福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初7869号 原告：厦门夏商农产品集团有限公司，住所地厦门市湖里区禾山路**民兴商城**，统一社会信用代码913502001549889209。 法定代表人：欧鹭红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙扬锋，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王娜，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：厦门佳南食品有限公司，住，住所地厦门市思明区思明南路****一社会信用代码91350203155020866C。 法定代表人：邵家安，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张天翼，福建厦金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖火金，福建厦金律师事务所律师。 原告厦门夏商农产品集团有限公司（以下简称夏商公司）与被告厦门佳南食品有限公司（以下简称佳南公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告夏商公司的委托诉讼代理人孙杨锋、王娜，被告佳南公司的法定代表人邵家安及委托诉讼代理人张天翼、赖火金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏商公司向本院提出诉讼请求：1．佳南公司立即将厦门市湖光路9号的商冷西区二号中段房屋及西区四号办公楼101室房屋腾空返还给夏商公司；2．夏商公司有权不予退还佳南公司履约保证金10160元；3．佳南公司支付夏商公司逾期腾房占有使用费（按每日508元的标准，自2019年1月4日起计算至实际腾退房屋之日止）；4．佳南公司支付夏商公司逾期办理住所变更登记的违约金（按每月4064元的标准，自2019年2月1日起计算至佳南公司实际办理住所变更登记之日止）。 事实和理由：2018年3月15日，夏商公司与佳南公司签订一份《租赁合同》，约定：佳南公司向夏商公司承租厦门市湖光路95号商冷西区二号中段房屋及西区四号办公楼101室房屋（以下均称讼争房屋），租赁期限自2018年4月1日起至2018年12月31日止，月租金为5080元；佳南公司应在租赁期满、合同终止或解除之日起三日内将讼争房屋恢复原状并腾退交还夏商公司，逾期不恢复原状或不腾退、不交还房屋的，每逾期一日，佳南公司应向夏商公司加付原日租金3倍的房屋占有使用费，夏商公司有权不予退还佳南公司的履约保证金，且佳南公司同意夏商公司对讼争房屋采取停水、停电等措施；租赁期满或合同终止、解除后，佳南公司应在一个月内到工商局办理住所变更登记（若有），若佳南公司腾退交还讼争房屋但未及时办理住所变更登记的，夏商公司有权不退还履约保证金，且逾期办理变更的，每逾期一个月，佳南公司还应按合同月租金80%的标准支付违约金。租赁期间届满前，夏商公司书面通知佳南公司期满不再续租，并要求佳南公司依约按时将房屋恢复原状后腾退交还夏商公司，结清房屋租赁期间所有租金、管理费、水电费等费用，将其公司工商登记住所迁出讼争房屋。现租赁期间早已届满，但佳南公司并未依约履行腾退返还讼争房屋等义务，因此，夏商公司依约有权不退还佳南公司缴交的履约保证金，佳南公司应按日租金的3倍支付逾期腾房占有使用费，并按月租金80%的标准支付逾期办理住所变更登记的违约金。 佳南公司辩称，1．佳南公司是过去国企改制的企业（渊源上隶属于夏商公司），讼争房屋此前是长期无偿提供给佳南公司使用的；后在2004年改制过程中，相关会议纪要确定改制后的佳南公司可以长期以优惠价格继续承租使用讼争房屋。此后，佳南公司确实在以优惠的价格长期租赁讼争房屋，租金虽然一直低于市场价格，但也由夏商公司强制从每月1800元逐步提高到每月5080元。夏商公司提交的《租赁合同》并非双方的真实意思表示，只是夏商公司为了便于管理及强制逐步提高租金而强迫佳南公司签订的，不具有法律效力。佳南公司可以长期以优惠价格承租讼争房屋才是双方的真实协议。而且，夏商公司在签订《租赁合同》时，刻意隐瞒了讼争房屋将于2019年拆迁的事实，存在欺诈行为，涉及以合法形式掩盖非法目的，故该合同属于无效合同。2．