中华人民共和国湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民初2053号原告：JIANSHEZHANG(中文名：张建社)，男，汉族，1954年11月21日出生，国籍：加拿大，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：李胜魁，湖南芸生律师事务所律师。原告：QIZHAO（中文名：赵琦），女，汉族，1956年9月2日出生，国籍：加拿大，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：李胜魁，湖南芸生律师事务所律师。被告：湖南上河物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段**上河国际商业广场****。法定代表人：孙烨，该公司总经理。委托诉讼代理人：王首力，湖南国风德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明智，湖南国风德赛律师事务所律师。被告：湖南天润五江置业有限公司，住所地，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段**上河国际商业广场****iv>法定代表人：沈世红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王首力，湖南国风德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明智，湖南国风德赛律师事务所律师。原告张建社、赵琦与被告湖南上河物业管理有限公司(以下简称上河物业)、湖南天润五江置业有限公司（以下简称天润五江）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法由审判员何豪杰、曾庆军、人民陪审员曹群湘共同组成合议庭进行审理，由书记员黄佳担任本庭记录，于2018年7月13日在本院第十二审判庭公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人李胜魁，两被告的委托诉讼代理人王首力、张明智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租金收益人民币169092元及预期付款违约金12393.31元（按每日万分之二暂计算至2018年5月13日，应计至被告付清之日），合计人民币181485.31元；2.判令被告立即将长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场A栋1075号商铺房屋恢复原状后交还给原告；3.被告赔偿原告自被告应依约交还商铺之日2017年11月1日起至起诉前一日2018年5月13日的租金损失92133.15元（按2017年收益标准计算，6.5个月×14174.33元，应计至交还之日止）；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告共同向被告购买了位于长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场A栋1075号的商铺。2006年10月18日，原告共同与被告就委托被告经营前述商铺、被告支付租金收益等签订一份《委托合同》。《委托合同》就被告向原告支付的租金收益、期限、违约责任等均作出了明确约定。《委托合同》履行过程中，被告屡次拖欠原告租金收益，且经原告催收后仍以各种理由拖欠169092元未付。《委托合同》于2017年8月31日到期后，被告明确表示不再续签合同，但未依约将商铺恢复原状交还给原告。被告的行为构成严重违约，给原告造成了重大损失，其依法应承担支付逾期支付租金收益的违约金、赔偿损失等违约责任。两被告辩称：一、涉案商铺由于租赁环境发生变化，造成答辩人经营状况恶化，根据“诚实信用原则”以及“公平原则”，应当对租金进行减免。自2014年4月8日以来，长沙市万家丽路快速化改造项目开工，2015年11月29日，长沙轨道交通五号线开工，答辩人经营的上述商铺受到该政府项目的严重影响，商铺无法正常经营，商户退租，致使答辩人经营一直亏损，经营状况恶化，合同目的无法实现。