江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏03民终3103号 上诉人（原审原告）：魏世海，男，1963年11月6日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：史先秀，江苏清正苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵元，江苏清正苑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：由志萍，女，1963年11月13日生，汉族，住徐州市云龙区。 被上诉人（原审被告）：江苏万隆实业投资发展股份有限公司，住所地徐州市经济开发区蟠桃山路**。 法定代表人：袁秀春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张新友，江苏开承律师事务所律师。 上诉人魏世海因与被上诉人由志萍、江苏万隆实业投资发展股份有限公司（以下简称万隆公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2018）苏0302民初715号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 魏世海上诉称，请求：1.撤销（2018）苏0302民初715号民事判决并支持上诉人的一审请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对涉案房屋上诉人己付款时间认定错误，理由如下：1、上诉人己于2004年7月14日用借款的方式付清了全部房款。2、对于上诉人的借款还款时间按双方的约定也己于2010年付清。3、一审法院错误地将借款的还款时间理解为房款的付款时间是错误的。二、对于涉案房屋未及时过户上诉人没有过错，一审法院认定错误。1、上诉人与万隆公司于2004年7月约定的付款方式是以借款方式一次性支付，然后由上诉人用以前的工程款和以后的工资款还借款，而购房合同中的付款方式是为了万隆公司获得贷款的需要写的，不是双方实际履行的付款方式。2、涉案房屋未及时过户主要原因是涉案房屋一直未通过验收，与上诉人无关。三、上诉人一直在主动找万隆公司结算，但因种种原因一直未达成结算协议，2018年万隆公司出具的证明并非是指2018年付清购房款，一审法院明显认定错误。 被上诉人万隆公司辩称:2014年7月13日万隆公司与魏世海签订了商品房买卖合同，约定，魏世海于2004年7月13日交房款63345元，余款95000余元于2004年7月30日前办理按揭贷款，并划入万隆公司账户。魏世海于2004年7月14日向公司借款158345元作为交付房款资金，对于该笔款项的资金如何处理，因为时间长原公司人员变化较大，现在的公司对该笔资金是不清楚，请求法庭查明事实基础上依法进行裁定。 被上诉人由志萍未到庭亦未提交答辩意见。 证人朱某1出庭作证，证明其在万隆公司时候任总经理，魏世海是职工，当时魏世海要买房子，向公司出具借据15万多来购买公司房屋，金额和购买房屋金额是一致的，当时是其签字。 证人朱某2出庭作证，证明魏世海的借款买房是真实情况。其当时在杨胜杰公司工作一年左右，任主管会计。03，04年在那工作。时间很久了当时公司没钱给魏世海工程款，让其借款买房，魏世海找我，我回忆确实有这事实，金额为大约14万多。当时公司杨胜杰安排让其借钱买这个房子。 原审法院经审理查明：2004年7月13日，魏世海与万隆公司签订商品房买卖合同一份，双方约定：魏世海购买万隆公司建设的位于徐州市产(以下简称涉案房屋)，建筑面积129.27平方，每平方米1186.8元，，地下室550元每平方米总金额158345元。买受人于2004年7月13日交房款63345元，余款于2004年7月30日前办理完按揭贷款，并划入出卖人账户。出卖人应当在2005年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人的房屋仅作居住使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。 2004年7月14日，魏世海向万隆公司出具借据一份，载明“今借到人民币158345元。” 2011年8月30日，魏世海缴纳了涉案房屋的燃气设施工程安装费2900元。 2011年11月26日，魏世海缴纳了涉案房屋的契税7382.04元。 