云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终626号上诉人（原审原告、反诉被告）：李茂兰，女，彝族，1981年1月20日生，云南省宾川县人，住云南省大理市。委托诉讼代理人：彭礴，云南聚朋律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴敬贤，云南聚朋律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：大理展兴房地产开发有限责任公司，住所云南省大理市下关镇建设路**泰安新城，统一社会信用代码91532901579848237P。法定代表人：程晟，董事长。委托诉讼代理人：杨嘉宝，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李茂兰因与被上诉人大理展兴房地产开发有限责任公司（以下简称“展兴房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2018)云2901民初3180号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李茂兰上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判继续履行上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》；三、改判被上诉人为上诉人办理交付房款手续；四、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院忽视本案涉及的合同及补充协议是被上诉人提供的格式合同这一基本事实，当合同双方对格式合同理解出现争议，应作出不利于格式合同提供一方的解释。1.由于银行不发放按揭贷款，被上诉人按照其格式合同设定的逾期付款的条款来要求上诉人一次性付款，显然加重了上诉人的责任，因此其相关逾期付款责任承担条款在双方没有达成剩余房款怎么支付的情况下显然无效。2.本案中，涉案商品房是期房，到现在也未交付，根据被上诉人提供的合同附件4和补充协议中的约定，在按揭贷款实际不能完成的情况下，按揭条款已经不能履行，实际变成分期付款条款，上诉人完全可以在被上诉人交房前支付剩余房款，而被上诉人认为应当根据按揭条款的约定，在上诉人不能获得按揭贷款后90日内支付，因此双方对剩余房款的履行出现了两种不同理解，此时约定作出对格式条款提供一方不利的解释。3.本案中，双方签订的合同及补充协议均未约定在按揭不能的情况下怎么处理，合同中也没有约定遵从商品房交易习惯，上诉人与被上诉人不存在长期交易活动，何来交易习惯，一审法院不能任意扩大交易习惯的适应范围。二、一审法院错误地认定被上诉人可以行使单方面解除权事实，而上诉人认为，根据合同及补充协议，双方的合同及补充协议是否解除、是否可以继续履行是存在争议的。1.根据本案实际以及合同约定，在被上诉人向上诉人交付涉案房屋前上诉人交付剩余房款均不违法，现在被上诉人也没有实际向上诉人交房，因此被上诉人单方面解除合同的条件并没有成就。2.本案中，在被上诉人单方面解约函发出后，上诉人在合理的时间内提出了异议，明确告知被上诉人，按揭不能后马上要求付款合同没有约定，自己不同意解除合同，也表示一定会在房屋交付前支付全部款项，因此被上诉人单方面解除合同及补充协议的条件并未成就。3.被上诉人单方面认为双方签署的商品房销售合同及补充协议已经解除，无事实和法律依据。上诉人通过被上诉人得知自己不能获得银行按揭贷款以后，一直通过其职业顾问马磊与被上诉人协商，要求暂缓付款或者分期付款，被上诉人多次反复，双方就合同解除及继续履行并未达成书面的一致意见，因此双方的合同一直在履行。双方签订的合同及补充协议仍然可以继续履行，上诉人也以自己的行为表示愿意继续履行。三、一审法院认定上诉人的行为构成违约，应当承担违约责任，属于事实认定错误。上诉人在本案中并没有违约，银行不发放按揭贷款给上诉人，是银行根据其政策要求和审查贷款发放标准自己做出的判断和决定，被上诉人不能据此认定上诉人就构成违约，而且上诉人可以有其他替代措施来履行付款义务，但是合同双方应当协商重新达成付款条款。四、一审判决违反合同法的基本原则，显失公平。本案中，上诉人与被上诉人之间的合同并不是履行不能、合同目的无法实现，上诉人也没有构成根本性违约，在上诉人已经明确表示愿意继续履行合同，一次性付清全部尾款的情况下，一审法院仍然认为被上诉人可单方行使解除权，判决合同解除，并要求上诉人承担违约责任，实属对法律的曲解，也违背了合同法最基本的公平原则，这样的判决对上诉人是显失公平的，应予撤销，依法改判。被上诉人展兴房地产公司答辩称，一、原审判决认定事实清楚。原判认定双方订立及履行合同的相关情况特别是查明因上诉人不能向银行获得按揭贷款而出现了逾期付款的事实，符合双方举证质证的内容。二、原审判决适用法律正确。双方的合同生效后，上诉人仅支付了合同约定的首付款，应当在合同生效三个月内以按揭方式支付的余款56万元，上诉人已经支付不能，在此情况下，被上诉人按照法律规定和合同约定向上诉人催告支付余款，上诉人在收到被上诉人催告后仍未付款，双方的合同已经依法解除。原判认定被上诉人合法行使解除权，双方合同依约合法解除适用法律正确。三、原审程序合法。一审法院充分听取双方意见，在查明事实的基础上作出判决，审判程序合法。四、上诉人的上诉请求不成立。1.关于格式合同的问题。涉案合同是国家职能部门依法制定的，该合同没有违反禁止性的规定，也不存在不公平、有歧视性或者容易引起歧义的内容，是一份通用的合法真实的合同。2.关于按揭不能如何处理的问题。双方已明确约定，上诉人由于在即的原因不能办理按揭贷款，责任由上诉人承担，合同签订之日起90日内上诉人不能获得按揭贷款，被上诉人就可以解除合同，同时上诉人还要承担合同总价20%的违约金，该条款没有违反法律的禁止性规定，合同订立之前已经向购房者明示。