北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初24857号原告（反诉被告）：北京鸿达伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区六圈路**院**楼****102。法定代表人：苏世军，经理。被告（反诉原告）：刘继恩，男，1974年7月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：魏广霞（系刘继恩之岳母）。原告（反诉被告）北京鸿达伟业房地产经纪有限公司（以下简称鸿达伟业公司）与被告（反诉原告）刘继恩委托合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鸿达伟业公司的法定代表人苏世军，被告（反诉原告）刘继恩的委托诉讼代理人魏广霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿达伟业公司向本院提出诉讼请求：1.刘继恩返还鸿达伟业公司剩余租金11573；2.刘继恩支付鸿达伟业公司两个月违约金12400元；3.刘继恩支付鸿达伟业公司财产损失费9300元；4.诉讼费由刘继恩承担。事实和理由：2018年5月19日，出租人刘继恩与鸿达伟业公司签订《房屋委托代理合同》，合同时间为2018年7月1日至2019年6月30日，共计12个月，期间月租金为6200元，可刘继恩在合同未履行完毕前（大概是2018年8月下旬）突然要求鸿达伟业公司涨房租，商量未果后刘继恩提出提前解除房屋委托代理合同，于2018年11月4日办理退房手续，刘继恩未能按照委托代理合同规定进行赔付，鸿达伟业公司报警。刘继恩在未退还剩余房租及赔偿损失的情况下在2018年11月5日将涉案房屋租于他人使用，租赁期间为2018年11月8日至2019年11月7日。涉案房屋中的洗衣机、冰箱、床等是鸿达伟业公司购买，诉讼请求中的9300元损失即是维修和购买家具家电的损失。刘继恩违反合同约定，损害鸿达伟业公司的合法权益，一房多租，为了维护鸿达伟业公司的合法权益，诉至法院。刘继恩辩称：2016年开始把房子租给鸿达伟业公司的，当时说给公司留两个月的空置期，结果没到两年就把房子弄坏了，有需要维修的地方也不管。2018年租给鸿达伟业公司两年，给了四个月的空置期，当时签合同的时候说的只租给一家人，结果鸿达伟业公司出租给了6个人。2018年9月底，卫生间跑水，我给鸿达伟业公司打电话，鸿达伟业公司说是管道老化导致的，也不负责维修，还是我自己找人维修的。后来双方协商退租，鸿达伟业公司就开始向我要三个月的违约金。我问了很多单位，他们都答复我客厅住人就是群租，当时鸿达伟业公司承租房屋的时候客厅就住人了，他剩余的房租我同意退还给他，但是违约金和损失我不同意支付，因为鸿达伟业公司将房屋群租，是违法的。刘继恩向本院提交反诉请求：1.鸿达伟业公司向我支付违约金12400元；2.鸿达伟业公司赔偿损失14660元；3.鸿达伟业公司赔偿租金损失6000元；4.鸿达伟业公司赔偿漏水导致的楼下损失5000元；5.鸿达伟业公司赔偿有线电视费198元；6.鸿达伟业公司赔偿燃气卡补办费20元；7.鸿达伟业公司退还水费500元；8.鸿达伟业公司赔偿精神损失费5000元；9.鸿达伟业公司支付房屋差价1800元。事实和理由：一、鸿达伟业公司为归还燃气卡，我补办燃气卡花费20元，该费用应由鸿达伟业公司负担。二、鸿达伟业公司在承租房屋过程中，客厅住人了，是群租行为，合同约定了不能群租，群租行为也违反了国家和北京市相关法律法规和政策方针。按照合同约定，因赔偿两个月房租12400元作为违约金。三、在签订合同时，鸿达伟业公司将原告约定好的每月6500元租金更改为每月6200元，且加入两个月的空置期，并未如实向我方说明，属于欺诈行为，理应支付2018年7月1日至2018年12月31日的租金差价1800元。