北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初1795号原告：姜林贤，男，1955年3月4日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：于景光，北京市擎天律师事务所律师。被告：宋长征，男，1973年6月10日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。被告：北京怀丰公路材料有限公司，住所地北京市怀柔区怀北镇东庄村南。法定代表人：宋长征，经理。二被告共同的委托诉讼代理人：杜享，北京市众泽律师事务所律师。原告姜林贤与被告宋长征、北京怀丰公路材料有限公司（以下简称怀丰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜林贤的委托诉讼代理人于景光、被告宋长征与怀丰公司共同的委托诉讼代理人杜享到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜林贤向本院提出诉讼请求：1.判令宋长征、怀丰公司立即给付北京市怀柔区怀北镇东庄村南（新峰村XXX号）院落内拆迁补偿款合计708454元，具体包括房屋重置成新价389725.00元、装修、设备及附属物补偿136914元、树木补偿32??783.00元、停产停业损失补偿127746.50元、搬迁补助费18249.50元、移机补助费1200元、地磅搬迁费1836元，并自2017年8月1日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日止；2.本案诉讼费由宋长征、怀丰公司承担。事实理由：姜林贤原系怀丰公司的法定代表人，系怀丰公司的股东。2010年1月1日，姜林贤代表怀丰公司与北京市怀柔区怀北镇东庄村社区股份合作社签订了《土地租赁合同》，约定东庄村将2.6亩土地租赁给怀丰公司，租赁期限为18年，从2010年1月1日至2027年12月31日。此前怀丰公司还与东庄村签订有大概20亩土地的租赁合同，怀丰公司在该片土地上实际经营。2015年4月初，姜林贤与宋长征达成口头协议，姜林贤将怀丰公司股份及公司资产转让，公司资产作价150万元。宋长征为姜林贤出具了《欠款协议》。2015年4月21日，姜林贤配合宋长征、怀丰公司办理了工商登记手续。2015年4月21日，姜林贤与宋长征签订《补充协议》、《租赁合同》。《补充协议》约定：怀丰公司办公未迁址前还在东庄村南（新峰村XXX号）办公，宋长征需要对原办公用房进行装修改造时需要征得姜林贤同意。《租赁合同》约定，位于东庄村南（新峰村**）院内的房屋无偿租赁给宋长征使用，宋长征需要对原办公用房进行装修改造时需要征得姜林贤同意。2017年初，两块土地因科学城项目被征占，宋长征、怀丰公司领取了补偿款。［2017］第009-DZ-F-XX7号评估结果通知单显示，房屋重置成新价为389??725.00元，装修、设施及附属物补偿为136914元，树木补偿为32783.00元，停产停业损失为255??493.00元，搬迁补助费用为18249.50元，移机补助费用为1200元，地磅搬迁费1836元。宋长征、怀丰公司拒绝给付姜林贤应分得的补偿款708??454元，姜林贤多次催要未果，特向法院起诉。宋长征、怀丰公司辩称：不认可姜林贤的诉讼请求，理由如下：1.姜林贤提出诉讼请求的依据是搬迁人与被搬迁人签订的补偿协议书，而补偿协议书中确认的被搬迁人就是怀丰公司，怀丰公司的法人是宋长征，拆迁补偿款也是针对怀丰公司的补偿，与姜林贤没有任何关系，因此姜林贤没有权利主张相关款项。2.根据固定财产明细表列明的内容，西院房屋8间、西院围墙119米、地泵1台一并转让给怀丰公司了，故姜林贤主张西院属于其个人财产没有依据；3.