安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初3094号原告：芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地安徽省芜湖市万春西路鸠江社区服务中心**，统一社会信用代码91340207590199434J。法定代表人：吕林，董事长。委托诉讼代理人：孙润尧，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文，安徽国伦律师事务所实习律师。被告：谢友妹，女，1976年5月15日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。被告：朱学平，男，1976年8月20日出生，汉族,住芜湖市鸠江区。两被告共同委托诉讼代理人：夏树仁，安徽兄弟律师事务所律师。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司（以下简称鸠江宜居公司）诉被告谢友妹、被告朱学平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告鸠江宜居公司委托诉讼代理人孙润尧，被告谢友妹、被告朱学平及两被告共同委托诉讼代理人夏树仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系已经解除；2.两被告立即腾让其占用的坐落于万春花园安置小区65幢1号面积为158.06㎡的门面房并交付给原告；3.两被告向原告支付自2012年3月10日起至2014年3月9日止的房屋租赁费105334元；4.两被告支付违约金26333.5元；5.两被告按照52667元/年标准向原告双倍支付自2014年3月10日起至其实际腾让房屋之日止的占用费；6.两被告支付原告为实现债权而支出的律师费3000元；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月10日，被告谢友妹、被告朱学平（合同乙方）与芜湖市鸠江建设投资有限公司（以下简称鸠江建投，为合同甲方）签订《房屋租赁合同》，被告谢友妹、被告朱学平承租坐落于万春花园安置小区65幢1号、面积为158.06㎡的门面房。租赁期限自2011年3月10日至2014年3月9日，全年租金为52667元。同时合同约定乙方逾期交付租金超过1个月，需要承担半年租金金额的违约赔偿责任，发生诉讼的，乙方承担甲方支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、评估费等）。此外，约定租赁期届满后，乙方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金标准向甲方承担违约责任。合同签订后，鸠江建投按照约定交付了门面房，但两被告支付首年度的租金后未按照合同约定支付租金，一直占用房屋至今。2015年12月25日，鸠江建投函告两被告要求于2015年12月31日前腾空房屋，并按合同约定缴清各项费用、履行有关合同条款义务。此外，根据鸠江区国有资产委托管理表的约定，鸠江建投将万春花园安置小区门面房及公建房整体委托原告进行管理。原告认为，原告系两被告所租赁房屋的实际管理人，两被告拒不腾让租赁房屋且不按照约定支付租金的行为严重违约，致使国有资产遭受损害。因此，原告向法院依法提起民事诉讼，请求依法判如诉请。两被告共同辩称，1.原告要求两被告支付租金和违约金没有事实和法律依据。本案系出租方严重违反合同诚实信用原则，没有全面履行合同义务，致使两被告无法实现正常经营，导致两被告竞拍门面房的目的无法实现。作为出租方的鸠江建投在发布租赁竞拍要约时，刻意隐瞒了不具备对外出租租赁物的条件。所谓的门面房事实上是刚刚建立在农田里的建筑物，水电气根本不通，门前道路不通。两被告在了解真相后，坚决要求出租方退还保证金，并终止缔结租赁合同关系。但出租方为了防止事态扩大，承诺两个月内满足“三通一平”的条件。两被告基于对出租方承诺的信任，便对租赁物进行了装修经营。但自合同缔结后长达三年多时间，出租方承诺两个月修通的道路仍不见踪影，直至2016年年中左右才将道路修好并通行，此时才可开始计算租金。2.原告要求两被告支付自2012年3月10日起至2014年3月9日止的租金105334元和违约金26333.5元已过诉讼时效。根据有关法律规定，在2017年10月1日前，延付租金或拒付租金的诉讼时效为一年，违约金的诉讼时效为两年。出租方在2014年曾向法院诉请要求两被告支付前述租金及违约金，但于同年5月6日撤诉。至原告本次起诉前，出租方及原告再也没有向两被告提出要求支付前述租金及违约金。故而，前述租金请求于2015年5月6日诉讼时效已经届满，违约金请求于2016年5月6日届满。退一步而言，前述请求统一适用《民法总则》规定的三年诉讼时效，也已经届满。3.原告要求两被告按照租金的双倍标准支付场地占用费没有法律依据。首先，双方签订的《房屋租赁合同》采用的格式条款。两被告与出租方签订的《房屋租赁合同》中第十五条第二款“违约赔偿金的确定”中“在本合同届满、被依法终止、或者根据本合同终止后，乙方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向甲方承担违约赔偿金”的约定，属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方注意权利的条款，应属无效。其次，在2014年3月9日合同期满后，租赁物继续由两被告占用，则双方视为建立不定期租赁合同，两被告不存在无权占有房屋情形，故原告只能针对不定期租赁合同中两被告延付租金享有相应主张的权利。再次，因《民法总则》于2017年10月1日起施行，故原告只能向两被告主张从2016年10月1日起至实际腾让房屋止的的租金。4.因被告不存在违约行为，故原告无权主张代理费。