上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初5129号原告：上海佳辰房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：胡荣达，董事长。原告：上海睿亘商业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：周寅敏，总经理。上列两原告共同委托诉讼代理人：吴燕华，上海市光大律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：陆煜雯，上海市光大律师事务所律师。被告：上海正能量装饰设计有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴建平，总经理。被告：吴建平，男，1983年3月13日生，汉族，住江苏省淮安市。原告上海佳辰房地产开发有限公司(以下简称佳辰公司)、上海睿亘商业管理有限公司(以下简称睿亘公司)与被告上海正能量装饰设计有限公司(以下简称正能量公司)、吴建平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳辰公司、睿亘公司的共同委托诉讼代理人吴燕华和被告吴建平(同时作为正能量公司的法定代表人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳辰公司、睿亘公司向本院提出诉讼请求：要求解除佳辰公司、睿亘公司与正能量公司就上海市宝山区水产路XXX号XXX、XXX、XXX室的二层以及103、104室的一层通道(以下简称103、104室房屋以及105室房屋)的《商铺租赁合同》，正能量公司向佳辰公司、睿亘公司支付2017年10月18日至2019年5月26日的租金人民币211,184.27元(以下币种均为人民币)及滞纳金14,405.04元(按日万分之五的标准计算至2019年1月17日)，支付免租期租金38,706元，支付解除合同违约金38,706元，支付房屋恢复原状的费用2万元，吴建平对正能量公司以上债务承担连带责任。事实和理由：2015年11月2日，佳辰公司与正能量公司签订《商铺租赁合同》，约定佳辰公司将上海市宝山区水产路XXX号XXX、XXX室的二层以及102室的一层通道(以下简称101室等房屋)出租给正能量公司。2016年1月18日，双方又签订《商铺租赁合同》，约定佳辰公司将103、104室房屋以及105室房屋出租给正能量公司。之后，正能量公司将上述房屋的二层打通成一个整体作办公使用，并付清2017年10月17日前的103、104室房屋以及105室房屋全部租金，2017年10月18日后的租金仅支付38,706元。2016年10月24日，佳辰公司将105室房屋出售给案外人陈某1、陈某2，陈某1、陈某2委托睿亘公司经营管理105室房屋。2019年5月26日，正能量公司将103、104室房屋以及105室房屋返还给佳辰公司、睿亘公司。佳辰公司、睿亘公司一致同意在本案中作为共同出租方主张权利，租金分配不在本案中处理。吴建平作为正能量公司的唯一股东，应对正能量公司的债务承担连带责任。综上，佳辰公司、睿亘公司向本院提出上述请求。被告正能量公司、吴建平辩称，2019年2月15日，正能量公司向佳辰公司提出退租，但是佳辰公司不同意，103、104室房屋以及105室房屋的租金应当计算至2019年2月15日。对其他事实无异议，确实是正能量公司拖欠租金构成违约，也同意解除合同，但不同意支付免租期租金和解除合同违约金。同意支付房屋恢复原状的费用，但根据正能量公司估算为13,000元。因为合同是正能量公司签订的，吴建平个人不同意承担连带责任。本院经审理认定事实如下：一、2015年11月2日，佳辰公司(甲方)与正能量公司(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将101室等房屋出租给乙方，租期自2015年11月1日起至2018年10月31日止。2016年1月18日，双方又签订《商铺租赁合同》，约定甲方将103、104室房屋以及105室房屋出租给正能量公司，建筑面积为390.97平方米，租期自2016年1月18日起至2021年1月17日止，前三年的年租金为154,824元等。合同第4.3条约定，甲方同意2016年1月18日至2018年4月17日为装修免租期，免收乙方租金。合同第4.4条约定，租赁期限内，若因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方除应支付本合同约定的违约金外，另外乙方如于自本合同履行之日起至两年内终止履行本合同，则还应支付相当于装修免租期间租金的款项作为给甲方的补偿。合同第5.3条约定，甲方有权从押金直接抵消乙方应付而未付的租金等，不足部分逾期补足的，应向甲方按日万分之五支付违约金。合同第7.2.2条约定，合同提前终止时，乙方应将房屋结构恢复至提供给乙方时的初始状态并交还甲方。合同第9.2.7条约定，乙方逾期不支付租金累计超过7日的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的3倍支付违约金。之后，正能量公司将上述房屋的二层打通成一个整体作办公使用，并付清2017年10月17日前的全部租金。二、2016年10月24日，佳辰公司与陈某1、陈某2签订《上海市商品房预售合同》，将105室房屋出售给陈某1、陈某2。