山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终1497号 上诉人（原审被告）：山东金伦置业有限公司，住所地淄博市张店区南定镇亿达路**。统一社会信用代码：91370303556707423E。 法定代表人：高名意，总经理。 委托诉讼代理人：张岩，山东法来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：牛立业，男，1974年11月8日出生，汉族，农民，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：王明军，山东扬帆盛铭律师事务所律师。 上诉人山东金伦置业有限公司(以下简称金伦公司)因与被上诉人牛立业商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初1156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金伦公司的委托诉讼代理人张岩，被上诉人牛立业的委托诉讼代理人王明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金伦公司上诉请求：1.依法撤销原判或改判上诉人不支付被上诉人违约金4994.45元；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。本案的事实是:2013年10月5日,上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》一份,上诉人将其开发的鑫海景城9号楼1单元010301号商品房一套出卖给被上诉人,房屋价值499445元。该合同约定:出卖人应当在2016年6月30日之前,为买受人办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后,被上诉人向上诉人支付了全部房款和其他税费等费用,2018年1月26日，涉案房屋权属完成登记。一审法院认定系上诉人的原因未在约定期限内完成权属登记,系认定事实不清。上诉人多次通知被上诉人提供其夫妻双方身份证、户口本、结婚证及告知被上诉人本人到现场签字办理不动产登记证书,但是被上诉人都以种种理由不予配合。上诉人在办证期间又恰逢“三证合一”政策调整,故又延期办证。综上,并非上诉人的原因导致逾期办证，故一审法院认定上诉人逾期办证事由系认定事实不清。二、一审法院认定上诉人支付被上诉人违约金4994.45元，适用法律错误且认定过高。1.上诉人如上述事实陈述,其并非存在违约事由。2.上诉人并没有给被上诉人造成迟延办证的任何损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。该条文可以看出,违约金的计算是以实际损失为计算基础。被上诉人并没有因迟延办证造成任何损失,故违约金本不应该支持。3.即便一审法院以上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中的违约金约定:如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，也系认定违约金数额过高。综上所述,一审法院认定事实不清、适用法律错误,且认定违约金数额过高。望二审查清案件事实,支持上诉人的上诉请求。 牛立业辩称,根据双方买卖合同第十五条第二款约定，买受人不能在规定期限内取得房产证的，出卖人应当按照买受人已付房款的1%支付违约金，就上述事实一审法院已经查明确认，因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 牛立业向一审法院起诉请求：1.请求判令被告返还房屋买卖合同房价款5605.74元，支付违约金等共计11490元；2.被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年10月5日，原告（买受人）与被告金伦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，被告将其开发的鑫海景城9号楼1单元010301号商品房一套出卖给原告，房屋价值499445元。该合同约定：出卖人应当在2016年6月30日之前，为买受人办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部房款和其他税费等费用，2018年1月26日涉案房屋权属完成登记。 一审法院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行义务，原告履行了付款义务，被告未按照合同约定期限履行办理房屋权属登记义务已构成违约，应当承担违约责任；被告抗辩因原告自身原因未在约定期限内完成权属登记，但未提交证据佐证，对此不予采信；根据合同约定的房价款和违约责任计算标准，对违约金4994.45元予以支持。双方当事人对被告应当返还契税、维修基金、办证费等税费计810.12元和房款5605.99元均无异议，予以确认。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告山东金伦置业有限公司于判决生效十日内向原告牛立业返还契税、维修基金、办证费等税费计810.12元和房款5605.99元；二、被告山东金伦置业有限公司于判决生效十日内向原告牛立业支付违约金4994.45元；三、驳回原告牛立业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87元，减半收取计44元，由被告山东金伦置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，不能提供证据或所提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。本案争议焦点是金伦公司应否支付牛立业案涉逾期办证违约金及支付数额问题。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的时间。……”本案中，金伦公司与牛立业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应依约全面履行。合同对案涉房屋办证期限及逾期办证违约金计算标准均约定明确，根据本案查证事实，金伦公司确系存在逾期办证情形，依据上述法律规定，牛立业要求其依约支付逾期办证违约金，事实清楚，依据明确。金伦公司虽然主张自2015年起多次通过张贴通知方式告知牛立业办理相关权属手续,但牛立业以种种理由不予配合，造成办证逾期，但未提交充分有效证据予以证实，且其二审庭审中陈述并未专门向牛立业就上述事项进行过书面通知。金伦公司据此主张非因己方原因导致逾期办证，不应支付逾期办证违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。 金伦公司还主张即使需支付逾期办证违约金，牛立业并无实际损失，合同约定的违约金计算标准过高。但金伦公司作为负有办证义务的主体，未在合同约定期限内为牛立业办理房屋权属证书，应当承担相应的违约责任。即使其已将房屋交付牛立业，牛立业因未能在合同约定期限内享有预期的对房屋占有使用和利用的完整权利，势必对其造成损失。在合同双方对逾期办证违约金计算标准有明确约定，金伦公司亦未提交证据证实《商品房买卖合同》的签订不是其真实意思表示或双方关于逾期办证违约金的约定加重了其责任的情况下，基于对守约方的利益保护和对诚实信用原则的信守，牛立业诉求金伦公司按照合同约定标准计付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。金伦公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人山东金伦置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人山东金伦置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李兴民 审判员  王 娜 审判员  杨继生 二〇一九年七月三日 书记员  周京京