贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10号 原告:毕节天琪房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪南路（农校宿舍），统一社会信用代码：91520500565014362D。 法定代表人：主苏黔。 委托诉讼代理人：曾廷贵、樊成云，均系该公司员工。 被告：毕节市人民政府办公室（原贵州省毕节地区行政公署办公室），住所贵州省毕节市南部新区市政府办公中心****，统一社会信用代码：11522400009650149N。 负责人：高扬宗。 委托诉讼代理人：吴长松，系贵州锐驰律师事务所律师。 原告毕节天琪房地产开发有限责任公司与被告毕节市人民政府办公室合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年1月2日登记立案后，依法适用简易程序于2019年2月15日、6月12日公开开庭审理，原告毕节天琪房地产开发有限责任公司法定代表人主苏黔及委托诉讼代理人曾廷贵、樊成云，被告毕节市人民政府办公室的委托诉讼代理人吴长松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告毕节天琪房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告赔偿未履行《合作开发合同》对原告造成的经济损失，评估价:5185454元，评估报告作出后变更诉讼请求为5999924.49元、评估费37000元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2003年1月25日，经原、被告双方协商一致就被告所属的七星关区惠泉路东关坡原市政府办职工宿舍进行房屋拆迁、重建达成合作开发合同，合同内容明确了原、被告双方的权利和义务，以及原、被告双方的投资方式和重建房屋分配比例和违约责任。合同签订后，原告严格按照合同约定积极投入资金进行老房屋拆除，并就该项目的建设前期进行了一系列的工程项目建设活动。2005年12月，原告进行了项目的拆迁、“三通一平”地勘、设计等前期工作，并开挖了C栋房屋基础，当原告向相关部门报批手续时，被告知该地段规划尚未出台，叫原告等规划出台后再来办理相关手续。为此，原告向被告进行了报告。2006年12月，原告又向相关部门报批手续时，又被告知该地段规划尚未出台，叫被告等规划出台后再来办理相关手续。为此，原告也向被告进行了报告。2007年11月，原告被相关部门告知该地段规划方案未出来，仍不能办理相关手续，原告也向被告进行了报告。2008年同样如此，2009年同样如此，2010年原告为更好地履行与被告的合作开发合同，决定扩大投资规模，增加注册资本，更名为:毕节天琪房地产开发有限责任公司，并于2010年11月25日领取了工商营业执照，并就此事于2010年11月29日向被告进行了呈报。2012年7月18日，毕节市政府办公室就原告与被告合作开发的土地向市政府进行了请示，时任的政府秘书长等领导已阅示，该请示明确了对该宗土地进行挂拍出让或者由政府收储。如该宗土地由政府收储，则对原告进行合理的补偿。直到2012年9月，被告向其所管辖部门毕节市国土资源局委托其对该地块进行挂拍出让，但由于被告调规等原因，该项工作直到现在都没有进行。2012年10月，原、被告双方就原告对该地块前期房屋拆迁及所有工程量的相关费用的测算和评估达成一致意见，同意共同委托有资质的第三方评估机构进行测算和评估，以便对原告进行合理的补偿。2012年10月17日，原、被告双方就共同委托贵州和禧资产评估事务有限公司就原告对合作开发土地上的房屋拆迁及所有工程量的相关费用进行测算和评估。2012年10月31日，贵州和禧资产评估事务有限公司出据了资产评估报告书，该报告书明确了原告对该项目前期投入的资金及合理的资金占用利息共计5185454元，原、被告双方对此报告书结果都不持有异议，但直到现在被告都没有对原告进行合理的补偿。从此以后，原告每年都向被告主张该历史遗留问题的解决方案，但都因为各种原因没有解决，致使原告的合法权益无法实现。现又因市政建设规划的出台，该地块明确不能进行原、被告双方合作开发合同约定的房屋建设，致使原、被告双方的合作开发合同无法履行。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望贵院依法判决为谢。 被告毕节市人民政府办公室辩称：一、答辩人未违约，不应当对被答辩人的经济损失承担责任。《合作开发合同》不能继续履行是因涉案地块在《毕节市中心城区七星关区控制性详细规划(整合)》中被规划为医疗卫生用地和道路交通用地而导致，且该情形的发生在合同订立之初合同双方均不能预见，并非答辩人违约导致。另，在《合作开发合同》履行过程中，被答辩人拆除了答辩人989.2平方米房屋，并由答辩人支付被拆迁人相应搬迁安置费用，该部分经济损失被答辩人也应当合理分担。二、被答辩人主张其经济损失5185454.00元，无事实和法律依据。2012年10月31日，贵州和禧资产评估事务有限公司作出的《资产评估报告书》已失效，不能作为认定被答辩人损失的依据。