广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初435号 原告：广西合景恒富投资有限公司，住所南宁市良庆区五象岭路南二里东一巷******房，统一社会信用代码914501000790748025。 法定代表人：李建明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李劲邦，广西冠鸿律师事务所律师。 被告：乔君秋，女，汉族，1960年9月22日出生，住，住辽宁省大连市沙河口区/div> 委托诉讼代理人李凤，广东商达（南宁）律师事务所律师。 第三人：张晓杰，女，汉族，1963年2月28日出生，住，住辽宁省大连市沙河口区/div> 原告广西合景恒富投资有限公司（以下简称合景恒富公司）与被告乔君秋商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月30日受理后，依法适用普通程序，于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告合景恒富公司的委托诉讼代理人李劲邦、被告乔君秋及其委托诉讼代理人李凤到庭参加诉讼。第三人张晓杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。本案现已审理终结。 合景恒富公司向本院提出诉讼请求：一、解除原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及相关补充协议；二、判令被告向原告支付因合同解除的违约金232765.2元（以房屋总价款1163826元为基数，按合同约定的20%的比例计算）；三、判令被告承担原告因本案诉讼产生的律师代理费54897元；四、判令被告承担本案诉讼费用；五、判令被告对其应支付的上述费用，在原告向被告退还其已支付的购房款中有权优先直接抵扣。庭审中，原告撤回第五项诉讼请求。事实和理由：2018年1月12日，原告与第三人签订《认购书》，约定第三人向原告购买南宁市良庆区凯旋路18号广西合景国际金融广场项目一单元九层903号房一套，购房总价款为1116803元人民币。双方约定一次性付款。第三人在2018年2月1日付331691元首付款后，于2018年4月2日与被告共同提出更名申请，由被告代替第三人与原告签订正式的商品房买卖合同，约定由被告支付剩余房款，之前第三人缴纳的房款直接转为被告的首付款，由被告购买房屋，享有和承担认购书和商品房买卖合同约定的权利和义务。第三人声明放弃各项权利。2018年4月12日，原被告签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，被告应按约定在2018年4月30日前付清第二笔房款250222元，然截止2018年10月31日，被告未再支付过房款。双方签订的合同对逾期付款的违约责任作了明确约定，故诉至法院请求判如所请。 乔君秋辩称：被告未付款是事实，但未付款的原因是原告造成的，原被告多次商量办理银行按揭贷款，原告也承认有按揭贷款一事，但其认为办理按揭的前提是需要支付首付款达50%，因此，涉案购房款的付款方式并不是合同约定的分期付款，而是通过银行按揭贷款方式来支付。被告从始至终积极地与原告及银行联系，也经银行初步审定符合贷款条件，但原告一直反反复复最后不了了之，导致被告未能支付剩余购房款的原因在于原告，故双方应继续履行合同。原告主张的违约金过高，应按未付房款金额为基数，按银行同期贷款利率从起诉之日计算。原告提出的律师费等无事实和法律依据，不应支持。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告对证据的真实性、合法性、关联性无异议。被告围绕其答辩意见依法提交了证据，原告对被告提交的微信聊天记录确认其真实性，本院予以确认。从聊天记录内容来看：原告工作人员于2018年5月24日陈述：“我已通过我们公司资金部与银行明确按揭条件，现在需要乔姐明确光大银行的按揭条件你是否可以满足”、“上月底应付房款乔姐也要尽快缴纳，违约金为当期应付房款的万分之五每天，请知悉”、“乔姐，银行方表示今天并未收到你的电话，银行再（在）未确定你能提供按揭基本资料前无法反馈意见给我，我也无法继续后续工作，请尽快跟银行取得联系，明确本地担保人或保证金条件可提供哪一项，谢谢配合”；2018年6月13日陈述：“……今天下午我已向领导提出申请，领导反馈意见我让置业顾问反馈给乔姐了，望乔姐尽快筹集资金缴纳房款，谢谢”；2019年3月12日被告陈述：“……现在主要是我这块做按揭我们的问题就可以解决啦……”，原告员工陈述：“能不能按揭要去银行落实，但你的房是分期付款，你要改按揭付款要上浮3%，这个申请还要集团审批通过才行，上次你过来的时候我就提交过申请了，领导不同意的截图也发给你了”；原告员工与银行方面的对话，原告员工询问乔君秋是否符合贷款条件，银行方面回复：“这客户咨询过我，当时只提供了流水，流水还行，没提供其他材料，要进一步判断的话要把其他材料给我……因为他是外地客户，也和他说了要么找本地担保人，要么存入备付金（贷款总额20%），客户没有明确表态”。上述聊天记录可以反映：被告在提出想以银行按揭方式付款后，原告员工让其与银行联系看其是否符合银行按揭资格，然后再与领导申请改变付款方式，原告单位领导不同意变更付款方式后，原告员工已告知被告。对被告提交的自述情况简介，应按当事人陈述处理。对被告提交的机票，与本案无关联性，本院不予采纳。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。 根据双方当事人陈述，本案的争议焦点为：1、涉案《南宁市商品房买卖合同》及相关附件是否合法有效？2、被告逾期未缴房款的原因是什么，是否构成违约？如违约，是否构成解除合同的约定事由？3、原告请求的违约金是否过高？律师代理费是否合法有据？ 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月12日，原告与第三人签订《认购书》，约定第三人向原告购买南宁市良庆区凯旋路18号广西合景国际金融广场项目903号房一套，购房总价款为1116803元人民币，双方约定一次性付款。