本案被上诉人提供的虽是格式合同，但该合同是公平的，也不会引起歧义，上诉人知道按揭不能会承担法律风险的内容。上诉人未按约定支付56万元余款，被上诉人并未简单的行使解除权，而是进行了催告，但上诉人没有珍惜机会。3.关于解除合同和承担违约金是否公平的问题。双方的违约责任是对等的，逾期付款和逾期交房承担的违约金都是价款的20%，一审法院酌情调整为未付款的20%，已充分体现了人民法院公平公正的立场。违约金和损失不能相提并论，违约金具有约束力，一审判决上诉人承担逾期付款金额20%的违约金并无不当。请求驳回上诉，维持原判。原审原告李茂兰向一审法院起诉请求：一、判令继续履行原、被告双方订立的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》；二、判令被告为原告办理交付房款手续；三、本案诉讼费由被告承担。原审反诉原告展兴房地产公司向一审法院反诉请求：一、确认反诉原告与反诉被告订立的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》已经解除；二、判决反诉被告向反诉原告支付违约金166858元；三、判决反诉被告与反诉原告共同办理《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》的备案登记撤销手续；四、诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年9月22日，被告（反诉原告）展兴房地产公司取得泰安新城4号楼“商品房预售许可证明”。2017年9月27日，原告（反诉被告）李茂兰在被告（反诉原告）展兴房地产公司售楼部签署了“泰安新城签约确认表”，确认原告（反诉被告）李茂兰认购被告（反诉原告）展兴房地产公司预售的泰安新城A-2205号商品房，并支付购房定金100000元。2017年9月30日，原告（反诉被告）李茂兰与被告（反诉原告）展兴房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》（即合同附件），合同约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的泰安新城A幢22层2205号商品房，房屋预测建筑面积141.5平方米，每平方米单价5896.04元，房屋总价款834290元。付款方式及期限约定为原告首付总房款的32.88%，金额274290元，其余560000元向银行按揭贷款支付。逾期付款责任约定为逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期达30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，书面通知买受人。由买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款……。房屋交付时间为2019年6月30日。《商品房买卖合同补充协议》（附件四）对银行按揭贷款约定为1.买受人在签订《商品房买卖合同》以及补充协议时，已经充分了解到个人贷款的办理条件和程序，保证自己符合该条件并在规定时间内提交所有资料。买受人违反前述承诺的（如买受人提供资料不符合贷款要求、有不良信用记录等），不能按期取得贷款的责任由买受人承担。买受人同意根据所购房屋等实际情况由买受人自行负责提供银行按揭贷款所需全部资料到指定的建设银行办理按揭，且应于本合同签订之日起七个工作日内办理完毕银行按揭全部手续，并于本合同签订之日起90日内将所有用于购房的银行贷款，委托该贷款银行直接划入出卖人指定的银行账户……。2.若买受人未在本合同签订之日起七个工作日内办理完毕银行按揭全部手续，则买受人应自本合同签订之日起，到实际办理完毕银行按揭全部手续之日止，逾期15日内的，应每日按贷款申请额的万分之三向出卖人支付违约金，出卖人需在确认买受人办理完毕银行按揭全部手续且已足额缴纳违约金后方可办理该套住房的预抵押登记；逾期超过15日，出卖人有权单方解除合同，买受人按合同约定总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人应在扣除买受人应当承担的违约金及相关费用后，将买受人已支付的剩余购房款无息退还买受人……。合同签订后，反诉被告李茂兰向反诉原告支付了首付款274290元，余款560000元，反诉被告李茂兰因未能向建设银行办理到按揭贷款，而不能在合同约定的90日内支付给反诉原告展兴房地产公司。2018年5月15日，被告（反诉原告）展兴房地产公司向原告（反诉被告）李茂兰送达了“催告函”，要求在2018年5月20日前支付购房余款560000元，并告知如未在2018年5月20日前支付清前述购房余款，则催告函送达后第七日起双方间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》解除。2018年5月18日，原告（反诉被告）李茂兰给被告（反诉原告）展兴房地产公司书面答复称让其支付560000元购房款没有事实和法律依据，合同没有约定支付余款时间，并提出交付房屋时一次性支付清购房余款。2018年6月12日，被告（反诉原告）展兴房地产公司再次向原告（反诉被告）李茂兰寄送回复函明确：1.李茂兰提出的在展兴房地产公司交房时付款的要求属于无任何法律依据和合同约定的无理要求，展兴房地产公司不予认可；2.李茂兰在展兴房地产公司催告后的合理期限内仍然拒付拖欠的购房款，展兴房地产公司将依约解除双方之间的合同并向李茂兰主张违约责任。至今原告（反诉被告）李茂兰未将560000元购房尾款支付给被告（反诉原告）展兴房地产公司。