广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初2094号原告：兰小娟，女，1976年4月15日出生，汉族，住址：。委托诉讼代理人：鲁丽娜，广东君一律师事务所律师。被告：惠州市鑫涌实业有限公司，住所地：惠州市下埔路**惠隆大厦**。法定代表人：吴政贤，总经理。委托诉讼代理人：郑永南，广东法村律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柱，广东法村律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行，，住所地：惠阳区淡水镇立交桥西侧负责人：杨惠兰。原告兰小娟诉被告惠州市鑫涌实业有限公司（以下简称鑫涌公司）、第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称工商银行惠阳支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告兰小娟及其委托诉讼代理人鲁丽娜、被告鑫涌公司委托诉讼代理人杨柱到庭参加诉讼。第三人工商银行惠阳支行经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告兰小娟向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《预售商品房买卖合同》；2、被告退还原告已支付的房款1440655元、并支付违约金21610元；3、被告支付原告利息暂计146236元(从2017年4月20日起按已付房款的5%计算，暂计至2019年4月30日，实际计算至被告返还全部购房款止，具体计算方式后附）；4、被告返还原告已支付的维修基金、按揭等相关费用10956元；5、被告支付原告因解除商品房买卖合同造成的其他损失（包含提前归还银行按揭款产生的利息，违约金等）；6、本案诉讼费由被告承担。以上合计：1619457元。事实与理由：2017年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的坐落于惠州市××中段山语龙庭6幢7层04号。双方签订的合同约定，被告应在2018年12月31日前将符合法律及合同约定的房屋交付原告，否则，逾期超过60日后，原告有权解除商品房合同并要求被告以5%的标准按日支付利息及按已付房款1.5%支付违约金。原告于2019年3月24日以书面形式通知被告解除合同，但被告一直拒不回应，遂成讼。庭审时，原告对诉讼请求第五项增加其他损失9000元，并称该笔款项是原告方贷款时银行要求一并购买的人寿保险所支付的保险费。被告鑫涌公司答辩称，一、本案不符合约定解除的条件,逾期交楼系因小区土地的历史遗留问题及政府行为所致，而非被告违约，原告请求解除合同没有事实根据。被告认为，小区与周边居民之间的土地边界划分属于土地的历史遗留问题，而被告也严格按照行政部门的标高规范进行施工，但周边居民投诉上述问题导致住建部门要求施工单位停工，不应归责于被告，属于因政府行为导致的工期延误。依据被告与原告签订的《预售商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第一条第1款的约定，被告有权根据实际停工天数相应顺延交楼期限。亦即，原合同约定被告应在2018年12月31日前交楼，顺延后被告只要在2019年9月6日前交付符合交付条件的房屋，则不构成违约，被告在多次的公告中已经清楚告知业主。因此在本案中，约定解除合同的条件并未成就，依法应驳回原告的解除请求。二、被告在本案中没有过错，且《预售商品房买卖合同》已履行过半，恳请法院根据合同的客观履行情况，驳回原告的解除请求。根据被告的合理预期，被告即将于6月底可以顺利交房。另外，逾期交房并非因被告的主观过错引起，不应归责于被告一方。如支持原告的解除请求，不仅需要履行繁琐的《预售商品房合同》、《商品房预告登记》、《个人购房借款担保合同》、《抵押权预告登记》等解除、注销手续，对被告而言也显失公平，也不利于合同订立时双方预期目的的实现。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第二十六条的规定，恳请人民法院根据本案的客观履行情况，结合被告主观上积极履约的因素，兼顾公平、效率的原则，驳回原告的解除合同的请求。三、即使根据原告的诉请事项判决解除本案的《预售商品房买卖合同》，在实际解除过程中也可能面临阻碍甚至陷入事实上的解除不能。因本案《预售商品房买卖合同》己经办理预售商品房网签备案和预告登记，权利人为原告。经被告工作人员咨询惠阳区不动产登记中心相关工作人员，如申请人凭借生效判决书办理解除网签备案及注销登记等事项，判决书的判项中除需载明“解除合同”外，还应包含“注销预告登记”等相关表述，如相关合同已办理按揭贷款，判项中还需体现“解除贷款合同及注销抵押预告登记”等相关内容，否则将不予涂销。