北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初21295号原告：北京房信房地产开发有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街****楼**2043。法定代表人：傅强，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：高小龙，北京市君泽君律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兰，北京市君泽君律师事务所律师。被告：北京泰利丰瑞物业管理有限公司，住，住所地北京市东城区广渠门外南街**楼**/div>法定代表人：赵崇阳，经理。委托诉讼代理人：滕德京，北京市英岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：于颖，北京市英岛律师事务所律师。原告北京房信房地产开发有限公司（以下简称：房信房地产公司）与被告北京泰利丰瑞物业管理有限公司(以下简称：泰利丰瑞物业公司)合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。房信房地产公司的委托诉讼代理人高小龙、李兰，泰利丰瑞物业公司的委托诉讼代理人滕德京、于颖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告房信房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除房信房地产公司、泰利丰瑞物业公司及北京恒通信托投资有限责任公司三方签订的《供热运营协议》及《供热运营补充协议》中房信房地产公司与泰利丰瑞物业公司之间的合同关系；2.判令泰利丰瑞物业公司向房信房地产公司移交北京市大兴区金惠园供热厂的运营管理权及相关运营数据（包括但不限于煤改气的施工图纸、2014年至今的供热运营数据、用户信息、锅炉的运行资料等）；3.判令泰利丰瑞物业公司拆除北京市大兴区金惠园供热厂内原锅炉房外墙的违章建筑，拆除原锅炉房内部添加物或装饰，恢复原状，消除违法私建行为造成的妨害；4.判令泰利丰瑞物业公司将北京市大兴区金惠园供热厂内的供热运营物品解除动产抵押登记；5.判令泰利丰瑞物业公司承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年11月19日，房信房地产公司及其原独资法人股东北京恒通信托投资有限责任公司（以下简称：恒通公司）与泰利丰瑞物业公司三方共同签订了《供热运营协议》，约定由泰利丰瑞物业公司承担房信房地产公司所有的北京市大兴区金惠园供热厂(以下简称“供热厂”)供热服务运营工作，运营期25年，自2015年3月15日起至2040年3月31日止;泰利丰瑞物业公司承包运营期内，须保证供暖系统安全、稳定运行;房信房地产公司对其施工建设等相关工作有建议监督权;泰利丰瑞物业公司不能按合同要求履行相关义务的，房信房地产公司有权终止合同，并追究泰利丰瑞物业公司因此给房信房地产公司造成的一切经济损失等。后三方共同签订了《供热运营补充协议》，约定泰利丰瑞物业公司向房信房地产公司支付运营期内买断供热经营权费用6000万元，2015-2040年泰利丰瑞物业公司按供热面积3元/平方米向房信房地产公司指定账户支付费用;泰利丰瑞物业公司承包运营期内，须于每年12月31日前向房信房地产公司指定账户支付当季供暖费用的50％，当季剩余50％应支付费用应于下一年度3月15日前向房信房地产公司指定账户汇入。后来在泰利丰瑞物业公司承包运营期间，房信房地产公司发现泰利丰瑞物业公司时常延期支付供暖费用、在供热厂原煤库内进行与供热无关的生产经营活动，在供热厂内未经相关部门批准私搭乱建，擅自将供热厂内的供热设备进行抵押，经常被消防部门进行安全处罚，存在诸多违法违规行为及安全隐患，泰利丰瑞物业公司根本无法履行其保证供暖系统安全、稳定运行的义务，房信房地产公司有权终止合同，并追究泰利丰瑞物业公司因此给房信房地产公司造成的一切经济损失。遂房信房地产公司于2018年4月8日向泰利丰瑞物业公司发出《解约函》、于2018年4月9日向泰利丰瑞物业公司员工发出《告知》，通知解除与泰利丰瑞物业公司签订的前述《供热运营协议》及《供热运营补充协议》中房信房地产公司、泰利丰瑞物业公司之间的合同关系，但泰利丰瑞物业公司一直拒绝履行。