江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初1015号 原告：中国石化集团管道储运资产管理有限公司，住所地江苏省徐州市南郊翟山。 法定代表人：张惠民，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：柳淑杰，江苏义行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕洁，江苏义行律师事务所律师。 被告：李凯，男，1976年12月10日生，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：李兵团，江苏金华星律师事务所律师。 第三人：盛力，男，1975年5月22日生，住徐州市泉山区。 原告中国石化集团管道储运资产管理有限公司（以下简称中石化管道公司）与被告李凯、第三人盛力案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告中石化管道公司的委托诉讼代理人吕洁、柳淑杰，被告李凯及其委托诉讼代理人李兵团到庭参加诉讼，第三人盛力经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告中石化管道公司向本院提出诉讼请求：1、请求停止对翟山新村南区房屋的执行,判决该房屋归原告所有；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：法院依据生效的（2014)泉民初字第04319号民事调解书，查封了第三人盛力名下的徐州市翟山新村南区房产，该房产虽登记在盛力名下，但实为原告所有，2012年为统筹解决部分老职工在住房上的实际困难，原告出台了旧房置换新房的政策。2013年2月6日，盛力用涉案房产置换了徐州市泉山区翟山新村新房一套。第三人以涉案房产的全部价款冲抵新房部分购房款的形式购得了新房，在第三人分得新房的同时，涉案旧房被原告全款收回，已属原告所有，并且自2013年房屋回收至今，原告一直占有涉案房产至今为原告所有。故起诉。 被告李凯辩称，1、原告不是适格的主体，也不是本案的权利人。2、根据《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，原告不符合28条法律意义上的买受人，同时原告自身存在过错，因此不适用28条的规定，综上请求驳回原告的诉讼请求。 第三人盛力未到庭，亦未提出书面陈述意见。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1、工商管理局变更登记通知书，证明2017年11月17日中国石化集团管道储运公司变更为中国石化集团管道储运资产管理有限公司，由此证明原告的诉讼主体适格。 2、会议纪要、中国石化集团管道储运公司徐州基地经济适用住房实施方案、中国石化集团管道储运公司徐州基地集资新建住房实施办法、第三人及其配偶共同签署的管道储运公司徐州基地职工申请参加集资建房具结书、原告与第三人及其配偶签署的管道储运公司徐州基地经济适用住房购置协议书、授权委托书、涉案旧房屋的房产证和土地证、徐州基地集资新建住房选房确认单及上房签字表（A组）、涉案旧房屋的收取租金凭证，证明原告与第三人及其配偶签署了购置协议，以新房置换第三人旧房的方式实际取得了涉案旧房屋的占有，并对外出租，享有收益。原告以新房屋置换涉案旧房屋，原告已履行了交付新房的义务，支付了合理的对价。 3、徐州市发展和改革委员会文件（徐发改投资（2006）537号）《关于同意中国石化集团管道储运公司经济适用住房项目开展前期工作的通知》、徐州市发展和改革委员会文件（徐发改投资（2007）711号）《关于同意中国石化集团管道储运公司徐州基地经济适用房项目建议书的批复》、徐州市国土资源局《建设用地计划通知》2份（徐土计字（2008）第29号、徐土计字（2008）第30号）、徐州市国土资源局文件（徐国土资地复（2009）20号）、建设工程规划许可证、江苏省徐州市规划局建设工程竣工规划验收报告，证明原告系翟山新村房屋的开发单位，对翟山新村房屋享有处置权，有权以翟山新村房屋置换第三人的涉案旧房屋。 4、中共徐州市委办公会议纪要，证明涉案旧房屋在第三人交付原告后，涉案房屋办理过户登记存在客观障碍，原因是：本次房屋置换属于职工福利性质，原告均按建筑成本价与员工进行置换和买卖，徐州市税务部门认为交易价格显著低于徐州市存量房的交易价格，无法确定计税依据，所以无法缴纳税款，因此也无法办理产权过户登记。直至2019年6月14日徐州市市委办公室的会议纪要才确定允许以原告认可的交易价格确定相关计税依据，但此时涉案房屋因第三人的个人债务问题被泉山区人民法院查封，也无法办理过户登记。因此，涉案房屋无法办理过户登记并非原告的过错。 5、旧房交接验收表，证明2013年12月30日第三人盛力将涉案房屋交给原告后，原告将涉案房屋出租给现住户邓守全。 被告李凯经庭审质证认为，1、对工商管理局变更登记通知书真实性无异议，但不能证明原告观点；对已经登记的不动产按照不动产登记簿来确定是否是权利人，因此本案原告不是涉案权利人。2、对第二组证据中除了涉案房屋的产权证和土地证真实性无异议，其他的证据均是原告的内部文件，对真实性有异议，另外既然是单位的内部文件，对外就不具有法律约束力，不能对抗物权登记法则，应以法律规定的不动产登记簿来判断权利人以及执行的效力。