湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终5531号上诉人（原审原告）：谭虹，女，1991年03月27日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：王振彪，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐明月，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉聚冠实业有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区余华岭特**。法定代表人：李煜，董事长。委托诉讼代理人：李伊苓，湖北正信律师事务所律师。委托诉讼代理人：官民君，湖北正信律师事务所律师。上诉人谭虹与上诉人武汉聚冠实业有限公司（以下简称聚冠公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初2005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法由审判员李宏斌担任审判长与审判员李文、审判员叶欣组成的合议庭，于2019年5月21日公开开庭进行了审理，上诉人谭虹的委托诉讼代理人王振彪、徐明月，上诉人聚冠公司的委托诉讼代理人官民君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭虹上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实依法改判支持谭虹的全部诉讼请求；2、判决聚冠公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实错误，裁判依据不足。聚冠公司的宣传图册、沙盘模型以及其他广告资料，是谭虹在购房时判别房产是否值得购买的主要依据。一审法院以合同格式条款判定聚冠公司的宣传资料并不属于合同内容，从而判决聚冠公司不需要整改小区内基础设施，也不需要赔偿相应损失，有违公平公正原则。合同明确约定了违约金的计算方式，一审法院仅考虑到聚冠公司利益，并未实际考虑谭虹利益，谭虹实际损失绝非违约金所能弥补，因此，谭虹主张按合同约定计算违约金。聚冠公司上诉请求：1、撤销一审判决书中的第一项判决，依法改判驳回谭虹主张的逾期交房违约金；2、本案的诉讼费用由谭虹承担。事实与理由：一、正式用电与临时用电只是供电部门管理上的划分，不是行业标准，与电能质量无关，一审法院将本案归咎于聚冠公司未完成正式用电而认定不具备交付使用条件错误。本案中，聚冠公司在交付商品房前，已经向供电部门申请了正式用电，并交纳所有供电建设费用，只是由于供电部门变更了供电接驳点导致正式用电的延迟。聚冠公司不能左右和控制电力供应的方式和时间，只能按照供电部门提供电源为满足购房业主的用电需求。聚冠公司在交付商品房前，已对本案所涉的开发项目接驳了临时用电，并且已通过相关政府部门或单位综合验收，聚冠公司就具备该项目的交付条件，谭虹完全可以正常使用包括用电在内的商品房各项功能。况且按照日常经验，收房业主须进行至少两个月的装修，该段时间临时用电完全可以满足装修施工用电的需求，未给业主造成损失，业主自身并未直接使用和体验正式用电和临时用电的区别；二、聚冠公司所开发的“绿地·汉口中心”商品房项目在交房前已对开发项目进行了竣工验收和备案，达到国家法定和合同约定的交付条件，不应承担逾期交房的违约责任。谭虹针对聚冠公司的上诉辩称，一、临时用电与正式用电有本质上的区别，对方也没有达到合同中第九条约定的条件。对方并未为我方缴纳电费，一审时也没有提供证据证明。一审判决按照万分之一支付违约金过低，合同约定是万分之二；二、聚冠公司陈述其不能左右和控制供电部门供电的时间，认为这加重了其负担，这忽略了合同的相对性，业主方主张权利的依据是其与聚冠公司签订的购房合同，而聚冠公司作为开发商，应当按照法律规定的要求及其与供电公司之间的合同约定要求满足合同约定的交付条件，其应当与建设方进行沟通、控制施工进度，保障交付的房屋符合交付条件，不能将与建设方的法律关系简单陈述为不能通过；三、聚冠公司一再陈述其已取得有关竣工验收备案书，该证书是行政管理部门一个必备条件，但是该验收合格，并不代表一定符合交房条件。竣工验收备案证明书是有关单位依据有关规定进行竣工验收的备案，行政管理规范是购房者进一步验收的基础，但不代表购房者依据了合同进行验收。聚冠公司针对谭虹的上诉辩称，一、我方在一审提交的证据六明确记载我方已经代交付了一户一表的电费；二、关于约定的标准，有两种，一种是法定，一种是约定，我方取得验收备案证明书，证明我方达到法定标准。且我方也达到了合同约定的标准。合同中没有约定正式用电还是临时用电，我方提供了临时用电，因此我方达到了约定标准；三、针对供电部门导致延期，供电部门仅有一个，这个因素应考虑。谭虹向一审法院起诉请求：1、请求判令聚冠公司赔偿谭虹逾期交房违约金15698.20元；2、请求判令聚冠公司支付拆除第5幢13层3号房消防隔墙的费用5000元；3、请求判令聚冠公司为第5幢13层3号房户外走廊栏杆内侧加装防盗网；4、请求判令聚冠公司将绿地·汉口中心小区西大门入口处绿化带改为二级跌水喷泉（以图片为准）；5、请求判令聚冠公司将绿地·汉口中心小区西大门简单入户门楼改为尊贵豪华酒店式入户大堂（以图片为准）；6、请求判令聚冠公司铺设绿地·汉口中心小区公共道路两侧路缘石；7、请求判令聚冠公司铺设绿地·汉口中心小区架空层与绿化带的散水坡；8、请求判令聚冠公司将《武汉市商品房买卖合同》第一条第二项武汉市国土资源和规划局颁发的“武规建（2015）190号”改为“武规建（2015）223号”；9、请求判令聚冠公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实，谭虹、聚冠公司于2015年12月13日签订《武汉市商品房买卖合同》，聚冠公司为出卖人，谭虹为买受人，双方约定：买受人所购房屋为江岸区塔子湖绿地·汉口中心（一期）第5幢13层3号房；该商品房总金额1075219元；买受人贷款付款，于2015年12月20日前，一次性存入商品房首付款375219元，其余价款办理贷款；出卖人应在2017年6月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用，其中第3项为供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；第5项为供电，每户设电表，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同附件三约定，双方权利义务以主合同及补充协议的约定为准，出卖人或买受人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、样板间、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不能作为确定双方权利义务及出卖人有关该项目的一切承诺的依据，出卖人的宣传资料、楼书、广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。