湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初4853号原告:黄某，男，1981年1月23日出生,汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：周小海，湖南寻壹律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟，湖南寻壹律师事务所律。被告:许某文，男，1985年11月13日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：黄吉祥，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：易利，湖南弘一律师事务所律师。原告黄某与被告许某文合同纠纷一案，本院于2019年4月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄某及其委托诉讼代理人周小海、张娟、被告许某文及其委托诉讼代理人黄吉祥、易利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告、被告签订的《购房指标转让合同书》合法有效；2、被告继续履行《购房指标转让合同书》；3、八方小区C区10栋1802号房屋所有权及车位C3-bl-639使用权归原告所有；4、被告向原告交付八方小区C区10栋1802号房，并将房屋的不动产权证交给原告保管；5、被告将八方小区C区10栋1802号房所有权变更登记至原告名下；6、被告赔偿原告租金损失费用人民币40000元（自2017年8月30日计算至2019年4月30日按2000元每月计算，计算至被告实际交付房屋之日止）；7、被告承担原告支付的律师费人民币3万元；8、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年2月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《购房指标转让合同书》。合同约定：甲方将其拥有购买八方小区（二期）公务员小区住房一套（面积120平方米）、车位一个的权利转让给乙方，转让费为11万元整；2015年2月2日，乙方向甲方支付该购房预付款15万元整（扣除5000元尾款），待甲乙双方办理房屋产权更名、过户手续后，乙方向甲方支付费用5000元整（全部结清）。乙方支付购房费用和其他相关费用后，由购买该套房屋所产生的权利、义务均由乙方享有和承担，乙方享有该套房屋的使用权和所有权。甲方有义务协助乙方及时按要求支付相应的购房款及申请办理房屋登记、备案、抵押、房屋产权更名、过户等相关手续。甲方接到关于购房的各类通知后（如交款通知、领取文件、钥匙等各种通知）24小时内通知乙方。合同签订后，原告依约向被告支付转让费11万元、购房预付款14.5万元。2015年3月17日，被告通知原告参加摇号选房，并全程陪同，由原告进行摇号选房、拍车位。原告通过摇号选择八方小区C区10栋1802房（面积为124.09平方米）以及车位C3-bl-639，并按该房的面积缴纳部分款、车位款共计274762.58元。2016年6月30日，被告通知原告收房，被告全程配合，将收房验房资料全部转交给原告方，由原告进行收房验房，同时原告缴纳剩余房款、车位款以及各种费用共18.379万元。至此所有款项（除0.5万元尾款外）共计71.314158万元（含房款47.8579万元、指标费11万元、车位费9.98万元、维修资金缴款14891元、代收产权登记费等200元、房屋交易契税缴款9671.58元）均已由原告结清，一切单据、购房合同类均由原告保存，该房门钥匙由被告陪同原告从物业处领走并持有。其他费用还有验房费200元、物业管理费1191元（至2017年9月）、车位管理费180元（至2017年9月）等亦已由原告结清。特别说明：2015年3月17日，被告陪同原告缴纳房款的过程中，被告提出刷其信用卡10万，套现用于其他投资，原告同意了，随后原告分别于2015年3月17日转账5万元、2015年3月18日转账5万元，共计10万元整转账至被告银行卡中，详见原告的银行流水单。2017年8月30日，被告突然提出解除协议，告知原告不能对房屋进行装修，否则会采取一切手段来阻止。原告不同意，要求被告继续履行合同，双方协商未果。2017年12月5日，原告去涉案房屋查看时，发现被告私自更换大门钥匙，并粘贴告示“C区10栋1802房属于业主许某文，任何人未经许可进入都属于侵权，本人保留法律权利”。