广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初6992号原告：廖海叶，女，汉族。原告：钟玲，女，1973年12月26日出生，汉族。原告：黄敏灵，女，1979年5月13日出生，汉族。三原告共同委托诉讼法代理人：李侃，广东天阙律师事务所律师。三原告共同委托诉讼法代理人：黄潇良，广东天阙律师事务所实习律师。被告：深圳市南山区漾日湾畔第四届业主委员会，住所地广东省深圳市南山区漾日湾畔。主要负责人：王桂英，主任。委托诉讼代理人：黄霆，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思宁，广东晟典律师事务所律师。被告：深圳市保利物业管理集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区高新园中区科技中三路**国人大厦******，统一社会信用代码91440300732071947T。法定代表人：曹元平。委托诉讼代理人：许洁芳，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：肖如斌，男，系该公司工作人员。原告廖海叶、钟玲、黄敏灵与被告深圳市南山区漾日湾畔第四届业主委员会（以下简称“湾畔业委会”）、深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称“保利物业”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月17日公开开庭进行了审理。三原告共同委托诉讼代理人李侃、黄潇良，被告深圳市南山区漾日湾畔第四届业主委员会委托诉讼代理人黄霆、王思宁，深圳市保利物业管理集团有限公司委托诉讼代理人许洁芳、肖如斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1.请求法院责令被告保利物业及被告湾畔业委会立即停止采取梯控为手段针对部分业主禁用电梯的违法行为;2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告均系深圳市南山区漾日湾畔小区业主。被告深圳市保利物业管理集团有限公司系深圳市南山区漾日湾畔小区现任物业服务企业，深圳市南山区漾日湾畔第四届业主委员会系深圳市南山区漾日湾畔小区现任业主委员会。2018年4月前后，深圳市南山区漾日湾畔第四届业主委员会发布公告授权部分业主成立电梯更新小组，在召开业主大会前私自开立个人账户，以栋为单位，开始向各栋（共7栋）楼内的其他业主收取2-3台电梯的更新款项，并声称不交款的业主无权乘坐更新后的电梯，后交款的业主无权享受政府提供的电梯更新补助。2018年6月，漾日湾畔召开业主大会，通过更新每栋一部（共计7部电梯）的决议。决议中提到更新后的电梯将实施IC卡梯控（未明确具体什么人可以领取梯控卡）2018年12月1日，深圳市保利物业管理集团有限公司在漾日湾畔1栋及4.5.6栋新安装的注册代码为31104403002018009431、31104403002018009434、31104403002018009435、31104403002018009436的电梯上安装IC卡梯控设备，供持有IC卡的业主或用户使用，原告在前往深圳市保利物业管理集团有限公司处领取IC卡时被告知IC卡由某位深圳市南山区漾日湾畔第四届业主委员会授权的业主代表同意方可办理，并被告知如果不交齐两台或者三台电梯的分担款就无法办理IC卡。原告认为：电梯属于深圳市保利物业管理集团有限公司管理及服务的范围，电梯设备为房屋附属设施是房屋居住功能之一，不可剥离，也涉及业主生命安全及正常出行，梯控措施的设立本应保证小区业主（住户）安全防范要求，是为控制未经许可的外来人员随意进出小区的安全措施，但深圳市保利物业管理集团有限公司、深圳市南山区漾日湾畔第四届业主委员会强行设立的禁止部分业主使用的梯控措施是为达到逼迫业主交款，已经严重侵害了业主的生命安全和房屋固有附属功能的使用权。原告认为：对没交款业主只能采用合法手段催交或法律途径解决。在南山区住建局和粤海街道办多次组织的各方协调会上，住建局和街道办律师对业委会明确表示：限制业主禁用电梯的梯控措施属侵权行为。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”以及《深圳经济特区物业管理条例》第三十三条“业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。”综上所述，深圳市保利物业管理集团有限公司和深圳市南山区漾日湾畔第四届业主委员会的行为已构成对包括原告在内的漾日湾畔小区全体业主利益的严重损害。原告在多次提醒被告未果的情况下，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。被告深圳市南山区漾日湾畔第四届业主委员会辩称，一、答辩人成立电梯更新小组并采用个人账户向全体业主收取“2-3台”（目前筹集到的款项仅足以更换一台／栋）电梯更新的款项并对新更换电梯采取梯控措施，系合法行为。原告的诉讼请求，缺乏事实与法律依据。（一）答辩人的上述行为，系履行南山区漾日湾畔业主大会依法作出的决定，1.有关法律规定和业主约定：(1)《物权法》第72条第1款规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。