上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初3732号原告(反诉被告)：萧有全，男，1969年11月8日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：隋好平，上海市宏洲律师事务所律师。被告(反诉原告)：时金星，男，1990年10月11日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：文博，上海佳通律师事务所律师。第三人：罗宾，女，1959年11月9日生，汉族，住北京市朝阳区酒仙桥二街坊平方****。原告萧有全与被告时金星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法追加罗宾为第三人参加诉讼。被告时金星在诉讼期间提出反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告萧有全及其委托诉讼代理人隋好平，被告时金星的委托诉讼代理人文博到庭参加诉讼。第三人罗宾经本院传票传唤无正当理由未出庭应诉，不影响案件审理。本案现已审理终结。原告萧有全向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《转租协议》和《补充协议》；2.被告返还原告人民币(以下币种相同)110万元；3.判令被告赔偿原告损失10万元；4.判令被告支付原告以110万元为基数按照年利率6%标准自2018年9月18日起计算至实际给付之日止的利息。事实和理由：上海市浦东新区六灶镇南六公路XXX弄XXX号房屋系第三人罗宾和家人共有。2016年12月，罗宾与被告签订《房屋租赁合同》，租期自2017年3月10日至2023年3月9日止，月租金3万元，押金6万元。合同约定被告不得转租。2018年9月13日，原、被告签订《补充协议》，约定被告与罗宾签订的租赁合同权利义务不变，属于被告的权利义务概括由原告承担。2018年9月13日后原告共向被告给付了110万元，并向被告出具了5万元欠条，被告亦将房屋交付给原告使用。2018年10月31日，公安机关在小区张贴告示，禁止经营“日租房”，对涉案房屋予以查封，原告因经营民宿被行政拘留5日。之后原告与被告协商解除合同未果。原告认为其承租房屋的目的是为了经营民宿，在协商租赁事宜时反复与被告确认，被告告知完全可以经营，而且被告也向原告出示经营情况确认其就在经营民宿。现因被告原因导致租赁房屋无法使用，原告遂提起本案诉讼。被告(反诉原告)时金星答辩并反诉称，不同意原告萧有全的诉讼请求。原、被告之间并非合同权利义务的概括转移，而是转租。时金星从第三人处租赁房屋后将其转租给萧有全使用。萧有全承租房屋前进行了实地查看，时金星也告知萧有全无法办证。第三人是口头同意转租的。原、被告当时口头协商时金星以115万元的价格转给萧有全，其中18万元系2018年9月至2019年3月的房租，6万元是押金，其余部分是转让费。萧有全实际支付了110万元，还有5万元未付。故时金星提起反诉，反诉诉请为：反诉被告萧有全给付反诉原告时金星欠款5万元。反诉被告萧有全对反诉诉讼请求不认可。第三人(反诉第三人)罗宾未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合双方递交的证据和庭审质证情况，本院认定事实如下：上海市浦东新区六灶镇南六公路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)系第三人罗宾与案外人范根伯、范飞共有。2016年12月8日，罗宾(甲方)与时金星(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租期自2017年3月10日起至2023年3月9日止。甲方应于2016年12月8日前向乙方交付房屋。租金每月3万元，以六个月为一期支付，先付后租。租赁保证金为6万元。合同7.2条约定，乙方无权将该房屋转租，不得破坏原始户型，不得影响周围邻居的居住、休息。当日，罗宾(甲方)与时金星(乙方)还签署《补充协议》，约定该房地产装修期为90天。协议第五条约定，甲方同意乙方租赁本房屋为民宿使用。协议第八条约定，甲乙双方约定若租赁期间换物业公司，若新的物业公司不允许做民宿使用此房屋的情况下，甲乙双方共同承担打通物业关系所产生的费用(即五五承担)。合同签订后，双方实际履行。2018年9月12日，时金星与萧有全签订《转租协议》，内容为“位与(于)上海市浦东新区六灶镇南六公路XXX弄XXX号蓝堡别墅，转租给萧有全。合同期满可续租。租金需递增15%以后每年递增3%。”次日，萧有全(甲方)与时金星(乙方)签署《补充协议》，内容为：“乙方与房东(姓名罗宾)签订的租房(房屋地址上海市浦东新区六灶镇南六公路XXX弄XXX号蓝堡别墅)原始合同不做修改，合同责任人由乙方修改为甲方。如房东违约，违约金直接交付给甲方。如甲方违约，违约金由甲方承担。”该协议落款有萧有全、时金星签名，没有罗宾签名。上述合同和协议签订后，时金星即将系争房屋交付给萧有全使用，萧有全向时金星给付110万元，另向时金星出具一张5万元欠条。审理中，萧有全和时金星一致确认，当时双方口头约定转让费115万元，萧有全实际给付110万元，欠条所指5万元欠款即为尚未支付的5万元转让费。双方还确认，该110(115)万元中包含了6万元租赁保证金、18万元房屋租金。该租金对应的租期为2018年9月10日至2019年3月9日，因时金星已经将该期间的房屋租金预付给罗宾，故萧有全直接将该期间的租金给付给时金星。2018年10月31日，上海市公安局浦东分局六灶派出所在系争房屋所在小区张贴告居民书，将对小区“日租房”予以整治取缔。系争因违规经营民宿被公安机关查封，萧有全因实施“擅自经营需公安机关许可的行业”违法行为被行政拘留，拘留期限自2018年10月31日至2018年11月5日。2019年3月2日，萧有全委托律师向时金星发送《律师函》，主要内容为合同目的无法实现，要求时金星退还110万元，并要求于2019年3月12日将房屋交还给时金星。