第三人在2018年2月1日付清331691元首付款后，于2018年4月2日与被告共同提出更名申请：由被告继续履行该《认购书》项下的相关义务以及承担相应责任，第三人声明放弃各项权利。第三人已缴纳的房款不予退还，直接转为被告向原告缴纳等额款项，原采用的一次性付款（合同总价为1105635元)，更名后付款方式变更为轻松分期(合同总价为1163826元)。原告予以同意。2018年4月12日，被告与原告签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定房屋总价款为1163826元，买受人在2018年4月30日前交付第二笔房款250222元，2018年8月1日交付房款232766元；2018年12月9日前交付房款349147元。《合同补充协议》第二条第一款约定买受人逾期支付房款超过30日的，出卖人有权单方解除合同。第十一条约定，若因买受人原因导致合同解除的，买受人应向出卖人支付该商品房房款总额20%的违约金并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥包括合同备案登记撤销手续在内的所有合同解除手续，因此产生的费用由买受人承担……买受人与出卖人到房管部门办妥合同解除手续后出卖人根据本合同约定将买受人已支付购房款退还给买受人的，不论何种原因，出卖人均有权在向买受人退还其已支付的购房款中直接扣除应由买受人承担的违约金及相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等）。 合同签订后，被告提出想改变支付购房款的方式为银行按揭贷款，原告员工让其与银行联系，并按银行要求提供相关资料交由银行审理看其是否符合按揭资格，然后再向领导申请改变付款方式。原告单位领导不同意变更付款方式后，原告员工已于2018年6月13日告知了被告。之后被告仍多次发微信与原告员工想要协商购房款付款的问题。 原告分别于2018年5月3日、2018年5月14日、2018年5月31日向被告发出催款通知，要求被告支付到期房款，催款通知均送达至被告。合同签订后，被告未再支付过任何房款。 2018年10月25日，原告与广西冠鸿律师事务所签订了《委托代理合同》，广西冠鸿律师事务所指派律师接受原告委托处理本案纠纷，原告为此支付律师代理费54897元。 本院认为，原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及该合同的相关补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。 关于被告逾期未付款的原因及是否构成违约：被告作为完全民事行为能力人，在与原告签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》时，双方既已约定双方的付款方式为分期付款，则应按双方约定的付款时间交付房款。双方虽然就变更付款方式进行过磋商，但原告员工已明确告知被告其单位领导不同意变更付款方式，而原告员工在向领导申请变更付款方式之前让被告先确定是否符合银行按揭贷款资格亦在情理之中，聊天记录并未有体现原告方同意被告变更付款方式，反而原告在此期间还用微信及函告的方式继续向被告催付第一笔购房款。被告所称原告领导已同意又反悔均为被告自行陈述，本院对被告关于付款方式已变更的主张不予采信。付款方式既未变更，则被告应依合同约定的付款时间向原告支付房款，现三期购房款均已逾期超30日，被告未付分文，其行为已构成违约。原告因此根据原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第一款的约定请求解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于违约金：被告逾期支付到期房款的行为已构成违约，应承担导致合同解除的违约责任。关于违约金的数额，原告主张根据原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十一条第一款的约定，违约金为房款总额的20%，计232765.2元，被告则主张违约金过高。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。该案中，原被告均未提交任何证据证明原告的实际损失，因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑该案事实，原告的实际损失应认定为：被告应付房款自应缴纳之日至合同解除之日银行同期贷款利息损失，其应得违约金则以此利息上浮30%为限。 关于律师代理费：在《补充协议》第十一条中约定了如双方解除合同，原告可以扣除违约金和相关费用后退还已付购房款。原告为本案诉讼委托律师，产生的律师代理费可以由被告承担，原告的诉请，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、解除广西合景恒富投资有限公司与乔君秋2018年4月12日签订的《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、乔君秋于本判决生效之日起十日内向广西合景恒富投资有限公司支付违约金（违约金计算：按同期中国人民银行贷款利率的130%，以250222元为本金，自2018年5月1日起；以232766元为本金，自2018年8月2日起；以349147元为本金，自2018年12月10日起计至《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》解除之日止）； 三、乔君秋于本判决生效之日起十日内向广西合景恒富投资有限公司支付律师代理费54897元； 四、驳回广西合景恒富投资有限公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费17863元，由广西合景恒富投资有限公司负担2332元，乔君秋负担15531元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蓝 彬 审 判 员  李喜杰 人民陪审员  韦子良 二〇一九年七月三十日 法官 助理  戴 棠 书 记 员  廖羽冰