陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书（2019）陕0116民初7344号 原告：西安科迅置业有限公司。法定代表人：张小莉，系该公司董事。委托诉讼代理人：胡守兵，陕西科莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，陕西科莱律师事务所律师。被告：党翠云，女，1971年3月10日出生，汉族，住陕西省黄陵县城区街道办事处。委托诉讼代理人：梁小猛，男，1971年3月28日出生，汉族，住陕西省兴平市。委托诉讼代理人：姚永安，陕西卓勋律师事务所律师。原告西安科迅置业有限公司与被告党翠云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西安科迅置业有限公司之委托诉讼代理人李军及被告党翠云之委托诉讼代理人梁小猛、姚永安均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告双方于2015年12月22日签订的商品房买卖合同，被告于商品房买卖合同解除之日起7日内协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续，并承担商品房买卖合同备案登记注销手续所产生的费用；2、请求依法判令被告立即将XXXX#栋#单元#层####号房屋腾出并交付原告；3、请求依法判令被告向原告支付代偿款36195.25元、违约金64670元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的XXXX#栋#单元#层####号房屋一套，房屋总价款为646700元，并就首付款、贷款数额、违约责任、原告向银行代偿后原被告双方的权利义务进行了约定。2016年3月11日，被告又向原告出具承诺书一份，承诺本人未按照银行要求的时间或数额归还贷款本金及利息，本人自愿解除与原告签订的《商品房买卖合同》，放弃房屋所有权等等。此后，被告未按照合同及承诺书内容履行相应义务，拒不归还银行贷款，导致原告多次向银行代偿，且在原告向被告通知后被告仍拒不归还原告代偿款并承担违约责任，遂诉至法院。被告辩称，原告第1、2项诉讼请求无法律依据；本案并非房屋买卖合同纠纷，应属追偿权纠纷；其与中国农业银行签订了购房担保借款合同，其中45万元贷款已经支付到原告公司账户，故原、被告的商品房买卖合同已全部履行完毕。不同意原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，原告西安科迅置业有限公司与被告党翠云签订《咸阳市商品房买卖合同》（合同签约备案号为:2075056），约定被告购买原告位于咸阳市XX大道XX花园（加州壹号）第#幢#单元##层#####号房屋，房屋总价款为646700元，付款方式为贷款方式付款，原告首期支付购房总价款的30.42%，其余价款向中国农业银行股份有限公司咸阳秦都区支行借款支付。此外，合同附件五合同补充条款中约定：“......五、买受人采用银行按揭贷款形式支付购房款的：......4、由于出卖人为买受人银行按揭贷款提供阶段性担保，在担保期内，若因买受人拖欠银行的本息、罚款及相关费用或其他原因而导致出卖人代为偿还或被扣除保证金的，买受人应在出卖人通知之日起5日内，全额返还出卖人代付的费用及该费用10%的违约金。若买受人未能按如上约定向出卖人还款的，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人支付总房款10%的违约金，并承担因此而产生的一切相关费用......九、关于联系方式1、买受人合同约定的联系方式发生变更，应当及时书面通知出卖人，如买受人未履行该通知义务致使出卖人的相关通知未能送达或未及时送达的，视为出卖人已经送达，买受人承担由此引起的全部责任.....”。 2016年3月11日，被告党翠云向原告签订承诺书，承诺其严格按照银行要求的时间及数额归还贷款本金及利息。若未按照银行要求的时间或数额归还本金及利息，被告自愿解除与原告签订的合同，放弃房屋所有权，自愿腾退房屋并将房屋交付给原告。此后，原告向被告交付涉案房屋。