姜林贤关于租赁赔偿款的规定，恰恰说明怀丰公司作为承租方，因拆迁导致停产停业，姜林贤要求停产停业损失中的50%没有任何依据。本院经审理，认定事实如下：姜林贤原系怀丰公司的法定代表人，与宋长征系朋友关系。2010年1月1日，北京市怀柔区怀北镇东庄村社区股份合作社（甲方）与怀丰公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：一、甲方将村南原料场西南角土地租赁给乙方使用面积为：从磅房往北到前排房后墙，东西长44.7米，南北宽39米，合面积2.6亩。二、租赁期限为18年，即从2010年1月1日起至2027年12月31日止。三、租赁费和交款时间。1、租赁费每年为1000元。……五、因国家规划需要占地或政策性合同变更，甲方要提前通知乙方，不算双方违约。……2015年4月19日，宋长征出具《欠款协议》，内容为：原座落于北京市怀柔区怀北镇东庄村南的怀丰公司，原企业法定代表人是姜林贤转让给现企业法定代表人宋长征，经双方协商同意将整个企业资产作价150万元整，现企业法定代表人宋长征欠原法定代表人姜林贤150万元整。定于2015年12月31日前付清欠款，空口无凭，立字为据。2015年4月20日，怀丰公司召开股东会，股东会决议：同意免去姜林贤的执行董事职务、同意解聘姜林贤的经理职务、同意免去胡XX的监事职务、同意增加新股东宋长征、刘XX、同意姜林贤将怀丰公司40万元出资转让给宋长征、同意胡XX将怀丰公司10万元出资转让给刘XX。2015年4月21日，姜林贤（甲方）与宋长征（乙方）签订《租赁合同》，约定：经甲乙双方协商同意北京怀丰公司办公地址的房屋，位，位于北京市怀柔区怀北镇东庄村南（新峰村**内的房屋无偿租赁给乙方使用，乙方需要对原办公用房进行装修改造时需要征得甲方同意。此协议一式二份，甲乙双方各执一份。2015年4月21日，姜林贤（甲方）与宋长征（乙方）签订《补充协议》，约定：经甲乙双方协商同意北京怀丰公司办公地址在未迁址前暂时还在北京市怀柔区怀北镇东庄村南（新峰村XXX号）办公，乙方需要对原办公用房进行装修改造时需要征得甲方同意。此协议一式二份，甲乙双方各执一份。2015年4月21日，怀丰公司申请办理工商登记，将法定代表人变更为宋长征。2017年，因北京市怀柔区科学城核心区及周边土地一级开发项目，怀丰公司所在地块需要进行搬迁。2017年4月20日，北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司出具世诚嘉业拆估字［2017］第009-DZ-F-XX5号（以下简称XX5号地）北京市集体土地非住宅房屋估价结果报告其中载明：三、估价对象。1、被搬迁人：怀丰公司；2、坐落：怀柔区怀北镇东庄村南原料场；3、房屋面积：245.84平方米。五、价值时点：2017年3月7日。十、估价结果：估价对象在价值时点的房屋搬迁补偿款价款总额：1604003元。补偿款中包括：一、245.84平方米房屋的重置成新价补偿300107元；二、装修、设备及附属物补偿款1??228867元；三、树木补偿75029元。2017年4月20日，北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司出具世诚嘉业拆估字［2017］第009-DZ-F-XX7号（以下简称XX7号地）北京市集体土地非住宅房屋估价结果报告。其中载明：三、估价对象。1、被搬迁人：怀丰公司；2、坐落：怀柔区怀北镇东庄村南原料场；3、房屋面积：385.55平方米。五、价值时点：2017年3月7日。十、估价结果：估价对象在价值时点的房屋搬迁补偿款价款总额：559422元。补偿款中包括：一、385.55平方米房屋的重置成新价补偿389725元；二、装修、设备及附属物补偿136??914元；三、树木补偿32783元。