三、答辩人与被答辩人签订的《合作开发合同》因违反法律禁止性规定，属无效合同，依据合同法第五十八条规定，双方各自承担相应责任。根据答辩人与被答辩人于2003年1月19日形成的《关于惠泉路行署老宿舍移交手续》证实，双方合作开发的地块为国有土地使用证号为“毕地国用(2000)字的035号”和“毕地国用(2000)字的034号”的两宗土地，然根据土地权属证书显示，涉案地块使用权类型为“划拨用地”。为此，依据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条:“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得;但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得:(一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地;(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;(四)法律、行政法规规定的其他用地”;《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”之规定，被答辩人与被答辩人签订的《合作开发合同》已然违反法律禁止性规定，且涉案土地已被规划为医疗卫生用地和道路交通用地，不可能被批准用于房地产项目建设，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，涉案《合作开发合同》应为无效合同。由此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，双方应当各自承担相应的责任。综上所述，请求人民法院驳回被答辩人诉讼请求为谢! 当事人围绕诉辩理由分别提交了证据材料，本院结合举证目的、质证意见以及双方陈述，对证据认定如下： 原告所举第二组证据合作开发合同、移交手续、行署办函、联建工程报告、行署办向房产局函、黔升房开公司变更为天琪房开公司的报告、市政府办致市国土局报告、市政府办向市人民政府的请示、评估报告书，被告质证对真实性无异议，对其中合作开发合同的合法性持异议，经审查，该证据能够证明原黔升房开公司与原行署办签订合作开发合同，黔升房开公司注销将原资产及机构重新成立天琪房开公司，天琪房开公司承接原合同义务，因合同未最终履行，原、被告双方协调处理有关事宜的事实，本院予以采信；原告所举第三组证据有关天琪公司关于赔偿的报告、申请、说明等资料，被告质证不予认可，经审查，该证据系双方处理争议问题时有关的意思表示，本院认可其真实性，但不能以此作为认定案件事实的依据；原告所举第四组证据国土资发（2004）71号文件《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，被告质证持异议，经审查该证据与本案无关，本院不予采信。被告所举第二组证据合作开发合同、移交手续、国有土地使用权证，原告质证无异议，经审查，该证据能够证明双方签订合作开发合同的事实，但涉案土地使用权人是原毕节地区行政公署（现毕节市人民政府），本院予以采信；被告所举第三组证据毕府复2016-154号批复、市规划局情况报告，原告质证无异议，经审查，该证据能够证明涉案合同项目区域规划变更，合同不能履行的事实，本院予以采信；被告所举第四组证据评估报告，原告质证无异议，经审查，该证据评估结果已经超过时限，本院采信其真实性，不能作为认定本案事实的依据。本院根据原告申请并经双方一致选择，委托贵州和禧资产评估公司所做的评估报告（贵州和禧毕评报字第04号）及其评估说明，原告质证无异议，被告质证对合法性无异议，但对其中的开办费、管理人员工资、办公用房租金等金额有异议，认为不应作为损失，经审查，该证据是依据原、被告双方质证无异议的财务资料所作出，虽报告其中利息方面的计算不合法，但经本院释明并经当事人同意，评估公司作出评估说明予以改正，因此该证据能够证明原告投资损失等事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下:2003年1月25日，以原毕节地区行政公署办公室（现被告毕节市人民政府办公室）作为甲方、原毕节地区黔升房地产开发有限责任公司作为乙方签订《合作开发合同》，约定：“甲方同意把贵州省毕节市惠泉路所属房产（贵州省毕节地区卫生学校与贵州省毕节地区粮食局国家储备粮仓库之间）交由乙方进行商品房开发。甲方提供乙方建房土地、手续，乙方负责建房资金（包括地勘、设计、土建施工、外部环境绿化及小区道），其余国家各项建筑规费及相关税金，由甲乙双方按各自分成比例依法缴纳。”合同还约定了违约责任等其他事宜。合同签订后，2003年1月29日，合同双方就合同项下土地及附属物进行交接，其中（35）-1号土地面积1247.50平方米，地上附着物为砖木结构，建筑**，面积523.5平方米，公共厕所一幢，面积21.40平方米；（24）-1号土地面积922.50平方米，地上附着物为砖木结构，建筑两层，面积465.7平方米，共计931.40平方米，公共厕所一幢，面积27.60平方米。