福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0128民初4266号 原告（反诉被告）：王世长，男，1941年8月18日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告（反诉被告）：王琼，女，1967年7月20日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。 原告（反诉被告）：王瑛，女，1968年6月15日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告（反诉被告）：王玉，女，1974年3月22日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告（反诉被告）：王玉花，女，1979年10月8日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告（反诉被告）：王风，男，1977年2月11日出生，汉族，住福建省平潭县。 共同委托诉讼代理人：肖少清，福建伟洲律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：魏文禄，福建伟洲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：翁建平，女，1963年7月26日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告（反诉原告）：张荣增，男，1962年11月16日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 共同委托诉讼代理人：陈津，福建合伦律师事务所律师。 原告（反诉被告）王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风与被告（反诉原告）翁建平、张荣增房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风的委托代理人肖少清以及翁建平、张荣增的委托代理人陈津到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风向本院提出本诉请求：1.依法确认翁建平、张荣增所出具的《断契》合法有效；2.依法判令位于平潭县潭城镇混合结构三层房屋归王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风所有；3.依法判令翁建平、张荣增应继续履行《断契》并立即协助王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风将平潭县潭城镇混合结构三层房屋过户登记至其名下；4.本案的诉讼费用由翁建平、张荣增承担。事实和理由：2004年12月20日，林瑞明生前与其儿子王风和翁建平、张荣增签订《断契》，翁建平、张荣增约定将坐落于平潭县潭城镇宝湖居委会南门庄的一座建筑面积为338平方米的三层混凝构造楼房转让给林瑞明和王风。翁建平、张荣增在一次性收到转让款后，将楼房的国有土地使用证[岚（潭）国用(1999)字第XX号]、房屋所有权证（岚字第XX号）一并移交给林瑞明和王风执存。嗣后，林瑞明和王风以及其亲属入住受让所得的楼房至今。《断契》明确约定“若林瑞明和王风欲办理移户手续，张荣增、翁建平应及时到办证部门签章”。因平潭设区后，于2010年下文通知暂停办理房地产过户登记手续，直至2015年才恢复办理过户登记业务，但林瑞明已不幸罹患重症，于2011年4月18日谢世。上述受让所得楼房属于林瑞明部分是被继承人的合法遗产，其生前没有遗嘱、遗赠及遗赠抚养协议的约定，王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风是被继承人的第一顺位继承人，后因多次要求张荣增、翁建平协助办理过户登记无果，遂提起诉讼。 翁建平、张荣增辩称，一、《断契》实为房屋买卖合同，卖方为翁建平与张荣增，买方为林瑞明与王风，王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花非合同当事人，不享有任何合同权利，其诉讼主体不适格，故其主张诉争房屋归其所有无法律依据；二、根据法律等相关规定，因买卖房屋的，房屋产权只能变更登记至买卖合同的买方主体名下，因林瑞明已经去世，不符合法律规定的接受产权登记的主体条件，使得现行政管理规定上无法将讼争房屋变更登记至林瑞明和王风名下，导致房屋买卖合同无法继续履行；三、林瑞明已去世，合同无法继续履行，讼争房屋权属无法转移登记至林瑞明和王风名下，也无法转移登记到其他五个非合同当事人的名下，故王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花无权要求翁建平、张荣增将讼争房屋转移登记至他们名下；四、基于上述原因，本案讼争房屋买卖合同无法继续履行，王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花要求翁建平、张荣增协助将讼争房屋产权过户登记到其名下的请求即无法律依据甚至涉嫌违法，不应得到依法支持，原房屋买卖合同的目的实际上已经无法实现，同时，由于林瑞明和王风存在长期怠于履行房屋产权转移登记的义务以及该违约行为，故原房屋买卖合同应当依照法律的有关规定予以终止并解除；五、现今房屋买卖合同终止并解除，系因林瑞明和王风怠于履行合同变更登记义务，应由林瑞明和王风承担全部法律责任。