云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云07民终378号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓付全，男，汉族,1960年11月29日生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：李映杉，云南玉龙律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）徐海丽，女，汉族，1979年4月29日生，住河南省郑州市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐穗，男，汉族，1985年2月28日生，住广东省汕头市龙湖区。上述二被上诉人徐海丽、徐穗共同委托的诉讼代理人：王义奇、刘万富，贵州黔成起智律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原审第三人和国华，男，纳西族，1963年5月21日生，住云南省丽江市古城区。原审第三人和国圣，男，纳西族，1965年6月14日生，住云南省丽江市古城区。原审第三人和亚诚，男，纳西族，1969年5月3日生，住云南省昆明市五华区。上诉人邓付全因与被上诉人徐海丽、徐穗及第三人和国华、和国圣、和亚诚合同纠纷一案，不服丽江市古城区人民法院（2018）云0702民初741号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年4月9日受理后，依法组成合议庭，于同年5月30日在本院法庭公开开庭审理了本案。上诉人邓付全及其委托的诉讼代理人李映杉；被上诉人徐海丽、徐穗共同委托的诉讼代理人王义奇；原审第三人和国华、和国圣到庭参加诉讼。原审第三人和亚诚经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院认定事实：2010年12月14日，原告邓付全作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的第三人和国华及出租方共有人的第三人和国圣签订了《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方使用的房屋位于云南省丽江市古城区束河镇东康村七社58号的房屋和宅基地（以下简称该房屋），（该宅基地尚未办理“宅基地使用权证”，户主、面积、四至等以村委会和街道办证明为准，该证明交乙方保存）。该房屋租赁期共贰拾年整，从2011年9月1日起，至2031年9月1日止。该房屋每年租金为￥13万元，二十年内租金不更改。租赁期内双方不得以任何理由要求增加或减少租金，甲方也不得以任何名义向乙方收取约定租金以外的其他费用。乙方在签订本合同时支付￥4万元作为定金，合同开始后定金转为第一年的租金。乙方在甲方搬出后，支付前三年下欠的租金￥35万元，乙方逾期未支付的，甲方有权没收定金，不予返还。第四年至第二十年的租金每三年一付，乙方在当年度的9月30日前支付给甲方。租赁期间，甲方不得转让、抵押、出借等方式处理已出租的该房屋。租赁期间，乙方若转让该房屋，乙方需告诉甲方，由甲方与新承租方重新签订合同。但甲方不得以任何理由阻拦，也不得以任何理由要求增加租金或其他任何费用，否则甲方按照合同总租金260万元的5倍即1300元赔偿乙方。甲方应尽早腾空房屋，2011年1月1日交付该房屋给乙方，具备乙方装修等使用条件。合同还对其它事项作了约定。2016年7月29日，第三人和国华、和国圣作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的原告邓付全签订了《房屋租赁补充协议》，约定兹有丽江市古城区束河古镇东康村七社“和国华、和国圣两兄弟宅基地”于2011年元月租赁给重庆人士邓付全使用，在租赁地上投资建设客栈，营业执照上客栈名称为“古城区蒙恩艺馆客栈”，法人邓付全。