经协商，鸿达伟业公司与刘继恩之岳母魏广霞达成约定，于2018年10月1日终止合同，但鸿达伟业公司未按约定履行，推迟至11月才交房，因此，应认定鸿达伟业公司已同意提前中止合同。四、2018年6月，房屋漏水导致卫生间损坏且水渗至楼下，鸿达伟业公司承诺维修，但实际并未维修。2018年9月，漏水扩大影响楼下业主生活，鸿达伟业公司以自然老化为由拒绝处理。2018年10月初，我方花费3860元做防水、花费2800元雇佣亲戚魏广敏洗窗帘以及给施工工人开门。卫生间漏水导致卫生间内柜子损坏、卧室壁纸损坏，要求赔偿8000元。五、因漏水损失尚未修复，导致涉案房屋月租金只能是6500元，低于正常市场价格7000元，一年损失租金6000元，应由鸿达伟业公司进行赔偿。六、因漏水导致楼下业主受损，楼下业主向我主张5000元赔偿，目前我只给了700元，该部分费用也应由鸿达伟业公司承担。七、有线电视费应是租户承担，但每月的有线电视费仍是从我处扣除，故该部分费用应由鸿达伟业公司赔偿。八、出租房屋时，水费尚有500元，鸿达伟业公司并未支付该笔费用。鸿达伟业公司对刘继恩的反诉辩称：不同意刘继恩的反诉请求。有线电视费是直接扣划的，不是我公司扣的，但是我公司确实没有缴纳过有线电视费。在合同中约定了是由房东对房屋进行维修。刘继恩未提供证据证明租户24小时不停的放水，而且卫生间应该是做了防水的，即使放水也会顺着下水管道流走，不会导致把卫生间淹了，漏水应该是因为管道老化的原因。我公司承租房屋后，将房屋出租给了5个人，主卧两张床、次卧一张床。在此前刘继恩将房屋交付给我公司的时候水费还剩30元，我们交还房屋的时候水费还剩150元，应该是刘继恩给我公司钱，不是我公司给刘继恩钱。燃气卡确实没有退还，因为当时双方的合同租期尚未届满，刘继恩还不退还剩余租金给我公司。本院经审理认定事实如下：2018年5月19日，刘继恩（委托人、甲方）与鸿达伟业公司（代理人、乙方）签订《房屋委托代理合同》，约定：甲方将位于北京市丰台区益辰欣园602号（以下简称602号）房屋，建筑面积93平方米，委托乙方对外出租。委托期限自2018年7月1日至2019年6月30日止，共计12个月。甲方同意每年预留出60个工作日，作为乙方接洽承租、寻找合适客户的工作期，期满后从2018年9月1日起开始计算租金，工作期内若产生租金收入归乙方所有。甲方委托乙方代理的房屋租金为6200元/月，租金的支付方式为每半年支付一次，乙方提前三个工作日向甲方支付应付款项。为方便出租，如乙方对房屋进行改善维修或添置设备，甲方允许乙方适当浮动出租价格，超出约定价格部分归属乙方。提供的房屋及室内设备设施应完好无损，如遇自然损坏且已影响承租人正常使用的，甲方应在五日内修缮并交付承租人使用，超过上述规定期限免租期自动顺延。甲方负责担负该房屋的物业管理费与供暖费，其他如水、电、煤气、卫生费、电话费、有线收视费等，自本合同生效后须处于结清状态。乙方定期对房屋进行维修保养，做好房屋的安全管理工作，保证房屋内基础设施的正常使用。乙方负责监督承租人妥善管理并安全使用房屋内所留家具、电器及其他设施，如属人为损坏乙方负责监督承租人修理或赔偿。双方均不得以任何理由单方修改或解除合同，如确有特殊原因，需提前60天书面通知对方，并赔偿对方本合同约定的两个月房租作为违约金，如乙方出资对房屋装修及配置物品的甲方还应赔付乙方支出费用。合同附表一《房屋设备设施清单》中电器包含冰箱1个；表二《基础设施数据统计》中“水”项下标注“30150元”。2018年11月5日，刘继恩（房屋出租方、甲方）与付学伟（房屋承租方、乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将602号房屋出租给乙方，租赁用途为居住，居住人数为5人，最多不超过6人。房屋租赁期自2018年11月8日至2019年11月7日，月租金为6500元，交房日期为2018年11月5日。庭审中，鸿达伟业公司主张其已支付租金至2018年12月31日，刘继恩表示不清楚支付租金至何时，但是最后一笔收款是30500元。