广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终5407号上诉人（原审被告，反诉原告）：林永强，男，1972年4月16日出生，汉族，居民身份证住址：广东省东莞市。委托诉讼代理人：吕文亮，广东厚鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：冯晓芳，女，1983年11月17日出生，汉族，居民身份证住址：广东省徐闻县。委托诉讼代理人：陈永强，男，1982年3月17日出生，汉族，居民身份证住址：广东省徐闻县，系冯晓芳配偶。上诉人林永强因与被上诉人冯晓芳租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初12890号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冯晓芳向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院确认冯晓芳与林永强于2016年8月11日签订的厂房租赁合同无效；2.判令林永强向冯晓芳返还厂房租赁履约保证金（押金）67050元；3.判令林永强向冯晓芳开具从2016年8月份至2018年7月冯晓芳缴交全部租金的发票；4.判令林永强协助冯晓芳搬迁东莞市厚街镇双岗元洲西路20号厂房内全部机械设备；5.判令林永强承担本案的受理费用。林永强向一审法院提出反诉请求：1.林永强没收冯晓芳的押金67050元，冯晓芳向林永强返还案涉厂房，冯晓芳支付案涉厂房8月份房屋使用费68810元、水电费8313.9元、房屋修缮费用及电梯年审维护费小计20000元、其他费用7700元（并以68810元/月为基数，计至返还房屋之日止）；2.冯晓芳承担本案反诉费。庭审中，冯晓芳明确其他费用7700元为1楼和7楼的管理费，“并以68810元/月为基数，计至返还房屋之日止”指的是房屋占有使用费。一审法院经审理认定事实如下：2016年8月11日，冯晓芳与林永强签订了厂房租赁合同，约定冯晓芳承租林永强位于东莞市××街镇双岗××号的物业，每月不含税的租金合计22350元，若冯晓芳需要开发票，相应的税费由冯晓芳承担，租赁期限从2016年8月6日起至2021年8月6日止，履约保证金为67050元。合同签订后，冯晓芳向林永强支付了履约保证金67050元。至原审庭审辩论终结之日，冯晓芳已交清2018年7月之前的租金和管理费。根据双方确认的缴费通知单，2018年7月前每月的管理费为3850元/月。2018年6月30日，冯晓芳向林永强提出解除合同，并表明林永强可先行招租，待有新租户入场时通知冯晓芳20天内搬空场地交给林永强，并把所有费用交清，多还少补再押金结算。2018年7月30日，冯晓芳又向林永强提交申请书，申请单方解除合同，承诺全部不退回押金67050元、所有单据资料作废、交清伙食、水电、管理费所有费用。现冯晓芳主张其于2018年7月26日就安排员工撤场，但林永强不允许冯晓芳搬东西离开，要求冯晓芳先支付2018年8月的租金，冯晓芳在提起本案诉讼的时候才知道案涉租赁物未取得房产证及建设工程规划许可证，由于合同无效，故要求林永强返还保证金等。冯晓芳申请其员工出庭作证。冯晓芳的员工确认曾在2018年7月26日欲将货物搬离开案涉租赁物，但林永强的保安予以阻止，故尚有部分货物存放在一楼。林永强确认案涉租赁物至庭审辩论终结之日尚未取得房产证及建设工程规划许可证，表示对冯晓芳于2018年7月30日提交的申请书内容是同意的，但考虑到冯晓芳完全撤场需要时间，故要求冯晓芳支付8月份的租金，由于冯晓芳未交清费用，所以林永强不允许冯晓芳把东西搬走，至今冯晓芳的物品存放在1楼和7楼。林永强提起反诉，要求没收押金，并要求冯晓芳返还厂房、支付8月份的占有使用费68810元、水电费8313.9元、房屋修缮费用及电梯年审维护费20000元、管理费7700元（即8月份1楼和7楼的管理费），并要求冯晓芳按68810元/月支付占有使用费至房屋返还之日止。对于水电费8313.9元，冯晓芳同意支付。对于其他费用，冯晓芳均不同意支付，并认为不是冯晓芳故意占用厂房，而是林永强不允许冯晓芳搬离。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，冯晓芳对林永强诉请的水电费8313.9元没有异议，一审法院予以确认。