昆明市五华区人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0102执异135号案外人：宋昆，男，1976年8月6日出生，汉族，住昆明市官渡区。委托代理人：张震，云南经典阳光律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：杞昆虹，云南经典阳光律师事务所实习律师，特别授权代理。申请执行人：王振伍，男，1968年3月19日出生，汉族，住福建省南安市。被执行人：云南恒誉房地产开发有限公司。住所地：昆明市西山区南亚风情第壹城南亚星河苑****，组织机构代码68858819—8。法定代表人：占斌佳。被执行人：云南轩成商贸有限公司。住所;'>住所地：昆明市东寺街东云广场**商铺**代码55013425—7。法定代表人：杨操。被执行人：杨稳昆，男，1970年7月10日出生，汉族，住曲靖市，住曲靖市富源县v>被执行人：何燕，女，1974年12月24日出生，汉族，住昆明市，住昆明市西山区v>被执行人：昆明恒誉基础工程有限公司。住所;'>住所地：昆明市世纪城金源国际商务中心******代码68127679—X。法定代表人：杨稳昆。本院在执行王振伍与被执行人云南恒誉房地产开发有限公司、云南轩成商贸有限公司、杨稳昆、何燕、昆明恒誉基础工程有限公司民间借贷案中，案外人宋昆对本院查封的执行标的物金坤尚城一期A地块AA幢203号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。案外人宋昆异议称：金坤尚城一期A地块AA幢203号房屋属于案外人宋昆所有，法院对其进行查封侵害了案外人权利。杨稳昆为金坤尚城地产开发项目的战略合作伙伴，因杨稳昆欠案外人周权债务，故2014年4月10日云南恒誉房地产开发有限公司、杨稳昆、周权签订了《以房代偿协议书》，约定由云南恒誉房地产开发有限公司以其开发的房产代杨稳昆偿还其对周权的负债，代偿金额为42627884元。后又签订《补充协议》，对代偿事宜重新约定，代偿房源中即包括异议房屋。后因周权欠案外人颜小荣债务，故周权将包含异议房屋在内的4套房屋抵偿给颜小荣，颜小荣曾欠异议人400万元无力偿还，随即又以该4套房屋抵偿给异议人。异议人于2014年9月就实际接收了异议房屋，并交付了接房费、配套费、维修基金及至今的物管费，并装修使用至今。因被执行人云南恒誉房地产开发有限公司对外债务太多，导致项目用地被法院查封而无法办理过户手续，并非异议责任。因此，请求法院解除对金坤尚城一期A地块AA幢203号房屋的查封，并中止对该房屋的执行。申请执行人王振伍答辩称：我国实行由不动产物权所在地统一登记的不动产登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记的不发生法律效力，异议人不能以私下签订的协议证明其属于房屋的所有权人并对抗相关部门的登记，并且房屋不因实际使用而发生物权变动。异议人所述的债权未经相关机构确认，且根据异议人描述已经多次转让，无法判断其真伪，据此对未登记在其名下的财产提出异议毫无依据。被执行人云南恒誉房地产开发有限公司、云南轩成商贸有限公司、杨稳昆、何燕、昆明恒誉基础工程有限公司经本院依法传唤未参加听证，亦未向本院提交答辩意见及证据材料。本院查明：原告王振伍诉被告云南恒誉房地产开发有限公司、杨稳昆、何燕、云南轩成商贸有限公司、昆明恒誉基础工程有限公司民间借贷纠纷18个案件[案号分别为（2015）五法民三初字第2575号、2576号、2577号、2578号、2579号、2593号、2594号、2595号、2596号、2597号、2598号、2599号、2600号、2601号、2602号、2603号、2623号、2624号、2625号]诉讼过程中，本院依王振伍的财产保全申请作出（2015）五法执保字第554号、555号、556号、557号民事裁定书，于2015年12月21日在先查封了登记在被执行人云南恒誉房地产开发有限公司名下坐落于昆明市西山区永昌街道办事处马家社区金坤尚城小区A地块的预售商品房及车库共计254套(其中包括本案争议的执行标的物金坤尚城一期A地块AA幢203号房屋)，并于2018年12月13日对该254套房屋及车库续行查封。