安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0705民初3137号 原告：铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司。住所地安徽省铜陵市经济技术开发区翠湖五路西段**。统一社会信用代码91340700777350405A（1-1）。 法定代表人：朱新宇，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：徐崇泽，安徽铜都律师事务所律师。 被告：程群英，女，1968年6月12日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。 委托诉讼代理人：管文虎，安徽古圣律师事务所律师。 原告铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司（以下简称循环经济公司）与被告程群英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告循环经济公司委托诉讼代理人徐崇泽、被告程群英及其委托诉讼代理人管文虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 循环经济公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间房屋租赁合同及判令程群英立即搬离所租赁的福瑞嘉园菜市场5、7及菜市场内部4号网点房屋;2.判令程群英立即支付循环经济公司租金39851.76元及违约金(违约金以所欠租金39851.76元的30%计为11955.52元)；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月30日，程群英与循环经济公司签订房屋租赁合同，就程群英租赁循环经济公司所有的福瑞嘉园菜市场5号网点达成协议，双方所签订的书面房屋租赁合同期限为2015年1月1日至2017年12月31日止，合同就房屋面积、租金、期限合同解除及违约金等条款作出了约定。合同签订后，循环经济公司依约交付了房屋，程群英支付了合同期内租金。合同到期后，程群英至今仍继续租赁上述房屋，但相关租金没有全部支付。2017年12月底，宋丰春租赁的试验园公司所有的福瑞嘉园菜市场7号网点到期后，程群英自行占用7号网点用于经营且支付了该网点2018年部分租金，另，程群英占用7号网点后，自行将7号网点正与菜市场内部4号网点隔墙打通并占用4号网点至今。循环经济公司认为，程群英租赁、占用5、7、4号网点，但没有按约定支付租金，其行为已属违约，循环经济公司多次催要无果，以致成讼。 程群英庭审时辩称，原、被告双方签订房屋租赁合同，期限2015年1月1日至2017年12月31日，期限为3年，程群英如期缴纳房屋租金，合同到期后，双方并未签订书面的房屋租赁合同，但原、被告双方口头达成一致意见，程群英按照口头约定按期缴纳2018年、2019年的房屋租金，因此，程群英并未拖欠循环经济公司房租也没有构成违约，因此，循环经济公司的诉求没有事实依据，请求驳回循环经济公司诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2015年1月1日，循环经济公司与程群英签订《租赁合同书》，约定：循环经济公司将福瑞嘉园（蔡上安置点）菜市场5号网点房屋租赁给程群英，房屋建筑面积51.74㎡；租赁期限：自2015年1月1日至2017年12月31日止，租赁期满，如需续租，同等条件下，程群英享有优先租赁权；租金：36800元，年租金22667元，租金按年度支付，自本合同签字之日起3个工作日内支付，第二年起，程群英须提前一个月支付下一年度租金；程群英逾期支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的2%向循环经济公司支付违约金，程群英如拖欠租金30天以上，循环经济公司有权收回房屋，并追究程群英违约责任。合同签订后，循环经济公司依约交付了房屋，程群英按约支付了合同期内的租金。合同到期后，程群英仍继续租赁福瑞嘉园（蔡上安置点）菜市场5号网点，2018年5月3日，程群英向循环经济公司指定的铜陵市至诚招商有限公司账户缴纳2018年全年租金9313.02元，2019年3月18日，程群英向循环经济公司指定的铜陵市至诚招商有限公司账户缴纳2019年全年租金9313.02元。 2017年12月31日，福瑞嘉园（蔡上安置点）菜市场7号网点原承租人宋丰春租赁到期后，不再租赁该网点，程群英遂租用该网点经营，循环经济公司对此予以默认，2018年5月3日和2019年3月18日，程群英分别向循环经济公司指定的铜陵市至诚招商有限公司账户缴纳2018年全年租金8760.60元和2019年全年租金8760.60元。 2018年12月，程群英未经循环经济公司同意擅自占用福瑞嘉园（蔡上安置点）菜市场4号网点，2019年7月24日，程群英将擅自占用福瑞嘉园（蔡上安置点）菜市场4号网点交还循环经济公司。 上述事实，有循环经济公司提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明、程群英身份证复印件、房屋租赁合同、银行回单、照片，程群英提供的残疾证等证据证明，上述证据经庭审举证、审核，并结合当事人陈述予以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。程群英与循环经济公司就承租房屋签订《租赁合同书》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律规定，应属有效。《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。结合本案情况，程群英与循环经济公司租赁期间届满，但程群英继续租赁福瑞嘉园（蔡上安置点）菜市场5号网点，循环经济公司对此不持异议，因此，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，程群英应按照原合同约定的租金标准继续向循环经济公司支付租金，现程群英只缴纳部分租金，循环经济公司要求程群英补交2018年1月1日至2019年6月30日的福瑞嘉园（蔡上安置点）菜市场5号网点租金15373.96元的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。关于福瑞嘉园（蔡上安置点）菜市场7号网点，对程群英遂租用该网点经营，循环经济公司对此予以默认的事实，应认定程群英与循环经济公司达成口头租赁该网点协议，由于循环经济公司未提供双方约定的租金数额和租赁期限，因此，循环经济公司要求按照福瑞嘉园（蔡上安置点）菜市场7号网点原承租人宋丰春签订的《租赁合同书》确定的房租标准计算程群英的拖欠的房租数额，无事实和法律依据，对循环经济公司要求程群英支付福瑞嘉园（蔡上安置点）菜市场7号网点2018年1月1日至2019年6月30日的租金8477.80元的诉讼请求，本院不予支持。关于福瑞嘉园（蔡上安置点）菜市场4号网点，程群英未经循环经济公司许可擅自占用该网点，侵犯了循环经济公司的合法财产权，属侵权之诉，与本案不是同一法律关系，本案中不宜一并处理，循环经济公司可与程群英另行协商或另行诉讼解决。 关于违约金的问题，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中程群英未按照约定支付2018年1月1日至2019年6月30日的福瑞嘉园（蔡上安置点）菜市场5号网点租金，存在违约行为，但循环经济公司要求按照欠缴租金的30%计算违约金，明显过高，循环经济公司亦未举证其实际损失，本院对违约金数额酌情调整为以欠费金额为基数，按银行同期贷款利率4.75%计算，自2018年1月1日计算到2019年6月30日。 《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因循环经济公司未在合理期限之前通知程群英，故循环经济公司要求解除与程群英签订的福瑞嘉园（蔡上安置点）菜市场5号网点和7号网点的租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告程群英于本判决生效之日起三日内支付原告铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司2018年1月1日至2019年6月30日的福瑞嘉园（蔡上安置点）菜市场5号网点租金15373.96元及违约金1095.39元（以15373.96为基数，按银行贷款利率4.75%计算，自2018年1月1日至2019年6月30日止）； 二、驳回原告铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1095元，减半收取547.5元，原告铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司负担442元，被告程群英负担105.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员 张 能 二〇一九年七月二十九日 书记员 张雅婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》第三十九条——所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条——租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条——租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条——当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条——租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条——租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。