江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终1226号上诉人（原审原告）：宋敏寅，男，1986年3月15日生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人（原审原告）：高晶晶，女，1991年11月3日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：宋敏寅(高晶晶之夫),即本案上诉人。被上诉人（原审被告）：江苏美好置地有限公司，住所地泰州市海陵南路**-1。法定代表人：程汉彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈东，江苏戴维律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玲，江苏戴维律师事务所律师。上诉人宋敏寅、高晶晶因与被上诉人江苏美好置地有限公司（以下简称美好公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2018）苏1202民初4159号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋敏寅、高晶晶上诉请求：1、依法改判，支持上诉人的一审诉讼清求；2、一审、二审诉讼费用由被上人承担。事实与理由：1、有关房屋维修赔偿损失期限起算问题。一审法院在判决书第4页认定保修期从交付之日起即开始计算，并非从合同约定的交房之日起计算。因此，本案中的房屋维修起算期限应当是从2017年9月21日（交付之日）即开始起算。而一审法院在判决时，却从房屋开始维修之日起算（2017年10月16日），前后矛盾，应予以纠正。本案房屋维修期间应自2017年9月21日开始至2018年1月31日结束，为133天，而非一审法院判决认定的108天。2、本案中，有关房屋维修期间的赔偿标准问题，上诉人提出根据商品房买卖合同补充协议赔偿的主张，标准极低，请求一审人民法院依法予以调整。然而，一审法院却对上诉人该主张未曾予以任何说理。上诉人认为：补充协议系由美好公司单方利用合同优势地位进行制定，标准过低。该违约金标准与同期人民银行贷款基准利率、房屋出租租金收益相比均明显过低，人民法院依法应予以调整。《合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，有关房屋维修的赔偿标准，是美好公司单方制定格式条款，且被上诉人也从未提醒上诉人注意该条款，因此，该赔偿条款也应无效。美好公司答辩称：上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，应当予以驳回。同时，我方认为，一审法院判决被上诉人给付上诉人相关损失没有事实依据，应当改判驳回上诉人对被上诉人的全部诉讼请求。理由如下：1、上诉人在庭审过程中将装订完整的商品房买卖合同附件故意拆除不作为证据提交，属于伪造证据，应当依照民事诉讼法第一百一十一条依法进行处罚。2、上诉人上诉的关于损失赔偿部分的标准问题，均是基于损失与违约金之间的相关法律规定。而我国合同法中关于这一部分的损失和违约金的前提是以实际损失作为基础。在本案一审中，或者目前为止，我方并没有看到上诉人实际产生损失金额的任何证据材料。客观上，该损失不应发生，因为从房屋交付到上诉人向法院提起诉讼或者包括之前向被上诉人寄发函件期间，上诉人并未要求对该房屋进行装修，或进行任何关于装修的准备。房屋前期的装修，包括相关准备工作，需要向物业申请。3、关于赔偿期限的起算时间。因为商品房买卖合同约定的交房期限为2017年10月16日，在此之前的交房未超过交房期限。即使中途房屋未能使用，也不构成违约。既然不构成违约，就不能作为任何赔偿的事实依据。请求二审法院依法驳回上诉人对被上诉人的全部诉讼请求。宋敏寅、高晶晶向一审法院起诉请求：1、判令美好公司一次性赔偿其损失人民币166400元；2、诉讼费由美好公司承担。一审法院查明的事实：2017年9月3日，宋敏寅、高晶晶（买受人）与美好公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定宋敏寅、高晶晶购买美好公司开发的美好易居城香榭A9#1单元402号房屋，总金额2080000元，2017年10月30日前交房。该合同补充协议书约定：维修期间房屋不能居住使用的，出卖人提供临时住所或按维修实际影响天数进行补偿，补偿标准为100元/套/天，同时不再承担其他赔偿。2017年9月，美好公司将案涉房屋交付宋敏寅、高晶晶。2017年10月16日，美好公司开始对包括案涉房屋在内的部分房屋外墙进行维修。