山东省威海市文登区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1003民初3393号 原告：威海市隆达物业服务有限公司，住所地威海市文登区龙山办天润城**。 法定代表人：王永广，总经理。 委托诉讼代理人：于海燕，该公司项目经理。 被告：武成群，男，汉族，居民，住威海市文登区。 委托诉讼代理人：钟巍，山东钟鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓琦，山东钟鼎律师事务所律师。 威海市隆达物业服务有限公司（以下简称隆达公司）与武成群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆达公司之委托诉讼代理人于海燕，被告武成群及其委托诉讼代理人钟巍、邓琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告隆达公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业费用1330元，滞纳金6.65元。庭审中，原告撤回对滞纳金的诉讼请求。事实与理由：原告于2017年1月1日与威海市文登区嘉和花园小区业主委员会签订物业服务合同，约定了收费标准及交费时间，但被告拒交物业费用。 被告武成群辩称，一、本案所涉物业合同损害第三人利益，且违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效，对被告没有约束力。被告本人从未与原告签订物业服务合同，被告接到本案起诉书前，也不知晓所谓的“嘉和花园小区第二届业主委员会”人员与原告签订所谓的合同。被告作为嘉和花园小区的业主，既没有接到有关召开选举第二届业主委员会会议的通知，也未参加过相关业主大会或选举，据向物管办核实，嘉和花园未曾成立过第二届业主委员会。二、“嘉和花园小区第二届业主委员会”不具有合法的主体资格，不具备合法的民事权利能力，无权代表包括被告在内的嘉和花园小区广大业主与原告签订合同，所签订的合同不具有约束力。三、原告诉请物业费按照每平方米0.6元价格收取，该收费标准未经业主大会决定，并且实际物业服务质量达不到法律法规规定的服务标准。此外，原告还存在损坏小区内绿化草坪，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营并且收益据为已有等侵权行为，严重损害业主权益。另外，在本案起诉前，原告没有向被告进行书面催缴，因此对其诉请不应支持。 经审理本院认定事实如下：被告武成群系威海市文登区香水路甲（嘉和花园小区）12-3号3单元306室房屋业主，该房屋由武成群于2018年2月购买，房屋建筑面积82.11平方米。 原告称，其公司2016年12月9日与威海市文登区嘉和花园小区业主委员会签订《威海市文登区物业服务合同》，约定原告为嘉和花园小区提供物业服务，物业服务期限为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日，其中多层住宅物业服务费收费标准为0.6元/月.平方，物业服务费按年交纳，每年1月15日前收取。该合同第四章物业服务内容和质量要求中载明，楼道每两天清扫一次，地，地面每周拖洗一次厅每日清扫一次，楼梯扶手每三天清洁一次，玻璃每季擦拭一次，楼内公共设施设备每月清洁一次。安装、维护门禁，封闭小区，出入口24小时值班，有交接班和外来车辆登记记录等。被告对上述合同的真实性、合法性、关联性均提出异议，并表示其小区第一届业主委员会期满后，未召开业主大会进行改选，与原告签订合同的所谓第二届业主委员会并未依法成立，代表业主委员会签名的四位委员亦不是业主委员会成员，其签名经了解也不是本人所签,合同中所约定的物业费收费标准未经业主大会通过，对业主不具有法律约束力。 经查，原告自2017年1月1日起在嘉和花园小区提供物业服务。被告庭审中针对物业服务质量主要提出以下问题：一、卫生清洁不及时，为此提交照片及视频材料一宗，说明楼道内散落垃圾，楼道窗户上灰尘堆积，楼宇门上方垃圾没有清理。二、安保工作不到位，为此提交小区出入口、门岗照片一宗，证实小区门卫经常不在岗，门禁大开、无人值守。三、毁损绿化带，为此提交照片一宗，证实小区绿化带没有种植绿化草皮，业主将车辆停放在绿化带上。四、楼宇及公共区域张贴广告、设置广告牌，侵犯业主知情权及收益权。原告为此解释称：一、原告实际每三天拖洗楼梯一次，楼道内散落垃圾可能是在收拾卫生间隙产生的，楼道窗户及楼宇门上方平台每季清洁一次，垃圾是卫生收拾间隙产生，可能是因下雨等原因造成玻璃上有灰尘。二、小区前门设有值班室24小时值班，有两名门卫12小时轮岗，无人值守可能是因为门卫人员巡逻时间，且门卫处无洗手间，不排除门卫人员去洗手间。三、原告接手小区时，小区绿化带里都是杂草，原告将杂草清除，因小区车位紧张，部分业主将车辆停放到绿化带上，物业没有进行阻止。四、对张贴广告和设置广告牌没有异议，投放广告的同时，广告方为小区提供楼道内的KT看板及楼层标识等，每年物业收取广告费500元。 另，原告称其在诉前多次通知被告缴纳物业费，为此提交缴费通知书打印费一宗，证实原告在被告房门及楼宇门处均张贴了通知。被告对该组证据均不予以认可。 本院认为，针对被告武成群对《嘉和花园小区物业服务合同》的效力所提异议并欲提起反诉，已经当庭释明可另行主张权利。但即便上述合同被确认无效或予撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告作为业主在接受原告提供的物业服务期间内，也应承担物业费的支付义务。经查实，原告自2017年1月1日起在该小区提供物业服务，被告武成群作为嘉和花园小区12-3号3单元306室房屋的业主，自购房时起享受了原告隆达公司提供的物业服务，应承担相应物业费支付义务，现双方对被告武成群于2018年2月购房事实均无异议，但对具体时间均未明确，本院认为可自2018年3月1日起计物业服务费。原告要求被告武成群自2017年1月1日起承担物业费支付义务，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于催缴问题。从原告提交的证据形式看为黑白打印件，原告未提交原件予以核对，难以确定真实性，且其内容不甚清晰，难以直接证实原告催缴事实。但原告提起本案诉讼，本院在开庭前依法向被告送达了民事起诉状等诉讼材料，被告对原告索要物业费诉求已知悉，原告已通过诉讼的方式向被告主张权利，但被告至今未予缴纳，故原告要求被告承担物业费支付义务，理由充分、于法有据，本院予以支持。 被告针对原告物业服务所存在的问题进行的举证，较为充分，能够说明原告在卫生清洁、门卫安保等方面存在服务不到位问题。原告虽就此进行了相应的回应，但不足以否定物业服务不到位事实，且原告也在庭审中自认物业服务确实也存在瑕疵。本院认为，原告实际所提供的物业服务的内容与质量，与其所依据的物业合同中所约定的内容及质量存在一定的差距，故原告要求按物业合同约定的0.6元/平方米.月标准计算物业费，本院认为依据不足，不予采纳。综合原告物业服务内容及实际完成质量情况，本院认为物业服务费按0.4元/平方米.月计算，更为合理。据此核算，被告武成群应交2018年3月1日至2019年3月31日期间的物业费427元（82.11平方米×0.4元/平方米.月×13个月），原告的诉讼请求中超出上述部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五款、第三十五条规定，判决如下： 一、被告武成群支付原告威海市隆达物业服务有限公司物业服务费427元，于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告15元、被告负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  孙灵俊 二〇一九年七月三十日 书记员  杜厚琳