福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初3174号 原告:蒋继建，男，1986年12月9日出生，汉族，住山东省巨野县。 委托诉讼代理人：曾华龙，福建秦剑律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄淑芬，福建秦剑律师事务所执业律师。 被告：李庭塔，男，1973年5月17日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：洪美算，女，1976年9月19日出生，汉族，住福建省南安市。 原告蒋继建与被告李庭塔、洪美算房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋继建及其委托诉讼代理人曾华龙到庭参加诉讼，被告李庭塔、洪美算经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋继建向本院提出诉讼请求：1.解除蒋继建与李庭塔、洪美算签订的房屋买卖合同；2.判令李庭塔、洪美算返还蒋继建购房款68万元，并向蒋继建支付违约金25.6万元。事实和理由：2018年8月3日蒋继建与李庭塔、洪美算签订了房屋买卖合同。合同约定房屋转让款为128万元，蒋继建需于签约当日支付李庭塔、洪美算定金10万元，于合同签订后十日内向李庭塔、洪美算支付首期购房款68万元，剩余房款60万元至该房屋产权证过户至蒋继建处，由蒋继建申请办理银行按揭后，放款时一次性交付给李庭塔、洪美算；同时约定李庭塔、洪美算须于2018年8月20日前配合蒋继建办理产权过户手续，李庭塔、洪美算保证房屋产权清晰且无其他经济纠纷。合同第四条违约责任第一款约定，在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按20%的标准向对方支付违约金；第四款约定，自本合同签订之日起，甲方协助乙方到房屋产权登记机关办理权属变更手续，甲方确保该房屋没有任何产权纠纷或有关按揭贷款、债务抵押、税项等事宜，如因甲方产权不明晰或牵扯本款上述事项而造成房屋产权无法正常进行变更的情况，乙方有权提出退房。合同签订后，蒋继建按约履行合同义务已经支付了68万元的付款，但李庭塔、洪美算拒不履行合同义务，拒不配合办理产权过户手续，李庭塔、洪美算由于他们个人债务原因致使案涉房产被法院保全，拖延至今无法办理房屋过户手续，无法履行合同的根本目的，属于根本违约的情形。后蒋继建要求解除合同，屡次要求李庭塔、洪美算返还购房款、违约金及相关费用，但李庭塔、洪美算置之不理。为此，蒋继建诉至本院。 李庭塔、洪美算未作答辩。 蒋继建围绕诉讼请求依法提交了证据，因李庭塔、洪美算未到庭参加诉讼，未对蒋继建提供的证据进行质证。但蒋继建提供的蒋继建《居民身份证》，李庭塔、洪美算《居民身份证》复印件，蒋继建与洪美算签订的《二手房买卖合同》，蒋继建与洪美算签订的《房地产买卖合同》，《收款收据》，南安市不动产登记中心出具的《所有权登记查询结果》和《限制登记查询结果》，及蒋继建在庭审中的陈述等证据，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院依法予以确认。 本院经审查认定事实如下：址在南安市，其所有权证登记的权利人为李庭塔、洪美算。该房产至2018年8月29日即被福建省南安市人民法院限制登记，至今仍在限制中。蒋继建通过房产中介介绍认识了李庭塔、洪美算，后于2018年8月3日蒋继建与洪美算签订一份《二手房买卖合同》，合同约定洪美算将址在南安市卖给蒋继建，房屋转让款为128万元，蒋继建需于签约当日支付洪美算定金10万元，洪美算须于2018年8月20日前配合蒋继建办理产权过户手续，过户前蒋继建将购房首期余款57万元付给洪美算，洪美算保证房屋产权清晰且无其他经济纠纷；洪美算违约，双倍退还蒋继建定金，蒋继建违约，定金不予退还。因为李庭塔在外省没办法赶回来就没有在《二手房买卖合同》上面没有签字，且因为合同约定不够齐全，蒋继建又与李庭塔、洪美算签订《房屋买卖合同》，该份合同签订时是蒋继建与李庭塔签的，洪美算当时不在场，合同上她的签字是李庭塔代签的，所以才在洪美算名字后备注代，为了体现合同的签订日期一致性就跟第一份二手房买卖合同落款时间写一样的。