安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1503民初3008号 原告：张玉，女，1989年7月4日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：陈功勇，安徽大森（六安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒崇政，安徽大森（六安）律师事务所律师。 被告：罗会琼，女，1975年4月23日出生，汉族，户籍地住安徽省六安市裕安区，现住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：吴娣，安徽芝田律师事务所律师。 被告：汪洋，男，1962年3月25日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 被告：李尧菊，女，1962年7月25日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 原告张玉与被告罗会琼、汪洋、李尧菊房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉及其委托诉讼代理人陈功勇到庭参加诉讼，被告罗会琼及其委托诉讼代理人吴娣到庭参加诉讼，被告汪洋、李尧菊经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张玉向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原告与被告罗会琼签订的《存量房买卖合同》；二、请求法院判令三被告立即返还原告3万元购房定金并赔偿原告损失3万元；三、请求法院判令三被告承担原告的购房佣金0.3万元；四、请求法院判令三被告承担本案的诉讼费用及其他费用。事实和理由：原被告于2019年1月12日签订《存量房买卖合同》，原告购买六安市梅园小区1栋602室房屋，并于当日交付定金3万元。合同约定自合同签订之日起60日内被告要将房屋的产权证书等按揭材料报给中介公司并办理完毕房屋的过户手续。合同签订以后，原告多次催促被告罗会琼将房产证原件报给中介公司方便房屋按揭手续的办理，但被告罗会琼总是找各种理由推脱，直至2019年4月12日案涉房屋的产权证书原件才正式下发。原告在合同约定的期限届满后，多次要求被告罗会琼解除合同，返还定金赔偿损失，但是被告罗会琼总是不予理睬。与此同时原告发现案涉房屋的产权并非登记在被告罗会琼名下。原告对被告罗会琼这种隐瞒事实，欺骗交易的行为感到愤慨，现原告为维护自身合法权益，特依法诉至贵院，望判如所请。 被告罗会琼辩称，一、答辩人没有隐瞒事实，欺骗交易的行为，《存量房买卖合同》第八条补充协议第七项明确了答辩人是代理签订买卖合同，被答辩人知情且没有异议，涉案房屋是被告罗会琼所有。合同法明确规定当事人可以委托代理人代为签订合同，答辩人作为代理人签订买卖合同，不违反法律规定；二、《存量房买卖合同》没有关于签订合同之日起60日内办理完毕房屋过户手续的约定，也没有关于将产权证交给中介公司的约定，《存量房买卖合同》第二条第二项约定了被答辩人通过公积金贷款购买涉案房屋，待被答辩人公积金审批成功通知转户时，才办理房屋转户手续，而本案被答辩人至今公积金审批没有成功，被答辩人无能力支付购房款，违反合同约定，其应当向答辩人承担违约责任，每天支付违约金，至其付清购房款之日止，答辩人对此保留诉权；三、合同依法成立，受法律保护，当事人不得擅自变更和解除，答辩人没有违反合同约定，是被答辩人违反合同约定，被答辩人要求解除合同、退还定金及赔偿，没有事实和法律依据。答辩人认为如果被答辩人坚持要求解除合同，就无权要求退还定金，在此基础上，答辩人可以考虑解除合同。综上，被答辩人诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 被告汪洋、李尧菊未作答辩和举证。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 一、身份证复印件、户籍证明，证明原被告主体适格；二、《存量房买卖合同》、收据，证明原被告双方签订房屋买卖合同并就相关交易细节做了具体约定的事实，原告方于当日支付了购房定金30000元的事实；三、房产证复印件、不动产登记簿，证明案涉房屋的产权证正式下发的日期已经过了合同约定的时间，被告存在违约行为，合同签订时，案涉房屋系被告汪洋和被告李尧菊所有，被告罗会琼不具有房屋的产权；四、被告罗会琼的配偶在微信朋友圈发布房源信息的微信截图，证明原告认为被告罗会琼及其配偶系炒房客，此次房屋买卖是一种炒房行为，并有明显的欺骗性质；五、收据，证明原告为此次购房缴纳中介费3000元的事实。 