广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0281民初393号原告：乐昌市国有资产监督管理局，住所地乐昌市乐棉路**。法定代表人：邓斌，该局局长。被告:乐昌市胡建红废旧物资收购点，，住所地乐昌市环城路小塘岭经营者：胡建红。被告:乐昌市都兴钢材店，，住所地乐昌市乐城环市路原米面加工厂左**经营者：万福良。第三人：乐昌市环福环保砖厂，，住所地乐昌市环城公路小塘岭经营者：陈勇光。原告乐昌市国有资产监督管理局（以下简称市国资局）与被告乐昌市胡建红废旧物资收购点（以下简称废旧物资收购点）、乐昌市都兴钢材店（以下简称都兴钢材店），第三人乐昌市环福环保砖厂（以下简称环保砖厂）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月22日、6月6日公开开庭进行了审理。原告市国资局的委托诉讼代理人杜晓莉，被告废旧物资收购点经营者胡建红及其委托诉讼代理人徐晓丽、都兴钢材店经营者万福良（第一次未到庭），第三人环保砖厂经营者陈勇光（第一次未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市国资局向本院提出诉讼请求：1.确认原告与废旧物资收购点的租赁关系已终止；2.确认废旧物资收购点与都兴钢材店的转租行为无效；3.判令二被告立即迁出位于乐城镇环城路旁8860平方米土地的租赁场地，并将场地及时返还给原告；4.判令被告在实际返还场地之日，结清场地使用费用（场地使用费用按租金1200元/月计算）；5.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：解除市国资局与环保砖厂签订的《临时租赁协议书》。事实与理由：座落于乐昌市乐城镇环城路面积为8860平方米的一块土地（以下简称案涉土地），该土地使用权人为原告，使用权类型为划拨土地使用杈，证号：乐国用（2003)第0100227号。2008年8月，原告与第三人签订《临时租赁协议书》，约定原告将上述场地临时租赁给第三人，用于第三人兴建环保砖厂，租期为不定期租赁。第三人承租场地后，将场地转租给废旧物资收购点，并由废旧物资收购点长期给原告缴纳租金。原告与废旧物资收购点的租赁关系实为未约定期限的不定期租赁，原告有随时解除并终止租赁关系的权利。同时，废旧物资收购点在未征得原告同意的情况下，擅自将租赁场地一部分转租给都兴钢材店使用。2018年5月16日，原告向废旧物资收购点发出解除租赁关系的通知，限期20天内交回租赁场地，并由废旧物资收购点亲笔签收确认。但废旧物资收购点与都兴钢材店置之不理，至今尚在使用场地，无任何搬迁迹象，经原告多次催促未果。为维护原告的合法权益，遂依法诉至法院，望判如所请。废旧物资收购点辩称，不同意原告的各项诉讼请求，要求继续维持双方的租赁关系。一是废旧物资收购点与原告已形成事实上的租赁关系而不是与第三人的转租关系，虽然双方没有签订租赁合同，但是自2012年10月废旧物资收购点直接将租金交付给原告至今，事实上已形成了租赁关系，现在原告要求解除租赁关系是基于市政府的城市建设规划需要，但市政府对案涉区域和地块是否有城市规划，没有相关的文件，因此不能随意终止双方的租赁关系；二是废旧物资收购点与都兴钢材店是在2015年建立的租赁关系，在这么多年的时间，原告也清楚都兴钢材店实际使用，但没有提出异议，应当视为同意转租；三是原告与废旧物资收购点没有签订租赁合同，原告当然有权解除，如果要解除，原告应该对废旧物资收购点搬迁的费用在合理范围内进行补偿。另外，在本案第一次开庭审理之后，原告自己强行将承租地块设施进行强制拆除，破坏了设施，导致相关的材料已经报废，失去了使用价值，是否另案起诉，会慎重考虑。都兴钢材店辩称，之前不知道原告有这份合同，直到去年五六月份原告发了通知之后才知道。都兴钢材店与胡建红是有合同的，合同还未到期，原告方强行拆除，导致机器设备受损，要求胡建红适当的补助一点。环保砖厂述称，在2012年未交租金时就已退出了案涉土地，同意解除与原告签订的临时租赁协议。本院经审理认定事实如下：2008年8月4日，市国资局（甲方）与环保砖厂（乙方）签订一份《临时租赁协议书》，约定：一、甲方同意将位于乐城环城路旁8860平方米的土地[证号：乐国用（2003）第0100227号，具体范围以红线图为准]，租给乙方兴建环保砖厂。未经甲方同意，不得改变其用途。二、租赁期为不定期，如无特殊情况（城市规划建设、政府项目征用等）甲方应保证乙方的正常租赁使用权。保证金2500元（合同期满，乙方如无违约行为，甲方无息退回），租金每月人民币1200元。乙方必须在每月10号前将当月应缴租金缴入甲方账户（户名：乐昌市公共资产管理中心；开户行：乐昌农行；账号：72×××59)。三、乙方应按规定及时缴交租金，如未按时缴交，每逾期一天，除支付应缴款项外，乙方须向甲方支付所欠款项1%的违约金。如超过60天未缴交，甲方有权无偿收回其使用权，并不负任何责任。四、乙方租赁范围内土地平整及其产生的费用由乙方自理，，地面不能兴建建筑物如需搭建临时生产简易工棚，经甲方同意，报相关职能部门（建设局、安监局等）批准后方能搭建。乙方必须在取得生产经营的各项合法证照后（将相关证照复印件交甲方备案），方可进行生产。甲方不干涉乙方租赁范围内环保砖生产自主权。乙方按规定缴交生产经营产生的一切税费。五、乙方必须按照国家相关行业管理的规定，做好环保工作，“三废”的处理与排放必须严格按照国家环保有关规定进行，做到达标排放，接受当地环保管理部门的监督，严禁污染环境。如因违规排放“三废”，造成环境污染、人员伤亡或被环保部门责令停产、关闭等情况发生的，一切责任与费用均由乙方承担。