广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初5992号原告：深圳市容天广告有限公司，住所地深圳市福田区福保街道福田保税区红棉道**英达利科技数码园**713A，统一社会信用代码91440300736286937K。法定代表人：周仲鑫。委托诉讼代理人：黄彪，北京市中银（深圳）律师事务所律师。被告：深圳新都酒店股份有限公司，住所地深圳市罗湖区春风路**，统一社会信用代码914403006188058551。法定代表人：姜涛。委托诉讼代理人：刘辉，广东信达律师事务所律师。第三人：深圳市卡连美贸易有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道天安社区泰然二路泰然科技园****西208-2，统一社会信用代码9144030058407714XW。法定代表人：蔡陵楷。委托诉讼代理人：刘娟娟，系公司员工。原告深圳市容天广告有限公司与被告深圳新都酒店股份有限公司及第三人深圳市卡连美贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市容天广告有限公司的委托诉讼代理人黄彪、被告深圳新都酒店股份有限公司的委托诉讼代理人刘辉、第三人深圳市容天广告有限公司的委托诉讼代理人刘娟娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告深圳市容天广告有限公司向本院提出诉讼请求：l.确认原告享有优先续租权；2.判令被告与原告续签外墙广告位租赁合同；3.判令被告停止拆除深圳市春风路××号新都酒店南面高架桥边上外墙的广告牌及广告架,将被损毁部分恢复原状；4.判令被告向原告支付律师费人民币100000元；5.判令本案全部诉讼费用、保全保险费用由被告承担。事实与理由：2007年1月8日，原告深圳市容天广告有限公司与被告深圳新都酒店股份有限公司签订《新都酒店外墙广告位租赁合同》，约定被告将位于深圳市春风路××号新都酒店南面高架桥边上的外墙约600平方米(约100*6m)出租给原告设置广告牌发布有关广告使用。租赁期五年(2007年3月1日至2012年2月28日)，租赁期届满，同等条件下原告享有优先续租权，可于租赁期满前60天向被告提出书面申请。此后原被告又分别于2009年9月14日签订《的补充协议》，于2013年1月3日签订《补充协议二》，续租至2017年12月31日。在约定的租赁期届满前，原告基于原租赁合同约定的优先续租权于2017年5月24日向被告发出《关于合作续约的函》书面申请续租，此后又通过多种方式(包括但不限于口头、书面发函、当面洽谈等方式)向被告提出续租申请，但是被告无视原告的优先续租权。近日，原告获悉被告在未提前告知原告的情况下，擅自将合同约定的广告位出租给他人，并着手擅自拆除原告的广告牌及广告架。自2007年以来,原告承租合同约定的广告位已十年有余,其间原告积极履行合同义务,并基于对合同约定“享有优先续租权”承诺的信赖,为该广告位的经营投入了大量的人力、物力、财力,付出了巨大的经营成本、沟通成本,并据此签署了大量的长期广告客户。被告无视原告合法享有的优先续租权,将合同约定的广告位出租给他人,且着手拆除原有广告牌、广告架的行为,严重违反了租赁合同约定,违背了诚实信用的原则,侵害了原告的合法权益,给原告造成了损失，现原告为维护自身合法权益,向法院起诉,请求判如所请。被告深圳新都酒店股份有限公司的答辩称：一、容天广告不享有优先续租权。优先续租权是在《新都酒店外墙广告位租赁合同》第二条“租赁期”中约定的，该条第1点约定“租赁期五年，租期为2007年3月1日至2012年2月28日”，第2点约定“租赁期满前两个月甲乙双方洽商新一期合约，乙方应于合同期满前60天向甲方提出书面申请。在同等条件下，乙方享有优先续租权”。可见，该优先续租权针对的租赁期是2007年3月1日至2012年2月28日。在该租赁期之后，双方已经续租，租期为2012年3月1日至2015年2月28日；并且在此之后再次续租，租期为2015年3月1日至2017年12月31日。在2017年12月31日合同到期时，容天广告不再享有优先续租权。