由于乙方在经营过程中因旅游市场经济不佳，经营压力大，自建设几年以来一直亏损，甲方考虑到乙方投资回收困难，且为了更好地经营后期还需增加投资建设，经双方协商，提出如下补充：在原合同20年（合同租赁期限为2011年9月1日至2031年8月31日）的基础上，延长15年的租赁时间（租赁期限延长为2031年9月1日至2046年8月31日）。原合同上的20年房屋租金不变，延长的15年期间的土地租金按介时的市场行情价双方再协商确定。增加的15年三年交一次租金不变，土地租金前20年按原合同三年支付一次，每次支付39万元。双方对房屋改造等其它事项还做了约定。2016年11月20日，第三人和国华、和国圣及案外人杨学秀作为甲方与作为乙方的原告邓付全、作为丙方的被告徐海丽签订了《关于房屋转租补充协议》，约定经甲方（出租方）和国华（5332211963××××××××）和国圣和原乙方（承租方）邓付全（5122251960××××××××）充分协商并一致同意，将位于云南省丽江市古城区束河镇东康村七社五十八号的房屋和宅基地转让给丙方（徐海丽41272197904290821）使用，并按二零一零年十二月拾四日签订的（房屋租赁合同）和二零一六年七月二十九日签订的（房屋租赁补充协议）执行。同日，原告邓付全作为甲方（原承租方）与作为乙方（承租方）的被告徐海丽签订了《房屋转让协议》，约定经双方友好协商，甲方将位于云南省丽江市古城区束河镇东康村七社五十八号蒙恩艺术旅馆的使用及经营权全部全权一次性转让给乙方，其转让总金额为人民币三百五十万，付款方式和付款时限双方另议。自签订本协议之日起，以前有关此房屋的任何经济纠纷及债务均由甲方承担，与乙方无任何关系。2016年11月20日，第三人和国华向原告邓付全出具了一份《收据》，写明“今收到邓付全支付所欠房租壹拾叁万元正（130000元）（2016年9月30至2017年9月30日）”。原告邓付全及二被告确认，该份收据中的130000元系被告代原告邓付全向第三人和国圣、和国华支付的。2017年9月16日，第三人和国华、和国圣向被告徐穗出具一份《收据》，写明“今收到徐穗房屋租赁款（2017年9月至2020年9月）大写：叁拾玖万元整（390000.00元）”。2017年12月16日，原告邓付全作为甲方（转让人）与作为乙方（受让人）的被告徐穗签订了《蒙恩艺馆使用权和经营权转让协议》，约定甲方将位于云南省丽江市束河镇东康村东康小道58号的院子建成的蒙恩艺术旅馆，就经营权和使用权与乙方，达成以下协议：第一条，本合同的标的物为350万人民币，已付137万，分期付款本金总金额定为人民币213万元整及本金产生的利息126万，乙方可以按照下列规定支付款项予甲方：（1）欠款137万元（已付），（2）余款213万元，分期支付，具体支付时间自2018年2月16日之前支付甲方30万元，2019年2月6日之前支付100万元，2020年1月25日之前支付83万元，2021年2月12日之前支付126万资金利息（以本金213万元按月息2分计算的利息）。（3）资金利息为126万，在第三年付清。乙方应就上述条款提供担保，乙方不能按时按期交纳规定款项（即乙方未在2018年4月16日前交付30万元）就视为乙方违约，甲方有权收回蒙恩艺术旅馆及所附属的所有配套设施，乙方给付的前期款项及乙方的投入，甲方不予返还，乙方未付完毕购买款项之前，其所有权归甲方。甲方于本合同订立的同时2016年11月20日，将院子交予乙方，并同意乙方对该产品的使用。甲方于2016年11月20日将蒙恩艺术旅馆配套的营业执照等所有合法手续交付给乙方使用。乙方应按照相关法规经营蒙恩艺术旅馆，并按照国家法律法规及政策规定对相关手续进行验证，否则由乙方承担生意人法律责任。备注：邓付全与徐海丽于2016年10月20日签字的关于蒙恩艺术旅馆的买卖合同，因徐海丽自愿退回，由徐穗自行购买，邓付全与徐海丽签订的买卖合同解除，以本合同为准。第三人和国圣表示原告邓付全与被告徐穗签订上述合同时通知过自己，自己并没有去，双方签订协议已经得自己同意，第三人和国华表示原、被告签订上述协议并没有通知自己，但自己予以认可。