北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终8925号上诉人（原审被告）：刘春娟，女，1981年11月2日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘书林（刘春娟之父），住北京市房山区。被上诉人（原审原告）：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区**内北京万科城市花园。法定代表人：王玉峰，董事长。委托诉讼代理人：杨威威，女，北京万科物业服务有限公司管家系统负责人。委托诉讼代理人：张桂芳，女，北京万科物业服务有限公司管家系统负责人。被上诉人（原审第三人）：北京中粮万科房地产开发有限公司，住所地北京市房山区广阳新路**院**楼**111。法定代表人：张建新，董事长。委托诉讼代理人：孙无为，北京市建祥宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐骏，北京市建祥宇律师事务所律师。上诉人刘春娟因与被上诉人北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）以及被上诉人北京中粮万科房地产开发有限公司（以下简称中粮地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初19361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。刘春娟上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回万科物业公司的诉讼请求；诉讼费由万科物业公司、中粮地产公司承担。事实和理由：1.一审法院违反法律规定。首次开庭后，擅自变更主审法官，变更后的主审法官并未参与首次庭审。一审法院适用法律错误，在万科物业公司举证不充分的情况下，认定其证据充足，支持其诉讼请求，且将举证责任违法强加给刘春娟。2.一审判决认定事实错误。刘春娟提交缴费通知书、面积差补充协议等证据显示房屋交付的时间为2018年10月1日；刘春娟未予收房的原因是中粮地产公司未安装窗户，经刘春娟多次投诉，中粮地产公司才安装窗户，后刘春娟根据通知进行收房，且预交收房后一年物业费。另，刘春娟补充第三方应用程序截图，证明万科物业公司认可其不欠交任何物业费的事实。万科物业公司辩称，同意一审判决。一审判决认定事实清楚，一审中已提交前期物业服务委托协议的原件。万科物业公司从2016年8月1日开始承担物业服务，刘春娟应缴纳物业费用。中粮地产公司未到庭答辩。万科物业公司向一审法院起诉请求：1、刘春娟立即交纳所拖欠的2016年8月1日至2017年12月31日期间物业费6473.6元，并给付违约金2233.392元；2、诉讼费由刘春娟承担。一审法院认定事实：中粮地产公司（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《紫云家园（商业）前期物业服务委托协议》（以下简称《前期物业服务委托协议》），约定甲方委托乙方对中粮万科长阳半岛项目紫云家园（商业）项目提供前期物业服务事宜，物业类型为商业办公，委托管理服务期限自2015年1月1日起，房屋的物业费标准为每月每平方米6.87元。甲方应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，甲方应自实际交付之日起交纳物业服务费）。因物业买受人原因未按约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自约定的交付之日起全额交纳。物业买卖合同及本合同对物业服务费的交纳人未约定或约定不明确的，如业主或使用人实际已入住、使用，由业主或使用人交纳。刘春娟购买了北京市房山区长阳镇广阳新路7号院1号楼1单元507室的房屋（以下简称涉案房屋），房屋面积为55.43平方米。2016年7月27日，地产公司通知刘春娟办理房屋入住手续，但刘春娟以涉案房屋没有窗户为由未去办理入住手续，2016年8月2日刘春娟从万科物业公司处领取了涉案房屋的水卡及楼栋门禁卡，中粮地产公司称当日亦将涉案房屋的钥匙交付给了刘春娟，但刘春娟对此不予认可，中粮地产公司亦未向法院提交证据证明。2018年上半年，中粮地产公司为涉案房屋重新安装了窗户，解决了窗户问题，2018年7月22日，刘春娟与中粮地产公司办理了房屋入住手续，刘春娟称7月份收到了涉案房屋的钥匙。2018年7月22日，刘春娟签署了费用清单，该清单载明物业服务费4569.65元，预收2016年8月1日至2017年7月31日物业服务费用，标准6.87/平米/月。