云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3686号上诉人（原审被告）：杨天喜，男，汉族，1965年10月22日出生，云南省昆明市石林彝族自治县人，住云南省昆明市石林彝族自治县。上诉人（原审被告）：杨振强，男，汉族，1988年12月19日出生，云南省昆明市石林彝族自治县人，住云南省昆明市石林彝族自治县。上诉人（原审被告）：杨润，女，汉族，1990年6月16日出生，云南省昆明市石林彝族自治县人，住云南省昆明市石林彝族自治县。三上诉人共同委托诉讼代理人：李照宗，云南簿法律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会卖马巷居民小组。住所地：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会。负责人：董建云，系卖马巷居民小组组长。委托诉讼代理人：段明星，云南星昊律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张宇，云南星昊律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨天喜、杨振强、杨润因与被上诉人石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会卖马巷居民小组（以下简称“石林卖马巷居民小组”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省石林彝族自治县人民法院（2018）云0126民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，于2019年7月1日审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨天喜、杨振强、杨润上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求，由被上诉人负担全部诉讼费用。其主要的事实及理由为：一审法院程序违法，本案中被上诉人起诉的范围是终止2008年1月30日签订的《临江温泉综合楼租赁经营合同》以及占用损失和违约金，没有涉及被上诉人与杨琼梅之间于2012年1月18日签订的《临江温泉综合楼租赁经营延期补充协议》，一审法院错误地把本案审理的核心问题归集为该补充协议的效力问题，违反了“不告不理”的原则。上诉人正是基于该补充协议才继续交租金，履行承租人义务，不构成违约。由于出租房屋出现险情、消防不合格、市政道路修复、被上诉人需要收取租金发放居民的生活费等问题，才在七年之前对承租房屋事项进行了延期，完全符合当时的真实意愿。被上诉人是否将该补充协议报备和经过群众表决的问题，是其内部机制的问题，与上诉人无关，不能把上诉人内部行为责任转嫁给上诉人承担。故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人石林卖马巷居民小组答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《临江温泉综合楼租赁经营合同》。庭审中变更诉讼请求为：判令原告与被告之间签订的《临江温泉综合楼租赁经营合同》权利义务终止；2.判令被告返还原告合同租赁物（位于石林彝族自治县的临江综合楼）；3.判令被告支付原告自2018年7月2日至2018年8月20日占用房屋期间的租金53832.87元，并支付原告自2018年8月21日起至返还房屋之日止的每日租金1098.63元；4.判令被告支付原告逾期返还租赁房屋的违约金24.5万元；5.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2007年10月26日，原告卖马巷居民小组将位于石林彝族自治县的临江温泉综合楼进行公开租赁，并进行了竞价租赁，杨琼梅以最高竞价每年40.1万元中标。2008年1月30日，原告卖马巷居民小组与杨琼梅签订《临江温泉综合楼租赁经营合同》，原告将位于石林彝族自治县的临江温泉综合楼[石国用（2010）第2074号国有土地使用证]，一栋三层，其中一楼空铺面19间，二楼为未作装修的空房，三楼为普通标间的空房出租给杨琼梅。租赁期限为：10年。自2008年3月1日起至2018年3月1日止。年租金为40.1万元，采取先付款后使用的方式。该合同于2008年2月20日进行了公证。合同签订后，原告卖马巷居民小组按照合同约定交付了房屋给杨琼梅使用，被告也按合同约定向原告支付了房屋租金。2009年1月12日因原告没有按合同约定办理消防手续，经石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会人民调解委员会调解，双方协商达成一致，将房屋租期顺延4个月，至2018年7月1日止。2012年1月18日，原告卖马巷居民小组与杨琼梅签订《临江温泉综合楼租赁经营延期补充协议》，原告将位于石林彝族自治县的临江温泉综合楼，一栋三层，其中一楼空铺面19间，二楼为未作装修的空房，三楼为普通标间的空房出租给杨琼梅。租赁延期年限为：25年。自2018年7月1日起至2043年6月30日止。年租金为45万元，采取先付款后使用的方式。该补充协议，违反民主议定原则，未经居民小组会议讨论通过，也没有报居委会盖章备案，且延长期限还违反了合同法规定的期限20年。2016年5月11日杨琼梅因病去世，该房屋租赁合同由其共同经营的配偶杨天喜和子女杨振强、杨润继续履行。被告杨天喜于2018年6月1日将2018年7月1日至2019年6月30日房屋租金45万元，通过银行支付给原告卖马巷居民小组。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告卖马巷居民小组与杨琼梅签订《临江温泉综合楼租赁经营合同》，将位于石林彝族自治县的临江温泉综合楼出租给杨琼梅。