原告邓付全及二被告确认原告于2016年11月20日将涉案房屋交付给被告使用，交付房屋后，原告将营业执照、卫生许可证、消防许可证、特种行业许可证移交给被告。2017年，被告徐穗与第三人和亚诚达成口头协议，将涉案客栈以每年230000元出租给第三人和亚诚，租期为三年，自2017年11月起至2020年11月止，后在2017年9月15日以第三人和亚诚作为经营者，以租赁的涉案房屋为经营场所领取了“古城区国医堂客栈”的营业执照，第三人和亚诚已将三年租金支付给被告徐穗，上述租金系第三人和亚诚以个人资金及个人账户向被告徐穗支付的，第三人和亚诚与被告徐穗协商租赁事宜时并没有古城区国医堂客栈的授权委托书，现涉案房屋仍由第三人和亚诚在管理及使用。原、被告及第三人均确认原告实际承租及转让的为云南省丽江市古城区束河街道开文社区东康七组57号及58号院，云南省丽江市古城区束河街道开文社区东康七组58号居民户系第三人和国圣户、57号居民户为和国华户，经询问，第三人和国华妻子和秀清及女儿和婧梅，第三人和国圣妻子杨学秀、儿子和晓专、女儿和晓媛均表示知晓第三人和国华、和国圣签订的相关合同情况，并同意第三人和国华、和国圣意见，本案的处理意见以第三人和国华、和国圣的意见为准，不要求参与诉讼，杨学秀同时表示同意解除2016年11月20日原告邓付全及被告徐海丽、杨学秀、第三人和国华、和国圣签订的《关于房屋转租补充协议》。第三人和国华、和国圣同意解除2016年11月20日与原告邓付全、被告徐海丽及杨学秀签订的《关于房屋转租补充协议》。被告徐海丽、徐穗表示同意解除2016年11月20日原告邓付全与被告徐海丽签订的《房屋转让协议》、2016年11月20日与原告邓付全及杨学秀、第三人和国华、和国圣签订的《关于房屋转租补充协议》，对于2017年12月16日原告邓付全与被告徐穗签订的《蒙恩艺馆使用权和经营权转让协议》亦同意解除。原告邓付全、被告徐穗、徐海丽及第三人和国华、和国圣确认，被告已向第三人和国华、和国圣支付了2016年9月至2020年8月31日的土地租金共计520000元，被告陈述已向原告邓付全支付转让款共计人民币1370000元，原告邓付全陈述其只收到转让款1270000元。被告徐海丽及徐穗确认反诉诉讼请求里要求返还转让费及经济损失赔偿的主体均是被告徐穗，因为在原告提交的证据2017年签订的合同备注里有约定，被告徐海丽对此也是认可的，被告徐海丽与徐穗之间也有约定。一审法院认为，原告邓付全与被告徐海丽于2016年11月20日签订的《房屋转让协议》、原告邓付全与被告徐穗于2017年12月16日签订的《蒙恩艺馆使用权和经营权转让协议》，名为转让协议，实为房屋转租合同，庭审查明，承租人原告邓付全转租涉案房屋已经得出租人同意，上述协议系当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，原告邓付全与被告徐海丽、杨学秀、第三人和国华、和国圣于2016年11月20日签订的《关于房屋转租补充协议》亦系各方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。此后原告邓付全与第三人和国华、和国圣于2016年7月29日签订的《房屋租赁补充协议》系在2010年12月14日双方签订的《房屋租赁合同》约定20年租赁期限尚未届满情况下续订的租赁合同，租赁期限已违反法律规定的租赁期限不得超过20年，故超过的15年租赁期限系无效。现签订合同的各方当事人均同意解除原告邓付全与被告徐海丽于2016年11月20日签订的《房屋转让协议》、原告邓付全与被告徐穗于2017年12月16日签订的《蒙恩艺馆使用权和经营权转让协议》及原告邓付全与第三人和国华、和国圣、杨学秀与被告徐海丽于2016年11月20日《关于房屋转租补充协议》，故对本诉原告要求解除上述合同的诉讼请求予以支持，对于反诉原告要求解除《房屋转让协议》、《蒙恩艺馆使用权和经营权转让协议》的反诉诉讼请求亦予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，庭审查明，涉案房屋现由第三人和亚诚管理及使用，故对本诉原告要求第三人和亚诚腾退涉案房屋的诉讼请求予以支持。