江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏02执异71号异议人（申请执行人）：嘉兴享义投资合伙企业（有限合伙），住所地浙江省嘉兴市南湖区。执行事务合伙人：江苏成安股权投资基金管理有限公司（委托代表：孟国生）。委托诉讼代理人：孙大聘，江苏金易律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪海，江苏金易律师事务所律师。被执行人：缪以炜，男，1971年3月13日生，汉族，住江苏省无锡市阳光城市花园**。被执行人：胡顺娟，女，1979年7月17日生，汉族，住江苏省无锡市。被执行人：无锡市汇华影视科技有限公司，住所地江苏省无锡市。法定代表人：梁勇，该公司董事长。被执行人：无锡健普生物科技有限公司，住所地江苏省无锡市新区。法定代表人：胡小毛，该公司董事长。被执行人：庄莉娜，女，1976年11月18日生，汉族，住江苏省无锡市。被执行人：薛莲，女，1980年10月8日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被执行人：袁青春，男，1981年6月18日生，汉族，住江苏省江都市。被执行人：梁勇，男，1967年8月26日生，汉族，住江苏省无锡市。利害关系人：朱伯元，男，1953年7月11日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。利害关系人：赵威臣，男，1980年6月7日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。本院在执行申请执行人嘉兴享义投资合伙企业（有限合伙）（以下简称享义企业）与被执行人缪以炜、胡顺娟、无锡市汇华影视科技有限公司（以下简称汇华公司）、无锡健普生物科技有限公司（以下简称健普公司）、庄莉娜、薛莲、袁青春、梁勇金融借款合同纠纷一案中，因本院裁定“带租拍卖无锡市天鹅湖花园A区100-23号房地产（以下简称案涉房屋）”。异议人享义企业向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人享义企业异议称：一、朱伯元与被执行人缪以炜、胡顺娟之间就本案所涉房屋并无租赁关系；二、其向法院提供的证据能证明案涉房屋真实的租赁关系；三、根据朱伯元提供的材料及陈述内容，反映其与两被执行人之间的法律关系并非为租赁关系；四、其认为利害关系人主张内容不能够对抗其抵押权；五、被执行人缪以炜向法院陈述内容缺乏真实性。综上，根据现有证据材料，并不能证明朱伯元与缪以炜、胡顺娟之间存在真实的租赁关系及已实际履行了租金支付的事实，而2013年1月18日缪以炜、胡顺娟、交通银行股份有限公司无锡分行（原债权银行，以下简称无锡交行）、无锡巨浪健身管理有限公司(以下简称巨浪公司)签订的三方《协议书》完全已证明案涉房产当时的真实租赁关系，故本案应当除租对涉案房产依法进行处置。请求撤销（2014）锡执字第317号之二执行裁定书，依法将“带租拍卖无锡市天鹅湖花园A区100-23号房地产，租赁到期日为2030年11月30日，承租人朱伯元，租金已支付至2030年11月30日”的裁定变更为“除租拍卖无锡市天鹅湖花园A区100-23号房地产”。利害关系人朱伯元辩称：其认为异议人提出的异议请求缺乏事实依据，也没有法律依据。其提供了租赁合同以及支付租金的相关凭证，异议人没有提供任何有力的证据来推翻租赁的事情，其次，异议人在异议书中提到的其他内容皆属于异议人的推断没有提供任何有力的证据，请求驳回异议人的异议请求。本院经审查查明：2014年3月20日，本院作出（2013）锡商初字第0245号民事判决书，判令：一、汇华公司于本判决生效之日起10日内向无锡交行归还借款本金2500万元及利息（以2500万元为基数，自2013年8月21起至判决应给付之日止，按照年利率10.08%计算）。二、汇华公司于本判决生效之日起10日内赔偿无锡交行律师费损失28.99万元。