陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终3056号 上诉人（原审原告）牛海名，男。委托诉讼代理人高肖，陕西索骥律师事务所律师。委托诉讼代理人陈军，陕西索骥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）雷海侠，女。委托诉讼代理人贾建武，陕西趋同律师事务所律师。委托诉讼代理人王义，陕西趋同律师事务所律师。原审第三人陕西新环境房地产经纪有限公司。法定代表人杨帅。委托诉讼代理人李季袁，男。委托诉讼代理人李磊，男。上诉人牛海名因与被上诉人雷海侠、原审第三人陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称新环境经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初5817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人牛海名及其委托诉讼代理人陈军、被上诉人雷海侠的委托诉讼代理人贾建武、王义、原审第三人新环境经纪公司的委托诉讼代理人李季袁、李磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛海名上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判雷海侠支付牛海名违约金25.6万元和中介费、按揭担保费、银行评估费60040元；2、一、二审诉讼费用、律师代理费等诉讼费用由雷海侠负担。事实和理由：第一，一审判决认定事实错误。双方签订合同后，牛海名如约支付了购房定金5万元和中介费、按揭担保费、银行评估费60040元，合同已进行网签备案，牛海名贷款申请亦审批通过，准备进一步办理资金监管手续。但由于雷海侠无法提供结婚证，未能在2017年11月30日前配合办理资金监管手续，网签备案失效，直接导致牛海名无法支付首付款及办理后续事宜，不能实现购买房屋的根本目的。雷海侠的违约事实非常清楚。一审判决认定双方因沟通不及时导致未能继续履行合同、双方均有责任，严重与事实不符。第二，一审程序违法。一审判决查明事实部分提到建行和平路支行2018年9月5日出具《情况说明》，但该《情况说明》未经法庭质证，不能作为本案证据。需要说明的是，合同履行过程中，牛海名获得建行贷款审批后，只需资金监管手续办结，银行即可放贷，但由于雷海侠提供不出结婚证，导致未能在约定时间办理资金监管手续。建行不允许长时间占据贷款名额，所以让牛海名先撤回了贷款申请资料。雷海侠辩称：第一，牛海名并未提供其贷款已被银行审批通过的证据，贷款未被审批通过，牛海名根本不具备办理资金监管的前提条件。第二，雷海侠并不清楚转移房屋所有权所需流程和手续，所以才选择新环境经纪公司进行房屋交易。新环境经纪公司在签订合同之初就应对双方办理过户相关资料是否真实合法及是否齐全进行事先审核，并指导当事人办理相关手续，而不仅仅是收取中介费。牛海名作为交易相对方，也应尽到谨慎义务，对交易所需资料进行事先查看。但新环境经纪公司并不清楚交易所需资料。此种情况之下，将合同不能继续履行的责任归责于雷海侠，是不公平的。雷海侠虽然没有结婚证，但有事实婚姻。对此特殊情况，相关部门有相应的处理方法。牛海名在没有与相关部门进行沟通，也没有相应证据证明是因为雷海侠无法提供结婚证而导致合同无法继续履行的情况下，就说雷海侠违约，没有任何依据。第三，合同履行过程中，雷海侠一直积极配合，至今仍愿以合同约定价格将房屋出售给牛海名。未能提供结婚证，不是雷海侠故意违约，也不是雷海侠单方过错，而是新环境经纪公司未能履行自己应尽的审核义务、牛海名未能尽谨慎义务而导致的。因此，牛海名要求雷海侠承担违约金和中介费等费用，无任何依据。而且，牛海名的实际损失并非其诉请的数额，牛海名不能获得超过自己损失的额外利益。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，雷海侠不同意牛海名的上诉请求。新环境经纪公司述称：涉案合同不能继续履行的根本原因是雷海侠在办理资金监管手续时未能提供房管局要求的结婚证。牛海名向一审法院起诉请求判令： 1、雷海侠向牛海名支付违约金 25.6 万元；2、雷海侠向牛海名偿付中介费 38400 元、按揭担保费 17800 元、银行评估费 3840 元，合计 60040 元；3、本案律师费、案件受理费、保全费、评估费、鉴定费等诉讼费用由雷海侠全部承担。一审法院经审理查明，2017 年 9 月 9 日，雷海侠给高佳佩出具了《委托书》，载明：兹本人雷海侠身份证号 612102196511011942 位于雁塔区朱雀南路 38 号明德广夏 11901 号，因本人在外地也无法亲自到场，现委托高佳佩，身份证号 610581198908051920 代我签订此房的买卖事宜，并办理后续物业交接手续。