2014年4月28日，魏世海将万隆公司诉至法院，请求判令涉案房屋产权为其所有，在该案2015年4月3日的庭审中，魏世海提供2004年7月14日其向万隆公司出具借据一份，拟证明魏世海以借款的方式向万隆公司支付购房款。万隆公司发表质证意见称“对证据的真实性予以认可，但对于原告的证明目的不认可，原告至今没有交纳房款，借款也没有偿还，不存在第二天缴纳房款之说”。后原审法院于2015年4月7日作出（2014）鼓民初字第0788号民事裁定书，裁定驳回魏世海的起诉。 2015年12月1日，魏世海以劳动争议纠纷为由将万隆公司诉至法院，请求判令解除双方劳动关系，万隆公司向魏世海支付工资255507.9元、经济补偿金39000元，合计294507.9元。后徐州经济技术开发区法院于2017年2月10日作出（2015）开民初字第2009号民事判决书，判决认为“……魏世海自认曾向被告借款158345元，并愿意从其应得工资中抵扣还款，不违反法律规定，本院予以支持。故，在抵扣后，万隆公司应向魏世海支付工资34207元……”，后判令万隆公司向魏世海支付拖欠工资34207元、经济补偿金25500元；驳回魏世海的其他诉讼请求。 2018年7月26日，魏世海和万隆公司签订对账结算证明，载明“甲乙双方本着实事求是的原则，对乙方（魏世海）凡在我公司所发生的工程承包施工、水电安装处的水电承包安装工程的相关费用、乙方在我公司担任水电处工程师期间的工资及购买房屋一套（世纪锦园小区3号楼1单元301室）的相关事宜，及经过法院诉讼的一切纠纷经双方仔细对账后，现甲、乙双方经过结算确认双方债权债务结清不再存在任何债权债务，互不再追究任何责任”。 另查明，由志萍于2012年3月5日向原审法院提出财产保全申请，要求对万隆公司名下的银行存款11万元予以冻结或其相应价值的财产予以查封。原审法院于2012年3月5日作出（2012）鼓民诉保字第68号民事裁定书，于2012年3月7日将涉案房屋查封。之后由志萍向原审法院提起诉讼，原审法院于2012年9月4日作出（2012）鼓商初字第557号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议“江苏万隆实业投资发展股份有限公司欠由志萍借款本金人民币100000元、利息人民币6000元，合计人民币106000元，被告于2012年10月15日前一次性给付原告。若万隆公司逾期付款，则应再给付由志萍利息，自2012年4月1日开始计算至款项付清之日止，按年息18%计算”。但万隆公司在调解书生效后未履行给付义务，由志萍于2013年5月16日向原审法院申请执行，案号为（2013）鼓执字第437号。在（2013）鼓执字第437号案件执行过程中，原审法院向徐州市不动产登记局送达执行裁定书及协助执行通知书，将涉案房屋查封。 原审法院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产。如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系由志萍申请执行万隆公司一案中，魏世海对人民法院查封执行登记在万隆公司名下的房屋主张所有权所引起的纠纷。本案的焦点问题在于，魏世海对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的所有权或物权期待权。 魏世海主张其通过购买取得涉案房屋所有权。所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的形式之一。对于不动产物权的继受取得，即使买卖合同有效成立，仅仅意味着受让人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，应当履行法律规定的公示方式，也就是说，要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行公示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中，魏世海与万隆公司签订商品房买卖合同后，一直没有办理涉案房屋的产权变更，在不动产登记没有变更的情况下，涉案物权变动并未完成，魏世海尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，现在魏世海主张对涉案房屋享有所有权并以此提出排除执行，事实依据不足，不应支持。 关于魏世海对涉案房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。