河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0182民初4377号原告:石国兴，男，1984年11月18日出生，汉族，住址新郑市。原告：赵娣，女，1989年11月4日出生，汉族，住址新郑市。二原告共同委托诉讼代理人：苟军超，上海段（郑州）律师事务所律师。被告：郑州隆城吾悦房地产开发有限公司，统一社会信用代码91410182MA3XHP0A5L，住所地荥阳市豫龙镇西张寨村。法定代表人：宋立攀，董事长。委托诉讼代理人：李言辉、于柏蕾，工作人员。原告石国兴、赵娣与被告郑州隆城吾悦房地产开发有限公司（以下简称“隆城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告石国兴及委托诉讼代理人苟军超、被告隆城公司的委托诉讼代理人于柏蕾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撒销原告赵娣同被告隆城公司签订的《房屋认购书》;2.要求被告返还原告支付的2万元认购金；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:二原告系夫妻，通过房屋中介链家的工作人员，至被告开发的房地产项目欲购买房屋。由于工作原因，原告赵娣并未参与购房的详细细节，由原告石国兴同链家的工作人员及被告的置业顾问沟通购房事宜，链家及被告的工作人员要求原告先交付2万元认购金，并承诺如果最终未能购房，该2万元认购金可以退还。原告石国兴于2019年4月14日晚上将2万元认购金以微信的形式转给链家的工作人员，由链家再转交给被告公司。由于该房屋计划以原告赵娣的名义购买，故被告公司收到2万元后，2019年4月15日，由链家的工作人员持《房屋认购书》至原告赵娣的工作场所，同原告赵娣签订该《房屋认购书》。后原告石国兴发现该《房屋认购书》约定的内容同与被告置业顾问及链家工作人员沟通的意思表示不真实，尤其是2万元的认购金在《房屋认购书》中约定为定金，且房屋总价款、单价、优惠后价款等同《置业计划书》不符，存在重大误解。原告要求被告退还2万元认购金，被告以该2万元系定金为由拒绝退还。被告辩称：一、原告石国兴不是本案适格原告，应驳回其起诉。原告石国兴未与我司签订任何合同、协议，与答辩人不存在任何法律关系，不是本案适格原告，应驳回其起诉。二、原告赵娣诉求缺乏事实及法律依据，应驳回起诉讼请求。1.经答辩人了解，答辩人工作人员及二原告诉状中所提及的链家经纪人并未向二原告作出先支付认购金及“认购金可以退还”的承诺。所谓“认购金”系原告的单方说词，并未经过答辩人的确认。2.原告称先由原告石国兴与链家经纪人及答人工作人员进行沟通，后以原告赵娣名义与答辩人签订《房屋认购书》。二原告系夫妻，对于购买房屋这种重大财产处置行为必然经过沟通，原告赵娣在签订《房屋认购书》对《房屋认购书》中载明的房屋及价款信息是知情的。退一步，即使原告赵娣在签订前对计划购买的房屋及价款不知情，作为一个完全民事行为能力人，在签署关于购房相关协议时，应向原告石国兴进行确认，而原告赵娣在与答辩人筮丁《房屋认购书》时，并未就《房屋认购书》中内容提出任何异议。依据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第71条“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”由此可见，原告赵娣在签订《房屋认购书》系其真实意思表示，根本不存在所谓的“重大误解”。现二原告由于其个人原因不想购买涉案房屋，以“重大误解”为由要求澈销《房屋认购书》，不存在任何事实依据及法律依据。本院经审理认定事实如下：2019年４月12日，石国兴与“链家”公司的工作人员张鑫到隆城公司的售楼处协商购买房屋，房号为荥阳项目-E地块-住宅-6号住宅楼（23F）-1-1202，房屋面积为143.37㎡，单价为8385元/㎡，总价为1202192元，隆城公司的工作人员陈晓歌予以接待。2019年4月14日，石国兴在看过样板间后为抢占购房名额向张鑫微信转账2万元。2019年4月15日，张鑫带着未加盖隆城公司公章的房屋认购书、承诺函、购房提示、风险因素告知书、不利因素告知书、认购信息确认单到赵娣的工作单位附近，予赵娣签署。之后，石国兴放弃购房，至隆城公司售楼处协商退款无果，隆城公司工作人员将加盖公章房屋认购书、收款收据交给石国兴，收款收据交款人为赵娣，摘要为新城郡E地块6-1-1202定金。至2019年4月22日，石国兴、赵娣未与隆城公司签订商品房买卖合同，2019年4月26日，隆城公司邮寄定金协议解除函。