江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初1075号 原告（反诉被告）：苏亚，男，汉族，1987年9月19日出生，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：刘永红，广东驰浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振军，广东驰浩律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：王彪，男，汉族，1973年1月2日出生，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：尚克有，上海利歌律师事务所律师。 原告苏亚与被告王彪房屋租赁合同纠纷一案，本院在2019年2月18日立案。诉讼中，被告王彪提出反诉，本院决定合并审理。本院依法适用简易程序，在2019年4月18日公开开庭审理了本案。由于案情复杂，本院在2019年5月20日裁定本案适用普通程序，依法组成合议庭于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告苏亚及其委托诉讼代理人刘永红、王振军，被告王彪的委托诉讼代理人尚克有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏亚向本院提出诉讼请求：1.确认原告苏亚与被告王彪在2018年1月25日签订的《厂房、仓库租赁合同》无效；2.被告王彪返还原告苏亚房屋占有使用费143333元、押金40000元与电费38910元，合计222243元；3.被告王彪赔偿原告苏亚装修费113327元；4.被告王彪赔偿原告苏亚搬迁费150000元。事实和理由：原、被告在2018年1月25日签订《厂房、仓库租赁合同》，约定原告苏亚自2018年2月28日起承租被告王彪位于太仓市的厂房、仓库，原告苏亚当日按照合同约定交付了押金40000元和租金215000元，合计255000元。但是，被告王彪怠于履行合同，直至2018年4月初才接通厂房的水电。 水电接通之后，原告苏亚装修至2018年5月底，花费200000元。2018年6月2日，行政执法部门责令原告苏亚停产，理由是被告王彪出租的厂房是违法建筑。因此，原告苏亚在2018年7月22日搬离租赁厂房。对此，原告苏亚遭受了巨大损失。原告苏亚多次与被告王彪协商退还押金与租金等，但是遭到被告王彪拒绝。 被告王彪辩称：1.答辩人王彪与原告苏亚签订的《厂房、仓库租赁合同》确实无效。但是，答辩人王彪出租给原告苏亚的厂房和仓库具有使用价值，原告苏亚事先对涉案厂房和仓库的情况是了解的。2.合同约定的租赁期限尚未届满，原告苏亚自行搬离厂房构成违约。原告苏亚搬离厂房的日期不是2018年7月22日，而是2018年12月20日。3.原告苏亚预付答辩人王彪电费44000元，原告苏亚生产经营中产生多少电费，答辩人王彪不知道。4.即使原告苏亚存在装修损失，其对涉案厂房和仓库装修并未征得答辩人王彪的同意，故装修费用应由原告苏亚自行承担。5.原告苏亚搬迁的原因是其生产经营活动不符合当地政策，答辩人王彪对此不存在过错，故搬迁费用应由原告苏亚自行承担。综上所述，答辩人王彪请求法院驳回原告苏亚的诉讼请求。 被告王彪向本院提出反诉请求：1.原告苏亚支付被告王彪2018年9月1日至2018年12月20日的房屋占有使用费95555元；2.原告苏亚赔偿被告王彪违约金40000元。事实和理由：2018年1月25日，原、被告签订《厂房、仓库租赁合同》，约定被告王彪将位于太仓市的厂房出租给原告苏亚，租赁期限是三年，从2018年2月28日至2021年2月27日，每年租金是430000元，每半年支付一次，违约金是40000元。 原告苏亚仅支付被告王彪2018年2月28日至2018年8月31日的租金215000元。直至原告苏亚于2018年12月20日提起诉讼，原告苏亚未书面通知被告王彪解除合同，也未将租赁房屋返还给被告王彪。因此，被告王彪反诉请求原告苏亚支付2018年9月1日至2018年12月20日的房屋占有使用费95555元。 原告苏亚未按照合同约定的租赁期限履行合同，其存在违约行为。因此，被告王彪反诉请求原告苏亚赔偿违约金40000元。 针对被告王彪提出的反诉请求、事实和理由，原告苏亚辩称：1.原告苏亚已在2018年7月22日搬离租赁厂房和仓库，被告王彪对此是知道的，也是同意的。因此，被告王彪不应再向原告苏亚主张2018年9月1日至2018年12月20日的房屋占有使用费。2.原、被告签订的《厂房、仓库租赁合同》无效，原告苏亚不存在违约行为。因此，被告王彪无权主张违约金。综上所述，请求法院驳回被告王彪的反诉请求。 本院经审查认定以下事实：2018年1月25日，被告王彪（甲方）与原告苏亚（乙方）签订《厂房、仓库租赁合同》1份，约定：甲方将位于太仓市的厂房、仓库出租给乙方；租赁期限暂定三年，从2018年2月28日至2021年2月27日；每年租金是43万元，每半年支付一次，另付押金4万元；乙方不得随意改变房屋结构，确需装修需经甲方同意，费用乙方自理。该合同还约定了期限事项。 上述合同签订后，原告苏亚转账支付被告王彪租金255000元，包括租金215000元、押金40000元。因生产用电需要，原告苏亚预付被告王彪电费44000元，然后被告王彪支付给供电部门，尚余电费38910元。 嗣后，原告苏亚在租赁房屋内从事家具生产和销售活动。