河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终1792号上诉人（原审原告）：河南省东宇置业有限公司，住所地：新乡市牧野区新二街与荣校路交叉口西北角。法定代表人：谢光珍，公司总经理。委托诉讼代理人：丰思达、王云霞，河南传德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘娟，女，汉族，1973年10月26日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：李荔，河南御典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王猛，男，汉族，1976年1月11日出生，住新乡市。（未到庭）上诉人河南省东宇置业有限公司（以下简称东宇公司）、刘娟因与被上诉人王猛房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（2018）豫0711民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东宇公司的委托诉讼代理人丰思达、王云霞、上诉人刘娟的委托诉讼代理人李荔到庭参加诉讼，被上诉人王猛经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。东宇公司上诉请求：1、撤销原审判决第三项内容，改判刘娟按照每日1540.7元支付自2017年11月10日起至实际返还房屋之日的占有使用费用或者发回重审；2、一审、二审受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定部分事实错误，证据明显不足。一审判决第7页认定事实部分：“2017年11月9日，原告向被告刘娟、王猛送达解除租赁合同通知书和告知函，告知因被告方拖欠租金，故解除租赁合同并停止一切物业服务及停电，被告刘娟经营的牛牛火锅店当天被停电、11月25日被锁门。”该部分认定事实错误，证据明显不足。一审中刘娟提交了告知函、东宇公司通知及视频光盘，以此证明东宇公司指派东宇物业公司于2017年11月9日对租赁房屋停电，并于11月25日将牛牛火锅店大门强行上锁。对此，上诉人认为，被上诉人提交的证据根本不能达到其主张的证明目的。首先，“告知函”落款处为东宇物业公司，其与本案的上诉人没有关系，并且该告知函也不能证明牛牛火锅店确实被断电；其次，被上诉人一审提交的通知系复印件，不能证明其客观性，且该通知同样不能证明牛牛火锅店被断电；最后，被上诉人提交的视频资料当中，并不能证明牛牛火锅店被锁门的情况，视频当中的保安人员身份不明，也不显示牛牛火锅店被锁门的场景。综上，被上诉人提交的证据不能达到民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，不能证明牛牛火锅店被停电及锁门的情况，一审法院认定被上诉人经营的牛牛川火锅店被停电、锁门确系证据不足，事实认定明显错误。二、一审判决认定被上诉人刘娟向上诉人仅支付两个月的占用期间的费用共计62678元，明显违背客观事实和法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。而一审判决认定（第9页第15行）：“被告刘娟收到原告的解除通知后，较长时间内不按规定提出异议也不向原告交付租赁物，直至2018年5月份才交付租赁物，原告要求支付占用期间的费用部分予以支持，结合实际交付房屋的时间，参照上述计算租金的标准酌定支付两个月的占用期间费用共计62678元。”一审判决认定明显违背客观事实和前述法律规定，首先，一审判决认定了上诉人在2017年11月9日向被上诉人送达了解除合同通知，同时认定涉案租赁物在2018年5月28日交付给了上诉人。也就是说，案涉租赁物在2017年11月9日至2018年5月28日长达六个多月的时间里应当由被上诉人刘娟交还给上诉人的情况下仍然由其占有使用；其次，在认定前述事实的前提下，一审法院酌定参照上述计算租金的标准（50元×626.78×2=62678元）由被上诉人向上诉人支付两个月的占用期间费用，一审法院对该部分费用酌定判决明显违背客观事实和相关法律规定。