黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑0104执异63号案外人：吕勇，男，1973年3月13日出生，无业，住所地哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：吕丽丽，女，汉族，1971年10月24日出生，汉族，住所地哈尔滨市道里区，系案外人吕勇姐姐。申请执行人：张玉霞，女，1971年2月3日出生，汉族，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区。被执行人：哈尔滨宝亨汽车销售服务有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区埃德蒙顿路何家沟小区******。法定代表人：陈明宇。被执行人：陈明宇，男，1984年2月20日出生，汉族，本院在执行张玉霞与哈尔滨宝亨汽车销售服务有限公司、陈明宇民间借贷纠纷一案中，案外人吕勇向本院提出执行异议书面申请，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现该案已审查终结。案外人吕勇称，1、请求法院依法撤销（2017）黑0104民初8557号民事裁定书（即查封房屋的裁定）；2、请求法院立即中止哈尔滨市道里区友谊西路2666号盛和天下小区G13栋1单元3409号房屋的执行拍卖程序，并解除对该房屋的查封，将房屋返还异议申请人。事实与理由：法院在执行（2017）黑0104民初8557号判决书（裁决书、调解书等）的过程中，于2017年11月8日对哈尔滨市道里区友谊西路2666号盛和天下小区G13栋1单元3409号房屋进行查封。因该房产属于异议申请人所有，故提出执行异议申请。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一、在法院查封房产前，异议申请人与被执行人已经签订合法有效的房屋买卖合同。异议申请人于2017年7月26日与被执行人陈明宇在平等自愿基础上，就房屋买卖达成一致意见，双方在陈明宇本人设立经营的宝亨二手车行签订房屋买卖合同，陈明宇将其名下的位于哈尔滨市道里区友谊西路**盛和天下小区******房屋出售给异议申请人，房屋价款为200万元。因该房产当时在银行有他项权利抵押并附带其他金融贷款公司的质押，故买卖双方约定，异议申请人一次性支付全部购房款200万元整，被执行人陈明宇承诺在约定时间内（2018年1月26日前）将此房产在银行抵押的全部款项及其他金融公司质押的债务偿清，腾空房屋、向异议申请人交付房屋钥匙后，双方到有关部门申请办理更名手续。陈明宇保证没有与任何第三人签署转让房屋的合同，并保证在合同签署后房屋不存在任何限制或者影响本次转让的情形，包括但不限于查封、冻结、抵押、共有人反对（如有）等情况。合同签订时此房产权权属清晰，没有任何诉讼案件以及法院查封等。陈明宇除在合同上加盖个人名章外，为增加可信度，还加盖了公司（全称）合同专用章和财务章。二、在法院查封前，异议申请人已经实际占有该房产。根据合同约定，异议申请人交付全部购房款之后，被执行人向异议申请人交付了房屋钥匙，故该房产应认定为交付至异议申请人占有。三、异议申请人已经按照合同约定向被执行人支付全部房屋价款。异议申请人已于签订房屋买卖合同当日，即2017年7月26日，通过陈明宇在其二手车行向异议申请人提供的POS机，以刷卡方式向被执行人支付了全部购房款，共计200万元，异议申请人完全履行了房屋买卖合同约定的付款义务。四、未能办理房屋更名过户并不是由异议申请人自身愿意造成。异议申请人按照合同约定，交付了全部购房款200万元，在办理房屋更名过户手续时，已找不到被执行人陈明宇，才发现该房产已因金钱债权纠纷被法院查封，故本案房屋未能办理房屋更名过户手续，并非异议申请人自身原因造成，异议人对于不能办理更名手续无任何过错。综上，异议申请人与被执行人在法院查封房屋前已经签订合法有效的房屋买卖合同，并支付了全部房屋价款，且对于房屋未办理更名过户手续没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，对涉案房屋具有排除执行的权利，恳请法院依法支持异议申请人的执行异议的申请。