广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终1989号上诉人（原审被告）：李东龙，男，1977年6月13日出生，汉族，住黑龙江省。被上诉人（原审原告）：惠州市万顺房地产顾问有限公司，住所地惠东县稔山镇船澳村委和联丰村委亚婆角古塘地段合正东部湾******。法定代表人：黄云惠。上诉人李东龙与被上诉人惠州市万顺房地产顾问有限公司居间合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2018）粤1323民初2664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告李东龙不服一审判决，上诉请求：1、撤销广东省惠东县人民法院（2018）粤1323民初2664号民事判决，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、根据市场行情和惯例，房屋买卖一般是由买方支付居间佣金，因此，上诉人委托被上诉人出售房屋时，与被上诉人已口头约定由买方支付居间佣金，卖方无须支付，如果房屋售价达100万以上，卖方则支付3万元给被上诉人作为奖励金。但房屋交易完成时，被上诉人欺骗上诉人在不知情之下签署了佣金承诺书。在游说上诉人委托出售房屋前，被上诉人故意利诱上诉人，自称可以帮上诉人卖到100万元。双方约定了：如果卖价达不到100万元，按照市场惯例，则卖方实收房款，无须支付居间佣金，由买方支付佣金；如果卖价达100万以上，则买方支付3万元作为奖励金。在接受委托后2、3个月了，被上诉人一直未能把房屋出售，每次都以市场环境不好等理由搪塞推卸责任，游说被上诉人以低价贱卖，与当初承诺的100万元完全不同了。数月后，被上诉人打电话通知上诉人，称已敲定了一名有诚意的买家，只要卖方同意以85万元出售，便马上签署买卖合同。上诉人由于急需用钱，则从深圳的家赶到惠东签约。但去到被上诉人店里，被上诉人却告知上诉人，买方嫌弃85万元卖价高了，要求调低卖价，由卖方支付佣金。上诉人再次感觉到被房屋中介忽悠和欺骗了，但由于已经被骗至惠东县，不好空手而归，只好同意以83万元出售，不得不勉强同意改为卖方支付佣金。即上诉人当时是被房屋中介欺骗了，不知买方已付佣金的情况下，才签署了佣金承诺书。交易完成后，上诉人无意之中才得知买方已实付了3万元佣金给房屋中介，才发现自己又被房屋中介（被上诉人）欺骗了，所以，非常生气，才不同意履行佣金承诺了。二、被上诉人在庭审中称已根据官方规定明码标价和公示了居间佣金的支付标准，自称公示的标准是房屋售价的6%（不高于）。根据官方规定，被上诉人不能超出该公示标准收取未标明的项目和费用，而被上诉人同时收取买方双方的佣金合计6万元，收取的总佣金约占房屋成交的7.23%，显然，部分超出了法定标准，超出部份依法不能获得支持。《广东省发展改革委、广东省任房城乡建设厅转发国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》(粤发改价格[2014]542号)规定:房地产中介服务机构应按照《价格法》《房地产经纪管理办法》等法律法规要求，严格执行明码标价制度。房地产中介服务机构不得收取任何未标明的项目及费用。根据该官方行业规定，被上诉人作为一家房屋中介机构，必须明码标价并在其经营场所中公示收取标准，并根据该标准收取居间佣金。但被上诉人的做法，显然违反了该些官方规定。即使上诉人无证据证明是被被上诉人欺诈的情况下签署佣金承诺书的，但被上诉人收取佣金总额不能超过83万元*6%=49800元，扣除买方已实付的3万元居间费，上诉人顶多须支付19800元。综上所述，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人惠州市万顺房地产顾问有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院驳回上诉人请求，维持原判。一、上诉人编造案件基本事实，混淆视听。根据公平原则，行业惯例居间费用由买卖双方对半分摊，而不是上诉人声称的居间费用由买方承担。交易房位于惠东××××山镇，楼盘名称是莱蒙水榭湾，而不是上诉人强调的“博罗县”，而且房屋成交价是83万而不是85万。一次房屋交易的撮合成功。需要居间方十几次甚至几十次的讨价还价，期间各方给出的条件会在与客户磋商中不断变化，最终，会达成合意。也就是说，无论答辩人在谈判中说了什么，最后，都应当以上诉人签署书面的《佣金承诺书》作准，况且，答辩人不记得“奖励金的事情”，如果有那么也只是磋商中一个已经无效而且被《佣金承诺书》所替代的情节，不是最终结果。上诉人作为完全民事行为能力人，签署的文件是其真实意思的表达，不存在欺诈的情况。二、上诉人对佣金问题断章取义，玩弄文字游戏，违背市场常识，从而想达到逃避履行合同义务之目的。佣金是否超过标准的问题，一审法庭调查阶段，上诉人就曾经提出过，而我方进行过反驳，法官认为答辩人反驳理由符合市场交易常识，而驳回上诉人抗辩。答辩人确实有公示“二手交易佣金6个点”但也公示“代办过户1-1.2万”整个交易流程应当包括代办过户，那客户还需要支付代办过户的费用。答辩人认为，公示的收费标准仅仅是参考标准，最后收费数额都是意思表示一致后签订《佣金协议书》确定的。此外，上诉人作为房屋交易的卖方，即收取现金的一方有异议，相反房屋交易的买方，即支付现金的一方无异议，而且已经按照《佣金协议书》足额按时付款。上诉人扣住6%这个字眼，进行狭隘理解，是违背交易常识的，不符合常理的。三、上诉人提出的上诉理由并不是新的理由，一审法院全部回应过。上诉人上诉本质上不是为了解决纠纷，也不是判决不公，而是恶意诉讼。