为保障房信房地产公司的合法权益以及维护供热厂周边居民的公共安全，根据我国《合同法》及相关法律法规的规定，房信房地产公司向贵院起诉，恳请贵院依法维护房信房地产公司之合法权益。被告泰利丰瑞物业公司辩称：房信房地产公司请求解除《供热运营协议》及《供热运营补充协议》中泰利丰瑞物业公司与房信房地产公司间的法律关系没有事实和法律依据。1.《供热运营协议》及《供热运营补充协议》是三方签订的合同，不能就泰利丰瑞物业公司与房信房地产公司间法律关系进行部分解除。2014年11月，房信房地产公司、泰利丰瑞物业公司及恒通公司签署《供热运营协议》，其后三方签署《供热运营补充协议》。签约时，恒通公司是房信房地产公司的独资股东。房信房地产公司与恒通公司在协议中的权利义务均保持一致没有区分，《供热运营补充协议》中的供热经营权买断费也是支付至房信房地产公司与恒通公司共同指定的账户。即，房信房地产公司与恒通公司在该合同关系中为共同权利义务人，其权利义务不可拆分，更不与金惠园供热厂、广渠门外南里小区锅炉房分别对应。《供热运营协议》第3条合作内容约定，泰利丰瑞物业公司承担2014-2015年度金惠园供热厂燃煤供热工作、金惠园供热厂清洁能源改造（煤改气）项目全部投资支出、金惠园供热厂供热运营服务（运营期25年）、广渠门外南里小区锅炉房及居民供暖的运营服务工作（运营期25年）。该四项合作内容中，金惠园供热厂煤改气项目为泰利丰瑞物业公司纯投资项目，广渠门外南里小区锅炉房的供热运营项目为亏损项目，仅金惠园供热厂供热运营项目可以盈利。广渠门外南里小区锅炉房的供热运营成本需要金惠园供热厂供热运营收益补充。现房信房地产公司主张在该合同中其与金惠园供热厂项目相对应，将泰利丰瑞物业公司支付的供热经营权买断费称为供暖费，并要求解除其与泰利丰瑞物业公司的合同关系，收回金惠园供热厂经营权。其主张违反合同约定，同时严重损害泰利丰瑞物业公司和恒通公司的合法权益。2.房信房地产公司主张泰利丰瑞物业公司违约并要求解除合同，没有事实和法律依据。（1）延期支付供暖费问题房信房地产公司不是供热单位，无权收取供暖费。泰利丰瑞物业公司逐年支付的费用为《供热运营补充协议》约定的供热经营权买断费用。泰利丰瑞物业公司已经支付足额相关费用，2017-2018年度尾款支付确有迟延，但迟延不超过20天。迟延原因是2018年供暖期延长，泰利丰瑞物业公司须垫付延长供暖期间的供暖成本，后收取该期间的采暖费。《供热运营补充协议》第1条第3项中约定当季费用前50%的支付时间表述为“须于每年12月31日”，后50%的支付时间表述为“应于下一年度3月15日前”，也含有此意。同时，根据该条款表述，买断费用应支付至房信房地产公司与恒通公司两方指定的账户。2018年3月15日前，房信房地产公司和恒通公司并未向泰利丰瑞物业公司指定收款账户。泰利丰瑞物业公司也曾就付款事项与房信房地产公司进行沟通，房信房地产公司已经同意泰利丰瑞物业公司延期付款。此外，2017年12月29日泰利丰瑞物业公司支付该年度前50%款项后，房信房地产公司拒不向泰利丰瑞物业公司开具发票。经泰利丰瑞物业公司反复催促，房信房地产公司才在2018年8月8日开具了全年度费用的发票。就此，泰利丰瑞物业公司享有先履行抗辩权，延期付款不构成违约。而即使泰利丰瑞物业公司延期付款构成违约，也不应因此解除合同。《供热运营协议》第9.1条约定“因丙方（泰利丰瑞物业公司）在运营期间不能按合同要求履行相关义务，甲乙双方（房信房地产公司与恒通公司）有权终止合同”，但在《供热运营协议》中并没有泰利丰瑞物业公司应向房信房地产公司和恒通公司支付费用的条款。其后三方签订的《供热运营补充协议》中约定了泰利丰瑞物业公司支付供热经营权买断费义务及付款时间，但并未约定相应的违约责任，也没有约定适用《供热运营协议》中的违约条款。房信房地产公司依据《供热运营协议》中简略的违约条款约定，以泰利丰瑞物业公司履行《供热运营补充协议》中付款义务略有迟延为由要求解除合同，其法律依据不充分不适当。（2）安全隐患问题，房信房地产公司在起诉书中称，泰利丰瑞物业公司在原煤库内进行与供热无关的经营活动，在供热厂内未经相关部门批准私搭乱建，擅自将供热厂内的供热设备进行抵押，经常被消防部门进行安全处罚，存在安全隐患，无法履行保证供暖系统安全、稳定运行的义务，故其主张终止合同。