广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初4855号原告深圳班孚教育科技发展有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道吉华路******铺，统一社会信用代码91440300MA5DBCJX15。法定代表人付前焜。委托诉讼代理人陈军，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。被告深圳卓华教育投资有限公司坂田分公司，经营场所：深圳市龙岗区坂田街道吉华路****，统一社会信用代码91440300MA5ET8TH23。负责人王庆。被告深圳卓华教育投资有限公司，住所，住所地：深圳市福田区福田街道金田路卓越世纪中心**楼6501社会信用代码91440300MA5ER96M9T。法定代表人王庆。上述被告的共同委托诉讼代理人高晶荣，女，汉族，1988年12月2日出生，身份证住址：陕西省岐山县，系被告深圳卓华教育投资有限公司坂田分公司员工。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）深圳班孚教育科技发展有限公司的委托诉讼代理人陈军，被告（反诉原告）深圳卓华教育投资有限公司坂田分公司（以下简称卓华坂田公司）、被告（反诉原告）深圳卓华教育投资有限公司（以下简称卓华公司）的共同委托诉讼代理人高晶荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告分别于2018年1月19日和3月31日与被告卓华坂田公司签订了房屋租赁合同，合同约定原告承租被告卓华坂田公司位于深圳市龙岗区吉华路999号四楼12号铺和12a号铺的商铺用于中小学生课外文化类教育培训辅导，租赁期为三年。根据房屋租赁合同的约定，被告卓华坂田公司在合同履行过程中存在以下违约行为：第一，被告卓华坂田公司应当提供相关资料，配合原告办理相关的办学许可证、营业执照等材料，但是自原告与被告卓华坂田公司签订租赁合同之后，被告卓华坂田公司一直拖延配合原告办理相关的办学许可证，直到2018年7月24日才向原告交付所租赁房屋的竣工验收报告，2018年8月中下旬向原告交付租赁凭证，这些材料都是原告向教育行政主管机关申请办学许可证所必需的材料，在原告拿到相关材料去向教育行政主管机关申请办理办学许可证时，教育行政主管机关明确告知原告办学场所不符合办学的抗震要求，无法取得办学许可证，自2019年1月8日起原告已完全终止在该场所的经营活动并撤出该场所；第二，在原告租赁并使用该场所进行教学经营期间，被告卓华坂田公司应提供符合原告经营活动特点及要求的场所环境，但被告卓华坂田公司于2018年12月15日招商某培训机构（艺唐吉他）并安置在原告铺面隔壁，该培训机构主要经营架子鼓、吉他等乐器培训，在原告正常经营教学培训期间，该培训机构发出的乐器声响严重干扰了原告的教学秩序，导致教学效果下降，并引起生源流失。原告在入场装修及招生办学中投入了大量的人力、物力和财力，发展迅速，截至撤场时已经招收学员600余位，原告主要投资人及法定代表人付前焜先生在加拿大学习、工作、生活13余年，获得加拿大排名前五的高校硕士学位，也是该培训机构的金牌英语培训教师，深受学员们喜爱，加上其他教师的良好教学服务能力以及原告的广告宣传推广，原告在当地形成了良好的教学口碑及品牌形象，由于被告卓华坂田公司的违约行为而付之东流，原告也因此遭受巨大损失。被告卓华坂田公司除未归还所收取的押金109133.60元以外，其违约行为还给原告造成了以下各项损失：1、装修费用200800元；2、验资报告费5500元；3、空调费用21000元；4、教学系统费8640元；5、教学教材费用（爱学习平台购买费）250000元；6、学员退费损失86965.878元（289288.26元×30%，按本行业一般利润为30%的标准计算损失）；7、固定资产转让损失和运费100000元；8、广告费损失6000元；9、商标设计费损失10800元；10、商标品类申请费11390元；11、商标图案复审费4200元；12、品牌价值损失400000元；13、合同履行期内预期收入损失1100000元（两年零三个月）；以上损失共计2205295.878元。