广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终11540号上诉人（原审原告）：深圳市亮科光电有限公司，住所地广东省深圳市南山区西丽街道百旺新峰路**728创意办公社区****东。法定代表人：钟志明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：田野，男，1956年1月14日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：张立明，广东互金服律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市柏恒物业管理有限公司，住，住所地广东省深圳市南山区西丽麻勘南路**301/div>法定代表人：杨志军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李侃，广东天阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄潇良，广东天阙律师事务所实习律师。上诉人深圳市亮科光电有限公司因与被上诉人深圳市柏恒物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初15156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。深圳市亮科光电有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人返还多支付的厂房租金167200元；2.判令被上诉人向上诉人返还从2017年11月13日起算占有上诉人押金、多支付租金的银行利息；3.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1.一审支持被上诉人占有上诉人的167200元既没有应收款根据，也没有法律依据，全凭推测而来，违反了以事实为依据，以法律为准绳的法律原则；2.退之，就算是被上诉人所称租赁为阴阳合同成立的话，但一审以法律的名义支持被上诉人这一以偷税为目的的阴阳合同合法化，是不妥当的；3.从2017年11月13日起算，被上诉人占有上诉人押金、多支付租金的银行利息应予退还上诉人，一审对此不予支持显失公正。被上诉人深圳市柏恒物业管理有限公司辩称，一、被上诉人并未多收上诉人的租金，双方是按照双方签订的租赁合同履约。二、所谓阴阳合同、偷税为目的说法，与本案无关，上诉人在一审中也未提及。三、关于押金的退还，按合同约定是无息退还，不存在利息的问题。四、被上诉人再次重申保留追究上诉人欠付逾期搬离的租金及欠付的水电费的权利。深圳市亮科光电有限公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告返还房屋租赁合同押金60000元；2.被告向原告返还预付的房屋租金173200元；3.被告向原告返还2017年11月13日至2018年6日5日期间占有原告合同押金、预付租金期间的银行利息5538.5元；4.被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确其主张其第二项诉求返还租金的期间为2016年11月至2017年10月。一审法院认定事实：2013年10月16日，杨志军（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订深圳市房屋租赁办公室制的《深圳市房屋租赁合同书》，合同约定：甲方将位于深圳市南山区××镇××村××路××楼南（以下简称涉案房产）出租给乙方使用，建筑面积共计300平方米，月租金总额为3000元，乙方应于每月30日前支付租金，租赁期限自2013年11月1日起至2016年10月31日止；及其他内容。2016年11月1日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订深圳市房屋租赁办公室制《深圳市房屋租赁合同书》，合同约定：甲方将位于深圳市南山区××镇××村××路××楼南（以下简称涉案房产）出租给乙方使用，建筑面积共计300平方米，月租金总额为6000元，乙方应于每月30日前支付租金，租赁期限自2016年11月1日起至2017年10月31日止；及其他内容。被告表示，上述合同是被告方便原告办理证件出具的空白合同，签订合同时被告只加盖了印章，手写部分均是原告自行填写。2016年11月至2017年10月期间，原告每月按照20600元的标准向被告支付租金。原告主张，上述期间，除合同约定的租金6000元/月外，剩余每月14600元是被告以经济困难为由要求原告多付的租金，被告曾口头承诺原告走时予以退还，原告主张的金额是按照上述期间原告支付的款项总额减去6万元租金及水电费后计算，原告对此提交了银行转账凭证、被告出具的发票以及《收款收据》等用于证明被告出具租金发票金额与合同约定金额相符，除每月6000元租金外，被告在2016年11月至2017年10月期间出具《收款收据》确认收到原告多付的租金。被告对原告的上述主张不予认可，被告主张，2013年11月至2016年10月以及2016年11月至2017年10月期间，双方实际约定的涉案房产租金标准分别为每月18000元及20000元，除涉案房产之外，原告还另外向被告租赁了6楼部分场地（位于顶楼的两个小房间），该场地每月租金为600元，原告提交的转账记录、《收款收据》证明双方在租赁期间一直按被告主张的租金标准履行。被告对此提交了两份《厂房租赁合同书》及《厂房6楼租赁协议》予以证明，上述证据显示：2013年10月9日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同书》，合同约定：甲方将位于麻磡南路6号三楼厂房出租给乙方，租赁期限自2013年11月1日起至2016年10月31日止，本合同签订之日，乙方需支付甲方6万元作为租金保证金，租金每月为18000元，甲方需提供增值税发票6000元/月给乙方等；2016年10月11日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同书》，合同约定：甲方将位于麻磡南路6号三楼厂房出租给乙方，租赁期限自2016年11月1日起至2017年10月31日止，本合同签订之日，乙方需支付甲方6万元作为租金保证金，租金每月为20000元等；2013年11月25日，杨志军（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《厂房6楼租赁协议》，合同约定，乙方租赁甲方厂房6楼，租金含电梯维修及管理费、卫生费等计600元/月，该合同乙方落款处无印章及签名。