综上，一审法院认定事实错误，证据明显不足，判决被上诉人支付解除合同后占用案涉租赁物期间的使用费用明显违背客观事实和法律规定。因此，提起上诉。刘娟辩称：一审期间，刘娟提供的证据，足以证明东宇公司指派东宇物业于2017年11月25日将涉案房屋强行上锁，当天刘娟就此事报警，卫东派出所出警，进行了记录，并拍摄了视频，自该日起，房屋由东宇置业公司实际占有，一审期间刘娟曾向法院申请到卫东派出所调取上述出警记录及视频证明东宇置业占有房屋的事实，但一审法院并未调取，出警记录也足以证明上诉事实。东宇物业是东宇置业指定的前期物业公司。其他同上诉意见。刘娟上诉请求：一、撤销原审判决第二、三项；二、改判上诉人支付被上诉人租赁费226094元；三、改判对上诉人的反诉立案受理。事实与理由：一、一审法院认定上诉人应付的租赁费价格为50元/月·㎡是错误的，上诉人并非涉案房屋的次承租人，不是因王猛将涉案房屋转租而取得的租赁权，上诉人与被上诉人成立的事实租赁关系是独立的，双方的合同权利义务与王猛与被上诉人之间的租赁合同无关。一审中，被上诉人明确认可双方自2016年10月17日开始租赁合同，被上诉人给予两个月装修优惠期，实际租赁费自2016年12月16日开始计算，这一事实足以证明双方是成立的独立租赁合同。因上诉人与被上诉人之间的租赁合同与王猛与被上诉人之间的租赁合同是两个独立的合同，一审法院认定上诉人应付的租赁费价格应以王猛与被上诉人之间约定的价格为依据就是错误的，根据新乡市房屋租赁指导价格，2018年涉案房屋的租金指导价格为30-50元/月·㎡，在没有对涉案房屋的租金价格进行鉴定的情况下，上诉人认为涉案房屋一楼（113.39㎡）按50元/月·㎡，二楼（513.39㎡）按30元/月·㎡计算应付的租赁费是公平合理的。二、一审法院判决上诉人支付违约金是错误的，被上诉人将房屋交付给上诉人后，双方针对租金价格并未协商一致，故上诉人不属于迟延支付租金的违约情形，不应支付违约金，一审法院认定被上诉人要求支付违约金没有合同依据，但却判决上诉人支付违约金，明显自相矛盾，是错误的。三、一审法院判决上诉人支付占用租赁物期间的费用没有依据。被上诉人于2017年11月9日对租赁房屋强行停电，于11月25日将牛牛火锅店大门强行上锁，致使牛牛火锅店无法经营，故自2017年11月9日起，上诉人已不再控制涉案房屋，更无法占有、使用涉案房屋，一审法院也认定被上诉人上述行为不合法，双方的租赁合同于2017年11月9日解除，因此涉案房屋之后由被上诉人实际占有控制，上诉人不存在占用房屋的情形，故没有支付房屋占用费的义务。四、上诉人的反诉应予受理。涉案房屋内的装修物等设施已经由王猛转让给上诉人，其所有权归上诉人所有，而装修物、食材等损失是在上诉人与被上诉人的租赁合同履行过程中因被上诉人的违约违法行为造成的，因此上诉人有权提起反诉，其反诉与本诉是基于同一法律关系，当事人也是特定的，故反诉应予受理。东宇公司辩称：一、一审判决认定刘娟以每平方米每月50元的标准向东宇公司支付租金并无不当，上诉人的这一上诉理由不能成立。首先，依据2016年5月1日新乡市牧野区海棠花餐厅（以下简称“海棠花餐厅”）与东宇置业公司签订的《商铺租赁合同》第四条第1款的约定，租金的标准为2016年5月1日至2016年9月16日，每月每平方米48元；2016年9月16日至2019年9月16日，每月每平方米66元。2016年10月17日，海棠花餐厅变更为牛牛川派火锅店，刘娟称系海棠花餐厅转让给了她，那么既然是海棠花餐厅转让给牛牛川派火锅店，那么牛牛川派火锅店也应受海棠花餐厅与东宇置业公司签订的《商铺租赁合同》的约定，租金标准应当按照该合同的约定执行。其次，刘娟在2014年4月30日与新乡市东宇物业服务有限公司（东宇置业公司的受托人）签订的《关于“紫霞门韩国料理”进驻“东郡商业街”的意向性协议》第三条对租金也有约定，租金的标准为第一年48元每月每平方米；第二年56元每月每平方米；第3-5年66元每月每平方米；第6-10年每年均以上一年的租金为基数，按每年6%的比例递增。租金按季度收取，每季度首日为租金缴纳日。