河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终2752号上诉人（一审原告）：郑红理，男，1986年2月24日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：韩晓龙，河南千字文律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王素勤，女，1954年7月24日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：赵书亮，沈丘县言正法律服务所法律工作者。一审第三人：孙金涛，男，1967年2月9日出生，汉族，住沈丘县。上诉人郑红理因与被上诉人王素勤，一审第三人孙金涛执行异议之诉一案，不服沈丘县人民法院（2019）豫1624民初661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人郑红理及其委托诉讼代理人韩晓龙，被上诉人王素勤及其委托诉讼代理人赵书亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑红理上诉请求：撤销（2019）豫1624民初661号民事判决，依法改判中止对沈丘县美好家园2幢西单元2楼西户房屋的执行或将本案发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定的事实错误。涉案房屋系上诉人于2018年4月8日从孙瑞华处购买，原审第三人孙金涛在一审中明确认可了该房屋的所有权人为孙瑞华，并且孙瑞华自结婚后就一直居住在该房屋内，沈丘县人民法院以王素勤与孙金涛的民事纠纷中的证据为依据，从而认定涉案房屋所有权为孙金涛进而采取了强制措施，沈丘县人民法院依据不足，属于认定事实错误。2、原审法院适用法律错误。一审法院应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，本案中上诉人于2018年4月8日与孙瑞华签订房屋买卖协议，并于4月30日将尾款支付完毕并占有该房屋进行居住，说明上诉人与孙瑞华之间的房地产买卖居间合同是双方的真实意思表示，是合法有效的合同，并非为孙瑞华无权处分。王素勤辩称：1、孙瑞华对涉案房屋不具有处分权，涉案房屋系孙瑞华父亲孙金涛在承建沈丘县美好家园项目时，开发商以物抵债所得，该房屋的实际使用人是孙金涛，上诉人亦未有任何证据证明涉案房屋的产权为孙瑞华所有。2、上诉人与孙瑞华签订的《房地产买卖区间合同》无效，该居间合同不能够对抗生效的法律文书。涉案房屋属于小产权房屋，不具有上市交易条件，亦为国家明令禁止交易的房屋类型，故，上诉人与孙瑞华所签订的《房屋买卖合同》无效。3、执行裁定生效时，上诉人对涉案房屋没有实际管理居住，当时房屋属于无人居住状态。4、上诉人对涉案房屋不构成善意取得，虽然上诉人支付了合理的对价，但是，该买卖关系缺乏其他法律支撑，人民法院查封该房产并不违反法律规定。综上，请求贵院查明案件事实，依法驳回上诉人上诉请求，请求维持原审判决。孙金涛经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。郑红理向一审法院起诉请求：1、撤销沈丘县人民法院（2019）豫1624执异6号执行裁定书；2、停止对沈丘县美好家园2幢西单元2楼西户房屋的执行措施，并解除查封（房屋价值250000元）；3、诉讼费由王素勤承担。一审法院认定事实：王素勤与孙金涛买卖合同及民间借贷纠纷一案，沈丘县人民法院于2018年1月17日立案，经审理于2018年1月31日作出（2018）豫1624民初156号民事判决书，该民事判决认定了如下案件事实：王素勤开办有建材门市部，主营销售钢筋，孙金涛系建筑商。2014年孙金涛在王素勤处购买钢筋，未向王素勤支付货款，向王素勤出具了欠条，并约定了欠款利息。后王素勤多次催要，双方于2017年11月30日经对账结算，孙金涛向王素勤出具了欠钢筋款616000元的欠条，约定利息为月息2分，欠条背面注明“用车站房201做抵押”。另查明，孙金涛于2016年6月15日向王素勤出具76000元的欠条一张，双方均认可该欠款系以前借款结欠的利息，2017年5月10日孙金涛用家具抵偿29000元，下余47000元孙金涛拖欠至今。根据相关法律规定，判决：1、孙金涛于判决生效后十日内偿还王素勤钢筋款616000元及利息利息按双方约定的月利率2%计算，自2017年11月30日起至实际履行之日止；2、判决孙金涛于判决生效后十日内偿还王素勤借款利息47000元；3、驳回王素勤的其他诉讼请求。（2018）豫1624民初156号民事判决生效后，孙金涛未按期履行还款义务，王素勤于2018年3月21日向沈丘县人民法院申请强制执行。沈丘县人民法院于2018年7月17日作出（2018）豫1624执425号民事裁定，冻结、划拨、提取被执行人孙金涛的银行存款700000元或查封、扣押价值相当的财产。依据该裁定，沈丘县人民法院查封了位于沈丘县××镇交通东路大修厂院内××楼××单元××室房屋，也就是孙金涛在给王素勤的欠条背面标注的“车站房201”，也即沈丘县美好家园2幢西单元2楼西户的房屋。郑红理对（2018）豫1624执425号民事裁定不服，于2019年1月24日提出执行异议，认为，沈丘县美好家园2幢西单元2楼西户房屋并非孙金涛所有，该房屋为异议人郑红理于2018年4月8日通过沈丘县爱雅置业房产中介签订《房地产买卖居间合同》，以250000元的价款从孙瑞华处购买，并已居住至今。