重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0112民初6023号 原告：重庆盛德物业服务有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道新南路**巴蜀.锦绣广苑**2A-物管房2，统一社会信用代码915001120682679327。 法定代表人：伍有全，总经理。 委托诉讼代理人：蒲荣森，北京德桓（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈兴，重庆市渝北区王家法律服务所法律工作者。 被告：重庆华伦房地产开发有限公司，住，住所地重庆市渝**回兴街道双湖路**航空花园**2-4一社会信用代码91500112203542176R。 法定代表人：刘志强。 原告重庆盛德物业服务有限公司与被告重庆华伦房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序于2019年6月28日公开开庭进行了审理，原告重庆盛德物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈兴到庭参加了诉讼，被告重庆华伦房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆盛德物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2014年5月至2019年4月期间的物业服务费232345.2元；2、判令被告立即向原告支付违约金，从2014年5月21日起，以欠付物业服务费为本金，按每日千分之三的标准计算至本金全部付清之日为止。事实及理由：原告系依法取得物业管理资质的物业管理企业，被告系位于渝北区龙溪街道花卉东路XX小区的业主。被告从2014年5月起一直拖欠物业管理费，原告催收未果，遂起诉。 被告重庆华伦房地产开发有限公司未作答辩。 经审理查明，原告系具有二级资质的物业服务企业，被告重庆华伦房地产开发有限公司系位于重庆市渝北区XX号(该房屋为商服用房，建筑面积为1072.23平方米),重庆市渝北区XX号(该房屋为商服用房，建筑面积为814.77平方米),重庆市渝北区XX7（建筑面积1143.07平方米），重庆市渝北区XX幢储藏室(该房屋为商服用房，建筑面积为166.64平方米)，重庆市渝北区XX幢商场办公室(该房屋为商服用房，建筑面积为41.39平方米)的产权所有人。原告在审理中陈述，XX只有一栋，分为一、二单元，其中A栋是一单元，B栋是二单元。 XX原系另一物业服务公司提供物业服务，后该公司撤场，该物业处于无人提供物业服务状态。因该物业未成立业主委员会，为维护该物业环境秩序，在其所在的重庆市渝北区龙溪街道花卉东路社区居民委员会倡导下，推举了刘之万等业主代表就选聘物业服务单位等事宜通过书面形式公开征求业主的意见并选定原告为物业服务单位。2014年5月1日，以原告为乙方、刘之万等为业主代表为甲方，双方签订《XX物业服务合同》，约定甲方委托乙方为XX提供物业管理服务，合同期限为2014年5月1日起至2017年4月30日。合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，收取标准如下（按建筑面积计算）：住宅0.7元/月﹒平方米（5楼及以上加收电梯费0.45元/月﹒平方米），商业门面1.2元/月﹒平方米。合同第八条约定，物业服务费用按月交纳，业主应于当月5-20日交纳。合同第二十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务标准、双方的其他权利义务、物业服务合同解除等进行了约定。同日，原告还向XX全体业主作出承诺：一、进场后1个月内对小区进行一次环境卫生大扫除；二、进场后对楼道及院坝杂物进行清理，清除所有杂物，费用由我公司自行承担；三、我公司将免费提供系列便民服务，包括代收书刊、邮件，代收快递服务，每月集中代收代缴水、电、气费用；四、配置护卫人员2人、清洁人员1人，管理、收费、维修人员由公司其他服务中心派人来代为管理；五、电梯及各户业主门前墙壁3-5年粉刷一次涂料；六、协助业主及业主代表把两个单元的门禁系统进行安装，费用由业主承担（可以使用维修资金）。在我司进场后按照以上承诺完成，进场第一个月也就是2014年5月按照原价0.95元（含电梯费在内）收费，让业主基本满意后在2014年6月1日起开始按照合同1.15元（含电梯费）收取。 2017年4月28日，原告为乙方，与刘之万等业主代表为甲方，双方再次签订《XX物业服务合同》，该合同期限为三年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止，合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，收取标准如下（按建筑面积计算）：住宅0.7元/月﹒平方米（5楼及以上加收电梯费0.45元/月﹒平方米），商业门面1.2元/月﹒平方米。合同第八条约定，物业服务费用按月交纳，业主应于当月5-20日交纳。合同第二十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务标准、双方的其他权利义务、物业服务合同解除等进行了约定。 前述物业服务合同签订后，原告按约定对XX提供物业服务至今。本院在审理原告起诉该小区其他业主物业服务纠纷案件中查明原告的物业服务质量存在一定瑕疵。因被告从2014年5月起一直未交纳物业服务费、公摊费等费用，原告催收未果，诉至本院。审理中，原告陈述物业费收费标准为2.3元/月.平方米，是原、被告口头约定，无书面约定。原告还陈述，本案起诉的总的建筑面积为1683.66平方米。 以上事实，有营业执照，资质证书，物业服务合同，土地房屋权属登记卡，值班记录册，收费明细表，物业费催费函，本院（2017）渝北法0112民初10664号民事判决书，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，在XX原物业服务企业离场，且未成立业主委员会不能通过正常程序选定物业服务公司的情况下，为维护物业环境秩序，在当地社区的倡导下推举业主代表组织全体业主以书面形式公开征求业主的意见后选定原告为物业服务单位，原告因此进驻该物业提供物业服务。虽然原告与刘之万等业主代表签订了《XX物业服务合同》，但因刘之万等人不具有签订物业服务合同的主体资格，故该合同对XX的业主不发生效力。但是，原告为XX提供了物业服务，原告与该大厦业主形成了事实上的物业服务合同关系，被告应向原告缴纳物业服务费。 对于物业服务费标准，原告主张按2.3元/月﹒平方米收取，但无合同约定，本院参照《XX物业服务合同》按1.2元/月.平方米标准进行主张，该标准也与该地区其他物业服务收费标准相当。被告应支付的2014年5月至2019年4月的物业服务费为121223.52元（1.2元/月﹒平方米×1683.66平方米×60月），对原告诉讼请求中超过部分本院不予支持，被告重庆华伦房地产开发有限公司应支付的物业服务费为121223.52元。原告因原告物业服务质量存在瑕疵，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。 被告重庆华伦房地产开发有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不举证、质证、辩论的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告重庆华伦房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告重庆盛德物业服务有限公司2014年5月至2019年4月的物业服务费121223.52元； 二、驳回原告重庆盛德物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4785元，由原告重庆盛德物业服务有限公司负担2288元，被告重庆华伦房地产开发有限公司负担2497元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  冉 阳 人民陪审员  蒋泽琼 人民陪审员  蒋 霞 二〇一九年七月十七日 书 记 员  李文婧