江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏13民终473号 上诉人（原审被告）:何广甫，男，1953年7月10日出生，住泗洪县。 委托诉讼代理人：周飞，江苏圣典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴恩祥，男，1978年11月2日出生，住泗洪县。 委托诉讼代理人：廖传江，泗洪县归仁法律服务所法律工作者。 原审第三人：裴昭珲，男，1965年10月26日出生，住泗洪县。 原审第三人：刘静，女，1970年7月14日出生，住泗洪县。 上诉人何广甫因与被上诉人吴恩祥、原审第三人裴昭珲、刘静案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）（2018）苏1324民初1040号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何广甫上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回吴恩祥诉讼请求；一、二审案件受理费由吴恩祥负担。事实和理由：一、根据泗洪县归仁镇刘大庄村民委员会（以下简称刘大庄村委会）作为甲方与伏乃柱、裴昭珲、刘海东作为乙方于2009年6月16日签订的《康居工程联建协议书》约定，刘大庄村委会没有出售乙方所建房屋的权利，一审法院认定刘大庄村委会基于无权处分与吴恩祥签订的房屋销售合同合法有效，系适用法律错误。2009年6月18日，裴昭珲作为甲方与伏乃柱、刘海东作为乙方签订的《合伙协议》第一条约定，伏乃柱对于泗洪县归仁镇刘大庄土地开发项目仅享有5%的股份（权利）。在没有裴昭珲、刘海东授权的情况下，伏乃柱无权收取购房人的房款并出具收条。同时，吴恩祥作为购房人，将购房款交给伏乃柱而非作为合同相对方的刘大庄村委会，而刘大庄村委会在明知刘大庄康居示范工程系伏乃柱、裴昭珲、刘海东三人合伙开发的情况下，认可仅由伏乃柱一人收取购房款，不符合常理。二、一审判决查明“诉讼中，吴恩祥及另案四原告从泗洪县不动产登记局调取四份刘大庄康居示范村销售合同（销售合同由泗洪县归仁镇城管环卫服务中心移交给泗洪县不动产登记局保管）”，但是泗洪县归仁镇城管环卫服务中心既接收刘静与何广甫、夏翠英签订的归仁镇刘大庄商住楼订购协议书并办理产权证，其又接收吴恩祥、刘辉、胡修路、邱其林、吴大闯与刘大庄村委会签订的房屋销售合同，明显互相矛盾。三、吴恩祥提交的房屋销售合同落款时间为2011年2月19日，而何广甫和夏翠英办理的包括案涉房屋在内的六套房屋的房产证的时间为2012年2月29日，因此，吴恩祥在诉状中关于“案涉房屋没有登记在吴恩祥名下原因不在于吴恩祥，而是国家停办小产权房屋登记政策造成的”，系虚假陈述。唯一的解释就是吴恩祥提交的房屋销售合同的真实签订时间并非2011年2月19日，系事后伪造。此外，吴恩祥在（2018）苏1324执异2号案件中甚至没有提到其与刘大庄村委会签订过房屋销售合同，直到一审阶段才提交房屋销售合同，不符合常理，足以证明房屋销售合同在吴恩祥提出案外人执行异议时并不存在。四、一审法院未同意何广甫要求对房屋销售合同形成时间委托司法鉴定的申请，剥夺了何广甫的程序和实体权利。 吴恩祥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 吴恩祥向一审法院起诉请求：停止对位于泗洪县归仁镇刘大庄康居示范村1幢06号房屋的执行。 一审法院认定事实：裴昭珲因投资房地产需要资金周转，于2011年4月8日向何广甫借款50万元，约定月利率3%，借期一年。2011年4月28日，裴昭珲又向何广甫借款66万元，约定年利率35%，未约定借款期限。2011年6月16日，裴昭珲再次向何广甫借款6000元，约定2012年4月28日偿还，未约定利息。后裴昭珲因经济状况出现问题，何广甫要求提前还款。