贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终2591号上诉人（原审原告）：贵州世纪双龙商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区体育路**新体育场陶瓷洁具市场内足馆中心拆**（遵义社区）。法定代表人：苏永金，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶树，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐贞兰，贵州辅正律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：高建宏，男，1971年2月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：李宗祥，贵州合兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李龙，贵州合兴律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：贵州贵客隆仓储购物有限公司，住，住所地贵州省贵阳市南明区解放路**/div>法定代表人：何华金，该公司执行董事。被上诉人（原审第三人）：贵州省体育局，住所地，住所地贵州省贵阳市北京路**鑫都财务大厦**iv>法定代表人：吴涛，该局局长。上诉人贵州世纪双龙商业管理有限公司（以下简称双龙公司）、高建宏因与被上诉人贵州贵客隆仓储购物有限公司（以下简称贵客隆公司）、贵州省体育局租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初10188号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。双龙公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持其一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由高建宏负担。事实和理由：1、一审仅支持了2018年7月31日前的商位使用费和物业服务费，对此后的费用未予判决，一审漏判上诉人第二项诉讼请求后半部分。2、一审未支持物业服务费的违约金明显错误，且商位使用费违约金的起算时间、计算标准对双龙公司显失公平。高建宏辩称，除上诉状意见外，补充：对于物管费，因双龙公司和贵客隆公司以断电为要挟，导致商户无法正常经营，故其没有义务向双龙公司支付租金及物管费。租金的支付对象应是贵客隆公司。高建宏上诉请求：1.撤销原判，改判驳回双龙公司的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判令高建宏向双龙公司支付商位使用费135065元、物业服务费及违约金于法无据。首先，本案中被上诉人主体不适格。贵州贵客隆仓储购物有限公司将基于其商位出租享有的租金权利转让给被上诉人，但转让租金不是租赁期间己发生租金，而是贵州贵客隆仓储购物有限公司与上诉人租赁合同到期解除后，将可能会产生的商位使用费进行债权转让。案涉商铺因拆迁事宜导致商铺使用费处于不确定的状态下，贵州贵客隆仓储购物有限公司所转让的债权不是有效的债权转让。第三人贵客隆公司与被上诉人仅是通知上诉人双方之间的债权转让行为，该债权转让行为并未取得上诉人的同意，故本案中被上诉人主体不适格。其次，《贵州双龙精品洁具城商位使用管理协议》系双务合同，第三人贵州贵客隆仓储购物有限公司将合同权利转让给上诉人，但是该转让行为并未经上诉人的同意，债权转让不能产生效力。再次，双方租赁关系在2018年2月自然解除。最后，双龙公司不给商铺充电，造成商户无法正常经营，双龙存在违约，双方公司在租金及物业服务费上应给予减免。另，高建宏交纳的广告费9748元，双龙公司在合同期间并未给高建宏所经营的品牌机商场做任何广告投入，该费用应当返还。双龙公司辩称，第三人贵客隆公司只是将《贵州双龙精品洁具城商位使用管理协议》中对上诉人拥有的收取商位租金的债权转让给双龙公司，不涉及双龙公司在《贵州双龙精品洁具城商位使用管理协议》出租人的其他义务。第三人贵客隆公司转让的债权符合《合同法》第七十九条的规定，双龙公司向高建宏主张商位使用费主体适格。第三人贵客隆公司已经履行了通知的义务，产生债权转让的效力。本案中，上诉人既未提交证据证明2018年2月份承租人发出过解除《贵州双龙精品洁具城商位使用管理协议》的书面或口头通知，也没有提交证据证明2018年2月至2018年11月其向出租人发出解除《贵州双龙精品洁具城商位使用管理协议》的通知，故《贵州双龙精品洁具城商位使用管理协议》并未解除，上诉人主张《贵州双龙精品洁具城商位使用管理协议》已于2018年2月解除的上诉理由不能成立。案涉商场在2019年正常营业状态，不存在上诉人主张的不能正常经营的情况。被上诉人一直为上诉人提供物业服务，整个商场的照明、供水、安保、保洁等正常运行，商场一直处于正常经营状态。