另查明，卓华公司是卓华坂田公司的总公司，卓华坂田公司对外无独立承担责任的能力，两家公司应一并承担责任。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告卓华坂田分公司之间的房屋租赁合同，由二被告返还押金109133.60元（含水电押金、物业管理费押金、租赁保证金）；2、二被告共同赔偿原告损失2205295.878元；3、本案的诉讼费用由二被告共同承担。二被告共同辩称，一、原告与被告卓华坂田公司共签署了两份房屋租赁合同，商铺号分别为12号商铺与12a号商铺，两份房屋租赁合同无论是租赁期限、租金、装修期等条件均不相同，系两份独立的租赁法律关系，但原告在本次诉讼中将其合二为一，违反了一个租赁法律关系只适用于一个诉讼的原则。二、原告与被告卓华坂田公司签署的房屋租赁合同已经明确约定，原告在签署本合同前知悉该房屋的产权属性、消防状况、规划用途及房屋所在场地的环境，被告卓华坂田公司在签署合同前向原告出示的房产证、消防验收报告等均显示该房屋符合出租条件，原告自2019年1月开始拒付各项应付费用，违反了诚实信用原则及法律规定，损害了被告卓华坂田公司的利益，被告卓华坂田公司于2019年4月30日解除房屋租赁合同，所以该纠纷其实系原告为拖欠各种费用所作的借口。二被告共同反诉称，原告与被告卓华坂田分公司签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告卓华坂田分公司位于广东省深圳市龙岗区吉华路乐汇城商场四楼12号铺及12a。经被告多次催缴，截止至今，原告仍拖欠2019年1月至4月的租金、管理费及2019年1月至2月电费合计212237.3元。原告长期迟延支付租金等款项，被告多次与原告沟通，但原告屡屡失信，从未履行沟通内容，原告的欠款事实及上述行为已构成根本违约，故被告卓华坂田公司于2019年4月30日解除与原告签订的租赁合同。被告认为原告的行为严重违反合同约定，被告为维护自身合法权益，依法提起反诉，请求判令：1、原告向二被告立即支付2019年1月至4月的租金、管理费及2019年1月至2月电费合计212237.3元；2、原告向二被告立即补缴装修期间的租金及管理费82216元；3、原告向二被告立即支付迟延付款违约金43843元（暂计至2019年4月30日，实际计付至付款之日止）；4、原告向二被告立即支付违约金58593元；5、原告向二被告立即支付合同约定的剩余租期内的租金、管理费预期收益共计1320309元；6、本案诉讼费用由原告承担。原告针对二被告反诉辨称，一、原告与被告卓华坂田公司签订的房屋租赁合同虽然是两份，但是内容除了起止之日不同之外，其他的内容均相同，目的也是供原告教育培训使用，所以被告卓华坂田公司的违约行为也是针对两份租赁合同的违约，故一并起诉；二、原告没有拖欠任何的租金、管理费，而是按照合同如约交付了以上所有费用，原告于2019年1月2日明确通知被告卓华坂田公司解除合同之后，于2019年1月8日撤出该租赁场地，故没有交付后期租金、管理费等其他费用的义务；三、在两份租赁合同中，因其提供的租赁物消防验收不合格、竣工验收中所显示的抗震等级亦不符合办理教育培训用途，二被告构成根本性违约。经审理查明，2018年1月19日，被告卓华坂田公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了第一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区吉华路乐汇城商场四楼12号商铺租赁给乙方使用，租赁面积为374.55平方米，租赁期限为36个月，期限自2018年4月1日至2021年3月31日止，该商铺2018年4月1日至2019年3月31日租金为每月28091.25元，租赁保证金56182.5元，水电押金5000元，物业管理费押金18727.5元，房屋用途为文化辅导，商铺交付日为2018年2月1日。合同第一条约定，乙方在签订本合同前已知悉该房屋的产权属性，包括消防状况、规划用途以及房屋所在场地的环境，乙方已确认无误该房屋、外摆区域及仓库的具体位置。