河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0684民初106号原告马保辉，男，汉族，1966年5月16日出生，现住河北省保定市雄县。委托代理人付雪薇、侯正，北京市东友律师事务所律师。被告保定润和房地产开发有限公司法定代表人：许桂芬地址：河北省委托代理人张君保、赵丹，河北盛誉（白沟）律师事务所律师。原告马保辉与被告保定润和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马保辉的委托代理人付雪薇、侯正、被告保定润和房地产开发有限公司的委托代理人张君保、赵丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马保辉诉称，2010年3月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告在被告处购买位于河北省商铺，面积14.01平米，商铺总价款115733元，被告应当在2010年12月20日前将验收合格的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第7条约定“因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”《商品房买卖合同》签订后，原告一次性支付了商铺总价款115733元。原告积极履行了给付购房款的义务，被告亦应履行办证义务。原告已经将办理转移登记的全部资料提供给被告，故被告最迟应于《商品房买卖合同》签订90日内为原告办理产权登记备案。多年来原告虽多次催促被告办证、并多次向行政主管部门投诉反映问题，但均未果。因被告的原因，上述房屋多年未能办理房屋权属证书，毫无疑问原告的损失巨大，被告应承担法定的违约责任，并履行协助原告办理房屋权属证书的义务。综上，根据《民事诉讼法》、《合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律规定，原告诉至法院，请求法院判令被告协助原告办理位于河北省房屋（津保公路南侧）的房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件；请求法院判令被告向原告支付至实际支付之日止的逾期办证的违约金（以房款总额115733元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2010年12月20日起暂计至2018年6月28日共计55723.06元）;请求法院判令全部诉讼费用由被告承担。被告保定润和房地产开发有限公司辩称，一、关于被答辩人的诉讼请求第一项，答辩人在被答辩人提供办理房屋所有权登记手续所需被答辩人提交的全部材料后，答辩人承诺予以协助配合部分被答辩人办理房屋所有权证书。二、关于被答辩人诉讼请求第二项、第三项，请求法院判令答辩人向被答辩人支付逾期办证的违约金，无事实与法律依据，故此该项诉求依法应予驳回，具体理由如下：1、部分被答辩人未办理房产证不属于答辩人的原因所导致（故此不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定），因答辩人不存在任何违约行为，相反是在积极配合被答辩人办理各项手续，未予办理涉案房屋房屋所有权证的直接原因系白沟新城政府改变行政区划设立行为所致，与答辩人无关。众所周知，2010年8月17日经河北省省委、河北省人民政府批准，河北省机构编制委员会下发《关于组建保定市白沟新城工作委员会机构的通知》，9月份开始组建中共保定白沟新城工作委员会和白沟新城管理委员会，确定白沟新城为副厅级建制。之后白沟新城各个职能部门陆陆续续成立，但是（涉及本案）各项行政业务始终均处于停滞状态。2、办理房产证的前置条件是需涉案工程验收合格，房管部门收到所有手续之后才予以办理，但是却因政府职能部门原因未能办理（截止目前白沟新城有27个小区未能办理土地落宗、房产证等手续，为此白沟新城管委会特别设立解决遗留问题办公室，专门负责处理上述问题的解决）。本案的基本事实是涉案房屋竣工交付使用后，答辩人便将验收合格的各项办理房屋所有权证的手续交给高碑店市房管部门，答辩人被告知需交到保定市房管部门，但是在答辩人在交到保定市房管部门之后，答辩人又被告知需交到高碑店市房管部门。因该原因直至延续到2017年3月导致涉案房屋迟迟未能办理房屋所有权证书，但是并非是因为答辩人的原因所致。3、2017年4月1日，中共中央、国务院决定设立国家级新区（雄安新区），白沟新城管委会也相继出台各项土地政策（含落宗），导致本案涉案房屋再次不能正常办理。三、被答辩人主张违约金的诉请已经超过诉讼时效期间，不应当予以保护，应当予以驳回。违约金的主张属于债权的行使，应当受到诉讼时效的约束，合同已经约定交付房屋的时间，被答辩人在法律规定的办证时间届满后（也就是被答辩人所说的自交房日期届满后90日内）未办证的情况下，自身权益已经受到侵害时应当及时通过法律途径维护自身的权益，但是被答辩人并没有及时行使权利，因此，被答辩人应当对怠于行使权利的后果承担责任。