2014年6月1日刘娟又签订的《补充协议书》，约定刘娟租赁东宇置业公司案涉商铺的实际租金为：第一年48元每月每平方米；第二年56元每月每平方米；第3-5年66元每月每平方米。海棠花餐厅与东宇置业公司签订的商铺租赁合同对租金标准也是相同的约定，东宇置业公司主张每平方米每月50元均不超过这些协议约定的标准，因此人民法院支持东宇置业公司的这一请求符合法律规定。二、刘娟不认可其存在违约行为，因此不应当支付违约金，该说法明显违背客观事实，并且前后矛盾，根本不能成立。首先，刘娟认可其与东宇置业公司自2016年10月17日成立租赁合同关系，但却主张自己并不存在迟延支付租金的违约行为，前后所述明显矛盾。自2016年10月17日牛牛川火锅店经营一直至合同解除时，长达1年之久，刘娟仅支付了10000元租金，违约行为明显，其称双方对租金价格并未协商一致，这根本与事实不符，也于理不符。其次，一审判决对东宇置业公司主张的违约金并未支持，刘娟的第二项上诉理由纯属是对一审判决的误解。判决书第9页倒数第7行阐述：“原告要求刘娟支付违约金无合同依据，不予支持，本院认定拖欠租赁费自合同解除之日即2017年11月9日至实际付清之日按同期银行贷款利率计算违约金。”一审判决此处认定的违约金实际为逾期付款违约金，根据最高人民法院于1999年2月16日法释［1999］8号公布了《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及2000年11月15日最高人民法院公布了《关于修改＜最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复>的批复》（法释［2000］34号）的规定，该逾期付款违约金实际为法定违约金，且该违约金的标准明显低于东宇置业公司的请求，因此一审法院该项判决既有事实基础又有法律依据，上诉人的这一上诉理由不能成立。三、刘娟称一审判决认定的刘娟支付占用租赁物期间的费用没有依据，其称东宇置业公司对其强行停电，强行上锁，合同解除后涉案房屋不存在占用的情形，因此不应当支付占用费，该说法既不符合客观事实又不符合法律规定。首先，东宇置业公司并不存在刘娟所称的对其强行停电，强行上锁的情形。相反的，恰恰因刘娟一直不支付租金，违约在先，东宇置业公司于2017年11月9日向其送达解除合同通知，合同解除后涉案房屋刘娟一直占用至2018年5月份才交付给了东宇置业公司，一审判决对该部分事实也予以了认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此一审判决支持占用房屋期间的使用费用既有事实根据又有法律依据，但因一审判决支持的该部分费用明显与实际占用的时间不符，因此，东宇公司对该部分判决也提出了上诉。四、本案一审中刘娟的反诉与东宇公司的本诉并非基于同一法律关系，且刘娟提起反诉所述的事实与东宇公司的本诉中所述并非为相同事实，因此，一审法院对其反诉不予处理，告知其可另行提起诉讼符合法律规定。一审当中刘娟提出反诉要求公司承担赔偿损失的责任，但从其提出反诉所基于的理由来看，该损失一方面是基于租赁合同解除后的装修损失承担的问题，另一方面是其主张营业损失承担的责任，而该两项损失的主张也是基于不用的法律关系，前者为租赁合同法律关系，后者为侵权责任关系。而一审东宇置业公司起诉是基于租赁合同法律关系，系因刘娟拖欠租赁费，东宇置业公司解除合同所产生的纠纷，故本诉与反诉明显不属于同一法律关系。另外，刘娟提出反诉所称的事实与东宇置业公司起诉的事实也明显不属于相同事实，一审判决对刘娟的反诉不予受理符合法律规定。综上，刘娟的上诉理由不能成立，请求法院依法驳回刘娟的上诉请求，维护东宇公司的正当合法利益。王猛未到庭，也未提交书面答辩意见。东宇公司向一审法院提出诉讼请求：1、要求解除东宇公司与一审的被告签订的商铺租赁合同；2、判令一审的被告向东宇公司支付租金559974.6元并支付违约金831996元；3、一审的被告返还租赁房屋；4、一审的被告按照每日1540.7元支付自2017年11月10日起至实际返还房屋之日的占有使用费用。一审法院认定事实：新乡市牧野区海棠花餐厅注册于2014年11月24日，经营者为王猛，2016年10月17日注销。