长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0112民初818号 原告（案外人）：纪文东，男，1965年10月26日生，汉族，事业单位职员，现住长春市双阳区。 委托诉讼代理人：孙嘉鸿，吉林阳光博舟律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司长春双阳支行，住所地长春市双阳区。 负责人：张伟鹏，该行行长。 委托诉讼代理人：王贺，该行客户经理。 委托诉讼代理人：杨枭，该行副行长。 第三人（被执行人）：孟昭红，男，1966年9月1日生，汉族，个体，现住长春市南关区。 第三人（被执行人）：孟莹，女，1989年5月7日生，汉族，个体，现住长春市南关区。 原告纪文东与被告中国银行股份有限公司长春双阳支行（以下简称中国银行双阳支行）、第三人孟昭红、孟莹案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告纪文东、被告中国银行双阳支行、第三人孟昭红、到庭参加诉讼。第三人孟莹经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 纪文东向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人孟昭红之间签订的《门市房租赁合同》有效；2.请求在租赁期间内排除对涉案房屋的执行；3.确认原告在涉案房屋执行程序中的优先购买权人身份；4.请求人民法院在评估拍卖第三人孟昭红房产过程中保护原告的优先购买权；5.请求在租赁期内阻止向受让人移交涉案房屋；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月15日原告与第三人孟昭红签订了《门市房租赁合同》协议约定孟昭红将坐落在双阳区泰山路东13-1/308的101号门市房（简称“涉案房屋”）租赁给原告使用，租赁期限为6年，自2016为132万元。原告已按照合同约定交付了6年租期的全部租金，原告与孟昭红现已履行租赁合同长达二年余。原告与孟昭红建立的房屋租赁关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。承租方对涉案房屋投入了巨额装修资金，且6年租金已全部支付，根据《合同法》规定的买卖不破租赁原则，原告作为承租人的合法权益应得到人民法院的保护，所以请求贵院在租赁期间内排除对涉案房屋的执行。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》、《合同法》等相关法律规定，原告作为承租人且拥有优先购买权，根据最高人民法院关于执行的相关法律规定，原告在执行程序中的优先购买权应给与充分保护，并有权要求在租赁期内阻止向受让人移交涉案房屋。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条明确规定，原告作为案外人有权提出确认权利的诉讼请求。另孟昭红通知涉案房屋因其与被告的借款纠纷已被查封后，原告向贵院提出了执行异议，但贵院（2019）吉0112执异27号执行裁定书驳回了原告的异议请求。现依据最高人民法院《关于适用的解释》第三百零六条的规定，原告提起执行异议之诉。 被告中国银行双阳支行辩称，我行不同意原告的诉讼请求。1.请求法院确认原告和第三人的租赁合同有效性，我方认为其签订的合是无效的，并提供当时的付款凭证。2.我行作为本次贷款的债权人，我方对抵押的房屋是第一受益人，并且不能承认承租人在承租期间有优先购买权，其也不应受到优先购买保护。 第三人孟昭红辩称，我与原告的租赁合同是真实有效的，其余的没有其他意见。 第三人孟莹未到庭，亦未提交答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： （一）（2019）吉0112执异27号执行裁定书，证明：原告就中国银行双阳支行与孟昭红、孟莹之间金融借款合同纠纷执行一案的书面异议已被驳回，裁定书做出时间是2019年4月15日。 （二）孟昭红与纪文东签订的门市房出租合同，证明：2016年11月15日孟昭红与纪文东签订了案涉房屋的房屋租赁合同，租赁期限为6年，自2016年11月15日至2022年11月14日，租金为每年22万元，6年租金一次性交齐。 （三）纪文东与于德海签订的门市出租合同，证明：2018年9月13日纪文东与于德海签订了案涉房屋的转租合同，原房主孟昭红对此合同签字确认，租赁期限为4年，自2018年10月1日至2022年11月14日，年租金为20万元，付款方式为年付且约定如租赁期限届满后案涉房屋未进行出售，孟昭红需按原租金价格续租给于德海一年。 （四）中国建设银行个人活期账户交易明细，证明：2018年9月13日自梅云鹏的银行账户转入纪文东银行账户内20万元，证明于德海向纪文东支付租金的事实。 （五）双阳区毛家老院子饭店营业执照副本，证明：毛家老院子饭店系个体工商户，经营者为于德海，组成形式是个人经营，经营场所在案涉房屋处，注册日期为2018年10月11日。 被告中国银行长春双阳支行对证据（一）无异议；对证据（二）有异议，称6年租金一次性交齐不符合正常的交易习惯；合同上的签字和孟昭红不符，并且合同签署的日期其第一次看到是2014年不是2016年；对证据（三）有异议，称转租合同的租赁期限不是一个整数年，不符合常理。