对此，泰利丰瑞物业公司说明如下：1.房信房地产公司并未就经营活动进行举证，且原煤库在煤改气后已不存放燃煤。2.供热厂内确有外楼梯间因历史原因手续不全，但不属于私搭乱建，属地政府已在协调解决该问题。3.动产抵押不影响供暖设备使用，属于正常经营活动。4.房信房地产公司提供的三份2018年6月的消防处理决定书均是在房信房地产公司反复举报下产生的，不体现泰利丰瑞物业公司正常经营状态，且相关问题均已及时解决，不存在实际消防隐患。综上，房信房地产公司所称存在安全隐患、妨碍供暖系统稳定安全运行情况并不存在，相关事项既未违反《供热运营协议》约定，也未影响合同履行，房信房地产公司无权以此为由解除合同。3.《供热运营协议》及《供热运营补充协议》合同有效期25年，泰利丰瑞物业公司在前期建设工作中投入大量资金，并负有保障居民采暖的责任，该合同不能任意解除。根据《供热运营协议》，泰利丰瑞物业公司承担金惠园供热厂煤改气项目的出资和建设，并享有金惠园供热厂及广渠门外南里小区锅炉房25年的供热项目经营权。2015年泰利丰瑞物业公司按照合同约定进行金惠园供热厂的煤改气项目的建设，初步投资即有4160万元，后续又进行了管网升级改造、热计量改造、建筑加固维护、厂区形象提升、亮化工程等。泰利丰瑞物业公司为保证在25年的运营期内进行高效运营、向居民提供优质服务，陆续在金惠园供热厂项目中投入了大量资金。2015年至今，泰利丰瑞物业公司运营金惠园供热厂及广渠门外南里小区锅炉房，保障供暖范围内居民的正常采暖，并根据《供热运营协议》向房信房地产公司支付了供热项目经营权买断费用960万元。泰利丰瑞物业公司自1998年起受托运营金惠园供热厂，一直安全运营，未发生任何安全事故，广受采暖居民好评。泰利丰瑞物业公司进行煤改气工程过程中，房信房地产公司及恒通公司每月都到现场进行检查监督，均未提出过异议。2017年，房信房地产公司原股东恒通公司将其全部股权转让，其后房信房地产公司新经营者逐渐不满足于泰利丰瑞物业公司逐年支付的买断费用，意图收回金惠园供热厂及其土地使用权以谋取高利。《供热运营协议》约定的25年经营期间仅过去了四年，泰利丰瑞物业公司前期收益远未收回。如法院支持房信房地产公司主张，以其所主张的细小事由解除《供热运营协议》及《供热运营补充协议》，则不利于维系合同的稳定性，显失公平，同时还需处理泰利丰瑞物业公司前期投资返还、预期收益补偿、广渠门外南里小区锅炉房供暖等问题。同时，由于房信房地产公司不具备接管供热运营的资质和能力，不能有效保障当地用户的采暖权益，根据《北京市供热管理办法》的规定，泰利丰瑞物业公司不能退出供热经营活动，《供热运营协议》不能解除。二、房信房地产公司无权要求泰利丰瑞物业公司向其移交金惠园供热厂的运营管理权及相关运营数据。泰利丰瑞物业公司运营期间的运营数据属于泰利丰瑞物业公司的商业秘密，且包含有居民个人信息，不能向房信房地产公司提供。《供热运营协议》及《供热运营补充协议》中也未约定泰利丰瑞物业公司有义务向房信房地产公司提供相关信息。即使供热运营期满协议终止，房信房地产公司也无权要求泰利丰瑞物业公司提供该运营数据。三、房信房地产公司无权要求泰利丰瑞物业公司拆除原锅炉房内外部建筑、设施等。《供热运营协议》第4.2.1条明确约定泰利丰瑞物业公司负责“改造原燃煤锅炉房土建工程”。2014年12月，经房信房地产公司与泰利丰瑞物业公司共同申请，大兴区政府批准金惠园供热厂实施煤改气。2015年5月金惠园供热厂煤改气项目完成备案。房信房地产公司所称原锅炉房外部建筑为外设楼梯间，于2015年原燃煤锅炉房土建改造时建设。改造前，到原锅炉房四层须从煤库经过向燃煤锅炉房四层输送燃煤的输煤廊通道进入。煤改气后，原输煤廊失去输送燃煤的主要用途，且因其位于燃气管道上方，根据燃气公司要求必须拆除。限于原锅炉房基础结构，泰利丰瑞物业公司搭建该外楼梯间作为输煤廊的替代设施。因金惠园供热厂煤改气工程属于2015年北京市政府重点民生折子工程，工程时间紧任务重，为保证准时供暖，相关建设施工手续被简化，该楼梯间没有办理建设工程规划许可证。现该楼梯间问题正由属地政府协调处理。泰利丰瑞物业公司依照合同约定进行煤改气工程，对原燃煤锅炉房进行改造，相关建筑及设备设施自2015年正常使用至今，为采暖居民提供服务，未发生安全事故，也没有安全隐患。