苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初1126号原告：苏州跃龙房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区宝带东路**文化创意大厦****。法定代表人：朱宏英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：祝晨，该公司员工。被告：伊诺，男，1982年2月3日生，汉族，户籍地辽宁省大连市经济技术开发区，现暂住江苏省苏州市吴中区。原告苏州跃龙房地产开发有限公司（以下简称跃龙公司）与被告伊诺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人祝晨到庭参加诉讼。被告伊诺经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告跃龙公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付租金85848元（暂计算自2018年5月1日至2018年12月31日）；2、判令被告支付租金逾期缴纳违约金12555元（自2018年8月1日计算至2018年12月31日，直至被告支付完毕之日）；3、判令被告支付违约金64386元。审理中，原告明确要求被告支付租金、占有使用费的截止日期为2019年6月26日。租金逾期缴纳违约金以32193元为基数自2018年8月1日起按照年利率6%的标准计算至2019年6月26日。事实与理由：2018年1月5日，原、被告签订《苏州海星生活广场商铺租赁合同》，约定被告租赁其位于苏州市吴中区商铺，用于经营“伊大厨东北菜”品牌，经营范围为东北菜，租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日止，租金标准1.55元/天/m2，每月租金为10731元。但被告自2018年5月1日起至今未支付任何一期租金，严重违反合同约定，根据合同约定，其有权解除租赁合同，且因被告原因导致合同提前终止或者解除，被告不享有免租期，需补缴三个月免租期的租金。被告欠付租金的，每逾期一日应按应付而未付金额的千分之三支付违约金。另，根据合同约定，被告未经其书面同意提前解除合同的，需要支付6个月租金作为违约金。现被告违约，损害其合法权益，故诉至法院。被告伊诺未作答辩。经审理查明，2018年1月3日，原、被告签订《苏州海星生活广场商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于苏州海星生活广场内编号为2栋03-04号单元出租给被告，租赁面积为227平方米，被告在该租赁区域经营东北菜，租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日，装修免租期为2018年1月1日至2018年4月30日。首年租金标准为1.55元/天/m2，每月租金合计人民币10731元，租金按季支付，每季租金在自然季首月七日前交纳，具体为：2018年5月1日至2020年4月30日的月租金为10731元,2020年5月1日至2021年4月30日月租金为11267元，被告首期租金交纳日为2018年4月25日，所交纳租金为2018年5月1日至2018年7月31日。合同签署之日，被告应向原告支付履约保证金21463元，除双方另有约定外，保证金不予冲抵被告租金或其他未付款项。若被告未完全履行本合同项下的义务，原告有权将被告应付而未付费用，包括但不限于租金、水电费以及应向原告支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除。被告拖欠租金达十五天（或以上）的，原告有权单方解除合同，且被告应按合同约定支付违约金，被告行为造成原告损失的，被告应负责赔偿全部损失。违约责任中还约定：若被告拖欠租金、运营管理费、水电费等各项费用其中任何一项或几项的，原告有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金，直至付清之日。因被告违约导致原告解除本合同的，被告已交纳的租金、运营管理费、履约保证金等相关费用，原告无需退还，归原告所有。未经原告书面同意，被告提前解除合同的，被告应向原告支付6个月的租金（按照被告解除之前6个月平均租金计算）作为违约金。原、被告还签订补充协议一份，变更后条款为：本合同项下的租赁期限2018年5月1日始至2020年4月30日止。装修免租期自2018年1月1日始至2018年4月30日止，经营免租期自2018年5月1日始至2018年7月31日止。双方特别约定：如果本合同由于被告原因提前终止或解除，视为被告不享有前述免租期，被告须在本合同终止或解除后3日内向原告补交前述免租期内的所有租金。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告经营使用，被告向原告缴纳了履约保证金21463元，对于租金支付情况，原告陈述被告并未支付，被告表示对于第一季度租金是否缴纳记不清楚了，银行卡亦注销无法核实。