辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终5756号上诉人（原审被告、申请执行人）：沈阳市中小企业融资担保有限责任公司，住所地沈阳市和平区文萃路**。法定代表人：齐拥军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张利，辽宁蓝田律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：李峰，男，1983年1月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘丹，辽宁良友律师事务所律师。原审被告（被执行人）：沈阳晓军广告中心，，住所地沈阳市沈河区热闹路**投资人：赵晓军，该中心经理。原审被告（被执行人）：沈阳旭城佳欣消防设备有限公司，住，住所地沈阳市皇姑区明廉路****/div>法定代表人：韩东。上诉人沈阳市中小企业融资担保有限责任公司（以下简称“融资担保公司”）与被上诉人李峰、原审被告沈阳晓军广告中心（以下简称“广告中心”）、沈阳旭城佳欣消防设备有限公司（以下简称“消防设备公司”）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院(2018)辽0102民初2068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。融资担保公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案诉讼费、公告费由被上诉人及原审被告承担。事实与理由：一、广告中心与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效，不能对抗执行程序。首先，北二经街40号面积为702.73㎡的房产自规划建设时起便是一个整体，该房产不得拆分，更不能拆分销售。广告中心未取得案涉房屋分户产权证书和房产部门做出准许交易的批复，不具备出售涉案房屋的主体资格。其次，涉案房屋不是合法的买卖标的。该房屋虽进行了地名办地名编号审批，但该程序仅为民政部门审批，不发生物权效力。房屋没有经过房屋产权登记部门测绘中心实地测绘，无法确定房屋建筑面积和分摊面积。“建筑面积最终以房产局测绘为准”的约定更属无稽之谈，该房屋根本无法进行合法的拆分程序，无法取得分户销售许可，无法分户销售。第三，被上诉人或者广告中心均未向国家缴纳房产交易所产生的税费，其买卖行为不应当受到国家法律保护，买卖合同效力不能对抗抵押权人，不能对抗人民法院的合法查封。二、上诉人与广告中心在房产局办理房产抵押登记时，原审被告未向上诉人明示该房屋已经出售。房产局作为抵押登记单位，具有审查抵押登记房产状况的义务，其登记行为已经是对抵押房产状况及抵押人身份的确认，上诉人不具有审查义务。上诉人已经派员到现场抽查走访，做到了合理注意。三、被上诉人所购买房屋仅支付部分价款，被上诉人至今未将剩余31,600元购房款交付执行机关，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款的规定。四、被上诉人明知涉案房屋未办理分户，2013年11月29日广告中心出具承诺书后，被上诉人怠于催促广告中心办理房产分户手续，怠于办理房屋产权过户登记，在得知房产被依法查封后仍未以诉讼方式向广告中心主张办理产权分户手续，显然存在过错。一审法院完全可以通过日常经验法则进行判断，却将举证责任分配给上诉人，实属不当。上诉人认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项内容旨在严格审查异议人的异议事项，保护申请执行人的合法执行权益及预期执行利益。被上诉人的异议情形应当同时、严格满足司法解释的每个条款的规定，否则不应当排除合法执行。综上，被上诉人的情形不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、三、四项内容。被上诉人李峰辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。原审被告广告中心、消防设备公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。李峰向一审法院起诉请求：1.判令不得执行标的物为沈阳市沈河区的房产；2.确认沈阳市沈河区的房产为李峰所有；3.确认李峰与广告中心签订的沈阳市沈河区的房产买卖合同合法有效；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:1.被告广告中心系位于沈阳市沈河区，建筑面积702.73平方米的房屋所有权人（房屋用途为办公），证号：沈房权证市沈河字第**。2008年6月19日，原告父亲李玉辉与被告广告中心签订《认购预定书》一份，约定认购沈阳市沈河区房屋，付款方式为预付款500,000元，签订该预定书时交纳定金20,000元。当日，李玉辉交纳定金20,000元，被告广告中心向李玉辉出具收款收据一张。2008年6月23日被告广告中心与原告签订《房屋买卖合同》一份，约定卖方广告中心将座落于沈阳市沈河区，建筑面积91.05平方米的房屋出售给买方原告价款为748,066元。合同第八条买卖双方约定的其他事项为：建筑面积最终以房产测绘为准，购房单价为8216元/平方米。同日，原告向被告广告中心交纳480,000元，被告广告中心向原告出具购房款收款收据。之后，被告广告中心将案涉房屋交付给原告，并由原告母亲许均占有使用。2.2013年11月29日，被告广告中心向原告出具承诺书一份，载明“一、卖房人沈阳晓军广告中心拥有的房屋于2008年6月23日与李峰签订的位于沈阳市沈河区，建筑面积91.05平方米办公用房的房屋买卖合同合法有效，在此确认。二、本承诺中的房屋，买卖双方申报房屋成交总价为人民币柒拾肆万捌仟零陆拾陆元整，已给付了购房款人民币伍拾万元整，虽然没有办理买卖转让登记手续，但产权已归李峰所有，双方永不反悔。三、本承诺保证书的房屋已于2008年6月23日交付给买房人李峰，李峰占有使用至今。四、在没有办理房证前，李峰凭此承诺保证书有权出售、转让、出租、享受动迁等全部权利，与沈阳晓军广告中心无关。