2、本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉人（被告）与被反诉人（原告）于2018年8月份签订《购房合同签约会签单》，双方对商品房、单价、总价等进行了约定。2018年8月26日，双方签订《商品房买卖合同》，以上二份协议相关条款均释明由于被反诉人因为按揭原因贷款下放不能时，被反诉人需向反诉人一次性缴纳剩余房款。反诉人多次催促未果，故提出反诉。 原告（反诉被告）辩称：反诉人的诉讼请求缺乏事实依据，双方在商品房买卖合同当中并没有约定买受人应无条件一次性支付剩余购房款的事项，且未能办理贷款非因买受人的原因。 双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了相关证据，对双方无异议的原、被告身份信息资料、被告企业登记信息、营业执照、企业法人证明、交款凭证、税收完税证明、增值税专用发票、湖南省物业专项维修资金专用收据、商品房买卖合同及购房补充协议（以上均为复印件），本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的光盘及所附对话记录，不符合证据三性本院不予采信。对被告提交的会签单、中国建设银行个人商业借款申请及贷款调查申报审批表（均为复印件）的真实性本院予以确认，就其证明目的本院予以部分采信。 根据采信的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：因购房需要，2018年8月26日原告与被告订立《商品房买卖合同》一份。合同约定，买受人（指原告）购买的商品房为预售，该商品房基本情况：1、为倒水湾项目中第1、2幢18层1808号房，建筑面积共47.47平方米，单价6074元/平方米；总价288333元。付款方式及期限：自合同签订之日支付首付款58333元，余款230000元向中国建设银行股份有限公司怀化河西支行申请贷款。因买受人原因导致未能获得贷款的，出卖人同意买受人以自有资金支付，不承担合同第八条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后将已付款及利息退还给买受人。因出卖人原因导致未能获得贷款的，买受人可以选择继续履行合同，具体付款方式和期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应以自有资金支付。逾期，任何一方均可单方解除合同，在合同解除后，出卖人应将已付款及利息退还给买受人。原告在购房合同签约会签单上签名，承诺因本人原因导致银行按揭手续无法办理，则在签署商品房买卖合同后30天内一次性补交所有剩余房款。2018年8月24日原告向被告支付首付款58333元，余款230000元向中国建设银行股份有限公司怀化河西支行申请了房屋抵押借款。在申请贷款过程中，因银行政策原因，贷款无法审批，被告要求原告补交剩余未交房款，原告不同意，要求解除合同退还已交房款，双方协商未果致纠纷发生。 同时查明2018年8月28日原告向怀化市鹤城区税务局缴纳契税2746.02元，向怀化市物业专项维修资金管理中心缴纳维修资金4652元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。依据合同约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，…因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，因银行政策调整，导致买受人履约不能导致合同目的无法实现，可认为非归责于双方的原因，当事人可以请求解除合同，故对原告要求解除合同，返还购房首付款58333元的请求本院予以支持，对被告要求原告一次性支付剩余房款230000元的请求本院不予支持。被告未按约定退还款项，必然给原告带来损失，故对原告要求被告支付资金占用期间的利息本院予以部分支持，利息计算从2019年6月5日起按年利率6%计算至本金偿还之日止。对原告要求支付利息2625元的请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还房屋契税和维修资金的诉求，因原告未提供有效证据予以证明该款项系被告收取，对该请求本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（一）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，判决如下： 一、原告（反诉被告）周哲雨与被告（反诉原告）怀化宇璟房地产开发有限公司订立的《商品房买卖合同》自2019年6月5日解除； 二、被告（反诉原告）怀化宇璟房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）周哲雨购房款58333元，并按年利率6%支付资金占用期间的利息（以58333元为计算基数，从2019年6月5日计算至款项全部清偿之日止），该费用于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回被告（反诉原告）怀化宇璟房地产开发有限公司的诉讼请求； 四、驳回原告（反诉被告）周哲雨其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1509元，减半收取754.5元；反诉案件受理费2375元，减半收取1187.5元；两项共计1942元；由被告（反诉原告）怀化宇璟房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  田群 二〇一九年七月二十三日 代理书记员  刘黎 附相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2、《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 3、《最高人民法院＜关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定＞》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 5、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。