徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0312民初9435号原告：徐州骏驰汽车维修有限公司，住所地徐州市铜山区天津路西、海河路北。法定代表人：郝振，该公司总经理。委托诉讼代理人：李方，江苏彭邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴洁瑞，江苏彭邦律师事务所律师。被告：肖淑芳，女，1951年8月1日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：宋洪成，江苏浩然风律师事务所律师。原告徐州骏驰汽车维修有限公司诉被告肖淑芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案，先由审判员刘振亚独任审判，后依法组成合议庭，于2018年12月18日、2019年2月29日公开开庭进行了审理。原告徐州骏驰汽车维修有限公司的委托诉讼代理人李方、裴洁瑞，被告肖淑芳及其委托诉讼代理人宋洪成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州骏驰汽车维修有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告因承租房屋被拆迁所造成的装修损失、搬迁及临时安置费用、停产停业损失等30万元；2、诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年5月10日签订《房屋租赁协议》一份，协议约定被告将位于铜山新区的房屋租赁给原告使用，租赁期限自2016年5月10日至2019年5月10日，每年租金为人民币103000元。协议还约定“若拆迁，乙方所装修范围内，装修拆迁费用由乙方所得”，期间原告对涉案房屋进行装饰装修，并添附了许多设备设施用于汽车维修业务，经营收入一直很好。2018年8月8日，铜山区人民政府发布《徐州市铜山区北京路小学及周边地块棚户区改造项目房屋征收补偿方案》，涉案房屋在征收范围内。征收开始后，被告与征收单位签订了房屋征收补偿协议，因原告及时到征收单位说明租赁情况，补偿款才没有被领走。原告在得知征收情况后，与被告协商拆迁补偿款事宜，但被告一直推脱。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉请。被告肖淑芳辩称，一、原告所诉停产停业损失、拆迁奖励等相关费用没有依据，根据双方的合同约定，仅仅是装修费用给付原告。另外，虽然合同中没有约定搬迁的费用，但是被告并没有想留取该搬迁费用5000元；二、如原告所述，原被告之间签订租赁协议，而原告自2018年5月10日至2018年9月30日，该期间的租金38000余元，应当予以抵扣；三、政府拆迁实质上是政府和被拆迁的业主之间所产生的权利义务关系，而不是像原告想象的应当给予原告相应的拆迁奖励等费用，因此，请求法院查明事实，依法裁决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月10日，原被告签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于徐州市铜山新区附属设施租赁给原告，租赁期限为2016年5月10日至2019年5月10日，年租金为103000元。该协议第四条约定“租赁期满或因政策性房屋拆迁协议解除终止时，协议所剩余租期租金如数返还，承租方逾期应无条件搬出”；该协议第八条约定“如拆迁，乙方（承租方）所装修范围，装修拆迁费用由承租方所得，……。”在双方租赁期间，2018年8月8日徐州市铜山区人民政府办公室印发《徐州市铜山区北京路小学及周边地块棚户区改造项目房屋征收补偿方案》，征收范围主要为：铜山新区北京路东侧，海河路北侧，天津路西侧，运河路南侧，征收实施单位为铜山区房屋征收办公室和铜山街道办事处。原告的房产在征收范围。该方案载明：“五、（二）商业用房征收采取货币补偿的方式，由具有相应资质的房地产价格评估机构对被征收房屋进行评估，按被征收房屋评估价值补偿被征收人。因搬迁造成商业用房停业损失的给予一次性综合补助（见附件）。