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行商铺租金合同的基础，这种变动的情况在双方订立合同时是无法预料的，其变化足以致使订立租赁合同的基础动摇，在此情况下，仍旧依照合同的约定履行，必然导致被答辩人取得全部合同收益，而答辩人承担全部投资损失，对答辩人而言是不公平的，有悖于合同法的基本原则，显失公平。根据合同法公平原则、诚实信用原则和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定的规定，答辩人请求对租金进行减免。二、由于不可归责于答辩人的情势变更，导致租金无法按照合同约定的时间付出，答辩人不承担违约责任。根据《委托合同》的内容，答辩人接受委托对商业广场进行运营，其给付租金收益的前提是能够获得运营收益，由于受情势变更的不利影响，导致答辩人运营的上河国际商业广场经营环境恶化，商户纷纷退租，答辩人运营的商铺没有了租金收益来源。对此，由于不可归责答辩人的情势变更，导致租金无法按照合同约定的时间付出。但是，2017年、2018年里，答辩人仍在尽最大努力向业主继续支付部分租金，答辩人已积极履行合同义务。故非因答辩人的原因导致合同无法按约定履行。因此，租金无法付出，答辩人不承担违约责任。三、被答辩人向答辩人主张赔偿未返还商铺的损失，没有事实和法律依据。首先，《委托合同》于2017年8月30日到期，早在到期之前，答辩人就没有再占有、使用商铺，合同到期后，答辩人已经通过多种方式通知业主归还商铺，这时候，业主重新获得了商铺的占有、使用、收益、处分权。商铺是不动产，不同于动产，交付更多的是权利的移交，这些权利的移交实际上已经完成，A栋百分之八十的业主与湖南优尚商业运营管理有限公司（以下简称“优尚公司”）、上河物业签订了《商铺委托管理合同》，委托优尚公司实行统一规划，统一经营，统一管理，这其实就是业主充分行使物权的表现，该物权的行使没有受到答辩人的任何不利影响，因此，也就不存在赔偿租金损失的问题。其次，绝大部分的业主还是希望保留装修，至少与优尚公司签订了《商铺委托管理合同》的业主是同意保留的，整体的装修升级，对答辩人来说是纯获利的，投入大量资金完成的装修，对于商铺以后的招商、运营都是有百利而无一害的事情。所以，对于纯获利的事情，被答辩人要求答辩人赔偿损失，应不予支持。如本判决支持被答辩人的请求，将造成A栋整体的招商引资无法实现，被答辩人的收益将更无法得到保障。另外一部分商铺所有者如果也效仿同样的方法手段，将造成整个上河国际商业广场A栋的经营陷入瘫痪，进而造成严重的不良社会影响。因此，答辩人已将商铺交还，但是，被答辩人要求将商铺恢复初始原状后交还，不具有实际可操作性，不利于实现整体效益。五、关于租金收益和税费缴纳的问题。被答辩人主张的租金收益与根据《委托合同》约定的收益标准计算的收益金额不一致。湖南省长沙市雨花区地方税务局委托天润五江对上河国际商业广场的租金代征税款，并发给《委托代征税款证书》。同时，根据双方的约定，上河国际商业广场的税费由被答辩人承担，答辩人代扣代缴，即，答辩人支付给被答辩人的租金收益应该按照税后收益计算。合同中已经约定了代扣代缴的税费如未及时上缴税务机关，将由答辩人承担责任。所以，计算租金收益应该按照扣税后的标准计算。根据长沙市雨花区地方税务局发布通知，自2015年10月1日起，私人出租非住房的综合税率为19.7%。对此，被答辩人主张的租金计算有误。综上所述，根据“诚实信用原则”及“公平原则”，请求贵院对租金进行减免，对违约金不予支持。商铺已经交还，相关损失不应由答辩人承担。为了有利于维护和带来良好的社会效应，保障更多其他商铺所有者的利益最大化，请求贵院驳回被答辩人返还恢复初始原状商铺的请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一：原告的护照复印件。拟证明：原告诉讼主体资格；证据二：被告注册登记信息。拟证明：被告诉讼主体资格；证据三、四：原告赵琦、张建社的购房合同、原告的房产证。拟证明：原告是上河国际商业广场A栋1075号房的所有权人；证据五：《委托合同》及补充协议。拟证明：1、被告向原告支付租金收益的标准；2、被告违约未付租金收益应按每日万分之二支付违约金；3、被告未在合同到期后将商铺恢复原状交还给原告构成违约，应承担违约责任；证据六：担保承诺书。拟证明：被告天润五江应当对被告上河物业所拖欠原告的租金收益承担连带担保责任；证据七：兴业银行账户历史交易明细表。