经协商，裴昭珲及其妻子刘静同意将刘静名下的位于泗洪县，2幢201室，4幢406室，5幢505室，7幢704室共六套房屋转让给何广甫及其妻夏翠英抵偿债务，每套房屋作价19.5万元，何广甫同意接受上述房屋。双方于2011年11月30日签订商住楼定购协议书六份，并于2012年2月29日办理村镇房屋所有权登记。其中1幢104室、106室、7幢704室房屋登记在夏翠英名下；2幢201室、4幢406室、5幢505室房屋登记在何广甫名下。因双方未对抵账方式进行书面约定，产生分歧意见，故何广甫于2012年4月12日诉至泗洪法院，要求处理。在该案中，泗洪法院认定双方就六套商住楼抵销全部债务未达成一致意见，应以双方认可的房屋总价值折抵相应债务即折抵债务117万元。泗洪法院于2012年9月5日作出（2012）洪民初字第0835号民事判决，判决裴昭珲偿还何广甫借款176981.17元及相应利息。该判决生效后，裴昭珲未履行义务，何广甫申请强制执行；泗洪法院于2013年12月7日立案执行，执行过程中作出（2013）洪执字第2762号民事裁定，裁定查封裴昭珲所有登记在其妻子刘静名下的刘大庄康居示范村9幢9号34间商铺、1幢5号商住楼，后该执行案件以终结执行方式结案。 2014年1月27日，夏翠英以刘大庄康居示范村1幢4号房屋被胡修金擅自侵占为由提起排除妨害诉讼，要求胡修金搬离该房屋。胡修金目前实际占有1幢4号房屋，其自述的占房理由为：其于2011年2月13日自该小区的另一开发商伏乃柱处购买了诉争房屋，经伏乃柱出具收条载明“今收到胡修金购房款壹拾贰万元正￥120000元（壹幢第四套）伏乃柱2011.2.13号”。在该案中，泗洪法院对伏乃柱进行了调查，伏乃柱认可该收条系其书写，泗洪法院对该收条的证明效力予以认定。在该案中，泗洪法院认为夏翠英系城镇居民，不具备农村集体经济组织成员资格，其与裴昭珲签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，故该合同无效；夏翠英虽持有争议房屋的产权证（泗洪县归仁镇城管环卫服务中心办理登记），但该房屋登记行为并非法定登记机构依法办理，不能产生物权变动的效果，故夏翠英并未合法取得争议房屋的物权。泗洪法院于2014年4月30日作出（2014）洪金民初字第0118号民事判决，判决驳回夏翠英对胡修金的诉讼请求。 2014年5月26日，何广甫以（2014）洪金民初字第0118号民事判决确认以物抵债协议无效为由，就（2012）洪民初字第0835号案件中的借款以裴昭珲、刘静为被告提起诉讼。在该案中，泗洪法院认为（2012）洪民初字第0835号民事判决虽然基于形式审查，扣除了双方协议以房抵债部分的借款金额，但（2014）洪金民初字第0118号民事判决经过实体审查，最终否定了双方以房抵债协议的效力，故裴昭珲、刘静对该部分借款及相应利息仍应承担偿还责任。遂于2015年1月23日作出（2014）洪民初字第1968号民事判决，判决裴昭珲、刘静共同偿还何广甫借款本金989018.83元及相应利息。该判决生效后，裴昭珲、刘静未履行判决义务，何广甫向泗洪法院申请执行。执行过程中，泗洪法院对刘静名下七套房屋进行评估拍卖，吴恩祥于2017年12月对执行标的即涉案房屋提出执行异议，泗洪法院于2018年1月9日作出（2018）苏1324执异2号民事裁定，裁定驳回吴恩祥的执行异议。吴恩祥不服该民事裁定，向泗洪法院提起诉讼。 另查明，在（2014）洪民初字第1968号案件审理中，何广甫向泗洪法院提出财产保全申请，要求对刘静所有的位于泗洪县房屋予以查封，泗洪法院于2014年6月9日作出（2014）洪民初字第1968号民事裁定，裁定查封刘静所有的位于泗洪县房屋，分别为：1幢04号房屋、1幢06号房屋、2幢01号房屋、4幢06号房屋、5幢05号房屋、7幢04号房屋。泗洪法院将民事裁定送达给泗洪县归仁镇城管环卫服务中心，并在该六套房屋处张贴查封公告及封条。