广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初5384号原告：崔运新，女，汉族，1979年12月2日出生，身份证住址广东省广州市白云区。原告：徐天德，男，汉族，1979年8月16日出生，身份证住址广东省广州市白云区。共同委托诉讼代理人：黄佳园，广东广信君达律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王家欣，广东广信君达律师事务所实习人员。被告：伍金辉，男，汉族，1989年4月16日出生，身份证住址广东省英德市。原告崔运新、徐天德与被告伍金辉租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔运新、徐天德的共同委托诉讼代理人黄佳园与原告崔运新到庭参加了诉讼；被告伍金辉经本院依法公告传唤，期满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告崔运新、徐天德诉称：2015年11月27日，原告崔运新与被告伍金辉签订《经营场地租赁合同》，约定：被告向原告崔运新租赁位于广州市太和大源白路北街16号的场地，租赁期限自2015年12月8日至2020年12月8日，其中2017年12月9日至2018年12月8日期间的租金为4400元/月，租金按月缴交，须在每月5日前缴交，逾期不交，原告崔运新有权加收滞纳金，按每日15%加收，若逾期一个月不交租金，原告崔运新有权终止协议并没收押金；水费按4.5元/吨计算，电费按1.3元/度计算。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告自租赁房屋起至2016年12月均依约向原告崔运新交纳租金，但自2017年1月起被告开始无故拖欠租金、水电费、卫生费，截止至2018年2月28日已拖欠14个月租金、水电费、卫生费，原告崔运新多次催讨未果，因此原告崔运新在2018年3月1日解除租赁合同。原告徐天德为上述租赁场地的产权人，并确认授权原告崔运新的上述租赁行为。两原告认为，被告拒不支付租金、水电费、卫生费的行为已构成严重违约，故两原告诉至法院，请求依法判令：1、被告向两原告支付2017年1月8日至2018年2月28日拖欠的租金46493元（已抵扣被告支付的9000元租金）；2、被告向两原告支付电费12307元、水费1076元、卫生费700元；3、原告收取的被告保证金5000元不予退还，且被告按年利率24%支付滞纳金（庭审时，原告当庭明确该滞纳金以拖欠的租金为本金，自拖欠租金之日起分段起算）；4、确认双方的租赁关系于2018年3月1日解除；5、本案诉讼费由被告承担。被告伍金辉答辩称：无答辩。经审理查明：原告徐天德系云太字第364646号《农村（墟镇）宅基地使用证》的登记使用权人，该宅基地登记的建筑种类为一层框架结构，面积168平方米。庭审中，两原告称该宅基地房屋建有三层，但未能提交合法的报建证明。2019年1月7日，广州市白云区太和镇大源村民委员会出具证明，确认该宅基地房屋现门牌地址为广州市白云区大源白路北街16号。2015年11月27日，原告崔运新（甲方，出租方）与被告伍金辉（乙方，承租方）签订《经营场地租赁合同》，约定：甲方将下列场地出租给乙方使用，地址为广州市太和大源白路北街**，总建筑面积为**；租赁期限为五年，自2015年12月8日至2020年12月8日止；场地每月租金为4000元，从2017年12月9日开始每年增加10%的租赁金（2017年12月9日至2018年12月8日每月租金为4400元，2018年12月9日至2019年12月8日每月租金为4800元）；本协议签订后一天内，乙方应向甲方交付押金5000元，租赁期满后，乙方缴清所有费用后，甲方应立即退还押金给乙方；乙方应每月5日前向甲方缴交当月的租金，若逾期不缴交，甲方有权加收滞纳金，按每日15%加收，若逾期一个月不交租金，甲方有权终止本协议并没收押金；水、电费按供电部门缴交时间交纳，水费4.5元/吨计算，电费为1.3元/度计算；租赁期间，政府等职能部门所收的费用，如卫生费、治安费等各项费用均由乙方交纳。庭审中，两原告确认被告伍金辉在合同签订后已经交纳了押金5000元。