经审理查明：2011年4月6日，被告谢友妹、被告朱学平（乙方）与鸠江建投（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方坐落于万春花园安置小区65幢1号门面房出租给乙方使用，房屋建筑面积约158.06㎡；租赁期限为三年，自2011年3月10日起至2014年3月9日止；租赁期满即合同终止，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方于合同签订时即交付租金，先付租金后用房屋，房屋年租金为52667元；在合同届满时，乙方应在届满日前向甲方腾空返还房屋，在合同被依法或者依据合同约定提前终止或者解除的，乙方均应在十日内向甲方腾空返还房屋。同时，双方还就租赁期内的相关权利义务及违约责任，租赁合同终止后的处理方式等事项进行了约定。其中，该合同第十四条“乙方的违约责任”约定，若乙方有逾期交付租金超过1个月等情形之一时，甲方均有权终止合同，并在约定租金之外，由乙方按照半年租金金额承担违约赔偿金，发生诉讼的，乙方承担甲方支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、评估费等）；该合同第十五条“违约赔偿金的确定”约定，因一方违约而导致合同终止时，守约方要求违约方按照半年租金的标准承担违约赔偿金时，而无须再列举具体损失；在本合同届满、被依法终止、或者依据本合同终止后，乙方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向甲方承担违约赔偿金。上述《房屋租赁合同》签订后，鸠江建投按照合同约定将案涉房屋交付给两被告使用。两被告支付了首年即2011年3月10日至2012年3月9日期间的租金，此后至今未继续按照合同约定支付租金。2014年3月9日，合同约定的租赁期限到期后，双方至今未续签合同。在合同租赁期限届满前的2014年1月，鸠江建投为主张租金及违约金等向本院提起民事诉讼，同年5月6日，鸠江建投撤回起诉。2019年5月6日，原告向本院提起本次诉讼，并为此次诉讼与安徽国伦律师事务所签订委托代理合同，约定支付律师代理费3000元。另查明，涉案房屋在本案受理前鸠江建投已委托原告进行管理。涉案房屋现由两被告经营使用。上述事实，有原告提交的鸠江区国有资产委托管理表、身份证复印件、房屋租赁合同、委托代理合同，两被告提交的调解方案、本院（2014）鸠民一初字第00183号民事裁定书及原、被告双方的当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，一、依法成立的合同受法律保护。鸠江建投与两被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。因鸠江建投已将涉案房屋整体委托给原告管理，原告作为国有资产的管理者，其有权依据法律规定及合同约定向被告主张相关权利。两被告辩称《房屋租赁合同》系格式合同、该合同第十五条“违约赔偿金的确定”条款应属无效条款的意见，与法不符，本院不予采纳。二、房屋租赁合同到期后，双方未再续签合同，但两被告仍继续占用使用该房屋，鸠江建投也未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”即自2014年3月10日起，双方间形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同关系，根据《合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，自2014年3月10日起，双方间已形成不定期租赁关系，现原告通过诉讼方式于2019年5月6日向法院起诉要求解除鸠江建投与两被告间的房屋租赁关系，可视为已在合理期限内通知了两被告。因两被告于2019年5月25日签收了相关诉讼材料，故可认定鸠江建投与两被告间的不定期租赁关系于2019年5月25日解除。原告主张鸠江建投曾于2015年12月25日通过张贴通知书方式函告两被告合同期满不再续租、2015年12月31日前腾空房屋、缴清各项费用、履行合同条款义务，但因未能提供充分证据证明该事实的客观存在，故对原告该事实主张，本院不予认定。三、根据法律规定和房屋合同约定，在租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。因双方间的租赁关系已于2019年5月25日解除，故本院对于原告要求两被告腾退房屋并交付原告的诉请依法予以支持。考虑到涉案房屋两被告目前正用于经营，搬迁腾让需要一定的合理期限，故本院酌情确定为判决生效之日起90日内。四、关于原告主张两被告支付2012年3月10日起至2014年3月9日期间的房屋租金及违约金26333.5元。首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”而《民法总则》施行前，《民法通则》关于租金给付请求权的诉讼时效为一年，关于违约金支付请求权的诉讼时效为两年。按照双方房屋租赁合同中“先付租金后用房屋”的约定，两被告除已支付了首年即2011年3月10日至2012年3月9日的租金外，2012年3月10日至2013年3月9日期间的租金应在2012年3月10日前缴纳，该期间租金给付请求权的诉讼时效于2013年3月10日届满；2013年3月10日至2014年3月9日期间的租金应在2013年3月10日前缴纳，其诉讼时效于2014年3月10日届满，虽然鸠江建投曾于2014年1月起诉主张该期间租金权利诉讼时效得以中断，在鸠江建投于2014年5月6日申请撤诉时重新计算一年诉讼时效，但原告直至2019年5月6日才提起本次诉讼，故原告主张的2012年3月10日至2014年3月9日期间的租金请求权均明显超过了一年的诉讼时效。其次，根据双方房屋租赁合同第十四条“乙方的违约责任”、第十五条“违约赔偿金的确定”的不同内容上看，第十四条所规定的“乙方按照半年租金金额承担违约赔偿金”系指在终止房屋租赁合同前，即在三年租赁合同期限内，承租人违反相关约定应承担的违约赔偿金，与第十五条规定的违约赔偿金在时间阶段、违约行为、计算标准等方面非属同一类型。