至于案涉合同的效力，冯晓芳、林永强均确认案涉租赁物未取得房产证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，本院认定案涉厂房租赁合同无效。至于押金67050元，冯晓芳、林永强在签订案涉厂房租赁合同时就负有审查案涉租赁物证照的义务，即当时就应知晓案涉合同无效的情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，林永强依法是无权收取押金的。至于冯晓芳出具的申请书，虽然冯晓芳曾承诺不退回押金，但从整份申请书的内容来看，冯晓芳承诺不退回押金的前提是只需交清伙食费、水电、管理费即可撤场，而无需再支付其他租金。而林永强在收到该申请书后明确表示需要再支付8月份的租金，并以冯晓芳未交清8月租金为由而阻止冯晓芳搬离，故林永强已经以实际行动表明不接纳冯晓芳的关于尚需交纳费用的申请。可见，冯晓芳、林永强并未就申请书的内容达成一致意见，故押金仍应依照前述司法解释进行处理。对冯晓芳诉请林永强返还押金67050元，一审法院予以支持。至于冯晓芳诉请林永强开具2016年8月至2018年7月租金发票的问题，因税务票据的开具问题属于行政部门的职能范围，故对该问题，一审法院不予处理。冯晓芳可向有权机关主张权利。至于冯晓芳诉请林永强协助其搬迁位于案涉租赁物内的全部机械设备的问题，一审法院认为林永强本无协助冯晓芳的义务，故对冯晓芳该诉请，一审法院不予支持，但若林永强无故阻挠而给冯晓芳造成损失的，冯晓芳有权另案主张权利。至于林永强诉请冯晓芳返还案涉厂房的诉请，林永强该诉请符合法律规定，一审法院予以支持。至于林永强诉请的房屋使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，林永强有权参照合同约定的租金标准要求冯晓芳支付房屋占有使用费。至于一楼的房屋占有使用费，林永强确认一楼尚未出租，即其使用标准无法确定，且因林永强阻止，才导致冯晓芳的物品至今仍停放在一楼，故一楼的房屋占有使用费属于林永强自行扩大的损失，其要求冯晓芳承担，一审法院不予支持。冯晓芳只需按原合同所约定的标准22350元/月支付房屋占有使用费。至于房屋占用的期间，冯晓芳于2018年7月已经开始搬迁，但因林永强的阻止才导致冯晓芳至今未搬迁完毕，因此，除冯晓芳正常搬迁所需的期间之外，其余房屋占用期间的房屋占用费属于林永强自行扩大的损失，故一审法院只对冯晓芳正常搬迁期间的房屋占用费予以支持。至于房屋修缮费用及电梯年审维护费20000元，因林永强未提供相应的证据，故对林永强该部分诉请，一审法院不予支持。至于其他费用7700元，林永强在原审庭审中明确是2018年8月1楼和7楼的管理费。根据合同的约定，管理费属于冯晓芳占用房屋期间需要支付的费用。根据前述对房屋占有使用费的认定，林永强要求冯晓芳承担1楼的管理费3850元，一审法院不予支持。冯晓芳应按原合同约定的标准3850元/月向林永强支付搬迁期间的管理费至冯晓芳全部搬迁完毕之日止，并以冯晓芳自行主张的3850元为限。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第三款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认冯晓芳与林永强于2016年8月11日所签订的厂房租赁合同无效；二、限林永强于判决发生法律效力之日起二十日内向冯晓芳退还押金67050元；三、限冯晓芳于判决发生法律效力之日起二十日内向林永强支付水电费8313.9元；四、限冯晓芳于判决发生法律效力之日起二十日内将案涉租赁物交还给林永强；五、限冯晓芳于判决发生法律效力之日起二十日内向林永强支付房屋占有使用费（按22350元/月，从判决发生法律效力之日起计至冯晓芳全部搬迁完毕之日止）；六、限冯晓芳于判决发生法律效力之日起二十日内向林永强支付管理费（按3850元/月，从判决发生法律效力之日起计至冯晓芳全部搬迁完毕之日止，并以冯晓芳自行主张的3850元为限）；七、驳回冯晓芳的其他诉讼请求；八、驳回林永强的其他反诉诉讼请求。如果未按判决的指定期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案一审收取本诉受理费8334元、反诉受理费1869元，由冯晓芳负担5746元、林永强负担4457元。林永强不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项，改判为林永强无需退回67050元押金给冯晓芳；2.