2019年3月22日，原告接到物业管家通知，需原被告双方共同去领取该房屋不动产权证。原告多次联系被告，被告一直拒绝配合领取不动产权证。被告的前述行为违反合同书的约定，构成违约，应当依法承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告辩称：一、涉案房屋所有权及车位使用权归被告所有，双方合同已经解除。第一，2015年3月17日，被告与长沙市经发房地产开发有限公司（以下简称“经发公司”）分别签订了《长沙市商品房买卖合同》及《车位使用权转让合同》，购买经发公司开发的坐落于岳麓区车位。合同签订后，经发公司按约定向被告交付了上述房屋及车位。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，涉案房屋及车位的产权一直登记在被告名下，所有权从未发生转移，房屋交付后，案涉房屋由被告实际占有，且属于合法占有。第二，被告与原告所签订的《购房指标转让合同书》（以下简称“合同”）已于2017年8月29日解除。根据原告方提供的微信证据资料显示，被告自2017年4月份与原告协商解除合同，于2017年8月29日正式通知原告解除合同，愿意对原告的损失进行相应补偿，原告对于被告明确表示不履行合同的主张知晓，但原告既不同意解除合同，又不积极向法院主张权利。根据法律规定，合同解除权是典型的形成权，本案中，被告已经尽了通知义务，明确表示了解除合同的主张。另从原告方提供的双方2019年3月29日的微信聊天记录来看，原告是同意解除合同的，或可以说明原告内心已认可被告解除合同的主张，只是对于赔偿金双方未形成统一意见。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十六条规定，被告已行使了合同解除权，双方的《购房指标转让合同书》也已于2017年8月29日解除。根据《合同法司法解释二》第24条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。根据法律规定，在合同解除通知到达后，异议方需在一定期限内向法院或者仲裁机构确认合同解除的效力，故本案原告的继续履行合同的诉讼请求不应得到支持，双方签订的合同已经解除。二、原告未提供在现行政策下其具有购房资格的资料，合同存在无法继续履行的客观事实。2017年3月，5月，9月及2018年6月，长沙市政府出台了一系列限购政策，导致被告另外购房的目的无法实现，也由此不得不和原告解除合同。被告已无购买新房的资格，原告也未提供满足购房资格的资料，即使被告配合，也无法在相关房管部门办理房产证的更名和过户手续，合同本身存在无法继续履行的客观事实。原告主张的租金损失费和律师费没有法律依据，应由其自己承担,原告提供的58同城、贝壳、安居客官网八方小区租房信息截图与本案无关联，且被告与原告签订的《购房指标转让合同书》并未约定案涉房屋开发商交付后双方办理过户前由原告使用和居住及出租。原告主张租金损失无事实和法律依据。原告要求被告承担律师费，该案件并非法定承担律师费的案件，该主张无法律依据。根据双方签订的《购房指标转让合同书》，也并没有关于律师费承担问题的具体约定，再者律师费也并非诉讼时的必要费用，原告聘请律师是因为律师的专业性，该项支出不应随意强加于被告。综上所述，本案案涉房屋是八方小区二期公务员政策性限价房，本身是对有关公务员的优惠，并且由于长沙市2017年3月，5月，9月出台一系列限购政策，因该政策性原因，导致被告无法另外购房的目的，并非原告主观恶意主张解除合同，原告也未提交满足购房资格的材料，亦存在案涉合同根本无法履行的事实。故原告主张的诉求及上述损失费用不应得到支持。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：第一组证据：1、收据(2015年1月4日)；2、《购房指标转让合同书》；3、支付凭证；4、收据(2015年2月1日)。拟证明《购房指标转让合同书》合法有效，原告依约支付购房指标转让费用，取得涉案房屋和车位的购买指标权。第二组证据：5、银行流水；6、销售不动产统一发票(2013年9月6日)：7、参与摇号现场图片；8、《长沙市商品房买卖合同》及附件(2015年3月17日)；9、车位使用权转让合同；10、销售不动产统一发票(2015年3月17日)；11、湖南省物业专项维修资金专用收据(2015年3月17日)；12、代收产权登记费凭证；13、中华人民共和国税收缴款书及缴款凭证；14、八方小区二期C区第三次交款手续办理须知；15、八方二期商品住宅第三次缴款流程单（现金付款）；16、湖南省增值税普通发票(2016年6月30日)；17、八方小区二期业主临时管理规约、承诺书：18、涉案房屋的入伙通知书、入伙须知等资料及邮寄凭证；19、水表底单；20、房屋交付验收表；21、验房报告及验房费收据；22、物业费缴费凭证；23、业主钥匙交单及图片。