上诉人一直占有使用案涉商位直至2018年12月，应当按《贵州双龙精品洁具城商位使用管理协议》约定支付商位使用费。一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人贵客隆公司未到庭辩称，也没有提交书面答辩意见。被上诉人贵州省体育局未到庭辩称，亦未提交书面答辩意见。双龙公司向一审法院起诉请求：1、判令被告高建宏将贵阳市体育路××号贵阳双龙洁具城内B-17展厅交还给原告；2、判令被告高建宏向原告支付商位使用费135065元及违约金（滞纳金）40519元、物业服务费24982元及违约金（滞纳金）7495元，上述费用暂计算至2018年7月31日，请求判令至被告支付至将展厅交还时止；3、诉讼费由被告高建宏承担。一审法院认定事实：2017年8月7日，原告双龙公司及第三人贵客隆公司与被告高建宏签订《商位使用管理协议书》，约定：甲方：贵客隆公司。乙方：高建宏。丙方：双龙公司。第一条：甲方贵客隆公司将位于贵阳市体育路××号的贵阳双龙精品洁具城内13-17展厅，计270.78㎡场地（含公摊面积）租赁给乙方经营。第二条：1、合同期限12个月，自2017年8月7日起至2018年8月6日止。2、商铺租赁费和维护修缮费由甲方收取，商铺租赁费单价71元/平方/月，综合维护修缮费单价15元/平方/月，合计商位使用费单价86元/平方/月；合同期间乙方需向甲方缴纳两项费用合计大写陆万玖仟捌百陆拾壹元（￥69861元）；费用缴付方式为季度缴，先缴费后使用。3、物业服务费由丙方收取，自合同期起，按16元/平方/月计收，共计（大写）壹万贰仟玖佰玖拾柒元（￥12997元）；费用缴付方式为季度缴，先缴费后使用。4、广告费由丙方代收代付，自合同期起，按3元/平方/月计收，共计（大写）玖仟柒佰肆拾捌元（￥9748元）；费用缴付方式为年度缴费，先缴费后使用。5合同承续期内每阶段的费用，须在上阶段已缴费用截止日前十个工作日一次性向甲方足额缴清，先缴后用。逾期未缴，甲方将按日加收所欠金额1%的滞纳金。直至缴清所欠费用。第三条：乙方签订本协议时，必须向丙方双龙公司缴纳商铺质量保证金26757.00元。第六条：丙方的权利和义务丙方对甲方商场具有独立的经营管理权，丙方按本协议第二条之规定向乙方收取物业服务费”等。合同签订后，第三人贵客隆公司将涉案商铺，面积为270.78㎡的B-17展厅出租给被告经营，原告负责管理。2018年8月7日，第三人贵客隆公司向承租户发出《债权转让通知书》，载明：商户航标B-17，根据我公司及贵州世纪双龙商业管理有限公司与各商户签订的《贵阳双龙净瓶洁具城商位使用管理协议》，贵商户应向我公司支付的商铺租金，为商场管理的需要，现我公司将对贵商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利全部转让给贵州世纪双龙商业管理有限公司，请贵商户立即到贵州世纪双龙商业管理有限公司缴纳租金或商铺使用费。”债权转让通知，贵客隆公司以邮寄和张贴公告的方式向被告进行送达。之后，被告未缴纳相关费用，原告诉至法院。审理中，原告提交的证据有：1、营业执照副本、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告高建宏的身份证复印件，证明原被告主体资格。被告及第三人均无异议。2、《贵阳市建设工程规划许可证》，证明涉案房屋为合法建筑，建设单位为贵州省体育局。被告及第三人均无异议。3、《商位使用管理协议书》，证明贵客隆公司、双龙公司与被告高建宏于2017年8月7日签订该协议，该协议载明了商位位置、面积、合同面积及期限、商位使用费、物业服务费、滞纳金及支付方式等内容，被告应按约履行义务。被告及第三人均无异议。4、《债权转让通知》及EMS物流信息、《债权转让公告》及张贴照片，证明原告诉讼主体适格，贵客隆公司已将对被告享有的商位使用费、违约金的债权（包括已到期和将要到期的）及因被告违约收回商铺的权利全部转让给原告双龙公司。被告高建宏认为其未收到通知。第三人均无异议。5、《南明区人民政府关于人民大道南段道路工程项目房屋征收摸底公告》公告照片，证明南明区政府只是在2017年12月20日进行房屋征收调查摸底，且至今未开展征收活动，案涉房屋可以正常进行经营。被告及第三人均无异议。被告高建宏提交的证据有：1、红线图公示、《南明区政府关于人民大道南段道路工程项目相关工作联系函》南府函（2018）14号、接警处登记表2份，证明2017年12月11日公示人民大道项目，案涉商场在红线范围内，原告作为商场管理方故意隐瞒事实，未向租户履行告知义务，具有过错责任，被告方生意严重亏损，无法维持正常生计，并且原告和第三人不断逼租，造成矛盾不断激化，租户向公安机关报警求助，还有商户不断到区、市、省上访表达诉求。原告认为涉案房屋在征收范围内，但并非被告所称的因不可抗力导致涉案房屋不能使用，现房屋仍由被告继续使用中，未损害到被告的租赁权益，上述证据也达不到其证明目的，仅凭工作联系函无法证明征收工作已经开展了，对于接警记录的真实性不予认可，无派出所盖章，商铺租金及电费都是充卡缴费，不交物业费是无法正常使用的，公共区域有电，各商铺需充电。第三人与原告的质证意见一致。