四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0921民初848号 原告：杜容，女，生于1978年3月26日，汉族，住四川省蓬溪县。 原告：陶孝军，男，生于1970年3月16日，汉族，住四川省蓬溪县。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：廖群松，遂宁市蓬溪县城南经济区法律服务所法律工作者。执业证号：32308171100008。 被告：蓬溪县鑫业房地产开发有限责任公司。住所地：四川省蓬溪县赤城镇西街建工大楼**。统一社会信用代码：915109217716847387。 法定代表人：黄勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：任本刚，四川诚中成律师事务所律师。执业证号：15109201110623639。 原告杜容诉被告蓬溪县鑫业房地产开发有限责任公司（以下简称鑫业公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，原告陶孝军申请以共同原告身份参加诉讼。本案于2019年4月29日、6月26日公开开庭进行了审理，原告杜容、陶孝军委托诉讼代理人廖群松、被告鑫业公司委托诉讼代理人任本刚到庭参加了诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理不动产权证，向原告交付，并承担违约责任（按合同约定以总价款为基数，按日万分之一计算，从应当取得产权证书次日起至实际取得产权证书之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告以362,722元价格购买了被告开发承建的位于蓬溪县赤城镇竹林桥社区鑫业金座住房。《商品房买卖合同》明确约定了相关责任和义务。合同签订后，原告按照合同约定履行了支付购房款和各种费用的义务，但被告在交付房屋后至今未为原告办理不动产权证，原告与被告多次协商处理，但至今没有任何结果，被告的行为己严重违约。 被告辩称，原告要求办理不动产权证，目前被告正在办理过程中。被告未按时向原告交付不动产权证，系政府的失误和拖延行为，被告对此不应当承担违约和赔偿损失的责任。“鑫业金座”项目于2013年3月13日取得《建设用地规划许可证》、2013年3月15日取得《建设工程规划许可证》、2013年4月3日取得《建筑工程施工许可证》、2013年6月取得《商品房预售许可证》，“鑫业金座”项目的开发完全符合法律规定和相关程序。2015年1月“鑫业金座”建设工程全部竣工。被告于2015年2月5日向蓬溪县规划局申请竣工验收，以便办理产权登记。然而蓬溪县规划局经过现场勘验，认为“鑫业金座”横向40厘米占了相邻的“映月丽景”项目的土地。经过被告与土地使用权证庞某颖的实际查看，发现蓬溪县国土资源局重复拍卖了该横向40厘米的土地，为了维护业主的利益，庞某颖多次向国土局反映，蓬溪县政府也组织相关部门也包括蓬溪县人民法院出面协调。2015年5月蓬溪县人民法院还向蓬溪县规划局发出协调函。但矛盾一直未解决，就无法进行验收，更不能办理产权登记。直到2016年12月，被告考虑到“鑫业金座”的各位业主的不动产权证久拖不能办理，只好退让支付“映月丽景”65万元的土地费。然而后面的各项验收政府相关部门还是一直无故拖延，直到2018年9月26曰，蓬溪县规划局才向被告颁发《建设工程规划条件核实合格证》，2018年11月，县国土局和规划局合并蓬溪县自然资源和规划局，相关领导调整，没有主管领导签字又在拖延。2019年1月28日才取得蓬溪县住建局的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，2019年4月2日取得蓬溪县规划局《建设项目用地竣工验收意见书》。然后被告立即于4月16日向蓬溪县住房保障和房屋管理局交付住宅专项维修金。4月17日向蓬溪县自然资源和规划局支付“鑫业金座”房屋总证的费用，同日蓬溪县不动产登记中心承诺在五个工作日完成登记，但时至今日，被告还没有领取到首次登记证书。以上事实，充分说明被告在办理不动产权证的过程中一直是积极的，没有懈怠，更没有过错。不动产权证至今未办理完毕系政府部门的行为，被告不能抗拒。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告承担延期交付产权证的违约责任双方约定的是“因被告的原因”，而产权登记至今未完成非被告的原因导致的，故被告不应当承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：“鑫业金座”项目于2013年3月13日取得《建设用地规划许可证》，2013年3月15日取得《建设工程规划许可证》，2013年4月3日取得《建筑工程施工许可证》，2013年6月取得《商品房预售许可证》。