四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初3935号 原告：李文倩，女，1991年2月17日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：李辉，四川超环律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：杨尚科，四川超环律师事务所律师，特别授权。 被告：四川宝乐佳置业有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府三街********。 法定代表人：黄孝光，总经理。 委托诉讼代理人：贺磊，四川君益律师事务所律师，特别授权。 第三人：四川华宇业昊房地产开发有限公司，住所地：成，住所地：成都市武侯区人民南路四段**> 法定代表人：练渝珊，总经理。 委托诉讼代理人：王江，四川天与律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：马青，四川天与律师事务所律师，一般代理。 原告李文倩与被告四川宝乐佳置业有限公司（以下简称宝乐佳公司）、第三人四川华宇业昊房地产开发有限公司（以下简称华宇业昊公司）服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文倩及其委托诉讼代理人李辉、杨尚科，被告宝乐佳公司的委托诉讼代理人贺磊，以及第三人华宇业昊公司的委托诉讼代理人马青、王江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李文倩向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《优惠服务协议》；2.判令宝乐佳公司退还原告支付的优惠服务费35000元；3.本案诉讼费由宝乐佳公司承担。事实和理由：2018年7月28日，李文倩与宝乐佳公司签订《优惠服务协议》，约定李文倩向宝乐佳公司交纳购买车位优惠服务费35000元，即可享受最高优惠，优惠后所购车位合同价格81077元，优惠服务费不计入购买车位价款，不体现在购房合同中。同日，李文倩与华宇业昊公司签订了《商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》，约定预售许可证10151号下-1层83号车位总价款为81077元，由李文倩于2018年7月28日及8月23日付清。但合同签订以后，李文倩发现与所购车位相同的车位销售价格仅为6-8万(甚至更低)，即宝乐佳公司所做的“最高优惠”实际上却高于市场平均价格。李文倩为购买车位却实际花销116077元，损失惨重。李文倩认为，宝乐佳公司未履行合同义务导致合同目的根本无法达到，依法应当解除合同，并由宝乐佳公司退还李文倩支付的优惠服务费35000元，故李文倩诉至法院。庭审中，原告方明确其诉请的解除优惠服务协议为法定解除，依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款，基于宝乐佳公司未履行《优惠服务协议》第2条和第9条之约定义务；同时明确第2项诉请要求退还服务费系基于第1项解除协议的诉请，依据为《中华人民共和国合同法》第九十七条。原告还当庭陈述：《优惠服务协议》中约定的车位原价高于房管部门的备案价。 被告宝乐佳公司辩称，本案优惠服务协议已经履行完毕，不能解除。宝乐佳公司无需退还李文倩优惠服务费，具体理由如下：1.案件的基本事实和收取款项的性质及依据。宝乐佳公司与华宇业昊公司签订了华宇车位包销代理合同，合作期限自2017年11月15日至2018年11月14日，约定宝乐佳公司以独家包销代理的方式为华宇业昊公司销售车位。合同第4条约定“宝乐佳公司（被告）根据实际情况向客户收取服务费，作为宝乐佳公司开展营销策划活动和代理销售车位的佣金，华宇业昊公司无需另行支付佣金或者代理费用”，第7条约定“代理销售项目房屋时，向客户收取的每套1-4万元服务费即为包销服务费，华宇业昊公司不向宝乐佳公司另行支付任何费用及佣金，包销代理费由宝乐佳公司直接向购房者收取并由宝乐佳公司直接出具收费凭证”，合同同时约定保证金政策和兜底政策，宝乐佳公司在履行合同时依约向华宇业昊公司缴纳了60万元保证金，在履行合同中期，因2017年12月25日前未能完成合同约定的销售1500万元的任务，又依约就未售车位向华宇业昊公司支付了10%的订金购买未售车位，享有一次更名权，更名期限300天。