对于反诉原告徐穗主张因反诉被告邓付全未按规定向其交付可以正常经营使用的相关证照，导致其无法正常经营，要求原告邓付全全额返还转让费及赔偿经济损失的诉讼主张，庭审查明，双方对于客栈证照的续证义务在合同中并未约定，且原告无证据证实涉案房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，故对反诉原告的该主张不予支持，合同解除后，对于尚未履行部分的租金及转让费，在反诉原告使用房屋期间其应向反诉被告支付相应的转让费，反诉被告主张其与第三人和国华、和国圣于2016年7月29日签订的《房屋租赁补充协议》已超过法律规定的最长租赁期限20年，且该份协议中对土地租金并未作明确约定，故反诉原告主张的转让费只能按原、被告签订协议时20年的租赁期限剩余的年限来计算，反诉原告则主张应将2016年7月29日签订的《房屋租赁补充协议》约定的年限一并计算在内，对此，经审查，原告邓付全、被告徐海丽及杨学秀、第三人和国华、和国圣于2016年11月20日签订的《关于房屋转租补充协议》已明确约定转让已包含反诉被告与第三人和国华、和国圣于2016年7月29日签订的《房屋租赁补充协议》在内，故反诉原告与反诉被告约定的转让费3500000元应从2016年11月20日起计算至2046年8月31日，即每日转让费为322.02元，现反诉原告主张已向反诉被告支付转让费1370000元，反诉被告则主张只收到转让费1270000元，对此，根据反诉原告徐穗与反诉被告邓付全在2017年12月16日《蒙恩艺馆使用权和经营权转让协议》中已明确反诉原告已向反诉被告支付转让费1370000元，反诉被告主张该协议系受反诉原告欺骗而签订，但无证据予以证实，故对反诉被告的该主张不予支持，原审法院确认反诉被告邓付全已收取的转让费为1370000元，根据双方合同及实际履行情况，原审法院确认日租金标准为322.02元，反诉被告应按每天322.02元的标准在扣除自2016年11月20日起至第三人和亚诚将涉案房屋腾退给反诉被告之日止的费用后，将剩余转让款退还给反诉原告。对于反诉原告主张的资金占用费无法律依据，故不予支持。对于反诉原告主张的经济损失，反诉原告已明确该经济损失为其支付的土地租金，庭审查明，反诉原告的土地租金其已按2016年7月29日《房屋租赁补充协议》约定支付给第三人和国华及和国圣，现反诉原告未能提供证据证实反诉被告存在其他违约行为，故对于其要求反诉原告赔偿经济损失的主张不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除本诉原告邓付全与本诉被告徐海丽于2016年11月20日签订的《房屋转让协议》、本诉原告邓付全与本诉被告徐穗于2017年12月16日签订的《蒙恩艺馆使用权和经营权转让协议》及本诉原告邓付全与本诉被告徐海丽、杨学秀、第三人和国华、和国圣于2016年11月20日签订的《关于房屋转租补充协议》；二、第三人和亚诚于判决生效之日起十五日内将位于云南省丽江市古城区束河街道开文社区东康七组58号的房屋腾退给本诉原告邓付全；三、解除反诉原告徐海丽与反诉被告邓付全于2016年11月20日签订的《房屋转让协议》、反诉原告徐穗与反诉被告邓付全于2017年12月16日签订的《蒙恩艺馆使用权和经营权转让协议》；四、反诉被告邓付全于判决生效之日起十五日内向反诉原告徐穗返剩余房屋转让费（剩余房屋转让费以转让费1370000元为基础，在扣除按322.02元／天的标准计算自2016年11月20日起至第三人和亚诚实际腾退房屋之日止的费用后计算）；五、驳回反诉原告徐海丽、徐穗的其它诉讼请求。本诉案件受理费人民币100元，减半收取50元，由本诉被告徐海丽、徐穗承担；反诉案件受理费人民币21810元，减半收取为10905元，由反诉原告徐海丽、徐穗承担4109元，由反诉被告邓付全承担4109元。