本案中，两被告因未缴纳三年租赁合同期限内的后两年租金，已构成违约，但该违约赔偿金请求权的诉讼时效亦应从2014年3月10日即租赁合同期满即租赁合同终止之次日起计算二年。同前所述，虽然鸠江建投曾起诉主张该项权利引起诉讼时效中断，可从2014年5月6日起重新计算二年诉讼时效，但原告直至2019年5月6日才提起本次诉讼，故原告主张该项违约赔偿金26333.5元，在《民法总则》施行前，亦超过了二年的诉讼时效。据此，原告主张该期间租金和违约金的诉讼请求，均超过法定诉讼时效，本院依法不予支持。两被告对此提出的诉讼时效抗辩意见，本院予以采纳。两被告辩称鸠江建投承诺在合同签订后两个月内满足“三通一平”，租金应从2016年年中道路修好并通行之日计算的抗辩意见，与租赁合同约定的租赁期限内容不符，且无其他相关证据证明双方间存在该新的约定，故本院对此不予认定。五、关于原告主张两被告按照52667元/年标准向原告双倍支付自2014年3月10日起至起实际腾让房屋之日止的占用费。原告此项诉请的依据是房屋租赁合同第十五条约定，在合同届满、被依法终止或者依据本合同终止后，承租方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向出租方承担违约赔偿金。但根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，结合上述本院确定鸠江建投与两被告间的不定期租赁合同关系于2019年5月25日解除，故在2014年3月10日至2019年5月25日期间，双方间形成的是不定期租赁合同关系，两被告系合法占用租赁物，并非为无法律上的原因占有房屋未返还的情形，两被告理应按照原租赁合同约定的租金标准和期限支付此期间的租金。但因《民法总则》于2017年10月1日起施行，上述不定期租赁期间中2016年10月1日前的租金请求权已经超过法定的一年诉讼时效，两被告对此亦提出诉讼时效抗辩，故对原告主张两被告按照双倍租金标准支付2014年3月10日至2016年9月30日期间占用费的诉讼请求，本院不予支持。同时，因房屋租赁合同第十五条的上述约定，实质上系对承租人逾期腾房违约责任的约定，两被告对其标准及其内容提出异议，可视为对违约金标准过高的异议。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到原告的实际损失主要是租金利益损失，故本院依据上述原则，酌情确定如两被告未能在判决确定的期限内腾退房屋，除按照52667元/年的标准向原告支付2016年10月1日至判决生效后90日内的租金，还应自逾期之日起按照租赁期限内租金1.3倍即68467.10元/年的标准向原告支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止。六、关于原告主张的两被告支付为实现债权而支出的律师费3000元。因双方签订的房屋租赁合同第十四条已明确约定若承租人违约，发生诉讼的，承租人承担出租人支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、评估费等），在合同履行过程中，两被告存在未能按期支付租金的行为，该行为已经构成违约，虽因原告诉请的部分时间段的租金请求权因超过法定诉讼时效而未获得实体支持，但不影响两被告未按期支付租金构成违约行为的认定。故原告诉请两被告支付律师费3000元，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。两被告辩称不存在违约行为，与事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告谢友妹、被告朱学平与芜湖市鸠江区建设投资有限公司之间的房屋租赁关系于2019年5月25日解除；二、被告谢友妹、被告朱学平于本判决生效之日起90日内将位于芜湖市鸠江区万春花园安置小区65幢1号门面房腾空并恢复原状后交付原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司；三、被告谢友妹、被告朱学平在本判决生效之日起90日内腾退房屋时，应按照52667元/年的标准向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付自2016年10月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；四、如被告谢友妹、被告朱学平超过本判决生效之日起90日腾退房屋，在腾退房屋时除按照本判决第三项确定的时间和标准向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付租金至90日腾退期限届满时止外，自逾期之日起还应按照68467.10元/年的标准支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止。五、被告谢友妹、被告朱学平于本判决生效之日起十日内向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付律师费3000元；六、驳回原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费5339元，由原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司负担4253元，由被告谢友妹、被告朱学平共同负担1086元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  张朝阳二〇一九年七月三十一日法官助理夏媛媛书记员聂青玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为1年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者毁损的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。