江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初1814号原告江西胜华房地产开发有限公司，住所地：江西省抚州市东乡县龙山北路**，统一社会信用代码：913610295584797439。法定代表人：梁员龙，公司董事长。委托诉讼代理人：王金华，江西红谷律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：洪汉，男，汉族，1985年1月1日出生，江西胜华房地产开发有限公司会计，住江西省抚州市东乡县，代理权限：特别授权。被告周梨花，女，汉族，1966年7月16日出生，住江西省抚州市临川区，原告江西胜华房地产开发有限公司（以下简称“胜华房地产公司”）诉被告周梨花商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告抚胜华房地产公司的委托诉讼代理人王金华、洪汉到庭参加诉讼，被告周梨花经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胜华房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告周梨花2016年6月17日签订的《商品房买卖合同》，并由被告周梨花协助原告办理商品房买卖合同网签备案注销手续；2.判令被告向原告支付违约金1277.87元；3.判令被告向原告支付由原告为被告代偿的425950.6元按揭款产生的利息（其中以4920.91元为基数，从代偿之日2018年7月26日开始起计算；以421029.69元为基数，从代偿之日2018年8月14日开始计算。以上利息均按中国人民银行同期类贷款基准利率计算自代偿之日起至商品房买卖合同网签备案注销之日止，暂计至2019年3月25日为15846.75元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系抚州市临川区上顿渡文昌路北侧书香华府楼盘的开发商，被告于2016年初到原告销售部购房，因被告经济困难，无法支付首付款127787元，经双方协商，原告同意被告分六个月付清首付款127787元，为此，被告于2016年6月17日向原告出具首付款127787元欠条。2016年6月17日，被告就购买原告开发的临川区上顿渡文昌路北侧书香华府小5栋608室的房产签订《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。双方约定了涉案房屋面积为126.57平方米，单价4960元每平方米，总价627787元，其中首付127787元，另50万元通过银行贷款支付。2016年6月24日，被告与中国建设银行股份有限公司临川支行（以下简称建设银行临川支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，并由原告作为保证人提供阶段性担保，同日，建设银行临川支行完成了放款。之后，被告并未按约定支付首付款，截止至原告起诉之日，被告仍未支付分文首付。此外，被告自2018年7月开始未按约定归还银行按揭款。为此，原告作为保证人于2018年7月26日向建设银行临川支行代偿按揭款4920.91元；2018年8月14日，建设银行临川支行宣布被告按揭贷款提前到期，同日，建设银行临川支行以原告作为涉案房屋按揭贷款保证人，一次性扣划了原告账户内421029.69元。至此，原告作为涉案房屋按揭贷款保证人，共计为被告向建设银行代偿了按揭款425950.60元。被告上述行为已构成违约，原告多次向被告催讨首付款及代偿本息，但被告一直置之不理。原告为维护自身权益，诉至法院。被告周梨花未应诉答辩。经审理查明，2016年6月17日，原告胜华房地产公司（出卖人）与被告周梨花（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同备案号：20160690），合同约定：被告购买由原告开发建设的位于抚州市临川区上顿渡文昌路北侧（书香华府）第5栋608号商品房，房屋建筑面积为126.57平方米，单价为4960元/平方米，房屋总价款为627787元；合同第六条约定的付款方式为按揭付款，其中首付款金额为127787元，余款500000元在银行申请贷款；合同第七条约定买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之4的违约金；逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；合同还约定了出卖人应于2016年11月30日前，将综合验收合格的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，出卖人保证销手的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因被告周梨花资金困难无力支付房屋首付款，经原告同意，被告于签订合同之日向原告出具欠条一张，该欠条载明了被告购买原告开发的书香华府小区5栋608室，欠首付款127787元，分六个月付清，每月付21297.83元，欠款于签订欠条之日起每月开始支付。