同时，两原告确认被告伍金辉在合同签订后有按时交纳租金，但从2017年1月起则开始拖欠租金未付，仅于2017年5月16日、8月10日支付了租金4000元、5000元。诉讼中，原告提交了2017年1月至9月的收款收据，其上载明2017年1月至9月期间，用水量合计239吨，用电量合计9467度。原告崔运新称其已将上述收款收据在微信上发给了被告伍金辉，并提交了与被告伍金辉的部分微信聊天记录予以佐证，并无证据证实被告伍金辉就上述用水、用电量向原告提出了异议。庭审中，原告称被告伍金辉于2017年12月已经失联，被告因为生意失败而自行离开了涉案场地，场地内的物品也被被告的债权人搬走，但原告系于2018年1月才知道上述事实的。而根据原告崔运新所提交的微信聊天记录显示，其在2017年8月14日通知被告次日交纳拖欠的租金，否则“没合作的意义了”，2017年8月26日原告崔运新则尚在通知被告提供身份证复印件以进行人员信息登记，但2018年12月14日原告崔运新向被告发送微信消息时发现已不再是被告的微信好友。庭审中，原告崔运新表示，其系于2018年3月1日收回了涉案租赁场地并重新出租给了案外人，但对于该场地的收回时间原告并未能提交证据予以证实。庭审中，原告称其诉讼请求中的卫生费是村里所收取的卫生管理费用，每月50元，并表示虽然合同中并未明确进行约定，但由于系被告租赁场地开展经营使用，故该费用应当由被告负担。但对该卫生费的实际发生情况，原告并无证据证明。另查，经本院当庭释明案涉合同效力，原告表示若案涉合同无效，其诉讼请求当中的有关租金的请求对应变更为场地占用使用费请求，其余诉讼请求不予变更。上述事实，有宅基地使用证、证明、《经营场地租赁合同》、微信聊天记录、收据、微信转账凭证及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于案涉租赁合同的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第一款、第二款规定，“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。宅基地系基于集体经济组织成员身份而取得的福利性用地，只能用于集体经济组织成员自建房屋居住，不得用于出租、出售。同时，本案根据原告所提交宅基地使用证显示，涉案宅基地房屋登记的建筑层数为一层，而出租给被告所使用的物业为三楼，对于该建筑物一层以上的加建，原告并未提交合法的报建证明予以证实，故涉案物业涉嫌违法建设，其出租行为应属无效。综上，案涉宅基地房屋的租赁合同违反了法律法规的强制性规定，应属无效。无效的合同，自始无效，故本院对原告要求确认双方的合同关系于2018年3月1日解除的请求，依法不予支持。关于租金及其滞纳金问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告崔运新称被告伍金辉自2017年1月开始欠付租金，对此被告伍金辉未能提交相反证据予以推翻，故本院对原告的主张予以采信。根据租赁双方在合同中关于租金标准的约定，本院推定2017年1月起每月的租金起算时间为当月的9日。原告崔运新称其于2018年3月1日收回了场地并租赁给了案外人，但其又表示被告伍金辉已经于2017年12月因为生意失败而自行离开了涉案租赁场地。虽然原告崔运新表示其系于2018年1月方才得知被告伍金辉自行离开且场地内物品被被告的债权人搬走，但其并未提交证据予以证实，同时亦未举证证实其实际收回场地的具体时间。而根据原告崔运新所提交的微信聊天记录显示，原告崔运新在2017年8月14日向被告催讨租金时已有关于解除合同的意思表示在内，虽后续场地仍在出租，但在2017年12月时已经知晓微信被被告删除好友无法联系，即在此时原告应当及时通过检查租赁场地等方式确认现状，并积极采取措施避免损失的扩大。原告崔运新在被告伍金辉已经将其在微信好友中删除的情况下，却对伍金辉是否在继续占有使用案涉场地、有无逃避债务的风险漠不关心，明显与常理不符。且原告崔运新收回物业后重新对外招租亦需要一定的时间，同日收回、同日出租亦有违常理，因此，鉴于原告崔运新未能提交充分的证据证实其在2018年3月1日才收回案涉场地，且即使其实际在该日收回场地，亦存在放任损失扩大的过错，故本院对原告崔运新要求被告伍金辉向其支付截止至2018年3月1日前的场地占有使用费的请求，不予支持。