江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初5479号 原告：常熟市鑫利锦针纺织品有限公司，住所地常熟市东南开发区常昆路东，统一社会信用代码913205816921262287。 法定代表人：季洪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵静佳，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宇红，江苏少平律师事务所律师。 被告：常熟市忠凯包装材料有限公司，住所地常熟市高新技术产业开发区久隆路**，统一社会信用代码91320581301901419E。 诉讼代表人：褚宏武，管理人上会会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所负责人。 委托诉讼代理人：董珺，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨凤，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。 原告常熟市鑫利锦针纺织品有限公司（以下简称鑫利锦公司）与被告常熟市忠凯包装材料有限公司（以下简称忠凯公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告鑫利锦公司委托诉讼代理人赵静佳，被告忠凯公司委托诉讼代理人董珺、杨凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫利锦公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对被告享有债权1848472.77元；2、诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉请第1项为：请求确认原告对被告享有债权1507739.95元。事实和理由：2015年10月30日起，原被告之间建立事实的房屋租赁合同关系并补签《厂房租赁合同》，约定租金按照392040元/年收取，原告于2015年10月30日后陆续支付租金，租金每半年支付一次。租赁过程中，原被告达成买卖租赁厂房的合意，并于2016年1月30日签订《厂房购买合同》，原告已经依约支付房屋预付款150万元。2019年1月8日，贵院裁定受理被告的破产清算并指定管理人，管理人向原告发送《合同解除函》及《债权审核告知书》，原告认为管理人的审核结果损害了原告的合法权益，故起诉至法院。 被告忠凯公司辩称，关于租金部分，根据原告提供的证据及管理人对被告财务账册的查询，被告仅收到租金197520元。根据双方签订的厂房租赁合同，2016年1月1日至2019年5月23日原告尚欠被告租金约1329713.75元，故原告存在拖欠被告占用费的情况。就购房预付款部分，根据原告提供的证据，50万元是用于归还借款，75万元显示为货款，25万元为承兑汇票。管理人通过查账得知，75万元实际到账，50万元的借款事实管理人不清楚，25万元的承兑汇票也没有找到相关依据，故请原告就上述款项进行说明。关于违约金部分，根据最高院关于审理企业破产案件若干问题的规定第55条第五项规定，清算组解除合同后，对方当事人依法或依合同约定产生的对债务人可以用货币清算的债权及其中第五项债权以实际损失为计算依据，违约金不作为破产债权，故管理人对违约金部分不予认定。 本院经审理认定事实如下：2015年9月份，鑫利锦公司通过银行转账支付忠凯公司房租97520元，通过承兑汇票方式支付忠凯公司10万元。2015年10月30日，忠凯公司出具收据一份，内容为：“今收常熟市鑫利锦针纺织品有限公司厂房租赁定金10万元整，付款方式（承兑汇票），总计收取197520.00元。合同与附加总收据待余款付清开具。”收据上经手人处由张欢签字。 后鑫利锦公司与忠凯公司签订《厂房租赁合同》，约定由鑫利锦公司向忠凯公司租赁座落在常熟市高新技术产业开发区久隆路31号，常昆路232号的厂房及员工宿舍；租赁期五年，自2016年1月1日起至2021年12月31日止，年租金392040元，租金为每半年支付；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由鑫利锦公司承担；员工宿舍每间每月租金200元，水电费由鑫利锦公司自行承担。 