江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终1140号上诉人（原审被告、反诉原告）：郁田甜，女，1988年12月4日生，汉族，住扬州市江都区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱霞，女，1971年6月1日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：钱玉琨，江苏海之阳律师事务所律师。上诉人郁田甜因与被上诉人朱霞房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2018）苏1202民初4232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郁田甜上诉请求：撤销江苏省泰州市海陵区人民法院（2018）苏1202民初4232号民事判决，依法改判上诉人承担7万元赔偿责任；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人延期交付店面房给被上诉人，不是上诉人单方面的原因导致。1.上诉人多次向被上诉人主张退还1万元押金，但被上诉人没退。2.在房屋租赁期间，由于房屋漏水导致上诉人的装潢严重受损，且被上诉人作为房主一直不出面维修，而是由上诉人自己找人维修并提供了发票，但被上诉人没有支付该部分维修费用。3.上诉人决定搬离案涉房屋时，发现电表箱由被上诉人拆掉，电动卷帘门打不开，导致上诉人无法进入房屋搬走自己的财物。被上诉人恶意拆除电表箱的行为还造成上诉人售卖的商品全部受损、滞销。4.对于被上诉人的损失，上诉人负有责任并愿意承担损失，但被上诉人也有不可推卸的责任，应当减轻上诉人的赔偿责任。被上诉人朱霞辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。1.案涉损失完全是因上诉人在租期届满后未能及时交还房屋所致，从房屋租赁协议约定的内容可见，1万元押金的返还负有前提条件，被上诉人暂时不退还押金具有正当理由，且若上诉人及时交还案涉房屋，便不存在1万元押金被扣留，也不会造成相关人员损失的扩大。2.案涉房屋在租赁期间凡是出现需要维修的情形，被上诉人总会及时维修，并不存在上诉人自行维修的情形，即便其自行维修，也未能提交相互印证的证据予以证明。3.案涉房屋所有权已经在2016年11月变更登记在购买人宋爱军、张雨琴名下，房屋租赁期限截止2017年3月，若如上诉人所称租赁期限届满之后，其欲搬离时发现电表箱被拆掉，但此时被上诉人已非案涉房屋所有权人，如何能够至供电部门办理电表箱暂拆手续。卷帘门即便不能通过电力开启，还可以借助手动钥匙等方式开启，可见是上诉人自行扩大了损失，且亦无证据表明电表箱被拆除之后造成上诉人相关财物损失及具体损失的金额。4.被上诉人在准备出售案涉房屋时，已经告知上诉人相关事宜，且其也明确表示放弃作为承租人所享有的优先购买权，在房屋租赁期间届满以及与买受人宋爱军、张雨琴约定的交房日期之前，被上诉人也均通过各种方式告知上诉人应及时搬离并交还案涉房屋，但其拒绝搬离。朱霞向一审法院起诉请求:1.终止双方之间的租赁协议；2.判令郁田甜赔偿朱霞损失100000元及从2018年7月15日起至实际给付之日止，按年利率6%计付的利息；3.判令郁田甜向朱霞给付违约金40000元；4.诉讼费由郁田甜承担。郁田甜向一审法院反诉请求：1.判令朱霞返还郁田甜押金10000元；2.判令朱霞支付郁田甜房屋漏水维修费损失3000元；3.判令朱霞支付郁田甜因租赁房屋无法进入产生的货物损失6635元；4.本诉与反诉费用由朱霞承担。一审法院认定事实：2015年4月10日，朱霞（甲方）与郁田甜（乙方）签订店面房租赁协议一份，约定郁田甜租赁朱霞坐落于上下两层面积为50.73平方米店面房，租期从2015年4月20日起至2017年3月19日止，乙方在本协议签订之日起一次性缴纳保证金10000元，租赁期限届满，甲方扣除乙方应缴未缴款项或应赔偿款项后的剩余保证金，由甲方及时无息给付乙方。