广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终7981号上诉人（原审被告）：刘卫民（曾用名：刘卫文），男，1967年10月22日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：刘卫斌，系刘卫民弟弟。被上诉人（原审原告）：广州市花都区花城街东边村松元经济合作社。住所地：广州市花都区花城街东边村。负责人：汤爱娣，社长。委托诉讼代理人：绿野漾子，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮洪清，广东百科律师事务所律师。上诉人刘卫民因与被上诉人广州市花都区花城街东边村松元经济合作社（以下简称松元经济社）租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初4161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘卫民上诉请求：1.改判刘卫民与松元经济社于2010年3月15日签订的《租赁合同》有效；2.判决确认刘卫民与第三人广州XX管理咨询有限公司于2017年3月与松元经济社及村委调解的转租合同有效；3．撤销一审判决，本案诉讼费由松元经济社承担。事实和理由：一、租赁的厂房，该社有依法规划报建，报建手续为六层，因经济原因暂盖两层。松元经济社于2010年3月签订合同前有出示上述报建手续，故松元经济社故意隐瞒真实情况致使法院查清事实不明，认定法律依据不仅不适用本案且错误。二、刘卫民与松元经济社签订合同，按时交租，从未违约，合同签订交付后，由于刘卫民没及时使用，于2011年至2015年5月曾多次发现有人非法侵占使用。2015年3月刘卫民发函至村××、××、街道，要求追究侵占人法律责任后，厂房腾空，然后刘卫民在东边村老村长徐光安的介绍下出租其侄使用，未签合同，遭到松元社少数个别人的暴力干涉，装修停工，一车砖仍在，使厂房无法利用,于是转租给不知实情第三人XX公司，刘卫民因借XX公司巨款也无法偿还，先抵押使用权，后改为一次付租转使用权，期间又有人非法占用，直至2017年初刘卫民、第三人多次去村委协商确权收回使用，该厂房腾空，并与第三人办理了场地移交确认。上述事实，有刘卫民致电110报案，第三人直接报案记录，并有村委会证明(二)可证实上述事实。三、因刘卫民向中央巡视组反映情况，花都区花城街办事处于2018年4月10日作出花城信访复函(2018)61号回复刘卫民，称《租赁合同》纠纷已向花都区人民法院诉讼为由，不予受理。结合该案于4月10日法院受理，明显可见花城街回复事项不属实，不排除与松元经济社恶意不作为，踢皮球至法院逃避责任，刻意串通隐瞒纠纷事实，更不排除借法院之名打击报复刘卫民向中央巡视组反映问题的权利。四、松元经济社编造虚假刘卫民联系方式(请问街道信访回复次次又能送达?)，故意造成缺席审判，不质证，任凭松元经济社一面之词，个人意见，出示虚假证据，自导自演的告示(2018年2月8日解除合同)，出示证明，场地早已清空，人去楼空，并已断电停水。事实证明，至今仍被非法侵占，晚上开餐厅。因此不排除，该社社长、街道个别人等等充当保护伞，非法谋取侵占对象好处，而法院并末依法查明。关于送达，刘卫民关机拒收更不属实。事实上，刘卫民委托弟弟于2018年7月28日去法院立案庭拿传票遭拒，其到一审法院做过几次笔录，也未获得开庭笔录。据松元经济社提交场地现状证明，再根据2018年11月14日花城街信访复函(2018)199号，刘卫民因松元经济社纠纷遭受挟持、非法拘禁，应通过司法途径解决，就一切再明白不过，也明白一审法官面对黑恶保护伞的压力而做出违心的不公判决。五、一审法院去村委找村支书做笔录、调查为依据，对本案判决认定是不妥当的。谁都清楚，刘卫民遭受不法人身伤害，谁都清楚使用权转让第三人，用诉讼方式解决根本不存在的纠纷，其根本就是用合法形式掩盖非法目的。明知刘卫民既无钱请律师，又不能及时应诉，说白了就是直接损害刘卫民利益同时强取豪夺第三人企业资产。请问是否选择性诉讼呢?东边村有300至500份租赁合同，芙蓉大道、平步大道在2015年前少有厂房，大多数都是空地、荒草地，连简易厂房都不存在，为什么偏起诉刘卫民多年历史遗留搭建厂房的合同呢?六、一审判决运用法律不当、事实不清，有拖延、助长黑恶势力故意侵犯、损害他人利益之嫌?