2018年6月2日，太仓市璜泾镇“331”整治办公室经现场检查原告苏亚的经营场所，发现原告苏亚存在违法建筑和非居住场所出租居住与占用、堵塞疏散通道和安全出口的违法情形，并责令原告苏亚接到通知后予以整改。 2018年6月29日，原告苏亚又与刘人春、刘月山签订《租赁协议》，承租刘人春、刘月山位于上海市奉贤区柘林镇浦卫公路6818号的厂房，租赁期限是四年，从2018年7月15日至2022年7月14日，其中2018年6月29日至2018年7月14日是免租期，每年租金是130万元。原告苏亚在2018年6月30日、2018年7月14日分别支付刘人春租金10万元、50万元。 审理中，原告苏亚提供与被告王彪的微信聊天记录，该微信记录记载其在2018年7月14日开始搬离涉案厂房，在2018年7月22日搬离完毕，在2018年7月23日通知被告王彪解除合同。该微信记录还显示双方在2018年7月30日到达租赁厂房，协商解约事宜，但是协商无果。 上述事实，由原告苏亚提供的《厂房、仓库租赁合同》、电子银行回单、《责令整改通知书》、《租赁协议》、微信聊天记录，被告王彪提供的《责令整改通知书》以及原、被告当庭陈述等证据证实。 （一）关于原告苏亚提出的各项诉讼请求，本院评判如下： 1.被告王彪将位于太仓市的厂房、仓库出租给原告苏亚，截至法庭辩论终结前，被告王彪未能提供上述房屋的建设工程规划许可证，也未能证明系经建设主管部门批准建设，故被告王彪应当承担举证不能的法律后果。因此，原、被告签订的《厂房、仓库租赁合同》无效。 2.虽然《厂房、仓库租赁合同》无效，但是被告王彪有权请求原告苏亚参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。该合同约定租赁期限自2018年2月28日起算。根据原告苏亚提供的微信聊天内容以及其与刘人春、刘月山签订的《租赁协议》等，可以认定原告苏亚在2018年7月30日彻底搬离厂房，并与被告王彪办理交接手续。因此，原告苏亚应当参照43万元/年的标准支付被告王彪2018年2月28日至2018年7月30日的房屋占有使用费180247元（43万元÷365天×153天）。原告苏亚已付被告王彪房屋占有使用费215000元，故被告王彪应当返还原告苏亚房屋占有使用费34753元。 3.《厂房、仓库租赁合同》签订后，原告苏亚因履行合同给付被告王彪押金40000元。由于该合同无效，被告王彪应将基于该合同取得的押金40000元返还给原告苏亚。 4.原告苏亚预付被告王彪电费44000元之后，被告王彪支付给供电部门。原告苏亚因生产需要使用了电力，尚余电费38910元。因此，被告王彪应当返还原告苏亚电费38910元。 5.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，《厂房、仓库租赁合同》明确约定原告苏亚不得随意改变房屋结构，装修时需经被告王彪同意，费用自理。即使原告苏亚存在装修损失，但是其装修厂房、仓库时未征得被告王彪同意。因此，原告苏亚请求被告王彪赔偿装修费113327元，不予支持。 6.原告苏亚签订《厂房、仓库租赁合同》的目的是生产、销售家具，为了履行该份合同，原告苏亚在上海与太仓之间来回搬迁，确实会产生搬迁损失。根据原告苏亚提供的高速公路通行费发票、油费发票，并结合上海至太仓的距离、原告苏亚的搬运天数等因素，本院酌定原告苏亚的搬迁费是40000元。被告王彪在涉案厂房未取得合法建设手续的情况下，将该厂房出租给原告苏亚用于生产经营活动，理应对原告苏亚的损失承担主要责任。原告苏亚作为经营者，理应对租赁厂房作全面和必要的了解，以防范合同履行过程中可能出现的风险，但其对此未作了解，其对搬迁损失也有一定责任。根据本案实际情况，本院认定被告王彪对原告苏亚的搬迁损失承担60%赔偿责任即24000元。 （二）关于被告王彪提出的反诉请求，本院评判如下： 1.前文已述，原告苏亚在2018年7月30日与被告王彪办理房屋交接手续。因此，被告王彪请求原告苏亚支付2018年9月1日至2018年12月20日的房屋占有使用费95555元，缺乏事实和法律依据，不予支持。 2.原、被告签订的《厂房、仓库租赁合同》无效，双方约定的租赁期限当然无效，故原告苏亚提前搬离厂房不构成违约。因此，被告王彪请求原告苏亚赔偿违约金40000元，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、第十三条之规定，判决如下： 一、被告王彪在本判决生效后十日内返还原告苏亚房屋占有使用费34753元、押金40000元、电费38910元，合计113663元； 二、被告王彪在本判决生效后十日内赔偿原告苏亚搬迁损失24000元； 三、驳回原告苏亚的其他诉讼请求； 四、驳回被告王彪的反诉请求。 被告王彪如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8584元，财产保全费3377元，合计11961元，由原告苏亚负担8570元，被告王彪负担3391元。此款原告苏亚已预交，本院不再退还，被告王彪在本判决生效后十日内将应负担部分一并支付原告苏亚。反诉案件受理费1506元，由被告王彪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  郭玉昆 人民陪审员  孙小毅 人民陪审员  周文新 二〇一九年七月十六日                                                           书记员  刘敦根