广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1302号上诉人（一审原告、反诉被告）：刘玲，女，1989年12月6日出生，汉族，住湖南省岳阳县，委托诉讼代理人：张瑜，广东德纳（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：陈昌焕，男，1988年10月5日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被上诉人（一审被告、反诉原告）：郭泽凡，女，1990年1月6日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，两被上诉人共同委托诉讼代理人：潘金星，广东敬业律师事务所律师。一审第三人：珠海百佳房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路**海逸豪庭**商铺，统一社会信用代码：914404006947858849。法定代表人：彭丽萍。上诉人刘玲因与被上诉人陈昌焕、郭泽凡以及一审第三人珠海百佳房地产投资顾问有限公司（以下简称百佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2018）粤0403民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘玲上诉请求：1、依法改判陈昌焕、郭泽凡返还刘玲购房定金110000元；2、判令刘玲无需支付陈昌焕、郭泽凡律师费6500元；3、判令陈昌焕、郭泽凡承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定的事实错误，刘玲是在被误导的情形下与陈昌焕、郭泽凡签订房屋买卖合同，合同不具备约定的履约条件，在合同履行过程中刘玲并没有违约。刘玲于2017年5月从老家来到珠海市××区从事商贸工作，期间得益于珠海市相关人才落户利好政策，刘玲向珠海市户籍管理部门申请了户口迁移手续，刘玲考虑到小孩今后入学读书等问题，决定在珠海市××区购买房产，于是向当地房产中介公司说明了本人目前的户籍及购房资格等相关状况，中介公司表示可以根据实际情况作变通操作，于是刘玲当即委托房产中介公司代为物色合适的房产。2017年7月16日，刘玲在与陈昌焕、郭泽凡面谈时获悉该案涉房产还没有完成不动产登记手续，并且刘玲当时也告知陈昌焕、郭泽凡，刘玲还不具备购房资格，不能在签订合同后马上办理产权转移登记。鉴于双方的客观状况，最后经过双方口头协商一致，同意房产的产权转移事宜可以等到陈昌焕、郭泽凡取得不动产登记证书及刘玲完成户籍转移并取得符合珠海市购房资格后才一同办理。在双方达成一致意思表示后，刘玲与陈昌焕、郭泽凡于当天签订了房屋买卖合同（商品房买卖合同对案涉房屋位置标注为：华发水郡花园三期A区18栋2801房），同时刘玲按合同约定向陈昌焕、郭泽凡支付了110000元的购房定金。一审中，陈昌焕、郭泽凡向法院提交了其与开发商签订的网上备案的购房合同，该合同明确对案涉房产的门牌号标注为珠海市××区井岸镇水郡三路1号18栋2801房。由此可见，（1）刘玲刚刚到珠海市工作，对本市房产调控政策缺乏了解，被具备房产买卖专业知识的机构（百佳公司）误导才签订了购房合同；（2）在该次房屋买卖过程中，买卖双方明知该买卖行为违反珠海市房产调控政策依然签订买卖合同，双方均存在过错；（3）陈昌焕、郭泽凡为追求巨大的经济利益，在明知刘玲不具备购房资格情形下，故意采取、利用隐瞒案涉房产真正登记门牌号的方法与刘玲签订房屋买卖合同。除了显示陈昌焕、郭泽凡涉嫌欺诈、误导刘玲签订《房屋买卖合同》，导致刘玲不可能按照合同约定办理银行按揭手续之外，同时也可以证明卖方在履行买卖合同过程中出现货不对板的情形，是卖方即陈昌焕、郭泽凡违约在先，刘玲没有继续履行合同（其实也是客观原因履行不能，一是基于货不对板，二是因为没有购房资格）是在行使不安抗辩权，不能认为是刘玲违约。本案中陈昌焕、郭泽凡明显存在两个过错，首先是明知刘玲没有购房资格仍然违规签订《房屋买卖合同》，其次是约定房屋的地址和面积与其提供的房产证不一致，存在违约过错。一审法院无视陈昌焕、郭泽凡的过错。二、一审法院适用法律条文片面、错误。