山东省济宁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁08民终2333号上诉人(原审被告)：山东曲阜农村商业银行股份有限公司，住所地山东省曲阜市大成路南首，统一社会信用代码9137080003C832Q0A。法定代表人：王成峰，董事长。委托诉讼代理人刘国栋，山东宏易律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：曲阜闽商君廷大酒店有限公司，住所地山东省曲阜市大同路春秋路**(城区)，统一社会信用代码91370881566720533W。法定代表人：高志芳，总经理。委托诉讼代理人：付洪斌，山东众立律师事务所律师。上诉人山东曲阜农村商业银行股份有限公司（以下简称曲阜农商行）因与曲阜闽商君廷大酒店有限公司（以下简称闽商君廷公司）拍卖合同纠纷一案，不服山东省曲阜市人民法院(2018)鲁0881民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曲阜农商行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回闽商君廷公司的诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。主要表现为案由确定错误，本案法律关系的实质是买卖关系，双方买卖的标的系建设用地使用权，本案纠纷是因为标的的瑕疵而引起的，并不是因为建设用地使用权的权属产生的纠纷。本案中土地使用权是以拍卖的形式进行的转让，所以本案系典型的拍卖合同纠纷，而非建用地使用权合同纠纷。由于确定案由错误，势必导致认定事实的错误：如竞买协议及拍卖成交确认书均明确约定，成交(拍卖)土地的面积为“土地证记载的”面积，并非实际面积，实际面积需竞买人现场了解。而一审法院不顾这一事实，认定曲阜农商行少交付了转让标的，显然与事实不符。（二）一审判决适用法律错误。由于认定事实不清，必然导致适用法律错误。首先表现为适用法律自相矛盾。既然一审法院确定的案由是建设用地使用权合同纠纷，那么就应该引用有关该方面的法律规定，而一审判决除依据合同法总则规定之外，没有依据任何有关建设用地使用权纠纷方面的法律规定，恰恰是依据《中华人民共和国拍卖法》（以下简称《拍卖法》）的有关规定作出的判决。其次，《拍卖法》第二十七条是有关委托人与拍卖人之间的权利义务的规定，与竞买人无关。在拍卖合同法律关系中，本案涉及的是委托人与竞买人之间的纠纷，所以一审判决引用《拍卖法》第二十七条属风马牛不相及，哪怕适用第十八条也还说得过去。再次，本案必须适用的是《拍卖法》第六十一条。《拍卖法》第十八条、第二十七条规定的是参与拍卖各方的权利义务，而《拍卖法》第六十一条则是对各方不履行义务而承担的法律后果的规定。既然一审法院认为曲阜农商行没有履行相应的义务，当然就应该依据第六十一条的规定承担相应的法律后果，法院也应该依据该条款作出判决。根据特别规定优于一般规定的原则，本案应进而适用《拍卖法》第六十一条第二款之规定。（三）本案构成买受人瑕疵请求权的障碍。这一问题既涉及到一审法院事实认定错误，也关乎一审法院法律适用不当。闽商君廷公司诉讼请求的事实基础是曲阜农商行向闽商君廷公司交付的拍卖标的不足。依据这一事实提出的请求，在拍卖法律关系中属于买受人的瑕疵请求权。瑕疵请求权的障碍有三：1.委托人、拍卖人无过错；2.买受人的过错；3.声明不保证。拍卖人与闽商君廷公司于2010年9月10日签订的《竞买协议》第二条约定的“拍卖标的以公开展示的现状为准，甲方不承担瑕疵担保责任”即属于声明不保证条款，该协议签订于拍卖日(2010年9月11日)之前，所以完全契合《拍卖法》第六十一条第二款的规定。况且曲阜农商行及拍卖人在拍卖过程中也没有任何过错，而是因为闽商君廷公司自身的过错，在拍卖标的展示期间没有详细了解拍卖物的现状，没有尽到充分注意的义务。因此所有的法律后果均应由闽商君廷公司自行承担。（四）一审法院以山东金圣土地房地产评估咨询有限公司的估价报告为依据认定土地价格不当。因为该报告明确载明估价目的系闽商君廷公司融资所需，不得用作其他目的，况且当时的拍卖价格即便不考虑地上建筑的价值，其土地价格每平方米也不过2200余元。（五）闽商君廷公司的起诉超过了诉讼时效。