江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终1104号上诉人（原审被告、反诉原告）:周广华,男,1978年7月18日生,汉族,住兴化市。委托诉讼代理人：黄波，江苏睿恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：林小小，江苏睿恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:赵文胜,男,1967年12月27日生,汉族,住兴化市。委托诉讼代理人：郑杰，江苏天庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟洪俊，江苏天庭律师事务所律师。上诉人周广华因与被上诉人赵文胜房屋租赁合同、排除妨碍纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2018）苏1281民初6567号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周广华上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人立即履行过户手续；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定事实错误。双方之间并非租赁关系，而是买卖合同关系，有周洪兵、徐某证明为证。被上诉人将案涉房屋以130万元出售给上诉人，上诉人已交付18万元定金，余款约定过户时给付。交房后，上诉人即对案涉房屋投入巨额装修，价值近百万。如被上诉人所述系租赁关系，则明显不符合常理。被上诉人述称租金按每年3万元计算，自2011年11月1日至2016年11月1日，不是事实。上诉人一审中已举证案涉房屋所属隔壁装修齐全的房屋2017年12月出租价格不过为2万元每年，被上诉人主张案涉房屋系出租明显不符合常理。上诉人是合法占有案涉房屋。从周洪兵的陈述来看，双方系买卖关系，结合证人徐某的证词，亦能够证明。上诉人通过周洪兵转账18万元，也能说明并非非法占有，故原审认定上诉人非法占有从而让房，无法律依据。且原审判决仅要求上诉人让房，并未对上诉人投入的巨额装潢损失予以处理，损害了上诉人的合法权益。2、一审适用法律错误。被上诉人诉请的基础法律关系系租赁关系，而在一审判决中并未认定，那么被上诉人依据的基础法律关系错误，其依据该基础法律关系提出的请求不应当得到支持。3、原审法院程序错误。一审中，被上诉人已撤回对周洪兵的起诉，原审也已作出裁定，但却在判决中将周洪兵列为被告。且周洪兵在一审期间已经死亡，故将其列为被告主体不适格，明显错误。综上，请求依法改判或发回重审。赵文胜答辩称：1、一审认定双方不存在买卖合同关系正确。2、一审适用法律正确。被上诉人提出的是物权排他性，也就是说，上诉人与被上诉人之间是否存在租赁关系不影响被上诉人一审诉讼请求的成立。3、一审程序正确。被上诉人在一审周洪兵死亡前撤回了对周洪兵的诉请，一审判决将周洪兵列入判决书之中是表明整个案件审判过程。且被上诉人起诉周洪兵也是让周洪兵到庭陈述本案相关事实。且周洪兵也承认被上诉人一审中提交的相关录音是周洪兵本人的陈述。鉴于周洪兵与周广华之间存在利益关系（当时与周广华共同租赁案涉房屋用于经营担保公司），因此在开庭时枉顾事实，说录音是他人引诱其陈述。综上，请求驳回上诉，维持原判。赵文胜向一审法院起诉请求：1、判令周广华立即搬出其所有的位于兴化市房屋，并支付逾期使用费（按5万每年，自2016年11月1日计算至实际让房之日止）；2、诉讼费由周广华承担。周广华向一审法院提出反诉请求：1、判令赵文胜将房屋产权证过户至周广华名下；2、本诉及反诉费均由赵文胜承担。一审法院查明的事实：赵文胜于2009年11月4日通过挂牌出让方式受让位于兴化市北侧1615平方米国有建设用地使用权，用于房产开发项目建设，用途为城镇住宅用地和批发零售用地，出让年限为城镇住宅用地70年、批发零售用地40年。赵文胜在取得上述国有建设用地使用权后，经兴化市荻垛镇村镇建设服务站及兴化市荻垛镇人民政府同意，在上述国有建设用地上建造了包括涉案房屋在内的部分房屋。2018年7月26日，兴化市荻垛国土资源所、兴化市荻垛镇村镇建设服务站共同出具证明一份，证明赵文胜在2009年5月份竟得荻垛镇人民政府一宗国有土地使用权，该宗地国有土地使用权证及房屋所有权证正在申请办理之中，房屋位于兴化市。