三、健普公司、缪以炜、庄莉娜、薛莲、袁青春、梁勇对汇华公司上述第一、二项债务承担连带清偿责任。四、对汇华公司上述第一、二项债务及本案诉讼费用，无锡交行有权以缪以炜和胡顺娟所有的房屋他项权证号为锡房他证字第××号项下的房产、土地他项权证号为锡滨他项（2013）第000061号项下的土地使用权在3000万元范围内折价或以拍卖、变卖该房产所得的价款按抵押顺序优先受偿。该案生效后，因被执行人未能履行义务，本院强制执行立案后，于2014年7月22日作出裁定，冻结、扣划被执行人银行存款3000万元或查封、扣押、提取其等值财产。2015年7月10日，作出裁定：终结本院（2013）锡商初字第0245号民事判决书的本次执行程序。2017年7月28日，无锡交行向本院书面申请恢复执行。2018年5月9日，享义企业向本院申请变更强制执行申请人，要求将原无锡交行的该笔债权的强制执行申请人变更为享义企业。2018年7月10日，利害关系人朱伯元向本院提出执行异议，要求对涉案房屋带租拍卖。2018年9月28日，利害关系人赵威臣则要求确认对涉案房屋享有租赁权。2019年5月8日，本院作出（2014）锡执字第317号之二执行裁定书，裁定：带租拍卖无锡市天鹅湖花园A区100-23号房地产，租赁到期日为2030年11月30日，承租人朱伯元，租金已支付至2030年11月30日。异议人享义企业遂向本院提出执行异议，并提供如下证据：第一份证据是《租赁协议》，该协议是来自于巨浪公司，证明2011年8月2日本案的被执行人胡顺娟和缪以炜将房屋出租给了该公司。第二份证据是2013年1月18日由缪以炜和胡顺娟与本案的原债权人无锡交行以及巨浪公司共同签署的《协议》，该份协议证明了案涉房屋的实际租赁情况，以及承租人巨浪公司同意在抵押权人行使抵押权时自动解除租赁关系，该组证据证明了本案的真实租赁关系，且该租赁关系虽发生在抵押之前，但根据当事人的约定，该租赁关系不能对抗抵押权的实现。另外该租赁关系的租赁期限已到期。第三份证据是巨浪公司的工商材料，在该组证据中巨浪公司设立时所提供的设立资料由现巨浪公司的法定代表人赵威臣提供，证明赵威臣在巨浪公司设立至今实际就是该公司的实际经营者。第四份证据是上海市浦东新区人民法院（2013）浦民二（商）初字第1498号民事判决书，该份证据反映了巨浪公司因经营而向上海巍得健身器材有限公司购买价值95.5万元的健身器材，并实际进行安装，从而证明原赵威臣陈述的巨浪公司没有实际经营是虚假的，事实上，巨浪公司为进行经营活动购买了大量的经营器材并至现场进行安装。第五份证据是本院2018年9月30日的执行笔录3份，在3份执行笔录中，朱伯元、缪以炜、胡顺娟均陈述在朱伯元承租之前赵威臣就已经租赁了本案的涉案房屋，所以证明朱伯元在本案中并非是承租人，其所取得的权利也不包含占有和使用，故朱伯元与抵押人之间并非是租赁关系。朱伯元对上述证据质证称：对一、二组证据，其不是当事人也不知道案件的真实情况，对证据三没有疑点，但不能证明异议人的真实目的。因为赵威臣是巨浪公司的经营者控制人，但本案审理的是一个租赁关系是否真实，通过在执行过程当中的法院的调查以及双方的陈述，赵威臣是从朱伯元处转租了涉案房产，所以这份证据与利害关系人朱伯元的主张并不矛盾，对证据四真实性没有异议，也不能证明异议人的证明目的，巨浪公司购买健身器材其认为与本案要查明的事实没有关系。对于朱伯元的执行笔录真实性没有异议，从朱伯元的陈述来看也不能证明异议人的证明目的，因为，租赁合同本身就是有产权人胡顺娟、缪以炜直接与朱伯元签订的，但异议人是从一些字面的理解去断章取义朱伯元的陈述而得出其他的结论，这个结论不符合客观事实。至于胡顺娟和缪以炜对于这个真实性没有异议，对其陈述中陈述的内容与朱伯元的主张一致的部分予以认可。利害关系人朱伯元向本院提供如下证据：第一份证据是缪以炜、胡顺娟与朱伯元在2010年12月1日签订的租赁合同，主要是证明朱伯元对案涉房产享有自2010年12月1日起至2030年11月30日止的承租权。