江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初5044号 原告：张云，女，1974年10月14日生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：徐峰，江苏天之权律师事务所律师。 被告：南京苏宁环球天润广场有限公司，住所地在南京江北新区柳州东路**天润城第七街区****。 法定代表人：施丽，总经理。 委托诉讼代理人：潘宁炜，江苏国泰新华律师事务所律师。 被告：南京圣高商业管理有限公司，住所地，住所地南京市浦口区泰山街道泰西路**浦东大厦****iv> 法定代表人：孙雯雯，执行董事。 被告：汪新贵，男，1978年10月18日生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告：孙雯雯，女，1981年6月4日生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告张云与被告南京苏宁环球天润广场有限公司（下称苏宁天润公司）、南京圣高商业管理有限公司（下称圣高公司）、汪新贵、孙雯雯执行异议之诉一案，本院于2019年5月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张云及其委托诉讼代理人徐峰、被告苏宁天润公司及其委托诉讼代理人潘宁炜到庭参加诉讼，被告圣高公司、汪新贵、孙雯雯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张云向本院提出诉讼请求：1、请求对位于无锡市惠山万达商业广场138-1924室房屋停止执行，2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月26日，浦口法院对被告苏宁天润公司诉圣高公司、汪新贵、孙雯雯房屋租赁合同纠纷一案作出（2017）苏0111民初7305号民事判决书：圣高公司支付给苏宁天润公司免租期租金200万元、租金1931963元及利息、房屋占用费3243864元、赔偿金30000元、律师费35440元，履约保证金50万元用于抵扣欠付款项，汪新贵、孙雯雯承担连带责任，圣高公司、汪新贵、孙雯雯不服上诉，南京中院驳回上诉维持原判决。2018年10月24日，苏宁天润公司申请强制执行，2019年1月15日，浦口法院作出（2018）苏0111执3696号协助执行通知，查封涉案房屋即无锡市惠山万达商业广场38-1924室房屋。2019年1月26日，原告对执行查封涉案房屋提出执行异议，浦口法院于2019年5月21日作出（2019）苏0111执异15号裁定，驳回原告的异议请求。原告认为，原告与汪新贵、孙雯雯于2014年1月19日签订协议书，约定将涉案房屋以房抵债（广告牌制作费用）出售给了原告，成交价35万元，签订协议时，原告不再索要广告牌制作费用，即付清房款，汪新贵、孙雯雯将涉案房屋交付原告占有使用至今。因购买时孙雯雯还没有办证，不能过户，后汪新贵、孙雯雯一直不见踪影，导致没有办理过户，并非买受人原因未办理过户，原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干执行问题的规定》第二十八条的规定，享有物权期待权，能够排除执行，故诉至法院。 被告苏宁天润公司辩称，原告没有证据证明原告与汪新贵和孙雯雯之间存在合法有效的债权债务关系，其主张的以房抵债事实不成立；最高院关于办理执行异议和复议的第二十八条规定针对的是合法房屋买卖关系的利益人，原告并不符合该二十八条的规定。应当驳回原告的诉请。 被告圣高公司、汪新贵、孙雯雯在法定期限内未作答辩。 经双方确认，本院认定如下事实：2018年4月26日，本院对被告苏宁天润公司诉圣高公司、汪新贵、孙雯雯房屋租赁合同纠纷一案作出（2017）苏0111民初7305号民事判决：圣高公司支付给苏宁天润公司免租期租金200万元、租金1931963无及利息、房屋占用费3243864元、赔偿金30000元、律师费35440元，履约保证金50万元用于抵扣欠付款项，汪新贵、孙雯雯承担连带责任，圣高公司、汪新贵、孙雯雯不服上诉，南京中院于2018年9月11日以（2018）苏01民终5545号驳回上诉维持原判决。