北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初41003号原告：上海安能聚创供应链管理有限公司，住所地上海市青浦区华新镇华卫路**。法定代表人：秦兴华，董事长。委托诉讼代理人：戴洋，北京嘉润律师事务所律师。被告：北京多维金属建筑系统有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇姚辛庄村东。法定代表人：王保强，总经理。委托诉讼代理人：曾繁华，北京开盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李忠亮，男，1984年1月6日出生，汉族，该公司员工。原告（反诉被告）上海安能聚创供应链管理有限公司（以下简称安能公司）与被告（反诉原告）北京多维金属建筑系统有限公司（以下简称多维公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人戴洋，被告委托代理人曾繁华、李忠亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安能公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告一次性返还原告已支付的房屋租赁押金108万元、租金1556756元、物业费75万元（实际为开设门恢复费）合计3396756元；2、被告一次性赔偿原告损失1522041元；3、被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2003年7月30日，被告与北京市通州区张家湾姚辛庄村村民委员会（以下简称村委会）签署《联营合同》，2005年6月10日签署《协议书》，约定村委会负责办理联营场地的各项合法建设使用手续，被告系联营企业具有联营土地的使用权，并对联营设施享有独立的自主经营权，有权与第三方进行投资合作，联建期限为50年，即2003年8月1日至2053年7月31日。2017年10月31日，原告与被告签署合同编号为DW-ZL20171026-06的《房屋租赁合同》，被告将位于北京市通州区张家湾姚辛庄村工业园甲18号的车间办公楼宿舍的房屋出租给原告，约定房屋租赁期限为2018年6月1日至2021年5月31日，共计三年。根据《房屋租赁合同》第五条租金以及支付方式的约定。合同签订后，原告如约履行了合同义务。2017年11月7日，原告向被告支付房屋押金108万元，并收到被告出金出具的押金收据。2018年5月14日，原告向被告支付主车间1-3跨，复合板车间、第三层办公楼、宿舍2018年6月1日至2018年8月31日的租金1801769元，并收到被告出具的发票。原告与被告签署《房屋租赁合同之补充协议》，约定原告向被告支付两年的园区物业费共计150万元，作为其对主车间开设33个门恢复原状的费用，自2018年1月1日起算，每月6.25万元，乙方分四期向甲方支付，即每半年支付一次，每次付款人民币37.5万元。上述物业费为被告对原告开设门后恢复原状的费用，被告实际不提供物业服务。2018年3月30日、2018年5月21日，原告分别向被告支付37.5万元。合计75万元。并收到被告出具的两张发票。2018年6月12日，被告向原告下发书面《通知》，通知原告“因政府拆迁原因”导致双方签署的《房屋租赁合同》无法继续履行。此后，原告在使用租赁场地过程中受到诸多阻挠，导致原告根本无法正常使用租赁场地。综上所述，被告解除合同的行为已经严重违反合同约定，并损害原告合法权益，原告有权要求被告退还已支付的费用包括租赁押金108万元，2018年6月12日至2018年8月31日无法正常使用房屋的租金1556756元，由于租赁场地已拆除原告无须承担恢复开设门的费用，即物业费75万元。基于租赁合同期限为3年，原告搬迁至租赁场地为正常经营快递货运货物、仓储业务，对承租房屋进行装修改造，并斥巨资采购快递分拣流水作业线及配套设施，但原告实际正常使用至2018年6月12日，此后受到多重阻挠，导致无法正常使用。根据《合同法》第107条，原告有权要求被告赔偿损失1522041元。