广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0126民初2061号 原告：南宁同德物业服务有限公司，住所：南宁市葛村路**珉旖大厦****，统一社会信用代码91450103794337800D。 法定代表人：黎伟,总经理。 委托诉讼代理人：郑伟东，男，1984年5月4日出生，壮族，住广，住广西防城港市防城区div> 被告：张艳云，女，1978年10月19日出生，汉族，住宾，住宾阳县div> 委托诉讼代理人：叶显端，广西颂诚律师事务所律师。 原告南宁同德物业服务有限公司（以下简称同德物业公司）诉被告张艳云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告同德物业公司的委托诉讼代理人郑伟东、被告张艳云的委托诉讼代理人叶显端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同德物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付和德广场小区2-2-402号房物业费2982.5元、维修基金596.5元、垃圾费18元、路灯公摊费18元、违约金1084.5元，共计4699.5元（暂计至2017年3月，以后另计）；2.请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为和德城市广场小区2-2-402号房屋业主，房屋面积为116.96平方米，原告南宁同德物业服务有限公司与被告于2009年2月17日签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告居住的和德城市广场小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对和德城市广场小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2013年1月起未缴纳物业服务费及物业代收费用，截止2017年3月，被告欠缴物业管理费2982.5元，另有拖欠维修基金596.5元，垃圾费18元，路灯公摊18元，共计3615元。根据《前期物业管理服务协议》第十条第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交违约金”。经酌情考虑，原告愿意将违约金按照欠费总额的30%进行收取，以此计算，被告拖欠51个月物业费产生的违约金1084.5元，合计费用4699.5元。经原告催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，故原告提起诉讼，请求判如所请。 被告张艳云辩称：一、在没有业主委员会督促缴费的情况下，原告直接起诉物业服务合同纠纷，程序上是违法的，即使按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》相关规定，为履行书面催缴义务，程序上也是不合法的，请求驳回原告的起诉。《物业管理条例》第64条：“业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”对于欠费业主应该先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业主委员会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主，本案中作为物业服务企业的原告没有履行向业主委员会申请催缴程序，原告依法无权直接起诉被告。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持，原告未依法履行催交义务，起诉程序违法。二、假设原告起诉程序合法，但原告履行合同义务不符合约定，存在过错，违约在先，被告违约在后，其主张的要求被告支付违约金不应得到支持，同时应减轻收取答辩人的物业服务费。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》对物业管理服务内容和物业管理服务的质量标准作出了明确详细的规定，但原告履行合同规定的义务时服务质量很差没有达到合同的约定，主要表现在：不划停车位、不提供停车服务也收取停车费；所有单元灭火器过期，有的单元甚至连灭火器都没有，存在极大的安全隐患；消防栓损坏，丧失消防功能；车辆被盗不管，出现刑事案件；小区道路损坏不维修；化粪池不清；小区多处存在害人的坑不维修；单元门口不安装安全门；楼梯磁砖脱落不维修；路灯损坏不维修，线路老化不处理；业主己交的维修基金不知去向；单元内多处电线裸露在外，存在极大安全隐患等等。这此事实都说明原告提供的物业服务质量差，不符合《前期物业管理服务协议》中第三条的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中原告存在过错，存在违约，而且违约在先，被告违约在后，原告主张的要求被告支付违约金没有法律依据，同时因原告有过错也应减轻收取答辩人的物业服务费。三、专项维修基金属于业主所有，原告对该专项资金提出主张属于主体不适格。根据《物业管理条例》第五十三条、《住宅专项维修资金管理办法》第九条及《物权法》第七十九条规定：专项维修资金属于业主所有。在原告物业管理期间，被告交纳的专项维修资金原告只有代管权。现原告已撤出被告所在的小区，与被告之间不再有物业合同关系，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关的资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，原告应向小区业主委员会移交其代管的专项维修资金。没有向其交纳的专项维修基金，物业服务公司更不能起诉主张业主向其缴纳专项维修基金，追缴专项维修资金，追缴主体依法不应该是原告物业服务公司。此外，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》规定：公用水、电费按实际发生额由乙方按建筑面积分摊。本案中原告并没有提供路灯电费实际发生额的事实证据，而是随意每户6元。不符合合同约定，依法不应得到支持。生活垃圾费收取依据协议约定也应按物价部门相关文件规定，原告起诉收取生活垃圾费每户每月6元不符合合同约定，依法不应当得到支持。 