上诉人邓付全上诉请求：一、请求二审法院在重新认定案件事实的基础上，依法对一审判决中的第四项判决“反诉被告邓付全于判决生效之日起十五日内向反诉原告徐穗返剩余房屋转让费(剩余房屋转让费以转让费1370000元为基础，在扣除按322.02元/天的标准计算至2016年11月20日起至第三人和亚诚实际腾退房屋之日止的费用后计算)”进行改判，并判决驳回反诉原告徐海丽、徐穗除要求解除合同外的其他诉讼请求。二、案件的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院判决解除与房屋转让有关的三份合同系正确的判决，但其依据的事实及法律规定是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第93条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍不履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，上诉人请求人民法院解除与房屋转让合同有关的合同的理由系被上诉人一再违反合同的约定，未支付剩余转让款，使得上诉人签订合同时按时、足额取得转让款的合同根本目的无法实现;同时双方在《蒙恩艺馆使用权和转让权转让协议》中关于上诉人可以解除合同的约定事实已经成就，才依法、依约提起诉讼。而一审认定解除合同的依据是:上诉人、被上诉人及第三人各方在庭审中对解除合同的问题上达成合意，而不是因为被上诉人违约而解除合同，对此请求二审人民法院进行更正。二、上诉人虽在一审本诉中没有提及要求被上诉人承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求，但在一审反诉中以被反诉人进行答辩的方式反复强调“要求一审法院判决驳回反诉人除解除合同的反诉请求外的其他反诉请求”，该答辩意见符合法律规定、符合合同约定，一审法院应当予以支持。三、本案解除合同的同时，被上诉人应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式”。上诉人与被上诉人签订《房屋转让协议》、《关于房屋转让补充协议》后上诉人把客栈以及客栈相关经营材料交付给被上诉人，被上诉人支付了350万元转让款中的137万元。由于被上诉人欠付剩余款项，上诉人在之后近一年的时间内多次分别到客栈、去河南郑州、书面通知的方式向被上诉人催要欠款。后双方于2017年12月16日补充签订《蒙恩艺馆使用权和经营权转让协议》，协议约定被上诉人分期支付上诉人剩余款项，并承担相应的利息，该协议第二条约定被上诉人未能在2018年4月16日前支付30万，就视为被上诉人根本违约，上诉人有权收回客栈，被上诉人给付的前期款项及其他投入，上诉人不予返还。根据双方约定，被上诉人违反约定未按时付款时应承担的违约责任是:上诉人收回客栈房屋，并不退还被上诉人已经支付的137万元。四、一审判决有违诚实信用、公平的民事法律原则。本案涉案客栈系上诉人花费800多万元投资修建的，占地2.3亩，建筑面积1600㎡，有4栋楼，共20间主题套房，每间套房均有80-100㎡，房间均经过精心设计;此外还有5个临街铺面、1个大餐厅、一个茶室、1个会议室、4个展厅。曾以每年80-90万元的价格出租出去。上诉人之所以仅以350万元的低价进行转让，确系上诉人资金周转困难，想要尽快转让客栈以度过经济危机。而被上诉人承诺全额支付给上诉人转让款项，上诉人才同意与被上诉人签署一系列的转让合同。一审判决上诉人返还被上诉人转让款的计算方式是错误的，有违公平原则。综上，上诉人不存在任何违反法律规定、合同约定的违约行为，而被上诉人一再违反合同约定，使得上诉人履行合同的根本目的无法实现，才向人民法院提起诉讼。被上诉人徐海丽辩称，因为本案中，徐海丽已经由上诉人认可退出本案的房屋转让合同，在本案中不承担任何责任，也不主张上诉人返还租金。