江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣05民终471号上诉人（原审被告）：新余市金地房地产开发有限责任公司，住所地新余市渝水区长青北路。法定代表人：林标贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志祥，江西姚建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖文龙，男，汉族，1954年2月15日生，江西省新余市人，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：於清凤，江西观睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘晓云，男，汉族，1955年5月20日生，江西省新余市人，住新余市渝水区。被上诉人（原审被告）：李爱民，男，汉族，1972年9月17日生，江西省新余市人，住新余市渝水区。被上诉人（原审被告）：邹三芽，男，汉族，1956年11月12日生，江西省新余市人，住新余市渝水区。被上诉人（原审被告）：敖文斌，男，汉族，1955年2月8日生，江西省新余市人，住新余市渝水区。上诉人新余市金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）因与被上诉人廖文龙、刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金地公司的委托诉讼代理人王志祥、被上诉人廖文龙及其委托诉讼代理人於清凤、被上诉人刘晓云、李爱民、敖文斌到庭参加诉讼，被上诉人邹三芽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金地公司上诉请求：1.请求撤销江西省新余市渝水区人民法院作出的（2019）赣0502民初723号民事判决并依法予以改判；2.本案诉讼费用由廖文龙、刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌承担。事实与理由：一、刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌应当承担本案租金的支付义务，金地公司不是涉案房屋的实际所有权人。根据新余市中级人民法院（2014）余民一终字第33号民事判决可以确定，向廖文龙交付的新余市胜利北路财富大厦的商铺店面的实际所有权人为刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌，金地公司仅是名义所有权人，配合廖文龙、刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌变更过户。对于涉案商铺店面涉及的实体权利义务，金地公司都无权享有和承担。至于金地公司与廖文龙签订《执行和解协议》，金地公司是基于自身为名义所有权人，但是《执行和解协议》中涉及的义务应当由实际所有权人即刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌四人承担。二、一审法院认定租金总额错误，租金应当计算至该店面解除抵押担保之日即2018年2月。根据《执行和解协议》约定，金地公司只要解除抵押担保，即可办理变更过户登记，但由于廖文龙自身原因，提出需要对涉案商铺进行重新测绘，导致过户延期，其责任并不在金地公司，廖文龙应当自行承担该期间的租金损失。即使涉案商铺需重新测绘确定坐标是该商铺过户并办理产权转移的前提，该义务也并不属于金地公司，因为金地公司不是该商铺的所有权人，应当是刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌四人的义务，期间造成的租金损失应当由刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌承担。一审判决由金地公司承担该期间的租金支付义务明显错误。三、金地公司已将新余市青年路399号创业家园4栋1单元28号店面备案给廖文龙，廖文龙已不存在任何损失，金地公司无需支付涉案商铺的租金。根据《执行和解协议》第二条约定，金地公司以新余市青年路399号创业家园4栋1单元28号店面（面积约312.87平方米）到新余市房产交易中心房屋买卖合同备案至廖文龙。金地公司已按照协议履行了上述店面的合同备案义务，金地公司已提供了大于涉案商铺面积的资产备案给廖文龙，作为涉案商铺租金损失的弥补，廖文龙在本案不存在任何损失。廖文龙在取得399号创业家园4栋1单元28号店面备案的同时，又另行起诉主张要求金地公司支付租金，属双重主张损失，对金地公司显失公平，应当予以纠正。综上，望二审法院查明本案事实，依法予以改判，支持金地公司的上诉请求。