陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2019)陕民终662号 上诉人（原审原告）：徐宁，男，1991年12月25日出生，汉族，住陕西省渭南市XX城县。委托诉讼代理人：吴备战，陕西省富平县城关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陕西融川劳务分包有限公司。住所地：西安市未央区。法定代表人：何斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵耀辉，西安市新城区自强路法律服务所法律工作者。原审第三人：XX城天乙房地产有限公司。住所地：XX城县。法定代表人：李西长，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓峰，男，汉族，住XX城县，系公司办公室主任。委托诉讼代理人：路文革，男，汉族，住XX城县，系公司会计。上诉人徐宁因与被上诉人陕西融川劳务分包有限公司（以下简称融川公司）、原审第三人XX城天乙房地产有限公司（以下简称天乙公司）案外人执行异议之诉一案，不服渭南市中级人民法院（2018）陕05民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。徐宁上诉请求：1、撤销一审判决，改判或者发回重审支持上诉人的诉求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审查明的事实和认定的事实，前后矛盾不能自圆其说。查明事实2015年1月13日徐宁与XX城天乙房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》。徐宁购买XX城县XX城XX单元XX层XX号房产，总金额为299700元，徐宁首付119700元，银行按揭180000元。同时该公司职工李西甫处借款85198元以及李西甫2012年7月工资15190元，共计100388元结转给徐宁名下，同日向徐宁出具房款19312元收款收据一份，维修基金3885元、契税4496元、房产证1800元、抵押登记460元，合计10641元收据一份。另查徐宁名下再无其他房产。XX城县房地产交易所于2016年11月份网签备案。合法的取得了该房屋的所有产权，一审查明的事实符合法律规定，但一审判决驳回原告徐宁的诉讼请求，没有法律依据，和查明的事实前后矛盾，不能自圆其说，有悖于法律的尊严，既不公平又不公正。1、原审法院中曲解了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定:“金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排出执行的，人民法院应予以支持，”（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记的。上诉人徐宁购房首付119700元符合商品房买卖首付30％的法律规定，并符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定。虽然徐宁没有办理产权过户登记和银行按揭等手续，但徐宁依据合同价款支付了所有商品房买卖的一切手续并占有该房产至今。为此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条规定:“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”《合同法》第130条又规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依据《物权法》第十五条之规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”综上，上诉人徐宁已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，但不影响该房屋买卖合同的效力。2、上诉人徐宁2015年1月6日交纳该房产契税、维修基金交房款、卫生费等，同日也办理了银行按揭首付款共计13万多元，2015年1月13日签订了该房屋买卖合同。上诉人徐宁当月办理了一切购房手续，也实际占有该房产至今是不争的事实，上诉人并不是被上诉人申请法院查封中获取的房产，是实际真实买卖而获取的该房产，在此中获取的该房产上诉人不存在过错，亦人民法院不得查封损害上诉人的合法利益。融川公司答辩称：上诉人的上诉理由不能成立。1、上诉人只交纳了房款119700元，尚欠十八万元房款未交。2、上诉人适用法律错误，上诉人购买的房屋属于天乙公司，属于开发商。因此，本案适用相关司法解释第二十九条规定。被上诉人认为一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求驳回其上诉请求。天乙公司陈述称：徐宁于2013年购买的房屋真实有效且合法。徐宁向一审法院起诉请求：1、请求对执行标的物中止执行；2、请求确认原告享有标的物XX城县东城一品小区3单元10层3号房屋的所有权；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：渭南市中级人民法院在审理陕西融川劳务分包有限公司与XX城天乙房地产有限公司、渭南经济开发区建筑安装工程施工合同纠纷一案中，于2015年3月19日作出（2015）渭中民二初字第00020号民事裁定：冻结XX城天乙房地产有限公司名下资金3790856.35元或者查封、扣押等值财产。