因此，即使法院根据原告的诉请判决解除本案的《商品房买卖合同》，在实际解除过程中也可能面临阻碍甚至陷入事实上的解除不能，无法顺利涂销原告的权利公示登记，更直接影响被告收回及销售相关房产，甚至可能导致被告基于《个人购房借款担保合同》中保证人身份承担阶段性担保责任。四、原告主张的契税、住房维修基金等均属于被告代收代付的费用，而非被告实际收取，原告主张被告返还上述费用没有任何法律依据。至于原告诉请的其他损失，因未实际发生更未明确具体数额，依法应予以驳回。五、原告的计息方式存在重大错误。原告分别于2017年4月20日、2017年4月28日通过刷卡方式向被告支付30000元、410655元，银行贷款1000000元于2018年8月1日才支付至被告处。原告主张1440655元均自2017年4月20日起算利息显属计算错误。综上所述，请求法院以事实为依据，以法律为准绳，驳回原告的全部诉请。庭审时，被告补充如下答辩意见：1、原告主张的保险费并非由我方实际收取，且在违约金足以弥补实际损失的情况下，不应当再支持赔偿损失的请求，且原告未提交任何证据证明保险费的主张，更无证据证明保险费是办理按揭贷款时银行强制原告缴纳的。2、本案中原告主张的计息时间有问题，银行贷款是2018年8月1日支付至被告账户，应自收款次日起计算利息。第三人工商银行惠阳支行提交书面答辩状称，我行与兰小娟签订了《个人购房借款/担保合同》，约定由我行向借款人兰小娟发放贷款100万元，用于借款人兰小娟购买位于**市××区山语龙庭6幢7层04号房；兰小娟以其购买的上述房产为该笔贷款提供抵押并办理了抵押手续，惠州市鑫涌实业有限公司承担阶段性连带保证责任。合同签订后，我行于2018年8月1日如约发放贷款，截至2019年05月20日，借款人兰小娟尚欠我行贷款本金余额983836.18元。我方认为：合同关系应坚持相对性原则，兰小娟与惠州市鑫涌实业有限公司之间的商品房买卖合同纠纷不直接影响借款人兰小娟与我方之间的《个人购房借款/担保合同》履行。只有借款人或保证人清偿上述《个人购房借款/担保合同》项下全部债务后我行才同意解除抵押。本院经审理查明：2017年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定，原告购买被告开发的惠州市××中段山语龙庭6幢7层04号房，总价款为1440655元等；该合同第十一条交付时间和手续载明，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该合同第十二条逾期交付责任载明，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理…（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.5%向买受人支付违约金。…”。该合同附件十一《补充协议》约定“一、关于商品房交付的补充约定1、因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件…导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任；但是，双方协商同意解除合同或变更合同的除外。2、因项目分期或标段开发导致无法一次性取得竣工备案表的，可由当地住建局出具分期或分标段竣工备案证明代替原合同第九条约定的交付条件。该商品房达到本条所述交付条件，出卖人履行通知交楼义务后，出卖人无需承担任何形式的延期交付违约责任；《商品房买卖合同》及本补充协议项下该商品房交付条件以本条为准。…”。合同签订后，原告兰小娟分别于2017年4月20日、2017年4月28日向被告鑫涌公司支付购房款30000元、410655元，2018年8月1日第三人工商银行惠阳支行向原告兰小娟发放按揭贷款100万元。2017年4月28日原告兰小娟支付维修基金及按揭相关费用共计10956元。2018年5月2日，**市××区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司出具《停工通知书》载明，“经查，发现你司承建/监的山语龙庭1栋至6栋、裙楼、、地下室工程存在以下重大安全隐患问题（一）施工单位未编制高低差（原基坑边坡）加固施工方案；（二）建设单位未委托相应资质的第三方对高低差和周边住宅实施监测；（三）施工单位未编制汛期期间的应急预案。鉴于上述行为导致施工现场存在重大安全隐患，现要求你司立即停止施工并进行整改…”2018年12月12日被告鑫涌公司向山语龙庭1、2、6幢的业主出具《致山语龙庭一期业主的道歉信》。2019年1月5日被告鑫涌公司向山语龙庭1、2、6幢的业主出具《关于山语龙庭1、2、6幢延期交楼的复函》。2019年1月7日**市××区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司出具《复工通知书》。