2018年9月28日，刘春娟交纳了2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费4569.65元。尚未交纳2016年8月1日至2017年12月31日期间的物业费6473.6元。另查明，刘春娟于2016年即委托一个叫万链的装修公司对涉案房屋进行了装修，刘春娟称该万链公司与中粮地产公司存在某种关系，万链公司自行从中粮地产公司处取得了涉案房屋的钥匙。中粮地产公司称万链公司与其有股权关系。再查，一审庭审中，双方均未能提交商品房预售合同。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，中粮地产公司与万科物业公司签订的《前期物业服务委托协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，且对刘春娟具有法律约束力。本案争议焦点为，刘春娟向物业公司交纳物业费的时间起点是否应以其实际办理入住手续的时间为准。经过庭审调查可以确认刘春娟实际办理入住手续的时间为2018年7月22日，但是中粮地产公司通知其可以办理入住手续的时间为2016年7月27日，刘春娟虽以涉案房屋没有窗户为由拒绝接收房屋，但是双方当事人均未能提交证据证明刘春娟提到的窗户问题是否是涉案房屋交付时必须满足的条件，即刘春娟是否有权以此为由拒绝接收房屋，且刘春娟于2016年起即开始对涉案房屋进行了装修，即自2016年起已经对房屋进行了使用，并享受了物业服务，故万科物业公司要求其支付2016年8月1日至2017年12月31日期间的物业费6473.6元的诉讼请求具有事实和法律依据，法院予以支持。刘春娟辩称北京市住房和城乡建设委员会公布的数据显示紫云家园为首批免前期物业服务费的项目，但该规定系北京市住房和城乡建设委员会发布的规范性文件，并非法律法规的强制性规定，不能以此对抗双方合同的约定，且该规定指向的是住宅项目，涉案小区属于商业办公类型，故对于刘春娟的辩称法院不予采纳。关于万科物业公司主张的违约金，因双方一直对于房屋何时交付、物业费何时起付问题存有争议，故对该项诉讼请求法院不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，于2019年4月判决：一、刘春娟于判决生效后十日内给付北京万科物业服务有限公司二〇一六年八月一日至二〇一七年十二月三十一日期间的物业服务费6473.6元；二、驳回北京万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院另查明，2019年3月21日开庭笔录记载，该次庭审中，一审法院口头裁定本案由简易程序转为普通程序，并告知各方不再送达书面裁定书；万科物业公司本次庭审中提交《前期物业服务委托协议》的原件，刘春娟发表质证意见为真实性无法核实，只有章，没有字也没有日期；中粮地产公司认可该协议的真实性。本院认为，综合双方的诉辩意见以及庭审情况，本案的争议焦点可以归纳为刘春娟是否应向万科物业公司交纳2016年8月1日至2017年12月31日期间物业费。刘春娟上诉称其不应向万科物业公司支付上述期间的物业费，结合具体理由，本院分析如下：首先，万科物业公司与中粮地产公司签订有《前期物业服务委托协议》，一审中万科物业公司当庭出示了原件，中粮地产公司认可该协议的真实性，刘春娟虽不认可该委托协议的真实性，但未能提供充分证据予以反驳，故该协议的真实性可以确认。万科物业公司与中粮地产公司签订的《前期物业服务委托协议》为双方真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故该协议刘春娟虽非合同订立主体，但对刘春娟仍具有约束力。其次，在案证据显示，刘春娟实际办理入住手续的时间是2018年7月22日，但在2016年7月27日中粮地产公司通知刘春娟可以办理入住手续后，刘春娟虽以涉案房屋没有窗户为由拒绝接收房屋，但自2016年起即委托装修公司对涉案房屋进行了装修。而此时，中粮地产公司已与万科物业公司签订《前期物业服务委托协议》，并对涉案房屋所在小区提供物业服务，故可以认定2016年8月1日至2017年12月31日期间，刘春娟已实际使用涉案房屋，享受物业服务，应支付该期间的物业费。再次，涉案房屋所在小区属于商业办公类型，刘春娟所述规定并非法律法规的强制性规定且指向的是住宅项目。最后，经审查，本案一审并不存在严重违反法定程序的问题以及举证责任分配错误的问题。综上所述，刘春娟的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘春娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 李蔚林审 判 员 王 元二〇一九年七月二十四日法官助理 姬 雷书 记 员 梁 佳