1、在处理因不具备购房资格而签订购房合同引起纠纷的，应当参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第29条等相关的规定。2、关于陈昌焕、郭泽凡在一审反诉中主张的律师费。我国现有法律法规是有明确规定，本案中陈昌焕、郭泽凡主张的“律师费”不在规定范围之内，一审法院在认定陈昌焕、郭泽凡提出的“律师费”不属于双方签订合同约定的范围又酌定判令刘玲承担部分的“律师费”令人不解。如果一方因违规甚至违法的行为反而能够轻松获利，构建公平正义的法治社会又如何谈起？三、《房屋买卖合同》补充约定的第二条：买方有权转让给第三方，该条规定是规避房地产调控政策的条款，应当认为该条款没有效力，对双方均没有约束力。且“有权”是规定了买方的权利，并不是义务。一审法院没有就该问题进行阐释，有失公允。陈昌焕、郭泽凡辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。一、刘玲没有购房资格，其称将以其妹妹名义办理贷款及过户手续，双方在合同第18条补充约定“买方有权转让给第三方指定人”。如果合同约定的办理银行按揭的时间到达，刘玲仍然没有获得购房资格，将以其妹妹名义履行合同义务。因此，根本不存在刘玲被误导签订合同的情形，而且合同完全能够正常履行。二、刘玲未按合同约定在2017年12月1日前向银行提交按揭贷款申请资料，在收到《律师函》后也没有将权利义务转让给具备购房资格的第三方，已构成根本违约。三、陈昌焕、郭泽凡在一审时候提交的聊天记录应当被采纳。聊天记录显示刘玲在2018年5月底和6月初仍然称其妹妹会配合办理按揭手续。但陈昌焕、郭泽凡签订银行按揭手续后，刘玲及其妹妹均没有到银行办理银行按揭手续。这足以证明因刘玲的过错导致合同无法履行，已构成根本违约。四、合同约定违约方需支付守约方的律师费，陈昌焕、郭泽凡提供的证据证明支付了律师费13000元。即使陈昌焕、郭泽凡没有反诉，按照刘玲的诉讼标的额计算，13000元律师费完全符合收费标准。一审已作出调整降低，陈昌焕、郭泽凡虽认为降低的依据没有理由，但是为了避免诉累没有提出上诉，应当维持一审判决。五、刘玲在签订合同前明知自己没有购房资格，也清楚陈昌焕、郭泽凡未获得房产证，合同的补充约定已经能够充分证明陈昌焕、郭泽凡以及百佳公司已经将交易的相关事实交待清楚。刘玲称其已经在申请入户即将获得购房资格，合同补充约定其有权转让给第三人，就是为了避免刘玲最终未获得购房资格保证合同正常履行的条款。百佳公司二审未参加诉讼，也未提交书面意见。刘玲向一审法院起诉请求：1、判令陈昌焕、郭泽凡双倍返还刘玲购房定金22万元；2、由陈昌焕、郭泽凡承担本案全部诉讼费用。陈昌焕、郭泽凡向一审法院反诉请求：1、刘玲向陈昌焕、郭泽凡支付违约金148835元（违约金为每日按1445000元的万分之五，从2018年1月1日起计算至2018年7月25日，即206天）；2、刘玲向陈昌焕、郭泽凡赔偿律师费13000元；3.刘玲承担本案诉讼费。一审庭审中，陈昌焕、郭泽凡变更其第一项反诉请求为刘玲赔偿陈昌焕、郭泽凡损失148835元。一审法院查明：2015年10月11日，陈昌焕、郭泽凡作为买受人与作为出卖人的珠海华郡房产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售），约定陈昌焕、郭泽凡向珠海华郡房产开发有限公司购买珠海市××区井岸镇水郡三路1号18栋2801房。合同约定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。2017年7月16日，陈昌焕、郭泽凡作为卖方与作为买方的刘玲、作为经纪方的百佳公司签订房屋买卖合同，约定买卖双方通过经纪方买卖的房屋位于华发水郡花园三期A区（华发又一城）18栋2801房，该房建筑面积114.87平方米，该房的买卖总价为1555000元。买方的付款方式如下：买方应在签订本合同时直接或通过经纪方向卖方支付定金3万元，本合同成立后三个工作日内，买方应再支付给卖方定金8万元，即买方支付给卖方的定金总额为11万元整。买方应于2017年12月1日前（含当日）向拟贷款银行提交按揭贷款申请资料，办理按揭贷款所需手续，按揭费用由买方承担，卖方须配合买方办理银行按揭手续。在银行同意贷款后注销抵押5日内，买方应将购房款总额减去已付款项数额及银行同意贷款数额的差价部分支付给卖方。