西安市临潼区人民法院 民 事 判 决 书                            （2018）陕0115民初4798号原告：西安正合物业管理有限公司骊山分公司，住所地：西安市临潼区。法定代表人：王玉兰，经理。委托诉讼代理人：吴锟，陕西洪振律师事务所律师。被告：西安市临潼区喜德安门业有限公司，住所地：西安市临潼区。法定代表人：贺卫立，总经理。被告：贺卫立，男，1977年1月9日出生，汉族，西安市临潼区村民，住本组。共同委托诉讼代理人：田波涛，西安市临潼区148法律服务所工作人员。 原告西安正合物业管理有限公司骊山分公司（以下简称“正合骊山分公司”）与被告西安市临潼区喜德安门业有限公司（以下简称“喜德安公司”）、贺卫立合同纠纷一案，本院于2018年 11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告正合骊山分公司的委托诉讼代理人吴锟、被告喜德安公司、贺卫立及其共同委托诉讼代理人田波涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正合骊山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令喜德安公司向原告腾退交还房屋；2、判令贺卫立向原告支付自2016年1月1日至2016年12月31日拖欠的租金、物业管理费116000元（扣除已交的10000元）；3、判令贺卫立按照原租金及物业管理费标准支付2017年1月1日至2018年2月28日的房屋占用费147000元；4、判令喜德安公司按照原租金及物业管理费标准支付2018年3月1日至2018年实际腾退交还房屋之日的房屋占用费；5、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年1月4日，原正合骊山分公司与原西安市临潼区龙盛室内门厂签订《厂房租赁合同》，约定由龙盛室内门厂租赁正合骊山分公司管理的位于陕西省西安市临潼区XX街XX路XX号面积2100平方米的厂房，租期一年，自2016年1月1日至2016年12月31日，年租金为100800元，每半年支付一次。同日双方签订了《厂房场地物业管理费收取协议》，约定由龙盛室内门厂向正合骊山分公司按每平方米1元/每月的标准支付物业管理费，即物业管理费25200元/年。合同签订后，龙盛室内门厂一直未按合同约定交纳房租及物业管理费，经正合骊山分公司多次催促，该厂仅于2017年1月3日向正合骊山分公司支付了2016年度部分租金10000元，便再未支付任何款项。合同到期后，双方再未续签，龙盛室内门厂既不交纳欠付租金，同时仍占据原租赁厂房拒不搬出。故诉至法院，请依法判决。正合骊山分公司向本院提交的证据有：1、企业信用信息公示报告，证明二被告主体适格；2、厂房租赁合同、厂房场地物业管理费收取协议、租赁单位安全生产责任协议，证明原、被告之间有租赁合同关系，被告应按合同约定向原告支付租赁费用以及合同到期后，双方再未续签合同，原告向被告主张房屋占用费的计算标准应按本合同执行；3、收款收据，证明被告未按合同约定向原告交纳租赁费及物业管理费，应予补交；4、限期提升改造通知及请愿书，证明被告属“散乱污”企业，有关部门要求被告限期提升改造。喜德安公司、贺卫立辩称：1、原告诉请要求被告搬离并腾退房屋缺少事实依据，2014年贺卫立依照喜德安钢木门厂同原告订立厂房租赁合同，并按约定交纳了租金，双方口头约定租赁期限20年，现双方租赁合同并未解除，亦未出现合同终止或到期的情形，故原告的诉请不应得到支持，并且在2016年12月涉案房屋年久失修，管道破裂，致被告财物被水淹没造成巨大损失，双方形成因合同关系产生的债权债务关系，被告在2016年12月10日向原告提交了赔偿申请书，向原告进行抵消通知，并经原告同意，赔偿未能达成一致意见情况下被告免交租金，持续占有、使用出租房屋的权力，故原告要求被告腾房不应予以支持；2、原告诉请第二、三、四项均属于被告依照《合同法》第九十九条规定向原告抵消通知后双方协商范围内的费用，且被告的主张属于