证据二是朱伯元于2013年6月14日与赵威臣签订的租赁合同，就是朱伯元将承租了大部分房产转租给了赵威臣。证据三是2011年9月5日由陈佳红给朱伯元转账1248000元，是朱伯元转租过程中收取的租金。证据四是朱伯元支付1000万元租金的凭证，包括2010年12月10日4张承兑汇票，分别是50万元，50万元，20万元和10万元，一共是130万元。2011年3月4日通过转账支付了300万元，同日通过银行承兑汇票支付了60万元。2011年5月12日通过六张承兑汇票支付了110万元。2011年9月6日转账400万元。总共1000万元。享义企业质证称：两份租赁合同，一份是2013年6月14号的租赁合同，该份租赁合同记载的时间就已经发生在我们设定抵押的时间之后，故与本案没有关联性。2010年12月1日缪以炜、胡顺娟这份租赁合同真实性我们不予确认，同时从朱伯元提供的文件形式上看，该份租赁合同整篇没有骑缝签字，前两页与最后一份签字是否是一份合同并无证据。故对该份租赁合同的形成时间我们是不认可的。本院在审查中又查明，朱伯元称其提供的1248000元租金凭证系涉案房屋由赵威臣在2013年6月14日承租之前的巨浪公司支付的，租赁期间是2010年12月到2013年6月。朱伯元称其与2010年12月1日协议签订后开始占有涉案房屋，但未提供相关涉案房屋的物业费、水电费等缴费凭证。上述事实有民事判决书、执行裁定书、协议、当事人举证材料及本院调查笔录等证据在卷佐证。本案争议焦点为：本案涉案房屋应否去租拍卖。本院认为，承租人基于租赁期限为五年以上的长期租约，对执行标的提出执行异议或提起执行异议之诉的，应对以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查：1、租赁合同的订立时间；2、租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；3、租金支付是否违反常理；4、是否办理房屋租赁登记备案手续；5、是否存在名为租赁实为借贷情形；6、租赁房屋是否实际转移占有使用；7、是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。本案中，利害关系人朱伯元提供的其与缪以炜、胡顺娟签订的《租赁合同》，虽签订的时间形式上为2010年12月1日，但朱伯元并未提供其实际占有使用的相关证据，其提供的支付租金的凭证，包括15张银行承兑汇票和2张银行卡个人取款回单，因其未提供原件核对，且银行承兑汇票载明的出票人与收款人均与本案当事人无关，故这些银行承兑汇票不能证明利害关系人的目的，另提供的2张银行卡个人取款回单，仅能证明张芳琴将相应款项支付给倪君，至于张芳琴与倪君之间存在何种经济关系，张芳琴与倪君与本案当事人之间存在何种关联，无其他相应证据予以印证，故该证据亦不能达到朱伯元的证明目的。而反观享义企业提供的《租赁协议》，资料来源于无锡市滨湖区市场监督管理局，租赁协议中的承租方巨浪公司实际使用了涉案房屋，对此朱伯元亦不持异议。而且该租赁协议的双方当事人于2013年1月18日又与无锡交行签订了抵押协议，明确无锡交行按抵押合同的约定行使抵押权时，缪以炜、胡顺娟与巨浪公司确认对抵押物的租赁关系自动解除，故涉案房屋的实际承租人应为巨浪公司，异议人的异议请求依法成立。利害关系人在本院执行时提出的请求，因提供的证据不能有效印证其主张的目的，且与事实不符，本院对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第三十一条第二款的规定，裁定如下：一、撤销本院（2014）锡执字第317号之二执行裁定。二、去租拍卖无锡市天鹅湖花园A区100-23号房地产。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。审判长 俞 彤审判员 刘永刚审判员 秦小兵二〇一九年七月三十一日书记员 杨钦雅本案援引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。