内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0502民初8792号 原告：张昌志，男，汉族，1967年6月20日出生，现住通辽市，公民身份号码:×××。 委托诉讼代理人：王建国，内蒙古巨鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志江，内蒙古巨鼎律师事务所律师。 被告：通辽市恒达伟业房地产开发有限公司，住所：通辽市科尔沁大街与福利路交汇处（石材城对面）。 法定代表人：张海波，职务：总经理。 被告：宋德兴，男，汉族，1957年5月18日出生，个体经营者，现住天津市西青区，公民身份号码：×××。 原告张昌志诉被告通辽市恒达伟业房地产开发有限公司（以下简称“恒达公司”）、宋德兴商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后依法组成合议庭，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告张昌志及其委托诉讼代理人王建国到庭参加诉讼，被告恒达公司、宋德兴经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1.判令被告恒达公司立即协助原告办理通辽市科尔沁区西门办事处恒达丽园小区×××的不动产产权登记手续至原告名下；2.判令被告恒达公司承担违约金30万元；3.判令被告恒达公司立即返还原告代收的契税款125436.00元；4.判令确认被告恒达公司与被告宋德兴于2016年11月7日签订的编号为×××号《商品房买卖合同》无效；5.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月14日，原告与被告恒达公司签订了《商品房买卖合同》，约定：1.被告恒达公司将其开发的恒达丽园小区×××整体出售给原告，第一层建筑面积约338.56平方米，每平方米9000.00元，半地下室建筑面积约338.56平方米，每平方米2500.00元；第二层整体建筑面积338.56平方米，每平方米4500.00元，总建筑面积1015.68平方米，总价款为5416960.00元；2.原告所购买的2#楼第一层必须是框架结构，举架高度不低于4.5米，不需要间壁隔墙，不需要安装供暖设备，半地下室举架高度不低于2.7米，地面以上高度为1.5米，地面以下高度为1.2米，必须是框架结构，不需要间壁隔墙；第二层的整体举架高度不低于3米，必须是框架结构，不需要间壁隔墙，不需要安装供暖设备；3.西厢房楼2#楼第一层营业房的整体西墙与原告西面的营业房东侧围墙间距不得少于3米，并保证原告东侧围墙在被告公司施工过程中不被挖倒；4.被告恒达公司在所建1#楼和西厢房2#楼整体周围的西面不得开设任何通道；5.被告恒达公司建设的西厢房2#楼的第一层营业房（包括地下室）和第二层的通道开门必须是西面；6.该协议签订后原告先向被告恒达公司支付购房款541696.00元，总房款的10%，该楼房主体工程建至第三层完工之日原告付被告恒达公司1625088.00元，总房款的30%，剩余60%房款由被告恒达公司为原告办理按揭贷款方式付清；被告恒达公司必须为原告购买的第一层营业房办理营业房房产证，如不能办理营业房房产证，由原来的每平方米9000.00元降为每平方米5000.00元，被告恒达公司须退还差价款1354240.00元；8.被告恒达公司必须在2015年10月30日将涉案房屋交付给原告使用；9.如被告恒达公司违约，原告要求继续履行合同，被告恒达公司必须向原告支付违约金30万元；如原告要求解除合同，被告恒达公司必须在15日内退还原告所交付的全部房款，并按原告累计支付房屋款的10%支付违约金；如原告违约不购买房屋，须向被告恒达公司支付违约金30万元；10.该整体楼房正式出售时，在不改变该合同条款的前提下再签订正规合同。 2015年11月3日，由于被告恒达公司的原因致使原告不能办理按揭贷款，双方经协商后又签订了《商品房买卖合同变更补充协议书》，对原《商品房买卖合同》的第六条进行了变更，1.被告恒达公司为原告办理60%的按揭贷款，变更为被告恒达公司必须无条件为原告办理50%商业按揭贷款；2.被告恒达公司为原告办理完该房屋产权证后，原告在15日内付清剩余10%购房款计541696.00元，现金支付；3.对原合同第二条进行了补充，原告所购买的该楼房作为五金土产、农资营业仓库使用；4.被告恒达公司如在2#楼西厢房北侧墙体建筑临时房屋，必须在2#西厢房营业房西门水平线向东退还不少于5米。 2016年10月28日，双方再次签订《再次变更补充协议书》，约定该协议签订后，被告恒达公司立即将1#楼、2#楼周围通往原告院内的通道全部封死。 原告如约全部履行了上述合同义务，截至2015年6月5日共支付被告购房款2166784.00元，2016年10月29日办理交房手续时又交付了一系列费用14272.00元。但被告恒达公司却违反合同约定，于2016年10月29日才向原告交付房屋，且交付的房屋并不是双方约定的框架结构，而是间壁隔墙，还留了一处通道门，被告恒达公司还在院内强行修建燃气管道、污水管道，并挖了污水渠，给原告造成严重经济损失，被告至今未就涉案房屋协助原告办理产权过户手续，却代收原告契税款125436.00元，至今拒不退还。其行为已构成严重违约。 