惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初1980号原告：段某乡，女，汉族，1985年出生，住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：邓美荣，广东泰伦律师事务所律师。被告：惠州大亚湾美某诚房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾霞涌镇。法定代表人：孟某胜。委托诉讼代理人：黄锡裕，广东商达（惠州）律师事务所律师。原告段某乡诉被告惠州大亚湾美某诚房地产开发有限公司（以下简称美某诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告段某乡的委托诉讼代理人邓美荣，被告美某诚公司的委托诉讼代理人黄锡裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付虚假宣传违约金68335.20元(按照总房价人民币683352元的10%计算)；2.判令被告在原告支付剩余购房款240000元时，协助原告将惠州大亚湾霞涌海韵雅苑X栋XX层XX号的房产过户至原告名下；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：惠州大亚湾霞涌的“海韵雅苑”项目系由被告开发建设。为加大“海韵雅苑”项目的影响力，被告在宣传广告中标注了“零距离沙滩海景、2公里私家海滩、坐享70年产权度假酒店”以及“配套婚礼台、配套游艇码头”等内容，下面一行用略小字体标注了“户户观海、零距离沙滩、五星级酒店配套、70年酒店产权、专业托管服务、户户精装”等用于宣传其楼盘优势。基于上述“楼盘优势”，2014年12月31日，原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定：原告购买被告开发的位于惠州××霞光××路××海韵××房，房屋总价款为683352元，被告应当在2015年8月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合商品房交付原告使用。关于宣传资料，合同补充协议第十二条对销售宣传资料的说明载明：买受人确认，对于《合同》及本补充协议的签署以及对于该商品房价款有重大影响的因素，出卖人和买受人双方均已在《合同》及本补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况。出卖人通过包括但不限于样板间、模型、沙盘、提供的楼书、宣传材料以及在各媒体发布的广告等途径。合同签订后，被告并未按照合同约定，在22015年8月1日前将房屋交付给原告使用，且涉案房屋也一直未按照合同约定进行装修，在宣传资料中宣传的种种“楼盘优势”并未兑现，导致涉案房产实际价值及升值空间大幅降低。原告多次与被告协商，但被告均置之不理，被告管理人员也频繁更换，无固定人员跟进房产事宜，原告多次要求支付剩余房款240000元，但被告均未妥善解决。其后被告又一直以各种理由拒绝为原告办理涉案的房屋转移登记手续，被告的行为已然构成违约，严重侵害了原告的权益，应当依照合同以及法律规定承担相应的合同责任及违约责任。为此，原告为维护自己的合法权益，依据法律规定，特起诉至法院。原告为支持其主张，向本院提交了下列证据：1.原告身份证、被告信用公示信息；2.商品房买卖合同及补充协议；3.付款统计表、起诉状；4.东能·银滩宣传单、行政处罚决定书；5.惠州市中级人民法院（2017）粤13民终726号民事判决书。被告美某诚公司辩称，1.虚假宣传违约无事实依据，双方合同补充协议明确约定，装修标准以商品房买卖合同约定为准，原告所提交的宣传材料未能代表原告购房时被告向原告出示的宣传材料。根据买卖合同约定，并没有原告所陈述的宣传内容。因此原告起诉被告虚假宣传不能成立；2.即使应承担违约责任，在大亚湾区法院有同类型判决，该判决为总房价款的5%，也应按此前判决的标准计算本案违约金。被告美某诚公司没有向本院提交证据材料。综合原告的起诉、被告的答辩、案件庭审情况及对原告提交证据的审查，本院对事实认定如下：位于惠州大亚湾霞涌的“海韵雅苑”项目系由被告开发建设。为加大“海韵雅苑”项目的影响力，被告在宣传广告中标注了“零距离沙滩海景、2公里私家海滩、坐享70年产权度假酒店”以及“配套婚礼台、配套游艇码头”等内容，下面一行用略小字体标注了“户户观海、零距离沙滩、五星级酒店配套、70年酒店产权、专业托管服务、户户精装”等用于宣传其楼盘优势。该“海韵雅苑”项目共建有三栋楼房（编号为：第1栋、第2栋、第3栋），均坐落在大亚湾霞涌海边沙滩旁，其中，第1栋楼房和第2栋楼房的各房间阳台均可直接面对大海，没有物体遮拦。第3栋楼房的侧边，则有另一个房地产项目正在施工建设（已基本完工），该施工项目建筑物遮挡了“海韵雅苑”第3栋部分房间的部分海景，但仍可以观海。至本案庭审辩论终结，该小区的“配套婚礼台、配套游艇码头”尚未搭建。2016年9月29日，惠州大亚湾经济技术开发区市场监督管理局根据投诉，对被告发布虚假广告的行为作出惠湾市监稽处字〔2016〕91号《行政处罚决定书》，责令被告立即停止发布违法广告，消除影响，对被告罚款327350元。2014年12月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定，原告购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌海韵雅苑第X幢XX层XX号房，建筑面积47.58平方米，其中套内面积38.83平方米，单价按套内面积计算，每平方米17598.56元，房屋总价款为人民币683352元。