内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初396号原告：包头稀土高新区丽晶名邸首届业主委员会。负责人：郭某。委托诉讼代理人：翟某，内蒙古金矢律师事务所律师。被告：包头稀土高新区爱尚宝贝幼儿园有限责任公司。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：宫某，内蒙古天祺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某，内蒙古天祺律师事务所律师。 被告：包头市恒德物业服务有限公司。法定代表人：刘某2。原告包头稀土高新区丽晶名邸首届业主委员会（以下简称：丽晶名邸业主委员会）与被告包头稀土高新区爱尚宝贝幼儿园有限责任公司（以下简称：爱尚宝贝幼儿园）、包头市恒德物业服务有限公司（以下简称：恒德物业）返还原物纠纷一案，本院于2019年3月19日立案。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的负责人郭某、委托诉讼代理人翟某，被告爱尚宝贝幼儿园的委托诉讼代理人宫某、王某，被告恒德物业的法定代表人刘某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。  原告丽晶名邸业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告立即停止侵害、恢复原状、向原告返还物业管理用房（位于××区，建筑面积分别为503.5平米、611.94平米）；2、请求依法判令二被告连带赔偿原告因物业房屋被占用期间所造成的损失（损失数额以鉴定为准）。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为，请求依法判令二被告立即向原告返还物业管理用房（位于××区，建筑面积分别为503.5平米、611.94平米）；撤回第2项诉讼请求，增加诉讼费由被告承担的诉讼请求。事实和理由：包头稀土高新区丽晶名邸小区总占地4.85万平方米，总建筑面积约18万平方米，2014年4月正式交付业主使用。该小区由开发建设单位包头市沃土阳光置业有限公司指定被告恒德物业提供前期物业服务。2018年8月，小区业主会议决定成立业主大会并选举产生首届业主委员会，2018年8月31日业主委员会在包头稀土高新技术产业开发区建设环保局备案。2018年8月27日，被告恒德物业自动撤管，并且在管理期间未经全体业主同意私自将物业管理用房转让给被告爱尚宝贝幼儿园使用。原告多次协调其他行政机关要求二被告向原告归还所占用物业管理用房，二被告一直拒之不理，原告无奈诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告爱尚宝贝幼儿园辩称，一、本案起诉背景及幼儿园实际情况介绍。本案起诉背景是丽晶名邸小区前期物业公司退出，原告自己开始聘用物业公司，目的是为解决其所聘物业公司的实际物业用房的问题，但与被告爱尚宝贝幼儿园所占房屋没有关联性。2017年，被告爱尚宝贝幼儿园在响应丽晶名邸小区业主、包头市开发区教育局和稀土路街道办事处等号召下，为实际解决该小区业主的幼儿就近上园，经相关部门一致同意下，依法办理行政许可手续，才正式投资入驻丽晶名邸小区，成立爱尚宝贝幼儿园，至今已经投入近400万元。幼儿园自成立以来品质不断提升，并解决了许多社会问题。现原告要求返还幼儿园所用房屋来解决物业用房，显然与实际情况不符。根据《合同法》第一百一十条的规定，原告诉讼请求不能成立。二、本案诉争幼儿园房屋并非实际物业用房，原告根本不拥有该房屋实际权属。根据《物权法》第七十六条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主有权改变共有部分建筑物实际用途。本案中，由包头市开发区教育局、包头市开发区城市建设环保局、稀土路街道办事处及丽晶名邸小区全体业主代表等多部门和人员依法组织、三次召开会议并形成书面纪要。从三次会议纪要的内容和实际履行过程可以看出，本案所涉丽晶名邸小区的物业用房已作出用途调整和重新配置。诉争幼儿园所用房屋，在开发商实际施工建设至交付过程中，始终由被告使用并开办“爱尚宝贝”幼儿园至今，从未当作物业用房在使用，包括前期物业公司也从未占有使用过。因此，本案诉争房屋并非小区实际物业用房。诉争房屋完全由开发商自己投资建设，未计入小区业主公摊面积，对已包含的社区用房面积和超出千分之二物业用房面积，原告没有法律依据成为物权人。