海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终2718号上诉人（原审原告）：海南立巢房地产营销策划有限公司，住所地：海南省海口市美兰区海甸岛海昌路南海大厦A-01商铺，统一社会信用代码：91460100MA5T1MDK4T。法定代表人：王立，总经理。委托诉讼代理人：王嘉兴，海南昌宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘晓，男，1986年8月4日出生，汉族，住海口市，公民身份证号码：×××。系被上诉人陈秋兰的丈夫。被上诉人（原审被告）：：陈秋兰，女，1995年1月27日出生，汉族，住海口市，公民身份证号码：×××。系被上诉人刘晓的妻子。委托诉讼代理人：刘晓，系陈秋兰丈夫。原审第三人:赵伟民，男，1972年9月13日出生，汉族，住浙江省义乌市，公民身份证号码：×××。上诉人海南立巢房地产营销策划有限公司（以下简称立巢公司）与被上诉人刘晓、陈秋兰，原审第三人赵伟民居间合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。立巢公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判刘晓、陈秋兰共同向立巢公司支付居间服务费150000元，并自2018年11月2日起按照中国人民银行同期贷款利率向立巢公司支付上述欠款利息，暂算至起诉之日为929元；3.依法判令刘晓、陈秋兰承担本案的诉讼费、上诉费。事实和理由：一、一审判决对《购房意向书》的有效期限认定错误，依据《购房意向书》此条约定，立巢公司促成“该房屋交易”的要件为定金的交付，立巢公司已经促成了房屋交易。一审判决错误认定刘晓、陈秋兰与第三人达成房屋交易的要件与时间，应当依法予以改判。依据《购房意向书》第四条规定：“自甲方（立巢公司）收到乙方（刘晓、陈秋兰）支付意向金之日起2工作日为本意向书有效期，该意向书在有效期内暂存甲方处乙方不得收回；有效期满若乙方未主张收回该意向金，则有效期自动顺延2工作日，若甲方未能在有效期内按乙方上述要求同出卖方达成一致，则须全额不计利息退还该意向金给乙方，双方本协议确定的权利义务取消。”依据上述条款约定，立巢公司促成“该房屋交易”的要件为定金的交付，赵伟民签订《房屋出售确认书》后，刘晓、陈秋兰于2018年8月31日同意“转定”为邀约行为，赵伟民收取定金为法律上的承诺行为，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。”定金的存在以债权、债务的存在为前提，也就是说出卖方与刘晓、陈秋兰完成定金交付后，就房屋交易主要权利、义务已经达成了一致意见，房屋交易合同已经成立，这里的房屋交易合同与房屋认购书、订购书、预定书等房屋交易前置法律合同具有相同的效力，并不违反法律的禁止性规定，双方当事人应当诚信履行，如一方违反约定则承担定金罚则，因此从法律关系上来看，刘晓、陈秋兰已经可以按照其要求购买涉案房屋，立巢公司已经完成了促成房屋交易的行为。二、一审判决遗漏刘晓、陈秋兰违约不当阻止房屋交易的重大事实，法律关系认定错误，法律适用错误。刘晓、陈秋兰单方面放弃购买涉案房屋，不当阻止房屋交易，应当承担违约责任。立巢公司促成刘晓、陈秋兰与赵伟民房屋交易合同后，又积极配合刘晓、陈秋兰与赵伟民履行合同义务，办理房屋贷款按揭手续，在贷款办理过程中，刘晓、陈秋兰承诺于2018年11月2日前向赵伟民支付首付款，否则承担违约责任，但刘晓、陈秋兰未按时履行合同约定，不当阻碍房屋交易合同的履行。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。刘晓、陈秋兰不当阻止房屋交易的完成，除向赵伟民支付违约金外，应当依据与立巢公司签订《购房意向书》约定，向立巢公司支付居间服务费、咨询费150000元。一审判决遗漏刘晓、陈秋兰违约的重大事实，判决立巢公司承担房屋交易失败的全部责任，违反了法律规定，亦不符合公平原则。三、一审判决将“促成该房屋交易”认定为必须签订正式《商品房买卖合同》，违反了合同法的一般原理，也不符合司法中维护法定关系稳定的司法实践。结合《购房意向书》的约定及本案的实际情况，立巢公司已经通过分别与刘晓、陈秋兰与赵伟民签订居间协议的方式，促使邀约与承诺的生效，赵伟民收取购房定金后，刘晓、陈秋兰与赵伟民之间的房屋交易合同关系已经成立，并且主要的价款、交付、贷款、过户事项已经达成一致。刘晓、陈秋兰与赵伟民达成房屋交易合同后，需要共同办理银行按揭贷款及不动产登记机构的双方资格审核，在上述条件具备后，由买卖双方到不动产登记机构签订其打印的“存量商品房买卖合同”，再由刘晓、陈秋兰与赵伟民签字备案。