之后，陈某1、陈某2与睿亘公司签订《委托经营管理合同》，约定陈某1、陈某2委托睿亘公司经营管理105室房屋，睿亘公司以自己名义对外招租、签订租赁合同、收取租金等。三、2018年10月30日，正能量公司出具承诺书，承诺2018年11月中旬支付房租10万元，2018年12月底付清余款143,824元。之后，正能量公司没有支付任何款项。审理中，佳辰公司、睿亘公司表示，2017年10月1日至2018年10月31日的101室等房屋租金125,294元，2017年10月18日至2019年1月17日的103、104室房屋以及105室房屋租金193,530元，共计318,824元；被告已付75,000元(其中支付101室等房屋的租金36,294元，支付103、104室房屋以及105室房屋的租金38,706元)，还欠243,824元，故出具承诺书上的欠款金额。正能量公司对此无异议。四、2019年5月26日，正能量公司将103、104室房屋以及105室房屋返还给佳辰公司、睿亘公司。五、正能量公司系有限责任公司(自然人独资)，股东为吴建平。审理中，正能量公司、吴建平未向本院提供证明正能量公司的财产与吴建平的财产相独立的证据。审理中，佳辰公司、睿亘公司表示，确认收到正能量公司支付的押金25,804元，直接与正能量公司的欠款相抵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人有争议的事实和证据：佳辰公司、睿亘公司向本院提供报价单、收据，证明支付房屋恢复原状的费用2万元的事实，其中垃圾清除费用12,000元，恢复隔墙费用8,000元。正能量公司、吴建平对该证据不予认可。本院认为，佳辰公司与正能量公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。佳辰公司将105室房屋出售给陈某1、陈某2后，原租赁合同继续发生效力，睿亘公司根据其与陈某1、陈某2签订的《委托经营管理合同》成为105室房屋的出租人。本案中，佳辰公司作为103、104室房屋的出租人，睿亘公司作为105室房屋的出租人，均表示作为租赁合同的共同出租方，而且租金分配不在本案中处理，上述意见符合事实情况，也有利于案件处理，本院予以认可。正能量公司使用103、104室房屋以及105室房屋至2019年5月26日，应支付2017年10月18日至2019年5月26日的租金249,890.27元，实际支付38,706元，还欠211,184.27元未付，已构成违约。佳辰公司、睿亘公司要求解除合同，并要求正能量公司支付欠付租金、滞纳金以及解除合同违约金的请求，符合合同约定，本院予以支持。正能量公司不同意支付2019年2月15日之后租金的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。正能量公司已履行租赁合同超过两年，佳辰公司、睿亘公司要求正能量公司支付免租期租金的请求，与合同约定相悖，本院不予支持。合同约定正能量公司应将房屋结构恢复至初始状态，佳辰公司、睿亘公司要求正能量公司支付房屋恢复原状的费用的请求，符合合同约定，本院予以支持；佳辰公司、睿亘公司主张房屋恢复原状的费用2万元，为此提供的报价单、收据能够证明房屋恢复原状的事实，但难以证明该费用的合理性，故本院以正能量公司自认为准，确定该费用的金额为13,000元。佳辰公司、睿亘公司表示正能量公司支付的押金25,804元可与欠款相抵，本院予以确认。正能量公司、吴建平未能提供财产互相独立的证据，本院认定正能量公司与吴建平财产混同，根据公司法的相关规定，吴建平应对正能量公司的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告上海佳辰房地产开发有限公司、上海睿亘商业管理有限公司与被告上海正能量装饰设计有限公司就上海市宝山区水产路XXX号XXX、XXX、XXX室的二层以及103、104室的一层通道签订的《商铺租赁合同》；二、被告上海正能量装饰设计有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海佳辰房地产开发有限公司、上海睿亘商业管理有限公司支付2017年10月18日至2019年5月26日的租金211,184.27元及滞纳金14,405.04元；三、被告上海正能量装饰设计有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海佳辰房地产开发有限公司、上海睿亘商业管理有限公司支付解除合同违约金38,706元；四、被告上海正能量装饰设计有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海佳辰房地产开发有限公司、上海睿亘商业管理有限公司支付房屋恢复原状的费用13,000元；五、被告上海正能量装饰设计有限公司已付押金25,804元，与上述一、二项中的欠款相抵；六、被告吴建平对上述第二、三、四项中被告上海正能量装饰设计有限公司的全部债务承担连带清偿责任；七、驳回原告上海佳辰房地产开发有限公司、上海睿亘商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,072.50元，由原告上海佳辰房地产开发有限公司、上海睿亘商业管理有限公司负担343元，被告上海正能量装饰设计有限公司、吴建平负担2,729.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一九年七月十九日书记员  陈霞君附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。