重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初4847号 原告:胡德，男，1994年8月12日出生，汉族，住重庆市丰都县。 委托诉讼代理人:刘昱伶，重庆炜林律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李国怡，重庆炜林律师事务所律师。 被告:胡兆胜，男，1974年4月29日出生，汉族，住重庆市渝中区。 第三人：重庆嘉置家房地产经纪有限公司回兴分公司，住所地重庆市渝**回兴街道宝圣大道宝圣支路**龙德悠彩郡****,统一社会信用代码：91500112MA600RHT7L。 法定代表人：程昌军,总经理。 第三人:重庆中环互联房地产顾问有限公司，住，住所地重庆市江**建新北路****26-3一社会信用代码91500105MA5UK3CW90。 法定代表人:腾聪，总经理。 委托诉讼代理人：王杰，男，1994年7月30日出生，汉族，住重庆市垫江县，该公司员工。 原告胡德与被告胡兆胜，第三人重庆嘉置家房地产经纪有限公司回兴分公司（以下简称嘉置家回兴分公司）、重庆中环互联房地产顾问有限公司（以下简称中环互联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月21日受理后，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员王先容、姜全芬组成合议庭，适用普通程序于2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告胡德及其委托诉讼代理人李国怡，第三人嘉置家回兴分公司的法定代表人程昌军，第三人中环互联公司的委托诉讼代理人王杰到庭参加了诉讼，被告胡兆胜经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告胡德向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告双方于2018年11月17日签订的《重庆市城市房屋存量房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；2.请求被告退还原告定金7万元；3.请求被告向原告支付违约金21.6万元；4.请求被告向原告支付房产信息咨询服务费、过户代办费、评估代收费、贷款（按揭）服务费共计19150元；5.请求被告向原告支付律师费2万元；6.本案的诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2018年11月17日通过第三人嘉置家回兴分公司在第三人中环互联公司的居间服务下签订了《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定被告将房屋以108万元价格出售给原告。合同签订后，原告于2018年11月17日、11月20日支付被告定金2万元、5万元，于2018年11月17日、23日支付第三人中环互联公司信息咨询服务费、过户代办费、评估代收费、贷款（按揭）服务费共计19150元。原告于2018年12月18日通过银行按揭贷款审批后，多次催促被告还清案涉房屋上的贷款以解除抵押，但被告一直未办妥。后原告于2019年1月21日查询到案涉房屋上仍存有抵押且被法院查封，致使原、被告双方间的房屋买卖合同无法履行，被告的行为已构成根本违约，依法应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院，请求判如所请。 被告胡兆胜未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 第三人嘉置家回兴分公司述称，我方无意见。 第三人中环互联公司述称，1.我方与原、被告及第三人嘉置家回兴分公司签订《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》属实，我方负责按照合同约定向原、被告双方提供了居间、交易过户等服务并收取了服务费、代办费等费用；2.被告于2018年11月19日在不动产登记中心查询案涉房屋为未查封，原告便按约支付被告定金7万元，并支付我方及第三人嘉置家回兴分公司相关服务费，后原告于2018年11月13日左右通过银行按揭贷款审批后便通知被告对房屋进行解押，被告在解押过程中发现案涉房屋被查封，后第三人嘉置家回兴分公司多次与被告沟通房屋解封事宜，被告均称无法解决，后被告失联。 经审理查明：胡兆胜系房屋的登记所有权人。2018年11月17日，以胡兆胜为甲方（卖方），胡德为乙方（买方），第三人嘉置家回兴分公司为丙方（信息咨询服务门店），第三人中环互联公司为丁方（居间方），四方签订了《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定甲方将房屋出售给乙方，房屋成交总价108万元。合同第二条约定：如甲方房屋产权尚需完善银行解押等手续，则甲方应在本合同签订之日起60个工作日内办理房屋产权完善手续，丁方予以协助配合办理，以使甲方对该房产具备合法的完全处分权。甲方出售共有房屋应出具已征得共有权人同意的文书。