广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初5026号原告：张耀波，男，1960年6月3日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：郑雅铟，广东广瀚律师事务所律师。被告：李志伟，男，1987年7月15日出生，汉族，身份证住址湖南省祁东县，委托诉讼代理人：陆晓莲，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建清，广东悦盈律师事务所律师。原告张耀波诉被告李志伟土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张耀波及其委托诉讼代理人郑雅铟，被告李志伟及其委托诉讼代理人胡建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张耀波向本院提出诉求如下：1.被告支付拖欠租金39000元（计至2019年3月28日）；2.被告支付逾期利息（合同规定，每逾期一天应支付该期租金额3%的逾期利息，从2019年1月10日开始计算至实际之日止）；3.被告支付违约金人民币30000元（合同规定，如其中一方违约，违约方须向守约方支付违约金人民币叁万元）。事实与理由：2018年12月15日，原、被告签订土地租赁合同，租赁期限从2019年1月1日起至2019年12月30日止，租金为每月13000元，租金支付时间为每月10日前，押金为30000元，水电费等其他费用由承租方负责。自2019年1月起，被告未按时向原告支付租金，经多次催收未果。特诉至法院，望依法裁决。被告李志伟辩称：1.双方签订的合同因违反强制性规定无效。因涉案土地依法不能转让，涉案地上物未取得建设工程规划许可证，亦未经主管规划部门审批建设，原被告之间签订的租赁合同无效；2.当事人订立合同时应当遵循诚实信用原则，但原告对涉诉土地及地上物并没有处分权，原告对涉诉土地及地上物不应享有收取租金的权利；3.被告于2019年3月28日左右搬出，现在房屋处于闲置状态；4.合同约定的违约金、逾期利息过高，违约金是为了守约方的损失，且不论该合同是无效状态，现在被告也并未给原告造成经济损失，不应支持如此高的违约金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年9月29日，张耀波通过公开竞标方式取得中山市港口镇中南村石基第十合作社金沙滩路边的土地（约30亩）的流转经营权。2018年10月30日，张耀波（乙方）与案外人中南村第十合作社（甲方）签订农村土地经营权流转合同，约定甲方将坐落于中南村第十合作社金沙滩路边的土地（约30亩）流转给乙方，流转期限为2019年1月1日起至2020年12月20日止；在流转期内，乙方使用土地应遵照守法生产、经营之用；在流转期内，乙方可以将上述土地的权利义务全部或部分转让给第三方；合同还约定了其他事项。2.2018年12月15日，张耀波（甲方）与李志伟（乙方）签订土地租赁合同，约定：乙方承租甲方位于中山市港口镇中南村石基沙滩部分土地，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月30日，签订本合同时，乙方应向甲方支付押金30000元，在合同期内，若乙方需要在承租范围内的场地上搭建简易厂房、住房或打桩基建的，自行依法报建，土地上现有约1000平方米的上盖物；每月租金13000元，乙方应于每月10日前一次性支付，如违约，每逾期一天应支付该期租金金额3%的滞纳金；因其中一方违约，违约方须向守约方支付违约金30000元；乙方租赁土地上盖物(即建筑物)期间，必须按工商部门核定的经营范围守法经营，同时必须严格遵守国家法律、法规和政府有关部门的管理规定，做好安全防火工作及治安防范、工人安全教育、环保卫生等工作；因乙方的违法经营或经营生产过程中所造成的一切后果及经济损失由乙方自行承担负责，与甲方无关；该土地没有土地证，合同签订后，甲方可提供村的证明给乙方自行申领营业执照及有关经营证照，乙方办厂所需的设施由乙方负责，申领执照成功与否不影响本合同的成立；合同还约定了其他事项。合同签订后，李志伟向张耀波支付押金30000元。3.庭审中，双方一致确认涉案地块为图纸上显示的“文字部分”灰砂砖厂旁边的地块。李志伟称2019年1月1日起使用涉案厂房建设塑料拉力厂，已依法取得工商营业执照，但未经环保相关部门批准。2019年1月5日水利部门到涉案厂房进行检查，告知因案涉厂房位于第二水源保护区，不能建设塑料拉力厂，后无法经营。