广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初1051号 原告：管峰，男，1956年12月17日出生，汉族，住山西省霍州市。 原告：贾春喜，男，1965年2月21日出生，汉族，住山西省霍州市。 以上两原告共同委托诉讼代理人：黄淑宾，广西精一律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：赖法全，广西精一律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 被告：广西三润投资发展有限公司，住所：广西北流市北流镇陵宁路**。统一社会信用代码：91450981695397269Y。 法定代表人：何海生，该公司董事长。 以上两被告共同委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 被告：北海市龙府房地产营销策划有限公司，住所，住所：广西北海市云南路**银湾赤水苑**商铺社会信用代码：91450502068862360G。 法定代表人：潘乐军。 被告：南宁华振房产置业咨询有限责任公司，住所：广西，住所：广西南宁市青秀区桂雅璐**临街商铺E标******商铺用代码：9145010305604925XD。 法定代表人：莫仁云。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 原告管峰、贾春喜与被告广西富乐华房地产开发有限公司(以下简称富乐华公司)、广西三润投资发展有限公司(以下简称三润公司)、北海市龙府房地产营销策划有限公司（以下简称龙府公司）、南宁华振房产置业咨询有限责任公司（以下简称华振公司）商品房预售合同纠纷一案，经防城港市中级人民法院发回重审，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告管峰、贾春喜的共同委托诉讼代理人黄淑宾、赖法全，被告富乐华公司、三润公司、华振公司的共同委托诉讼代理人黄靖到庭参加诉讼，被告龙府公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告管峰、贾春喜向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告三润公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目V号(5#)地块职工市场合作建房合同书（写字楼）》（以下简称《合作建房合同书》）；2.被告三润公司返还原告购房款908273元及利息126972.78元（按中国人民银行同期贷款利率6%计算，自2014年4月10日始暂计至2016年10月31日，余下利息计算至清偿之日止）；3.被告富乐华公司、龙府公司就上述购房款908273元及利息126972.78元承担连带返还责任；4.被告华振公司返还原告购房款265836元及利息（以265836元为基数，按中国银行同期贷款利率6%计算，自2014年4月10日始暂计至2017年1月19日，余下利息计算至清偿之日止）。事实与理由：被告富乐华公司在防城港市行政中心区交汇防城港CBD(5号地块）进行商品房开发，并委托被告三润公司对该项目进行管理并进行商品房预售活动，被告三润公司又委托被告龙府公司进行销售并收取购房款。原告于2014年3月10日与被告三润公司签订了5-1-2605号《合作建房合同书》，约定原告购买被告富乐华公司开发的防城港市中央商务区CBD项目V号(5#)1栋26层05号房。合同签订后，在被告富乐华公司的售楼部里，原告共计向被告富乐华公司、三润公司刷卡支付了购房款908273元，被告三润公司只出具642437元的收据，余下的265836元被告富乐华公司以被告龙府公司名义出具。2016年8月，原告收到被告富乐华公司、三润公司同一信封内同时寄送的《签订商品买卖合同通知书》与《解除合同通知书》。原告接到通知后按要求来到被告富乐华公司售楼处准备与被告富乐华公司签订《商品房买卖合同》，但被告富乐华公司售楼人员告知原告，经测绘1栋26层05号房比原《合作建房合同书》约定的面积多出57.82平方米，要求原告另支付多出面积的购房款335356元，面积差异大大超出3%幅度的误差，高达26%，购房款的增加也大大超出原告所能预料的范围，也因此原告无法获得银行贷款。为此原告拒签《商品房买卖合同》，而购房款被告却分文不还。被告富乐华公司、三润公司销售房屋时未取得预售许可证，也未将商品房面积如实告知原告，存在欺诈行为，并以此为由侵吞原告购房款，严重侵犯原告权益。