江苏省泰州市高港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1203民初266号 原告：泰州市高港区刁铺街道万庄社区居民委员会，统一社会信用代码54321203ME2423809D，住所地泰州市高港区刁铺街道大丰北栾。 法定代表人：杨继萍，居委会主任。 委托诉讼代理人：孙元善，泰州市高港区刁铺法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：薛恒泰，男，1941年2月16日，汉族，住泰州市高港区，系泰州市高港区居民。 被告：陈德忠，男，1969年5月20日出生，汉族，住泰州市高港区。 委托诉讼代理人：叶峰，泰州市高港区益峰法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：孔祥健，江苏讼之道律师事务所律师。 原告泰州市高港区刁铺街道万庄社区居民委员会（以下简称万庄居委会）与被告陈德忠租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理，诉讼中因案情复杂，本院于2019年5月16日裁定本案转为普通程序审理。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙元善、薛恒泰，被告陈德忠及其委托诉讼代理人叶峰、孔祥健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万庄居委会向本院提出诉讼请求，1、判令解除双方房屋租赁合同；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年3月9日原告将陈吉支部老厂房（含围墙）租给被告办企业，合同约定前三年年租金为4000元，当年的12月30日前一次性交清，以后双方再定。2011年经双方协商年租金调整为6000元。2018年12月原告多次打电话给被告要求其商谈房租事宜，但被告拒不商谈。2018年12月24日原告到被告处协商亦未果，12月27日原告邮寄信件给被告，被告拒收文件，12月29日原告张贴调整租金的通知在被告厂门口，但被告仍不予理涉。根据协议约定，租金“以后由甲乙双方再商定”，现租金商定不成，故诉请法院判令解除双方的租赁合同。 被告陈德忠辩称，、被告在2005年1月30日签订了租赁协议，但事实上厂房已经以30000元的价格卖给了被告，原告也于2010年1月12日出具结算凭证，注明系老厂房残值费，被告将破损厂房拆除翻建，现存在的厂房均是被告所建，双方不存在房屋租赁关系。即使存在两份协议，也是阴阳协议，实际在原告会计账册中备案的是第一份2005年1月30日的协议，也就是说实际履行的是第一份协议，双方均是按照1月30日的这份协议履行。第一份协议实际包含了房屋买卖和土地租赁的内容；即使第二份协议也存在，被告2018年之前均是按期上缴每年土地租金，现原告突然要求租金上涨到每年50000元，远远超出了被告的承受能力。2005年3月9日的协议中“以后由甲乙双方再商定”的约定仅指给付租金的时间，而非租金金额，原告以未能协商要求解除合同，无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告认为其内部未按规定召开村民会议而否认协议的效力，是其内部的问题，不应因原告的过错而认定已实际履行多年的协议无效。 原告为支持自己的主张，提供的证据有： 1、2005年3月9日、被告签订的房屋租赁协议复印件一份，证明双方按此协议履行至2018年年底，第3条规定了三年后的租金由双方再行商定。被告在另一诉讼案件中认可了该协议的真实性。 2、房屋登记卡片，证明租赁给被告使用的房屋面积为512平方米，所有权人为陈吉村。 3、邮局快递单及张贴通知单，原告多次联系被告商谈下一年的租金，但被告不予理睬。 4、原告记账凭证33份，证明被告缴租金到2018年，其中2011年曾协商上涨成6000元。 对原告提供的证据，被告质证认为，证据1协议无件，真实性不予认可；证据2房屋在2000年登记在原告名下，不代表2005年签订协议时房屋仍登记在原告名下，该登记卡不属于权属证明，属于权属不明的房产，不属法院处理的范围；证据3被告收到原告的通知，被告也与原告商谈过多次，但原告要求年租金上涨到50000元，差距太大，显失公平；2018年的租金被告已经上缴，原告也出具了结算凭据。