北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初53428号原告：北京问月楼餐饮有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村南大街****。法定代表人：徐恺，总经理。委托诉讼代理人：杜长亮，男，公司经理。委托诉讼代理人：石晶晶，北京市德君律师事务所律师。被告：北京市紫竹院公园管理处，住，住所地北京市海淀区中关村南大街**/div>法定代表人：张青，园长。委托诉讼代理人：蔡澍光，男，北京市紫竹院公园文创经营中心副主任。委托诉讼代理人：韩涛，北京市正海律师事务所律师。原告北京问月楼餐饮有限责任公司（以下简称问月楼公司）与被告北京市紫竹院公园管理处（以下简称紫竹院公园管理处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告问月楼公司之委托诉讼代理人杜长亮、石晶晶，被告紫竹院公园管理处之委托诉讼代理人蔡澍光、韩涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。问月楼公司向本院提出诉讼请求：1.判令紫竹院公园管理处赔偿经营损失4292000元；2.判令紫竹院公园管理处赔偿装修损失1060000元；3.判令紫竹院公园管理处赔偿市政污水改造费218000元；4.本案诉讼费由紫竹院公园管理处负担。事实和理由：2012年10月28日，北京同步物业管理有限责任公司（以下简称同步物业公司）与紫竹院公园管理处签约，租赁公园水榭作为餐厅经营场所。后我公司与同步物业公司、紫竹院公园管理处签订三方协议，由我公司作为协议主体，继续履行租赁协议。2012年11月，我公司对问月楼进行全面装修改造，于2013年6月开始向公园全体游客试营业，餐厅经营逐步迈入正轨。2014年，紫竹院公园管理处单方指令我公司改变经营方针，只能经营中低档餐饮，我公司完全失去自主经营权。2014年底，我公司为保证支付房屋租金，减少损失，被迫解聘职工并给予赔偿。由于公园水榭无污水排放设施，不符合开设餐厅要求，我公司被迫另行出资218000元，代紫竹院公园完成水榭房屋污水引入市政，并协助完成了电力增容、电信专线接入公园销售亭的建设，但紫竹院公园管理处至今没有支付该费用。另因紫竹院公园管理处原因，餐厅780平方米面积中，有300多平方米不能投入正常餐饮经营，紫竹院公园管理处隐瞒了水榭房屋基础建筑从未报消防安检的情况，当我公司将房屋全部装修完毕报消防检测时，消防局禁止我公司开业经营。我公司只能被迫将水榭房屋最大的300平方米大厅作为展厅，餐厅面积大缩水，造成我公司重大损失。现紫竹院公园管理处否认其承诺及违约行为，不给我公司任何赔偿，却强令我公司腾房，损害了我公司的合法权益。紫竹院公园管理处辩称，2012年10月28日，我处与同步物业公司签订了房屋租赁《协议书》，主要内容是同步物业公司承租我处位于北京市海淀区中关村南大街35号紫竹院公园内水榭房屋（建筑面积约780平方米）作为经营场所。经营范围为西餐、快餐、茶点、两点、咖啡、冷饮、饮料、包装食品及鱼食等。租赁期限为5年，自2012年10月30日起至2017年10月29日止。房屋租赁协议签订后，我处如约将房屋交付同步物业公司使用。2014年10月30日，由我处与同步物业公司、问月楼公司三方签订了房屋租赁的《变更协议》，由问月楼公司取代同步物业公司，继续履行房屋租赁协议，享有原房屋租赁协议中承租方的权利，履行承租方的义务。2014年11月20日，问月楼公司向我处提出申请减少房屋租金的《申请书》，以其经营受到大环境影响，导致经营发生困难为由，申请减免2014年度房屋租金10万元。2015年12月1日，问月楼公司再次向我处提出申请减少房屋租金的《申请书》，同样以其经营受到大环境影响，导致经营发生困难为由，申请在2014年10月30日至2017年10月29日合同期间，每年减免房屋租金10万元。我处考虑到问月楼公司确实投入了一定费用用于修建餐饮污水排放设施及其他经营方面发生的实际情况，同意自2014年10月30日至2017年10月29日，每年减免房屋租金10万元。