安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1221民初1377号 原告：徽商银行股份有限公司临泉支行，统一社会信用代码913412213997553245，住所地临泉县城关镇光明南路**。 法定代表人：刘松，该公司负责人。 委托诉讼代理人：李恒杰，该公司员工。 委托诉讼代理人：师冬松，该公司法律顾问。 被告：高学东，男，1966年9月14日出生，汉族，住安徽省临泉县。 被告：常月平，女，1966年8月20日出生，汉族，住安徽省临泉县。 被告：临泉县中泰置业有限公司，统一社会信用代码91341221070907855N，住，住所地临泉县城关镇临化路西侧李庄/div> 法定代表人：林振记，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐国库，安徽文王律师事务所律师。 原告徽商银行股份有限公司临泉支行(以下简称徽商银行临泉支行)与被告高学东、常月平、临泉县中泰置业有限公司（以下简称临泉中泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月8日作出（2017）皖1221民初533号民事判决书。宣判后，原告徽商银行临泉支行上诉，安徽省阜阳市中级人民法院于2018年7月16日作出（2018）皖12民终938号民事裁定，将本案发回重审。本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告徽商银行临泉支行委托诉讼代理人李恒杰、师冬松,被告临泉中泰公司委托诉讼代理人徐国库、被告高学东、常月平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徽商银行临泉支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令徽商银行临泉支行与高学东、常月平签订的个人住房（商业用房）抵押借款合同合法有效，各方继续履行；2、依法判令被告高学东、常月平归还借款本金2620100.23元及利息11768.62元（利息计算截止到2017年1月24日，次日至还清之日止的利息按照借款合同约定和人民银行有关规定的利率标准计算）以及原告实现债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费等）；3、徽商银行临泉支行对高学东、常月平设定预抵押的房产依法享有优先授偿权；4、依法判令被告临泉中泰公司在涉案房屋（商铺）能够进行不动产登记之日起三个月内协助原告及高学东、常月平向临泉县不动产登记部门办理房产的正式抵押登记手续；5、依法判令被告对被告临泉中泰公司在原告处设立的质押保证金账户（20×××39）内的质押保证金依法享有质权（优先受偿权）；6、依法判令被告临泉中泰公司对原告第二项诉讼请求中的款项承担连带清偿责任；7、依法判令本案的诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：2015年7月15日，被告一、被告二为了购买被告三开发建设的中泰锦城3号楼102号、202号建筑面积267.44平方米的商用房，向被告三支付了首付款2945480元后，2015年8月4日原告与被告一、被告二签订了一份《个人住房（商业用房）抵押借款合同》。该合同约定了被告一、被告二从原告处办理个人商用房贷款，贷款金额294.5万元，用于购买被告三开发建设的中泰锦城3号楼102号、202号商用房，借款期限10年，即自2015年8月4日至2025年8月4日止。合同项下的借款利率为月利率4.95‰，借款期限内利率为浮动利率，基准利率4.5‰等条款，按月付息。同日，原告按照约定向被告一、被告二发放了此笔贷款，并按照约定转到被告三的账户上，用于购买被告三的上述商用房。同日，双方在临泉县房地产市场产权监理处办理了预购商品房抵押登记（编号Y20152405)。2015年7月3日，经被告中泰公司股东会决议，原告与被告三签订了一份《按揭贷款业务合作协议》。该协议第三条约定了被告三向符合条件的个人住房贷款客户和包括被告一、被告二在内的个人商用房贷款客户从原告处按揭贷款提供阶段性连带责任担保的有关条款。该协议第三条明确约定被告中泰公司在原告指定账户（账号：20×××39）上存入贷款总额一定比例的款项作为保证金，为借款人（包括被告一）提供保证金质押担保，未经原告同意，被告中泰公司不得动用该款项，原告对该款项具有优先受偿权（即质权）。由于被告拖欠原告贷款本息，已构成违约，故原告于2017年1月22日向被告一、被告二发出了《关于宣布贷款立即到期立即清偿全部贷款本息及相关费用并解除借款合同的通知》、截止到2017年1月24日，被告一、被告二共同拖欠原告本金2620100.23元、利息11768.62元。经原告多次催收不予归还，依法应承担违约责任。原告与被告三之间质押关系成立，原告对该质押担保账户中的保证金享有质权（优先受偿权）。 被告高学东辩称，我贷款是事实，是中泰公司法人王玉才操作的贷款。总共贷款294万，贷款了以后款直接从我账户上转到中泰公司账户上了。每月的按揭贷款应该由我偿还。买房子的时候我跟中泰公司法人王玉才签的也有购房协议。 被告常月平辩称，借款是高学东个人所借，且已经与高学东离婚，借款应当由高学东偿还，且该借款是临泉中泰公司担保的，徽商银行临泉支行应当向高学东和临泉中泰公司主张权利。