闽商君廷公司诉称在2013年即知道其权益受到侵害，而到2018年才提起诉讼，早已超过诉讼时效。即便如闽商君廷公司所说其曾向有关部门主张权利，但每次间隔都超过一年以上。而根据《拍卖法》的规定，瑕疵请求权的诉讼时效是一年，所以应依法驳回闽商君廷公司的诉讼请求。在本院组织二审调查询问时，曲阜农商行又增加上诉理由：即便杏坛宾馆占有了808平方米土地，但闽商君廷公司实际使用的土地面积还是超过了6649.3平方米，一审测绘时对于诉争的土地北侧实际应该到春秋路中心线，但事实上仅测绘到建筑物占用部分，建筑物以北的院子以至于到路中心均没有测量，根据法律规定，该部分土地面积也应计算至闽商君廷公司的使用范围之内。闽商君廷公司辩称，一审法院认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。（一）曲阜农商行对案由错误的论述，应该是基于一审的案由为“建设用地使用权合同纠纷”，而这一事实不存在。曲阜农商行认为本案的实质法律关系是买卖关系，这与一审法院确定的案由“买卖合同纠纷”是一致的。（二）一审法院适用法律正确。对法律条文的理解与解释，应当建立在系统及逻辑的基础上，而不应当断章取义。《拍卖法》中的拍卖人属于居间人，《拍卖法》第二十七条规定委托人应当向拍卖人说明拍卖标的物的来源和瑕疵，是规定委托拍卖人负有标的物瑕疵告知的义务，以便于居间人向竞买人告知标的物瑕疵。而不是曲阜农商行理解的仅是规定委托人和拍卖人之间的权利义务，与竞买人无关。（三）曲阜农商行故意隐瞒标的物瑕疵，存在明显的过错。无论曲阜农商行是否声明不保证，本案均不构成买受人的瑕疵请求权障碍。本案所诉争的瑕疵标的物部分，曲阜农商行早在2000年11月之前，便与原曲阜市土地矿产管理局签订了《划拨收回土地协议书》该协议约定，曲阜农商行同意曲阜市自然资源局收回本案所涉争议土地，并收取对价为242000元。该协议签订后，2000年11月15日，原曲阜市土地矿产管理局以出具曲土矿用字【2000】46号文件的形式，通知曲阜农商行在内的相关单位。但直到2010年委托拍卖，在这十年的时间里，曲阜农商行不但没有积极地变更土地证，而且在委托拍卖时故意隐瞒这一事实，利用土地登记部门的公示、公信力，故意隐瞒标的物瑕疵。面对以上铁一般的事实，不知曲阜农商行是如何推导出其无过错的！《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第三十二条规定，合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。（四）一审法院认定的土地价格合理、合法。本案一审中，闽商君廷公司提交了山东金圣土地房地产评估咨询有限公司的评估报告，该报告由合法的第三方机构出具，客观真实。且在一审中，曲阜农商行并没有提出重新评估，仅是申请测量了土地面积。一审法院依据该报告认定土地价格，合理合法。（五）关于诉讼时效的问题，2013年闽商君廷公司按照拍卖确认书载明的面积设计了施工图纸，在施工过程中发现竞买的实际土地与土地使用证上记载的面积少808平方米，闽商君廷公司即向曲阜市国土资源局等部门主张权利，不动产权证书直至2017年才经测绘将闽商君廷公司竞买的土地使用权核减808平方米后登记为6252.30平方米，故闽商君廷公司的起诉未超过法律规定的诉讼时效。闽商君廷公司向一审法院起诉请求：1.要求曲阜农商行赔偿损失600万元；2.诉讼费由曲阜农商行承担。一审认定事实：2010年9月10日，拍卖人(甲方)山东天恒星拍卖行有限公司（以下简称天恒星拍卖行）与竞买人(乙方)郭德华签订《竞买协议》，该协议约定2010年9月11日在天恒星拍卖行举办拍卖会，拍卖标的为原曲阜市城市信用合作社办公楼及土地使用权(房产证记载房产建筑面积为13659.15平方米，设计用途为商途，土地证记载面积为6649.3平方米，使用权类型为出让)等条款。2010年9月11日，天恒星拍卖行向竞买人郭德华出具拍卖成交确认书，确认竞买人郭德华为原曲阜市城市信用合作社房产及土地使用权(原曲阜市城市信用合作社房产证记载建筑面积为13659.15平方米，土地证记载土地使用权面积为6649.3平方米)的买受人。