西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）藏01民终476号上诉人（原审被告）：西藏亮视达眼镜有限公司，住所地西藏自治区拉萨市宇拓路。法定代表人：邓正桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李荣科，西藏伟豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西藏自治区烟草公司拉萨市公司，住所地西藏拉萨市。法定代表人：曾涛，该公司书记。委托诉讼代理人：杨秋梅，西藏子产律师事务所律师。委托诉讼代理人：温友春，西藏子产律师事务所律师。上诉人西藏亮视达眼镜有限公司（以下简称亮视达眼镜公司）因与被上诉人西藏自治区烟草公司拉萨市公司（以下简称烟草公司拉萨市公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亮视达眼镜公司的委托诉讼代理人李荣科，被上诉人烟草公司拉萨市公司的委托诉讼代理人杨秋梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亮视达眼镜公司上诉请求：1.依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初67号民事判决书，裁定驳回被上诉人的起诉；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对本案的审理在程序上存在瑕疵，即被上诉人的诉讼主体不适格，应当依法驳回起诉。根据被上诉人在一审法院提出的证据材料显示，西藏自治区烟草公司将属于自己所有房屋的管理、使用、对外出租等事项委托其下属单位烟草公司拉萨市公司，烟草公司拉萨市公司按照其委托将拉萨市宇拓路17号西藏烟草大厦临街商品房租赁给上诉人使用，合同期限届满前，上诉人按照合同约定以书面形式向被上诉人请求续签合同，但没有得到被上诉人的任何正面回答。之后，被上诉人作为原告向城关区人民法院起诉，上诉人作为一审被告在开庭审理时表明被上诉人不能作为原告起诉，原因是被上诉人作为房屋所有权人西藏自治区烟草公司的代理人不能作为本案适格的主体，请求依法驳回。而一审法院没有采纳上诉人在一审的答辩和反驳。按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，代理人不得作为代理事项的诉讼主体。2.被上诉人剥夺上诉人房屋租赁合同延伸出来的“在同等条件下优先承租权”是不合理的，按照合同约定，在租赁期限届满前的约定期间内，上诉人已经向被上诉人书面申请续签合同，这就是在同等条件下主张优先承租权。但是一审法院没有就优先承租权作出处理。综上，请求二审法院公正裁判。烟草公司拉萨市公司辩称，首先，一审法院认定事实清楚，程序合法，依法应当予以维持；其次，上诉理由中，上诉称被上诉人主体不适格，但是在一审时我方提交了2014年公司房产资料移交表和中国烟草总公司西藏自治区分公司出具的证明，证明本案所涉房屋所有权已经划转给了被上诉人。所以我方的诉讼主体适格，上诉理由不成立，请求依法维持一审判决。同等条件下优先承租权不是法定权利而是合同约定，因为我们烟草公司内部审计问题，房屋的出租都是要经过统一对外招租的形式，我公司当时已告知上诉人需要参加拍卖后才享有优先承租权，但是上诉人放弃了其权利，所以上诉人无法承租是其自身的原因与我公司无关。烟草公司拉萨市公司向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原、被告就拉萨市宇拓路以北8号西藏烟草大厦临街商品房的租赁关系；2.请求依法判令被告将上述房屋恢复原状、返还房屋；3.请求依法判令被告自2018年12月4日起每月按市场租金70000元的二倍向原告支付房屋占有使用费400000万元；4.请求依法判令原告不予退还履约保证金40000元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月1日，西藏自治区烟草公司拉萨市公司与被告西藏亮视达眼镜有限公司签订《房屋租赁合同》，合同载明：“出租方：西藏自治区烟草公司拉萨市公司（以下简称甲方），承租方：西藏亮视达眼镜有限公司（以下简称乙方）；甲方将坐落于西藏拉萨市××路东侧商品房出租给乙方使用，该店面积为71平方米，每月租金为14200元，租金按月缴纳，每平方米200元，乙方承租后用于眼镜经营；该房屋租赁期限自2018年1月1日至2018年12月4日。期满后，甲方有权收回房屋，乙方应在本合同规定期满内腾房返还。乙方有意续租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得甲方同意后，双方就租金、租赁期限等权利义务另作协商，并重新签订房屋租赁合同；为保证本合同的履行，乙方应在签订本合同当日，向甲方支付人民币40000元作为履约保证金。