双方当事人均认可《房屋委托代理合同》于2018年11月4日解除，鸿达伟业公司尚未退还燃气卡，刘继恩补办燃气卡花费20元。关于漏水一节，刘继恩提交照片，拟证明因租户使用水不当，导致洗脸池下方的墙面被冲出一个坑，卫生间外壁纸损坏、楼下住户家天花板和墙面受损。刘继恩还提交以下4份证据，拟证明其修复房屋设施及漏水后做地面防水支出的费用：1.收条1份，载明：收到益辰欣园三号楼四单元602卫生间清油垢，刷防漏灵工钱260元。王伯康2018.9.21。2.字据1份，载明：我家丰台区益辰欣园3号楼四单元602卫生间渗水，由集美“立邦油漆”介绍由郭普查做防水（材料用好的，保修五年，收费3500元）。一开工付1500元，卫生间全部做好后再付1500元。剩下的500元如春节前还不漏水，全部付清。代买3个地漏100元。收款人：郭普查2018.10.6。3.证明1份，载明：益辰欣园3号楼4单元的马桶漏水。零件是主家买的，我帮着换配件，八字阀还有窗把手、门把手，是9月21日，有保修单。益辰欣园物业王忠2018.12.30。4.收到刘继恩协助修地面、洗窗帘等服务费2800元。魏广敏2018.10.12。鸿达伟业公司认可漏水事实，但表示不清楚漏水点在何处，刘继恩主张的租户未关水龙头的情况经与租户核实不存在。本案诉讼过程中，本院至602号房屋进行现场勘验，卫生间洗漱池下方墙面有被水腐蚀的痕迹，洗漱池柜体损坏未修复，卫生间外墙壁纸底部有卷翘。另，经现场勘验，双方当事人认可东侧卧室中的一组对开门衣柜、一组三开门衣柜，西侧卧室中的一张单人床，厨房中的一台小天鹅洗衣机系鸿达伟业公司购置，双方对厨房中的一台西门子冰箱购买情况存在异议。庭审中，刘继恩还提交照片，显示东侧卧室放置有两张床、客厅放置有一张床，并提交对门601任顺香的证明1份，拟证明主卧有两张床、次卧有一张床、客厅有两张床，客厅住人系群租，违反合同及法律规定。鸿达伟业公司认可主卧有两张床、次卧有一张床、客厅有一张床，实际居住了3个人，只要人均居住面积不低于5平方米就符合法律规定，不是群租。另查，鸿达伟业公司承租期间未缴纳过有线电视费，每月18元的有线电视费系刘继恩支付。另，《北京市住房和城乡建设委员会北京市公安局北京市规划委员会关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》第一条规定：本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。法律法规另有规定的，从其规定。本通知所指居住面积，是指规划设计为居住空间的房间的使用面积。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订的《房屋委托代理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。结合刘继恩的提交的照片及鸿达伟业公司的自述，可认定鸿达伟业公司承租房屋时东侧卧室摆放两张床、西侧卧室摆放一张床、客厅摆放一张床，每个房间居住人数不超过2人，人均居住面积不低于5平方米，符合《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》的规定。关于刘继恩主张的客厅住人属于群租一节，上述通知中规定“应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。”，并未明确规定客厅属于不得出租供人员居住的空间，鸿达伟业公司也不存在改变房屋内部结构分割出租、按床位等方式变相分割出租的情况，故刘继恩的主张本院不予采信。刘继恩在合同尚未履行完毕时，自行与他人另行签订房屋租赁合同，存在违约，应将2018年11月4日之后的剩余房租退还给鸿达伟业公司并承担违约责任。