北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初2696号原告：郝惠宝，女，1957年4月3日出生，汉族，北京市市政工程管理处退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈磊，天津津北斗律师事务所律师。被告：郝惠兰，女，1962年9月4日出生，汉族，住北京市西城区。被告：郝鑫，男，1985年3月11日出生，汉族，河北榆构建材有限公司职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：卢志红，北京市鼎石律师事务所律师。被告：李建美，女，1963年3月9日出生，汉族，北京市丰台区村民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：卢志红，北京市鼎石律师事务所律师。原告郝惠宝与被告郝惠兰、郝鑫、李建美合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝惠宝及其委托诉讼代理人陈磊、被告郝鑫和李建美的委托诉讼代理人卢志红到庭参加诉讼，被告郝惠兰经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝惠宝向本院提出诉讼请求：1.判令三被告协助原告将西城区xx胡同xx号幢号xx西房两间过户到原告名下；2.案件受理费由三被告承担。事实和理由：原告公公家xx胡同内乐全xx号房屋拆迁，原告家得到一笔补偿款。1998年原告从报纸上看到出售平房信息，当时买房需要单位开证明，原告夫妻单位都不出具证明，原告就想用自己公公名字购买，原告公公单位也开了证明，但是因为原告公公和他自己女儿办理接班对换手续，原告公公户口迁到农村，成为农业户口，农业户口办理不了买房手续。最后原告借用了父亲郝x1的名义购买。原告先是在北京xx信息咨询中心拿活期存折办理了验资，然后与xx公司签订了合同并支付了购房款和中介费。在xx公司的居间下，原告与房屋产权人茹xx签订了房产卖契。房屋购买之后只有原告户口迁入涉案房屋，原告实际占有涉案房屋并对外出租，原告家其他人都知道这件事，其他人从来没有提出异议。现在原告父母去世，涉案房屋出现墙体倒塌，成为危房，原告需要维修涉案房屋，可是房子不是登记在原告名下，需要先办理相关手续，郝惠兰和郝鑫都认可，李建美说需要考虑一直没有配合，故诉至法院。郝鑫和李建美辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，原告的起诉超过诉讼时效，本案为合同纠纷，属于债权之诉，最长应为三年，原告在20年前就知道涉案房屋登记在郝x1名下，却从未主张过权利。第二，原告与郝x1之间没有合同关系，原被告之间应为法定继承关系。第三，涉案房屋的权属判断应以房屋产权登记管理部门的登记信息为准，因系郝x1与刘x1婚姻存续期间所得，故应为二人的夫妻共同财产。第四，原告借名买房规避国家限购政策，合同应属无效。郝惠兰未出庭答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：郝x1与刘x1系夫妻关系，二人育有郝惠宝、郝x2、郝惠兰。郝x2与李建美系夫妻关系，二人育有一女郝鑫。郝x1于1999年1月9日去世，刘x1于2018年8月28日去世，郝x2于2007年8月14日去世。1998年11月25日，北京xx信息咨询中心作为甲方（房主）与郝惠宝作为乙方（购房者）签订了《购房协议》，约定甲方同意将xx胡同xx号房卖给乙方，购房款为9万元，房屋买卖税费及手续费由乙方承担，中介费4500元登记之日付清。合同落款处，甲方有北京xx信息咨询中心的盖章并签有“商xx”字样，乙方签有“郝惠宝”字样。1999年1月21日，北京市公安局西长安街派出所向郝惠宝签发了居民户口簿，在册人口为户主郝惠宝一人，住址为西城区xx胡同**。1999年1月22日，郝惠宝代郝x1作为买产人，与茹xx作为卖产人签订了西城字第99007号《房产卖契》，约定茹xx将地号为1-1-2-97（4）-79坐落于西城区xx胡同xx号西房两间以4万元的价格卖与郝x1。该契约落款处有茹xx的名章及手写签字，郝x1的名章及郝惠宝代郝x1手写签字，并加盖了北京市西城区房屋土地管理所公章。1999年7月29日，西城区xx胡同xx号幢号为西房号为xx的房屋登记在郝x1名下，该房屋建筑面积为17.6平方米。庭审中，郝惠宝主张购买涉案房屋需要单位开具证明，而其夫妻二人单位若开具证明会影响福利分房，故决定借用公公李xx的名义购房，李xx单位也开具了因住房困难申请购买平房的证明，但因李xx系农业户口无法办理房屋登记，最后与郝x1商量后，决定借用郝x1的名义购房，郝x1表示同意，其与郝x1之间存在借名买房的口头协议，其才是实际购房人。郝鑫和李建美对郝惠宝的主张不予认可，认为郝惠宝与郝x1之间不存在借名买房的口头协议，郝x1是实际购房人。