拟证明原告依合同约定，交清了涉案房屋和车位的全部购房款（5000元尾款除外）和物业专项维修资金、契税等相关费用，并在被告的陪同下验收涉案房屋，持有涉案房屋的所有资料原件和房门钥匙，实际占有、使用涉案房屋。原告取得涉案房屋的所有权，被告应依约领取涉案房屋的产权证并交付原告保管。第三组证据：24、原被告微信聊天截图；25、图片(2017年12月5日)；26、原告与大管家微信聊天截图；27、原被告微信聊天截图；28、58同城、贝壳、安居客官网八方小区租房信息截图。拟证明被告违反《购房指标转让合同书》约定，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。29、律师费发票及委托代理协议，拟证明律师费费用30000元。被告未向本院提交证据。对原告提交的证据，被告作出如下质证意见：一、对于原告提供的第一组证据，发表如下质证意见：证据1、2、3、4三性均无异议，但对其证明目的有异议。第一组证据只能证明原被告双方签订了涉案的合同向被告支付了11万的购房指标转让费，并不当然等同于原告已经取得涉案房屋和车库的购买指标权。对于原告提供的第二组证据，发表如下质证意见：对证据7的真实性、关联性有异议，照片仅是一个时刻的定格，该照片完全有摆拍的可能，证明不了案涉房屋和车位由原告摇号选定，无法达到原告的证明目的。其他证据的三性无异议，但对其证明目的有异议：案涉房屋由被告实际占有，无法证明原告对案涉房屋已经实际占有，且物权设立变更以登记为生效要件，所有权人仍是被告。对于原告提供的第三组证据，发表如下质证意见：证据24三性均无异议，对其证明目的有异议。被答辩人主张解除合同并非原告所说的突然违约，而是国家在近几年出台的一系列政策，因政策性原因，被告无法另外购房，才不得不与原告协商解除合同事宜，该份证据也恰好证明被告于2017年8月即通知原告明确表示解除合同，不再履行相关合同义务，原告明显知晓被告的主张，却怠于向法院或仲裁机构主张权利，故双方签订的合同已经自解除通知到达时解除。证据25合法性真实性无异议，关联性有异议。该份证据只能证明被告对涉案住宅享有所有权的一个告示，该份证据不能达到原告的证明目的。被告作为房屋所有权人，当然有权维护自己的合法权益。证据26三性均有异议，首先该份微信证据未经过任何鉴定机构公证，微信的使用人及内容到底是否属实无法证实，该份证据不能达到原告的证明目的。证据27三性均无异议，对其证明目的有异议，该份证据恰好证明原告也同意解除合同，只是对于赔偿金额没有达成统一意见。证据28三性均有异议，该份证据不是涉案证据，与本案无关，更加不能达到其证明目的。对原告提交的证据，结合被告的质证意见，本院作如下认定：第一组证据、第二组证据，对其三性予以认定。第三组证据，证据24至27，对其三性予以认定，证据28、29，对其真实性予以认定，但不能达到其证明目的。根据上述确认的证据并结合原告、被告的当庭陈述，本院确认如下案件事实：2015年2月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《购房指标转让合同书》。合同约定：甲方将其拥有购买八方小区（二期）公务员小区住房一套（面积120平方米）、车位一个的权利转让给乙方，转让费为11万元整；2015年2月2日，乙方向甲方支付该购房预付款15万元整（扣除5000元尾款），待甲乙双方办理房屋产权更名、过户手续后，乙方向甲方支付费用5000元整（全部结清）。乙方支付购房费用和其他相关费用后，由购买该套房屋所产生的权利、义务均由乙方享有和承担，乙方享有该套房屋的使用权和所有权。甲方有义务协助乙方及时按要求支付相应的购房款及申请办理房屋登记、备案、抵押、房屋产权更名、过户等相关手续。甲方接到关于购房的各类通知后（如交款通知、领取文件、钥匙等各种通知）24小时内通知乙方。合同签订后，原告依约向被告支付转让费11万元、购房预付款14.5万元。2015年3月17日，被告通知原告参加摇号选房，由原告进行摇号选房、拍车位。原告通过摇号选择八方小区Ｃ区10栋1802房（面积为124.09平方米）以及车位Ｃ3-ｂｌ-639，并按该房的面积缴纳部分款、车位款共计274762.58元。