安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初1085号 原告：刘红丹，女，汉族，1981年11月12日出生，汉族，住芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：倪俊，安徽深蓝（合肥）律师事务所律师。 被告：芜湖市华强旅游城投资开发有限公司，住所地芜湖市镜湖区银湖北路华强城市广场****，统一社会信用代码91340200769027990L。 负责人：李曙成，公司董事长。 委托诉讼代理人：毛乘弘，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：古立平，安徽纬纶律师事务所律师。 原告刘红丹与被告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司(以下简称华强公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘红丹委托诉讼代理人倪俊，被告华强公司委托诉讼代理人毛乘弘、古立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘红丹向本院提出诉讼请求：一、出卖的芜湖市醇美华城•美加印象B*#楼*单元*室房屋因质量问题不能居住使用，判令被告按月租金6010元计算赔偿原告的损失，自2014年5月起至能够居住使用之日止，至起诉之日累计为342570元，之后计算至可居住之日止。二、判令被告赔偿原告的醇美华城•美加印象B*#楼*单元*室物业费损失34945.20元。三、判令被告赔偿原告的醇美华城•美加印象B*#楼*单元*室月租金评估费损失3500元。三项合计381015.2元。事实和理由：2014年2月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。购买芜湖市醇美华城•美加印象B*#楼*单元*室房屋，约定：被告应当在2014年4月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用。另合同附件三补充协议中还约定被告交付的商品房必须符合国家颁布的建筑工程合格质量标准，并按国家有关规定核取得同品房竣工验收备证(表）后、将房屋连同商品房质量保证书和使用说明书一同交付原告；在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。2014年4月18日，醇美华城美加印象B19楼经芜湖市住房和城乡建设委员会工验收备案，同年5月3日，被告向原告交付了房屋。交付后，原告就发现房屋有漏水、渗水问题，就联系被告旗下的深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，要求被告履行维修义务。但是，被告敷衍了事，一直没有维修好，还推脱责任，以致成讼。案件受理法院芜湖市镜湖区人民法院委托了安徽省建筑工程质量第二监督检测站对该房屋渗水原因进行鉴定，鉴定结论为：1、半地下室顶板渗水或渗水痕迹主要由于一层楼面上水沿现浇板修补及开裂等部位渗入；2、一层A6—9轴墙体局部渗水痕迹与外墙或外墙与彩铝窗结合处施工缺陷有关；3、一层门厅楼面和墙体结合处渗水痕迹主要由于相邻一层露台雨水流入室内后沿11轴共用墙体渗入；4、一层顶板渗水主要由于露台防水层施工缺陷引起，局部渗水与二层楼面被水浸泡有关；5、二层项6—8/G-H轴板渗水痕迹主要与三层卧室阳台雨水渗入有关，其余二、三层顶板和墙体渗水主要与屋面防水施工质量缺陷等因素有关。法院认为，在商品房保修范围内和保修期限内发生的质量问题，被告应当履行保修义务，依据鉴定报告涉案房屋多处渗水问题与被告施工缺陷有关，判决被告于判决生效之日起三个月内修复至不渗水状态。然而，被告在判决后继续敷衍塞责，虽经两次强制执行，仍然没有履行维修义务，以致原告所购房屋至今都不能居住使用。2018年12月21日，芜湖平永泰资产评估有限公司以2018年12月3日为基准日，按照一般装修情况，运用市场比较法，对醇美华城•美加印象B*#楼*单元*室现时公允月租金进行了评估，月租金为6010元。原告认为，被告本不该将质量不合格的房屋交付给原告，而且经法院判决、强制执行，仍然不履行维修义务，不仅严重丧失自己的商业信誉，也给原告造成了居住困难、经济损失、诸多不便、精神郁闷，而且还藐视法律和法庭，性质恶劣。原告现仅以一般装修情况，以醇美华城•美加印象B*#楼*单元*室的现时公允月租金6010元，请求判令赔偿经济损失，应该是很克制的。虽然房屋不能房住使用，但原告还得依法交纳物业费，该费用损失理应由被告赔偿。本案是因被告违约造成的，且被告一错再错，发生的租金评估费用损失也理应由被告赔偿。遂诉至法院。 被告华强公司辩称，应当驳回原告的全部诉讼请求。一、原告曾就房屋质量问题导致逾期交房，要求被告承担逾期交房违约金向法院提起诉讼，但是法院驳回了原告的此项诉请，现原告企图更换一种方式，通过损失的形式再次向被告主张违约金。实为以相同的事实理由再次提起诉讼，违背了一事不再理原则，应当予以驳回；二、被告已将涉案房屋维修至不渗漏并恢复原状，原告作为申请人已经对维修结果予以了确认，该案已经全部执行完毕。第三，原告的房屋至今未装修，不能实际居住使用。原告诉请因质量问题导致不能居住使用的租金没有实际发生，所以不存在损失一说。即使原告存在损失，该损失也应当是原告因不能居住使用涉案房屋而在外租赁房屋所产生的租金。