为落实北京市委和市公园管理中心关于公园内高档餐饮场所及会所治理的相关要求，双方于2016年12月4日签订《补充协议》，约定问月楼公司在承租我处的房屋场地内，不得经营高档餐饮业务，不得举办带有内部接待等会所功能的活动。依据房屋租赁协议的约定，房屋租赁期限已经于2017年10月29日到期，我处曾多次催告要求问月楼公司腾退房屋，但因问月楼公司提出要求续签房屋租赁协议，至今拒绝腾退房屋。问月楼公司在签订租赁合同之前，对于水榭房屋消防验收审批情况是明知的，我处未隐瞒该事实。问月楼公司办理设立登记时，工商机关特别要求其到公安消防部门取得行政许可，其对于房屋是否办理消防收的情况是明知的。事实上，问月楼公司一直将房屋大厅用于经营，符合合同约定的用途，不存在减少经营面积300平米的情况。在房屋租赁合同履行期间，同步物业公司与问月楼公司并未就消防验收一事向我处提出异议，也从未提出过完善消防审批手续的要求，亦从未提出过因上述原因造成其不能全部使用承租房屋。在房屋租赁合同中，并未约定其经营餐饮业务的档次标准。退一步讲，即使其曾经经营过高档餐饮，房屋租赁合同约定如遇国家政策等不可抗力因素，双方均应无条件服从，并且双方不再承担任何经济赔偿责任。对于公园内私人会所、高档餐饮的经营禁令，属于国家政策，无论原告还是紫竹院公园管理处都必须无条件执行。该国家政策是当事人不能预见的，属于不可抗力，故我处不存在违约行为，双方均不承担任何经济赔偿责任。我处考虑到上述实际情况，在自己蒙受损失的情况下，已对问月楼公司因不可抗力受到的损失进行了补偿。2016年12月4日，双方签订《补充协议》约定，问月楼公司在承租紫竹院公园管理处的房屋场地内，不得经营高档餐饮业务，不得举办带有内部接待等会所功能的活动，我处不存在强迫其丧失自主经营权的违约行为。我处在水榭翻建中，已经投资建设安装了一套中水再循环处理设备处理生活污水。2012年1月21日，北京市海淀区环境保护局作出《关于对北京问月楼餐饮有限责任公司建设项目环境影响登记表的批复》，指出污水经隔油处理后排入公园中水系统，说明当时紫竹院的排污水设施足以满足问月楼公司开设餐厅要求。问月楼公司在承租房屋时，为了自己使用便利，改善已有设备设而投入的资金，应当由其自行承担。我处不存在违约行为，问月楼公司诉请我处赔偿其损失，无事实与法律依据，且问月楼公司不能证明其经营期间实际发生的损失。鉴于案涉房屋租赁合同对于租赁合同到期后问月楼公司装修问题没有约定，故问月楼公司请求赔偿装修损失，无事实与法律依据，其主张不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。紫竹院公园管理处对公园内水榭房屋享有权利。2012年10月28日，北京同步物业管理有限责任公司（以下简称同步物业公司，乙方）与紫竹院公园管理处（甲方）签订《协议书》，主要内容为：“甲方将公园水榭（建筑面积780平方米、以下简称涉案房屋）出租给乙方作为经营场所。租赁期限为五年，自2012年10月30日起至2017年10月29日止。金额：全年房屋租金共计40万整。五年房屋租金总计200万元整。付款方式：每年10月底前向甲方交纳20万元。经营范围：西餐、快餐、茶点、西点、咖啡、冷饮、饮料、烟酒、包装食品及鱼食等。甲方向乙方有偿提供水、电，并安装水表、电表。甲方每季度按照实际发生额向乙方收取水电费。甲方的权利义务：甲方有权按照国家有关法规、公园管理规定，对乙方的经营活动进行监督检查；由于公园特殊的行业性质，甲方有权按照公园一线服务人员要求对其进行要求和监督。甲方有权对乙方派驻公园的服务人员进行培训和检查，如有严重违法、违章行为，甲方有权要求乙方更换人员，造成严重后果的，甲方有权终止协议，由此造成的损失由乙方承担赔偿责任。乙方的权利义务：乙方应严格遵守国家的法律法规，遵守公园的各项规章制度，自觉接受甲方监督检查，严格按照食品安全法的相关规定执行，诚信经营，明码标价。乙方将在租赁期届满时把交还给甲方，并负责房屋的恢复工作。乙方要对使用房屋进行装修及室内空间进行改造，需经甲方批准，费用由乙方承担。乙方应按时交纳房屋租金和实际发生的水、电费用。