上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初807号原告：上海宏郁木制品有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：沈永明，董事长。原告委托诉讼代理人：张咏梅，上海东溯律师事务所律师。被告：上海维齐投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：高玉前。被告：顾银才，男，1963年3月29日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：方惠荣，上海达尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈青，上海达尊律师事务所律师。被告：谢伟平，男，1970年4月14日生，汉族，住上海市。被告：范仁合，男，1968年9月9日生，汉族，住安徽省。原告上海宏郁木制品有限公司(以下简称宏郁公司)诉被告上海维齐投资管理有限公司(以下简称维齐公司)、顾银才、谢伟平、范仁合房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序审理，于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张咏梅、被告顾银才的委托诉讼代理人沈青及被告范仁合均到庭参加诉讼，被告维齐公司、谢伟平均经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还房租、押金等费用人民币149,113元(以下币种同)(计算方法：原告已付钱款229,820元，减去原告实际使用期间即2017年1月1日至2017年5月31日的应承担租金81,415元，由于他人驱赶不能正常使用房屋，使用期间房租按5折计算，计40,707元，再减去被告已经退还钱款40,000元)；2、判令被告支付原告两个月租金32,566元(被告承诺免除的2个月租金)；3、判令被告支付以实际尚欠金额，自2017年7月12日起至判决生效日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。事实与理由：原、被告于2016年11月10日签署房屋租赁合同，原告承租被告位于上海市奉贤区大卫路XXX号的厂房，合同约定租赁期三年，即2017年1月1日至2019年12月31日，约定的租金为195,400元/年，先付后用，承租方需提前支付一年的租金，双方约定的租赁用途为生产使用。合同签订后，原告提前支付了一年的租金及押金等费用共计229,820元。原、被告于2017年春节前签订租赁合同，原告并提前支付了一年的租金押金等费用，这时已经临近春节了，然而，仅仅过了一个春节，原告刚刚搬进去后几天，便出现案外人与被告之间产生纠纷等原因，导致案外人骚扰驱赶原告，案外人还于2017年3月1日正式张贴了要求原告迁出的书面通知。随后，案外人及村委会等多次口头及书面驱赶原告，还于2017年3月10日、2017年3月23日、2017年5月8日等多次书面正式张贴通知原告搬离，严重妨碍了原告正常使用租赁屋，生产受到重大影响，几乎瘫痪停顿。接下来几个月的时间精力，原告就主要耗在解决纠纷，疲于奔命，根本无暇生产经营，但经过多次交涉，仍无法正常使用租赁屋。向被告承租房屋的不止原告一家，还有多家承租户，都提前缴纳了一年的房租后，随即就被他人驱赶，引发了群体事件。2017年3月14日，原告及其他多家承租户一起，再次向被告交涉，被告答应与村委会再进行沟通协商，并承诺将于2017年3月21日答复原告是否还能继续使用租赁屋。然而到了3月21日，被告仍无法确保原告是否还能继续使用租赁屋。因此，被告于2017年3月21日书面承诺，如果被告不能确保原告在2017年内使用租赁屋，如果发生2017年3月21日至2017年12月31日期间，原告提前搬迁，以最后通知搬迁之日起算，则被告免除原告两个月的房租。随后，仍然有案外人持续驱赶原告及其他租赁户，村委会于2017年5月8日发出要求租赁户全部搬离的最后通牒，要求所有租户2017年5月15日前停止生产并搬离，2017年5月16日村委会将联合区、镇有关部门采取切电等相关措施。最终原告不得不于2017年5月31日搬出了租赁屋。2017年5月31日，部分承租户再次与被告交涉，要求返还租金等费用，被告仍拒绝，导致其中一租赁户想跳楼轻生，后来警察出动，劝下轻生者，在闵行区塘湾派出所民警的主持下，被告与部分租赁户一起于2017年6月1日在塘湾派出所签订了协议，被告承诺15天内返还原告房租，并在协议中载明了“壹拾伍天资金到位”。但后来被告再次失言，15天期限届满仍未返还，原告再次催讨，被告才仅仅返还了少量房租，剩余的款项仍拖欠，至今未付，虽经原告多次交涉，被告仍然拒绝支付。综上，被告的上述行为严重侵犯了原告的合法权益，在合同期限内不能保证原告正常的租赁使用权，发生纠纷以后，也不积极解决纠纷，而是推诿拖延，导致原告损失进一步扩大。原告在这里既无法正常经营，钱又被被告占用不还，原告也没钱在别处另行租赁房屋进行生产经营以弥补损失，导致原告无法动弹，无立锥之地，白白耗尽几个月的时间精力，至今一年多时间，被告仍拖欠不返还。原告在上海从事小微企业，生产低端产品，艰难经营度日，在提前支付了一年的巨额租金等费用后，很短时间内便被驱赶，遭此厄运，造成重大经济损失。无奈之下原告只好向贵院提起诉讼，以维护自己的权利，请求贵院支持原告诉请。被告顾银才辩称：不同意原告的诉请。被告顾银才代表被告维齐公司与原告签订合同，其行为系职务行为。合同的双方是原告和被告维齐公司。被告顾银才不是合同相对方，不是本案的适格主体。原告诉请均与被告顾银才无关。被告范仁合辩称：不同意原告全部诉请。被告范仁合系被告维齐公司员工，其签字都是代表公司，被告范仁合不是本案的适格主体。被告维齐公司、谢伟平未作答辩。