2017年8月起至2019年3月25日期间，因被告党翠云未按期偿还贷款，中国农业银行股份有限公司咸阳秦都区支行依据其与原告签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》约定，分9次从原告公司保证金账户共扣划36195.25元偿还被告的贷款。2018年11月27日，原告按《咸阳市商品房买卖合同》记载的被告地址向被告邮寄了催收代偿按揭款函，要求被告5日内支付其公司所垫付的款项，否则将解除双方签订的《咸阳市商品房买卖合同》及补充协议，同时要求原告按合同总价款的10%支付违约金。此后，被告并未向原告偿还垫付款项。原告遂起诉要求判如所请。庭审中，原告为证明其诉讼请求提供以下证据：1、《咸阳市商品房买卖合同》，拟证明原、被告签订的合同合法有效，被告逾期付款属严重违约，原告可解除合同，并要求被告支付违约金64670元；2、《一手住房贷款业务银企合作协议》，拟证明原、被告之间存在连带还款责任，银行可直接从原告的保证金账户划拨被告所欠贷款，被告拖欠银行贷款行为严重侵害了原告的利益，原告有权解除合同；3、承诺书，拟证明该承诺函系合同组成部分，合法有效，被告逾期还款半年有余，应按承诺函内容解除原、被告之间的《咸阳市商品房买卖合同》；4、《催收代偿按揭款函》、EMS快递单，拟证明原告在通知送达5内未收到代偿款及违约金，有权解除该合同；5、银行保证金支付回单，拟证明被告拖欠银行贷款已逾半年且无任何补救措施，严重违背合同约定，原告代偿数额共计36195.25元。被告对原告证据1、2、3、5真实性认可，但认为双方的《咸阳市商品房买卖合同》已经履行完毕，不应解除；《一手住房贷款业务银企合作协议》与本案无关；承诺书并非原告自愿签订，且承诺内容不合法，证明目的不认可；对原告证据4不认可，邮件签收人系被告前夫的母亲，被告本人并未收到。被告向本院提供以下证据：1、个人借款担保合同，拟证明购房后其在银行贷款45万元，已全部付给原告，故双方买卖合同已履行完毕；2、中国农业银行业务凭证，拟证明被告中途也偿还过部分贷款，故合同应当继续履行。综上，其不同意原告诉讼请求，亦拒绝就若合同解除后房屋首付款及装修价值款如何处理发表意见。审理中，经本院释明，原告放弃要求被告支付代偿款36195.25元的诉讼请求，坚持其余诉讼请求。因双方分歧很大，本案未能调解。本院认为：依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告自愿签订《咸阳市商品房买卖合同》，内容不违反法律强制性规定，应属合法有效。根据双方合同约定，若因被告拖欠银行的本息、罚款及相关费用而导致原告代为偿还或被扣除保证金的，被告应在原告通知之日起5日内，全额返还原告代付的费用及该费用10%的违约金。若被告未能按约定还款的，原告有权解除合同，被告应向原告支付总房款10%的违约金，并承担因此而产生的一切相关费用。现被告未按期向银行还款导致原告向银行承担了保证责任，经原告催告后被告既未向原告偿还该款项，亦未能按期向银行偿还此后贷款，其行为已构成违约，此时双方约定的解除条件已经成就，现原告要求解除双方签订的《咸阳市商品房买卖合同》，于法有据且符合合同约定，依法应予支持；同时，被告应当在该合同解除后配合原告办理备案登记注销手续及承担相应费用，并向原告返还涉案房屋。对于违约金一节，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款规定，判决如下：一、原告西安科迅置业有限公司与被告党翠云于2015年12月22日签订《咸阳市商品房买卖合同》有效，予以解除；被告党翠云于本判决生效后15日内协助原告西安科迅置业有限公司办理商品房买卖合同备案登记注销手续，并承担商品房买卖合同备案登记注销手续所产生的费用；二、被告党翠云于本判决生效后30日内将位于咸阳市XX大道XX花园（加州壹号）第#幢#单元##层####号房屋腾出并交付原告西安科迅置业有限公司；三、被告党翠云于本判决生效后15日内向原告西安科迅置业有限公司支付违约金64670元。如果未按指定期限履行金钱给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2317元，原告已预交，减半收取计1158.5元，由被告党翠云负担，于本判决生效后15日内支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员  万媛媛 二0一九年 七 月 十八 日 书  记  员   贾  咪 1