北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初5800号原告：北京盛建助乐商贸有限公司，住所北京市昌平区马池口镇亭自庄村**。法定代表人：张超，总经理。委托诉讼代理人：刘欣慰，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹少成，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京市昌平区东小口镇中滩村股份经济合作社，，住所北京市昌平区东小口镇中滩村法定代表人：姚海明，社长。被告：北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会，，住所北京市昌平区东小口镇中滩村法定代表人：姚海明，村主任。二被告共同的委托诉讼代理人：赵春壮，男，1969年2月13日出生，汉族，北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会主任助理，，住北京市昌平区二被告共同的委托诉讼代理人：易勇辉，北京市中诚友联律师事务所律师。原告北京盛建助乐商贸有限公司（以下简称“盛建商贸公司”）与被告北京市昌平区东小口镇中滩村股份经济合作社（以下简称“中滩村经济合作社”）、北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会（以下简称“中滩村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛建商贸公司的委托诉讼代理人刘欣慰和尹少成、被告中滩村经济合作社和中滩村委会共同的委托诉讼代理人赵春壮、易永辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛建商贸公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还租金共计2200000元；2.判令被告向原告支付提前收回房屋的违约金140000元；3.判令被告赔偿原告租金利息损失（以8200000元为基数，计算期间为2011年8月9日至2017年9月25日，按照人民银行同期贷款利率计算）；4.判令被告向原告支付逾期退还租金的违约金（以3000000元为基数，计算期间为2017年11月1日至2017年12月4日，按照万分之五的标准计算；以2000000元为基数，计算期间为2017年12月30日至2018年2月11日，按照万分之五的标准计算；以1000000元为基数，计算期间为2017年12月30日至2018年6月19日，按照万分之五的标准计算；以2200000元为基数，自2018年6月1日起算至实际支付之日，按照万分之五额标准计算）；5.判令被告赔偿原告因其提前解约导致原告产生的（赔偿实际承租人）共计5000000元；6.判令被告赔偿原告装修、装饰损失共计17896000元。2019年7月3日庭审中，原告撤回前述第5项诉讼请求。事实和理由：2011年5月8日，原告与被告就承租北京市昌平区东小口镇中滩村中滩园3、4、5号楼的相关事宜签订了《房屋租赁合同》。签约时，被告明确保证对该楼房享有合法所有权，并有权向原告出租该楼房。而实际上中滩园3、4、5号楼根本不具备居住和出租条件，就连基础的门窗、水、电、暖、天然气等设施都无法正常使用。原告承租上述房屋后，按照市政要求及《房屋租赁合同》的约定，对中滩园3、4、5号楼进行了由内到外的设备、设施的修缮、改造、翻新和重置等，同时为了实现对外出租的目的，原告对中滩园3、4、5号楼近300套单元房进行了装修和装饰。通过历时几个月的施工改造和装修工程，中滩园3、4、5号楼才符合了正常居住和对外出租的条件，原告为此投入了大量的资金和人力。在租赁合同履行过程中，因中滩村的财务方面出现困难，遂与原告协商并要求原告一次性支付15年的房租以缓解财政压力。此种情况下，原告向被告一次性支付了15年的房租共计12600000元。在此之后，原告将中滩园3、4、5号楼进行了对外出租，且一直严格履行《房屋租赁合同》的相关内容，不存在任何违约行为。自2015年底至2016年上半年，原告得知由被告出租的中滩园3、4、5号楼存在产权争议，且因产权争议发生了多次暴力冲突，东小口派出所也多次派出警力维持秩序，此种情况导致租赁房屋无法正常使用，很多租户无法正常作息，纷纷退租。为此，原告多次向被告致电、致函并要求被告解决不适租的状况，但被告并未拿出有效的方案解决所发生的问题，进而导致原告自2016年8月之后已经无法正常使用中滩园3、4、5号楼，所有的租户也全部退租，原告的经营性损失惨重。自2016年8月起，原告仍多次致电、致函被告，要求被告就《房屋租赁合同》无法继续履行的相关问题予以解决，且原告也多次派人与被告的负责人进行沟通和协商。2017年9月26日，双方针对中滩园3、4、5号楼退还房租及赔偿事宜签订了《关于昌平区东小口镇中滩园3、4、5号楼之退还房租协议书》，协议中被告确认租赁物已经无法向原告出租且已经收回并接管租赁物。但时至今日，被告仍有部分房租未予退还，且对于因被告违约给原告造成的经济损失尚未予以任何赔偿。被告中滩村经济合作社和中滩村委会辩称，对于第一项诉讼请求的金额有异议，被告同意支付1560000元。后经核实，同意认可当时计算有误，同意给付少算的640000元。对于第二项诉讼请求不认可，且原告要求的违约金过高。对于第三项诉讼请求的利息同意按照银行活期存款利率支付。对于第四项诉讼请求的违约金过高，同意按照银行活期存款利率支付。对于第五项诉讼请求，认可其损失，但是应当剔除租户已经支付的租金和押金。对于第六项诉讼请求，认可按照评估报告价值的70%支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月8日，原告盛建商贸公司（承租方，乙方）与被告中滩村经济合作社（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》约定：乙方承租坐落于北京市昌平区东小口镇中滩村中滩园3、4、5号楼，甲方保证对该楼房享有所有权，并有权向乙方出租该楼房；租赁期自2011年5月8日至2036年5月7日，共计25年；其中，租赁期的前三个月即2011年5月8日至2011年8月8日为房租修缮期，乙方应在修缮期内将房屋装修完毕，修缮期结束后租金开始计算；租金为每年840000元，总计21000000元；租金支付方式为年付；甲方允许乙方对该楼房进行装修、装饰，经双方核算，双方共同确认装修、装饰该楼房所需费用为17896000元；乙方可在租赁期内将该楼房部分或全部转租给他人；……。