被损害人有刘卫民，有第三人无法收回经营，有经济社村民等利益，故恳请二审法院依法改判。松元经济社二审答辩：同意一审判决处理，不同意刘卫民的上诉请求。松元经济社于2018年4月10日向一审法院提起本案诉讼：1.请求确认松元经济社与刘卫民于2010年3月15日签订的《租赁合同》自起诉之日起解除；2.请求判决确认刘卫民向松元经济社支付拖欠的租金235380元（按合同约定的租金标准，自2015年1月1日暂计至2018年3月31日），请求支付至实际返还涉案楼房之日为止；3、请求判决刘卫民向松元经济社支付逾期交租违约金313679.30元（按合同约定的每日2‰计算，自逾期交租之日起暂计至2018年4月2日），请求支付至交租之日止；4、由刘卫民承担本案的诉讼费用。一审诉讼中，松元经济社变更诉讼请求为：1、请求确认松元经济社与刘卫民双方于2010年3月15日签订的《租赁合同》自始无效；2、请求判决刘卫民向松元经济社支付厂房占用费235380元（参照租赁合同约定的租金标准，自2015年1月1日暂计至2018年3月31日，暂计为235380元），请求支付至实际返还案涉厂房之日为止；3、由刘卫民承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：涉案租赁物位于广州市花都区芙花都××芙蓉大道站地段，是由松元经济社自行建设的两层楼房，该楼房的建设未取得建设工程规划许可证。2010年3月15日，松元经济社（甲方）与刘卫民（乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方同意将涉案租赁物按现状租给乙方使用，约定租赁年限为三十年，即从2010年5月1日至2040年4月30日止。租金按以下三年递增一次方式计算：2010年5月1日-2013年4月30日，每年租金67000元；2013年5月1日-2016年4月30日，每年租金70350元；2016年5月1日-2019年4月30日，每年租金73868元；2019年5月1日-2022年4月30日，每年租金77561元；2022年5月1日-2025年4月30日，每年租金81439元；2025年5月1日-2028年4月30日，每年租金85511元；2028年5月1日-2031年4月30日，每年租金89787元；2031年5月1日-2034年4月30日，每年租金94276元；2034年5月1日-2037年4月30日，每年租金98990元；2037年5月1日-2040年4月30日，每年租金103940元。乙方缴付10000元作为租赁保证金。租金按先交租后使用的原则，分两期交付，乙方在每年1月10日前交付当年的50%租金，在7月10日前再交付余下的50%的租金。合同并对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，刘卫民向松元经济社支付了保证金10000元。合同签订当天，松元经济社将涉案租赁物交付给刘卫民使用，刘卫民已经向松元经济社付清了2010年5月1日至2014年12月31日的租金，从2015年1月1日开始欠租。2015年12月22日，刘卫民出具《延缓交租请求书》，载明，请求事项：我方从2006年1月1日至2036年1月1日承包贵社位于东边村松元经济社土名为黄泥塘的鱼塘使用面积约60亩，芙蓉大道XX收费站地段的两层楼房及楼房前面空地，租期共30年，现请求延缓一年交租，租赁合同的其它权利义务不变。事实与理由：我方经多次到贵村，贵村领导工作繁忙一直没时间洽谈，由于承包贵社位于花都区花花都××××街东边村社的鱼塘及租赁物，承租以来没有任何收益，也没有机会合理开发，导致我方经济上出现困难。长期以来我对贵单位福利都有一定的贡献。现由于2015年全国性经济不景气，本人经营出现困难，导致资金周转不畅。已没有能力支付2015年租金。特恳求看在合作多年的情分上，望贵单位同意延缓交租为盼。2018年2月8日，松元经济社在涉案楼房张贴了解除合同通知书，通知书中载明由于刘卫民逾期交租,《租赁合同》自刘卫民收到本通知书之日起解除，本合作社将于刘卫民收到通知书之日起十日内对该厂房停水停电，自行收回厂房。后松元经济社向刘卫民邮寄了解除合同通知书。2018年2月18日左右，松元经济社停止了涉案场地的水电。