李文倩所购买的车位是在2017年12月25日之后，属于宝乐佳公司缴纳了10%订金给华宇业昊公司的那部分车位，因此后续的付款证据pos单也能够证明李文倩向宝乐佳公司支付了车位款10%的款项，余下的90%是直接支付给华宇业昊公司。整个购买过程中，宝乐佳公司安排专人全程向李文倩提供了服务，宝乐佳公司履行了优惠服务协议，李文倩享有专人服务和咨询等专业服务，李文倩如愿与华宇业昊公司签订合同，购买到心仪车位，宝乐佳公司收取的款项是华宇业昊公司允许的直接向客户收取的服务费，该费用视作其向宝乐佳公司支付的佣金，以上是本案的基本事实；2.关于所签订的《优惠服务协议》收取服务费的合法性和合理性，宝乐佳公司结合自身资源，通过与华宇业昊公司合作，帮助开发商宣传产品，也帮助客户最快锁定交易车位，快速匹配交易双方，实现开发商快速资金回笼，为此开发商向宝乐佳公司提供了低于市场价的车位底价，即李文倩的购车价，同时宝乐佳公司也为此付出了相应的商务代价即向开发商支付了60万元保证金。完不成任务保证金将被没收，中期又向开发商支付了120多万元的兜底款，还要面临市场不稳定的压力，巨额的人力资源成本、销售物料成本、税收成本、资金利息成本等各类成本。在整个销售环节中开发商没有支出，收取了宝乐佳公司的保证金和兜底款，市场营销的风险也全部由宝乐佳公司承担了。宝乐佳公司因此在开发商允许将服务费作为佣金的基础上收取了李文倩的服务费。收费的过程当中，原被告签订了优惠服务协议，该协议宝乐佳公司认为是双方真实意思表示，已经发生了法律效力，依法应当受到法律的保护。协议详尽、真实地载明了李文倩依约享有前述已经阐述过的包括优惠价格等在内的各项服务，透明公正，为客户节省了大量的时间成本和经济成本，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，也不存在第五十四条规定的可撤销的情形，依法生效的合同应当受到保护。李文倩现在单方要求解除优惠服务协议，不利于交易的稳定性，违反了民法的诚实信用原则，会使社会陷入失序状态，该合同已经履行完毕，故李文倩现在要求解除优惠服务协议的诉求不应得到支持。3.李文倩要求退还服务费于法无据，根据前述，《优惠服务协议合法性》应当受法律保护且已履行完毕，宝乐佳公司所收取的服务费系双方真实意思表示，李文倩要求退还服务费于法无据，不应得到支持。 第三人华宇业昊公司辩称，本案案由为服务合同纠纷，李文倩诉请的基础是案涉优惠服务协议。华宇业昊公司与李文倩是买卖合同关系，华宇业昊公司不是优惠服务协议的合同主体，按照合同相对性原理，华宇业昊公司与李文倩的诉求无关。 本院经审查认定事实如下：2017年11月20日，宝乐佳公司（乙方）与华宇业昊公司（甲方）签订《华宇车位包销代理合同》，约定：合同标的物为甲方开发的华宇·天府花城项目中的车位（具体详见附件《车位销售基准价格明细表》）。委托方式为包销代理。乙方按照甲方要求宣传、销售本项目车位。销售合同及认购协议由甲方工作人员负责签订。乙方销售团队、销售管理工作由乙方负责安排，但乙方的工作安排符合甲方的要求，乙方销售团队与甲方不存在劳动关系或劳务关系。合作期限自2017年11月15日至2018年11月14日，为期一年。甲方制定车位销售基准价格，乙方按该车位销售基准价格进行销售。乙方有权根据销售情况及销售节点制定车位销售政策（但应报甲方审核同意后方可执行），在不违反法律法规及政策的前提下，乙方有权向客户收取服务费（根据具体车位情况，每套收取1—4万不等）。 李文倩向宝乐佳公司支付了35000元服务费，2018年6月28日，宝乐佳公司向李文倩分别开具了金额为人民币10000元和25000元的收据。随后，李文倩（乙方）与宝乐佳公司（甲方）签订《优惠服务协议》，约定：乙方所购车位原总价为180000元/个，乙方向甲方交纳本项目服务费35000元，即可享受最高优惠，优惠后所购车位合同价格81077元。