2010年11月30日，曲阜市国土资源局向买受人郭德华出具曲国用(2010)第081906270313号中华人民共和国国有土地使用证，该土地使用证记载使用面积6649.30平方米。2010年12月9日，郭德华等股东在曲阜市工商行政管理局注册成立闽商君廷公司，闽商君廷公司于2016年3月24日进行企业信息变更，变更前郭德华为执行董事兼总经理，变更后高志芳为执行董事兼总经理，变更前的法定代表人为郭德华，变更后的法定代表人为高志芳。2012年9月13日，曲阜市地税局鲁城中心税务所出具证明记载，郭德华把个人名下土地(土地使用证号为曲国用(2010)第081906270313号)无偿转入闽商君廷大酒店；2012年9月19日，曲阜市房地产交易登记中心出具的曲阜市房屋所有权转移登记申请书记载出让人郭德华将坐落于曲阜市大同路产权证号为01013299号房屋转移登记至受让人闽商君廷公司。2012年9月，曲阜市国土资源局向闽商君廷公司出具曲国用(2012)第081906270313号中华人民共和国国有土地使用证，该土地使用证记载使用权面积6649.30平方米。2013年，闽商君廷公司将竞买的土地建设闽商君廷大酒店，并委托设计院按照拍卖确认书标明的面积设计施工图纸。在施工丈量时，闽商君廷公司发现曲阜农商行实际交付的土地面积与土地使用证上记载的面积少808平方米。2000年11月15日，曲阜市土地矿产管理局出具曲土矿用字(2000)46号关于曲阜市杏坛宾馆收回出让土地使用权的批复，“曲阜市土地矿产管理局收回曲阜镇南关居民委员会使用的国有建设用地578平方米，收回曲阜市城市信用合作社使用的国有建设用地808平方米，共计收回国有建设用地1386平方米。并将该宗土地使用权出让给曲阜市杏坛宾馆建洗衣房及辅助设施”，附划拨收回土地协议书。2013年1月28日，曲阜市国土资源局出具曲国土资呈(2013)29号曲阜市国土资源局关于闽商君廷公司与原曲阜市杏坛宾馆土地有关问题的报告文件，其中记载关于该808平方米土地使用权的问题提出以下建议，“。如原杏坛被告职工不同意有偿转让808平方米的土地使用权，根据有关法律、法规，应由城市信用社申请核减其土地证中808平方米土地面积，同时核减闽商君廷公司土地证中的808平方米土地面积。因城市信用社将不属于自己的土地委托拍卖，一切责任由该单位承担”。2013年5月20日，曲阜市国土资源局出具曲国土资呈(2013)139号关于闽商君廷有限公司与原曲阜市杏坛宾馆土地有关问题的报告文件，该报告记载再经研究，提出如下建议“由闽商君廷大酒店建设指挥部负责组织闽商君廷公司、曲阜市杏坛宾馆、曲阜市旅游局、曲阜市城市信用合作社召开协调会，就争议地块的归属及补偿问题进行磋商，妥善解决此遗留问题，确保职工稳定。”2017年7月31日，山东金圣土地房地产评估咨询有限公司对闽商君廷公司该宗商业用地土地使用权抵押价值评估，并出具鲁金圣土价(2017)(估)字第7-5号土地抵押价值估价报告，该估价结果为评估土地面积6649.30平方米，单位面积地价4515元/平方米。另查明，2017年7月11日，闽商君廷公司与出让人曲阜市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定出让人根据法律的授权将坐落于春秋路以南、君廷大酒店用地以北，曲阜市舞舞雩坛小学用地以西，宗地编号为曲阜闽商君廷大酒店项目用地，宗地总面积为411平方米的该宗土地使用权出让给闽商君廷公司。一审法院认为，曲阜农商行委托拍卖人天恒星拍卖行拍卖其所有的原曲阜市城市信用社办公楼房产(用途为商服)及土地使用权，闽商君廷公司通过有底价增价式竞买曲阜农商行委托拍卖其所有的办公楼房产及土地使用权，故本案为建设用地使用权合同纠纷。民事活动应当遵循诚实信用原则。闽商君廷公司按照拍卖成交确认书确认的标的交纳全部款项并履行其义务后，曲阜农商行应按照拍卖成交确认书确认的标的交付买受人，曲阜农商行未如约交付应承担违约责任。根据闽商君廷公司的诉讼请求及曲阜农商行的答辩意见，本案的争议焦点为：（一）闽商君廷公司、曲阜农商行是否是适格的主体；（二）闽商君廷公司的诉讼是否已超过法律规定的诉讼时效；（三）曲阜农商行是否存在违约行为，并应否赔偿闽商君廷公司的经济损失；（四）若曲阜农商行赔偿闽商君廷公司的经济损失，该损失的认定。（五）闽商君廷公司主张的设计变更、施工等损失。