重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初2894号原告：彭军，男，1969年6月7日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：郑旎贤，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。被告：陈均才，男，1974年9月21日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：马平原，重庆大渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭燕，重庆大渝律师事务所实习律师。原告彭军与被告陈均才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭军及其委托诉讼代理人郑旎贤，被告陈均才的委托诉讼代理人马平原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭军向本院提出诉讼请求：1.判令陈均才承担将涉诉房屋恢复原状的费用25000元；2.判令陈均才承担涉诉房屋租赁期满后至恢复原状完成期间的租金损失12500元（按照原租金标准，从2018年2月24日计算至2018年7月31日止，2500元/月×5个月）；3.判令陈均才承担涉诉房屋恢复原状期间产生的2018年1月水费91元，2018年3月之前电费332.68元，2018年2月26日之前的气费169元，2018年2月27日至4月18日期间的气费153.6元，2018年3月至7月期间的物业管理费505元，共计1452元；4.判令陈均才支付彭军违约金20000元。事实和理由：2013年，陈均才要求承租彭军位于重庆市江北区洋河二村X号X单元X-X号房屋。2013年1月3日，因双方无现成的租赁合同样本，陈均才出示《房屋托管合同》文本，并称重庆宝居房地产经纪有限公司（以下简称“宝居公司”）已经盖章，其本人是该公司的法定代表人，该公司作为保证人对彭军收取租金有利。因此双方签订名为《房屋托管合同》的租赁合同，约定租赁期限从2013年2月23日至2018年2月23日；每月租金2400元（2016年2月23日后为每月租金为2500元）；租赁期间的水、电、燃气、物业服务费等费用全部由陈均才承担；租赁期限届满后，陈均才需将涉诉房屋恢复原状并交还彭军。在合同履行前，双方拍摄视频确认涉诉房屋出租前的状态。陈均才在承租涉诉房屋期间擅自对涉诉房屋进行隔断，改变原有的装修及格局。在租赁期限届满前，彭军就要求陈均才将涉诉房屋按照约定恢复原状交还彭军。租赁期限届满后，彭军无法联系上陈均才，且陈均才尚欠涉诉房屋水、电、气、物业服务费等费用。后彭军自行聘请装修公司对涉诉房屋隔断进行拆除和修复，并产生修复费用25000元，至2018年7月底涉诉房屋才达到交付前的标准。被告陈均才辩称，陈均才不是合同的相对方，涉诉房屋的承租人是宝居公司，陈均才系该公司的法定代表人，其签字行为代表的是公司行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。签订合同时，涉诉房屋的隔断就已经存在，房屋也存在自然损坏，且房屋的装修已有十多年，加上被告承租的五年，房屋装修损坏属于自然损坏并非人为破坏。涉诉房屋的修缮义务本应由彭军承担，且陈均才不存在任何破坏房屋的行为。彭军主张的房屋恢复时间过长，租赁期限届满至恢复原状期间的租金损失，不应当由陈均才承担，该期间的水电气费也与陈均无关。双方之间的托管合同已经正常履行完毕，且该合同第九条约定的是解约违约金。陈均才不存在违约行为，不应承担违约金，即使需要承担违约责任，也应当由宝居公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《房屋托管合同》、视频光盘（2018年4月26日）、短信聊天记录、催告函及EMS寄件单、气费收据、物业服务费收据、电费发票、房屋现状照片、商品价格截图，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：收条系原件，本院予以确认；房屋装修后的视频（2013年），拍摄地点为涉诉房屋，本院予以确认；房屋现场确认书系案外人出具，且案外人未出庭作证，本院不予确认；《代为恢复原状装修合同》及发票均系原件，本院予以确认。本案本院认定如下事实：2013年1月3日，彭军（甲方）与陈均才（乙方）签订《房屋托管合同》，该合同最后一页的右下方显示有宝居公司的印章复印件。该合同约定，彭军将其所有的位于重庆市江北区洋河二村X号X单元X-X号房屋托管给陈均才，托管期为5年，彭军从2013年2月23日起将涉诉房屋交付陈均才使用，至2018年2月23日收回；房屋租金价格为每月2400元，付款方式为一次预付3个月房租，提前10天支付，第四年、第五年的月租金为2500元；彭军另收取押金2000元，如托管合同期满无欠款，彭军应将押金退还陈均才；陈均才在托管期间对房屋有使用权，但不得破坏房屋的现有设施，彭军同意陈均才对房屋进行隔断并有权出租给第三方；托管期间发生的水、电、燃气、有线电视视听费和物业管理费均由陈均才承担，以实际发生的费用按时缴纳；本合同期限未届满前，一方拟提前终止合同，须提前一个月通知对方，并征求对方同意，托管期内任何一方不得擅自单方终止该合同，否则应付对方20000元的违约金；如有违约，均按合同法有关条款处理。