因此，本案中，在尚未办理过户登记手续的情况下，魏世海如主张其实体权利能排除执行，必须在人民法院对涉案房屋采取查封时，同时具备“支付全部价款、实际占有、无过错”三项要件。 关于魏世海在法院查封涉案房屋时，是否支付了房屋价款的问题。法院于2012年3月7日将涉案房屋查封。魏世海与万隆公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同，合同约定房款“于2004年7月13日交房款63345元，余款于2004年7月30日前办理完按揭贷款，并划入出卖人账户”。魏世海未能提供证据证明其按双方合同约定时间和方式支付了购房款。庭审中，魏世海主张万隆公司欠其工程款，双方商定以涉案房屋抵债，因双方没有正式结算，故魏世海以向万隆公司出具借据的形式支付购房款158345元，待双方最终结算。因此，根据魏世海上述主张，在魏世海与万隆公司就涉案房屋签订商品房买卖合同时，双方之间的债权债务并未进行结算，魏世海是否对万隆公司享有债权及债权数额并不确定。魏世海亦未能提供证据证明至法院查封涉案房屋时，魏世海与万隆公司之间对包括涉案房屋价款在内的债权债务进行了结算。且本案中，万隆公司虽未出庭应诉，但其与魏世海在（2014）鼓民初字第0788号案件的2015年4月3日的庭审中，对于魏世海提供的借据明确表示“原告至今没有交纳房款，借款也没有偿还，不存在第二天缴纳房款之说”。（2015）开民初字第2009号民事判决亦是在魏世海自认向万隆公司借款158345元的基础上，将该数额自万隆公司应支付给魏世海的拖欠工资中予以扣除的，不足以据此证明魏世海在法院查封涉案房屋之时，已履行了支付房款的义务。魏世海在本案中提供的2018年7月26日魏世海与万隆公司的对账结算证明中提及“……购买房屋一套（世纪锦园小区3号楼1单元301室）的相关事宜……现甲、乙双方经过结算确认双方债权债务结清不再存在任何债权债务，互不再追究任何责任”，但该证明并未明确“购买涉案房屋的相关事宜”的具体内容，无法看出与魏世海主张的万隆公司以房抵债之间的联系，该证明亦未能明确双方之间债权债务数额、结算支付情况、以房抵债数额等，且即便双方对包括涉案房屋价款在内的债权债务关系进行了结算，其结算时间亦远晚于法院查封涉案房屋的时间。 执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。本案中，魏世海虽与万隆公司签订了商品房买卖合同，但未能提供充分证据证明其已实际支付了对价，亦不足以证明其为万隆公司的债权人，万隆公司因无法偿还债务而以涉案房屋抵偿给魏世海，并采取双方签订商品房买卖合同的方式完成所有权转移的目的。魏世海基于涉案商品房买卖合同或基于其与万隆公司存在以房抵债关系而主张排除法院执行的物权期待权，事实与法律依据不足，不应支持。 综上，对于涉案房屋，魏世海既不享有物权，也不享有足以排除执行的物权期待权。对于魏世海要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，依法应予驳回。 由志萍、万隆公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决驳回魏世海的诉讼请求。 双方对一审查明事实部分均无异议。本院对各方无异议的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，魏世海于2004年7月13日与万隆公司签订商品房买卖合同，约定购买万隆公司建设的位于徐州市产，但未办理产权过户手续。2013年5月16日由志萍向原审法院申请执行，原审法院向徐州市不动产登记局送达（2013）鼓执字第437号执行裁定书及协助执行通知书，将上述涉案房屋予以查封。魏世海在法院查封前并未完成涉案房屋过户手续，涉案房屋未发生物权变动，因此，魏世海不能成为涉案房屋的所有权人。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”具体而言，即：（一）第三人（买受人）与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；（二）第三人在法院采取查封等强制措施前已支付全部房屋价款；（三）第三人在法院采取强制措施前已实际占有该房屋；（四）第三人对未办理房屋产权过户无过错。根据该规定，第三人提供的证据能够完全充分证明符合上述条件的情形下，才能够排除执行。本案中，魏世海于2004年7月13日与万隆公司签订商品房买卖合同，双方约定：魏世海购买万隆公司建设的位于徐州市产，建筑面积129.27平方，每平方米1186.8元，，地下室550元每平方米总金额158345元。