四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终15841号 上诉人（原审被告）：成都市汇龙家具厂，住所地四川省成都市双流区西航港街道办事处九龙湖社区**。 经营者：李宗川，男，1966年6月13日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：江俞廷，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：袁世勇，男，1969年4月23日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：罗云，四川成双律师事务所律师。 原审被告：李宗川，男，1966年6月13日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上诉人成都市汇龙家具厂（以下简称汇龙家具厂）因与被上诉人袁世勇、原审被告李宗川房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇龙家具厂上诉请求：撤销原审判决，并改判驳回袁世勇全部诉讼请求。事实与理由：一、原审判决违背不告不理原则。袁世勇以其承租的厂房被纳入征地拆迁范围为由，认定合同不能履行，进而解除双方签订的租赁合同。然而原审法院认定合同解除的理由是成都市双流区人民政府制定《加强三无工业企业专项整治工作的实施方案》对未取得环评资格的汇龙家具厂在内的32家“三无”工业企业进行了断水，断电处理，进而“由于强制断电措施不可避免地会影响袁世勇正常经营，导致合同目的难以实现”，认定袁世勇有权解除《厂房出租协议》。鉴于袁世勇并未以此为由要求解除合同，法院认定行为明显违反不告不理原则。二、原审判决错误认定袁世勇有权解除《厂房出租协议》。首先，根据《合同法》93条的规定，案涉合同未约定袁世勇享有单方解除权，且双方未对解除合同事宜协商一致，故袁世勇不享有约定解除权。其次，原审法院认为因强制断电造成合同目的不能实现，因此袁世勇享有解除权。但实际情况是，在双流区政府采取临时断电措施后，汇龙家具厂也在断电期间采取临时供电设施保障袁世勇的正常经营，并非原审判决认定的合同目的不能实现。且在临时断电后，相关部门也对汇龙家具厂恢复通电，一直到双方合同期限届满。汇龙家具厂系出租厂房合法权利人，袁世勇如若依法合规经营，取得相关证照，使用该出租房并不存在任何障碍。三、原审判决错误认定袁世勇于2017年5月底搬离厂房，且搬离厂房日起即为合同解除日期。1.汇龙家具厂自始至终未收到袁世勇办理交接手续的通知，袁世勇擅自搬离厂房，并未由汇龙家具厂清查厂房是否符合退还条件，并不能构成当然合同解除。由于袁世勇未与汇龙家具厂办理交接手续，应视为其一直对厂房实际占有；2.法院仅凭门卫证人证言即认定袁世勇实际搬离日期为2017年5月底，证据不足。袁世勇搬离厂房的行为是对其承租期间享有房屋使用权的放弃，而非对其缴纳租金义务的放弃；3.袁世勇从未向汇龙家具厂发出书面的《解除通知书》，原审法院通过调查认定袁世勇搬离厂房即为合同解除日期，于法无据；4.袁世勇未与汇龙家具厂办理交接手续，更未出示证据证明其搬离案涉厂房，应视为其在《厂房出租协议》履行期间实际占用、使用案涉厂房，汇龙家具厂对已收租金不具有返还义务。 袁世勇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 李宗川未进行答辩。 袁世勇向一审法院提出诉讼请求：1.判令自2017年1月20日起解除袁世勇与汇龙家具厂于2016年11月21日签订的《厂房出租协议》；2.判令李宗川与汇龙家具厂退还未到期租金81686元。 一审法院认定事实：2005年5月8日，李宗川与原双流县文星镇黄土堰村村民委员会签订《土地承包合同》，约定李宗川承包该村委会位于文星镇黄土堰村五社（现双流区西航港九龙湖社区四组）的土地33.40亩，承包期为24年，从2003年11月1日至2028年10月31日止。合同签订后，李宗川在该土地上修建厂房，并注册经营了汇龙家具厂，经营范围为家具生产、销售。2016年11月21日，袁世勇与汇龙家具厂签订《厂房出租协议》，约定汇龙家具厂将其位于厂区进门右边第二幢（建筑面积800平方米）出租给袁世勇用于沙发类方面，租期为一年，从2017年1月1日起至2018年1月1日止，租用单价按实际9元每平方米收取房租，年租金为86400元，厂房类型为彩钢结构。协议签订后，袁世勇在该厂房内经营家具生产。