在银行将买方的按揭贷款支付给卖方之前，买方负有配合办理银行放款的义务。买卖双方应于卖方收到买方根据本合同第4.2.1条或4.2.2条约定所支付的购房款后三个工作日内到不动产登记机构办理该房过户登记手续，买方同意将不动产登记机构出具的受理回执等材料交由经纪方保管。买方未按本合同约定时间付款给卖方或未配合办理银行放款导致卖方无法按时取得银行放款的，每逾期一日，应按逾期付款额（或银行应放款数额）的1‰支付给卖方违约金。卖方无法定或约定理由单方解除本合同，或因其违约行为导致买方解除本合同，卖方应退还买方所交全部款项并赔偿买方已付给经纪方的居间报酬，此外还应双倍返还定金给买方。买方追究卖方违约责任的费用（包括但不限于律师费、差旅费等）由卖方承担。买方无法定或约定理由单方解除本合同，或因其违约行为导致卖方解除本合同，买方应赔偿卖方已付给经纪方的居间报酬，并无权要求卖方返还定金，卖方追究买方违约责任的费用（包括但不限于律师费、差旅费等）由买方承担。该合同第18条补充约定：双方已知悉该房现状信息、房产证在签订合约当日还未出；买方有权转让给第三方指定人士；本次交易卖方净收1555000元，交易中的税费由买方承担；在银行出具同意贷款通知书后三日内，买方需支付首期款给卖方。同日，刘玲向陈昌焕、郭泽凡支付定金11万元。2017年11月27日，陈昌焕、郭泽凡取得珠海市××区井岸镇水郡三路1号18栋2801房的不动产权证书。2018年5月30日，陈昌焕、郭泽凡将其房产证原件交给百佳公司。2018年7月16日，陈昌焕、郭泽凡委托广东敬业律师事务所潘金星律师向刘玲发出律师函，要求刘玲在收到本律师函五日内与本律师或者委托人联系，积极办理银行按揭手续以及指定第三方，否则陈昌焕、郭泽凡将解除与刘玲的房屋买卖合同，届时刘玲还要按照合同约定承担违约责任。2018年7月25日，陈昌焕、郭泽凡向刘玲发出解除房屋买卖合同通知书，称刘玲在收到律师函后没有按照合同去办理银行按揭，也没有指定第三方已构成根本违约，故通知刘玲自即日起解除双方于2017年7月16日签订的房屋买卖合同。陈昌焕、郭泽凡在一审庭审中确认案涉房屋买卖合同已经解除。刘玲在一审庭审中称其没有购房资格故没有向银行申请按揭贷款，也未指定其他人以购买案涉房产的名义向银行申请按揭贷款。一审法院又查明，陈昌焕、郭泽凡就本案诉讼，于2018年11月15日与广东敬业律师事务所签订委托代理合同，代理本案本诉和反诉至一审终结止，律师代理费为13000元，签订合同时支付5000元，余款于领取结果文书之日支付。陈昌焕、郭泽凡于同日支付了5000元律师代理费。一审法院认为，刘玲与陈昌焕、郭泽凡签订的房屋买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。刘玲根据合同约定支付了11万元定金，但刘玲未按合同约定在2017年12月1日前向拟贷款银行提交按揭贷款申请资料，至陈昌焕、郭泽凡发出解除合同通知之日即2018年7月25日，刘玲仍不具备购房资格，也未将其合同权利义务转让给具备购房资格的第三方，已经构成违约，陈昌焕、郭泽凡的合同目的无法实现，故陈昌焕、郭泽凡在2018年7月25日发函要求解除与刘玲签订的房屋买卖合同符合法律规定。根据房屋买卖合同第十三条的约定，因刘玲违约导致陈昌焕、郭泽凡解除合同，刘玲无权要求陈昌焕、郭泽凡返还定金，故刘玲诉请要求陈昌焕、郭泽凡双倍返还定金22万元没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于陈昌焕、郭泽凡反诉要求刘玲赔偿损失的问题。一审法院认为，在刘玲向陈昌焕、郭泽凡支付定金后，刘玲对于己方违约可能给对方造成的损失根据合同约定为被没收定金，在前述已经判决陈昌焕、郭泽凡无需向刘玲返还定金的情况下，陈昌焕、郭泽凡反诉要求刘玲赔偿其房价下跌的损失明显超过了刘玲订立合同时预见到或者应当预见到的因己方的违约行为可能给对方造成的损失，故陈昌焕、郭泽凡该反诉请求没有依据，一审法院不予支持。关于陈昌焕、郭泽凡反诉要求刘玲支付律师费13000元的问题。