第78条第1款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第80条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第83条第1款规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约；(2)《深圳经济特区物业管理条例》第14条规定：业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，包括业主在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选举票。业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。第17条规定：业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金（以下简称物业专项维修资金）使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意；(3)《深圳市南山区漾日湾畔管理公约》第8条约定：业主同意按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、房屋外观等方面的关系；2.深圳市南山区漾日湾畔小区的建筑总面积为130934.89平方米，物业建筑面积每平方米计算为一票，即深圳市南山区漾日湾畔小区总票权数130935票权，半数的总票权数为65467.5即65468票。总户数1134人，半数的总户数为567人。2018年6月10日，深圳市南山区漾日湾畔小区依法召开2018年第一次业主大会。本次业主大会共有710户业主参与表决，占总户数的62.61%，有效票权数为83579，占总票权数的,63.83%，故本次业主大会召开程序合法、业主大会有效；3.漾日湾畔小区2018年第一次业主大会议题7列明：同意根据政府的审批情况，小区每栋楼房原则上安排一台电梯更换指标，每栋楼房分别对电梯更换所需的全部费用进行众筹，对新更换电梯采取梯控措施。在2018年6月13日召开漾日湾畔小区2018年（第一次）业主大会上，同意该项决议的业主户数为656户，占与会业主户数的92.4%：同意票权数为77688，占与会业主有效票权数的92.95%，故该项会议决议合法有效。因此，答辩人有义务落实业主大会该项决议组织众筹电梯更新款项并对新更换的电梯采取梯控措施；（二）答辩人成立电梯更新小组，并采用个人账户向全体业主收取电梯更新的款项系依法积极履职。1．《深圳市物业专项维修资金管理规定》第3条第3款规定：物业专项维修资金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。《深圳市物业专项维修资金管理规定》第14条规定：需要续筹物业专项维修资金的，业主委员会负责提出本物业管理区域内物业专项维修资金续筹金额和方案，经业主大会表决通过后，由业委会组织实施；2.根据以上规定，漾日湾畔小区电梯更新的费用可从物业专项维修资金中支出，但是小区在此前10年的本体维修金均被上届物业服务公司使用殆尽。因此在筹划更新老旧电梯时，漾日湾畔小区并无可使用的资金。广大业主为能迅速、有效解决电梯安全隐患，保障出行安全，共同决定采取众筹的方式筹集电梯更新费用。答辩人响应广大业主的要求，将该筹款方式转化为业主大会议题提交业主大会决议，并已经业主大会合法表决通过。根据上述法律规定，答辩人有权依照小区的实际情况组织成立电梯更新小组并组织由各栋业主的推举出纳人员向各栋业主筹集电梯更新款项，以落实业主大会的决定；二、漾日湾畔小区更换老旧电梯具有必要性和紧迫性。1.根据深圳市特种设备安全检验研究院此前对漾日湾畔小区电梯故障情况的核查说明及其出具的《曳引式电梯安全评估报告》可知，漾日湾畔小区内的电梯使用年限已超过15年，属于老旧电梯，且将造成不可预知的停梯、困人、异响、开关门异常等情况；2．漾日湾畔小区共有住户1134户，使用电梯是住户日常出行的必须方式，而老旧电梯因高频使用必然导致故障频发。事实上，涉案小区电梯已经多次发生故障，所幸无人员伤亡。如不及时更换电梯导致发生电梯安全事故，后果将不堪设想，因此漾日湾畔小区更換老旧电梯具有现实意义的必要性及紧迫性。生命权高于其他一切权利，被答辩人为一己私利而弃1134户业主的安全于不顾的行为，不应得到法律的鼓励和肯定；三、对新更换的电梯采取梯控措施具有必要性。1．根据上述第一点的分析，对新更换电梯采取梯控措施是业主大会做出的合法有效决议，被答辩人作为漾日湾畔小区的业主应当遵守该决议，并参与实施更换新电梯的款项的众筹方案；2．漾日湾畔小区每栋各配备3台电梯，共20台电梯，答辩人出于对业主安全及利益的着想，基于对全体业主负有的法定义务，拟定推动更换改造所有老旧电梯。现因政府审批指标问题漾日湾畔小区仅完成了每栋1台电梯的更换，剩余13台老旧电梯仍在使用中，即仍存在严重的安全隐患。答辩人作为业主大会的执行机构，无权对不遵守业主大会决议的业主做出实质性的处罚，如不对新更換的电梯采取梯控措施。限制未交纳依法分摊费用的业主使用新电梯，将严重打击依照业主大会决议积极交纳电梯改造款的业主的积极性，同时也是对已交付电梯改造款业主的不公平：同时可能导致漾日湾畔小区剩余老旧电梯的更换改造计划就此搁浅，小区1134户业主及来访人员的出行安全难以得到切实保障。故对新更换电梯采取梯控措施具有必要性；四、对新更换的电梯采取梯控措施并未侵犯被答辩人的权利。