河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫04民终1756号上诉人（原审原告、案外人）：朱根堂，男，1974年12月28日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：何佳，河南金豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：宋香平，女，1966年11月11日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：缑轩初，河南省旭宏然律师事务所。原审第三人（被执行人）：河南东奥房地产开发有限公司，住所地，河南省平顶山市新南环路东段东奥水城叠翠院小区**楼**。统一社会信用代码：9141040058174818X9。法定代表人：朱二根，董事长。原审第三人（被执行人）：朱二根，男，1977年6月20日出生，汉族，住平顶山市湛河区马庄街道办事处马庄新村**楼******。公民身份号码：4104221977********。上述二原审第三人共同委托诉讼代理人：张志勇，男，1990年5月2日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**。系公司员工。上诉人朱根堂因与被上诉人宋香平、原审第三人河南东奥房地产开发有限公司（以下简称“东奥公司”）、朱二根案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市湛河区人民法院（2018）豫0411民初2697号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱根堂及其委托诉讼代理人何佳、被上诉人宋香平及其委托诉讼代理人缑轩初，原审第三人河南东奥房地产开发有限公司、朱二根共同委托诉讼代理人张志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱根堂上诉请求：请求撤销平顶山市湛河区人民法院作出的（2018)豫0411民初2697号民事判决，解除对位于平顶山市新南环路南侧遵化店镇戴庄利北东奥水城叠翠苑小区12号楼西单元4楼东户123.5平方米、12号楼西单元15楼东户123.5平方米、12号楼西单元16楼东户123.5平方米合计三套房屋的查封措施，并停止对上述三套房屋的强制执行，确认上述三套房屋归朱根堂所有，宋香平承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决书认定事实错误，在朱根堂与东奥公司签订《房屋买卖合同》前，朱根堂与东奥公司之间已存在真实的合法有效的债权债务关系，东奥公司为偿还朱根堂的债务，将涉案房屋以以房抵债的方式抵偿给了朱根堂。朱根堂在涉案房屋查封之前，已与东奥公司签订了合法有效的《房屋买卖合同》，以借款冲抵了购房款，并已领取了涉案房屋钥匙，交纳了涉案房屋的物业费、垃圾清运费、装修保证金、水电预存费、可视对讲机、有线安装费等费用。涉案房屋在查封之前已实际交付给了朱根堂，朱根堂系涉案房屋的实际占有人，其享有的权利具有准物权的性质，应优先于普通债权予以保护，故朱根堂对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当得到保护。宋香平辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、朱根堂系东奥公司法定代表人朱二根的哥哥，朱根堂本案中的诉讼代理人何佳律师系东奥公司和朱二根的常年法律顾问。朱根堂是一个普通的农民，是朱二根同胞哥哥，没有获得大额资金的能力，更谈不上对外出借几百万元资金的可能。从上述特殊关系中可以看出，朱根堂与东奥公司、朱二根之间具有恶意串通、进行虚假诉讼的动机和条件。朱根堂所说的260万元资金来源缺乏有效的证据支持。朱根堂一审第二次开庭时称：“2014.07.02的35万元、2014.09.10的25万元是赵金才给我找的。”而赵金才却说：“总共50万元，分三次给的，给一次10万，两次20万……都是现金，”二人陈述存在矛盾之处，朱根堂在一审第二次开庭时声称260万元中的20万元是朱金堂给的，而朱金堂却说“总共50万元，都是现金。”朱根堂在一审第二次开庭时声称260万元有40万元是朱建林分两次给的。而朱建林却说给了三次共给了朱根堂50万元。且本案中，除赵金才外，其他人与朱根堂、朱二根的亲属关系是完全相同。按照正常人的逻辑，这些人即使有多余的闲钱，也会直接借给朱二根，而不会现借给朱根堂，再由朱根堂转手借给朱二根。牛何军（朱根堂的妹夫）、朱建林（朱根堂的堂弟）、朱金堂（朱根堂的堂弟）、赵金才（朱根堂的大舅哥）陈述每人都说借给了朱根堂50万元现金，确未让朱根出具借据，且不能说清出借给朱根堂款项的时间，50万元的大额现金来源，借款利率等问题，朱根堂一审期间的陈述与其提供的证据存在明显的矛盾。朱根堂与赵秋丽涉案5套房屋的合同价分别是：451763元、450528元、449293元、302078元、302903元，合计为1956565元。