山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初870号 原告：衣述祥，男，1976年5月23日出生，汉族，居民，住东平县。 委托诉讼代理人：刘崇杰，山东鲁正律师事务所律师。 被告：赵洪勇，男，1973年8月13日出生，汉族，居民，住东平县。 委托诉讼代理人：李智勇，山东慧哲律师事务所律师。 原告衣述祥与被告赵洪勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告衣述祥的委托诉讼代理人刘崇杰、被告赵洪勇及其委托诉讼代理人李智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告衣述祥向本院提出诉讼请求:1.要求解除原被告于2018年2月2日签订的房屋租赁合同；2.要求被告立即返还原告房屋租金9000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月2日，原、被告签订了房屋租赁合同一份，原告租赁了位于东平县聚鑫农贸市场的房屋，合同约定：租赁期内因拆迁所租赁房屋不能利用时，从原告搬出房屋之日起七日内剩余租金由被告足额返还给原告。2018年10月16日因涉案房屋拆迁原告搬出，原告多次要求被告返还租金被告迟迟不给。为此向人民法院起诉，请求人民法院判如所诉。 被告赵洪勇辩称，涉案房屋并非被告所有，被告无权与原告签订租赁合同，双方的合同系无效合同，无效合同不存在解除的问题；被告方并没有收到原告支付的租赁费用，退一步说假设本案原被告双方的合同系有效合同，被告方完全可以提出反诉，要求原告支付给被告租赁费；涉案房屋根据东平县东平街道城中村改造指挥部所颁发的改造拆迁公告，拆迁日期应为2018年12月6日之后并不是原告诉状中所提到的2018年10月16日，原告实际搬出的日期2019年2月17日，假设被告收取了原告的租赁费，但双方租赁合同也已经履行完毕，不存在返还租赁费之说。要求驳回原告的诉讼请求 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证 原告向法庭提交了如下证据：证据1.房屋租金收退合同一份，用以证实原被告2018年2月2日签订房屋租赁合同一份;证据2.中国农业银行回执两份、原告及其妻子与被告的谈话录音一份，证实合同签订后原告交付租金3万元，其中有一万元原告按照被告的要求经农行直接打入房主侯召福账户内，两万元是直接交付给被告；证据3.2019年1月20日照片一份（复印件），证实涉案房屋现变为废墟；证据4.证人李某出庭作证，证实：证人负责村里的水、电，为了旧村改造村里安排证人李某等人拆除农贸市场大棚，2018年10月15日晚上，把农贸市场的路堵上，10月16日开始拆除市场上空的遮阳大棚，市场内的经营者没法营业了开始搬迁；证据5.证人王某出庭作证，证实：证人在聚鑫农贸市场做生意，店面位于衣述祥对面，2018年10月16日那天，因农贸市场的路被堵了证人与衣述祥搬离该农贸市场，其经营户也在搬离；证据6.嘉和农贸市场公司出具的证明一份，证实原告于2018年10月16日搬至嘉和农贸市场。被告对原告提交证据1中的签名承认是其所签，但提出异议认为：无法考证原告签字的真实性，原告没有向被告支付租金，合同未实际履行；对证据2中的银行回执真实性无异议，但认为无法看出转款人和收款人是谁。对于证据2中的谈话录音，被告承认录音中为其本人的声音，但认为录音当中女子的声音无法考证是否为原告之妻；对证据3提出异议认为，无法考证该照片中的房屋是否为本案的涉案房屋；对证据4.证据5提出异议认为：该两位证人均不能证实原告实际搬出的日期，大棚拆除并不影响原告后来继续经营，原告提前搬出的行为是原告擅自终止合同的行为;对证据6提出异议认为：该证据没有单位签字，形式上不符合法律规定，该证据也不能证实原告彻底从所租赁的房屋完全搬出。 被告赵洪勇向法庭提交了如下证据：证据1.东平街道赤脸店社区城中村改造拆迁公告（照片打印件），证实政府所公告的拆迁日期为2018年12月6日之后，原告实际拆迁日为2018年2月17日；证据2.被告和原告的录音一份，证实被告在2019年1月16日明确告诉原告，明天1月17日拆除房屋，并且房东明确表态路不是房东截的，房东也没往外赶原告，房子没有拆除，不退房租。原告对证据1提出异议认为，原告诉状中陈述的2018年10月16日系原告搬出时间，搬出的理由是涉案道路两端用铁板挡住无法经营；对证据2录音的真实性无异议，该证据可以证实原房东对被告转租的事宜是明知的，也证实拆迁旧村改造致使原告租赁的房屋不能再继续利用。 为查清事实，本院调取了《东平街道赤脸店社区城中村改造实施细则》、《赤脸店社区城中村改造奖补资金使用说明》，该细则及使用说明规定2018年10月27日完成丈量的户得1分，此后晚一天增加一分以此类推。