江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0303民初3201号原告：徐州市春华物业管理有限公司。住所地：徐州市泉山区中山北路盛佳大厦**。法定代表人：曹邦春，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨爱玲，该公司办公室主任。被告：胡国华，男，1976年12月8日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告徐州市春华物业管理有限公司（以下简称春华公司）诉被告胡国华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年7月30日公开开庭进行了合并审理。原告春华公司的委托诉讼代理人杨爱玲到庭参加诉讼，被告胡国华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春华公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业服务费4794元（即2016年1月1日至2017年12月31日，物业费单价为1.00元/月/平方米；2018年1月1日至2018年12月31日，物业费单价为1.05元/月/平方米，物业费为以1.00元/月/平方米×房屋建筑面积131.00平方米×24个月+物业费1.05元/月/平方米×131.00×12个月，共计4794元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与徐州市云龙区先锋家园小区业主委员会签订了物业管理服务合同，承担先锋家园小区的物业服务工作。被告居住在该小区28#-2-1802室，房屋建筑面积131平方米，2016年1月1日至2017年12月31日物业服务费为1元/月/平方米，2018年1月1日至2018年12月31日物业服务费为1.05元/月/平方米，被告有义务按期交纳物业服务费。原告多次催要，被告仍拖欠2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4794元未付。被告胡国华未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2016年1月1日，徐州市云龙区先锋家园业主委员会（甲方）和原告春华公司（乙方）签订《先锋家园物业管理服务合同》，合同约定：甲方将先锋家园委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；本合同期限自2016年1月1日起至2017年1月1日止；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；乙方提供的物业管理服务应达到《普通住宅小区物业管理服务等级二级标准》（中物协[2004]1号）；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.50元/月/平方米，高层住宅1元/月/平方米；物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应履行交纳义务，每年4月收取上半年物业费，每年9月收取下半年物业费；如业主未办理入住手续或业主办理完入住手续后实际未入住或实际未使用物业，期间物业费应按合同标准的70%收取；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠物业服务费1‰的标准向乙方支付滞纳金；乙方对房屋共用部位进行日常维修养护，检修记录和保养记录齐全；根据实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修；每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，对损坏的公共走廊和楼道单元门、防火门、窗户的五金件（不含单元门锁、闭门器）以及玻璃进行及时修理；对楼梯扶手、栏杆进行保养；对自然损坏的楼梯间灯泡、灯座、开关进行更换；对屋面泄水沟、落水管进行清扫、疏通；对共用设施设备进行日常管理和维修养护，并做好记录；建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定组织维修；对道路的侧石、路面（含花砖路）进行补修；小区的主要道路及停车场交通标志齐全；对化粪池、雨污水管道（井）进行清理、疏通；对雨污水井盖、雨水篦子进行平整，对损坏的及时进行修复；对损坏或者不牢固的共用设施设备标示进行修补，对指示牌和提示牌进行修补或加固；对路灯杆、草皮灯和景观灯进行补刷油漆，零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等；路灯、楼道灯完好率不低于90%；对消防设施、器材进行定期保养、安全检测，更新或者充压临近失效的灭火器；保证消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；委托专业维修保养单位对电梯进行定期常规保养，对电梯零星配件进行维修；电梯24小时正常运行；电梯维保合同应交由甲方审核备案；对避雷系统进行保养修复和安全监测；对楼宇对讲、住户报警、周界报警、监视系统电子巡视等系统进行维护；对绿化花草树木进行定期修剪、浇灌；对垃圾箱、垃圾平台、果皮箱、喷灌系统进行维护；对小区内的导示系统进行维修；容易危及人身安全的设施设备有明显的警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；设备房保护整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主、业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施；对屋顶每月巡查一次，清扫雨水、积雪，清理养花种菜、违章建筑；绿化养护做到及时修剪浇灌、清除杂草、预防病虫害、并采取抗旱、防冻措施；保洁服务按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次；小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；；地下室每周打扫2次共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼梯灯每季度清洁1次；及时清除小区内主要道路积水、积雪；小区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，发现异常情况及时清掏；根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害；本合同终止前一个月内，甲乙双方就是否续签合同进行协商，在新的物业合同生效前，甲乙双方仍按原合同继续履行。双方还就物业的承接验收、使用与维护、违约责任、其他事项进行了约定。物业管理服务合同签订后，原告春华公司开始为先锋家园小区提供物业管理服务。2016年3月9日，徐州市云龙区房产服务中心对2016年1月1日签订的上述《先锋家园物业管理服务合同》进行了登记备案。2017年1月1日，徐州市云龙区先锋家园业主委员会和原告春华公司再次签订《先锋家园物业管理服务合同》，合同约定：本合同期限自2017年1月1日起至2018年1月1日止。合同约定的其他内容同原物业管理服务合同内容。同年，徐州市云龙区房产服务中心对2017年1月1日签订的《先锋家园物业管理服务合同》进行了登记备案。2018年1月1日，徐州市云龙区先锋家园业主委员会和原告春华公司又签订《先锋家园物业管理服务合同》，合同约定：本合同期限自2018年1月1日起至2019年1月1日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.55元/月/平方米，高层住宅1.05元/月/平方米，合同约定的其他内容同原物业管理服务合同内容。同年12月6日，徐州市云龙区房产服务中心对2018年1月1日签订的《先锋家园物业管理服务合同》进行了登记备案。被告胡国华系先锋家园小区****房屋购买人，房屋建筑面积131平方米，其尚欠原告2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。本院认为，2016年1月1日、2017年1月1日、2018年1月1日徐州市云龙区先锋家园业主委员会和原告春华公司签订的《先锋家园物业管理服务合同》合法有效，对该小区全体业主均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告春华公司为先锋家园小区提供了物业管理服务，被告为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。被告尚欠原告2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4794元，即以1.00元/月/平方米×房屋建筑面积131.00平方米×24个月+物业费1.05元/月/平方米×131.00×12个月≈4794元，故原告诉请被告支付其物业费4794元，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：本判决生效之日起五日内，被告胡国华给付原告徐州市春华物业管理有限公司物业服务费用4794元。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告胡国华负担。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇一九年七月三十日书记员 崔朝宇