第六条约定：本合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金7万元，甲方出具收款收据，定金在交易过户后转为房款，甲方的房屋权属证书及有关房屋交易过户登记资料原件交由丁方保管，丁方出具收件收据。第七条约定：甲、乙、丙、丁四方同意自该产权注销抵押完善后乙方银行贷款审批通过之日起的5个工作日，共同到该房屋所在地的相关登记部门办理产权过户手续。第八条付款方式约定：甲方明确同意乙方以商业贷款方式申请按揭抵押贷款。乙方申请的贷款金额为70万元（具体金额因银行审批为准，不足部分由乙方自行补足）见不动产登记证明后通过银行支付给甲方。甲乙双方需提供真实有效的资料，并积极配合丙方、丁方办理按揭抵押贷款手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约。乙方应于办理产权过户手续当日同时办理全权委托公证书委托丁方指定人员办理过户后产权相关手续。乙方于过户当日将购房首付款30万元以直接支付的方式支付给甲方。合同第九条约定：如甲方出售房屋存在系按揭房等抵押情形，景甲、乙双方协商自乙方贷款审批通过之日起30日内（如遇银行原因不能及时还贷，则顺延至银行同意还贷的时间内）由甲方还清贷款办妥解除抵押手续。第十一条经纪费用约定：丙方依托丁方的房产信息资源，为甲、乙双方提供房产信息咨询服务，并为其推荐房产经纪公司，促进双方交易，丁方作为丙方的房产中介门店管理方，为甲、乙双方提供成交后续相关服务。本合同订立后，甲、乙双方同意向丙方支付房产细信息咨询服务费，其中乙方支付2万元。房屋交易过户由丁方代办，代办费2000元由乙方承担，评估代收费500元由乙方承担，贷款（按揭）服务费20550元由乙方承担。第十条违约责任约定：若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金。甲、乙双方均同意如未全额支付丙、丁上述服务费用的，则从上述所或赔偿中优先支付丙方、丁方的服务费。合同第十五条约定：因本协议的履行发生的纠纷，守约方因解决纠纷所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承当对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、保函费、差旅费、交通费、误工费等）。第十七条其它约定事项约定：1.……该产权过户前如遇司法查封，则甲方承担违约责任及退还乙方已支付的房款。……4.甲方同意乙方签订本合同当日，乙方支付部分定金2万元于甲方处，乙方承诺剩余定金5万元于甲方提供产权调查且无司法查封信息后当日18:00前补齐，逾期则视为乙方违约，甲方有权单独解除此合同，且收取的部分定金有权不退。5.该房涉及抵押，甲方自办赎楼，解押后需将该物业之不动产证原件交予丁方作为过户之用，否则视为违约。 2018年11月17日，胡兆胜出具收条，载明收到胡德购买案涉房屋定金20000元。 2018年11月20日，案外人胡孝云通过中国农业银行向胡兆胜转账支付50000元。2018年11月20日，胡德向胡兆胜发微信称“叔叔，今天把定金剩下的五万打过来了，你查一下到账没得。”胡兆胜回复称“收到了，收的。” 案外人谭金月分别于2018年11月17日、11月23日支付嘉置家回兴分公司中介费和咨询费5150元、14000元。庭审中，胡德称上述款项系其通过女朋友谭金月支付，嘉置家回兴分公司称收到上述款项，上述款项均系中介费。 2019年1月26日，胡德向胡兆胜发微信称“解除合同通知书胡兆胜先生：我方于2018年11月17日与你方在重庆中环互联房地产顾问有限公司的居间服务下签订了《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》，同意以总价108万出售房屋，合同签订当日我方已向你支付购房定金7万元，并向丙方支付信息咨询服务费2万元。合同第九条明确约定你应在我方贷款审批通过之日起的30日内还清贷款办妥解除抵押手续，我方交易房屋额银行贷款已于2018年12月13日审批通过，但我方于2019年1月21日通过对交易房屋的信息查询结果得知交易房屋仍处于抵押状态且已被人民法院查封，你方未办妥解除抵押手续已超过30日，至今已逾期14日，根据合同十三条第二款之规定，我方有权解除合同并要求你承担房屋合同成交价格20%的违约金。为此，我方特向你方通知如下：1.我方按照合同第十三条第二款的约定，于2019年1月25日解除与你方签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》，并请你方向我方支付违约金21.6万元；2.请你方返还我方已支付的定金7万元；3.请你方向我方支付信息咨询服务费、代办费、评估代收费共计19150元请你方接到本通知后按照约定支付相关款项，否则我方不再另行通知，直接依法向人民法院提起诉讼，由此产生的法律后果将由你方承担。通知人：胡德。2019年1月26日。”并将该解除合同通知书以文件的形式通过微信发送给胡兆胜，并称“我先通知你一声，星期一立案，下午我给你去邮政寄一份，自己查收一下”。胡兆胜回复称“你有啥子不要联系我，你直接找房介”。 