办理相关手续及签订正式“存量商品房买卖合同”只是房屋交易合同的履约内容，是房屋交易促成的必然结果。一审判决认为《购房意向书》《房屋出售确认书》《存量房买卖合同》不具备履行内容，不是要式合同，这与《中华人民合同法》第十条合同的形式、第六十二条合同约定不明时的履行等条款的规定相违背，刘晓、陈秋兰与赵伟民对房屋价款、房屋交付方式、时间已经有明确约定，对于房屋按揭贷款的办理及不动产权登记已经有了明确的履约安排，一审判决随意否定合同的法律效力，违法了司法实践中维护交易稳定性的最基本精神。四、立巢公司与刘晓、陈秋兰签订的购房意向书具有中介服务合同以及预约合同的双重性质，立巢公司促成赵伟民签订房产出售确认书收取定金已经就刘晓、陈秋兰与赵伟民二手房买卖主要交易条款促成一致，立巢公司已经完成了中介服务义务，刘晓、陈秋兰应当支付中介服务费。刘晓、陈秋兰向赵伟民交付的定金是对双方权利义务的保证，刘晓、陈秋兰如依约履行义务就能够获得涉案房屋，刘晓、陈秋兰因自身原因导致无法获得涉案房屋，应由自身承担责任，其应对不当阻止中介服务合同付款条件的成就承担责任。综上所述，如立巢公司没有促成刘晓、陈秋兰于赵伟民之间的房屋交易，赵伟民与刘晓、陈秋兰之间没有法律关系，何来刘晓、陈秋兰交付定金的行为，何来刘晓、陈秋兰承担定金罚则的事实，更让人可笑的是，刘晓、陈秋兰完全可以依据本判决向赵伟民主张返还定金。一审判决罔顾本案二手房交易的实际情况，不顾本案中刘晓、陈秋兰违约给立巢公司造成的损失，没有任何理由的加重诚信守约方的法律负担，一审判决致鼓励了违约与不诚信行为，根本上破坏了二手房交易市场的稳定性，不仅违法而且不符合社会主义市场经济的基本诚信原则，请二审法院依法改判。刘晓、陈秋兰辩称，一、刘晓、陈秋兰跟赵伟民签订了购房意向书只是约定了30万元的定金，刘晓、陈秋兰已经承担了定金责任，而且刘晓、陈秋兰并没有签订真正的购房合同，甚至当时办理贷款时由于刘晓、陈秋兰的征信问题贷不了款，立巢公司承诺能够说通银行可以贷，后来由于刘晓、陈秋兰考虑到期间存在风险，所以才放弃。而且在银行签订的合同很多都是空白合同，都是在刘晓、陈秋兰不知情的情况下，工作人员让刘晓、陈秋兰签字，所以在一审时就出现了空白合同上有刘晓、陈秋兰签字的情况，所以这是无效合同。二、刘晓、陈秋兰与赵伟民并未达成实际购房交易，仅仅签订了意向书支付了定金，且由于立巢公司一方对刘晓、陈秋兰关于贷款的误导，导致刘晓、陈秋兰后期考虑到风险不愿意再继续贷款购买，所以由此产生的责任不应当由刘晓、陈秋兰承担，并且中介并没有提供实质性的服务，整个交易过程中介只是陪同看房一、二次，其他并没有实质性的服务，银行贷款也没有下来，最后也没有签字。赵伟民未陈述意见。立巢公司向一审法院起诉请求：1、请求判决刘晓、陈秋兰共同向立巢公司支付居间服务费、咨询费150000元,并自2018年11月2日起按照中国人民银行同期贷款利率向立巢公司支付上述欠款利息；2,本案所有诉讼费用、保全费等均由刘晓、陈秋兰承担。诉讼中，立巢公司将其第一项诉讼请求中的利息计算标准明确为：以150000元为基数，从2018年11月2日起至实际偿清之日止，按照中国人民银行发布的一年期流动资金贷款基准利率的标准计算。一审法院查明，刘晓与陈秋兰系夫妻关系。2018年8月31日，立巢公司作为甲方与刘晓作为乙方签订《购房意向书》，主要约定:乙方独家委托甲方促成位于海口市××区海口鸿州江山一期底层住宅38栋(147#)-D3型房，房产证编号HK375276；乙方同意以8180000元整意向价格委托甲方居间协议购买该房产，并于本意向书签订当日向甲方支付购房意向金300000元整作为购房意向金；乙方以银行按揭贷款方式支付，乙方在办理过户手续之前，乙方支付首付款含定金3000000元整，剩余尾款5180000元整，乙方通过银行按揭贷款方式支付，实际贷款额度以银行批准结果为准，如有差额需过户当天补齐；若甲方按乙方上述要求促成该房屋交易，乙方需向甲方支付居间服务费、咨询费150000元及评估费24540元，总计174540元；自甲方收到乙方支付意向金之日起2工作日为本意向书有效期，该意向书在有效期内暂存甲方处乙方不得收回，有效期满若乙方未主张收回该意向金，则有效期自动顺延2工作日，若甲方未能在有效期内按乙方上述要求同出卖方达成一致，则须全额不计息退还该意向金给乙方，双方本协议确定的权利义务取消；出卖方若确定同意按照乙方上述要求出售该房产，乙方则同意授权甲方将该意向金转付给出卖方作为该房产的购房定金；意向金转给出卖方后，意向金自动转为购房定金，若乙方提出不再购买该房产，乙方缴纳的定金不予退还，若出卖方提出不再出售该房产，甲方须协助乙方向出卖方追讨已付定金双倍不计利息返还给乙方。同日，立巢公司与赵伟民签订《房产出售确认书》，赵伟民同意将上述涉案房产出售给刘晓、陈秋兰，但该《房产出售确认书》并没有刘晓的签名或捺印。