2017年2月26日，汇龙家具厂向袁世勇出具收据1张，载明：收到袁世勇付汇龙家具厂厂房租金86400元，日期从2017年1月1日起至2018年1月1日止。 2017年1月，成都市双流区西航港街道办事处发出拆迁公告，载明将对军民融合园区项目用地范围实施征地拆迁，拆迁范围为“九龙湖社区原黄土堰4、5、6社的集体土地及建筑物、附着物”；农户和企业拆（搬）迁时间为2017年1月9日至20日。 2017年2月14日，成都市双流区人民政府制定《加强三无工业企业专项整治工作的实施方案》，并注明“三无”工业企业是指无工商营业执照、无生产许可证、无排污许可证而从事工业生产的工业企业。2017年2月23日，成都市双流区人民政府相关部门以汇龙家具厂未取得环评资格为由对包括汇龙家具厂在内的32家“三无”工业企业进行了断水、断电处理。 2017年3月7日，成都市双流区西航港街道办事处九龙湖社区人民调解委员会对汇龙家具厂与包括袁世勇在内的该厂租户就解除合同、退还租金相关事项进行调解，但双方因退还租金问题未达成一致意见。另查，除将部分厂房租给袁世勇生产家具外，汇龙家具厂还将其余厂房租给了其他租户生产经营。2017年6月5日，成都市双流区西航港街道办事处九龙湖社区居委会的工作人员向一审法院陈述，汇龙家具厂于2017年2月23日被采取断电措施，当时系针对汇龙家具厂中的所有工厂，只要是“三无”企业，有其中一家无证生产，就会断电，包括汇龙家具厂，但不仅限于汇龙家具厂。 在一审法院受理的（2018）川0116民初1900号杨华强诉李宗川、汇龙家具厂房屋租赁合同纠纷一案中，杨华强提交了一份搬离证明，载明：“本人杨华强租汇龙家具厂房因停水停电无法生产于3月10前已全部搬完，钥匙已交门卫汤大爷。门卫签字：汤某日期：2017年3月11日。”在本案的审理过程中，一审法院至汇龙家具厂进行了调查。经查，汇龙家具厂的厂房现已由他人承租，门卫自称系“汤某”，其陈述，杨华强等租户于2017年5月底将厂房钥匙交给“汤某”；汤某不认识字，仅会写名字，故不清楚证明上的内容，也不知晓袁世勇等人何时搬走。 在一审案件的审理过程中，袁世勇主张，因整治“三无企业”，汇龙家具厂被实施了强制断电，袁世勇无法进行生产。袁世勇与汇龙家具厂于2017年3月7日在西航港社区调解中心的主持下就合同解除进行了协商，袁世勇已向汇龙家具厂口头提出了解除合同的通知，只是袁世勇要求汇龙家具厂退还租金，汇龙家具厂未同意而已；根据双方的约定，汇龙家具厂应当保证袁世勇的生产用水、用电，但因不能归责于袁世勇的原因导致停水、停电，汇龙家具厂应当按照约定退还未到期租金。故将其第一项诉讼请求变更为：确认袁世勇与汇龙家具厂于2016年11月17日签订的《厂房出租协议》于2017年3月7日解除。 一审法院认为，袁世勇与汇龙家具厂签订的《厂房出租协议》，系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行合同义务。本案的争议焦点为：一、《厂房出租协议》是否已于2017年3月7日解除；二、汇龙家具厂是否应当向袁世勇退还租金；三、李宗川是否应当承担退还租金责任。 关于《厂房出租协议》是否已于2017年3月7日解除的问题。一审法院认为，首先，虽然成都市双流区西航港街道办事处于2017年1月发出拆迁公告，且确定了拆迁期限，但实际汇龙家具厂至今并未被拆迁，且汇龙家具厂被采取强制断电的原因为相关部门整治“三无”企业，而并非拆迁导致，因此，一审法院对袁世勇以拆迁为由主张合同已解除的请求不予支持。其次，由于汇龙家具厂的厂房除由袁世勇承租外，还由其他租户共同承租，而汇龙家具厂与袁世勇及其他租户的生产经营范围均包括家具生产，因此，汇龙家具厂与袁世勇及其他厂房租户均应当按照相关规定办理环保手续。但在本案中，双方均未提交证据证明其履行了办理环保手续的义务，因此，就被强制断电，双方均存在过错。由于强制断电措施不可避免地会影响袁世勇的正常生产经营，导致合同目的难以实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”袁世勇有权要求解除《厂房出租协议》。 对《厂房出租协议》解除时间，一审法院认为，虽然双方于2017年3月7日就解除合同、退还租金相关事项进行过协商，但双方并未达成一致意见；袁世勇也未提交充分的证据证明其于此时将所租厂房退还给了汇龙家具厂。且杨华强提交的由“汤某”出具的证明中也仅载明了杨华强的搬离时间，而并未提及包括袁世勇在内的其他租户。因此，结合一审法院至汇龙家具厂调查的情况，以门卫“汤某”陈述的厂房钥匙交回的日期即2017年5月底为合同解除的日期。 