新乡市牧野区牛牛川派毛肚火锅店注册于2016年10月17日，经营者为刘娟，2018年3月5日注销。2014年4月30日，东宇公司（甲方）与刘娟（乙方）签订关于“紫霞门韩国料理”进驻“东郡商业街”的意向性协议，协议约定乙方拟租赁商铺位置为“东郡府苑商业街”东苑广场39#商铺上下两层和50#商铺第二层，总面积为628.87元㎡，租赁期限5-10年，第一年48元/月㎡；第二年56元/月㎡；第3-5年66元/月㎡；第6-10年每年均以上一年的租金为基数，按每年6%的比例递增。租金按季度收取，每季度首日为租金缴纳日。自租赁合同签订之日起90天，装修期内免缴租赁费。只有双方对企划方案、装修方案、投资额度达成一致意见后，方可签订正式合同，否则该意向书于签订之日起20天后自动失效。该协议仅为双方意向，具体实施以正式合同为准，正式合同签订后，该意向协议自行终止。2014年6月1日，东宇公司（甲方）与刘娟（乙方）签订商业门面房租赁合同一份，主要约定有：1、租赁物面积为487㎡，租赁期自2014年5月28日至2023年5月27日；2、第一个五年期的租金为每月每平方26元，第二个五年期的租金根据市场发展情况适当递增；3、未经甲方同意，不得转租。该份合同备案于工商行政部门。当日，东宇公司（甲方）又与刘娟（乙方）签订一份补充协议书，约定：乙方租赁甲方西苑广场39号楼下39号商铺实际租金为：第一年每月48元每平方米、第二年56元每平方米、第三至五年66元每平方米，其中38号商铺的二层（面积为73.55平方米）第一年46元每平方米，以后租金参照年递增比例递增；对外显示的前五年26元／㎡月的租金不作为实际租金依据，待乙方办理完营业执照后，2014年6月1日签订的商业门面房租赁合同自行作废（甲方收回），按新签订的商业门面房租赁合同执行。2014年6月16日，东宇公司（甲方）与王猛签订租赁合同一份，主要约定有：1、租赁物位置为坐落于荣××与××街交汇处“东郡府苑商业街”编号为38号2层、39号、50号2层的商铺租，建筑面积共700.33平方米，用途为经营海棠花韩国料理；2、租赁期自2014年6月16日至2024年6月15日（其中免租期为90天）；3、租金在租赁期内分两个五年界定，第一个五年期的租金为：第一个租赁年度每月每平方米48元，每月租金为33616元；第二个租赁年度每月每平方米56元，每月租金为39218元；第三、四、五租赁年度租金每月每平方米66元，每月租金为46222元；第二个五年期的租金分别在上年度租金的基础上每平方米递增6%，即第六年的租金在第五年的基础上增加6%，第七年的租金在第六年的基础上增加6%……。2016年5月1日，东宇公司（甲方）与新乡市牧野区海棠花餐厅（乙方、王猛为经营者）签订租赁合同一份，约定甲方将坐落于荣××与××街交汇处“东郡府苑商业街”编号为38号2层、39号、50号2层的商铺租给乙方用于经营，该商铺建筑面积共700.33平方米。租赁期自2016年5月1日起至2024年6月15日止，租金自2016年5月1日起算，租金2016年5月1日至2016年9月16日，每月每平方米48元，每月租金为33616元；2016年9月16日至2019年9月16日，每月每平方米66元，每月租金为46222元；2019年9月16日至2024年6月15日，租金分别在上年度租金的基础上每平米递增6%，自乙方接受上述房屋钥匙之日开始计算租赁期，每月月初预付月租金，合同签订三日内，乙方支付甲方三个月的租金作为履约保证金，乙方开始正式营业后甲方无息返还乙方50%的保证金，本合同期限届满，乙方结清相关费用，交还房屋后，甲方无息退还剩余50%保证金。甲方应在乙方支付首次租金之日将上述房屋钥匙交付乙方；免租期自乙方接收房屋钥匙之日起算。第九条，在租赁期间，乙方再转租房屋需事先书面通知甲方，征得甲方的书面同意，甲方如不同意，乙方不得转租，否则甲方有权终止合同收回房屋，由乙方承担违约责任。第十一条第2项，在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的，甲方有权解除合同。