如一方发生违约行为，违约方除向守约方给付应该支付或赔付的全部款项以及因违约而承担的一切经济损失、经济赔偿和法律责任外，还必需一次性向守约方给付违约金肆万元整。协议签订后，朱霞向郁田甜交付了租赁房屋，郁田甜向朱霞交付了押金10000元。2016年10月30日，朱霞与案外人宋爱军、张雨琴签订房地产转让合同一份，约定由宋爱军、张雨琴购买朱霞上述房屋，转让款总价950000元，2017年4月30日前交房。因郁田甜在租赁合同到期后，未向朱霞交还房屋，导致朱霞不能履行向宋爱军、张雨琴的交房义务。为此，宋爱军、张雨琴将郁田甜诉至法院，要求排除妨害，一审法院于2017年6月29日作出（2017）苏1202民初2783号民事判决，判令郁田甜于判决生效之日起十日内将上述房屋腾空并交还宋爱军、张雨琴，郁田甜不服，提出上诉，泰州市中级人民法院于2017年11月30日驳回了郁田甜的上诉。该案经强制执行，郁田甜于2018年3月17日搬离案涉房屋。2018年4月11日，宋爱军、张雨琴以朱霞违反房地产转让合同的约定为由，将朱霞诉至法院，2018年6月21日，泰州市姜堰区人民法院作出（2018）苏1204民初2581号民事判决，判令朱霞于判决生效后十日内赔偿宋爱军、张雨琴因未按约交付房屋的损失100000元。2018年7月14日，朱霞将上述100000元给付宋爱军、张雨琴，现朱霞诉讼来院，郁田甜亦提出反诉。一审法院认为，朱霞与郁田甜签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，且内容未违反法律强制性规定，应当作为确定双方权利义务的依据。依照双方租赁合同的约定，租赁关系至2017年3月19日终止，合同终止后，郁田甜应按合同约定将租赁房屋交还朱霞，郁田甜迟迟不交，应属违约，应赔偿因此所致朱霞的损失。关于朱霞的损失认定一节，朱霞向宋爱军、张雨琴承担100000元的赔偿义务，已经泰州市姜堰区人民法院生效判决予以确认，朱霞已实际给付，朱霞主张郁田甜给付100000元及利息，应予支持，利息应从2018年7月15日开始起算，按照中国人民银行同期存款利率计付至实际给付之日止；关于朱霞主张的违约金40000元，根据租赁合同约定，该违约金系损失以外的违约金，应属惩罚性违约金，朱霞按照约定向郁田甜主张，并无不当，关于惩罚性违约金具体数额确定一节，郁田甜在庭审中对此提出抗辩，根据法律规定，合同双方约定的违约金不得超过因违约所致损失的30%，郁田甜违约所致朱霞损失为100000元，因此，将上述惩罚性违约金调整为30000元。关于朱霞诉请终止其与郁田甜租赁合同一节，双方合同已到期终止，租赁房屋亦已交还宋爱军、张雨琴，双方合同已事实终止，朱霞诉请终止合同已无必要。关于郁田甜反诉请求一节，朱霞对退还10000元押金并无异议，对此予以确认；关于郁田甜主张的房屋维修损失，根据郁田甜提交的微信聊天记录，朱霞不存在拒绝维修的情形，且郁田甜提交的微信聊天记录显示其要求维修的时间为2016年5月，而其所提交的防水维修记录单显示维修费用发生在2015年9月，郁田甜提交的证据之间不能相互印证，其关于房屋维修费的主张难以支持；至于其主张的货物损失一节，郁田甜在与朱霞未能就房屋续租达成一致意见时，应当及时将货物搬离，将房屋交还朱霞，然而其仍继续占有使用房屋；郁田甜称朱霞将房屋断电导致电动卷帘门无法打开，未提供证据证明系朱霞所为；且电动卷帘门除电动钥匙外，还应有手动钥匙，郁田甜未合理使用手动钥匙避免损失发生，因此引发的损失应由其自行承担，其该节诉请亦难以支持。