综上所述，请求驳回本诉原告全部诉讼请求。 翁建平、张荣增向本院提出反诉请求：1.判令解除《断契》；2.判令将登记在翁建平名下的国有土地使用证[岚（潭）国用1999字第××号]、房屋所有权证（编号岚字第XX号）以及讼争房屋归还翁建平、张荣增；2.本案诉讼费、公告费、鉴定费等实现债权的费用由王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风承担。事实和理由：经中间人陈金凤介绍，翁建平、张荣增向林瑞明、王风转让位于平潭县潭城镇宝湖居委会南门庄的一座3层房屋，转让价格为208000元（人民币，下同），并于2004年12月20日签订《断契》一份。双方口头约定，林瑞明、王风应在一年内办理房产权属转移登记手续，未办理的，出售方有权解除买卖合同，购房款不计利息。合同履行过程中，翁建平、张荣增多次要求林瑞明、王风办理权属转移手续，且中间人陈金凤作为林瑞明的妹夫，也协助翁建平、张荣增多次催促林瑞明、王风办理权属转移手续，但林瑞明、王风均置之不理，不予答复。翁建平、张荣增近期才获悉林瑞明已去世，致使讼争房屋产权已经无法根据上述房屋买卖的事实以及有关规定办理转移登记，房屋买卖合同的目的无法实现，翁建平、张荣增有权依法解除合同，并要求归还占用的讼争房屋以及相应的权属凭证。 王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风辩称，1.翁建平、张荣增的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。双方之间不存在翁建平、张荣增所述的口头约定，翁建平、张荣增也未提供相应证据予以支持；2.本诉原告在合同履行过程中完全按照合同约定履行其义务，及时支付购房款，在合同履行过程中不存在任何过错。翁建平、张荣增未按合同约定履行义务，不配合办理过户手续，其行为已经构成违约；3.翁建平、张荣增认为因林瑞明已死亡，致使房屋买卖合同的目的无法实现，不是事实。首先，讼争房屋转让时间远早于林瑞明的死亡时间。其次，翁建平、张荣增转让房屋的目的主要是为了获得购房款，而林瑞明等人早已在购房时便支付了足额购房款，不存在拖欠的情况。转让房屋的目的早已实现，王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风作为林瑞明的法定继承人，《断契》项下的权利义务依法应由其法定继承人予以继承。因此林瑞明的死亡并不能导致讼争房屋无法办理转移登记手续。无论林瑞明在死亡之前还是死亡之后，均多次要求对方办理手续，但均受到对方的推脱；4.平潭房价已大幅度上涨，讼争房屋的价格早已超过当时的房价。翁建平、张荣增企图通过解除合同来获得不当利益，其行为明显违反诚实信用原则。综上所述，翁建平、张荣增提出的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2004年12月20日，翁建平、张荣增向林瑞明、王风出具《断契》一份，载明内容：将登记在翁建平名下的座落于平潭县潭城镇宝湖居委会南门庄一幢建筑面积为338平方米的三层混凝土结构楼房[房屋所有权证号：岚字第**、国有土地使用证号:岚（潭）国用1999字第××号]以208000元价格转让给林瑞明和王风。转让后房屋归林瑞明与王风所有，与翁建平、张荣增夫妻无关。若林瑞明和王风欲办理移户手续，张荣增、翁建平应及时到办证部门签章，移户费用由林瑞明和王风承担。《断契》出具后，林瑞明、王风依约支付了购房款，翁建平、张荣增亦依约交付了讼争房屋。因张荣增、翁建平未依约履行办理讼争房屋过户登记手续，遂成讼。 另查明，被继承人林瑞明于2011年3月4日死亡，其父母均已先于林瑞明亡故。王世长系林瑞明的配偶，王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风系林瑞明的子女，均为林瑞明的第一顺序继承人。 编号为岚字第XX号的《房屋所有权证》载明：所有权人为翁建平，房屋座落于潭城镇西宝，地号为XX，屋式为混合结构三层十八间，建筑面积为338平方米。编号为岚（潭）国用（1999）字第XX号的《国有土地使用证》载明：土地使用者为翁建平，座落于潭城镇宝湖居委会南门庄，地号为XX，使用权类型为划拨。 