河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)冀06民终3065号上诉人（原审原告、执行案外人）:王小辉，男，1970年9月8日出生，汉族，住定州市。委托诉讼代理人：张丽红，河北冀华（定州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李计红，女，1975年2月10日出生，汉族，住定州市北城区。委托诉讼代理人：郭书芹，定州市胜利法律服务所法律工作者。原审第三人（被执行人）：河北金顺房地产开发有限公司，住所地定州市西关南街**。法定代表人：高建设，董事长。原审第三人（被执行人）：高建设，男，1955年4月1日出生，汉族，住定州市。原审第三人（被执行人）：张娟，女，1979年12月13日出生，汉族，住定州市。原审第三人（被执行人）：高永，男，1978年6月1日出生，汉族，住天津市东丽区。上述四原审第三人委托诉讼代理人：陈永，河北金顺房地产开发有限公司法务。上诉人王小辉因与被上诉人李计红、原审第三人河北金顺房地产开发有限公司、高建设、张娟、高永案外人执行异议之诉一案，不服河北省定州市人民法院（2017）冀0682民初5553号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王小辉的上诉请求：一、撤销定州市人民法院作出的（2018）冀0682民初5553号民事判决书，依法改判不得执行（停止执行）位于定州市西关南街**、房产证号为“定州房权证西城区字第**”房产；二、一二审诉讼发生的费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决书所载审判委员会多数人意见适用法律错误。无论一审法院审判委员会多数人意见，还是少数人的意见，对上诉人王小辉在定州市人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该05××15号房产、已支付全部价款和非因自身原因未办理过户登记的事实，并无不同意见。但是，审判委员会多数人之“案外人与第三人的交易行为，目的不在于买卖房产，而在于抵顶借款，抵销金钱债务，故其不能产生对抗执行的物权期待权”的意见，适用法律严重错误。（一）一审法院审判委员会多数人错误认定买卖合同目的，其意见适用法律错误。一审判决已认定：“2017年6月25日，第三人高建设、高永与案外人王小辉房产买卖契约，将本案涉案房产卖给王小辉，以抵顶高建设在王小辉处的借款70万元，价款依据拆迁协议价款确定，因该房产已签订拆迁协议，该协议转给王小辉，由王小辉作为被拆迁人。协议签订后，高建设将房屋及房产证等相关手续交付王小辉，此后该房由王小辉之子作为其所开办的汽修厂职工宿舍使用。”本案《房产买卖契约》载明：王小辉作为买受人与出卖人高建设、高永签订房产买卖合同，双方议定房产成交价格70万元，出卖人以该合同价款70万元偿还欠付王小辉的借款70万元。根据《中华人民共和国民法总则》第143条、《中华人民共和国合同法》第52条规定，房产出卖人高建设、高永将房产成交价款偿还买受人王小辉的出借款，意思表示真实，不违反法律、行政法律的强制性规定，不违背公序良俗，内容合法有效。王小辉与高建设双方原基于借款所形成的债权债务关系已被《房产买卖契约》中的权利义务所取代，成立了房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”作为买受人的王小辉签订了合法有效的书面《房产买卖契约》，根据上述物权法的规定依法享有物权期待权。根据《中华人民共和国合同法》第130条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。王小辉签订房屋买卖合同、成立买卖合同关系，其合同目的依法当然是获得房屋所有权。买受人王小辉支付买卖合同价款的方式采用了互负债务的抵销，但买卖合同的性质不能因付款方式而改变。一审法院审判委员会多数人的意见在已认定第三人高建设“将自己房产卖于案外人王小辉，并将房产交付给案外人”的事实情况下，即在已认定王小辉与高建设成立房屋买卖合同关系的同时，却否定王小辉基于合法有效的房屋买卖合同而享有的物权期待权，将买卖合同的目的认为“在于抵顶借款、抵销金钱债务”，违反《中华人民共和国合同法》第130条和《中华人民共和国物权法》第15条的规定。（二）、一审法院审判委员会多数人的意见违反了最高人民法院司法解释的规定。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第28条之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，能够排除执行的条件为：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述第（一）（三）条件为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，对价款的支付，根本没有、也不可能排除债务法定抵销权或者约定抵销权的行使。《房产买卖契约》第三条明确约定：高建设以此款（房产成交价款70万元）偿还王小辉的借款，即协议签定王小辉已付给高建设购房款。根据《中华人民共和国合同法》第99条关于法定抵销权的规定，当事人互负到期债务，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。