服务费不计入购买车位价款，不体现在购房合同中。优惠期限：2018年7月28日至2018年7月31日，乙方在优惠期限内享有优惠服务，优惠期限届满乙方的权利即告终止，甲方已收取的服务费将不再退还。乙方与开发商签署《认购协议书（车位）》，甲方提供购房优惠服务的义务即履行完毕，优惠后的购房总价以《商品房买卖合同》为准，甲方已收取的购买车位服务费将不再退还。甲方为乙方提供的购买车位优惠服务，自本协议书签订之日起，乙方与开发商之间的权利以《商品房买卖合同》约定为准，与甲方无关，甲方不承担任何责任，购车位服务费将不予退还。特别确认：甲方已为乙方提供车位信息咨询、专职人员现场带看、专职人员帮业主挑选最优质车位、专业人员市场分析、合同签约流程签订管控、银行按揭咨询，协助银行完成客户贷款服务等一系列专业服务。甲方就本合同的条款已向乙方进行充分解释和详细说明，乙方已详细了解并阅读以上条款，自愿签署本协议。 2018年7月28日，李文倩（买受人）与华宇业昊公司（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议约定，鉴于双方已就买受人购买【华宇·天府花城（北地块）】﹣1楼83号车位相关事宜签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，为进一步明确双方的权利义务关系，经双方协商，特作如下补充约定，以供双方共同遵照执行：该商品房设计的单价、总价款均为含增值税价款，增值税税率5%。其中，不含税总价款为人民币77216.19元，增值税额为人民币3860.81元。 后李文倩向华宇业昊公司支付了购买车位的款项，华宇业昊公司向李文倩开具了金额共计81077元的票据。 庭审中，（一）宝乐佳公司和华宇业昊公司一致陈述：1.宝乐佳公司和华宇业昊公司签订的《华宇车位包销代理合同》附件中没有北地块车位的价格，双方没有对北地块车位的销售价格进行书面约定，宝乐佳公司系根据华宇业昊公司电脑系统中的底价向原告进行销售，该底价与实际销售给原告的价格一致；2.在宝乐佳公司为华宇业昊公司提供包销服务期间，华宇业昊公司既未自行对外销售案涉小区车位也未委托除宝乐佳公司以外的其他人对外销售案涉小区车位；（二）李文倩陈述确认案涉车位已登记（或备案）至李文倩名下；（三）李文倩、宝乐佳公司及华宇业昊公司一致确认：案涉车位的销售价格低于华宇业昊公司在房管部门备案的案涉小区车位的销售价格。 上述事实有《华宇车位包销代理合同》、《优惠服务协议》、《商品房买卖合同补充协议》、转账证明、收据、庭审记录及当事人陈述等在案为证。 审理中，（一）李文倩还提交了以下证据材料：1.案涉车位同地段其他小区车位买卖合同（两份）及案涉本小区其他车位出售合同（一份），欲证明同地段、同小区的同价位车位明显低于案涉车位的价钱；2.2019年7月2日录制的视频光盘一张，欲证明案外人购买车位价款低于李文倩购买的车位价款；3.手机视频记录，欲证明案外人购买车位价款低于李文倩购买的车位价款。 对李文倩提交的上述证据，宝乐佳公司质证如下：1.对第1组证据中的其中一份案涉车位同地段其他小区车位买卖合同的三性均不认可，主张是复印件，认为不能达到李文倩的证明目的；对另一份案涉车位同地段其他小区车位买卖合同的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为不能达到李文倩的证明目的；对案涉本小区其他车位出售合同的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该合同的成立时间2018年11月29日已经超出了宝乐佳公司的服务期限，与本案事实没有可比性，不能达到李文倩的证明目的。2.对视频光盘的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为光盘的形成时间2019年7月2日与本案案涉合同的签订时间相差甚远，不能达到李文倩的证明目的。3.对手机视频有异议，不予认可。 对李文倩提交的上述证据，华宇业昊公司质证如下：1.对案涉车位同地段其他小区车位买卖合同和案涉本小区其他车位出售合同的三性均有异议。2.