安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初605号 原告：艾全达，男，汉族，1990年10月6日出生，住安徽省芜湖市无为县。 委托诉讼代理人：候洪玉，安徽径桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕颖波，安徽径桥律师事务所律师。 被告：童培军，男，汉族，1972年4月16日出生，住安徽省单南县。 法定代理人：童大发，与童培军系父子关系。 被告：范利，女，汉族，1970年1月15日出生，住安徽省阜南县。 上述两被告共同委托诉讼代理人：卞士彬，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：徐静静，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 原告艾全达诉被告童培军、范利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周文生独任审判，于2019年4月3日公开开庭进行了审理。本案审理过程中，因双方当事人争议较大、案情较为复杂，本院依法转为普通程序，由审判员周文生担任审判长，与人民陪审员沈翠华、人民陪审员浦溢组成合议庭，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告艾全达委托代理人候洪玉，被告童培军、范利委托诉讼代理人卞士彬、徐静静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾全达向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《合肥市存量房屋买卖合同》；2.被告向原告支付违约金43.6万元（按照合同约定，违约金为总房款218万元的20%）；3.本案诉讼费用由被告承担。本案第二次庭审中原告将诉讼请求第二项的违约金核减为20万元。 事实与理由：2018年7月6日，在中介机构“链家地产”的居间介绍下，被告与原告签订了《合肥市存量房屋买卖合同》，约定被告将位于合肥市滨湖新区漓江路146号五月花小区B5幢1206的房屋（产权证号：皖（20**）合不动产权第0090417号）出售给原告，该房屋建筑面积109.55平方米，房屋成交价格218万元。合同签订时，贷款余额为53.3万元，合同还约定，原告应于2018年8月6日将第一笔购房款53.3万元支付给被告。原告在2018年7月1日向被告支付了定金43000元。合同签订后，原告积极筹备好购房款，并于2018年7月24日主动与被告的合同联络人童大发（被告儿子）联系，希望能尽快将购房款支付给被告，但童大发表示需要和被告商量，让原告等消息。2018年7月25日上午，原告联系童大发，表示希望尽快支付购房款给被告，当日下午童大发回复说童培军因发生交通事故在重症监护室，让原告继续等回复。2018年8月5日，原告又一次联系童大发，表示希望按照合同约定履行，在2018年8月6日将购房款53.31万元支付给被告，童大发回复继续让原告等待。2018年8月6日，原告再次联系童大发，提示合同履行时间已到，且合肥房地产市场政策可能有变动，希望双方能尽快按照合同履行。童大发回复付款日延迟到2018年8月8日。2018年8月8日，原告联系童大发，将欲第一笔购房款支付给被告，但童大发各种敷衍，不接受购房款。至此，第一笔购房款未能支付给被告。 之后，中介机构“链家地产”建议给被告童培军指定法定监护人以推进合同履行，童大发表示接受。为了合同能够顺利履行，基于诚实信用原则，原告再次做出让步，并表示希望童大发尽快办理相关事宜。 2018年9月1日，原告通知范利、童大发合同约定的房屋产权过户最后日期时间已到，并敦促范利、童大发尽快办理指定童培军法定监护人，以便保证合同继续履行。此后，2018年9月至11月，原告又多次联系童大发、中介机构“链家地产”，询问指定童培军法定监护人的办理流程进度，并告知合肥房地产政策已经发生变动，收到的回复基本是正在办理。2018年12月初，原告再次询问童大发，得到的回复是暂时无法办理指定监护人，需要等待更长时间。 原告认为，在中介机构“链家地产”的居间介绍下，被告与原告签订的《合肥市存量房屋买卖合同》合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。童培军在合同履行中突发交通事故，原告深表同情且给予了必要的容忍，等待时间己长达四个多月，但被告没有任何实质性进展，也不能提供任何有效答复。被告没有意愿或者没有善意采取相应措施推动合同继续。被告怠于履行合同义务，严重超期，存在违约情形，属于根本违约，严重损害原告利益。现阶段合肥房价上涨、按揭贷款利率上浮，原告购房成本增加。此外，在2018年12月7日，原告曾委托律师向被告发函，要求解除合同，返还定金，并协商违约责任等事宜，但被告不愿承担任何违约责任，且拒绝返还定金，原告只能向法院提起诉讼维护自己的合法权益。