贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔06民终993号 上诉人（原审原告）：王直，男，1967年10月1日出生，土家族，教师，住贵州省德江县。 上诉人（原审原告）：潘云贵，男，1971年6月13日出生，土家族，住贵州省德江县。 上诉人（原审原告）：全红，男，1980年8月20日出生，土家族，住贵州省德江县。 三上诉人的共同委托诉讼代理人：杨俊成，贵州亿和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵阳白云津泉房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区龙井路**。 法定代表人：祖文友，系该公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：吴杰，女，1968年10月24日生，土家族，住贵州省贵阳市南明区。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：彭文，德江县司法局公职律师。 上诉人王直、潘云贵、全红因与被上诉人贵阳白云津泉房地产开发有限公司（以下简称津泉房开公司）、吴杰商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省德江县人民法院（2019）黔0626民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。上诉人王直、潘云贵、全红的共同委托诉讼代理人杨俊成，被上诉人津泉房开公司及吴杰的共同委托诉讼代理人彭文、被上诉人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王直、潘云贵、全红上诉请求：1.撤销贵州省德江县人民法院(2019)黔0626民初53号民事判决，并发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，证据不足。1.吴杰挂靠津泉房开公司，承建德江县青龙镇钟山东路(原德江县食品公司）商品房，对外公布了小区详细规划；2.被上诉人的详细修建规划包括了小区停车位、绿化地等信息资料，因此详细规划和宣传广告资料属于商品房买卖合同的组成部分；3.上诉人基于被上诉人上述信息与津泉房开公司签订了《商品房买卖合同》，履行了相关义务，该合同第十四条，“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”，被上诉人从交房至今未完善公共配套建筑设施和基础设施；4.绿化地（公园）、停车位等设施，应属于基础设施，被上诉人将小区地面停车位及其绿化地、花园公共部分修建商品房销售，根据购房合同第十八条第二项约定：“出卖人不得擅自改变与该商品房有关的公共部位和设施的使用性质”，被上诉人擅自改变修建详细规划，将车位和花园用地占为己有并修建商品房用于销售，侵犯了上诉人的合法权益，导致上诉人无法使用停车位和花园，严重影响居住生活环境质量，被上诉人的行为构成违约。上诉人购买商品房是基于被上诉人对外公布修建性详细规划图、建设用规划许可证、广告销售及宣传资料，因其规划图、建设用地规划许可证有停车位、绿化地等，停车位、绿化地是影响业主是否购买及商品房购买价格的因素。二、原审法院适用法律错误。本案应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容”的规定，结合本案，停车位、绿化地是被上诉人建设性详细规划与建设用地规划许可证中的内容，因此应当作为商品房买卖合同的内容，原审法院认定上诉人没有提供证据证明停车位、绿化地是否属于合同的内容，属于认定事实错误。上诉人认为，被上诉人在改变规划时，没有书面通知上诉人，已构成违约，即使被上诉人履行不能，也应当采取补救措施。 津泉房开公司辩称，上诉人的上诉理由与一审起诉的事实理由一致，不重复答辩；被上诉人规划许可证上规划得很清楚，改变规划是在上诉人购买商品房之前，上诉人系2010年10月份以后才购买商品房，不存在改变规划。上诉人的主张没有证据，请求驳回上诉人的上诉请求。 吴杰的答辩意见与津泉房开公司一致。 王直、潘云贵、全红向一审法院起诉请求:1.判令津泉房开公司、吴杰继续履行商品房买卖合同，完善修建29%的绿化面积及10个停车位的公共设施和基础设施；2.案件受理费由津泉房开公司、吴杰负担。 一审法院认为，吴杰挂靠津泉房开公司开发钟山小区盛达商住楼项目，原小区规划建筑密度为40%和容积率为2.4，德江县人民政府于2010年3月10日将小区规划建筑密度由40%调整为65%，规划容积率由2.4调整为4.11。2010年10月后，三原告与津泉房开公司分别签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，成立有效，当事人双方理应全面履行合同约定的义务。对于29%的绿化面积和10个停车位是否属于合同内容问题。