2018年1月6日，宋敏寅、高晶晶向江苏美和物业服务有限公司致电，该公司接电话人员称案涉房屋主卧外墙修好尚未验收结束，1月底能结束。2018年2月，宋敏寅、高晶晶向物业公司申请对房屋进行装修。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。宋敏寅、高晶晶与美好公司签订的商品房买卖合同补充协议书明确约定了维修期间房屋不能居住使用的，出卖人提供临时住所或按维修实际影响天数进行补偿，补偿标准为100元/套/天，同时不再承担其他赔偿。故宋敏寅、高晶晶主张美好公司赔偿因其对房屋进行维修产生的损失，应适用该条的约定。该条适用的前提系维修期间房屋不能居住使用，由于美好公司系因包括案涉房屋在内的房屋外墙存在渗漏而进行维修，从宋敏寅、高晶晶提供的照片看，部分脚手架已经占用了案涉房屋的阳台，部分钢管已经搭进了宋敏寅、高晶晶的房屋内，影响了宋敏寅、高晶晶对房屋的装修。虽然宋敏寅、高晶晶在美好公司维修结束后才向物业公司申请进行装修，但宋敏寅、高晶晶在明知案涉房屋外墙存在渗漏且正在维修的情况下不立即申请装修，而是待维修结束后申请装修，符合常理，美好公司以此为由抗辩未对宋敏寅、高晶晶的装修造成影响，没有依据，一审法院不予采信。美好公司维修从2017年10月16日起，宋敏寅、高晶晶提供的通话录音显示维修会在2018年1月底结束，美好公司虽对该结束时间不予认可，但并未提供证据证明具体的维修结束时间，故一审法院认定维修结束时间为2018年1月31日，整个维修期间共计108天。由于美好公司未为宋敏寅、高晶晶提供临时住所，故应按补充协议约定的100元/天给付宋敏寅、高晶晶赔偿，共计赔偿人民币10800元。美好公司抗辩其早于合同约定的交房时间将房屋交付给宋敏寅、高晶晶，故在合同约定的交房时间之前，即便房屋存在严重的质量问题，美好公司的交房行为均不构成违约，故如果计算损失，应从合同约定的交房时间届满次日即2017年10月31日起。但美好公司于2017年9月将房屋交付给宋敏寅、高晶晶，在交房后宋敏寅、高晶晶即可以占有、使用案涉房屋，且商品房买卖合同亦约定出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，即保修期从交付之日起即已开始计算，并非从合同约定的交房之日起计算，补充协议约定的补偿亦系针对维修期间的补偿，故美好公司的抗辩与合同的约定相悖，一审法院对美好公司的抗辩不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、美好公司于判决生效之日起十日内赔偿宋敏寅、高晶晶人民币10800元；二、驳回宋敏寅、高晶晶的其他诉讼请求。本案受理费人民币3628元，由宋敏寅、高晶晶负担3558元、美好公司负担70元（宋敏寅、高晶晶已预交，美好公司于判决生效之日起十日内迳交宋敏寅、高晶晶）。二审中，各方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。宋敏寅、高晶晶与美好公司所签订的商品房买卖合同及补充协议书系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定为有效。双方在补充协议中明确约定了维修期间房屋不能居住使用的，出卖人提供临时住所或按维修实际影响天数进行补偿，补偿标准为100元/套/天，同时不再承担其他赔偿，现宋敏寅、高晶晶主张该条款系美好公司单方提供的格式条款，条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，应当认定该条款无效。本院认为，双方在补充协议中明确约定维修期间房屋不能居住使用的，出卖人提供临时住所或按维修实际影响天数进行补偿，补偿标准亦符合本地区房屋租金标准，不存在免除格式条款提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，该合同条款合法有效。美好公司赔偿宋敏寅、高晶晶因其对房屋进行维修产生的损失，应适用该条的约定。该条适用的前提系维修期间房屋不能居住使用，美好公司维修从2017年10月16日起，此时可以作为损失计算的起点，宋敏寅、高晶晶主张房屋维修起算期限应当是从房屋交付之日即2017年9月21日开始起算的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人宋敏寅、高晶晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3412元，由宋敏寅、高晶晶负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  潘贻杰审判员  顾连凤二〇一九年七月十日书记员  彭世美