上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初5967号原告：上海建配龙建材配送有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：郑良贤，董事长。委托诉讼代理人：余静雯。委托诉讼代理人：易晓蕊，上海申企律师事务所律师。被告：孙珑艳，女，1981年8月19日生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：祝文龙，上海邑鼎律师事务所律师。原告上海建配龙建材配送有限公司(以下简称建配龙公司)与被告孙珑艳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建配龙公司的委托诉讼代理人余静雯、易晓蕊、被告孙珑艳及其委托诉讼代理人祝文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建配龙公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令建配龙公司与孙珑艳所签租赁合同于2019年4月15日解除：2、请求法院判令孙珑艳支付合同提前解除的违约金共计79,200元；3、判决孙珑艳支付自2019年1月1日起至诉状送达之日(即2019年4月15日)止的租金，按照每月19,800元计算；4、判令孙珑艳支付逾期支付租金的滞纳金，以应付租金69,300元为本金，按照每个月2%的标准计算，从2018年12月2日计算至判决生效之日止；5、判令孙珑艳按照每月39,600元计算支付使用费，从2019年4月16日起至2019年6月12日止；6、要求没收保证金26,400元。事实和理由：双方于2017年6月14日签订《02M合同及其补充协议》，合同约定：1、建配龙公司将其位于上海市宝山区长逸路XXX号中区三楼Z3148号，建筑面积为330平方米的场馆出租给孙珑艳用于经营“森盛*锐璞”，租赁期间为2017年7月1日至2020年6月30日，共计3年；2、Z3148场馆“森盛*锐璞”的租金为第一年按单价50元/月/平方米计算，第二年按单价60元/月/平方米计算，第三年按单价80元/月/平方米计算；3、租金等相关费用的支付方式为提前一个月支付，先付后用。合同条款中还约定孙珑艳非因合同规定的情况而擅自中途退用的，需要承担如下违约责任：(1)剩余合同期不满六个月的，违约金为本合同一个月租金；(2)剩余合同超过六个月(包括六个月)但不满一年的，违约金为本合同二个月租金；(3)剩余合同期限超过一年(包括一年)但不满二年的，违约金为本合同三个月的租金。合同租赁期限内，被告孙珑艳在非合同约定的情况下于2018年12月擅自弃场离开，建配龙公司多次上门、发函催促缴纳下一阶段租金均未果。为不影响商场的正常经营，建配龙公司于2018年12月18日通知解除合同，要求孙珑艳及时缴纳违约金，但其均未做出回应。建配龙公司认为，双方签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，孙珑艳拒不支付违约金的行为已严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害了建配龙公司的合法权益，故涉诉。关于诉请部分，建配龙公司在2018年12月18日发函解除，但是当时函件被退回，且孙珑艳并没有同意，故建配龙公司认为双方合同仍未解除，故通过起诉的方式主张解除，起诉状在2019年4月15日到达孙珑艳，故该日双方合同解除。根据补充协议的3.4条约定，租金先付后用，三个月一付，每次是每一期首月的前一个月付清。关于滞纳金的依据：在合同的第16.5条，约定若超过10天未付，则按照每天2%计算滞纳金，建配龙公司自行调整到每月2%，从2018年12月2日开始计算。