被告罗会琼对原告提交的证据质证意见为：对证据一的被告罗会琼的身份信息三性无异议，对被告汪洋、被告李尧菊的身份信息不发表意见；对证据二《存量房买卖合同》的真实性无异议，对证明目的有异议，从《存量房买卖合同》第二条第二项明确约定待乙方公积金审批成功时通知转户，并没有约定60日内办理房屋产权转户手续完毕，也并没有约定将产权证原件交于中介，从《存量房买卖合同》第五条违约责任的第四项说明了乙方也应当将材料交于中介公司，但乙方也没有交，乙方存在违约，《存量房买卖合同》第一条明确了房屋坐落，原告明知房屋现状，被告没有欺骗行为，原告举证《存量房买卖合同》达不到其证明目的。对证据二的收据的真实性无异议，但原告没有实际交付三万元的定金，仅交了22200元；对证据三房产证复印件真实性有异议，对不动产登记簿的真实性无异议，但是对关联性有异议，上面并没有显示出与涉案房屋有关联，达不到原告的证明目的；对证据四的三性均有异议，此份证据为打印件，没有提供载体，无法核实真实性，另外上面也无法显示出与被告罗会琼有任何关系，完全是原告自己的猜想，也不能达到原告的证明目的；对证据五的收据的真实性有异议，我们无法核实。 被告罗会琼为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据： 一、皖（2019）六安市市不动产权第0527925号不动产权证书，证明被告罗会琼是涉案坐落于六安市，南屏路以北梅园安置小区**楼**房屋的所有权人；二、六安市佳润房地产经纪有限公司出具的情况说明一份，证明原告违反合同约定，违背诚实信用原则，原告要求解除合同，愿意赔偿5000元损失，被告罗会琼未同意的事实；三、定金保管收据，证明原告只交了22200元的定金，不是三万元。 原告对被告罗会琼提交的证据质证意见为：对证据一真实性无异议，与我方提供的不动产登记簿相互印证相互吻合，但达不到其证明目的，在双方签订《存量房买卖合同》时，该房屋的实际产权人为被告汪洋、被告李尧菊，且签订合同时涉案房屋并没有成功办理产权证，根据《中华人民共和国房地产法》第38条规定，未取得房产证的房屋是不得转让的；对证据二的三性均不认可，首先原告方确实交付了三万元的定金，其次被告举证的情况说明中陈述的事实与实际情况不符，我方具有办理银行按揭贷款的条件和资质；对证据三的三性不予认可，我方实际交付了三万元定金给中介公司，且被告罗会琼出具了收取定金的收条，我方怀疑中介公司从定金扣除了被告罗会琼的卖房佣金。 经庭审举证、质证，当事人陈述，本院认证意见如下：对原告提交的证据一、二、三、五，本院对其真实性予以认定。对原告提交的证据四中的微信截图，系打印件，从其内容上也不能反映与本案有关联，故本院对其真实性及证明目的不予确认。对被告提交的证据，本院对其真实性予以确认，对其证明目的本院将结合本案相关事实进行认定。 本院经审理认定事实如下：2019年1月12日,原告张玉（乙方，下同）与被告罗会琼（甲方，下同）在经纪方六安市佳润房地产经纪有限公司（丙方，下同）中介下签订了《存量房买卖合同》一份，合同约定：被告罗会琼将其坐落于六安市梅园小区1幢602室房屋转让给原告张玉，房屋转让总价款为人民币54万元（包含购房定金在内）。甲方同意乙方购买房屋通过公积金贷款程序办理，丙方协助乙方办理贷款手续。甲、乙双方签订本房屋买卖合同的同时，乙方支付购房定金30000元，待乙方公积金审批成功通知转户时，甲、乙双方到六安市不动产中心办理该房屋产权转户手续，经甲、乙双方同意将此首付款按房产局监管部门标准执行监管，监管金额约190000元；剩余银行贷款320000元由六安市房地产管理局统一发放。合同第五条对违约责任进行了详细约定：(一)甲方房屋交易之前与该房屋相关的任何债权、债务均由甲方负责，如因此而影响到乙方正常生活，则甲方应承担全部责任，同时甲方应如实陈述产权的真实性质和具体情况，若有隐瞒欺诈行为一切后果有甲方承担，严重的可通过人民法院处理。(二)甲、乙双方签订房屋买卖合同后，若甲方违约，甲方应全额退还乙方购房定金，另以购房定金的100%赔偿乙方;若乙方违约，甲方不退还乙方购房定金，甲、乙双方任何一方违约，违约方需承担丙方的全额佣金（甲、乙双方全额佣金)。(三)经甲、乙双方协商一致，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。与本合同具有同等的法律效力，甲、乙双方签字后自动生效。（四)签订本合同60日之内，甲、乙双方应将按揭所需的材料报给丙方供丙方办理手续使用，乙方需在70日内将银行申请贷款面签手续完善，任何一方若不能按时完善手续，视为违约，应承担本合同第五条第二项违约责任。(五)如果此房产权转户遇司法冻结或产权纠纷而不能进行转户的，那么甲应承坦全部责任，所收乙方购房款全额退还，并按乙方已付购房款8%赔偿乙方。(六)甲方在乙方全部房款付清时未按本合同的期限将该房屋交给乙方使用同时末得到乙方的允许，即视为不履行本合同。在乙方认可本合同继续生效时，有权追究甲方每逾期一天则按日向乙方支付违约金人民币每天捌拾元。（七)乙方如末按合同及银行规定的时间付款，同时未得到甲方的认可，即视为不履行本合同。