另外，享有优先续租权的另外一个条件是容天广告于合同期满前60天向被告提出书面申请，容天广告为此提交了多份证据，但均不符合双方约定：（1）2017年5月24日《关于合作续约的函》、2017年6月27日《关于合作续约的回函》均没有容天广告的公章，不能代表容天广告；且《关于合作续约的函》没有邮寄凭证，不知有无寄出以及寄给何人；《关于合作续约的回函》写明的收件人周跃基、邢峥分别在2017年6月和8月离职，被告在两人的离职交接材料中均未见到该份函件。（2）2017年10月31日《律师函》写明的收件人是被告的法定代表人姜涛，但其表示并未收到该《律师函》，否则被告2017年11月3日发出的《通知函》会对该《律师函》有所回应，但《通知函》中既未表示收到该《律师函》，也未对《律师函》的内容有任何回应。另外，《律师函》虽声称是受原告的委托致函给被告，但该《律师函》未附有效授权，即使被告收到该《律师函》也同样认定该《律师函》不能有效代表原告。（3）2017年11月8日《律师函》被告确有收到，但收到时距合同期满已不足60天。（4）短信记录只谈及容天广告曾与周跃基、邢峥当面洽商，并非提出书面申请。二、原告要求被告与其续签合同的诉求不应得到支持。我国《合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定，当事人对合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。在原告认为被告应与其续约，但被告已书面通知到期不续约的情况下，原告应在三个月内起诉，但原告在合同到期后一年多的时间才起诉，其诉求不能得到支持。况且，涉案广告位被告已于2018年2月1日出租给第三人深圳市卡连美贸易有限公司使用，除被告同意减免的租金外，第三人一直在正常支付租金，并将涉案广告位转租给深圳市唯泰广告有限公司使用，深圳市唯泰广告有限公司已就涉案广告位取得户外广告设置许可。第三人的合法权利应受到保护，原告的优先续约权只是一种可能与被告签约的权利，而被告与第三人已实际签约并履行了一年多的时间，原、被告续签合同已不具备客观可能性。再次，优先续约权只是一种可能性的权利，并非确定的权利，需要满足“同等条件”才可优先续约，原告直接诉求被告与其续签合同显然不符合约定。三、原告应拆除其承租期间设置的两个广告铁架、照明设备和清理因拆除产生的垃圾，费用由原告承担。如前所述，原告既不享有优先续租权，也不存在与被告续签合同的现实可能性，按照《新都酒店外墙广告位租赁合同》第五条“双方责任”第9点约定，合同期满如原告不继续续租，应在合同期满后十五日内恢复酒店外墙原样。逾期被告有权拆除，因此而产生的费用由原告承担，且被告有权处置拆除物。四、原告要求被告支付其律师费的诉求，既无法律依据也无合同依据，不应得到支持。第三人深圳市卡连美贸易有限公司述称：案涉广告位由我司于2018年1月10日与被告签订合同进行承租，租期是2018年2月1日至2020年12月31日。同日我司将广告位转租给深圳市唯泰广告有限公司，该公司于2018年11月15日取得案涉广告位的户外广告设置许可。我司一直向被告缴纳租金，我司与被告的合法租赁关系应予以保护。本院经审理认定事实如下：2007年1月8日，被告作为出租方，原告作为承租方，共同签订了一份《新都酒店外墙广告位租赁合同》。合同约定被告将位于深圳市春风路××号新都酒店南面高架桥边上的外墙约600平方米（约100m×6m）出租给原告设置广告牌作为原告发布有关广告使用；租赁期五年，自2007年3月1日至2012年2月28日，租赁期满前两个月双方洽商新一期合约，原告应于合同期满前60天向被告提出书面申请；在同等条件下，原告享有优先续租权；租金每年人民币25万元，第四年租金按原租金上浮5％，第五年租金按原租金上浮6％；合同期满如原告不继续续租，应在合同期满后十五日内恢复酒店外墙原样，逾期被告有权拆除，因此产生的费用由原告承担，且被告有权处置拆除物等。2009年9月14日，原、被告双方签订了一份《新都酒店外墙广告位租赁合同的补充协议》，约定将原合同续租三年，租期为2012年3月1日至2015年2月28日；租金为原协议最后一年租金为准每年递增5％；除本协议明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。2013年1月3日，原、被告双方签订了一份《新都酒店外墙广告位租赁合同的补充协议二》，约定被告同意原告按原协议条款及原协议第一次补充协议中签订的续租期再延长租赁期至2017年12月31日，租金按原协议第一次补充协议中约定的租金标准收取；除本协议明确所作修改的条款之外，原协议及原协议第一次补充协议的其余部分均完全继续有效。