另了解到，被告恒达公司将出售给原告的上述房屋作为借款抵押物与被告宋德兴签订《商品房买卖合同》，双方实际上并不存在真实的房屋买卖合同关系，其签署的合同损害了原告的合法权益，应属无效合同。综上所述，原告为维护自身合法权益，向人民法院提起民事诉讼，提出上述请求，望判如所请。 被告恒达公司未答辩。 被告宋德兴未答辩。 原告为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：第一组：1.《商品房买卖合同》；2.《商品房买卖合同变更补充协议书》；3.《再次变更补充协议书》；该组证据证明原告与被告恒达公司就通辽市科尔沁区西门办事处的××园.56平方米，9000.00元/平方米（包括半地下室338.56平方米，2500元/平方米）、二层338.56平方米，4500元/平方米，总面积1015.68平方米，总房款5416960.00元，约定楼房为框架结构，不得间壁隔墙等，半地下室高度不低于2.7米，半地下室地上高度1.5米，地下高度1.2米，第二层高度不得低于3米，2号楼整体周围西面不得开设任何通道，二号楼三层以上通道开门必须是东面，二号楼一层（包括地下室）和二层的通道开门必须是西面，交房时间为2015年10月30日，如违约应向原告支付违约金30万元，首付款为总房款10%，签订合同时交付，主体建成三层后交付总房款30%，剩余60%房款由被告恒达公司为原告办理按揭贷款方式支付，后因被告恒达公司未能为原告办理按揭贷款，双方于2015年11月3日协议变更为被告恒达公司为原告办理50%按揭贷款，剩余10%房款在房证办完后15日内付清，并约定该楼房必须作为五金土产农资营业仓库使用；第二组：4.日期为2013年11月14日金额为541696元的收据一枚；5.日期为2015年6月5日金额为1625088.00元的收据一枚；该组证据证明原告已依约向被告恒达公司履行了给付购房款的义务，合计2166784.00元的事实；第三组：6.日期为2016年10月29日的房屋交接书一份、前期物业管理服务协议一份、安全消防责任书一份、车辆及车库管理协议一份、房屋装修协议书一份、物业费收据一枚、水表初装费收据一枚、清运费收据一枚，电表押金收据一枚，装修保证金收据一枚，证明被告恒达公司已于2016年10月29日向原告交付涉案房屋的事实，原告向被告恒达公司交付了物业费等款项，并与被告恒达公司的前期物业公司签订了相关物业服务的手续，原告与被告恒达公司签订了房屋交接书，原告已实际占有使用房屋至今，被告公司未按约定交房，违约事实清楚应承担30万元违约金；第四组：7.房屋契税收据一枚，证明被告恒达公司交付房屋后以办理房屋产权登记为由向原告收取了125436.00元的契税，但并未实际办理，应予返还；第五组：8.编号为×××的商品房买卖合同，证明二被告之间不存在商品房买卖行为，名为买卖实为借贷担保，合同约定的价款为120万元，每平米价格1931.22元，不及楼房的成本价，不符合交易常理，足以表明二被告之间不存在真实的房屋买卖行为，属于恶意串通损害原告利益的行为，应为无效行为；第六组：9.通辽市房地产交易所出具的证明一份，证明涉案楼房在通辽市房地产交易所进行了备案登记，但该登记行为因二被告不存在真实的房屋交易，属于虚假登记，应予撤销；第七组：10.照片三张，证明涉案楼房的内部及外部情况，有隔墙与约定不符，被告恒达公司违约。 被告恒达公司未提供证据。 被告宋德兴未提供证据。 经庭审质证，本院对原告所举证据认证如下：原告所举证据1-10来源合法、客观真实，与待证事实具有关联，能够反映原告主张的事实，本院依法综合予以采信。 综合各方当事人的意见以及本院采信的证据查明本案法律事实如下： 2013年11月14日，原告与被告恒达公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告恒达公司将其开发建设的恒达丽园小区×××出售给原告，每层建筑面积均为338.56平方米，总建筑面积为1015.68平方米（最终以房管部门测绘面积为准），总价款为5416960.00元。其中第一层为营业用房，9000.00元/每平方米，半地下室2500.00元/每平方米，第二层4500.00元/每平方米。上述房屋须为框架结构，没有间壁隔墙和供暖设备，一、二层通道为西面开门，三层以上为东面开门，但1#楼、西厢房2#楼的整体周围西面不得开设任何通道；一层举架不低于4.5米，要求整体西墙与原告西面的营业房东侧围墙间距不少于3米，半地下室举架不低于2.7米（地面以上高度1.5米，地面以下高度1.2米），二层举架不低于3米。付款方式为：合同签订后支付总房款的10%，即541696.00元，楼房主体建至第三层完工后支付总房款的30%，即1625088.00元，剩余总房款的60%由被告恒达公司为原告办理按揭贷款方式支付付清。房屋交付时间为2015年10月30日前，被告恒达公司必须为原告办理第一层营业房办理营业房产权证，如不能办理则房屋价格由9000.00元/平方米降为5000.00元/平方米，多收取的差价款被告恒达公司应予退还。任何一方违约，应向对方支付违约金30万元。 2015年11月3日，原告与被告恒达公司签订了《商品房买卖合同变更补充协议书》，约定将上述合同约定的60%按揭贷款改为50%按揭贷款；剩余10%购房款541696.00元于原告取得产权证后15日内付清；被告恒达公司如在2#西厢房楼北侧墙体建临时建筑，须在该楼西门水平线上向东退后不少于5米。 