根据合同的第7.2条约定，鉴于双方2019年4月15日合同终止，所以从2019年4月16日开始按照两倍计算占用期间的使用费，租金就是固定服务费的含义。最后根据合同中的第9.1条条款，在本案中不要求保证金抵扣欠付款，要求没收保证金。被告孙珑艳辩称，对于建配龙公司发出的终止合同的函件，孙珑艳是表示认可的，因此双方的合同在2018年12月18日终止履行了。在收到函件后，孙珑艳也和商场里的工作人员表示了同意解除的意思表示。嗣后，孙珑艳未在系争商铺内继续经营，撤场并不再占用。仅仅在收到本案传票后，于2019年4月进过商场一次，也是为了拍照取证的目的，发现商铺内的东西也不是孙珑艳的了。合同履行过程中，孙珑艳不存在违约，是建配龙公司提前解约构成违约，但对于该解除要求孙珑艳表示同意。租金支付到2018年12月31日。至于其他诉请，孙珑艳均不同意。首先孙珑艳没有违约，租金的计算方式也不正确，违约金里面包括了两个方面，一个是服务费(补充合同的第3.1.1条，其中的场地使用费就是租金39,600元，3.1.2条的服务费，并不是租金的概念，是委托合同中的服务费)。因为双方合同在2018年12月18日解除了，而且当天展位就被建配龙公司控制和收回了，2018年12月18日到2018年12月31日的租金孙珑艳不要求予以返还，但后续的租金也不应该由孙珑艳支付。撤场时，孙珑艳拿走了一部分商品，还留下来一部分商品，因为每拿一个东西都要建配龙公司开单，但后续建配龙公司就不配合开单，故孙珑艳无法取走了。相应的滞纳金也不予以认可，因为从2018年12月18日起展位就已经被建配龙公司控制了，不应该再产生使用费及滞纳金。关于质量保证金，要求根据合同9.2条予以返还。本院经审理认定事实如下：2017年6月14日，甲方建配龙公司、乙方上海蜂装网络科技有限公司、丙方上海彧时物业管理有限公司、丁方上海景超实业有限公司(上述四方在本合同需要一起表述时，统称建配龙企业集团)及戊方孙珑艳签订一份《02M合同》，约定，戊方仅使用甲方坐落于上海市宝山区长逸路XXX号商场中区三楼Z3148号场馆的商铺，原有丁方提供物业管理，现由丙方提供物业管理服务，乙方提供线上、线下服务等，统称为增值服务。本合同约定期间为2017年7月1日起至2020年6月30日止。第三条为费用组成及支付方式。支付方式为提前一个月先付后用，戊方向本合同约定的对应方支付，戊方第一期费用缴费时间为2017年7月1日，第二期付款为2017年9月1日，第三期付款为2017年12月1日，第四期付款为2018年3月1日，以此类推。戊方应最迟于合同期满日或本合同提前终止之日17：00时之前向建配龙公司交还该房屋，戊方如未经建配龙公司书面同意或者未与建配龙公司书面达成关于续用或延期的协议而逾期不交还房屋的，戊方除应按两倍的价格向建配龙公司支付房屋占用期间的固定服务费外，还应承担该房屋占用期间内本合同所规定的一切其他费用。如戊方违反本合同的规定，则建配龙公司有权以本合同第一章收取的保证金抵付戊方应付款项，和/或作为建配龙公司因此而遭受损失赔偿，和/或根据合同规定全部扣收保证金而无需归还戊方。合同期内，戊方逾期支付服务费的，超过约定缴款时间不足十天的，每天按照应付金额的1%加收滞纳金，超过十天不足十五天的，每天按照应付金额的2%加收滞纳金，超过十五天不付的，建配龙公司有权立即终止本合同。并有权对戊方遗留的展位商品、货物进行处理，以抵欠费。同时，在建配龙公司收到全部服务费前，戊方仍需按照应交金额的2%支付滞纳金。同日，上述各方又签订一份补充协议，约定，第一年单价为50元/月/平方米计算，第二年单价为60元/月/平方米计算，第三年单价为80元/月/平方米计算，质保金26,400元。其他费用及条款均按主合同执行。2018年12月7日，建配龙公司向孙珑艳发出催款通知，载明，贵铺应于2019年1月1日前一个月支付租金，但至今未付。