广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0105执异215号 异议人（案外人）：陈少纯，女，1975年3月27日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。 委托代理人：汪东华、李文芳，均为广东通航律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司广州城南支行，住所地广州市海珠区昌岗中路**信和广场。 负责人：谢爱华，行长。 委托代理人：宋剑、邓素玲，均为广东广悦律师事务所律师。 被执行人：于东安，男，1973年4月12日出生，汉族，住新疆霍城县。 申请执行人中国农业银行股份有限公司广州城南支行（以下简称农行广州城南支行）依据已经发生法律效力的（2016）粤0105民初8145号以及（2017）粤01民终17856号民事判决书申请执行被执行人于东安金融借款合同纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2018）粤0105执5764号。执行过程中，本院于2019年4月26日作出（2019）粤0105执恢456号之二执行裁定书裁定拍卖被执行人于东安所有的位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园47号楼1802室。现案外人陈少纯向本院提出书面异议，要求：1、撤销拍卖前公告及拍卖裁定；2、解除对上述房屋的查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。 异议人陈少纯认为：1.我在农行广州城南支行对于东安提起诉讼并申请财产保全之前，已经按照与农行广州城南支行、于东安的约定通过房产中介公司与于东安就涉案房屋签订了合法有效的房屋买卖合同，而且已经实际履行。我在2016年4月6日与于东安签订《房地产买卖合同》之前，即通过查册证实，涉案房屋除因按揭抵押给农行广州城南支行及于东安欠恒大公司的购房首付款未偿还而被佛山市南海区人民法院查封外，并不存在因其他债权债务或其他原因处于轮候查封的状态，于是，我即与于东安、农行广州城南支行及债权人恒大公司协商确定：我在替于东安支付完恒大公司诉于东安购房首付款案5746元诉讼费用及欠恒大公司的669692元购房首付款后，恒大公司即向佛山市南海区人民法院撤诉，并协助于东安办理涉案房屋的房地产权证登记手续，在于东安取得涉案房屋房地产权证后，我即申请银行贷款，我在取得贷款银行的同意贷款通知后，即代于东安向农行广州城南支行偿还涉案房屋的按揭贷款，于东安即协助我办理好涉案房屋的房屋过户登记手续。我在取得于东安、农行广州城南支行及恒大公司一致同意后，即于2016年4月6日通过房友公司与于东安签订编号为NO.020356号《房地产买卖合同》，并依约先后向于东安支付了95000元的购房定金及5000元中介服务费。随后，我按照与于东安、农行广州城南支行及恒大公司的约定，于2016年4月8日代于东安向佛山市南海区人民法院支付了5746元诉讼费用和欠恒大公司的669692元购房首付款后，于东安即将涉案房屋交付给我占有并使用至今。恒大公司即依约向佛山市南海区人民法院撤回了诉讼，并协助于东安办理了涉案房屋的粤房地权证佛字第××号房地权证，我依据上述房地权证于2016年6月29日取得渤海银行向我签发的《贷款初审结果通知书》，在持有上述通知书后，与于东安去农行广州城南支行代于东安偿还按揭贷款时，去房管局打印查册信息得知，涉案房屋因农行广州城南支行申请保全而处于查封状态。2.农行广州城南支行在已明知我已合法占有并使用涉案房屋的情况下，仍向法院申请拍卖涉案房屋的主张不成立。通过上述事实证明，农行广州城南支行对我与于东安就涉案房屋签订房屋买卖合同，于2016年4月8日代于东安向佛山市南海区人民法院支付了5746元诉讼费和代为偿还恒大公司669692元购房款后，从于东安处取得涉案房屋并使用至今等一系列事实是明知的。农行广州城南支行在已明知我已合法占有使用涉案房屋的情况下，仍向法院申请拍卖上述房屋的主张不成立。3.我为顺利办理涉案房屋的房屋过户登记手续，愿意将剩余应支付给于东安的2784562元购房款交付法院执行，以妥善处理好涉案房屋的执行问题。我已经按照农行广州城南支行、恒大公司与于东安的约定，代于东安支付了包括购房定金、诉讼费用及于东安欠恒大公司的购房首付款在内的各类款项共计775438元的购房款，按照合同约定，我还应当向于东安支付剩余的2784562元购房款。我为顺利办理涉案房屋的房屋过户登记手续，愿意将剩余应支付给于东安的2784562元购房款交付给法院执行，由法院协助我办理涉案房屋的房屋过户登记手续，以妥善处理好涉案房屋的执行问题。 申请执行人农行广州城南支行辩称：1.陈少纯向法院提交异议的相关证据材料，但并未明确异议的请求、事实与理由，违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条的规定，不符合受理条件，应当不予受理。陈少纯提交了相应的证据材料，但是并未明确其异议申请具体内容，也未明确异议的事实及理由。导致我行无法核实其异议的主要目的及事由，法院也无法进行审理。2.