一审法院认为，房屋买卖合同第十三条约定律师费的支付前提是“因买方违约行为导致卖方解除合同”，律师费的承担范围是“卖方追究买方违约责任的费用”，按行业惯例，律师费主要以诉讼标的为计算依据，而本案陈昌焕、郭泽凡的第一项反诉请求要求刘玲赔偿损失相应的律师费不属于合同第十三条约定的律师费的承担范围，刘玲应承担的违约责任相应的律师费才属于双方约定的律师费的承担范围，故对陈昌焕、郭泽凡要求刘玲承担全部律师费13000元不予支持，一审法院酌定刘玲应承担因本案诉讼而产生的部分律师费6500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，一审法院判决：一、驳回刘玲的诉讼请求；二、刘玲于判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）陈昌焕、郭泽凡支付律师费6500元；三、驳回陈昌焕、郭泽凡的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4600元，减半收取计2300元，由刘玲负担；反诉案件受理费1769元，由刘玲负担71元，陈昌焕、郭泽凡负担1698元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，刘玲与陈昌焕、郭泽凡签订的《房屋买卖合同》约定买卖的房屋位于华发水郡花园三期A区18栋2801房。《房屋买卖合同》第13条约定：“买方无法定或约定理由解除本合同，或因其违约行为导致卖方解除合同，买方应赔偿……卖方追究买方违约责任的费用（包括但不限于律师费、差旅费等）由买方负担。陈昌焕、郭泽凡在一审的答辩状中称，刘玲已经构成根本违约，陈昌焕、郭泽凡有权单方解除合同并没收定金。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是双方对于案涉房屋买卖合同解除的过错问题。刘玲上诉主张陈昌焕、郭泽凡明显存在两个过错，一是明知刘玲没有购房资格仍然违规签订房屋买卖合同，二是约定房屋的地址和面积与其提供的房产证不一致，导致刘玲无法办理银行按揭手续。对此，本院分析认定如下：一、关于刘玲的购房资格，刘玲在上诉状陈述“得益于珠海市相关人才落户利好政策，刘玲向珠海市户籍管理部门申请了户口迁移手续”，说明刘玲对珠海市限购房产的规定是清楚的，且其已经正在申请户口迁移手续，并把这一情况告知了中介公司。在刘玲称有可能通过办理户口迁移手续取得购房资格的这种情况下，百佳公司为其物色房屋，并介绍其与陈昌焕、郭泽凡签订房屋买卖合同，陈昌焕、郭泽凡作为卖方并没有过错，而刘玲作为买方，其应当对自己能否取得购房资格有充分的预期和判断。从刘玲在上诉状陈述的合同签订过程来看，双方是自愿并协商一致签订合同的，刘玲上诉主张陈昌焕、郭泽凡欺诈、误导刘玲签订《房屋买卖合同》没有事实依据，本院不予采纳。二、刘玲与陈昌焕、郭泽凡签订的房屋买卖合同中约定的房屋地址与最终取得不动产权证书所记载的地址在表述上确实有不一致的地方，但双方约定的交易标的是唯一的、确定的，不能认定是陈昌焕、郭泽凡故意隐瞒。且从交易的过程来看，刘玲从未就房屋地址问题向陈昌焕、郭泽凡或百佳公司提出过异议，亦没有证据证明因合同约定的房屋地址与产权证登记的不一致导致刘玲不能办理银行按揭贷款手续，因此，刘玲据此主张陈昌焕、郭泽凡违约在先，其有权行使不安抗辩权的理由不能成立，本院不予采纳。根据一审法院查明的事实，本案房屋买卖合同不能履行的原因是刘玲一直不具备购房资格，未能在合同约定的期限内办理银行按揭贷款手续，一审法院认定刘玲违约并无不当，刘玲上诉要求陈昌焕、郭泽凡退还定金的理由不能成立，本院不予支持。关于律师费。根据《房屋买卖合同》第13条的约定以及前述认定，本案属于因刘玲违约导致陈昌焕、郭泽凡解除合同的情形，刘玲提起本案诉讼要求陈昌焕、郭泽凡双倍返还定金，陈昌焕、郭泽凡除反诉要求要求刘玲赔偿损失外，还在答辩中要求没收刘玲已支付的定金，一审法院采纳了陈昌焕、郭泽凡的该项抗辩意见，即认定刘玲应承担定金被没收的违约责任。故根据上述合同条款的约定，刘玲应承担对应其违约责任部分的律师费。一审法院酌定的律师费并没有明显不合理之处，本院予以维持。刘玲关于不予承担律师费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人刘玲的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2630元，由上诉人刘玲负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年七月一日书记员  梁 暐