广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初12254号原告：陆凤鸣，女，汉族，1963年7月24日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：樊相帮，广东瀛双律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地佛山市禅城区季华五路******之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。原告陆凤鸣诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（下简称雄盛王府公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月12日公开开庭审理。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付逾期交楼违约金28120.36元（从2017年4月1日起计至2019年3月28日，并请求支付至实际清偿之日）；2、被告支付原告因实现上述债权的法律服务费用3250元（1000元基础费加得款金额的8%，以实际判决为准）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月29日，原、被告在售楼中心签订《广东省商品房买卖合同》。根据《广东省商品房买卖合同》约定:（1）出卖人应当在2017年3月31日前，将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；（2）逾期超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金；（3）交付标准是该商品房经竣工验收合格且按照合同第十一条的规定出示相关文件。2017年3月1日，原告收到由被告寄出的《延期交楼通知书》，明确表示被告于合同约定的时间（2017年3月31日）不能向原告交付涉案房屋；2018年1月20号被告通知原告于同年的1月29日进行收楼，然而原告到涉案房屋进行验收时发现该房屋远远达不到交付的标准，随后多次催促物业进行整改，物业迟迟不见行动，直至今日涉案房屋仍未符合交房标准。根据《广东省商品房买卖合同》的约定，被告应以该商品房的市场租金向买受人支付违约金:30元/平方米×38.68平方米/30天×727天=28120.36元。被告雄盛王府公司辩称：一、原告主张违约金从2017年4月1日起计至2019年3月28日没有依据。违约金应从2017年4月1日开始计算至2018年1月24日，共298天。2018年1月17日案涉房屋已经竣工验收合格，并取得《竣工验收备案表》。根据原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，案涉房屋只需要经竣工验收合格即符合交付条件。因此，被告于2018年1月20日向原告发出《收楼通知书》、《商品公寓使用说明书》、《佛山雄盛王府广场公寓质量保证书》及《收楼须知》，通知原告及时前来收楼，但原告无理由拒不收楼，后被告又于2018年5月18日再次发出《催收楼通知书》通知原告，但原告至今仍未收楼。根据《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定，原告应在收到《收楼通知书》之日起5日前来验收涉案房屋，否则视为原告同意接受涉案房屋。因此，计算违约金的截止日期应为2018年1月24日止。二、根据佛山市禅城区国土城建和水务局《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》，通知规定石湾街道住宅用房电梯（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。同时，案涉房屋为毛坯房，其市场租金标准应根据上述通知确定。另，原告主张的法律服务费用没有依据。综上，被告需支付的逾期交楼违约金应按每月22元/平方米，从2017年4月1日开始计算至2018年1月24日，共298天，22元/月/平方米*38.68平方米/30天*298天=8452.87元。诉讼中，原告举证如下：1、《广东省商品房买卖合同》。证明双方关于交楼时间、交楼标准及逾期交楼违约责任的相关约定。收楼通知书。证明被告通知原告收楼。3、通知书。证明被告委托的物业公司对收楼时间进行了重新安排，安排的时间为2018年1月29日。4、催收楼通知书。证明被告确认其违约及延期交楼的原因是未取得竣工验收测绘报告，未将验收备案表和测绘报告公示。5、照片和光碟一张。证明原告至今没有收楼是因为涉案房屋还存在质量问题。诉讼中，被告举证如下：1、《竣工验收备案表》。证明案涉房屋于2018年1月17日已竣工验收合格，符合交付标准。2、《收楼通知书》、《商品公寓使用说明书》、《佛山雄盛王府广场公寓质量保证书》、《收楼须知》、收楼通知书EMS单、物流跟踪单。证明案涉房屋达到交付条件后已按合同约定于2018年1月19日向原告发出《收楼通知书》，通知原告收楼。《催收楼通知书》、催收收楼通知书EMS单。证明因原告无理由拒绝收楼，被告再次发出催收楼通知书通知原告收楼。佛山市禅城区房屋市场租金指导标准。证明石湾镇街区域的住宅用房租金指导标准为每月22元/平方米，被告按该市场指导租金标准向原告支付逾期交楼违约金即符合合同约定。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1-4，被告对真实性均无异议，本院予以采信；证据5未提供原始载体，本院对真实性不予确认。