2019年的租金被告向原告缴纳但原告一直讲等一等，不收被告主动缴纳的2019年租金，故不是被告不缴租金，而是原告要上涨租金幅度太大。 被告为支持自己的主张，向本院提交如下证据： 1、2005年1月30日、被告签订的协议书复印件一份，证明老厂房已实际出卖给被告，残值费为30000元。 2、2010年1月12日原告向被告出具的30000元老厂房残值费凭证。 3、2016年1月、2017年1月、2018年2月被告向原告缴纳的这三年租金凭证；2018年7月5日原告收取的被告2018年租金凭证。证明2018年的租金被告已经缴纳，不欠原告租金，原告无理由解除合同。 对被告提供的证据，原告质证认为，被告提供的证据1，合同内容违法，处分集体资产要经过村民会议讨论同意才可出售，签订的这份协议村民一直不同意，一直向街道和社区反映问题，故双方推翻了这份协议，重新签订了2005年3月9日的租赁协议，原告也一直未主动收取30000元残值费。证据2真实性无异议，但是被告2010年强行向原告账上打款，基于财务纪律，原告只得出具相关凭证。证据3属实，被告缴纳了2005年到2018年的租金。 本院为查明事实向对原告村委会人员吉荣圣、陈仁政、栾如军进行调查，三人一致反映2005年1月30日签订了协议后由于村民不同意，该协议不再履行，同年3月9日签订了租赁协议，亦是实际履行的协议，两份协议均真实存在，但两份协议的签订均未召开村民会议讨论决定。 对于调查笔录，原告质证认为属实，三人均是当初商谈的经办人和在场人，第一份协议未实际履行，实际履行的系第二份协议，且两次签订协议均未经过村民代表会讨论同意，不符合村民委员会组织法的相关规定，合同应当无效，不应当继续履行。 对于调查笔录，被告质证认为，三人反映均不属实，原告实际已经收了被告的30000元，就说明双方是按第一份协议履行的；原告有无提请村民会议讨论是其内部问题，且村民委员会组织法系管理性规定，非效力性规定，不应据此认可双方协议无效。 本院结合当事人的陈述及提交的证据，认定事实如下： 原告名称为泰州市刁铺镇万庄村村民委员会（以下简称万庄村委会），位于的老厂房；2005年1月30日万庄村委会（甲方）与被告陈德忠（乙方）签订《协议书》，约定“为了发展集体经济，本着互利互惠的则，经甲乙双方协商，将有万庄村陈吉支部老厂房、危房，租赁给乙方使用，特订如下协议：1、甲方将有陈吉支部老厂房十间，价值2000元/间，合计20000元，辅助房10000元（危房）租给乙方使用，租赁期20年。2、乙方在租赁期内，负责维修、改造等，所有费用由乙方自理，甲方不承担任何费用。房屋产权归乙方所有，乙方须交纳甲方房屋残值费30000元。3、乙方租赁期间，乙方每年上交租金4000元，当年12月31日前交清……”。后原告方村民对此协议有意见，万庄村委会与被告陈德忠于2005年3月9日签订《协议书》，约定“乙方租赁甲方陈吉支部老厂房，1、兹因乙方租赁甲方陈吉支部老厂房，包括围墙内的场地、辅助用房等用作办企业。2、乙方在租赁期内负责厂房的维修、改造等，乙方在拆除和建筑时，由甲乙双方共同商定解决相关事宜。3、租赁期间前三年乙方每年上交租金4000元，当年的12月31日前一次性交清，以后由甲乙双方再商定。此厂房今后甲方如出售，同等条件下乙方具有优先购买权。4、在乙方开办初期甲方负责相关的矛盾调处……”。后被告陈德忠在此开办厂房，并将老厂房拆除和翻建。2005年-2010年期间被告按4000元/年的标准给付原告租金；2010年1月12日被告向原告账户内汇款30000元，被告提供2005年1月30日的合同复印件给原告方会计，原告出具结算凭证，注明“陈吉支部老厂房残值费30000元”；2011年经、被告协商租金上涨为6000元/年，2011年-2018年期间被告按6000元/年的标准已经给付原告租金。2018年年底、被告多次为商谈上涨租金事宜进行沟通，但未果。2018年12月28日原告向被告邮寄信件和张贴通知，内容为“经村两委讨论决定，2019年被告所租赁房屋租金为50000元，要求被告2019年元月10日前向原告缴纳2019年的租金，否则原告将解除合同”。被告收到通知后不同意租金上涨到50000元，2019年元月15日原告诉至本院，要求解除双方的房屋租赁合同。诉讼过程中，原告主张两份协议未经村民会议讨论决定，应当无效。 另查明，、被告签订2005年1月30日协议和2005年3月9日协议时，两份合同内容未提请村民会议讨论决定。 案经本院多次调解，因双方差距较大致调解未果。