于2015年6月12日作出（2015）渭中民二初字00020号民事判决：XX城天乙房地产有限公司支付陕西融川劳务分包有限公司工程款2514724.14元及违约金。陕西融川劳务分包有限公司据此向渭南市中级人民法院申请强制执行，该院受理后以（2015）渭中执字第00105号立案执行。2015年4月1日该院在XX城县XX城XX小区XX单元XX层XX、XX、XX、XX号房屋，2018年3月26日该院作出（2018）陕05执恢2号执行裁定：XX城XX小区XX单元XX、XX、XX、XX号房屋续查封。同时查明，2015年1月13日，徐宁与XX城天乙房地产有限公司签订商品房买卖合同。双方约定XX城XX单元XX层XX号房，总金额299700元。付款方式:首付119700元，银行按揭180000元。2015年1月6日XX城天乙房地产有限公司将其职工李西甫出借款85198元、以及李西甫2012年1月至2012年7月工资15190元总计100388元结转至徐宁名下，向徐宁出具房款100388元收款收据一份，同日，向徐宁出具房款19312元收款收据一份,维修基金3885元、契税4496元、房产证1800元、抵押登记460元合计10641元收款收据一份。剩余房款未支付。另查，徐宁名下再无其他房产。XX城县房地产交易所于2016年11月份网签备案正式开始运营。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案涉案商品房登记在被执行人XX城天乙房地产有限公司名下，徐宁虽与XX城天乙房地产有限公司在本院查封之前已签订了书面买卖合同；但其已支付的价款未达到合同约定总价款的百分之五十，不完全具备该条规定的情形。故徐宁主张排除执行的理由不能成立。综上所述，徐宁的诉讼请求依法不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回徐宁的诉讼请求。案件受理费5796元，由徐宁负担。二审中，徐宁提交三组证据，第一组为陕西诺盟施工合同书一份，水电费、物业费等票据，该组证据拟证明徐宁通过合法买卖取得了商品房，装修完工后，所产生的水电费、物业费、电梯费等，证明徐宁一家至今在案涉房屋居住；第二组证据为蒲城县党木镇林吉村委会证明一份，该组证据拟证明徐宁在XX村XX组无自有房产；第三组证据为XX城县房地产交易所证明一份。融川公司质证认为，对上述证据的真实性予以认可，对证明目的均不予认可。天乙公司质证认为，对上述证据的证明目的均予以认可。本院认证意见：对于陕西诺盟施工合同书，该合同签订日期为2015年1月24日，约定工期为2015年1月26日至2015年3月25日，而徐宁原审提交的装修保证金《收款收据》时间为2015年12月1日，与常理不符，徐宁亦无其他证据佐证该合同已经实际履行，故对该证据的证明目的不予认定。水电费、物业费、电梯费等产生于查封后，XX城县房地产交易所证明因在一审中已经出示，不属于新证据，不再重复认定。对于村委会证明的真实性予以确认。二审查明，徐宁向原审法院提交《东城一品业主领取钥匙申请单》，其中载明房号为31003，时间为2015年11月26日，二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，本案的争议焦点为徐宁就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条系基于对消费者居住权的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。本案徐宁系消费者，故本案一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定并无不当，但徐宁已支付的价款未达到合同约定总价款的百分之五十，不具备该条规定的情形，故其不享有足以排除强制执行的民事权益。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定是一般不动产买受人物权期待权的保护条件，但徐宁提交的《东城一品业主领取钥匙申请单》中载明的时间为2015年11月26日，且其提交的关于物业费、水电费、电梯费、装修保证金等《收款收据》均在2015年12月1日之后，故上述证据与其主张的2015年1月13日签订合同当天便领取钥匙入住装修的事实不符。徐宁二审中提交的陕西诺盟施工合同书本院亦不确认该证据的证明目的。故徐宁无充分证据证明其在2015年4月1日人民法院查封前已经合法占有案涉房屋，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形，其亦不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，徐宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5796元由上诉人徐宁负担。    本判决为终审判决。审  判  长    赵学玲                         审  判  员    赵艳华                         审  判  员    张奋霆 二〇一九年七月三十日 法 官 助 理    高  高 书  记  员    刘鑫玮      - 1 -