福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初585号 原告：杨小兵，男，1989年9月7日出生，汉族，住福建省浦城县。 委托诉讼代理人：俞素娴，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：朱梅英，女，1969年11月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：郑发荣，男，1969年9月29日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 二被告共同委托诉讼代理人：叶文，福建真唯律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：许永云，福建真唯律师事务所律师。 第三人：福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会，住所地福建省福州市晋安区六一路**，统一社会信用代码54350111B23474989J。 法定代表人：陈祥兴，主任。 委托诉讼代理人：吴格，福建远东大成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶玉宏，福建远东大成律师事务所律师。 原告杨小兵与被告朱梅英、郑发荣及第三人福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会(以下简称东门村委会)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨小兵的委托诉讼代理人俞素娴，被告朱梅英、郑发荣的委托诉讼代理人叶文、许永云，第三人东门村委会的委托诉讼代理人叶玉宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨小兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告朱梅英、郑发荣返还原告店面押金15000元、店面转让费50000元，并以65000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算支付自原告起诉之日起至被告实际还清上述款项之日止的损失；2.判令本案诉讼费用、财产保全费用、财产保全担保费用由被告承担。诉讼过程中，杨小兵增加诉讼请求：依法撤销原告与被告于2018年8月1日签订的《店面租赁合同》。事实和理由：2018年8月1日，原告与被告签订《店面租赁合同》，约定原告向被告朱梅英承租位于福州市晋安区店面，租赁期限自2018年8月1日起至2020年11月30日止，每月租金为7500元；原告缴纳店面押金15000元，租赁合同到期后，一次性予以无息返还。同时，被告要求原告支付店面转让费50000元。原告于2018年7月31日以银行转账的方式向被告朱梅英指定的其配偶郑发荣账户支付62750元，同日以现金方式支付10000元，共计72750元，其中含店面押金15000元、店面转让费50000元、首月店面租金6250元以及合同约定的店面竞标费和申请380Ｖ电压产生的费用1500元。此后，原告将承租店面进行装修并投入使用。 2018年9月3日，福州市晋安区综合执法局在原告所承租的琯尾街18家店面张贴《通知》，告知包括原告承租的位于间店面属于违法建筑，由于未自行拆除，故于2018年9月4日期采取停水断电等措施。在得知承租店面系违章建筑后，原告多次与被告进行接洽，要求协商解决，但被告均予以拒绝。原告通过向周边租户了解得知，2018年7月3日，晋安区岳峰镇清理整治违法建设工作领导小组办公室已经在原告所承租的琯尾街18家店面门口张贴《公告》，告知原告所承租的店面属未经有权机关审批的违法建筑，要求限期搬离并拆除违法建设的建筑物，若逾期未拆除的，将组织强制拆除。2018年9月，执法部门对原告承租的店面停水断电；2018年10月，执法部门对违法建筑进行了强制拆除。 原告认为，被告在明知讼争店面属于未经有关部门批准建设的违章建筑，且已被相关执法部门要求限期拆除的情况下仍然恶意出租给原告使用，并与原告签订租期长达两年四个月的租赁合同，已构成欺诈，导致原告基于错误的认识和判断支付了转让费并投入巨大资金进行装修，造成了重大损失。根据《合同法》第五十四条第二款及其他法律规定，被告依法应当返还原告已支付的店面押金、店面转让费并赔偿损失。 