北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初42193号原告：成都建工集团有限公司，住所地成都市。法定代表人：李善继，董事长。委托诉讼代理人：吴玉馨，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：国紫宸，北京市浩天信和律师事务所律师。被告：张永红，男，1967年11月12日出生，汉族，户籍所在地河北省定州市。委托诉讼代理人：曹国秋，女，1962年6月10日出生，汉族，北京京大金秋建筑装饰有限公司职员，住北京市昌平区。被告：北京京大金秋建筑装饰有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：张永红。委托诉讼代理人：曹国秋，女，1962年6月10日出生，汉族，北京京大金秋建筑装饰有限公司职员，住北京市昌平区。被告：崔鋆，男，1977年10月10日出生，汉族，无业，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：崔斌，男，1980年4月5日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区被告：崔斌，男，1980年4月5日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告成都建工集团有限公司（以下简称成都建工公司）与被告张永红（以下简称姓名）、被告崔鋆（以下简称姓名）物权保护纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法追加北京京大金秋建筑装饰有限公司（以下简称京大金秋公司）、崔斌（以下简称姓名）作为本案共同被告，适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴玉馨、国紫宸、曹国秋、崔斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。成都建工公司向本院提出诉讼请求：请求判令张永红按每天每平方米1．8元的标准支付自2011年1月1日至2017年5月8日期间的房屋使用费742297．99元；赔偿本案律师费20600元、公证费及邮寄费3147元；京大金秋公司、崔鋆、崔斌对上述给付义务承担连带清偿责任，承担本案诉讼费用。事实和理由：我公司与被告张永红就位于北京市朝阳区xx号x号楼地下负一层商业2房屋从未签署房屋租赁合同，张永红却自2011年1月1日无理占用商业2房屋，并把商业2房屋交付给崔鋆、崔斌使用至2017年5月8日。张永红也欠下物业费。向张永红发出催告函，要求张永红交纳租金、清退房屋，但是张永红不予回应。故诉至法院，望判如所请。张永红、京大金秋公司辩称：2009年7月31日，张永红和成都建工公司签署了房屋租赁合同，约定成都建工公司将x、x号楼的地下人防、商业3房屋出租给我，月租金22500元。张永红对这两部分房屋进行了装修，但因为政府不允许出租地下室导致张永红没能正常使用涉案房屋，装修款应该能抵扣张永红的房租。合同签署后，张永红支付了2009年至2011年期间50余万元的租金和4．5万元的押金。但是到了2009年10月份，政府就不让继续经营了。张永红装修完就没有使用房屋。我找到成都建工公司的负责人王某，王某提出将合同中负一层商业部分充抵并顺延合同。商业3和商业2两部分的每年租金12万元，口头约定以后的房屋租金折抵装修费用及张永红前期交纳的50余万租金和4．5万元的押金。张永红在涉案房屋所在的小区装修花费了140到150余万元。张永红与成都建工公司的合同仍在继续履行。2017年5月8日，政府不允许出租地下室进行经营，成都建工公司将涉案房屋的门砸了，并且停电、停水。张永红认为随时可以进入涉案房屋。因此，不同意成都建工公司的诉讼请求。崔鋆、崔斌辩称：我是从北京京大金秋建筑装饰有限公司取得的房屋，2009年政府要求收回地下人防，崔鋆撤离了房屋，也不再向张永红交纳租金。后崔斌和张永红签订了租赁合同，使用商业3房屋，崔鋆、崔斌没有使用商业2房屋，不同意承担连带责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人提供的证据及陈述，本院认定事实如下：成都建工公司于2009年4月17日与北京世纪润通房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，购买位于北京市朝阳区xx号x号楼-1层商业3（以下简称商业3房屋，建筑面积为566．28平方米）房屋和商业2房屋（以下简称商业2房屋，建筑面积为177．83平方米），并于2009年12月30日取得的产权证。2009年7月31日，成都建工公司与张永红签订了《北京市房屋租赁合同》，约定：成都建工公司将建筑面积合计为2630．87平方米的位于北京市朝阳区xx号x号楼一段地下负二层人防工程及4号楼一段、二段地下负二层人防工程和建筑面积566．28平方米的北京市朝阳区xx号x号楼地下负一层商业3出租给张永红，用于地下房屋出租及商业经营。租赁期限自2009年7月27日至2011年10月26日，其中2009年7月27日至2009年10月26日为整体租赁免租装修期，该期间成都建工公司不收取租金。成都建工公司应于2009年7月27日前将房屋按约定条件交付给张永红。租金标准为22500元/月，租金共计54万元。支付方式为押两个月租金付六个月的租金，租金支付日期分别为2009年7月27日前、2010年4月27日前、2010年10月27日前、2011年4月27日前。押金4．5万元，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由张永红承担的费用、租金以及张永红应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给张永红。合同签订后，成都建工公司将房屋交付给了张永红，收取了张永红押金4．5万元和租金54万元。