本院认为，本案是涉港民事案件，依照《中华人民共和国共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，根据最密切联系原则，本案适用中华人民共和国法律为准据法。讼争《断契》本质上应属于房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人均应按约定全面履行各自的义务。 一、关于本案本诉原告主体是否适格的问题 王风与被继承人林瑞明依约向翁建平、张荣增支付了购房款，翁建平、张荣增却未按约定履行办理讼争房屋过户登记手续，已构成违约。《中华人民共和国继承法》第三条第七项规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的其他合法财产。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第3条规定，公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。据此，虽然讼争房屋尚登记在翁建平名下，但王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风作为林瑞明的法定继承人，依法享有继承林瑞明依《断契》约定请求翁建平、张荣增履行办理讼争房屋过户登记手续的权利。翁建平、张荣增主张因林瑞明已死亡，本诉原告不享有合同权利等，缺乏事实和法律依据，不予采信。也正基于此，本诉原告所继承的是请求翁建平、张荣增履行办理讼争房屋过户登记手续的债权而非讼争房屋的所有权，故王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风请求确认讼争房屋归其所有，亦缺乏事实和法律依据，不予支持。同时，根据讼争《断契》的约定，因办理讼争房屋过户登记手续所产生的一切相关费用均应由王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风负担。 二、关于讼争《断契》能否解除的问题 翁建平、张荣增反诉主张曾与王风、被继承人林瑞明达成口头约定，若王风和被继承人林瑞明未在一年内办理讼争房屋过户登记手续的，翁建平、张荣增有权解除合同。对此分析认为，第一，讼争《断契》并未对此进行书面约定，翁建平、张荣增虽为证明其主张申请案外人陈金凤出庭作证，但经多次联系却无法通知其到庭接受质询，基于“谁主张谁举证”原则，由此导致法庭无法对案件相关事实进一步核查的不利法律后果应由翁建平、张荣增承担。第二，翁建平、张荣增提供一份录音证据，主张被录音对象为案外人陈金凤，录音内容可以证实双方有过前述口头约定。王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风对此表示不予认可，而陈金凤又无法到庭接受质询，故对其真实性无法予以确认。再者，案外人陈金凤并非讼争《断契》中载明的中间介绍人，即便观察翁建平、张荣增提供的录音书面整理材料中的内容，亦未发现被录音对象有明确陈述双方曾有过前述口头约定。第三，通常在房屋买卖合同关系中，请求履行办理房屋过户登记手续应属于买受人的权利而非义务，翁建平、张荣增作为出卖人主张买受人未在一定期限内办理房屋过户登记手续，其便享有合同解除权，显然有违房屋买卖合同的一般常理及交易习惯。据此，翁建平、张荣增主张解除讼争《断契》并要求返还讼争屋及房屋所有权证、国有土地使用权证，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第三条第七项、第五条、第十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第3条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认翁建平、张荣增于2004年12月20日所立《断契》合法有效； 二、翁建平、张荣增应于本判决生效之日起三十日内协助王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风办理坐落于平潭县潭城镇西宝（地号：XX）的房屋[房屋所有权证号：：岚字第**国有土地使用证号：岚（潭）国用1999字第××号]过户至王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风名下的相关登记手续； 三、驳回王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风的其他本诉请求； 四、驳回翁建平、张荣增的反诉请求。 本诉案件受理费4420元，反诉案件受理费4420元减半收取计2210元，合计6630元，由翁建平、张荣增共同负担。 如不服本判决，王世长、王瑛、王玉、王玉花、王风、翁建平、张荣增可以在判决书送达之日起十五日内，王琼可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郭 淋 人民陪审员  薛由伟 人民陪审员  翁珠娇 二〇一九年七月三日 法官助理陈捷 书记员林婷