第一，原、被告双方的商品房买卖合同未约定；第二，原告方诉称主张被告方在销售广告、宣传资料中有包括小区停车位、绿化地等信息内容，但原告方未提供证据予以证实；第三，政府将小区规划建筑密度由40%调整为65%，规划容积率由2.4调整为4.11后，绿化面积和停车位相应也应予以调整，调整后的绿化面积和停车位指标系多少，现已完成了多少，原告方也未提供证据予以证实；第四，原告方提供的贵州大学勘察设计研究院的《德江县倚林家园商住小区修建性详细规划》不是政府调整后规划许可的规划图，也不是商品房买卖合同规划图内容，原告方以该证据证实其主张，不予采纳。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但另有规定的除外。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，因原告方未提供证据予以证实29%的绿化面积和10个停车位是属于合同内容，且原告方在庭审中也承认该合同事实上已不能履行，对原告方请求继续履行完善绿地面积29%及修建10个停车位基础设施和公共设施的诉讼请求，不予支持，应予驳回。 一审法院据此，依照《中华人民共和合同法》第十二条、第六十条第一款、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回王直、潘云贵、全红请求贵阳白云津泉房地产开发有限公司和吴杰继续履行商品房买卖合同完善修德江县钟山小区盛达商住楼项目29%的绿化面积及10个停车位公共设施和基础设施的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由王直、潘云贵、全红负担。 二审中，津泉房开公司提交建设工程竣工验收备案表1份，用以证明修建的房屋是经过合法的规划后综合确定的验收备案。经质证，上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为没有验收主管部门盖章，勘查设计单位应当是贵州大学勘查设计院。本院认为，该证据能证明德江县盛世达商住楼B栋于2011年3月已竣工并报备案的事实。 二审查明，王直、全红、潘云贵分别于2010年12月5日、2010年11月28日、2011年1月12日与津泉房开公司签订《商品房买卖合同》，分别购买位于德江县青龙镇钟山东路（原德江县食品公司）的德江县钟山小区盛达商住楼A、C、B栋商品房一套，商品房买卖合同第十四条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.给排水、电在交房时间同步完成；”第十八条第二款“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。德江县钟山小区盛达商住楼系津泉房开公司建设，在建设中津泉房开公司申请调整钟山小区建筑密度和容积率，2010年3月20日，德江县人民政府对津泉房开公司的申请作出批复，同意钟山小区的规划建筑密度40%调整为65%，规划容积率2.4调整为4.11，因违规增加建筑面积，2010年5月4日被德江县建设局进行处罚，罚款6.69万元。因钟山小区规划建筑密度和容积率的调整，钟山小区的停车位及绿化地面积已减少。德江县盛达商住楼B栋于2009年开工，并于2011年3月已竣工并报备案。王直、潘云贵、全红所购买的商品房已交付，并已入住。 另查明，德江县钟山小区盛达商住楼系吴杰挂靠津泉房开公司修建。 上述事实，有当事人的陈述及《商品房买卖合同》、德江县建设局德江建呈【2010】58号文件、德江县国土资源局德土函【2010】52号、德江县人民政府德函【2010】12号、《建设工程竣工规划许可证》、建设工程竣工验收备案表等证据证实。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：1.王直、全红、潘云贵与津泉房开公司签订的《商品房买卖合同》是否履行完毕，双方争议的停车位、绿化地是否属于《商品房买卖合同》的一部分；2.一审法院适用法律是否错误。 本院认为，王直、全红、潘云贵分别与津泉房开公司签订《商品房买卖合同》，向津泉房开公司购买商品房，商品房均已交付，且均已入住。王直、全红、潘云贵上诉主张津泉房开公司对外公布的小区详细修建规划包括了小区停车位、绿化地等信息资料，因此，详细规划和宣传广告资料属于商品房买卖合同的组成部分，因其未提交证据证明停车位及绿化面积属于《商品房买卖合同》约定的内容，也未提供证据证明出卖人在商品房销售广告或宣传资料中对停车位及绿化地进行了允诺，且津泉房开公司对钟山小区规划建筑密度和容积率的调整，导致钟山小区的停车位及绿化地面积减少是在王直、全红、潘云贵购买商品房之前，故王直、全红、潘云贵的主张无事实依据，其主张不能成立。关于一审法院适用法律是否错误的问题。王直、全红、潘云贵主张本案应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，因其不能提供证据证明津泉房开公司在商品房的销售过程中，津泉房开公司在商品房的宣传广告和宣传资料中对停车位及绿化地作了说明和具体允诺，故一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，驳回其诉讼请求并无不当。 综上所述，王直、全红、潘云贵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由王直、全红、潘云贵负担。 本判决为终审判决。 审判长  张金勇 审判员  唐正洪 审判员  熊亚飞 二〇一九年七月二十九日 法官助理王奕民 书记员刘鹏