拟证明：被告向原告支付租金收益的情况。证据八：上河国际A栋前围挡照片。拟证明：A栋前的地铁施工围挡是2018年4月才设置的，A栋一侧的地铁施工时2018年4月才开始的。补充证据一：“万家丽路快速化改造工程投资与设计施工总承包”工程项目备案信息。拟证明：1.万家丽路快速化改造工程主体工程施工合同2014年11月28日签订、2015年7月24日才获得施工许可；2.被告提出的2014年4月8日开工建设对其造成影响是与事实不符的；3.万家丽路高架桥2015年10月1日通车，主体施工时间短，对上河国际商业广场周边道路通行的影响时间短；补充证据二：上河国际商业广场A区正前方地铁施工围挡照片。拟证明：上河国际商业广场A区正门前长沙地铁五号线高桥北站（原朝晖路站）围挡是2018年4月12日才开始设置的，在此之前地铁施工没有影响A区经营；补充证据三：地铁五号线：地铁**线高桥北站）围挡施工现场图。拟证明：长沙地铁五号线高桥北站（原朝晖路站）围挡施工在2018年4月以前，主要在万家丽路高架桥东临“美联天骄城”一侧，与上河国际商业广场有一路之隔，并未导致无法通行等影响；补充证据四、五：“上河国际商业广场A区改扩建工程”项目备案信息、《上河国际商业广场A区改建施工合同》。共同拟证明：1.被告在2015年8月17日即与湖南顺联建设工程有限公司签订《上河国际商业广场A区改建施工合同》对建筑、结构、水电、消防、室外附属工程等进行了大规模改建；2.被告在上河国际商业广场A区前进行围挡施工并将A区前广场改造成为下沉式广场，严重妨碍了A区商场商户的正常经营；3.被告将原商场负1层的车位改造成为下沉式广场临街商铺，导致商场配套车位大量减少，严重破坏了商场的后续经营条件；4.被告所谓的无法经营、商户退租，完全是被告原因造成的，被告应承担全部责任；5.被告所谓的经营困难，无钱支付租金，与其为一己私利重金请人改造施工的行为自相矛盾；补充证据六：被告上河国际广场A区改扩建工程施工完成后现场照片。拟证明：被告在上河国际商业广场A区前进行围挡施工并将A区前广场改造成为下沉式广场，并对外出售商铺牟取暴利，现场一片狼藉，严重损害商场形象，商铺无法出租是被告一手造成的；补充证据七：原告在被告公司办公室拍摄的上河国际广场A区改扩建工程施工完成后A区地下一层建筑面积和车位变化记录的照片。拟证明：被告的改造施工共导致上河国际商业广场车位总数减少736个，严重影响了商场的客流和经营；补充证据八：被告在上河国际商业广场A区西侧违章搭建的临街商铺照片。拟证明：被告为增加销售收入、牟取私利，在上河国际商业广场A区进行大规模搭建、扩建，直接损害了商场整体形象，导致商铺无法出租，与被告声称的受市政施工影响无法出租是完全不符的；补充证据九：上河国际商业广场G1区照片。拟证明：G1区西邻绿城路和上河国际商业广场H区、西子花苑小区，并未受到被告改扩建施工的影响，目前经营状况良好；补充证据十：腾讯大湘网关于“通程奥特莱斯”迁址华晨世纪广场的报道。拟证明：“通程奥特莱斯”店从上河国际商业广场搬迁至仅2公里的华晨世纪广场，该地段同样是万家丽高架和地铁五号线施工路段，但该店经营良好，因此被告所谓的受地铁、高架施工影响导致商户退租说法不能成立。商户退租是被告改扩建和经营管理不善等原因所致；补充证据十一：上河国际商业广场A区公寓15层15012房《商品房买卖合同》。拟证明：1.与上河国际商业广场A区商铺同一楼栋的公寓在2006年销售价格仅为2931.03元左右；2.被告向原告销售的商铺价格远远高于其开发建设成本，被告将商铺价格抬高销售给原告，即使被告按照合同约定的收益率全部支付返租收益给原告，其仍然是营利的，不存在不公平。针对原告提交的证据，被告质证如下：证据一、二、三、四三性均没有异议。证据五的真实性、合法性没有异议，达不到原告的证明目的。被告已经将商铺交还给了原告，不存在构成违约。证据六的三性均无异议。证据七的银行流水是不完整的，我们实际支付了34392元的租金，一笔为10038.3元，二笔是10038.4元，三笔是13384.4元。根据委托合同约定的租金标准拖欠的金额为132844元，而不是原告主张169092元。证据八、这个工程的名称是高桥北站土建工程，而上河国际的地铁站叫朝辉站，所以该证据达不到其证明目的。这只是修地铁口的围挡，在修建地下轨道的时候也有围挡的情况。围挡仍在继续。补充证据一：真实性、关联性有异议。