广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8228号上诉人（原审被告）：罗永忠，男，1971年1月18日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：薜彦哲，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯秀玲，女，1963年12月27日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：王弦，系被上诉人女婿。上诉人罗永忠因与被上诉人冯秀玲返还原物纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初4730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗永忠上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人冯秀玲的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人冯秀玲负担。事实和理由：一、罗永忠与吴春香签订的合同的性质系租赁合同，且合法有效。2014年12月4日，案涉房屋原所有权人吴春香向罗永忠出具借据，确认总计拖欠罗永忠70万元，并愿按照每月1%计算利息。因吴春香迟迟未能归还上述款项，2015年8月8日，罗永忠与吴春香签订《房屋使用权抵债合同书》，约定：案涉房屋由罗永忠从2015年8月28日使用至2030年3月27日，总计14.7年，罗永忠对吴春香的70万元债权作为罗永忠一次性支付给吴春香的租金，合同还对案涉房屋的转租等行为做出了约定。该合同的条款符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条（“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”）对租赁合同特征的表述，因此，该合同实质上是一份租赁合同。罗永忠与吴春香的借款关系有借条及转账记录予以证明，证据确实、充分。冯秀玲虽然在庭审中多次质疑借款关系的真实性，但也并无相应证据证明，冯秀玲还曾多次提出进行笔迹鉴定及形成时间鉴定，但最终都撤回了鉴定的申请。由此可见，罗永忠与吴春香之间的借款关系，事实清楚，证据充分，合法有效。双方在存在借款事实的基础上，签订《房屋使用权抵债合同书》，将罗永忠对吴春香的债权转化为一次性支付的租金，至此，双方的借款关系已经转化为租赁关系，该合同是双方真实意思的表示，并没有违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效。一审法院无视上述事实，将该合同界定为债权债务合同，却没有进行任何分析、论证，完全与事实情况不符，属于认定事实错误，适用法律错误！二、冯秀玲应继续履行租赁合同，有充分的法律依据。如上所述，罗永忠与吴春香签订的《房屋使用权抵债合同书》系合法有效的租赁合同。根据《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。”《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……”等法律规定，尽管冯秀玲通过司法拍卖取得了案涉房屋的所有权，但这并不影响罗永忠与吴春香签订的合同的租赁的效力。在罗永忠已一次性缴纳租金的情况下，冯秀玲要求罗永忠腾房并支付租金，无事实及法律依据。而一审法院却以罗永忠与吴春香之间的借款关系未经过诉讼或其他程序确认及《房屋使用权抵债合同书》不能履行，并非不能得到救济为由，称本案不适用买卖不破租赁原则。上述两点，根本不能作为否认租赁关系及认定在本案中不适用买卖不破租赁原则的理由。罗永忠与吴春香的借款关系事实清楚，证据充分，此处不再赘述；对于第二点，如果一个债权债务关系只要存在其他的解决途径，便认定债权人与债务人已经选择的解决方案（转化为租赁关系）无效或不能得到法律的保护，岂不荒唐！三、拍卖公告已详细披露案涉房屋存在的14年的租约且租金已一次性支付，因此无法交吉，冯秀玲参加拍卖并以远低于市场的价格拍得案涉房屋，应视为接受房屋的现状。