由于原告崔运新确认被告伍金辉于2017年12月离开，故伍金辉实际占用使用案涉租赁场地的时间系截止至2017年12月，由于伍金辉具体离开的时间无法确认，故本院酌定其停止使用案涉租赁物业的时间为2017年12月31日。即被告伍金辉应向原告崔运新支付2017年1月9日至2017年12月31日期间的案涉场地占有使用费。由于2017年12月9日起一年内的每月租金为4400元，之前一年的每月租金为4000元，故可计得2017年1月9日至2017年12月31日期间的案涉场地占有使用费为47264.52元（4000元/月×11月+4400元/月÷31天×23天）。由于被告伍金辉在2017年5月16日、8月10日共支付了租金9000元，故其尚应向原告崔运新支付场地占有使用费38264.52元。由于案涉租赁合同无效，且原告崔运新对于案涉无效合同的签订自身也存在过错，故原告崔运新主张根据合同约定要求被告支付迟延交纳租金的滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于水、电费及卫生费的问题。原告崔运新为证实其水、电费的主张，提交了2017年1月至9月的收款收据予以佐证，而部分收款收据在微信中亦已发送给了被告伍金辉，并无证据证实被告伍金辉对收据中的水、电费计量读数及金额提出了异议，故本院对该收据中的水、电费读数予以确认，即2017年1月至9月期间，用水量合计239吨，用电量合计9467度。而对于水费、电费单价，在合同中已经进行了明确，并在收据中亦有注明，因此计算水、电费金额时可以按该单价计算，即水费4.5元/吨，电费1.3元/度，计得水费为1075.5元（239吨×4.5元/吨）、电费为12307.1元（9467度×1.3元/度），现原告崔运新对电费仅主张12307元，并无不当，本院予以支持。上述水、电费系被告伍金辉在使用案涉物业时所发生的，其应当向原告崔运新支付。而对于卫生费，原告崔运新称该费用是村社所要求交纳的卫生管理费，并确认该费用未在合同中作出明确的约定，虽原告崔运新、徐天德无证据证实该卫生费的实际发生和垫付，但在原告所提交的且微信向被告发送过的收款收据中备注有该卫生费明细，每月为50元，且在合同中原有关于“租赁期间，政府等职能部门所收的费用，如卫生费、治安费等各项费用均由乙方交纳”的约定，而被告伍金辉并未就原告所发送的收据提出过异议，故本院对该项请求予以支持，并对原告所主张的卫生费50元/月的标准予以采纳，计得2017年1月至12月的卫生费为600元，被告伍金辉应予支付。关于保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，应该合同取得的财产，应当予以返还。原告崔运新确认被告伍金辉在案涉无效合同签订后，已经交纳了保证金5000元，因此该保证金在合同无效后应当予以返还，原告要求根据无效合同的约定条款主张没收该违约金，于法无据，本院不予支持。由于被告伍金辉拖欠原告崔运新的占有使用费未能清偿，为减少诉累，本院酌定该保证金5000元在本案中用于冲抵占有使用费欠款，经抵扣后，被告伍金辉尚应向原告崔运新支付占有使用费33264.52元。由于本案为租赁合同纠纷，合同双方当事人为原告崔运新与被告伍金辉，因此本案的适格当事人为原告崔运新与被告伍金辉，虽本案原告徐天德为案涉租赁物业的产权人，但根据合同相对性原则，上述租金及水电费、卫生费，被告伍金辉仅向原告崔运新负有清偿义务，故本院对原告徐天德提出的清偿请求不予支持。被告伍金辉经本院依法公告传唤，期满未到庭应诉，视为其对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告伍金辉向原告崔运新支付场地占有使用费33264.52元；二、于本判决生效之日起五日内，被告伍金辉向原告崔运新支付水费1075.5元、电费12307元及卫生费600元；三、驳回原告崔运新的其他诉讼请求；四、驳回原告徐天德的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1616元，由原告崔运新负担565元，由被告伍金辉负担1051元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白 亮人民陪审员  钟钜仪人民陪审员  区丽文二〇一九年七月二十三日书 记 员  陈芷清