夏商公司从未出具过讼争房屋的产权证明，故双方当事人签订的《租赁合同》无效，夏商公司的全部诉讼请求均缺乏法律依据，应当予以驳回，且夏商公司应退还佳南公司履约保证金10160元并支付相应利息。3．夏商公司在2018年12月31日前就已强行将佳南公司驱逐出讼争房屋，并将厂区整体封闭，全部租户均已无法进入租赁房屋；佳南公司早已没有任何人员在占用讼争房屋，夏商公司早已自行收回讼争房屋，故不存在需要腾退讼争房屋的客观事实。4．佳南公司自2018年12月31日后就没有再占有使用租赁房屋，故夏商公司主张的房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。5．佳南公司的工商登记地址为厦门市湖光路95号，并不是讼争房屋的地址，故不存在需要办理住所变更登记的情形，夏商公司主张的违约金，缺乏依据。6．佳南公司不存在违约行为，夏商公司应当退还履约保证金10160元。夏商公司主张的房屋占有使用费及违约金，远不足以抵充其应向佳南公司赔偿的金额。从实际情况看，夏商公司应当继续履行租赁合同，若不能履行，应当支付佳南公司搬迁赔偿款464515元。且佳南公司是过去国企改制的企业，在改制过程中，与夏商公司之间有226000元的经济往来没有结清，累积到现在包括利息有690000多元。虽说这些款项与本案无关，但这是夏商公司欠佳南公司的债务，夏商公司主张的费用远不足以进行抵偿。7．即便夏商公司的主张成立，其要求佳南公司支付的房屋占有使用费、违约金也明显过高，请求法院予以减少。 本院经审理认定事实如下： 厦门市思明区（办公楼、食堂）房屋的登记权利人为夏商公司，建筑面积分别为1093.76平方米、585.32平方米。 2018年3月15日，夏商公司（作为甲方）与佳南公司（作为乙方）签订一份《租赁合同》，约定：佳南公司向夏商公司承租厦门市湖光路95号商冷西区二号中段房屋及西区四号办公楼101室房屋，面积分别为280平方米、60平方米，租赁期限自2018年4月1日起至2018年12月31日止，月租金为5080元；佳南公司在签订合同时支付夏商公司履约保证金10160元，合同期满或提前解除、终止，佳南公司无违约行为且依约将房屋恢复原状并腾退交还夏商公司后，夏商公司退还履约保证金（不计利息）。该合同第十三条第一款约定“乙方应在本合同租赁期满、合同终止（无论任何原因而终止）或解除之日起三日内将租赁房屋恢复原状并腾退交还甲方。逾期不恢复原状或不腾退、不交还租赁房屋的，甲方除有权不予退还乙方的履约保证金外，乙方同意甲方采取下列措施：1、甲方自行收回租赁房屋，乙方遗留、存放在租赁房屋内的货物或任何物品均视为乙方的抛弃物，甲方有权任意处置而不承担任何赔偿责任；2、对乙方租赁房屋采取停水、停电等措施，乙方同意自行承担由此产生的全部损失……”；第十六条第四款约定“租赁期满或合同终止、解除后，乙方应如期将租赁房屋恢复原状并腾退交还甲方。若乙方逾期恢复原状或腾退交还，则甲方除有权按本合同相关条款执行外，每逾期一日，乙方还应向甲方加付原日租金3倍的房屋占有使用费”、第五款约定“租赁期满或合同终止、解除后，乙方应在一个月内到工商局办理住所变更登记（若有），若乙方腾退交还租赁房屋但未及时办理住所变更登记的，甲方有权不返还履约保证金，且逾期办理变更的，每逾期一个月，乙方还应按合同月租金80%的标准向甲方支付违约金。”佳南公司支付了夏商公司履约保证金10160元。 2018年11月2日，夏商公司通过EMS国内标准快递向佳南公司邮寄一份《租赁合同到期不再续租的通知》，通知上述《租赁合同》约定的租赁期间将在2018年12月31日届满，夏商公司将不再继续出租讼争房屋给佳南公司，并要求佳南公司在合同期满之日起3日内腾退讼争房屋、结清租金等应交款项，将工商登记的住所地在租赁期满后一个月内迁出讼争房屋（若有）。佳南公司于2018年11月3日签收了该邮件。 2018年12月29日，夏商公司通过EMS国内标准快递向佳南公司邮寄一份《租赁合同到期停水停电的通知》，通知讼争房屋将于2019年1月7日8时起停水停电，要求佳南公司务必在合同期满之日起3日腾退讼争房屋、结清租金等应交款项，将工商登记的住所地在租赁期满后一个月内迁出讼争房屋（若有）。该邮件因佳南公司拒收而于2019年1月2日退回夏商公司。夏商公司有将该通知张贴于讼争房屋。 佳南公司原工商登记的住所地为厦门市思明区，后于2019年6月4日变更登记为厦门市思明区思明南路****。 审理中，夏商公司还陈述，1．夏商公司虽然有通知将于2019年1月7日起停水停电，但实际上并未进行停水停电。