合同第二条约定，乙方在该房屋内开始经营活动前应向政府有关部门申请必要执照、批准证书或许可证等，甲方应配合提供相关资料。合同第三条约定，乙方应于房屋交付之日起7日内支付甲方首月租金，若以固定租金方式支付租金的，乙方须于每月5日前支付当月的固定租金；租赁关系终止时，乙方按本合同约定全部应付甲方费用、交还该房屋及ｐｏｓ收银系统。甲方将扣除乙方应承担的相应费用、违约金或赔偿金后的水电费押金、物业管理费押金余额一次性无息退还给乙方。合同第五条约定，甲方及消防部门对该房屋进行装修验收，乙方应按甲方及消防部门的要求整改并确保装修后的消防、环保合格，在最终验收合格后才能开业，若在开业日为验收合格的，按乙方未逾期开业处理。合同第九条约定，乙方应按房屋交付时的状况交还房屋，恢复房屋原状所产生的费用由乙方承担，甲方同意乙方按其他状况向甲方交还房屋的，乙方应严格按照甲方书面确认的状况向甲方交还房屋，由此产生的费用由乙方承担。乙方撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置，且无须赔偿乙方，清理及处置费用由乙方承担。合同第十二条约定，租赁期限届满前，乙方如需提前撤场终止合同（依本合同约定行使合同终止权的除外），须提前三个月书面通知甲方，乙方应结清租金、管理费及其他费用，并按照本合同的约定将房屋交还甲方等，租赁保证金归甲方所有不予退还，且乙方需补缴装修期内的租金（租金按照租赁期内的最高标准计算）。合同同时还约定了违约责任等其他相关内容。合同签订后，被告卓华坂田公司于2018年2月1日向原告交付12号商铺，原告于2018年3月31日开始试营业。因原告需要扩大经营，经原告与被告卓华坂田公司协商，双方于2018年3月31日签订了第二份《房屋租赁合同》，约定被告卓华坂田公司将位于深圳市龙岗区吉华路乐汇城商场四楼12a号商铺租赁给原告使用，租赁面积为139.16平方米，租赁期限为36个月，期限自2018年4月16日至2021年4月15日止，该商铺2018年4月16日至2019年4月15日租金为每月11132.8元，租赁保证金22265.6元，水电押金5000元，物业管理费押金6958元，房屋用途为文化辅导，商铺交付日为2018年4月1日。合同约定的其他内容与双方签订的第一份《房屋租赁合同》一致。2018年4月1日，被告卓华坂田公司向原告交付12a号商铺。2018年4月17日，原告向被告卓华坂田公司支付承租的12号铺租赁保证金56182.5元、水电费押金5000元、物业管理费押金18727.5元。2018年4月28日，原告向被告卓华坂田公司支付承租的12a号铺租赁保证金22265.6元、物业管理费押金6958元。原告向被告卓华坂田公司支付了12号商铺和12a号商铺租赁保证金、水电费押金及物业管理费押金共计109133.60元（56182.5元+5000元+18727.5元+22265.6元+6958元）。庭审时，原告陈述其于2018年9月携带相关材料前往深圳市龙岗区教育局询问申请办理办学许可证事宜，龙岗区教育局查看资料后口头回复原告承租的涉案房屋抗震等级为丙级，不符合深圳市中小学教育培训办学场所抗震要求，无法取得办学许可证。2018年12月26日，原告向被告卓华坂田公司发送《告知函》，要求终止与被告卓华坂田公司的房屋租赁关系，理由是涉案房屋的抗震等级不达标，原告无法办理办学许可证继续经营。2019年1月2日，被告卓华坂田公司向原告回函称，原告提出的抗震等级标准仅针对中小学校舍，非学历教育培训办学机构场所并无此项要求，涉案房屋抗震等级符合相关规定，不认可原告的单方解除权，要求双方继续履行合同。针对被告的回函，原告于2019年1月8日再次向被告发函称，因抗震等级及过道消防等安全隐患问题，原告不具备申请办学许可证的条件，无法继续经营，要求终止与被告卓华坂田公司的房屋租赁关系，停止交纳租金、管理费及其他费用。双方因此发生争议，原告遂于2019年1月8日停止经营并搬离了涉案房屋，并于2019年3月诉至本院而成讼。庭审时，原、被告均确认原告按合同约定按时交付了涉案房屋，并确认两间房屋的租金均支付至2018年12月31日，涉案房屋已办理房产证并于2018年8月13日办理了房屋租赁备案登记，原告于2019年1月8日搬离两间房屋，房屋中所有物品亦被原告搬走，双方同意解除两份租赁合同，亦同意两份租赁合同合并审理。