太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初3334号原告:李月香，女，1958年12月2日出生，汉族，山西大学教师,住山西省太原市。委托诉讼代理人:王芙蓉，北京市京师（太原）律师事务律师。被告:山西盛高置地发展有限公司，住所地太原市东峰路**盛高山鼎会所****，统一社会信用代码×××。法定代表人：侯光军，董事长。委托诉讼代理人：王斌怡，国浩律师(太原)事务所律师。委托诉讼代理人：马晋想，国浩律师(太原)事务所律师。原告李月香与被告山西盛高置地发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李月香及其委托诉讼代理人王芙蓉，被告山西盛高置地发展有限公司的委托诉讼代理人王斌怡、马晋想均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李月香向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告延期交房违约金229295元，延期办产权证书违约金24149元，房屋质量问题维修金42650元，以上共计296094元；2、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2014年7月24日，原、被告在绿地售楼部签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于东峰路86号盛高日出东山房地产第71幢2单元602号房屋，总价款2439311元，约定出卖人应当在2014年12月31日前交付房屋，否则按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，同时约定出卖人应当在商品房交付使用后480天内办理产权证，否则按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。到2014年年底，被告并未按约交房，房产并未完全建成，而且存在严重质量问题，一直延期到2015年7月8日被告才交房，房屋仍存在质量问题。接收房屋后，被告一直拖延维修，原告对房屋质量问题进行了维修。被告的行为严重违约，影响了包括原告在内的众多业主的入住，给原告造成了巨大的经济损失，原告现特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告山西盛高置地发展有限公司辩称，一、原告李月香的诉讼请求已过诉讼时效，根据《民法总则》及相关司法解释其诉请不应得到支持。被告与李月香签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年12月31日前，李月香于2015年7月8日最终办理完房屋收房手续。2019年4月4日，李月香向法院起诉被告要求赔偿延期交房违约金等，其起诉时间已经明显超过《民法通则》、《民法总则》规定的诉讼时效，其诉求不应得到支持。二、原告李月香购买的涉案房屋在2014年12月31日前已具备交房条件，且李月香于2014年12月28日前来被告处办理收房手续，被告没有违反合同约定的交房义务。1、被告与李月香签订的《商品房买卖合同》约定，李月香购买被告开发的位于太原市东峰路86号盛高日出东山项目71幢2单元602号房，建筑面积217.65平米，房屋总价2439311元，且合同约定被告应2014年12月31日前交付房屋。2014年12月26日，太原市住房和城乡建设委员会审查备案了涉案房屋的工程竣工资料，出具《建设工程竣工验收备案表》。涉案房屋已具备法律规定的交付条件。2、被告于2014年12月28日前通知李月香前来公司办理收房手续，李月香于2014年12月28日前来被告公司办理收房手续，在房屋结算及进户凭证上签字确认，在随后的手续办理中以个人主观理由不肯再办理。因此，被告在合同约定的时间前已通知李月香前来办理收房手续，且该房屋符合交付条件。李月香以个人主观因素拒绝收房，不是被告的过错，被告已按合同约定履行合同义务，不应承担违约责任。三、被告已经履行了合同约定的办理房产证的义务，不存在违约事实，李月香的诉请与事实不符不应得到支持。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行。首先，该条款约定的被告义务是在商品房交付使用后480日内办理产权登记的相关资料提交登记机关备案，而不是在480日内将房屋产权证书交到李月香手中；其次，被告在2015年年底前已完成涉案房屋的初始登记有证据为证，被告没有违反合同约定的履行时间；第三，我国于2015年3月1日起开始实施新的《不动产登记暂行条例》，太原市政府随后就该条例的实施发布通知，原房屋产权证变更为不动产权证。李月香的房产证书因法律变更导致时间有所拖延，但此情况与被告无关。因此，被告已履行了合同约定的办理产权证登记的义务，且李月香现已拿到涉案房屋的不动产权证书。被告没有违反合同约定，其诉求不应得到支持。四、涉案房屋不存在明显的质量问题，李月香要求赔偿房屋质量维修问题维修金没有事实依据。被告交付李月香的涉案房屋是经验收备案合格的，并在房屋交付时已向李月香递交了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，如涉案房屋存在质量方面的瑕疵或问题，可以依据住宅质量保修说明要求答辩人进行修复。但自交房后至本案起诉前，被告只收到李月香要求修复车库返潮及电路问题的请求，并已按照其要求进行维修整改。