呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2017）内0103民初3400号原告：李晓东，男，住呼和浩特市。原告：金红霞，女，系李晓东之妻。被告：内蒙古海亮房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区中山西路**海亮广场**写字楼**。法定代表人：冯海忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：马世勇，内蒙古丰州律师事务所律师。被告：上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行，住所地呼和浩特市赛罕区敕勒川大街东方君座********。负责人：顾晓明，该分行行长。委托诉讼代理人:陈亮、岳敏，内蒙古蒙信律师事务所律师。原告李晓东、金红霞诉被告内蒙古海亮房地产开发有限公司、上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年5月10日立案受理后，于2016年7月29日作出（2016）内0103民初1155号民事判决书，李晓东、金红霞对判决不服提出上诉，呼和浩特市中级人民法院于2017年4月5日作出（2016）内01民终3473号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李晓东、金红霞，被告内蒙古海亮房地产开发有限公司（以下简称“海亮公司”）委托诉讼代理人马世勇，被告上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称“浦发银行”）委托诉讼代理人岳敏到庭参加诉讼，现已审理终结。原告李晓东、金红霞向本院提出诉讼请求：一、判令解除李晓东与海亮公司于2012年6月20日签订的编号为18号的《商品房买卖合同》；二、判令海亮公司退还李晓东、金红霞已付购房款2924355元（其中第一笔2012年4月16日付定金75000元，第二笔2012年6月20日支付2439355元，第三笔2013年3月13日支付410000元）；三、判令海亮公司赔偿原告已付购房款产生的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率，分别以75000元为基数，从2012年4月16日起计算至实际返还购房款之日止；以2439355元为基数，从2012年6月20日起计算至实际返还购房款之日止；以410000元为基数，从2013年3月13日起计算至实际返还购房款之日止）；四、判令解除李晓东、金红霞与浦发银行于2013年3月22日签订的《个人购房担保借款合同》（贷款金额为210万元，贷款期限10年，从2013年3月22日起至2023年3月22日，利率上浮25%，收款人为海亮公司）；五、判令海亮公司偿还原告已向浦发银行支付的63期按揭贷款本息1609190.45元（自2013年4月10日至2018年6月10日），偿还至解除《个人购房担保借款合同》之日止，贷款未偿还的剩余部分应由海亮公司偿还浦发银行；六、判令海亮公司赔偿原告提前偿还银行贷款本金20万元造成的利息损失（以本金20万元为基数，从2013年5月9日至2013年11月9日，利息暂计半年，合计6550元，年利率6.55%，利息计算至全部贷款退还完毕时止）；七、判令海亮公司赔偿原告贷款公证费2000元；八、本案诉讼费用由海亮公司承担。事实与理由：2012年6月20日，原告李晓东与被告海亮公司签订了编号为18号《商品房买卖合同》，原告购买海亮公司开发的位于呼和浩特市回民区海亮广场一期Ⅱ项目1号楼4号楼430号商品房（海亮金宝街），总金额5024355元。原告支付了首批购房款2924355元，海亮公司开具了购房款发票，剩余购房款210万元，原告与被告浦发银行于2013年3月22号签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额210万元，贷款期限10年、从2013年3月22日起至2023年3月22日，利率上浮25%，保证人为海亮公司。浦发银行已将原告所贷210万元支付给了海亮公司，即原告已将购房款全部付清。因利息太高，原告卖了住宅房于2013年5月9日向浦发银行提前偿还本金20万元，使实际每月偿还贷款利息减少，最终受益人是海亮公司，海亮公司应当赔偿原告因提前偿还本金长期占压原告资金造成的利息损失。原告与海亮公司签订《商品房买卖合同》的同时，也签订了《托管协议》，期限为三年，海亮公司免费无偿使用，从2013年5月1日-2016年4月31日止。2016年5月10日原告以海亮公司无法办理产权登记为由向回民区人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，在二审期间海亮公司办理了大房本，二审中原告出示了新证据。在中级人民法院二审审理过程中，发现这套房屋与当时原告购买的房屋结构不一致，原告购买的房屋是一间独立使用的、没有通向三楼楼梯的、位于**商业街的专用的房屋，而现在实际的房屋不能单独使用，多了通向三楼商户的楼梯。原告在购买时海亮公司没有告知原告所购买的房屋中三、四楼之间有室内楼梯。原告同时还发现楼下的三楼房屋没有设计上下水、燃气接口和排风（排烟）口等，都在四楼，只能三、四层共同使用。原告要出入四层自己的房屋必须经过楼下三层别人的房屋，通过别人室内的楼梯才能到达自己四层房屋，三、四楼是连体房屋。通往楼顶的电梯是消防逃生电梯。海亮公司这一行为严重违反了相关法律法规，违背了商品交易诚实信用的原则，隐瞒了事实真相。原告变更了诉讼请求，请求法院公正判决。