2019年3月24日，原告兰小娟向被告鑫涌公司发出《解除合同通知书》。上述事实有商品房买卖合同（预售）、个人购房借款担保合同（工商银行）、刷卡票据（首付款付款凭证）、贷款支付凭证、收款收据（维修基金等）、解除合同通知书、快递底单、网上投递信息、商品房买卖合同预售补充协议（附件十一）、惠阳区住建局发出的停工通知书、复工通知书、停工阶段被告向业主公示的《致山语龙庭一期业主的道歉信》、《关于山语龙庭1、2、6幢延期交楼的复函》、不动产预告登记证明、个人购房借款合同、收款收据及庭审陈述为据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》内容不违反法律法规的强制性规定且系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。对于本案争议的焦点问题，本院具体分析如下：关于原告是否有权解除《商品房买卖合同（预售）》的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告鑫涌公司逾期交房超过60日后，原告有权解除合同。被告鑫涌公司至今未按合同约定的标准交房，据合同约定的交房日期2018年12月31日已逾期超过60日，虽然被告鑫涌公司抗辩称是涉案楼盘的土地历史遗留问题及政府行为导致工程停工进而影响实际交房时间，但根据《停工通知书》载明的内容可知，行政部门要求涉案楼盘停工是由于施工单位在施工过程中存在重大安全隐患问题，非客观原因或政府行为所致。同时，被告也未提交证据证明原告同意延期交房，故被告鑫涌公司逾期交房并不存在《补充协议》中所约定的可以据实延期交房及免除逾期交付的违约责任的情形，原告依据合同的约定要求解除《商品房买卖合同（预售）》，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告鑫涌公司应承担的逾期交房的违约责任问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.5%向买受人支付违约金。原、被告约定按照5%计算利息，未注明是年利率、月利率还是日利率，属于约定不明，应按照中国人民银行同期同类贷款利率予以计算，故被告鑫涌公司应当向原告兰小娟返还购房款1440655元及利息（以30000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年4月20日起计算至付清之日止；以410655元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年4月28日起计算至付清之日止；以1000000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年8月1日起计算至付清之日止）、返还维修基金及按揭费用10956元、支付违约金21610元（1440655元×1.5%）。由于违约金具有补偿性质，故原告要求被告鑫涌公司支付因解除合同造成的其他损失，且没有证据证实，本院不予支持。原告主张的保险费9000元并非购买涉案房产的必要支出且该款项不是由被告收取，本院亦不予支持。综上所述，被告鑫涌公司因过错导致未能在合同约定的时间内交房应承担相应的违约责任。第三人工商银行惠阳支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告兰小娟与被告惠州市鑫涌实业有限公司于2017年10月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、被告惠州市鑫涌实业有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告兰小娟返还购房款1440655元及利息（以30000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年4月20日起计算至付清之日止；以410655元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年4月28日起计算至付清之日止；以1000000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年8月1日起计算至付清之日止）、返还维修基金及按揭费用10956元、支付违约金21610元。三、驳回原告兰小娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19375元（原告已预交），由被告惠州市鑫涌实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  李杏连人民陪审员  林冠超人民陪审员  李雯好二〇一九年七月五日书 记 员  张 婷吕佳俊