长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0193民初40号原告：刘贺，男，汉族，1984年11月8日生，住长春市二道区泉眼镇。委托诉讼代理人：吴寿东，吉林信责律师事务所律师。被告：褚丹同，男，汉族，1985年10月25日生，住长春市双阳区。委托诉讼代理人：孙喜春，吉林国洋律师事务所律师。第三人：黄浩，男，满族，1976年6月11日生，户籍地长春市南关区。委托诉讼代理人：盛世峰，吉林吉天行律师事务所律师。原告刘贺与被告褚丹同、第三人黄浩租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘贺及其委托诉讼代理人吴寿东、被告褚丹同的委托诉讼代理人孙喜春、第三人黄浩的委托诉讼代理人盛世峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘贺向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》并判令被告返还原告租金93,333元、物业费4,667元及违约金40,000元，合计138,000元，解除时间为2018年11月11日；二、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由如下：2017年5月20日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定:原告刘贺从被告褚丹同处承租位于长春市电台街枫树园小区四号楼1楼101室、102室，面积为120平方米的房屋。租赁期限自2017年6月15日至2021年11月15日止,租金付款方式为一年一交,提前一个月交下一年房租。原告刘贺向被告褚丹同支付了2018年6月16日至2019年6月17日的房屋租金。被告褚丹同与房主黄浩的《房屋租赁合同》约定的房屋租金为半年一付。房主黄浩因被告褚丹同未交付2018年11月15日至2019年6月17日的房屋租金要求原告刘贺搬出该房屋，原告刘贺迫于无奈与房主黄浩另行签订《房屋租赁合同》并向房主黄浩支付了2018年11月15日至2019年11月15日的房屋租金及物业费。因被告褚丹同的失信行为致使原告刘贺重复缴纳了2018年11月15日至2019年6月17日的房屋租金及多付的物业费4,667元，原告刘贺多次向被告褚丹同交涉未果，依法提起诉讼，望贵院判如所请。被告褚丹同辩称，关于原告所主张的与被告签订案涉房屋租赁合同情况属实，但被告没有收到原告2018年11月15日至2019年11月15日的房租款及物业费，故原告向被告主张返还该款没有法律依据和事实依据，因此，被告不同意原告的诉讼请求，请法庭根据法律规定和已经发生的法律事实对本案作出公正裁决。第三人黄浩发表陈述意见，对原告诉讼请求事实及理由无异议。经审理查明，原告刘贺与被告褚丹同于2017年5月20日签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁房屋“门市房位置：长春市电台街枫树园小区四号楼1楼101、102室，面积120平方米。1、租赁期限：租赁期为自2017年6月15日至2021年11月15日止。2、租赁价格及付款方式：2017年6月15日至2020年11月15日房费为16万元每年，2020年11月15日至2021年11月15日年租金为17万元人民币，付款方式为一年一交，提前一个月交下一年房费。3、租赁期间由甲方负责每年缴纳采暖费物业费。刘贺负责本方经营有关的一切费用。4、租赁期间，刘贺不得私自将此房屋转租，营业期间不得在此房进行违法活动，……8、乙方（刘贺）在合同签订之日起像甲方（褚丹同）支付人民币贰万元作为定金，……如在此期间双方违约需支付对方三倍定金进行赔偿。”2018年4月20日褚丹同出具《收条》载明“今收到枫树园小区4栋102门市喜宝孕婴租房款现金贰万元整，房款共计壹拾陆万元整，剩余壹拾肆万未付。时间2018年6月17日—2019年6月17日”。告褚丹同告诉刘贺，将14万元支付给第三人黄浩，2018年4月30日原告刘贺向第三人黄浩转账汇款14万元。另查明，原告刘贺与第三人黄浩于2018年11月11日签订《房屋租赁合同》约定“第一条，房屋基本情况。1、房屋坐落地址：房屋坐落地址：长春市电台街枫树园小区4号楼101、102门市。2、房屋基本情况：两套门市房建筑面积合计约为335平方米。第二条：租赁期限及乙方经营用途：1、租赁期限：本合同项下房屋租赁期限为3年，即2018年11月16日起至2021年11月15日止。2、乙方（刘贺）经营用途为孕婴超市及开办培训机构。