六、奖励政策1、居民住宅和商业用房，被征收人在签约期限内签约并按期交房的分三个时间段给予奖励：第一个10天内签约并交房的按被征收房屋评估价值的10%奖励……附件为搬迁补助费、临时安置补助费、误工费补偿标准：1、住宅的搬迁补助费按10元/平方米计算合法建筑面积，非住宅按14元/平方米计算；2、住宅的临时安置补助费按12元/平方米/月计算；3、征收非住宅造成停产、停业的，按其房屋评估价值的比例给予一次性补偿，纯营业的按10%，非纯营业的按6%。2018年9月30日，因政府征用该地块，徐州市铜山区房屋征收办公室与被告肖淑芳签订了《房屋征收补偿协议》，载明：被征收人：肖淑芳……因北京路小学及周边地块改造项目建设需要，征收乙方（肖淑芳）房屋及其附属物……、海河路北，用途：工业，产权性质：私。被征收房屋综合补偿3705435元，其中装饰装潢补偿224354元、搬迁补助费29160元、停业停产损失补助171388元、搬迁奖励171388元、误工费500元、被征收房屋及附属物评估价值3108645元。甲方付乙方3705435元，甲方付乙方，协议审核生效后20日内结清。后涉案房屋拆迁，双方因拆迁补偿费问题引起纠纷。另查明，原告徐州骏驰汽车维修有限公司成立于2014年1月20日，经营范围二类汽车维修（乘用车）。在租赁期间，因经营生产需要，原告对涉案房屋进行了装修。另据北京路小学及周边地块改造项目预评估报告单显示，涉案房屋所有权人为亚太电器，土地权利人为肖淑芳等6人。价值时点：2018年8月10日，房屋土地补偿总价值为2856474元。庭审中，被告认可《固定资产--机器设备搬迁清查评估明细表》中固定资产合并搬迁费5000元归原告所有；被告认可以下资产补偿费用归原告所有：水冲厕所3008元、监控1600元、空调（挂机）300元、空调（柜机）400元、喷漆房17112元、广告牌5292元、地砖14786元、广告牌5597元，合计48095元。以上事实，有原告提供的《房屋租赁协议》、《房屋征收补偿协议》、《房屋征收结算表》、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本案争议的焦点是：原告要求被告赔偿室内装潢款、附属物、搬迁费用、搬迁补偿费、停业损失费、奖金等是否有依据。本院认为，原告徐州骏驰汽车维修有限公司与被告肖淑芳签订的《房屋租赁协议》有效，双方应当按照协议约定享有权利、履行义务。根据《房屋租赁协议》第四条约定“租赁期满或因政策性房屋拆迁协议解除终止时，协议所剩余租期租金如数返还，承租方逾期应无条件搬出”，可见双方在缔结协议时对日后可能出现政策性房屋拆迁已经预见，约定条件成就时合同解除。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》[苏高法审委（2008）24号]第二十九条规定：“房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。出租人知道或者应当知道租赁房屋将被拆迁，出租房屋时未将租赁房屋拆迁事实告知承租人，承租人要求出租人赔偿损失的，人民法院应予支持，但承租人知道或者应当知道的除外，出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。”根据协议第八条约定“如拆迁，乙方（承租方）所装修范围，装修拆迁费用由承租方所得，……。”，该房屋拆迁后，对于原告应获得所装修范围的“装修拆迁费用”。因原被告《房屋租赁协议》对租赁房屋及场地面积并无约定，双方对原告所装修的范围存在争议，原告对此应当承担举证责任。原告主张室内装潢补偿款138900（694.5平方米×200元/平方米）元，原告提供了录音及原告厂房被拆迁前的照片，欲证明原告租赁房屋的具体面积以及装修、设备情况。经质证，被告对录音内容的真实性不予认可。原告还提供了刘凤玲制作的明细表，该明细表列明水冲厕所3008元、监控1600元、空调（挂机）300元、空调（柜机）400元、喷漆房17112元、广告牌5292元、地砖14786元、广告牌5597元，合计48095元。该表列明装潢面积183.2平方米，单价180元/平方米，总价32976元。经质证，被告不予认可，认为没有授权儿媳刘凤玲与原告结算。另据原告提供的《房屋征收结算表（商业）》记载，室内装修款为1121.77㎡×200元/㎡=224354元。被告补充提供了《室内装饰装修等级认定表》，记载“肖淑芳919.75×200元/㎡=183950元；修理厂202.02㎡×200元/㎡=40404元”。经质证，原告不予认可，认为存在造假的可能。