关于汇龙家具厂是否应当向袁世勇退还租金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，由于汇龙家具厂及袁世勇等厂房租户的共同过错，导致合同解除，汇龙家具厂应当向袁世勇退还未到期的租金。因袁世勇已向汇龙家具厂支付2017年1月1日至2018年1月1日期间的租金86400元，故汇龙家具厂应当向袁世勇退还2017年6月至2018年1月1日期间共7个月的租金50400元（86400元/年÷12月×7个月）。 关于李宗川是否应当承担退还租金责任的问题。一审法院认为，《厂房出租协议》系汇龙家具厂与袁世勇所签订，李宗川也以汇龙家具厂的名义与袁世勇签订合同并收取租金，根据合同相对性原则，袁世勇应当向汇龙家具厂主张权利，其关于李宗川退还未到期租金的请求于法无据，一审法院不予支持。 综上，《厂房出租协议》已于2017年5月底解除，汇龙家具厂应当向袁世勇退还《厂房出租协议》解除后的租金50400元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、汇龙家具厂于判决生效之日起十日内向袁世勇退还厂房租金50400元；二、驳回袁世勇的其他诉讼请求。案件受理费1842元，由袁世勇负担782元，由成都市汇龙家具厂负担1060元。 二审中，汇龙家具厂向本院提交以下证据：1.报纸，拟证明在2017年6月汇龙家具厂内全部有电；2.杨华强微信朋友圈记录，拟证明袁世勇搬离厂房的实际时间与法院认定相矛盾；3.证人汤某证言，拟证明门卫汤某并未在袁世勇所提供的证明里签署日期，仅签了名字，袁世勇也未告知汤某要将钥匙交给汇龙家具厂。并且根据汤某的证言可知，袁世勇应是在2017年7月将钥匙交与汤某，汤某接手钥匙并签名的行为不能认为袁世勇已经腾退案涉厂房。袁世勇质证认为，对证据1真实性、合法性、关联性均不予认可，厂房在2017年6月有电也仅是普通的照明电，袁世勇用的是动力电，汇龙家具厂也并未证实恢复了动力电；对证据2真实性、合法性、关联性均不予认可，无法达到汇龙家具厂的证明目的；对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，汤某是汇龙家具厂员工，在庭审中，都是根据汇龙家具厂的引导来回答问题，如果袁世勇在当时没有搬离厂房，为何会将钥匙交给汤某。 袁世勇向法院提交证据：（2018）川0116民初1899号戴华与汇龙家具厂房屋租赁合同纠纷民事判决书，拟证明汇龙家具厂在与戴华的案件中，汇龙家具厂对原审法院查明认定的搬离时间、认定的事实、解除的理由都予以了认可，该判决已经生效。汇龙家具厂质证认为，对证据真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该份判决书张驳回了戴华的全部诉讼请求，不能达到袁世勇的证明目的。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点三个，现分别评述如下： 一、关于一审法院以整治“三无”企业采取断水、断电措施导致案涉合同目的不能实现为由认定案涉合同解除是否违反不告不理原则的问题。根据已经查明的事实，袁世勇在一审中提出的解除合同理由既有案涉房屋列入拆迁范围被采取强制断水、断电措施，也有因整治“三无”企业致汇龙家具厂被强制断电。据此，一审法院经审查后认为汇龙家具厂被强制断电系因相关部门整治“三无”企业，从而认定案涉合同目的不能实现判令解除合同并不违反不告不理原则。 二、关于袁世勇是否享有合同解除权的问题。根据查明的事实，汇龙家具厂因未办理环保手续导致所有厂房均被断电，不能生产经营，而袁世勇与汇龙家具厂签订的案涉合同约定袁世勇租赁厂房系用于家具生产、销售，因此，案涉合同的目的已不能实现。一审法院据此认定袁世勇有权解除案涉合同并无不当。 三、关于袁世勇搬离案涉厂房的时间认定问题。2017年3月7日，袁世勇与汇龙家具厂在社区人民调解委员会的组织下就合同解除、退还租金等进行调解，未达成一致。袁世勇主张其之后已搬离厂房，具有合理性。一审法院结合调查情况，以门卫陈述的钥匙交回时间即2017年5月底认定为袁世勇撤离厂房时间并无不当。同时，如前所述，案涉合同解除，则尚未履行的，终止履行。一审法院据此判令汇龙家具厂退还2017年6月之后的租金并无不当，本院予以支持。 综上所述，上诉人汇龙家具厂的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费921元，由上诉人汇龙家具厂负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 洁 审判员 张卫敏 审判员 王 果 二〇一九年七月十九日 书记员 方丽雯