金惠园供热厂内现有供暖设备设施、办公区域及收费大厅楼层分隔及各种设施、楼梯间等均为泰利丰瑞物业公司投资添置，根据《供热运营协议》第7.15条约定，应由房信房地产公司和恒通公司在运营管理期满后作价回收。现运营管理期未满，房信房地产公司不应干涉答辩人正常经营，无权要求泰利丰瑞物业公司进行拆除。四、房信房地产公司无权干涉泰利丰瑞物业公司对供热运营物品的正常使用，且该动产抵押已经解除。根据《供热运营协议》第3.2条、第4.2条及第7条可见，金惠园供热厂煤改气后全部供热设备设施均由泰利丰瑞物业公司投资购置、安装。该协议第7.15条约定：“丙方（泰利丰瑞物业公司）承诺本协议约定的运营管理期满，将其在本项目投资部分的财产按相关设备的剩余价值核算后，由甲乙双方（房信房地产公司和恒通公司）收回。”即泰利丰瑞物业公司是相关设备设施的所有权人，房信房地产公司和恒通公司在协议约定的运营管理期满后，才享有购买权。运营管理期间，房信房地产公司无权干涉泰利丰瑞物业公司对相关设备设施的正常使用。动产抵押是以动产不移转占有而提供担保的抵押形式。泰利丰瑞物业公司以供热设备设施进行动产抵押，不影响其正常使用，不影响居民供暖。该动产抵押现已解除，北京市工商行政管理局东城分局已于2019年3月22日注销动产抵押登记。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人真实性均无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。泰利丰瑞物业公司对房信房地产公司提交的证据十联络函、证据十一大兴区高米店街道办事处关于查处金惠园供热产内钢架玻璃结构违法建设问题的办理报告、证据十六各网络媒体报道截图的真实性不予认可，经审查上述证据对本案认定案件事实无必要关联性，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2014年11月19日，房信房地产公司（甲方）、恒通公司（乙方）、泰利丰瑞物业公司（丙方）签署《供热运营协议》，前言载明房信房地产公司系北京市大兴区金惠园供热厂产权单位，供热方式系燃煤供暖，恒通公司系北京市东城区广渠门外南里小区锅炉房产权单位，供热方式为燃气供暖。《供热运营协议》第三条合同内容：泰利丰瑞物业公司承担金惠园供热厂及广渠门外南里小区锅炉房的下列工作：3.12014-2015年度金惠园供热厂燃煤供热工作及费用；3.2金惠园供热厂煤改气项目全部投资及改造工作；3.3金惠园供热厂供热运营服务工作，运营期25年，运营期自2015年3月15日起至2040年3月31日止；3.4广渠门外南里小区锅炉房及居民供暖的运营服务工作，期限自2015年3月15日起至2040年3月31日止。另外《供热运营协议》第四条详细约定了泰利丰瑞物业公司承担清洁能源改造项目全部投资、建设内容，主要包括拆除原燃煤锅炉房五台燃煤锅炉及辅助设备、改造原燃煤锅炉房土建工程，履行项目的报批、规划、设计、建设、安装、验收等工序，投资建设期于2015年3月供暖季结束后开始，2015年10月供暖季结束前完成。第五条约定了供热服务的经营范围，《供热运营协议》另约定了房信房地产公司、恒通公司、泰利丰瑞物业公司各自的权利义务，协议约定自三方签订之日起生效，自运营结束期结束后，三方移交资产及文件完毕时终止。后房信房地产公司（甲方）、恒通公司（乙方）、泰利丰瑞物业公司（丙方）签署《供热运营补充协议》约定，泰利丰瑞物业公司一次性买断房信房地产公司、恒通公司所属供热项目经营权，经营期限共25年，自2015年3月15日至2040年3月31日止,1.泰利丰瑞物业公司在运营期内向房信房地产公司支付买断供热经营权共计60000000元，具体支付时间及标准如下：2015年至2040年，泰利丰瑞物业公司每供暖季按《供热运营协议》中金惠园供热厂供热面积每平方米3元向房信房地产公司或房信房地产公司指定的账户支付费用。支付时间：在承包其内，泰利丰瑞物业公司须于每年12月31日前向房信房地产公司、恒通公司指定账户支付当季费用的50%，当季剩余50%应支付费用泰利丰瑞物业公司应于下一年度3月15日前向房信房地产公司、恒通公司指定账户汇入。上述《供热运营协议》及《供热运营补充协议》签署后，房信房地产公司将北京市大兴区金惠园供热厂交付泰利丰瑞物业公司，泰利丰瑞物业公司对金惠园供热厂进行了燃煤锅炉清洁能源改造等。