重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终4420号上诉人（原审原告）：蒋家富，男，1951年9月19日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。上诉人（原审原告）：蒋中文，男，1983年4月14日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。上诉人（原审原告）：蒋卫，男，1978年3月28日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。三上诉人共同委托诉讼代理人：朱长远，重庆格林威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆万达广场置业有限公司，住所地重庆市巴**渝南大道**万达广场写字楼****，统一社会信用代码91500113077251131X。法定代表人：曲晓东，执行董事。委托诉讼代理人：张亚婷，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓岑，重庆钜沃律师事务所律师。上诉人蒋家富、蒋中文、蒋卫因与被上诉人重庆万达广场置业有限公司（以下简称“万达置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2018）渝0113民初13662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒋家富、蒋中文、蒋卫上诉请求：1.撤销(2018)渝0113民初13662号民事判决第二项判决，并改判被上诉人重庆万达广场置业有限公司立即返还上诉人150000元，并以150000元为基数，按6%的年利率支付从起诉之日始至付清时止期间的利息损失；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人在一审中举示的照片及视频录像足以证明:上诉人到被上诉人处办理房屋买卖合同签订事宜时，被上诉人明确、且无理、非法地要求“上诉人先付清全部购房款后才能与上诉人签订房屋买卖合同”，该交易方式，严重违背正常的交易规则，丧失了基本的交易逻辑，不符合常理，严重损害上诉人合法权益，双方未能签订房屋买卖合同的过错在于被上诉人，一审法院却错误将责任归于上诉人，系事实认定错误和法律适用错误，应予纠正；2.被上诉人作为经营者，系《认购协议》的格式合同提供者，在内容上对涉及双方重要权利义务的条款未采取合理的方式提请上诉人注意，且协议条款内容显失公允，加重上诉人责任、排除上诉人主要权利，根据《合同法》司法解释(二）第十条和《消费者权益保护法》第二十六条的规定，涉案认购协议中关于定金、交易方式、销售现场展示文件等严重损害上诉人权益的条款系无效约定，对上诉人不发生效力；3.上诉人在本案中向被上诉人所交款项150000元，实质并非定金，而系认购款或诚意金，上诉人不应受《认购协议》的约束，更不受无效定金条款的约束，在双方无法签订买卖合同的情形下，被上诉人须立即返还于上诉人。被上诉人万达置业公司辩称，1.双方签订的协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定合法有效。我方在签订协议过程中已尽到基本的提示义务，重大条款旁均有蒋家富的签字确认;其次，协议关于定金交易方式等条敖的约定未免除我方的责任、加重对方的责任、排除对方的主要权利，且对方作为房屋买卖的买受人有义务对协议条款作初步了解，因此对方关于认购协议系格式合同对其不发生约束力的理由不成立;2.对方未按协议约定时间签订正式的合同，经我方多次催告仍未履约，对方行为构成违约，双方未能签订合同的原因在于对方;3，对方在签订协议同时向我方缴纳15万元作为担保，对方明确知晓该笔款项应适用定金法则。综上请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。蒋家富、蒋中文、蒋卫向一审法院起诉，请求：1.判令解除蒋家富、蒋中文、蒋卫与万达置业公司签订的《重庆市巴南区写字楼认购协议》；2.万达置业公司返还房屋认购款150000元和利息损失（自起诉之日起至款清时止，以150000元为基数，按年利率6%计算）。一审法院审理查明，2018年7月31日，蒋家富、蒋中文、蒋卫（作为乙方）与万达置业公司（作为甲方）签订认购协议，约定：一、签订本认购协议前，甲方已向乙方出示并在销售现场公开展示了下述文件，并已按乙方要求作出合理说明，乙方确认已详细阅读并充分理解下述文件，并保证不以《重庆市商品房买卖合同》条款没有理解、无法达成一致或其他任何非双方约定或法律事由为由，拒绝或拖延签订商品房买卖合同及相关文件。二、房屋价格及付款方式：1、乙方自愿认购重庆巴南商品房（以下简称涉案房屋），并确认该商品房建筑面积：259.41平方米；套内建筑面积约为178.63平方米，具体以双方签订的商品房买卖合同约定为准，实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准；该商品房单价7800元/平方米（建筑面积），购房款总价为2023398元。