因时金星未予回复，萧有全于2019年3月7日委托律师将系争房屋钥匙寄送给被告时金星，快递送达记录显示于2019年3月8日签收。上述两份快递的寄送地址为上海市浦东新区南六公路XXX号“新示酒店民宿”，收件人为时金星，联系电话为XXXXXXX****。时金星确认上址民宿为其经营，电话确为时金星电话，但否认收到律师函和钥匙。2019年4月，罗宾向本院提起民事诉讼，案号为：(2019)沪0115民初23892号，该案被告为时金星，罗宾提出了要求时金星给付2019年3月9日之后的欠付租金等诉讼请求。另查明，根据萧有全与时金星一致确认的微信聊天记录，2018年8月萧有全与时金星的合伙人卞士圣就系争房屋事宜进行协商，其中萧有全提及“没有证件照有风险”。卞士圣回复“这附近很多，不是我一家，大家都没有的政府不可能一刀都砍掉的”。萧有全回复“一年赚多点少点都没事，就是怕封了就拜拜了。”卞士圣回复“不可能的，我现在店里的东西还值个五十万左右呢，硬件”。审理中，时金星还提供一份录音文件，时金星称其向派出所了解情况时与民警的对话录音，录音内容证明系争房屋早已解封，且解封系由萧有全办理。萧有全对此不予认可。本院认为，第一，关于萧有全与时金星之间法律关系的性质。萧有全认为系合同权利义务的概括转让，时金星认为系转租。本院认为，双方之间的法律关系应为合同权利义务的概括转移，理由是：虽然双方于2018年9月12日签订的协议名称为《转租协议》，但双方在2018年9月13日又签署了《补充协议》，从文义上看，补充协议明确约定“合同责任人由乙方修改为甲方”，即罗宾与时金星所签订的合同承租人由时金星变更为萧有全，该约定显然属于合同权利义务概括转移的约定。因补充协议签订于转租协议之后，故即便双方曾经有过关于转租的合意，也已经为补充协议所替代，应按照补充协议认定双方真实意思表示。同时，从双方履行协议的情况看，萧有全向时金星给付的转让费中包含了时金星已经预付给罗宾的租金和实际支付给罗宾的租赁保证金，且此后的租金标准与罗宾和时金星所签订合同的租金标准完全一致，而萧有全应给付给时金星的款项一次性固定，以上情况都符合合同权利义务概括转移的特征，不符合转租的特征。第二，关于萧有全与时金星之间合同的效力与履行。根据法律规定，当事人将合同中权利义务一并转让给第三人的，应当征得对方同意。本案中萧有全与时金星之间的合同仅有双方签名，罗宾并未予以确认，双方也未提交充分证据证明罗宾嗣后予以追认，相反，罗宾已经另案起诉要求时金星给付2019年3月9日以后的房屋租金，该行为可视为拒绝就萧有全与时金星之间的合同予以追认。因此，萧有全与时金星之间就租赁合同权利义务概括转移的合意对罗宾不发生法律效力，但不影响该合同在萧有全与时金星之间产生法律效力，只是存在履行障碍。因罗宾拒绝追认，故萧有全与时金星的合同事实上无法履行，萧有全诉请解除，本院予以支持。第三，关于萧有全与时金星之间合同解除的法律后果。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2019年3月8日，萧有全在致函时金星未获得回复的情况下，向时金星寄还了房屋钥匙，应当视为该日已经将系争房屋归还给了时金星。上述快递的收件地址系时金星开设的民宿，收件人与收件人联系方式均与时金星情况相符，时金星辩称未收到快递，本院不予采纳。合同解除后，对于转让费的中的保证金6万元，时金星应当退还。转让费中的2018年9月至2019年3月的房屋租金，因此期间的房屋实际由萧有全占有使用，萧有全仍应当负担此期间的房屋使用费。不过由于此期间因民宿经营违法被公安机关查处，萧有全未能完全正常使用房屋，且双方对此均有过错，故本院对此期间萧有全应负担的使用费金额酌情确定为15万元，时金星应当退还3万元。对于保证金、房屋租金之外的转让费91万元，因合同权利义务未能转让，理应退还，不过考虑到萧有全实际使用了系争房屋一段时间，故本院根据萧有全返还房屋之后剩余租期所占萧有全所预期租赁系争房屋总的租期的比例酌情确定时金星应退还萧有全转让费81万元，因其中有5万元萧有全未实际支付，故实际需退还金额为76万元。上述应退还保证金、租金和转让费款项合计为85万元(已考虑萧有全有5万元未付的情况)。因萧有全尚未支付的5万元转让费在上述费用结算时已经一并结算，故对于时金星提出的反诉诉请本院不予支持。对于萧有全提出的其他损失10万元，因缺乏证据证明，本院不予支持。因萧有全和时金星就合同未能履行均有过错，对于萧有全提出的利息损失本院亦不予支持。第三人(反诉第三人)罗宾经本院传票传唤无正当理由未出庭应诉，不影响案件审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十七条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)萧有全与被告(反诉原告)时金星于2018年9月12日签订的《转租协议》以及于2018年9月13日签订的《补充协议》；二、被告(反诉原告)时金星应于本判决生效之日起七日内返还原告(反诉被告)萧有全85万元；三、驳回原告(反诉被告)萧有全的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)时金星的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,054元，由原告(反诉被告)萧有全负担3,754元，被告(反诉原告)时金星负担12,300元，反诉案件受理费525元，由被告(反诉原告)时金星负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的数量提供副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  范 一人民陪审员  田有娣人民陪审员  梅丽华二〇一九年七月十九日书 记 员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。