乙方未按照合同约定交纳房租或其它实际发生费用的，乙方按照逾期付款金额的每日千分之一，向甲方支付违约金。逾期付款超过30日的，甲方有权解除合同，收回房产。”协议签订后，紫竹院公园管理处履行了房屋交付义务，同步物业公司对涉案房屋进行装修并投入经营使用。2014年10月30日，紫竹院公园管理处（甲方）与同步物业公司（乙方）、问月楼公司（丙方）签订《变更协议》，约定：“丙方取代乙方，作为协议主体，继承上述甲方与乙方签署的上述协议中乙方的权利和义务，继续履行前述协议。”此后，问月楼公司与紫竹院公园管理处延续上述协议书内容履行，问月楼公司租金交至2016年10月30日。协议约定期限届满后，双方未续签协议。期间，双方另存在经营期间损失及排污工程费用等方面的争议，问月楼公司未及时向紫竹院公园管理处返还涉案房屋。截止2017年10月29日，问月楼公司拖欠紫竹院公园管理处租金300000元及水费未付清，紫竹院公园管理处已另案起诉问月楼公司，要求该公司腾退房屋并支付租金、水费及赔偿违约金。对有争议的证据和事实，本院认定如下：现问月楼公司与紫竹院公园管理处均认可，双方租赁协议于约定期限届满时终止。问月楼公司表示其未及时向紫竹院公园管理处交还涉案房屋及拖欠租金，系因紫竹院公园管理处未就其经营、装修损失进行赔偿并偿付排污工程费用。问月楼公司主张紫竹院公园管理处隐瞒水榭房屋未经消防验收备案之事实，导致消防部门对其房屋装修消防申报无法办理，造成其为达到消防规范要求而减少300平方米经营面积，相应经营收益及装修投入受到损失。紫竹院公园管理处解释称该水榭房屋因面积小且位于公园内，无需申报消防审批验收，且主张问月楼公司对此情况是知悉的。经本院询问，问月楼公司未能述明其所谓向消防部门申报涉案房屋装修施工验收手续的相关事实并提供相应证据。紫竹院公园管理处对问月楼公司主张空置涉案房屋一层面积未作经营使用的事实不予认可，并提供2014年3月新闻媒体报道照片及2014年9月新闻媒体报道视频为据，证明当时涉案房屋一层实际用于经营餐饮及茶室，问月楼公司未就此作出合理解释并就此提供相应反证。问月楼公司另主张紫竹院公园管理处自2013年10月开始停止其一切高档菜品的对外销售，并经常派人进行监督、检查，单方指令限制其经营自由，导致其经营亏损。紫竹院公园管理处反驳称，住房城乡建设部“严禁在公园内设立为少数人服务的会所、高档餐馆、茶楼”、中央纪委关于“整治会所歪风”及北京市政府要求关停市属公园私人会所和高档娱乐场所的政策，是双方均应无条件执行的，问月楼公司调低收费标准、推出低价菜、特价菜并面对市民开放，是该公司配合上述政策所为，不存在其限制问月楼公司经营的事实，且其已根据问月楼公司申请并考虑到上述政策影响，同意每年减少租金以对其损失进行了补偿。就该事实，紫竹院公园管理处向本院提供有问月楼公司提出的两次申请及双方于2016年12月4日签订的《补充协议》。其中，2014年11月20日的申请内容为：“今年以来，受大环境影响，特别是相关媒体的不断跟踪报道，致使我公司的营业额骤降，房租、水电及员工工资的负担与日俱增，每月支大于收！虽然经营艰难，但我公司员工坚决落实公园管理处的相关要求，配合整改，保持现有低价菜的价格不反弹，面向广大游客开放全部经营区域，配合做好游客的餐饮服务工作。即使我们想尽办法丰富经营品种，推出多种低价茶、低价菜，但还是无法达到预期营业额。依据合同约定，我公司年度房屋租金为人民币40万元整，鉴于以上情况，特申请减免2014年度的10万元房租。”2015年12月1日的申请内容为：“今年以来，受大环境影响，我公司的营业额持续骤降，房租、水电及员工工资的负担与日俱增，每月支大于收！即使我们想尽办法丰富经营品种。推出小火锅、25元份饭等项目，但还是无法达到预期营业额，经常出现连续数日营业额为零的情况。虽然经营艰难，但我公司员工坚决落实公园管理处的相关要求，配合整改，保持现有低价菜的价格不反弹，面向广大游客开放全部经营区域，配合公园做好游客的餐饮服务工作。依据合同约定，我公司年度房屋租金为人民币40万元整，鉴于以上情况，特申请2014年10月30日至2017年10月29日这三年的合同期内，每年减免房租10万元。”