宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2019）宁0105民初2808号   原告：宁夏汇融物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区亲水南大街东侧纬十四路南侧艾依雅居**楼**。   法定代表人：孟中国，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘丽丽，女，该公司工作人员。   委托诉讼代理人：田增明，男，该公司工作人员。   被告：白雪，女，1978年3月11日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市西夏区常春藤小区**楼**。   原告宁夏汇融物业服务有限公司与被告白雪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告宁夏汇融物业服务有限公司的委托诉讼代理人田增明，被告白雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告宁夏汇融物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费3129元（其中含电梯费1260元，费用周期为2017年7月1日至2018年12月31日），违约金284元，合计3411元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月，原告与宁夏汇融房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为宁夏汇融房地产开发有限公司开发的“常春藤”小区提供物业服务。根据合同约定表明，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费用。被告系常春藤小区16号楼1单元1802室业主，该房屋建筑面积96.17平方米。原告依据《物业服务合同》为被告提供物业服务。合同服务期间，被告未能依约向原告缴纳物业管理费，截至2018年12月31日，被告尚拖欠18个月（自2017年7月1日至2018年12月31日）的物业费1869元、电梯费1260元、违约金282元，合计3411元。原告多次向被告催要，均未果。故原告诉至法院，请求判如所请。   被告白雪辩称，其未交纳物业费系原告未按照合同约定履行服务义务，系原告违约在先。原告在物业服务中，存在如下问题：1.涉案小区公共维修不到位，电梯内没有安装摄像头、没有张贴电梯安全须知及电梯年检报告；2.自交房开始被告卫生间的窗户就存在问题，原告公司人员曾于2017年维修过一次，但至今没有维修好。同时被告家中水表存在不用水也转动的情况，被告要求原告维修水表，至今原告没有去被告家中维修水表；3.原告虽在小区门口张贴了共享单车拒绝入内的相关标识，但小区内仍能看到共享单车的停放，原告未尽到小区秩序的维护和管理义务；4.被告多次发现原告安保人员巡逻不到位，没有做到24小时值班、站岗，保安人员还在值班期间睡觉。保洁人员也未及时清理垃圾，原告还有对小区绿化缺乏维护的情况存在。基于原告的上述违约行为，被告认为其应向原告支付应缴纳费用的50%。   本院经审理认定事实如下：2014年8月8日，被告与宁夏汇融房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》，购买了宁夏汇融房地产开发有限公司开发建设的位于银川市××区房屋一套，该房屋最终建筑面积为96.17平方米，在该合同第二十一条**物业服务中约定本案原告系涉案小区出卖人（宁夏汇融房地产开发有限公司）所选聘的物业管理企业，物业服务收费实行包干制，物业服务费由买受人（被告）承担，标准为1.4元/月/平方米，电梯费16-20层为70元/月。2015年9月3日，原告与宁夏汇融房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为常春藤小区按照《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》三级中规定的服务内容及标准提供物业服务，物业费收费标准为包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅为1.4元/月/平方米，合同期限自2015年9月3日至2017年9月3日，该合同已在银川市西夏区物业管理服务中心备案。2017年8月25日，原告与宁夏汇融房地产开发有限公司再次签订《前期物业服务合同》，约定由原告为常春藤小区按照《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》三级中规定的服务内容及标准提供物业服务，物业费收费标准为包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅为1.4元/月/平方米，电梯运行使用费16-20层为70元/月，合同期限自2017年9月3日至2019年9月3日，该合同亦已在银川市西夏区物业管理服务中心备案。原告在实际物业服务中，对涉案小区物业服务费进行了调整，自交房之日至2015年12月31日，物业服务费收费标准为0.88元/㎡，2016年度为0.98元/㎡，2017年度为1.08元/㎡。自2018年1月1日至今，原告仍按照1.08元/月/平方米的标准收取物业费。16-20层楼的电梯运行费为70元/月。被告白雪现拖欠原告2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业费1869元（计算公式：96.17㎡×1.08元/月/㎡×18月）、电梯费1260元（计算公式：70元/月×18月），合计3129元。原告在常春藤小区提供物业服务时存在一定程度的瑕疵。   上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的《银川市商品房买卖合同》（复印件）1份、《前期物业服务合同》2份、银川市（前期）物业服务合同备案登记表2份附卷佐证，并经双方当事人当庭质证，足以认定。   本院认为，原告与被告所在小区的开发商宁夏汇融房地产开发有限公司签订前期物业服务合同并实际为被告居住的小区提供物业服务。同时，在被告与宁夏汇融房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》中，被告亦知晓原告为其提供前期物业服务的事宜，原、被告之间形成事实物业服务合同关系，原告为被告提供物业服务，被告亦享受了物业服务，作为物业管理服务的受益人，被告应当按《前期物业服务合同》及《银川市商品房买卖合同》中的约定，支付物业服务费及电梯费，因原告对物业费支付标准进行了下调，故被告应按照下调后的标准及时履行向原告交纳物业服务费及电梯费的义务。经庭审查明，原告在其提供的物业服务中存在一定的瑕疵，构成一定程度的违约，综合本案实际情况，本院酌情认定被告应支付原告2017年7月1日至2018年12月31日期间物业费的90%即1682元（计算公式：96.17㎡×1.08元/月/㎡×18月×90%）。对原告要求被告支付2017年7月1日至2018年12月31日电梯费1260元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金282元的诉讼请求，因原、被告之间系事实物业服务合同关系，双方之间不存在违约金的约定，故对原告该项诉讼主张，本院不予支持。被告提交涉案小区业主委员会出具的通知、投诉状、常春藤业主大会决议以及被告于2019年自行拍摄的照片6张、视频光盘1张拟证明原告物业服务有违约行为，因上述部分证据系复印件且均系2019年之后出具或拍摄，与本案无关联性亦无法证明被告证明目的，故对被告提交上述证据并要求按照拖欠费用50%向原告缴纳物业费的辩解理由，本院不予采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款规定，判决如下：   一、被告白雪于本判决生效之日起五日内支付原告宁夏汇融物业服务有限公司2017年7月1日至2018年12月31日的物业服务费1682元、电梯费1260元，合计2942元；   二、驳回原告宁夏汇融物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告白雪负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 张瑛     二〇一九年七月一日   书记员 郝飞   附本案适用相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或是履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《物业管理条例》第三十五条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。   第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。