同日，赵伟民收到由刘晓通过立巢公司转交的300000元定金，并出具《定金收条》一张。赵伟民及案外人黄某与陈秋兰、刘晓签订《存量房买卖合同》，在该份合同中，载明了涉案房产的基本情况，但没有约定房屋转让价款、房款交付方式、房产交付时间等内容，同时，该合同最后的落款时间分别为2018年9月4日、2018年9月14日。之后，立巢公司协助刘晓、陈秋兰分别前往中国建设银行股份有限公司海南省分行及中国农业银行股份有限公司海南省分行营业部办理相关的按揭贷款手续，但刘晓、陈秋兰认为该笔购房交易和贷款风险过大，不再办理按揭贷款手续。2018年10月18日，刘晓出具《承诺书》一份，主要内容为：“本人刘晓，身份证号×××，承诺于2018年11月2日前付首付购买赵伟民位于海口市××区海口鸿州江山一期底层住宅38栋(147#)-D3型房，如逾期不买，本人前期交纳给赵伟民的购房定金300000元不予退还”。立巢公司以其完成了全部的中介服务为由，向刘晓、陈秋兰追讨中介服务费，刘晓、陈秋兰不肯支付，遂成讼。一审法院认为，从立巢公司与刘晓于2018年8月31日签订的《购房意向书》约定的内容来看，立巢公司接受刘晓的委托，居中斡旋，一旦达成房屋交易，即收取居间服务费，因此，该合同虽然名为《购房意向书》，但实际上符合居间合同的特性，故双方签订的《购房意向书》属于居间合同。该合同是双方真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，属合法、有效合同，应受法律保护，当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。依《购房意向书》的约定来看，该《购房意向书》属于附期限的合同，其有效期截止时间为4个工作日，即2018年9月6日止，而刘晓、陈秋兰与赵伟民签订的《存量房买卖合同》，双方达成房屋交易的合意时间为2018年9月14日，立巢公司并没有在《购房意向书》约定的时间内促成刘晓、陈秋兰与赵伟民达成交易合意。退一万步而言，即使达成购房交易合意，在司法实践中“促成房屋交易”的条件应当系买卖双方签订正式的房屋买卖合同，而房屋买卖合同属于法律规定的要式合同，刘晓、陈秋兰虽然与赵伟民签订了《存量房买卖合同》，但该合同对房屋转让价款、房款交付方式、房产交付时间并没有具体约定，刘晓、陈秋兰与赵伟民确实无法履行该合同，因此，立巢公司并没有促成刘晓、陈秋兰与赵伟民达成涉案房屋的交易，其没有完成《购房意向书》约定的居间服务义务，故立巢公司的诉请刘晓、陈秋兰支付居间服务费、咨询费150000元及其利息没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：驳回立巢公司的诉讼请求。案件受理费3318.58元（立巢公司已预缴），由立巢公司负担。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为立巢公司主张刘晓、陈秋兰向其支付居间服务费150000元是否有事实和法律依据。立巢公司与刘晓签订的《购房意向书》约定协议有效期为4个工作日，即至2018年9月6日止，而刘晓、陈秋兰与赵伟民签订的《存量房买卖合同》时间为2018年9月14日，立巢公司并没有在《购房意向书》约定的时间内促成刘晓与赵伟民达成交易合意，且从《购房意向书》“刘晓以银行按揭贷款方式支付，刘晓在办理过户手续之前，刘晓支付首付款含定金3000000元整，剩余尾款5180000元整，刘晓通过银行按揭贷款方式支付，实际贷款额度以银行批准结果为准，如有差额需过户当天补齐；若立巢公司按刘晓上述要求促成该房屋交易，刘晓需向立巢公司支付居间服务费、咨询费150000元及评估费24540元，总计174540元”的约定来看，立巢公司需按刘晓的要求协助办理银行按揭贷款、涉案房屋过户等手续，现刘晓、陈秋兰未办理涉案房屋的银行按揭贷款手续，涉案房屋亦未过户至刘晓、陈秋兰名下，而刘晓、陈秋兰与赵伟民签订的《存量房买卖合同》对涉案房屋的转让款、房款支付方式、房产交付时间、房屋产权证书办理期限及方式均未约定，该合同实际无法履行，上述情形应视为立巢公司未促成涉案房屋的交易，故立巢公司的提出刘晓、陈秋兰依约支付居间服务费150000元及利息的上诉请求没有事实依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3318.58元，由上诉人海南立巢房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 陈立夫审判员 袁 蓉 二〇一九年七月二十五日书记员 邴长莹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。