广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终867号上诉人(原审原告)：韶关市浈江区恩新市场服务管理有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区站南路**信德万汇广场****商铺。法定代表人：巫耀华，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐黔生，广东韶信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄建全，男，1974年4月20日出生，汉族，住海南省海口市琼山区。上诉人韶关市浈江区恩新市场服务管理有限公司（以下简称浈江恩新公司）因与被上诉人黄建全房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初2412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人浈江恩新公司的委托诉讼代理人唐黔生，被上诉人黄建全到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。浈江恩新公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持浈江恩新公司的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由黄建全承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，错误分配举证责任。一、浈江恩新公司与黄建全签订的《租赁合同》合法有效。该《租赁合同》主体合法、内容合法，未有任何符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，且一审中黄建全对该合同未提出任何异议，该合同合法有效。二、一审判决要求浈江恩新公司举证证明本案所涉及的韶关市浈××区站××广场××层××、××号商铺包括在韶关市浈××区站××广场××、××、××及××与1Ｆ的整层商铺之中，是错误分配举证责任予浈江恩新公司。三、韶关市区中“信德万汇广场”仅此一家，别无他处，浈江恩新公司已将“信德万汇广场”整体承租，黄建全所承租的“信德万汇广场一层E25、E27号商铺”当然包括在内，无需再行证明。一审判决书中认定“合同签订后，被告按约定向原告交付保证金6476元，原告交付了商铺，被告以经营者名义于2017年5月16日注册登记了浈江区融创商务信息咨询服务部，经营场所即其承租的韶关市浈江区站南路**信德万汇广场****商铺”也已认定黄建全承租的商铺即位于浈江恩新公司所承租的信德万汇广场之中。黄建全口头答辩称：一审审理过程中，黄建全已提交了6月8日注销营业执照的凭证，且租赁商铺的钥匙亦已提交给了物业公司。浈江恩新公司与黄建全签订的《租赁合同》第13、14条有自动解除合同的约定。一审法院经审理查明：1、2017年4月21日，浈江恩新公司（甲方）与黄建全（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定甲方将位于韶关市浈××区站××广场××层××、××号商铺租赁给黄建全用于经营使用，商铺建筑面积约88.13平方米。租赁期自2017年5月1日至2020年12月31日止，租金每月5861元，综合服务费每月1322元，分五期收取，即2017年5月1日至2017年5月31日期间租金0元，场地综合服务费1322元，2017年6月1日至2017年12月31日期间，每月租金、场地综合服务费合共3373元，2018年1月1日至2018年12月31日期间每月租金2931元、场地综合服务费1322元，合共4253元，2019年1月1日至2019年12月31日期间，每月租金、场地综合服务费合共4839元，2020年1月1日至2020年12月31日期间，每月租金、场地综合服务费合共6011元，乙方租赁商铺仅限用于投资公司、茶烟酒，不得挪作他用，经甲方同意除外，租金每月1号至5号交付，合同签订时乙方交纳10560元，其中商铺履约保证金6476元，预收首月租金2051元，预收首月场地综合服务费1322元，水电周转金441元，甲方在租赁期满且乙方无违约的情况下三十天内将履约保证金退回乙方，租赁期内，乙方逾期交纳租赁费用或其他费用，每逾期一天，乙方按欠款的3%支付违约金，乙方延付应缴费用超过1月时，甲方有权终止租赁合同，无偿收回场地，并没收履约保证金及向乙方追偿应付费用和违约金，乙方经常不按时营业或连续五天不营业时，甲方有权终止合同等。