廖文龙辩称，一、金地公司作为《执行和解协议》的相对方，依法依约应当承担支付租金义务，一审判决金地公司支付租金并无不当。首先，作为《执行和解协议》基础的（2014）余民一终字第33号民事判决是合法且已发生法律效力并经法院强制执行的，其次，就《执行和解协议》本身来说，该和解协议是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对协议各方当事人均具有法律约束力。最后，涉案房屋的建设单位是金地公司，房屋产权办理在金地公司名下，只有金地公司才能对涉案房屋进行处置，不管是前期的将房屋进行抵押，导致无法过户，还是后期拖延测绘延期过户，责任都在金地公司，继而廖文龙与金地公司签订《执行和解协议》用支付租金到过户时止来替代执行期间廖文龙的损失。对于金地公司称其不是房屋实际所有权人，应由实际所有权人承担租金的意见，理由不能成立。金地公司与刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌之间如何约定，权利义务如何分配，是其内部问题，与廖文龙无关。二、一审事实清楚，证据确实充分，判决认定的租金总额正确，租金计算至房屋过户之日并无不当。1.金地公司故意混淆解除抵押担保与过户的关系，《执行和解协议》通篇都明确了金地公司的义务是要将涉案房屋执行过户到廖文龙名下，但是由于金地公司的抵押行为导致无法过户而前置了金地公司的解押手续，而非金地公司所称的只要解押即可，解押和办理过户是明显不同的两个程序，解押后才能过户，这也是《执行和解协议》支付无法过户租金的初衷。2.重新测绘的义务在于金地公司，金地公司拖延测绘从而推迟了过户时间。涉案房屋在金地公司名下，金地公司有义务及时重新测绘并办理过户，退一步说，廖文龙也希望早日测绘、过户，但是廖文龙没有此权力，故廖文龙也不应当承担由此产生的义务。三、《执行和解协议》约定，金地公司将新余市青年路399号创业家园4栋1-28号店面备案至廖文龙名下系为了涉案房屋过户做担保，且该和解协议第六条明确约定了未过户期间的租金，更何况备案与过户的差异巨大，备案并没有实际取得房屋，也没有实际交付房屋，而过户是实际取得房屋产权，并且可以自行进行处置、使用、收益。新余市青年路399号创业家园4栋1-28号店面备案仅是担保性质，并没有实质意义，不存在金地公司诉称的通过备案补偿廖文龙的情况，假设金地公司通过备案补偿廖文龙的说法成立，那么该和解协议第六条就是自相矛盾，更加矛盾的是金地公司据此支付了第一年租金。综上，请求依法驳回金地公司的上诉请求。刘晓云、李爱民、敖文斌辩称，新余市中级人民法院（2014）余民一终字第33号民事判决书判决金地公司、刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌将新余市财富大厦第一层临街店面进32米后239.23平方米的店面交付给廖文龙。金地公司称其只是房屋名义所有权人，配合廖文龙、刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌过户，无权享有和承担涉案商铺的实体权利义务。事实是，案件在执行过程中发现金地公司将涉案店铺抵押贷款造成该店铺不能变更过户。因此，金地公司主动承担造成店铺产权不能变更过户的一切责任，并经法院调解与廖文龙达成《执行和解协议》。对于该和解协议，刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌一无所知，也不该承担协议约定的责任和义务。故请求驳回金地公司的上诉，由金地公司承担一切费用。邹三芽未辩称。廖文龙向一审法院起诉请求：1.判令金地公司支付店面租金431569.42元，刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌承担连带责任；2.本案诉讼费用由金地公司、刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌承担。一审法院认定事实：2014年5月12日，廖文龙与金地公司、刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌的诉讼案件经新余市中级人民法院作出终审判决（2014）余民一终字第33号民事判决书，该判决书判决内容之一认定金地公司、刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌应于判决生效之日起十日内向廖文龙交付新余市胜利北路财富大厦第一层临街面进32米后的店面239.23平方米用于抵付工程款858817.66元（其中临街面进32米交接处留100平方米店面面积给金地公司、刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌）。2014年6月13日，廖文龙向一审法院申请强制执行判决内容。