福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0481民初2427号 原告:赖真祥，男，1991年1月30日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：林伟忠，福建永杭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈光裕，福建永杭律师事务所律师。 被告：福建鑫瑞置业有限公司，住所地福建省永安市含笑大道******。社会统一信用代码：91350481699041147F。 法定代表人：陈小青，该公司总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：纪圣海，福建商通律师事务所律师。 原告赖真祥与被告福建鑫瑞置业有限公司（以下简称鑫瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖真祥委托诉讼代理人林伟忠、陈光裕、被告鑫瑞公司委托诉讼代理人纪圣海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖真祥向本院提出诉讼请求：1.判令鑫瑞公司支付赖真祥逾期交付房产的违约金86544.84元；2.判令本案诉讼费用由鑫瑞公司承担。事实与理由：2015年1月28日，赖真祥与鑫瑞公司签订《商品房买卖合同》，向鑫瑞公司购买永安市奥体国际小区12幢405室房产，该合同的第八条约定鑫瑞公司应当在2015年12月30日前将符合约定条件的商品房交付给赖真祥，交付的商品房应当同时符合下列约定条件：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格;2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件;3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成等。合同第九条约定，若鑫瑞公司逾期交房，鑫瑞公司应从合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付房屋之日止，按日向赖真祥支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，两赖真祥已按期支付了全部的购房款285344元，但鑫瑞公司却未能按照合同的约定条件交付房屋。2015年12月鑫瑞公司在该房产达不到交房条件且未经验收的情况下，强行通知购房人收房，遭到广大业主反对。直到2017年8月房屋才通过验收，2018年10月8日赖真祥的房屋才完成用电立户，达到用电设计要求条件。赖真祥认为鑫瑞公司当初将房屋交给赖真祥时，该房屋不符合约定的交付条件且未经验收，因此应当以该房屋达到约定的交付条件时间为实际交付时间，鑫瑞公司已构成逾期交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，但鑫瑞公司却拒不向赖真祥支付约定的违约金。 鑫瑞公司辩称：1、截至2015年12月30日，本公司开发的讼争房屋已经符合商品房买卖合同约定的交房条件。建设单位于2015年12月30日依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收和消防验收合格；2、本公司与赖真祥于2016年8月1日达成一致意见，即以鑫瑞公司替赖真祥交缴装修保证金、物业费等各种费用作为其接收房屋的条件。公司亦替赖真祥交缴物业管理费、装修保证金。现赖真祥主张逾期交房的违约责任没有事实依据和法律依据；3、赖真祥的陈述的事实与实际不符。因本公司不存在违约情形，要求驳回原告起诉。 赖真祥围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、不动产权证书、销售发票、供电公司客户信息表、竣工验收备案表等材料各一份，鑫瑞公司提交竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、入伙通知书、入伙汇签单、房屋验收表、业主信息登记表、特别提示、装修承诺书、装修防火责任书、前期物业管理协议、房屋装饰装修管理协议、说明、业主装修保证金领取确认明细表、证明、物业缴纳清单、会议纪要、赖真祥签收文书等材料各一份。经庭审质证，赖真祥、鑫瑞公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在案佐证。 经审理查明，本院认定事实如下： 赖真祥因购买鑫瑞公司开发的永安市奥体国际小区房产，与鑫瑞公司于2015年1月28日签订《商品房买卖合同》,该合同主要约定：赖真祥购买该小区12幢405室房产，建筑面积75.94平方米，价款为285344元。出卖人鑫瑞公司应当在2015年12月30日前将符合约定条件的商品房交付；逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，赖真祥按约支付购房款。鑫瑞公司于2015年12月通知赖真祥收房，该小区包括赖真祥在内的业主拒收房产。鑫瑞公司于2015年12月30日组织施工单位、设计单位、监理单位等进行竣工验收，2016年9月三明市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，即涉案小区消防验收合格。2017年8月8日涉案小区经备案机关即永安市住房和城乡规划建设局备案竣工验收。 2016年4月22日，经包括赖真祥在内的33位涉案小区业主与鑫瑞公司在相关部门人员的协调下，双方以会议纪要的形式对10号、12号、13号楼何时交房及违约金何时赔付等问题达成一致意见，该会议纪要载明：交房竣工验收备案表日期为准；关于违约补偿款事宜，在办理交房手续时，业主提出交房费用除契税、专项维修基金、房产证登记费、土地登记费外，其他不限于装修保证金、物业费等相关费用按开发商通知办理，其中装修保证金由物业公司出具收据，与该支付违约金相对抵。待业主装修好后经相关部门验收合格后由物业公司退还业主。同日，鑫瑞公司向赖真祥出具函件一份，除前述内容外，还载明：业主承诺本会议纪要内容与开发商通知书仅限于2016年4月15日上访的33位业主，怒不外泄，如此内容外泄，产生的违约补偿款将无法如期兑现。2016年7月12日，赖真祥接受涉案房产，该房的装修保证金5,000元及此后至2021年4月30日止的物业费均由鑫瑞公司代为缴交给物业公司。2018年12月27日，赖真祥收到物业公司退回的装修保证金5,000元。2018年10月8日赖真祥住宅完成用电立户。 本院认为，赖真祥与鑫瑞公司签订的《商品房买卖合同》，系双方自愿签署，其内容未违反法律规定，系有效合同。双方应按合同约定履行各自的权利义务。赖真祥已按约缴纳购房款，鑫瑞公司虽在2015年12月通知收房，且该房亦组织进行验收，但其消防未验收合格且未至相关部门进行竣工验收，故鑫瑞公司认为其已按约交房的主张不符合同约定，不予采纳。鑫瑞公司因未能按期交房，已构成违约，本应按合同约定支付违约金。但鑫瑞公司与包括赖真祥在内的33位业主在相关部门的协调下，双方自愿签署并制作的“会议纪要”，系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应为有效。该会议纪要确定了鑫瑞公司交房时间以竣工验收备案表日期为准，违约金的赔付以装修保证金、物业费相抵。故该“会议纪要”所达成房屋交付时间及违约金的赔偿标准可视为对双方签订的《商品房买卖合同》中相关义务责任约定的变更。现鑫瑞公司已按会议纪要所确定的违约责任的承担方式向赖真祥履行了代为支付装修保证金、物业费等义务，赖真祥也已按“会议纪要”的约定享有并接受了鑫瑞公司履约而产生的相关权益，故鑫瑞公司已对本案讼争诉请的内容已按要求履行完毕，现赖真祥又再要求鑫瑞公司按《商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金的诉请没有事实与法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，判决如下： 驳回赖真祥的诉讼请求。 案件受理费1,964元，减半收取982元，由赖真祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  陈国延 二〇一九年七月二十九日 书记员  陈瑜彬 附：本判决适用的主要法律条文及申请执行提示条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。