撤销一审判决第五项，改判为冯晓芳需支付房屋使用费至搬迁之日给林永强，暂计至上诉之日为117500元；3.撤销一审判决第六项，改判为冯晓芳需支付管理费至搬迁之日给林永强，暂计至上诉之日为19250元；4.判令冯晓芳支付房屋修缮费用及电梯年审维护费20000元。事实和理由：一、因为冯晓芳已书面承诺放弃押金，林永强2018年8月2日晚上阻止冯晓芳搬东西的原因是冯晓芳没有付清2018年7月份伙食费、水电费以及2018年8月1日、8月2日的房屋使用费、管理费，但林永强从来没有否定冯晓芳提交的申请书，即冯晓芳作出的放弃押金的意思表示是真实有效的，一审判决认为“林永强已经以实际行动表明不接纳冯晓芳的关于尚需交纳费用的申请，可见，林永强、冯晓芳并未就申请书的内容达成一致意见”与事实不符。二、由于冯晓芳拒不交清2018年7月份伙食费、水电费以及2018年8月1日、8月2日的房屋使用费、管理费，所以林永强不让冯晓芳搬走部分物品合理合法，故林永强对由于自己的过错占用冯晓芳的厂房至搬迁之日的房屋使用费应承担全部法律责任。三、林永强对冯晓芳损坏的房屋进行修缮，所支出的费用由冯晓芳承担合理合法，二审应予改判。另补充：一、申请书其实是冯晓芳由于自己过错造成林永强损失的前提下才出具的，所以该申请书可以认定为冯晓芳对自己过错的一个承认并对林永强作出的赔偿补偿，不能片面认为押金还是押金，这个押金已经转化为补偿金。二、2018年7月26日，冯晓芳没有到林永强处搬运家具，不是林永强阻止冯晓芳搬运，是冯晓芳根本没来。且由于租赁当时双方签订五年合同时候有约定一个25天或者26天免租期的，所以现在的押金也可以认为是对免租期的一个转换的补偿。三、冯晓芳在离开时候把林永强处的消防设施、地板、下水道等破坏剪断了，也由于冯晓芳试用期间不爱护房屋，林永强需要维修。四、冯晓芳没有把东西拉走，占用林永强的空间，请法院就林永强的损失酌情作出对占用费的支持。被上诉人冯晓芳辩称：一、双方对一审判决合同无效都没有上诉，因此租赁合同无效的判项已经生效，林永强应向冯晓芳退回押金67050元。二、一审判决适用法律、事实认定方面，除了对2018年7月30日的申请书的认定外，其他的事实认定都是正确的。三、对于2018年7月30日的申请书，实际上冯晓芳作出的承诺是在之前的伙食费、水电费、管理费视为冯晓芳已结清的前提下，冯晓芳撤场后，双方互不拖欠，则可以放弃67050元的押金，这个是申请书的真实内容，也是冯晓芳的真实意思表示。但因林永强强行阻拦冯晓芳撤场，林永强以实际行动表明其不同意冯晓芳的条件，所以冯晓芳同意不退押金的承诺已失效，一审认定该申请已失效是正确的，林永强的第一个上诉理由错误。四、一审判决下来后，冯晓芳已于2019年3月8日、2019年3月9日共用两天时间全部搬离林永强的厂房，也就不存在占用费、管理费的说法了，冯晓芳无需支付占用费、管理费。五、冯晓芳已经付清2018年7月的租金、管理费。在2018年6月30日申请解除合同，在2018年7月初即开始准备撤场工作，2018年7月26日安排员工前往租赁厂房搬迁设备准备撤场。当时不存在欠林永强2018年8月份租金、管理费的事，完全是林永强为了多收取冯晓芳2018年8月的租金、管理费而强行无理阻拦撤场。林永强阻拦撤场的行为错误，其第二、第三个上诉请求要求冯晓芳支付房屋使用费、管理费至搬迁之日没有任何事实依据和法律依据。六、林永强根本没有对厂房进行修缮，所以其要求冯晓芳支付厂房修缮费用没有依据。综上，请法院驳回林永强的全部上诉请求，维持原判。本院二审期间，林永强提交了编号012159收据、编号612749收据、编号704536收据、陈光龙、刁来华、代学祥身份证复印件、两张电梯保养年审保费费用的收款收据、编号5294957收据、编号5294958收据、编号0000511收款收据，以证明林永强因为冯晓芳损害了房屋而支付的修缮费用，并称很多修缮费用是一审之后产生的，所以其没有在一审及时提供，现提交以主张修缮费用。冯晓芳对上述证据质证称，不认可证据的真实性，因为林永强没有在一审时提供。冯晓芳认为正常的电梯已经有管理费，不存在其他维修费用，至于其他修缮费用例如水沟、门窗等费用，林永强没有证据显示是其破坏的。二审期间，冯晓芳没有提交新的证据。经过阅卷和法庭调查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，二审中林永强、冯晓芳双方确认，原审庭审后，冯晓芳于2019年3月8日开始搬离存放在案涉厂房的物品，在2019年3月9日全部搬完。