本院经审理，认定事实如下：2016年11月10日，原告上海宏郁木制品有限公司(作为乙方)与被告维齐公司(作为甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将奉贤区奉城镇大卫路XXX号内A1整楼出租给乙方，租期自2017年1月1日至2019年12月31日止，租金每年195,400元，先付后用，每年预先支付；保证金为20,000元；乙方于2017年1月1日向甲方预付物业管理费11,220元，每年垃圾费3,000元整等。该合同首部，被告顾银才、范仁合在甲方负责人处签名，案外人沈某在乙方负责人处签名；在合同尾部，甲方处由被告维齐公司盖章，代表签字处由被告顾银才、范仁合签字，乙方处由原告宏郁公司盖章，代表签字处由案外人沈某签字。厂房交付原告租赁使用，案外人沈某代表原告分别于2016年10月29日、11月10日通过银行转账方式向被告维齐公司经办人顾银才转账支付50,000元及160,000元。2016年11月10日，被告维齐公司出具收条二份，确认收到合同年付(租金)195,400元和保证金20,000元。2016年12月20日，被告顾银才出具收条一份，确认收到沈某一年管理费14,420元。2017年3月14日，被告谢伟平出具书面意见，内容为：旺园承租户：于3月21日答复旺园“五违”问题，积极沟通协商。如该问题到时无法解决，则商量租赁合同如何解除事宜。(包括退房租问题)。2017年3月，上海市奉贤区奉城镇卫季村村民委员会向上海申浦家禽育种有限公司、上海旺园家禽养殖专业合作社发出两份“五违”整治告知书，告知该处存在大量违法违章行为，通知在2017年3月31日前自行拆除违法建筑、消除违法用地、违规企业自行搬离。2017年5月该村委会又向上海申浦家禽育种有限公司、上海旺园家禽养殖专业合作社发出切电通知书，通知在该处的违规企业于2017年5月15日前停止生产和搬离，2017年5月16日联合区、镇相关部门采取切电等相关措施。2017年6月1日，谢伟平与旺园承租户就退租事宜签字达成《和解协议》，其中约定：张晓峰、胡坚强、华宇红、张爱国以上4户租户退租由顾银才承诺全部负责，落款处有被告谢伟平、案外人陈士松、余珍签字。2017年5月23日，被告顾银才退还原告20,000元，2017年7月11日，案外人张春华按照被告顾银才的指示向原告退还20,000元。以上事实，由厂房租赁合同、中国建设银行电子回单详情、收据三份、告知书、“五违”整治告知书二份、切电通知书、2017年3月14日被告谢伟平出具的承诺、和解协议、中国农业银行银行卡交易明细清单、2017沪01**民初14167号民事判决书、庭审笔录等证据在卷予以佐证。对原告提供的2017年3月21日被告谢伟平出具的承诺、工商信息截图均不予认定。本院认为：本案原告与被告维齐公司签订了厂房租赁合同，租赁关系建立在原告与被告维齐公司之间。因涉案租赁厂房没有房产证和建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同无效。对于原告要求被告退还租金及相应利息的诉请，本院认为，2017年6月1日，原告与被告谢伟平达成和解协议，被告谢伟平承诺本案原告的退租由被告顾银才全部负责。被告顾银才并未在和解协议中签字确认，被告谢伟平亦未取得被告顾银才的授权，故其不能代表被告顾银才对外承诺退还租金事宜。另，原告在庭审中也表示对该协议上确定的内容不予认可，故该协议对原、被告均无约束力。但本院认为，原告自2017年6月1日起搬离了涉案厂房，涉案厂房的占有使用费及管理费计算至2017年5月31日。对于原告主张使用期间房租按5折计算，因原、被告对此并未约定，原告也没有举证证明其生产经营损失，故本院不予支持。原告已支付房屋占有使用费、押金、管理费共计229,820元，扣除2017年1月1日至2017年5月31日的租金81,417元、管理费6,008元及被告顾银才代表被告维齐公司返还原告的40,000元，被告维齐公司尚欠原告102,395元。被告维齐公司还需支付上述欠款自2017年7月12日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。原告主张由四被告共同承担责任，本院认为，被告谢伟平与本案原告并无直接的合同关系，也未承诺债务加入，故对本案原告不承担责任。被告顾银才、范仁合身份为经办人，代表维齐公司履行合同，对原告亦不承担责任，故对原告要求被告谢伟平、顾银才、范仁合承担责任的主张不予采纳。原告主张被告谢伟平于2017年3月21日承诺免除两个月租金，故应该另外退还原告两个月租金。本院认为，即使2017年3月21日承诺书为真实的，被告谢伟平也不能代表被告维齐公司承诺免除租金事宜，故对原告该诉请不予以支持。本案处理的是与原告相关的合同纠纷，对于被告谢伟平与上海申浦家禽育种有限公司、上海旺园家禽养殖专业合作社之间的租赁关系以及与顾银才、范仁合之间的租赁关系，本案不作处理，谢伟平与该两公司、顾银才、范仁合之间的钱款往来，与原告无关，本院不予认定与处理，谢伟平可另行主张。综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告上海维齐投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海宏郁木制品有限公司房屋占有使用费、押金及管理费102,395元；二、被告上海维齐投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海宏郁木制品有限公司以上述欠款为本金，自2017年7月12日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回原告上海宏郁木制品有限公司的其余诉讼请求。案件受理费3,933元，由原告上海宏郁木制品有限公司负担1,716元，被告上海维齐投资管理有限公司负担2,217元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 菁人民陪审员  彭志芳人民陪审员  金 冲二〇一九年七月二十九日书 记 员  倪 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。