广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初217号原告：钟如江，男，1984年4月6日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，委托诉讼代理人：刘付荣标，广东旗胜律师事务所律师。被告：廖永光，男，汉族，1968年2月14日出生，广东省廉江市人，住廉江市，被告：崔调，女，汉族，1973年4月28日出生，广东省廉江市人，住廉江市，委托诉讼代理人：郑佳明，男，汉族，1965年12月10日出生，住廉江市，是湛江幼儿师范专科学校教师，由廉江市吉水镇梧村垌村民委员会推荐。第三人：龙其瑞，男，汉族，广东省廉江市人，1984年12月25日出生，住广东省廉江市，委托诉讼代理人：钟志荣，男，汉族，广东省廉江市人，1972年7月3日出生，住廉江市，是湛江幼儿师范专科学校教师，由廉江市石颈镇石颈社区居民委员会推荐。原告钟如江诉被告廖永光、崔调房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日作出（2018）粤0881民初792号民事判决，被告廖永江、崔调不服判决，向湛江市中级人民法院提起上诉，湛江市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）粤08民终2006号民事裁定，发回重审。重审期间，龙其瑞以有独立请求权的第三人身份申请参加诉讼，本院通知其参与诉讼。本院依法另行组成合议庭，于2019年4月9日公开开庭进行了审理,原告钟如江及其委托诉讼代理人刘付荣标，被告廖永光、崔调的共同委托诉讼代理人郑佳明，第三人龙其瑞的委托诉讼代理人钟志荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告原审时向本院提出的诉讼请求：确认房地产买卖协议有效,判令被告双倍返还定金200万元。事实与理由:2017年5月25日,原、被告签订《房屋土地买卖协议书》被告自愿将其位于廉江市××大道西××号房地产《国有土地使用证》,廉府国用（2008)第0032765/0109735号,房地产权证廉江字第**,基底占地面积:101.25平方米,东至陆敏,南至罗州大道,西至李观成屋,北至同济北路西一街的五层楼房一幢,总面积:624.11平方米转卖给原告。价格贰佰捌拾万元整,分二次付款,当日交定金壹佰万元(该定金可抵兑第一次价款)。第二次付款于办理过户手续当天付清。合同第三条明确规定,本协议签订和交定金后,被告(甲方)应协助原告(乙方)做好转户一切手续。如《房屋所有权证》《国有土地使用权证》或《国有土地房屋不动产登记证》过户纳税需要提供资料、签名等以及协议未提到又确须甲方去办的,甲方应无条件协助乙方办理。原告多次追被告协助办理过户手续，但被告拒之不履行，因而产生纠纷，为此，原告向本院提出上述诉讼请求。原告在重审时变更诉讼请求为：判令被告继续履行原、被告于2017年5月25日签订的《房屋、土地买卖协议书》，协助原告办理房地产过户手续，并将房屋移交给原告；2、判令被告退还从2017年7月1日起至移交房屋给原告时止的房屋租赁（按每月8000元计）给原告。事实与理由：2017年5月25日，原、被告签订一份《房屋、土地买卖协议书》，协议约定被告将其位于廉江市××大道西××号的房地产[《国有土地使用证》号：廉府国用（2008）第0032765/0109735号；《房房地产权证》号：廉江字第**]卖给原告，转让价款2800000元，该款分二次付清：第一次于签协议当天支付1000000元，第二次于办理完房地产过户手续当天付清1800000元，本协议签订及交付定金后，被告应无条件协助原告办理房地产过户手续。另外原、被告双方还特别约定被告于2017年12月28日前移交房屋给原告，该房出租的租金8000元/月从2017年7月1日后由原告收取。本协议签订后原告依约交付了1000000元给被告，但被告没有按协议书约定协助原告办理房地产过户手续，没有将房屋移交给原告，也没有将2017年7月1日后的租金给原告收取（被告继续收取）。被告的行为严重违约，侵害了原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告廖永光在原审时辩称，我儿子不同意买卖该房屋，我要求解除合同，我愿意返还定金100万元并且赔偿20万元给原告。被告崔调在原审时不作答辩。被告廖永光、崔调在重审时答辩称，在原告与被告签订买卖合同之前，涉案的房屋已经出租给第三人，出租合同约定承租人在同等条件下享有优先购买权，现第三人对涉案的房屋主张优先购买权，所以原告要求被告履行买卖合同已经不可能，为此恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。此外原告的第二项诉求是基于双方的合同履行的基础上提出，由于原告的第一个诉求不成立，所以第二个诉求同样不成立。