重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民初1058号原告（案外人）：刘永宏，男，1970年2月17日出生，住四川省广安市。委托诉讼代理人：张炯，四川鑫泰律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆市万代混凝土有限公司，住重庆市万盛经济开发区南桐镇南桐村，统一社会信用代码91500110696579865W。法定代表人：文永胜，总经理。委托诉讼代理人：程立华，重庆言实律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄智婷，重庆言实律师事务所律师。被告（被执行人）：广安市朝晖房地产有限公司，住四川省广安市广安区金安大道二段**附**，统一社会信用代码91511600709135674F。法定代表人：蒋华安，总经理。原告刘永宏与被告重庆市万代混凝土有限公司（以下简称万代公司）、广安市朝晖房地产有限公司（以下简称朝晖公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘永宏及其委托诉讼代理人张炯，被告万代公司的委托诉讼代理人程立华到庭参加了诉讼。朝晖公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永宏向本院提出诉讼请求：判决停止对位于广安市前锋区XX镇XX街XX项目X幢XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号共7个商业门市的强制执行，并解除对上述门面的查封；判决确认原告与被告广安市朝晖房地产有限公司签订的《快乐家园预定房合同》合法有效，并确认所购门面归原告所有；诉讼费用由两被告承担。主要事实与理由：2018年3月20日，原告与朝晖公司签订了《快乐家园预定房合同》，合同约定七个商业门面的总价款为1263090元，原告先支付1200000元，剩余价款交房后支付，交房时间为2018年12月31日前。原告按约定支付了1200000元购房款，并预交了七个门市的水、电上户费20000元，共计1220000元。朝晖公司出具了收款收据；购房合同合法，且支付了相应价款，即应当享有所有权；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中购房合同系在查封之前签订，且已支付50%以上款项，未办理过户登记系因朝晖公司所致，非买受人自身原因，因此原告的权利足以排除执行。被告万代公司辩称：原告是否与朝晖公司签订购房合同存疑，合同仅加盖朝晖公司快乐家园开发经营部的印章；购房合同上约定的交房时间为2018年12月31日，故在查封时房屋不可能被交付使用；合同签约后长达半年左右的时间，原告未以任何形式要求朝晖公司办理产权登记，存在过错。原告未证明其已支付价款，涉案的房屋也未实际交付使用。故原告方诉讼请求所依据的事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）、（三）、（四）款的规定，因此其诉讼请求不能成立。被告朝晖公司未答辩。审理中，双方对（2018）渝05执511号执行裁定，（2017）渝仲字第1468号调解书以及本院查封涉案标的物情况和查封时间均无异议。针对双方争议焦点，原告刘永宏提交了以下证据：1、原告与被告朝晖公司所签《快乐家园预定房合同》；2、合计1220000元的收款收据；3、（2019）渝05执异120号执行裁定书；4.向唐小均转款7次共计1220000元的银行业务凭证。拟证明：刘永宏与朝晖公司签定了购房合同，双方约定了购房款、交房条件等主要内容，原告已向朝晖公司交付购房款共计1220000元，超过总价款的一半。被告万代公司对（2019）渝05执异120号裁定书的真实性、合法性、关联性均认可，对《快乐家园预定房合同》和收款收据的真实性不予认可。因合同系复印件，其仅加盖朝晖公司快乐家园开发经营部的印章，并非朝晖公司印章，而且原告举示的收据第三联为记账联，按常理不应当由缴款人保存；且是预定合同而并非正式买卖合同，合同约定的交房时间为2018年12月31日，在法院查封后，不可能交付并使用；对银行业务凭证的真实性无异议，收款方为唐小均个人，系原告与唐小均个人间的其他经济往来，并不能证明系向被执行人支付的房款。被告万代公司、朝晖公司未举示证据。本院经审理认定事实如下：万代公司与朝晖公司、广安市朝晖房地产公司重庆分公司（以下简称朝晖重庆公司）买卖合同纠纷一案，重庆仲裁委员会于2018年1月18日作出（2017）渝仲字第1468号调解书，确认双方达成的如下调解协议:（一）朝晖公司、朝晖重庆公司欠万代公司货款970303.5元，朝晖公司、朝晖重庆公司于2018年1月31日前支付万代公司货款200000元，余款770303.5元于2018年3月31日前付清；任意一期未按约定支付，万代公司有权立即就全部款项申请强制执行，并且朝晖公司、朝晖重庆公司以欠付货款金额为基数，自2013年2月6日起，按年利率20％计算向万代公司支付资金占用损失，直至付清全部货款为止；（二）万代公司支付的仲裁费33422元、保全费5000元、财产责任保险费4000元、律师费50000元，以上款项合计92422元由朝晖公司、朝晖重庆公司承担，于2018年3月31日前支付给万代公司。