贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔02民终915号上诉人（原审原告）：罗瑞春，男，1979年10月20日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，被上诉人（原审被告）：六盘水中和置业有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥新区商贸物流城，统一社会信用代码：91520290590760084K。法定代表人：施昌平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：秦博，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202200510828179。委托诉讼代理人：吴凯翼，系贵州勤维律师事务所实习律师，证号：23081804110294。上诉人罗瑞春因与被上诉人六盘水中和置业有限公司（以下简称中和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省水城县人民法院（2018）黔0221民初4590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人罗瑞春，被上诉人中和置业公司的委托诉讼代理人秦博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗瑞春上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。原审法院认定“原被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，应予保护……被告逾期交付理应承担相应的违约责任……原告诉请并未超过诉讼时效……结合通知及复函内容可知，2015年下半年不动产登记工作开始改革，六盘水市国土资源局钟山经济开发区国土资源分局从2015年12月开始开展不动产登记，开始数据整合工作，从而暂时暂停办理不动产权证书。暂停办理不动产权证书的行为不是被告能预见和控制的事件，被告2018年11月2日才为原告办理完成不动产权证，是不可抗力造成的主张本院予以支持。”不完全符合真实情况。首先，上诉人与被上诉人2014年1月3日签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规禁止性规定，合法有效；合同约定被上诉人应于2015年9月30日前将房屋的所有权登记在上诉人名下并将不动产产权证书交付给上诉人，但被上诉人2018年11月2日才为上诉人办理完成不动产登记，其逾期交付不动产产权证书的行为已构成违约，理应承担相应违约责任；其次，上诉人的诉请具有诉讼时效中断的事由，并未超过诉讼时效；最后，上诉人基于对被上诉人的充分信任在合同签订当天将房屋全款、契税、维修基金等一次性支付给被上诉人，在双方约定的办理不动产产权证书的期间内，六盘水市国土资源局钟山经济开发区国土资源分局尚未开始开展不动产登记，未开始数据整合工作，被上诉人完全有能力在双方约定的期限内，在不动产登记工作改革之前为上诉人办理不动产产权登记，故自双方签订《商品房买卖合同》之日起至2015年9月30日期间并不存在客观阻碍办理产权登记的事由，被上诉人未及时为上诉人办理不动产产权证书实则是自身建筑消防安全未达到国家相关标准、花费时间整顿内部问题导致办理产权登记一再拖延，因此被上诉人未在约定的期限内办理完毕不动产产权证书的行为纯属违约行为，非受制于不能预见和不能控制的事件，非不可抗力因素造成。二、原审法院适用法律不当。不可抗力，是指订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，上诉人与被上诉人于2014年1月3日签订的合同并非官网正规合同，被上诉人未及时到相关部门进行备案、网签，导致被上诉人未在约定期限内办理完毕不动产产权证书；被上诉人系因为自身建筑消防安全等其他硬件设施未达到国家相关标准导致未在约定期限内办理完毕不动产产权证书，而政府部门不动产登记工作改革则是在被上诉人违约行为之后，二者并无冲突。因此被上诉人的行为不属不可抗力因素造成，不适用《中华人民共和国民法通则》关于不可抗力免除民事责任的规定，应当依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，认定被上诉人承担相应的违约赔偿责任。三、补充协议将购房总款352790元变更为342790元，是因为当时被上诉人告知我不承认10000元的补贴减房款就不能办证。被上诉人私自将两份合同体现的4928.91元的购房款在发票上更改为4544元以逃避税收。