2017年6月原告致函被告商洽合作续约事宜，依据原告提交的邮单显示，该函件于2017年6月27日发给被告公司的工作人员周跃基、邢峥。此后，原告于2017年10月31日和2017年11月8日两次委托律师向被告发出律师函，要求续租涉案广告位。被告于2017年11月3日复函原告称，合同期满后不再与原告续约，并要求原告按时结算及退场。2018年1月10日，被告与第三人签订《广告位租赁合同》，约定被告将深圳市罗湖区滨河路新都酒店物业西面墙广告位出租给第三人作商业广告用途，租赁期限2018年1月10日至2020年12月31日；被告并委托第三人在新都酒店西南面、东南面代为发布两幅公益广告。2018年2月被告与第三人签订了一份《广告位租赁合同的补充协议》，约定被告将新都酒店外墙南侧两块广告位作为商业广告位出租给第三人，租赁期限从2018年2月1日至2020年12月31日，西面墙体及西南面、东南面3个广告位的三年租金为160万元等。自2018年起，被告已将上述三个广告位交第三人使用，其中西面墙体用于发布商业广告，西南面及东南面广告位发布公益广告。上述租赁合同及补充协议中约定的新都酒店西南面、东南面广告位与被告出租给原告的新都酒店南面高架桥边上的外墙为同一位置。第三人承租上述广告位后，将上述三个广告位转租给案外人深圳市唯泰广告有限公司。深圳市唯泰广告有限公司已就涉案广告位发布广告取得行政许可，有效期限自2018年11月15日至2019年11月14日。2018年12月28日，被告致函原告要求其拆除新都酒店南面外墙的两个广告铁架，原告拒绝并要求续租上述两广告位，双方由此发生纠纷，原告遂诉至本院，并提出上述诉讼请求。另查：位于深圳市××春风路的新都酒店整栋所有权人原为被告深圳新都酒店股份有限公司。在被告的破产重组程序中，深圳泓睿天闻资产管理企业（有限合伙）依照经深圳市中级人民法院批准的《深圳新都酒店股份有限公司重整计划》购买了被告包括新都酒店在内的20多套物业、应收账款等资产，并将物业租赁给被告继续经营，租赁期至2021年12月31日。庭审中，被告确认其与第三人签订广告位租赁合同前未告知原告，亦未就租赁条件向原告征询意见。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《新都酒店外墙广告位租赁合同》以及两份补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当遵照履行。《新都酒店外墙广告位租赁合同》约定原告在同等条件下，对涉案广告位享有优先续租权，两份补充协议均约定除补充协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分完全继续有效。因此原告对涉案广告位在租赁合同期限届满时依约享有优先承租权。原告在租赁合同期限届满前，多次致函被告要求续租涉案广告位，但被告明确拒绝，且在未告知原告的情况下，将涉案广告位出租给第三人，违反了合同的约定。原告的优先承租权是原、被告双方在租赁合同中约定的权利，现涉案广告位已经由被告出租给第三人，故原告的优先承租权已经消灭，原告请求确认其对涉案广告位享有优先承租权，本院不予支持。原告有权优先续租是原被告双方在租赁合同中约定，并非原告的法定权利，依照合同相对性原则，原、被告签订的租赁合同不能约束租赁合同之外的第三人，而原告也未能举证证明第三人与被告签订租赁合同时并非善意，且第三人已将涉案广告位转租并由实际使用人取得了在涉案广告位刊登广告的行政许可，故原告请求向被告续租涉案广告位，已经存在事实上的履行不能，故本院不予支持。因被告违约给原告造成的损失，原告可另行主张权利。因被告已将涉案广告另租第三人，原告续租涉案广告位已无可能，依照租赁合同的约定，原告应在合同期满后十五日内恢复酒店外墙原状，故其请求被告停止拆除广告牌、广告架并恢复原状，本院不予支持。原、被告双方并未就律师费作出过约定，原告请求被告承担律师费10万元，没有法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告深圳市容天广告有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币1150元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  赵蔚琳二〇一九年七月十日书记员  许 爵