贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初9428号 原告：舒斯宁，男，汉族，1979年4月8日生，贵州康盛商贸有限公司董事长，住贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：张时凤、李龙泽（实习），贵州典正律师事务所律师。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龙春，女，汉族，1982年6月1日生，该公司员工，贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：旷菊，女，汉族，1993年11月24日生，该公司员工，贵阳市南明区。 原告舒斯宁诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舒斯宁的委托诉讼代理人张时凤、李龙泽，被告宏益公司的委托诉讼代理人龙春、旷菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告舒斯宁向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2.判决被告在判决生效后五日内退还原告房款2255023元、维修费22550元、商铺物业费3606元、电表开户费718元、有线电视开户费265元；3.判决被告按照原告已付购房款的一倍即2255023元赔偿原告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告就位于贵阳市××花果园××区××号商业用房达成合意，并签订《商品房买卖合同》，原告于2017年12月18日一次性支付购房款2255023元及维修费、商铺物业费等费用。但由于被告不能提供房屋预售许可证，也未按约定给原告办理商品房预售登记，导致交付给原告的房屋无法使用，一直处于空置状态。被告的根本违约行为导致与原告签订的房屋买卖合同目的不能实现，给原告造成巨大的经济损失。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告宏益公司辩称，1.双方签订的商品房买卖合同不具备合同约定及法律规定的解除条件。首先，我公司与原告签订合同时取得商品房预售许可证，只是因为在合同备案期间因将预售许可证原件提交贵阳市房地产交易中心办理商品房现房备案证明，同时申请S3区非住宅部分的预售证延期期间，才导致暂未完成备案，后续只要预售证延期办理下来，就可以办理备案，并非原告所述不能提供房屋预售许可证。其次，该房屋已交付原告使用，合同目的已经实现；2.我公司在出卖涉案房屋时已取得商品房预售许可证，并不存在故意隐瞒或者提供虚假商品房预售许可证明等行为，故原告要求一倍赔偿的诉请不符合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定；3.该房屋已经交付原告使用，即使合同要解除，也不应承担法律所规定的最高一倍的赔偿金额。即使要赔偿，我公司认为原告请求违约金过高，请求法院调整降低。 本院经审理认定事实如下：2017年12月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区花果园路花果园项目S3区1-5栋第5栋1层43号商业营业用房，建筑面积为56.35平方米，总价款为2255023元；付款方式及期限为：分期付款。原告应当在2017年12月18日前分期支付房价款。预付款：677023元，剩余房款1578000元整于2017年12月18日付清。合同第二十二条对“房屋登记”约定为：一、预告登记。（一）本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记。（二）出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。（三）申请预购商品房预告登记时，由出卖人提交下列资料中的第3、4项，买受人提交下列资料中的第1、2、5项。1.登记申请书；2.申请人的身份证明；3.已登记备案的商品房预售合同；4.当事人关于预告登记的约定；5.其他必备材料。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于/年/月/日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起/日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的/承担违约责任；2.约定日期起/日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第/项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起/日内退还买受人已付款，并按照/利率支付利息。合同签订当日，原告向被告支付购房款2255023元，并向被告支付维修费22550元。2018年9月1日，原告在《房屋交付验收表》上签名，确认被告于2018年7月7日已交付涉案房屋。同日，原告向案外人贵州宏立城物业服务有限公司缴纳2018年7月7日至2019年7月31日商铺物管费3606.4元及电表开户费718元、有线电视开户费265元。2019年5月28日，原告起诉来院，提出如前诉请。 庭审中，原告提交的证据有：1.原告身份证、结婚证。拟证明原告基本身份信息及诉讼主体适格以及原告与胥旭员系夫妻关系。被告对此无异议；2.房屋销售专用收据3份，联通支付票据、经营收入收据、代收费收据、微信支付账单、借记卡账户历史明细清单各1份。拟证明：1.原、被告之间存在房屋买卖的事实；2.双方签订合同后，原告于2017年12月18日一次性支付购房款2255023元；3.支付电表开户费718元、有限电视开户费265元、商铺管理费3606.40元。原告完全履行了付款义务。被告对专用收据及联通支付票据三性无异议；对经营收入收据提出系复印件，系贵阳宏立城物业服务有限公司收取，真实性合法性无法证实，不予认可。且该费用非被告收取，不应由被告承担返还责任；经营收入收据系物管费收据，可以证明商铺已交原告使用；对借记卡账户历史明细清单无异议。确认收到购房款2255023元及维修金22500元；3.房屋现状照片5张。拟证明因被告的原因导致原告没有房屋产权，无法办理营业执照，案涉房屋至今仍处于空置状态，购房目的不能实现。被告提出该组证据无法证明是因产权原因无法办理营业执照，达不到原告证明目的；4.