重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终4194号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐剑，男，汉族，1973年12月21日出生，住重庆市北碚区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄浩，男，汉族，1990年2月1日出生，住四川省巴中市巴州区。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路**21-4，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，职务董事长。上诉人唐剑因与被上诉人黄浩、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院作出的（2017）渝0107民初16241号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。唐剑上诉请求，撤销一审判决的第三项，即被告唐剑在本判决生效后10日内赔偿原告黄浩损失10万元；撤销第四项，即本案诉讼费由唐剑负担。其主要诉称及理由，在房屋买卖合同签订后，才知道房屋被人民法院查封并已告知原审第三人，不存在欺骗被上诉人，恶意骗取定金；被上诉人的房屋溢价损失不成立。因为，上诉人与第三人确认被上诉人不再履行买房合同后，上诉人才与他人签订房屋买卖合同，售价190万元，损失10万元。请求撤销一审法院此项判决。黄浩辩称，同意一审判决。黄浩向一审法院起诉请求，撤销原、被告及第三人签订的房屋买卖（居间）合同中的房屋买卖关系被告支付房屋溢价损失10万元，被告退还定金1万元。唐剑反诉请求，被反诉人向反诉人支付违约金200000元；反诉诉讼费由反诉被告承担。第三人到家了公司述陈：不同意反诉原告的反诉请求。一审法院查明，2016年12月21日，黄浩作为买方与唐剑作为卖方、到家了公司作为经纪方三方签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定唐剑将其所有的位于重庆市九龙坡区的房屋出售给黄浩，房屋总成交价为2000000元，房屋过户税费等相关费用由买方黄浩承担。合同明确载明，甲方系该房屋的合法产权人，承诺该房屋权属真实、有效，无债权债务纠纷及司法冻结等状况，并已取得共有人同意，拥有完全的处分权，可合法交易。各方对付款方式约定为按揭方式，黄浩于签订合同当日支付1万元给唐剑；黄浩在银行指定还款当日支付80万元给唐剑；黄浩委托到家了公司向银行申请跟人二手房按揭贷款用于支付第三期房款，双方须在2017年1月10日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予到家了公司办理相关手续，按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于黄浩申请贷款金额，不足部分由黄浩在过户之前支付给唐剑；黄浩须于唐剑将该房屋交付时支付1万元作为尾款。合同还约定，原被告双方任何一方违反约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额为房屋成交价的10%。合同签订后，黄浩支付唐剑10000元购房定金。2017年2月24日，唐剑向到家了公司发出《告知函》，通知到家了公司由于黄浩迟迟不按合同履行办理各种相关手续，2017年2月28日终止合同并按合同约定收取房价10%违约金，唐剑有权另行处置该房屋并向到家了公司收回房屋交易资料，所有之前交易过程中产生的其他事项，唐剑不承担责任，到家了公司陈述收到了该《告知函》。到家了公司收到函后，三方签订了补充协议继续履行合同，但庭审中，三方均陈述补充协议丢失，黄浩陈述约定的内容为2017年3月9日解押，唐剑陈述约定解押和最终的交易时间为2017年3月14日，到家了公司陈述记不清楚约定内容。唐剑举示了《房屋交易情况说明》，拟证明各方通过补充协议将最终交易时间定为2017年3月14日，但该情况说明上仅有唐剑及第三人员工贾开郎的签字，并无黄浩签字及第三人公司盖章。另查明，涉案房屋在2016年11月16日被重庆市沙坪坝区人民法院查封，2017年3月13日，重庆市沙坪坝区人民法院解除该房屋查封。黄浩在2017年3月9日取得该房《房屋登记信息查询证明》显示该房屋有在中国银行股份有限公司重庆九龙坡支行设有抵押，并被重庆市沙坪坝区人民法院限制，黄浩发现该房屋有查封后，向第三人到家了公司表示不愿意继续再购买该房屋终止交易并要求退还定金，第三人陈述其将向被告转达了该事实。庭审中，唐剑表示愿意继续履行合同，黄浩表示不愿意再继续履行。以上事实，《房屋买卖（居间）合同》、《房屋登记信息查询证明》、转账明细、《告知函》、《不动产登记受理通知单》及当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。