安徽省岳西县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0828民初1747号原告：岳西县和平房地产开发有限责任公司，住所地岳西县温泉镇长宁工业区。法定代表人：刘和平，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪良宽，安徽方鲁生律师事务所律师。被告：王炯东，男，汉族，1968年9月6日出生，住岳西县。委托诉讼代理人：王小海，系王炯东兄弟。委托诉讼代理人：杨万贵，安徽皖岳律师事务所律师。原告岳西县和平房地产开发有限责任公司（以下简称和平房地产公司）与被告王炯东商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和平房地产公司委托诉讼代理人汪良宽，被告王炯东委托诉讼代理人王小海、杨万贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和平房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房款89501元；2、被告立即退让所侵占的原告车库及大阳台或折价支付原告车库及大阳台价款180000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2017年7月10日购买原告开发的坐落于岳西县天堂镇解放路城北二期住宅楼3单元101室，房屋建筑面积122.89平方米，单价3080元/平方米（比实际定价下浮了6%），合计购房款378501元。但被告只支付了购房款289000元，下欠89501元至今未付，且所侵占的车库及大阳台（约90平方米，建设成本800元/平方米）不包括在378501元购房款中，被告强行侵占并不支付对价。为此，原告请求法院判令被告立即支付原告购房欠款89501元，且退让出所侵占的车库及大阳台或折价支付原告车库及大阳台购价款180000元，合计269501元。王炯东辩称，原告所述不是事实：1、案涉房产，原告只是名义上的销售者，实际销售者是金建设；2、从名义上商品房销售合同来看被告购买的房屋和车库价款履行完毕，从实质上看，被告与金建设的口头合同也履行完毕；3、原告诉状所称支付款项情况不是事实；4、原告从开始购买房产时房屋和车库就是一并购买，并已装修交付使用多年，不存在侵占及返还。综上请求驳回原告诉讼请求。和平房地产公司围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据并经质证：1、营业执照、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告身份；2、商品房买卖合同复印件一份，证明被告购买原告商品房屋面积、价款及被拖欠原告房款等事实；3、图纸复印件2份，图片2张，证明被告侵占原告车库及车库房顶的事实。王炯东对和平房地产公司的质证意见：对证据1三性认可，但被告有证据证明原告仅是名义上的房屋销售者；对证据2，要求原告提供合同原件，据我方了解，有合同，但是这个合同不是被告本人签字的，该合同是操作合同而非实际执行合同；对证据3图片认可，图纸真实性、关联性不予认可，图纸是否为涉案房产图纸看不出来，达不到其证明目的，车库和房屋是一起购买的。对和平房地产公司提交的证据，本院认证如下：对证据1的真实性、合法性、关联性王炯东不持异议，本院予以采信；对证据2王炯东认为是操作合同而非实际执行合同，虽然该份证据是复印件，但王炯东认可该份合同，亦未提出实质反驳意见，故对该证据本院予以采信；对证据3中的照片王炯东对其真实性、合法性、关联性予以认可，本院予以采信，对图纸的真实性、关联性不予认可，经审查，该房屋图纸系诉争房屋所在建筑的施工图纸，故本院予以采信。王炯东为反驳诉讼请求，向本院提交如下证据并经质证：1、被告身份证复印件，证明被告的身份事项；2、岳西县和平房地产开发有限责任公司与金建设2009.4.18签订的协议书；3、岳西法院（2016）皖0828民初1844号民事判决书；证据2、3共同证明案涉城北二期住宅楼是由金建设借用和平房地产公司的资质开发的，商品房出卖人名义上为和平房地产公司，实质上是金建设。4、2014.6.20的商品房买卖合同；5、调查笔录；6、金建设2015.4.16出具的收条；7、金建设2011.4.11出具的伍万元收条及被告付款凭证；8、岳西县加一装饰有限公司2019.6.19的证明；9、被告住宅和车库现场照片；10、被告给金建设的信件；共同证明王炯东购买住房和车库不是与和平房地产公司洽谈的，而是与金建设口头约定并履行完毕的，其中2011年4月11日就支付金建设购房款50000元，金建设早已将住房和车库交付王炯东使用多年，并且车库与住宅供电线路连在一起，使用同一电表计量。11、安徽省物价局关于认真落实商品房住房销售一价清制度的通知；12、岳西县商品房销售价格备案申请表和岳西县商品住房销售价格备案表；共同证明商品房经营者应当严格按照经价格主管部门备案后的价格对外销售商品住房，实际销售价格不得高于备案价格，案涉车库备案价格每个10000元（每平方米500元）。13、安徽省安庆市地方税务局销售不动产统一发票；14、住宅专项维修资金专用收据；共同证明王炯东不欠和平房地产公司的购房款。