对视频光盘的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为光盘的形成时间2019年7月2日与本案案涉合同的签订时间相差甚远，不能达到李文倩的证明目的。3.对手机视频有异议，不予认可。 对李文倩提交的上述证据，本院认证认为：1.其中一份案涉车位同地段其他小区车位买卖合同为复印件，李文倩未提交其他证据证明复印件的真实性，本院对该复印件不予采信；同时，案涉车位同地段其他小区车位买卖合同并非本案当事人订立，非案涉小区的车位价格对本案诉争不具证明力，本院对此亦不予采纳；案涉小区其他车位出售合同系案外人与第三人华宇业昊公司于2018年11月29日订立，该时间在宝乐佳公司包销期间以外，不能达到李文倩的证明目的，本院不予采纳；2.视频内容及手机视频内容实际为自然人的口头陈述，陈述者身份不明，所陈述的内容没有切实有效的证据予以佐证，且其中视频光盘的形成时间为2019年7月2日，与本案案涉车位销售时间相去甚远，视频均不能达到李文倩的证明目的，本院不予采纳。 （二）宝乐佳公司还提交了以下证据材料：1.中国建设银行客户专用回单、个人活期账户交易明细，欲证明宝乐佳公司为履行与华宇业昊公司的代理合同，向华宇业昊公司支付了600000元保证金，也支付了未完成销售车位的10%的定金作为兜底车款；2.POS签购单，欲证明李文倩向宝乐佳公司缴纳的购买车位10%的款项系宝乐佳公司向华宇业昊公司缴纳的10%订购款，是李文倩购买车位款的一部分；3.楼盘挂牌价的清单，欲证明在同一个区域内的同等车位产品，其余楼盘的销售价格均高于李文倩的购买价格。 对宝乐佳公司提交的上述证据材料，李文倩质证如下：1.对中国建设银行客户专用回单、个人活期账户交易明细的关联性有异议，该证据仅能证明宝乐佳公司与华宇业昊公司之间的交易明细与法律关系，与本案无关；2.对楼盘挂牌价的清单三性均不认可，其为打印件，无法核实其真实性，也无法达到宝乐佳公司的证明目的。 对宝乐佳公司提交的上述证据材料，华宇业昊公司质证如下：1.对中国建设银行客户专用回单、个人活期账户交易明细的无异议；2.对POS签购单无异议；3.对楼盘挂牌价的清单无异议。 对宝乐佳公司提交的上述证据材料，本院认证如下：中国建设银行客户专用回单、个人活期账户交易明细及POS签购单、楼盘挂牌价的清单对本案诉争不具证明力，不影响本案诉争之认定，本院均不予采纳。 本院认为，李文倩与宝乐佳公司签订的《优惠服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。本案中，李文倩与宝乐佳公司约定李文倩向宝乐佳公司支付优惠服务费35000元，宝乐佳公司为其提供优惠服务，约定优惠后所购车位合同价格为81077元；根据前述查明与认证，华宇业昊公司在庭审中确认同时期仅宝乐佳公司在代理销售案涉小区车位，而宝乐佳公司与华宇业昊公司在庭审中一致确认该价格为同期销售底价，本案也无其他证据显示宝乐佳公司可按照比华宇业昊公司提供的销售底价更低的价格向李文倩提供优惠服务，即宝乐佳公司与华宇业昊公司之间确定的销售底价应为宝乐佳公司可给李文倩提供的最高优惠，宝乐佳公司实际为李文倩提供了《优惠服务协议》中约定的最高优惠服务；故李文倩关于宝乐佳公司未履行《优惠服务协议》第二条、第九条之义务，未提供最高优惠的事实理由不能成立，因此，李文倩以此为由主张解除合同的诉请，缺乏事实基础，本院对此不予支持。同时，对于李文倩以解除合同为由要求宝乐佳公司退还服务费的诉请，因解除合同之理由不能成立而不予支持。关于李文倩提出的《优惠服务协议》中记载的车位原价高于房管部门备案价的主张，本院认为，该理由并不属于法定的合同解除理由范畴，该合同记载内容并不影响本案诉争之认定，本院对此主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，以及参照《最高人民法院关于民事诉讼证明的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告李文倩的全部诉讼请求。 本案案件受理费338元，由原告李文倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  夷杨颖 二〇一九年七月二十六日 法官助理张晨雨 书记员张雨曼