呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初2724号原告：侯某，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：于某（系候某母亲），住内蒙古呼和浩特市。被告：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区通道北街富邦小区后****房。法定代表人：刘某，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭某，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司员工。委托诉讼代理人：皇甫某，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司员工。原告侯某与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，本院依法适用小额诉讼程序公开开庭审理。原告侯某及其委托诉讼代理人于某、被告富邦公司的委托诉讼代理人郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告继续履行原告于2014年2月11日签订的《呼市富邦商厦回租合同》。按合同约定支付被告拖欠原告的上半年租金4641元；2.依法判令被告按人民银行同期贷款利息再给付原告逾期利息115.92元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1.请求法院依法判令被告继续履行原、被告于2014年4月28日签订的，《呼巿富邦商厦回租合同》按合同的约定支付被告拖欠原告2019年上半年的租金4641元；2.依法判令被告按中国人民银行同期同类贷款利息支付原告利息200元；3.由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2002年10月9日原告购买了被告位于中山西路青城公园对面的富邦商业楼摊位，按购买合同约定，由富邦公司整体回租统一经营管理，被告每年以总购房款的10%返还给原告作为租金。2014年4月28日被告与原告签订了《呼市富邦商厦回租合同》，租期为五年，合同约定即从2014年1月1日至2018年12月31日止，合同中约定每年元月份被告支付原告上半年租金，七月份支付下半年的租金，自签订回租合同以来，被告从未按回租合同履行约定，长期违约，拒绝支付原告租金。2019年至今在原、被告签订的《呼市富邦商厦回租合同》已经到期再没有续签《回租合同》的情况下，被告擅自继续占用原告的摊位谋取利益，更为不解的是2016年在没有原告同意的情况下将原告的摊位，整体出租给了“呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司”，双方合同约定自2016年至2026年为期十年，但在富邦商厦继续正常经营的情况下被告依然拒付原告的租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期届承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。原告认为：原、被告于2014年4月28日签订的《呼市富邦商厦回组合同》已经到期，在没有续签《回租合同》的情况下被告仍继续使用原告的摊位并擅自做主出租给金锐公司牟利。原、被告在法律上自然已经形成了不定期的租赁合同关系，被告与原告于2014年4月28曰签订的《富邦商厦回租合同》继续有效。因此，原告要求被告继续履行原、被告在2014年4月28日签订的《呼市富邦商厦回租合同》，支付原告2019年上半年的租金及相应的利息是合理合法的，被告拒付原告租金实属违反法律规定，无视法律，既不履行约定，也不执行法院的判决，侵害原告的利益，是违法行为。为维护法律的尊严，维护我国社会主义法制的社会秩序，维护原告的合法权益，原告向贵院提起法律诉讼，恳请法院依法查明事实真相，依法作出公平、公正的判决，使守法者得到有效的法律保护，使违法者得到应有的制裁。富邦公司辩称，1.原、被告双方于2018年12月31日合同已经终止，合同第一条也有明确约定，从2019年1月1日起双方若没有续租，则被告不需向原告支付租金；2.被告不应向原告支付利息。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1.侯某向法庭提供的呼市富邦商厦回租合同、房屋买卖合同、购买摊位收据、光盘（自己摊位的录像）、富邦公司和金锐公司签订的租赁合同、图纸等证据，能够形成完整证据链，证实侯某与富邦公司之间形成了事实上的房屋租赁合同关系，富邦公司拖欠侯某租金的事实。2.富邦公司向法庭提供的通知，无法证实富邦公司与侯某解除了回租合同，并将涉案摊位与侯某办理了交接手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年10月9日，侯某作为乙方（买方）与富邦公司作为甲方（卖方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：第一条：甲方将坐落在中山西路公园对面地段商业楼壹层摊位29号、30号出售给乙方，乙方同意购买合同约定的房屋摊位建筑面积3.9×2㎡。……第二条：甲、乙双方认定的上述房屋，单价为每平米11900元，共计人民币92820元。第六条第2款：乙方所购摊位、摊位为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%，回租合同期限最长10年，回租金每年付一次。……合同另约定其他条款内容，双方签字盖章予以确认。2014年4月28日，根据双方签订的《房屋买卖合同》第六条第二款规定，侯某作为乙方与富邦公司作为甲方签订《呼市富邦商厦回租合同》，该合同约定：一、回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。……二、乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦壹层摊位29号、30号，面积7.8平方米，房款总额为92820元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金9282元。三、租金支付方式：每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金。五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有乙方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。合同另约定其他条款内容，甲、乙双方签字盖章予以确认。另查明，原、被告签订回租合同到期后，富邦公司未与侯某办理退还摊位手续，仍继续租赁使用涉案摊位至今。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：1.被告是否应当继续履行原告于2014年4月28日签订的《呼市富邦商厦回租合同》且按合同约定支付被告拖欠原告的上半年租金4641元；2.被告是否应当按人民银行同期贷款利息再给付原告逾期利息200元。针对第一个争议焦点，侯某与富邦公司签订的《房屋买卖合同》、《呼市富邦商厦回租合同》系双方真实意思表示，内容、形式合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其合法性、有效性予以确认，双方应依照约定履行各自的义务。本案虽然双方签订的《呼市富邦商厦回租合同》已经到期，但被告未与原告办理涉案摊位的返还交接手续，且继续使用涉案摊位至今，双方虽未重新签订书面租赁合同，但形成了事实上的不定期租赁合同关系，具体租赁费用应当参照之前的租赁合同支付租金，故原告诉请的2019年上半年租金4641元，该诉请内容不违反法律规定及合同约定，本院依法予以支持。关于富邦公司提出2018年底租赁合同到期，合同解除，不应支付租金及利息的答辩意见，本院认为，被告未向法庭举证其与原告办理涉案摊位返还交接手续，继续租赁使用至今，应当支付租赁费，故根据本案查明事实及交易习惯，被告上述答辩意见本院不予采纳。针对第二个争议焦点，租赁合同到期，事实租赁合同形成后，双方未签订新的租赁合同，故依法沿用之前租赁合同。被告应在2019年1月向原告支付2019年上半年租金4641元，但富邦公司未按约定支付租金，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”关于侯某诉请的200元利息，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下：被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告侯某2019年上半年租金4641元及违约金200元，以上共计4841元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘振中 二0一九年七月二十九日书记员 陶 礼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。