湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民再7号再审申请人（一审本诉被告反诉原告、二审上诉人）：怀化市海源房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰中路**。法定代表人：张顺元，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。被申请人（一审本诉原告反诉被告、二审被上诉人）：谭永红，女，1967年1月8日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。再审申请人怀化市海源房地产开发有限公司（以下简称海源公司）因与被申请人谭永红商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2017）湘12民终1275号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2018年9月25日作出（2018）湘民申1057号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人海源公司的委托诉讼代理人李润奇、被申请人谭永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海源公司再审请求：1.依法纠正怀化市中级人民法院（2017）湘12民终1275号民事判决，依法驳回谭永红的全部诉讼请求：2.本案一审、二审、再审的案件受理费和其他诉讼费用由谭永红全部承担。事实与理由，1.二审判决海源公司支付逾期交付违约金3083元，适用法律错误。本案中，合同约定的交房时间为2015年5月30日，延期交房的原因系设计变更，由墙面漆改为墙面砖，延期三个月交房符合合同约定的事由，不构成违约。我国相关法律并未明确规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付适用。合同约定的房屋交付条件为竣工验收合格。五大参建主体联合验收合格的时间没有超过2015年5月30日，已经具备交付条件。谭永红拒绝收房，不应由海源公司承担违约责任。2.二审判决海源公司返还谭永红有线电视入户费350元，亦属适用法律错误。《湖南省新建商品房交易行为规则》第五条虽然规定了与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、有线电视等连接入户建设的所有费用一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取，但该规则在性质上属于抽象行政规范性文件，不是法律法规，并不禁止合同当事人另行约定。本案房屋规划设计时没有有线电视入户的设计，系事后追加的项目。《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》第12条有明确约定，是对房屋价款所作的补充约定，是双方真实意思表示，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。谭永红未予书面答辩。谭永红向一审法院起诉请求:1、判决被告在商品房买卖中违规向原告多收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、担保费、首付款多收，均为欺诈行为，应向原告退还本金6430元，并赔偿原告19290元;2、判决被告向原告支付逾期交房违约金10043元（期间自2015年5月31日至2016年4月30日）;3、判决本案诉讼费由被告承担。并在审理过程中增加诉讼请求:判决对于双方签订的《商品房买卖合同》中的六处条款文字予以变更或撤销。海源公司向一审法院提出反诉请求：1、以重大误解、显失公平为由，判决撤销原、被告于2015年3月18日签订的《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》及双方于2014年1月11日签订的《海源鑫园小区认购书》；2、反诉诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：怀化市人民检察院因办公大楼迁往怀化市顺天路，为解决住房问题，检察院干警决定通过团购的形式向被告购买商品房，并成立了团购委员会。2013年10月22日，被告以国有土地使用权出让方式，取得位于怀化市鹤城区公顷（合计6279㎡）土地的国有建设用地使用权（权证号：怀国用（2013）第出1364号），并在该土地上进行“海源鑫园小区”房地产开发建设项目。2013年12月1日怀化市人民检察院制定了《检察院团购房名单》，原告在该名单内。2013年12月19日，被告制定《怀化市检察院干警团购房方案》：小区定名“海源鑫园小区”，总套数260套（分配方案：物业用房3套，城建投30套，检察院227套），购房均价2630元／㎡（不含调容费用，调容按实际发生费用计入房价，但每平方米不超过70元），2013年12月25日至12月30日交购房意向金，超过交款时限视为不愿购买，2014年1月5日抽签确定楼层并签订认购书，原则上以检察院的花名册确定业主。此后，被告组织业主进行了抽签方式选定房号，原告抽签选定了“海源鑫园”项目中第2幢101号房。