关于涉案租赁物的使用情况，松元经济社于诉讼中陈述，刘卫民于2015年1月1日起使用涉案租赁物的情况，我方不清楚，2015年刘卫民曾向我方提交了一份延缓交租请求书，2016年至2017年6月份期间我方没有社长，对于刘卫民迟迟未支付租金的情况无人处理，故对涉案租赁物的使用情况我方不清楚。松元经济社于2018年8月22日就租赁物的现状说明如下，涉案楼房共两层，根据我社工作人员现场查看，一楼部分卷闸门是锁的，有些是打开的，上锁的房间可以从楼后的窗户看到房间内的情况，涉案楼房一楼房间中没有发现生产设备、生产材料、办公用品，还剩余一些包装废品、矿泉水瓶等垃圾；上二楼的楼梯门和锁已被破坏，二楼也未发现生产设备、生产材料、办公用品，还残留一些废纸皮、纸张、矿泉水瓶等垃圾；已人去楼空，地上剩余一些垃圾。一审诉讼中，一审法院前往广州市花都区XX街东边村民委员会了解涉案租赁物的使用情况，该村书记叶继焙向法院陈述，涉案租赁物刘卫民从未使用，但按照合同约定，不论其是否实际使用，都要按时足额交纳租金，据我所知2015年前后其将租赁物转给他人，涉案租赁物在2014年换届选举时由经济社使用，2014年开始，经济社开会的场地就是在这，2016年底2017年初有人使用，不清楚具体使用人也不清楚是否刘卫民同意使用，也不是经济社在用，现在租赁物处在空置状态，没有收回，刘卫民欠债太多，我们都已经无法联络上。一审另查明，2018年8月9日，广州市花都区东边村民委员会出具《情况说明》（二），载明，关于我村松元经济社与刘卫民合同纠纷，经村委会查证，事实为刘卫民于2010年3月15日与东边村松元经济合作社签订《租赁合同》，承租经济社位于花都区芙花都××芙蓉大道站地段两层楼房，租期30年，事后将出租经营权利转让第三人广州XX管理咨询有限公司，第三人和刘卫民于2017年3月与我村多次要求协商确权处理。经查，该承租房屋一直长期由本村村民侵占使用，造成第三人无法收回经营，该社社长及村委无强制能力解决第三方困难，故上述标的物不存在合同纠纷。事实由于他人侵占造成拖欠租金，以及2015年至2017年6月期间因当时本社未能选出社长，只选出五名村民代表徐某炳、徐某东、徐某彬、徐某降、徐某祥等通知村委会及会计员从2015年开始暂停收取其社所有出租物业的租金，所以刘卫民或受让XX管理咨询有限公司至今未交租金。一审法院认为:松元经济社与刘卫民签订《租赁合同》，约定将涉案租赁物出租给刘卫民使用，上述合同虽是双方的真实意思表示，但该租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此，双方签订的上述合同应为无效，松元经济社请求确认双方签订的合同无效，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。刘卫民应当向松元经济社按照合同约定的租金标准支付其使用期间的占有使用费，关于刘卫民使用涉案租赁物的期间，刘卫民认为其未使用涉案租赁物，但其缴纳了涉案租赁物的租金至2014年,并出具了《延缓交租请求书》，表明其2015年仍在使用涉案租赁物，因此，一审法院对于刘卫民认为其一直未使用租赁物不予采纳。关于涉案租赁物2016年之后的使用情况，松元经济社陈述，2016年至2017年无社长对租赁物的使用情况不知情也无人管理，其于2018年2月18日对涉案场地停水停电，涉案租赁物经松元经济社查看已人去楼空，并无刘卫民的物品。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”依照双方的约定，租赁物以先交租后使用为原则，每年租金分两期交付，每年1月10日前交付当年的50%租金，7月10日再交付余下的50%的租金，超过三个月仍未能交纳租金的，甲方有权收回厂房。松元经济社在刘卫民已逾期交租之后，即使选择等待刘卫民交租，也不应当超过合理的期限，据松元经济社陈述，因其2016年至2017年没有社长因此无人处理涉案租赁物的使用事宜，松元经济社对于造成损失的扩大有过错，松元经济社的行为既违背了《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确定的减损规则，也与双方表达的真实意思表示不相符合。