中和置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、上诉人主张被上诉人未按时办理产权证的原因是消防未通过验收，而非不可抗力，我公司将举证证实涉案房屋消防验收合格登记备案的时间是2014年10月12日，不存在上诉人所述的导致不能办证的原因是消防的问题。二、上诉人主张不动产登记改革时间在被上诉人违约行为之后，因此不适用不可抗力，一审中，被上诉人提供不动产登记中心出具的相关证明，均证实从2015年下半年由于不动产登记改革，开始停止办理产权登记相关手续，而双方合同中约定的办证截止期限为2015年9月30日，停止办理的期限持续到2017年10月，被上诉人于2017年10月31日向不动产登记中心提交涉案房屋的相关登记资料，不动产登记中心于2018年6月5日完成案涉房屋不动产的首次登记，罗瑞春的房屋于2018年9月29日在不动产登记中心登记，于2018年11月2日办结。在本案中不存在违约办证的问题，导致逾期办证的主要原因是由于不动产登记部门的机构改革，属于不可抗力因素。罗瑞春向一审法院起诉请求：一、判令被告与原告签订的《商品房买卖合同》有效，并支付逾期办理商品房转移登记的违约金37033.5元（从2015年11月30日起至2018年11月2日止，按每日合同约定已付房价款的万分之一计）；二、判令被告违规收取原告契税和维修基金16683元的资金占用费4337.58元（按银行年利息6%计，2014年1月3日至2018年4月28日止）；三、判令被告承担原告为了催被告办理商品房转移登记产权手续以及退还违规代收的未交付相关部门的办证契税和房屋维修基金的差旅费，酌情按4000元计。以上合计45371.08元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月3日，原告罗瑞春（买受人）与被告中和置业公司（出卖人）签订无合同编号《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告地处红桥新区红桥路与二纵线交汇处东南侧六盘水国际汽配城第A9幢1层105号房，建筑面积71.84平方米，其中套内面积70.08平方米，总价352790元；付款方式及期限为一次性付款，买受人应在2014年1月3日前支付全部房价款；出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2015年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在约定的期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任。同时该合同还对双方违约的其他事项作出了约定。合同签订后，原告于2014年1月3日向被告支付购房款352790元及其他费用16683.10元。2014年10月9日，原告罗瑞春（买受人）与被告中和置业公司（出卖人）又签订合同编号为1410090011《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告地处红桥新区红桥路与二纵线交汇处东南侧六盘水国际汽配城第A9幢1跃2层楼105铺号房，建筑面积71.84平方米，其中套内面积70.08平方米，总价352790元；付款方式及期限为一次性付款，买受人应在2014年10月9日前支付全部房价款；出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2015年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在约定的期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任。同时该合同还对双方违约的其他事项作出了约定。原告罗瑞春直到2018年11月2日才取得该房屋不动产登记证（黔（2018）钟山开发区不动产权第800395号）。另查明，原告因向被告购买房产房产证一直未办理原因到六盘水市信访局反映，2017年8月25日，贵州省钟山经济开发区住房和城乡建设局对原告的反映进行答复。被告向六盘水市国土资源局钟山经济开发区国土资源分局发函要求办理不动产权证，2017年4月11日六盘水市国土资源局钟山经济开发区国土资源分局向被告复函称“2015年12月开展不动产登记以来，分局已积极搭建不动产登记信息管理平台，并开始数据整合工作，但由于市房地产信息中心2015年12月以前登记的房产登记资料尚未移交到分局，导致数据整合一直未完成。目前，分局正积极与市国土资源局以及市房地产信息中心对接，解决此问题。为避免由于两边登记数据不对称，信息不畅通而引起的不必要的不动产登记错误。