广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初1092号 原告：汤梦雅，女，1988年12月29日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 原告：汤梦芯，女，1990年3月25日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 原告：汤梦怡，女，1992年10月4日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 共同委托诉讼代理人：张启清，广东海恩律师事务所律师。 被告：麦永迎，男，1937年9月10日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：张启利，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢巧凌，广西灵丰（平桂）律师事务所实习人员。 第三人：全杞芬，女，1944年1月14日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：张启利，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 原告汤梦雅、汤梦芯、汤梦怡与被告麦永迎房第三人全杞芬屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汤梦芯及三原告共同委托诉讼代理人张启清，被告麦永迎及第三人全杞芬共同委托诉讼代理人张启利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤梦雅、汤梦芯、汤梦怡向本院提出诉讼请求：1、确认汤廷伟与被告的《房屋转让协议》有效；2、判令被告协助原告办理不动产权证；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：1995年6月30日，原告的亲属汤廷伟与被告签订了《房屋转让协议》并经当地公正机关予以公正。2017年10月，原告的亲属汤廷伟离世。因原告现在所住的房屋系登记在原告的亲属汤廷伟名下，为了便于原告对所继承的房屋更好的行使权力，原告到当地房屋主管部门要求变更登记并办理房屋产权证时被告知，此《房屋所有权证》上所记载的房屋缺少相应的土地使用权证。原告认为，转让房屋的同时，房屋占用的土地也应一并转让。故诉至法院。 被告麦永迎及第三人全杞芬的意见：1、诉争房屋属于夫妻共有财产，该房屋买卖合同没有经过夫妻另一方全杞芬的同意和签字确认，属于效力待定；2、按《房屋转让协议》的约定，转让价款48000元，汤廷伟预付定金20000元，余款于办理转户后一次性付清，逾期按月息3%计算；按照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，原告应先履行付款义务，才能要求被告履行过户手续；在未收到转让价款48000元的情形下，被告及第三人有权行使先履行抗辩权。 经审理查明：汤廷伟曾用名为汤庭伟，1986年4月16日其与吴时花登记结婚，在婚姻关系存续期间生育三原告汤梦雅、汤梦怡、汤梦芯。双方于2003年5月12日离婚。2005年4月18日，汤廷伟与吴荣珍登记结婚，于2015年5月24日因感情不和协议离婚，婚姻关系存续期间并未生育儿女。汤廷伟之父亲汤玉宗于1994年6月24日离世，其母亲李金莲于2016年8月26日离世，其本人于2017年10月17日离世，其法定继承人是三原告汤梦雅、汤梦怡、汤梦芯。 麦永迎与全杞芬系夫妻关系。 1989年5月25日，贺县土地管理局以贺土字[1989]112号《关于划拨宅基地的批复》给麦永迎：经县清地办审核，你户符合建房条件，核准建房用地80㎡。现批准在八步镇新城区第Ⅱ小区的土地中划拨80㎡作建房用地。对该土地，你户只有使用权，所有权仍属国家。1993年8月28日，贺县土地管理局在该文件上签示：同意划拨40㎡给黄绍贵使用。 1989年5月30日，贺县城乡建设委员会向麦永迎颁发《建房许可证》，批准被告兴建住宅，主屋二层，座落在居民点，宅基地面积80㎡，底层建筑面积80平方米，总建筑面积160㎡。之后贺县城乡建设委员会在许可证上修改为批准黄昭贵、麦永迎各占40㎡同时兴建住宅…… 1993年12月30日，麦永迎以贺县土地管理局的贺土字[1989]112号批文对其占有使用的40㎡土地申请登记，八步镇人民政府、贺县土地管理局、贺县人民政府批复同意登记发证。土地证号为贺国用[1993]字第1822-1号。次日，贺县房地产开发公司出具证明一份：麦永迎同志经批准建房安排在新城区2小区三类48号房屋兴建，现已竣工，经检查验收，符合规划要求，经研究同意到你处办理领取房屋所有权证手续，到时请按规定给予办理，为荷。 