此种恶意诉讼行为浪费司法资源，造成答辩人诉累。综上，一审法院判决事实清楚，法律适用正确，恳请贵院驳回诉讼请求。原审原告惠州市万顺房地产顾问有限公司向一审法院起诉请求：1、被告李东龙给付佣金人民币30000元（叁万元），违约金人民币每日万分之五（计算到实际支付日）；2.李东龙支付我方因主张权利产生的相关费用（包括律师费、交通费）。在庭审中，原告明确第二项诉讼请求中律师费、交通费为人民币10000元。一审法院认定事实：1.2015年5月7日，原告、被告及案外人宋某芳签订了《二手房买卖及居间服务合同》，其中卖方为李东龙，买方为宋某芳，居间方为惠州市万顺房地产顾问有限公司，合同约定李东龙将其名下位于惠东县××山镇××村委××村民小组旱地窝地段××水榭××、××、××楼××单元××号的商品房以人民币830000元的价格出售给宋某芳。同日，原告又与被告签订了《佣金承诺书》，甲方（承诺人）为被告，乙方（居间方）为原告，该承诺书第三条约定“甲方自愿承诺支付服务佣金或奖励金人民币叁万元整（￥30000.00元）”。第四条约定“支付方式：甲方自愿承诺签署二手房买卖合同及居间服务合同当天，支付乙方服务佣金人民币叁万元整（￥30000.00元）”。第六条约定“甲方自愿承诺支付上述三、四条约定之服务佣金给乙方”。第九条约定“甲方逾期支付，应以服务佣金金额为基准，按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。若导致乙方以诉讼方式向甲方主张权利的，甲方将承担乙方因主张权利而产生的所有费用（该费用包括但不限于诉讼费、诉讼保全及担保费、律师费、交通费等费用）”。原告与被告确认，原告已完成委托事项，涉案房产也已过户至宋某芳名下。2.被告主张合同已超过政府指导价，向申请本院调查取证。本院根据被告的申请向惠东县发展和改革局发函调查，惠东县发展与改革局回复称“一、关于《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号）和《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格[2014]1289号）是否现行有效的问题。首先，根据2014年6月13日《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格[2014]1XX9号）第二条规定，房地产经纪服务收费定价权限，下放至省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理，各省可根据市场情况决定实行政府指导价或市场调节价管理。同时，第五条规定，《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]XX1号）中有关房地产咨询和经纪服务收费的规定于2014年7月1日废止。根据2014年8月29日《广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅转发国家发展改革委住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（粤发改价格[2014]XX2号）第一条规定，广东省放开房地产经纪服务收费，实行市场调节价。根据2014年12月17日《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）第一条第（五）项规定，放开各省、自治区、直辖市价格主管部门对房地产经纪人接受委托，进行居间代理服务收取的佣金的定价管理，实行市场调节价管理。其次，《广东省定价目录（2015版）》（粤府办[2015]X2号，施行期间为2015年8月15日至2018年4月30日）和《广东省定价目录（2018版）》（粤府办[2018]X1号，2018年5月1日施行）均没有将房地产经纪服务收费列入定价目录中。列入定价目录的内容为实行政府定价、政府指导价的事项，没有列入定价目录的即实行市场调节价。对实行市场调节价管理的事项，经营者可根据生产经营成本、市场供求和竞争状况、社会承受能力等因素依法自主确定收费标准。综上所述，房地产经纪服务收费已不适用《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]XX1号）规定，并且在广东省乃至全国范围内已放开定价管理，实行市场调节价管理”。3.原告承认已收取宋某芳佣金30000元。4.被告主张，被告签署《佣金承诺书》是受原告误导，但未提交相关证据。同时，被告还主张原告并未对佣金数额进行明码标价。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.佣金承诺书是否是被告真实意思表示；2.佣金承诺书是否成立并生效。关于第一个焦点，原、被告双发于2015年5月7日在佣金承诺书上签名，被告主张并非自己真实意思表示，但没有提供证据，根据举证规则，本院认定该佣金承诺书系被告真实意思表示。关于第二个焦点，被告主张原告没有对佣金数额明码标价，佣金已经超过了相关法规规定的政府指导价，佣金承诺书无效。佣金承诺书中已经对佣金的数额明确进行了约定，被告作为成年人应当清楚，应视为明码标价。根据惠东县发展和改革局的复函，房地产经纪服务项目是实行市场调节价管理，佣金承诺书是双方真实意思表示，且不违反相关法律强制性规定，该佣金承诺书依法成立并生效，双方均应遵守。关于佣金，原告请求被告支付，符合双方约定，本院予以支持，被告应向原告支付佣金30000元。关于违约金，由于原告未明确违约金的起算时间，诉讼请求不明确，本院对该请求在本案中不作处理，原告可另行主张。关于交通费、律师费，原告没有提交相应证据证明具体支出，根据举证规则，本院不予支持。