根据前述说明，漾日湾畔小区每栋各配备3台电梯，目前每栋新更换电梯仅有一台，答辩人根据业主大会决议仅对新更换的1台电梯采取梯控措施，剩余电梯并未采取梯控措施，故被答辩人仍可以使用其他电梯自由出行，其业主权利未受到侵犯；五、两案诉讼费均应由被答辩人承担。本案的发生，答辩人并无过错，系被答辩人主动提起诉讼，依法应由被答辩人承担诉讼费用。恳请法院查明有关事实，结合目前社会生活中小区治理的实际困境，考虑到小区业主的人身安全应当得到切实保障的问题，依法作出公正的判决，以维护答辩人的正当权益。被告保利物业辩称，一、对新更换的电梯采取梯控措施取得了业主大会的有效表决同意。由原告所在小区在2018年6月召开了业主大会，由符合法定程序的业主对相关事项进行表决。根据深圳市漾日湾畔小区2018年第1次业主大会表决结果统计表显示，第7个议案“……对新更换电梯采取梯控措施”的表决，得到法定业主的同意，同意对新更换电梯采取梯控措施；二、被告深圳市南山区漾日湾畔第四届业主委员会是业主大会的执行机构，也作为委托人，而被告深圳市保利物业管理集团有限公司作为物业服务企业，受业委会即被告深圳市南山区漾日湾畔第四届业主委员会的委托，执行业主大会决议，被告深圳市保利物业管理集团有限公司不存在任何过错；三、虽然电梯有安装梯控设备，但并未实际使用。根据业主大会决议，电梯上已安装了梯控设备，在还未启动使用的情况下，已被恶意破坏掉，导致该梯控设备实际一直未使用。综上被告深圳市保利物业管理集团有限公司接受委托人即被告深圳市南山区漾日湾畔第四届业主委员会的委托，执行业主大会的决议，被告深圳市保利物业管理集团有限公司不存在任何过错。而且安装的梯控设搭已被恶意破坏，该梯控设备一直未实际使用。原告的主张没有水实和法律依据，请求法院依法公正裁决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系深圳市南山区商业文化中心区漾日湾畔业主。该小区电梯因使用年限较久，需更新改造。2018年5月25日，被告业委会发布《深圳市南山区漾日湾畔小区电梯众筹方案》，载明：根据小区实际情况，及小区维修群内的信息归集，小区业主较大比例同意对小区电梯进行更新改造。经过申请，深圳市南山区老旧电梯更新改造工作领导小组办公司初步给予小区7台电梯的补贴政策。电梯的更新改造费等先由电梯使用单位自行解决，然后通过申请审批再拨付电梯使用单位。目前小区维修资金账户不足以支持小区电梯改造资金需求，须由全体业主自筹资金解决，现制定电梯众筹方案，请业主审议：1.分栋召开业主会议，根据各栋业主实际需求及筹款能力，制定筹款目标，暂以50万一台为预算；2.由于业委会、业主大会均无法开设银行账户，也不便于将自己存放于其他单位，经业委会拟定方案及操作流程，由各栋推荐各栋出纳人员，以出纳人员个人名义开具银行账户，专户用于本东电梯费用众筹自己使用；3.业主均应在规定时间内缴付电梯改造款；4.改造电梯设置梯控装置，为已缴付电梯改造款的业主发放电梯卡；及其他内容。2018年6月10日，该小区召开2018年第1次业主大会，表决通过的事项包括：同意根据政府的审批情况，小区每栋楼房原则上安排一台电梯更换指标，每栋楼房分别对电梯更换所需的全部费用进行众筹，对新更换电梯采取梯控措施；同意报废使用接近十五年的通力电梯。庭审中，三原告确认其未缴纳上述电梯众筹款，遂被二被告采取梯控措施，禁止使用新更换的电梯。各方确认梯控措施是指二被告在新换的电梯内安装了类似感应器的梯控系统，要乘用该电梯的业主必须持有二被告发放的类似门禁卡的IC卡，进入电梯时，须在梯控系统上的读卡器读取该卡片才可使用该电梯。二被告表示，原告没有依照上述业主大会议题的决定缴纳电梯更换分摊费用，所以二被告依照业主大会的决定，对未分摊费用的业主采取了梯控措施，暂时不予发放新换电梯的IC卡。同时，各方确认，因设置梯控设施导致部分业主反应激烈，该设施后遭人为破坏，目前已暂停使用。本院认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。作为共有所有人的权利，包括共有部分使用权、收益权及共用部分的单纯的修缮改良权。作为共有所有人的义务，包括依共用部分的本来用途使用共用部分，以及分担共同费用和负担。共有所有人的义务涉及建筑物的整体安全及全体区分所有人的共同利益，因而不允许作为共有人之一的个别业主，以放弃权利享有的方式，不履行义务。本案中，二被告要求作为业主的三原告缴纳电梯众筹款，并未违反法律规定。另，根据法律的规定和区分所有人的约定，某一个或数个区分所有人可享有排他独占使用共有部分的权利。但是，在构造上若有固定的使用方法，而且属于区分所有人生活利用上不可或缺的公用部分，如公共楼梯、公共走廊等，不得设置专有使用权。本案中，小区电梯属于公共通道，即便是业主大会，亦无权对公用电梯设置专有使用权（仅供已缴费业主使用）、采取梯控措施限制部分业主使用该共有部分。三原告请求二被告停止采取梯控措施，合法有理。鉴于二被告目前已停止使用梯控设施，三原告已可正常使用电梯，故三原告请求排除妨害，目前已无事实依据，本院不予支持。关于三原告应缴纳的电梯众筹款，二被告可循其他法律途径予以解决，但不宜再采取梯控措施等侵害业主共有权之行为。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄敏灵、廖海叶、钟玲的全部诉讼请求。本案受理费人民币50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  吴奕盈二〇一九年七月二十日书记员  丘钰焌附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。