申请执行人张玉霞称，陈明宇明确表示该房产和吕勇之间不是买卖也不是抵押，只是钥匙放在吕勇那里，因为陈明宇欠吕勇的钱。吕勇也曾经与张玉霞协商，想要将陈明宇欠的欠款折价偿还给张玉霞，让张玉霞把查封的手续撤回，但张玉霞并未同意。吕勇这里所说的和陈明宇之间交易的200万元，实际上吕勇一直是在给陈明宇放贷，所以该款是放贷款，并不是房屋买卖款。法院评估该房产时，张玉霞也找过吕勇，当时吕勇也是积极配合的，在此之前也没有说过和陈明宇之间的买卖协议。后期进入拍卖程序的时候，经常有人来看房子，这时候开始吕勇不配合了。该房屋自从张玉霞诉讼开始就没人居住。现在该房屋根本没法居住，屋内装修都被破坏，家具也没有。这个房子一直是空着的。被执行人陈明宇称，陈明宇从没有与任何人签订过买卖争议房屋的协议，没有把该房屋卖给吕勇。陈明宇于2017年7月向吕勇借过200万元，双方是借贷关系。陈明宇也没有出具过收到房款的收据。本院审查查明下列事实：申请执行人张玉霞与被执行人哈尔滨宝亨汽车销售服务有限公司、陈明宇民间借贷纠纷执行一案中，本院于2017年11月7日作出（2017）黑0104民初8557号之一民事裁定书，查封了被执行人陈明宇名下位于哈尔滨市道里区友谊西路2666号盛和天下小区G13栋1单元3409号房产，保全期限三年。本院认为，本案焦点问题是，吕勇与陈明宇之间是民间借贷法律关系，还是房屋买卖法律关系。吕勇于2017年11月2日在道里区法院起诉陈明宇，向其主张231万元借款。本院审查中，吕勇称起诉的231万元包括本案所称的买房款200万元，231万元和200万元是同一回事。吕勇在道里法院起诉231万元所出示的证据为陈明宇为吕勇书写的借条，本案吕勇出示的证据为房屋买卖合同，加盖了陈明宇的名章和宝亨汽车销售公司的现金收讫印章，但没有陈明宇的签字。陈明宇出具借条的时间为2017年10月1日，买卖合同落款的时间为2017年7月26日，借条时间晚于合同时间，此两份证据均为吕勇提交。按吕勇所述，陈明宇卖给吕勇房屋，吕勇称已经付清所约定的房款200万元，那么在房屋买卖合同之后，只须交付房屋即可。与陈明宇为吕勇亲笔出具231万借条，和在找不到陈明宇后吕勇与他人到证人曲某要钱以及吕勇持该借条向道里法院起诉主张231万元民间借贷的事实，以及在该民间借贷案件保全申请中表述“要求法院依法查封被告（陈明宇）位于道里区友谊西路**盛和天下小区******住宅楼。”的事实相矛盾。陈明宇为吕勇亲笔出具231万借条，和在找不到陈明宇的情况下吕勇与他人到证人曲某处要钱的事实以及吕勇持该借条向道里法院起诉主张231万元民间借贷的事实，并在保全申请中注明申请查封被告（陈明宇）房产的事实，这些均是主张借款的行为。陈明宇书写的借条、吕勇在道里法院的起诉状和保全申请书与陈明宇两次陈述笔录以及证人曲某证言内容一致，结合证人沈某、迟海杰等证人证人证言，能够形成证据链条。综合以上证据，可以判断出争议房产应为陈明宇所有，陈明宇和吕勇之间应为民间借贷的法律关系，而非房屋买卖的法律关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吕勇提交的其与陈明宇的房屋买卖合同中没有陈明宇本人签字，仅加盖陈明宇名章，且在本院依法两次询问陈明宇时，陈明宇明确表示与吕勇之间并未发生房产买卖行为，双方是借贷关系。故本院对吕勇提供的房屋买卖合同的效力不予认定。我国实行不动产登记制度，不动产的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生物权效力。本院执行过程中，对陈明宇名下财产进行查封的执行措施并无不当。因此，对于吕勇的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人吕勇的异议申请。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决或裁定错误的，依审判监督程序申请再审，与判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  刘家喜人民陪审员  王慧欣人民陪审员  邹春平二〇一九年七月九日书 记 员  王艺潼