张贴查封公告及封条时，因刘大庄康居示范村内房屋（均系两层商住楼结构）无楼号、无房号，故由何广甫指认六套房屋的具体位置；该六套房屋的卷帘门均已锁上，故将查封公告及封条张贴在两个卷帘门之间的墙上，但从卷帘门外看不到房屋内部状况；在其中一套房屋墙上张贴查封公告及封条时，旁边有一户说该户已经装潢了；张贴查封公告及封条时，刘大庄康居示范村内仅有少部分农户在家，大部分房屋的卷帘门均已锁上。 再查明，泗洪县人民政府以洪政复〔2008〕35号文件批复归仁镇村庄布局规划，刘大庄村列为归仁镇36个集中居住点之一。2009年6月16日，就刘大庄康居示范村项目，由刘大庄村委会作为甲方，伏乃柱、裴昭珲、刘海东作为乙方签订《康居工程联建协议书》，协议第三条约定“工程内容：地块拆迁，原址兴建（乙方一次性补偿给甲方每亩2.4万元）”；协议第四条约定“合作方式：乙方代建代售，土地使用年限按国家政策办理，土地使用权归乙方所有”，第八条约定“乙方向甲方交纳土地补偿款定金9万元，甲方在收到乙方土地补偿全额款60万元（包括9万元定金）同时甲方必须全部具备拆迁条件……”“乙方所建一切房屋和农贸市场乙方有权出售、使用和管理，与甲方无关。”2009年6月18日，裴昭珲作为合伙人甲方，伏乃柱、刘海东作为合伙人乙方签订归仁镇刘大庄土地开发项目协议，其中裴昭珲占有50%股份、刘海东占有45%股份、伏乃柱占有5%股份。2011年11月13日，伏乃柱、裴昭珲共同向刘静出具委托书，内容为：“兹委托刘静到刘大庄小区销售房屋：7套空房，及已卖房屋的余款，及商铺34间、农贸市场大棚里面所有铺面地平”。2011年11月30日，刘静分别与何广甫、何广甫妻子夏翠英签订三份商住楼协议书，将委托书中6套房屋售与何广甫、夏翠英。2012年2月29日，归仁镇城管环卫服务中心办证人员与何广甫、夏翠英、刘静、裴昭珲到现场查看后，为何广甫及夏翠英办理了六套村镇房屋所有权证（何广甫三套、夏翠英三套）。 还查明：1.诉讼中，吴恩祥提交刘大庄康居示范村房屋销售合同及购房协议，合同及协议显示：“2011年2月19日，伏乃柱以15.5万元价款将刘大庄康居示范村1幢06号房屋出售给吴恩祥，伏乃柱向吴恩祥出具购房协议；同时，由吴恩祥与刘大庄村委会签订康居示范村房屋销售合同”。吴恩祥称房款系现金交付。关于未办理村镇房屋所有权证的原因，吴恩祥称伏乃柱一直不配合办理房产证。2.诉讼中，吴恩祥申请刘大庄村委会支部书记刘某,4出庭作证，刘某,4陈述刘大庄康居示范村系集体土地上房屋，房屋销售均系村委会与农户签订合同、由伏乃柱收取房款。3.诉讼中，吴恩祥及刘辉、胡修路、邱其林、吴大闯从泗洪县不动产登记局调取四份刘大庄康居示范村房屋销售合同（销售合同由泗洪县归仁镇城管环卫服务中心移交给泗洪县不动产登记局保管），以证明其与村委会签订合同的真实性。4.诉讼中，泗洪法院到刘大庄康居示范村进行了调查，随机调查了五户，该五户均陈述将房款交给伏乃柱、示范村房屋由伏乃柱对外销售，有一户陈述与村委会签订合同（办理村镇房屋所有权证后未保留合同）。 关于房款资金来源，吴恩祥陈述“购房款15.5万元，其在常熟帮他人加工服装，加工费11万多元，向其姐姐胡慕娟借款4万元”。关于房屋装潢情况，吴恩祥陈述“其将房屋交给吴恩和做水磨石、刮大白，其向吴恩和支付3400元装潢款”。关于房屋水电费缴纳情况，吴恩祥及刘辉、胡修路、邱其林、吴大闯陈述“水费都没有票据，是刘大庄私人打井供水，是按每户一年70元由程某1统一收取水费。电费因为手续不齐全，用电是集体户叫刘凯，都是他付电费，每家每户有电表，都是刘凯收钱，没有票据，也没有收条”。关于（2014）洪民初字第1968号案件中张贴查封公告及封条，吴恩祥陈述没有看到张贴的查封公告及封条，具体原因为“其在常熟从事服装加工，未看到张贴的查封公告及封条”。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.