因此，原告向贵院提起诉讼，请求法院支持原告全部诉讼请求。多维公司答辩称：2017年10月31日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，并于2018年2月27日签订《补充协议》，上述协议履行过程中，因租赁物所处的通州区张家湾片区遇到政府拆迁腾退。因原被告双方在签订租赁协议时，对租赁物在租赁期间可能遇到拆迁早有预见并进行了协商，双方在租赁合同第13.2条约定“租赁期间，如遇政府或政策原因而产生的政府收回拆迁、征用、限制使用等使得双方无法继续履行合同的情形时，经通知乙方后，甲方可提前无责任终止解除本协议，双方按照本协议的约定办理退租、结算手续，因政府拆迁政策、拆迁征用等产生的补偿费用全部归甲方所有。”《补充协议》第二条约定，原告对被告所有的租赁物开设33个门，应该即付原告150万元补偿，该费用为甲方对乙方开设门后恢复原状的费用，甲方实际并不提供物业服务，该费用为固定费用，甲方须自乙方退租或租赁期内遇政府拆迁时自己恢复，乙方无须负责。被告根据约定提前函告了原告，因需提前对原告新开设的33个门进行修复，被告函告原告提前解约的事由，具体腾退时间，并要求原告与被告对押金及租金进行结算，但原告为从被告和政府拆迁处获得不法利益，在明知政府对租赁物进行拆除的情况下，仍罔顾事实，不予腾退，并组织社会闲散人员在被告租赁物处进行堵门等不法行为。在公安机关对其进行处罚后才承认拆迁事实、并表示不与政府进行作对，但其仍坚持从被告处获得不法利益。因其要求没有任何法律及合同依据，被告没有同意。原告在明知按照协议还需支付被告违约金420万元的情况下，拒绝与被告进行结算，还恶人先告状诉至贵院要求被告退还全部租赁费用。原告行为不仅严重违反与被告签订的协议，而且与建设北京城市副中心的政策相悖。请求法院驳回其全部诉讼请求。多维公司提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告约定开门费75万元；2、反诉被告支付反诉原告欠付水电费58303.2元；3、反诉被告支付反诉原告损失95020元；4、反诉被告支付反诉原告赔偿金7544元；5、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉被告在协议履行过程中未按期给付租金，已构成违约，应承担相应违约责任及费用。具体如下：一、反诉被告尚欠反诉原告75万元开门费未支付。反诉被告与反诉原告签订的补充协议第2条约定，乙方对主车间南侧新开23个门、南侧新开10个门，乙方须向甲方支付两年的园区物业费共计150万元，作为其主车间开设33个门后恢复原状的费用。因考虑在租赁物上开设33个门对租赁费将来使用和拆迁补偿可能造成不利的影响，双方约定上述物业费仅作为开设门恢复原状的费用，甲方实际并不提供物业服务，该费用为固定费用，甲方须自乙方退租时和租期内遇政府拆迁时自动恢复，乙方无须负责。由此可见，协议双方对将来可能遭遇政府拆迁的情况早有预见，其该笔150万元开门费的性质是反诉被告对反诉原告的租赁物开设33个门进行修复的固定费用补偿，而反诉被告实际只支出75万元，尚欠75万元未支付。虽然补充协议约定的后两期75万元给付时间未至，但协议约定该笔费用是在反诉被告拆除改建租赁物33个门时本应支付反诉原告的恢复费用，该费用是固定不变的，否则反诉原告当时不可能允许反诉被告在租赁物上开设33个门。现遇到政府拆迁，协议双方在订立协议时所预见的情况出现，双方提前解约，反诉原告也依约自行对33个门进行的恢复，依据协议约定，反诉被告应及时支付反诉原告剩余开门费75万元。二、反诉被告支付反诉原告欠付水电费58303.2元。反诉被告实际使用主车间至2018年7月18日，复合板车间、办公楼及宿舍楼至2018年9月2日，而反诉被告租赁物水电费实际只交付至2018年5月，其实际使用的2018年6月及7月的水电费均为反诉原告垫付，其应支付水电费具体金额为电费：2018年6月份40280.4元、7月份17422.8元；水费：2018年6月份376元、7月份224元。水电费欠付58303.2元未支付。三、反诉被告应支付反诉原告损失95020元。