青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2019）青0104民初2421号原告（反诉被告）：刘福，公民身份号码：×××，男，汉族，1980年10月26日出生，无固定职业，住址：山西省浑源县。委托诉讼代理人：李晶、金长芳，青海正坤律师事务所律师。原告（反诉被告）：兰海潮，公民身份号码：×××，男，汉族，1995年3月27日出生，无固定职业，住址：呼和浩特市。委托诉讼代理人：李晶、金长芳，青海正坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：青海芭莎商业管理有限公司，统一社会信用代码：91630104MA752TK36F（1-1），住所地：西宁市城**西关大街****商铺。法定代表人：周琦，该公司总经理。委托诉讼代理人：史博成、陈雅倩，青海立詹律师事务所律师。被告：青海芭莎商业管理有限公司新宁路分公司，统一社会信用代码：91630102MA7554053P（1-1），住所地：西宁市城**新宁路****楼商业裙楼**。负责人：常方圆，该公司经理。委托诉讼代理人：史博成、陈雅倩，青海立詹律师事务所律师。原告（反诉被告）刘福、兰海潮与被告（反诉原告）青海芭莎商业管理有限公司（以下简称芭莎公司）、被告青海芭莎商业管理有限公司新宁路分公司（以下简称芭莎新宁路分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法由审判员马元梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘福、兰海潮委托诉讼代理人金长芳、被告（反诉原告）芭莎公司及被告芭莎新宁路分公司委托诉讼代理人史博成、陈雅倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘福、兰海潮向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《新宁路美食城档口租赁合同》。2.依法判令二被告共同退回原告（反诉被告）所交纳的房屋租金60000元、房屋押金10000元，合计70000元。3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年8月原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《新宁路美食城档口租赁合同》，约定原告（反诉被告）承租编号为E-06号档口，位于西宁市××区，面积约10平方米，合同对租金及押金、租期、违约金等事项进行了约定。合同签订后，原告（反诉被告）依约支付租金、押金等，按二被告要求进行品牌加盟，对商铺进行装修并购置经营所需设备、招聘培训员工、办理营业证照，做好开业前的各项准备。2018年10月，二被告通知包括原告（反诉被告）承租的档口在内的美食城试营业，且承诺马上可以正式开业，并会投入大量宣传推广活动，但美食城至今仍未正式开业，被告也没有对美食城和商户进行商业宣传推广，原告（反诉被告）经营的餐饮档口一直处于动荡的试营业状态。更让原告（反诉被告）无法接受的是，作为开设餐饮业的美食城，未通过整体消防安全验收。2018年11月西宁市城西区消防大队以芭莎新宁路分公司管理的芭莎美食广场未经消防安全检查擅自投入使用、营业，作出行政处罚决定，美食广场于2018年11月19日-2018年12月6日全部停业整顿。由于停业整顿期间无法试营业，导致商户食材和原材料过期腐败，被告下发《关于芭莎新宁路美食广场停业期间各经营者补偿措施的通知》承诺：“一、试营业期间不计租，计租日以正式开业日为准。二、免除试营业期间商管服务费。三、整改施工期间导致原材料过期、设施设备损坏的，报美食城运营部，公司按照实际损失予以补偿。四、各商户有任何意见建议，以书面联络函形式提交至美食城运营部。”商户以书面形式将意见汇总交公司，但二被告一直未解决存在的问题。被告管理混乱，连基本的卫生管理都跟不上，老鼠蟑螂随处可见；美食城内的排风除油除烟系统存在严重问题，倒灌风弥漫在美食城内，顾客都不敢往里走；每天不定时会停电；整体消防验收多次整改不合格、不达标；且被告的租金并未按照其承诺的一个标准收取，相差极大，随意乱收费。让经营餐饮的原告（反诉被告）对正常营业、正式开业所盼无期，签订合同的目的不能按期达成。