贵院查封错误，请求终止对该房屋的执行措施。沈丘县人民法院经审查认为：沈丘县人民法院根据申请执行人王素勤的申请，依据（2018）豫1624民初156号民事判决，依法查封了孙金涛位于沈丘县××镇交通东路大修厂院内××楼××单元××室的房屋，即沈丘县美好家园2幢西单元2楼西户的房屋，且孙金涛在2017年11月30日向王素勤出具的欠条背面明确注明“用车站房201作抵押”，据此，沈丘县人民法院的执行行为符合法律规定，依据充分，并无不当。申请人郑红理以该房屋系其从孙金涛儿子孙瑞华处购买，该房屋为其所有，要求沈丘县人民法院终止对该房屋的执行，因郑红理并未提交该房屋系孙瑞华所有及孙瑞华是否有权出卖的相关证据，其请求不足，不予支持。于2019年2月3日作出（2019）豫1624执异6号民事裁定书，驳回异议人郑红理的异议申请。2018年4月8日的《房地产买卖居间合同》记载，出卖方为孙瑞华，买受方为郑红理，居间方为沈丘县爱雅置业房产中介。合同约定，孙瑞华将位于沈丘县美好家园2幢西单元2楼西户的商品房转让给郑红理，房屋总价款为250000元，首付190000元，2018年4月30日前付清余款60000元。合同补充约定，孙瑞华承诺2018年10月20日之前给郑红理办理房产证。孙金涛与孙瑞华系父子关系，孙金涛系建筑商。一审法院认为，本案争议的焦点应为：1、沈丘县美好家园2幢西单元2楼西户房产的实际所有权人是孙金涛或是孙瑞华。2、孙瑞华将该房产转让给郑红理后，郑红理是否构成善意取得，沈丘县人民法院能否查封该房产。首先，该房产应认定为第三人孙金涛所有。理由是：郑红理并未提交证据证明案涉的房产属孙瑞华所有，虽然双方签订的有《房地产买卖居间合同》，但该合同并不能证明涉案房产属于孙瑞华。第三人孙金涛及案外人孙瑞华也均未提交证据证明该房屋属于孙瑞华个人所有，而沈丘县美好家园系孙金涛所承建，该商品房系开发商抵偿所得，且其在为王素勤出具的欠条背面明确注明用案涉房屋进行抵押，此事实足以证明该房屋属于孙金涛所有。虽然孙金涛在书面陈述中提出“沈丘县美好家园项目，由孙瑞华进行施工管理，并约定项目结束后该房屋作为其劳动报酬”，该房屋属孙瑞华所有，但因二人系父子关系，第三人的陈述存在规避执行的情形，且第三人孙金涛的上述陈述与常理不符，也无证据证实，不予采信。其次，沈丘县人民法院依法有权查封案涉的房产。理由是：案涉的房产属于孙金涛所有，且其明确约定用该房产为所欠王素勤的债务进行了抵押。虽然郑红理以250000元的价款从孙瑞华处购买了该房产，但因孙瑞华对案涉的房产无处分权，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”从上述规定可知，本案郑红理主张取得该房屋须同时具备三个要件：1．签订房屋买卖合同至办理过户登记时是善意的，即对孙瑞华无权处分该房屋不知情且不应当知情；2．支付了合理对价；3．已经办理了房屋过户登记手续。但是，本案中，郑红理在购买案涉房产时，应当对孙瑞华是否具有处分权进行核实，其应当核实而没有核实存在明显过错。同时，该案涉的房屋也并未办理产权过户登记手续。所以，郑红理虽然支付了合理对价，但是因不具备其他两个要件而不能构成善意取得，人民法院有权查封案涉的房产。如郑红理认为其民事权益遭受了损害，可按照合同的约定或法律的规定，另案主张。综上，郑红理提交的排除强制执行的证据不足，不予支持。依照《最高人民法院〈关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回郑红理的诉讼请求。案件受理费5050元，由郑红理负担。本院二审审理查明事实与一审相一致。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，郑红理主张排除强制执行涉案房屋，郑红理应就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。案涉房屋未进行初始登记，随后几次流转亦未进行变更登记。孙金涛、孙瑞华、郑红理对该房屋的占有，因不具有不动产物权变动所必须的公示要件，均不能发生物权变动的效力。郑红理虽签订了《房地产买卖居间合同》，在完成房屋变更登记之前，并不形成优于其他债权的利益，不能阻却他人基于生效法律文书申请的强制执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定系买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，涉案房屋未登记在被执行人孙金涛名下，郑红理所提执行异议不属于该条规定的情形。郑红理关于应适用该条规定的上诉理由不能成立。综上所述，郑红理未提供证据证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人郑红理的上诉理由不能成立。原审判决对涉案房屋权属进行认定不当，但判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人郑红理负担。本判决为终审判决。审判长  李顺启审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇一九年七月二十四日法官助理张艳敏书记员王润泽