辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终6089号上诉人（原审原告）：李明，男，1971年11月24日生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人:张德军，北京市盈科(大连)律师事务所律师。委托诉讼代理人:胡佳辰，北京市盈科(大连)律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：大连环球外商俱乐部有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区金座庄园。统一社会信用代码91210200604920027T。法定代表人：李伟建，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：大连国际娱乐有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区金座庄园。统一社会信用代码912102006049200190。法定代表人：李伟建，该公司董事长。二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐昆，辽宁青松律师事务所律师。上诉人李明因与被上诉人大连环球外商俱乐部有限公司、大连国际娱乐有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李明的委托诉讼代理人张德军、胡佳辰，被上诉人大连环球外商俱乐部有限公司、大连国际娱乐有限公司共同的委托诉讼代理人唐昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定的验收标准错误。本案合同约定的交房标准为“经验收合格”，被上诉人称仅需要五方验收，上诉人称“需要质监站验收”，双方的观点在合同中均没有具体明确，因此法院应当结合其他证据予以认定。根据被告提供的竣工验收报告可知，竣工验收的形式为“五方验收并就质监部门监督”。因此案涉验收合格的条件是应当由质监部门监督下进行，被告没有提供任何证据证明验收经过质监站监督，因此不符合验收合格的交房条件。二、原审法院认定逾期解押实质是逾期办证的规定错误。首先，逾期解押与逾期办证是通过不同的条款予以规定，该条款是被上诉人制定的，属于不同的条款。其次，即便是逾期办证的违约事实也是需要支付违约金的，合同约定逾期办证可以继续办理，该条款是被上诉人作为解除合同的抗辩理由，而不是违约金的抗辩理由。即便该条款可以按原审法院的理解，也属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，应当支付逾期办证违约金。庭审中补充：关于逾期交房违约金部分，争议焦点是验收的形式是五方验收还是五方加质监站监督进行，被上诉人提供的验收报告在验收形式上明确体现是五方验收并在质监站监督下进行，也就是被上诉人提供证据证明了双方约定的验收形式，因此原审法院认定仅需五方验收违背双方意思一致，本案被上诉人没有提供任何证据证明质监站介入了案涉房屋的验收，因此不符合双方约定以及被上诉人认可的验收形式，双方商品房买卖合同约定的是该商品房经验收合格，并没有明确是经五方验收还是其他形式的验收，因此本案应当结合其他证据也就是被上诉人提供的验收报告来确定验收形式，被上诉人没有提供质监站对验收进行监督的证据，因此支付违约金应该在质监站介入并验收合格之日。关于逾期解押违约金，双方合同对于解押的时间进行了明确的约定，依据商品房买卖合同司法解释第18条的规定，在违约金没有明确约定的情况下应当按照同期银行贷款利率予以计算，也就是说没有约定违约金并不免除违约方的违约责任，也并不剥夺守约方主张违约金的权利，因此即便按照原审法院所认定的逾期解押实质为逾期交房，那么也应当按照法律的规定支付逾期交房违约金。大连环球外商俱乐部有限公司、大连国际娱乐有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、原审法院认定的房屋交付标准正确。1．关于建设工程竣工验收的相关规定。国务院《建设工程质量管理条例》于2019年4月23日再度修正，其中第十六条延续了此前关于竣工验收条件的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该规定的竣工验收应当具备的条件中，并未要求质监站须在竣工验收前事先出具审核文件。2013年住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条：工程竣工验收由建设单位负责组织实施；第七条：工程竣工验收报告要包括参建五方的书面意见，并未要求包括质监站的书面意见。我国十多年前曾实行过竣工验收核准制，然后现在实行的是竣工验收备案制，即以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体的验收意见作为竣工验收合格与否的标准，工程质量监督机构（质监站）仅仅履行备案职能和监督职能。上诉人坚持认为由质监站验收，没有法律依据。2．双方合同约定的交付条件，仅仅是竣工验收合格，而非综合验收合格。买卖双方签订的商品房买卖合同是国家建设部和工商管理总局提供的示范文本，其中第八条约定了交付条件，前二选项分别是：商品房经验收合格、商品房经综合验收合格，证明两个交付标准所要求的条件必定不同，要求有松有紧。上诉人要求必须有质监站的意见，要求的实际是第二项综合竣工验收，而双方约定的交付条件是第一项。3．竣工验收报告提及质监站是为了综合备案的需要，其中载明的竣工验收程序和内容并不包括质监站。没有及时办理综合备案，并不影响交付使用。4．被上诉人于2016年12月18日完成了参建五方竣工验收，此时满足了合同约定的交付标准。二、上诉人一方面主动要求提前收房、承诺自己承担后果，另一方面又主张此后的逾期交房违约金，有违诚信。上诉人明知道2016年10月17日案涉房屋尚未取得竣工验收报告，仍以装修为由，坚持要求被上诉人按现状交付房屋，并承诺自己承担相应后果。被上诉人基于上诉人承诺才向上诉人交付了房屋。上诉人主张被上诉人承担实际交房日以后的违约金，有违诚实信用。三、上诉人主张逾期解押违约金的请求不应获得支持。1．上诉人是依据商品房买卖合同补充协议第十四条第2款约定主张逾期解押违约金。该条约定内容是：合同项下商品房在建工程已经设定抵押，卖方保证在买方付清全部房款后解除该抵押。该条款只约定解除抵押的条件，并未约定解除抵押的具体日期。上诉人称房款付清当日即须解除抵押，没有合同依据。上诉人要求被上诉人按照房价20%承担逾期解押的责任，更是没有合同依据。商品房买卖合同补充协议第十四条不属于无效格式条款。