不可能是评估机构以一般装修标准对涉案房屋评估的结果。租赁期仅限于第一次强制执行过程中答辩人的维修期间，不可能延续至今。对于第二次申请强制执行中原告拒绝配合其损失扩大部分，应由其自行承担。四、原告支付的物业费包含预交部分，该部分不能视为被答辩人的损失，且物业损失也仅限于第一次强制执行过程中原告的维修期间。而在此之外产生的物业费，原告应当自行承担。 本院经审理认定事实如下：2014年2月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买芜湖市醇美华城•美加印象B*#楼*单元*室房屋。2014年4月18日，醇美华城美加印象B19楼经芜湖市住房和城乡建设委员会工验收备案，同年5月3日，被告向原告交付了房屋。交付后，原告发现房屋有漏水、渗水问题，联系被告旗下的深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，要求被告履行维修义务。被告一直没有维修好。2015年7月2日，刘红丹将华强公司起诉至本院，要求华强公司立即修复涉案房屋，并支付违约金，本院委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站对上述房屋渗水原因进行鉴定，鉴定结论：墙体渗水主要与屋面防水施工质量缺陷等因素有关。遂判决华强公司于判决生效之日起三个月内将上述房屋修复至不渗水状态并驳回了刘红丹的其他诉讼请求。案经本院执行虽经修复但房屋渗水问题仍未解决遂再次成讼。经本院现场勘验案涉房屋卧室、餐厅、客厅等多处有渗水情况。为主张月租金损失，刘红丹向我院提供（平永泰评估报字043）评估报告一份，欲证明按照一般装修情况，醇美华城•美加印象B*#楼*单元*室的现时月租金为6010元，华强公司对此份评估报告不予认可，申请重新评估，本院委托安徽万达房地产评估事务所有限公司进行评估，安徽万达房地产评估事务所有限公司出具（2019）皖0202评字第046号评估报告一份载明：2015年7月2日-2016年7月1日评估对象月租赁单价为15.11元/㎡·月，月租金总价为3861元/月；2016年7月2日-2017年12月20日，评估对象月租赁单价为16.52元/㎡·月，月租金总价为4221元/月；2017年12月21日-评估时，评估对象月租赁单价为18.80元/㎡·月，月租赁总价为4804元/月。 另查明，刘红丹于2019年1月2日一次性交纳了自2014年6月至2019年12月案涉房屋的物业费，计33945.20元。 以上事实，有庭审笔录、判决书、执行案件通知书、评估报告、物业费交费发票、情况说明、勘验笔录、照片等证据在卷证明。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守，在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。被告未履行义务给原告造成损失，原告有权要求被告赔偿，故对于原告要求被告赔偿其月租金损失的诉讼请求，本院予以支持。因其房屋并未装修，结合安徽万达房地产评估公司的评估结果，对于月租金损失认定为：2014年5月至2015年7月1日，月租金损失为3533元，总计为49462元（3533元/月×14个月）；2015年7月2日至2016年7月1日，月租金损失为3861元，总计为46332元（3861元/月×12个月）；2016年7月2日至2017年12月1日，月租金损失为4221元，总计为71757元（4221元/月×17个月）；2017年12月2日至2018年12月1日，月租金损失为4804元，总计为57648元（4804元/月×12个月）；2018年12月2日至实际可居住之日的月租金损失，由于月租金及实际维修至不渗水的时间未定，月租金损失无法确定，原告可在月租金及房屋维修至不渗水的具体时间确定后另案主张。关于物业费，房屋既已交付给原告，物业服务费理应由原告（业主）根据物业服务合同的约定交纳或者由业主与物业使用人约定交纳，由于原告未能提供租房的证据证明其由于房屋渗水致其异地租房依合同约定交纳了物业费，故其要求被告赔偿其物业费损失的诉讼请求，本院不予支持。其关于评估费系原告为维护自身权益的必要费用，该笔费用系被告违约行为所致，应由被告承担，故本院对原告的该项诉讼请求依法予以支持。 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘红丹自2015年5月至2018年12月1日的租金损失225199元（49462元+46332元+71757元+57648元）； 二、被告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘红丹月租金评估费3500元。 三、驳回原告刘红丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3508元，由原告刘红丹负担1435元，由被告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司负担2073元（原告已预交，被告于支付上述款项时一并支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 （本页无正文） 审判员  王晓明 二〇一九年七月十五日 书记员  何贤文 附本案适用条款如下： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。