上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初17545号原告：上海智恒加诚房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：曾红玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱妙春，上海朱妙春律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈锃桢，上海朱妙春律师事务所律师。被告：宋仙娥，女，1936年12月13日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陈青。被告：蒯泽民，男，1960年6月17日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。被告：张蓝，女，1962年6月30日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：蒯泽民(被告张蓝丈夫)。原告上海智恒加诚房地产经纪有限公司(以下简称智恒公司)与被告宋仙娥、蒯泽民、张蓝居间合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月29日公开开庭进行审理。原告智恒公司的委托诉讼代理人沈锃桢，被告宋仙娥的委托诉讼代理人陈青、被告蒯泽民暨被告张蓝的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智恒公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告宋仙娥向原告支付居间合同违约金人民币37，200元；2、判令被告蒯泽民、张蓝向原告支付居间合同违约金人民币37，200元。事实和理由：原告智恒公司系房产中介公司，2016年3月16日，原告与三被告签订《居间合同》，合同第六条约定被告宋仙娥将名下一套房屋以3，720，000元的价格卖给被告蒯泽民、张蓝；第七条约定，买卖双方各按房屋成交价的1%向原告支付中介费。合同签订后，被告蒯泽民、张蓝于2016年3月16日、2016年3月20日分别向被告宋仙娥支付了合同约定的定金5万元、25万元，共计30万元。此后三被告针对房屋成交价格产生了争议，导致房屋买卖未按约推进，为此，原告智恒公司做了大量的工作组织协调,并争取到三被告于2016年7月25日再次碰面协商，准备在买方支付首付款的同时，签订《上海市房地产买卖合同》。然而，当日三被告又就细节问题产生分歧，未能达成一致，最终三被告在徐汇区人民法院对簿公堂，调解结案。原告认为，涉案房屋买卖并未成交，根据《居间合同》第十二条的规定，本合同签订后，甲乙双方合意解除本协议导致丙方居间不成的，应各按本合同约定的中介费支付丙方违约金。原告多次尝试联系三被告要求支付违约金未果，故提起诉讼，请求判如所请。被告宋仙娥辩称，不同意原告智恒公司的诉讼请求。首先被告宋仙娥出售房屋先是委托“我爱我家”中介公司，被告蒯泽民、张蓝第一次看房也是“我爱我家”带看，此后被告蒯泽民、张蓝介绍宋仙娥通过原告智恒公司进行房屋买卖，并签订《居间合同》，签订时宋仙娥特意要求在房屋价格旁备注“净到手”；合同最终不能订立正是因为原告智恒公司拟定的自相矛盾的《居间合同》引发的税费问题，原告工作存在失误，不应由其承担责任。基于上述原因，宋仙娥怀疑原告智恒公司与被告蒯泽民、张蓝串通，损害宋仙娥的利益，并导致宋仙娥之房屋至今未售出，蒙受经济损失，请求驳回原告的诉讼请求。被告蒯泽民、张蓝辩称，不同意原告诉讼请求。第一、原告未促成交易不得索取报酬，原告智恒公司并未促成三被告签订《上海市房地产买卖合同》，且原告与三被告之间签订的《居间合同》是格式合同，其中第十二条是原告在未与三被告协商的前提下自行拟定的格式条款，该条款违背了消费者的意愿，加重了消费者的责任，属于典型的霸王条款；在签订合同的过程中，原告也未就该条款作出特别说明，未尽到法定的提请注意义务，当属无效条款。即使《居间合同》第十二条有效，被告也不构成违约，本案系居间不成在先，三被告之间定金合同纠纷在后，不存在双方合意解除本协议导致原告居间不成的问题，且双方合意解除本协议不包括诉讼中的调解。综上，被告无需支付违约金。第二、原告居间未完成，支付中介费的条件并未成就，《居间合同》第七条明确约定，支付中介费的前提是签订《上海市房地产买卖合同》，本案中并未签订买卖合同，无需支付中介费，且原告并未与被告蒯泽民、张蓝签订佣金确认书，居间报酬的具体金额及支付方式并未明确约定。第三、买卖合同未能订立，责任在原告，原告为促成房屋买卖，以规避国家税收为诱饵，引导三被告以309万的价格签订房屋买卖合同，因三被告均不同意，最终合同未能订立。