文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0243民初2442号原告：王树生，男，1958年4月19日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：冯江飞，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者。被告：王昌顺，男，1973年1月9日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被告：王昌顺农村承包经营户。诉讼代表人：王昌顺（身份信息同前）。原告王树生与被告王昌顺确认合同有效纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法由审判员石朝晶独任审判，适用简易程序，于2019年7月2日在本院第二人民法庭公开开庭进行了审理。因案情需要，本院依法追加王昌顺农村承包经营户为本案被告，并于2019年7月16日在本院第二人民法庭第二次公开开庭审理本案。原告王树生及其委托诉讼代理人冯江飞，被告王昌顺、王昌顺农村承包经营户的诉讼代表人王昌顺，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王树生向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2006年2月14日签订的“买卖合同”有效；2.诉讼费由被告全部承担。事实和理由：2006年2月14日，被告将自己位于XX镇XXX组自建的木结构房屋两间半卖给原告，双方对买卖房屋等事宜达成合意，并在在场人王茂生等人的见证下签订《买卖合同》，该合同载明，甲方自愿将自己的木屋两间半已价格为19800元卖给乙方，甲方自愿将自己两个人的田土长期转让给乙方，由乙方长期耕办，甲方不得以任何理由收回，同时约定该合同签字生效。后，原告按照双方约定支付了价款，被告已将房屋等相关物品交付给原告，并将房屋产权以及林权证予以变更登记，从此原告一家人就搬到被告原所在地生活，对林地进行管理，对土地进行耕办。并将原告户口迁移到被告原所在的集体经济组织。原、被告签订的合同系自愿平等基础上，双方真实意思表示，无欺诈胁迫等情形，为此，应当依法认定《买卖合同》有效。被告王昌顺辩称：1.原告诉称双方签订《买卖合同》的属实；2.合同真实有效，涉案合同中房屋已由原告办理新的房屋产权证，对此无异议；3.涉案合同中涉及被告承包土地的约定，仅系指让原告耕办，土地系国家或集体所有，被告并无买卖的权利，只能让其耕办。被告王昌顺农村承包经营户辩称：1.涉案合同签订时，承包经营户下所有共有人均知晓该事实；2.其它意见同王昌顺意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2006年2月14日，本县XX镇XXX组居民王昌顺与本县原XX乡XX村X组居民王树生，以王昌顺为甲方、王树生为乙方，签订《卖房合同》一份，该合同约定：“经甲乙双方共同协商达成以下协议：1.甲方自愿将自己的木房两间半（堂屋当中直破）以价格为19800（大写壹万玖仟捌佰元）卖给乙方；2.甲方自愿将自己两个人的田土长期转让给乙方，由乙方长期耕办，甲方不得以任何理由收回；3.房屋里的东西以双方协商为准（旁人为证）；4.田土边界以土地证为准；5.乙方班（搬）到XXX组，必须服从当地政府管理，政策性的工作不得反抗，如国家的正常任务，必须完成；6.麦壮田田干树木与王昌顺各一办（半）；7.农网改造钱由甲方交，但乙方必须投劳；8.以上协议一式两份，甲乙双方各一份。本协议签字生效”。合同落款处有时任XX镇XX村村委会主任王茂生等三人在场见证，并落款署名。该合同签订后，原、被告互相履行了约定义务。原告迁入涉案房屋居住，并负责耕办涉案土地至今。2009年8月18日，原告及其家人户籍迁入本县XX镇****落户至今。2011年间，原告对涉案房屋办理了“彭水县房地证XXXX字第XXXXX号”《房屋产权证书》，登记权利人为王树生。现王昌顺农村承包经营户在该集体经济组织无其它宅基地或房屋。被告王昌顺农村承包经营户，承包方代表王昌顺；承包土地发包方为彭水县XX镇XXX组；承包期限为1998年7月1日至2028年6月30日；承包土地用途为农业；承包土地承包经营权共有人为王昌顺、廖国珍夫妇；承包地块6块（经原、被告当庭确认：原告耕种有大田里边、大田外边、桂花树外边、放牛坡四块土地，未耕种台子、围赶堡两块土地）。现王昌顺、廖国珍仍系彭水县XX镇XXX组集体经济组织成员。原、被告当庭确认：涉案《卖房合同》系双方平等、自愿、协商一致达成，真实、有效。对包含土地部分的约定，均认为土地性质为集体所有，个人不得买卖，系在法律规定范围内的承包经营权流转。原、被告仅对涉案土地流转方式的约定存有争议，原告认为系转让，被告认为系转包。以上事实有《卖房合同》复印件一份；土地承包经营权证书原件当庭核对；房屋产权证书原件当庭核对，以及原、被告当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系一起合同效力纠纷案件，争议的焦点现评述如下：本案原、被告当庭认可涉案《卖房合同》系双方平等、自愿、协商一致所订立，对其有效性无异议。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，因《卖房合同》中所涉宅基地房屋和承包地的标的特殊性，本院需依法审查。一是宅基地房屋部分。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定。宅基地房屋使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非集体经济组织成员无权取得。而宅基地房屋作为一种用益物权，用益物权人依法享有对其进行处分的权利，只是这种处分行为必须在法定的范围内进行。本案中，原、被告在签订涉案合同以后，原告已将户籍地户籍地迁入被告所在集体经济组织落户，一集体经济组织成员，双方均有获得宅基地房屋的成员权。现当事人双方合同义务履行完毕，原告以涉案房屋作为宅基地房屋使用未改变土地性质，被告在该集体经济组织中无其它宅基地及房屋未违反一户一宅的规定，且原告已办理了新的房屋产权证书。故，涉案合同中关于宅基地房屋买卖部分，应属有效。二是承包土地部分。本案原、被告双方当庭对承包地属集体所有，不得私自买卖的认识较为清楚，并一致认为涉案承包地系在法律规定的范围进行的土地承包经营权流转。双方仅对流转的方式在文意理解上存有差异。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百二十七条、第一百二十八条、第一百二十九条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条、第三十七条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第三十五条之规定，农村承包经营户在土地承包期限内，有权在法定的范围内进行土地承包经营权流转。本案原、被告均认为涉案合同中有关土地的约定，系针对王昌顺承包期内的承包土在法定范围内的经营权流转，且原告方长期耕种涉案土地至今，并未改变土地使用性质，不违反法律规定。虽原、被告双方对涉案土地是转包、转让的约定存有合同文意理解上的争议，现原告已经成为涉案土地集体经济组织成员，无论是转包还是转让，均系法定的承包经营权流转方式，与本案所涉合同效力的争议并无影响。综上两点，涉案合同系当事人双方真实意思表示，不违反法律规定真实有效。所涉承包地部分，应当在法定范围内忠实履行。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百二十七条、第一百二十八条、第一百二十九条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条、第三十七条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告王树生与被告王昌顺于2006年2月14日签订的《卖房合同》有效。案件受理费280元（原告王树生已预交140元），由原告王树生负担70元，由被告王昌顺径付原告王树生70元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  石朝晶二〇一九年七月十六日书记员  庹 旭