湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （20019）湘11民初366号 原告：永州市香河房地产开发有限公司破产管理人。 负责人：张凌峰（曾用名张容），系湖南人和人（永州）律师事务所主任。 委托诉讼代理人：邓英姿，湖南人和人（永州）律师事务所律师。 被告：王学然，男，汉族，1959年10月2日出生，住永州市冷水滩区。 被告：胡咏梅，女，汉族，1972年7月7日出生，住永州市零陵区。 原告永州市香河房地产开发有限公司破产管理人（以下简称管理人）与被告王学然、胡咏梅撤销个别清偿行为纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告管理人委托的诉讼代理人邓英姿、被告王学然到庭参加诉讼，被告胡咏梅经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告管理人向本院提出诉讼请求：1、撤销永州市香河房地产开发有限公司对被告以房抵债的个别清偿行为；2、解除永州市香河房地产开发有限公司（以下简称香河房地产公司）与被告于2017年7月24日签订的《商品房买卖合同》；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：香河房地产公司是刘夏明于2008年3月13日设立的自然人独资企业，位于永州市冷水滩区下河线路**的“香河一品”系该公司开发的房地产开发项目。长期以来，香河公司依靠民间借贷及银行贷款维持经营，在“香河一品”项目开工建设时，香河公司已无资金用于启动建设，故由施工单位湖南国志建设有限公司全额垫资施工。2017年6月17日，“香河一品”开盘销售，大批民间借贷的债权人以购房名义达到偿债的目的，致使“香河一品”无后续资金用于完成工程施工，湖南国志建设有限公司与2017年8月底全面停工，“香河一品”成为烂尾工程。2017年7月24日，香河房地产公司为清偿对被告的债务，与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买“香河一品”*号栋*房，面积255.12平方米，每平方米单价为4915.97元，总价款为1,254,162元人民币。另口头约定购买负二楼一个车位价格为7万元。其中，被告只支付了现金购房款30,000元，对于其他房款及车位款，都是由前期借款转为了购房款及车位款，并将借条换成了收据。实际上通过以房抵债的方式清偿了对被告的债务。2017年10月23日，香河房地产公司因资金链断裂，现有资产已无法清偿到期债务为由，向永州市中级人民法院申请破产清算。永州市中级人民法院于2017年12月18日以（2017）湘11破10号民事裁定书受理了香河房地产公司破产清算申请，并于2018年1月3日以（2017）湘11破10号决定书指定湖南人和人（永州）律师事务所为香河房地产公司管理人。香河房地产公司对被告以房抵债的个别清偿行为发生在法院受理香河房地产公司破产申请六个月内，符合《企业破产法》第32条规定的个别清偿要件，依法应予以撤销。香河房地产公司上述清偿债务的行为被撤销后，被告实付购房款为30,000元，未付清房款。香河房地产公司也未向被告交付房屋，双方对《商品房买卖合同》中约定的义务均未履行完毕。根据《企业破产法》第18条规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。为公平清偿债务，使债务人财产最大化，管理人决定解除香河房地产公司与被告签订的《商品房买卖合同》。管理人接管香河房地产后，多次与以购房款抵偿借款的债权人沟通撤销还款及解除《商品房买卖合同》，无法达成一致意见。为依法推进香河房地产破产清算进程，公平清理债权债务，管理人特提起诉讼，请求贵院依法从速判决。 王学然辩称即使撤销个别清偿行为，《商品房买卖合同》应当继续履行，以后短缺的购房款答辩人可以补交。 原告管理人向本院提供证据：证据一、（2017）湘11破10号民事裁定书及决定书，拟证明1、本案由管理人依据破产法32条规定作为原告起诉，具备诉讼主体资格；2、债务人香河地产公司于2017年10月份以现有资产无法清偿全部债务为由，向法院申请破产清算。3、香河地产公司截至2017年9月，经初步审计，资产共计约1.08亿元，负债约2.5亿元，其现有资产已不足以清偿全部债务；证据二、被告债权申报登记表及被告身份信息，拟证明1、被告在法院受理香河地产公司破产清算后，进行了债权申报，是香河地产公司的债权人，具有本案诉讼主体资格。