湖南省建筑市场和工程质量安全监管一体化平台，仅仅由一个建筑业协会负责运行维护，因此，对其权威性、真实性有异议。众所周知，万家丽路快速化改造项目于2014年4月8日起全面开工建设，万家丽高架桥于2015年10月1日通车，根据原告的意见，“万家丽路快速化改造工程投资与设计施工总承包”于2015年7月24日才获得施工许可证，万家丽高架桥在两个多月的时间里建成完全不符合常理，也与事实不符。达不到原告的证明目的。补充证据二、三：对照片的真实性没有异议，但是达不到原告的证明目的。2018年4月以前，在与上河国际商业广场仅有一路之隔的“美联天骄城”一侧因为修建五号线高桥北站有围挡，2018年4月12日之后上河国际商业广场A栋正前方因为修建五号线高桥北站开始设置围挡。万家丽路快速化改造项目是“三位一体”的快速立体交通格局，即地上高架桥快速路、地面BRT、地面BRT快速公交和辅道、地下快速地铁）层次分明的快速立体交通。虽然修建地铁口产生围挡的时间较晚，但是不能否认之前修建轨道5号线的过程中产生的围挡。因此，达不到原告的证明目的。补充证据四、五：对照片的真实性没有异议，关联性有异议。上河国际商业广场A区改建是在万家丽路快速化改造项目施工围挡期间、商户纷纷退租的情况下进行的。A区负一层的产权归属于被告，将A区前广场改造为下沉式广场，经过了政府相关部门的审批，而且轨道五号线高桥北站就设置在A区正前方，适当改建后就可以和地铁5号线高桥北站连通起来，地铁开通后，地铁开通后的客流量，从长远看，对原、被告双方都是有利的。被告一年支付的返租款高达两千多万，该工程的造价四百多万，不是导致租金无法付出的根本原因。因此，达不到原告的证明目的。补充证据六：对照片的真实性没有异议，关联性有异议。A区前广场的改建已经完成，随时可以对外招商，但是由于万家丽路快速化改造项目造成上河国际商业广场近两年时间的围挡；之后由于A区第二、三层的业主被银行起诉，银行申请了拍卖，不允许经营，直到2018年7月才同意运营公司招商运营；2018年4月，轨道5号线高桥北站的修建导致围挡。综上，上河国际商业广场重新招商、开业存在多重障碍，商铺无法出租并非被告所致。被告已经积极和相关政府部门沟通，争取2018年11月份完成高桥北站的施工，提前撤走围挡，让上河国际商业广场尽早开业。因此，达不到原告的证明目的。补充证据七：三性均有异议。首先，没有原件进行核对；其次，上面没有被告加盖的公章；最后，被告并没有向相关部门提交过申请，也没有获得相关部门的审批。补充证据八：对照片的真实性没有异议，关联性有异议。该改建工程获得了相关政府部门的审批，而且是在上河国际商业广场经营恶化、商户已经退租的情况下开始建设的，A区西侧没有A区商业的进出口，不论商场是否经营，西侧的改建都不会对其产生影响。因此，达不到原告的证明目的。补充证据九：真实性、关联性有异议。该照片仅能说明仍有部分商铺正在经营，但不能说明其经营状况良好，实际上，图片中显示的“康足乐沐足”已经撤场，并且拖欠租金。而且，绿城路处于住宅和商业之间，存在一些小卖部、餐饮店也属正常。上河国际商业广场是一个大的商业整体，商业模式不同，遭受到万家丽快速化改造工程的影响也不一样。因此，达不到原告的证明目的。补充证据十：该证据证明了“通程奥特莱斯”于2014年年底从上河国际商业广场迁至华晨广场。上河国际商业广场的主干道就是万家丽中路，而华晨商业广场除了万家丽中路还有长沙大道，万家丽路快速化改造项目的修建，对上河国际商业广场的经营影响更大。而且，华晨广场是一个新开发的广场，同时由于万家丽路快速化改造项目导致围挡，其向通程奥特莱斯给予了两年免租期，但是，被告要向原告等业主支付返租款，无法给出免租条件。因此，达不到原告的证明目的。补充证据十一：真实性没有异议，关联性有异议。一个是公寓，一个是商铺，公寓和商铺的价格肯定存在差异，两者之间没有可比性，达不到原告的证明目的。被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据一：红网、星辰在线、长沙市工务局对万家丽路快速化改造工程项目的报道。证据二：腾讯大湘网对长沙轨道交通五号线建设工程的报道。拟证明：万家丽路快速化改造工程自2014年4月8日起全面开工建设，长沙轨道交通五号线自2015年11月29日起开工建设，两个项目工程量大，工程期长，对上河国际商业广场周围长期围挡，导致诉争商铺的租赁环境变化，商户纷纷退租，经营状况恶化。