被告提交的四组证据，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年3月29日，原告为购买禅城区季华四路68号二座1718室与被告签订《广东省商品房买卖合同》，该商品房的用途为办公，建筑面积38.68平方米，房屋总价380672元。合同主要约定：第八条交付期限。出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格的商品房交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经竣工验收合格；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于2018年1月19日向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄送达《收楼通知书》、《商品公寓使用说明书》及《公寓质量保证书》，该邮件于2018年1月20日签收。涉案物业由被告委托物业管理方也即第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼的具体事宜。根据第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司雄盛王府广场管理处出具的《通知书》，因收楼业主太多，物业公司对各楼层的业主安排分批收楼，涉案商品房安排的收楼时间为2018年1月29日。另查明，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。此外，就同一楼盘的一座715房（建筑面积为81.43平方米），本院作出的（2017）粤0604民初5088号判决书中确定雄盛王府公司应按44.41元/月/平方米的租金标准向该案原告支付逾期交楼违约金。该判决已经生效。庭审中，原告陈述因涉案房屋存在钢筋突出、地、地面不平面破裂等质量问题，其至今未办理收楼手续。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。关于原告诉请的逾期交房违约金。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交楼违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，故应结合相关情况具体确定。根据相关政府部门的通知，石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为22元/月/平方米；根据（2017）粤0604民初5088号民事判决书，涉案小区一座715房的租金标准为44.41元/月/平方米。本案为毛坯交房，结合本案实际情况，本院酌定涉案房屋的市场租金为30元/月/平方米。原告主张合法有据，本院予以支持。关于逾期交楼违约金的计算截止日期。首先，根据涉案合同第八条关于“交付期限”的规定，出卖人向原告交付的房屋只需具备竣工验收合格的条件，被告主张的取得竣工测绘报告书并非合同约定的出卖人向买受人交付商品房的约定条件。其次，根据涉案合同第十一条关于“交接”的约定，涉案商品房达到合同约定的交付标准，应同时符合以下条件：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经竣工验收合格；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。本案中，被告在涉案房屋取得《竣工验收备案表》后及时通知原告办理收楼手续，并同时邮寄送达《公寓质量保证书》及《商品公寓使用说明书》，且原告未举证证明被告交付的房屋存在坐落位置、户型与合同约定不符或竣工测绘面积不符合合同约定的情形，应承担举证不利的法律后果。综合以上两点，本院认定涉案房屋已经符合合同约定的交付标准，原告在收到被告邮寄的《收楼通知书》后应及时办理收楼手续，原告拒绝办理交付手续的理由不成立，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商品房的交付时间应为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。本案中，被告确认其委托第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼事宜，且根据该物业公司的收楼安排，涉案商品房办理收楼的时间为2018年1月29日，故本院确定验收期限应从2018年1月29日起算，因原告拒绝办理收楼手续的理由不成立，本院确定涉案物业的验收期限届满之日为物业公司安排的收楼日期之日起第五日，也即涉案物业的交付时间为2018年2月3日。原告抗辩涉案房屋存在地面不平、钢筋突出、墙面破裂等质量问题，因涉案房屋的交付标准为毛坯交楼，即便上述问题属实，亦属于质量问题，且不属于严重的质量问题，原告可以在收楼后要求被告进行维修，而非拒绝收楼，故本院对原告拒绝收楼的理由不予采纳。经核算，自2017年4月1日至2018年2月3日，被告应向原告支付逾期交房违约金为11952.12元（30元/㎡×38.68㎡÷30天×309天），原告主张超出部分，本院不予支持。至于原告主张的法律服务费，合同对此并未进行约定，原告要求被告负担依据不足，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陆凤鸣支付佛山市禅城区季华四路68号二座1718室2017年4月1日至2018年2月3日逾期交楼违约金11952.12元；二、驳回原告陆凤鸣的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取292元，由原告陆凤鸣负担192元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年七月二十三日书记员 廖凯锐