被上诉人徐穗辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。理由如下：一、关于双方解除合同是基于双方以及原审第三人都同意达成的一致意见，一审法院是在各方当事人一致同意解除合同的情况下做出的解除合同的判决。二、上诉人也认可一审法院已经查明的事实及房屋转让合同实际上是房屋租赁合同。三、双方签订的房屋转让合同是三十年的价款，应该分两部分来看，二十年内属于合法有效的约定，超过的十年的部分属于无效约定，该部分的金额本来就应该退还，不应该计算租金，从350万中予以扣除。虽然一审判决对徐穗支付的四年租金没有判令上诉人对超出实际使用年限的部分进行返还，但是考虑到本案生效还需要一些时日，也考虑到双方曾经的朋友关系，也未提起上诉。原审第三人和国华、和国圣未向法庭提交书面陈述意见。原审第三人和亚诚未出庭参加诉讼，同意二审法院缺席审判。上诉人邓付全向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与二被告签订的《房屋转让协议》、《蒙恩艺馆使用权和经营权转让协议》、《关于房屋转租补充协议》，并判令二被告及第三人和亚诚在判决生效后五日内将古城区蒙恩艺馆客栈交还给原告；2、本案的诉讼费用由二被告承担。被上诉人徐海丽、徐穗向一审法院反诉请求：1、判令解除反诉原告徐海丽、徐穗与反诉被告邓付全签订的《房屋转让协议》、《蒙恩艺馆使用权和经营权转让协议》；2、判令反诉被告邓付全向反诉原告徐穗全额返还已支付的转让费1370000元及资金占用费（以1370000元为基数，按照6%的年利率，自反诉之日起计至返还完毕之日止）；3、判令反诉被告赔偿反诉原告徐穗经济损失520000元；4、判令反诉被告承担本案本诉及反诉诉讼费。原审各方当事人向原审法院提交的所有证据材料已随案移送至本院审查。二审中，各方当事人均没有提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。另查明，上诉人邓付全通过与原审第三人和国华、和国圣签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，取得了丽江市古城区束河古镇东康村七社原审第三人和国华、和国圣两兄弟宅基地的使用权，并在租赁土地上投资建设客栈，并将投资兴建的客栈在工商营业执照上登记为“古城区蒙恩艺馆客栈”，经营者邓付全。后经原审第三人和国华、和国圣同意，上诉人与被上诉人徐海丽于2016年11月20日签订《房屋转让协议》，将蒙恩艺术旅馆的使用权及经营权全部全权一次性转让给徐海丽，转让金额为350万元（已支付137万元）。2017年12月16日上诉人邓付全与被上诉人徐穗签订《蒙恩艺馆使用权和经营权转让协议》，转让方为邓付全，受让方为徐穗，该协议对转让款350万元、转让款项的支付时间、支付方式和违约责任进行了明确约定。该协议第二条明确约定：徐穗不能按时按期交纳规定款项（即徐穗未在2018年4月16日前交付30万元）就视为徐穗违约，邓付全有权收回蒙恩艺术旅馆及所附属的所有配套设施，徐穗给付的前期款项（137万元）及徐穗的投入，邓付全不予返还，徐穗未付完毕购买款项之前，其所有权归邓付全。”。经营期间，徐穗向原审第三人和国华、和国圣支付了2017年9月至2020年9月的土地租金39万元。原审第三人和国华、和国圣在二审中明确表示，只要能保证收到每年13万元的土地租金，不损害和国华、和国圣的利益，其余问题由邓付全自行处理。本院认为，合同当事人的合法权益受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，上诉人邓付全与被上诉人徐海丽签订的《房屋转让协议》、上诉人邓付全与被上诉人徐穗签订的《蒙恩艺馆使用权和经营权转让协议》及上诉人邓付全与被上诉人徐海丽、第三人和国华、和国圣、杨学秀签订的《关于房屋转租补充协议》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，各方当事人应按照约定全面履行自己的义务。