贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2216号 上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：毕节市碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。联系电话：0857-863****。 法定代表人：刘利,该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224200310883797。 被上诉人（一审原告）：周晶晶，女，彝族，1985年10月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：刘彬，男，汉族，1985年7月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人周晶晶、刘彬商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1595号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.根据双方合同约定，办理入住手续前，买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。一审法院认定上诉人应于案涉商品房交付之日起360日内，将办理商品房产权转移登记的有关文书交付被上诉人，有悖双方合同约定。2.上诉人已取得商品房备案证明书，具备办理商品房转移登记的条件，但在被上诉人未向上诉人提交办证资料以及未与上诉人建立委托关系的情形下，上诉人无法为被上诉人办理转移登记，被上诉人亦可自行办理，不存在因上诉人原因导致被上诉人不能办理转移登记的情形。3.被上诉人于2018年6月23日才将办证资料提交上诉人并支付代办费用，上诉人按照补充协议的约定，在被上诉人提交资料后的360日内为其办理了产权转移登记并已交付权属证书，至此，上诉人的义务履行完毕，不具有违约事实。4.被上诉人系以按揭方式购买房屋，逾期办证不会给其造成损失，且《商品房买卖合同》已对逾办证的违约金进行了约定，被上诉人未举证双方约定的违约金低于其实际损失，一审法院以金融借款利率为标准计算违约金，于法无据。 周晶晶、刘彬答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 周晶晶、刘彬向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金（违约金以原告已付购房款397,582元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍从2015年10月14日计算至2018年12月17日）；2.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年7月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市碧阳大道碧阳国际城第23幢1单元20层1号房，房屋建筑面积119.4平方米，套内建筑面积99平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4,015.98元，总价款397,582元；买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款119,582元，余款278,000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，履行完毕合同约定的义务。2015年7月16日，被告将涉案房屋交付原告使用后，未按照合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，直至2018年12月17日，被告才履行完毕为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因原、被告双方在合同中约定的违约金过分低于给原告造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，虽原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方式，但因约定过低，且被告给原告造成的损失数额难以确定，根据《中国人民银行关于贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，因此，要求被告以原告已支付购房款总额397,582元为基数，从被告逾期之日（2015年10月14日）起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算至实际办理完毕房屋权属证书并交付原告之日止。 一审法院认定如下事实：2013年7月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市碧阳大道碧阳国际城第23幢1单元20层1号房，房屋建筑面积119.4平方米，套内建筑面积99平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4,015.98元，总价款397,582元；买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款119,582元，余款278,000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，履行完毕合同约定的义务。2015年7月16日，被告将涉案房屋交付原告使用后，未按照合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，直至2018年12月17日，被告才履行完毕为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，但未向原告支付违约金。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《补充协议》约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。被告将涉案房屋交付原告入住的时间为2015年7月16日，根据约定应视为2015年7月16日后的360日内，即2016年7月12日前，被上诉人应将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告。被告于2018年12月17日才履行完毕为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，予以支持。关于违约金的计算标准的问题，原、被告在《补充协议》中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。原告认为双方在合同中约定的违约金过分低于给原告造成的损失，请求法院予以调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，虽原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方式，但因约定过低，且被告给原告造成的损失数额难以确定，根据《中国人民银行关于贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告要求被告以原告已支付购房款总额397,582元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算违约金的请求于法有据，予以支持。被告的辩称理由未能提供证据予以证明，无事实依据，不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起五日内支付原告周晶晶、刘彬位于毕节市碧阳大道碧阳国际城第23幢1单元20层1号房逾期提交办理前述房屋转移登记有关文书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款397,582元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算，时间从2016年7月13日起至2018年12月17日止；二、驳回原告周晶晶、刘彬的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 本案审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。 经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。依据当事人一审提交的证据，本院另查明：上诉人于2018年6月19日为被上诉人开具购房发票，被上诉人于2018年6月23日向上诉人提交办证资料。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.上诉人是否应当承担逾期办证违约责任；2.一审法院对违约金标准的认定是否得当。 关于第一个争议焦点。依据《商品房买卖合同补充协议》第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房转移登记的一致意思表示。为此，被上诉人需向上诉人移交应由买受人提交的办证资料。从本案实际情况看，双方仅明确了出卖人向不动产登记机关递交办证资料的期限，而未约定买受人向出卖人移交办证资料的时间。结合补充协议第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定看，上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，亦当确保被上诉人不因上诉人原因，不能及时向其移交应由买受人提交的办证资料。在案证据显示，被上诉人于2016年7月16日办理入住手续，而上诉人于2018年6月19日才为被上诉人开具购房发票，凭此票据方得以缴纳房屋契税，完善办证资料。由此可见，被上诉人未能在办理入住手续前提交办证资料是上诉人的原因所致，上诉人未履行在先义务，阻碍了本案办证条件的成就，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审法院认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内，为被上诉人办理商品房转移登记，符合本案实际。上诉人逾期未履行义务构成违约，应当承担违约责任。 关于第二个争议焦点。本案争议双方已在《商品房买卖合同》中就逾期办证的违约责任进行了明确约定，违约金条款对双方具有法律约束力。被上诉人以双方约定的违约金过低为由，请求人民法院予以调整，但其未举证证明违约金确低于实际损失，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被上诉人应当承担不利后果。一审法院以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍，认定本案违约金标准，于法无据，本院予以纠正。 综上，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求部分成立，对其合理部分予以支持，对其无理部分，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1595号民事判决第二项，即：驳回原告周晶晶、刘彬的其他诉讼请求。 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1595号民事判决第一项，即：被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起五日内支付原告周晶晶、刘彬位于毕节市碧阳大道碧阳国际城第23幢1单元20层1号房逾期提交办理前述房屋转移登记有关文书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款397,582元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算，时间从2016年7月13日起至2018年12月17日止。 三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内，以397,582元为基数，按日万分之一向被上诉人周晶晶、刘彬支付2016年7月13日至2018年12月17日期间的违约金。 四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限 公司负担20元，由被上诉人周晶晶、刘彬负担5元；二审案件受理费50元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担40元，被上诉人周晶晶、刘彬负担10元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年七月八日 法官助理 任云娇 书 记 员 何婷婷