2013年12月18日被告鑫业公司为出卖人，原告杜容为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》，出卖人栏加盖鑫业公司印章，杨蓉在委托代理人栏签名，原告杜容在买受人栏签名。合同约定：原告购买被告开发的位于赤城镇竹林桥社区三组“鑫业金座”住房**。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。之后，双方补签商品房买卖合同（备案合同），合同第二十条对产权登记进行补充约定：初始登记，出卖人应当在2015年10月1日前，取得该商品房所有楼栋的权属证明，逾期合同继续履行，按日万分之一计算违约金；变更登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得商品房所有权属证书的，逾期合同继续履行，按日万分之一计算违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了向被告支付购房款和预交了各种税、费用的义务，被告于2014年10月1日向原告交付房屋。2015年1月“鑫业金座”建设工程全部竣工，2015年2月5日被告向蓬溪县规划局申请竣工验收，2015年5月26日蓬溪县规划局回复本院，该项目存在（一）超规划审批计容面积88.32㎡；（二）临映月丽景一侧场地竖向标高较大且未作防灾处理，容易出现安全隐患。待该项目地质灾害治理完毕，并收到县国土局处理结果的复函后再办理《蓬溪县建设工程规划核实合格证》。2015年9月4日鑫业金座项目部与映月丽景项目部就土地使用权纠纷达成补偿协议，由被告补偿65万元。2018年8月26日蓬溪县规划局向被告颁发《蓬溪县建设工程规划核实合格证》。2019年2月11日鑫业金座通过竣工验收并备案，2019年4月2日蓬溪县自然资源和规划局出具建设项目用地竣工验收意见书，2019年4月17日被告向不动产登记中心提供办理初始登记的相关资料，现初始登记已经完成。 本院认为，原、被告签订的2份《商品房买卖合同》，后合同是前合同的补充和完善，均系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。原告按照第1份合同约定，付清了购房款、税费，全面履行了合同义务。双方签订的备案合同第二十条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得商品房所有权属证书的，逾期合同继续履行，按日万分之一计算违约金”。本案中，被告虽履行了交付房屋的合同义务，但未按约定从交付房屋之日起720日内即从2014年10月1日至2016年9月20日内将涉案房屋转移登记办理完毕并交付原告，且至今未办理，构成违约；被告辩称非自身原因所致，虽提交了证据，但证据证明不能通过规划验收，不具备办理初始登记的条件的主要原因是被告越界用地、项目存在安全隐患，完全属被告自身原因所致，故被告应当承担违约责任，但被告主张合同约定的违约金过高，要求调整。本院认为，违约金是指按照当事人的约定，或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱；违约金的性质主要是补偿性，有限度地体现惩罚性；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。首先，本案是房屋买卖，被告已经履行了向原告交付房屋的合同义务，原告且已入住，原告占有、使用房屋的目的已经实现，即被告是部分违约；其次，原告未提出被告逾期办证所造成的损失项目、数量，也无证据证实其具体损失；因此，在原告损失的具体数额无法确认的情况下，本案违约金酌情支持3,500元。 综上所述，原告的诉讼请求，应予支持，但违约金的数额予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、限判决生效后三十日内，由被告蓬溪县鑫业房地产开发有限责任公司为原告杜容、陶孝军办理位于赤城镇竹林桥社区三组鑫业金座住房的权属转移登记； 二、被告蓬溪县鑫业房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内向原告杜容、陶孝军支付违约金3,500元； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由被告蓬溪县鑫业房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  赵振华 二〇一九年七月三日 书记员  彭 鸿