在完成数据整合之前，暂时暂停办理不动产权证书。我局将尽快协调完成数据整合，尽快恢复办理不动产权证”。2017年10月10日六盘水市国土资源局钟山经济开发区国土资源分局向被告发送《关于同意办理不动产权证书的通知》，称从2015年下半年不动产登记工作改革以来，分局积极搭建不动产登记信息管理平台，通过加强与市国土资源局以及市房地产信息中心对接，现已完成数据整合工作，具备办理不动产登记条件，即日起可办理不动产权证。2018年3月26日，被告与原告签订《补充协议》，约定被告给予原告房款10000元的优惠，原告确认已于2015年8月30日前向被告领取，原告同意按342790元的成交价申办不动产权证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，应予保护。双方所签订的协议中，对房屋的面积及价款，已作了明确的约定，原告已按约定履行了价款的支付，被告理应按照合同约定在2015年9月30日前将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，被告逾期交付理应承担相应的违约责任。被告主张原告诉请已超诉讼时效，原告提供钟开建复[2017]4号、5号文件证实其因被告未按期向其交付不动产权证，于2017年8月25日前向六盘水市信访局反映，被告提供2018年3月26日与原告签订《补充协议》，足以认定原告向被告主张权利，导致诉讼时效中断的事实，原告诉请并未超过诉讼时效。被告又主张其2018年11月2日才为原告办理完成不动产权证，是不可抗力造成，其与原告方签订了《补充协议》，变更了办证期限，不属于逾期。并提供《补充协议》、六盘水市国土资源局钟山经济开发区国土资源分局向被告出具的复函和《关于同意办理不动产权证书的通知》证实自己的主张。结合《补充协议》中并未约定新的办证期限，被告办证未逾期的主张本院不予支持，结合通知及复函内容可知，2015年下半年不动产登记工作开始改革，六盘水市国土资源局钟山经济开发区国土资源分局从2015年12月开始开展不动产登记，开始数据整合工作，从而暂时暂停办理不动产权证书。暂停办理不动产权证书的行为不是被告能预见和控制的事件，被告2018年11月2日才为原告办理完成不动产权证，是不可抗力造成的主张本院予以支持。综上所述，基于被告逾期办证存在不可抗力的免责因素，原告的各项诉讼请求本院不予支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决：驳回原告罗瑞春的诉讼请求。案件受理费934元，因适用简易程序审理减半收取467元，由原告罗瑞春负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人罗瑞春提交以下证据：第一组证据：《中和置业公司关于销售商铺代收个人契税的说明》复印件一份，拟证明被上诉人无法办证是因为其挪用契税，无法解决契税来源。第二组证据：《钟山经济开发区住房和城乡建设局关于六盘水国际汽配城涉嫌一房多卖、阴阳合同等信访问题的调查处理情况报告》复印件一份，拟证明被上诉人一直未真实反映房屋情况和办证情况。第三组证据：《情况说明》复印件一份，拟证明被上诉人上报的情况不属实。第四组证据：不动产登记证书照片打印件两份，拟证明2018年3月份已经可以办理A区不动产产权证书，而我的不动产登记证书是2018年11月才办理，从而证明在2018年3月26日签订补充协议时，被上诉人已经可以办理不动产登记证书，但要求我与其签订补充协议才给我办证。中和置业公司质证意见为：第一组证据是被上诉人针对整个楼盘向地税局所作的个人契税说明，与本案无关联性。第二组证据与本案无关联性，调查的内容与涉案房屋没有任何关系，同时也达不到上诉人的证明目的。第三组证据内容与本案没有关联性，该份情况说明的内容主要涉及在建工程抵押，以及是否存在一房两卖的问题。第一组至第三组证据系复印件，对其真实性有异议。第四组证据与本案没有关联性，上诉人无法提供原件核实，对真实性有异议，同时该组证据也达不到上诉人的证明目的。被上诉人中和置业公司提交以下证据：第一组证据：建设工程竣工验收消防备案检查记录表，拟证明涉案房屋在2014年11月12日已通过消防验收备案登记。第二组证据：2019年6月25日六盘水市公安消防支队红桥新区大队出具的《建设工程竣工验收消防备案情况登记》复印件一份，证明目的与第一组证据一致。第三组证据：六盘水市国土资源局钟山经济开发区国土资源分局于2019年6月27日在被上诉人提交的汽配城A区商铺不动产权证办理资料上报名单后所附的《说明》复印件一份，拟证明不动产登记中心在办理产权登记的过程中经常存在停止办理产权的情形。