《民法》赋予被告的先于抗辩权，其产生的法律效力为终止履行自己因合同关系产生的债务，并在原告方履行自己的补救措施，变违约为适当履行的情况下再履行债务，原告在2016年至今未能履行补救措施，没有变违约的情节为可履行义务环境，故原告的该请求依法应予驳回；3、原告同龙盛室内门厂签订的厂房租赁合同，是为了原告方在企业内部使用而签订的，被告为了双方的租赁合同持续进行，支持原告的工作做的合同，但该合同并未生效，原告并未按约定交付租赁房屋给被告，被告按照该合同主张权利，应先主张该合同无效或解除，原告随意主张被告搬离承担莫名费用，实属对司法资源的浪费，故请法院依法驳回原告的起诉。喜德安公司、贺卫立向本院提交的证据有：1、正合置业收款票据，证明原、被告双方在2014年就成立了房屋租赁合同，被告向原告交纳了房屋租赁费，双方之间的租赁合同未解除、未到期、未终止，被告的诉求不应予以支持；2、水管破裂漏水照片，证明原告在双方租赁关系存续期间有违约情节，被告主张抵消符合法律规定；3、被告遭水泡残留物品照片，证明原告的违约行为给被告造成的巨大损失；4、调解笔录，证明原告承认双方之间租赁合同及自己的违约行为给被告造成巨大损失且双方曾就损失进行多次协商处理；5、赔偿申请书，证明被告在2016年向原告主张过赔偿，双方未达成一致，双方就抵消事宜进行了协商；6、库存盘点表送货单，证明被告损失财物价值以及被告财物来源合法；7、证人段某某证言，证明2016年其在被告处购买四车被水泡过的木门扇。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的企业信用信息公示报告、厂房租赁合同、厂房场地物业管理费收取协议、租赁单位安全生产责任协议、收款收据、限期提升改造通知及请愿书；对被告提交的正合置业收款票据、调解笔录、证人证言，本院结合本案事实及原、被告陈述，对其真实性、合法性、有效性、关联性予以确认。对被告提交的照片、赔偿申请书、库存盘点表送货单，不符合证据形式规定，本院依法不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月19日被告贺卫立以“喜德安钢木门厂（未登记）”的名义与原告口头约定由被告租赁原告场地进行经营，并向原告交纳租金及管理费63000元；2016年1月4日原告与被告贺卫立签订《厂房租赁合同》，其中，合同甲方：西安正合置业有限公司骊山分公司，乙方：西安市临潼区龙盛室内门厂，合同约定:“1、甲方出租给乙方的房屋场地位于陕西省西安市临潼区XX镇XX路XX号（原骊山床单厂）；2、出租厂房面积2100平方米，每平方米月租金4元；3、该房屋租赁期从2016年1月1日到2016年12月31日止，如需续租，在我公司没有大的改制变动情况下继续生效；4、租赁期满，甲方有权收回房屋场地，但是必须提前两个月通知乙方；5、该厂房年租金100800元，每半年一交，签订合同时付清；6、乙方租赁期间出现的工商、税务、环保及安全责任事故均由乙方全部承担；7、甲方上级公司有重大变化时，提前两个月通知乙方，各自清理自己财物，乙方搬出。租期未满时，甲方退还乙方剩余租金（甲方不承担任何违约责任）；8、在承租期内，若有漏水现象均由乙方修缮；9、乙方电费为每度1.2元，水费为每吨2元，按月支付。”双方同时签订《厂房场地物业管理费收取协议》，协议约定：“根据双方签订的厂房租赁合同，西安正合置业有限公司骊山分公司收取承租方西安市临潼区龙盛室内门厂物业管理费每月每平米1.00元，共计2100平方米，每半年一缴，12600元，自签订合同之日起付清。”当日，原、被告又签订安全责任书一份，对被告承租期间的安全责任作出明确约定。上述合同、协议及责任书均加盖原告公司印章，被告贺卫立亦签字确认。2016年12月因涉案房屋管道破裂漏水，致被告财物被水淹没造成损失，双方就赔偿事宜未能达成一致。2017年1月3日被告向原告交纳了2016年度部分房屋租赁费10000元，之后再未向原告交纳任何费用。