该条款题目是“明示事项”，是卖方提请买方特别注意的事项，已经通过合理方式提请买方注意，且并没有剥夺买方的权利或加重买方义务，不存在无效格式条款的情形。2．如果上诉人实质是主张逾期办证违约金，根据第十五条约定，双方未选择支付违约金条款，而是仅约定继续办理，证明排除了对违约金的适用。该条款也不存在无效格式条款的情形。综上，请求法院驳回上诉人的诉讼请求。李明向一审法院起诉请求：1、二被告共同支付逾期交房违约金(自2016年6月30日始至房屋验收合格之日止以290,000元为基数，按照日万分之二计算)；2、二被告共同支付逾期解押违约金58,000元。一审法院认定事实：2015年4月16日，原告(买受人)与二被告(出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定原告购买二被告开发建设的君海园5幢4单元1-2层3号房屋，房屋价款29万元，于2015年4月16日一次性付清；出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交付房屋超过三十日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人负责继续协助办理。同日，原告与二被告签订“补充协议”，约定：合同项下的商品房在建工程已经设定抵押，出卖人保证在买受人付清全部房款后解除该抵押。合同签订后，原告付清房款，被告环球公司于2016年5月5日向原告出具发票。2016年12月18日，二被告组织设计、监理、勘察、施工等单位进行验收，共同出具了工程竣工验收报告。2018年6月8日，案涉商品房在大连金普新区不动产登记中心予以备案登记。另查，原告于2016年10月17日向二被告申请提前交房，其自书的申请载明：因市政配套接受与延迟，房屋逾期交付，本人因装修需要申请按房屋现状交付，本人自愿承担相应后果；如因本人装修行为影响竣工验收备案，自愿承担全部责任。再查，二被告均为合同相对方。二被告对于共同承担责任不持异议。一审法院认为：原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性效力性规定，属实有效，双方应当依约履行。依双方约定，出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。案涉商品房于2016年12月18日经建设、施工、监理、勘察、设计五方主体竣工验收合格后，既具备交付使用条件，也符合原、被告双方约定的交付条件，因此二被告承担逾期交房违约金的期间应自2016年7月1日至同年12月18日(171天)，标准按照商品房价款的日万分之二计算。原告主张2016年12月19日以后的违约金，没有事实及法律依据，不予支持。虽然原告申请提前交房并承诺自愿承担相应后果和责任，但原告并未明示放弃追究二被告逾期交付(符合合同约定条件)商品房违约责任的权利，况且提前交付的商品房，并非符合合同约定的房屋，其交付行为本身不值得提倡和鼓励，更不能成为免除其违约责任的理由。故二被告此项的抗辩意见，不予采纳。二被告关于违约金标准过高的抗辩意见，没有依据，不予采信。原告主张的逾期解押违约金58,000元的请求，其实质是追究二被告逾期办理商品房权属登记的违约责任。双方合同约定，二被告不能在规定期间内为原告办理案涉商品房权属登记备案，由出卖人负责继续协助办理，而不是承担支付违约金的违约责任，双方理应据此执，故原告要求二被告支付逾期解押违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款第(一)项之规定，判决：一、于判决生效后十日内，被告大连环球外商俱乐部有限公司、被告大连国际娱乐有限公司共同向原告李明支付逾期交房违约金9918元(290,000元×0.0002×172天)；二、驳回原告李明的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1264元，由原告李明负担1151元，由被告大连环球外商俱乐部有限公司、被告大连国际娱乐有限公司共同负担113元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约金及逾期解押违约金。首先，对于上诉人要求被上诉人承担的逾期交房违约金，上诉人主张案涉房屋的交付条件应当是质监部门监督下进行的五方验收，由于被上诉人没有提供证据证明验收经过质监站监督，因此不符合验收合格的交房条件。对此，本院认为，根据双方合同约定，出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。由此，双方选择约定的房屋交付条件为“经验收合格”，而根据一审法院查明的事实，案涉房屋于2016年12月18日取得了经建设、施工、监理、勘察、设计五方共同验收合格后出具的工程竣工验收报告，应当认定案涉房屋此时已经具备合同约定的“经验收合格”之交付条件。由于该时间晚于合同约定的交房时间，故一审认定被上诉人应自2016年7月1日至2016年12月18日承担逾期交房违约金并无不当。至于上诉人认为验收合格应指由质监部门监督下进行的五方验收的主张，经查，双方当事人在合同中并未对此作出相关约定，被上诉人在验收报告中所记载内容亦非约束商品房买卖合同双方的合同条款，上诉人以此要求以质监部门监督下进行的验收为交付条件缺乏合同及法律依据，本院不予支持。其次，对于上诉人要求被上诉人承担的逾期解押违约金，双方当事人在合同中约定“出卖人保证在买受人付清全部房款后解除该抵押”，一审法院认为上诉人该项请求的实质是追究被上诉人逾期办证的违约责任，但上诉人对此不予认可。因两者并非同种合同义务，故一审法院此节认定确有不当。但是，对于上诉人所主张的逾期解押违约金，上诉人认可案涉合同中对于逾期解押的违约责任未作出任何约定，上诉人亦未能举证证明其主张被上诉人逾期解押给其造成的实际损失及损失数额，现上诉人要求按合同价款的20%由被上诉人承担逾期解押违约金，其该项诉请不具备事实和法律依据，一审未予支持的裁判结果并无不当。对于上诉人主张被上诉人应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定承担违约金一节，该解释条款系针对逾期办证违约责任承担方式的法律规定，上诉人既否认其诉请的实质为逾期办证责任，又要求按照该条款规定判令被上诉人承担违约责任，其主张及理由存在矛盾，亦不符合该解释条款的规定，本院不予支持。综上，李明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2528元，由李明负担。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 孙利颖审判员 王 亮二〇一九年七月三十一日书记员 宋 敏