涉案房屋在2016年3月22日已被佛山法院查封，陈少纯明知房屋已被查封仍然受让，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，陈少纯在2016年4月签署相应买卖合同时，房屋已经被查封，目前不清楚佛山法院解封的时间。但陈少纯是明知被查封仍然购买的。3.涉案房屋已经在2014年3月6日办理了预告抵押登记手续，根据物权法第二十条的规定，陈少纯与于东安之间的转让行为，从未向我行披露，也从未得到我行同意，该转让行为不得对抗我行。根据证据显示，陈少纯在2016年4月6日查册并签署相应的买卖合同，即当时已经清楚涉案房屋是“查封、抵押”状态。依据物权法第二十条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，也不能以此对抗我行。4.陈少纯明知涉案房屋已办理预告抵押登记、已查封状态仍然购买涉案房屋，交易过程存在明显过错。为此，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中可对抗本案执行的情况。陈少纯转让房屋的行为从未得到我行的同意，也从未征询我行意见。同时，涉案房屋在交易时已经查封，则是否能过户存疑。为此，陈少纯明知本案房屋存在抵押，交易房屋应当得到抵押权人同意的情况下，仍然受让涉案房屋，是导致其无法过户的根本原因，不利后果应由其自行承担。5.2016年6月份的查封是广州市天河区人民法院查封，非陈少纯主张我行故意而为之。其本案提出的异议申请为对涉案房屋登记在于东安名下，海珠法院对涉案房屋的查封属于预查封（轮候），根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定，并无不妥，符合法律规定。综上，请求法院依法不予受理其异议或驳回其异议，继续对本案的执行，尽快拍卖涉案房屋。 被执行人于东安并没有提交答辩意见。 经审查查明：关于农行广州城南支行诉于东安金融借款合同纠纷一案，在财产保全过程中，本院于2016年11月1日轮候查封了于东安所有的位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园47号楼1802室。2017年4月7日，本院作出（2016）粤0105民初8145号民事判决书判决：一、于东安在判决生效之日起10日内向农行广州城南支行清还借款本金2304224.48元、截至2016年9月21日止的利息33754.77元、罚息26.33元以及复利42.01元、逾期罚息；二、驳回农行广州城南支行的其他诉讼请求。判后，农行广州城南支行不服上诉，广州市中级人民法院于2018年4月8日作出（2017）粤01民终17856号民事判决书判决：一、维持（2016）粤0105民初8145号民事判决第一项；二、撤销（2016）粤0105民初8145号民事判决第二项；三、当于东安不履行上述债务时，农行广州城南支行有权以拍卖、变卖于东安名下佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园47号楼1802室房屋（房产证号：**××14）所得的价款优先受偿。该判决书于2018年6月11日发生法律效力。 2018年7月16日，农行广州城南支行依据上述判决向本院申请强制执行，本院以（2018）粤0105执5764号立案执行。2018年7月18日，本院向于东安发出执行通知书及报告财产令。执行过程中，因上述抵押房屋由广州市天河区人民法院首先查封，本院于2018年11月7日向该院发函商请移送执行，该院于同年11月22日函复同意移送本院执行。2019年4月25日，本院对上述房屋进行询价，结果显示该房屋的市场价值为6148575元，单价为22500元。2019年4月26日，本院裁定拍卖上述房屋，并于2019年6月18日发出拍卖前公告。2019年6月21日，陈少纯遂提出以上执行异议。 审查过程中，陈少纯为证明其主张，提交了如下证据：1、《佛山市（南海区）商品房合同登记查询证明》；2、《房地产买卖合同》；3、定金及中介费收款收据；4、诉讼费及首付款收款收据；5、收楼确认书；6、房地产权证；7、《贷款初审结果通知书》；8、《佛山市（南海区）房产查询证明》。 另查，涉案房屋的产权人为于东安，单独所有，建筑面积为273.27平方米，抵押权人为农行广州城南支行，抵押登记时间为2018年2月26日。 本院认为，因于东安并未按执行通知履行生效判决所确定的义务，本院对其名下的房屋予以查封、拍卖符合法律规定。现陈少纯以其与于东安在法院查封之前已签订《房地产买卖合同》并已实际占有等为由主张对涉案房屋享有实体权益，但是，据以执行的生效判决已明确判定农行广州城南支行对涉案房屋享有抵押优先受偿权，故涉案房屋属于作为执行依据的生效判决中确定的特定财产，现陈少纯的权利主张实为对生效判决书关于农行广州城南支行对涉案房屋享有优先受偿权的判决有异议，实质上是对生效判决中的抵押权的不认可，属于与生效判决有关的情形，应另循法律途径去解决，故本案对陈少纯的权利主张不作实体审查判断。据此，对陈少纯提出的异议请求，本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人陈少纯提出的执行异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张法能 审判员  李晓阳 审判员  林少宁 二〇一九年七月五日 书记员  叶均兰