贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终5003号上诉人（原审原告）：姚礼娅，女，汉族，1971年4月17日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：钱宇，贵州玉顺律师事务所律师，执业证号：15201201310646595。被上诉人（原审被告）：绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区育才路******。统一社会信用代码：9152011356921111XY。法定代表人：钱伟华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张清梅，女，1986年3月8日生，汉族，系该公司法务主管，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：赵彩凤，女，1994年7月7日生，汉族，系该公司法务工作人员，住贵州省贵定县。上诉人姚礼娅因与被上诉人绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初1059号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚礼娅上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审案件受理费由上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决据以认定被上诉人不构成违约的理由是以上诉人已实际收房的事实行为认定上诉人已获得购买房屋的使用价值，被上诉人是否依照交付符合合同约定条件的房屋不作为是否构成违约的认定依据。这一事实认定应当错误。被上诉人明显存在故意隐瞒房屋不具备交付条件以及恶意逃避承担违约责任的行为，被上诉人交付不符合约定条件的房屋构成违约，依法应当构成合同法瑕疵履行的构成要件。二、一审判决适用法律错误。一审判决依据《商品房买卖合同》第十四条的约定认定上诉人放弃了追索被上诉人违约责任，且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定认定上诉人丧失违约主张权利。该法律适用应当属于错误。本案争议的是被上诉人瑕疵履行交付不符合合同约定的商品的违约责任。被上诉人绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司答辩认为，上诉人的上诉请求和理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。姚礼娅向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金8620元（参照逾期交房违约金标准即房屋总价每日万分之0.5暂从2017年6月27日计算至2019年1月22日，并判令被告向原告支付违约金至被告全部移交合同约定的该房屋相关证书之日为止）；二、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告2017年2月23日与被告签订商品房买卖合同购买其开发建设的绿地伊顿公馆A1栋4单元16层1号房屋，总价302462元，合同第十一条第一款第一项约定，出卖人应当在2017年6月26日前向买受人交付该商品房，第一款第二项约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、取得建设工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；3、满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品房住房交付备案证书》，第二款约定，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十二条约定，房屋交付时上水、下水、供电达到使用条件，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户。合同第十三条约定，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付，合同继续履行；逾期超过180日的，买受人有权退房，并对退房具体事宜进行了约定。合同第十四条约定，该商品房达到交付条件后出卖人应当在交付日的3日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及、地点以及应当携带的证件验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同签订后，原告付清了全部价款，被告2017年6月15日向原告发出书面交房通知称，案涉房屋已通过竣工验收，于2017年6月26日正式办理交接手续，并对办理时间、地点和所、地点和所需资料进行了告知被告的交房通知后于2017年7月11日对房屋进行验收后签订《绿地·伊顿公馆业主资料交接记录表》接收了案涉房屋。另，案涉房屋所在的A1、A6栋及A区地下室（土建）于2017年8月21日通过消防验收，于2017年11月2日通过竣工验收备案，于2017年12月25日取得房产面积实测报告。一审判决认为：本案的争议焦点是被告是否违约。经庭审明确，本案原告主张的合同违约金系指被告通知原告收房时隐瞒了该房屋未通过竣工验收备案和消防备案存在违约，其交房不符合合同约定，故参照逾期交房违约金标准承担违约责任。对此，法院认为，商品房买卖合同第十一条、第十二条对案涉房屋交付时应达到的条件进行了明确约定，当被告向原告交付的房屋未达到合同约定的条件时，原告有权依照合同第十四条约定拒绝接收房屋，由此导致的逾期交房违约责任由被告按照合同第十三条约定承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，本案双方当事人对交付使用没有特别约定。2017年6月15日被告通知原告收房时案涉房屋未完全达到合同约定的交付条件，但原告因急于使用房屋，于2017年7月11日在被告未向其出示合同约定的相关证书即原告明知被告交付的房屋不符合交付条件的情况下仍然对房屋验收后签字予以接收，实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，此后双方又没有就被告交付房屋时案涉房屋不符合合同约定的交付条件是否构成违约及其违约责任达成新的协议，且案涉房屋已于2017年8月21日通过消防验收，于2017年11月2日通过竣工验收备案，于2017年12月25日取得房产面积实测报告，因此，原告主张被告违约没有事实依据，其诉请参照逾期交房违约金标准要求被告承担交付房屋不符合合同约定的违约金没有事实和法律依据，对原告的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告姚礼娅的诉讼请求。案件受理费25元（已减半，原告已预交），由原告姚礼娅负担。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，上诉人系以案涉房屋未达到合同约定的交付条件为由，主张参照合同第十三条的约定要求被上诉人承担违约责任。从上述合同第十三条约定的内容来看，该条款不仅是对出卖人未按照合同第十一条约定的期限交房应承担责任的约定，也是对出卖人未按照合同第十一条约定的条件交房应承担责任的约定。本案合同第十四条明确约定：出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。因此，虽然根据一、二审查明的事实，本案所涉房屋交付时并未达到合同约定的交付条件，上诉人本有权依照合同第十四条的约定，拒绝接收房屋并要求被上诉人承担逾期交房的违约责任。但是，本案中，上诉人已实际接收了房屋，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为被上诉人已完成了本案房屋的实际交付。据此，上诉人在房屋未达交付条件的情况下接收房屋的行为应视为其对自己权利的处分，此后，其再以案涉房屋未达到约定的交付条件为由主张参照适用合同第十三条判令被上诉人承担违约责任的请求有悖于双方合同的约定，于法无据。故一审判决对此不予支持符合相关法律规定，并无不当。上诉人所提上诉理由，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姚礼娅负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  黄 新审判员  田 勇二〇一九年七月二十三日书记员  陈晓琦