在合同解除或终止后，乙方应按照本合同第八条的约定将完整、完好的房屋返还甲方，乙方在结清有关费用，办理完毕费用结清手续及乙方从租赁房屋搬离并按约定将租赁房屋交还甲方的条件下，甲方在10个工作日内无息退还乙方履约保证金；乙方逾期不搬离或不交还租赁房屋的，逾期之日起甲方收取双倍租赁费用作为房屋使用费（租金按当年度平均日租金的二倍计算，其他应向甲方缴纳的费用按实际发生额的二倍计算）；乙方逾期腾房超过5日的，甲方不予退还履约保证金并有权要求乙方按照合同约定承担违约责任…。”合同还约定其他条款。合同签订后，被告承租了该房屋，并用于眼镜经营。合同期满前，原告分别于2018年10月9日、11月8日向被告送达了房屋公开招租通知及租期届满终止租赁合同通知书，2018年11月26日、12月21日原告又分别向被告送达了要求被告于2019年1月4日前搬离房屋并将房屋恢复原状的通知。2018年12月13日，西藏金田拍卖有限公司受原告委托，对原告所有的位于拉萨市××路六间商品房的经营权面向社会进行公开拍卖，被告与拍卖公司签订了竞买协议书，被告未参加2018年12月20日的拍卖会。另查明，被告西藏亮视达眼镜有限公司已付清房租，该涉案房屋被告仍占有使用。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。西藏自治区烟草专卖局享有涉案房屋所有权，其将房屋的使用、管理、收益等权利委托给下级单位西藏烟草公司拉萨市公司未违反法律规定，故原告西藏烟草公司拉萨市公司与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同期限届满后，原、被告双方未重新签订租赁合同，原告于合同期满前向被告送达了租期届满终止租赁合同通知书及限期搬离房屋将房屋恢复原状的通知，被告签收了通知，故合同自通知到达对方时解除。被告抗辩在合同期限届满前30日向原告提出书面续租申请，合同未达到解除条件的意见无证据证实原告收到续租申请并征得了原告的同意，对被告的辩解意见不予采纳，故原告主张解除与被告租赁关系的诉讼请求，该院予以支持；合同期限届满后，原、被告未重新签订租赁合同，原告有权收回房屋，被告应当腾退租赁物，故原告主张被告将承租的房屋恢复原状，并返还房屋的诉讼请求，该院予以支持；现因被告仍未腾退房屋，故原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，该院予以支持。原告对涉案房屋租金进行评估的目的是规范开展房屋对外出租的竞拍活动，现原告参照涉案房屋租金的评估价值按照每月市场租金70000元的二倍要求支付400000元房屋占有使用费的请求，无相关事实与法律依据，该院不予支持。合同约定逾期不搬离或不交还租赁房屋的，按双倍租赁费作为房屋使用费，故应参照合同约定的租金标准由被告支付自2019年1月起至2019年3月止的房屋占有使用费85200元（14200元×2×3个月）；履约保证金是根据当事人约定而设立的合同之债的独立担保方式，合同解除被告应按合同约定将房屋返还原告，被告未按约定从租赁房屋搬离并返还房屋，故原告主张不退还履约保证金的诉讼请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告西藏自治区烟草公司拉萨市公司与被告西藏亮视达眼镜有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告西藏亮视达眼镜有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空位于拉萨市××路东侧商品房并返还给原告西藏自治区烟草公司拉萨市公司；三、被告西藏亮视达眼镜有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告西藏自治区烟草公司拉萨市公司支付房屋占有使用费85200元；四、原告西藏自治区烟草公司拉萨市公司不予退还被告西藏亮视达眼镜有限公司履约保证金40000元；五、驳回原告西藏自治区烟草公司拉萨市公司的其他诉讼请求。案件受理费7900元，依法减半收取3950元，由原告西藏自治区烟草公司拉萨市公司负担2826元，由被告亮视达眼镜公司负担1124元。二审期间，上诉人未提交新证据，被上诉人围绕上诉请求依法提交了如下证据：1.国家烟草专卖局经济责任审计工作底稿复印件，用以证明经国家烟草专卖局审计部门对被上诉人审计，认为被上诉人在房屋出租时未采用公开招租方式，租金未经评估，要求其进行整改。被上诉人应审计的要求，对本案所涉房屋的出租在合同期满后进行公开招、投标。上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。本院认为，该证据虽为复印件，但结合被上诉人在2018年11月26日、2018年12月21日向上诉人送达的《通知》以及上诉人签收行为，能够形成证据链，证明被上诉人在接到国家烟草专卖局审计部门整改要求后，通知上诉人参加招标，上诉人对招标一事是知晓的，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可；2.国家烟草专卖局、中国烟草总公司关于印发中国烟草总公司西藏自治区公司章程的通知国烟法【2017】182号文件复印件、2019年7月3日出具的《证明》原件一份，欲证明应中国烟草专卖局、中国烟草总公司的要求，西藏自治区烟草专卖局、中国烟草总公司西藏自治区公司实行“一套机构、两块牌子”的管理体制，两公司实为同一主体。