该仲裁裁决生效后，因朝晖公司、朝晖重庆公司未如期履行义务，万代公司向本院申请强制执行，本院在执行过程中，于2018年10月20日以（2018）渝05执511号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人朝晖公司名下包括位于四川省广安市前锋区XX镇XX街XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号门市在内的房产。2018年3月20日，朝晖公司快乐家园开发经营部与刘永宏签订《快乐家园预定房合同》，约定:乙方预定甲方开发建设的位于XX镇XX项目X栋XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号门市，建筑面积355.8平方米，单价3550元/m2，共计房款1263090元；乙方在本合同签订时付总房款的约20％，计200000元，2018年12月31日前付总房款的75％，计1000000元，余款5％计63090元，在房屋权属证书办理完毕后一次性付清。乙方所预定的房屋，甲方在2018年12月31日前交付乙方。2018年3月20日，朝晖公司快乐家园开发经营部出具《收款收据》，载明:收到刘永宏XX栋XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号的购门市定金200000元。2018年4月14日，朝晖公司快乐家园开发经营部出具《收款收据》，载明:收到刘永宏XX号楼XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号的门市购房款300000元。2018年7月20日，朝晖公司快乐家园开发经营部出具《收款收据》，载明:收到刘永宏快乐家园XX栋XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号的门市购房款200000元。2018年7月30日，朝晖公司快乐家园开发经营部出具《收款收据》，载明:收到刘永宏快乐家园XX栋XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号的门市购房款100000元。2018年10月15日，朝晖公司快乐家园开发经营部出具《收款收据》，载明:收到刘永宏观阁快乐家园X栋XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号的购房款200000元。2018年11月7日，朝晖公司快乐家园开发经营部出具《收款收据》，载明:收到刘永宏快乐家园X栋XX号、XX号、XX号、XX。号、XX号、XX号、XX号的购房款200000元。同日，朝晖公司快乐家园开发经营部出具《收款收据》，载明:收到刘永宏快乐家园7个门市的水电费等20000元。针对刘永宏提起的案外人执行异议，本院审查后于2019年3月29日作出（2019）渝05执异120号执行裁定书，裁定：驳回刘永宏的异议请求。本院在审理过程中于2019年5月10日至涉案房屋现场勘查，涉案标的物无人占有使用。以上事实，有当事人举示的证据、陈述等在卷为凭，足以认定。本院认为，因涉案房屋并非用于居住的商品房，故不适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。该司法解释第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对以上要件需同时符合，其权利方可排除执行，仅满足其中一项或某几项的要件尚不足以排除执行。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。本案中，经本院依法通知朝晖公司，其无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理及裁判。刘永宏虽与朝晖公司在本院查封前签订了《快乐家园预定房合同》，但并未提供充分证据证明,在法院查封前，即2018年10月20日前已合法占有该涉案房屋，且庭审中原告曾自认其不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款的规定，根据现场勘查的情况，涉案门面仍处于无人占有、经营的空置状态；原告提交的银行交易凭证显示，转账收款方为唐小均个人而非朝晖公司，即使为购房款，但仍未付清涉案房屋的全部价款，故其对涉案房屋所享有的民事权益并不足以排除强制执行，因此原告的请求不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不予支持。对于原告所提出的要求确认涉案房屋归其所有的请求，原告虽在司法查封之前与朝晖公司签订《快乐家园预定房合同》，但并未经产权变更登记，按照《中华人民共和国物权法》第六条及第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，故原告尚未取得涉案房屋的所有权，因此本院对其要求确认涉案房屋归其所有的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二)项规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告刘永宏的诉讼请求。案件受理费16167.81元，由原告刘永宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长  苏致礼审判员  陈 华审判员  芦明玉二〇一九年七月三十一日书记员  陈 涛