安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖15民终1371号上诉人（原审原告）：王贵宗，男，汉族，1973年8月13日生，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：张宇，安徽徽蕴律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兴，安徽徽蕴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽长安城房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市长安南路与永康路交口长安城**，统一社会信用代码913415000822126045。法定代表人：张秀丽，该公司经理。委托诉讼代理人：侯蓓丽，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何江文，北京市康达律师事务所律师。上诉人王贵宗与上诉人安徽长安城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王贵宗委托诉讼代理人张宇、刘兴，上诉人安徽长安城房地产开发有限公司委托诉讼代理人何江文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王贵宗上诉请求：一、撤销一审判决，改判自2017年4月14日起每日按照总购房款万分之二计算违约金至安徽长安城房地产开发有限公司将具备交付条件，并书面通知且实际交房时止；二、二审诉讼费用由安徽长安城房地产开发有限公司承担。事实和理由：一审法院认定逾期交房违约金自2017年7月20日计算，属认定事实错误，应从2017年4月14日开始计算。1、王贵宗与安徽长安城房地产开发有限公司在2017年4月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》，约定王贵宗购买安徽长安城房地产开发有限公司开发建设的长安城小区9栋12层1203号房屋，合同价款1365633元。王贵宗于2017年4月14日按约定支付首付款415633元，余款申请贷款于2017年7月1日发放至安徽长安城房地产开发有限公司账户。商品房买卖合同约定交房日期为2016年12月30日，合同在2017年4月14日签订，也就意味着合同在签订时安徽长安城房地产开发有限公司应当立即交付，因此逾期交房的违约金应当从2017年4月14日计算，自始至终王贵宗严格按照合同约定履行义务，没有过错。而商品房买卖合同系安徽长安城房地产开发有限公司提供，交房日期可以在合同上手动修改，安徽长安城房地产开发有限公司在签订合同时，没有加以修改，视为安徽长安城房地产开发有限公司认可在签订合同时应当立即交房。且安徽长安城房地产开发有限公司收到全部房款的时间为2018年7月1日，该房屋又为现房。因此，一审法院确定2017年7月20日作为应当交房启动时间，明显不当。2、一审法院认定合同约定的履行期限不明确的理由不能成立，虽然合同约定的交房时间为2016年12月30日，在合同签订之前，但该时间为明确具体时间，该交房时间为安徽长安城房地产开发有限公司认可的时间，且其将该时间点已送至房地产管理局进行了备案，同时在合同中约定在签订书面合同签履行合同，并不违反法律规定，王贵宗要求签订书面合同当日交付房屋并无不当，因此，安徽长安城房地产开发有限公司应当交房时间为2017年4月14日。安徽长安城房地产开发有限公司答辩意见同其上诉意见。安徽长安城房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王贵宗全部诉讼请求。事实和理由：安徽长安城房地产开发有限公司已尽通知义务，一审判决认为安徽长安城房地产开发有限公司未依约定通知王贵宗收房系事实认定错误。安徽长安城房地产开发有限公司提前履行并未损坏王贵宗合法权益，合同约定交付条件事实上在2018年1月19日成就，但不能因此否定安徽长安城房地产开发有限公司2017年7月20日通知之法律效力。一审判决认为交房时间约定不明是安徽长安城房地产开发有限公司的过错，并确定交房时间为2017年7月20日明显系事实认定错误。一审判决内容超出王贵宗诉讼请求，违反不告不理原则。王贵宗辩称，约定的交房时间明确，应当以2017年4月14日作为交房的计算起点。安徽长安城房地产开发有限公司至今没有按照《商品房买卖合同》约定交房，违约金应当计算至安徽长安城房地产开发有限公司书面通知王贵宗交房，并将具备交付条件的房屋实际交付给王贵宗时止。房屋买卖属于重大投资，房屋经综合查验备案是确保房屋质量前提，没有经综合查验备案，当然损害业主的合法权益，无法确保房屋质量。一审时王贵宗主张违约天数为664天（从2017年4月14日计算截止到2019年2月8日），一审法院判决中违约金计算至2019年1月31日在王贵宗诉请范围内，故一审法院判决没有超出诉讼请求。王贵宗向一审法院起诉请求：1、判令被告安徽长安城房地产开发有限公司赔偿原告王贵宗逾期交房违约金181351.68元；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2017年4月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的位于六安长安城9栋12层1203号房屋，预测建筑面积173.59平方米，套内建筑面积141.64平方米，分摊共有建筑面积31.95平方米，每平方7867元，总价款为1365633元，于2017年4月14日前支付首期房价款415633元，余款950000元申请贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第3项所列条件：3.该商品房经综合查验备案，该商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，1.逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分壹的违约金。