关于焦点（一），曲阜农商行主张竞买协议的签订者是郭德华，拍卖中的竞拍人是郭德华，房地产过户的程序中也是郭德华，郭德华与曲阜农商行不是合同相对人，竞买协议的另一方是天恒星拍卖行，而不是曲阜农商行，即使按《合同法》第四百零二条规定，将曲阜农商行作为合同相对人，也应追加天恒星拍卖行为第三人，闽商君廷公司、曲阜农商行均不是适格的主体。闽商君廷公司主张其在涉案房地产竞买期间为公司设立期间，郭德华是以公司法定代表人的名义竞买，公司设立后郭德华即将该房地产转移登记至闽商君廷公司名下，闽商君廷公司概括承受了竞买协议中的权利与义务。该院认为，首先，郭德华签订竞买协议的时间为2010年9月10日，确认郭德华为涉案诉争建设土地使用权为买受人的时间是2010年9月11日。其次，闽商君廷公司企业信用信息能够证明闽商君廷公司成立时间为2010年12月9日，郭德华系股东发起人，持有公司40%的股份，郭德华为该公司执行董事兼总经理且系法定代表人。再次，曲阜市房地产交易登记中心出具的曲阜市房屋所有权转移登记申请书载明，郭德华于2012年9月19日将其竞买的房屋出让与闽商君廷公司；曲阜市地税局鲁城中心税务所出具的证明证实郭德华于2012年9月13日将竞买的土地使用证号为曲国用(2010)第081906270313号土地使用权无偿转入闽商君廷公司。最后，因涉案诉争的建设土地使用权面积问题曲阜市国土资源局于2013年1月份及5月份出具曲国土资呈(2013)29号、139号两份“关于曲阜闽商君廷大酒店有限公司与原曲阜市杏坛宾馆土地有关问题的被告”中记载该土地纠纷系郭德华竞买原曲阜市信用合作社该宗土地使用权后变更为闽商君廷公司。且本案系因竞买土地面积问题而产生的纠纷，并非因拍卖过程中形成的纠纷，故闽商君廷公司、曲阜农商行是本案适格的诉讼主体。关于焦点（二），曲阜农商行主张竞买协议是2010年9月份签订，按闽商君廷公司陈述2013年发现少了808平方米，超过了诉讼时效。闽商君廷公司主张发现竞买标的物少808平方米后一直向有关部门主张权利，且2017年7月份不动产登记部门才正式将争议的808平方米去除，不超出法律规定的诉讼时效。该院认为，2010年9月份竞买人取得涉案建设土地使用权，2013年闽商君廷公司按照拍卖确认书载明的面积设计了施工图纸，在施工过程中发现竞买的实际土地与竞买土地使用证上记载的面积少808平方米，闽商君廷公司知道后即向曲阜市国土资源局等部门主张权利，因此曲阜市国土资源局形成两份报告，并建议对该问题进行协调等，但未果。且不动产权证书直至2017年才经测绘将闽商君廷公司竞买的土地使用权核减808平方米后登记为6252.30平方米，故闽商君廷公司起诉并未超过法律规定的诉讼时效。关于焦点（三），曲阜农商行主张没有任何违约行为，根据竞拍协议第1.2条约定，6649.3平方米系土地证记载的面积，实际面积应以现状为准，且出卖人不承担瑕疵责任。闽商君廷公司主张曲阜农商行故意隐瞒拍卖标的物的瑕疵，闽商君廷公司相信土地使用证对于面积记载的公示性与公信力，曲阜农商行未按照竞买协议交付土地构成违约。该院认为，竞买协议第一条约定拍卖标的为原曲阜市城市信用合作社办公楼及土地使用权(房产证记载房产建筑面积为13659.15平方米，设计用途为商途，土地证记载面积为6649.3平方米，使用权类型为出让)；拍卖成交确认书亦载明的土地使用权面积为6649.3平方米。《拍卖法》第六条规定“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”第二十七规定“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”由此可见，曲阜农商行所委托拍卖的土地使用权应为其所有，且对拍卖标的瑕疵负说明的责任，而曲阜市土地矿产管理局已于2000年11月15日出具曲土矿用字(2000)46号文件，收回曲阜市城市信用合作社使用的国有建设用地808平方米，将该宗土地使用权出让给曲阜市杏坛宾馆建洗衣房及辅助设施。但曲阜农商行在委托拍卖时并未对此说明，拍卖人、买受人均以土地使用证记载的面积签订竞买协议并交付，其后办理土地使用证均以拍卖确认的土地使用面积6649.3平方米办理转移登记。竞买协议第二条约定，竞买人已在拍卖公告规定的展示时间详细了解拍卖标的物的现状，并实地查看了标的及与标的有关的资料。