重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0151民初3355号原告:重庆泰祥物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处滨河西路阳光水岸小区********风屋，统一社会信用代码91500224790708424B。法定代表人:王红梅，总经理。委托诉讼代理人:唐菁（特别授权），该公司员工。被告:李欣芙，女，1984年4月26日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告:邓兴强，男，1983年9月22日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆泰祥物业管理有限公司（以下简称“泰祥物业公司”）与被告李欣芙、邓兴强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告泰祥物业公司的委托诉讼代理人唐菁、被告李欣芙、邓兴强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。泰祥物业公司向本院提出诉讼请求:1、被告给付原告物业服务费5597元、公摊水电费375元、违约金1866元，合计7838元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:泰祥物业公司于2008年3月4日与重庆皓宏实业有限公司签订有前期物业服务合同，合同约定多层住宅物业为0.70元∕月·平方米，泰祥物业公司实收0.56元∕月·平方米，公损费5元∕月·户（含公共区域的路灯费、公共损耗费、绿化用水、保洁用水），违约金按每日千分之三的标准收取。被告自2014年2月1日至2015年5月31日欠物业费124.51（房屋面积）×0.56（物业单价）×16（欠费总月份）＝1115元，欠公摊水电费5（公摊费∕月·户）×27（欠费总月份）＝135元，违约金372元。泰祥物业公司又于2015年5月29日与铜梁区XX业主委员会签订有物业服务合同，合同约定多层住宅物业为0.75元∕月·平方米，公损水电费5元∕月·户，违约金按每日千分之三的标准收取。17-2-7-1是多层，被告自2015年6月1日至2019年5月31日，欠物业费124.51（房屋面积）×0.75（物业单价）×48（欠费总月份）＝4482元，公摊水电费5（每月每户公摊）×48（欠费总月份）＝240元，违约金1494元。被告所欠物业费1115+4482＝5597元，欠公损费135+240＝375元，欠违约金372+1494＝1866元，被告欠费合计7838元。根据物业服务合同约定，被告居住的房屋应当向原告交纳物业服务费，但被告一直未予交纳，原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院。李欣芙辩称，原告的服务质量不合格。消防设施不完善，消防栓和水带缺损严重、干粉灭火器为过期产品；小区安保不达标，安保人员数量达不到标准，年龄也过高；小区绿化不达标；小区河边没有设置警示标语，存在巨大安全隐患；原告的物业服务不达标造成被告房子贬值。邓兴强辩称，对原告计算的欠费金额不认可，原告的服务质量和物业费质价不符；公损费应当由物业公司自己承担；对违约金按照年利率24%计算不认可；被告所有的房屋发生了漏水，但是到现在也没有解决，物业应该协调，没有作为；合同期满后，重新签订合同时调整了价格，但是没有公示，需要原告提供涨价的依据。其提交的书面答辩意见为：一、原告未按照《重庆市物业服务合同》约定提供相应物业服务，存在严重违约行为：小区裸露地面未进行有效管理和养护；未能就小区摩托车停放秩序提供诸如设置引导标识、人员管理等有效的公共性物业服务；未能就小区物业提供有效的安全巡视、导致小区业主及使用人人身、财产安全等存在重大隐患；违反“小区内公共雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏”，小区内雨水管网严重不足，原告未能及时、有效处理或向开发商及时反馈，导致小区内多处积水点未得到全面有效整治，导致业主及使用人在雨天出行时存在重大安全隐患；原告未就小区广告费、游泳池费用等小区公共收益进行公示；合同约定物业服务人员的人数要求为50人，现不足30人。