2015年3月18日，原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》（该合同系双方在房产管理部门网签登记备案合同），合同约定：被告以出让方式取得位于怀化市鹤城区编号为怀国用（2013）第出1364号的地块的土地使用权（土地面积9.41亩），项目名称“海源鑫园”，商品房预售许可证号为2015-0008；原告购买“海源鑫园”项目中第2幢303号房，建筑面积121.63㎡，购房单价2495元／㎡（该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用），总购房价额303467元，付款方式为首付款及公积金贷款方式；原告委托被告办理不动产权证，费用合计1655元，原告于2015年3月18日前交清，办证费用以现行文件为准，如遇调整则从其规定；被告应在2015年5月30日前交房给原告，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（1、遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起10日内告知原告的；2、经竣工验收合格，如遇特殊情况可延期三个月交房，被告不承担违约责任）；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，原告在接到被告交房通知之日起10日内验收并交接房屋，被告应出示约定的交房证明文件并与原告签署房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不依约出示证明文件的，原告可拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；由于被告的原因，未按期交房给原告的：（1）逾期未超过180日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款0.1‰的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过180日的，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款比率〈该比率应不小于第（1）项中的比率〉的违约金；本合同未尽事项，双方在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议，经双方签字盖章的补充协议与本合同同等效力。同日，原、被告签订《购房补充协议》，约定鑫园小区住房装修标准作为《商品房买卖合同》的附件。同日，原、被告签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，第13条约定：煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费。2013年12月13日，被告与湖南有线怀化网络有限公司签订《有线电视用户入网安装协议书》，约定有线电视线路设施安装费350元/套。2014年3月13日，被告就安装燃气管道事宜在“海源鑫园小区”发出《关于催签认购书和管道燃气的公告》。2014年10月23日，被告就安装燃气管道交费等事项在“海源鑫园小区”发出《关于统一安装管道燃气的公告》。2014年12月3日，被告与怀化新奥燃气有限公司订《管道燃气设施配套建设合同》，约定燃气管道建设费2080元/户。原告依约向被告交清了购房款303467元,并向被告交纳了燃气管道安装费2080元，有线电视开通费350元，办证费1665元。2015年3月17日被告收取了原告滞纳金3083元。被告给予了原告所购商品房办理了预告登记。2015年11月20日，“海源鑫园”小区第2幢竣工综合验收合格。2016年1月29日，“海源鑫园”小区第2幢资料基本齐全、基本符合备案要求，但至今尚未完成备案登记。2015年11月6日，“海源鑫园”小区建设工程消防验收合格。2015年8月29日，被告交付原告房屋，但尚未为原告所购房屋办理好不动产权证。经法院委托，2016年9月20日湖南恒基有限责任会计师事务所报告书(湘恒基会专审字【2016】第00785-10号)鉴定结论：4、委托事项鉴证结果为：谭永红与怀化市海源房地产开发有限公司签定怀化市商品房买卖合同，购入的“海源鑫园小区”2栋xxx室，建筑面积为121.63平方米，每平方米单价为2495元。“海源鑫园小区”第三层每平方米分摊的成本费用为2918.05元/㎡。即：怀化市海源房地产开发有限公司以亏损423.05元/㎡的价格出售了“海源鑫园小区”2栋303室的商品房。一审法院判决：一、被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）谭永红5513元；二、驳回原告（反诉被告）谭永红的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费605元，反诉案件受理费减半收取543.2元，共计1148.2元，由原告（反诉被告）谭永红承担555元，被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司承担593.2元。海源公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、撤销原判第三项，改判支持上诉人的反诉请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。本院二审认定事实：原审法院认定的事实属实。