原告李晓东、金红霞向法庭提供的证据是：1、《商品房买卖合同》及补充协议、《海亮金宝街商铺托管协议书》、购房发票、银行打款凭单；2、《个人购房借款担保合同》、公证书、银行还款计划表、个人贷款还款通知单；3、案涉楼房的相关图纸；4、《北方新报》刊登的调查报道；5、海亮公司与赵威签订的《海亮金宝街房屋租赁、经营合同书》；6、照片和视频；7、建设工程竣工验收备案表。被告海亮公司辩称，案涉房屋符合合同约定，海亮公司与原告2012年6月20日签订《商品房买卖合同》，2012年年底向原告交付房屋，原告也付清了全部购房款，合同已经全部履行完毕，整幢楼房已经取得大产权证，案涉房屋可以办理分户产权，海亮公司不同意解除合同，原告要求解除合同没有事实和法律依据。原告所说的连体楼梯是被告在托管期间加装，可以拆掉，不属于合同约定需要由被告向原告告知的事项，案涉房屋还有其他出入口，四楼有两部观光电梯和两部消防步梯可以出入，被告不存在欺诈和隐瞒事实。双方房屋买卖交易已经经过了六年，原告于2016年5月10日才提起诉讼，已经超过1年的除斥期间，除斥期间应该从登记备案之日2014年5月20日起算。对原告第六项诉讼请求不认可。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告海亮公司向法庭提供的证据是：《商品房买卖合同》、《海亮金宝街商铺托管协议书》、产权证及房屋面积测绘成果报告书。被告浦发银行辩称，不同意解除《个人购房担保借款合同》，原告与海亮公司发生纠纷与浦发银行无关，不影响借款合同的正常履行，浦发银行已向原告全额发放了贷款，贷款期限至2023年3月26日届满，在此期间原告仍需按时偿还贷款本金、利息，原告的借款合同目的已经实现，无权解除借款合同。请求法院依法判决。被告浦发银行向法庭提供的证据是：《个人购房担保借款合同》、公证书、个人贷款还款通知单等。经审理查明：1.2012年6月20日,原告李晓东（买受人）与被告海亮公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号18）,约定：原告购买海亮公司开发的位于呼和浩特市回民区中山西路海亮金宝街4层430号房屋，建筑面积共315.02平方米，房屋总价款5024355元，买受人支付首期房款2514355元，余款2510000元以银行按揭贷款方式支付。出卖人应当在2012年12月31日前交付商品房，房屋仅作商业使用。约定因规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；...。2.同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第七条关于业态经营限定约定：1.自营投资人经营的产品要符合出卖人已公布的业态规划及产品定位，其经营的业态或品牌的引进，需经营管理公司审核通过后方可入驻。2.禁止引进的业态：不具备餐饮条件的禁止做餐饮业，不能经营建材店、维修（汽配店）、洗车店、殡葬店、浴场、宠物销售店。《商品房买卖合同补充协议》约定本项目的沙盘模型、样板间、各种广告宣传资料仅供买受人参考，不作为合同内容。3.同日，原告李晓东（甲方）与被告海亮公司（乙方）签订《海亮金宝街商铺托管协议》，约定：甲方将商铺交付乙方托管，托管期限为3年，从2013年5月1日起至2016年4月30日止。托管期限内，产生的物业费、水费、电费等相关费用由经营使用方承担。托管期满后，物业费、水费、电费等相关费用由甲方自行承担。托管期限内，甲方同意乙方根据实际使用需要对其布局、结构进行调整，费用由经营使用方承担。托管期限届满，乙方保证交还的商铺及设施处于正常的使用状态，对已添附于商铺的装饰物品由乙方负责恢复原状。乙方有权自行定制金宝街的商业经营业态。托管期限内，乙方可根据金宝街的商业经营业态对商铺进行装饰、装修及格局的调整，费用由经营使用方承担，甲方不得干涉。4.2012年4月16日李晓东支付海亮公司购房款7.5万元,2012年6月20日支付购房款2439355元，2013年3月13日支付购房款41万元。李晓东共支付海亮公司购房款2924355元。5.2013年3月22日，原告李晓东（借款人）、金红霞（共同还款人、抵押物共有人）与被告浦发银行（贷款人）、被告海亮公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，对于购房余款210万元，李晓东以按揭贷款方式支付。合同约定：贷款本金210万元，贷款期限10年（120期），自2013年3月22日起至2023年3月22日止。本合同项下贷款利率执行浮动利率：即按贷款实际发放日的基准利率6.55%的基础上上浮25%确定，借款人按等额本息还款法偿还贷款本息。借款人用所购商用房作为抵押担保。海亮公司承担阶段性连带责任保证。原告李晓东（借款人）与被告浦发银行（贷款人）、被告海亮公司（保证人）、原告金红霞（抵押物共有人及共同还款人）均签字或盖章予以确认。2013年3月25日，内蒙古自治区呼和浩特市蒙正公证处出具了具有强制执行效力的债权文书公证书。《个人购房担保借款合同》签订后，浦发银行于2013年3月26日发放贷款210万元，收款人为海亮公司，李晓东自2013年4月10日开始还贷，浦发银行“个人贷款还款通知单”显示，截至2019年1月10日，李晓东共还贷70期。6.被告海亮公司于2013年5月1日至2016年4月30日期间对原告李晓东所购430号房屋进行管理经营。托管期限结束后，原告接收房屋时发现所购房屋与其楼下的三楼房屋为连体房屋，不能独立使用，双方因此产生纠纷。7.经本院现场查看，案涉房屋所在区域经营业态为餐饮类，房屋三、四楼内部有一部钢制楼梯作为通道相连接，上、下水及燃气等管道与三楼相通，三楼房屋中没有上、下水以及燃气接口的设计，各种接口阀门均设置在四楼。进入四楼房屋除经室内楼梯通行外，需经楼道内的步梯绕行至四楼楼顶进入，四楼楼顶不具备正常通行条件。原告提供的照片和视频与所见一致。案涉房屋目前属于空置状态，原告未实际占有使用。8.