一审法院认为，关于黄浩请求撤销原被告之间的房屋买卖合同关系的请求。一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。唐剑辩称签订合同时不知房屋被查封，但唐剑作为房屋的所有权人在处分该房屋时，理应对其所售房屋的信息全面掌握，故其辩称对查封不知情，该院不予采信。唐剑所售房屋在签订合同时已经被重庆市沙坪坝区人民法院查封，但其仍然在签订合同时承诺所售房屋无债权债务纠纷及司法冻结等情况，一审法院认为，所售房屋被查封与否是涉及买卖合同能否继续履行的关键信息，若在签订合同时买方知晓其欲购房屋已被司法查封，依照常理及一般认知，买方可能不再继续签订合同，或是在签订合同时会慎重考虑并将此事项作出特别的约定，唐剑隐瞒房屋被查封并欺诈承诺该房屋无司法查封，导致黄浩基于错误的认识作出了意思表示并和唐剑签订了合同，现黄浩请求撤销双方之间的买卖合同关系，一审法院予以支持。关于黄浩请求唐剑退还定金1万元及支付房屋溢价损失10万元的请求。该院认为，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。由于唐剑的欺诈行为导致合同被撤销，故黄浩请求其返还1万元定金，一审法院予以支持。合同被撤销后，结合重庆市现阶段二手房房价上涨的市场行情，黄浩无法再以合同约定的价格购买类似的房屋，必然会给黄浩带来房价上涨导致的损失，同时综合考虑涉案房屋292.19平方米的建筑面积，该院认为，黄浩请求溢价损失10万元符合客观事实，一审法院予以支持。关于唐剑请求黄浩支付违约金20万元的反诉请求。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。唐剑反诉称原被告双方通过补充协议将合同部分变更，将解押及交易时间变更为2017年3月14日，涉案房屋在2017年3月13日已经解除查封，可以继续进行交易，系黄浩不履行义务，应当承担违约责任。黄浩称补充协议将解押时间约定为2017年3月9日，其在2017年3月9日发现该房屋被查封后向居间方明确表示不再履行合同，居间方陈述已将黄浩的意思表示转达给唐剑。但唐剑与黄浩就补充协议的陈述并不一致，三方在庭审中均不能举示所签补充协议，且唐剑举示的《房屋交易情况说明》上也无黄浩的签字确认，故对唐剑称解押及交易时间变更为2017年3月14日，该院不予认可。即使涉案房屋在2017年3月13日已经解除查封合同具备继续履行的条件，但无法确认双方补充协议确定的履行期限，故期限届满前合同是否具备了履行条件，该院无法认定。一审法院认为，黄浩在得知该房屋被查封后，其不再继续履行合同系其行使不安抗辩权，唐剑认为其在履行条件具备并在履行期内仍不履行系违约行为，本一审法不予认可，其违约金请求该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》、第五十四条、第五十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，之规定，作出如下判决：一、撤销原告黄浩与被告唐剑、第三人重庆到家了网络科技有限有限公司在2016年12月21日签订的《房屋买卖（居间）合同》中原告黄浩与被告唐剑的房屋买卖关系；二、被告唐剑在本判决生效后10日内返还原告黄浩定金1万元；三、被告唐剑在本判决生效后10日内赔偿原告黄浩损失10万元；四、驳回反诉原告唐剑的反诉请求。一审案件本诉受理费1450元，反诉受理费2150元，由黄浩负担200元，由唐剑负担3400元。二审法院查明的事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案涉房屋在2016年11月16日被重庆市沙坪坝区人民法院查封，2017年3月13日，重庆市沙坪坝区人民法院解除该房屋查封。上诉人陈述，其与被上诉人于2016年12月21日签订房屋买卖合同后，才知道房屋被人民法院查封并已告知原审第三人，对此未向法院举示证据证明。本案中，上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同中约定，上诉人保证涉案房屋无债权债务纠纷及司法冻结等状况。上诉人在诉讼中，未能举证证明，被上诉人明知道涉案房屋已被查封情况下，同意与上诉人签订房屋买卖合同，并按照合同履行的事实。对其诉称不存在欺骗被上诉人的陈述，承担举证不能的法律后果。由于上诉人对涉案的房屋买卖合同被撤销存在过错，造成被上诉人的经济损失应承担赔偿责任。一审法院对此判决并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，对其请求予以驳回。一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人唐剑负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  蒋 科审 判 员  肖 飞二〇一九年七月十二日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