综上所述，扣减朱霞应返还郁田甜的押金10000元，郁田甜还应赔偿朱霞违约损失90000元及利息，并承担30000元的惩罚性违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，第二百三十五条之规定，一审判决：一、郁田甜于判决生效之日起十日内赔偿朱霞损失100000元（扣减朱霞应返还郁田甜押金10000元后，郁田甜实际应付人民币90000元）及从2018年7月15日起按中国人民银行同期存款利率计付至实际给付之日止的利息。二、郁田甜于判决生效之日起十日内给付朱霞违约金30000元。三、朱霞于判决生效之日起十日内返还郁田甜押金10000元（此款从郁田甜应付朱霞的赔偿款中直接扣减，朱霞无需实际给付）。四、驳回朱霞其他的诉讼请求。五、驳回郁田甜其他的反诉请求。本诉受理费人民币3100元，由朱霞负担221元，郁田甜负担2879元（朱霞已预交，郁田甜于判决生效之日起十日内将应负担部分迳交朱霞）；本案反诉受理费人民币146元，由郁田甜负担72元，朱霞负担负担74元（郁田甜已预交，朱霞于判决生效之日起十日内将应负担部分迳交郁田甜）。二审中，上诉人郁田甜提交一份U盘，主要内容是2015年至2016年期间，案涉房屋漏水照片和维修之前跟被上诉人朱霞短信聊天记录截图，证明上诉人发现房屋漏水之后先通知朱霞进行维修，朱霞让我找她的亲戚，但是没有联系上。被上诉人朱霞质证称，上诉人提交的证据不能证明其对案涉房屋自行进行了维修以及花费了维修费用，且从上诉人提供的短信内容来看，凡是案涉房屋出现渗漏或者破损情况，上诉人总会联系被上诉人进行维修，而实际上也是被上诉人自己对房屋进行维修，不存在上诉人自行维修以及产生相应损失的情形。二审审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、被上诉人朱霞是否应对其所受损失承担相应的赔偿责任；二、上诉人郁田甜主张被上诉人朱霞赔偿其维修案涉房屋的费用及货物滞销受损有无事实和法律依据。关于争议焦点一，上诉人郁田甜与被上诉人朱霞签订的店面房租赁协议，明确约定租期截止2017年3月19日，如一方发生违约行为，违约方除向守约方给付应该支付或赔付的全部款项以及因违约而承担的一切经济损失、经济赔偿和法律责任外，还必需一次性向守约方给付违约金肆万元整。本案租赁期间，被上诉人朱霞与案外人宋爱军、张雨琴签订房地产转让合同，约定2017年4月30日前交房。因郁田甜在租赁合同到期后，未及时向朱霞交还房屋，导致朱霞不能履行向宋爱军、张雨琴的交房义务，且最终经法院强制执行后，郁田甜才于2018年3月17日搬离案涉房屋。同时，经另案生效判决确认朱霞因违反房地产转让合同有关交付房屋的约定，赔偿宋爱军、张雨琴损失100000元，该款项已经实际交付。本院认为，依照双方租赁合同的约定，郁田甜应按合同约定于租赁期限届满后及时将租赁房屋交还朱霞，但郁田甜却怠于履行交房义务，最终经强制执行后才搬离案涉房屋。一审据此认定上诉人郁田甜应赔偿因自身违约行为所致朱霞的全部损失，同时对于合同约定的惩罚性违约金酌情调整为30000元，于法有据，并无不当。关于争议焦点二，对于上诉人郁田甜主张的房屋维修费用，根据其提交的微信聊天记录，被上诉人朱霞不存在拒绝维修的情形，且上诉人郁田甜要求被上诉人朱霞维修的时间与其所提交的防水维修记录单显示的维修费用发生时间相差较大，相关证据不能相互印证，一审未予支持该部分费用，符合案件事实，亦无不当。同时，上诉人郁田甜应于租赁期限届满后及时将相关货物搬离案涉房屋，其也未能提供证据证明系朱霞将房屋断电导致电动卷帘门无法打开，且卷帘门也可以通过其他合法途径开启，故对于上诉人郁田甜所主张的货物损失，系因其自身未能采取合理的措施予以避免所造成，即便存在相应的损失，也应由上诉人郁田甜自行承受，而不应由被上诉人朱霞予以赔偿。综上所述，上诉人郁田甜的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人郁田甜负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭审 判 员  缪翠玲审 判 员  顾春旺二〇一九年七月三日法官助理  鲁兵兵书 记 员  蒋 琳