太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2019）晋0108民初871号原告：太原市俊恒房地产开发有限公司，住所地太原市尖草坪区大同路青年城**楼**A09。法定代表人：赵瑞云，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑瑞星，男，汉族，该公司员工，住太原市小店区高新街**联合大厦905。被告：岳俊超，女，1979年4月30日出生，汉族，，住太原市委托诉讼代理人：郝煜，山西令德律师事务所律师。原告太原市俊恒房地产开发有限公司与被告岳俊超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告太原市俊恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑瑞星，被告岳俊超的委托诉讼代理人郝煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告太原市俊恒房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告之间的商品房买卖合同；二、请求判令被告配合原告办理房管局撤销备案、预告登记、预抵押登记手续并承担相关费用；三、请求判令被告按房屋总价款的10％向原告承担违约金，即104515元；四、请求判令被告向原告支付垫付银行贷款利息1725.32元及其占用期间的利息损失（以同期银行贷款利率计算）；五、请求判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX0），约定：被告购买原告开发的位于太原市滨河东路北段228号2幢2单元13层1302号房，房屋总价款为人民币1045150元。付款方式为银行按揭，其中首付款315150元，余款730000元以银行按揭贷款方式支付。后原告、被告与招商银行签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款金额730000元，并由原告为该笔贷款承担阶段性连带保证责任。现双方签署的《商品房买卖合同》已办理了房管局网签、预告登记、预抵押登记手续。自2018年起，被告出现逾期偿还银行贷款情况，招商银行多次催收无果。2018年5月29日，因被告逾期还贷行为严重违约，招商银行宣布贷款提前到期，并于从我司账户扣款人民币668864.12（本金667138.8元，利息1725．32元）元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第一款第5项（合同第21页）约定：“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，出卖人享有以下权利：1、有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人应按房屋总价款10％向出卖人承担违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。”被告因逾期偿还银行贷款，银行要求原告承担担保责任，原告已代被告结清银行贷款。经原告多次由于被告拒不偿还原告垫付款，后原告向被告送达《逾期还贷确认解除合同通知函》，双方商品房买卖合同关系已正式解除。被告违反《商品房买卖合同》的约定，侵害了原告的合法权益。根据双方签订的商品房买卖合同第十三条之约定，合同履行过程中发生争议的，由项目所在地人民法院管辖，故为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告岳俊超辩称，一、原被告双方签订的合同已经办理了网签备案，双方已经履行了各自的义务，被告正在积极筹款，希望继续履行合同。二、对于贷款合同补充条款附件四补充协议也有约定，若买受人继续履行合同需出卖人承担保证责任后，按中国人民银行同期贷款率四倍的利息承担利息，被告同意承担。三、涉案房屋现登记在被告名下，被告同意与原告协商，通过卖掉房屋，希望原告愿意协助办理过户，以便处理原告方代偿贷款及利息等债务。本院经审理认定事实如下：2015年9月7日，被告向原告交付了房屋首付款315150元。2015年9月14日原告、被告与招商银行股份有限公司太原分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款金额730000元，并由原告为该笔贷款承担阶段性连带保证责任。2015年11月7日，原告与被告正式签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX0）及附件，约定被告购买原告开发的位于太原市滨河东路北段228号2幢2单元13层1302号房，房屋总价款为人民币1045150元。付款方式为银行按揭，其中首付款315150元，余款730000元以银行按揭贷款方式支付。合同首页登记的买受人即被告的地址为山西省太原市小店区长风街131号华德中心广场B座1005室。同时也约定了合同附件与本合同具有相同法律效力。合同附件四第三条第一款第5项约定：“在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人应按房屋总价款10%向出卖人承担违约金。