二、原告是未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘的物业服务企业，且原告擅自就小区物业费进行涨价。原告提供物业服务、收取物业服务费及擅自提高物业管理费的行为均违法且无效。三、原告的其他违约行为：2013年8月，因原告提供物业管理服务存在严重过错，未就漏电保护器进行及时的维护，导致小区游泳池发生漏电事故，给小区业主及物业使用人的人身安全造成严重威胁。答辩人作为业主代表与原告就物业管理存在的不足多次进行沟通，至今仍未改变。在原告严格履行物业服务义务前，答辩人有权拒绝支付物业服务费。本院经审理认定事实如下:2008年3月4日，重庆皓宏实业有限公司与原告签订《重庆市前期物业服务合同》，约定由原告为XX小区提供物业管理服务。合同期限为:2009年5月1日起至2015年4月30日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。双方对物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、违约责任等方面进行了约定，其中物业管理服务费的约定为:按房屋建筑面积计算，多层住宅0.70元/月·平方米，高层住宅1.00元/月·平方米（不含电梯运行费），其中第一、二层物业服务费用价格按多层住宅标准执行，公损费5.00元/月·户（含公共区域的路灯电费、公共损耗费、绿化用水、保洁用水），业主应于每月10日之前交纳物业服务费用；业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务的，应按每日千分之三的标准向乙方（泰祥物业公司）支付违约金。2015年5月10日，铜梁区XX业主委员会就该小区后续物业服务企业招、投标及物业服务费涨价等具体情况向业主进行公示。2015年5月29日，铜梁区巴XX区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《重庆市物业服务合同》，约定继续由原告为阳光水岸小区提供物业管理服务。合同期限为:2015年6月1日起至2018年5月31日止。合同主要内容与《重庆市前期物业服务合同》大致相同，其中物业管理服务费的约定为:按房屋建筑面积计算，高层住宅1.25元/月·平方米（含电梯使用费）；0.95元/月·平方米（不使用电梯的一层、二层），多层住宅0.75元/月·平方米。合同期限届满后，泰祥物业公司继续为该小区提供物业服务至今。被告李欣芙、邓兴强系重庆市铜梁区X号房屋的业主，房屋建筑面积125.1平方米。庭审中，原告将违约金请求变更为以当月所欠物业服务费为基数，从次月1日起按年利率24%计算至起诉之日（2019年5月14日）止。上述事实，有双方当事人的陈述、原告提交的《重庆市前期物业服务合同》、《重庆市物业服务合同》、《重庆市当地产登记审核表》、照片打印件、《关于调整物业物业收费标准的公示》等证据材料存卷为据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力，本院予以确认。关于泰祥物业公司提供的工作记录表和催收费用的相关证据，结合被告的陈述及查明的情况予以采信；关于泰祥物业公司提供的打卡明细表和保安巡逻签到表，系复印件，其真实性无法核实，本院不予采纳。关于被告邓兴强举示的照片，其关联性无法确定，本院不予采纳。本院认为，重庆皓宏实业有限公司与原告签订《重庆市前期物业服务合同》及原告与铜梁区XX业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》，约定选聘原告对小区实施物业管理服务。上述合同均系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告邓兴强辩称，《重庆市前期物业服务合同》签订是事实，但没有备案，不合法。泰祥物业公司则主张，虽然《重庆市物业管理条例》规定前期物业服务合同应当备案，但其实施时间为2009年10月1日，而案涉前期物业服务合同签订于2008年3月4日，早于该条例实施时间，且并无要求已签订的前期物业服务合同补救备案的规定，另该条例规定物业买受人在签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺，被告应当受前期物业服务合同的约束。本院认为，案涉前期物业服务合同依法成立，备案登记属对物业服务行业的行政管理范畴，不在本案审查范围，故，对邓兴强的该辩称意见不予采纳。