2016年6月24日，原告作为保证人、被告作为借款人、抵押人与中国建设银行股份有限公司临川支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人因购买原告出售的位于上顿渡文昌路北侧商品房（房屋面积126.57平方米）向中国建设银行股份有限公司临川支行贷款500000元，贷款的担保方式为抵押，贷款期限为120个月，贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次基准贷款利率上浮0%确定，借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币5755.26元；贷款利息自实际放款日起开始计算；还款放式由借款人指定委托扣款账户（账户名称：周梨花，账号：62×××51，开户银行：临川分理处会计），借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率（约定利率基础上加收50%确定）计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；当借款人未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的或其他应付款项，借款人明确表示或以其行为表明将不履行本合同项下的义务，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权解除与借款人的借贷关系；本合同项下担保方式为抵押加阶段性担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押人自愿以位于上顿渡文昌路北侧第5栋608号房屋提供抵押担保，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续；抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有；保证人承连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和贷款人所有其他应付费用承担连带保证责任，如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或或法律规定宣布债务提供到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围立即承担连带保证责任等相关事项。借款合同签订当日，中国建设银行股份有限公司临川支行依约将贷款500000元发放至原告指定账户用于支付剩余购房款。2016年8月3日，案涉《商品房买卖合同》在抚州市房产管理局登记备案，但因被告拖欠首付款及按揭款，案涉房屋未交房亦未办理房屋所有权证，导致至今无法办理抵押登记，目前房屋处于网签备案状态。另查明，按揭贷款发放后，被告起初每月能按时足额偿还贷款本息，自2018年7月1日之后，被告开始未按期偿还按揭款，原告代被告向中国建设银行股份有限公司临川支行归还借款本息合计425950.6元，具体代偿情况如下：2018年7月26日代偿还4920.91元、2018年8月14日代偿还421029.69元。以上事实，有原告胜华房地产公司提供的原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证，《商品房买卖合同》、欠条、《个人住房（商业用房）借款合同》，银行回单、银行证明及历史明细列表等证据卷，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，原、被告与中国建设银行股份有限公司临川支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《商品房买卖合同》第六条、第七条约定，被告逾期付款超过60日后，原告有权解除合同，被告须支付按累计应付款付1%的违约金，被告至今未向原告支付首付款12778.7元，原告要求解除《商品房买卖合同》及要求被告支付违约金1277.87元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告应协助原告办理商品房买卖合同网签备案注销，原告本应返还被告购房款500000元。另因被告未按时归还建设银行临川支行的按揭款，导致原告承担连带保证责任为被告代偿了按揭款425950.6元，其为被告代偿还的银行按揭款，应从原告本应返还被告的购房款500000元中冲减，冲减后，原告尚应归还被告购房款74049.4元。原告另要求被告按银行贷款基准利率计算支付其代偿银行按揭款所产生的利息，此利息系占用原告资金的损失，合法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告江西胜华房地产开发有限公司与被告周梨花于2016年6月17日签订的《商品房买卖合同》；二、被告周梨花于本判决生效后三日内协助原告江西胜华房地产开发有限公司办理商品房买卖合同网签备案注销；三、原告江西胜华房地产开发有限公司应于本判决效之日起三日内支付被告周梨花款计74049.4元；四、被告周梨花应于本判决效之日起三日内支付原告江西胜华房地产开发有限公司违约金1277.87元五、被告周梨花应于本判决效之日起三日内支付原告江西胜华房地产开发有限公司代偿按揭款425950.6元的利息（其中自2018年7月26日起以代偿按揭款4920.9元为基数按中国人民银行同期类贷款基准利率计算至商品房买卖合同网签备案注销之日止；自2018年8月14日起以代偿按揭款421029.69元为基数按中国人民银行同期类贷款基准利率计算至商品房买卖合同网签备案注销之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10364元，由被告周梨花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。审 判 长  李 宁人民陪审员  万园秀人民陪审员  张柏兰二〇一九年七月十二日书 记 员  毛 青