合同签订后，黄建全按约定向浈江恩新公司交付保证金6476元，浈江恩新公司交付了商铺，黄建全以经营者名义于2017年5月16日注册登记了浈江区融创商务信息咨询服务部，经营，经营场所即其承租的韶关市浈江区站南路**信德万汇广场****商铺营不善，于2018年6月8日注销。2、一审诉讼过程中，黄建全陈述其于2018年6月拖欠1个月租金时因经营困难就已通知浈江恩新公司不继续租赁，几台旧电脑和办公桌则不要了，并将商铺锁匙交回浈江恩新公司，合同有约定自动解约的条款，应当认定是自动解约；浈江恩新公司则否认已解除合同。另查，韶关市信德房地产有限公司与浈江恩新公司签订两份《信德万汇广场商铺租赁合同》，合同约定：韶关市信德房地产有限公司将韶关市浈××区站××广场××、××、××及××与1Ｆ的整层商铺租赁给浈江恩新公司作为经营用，并授权浈江恩新公司转租权利，其经营范围以浈江恩新公司营业执照为准，其中2F、3F、4F商铺建筑面积为20477.16平方米，浈江恩新公司支付给韶关市信德房地产有限公司每月租金总额为33800元，-1F与1F的商铺建筑面积为9418.85平方米，浈江恩新公司支付给韶关市信德房地产有限公司每月租金总额为31082元。两份租赁合同租赁期均为4年6个月，自2016年7月1日至2020年12月31日止。现浈江恩新公司认为其与韶关市信德房地产有限公司所租赁的信德万汇广场2F、3F、4F及-1F与1F整层商铺，就包括黄建全所租用的韶关市浈××区站××广场××层××、××号商铺，办理产权登记时按ABCDE来编号的，但未提交证据证实。浈江恩新公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求黄建全支付租金、综合服务费25518元，并按所欠金额自欠费之日起按日计收3%的违约金至清偿之日止；2、请求解除双方签订的《租赁合同》；3、由黄建全承担本案诉讼费用。一审法院经审理后认为，本案是房屋租赁合同纠纷。浈江恩新公司未能提交证据证明其承租的韶关市浈××区站××广场××、××、××及××与1Ｆ的整层商铺是出租人韶关市信德房地产有限公司依法享有的物权，或该民事法律行为经其他物权人追认，因此，不能证明浈江恩新公司享有转租上述物权的民事权利，更不能因黄建全已向浈江恩新公司交纳租金就可认定浈江恩新公司、黄建全签订的《租赁合同》是依法成立的合同。其次，即使浈江恩新公司依法获得转租的民事权利，其亦未能提交证据证明其承租的韶关市浈××区站××广场××、××、××及××与1Ｆ的整层商铺包括本案所涉及的韶关市浈××区站××广场××层××、××号商铺。一审法院经审理后作出判决：驳回浈江恩新公司的诉讼请求。一审案件受理费438元，由浈江恩新公司负担。本院查明，黄建全对一审法院查明认定事实没有异议，浈江恩新公司对一审判决提出异议，认为一审判决认定：“诉讼过程中，被告陈述其于2018年6月拖欠1个月租金时因经营困难就已通知原告不继续租赁，几台旧电脑和办公桌则不要了，并将商铺锁匙交回原告”与事实不符。经查，上述事实是黄建全对案涉合同在一审诉讼过程中的陈述；但该部分事实浈江恩新公司不予认可。本院对双方当事人无异议的事实部分予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，一审法院对此定性正确，本院予以认同。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院只围绕浈江恩新公司的上诉请求进行审理。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：一、浈江恩新公司是否享有涉案商铺的租赁权；二、如浈江恩新公司享有租赁权，其诉请应否支持。对于浈江恩新公司是否享有涉案商铺的租赁权的问题。