房屋认购书另约定，购房人确保在2019年4月22日前赴售楼处与隆城公司签订商品房买卖合同，同时，购房人须付清相关款项、办齐所有按揭手续，否则隆城公司有权解除本协议、没收定金、房屋另售，不再另行通知且免于承担任何法律责任，隆城公司已向购房人出示双方将签署的正式商品房买卖合同及补充协议、房屋装饰装修协议（如有）、业主临时管理规约、前期物业服务合同及其他公告、提示文件，购房人已知晓理解同意上述文件，购房人已充分知晓和估计贷款政策变化的可能性，如银行贷款购房政策等发生变化，购房人仍应继续履行本协议，并按照最新政策支付房款、签订商品方买卖合同，如购房人以规划设计、材料工艺、限购限贷政策、红线内外配套、商品房买卖合同及补充协议内容等为由拒绝签署商品房买卖合同，隆城公司有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任。承诺函约定，购房人赵娣已签订房屋认购书，承诺确认知晓线下书面房屋认购书系本人购买标的房屋的真实意思表示，合法有效，对本人具有本约合同的法律约束力，承诺在7日内补齐标的房屋首付款，如未按规定时间交纳首付款，应支付新城公司违约金2万元（违约金由新城公司从已付定金中直接扣除），新城公司有权解除房屋认购书、房屋另售，不再另行通知且免于承担任何法律责任，本人承诺不得再依据房屋认购书向新城公司提出任何权利主张。石国兴与赵娣是夫妻关系。隆城公司的股东为新城控股集团房地产开发有限公司和河南隆兴置业有限公司。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条规定，房屋认购书是房屋买卖双方在平等自愿基础上的真实意思表示，其性质应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。房屋认购书作为一种预约合同，当事人签订认购书的目的不是为了磋商而是为了最终立约。鉴于房屋交易的复杂，认购书一般较为简略，并不具备房屋买卖合同的全部条款，这就要求当事人在履行认购书(订立本约)的过程中，依平等自愿、诚实信用以及公平原则对认购书未约定事项进行协商，使买卖合同得以顺利签订。如果认购书的义务人没有履行在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务，且无正当理由拒绝订立本约的，则应当承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。本案中，隆城公司提供的房屋认购书中显示，隆城公司已向购房人出示双方将签署的正式商品房买卖合同及补充协议等文件，购房人已充分知晓和估计贷款政策变化的可能性，但是，隆城公司未有证据证明已向石国兴、赵娣履行出示相关文件和告知相关贷款政策的义务。当隆城公司不出示合同文件，或者当贷款政策发生变化导致购房人不能贷款或者贷款金额减少时，若隆城公司仍然要求购房人根据认购协议签订商品房买卖合同，不然将扣除购房人的定金，则购房人在签订商品房买卖合同时就会处于被动地位，买卖双方也就失去了平等协商的基础，同时，房屋认购书作为商品房买卖合同的预约合同，也就失去了存在的意义。因此，隆城公司没有按照房屋认购书约定的内容履行相关义务，构成违约，应当承担相应的违约责任，隆城公司作为违约一方不予返还定金2万元的理由不能成立。石国兴、赵娣为了抢占购房名额，仓促签订房屋认购书，使隆城公司疲于接洽又最终未签订商品房买卖合同，给隆城公司造成营销损失，应当承担相应的赔偿责任。本院根据隆城公司在履行房屋认购书中的违约情况以及石国兴、赵娣未签订商品房买卖合同的缔约过失情况，确认隆城公司应返还石国兴、赵娣购房定金18000元。石国兴、赵娣主张撤销房屋认购书的诉讼请求，因隆城公司已邮寄定金协议解除函，说明隆城公司已经解除合同，故该认购书不具有可撤销的前提条件，本院不予支持。隆城公司认为石国兴不具有原告主体资格的辩解理由，因石国兴、赵娣二人系夫妻关系，可以共同处分家庭财产，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十条规定，判决如下：一、被告郑州隆城吾悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告石国兴、赵娣购房定金18000元；二、驳回原告石国兴、赵娣的其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告石国兴、赵娣负担25元，被告郑州隆城吾悦房地产开发有限公司负担125元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  赵晖二〇一九年七月二十八日书记员  赵骑