第十二条第1项，符合合同第十一条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的150%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方经济损失；第2项，乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的150%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方经济损失。王猛与刘娟于2016年10月17日签订转让协议，将位于东郡府苑东广场新乡市牧野区海棠花餐厅以人民币捌拾万元转让与刘娟，经营牛牛川派毛肚火锅店。东宇公司对转让事宜不认可。2017年8月29日，刘娟支付东宇公司租金1万元。2017年11月9日，东宇公司向刘娟、王猛送达解除租赁合同通知书和告知函，告知因其拖欠租金，故解除租赁合同并停止一切物业服务及停电，刘娟经营的牛牛火锅店当天被停电、11月25日被锁门。涉案租赁物2018年5月28日交付给东宇公司。刘娟申请对牛牛火锅店内装修价值、空调、冰箱是否因停电造成损坏及损坏价值进行鉴定，经河南正源资产评估有限公司评估，房屋装修价值为83.62万元（评估项目详见评估意见书）。在案件审理过程中，刘娟提出反诉，要求东宇公司赔偿装修损失。东宇公司称刘娟、王猛系共同经营，要求共同承担责任，刘娟、王猛不认可系共同经营。经一审法院询问，东宇公司表示如不能认定刘娟、王猛系共同经营，请求法院审理东宇公司与刘娟之间的租赁合同关系。一审法院认为：合同具有相对性，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，案涉租赁物上自2014年6月至2018年3月先后有两家餐饮企业经营，2016年10月17日之前为新乡市牧野区海棠花餐厅，经营者为王猛，之后为新乡市牧野区牛牛川派毛肚火锅店，经营者为刘娟。东宇公司作为租赁物的权利人，与刘娟签订了三份协议，分别为2014年4月30日签订的意向协议和2014年6月1日签订的租赁合同和补充协议，与王猛2014年6月16日签订了租赁合同，与王猛经营的海棠花餐厅2016年5月1日签订租赁合同一份。东宇公司与刘娟2014年6月1日签订的补充协议显示：“对外显示的前五年26元／㎡月的租金不作为实际租金依据，待乙方办理完营业执照后，2014年6月1日签订的商业门面房租赁合同自行作废（甲方收回），按新签订的商业门面房租赁合同执行”，之后东宇公司与刘娟就案涉租赁物未签订租赁合同。而在2014年6月16日，东宇公司与王猛签订了租赁合同，王猛在涉案租赁物上经营海棠花餐厅，2016年5月1日，东宇公司就涉案租赁物再次与海棠花餐厅签订租赁合同。王猛经营的海棠花餐厅经营至2016年10月17日变为了刘娟经营的牛牛火锅店，两家餐饮企业是不同的经营者，东宇公司无有效证据证明王猛与刘娟共同经营海棠花餐厅和牛牛火锅店。鉴于刘娟认可其租赁东宇公司房屋且东宇公司选择审理与刘娟的合同关系，一审法院认定在刘娟经营牛牛火锅店期间即2016年10月17日以后与东宇公司成立事实租赁关系。关于刘娟经营期间的租金问题，刘娟称其是经王猛转让而得涉案租赁物，而转让时王猛与东宇公司之间有效的租赁合同为2014年6月16日签订的租赁合同，刘娟和王猛均未将转让事宜告知东宇公司，视为刘娟同意王猛与东宇公司之间关于租赁的约定，再结合刘娟与东宇公司2014年6月1日签订的补充协议约定，东宇公司要求刘娟经营期间按照50元每平方米每月计算租金低于王猛与东宇公司的约定、也低于补充协议的约定，故东宇公司要求按50元每平方米每月予以支持，结合东宇公司请求，自2016年12月16日至2017年11月9日期间共计336371.93元（50×626.78×10＋50×626.78÷30×22=336371.93），刘娟已给付10000元，还应给付326371.93元。关于东宇公司要求的解除后占用期间的损失，因刘娟长期不支付租赁费，东宇公司要求解除合同的请求应予支持。即使东宇公司享有解除合同的权利，行使权利仍需要使用合法合理的手段，东宇公司通过锁门的方式行使权利不予支持。