福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初4960号 原告：厦门市创优物业管理有限公司龙岩分公司，住所地龙岩市新罗区中城解放北路（汇盛花园）******，统一社会信用代码91350802310615465E。 主要负责人：郭丽娜，经理。 委托诉讼代理人：李敏鸿，男，1984年10月25日出生，汉族，厦门市创优物业管理有限公司龙岩分公司员工，住厦门市思明区。 被告：林细露，女，1986年7月14日出生，汉族，经商，住龙岩市新罗区。 原告厦门市创优物业管理有限公司龙岩分公司（下称创优公司）与被告林细露物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告创优公司委托诉讼代理人李敏鸿、被告林细露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创优公司向本院提出诉讼请求：判令林细露向创优公司支付拖欠的物业服务费5497.38元、公摊水电费1590.26元及逾期付款违约金2857.25元（按欠费金额每日万分之六的标准计算至实际支付之日止，暂计至2019年5月27日）。事实和理由：创优公司是龙岩市南中旭日新城小区的物业服务公司，林细露是该小区3号楼2702室房产的业主。根据该小区物业服务合同等相关规定，林细露应于每季度的首月10号前向创优公司支付当季的物业服务费等，若逾期支付物业服务费或其他应缴费用的，应按欠费金额每日千分之三的标准向创优公司支付违约金。自2016年1月1日至2019年6月30日期间，林细露未按时缴纳物业服务费和公摊水电费，累计结欠物业服务费5497.38元、公摊水电费1590.26元。创优公司催讨未果，故诉至法院，请求判如所请。 林细露辩称，1、创优公司与南中旭日（理由）投资有限公司签订的《南中旭日新城物业服务合同》及《南中旭日新城物业服务补充协议》应属无效。《物业管理条例》第二十四条规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”，本案中，创优公司受聘为物业服务企业，没有经过招投标，也没有经房地产行政主管部门批准，因此，创优公司的受聘应属无效。《物业管理条例》第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明”，但创优公司提供的《南中旭日新城物业服务补充协议》是在林细露与建设单位签订房地产买卖合同之后，于2014年6月18日签订的，该补充协议未向林细露明示，属无效协议。2.创优公司要求林细露支付公摊水电费，但创优公司未能提供实际已付公摊水电费的证据，也没有提供公摊水电费的计算依据，因此不应予以支持。3.创优公司要求林细露支付违约金没有依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，对于拖欠的物业管理费，创优公司有义务通过书面途径进行催收，本案中，创优公司并未向林细露催收物业费，因此林细露不属于无正当理由拒绝交纳物业费。即便林细露要支付违约金，但创优公司主张对欠费金额按每日千分之三的标准计算违约金，明显超过法律规定。4.创优公司提供的物业服务质量，明显不符合规定。林细露多年以来要求创优公司协助处理门口邻居乱搭建问题，但创优公司置之不理，致使林细露的居住环境处于危险之中，创优公司提供的物业服务不够到位。林细露多次要求交纳物业费用，但创优公司却以种种理由不予受理，林细露暂不交纳物业费系因创优公司服务不到位且随意变更物业管理人员。对于创优公司诉请的违约金，林细露不予承担，目前的不良局面，系创优公司造成，创优公司工作人员态度恶劣，多次对林细露家人进行恐吓，也给林细露及家人心理健康带来较大伤害。对于前期的物业管理服务费，林细露不同意缴纳，其他的公摊费用愿意承担，后期物业进场后产生的物业费也同意支付，但不同意支付违约金。综上，请求法院依法驳回创优公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：林细露系坐落于龙岩市新罗区中旭日新城）3幢27层2702室户主，该房产建筑面积为87.26平方米。 2012年1月5日，厦门市创优物业管理有限公司（乙方）与南中旭日（龙岩）投资有限公司（甲方）签订《南中旭日新城物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对南中旭日新城提供前期物业管理服务并收取一定费用，其中该物业管理区域物业管理服务收费选择包干制方式，物业服务费用由购房者（业主）按其购买的物业的建筑面积（产权面积）交纳，具体为：住宅物业为1.5元/月·平方米；商业物业为5元/月·平方米。