湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5229号上诉人（原审原告）：望城广源建筑装饰材料有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭大道**广源家居建材中心****。法定代表人：朱胜文，总经理。委托诉讼代理人：王佩玉，湖南江荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元，湖南江荣律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邓尚高，男，1984年3月1日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：欧阳亮，长沙市望城区黄金法律服务所法律工作者。上诉人望城广源建筑装饰材料有限公司（以下简称“广源建筑”）因与被上诉人邓尚高房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初4298号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广源建筑上诉请求：1、请求依法改判被上诉人承担违约金4704元。2、判决由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：上诉人认为一审法院认定事实不清，法律适用错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同(附件)》及《补充协议》是合法有效的民事合同，被上诉人应按约履行合同义务。首先，上诉人是涉案房屋的合法产权人，有权对外进行出租。2016年12月30日，双方签订了《房屋租赁合同》《房屋租赁合同(附件)》及《补充协议》，合同约定上诉人向被上诉人提供位于广源家居建材中心T栋3号商铺，计租面积为43.56平方米。每月租金784元，一次性缴纳一年的租金，以后的租金每半年缴纳一次，并须提前一个月的3日前向上诉人支付。合同签订起3日内被上诉人需向上诉人缴纳租赁保证金15000元/间，共计租赁保证金15000元。经营服务费为每月1176元，与租金缴纳期限同步。《租赁合同》第九条约定，被上诉人拖欠租金或其他款项达10天以上的，视为根本违约，上诉人有权追究被上诉人的违约责任。《房屋租赁合同(附件)》第13.05条约定：被上诉人构成根本违约时，上诉人除不予退还所交租赁保证金及其他费用外，被上诉人须按年租金和年经营服务费总额的百分之二十向上诉人支付违约金并赔偿上诉人的经济损失。上述协议均由双方充分协商后签订，属于双方真实意思表示，被上诉人对合同内容以及各自的权利义务已经充分理解、知悉，合同内容合法有效。双方作为合格的合同主体，被上诉人应依协议积极履行应承担的义务。被上诉人未按合同约定时间支付租金及经营管理费，上诉人曾多次催促其缴纳租金等费用，但被上诉人以经营商铺里起火引起的损失要求上诉人承担赔偿责任为由拒不缴纳租金及经营管理费等费用。一审法院认为被上诉人以上说法形成合理抗辩理由而不支持上诉人请求的违约金属于事实认定不清，法律适用错误。因火灾损害赔偿纠纷已由被上诉人在望城区法院另行起诉，法院已作为另案处理，与本案无任何关系，所以上诉人认为一审法院以火灾事故为由不支持上诉人的违约金诉讼请求是事实认定不清，法律适用错误。被上诉人邓尚高辩称：1.被上诉人没有违约，不许承担相应责任，一审法院判决正确；2.被上诉人拖欠租金或者其他款项达10天以上的视为根本违约，没有事实和法律依据，一审法院认定清楚，判决正确。请求二审法院维持原判。广源建筑向一审法院起诉请求：1.邓尚高向广源建筑支付拖欠的租金、经营服务费、水费等费用共计11931元；2.邓尚高向广源建筑支付违约金4704元；3.邓尚高承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月30日，广源建筑作为出租方（甲方）、邓尚高作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方提供位于广源家居建材中心T栋3号商铺给乙方租赁使用，计租面积为43.56平方米，月租金标准金按18元/㎡计，每月租金为784元，一次性缴纳一年的租金，以后的租金每半年缴纳一次，并须提前一个月的3日前向甲方支付，租金自2017年1月1日开始计算。租赁期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止。