证据三：上河国际商业广场A栋前面的现场照片。拟证明：由于修建地铁五号线，截止诉讼之日诉争商铺周围仍有围挡，租赁环境至今没有恢复到正常运营状态。证据四：上海国际商业广场A栋一层商场现场照片。拟证明:1.上河国际商业广场A区一层已经进行了整体的升级装修；2.A区一层各业主名下的商铺是一个密不可分的整体；3.将商铺恢复初始原状交还业主，将破坏整体装修，造成烂铺，导致巨大的浪费和经济损失。证据五：《归还商铺通知书》。证据六：圆通快递物流信息/登记表。证据七：《致上河国际A区一楼业主的涵》。证据八：高桥街道怡园社区居民委员会的签收证明。拟证明：被告已经通过多种方式通知原告《委托合同》到期后不再续租，并且将商铺交还。证据九：情况说明。证据十：《商铺委托管理合同》。拟证明：上河国际商业广场A栋共446位业主中已有304户商铺业主自2017年12月1日起将商铺委托给了优尚公司统一管理运营。《委托合同》到期后，业主已经依法收回了商铺的处置权。证据十一：个人房屋出租有关税收规定。拟证明：自2015年10月1日起，私人出租非住房的综合税率为19.7%。证据十二：委托代征税款说明。拟证明：长沙市雨花区地方税务局委托天润五江对上河国际商业广场代征税款。证据十三、发票。拟证明：被告已经按照《委托合同》的约定，为原告代扣代缴了税费至2015年12月31日。证据十四、核算项目明细账。证据十五、2004-2017年经营性费用列支情况表。证据十六、2013-2017年明细分类账。拟证明：由于《委托合同》期间发生了情势变更，租户纷纷退租，被告一直亏损，经营状况恶化。补充证据十七、（2017）湘0111民初344号、（2017）湘01民终7457号判决书。拟证明：涉案的同一区域的商铺已有生效判决认定，由于出现了万家丽路快速化改造的客观事实，引起的上河国际商业广场承租环境的重大变化，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二)第二十六条规定的情形，并且判决减免被告租金50%。该案认定的事实可以作为他案判决的依据；补充证据十八、证据十九，聊天记录、《物流信息登记表》。共同拟证明：圆通快递工作人员根据被告提供的收件人姓名、地址、联系方式等信息，制作了物流信息登记表，并按照物流信息登记表的内容向596户业主邮寄了《归还商铺通知书》。针对被告提交的证据，原告质证如下：对证据一、二、三的关联性有异议，该组证据与被告拟证明的对其造成不利影响并导致合同发生形势变更之间没有必然联系；一是该组证据列出的万家丽高架、地铁五号施、地铁**施工只有一个客观情况被告造成了影响、造成了什么影响，造成了何种损害，损失了多少，证明力不足。二是，被告只是一个转租房，其主要的角色是商场运营管理者，主要负责向商户收取租金并向原告依约支付租金收益，即使有关市政工程施工造成了不利影响，受损的也是商户而非被告；三是被告指出的有关市政施工并不足以影响到原告、被告合同履行的基础，原告致使房屋不能使用，且房屋是可以正常使用的，有关工程施工并没有导致房屋不能使用，且被告在2015年后仍然足额支付了部分季度租金。四是万家丽高架、地铁五号线、地铁**线施工的时间是部分先开工区段的开工时间并不是被告上河物业所在路段的开工时间。地铁**线高桥北站被告一侧的施工围挡是2018年4月才开始的营管理不善，并对一层、负一层进行重新改造和装修，是导致停业的主要原因。对证据四的真实性有异议，实际是2018年4月才开始围挡的。证据五、六、七、八的真实性有异议，原告没有收到过，连收件人姓名、地址、电话都没有。证据九、十真实性有异议，优尚公司是被告的关联公司，与被告之间存在利害关系，并且被告没有304户业主的委托合同，并且原告自己是没有委托的，因此证明不了原告已经依法收回了商铺的占有使用收益权。对证据十一、十二的真实性有异议，没有税务机关的盖章，而且构成的项目不清楚，复印件也没有说明，对委托代征税款的证明的关联性提出异议，及被告该证书的代征税种只有个人所得税和房产税，且该证书的计税标准只有5%，因此不能证明被告代征原告应缴纳的税款的证明目的。从税法上来讲，被告长期拖欠租金未付，原告的纳税义务尚未发生，因此不存在先扣除税款的说法。对证据十三，关联性有异议，该发票的付款方是被告，而非原告，也缺乏税务的交款凭证，因此与本案不具有关联性。对证据十四、十五、十六的真实性有异议，该三份证据并不是被告完整的财务报表，不能证明被告经营的损益情况。