上诉人对该组证据的真实性予以认可，对合法性、关联性及证明目的均不予认可。本院认为，该份《证明》上加盖有西藏自治区烟草专卖局及中国烟草总公司西藏自治区公司的公章，且公司章程明确载明了被上诉人主张的内容，故对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可；3.2019年2月14日出具的《证明》原件一份、《2014年局公司房产资料移交表》复印件一份，用以证明2013年6月西藏烟草专卖局（公司）将本案所涉的房屋所有权转移给烟草公司拉萨市公司。上诉人认为被上诉人非本案所涉房屋的所有权人，对该房屋不具有处分权，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。本院认为，该份《证明》上加盖有中国烟草总公司西藏自治区公司公章且资料移交表也显示本案所涉的房屋产权证已交付于烟草公司拉萨市公司，上述证据能够形成证据链，故对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可；4.《房屋所有权证》原件一份，用以证明1999年本案所涉的房屋办理产权证时，因相关部门工作失误，房屋所有权人的名字书写错误，现已将西藏烟草专卖局公司更改为西藏自治区烟草专卖局（公司）。上诉人对该证据的真实性予以认可，对证据的关联性及证明目的不予认可。本院认为，被上诉人提交的《房屋所有权证》系原件，故对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。本院根据上诉证据，认定事实如下：西藏自治区烟草专卖局、中国烟草总公司西藏自治区公司实行“一套机构、两块牌子”的管理体制，虽然存在两个名称，两公司实为同一主体。自2013年6月份起本案所涉房屋的使用、管理、收益等所有权实际交由烟草公司拉萨市公司所有，并于2014年1月27日将本案所涉的房屋所有权证（房权证拉萨市国字第101019976号）交付于烟草公司拉萨市公司。现房屋登记所有权证上载明的房屋所有权人为西藏自治区烟草专卖局（公司）。本院审理查明的其他事实及所依据的证据与原审法院一致。本院认为，本案争议焦点为：1.被上诉人是否为本案适格的主体；2.上诉人有无优先承租权。本院评析如下：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。结合本案，双方在签订租赁合同后，房屋出租方烟草公司拉萨市公司按照合同约定将房屋交付给了承租方亮视达眼镜公司，且在合同期限内保障了亮视达眼镜公司的承租权。虽本案所涉房屋产权登记所有人为西藏烟草专卖局（公司），但被上诉人提交的国烟法【2017】182号文件及中国烟草总公司西藏自治区公司的章程能够证明西藏自治区烟草专卖局（公司）与中国烟草总公司西藏自治区公司实行“一套机构、两块牌子”，实为同一主体，而中国烟草总公司西藏自治区公司出具了证明，证实2013年6月份本案所涉房屋的所有权交由被上诉人，由被上诉人对本案所涉房屋进行使用、管理、收益等。依据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。故虽本案所涉房屋的产权未变更到被上诉人名下，但中国烟草总公司西藏自治区公司出具的《证明》明确表明了被上诉人对房屋具有处分权，且上诉人作为合同的相对方在明知该权属关系下仍与被上诉人签订合同，属被上诉人的意思自治,且双方签订的合同不违反法律、行政法规等强制性规定,真实、合法、有效,双方均应全面按约履行。综上，本案的被上诉人为适格的主体。上诉人主张被上诉人主体不适格要求驳回起诉的上诉理由，本院不予支持。关于上诉人是否具有优先承租权。本院认为，按照合同缔约自由的原则，出租人与承租人的租赁关系终结后，应当由双方平等协商自愿达成协议。优先承租权是一项约定的权利而不是法定的权利，结合本案，2018年11月26日，被上诉人在合同期限届满前向上诉人发出通知，要求上诉人在合同期限届满后的延期一个月内进行搬离，同时传达了被上诉人应国家烟草局审计整改要求，对本案所涉的房屋进行统一公开招标进行招租，若上诉人有意继续租赁房屋，可参加统一招标活动，并且在同等条件下享有优先承租权。随后，上诉人与西藏金田拍卖有限公司签订了《竞买协议书（优先竞买权人）》，但事后由于上诉人自身的原因放弃了拍卖权，综上，上诉人自身放弃了其权利又主张被上诉人未保障其权利的抗辩理由实属不当，故本院对上诉人的该主张不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院查明事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元（西藏亮视达眼镜有限公司已预交），由上诉人西藏亮视达眼镜有限公司自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 拉    姆审 判 员 白  央  啦审 判 员 永 青 措 姆二〇一九年七月十九日法官助理 扎    宗书 记 员 希娜索朗曲珠