第三人龙其瑞陈述意见称，被告廖永光、崔调是夫妻关系，座落于廉江市××大道西××号房屋属于两被告所有。从2015年9月开始，两被告将上述房屋出租给我经营廉江市城北拾捌号泥虫粥档，首次租期满后，双方于2017年3月20日又签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限4年，自2017年4月1日起至2021年4月1日止，租赁期间甲方将该房屋出售的，乙方有优先购买权，乙方所交押金自动转为定金，此外，合同还约定租金、付款方式及违约责任等。在合同履行期间，被告廖永光、崔调于2017年5月26日将我承租的房屋出卖给原告钟如江，双方签订《土地、房屋买卖协议书》约定，房屋出售价格为280万元，先付定金100万元，余款于办理完成过户手续时付清。被告廖永光、崔调出卖房屋时没有告知我，我知情后，即向两被告主张优先购买权，并向法院提起民事诉讼，要求确认我对上述房屋以同等条件享有优购买权，经审理，法院2018年4月26日作出(2018）粤0881民初605号民事判决，确认被告廖永光、崔调在租赁期限内出售廉江市××大道西××号房屋时我在同等价格条件下享有优先购买权，判决生效后，我要求被告将房屋以同等价格出售给我，但是由于案涉房屋被原告钟如江诉被告廖永光、崔调确认合同效力纠纷一案查封，所以无法办理买卖过户手续。综上所述，原告与被告就涉案房屋买卖签订《土地、房屋买卖协议书》是在我承租房屋期限内，我对案涉房屋享有优先购买权，被告应将案涉房屋出卖给我，原告与被告签订《土地、房屋买卖协议书》已不可能履行，协议应当解除。第三人在重审时向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告钟如江与被告廖永光于2017年5月25日签订的《房屋、土地买卖协议书》；2、判决被告廖永光、崔调以上述《房屋、土地买卖协议书》约定的同等价格条件将座落于廉江市××大道西××号土地使用权和房屋所有权出卖给龙其瑞。事实与理由与其上述陈述意见一致。原告钟如江针对第三人的请求答辩称，房屋买卖土地是原告与被告双方签订，合同具有相对性，第三人无权要求解除双方的买卖协议，而本案也不符合合同解除的法定条件，所以应当予以驳回第三人的诉讼请求。基于第一点理由，所以第三人的第二个诉讼请求也不成立。被告廖永光、崔调对第三人的请求答辩称，对于第三人提出要求解除原被告之间签订的买卖合同，我方认为第三人诉求是有事实与法律依据，希望法院依法作出判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供的证据有：1、原告身份证件；2、被告身份证；3、房屋、土地买卖协议书；4、建设用地规划许可证；5、房地产证（粤房地房地权证廉江字第**）、国有土地使用证（廉府国用（2008）第0032765/0109735号）；7、收据。被告廖永光和崔调没有提供证据。第三人龙其瑞向本院提供的证据有：1、身份证；2、《房屋租赁合同》；3、《营业执照》；4、（2018）粤0881民初605号《民事判决书》。对于原告钟如江提供的证据，被告廖永光、崔调对证据1-2，4-7均无异议；对证据3真实性无异议、关联性无异议，对该协议书的合法性有异议，因为双方签订买卖协议是侵害承租人的优先购买权，所以不具有合法性。第三人龙其瑞对证据1-2，4-6无异议；对证据3的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，因为其侵犯承租人的优先购买权，不合法，并且其协议是无法履行，应该解除；对证据7的三性不清楚，由法院依法认定。对于第三人龙其瑞提供的证据，原告钟如江的意见如下：对证据1无异议，对证据2-4真实性无异议，对关联性有异议，与本案无关。被告廖永光、崔调认为均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定其来源、形式、内容均符合法律规定，予以确认其真实性、合法性并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告廖永光、崔调是夫妻关系。婚后，被告廖永光于廉江市××大道西××号自建一幢建筑面积624.11㎡的五层房屋（房地产权证：粤房地权房地权证廉江字第**，地使用权证：廉府国用（2018）第00327650109735号）。2017年3月20日，第三人龙其瑞与被告廖永光、崔调签订一份《房屋租赁合同》，双方主要约定：廖永光、崔调将廉江市××大道西××号五层楼房出租给龙其瑞作经营饮食夜宵使用，租金按季度支付8000元/月，租赁期限自2017年4月1日至2021年4月1日，租赁期间廖永光、崔调将该房屋出售的，龙其瑞有优先购买权等。2017年5月25日,被告廖永光、崔调在未告知第三人龙其瑞的情况下，与原告钟如江（廖永光、崔调为甲方、钟如江为乙方）签订了一份《房屋、土地买卖协议书》，主要约定：一、甲方愿意将位于廉江市罗大道西50号房屋的土地使用权和房屋所有权转卖给乙方。