西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院   民 事 判 决 书   （2019）陕0113民初10604号   原告（反诉被告）：陕西金源物业有限责任公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。   法定代表人：张崇德，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：史宝文，男，汉族，1982年12月17日出生，籍住西安市雁塔区，系该公司员工。   被告一（反诉原袁康平，告）：，男，汉族，1951年4月9日出生，现住西安市雁塔区房。   被告袁利，二：，女，汉族，1976年6月10日出生，现住西安市雁塔区房。   被告袁博，三：，男，汉族，1979年1月8日出生，现住西安市雁塔区XX大街XX号XX小区 。   共同委托诉讼代理人：程军，陕西标典律师事务所律师。   原告（反诉被告）陕西金源物业有限责任公司（以下简称“金源物业公司”）与被告一袁康平（反诉原告）、被告二袁利、被告三袁博物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案诉讼期间，被告一袁康平提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理， 原告金源物业（反诉被告）委托诉讼代理人史宝文，被告一袁康平（反诉原告），被告一袁康平、 被告二袁利、被告三袁博共同委托诉讼代理人程军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。    原告金源物业公司诉称，原告为西安市雁塔区XX大街XX号XX小区物业服务企业，被告为该小区C2002室业主。双方于2003年5月3日签订了《住户缴费合同书》，合同约定：原告按照规定的服务内容对被告进行物业服务和小区管理工作，被告享受着原告的服务，理应按照双方约定履行缴费义务。原告一直以来严格按照合同约定履行着自己的职责，但被告自2004年起就以房屋漏水有质量问题为由拖欠物业费、电梯费、垃圾费，原告还长期为被告垫付了代收代缴的水电费、暖气费。被告因房屋质量问题，将原告和案外人诉至法院，现该案已终审结案。根据原被告之间的合同约定，被告除应支付原告服务费及代缴费用外还应按欠费金额的日3%向原告支付滞纳金，实为违约金。截止2019年2月底被告应支付原告的服务费和代收代缴费用为：物业费19621元、自来水费2012.6元、热水费1033.2元、电费13815.1元、垃圾费1092元、电梯费2730元，及根据合同约定产生的滞纳金（实为违约金）1529221.8元（原告酌情主张100000元），暖气费37631元、费用共计177934.9元。被告欠费期间，原告方多次自行向被告催要，还曾联合业主委员会工作人员协调，并以每月定时在小区公告栏张贴缴费催收公告的方式催要均未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告的物业费、水电费、暖气费、垃圾费、电梯费及滞纳金共计177934.9元；2、本案诉讼费由被告承担。   三被告就本诉共同辩称，1、根据合同双方权利义务对等原则，原告有收取物业管理费的权利，同时也应履行其法定及约定的义务，被告并非入住后就拒缴物业管理等费用，而是在原告不履行法定及约定义务的前提下，被告才停付物业管理等费用，被告是在行使法律赋予的后履行抗辩权利。2、原告对本案同一事实两次起诉两次撤诉，原告无权请求滞纳金赔偿。3、原告无物业管理资格，无权向被告收取物业管理费。4、原告擅自利用业主的共有财产谋取利益，严重侵害被告的财产权利。5、原告起诉状所述与事实不符。6、原告长期霸占明德广厦物业设施，强迫小区业主接受其劣质服务，还经常殴打小区业主，致使部分业主被迫搬离小区。2012年5月原明德广厦物业办保安队长蔡某带领三个身份不明的人手持棍棒晚上闯入被告家里，威胁被告交物业等费用，后经东仪路派出所出警，被告才得以脱险，被告认为原告有涉黑犯罪的嫌疑。   被告一袁康平（反诉原告）提起反诉称，2002年5月，反诉原告与二子女共同购买明德广厦小区C座32002号房屋一套，面积138.6平方米，反诉原告袁康平一人在此房居住。因反诉被告系本小区前期物业管理公司，2003年5月30日反诉原告与反诉被告签订了《住房缴费合同书》。因反诉被告在明德广厦小区前期的劣质物业管理服务，严重侵害了小区业主的合法权益，2009年小区业主委员会成立后，不与反诉被告签订物业管理委托合同，并且在2010年左右通过招标形式选定了另一家物业管理公司。但反诉被告通过不正当手段，挤走中标的物业管理公司。