广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初4120号原告：卢小洁，女，1981年11月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：肖志刚，广东力诠律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵志祥，广东力诠律师事务所律师。被告：中山市恒高房地产有限公司，住所地广东省中山市东升镇同乐大街森美时代花园****206B卡。法定代表人：田磊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴冬尼，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈晓彤，系该公司员工。原告卢小洁与被告中山市恒高房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告卢小洁的委托诉讼代理人赵志祥，被告中山市恒高房地产有限公司的委托诉讼代理人吴冬尼、陈晓彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付逾期交房违约金（自2016年1月1日起以818903元为基数按同类同期银行贷款利率年4.75%的标准计至被告取得涉案商品房的建设工程竣工验收备案登记证之日止）；2.被告立即向原告支付逾期办证违约金（自2018年11月8日起以818903元为基数按同类同期银行贷款逾期利率年7.125%的标准计至原告取得涉案商品房的房地产权证之日止）。庭审中，原告将诉讼请求第一项中逾期交房违约金的起算时间变更为2016年3月21日。事实和理由：2014年10月18日，原、被告签订中山市商品房买卖合同，约定：原告购买中山市××镇××“宝××”××房，房屋总价为818903元，原告以银行按揭方式支付全部房款；被告应在2016年3月30日前在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付给原告使用；被告应在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，原告如约履行了付款义务，但被告至今未能取得涉案房屋的工程竣工验收备案登记证，仍未替原告办理涉案房屋的房地产权证。被告行为已经构成违约，应向原告承担违约责任。案涉合同是被告提供的格式合同，对被告违约应承担的违约金约定过低，不足以弥补原告损失，原告请求调高违约金。原告为维护自身合法利益，故诉至法院。被告辩称，1.被告因与承建商纠纷导致涉案房产未及时办理工程竣工验收备案手续及房地产权证。2.原、被告签订的商品房买卖合同已经通过中山市国土及相关职能部门审核确认备案，被告的违约责任也得到相关职能部门的认可。通过备案后的合同条款，被告不可以再次修改，被告愿意按照合同约定履行违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年10月18日签订中山市商品房买卖合同，约定由原告购买位于中山市××镇××“宝××”××房，房屋总价为818903元。合同约定被告应在2015年12月31日前依照国家和当地政府有关规定在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将涉案商品房交付给原告使用。如未能按约定的期限交房，则自交付期限届满的第二日起至实际交付之日止，按已付房款的万分之一每日向原告支付违约金。被告应在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告原因导致办理权属登记延迟的，被告应自迟延之日起按原告已付房款的万分之一每日向原告支付违约金。合同签订后，被告已向原告交付涉案商品房，但未能在2015年12月31日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，也没有在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2014年11月3日，涉案商品房办理销售登记备案。2014年10月23日、2016年4月16日，被告分别开具发票给原告，确认收到涉案商品房的购房款248903元、570000元。2019年3月26日，原告诉至本院，提出上述请求。庭审中，原告称双方的商品房买卖合同属于格式合同，在签订合同时，原告根本没有修改权利，而合同排除了原告的主要权利。被告也没有证据证明在签订合同时，采取了合法的方式提醒原告注意有关免除和限制被告应承担法律责任的条款。原告因被告违约造成的损失难以计算，且没有证据证明。被告对没有在2015年12月31日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，也没有在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的事实不持异议。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告双方自愿签订中山市商品房买卖合同，该合同不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据双方签订的合同，除交付涉案商品房给原告使用外，办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案也是被告的合同义务。涉案商品房虽已交付原告使用，但被告并未按时履行其他合同义务，其已经构成违约，应承担相应的违约责任。关于本案是否调高违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，本案合同中明确约定了逾期交房与逾期办证违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房与逾期办证所产生的损失赔偿额的预先约定。原告认为合同约定的违约金过低，不足以弥补其损失，但并未举证证明其具体损失数额，故无法认定合同约定的违约责任低于原告实际损失。原告应对此承担举证不充分的法律后果，本院对其请求调高逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。根据双方约定的违约责任条款，本院确定被告以原告已付房价款为基数，按每日万分之一的标准分别支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市恒高房地产有限公司于本判决生效之日立即向原告卢小洁支付逾期交房违约金（自2016年3月21日起以818903元为基数，按每日万分之一计算至被告中山市恒高房地产有限公司取得位于中山市东升镇裕民村“宝鸭塘”紫熙园*房的中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止）；二、被告中山市恒高房地产有限公司于本判决生效之日立即向原告卢小洁支付逾期办证违约金（自2018年11月21日起以818903元为基数按每日万分之一计算至被告中山市恒高房地产有限公司办理中山市东升镇裕民村“宝鸭塘”紫熙园*房的产权登记机关备案之日止）;三、驳回原告卢小洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1630元，由被告中山市恒高房地产有限公司负担（该款已由原告卢小洁垫付，被告中山市恒高房地产有限公司应在判决生效之日迳付原告卢小洁，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘紫怡二〇一九年七月五日书记员  侯艺喆郑敏婷