1995年6月30日，汤廷伟与麦永迎签订《房屋转让协议》，主要内容有：因被告经济困难，经双方协议同意转让给汤廷伟房屋按基建时价及地基款共48800元整，汤廷伟预付定金20000元给被告，待专户手续办理完后余下房款汤廷伟在5天内一次性付给被告，如果到期不能交清房款，汤廷伟须按月息3%计息支付给被告，此房屋成交手续办妥，付清房屋款后，一切产权永属汤廷伟所有，并受法律保护，双方不得反悔。汤廷伟及被告在房屋转让协议上签字盖章。1995年7月20日，贺县公证处出具（1995）桂贺证字第148号公证书，证明汤廷伟与麦永迎、全杞芬于一九九五年六月三十日签订前面的《房屋转让协议》。当事人签订上述协议的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。公证员张某。庭审查明《房屋转让协议》无全杞芬的签名。 1995年7月25日，汤廷伟为涉案房屋的买卖行为缴纳了4336.2税费及契税4380元。1997年9月30日，贺州市人民政府颁发房屋所有权证，证号桂房证字第4414140号，房屋所有权人为汤庭伟，所有权性质私产，房屋座落园林街明园巷79号，混合结构，四层半，建筑面积193平方米。 1998年9月18日，贺州市人民法院作出（1998）贺经执字第29号民事裁定书，裁定对被告执行人黄昭贵座落于贺州市八步镇新城二区三类48号（占地面积40平方米，建筑面积193平方米）壹幢以评估价值96165元抵偿给申请执行人麦达远，用于抵偿欠麦达远的债务。原黄昭贵房屋所有权证（桂房字第××号）及土地使用权证（贺国用[1993]字第1822-2号）作废。 涉案房屋交易后，汤廷伟生前及亲人一直在此房屋居住至今。汤廷伟离世后，三原告为继承该房屋，在申请办理变更登记时，房屋主管告知此《房屋所有权证》上所记载的房屋缺少相应的土地使用权证。原告认为，转让房屋的同时，房屋占用的土地也应一并转让。故诉至法院。被告认为此转让行为没有得到其配偶的追认，且汤廷伟没有支付完毕相应的房款，不予协助配合办理变更登记。 以上事实有原告提交的户口簿、身份证、离婚证。结婚证。村委证明、火化证、户籍证明、房屋转让协议、公证书、房屋所有权证、建房许可证、贺县文件、民事裁定书、土地登记申请书、证明、完税证、契税发票等证据及当事人陈述在案佐证。 诉讼中，原告向本院出具书面意见，明确表示为解决纠纷愿意对被告及第三人给予30000元的补偿；并同意自愿承担诉讼费。 本院认为：本案诉争的法律关系是房屋买卖合同关系。争议的焦点是房屋转让协议的效力应如何确定？被告先履行抗辩权是否成立？本案中： §1汤廷伟作为受让房屋的所有权人，其去世后，三原告作为法定继承人有权主张受让房屋的物权权利。§2虽然1995年6月30日的《房屋转让协议》在内容上仅有麦永迎的签名而欠缺共有人全杞芬的签名；但汤廷伟作为受让方在签订合同后随即占有、使用合同房屋，并于1995年7月25日缴纳交易契税，后于1997年9月30日取得房屋所有权证，第三人对汤廷伟作为受让方享有房屋所有权的法律事实从未提出异议，该法律事实既能证实第三人明知房屋交易事实，也能够证实受让方汤廷伟足以相信麦永迎有权代理妻子全杞芬签订转让合同；被告及第三人认为本案合同无全杞芬签字确认，合同效力处于待定的辩解，不能成立。§3虽然原告未能举证证实本案合同交易的对价48800元，在受让方在签订合同即占有使用房屋并办理房屋所有权证的情形下，时至今日已超过二十年，被告及第三人认为受让方未支付对价的辩驳主张，不符合交易习惯；被告及第三人认为原告应先履行债务的抗辩，不能成立。§4《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，原告在已取得房屋所有权证书的情形下，该房屋占用范围内的建设用地使用权也应一并取得；原告认为被告及第三人应协助原告办理不动产权证的诉请，具有事实和法律依据，应予支持。§5诉讼中，原告向本院出具书面意见，明确表示为解决纠纷愿意对被告及第三人给予30000元的补偿；该意思表示是其对自己民事权利的自由处分，应予准许。综上所述，本案《房屋转让协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条规定的效力待定和无效的情形，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定，判决如下： 1、确认汤廷伟（汤庭伟）与被告麦永迎签订的《房屋转让协议》合法有效； 2、被告麦永迎、第三人全杞芬应于本判决生效之日起十日内协助原告汤梦雅、汤梦芯、汤梦怡办理园林街明园巷79号房屋的不动产权变更登记，变更费用由三原告承担； 3、原告汤梦雅、汤梦芯、汤梦怡自愿向被告麦永迎、第三人全杞芬补偿30000元，款于本判决生效之日起十日内给付。 案件受理费2150元（原告已预交），由原告汤梦雅、汤梦芯、汤梦怡自愿负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区贺州市中级人民法院。 审判员  陈甫欢 二〇一九年七月五日 书记员  蒋 妍