物业服务费用业主交房时按半年交纳，半年过后按季缴纳，业主或物业使用人应在收到缴费通知单5日内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主违反约定未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起应按应交费用的日千分之一的标准向乙方支付违约金。2014年6月18日，厦门市创优物业管理有限公司（乙方）与南中旭日（龙岩）投资有限公司（甲方）签订《南中旭日新城物业服务补充协议》，约定为更好地履行原合同，为小区业主提供更高品质的物业管理服务，双方一致同意由乙方在龙岩设立的分公司即厦门市创优物业管理有限公司龙岩分公司为该小区专属提供日常物业管理服务，双方同意原合同第七条第三款有关物业服务费缴纳时间的约定修订为“业主及物业使用人应当自交房之日起预缴6个月的物业服务费用，6个月后按季度缴纳，缴纳的时间是当季首月10号以前（即1月10号前，4月10号前，7月10号前，10月10号前”；原合同第二十八条有关业主逾期缴交费用的违约金调整为“从逾期之日起由业主及物业使用人按应交费用的日千分之三的标准向乙方支付违约金”；原合同第三十二条的合同期限修订为“本合同有效期至本小区业主大会依法选聘出新的物业服务企业且新旧物业公司办理完交接，乙方依法退出本小区之日止”。林细露作为南中旭日新城小区业主，自2016年1月1日至2019年6月30日期间累计结欠物业服务费5497.38元，自2015年4月1日至2019年3月31日期间累计结欠公摊水电费1590.26元。因逾期未缴前述费用，林细露截至2019年7月16日还应向创优公司支付违约金3069.88元。创优公司催讨未果，故诉至法院，请求判如所请。 本院认为，厦门市创优物业管理有限公司属于具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位，其与南中旭日（龙岩）投资有限公司签订的《南中旭日新城物业服务合同》及《南中旭日新城物业服务补充协议》合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。林细露辩称该两份合同无效，没有事实和法律依据，本院不予采信。创优公司根据该合同的约定向包括林细露在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴水电费。林细露在接受创优公司提供的物业服务后，负有向创优公司交纳物业管理服务费、水电费等费用的义务。逾期未缴纳的，还应按合同约定支付相应的违约金。截至2019年6月30日，林细露累计结欠物业服务费5497.38元；截至2019年3月31日，林细露累计结欠公摊水电费1590.26元，应限期偿付。创优公司诉请林细露支付对前述欠缴的物业服务费和公摊水电费按日利率万分之六计算的违约金，系其对自身权利的处分，不违反法律与行政法规，本院予以支持，也即林细露应限期支付创优公司物业服务费5497.38元、公摊水电费1590.26元和截至2019年7月16日的违约金3069.88元，并支付以欠款金额为本金，自2019年7月17日起至款清之日止，按日万分之六计算的违约金。林细露辩称创优公司未能尽到合同义务，未能提供良好的物业管理服务，但其未能提供证据予以证明，且物业服务系针对广大业主具有公共性，业主有权要求物业公司依照物业服务合同承担履行职责、采取补救措施或赔偿损失等法律责任，但这些事由不构成业主拒绝支付物业费的“正当事由”，因此对林细露的答辩意见本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第四十二条规定，判决如下： 一、林细露应于本判决生效之日起十日内支付厦门市创优物业管理有限公司龙岩分公司物业服务费5497.38元、公摊水电费1590.26元，两项合计7087.64元； 二、林细露应于本判决生效之日起十日内支付厦门市创优物业管理有限公司龙岩分公司截至2019年7月16日的违约金3069.88元，并支付以7087.64元为本金，自2019年7月17日起至款清之日止，按日万分之六计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由林细露负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  黄玉海 二〇一九年七月三十一日 法官助理邱声宜 书记员饶珊（代） 书记员黄敏（代） 一、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院。开户行：兴业银行龙岩新兴支行，账号：17×××01。 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。