二、房屋价格：价格贰佰捌拾万元整。付款方式：以现金人民币结算，分二次付款,第一次于2017年5月25日付定金壹佰万元(该定金可抵兑第一次价款)；第二次付款于办理《房地产权证》、《国有土地使用证》或《国有土地房屋不动产登记证》过户手续完成当天付清壹佰柒拾万元。三、权利责任：本协议签订和交定金后,甲方应协助乙方做好转户一切手续。如《房屋所有权证》《国有土地使用权证》或《国有土地房屋不动产登记证》过户纳税需要提供资料、签名等以及协议未提到又确须甲方去办的,甲方应无条件协助乙方办理。协议签订后，双方附注说明：1、甲方定于2017年12月28日前移交房屋给乙方，期间甲方要妥善保护好房屋及室内设施；2、屋租从2017年7月1日起后由乙方收取8000元/月，按季收取24000元；3、办证转户手续费用由乙方负担。4、余下100000元待完善一切手续后乙方支付给甲方。协议签订后，原告按约定将协议中约定的“房屋定金”1000000元支付给被告廖永光，廖永光立《收据》给原告收执，见证人为罗日龙。后被告没有将房屋交付给原告，也未与原告办理房屋、土地的过户登记手续。原告认为被告的行为侵害其合法权益，故诉至法院请求处理。本案诉讼过程中，第三人龙其瑞得知两被告与原告达成房屋买卖协议，遂于2018年3月19日向本院提起诉讼，请求确认其对被告位于廉江市罗洲大道西50号房屋以同等条件享有优先购买权。本院于2018年4月26日作出（2018）粤0881民初605号《民事判决书》，判决确认被告廖永光、被告崔调在租赁期限内出售廉江市罗洲大道西50号房屋时龙其瑞同等价款条件享有优先购买权。在本案重审时，第三人龙其瑞申请参与诉讼，提出诉讼请求判决解除原告钟如江与被告廖永光的《房屋、土地买卖协议书》，并由其以同等价格条件购买房屋土地使用权和房屋所有权。在诉讼中，本院基于上述情况，向原告释明第三人对涉案房屋有优先购买权，原告可以变更诉讼请求为要求被告承担违约责任，但原告坚持其原来的诉讼请求。本院认为，本案案由原定为确认合同效力纠纷，但重审时原告变更诉讼请求被告履行房屋买卖合同，案由应定房屋买卖合同纠纷为宜。涉案《房屋、土地买卖协议书》，是被告廖永光、崔调与原告自愿签订，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十四款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，该协议书合法有效，本院予以确认。合同具有相对性，第三人龙其瑞不是《房屋、土地买卖协议书》的当事人，其请求解除该协议书无理，本院不予支持。但被告没有在签订涉案房屋买卖协议前履行告知承租人龙其瑞其要出售涉案房屋情况的义务，原告在与被告签订《房屋、土地买卖协议书》时已经知道第三人龙其瑞租赁涉案房屋的事实，现涉案房屋尚未转移给原告占有使用，亦未办理房屋产权转移登记手续，原告尚未取得涉案房屋的物权，且本院生效判决已经确认龙其瑞在同等条件下对涉案房屋有优先购买权，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”规定，原告与被告之间的《房屋、土地买卖协议书》无法再继续履行，本院已向原告释明其可以变更请求解除合同并要求被告承担相应的违约责任，但原告坚持请求被告继续履行合同，没有法律依据，本院不予支持，原告可另案请求处理被告的违约责任。另外，基于该协议书无法继续履行，原告请求被告支付《房屋、土地买卖协议书》中约定的房屋租金无理，本院不予支持。而第三人与被告之间只签订《房屋租赁合同》，尚未订立房屋买卖合同，只存在房屋租赁关系，现第三人请求被告廖永光、崔调以上述《房屋、土地买卖协议书》约定的同等价格条件向其转让廉江市××大道西××号土地使用权和房屋所有权，属于另一法律关系，不属于本案的处理范畴，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条以及《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：1、驳回原告全部诉讼请求。2、驳回第三人龙其瑞的全部诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费5000元，由原告钟如江负担。第三人诉讼案件受理费14600元，由第三人龙其瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  叶一文代理审判员  连春平人民陪审员  赖铭思二〇一九年七月八日书 记 员  曹欣欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四第一款依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。