第四组证据：2019年1月14日，钟山经济开发区不动产登记中心出具的《证明》复印件一份，拟证明黔（2018）钟山开发区不动产权第800219号不动产权证书权利人为中和置业公司，该证于2017年10月30日首次登记，于2018年6月5日办结；黔（2018）钟山开发区不动产权证第800395号不动产权证书权利人为罗瑞春，于2018年9月29日首次登记，2018年11月2日办结。由于不动产登记中心恢复办理产权的时间是2017年10月份，被上诉人于2017年10月30日就开始办理涉案房屋的相关产权证书，直到2018年11月2日才将涉案房屋罗瑞春的产权办理完毕。第五组证据：开业折扣优惠客户信息表（清单）复印件一份，拟证明被上诉人公司财务以现金方式将10000元支付给上诉人罗瑞春。罗瑞春质证意见：对证据一、二、四无异议。证据三达不到被上诉人的证明目的，只能证明2019年的办证情况，与本案无关。证据五没有意见，是我本人签字，但是对款项性质有意见，该10000元是开业奖励和装修补贴，装修结束后在被上诉人规定的时间内连续开业一个月就可以得到10000元。本院依上诉人罗瑞春申请调取商品房网签备案时间表一份。罗瑞春质证意见：证明2018年8月7日才对我的房屋进行备案，同时证明了备案合同的金额是352790元。中和置业公司质证意见：对该证据的三性没有异议，可以证实涉案房屋在2014年9月29日就已经有登记的信息。本院对证据的分析认定意见：对上诉人罗瑞春提交的第一组、第二组、第三组证据，不能达到上诉人的证明目的，本院不予确认；对上诉人罗瑞春提交的第四组证据，因系案外人的不动产权属证书，与本案无关联性，在本案中不予确认。对被上诉人中和置业公司提交的第一、二、四、五组证据，经当事人质证后无异议，本院予以确认；对被上诉人中和置业公司提交的第三组证据，因系六盘水国际汽配城A区其他商铺的办证情况，与本案无关联性，在本案中不予确认。对本院依上诉人罗瑞春申请的调取商品房网签备案时间表，可证实案涉房屋在2014年9月29日在六盘水市房地产信息中心已经有创建信息及2018年8月7日备案确定的事实，本院予以确认。二审经审理查明事实与一审认定事实基本一致，对一审认定事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：1、被上诉人应否支付上诉人逾期办理商品房转移登记违约金37033.5元；2、被上诉人应否支付上诉人收取其契税和维修基金16683元的资金占用费4337.58元；3、被上诉人应否承担上诉人车旅费4000元。关于争议焦点一，当事人双方签订的《商品房买卖合同》，虽约定出卖人于2015年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但是合同同时约定“双方因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，根据一审中被上诉人中和置业公司提交的《关于中和置业公司的复函》、六盘水市机构编制委员会文件六盘水机编法〔2015〕28号《六盘水市机构编制委员会关于整合不动产登记职责的通知》、《关于中和置业公司申请办理不动产登记的情况说明》、钟山经济开发区国土资源分局《关于同意办理不动产权证书的通知》等证据可相互印证2015年下半年因政策变动及信息不互通、数据整合等原因暂停办理不动产权证，直至2017年10月10日钟山经济开发区国土资源分局向被上诉人中和置业公司下发《关于同意办理不动产权证书的通知》时止才可办理不动产权证，2017年10月30日被上诉人中和置业公司到不动产登记中心办理不动产权利人为中和置业公司的首次登记，于2018年6月5日办结；于2018年9月29日办理不动产权利人为罗瑞春的首次登记，2018年11月2日办结。由此可见，暂停办理不动产权证书的行为不是能预见和控制的事件，被上诉人中和置业公司以不可抗力作为不承担违约责任的抗辩事由成立，上诉人罗瑞春的该项上诉请求不成立，应予以驳回。关于争议焦点二，被上诉人中和置业公司根据《商品房买卖合同》补充协议的约定代收上诉人罗瑞春税费、维修基金等16683.14元，并在办理不动产权证书时缴纳相应的契税、印花费，上诉人罗瑞春要求被上诉人中和置业公司支付其16683元的资金占用费4337.58元无事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，如前所述，被上诉人中和置业公司不能在合同约定的期限内办理不动产权属证书的原因系不可抗力造成，且上诉人罗瑞春未提交证据证实其因为办证事宜产生车旅费4000元，故上诉认罗瑞春的该项上诉请求不成立，应予以驳回。综上所述，罗瑞春的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费934元，由上诉人罗瑞春负担。本判决为终审判决。审判长  王秋红审判员  刘 靖审判员  高良萍二〇一九年七月十七日法官助理罗先勇书记员姚梦龙