冯秀玲拍得案涉房屋的成交价仅为市场价格的55.72%，远远低于无瑕疵房屋的市场价值，现却要求享受无瑕疵房屋所有权人的权利，要求罗永忠腾退房屋、支付租金，既于法无据，也完全不合情理。四、本案程序错误。冯秀玲提交的起诉状显示，冯秀玲的代理人王弦系冯秀玲女婿，本案开庭时，罗永忠代理人便提出不知王弦是否为冯秀玲女婿，即使双方真的是女婿与岳母关系，王弦也不是冯秀玲民事诉讼法意义上的近亲属，不能成为冯秀玲的代理人，一审法院无视法律规定，对于罗永忠代理人提出的异议不予理睬，在冯秀玲全程未参加诉讼的情况下，作出判决。综上，一审法院对上述事实认定错误，适用法律错误，程序错误。请求二审法院依法改判，以保护罗永忠的合法权益。被上诉人冯秀玲答辩称：一、一审判决认定抵债合同系债权债务关系而非租赁关系，定性准确。二、罗永忠与原业主吴春香之间的债权债务关系真实性不能确认。罗永忠主张的借款是前后分四次出借且借款时间跨度四年，罗永忠述称从未收到过利息；而罗永忠代理律师确认罗永忠是吴春香的司机，从罗永忠主张的收入能力、出借能力，多次长期出借、从未收到利息的事实来说，不符合一般的借贷情况。吴春香有大量房屋在同一个时间段进行拍卖，所有的拍卖中均显示有长期租约，并且都是表述是业主单方宣称有长期租约，其目的明显是吴春香用于对抗执行所虚构出来的租赁关系。一审中，我方申请对抵债合同及其他的一些书证形成时间进行鉴定，一审法官要求对方出示可以协助鉴定的笔迹样本。罗永忠在连法院都无法联系到吴春香的情况下，叫吴春香到庭，但吴春香拒绝提供对形成时间鉴定有帮助的样本，仅提供个人签名样本，导致鉴定无法继续。三、根据网上查询可知，与我方同一时间通过司法拍卖网站淘宝竞买的与涉案房屋同一栋上一层同等户型、同等面积的另一套房屋的拍卖成交价为260万，所以我方是按照正常的价格进行竞买。对方在上诉中对拍卖成交价格提出的异议是不成立的，拍卖成交价不含代为履行租赁义务。四、罗永忠与吴春香签订的使用权抵债合同中，明确了罗永忠在使用该房屋的过程中，仍有权继续追讨金钱债权，这是明显区别于租赁合同的。故使用权抵债合同本质上属于债权债务关系。2018年7月11日，冯秀玲向一审法院起诉请求：一、罗永忠立即停止对增城区新塘镇山××房的侵权并腾退；并由罗永忠向其支付租金收益损失（从2018年2月27日起计至实际腾退还上述房屋之日止）。一审法院认定事实，2018年2月25日，广州市黄埔区人民法院作出（2016）粤0112执4081号执行裁定书，该裁定书记载以下，关于陈敏健申请执行吴春香、丁健灵民间借贷纠纷一案，本院作出的（2016）粤0112民初2781号《民事判决书》已经发生法律效力。因被执行人未主动履行上述生效法律文书确定的义务，本院依法查封了被执行人吴春香名下位于增城市新塘镇山××房××房产××套，并在另案（2017）粤0112执4563号案中，于2018年1月22日10时至2018年1月23日10时止在淘宝网依法公开拍卖上述房产。拍卖中，竞买人冯秀玲以人民币2730320元的最高价竞得。据此裁定以下，一、解除对被执行人吴春香名下位于增城市新塘镇山××房××房产××套的查封，涂销上述房产的抵押；二、位于增城市新塘镇山××房的的所有权及相应的其他权利归买受人冯秀玲所有；三、买受人冯秀玲可持本裁定书到房屋管理机构办理相关产权过户登记手续。2018年4月24日，冯秀玲取得涉案房屋的不动产权证，该证载明，冯秀玲为权利人，共有情况为单独所有，附记显示，根据（2016）粤0112民初2781号、（2016）粤0112执4081号执行裁定书、协助执行通知书所得。一审庭审中，一、罗永忠提供以下证据，拟佐证其抗辩，（一）落款日期为2015年8月28日的《房屋使用权抵债合同书》（出租方、甲方为吴春香、承租方、乙方为罗永忠），合同约定，“至2014年12月4日，甲方欠乙方债款共计70万元，为保证欠款偿还，甲方自愿以位于增城区新塘镇山××房自有房屋使用权抵偿欠款，双方经协商达成一致意见：一、房屋使用权抵偿欠款1、甲方以享有产权的房屋14.7年使用权以抵偿对乙方的70万元欠款本金，视为乙方对该房屋的租金已付清，无需向甲方另行支付任何费用，享有了房屋使用权。2、房屋使用权担保：乙方行使房屋使用权的同时，仍有权选择要求甲方偿还现金；如乙方要求甲方偿还现金且全额按约定本息收到，收到之日起，房屋使用权返还甲方。此种方式，即甲方以房屋使用权为其欠款的全额偿还提供担保。