买受人于2004年7月13日交房款63345元，余款于2004年7月30日前办理完按揭贷款，并划入出卖人账户。该房屋买卖合同是买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖房屋而签订的协议，具备买卖当事人、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、时间等基本要件，可以认定双方已签订合法有效的书面买卖合同，存在合法有效的房屋买卖关系。 关于魏世海在法院采取查封等强制措施前是否已支付全部房屋价款。魏世海上诉称，原审法院对涉案房屋其己付款时间认定错误。其己于2004年7月14日用借款的方式付清了全部房款，并已按照双方约定的还款时间于2010年付清。一审法院将借款的还款时间理解为房款的付款时间是错误的。本院认为，魏世海与万隆公司就涉案房屋所签的商品房买卖合同，约定房款“于2004年7月13日交房款63345元，余款于2004年7月30日前办理完按揭贷款，并划入出卖人账户”。魏世海在其上诉中称，“购房合同中的付款方式是为了万隆公司获得贷款的需要写的，不是双方实际履行的付款方式”。因此，魏世海并未按照双方合同约定时间和方式支付购房款。 魏世海主张己于2004年7月14日用借款的方式付清了全部房款，并向法院提供了借据复印件，该借据注明魏世海“借到人民币壹拾伍万八仟叁佰肆拾伍元”，没有注明用途，魏世海也没有提供双方资金往来凭据以及用该笔借款交纳涉案房屋购买价款的凭据。证人朱某1证明魏世海出具的借据金额和购房款一致，当时是朱某1签字；证人朱某2证明当时公司没钱给魏世海工程款，让其借款买房，金额14万多。可以证明魏世海向公司借款，但均不能证明万隆公司实际发生将该笔款项借给魏世海以及魏世海用该笔借款交纳了涉案房屋价款业务。万隆公司在（2014）鼓民初字第0788号案件中亦表示“原告至今没有交纳房款，借款也没有偿还，不存在第二天缴纳房款之说”。明确否定了魏世海已交纳涉案房屋价款和已经偿还了借款。上述证据以及证人证言不能证明魏世海己于2004年7月14日用借款付清了全部涉案房屋价款。魏世海上诉称一审法院将其借款的还款时间理解为房款的付款时间。原审法院在判决中认为“魏世海虽与万隆公司签订了商品房买卖合同，但未能提供充分证据证明其已实际支付了对价”。没有认定魏世海已经支付了房款，并未将借款的还款时间理解为房款的付款时间。至于魏世海是否已按照双方约定的还款时间于2010年付清欠款，并非本案审查范畴。综上，魏世海没有充分证据证明其借款付清了全部涉案房款，其上诉称原审法院对其己付款时间认定错误，魏世海己于2004年7月14日用借款的方式付清了全部房款的上诉理由，本院不予采纳。 魏世海上诉称，涉案房屋未及时过户主要原因是涉案房屋一直未通过验收，魏世海没有过错。本院认为，如上所述，魏世海没有充分证据证明其借款付清了全部涉案房屋价款，并不具备产权过户手续的必备条件。因此，魏世海未能办理涉案房屋过户登记，尚未取得涉案房屋所有权，系其自身原因，魏世海提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，魏世海所称涉案房屋未及时过户主要原因是涉案房屋一直未通过验收，其没有过错的上诉理由，本院不予采纳。 魏世海上诉还称，其一直在主动找万隆公司结算，但因种种原因一直未达成结算协议，2018年万隆公司出具的证明并非是指2018年付清购房款。本案中，魏世海提供2018年7月26日魏世海与万隆公司的对账结算证明，载明“对……工资及购买房屋一套（世纪锦园小区3号楼1单元301室）的相关事宜……现甲、乙双方经过结算确认双方债权债务结清不再存在任何债权债务，互不再追究任何责任”。该证明虽非指魏世海于2018年付清购房款，但可确认双方存在房屋买卖关系，而非以房抵债关系，且魏世海一直未付清涉案房屋价款。双方于2018年对包括涉案房屋价款在内的债权债务关系进行结算，但该结算时间也晚于法院查封涉案房屋的时间，因此，魏世海在法院查封前未能付清全部涉案房屋价款，不享有涉案房屋的物权期待权，不能对抗法院对涉案房屋的执行。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人魏世海的撤销（2018）苏0302民初715号民事判决并支持其一审请求的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由魏世海负担。 本判决为终审判决。 审判长  王平华 审判员  宋正喜 审判员  王 青 二〇一九年七月二日 书记员  王 炎