另补充查明：本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。本院二审认为，根据已查明事实和诉讼请求，本案的主要争议焦点如下：1、合同是否有效及本案是单位内部集资建房还是商品房买卖。谭永红与海源公司对于签订《海源鑫园小区认购书》《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》以及谭永红已全额支付购房款的事实并无异议，应依法予以确认。本案双方所签订的《怀化市商品房买卖合同》等均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案房屋买卖虽起始于团购，但并未有单位进行集资建房的相关文件和协议等情形。检察院干警通过团购的方式以消费者名义向开发商购买房屋用于住居，并无非法之目的。事后海源公司与各购房户已分别签订《怀化市商品房买卖合同》，明确各自的权利和义务，房屋买卖已转换为海源公司与各购房户的民事法律行为，团购已变更为分户买卖，且海源公司已取得商品房预售许可，销售行为合法。故海源公司认为本案系国家机关内部集资建房纠纷，不属于法院管辖，且违反了国务院关于禁止国家机关集资建房的规定，构成以合法形式掩盖非法目的，应认定合同无效的主张，依法不能成立。2、合同是否存在因显失公平而可撤销的情形。上诉人海源公司是专门从事房地产开发和销售的公司，本案双方当事人在签订合同时，其对合同权利义务及市场情况均有充分认知，尽管在合同履行过程中出现了一些诸如成本增加的交易风险，但交易风险是当事人应予承担的合同风险。故本案双方均不构成重大误解；订立合同时，双方意志自由，也不存在欺诈、胁迫等情形。故海源公司认为合同显失公平缺失法律和事实依据；此外，海源公司反诉要求撤销合同确已超过一年的除斥期间，依法也不应支持。故对海源公司要求以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》《海源鑫园小区认购书》的上诉主张，依法不能成立。3、燃气管道安装费、有线电视开通费、滞纳金应否退还。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称“开通费”)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”《湖南省新建商品房交易价格行为规则》仅为职能部门对商品房价格的调控规定，在性质上，仅属抽象行政规范性文件，不是法律法规，不禁止合同当事人另行约定。根据被上诉人与海源公司签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等开通费均包含在成本价中。但同时双方签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，其中第13项约定“煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费。”该确认书应视为对房屋买卖合同的补充。补充协议没有违反法律法规的强制性规定，应为有效。此外，本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。此外，本案房屋价格确实大幅低于市场同类房屋价格。基于上述三方面考虑，由燃气管道安装费2080元海源公司承担，有违民法中的公平原则,故上诉人的该上诉请求成立,本院予以支持。有线电视开通费，应包含在合同价中，双方既无特别约定，也非另行追加的项目，海源公司另行收费有线电视开通费350元没有依据，应予退还。另上诉人海源公司认为谭永红是自愿交纳滞纳金3083元,并未提供证据支持，应予退还。故上诉人海源公司共应退还谭永红3433元。上诉人的该上诉请求不能成立,本院予不支持。本院二审判决：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1357号民事判决第（二）、（三）项及案件受理费负担部分；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1357号民事判决第（一）项；三、由怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还谭永红3433元。再审期间，再审申请人购房业主方为证明己方的再审主张，向法庭提交了下列证据：1、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅湘发改价费（2017）264号关于转发《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的通知（附国家发展改革委、财政部发改价格规（2016）2559号关于不动产登记收费标准等有关问题的通知），拟证明住宅类不动产登记收费标准为每件80元，海源公司多收部分应退还；2、怀化市商品房买卖合同（大汉龙城）复印件，拟证明大汉龙城小区商品房优于本案小区商品房，售价低于本案团购价，一、二审认定本案商品房价格过低错误。