2015年3月17日，被告与经发公司分别签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号ＸＸ1403611802）及《车位使用权转让合同》，购买长沙市经发房地产开发有限公司开发的坐落于岳麓区车位。2016年6月30日，被告通知原告收房，将收房验房资料全部转交给原告方，由原告进行收房验房，原告缴纳剩余房款、车位款以及各种费用共18.379万元。所有款项（除0.5万元尾款外）共计71.314158万元（含房款47.8579万元、指标费11万元、车位费9.98万元、维修资金缴款14891元、代收产权登记费等200元、房屋交易契税缴款9671.58元）均已由原告结清。相应单据、购房合同等均由原告保存，该房门钥匙由被告陪同原告从物业处领取并持有。验房费200元、物业管理费1191元（至2017年9月）、车位管理费180元（至2017年9月）等已由原告结清。2017年8月30日，被告提出解除协议，告知原告不能对房屋进行装修，否则会采取一切手段来阻止。后被告更换大门钥匙，并粘贴告示“C区10栋1802房属于业主许某文，任何人未经许可进入都属于侵权，本人保留法律权利”。2019年3月22日，物业管家通知原告，需原被告双方共同去领取该房屋不动产权证。原告多次联系被告，被告一直拒绝配合领取不动产权证。多次协商未果，原告遂诉至本院。本院认为：一、原、被告双方签订的《购房指标转让合同书》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原告已经履行其向被告支付购房指标转让费及支付购房款、车位款及房屋交易契税等款项的义务，仅余《购房指标转让合同书》约定的涉案房屋过户后向被告支付5000元一项未履行，且该项履行条件未达到。同时，被告与原告签订《购房指标转让合同书》后，被告积极配合原告办理相关手续，包括通知原告选房、配合验收房屋、收房验房资料全部转交给原告、陪同原告从物业处领走并持有房门钥匙等义务。故原告要求确认与被告签订的《购房指标转让合同书》合法有效之主张，理据充分，本院依法予以支持。二、关于原告主张八方小区C区10栋1802号房屋所有权及八方小区二期C区C3号车库b1层639号车位使用权归原告所有的问题。原告要求确认涉案房屋归原告所有，因所有权的确认需要以不动产登记机关办理的房屋不动产权证为准，故本院暂不处理。原告主张八方小区二期C区C3号车库b1层639号车位使用权归原告所有，理由正当，本院予以支持。三、关于原告主张被告将八方小区C区10栋1802号房所有权变更登记至原告名下的问题。现原告没有提交相应证据证明涉案房屋已具备产权变更条件，对于该项诉请，本院不予支持。原告可在条件成就后另行主张。四、关于原告主张被告向原告交付八方小区C区10栋1802号房，并将房屋的不动产权证交给原告保管的问题。涉案房屋已具备交付条件，且被告有义务向原告交付，本院对该项诉请予以支持。被告亦应当将涉案房屋的不动产权证交给原告保管。四、关于原告主张被告赔偿原告租金损失费及律师费的问题。现原告没有提交相应证据证明其租金损失的具体情况，对于该项诉请，本院不予支持。另关于原告要求被告赔偿律师费，没有相应的合同依据，本院不予支持。被告辩称已通知原告解除合同、《购房指标转让合同书》已经解除。本案中，原告已履行了《购房指标转让合同书》中约定的全部义务，包括支付指标费、全部购房款等，被告亦依据《购房指标转让合同书》的约定履行了部分义务，且不具有约定解除或法定解除的情形，被告无权要求解除《购房指标转让合同书》，应当依约履行自己的义务，对被告的该辩称，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告黄某与被告许某文于2015年2月1日签订的《购房指标转让合同书》合法有效；二、确认八方小区二期C区C3号车库b1层639号车位的使用权归原告黄某所有；三、限被告许某文自本判决生效后十日内向原告交付八方小区C区10栋1802号房并将房屋的不动产权证交给原告黄某；四、驳回原告黄某的其他诉讼请求。如被告许某文未按本判决指定的期间履行给付非金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当向原告黄某支付迟延履行金（标准为100元/日）。本案案件受理费减半收取4668元，由被告许某文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈志胜二〇一九年七月十日书记员  黄 隆