根据相关法律规定，原告要求解除《合肥市存量房屋买卖合同》；被告立即返还原告购房定金4.3万元，并按照合同约定承担相应的违约金，恳请贵院依法判决。 被告童培军、范利辩称：我方同意解除涉案存量房买卖合同并退还定金43000元。原告主张被告支付违约金没有法律依据，合同无法继续履行是由于不可抗力导致的，被告不应该承担违约责任。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2018年7月1日，原告艾全达与两被告代理人童大发签订《买卖定金协议书》1份，约定两被告将合肥市滨湖区漓江路146号五月花小区B5幢1206室房屋出售给原告，总价款为2180000元，该房屋已经设定抵押贷款5800000元。原告于签订本协议时向两被告支付定金43000元，双方应于签订本协议后6个工作日内签订《合肥市存量房屋买卖合同》。该协议书签订当日，原告支付定金43000元。2018年7月6日，经合肥链家宝业房地产经纪有限公司居间介绍，原告艾全达（买受人）与被告童培军、范利（出卖人）签订《合肥市存量房屋买卖合同》1份，约定两被告将位于合肥市滨湖区漓江路146号五月花小区B5幢1206室房屋出售给原告。出卖人购买该房屋时向中国建设银行申请了总额为533000元的抵押贷款。本合同签订时，贷款余额为533000元。出卖人用买受人第一笔购房款还款解押，不足部分由出卖人自行补足。房屋成交总价为218万元，买受人于2018年7月1日向出卖人支付定金43000元，付款方式为按揭贷款，其中买受人于2018年8月6日甲方预约还贷当日将第一笔购房款533000元（不含定金）自行支付出卖人。买受人于2018年8月31日办理产权权属转移登记手续当日将第二笔购房款174000元以资金托管方式支付出卖人。买受人以商业贷款的方式，申办抵押贷款，买卖双方于2018年7月20日前共同前往贷款机构办理贷款手续，买受人拟贷款金额为1430000元。该合同还对房屋产权、交付、税费承担、违约责任等进行了约定。其中，第九条违约责任第（二）款约定，出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、出卖人提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明文件不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。第（五）款约定因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任；但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应该及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件发生之日起30日向另一方当事人提供证明。等等。2018年7月25日，童培军发生道路交通事故，经上海市公安局闵行分局交通警察支队于2018年9月20日出具《道路交通事故认定书》认定，童培军在本起事故中承担同等责任。因原告伤情严重，于事故发生当日被送往复旦大学附属闵行医院住院治疗，2018年10月5日出院诊断为左额颞顶创伤性硬膜下出血、创伤性蛛网膜下出血、脑疝、左侧颞叶脑挫伤等。出院时情况为神志昏迷，无言语等。此后，童培军于2018年10月5日至2018年10月21日至上海蓝十字脑科医院住院康复治疗，出院时情况为意识呈昏迷状，四肢关节僵硬、强直，肌力查体无法合作等。2018年10月31日，童培军至上海赫尔森康复医院住院治疗。事故发生当日，原告与两被告代理人童大发联系上述房屋买卖合同履行事宜，童大发告知原告童培军发生交通事故在重症监护室，暂时无法履行合同。原告于2018年8月6日前再次与童大发联系，但由于童培军伤情严重，合同无法继续。2018年8月9日，童大发向原告发出《告知书》，载明童培军于2018年7月25日在上海市闵行区新镇路发生交通事故，伤势很重一直在上海闵行区中心医院重症监护室没有苏醒，因为此次意外导致无法按时履行与原告的买卖合同，如果原告要求解除合同，童大发可以代替童培军退还定金。此后，原告希望继续履行合同，并通过中介方建议尽快办理童培军指定监护人以继续履行合同。此后，童大发咨询中介方及阜南县人民法院办理指定监护人手续，但一直未能办理成功。2018年12月6日，原告委托律师向两被告发出《律师函》，认为童培军发生交通事故后三个多月，被告指定监护人手续没有任何实质进展，也不能提供任何有效答复，被告没有意愿或者善意采取相应措施推动合同继续履行，存在违约情形。因被告怠于履行合同义务，严重损害原告利益，并且因被告迟延履行，现阶段合肥市房价上涨、按揭贷款利率上浮，原告购房成本增加，原告要求解除《合肥市存量房买卖合同》，被告立即返还购房定金43000元，并按照约定支付相应的违约金。此后，双方因违约责任承担问题未能协商一致，导致原告诉讼来院。 本案审理过程中，因童培军可能属于限制或者无民事行为能力人，且童大发已经向安徽省阜南县人民法院申请宣告童培军为无民事行为能力人，为保护当事人的诉讼权利，本院于第一次庭审中当庭口头裁定中止诉讼。