合同签订后，原告卖马巷居民小组按照合同约定交付了房屋给杨琼梅使用，被告也按合同约定向原告支付了房屋租金。后双方再次签订《临江温泉综合楼租赁经营延期补充协议》，将该临江温泉综合楼的租赁期限延长25年。杨琼梅去世后，该房屋租赁合同由其共同经营的配偶杨天喜和子女杨振强、杨润继续履行，并已实际履行了将延期后的第一年房屋租金45万元支付给原告的义务。该延期补充协议，未经居民小组会议讨论通过，违反法律的强制性规定即民主议定原则，也没有报居委会盖章备案，且延长期限违反了合同法规定的期限20年，应当认定为无效。原告卖马巷居民小组的诉请，于法有据的部分，予以准许。委托诉讼代理人的代理意见，符合法律规定的合理部分，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第九十一条、第八条、第四十四条、第五十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决，一、确认原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会卖马巷居民小组与杨琼梅之间签订的《临江温泉综合楼租赁经营合同》自2018年7月2日权利义务终止。二、被告杨天喜、杨振强、杨润于判决生效后60日内返还原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会卖马巷居民小组合同租赁物（位于石林彝族自治县的临江综合楼[石国用（2010）第2074号国有土地使用证]，一栋三层，其中一楼空铺面19间，二楼为未作装修的空房，三楼为普通标间的空房）。三、由被告杨天喜、杨振强、杨润于判决生效后60日内支付原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会卖马巷居民小组自2018年7月2日至返还合同租赁物之日止占用房屋期间的使用费（计算标准：按每天40.1万元÷365天＝1098.63元）。四、由原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会卖马巷居民小组于判决生效后60日内返还被告杨天喜、杨振强、杨润已支付的款项45万元。五、驳回原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会卖马巷居民小组的其他诉讼请求。双方当事人除对于一审法院所确认事实中“……该补充协议，违反民主议定原则，未经居民小组会议讨论通过，也没有报居委会盖章备案，且延长期限还违反了合同法规定的期限20年……”有异议外，对于其他事实均无异议，本院对于双方当事人无异议的事实依法予以确认。上诉人同时补充，2012年1月18日，杨琼梅与被上诉人签订《临江温泉综合楼租赁经营延期补充协议》是因为出租房屋出现险情、消防不合格、市政道路修复、被上诉人需要收取租金发放居民的生活费等问题，对此，被上诉人不予认可。因上诉人未能提交相应证据予以证实，故本院不予确认。同时对于上诉人提出的事实异议，经本院审查，一审法院对该事实的描述是根据双方当事人在一审法院提交的证据予以的确认，上诉人对此有异议，但未能提交相应证据予以反驳，故本院对于其提出的该事实异议，亦不予确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：本案涉及的《临江温泉综合楼租赁经营合同》应否终止、上诉人应否返还涉案的租赁房屋？本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）条规定，法律规定或者当事人约定终止的其他情形合同的权利义务终止。本案中，根据查明的事实，被上诉人与杨琼梅在2008年1月30日签订的《临江温泉综合楼租赁经营合同》约定，合同租赁期间为，自2008年3月1日起至2018年3月1日止。后经双方当事人协商达成一致，将房屋租期顺延4个月，至2018年7月1日止。现被上诉人起诉主张双方当事人之间的房屋租赁合同关系自2018年7月2日终止，并要求上诉人腾退租赁的房屋并支付自2018年7月2日至腾退房屋之日止的使用费。对此，上诉人有异议，在一审审理中提交杨琼梅与被上诉人签订的《临江温泉综合楼租赁经营延期补充协议》，认为其有继续使用涉案房屋的相应权利。因此，一审法院基于上诉人的抗辩对于上诉人提交的《临江温泉综合楼租赁经营延期补充协议》进行审查并无不妥之处。因此，上诉人提出一审法院审查该补充协议属于程序违法的主张本院不予支持。《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条规定，涉及村民利益的事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理。本案中，前述《临江温泉综合楼租赁经营延期补充协议》未经被上诉人居民小组召开村民会议讨论通过，且亦未经过该协议约定的生效条件，即报居委会备案，故一审法院经审查认为该协议无效并无不妥之处。上诉人对此有异议，但未未能提交相应合法、有效证据予以支持其主张。故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，即，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。应当由上诉人承担举证不能的不利后果。综上，因上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，所做判决正确，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5782元由上诉人杨天喜、杨振强、杨润负担。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  杨 艳审判员  朱 欢二〇一九年七月二日书记员  郭亭恋