江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1311民初2669号原告:艾建设，男，1974年2月5日出生，居民，住所地江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈茂盛，江苏力豪律师事务所律师。被告：江苏金太阳置业有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区江山大道**。法定代表人：朱学国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张盼，江苏河滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王安桂，江苏河滨律师事务所律师。原告艾建设与被告江苏金太阳置业有限公司（以下简称金太阳置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法由审判员姜丽娜独任审判，于2019年5月9日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告艾建设的委托诉讼代理人陈茂盛、被告金太阳置业的委托诉讼代理人张盼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾建设向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年12月26日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告立即返还购房款125210元并承担逾期交房违约金（以125210元为基数，自2017年12月26日起按日万分之一点五计算到实际给付之日止）；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2017年12月26日，原被告以以物抵债的形式签订《商品房买卖合同》，约定原告以125210元购买被告开发的位于宿迁市宿豫区江山大道西侧红星凯盛国际纺织生活城19幢331室房产一套，于2018年6月28日交付。同时约定交房逾期超过90日的，原告有权解除该合同并由被告每天向原告按所交房款的万分之一点五向原告支付违约金，当天被告向原告出具购房发票。虽然已届交房期限，但被告至今未能向原告交房。被告金太阳置业辩称，1、在签订合同时，原告对于不能按期交房是明知的；其次，涉案房屋目前处于可交付的状态，合同的目的是可以实现的，所以被告要求继续履行合同；2、以房抵债属于实践性法律行为，涉案房屋未交付，所以原债务未消灭。被告与案外人安思博尔楼宇工程有限公司债务已届清偿期，后被告与案外人达成以物抵债合意：将涉案房屋抵给答辩人。目前涉案房屋尚未交付也未办理房产证，《商品房买卖合同》尚未履行，虽然合同有效，但是原告不能请求法院确认并判决履行该合同，请求法庭依法驳回原告诉讼请求。经审理本院认定事实如下，案外人江苏凯盛置业有限公司因欠案外人江苏安思博尔楼宇工程有限公司空调安装款125210元，双方经协商以金太阳置业开发的红星凯盛国际纺织生活城19号楼331商铺抵偿给艾建设以抵销债务。2017年12月26日，原告艾建设与被告金太阳置业签订《商品房买卖合同》一份，并在房产部门办理了备案登记。该合同约定，原告艾建设向被告金太阳置业购买位于宿迁市宿豫区，建筑面积为31.03平方米，总房价款为125210元。付款方式为2017年12月26日一次性付清所有房款。出卖人应在2018年6月28日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。若逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一点五的违约金。合同签订后，被告金太阳置业于当日向原告出具房款125210元的发票。因被告未能按期交房，原告艾建设于2019年4月19日向被告金太阳置业邮寄了《解除合同通知书》，通知书载明：关于本人与贵司于2017年12月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：201712260007），因贵司未能安合同约定期限向本人履行交房义务，且逾期已超过90日。按合同约定，逾期交房超过90日的，本人享有解除该合同的权利。现本人正式向贵司通知如下：解除本人与贵司于2017年12月26日签订的合同编号为201712260007的《商品房买卖合同》。被告金太阳置业于2019年4月23日收到上述通知。诉讼中，原告申请财产保全，本院于2019年5月14日依法查封金太阳置业所有的位于宿迁市宿豫区江山大道西侧红星凯盛国际纺织生活城19幢331室商铺一套。上述事实，有当事人的陈述、中央空调安装工程合同、江苏凯盛置业有限公司出具的申请书、江苏安思博尔楼宇工程有限公司出具的证明、购房款发票、商品房买卖合同、解除合同通知书、国内特快专递邮件详情单、通知函等予以佐证，本院予以确认。本院认为，被告金太阳置业同意以其所有的房产代案外人江苏凯盛置业有限公司偿还欠江苏安思博尔楼宇工程有限公司的工程款，江苏安思博尔楼宇工程有限公司又将工程款债权转让给艾建设，各方达成的债权债务转让合法有效，原、被告已成为新的债权、债务人，两案外人已退出债的关系。在上述基础上，原告艾建设与被告金太阳置业签订《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按约定全面履行自己的义务。被告金太阳置业未按合同约定交付房屋已超过90日，根据合同约定，解除合同的条件已经成就，原告有权单方行使商品房买卖合同的解除权。原告向被告送达了解除合同的通知，已经依法行使了合同的解除权，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》业已解除。该合同解除后，被告金太阳置业应当将收受的购房款返还买受人艾建设并支付违约金。被告辩称被告与案外人达成的以物抵债合意，因房屋未交付，所以原债务未消灭，原告并非适格主体。本院认为，各方达成的以物抵债协议及《商品房买卖合同》均合法有效，虽然达成的合意是以物抵债，但由于原告并非要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归其自己，只是要求解除合同、返还购房款，而被告履行返还购房款的义务就是履行原金钱债务，而非履行以物抵债协议中的物权转移义务，故本案与原告有利害关系，原告是适格主体。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告艾建设与被告江苏金太阳置业有限公司于2017年12月26日签订的《商品房买卖合同》于2019年4月23日解除；二、被告江苏金太阳置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告艾建设购房款125210元及违约金（以125210元为基数，自2017年12月26日起按日万分之一点五计算至实际给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2982元，减半收取1491元、保全费1220元，合计2711元，由被告负担（原告已预交，被告于履行时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2982元。审判员  姜丽娜二〇一九年七月一日书记员  盛蓓琳附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。