其后，原告王振伍诉被告云南恒誉房地产开发有限公司、杨稳昆、何燕、云南轩成商贸有限公司、昆明恒誉基础工程有限公司民间借贷纠纷18个案件经本院一审，昆明市中级人民法院二审后于2018年12月10日作出终审判决[民事判决书字号为（2018）云01民终字第4573-4590号]，判决由被告云南恒誉房地产开发有限公司、杨稳昆、何燕向原告王振伍偿还所欠借款本金（18个案件合计8115万元）以及自2011年9月4日起至款项清偿之日止按照人民银行同期贷款利率四倍不超过年利率24%计算支付利息。被告云南轩成商贸有限公司、昆明恒誉基础工程有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告云南轩成商贸有限公司、昆明恒誉基础工程有限公司承担债务后，有权在其承担债务范围内向被告云南恒誉房地产开发有限公司、杨稳昆、何燕追偿。后因被告云南恒誉房地产开发有限公司、杨稳昆、何燕、云南轩成商贸有限公司、昆明恒誉基础工程有限公司未履行生效法律文书确定的义务，原告王振伍向本院申请强制执行，本院以（2019）云0102执51-68号案立案执行，以上18案正在执行中。另查明：2014年4月10日，云南恒誉房地产开发有限公司与杨稳昆、周权签订《以房代偿协议书》，约定因杨稳昆曾向周权借用部分资金用于云南恒誉房地产开发有限公司金坤尚城项目的开发，故三方约定由云南恒誉房地产开发有限公司以项目房产代杨稳昆抵偿对周权的债务。2014年8月25日，三方又签订《补充协议》，进一步约定以“金坤尚城”A地块上建成的房产作为代偿房屋，附《工程款抵房源清单》一份，约定了用以抵偿的房屋共计28套及具体房号，其中包括A地块AA幢203号房屋。2014年9月22日，颜小荣、宋昆、周权签订《说明》，约定颜小荣于2013年6月29日向宋昆借款4000000元无法偿还，故用金坤尚城AA栋201、203、303、306号房屋及AB栋302号房屋抵债款抵押给宋昆，上述房屋原是周权抵押给颜小荣，自说明签订之日起，双方债权债务关系已清，双方之前签订的借款合同（借条）不再有效，上述房产由宋昆所有，周权不再对上述房屋主张任何权利。2014年9月22日，云南恒誉房地产开发有限公司出具了配套费600元、代收维修基金13079.70元的收据，交款人栏记载信息为AA-203。2014年12月，宋昆与云南六合兄弟商贸有限公司签订《室内装修施工合同》，约定由云南六合兄弟商贸有限公司代为装修金坤尚城AA-203号房屋，云南六合兄弟商贸有限公司于2014年12月20日向宋昆出具金额10万元的收据一份。本院认为：案外人对执行标的物提出的执行异议，需提供相应的证据证明其对标的物享有真实、合法的权利，且能够排除法院的执行行为。首先，关于宋昆是否对涉案房屋享有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，房屋所有权的取得应当以登记作为法定要件，且物权登记对外具有公信力，除非他人能够证明登记错误，否则不应否定物权登记的效力。故案外人宋昆对登记在被执行人云南恒誉房地产开发有限公司名下的房屋主张所有权，缺乏依据。其次，关于宋昆对涉案房屋是否取得物权期待权的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人主张对执行标的物享有物权期待权且能排除执行的，需证明在法院查封前已经签订合法有效的书面合同，且付清全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中，案外人宋昆主张其通过与颜小荣、周权、杨稳昆、云南恒誉房地产开发有限公司之间多次以物抵债而取得了对涉案房屋的物权期待权。本院认为，以物抵债协议与买卖合同并不相同，其目的不在于取得物的交付，而是为了消灭金钱债权，因此不应优先于另一金钱债权的实现，故异议人主张以物抵债取得物权期待权缺乏法律依据。同时，案外人宋昆主张的以物抵债先后发生多次，涉及多笔债务，多个协议，其提交的证据并不能就各笔债务及其冲抵债务过程的真实性、合法性进行充分证明。故案外人宋昆的异议主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人宋昆的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。审 判 长  马正功人民陪审员  熊世春人民陪审员  成绍清二〇一九年七月十日书 记 员  袁 昊