原告主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6%的标准计算，没有明确的法律规定，应按照同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。经审理查明，2010年1月6日，原告马保辉预购买被告保定润和房地产开发有限公司开发建设的商铺支付被告定金20000元。2010年3月22日，原告马保辉与被告保定润和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买白沟副食品批发商城二层B2057号商铺，面积14.01平方米，商铺总价款115733元。被告应当在2010年12月20日前将验收合格的商品房交付原告使用。原告于合同签订之日支付被告购房款95733元，原告已支付商铺全部价款。2010年3月22日，原、被告签订《委托经营协议》，约定被告对原告购买的商铺以统一经营管理的方式进行经营和收益并向原告支付租金。统一经营管理的托管期限从双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日起第二天起算4年。4年的租金情况为2011年1月1日至2011年12月31日租金为商铺房款的5%，2012年1月1日至2012年12月31日租金为商铺房款的7%，2013年1月1日至2013年12月31日租金为商铺房款的9%，2014年1月1日至2014年12月31日租金为商铺房款的11%。被告以委托经营的方式向原告交付房屋。被告已经如约向原告支付了4年租金。现原告因被告未能为其办理涉案商铺房产证等事宜诉至法院。庭审中，被告预证实涉案商铺项目未办理房产证属于历史遗留问题向法院提交了保定白沟新城规划建设局出具的登记办证遗留问题项目调查表，内容为：“此项目系我区历史遗留问题，按照“解遗”政策已得到妥善解决，现已具备办证条件。”；解决房地产开发遗留问题领导小组办公室出具的证明，证明内容为：“此项目属历史遗留问题，未能办理房产证。自2018年2月12日，可以办理不动产证，可由业主申请办理”。另查明，被告已协助原告办理了涉案房屋的不动产权属证书，办证时间为2019年5月7日。上述事实有商品房买卖合同复印件、购房款凭证复印件、委托经营协议、土地使用证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、商品房预售许可证、保定白沟新城规划建设局出具的登记办证遗留问题项目调查表、白沟新城解决房地产开发遗留问题领导小组办公室证明、不动产权属证书及庭审笔录、质证笔录在卷证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《委托经营协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同内容履行各自义务。本案中，原告已如约支付购房款，且被告以委托经营的方式向原告交付了房屋，并协助原告办理了不动产权证书，故对原告的第一项诉讼请求，本院不再处理。根据白沟新城解决房地产开发建设问题领导小组办公室的证明，涉案商铺项目自2018年2月12日起可以办理不动产权属登记，故自2018年2月12日起被告应积极履行为原告办理不动产权属证书的义务，但被告未能举证证实其在具备办证条件后向原告履行了通知义务，故自2018年2月12日起被告迟延办理权属证书存在违约行为，应承担相应的违约责任。本院支持以原告交纳的房款115733元为基数，被告自2018年2月13日至2019年5月6日按年利率6%向原告支付逾期办证违约金。关于原告主张的被告应从2010年12月20日起支付逾期办证违约金的说法，因2018年2月12日前未能办证并非被告所致，故该段时间违约责任不应由被告承担。至于被告所主张的原告未提交合同、交款票据原件的问题，因其已为原告办理了不动产权证，说明双方签订房屋买卖合同及原告支付房款均是事实，因此被告的说法本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告保定润和房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告马保辉支付以房款115733元为基数自2018年2月13日起至2019年5月6日按年利率6%计算逾期办证的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1193元，由原告马保辉承担1093元，由被告保定润和房地产开发有限公司承担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  张秋丽人民陪审员  王泽敏人民陪审员  刘素静二〇一九年七月十八日书 记 员  王 铁