朱梅英、郑发荣辩称，两被告是通过第三人的招标公告，通过投标中标后承租讼争租赁物的，第三人自认讼争店面属东门村集体财产，且出租讼争租赁物已有十余年历史，讼争店面不属违章建筑，故原、被告签订的租赁合同合法有效。所谓的“转让费”实际是原告的前期装修费用的分摊，原告自愿支付50000元后，才取得承租资格。支付装修分摊费只是签订租赁合同的前提条件，并非租赁合同的条款，所以不存在因房屋租赁合同终止履行而返还“转让费”的情形。原告依约支付了装修分摊费后，被告与原告订立了租赁合同，并将讼争店面实际交付原告经营使用数月。合同履行期间发生的变化与该案附条件的履行无关，不存在返还之说。原告尚欠电费846元，应在退还店面押金15000元时予以扣减。本案租赁合同是因东门村改扩建需要而无法继续履行，两被告在租赁合同履行过程中并无过错，原告请求按中国人民银行同期贷款利率计算赔偿其损失，无事实与法律依据。综上，原告的诉请无合同、事实及法律依据，应予以驳回。 东门村委会述称，位于福州市晋安区间店面系东门村委会所有，建成于1982年，系村集体所有的简易单层自建房，房屋所在地为东门村农村集体所有的土地。在1984年国务院颁布《城市规划条例》以前，国家并无城市规划的法律法规，房屋所在地当时也未列入福州市城市规划区。对农村集体经济组织在自己集体所有土地内自建简易房屋，国家当时也并无相关审批的强制性规定。东门村委会位于福州市晋安区间店面是在《城市规划条例》颁布实施前即已建成的单层简易建筑，不可能有相关的审批许可手续，不能认定为违法建设。讼争房屋因晋安区政府对晋丰境戏台至地藏寺及周边景观改造需要，于2018年11月被岳峰镇政府拆除，晋安区人民政府同意东门村委会在原位置退后1米重建两层房屋，目前已基本完工。因此，上述房屋系历史形成的建筑，不能因为无建设工程许可证就定性为违法建设，第三人有权出租上述房屋并收益。 第三人与郑真于2017年12月5日签订《房屋租赁合同》，约定由郑真承租讼争12-1号店面，租赁期间自2017年12月5日起至2020年12月4日止，承租人未经出租人同意，不得私自将房屋转租、转让给第三方；若租赁物被政府征收或出租人改扩建需要，承租人应无条件服从并配合。被告朱梅英将讼争店面出租给原告使用，并收取原告店面转让费50000元、押金15000元，第三人对此并不知情。根据合同相对性原则，应由行为人承担责任，原告的诉讼主张与第三人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的租赁合同、银行流水清单、公告、通知、婚姻登记证明，两被告提交的租赁合同、现金缴款单、增值税发票、产权证明，第三人提交的租赁合同，均与原件核对一致，本院对真实性予以确认并在卷佐证。两被告提交的照片，没有原始载体核对，原告及第三人对真实性不予认可，从照片拍摄内容亦不能证明两被告所主张讼争店面中标、出租前的状况，本院不予采信。两被告提交的装修店铺预算和决算清单，系单方制作，原告及第三人对真实性不予认可，清单内容亦不能证明两被告所主张其与原告约定了分摊装修费用的事实，本院不予采信。两被告提交的电表照片、欠费情况表、微信聊天记录，电表照片没有原始载体核对，欠费情况表系单方制作，无计算依据，原告亦不予认可，不能证明两被告所主张原告尚欠电费846元的事实，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落福州市晋安区间店面，为东门村委会的村集体财产。2017年10月24日，上述18间店面的租赁合同到期，东门村委会张贴公告对外招标。案外人郑真通过招投标取得了前述12-1号、14号、16号、18号、20号、22号共六间店面的承租权，并于2017年12月5日与东门村委会签订《房屋租赁合同》，约定：郑真承租东门村委会位于福州市晋安区间店面中的12-1号、14号、16号、18号、20号、22号共六间店面；每月租金37800元，租赁期限自2017年12月5日起至2020年12月4日止；承租人应交纳租赁押金100000元，租赁期限届满后，若承租人未拖欠租金、水电费等，出租人将一次性退还租赁押金；租赁期间，未经出租人同意，不得将房屋转租、转让给第三方，否则出租人有权收回房屋；租赁期间若租赁物被政府征收或出租人改扩建需要，承租人应无条件服从并配合。合同订立后，郑真及其父亲郑发荣共同支付了合同约定的租赁押金及租金。郑真向东门村委会承租讼争租赁物后，即委托其父郑发荣、其母朱梅英代为经营管理。 杨小兵拟承租上述12-1号店面，遂与郑发荣、朱梅英协商租赁事宜。2018年7月31日，杨小兵通过其本人银行账户转账支付店面转让费50000元、店面押金15000元等款项至郑发荣银行账户。