2、被告在法院受理香河地产公司六个月内通过以房抵债的方式清偿债务；证据三、永州市香河房地产开发有限公司营业执照、法定代表人身份证明、刘夏明身份信息，拟证明永州市香河房地产开发有限公司系一人有限责任公司，法定代表人为刘夏明，刘夏明为唯一股东；证据四、以房抵债申报登记表、债权审定表；证据五、“香河城”房屋资产预评估报告、“香河一品”房屋及土地资产预评估报告，证据四五拟共同证明香河房地产公司在法院受理破产清算六个月以前即2017年6月17日以前已资不抵债，现有资产不足以清偿所有到期债务；证据六、商品房买卖合同及收据；证据七、（2019）湘11民初199号民事判决书，证据六七拟共同证明香河地产公司于2017年7月16日通过以房抵债的方式清偿对被告的债务，该行为发生在法院受理其破产清算六个月内，该个别清偿行为不但不能债务人财产受益，反而减少了债务人的财产，依《破产法》规定，应予以撤销。 被告王学然质证意见：对原告所举上述证据的三性均无异议。 本院认证认为，原告向法庭提交的证据均系书证，被告对证据三性无异议，本院予以确认。 因被告对原告主张的事实不持异议，对原告主张的事实本院予以确认。 本院认为，对于原告的诉讼主张，评析如下： 一、香河房地产公司对被告以房抵债的行为已构成个别清偿。《中华人民共和国企业破产法》第三十二条规定，人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。（一）香河房地产公司以房抵债的行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，依《破产债权审核表》载明的债权审核情况,香河房地产公司在人民法院受理破产清算前六个月负债总额为47,238.7635万元。根据《资产预评估报告》载明的资产价值，香河房地产公司破产申请受理前（此后未再生产经营），资产价值约21,854.8572万元。即香河房地产公司在此时已出现《中华人民共和国企业破产法》第二条第一款规定的情形。（二）香河房地产公司独资股东刘夏明向被告所借款项用于香河房地产公司生产经营，因不能清偿债务，香河房地产公司遂与被告签订《商品房买卖合同》以让与房屋所有权方式偿还被告金钱债务。而被告以出借的民间借贷款项抵作应缴纳的购房款，该行为名为房屋买卖，实为以房抵债。其结果使被告债权得以实现，而影响债务人整体债权的公平受偿，构成了《中华人民共和国企业破产法》第三十二条规定的个别清偿，管理人有权请求人民法院予以撤销。（三）因债务人的个别清偿，致香河房地产公司房屋不能以现金支付对价方式出售，客观上影响债务人的现金流，一定程度上造成债务人资金短缺而使工程无法续建，最终形成烂尾。虽然被告在接受个别清偿时放弃了部分利息，但不能认为该行为使债务人财产受益。（四）个别清偿行为的撤销权属于破产法律制度的特别规定，应由破产法律规范调整。对于管理人行使撤销权的期限，我国破产法及相关司法解释并未作出规定，因此在破产程序终结前管理人有权提起撤销权之诉。 二、因债务人是通过与被告签订《商品房买卖合同》来完成其个别清偿行为，在个别清偿行为被撤销后，则被告未完成履行交付购房款的义务。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立，而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。现管理人起诉要求解除《房屋买卖合同》，符合法律规定。被告辩称即使撤销个别清偿行为，合同应当继续履行的理由，于法不符，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第三十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、撤销永州市香河房地产开发有限公司对被告王学然、胡咏梅以房抵债的个别清偿行为； 二、解除永州市香河房地产开发有限公司与被告王学然、胡咏梅于2017年7月24日签订的《商品房买卖合同》。 案件受理费200元，由被告王学然、胡咏梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提起副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长  唐向东 审 判 员  龚 建 人民陪审员  蒋益华 二〇一九年七月十六日 书 记 员  孙志芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 第三十二条人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。