补充证据十七，1、关联性有异议，与本案的原告无关，对原告没有约束力。2、事实不同，被告特意隐瞒对A区施工的这一重要事实，被告的乱作为才是导致商场租户退出停业的主要原因。对补充证据十八、十九，1、真实性提出异议，登记表上的地址是错误的，不是原告的地址。2、原告也没有收到归还商铺通知书。根据原告与被告的举证、质证意见，并综合各证据之间的联系，本院对原告提交的证据认定如下：原告提交的证据一、二、三、四具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据五具有真实性、合法性，能达到原告要求被告支付租金及违约金的证明目的，但不能达到原告要求被告恢复原状的证明目的，本院对该项证据的关联性部分不予确认；证据六具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据七具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据八缺乏关联性，本院不予采信；补充证据一、二、三、四、五、六的真实性无异议，但不能完全达不到原告的证明目的，本院不予采信；补充证据七的真实性存疑，本院不予采信；补充证据八、九、十、十一具有真实性无异议，但不能完全达不到原告的证明目的，本院不予采信。本院对被告提交的证据认定如下：被告提交的证据一、二、三、四、五、六、七、八、九、十能达到其证明目的，本院予以确认；证据十一、十二、十三、十四、十五、十六尚不能完全达到其证明目的，本院对其关联性不予确认。本院经审理查明：坐落于长沙市雨花区万家丽一段**上河国际商业广场****商铺系原告（买受人）从被告天润五江（出卖人）购买，购买该房屋的《商品房买卖合同》附件三约定的装修标准中载明，室内为：内墙为混合砂浆抹平；地面为水泥；地面为水泥砂浆找平砂浆抹平；门为卷闸门；IC卡电表，设五孔普通插座及空调插座各一个；商品房买卖合同补充协议（附件四）中约定，该商品房无间隔，在使用期内买受人不得改变该物业的间隔方式；买受人自愿同意将其购买的商品房委托给湖南上河商业广场有限公司统一经营，并在签订本合同同时与湖南上河商业广场有限公司签订《委托合同》，委托经营期限为10年。2006年10月18日，原告（甲方）与湖南上河商业广场有限公司（乙方）签订《委托合同》三份，合同约定，甲方将上述商铺的经营权均委托于乙方，委托期限均自2007年9月1日起至2017年8月30日止；乙方承诺在委托期内，商铺的收益标准含甲方应缴纳的各种税费，甲方在本合同项下商铺的购铺金额为1700899元（以甲方购买该商铺所确定的金额为准）；还约定，其中第一年至第三年年收益标准按购铺金额的8%计算；第四年至第六年年收益标准按购铺金额的9%计算；第七年至第十年年收益标准按购铺金额的10%计算；乙方负责在下个季度的前10天内支付上一季度的收益，由甲方按季度转付收益；甲方同意乙方应商家要求或入驻商铺进行二次装修、改造，以及进行维修，所需费用由乙方或入驻商家承担；合同期满后或按合同条款提前终止后的60天内，乙方有义务把该商铺恢复初始原状交给甲方（正常损耗除外）；乙方有义务为甲方代扣代缴因甲方获取收益产生的税费，代扣代缴的税费未及时如数上缴税务机关，由乙方承担责任；如乙方未按时支付收益，超过15日的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同还就其他内容进行了约定。上述合同签订后，原告如约履行，及时将商铺交付给被告，但被告未依照合同约定按期支付租金。合同期满后，被告未占有或使用商铺。截止《委托合同》期满之日，被告尚欠原告上述1个商铺的租金共计169092元。2017年3月，长沙市雨花区地方税务局向被告下发了《委托代征税款证书》，被告陈述已代扣代缴税费至2015年12月31日。在合同履行过程中，涉案商铺所在地面临了万家丽路快速化改造。被告于2015年8月17日与湖南顺联建设工程有限公司签订了《合同协议书》，约定湖南顺联建设工程有限公司对上河国际商业广场A区进行了改建。之后，上河国际商业广场A区进行了改建。2018年5月29日，优尚公司出具情况说明1份，载明已接受上河国际商业广场广大业主委托，对上河国际商业广场A栋1层共304个商铺进行全权管理，负责对该商业区域统一规划，统一经营，统一管理，代表业主与商户签约，委托期限自2017年12月1日至2020年11月31日；上河国际商业广场A栋一层已于委托期间装修，现为已装修状况。