邓兴强辩称《重庆市物业服务合同》签订是事实，但物业公司擅自提高收费单价没有进行审核，没有进行公示，有异议。结合原告提供的由铜梁区XX主委员会盖章的《关于调整物业收费标准的公示》来看，该小区通过招标确定物业服务企业和服务费价格，该价格从2015年6月起执行，并将结果进行公示。因二被告未提供证据证明业委会的招标等工作存在违法行为，故该辩称意见不予采纳。上述两份合同效力及于小区全体业主，二被告作为该小区X号房屋的业主，应当受合同约束。案涉房屋属于多层住宅，根据约定，物业服务费按建筑面积计算，2009年6月1日起至2015年5月31日期间，应按0.70元/月·平方米收费，2015年6月1日至今，应按0.75元/月·平方米收费，水电公摊费5元/户·月；物业费用按月交纳，业主应在每月前10日履行交纳义务，逾期未缴纳的按每日千分之三向原告交纳违约金。原告一直为被告房屋提供物业服务，被告应当按照合同约定缴纳物业服务费用。原告自愿按0.56元/月·平方米收费的价格收取2015年5月31日前物业服务费，本院予以尊重。邓兴强对原告诉请的欠费金额不认可，但并未提供证据证明其与李欣芙交纳案涉房屋在2014年2月1日至2019年5月31日期间物业相关费用的依据，本院对其辩称意见不予采纳。李欣芙、邓兴强应当支付2014年2月1日至2015年5月31日期间的物业服务费1120.90（0.56元/月·平方米×125.1平方米×16个月）和2015年6月1日至2019年5月31日期间的物业服务4503.60元（0.75元/月·平方米×125.1平方米×48个月），合计5624.50元，原告请求5597元（1115元+4482元），本院予以尊重。原告要求公损费（公摊水电费）。被告邓兴强辩称，公损费应当由物业公司自行承担。从本案所涉两份合同来看，《重庆市前期物业服务合同》约定，公损费5.00元/月·户（含公共区域的路灯电费、公共损耗费、绿化用水、保洁用水），《重庆市物业服务合同》约定，水电公摊费5元/户/月，故，对邓兴强的该辩称意见不予采纳。原告要求二被告支付公损费375元（5元/户·月×75个月），本院予以支持。被告邓兴强辩称2014年的物业服务费已过诉讼时效，其陈述与李欣芙系夫妻关系，物业公司曾在很久以前向李欣芙电话催收过一次物业费，未见到张贴催费通知在其家门上，亦否认物业公司自行整理的电话催收登记表，本院认为原告已履行其催收义务，被告辩称其未看到门口张贴的催收单，因其未提供二人未在案涉房屋持续性居住的证据，故其称未看到张贴单不符合常理，本院对其意见不予采信。二人持续拖欠2014年2月1日至2019年5月31日期间的物业服务费，其诉讼时效的抗辩并无事实和法律依据，本院对该辩称意见不予采纳。关于物业服务质量的问题，案涉物业服务合同中详尽列明了服务标准，原告亦提供照片等证明其提供的部分具体服务内容，被告拟通过照片证明原告服务不到位的情况，若被告提供的照片属实，亦未完全体现其主张，仅能反映即时状况，说明原告服务质量存在瑕疵或处理不及时，但不足以证明原告提供的物业服务不符合合同约定且存在违约行为，故本院认为原告提供的物业服务与其收费标准、合同约定相适应，原告未存在违约行为。当然，原告也应尽力提高服务水平和质量，及时处理物业服务中存在的瑕疵和不足，并做好与被告等业主及各业主之间的沟通协调工作；被告等业主也应理解支持并配合原告做好小区的物业服务，拒交物业服务费只会导致原告收入和服务能力降低，且于法无据。被告拖欠2014年2月1日至2019年5月31日期间的物业服务费，构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，逾期交费按每日千分之三的标准计付违约金，原告自愿调整为按年息24%计算，系对自己权利的合理处分，符合法律规定，本院予以尊重。原告要求二被告以当月欠交的物业服务费为基数按年利率24%从次月1日起计算违约金至起诉之日（2019年5月14日）止，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告李欣芙、邓兴强于本判决生效之日起十日内给付原告重庆泰祥物业管理有限公司2014年2月1日至2019年5月31日期间的物业服务费5597元、公摊水电费375元，并以当月欠交的物业服务费为基数按年利率24%从次月1日起计算违约金至2019年5月14日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李欣芙、邓兴强负担。本判决为终审判决。审判员  李坤二〇一九年七月十日书记员  伍玥