北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初6453号原告：赵阳，男，1994年5月15日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：李凤芹（赵阳之母），1970年8月15日出生，汉族，北京市密云区密云镇果园新里中区**楼****。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：贺昌新，男，1984年9月26日出生，汉族，该公司职员。被告：北京市一席之地房地产经纪有限公司，住，住所地北京市密云区西大桥路**密云区投资促进局办公楼**-840一社会信用代码91110228089688189L。法定代表人：肖金兴，总经理。原告赵阳与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京市一席之地房地产经纪有限公司（以下简称一席之地经纪公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵阳之委托诉讼代理人李凤芹、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人贺昌新到庭参加诉讼。被告一席之地经纪公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵阳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告一返还原告购房款218673元及利息（利息以218673元为基数，自2015年12月27日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、判令二被告连带赔偿原告电商费5万元并支付利息（利息损失以5万元为基数，自2015年12月27日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、判令绿地京纬公司赔偿原告房屋差价损失295245元；4、诉讼费由二被告负担。事实和理由：2015年12月27日，原告向一席之地经纪公司交纳电商费5万元，同日，原告与绿地京纬公司签订《绿地密云XX选房确认单》，该确认单载明买受人赵阳，销售房号X-X，建筑面积46.54平方米，原房价863268元，成交单价15661.99元，成交总价728910元，享受折扣。原告当日付款10000元，2015年12月29日，原告再次向绿地京纬公司付款208673元。现因购房政策，原告无法购买涉案房屋，故起诉至法院，要求被告退还原告购房款、支付利息并赔偿房屋差价损失。绿地京纬公司辩称，同意退还原告购房款218673元，不同意退还原告电商费5万元，原告陈述我公司推出了“5万抵8万”的购房优惠政策属实，该款项是原告与一席之地经纪公司电商费，不是房款，不应当由我公司退还，我公司不存在过错，不同意承担利息损失，原告要求的房屋差价于法无据。一席之地经纪公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2015年12月27日，原告向一席之地经纪公司交纳电商费5万元，同日，原告与绿地京纬公司签订《绿地密云XX选房确认单（公寓）》，该确认单载明买受人赵阳，销售房号X-X，建筑面积46.54平方米，原房价863268元，成交单价15661.99元，成交总价728910元，享受折扣。原告当日付款10000元，2015年12月29日，原告再次向绿地京纬公司付款208673元。2015年12月27日，赵阳与一席之地经纪公司另行签订了《团购推荐单》，内容为：团购推荐项目绿地XX，意向购买房源X-X。《团购推荐单》特别说明：1、为获取本次活动的购房优惠权并预定房源，在签署本说明同时，被推荐客户需支付团购信息服务费5万元，被推荐客户持此推荐可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免8万元人民币。2、当您没有购房成功（成功购房是指：乙方（指赵阳）足额交纳定金并与开发商签署认购书或购房合同）或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，您可以随时联系团购组织方申请（凭本团购推荐单、收据、POS小票原件）退还您已支付的团购信息费，被推荐人成功购房后，由于自身原因要求退房的，团购信息费概不退还。......8、被推荐客户（指业主）确认：本次团购活动的组织者（指中介公司）仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的信息服务费并非购房价款的一部分。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地XX违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）XX路X侧的绿地XX产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期X#-X#商业办公楼、X#-X#商业楼、X#-X#商业办公楼、X#-X#商业楼、X#-X#商业楼、X#商业楼、X#-X#商业楼；二期X#商业楼（含配套公建），X#商业办公楼，X#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地XX产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，绿地京纬公司在关于绿地XX项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，X#X#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地朗山项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。绿地京纬公司负责开发的绿地XX项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策，赵阳丧失购买涉案房屋的主体资格。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商XX申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地XXX-X号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地XXX-X号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。X-X号房屋与本案涉案房屋相类似。赵阳同意按楼面房地产价格为16172元每平方米计算差价，绿地京纬公司不同意赔偿房屋差价损失，对此不发表质证意见。上述事实，有当事人陈述、《绿地密云XX选房确认单（公寓）》、绿地京纬公司出具的收据、一席之地经纪公司出具的收据、刷卡凭证、本院（2017）京0118民初5758号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案一席之地经纪公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，赵阳与绿地京纬公司签订的选房确认单系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因3.26购房政策，赵阳丧失购买涉案房屋的资格，赵阳与绿地京纬公司之间的选房确认单不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于赵阳要求绿地京纬公司退还其交付给绿地京纬公司的购房款并支付利息的诉求，本院予以支持。因上述款项系赵阳分别于2015年12月27日、2015年12月29日支付，故利息也应分别计算。本案的争议焦点在于赵阳所交纳的5万元如何定性及协议解除后该5元服务费如何处理。根据赵阳与绿地京纬公司签订的《绿地密云XX选房确认单（公寓）》关于房屋总价款与成交总价的关系，赵阳享受了绿地京纬公司所推出的“交5万抵8万”的定购房屋优惠，而根据赵阳与一席之地经纪公司签订的《团购推荐单》约定，该5万元属于团购信息服务费，且明确约定该信息服务费并非购房价款的一部分，现赵阳亦从绿地京纬公司成功定购房屋，一席之地经纪公司付出了相应的劳务，一席之地经纪公司按照《团购推荐单》约定履行了相应的义务，故赵阳要求一席之地经纪公司退还该5万元，本院不予支持。赵阳向一席之地经纪公司交纳的5万元信息服务费应系赵阳因选房确认单履行不能所遭受的损失。绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，故绿地京纬公司在与赵阳签订《绿地密云XX选房确认单（公寓）》时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对赵阳因《绿地密云XX选房确认单（公寓）》履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故对于赵阳要求绿地京纬公司赔偿5万元信息服务费及利息损失的诉讼请求，本院予以支持，赵阳主张利息损失按照中国人民银行同期贷款利率计算，亦属合理，本院不持异议。综合前述，赵阳有权要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失，具体数额本院参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值确定为准，赵阳主张的房屋差价损失本院认定为23736元，对其过高要求，本院不予支持。被告一席之地经纪公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院予以缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告赵阳购房款二十一万八千六百七十三元并支付利息（利息以一万为基数，自二〇一五年十二月二十七日起至实际给付之日止；利息以二十万八千六百七十三元为基数，自二〇一五年十二月二十九日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告赵阳信息服务费损失五万元并支付利息损失（利息损失以五万元为基数，自二〇一五年十二月二十七日起至实际给付之日止；按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告赵阳房屋差价损失二万三千七百三十六元。四、驳回原告赵阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千八百六十四元（原告赵阳已预交），由原告赵阳负担二十一元（已交纳）；被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担二千八百四十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付铁军二〇一九年七月二十五日书记员  王 艳