再者，因被告富乐华公司的原因导致合同发生重大变更，原告所欲购买的房屋已不存在，无法实现购房目的，因此被告富乐华公司应当将原告所付购房款及利息返还原告，且被告之间存在委托代理销售关系，被告富乐华公司应对被告三润公司、龙府公司所收取的购房款承担法律责任。原告已多次找被告协商处理，但至今未有任何回复，原告总共支付了908273元购房款，其中642437元为原告在售楼部刷卡支付进被告三润公司的POS机账户，余下265836元为原告在售楼部刷卡支付进被告华振公司的P0S机账户，但被告三润公司只出具642437元的收据，余下265836元以避税为由以被告龙府公司名义出具。被告华振公司与被告三润公司为委托代理销售关系，被告三润公司委托被告华振公司代为销售房屋，并且原告所支付的部分购房款实际上也是支付进被告华振公司的P0S机账户，因此被告华振公司应对其所收取的该笔购房款承担连带责任。 被告富乐华公司、三润公司共同答辩称，原告没有履行双方签订的《合作建房合同书》，并以房屋面积差异进行抗辩。经被告富乐华公司、三润公司发出签订商品房买卖合同通知书仍拒绝履行义务，被告富乐华公司、三润公司也发出解除合同通知书解除了双方签订的《合作建房合同书》。根据合同的约定，原告拒绝签订商品房买卖合同，应当将已付的购房款作为违约金支付给被告富乐华公司、三润公司，然后合同自动解除。同时，关于面积差异问题，双方在合同中也明确约定，只对合同的总价进行调整，不影响房屋的买卖成立。原告的诉讼请求明显缺乏事实依据，应当驳回。被告富乐华公司、三润公司收到原告的款项是64万元，原告诉请90万元多余的部分与被告富乐华公司、三润公司无关。 被告龙府公司未作答辩。 被告华振公司辩称，原告要求其对26万元承担连带返还责任没有任何的事实依据。该笔款项从原告提供的证据来看是被告龙府公司收取的，通过其的银行账户查询在这段时间内也没有收到该笔款项，请求驳回原告对其的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，经核对原告提交的证据原件后对原告所提交的各方当事人身份信息材料、《合作建房合同书》、《收据》及银行流水（包含刷卡小票）、《签订商品房买卖合同通知书》、《解除合同通知书》、《房屋信息查询证明》予以采纳作为定案的参考依据；对原告提交的《防城港市中央商务区北部湾滨海中心换签情况备忘录》，被告富乐华公司、三润公司、华振公司对该备忘录不予认可，由于该备忘录上无相关人员的签字或被告盖章确认，该证据的真实性无法确定，应不予采纳；对原告提交的《职工市场运作建房合作协议书》，被告三润公司与华振公司对该协议均不予认可，而原告未提交原件可供核对，在无其他证据予以佐证该协议书的真实性的情况下，应不予采纳；对被告华振公司当庭提交的银行开户许可证、银行账户明细查询单，因该两组证据与本案诉争事实无关联，应不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月10日，原告（乙方）与被告三润公司（甲方）签订一份《合作建房合同书》，内容为：鉴于甲方与富乐华公司（开发商）于2010年11月23日签订的《合作建房协议》，现乙方在对上述《合作建房协议》充分了解的情况下，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就防城港市中央商务区CBD项目V号（5#）地块职工市场合作建房达成协议；合同约定甲方购买乙方位于防城港市中心区的CBD五号地块1栋26层05号房，建筑面积221.53平方米，每平米5800元，总金额1284874元；开发商将于2015年8月25日前完成合作建房预售许可证办理。合同第六条约定：面积确认及面积差异处理；本协议约定的合作标的面积具体以取得预售许可证时已明确的测量面积为准（即以取得预售许可证时已明确的测量面积作为签订正式商品房买卖合同的面积；如本协议约定合作标的面积与取得预售许可证时已明确的测量面积有差异，则只对总价及未付款额作相应调整，不影响双方其他权利义务）。合同第七条对付款方式及期限约定为：签订本合同当日交清5万元首付款，余下房款支付方式为：1.签订本合同之日起30天内交清合同总房款50％，计642437元；2.余款乙方向银行申请按揭贷款，如果乙方被银行方面认为不符合按揭条件或乙方因政策等原因未能获得贷款，乙方须在银行通知不能获得贷款之日起7日内一次性付清余款。合同第八条约定：乙方应按合同第七条的约定的时间按时缴纳合作建房款，如未按本合同规定的时间付款，按下列以下方式处理：1、乙方超过规定时间三日仍不能按合同足额缴纳购房款的，视为其中途违约，且乙方同意将其已交纳的购房款作为违约金支付给甲方（即甲方无需退还乙方已缴纳款），本合同自动解除；2、乙方在本协议签订后，乙方不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如提出的，已交房款作为按违约支付给甲方，本合同自动解除。