如买受人要求继续履行且出卖人同意的，买受人须承担自出卖人承担保证责任至买受人实际支付剩余房款期间，该剩余房款的银行同期贷款利率的四倍作为违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。”附件四第十四条第一项关于通知的约定：“（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知以买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或者身份证地址有误的，或者买受人通讯地址变更，没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买方承担。”2017年7月2日，招商银行股份有限公司太原分行零售信贷部向原告出具了代偿证明书，因被告连续逾期4期，累计逾期5次，原告作为担保人自愿履行了担保责任，原告代为被告偿还贷款本息合计668864.12元，其中贷款本金为667138.8元，利息1725.3元。2018年5月29日，招商银行太原分行从原告账户扣款人民币668864.12元。2018年7月10日，原告按照被告在商品房买卖合同上提供的地址，通过邮寄的方式向被告寄送了解除合同通知书，该通知载明原告于2018年7月20日单方解除原告与被告签订商品房买卖合同。本院认为，2015年11月7日，原告与被告正式签订了《商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。2015年9月14日原告、被告与招商银行股份有限公司太原分行签订《个人购房借款及担保合同》，系三方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。因被告已经履行了支付首付款315150元及办理了按揭贷款，被告应当按照商品房买卖合同以及个人购房借款及担保合同约定义务按期履行还款义务。被告未按期还款导致原告履行了担保义务，代被告偿还了贷款及利息合计668864.12元，被告应对此承担违约责任。按照合同附件四第三条第一款第5项约定，被告未按期归还银行贷款导致原告承担担保责任的，原告有权解除商品房买卖合同。同时，原告按照被告在商品房买卖合同首页确认的地址邮寄了解除合同通知书，原告解除合同的方式符合法律及合同的约定，对于原告主张与被告解除合同的请求本院予以支持。被告关于要求继续履行合同的主张，因原告不同意，不符合双方合同约定的条件，故本院对此主张不予支持。被告关于合同附件系格式条款，没有尽到提醒注意义务的主张，缺乏证据与事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系商品房买卖合同纠纷，原告已经为被告办理涉案房屋的网签、备案等手续，而被告也向原告支付了首付款及部分银行贷款，因此在合同解除的情况下，原告主张被告配合办理房管局撤销备案、预告登记、预抵押登记手续符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告承担上述办理手续时产生的相关费用，无事实依据，原告可待实际发生后另行主张。合同解除后，原告按照法律规定应当向被告返还已付购房款、贷款，但被告未就此主张进行反诉，仅是在答辩时予以说明，故被告的该主张不在本案审理范围内，若原告未履行返还义务，被告可另案向原告主张权利。被告关于原告返还房屋升值部分的主张，缺乏法律依据，同时被告作为违约方若因违约行为而获利显然与立法精神不符，且该主张也未提起反诉，故本院对此不予审理。原告关于要求被告按房屋总价款的10％向原告承担违约金的主张，因从立法目的来看违约金条款是用于弥补守约方损失，而原告作为守约方解除合同并收回涉案房屋后，因房屋升值导致其损失应当能够予以弥补，故其继续要求违约金的主张，本院不予支持。原告关于被告支付垫款银行代偿款利息1725.32元及占用期间利息的损失，按照同期银行贷款利率计算，符合法律规定，本院予以支持。利息应当从代偿次日计算，即从2018年5月30日起计算。综上所述，解除原告与被告于2015年11月7日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX0），被告配合原告办理房管局撤销备案、预告登记、预抵押登记手续，被告向原告支付代偿款1725.32元及从2018年5月30日起至实际付清之日止的利息，利息按照人民银行同期贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告太原市俊恒房地产开发有限公司与被告岳俊超于2015年11月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX0）；二、被告岳俊超配合原告太原市俊恒房地产开发有限公司办理房管局撤销备案、预告登记、预抵押登记手续；三、被告岳俊超于本判决生效之日起三十日内向原告太原市俊恒房地产开发有限公司支付代偿款1725.32元及从2018年5月30日起至实际付清之日止的利息，利息按照人民银行同期贷款利率计算；四、驳回原告太原市俊恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2426元，由被告岳俊超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 赵 玮人民陪审员 刘学军人民陪审员 牛艳兰 二○一九年七月二十六日法官 助理 于振江书 记 员 梁倩倩