安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖04民终863号上诉人（原审被告）：淮南世纪正源房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区三和集贸市场**，统一社会信用代码913404006881439578（1-1）。法定代表人：程光，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹军，安徽震一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡涛，男，1974年4月8日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。被上诉人（原审原告）：侯芳，女，1982年10月16日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。上诉人淮南世纪正源房地产开发有限公司（以下简称世纪正源公司）因与被上诉人胡涛、侯芳房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。世纪正源公司上诉请求：撤销原判决，改判驳回胡涛、侯芳的诉讼请求。事实和理由：一、涉案项目开发过程中，公司原法定代表人郭勇涉嫌利用职务之便，侵占并挪用公司及项目资金导致项目烂尾，郭勇已被立案追究刑事责任；二、一审判决计算违约金时间有误，首先，涉案项目因烂尾停工引起业主上访，市政府接管项目最终完成建设，根据民法公平原则，在市政府2016年6月接管后就不能再计算违约金，原判决计算至实际交房之日有失公平；三、胡涛、侯芳没有举证证明其损失，购房时房价基本在每平米4000元至5000元左右，目前房价最低在8000元以上，涨价的价格足以弥补损失，合同法关于违约金的性质主要是补偿性，胡涛、侯芳没有损失，也未举证证明损失，一审判令违约金显然错误。胡涛、侯芳辩称，一、双方签订购房合同合法有效，涉案项目停工原因及原法定代表人犯罪问题不影响合同的效力；二、涉案项目从2015年开始停工至2018年10月，因逾期交房给胡涛、侯芳的生活造成重大影响，租房、搬家等费用支出，损失显而易见和客观存在，且双方约定逾期交房的违约责任，购房人是否有实际损失，不影响违约应承担的责任，况且一审已经将约定日万分之二违约金降至日万分之一；三、购房时房价远高于周边楼盘价格，现周边楼盘涨幅却高于涉案楼盘，涉案楼盘因烂尾造成胡涛、侯芳各项损失，世纪正源公司违约，应承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。胡涛、侯芳向一审法院起诉请求：判令世纪正源公司支付逾期交房违约金191973元及逾期交付车位违约金18252元，合计210225元。一审法院认定事实：金融世家项目系由世纪正源公司开发建设。胡涛、侯芳系夫妻关系。2014年1月14日，胡涛、侯芳与世纪正源公司签订《商品房买卖合同》，购买金融世家第3幢1单元1301号房，建筑面积共143.33平方米，房屋总价款为810014元。合同约定：“第八条交付期限出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。合同签订前，胡涛、侯芳于2014年1月6日向世纪正源公司支付定金30000元，合同签订后，胡涛、侯芳又分别于2014年1月14日、2014年3月13日向世纪正源公司支付房款170014元、610000元，合计购房款810014元。2018年9月29日，胡涛、侯芳又补交差额房款4126元。胡涛与世纪正源公司签订《金融世家项目地下车位使用权协议》两份，约定：胡涛购买金融世家项目3号楼负一层198号、199号停车位使用权，所购车位的使用权于2015年6月30日前交付使用，每个车位使用权实付价款78000元，未按本协议约定的时间将车位交付使用，构成违约，按累计已付款的百分之一支付违约金等内容。2014年12月24日，胡涛支付负一层198号、199号车位款共计156000元。2018年9月26日，世纪正源公司发布《交房公告》，通知金融世家项目业主2#、3#、4#住宅楼计划于2018年9月28日至2018年9月30日期间交房。胡涛、侯芳因逾期违约金事宜诉至法院，请求判如所请。另查明：金融世家项目于2013年8月18日开盘后，因后续资金不足问题曾处于半停工状态，该项目存在缺乏建设资金和未能给业主按期交房问题。淮南市人民政府召开专题会议研究解决金融世家项目有关问题，并于2016年6月24日作出第56号淮南市人民政府专题会议纪要。2018年7月10日，淮南市房地产领域突出问题处置工作领导小组召开专题会议，研究处理金融世家项目相关问题。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。胡涛、侯芳与世纪正源公司签订的《商品房买卖合同》及《金融世家项目地下车位使用权协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。合同签订后，胡涛、侯芳按照合同约定支付了全部购房款及车位款，世纪正源公司也应按照合同约定全面履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照《商品房买卖合同》及《金融世家项目地下车位使用权协议》的约定，世纪正源公司应当在2015年6月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付使用，亦应在2015年6月30日前交付车位使用权。