针对原告提交的住房购置协议书以及授权委托书可以看出第三人盛力已全权委托原告办理涉案房屋的过户手续，但是在被告查封之前，原告迟迟未去办理产权过户变更手续，这不符合第28条第四款的规定，另外第28条是针对实际买受人的法律问题，而本案的房屋是具有职工福利性质，第三人盛力也预交了15万元集资款，因此原告不是实际购买人，该案实质法律问题是单位职工集资建房加福利、职工的工龄问题。合法有效的买卖原告没有，仅仅是置换协议。至今原告没有举出实际占有该房屋，亦未支付房款。非因买受人自身原因没有办理过户手续，而本案原告具有重大过错，也就是由于原告自身的原因在查封之前没有及时将房屋过户，因此原告的本次诉讼不符合最高院28条的规定。3、第三组证据不能证明原告的观点，根据上位法下位法的规定，任何单位的文件或者政府的文件不能对抗法律规定，也就是说内部约定不能对抗第三人。同时也违反了最高院的25条规定，既以登记簿登记的人为权利人，而非以内部文件确定权利人。4、中共徐州市委办公会议纪要，该会议纪要是复印件，对真实性有异议，即便是真实的，也不能证明原告的观点。理由如下：（1）该证据仅仅是工作的纪要，不是法律依据，不具有执行力。（2）即便是真实的，该纪要的第四项关于土地置换和办证问题，和本案没有关联性。（3）国家法律明确规定，权利人可以查封债务人的财产，原告没有举出其是该房屋的权利人，同时法律适用也不符合28条的规定，且因自身原因没有办理过户手续，因此理由不成立。5、旧房交接验收表是复印件，和本案没有关联性。 被告为支持其主张，向本院提交被告与第三人电话通话录音一份，证明第三人盛力承认在涉案房屋查封之前，单位和其他人没有任何人找他办理相关过户手续，存在自身原因的过错。 原告中石化管道公司经质证认为，对录音的真实性不认可，即便录音是真实的，原告办理涉案房屋的过户登记不需要盛力本人配合，因为盛力在签署置换协议时，已经与其配偶签署了授权委托书，授权原告公司员工办理涉案房屋的过户登记，且将其身份证复印件、结婚证复印件都交给了原告。涉案房屋未办理过户登记，原因不在于盛力，也不在于原告，系客观原因产权处不给办理。 本院认为，对于双方无异议的证据，本院依法予以确认，作为定案依据；对于有争议的证据，本院将在裁判理由部分综合予以认证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年2月6日，根据《中国石化集团管道储运公司（现更名为中国石化集团管道储运资产管理有限公司）会议纪要》、《中国石化集团管道储运公司徐州基地集资建房实施方案》、《中国石化集团管道储运公司徐州基地集资新建住房实施办法》的相关精神及规定，管道储运公司（徐州输油管理处）（甲方）与第三人盛力及其配偶赵娇娇（乙方）签订《管道储运公司徐州基地经济适用住房购置协议书》约定乙方自愿购置徐州基地经济适用房为徐州市泉山区翟山新村房屋，乙方同意购房款2013年2月18日前一次性付清。乙方同意自领取新房钥匙之日起3个月内将原按房改政策所购住房徐州市泉山区翟山新村房屋退交甲方另行处置。乙方全权委托甲方职工办理原住房的产权变更及新购房的权属登记。同日，盛力、赵娇娇与甲方签订授权委托书，授权甲方工作人员索林、何书文办理徐州市泉山区翟山新村房屋交易产权变更一切相关事宜。 2013年3月23日，盛力在选房确认单和上房签字表上签名捺印。 2014年10月22日，李凯将盛力诉至本院要求盛力偿还2014年以来借款的本息。本院于2014年11月21日作出（2014）泉民初字第04319号民事调解书：一、被告盛力自愿于2014年12月21日前偿还原告李凯借款本息共计920000元；二、如果被告盛力未按照上述约定履行，自愿向原告李凯支付违约金10000元。案件受理费15870元，减半收取7935元，财产保全费5000元，合计12935元，由被告盛力负担。 以上调解书发生效力后，根据李凯的申请，本院于2018年8月14日立案执行。案号为（2018）苏0311执2326号。2014年10月23日，本院查封了盛力名下徐州市翟山新村南区房屋。在执行过程中，案外人中石化管道公司向本院提出书面执行异议。2019年1月25日，本院作出（2019）苏0311执异8号执行裁定，驳回其执行异议。原告中石化管道公司遂提起本案执行异议之诉。 本院认为，本案为案外人提出的执行异议之诉。原告中石化管道公司经工商注册登记变更了企业名称，是本案适格的原告。原告中石化管道公司的诉讼请求能否成立并获得支持，应判断其是否有依法享有本案讼争房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。 关于原告是否享有讼争房屋实体性权利问题。本案诉争房产登记于第三人盛力名下，原告中石化管道公司不是登记簿记载的所有权人，其诉讼请求能否成立，应判断其对本案讼争房屋是否享有足以排除强制执行的其他民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议规定）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告中石化管道公司的诉讼请求能否成立，需要结合上述司法解释规定予以判定。