贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初2130号原告：徐正香，女，1982年6月30日生，汉族，云南省邱北县人，个体工商户，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。原告：蔡根国，男，1974年5月10日生，汉族，贵州省兴义市人，个体工商户，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：徐正香，女，身份信息同上，蔡根国之妻，特别授权委托代理。被告：贵州浙黔置业有限公司，住所地贵州省兴义市宜化大道**（桔山商贸物流园），统一社会信用代码91522300072045515G。法定代表人：刘政昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：辛婷婷，贵州权衡律师事务所律师，特别授权委托代理人。原告徐正香、蔡根国诉被告贵州浙黔置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨华于2019年3月25日公开开庭进行了审理，原告徐正香并受原告蔡根国委托、被告贵州浙黔置业有限公司代理人辛婷婷到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告徐正香、蔡根国共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，限期向原告交付房屋建筑工程合格证明文件、商品房面积实测技术报告书，并支付逾期交房违约金直至实际交付合格的房屋为止(暂从立案之日起倒推计算三年，违约金为15240.96元)；2.判令被告限期为原告办理房屋所有权登记手续，并向原告支付逾期办证违约金直至实际为原告办理房屋所有权登记之日止(违约金以总房款为基数按照近三年中国人民银行规定的金融机构平均贷款利息标准年利率5.25%从立案之日起倒推计算三年，违约金为38176.27元)；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2014年12月19日，原告与被告签订编号为2014011733号《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于兴义市××山新区××博览城××商品房××套，房屋建筑面积40.32平方米，总价242389元。合同签订后，原告按约交付该房屋首付款122389元，并在中国工商银行股份有限公司兴义分行办理了按揭贷款手续，向被告全额支付了购房款。该合同第十一条约定:(一)出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件:1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十三条约定，逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起120日内向买受人支付违约金。约定的交房时间届满后，被告并未及时交房，而是在2015年5月要求原告方进场装修，若不装修要对原告进行罚款处罚。原告不得已于2015年5月20日接房进场装修，于2015年8月8日将房屋出租。由于被告至今未取得建筑工程竣工合格的证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积的实测技术报告，消防设计也一直未通过消防部门验收合格，以至于一直未向原告交付合格的商品房。被告的行为构成了违约，因合同约定的违约金过高，原告自愿按照房屋租金的30%计算，暂从立案之日起倒推三年计算，按照同地段同类型房屋确定租金为35元/㎡/月，即逾期交房违约金计算为40.32㎡×35元/㎡/月×12月×3年×30%=15240.96元。合同第二十二条约定，“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，原告已按照合同约定付清了房款并交纳了契税和公共维修基金等费用，被告至今没有为原告办理房屋产权登记已构成违约。同时，原告因未及时获得房屋产权证书，不能用该房屋到银行抵押贷款，不能有效行使物权权益，造成了巨大的经济损失，被告应该支付原告逾期办证违约金直至办证完为止，原告暂主张从立案之日起倒推三年的违约金，计算方式为242389元×5.25%/年×3年=38176.27元，并保留继续主张的权利。为此，原告诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告贵州浙黔置业有限公司辩称，一、被告与原告签订了商品房买卖合同，合同对房屋面积、价款、交房时间、违约责任、双方权利义务等均作了明确约定。被告在2015年5月16日通知二原告可以接收房屋，二原告于同月20日办理了接房手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条之规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”根据该条法律规定，应视为被告已向二原告交付了房屋，且未给二原告造成任何损失。因此，自2015年5月20日起被告通知二原告可以接收房屋之时起就不存在逾期交房行为，被告不应承担逾期交房违约责任。二、逾期办证是政府相关部门的不作为过错造成的，是不可抗力原因造成，因此被告不承担逾期办理房屋产权证违约责任。三、如被告须向二原告支付延期办证违约金，二原告要求支付延期办证违约金明显过高，应根据法律规定进行调整。目前，由于该楼盘未取得竣工备案，从而未能办理房屋权属证书，但二原告已实际接收房屋，是否能够办理房屋产权证，对其并没有造成任何损失。