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年3月16日，原告智恒公司(合同丙方,中介方)与被告宋仙娥(合同甲方,出售方)，蒯泽民、张蓝(合同乙方，购买方)签订《居间合同》。约定，宋仙娥将其名下位于上海市徐汇区虹梅南路XXX弄XXX号XXX室出售给张蓝、蒯泽民；其中第六条房屋买卖条件约定了房屋成交价格人民币372万元(净到手)和乙方的付款方式；第七条约定为丙方为甲乙双方提供居间服务，甲乙双方应当向丙方支付居间服务费(中介费)。甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，甲乙双方应各按房屋成交价的1%，向丙方支付中介费。中介费的具体支付方式以中介费确认书为准；第十二条约定，本合同签订后，甲、乙双方合意解除本协议到致丙方居间不成的，应各按本合同约定的中介费支付丙方的违约金。2016年3月16日，张蓝、蒯泽民向宋仙娥支付意向金5万元。2016年3月20日，张蓝、蒯泽民向宋仙娥支付意向金25万元。之后，买卖双方在协商签订《上海市房地产买卖合同》过程中，因对房屋价格、税费承担方等方面产生分歧，原告多次与三被告沟通、协调，并根据三被告的意愿制作《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》，试图促成三被告签署合同，然最终仍因三被告对合同条款产生争议，致未能订立《上海市房地产买卖合同》。2016年9月19日，蒯泽民向原告智恒公司出具承诺书，载明本人承诺(虹梅路XXX弄XXX号XXX室)居间合同有纠纷，目前已诉讼徐汇法院，如本人诉讼败诉，本人须承担智恒房产的佣金或按法院判决的百分比支付。另查明，2016年8月3日，蒯泽民、张蓝诉宋仙娥定金合同纠纷一案，由徐汇区人民法院受理【即(2016)沪0104民初27041号】，该案经调解双方达成协议：一、解除蒯泽民、张蓝与宋仙娥之间于2016年3月16日就上海市虹梅南路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的居间合同所确定的房屋买卖关系；二、宋仙娥于2017年1月20日前返还蒯泽民、张蓝定金27万元，如逾期未履行上述义务，宋仙娥另行支付蒯泽民、张蓝违约金3万元；三、蒯泽民、张蓝放弃其余诉讼请求；四、双方就上述房屋买卖事项无其他争议。以上事实，除各方陈述外，有原告提供的《居间合同》、《意向金付款单》2份、《情况说明》、《通知函》2份、微信聊天记录、《承诺书》、三被告均未签字确认的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》，被告宋仙娥提供的上海市徐汇区人民法院(2019)沪0104民初27041号民事调解书、庭审笔录、调解笔录，被告蒯泽民、张蓝提交的三被告未签字确认的《上海市房地产买卖合同》证据予以证明。上述证据均经庭审质证，对证据效力本院予以认定。本院认为，居间合同，是指双方当事人约定一方为他方提供报告订约机会或为订立合同提供媒介服务，他方给付报酬的合同。考虑到交易实践，房地产居间合同所形成的法律关系为复合法律关系，居间人除向委托人报告订立合同的机会，提供订立合同的中介服务外，还应包括帮助委托人签约、贷款、办理过户、交接房屋等一系列服务。本案三被告因房屋价格、税费负担等方面未能达成一致，导致未能订立房屋买卖合同，对此，双方通过法律途径解除居间合同约定的房屋买卖关系，并无不妥。现原告以三被告解除房屋买卖关系的行为违反《居间合同》第十二条“本合同签订后，甲、乙双方合意解除本协议导致丙方居间不成的，应各按本合同约定的中介费支付丙方的违约金”之约定，向三被告主张合同违约金，本院认为，该条款系格式条款，限制买卖双方契约自由权，加重了房屋买卖双方的义务，应属无效条款，故原告要求三被告按此约定全额支付中介费，本院不予支持。考虑到原告在中介过程中，为促成合同的签订，多次协调、沟通，做了大量的工作，付出了极大的努力，故结合本案的实际情况，给予原告一定的中介费用补偿，具体金额由本院酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、被告宋仙娥于本判决生效之日起十日内支付原告上海智恒加诚房地产经纪有限公司中介费5,000元。二、被告蒯泽民、张蓝于本判决生效之日起十日内支付原告上海智恒加诚房地产经纪有限公司中介费5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计830元，由原告上海智恒加诚房地产经纪有限公司负担710元，被告宋仙娥负担60元，被告蒯泽民、张蓝负担60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汤克新二〇一九年七月十六日书记员  张磊蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。