上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初49230号原告：朱康勇，男，1977年5月17日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告：张欣，女，1982年3月11日出生，汉族，住上海市黄浦区。上列两原告共同委托诉讼代理人：张震宁(系原告张欣父亲、朱康勇岳父)，1951年4月22日出生，汉族，住成都市。被告：上海保利建憬房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：傅小君，董事长。委托诉讼代理人：罗文渊，上海市华通律师事务所律师。原告朱康勇、张欣与被告上海保利建憬房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱康勇、张欣的委托诉讼代理人张震宁，被告上海保利建憬房地产有限公司的委托诉讼代理人罗文渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱康勇、张欣向本院提出诉讼请求，判令被告承担其造成原告逾期取得房屋权属证的违约责任，依法支付违约金人民币(币种下同)62,330.42元(总房款3,557,839元*中国人民银行一年以下同期贷款利率4.35%*1.5*98天)。事实和理由：2016年4月22日,原告与被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同),购买了位于上海市浦东新区蓝靛路XXX弄XXX号XXX室商品房一套(以下简称涉案房屋),总价款含面积补差款在内共为3,557,839元,原告按约定付清了全额购房款。《预售合同》明确约定了房屋交付条件及办理大产证的最后期限。2017年3月30日，原告按约与被告办理了房屋交接手续,并支付了物管费，但被告出具的《房屋交接书》上所打印的交接日期却是2017年10月19日,与实际交接日期不符。2017年10月25日,被告通过微信告知原告：其已取得大产证,可于2017年10月29日去领取办证资料了。原告于2017年10月29日领取了相关办证资料,此时大产证比其承诺的取得期限2017年7月10日前已逾期112天。被告出具的《上海市房地产登记申请书》载明：“申请人承诺所提交的申请登记文件、申请信息真实、合法有效,如有不实,由申请人承担一切法律责任。”并需双方签名保证。原告要求被告对《房屋交接书》中不实的房屋交接日期予以更正,被告称办理小产证需要这样,拒不更正。被告逾期办理小产证的逾期天数按照《预售合同》计算,在2017年7月10日取得大产证后15天内,双方签署《房屋交接书》,再加上90天申办时间,办理小产证的期限为2017年10月22日前。从2017年10月22日起开始计算逾期天数,到2017年10月29日被告提供办证资料,再加上约定的90天申办时间,到2018年1月28日截止,办理小产证的逾期天数为98天。双方对逾期取得房屋权属证的违约金没有约定，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定及现行中国人民银行规定的最新银行贷款一年以内期基准贷款年利率为4.35%。中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利息的规定：“逾期贷款(借款人未按合同约定还款的借款)罚息利率,由现行按每日万分之二点一计收改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%至50%”。为此原告主张违约金为62,330.42元。被告上海保利建憬房地产有限公司辩称，按合同约定，大产证的办理期限为2017年7月10日，结合合同第14条约定，从被告取得大产证到协助业主办理小产证登记共有105天的时间，从2017年7月11日起算加105天，为2017年10月23日，故逾期时间应从2017年10月24日开始，至同年10月29日原告领取办证资料日止，被告实际逾期了6天。违约金计算基数为总房款3,557,839元，计算的利率标准被告认可在4.35%的基础上上浮30%。本院经审理确认以下事实：2016年4月23日，原告(乙方)与被告(甲方)就涉案房屋签署《预售合同》。合同第十条约定：房屋的交付条件为取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方承诺在2017年7月10日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证)。第十一条约定：甲方定于2017年3月30日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内,由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内,由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。2017年3月30日，原告向被告支付了面积补差款并向案外人保利翰物业支付了物业费。原告实际支付房款3,557,839元。同年10月13日被告取得大产证。同年10月25日，被告通过微信方式通知原告于10月29日办理领证资料手续。10月29日，原告从被告处领取了涉案房屋的办证资料。2019年4月，原告向本院提起诉讼，要求被告支付逾期办证违约金62,330.42元。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、付款凭证、微信记录及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原、被告签署的《预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，被告需在2017年7月10日前办理房地产初始登记手续，取得大产证，取得大产证后的15日内与业主签署房屋交接书，并在房屋交接书签署之日起90日内依法向交易中心办理申领小产证的相关手续，由此可知，2017年10月23日应视为向交易中心申办小产证的最后期限。从2017年10月24日起至10月29日原告领取资料之日止，被告实际逾期了六天。原告将90天申办小产证的期间亦视为被告逾期时间，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。至于违约金利率的计算标准，合同中未对逾期办证的违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准的相关规定，由本院酌情确定以一年期贷款利率为基础上浮40%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告上海保利建憬房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱康勇、张欣上海市浦东新区蓝靛路XXX弄XXX号XXX室房屋逾期办证违约金3,562元。案件受理费1,358元，减半收取计679元，由原告朱康勇、张欣共同负担654元，被告上海保利建憬房地产有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 田 华二〇一九年七月五日书记员 杨燕雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。