四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川01民终1555号上诉人（原审被告）：代安玉，女，1966年10月10日出生，汉族，住四川省成都市成华区。委托诉讼代理人：苟忠诚，四川都来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方国明，男，1971年10月1日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：张秀梅，四川金座标律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈贤会，女，1971年12月27日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：张秀梅，四川金座标律师事务所律师。原审被告：田文辉，男，1987年11月25日出生，汉族，住四川省成都市成华区。原审第三人：田某，男，2006年9月23日出生，住四川省成都市成华区。上诉人代安玉因与被上诉人方国明、陈贤会、原审被告田文辉、原审第三人田某房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。代安玉上诉请求：1.依法撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初631号民事判决第一项、第二项判决；2.依法发回重审；3.依法判决由方国明、陈贤会承担本案诉讼费用。事实及理由：一、一审法院违反法定程序。1.一审开庭宣判时，代安玉依据双方签订的合同约定，提起反诉要求依法解除该合同。一审审判长认为，苟忠诚属于一般授权，无权提起反诉，经一审审判长同意，苟忠诚联系代安玉本人到一审法院在反诉状上签字，代安玉同意并立即前往法院。但一审审判长以代安玉前往一审法院时间过长为由不予同意，直接开庭。代安玉认为，尽管苟忠诚为一般授权，但通过电话进行的提起反诉的授权是成立的，因为代安玉同意反诉并立即前往法院，且苟忠诚与代安玉电话过程中，审判长在场。既然提起反诉的授权是成立的，一审审判长就应同意提起反诉。2.一审法院将田某列为第三人是错误的，因为田某已经是案涉房屋的产权共有人。一审法院仅凭产权的表面状况确定将田某登记为共有权利人系恶意登记，是没有依据的。房屋买卖合同仅是一个债，在房屋没有过户之前，代安玉有权处分自己的物权，只是需要承担违约责任。这种法律关系《中华人民共和国物权法》有明确的规定。代安玉认为法院应当查明田某是如何成为产权权利人的，且方国明和陈贤会应当先对田某作为共有人提起撤销之诉，然后再提起本案诉讼。二、一审法院认为，解除合同是守约方的权利，违约方不享有解除合同的权利，是明显错误的。合同的解除分为法定解除，协商解除和约定解除。在合同约定有解除权的情况下，违约方是可以享有解除合同的权利的。本案中，双方签订的《预约合同》约定，若甲方（代安玉）反悔不将案涉房屋出售给乙方（方国明、陈贤会）而导致退房退款的，甲方（代安玉）除退还已收的房款外，需向乙方支付100000元违约金。这一条约定明确了代安玉可以通过支付违约金的方式不出售案涉房屋给方国明和陈贤会，并且方国明及陈贤会明知此条约定。因此，代安玉正确行使了合同中约定的权利，而一审法院否认了代安玉的权利。三、一审法院判决代安玉承担违约金以及律师费用没有事实与法律依据。如上所述，既然约定了代安玉对合同的解除权，就不存在违约的事实，则判决代安玉承担违约金没有事实依据。方国明及陈贤会辩称：一、一审并未违反法定程序，苟忠诚在一审中无权代代安玉提起反诉，并且根据相关规定反诉的提出应当在案件受理后法庭辩论终结前，代安玉在法庭辩论前并没有提出反诉。因此一审法院没有违反法定程序。二、一审法院将房屋共有田某骏列为第三人并无错误，因为案件审理结果田某骏存在利害关系，故一审法院有权将其追加为第三人，并田某骏及田文辉均经法院合法传唤但未到庭应诉。三、一审法院认为解除合同应为守约方的权利，违约方并不享受解除合同的权利是正确的，方国明及陈贤会认为在守约方并没有提出解除合同的情况下，违约方无权提出解除合同。其次，公证书上约定若今后甲方（代安玉）反悔，不将案涉房屋出售给乙方（方国明、陈贤会）而导致退房退款，其并未赋予甲方（代安玉）任意解除权，而是在乙方（方国明、陈贤会）也同意退房退款的情况，甲方（代安玉）才能承担该违约责任，并且甲方（代安玉）在合同中承诺签订本合同后不得以任何形式将案涉房屋处置给除乙方（方国明、陈贤会）以外的第三人，甲方（代安玉）将房屋登记田某骏的名下已经构成违约，应当按照合同约定承担相应诉讼费律师费等费用。经一审法院审理查明，方国明及陈贤会系夫妻关系，代安玉与田文辉系母子关系，田文辉田某骏系父子关系。