但世纪正源公司以交房公告的方式通知金融世家业主于2018年9月28日至9月30日期间交房，未能按照合同约定的期限交房及交付车位使用权，构成逾期交房及逾期交付车位使用权，应承担相应的违约责任。关于逾期交房及逾期交付车位使用权违约金的计算，法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，合同约定房屋及车位使用权的最后交付时间均为2015年6月30日，世纪正源公司通知业主交房时间为2018年9月28日至9月30日期间，逾期天数自2015年7月1日至2018年9月30日共计1188天。首先，关于逾期交房违约金的计算标准，合同约定，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。庭审中，世纪正源公司主张约定的违约金过高，请求予以适当减少，结合本案的实际情况，金融世家项目出现半停工状态后，淮南市人民政府召开专题会议，研究解决项目有关问题，世纪正源公司在市政府的督促下，加快项目推进，积极采取补救措施，涉案房屋竣工后通知交房，且涉案房屋已经能够居住使用。根据公平原则，以弥补胡涛、侯芳所受实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，酌定按已支付房价款日万分之一的标准计算违约金。本案逾期交房违约金为96230元（810014元×0.1‰×1188天=96230元），故胡涛、侯芳主张世纪正源公司支付逾期交房违约金191973元的诉讼请求，合理部分，依法予以支持。第二，关于逾期交付车位使用权违约金计算标准，合同虽约定未按约定的时间将车位交付使用，按累计已付款的百分之一支付违约金，但胡涛、侯芳主张该约定过低，请求予以增加。根据公平原则及结合本案实际情况，酌定按已付车位款的百分之五的标准计算违约金。本案逾期交付车位使用权违约金为7800元（156000元×5%=7800元），故胡涛、侯芳主张世纪正源公司支付逾期交付车位使用权违约金18252元的诉讼请求，合理部分依法予以支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、淮南世纪正源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付胡涛、侯芳逾期交房违约金96230元；二、淮南世纪正源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付胡涛、侯芳逾期交付车位使用权违约金7800元；三、驳回胡涛、侯芳的其他诉讼请求。案件受理费4453元，由胡涛、侯芳负担2249元（已交纳），淮南世纪正源房地产开发有限公司负担2204元（应于本判决生效之日起十日内交纳）；保全费1662.39元，由淮南世纪正源房地产开发有限公司负担（应于本判决生效之日起十日内交纳）。二审中，双方均未提交新的证据。本院二审与一审查明事实相同。本院归纳二审争议焦点为：世纪正源公司应否向胡涛、侯芳支付逾期交付违约金，一审认定违约金的数额是否适当。本院认为，世纪正源公司与胡涛、侯芳签订的购房合同及购买地下车位使用权合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。世纪正源公司法定代表人涉嫌犯罪及停工后市政府接手建设事项与上述合同本身不具有关联性，不影响合同的法律效力。世纪正源公司逾期交付的事实存在，逾期交付必然会使胡涛、侯芳本应及时享有的物权的使用、收益等权利产生滞后迟延，损失具有客观性和必然性，世纪正源公司应当承担相应责任。对于逾期交房，胡涛、侯芳虽主张按照合同约定的已支付房价款日万分之二的标准计算违约金，但一审法院已经在世纪正源公司要求适当减少的请求下，结合涉案工程停工的主要原因及市政府接手建设的实际情况，根据公平原则和其他综合因素，依法酌情按已支付房价款日万分之一的标准予以调整，认定逾期交房违约金96230元符合法律规定，本院予以确认。对于逾期交付地下车位违约金，双方虽约定按累计已付款的百分之一支付违约金，但胡涛、侯芳认为该违约金过低，请求增加，一审法院根据公平原则结合本案实际情况，酌情调整按按已付车位款的百分之五的标准计算违约金为7800元，亦并无不当，世纪正源公司虽提出上诉要求驳回胡涛、侯芳的一审诉讼请求，但对于一审认定逾期交付地下车位违约金数额并未陈述具体明确的上诉理由，故本院不予支持。至于房价上涨能否弥补逾期交付的损失问题，本院认为，无论是否逾期交付，房价均在上涨，故房价上涨利益属于购房人的合法受益，不因是否逾期交付而受到影响，世纪正源公司认为房价上涨足以弥补逾期交付损失的上诉理由，依法不予采纳。综上，世纪正源公司应向胡涛、侯芳支付逾期交付违约金，一审认定违约金数额适当。综上所述，世纪正源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2381元，由淮南世纪正源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  张 晨审判员  王元元二〇一九年七月八日书记员  许小玄附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。