云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初1547号原告：文山市旭辉物业服务有限责任公司，统一社会信用代码：91532621592012506K。住所地：文山市开化街道永通社区开化中路（市检察院院小区******）。法定代表人：李雯，董事长。委托诉讼代理人：柏再福，文山市旭辉物业服务有限责任公司法务专员（特别授权）。被告：张仕普，男，1955年9月27日生，汉族，云南省文山市人，现住文山市。原告文山市旭辉物业服务有限责任公司（以下简称旭辉物业公司）诉被告张仕普物业服务合同纠纷一案。本院于2019年4月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旭辉物业公司的委托诉讼代理人柏再福，被告张仕普到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。旭辉物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付文新商贸街13-4-602号房屋的物业管理费2818元；2.判决被告向原告支付违约金563.6元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，旭辉物业公司放弃了要求原告支付违约金563.6元的诉讼请求。事实和理由：被告为文新商贸街13-4-602号房屋的业主。原告与阳光房地产公司签订物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，被告按照每月每平米0.4元缴纳物业管理费。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告2014年5月1日起停止缴纳物业费，截止2018年4月30日，欠费月数为48个月，房屋面积为146.79平方米，共计2818元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。张仕普辩称，我们没有签订合同，原告起诉不属实，原告的服务也不好，我举证的照片就可以反映出来，原来签订的是0.2元，如果是0.2元我们现在就可以交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。旭辉物业公司针对其主张，向法庭提交了以下证据：1.《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》（当庭提交原件质证），证明原告是适格主体，原告在小区做服务和收费合法有据；原告已严格依照合同约定为小区提供了物业服务；2.购房合同等产权材料复印件，证明被告是适格被告，是房屋的所有权人；3.小区物管处张贴的“物业管理范围及相关规定”复印件，证明物业收费标准有在小区公示，收费标准有依据；4.物业公司员工工作记录（当庭提交原件质证），证明物业公司严格依照合同约定在小区做服务，已尽约定义务；5.物业费催交记录照片，证明起诉前已经合理催交过，业主明知欠费，仍恶意拖欠；6.小区现状照片，证明原告严格依照合同约定为小区做服务，小区环境符合约定的服务质量。经质证，张仕普的质证意见是：对第1组证据真实性不认可，原告也没有服务到位，证明内容我也不认可；第2组证据无异议；第3组证据我没有见着；第4组证据是原告内部的事情，我不清楚，原告是做了一些服务但是不完善；第5组证据我没有见过，但是原告的工作人员晚上到我家向我催缴过物业管理费；第6组证据8张照片有一张是我们小区的，其他都不是。本院认为，张仕普认可其购买的文新商贸街13-4-602号房屋原告进行物业管理的事实，根据合同的相对性，原告提交的第1组证据《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》，不必经过被告签字认可，同时印证该合同的客观真实性，对原告提交的第1组证据，本院予以采信；第2组证据被告张仕普无异议，系其购买房屋的相关材料，客观真实，与本案相关联，本院予以采信；第3、4、5、6组证据结合庭审查明事实，能够相互印证原告对文山市文新商贸街商住楼小区进行物业管理，因被告未交物业管理费，原告起诉前曾向被告催收的事实，客观真实，与本案相关联，本院均予以采信。对有异议的证明观点，本院将根据双方提交的证据及查明的事实综合进行评判。张仕普对其主张，向本院提交《照片》三张，用于证明楼顶的蓄水池漏水，上水管道破漏，一楼公用大门锁一直处于损坏状态。经质证，旭辉物业公司的质证意见是：该证据的三性均不认可，照片只能证明当时的情况，该照片不能证明原告未尽到物业服务，被告拍摄的照片也不能证明是否是被告未缴纳服务费之后还是之前。本院认为，张仕普提交的三张照片客观真实，与本案相关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月16日，原告文山市旭辉物业服务有限责任公司与建设单位文山阳光房地产开发集团有限公司签订了《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》，协议约定，文山阳光房地产开发集团有限公司把文山市文新商贸街商住楼1栋、1-1栋、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋、9栋、11栋、13栋、16栋、17栋及麻栗坡县莱溪小区农贸市场业主住宿部分的物业管理委托承包给原告。合同有效期限为八年，自2014年5月1日至2022年4月30日止；原告负责住宿部分的房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、公共环境卫生、公用绿地花木养护与管理、交通与车辆停放等。后原告将物业管理范围及相关规定（收费方式按建筑面积0.5元/平米）在原告值班室处张贴公示。原告作为物业管理单位已为包括张仕普在内的全体业主提供安保、扫地等物业管理服务，大部分业主已按期向原告交清物业管理费，但被告张仕普一直拒绝交纳。原告为此诉至本院要求支持如前诉讼请求。另查明，张仕普于2013年1月22日与文山阳光房地产开发集团有限公司商品房购销合同。2018年过年前，张仕普入住文新商贸街13-4-602号房屋。张仕普所住单元存在楼顶蓄水池漏水，上水管道破漏，一楼公用大门锁损坏一直未修理的情形。诉讼过程中，旭辉物业公司自愿放弃要求被告支付违约金563.6元的诉讼请求。综合原、被告诉辩主张，本案争议的焦点为：1、文山阳光房地产开发集团有限公司与原告签订的《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》对被告是否有约束力；2、原告的诉请应否支持。针对本案争议的焦点问题，本院分别评述如下：1、文山阳光房地产开发集团有限公司与原告签订的《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》对被告是否有约束力。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，原告文山市旭辉物业服务有限责任公司与建设单位文山阳光房地产开发集团有限公司签订了《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》，被告入住后是知道原告是物业服务管理单位的，原告作为物业管理单位，已为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告张仕普也接受了原告的物业管理服务至今。该《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》系在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与物业服务公司签订的书面前期物业服务合同，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定；“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》对业主即被告张仕普具有约束力，被告张仕普以没有签订合同为由提出抗辩的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。2、原告的诉请应否支持。关于原告文山市旭辉物业服务有限责任公司主张被告张仕普支付文新商贸街13-4-602号房屋的物业管理费2818元的诉请是否支持的问题。原告为被告张仕普提供了安保、扫地等物业管理服务，被告张仕普也接受了原告的物业管理服务至今，应当按照原告进行物业管理的收费标准交纳物业管理费，故对原告要求被告张仕普支付文新商贸街13-4-602号房屋的物业管理费2818元的诉请，本院依法予以支持。被告张仕普在审理中辩解，原告的物业服务存在服务不到位等瑕疵问题客观存在，原告应在今后的服务工作中积极整改，切实提高物业服务质量。原告在庭审中自愿放弃了要求被告支付违约金563.6元的诉讼请求，既是其对诉讼权利的放弃，也是原告诚心接受被告所提意见的表现。因此，被告对于原告在物业服务过程中存在的问题，也要给予包容和谅解。综上所述，原告文山市旭辉物业服务有限责任公司主张的诉讼请求，部分合法有据，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告张仕普于本判决书生效之日起十日内支付原告文山市旭辉物业服务有限责任公司管理文新商贸街13-4-602号房屋的物业管理费2818元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张仕普负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  周宏浴二〇一九年七月十一日书记员  程子芮