2018年10月24日，本院受理苏宁天润公司的强制执行申请，2019年1月15日，本院作出（2018）苏0111执3696号协助执行通知，查封涉案房屋即无锡市惠山万达商业广场138-1924室房屋。涉案房屋登记簿记载房屋所有权人为孙雯雯、汪新贵，建筑年代为2013年。2019年1月26日，原告对执行查封涉案房屋提出执行异议，本院于2019年5月21日作出（2019）苏0111执异15号裁定，驳回原告的异议请求。原告于2019年5月31日诉至本院。 原告为支持其诉讼请求提供如下证据： 证据一、协议书1份（原件），证明双方于2014年元月19日签订了房屋的买卖，原告向汪新贵支付的货款是南京龙门装饰工程有限公司（下称龙门公司）作为广告牌的制作费用，当时还没有办证，所以不具备过户条件，房款费用已经全部结清； 证据二、广告牌制作合同（原件）、价格清单（原件）、说明（原件）、照片（复印件），证明2013年汪新贵与龙门公司签订了广告牌的制作合同，总价是564000元，该组证据佐证了广告牌的制作事实及广告牌费用情况，佐证了证据一协议书中的内容； 证据三、汪新贵的房屋买卖合同（原件）、补充协议书（原件）、购房发票（原件），证明汪新贵与原告签订合同时，已经将房屋的所有资料交付原告，并将房屋一同交付原告，原告一直占有房屋至今； 证据四、原告与案外人王小文的租赁合同（原件）、购买家电器具等送货记录（打印件）、物业费发票（复印件）、电费收据发票（复印件），证明原告对房屋的占有、出租事实； 证据五、结婚证（原件）及龙门公司网上信息（打印件），证明龙门公司股东及法定代表人吴明珠与原告是夫妻关系，又证明该公司是家庭公司，股东是吴明珠和吴明珠的父亲即吴昌隆。 被告质证意见为，证据一涉及汪新贵，但汪新贵未到庭，所以对真实性无法确定，即使汪新贵确认协议属实，该协议表述的内容是汪新贵欠张云广告牌制作费；对证据二真实性认可，但是合同主体是龙门公司，并非本案原告，其主张龙门公司对汪新贵享有的权利归其所有没有事实和法律依据；汪新贵不欠原告广告费，基础事实不存在，协议内容是欠广告费支付工程款，是以房抵债协议，并非原告所说二手房买卖合同，不符合最高院执行异议复议规定第二十八条的规定；证据二中的照片只能证明工人在施工，但是对于汪新贵和龙门公司签订合同和实际履行情况及合同最终结欠的款项，原告没有证据证明；对证据三真实性认可，但只能证明案涉房屋买受人是汪新贵，不能证明该房屋是何时以及是否交付给原告；证据四租赁合同真实性无法确认，涉及到案外人王小文，无法确认该事实，也没有办法证明原告是否实际占有房屋及占有房屋的时间；证据四中的送货记录即使是属实的，收货记录上所记载的人员也并非原告，对证据四的物业发票因为复印不清，看不清楚内容，无法辨识；对证据四的电费收据发票是复印件，希望原告提交原件，即使原告提交了原件，这张发票只能看出是向大连万象缴纳的一笔1924元的电费，并不能证明原告所主张的房屋实际交付的时间是什么时间；本案被告汪新贵、孙雯雯和苏宁天润公司存在房屋租赁纠纷，双方租赁纠纷在2018年诉至贵院，所以不能排除汪新贵在被告苏宁起诉后，恶意的将房屋交给原告；对证据五真实性无异议，只能说明龙门公司信息及原告和龙门公司股东吴明珠的身份关系，但不代表原告即能取代龙门公司和汪新贵发生债权债务关系。 原告陈述，原告与龙门公司之间未就案涉债权办理过书面债权转让协议。签订协议当天，汪新贵将案涉房屋钥匙、发票、购房协议都交付给原告，之后原告未和汪新贵联系过办理过户手续，2013年至今打过一次电话给汪新贵，因为汪新贵没有办证，所以没有办法过户，2017年才办证。原告是龙门公司的副总经理，龙门公司加上工人大概有三四十人，租赁合同中的代理人彭芃是原告丈夫表姐的女儿，该房屋至今仍在出租。龙门公司本来就是家庭公司，原告代表个人和汪新贵签订的协议。 本院认证意见为，苏宁天润公司对原告提供的证据真实性不持异议部分，本院经审查予以认定。原告提供的证据一系原件，符合证据形式，真实性予以认定，但内容反映因汪新贵欠原告广告牌制作费用以涉案房屋出售给原告，与证据二相矛盾，与原告陈述不一致，亦与涉案房屋登记簿记载反映内容不一致，故关联性、合法性本院不予认定。证据四租赁合同中系案外人之间的署名，未见案外人确认的证据，真实性无法认定。证据四中的大连万象物业管理有限公司无锡分公司普通发票复印件载明开票时间2018年1月，购买方3-138-2417、1901、1924代收电费与涉案事实关联性不强，本院不予认定。 经审理查明如下事实： 吴明珠与原告于1995年12月22日登记结婚。