2、视频，证明商场管理方采取不合法断电，商户无法经营的状况下，相关职能单位部门来协调处理，体育局和征收局相关领导作出承诺，《百姓关注》也报道过原告不合法断电导致商场惨淡经营的状况。原告对该证据不认可，目前并未收到体育局发来的不履行书面或口头通知。第三人贵客隆公司的意见与原告一致。第三人贵州省体育局认为视频中李主任发言并未直接表明不收取租赁费用，我局无权对租赁费用金线减免缓的方式进行说明，达不到被告的证明目的。另查明，涉案房屋所有权系第三人贵州省体育局，贵州省体育局自述其涉案合同是由贵州省体育局下属事业单位，即贵州省体育场地建设管理中心与第三人贵客隆公司签订。一审法院认为，原被告及第三人贵客隆公司签订的《贵阳双龙精品洁具城商位使用管理协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，合同有效。合同签订后，第三人贵客隆公司按合同约定将商铺交给被告使用，被告缴纳部分商位使用费后，其尚欠商位使用费等费用未交纳。之后，贵客隆公司将涉案商位使用费的债权转让给原告，并邮寄及张贴公告等形式向被告进行了送达。现原告要求被告按照上述协议履行返还租赁物，支付尚欠的商位使用费、物业服务，一审法院予以支持。被告以涉案商位因修路，存在不可抗力因素，要求驳回原告诉请，其提交的证据不足以证明其辩解，且被告租赁商铺现还在正常使用状态，其抗辩理由，一审法院不予采信。原告主张违约金，现包括逾期支付商位使用费违约金，又包括物业管理费违约金，均是对损失的补偿，对原告主张的支付商位使用费的违约金的30%，被告要求调减，原告未提交实际损失的证据，被告抗辩违约金过高要求调整，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作裁决，故一审法院以中国人民银行同期贷款利率标准计算予以支持。原告主张被告支付逾期交纳物业管理费的违约金，一审法院不予支持。综上，原告诉请被告返还涉案商位，支付所欠商位使用费、物业管理费，支付逾期支付尚欠商位使用费违约金予以支持，其逾期支付物业服务费的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十九题、第八十四条、第八十五条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、高建宏于判决生效后三十日内将位于贵阳市体育路××号贵阳双龙洁具城内B-17展厅交还贵州世纪双龙商业管理有限公司；二、高建宏于判决生效十日内支付贵州世纪双龙商业管理有限公司商位使用费135065元、物业服务费24982元及违约金，违约金以135065元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2018年8月9日开始计算至该欠款付清之日止；三、驳回贵州世纪双龙商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4420元，由高建宏承担（该费用原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人双龙公司为了证明其主张向本院提交了如下证据：第一组：《解除租赁合同的通知》、《通知》，证明案涉租赁关系于2018年12月15日终止。上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。第二组：商户租金管理费清算单、购电记录查询、说明、购电收据，证明双龙公司一直在向上诉人供电。上诉人不认可该组证据的证明目的，对购电收据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为商户租金管理费清算单、购电记录查询是双龙公司单方面制作，不认可真实性。上诉人高建宏为了证明其上诉主张向本院提交了如下证据：第一组：《购电收据》、《报警记录》2份，证明商户双龙公司、贵客隆公司2018年以后拒绝向上诉人供电的事实。被上诉人质证意见为：对真实性无异议，通过双龙公司对供电记录的统计，商户购电是其对自身营业需要，从购电量与电余量的对比可以看出，高建宏每次充电前商铺均有电，至于冲多少系其自愿，双龙公司无权干涉。对《报警记录》的真实性无异议，2018年1月的出警事项是商户因征收摸底公告发布后与商场发生纠纷引起，与本案无关。2018年9月的出警记录关于停电是报警人的单方陈述，不能实现证明目的。第二组：《通知》，证明本案中合同的权利、义务并未转移，被上诉人主体不适格。被上诉人质证意见为：对《通知》的真实性无异议，可以证明贵客隆公司仅将租金、违约金的债权转让给被上诉人，也证明被上诉人有权主张2018年12月之前的租金。第三组：南明区征收管理征收局、贵阳市南明区人民政府文件，证明2017年12月政府发布相关征收公告，配合修建人民大道南段道路工程。被上诉人的质证意见为：对该组证据的真实性无异议，不认可上诉人的证明目的。政府部门对商场进行摸底调查，不允许改建、扩建等，并没有要求解除商场的租赁关系或者不再允许进行经营，商场是可以正常进行经营的。第四组：《光盘》，证明相关媒体对案涉商铺断水、断电行为进行采访报道的事实。