关于付款方式及付款期限，合同第六条约定：原告于2014年12月31日付清总房款的50%首期款计343352元，剩余房款计340000元，分四期还清，于2015年2月28日前还款计50000元，2015年4月30日前还款计90000元，2015年6月30日前还款计100000元，2015年7月30日前还款计100000元；合同补充协议第一条约定：原告于签订本合同后7日内，向被告一次性支付全部房款即683352元。关于产权登记，补充协议第八条约定：原告在按本协议约定提交齐全办理产权转移登记手续所需的合格资料，并缴清办理产权相关税、费的情况下，被告承诺在商品房实际交付后720日内为原告办理完毕房屋权属转移登记手续。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，每逾期一日，被告按已付房价款的万分之三向原告支付违约金。如非因被告原因使房屋产权初始登记或转移登记不能及时办理，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告不承担违约责任。合同补充协议第十二条对销售宣传资料的说明载明：1.买受人确认，对于《合同》及本补充协议的签署以及对于该商品房价款有重大影响的因素，出卖人和买受人双方均已在《合同》及本补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况。出卖人通过包括但不限于样板间、模型、沙盘、提供的楼书、宣传材料以及在各媒体发布的广告等途径所表达和提供的信息，仅做示意之用，所有出卖人与买受人的权利、义务均以本《合同》及本补充协议的约定为准。出卖人的楼书、宣传材料以及广告中的有关资料、数据、信息等均以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不再另行通知；2.出卖人设置的样板间及样板间的装修、设备、设施及室内陈列的家具、装饰物品、电器等内容，均不包括在该商品房的房价款和交付标准之内，也不构成出卖人对该商品房及其装修效果的任何承诺，样板间不能被理解为交付标准或合同样品。买受人所购该商品房的交付标准及房屋布局、类型均以《合同》及本补充协议的约定为准。合同及补充协议还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告陆续支付了购房款443352元，尚欠被告购房款240000元。因原告尚欠被告美某诚公司购房款240000元，美某诚公司于2018年7月17日诉至本院要求原告支付剩余房款240000元并支付违约金，后美某诚公司于2018年10月31日申请撤诉，本院裁定准许美某诚公司撤诉。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。当事人应当按约诚实行使合同权利并履行合同义务。本案争议焦点为：1.被告是否存在违约行为，如存在违约，应如何承担责任；2.原告未付清购房款，能否要求办理房产过户手续。对此，本院认为，1.根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院生效裁判所确认的事实。前款（一）（二）（三）（四）（五）（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，本案中，原告提交的惠州市中级人民法院二0一七年六月一日（2017）粤13民终726号民事判决书为终审判决，该判决书已认定被告就涉案项目在其宣传广告单中标注的“户户观海、2公里私家海滩、配套海上婚礼台、配套游艇码头、坐享70年产权度假酒店等”内容视为要约，认定被告存在违约行为，应承担违约责任，并酌情确定被告按合同总房款的10%支付违约金。本案中，被告未提供相反的证据足以推翻生效判决所确认的事实，因此原告要求被告支付违约金的请求，本院予以支持。鉴于原告未按合同约定支付购房款，其仅向被告支付了购房款443352元，尚欠被告购房款240000元，依公平原则，酌情认定被告应支付的违约金为44335.20元（443352×10%）。2.关于原告请求在其付清购房款时要求被告协助其办理房产过户的问题，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十六条：“买受人请求出卖人交付房屋或者办理房屋所有权转移登记，出卖人以买受人未履行付款义务抗辩，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的，人民法院可以向出卖人释明反诉请求买受人支付剩余购房款，出卖人不提起反诉且合同符合继续履行条件的，可以作出同时履行判决，即出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理房屋所有权转移登记”之规定，本案庭审中经向被告释明，被告表示不提起反诉，故原告请求在其付清尚欠购房款时由被告协助办理房屋所有权转移登记手续的理由充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾美某诚房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付原告段某乡违约金44335.20元。二、被告惠州大亚湾美某诚房地产开发有限公司在原告段某乡付清尚欠购房款240000元时，协助原告段某乡办理惠州大亚湾霞涌海韵雅苑第X幢XX层XX号房所有权转移登记手续。三、驳回原告段某乡的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费754.19元，由原告段某乡负担300元，被告惠州大亚湾美某诚房地产开发有限公司负担454.19元;原告段某乡多预交的受理费4562.81元，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  邹伟如二〇一九年七月二十九日法官助理杨丽君书记员陈海珊