吴恩祥从开发商伏乃柱处购买涉案房屋，与刘大庄村委会签订的康居示范村房屋销售合同是否合法有效；2.吴恩祥是否向开发商伏乃柱支付了全部房款；3.在法院查封之前吴恩祥是否合法占有涉案房屋。 关于第一个争议焦点，泗洪法院认为，吴恩祥从开发商伏乃柱处购买涉案房屋，与刘大庄村委会签订的康居示范村房屋销售合同合法有效，具体理由如下：1.综合泗洪法院在（2014）洪金民初字第0118号夏翠英与胡修金排除妨害案件中对伏乃柱的调查情况及该院在本案中对康居示范村五个农户（胡继云、刘邦甫、王文芝、吴保明、胡慕元）的调查情况，胡修金、胡继云、刘邦甫、王文芝、吴保明、胡慕元六个农户均从伏乃柱处购买房屋，可知伏乃柱系对外销售房屋事务方面的合伙负责人，故吴恩祥从开发商伏乃柱处购买涉案房屋并无不当。2.综合吴恩祥和刘辉、胡修路、邱其林、吴大闯共同提交的四份康居示范村房屋销售合同（购房农户为吴广、杜新旺、刘邦金、郭加连）、另案当事人（吴大闯、邱其林、刘辉、胡修路）提交的康居示范村房屋销售合同以及伏乃柱、裴昭珲、刘海东三位合伙人与刘大庄村委会签订的康居工程联建协议书，可知刘大庄康居示范村房屋销售基本模式为“刘大庄村委会与农户签订康居示范村房屋销售合同，由开发商伏乃柱收取房款并向农户出具收条、向农户交付房屋”，该房屋销售模式既满足了刘大庄村委会对建设在村集体土地上的康居示范村内房屋销售管理的需要，亦未侵害三位合伙人的合法利益，更未违反法律的强制性规定，故吴恩祥与刘大庄村委会签订的康居示范村房屋销售合同应属合法有效。 关于第二个争议焦点，泗洪法院认为，吴恩祥已向开发商伏乃柱支付全部房款，具体理由如下：1.综合泗洪法院在本案中对康居示范村五个农户（胡继云、刘邦甫、王文芝、吴保明、胡慕元）的调查情况及在（2014）洪金民初字第0118号夏翠英与胡修金排除妨害案件中对伏乃柱的调查情况，可知胡修金、胡继云、刘邦甫、王文芝、吴保明、胡慕元六个农户均从伏乃柱处购买房屋、均向伏乃柱支付全部房款及伏乃柱向该六个农户出具房款收条，而本案中吴恩祥关于房款资金来源的陈述合理且其提交了伏乃柱向其出具的购房协议，该购房协议中载明伏乃柱收到吴恩祥房款15.5万元，故应认定吴恩祥向伏乃柱支付了全部房款。2.何广甫认为涉案购房协议系后补写的且收条中款项没有实际交付，但其未提供证据予以证明。 关于第三个争议焦点，泗洪法院认为，在泗洪法院查封之前吴恩祥已合法占有涉案房屋，具体理由如下：泗洪法院在（2014）洪民初字第1968号案件中查封了涉案房屋，而吴恩祥从伏乃柱处购买房屋的时间为2011年2月19日，且证人程某1、赵某,4陈述吴恩祥购买涉案房屋后出租给赵某,4加工饲料，加之开发商伏乃柱、裴昭珲、刘海东三人也未强制要求吴恩祥搬离涉案房屋，故应认定在泗洪法院查封之前吴恩祥已合法占有涉案房屋。 另，办理刘大庄康居示范村房屋的村镇房屋所有权证通常需要开发商伏乃柱的协助，吴恩祥陈述其未能及时办理涉案房屋的村镇房屋所有权证的原因起初系开发商伏乃柱不配合、后来系国家政策不允许为农村房屋办理村镇房屋所有权证，其陈述合理且其提交了国务院相关部门的文件予以证明，故应认定非因吴恩祥自身原因未办理涉案房屋的村镇房屋所有权证。因此，涉案房屋符合不予执行的情形，吴恩祥要求停止对涉案房屋的执行，符合法律规定，依法予以支持。 综上，经泗洪法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决：停止对位于泗洪县归仁镇刘大庄康居示范村1幢06号房屋的强制执行。 二审期间，被上诉人吴恩祥围绕其上诉请求，提交以下证据： 1.证人程某2的证言，内容为“吴恩祥、刘辉、胡修路、邱其林、吴大闯五人签订的房屋销售合同上，程某2的名字是我本人所签，我从2000年到2017年初是刘大庄村村委会主任，合同上的公章是会计盖的，合同上载明的时间就是合同签订时间”“因为土地是村集体土地，是村里委托代建的工程，是代建开发的小区，所以合同是和村里签，但是钱是交给伏乃柱，因为小区的投入都是开发商投入”“小区是伏乃柱投入的，当时建设小区的所有事宜都是伏乃柱和村里面联系”“吴恩祥、刘辉、胡修路、邱其林、吴大闯五人的钱都交清了，当时交钱的时候我都在旁边看到的，而且交了钱以后钥匙也给了”。