贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民再49号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王华云，女，1951年7月2日出生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吴锦叶，女，1974年9月14日出生，布依族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吴锦娣，女，1977年4月19日出生，布依族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：三都水族自治县供销合作联社社有资产营运有限责任公司，住所地贵州省三都水族自治县三合镇中山路，统一社会信用代码91522732MA6DJ8WY78。法定代表人：陆永富，该公司经理。委托诉讼代理人：朱志雄，贵州华尔威律师事务所律师。原审第三人：都匀市173振伟五金机电经营部，住所地贵州省都匀市广惠办事处剑江北路**，注册号522701600311732。经营者：翟振伟，具体情况不详。再审申请人王华云、吴锦叶、吴锦娣与被申请人三都水族自治县供销合作联社社有资产营运有限责任公司（以下简称三都县社资公司）及原审第三人都匀市173振伟五金机电经营（以下简称振伟经营部）排除妨害纠纷一案，都匀市人民法院作出（2017）黔2701民初450号民事判决，三都县社资公司不服，向本院提出上诉。本院以原判决认定基本事实不清为由，裁定撤销原判决，发回重审。都匀市人民法院重审后作出（2017）黔2701民初3335号民事判决，王华云、吴锦叶、吴锦娣不服，向本院提出上诉。本院作出（2018）黔27民终1201号民事判决。王华云、吴锦叶、吴锦娣不服，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院作出（2019）黔民申439号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2019年7月19日公开开庭审理本案。再审申请人王华云、吴锦叶、吴锦娣，被申请人三都县社资公司的委托代理人朱志雄到庭参加诉讼。原审第三人都匀市173振伟五金机电经营经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人王华云、吴锦叶、吴锦娣再审请求：撤销一、二审判决，依法改判；全部诉讼费用由被申请人承担。三都县社资公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告停止对原告所有的位于都匀市剑江北路××地下××楼（建筑面积153.76）及一楼居中两间（建筑面积60平方米）门面进行出租的侵权行为；2.判决被告赔偿因上述侵权行为给原告造成的租金损失36000元（从2015年1月1日起，按18000元/年的标准，暂计算至2017年1月1日）及从2017年1月2日起，按上述标准计算到被告停止侵权行为之日止的租金损失。3、本案诉讼费用由被告承担。主要事实和理由：原贵州省三都水族自治县农资公司（以下：简称农资公司）系主要从事尿素等农产品销售的集体所有制企业。该公司已于2014年依法进行改制，原告为该公司改制后资产的继受人，1995年，农资公司为了减少尿素的运输及仓储的成本，便与平日具有业务往来的吴庆海及被告王华云夫妇商定，由农资公司提供50吨尿素（价值114000元）作为出资，与被告王华云夫妇联合建房，并明确地下一楼及一楼中间的两间门面归农资公司所有，房屋建成后，农资公司于1996年3月30日领取了上述房屋的房产证，并一直管理使用，且从未发生权属争议，但是，从2015年1月1日，被告强行用砖头将原告已出租给案外人袁德燕的两间门面封砌围挡并将承租人驱逐，随后，原告多次找被告协商，被告否认联合建房的事实，不但拒绝停止侵权的行为，反倒擅自将争议房屋出租给第三人从事经营，原告认为，被告的行为已经严重侵犯原告的权利，故起诉被告请求法院判决支持原告的诉请。一审法院认定事实：1.原贵州省三都水族自治县农资公司（以下：简称农资公司）系主要从事尿素等农产品销售的集体所有制企业，该公司已于2014年依法进行改制，原告为该公司改制后资产的继受人；2.农资公司与被告王华云丈夫吴庆海素有化肥销售业务来往；3.1994年初，被告王华云夫妇欲在其老屋上建房，经申请，同年4月11日都匀规划办向被告王华云颁发（95）026号《建设工程规划许可证》，同年12月13日通过都匀城乡建设局以匀市建规（94）094号文件向都匀市政府请示予以批准，1996年3月29日，原告与吴庆海、被告王华云以“集资建房协议书”的形式向都匀房管局申请对已修建完成的剑江北路133号六楼一底的房屋中最底层仓库160平方米及一楼门面正中两间60平方米为三都县农资公司办理产权登记手续，该协议书加盖了吴庆海、被告王华云私印；4.1996年3月30日农资公司领取了都匀房产管理局颁发房屋所有权证（第2××号），该证载明：所有权人为三都县农资公司，层数七层，，地下室为15376平方米，门面为60平方米，所有权性质为全民；5.1999年3月8日吴庆海向原告出具欠条，内容主要为97年底向公司（原告）进尿素55吨，扣除相关费用后，还欠公司（原告）86800元，后吴庆海归还16000元，尚余70800元，2000年8月15日吴庆海致函给农资公司，承诺在2000年底尽力还清该款。