案涉房屋所在的回民区中山西路海亮广场一期Ⅱ项目1号楼4号楼于2016年9月6日取得房屋所有权证。9.原告李晓东于2017年向本院提起行政诉讼，以海亮公司违法将一间房屋的上下两层强行拆分为上下两个单独的房屋并销售给不同的业主，致使所购买的430号和431号两套房屋均无法独立使用，海亮公司提供虚假图纸欺骗取得大产权证为由，起诉呼和浩特市不动产登记局，请求法院撤销房屋登记行政行为。后经两级法院审理，裁定驳回原告起诉。本院认为，本案涉及商品房买卖合同关系及商品房按揭贷款合同关系。争议焦点为：原告购买的房屋是否具有独立使用功能，原告可否因房屋不具有独立使用功能而享有合同解除权。本案中原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、托管协议以及《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，各方应按约定全面履行各自权利和义务。原告与海亮公司签订的《商品房买卖合同》中，原告购买的应是一套能够独立使用的房屋，而被告海亮公司交付的430号房屋却以楼梯与三楼相连接，三楼房屋中没有经营餐饮类所必须的上、下水以及燃气接口的设计，所有接口阀门均安装在四楼，进入四楼房屋除了经三楼室内楼梯通行外没有其他正常通行途道，430号房屋无法独立使用，原告的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”原告享有解除权，故对于原告主张的解除与海亮公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，商品房买卖合同解除后，被告海亮公司应返还原告支付的购房款2924355元，并应赔偿相应利息损失，利息损失应按照中国人民银行同期贷款利率计算。商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同目的已无法实现，故原告有权解除《个人购房担保借款合同》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”对原告主张的解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”由于系被告海亮公司违约导致商品房买卖合同解除并致使借款合同解除，因此被告海亮公司应当赔偿原告已向浦发银行归还的贷款本金及利息，并由被告海亮公司偿还浦发银行剩余贷款。对于原告诉请的公证费2000元以及因提前偿还银行贷款本金20万元造成的利息损失既无合同依据也无法律依据，本院不予支持。关于被告海亮公司抗辩的除斥期间的问题，原告于签订《商品房买卖合同》的当日签订了为期三年的托管协议，原告于托管期结束后才知道房屋不能独立使用，原告诉请解除合同而非因欺诈撤销合同，不适用除斥期间的规定，该答辩理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告李晓东与被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于2012年6月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号18）；二、解除原告李晓东、金红霞与被告上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行及被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于2013年3月22日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李晓东、金红霞购房款2924355元；四、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李晓东、金红霞以购房款2924355元为本金的相应利息（按照中国人民银行同期贷款利率，分别以7.5万元为基数，自2012年4月16日起计算至实际付清之日止；以2439355元为基数，自2012年6月20日起计算至实际付清之日止；以41万元为基数，自2013年3月13日起计算至实际付清之日止）；五、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李晓东、金红霞已经向上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行归还的相应贷款本金及贷款利息（以上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行于本判决生效当月出具的还贷明细清单为准）；六、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行偿还原告李晓东、金红霞就《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款（以上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行于本判决生效当月出具的还贷明细清单为准）；七、驳回原告李晓东、金红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50810元，由被告内蒙古海亮房地产开发有限公司负担50710元，原告李晓东、金红霞负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 陈春梅人民陪审员 王 萍人民陪审员 云文燕 二〇一九年七月四日书 记 员 刘媛媛附相关法律依据：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……