广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10637号原告：黄水金，男，1984年11月16日出生，汉族，身份证住址广东省吴川市。委托诉讼代理人：吴文凤，广东木棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：何帆，广东木棉律师事务所律师。被告：蔡培煌，男，1971年4月2日出生，汉族，身份证住址福建省惠安县。被告：广州协超石材有限公司，住所广州市番禺区市桥街东环路迎富街**307。法定代表人：杜丽琴。第三人：陈业佳，男，1964年4月16日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。原告黄水金诉被告蔡培煌、广州协超石材有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年2月27日公开开庭审理了本案。原告黄水金及其委托诉讼代理人吴文凤到庭参加诉讼，被告蔡培煌、广州协超石材有限公司经公告送达未到庭参加诉讼。审理过程中，本院依职权追加陈业佳为第三人参加诉讼，于2019年6月26日公开开庭审理了本案。原告黄水金及其委托诉讼代理人吴文凤、第三人陈业佳到庭参加诉讼，被告蔡培煌、广州协超石材有限公司经公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄水金向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告加倍退还原告交付的土地租赁押金32000元并支付利息（以32000元为本金，按年利率24%，从起诉之日起计至实际退回押金之日止）；2、请求依法判令被告向原告赔偿土地租赁合同解除后的损失79963元；3、要求被告承担原告为实现权利聘请律师代理诉讼的代理费5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月12日被告蔡培煌与案外人陈业佳签订了《土地租赁合同》，陈业佳将土名为“松山”的土地出租给被告蔡培煌，后被告蔡培煌于2017年12月1日与原告签订了《土地租赁合同》，将前述土地分租给原告（光地，无建筑物），合同约定每月租金为8000元，每月5日前支付当月租金给被告，并于合同签订当日原告向被告交付了土地租赁押金16000元。合同签订后，原告即开始在土地上建设房屋并装修，建筑装修于2018年2月底完工，共花费建筑装修费用合计人民币79973元。但因被告拖欠案外人陈业佳的土地租金合计人民币59778元，陈业佳于2018年3月20日委托律师向被告致函解除土地租赁合同并收回土地。案外人陈业佳于2018年3月底找到原告并告知原告，其已与被告解除了土地租赁合同，现要收回案涉土地，并限原告于本月31日前自行处理物品搬走或将每月租金直接支付给案外人陈业佳。原告获知后，遂与被告协商，被告同意解除于原告之间的《土地租赁合同》，亦同意原告从2018年4月始将每月土地租金交付给案外人陈业佳。原、被告土地租赁合同解除后，原告与案外人陈业佳就变更土地租赁合同事项进行协商未能达成一致，案外人收回案涉土地。原告自2018年4月以来多次向被告催讨退回原告交付的土地押金16000元和赔偿合同解除后的建筑装修费用的损失合计79973元，截止起诉日，被告仍未向原告退回押金和赔偿合同解除后的损失。原告认为，原告与被告成立了合法有效的租赁合同关系，原告已按照合同约定积极履行了义务，由于被告长期拖欠案外人陈业佳的租金导致土地租赁合同被解除，案外人陈业佳收回该土地，致使原告与被告之间的土地租赁合同无法继续履行，严重侵害了原告的合法权益，应依法承担违约责任。鉴此，依照原告与被告之间签订的《土地租赁合同》第八条约定：如被告违约，则需加倍退还押金给原告，被告应向原告加倍退还押金32000元和赔偿合同解除后的损失79973元。原告为了维护自己合法权利，特向贵院提起诉讼，请求贵院在查明事实的基础上，支持原告的诉请。被告蔡培煌、广州协超石材有限公司未作答辩。第三人陈业佳述称：2017年10月份我与蔡培煌签订合同，蔡培煌交了2017年11月、12月的租金，到了2018年1月份开始截止到现在就没有交租了。现在也不听我的电话我方也无法找到蔡培煌。当时在涉案土地上找不到蔡培煌，但当时有蔡培煌的租客在占用。场地上的石材是蔡培煌本人的，其他东西是租客的，场地堆满了石材、模板、地磅。2018年3月，我方向蔡培煌发出律师函要求解除合同，但蔡培煌没有签收也找不到人，第一次是在2018年4月6日去土地上要把蔡培煌或租客的东西清理，退还土地给我方，但蔡培煌在场不让搬并报警。蔡培煌认识的一个人说让我给他两天宽限期。后来我方在4月19日就找车把涉案土地上的所有蔡培煌的石材搬走，当时蔡培煌不在现场。我自己也租了一块地，一个月1000元帮蔡培煌放东西，我也有发过一个定位给蔡培煌，让其拿走他的石材，但蔡培煌都没有回复。蔡培煌的4个月的租金76000元，还有搬迁费用1万元，还有杂物的占用场地费1000元/月都没有给我。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。蔡培煌、广州协超石材有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对黄水金提供的证据无异议，本院对黄水金提供的证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月1日，蔡培煌（出租方、甲方）与黄水金（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方现将土名为松山一块土地租给乙方使用，租期从2017年12月1日至2037年10月30日，为期20年，由合同生效起三年递增租金15%，以后每三年在上一年的租金基础上递增租金15%，如此类推。