多年来，反诉被告施展无赖手段，强行霸占明德广厦小区的公共设施，强迫业主接受其劣质服务，并且对小区的设备设施长期无人保养维修，至损坏十分严重。反诉原告认为，反诉被告的前期物业管理资质期限已于2007年12月到期，反诉被告至今没有与本小区业主委员会签订物业管理服务合同，违法了《西安市物业管理条例》第六十一条规定。《住户缴费合同书》应建立在主合同《物业管理服务合同》基础上的副合同，主合同都不存在，副合同早已没有存在的基础。《住户缴费合同书》依法应当解除。故请求法院依法判令：解除《住户缴费合同书》。   反诉被告金源物业公司辩称，1、根据《合同法》第94条和第96条的规定，反诉原告要求解除合同，合同的解除通知是前置程序，反诉人并未履行通知程序，法院不能依法判令合同解除。2、反诉原告仅为明德广厦小区一户的住户，反诉被告在前期受开发商委托进行小区物业服务管理，后期明德广厦小区成立业主委员会以后没有另行选聘其他物业公司，反诉被告至今仍为明德广厦小区进行物业服务，所以根据相关规定反诉原告与反诉被告之间的物业服务合同也不能解除。3、反诉被告认为反诉原告的该请求不应在本案中提起，反诉被告起诉其履行的是在此之前的欠费，截止时间是2019年3月，而反诉原告提出的要求解除合同的反诉是今天，反诉被告认为不应在本案中反诉。   经审理查明：2002年12月25日，原告金源物业公司（乙方）与金源房地产公司（甲方）签订《明德广厦物业管理服务协议》，约定甲方委托乙方对明德广厦小区实行物业管理，协议由2002年底签订实行到该物业业主委员会签订新的物业服务合同止。并对相关的权利义务进行了约定。   2003年5月3日，被告一袁康平（乙方、业主）与原告金源物业（甲方）签订了《住户缴费合同书》，约定乙方同意将位于明德广厦C座20层2号建筑面积138.60平方米的委托给甲方管理，双方就有关缴费事项进行了约定：1、暂收物业管理服务费0.40元/平方米/月（按建筑面积计算，下同），从通知住户领钥匙之日起计收，待物价局批价后多退少补。2、暂收日常维修养护费0.30元/平方米/月，从通知统一领取钥匙之日起计收，待物价局批价后多退少补。3、住宅生活用水1.89元/吨（含二次加压）逐月收取。4、电费0.49元/度（不含道路照明、楼梯间照明、箱变损耗等），逐月收取。5、垃圾袋装费6.00元/月/户。6、采暖费每年4个月（120天），4.00元/平方米/月。7、热水费按表计7.00元/吨。8、净化水按表计63.60元/吨。9、电梯运行费，1-10层：10元/户/月，11-20层：15元/户/月，21-25层：20元/户/月。以上标准有政策性调整将随时通知。电的公耗暂按0.13元/度计收。水、电公耗和电梯的准确收费待住户完全入住后进行月核算计费，并向住户公布。合同第三条还约定乙方应按月及时缴纳物业管理服务费、日常维修养护费及水、电、电梯运行等费用。如有拖欠，每日加收3%的滞纳金若无正当理由累计三个月不缴纳费用，甲方可采取限制供应性措施。2003年3月27日，被告一袁康平领取了明德广厦32002室的钥匙五把。2013年5月，原告将物业管理服务费由0.7元/平方米/月调整为0.9元/平方米/月。2015年1月，原告将被告的采暖费由2477元/年调整为3216元/年。   2009年3月28日，原告法定代表人张崇德出具《承诺》一份：“受业主代表委托，物业保证在星期二（三月三十日）前，积极解决小区洗浴用地热水、保证供水。”   2013年4月2日，西安市明德广厦业主委员会出具《情况说明》，对明德广厦小区现状作出说明：自2004年6月以后，物业公司停止了供应净化水；2006年左右，物业公司将地热水的供应时间变更为晚18点至早8点，2009年3月份单方面停供地热水；水电费的公摊价格构成，未按照缴费合同约定逐月进行准确核算并公示全体业主.......   2013年6月28日西安市明德广厦小区业主委员会基于物业管理混乱，经讨论决定要求原告整改并暂缓缴纳物业管理费。   另查，三被告因不满原告公司提供的物业服务，自2004年2月起不再向原告交纳相关费用。根据原告提供的《明德广厦32002室欠费明细》，从2004年2月10日至2019年3月10日，被告共计拖欠原告物业管理费19621元，电费13815.1元，自来水费2012.6元，地热水费1033.2元，电梯费2730元，垃圾费1092元，采暖费37631元，滞纳金1529221.8元。原告对滞纳金部分主张100000元。   庭审中，三被告提交2009年7月17日原告与被告签订了《明德广厦业主欠费协调记录》，证明三被告一直在主张权利，其欠费是有正当理由，原告无权收取滞纳金。三被告主张其已经向原告交纳至2006年1月的相关费用，之后的费用承认未交，但被告并未向本院提交能够证明至2006年1月其已经交过费用的有效证据。   