经查，韶关市信德房地产有限公司与浈江恩新公司签订两份《信德万汇广场商铺租赁合同》，合同约定：韶关市信德房地产有限公司将韶关市浈××区站××广场××、××、××及××与1Ｆ的整层商铺租赁授权浈江恩新公司转租权利。楼层的英语单词为“Floor”，在社会实践中，很多时候用该单词的缩写“F”作为楼层的意思，结合上述合同约定的内容来看“2F、3F、4F及-1F与1F的整层商铺租赁给浈江恩新公司”，该合同的“F”应是楼层的英文缩写，亦即浈江恩新公司拥有信德万汇广场负一层、一层、二层、三层、四层整层商铺转租权利。而黄建全与浈江恩新公司签订的《租赁合同》中约定的是租赁商铺为“韶关市浈××区站××广场××层××、××号商铺。”，该商铺的位置是在信德万汇广场一层，故浈江恩新公司拥有涉案商铺的出租权和转租权。诉讼中，黄建全未对浈江恩新公司拥有案涉商铺租赁权提出异议，双方签订的《租赁合同》亦已实际履行。因此，一审判决以浈江恩新公司无证据证明其对涉案商铺享有物权判决驳回浈江恩新公司的起诉不当，本院予以纠正。对于浈江恩新公司的诉讼请求应否支持的问题。浈江恩新公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求黄建全支付租金、综合服务费25518元，并按所欠金额自欠费之日起按日计收3%的违约金至清偿之日止；2、请求解除双方签订的《租赁合同》。经查，浈江恩新公司与黄建全于2017年4月21日经协商自愿签订《租赁合同》，该合同未违反法律强制性规定，应认定为有效合同。现浈江恩新公司诉请解除案涉合同，而黄建全则认为案涉合同早在2017年6月已解除，即双方当事人对解除案涉合同不持异议，本院予以确认。至于浈江恩新公司主张黄建全支付租金、综合服务费的问题。浈江恩新公司主张黄建全自2017年6月1日起欠交租金。黄建全则主张其于2018年6月份已经离开租赁商铺，6月8日注销营业执照，6月中旬把钥匙交给浈江恩新公司物业部。浈江恩新公司对黄建全的陈述予以否认。虽然黄健全主张注销营业执照并已告知浈江恩新公司，但因其未提交相应证据，对其主张6月份已解除合同不予采信。一审庭审中，浈江恩新公司主张每月均有电话向黄建全追收租金，黄建全亦予认可。浈江恩新公司作为商铺管理者应知悉黄建全自何时开始未再经营，根据双方当事人签订的《租赁合同》第十三条违约责任第4点：“……租赁期内，乙方（黄建全）经常不按时营业或连续五天不营业时，甲方（浈江恩新公司）有权终止合同，收回场地，并没收保证金。……”的约定，浈江恩新公司在黄建全不按时营业或连续五天不营业时，就有权终止合同，收回场地，从而避免损失的扩大。但浈江恩新公司怠于履行自身的权利，对于由此造成的损失，黄键全、浈江恩新公司均应承担相应的责任。故在计算黄建全应付租金时本院酌情按三个月计付为宜，即黄建全应支付2017年6月至8月费用共计10119元。至于违约金的计付，浈江恩新公司根据双方约定已没收了黄建全的租房保证金，故违约金部分不宜重复计算。综上所述，浈江恩新公司的上诉请求部分成立，对成立的部分予以支持，对不成立的部分予以驳回；一审法院认定事实部分不清，实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初2412号民事判决；二、解除韶关市浈江区恩新市场服务管理有限公司与黄建全于2017年4月21日签订的《租赁合同》；三、限黄建全在本判决生效后10日内一次性支付给韶关市浈江区恩新市场服务管理有限公司租金、综合服务费合共10119元；四、驳回韶关市浈江区恩新市场服务管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费438元，由黄建全负担。黄建全应于判决生效后七日内向一审法院缴交438元，韶关市浈江区恩新市场服务管理有限公司向一审法院预交的一审案件受理费438元，由一审法院退回。二审案件受理费438元，由黄建全负担。黄建全应于判决生效后七日内向本院缴交438元；韶关市浈江区恩新市场服务管理有限公司向本院预交的二审案件受理费438元，由本院退回。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一九年七月十一日法官助理张燕书记员刘韵雯