再审申请人海源公司为证明己方的再审主张，向法庭提交了下列证据：1、设计院及监理公司开具的说明、检察院政治部提供的团购房名单、规划许可证、规划局违法行为处理事先告知书和罚款缴款书一组，拟证明施工延期并非申请人的原因，而是由被申请人成立的团购委员会要求加盖一层及规划设计院变更设计造成，导致项目于2016年1月22日才重新取得规划许可证，以致备案延期；2、工程质量竣工验收记录、竣工综合验收备案表，拟证明涉案房屋已于2015年8月28日验收合格及2018年3月1日完成竣工综合验收备案；3、收房时间表，拟证明被申请人已收房；4、怀化市国有建设用地使用权会审单，拟证明调增容积率后楼层加高，申请人补缴了土地出让款682.33万元；5、其他业主商品房买卖合同26份（复印件），拟证明各楼层不同单价及被申请人的房屋价格比其他业主同楼层房价少了3000元；6、关于海源鑫园小区检察院干警购房房价确定的情况说明（复印件），拟证明团购委员会确实存在，且房屋价格应检察院的要求低于成本价定价。经组织质证，再审申请人海源公司对再审申请人购房业主方提交的证据1无异议；对证据2的真实性、关联性有异议。再审申请人购房业主方对再审申请人海源公司提交的证据1的真实性、关联性有异议；对证据2验收合格时间不认可，对完成竣工综合验收备案的时间无异议，对证据3认为不真实，很多人没有收房；对证据4、5认为与本案无关联；对证据6的证人证言，认为证人未出庭接受质证，不应认可。本院认证，再审申请人购房业主方提交的证据1，再审申请人海源公司无异议，应予采信；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条的规定，再审申请人海源公司提交的证据2竣工综合验收备案表于2018年3月1日完成备案是二审调查询问结束后形成，符合新证据要求，本院予以采信；再审申请人海源公司提交的证据1虽不是新证据，但该组证据客观反映了本案相关事实，应予认定。双方提交的其他所有证据，均不符合新的证据要求，本院不予采纳。再审确认一审及二审查明的案件事实。另查明，海源鑫源小区1#、2#住宅楼项目于2014年4月动工，2015年1月8日取得建设工程规划许可证，建设楼层为二十五层；两栋住宅楼后变更设计各增加一层，于2016年1月22日获得怀化市规划局出具的规划核实证明书。因违规加层，怀化市规划局分别于2015年4月7日、4月13日向海源公司发送听证告知书和违法行为处理事先告知书，海源公司于2015年8月10日缴纳罚款十万元。关于案涉工程竣工综合验收备案表，该表格中市建筑工程管理科审查意见栏，怀化市住房和城乡建设局建筑工程管理科于2018年2月12日签署意见“可以备案”，备案管理审批意见栏，怀化市住房和城乡建设局于2018年3月1日签署意见“同意备案”。关于办理“两证”费用，依购房合同第七条第4项的约定，“两证”费用包括：A、办理房屋所有权证费用，B、交易契税（分三种情况，祥见合同），C、权属登记费，住宅80元每套（件）、非住宅550元每套（件），D、房屋转让手续费用由卖方承担，E、办理土地使用权证费用，依物价主管部门公布的收费标准收取。湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅湘发改价费（2017）264号关于转发《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》规定，住宅类不动产登记收费标准为每件80元。再审申请人购房业主现已收房名单：朱闽江、舒采军、舒婷、瞿春兰、易春香、曹缨、舒湘疆、谭永红、王文权；未收房人员：杨健、孙素英、刘贵怀、卢本荣、肖湘坤、唐俊、李亮、丁晓峰、赵晓华。以上购房业主的房屋于2018年8月28日办理了登记，并于同年9月至12月已陆续收到不动产权证书。本院再审认为，本案系商品房预售合同纠纷。谭永红与海源公司签订的《海源鑫园小区认购书》《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。再审中，本案争议焦点有二：一是二审判决海源公司支付逾期交付违约金3083元是否适用法律错误的问题，二是二审判决海源公司返还谭永红有线电视入户费350元是否适用法律错误的问题。关于二审判决海源公司支付逾期交房违约金3083元的问题。本院二审判决海源公司于判决生效后十日内退还谭永红3433元，其中包括滞纳金3083元，有线电视入户费350元，未涉及逾期交房违约金。2015年3月17日，海源公司收取了谭永红滞纳金3083元，缺乏事实和法律依据，本院二审判决海源公司予以退还并无不当。再审中，海源公司将该3083元滞纳金理解为违约金，属于偷换概念。故海源公司提出二审判决海源公司支付逾期交房违约金3083元，适用法律错误的再审理由，不能成立。关于二审判决海源公司返还谭永红有线电视入户费350元的问题。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第四条备注栏有明确约定：“该商品房（不包含工业厂房）售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”）”。有线电视开通费已包含在合同价中，且双方既无特别约定，也非事后追加的项目，海源公司在合同价外另行收取有线电视开通费没有合法依据，应予退还。故海源公司提出二审判决海源公司退还谭永红有线电视入户费350元，适用法律错误的再审理由，亦不能成立。综上，本院原二审判决认定事实清楚，适用法律正确；海源公司提出的再审理由不能成立，对其再审请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持本院（2017）湘12民终1275号民事判决。本判决为终审判决。审判长  吴荣华审判员  向松柏审判员  向淑莉二〇一九年七月十一日法官助理张喜华书记员杨世新相关法律条款：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，第二审人民法院不得再次发回重审。