张耀波则称，我方只出租土地厂房给被告，被告经营的工厂因不符合相关职能部门管理要求不能经营与原告无关，被告仍应按时支付租金等义务。双方确认李志伟于2019年3月28日搬离涉案厂房。4.本案涉案土地有中山市人民政府颁发的中府集有（2013）第1100142号集体土地所有证显示，地址为中山市港口镇中南村，地号为442000108206JA00239，土地总面积7.61874公顷，土地所有权人为××村第十合作社农民集体。5.诉讼中，就李志伟抗辩张耀波对涉诉土地及地上物并没有处分权的问题，本院向中南村第十合作社发函核实涉案土地的相关情况。中南村第十合作社于2019年6月4日函复本院，反映涉案土地面积为30亩，系该社集体土地，其向张耀波发包涉案土地时召开村民代表会议，并经三分之二以上户代表同意，并报中山市港口镇农业和农村工作局登记备案，但未在中山市港口镇农村承包合同办事处办理鉴证手续。其提供《港口镇中南村石基第十经济合作社土地发包会议表决》、《农村集体资源资产交易意向登记表》、《土地公开投包消息》、《中山市农村集体资产交易成交确认书》等证据，《港口镇中南村石基第十经济合作社土地发包会议表决》载明该社共有27户，并一致同意涉案土地以每年每亩3800元的底价对外发包。《农村集体资源资产交易意向登记表》显示中山市港口镇农业和农村工作局同意涉案土地的交易。本院认为：张耀波通过公开竞投的方式取得中南村第十合作社签订的集体土地经营权并与之签订流转合同合法有效，张耀波依法取得涉案土地承包经营权。据此，张耀波与李志伟签订的土地租赁合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。李志伟辩称合同无效的理由不成立，本院不予采纳。关于涉案合同履行不能归责问题。涉案租赁合同约定“乙方租赁土地上盖物(即建筑物)期间，必须按工商部门核定的经营范围守法经营，同时必须严格遵守国家法律、法规和政府有关部门的管理规定，做好安全防火工作及治安防范、工人安全教育、环保卫生等工作；因乙方的违法经营或经营生产过程中所造成的一切后果及经济损失由乙方自行承担负责，与甲方无关。”合同签订后，张耀波依约将土地交付李志伟使用，协助其申领营业执照，积极履行合同约定义务。李志伟自2019年1月1日起使用厂房，但未经环保相关部门批准建造工厂，后因水利局告知涉案土地位于水源保护区内不得建造工厂导致无法经营，并于2019年3月28日搬离涉案厂区。因此合同履行不能的责任在李志伟，其不能以此为由拒付租金。故其拒付租金的行为构成违约，应承担相应违约责任。张耀波据此主张李志伟向其支付2019年1月1日起至2019年3月28日期间租金的诉求理据充足，本院予以支持。但因2019年3月份租金只计至3月28日，因此租金总额为37742元（1、2月份租金26000元+28天×13000元/31天），而非39000元。关于逾期利息及违约金30000元的问题。张耀波主张按合同约定每日3%支付欠付租金的逾期利息并另行支付违约金30000元；李志伟则认为逾期利息过高及不应再支付30000元违约金，并要求本院予以调整。本院认为，逾期利息具有违约金的性质，在张耀波无充分证据证明其资金占用损失情况下，综合考虑本案的实际情况并参考民间借贷中受法律保护的利息标准进行考量，本院调整为按月利率2%分段计算为宜。另，逾期利息已具有违约金的处罚性质，李志伟已按前述支付了较高逾期利息，张耀波另行主张违约金30000元的诉求不予支持。综上，原告诉求的合理部分，本院予以支持。被告的抗辩理据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告李志伟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张耀波支付租金37742元；二、被告李志伟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张耀波支付逾期利息（自2019年1月10日起以13000元为本金、2019年2月10日起以26000元为本金、2019年3月10日起以37742元为本金、按月利率2%标准计付至实际清偿之日止）；三、驳回原告张耀波的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，减半收取513元（原告已预交），由原告张耀波负担80元，被告李志伟负担433元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不再另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆永伟二〇一九年七月二十五日书记员  李杰华简培华杨莉芳