在本案中，首先，原告与第三人盛力订立《房屋购置协议》时间在本院查封日期之前当无异议。《房屋购置协议》的内容表明，第三人盛力具有转移涉案房屋所有权给原告的真实意愿，只是原告以新房住房面积冲抵全部购房款置换涉案房屋，是一种特殊的房屋买卖形式，对于《异议规定》第二十八条规定的买卖合同在此应做扩大解释。《房屋购置协议》应当理解为一种特殊形式的买卖合同。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定。尽管案涉购房款的支付源于新房屋，但尊重当事人就支付方式达成的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。因此原告在涉案房屋查封前签订协议并已按约定支付全部购房款的事实可以认定。其次，依常理，在原告已将新房交付第三人盛力后，盛力应依合同约定交付涉案房屋给原告，原告持有涉案房屋的产权证及土地证亦可对此予以佐证，因此本院推定原告在查封前已合法占有房屋的事实成立。再次，原告称未积极办理过户的原因是徐州市税务部门认为交易价格显著低于徐州市存量房的交易价格致使无法确定计税依据系客观障碍，并提供了《会议纪要》佐证其陈述，该公文书证虽系复印件，但因原件系市委内部文件且具有唯一性，所以原告有正当理由无法提供原件。且从原告与盛力签订《房屋购置协议》当日即要求盛力、赵娇娇授权其工作人员办理房屋过户手续的事实可以反映出，原告具有积极办理过户登记的主观意愿与行为。因此，非因原告过错未办理过户的事实可以认定。综上，原告的诉请符合《异议规定》第二十八条的规定。 此外，从原告请求权的性质进行分析。涉案房产的所有权虽未登记于原告名下，原告却依据合法有效的买卖协议享有对涉案房产的所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权与李凯的请求权存在以下不同之处。第一，从成立时间方面分析，该请求权早于李凯因与盛力民间借贷纠纷所形成的金钱债权。债权的成立时间尽管并不影响债权的平等性，但在某些情况下对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。例如，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条针对出卖人就特殊动产订立多重买卖合同的继续履行问题明确规定，在均未受领交付且未办理所有权转移登记手续的情况下，依法成立在先合同的买受人的继续履行请求权就优先于其他买受人。以此类推在本案中至少不能得出李凯成立在后的债权具有优先于中石化管道公司成立在前的债权的结论。第二，从内容方面分析，中石化管道公司的请求权系针对涉案房产的请求权，而李凯的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，涉案房产只是作为盛力的责任财产成为李凯的债权的一般担保。中石化管道公司要求将诉争房产的所有权变更登记至其名下的请求权，应当优于李凯的金钱债权。第三，从性质方面分析，李凯与盛力之间的金钱债权，系盛力与原告签订《房屋购置协议》后发生，该债权债务发生之时诉争房屋实质上已经因原告与盛力之间的约定而不再成为盛力的责任财产。因此，原告的请求权即使排除李凯债权的执行，也并未对李凯债权的实现造成不利影响。在综合考量上述因素的基础上，本院认为原告对涉案房产所享有的请求权具有排除执行的效力，能够阻却对本案诉争房产的执行，原告提起执行异议请求阻却对涉案房产执行的理由成立。 最后，关于原告请求判令涉案房产归其所有的问题。因《房屋购置协议》的成立和有效仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，根据《物权法》物债区分原则，不得依照买卖合同而径行认定原告对房屋享有所有权，否则将虚化不动产登记在不动产物权变动中的法律作用或效果。如欲在法律上取得涉案房产的物权，应依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定办理物权登记。该条内容规定了不动产物权采取登记生效的原则，在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得相应房屋的所有权，而在此之前，买受人对房屋只是享有物权期待权。在本案中，直到被人民法院查封时，该房产一直登记在盛力名下，意即涉案房产的物权变动并未完成，原告尚未成为物权法所指的房屋所有权人，原告仅对涉案房屋享有无权期待权，其要求确认对该房屋拥有所有权的诉求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、停止对位于翟山新村南区房产的执行； 二、驳回原告中国石化集团管道储运资产管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费9530元，由第三人盛力承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  吴风华 人民陪审员  张 锦 人民陪审员  刘 艳 二〇一九年七月三十日 法官 助理  王开阳 书 记 员  柳娇宏 附：法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。