其和高学东购买临泉中泰公司的房屋作抵押贷款，于2015年7月20日办理的是预抵押登记，当年2015年12月9日涉案房屋总产权初始登记，徽商银行临泉支行怠于行使权利，未在法律规定的期限内办理正式抵押登记，预抵押登记已失效，徽商银行临泉支行对涉案房屋不享有抵押权也就不享有优先受偿权，应驳回徽商银行临泉支行的诉讼请求。 被告临泉中泰公司辩称，1、本案阶段性担保早已经完毕，阶段性担保已经结束。另外公司的股东会议纪要再次明确了是阶段连带责任保证，而不是全程保证，会议纪要和《按揭贷款业务合作协议》第三条的规定相辅相成，还原了客观事实，诠释了阶段性担保内容。2、原告其他各项诉请依法不能成立。原告没有和我公司签订银行账户质权协议；2、质权的数额不能确定；3、我公司在原告处设立银行账户，不代表我实际控制该账户；4、判决案例不能作为法律依据。由此可见，原告与我公司之间不存在质权事实，也不存在具有质权的法律关系，原告对此主张优先权没有事实和法律依据。请求依法驳回原告对我公司的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月18日，被告高学东与被告中泰公司签订了购买被告中泰公司建设的中泰锦城3号楼102号、202号建筑面积267.44平方米的商用房的购房合同，房屋总价款为5890280元。被告高学东支付被告中泰公司首付款2945280元，余款2945000元办理按揭贷款。2015年8月4日，被告高学东和常月平与原告签订了一份《个人住房（商业用房）抵押借款合同》。合同约定被告高学东、常月平从原告处办理个人商用房贷款2945000元，用于购买被告中泰公司开发建设的中泰锦城3号楼102号、202号商用房。借款期限10年，即自2015年8月4日至2025年8月4日止；合同项下的借款利率为月利率4.95‰，借款期限内利率为浮动利率，基准利率4.5‰，还款方法为每月15号偿还等额本息；原告同意本合同项下借款所购商用房作为本合同项下债务的抵押物，如果本合同项下债务到期或者原告根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，被告高学东未按时足额履行，或者被告高学东违反本合同的其他约定，原告有权行使抵押权等条款。2015年8月6日，原告按约定将借款2945000元转入被告中泰公司账户内，同日原、被告双方在临泉县房地产市场产权监理处办理了预购商品房预抵押登记（编号Y20152405）。后来由于被告拖欠原告贷款本息，2017年1月22日，原告向被告高学东发出《关于宣布贷款立即到期立即清偿全部贷款本息及相关费用并解除借款合同的通知》，被告高学东、常月平收到该通知后未提出异议。截止到2017年1月24日，被告高学东、常月平共拖欠原告本金2620100.23元、利息11768.62元（利息暂计算至2017年1月4日，以后的利息按照借款合同约定和中国人民银行规定的有关利率标准计算至本金付清之日止），经原告多次向被告催要未还，原告起诉。 另查明：2015年6月10日，中泰公司股东会决议：“根据《公司法》及本公司章程的有关规定，本次会议经公司股东表决，同意公司申请办理个人住房按揭，并对按揭客户承担阶段连带责任保证，具体金额根据徽商银行审批。”同年7月3日，原告与被告中泰公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，甲方：中泰公司，乙方：徽商银行。该协议第三条约定：“在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将房屋他项权证交乙方收押之前，甲方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在对方指定账户（账号：20×××39）上存入贷款总额个人住房贷款5%、个人商用房贷款10%的款项作为保证金，为借款人提供保证金质押担保，未经乙方同意，甲方不得动用该款项，乙方对该款项享有优先受偿权。如借款人在甲方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，甲方保证在接到乙方书面催款通知后3日内承担保证责任。如甲方未主动履行上述还款义务，即表示甲方授权乙方从其开立的账户中扣收。”后被告临泉中泰公司在原告处开设了保证金账户（账号：20×××39），并向该保证金账户内先后存入保证金三十余笔。 本案在审理过程中，经原告徽商银行临泉支行申请，本院于2017年3月17日裁定查封被告高学东、常月平已设定预抵押的预购中泰公司开发建设的中泰锦城3号楼102号、202号商用房（编号Y20152405）。查封期限为二年；冻结中泰公司在徽商银行开立的保证金账户（账号：20×××39）内的保证金32万元。冻结期限为一年。后经原告徽商银行申请，本院于2017年6月20日裁定解除对临泉中泰公司在徽商银行开立的保证金账户（账号：20×××39）内的保证金32万元的冻结。2019年4月2日本院继续查封被告高学东、常月平已设定预抵押的临泉中泰公司开发建设的中泰锦城3号楼102号、202号商用房（编号Y20152405），查封期限为二年。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款及利息的合同。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中原告徽商银行临泉支行与被告高学东、常月平签订的借款合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，故原告徽商银行临泉支行请求判令其与被告高学东、常月平签订的抵押借款合同有效，各方继续履行合同符合法律规定，本院予以支持。