2、乙方选择第（1）种付款方式：一次性付款享受／折。乙方应在签订商品房买卖合同当日，向甲方支付不少于购房总价50%的首期房款（含已付定金），剩余购房款在双方签订商品房买卖合同后／日全部付清……三、乙方在签订本认购协议同时向甲方交纳定金壹拾伍万元整，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。商品房买卖合同订立后，乙方所支付的定金转为该商品房购房款的组成部分。五、乙方须在签订本认购协议后柒日内，即应于2018年8月7日前，持本认购协议、定金（发票）收据、签订合同资料、甲方要求的其他手续资料及全部购房款（如为按揭贷款购房，则为首期房款）到甲方售楼处，在向甲方交纳全部购房款（如为按揭贷款购房，则为首期房款）及其他全部款项后，与甲方签订商品房买卖合同及相关文件。六、认购协议终止、解除及没收定金：（1）、如因乙方未带齐第五条约定资料或未交纳全部购房款（如为按揭贷款购房，则为首期房款）或因其他乙方原因导致双方未能在本协议第五条约定限期内签订商品房买卖合同及相关文件的，视为乙方不购买该商品房，甲方有权解除本认购协议，甲方据此解除本认购协议的，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且甲方有权没收乙方所付定金，乙方无任何异议……。八：乙方确认：本认购协议载明乙方联系地址、通讯方式等均准确有效并可有效送达。如有变更，乙方应在变更后三日以书面形式通知甲方。甲方按本认购协议约定联系地址、通讯方式通知乙方，应视为有效送达。如未能实际送达的，其责任和损失均由乙方自行承担。送达时间按以下方式确定：以快递方式发出的，寄出后第3日视为送达日；以挂号邮件发出的，寄出后第7日视为送达日；在网络媒体或当地公开发行的报纸上公告发出的，则公告发布当日视为送达日。认购协议签订后，蒋家富、蒋中文、蒋卫于当日支付万达置业公司购房定金150000元，万达置业公司向蒋家富、蒋中文、蒋卫出具收据，载明：交款单位：蒋家富、蒋中文、蒋卫；收款方式：建行POS机；金额：150000元；收款事由：，定金。蒋家富、蒋中文、蒋卫于该收据上签字确认。同年8月31日，万达置业公司函告蒋家富、蒋中文、蒋卫，载明：根据您与我司签订的案涉房屋认购协议中签约约定，现就该房屋签约事宜向您告知如下：1、根据认购协议第五条之约定，您应于2018年8月7日前与我司签订《重庆市商品房买卖合同》。2、鉴于迄今为止您尚未按约前来签约，截止今日您已逾期达24日。根据认购协议第六条之相关约定：如乙方未在约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，视为乙方不购买该写字楼，本认购协议自动终止，甲方无须通知乙方即有权另行出售该写字楼，且甲方有权没收乙方所付定金，乙方无任何异议。3、考虑到您是我司认可的优质客户，可能由于工作等诸多繁忙事务未能如约履责，本着维护客户利益，达到共同发展，共同赢利的目的，我司决定在本函发出之日起3日内暂不执行上述之条款。2018年9月4日，蒋家富、蒋中文、蒋卫要求延迟投递，并于同年9月6日签收该邮件。同年9月9日，蒋家富、蒋中文、蒋卫与万达置业公司就案涉房屋合同签订进行协商。蒋家富、蒋中文、蒋卫要求万达置业公司返还认购款未果，遂提出如上诉请。另查明，万达置业公司于2018年11月14日向蒋家富、蒋中文、蒋卫邮寄解约函，载明：1、我司解除与您签订的认购协议；2、我司按认购协议之约定不予返还您所付定金；3、我司有权将案涉房屋另行出售并不承任何担违约责任。蒋家富、蒋中文、蒋卫于同月16日签收，其委托诉讼代理人回函，认为万达置业公司在签订认购协议过程中，未就定金条款进行提示和说明，该条款无效。同时已提起诉讼等。庭审中，蒋家富、蒋中文、蒋卫与万达置业公司均同意解除认购协议，确认解除时间为2018年11月16日。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，蒋家富、蒋中文、蒋卫与万达置业公司签订的认购协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应合法有效。依据合同法第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和认购协议关于“如乙方……未能在本协议第五条约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，视为乙方不购买该商品房，甲方有权解除本认购协议，甲方据此解除本认购协议的，甲方有权……没收乙方所付定金”的约定，蒋家富、蒋中文、蒋卫作为完全民事行为能力人，应当知晓认购协议约定房款支付方式，并按认购协议约定全面履行各自的义务，其签订认购协议和接到万达置业公司签约通知后，仍不与万达置业公司签订商品房买卖合同，已构成违约，蒋家富、蒋中文、蒋卫诉请解除认购协议，于法无据。鉴于蒋家富、蒋中文、蒋卫于2018年11月16日收到万达置业公司解除函，双方于庭审中确认解除认购协议自2018年11月16日解除，故一审法院确认蒋家富、蒋中文、蒋卫与万达置业公司签订的认购协议自2018年11月16日解除。