截止2017年6月30日，谭虹已支付聚冠公司购房款1075219元。聚冠公司于2017年6月28日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，绿地·汉口中心（一期）于该日办理竣工验收备案。聚冠公司于2017年6月24日作出《房屋交付使用通知书》，通知谭虹于2017年6月30日开始办理交房手续，考虑到6月30日交房人数较多，建议谭虹于2017年7月3日办理房屋交付手续。绿地·汉口中心（一期）于2017年9月12日正式送电，此前为非正式供电。涉案房屋2017年9月12日之前的电费已由聚冠公司缴纳，且聚冠公司不再向谭虹主张该电费。合同上“武规建（2015）190号”系笔误，双方同意更改为“武规建（2015）223号”。一审法院认为，谭虹、聚冠公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。谭虹已经按照合同约定支付了购房款，而聚冠公司虽取得涉案房屋所在项目的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，但直至2017年9月12日才完成正式用电，达到合同约定的交房条件，应认定涉案房屋此时才具备交付使用条件，故聚冠公司逾期交房的期限应自2017年7月1日起计算至2017年9月12日止。但考虑到涉案房屋正式用电之前的电费已由聚冠公司缴纳，且聚冠公司不再向谭虹主张该电费，结合本案的事实和双方当事人履行合同的情况以及因逾期交房给谭虹造成的实际损失，法院确定从2017年7月1日至2017年9月12日违约金以日万分之一的标准计算较为合理。聚冠公司应向谭虹支付逾期交房的违约金7956.62元（1075219元×0.0001／日×74日）。谭虹的该项诉讼请求，法院予以部分支持。根据双方合同附件三的约定，出卖人的宣传资料、楼书、广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，且聚冠公司已于交房前办理了竣工验收备案，故谭虹要求整改及消防隔墙费用5000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。合同上“武规建（2015）190号”系笔误，双方同意更改为“武规建（2015）223号”，双方可向相关管理部门申请更改，谭虹该项诉讼请求法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、聚冠公司于判决生效之日起五日内支付谭虹逾期交房违约金7956.62元；二、驳回谭虹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费317元，由聚冠公司负担，因此款已由谭虹垫付，故聚冠公司在支付上述款项时将该款一并支付给谭虹。二审期间，聚冠公司向本院提交如下证据：证据1、情况说明；证据2、新建住宅供电配套工程供电方案答复函（2015年7月20日）；证据3、新建住宅供电配套工程供电方案答复函（2017年5月26日）及供电方案简图。拟证明案涉项目因供电部门变更电源的接驳点导致正式供电推迟，供电部门作为国家唯一的电力提供单位，聚冠公司作为房地产开发企业不能左右也不能控制电力供应的方式和时间，只能按照供电部门提供电源为满足购房业主的用电需求。谭虹质证认为，一、对第二三份答复的真实性不予认可。二、从形成时间来看，均形成于一审判决前，并非新证据。三、责任方是聚冠公司，对于后两份答复及供电方案解读，仅是供电公司2015年7月20日时就有了，这在商品房合同签订前就有的，这是聚冠公司与供电部门的合同关系，若聚冠公司因此而付出代价，聚冠公司可以依据相关法律规定向供电部门主张权利，但不能因此而否认聚冠公司应承担的责任。本院认为，聚冠公司所提交证据仅证明正式供电推迟是案外人原因，不能证明系因谭虹的原因，不能免除聚冠公司在本案中应承担责任，对上述证据不予采信。二审经审理查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，本案二审争议焦点为，一、谭虹要求聚冠公司整改小区相关基础设施的诉请应否得到支持；二、聚冠公司是否在供电上存在违约及存在违约如何承担违约责任。本院分别评析如下：关于焦点一，谭虹与聚冠公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。现谭虹要求聚冠公司整改的理由是聚冠公司在楼盘销售阶段向谭虹发放宣传资料、沙盘模型、户型结构图、样板间等均显示小区西大门入口处为二级跌水喷泉、尊贵豪华酒店式入户大堂、入户门外开、户内无任何隔断、隔墙等等，但聚冠公司交房时与上述宣传、承诺严重不符且质量存在问题。因双方合同附件三中约定，双方权利义务以主合同及补充协议的约定为准，出卖人或买受人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、样板间、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不能作为确定双方权利义务及出卖人有关该项目的一切承诺的依据，出卖人的宣传资料、楼书、广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准。故谭虹要求聚冠公司整改的请求本院不予支持。关于焦点二，因聚冠公司在向谭虹交付房屋时，所接入电源系施工用电而非正式用电，未达到合同约定的交房条件，故聚冠公司构成违约，应承担相应违约责任。一审法院结合本案的事实和双方当事人履行合同的情况以及因逾期交房给谭虹造成的实际损失，确定违约金以日万分之一的标准计算符合法律规定。综上所述，谭虹、聚冠公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费317元，由谭虹负担158.5元，武汉聚冠实业有限公司负担158.5元。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  李 文审判员  叶 欣二〇一九年七月一日书记员  何 瑛