本院经审理认定事实如下：南宁同德物业管理有限公司于2011年1月10日依法变更企业名称为南宁同德物业服务有限公司，即本案原告。被告张艳云系宾阳县黎塘镇和德城市广场小区2栋2单元402号房业主，其房屋建筑面积为116.96平方米。2009年2月17日，南宁同德物业管理有限公司作为甲方与被告作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，约定：“……第四条、前期物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金）：乙方交纳费用时间为每月5日前交纳当月费用；住宅；住宅按建筑面积每月0/㎡，商业用房按建筑面积每月1.00元/㎡；物业管理服务费标准按管理费盈、亏在政府规定范围内进行适当调整；公用水、电费按实际发生额由乙方按建筑面积分摊。……第五条、其他有偿服务费用：生活垃圾处理费每户每月按当地标准收取（以物价局通知为准）。……第七条、房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理与使用：乙方在房屋交付使用时开始向甲方交纳房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金，按建筑面积每月每平方米0.1元收取。……第十条、违约责任：甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交违约金。……”原告从合同签订之日起至2017年3月31日止，一直在和德城市广场小区进行物业服务管理。被告未缴纳物业费、维修基金费的期间为2013年1月至2017年3月，未缴纳垃圾费的期间为2017年1月至2017年3月。原告曾于2014年12月30日、2016年12月30日在小区门口及被告家门口张贴《欠费通知单》。 庭审中，原告表示放弃要求被告支付18元路灯公摊费的诉讼请求。原告认为被告拒绝缴纳物业管理费等相关费用显属违约，遂诉至本院请求判如所请。 另查明，原告于2010年12月16日在中国建设股份银行有限公司处设立了公共维修资金的账户，账户名称为：南宁同德物业服务有限公司宾阳分公司，账号为：45×××60，原告已经将部分已经缴纳的维修基金存入该账户中。宾阳县物价局、宾阳县规划建设局于2010年1月12日印发宾价费〔2010〕1号《关于黎塘镇生活垃圾处理费收费标准及有关问题的通知》，该通知附件载明，黎塘镇城镇居（村）民生活垃圾处理费收费标准为“第三年：6元/户、月”。 本院认为，一、关于原告直接起诉要求被告缴纳物业服务费等相关费用是否程序违法的问题。被告辩称，应先由业主委员会督促交费，否则物业公司无权直接起诉欠费业主，且未履行书面催缴义务，程序上也是违法的。根据《物业管理条例》第六十四条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”该条款旨在说明当业主不交纳物业服务费用时，业主委员会具有向业主进行督促的义务，并未否认物业服务企业直接向人民法院起诉的权利。同时原告已通过张贴《欠费通知单》的方式向被告进行了催缴，故原告的起诉并无不当。 二、关于双方是否存在违约的问题。被告张艳云主张原告所履行的义务不符合约定，存在过错，并提交刑事立案材料、业主出钱清理化粪池材料、物业受损情况照片予以证明，但仅表明原告南宁同德物业服务有限公司在履行协议的过程中存在瑕疵以及需要改进，业主有权要求原告限期整改，以达到协议所约定的标准，但并不能证明原告未履行物业服务的义务。因此，被告未能提交证据证明原告存在违约的行为，故本院对其主张不予采信。 三、关于主张专项维修资金原告是否适格的问题。被告辩称，专项维修资金属于业主所有，原告对维修资金仅有代管权，原告不是追缴专项维修资金的主体。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”以及双方《前期物业管理服务协议》中对专项维修基金的约定：“第七条：乙方（被告）在房屋交付使用时开始向甲方（原告）交纳房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金。”，结合本案事实，原告开设专门的银行账户作为专项资金维修账户，符合法律的相关规定，原告对专项维修资金具有代管的权利，故原告向被告主张维修资金并无不当。但在原告退出被告所在小区，不再为被告所在小区提供物业服务之后，原告应当将该专项维修资金移交给业主委员会。 四、关于物业费、专项维修基金、垃圾费、路灯公摊费、违约金的问题，根据《物业管理条例》第七条第五项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。”的规定，双方在《前期物业管理服务协议》中对物业费、维修基金、违约金进行了约定，被告应向原告支付的物业费为2982.5元（116.96㎡×0.5元×51个月），维修基金596.5元（116.96㎡×0.1元×51个月）、垃圾费18元（6元/户/月×3个月）。关于路灯公摊费18元，原告表示不再主张，本院亦予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”以及《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，被告未按照约定交纳物业费的行为显属违约，双方在《前期物业管理服务协议》中约定违约金为每日5‰，现原告主张按照欠费总额的30%计算，不违反相关法律规定，本院予以支持，则被告应向原告支付违约金为1079.1元[（2982.5元+596.5元+18元）×30%]。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告张艳云向原告南宁同德物业服务有限公司支付物业费2982.5元，维修基金596.5元，垃圾费18元； 二、被告张艳云向原告南宁同德物业服务有限公司支付违约金1079.1元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不履行的，权利人可于本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张艳云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  全春苗 二〇一九年七月十二日 书记员  蒙伟福