评估基准日为2017年3月7日的《固定资产—机器设备清查评估明细表》记载,地磅（旧）1台的规格型号为50T，3.5×14，评估值为9180元。此次搬迁，大型设备迁移费按照评估价的20%计算。2017年6月6日，北京市长城伟业投资开发总公司（搬迁人，甲方）与怀丰公司（被拆迁人，乙方）签订HBDZ-XXX号《地上物补偿协议书》，约定：一、被拆迁房屋及附属物概况：1.甲方因怀柔科学城核心区及周边地区搬迁，需要拆除乙方在搬迁范围内位于怀柔区怀北镇东庄村村南原料厂的房屋、林木以及附属物。2.乙方在搬迁范围内被搬迁房屋建筑面积为631.39平方米。3.乙方在搬迁范围内承包种植的农地面积为2.6亩。二、搬迁补偿补助款：甲方应支付乙方搬迁补偿补助款共计人民币3??634098.8元，其中包括：1.地上物补偿款2163425.00元；2.搬家补助费18??249.50元；3.移机补助费合计1200.00元，其中空调移机补助费600.00元，电话移机补助费250.00元，宽带移机补助费350.00元；4.大型设备及货物迁移合计1??451??224.3元。同日，双方还签订《停产停业综合补助协议》，约定：乙方在搬迁范围内经营面积为364.99平方米，甲方按每平方米700元的标准支付乙方一次性停产停业综合补助费255493元。上述两份补偿协议款项均已由怀丰公司领取。姜林贤认为XX7号地所涉地块系出租给宋长征使用，故因该地块拆迁取得的补偿款应由自己享有。姜林贤与宋长征协商未果，故起诉来院。姜林贤就其主张向本院提供如下证据：1.2010年1月1日姜林贤作为怀丰公司的法定代表人与北京市怀柔区怀北镇东庄村社区股份合作社签订的《土地租赁合同》，其中租赁的2.6亩土地不包括在150万元转让费之内的部分。2.2015年4月21日姜林贤与宋长征签订的《租赁合同》，证明西院的195号转让时候不包括怀丰公司资产之内，如果在怀丰公司资产之内不可能再签订《租赁合同》及《补充协议》，对房屋的使用进行特别的约定。3.2015年4月19日双方达成的《欠款协议》，证明姜林贤与宋长征协商将怀丰公司整个企业资产作价150万元转让给宋长征，由宋长征任该企业的法定代表人。4.2017年6月6日《地上物补偿协议书》，被搬迁人是怀丰公司，被拆迁总面积631.39平方米包括了东院245.84平方米、西院364.99平方米，西院实际面积是385.55平方米，两院相差的是一个简易棚的面积。搬迁补助款是东西两院合在一起计算的。其中搬迁补助费和移机补助费是西院院落对应的补偿。大型设备及货物迁移的费用是东院及西院机械设备评估的价格，其中包括姜林贤西院地泵9180元。5.XX5号地报告及XX7号地《北京市集体土地非住宅房屋估价结果报告单》，东西两院做评估时是分开进行的，因此评估公司出具了两份《北京市集体土地非住宅房屋估价结果报告单》，其中XX5号地对应的是东院，属于怀丰公司的资产，与本案无关。XX7号地对应的是西院，诉讼请求中的559422元是根据该报告主张的。6.《估价结果通知单》，其中显示的房屋重置成新价是389725元，和诉前宋长征要求姜林贤开具发票的金额一致。树木是西院出租给宋长征之前就客观存在的，对应的补偿应当归姜林贤。7.《非住宅停产停业补偿明细表》，证明我方主张停产停业损失中的依据。8.《搬迁补助明细表》，其中的停产停业综合补助费是对西院房屋停产停业损失的评估，证明搬迁补助费是对实际房屋所有人发放的，姜林贤应当享有。移机费中，空调、电话都是出租西院之前客观存在的，都是姜林贤购买、安装的。大型设备迁移费是20%，其他费用与姜林贤无关。9.《审核确认单》，其中的数额与拆迁补偿协议的数额是相对应的。10.2017年6月6日的《交接单》，证明交接情况。11.《搬迁分项表》，其中的面积是东西两院的面积，搬家补助费、空调、电话、宽带移机、停产停业损失等与其他表格是一致的。12.《经营面积确认明细表》，证明西院的拆迁补偿情况。