安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1221民初5574号 原告：安徽优居物业服务有限公司，住所地安徽省阜阳市临泉县邢塘街道办事处姜尚大道**，统一社会信用代码91341221MA2QQOYYOW(1-1)。 法定代表人：周春亚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈妍，该公司员工。 委托诉讼代理人：王影，该公司员工。 被告：牛连英，女，1979年7月6日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：曹赛男，安徽恒言律师事务所律师。 原告安徽优居物业服务有限公司（以下简称优居物业）与被告牛连英物业服务合同纠纷一案,本院于2019年6月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，后转为简易程序公开开庭进行了审理。被告牛连英申请追加临泉县华强置业有限公司为第三人，本院经审查决定，不通知临泉华强置业有限公司作为第三人参加诉讼。原告优居物业的委托诉讼代理人陈妍、被告牛连英及其委托诉讼代理人曹赛男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 优居物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付万家滨湖小区6-1704室物业管理费3288.92元；2.依法判令由被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：牛连英为万家滨湖小区6-1704室业主，房屋面积为124.58㎡。优居物业根据其与临泉县华强置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，对牛连英居住的万家滨湖小区实施物业管理，优居物业一直积极履行合同约定的相关权利和义务，提供了完善的物业管理服务。但牛连英欠缴自2018年1月1日至2019年12月31日期间24个月的物业管理费，共计3288.92元。优居物业多次以多种形式向牛连英催缴未果。 被告牛连英辩称，涉案房屋并没有验收合格，按照购房合同的规定，没有验收合格的房屋视为没有交付，因此不应产生物业费。优居物业并不是业主所聘，双方之间没有物业合同，根据合同的相对性，牛连英不应支付物业费。涉案小区前期物业公司为新天地物业管理有限公司，而非优居物业。涉案小区开发商临泉县华强置业有限公司延期交房违约在先，开发商曾对小区的业主承诺，每违约一个月，抵该户一年物业费及一个停车位一年使用费，因此该物业费不应由牛连英支付。优居物业每个月都收取用电损耗，实际上是变相收取物业费。且优居物业并没有进行物业服务，因此也不应该收取物业费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月21日，牛连英与临泉县华强置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于临泉县万家·滨湖花园小区6幢1704号房，房屋建筑面积为124.58平方米。2016年2月2日，临泉县华强置业有限公司因未按合同约定的期限交房，向牛连英等业主作出每违约一个月抵该户一年物业费及一个停车位一年使用费的承诺。牛连英于2016年实际取得房屋。2018年2月15日，临泉县华强置业有限公司与优居物业签订《前期物业服务合同》，约定由优居物业对万家滨湖小区进行物业管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。业主应于建设单位交付物业后按时缴纳物业服务费用（交付之日起预付一年物业服务费用）。自交房之日起缴纳物业服务费用满一年，从第二年开始物业服务费用按年度缴纳，业主或物业使用人应在缴纳日前二十天内开始履行缴纳义务。临泉县华强置业有限公司与物业买受人签订的物业合同，应当包含本合同的约定，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2018年5月24日，临泉县物价局下发临价（2018）10号文件，同意万家滨湖小区前期物业服务按照多层住宅0.65元/㎡·月，高层住宅1.10元/㎡·月的收费标准执行；并于2018年5月28日向优居物业颁发服务价格登记证。现牛连英欠缴2018年度及2019年度的物业管理费，优居物业以发出书面物业费催收通知等方式催交未果，起诉来院。 另查明，万家滨湖小区至今尚未成立业主委员会。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，临泉县华强置业有限公司与优居物业签订的前期物业服务合同合法有效，该合同对业主具有法律约束力。牛连英于2016年取得房屋并实际入住，优居物业按照合同约定履行了提供物业服务的义务，牛连英也应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。因前期物业服务合同是2018年2月15日签订，且合同约定物业服务费按年度缴纳，故对优居物业要求牛连英支付物业费的请求，其合理部分应予以支持。从2018年2月15日至2019年12月31日期间的物业服务费为3083.35元（1.1元/㎡/月×124.58㎡×22.5个月）。牛连英辩称房屋未经验收合格，双方没有签订物业合同，优居物业每月变相收取物业费，且没有提供物业服务，因缺乏事实和法律依据，不予采纳。牛连英辩称临泉县华强置业有限公司承诺每逾期交房一个月抵该户一年物业费及一个停车位一年使用费，故物业费不应由其支付，因临泉县华强置业有限公司无权擅自处分优居物业公司的权利，其作出的减免物业费的承诺对优居物业不产生法律效力，牛连英不能由此向优居物业主张免交物业费，其与临泉县华强置业有限公司之间的纠纷，应另行向临泉县华强置业有限公司主张权利，故该抗辩意见，亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告牛连英于本判决生效之日起十日内向原告安徽优居物业服务有限公司支付2018年2月15日至2019年12月31日期间的物业服务费3083.35元； 二、驳回原告安徽优居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告牛连英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 张 静 二〇一九年七月三十一日 书记员 王建森 附：判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。