和平房地产公司对王炯东的质证意见：对证据1无异议；对证据2真实性有异议，且达不到证明目的，金建设只是建房负责人而不是建房主体，建房主体仍是和平房地产公司；对证据3真实性无异议，但达不到证明目的；对证据4系复印件，不予认可；对证据5笔录真实性有异议，对陈桂香身份持有异议，且笔录内容中的回答是其个人猜测；对证据6真实性有异议，系复印件无法核实；对证据7经核实原件，确实是原件，但是与当事人和我陈述的不一致，我庭后和当事人核实在3日内回复法庭；对证据8没有关联性，即使是真实的也不能证明购买的是车库；对证据9无异议；对证据10三性不予认可；对证据11、12无异议；对证据13、14真实性无异议，但是发票开着是为了办理房产证使用，后一张发票的款项未支付。对王炯东提交的证据，本院认证如下：对证据1、9、11、12和平房地产公司不持异议，本院予以采信；对证据3、7、8、13、14的真实性和平房地产公司不持异议，但认为达不到证明目的，综合上述证据可以确认案涉房屋系金建设借用和平房地产公司资质开发，王炯东通过金建设陆续支付购房款后，和平房地产公司向王炯东出具了总计374624元购房款发票，案涉房屋及车库均已于2014年交付王炯东居住使用；同时可以印证证据2的真实性，故对证据2应予采信；对证据4、5的真实性、合法性、关联性和平房地产公司均持异议，该份证据系复印件，王炯东亦未提交合同原件进行核对，笔录系王炯东代理人单方所制作，陈桂香亦未到庭进行陈述，故对该2份证据不予采信；对证据6的真实性和平房地产公司持有异议，收条系金建设所出具，结合金建设系涉案房屋的实际开发人，且金建设出具收条金额低于购房发票总金额的事实，故对王炯东实际支付359000购房款的事实予以采信；对证据10的真实性、合法性、关联性和平房地产公司均持有异议，该证据系王炯东对金建设的个人陈述，且为复印件，可认为是王炯东的陈述，结合其他证据予以综合认定。本院根据确认的证据以及当事人当庭陈述，认定事实如下：金建设与和平房地产公司于2009年4月18日签订借用资质协议拟开发坐落于岳西县天堂镇解放路城北二期住宅楼，金建设于2011年预收王炯东购房款50000元。后金建设以和平房地产公司名义于2013年开发上述房屋，同年12月27日向岳西县价格主管部门提交《岳西县商品住房销售价格申请表》，并于2014年1月20日经价格主管部门依法核准，该申请表载明涉案房屋备案价为3160元/平方米，面积118平方米，总价372880元。车库备案价500元/平方米，车库面积为20平方米，总价为10000元。王炯东于2014年7月10日购买与和平房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定购买3单元101室，建筑面积122.89元，单价3080元，合计378501元。王炯东陆续向金建设支付包含2011年预付款在内的购房款总计359000元，2015年4月16日金建设向王炯东出具金额为359000的收条一份。期间和平房地产公司分别向王炯东出具金额100000元、80501元、198123元的购房款发票。案涉房屋及车库于2014年交付王炯东使用至今，案涉房屋且已于2015年11月办理了房产证。另，庭审中已告知和平房地产公司所主张的阳台使用权属于侵权纠纷，可另行主张，本案中不予审理，和平房地产公司同意并表示另行主张权利。本院认为：依法成立的合同，合法有效，当事人应当全面履行合同义务。本案中金建设借用和平房地产公司开发销售坐落于岳西县天堂镇解放路城北二期住宅楼，对外销售房屋均以和平房地产公司名义，现由和平房地产公司对外主张权利，故金建设就案涉房屋开发、销售对外行为应视为和平房地产公司行为，金建设与和平房地产公司之间属内部法律关系，其对外的权利、义务均应由和平房地产公司承受。王炯东通过金建设购买住宅楼3单元101室，并于2015年11月办理了房产证。王炯东陆续向金建设支付购房款的法律后果应由和平房地产公司承受。王炯东在接收房屋的同时接收案涉车库，并对车库进行装修、使用至今，期间金建设未提出异议，应视为金建设将房屋及车库同时售与王炯东，如前述，金建设就借用和平房地产公司开发、销售的对外法律后果应由和平房地产公司承受，故金建设此行为后果应及于和平房地产公司，和平房地产公司以王炯东未与其签订书面合同为由而主张未与王炯东达成销售车库的的主张应不予支持，故应确认和平房地产公司将案涉房屋及车库同时销售与王炯东。王炯东抗辩已按其与金建设的口头约定，全部履行了支付房屋及车库的价款，因其未能举证证明与金建设达成购买房屋及车库的总价款为359000元，金建设亦未出庭证明王炯东已履行全部的付款义务，故对王炯东此抗辩不予支持。虽然和平房地产公司向王炯东出具总计378624元的购房款发票，但基于王炯东自认只支付了359000元，且有金建设出具的收条佐证，故应认定王炯东总计支付了359000元。庭审中，双方未能就车库价格达成一致意见，按照相关规定，房屋销售价款不能超过备案价，案涉车库的备案价为10000元，车库交易时间亦发生在备案价有效期间，故案涉车库的价格应依据备案价10000元计算。王炯东与和平房地产公司签订的商品房买卖合同中案涉房屋总价为378501元，车库价格为10000元，总计为388501元，王炯东已支付359000元，尚欠29501元尚未支付，王炯东应及时支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、王炯东于本判决生效之日起十日内支付岳西县和平房地产开发有限责任公司下欠购买房屋及车库款29501元。二、驳回岳西县和平房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2671元，由王炯东负担671元，由岳西县和平房地产开发有限责任公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 员 刘东升二〇一九年七月四日法官助理柳文静代书记员 曹婉君