原告认为其于2019年1月2日向被告卓华坂田公司发出解除合同通知函时即已解除了双方的合同，理由是被告卓华坂田公司提供的租赁场地不符合原告办学目的，无法达到合同约定的目的，属于根本违约，其有权通知对方解约并要求赔偿相应损失。被告卓华坂田公司认为其于2019年3月22日向原告发出解除合同通知书，要求2019年4月30日正式解除与原告签订的两份《房屋租赁合同》，理由是原告拖欠被告卓华坂田公司2019年1月、2月、3月租金及管理费等费用，经多次催缴仍未缴纳，严重违反了合同约定。经原告申请，本院于2019年5月15日向深圳市龙岗区教育局发函询问：1、原告申请开办的班孚教育培训机构是否属于民办教育机构；2、原告是否曾向龙岗区教育局提交了办理办学许可申请及递交相关资料；3、龙岗区对申请办理办学许可涉及的办学场所抗震等级有何要求，涉案租赁房屋抗震等级若为丙级是否不符合在龙岗区申请办理教育培训机构。2019年5月28日，深圳市龙岗区教育局向本院回复：1、。经核实，我局还未向班孚教育培训机构颁发办学许可证，目前不属于民办教育机构；2、深圳班孚教育科技发展有限公司曾携带部分申办材料（含《深圳市房屋建筑工程竣工验收报告》）向我局咨询非学历教育培训机构设立所需条件，但未按事项申办流程，正式向我局提交申请；3、。中小学校的教学用房抗震设防类别应不低于重点设防类（乙类）。申请人所申请的用途为“中小学生课外文化教育培训辅导”机构，培训对象为“中小学生”，属于中小学生教学场所，抗震设防标准应当适用此标准。如拟申办机构的房屋，鉴定抗震设防类别为丙级，低于重点设防类（乙类）标准，则不符合民办教育机构申办要求。另查明，涉案房屋位于广东省深圳市龙岗区坂田商业大楼401，所有权人为坂田实业集团股份有限公司，房产证号为深房地字第**，原、被告于庭审时均确认租赁合同约定的房产与房产证载明的系同一房产。2007年9月18日，坂田实业集团股份有限公司取得涉案坂田商业大楼竣工验收报告，显示坂田商业大楼工程评定等级为合格，其抗震设防类别为丙类（设防烈度为7度），消防验收合格并已备案，未有要求不达标情况。根据被告提交的《深圳市龙岗分局消防监督管理大队建设工程消防设计审核意见书》，显示涉案房屋所在大楼4层的使用性质为教育、培训，所设置的室内消火栓系统、火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、机械排烟系统等均按照国家工程建设消防技术标准审核，工程消防设计合格。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告卓华坂田公司分别于2018年1月19日及2018年3月31日签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，依法受法律保护，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。两份《房屋租赁合同》履行过程中，原告认为被告卓华坂田公司提供的房屋消防验收不合格、抗震设防类别未达到中小学教学场所应有标准，导致原告无法办理办学许可证从而继续经营，合同约定的用途无法实现，属于根本违约；被告卓华坂田公司认为其所提供的房屋符合合同签订时的目的，房屋使用用途为文化辅导，而不仅限于中小学教育，在合同中也已明确约定原告在签订房屋租赁合同前已知悉该房屋的产权属性、消防状况、规划用途以及房屋所在场地的环境，确认无误方才签订合同。本院认为，根据被告提交的《深圳市房屋建筑工程竣工验收报告》及《消防设计审核意见书》可以证明涉案房屋消防验收合格，对原告主张的涉案房屋消防验收不合格，依据不足，本院不予采信。