浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0784民初4624号 原告：上海新湖绿城物业服务有限公司。 法定代表人：严明。 委托诉讼代理人：高光贤。 被告：朱欲然。 委托诉讼代理人：李鑫。 委托诉讼代理人：李鹏。 原告上海新湖绿城物业服务有限公司与被告朱欲然物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高光贤，被告委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海新湖绿城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业服务费32553.02元并支付截止2019年1月10日的滞纳金14196.09元。后原告变更诉讼请求为：判令被告支付原告物业服务费32064.6元及滞纳金（滞纳金自起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际付款之日止，以14196.09元为限）。事实和理由：2015年6月30日，原告与浙江卓诚兆业投资开发有限公司签订了《金色港湾前期物业服务合同》。合同约定原告为“金色港湾”提供物业服务，服务期限为2015年7月1日至2018年6月30日。在原告服务期间，登记在被告名下的金色港湾九区10号不动产2015年7月1日至2015年12月31日、2016年8月21日至2016年12月31日及2017年4月13日至2018年6月30日的物业费没有缴纳，金额为32553.02元。经原告催收，被告至今未缴纳。依据合同第十四条、第二十条、第三十九条之规定，被告需缴纳所欠物业费及滞纳金，滞纳金截止2019年1月10日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍单笔计算。 被告朱欲然辩称，前期物业服务合同的签订时间是2015年6月30日，被告在2015年6月份已经开始对房屋进行装修，故房屋买卖合同是在2015年6月前签订，在购房时开发商与被告对购买房屋的物业公司和物业费用的价格标准均无约定，且房屋买卖合同中对于物业相关内容也无任何约定。原告提交的合同是在小区业主已入住后，且被告完全不知情的情况下签订，签订后对被告也未进行告知，被告也从未表示同意该物业合同约定内容，故该合同签订程序不符合法律规定，合同的合法性、关联性均有问题，对被告不具有约束力，被告不需履行义务。另物业服务合同中约定的物业费计算标准没有任何法律依据。物业服务合同第二十条约定，物业费、高层能耗费每年预缴一次，缴纳时间为每一周期的第一个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间按时缴纳。该物业合同是在2015年6月30日签订，故按合同约定，第一次费用周期是2015年7月1日至2016年6月30日，缴费时间是2015年7月15日前，该段物业费的诉讼时效截止日期是2017年7月15日，原告催收物业费是在2019年3月，故该段物业费的诉讼时效已过。2016年11月17日，被告缴纳10000元，2017年12月缴纳5000元，共计15000元。该笔费用是原告和被告协商后，原告同意该笔费用是从2016年7月1日至2018年6月30日之间的全部物业费，此后被告不再向原告催讨后，被告才同意缴纳的，故被告不欠原告物业费，被告起诉无任何依据。金色港湾是一个高端有品质的小区，登记在被告名下的是10号不动产，被告对面的邻居把消防通道全部围堵起来，以供自家使用，存在极大的安全隐患。被告多次向原告反映，希望原告想办法处理且反馈到相关部门，但至今该围墙依然存在。原告有义务对小区的违法建筑到相关部门进行备案，但至今原告也未有向相关部门反映该问题，更没有进行备案，原告未尽到相应的义务。 原告上海新湖绿城物业服务有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下： 一、与原件一致的前期物业服务合同、物业费收费标准备案申请、物业服务合同的备案证明复印件各一份，用于证明原告与建设单位签订了前期物业服务合同，及原告按合同收费标准收取物业费的事实。 二、交纳服务费通知单复印件一份（原件已经寄给业主）、EMS快递面单原件一份，用于证明原告有向被告催缴物业费的事实。 被告质证意见：对于证据一中的备案申请及备案证明没有异议。对于物业服务合同，签订时间是在开发商和业主签订房屋买卖之后，正常情况下是物业公司和开发商在业主购买房屋前已经签订，并且此合同签订后没有对被告进行告知，所以该合同对被告没有约束力。对证据二的真实性无异议。对计算金额有异议，实际上2016年7月1日至2018年6月30日的物业费已经缴纳，即15000元。2015年下半年的物业费已经过了诉讼时效。 被告朱欲然为证明其抗辩主张，向本院提交了照片复印件六张，用于证明被告所在的房屋附近的消防通道被其他业主用围墙堵住，有严重的安全隐患，被告多次向原告反映，原告都不予处理，且没有向相关部门备案，原告对小区也存在管理问题的事实。 原告质证意见：不能说明是在原告服务期间产生的问题。原告对小区内的违章建筑已经报承建部门处理，已经有部分违章建筑被拆除，我方已经尽到应尽义务。该通道是人进入车库的通道，对安全不存在隐患。照片中能清晰看见被告自己也是违章搭建了阳光房。 本院认证意见：对原告提供的证据一、二，本院均予以认定。对于被告提出的2015年下半年的物业费已过了诉讼时效的主张，本院认为，被告分别于2016年11月17日、2017年12月份缴纳了部分物业费，该缴费行为已致诉讼时效发生中断并重新计算，经核算，原告对2015年下半年物业费提起的诉讼并未超过诉讼时效，故对被告的上述主张，本院不予采纳。对证据二，本院予以认定。对于被告提出的15000元系缴纳2016年7月1日至2018年6月30日期间的全部物业费的主张，因无相应证据予以证明，且原告不予认可，本院不予采纳。对于被告提供的照片复印件，该证据并不能证明被告的待证目的，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：被告朱欲然系金色港湾九区10号（第1-3层、-1层）房屋的所有权人，房屋建筑面积为522.94平方米。2015年6月30日，浙江卓诚兆业投资开发有限公司与原告上海新湖绿城物业服务有限公司签订了《金色港湾前期物业服务合同》。合同约定：原告为金色港湾提供物业服务，服务期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止；排屋别墅的服务费用为2.5元/月·平方米；物业服务费每年预缴一次，缴纳费用时间为每一周期的第一个月上旬；逾期支付物业费的，按应付金额每日千分之二支付滞纳金。至今，被告除缴纳了物业费15000元外，未有再付款，尚欠物业费32064.6元。 本院认为，原告上海新湖绿城物业服务有限公司与浙江卓诚兆业投资开发有限公司之间签订的前期物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法应确认合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，上述前期物业服务合同对业主具有约束力，被告应按约缴纳物业费。现被告朱欲然未有缴清物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。综上，原告变更后的诉讼请求合法有据，本院予以支持。对被告提出的抗辩主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 由被告朱欲然支付原告上海新湖绿城物业服务有限公司物业费人民币32064.6元并支付违约金（违约金从2019年6月4日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际付款之日止，以14196.09元为限），款限判决生效后五日内履行完毕。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费478元（已预缴484元），由被告朱欲然负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 施红敏 二〇一九年七月二十二日 代书记员 骆影昕