同上所述，蒋家富、蒋中文、蒋卫与万达置业公司未签订商品房买卖合同，是蒋家富、蒋中文、蒋卫违约导致，其诉请万达置业公司返还定金及利息损失，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的情形，蒋家富、蒋中文、蒋卫诉请万达置业公司返还购房认购款150000元及利息损失，于法无据，一审法院不予支持。蒋家富、蒋中文、蒋卫庭审举示的照片和视频，不足以证明双方就签订房屋买卖合同条款协商未达成一致，且认购协议已明确付款方式，且未举示双方协商时已筹足案涉房屋购房款的相应证据，其提出万达置业公司要求先支付全部购房款再签订房屋买卖合同导致认购协议不能履行的辩解，不符合常理，一审法院不予采信。双方所举示的除上文已列举的证据外的其他证据，或与本案待证事实缺乏关联性，或不足以证明本案待证事实，一审法院未予采信。综上，蒋家富、蒋中文、蒋卫的部分诉讼请求，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，第一百一十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、蒋家富、蒋中文、蒋卫与重庆万达广场置业有限公司于2018年7月31日签订的《重庆市巴南区写字楼认购协议》自2018年11月16日解除；二、驳回蒋家富、蒋中文、蒋卫的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由蒋家富、蒋中文、蒋卫负担。本院二审审理中，上诉人蒋家富、蒋中文、蒋卫举示了如下证据：1，蒋家富邮政储蓄银行交易明细,拟证明截止2018年9月9日蒋家富账户内银行余额为889609.1元，加上签订认购协议时支付的15万元后的合计金额为1039609.1元，已经凑足购房款的50%以上；2.房屋信息查询情况表照片2张，房产证照片3张，拟证明签订认购协议及商谈合同时，对于认购协议第2条约定购房款总价50%的首期房款外的资金，上诉人有足够的房产进行抵押取得相应银行贷款，用于支付涉案房屋余下购房款;3.蒋卫与吴利华结婚证及账户流水3页，拟证明我方在2018年9月9日商谈合同签订事宜时，具备支付购房相关税费的能力。经法庭质证，被上诉人万达置业公司对除结婚证和银行流水的真实性认可外，对其余证据的三性不认可，且认为与本案无关，无法达到对方证明目的，不符合二审阶段新证据的规定，不应被采纳。本院二审审理查明的其余事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。上诉人蒋家富、蒋中文、蒋卫与被上诉人万达置业公司签订的认购协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。上诉人蒋家富、蒋中文、蒋卫为完全民事行为能力人，应当知晓认购协议中约定的权利义务内容并按约履行。双方认购协议第二条中约定为一次性付款，第五条明确约定“蒋家富、蒋中文、蒋卫须在签订本认购协议后柒日内，即应于2018年8月7日前，……在向万达置业公司交纳全部购房款（如为按揭贷款购房，则为首期房款）及其他全部款项后，与万达置业公司签订商品房买卖合同及相关文件”，第六条约定“如蒋家富、蒋中文、蒋卫……未能在本协议第五条约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，视为蒋家富、蒋中文、蒋卫不购买该商品房，万达置业公司有权解除本认购协议，万达置业公司据此解除本认购协议的，万达置业公司有权……没收蒋家富、蒋中文、蒋卫所付定金”。上诉人称其到被上诉人处办理房屋买卖合同签订事宜时，被上诉人明确、且无理、非法地要求“其先付清全部购房款后才能与上诉人签订房屋买卖合同”、双方未能签订房屋买卖合同的过错在被上诉人，上述认购协议中已对付款方式、付款时间进行了明确约定，上诉人述称的理由与查明的事实不符，本院不予采信。对于上诉人在二审举示的相关证据拟证实其在2018年9月9日双方商谈合同签订事宜时其有相关支付能力，但有支付能力与是否按约交纳全部购房款、是否按约签订正式房屋买卖合同系不同的事实，二者没有关联性，本院不予采信。上诉人在签订认购协议后和接到被上诉人签约通知后，仍不与被上诉人签订商品房买卖合同，已构成违约，其称未签订合同的责任在被上诉人没有证据证实，故上诉人诉请被上诉人返还购房认购款150000元及利息损失与双方的协议约定不符，且于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人蒋家富、蒋中文、蒋卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人蒋家富、蒋中文、蒋卫负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  蒋 科审 判 员  肖 飞二〇一九年七月十八日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