鑫利锦公司自2016年1月1日开始租赁上述厂房及员工宿舍，目前还在占有使用中。 另查明：2016年1月30日，忠凯公司（甲方）与鑫利锦公司（乙方）签订《厂房购买合同》，约定：“经甲乙双方友好协商，现将位于常熟市东南开发区久隆路31号，常熟市忠凯包装材料有限公司位于南面第九栋（位于苏州创立隔壁）建筑面积约为3921.45平方，土地面积约为7.1亩，（实际面积按国土局分割测绘为准）出让给乙方，出让价格为350万人民币（叁佰伍拾万圆）。乙方预付款为150万元人民币，去除甲方问乙方借款50万元，乙方实际支付甲方100万元即可。剩余款项取得双证后支付150万元，预留50万元于2018年底付清。双证交割时间为8个月，由于土地需要重新测绘分割，实际按政府测绘部门为准。预定会最晚于2016年2月4日前付清。如甲方8个月内未能完成交割，乙方未能取得双证，乙方诉诸法律申请强行过户并甲方赔偿乙方预付定金150万元的十倍作为违约金。”尾部甲方处由戴建忠、戴晓婷、张欢签字，并加盖忠凯公司印章，乙方处由董加良签字，并加盖鑫利锦公司印章。审理中，原被告一致确认该合同涉及的厂房系租赁合同中的厂房，该厂房有单独的权证，但土地是整体的。 2016年2月4日，鑫利锦公司转账支付忠凯公司75万元。 2016年2月4日，忠凯公司出具收据二份，一份金额为75万元，载明收款方式为转账，收款事由为预收款；另一份金额为25万元，载明收款方式为银票，收款事由为预收款，并注明银票号码：24999494#20万，28283205#5万。 又查明：涉案厂房及厂房所在的土地于2015年6月被抵押给华夏银行股份有限公司常熟支行。 又查明：2018年11月26日，申请人江阴市虹达化工涂料有限公司以被申请人忠凯公司不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务为由，向本院申请对被申请人忠凯公司进行破产清算。本院经审查后于2019年1月8日作出（2019）苏0581破1号民事裁定书，裁定：一、受理江阴市虹达化工涂料有限公司对常熟市忠凯包装材料有限公司的破产清算申请。二、指定上会会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所担任常熟市忠凯包装材料有限公司管理人。 2019年3月14日，鑫利锦公司向忠凯公司申报债权。 2019年4月6日，忠凯公司管理人向鑫利锦公司邮寄送达《合同解除函》及《债权审核告知书》各一份，鑫利锦公司于2019年4月8日签收。《合同解除函》主要内容为，管理人在开展工作时获悉鑫利锦公司与忠凯公司签有《厂房购买合同》以及双方可能存在的租赁合同，现依据《破产法》的相关规定，致函如下：一、解除鑫利锦公司与忠凯公司签订的所有合同，包括但不限于2016年1月30日签订的《厂房购买合同》，以及根据2015年10月30日忠凯公司出具的收据内容显示，鑫利锦公司与忠凯公司可能还存在的租赁合同。二、本函自送达鑫利锦公司后，鑫利锦公司与忠凯公司签署的所有合同立即解除。三、鑫利锦公司已就2016年1月30日签订的《厂房购买合同》向管理人申报债权1700万元，管理人作待认定债权（详见债权审核告知书）。四、管理人根据走访忠凯公司现场了解的情况并结合鑫利锦公司提供的相关资料认为：鑫利锦公司目前占用忠凯公司厂房，但鑫利锦公司未就占用时间及占有使用费的支付问题向管理人作出说明；如鑫利锦公司逾期提供资料或未作出说明的，管理人将依据鑫利锦公司提供的“2015年10月30日忠凯公司出具的收据”作为鑫利锦公司占用忠凯公司厂房的起始日期，并根据同期周边租金计算标准收取占有使用费。五、请鑫利锦公司于2019年6月30日前迁出占用的忠凯公司厂房；如鑫利锦公司认为有装修损失的，仍可向管理人申报债权。《债权审核告知书》主要内容为，管理人就鑫利锦公司申报的1700万元债权，审核告知如下：1、根据《厂房购买合同》以及收据显示，鑫利锦公司支付的150万元为预付款，不适用定金罚则，管理人已发函告知解除《厂房购买合同》。2、鑫利锦公司仅向管理人提供3张收据及董加良向张欢账户转账证明，三份收据没有对应的转账凭据，董加良的转账证明与忠凯公司无关联。3、管理人对于鑫利锦公司申报的债权中违约金1500万元不予认定，对于本金200万作待认定，请鑫利锦公司收到告知书之日起10日内，补充提交一下资料和说明：本金200万元的组成及转账凭证；3份收据对应的转账凭证等能证明忠凯公司欠付鑫利锦公司200万元债权的证据。