江西省黎川县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1022民初430号原告：李应平，男，1973年11月6日出生，汉族，住黎川县，被告：吴剑平，男，1973年11月1日出生，汉族，住黎川县，被告：胡龙英，女，1981年6月6日出生，汉族，住黎川县，委托诉讼代理人邓卫民，江西赣鼎律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告李应平与被告吴剑平、胡龙英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李应平，被告吴剑平、胡龙英及其委托诉讼代理人邓卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李应平向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴剑平、胡龙英支付购房款200,000元，及算到2019年5月1日的利息34,560元（480000＊0.6%＊12）。2、本案诉讼费用由被告吴剑平、胡龙英承担。事实与理由：2018年5月1日，经原告与被告共同协商，原告将自已于2011月年4月向何巧峰购买的位于黎川县日峰镇诚兴广场七栋301室的复式楼转让给被告，双方约定转让总价为捌拾捌万元整（880,000元）。签订合同的当天，被告先支付肆拾万元，余款肆拾捌万元在2020年5月1日前付清，按月利率六厘支付利息，并约定在2019年5月1日之前支付余款贰拾万元，2020年5月1日前再支付付余款贰拾叁万元，待被告办理产权变更后，再付余款伍万元，并知被告该房屋土地证开发商还未办好、尚不能办理产权过户。当天双方签订房屋买卖合同，被告同时向原告出具肆拾捌万元欠条一张，并注明收到原告提供的何巧峰的本房房产证一份。被告购得房产后、现已装修入住。但还款日期到期后，被告以各种理由拒不支付双方约定的贰拾万购房款及利息。被告吴剑平、胡龙英辩称：1、该房屋的用地是商业用地，而不是住宅用地，原告隐瞒事实；该房屋所在的楼盘规划许可建三层，实际建了四层，属于违建无法通过验收，相关部门不予办理过户手续，故原、被告双方签订的合同无效。2、该房屋的产权证的所有人不是原告，原告无权向被告收购房款，原告与房屋产权人签订合同约定，未过户前，原告只有使用权，而没有所有权，无权卖房。故请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年5月15日，案外人何巧峰、温爱萍向江西省诚兴投资有限公司购买一套商品房，坐落于黎川县日峰镇诚兴广场****，并办理了黎房权证日峰转字第**房屋产权证，该产权证中规划用途栏注明“住房”，在土地使用权取得方式及使用年限栏未作注明。2011年4月13日，何巧峰将该房屋转让给本案原告李应平，双方签订《房屋买卖协议》约定，房屋总价款为504,000元，原告一次性付清484,000元，何巧峰将房屋交给原告李应平使用，待产权过户后，该房屋产权归李应平所有，办理过户手续后，李应平将剩余的20,000元购房款付清；如果李应平将该房屋转让给他人，何巧峰也应遵守该协议，协助李应平办理过户手续，等等。合同签订后，李应平按约定支付价款，何巧峰将其房屋及产权证书交给李应平。2018年5月1日，原告李应平与被告吴剑平经过协商，原告李应平将其从何巧峰处购买的房屋转让给被告吴剑平，双方签订一份《房屋买卖合同》约定，原告李应平向何巧峰购买的房屋未办理产权变更手续，将该房屋转让吴剑平，总价为捌拾捌万元整（880,000元），签订合同的时，被告支付肆拾万元，由于该楼盘尚未办理土地证，不能办理过户手续，余款肆拾捌万元在2020年5月1日前分二次付清，按月利率六厘支付利息，在2019年5月1日之前支付贰拾万元，2020年5月1日前付贰拾叁万元，余款伍万元作为产权变更的押金，待办理产权变更后再付清，等等。之后，被告吴剑平支付部分购房款，对于剩余款项向原告李应平出具一张欠条，注明“今欠到购买李应平（黎川县诚兴广场7#楼301室）房款计人民币肆拾捌万元（480,000），收到本房屋房产证何巧峰房产证一份，欠款人：吴剑平”。之后，原告李应平将房屋钥匙交给被告吴剑平。被告吴剑平与胡龙英2018年10月份对房屋进行装修，于2019年1月入住。另查明，被告吴剑平与胡龙英于2002年2月22日经登记结婚。以上事实，有经过庭审举证、质证、认证的以下证据：原告身份证复印件，被告常住人口信息，何巧峰的商品房买卖合同复印件，房屋产权证，李应平与何巧峰的房屋买卖协议，李应平与被告吴剑平的商品房转让协议，被告吴剑平出具的欠条，结婚证、个人房屋登记信息证明，双方当事人在庭审中的陈述等，予以证实。本院认为，一、对于被告提出涉案房屋系违规建筑的问题。本案所涉房屋在房屋行政管理部门办理产权登记手续，并颁发房屋产权证书，得到房屋行政管理部门认可，并对外予登记公示，对被告关于涉案房屋未按规划许可施工系违规建筑无法通过验收的辩称意见，故不予采纳。二、对于被告提出原告隐瞒涉案房屋土地用途欺骗被告签订合同的问题。本案所涉房屋的产权证上在规划用途栏注明“住房”，在土地使用权取得方式及使用年限栏未作注明，原告与被告在合同中表明该楼盘尚未办土地证，尚不能办理过户手续，说明原告当时将涉案房屋的土地的情况告知被告，关于涉案房屋的土地用途，并不是原告李应平可以确定，而是由土地资源行政管理部门经过规划确定相应的用途，而且通过颁发相应土地使用权证对外进行公示，每个公民均可到土地资源行政管理部门进行查询，并不是原告李应平能够隐瞒的事实，对于被告关于原告隐瞒涉案房屋的土地系商业用地的事实欺骗被告签订合同的辩称意见，本院不予采纳。三、对被告提出原告未取得本案涉案房屋所有权无权卖房的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就发生效力。合同是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，原告李应平与案外人何巧峰签订《房屋买卖协议》，并按约定支付价款，虽未办理产权变更手续，但该协议约定原告可将房屋转让他人，何巧峰负有协助办理变更手续的义务。后李应平与吴剑平签订的房屋买卖合同，将房屋转让给被告吴剑平，该二份房屋买卖合同均是当事人自愿订立的，且是真实意思表示，被告吴剑平已实际占有房屋，对房屋进行装修并已经入住，双方没有其他违法行为。两次房产交易时隔几年之久，民事法律关系已处于稳定状态，认定合同有效符合交易各方在房产交易时的真实意思表示，保护现有的法律关系符合诚实信用原则，有利于维护社会交易的稳定性，故原告李应平与被告吴剑平签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告李应平将房屋交付给被告吴剑平，被告吴剑平未按约定支付购房款的行为违约，对原告李应平起诉要求被告吴剑平支付购房款的诉讼请求，予以支持。原、被告双方在合同中约定对所欠的购房款按月利率6%支付利息，故对原告要求被告吴剑平对所欠的购房款按月利率6%支付利息的诉讼请求，予以支持。被告胡龙英与被告吴剑平系夫妻关系，且共同入住该房屋，故原告起诉要求被告胡龙英共同支付购房款及利息的诉讼请求，予以支持。对于被告提出原告在签订合同时未取得房屋所有权主张合同无效的辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定的规定，判决如下：被告吴剑平、胡龙英在本判决生效之日起二十日内支付原告购房款人民币200,000元，利息34,560元，2019年5月2日起至付清购房款日止按月利率6%以实际欠购房款金额计付利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,819.0元，减半收取计2,409.5元，由被告吴剑平、胡龙英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  包海华二〇一九年七月二十二日法官助理罗群书记员颜磊