湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初6219号原告：朱经辉，男，1995年10月20日出生，汉族，户籍所在地湖南省衡东县，现住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：朱经玉，湖南人和律师事务所律师。被告：湖南美联置业有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽路火焰路口**栋**。法定代表人：谢周亮，董事长。委托诉讼代理人：胡岳，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德惠，湖南泓锐律师事务所实习律师。原告朱经辉（以下简称原告）诉被告湖南美联置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐琳独任审判，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱经玉，被告的委托诉讼代理人胡岳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期交房违约金28405.86元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年5月7日签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于长沙市雨花区朝晖路559号锦湘国际星城金丽苑10栋702号房屋，面积为139.31平方米，总房价1052069元。合同签订后，原告向被告支付首付款322069元，余款730000元向交通银行股份有限公司湖南省分行申请贷款。至此，原告已将全部房款支付完毕。按照合同约定，被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋，但被告违反了合同约定，实际交房时间为2017年5月15日，比合同约定的交房时间延迟135天。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十一条的约定，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。因此，被告应向原告支付2017年1月1日至2017年5月15日的延期交房违约金共计28405.86元。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。被告辩称，1、原、被告双方在商品房买卖合同中已就被告延期交付房屋的免责事宜达成了相应的约定且约定内容合法、有效。被告延期交房的原因符合免责情形，故被告无需向原告承担延期交房的违约责任。被告延期交房的第一个原因系市政配套安装延误，诉争开发项目的电力设施安装工程在2017年1月才完工，2月才竣工验收合格并正式输送电力。被告延期交房的第二个原因系政府相关部门延误了工程验收，涉及有消防、环保、规划、国土部门，具体验收时间为：2017年1月15日消防验收；2017年2月10日环保验收；2017年2月28日国土验收；2017年3月3日规划验收。在整个项目验收过程中，因政府各职能部门验收延误，致使该项目至2017年3月23日才完成竣工验收备案。2、被告在免责事由发生时及时向原告履行了告知义务，并在各项工作完成后及时通知原告收房，符合双方合同约定，也符合交易习惯，被告无需向原告承担延期交房责任。所以请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年5月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市雨花区朝晖路559号锦湘国际星城金丽苑第10栋702号房屋。该商品房合同约定建筑面积为139.31平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为7552元∕平方米，总房价1052069元。原告以银行按揭方式付款的，应于2016年5月7日向被告交付首期房款（含定金）322069元，剩余房款730000元向交通银行股份有限公司湖南省分行申请贷款，被告应协助办理。被告应于2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起60日内告知原告的；（2）不可抗力包括国家或地方政策变动、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等。由于被告原因，未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期未超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由被告在30天内整改，整改合格之前原告有权拒绝收房，超过整改期被告应承担每日房款总额的万分之一的延期交房的责任。合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款1052069元。2016年6月20日，被告与国网湖南省电力公司长沙供电公司（以下简称长沙供电公司）签订《新建住宅供电设施组织建设合同》一份，约定被告开发的锦湘国际星城四期从上级公共电源网接入点至小区住户电表箱、小区配套公建项目及经营性用房、办公用房、配电间低压屏止的所有供电设施由长沙供电公司施工建设；符合设计条件所需资料齐全之日起的设计工期为50天、符合电气设施安装条件之日起的施工工期为120天、如遇特殊情况工期相应顺延；该合同还对双方权利义务、工程款、工程质量违约责任等事项进行了约定。2017年1月24日，被告与长沙供电公司签订《高压供用电合同》一份，该合同对用电容量、供电方式、电量的抄录和计算、计量失准及争议处理规则、违约责任等事项进行了约定。2016年12月28日，被告向原告邮寄一份《延期交房通知书》，载明因国网湖南省电力公司长沙供电公司的供电设备安装延误等原因，导致供电工程施工不能如期完成，从而影响房屋的验收和交付，因此通知原告延期交房。原告所购房屋楼栋的电话、宽带、有线电视、自来水、燃气均已于2016年12月前完工。供电设施于2017年1月24日完工。2017年1月3日，长沙市建筑工程集团有限公司和长沙华艺工程设计有限公司等单位进行了建筑节能专项验收。2017年1月5日，长沙市公安消防支队进行了消防验收。2017年2月10日，长沙市雨花区环境保护局进行了环保验收。2017年2月28日，长沙市国土局进行了土地开发利用专项验收。2017年3月13日，长沙市城乡规划局进行了规划竣工验收。2017年3月23日，建设、勘察、设计、施工、监理等单位进行了工程竣工验收备案。2017年3月，被告向原告送达一份《入伙通知书》，通知原告办理交房手续。因涉案房屋的厨房漏水，被告进行了整改，原告遂于2017年5月15日才正式收房。因被告未按合同约定期限交房，原告遂于2019年7月1日起诉至本院，请求判如所请。另查明，1、被告于2017年2月10日向长沙市雨花区环保局提交书面申请办理环保竣工验收手续。2、原告于2018年12月4日取得了涉案房屋的不动产权证。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细、《个人房产抵押贷款合同》、入伙验收单、楼宇验收交接表、《新建住宅供电设施组织建设合同》、《延期交房告知函》、《高压供用电合同》、长沙市建筑节能专项验收备案表、入网证明、供水证明、消防验收意见书、交房通知单以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案应定性为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，被告应于2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起60日内告知原告的；（2）不可抗力包括国家或地方政策变动、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等。但被告在未出现不可抗力等情形下直至2017年5月15日才履行交房义务，已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。根据上述合同约定，被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告在办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，被告在30天内整改，整改合格之前原告有权拒绝收房，超过整改期被告应承担每日房款总额的万分之一的延期交房的责任。被告虽于2017年3月通知原告办理入伙手续，但因涉案房屋的厨房漏水，被告依约进行了整改，原告在整改合格后于2017年5月15日正式收房。根据全案情况，本院将违约金调整为按照原告已交付房价款日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至2017年5月15日止，合同约定给予被告30日整改期予以扣除。故被告应支付原告延期交房违约金11046.72元（105天×1052069元×0.1‰）。原告主张违约金28405.86元，对其主张超出部分，本院不予支持。被告辩称因电力设施安装工程延误及政府相关部门工程验收延误导致延期交房，符合免责条款约定，被告的辩解意见，不符合法律规定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南美联置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱经辉延期交房违约金11046.72元；二、驳回原告朱经辉的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费510元，因适用简易程序减半收取255元，由原告朱经辉负担156元，被告湖南美联置业有限公司负担99元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 唐 琳二〇一九年七月二十四日书记员 胡欣怡附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。