拍卖标的以公开展示的现状为准，拍卖人不承担瑕疵担保责任。该条约定的是拍卖人不承担瑕疵担保责任，更加表明委托拍卖人应对瑕疵承担担保责任，且其拍卖的标的物是土地使用权，而拍卖展示亦按照土地使用证记载的土地使用面积展示，买受人有理由相信土地使用证记载的面积既是拍卖的标的物面积的公信力，故曲阜农商行对其已收回的土地使用权808平方米未进行说明拍卖存在违约，应对闽商君廷公司的损失赔偿。关于焦点（四），闽商君廷公司提交的曲阜市土地矿产管理局曲土矿用字(2000)46号、曲阜市国土资源局出具曲国土资呈(2013)29号、139号文件及中华人民共和国不动产权证书能够证明曲阜农商行向闽商君廷公司交付的土地使用权少808平方米。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，2017年7月31日山东金圣土地房地产评估咨询有限公司对该宗土地使用权抵押价值评估，该估价结果为评估土地面积6649.30平方米，单位面积地价4515元/平方米。该宗土地使用权的估价应为合同履行后原告可以获得的利益，故该院对闽商君廷公司的损失按照该估价予以确认。关于焦点（五），关于闽商君廷公司主张的因曲阜农商行未交付808平方米的土地使用权，导致其设计变更及施工等的经济损失，因闽商君廷公司未提交证据予以证明，故该院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国拍卖法》第六条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条的规定，判决：被告山东曲阜农村商业银行股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告曲阜闽商君廷大酒店有限公司损失人民币3648120(808m2×4515元/m2)元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26900元，由被告山东曲阜农村商业银行股份有限公司负担17992.50元，由原告曲阜闽商君廷大酒店有限公司负担8907.50元。本院审理查明，2010年9月10日，天恒星拍卖行与郭德华就郭德华报名参与原曲阜市城市信用合作社办公楼房产及土地使用权事宜签订竞买协议。2010年9月11日，天恒星拍卖行与郭德华签订拍卖成交确认书，确认郭德华为原曲阜市城市信用合作社办公楼房产及土地使用权（房产证记载房产建筑面积为13659.15平方米，土地证记载土地使用权面积为6649.3平方米）的买受人，成交额为1500万元。2010年11月30日，郭德华取得曲国用（2010）第081906270313号国有土地使用权证（记载使用权面积6649.3平方米）和房产所有权证（房产证号为曲城字第**）。2010年12月9日，闽商君廷公司注册成立；2012年9月，郭德华将上述房地产无偿转入闽商君廷公司。2018年7月17日，闽商君廷公司起诉曲阜农商行，以曲阜农商行实际交付的土地面积比土地使用证上记载的面积少808平方米为由，要求曲阜农商行赔偿其损失600万元。本院认为，拍卖合同是一种特殊的买卖合同，《民事案件案由规定》将拍卖合同独立于买卖合同作为一个独立的案由。曲阜农商行委托天恒星拍卖行拍卖原曲阜市城市信用合作社办公楼房产及土地使用权，郭德华参与竞买并成为该拍卖标的的买受人，本案系对实际交付土地面积与竞买协议及成交确认书载明的土地面积是否相符产生的争议，故本案案由应为拍卖合同纠纷，而非买卖合同纠纷。拍卖标的的买受人是郭德华，而非闽商君廷公司，闽商君廷公司并非拍卖合同的当事人，故闽商君廷公司与本案没有直接利害关系，闽商君廷公司的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销山东省曲阜市人民法院（2018）鲁0881民初2636号民事判决；二、驳回曲阜闽商君廷大酒店有限公司的起诉。一案案件受理费26900元，退还曲阜闽商君廷大酒店有限公司；上诉人山东曲阜农村商业银行股份有限公司预交的二审案件受理费35985元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  闫先东审判员  宋汝庆审判员  史海洋二〇一九年七月二十六日书记员  夏 凯