另查，2016年1月5日被告贺卫立注册成立“西安市临潼区新丰龙盛室内门厂”，经营场所为：西安市临潼区XX街道办事处XX路XX号；2016年4月22日贺卫立将该厂名称变更为“西安市临潼区喜德安室内门厂”，原“西安市临潼区新丰龙盛室内门厂” 注销；2018年2月28日，贺卫立注册成立“西安市临潼区喜德安门业有限公司”并担任法定代表人，公司住所未变。又查，2017年7月25日，原告西安正合置业骊山分公司变更为“西安正合物业管理有限公司骊山分公司”。2018年12月12日，被告喜德安公司向本院提交延期审理申请书，称因涉及证据问题，申请对本案延期进行审理，本院依法予以准许；2019年5月13日被告喜德安公司向本院申请恢复对本案的审理。审理中，因双方争议较大，致调解协议未能达成。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告要求被告腾退房屋的请求能否得到支持？2、被告是否应向原告交纳拖欠的租金及物业管理费？3、被告是否应按照原租金及物业管理费的标准向原告支付房屋占用费？关于争议焦点一：原告要求被告腾退房屋的请求能否得到支持？原、被告之间签订《厂房租赁合同》，合同约定租赁期限为一年，现租期已满，双方未续签合同，故原《厂房租赁合同》已解除，被告应腾房并向原告交付涉案房屋。关于争议焦点二：被告是否应向原告交纳拖欠的租金及物业管理费？原告称，租期内被告仅向原告缴纳了10000元租金，剩余租金及物业管理费再未交纳；被告称辩，因原告出租房屋管道破裂漏水，致其产生财产损失，经与原告协商用房租抵消该损失，对此，被告未能向本院提交证据予以证明，且原告对此予以否认，故被告应按合同约定，向原告交纳拖欠的房屋租金及物业管理费。关于争议焦点三：被告是否应按照原租金及物业管理费向原告支付房屋占用费？合同期满后，被告称因房屋漏水致其产生损失，原告同意其继续占用该房屋，对此原告予以否认，被告亦未能提交证据予以证明，故被告应按照原租金及物业管理费的标准向原告支付房屋占用费。综上，原、被告签订租赁合同，双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。后合同期限届满，原、被告之间的租赁关系已解除，故被告应腾房并向原告交付涉案房屋；在租赁期限内，被告拖欠原告租赁费的行为损害了原告的合法财产所有权，故对原告要求被告缴纳拖欠其租赁费、物业费以及支付合同期满后房屋占用费的请求，本院依法予以支持；被告辩称，因原告房屋水管破裂漏水，致其产生财产损失，要求原告予以赔偿，属另一法律关系，本案不作处理，被告可另案起诉。 为保护双方当事人的合法权益，维护稳定的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：                                                                                                                          一、限被告西安市临潼区喜德安门业有限公司、贺卫立于本判决生效后三十日内腾出、搬离涉案房屋。二、限被告西安市临潼区喜德安门业有限公司、贺卫立于本判决生效后三十日内向原告西安正合物业管理有限公司骊山分公司交纳拖欠的2016年度房屋租赁费90800元（扣除被告已交纳的10000元）、物业管理费25200元，共计116000元。三、限被告西安市临潼区喜德安门业有限公司、贺卫立于本判决生效后三十日内，以每年100800元的租金标准，每年25200元的物业费标准，向原告西安正合物业管理有限公司骊山分公司支付自2017年1月1日起至其实际从涉案房屋搬离之日止的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6505元，由被告西安市临潼区喜德安门业有限公司、贺卫立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长     王  娜 人民陪审员     陈志民 人民陪审员     李建武  二〇一九年七月十六日  书  记  员    赵冬梅   1