第二季度之后的租金确未支付，本庭要求被告对第一季度租金支付情况予以核实，但被告并未提交证据证明。以上事实，有原告提供的商铺租赁合同、补充协议及庭审笔录予以证明。审理中，跃龙公司陈述，因被告违约，其先按照合同上被告留下的位于利通大厦901室的地址邮寄解约函，因退信其按照被告身份证上的地址向被告邮寄解约函，经查询，该函于2018年12月23日妥投，签收人他人收，投递柜，故合同解除时间为2018年12月23日。为此，原告提供了邮寄凭证及签收记录。原告还确认2019年7月5日被告已将商铺内物品搬出，其也于该日收回了涉案商铺。伊诺陈述2018年10月25日确应缴纳下一季度的租金，但因涉案商铺漏水、客源不好，故其想和原告协商退租的事情，但被告知要等领导批复，故就一直拖着，同月30日其接到物业经理张芳的通知，称如果31日不缴纳租金就断水断电，其表示不做了，就等着原告停水停电，故在31日晚上其就停止营业并且关店。11月1日其返还商铺，发现确实断电了，就把冰柜内的食材取走。其认为原告停水停电意味着提前解约，故免租期的租金不应该支付，对逾期支付租金的违约金不认可，虽然合同中对违约金有约定，但其认为不合理，具体金额由法院认定。履约保证金同意不退还，但原告有义务将房屋在两个月内自行出租，故空置损失不承担。本院认为，原、被告签订的《苏州海星生活广场商铺租赁合同》，系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，应属合法有效。被告作为承租人，其理应依约支付租金，在本院给予的举证期限内，被告仍未提交已缴纳租金的证据，故应自行承担举证不能的不利后果，本院认定被告未履行支付租金的合同义务。已构成违约，根据合同约定，被告拖欠租金达十五天（或以上）的，原告有权单方解除合同，鉴于被告2018年10月31日停止经营并关门，其也向被告经理作出了不经营的意思表示，并于同年11月1日将商铺内食材取走，由此可认定被告已经单方作出了终止合同的意思表示。因被告作为违约方，其并无单方解除合同的权利，在此情况下，原告于2018年12月21日向被告户籍地邮寄解约函，可认为原告在合理期限内作出了解除合同的意思表示，该函件显示于2018年12月23日妥投，故本院确认原、被告签订的商铺租赁合同、补充协议解除时间为2018年12月23日。根据合同约定，因被告原因提前解除合同的，被告不享有免租期，并需在合同解除后3日内补交免租期内的租金，故原告要求被告补交自2018年5月1日至2018年7月31日三个月免租期内的租金32193元之诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，并应支付2018年8月1日起至2018年12月23日的租金，经核算为50885.7元。另，被告虽自称于2018年8月30日停止营业并关门，但鉴于其物品并未搬离，可见其并未将房屋返还原告，后，原告确认于2019年7月5日收回涉案商铺，因此原告主张占有使用费从2018年12月24日计算至2019年6月26日，符合法律规定，经核算，金额为65459.1元。关于逾期支付租金的违约金。根据合同约定，被告欠付租金的，每逾期一日按应付而未付金额的千分之三支付违约金。但原告自愿调整为按照每日万分之五计算，本院遵其自愿，现原告要求以32193元为基数，计算从2018年8月1日起至2019年6月26日止的违约金，符合法律规定，应予支持，故经核算被告应支付逾期支付租金的违约金5311.8元。对于补交免租期内的租金32193元，合同约定，被告须在合同解除后3日内向原告补交，但并未约定逾期支付的违约责任，鉴于被告未能按约补交，故本院确定被告自2018年12月27日起至2019年6月26日止，按照年利率6%向被告支付逾期补交租金的利息损失共计963.14元。原告还要求被告支付违约金64386元，但根据合同约定，未经原告书面同意，被告提前解除合同的，被告才需支付6个月租金作为违约金，本案系被告逾期支付租金导致原告依约解除合同，该情形并不适用上述约定，原告据此要求被告支付违约金64386元的诉讼请求，本院不予支持。但因被告的违约行为导致房屋租赁合同提前解除，也造成原告房屋闲置的租金损失，因被告已交纳履约保证金21463元，且同意不退还履约保证金，故在原告未能证明其实际损失的情况下，本院认为被告缴纳的履约保证金已足以弥补原告之损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告伊诺于本判决生效之日起十日内支付原告苏州跃龙房地产开发有限公司租金83078.7元、房屋占有使用费65459.1元及逾期支付租金的违约金5311.8元、逾期补交租金的利息损失963.14元，以上共计人民币154812.74元。二、驳回原告苏州跃龙房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1778元，由被告伊诺负担1663元，原告苏州跃龙房地产开发有限公司负担115元。被告负担部分已由原告预交，被告伊诺于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 肖仁刚二〇一九年七月九日法官助理 王 亭书 记 员 朱 婷