湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂28行终124号上诉人（原审原告）恩施州锦程房地产开发有限责任公司，住所地宣恩县粮食局办公楼**。法定代表人顾玉宏，总经理。委托代理人黄学文，湖北传学律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宣恩县自然资源和规划局。住所地宣恩县珠山镇兴隆大道**。法定代表人戴恩高，局长。被上诉人（原审被告）恩施土家族苗族自治州自然资源和规划局。住。住所地恩施市施州大道**/div>法定代表人雷纯忠，局长。上诉人恩施州锦程房地产开发有限责任公司（以下简称锦程房地产公司）因征收决定及行政复议一案，不服宣恩县人民法院（2018）鄂2825行初42号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，经宣恩县人民政府批准，宣恩县城市规划管理局对宣恩县珠山镇迎宾路至原种畜厂沿河地块出具《规划设计条件》，拟将该宗地作为商住用地出让。2010年3月18日，原宣恩县国土资源局发布宣挂告字（2010）006号《原宣恩县国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告》，同日委托恩施言成土地估价事务有限公司对该宗地估价。3月19日，原宣恩县国土资源局向宣恩县建设局和规划局出具用地证明，载“拟建设开发的珠山镇迎宾路至原种畜厂沿河地块（民族一条街项目），总面积19902平方米，其中拟出让面积8956平方米，选址符合土地利用总体规划”。2010年3月24日，恩施言成土地估价事务有限公司作出（恩施）言成（2010）（估）字第214号土地估价报告，报告结果：评估对象土地面积8956平方米，单位面积地价1671元/平方米，评估总地价人民币14965476元。2010年4月13日，锦程房地产公司向原宣恩县国土资源局递交竞买申请书，表示遵守挂牌出让文件的规定和要求，参加竞买，并交纳竞买保证金。4月16日，锦程房地产公司与原宣恩县国土资源局签署成交确认书，确认锦程房地产公司竞得编号宣挂告字（2010）006号地块的国有建设用地使用权，成交价（出让金单价）为1800元/平方米，总价16120800元。2010年5月13日，锦程房地产公司呈报国有建设用地申请，5月20日锦程房地产公司与原宣恩县国土资源局签订鄂ES（XE）2010009号国有建设用地使用权出让合同。在规划设计条件、上述挂牌公告、挂牌出让须知、评估报告及出让合同中，载明的规划容积率均为≤1.3。锦程房地产公司取得土地后进行开发建设。其间，宣恩县城市规划管理局于2010年3月31日出具选字第2010-065号建设项目选址意见书，载宣恩县民族一条街项目选址珠山镇迎宾路至原种畜厂，总占地面积19902平方米，总建筑面积31275.1平方米；同日出具地字第2010-028号建设用地规划许可证，亦载用地面积19902平方米。2010年7月，武汉大地建筑设计有限公司绘制了该项目的总平面定位图，载总用地面积20118.71平方米，总建筑面积31157平方米，容积率1.6，建筑占地面积8956平方米等。2010年7月31日，宣恩县发展和改革局印发宣发改投资（2010）19号《关于恩施州锦程房地产开发有限公司湖北宣恩县民族风情街项目的核准批复》，核准民族风情街的总建筑面积为30500平方米。2012年3月1日，宣恩县人民政府召集相关部门参加民族风情街一期工程建设问题的专题会议，要求“一、对违反相关规定擅自增加建筑面积的相关部门依法予以处罚。…三、规划调整后容积率增加的部分，按原开发合同规定的土地出让价格补交土地出让金。”2012年4月20日，宣恩县城市规划管理局作出宣规管决字（2012）第012号湖北省建设行政处罚决定书，认定锦程房地产公司修建的民族风情街1-7号楼建筑面积为31750平方米，超出审批建筑面积1250平方米（原审批面积30500平方米），另违规修建施工管理用房，对锦程房地产公司处以罚款50000元，没收所建施工管理用房。2015年9月16日，宣恩县城市规划管理局以宣规函（2015）12号文件函告原宣恩县国土资源局，认定民族风情街项目2010年1月21日出具的规划设计条件为总用地面积19902平方米，容积率控制指标≤1.3，该工程竣工后用地面积19902平方米，建筑总面积31750平方米，容积率为1.6，超出规划设计条件给定的范围。请按相关规定追缴土地出让金。2016年4月5日，原宣恩县国土资源局向锦程房地产公司发出通知，限锦程房地产公司自接到通知之日起十五日内缴清经测算应补缴的土地出让金3720180元。锦程房地产公司未在规定期限内缴纳。原宣恩县国土资源局委托湖北日晟行房地产评估有限公司对涉案地块使用权价格进行评估，该公司于2017年10月20日作出鄂日晟行土估字（2017）第WH00190号土地评估报告，结论为：估价对象总地价人民币19840980元，应补缴地价款3720180元。10月23日，原宣恩县国土资源局向锦程房地产公司送达行政处理告知书，11月2日送达听证通知书，11月14日，原宣恩县国土资源局应锦程房地产公司申请，举行了听证，锦程房地产公司的委托代理人黄学文参加听证会。2017年12月4日，原宣恩县国土资源局作出宣土资行征决（2017）1号《行政征收决定书》，决定：限锦程房地产公司在收到决定之日起10个工作入内补缴土地出让金3720180元到指定账户。该决定书于12月8日送达。