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，首先需审查租赁合同的合法性。村民委员会组织法虽历经多次修订，但对涉及全体村民利益的问题，均规定村民委员会必须提请村民会议讨论决定。万庄陈吉支部老厂房及院内土地属于集体资产，出租或出卖集体资产，均涉及到全体村民的利益，村委会处分集体资产时必须提请村民会议讨论决定。但2005年1月30日和2005年3月9日原告与被告签订了两份租赁协议，无论实际履行的是哪一份协议，两份协议的签订均未提请村民会议讨论决定，该两份协议均违反村民委员会组织法强制性规定，应属无效合同。被告认为合同即使违反了村民委员会组织法未经村民会议讨论决定，但村民委员会组织法系管理性强制规定非效力性强制规定，不应认定合同无效。本院认为，涉及全体村民利益的问题未经村民会议讨论决定，侵害了集体的利益，应当认定为违反了效力性强制性规定，故被告的辩称理由本院不予采信。 原告诉讼请求一开始为解除合同，后在庭审中又主张合同无效。经本院释明，原告明确主张合同无效。原告主张合同无效的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。同时，合同无效后的法律后果，能够查明处理的应当一并判处。根据合同法第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案合同签订后，原告将厂房及院内土地交给被告使用，被告每年缴纳租金，现因合同无效，双方各自因该合同取得的财产应当予以返还。故被告陈德忠应将承租的陈吉支部厂房及院内土地腾退给原告。考虑到厂房腾退需一定的时间，本院酌定为三个月。原告2005年至2018年年底收到被告交纳的租金共计72000元，应当予以返还，2010年收到被告缴纳的30000元残值费亦应当退还给被告陈德忠。关于双方是否存在其他需返还的财产、是否存在其他不能返还或者没有必要返还需折价补偿的财产，以及是否产生其他损失需赔偿，因双方在本次诉讼中均未主张亦未提交证据，本院暂不理涉，双方可另行协商，或者在收集证据后依法另行主张。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国村民委员会组织法》（1998年通过）第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下： 一、原告泰州市高港区刁铺街道万庄社区居民委员会（泰州市刁铺镇万庄村村民委员会）与被告陈德忠于2005年1月30日和2005年3月9日签订的两份协议书无效。 二、被告陈德忠应于本判决生效后三个月内腾退厂房及院内土地交还给原告泰州市高港区刁铺街道万庄社区居民委员会。 三、原告泰州市高港区刁铺街道万庄社区居民委员会于本判决生效后十五日内退还被告陈德忠租金、残值费共计102000元。 案件受理费2230元由原告负担1150元（已缴纳），由被告陈德忠负担1150元（于本判决生效后十日内向法院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2230元。 审 判 长  何 芬 人民陪审员  翟兴根 人民陪审员  宋贵杰 二〇一九年七月三十一日 法官 助理  申 丽 书 记 员  韩 洁 附：裁判所依据的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 三、《中华人民共和国村民委员会组织法》(1998年修订) 第十九条涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理： （一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用； （二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准； （三）从村集体经济所得收益的使用； （四）村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案； （五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案； （六）村民的承包经营方案； （七）宅基地的使用方案； （八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。