林永强确认其于2019年4月份将案涉厂房另行出租。本院认为，本案为租赁合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人林永强上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人上诉和答辩，本院分析如下：关于押金。林永强确认案涉厂房在原审庭审辩论终结之时仍未取得房产证及建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同无效。林永强收取冯晓芳案涉厂房押金没有合法依据。从冯晓芳2018年7月30日出具的申请书内容来看，冯晓芳承诺不退回押金的前提是只需交清伙食费、水电、管理费即可撤场，而无需再支付其他租金、费用。林永强表示对冯晓芳不退回押金的内容是同意的，但考虑到其完全撤场需要时间，故要求冯晓芳支付8月份租金。林永强没有完全同意冯晓芳提出的申请，其增加要求冯晓芳支付8月份租金的内容系对冯晓芳发出的要约作了实质性的变更，应视为新要约。冯晓芳并没有对林永强提出的新要约作出同意的意思表示。林永强主张冯晓芳已书面放弃押金、押金转化为补偿金，本院不予采纳。林永强应向冯晓芳退还押金67050元。关于林永强诉请的房屋占有使用费、管理费。冯晓芳对林永强诉请的水电费8313.9元没有异议，本院予以确认。如上所述，林永强应向冯晓芳退还押金67050元，冯晓芳又已支付了2018年7月份的房屋占有使用费。林永强收取的押金已远远超过冯晓芳未付的水电费以及搬迁时间所产生的占有使用费、管理费。在此情况下，林永强以冯晓芳不交清水电费、房屋占有使用费、管理费为由，阻止冯晓芳搬迁缺乏依据。一审法院认定除冯晓芳正常搬迁所需的期间之外，其余房屋占用期间的房屋占用使用费属于林永强自行扩大的损失，一审法院只对正常搬迁期间的房屋占用使用费、管理费予以支持，并无不当，本院予以维持。林永强诉请冯晓芳支付房屋占有使用费、管理费至搬迁之日止，本院不予采纳。因双方确认冯晓芳在2019年3月份实际搬迁了两天，参考合同约定的租金、管理费标准，本院确定冯晓芳应向林永强支付两天的房屋占有使用费1442元（22350元/月÷31天×2天）及管理费248元（3850元/月÷31天×2天）。因案涉厂房在冯晓方搬迁后已由林永强实际占有使用并另行出租，故冯晓芳无需再向林永强交还案涉厂房。关于房屋修缮费用及电梯年审维护费。林永强并没有提供证据证明其主张案涉厂房的损坏由冯晓芳造成，修缮费用的收据均由案外人出具，而相关案外人又没有出庭作证，故林永强要求冯晓芳承担房屋修缮费用及电梯年审维护费，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人林永强的上诉请求不成立，本院予以驳回。因一审判决后冯晓芳已实际搬离案涉厂房，本院根据新发生的事实对原审判项予以明确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条及前述援引法律条文之规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初12890号民事判决第一项、第二项、第三项、第七项及一审诉讼费用部分；二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初12890号民事判决第四项、第八项；三、变更广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初12890号民事判决第五项为“限冯晓芳于本判决发生法律效力之日起二十日内向林永强支付房屋占有使用费1442元”；四、变更广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初12890号民事判决第六项为“限冯晓芳于本判决发生法律效力之日起二十日内向林永强支付管理费248元”；五、驳回林永强的其他诉讼请求及上诉请求。如果未按本判决的指定期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案二审案件受理费人民币4657元，由上诉人林永强负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年七月十五日书记员  徐动音附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。