现请求支持原告（反诉被告）的诉讼请求。被告（反诉原告）芭莎公司、被告芭莎新宁路分公司辩称，二被告同意解除与原告（反诉被告）签订的《新宁路美食城档口租赁合同》。二被告在合同签订后依约提供档口供原告（反诉被告）经营，并对外进行美食城的宣传推广活动，对内依约管理美食城的运营活动，不存在违约情形，原告（反诉被告）也在正常经营其承租的档口，理应承担该档口租赁费，故原告（反诉被告）要求被告退还房屋租金及押金的诉求依法不能成立。请求人民法院依法驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）芭莎公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）芭莎公司签订的《新宁路美食城档口租赁合同》。2、请求依法判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金6000元。3、请求依法判令原告（反诉被告）依据双方所签订的合同补交物业费、暖气费、商管费共计4870.96元。以上共计10870.96元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《新宁路美食城档口租赁合同》约定承租期限为2018年9月8日至2023年9月7日，合同生效后被告（反诉原告）依约向原告（反诉被告）提供了档口供其经营。2019年4月22日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）提交了解除合同通知书，列举了一些不存在的事实，不经双方协商，也未得到被告（反诉原告）的同意，于次日直接搬离档口，违反了合同约定，严重影响了新宁路美食城的正常经营活动，给被告（反诉原告）的利益造成了极大的负面影响。原告（反诉被告）刘福、兰海潮反诉辩称，被告（反诉原告）在管理上存在极大过错且由于被告消防未通过造成极大损失。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担违约金、商管费无法律依据和事实依据。本院经审理认定事实如下：2018年8月8日原告（反诉被告）兰海潮与被告（反诉原告）签订《新宁路美食城档口租赁合同》，约定原告（反诉被告）承租位于西宁市××区，编号为E-06号档口进行经营美食，年租金为60000元，管理服务费每间每月1000元，押金为10000元，租期自2018年10月20日至2019年10月19日。合同签订后，原告（反诉被告）支付了一年的租金60000元，并交付了押金10000元。之后，原告（反诉被告）及各商户筹备后开始营业。由于被告（反诉原告）管理的芭莎美食广场未经消防安全检查擅自投入使用、营业，被西宁市城西区公安消防大队查处，美食广场随即于2018年11月19日至2018年12月6日进行停业整顿。西宁市城西区公安消防大队于2018年11月26日对被告进行了行政处罚。在整顿期间被告也将相关消防资料向西宁市城西区公安消防大队申报备案检查，但至今因故对美食广场未进行安全检查验收。期间，各商户对停业整顿期间造成的损失向被告（反诉原告）提出了补偿要求，被告（反诉原告）为了让各商户稳定经营，继续履行合同，弥补造成的损失，于11月30日发出通知“一、试营业期间不计租，计租日以正式开业日为准。二、免除试营业期间商管服务费。三、整改施工期间导致原材料过期、设施设备损坏的，以书面形式提报至美食城运营部，公司将按实际损失予以补偿。四、如各商户有任何意见与建议，请以书面联络函形式提交至美食城运营部。”之后被告（反诉原告）通知美食广场各商户于12月5日恢复正常营业，美食广场实际于12月7日开始了营业。原告（反诉被告）认为美食广场未通过消防检查，管理存在诸多问题，致使其不能正常营业，处于试营业当中。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）沟通无果后，随即于2019年4月22日向被告（反诉原告）发出了解约书，并搬离了档口，致使纠纷产生。另查，该案涉《新宁路美食城档口租赁合同》系兰海潮受刘福授权后签订，该合同权利义务由其二人共同承担。再查，原告（反诉被告）暖气费计算系其在经营场地分摊比例0.043*经营场地总暖气费30992.7元为1332.69元；物业费每月按比例分摊为73.4元。