《房屋买卖合同》在《二手房买卖合同》的基础上约定如下：李庭塔、洪美算将址在南安市卖给蒋继建，房屋转让款为128万元，蒋继建需于签约当日支付李庭塔、洪美算定金10万元，于合同签订后十日内向李庭塔、洪美算支付首期购房款58万元，剩余房款60万元至该房屋产权证过户至蒋继建处，由蒋继建申请办理银行按揭后，放款时一次性交付给李庭塔、洪美算；同时约定李庭塔、洪美算须于2018年8月20日前配合蒋继建办理产权过户手续，李庭塔、洪美算保证房屋产权清晰且无其他经济纠纷；李庭塔、洪美算应于蒋继建付清购房款总额128万元之日起三日内将案涉房屋交付蒋继建使用。但在《房屋买卖合同》中另行约定违约责任，《房屋买卖合同》四、违约责任第一款约定在本合同履行期间，如一方中途违约，则由违约方按20%的标准向对方支付违约金。签订合同后，蒋继建依约支付购房款68万元（定金10万元、首付款58万元，分五次支付）。但是在蒋继建要求李庭塔、洪美算过户时发现李庭塔、洪美算被他人起诉并保全了讼争房屋，后三方协商处理不成，而后又有陆续很多人起诉本案李庭塔、洪美算，致使本案房屋不存在过户可能，同时李庭塔、洪美算也违反了合同约定，即李庭塔、洪美算至今没有将房屋过户给蒋继建。 本院认为，蒋继建与李庭塔、洪美算签订的《二手房买卖合同》、《房屋买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，蒋继建依约支付给李庭塔、洪美算定金10万元、首付款58万元，合计68万元。但李庭塔、洪美算至今没有将房屋过户给蒋继建，而且，李庭塔、洪美算的案涉房产至2018年8月29日即被福建省南安市人民法院限制登记，导致蒋继建与李庭塔、洪美算的房屋买卖合同的合同目的无法实现。李庭塔、洪美算已构成根本违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，现蒋继建请求解除双方签订的落款时间为2018年8月3日的《二手房买卖合同》、《房屋买卖合同》，合理合法，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案蒋继建请求解除合同，李庭塔、洪美算应退还蒋继建已支付定金10万元、首付款58万元，合计68万元。故蒋继建请求李庭塔、洪美算返还蒋继建购房款68万元，合理合法，予以支持。本案蒋继建请求李庭塔、洪美算支付违约金25.6万元（按总房款128万元的20%即25.6万元），因双方签订的《房屋买卖合同》虽约定在本合同履行期间，如一方中途违约，则由违约方按20%的标准向对方支付违约金，但没有明确约定是按多少款项的20%计算违约金；而双方签订的《二手房买卖合同》约定了洪美算违约，双倍退还蒋继建定金，蒋继建违约，定金不予退还。本案定金为10万元，因此本院酌情认定本案的违约金为10万元。现蒋继建要求李庭塔、洪美算支付违约金25.6万元,对于上述合理合法部分，本院予以支持，其他的应予以驳回。李庭塔、洪美算经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上所述，本院对蒋继建的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除蒋继建与李庭塔、洪美算签订的落款时间为2018年8月3日的《二手房买卖合同》和《房屋买卖合同》； 二、李庭塔、洪美算应于本判决生效后十五日内返还蒋继建购房款68万元； 三、李庭塔、洪美算应于本判决生效后十五日内支付蒋继建违约金10万元； 四、驳回蒋继建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16320元，由李庭塔、洪美算负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  蔡宗场 人民陪审员  张小驷 人民陪审员  莫战兰 二〇一九年七月二十三日 书 记 员  杨雯君 速 录 员  陈家群 · 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8- -7-