因反诉被告书面承诺于2018年7月8日完成搬迁，反诉原告为在搬迁前将新板材车间开设的门进行修复，多次告知反诉被告按时搬迁，均被反诉被告无故拒绝。无奈，2018年7月6日反诉原告函告反诉被告若不及时搬迁，将对租赁物内物品进行清点并协助搬离。反诉被告收到函告后仍拒绝自行搬离，为此，反诉原告租用两辆搬运车，在公证机关见证下，将反诉被告堆放在新板材车间内物品进行公证提存，反诉原告共花费公证费25020元、租车及搬运费2万元、提存费5万元，共计95020元。原告先行垫付的该费用是反诉被告违约拒不搬迁引起的，所以该笔垫付的费用应由反诉被告承担。四、反诉被告应支付赔偿金7544元。反诉被告在租赁期间因运输不当，将反诉原告堆放在租赁物院内的金属夹芯板撞坏造成损失7544元。该笔损失，反诉被告至今未支付反诉原告。综上，反诉被告在明知其违约拖欠反诉原告多项费用未支付的情况下，故意不与反诉原告结算，在没有任何依据的情况下起诉反诉原告，不但诉求不应得到支持，还应依约依法支付反诉原告上述费用，请法院依法裁判。针对多维公司的反诉，安能公司辩称：一、安能公司与多维公司签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效，且多维公司应为合同无效承担全部法律责任，多维公司即便因合同无效遭受经济损失，也应自行承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，多维公司不能提供出租房屋取得建设工程规划许可证的相关文件及证明，多维公司出租给安能公司的房屋为非法建筑，双方签署的租赁合同无效。多维公司在与安能公司签署《房屋租赁合同》时，多维公司告知安能公司其出租的房屋系其与村委会联合经营，并且多维公司将其与村委会签署的《联营合同》作为租赁合同附件。并且，多维公司与安能公司签署的《房屋租赁合同》中也约定多维公司保证其享有房屋的出租权，以上事实均证明多维公司隐瞒出租房屋未取得合法建设手续的事实，多维公司应对租赁合同无效承担全部法律责任。二、多维公司在反诉中提出的各项经济损失没有事实和法律依据，无权要求安能公司承担赔偿责任。1、关于多维公司要求安能公司支付剩余未支付的75万元开门洞恢复费。《房屋租赁合同》及《补充协议》均为无效。多维公司向安能公司主张支付剩余的75万余元开门洞恢复费没有合同依据。事实上，出租房屋为非法建筑，已经被政府机关拆除，多维公司没有对门洞进行恢复的必要，多维公司也未提供充分证据证明其对门洞进行恢复，安能公司无需再向多维公司支付该费用。即使多维公司自行对开门洞进行了恢复，该费用也应由多维公司自行承担。即便安能公司承担多维公司恢复开门洞的费用，也应以多维公司恢复开门洞实际发生的费用为准，并非合同约定的数额；2、多维公司主张安能公司欠付水电费。多维公司出具的水电费明细为多维公司自行制作没有安能公司的确认，对于该笔费用数额安能公司不予认可，并且安能公司在6月12日以后已经不能正常生产，其7月份开始已经完全不能经营，不可能产生如此高额水电费。根据《房屋租赁合同》第六条的约定，安能公司并无直接向多维公司承担水电费的支付义务。如因安能公司逾期支付水电费给多维公司造成损失，安能公司才向多维公司承担损失赔偿责任。本案中，多维公司未出示证据证明其代安能公司垫付水电费，也没有证据证明其因安能公司未支付水电费而遭受经济损失；3、多维公司主张的证据保全费用以及设施设备的搬运费保管费。证据保全费用不属于因合同无效而造成的实际经济损失，该费用应由多维公司自行承担。设施、设备的搬运费和保管费，多维公司没有提供实际付款的凭证和发票，不能证明该费用实际发生，并且即便该等费用实际发生，由于租赁合同无效应由多维公司承担全部责任，该等损失由多维公司自行承担。4、多维公司主张的赔偿金。该赔偿金不属于租赁合同纠纷审理范围，应不予支持。