该证据拟证明吴恩祥房屋销售合同是和刘大庄村委会签订的，钱款已经交付。 2.证人胡某,4的证言，内容为“吴恩祥的老婆是我亲妹妹，不是2010年就是2011年借了4万元给吴恩祥，是现金借给吴恩祥用于买刘大庄小区的房子的”。该证据拟证明吴恩祥在购房时，曾向其借款4万元的事实。 被上诉人何广甫对上述证据的质证意见为：证据1，证人证言不予认可；证据2，证人与吴恩祥存在利害关系，不能反映本案的真实情况。 本院对上述证据的质证意见为：结合一审其他证据，对证据1、2的真实性、关联性、合法性予以认定。 二审期间，根据何广甫的申请，本院先后委托南京康宁司法鉴定中心、苏州同济司法鉴定所对吴恩祥与刘大庄村委会签订的落款时间为2011年2月19日的《康居示范村房屋销售合同》的形成时间进行鉴定，因所委托事项无法鉴定，南京康宁司法鉴定中心、苏州同济司法鉴定所分别于2019年5月27日、2019年6月18日出具终止鉴定告知书、退卷函。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审查明的事实，本院依法予以确认。 本案二审争议焦点为：被上诉人吴恩祥对涉案房屋享有的民事权益能否排除法院执行？ 本院认为，结合吴恩祥在一、二审提交的相关证据，应认定吴恩祥对案涉房屋享有的民事权益，能够排除法院强制执行。理由如下： 一、根据伏乃柱、裴昭珲、刘海东与刘大庄村委会签订的《康居工程联建协议书》、刘大庄村书记刘某,4的证言、原村委会主任程某2的证言、一审法院调取的吴广、杜新旺、刘邦金、郭加连等农户签订的《康居示范村房屋销售合同》以及一审法院对胡继云、刘邦甫、王文芝、吴保明、胡慕元等农户的调查情况，能够认定刘大庄康居示范村房屋销售模式为购房农户与刘大庄村委会签订房屋销售合同，伏乃柱收取购房款、出具收条给农户，并向农户交付房屋。本案中，吴恩祥与刘大庄村委会于2011年2月19日签订案涉房屋销售合同，签订时间在案涉房屋被法院查封之前，该合同合法有效。何广甫主张该合同并非在2011年2月19日签订，而是事后伪造，并未提供证据证明，本院不予采信。何广甫主张刘大庄村委会签订合同系无权处分，依据不足，本院亦不予采信。 二、吴恩祥主张系一次性现金付清购房款，关于购房款的资金来源其陈述合理并提供证人胡某,4的证言佐证，结合伏乃柱于2011年2月19日出具购房款收条及证人刘某,4、程某2的证言，能够认定吴恩祥已于2011年2月19日付清案涉房屋全部购房款。 三、结合证人程某1、赵某,4以及刘某,4、程某2的证言，能够认定在案涉房屋销售合同签订后，伏乃柱即将房屋交付给吴恩祥，在案涉房屋被查封前，吴恩祥已经将房屋出租给他人使用，能够认定案涉房屋在被法院查封前，吴恩祥已经合法占有使用案涉房屋。 四、虽然夏翠英曾办理案涉房屋的村镇房屋所有权证，但泗洪法院（2014）洪民初字第1968号民事判决（即本案执行依据），已经认定该证的发证机关为泗洪县归仁镇城管环卫服务中心，并非法定房屋登记机构，不能产生物权变动效果。案涉房屋系为解决农村土地节约化利用而兴建的农村集中居住点，其土地属于农民集体所有，现并无证据证明能够办理产权证，因此，也不能认定系因吴恩祥的原因未办理案涉房屋所有权证。 综上所述，上诉人何广甫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3400元，由上诉人何广甫负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐淮成 审判员  仲召虎 审判员  陈 鹏 二〇一九年七月二十五日 书记员  蔡雨桐 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。