西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院   民事判决书                      （2018）陕0113民初12493号   原告（反诉被告）：西安曲江旅游投资（集团）有限公司，住所地：西安曲江新区，统一社会信用代码：91610133757829312H。   法定代表人：常宏伟，该公司董事长兼总经理。   委托代理人：丁晓静，陕西丰瑞律师事务所律师。   委托代理人：党瑜，陕西丰瑞律师事务所律师。   被告（反诉原告）：黄加荣，女，汉族。    委托代理人：王清义，陕西方强律师事务所律师。   原告（反诉被告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司诉被告（反诉原告）黄加荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司的委托代理人丁晓静、党瑜、被告（反诉原告）黄加荣及其委托代理人王清义均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告（反诉被告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司就本诉诉称，2012年8月底原告、被告与西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司（以下简称“大雁塔公司”）三方共同签订了一份《曲江轻轨商铺租赁合同》，约定原告将曲江轻轨4号大雁塔XX广场站2层4-2商铺出租给被告经营5D影院，出租面积为120平方米，合同期限为2012年12月22至2017年12月21日。其中前两年的租金单价为65元/月/㎡，第三年租金单价为68.25元/月/㎡，第四年租金单价为71.66元/月/㎡，第五年租金单价为75.24元/月/㎡。2012年8月29日被告向原告缴纳了租金23400元（由大雁塔公司如约代收），大XX城XX园XX层XX商铺。2014年1月26日被告向原告缴纳租金23400元（由大雁塔公司如约代收），其后经原告委托大雁塔公司多次催缴，被告并未如约支付其余租金和管理费。被告还存在私自将承租商铺转租第三方，私自改动电表线路配置，违规用电等违法违约事项。直至2017年12月租赁合同期满后，被告仍然拒不交还原告商铺、继续拖欠原告各项费用，未经允许将承租商铺转租使用。被告的以上行为严重损害原告合法权益，导致原告损失日益扩大，故原告诉至法院，请求：1.判令被告立即将房屋租赁合同标的房屋原状交还给原告；2.判令被告向原告支付租赁期内拖欠的房屋租金计人民币426816元；3.判令被告按照房屋租金同等标准向原告支付房屋占有费直至被告原状交还标的房屋之日（暂计至2018年5月21日房屋占用费为45145元）；4.判令被告向原告支付违约金51081.6元；5.本案诉讼费用由被告承担。   被告（反诉原告）黄加荣答辩并反诉称，一、双方签订合同属实，租金交纳属实，但原告陈述事实不全面；二、原告诉称被告存在违法违约，该事实不存在，原告违约在先。双方签订《曲江轻轨商铺租赁合同》后，反诉人如约向大雁塔公司缴纳租金23400元、管理费4320元及合同保证金15600元，并缴纳了10000元装修保证金后投入资金对租赁商铺进行装修、购置及安装设备。2012年9月24日，大雁塔公司召开装修专题会议，让反诉人等商户做好开业准备，但到期后轻轨项目并未如期通车运营；2012年12月12日，大雁塔公司又下发书面通知要求曲江轻轨项目将于2012年12月22日正式运营，并要求商户必须于2012年12月20日前达到开业状态，且从12月22日起正式开始收取商铺租金，此后，该轻轨项目除了进行数次测试外一直未正式运营。且在此期间，反诉人、被反诉人和大雁塔公司三方又签订了一份《曲江轻轨商铺租赁合同》，该合同中确定甲方即被反诉人为该轻轨项目委托经营单位，委托乙方即大雁塔公司对该项目进行经营管理，反诉人作为合同丙方，合同租期为2012年12月22日至2017年12月21日，其他条款与第一份合同基本一致。但截至今日，无论是被反诉人，还是大雁塔公司，均未履行轻轨项目正常运营的承诺，其行为已经构成严重违约，直接导致反诉人租赁商铺至今无法正常营业。反诉人不仅未实现合同目的获得任何预期收益，而且其全部装修、购买设备及安装投入也血本无归。故被告反诉请求：1、判令被反诉人返还反诉人所缴纳租金、管理费、合同保证金及装修保证金合计76720元；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金102163.2元；3、判令被反诉人赔偿反诉人因无法实现合同目的预期收益损失510816元（以合同约定房屋租金为基础计算）；4、本案所产生的诉讼费及其他费用全部由被反诉人承担。   原告（反诉被告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司对反诉答辩称，一、反诉人要求西安曲江旅游投资集团有限公司返还缴纳的租金、管理费、合同保证金及装修保证金无任何事实或法律依据。