河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫9001民初6200号原告：济源升龙置业有限公司，住所地：济源市黄河大道东段**。法定代表人：周海萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：张青磊，河南陆达律师事务所律师。被告：王凯，男，1991年1月28日出生，汉族，住济源市。原告济源升龙置业有限公司（以下简称升龙置业公司）与被告王凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告升龙置业公司委托诉讼代理人张青磊到庭参加诉讼、被告王凯经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告升龙置业公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2013年11月11日签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议（合同编号FG12100425）；二、依法判令被告向原告返还《商品房买卖合同》原件2份及发票原件；三、判令被告向原告返还中国邮政储蓄银行股份有限公司济源市直属支行（以下简称邮政银行）申请执行扣划的480634.62元；四、依法判令被告向原告支付违约金212434.8元；五、依法判令被告向原告支付律师代理费16000元；六、判令原告有权将第三、四、五项诉讼请求中涉及的款项直接抵销商品房买卖合同解除后原告应退还被告的购房款。事实和理由：2013年11月11日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，原告作为阶段性连带责任保证人与邮政银行签订个人购房借款及担保合同，原告为被告的贷款承担阶段性连带责任保证。合同签订后，因被告未按合同约定偿还贷款利息，致使邮政银行起诉原告及被告解除个人购房借款及担保合同，要求被告偿还全部贷款本息。因被告未履行，邮政银行向法院申请强制执行，共扣划原告480634.62元，原告多次向被告催要，被告以各种理由推脱，拒不向原告支付，根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。被告王凯未作答辩。原告围绕诉讼请求提供如下证据：商品房买卖合同、个人购房借款及担保合同、本院（2017）豫9001民初2253号民事判决书、本院协助执行通知书、本院出具的收据、解除合同通知书、EMS邮寄单、EMS查询单、法律顾问合同、律师费计算表及律师费发票各一份，被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利，原告提供的证据客观、真实，可以证明本案事实，本院均予以认定。本院经审理认定案件事实如下：2013年11月11日，原告升龙置业公司和被告王凯签订商品房买卖合同及附件补充协议（合同编号FG12100423），约定被告购买原告开发的升龙城A区8号楼东单元1301房屋一套，建筑面积154.88平方米，房屋单价为每平方米4572.03元，总房款为708116元。付款方式为商业贷款方式，其中首付金额216984元，首付比例31%，约定付款时间2013年5月6日；贷款金额490000元，贷款交纳比例69%，约定贷款到账时间2013年12月16日。如因买受人责任使按揭贷款未足额汇入出卖人指定账户的，乙方（被告）应当在约定贷款到账期限届满或者银行拒绝贷款（包括未足额发放贷款）之日起15日内一次性向甲方（原告）补足房屋的全部总价款，如逾期按照附件四补充协议第二条执行。买受人如未按本合同规定的时间付款，按照附件四合同补充协议执行。附件四合同补充协议第二条约定：买卖双方另有约定的除外，买卖双方的地址和联系方式以本合同所填写的为准，买受人保证所填写的地址和联系方式真实无误，并可以随时接受信函或邮件，出卖人通信地址：济源市黄河大道东段899号，邮编459000，买受人通信地址：济源市天坛办事处西高庄村北二巷6号，邮编459000；出卖人或买受人双方地址和联系方式如有变更，应于变更之日起7日内书面通知对方。出卖人履行本合同约定的通知或告知义务时，如因买受人所填地址不准确或拒绝签收而导致书面通知退还的，由此产生的一切责任由买受人承担，并视为出卖人已经履行本合同约定的通知和告知义务。第六条，关于按揭付款方式的补充约定：买受人已被告知，获取银行按揭贷款时银行将对买受人（共有人）的还款能力及信誉度进行调查，银行经审查后可能会拒绝贷款，同时提供按揭贷款的银行可能因为买受人不具备贷款资格或者国家贷款政策改变而拒绝贷款，这种风险应由买受人承担。1、买受人须在签订《商品房买卖合同》时应同时签订办理按揭手续或按照出卖人指定的贷款银行提交申请贷款所需的真实、合法、有效、完整的申请资料并交清有关费用，并如实告知是否以商业贷款的方式购买过房屋，办理按揭贷款手续并签署相关的法律文件，若逾期，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并将该商品房另行出售。