另查明，湖南上河物业管理有限公司的曾用名称为湖南上河商业广场有限公司。本院认为，原告与被告签订的《委托合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。关于租金。原告向被告交付了约定商铺，被告应按约支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第五条，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案在合同履行过程中，由于出现了万家丽快速化改造的客观事件，引起了承租环境的重大变化，造成被告经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行商铺租赁合同的基础，这种变化的情况在当事人双方订立合同时是无法预见的，如果仍然要求被告继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。根据本案实际情况，结合公平原则，本院酌情调整为减免被告的租金30%。因此，两被告应支付原告租金为118364.4元（169092元×70%）。被告辩称应扣除相关税费，对此本院认为，原告主张的租金均为2016年以后的租金，被告在庭审中陈述其为原告代扣代缴了税费至2015年12月31日，并没有为原告在本案中所主张的租金代扣代缴了税费，故其该项辩称理由不能成立。待租金支付后，税费用可依相关规定另行解决。关于违约金。原告诉请按照应付租金的日万分之二计算违约金，本院结合双方合同履行情况，从衡平双方权利义务关系的角度考虑，酌情将违约金调整为按每日万分之一自合同期满的次日起计算至租金实际清偿之日止。经查，违约金的起算点为2017年8月31日，故原告主张的违约金应以欠付租金118364.4元为基数，自2018年8月31日起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止。关于商铺的恢复原状后交还等问题。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”，原告对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。虽然根据上述《委托合同》、《商品房买卖合同》约定，被告应将涉案商铺恢复至“内墙为混合砂浆抹平；地面为水泥；地面为水泥砂浆找平砂浆抹平”的毛坯状态交还原告，但原告出租被告的商铺不具有独立性，涉案商铺与其他业主的商铺构成一个无法分割的整体，同时，上河国际商业广场部分区域已经进行装修改造，且上河国际商业广场A栋1层共304个商铺均已签约交由优尚公司统一经营，将商铺恢复至毛坯状态，将影响整体效益的发挥及租赁合同目的的实现，故对原告要求将商铺恢复原状交还的诉请，本院不予支持。原告要求返还铺面、赔偿租金损失的诉请，因原告未提供有力的证据证明合同期满后两被告实际占用、使用涉案商铺，故本院不予支持。因被告天润五江出具了《担保承诺书》，原告要求其支付租金及违约金的诉请符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、被告湖南上河物业管理有限公司、湖南天润五江置业有限公司应于本判决生效之日起15日内支付原告张建社、赵琦租金118364.4元及违约金（以118364.4元为基数，自2018年8月31日起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告张建社、赵琦的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5404元，保全费1888元，共计7292元，由被告湖南上河物业管理有限公司、湖南天润五江置业有限公司负担5104元，由原告张建社、赵琦负担2188元。如不服本判决，被告湖南上河物业管理有限公司、湖南天润五江置业有限公司可在判决书送达之日起十五日内、原告张建社、赵琦可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军人民陪审员  曹群湘二〇一九年七月十五日书 记 员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。