本院认为，被告（反诉原告）在签订《新宁路美食城档口租赁合同》时，由于对美食城经营的相关事项考虑不周，致使美食城因未经消防安全检查即开始营业被停业整顿，被告（反诉原告）也因此受到了行政处罚，各商户为此遭受了一定经济损失，对此被告（反诉原告）负有过错责任。关于原告（反诉被告）提出的因消防至今未验收，新宁路美食城一直处于试营业当中，原告（反诉被告）合同目的不能实现的意见，因“试营业”并非法律概念，无论是“试营业”还是“正式营业”，相对于消费者来讲接受的服务都是一样的，经营者都是从中获利，二者实现盈利的目的一致，对于商户而言只要在营业，一般就能实现盈利目的。就本案来看，被告（反诉原告）在整顿期间已申报了消防安全检查的相关备案材料，至于主管部门因客观原因不能来检查验收，并不以被告（反诉原告）的意志所决定。期间市场能否营业，应由消防管理部门监管。客观上，新宁路美食城整顿后已在营业。是否是正式营业，综合本案事实来看，被告（反诉原告）提出2018年12月7日开始正式营业的意见，符合实际情况。原告（反诉被告）提出消防未经验收，市场就一直处于试营业当中的理由并无法律依据，此理由不能成立；原告（反诉被告）提出被告（反诉原告）经营管理混乱卫生差的主张，因无法核实认定其真实性，该主张不予认定；其主张的退还租金、押金请求，根据本案中市场整顿期间未实际经营及2018年12月7日前为试营业阶段共为1.5个月，根据被告（反诉原告）的通知，此阶段应免除租金、管理服务费，应认定是被告（反诉原告）对自己过错承担的相应责任。综合本案存在的问题及实际情况，为维护合同严肃性对于原告（反诉被告）未经协商擅自搬离档口后未到期的租金应当在扣除其应承担相应过错责任即未到期租金的30%后予以退付：6-6*30%+1.5=5.7个月。管理服务费除免除1.5个月之外，原告（反诉被告）已实际享用，此退还请求不予支持。押金属履行合同的保证金，应在承担本案责任后予以退还。鉴于原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均存在过错责任，双方过错造成的损失应由各自承担，提出由对方承担违约责任支付违约金主张均不予支持。由于双方订立的合同已无法履行，双方均主张解除，该合同应予解除。被告（反诉原告）主张的反诉请求支付管理服务费在扣除免除的1.5个月及扣除原告已交付费用后应予以支付；提出支付暖气费计算合理，应予以支持；物业费应按实际合同履行期限6个月予以支付；综上所述，为维护正常的经营秩序，维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘福、兰海潮与被告青海芭莎商业管理有限公司新宁路分公司签订的《新宁路美食城档口租赁合同》依法予以解除。二、被告（反诉原告）青海芭莎商业管理有限公司、被告青海芭莎商业管理有限公司新宁路分公司退还原告（反诉被告）刘福、兰海潮租金28500元，退还押金10000元。三、驳回原告（反诉被告）刘福、兰海潮的其他诉讼请求。四、原告（反诉被告）刘福、兰海潮给付被告（反诉原告）青海芭莎商业管理有限公司商管费1500元、暖气费1332.69元、物业费440.4元。五、驳回被告（反诉原告）青海芭莎商业管理有限公司的其他反诉请求。上述二、四项款项折抵后被告（反诉原告）青海芭莎商业管理有限公司、被告青海芭莎商业管理有限公司新宁路分公司给付原告（反诉被告）刘福、兰海潮35226.91元，于判决生效后一个月内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费1550元，减半收取775元，由原告（反诉被告）刘福、兰海潮负担475元，由被告（反诉原告）青海芭莎商业管理有限公司、被告青海芭莎商业管理有限公司新宁路分公司负担300元。反诉诉讼费36元，由原告（反诉被告）刘福、兰海潮负担26元，由被告（反诉原告）青海芭莎商业管理有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 马元梅二〇一九年七月二十九日法官助理 马 瑞书 记 员 董新华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十八条第二款当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。第一百四十八条第三款宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。