五、在具备房屋更名过户条件时，沈阳晓军广告中心无条件的配合买房人李峰办理更名过户登记备案，取得房证所需的各种手续、证书、证件的同时，余下的房款贰拾肆万捌仟零陆拾陆元整付清。……”3.2015年10月19日，本案被告融资担保公司以追偿权纠纷将本案被告消防设备公司、广告中心诉至一审法院。2016年4月18日，一审法院作出（2015）沈和民三初字第02274号民事判决书，判决主文为：“一、被告沈阳旭城佳欣消防设备有限公司于本判决生效后十日内偿还原告沈阳市中小企业融资担保有限公司垫付款人民币9,663,404.07元、逾期担保费727,654.33元、违约金1,212,757.21元及代偿利息1,212,757.21元（逾期担保费、违约金及代偿金利息截止日期为2015年10月15日）；二、若被告沈阳旭城佳欣消防设备有限公司逾期给付原告沈阳市中小企业融资担保有限责任公司上述款项，则原告沈阳市中小企业融资担保有限责任公司可依法对被告沈阳晓军广告中心提供的位于沈阳市沈河区，建筑面积702.73平方米的房产在债权数额6,394,000元范围内行使抵押权优先受偿。”该判决认定的事实中包括2014年3月24日，融资担保公司（甲方）与广告中心（乙方）、消防设备公司（丙方）签订《抵押担保合同》，经甲方同意，乙方向甲方提供抵押担保，抵押物为被告广告中心所有坐落于沈阳市沈河区，建筑面积702.73平方的房屋。2014年3月25日，融资担保公司对上述房屋办理了抵押权登记。4.上述判决生效后，融资担保公司申请执行。2016年9月27日，一审法院作出（2016）辽0102执字第3137号执行裁定书，查封被告广告中心所有的位于沈阳市沈河区，建筑面积702.73平方的房屋（包括原告从被告广告中心购买的建筑面积91.05平方米的部分），原告提出执行异议。2017年12月12日，一审法院作出（2017）辽0102执异375号执行裁定书，驳回案外人李峰的异议，故原告诉至一审法院。5.诉讼中，原告提供由沈阳市沈河区地名办公室于2007年11月20日出具的地名编号审批表复印件一份，载明位于沈阳市沈河区，批准门牌号为沈河区北二经街54、54甲、54甲1号，八纬路56、58、60、62、64号等。区地名办公室意见为根据《房屋所有权证》沈房房权证沈河字第**，意使用地名为沈河区北二经街54、54甲、54甲1号，八纬路56、58、60、62、64号，北二经街40号7-2-1至7-2-5、8-2-1至8-2-6（门市位置与2层分层分户情况详见附图）。一审法院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告李峰对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款（或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行）、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。本案中，原告与被告广告中心签订了《房屋买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价等合同主要条款均进行了约定，故该《房屋买卖合同》合法有效，同时广告中心作为出卖人已收到约定购房款并交付房屋。而案涉房屋未办理过户登记，并非由原告原因所致，本案诉讼中，被告融资担保公司又未能提供证据证明原告对此存在过错，故不能认定原告对此有过错。综上，根据现有在案证据，应当认定被告融资担保公司享有的是普通债权，而原告实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告融资担保公司享有的普通债权，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告要求对案涉房屋确认所有权的诉讼请求，原告未提供案涉房屋具备办证条件的证据，故本案对此不予审理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告李峰的异议成立，停止对位于沈阳市沈河区房屋的执行；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费11,280元，由被告沈阳旭城佳欣消防设备有限公司、沈阳晓军广告中心共同负担；公告费1200元，由被告沈阳旭城佳欣消防设备有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中李峰作为案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中李峰与广告中心在法院查封前已签订有《房屋买卖合同》，李峰按合同约定支付了大部分购房款，并已实际占有使用了案涉房屋，对于未能办理房屋所有权证系因广告中心当时不具备办理房屋更名过户的条件，且广告中心已为李峰出具了承诺书，非李峰原因导致未能办理更名过户。李峰作为案外人就案涉标的享有足以排除强制执行的民事权益。关于融资担保公司提出李峰与广告中心签订的《房屋买卖合同》无效，不能对抗执行的问题，《房屋买卖合同》系李峰与广告中心的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋虽登记在广告中心所有的整体产权证中，但沈阳市沈河区地名办公室已就广告中心整体产权证中房屋进行了地名编号审批，即广告中心整体产权登记名下的房屋可以进行分户审批，李峰与广告中心签订的《房屋买卖合同》不属违反国家强制性规定的无效情形，融资担保公司该主张，无法律依据，本院无法予以支持。至于融资担保公司称未向国家缴纳房产交易税费等问题属于行政机关职权范围，不属本案审查范围，本院不予审查。此外，按上述司法解释规定，被上诉人李峰负有就涉诉房屋尚欠广告中心部分尾款交付执行法院的义务，应尽快执行。综上所述，融资担保公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,280元，由上诉人沈阳市中小企业融资担保有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一九年七月二十五日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。