《补充协议》内容为：“为落实北京市委和市公园管理中心关于公园内高档餐饮场所及会所治理的相关工作要求，特签定此补充协议。乙方在承租甲方的房屋场地内，不得经营高档餐饮业务、不得举办带有内部接待等会所功能的活动。甲方有权随时对乙方的经营场所、职工食堂等地进行检查。如乙方经营高档餐饮业务或者举办带有内部接待等会所功能的活动，甲方有权单方终止合同，由此所造成的损失均由乙方承担并保留追究乙方相应法律责任的权利。”问月楼公司未能就其主张的单方指令限制经营事实向本院提供相应证据，称租金减免事实及补充协议系紫竹院公园管理处自知理亏，生怕被索赔，在不得已情况下所为，该公司未能就上述事实向本院作出合理解释并提供相应反证。另查，基于问月楼公司经营需要，该公司曾出资委托施工队伍，实施了餐饮厨余污水排放至市政管线的工程。问月楼公司主张为此支付工程改造费用218000元，且该笔费用应由紫竹院公园管理处负担。紫竹院公园管理处反驳主张所交付的水榭房屋本身具备排污中水系统，上述改造工程系问月楼公司基于自行经营需要所为，不同意负担相应费用。问月楼公司就此仅向本院提供金额为100000元的费用发票，另提供双方于2017年10月24日召开协调会的纪要，载明：“公园表示问月楼承租方到期撤离并放弃其律师函中所提的除污水管线赔偿事宜以外其他诉求，公园可以就污水管线问题给予适当赔偿。”问月楼公司未能就其主张向本院充分举证。为证明所遭受的经营损失及装修损失，问月楼公司向本院提供房屋装修《承建协议》及装修与租赁的各项支出凭证，另经本院释明，坚持申请对其装修价值进行造价鉴定，北京中新国地工程咨询有限公司出具的鉴定结论意见为：北京市海淀区紫竹院公园内湖边北侧二层水榭于2012年10月至2013年6月期间的工程造价为641791.67元，其中无争议部分为：577331.78元，争议部分为：64459.89元。紫竹院公园管理处主要对上述证据提出关联性的异议。本院认为，合同是规范双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，紫竹院公园管理处将公园内水榭房屋交问月楼公司经营餐饮使用，双方之间的租赁协议具有法律效力，双方均应严格遵照执行。根据协议性质及协议内容，紫竹院公园管理处主要负有交付房屋之义务，问月楼公司则主要负有支付相应租、费并于租期届满时及时返还房屋之义务。事实上，于租赁期限届满前，双方未能就续签合同达成一致意见，问月楼公司提出的经营、装修损失及排污工程费用负担问题亦经协商未果，导致双方产生矛盾并互诉。庭审中经本院询问，双方当事人均确认双方租赁协议因租期届满而终止。问月楼公司主张紫竹院公园管理处于租赁期间存在隐瞒水榭房屋无消防手续及单方指令限制经营的行为，但均未得到紫竹院公园管理处的认可。其中，问月楼公司未能向本院述明所谓向消防部门申请装修施工验收审核及紫竹院公园管理处单方指令限制经营之事实，并未对其实际空置部分房屋面积未经营使用的事实向本院提供相应证据，且没有证据证明问月楼公司于租赁经营期间，对消防手续问题向紫竹院公园管理处提出过异议，亦未能就紫竹院公园管理处提供的相关证据向本院作出合理解释并提供相应反证，本院对问月楼公司主张的事实不予采信。关于排污工程费用负担之争议，该项工程系基于问月楼公司经营需要所为，双方于施工前未就此费用负担达成一致意见，紫竹院公园管理处于后期协调中亦未明确就此费用同意向问月楼公司赔偿，问月楼公司未能就其主张的事实向本院充分举证。综上所述，问月楼公司要求紫竹院公园管理处赔偿经营、装修损失并负担排污工程费用，均未能向本院提供充分的事实及法律依据，本院对其诉讼请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：驳回北京问月楼餐饮有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费50790元，由北京问月楼餐饮有限责任公司负担，已交纳。鉴定费20800元，由北京问月楼餐饮有限责任公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 黎 健人民陪审员 李 钊人民陪审员 苏云泉二〇一九年七月三十一日书 记 员 王文敬