刘卫民未于2016年1月10日交纳涉案租赁物2016年度50%的租金，按照双方约定，松元经济社可于2016年4月10日前收回场地，即2016年4月10日为双方约定松元经济社等待刘卫民交纳租金和主张权利的合理期间，刘卫民应当支付2016年4月10日之前的占有使用费，此后松元经济社未及时处理涉案租赁物的事宜造成的扩大损失由松元经济社自行承担，经核算，2015年1月1日至2016年4月10日的占有使用费为89816.71元（70350元÷365天×466天），因此松元经济社请求刘卫民支付89816.71元占有使用费，合理有据，一审法院予以支持。松元经济社诉讼请求中的超出部分，一审法院不予支持。刘卫民经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院于2018年11月15日作出一审判决：一、确认广州市花都区花城街东边村松元经济合作社与刘卫民于2010年3月15日签订的《租赁合同》无效；二、刘卫民于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市花都区花城街东边村松元经济合作社支付占有使用费89816.71元；三、驳回广州市花都区花城街东边村松元经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24479.40元，由广州市花都区花城街东边村松元经济合作社负担12239.70元，由刘卫民负担12239.70元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询中，广州XX管理咨询有限公司称2015年7月刘卫民向其司转租涉案场地，因刘卫民与松元经济社的纠纷其司并没有实际使用场地，其司于2017年5、6月接管场地、准备正式使用时发现被人侵占。松元经济社表示对刘卫民的转租行为不知情、不认可。对松元经济社收回涉案场地，广州XX管理咨询有限公司表示其司没有占用场地，不会对松元经济社收场造成障碍，刘卫民对此表示没有反对意见。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：刘卫民与松元经济社所签《租赁合同》的效力、刘卫民责任承担的评判。关于涉案《租赁合同》的效力，刘卫民上诉称涉案厂房出租人松元经济社有规划报建手续，签订《租赁合同》时松元经济社出示过报建手续，松元经济社故意隐瞒真实情况，但刘卫民并不能就此提供涉案房屋的建设工程规划许可证或松元经济社办理相关建设工程规划许可证的证据线索，不能证明松元经济社持有建设工程规划许可证而无正当理由拒不提供。因此，刘卫民上诉所持该项上诉理由，不能成立。一审判决认定涉案《租赁合同》无效，于法有据，应予维持。《租赁合同》无效，松元经济社也可参照合同约定主张房屋占有使用费。案件事实表明，刘卫民签订《租赁合同》后支付了2010年5月1日至2014年12月31日的租金，从其2015年12月22日出具的《延缓交租请求书》内容可见，2015年停交租金原因在于自身的支付能力。即使出现松元经济社无力解决场地被占的情形，刘卫民也应当采取适当措施（包括清结费用、退还场地），以防止损失的扩大，刘卫民将涉案租赁标的物转租他人的做法并不恰当。对松元经济社本案诉讼请求主张的占用费，一审判决结合本案实际情况对2015年1月1日至2016年4月10日的占有使用费予以支持，并无不妥，本院予以维持。刘卫民本案诉讼中强调其已将涉案租赁标的物转租给广州XX管理咨询有限公司，但广州XX管理咨询有限公司表示其未能予以实际使用，2017年3月经东边村民委员会协调争议也未能收到成效，没有证据表明松元经济社对刘卫民转租广州XX管理咨询有限公司的行为予以认可，广州XX管理咨询有限公司并非本案正当第三人，刘卫民与广州XX管理咨询有限公司的关系本案不予处理。因刘卫民与松元经济社所签《租赁合同》无效，刘卫民要求确认其与广州XX管理咨询有限公司的转租合同有效，依据也不成立。对松元经济社来讲，刘卫民当是《租赁合同》所生法律关系的责任主体。涉案《租赁合同》无效，刘卫民应交还租赁标的物给松元经济社，在刘卫民与广州XX管理咨询有限公司均表示未实际占用租赁标的物的情况下，松元经济社对此可迳行收回自用。综上所述，刘卫民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24479.4元，由刘卫民负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一九年七月八日本件与原本核对无误书记员冯冠豪吴敏玲