王小辉向高建设支付房产买卖合同价款，通过互负债务抵销的方式完成，既是王小辉、高建设相互行使法院法定抵销权的结果，也是双方协商一致的结果。一审法院审判委员会多数人意见的“抵销金钱债务，故不能产生对抗执行的物权期待权”的意见，违反了《中华人民共和国物权法》第15条、《中华人民共和国合同法》第99、130条的规定，也违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。二、上诉人王小辉对案涉05××15号房产完全享有排除执行的民事权益。王小辉提出所的执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的排除执行的法定情形，完全符合该司法解释规定的四个条件。1、2017年6月25日王小辉与高建设、高永签订05××15号房产的《房产买卖契约》，定州市人民法院于2018年11月19日裁定对该房产查封。即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条规定的第（一）项条件。2、《房产买卖契约》签订后，出卖人高建设将房屋及房产证等相关手续交付给王小辉，由王小辉之子作为其所开办的汽修厂职工宿舍使用。即在定州人民法院查封之前，王小辉已合法占有该不动产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条规定的第（二）项条件。3、王小辉通过与高建设互负债务抵销的方式，已支付全部价款。《房产买卖契约》依据拆迁协议价款确定05××15号房产成交价格为70万元，高建设以此售房款偿还其欠王小辉的借款债务151.1952万元中的70万元。双方互负债务的种类相同，均为金钱债务，双方均行使合同法第99条规定的法定抵销权。即王小辉依法已完成了买卖合同全部价款的支付，符合《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的第（三）项条件。4、案涉05××15号房产具有定州市人民政府于2003年颁发的房屋所有权证，证号为“定州房房权证西城区字第**。涉案房屋并非首次登记，而是二手房转移登记。在不动产统一登记之前已经办理过首次登记并发了房屋所有权证，就是通常所说的“老证”。在不动产统一登记之后，老证转移登记换发不动产权证时需要“落宗”，即按《不动产登记暂行条例实施细则》规定不动产登记簿以宗地为单位编成，一宗地围内的不动产单元编入一个不动产登记簿。本案中房屋因无土地使用权证和土地来源资料，不能“落宗”，办理不动产转移登记不能，无法登记，即非因买受人王小辉自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条规定的第（四）项条件。王小辉对05××15号房产所提出的执行异议之诉，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异和复议案件若干问题的规定》第28条规定的条件、情形，其权利完全能够排除执行。综上，一是判决所载法院审判委员会多数人的意见适用法律错误。王小辉对案涉05××15号房产完全享有排除执行的民事权益。故请求二审法院依法撤销定州市人民法院作出的（2018）冀0682民初5553号民事判决，改判不得执行位于定州市西关南街111号、房产证号为“定州房权房权证西城区字第**产。被上诉人李计红辩称，一、一审判决适用法律正确。“普通买卖”和“以物抵债”的法律关系性质不同。“普通买卖”是货币和物的交易，“以物抵债”是用物清偿债务的交易。前者的目的在于用物换取货币，后者的目的在于用物清偿债务，两种交易特征决定了两者的目的不同。《合同法》第130条是对买卖合同的概念所作的规定，该规定本身就是对“普通买卖”的规定，并不能否定以物抵债合同的客观存在，否则，也就不存在“以物抵债”这一合同名称了。既使是买卖合同，《合同法》也规定了一般买卖合同和特种买卖合同，而不是一律都按普通买卖对待。特殊买卖的特殊性决定了与普通买卖的性质不同，最高法院将普通买卖和以物抵债作了区分，并根据其特殊性适用不同的法律，也是根据其特殊性作的区分。王小辉与第三人之间的房屋买卖合同不是单纯和典型的“买”与“卖”，不是金钱与物的交换，而是第三人用房屋抵债清偿债务，因此，本案合同的性质是“以物抵债”合同，而不是“普通买卖”合同。（二）一审判决不违反法律规定。王小辉在一审中始终强调适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条，但该条明确规定查封前签订了“合法有效的买卖合同”，而本案的合同性质不是普通买卖合同，且本案标的物是西关南街的集体土地，非本组织成员不得购买该集体的房屋和宅基地，因此，本案的所谓的“买卖”也属于无效，不符合该条规定的前提条件。王小辉与第三人签订合同后，始终未办理过户手续，是王小辉自已承认觉得没有必要办理所致，而事实上不办理过户就不会导致物权的变动，以物抵债目的也就无法实现，王小辉应当办理而不办理的行为，本身就是其过错的行为体现，因此，未办过户是其自身原因所造成，不能对抗法院的查封行为。二、王小辉对本案的查封不享有排除执行的民事权益。王小辉与第三人的合同本身无效，也不是买卖合同，其与第三人的合同价款与实际房价差距较大，不具有真实性。