在甲方认可合同继续生效时，有权追究乙方每逾期一天应按日向甲方支付违约金人民币每天捌拾元。（八)本合同在履行过程中若发生争议，甲、乙双方当事人友好协商解决;协商不成，由丙方进行调解;调解仍不成的可向人民法院依法提起诉讼。(九)签订本合同，不论是甲方或乙方，如果是代理人代签的，那么代理人应承担本合同违约责任、经济责任和法律责任。(十)在贷款审批期间，遇国家政策调控，使审批时间延长或者银行放款时间延长，那么甲、乙、丙三方互不追究贵任，甲乙双方不得以任何理由要求退单，否则按违约处理。(十一)该房买卖合同现由产权人配偶一人来签订具有同等法律效力，在此房转户或授权公证时，若产权人及配偶不能亲自到场办理相关手续而导致的交易不成功，视为甲方违约，违约金按定金的双倍赔偿，另承担丙方中介服务费成交总价的2%。(十二)该房交易价无论市场房价如何变化此交易价格不变，否则按违约处理。合同第八条补充协议：第四项约定，乙方承诺公积金按月缴存且满半年。第五项约定，乙方承诺该房公积金贷款不成功，可转商业贷款购买该房。第七项约定，该房屋由罗会琼代理签订买卖合同收取定金，乙方知情且无异议，若后期办理手续时该房产权人不能到场配合办理手续，一切责任由罗会琼承担。合同签订当日，原告按合同约定交付购房定金30000元、购房佣金3000元，被告罗会琼向原告出具了收到购房定金30000元的收据一张，六安市佳润房地产经纪有限公司向原告出具了收到购房佣金3000元的收款凭证一张。被告罗会琼举证的六安市佳润房地产经纪有限公司在出具的情况说明中载明，“根据双方签订合同的约定，双方应当在60日内应将按揭所需资料提供给我公司，用来办理手续事宜，但双方均末在期限内提供，2019年4月20日，我公司将甲乙双方约来协商:乙方是否愿意继续等甲方房产证办出来后继续购买，乙方表示同意。后甲方于2019年4月23日下午将房产证送来时，我公司同时也将乙方约来了，乙方说自己原有车贷还不了，根据银行要求乙方的月收入不能达到银行贷款要求，所以当天提出让卖方等她2019年10月份车贷还完后在办理贷款，但甲方未同意，后乙方说愿意赔偿甲方伍仟元整作为补偿，甲方也未同意，我公司也多次协商均未达成”。 另查，案涉房屋系被告罗会琼向被告汪洋、被告李尧菊购买的回迁房。根据不动产权证书记载，案涉房屋的初始产权证书于2019年4月12日登记发放，产权所有人为被告汪洋、被告李尧菊。2019年5月16日，三被告就该房屋的产权进行了过户转移登记，房屋产权由被告汪洋、被告李尧菊转移至被告罗会琼名下。 本院认为，原、被告及六安市佳润房地产经纪有限公司于2019年1月12日签订的《存量房买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违法法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。案涉房屋系被告罗会琼向被告汪洋、被告李尧菊购买的回迁房,该回迁房的初始房产证于2019年4月12日正式登记发放，至2019年5月16日转户至被告罗会琼名下。六安市佳润房地产经纪有限公司出具的情况说明证明，因被告未能在合同签订后60日之内提交房产证给经纪公司，2019年4月20日，经纪公司将原被告双方约来协商，询问原告是否愿意等被告房产证办出来后还同意继续购买，原告表示同意。2019年4月23日，被告将房产证送给经纪公司，经纪公司同时也将原告约来，原告说自己原有车贷未还清，根据银行要求原告的月收入不能达到银行贷款要求，所以原告当天提出让被告等其到2019年10月份车贷还完后在办理贷款，但被告未同意，后原告说愿意赔偿被告伍仟元整作为补偿，被告也未同意。根据上述事实，对本案《存量房买卖合同》未能履行，双方均存在违约行为，因买卖双方的房屋买卖合同目的不能实现，现原告诉请解除双方签订的《存量房买卖合同》，本院予以准许。斟酌原被告各自的违约情形，本院酌定被告罗会琼返还原告支付的购房定金30000元，原告承担被告罗会琼支付的购房佣金7800元，两比后被告罗会琼还应返还原告购房定金22200元。原告诉请被告罗会琼向其赔偿损失3万元、赔偿购房佣金3000元，本院不予支持。被告汪洋、被告李尧菊不是案涉《存量房买卖合同》的当事人，原告诉请被告汪洋、被告李尧菊承担本案合同责任，无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张玉与被告罗会琼于2019年1月12日签订的《存量房买卖合同》； 二、被告罗会琼于本判决书生效之日起十日内返还原告张玉购房定金22200元； 三、驳回原告张玉的其他诉讼请求。 案件受理费1380元，减半收取计690元，由原告张玉负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  方玉珍 二〇一九年七月二十九日 书记员  许 冉 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。