二、黄加荣要求答辩人支付违约金102163.2元，不应得到支持。三、黄加荣所谓的合同目的无法实现与事实不符，其要求按合同约定的房屋租金为基础计算其作为承租方的预期收益损失的要求不应得到支持。    经审理查明，2012年9月14日，黄加荣（乙方）与大雁塔公司（甲方）签订了《曲江轻轨商铺租赁合同》，合同约定XX号XX城XX层XX商铺，合同期限自2012年9月1日至2017年8月31日，合同总金额为510816元。后曲江旅游投资集团有限公司（甲方）、大雁塔公司（乙方）、黄加荣（丙方）签订了《曲江轻轨商铺租赁合同》，约定租赁的商铺与上述合同一致，合同期限自2012年12月22日至2017年12月21日，租赁管理方式为甲方委托乙方对租赁商铺进行日常管理，商铺租赁费用由丙方向乙方缴纳，乙方收取之后转交给甲方，甲方不直接对丙方办理租赁商铺所有事宜，因乙方实际从事商铺管理事宜，故商铺管理费由丙方向乙方缴纳，并由乙方实际支配。合同总金额仍为510816元，租金第1年单价65元每月每平米，免租期为三个月，合计年租金为70200元；第2年单价65元每月每平米，合计年租金为93600元；第3年单价68.25元每月每平米，合计年租金为98280元；第4年单价71.66元每月每平米，合计年租金为103188元，第5年单价75.24元每月每平米，合计年租金为108348元。合同保证金为两个月房租15600元，丙方需于该合同生效后一日内一次性向乙方缴纳。商铺管理费为每年4320元，乙方须于每年12月20日前缴纳。合同约定的权利义务为：甲方有权授权乙方对轻轨商铺进行管理服务工作，有权收取该商铺租金。乙方有权制定《曲江轻轨商铺安全协议书》等文件，负责曲江轻轨的综合环境治理等。乙方的义务包括：除丙方有明显的违约行为外，甲乙方不得干涉丙方正常的经营活动，按约定保证丙方的租赁权，负责给丙方提供经营所需电源，对景区进行整体管理及关系协调。丙方的权利包括，按约定保证丙方的商铺租赁权，负责给丙方提供经营所需电源，配合大雁塔景区XX广场的整体管理及关系协调，丙方的义务包括丙方应为合法的经营主体，按约定方式及时支付租金，如丙方任何一次付款迟延达30天以上的，甲乙双方有权解除合同。租赁期结束，丙方将场地以原状交还，并无拖欠租金、费用等违约行为，乙方应在7日内无息返还全部保证金，有设施设备损坏，应负责修复或照价赔偿，否则合同保证金不予退还。合同对违约责任的约定为，违约方按照合同总额的10%向对方支付违约金，并承担因为违约引起的全部责任与费用   合同签订后，黄加荣于2012年7月26日缴纳15600元押金，于2012年9月1日缴纳23400元租金，于2014年1月26日缴纳23400元租金，并向大雁塔公司缴纳商铺管理费4320元和装修保证金10000元。2012年9月17日，黄加荣与大雁塔公司签订了《西安曲江大雁塔景区管理有限公司轻轨场站商铺装修管理协议》，约定了装修期限自2012年9月25日至2012年10月17日，装修保证金为10000元，返还保证金的条件为装修完工后，经甲方验收合格，装修完整，且未出现任何工程隐患，乙方在装修施工过程中没有违反本协议管理规定，乙方在装修施工过程中，遵守相关法律法规，且没有出现任何安全事故。审理过程中，黄加荣认可已收到退回的装修保证金10000元。   黄加荣提供了大雁塔公司于2012年12月12日发出的《西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司关于曲江轻轨场站2012年12月22日营业的通知》，该通知称，要求商户于2012年12月20日前必须达到开业状态，该公司将于12月22日起正式开始收取商铺租金。黄加荣还提供2013年3月26日大雁塔公司发出的《关于轻轨各场站商户未经许可不得出店经营的通知》，该通知称，不允许商户未经许可出店经营。黄加荣根据上述两份通知认为，大雁塔景区管理公司承诺曲江轻轨项目将于2012年12月12日正式运营，以及承诺从正式运营之日开始正式收取商铺租金，黄加荣并不存在任何违约行为。黄加荣还提供证人任某某出具的证明，证明在2014年1月26日曲江旅游投资集团公司以轻轨即将正式运营和中断经营为由，强行收取黄加荣23400元租金的事实。黄加荣还提供关于轻轨公布的运行情况截图及公告，证明在双方合同履行期间，曲江旅游投资集团有限公司的轻轨项目一直没有正式运营，以及至今仍在停止运行的事实，曲江旅游投资集团有限公司的行为已经构成严重违约，不仅使黄加荣未能获得合同预期利益，且造成重大损失，依法应予赔偿。曲江旅游投资集团公司对上述证据的证明目的不予认可，并对2012年12月12日的通知真实性不予认可。   庭审中，黄加荣认可自2012年8月1日起实际占用商铺至今，并主张三方合同系2014年签订的。黄加荣主张因曲江轻轨未正常运营致使其商铺无法正常开业经营，故而不应承担租金并应由曲江旅游投资集团有限公司承担其违约损失。审理过程中，双方都提供了现场照片，根据照片，涉案商铺已装修完毕并在开业期间正常经营。