龙门公司设立于2002年6月1日，注册资本55万元，2017年9月8日增资至500万元，法定代表人和控股股东吴明珠，认缴出资495万元，持股比例99%，另一股东吴昌隆，认缴出资5万元，持股比例1%。 2012年9月2日，无锡惠山万达广场有限公司（下称无锡万达公司）与汪新贵签订商品房买卖合同，约定汪新贵购买涉案房屋，单价7713.74元，总金额361620元，签订合同时支付181620元，剩余180000元由汪新贵向无锡万达公司认可的银行申请按揭贷款。2013年12月4日，无锡万达公司开给汪新贵不动产统一发票，购房款363163元，汪新贵于2013年12月20日在备注栏中记载已收到发票联、办证联。2013年12月20日，汪新贵与无锡万达公司签订补充条款，约定商品房预测建筑面积46.88平方米，竣工后经实测47.08平方米，实际结算总价363163元，双方在该商品房交付时按此总价结算。 2013年6月24日，汪新贵与龙门公司签订合同，约定龙门公司为汪新贵制作外墙立面广告牌，工程总造价564000元（不含税），合同签订后支付30%预付款，工程安装结束后支付60%，余10%作为质保金在2014年7月1日前付清。 2014年1月19日，汪新贵与原告签订协议书，约定汪新贵欠原告广告牌制作费用无力支付，汪新贵将涉案房屋出售给原告全款作为支付给原告广告牌制作费用，过户时间以汪新贵办理房产证时间为准过户费用由原告承担，在过户前房屋贷款由汪新贵承担，办证过户前汪新贵须结清房屋贷款，协议生效后，该房屋处置权归原告所有。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，案外人对已登记的不动产提出的执行异议，应按照不动产登记簿判断其是否系权利人，涉案房屋已经登记，登记簿记载房屋所有权人为孙雯雯、汪新贵，未登记权利人为原告。 原告以涉案房屋已实际交付、非买受人原因未办理过户，认为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干执行问题的规定》第二十八条的规定，原告享有物权期待权，能够排除执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的人民法院支持买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，适用的主体主要是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，对以房抵债协议中的买受人（案外人）应严格审查，且是否实际交付并不是判断是否支持案外人的唯一标准。案外人主张与被执行人通过以房抵债且已支付全部价款的，同时须符合以下情形才予支持其提出的执行异议：1、案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系，2、执行标的实际价值与到期债权大致相当，3、不损害其他债权人利益，4、已办理产权转移手续。查明事实确定，汪新贵与原告签订的协议并非单一法律关系的书面买卖合同，而是基于汪新贵与龙门公司之间的合同产生的债务形成的以房抵债协议，该以房抵债协议涉及的债的主体不一致（原告也陈述以个人名义签订协议），债权金额不确定，是否到期债权未能确定，即便以房抵债协议主体、金额确定、到期债权确定并导致涉案房产已交付，但双方在能够办理产权转移时而未办理产权转移手续，未完成产权登记，且涉案房产的产权登记在汪新贵和孙雯雯名下，涉及孙雯雯权益，根据以房抵债协议目的（以消灭金钱债务），房产交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，据此不产生针对交易不动产的物权期待权，故原告认为其享有物权期待权，且足以排除执行无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告张云的诉讼请求。 本案受理费3275元，由原告张云负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费6550元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审 判 长  俞昌盛 人民陪审员  刘浩香 人民陪审员  余贵春 二〇一九年七月三十日 书 记 员  徐 乔