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据：1、业主委员会备案证及负责人身份证复印件各一份，稀土高新区丽晶名邸业主授权委托书原件一份。可以证实原告包头稀土高新区丽晶名邸首届业主委员会依法成立，经业主授权具有原告的诉讼主体资格，可以代表业主进行民事活动。2、物业服务用房核实登记表、户室面积信息表、建设工程规划许可证存根和建设工程规划许可证附图复印件各一份。可以证实诉争的物业管理用房，位置在丽晶名邸小区1#、2#、3#、4#楼的中间，独立的钢混二层结构建筑，总建筑面积为1115.44平方米，其中包含社区服务用房300平方米。一层建筑面积611.94平方米，二层建筑面积503.50平方米。3、侵占物业管理用房的图片及原、被告在庭陈述。可以证实被告爱尚宝贝幼儿园占用物业管理用房及社区服务用房的事实。二、被告爱尚宝贝幼儿园提交的证据：1、《关于丽晶名邸小区幼儿园批准成立事件的会议纪要》；2、《关于丽晶名邸小区幼儿园批准成立事件第二次协调会的会议纪要》；3、《关于解决丽晶名邸小区物业用房及社区用房的会议纪要》；4、包头稀土高新技术产业开发区教育局关于设立“包头稀土高新区爱尚宝贝幼儿园”的批复；5、民办学校办学许可证；6、食品经营许可证；7、设备设施、物业、装修付款收据5张、工资明细表6份、丽晶名邸小区入园统计表；8、包头市教育局关于对旗县区2018年新增普惠性民办幼儿园认定结果的通报、优惠政策、公益活动照片、新建物业用房照片4张。以上被告爱尚宝贝幼儿园提供的证据可以证实，被告是依法经相关部门批准，依法成立的幼儿园，但不能证实诉争的物业管理用房是经丽晶名邸小区业主大会同意，将物业管理用房改为幼儿园用房，更不能证实其依法有权占有诉争房产。本院认为，丽晶名邸业主委员会是全体业主的执行机构，其经业主大会的授权可以代表业主进行民事活动。被告爱尚宝贝幼儿园所占用的，位于丽晶名邸小区**、2#、3#、4#楼的中间，独立的钢混二层结构建筑，其在建设规划时的用途为物业用房和社区服务用房，总建筑面积为1115.44平方米，其中包含社区服务用房300平方米，物业用房面积应为815.44平方米。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此，该建筑中的815.44平方米作为物业服务用房，应属于丽晶名邸小区全体业主共有。对于300平方米的社区服务用房，其主要用途为社区组织服务管理和社区居民活动的重要场所，社区组织享有使用权。原告要求返还300平方米的社区服务用房无法律依据。因此，对原告的诉讼请求，本院仅支持被告爱尚宝贝幼儿园返还原告位于丽晶名邸小区1#、2#、3#、4#楼的中间，独立的钢混二层结构建筑中物业服务用房815.44平方米。因被告恒德物业并未占有诉争的房产，因此驳回原告要求被告恒德物业共同返还物业服务用房的诉讼请求。故依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《物业管理条例》第二十七条、第三十条、第三十七条之规定，判决如下：  一、被告包头稀土高新区爱尚宝贝幼儿园有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还原告包头稀土高新区丽晶名邸首届业主委员会位于丽晶名邸小区1#、2#、3#、4#楼的中间，独立的钢混二层结构建筑中物业服务用房815.44平方米。  二、驳回原告包头稀土高新区丽晶名邸首届业主委员会其他诉讼请求。案件受理费5800元（原告已预交），由被告包头稀土高新区爱尚宝贝幼儿园有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。                                    审判长赵 美 丽                                  人民陪审员 庄 荣 飞                                  人民陪审员 王  伟 二〇一九年七月五日                        书记员张 丽 平 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》第三十四条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《物业管理条例》 第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 第三十七条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。