对此，本院认为，原告提供的谈话录音不能证明双方已经明确了原告对租赁房屋室内装潢的面积；原告提供的《房屋征收结算表（商业）》仅证明了被告因房屋征收获得装修补偿的总面积1121.77㎡及金额224354元，原告提供的刘凤玲制作的明细表被告不予认可，而被告补充提供的《室内装饰装修等级认定表》记载“肖淑芳919.75×200元/㎡=183950元；修理厂202.02㎡×200元/㎡=40404元”，进一步细化了原告的装修补偿面积和被告的装修面积，《室内装饰装修等级认定表》的总面积与原告提供的《房屋征收结算表（商业）》面积一致，也与原告提供的刘凤玲制作的明细表（装潢面积183.2平方米，单价180元/平方米，总价32976元）相差不大，故对原告租赁被告房屋在征收时获得室内装修补偿款的金额，本院确认为40404（202.02㎡×200元/㎡）元。对于原告主张的资产补偿费用48095元及搬迁费用5000元，被告认可，本院予以支持。对于原告主张的搬迁补助费，原告主张根据拆迁补偿协议，按照原告所承租的面积694.5平方×14元/平方，合计9723元，该部分费用也由原告所得。对此，本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权条换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”即便原被告的《房屋租赁协议》不因拆迁而提前终止履行，原告在合同履行期限届满仍然要面临搬迁，被告已同意给付原告5000元搬迁费用，故对原告另主张搬迁补偿费缺乏依据，本院不予支持。对于停产停业损失、奖金，原告认为，被告之所以能够获得停产停业损失，是因为原告在承租该涉案地块的经营行为，同时该次拆迁，确实给原告造成了不可估计的停产停业损失，而且根据拆迁补偿政策，停产停业损失的补偿对象为实际经营的企业造成的拆迁损失，所以该部分费用理由归原告所有，按照相应的标准，计算的数额为464203.08乘以10%，合计46420.3元。对于搬迁奖励，原告认为，这是为了奖励配合征迁而发放的，涉案地块在拆迁时仍然由原告在正常经营营业，原告与被告之间的租赁合同依然合法有效正在履行，如果没有原告的主动配合，被告及相关单位不可能顺利完成拆迁，所以原告承租部分的征迁奖励应当归原告所有，该部分费用原告主张46420.3元。本院认为，停产停业损失的补偿对象为房屋所有权人，被告能够获得房屋征收补偿与原告并没有民事法律上的关联性，因房屋征收导致房屋租赁合同无法履行，原被告的权利义务关系应当由租赁双方按照租赁协议的约定或者相关法律法规处理，与征收房屋补偿项目无关。原被告签订《房屋租赁协议》约定租赁期限自2016年5月10日至2019年5月10日，因该房屋被拆迁，客观上造成原告的期待利息受损，被告已经领取了停业停产损失补助171388元，原告主张46420.3元，本院予以支持。对于原告主张的奖励金，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第二款规定“市县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励”，该规定明确了奖励的对象为被征收人，配合搬迁是原被告双方签订的《房屋租赁协议》第四条的约定“租赁期满或因政策性房屋拆迁协议解除终止时，协议所剩余租期租金如数返还，承租方逾期应无条件搬出”，原告配合搬迁是履行合同义务，其主张搬迁奖励金无依据，本院不予支持。被告虽辩称原告未能交纳自2018年5月10日至2018年9月30日租金38000余元，应当予以抵扣，但是并未提出反诉请求，也未能对此举证证明，故本院不予合并审理，被告可以另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告肖淑芳于本判决生效后十日内偿付原告徐州骏驰汽车维修有限公司资产补偿费用48095元、搬迁费用5000元、室内装修、装潢费40404元、停产、停业损失补偿费46420.3元，合计139919.3元；二、驳回原告徐州骏驰汽车维修有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，原告徐州骏驰汽车维修有限公司负担2700元，被告肖淑芳负担3100元；保全费2020元，由被告肖淑芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘振亚人民陪审员  陈冬梅人民陪审员  刘雪华二〇一九年七月三十一日书 记 员  解 琰