2019年6月3日，安徽省阜南县人民法院作出（2019）皖1225民特86号民事判决书，判决宣告童培军为无民事行为能力人，并指定童大发为童培军的监护人。 以上事实，有双方当事人陈述、《买卖定金协议书》、《合肥市存量房屋买卖合同》、《告知书》、《道路交通事故认定书》、出院小结、微信记录、律师函、申请书、案件受理通知书、（2019）皖1225民特86号民事判决书等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告艾全达与被告童培军、范利于2018年7月1日、2018年7月6日就涉案房屋签订的《买卖定金协议书》、《合肥市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自义务。上述合同履行过程中，童培军于2018年7月25日发生交通事故，伤情严重、意识不清并在上海市医院重症监护室住院治疗，客观上无法继续履行上述合同。童大发也及时将该事件告知原告及中介方并与之联系合同事宜，且童大发于2018年8月9日向原告发出《告知书》，书面告知童培军伤情，并说明因为此次意外导致无法按时履行与原告的买卖合同，如果原告要求解除合同，童大发可以代替童培军退还定金。此后，由于原告希望继续履行合同，童培军伤情一直持续治疗且未能办理好指定监护人手续，才导致双方后续纠纷。综上，涉案合同未能按约履行，系童培军发生交通事故，伤情严重，客观上没有履行能力导致，应当属于不可抗力，且交通事故发生后，童大发及时告知原告、中介方，并明确告知如果原告要求解除合同，童大发可以代替童培军退还定金。此后，由于原告希望继续履行合同，三方协商通过办理童培军指定监护人手续达到合同能够继续履行，原告并无证据证明两被告、童大发怠于配合办理上述手续。综上，涉案合同未能按约履行，属于不可抗力原因导致，两被告并不存在根本违约，无需承担违约责任。此外，在本案审理过程中，两被告委托诉讼代理人、童大发均积极办理童培军宣告无民事行为能力人及指定监护人事宜，同时表示愿意继续履行合同，且如果原告不愿意继续履行合同，愿意在本案中及时偿还原告定金43000元。现原告仍然坚持要求解除双方签订的《合肥市存量房屋买卖合同》，被告当庭明确表示同意，本院予以支持。 原告起诉时要求被告支付总房款218万元的20%违约金43.6万元，此后在第二次庭审中自行核减为20万元，本院不予支持，理由如下：首先，结合上述查明的事实看，本案合同未能按约履行系童培军发生交通事故，伤情严重，客观上没有履行能力所致，应当属于不可抗力，根据双方签订的《合肥市存量房屋买卖合同》第九条违约责任第（五）款约定以及我国合同法第一百一十七条、第一百一十八条的规定，被告也尽到了告知义务，且明确表示如原告要求解除合同，可以退还定金，故两被告并不存在根本违约的情形，应当免除两被告的责任；其次，原告知悉童培军伤情并收到童大发告知书，童大发明确告知如果原告要求解除合同，童大发可以代替童培军退还定金。此后，由于原告希望继续履行合同，三方协商通过办理童培军指定监护人手续达到合同能够继续履行，通过庭审查明的事实看，原告并无证据证明两被告、童大发怠于配合办理上述手续；再次，在本案审理过程中，两被告委托诉讼代理人、童大发均积极办理童培军宣告无民事行为能力人及指定监护人事宜，同时表示愿意继续履行合同，且如果原告不愿意继续履行合同，愿意在本案中及时偿还原告定金43000元，现原告坚持解除涉案房屋买卖合同，如果因此造成损失应由原告自行承担；最后，原告诉称合肥房价上涨、按揭贷款利率上浮，并未提供充分证据予以证明，且原告主张的损失，也未实际发生。综上，两被告履行合同的行为符合双方签订的《合肥市存量房屋买卖合同》第九条违约责任第（五）款约定以及我国合同法第一百一十七条、第一百一十八条的规定，并不存在违反涉案房屋买卖合同第九条违约责任第（二）款约定的根本违约的情形，原告要求被告支付总房款218万元的20%的违约金43.6万元，并核减为20万元，本院不予支持。同时，两被告当庭表示愿意退还原告定金43000元，并同意在本案中一并处理，且为减少当时人诉累，本院在本案中一并处理。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告艾全达与被告童培军、范利于2018年7月6日签订的《合肥市存量房屋买卖合同》； 二、被告童培军、范利于本判决生效之日立即返还原告艾全达购房定金43000元； 三、驳回原告艾全达其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7840元，由原告艾全达负担7067元，由被告童培军、范利负担773元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  周文生 人民陪审员  沈翠华 人民陪审员  浦 溢 二〇一九年七月一日 书 记 员  何 盼 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。