2018年8月1日，朱梅英与杨小兵订立《店面租赁合同》，约定：朱梅英将位于福州市晋安区店面出租给杨小兵使用，租赁期限自2018年8月1日起至2020年11月30日止；每月租金7500元，应在每月3日前交纳；合同生效之日承租人交纳租赁押金15000元，租赁期限届满后，若承租人未拖欠出租人租金、水电费等，出租人将一次性退还承租人租赁押金。合同订立后，朱梅英将讼争租赁物交付杨小兵使用。 2018年7月3日，晋安区岳峰镇清理整治违法建设工作领导小组办公室在讼争店面所在的XXX店面门口张贴《公告》，称：你户未经有权机关审批，擅自在旁郑记捞化违法建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属未经有权机关审批的违法建设。现根据有关规定，责令你户自本公告发布之日起三日内自行搬离并拆除违法建设的建筑物，逾期未拆除的，将组织强制拆除。2018年9月3日，福州市晋安区城市综合执法局张贴《通知》，载明“晋安区岳峰镇XXX18间店面（某村村财）：位于XXX尾街，因未经有关机关审批进行违法建设，由于你户至今未自行拆除违法建设，我局定于2018年9月4日配合供水供电部门对你户采取停水断电措施，直至你户自行整改完毕并经过核查为止”。之后执法部门对讼争店面停水断电，并强制拆除。 本院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。2018年7月3日，晋安区XX镇清理整治违法建设工作领导小组办公室在讼争店面所在的琯尾街18家店面门口张贴《公告》，告知讼争店面系违法建设，责令限期搬离并拆除。被告郑发荣、朱梅英经营管理讼争店面，应当知道上述情况，了解讼争店面存在不能继续租赁使用的风险，但仍于2018年8月1日与原告杨小兵签订《店面租赁合同》，将位于福州市晋安区店面转租给杨小兵使用，并收取了转让费50000元、租赁押金15000元。两被告隐瞒讼争店面重要信息而签订租赁合同的行为有违诚实信用，已构成欺诈，没有证据表明原告在签订租赁合同时已知晓上述公告内容，故原告主张撤销双方签订的租赁合同，于法有据，本院予以支持。 合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。两被告收取原告50000元的转让费后将其承租的12-1号店面转租给原告使用，两被告主张该转让费系原告自愿承担的租赁物前期装修及其他费用的分摊，两被告就其主张提供了其自行制作的装修店铺预算清单及决算清单为据，但未提供证据证明其与原告约定了分摊装修费用，故两被告主张50000元为原告自愿承担的装修费缺乏依据，本院不予采纳。根据双方当事人的陈述，结合租赁市场的交易习惯，可以认定原告在转租合同订立前先行支付给两被告的50000元是作为取得租赁物承租权的前提条件，现因租赁合同被撤销，该笔转让费两被告应全额予以退还。另，原告已支付的租赁押金15000元，两被告亦应予以退还。两被告主张原告尚欠电费846元，应在退还店面押金时予以扣减，但其提供的证据不足以证明原告欠费事实，故其该项主张不能成立，本院不予支持。由于两被告在订立合同时的过错行为，致其与原告签订的租赁合同被撤销，给原告造成支出款项利息损失，故原告主张两被告以65000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算支付自起诉之日即2019年1月24日起至实际还清上述款项之日止的利息损失，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销原告杨小兵与被告朱梅英于2018年8月1日签订的《店面租赁合同》； 二、被告朱梅英、郑发荣应于本判决生效之日起十日内返还原告杨小兵押金15000元、转让费50000元，并以65000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算支付自2019年1月24日起至实际还清上述款项之日止的利息损失。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1425元，由被告朱梅英、郑发荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  林慧琴 人民陪审员  唐子熥 人民陪审员  林秀华 二〇一九年七月二十二日 书 记 员  陈新建 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。