原告徽商银行临泉支行已按照合同约定向被告高学东、常月平发放贷款2945000元，已经履行了合同义务。但被告高学东、常月平仅支付到2017年1月的本息，下欠借款本金2620100.23元及利息11768.62元未还，根据借款合同约定，借款人逾期还款，徽商银行临泉支行可请求借款立即到期，被告高学东、常月平应偿还借款本息及相关费用。被告常月平作为借款人理应当承担还款责任，故其辩称该款系高学东个人所借，且两人已离婚为由不承担还款责任的辩解，本院不予采信，故徽商银行临泉支行请求被告高学东、常月平偿还借款本金2620100.23元及利息11768.62元，本院予以支持。 原告徽商银行临泉支行请求被告高学东、常月平以其设定预抵押的房产依法享有优先受偿权，本院认为，被告高学东、常月平用其购买位于临泉县教育路南侧中泰锦城3号楼102号、202号房屋作抵押贷款，于2015年7月20日办理预抵押登记（编号为Y20152405）。根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记权利人对案涉房屋并没有因此取得抵押权。原告徽商银行临泉支行在没有取得抵押权登记时不能因此主张涉案房产的优先受偿权。 徽商银行临泉支行诉请临泉中泰公司协助其办理正式抵押登记手续。本院认为，原告与被告临泉中泰公司签订的《按揭贷款业务合作协议》第四条约定：“临泉中泰公司应积极协助徽商银行临泉支行及借款人办理期房的抵押预告登记；项目达到办理房屋所有权的条件时，临泉中泰公司应及时通知徽商银行，并负责协助徽商银行临泉支行及借款人办理房产的正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由徽商银行临泉支行保管。”从该约定可知，被告临泉中泰公司有协助原告徽商银行临泉支行办理涉案房屋正式抵押登记的义务。故被告临泉中泰公司应当按照合同约定，协助原告徽商银行临泉支行办理临泉县教育路南侧中泰锦城3号楼102号、202号房产的抵押登记。 原告徽商银行临泉支行诉请对临泉中泰公司指定账户（账号：20×××39）内的保证金享有优先受偿权。本院认为，原告徽商银行临泉支行与被告临泉中泰公司签订的《按揭贷款业务合作协议》第三条约定，临泉中泰公司在指定账户上存入个人商用贷款10%作为保证金，原告对该款项享有优先受偿权。并且签订协议后，被告临泉中泰公司也按照贷款额度的一定比例缴存了三十余笔保证金。2015年8月6日原告徽商银行临泉支行向被告高学东发放贷款2945000元，当天向被告临泉中泰公司20×××39账户中存入保证金295000元。故原告徽商银行临泉支行对被告临泉中泰公司指定账户（账号：20×××39）内的保证金294500元享有优先受偿权。 原告诉请被告临泉中泰公司承担连带赔偿责任的请求，本院认为，原告与被告临泉中泰公司签订的《按揭贷款业务合作协议》第三条约定：“在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将房屋他项权证交徽商银行收押之前，中泰公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证……”。因借款人高学东、常月平并未办理正式抵押登记手续，也没有办理《房屋他项权证》交给徽商银行临泉支行保管，故在临泉县教育路南侧中泰锦城3号楼102号、202号房产办理正式抵押登记之前，被告临泉中泰公司应对高学东、常月平的欠款承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条的规定，判决如下： 一、原告徽商银行股份有限公司临泉支行与被告高学东、常月平签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》合法有效，双方继续履行合同； 二、被告高学东、常月平于本判决生效之日起三十日内偿还原告徽商银行股份有限公司临泉支行借款本金2620100.23元、利息11768.62元，合计2631868.85元（利息暂计算至2017年1月4日，此后的利息按照借款合同约定和中国人民银行规定的利率标准计算至本金还清之日止）； 三、被告临泉县中泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告徽商银行股份有限公司临泉支行办理临泉县教育路南侧中泰锦城3号楼102号、202号房产的抵押登记； 四、在临泉县教育路南侧中泰锦城3号楼102号、202号房产办理抵押登记之前，被告临泉县中泰置业有限公司对第二项判决承担连带清偿责任； 五、原告徽商银行股份有限公司临泉支行对被告临泉县中泰置业有限公司在原告徽商银行股份有限公司临泉支行开设的质押保证金账户（账号20×××39）内的保证金294500元享有优先受偿的权利。 六、驳回原告徽商银行股份有限公司临泉支行的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27854元，保全费5000元，合计32854元，由被告高学东、常月平、临泉县中泰置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  胡曙光 审 判 员  刘雪玲 人民陪审员  李 娜 二〇一九年七月三十一日 书 记 员  马看利 附：相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 第五十七条为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。