2018年12月6日至9日签订拆迁协议的，奖励6000元，以后依次递减。原、被告对该两份证据无异议。 当事人对被告提交的证据2.被告和原告的录音无异议；当事人对法院调取的《东平街道赤脸店社区城中村改造实施细则》、《赤脸店社区城中村改造奖补资金使用说明》无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：（一）对原告提交的证据1.房屋租金收退合同，被告承认该合同上的签名为其本人书写，亦承认与原告存在房屋租赁合同关系，故对该书面合同本院予以确认；（二）对于原告提交的证据2.中国农业银行回执、原告及其妻子与被告的谈话录音，在法庭审理中，被告承认录音中为其本人的声音，该录音具有真实性，本院予以确认，在该段录音中，被告承认原告已经向其缴纳了房屋租金，但要求原告与其一同向房主索要租金后再退还原告，对其要求原告将部分租金直接打人房主账号的事实也未否认；（三）对原告提交的证据3.原告2019年1月20日拍摄的照片，经查，涉案的赤脸店街聚鑫农贸市场的两侧的房屋均已拆除，该照片的内容与实际情况相符，故本院予以确认；（四）对原告提交的证据4.证人李某出庭作证的证言、证据5.证人王某出庭作证的证言、证据6.嘉和农贸市场公司出具的证明，该三份证据相互印证，形成完整的证据链条，本院予以确认；（五）被告提交的证据1.东平街道赤脸店社区城中村改造拆迁公告，该证据与法院调取的《赤脸店社区城中村改造奖补资金使用说明》相符，故本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东平街道赤脸店村(社区)位于东平县县城内，该村内有一处东西走向的农贸市场--聚鑫农贸市场，该村村民候召福在该农贸市场的西端路南侧有四间沿街平房面，可以用作门市房对外出租。大约十年前，被告赵洪勇租赁了该四间房屋用以做生意，赵洪勇自用两间，将另外两间转租给原告衣述祥，衣述祥在此做加工、销售烧饼生意。2018年2月，原、被告间的房屋租赁合同到期，由于预测该农贸市场将要拆迁，原、被告于2018年2月2日签订了一份租期一年的“房屋租金收退合同”，该合同内容为：“今有房屋两间，赵洪勇（甲方：收租金人）租赁给衣述祥（乙方：交租金人）。壹年租金叁万元整，租期为12个月（2018年2月2日—2019年2月2日），租期内因拆迁或改造，乙方所租房屋不能继续再利用时，从乙方搬出房屋之日起（七日内）剩余租金由甲方足额返还给乙方”。此后，原告衣述祥继续使用该房屋。2018年10月，当地政府对该村（包括聚鑫农贸市场）进行拆迁。10月15日晚，东平街道赤脸店村(社区)村委安排人员将通往农贸市场的路堵住、10月16日拆除聚鑫农贸市场上空的遮阳大棚。10月16日，原告将其经营的门市搬迁至东平县城的嘉禾农贸市场。而涉案的四间房屋于2018年1月17日前后被拆除，后原告要求被告退还租金未果，提起诉讼。 本院认为，本案争议有两个焦点，一、原、被告于2018年2月2日签订的“房屋租金收退合同”是否有效；二、原、被告解除合同的条件是否成就，被告是否应退还租金、退还多少。 焦点一：原、被告于2018年2月2日签订的“房屋租金收退合同”是经双方协商一致而签订的，是双方真实的意思表示；原告租赁该房屋已有十余年，房主候召福未提出过不同意见，从被告提交的证据来看，房主候召福在自己房屋拆除前曾要求与原告通电话，可见其对被告将两间房屋转租给原告是明知的，应视为候召福对被告将两间房屋转租给原告是认可的。故双方签订的合同不违反法律规定，为有效合同。 焦点二：原、被告在合同中约定：“租期内因拆迁或改造，乙方所租房屋不能继续再利用时，从乙方搬出房屋之日起（七日内）剩余租金由甲方足额返还给乙方”，根据该约定，遇到拆迁、租房屋不能继续再利用是双方约定的解除合同的条件。原告从被告手中租赁该两间房屋，其目的是在此做生意，而2018年10月15日晚通往农贸市场的路被堵住，16日农贸市场上空的遮阳大棚开始拆除，该农贸市场已经不能进行正常的交易，原告在此时搬离租赁房屋，符合双方的约定，故原告要求解除合同、被告退还自搬出房屋之日的租金符合合同约定。 综上，原告要求解除与被告2018年2月2日签订的房屋租赁合同、被告返还搬离房屋后的租金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告衣述祥与被告赵洪勇于2018年2月2日签订的房屋租金收退合同。 二、被告赵洪勇返还原告衣述祥房屋租金8876.52元（30000元/365天×108天，2018年10月17日至2019年2月2日为108天），于本判决生效后十日内付清。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告赵洪勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 员 王衍春 二〇一九年七月二十五日 书 记 员代秀芬