对证（四）有异议，称不清楚梅云鹏与于德海的关系；转入纪文东账户内的20万元不足以支持其租赁合同的真实性。对证据（五）无异议。第三人孟昭红对原告所提证据均无异议。 中国银行双阳支行及孟昭红没有提供任何证据。 为查清案件事实，本院调取了下列证据： （一）（2017）吉0112民初288号民事判决书。证实孟昭红与中国银行双阳支行因金融借款合同纠纷，本院判决孟昭红承担还款义务及案涉房屋抵押的事实。 （二）本院（2019）吉0112执673号执行裁定书，证实本院查封案涉房屋的时间及查封内容。 （三）本院（2019）吉0112执已27号执行裁定书，证实案外人的书面异议被本院驳回的事实。 （四）《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》第一页及附件一特别签订条款，证实案涉房屋抵押的事实。 当事人对本院调取的上述证据均无异议。 上述证据，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 综合以上证据，本院认定事实如下：2015年5月孟昭红向中国银行双阳支行借款，孟昭红以其名下的位于长春市双阳区泰山路东，房产证号为长双权字第60614485号、丘地号为13-1/308-10-（101），建筑面积610.00平方米的房产及土地号为长双国用2006第010000584号、面积为211.00平方米的土地使用权作抵押，并于2015年5月21日办理了抵押权登记。2016年11月15日，孟昭红与纪文东签订《门市房出租合同》，约定孟昭红将双阳区泰山路东13-1/308-10房号101门市、面积610.11平方米门市出租给纪文东，租期六年，自2016年11月15日起至2022年11月14日，每年房租220000.00元整，六年租金一次性交齐，共计租金1320000.00元。此合同双方签字按印，但孟昭红在该合同中签字使用的姓名为“孟昭宏”，其后所附身份证号与孟昭红身份证号一致。孟昭红因与中国银行双阳支行前述金融借款合同纠纷，本院于2017年5月26日作出（2017）吉0112民初288号民事判决书，判决孟昭红一次性给付中国银行双阳支行借款本金3871498.44元及利息（利息及罚息按双方合同约定利率从2015年12月3日计算至实际给付之日止，利息部分应扣除已支付的2654.53元），中国银行双阳支行先就孟昭红提供的担保物实现债权，不足部分由孟莹承担连带偿还责任。判决生效后，孟昭红未能履行法定的义务，中国银行双阳支行于2017年7月7日向本院申请强制执行，本院于2017年7月12日作出（2017）吉0112执673号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人孟昭红名下的坐落在长春市双阳区泰山路东房屋一处，建筑面积为610.11平方米，丘地号：13-1/308-10（101），房屋所有权证号为60614485，被执行人不得转让、赠与被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。查封期限均为三年。二、查封被执行人孟昭红名下的坐落在长春市双阳区西双阳大街南土地一宗，土地使用权证号双阳区国用2006第010000584号、双他向（2015）第21000088号、使用权面积为211平方米的土地。2018年9月13日纪文东与于德海签订《门市出租合同》，纪文东将该案涉房屋转租给于德海，租期为4年从2018年10月1日至2022年11月14日止，纪文东、于德海及孟昭红三人签字按印。纪文东向本院提出书面异议后，本院2019年4月15日作出（2019）吉0112执异27号执行裁定书，驳回案外人纪文东的异议请求，纪文东起诉来院。 本院认为，本案承租人纪文东在债权人中国银行双阳支行设立抵押权之后，与被执行人孟昭红签订房屋租赁合同，应认定为“先抵押后租赁”的情况。因本案已经登记的抵押房屋设定租赁权时，抵押权已经公示，承租人纪文东知道或者应当知道所租赁财产上存在抵押权的事实，仍承租案涉房屋，属其自愿地接受和承担因抵押权的实现而使租赁权终止的风险，故纪文东依据在后成立的租赁权，主张排除在先设立抵押权的抵押权人中国银行双阳支行通过执行抵押房屋受偿并要求停止执行案涉房屋，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，对纪文东停止执行案涉房屋的请求不予支持；对其在租赁期间内排除对涉案房屋的执行及在租赁期内阻止向受让人移交涉案房屋的诉讼请求，应予驳回。其提出确认与孟昭红之间签订的《门市房租赁合同》效力的请求，因其排除对案涉房屋的执行的请求应不予支持，故对其该请求本案中应不予处理。其提出确认在涉案房屋执行程序中的优先购买权人身份及人民法院在评估拍卖第三人孟昭红房产过程中保护其优先购买权的请求，不属本案审理范围，不予处理。纪文东依据“买卖不破租赁”原则提出的主张，因本案“先抵押后租赁”的情况不适用该原则，故不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告纪文东的诉讼请求。 案件受理费16680.00元，由原告纪文东负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  王晶明 人民陪审员  程庆福 人民陪审员  孔祥纯 二〇一九年七月二十五日 书 记 员  王 健 —1—