3、甲方承诺对房屋所有权以任何方式处置（含被第三方处置所有权），均不得影响、妨碍乙方依本合同享有的使用权；……三、使用年限为14.7年，即从2015年8月28日起至2030年3月27日止。……”。（二）落款日期为2014年12月4日的《借条》以及相应的户名为罗永忠的四份银行转账流水及户名为吴春香的银行账户详细清单，其中借条载明“今借到罗永忠现金70万元正借款日期分别为2011.7.8借20万2011.12.9借20万2013.4.2借10万2014.12.4借20万利息为每月1%计利”，并有“借款人吴春香”的签名字样及捺印；四份银行转账流水的汇款金额以及汇款时间对应上述借条的金额及时间。（三）网页截图打印件，该截图显示，在淘宝网的司法拍卖中，涉案房屋备注了“不交吉、剩余14年租约”；涉案房屋的公开拍卖的公告中载明，拍卖标的为涉案房屋（不交吉，据业主称该房产剩余14年租约，租金已一次性付清），本拍品按现状拍卖，房屋的腾退由买受人自行解决。二、冯秀玲陈述以下，其主张从2018年2月27日起计租的依据是其系于该日取得执行裁定书，并表示若法院以其成为涉案房屋产权人当日起计租亦无意见；租金标准按2017年同时期同地段房屋租金标准计算。一审法院认为：本案争议是冯秀玲是否有权收回涉案房屋。罗永忠和吴春香签订的《房屋使用权抵债合同书》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，并不同于出租人与承租人订立的房屋租赁合同，因此该合同为债权债务合同。同时，在罗永忠与吴春香之间的借款关系并未经过诉讼或其他程序予以确定的情况下，即使涉案《房屋使用权抵债合同书》不能履行，罗永忠与吴春香之间的债权、债务还可通过其他途径得以实现，并非不能得到救济。故本案并不适用买卖不破租赁原则，因此冯秀玲诉请要求罗永忠搬离涉案房屋，理据充分，予以支持。至于房屋占用费。应从冯秀玲成为涉案房屋权属人当日即2018年4月24日起按涉案房屋同时期同地段租金标准计至付清之日止。参照2017年广州市房屋租金参考价的标准，涉案房屋所在地段的租金为15元/平方米/月，即罗永忠应向冯秀玲支付涉案房屋的每月占用费为3172.05元。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2019年1月18日作出判决如下：一、罗永忠应于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离、腾空位于增城区新塘镇山××房并返还给冯秀玲；二、罗永忠应于本判决发生法律效力之日起五日内向冯秀玲支付房屋占用费（从2018年4月24日起按每月3172.05元标准，付至搬离之日止）；三、驳回冯秀玲的其他诉讼请求。一审案件受理费14321.3元，由罗永忠负担。经查，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：租赁合同是出租人将租赁物交付使用人使用、收益，出租人支付租金的合同。本案中，涉案《房屋使用权抵债合同书》明显不具备上述租赁合同的基本特征。首先，《房屋使用权抵债合同书》第一条明确约定房屋使用权抵偿欠款，即涉案房屋原业主吴春香以涉案房屋一定年限的使用费折抵其对罗永忠的欠款，属于双方对债务清偿方式所做约定。其次，《房屋使用权抵债合同书》第二条明确约定，在使用期内罗永忠可以要求吴春香以现金方式偿还欠款本息，此时涉案房屋使用权仅作为吴春香清偿债务的担保。由此可见，《房屋使用权抵债合同书》不符合租赁合同的基本特征，性质明显为债权债务合同。一审判决对《房屋使用权抵债合同书》的定性处理正确，本院予以确认。冯秀玲作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益等民事权益，其诉请罗永忠搬离涉案房屋并给付占用期间的房屋使用费，合法有据，一审判决予以支持并无不当。罗永忠坚持一审抗辩意见，依据买卖不破租赁原则提出上诉，该上诉主张的事实依据不成立，本院不予采纳。综上所述，罗永忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28642.60元，由上诉人罗永忠负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇一九年七月十五日书记员  曾美玲