贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初4665号原告：李朝雄，男，汉族，1983年2月1日出生，住贵州省毕节市，原告：周银美，女，汉族，1983年5月2日出生，住址同上，委托诉讼代理人：常德旭（特别授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛丽丽（一般授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗兴文、薛锦，该公司员工。原告李朝雄、周银美与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李朝雄及其委托诉讼代理人常德旭、薛丽丽、原告周银美委托诉讼代理人常德旭、薛丽丽，被告振华房开公司委托诉讼代理人罗兴文、薛锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理涉案商品房不动产权属证书；2、判令被告向原告支付被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以已付总房款为基数，按日万分之一的标准计算，从2017年1月1日起计算至2019年6月4日止；3、判令被告退还原告已付的通电、电视入户、门禁系统费共计1775.00元4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月29日，原告在被告处购买了被告开发的都市港湾5幢5层04号房，总购房款为381541.00元。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告已将涉案商品房交付给原告使用，被告承诺于2016年12月31日取得涉案商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告并未按合同约定履行。双方约定，若被告未能依照约定交付办理商品房转移登记相关文书交付原告，则以已付房款为基数按日万分之一的标准支付违约金给原告。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告已经违约。原告为维护自身合法权益，诉至法院，往判如所诉。被告振华房开公司辩称：对于原告的第一项诉请，我们现在暂未满足办证的条件；第二项诉请违约，我们是因为不可抗力因素不能办证，理由：1、市房产部门和区房产部门合并，业务停办；2、我们验收时遇到五号楼占用了消防通风口的问题，一直未整改，后经协调整改，导致我们消防验收缓慢；对于三通费的问题，我们有发改委的相应的文件解释这个问题。本院经审理查明事实如下：2014年8月29日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市××路都市港湾××房，房号为5-5-04；建筑面积122.682平方米，套内建筑面积97.553平方米；商品房总价款381541.00元；付款方式为银行贷款，合同签订之日向出卖人交付首付款116541.00元，余款265000.00元以银行按揭方式支付。出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.01%违约金；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。2015年8月18日，原告向被告缴纳了契税5723.00、办证费308.00、电通625.00元、门禁系统800.00元、有限电视入户350.00元等费用，共计13940.00元。另查明：《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）作了相关规定，其收取的是有线电视安装工料费；《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是低压用户报装工料费；贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。上述事实，有原、被告的陈述及其提交的《原告身份证复印件》、《商品房买卖合同》、《收据》、《借款凭证》，本院依职权调取的《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等证据，经庭审举证、质证，收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未将商品房转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。因涉案房屋尚不具备办证条件，且系委托被告办证，被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务，违约金应从2016年12月31日开始计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，原告诉请从2017年1月1日起计算至2019年6月4日，本院从其所愿；故违约金以原告已交购房款为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至2019年6月4日止。原告诉请被告向其退还电入户费、电视入户、门禁系统费用。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付时供电达到使用条件、有线电视线交付时线路敷设到户，供电和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。根据《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述电入户、电视入户费用实质应为供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告收取电视入户费、电开户费于约于法无合理依据，理应予以退还。对于原告主张被告退还门禁系统费用的诉请，本院不予支持。原告诉请判令被告立即为原告办理涉案商品房不动产权属证书，因涉案商品房尚不具备法定办证条件，故原告该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定规定，判决如下：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告李朝雄、周银美涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款人民币381541.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至2019年6月4日止；二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起二十日内退还原告李朝雄、周银美电视入户费、电开户费975.00元；三、驳回原告李朝雄、周银美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币285.00元（已减半收取），由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  杨婷二O一九年七月二十二日书记员包清琳