朱根堂一审庭审中出示的其与朱二根存在债权债务关系的借据有10份，累计金额为270万元，赵秋丽的转款凭证10万元，合计为280万元。但2018年12月18日，朱根堂在接受一审法官调查时陈述，共借给朱二根260万元。朱根堂一审期间出示的所谓270万元借条，不能证明其与东奥公司之间存在债权债务关系。在一审270万元的借条中，显示借款人是朱二根而不是东奥公司，同时也不显示出借人是朱根堂。另外该借条也并非由朱根堂本人持有，因此不能证明朱根堂与东奥公司存在真实的借贷关系，不能证明朱根堂为270万元的债权人，不能证明东奥公司是债务人。购房合同与收款收据落款时间相差一年，不符合“以房抵债”操作模式。如果存在真实的“以房抵债”情形，债权债务在签订《房屋买卖合同》时就已经存在，当双方达成合意时，不但会签订书面的《房屋买卖合同》，而且会在同一天出具收到房款的收据。《房屋买卖合同》中也明确约定，在签订本合同时将总房款一次性付清。而涉案房屋的《房屋买卖合同》落款时间为2016年8月19日，而收款收据的落款时间为2017年7月16日，二者相差1年有余。显然，这不符合“以房抵债”的操作模式，朱根堂和东奥公司明显在造假。“以房抵债”没有考虑债务的利息，没有考虑亲情，没有进行任何优惠不符合常理。如果朱根堂与朱二根存在真实的270万元民间借贷关系，按照朱根堂的说法，该款是从其他人处所借，是要支付利息的。截止到2017年7月16日，按正常的大额借款民间借贷月利率2%计算，仅利息一项也将近200万元。东奥公司“以房抵债”的正常价格大概在每平方3000元左右，而本案中的抵账价格却为平均每平方3700元左右。朱根堂不但放弃了将近200万元的利息，而且用市场价1956565元的五套房产抵偿了280万元借款本金，这明显不符合常理。朱根堂没有将其所谓的“以房抵债”获得的房屋用于抵偿自己所欠债务也明显不符合常理。按照牛何军（朱根堂的妹夫）、朱建林（朱根堂的堂弟）、朱金堂（朱根堂的堂弟）、赵金才（朱根堂的大舅哥）四人的说法，他们每人借给朱根堂50万元现金，且要支付利息。而朱根堂本人并没有偿还能力。如果其与妻子赵秋丽获得的5套房屋系通过抵债获得的房屋，朱根堂和赵秋丽在获得抵债房屋后，第一时间并不会是向东奥公司缴纳各种物业费用，而会将上述房屋再次抵偿给上述四个所谓的“债权人”或者直接通过“磨账协议”将房屋交付给这四个的“债权人”。但他们从来没有向朱根堂主张过权利。因此，朱根堂与朱二根、东奥公司之间所谓的“债权债务”及“抵房协议”是虚假的，其目的无非就是协助东奥公司及朱二根逃避人民法院的执行。二、朱根堂对涉案房屋不享有任何权利，也不足以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，朱根堂持有的《房屋买卖合同》不是合法有效的买卖合同，而是属于无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。”截止目前为止，东奥公司尚未取得涉案房屋预售许可证明。朱根堂持有的《房屋买卖合同》属于无效合同。除了涉案房屋，朱根堂与其妻子在高××××店镇代庄有住房。朱根堂和赵秋丽没有实际支付涉案房屋房款。朱根堂所主张的“债权债务”及“以房抵债”明显属于虚假的，其实际并未支付涉案房屋房款。因此，朱根堂对涉案房屋不享有任何权利，不足以排除人民法院的执行。三、法院保全查封之时，房屋仍在东奥限公司控制之下，朱根堂并未实际取得涉案房屋，其不享有该房屋使用权。2017年11月3日，一审法院对涉案房屋进行保全时，东奥公司没有提出异议，当时的情况，属于未交付状态。2018年2月6日宋香平申请执行之后，朱根堂才提出执行异议。因此，朱根堂对涉案房屋不享有使用权，不存在准物权。东奥水城述称：朱根堂所述属实，应当支持朱根堂的请求。朱二根述称：朱根堂所述属实，应当支持朱根堂的请求。朱根堂向一审法院起诉请求：1．解除对位于平顶山市新南环路南侧遵化店镇戴庄村北东奥水城叠翠苑小区12号楼西单元4楼东户123.5平方米、12号楼西单元15楼东户123.5平方米、12号楼西单元16楼东户123.5平方米合计三套房屋的强制执行；2.请求确认上述房屋归朱根堂所有；3.本案诉讼费由宋香平负担。一审法院认定事实：宋香平与东奥公司、朱二根民间借贷纠纷一案，宋香平向本院提起诉讼，一审法院审理后于2017年11月21日作出（2017）豫0411民初4448号民事调解书，内容为：东奥公司、朱二根欠宋香平借款本金共计350万元，自愿分2个时间阶段偿还宋香平借款本金及利息。第一阶段，愿于2018年12月30日前将借款本金全部偿还完毕，具体还款如下：2018年1月30日前偿还借款本金50万元；2018年5月至8月4个月期间，于每月30日前分别偿还借款本金20万元；2018年9月至12月4个月期间，于每月30日前分别偿还借款本金55万元。第二阶段，对上述借款本金产生的利息自2019年1月1日开始支付。具体还息如下：自2015年3月1日至2017年12月31日止的利息以未还借款本金为基数按照月利率2%计算；2017年12月31日以后的利息以未还借款本金为基数按照月利率1%计算至借款清偿完毕之日止。