本合同签订之日起3日内，乙方须向甲方缴纳租赁保证金1.5万元。甲方对租赁区域实行统一管理（含物业管理、品牌推广等），乙方同意接受甲方统一管理，并独立承担租赁区域所产生的租金、水电费、市场推广费及其他双方约定的费用，以上费用乙方必须按照合同约定或甲方指定时间按时交付，否则按照拖欠金额每日3‰的标准向甲方支付违约金。乙方拖欠租金或其他款项达10天以上的，视为根本违约，甲方有权单方面解除合同并追究乙方的违约责任。同日，广源建筑与邓尚高签订《房屋租赁合同（附件）》及补充协议。合同附件第2.01条约定，除当月租金外，乙方还应每月向甲方交纳经营服务费（包含物业管理费、销售管理、市场管理）共计1176元，经营服务费与租金缴纳期限同步。乙方未按期向甲方缴清经营服务费的，按照日拖欠金额每日千分之三的标准向甲方支付违约金。第13.05条约定，乙方构成根本违约时，甲方有权利单方面终止和解除合同。除不予退还乙方所交租赁保证金及其他费用外，乙方须按年租金与年经营服务费总额的百分之二十向甲方支付违约金，并赔偿甲方的一切经济损失。上述合同签订后，邓尚高租赁使用涉案商铺至今。另查明，邓尚高租赁的涉案商铺于2018年2月11日发生火灾事故。2018年3月2日，长沙市望城区公安消防大队出具望公消火认简字[2018]第0005号火灾事故简易调查认定书，认定：起火单位为广源家居建材中心T栋3号门面，起火点为3号门面内东北角位置；起火原因能排除放火、雷击、自燃、小孩玩火等原因，不能排除电气故障引起火灾；事故造成直接财产损失22937元。邓尚高认为广源建筑应对此承担赔偿责任，于2018年12月11日将其起诉至一审法院，一审法院于2019年1月16日作出（2018）湘0112民初4273号民事判决，判定广源建筑承担邓尚高事故损失20%的赔偿责任。该判决书送达后，邓尚高不服上诉，广源建筑未上诉。一审法院认为，广源建筑与邓尚高签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行各自义务。在案涉商铺发生火灾前，邓尚高如约按期缴纳了全部租赁费用，后双方因火灾赔偿问题多次协商未能达成一致，邓尚高进而拒缴租金等费用，酿成本案纠纷。一审法院认为，邓尚高作为承租人负有缴纳租金、经营服务费及支付水费义务，而广源建筑作为出租人亦负有相应安全监管义务，双方因火灾事故赔偿问题未能达成一致，邓尚高迟延支付租金及市场服务费等费用存在正当事由，形成合理抗辩，广源建筑要求邓尚高承担违约责任并无依据。但本案受理后，邓尚高已另行起诉广源建筑，火灾事故责任划分及赔偿事宜已经由另案处理。邓尚高现持续租赁广源建筑商铺开展经营，而广源建筑是否应承担赔偿责任及责任大小与邓尚高缴纳租金等费用也并不必然需要直接进行抵扣，故邓尚高现仍拒缴租金等费用已于法无据。综上，广源建筑诉请邓尚高支付欠付租金、市场服务费及水费11931元，邓尚高对数额并无异议，对该诉讼请求，一审法院予以支持；对广源建筑诉请邓尚高承担违约金4704元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、邓尚高于本判决生效之日起十日内支付广源建筑11931元；二、驳回广源建筑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费216元，因适用简易程序减半收取108元，由广源建筑负担77元，邓尚高负担31元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，广源建筑与邓尚高签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案纠纷源自涉案商铺发生火灾后，双方因火灾赔偿问题多次协商未能达成一致，导致邓尚高没有如约按期缴纳全部租赁费用。一审法院认为邓尚高迟延支付租金及市场服务费等费用存在正当事由，形成合理抗辩并无不当，不予支持广源建筑要求邓尚高承担违约金4704元的诉讼请求亦无不当，本院予以确认。因火灾事故责任划分及赔偿事宜，邓尚高已另行起诉广源建筑，另案处理，因此一审法院除支持广源建筑诉请邓尚高支付欠付租金、市场服务费及水费11931元的诉讼请求外，驳回广源建筑的其他诉讼请求亦无不当，本院予以确认。综上所述，广源建筑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费108元，由上诉人望城广源建筑装饰材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 杨惠宇审判员 金新贵二〇一九年七月八日书记员 何冰洁