签约时乙方先付16000元作为押金，每月租金8000元，定于每个月5日前缴纳当月租金，租金不交则每日罚纳金5%，如超过十天不交租金，甲方有权收回本地块。租赁期内，如遇镇以上单位收回乙方所承包土地，甲乙双方应当服从。甲乙双方自收到通知之日，本合同即时终止，押金无息返还。在租赁期内，乙方转租、转借或调换使用应征求得甲方同意，如中途一方终止合约，均属违约，如乙方违约，甲方不退乙方押金，甲方有权收回本块地；乙方不得拆除地块上任何建筑和树木。如甲方违约，则需加倍退还押金给乙方。本合同一式两份，每份具有同等法律效力，本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。当日，蔡培煌、广州协超石材有限公司共同出具收款收据，确认收到黄水金支付松山一土地租地押金16000元。2017年12月7日，蔡培煌、广州协超石材有限公司共同出具收据，确认收到黄水金支付松山一土地12月份租金及垃圾费7880元。2018年1月5日，蔡培煌、广州协超石材有限公司共同出具收据，确认收到黄水金支付松山一土地1月份租金及垃圾费8240元。2018年9月30日，受黄水金委托，吴文凤向蔡培煌、广州协超石材有限公司发出《律师函》，内容为二被告未依合同约定向陈业佳支付每月租金，拖欠陈业佳土地租金59778元，就该违约事项，陈业佳于2018年3月20日委托律师致函向二被告解除土地租赁合同，该合同解除后，陈业佳2018年3月底找到黄水金，要求收回该土地，并限黄水金于本月31日前自行处理物品搬走或将每月租金直接支付给陈业佳。由于二被告长期拖欠陈业佳的租金导致土地租赁合同被解除，陈业佳收回该土地，致使黄水金与二被告的土地租赁合同无法继续履行，严重侵害了黄水金的合法权益，应依法承担违约责任，请二被告收到本函之日起5日内向黄水金退回土地租金押金16000元及赔偿建筑装修损失79973元。上述律师函吴文凤通过全球邮政特快专递邮寄至广州协超石材有限公司的工商登记地址及蔡培煌的户籍地址，均予以退回。就黄水金、蔡培煌的《土地租赁合同》的履行过程，黄水金陈述：签订合同后，案涉土地是光地，地上并无任何建筑物，黄水金为了符合经营需求在该地上进行了围墙建设及地面施工，建设完工后（2018年2月底）正准备将经营业务搬迁到案涉土地经营，便收到陈业佳发给蔡培煌的律师函，告知因蔡培煌拖欠陈业佳土地租金，陈业佳与蔡培煌之间的租赁合同解除，陈业佳找到原告，限黄水金在3月底搬离案涉土地，黄水金紧急找到蔡培煌核实情况，蔡培煌告知是拖欠了陈业佳的租金，租赁合同协商不成，被陈业佳收回土地。蔡培煌与黄水金协商可以至2018年4月份将土地租金交付给陈业佳，黄水金与蔡培煌的合同在2018年3月份解除，黄水金与陈业佳就该案涉土地变更租赁合同事宜协商，因陈业佳要求增加租金及缩短租期，双方协商未果，陈业佳将案涉土地收回，导致黄水金地上建筑物以及押金损失。另查明：就涉案地块来源及权属问题，黄水金提交了广州市番禺区南村镇坑头村经济合作社（以下简称坑头村合作社）与陈业佳2007年12月28日签订的《坑头村土地承包合同》复印件，陈业佳亦确认上述合同真实性，该合同约定坑头村合作社将所辖坑头村4队土名“松山”的一块土地发包给乙方使用。陈业佳提交其与蔡培煌的《租赁合同》，双方约定陈业佳将土名松山一块土地租给蔡培煌使用，租赁期间为2017年11月1日至2037年10月30日止。陈业佳称其2018年3月20日向蔡培煌发出解除合同通知书的律师函，因蔡培煌拖欠3个月租金，故告知蔡培煌在律师函送达之日起解除上述《租赁合同》。本院认为，黄水金与蔡培煌签订《土地租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应履行合同权利和义务。蔡培煌从陈业佳处承租涉案地块，因蔡培煌拖欠陈业佳租金，致使陈业佳解除与蔡培煌的租赁合同，地块由陈业佳收回。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。蔡培煌作为出租人，应当有义务按照约定将涉案地块提交给承租人黄水金。就蔡培煌与黄水金之间的租赁合同，蔡培煌已丧失对涉案地块的占有、使用权能，致租赁合同事实上无法继续履行，蔡培煌已构成根本违约，须按照合同约定承担违约责任，黄水金请求蔡培煌承担违约责任，于法有据，本院予以支持。就违约责任而言，《土地租赁合同》约定“如甲方违约，则需加倍退还押金给乙方”，故黄水金请求蔡培煌双倍返还合同押金32000元，确有合同依据，本院予以支持。关于利息的诉讼请求，合同无约定，该请求本院不予支持。黄水金请求蔡培煌赔偿土地租赁合同解除后的损失，本院认为，合同约定在蔡培煌违约的情况下，蔡培煌双倍返还合同押金，以足以弥补黄水金因合同解除造成的损失，其再行请求加盖建筑物的损失，无合同依据，本院不予支持。黄水金请求蔡培煌支付律师费，该费用无合同依据，且聘请律师诉讼非必要损失，该请求本院不予支持。黄水金请求广州协超石材有限公司承担责任，因广州协超石材有限公司非涉案《土地租赁合同》的当事人，根据合同相对性原则，黄水金请求广州协超石材有限公司承担合同违约责任，无合同依据，本院不予支持。蔡培煌、广州协超石材有限公司经本院公告送达，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蔡培煌应于本判决发生法律效力之日起十日向原告黄水金双倍返还押金32000元；二、驳回原告黄水金的其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2639元（原告黄水金已预缴），由原告黄水金负担1885元，被告蔡培煌负担754元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  姚 琳人民陪审员  吴健周人民陪审员  何蕴华二〇一九年七月二十二日书 记 员  叶嘉莹