至今，商铺所在的轻轨正在被拆除，商铺本身未被拆除。   上述事实，有《曲江轻轨商铺租赁合同》、《西安曲江大雁塔景区管理有限公司轻轨场站商铺装修管理协议》、《西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司关于曲江轻轨场站2012年12月22日营业的通知》、收款收据等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误。   本院认为，黄加荣先后与大雁塔公司、曲江旅游投资集团公司签订的两份曲江轻轨商铺租赁合同，系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方当事人均应依照合同履行各自义务，根据后来签订的三方合同，合同中的权利义务方为：涉案商铺的出租方为曲江旅游投资集团公司，大雁塔公司作为管理方收取管理费用及装修保证金，曲江旅游投资集团收取租金及合同保证金，黄加荣为承租方。   根据双方当事人提交的照片能够证明黄加荣已实际取得商铺，并且自2012年12月22日起向曲江旅游投资集团支付租金。即曲江旅游投资集团公司已经向黄加荣提供了合同符合合同约定的商铺，黄加荣应当按照合同约定，向曲江旅游投资集团支付相应租金。但黄加荣仅在2012年支付三个月租金，2014年支付三个月租金之后，再未支付其他租金且一直占用至今，应属违约。曲江旅游投资集团要求黄加荣支付剩余租金，于法有据，本院依法予以支持。黄加荣主张因轻轨未正常运行，导致其商户无法经营。因涉案合同中并未约定轻轨的运行与商铺的经营之间存在条件关系且黄加荣并未提供充分证据证明因轻轨无法正常运行，导致其商铺无法正常运营，故本院对黄加荣的该项主张依法不予支持。   考虑到黄加荣租赁该商铺，确实基于轻轨在该处进行运行的客观情况。黄加荣未支付租金，主观上存在对于轻轨运行状态的考虑。加之在黄加荣未及时缴纳租金的情况下，曲江旅游投资集团有限公司未及时止损进行催要，对于因此造成的损失亦具有一定过错。本院酌情将曲江旅游旅游投资集团要求的违约金降至5000元。   涉案合同约定的履行期限至2017年，黄加荣应当在合同期限终止时，将涉案商铺返还给曲江旅游投资集团，其未及时返还，应当承担因此给曲江旅游投资集团造成的损失，曲江旅游投资集团按照原租赁合同所约定的租金，要求黄加荣支付至房屋返还之日，于法有据，本院依法予以支持。涉案租赁合同已经终止，曲江旅游投资集团作为出租人，应当返还黄加荣合同保证金。因在本案合同履行过程中，系黄加荣方违约，故关于黄加荣所主张的要求曲江旅游投资集团返还租金、承担违约责任，赔偿预期收益损失的请求，均于法无据，本院依法不予支持。黄加荣要求曲江旅旅游投资集团返还管理费，该管理费系大雁塔公司收取，故其要求曲江旅游投资集团返还，没有事实依据，本院依法不予支持。关于黄加荣要求的返还装修保证金，因黄加荣已认可收回装修保证金，故该项请求本院依法不予处理。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）黄加荣于本判决生效之日起十日内将位于XX号XX城XX层XX商铺交还于原告（反诉被告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司；   二、被告（反诉原告）黄加荣于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司房屋租金426816元，并支付自2017年12月22日至返还之日的房屋占用费（按照每月9029元计算）；   三、被告（反诉原告）黄加荣于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司违约金5000元；   四、原告（反诉被告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）黄加荣合同保证金15600元；   五、驳回原告（反诉被告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司的其余诉讼请求；   六、驳回被告（反诉原告）黄加荣的其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费共14379元，其中本诉部分9030元由被告（反诉原告）承担8454 元，由原告（反诉被告）承担 576元；反诉部分5349元，由原告（反诉被告）承担95元，由被告（反诉原告）承担5254 元。因双方已预交，故各方应将该款与上述款项一并支付对方。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审 判 长 郝    杰   人民陪审员  桑成善   人民陪审员  芦冬花     二〇一九年 七 月 五 日     书记员  王景涵   打印：相丽华    校对：王景涵  2019年月日送达                      1