王小辉主张的所谓价款是其对第三人的债权，不是金钱和货币，这一特征决定了该协议不是“普通买卖”，而是“以物抵债”，而“以物抵债”协议按照最高人民法院的指导案例和最高人民法院的明确指导意见在物权变动前不具有对抗法院查封的效力。未办理过户这一变更登记的原因王小辉已经作出自认，承认是自己因为涉及拆迁没必要办过户，该自认是其最初不知道答辩人的反驳理由之前所作的自认，是其真实意思的体现，在答辩人提出其自认属于自身过错和自身原因后，又以其“老证”、“落宗”等理由进行狡辩，违背诚实信用原则，明显不成立。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审第三人发表意见称，其没有意见。王小辉向一审法院起诉请求，一、请求法院确认位于定州市西关南街111号房产（房产证号为**）归原告所有，并请求对上述财产停止执行（价值70万元）；二、诉讼等费用由被告承担。一审法院查明，第三人高建设在定州市西城区西关南街111号有二层楼房一幢，房房产证号为**。018年11月19日，因申请执行人李计红与被执行人金顺房地产公司、高建设、高永、张娟民间借贷纠纷一案，定州市人民法院作出（2018）冀0682执282号执行裁定书，查封高建设名下位于定州市西关南街111号房产一处（房产房产证号为**）外人王小辉于2018年12月10日向本院提出异议申请，请求解除对该房产的查封。本院出具（2018）冀0682执异72号民事裁定书，以王小辉从高建设处收取了争议房屋的产权证后，未及时到相关部门办理过户手续，存在过错为由，驳回了案外人王小辉的异议申请，王小辉不服，提出执行异议之诉。另查明，2014年5月9日，第三人高建设与保定世纪恒远房地产开发有限公司签订旧城区房屋改建协议书，协议将本案所涉房产进行置换拆迁。协议签订后，该协议尚未履行。2017年6月25日，第三人高建设、高永与案外人王小辉签订房产买卖契约，将本案涉案房产卖给王小辉，以抵顶高建设在王小辉处的借款70万元，价款依据拆迁协议价款确定，因该房产已签订拆迁协议，该协议转给王小辉，由王小辉作为被拆迁人。协议签订后，高建设将房屋及房产证等相关手续交付王小辉，此后该房由王小辉之子作为其所开办的汽修厂职工宿舍使用。一审法院认为，本案报经审判委员会讨论决定，审判委员会多数人认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立，变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，第三人高建设为偿还债务，将自己房产卖与案外人王小辉，并将房产交付给案外人，但未办理过户登记，故该房屋产权还未转到原告名下，故其要求法院确认其享有房屋所有权于法无据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”此规定旨在保护基于买卖不动产而产生的物权期待权，本案中案外人与第三人的交易行为，目的不在于买卖房产，而在于抵顶借款，抵销金钱债务，故其不能产生对抗执行的物权期待权。审判委员会少数人认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立，变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，第三人高建设为偿还债务，将自己房产卖与案外人王小辉，并将房产交付给案外人，但未办理过户登记，故该房屋产权还未转到原告名下，故其要求法院确认其享有房屋所有权于法无据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中原告与第三人的交易行为，符合上述规定，其未办理过户登记，不能显示系因其自身原因。故应停止对本案房产的执行。综上，审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回原告王小辉诉讼请求。案件受理费10800元，由原告王小辉负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审庭审笔录记载，原审第三人陈述，“2017年6月25日高建设、高永与原告签订房屋买卖契约，约定将涉案房产以70万元价格卖与原告，以抵顶债…”。二审查明的其他事实与一审无异。本院认为，上诉人王小辉（乙方）与原审第三人高永、高建设（甲方）于2017年6月25日签订房产买卖契约，该协议第三条约定“付款方式为甲方以此款偿还乙方借款，即协议签订时乙方已付给甲方购房款。”通过上述约定，可以认定王小辉通过购买高建设名下房产的方式抵销了原审第三人高永、高建设对其所欠借款，原审第三人在一审庭审中亦认可双方通过买卖房产的方式以抵顶债务，故上诉人王小辉与原审第三人高永、高建设签订的房屋买卖契约目的为以购买房产的形式抵顶双方的债务。该行为首先以消灭金钱债务为目的，在受让人完成房产的转移登记以前，该抵债行为不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。故王小辉要求对涉案房产排除执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，其不具有对涉案房产排除强制执行的权利。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人王小辉负担。本判决为终审判决。审判长  张亚男审判员  赵春林审判员  刘 斌二〇一九年七月二十二日书记员  黄 倩