此后，黔升房开公司按约定进行施工，完成了对涉案区域前述房屋拆除、三通一平、地勘、设计以及部分基础施工等工程，但未办理规划及土地使用等审批手续。此后根据《毕节市中心城区七星关区控制性详细规划（整合）》文件的要求，前述合同项下的惠泉路行署职工宿舍区域规划为医疗卫生用地和道路交通用地，涉案地块上原约定的商品房开发的合同目的不能实现。2010年11月，原黔升房开公司被注销，以黔升房开公司的资产重新注册成立本案原告毕节天琪房地产开发有限责任公司，法定代表人仍为主苏黔，并将该事实告知了被告，后继续以原告公司名义履行本案合同义务并与被告之间进行相关权利义务的交涉。2012年10月，为处理原告与被告之间关于原告投资损失的问题，原、被告双方共同委托贵州和禧资产评估公司对原告的投资金额进行评估，该评估公司作出资产评估报告书，确认原告投资为5185454.79元。此后双方仍未对有关赔偿事宜达成一致，经多番交涉未果，原告以前述请求诉至本院。本院在审理过程中根据原告申请并经双方一致选择，委托贵州和禧资产评估公司再次对原告在本案中履行合同的投资情况及损失进行司法评估，评估过程中，本院依法主持双方当事人对评估所用的财务资料进行质证，双方对评估所依据的资料均予以认可，并同意将所质证无异议的资料提交评估机构作为评估的依据，2019年4月24日，贵州和禧资产评估公司作出评估报告（贵州和禧毕评报字第04号），评估确认2003年至2012年期间，原告投入涉案合同项下的资金及损失包括土地开发期间费用2814325.49元，利息3185599元，经当庭审查，该评估报告中关于利息计算采取复利计算法，不符合法律规定，在向双方当事人释明后，双方同意要求评估机构采用补充说明的方式重新作出评估数据。2019年6月13日，贵州和禧资产评估公司向本院出具《评估说明》，确认开发成本及费用为2814325.49元，利息（计算至评估基准日2019年4月10日）以中国人民银行基准利率计算为1916251.20元，评估总价值为4,730,576.69元。原告垫付评估费37000元。 另查明，涉案的《合作开发合同》项下的原房屋没有房屋使用权登记资料，房屋项下国有土地使用权证登记信息分别为：座落惠泉路75-83、使用权证号为毕地国用（2000）字第035号、地号35-1；座落惠泉路、使用权证号为毕地国用（2000）字第034号、地号24-1。该两宗土地使用权类型均为划拨，土地使用者均为毕节地区行政公署。此后因毕节行政区划名称变更，原毕节地区行政公署变更为毕节市人民政府，相应的原毕节地区行政公署办公室也变更为毕节市人民政府办公室。 本院认为，本案争议的焦点是：1、原告诉讼主体是否适格？2、合同是否无效？3、被告是否应当赔偿原告的投资损失，金额如何计算？ 关于原告诉讼主体资格问题，虽然与被告签订涉案合同的是原毕节地区黔升房地产开发有限责任公司，但在合同履行过程中，注销了该公司，由该公司的法定代表人及财产重新组建原告公司继续履行涉案合同，并且将该事实告知被告，被告认可该合同相对人变更的事实，并同意与新组建的公司天琪房开公司继续履行合同义务，因此，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，在原黔升房开公司注销后，经被告同意的情况下，将其在涉案合同中的权利义务一并转移给原告天琪房开公司，该行为符合法律规定，原告继续作为合同相对人享有权利履行义务，故本院认定原告具有本案的诉讼主体资格。 关于涉案的《合作开发合同》效力问题，涉案合同项下的35-1、24-1号地块使用权类型均为划拨，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”之规定，原被告之间的合作开发合同，将涉案的划拨国有土地使用权订立合同开发房地产，至今仍未取得有批准权的人民政府批准，违反法律强制性规定，应属于无效合同。 关于原告损失应否获得赔偿及金额如何确定问题。虽然涉案的《合作开发合同》无效，但是根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告投资的本金2814325.49元，有权要求被告赔偿，该部分诉求本院予以支持。关于利息损失问题，因原告对合同无效的后果也存在过错，故评估的利息1916251.20元应由原告自行承担，该部分诉求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告毕节市人民政府办公室于本判决发生法律效力之日起二十日内赔偿原告毕节天琪房地产开发有限责任公司投资损失本金2,814,325.49元；二、驳回原告毕节天琪房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币24,049.00元，原告毕节天琪房地产开发有限责任公司负担12024.50元，被告毕节市人民政府办公室负担12024.50元；评估费37000元，原告毕节天琪房地产开发有限责任公司负担18500.00元，被告毕节市人民政府办公室负担18500.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一九年七月三日 书记员  姜童尧