以上利息的总额，扣除已支付部分后，余额自2019年1月1日起平均到12个月内，于每月30日前偿还。如东奥公司、朱二根未按上述约定如期履行，出现两期违约，宋香平有权要求按上述约定的利率加倍支付利息，并有权就下余未还借款本息申请强制执行。二、诉讼费34800元，减半收取17400元，保全费5000元，以上共计22400元，由东奥公司、朱二根负担，并愿于2017年12月31日前支付给宋香平。在案件审理中，一审法院于2017年11月1日作出（2017）豫0411民初4448号民事裁定书，对东奥公司、朱二根在金融机构的存款或同等价值的债权及相关财产予以冻结、查封、扣押，并于11月3日向东奥公司发出（2017）豫0411民初4448号协助执行通知书，即日起对被申请人东奥公司名下位于东奥水城叠翠苑小区3号楼东单元5楼南户111.64平方米、3号楼东单元11楼西户132.9平方米、3号楼东单元12楼西户132.9平方米、3号楼西单元11楼东户127.37平方米、3号楼西单元12楼东户127.37平方米、3号楼西单元13楼南户128.18平方米、3号楼西单元14楼东户127.37平方米、5号楼东单元13楼南户128.21平方米、11号楼东单元15楼东户82.58平方米、11号楼东单元16楼东户82.58平方米、12号楼西单元4楼东户123.5平方米、12号楼西单元14楼东户123.5平方米、12号楼西单元15楼东户123.5平方米、12号楼西单元16楼东户123.5平方米、12号楼西单元7楼西南户123.79平方米、12号楼西单元8楼西南户123.79平方米、12号楼西单元13楼西南户123.79平方米、12号楼西单元14楼西南户123.79平方米的房屋予以查封，查封限额350万元。查封期间，限制其处分权。查封期限三年，自2017年11月3日至2020年11月2日止。东奥公司开发的东奥水城叠翠苑小区11号楼、12号楼目前未取土地、规划、施工及销售等行政许可证。（2017）豫0411民初4448号民事调解书生效后，东奥公司、朱二根未按调解书履行给付义务，宋香平于2018年2月6日向本院申请强制执行。在执行过程中，一审法院对查封的房产进行评估拍卖时，案外人朱根堂对上述保全房屋中的12号楼西单元4楼东户、12号楼西单元15楼东户和12号楼西单元16楼东户三套房屋提出执行异议。一审法院于2018年7月16日作出（2018）豫0411执异44号执行裁定书，裁定驳回朱根堂的异议申请。一审法院认为，本案的争议焦点系朱根堂就涉案的三套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，朱根堂和东奥公司未能证明其二者间存在真实的借贷关系，故朱根堂与东奥公司间的以房款冲抵借款的行为无事实根据，故朱根堂根据房屋买卖合同无法取得相关民事权益，其提出的执行异议不能成立。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，一审判决：驳回朱根堂的诉讼请求。案件受理费16964元，由朱根堂负担。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实相一致。本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉。本案争议的焦点为：朱根堂对涉案执行标的是否享有排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，朱根堂主张其与东奥公司签订房屋买卖合同基于双方之间的关于以房抵债的约定，购房款来源借款，以房抵债的基础法律关系为债权债务关系，因此，朱根堂应当举证证明其与东奥公司之间存在合法有效的债权债务关系，朱根堂主张对东奥公司享有的债权本金为260万元，朱根堂提供了东奥公司法定代表人朱二根出具的借条及其妻子赵秋丽向朱二根转款10万元的凭证，但借条中并未显示具体的出借人，朱根堂提供其妻子赵秋丽向朱二根转款10万元的凭证亦不足以证明其主张，加之朱根堂与朱二根之间存在直系亲属关系，综合本案的事实和证据，朱根堂提供的证据不足以证明其与东奥公司之间存在合法有效的债权债务关系。故，朱根堂不能证明其对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益,其提起案外人执行异议之诉,请求确认涉案房屋归其所有,并判决停止对涉案房屋的强制执行,无事实和法律依据，一审驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，朱根堂的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16964元，由朱根堂负担。本判决为终审判决。审判长  盛华平审判员  石天旭审判员  朱海波二〇一九年七月三十一日书记员  崔 瑶附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；