2、买受人应在合同第六条约定期限内（出卖人指定的时间内）完成按揭贷款手续等相关事宜，在贷款银行放款之前因政府政策调整或银行贷款条件发生变化，需买受人补充资料或重新办理贷款手续时，买受人应在出卖人通知的期限内办理，并获得贷款、按期到达出卖人账户，否则视为买受人违约，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并将该商品房另行出售。3、如买受人未能获得银行贷款，买受人应于接到出卖人的通知后三十日内付清房价款，如买受人获得批准的银行贷款数额不足所申请贷款的，经出卖人同意，买受人应在七日内补足差额，并继续办理贷款手续。否则视为买受人放弃购买，出卖人有权在扣除总房款百分之三十的违约金后，将其余已付房款（不计利息）退还买受人。第七条约定：合同签订后，如因买受人原因导致《商品房买卖合同》解除的，买受人应支付总房款百分之三十的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用由买受人承担，买受人应配合出卖人办理退房相关手续。协议签订后，原告将两份《商品房买卖合同》交给被告，被告支付了首付款218116元并将贷款49万元汇入原告账户，原告给被告开具了发票。因被告未按约定向邮政银行偿还贷款本息，邮政银行将原告及被告诉至本院，本院于2018年1月3日作出（2017）豫9001民初2253号民事判决，一、被告偿还邮政银行462903.48元及利息罚息；二、原告承担连带还款责任。判决生效后，邮政银行申请强制执行，本院扣划原告480634.62元。2018年7月，原告以邮寄方式向被告在合同中提供的地址邮寄送达了解除合同通知书，内容为：因被告未按时向邮政银行还款，邮政银行向济源市人民法院起诉解除个人一手住房贷款合同，并要求原告承担连带保证责任，济源市人民法院已出具生效判决，因被告未履行，邮政银行申请强制执行，济源市人民法院扣划原告480634.62元，针对上述情形，原告解除与被告之间的商品房买卖合同，请被告收到通知后3日内配合原告办理解除房屋的备案登记手续。该邮件被退回。另查明：原告因本案诉讼支出律师费16000元。本院认为，原告向被告邮寄合同解除通知书。虽该邮件被退回，但根据双方签订的合同附件四补充协议第二条约定，应视为被告收到了该函，被告未在法律规定的期限内提起诉讼，双方合同已解除，原告起诉要求解除合同及附件补充协议的请求，已无事实依据，该请求应予驳回。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，故原告要求被告配合办理房屋登记注销手续，返还《商品房买卖合同》原件2份及发票原件1份，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的律师费，双方在合同中约定“合同签订后，如因买受人原因导致《商品房买卖合同》解除的，买受人应支付总房款百分之三十的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用由买受人承担”，因与被告的纠纷导致原告诉讼，原告支出的律师费16000元，被告也应承担。由于原告对被告在邮政银行的贷款承担连带责任，被本院强制执行扣划480634.62元，其承担责任后可以向被告追偿，原告要求被告支付480634.62元，理由正当，本院予以支持。关于原告主张的违约金，虽双方在合同中进行了明确约定，但根据法律规定，违约金不应过分高于因被告违约给原告造成的实际损失。考虑到近两年当地房屋价格上涨幅度较大的实际，合同解除后，原告可以按现行市场价格另行将房屋出售，获取比被告购买时高的价款，且被告交纳的首付款从2013年4月起由原告占有，原告事实上可以使用该款投资收益，即使未使用，该款也会产生利息，故本院认为，原告主张的违约金过高，原告可仅将被告交纳的房款不计利息返还被告，利息用来冲抵违约金，被告不再另行支付原告违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告王凯于判决生效后三日内配合原告办理房屋登记注销手续；二、被告王凯于本判决生效之日起十日内向原告济源升龙置业有限公司返还《商品房买卖合同》原件2份及发票原件1份；三、被告王凯于本判决生效后十日内支付原告济源升龙置业有限公司480634.62元。四、被告王凯于本判决生效之日起十日内支付原告济源升龙置业有限公司律师费16000元；四、原告济源升龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告王凯购房款708116元；五、驳回原告济源升龙置业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10991元，由原告负担3293元，被告负担7698元，公告费480元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  鲍东敏人民陪审员  张福培人民陪审员  吕正联二〇一九年七月二日书 记 员  钱芳芳