现公司通知必须于2018年12月10日前来结清欠款。逾期不付，视作违约，我公司将根据双方签订的租赁合同第七条第一款，逾期天数的总租金将收取滞纳金，对此展位作停电并进行围封处理。该份通知孙珑艳予以签收。同年12月18日，建配龙公司向孙珑艳发出《关于支付场馆费用及平账通知》，载明，2019年1月1日至2019年3月31日止的周期租金为59,400元，贵铺至今未付，故发函催告。如2018年12月20日前仍未收到应交付的相关费用。我公司将按照双方的合同履行合同权利，即甲方将停止供电，超过约定缴款期限不足十天的，每天按照应付金额的1%加收滞纳金，超过十天不足十五天的，每天按照应付金额的2%加收滞纳金，超过十五天不付的，建配龙公司有权立即终止本合同，并有权主张违约金。商场管理部门有权对展位商品、货物进行处理，以抵欠费。并且我公司将对展位进行围封处理。同日，建配龙公司向孙珑艳发出《解除商铺租赁合同与收回展位通知函》，主要内容为，根据合同约定，您应在2018年12月10日缴纳租金、水电费等费用共计63,757.05元，因您未能及时缴纳上述费用，我公司分别在2018年12月10日和12月15日向你发出了催缴通知，但你均未回复。嗣后我公司对你展位进行断水断电，并向你邮寄《关于支付场馆费用及平账通知》，但至今你仍未缴纳租金等费用。根据双方签订的租赁合同，经我公司书面多次催缴未果，我公司有权解除双方的租赁合同，并对展位遗留商品进行处理、收回展位。我公司正式通知你解除与你在2017年7月1日签订的商铺租赁合同，并对你遗留在租赁展位内的商品进行清点，统一处理。合同解除后，我公司保留追究你承担违约责任的权利。本案审理中，建配龙公司表示，主合同中的费用的支付方式应该以补充合同为准。对于费用的其他约定，我们签订补充协议，补充协议是我们收取费用的唯一依据，在单价50、60、80之外没有其他任何费用。因为这些主合同有些客户要拿去工商处登记，所以实际的收费是按照补充协议来履行的；发函都是根据同一个地址寄送给孙珑艳的，但平账通知和解除函是被退回的，之前的发函签收。嗣后，孙珑艳没有和公司联系，建配龙公司也没有动孙珑艳的物品，就一直存放在展位里，没有进行围封处理，也没有盘点处置，直到2019年6月12日正式收回后才处置。同时，建配龙公司还提供了可移动货物盘点表及照片，证明孙珑艳在撤场后遗留的货品情况。孙珑艳表示照片中的货物是遗留下来的，但无法拿走；关于解除函没有收到，但是在2018年12月19日建配龙公司将解除函的照片通过微信发给孙珑艳了，孙珑艳当即就表示合同关系结束了。同时孙珑艳为证明己方损失，提供了其与建配龙公司楼管闵丽丽的微信聊天记录和截图，证明租金原来是三个月一付，在2018年12月15日到2018年12月31日期间改成一个月一付，被告的经理周某和顾某都签字同意，同时12月14日的微信中，孙珑艳明确表态同意终止合同；2019年4月18日，收到起诉状之后孙珑艳至系争展位拍摄的照片，发现里面放置了其他物品，证明建配龙公司很早就收回商铺了；拍摄的剩余家具的清单和照片，与建配龙公司提供的清单存在12处差异，12件家具被建配龙公司处理了。建配龙公司表示，闵丽丽是公司的员工，微信内容认可，但是和本案无关，里面申请的展位是3158号，其中也可以看出孙珑艳对于终止合同没有任何回复，也没有就如何返还房屋、结清费用和公司洽谈；拍摄的照片可以证明商铺并非建配龙公司控制，孙珑艳也可以进入，证明其还在占用使用，照片里的家具公司认为是孙珑艳的家具；双方提交的清单统计方式可能不一样，直到2019年6月12日孙珑艳的家具都还在商铺内，没有动过。本院认为，本案中双方对于《02M合同及其补充协议》中关于系争展位的租赁合同关系均不持异议，本院对此予以确认。双方均应恪守合同条款，不得违约。根据合同约定，租金的支付方式为提前一个月先付后用，三个月为一个支付期限。