同日，新环境经纪公司作为居间方（丙方）与牛海名（乙方、买受方）、雷海侠（甲方、出售方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：甲方自愿将位于西安市雁塔区朱雀路 3 号 11 栋 11904 房出售给乙方，《房屋所有权证》号为 1100102003-14-11-119041；甲、乙双方确认该房屋总售价为 1280000 元，付款方式为购房定金+购房首付款+购房款+公积金 贷款或银行贷款+交房尾款；乙方于 2017 年 9 月 9 日支付甲方购房定金 50000 元（定金以甲乙双方要求丙方指定账户托管）；乙方在产权过户进窗后缴税前手续办理之时支付甲方购房首付款 390000 元；乙方通过公积金贷款或银行贷款方式支付甲方购房款 890000 元；签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，乙方应支付丙方居间服务费 38700 元整；甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责；并已取得共有权人同意出售和签订本合同，可依约定配合乙方办理过户和交付该房屋；保证所确认的房屋状况真实；由此而引起的一切法律责任及经济责任由甲方全部承担；如房屋产权人未到场，而代理人承诺产权人已知悉并同意此合同的全部条款，且已获得产权人和共有权人授权签订本合同的，因代理人违反上述承诺，导致合同被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，并由代理人向买受人赔偿总房价 20%的款项以及向居间方赔偿总房价的 3%的款项；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外每逾期一日违约方向守约方支付 100 元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间 10 个工作日，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，违约方按房屋总价款的 20%向守约方支付违约金（如违约方对违约金额有异议，应由违约方举证证明）。如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。该合同落款处有高佳佩代雷海侠签字。 2017 年 9 月 9 日，牛海名交付了购房定金 50000 元。 2017 年 9 月 9 日，牛海名与新环境经纪公司签订了《按揭委托办理协议》，委托新环境经纪公司办理银行按揭贷款手续并支付了服务费 17800 元。同日，牛海名向新环境经纪公司支付了中介费 38400 元、按揭担保费 17800 元、银行评估费 3840 元，合计 60040 元。2017 年 11 月 7 日，牛海名与雷海侠就涉案房屋进行网签及面签。牛海名称在进行资金监管的时候需要雷海侠的结婚证，得知雷海侠无结婚证，就结婚证一事进行沟通；雷海侠称办理贷款的时候，牛海名出示了其离婚证，牛海名对此不予认可。2018 年 9 月 5 日，中国建设银行股份有限公司和平路支行出具了《情况说明》，载明：经查，借款人方芳、牛海名于 2017 年 10 月 18 日在我行办理住房按揭贷款业务。我行现存资料无方芳婚姻状况、收入、税收证明。经与牛海名核实，牛海名已经撤回了在银行的贷款申请及相关手续。庭审中，牛海名提供了其妻方芳与新环境经纪公司工作人员王海盈的微信记录，根据记录显示：2017 年 9 月 14 日起，王海盈即开始与方芳就涉案房屋的手续进行沟通；2017 年 10 月 17 日，王海盈通知方芳第二天到房地局办手续；2017 年 10 月 25 日，王海盈说贷款下来了银行会给方芳打电话；2017 年 11 月 1 日，王海盈询问方芳银行有无打电话并告知审批下来就该做资金监管了；2017 年 11 月 6 日下午 2:39，王海盈通知方芳说明天早上 9 点做资金监管；2017 年 11 月 6 日下午 3:19，王海盈短信说房东的这边还有结婚证还没有弄好，正在联系；此后王海盈一直就业主结婚证一事与方芳进行沟通；2017 年 11 月 15 日，王海盈称“我们经理跟权证已经在弄了，房东弄不了我们想办法，你不用操心，已经都在资金监管这一步了，我们不可能放弃”；2017 年 11 月 20 日，王海盈告知方芳已经离职。庭审中，牛海名又提供了其妻方芳与雷海侠女儿高佳佩的微 信记录，根据记录显示：2017 年 11 月 3 日起，高佳佩与方芳就涉案房屋手续陆续进行沟通；2017 年 11 月 6 日，高佳佩回复今天办委托，同时方芳询问结婚证有无办好，高佳佩回复开的证明，今晚过去。当日高佳佩通过微信四次给方芳转账合计 40000 元；2017 年 11 月 7 日，高佳佩问房子现在怎么样了，方芳回复需要叔叔阿姨的结婚证。高佳佩回复好像是不给办，上次就没能办成，上次出国需要办就没有办成。方芳回复“你问问阿姨吧，今天听中介说，实在不行还得找人”。高佳佩回复“好的”；2017 年 11 月 10 日、2017 年 11 月 14 日，方芳均询问高佳佩结婚证怎样了，高佳佩回复今天我们有去问了，办不成，给中介说了，他说不行办成单身。