在2019年3月初，讼争房屋所在库区的承租人已经基本搬离，为了安全管理的需要，夏商公司在2019年3月20日之后对库区进行围挡施工，在2019年3月28日基本完工。库区设置围挡后，夏商公司有安排人员进行24小时值班，车辆需要通过围挡位置通行，人员有其他通道进行通行。2．2019年5月22日，佳南公司将钥匙交付给了夏商公司，腾退了讼争房屋。3．夏商公司收回库区房屋后，目前处于空置状态，尚未决定具体用途。 佳南公司还陈述，1．夏商公司提交的《厦门市土地房屋权证》，不能证明载明的房屋就是讼争房屋。2．夏商公司在2019年1月2日约谈佳南公司，佳南公司提出因涉及企业改制，故夏商公司应予以适当补偿，而不能将佳南公司视为一般商业租赁关系的承租人。2019年2月28日，夏商公司再次与佳南公司进行商谈，佳南公司有口头告知讼争房屋已经没有人，要求夏商公司自行收回讼争房屋。夏商公司在库区设置围挡后，因为有保安值班，佳南公司已经无法进入讼争房屋。3．2019年5月22日，佳南公司只是将办公室钥匙赠与夏商公司，不存在腾退房屋的问题。 本院认为，夏商公司与佳南公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。佳南公司主张该合同无效，理据不足，本院不予采信。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。《租赁合同》约定的租赁期间已于2018年12月31日届满，佳南公司负有依约返还讼争房屋的义务。佳南公司并未举证证明其在本案诉讼前已经将讼争房屋返还给夏商公司，应承担相应的不利后果；结合在案事实，本院认定佳南公司系在2019年5月22日将讼争房屋返还给夏商公司。夏商公司要求佳南公司返还讼争房屋的诉讼请求，鉴于夏商公司在诉讼中已经收回讼争房屋，故本院不再予以支持。 佳南公司未按合同约定返还讼争房屋，应承担相应的法律责任。夏商公司要求佳南公司支付的房屋占有使用费，充分考佳南公司的违约情形，夏商公司发出的停水停电通知、对讼争房屋所在库区的围挡、夏商公司对讼争房屋的再次使用等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定房屋占有使用费标准可按原租金标准计算至2019年5月22日，合计为23433.55元［5080元×（4＋19÷31）］。鉴于夏商公司主张的不予退还履约保证金与房屋占有使用费均指向佳南公司逾期返还讼争房屋所应承担的责任，故在房屋占有使用费可以填补夏商公司损失的情况下，夏商公司要求不予退还履约保证金，本院不再予以支持，履约保证金可与房屋占有使用费相互抵扣，抵扣后佳南公司还应支付的房屋占有使用费为13273.55元。《租赁合同》第十六条第五款约定，佳，佳南公司应在租赁期间届满后一个月内办理住所地的工商登记变更手续期办理应支付违约金。根据在案事实，佳，佳南公司原工商登记的住所地为厦门市思明区于讼争房屋所在区域，故，故佳南公司负有办理住所工商登记变更的义务。佳南公司系在2019年6月4日完成住所地的工商变更登记分考虑该行为的违约程度、对夏商公司所造成的影响等因素，夏，夏商公司主张的逾期办理住所变更登记的违约金院酌定为4000元。至于佳南公司主张的与企业改制有关的事项，与本案审理无关，当事人可依法另行处理。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门佳南食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门夏商农产品集团有限公司房屋占有使用费13273.55元；  二、厦门佳南食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门夏商农产品集团有限公司逾期办理住所变更登记的违约金4000元/div> 三、驳回厦门夏商农产品集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费905元，减半收取计452.5元，由厦门夏商农产品集团有限公司负担171.5元，厦门佳南食品有限公司负担281元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘宪昌 二〇一九年七月八日 代书记员 李 馨 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。