既然其没有受到任何损失，不应存在赔偿可言。如被告的行为构成违约，需要支付违约金，违约金的数额也应根据法律规定，结合其损失情况进行调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，被告认为应当按照年利率4.75%计算。四、二原告于2019年2月25日倒推三年前（即2016年2月25日前）的违约诉讼请求已过诉讼时效，不应得到法律支持。综上，被告因客观原因逾期未提供相关验收合格的竣工证明，确实违反了双方合同约定，已构成违约，但该违约行为并未给二原告造成任何损失，其主张要求赔偿以及办证损失数额过高，被告请求法院根据本案证据材料及客观事实，结合相关法律规定，对二原告主张的违约数额进行调整，依法作出客观、公正的判决。本院经审理认定事实如下：2014年12月19日，原告徐正香、蔡根国与被告签订合同编号为2014011733的《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的浙兴商贸博览城X号馆第X幢X层X号房屋一套。合同载明建筑面积为40.32平方米，商品房总价为242389元。合同第八条约定买受人采取贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款122389元，余款120000元以银行按揭贷款支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.（1）……(2)逾期超过120日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起120日内向买受人支付违约金。”第二十二条约定“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（四）双方同意按照下列第种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”合同中未明确约定逾期办理商品房转移登记的处理方式。合同签订后，原告按约定支付了购房款，被告于2015年5月向原告交付了房屋，原告于交付房屋后将该房屋予以出租，其自述年租金为26000余元。现原告以被告未向其交付建筑工程合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、逾期交房及逾期未为其办理该房屋所有权登记为由诉至本院。被告对至今未取得竣工验收备案及大产权初始登记无异议。庭审中，经双方确认，逾期办证违约金按年利率4.75%计算。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。本案原告已按合同约定履行了付款义务，被告应按合同约定向原告交付取得竣工验收备案的房屋。被告交付原告房屋虽未取得竣工验收备案，不符合双方合同约定，构成违约，但被告已将房屋实际交付原告使用，并由原告出租获取收益，原告自述收取的年租金为26000元，由此，原告已实现其合同目的，即其房屋租金损失已得以填补，且原告亦未举证证明被告的违约给其带来的损失及具体的损失数额，故根据公平原则，原告主张的逾期交房违约金，本院不予支持。关于逾期办理房屋权属转移登记违约金问题，被告虽将房屋交付原告，但案涉房屋至今未办理大产权初始登记，被告对此无异议，被告应按合同约定承担逾期办理房屋权属转移登记违约责任。双方约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。虽未约定具体时间，但双方约定案涉房屋交付时间为2014年12月31日前，违约时间应从2015年4月1日起计算。现原告主张从立案时起倒推三年的违约金，即从2016年2月25日起计算至2019年2月25日止。被告辩称已过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”原告诉请的违约金系按日进行计算，对于按日累计计算的违约金，违约一日就产生一日的违约金，此时的违约金属于一种继续性债权请求权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性。即逾期一日算一日违约金，每日单独发生违约金，每日发生的违约金债权应当单独计算诉讼时效。为此，原告主张从立案之日起倒推三年即2016年2月25日至2019年2月25日的违约金未超过诉讼时效，被告就本案已过诉讼时效的辩解意见，本院不予采信。庭审中，经双方确认，逾期办理房屋权属转移登记违约金按年利率4.75%计算，故原告主张的逾期办理房屋权属转移登记违约金，本院予以支持34540.43元（242389元×4.75%×3年）。关于原告诉请被告限期向其交付房屋建筑工程合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、办理商品房所有权登记手续的主张，因竣工验收备案及房屋产权登记手续何时能办理完毕并取得房屋产权证处于不确定状态，被告无权掌控，也非本院职权，均由相关职能部门主导执行，故原告该主张，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州浙黔置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐正香、蔡根国自2016年2月25日起至2019年2月25日止的逾期办理房屋权属转移登记违约金34540.43元；二、驳回原告徐正香、蔡根国其余诉讼请求。案件受理费1136元，减半收取568元，由被告贵州浙黔置业有限公司承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 杨 华二〇一九年七月五日书记员 郑新新