2010年11月26日，代安玉、田文辉、郭梦欢（田文辉前妻）作为甲方，与乙方方国明、陈贤会签订《房屋买卖协议》，协议约定，甲方将位于荆竹中路40号东林小区32幢5单元101号，面积71.83平方米的拆迁安置房一套出卖给乙方，总价款390000元，第一次付定金10000元，第二次房屋买卖协议正式签订、办理公证后，乙方给付350000元，剩余30000元甲方将房屋产权证和国有土地使用权证办到乙方名下后，此款全部付给甲方；甲方应无条件积极配合乙方完成产权过户事宜，如在签订本协议后，甲方将此房另售他人及其他违反本协议的行为，甲方向乙方承担人民币100000元的违约金，并退还乙方全部房款。双方签订的《房屋买卖合同》上（落款时间为2010年11月22日）约定，甲方收取的售房款390000元为净收价，房屋面积有变互不补差价。因代安玉、田文辉未取得房屋产权不能办理过户，甲方（代安玉、田文辉）与乙方（方国明、陈贤会）于2010年11月28日就方国强、张贤会向代安玉、田文辉购房一事办理公证，公证的《预约合同》就房屋价款、支付时间等内容与双方之前签订的《房屋买卖合同》一致，同时增加了以下内容：甲方收到乙方支付的第二笔购房款后于2011年12月2日前将上述房屋交付给乙方管理、使用；若今后甲方反悔不将上述房屋出售给乙方而导致退房退款，甲方除退还已收房款外，须向乙方支付100000元违约金，若上述房屋已装修，甲方须向乙方支付装修该房屋的所有费用（按50000元整支付，因乙方计划按50000元装修，甲方表示认可），甲方使用乙方资金不用向乙方支付利息，乙方因使用甲方的房屋不用支付费用；若甲方的原因，未在领取房屋所有权证后一个月内将房屋所有权过户给乙方，则甲方向乙方支付违约金（按每天人民币300元的标准计算）；如甲方未在领取房屋国有土地使用权证后一个月内将国有土地使用权过户给乙方，则甲方向乙方支付违约金（按每天人民币300元标准计算）；本合同未尽事宜双方友好协商解决，若协商不成发生纠纷，则向法院提起诉讼，守约方支付的诉讼费、代理律师的代理费及强制执行等费用均由违约方承担。2010年11月28日，代安玉、田文辉、田某、郭梦欢共同签订了《房产分割协议书》，并办理了公证，该协议书约定，协议人因拆迁安置取得房屋房屋两套，位于荆竹中路**东林小区******房屋**归协议人代安玉、田文辉共有；位于荆竹；位于荆竹中路**东林小区******房屋**归田某单独所有v>上述协议签订后，方国明、陈贤会向代安玉、田文辉交付购房款360000元，代安玉、田文辉亦按约将案涉房屋交付给方国明、陈贤会使用，2017年12月27日案涉房屋下发产权，登记产权人为田文辉和田某，方国明、陈贤会要求代安玉、田文辉协助办理产权过户手续被拒，方国明、陈贤会遂提起诉讼。一审法院另查明，方国明、陈贤会因诉讼产生律师费27300元。一审法院认为，方国明、陈贤会与代安玉、田文辉签订的房屋买卖合同合法有效，代安玉、田文辉取得房屋产权后未按约定将产权过户给方国明、陈贤会构成违约，一审法院对方国明、陈贤会要求代安玉、田文辉协助办理案涉房屋产权过户手续、支付违约金和律师费的诉讼请求予以支持；对方国明、陈贤会主张的违约金，一审法院认为方国明、陈贤会未提交证据证明其因代安玉、田文辉未及时为方国明、陈贤会办理产权过户手续产生了实际损失，方国明、陈贤会主张的违约金过高，一审法院予以调整，以方国明、陈贤会已支付房款总额360000元为基数，按人民银行同期贷款利率，从2018年1月27日起计算至案涉房屋产权过户至方国明、陈贤会名下时止；田文辉系田某的监护人，田文辉在明知案涉房屋已出售给方国明、陈贤会，且在房屋已经分割给田文辉的情况下，将其子田某登记为共同权利人，系恶意登记，一审法院确定田某亦应协助方国明、陈贤会取得案涉房屋产权；对代安玉关于通过支付违约金解除合同的主张，一审法院审查认为，根据双方签订合同内容，双方签订的是房屋买卖合同，解除合同应是守约方的权利，代安玉作为违约方，不享有解除合同的权利，一审法院对代安玉该项主张不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、代安玉、田文辉、田某应将位于荆竹中路40号东林小区32幢5单元101号房屋产权转移登记至方国明、陈贤会名下，限于本判决生效之日起十日内履行。二、方国明、陈贤会应向代安玉、田文辉支付剩余购房款30000元；代安玉、田文辉应向方国明、陈贤会支付律师费27300元，并以360000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2018年1月27日起至房屋产权过户至方国明、陈贤会名下时止，向方国明、陈贤会付逾期办证违约金；上述两项品迭后的差额部分，负有支付义务一方应于房屋产权过户完成后十日内向对方支付。