如逾期补充资料的，视为放弃对该笔债权的申报，管理人将作出不予认定的审核意见。如对审核意见有异议，直接向常熟市人民法院提起债权确认之诉。” 又查明：管理人对涉案房屋进行了资产评估，经评估，在评估基准日2019年1月8日时，涉案房屋的评估价值为5098826元。 审理中，原告鑫利锦公司认为，1、厂房租赁合同是由张欢签字，之前的租金也是由其经手，原告将租金支付给张欢是张欢与被告的一致要求，可能被告的意思是将该费用用于偿还欠张欢的一些款项。2、关于厂房租金，原告租赁被告厂房后，于2015年9月支付厂房租金197520元；按照双方约定的厂房年租金392070元，自2016年1月1日起至2019年4月8日止的租金合计1281380.05元（392040/365*1193），原告要求在本案中予以抵销。3、关于宿舍租金，原告租赁了十五间左右的宿舍，原告于2015年12月支付宿舍租金43100元。4、关于厂房购买合同中涉及的预付款，原告共计支付了150万元，其中50万元由借款转化，该借款本来是有借款协议的，抵扣后面的房屋预付款后，被告的实际控制人戴建忠于2016年2月4日收掉了相关的借款协议；75万元系转账支付；25万元系支付的承兑汇票，上述款项被告均开具了收据。5、关于违约金，原告主张105万元，包括：（1）预收款150万元的资金占用损失，原告主张以150万元为基数，自2016年2月5日起至2019年5月27日止按照年利率4.75%计算的利息损失239083元；（2）厂房购买合同无法履行产生的厂房溢价的差价损失，原告主张810917元。原告签合同时被告承诺能够办理过户，后来期限到了之后，未能办理好，原告找被告，发现被告有很多债务，且厂房、土地进行了抵押，抵押不解除没有办法进行分割，原告还是想等被告涤除抵押后办理过户，但被告一直未能处理好，原告认为合同未能履行原告是没有过错的，但原告考虑到一定的过错承担责任，没有全部主张损失，只是主张了一部分，原告今后也不会再主张其他损失。 为证明自己的主张，原告提交以下证据： 1、网上银行电子回单一份，显示董加良于2015年12月17日转账支付至张欢账户43100元。原告表示，该笔款项系原告委托其原法定代表人向被告的授权方支付的宿舍租金。被告表示，被告从未授权张欢代表被告收取租金，且经核实，该笔款项未入被告的账。 2、网上电子回单二份，显示董加良于2015年11月30日、2016年2月4日分别转账支付至张欢账户45万元、10万元。原告表示，该款项中的50万元是张欢代表被告向原告的借款，5万元系原告应当向被告支付的改造费用。被告表示，管理人并未在被告的财务账册中发现对应的记账凭证，故对借款事实无法确认。 3、农行交易明细清单（显示张欢于2015年11月30日转账支付潘三华44万元），张欢出具的情况说明各一份，证明被告通过张欢向原告借款的事实。被告表示，与本案无关。 4、被告于2016年2月4日出具的收据复印件一份，金额为50万元，收款方式为现金，收款事由为预收款（还2015年11月借款）。被告表示，真实性无法确认。 被告忠凯公司认为，1、张欢是被告公司的普通行政人员，具体负责被告日常事务。张欢与被告及其实际控制人戴建忠之间存在债权债务关系，所以在签订租赁合同时张欢有私自向租户收取租金的行为，但被告从未授权张欢处理租赁事宜或者收取租金。2、关于厂房租金，被告认可收到厂房租金197520元，也认可2016年1月1日起至2019年4月8日止原告应付的厂房租金为1281380.05元，同意在本案中做债务抵销。3、关于宿舍租金，不认可原告主张的宿舍租金43100元，另，被告在本案中未主张宿舍租金，且原告应当支付的宿舍租金超过原告主张的宿舍租金，故不同意在本案中对宿舍租金进行抵扣。4、关于厂房购买合同中涉及的预付款，其中借款转化的50万元，戴建忠表示认可，并认为和张欢没有关系，关于借款经过不记得了，但管理人未在财务账册中发现相关记载，故无法认定；转账的75万元被告认可收到；承兑汇票25万元戴建忠表示收到后直接支付了下家，但管理人未在财务账册中发现相关记载，故无法认定。