贵阳市住房情况查询记录1份。拟证明：1.原告已向被告支付全部购房款，但被告至今都未到相关房屋部门备案登记；2.被告的严重违约行为侵害了原告的合法权益，致使原告购买房屋的合同目的无法实现。被告对该查询记录的真实性合法性无异议，认可原告的第一项证明目的，但认为不能证明原告的合同目的无法实现；5.民事调解书1份。拟证明和案涉房屋同地段的其他买受人，因被告隐瞒没有预售许可证的事实，于2019年4月起诉到法院，在审理过程中，被告认可没有取得预售许可证的事实。被告对调解书的真实性合法性予以认可，关联性不予认可。认为该调解书的原告并不是本案当事人，与本案无关，另该原告购买房屋系S3区2栋，与本案原告购买的房屋不在同一区域。故该证据不能达到原告的证明目的；6.商品房买卖合同1份。拟证明该合同至今未备案，原告也未收到购房合同。被告对合同的真实性无异议，并提出我公司正在备案过程中。 被告提交的证据有：1.贵阳市商品房屋预售许可证、商品房现房备案证明各1份。拟证明被告在原告购房期间，已取得所购房屋的预售许可证。未备案的原因系预售证原件交到贵阳市房地产交易管理中心办理S3区1、2、4、5号房的现房备案证明书。原告对预售许可证真实性无异议，关联性有异议。认为达不到被告的证明目的。并提出该预售许可证载明的建筑面积为493376.05㎡，与被告实际开发的S3区1-5栋实际面积不符，原告无法核实预售许可证许可的建筑面积是否包含原告所购房屋；对商品房现房备案证明真实性、合法性无异议，关联性有异议。认为备案证明载明的日期为2019年7月8日，是在本案起诉以后。同时，根据商品房销售管理办法34条，涉案房屋是在2017年购买的，2018年7月交的房，距今已近一年，超出了法律规定的60日内的期限。故达不到原告证明目的；2.花果园预留合同书、花果园客户特殊申请表、贵阳市商品房预售合同备案登记表（复印件）各1份，拟证明在2017年12月原告向被告购房时，被告已取得贵阳市住建局发布的预售许可证，有效期为2015年1月23日至2018年9月19日。原告对备案登记表提出因是复印件，故三性均不认可。对其余2份证据真实性无异议，但认为达不到被告证明目的；3.房屋交付验收表、交房协议、花果园入户办理程序单（复印件）各1份。拟证明被告于2018年9月1日已将案涉房屋交付原告，且原告也认为房屋具备交付使用条件。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。认可房屋已交付，但达不到被告提出房屋具备交付使用条件的证明目的。 上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、专用收据、贵阳市商品房屋预售许可证等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已将购房款2255023元支付给原告，完全履行了自身义务。现原告起诉要求解除与被告签订的商品房买卖合同。双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人与买受人共同申请预告登记时，由出卖人提交已登记备案的商品房预售合同，且出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起/日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第/项处理：（1）买受人有权退房。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.02的违约金”。由于被告至今未按合同约定办理商品房买卖合同（预售）备案登记及所有权初始登记，并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，导致涉案房屋未能办理房屋所有权证，责任在于被告。故原告要求解除合同的诉请，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。对被告认为原告诉请不具备合同约定及法律规定的解除条件的辩解意见，本院依法不予采信。对于原告要求被告退还房款2255023元、维修费22550元、商铺物业费3606元、电表开户费718元、有线电视开户费265元的诉请。因被告违约导致双方所签合同解除，故被告理应将所收取的房款及维修费退还原告，而商铺物业费、电表开户费、有线电视开户费系原告的直接损失，亦应由被告赔偿原告，故对原告的该诉请，本院亦予以支持。对于原告要求被告按已付购房款给予一倍赔偿的诉请。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”之规定。本案中，原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时，被告已取得贵阳市住房和城乡建设局颁发的《贵阳市商品房屋预售许可证》，该证已明确预售范围为花果园项目S3区1-5栋，预售房屋包含住宅及营业用房，故被告向原告出售涉案房屋系合法销售。而原告所提交的证据材料不足以证实被告存在提供虚假商品房预售许可证明，且适用上述法律规定也以原告受到损失为前提，原告亦未举证证实其因此而受到损失，故对原告的该诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下： 解除原告舒斯宁与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2017年12月18日签订的《商品房买卖合同》。 被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告舒斯宁购房款2255023元、维修费22550元、商铺物业费3606元、电表开户费718元、有线电视开户费265元，共计2282162元。 驳回原告舒斯宁的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43098元，减半收取21549元，由原告舒斯宁负担10710元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担10839元（该款原告舒斯宁已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付原告舒斯宁）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  胡双全 二〇一九年七月二十九日 书记员  张 毅