根据原告与被告卓华坂田公司签订的《房屋租赁合同》，双方关于交付使用的涉案房屋抗震设防类别未作出明确约定，原告亦未提交证据证明被告已承诺涉案房屋抗震设防类别不低于重点设防类（乙类），且双方合同中约定原告在该房屋内开始经营活动前应向政府有关部门申请必要执照、批准证书或许可证等，原告作为专业的教育培训机构，应对其开设培训机构许可证办理所需条件负有更为严格的审慎注意义务，原告在未经了解培训机构办理许可证所需条件的情况下即与被告卓华坂田公司签订了房屋租赁合同，并入场装修正式开展包括广告宣传、招收学员等各项经营活动，实属不该，而被告作为出租方正常交付了房屋且提供了房屋产权及租赁凭证、建筑工程竣工验收报告及消防文件等相关材料，可以认为已履行了合同主要义务，租赁合同中约定的房屋用途为文化辅导，被告所提供的房屋并不存在欺诈隐瞒等情形，现原告主张被告卓华坂田公司提供的房屋消防验收不合格、抗震设防类别未达到其所需的应有标准，导致原告无法办理办学许可证继续经营属于根本违约，事实及法律依据均不足，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案中，双方在履行合同过程中确因客观情况的发生导致原告无法实现合同目的，继续履行合同对原告明显不公平，且原告已于2019年1月8日搬离了涉案房屋，故本院综合本案实际情况，根据公平原则，对原告主张解除与被告卓华坂田公司分别于2018年1月19日及2018年3月31日签订的两份房屋租赁合同的请求予以支持。据此，被告主张原告拖欠租金及管理费构成违约的意见，本院不予采纳。合同解除后，被告应按合同约定退还原告租赁保证金、水电费押金、物业管理费押金共计109133.60元，原告应向被告支付2019年1月1日至实际搬离之日即2019年1月8日期间的租金10122.34元[（28091.25+11132.8）÷31×8]、管理费3314.26元[（25×374.55+25×139.16）÷31×8]。关于原告主张的其他损失，根据房屋租赁合同的约定，租赁关系终止后涉案房屋的装饰装修、设施设备及物品由原告自行搬离，遗留的视为原告放弃权利，被告有权进行处置，因本院已认定被告未构成违约，且双方于庭审时确认原告已搬离了相关设施及物品，故原告要求被告赔偿损失的请求与合同约定不符，且法律依据不足，本院对此予以全部驳回。关于被告提出的其他反诉请求，包括2019年1月9日至2019年4月份期间的租金及管理费、2019年1月至2月电费、装修期间的租金及管理费、违约金及预期收益等，因本院对原告主张解除合同已作出处理，被告未提交电费发票等证据予以证实2019年1月至2月实际产生了电费及数额，且被告作为出租方明知原告以涉案房屋无法实现合同目的为由要求解除合同并于2019年1月8日搬离了涉案房屋的情况下，应及时收回房屋防止损失扩大，故被告上述反诉请求无相关事实及法律依据，理由不充分，本院予以驳回。因被告卓华坂田公司系被告卓华公司的分公司，且卓华坂田公司不具有法人资格，故原告要求被告卓华公司对被告卓华坂田公司的付款义务承担共同清偿责任的请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告深圳班孚教育科技发展有限公司与被告深圳卓华教育投资有限公司坂田分公司分别于2018年1月19日及2018年3月31日签订的两份《房屋租赁合同》；二、被告深圳卓华教育投资有限公司、深圳卓华教育投资有限公司坂田分公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳班孚教育科技发展有限公司返还租赁保证金、水电费押金及物业管理费押金共计109133.60元；三、原告深圳班孚教育科技发展有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告深圳卓华教育投资有限公司坂田分公司支付2019年1月1日至2019年1月8日期间的租金及管理费共计13436.6元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费25316元，减半收取12658元（原告已预缴），由原告负担12061.13元，由被告深圳卓华教育投资有限公司坂田分公司、深圳卓华教育投资有限公司负担596.87元；反诉案件受理费20254元，减半收取10127元（被告已预缴），由原告负担79.24元，被告深圳卓华教育投资有限公司坂田分公司、深圳卓华教育投资有限公司负担10047.76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  易小波二〇一九年七月十七日书记员  刘万杰