张永红自述花费了140到150万元对商业2房屋及另案涉及的商业3房屋和地下人防二层进行了装修。2008年4月3日，张永红担任法定代表人的北京京大金秋建筑装饰有限公司（以下简称京大金秋公司）与崔鋆签订了《房屋租赁合同》，约定京大金秋公司将位于北京市朝阳区x#楼4#楼地下室负二层房屋出租给崔鋆，租赁期限自2008年6月6日至2013年6月5日，租金每十二个月为一期，应于每期开始前的5日内支付，每期租金为30万元；京大金秋公司将房屋的装修工程承包给崔鋆，总装修费为13万元包干，京大金秋公司支付给崔鋆装修款13万元，此款项从租金中扣除。2009年，张永红以其担任法定代表人京大金秋公司与崔鋆签订了《房屋租赁补充合同》。约定京大金秋公司将位于北京市朝阳区x#楼地下室负一层（房屋建筑面积不超过600平方米）出租给崔鋆，租赁期限自2009年10月1日起，每十二个月缴纳一次租金，崔鋆应于每期开始前的5日内向张永红交纳租金，每期租金16万元。签订合同后，张永红将房屋交付给了崔鋆，崔鋆用于开办旅馆使用。2012年，崔鋆之弟崔斌接手了旅馆，并就位于北京市朝阳区xx号院x号楼负一层房屋与张永红本人签订了租赁合同，约定崔斌租赁该房屋，租赁期限自2012年1月1日至2017年1月1日，年租金为11万元。审理中，各方均确认xx小区与xx家园为同一小区。成都建工公司指认张永红在2009年1月1日起私自占用商业2房屋，并将商业2房屋出租给崔鋆、崔斌牟利。张永红认可其使用了商业2房屋并用于出租，并委托崔斌进行日常管理，张永红自行收取出租商业2房屋的租金。崔鋆、崔斌否认二人使用了商业2房屋，崔斌称其在收取商业2房屋散租户的租金后均已交付给张永红。2014年2月24日，张永红就商业3房屋等租赁房屋的问题致函给成都建工公司，称其为成都建工公司施工，成都建工公司尚欠其工程款，其要求成都建工公司将工程款充抵其所签房屋租金。2016年9月5日，成都建工公司向包含商业3房屋在内的房屋使用人发出通知，称自2011年10月27日起，张永红未与其签订房屋租赁协议，亦未交纳租金；要求各位租户在该通知发出之日起15日内尽快搬离房屋。崔斌签收了该通知。2017年4月12日，成都建工公司再次致函相关房屋使用人，要求含商业3房屋使用人在内的相关人员在2017年4月19日前腾退房屋。审理中，张永红及成都建工公司均认可：成都建工公司负责人王某曾口头承诺自2011年10月27日起，商业3房屋和另案所涉的商业2房屋的月租金合计为1万元。张永红称王某曾承诺以张永红对相关房屋的装修费充抵商业3房屋的租金，成都建工公司不认可张永红的该项主张，称张永红所主张的多项工程款已经结清，且与本案无关。另，张永红主张自2009年12月1日，因政府整治地下人防出租问题，其未能使用合同中约定的地下负二层人防。成都建工公司则表示，张永红使用地下负二层人防至2011年7月20日。再查，2017年5月8日，商业2房屋全部腾空，目前由成都建工公司掌控。以上事实有商品房买卖合同、产权证、租赁合同、通知、函件等证据及当事人陈述等在案佐证。本院认为：当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁期限六个月以上的租赁合同，应当采取书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。张永红实际占用商业2公司，现成都建工公司与张永红双方均确认曾就商业3房屋和商业2房屋在2011年10月27日后的租金标准达成口头协议，月租金为1万元，双方形成了不定期租赁合同关系，张永红应支付租金。当事人对其主张负有举证的责任与义务。张永红自述在双方所签订原书面合同履行过程中，其未能使用地下人防二层房屋，其交纳的租金未能使用完毕，但成都建工公司不认可其主张，称张永红使用地下人防至2011年7月20日，且张永红就未能使用部分房屋亦未举证，故本院应认定张永红使用地下人防至2011年7月20日，张永红尚有三月有余的地下人防使用费尚未使用，该笔款项及张永红已支付的押金应顺延至双方口头协商的2011年10月27日后继续使用，因本院在另案中对该笔款项在张永红应支付的款项中予以扣除，故本案不再另行扣除。在2017年5月8日，成都建工公司收回商业2房屋，成都建工公司与张永红之间的不定期租赁合同关系已实际终止。结合成都建工公司自认就商业2房屋与商业3房屋的使用费曾达成一致标准，成都建工公司所主张的房屋使用费显然为租金，本院予以酌情判处。成都建工公司要求京大金秋公司、崔鋆、崔斌承担连带责任，但从京大金秋公司和崔鋆、崔斌所签订的合同看，本院不能确认张永红将商业2房屋交付给京大金秋公司代为出租给崔鋆、崔斌，故对于成都建工公司的该项请求本院不予支持。因成都建工公司与张永红未签订书面合同，故成都建工公司所主张的其他损失缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、被告张永红于本判决生效之日起七日内给付原告成都建工集团有限公司房屋租金十七万二千六百九十七元。二、驳回原告成都建工集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11358元，由原告成都建工集团有限公司负担8763元（已交纳），由被告张永红负担2595元（于本判决生效之日起七日内交纳）。案件公告费260元，由被告张永红负担（因原告成都建工集团有限公司已交纳，被告张永红于本判决生效之日起七日内给付原告成都建工集团有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张海文人民陪审员  朱春梅人民陪审员  吴东奕二〇一九年七月三十日书 记 员  刘 岩计算：2011年1月1日至2017年5月8日期间，共计72个月零8天每月1万元租金标准为商业2建筑面积177．83平方米和商业3建筑面积566．28平方米的全部租金，即商业2每月的租金为177．83/(177．83+566．28)×10000元=177．83/744．11×10000元=2390元72*2390+2390/31*8天=172080+617元=172697元。