原告对于被告提交的上述合同的真实性均不予认可。原告申请对落款日期为2016年10月11日的《厂房租赁合同书》落款处原告印章的真实性进行鉴定，一审法院依法予以准许。广东中一司法鉴定中心于2019年1月23日出具粤中一鉴[2018]文鉴字第8145号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为，倾向性认为落款日期为2016年10月11日的《厂房租赁合同书》落款处原告印章与样本印章不是同一枚印章盖印。原告预付了鉴定费3600元。原告对此真实性、合法性、关联性予以认可,表示被告多收取原告租金没有合同依据;被告表示《司法鉴定意见书》写明只是倾向性意见,并不能确认非同一印章盖印，即使非同一印章盖印，唯一合理解释只能说明租赁合同系原告私刻印章盖印。原告与被告均确认原告支付了房屋租赁押金6万元；庭审中，被告确认上述押金尚在其处。原告主张其已于2017年11月12日搬离涉案房产；被告表示，原告彻底搬离时间是2017年11月15日，且至今未向被告交付涉案房产的钥匙。原告提交了落款日期分别为2017年12月19日、2018年2月26日、2018年5月3日的《返还租赁保证金及租金结算催告函》、《返还租赁保证金及剩余租金催告函》、《要求返还租赁保证金及多付租金再次催告函》用于证明原告多次与被告交涉要求被告返还原告多付的租金，但被告拒绝答复；被告表示其只收到了日期为2017年12月19日的函件。另查，涉案房产所在楼已于2010年进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，涉案房产无房产证，亦无报批报建手续，因此，原、被告于2016年11月1日签订的《深圳市房屋租赁合同书》无效。合同无效，被告收取的押金60000元应予以返还，故对于原告要求被告返还60000元押金的诉求，一审法院予以支持。原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》虽然无效,但原告仍应向被告支付使用涉案房产期间的占有使用费。关于原告要求被告向其返还173200元的诉求。虽然经鉴定，《厂房租赁合同书》落款处原告印章倾向性认为与样本印章不是同一枚印章盖印，但原告每月固定按照20600元支付使用费的期间与合同约定期间一致，且在整个租赁期间，原告从未对该支付金额提出过异议，即从原告按月支付该笔款项的时间长短及持续性来看，并无充分证据证明前述款项非原告基于真实意思表示支付,原告亦并未提交证据证明其按月所支付的涉案房产租金存在显失公平的情形,综上，原告要求被告向其返还预付的房屋租金173200元以及房屋押金与租金的利息5538.5元，事实及法律依据不足，一审法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、被告深圳市柏恒物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向原告深圳市亮科光电有限公司返还房屋押金60000元；二、驳回原告深圳市亮科光电有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2440.54元，由原告负担1827.18元，被告负担613.36元；鉴定费3600元，由被告负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。双方二审均未提交新证据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据2016年11月至2017年10月期间上诉人每月按照20600元的标准向被上诉人支付租金的事实，双方当事人实际履行情况与2016年11月1日双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》约定月租金6000元不符。上诉人对此解释为被上诉人以经济困难为由要求上诉人多付的租金，被上诉人曾口头承诺上诉人走时予以退还，但缺乏证据予以佐证其主张的事实，该理由明显不合情理，亦未得到被上诉人的认可，本院难以采信。上述合同书约定的租金标准并非双方当事人的真实意思表示，故不可约束双方当事人。同时，由于违反法律效力性强制规定，被上诉人就涉案房屋与上诉人订立的租赁合同无效，上诉人主张双方实际履行的是上述合同书，并要求据此确定双方的权利义务，缺乏事实和法律依据。上诉人在没有合法依据的情况下占用了被上诉人所有的涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故上诉人理应按照实际支付费用标准向被上诉人支付房屋占有使用费，上诉人要求被上诉人返还预付的房屋租金以及租金的利息，理据不足，本院不予支持。至于房屋押金的利息，在上诉人搬离涉案房屋之后，经上诉人多次主张返还押金，被上诉人仍未将收取的押金60000元予以返还，上诉人诉请被上诉人返还的2017年11月13日至2018年6日5日期间占有押金的利息，确属上诉人所受到的损失，被上诉人应承担赔偿责任。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初15156号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初15156号民事判决第一项为：被上诉人深圳市柏恒物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市亮科光电有限公司返还房屋押金60000元及利息（利息以60000元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2017年11月13日起计算至2018年6日5日止）；三、驳回上诉人深圳市亮科光电有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2440.54元，由上诉人深圳市亮科光电有限公司负担1805.18元，被上诉人深圳市柏恒物业管理有限公司负担635.36元；鉴定费3600元，由被上诉人深圳市柏恒物业管理有限公司负担。二审案件受理费3644元，由上诉人深圳市亮科光电有限公司负担3510元，被上诉人深圳市柏恒物业管理有限公司负担134元。被上诉人深圳市柏恒物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内迳付上诉人深圳市亮科光电有限公司。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇一九年七月一日书记员 赵怡欣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。