之后，盛建商贸公司依约将该楼宇装修并对外出租。2015年始，第三人远望房地产开发公司称其为前述楼房的所有权人，并要求盛建商贸公司终止经营，将该楼宇退还给远望房地产开发公司。2017年，盛建商贸公司单方委托北京精恒信工程咨询有限公司对前述中滩园3、4、5号楼的装修工程造价进行了评估。该公司于2017年5月18日出具评估意见为：中滩园3、4、5号楼的装修工程造价为18774890.54元。经过反复磋商，中滩村经济合作社、中滩村委会（出租方，甲方）与盛建商贸公司（承租方，乙方）于2017年9月26日签订《关于昌平区东小口镇中滩园3、4、5号楼之退还房租协议书》，约定：乙方曾一次性支付15年房租共计12600000元；2015年下半年至2016年上半年期间，因租赁物存在权属争议，导致甲方无法继续向乙方出租该租赁物；自2016年8月7日起，乙方已停止使用该租赁物，目前甲方已经接管了该租赁物；甲方同意将多收取的房屋租金7560000元（自2017年8月9日至2026年8月8日）退还给乙方；其中，2017年11月1日之前退还3000000元，2017年12月30日之前退还3000000元，2018年6月1日之前退还1560000元，以上款项每逾期支付一日，按照未付款项万分之五的标准支付违约金，付至实际履行完毕之日；因《房屋租赁合同》提前终止导致乙方经济损失，甲乙双方应当就损失赔偿金额进行友好协商，如无法协商一致，可通过第三方或司法途径予以界定。2017年12月5日，中滩村经济合作社退还盛建商贸公司租金3000000元；2018年2月12日，中滩村经济合作社退还盛建商贸公司租金2000000元；2018年6月20日，中滩村经济合作社退还盛建商贸公司租金1000000元。另查明，2016年7月13日，盛建商贸公司（甲方，出租方）、李伟（乙方，承租人）、张章和张超（丙方，保证人）签订《合同解除协议书》，约定：双方之间中滩园租赁合同自即日起解除；甲方同意退还乙方押金及支付解除合同违约金共计5000000元；由于乙方已将房屋全部出租，截止到2016年7月20日已多收租户押金及租金4800000元，该笔款项由甲方直接退还租户，包含在前述的5000000元赔偿之中，另200000元为退水、电、有线电视、卫生费的费用；如乙方因中滩园322套房屋租赁合同与租户产生诉讼或者其他纠纷，所有结果及责任由甲方和丙方承担，乙方不承担任何责任。2018年4月13日，本院出具（2018）京0114民初7916号民事调解书称，前述《合同解除协议书》中约定的违约金5000000元已经全部付清，双方再无其他争议。本院认为：中滩村经济合作社、中滩村委会与盛建商贸公司于2017年9月26日签订《关于昌平区东小口镇中滩园3、4、5号楼之退还房租协议书》是双方的真实意思表示，合法、有效。当事人应当依约全面履行合同义务。对于盛建商贸公司要求退还剩余租金的诉讼请求，中滩村经济合作社、中滩村委会予以认可，本院亦不持异议。对于盛建商贸公司要求支付违约金的诉讼请求，由于双方之间已经对租赁合同善后事宜达成了一致意见，其中并未涉及违约金，故本院不予支持。对于盛建商贸公司要求给付租金利息损失的诉讼请求，双方之间虽无约定，但中滩村经济合作社、中滩村委会同意支付相应期间的活期存款利息，对此，本院亦不持异议。经核算，认定相应利息损失为186690.41元。对于盛建贸易公司要求支付逾期付款违约金的诉讼请求，双方在退租协议中已有明确约定，是双方的真实意思表示，具有督促和惩罚性质，故本院予以确认。经核算，认定已付款的延迟给付违约金合计为178000元。剩余1560000元的延迟给付利息亦应依约给付。对于盛建贸易公司要求支付装饰装修损失的诉讼请求，中滩村经济合作社、中滩村委会同意按照评估报告价值的70%支付，对此，本院亦不持异议。经核算，认定应支付的相应装饰装修损失为13142423.38元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、北京市昌平区东小口镇中滩村股份经济合作社、北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会共同返还北京盛建助乐商贸有限公司租金2200000元，于本判决生效后七日内支付；二、北京市昌平区东小口镇中滩村股份经济合作社、北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会共同给付北京盛建助乐商贸有限公司租金利息损失186690.41元，于本判决生效后七日内支付；三、北京市昌平区东小口镇中滩村股份经济合作社、北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会共同给付北京盛建助乐商贸有限公司已退还款项的逾期付款违约金178000元，于本判决生效后七日内支付；四、北京市昌平区东小口镇中滩村股份经济合作社、北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会共同给付北京盛建助乐商贸有限公司尚未退还的1560000元租金的逾期付款违约金（以1560000元为基数，按照未付款项万分之五的标准计算，自2018年6月1日起计算至实际履行完毕之日），于本判决第一项所确定的债务给付完毕后三日内支付；五、北京市昌平区东小口镇中滩村股份经济合作社、北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会共同给付北京盛建助乐商贸有限公司装饰装修损失13142423.38元，于本判决生效后七日内支付；六、驳回北京盛建助乐商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160180元，由原告北京盛建助乐商贸有限公司担80090元（已交纳），由被告北京市昌平区东小口镇中滩村股份经济合作社、北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会共同负担80090元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 磊人民陪审员  张淑珍人民陪审员  王永祥二〇一九年七月二十五日书 记 员  李峥艳