审理中，郝惠宝为证明其为诉争房屋的实际购房人，向本院提交了以下证据予以证明：一、收据一张、收条两张、活期储蓄存折两本及与购房相关的税费缴纳凭证，用以证明郝惠宝有能力并实际支付了购房款以及与购房相关的税费，郝惠宝持有上述证据的原件。其中：1998年11月25日的收据载明郝惠宝向北京xx信息咨询中心交纳购房定金1万元。商xx于1998年12月2日出具收条载明收到郝惠宝交纳的购房款1万元及中介费4500元，于1999年1月27日出具的收条载明：xx售房款全部交清（即7万元）。郝惠宝提交的活期储蓄存折显示：郝惠宝名下的存款账户于1998年11月16日存入100000元，1999年1月21日分两笔共计支取99999元。郝鑫和李建美认可与购房相关的税费缴纳凭证，对收据、收条、活期储蓄存折的真实性不予认可，认为不能证明是用于涉案房屋。二、房屋出租合同7份及银行个人活期账户交易明细，证明涉案房屋由郝惠宝占有、使用、收益，郝惠宝将涉案房屋对外出租并收取租金。郝鑫和李建美对上述证据的真实性不予认可。三、土地登记申报通知书、水表改造协议书、私有房屋解危通知书以及房屋建筑施工合同书，证明涉案房屋由其占有、使用并进行解危，郝惠宝持有上述证据的原件。其中《私有房屋解危通知书》载明：xx胡同xx号西房xx间房屋存在山墙朽、柁朽等安全隐患，要求产权人立即对房屋进行解危。郝惠宝主张其根据该通知书，拆除了涉案房屋，但在重建过程中因无相关规划审批手续被城管部门叫停。郝鑫和李建美对房屋建筑施工合同书的真实性不予认可，对其他证据的真实性予以认可，主张郝惠宝知道权利人是郝x1却未在诉讼时效期间内提起过诉讼。四、北京日用化学一厂于1998年11月27日向西城区房地产交易所出具的申请一份，证明郝惠宝原计划借用其公公李xx的名义购买涉案房屋，李xx单位也开具了证明，但因李xx系农业户口无法办理登记，故决定借用郝x1的名义购买，该申请载明该单位职工李xx因家庭住房困难，特申请购买平房自住。郝鑫和李建美主张郝惠宝借名买房属于违法行为。五、刘x2的录像光盘一张，录像中刘x1的妹妹刘x2证明郝x1和刘x1在世时说过涉案房屋是由郝惠宝出资购买，属于郝惠宝所有。郝鑫和李建美认为刘x2未出庭作证，对证言的真实性、合法性、关联性均不认可，经询，郝鑫和李建美表示在郝惠宝提起本案诉讼后，才知道郝x1名下有涉案房屋。郝惠宝主张在房管部门下达房屋解危通知书后，其拆除了涉案房屋，在原址重建过程中，因需要郝x1的其他继承人办理相关手续，才起诉至法院要求其他继承人配合办理房屋过户手续。本院认为，本案争议焦点为郝惠宝与郝x1之间是否存在借名买房的事实，根据双方陈述及在案证据，本院对该争议认定如下：涉案房屋的购房款由郝惠宝交纳，郝惠宝持有涉案房屋的产权证书、房产卖契、土地申报登记书及相关税费，其户籍亦是在签订房产卖契时迁入，且户籍在册人口仅有郝惠宝一人。涉案房屋由郝惠宝管理、、居住至今现有证据表明涉案房屋由郝惠宝对外出租并收取租金，私有房屋解危通知书亦由房管部门下达给郝惠宝，并由郝惠宝进行解危重建。郝鑫和李建美虽不认可郝惠宝与郝x1之间存在口头借名买房关系，主张涉案房屋由郝x1购买，但并未提交相关证据予以证明，本院对其抗辩意见不予采信。综合上述情况，本院认为，郝惠宝与郝x1之间虽然不存在书面的借名买房协议，但涉案房屋的购房款均由郝惠宝支付，且房屋买卖合同、房产证、票据原件均由郝惠宝一方持有，加之，涉案房屋由郝惠宝一直管理使用的事实，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”，据此，本院确定郝惠宝与郝x1就涉案房屋形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系。郝惠宝与郝x1均应按照该借名买卖房屋合同的法律关系履行相应义务，享受相关权利。对于郝鑫和李建美主张郝惠宝起诉已经超过诉讼时效的抗辩意见，因郝惠宝与郝x1之间关于借名买房并未签订书面协议，双方对于办理涉案房屋产权过户的时间未明确约定，且办理房屋过户手续是具有明显物权性质的债权请求，因此，郝惠宝可随时提出主张，对于郝鑫和李建美关于郝惠宝提起诉讼超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。但涉案房屋已由郝惠宝拆除，涉案房屋的物权亦随之消灭，故本院对郝惠宝要求三被告配合其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。郝惠兰经本院依法传唤拒不参加庭审，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：驳回原告郝惠宝的诉讼请求。案件受理费900元，由原告郝惠宝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审判员  田晓昕二〇一九年七月一日书记员  郭莹莹