上述事实，有《商品房买卖合同》、《明德广厦物业管理服务协议》、《物业管理委托合同》、《住户缴费合同书》、《明德广厦钥匙发放登记表》、《明德广厦32002室欠费明细》、西安市雁塔区人民法院（2009）雁民初字第2044号、（2016）陕0113民初9631号民事判决书、西安市中级人民法院（2018）陕01民终12491号民事判决书、告全体业主兼金源物业公司书、业主委员会出具的情况说明、明德广厦缴费通知单等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。    本院认为：依法成立的合同，应受法律保护，合同当事人应当按照合同约定严格履行各自的权利义务。原告金源物业公司受金源房地产公司的委托，受理明德广厦的物业，并与被告签订了《住户缴费合同书》，该合同书系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，原、被告之间成立了物业服务合同关系。原告给被告提供了物业服务，被告应当按约向原告缴纳相关费用。但是原告在进行物业服务时，应按前期物业合同及缴费合同书的内容，全面履行物业服务义务，如果其提供的物业服务没有达到合同约定的内容，则应视为违约行为。结合本案查明的事实，原告在向被告提供物业服务时，没有按约提供净化水、热水等服务内容，导致部分业主有异议，从而拒缴物业服务费用。因原告在履行合同义务时存在一定的瑕疵，故对其物业服务费应酌情予以减少支付。至于由原告替被告代收代缴的水电费、暖气费等费用，因该费用属被告实际消费支出，理应全额交纳为宜。被告在庭审中称其已经交纳至2006年1月的相关费用，但是被告并未提供相关证据证明其已经交费，故被告应向原告交纳2004年2月至2019年3月的相关费用。至2019年3月10日，被告共计拖欠原告物业管理费19621元，电费13815.1元，自来水费2012.6元，地热水费1033.2元，电梯费2730元，垃圾费1092元，采暖费37631元，滞纳金1529221.8元（原告主张100000元）。考虑到原告的提供的物业服务存在瑕疵，故对物业管理费本院酌定支持15000元。关于原告要求被告支付因迟延履行合同义务产生的滞纳金，因原告也有一定的违约行为，未提供合同规定的义务，故对原告的该诉请，本院依法不予支持。故被告应向原告支付的费用为物业管理费15000元，电费13815.1元，自来水费2012.6元，地热水费1033.2元，电梯费2730元，垃圾费1092元，采暖费37631元，以上合计73313.9元。   至于被告袁康平（反诉原告）主张解除《住户缴费合同书》的反诉请求，本院认为，虽然原告金源物业公司（反诉被告）物业管理资质已经到期，但《西安市物业管理条例》第六十一条不属于法律法规的强制性规定，且明德广厦小区业主委员会成立以后未与其他物业管理公司签订新的物业服务合同，因此依据合同约定，《物业管理服务协议》合法有效存续，《住户缴费合同书》作为《物业管理服务协议》的从合同，仅就被告（反诉原告）缴费项目和金额进行了约定，原告（反诉被告）收费项目和收费标准并未违反相关法律法规的强制性规定合法有效，调整物价服务费在法律允许范围内，不存在违约行为。故被告袁康平（反诉原告）主张解除《住户缴费合同书》于法无据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条之规定，判决如下：   一、被告袁康平、袁利、袁博于本判决生效之日起十日内向原告陕西金源物业有限责任公司支付物业管理服务费15000元、自来水费2012.6元、地热水费1033.2元、电费13815.1元、垃圾费1092元、电梯费2730元，暖气费37631元，共计73313.9元。   如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。   二、驳回原告陕西金源物业有限责任公司其余诉讼请求。   三、驳回反诉原告袁康平的全部诉讼请求。   本案本诉受理费3859元，由原告承担1859元，被告承担2000元。因原告已预付，被告在支付上述款项时将2000元一并支付反诉原告。反诉案件受理费50元，由反诉原告袁康平自行承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审判长  李    鑫                             人民 陪 审 员陈颖                             人 民陪 审 员 郝小平                            二〇一九 年七月十五日     书记员 李雨馨         打印：扈艳红   校对：赵恒悦 2019年月日送达   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