综上，请求驳回多维公司全部反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月31日，多维公司（甲方、出租方）与安能公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市通州区张家湾镇姚辛庄工业园甲18号，复合板车间、主车间1-3跨、主车间4-6跨、办公楼、宿舍、食堂出租给乙方；房屋用途为快递经营、货物仓储；租赁期暂定自2018年6月1日至2021年5月31日，共计3年整，实际租赁期限以甲方将租赁房屋交付乙方时至乙方时起算满3年；由于房屋分期交付至乙方，故租金按以下方式支付：甲方交付全部房屋后，按照13000000元/年计算租金；复合板车间自2017年11月1日至2018年5月31日租金为882640.8元，于本协议签订后10日内一次性付清，甲方开具乙方要求的发票是乙方付款的前提；主车间1-3跨自2018年1月1日至2018年5月31日的租金为2106993.6元，于房屋交付前10日一次性付清；办公楼三层的房屋自2018年1月1日至2018年5月31日的租金为128017.8元，于房屋交付前10日一次性付清；押金为1080000元，于本协议签订后10日内一次性付清；支付方式为押一付三，即乙方每三个月支付一次租金，于本期租金届满前支付一次性租金；押金于双方办理完毕退租手续后15日内扣除相关费用后一次性返还；乙方自行承担与租赁有关的水费、电费等，租赁期内，乙方应按照当地政府所要求的方式交费，如因逾期交付上述费用给甲方造成损失的，应赔偿甲方全部损失；租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及附属设施，经甲方同意的装饰、装修、改建和扩建部分，乙方退租时，不得拆除，应保持房屋装修改建后的固定状态；租赁期内，如乙方需对房屋进行改建、扩建、装饰、装修或增减附属设施设备等，改变租赁房屋原有状态的行为时，应事先征得甲方书面同意;租赁期内，如遇到政府或政策原因而产生的收回、拆迁、征用、限制使用等使双方无法继续履行合同的情形时，经通知乙方后，甲方可提前无责任终止解除本协议，双方按照协议约定办理退租结算手续。因政府政策、拆迁、征收征用等产生的补偿费用全部归甲方所有。该协议还约定了其他内容。2018年2月27日，多维公司（甲方）与安能公司（乙方）签订《房屋租赁合同之补充协议》（以下简称补充协议），约定：乙方对主车间南侧新开23个门，西侧新开10个门。目前现有的门由乙方负责拆除并承担相关费用；乙方须向甲方支付两年的园区物业费共计150万元，作为其对主车间开设33个门后恢复原状的费用，自2018年1月1日起算，每月6.25万元，乙方分四期向甲方支付，即每半年支付一次，每次付款人民币37.5万元：第一期物业费于签订本补充协议后10日内一次性支付；第二期于2018年5月31日前一次性支付；第三期于2018年11月30日前一次性支付；第四期于2019年5月31日前一次性支付；上述费用仅作为甲方对乙方开设门后恢复原状的费用，甲方不提供物业服务，该费用为固定费用甲方须自乙方退租或租赁期内遇政府拆迁时自行恢复乙方无须负责。该补充协议还约定了其他内容。上述协议签订后，安能公司支付押金108万元。2018年5月14日，安能公司支付主车间1-3跨、复合板车间、第三层办公楼、宿舍楼，2018年6月1日至2018年8月31日期间的租金1801769元。2018年3月30日、2018年5月21日，安能公司分别向多维公司支付“物业费”即《补充协议》约定的开设门后恢复原状的费用37.5万元，合计75万元。2018年6月12日，多维公司向安能公司发出《通知》，载明：根据双方于2017年10月27日签订的《房屋租赁合同》，现因政府行为将该租赁房屋进行立即拆迁，导致原租赁协议无法继续履行，现正式通知贵司，该贵司在收到本通知后7日内搬迁完毕，后续办理结算手续。2018年7月19日，嘉润律师事务所受安能公司委托，向多维公司发出《律师函》，载明：“2018年7月18日，贵司在未经安能公司同意情况下，擅自派人将安能公司安装的监控装置进行拆除，并且进一步派人、派车将安能公司安装、放置在租赁场地内的设施、设备等财产物资进行拆除，并试图将该等财产物资搬离租赁场地……，因贵司未能向安能公司提供有权依法解除双方签署《房屋租赁合同》有效证据，贵司单方提出的解除《房屋租赁合同》的主张安能公司不予认可，且安能公司仍在实际占有使用租赁面积的情况下，《房屋租赁合同》尚未解除。