审理中，双方确认孙珑艳的租金支付至2018年12月31日止。孙珑艳提供的与楼管闵丽丽的微信聊天记录截图，其中涉及的展位系另一处，并非本案系争展位。故孙珑艳关于2018年12月15日到2018年12月31日期间改成一个月一付租金的抗辩，缺乏事实依据，本院不予认可。合同中约定，若承租人按约支付租金超过十五天，则建配龙公司有权立即终止本合同，并有权主张违约金。孙珑艳迟延付款已经超过15日，故建配龙公司有权行使单方解除权。本案的争议焦点在于双方合同终止的日期问题，建配龙公司认为尽管其在2018年12月18日发出解除合同的函件，但函件并未实际送达孙珑艳，故其要求在本案中以起诉的方式主张单方解除权。孙珑艳对此不予认可，主张其对于建配龙公司的解除合同的意思表示予以认可，且实际上已经腾退系争展位交还公司使用。本院认为，根据本案中双方的举证，在孙珑艳迟延支付后续租金的情况下，建配龙公司积极敦促其支付后续租金，有关的催款函也实际送达了孙珑艳。尽管最后的解除函没有实际送达，但根据孙珑艳与建配龙公司的楼层管理方的微信截屏，可以证明其在12月14日即明确表示不再承担后续的租金，也在微信中直接表示了同意合同终止的反馈意见。故本院认为，根据法律规定，单方解除权到达对方即生效，尽管函件没有实际送达的回执，但结合其他证据可以间接证明孙珑艳就建配龙公司主张的提前终止合同的要求予以接受也明确不再支付后续租金。综上，双方就系争展位订立的租赁合同法律关系于2018年年底即终止履行。鉴于无法正常履行的责任方在孙珑艳，故作为违约方其应承担合同约定的违约责任。建配龙公司要求孙珑艳承担相当于三个月租金的违约金的要求，符合合同约定，本院予以准许。关于其他诉讼请求，在孙珑艳明确同意解除合同后，作为出租方建配龙公司应及时收回展位以减少空置的损失，即作为守约方也应依法承担控制损失进一步扩大的法定义务。根据上述分析，在双方的租赁合同于2018年年底终止履行后，建配龙公司应根据其发函中的表述对于展位予以及时收回，并及时处理其中的遗留的商品、货物，其再行要求孙珑艳承担2019年1月1日之后的占用使用费，本院认为超出了双方合同约定。本院酌情认定建配龙公司应在2019年1月1日前及时收回展位，即从该日起展位的空置损失由建配龙公司承担，与孙珑艳无关。故建配龙公司要求孙珑艳再行承担该日后的占有使用费及逾期付款的滞纳金的诉请，于法无据，也显失公平，本院不予准许。关于保证金26,400元，根据双方合同约定，如孙珑艳违反本合同的规定，则建配龙公司有权以本合同第一章收取的保证金抵付其应付款项，和/或作为建配龙公司因此而遭受损失赔偿，和/或根据合同规定全部扣收保证金而无需归还。该条款约定显然不明，双方嗣后也未对此进一步进行协商达成一致意见，故本院认为保证金作为合同解除后果一并处理的范围，应予以返还给孙珑艳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、原告上海建配龙建材配送有限公司与被告孙珑艳就上海市宝山区长逸路XXX号中区三楼Z3148号展位签订的租赁合同关系于2018年12月19日终止履行；二、被告孙珑艳于本判决生效之日起十日内，向原告上海建配龙建材配送有限公司承担违约金79,200元；三、原告上海建配龙建材配送有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告孙珑艳返还保证金26,400元；四、原告上海建配龙建材配送有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2,159元，由被告孙珑艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一九年七月三十日书记员 张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。