2019年3月6日，重庆市国土资源和房屋管理局出具的不动产档案查询结果显示，案涉房屋除存有重庆业如小额贷款有限公司、贾杉、中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆两江分行及重庆农村商业银行股份有限公司合川支行的抵押权之外，还存有3个查封登记，具体为2018年12月20日重庆市第五中级人民法院（2018）渝05执保303号查封登记、2019年2月27日重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113执保189号之一查封登记、2019年3月6日重庆市第五中级人民法院（2019）渝05执保45号查封登记。 庭审中，第三人嘉置家回兴分公司陈述：原、被告双方的房屋买卖事宜具体是由第三人中环互联公司在经办。第三人中环互联公司陈述：据我所知，原告的银行按揭贷款于2018年12月13通过，原告的按揭贷款审批通过后，我便电话联系被告还款解押，但一直联系不上被告。原告胡德陈述：签订案涉合同后，我便向银行申请按揭贷款，因合同约定被告应于银行贷款审批后五天内办理产权过户手续，故我便在银行按揭贷款审批通过后联系被告办理后续手续，但一直联系不上被告，被告也未按约在贷款审批通过后三十日内办理还款解押手续。 另查明，胡德（甲方）与重庆炜林律师事务所（乙方）签订了《法律事务委托合同》，主要约定乙方接受甲方委托，为甲方与胡兆胜房屋买卖合同纠纷一案提供法律服务，律师服务费20000元，重庆炜林律师事务所亦向胡德开具了金额为20000元的增值税发票。2019年3月1日，重庆融真非融资性担保有限公司向胡德开具了金额为1000元的增值税发票，货物或应说劳务、服务名称一栏中载明：金融服务+诉讼保全担保费。 以上事实有《重庆市城市房屋存量房买卖居间》及房屋附属设施设备清单、房屋产权证、不动产登记信息查询结果、收据、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单、胡德与胡兆胜的微信聊天记录、收款收据2张、《法律事务委托合同》、重庆增值说普通发票2张、转账截图、不动产档案查询结果、专用收据、及当事人当庭陈述在案为据。 本院认为：胡德、胡兆胜于2018年11月17日签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。 合同签订后，胡德按合同约定向胡兆胜支付定金7万元，胡兆胜亦应按约于合同签订之日起60个工作日内办理房屋产权完善手续，但截至本案法庭辩论终结前，案涉房屋上仍存在多个案外人的抵押权和司法查封，致使胡德购买案涉房屋的合同目的无法实现，胡兆胜的行为构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，胡德有权解除合同，故胡德要求解除双方于2018年11月17日签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间》中的房屋买卖合同关系，符合法律规定，本院予以支持。 关于定金。房屋买卖合同关系解除后，胡兆胜因该合同收取的定金应予以返还，现胡兆胜也未举示证据证明其已向胡德返还定金，故胡德要求胡兆胜返还定金7万元，符合法律规定，本院予以支持。 关于违约金。本案房屋买卖合同系因胡兆胜违约导致解除，根据双方合同约定，胡德有权要求胡兆胜支付房屋成交价20%的违约金21.6万元（108万元×20%），故胡德要求胡兆胜支付违约金21.6万元，符合合同约定，本院予以支持。 关于律师费，因合同明确约定“因本协议的履行发生的纠纷，守约方因解决纠纷所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、保函费、差旅费、交通费、误工费等）”，故胡德要求胡兆胜承担律师费20000元，符合合同约定，本院予以支持。 关于信息咨询服务费、过户代办费、评估代收费、贷款（按揭）服务费，胡德要求胡兆胜向其支付上述费用，实质是要求赔偿损失，但胡德并未举示证据证明本院已支持的违约金尚不足以弥补其因胡兆胜的违约行为所遭受的损失，故胡德要求胡兆胜支付信息咨询服务费、过户代办费、评估代收费、贷款（按揭）服务费19150元，本院不予支持。 关于保全担保费，虽然保全担保费并非诉讼保全所必然产生的费用，但合同中亦约定了保函费由违约方（败诉方）承担，故胡德要求胡兆胜承担保全担保费1000元，符合合同约定，本院予以支持。 胡兆胜不到庭参加诉讼，应承担不举证、不质证的不利法律后果。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告胡德与被告胡兆胜于2018年11月17日签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》中的房屋买卖合同关系于本判决生效之日解除； 二、被告胡兆胜在本判决生效后五日内返还原告胡德定金70000元； 三、被告胡兆胜在本判决生效后五日内支付原告胡德违约金216000元； 四、被告胡兆胜在本判决生效后五日内支付原告胡德律师费20000元； 五、四、被告胡兆胜在本判决生效后五日内支付原告胡德保全担保费1000元； 六、驳回原告胡德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费14520元，保全费5000元，由被告胡兆胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  陈吉彦 人民陪审员  王先容 人民陪审员  姜全芬 二〇一九年七月四日 法官 助理  周 文 书 记 员  杨如玉