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1070元、保全费2470元，合计3540元，由代安玉、田文辉承担3070元，方国明、陈贤会承担470元。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉《房屋买卖合同》《房屋买卖协议》《预约合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。案涉《房屋买卖合同》系代安玉与方国明于2010年11月22日签订，《房屋买卖协议》系代安玉、田文辉、郭梦欢与方国明、陈贤会于2010年11月26日签订，《预约合同》系代安玉、田文辉与方国明、陈贤会于2010年11月27日签订，在场人郭梦欢。以上三份合同的标的物、房屋价款、付款方式均约定一致，根据《预约合同》第八条之约定“本合同由甲、乙双方签名和捺指印后生效，均不得反悔。若以前双方签订的合同（协议）与本合同有冲突，冲突部分以本合同为准”的内容，代安玉、田文辉与方国明、陈贤会均应根据《预约合同》内容切实履行各自的合同义务。根据本案各方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、代安玉是否有解除合同权利；二、代安玉、田文辉、田某是否应将案涉房屋过户至方国明、陈贤会名下，及代安玉、田文辉是否应向方国明、陈贤会支付律师费及违约金；三、一审法院是否存在程序违法的问题。关于代安玉是否有权解除合同的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以根据法律规定或当事人约定解除合同，从本案看，代安玉主张按合同约定可以解除合同。但从案涉《预约合同》第六条“若今后甲方反悔不将上述房屋出售给乙方而导致退房退款，甲方除退还已收房款外……不用支付利息”约定的内容看，该条并非是关于代安玉、田文辉的单方解除权的约定，而是对代安玉、田文辉反悔不出售房屋导致退房退款情况下违约责任的约定，因此代安玉并无合同约定的解除权，其无权主张解除合同。关于代安玉、田文辉、田某是否应将案涉房屋过户至方国明、陈贤会名下的问题。本院认为，根据案涉《预约合同》内容，本案中代安玉、田文辉的主要义务为房屋交付、过户，方国明、陈贤会的主要义务为支付房款。根据一审案件查明案件事实，代安玉、田文辉、田某、郭梦欢于案涉《预约合同》签订当日订立《房产分割协议书》，约定位于成都市成华区青龙街道办事处“东林小区”32幢5单元101号的房屋一套（即案涉房屋）归协议人代安玉、田文辉共有，位于成都市成华区青，位于成都市成华区青龙街道办事处“东林小区”******的房屋**归协议人田某个人单独所有情况下，田文辉作为作为田某的法定代理人，明知案涉房屋已经出售且交付方国明、陈贤会，方国明、陈贤会已依约支付大部分购房款的情况下，仍将案涉房屋过户至田某名下，导致代安玉、田文辉、方国明、陈贤会等人签订的《预约合同》产生履行障碍，违反诚实信用原则，存有恶意。根据《预约合同》约定内容，“领取甲方名下的房屋所有权证后一个月内将房屋所有权过户给乙方，领取甲方名下的国有土地使用证后一个月内将国有土地使用权过户给乙方，除无法抗拒的因素外，在约定期限内双方应相互配合办理房屋所有权及土地使用权的过户事宜”，虽然对于过户给方国明、陈贤会的时间约定为附条件，但是田文辉、代安玉为自己的利益不正当地阻止条件成就的，将案涉房屋登记至田某名下，应视为过户条件已成就，田文辉、代安玉应于2018年1月26日前将案涉房屋过户至方国明、陈贤会名下，但田文辉、代安玉并未将案涉房屋过户至方国明、陈贤会名下，构成违约，产生本案诉讼，且方国明、陈贤会因本案诉讼产生律师费、诉讼费用等支出，根据案涉《预约合同》第六条第三款、第七条约定之内容，一审法院判决田文辉、代安玉、田某应将案涉房屋过户至方国明、陈贤会名下，由代安玉、田文辉向方国明、陈贤会支付律师费及违约金并无不当。关于一审法院是否存在程序违法的问题。本院认为，代安玉的委托诉讼代理人苟忠诚的代理权限为一般代理，并无代当事人本人提起反诉的委托权限，其当庭提出反诉，一审法院未受理并无不当。案涉房屋登记在田某名下，田某对本案的事实查明及判决结果均具有利害关系，一审法院同意方国明、陈贤会追加第三人申请，将田某追加为本案第三人并无不当。另，一审法院依法传唤田文辉、田某到庭参加诉讼，但田文辉、田某无正当理由拒不到庭参加案件审理，一审法院依法缺席审理并无不当。故一审法院并不存在程序违法情形。综上所述，代安玉的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1070元，由代安玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 俊审 判 员  龚 耘审 判 员  白福群二〇一九年七月五日法官助理  崔玉翠书 记 员  杨珍梅