被上诉人的质证意见为：2018年2月2日会议视频的真实性、完整性不能确认。即便视频真实、合法，政府相关人员的发言仅是个人观点。本院对各方均无异议的证据的真实性依法予以确认。贵州省体育场地建设管理中心2018年12月15日向贵客隆公司致《关于解除租赁合同的通知》决定因人民大道南段道路建设征收工作的启动终止其与贵客隆公司签订的租赁合同，终止时间为2018年12月15日。贵客隆公司、双龙公司2018年12月22日向各商户发出《通知》通知与各商户的租赁关系于2018年12月15日终止，租赁合同关系终止后，商场继续提供报案、保洁、照明等物业服务直到向征收单位交付房屋。高建宏已经将2018年3月6日之前的租金全额结清，但从2018年3月7月至2018年12月15日止的租金及物业管理费未交纳。案涉商铺已于2019年4月被拆迁。双龙公司书面表示关于返还商铺的判项已无必要。此外，本院二审经审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。本院认为，各方当事人对《贵阳双龙精品洁具城商务使用管理协议书》的真实性并无异议，本院对其真实性依法予以确认。《贵阳双龙精品洁具城商务使用管理协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律行、政法规的禁止性规定，该协议合法、有效，当事人均应按照合同约定享受权利并承担义务。《贵阳双龙精品洁具城商务使用管理协议书》约定期限届满后，双方未再续签合同，上诉人继续使用案涉商铺。原审判决依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，认定案涉租赁关系为不定期租赁并无不当。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人按照约定标准向承租人支付租金的合同。本案中，上诉人已经实际占用案涉商铺，出租人在《贵阳双龙精品洁具城商务使用管理协议书》项下的义务已经履行，上诉人未按照约定支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”、第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”、第八十二条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”之规定，债权可以转让，但是债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。诉争债权不属于法律禁止转让之债权，也不属于依照合同约定不能转让之债权，且债权转让不以债务人的同意为条件。因此，高建宏提出的双龙公司主体不适格，且债权转让不能产生债权转让的效力的上诉理由均不能成立。本案中，双龙公司要求按照《贵州双龙精品洁具城商位使用管理协议》约定的标准支付商位使用费和物业服务费，符合合同约定和法律规定。一审判决支持并无不当，但双龙公司诉请高建宏支付商位使用费和物业服务费至将展厅交还时止，一审仅判决到2018年7月31日，此后的费用未予判决不当，本院予以纠正。从二审查明的事实来看，案涉租赁关系的解除时间应为2018年12月15日，高建宏应从2018年3月6日起至2018年12月15日止向双龙公司支付商位使用费及物业服务费。经核算，该期间商位使用费239856元、物业服务费44620元。因此，双龙公司关于一审漏判的上诉理由本院予以采信。关于违约金问题。鉴于高建宏未按时足额交纳租金尚有一定客观原因，故对双龙公司要求支付违约金的上诉理由本院不予采信。对高建宏不应支付违约金的上诉理由予以采信。关于案涉商铺的返还问题。因案涉商铺在本案二审审理期间已被征收，且双龙公司也书面认可再判返还已无事实根据，故本院对一审该判项予以撤销。关于高建宏上诉主张的返还广告费问题，因该主张并非其上诉请求，而是在上诉理由提出，故本院不予审查，其可另行主张权利。综上，上诉人双龙公司及上诉人高建宏的上诉请求均部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第八十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初10188号民事判决；二、高建宏于本判决生效之日起十日内支付贵州世纪双龙商业管理有限公司商位使用费239856元、物业服务费44620元；三、驳回贵州世纪双龙商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用4420元，由高建宏负担4000元，由贵州世纪双龙商业管理有限公司负担420元。贵州世纪双龙商业管理有限公司预交的二审案件受理费用4420，本院收取3500元，由高建宏负担3000元，由贵州世纪双龙商业管理有限公司负担500元，多收取的920元予以退还。高建宏预交的二审案件受理费4420元，由高建宏负担3920元，贵州世界双龙商业管理有限公司负担500元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇一九年七月十六日书记员 余琼敏