第三条：租金、保证金缴纳期限及方式。1、本合同项下房屋年租金第一年为人民币30万元，第二年、第三年为人民币32万元，上打租。付款期限约定如下：租金每年一次性支付，每年10月1日前支付租金。……第五条：其他各项费用的缴纳。1、物业费及采暖费：租赁期间的物业费由乙方（刘贺）承担，在交纳房租时一并交给甲方（黄浩）（当前两套门市房物业费合计为每年8,048.6元），由甲方（黄浩交给物业）。”再查明，长春市电台街枫树园小区四号楼1楼101、102室房主为第三人黄浩，被告褚丹同从黄浩处承租上述房产，经黄浩同意后转租给原告刘贺。黄浩以褚丹同对其房租只缴纳至2018年11月11日为由，要求刘贺迁出涉诉房屋，刘贺为继续使用房屋，于2018年11月11日与黄浩，签订《房屋租赁合同》，签订合同后向黄浩缴纳2018年11月15日至2019年11月15日一年的房租158,000元。本院认为，关于原被告解除《房屋租赁合同》并向原告返还租金问题。原告刘贺与被告褚丹同于2017年5月20日签订《房屋租赁合同》是双方意思自治且意思表示一致的结果，未违反法律、行政法规规定，未扰乱社会经济秩序，未损害社会公共利益，且该转租经过房主即第三人黄浩同意，该合同合法有效。该合同对各方当事人均具有法律拘束力，各方当事人均应按照约定履行自己的义务。原告刘贺向被告褚丹同交纳了自2018年6月17日至2019年6月17日的房租16万元，其中2万元于2018年4月20日以现金方式交付，另外14万元于2018年4月30日以转账方式，向褚丹同指示的第三人黄浩交付，刘贺按约定已经完成交付房租义务。因第三人原因，被告褚丹同自2018年11月11日未能继续履行提供租赁房屋义务，被告的违约行为导致刘贺自2018年11月11日无法继续使用涉案房屋，致使合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，原告刘贺与被告褚丹同于2017年5月20日签订《房屋租赁合同》应于2018年11月11日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，褚丹同应当向刘贺返还已经缴纳的自2018年11月11日至2019年6月17日的房租。根据原告刘贺与被告褚丹同于2017年5月20日签订《房屋租赁合同》，2017年6月15日至2020年11月15日房费为16万元每年，且刘贺已经实际向褚丹同缴纳自2018年6月17日至2019年6月17日的16万元房租，2018年11月11日至2019年6月17日的房租为每月13333.33（160000/12）元，共计93,333.33（13333.33*7）元，原告对上述期间的房租主张93,333元，视为对自己诉讼权利的部分放弃，故原告刘贺与被告褚丹同于2017年5月20日签订《房屋租赁合同》于2018年11月11日解除，被告应返还原告房屋租金93,333元。关于物业费问题。原告与被告签订的《房屋租赁合同》中虽约定物业费由被告承担，但该合同已经于2018年11月11日解除，原告并未向被告缴纳该期间的物业费。且原告刘贺与第三人黄浩于2018年11月11日签订《房屋租赁合同》对物业费缴纳进行了约定“1、物业费及采暖费：租赁期间的物业费由乙方（刘贺）承担，……”原告自愿缴纳2018年11月11日至2019年6月17日使用房屋期间的物业费，故原告主张返还物业费4,667元的请求不予支持。关于违约金问题。虽然原告刘贺与被告褚丹同于2017年5月20日签订《房屋租赁合同》，约定违约金为定金2万元的3倍，即6万元，刘贺实际主张定金2倍，即4万元，放弃部分是原告对诉讼权利的处分行为，故4万元违约金应予支持。关于保全费，原告未提出保全申请，亦未交纳保全费，故保全费不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告刘贺与被告褚丹同于2017年5月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告褚丹同于本判决生效后立即返还原告刘贺房屋租金93,333元；三、被告褚丹同于本判决生效后立即支付原告刘贺违约金4万元；四、驳回原告刘贺其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,060元,由原告刘贺负担103元，由被告褚丹同负担2,957元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审 判 长  原 源人民陪审员  张凤阁人民陪审员  金 花二〇一九年七月二十五日书 记 员  姜重九