鸿达伟业公司主张的损失9300元系指维修的费用及购置的家电家具的损失，现可确认东侧卧室中的一组对开门衣柜、一组三开门衣柜，西侧卧室中的一张单人床，厨房中的一台小天鹅洗衣机系鸿达伟业公司购置，刘继恩应将上述家具家电返还给鸿达伟业公司，鸿达伟业公司未提供证据证明其支出修复费用，且在《房屋委托代理合同》附表一中载明刘继恩交付房屋时一并交付冰箱一台，现鸿达伟业公司未提供证据证涉案房屋中的冰箱系其购买，故鸿达伟业公司主张的其他损失，证据不足，本院不予支持。关于刘继恩的反诉请求，其中基于鸿达伟业公司群租主张的违约金，因鸿达伟业公司不存在群租情况，故刘继恩主张的违约金本院不予支持。刘继恩主张的租金损失、房屋差价损失未提供证据佐证，本院不予支持。刘继恩主张的精神损害抚慰金，于法无据，本院不予支持。关于漏水一节，因漏水事件发生在鸿达伟业公司承租期间，鸿达伟业公司未提供证据证明漏水系房屋原有管道老化导致，故其应对漏水导致的602号房屋的损失承担赔偿责任，本院结合现场勘验情况及刘继恩提交的证据材料，确定因漏水导致602号房屋的财产损失为2000元。因卫生间的防水层本就是为了避免漏水后水渗至楼下及墙体内，若如刘继恩所述系租户未关水龙头导致漏水，卫生间的防水层应起到相应的保护作用，防止水漏至楼下，漏水本身并不会破坏防水层，故刘继恩主张做防水层的相关费用由鸿达伟业公司承担，本院不予支持。楼下房屋因602号房屋漏水导致财产损失，但刘继恩未提供证据证明其已支付了赔偿款，故其要求鸿达伟业公司支付5000元赔偿款，证据不足，本院不予支持。按照合同约定，有线电视费应由鸿达伟业公司负担，故刘继恩主张的有线电视费198元，合法有据，本院予以支持。合同解除后，鸿达伟业公司未退还燃气卡，刘继恩补办燃气卡的20元应由鸿达伟业公司负担。刘继恩主张的水费，因合同附表二中显示水费30,加之鸿达伟业公司自认刘继恩交付房屋时剩余水费30元，鸿达伟业公司主张其交还房屋时剩余水费150元，刘继恩对此不予认可，虽附表二中亦显示150元，但该150元系鸿达伟业公司单方填写，并未得到刘继恩的确认，故鸿达伟业公司应返还刘继恩水费30元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、刘继恩于本判决生效后七日内向北京鸿达伟业房地产经纪有限公司退还剩余租金11573元；二、刘继恩于本判决生效后七日内向北京鸿达伟业房地产经纪有限公司支付违约金12400元；三、刘继恩于本判决生效后七日内向北京鸿达伟业房地产经纪有限公司返还对开门衣柜一组、三开门衣柜一组、单人床一张、小天鹅洗衣机一台；四、北京鸿达伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿刘继恩财产损失2000元；五、北京鸿达伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向刘继恩支付有线电视费198元；六、北京鸿达伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向刘继恩支付补办燃气卡费20元；七、北京鸿达伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向刘继恩支付水费30元；八、驳回北京鸿达伟业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；九、驳回刘继恩的其他反诉请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费632元，减半收取计316元，由刘继恩负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费470元，由北京鸿达伟业房地产经纪有限公司负担23元（于本判决生效后七日内交纳），由刘继恩负担447元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郑娟二〇一九年七月二十九日书记员  高桐