庭审过程中，安能公司提交视频资料、照片、微信截图等证据，用以证明自2018年6月12日起因多维公司原因导致其无法使用租赁房屋。安能公司称，自2018年6月12日起，多维公司采用围堵大门、停水、停电方式阻挠原告正常使用房屋，迫于压力向村委会承诺2018年7月8日左右完成搬迁工作，并将主要生产线设备搬离，仅遗留部分物品在租赁场地。多维公司向本院提交北京市长安公证处出具的《公证书》[（2018）京长安内经证字第32467号]及视频资料，用以证明安能公司主车间使用至2018年7月18日，涉案场地内遗留物品由多维公司搬运至其他库房。多维公司称安能公司彻底搬走时间为2018年9月2日。上述事实，有双方提交的证据等及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故双方签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》应为无效。二、合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告作为租赁合同的双方，对该租赁合同无效均存在过错，故应各自承担相应的责任。现在租赁物已被政府拆除的情况下，安能公司主张的装修、设备等损失应自行承担。多维公司关于搬运费、租车费、提存费、公证费等损失，亦应由多维公司自行承担。三、因《房屋租赁合同》无效，故多维公司应将已收取的押金108万元返还，对安能公司该项诉求，本院予以支持；虽然租赁合同无效，但安能确占有使用了涉案租赁物，故应支付一定的占有使用费，多维公司应将扣除占有使用费后剩余的租金返还安能公司。考虑到涉案租赁物在使用期间面临政府拆除的情况及安能公司实际使用标的物的情况，本院对安能公司要求多维公司返还2018年6月12日至2018年8月31日期间的租金1556756元的诉求，予以支持。四、关于“物业费”即安能公司开设门后恢复原状的费用问题。根据《补充协议》显示，该费用的性质为安能公司经多维公司同意后在租赁物上开设门，应给付多维公司的补偿款。现安能公司确系在租赁物上开设了33个门，故应将未支付的费用支付多维公司。现多维公司该项反诉请求合理，本院予以支持。五、多维公司关于水电费的反诉请求，因其提供的证据不能证明该费用系其替安能公司支付，故对该项反诉请求，本院不予支持。多维公司要求安能公司赔偿金属夹芯板的损失，该诉求与本案租赁合同属不同法律关系，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京多维金属建筑系统有限公司返还原告（反诉被告）上海安能聚创供应链管理有限公司押金1080000元，于本判决生效之日起七日内付清；二、被告（反诉原告）北京多维金属建筑系统有限公司返还原告（反诉被告）上海安能聚创供应链管理有限公司租金1556756元，于本判决生效之日起七日内付清；三、原告（反诉被告）上海安能聚创供应链管理有限公司支付被告（反诉原告）北京多维金属建筑系统有限公司开设门后恢复原状的费用750000元，于本判决生效之日起七日内付清；四、驳回原告（反诉被告）上海安能聚创供应链管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京多维金属建筑系统有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费46150元，由原告（反诉被告）上海安能聚创供应链管理有限公司负担18256元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京多维金属建筑系统有限公司负担27894元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费12908元，由被告（反诉原告）北京多维金属建筑系统有限公司负担1608元（已交纳）；由原告（反诉被告）上海安能聚创供应链管理有限公司负担11300元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  许多清人民陪审员  王立香人民陪审员  杨秋玲二〇一九年七月三十一日书 记 员  张媛媛