方芳回复“上次做网签的时候都是以已婚形式做的，现在以单身的形式做，行吗”。高佳佩回复“他们说可以，因为本来我爸妈就没有结婚证”。高佳佩称看让开什么证明，如果定了，明天下午就过去，如果还是复杂，就等中介这边，开始跟他们说过没有结婚证，只有证明；2017 年 11 月 17 日，高佳佩称中介正在弄；2017 年 11 月 20 日，高佳佩与方芳商定，高佳佩给方芳微信转账剩余定金 10000 元，方芳回复“回头刷首付”，高佳佩回复“好的”；后双方继续沟通到 2017 年 12 月 2 日；2018 年 5 月 18 日，高佳佩微信称得知其成为被告。2018 年 3 月 18 日，牛海名通过 EMS 向雷海侠邮寄了《合同解除函》，载明：解除牛海名与雷海侠、新环境经纪公司于 2017 年 9 月 9 日签订 的《房屋买卖合同》。 一审法院认为，牛海名与雷海侠签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按 照合同约定享受权利、履行义务。根据庭审查明，牛海名、雷海侠在合同履行过程中均积极配合对方，唯出现雷海侠结婚证无法提供一事导致合同未继续履行。本院认为，该原因系在合同履行过程中因牛海名、雷海侠双方沟通不及时导致的，牛海名、雷海侠对此均有责任，但根据双方签订的《房屋买卖居间合同》又并未约定合同履行的节点。 故牛海名主张的雷海侠全部违约责任，无事实依据，本院不予支持。但牛海名在雷海侠已经退还了定金外，还实际支出了中介费 38400 元、按揭担保费 17800 元、银行评估费 3840 元，合计 60040 元。 本院认为该部分费用根据公平原则酌情由雷海侠承担 45000 元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：一、雷海侠自本判决生效之日起十日内支付牛海名人民币 45000 元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回牛海名其余诉讼请求。本案案件受理费 6041 元，由雷海侠承担 4500 元，牛海名承担 1541 元。因牛海名已预交，雷海侠应将该款于本判决生效之日起十日内一并给付牛海名。 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，上诉人牛海名与被上诉人雷海侠签订房屋买卖居间合同之后，因雷海侠不能提供结婚证一事导致合同不能继续履行，此系雷海侠单方原因，牛海名并无责任。一审判决认定此原因系合同履行过程中牛海名与雷海侠沟通不及时导致的，牛海名与雷海侠对此均有责任，这一认定显属错误。牛海名在合同不能继续履行之后，于2018年3月18日向雷海侠邮寄合同解除函，雷海侠一方签收后亦未提出异议，同意解除合同，因此双方所签房屋买卖居间合同已经解除。本案的争议焦点在于雷海侠应否承担违约责任的问题。雷海侠所出售涉案房屋系其与配偶的夫妻共同财产，根据房屋登记管理部门的规定应提供结婚证方可办理房屋买卖相关手续，但雷海侠一直未提供结婚证，导致合同不能继续履行，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。结合本案合同履行情况，牛海名仅支付5万元定金，之后再未支付其他费用，且定金已由雷海侠一方退还，因此本院酌定由雷海侠支付牛海名违约金10万元。牛海名所主张违约金中过高部分本院不予支持。牛海名为履行合同所支付的中介费、按揭担保费和银行评估费60040元系其实际损失，理应由违约方雷海侠予以赔偿。一审判决由雷海侠承担中介费、按揭担保费和银行评估费其中部分费用，亦属错误，应予纠正。牛海名认为一审判决认定事实存在错误的上诉理由成立，本院依法予以采信。一审判决并无程序严重违法之处，牛海名其余上诉理由不能成立，本院依法不予采信。 综上所述，牛海名的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，其余部分予以驳回；一审判决认定事实存在错误，判决主文第一项应予变更，并加判雷海侠支付牛海名违约金10万元。一审判决主文第二项正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初5817号民事判决第二项“驳回牛海名其余诉讼请求”；二、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初5817号民事判决第一项为：“雷海侠自本判决生效之日起十日内赔偿牛海名中介费、按揭担保费、银行评估费共计60040元”；三、雷海侠自本判决生效之日起十日内给付牛海名违约金10万元。一审案件受理费的负担按一审判决执行。二审案件受理费5366元，牛海名已预交，由雷海侠负担3000元，牛海名负担2366元。雷海侠将其应负担之3000元连同上述款项一并给付牛海名。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  李 美 红审 判 员  朱 利 安 二○一九年七月二十九日 书 记 员  张  佳  欣 1