锦程房地产公司不服决定，于2018年1月19日向原恩施土家族苗族自治州国土资源局（以下简称原恩施州国土局）申请复议，原恩施州国土局于1月24日通知锦程房地产公司补充申请材料宣土资行征决（2017）1号《行政征收决定书》后，于2018年2月8日受理并通知锦程房地产公司，同日通知原宣恩县国土资源局书面答复并提交证据。原宣恩县国土资源局于2018年2月12日作出书面答复，并提交了其作出征收决定的证据材料。2018年4月28日，原恩施州国土局作出恩施州土资复决字[2018]2号《行政复议决定书》，并向锦程房地产公司及原宣恩县国土资源局送达。原审法院认为，锦程房地产公司否认《国有土地使用权出让合同》系双方实际签订并履行的合同，没有提供证据证明。原宣恩县国土资源局提交的土地出让合同及挂牌公告、挂牌出让须知、规划设计条件等证据，足以认定涉案土地出让的规划容积率为≤1.3。原宣恩县国土资源局提交的宣恩县城市规划管理局函，系认定锦程房地产公司项目实际建设容积率的有效依据，锦程房地产公司提交的总平面定位图等相关证据，也证明该函认定上述事实的客观性。故原宣恩县国土资源局认定涉案土地出让规划容积率为≤1.3，锦程房地产公司超面积建设，容积率达到1.6的事实清楚，证据充分。原宣恩县国土资源局在收悉宣恩县城市规划管理局出具的具有效力的建设容积率认定结果后，经评估，告知锦程房地产公司拟作出决定及其享有的申辩等权利，应锦程房地产公司申请举行听证会以后，对锦程房地产公司作出征收决定，程序合法，原宣恩县国土资源局委托评估的应追缴土地出让金数额与自己测算数额一致，并不违反常理。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了土地使用者按照出让合同规定和城市规划的要求开发经营土地的义务，以及未按合同规定开发利用土地时，国土部门予以纠正的职责。国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》规定，对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。上述规定并未区分容积率及用途的改变是否经过审批。原宣恩县国土资源局依据上述条例及规范性文件，作出决定，适用法律正确。《中华人民共和国行政复议法》规定了行政复议的书面审查原则，同时规定了审查对象是被申请人作出的行政行为的合法性，本案原恩施州国土局受理锦程房地产公司的复议申请后，通知被申请人原宣恩县国土资源局限期提交书面答辩及证据资料，后作出行政复议决定，符合法律规定。锦程房地产公司主张原恩施州国土局未经听证、未要求其提交证据作出复议决定，程序违法，其理由不成立。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十九条之规定，判决驳回恩施州锦程房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费50元，由恩施州锦程房地产开发有限责任公司负担。锦程房地产公司上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。虽然锦程房地产公司与原宣恩县国土资源局签订的备案合同——国有建设用地使用权出让合同约定容积率不高于1.3，但双方实际商谈的容积率是不高于1.6，且依照现有证据，也可以推算出规划部门实际是按容积率不高于1.6的标准进行审批。请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。由被上诉人承担一、二审诉讼费。被上诉人宣恩县自然资源和规划局、恩施土家族苗族自治州自然资源和规划局二审期间未提交书面答辩意见。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。另查明，本案二审期间，原宣恩县国土资源局变更为宣恩县自然资源和规划局，原恩施土家族苗族自治州国土资源局变更为恩施土家族苗族自治州自然资源和规划局。本院认为，本案的争议焦点为锦程房地产公司是否应当补缴土地出让金。对此评析如下：2010年3月24日，恩施言成土地估价事务有限公司出具的《土地估价报告》载明，容积率的大小是土地估价结果的影响因素，估价报告以容积率为1.3的标准对涉案出让土地估算了地价。故此，可以认定容积率1.3和容积率1.6的土地估价结果应当有所不同，继而以土地估价结果为基数的土地出让金也应当有所不同。原宣恩县国土资源局以容积率为1.3估算的地价作为基数，对涉案土地使用权挂牌出让，锦程房地产公司以此标准竞拍成交。因此，锦程房地产公司建设项目竣工后，对于容积率超过1.3的部分依法应当补缴土地出让金。原宣恩县国土资源局据此计算土地出让金差价并无不当。原恩施州国土资源局所作复议决定结论正确，程序合法，应予维持。关于锦程房地产公司提交证据证明相关部门在实际审批过程中系按容积率不高于1.6的指标执行的上诉理由，对此原判已作详细论述，是正确的；另外，没有相关证据证明锦程房地产公司竞拍时是按容积率不高于1.6的标准缴纳的土地出让金，故其诉讼请求缺乏事实和法律依据。综上，上诉人锦程房地产公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人锦程房地产公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴任荣审判员  李 野审判员  彭 文二〇一九年七月十日法官助理廖静书记员屈璐