如影响恶劣经屡次劝止不改的，甲方有权终止合同。六、乙方不以任何方式将所租赁的土地进行转让、转租，一经发现，甲方将无条件收回其使用权，没收所缴保证金。乙方必须在甲方规定的期限内退出租赁范围，清理好现场，并承担由此造成的所有经济损失。七、乙方中途搬迁、退租必须提前30天通知甲方，缴清应交租金后，方可退场。八、租赁期限内，因城市规划建设或政府项目建设征用，此合同关系自动解除，乙方应服从大局无条件退让租用使用权，并承担由此造成的经济损失，但涉及地面临时工棚理赔或搬迁补偿等事宜，由乙方按照乐昌市标准，以合理方式与项目方协商解决。因不可抗拒的自然灾害而导致乙方的毁损造成的损失由乙方自行承担。九、租赁期限内，甲方不以任何方式将该地块租赁给其它人，并保证其权属无争议，如发生类似情况造成乙方的一切经济损失由甲方承担。甲方有权对所租出的场地进行不定期的检查，甲方如发现存在安全隐患时，有权责令乙方进行整改。协议签订后，陈勇光自2008年4月开始使用案涉土地，于2008年8月4日交纳租金9600元，2010年1月11日交纳租金20000元，2011年9月26日交纳租金5000元，2011年12月29日交纳租金6000元，2012年4月19日交纳租金6000元，共交纳租金46600元。从2011年11月开始，案涉土地租金由胡建红交纳，胡建红按每月1200元的租金交至上述指定的账户，已交108200元，即至2019年4月30日前的租金已交清。胡建红利用案涉土地经营废旧物资收购，但未与陈勇光签订案涉土地转让协议，也未与市国资局签订土地租赁协议。2017年5月7日，胡建红未经市国资局同意将案涉土地的部分土地租给万福良经营钢材。2018年5月16日，市国资局向陈勇光（胡建红）发出通知，内容：“你与我中心签订协议约定租赁位于乐昌市××环城路旁8860.00平方土地，作为兴建环保砖厂使用。根据市政府城市规划建设需要，我中心决定收回上述租赁标的，现通知你不再续签协议。请你在收到通知20天内将占用的乐昌市××环城路旁8860.00平方土地交回我中心，并缴清租金及水电等有关费用。若你不在上述期限内交回上述租赁标的，我中心将通过法律途径予以解决，并有权要求你承担由此引起的全部损失。”胡建红于2018年5月16日签收，但至今未将案涉土地交付给市国资局。另查明，乐昌市公共资产管理中心于2019年3月1日因机构改革变更为市国资局。本院认为，本案系租赁合同纠纷。陈勇光与市国资局签订的《临时租赁协议书》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议的约定履行义务。陈勇光在2012年4月退出案涉土地后，胡建红自愿按上述协议约定的租金交给市国资局并使用案涉土地经营废旧物资，虽然陈勇光、胡建红未签订转让协议，但从市国资局多年直接收取胡建红交纳租金的事实，应视为对陈勇光、胡建红转让行为的默认，应认定该转让行为有效。转让行为发生法律效力后，原承租人陈勇光即退出案涉土地租赁关系，而由受让人胡建红取代其位置，成为新的租赁关系承租人，即陈勇光与市国资局已解除了租赁协议。胡建红未经市国资局的同意将案涉土地的部分土地转租给万福良，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第五十八“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承当相应的责任。”的规定，市国资局主张胡建红转租给万福良的行为无效，于法有据，本院予以支持。都兴钢材店应将其占有租赁的土地予以返还。由于双方租赁期限为不定期，市国资局向胡建红发出通知，限其收到通知20天内将案涉土地交回给市国资局，但胡建红仍在继续使用案涉土地，并按时交付租金，所以市国资局主张双方的租赁关系已终止与本案查明的事实不符。但依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合同期限之前通知承租人”的规定，以及《临时租赁协议书》第六条的约定，市国资局可以随时解除租赁协议，终止双方的租赁关系。双方租赁关系终止后，市国资局要求胡建红退出案涉土地，有事实根据和法律依据，本院予以支持。对于市国资局要求胡建红结清场地使用费，实为场地租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第八十八条、第九十一条第二款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十八条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、原告乐昌市国有资产监督管理局与被告乐昌市胡建红废旧物资收购点的租赁关系于本判决生效之日终止；二、被告乐昌市胡建红废旧物资收购点与被告乐昌市都兴钢材店的转租行为无效；三、被告乐昌市胡建红废旧物资收购点、乐昌市都兴钢材店应于本判决生效之日起五日内退出位于乐昌市乐城环城路旁8860平方米土地[证号：乐国用（2003）第0100227号，具体范围以红线图为准]，并将其交付给原告乐昌市国有资产监督管理局；四、被告乐昌市胡建红废旧物资收购点应于本判决生效之日起五日内交清场地租金（按每月1200元从2019年5月1日开始计至实际返还土地日止）。五、驳回原告乐昌市国有资产监督管理局其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告乐昌市胡建红废旧物资收购点负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审判员  罗忠铭二〇一九年七月三日书记员  贾 茜