2016年10月28日，双方签订《再次变更补充协议书》，双方约定，本协议签订后，被告恒达公司立即将1#楼、2#楼周围通往原告院内的通道全部堵死。 上述协议履行过程中，原告就涉案房屋分二次共向被告恒达公司支付购房款2166784.00元，其中2013年11月14日支付541696.00元，2015年6月5日支付1625088.00元。 2016年10月29日，被告恒达公司将涉案房屋交付给原告，双方签订《房屋交接书》，内容为：现有通辽市恒达伟业房地产开发有限公司和张昌志（买受人）就位于恒达丽园小区×××房屋达成如下共识，买卖双方对交接房屋现状（包括该房屋水、电、燃气、物业等相关费用结算）及该房屋税费结算事宜均无异议。当日，原告还向被告支付物业费、装修保证金、电表初装费等入住费用合计14272.00.00元；此外，被告恒达公司还代收原告涉案房屋契税款125436.00元，但至今没有为原告办理涉案房屋产权过户登记手续，也没有为原告出具契税发票。 另查明，截至本案法庭辩论终结前，原告与被告恒达公司均未提供涉案房屋综合验收备案登记等手续，同时，被告恒达公司向原告实际交付的房屋存在间壁隔墙，不符合合同约定。 又查明，被告恒达公司于2016年11月7日与被告宋德兴就涉案房屋（通辽市科尔沁区西门办事处恒达丽园小区×××）签订《商品房买卖合同》，合同编号为×××,该份合同已办理备案登记手续，合同价款为120万元,建筑面积621.37平方米。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告恒达公司就涉案房屋所签订的三份协议意思表示真实，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护。同时，双方签订的协议已经具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告恒达公司已经按照约定收受了购房款，故双方签订的三份协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告已按双方约定支付了部分购房款，被告恒达公司应当按照双方的约定以及相关法律的规定与原告签订正式的商品房预售合同，并自签约之日起30日内，向不动产登记部门办理商品房预售合同登记备案手续，并按约定的期限向原告交付符合约定的房屋和协助原告办理涉案房屋所有权转移登记手续。然而被告却未按照约定全面履行自己的义务，且存在诸多违约行为：1.涉案房屋在交付使用之时未经综合验收合格，不符合法律规定的交付条件；2.涉案房屋的交付时间超过双方约定的期限；3.涉案房屋的建筑面积及结构与双方约定不符；4.未就涉案房屋为原告办理所有权转移登记，却收取契税款拒不退还；5.就已出售并交付给原告的涉案房屋与被告宋德兴签订《商品房买卖合同》并办理备案登记手续。前述五项违约行为均严重损害了原告的合法权益，原告要求被告恒达公司支付违约金的诉讼请求符合双方约定和法律规定，本院予以支持；关于涉案房屋的产权过户问题，由于涉案房屋尚未通过综合验收，依照相关法律规定，尚不具备产权过户登记条件，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持，原告可待涉案房屋符合办理产权过户登记条件时另行主张权利；关于被告恒达公司就涉案房屋与被告宋德兴所签订的《商品房买卖合同》的效力问题，由于该合同约定的交易价格明显低于市场价格，且没有证据证明被告宋德兴向被告恒达公司支付价款，在此情况下被告恒达公司将双方签订的合同办理备案登记手续明显不符合常理，应当认定双方之间并不存在真实的商品房买卖的意思表示，故双方以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应属无效，对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持；关于被告恒达公司代收的契税款，被告恒达公司继续占有没有法律依据，应予退还。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条第二项、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认被告通辽市恒达伟业房地产开发有限公司与被告宋德兴于2016年11月7日签订的合同编号为×××的《商品房买卖合同》无效； 二、被告通辽市恒达伟业房地产开发有限公司支付原告张昌志违约金30万元，于本判决生效后立即履行； 三、被告通辽市恒达伟业房地产开发有限公司退还原告张昌志契税款125436.00元，于本判决生效后立即履行； 四、驳回原告张昌志的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7682.00元、保全费5000.00元，由被告恒达公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。 判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。 审 判 长  张志伟 人民陪审员  何俊华 人民陪审员  王秀丽 二〇一九年六月二十日 书 记 员  崔雯雯