泰利丰瑞物业公司向房信房地产公司支付了相应年度的合同费用。其中，房信房地产公司主张泰利丰瑞物业公司迟延交付了2017年度的合同费用，其主张合同约定50%费用的支付时间为2018年3月15之前，但泰利丰瑞物业公司的支付时间为2018年3月16日、2018年3月22日、2018年3月23日、2018年4月3日、2018年4月4日分批支付。泰利丰瑞物业公司对上述支付时间及金额无异议。根据2018年6月8日北京市规划和国土资源管理委员会大兴分局出具的《关于大兴区兴业大街金惠园供热厂院内房屋规划审批情况的函》规土（大）执函字第[2018]262号载明：经核实，位于大兴区兴业大街金惠园供热厂院内建设钢架玻璃结构**建筑物，未依法取得建设工程规划许可证。2018年6月4日，北京市大兴区公安消防支队向泰利丰瑞物业公司出具兴公消封字[2018]第18060417号《临时查封决定书》，载明因北侧煤库消防设施严重损坏，决定对金惠园供热厂泰利丰瑞物业公司北侧煤库临时查封，查封期限自2018年6月4日至2018年7月4日。6月13日及6月19日北京市大兴区公安消防支队向泰利丰瑞物业公司出具两份行政处罚决定书，分别因未将消防设计文件报公安机构消防机构备案对其进行五千元行政处罚，因可燃物清理不及时对其进进行一万元行政处罚。另查，2016年10月9日，泰利丰瑞物业公司为担保案外融资租赁租金债务的履行将部分供暖设备进行了动产抵押并办理了抵押登记手续。根据泰利丰瑞物业公司提交的证据显示，2019年3月22日，抵押设备办理了注销抵押登记手续。上述事实有当事人提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。泰利丰瑞物业公司与房信房地产公司签订的《供热运营协议》、《供热运营补充协议》确定了双方之间的合同关系，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照诚实信用原则全面履行各自的义务。本案系房信房地产公司要求解除与泰利丰瑞物业公司之间合同关系并返还运营管理权，争议焦点为房信房地产公司是否有权解除《供热运营协议》及《供热运营补充协议》，就此《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，房信房地产公司要求解除合同的原因有以下几点：泰利丰瑞物业公司迟延交付2017年度的合同费用、泰利丰瑞物业公司改造建设锅炉房缺乏规划许可、金惠园供热厂存在消防问题、泰利丰瑞物业公司将供热设备进行了抵押，上述问题经本院案件查明事实确认，但均不构成法定解除合同的事由，第一，泰利丰瑞物业公司迟延交付合同费用违反了合同约定的交付时间，系瑕疵履行行为，但其迟延交付期限只有二十余天，不影响合同目的实现；第二，对于锅炉房缺乏规划许可改建、消防问题、抵押问题，《供热运营协议》及《供热运营补充协议》均没有相应合同约定条款，非违反合同约定的违约行为，上述问题系泰利丰瑞物业公司在供热厂经营过程中出现的建设、经营问题，泰利丰瑞物业公司应在经营过程中改善，但并不影响《供热运营协议》约定的合同目的实现，《供热运营协议》及《供热运营补充协议》的履行关系到供热厂供热范围内居民的采暖问题，应根据合同稳定性原则由具备供热能力及资质的泰利丰瑞物业公司按照《供热运营协议》及《供热运营补充协议》约定的内容履行供热运营服务。综上，本院对于房信房地产公司要求解除房信房地产公司与泰利丰瑞物业公司之间的合同关系，要求泰利丰瑞物业公司移交北京市大兴区金惠园供热厂的运营管理权及相关运营数据，解除抵押登记手续的诉讼请求均不予支持，就房信房地产公司要求泰利丰瑞物业公司对拆除原锅炉房外墙的违章建筑的诉求，应由相关部门进行处理，非本案民事诉讼的处理范畴，关于房信房地产公司要求拆除原锅炉房内部添加物或装饰，恢复原状，消除妨害的诉讼请求缺乏法律依据，因双方合同仍在履行期间，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条之规定，判决如下：驳回北京房信房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费13000元，由北京房信房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  成桂钦二〇一九年七月二十四日书记员  麻 莉