综上，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第三款、第四百二十四条、第四百二十六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李东龙应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告惠州市万顺房地产顾问有限公司支付佣金人民币30000元。二、驳回原告惠州市万顺房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元（原告已预缴），由原告惠州市万顺房地产顾问有限公司负担250元，由被告李东龙负担550元。二审中，被上诉人惠州市万顺房地产顾问有限公司提交以下新证据：证据一、《房地产中介服务项目收费标准》，拟证明我司按照发改委的规定明码标价公示的费用标准，支付的佣金是对方自愿承诺的，代办过户都是带当事人到场进行办理的，因为房管局要对当事人本人进行拍照，代办过户都是这样操作的。上诉人李东龙针对上述证据发表质证意见：此证据真实性存疑，在交易之初，被上诉人并没有公示该份价格标准，但是现在被上诉人自己是同意将该证据作为新证据使用的，从而可以印证被上诉人所公示的佣金收费标准是成交价的6%，本案中，被上诉人已经收取了买家3万元的佣金，如今还向上诉人索取3万元的佣金，加起来，佣金金额为成交价的7.2%，已经高出了其明码标价的标准，结合一审法院向惠东县房管局调查取证的复函“房地产中介服务机构应按照《价格法》《房地产经纪管理办法》等法律法规要求，严格执行明码标价制度，房地产中介服务机构不得收取任何未标明的项目及费用”。另外，本案中的产权过户是买卖双方亲自去办理的，不存在中介机构代办过户的基础事实，也不存在代办过户费，而且上诉人出具的承诺书里面只是说愿意支付佣金，并不是指其他的费用。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查，惠州市万顺房地产顾问有限公司在二审中提交的《房地产中介服务项目收费标准》显示：“1、房地产中介服务（二手房交易），按成交金额的6%收取，促成交易双方签订《房屋买卖合同》即收取服务佣金。……4、代办过户，一次性付款10000元——12000/套，按揭贷款13000元——15000元/套。5、其他代办服务，视具体代办服务内容，以双方协商为准。”本院认为，本案系居间合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人出具的佣金承诺书是否有效，应否支付相应的佣金给被上诉人？具体评述如下：《国家发展和改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2XX5号）第一条第五款规定：“一、对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省、自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序，放开价格。……（五）房地产经纪服务。房地产经纪人接受委托，进行居间代理服务收取的佣金。”第二条规定：“二、各省、自治区、直辖市在放开上述7项服务价格时，应要求各经营者严格遵守《价格法》等法律法规，合法经营，为消费者等提供质量合格、价格合理的服务；严格落实明码标价制度，在经营场所醒目位置公示价目表和投诉举报电话等信息；不得利用优势地位，强制服务、强制收费，或只收费不服务、少服务多收费；不得在标价之外收取任何未予标明的费用。”根据上述规定，房地产经纪服务项目实行市场调节价管理。本案中，双方于2015年5月7日签订了《佣金承诺书》，其中第三条约定“甲方（李东龙）自愿承诺支付服务佣金或奖励金人民币叁万元整（￥30000.00元）”。第四条约定“支付方式：甲方自愿承诺签署二手房买卖合同及居间服务合同当天，支付乙方（惠州市万顺房地产顾问有限公司）服务佣金人民币叁万元整（￥30000.00元）”。第六条约定“甲方自愿承诺支付上述三、四条约定之服务佣金给乙方”。第九条约定“甲方逾期支付，应以服务佣金金额为基准，按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。若导致乙方以诉讼方式向甲方主张权利的，甲方将承担乙方因主张权利而产生的所有费用（该费用包括但不限于诉讼费、诉讼保全及担保费、律师费、交通费等费用）”。根据上述合同条款，双方订立的《佣金承诺书》已经对佣金数额、支付条件以及违约责任进行了明确约定，现被上诉人不仅完成了二手房交易，且提供了代办过户服务，涉案房产已过户至买家宋某芳名下，被上诉人主张其按照发改委的规定明码标价公示的费用标准进行收费，并在二审中提交《房地产中介服务项目收费标准》以证明其严格落实明码标价制度，其主张有事实和法律依据，本院予以支持。上诉人主张涉案房屋居间佣金的支付标准不能高于房屋售价的6%，缺乏事实和法律依据，一审判决上诉人应向被上诉人支付佣金人民币3万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，二审予以维持。上诉人的上诉，没有充分的事实依据，二审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费550元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 黄宇乐二〇一九年七月二十九日法官助理雷彩霞书记员叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。