该合同第四条约定“房屋仅作居住使用，乙方在短期出租时，负责对承租人进行严格管理，不得在房屋内从事任何违法违规活动。乙方负责出租期内一切安全，如发生突发事故，乙方负责修复”。第八条约定“房屋内家具、家电及其水、电等相关的设施，在托管内，由乙方负责修理并承担相关费用”。合同最后空白处手写有“（合同期满，恢复原状），若遇防水造成的损失由甲方承担。”2013年1月3日，彭军出具收条，载明今收到陈均才支付的2013年2月23日至2013年5月22日三个月的房租7200元，另收押金2000元。2018年2月22日，陈均才向彭军发送短信“押金还有2000，麻烦你自己拆一下，房子里的人都搬走了”，彭军回复“你自己拆，我这段时间忙，一切按协议来，还要清点家具”。合同到期后，彭军自行收回了涉诉房屋，发现房屋装修及物品存在损坏，缴纳了涉诉房屋2018年1月至2月的气费169元及3月至4月的气费154元，2018年3月的电费332.28元及违约金4.32元，2018年1月的水费91元，2018年3月至4月的物业费190.4及公摊费12元。彭军于2018年4月12日向宝居公司邮寄催告函，但邮件被退还。2018年6月14日，彭军与案外人重庆美博装饰工程有限公司签订《代为恢复原状装修合同》。同年11月20日，彭军支付了恢复装修工程款25000元。庭审中，陈均才认为《房屋托管合同》第四条、第八条约定的内容均有修改，涂改的时间是彭军在合同签订后进行的，但未举示没有涂改的《房屋托管合同》，也未对上述修改的形成时间申请司法鉴定。本院认为，《房屋托管合同》的受委托方为陈均才，合同上虽有宝居公司的印章，但该印章属复印件，而陈均才虽自称其系宝居公司的法定代表人，但缺乏证据证明其签字行为系公司行为而非个人行为，故关于陈均才认为宝居公司应是合同相对方的抗辩，本院不予采纳。彭军与陈均才签订的《房屋托管合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定享有权利、承担义务。陈均才作为合同的一方当事人，未举示除彭军举示的《房屋托管合同》外其他合同，也未对合同的涂改的形成时间申请鉴定，其称合同上的涂改系在合同签订后形成的主张，缺乏证据证明，本院不予采纳。《房屋托管合同》的主要内容为彭军将涉诉房屋交付陈均才使用，陈均才支付租金，符合房屋租赁合同的法定形式，双方之间系成立了房屋租赁合同关系。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的使用后的状态。虽然合同约定陈均才可以对涉诉房屋进行隔断，但合同期限届满后，从微信聊天记录来看，陈均才并未对涉诉房屋的隔断进行拆除。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。根据合同约定，在托管期间内，涉诉房屋的家具、家电及其水电等相关设施，由陈均才负责修理并承担相关费用。从彭军举示的2013年2月涉诉房屋新装修后的视频及2018年4月26日拍摄的视频来看，彭军在接收涉诉房屋时，涉诉房屋的隔断并未拆除，涉诉房屋的地板、门窗、灯具、电器开关等物品均有不同程度的损坏。至2018年涉诉房屋已是装修后使用的第五年，屋内装修及物品使用存在自然损耗，综合考虑合同履行时间以及视频、商品价格截图等证据，对彭军主张涉诉房屋恢复原状的费用，本院酌情认定为5000元，彭军超出该数额部分的费用请求，本院不予主张。关于彭军主张的租金损失，因彭军未举证证明在合同到期后陈均才继续占有使用涉诉房屋，彭军要求陈均才支付上述费用的请求缺乏事实依据，本院不予主张。依据《房屋托管合同》的约定，涉诉房屋的水、电、燃气、有线电视视听费和物业管理费均由陈均才承担，涉诉房屋2018年1月至2月的气费169元、2018年1月的水费91元已由彭军缴纳，关于彭军要求陈均才支付上述费用的请求，符合合同约定，本院予以支持。彭军主张的其他费用的产生时间在合同到期后，要求陈均才承担缺乏事实依据，本院不予支持。因《房屋托管合同》中约定的20000元违约金系对一方单方终止合同的违约责任，彭军并未举证证明陈均才存在符合上述约定的违约行为，其要求陈均才支付20000元违约金请求缺乏合同依据，本院不予主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陈均才在本判决生效之日起十五日内支付原告彭军房屋恢复原状费用5000元；二、被告陈均才在本判决生效之日起十五日内支付原告彭军2018年1月至2月的气费169元，2018年1月的水费91元；三、驳回原告彭军的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取639.9元，由被告陈均才负担60元，由原告彭军负担579.9元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王中申二〇一九年七月二十六日法官助理 郑成帅书 记 员 刘 培