在履行合同过程中，因徐穗出具《蒙恩艺术旅馆相关责任承诺书》，明确蒙恩艺术旅馆相关一切事务及法律责任均由徐穗承担，且在《蒙恩艺馆使用权和经营权转让协议》中已明确约定，“邓付全与徐海丽于2016年11月20日签字的关于蒙恩艺术旅馆的买卖合同，因徐海丽自愿退回，由徐穗自行购买，邓付全与徐海丽签订的买卖合同解除，以本合同为准。”，故在本案中，被上诉人徐海丽不应承担责任。由于被上诉人徐穗未按协议约定于2018年4月16日之前支付邓付全30万元转让款，构成违约，致使上诉人邓付全与被上诉人徐穗签订的《蒙恩艺馆使用权和经营权转让协议》无法继续履行，被上诉人徐穗应承担违约的法律责任。基于被上诉人徐穗的违约行为，双方合同解除后，根据违约条款约定，上诉人邓付全有权收回蒙恩艺术旅馆及所附属的所有配套设施，徐穗给付的前期款项137万元及徐穗的投入，邓付全不予返还。从以上各方签订的合同来看，上诉人邓付全与被上诉人徐穗签订的《蒙恩艺馆使用权和经营权转让协议》是一份转让合同，而并非是一审法院认定的房屋租赁合同，邓付全转让的是其投资建成的蒙恩艺术旅馆的使用权和经营，而原审第三人和国华、和国圣的土地租金（每年13万，三年一付）是单独由徐穗另行支付的，不包含在转让价款350万元当中，这有上诉人邓付全与原审第三人和国华、和国圣签订的《房屋租赁补充协议》中“土地租金前20年按原合同三年支付一次，每次支付39万元。”为依据，对本案的纠纷应按照当事人明确约定的真实意思进行处理。现因被上诉人徐穗违约，不能按期支付上诉人邓付全的转让款，造成合同无法继续履行，使得上诉人的合同目的不能实现，上诉人起诉到法院要求解除合同，收回蒙恩艺术旅馆，并对已经收取的137万元转让款不予返还有事实依据，符合当事人的真实意思表示，且签订合同的各方当事人均同意解除上诉人邓付全与被上诉人徐海丽签订的《房屋转让协议》、上诉人邓付全与被上诉人徐穗签订的《蒙恩艺馆使用权和经营权转让协议》及上诉人邓付全与原审第三人和国华、和国圣、杨学秀与被上诉人徐海丽签订的《关于房屋转租补充协议》，故对上诉人和被上诉人要求解除上述合同的诉讼请求一审法院予以支持是正确的。对于被上诉人在一审提出的反诉请求，因被上诉人未能提供充分的证据证明其主张，应承担不利后果，故本院对其反诉请求不予支持。一审法院根据涉案房屋现由原审第三人和亚诚管理及使用的事实，对上诉人邓付全要求原审第三人和亚诚腾退涉案房屋的诉讼请求予以支持并无不当。鉴于被上诉人徐穗已经支付给原审第三人和国华、和国圣土地租金（自2017年9月至2020年9月）39万元，剩余未使用的租金（自腾退房屋之日起至2020年9月30日止）应由上诉人邓付全返还给被上诉人徐穗，具体以每天356.16元（130000÷365=356.16元）计算。上诉人的上诉意见和理由与本院查明的事实相符，于法有据，本院予以采纳。一审判决适用法律不当，依法应予以纠正。综上所述，上诉人邓付全的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持丽江市古城区人民法院（2018）云0702民初741号民事判决第一项、第二项；二、撤销丽江市古城区人民法院（2018）云0702民初741号民事判决第三项、第四项、第五项；三、由上诉人邓付全于本判决生效之日起十五日内返还给被上诉人徐穗自腾退房屋之日起至2020年9月30日止期间的租金（具体以356.16元／天计算）。四、驳回被上诉人徐海丽、徐穗的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费100元，由被上诉人（原审被告、反诉原告）徐穗承担；反诉案件受理费21810元，减半收取为10905元，由被上诉人（原审被告、反诉原告）徐穗承担8724元，由上诉人（原审原告、反诉被告）邓付全承担2181元；二审案件受理费21810元由被上诉人徐穗承担。本判决为终审判决。审判长  彭德军审判员  蔡江英审判员  胡强胜二〇一九年七月二日书记员  和卉梅