合同第九条约定：房屋交付时间为2016年3月31日，在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起到10日内。合同第十条约定：如开发商逾期交房超过180日后，乙方有权退房，但乙方须在15日内以书面形式明确表示是否退房，如超过15日乙方不做明确表示的视为乙方选择不退房，按乙方要求继续履行合同处理；乙方退房的，开发商须在乙方提出退房要求之日起15日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给乙方，并按总价款的2%赔偿乙方损失；乙方就配合开发商办理退房的有关手续；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，开发商按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到乙方所购合作建房质量或使用功能的，开发商应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知乙方。同日，被告三润公司向原告出具一张《收据》（编号：5035913），表明收到防城港CBD项目五号地块1-2605号房定金5万元；被告龙府公司向原告出具一张《收据》（编号：0108939），表明代收防城港CBD5号地块5-1-2605号房房款265836元，该笔款项通过POS机刷卡方式支付至被告华振公司的银行账户。 2014年4月10日，被告三润公司向原告出具一张《收据》（编号：0901495），表明收到防城港CBD项目五号地块1-2605号房首付款592437元。 2016年11月21日，原告就本案向本院提起诉讼。 2017年4月17日，防城港市房屋交易管理中心向原告出具《房屋信息查询证明》，表明截止至2017年4月17日，北部湾滨海中心1栋26层2605号房的建筑面积为279.35㎡，套内面积为222.6㎡，分摊面积为56.75㎡。 另查明，案涉商品房项目名称为中央商务区（CBD）北部湾滨海中心1号楼，该项目开发商为被告富乐华公司，于2015年7月9日取得《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2015025号），2605号房的实际测量建筑面积为279.35平方米。被告富乐华公司委托被告三润公司开发建设、经营、销售案涉商品房项目。案涉商品房取得《商品房预售许可证》后，被告富乐华公司、三润公司向原告寄送落款时间为2016年6月17日的《签订商品房买卖合同通知书》，通知原告在7日内前往换签《商品房买卖合同》；寄送落款时间为2016年8月8日的《解除合同通知书》，表明由于原告拒绝履行足额支付购房款及换签合同的义务，通知解除双方签订的《合作建房合同书》，原告已交纳购房款作为违约金不予退还。 本院认为，关于原告主张解除《合作建房合同书》的问题。《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，案涉《合作建房合同书》应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，案涉商品房在起诉前已取得《商品房预售许可证》，故《合作建房合同书》有效。原告主张其拒绝换签合同的主要原因为案涉商品房实际测量面积比《合作建房合同书》约定的面积多出57.83平方米，总购房款多出335356元，被告三润公司及富乐华公司对该事实未予以否定且原告提交防城港市房屋交易管理中心向原告出具的《房屋信息查询证明》予以佐证该事实。《合作建房合同书》第八条第2点约定购房者在签订该协议后不得以任何理由退房明显剥夺了合同一方当事人在合法合理且有解除事实的条件下解除合同的权利，属无效条款。经询问，原告表示认可在收到《解除合同通知书》时合同即解除，本院尊重当事人的真实意思表示，认定《合作建房合同书》已解除。 关于款项的退还及责任的承担问题。经查，被告三润公司收取原告购房款642437元，剩余265836元系被告华振公司收取后由被告龙府公司出具《收据》。在无相关证据证明被告华振公司、龙府公司与被告富乐华公司、三润公司有承担连带责任的法定事由的情况下，案涉款项应由实际收款人分别予以返还。本案中，原告在明确表示无法接受案涉商品房实测面积比约定面积多出26%且需补交近34万元购房款并以此拒绝签订《商品房买卖合同》的情况下，应赋予原告一定的选择权，其中包括是否继续履行合同。