2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分贰的违约金。合同签订后，2017年4月14日，原告支付了首期房价款415633元。2017年7月1日，原告银行按揭贷款汇入被告账户，被告于2017年7月20日向原告邮寄一份入住通知书，业主名为宗瑜，房号为9幢1004室，与原告所购买的房号不符。原告所购买商品房因未经综合查验备案，不符合合同约定的交房条件，原告没有接收房屋。原告购买的商品房位于六安长安城9栋楼，该栋楼综合查验备案时间为2018年1月19日。综合查验备案后被告一直未书面通知原告接收房屋。原告诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》真实、合法、有效，原告已按照合同约定履行了给付购房款的义务，被告应当在合同约定的交付房屋时间将符合合同约定的交付条件的房屋交付予原告，否则即属于违约。双方合同约定的交房时间为2016年12月30日，在双方签订合同之前，过错在被告方，履行期限不明确的，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”故交房的时间可以确定为原告付清购房款后的合理时间，被告于2017年7月20日将他人入住通知书邮寄给了原告，可视为被告自行确定的交付房屋时间为2017年7月20日，但此时该商品房尚未综合查验备案，不符合合同约定的交付条件，即使被告通知了原告交房，依照合同第十一条的约定原告有权拒收，由此产生的逾期交付责任由出卖人即被告承担，并按照合同第十二条处理。原告所购房屋所在的9栋楼的综合查验备案为2018年1月19日，此时原告所购商品房才具备交付条件，但此后被告一直未书面通知原告交付房屋，故被告的行为构成违约，原告主张逾期交付房屋违约金符合合同的约定和法律的规定，予以支持。逾期交房违约金可自2017年7月20日计算至本判决作出之日前即2019年1月31日，共计555日，违约金为151585.20元（日违约金为1365633元×2/10000元）。原告主张2017年7月20日之前的违约金，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告安徽长安城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王贵宗逾期交房违约金151585.20元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件诉讼费3930元，减半收取1965元，由被告安徽长安城房地产开发有限公司负担1900元，原告负担65元。二审期间，各方所举证据与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，在双方签订了房屋买卖合同且王贵宗已经履行了给付房款义务的情况下，安徽长安城房地产开发有限公司理应按约向王贵宗交付房屋。虽合同约定交付房屋时间为2016年12月30日，但双方在2017年4月14日才签订《商品房买卖合同（预售）》，故一审法院结合王贵宗实际付款的时间及安徽长安城房地产开发有限公司邮寄《入住通知书》的时间将2017年7月20日定为安徽长安城房地产开发有限公司应向王贵宗交付房屋的时间符合事实情况，本院予以确认，故王贵宗主张逾期交房违约金自2017年4月14日起算的上诉理由不能成立。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付时应当符合第3项：“该商品房经综合查验备案”，经核实，案涉房屋所在9幢楼于2018年1月19日综合查验备案，即案涉房屋在2018年1月19日才满足交付条件，虽此后安徽长安城房地产开发有限公司一直未书面通知王贵宗，然结合王贵宗与安徽长安城房地产开发有限公司销售人员微信聊天记录，以及王贵宗与安徽长安城房地产开发有限公司2018年3月16日又签订了《地下车位使用权转让协议》，可知王贵宗在购买案涉房屋后一直与安徽长安城房地产开发有限公司销售人员保持联系并关注车位销售情况，同时，双方《地下车位使用权转让协议》达成系鉴于乙方（王贵宗）已购买甲方（安徽长安城房地产开发有限公司）开发六安长安城9幢2单元12层03户房屋，即案涉房屋，有车位使用需求，甲方同意将上述协议项下D-643号地下停车位的使用权转让给乙方……故王贵宗在购买地下车位时理应询问案涉房屋的相关情况，且房屋买卖对于普通家庭来说属较大消费支出，购买者对房屋买卖的重视程度也区别与其他日常消费品买卖。综上，结合生活常识以及案件实际情况，王贵宗在购买车位时理应了解并知晓案涉房屋基本情况，且此时案涉房屋所在9幢楼已经满足交付条件，因此安徽长安城房地产开发有限公司应向王贵宗支付逾期交房违约金应计算至2018年3月16日共239天，即65277元（1365633元×2/10000×239天），而《地下车位使用权转让协议》签订后直至实际交付房屋期间产生的逾期交房违约金，不应由安徽长安城房地产开发有限公司负担。综上，王贵宗的上诉请求不成立，应予驳回；安徽长安城房地产开发有限公司上诉请求部分成立，应予改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初576号民事判决；二、安徽长安城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王贵宗逾期交房违约金65277元；三、驳回王贵宗其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费3930元，减半收取1965元，由安徽长安城房地产开发有限公司负担1310元，王贵宗负担655元；二审案件受理费3930元，由王贵宗负担1300元，安徽长安城房地产开发有限公司负担2630元。本判决为终审判决。审判长 何 武审判员 王 丽审判员 魏晶晶二〇一九年七月二十七日书记员 邵 爽附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。