北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初27501号原告：王玉爱，女，1959年9月19日出生。委托诉讼代理人：方成龙，男，北京道辅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爱堂（王玉爱之夫），1957年3月6日出生。被告：华凯投资集团有限公司，住所地北京市丰台区汽车博物馆东路**院**楼****601。法定代表人：；徐绍忠，董事长。委托诉讼代理人：郭梦旎，女，1989年7月15日出生。原告王玉爱与被告华凯投资集团有限公司（以下简称华凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉爱及其委托诉讼代理人方成龙、张爱堂，被告华凯公司的委托诉讼代理人郭梦旎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉爱向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告继续履行合同，协助原告办理位于北京市丰台区***第017号房屋的产权证书；2、要求判令被告支付迟延过户违约金31832元；3、要求判令被告支付迟延交房违约金23850元。事实与理由：原告在支付200万元转让费的基础上，与被告于2016年6月14日签署《北京市商品房现房买卖合同》，约定原告购买北京市丰台区***第017号房屋，该房屋规划用途属于商业用地商业用房。原告依据合同第七条当日支付3180320元，总房款6360640元。依据合同第九条约定，被告应于2016年5月31日前交付该商品房，至少应当在签订合同当日交房，但被告迟滞于2016年9月1日交房，故依据合同第十条要求被告支付逾期交房违约金23850元，计算75天（2016年6月15日至2016年9月1日）。被告对于此项违约金至今未进行支付。依据合同第十八条第（三）项被告应保证原告于被告交付诉争商品房之日起720内取得房屋所有权证书，但因被告没有依法办理诉争楼盘的解押手续，导致原告的产权证不能按期办理。2019年3月中旬，被告说解押等手续已经办理完毕，可以网签办理产权登记过户手续，让原告一次性支付全部剩余房款，不同意原告贷款支付方式支付剩余房款，原告只好筹集全款，原告又四处筹集剩余的全部购房款。北京事高级人民法院大法官、住建委、规土委等指出：“……考虑到北京市房屋市场调控措施已历经多次，当事人主张在“3.17新政”相关政策出台之前已经订立房屋买卖合同，请求继续履行合同并办理房屋过户登记的，根据法不溯及既往的基本法治原则，应充分考虑到保护个案中存在特殊理由的未办证当事人，如（本）按中确存在明显利益重大失衡情形的，应当予以处理，这在丰台法院等基层人民法院2018年下半年有多个典型判决过户的案例……”原告认为，原告筹集千万元的款项进行购房，至今产权证书没有办理下来，没有一分原告的原因，国家新政策的出台及被告的过错，让诚实守信的原告来为被告的过错及不可预测的国家新政买单，实为不妥，对于原告来讲，利益明显重大失衡是显而易见的，这既违反法不溯及既往的基本法治精神，也违反社会主义核心价值观的“诚信”底线原则，更不利于“努力让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义”的司法目的的实现。故我诉至法院。被告华凯公司辩称：同意继续履行合同，同意协助原告办理房产证。不同意原告其他诉讼请求。合同中约定过户时间是720日，被告应于2018年6月13日前为原告办理过户。因2017年3.17新政，限制了被告为原告办理不动产登记，属于情势变更，双方互不承担违约责任。涉案房屋于2005年12月27日竣工，至签订合同时，已竣工11年，随时具备交付条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月14日，王玉爱（买受人）与华凯公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：房屋坐落为北京市丰台区***017号房屋，建筑面积244.64平方米，总价款6306064元，买受人于签署合同当日向出卖人支付50%房款，计3180320元，余款买受人申请住房抵押贷款计3180320元；出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任：（1）逾期在30（含）日之内（该时限应当不小于第八条第（1）项中的时限），自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金（该违约金比率应当不小于第八条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30（含）日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行公布的一年期贷款基准利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖方按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付；第十八条第（三）款第1项中规定的违约金总额最高不超过买受人全部已付款的1%。同日，双方签订《合同补充协议（商业）》，该补充协议第四条关于房屋交付约定，甲方于主合同第九条规定的日期前向乙方发出入住通知书即为甲方已按合同约定履行了通知交付该房屋的义务，主合同第九条规定的日期为甲方最迟交付日期，甲方可以在达到主合同第九条和第十二条件的前提下，在最迟交房日期前的任何时间向乙方发出入住通知书，乙方应在甲方发出入住通知书的指定期限内办理入住手续。上述合同签订当日，王玉爱向华凯公司支付购房款3180320元。后华凯公司向王玉爱发出《准住通知单》，通知于2016年9月1日办理入住手续。王玉爱于2016年9月1日办理涉案房屋的入住手续。该合同履行过程中，因涉案房屋所在楼栋设立抵押登记，华凯公司在解除抵押登记后配合王玉爱办理网签手续时适逢“3.17新政”出台，致网签手续无法办理，王玉爱无法申请贷款，合同不能继续履行。庭审中，王玉爱提交：1、2016年6月14日向陈嘉庆转账200万元（备注购房款）的转账汇款凭证；2、北京市金泰宏昌商贸有限公司诉其房屋租赁合同纠纷一案的民事起诉状及证据材料，主张购买涉案房屋向陈嘉庆支付了转让费200万元，并且在收房后将房屋出租，因产权问题租户无法办理营业执照等手续致租户主张违约责任，故涉案房屋如不能继续履行，将对其造成严重的利益失衡。华凯公司对上述两份证据的质证意见为真实性无法核实，与本案无关。另查，2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，公告显示，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。再查，涉案房屋登记坐落为北京市丰台区***1层017，房屋设计用途为配套商业，产权人为华凯公司，现无查封、抵押。审理中，王玉爱明确表示愿意一次性支付剩余购房款，且具备履行能力。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均应依约履行合同义务。王玉爱与华凯公司签订的《商品房现房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方在新政出台之前已履行支付50%购房款、交付房屋的义务，根据双方合同履行及对涉案房屋的使用情况看，如双方不能继续履行合同，对王玉爱产生明显的利益重大失衡，现王玉爱同意一次性支付剩余购房款，且具备履行能力，故对王玉爱要求华凯公司继续履行合同，协助其办理过户的诉讼请求，本院予以支持。关于王玉爱主张的逾期交房违约金，根据双方所签房屋买卖合同约定，交房日期为2016年5月31日，早于合同签订日期，故应视为双方对交房日期约定不明，华凯公司于2016年9月1日为王玉爱办理入住手续，不能视为违约。故王玉爱该项诉讼请求，本院不予支持。关于王玉爱主张的迟延过户违约金，因不能办理过户的原因系新政出台所致，不可归责于双方，故华凯公司不应承担该项违约金，对王玉爱的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、王玉爱于本判决生效之日起七日内给付华凯投资集团有限公司剩余购房款3180320元。二、华凯投资集团有限公司于收到上述款项之日起三日内协助王玉爱办理北京市丰台区***017房屋的房屋产权证书。三、驳回王玉爱的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28357元，由王玉爱负担357元（已交纳），由华凯投资集团有限公司负担28000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  卢晓芳二〇一九年七月三十日书记员  郝鹏跃