此外，因实测面积已超出面积差异的合理范围，因面积增加所需补交的购房款也并非小数目，被告富乐华公司、三润公司应就实测面积增加及补交房款的问题与原告进行磋商，而非直接要求补交房款而后解除《合作建房合同书》。虽《合作建房合同书》对面积确认及面积差异的处理约定为“如本协议约定合作标的面积与取得预售许可证时已明确的测量面积有差异，则只对总价及未付款额作相应调整，不影响双方的权利义务”，但该约定属格式条款，且被告三润公司也未通过下划线或加粗字体等方式提请原告注意该条款相关内容，故应从有利于购房者的角度理解即面积差异属合理范围内可参照该条款执行，如超出了合理的范围，则被告富乐华公司、三润公司不能依据该条款剥夺购房者因面积差异过大而拒绝继续履行合同的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，如前所述，原告在履行《合作建房合同书》过程中按约支付定金和首期款，但作为平等的民事主体，被告三润公司、富乐华公司不能在有违公平原则的情况下强行要求原告接受差异较大的面积差异并交纳数额较大的购房款，故应认定被告三润公司在履行《合作建房合同书》过程中存在过错，应承担返还原告已支付的购房款并赔偿利息损失。此外，被告富乐华公司作为项目的开发商在未取得《商品房预售许可证》的情况下对外销售房屋，本属违法行为，而被告三润公司作为《合作建房合同书》的签订主体以及收款人，被告富乐华公司与三润公司应连带返还已收取原告的购房款642437元。关于利息，原告主张自2014年4月10日起即被告三润公司出具编号为0901495的《收据》起算，本院予以支持，故利息的计算方法为：以642437元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年4月10日起计算至实际付清之日止。对原告主张的其余款项265836元，虽被告龙府公司出具《收据》确认该款项系代收房款，但款项实际支付至被告华振公司的账户，而被告华振公司无证据显示其将该笔款项转给了被告龙府公司，且被告华振公司与龙府公司均无正当理由收取原告的购房款项，故应由被告龙府公司与华振公司共同偿还该款项并赔偿利息损失，利息以265836元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年4月10日起计算至实际付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告管峰、贾春喜与被告广西三润投资发展有限公司于2014年3月10日签订的《防城港市中央商务区CBD项目V号(5#)地块职工市场合作建房合同书（写字楼）》已解除； 二、被告广西富乐华房地产开发有限公司与广西三润投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内连带返还原告管峰、贾春喜购房款642437元并赔偿利息损失（利息的计算方法：以642437元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年4月10日起计算至实际付清之日止）； 三、被告北海市龙府房地产营销策划有限公司与南宁华振房产置业咨询有限责任公司在本判决生效之日起十日内共同向原告管峰、贾春喜返还购房款265836元并赔偿利息损失（利息的计算方法：以265836元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年4月10日起计算至实际付清之日止） 四、驳回原告管峰、贾春喜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14117.20元（原告管峰、贾春喜已预交），由被告广西富乐华房地产开发有限公司与广西三润投资发展有限公司承担9882元，由被告北海市龙府房地产营销策划有限公司与南宁华振房产置业咨询有限责任公司承担4235.20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费14117.20元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李明娟 人民陪审员  潘泽耀 人民陪审员  刘敬佳 二〇一九年七月十九日 书 记 员  陈 蓉 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 三、《商品房销售管理办法》 第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。