其中的十六、十七项是宋长征本人的，与本案无关。《停产停业综合损失补助协议》、《资产评估明细表》可以看出，东西两院的总的设备评估14万多元，地泵是姜林贤院内财产，迁移费按照20%计算，地泵迁移费应归姜林贤享有；《地上物基础设备调查表》中有姜林贤签字，对房屋结构、装修装饰部分进行了确认。2017年5月24日姜林贤到场对漏项部分进行补充。宋长征、怀丰公司就其主张向本院提交了如下证据：姜林贤与怀丰公路签订转让协议时的固定资产明细表，证明转让资产的明细情况，第22、23项明确约定西院资产转让给怀丰公司。经法庭质证，宋长征、怀丰公司对姜林贤提供的证据的真实性认可，但不认可证明目的，认为XXX号院包括西院的2.6亩土地已一并转让给怀丰公路公司，并不属于姜林贤，根据姜林贤提供的证据亦可证明怀丰公司是被拆迁人，故姜林贤无权主张拆迁补偿款。姜林贤对宋长征提供证据的真实性及证明目的均不认可，认为明细表上没有姜林贤的签字，只是宋长征、怀丰公司单方提供的证据。宋长征、怀丰公司解释称该明细表仅系交接手续中的一页，故没有双方签字。上述事实，有当事人当庭陈述及相关书证在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。姜林贤、怀丰公司签订的《欠款协议》、《租赁合同书》、《补充协议》均是双方的真实意思表示，姜林贤自愿将怀丰公司资产及自己在怀丰公司的股份转让给宋长征，并办理了工商登记，符合法律规定，本院对此不持异议。姜林贤、怀丰公司均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方的争议焦点在于XX5、XX7号地块是否全部包含在转让的怀丰公司资产范围内。在双方签订的《欠款协议》中，对企业资产未做明确约定，但从《租赁合同书》、《补充协议》的签订时间看，均晚于《欠款协议》；从《租赁合同书》、《补充协议》的内容看，均是关于新峰村XX号院内的房屋的，若新峰村XXX号院内的资产已经在怀丰公司资产转让时一并作价转让，姜林贤、宋长征根本无需签订《租赁合同书》、《补充协议》再对房屋装修使用的问题进行特别约定；而在本案审理过程中，二被告对《租赁合同书》、《补充协议》的产生始终未做正面回应，其答辩称双方在转让怀丰公司时对转让资产形成了财产交接明细表，但该明细表中无双方当事人签字，据此证无法证明争议的XX7地块包含在转让资产范围内。综上事实，可以认定XX7号地块系宋长征租赁使用范围，姜林贤作为出租方，对该地块享有权利。XX5号地块、XX7号地块拆迁补偿款均已由怀丰公司以被拆迁人的名义领取，姜林贤起诉要求怀丰公司给付补偿款之理由正当，本院予以支持，但其要求宋长征个人给付补偿款的依据不足，本院不予支持。关于姜林贤主张的拆迁补偿款项目及具体数额，本院结合XX7号地块的实际使用情况及相关估价报告内容酌情予以确定。关于姜林贤主张的利息损失，因双方对付款期限没有具体约定，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、北京怀丰公路材料有限公司于本判决生效后七日内给付姜林贤房屋拆迁补偿款579507.5元，其中包括重置成新价补偿款389725元，装修、设备及附属物补偿款136914元，树木补偿款32783元，搬迁补助费18??249.50元，地泵迁移费1836元。二、驳回姜林贤的其他诉讼请求。如果北京怀丰公路材料有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5442元，由姜林贤负担644元（已交纳）;由北京怀丰公路材料有限公司负担4798元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 高晓岐二〇一九年七月二十六日法官助理 聂 颂书 记 员 杨 田书 记 员 雷小晶