贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初3758号 原告：杨丹，女，1971年10月25日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：雷明礼，男，1965年9月4日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：徐松，系七星关区杨家湾法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告：贵州毕节万丰置业有限公司，住所地：贵州省毕节市鸭池镇营脚村，注册号：522421000203887。 法定代表人：雷洪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭昊，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：王兴，系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师，一般授权代理。 原告杨丹、雷明礼与被告贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称“万丰置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告杨丹、雷明礼委托诉讼代理人徐松，被告万丰置业委托诉讼代理人彭昊、王兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理毕节万丰国际商贸城第19幢2层201号、202号房不动产权证书，并向原告支付毕节万丰国际商贸城第19幢2层201号、202号房逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付总房款为基数，按每日万分之二的标准，从2016年1月1日起计算至被告向原告办理产权证并实际交付原告之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2012年7月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于毕节××镇××脚村，万丰国际商贸城第19幢2层201房及第19幢2层202房，双方约定第19幢2层201房原告签订合同之日向被告交付首期房款84386.00元，余款80000.00元通过银行按揭方式支付；第19幢2层202房原告签订合同之日向被告交付首期房款79795.00元，余款60000.00元通过银行按揭方式支付。双方在合同中第八章第三条规定：出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。至今，被告仍未为原告办理商品房转移登记。原告认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，原告已经履行了证据的义务，被告未按时履行证据的合同义务，据此，原告诉至法院，往判如所诉。 被告万丰置业辩称：1、万丰置业已于2017年7月9日通过登报方式在毕节日报通知了3幢、18幢、19幢业主向公司提交相关办证资料办理产权证。根据《商品房买卖合同》约定，提交办证资料的通知未载明具体通知方式，故万丰置业通过登报方式通知买受人提交办证材料不违反合同约定。按照《商品房买卖合同》约定，万丰置业已经履行了相应通知义务，但由于买受人未提交办证材料，导致无法办理产权证的违约责任不应由万丰置业承担；2、涉案四户业主中，除杨丹、雷明礼户因未向被告提交办证相关资料还未办理不动产权证外，其余三户均取得涉案房屋不动产产权证。其中，范小蓉、郭然户于2018年12月13日取得商品房转移登记文书；袁焕淇户于2018年10月16日取得商品房转移登记文书；陈章玉、李俊户于2019年1月2日取得商品房转移登记文书。3、商品房买卖合同约定办理产权证书时间为2013年12月1日，2017年7月9日万丰置业已经通知办证，故从2017年7月9日后万丰置业不应再承担逾期办证违约责任。原告于2019年4月2日起诉至法院，按日计算的违约金应当以单个独立债权分别计算诉讼时效，故倒推三年诉讼时效至2016年4月2日，原告要求万丰置业承担2016年4月2日之前的逾期办证违约金责任已经明显超过了诉讼时效，不应得到支持。至于2017年7月9日之后，是由于原告自身未配合提交办证资料导致，故万丰置业仅应承担2016年4月2日至2017年7月9日期间的逾期办证违约责任。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月27日，原告与被告万丰置业签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节市七星关区××脚村的毕节万丰国际商贸城第19幢2层201号房屋，商品房价款164386.00元。转移登记：（一）出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生，由买方承担。合同还约定了其他事项。原告向被告支付完毕购房款，并于2012年7月7日向被告交付权证登记费、土地证工本费1683.00元 同日，原告与被告万丰置业签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节市七星关区××脚村的毕节万丰国际商贸城第19幢2层202号房屋，商品房价款139795.00元。转移登记：（一）出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生，由买方承担。合同还约定了其他事项。原告向被告支付完毕购房款，并于2012年7月7日向被告交付权证登记费、土地证工本费1683.00元。 另查明，涉案第19幢商品房2017年7月4日取得《毕节市商品房屋备案证明书》，2017年8月7日取得《中华人共和国不动产权证书》。 本院认为，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2013年12月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2013年12月2日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年4月2日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年4月2日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，依法应承担违约责任。 被告因自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书，即应当按合同约定承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，从2016年4月2日起开始计算。 鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料，用于被告履行委托办证义务。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务，庭审中，被告所举证据不能证明其尽到通知义务，故违约金计算截止时间为庭审之日止即2019年5月20日至。 对于被告认为其通过登报的方式告知业主进行办证，故不应承担逾期办证违约金的辩解。虽然原被告双方并未在合同中约定交付办理商品房转移登记的有关文书的通知方式，但在《商品房买卖合同》约定：“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、首先以书面通知买受人，无法书面通知的在毕节日报上登报通知”。故通知方式应参照此约定，应先书面通知，无法书面通知的再登报通知。因此，该通知行为未尽告知义务，不能作为被告免除逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应承担违约责任的法定理由。故被告的上述辩解理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节万丰置业有限公司应于原告杨丹、雷明礼缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起6个月内为原告办理毕节万丰国际商贸城第19幢2层201号商品房不动产权属证书； 二、被告贵州毕节万丰置业有限公司应于原告杨丹、雷明礼缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起6个月内为原告办理毕节万丰国际商贸城第19幢2层202号商品房不动产权属证书； 三、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内向原告杨丹、雷明礼支付毕节万丰国际商贸城第19幢2层201号商品房逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以已付购房款164386.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年4月2日起至2019年5月20日止； 四、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内向原告杨丹、雷明礼支付毕节万丰国际商贸城第19幢2层202号商品房逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以已付购房款139795.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年4月2日起至2019年5月20日止； 五、驳回原告杨丹、雷明礼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费733.00元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇一九年七月一日 书记员 包清琳