李月香提交的证据材料中显示2016年3月6日其与第三人签署装修前期施工协议，该协议落款时间涉案房屋已经完成交付，该协议中所列举的房屋质量问题仅系李月香与案外第三人确认的，被告未参与该协议达成的过程及协议双方的现场查验，无法核实真伪。李月香在房屋保修期内未向被告主张维修，其单方面主张的房屋质量问题维修金依据是其与其他人达成的协议，该协议与被告无关，也不应对被告产生法律效力。故李月香要求赔偿房屋质量问题维修金没有事实依据，其诉讼请求应予驳回。综上，被告已按照《商品房买卖合同》履行了房屋交付和办理产权登记的合同义务，且涉案房屋不在明显质量问题，被告没有违反合同约定。李月香的诉请没有事实和法律依据，且其诉请明显超过诉讼时效。因此，请求贵院依法驳回李月香的诉讼请求。经审理查明，2014年7月24日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了编号为20141984809的《商品房买卖合同》，合同约定，买受人向出卖人购买绿地山鼎庄园小区71幢2单元602号房，该商品房用途为住宅，房屋建筑面积217.65平方米，其中套内建筑176.67平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积40.98平方米；该商品房单价为每平方米11207.494元，房屋总价款为2439311元，付款方式为买受人须在签订《商品房买卖合同》当日支付首付款739113元（人民币：柒拾叁万玖仟壹佰壹拾叁元整）；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日的，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之5违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的日万分之0.5的违约金，合同继续履行；买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；合同附件与本合同具有同等法律效力。合同还约定了其他权利义务内容。另查，2014年11月6日，被告的工程盛高日出东山51-62#、67-71#楼在太原市住房和城乡建设局进行建设工程竣工验收备案。2014年12月28日，原告在被告处签署房屋结算及进户凭证、领取钥匙通知单。2015年7月8日，被告交付原告《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，同时原告签署了房屋交接单、交付流程表、钥匙代管委托书，并缴纳2015年7月1日-2016年6月30日的物业管理费、垃圾清理费、预收燃气使用费。次日，原告缴纳了装修保证金，并签署《房屋接管验收表》。2017年5月17日，原告取得了坐落于东峰路86号71幢2单元6-7层602号房屋的不动产权证。庭审中，原告提供其与案外人签订的《山鼎庄园71-2-602装修前期施工协议》、施工决算收条，证明其修复房屋质量问题支出费用，并提供《特种设备使用登记证》，证明被告小区电梯于2018年2月5日取得使用登记证。被告在庭审后提交了2015年9月2日山西省特种设备监督检查研究院出具的《电梯监督检验报告》。本院所确认的上述事实有，商品房买卖合同、收房相关资料、电梯监督检验报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋接管验收表、不动产权证书及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是当事人之间真实的意思表示，该合同及协议约定的内容合法有效，对当事人均具有约束力，原、被告应按照合同及协议的约定履行自己的义务。一、原告在按合同的约定将购房款交付被告之后，被告应当按合同的约定向原告提供经验收合格的房屋。被告交付原告的房屋，在2014年11月6日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方共同对该楼工程质量进行验收，在建设行政主管部门备案登记，并实际取得竣工验收备案登记表，证明被告交付原告的房屋质量合格。原告称其2014年12月28日去被告处办理收房手续时，该楼电梯并不能正常使用，后被告向本院提交2015年9月2日的《电梯监督检验报告》。本院认为，被告未提供2014年电梯正常检验合格及正常使用的证据，故认定2014年被告向原告交付房屋时，该房屋配套设施电梯不符合交付条件。因原、被告双方约定交房时间为2014年12月31日，且原告当时已知道逾期交房事实，现主张逾期交房违约金，已过法律规定诉讼时效期间，本院不予支持其主张逾期交房违约金诉讼请求。二、关于原告主张的逾期办证违约金，依据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2017年5月17日取得涉案房屋的不动产权证，其提供的证据无法证实被告未将所需资料报送产权登记机关备案，故本院不予支持该项诉讼请求。三、关于房屋质量问题维修金。原告提供的地暖安装合同、装修前期施工协议、决算及收条，被告认为是原告对房屋进行装修支出，并不是针对房屋质量问题进行整修，且只有合同和收条，无法证明原告实际支付情况。原告未再提供证据予以佐证，故本院对房屋质量维修金亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告李月香的诉讼请求。案件受理费2871元（原告已预交），由原告李月香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 侯慧慧 二〇一九年七月三日书记员 赵 苗