在执行过程中发现有关店面产权登记在金地公司名下，已被设立抵押登记，在未解除抵押登记之前，不能办理过户手续。在法院的组织下，廖文龙与金地公司在2015年1月14日达成执行和解。《执行和解协议书》约定：一、生效判决确认的第三项义务因给付物已由金地公司抵押贷款，暂不能交付，双方同意最迟于2015年11月15日将给付物交付给廖文龙（将产权证交给法院），法院为其办理产权过户手续……二、为保证上述第一条能按期履行，金地公司愿意以新余市青年路399号创业家园4栋1-28#店面（面积约312.87平方米）到新余市房产交易中心房屋以买卖合同备案至廖文龙名下。三、若金地公司按时交付了产权证，廖文龙须无条件同意撤销本协议备案之房屋买卖合同，如申请人……四、若金地公司未按时交付产权证，双方同意评估本协议所涉及的两个店面，即生效判决确认的店面及新余市青年路399号创业家园4栋1-28#店面，按照多退少补的原则赔偿给廖文龙，并由金地公司承担评估生效判决确认的店面价格的20%的违约金。五、本协议备案之房屋买卖合同3份，均交案卷一起备存。六、本协议签订之日由金地公司支付给廖文龙店面租金126313元（自2014年5月12日起计算，每平方米44元，按239.23平方米计算一年），一年后收取租金时收费再行支付到过户之日止的租金。七、协议签订之日金地公司为表示解决问题的诚意，自愿补偿5000元给廖文龙。该协议一式三份，廖文龙、金地公司各一份，法院存档一份，双方签字后即生效，廖文龙和金地公司签字确认。2015年1月14日，金地公司支付了廖文龙131313元（含第一年的租金及5000元补偿金）。2015年11月13日，一审法院下达了（2014）渝执字第00639-2号执行裁定书，裁定“被执行人刘晓云、敖文斌、李爱民、邹三芽、新余市金地房地产开发有限责任公司应在本裁定送达之日十日内将新余市胜利北路财富大厦第一层临街面进32米后239.23平方米的店面（紧临32米处按现有店面的走向由西向东延伸量出339.23平方米，横坐标确定为南北走向，其中临街面进32米交接处留100平方米后，其余239.23平方米应交付给申请执行人廖文龙）过户至申请执行人廖文龙名下”。在执行过程中，因需确定店面的具体坐标，一审法院委托新余市房地产测绘队进行测绘分割。经测绘确定店面具体坐标后，经一审法院执行，于2018年8月17日，将案涉店面的产权执行在廖文龙名下。2018年12月5日，一审法院发布公告，告知内容：一审法院于2018年10月依法将新余市胜利北路财富大厦114室过户至申请执行人廖文龙名下，现该产权已交付至廖文龙，并将室内的东西处置权归廖文龙所有……。因后续租金未支付，故廖文龙诉至一审法院并提出上列诉请。一审法院认为，本案属合同纠纷。依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方均应按约履行各自的义务，廖文龙与金地公司在执行过程中就执行标的的处置达成和解协议，该协议系双方当事人的真实意思体现，未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立，一审法院予以确认。依据该协议，双方约定租金支付至店面过户之日止，店面于2018年8月17日过户至廖文龙名下，金地公司仅支付了头一年的租金，拖欠了2015年5月12日至2018年8月16日期间的租金，金地公司应承担支付责任；和解协议约定月租金为44元/月/平方米，经一审法院核算2015年5月12日至2018年8月16日期间的租金为418237.8元（44元/月/平方米×239.23平方米÷30天×1192天），该租金由金地公司承担，现廖文龙主张431569.42元，其超出的数额无事实和法律依据，一审法院不予支持。金地公司对过户日期不认可，认为租金应计算至店面可以过户之日（即店面解除抵押担保之日）。对该意见，一审法院认为，案涉房屋需重新测绘确定坐标是该店面过户并办理产权转移的前提，并非店面解除抵押就能自动过户至廖文龙名下，对金地公司的该意见，一审法院不予采信。关于廖文龙认为租金应计算至2018年12月5日止的意见。一审法院认为，廖文龙与金地公司约定租金支付至过户时止，虽然店面实际交付给廖文龙是在2018年12月5日，但过户日至交付日的期间超出了合同约定的范围，不在双方约定的期间内，金地公司亦不认可该期间的费用，廖文龙主张的该期间损失实为迟延履行的性质，迟延履行产生的损失在（2014）余民一终字第33号民事判决书中已经做出处理，廖文龙该意见，一审法院在本案中不作处理。关于廖文龙要求刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌承担连带责任的请求。