周广华于2011年10月26日、2011年11月29日通过周洪兵向赵文胜转账10万元、8万元，后周广华进入位于兴化市房屋内对该房屋进行了装修装饰，并利用涉案房屋经营、居住至今。涉案房屋在周广华进入前的状况为：房屋为三层毛坯房，未安装大门。现赵文胜以其与周广华就涉案房屋存在租赁关系，周广华在租期满后占有涉案房屋系无权占有，向一审法院提起诉讼，并提出如前诉请。一审庭审中，赵文胜称：涉案房屋一开始是周洪兵联系我要买的，当时房屋按3000元/㎡计算，总价为136万元，周洪兵要求按130万元计算，先行支付80万元，余款在办证后付清，我没有同意。之后周洪兵就与我谈租房，我谈的是租3年，周洪兵要求租6年，后来双方谈拢租5年，租金按3万元/年计算，包括3万元押金，合计18万元一次性给付，自始至终都没有与周广华谈过卖房。在周洪兵转账交付租金后，我制作了租赁合同要求周洪兵签字，周洪兵称涉案房屋实际由周广华租赁，但我多次联系周广华，周广华不同意签字。周广华称：2011年我在泰州做生意，想在荻垛购置房屋，就由周洪兵代替我去和赵文胜谈的。周洪兵和赵文胜商谈后，周洪兵告诉我赵文胜要价135万元，他谈到130万元，我当时也在场，和赵文胜说先付18万元，余款办证后一次性付清，赵文胜也同意的。付了18万元后，我就进场装修了，房子当时没有门，也不存在钥匙，如果赵文胜不认可房子是卖给我的，也不会同意我进场装修。本案在审理过程中，赵文胜明确要求关于占有使用费部分其将通过另案诉讼解决，不要求在本案中一并处理。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有义务提供证据加以证实。不能提供证据的或者所提供的证据无法证实其主张的，应承担相应的法律后果。本案中，赵文胜主张就涉案房屋其与周广华存在租赁合同关系，周广华主张就涉案房屋其与赵文胜存在房屋买卖合同关系，但双方对各自的主张均未能提供充分证据证实，各自均应承担相应的不利后果。一审法院结合双方当事人庭审中的陈述及各自所提供的证据，不能认定双方就涉案房屋存在租赁合同关系或者房屋买卖合同关系。涉案房屋虽尚未取得相应的产权登记手续，但结合赵文胜提供的相应证据，足以证实赵文胜系涉案房屋的合法所有权人。赵文胜、周广华一致确认涉案房屋由周广华进行了装修装饰，并自2011年11月左右至今由周广华占有使用，但周广华并未能提供充分证据证明其对涉案房屋的占有系合法占有，赵文胜作为涉案房屋的合法所有权人，要求周广华返还涉案房屋，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于占有使用费，因赵文胜明确要求另案主张，一审法院不予涉及。关于反诉部分，因周广华未能提供证据证明其就涉案房屋与赵文胜存在房屋买卖合同关系，一审法院对其反诉请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、周广华于判决生效后三十日内将位于兴化市房屋腾空，并交还给赵文胜；二、驳回周广华的全部诉讼请求。本诉案件受理费80元、反诉案件受理费80元，合计160元，由周广华负担。此款赵文胜已预交80元，周广华在履行判决书确定的义务时一并给付赵文胜80元，另向一审法院缴纳40元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有义务提供证据加以证实。不能提供证据的或者所提供的证据无法证实其主张的，应承担相应的法律后果。本案中，周广华主张就涉案房屋与赵文胜存在房屋买卖合同关系，但其未能提供充分证据证实，故其应自行承担举证不能的不利后果。一审法院不能认定双方就涉案房屋存在房屋买卖合同关系显无不当之处，本院予以维持。涉案房屋虽尚未取得相应的产权登记手续，但结合赵文胜提供的相应证据，足以证实赵文胜系涉案房屋的合法所有权人。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。由于周广华并未能提供充分证据证明其对涉案房屋的占有系合法占有，一审法院判令周广华返还涉案房屋，有事实和法律依据，本院予以维持。关于一审程序的问题。经查，赵文胜已撤回对周洪兵的起诉，一审法院亦作出裁定予以准许。故不存在上诉人诉称一审法院将一审期间已死亡的周洪兵列为被告审理的程序问题。综上所述，上诉人周广华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由周广华负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  潘贻杰审判员  顾连凤二〇一九年七月三日书记员  彭世美