一审法院认为，原告（反诉被告）李茂兰与被告（反诉原告）展兴房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》从形式到内容并不违反法律和行政法规规定，属有效合同，依法成立的合同对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应全面履行。本案双方订立的合同及补充协议约定购房款交纳方式为首付款先交32.88%即274290元，余款560000元以向建设银行按揭贷款方式支付。原告（反诉被告）李茂兰因名下负债过多，无法办理个人住房贷款。虽然合同和补充协议中没有明确约定在未能办理到银行按揭贷款之下购房尾款如何支付，但根据商品房买卖交易习惯，购房人应在合同约定的正常按揭贷款由贷款银行直接划到出卖人账户的时限内以现金交付或其他方式向出卖人付清购房尾款。而本案原告（反诉被告）李茂兰在未能办理银行按揭贷款情况下，被告（反诉原告）展兴房地产公司向其发出催告函后，在合理期限内未将购房尾款支付给被告（反诉原告）展兴房地产公司，已违约，应承担相应的民事责任。为此，被告（反诉原告）展兴房地产公司依据合同和补充协议约定有权行使合同单方解除权。在向原告（反诉被告）李茂兰发出催告函后，在合理期限内李茂兰未向展兴房地产公司付清购房尾款，双方约定的一方解除合同的条件已成就，双方间订立的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》已依法解除。故被告（反诉原告）展兴房地产公司提出确认反诉原告与反诉被告订立的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》已经解除；由反诉被告向反诉原告支付违约金；由反诉被告与反诉原告共同办理《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》的备案登记撤销手续的反诉主张，有事实和法律依据，一审法院予以支持。但违约金的计算标准，一审法院结合本案实际不以合同补充协议（即附件四）第二条第一项约定的总房价款20%计算，而确定以合同第八条第2项约定的按逾期应付款20%计算，则违约金应为112000元（560000元×20%）。原告（反诉被告）李茂兰提出的反诉答辩意见和本诉主张，不能成立，一审法院不予采纳和支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）李茂兰的本诉诉讼请求；二、原告（反诉被告）李茂兰与被告（反诉原告）大理展兴房地产开发有限责任公司订立的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》已解除；三、由原告（反诉被告）李茂兰在本判决书发生法律效力之日起十五日内协助被告（反诉原告）大理展兴房地产开发有限责任公司办理《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》约定的泰安新城A-2205号商品房备案登记撤销手续；四、由原告（反诉被告）李茂兰在本判决书发生法律效力之日起十五日内支付给被告（反诉原告）大理展兴房地产开发有限责任公司违约金112000元；五、驳回被告（反诉原告）大理展兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费12143元，由原告（反诉被告）李茂兰承担。反诉案件受理费3638元，减半收取1819元，由原告（反诉被告）李茂兰承担1270元，被告（反诉原告）大理展兴房地产开发有限责任公司承担549元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于付款方式的问题。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》已明确约定采取贷款的方式付款，并非以分期付款的方式付款，因此本案不适用合同关于分期付款方式中买受人应在出卖人通知的交房日期前付清剩余房款的约定，李茂兰关于其可在交房前付清剩余房款的主张，不符合双方约定，本院不予支持。关于合同是否解除的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案合同约定，李茂兰应于合同签订之日起七个工作日内办理完银行按揭手续，并于合同签订之日起90日内将所有用于购房的银行贷款，划入展兴公司指定的账户，逾期超过15日的，展兴公司有权单方解除合同，李茂兰按合同约定总房款的20%向展兴公司支付违约金。上述条款虽系展兴公司提供的格式条款，但并不具有法律规定的无效情形，条款约定亦明确具体，该格式条款合法有效。本案中，李茂兰未按上述约定在90日内付清房款，已构成违约，逾期超过15日，展兴公司有权解除合同。合同约定的解除条件成就后，展兴公司进行催告，李茂兰仍未履行合同约定的付款义务，并表示不按合同约定的方式付款，此后展兴公司回复通知李茂兰解除合同。展兴公司合同解除权的行使符合法律规定及合同约定，本案合同已解除。合同解除后，李茂兰应协助展兴公司撤销合同的登记备案。一审对此判决正确，本院予以维持。关于支付违约金的问题。本案合同系因李茂兰逾期付款而解除，合同解除后，李茂兰仍应对其逾期付款的违约行为承担违约责任。按照合同约定，李茂兰应向展兴公司支付总房款20%的违约金，一审判决调整为未付房款的20%，展兴公司未提出上诉，本院予以维持。综上所述，上诉人李茂兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12143元，由上诉人李茂兰负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年七月十二日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