但是，根据合同法第九十六条的规定，当事人一方按照规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。刘娟收到东宇公司的解除通知后，较长时间内不按规定提出异议也不向东宇公司交付租赁物，直至2018年5月份才交付租赁物，东宇公司要求支付占用期间的费用部分予以支持，结合实际交付房屋时间，参照上述计算租金的标准酌定支付两个月的占用期间费用共计62678元（50×626.78×2=62678）。东宇公司要求刘娟支付违约金无合同依据，不予支持，一审法院认定拖欠租赁费自合同解除之日即2017年11月9日至实际付清之日按同期银行贷款利率计算违约金。关于刘娟的反诉请求，因刘娟反诉事实和东宇公司起诉事实不一致，本案无法审理反诉，故刘娟反诉不予处理，其可另行诉讼。东宇公司与王猛之间的合同关系本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决：一、河南省东宇置业有限公司与刘娟之间的租赁关系于2017年11月9日解除；二、刘娟于判决生效之日起十日内向河南省东宇置业有限公司支付租赁费326371.93元及违约金（违约金以326371.93元为基数自2017年11月9日起按同期银行贷款利率计算至实际付清之日）；三、刘娟于判决生效之日起十日内向河南省东宇置业有限公司支付占用租赁物期间的费用62678元；四、驳回河南省东宇置业有限公司的其他诉讼请求。如果刘娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6320元，由刘娟负担。本院查明的事实与一审认定相同。本院认为，关于一审认定的租赁价格及违约金是否适当的问题。本案中，刘娟称其系经王猛转让租赁的涉案房屋，因二人未告知东宇公司，又未变更原协议，故视为刘娟认可王猛与东宇公司之间租赁协议约定的价格。由于东宇公司主张的50元/月/㎡租赁费即未超过东宇公司与王猛所签订租赁合同的租金标准，也未超过刘娟所称的2018年新乡市房屋租赁指导价格30-50元/月/㎡的价格，一审予以认定，并判令其支付迟延履行期间同期银行贷款利息，并无不当。关于一审认定的占用租赁物期间是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，由于刘娟所经营的火锅店从2016年10月17日开始占有使用涉案租赁房屋至2017年8月29日仅支付10000元的租赁费，东宇公司以其欠付340367.6元租赁费为由要求解除租赁合同，符合上述法律规定。刘娟在收到东宇公司的解除合同通知后，较长期限内即未提出异议也未在合理的期限内返还租赁房屋，直至2018年5月28日才将涉案租赁房屋交还东宇公司，故应支付占用期间的费用。不过，根据刘娟的陈述及所提供的有效证据、执法记录仪载明的内容显示，东宇公司通过停电、强行锁门等方式收回租赁房屋的方式欠妥，未给与刘娟合理搬离期间。故一审根据案件实际情况，综合考虑双方的过错，酌定合同到期后的占用期间为2个月，并无不当。关于刘娟的反诉是否成立的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定：反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基本相同基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。本案中，作为本诉原告的东宇公司是基于房屋租赁合同纠纷向刘娟、王猛主张租赁费用，而刘娟是基于东宇公司的侵权行给其造成的损失进行的反诉，故刘娟提起反诉的诉讼请求与东宇公司提起本诉的诉讼请求既不属于同一法律事实也不属于同一法律关系，诉讼请求之间也不具有因果关系，且当事人范围也不一致，故一审未予合并审理，而是告知刘娟另行起诉，并无不当。综上所述，上诉人东宇公司、刘娟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审中，河南省东宇置业有限公司预交的案件受理费5460元，由其自行承担；刘娟预交的3559元，由其自行承担。本判决为终审判决。审判长  田泽华审判员  刘艳利审判员  张颜民二〇一九年七月十二日书记员  李 霖