5、关于违约金，（1）50万元是否支付有待查证，不应计算资金占用损失；（2）另外100万元的资金占用损失及厂房溢价损失，涉案厂房的土地无法分割销售，故厂房购买合同部分无效，被告无需赔偿任何损失；（3）根据相关法律规定，违约金不应作为破产债权；（4）如果法院支持资金占用损失，对原告主张的起算日和标准无异议，但应计算至破产裁定之日；（5）如果法院支持溢价损失，原告在购买厂房时有对土地能否进行分割进行审慎调查的义务，因此，原告存在过错，被告认为对于合同未能履行的过错责任双方各占一半。5、对于宿舍租金、2019年4月9日之后的占有使用费、水电费、逾期付款违约金等费用，被告将另行主张相关权利。 以上事实，有收据、通用回单、厂房租赁合同、厂房购买合同、收据、民事裁定书、合同解除函、债权审核告知书及本院庭审笔录等在卷佐证。 本院认为：原告鑫利锦公司先是租赁被告忠凯公司的厂房，租赁过程中，双方又协商由原告购买该租赁厂房，但厂房购买合同未能按约履行，后被告进入破产程序，原被告因债务审核问题产生争议进而引发本案诉讼。本院结合原被告庭审中的举证、质证，并针对原告主张的具体费用作如下分析： 1、关于厂房租金。首先，原告自2016年1月1日起开始租赁涉案厂房，至2019年4月8日租赁合同解除之日止，原被告之间的租赁合同一直在履行，原告应当按照392040元/年向被告支付相应的厂房租金。其次，原告在2015年缴纳厂房租金197520元，被告无异议，本院予以认定。第三，对于2016年1月1日至2019年4月8日期间的厂房租金，原被告一致确认为1281380.05元，且双方一致同意在本案中做债务抵销，本院予以确认。综上，原告应支付被告租金1083860.05元。 2、关于宿舍租金。原告主张已支付宿舍租金43100元，被告不认可，且不同意在本案中抵扣。因而，即使原告主张的宿舍租金属实，但考虑到原告主张支付的宿舍租金对应的租赁期间，原告实际占有使用了宿舍，系履行双方约定的正常支付行为，原告再行要求被告将已支付的宿舍租金返还原告，没有依据，本院不予认定。 3、关于厂房购买的预付款。首先，原被告签订的厂房购买合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。被告认为厂房购买合同无法履行，应认定为无效，没有依据，本院不予采信。其次，原被告签订厂房购买合同后，因土地权证及抵押问题未能按照约定办理好权证过户手续，后被告进入破产程序后，管理人依照破产法规定解除厂房购买合同。合同解除后，被告应返还原告预付款。第三，关于预付款的金额。（1）关于50万元，厂房购买合同中明确约定该50万元系借款抵扣，且被告实际控制人亦认可抵扣了被告的借款50万元，故对于该笔款项，本院予以认定。（2）关于75万元，由转账记录、收据相佐证，且被告无异议，本院予以认定。（3）关于25万元，原告提交了收据，收据上明确载明了金额、付款方式及性质，且被告实际控制人亦予以认可，故对该笔款项，本院予以认定。综上，被告应返还原告已支付的预付款150万元。 4、关于违约损失。首先，原被告签订厂房购买合同后，原告实际支付了部分款项，现合同解除，原告要求被告支付预付款150万元自2016年2月5日起按照年利率4.75%计算的资金占用利息，于法有据，本院予以支持，但因被告已进入破产程序，故资产占用利息应计算至破产裁定之日，即2019年1月8日，经核算，为211770.83元。其次，原告主张因厂房购买合同无法履行产生的差价损失810917元，结合房屋购买价格与评估价格之间的差价，以及合同未能履行的原因，本院予以认定。第三，被告认为上述损失不属于实际损失，不应计入破产债权，没有依据，本院不予采信。综上，被告应支付原告损失1022687.83元。 据上，被告应返还原告预付款150万元，并支付损失1022687.83元，合计2522687.83元，与原告应支付被告的租金1083860.05元抵销后，被告还应支付原告1438827.78元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条规定，判决如下： 确认原告常熟市鑫利锦针纺织品有限公司对被告常熟市忠凯包装材料有限公司享有债权1438827.78元。 案件受理费减半收取9185元，由原告常熟市鑫利锦针纺织品有限公司负担420元，被告常熟市忠凯包装材料有限公司负担8765元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 员 刘丽杰 二〇一九年七月十八日 法官助理 袁 媛 书 记 员 徐 超