一审法院认为，廖文龙要求金地公司支付租金是依据双方达成的《执行和解协议》，刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌均未参与该协议的制订，事后廖文龙亦未获得刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌对该协议的认可，刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌不是合同相对方，协议对刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌不具有约束力，廖文龙要求刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌承担连带责任的请求，于法有悖，一审法院不予支持。关于金地公司认为其只是房屋的名义所有权人，并非实际所有权人，房屋产生的义务应由实际所有权人承担的意见。一审法院认为，案涉房产是金地公司承建，房屋产权也办理在金地公司名下，只有房屋产权人才有将房屋进行抵押的权利，金地公司将案涉房屋进行抵押，对店面进行实际处分并导致执行出现障碍，继而在法院的主持下与廖文龙签订执行和解协议同意用支付租金到过户时止来替代执行期间廖文龙的损失，因此，金地公司是和解协议的承担者，现金地公司无证据证明廖文龙的损失是刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌与金地公司共同造成的，应承担举证不能的不利后果，金地公司要求刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌共同承担的理由不成立，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决如下：一、金地公司应于本判决生效之日起十日内支付廖文龙剩余租金418237.8元。二、驳回廖文龙的其他诉讼请求。如金地未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7774元,保全费2678元，共计10452元，由廖文龙承担230元，由金地公司承担10222元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案属合同纠纷。本案争议焦点：金地公司是否应当向廖文龙支付租金？如应当支付，其金额为多少？对该争议焦点，本院评述如下：关于金地公司所提其不是涉案房屋的实际所有权人，不应当向廖文龙支付租金，租金应当由刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌支付的上诉理由。本院认为，廖文龙与金地公司在执行过程中达成和解协议，双方约定由金地公司向廖文龙支付执行期间至店面过户之日止的租金，该协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，双方当事人应当全面履行该协议。而且，本案依据的《执行和解协议》达成的基础，是因金地公司将涉案店面抵押贷款导致不能及时变更过户所致，金地公司应当承担不能及时变更过户的责任，履行该和解协议第六条约定支付租金的义务。刘晓云、李爱民、邹三芽、敖文斌均未参与该和解协议的制订，事后亦未表示愿意承担该和解协议约定的责任和义务。故，金地公司的该上诉理由不能成立。关于金地公司所提其已将新余市青年路399号创业家园4栋1-28#店面备案给廖文龙，廖文龙已不存在任何损失，金地公司无需支付涉案商铺的租金的上诉理由。本院认为，廖文龙与金地公司达成的《执行和解协议》第二条约定将新余市青年路399号创业家园4栋1-28#店面备案至廖文龙，是保证和解协议第一条能按期履行，该和解协议第六条租金支付的约定与第二条约定不存在可替代或相悖的关系。且金地公司未能提供证据证实新余市青年路399号创业家园4栋1-28#店面备案给廖文龙，廖文龙从中获得了实际利益，弥补了廖文龙店面租金的损失的事实。故，金地公司的该上诉理由不能成立。关于金地公司所提一审法院认定租金总额错误，租金应计算至店面可以过户之日（即店面解除抵押担保之日）的上诉理由。本院认为，首先廖文龙与金地公司在《执行和解协议》中约定，租金应当计算至店面过户之日止，而不是可以过户之日；其次，涉案房屋需重新测绘确定坐标是该店面过户并办理产权转移的前提，并非店面解除抵押就能自动过户至廖文龙名下，廖文龙对于店面未及时过户没有过错，故，租金应当计算至店面过户之日止。一审法院核算2015年5月12日至2018年8月16日期间的租金为418237.8元由金地公司承担，处理正确，本院予以确认。因此，金地公司该上诉理由不能成立。综上所述，金地公司应当向廖文龙支付租金418237.8元元，金地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7574元，由新余市金地房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  艾力钊审判员  甘致易审判员  熊 剑二〇一九年七月十日法官助理黄艳君书记员杨玲