农资公司于2014年4月28日将本案争议的二间门面出租给案外人袁德燕从事个体经营，农资公司与案外人袁德燕约定租金为每年18000元，租期三年；6.后因权属争议，2015年1月1日，被告强行用砖头将原告已出租给案外人袁德燕的两间门面封砌围挡并将门面转租给第三人使用，随后被告向三都水族自治县人民法院提起诉讼，请求原告排除妨碍，被告对争议门面行使物权，并要求对吴庆海与原告的买卖合同进行结算，三都水族自治县人民法院审查后，认为该诉讼属于不动产纠纷，应由不动产所在地法院管辖，故不予受理。后双方仍协商未果，原告于2017年1月9日向一审法院提起诉讼，被告应诉后，被告委托律师向都匀房房屋交易服务中心对原告所持争议的房屋所有权证的真伪进行查询，都匀房屋交易服务中心经查询后，出具说明称，“经我处微机查询，未查到三都农资公司的房产登记信息”未找到该房产证的登记信息，故一审法院于2017年4月6日到都匀市房屋交易服务中心××档案室调查了解，都匀房屋交易服务中心向一审法院书面答复，原告房产证的档案登记资料尚在查找中；7.2017年4月10日，一审法院作出（2017）黔2701民初450号判决，驳回原告的诉讼请求，后原告不服上诉至黔南州中级人民法院，2017年9月1日，黔南州中级人民法院作出（2017）黔27民终1421号民事裁定，将案件发回都匀市人民法院重审，重审中，被告向一审法院提交书面申请，申请调查原告持有的房屋所有权证（第2××号）的产权登记档案，一审法院多次持函向都匀房屋交易中心对该房产证的产权登记信息进行查询，都匀房屋交易中心，仅向一审法院口头答复“档案尚在查找中”，并未否定原告所持证书的真实性。一审另查明：1995年5月31日王华云、吴庆海与黄菊签订《联合建房协议书》并进行公证、随后王华云领取1996年匀35××37号《房产证》记载房屋总层数6层、所在层数1、2层一层门面39平方米、二层住宅建筑面积为71.9平方米。2000年5月29日黄菊领取1159号《房屋所有权》并记载所在层数1、2层，一层门面39平方米（从房屋南数第一间）、二层住宅建筑面积为71.9平方米，1998年6月24日被告王华云办理匀集建（98）字1802号《集体土地建设用地使用证》，该证载明土地使用者为王华云，2006年9月23日吴庆海因病死亡。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条分别规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”、“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，原告持有案涉争议房屋的所有权证书，该所有权证书虽未查询到房产档案资料，但产权登记部门至今仍未对该证书的真实性进行否定，且被告亦未向产权登记部门主张认定该证书的效力，故原告所持房屋所有权证能够证明其享有所登记的物权，其请求被告停止侵权的诉讼请求，依法予以支持。关于所诉损失问题，原告在2015年5月6日向三都水族自治县人民法院起诉状中对其于2015年1月1日将本案争议房屋强行收回，造成原告无法使用或出租经营，给原告造成了一定的损失，对此，综合同地段、同面积市场租金结合原告所举原租赁合同所载金额，综合认定原告所诉损失为18000元/年并无不当，其诉讼依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条、第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告王华云、吴锦叶、吴锦娣于本判决生效之日起十日内停止对都匀市剑江北路××地下××楼（建筑面积153.76平方米）及一楼居中两间房屋（建筑面积60平方米）出租的侵权行为；二、被告王华云、吴锦叶、吴锦娣于本判决生效之日起十日内以18000元/年为标准，向原告三都水族自治县供销合作联社社有资产营运有限责任公司计算支付2015年1月1日起至实际停止侵权行为之日止的租金损失。案件受理费费700元，由被告王华云、吴锦叶、吴锦娣负担。王华云、吴锦叶、吴锦娣向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审认定事实不清、证据不足。一、一审忽略上诉人王华云持有的《集体土地建设用地使用证》匀集建(98)字第1802号是农村集体使用证，没有查明上诉人与被上诉人的集资建房协议是否真实，合法。被上诉人在1996年3月29日“集资建房协议”，此协议建房地址、建房面积与王华云19**年修建房屋地址、面积都不相符。“集资建房协议”申请人吴庆海、王华云均没有签字、捺印，只是电脑打印签名。三被上诉人明知王华云系农民，还要与其合资建房，本身是违法。2001年10月28日被上诉人起诉上诉人王华云前夫吴庆海欠化肥款70800元，并不是买卖房屋和合资建房。二、一审对被上诉人原始取得的房屋所有权没有查明。根据法律规定、物权登记必须有登记簿。被上诉人所持的《房屋所有权证》字第(286)号，都匀房产登记机关没有被上诉人的登记簿，况且，被上诉人在1996年3月29日申请，1996年3月30日获得房产证。上诉人合理怀疑被上诉人作假，登记不符合法律规定。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定（受理、权属审核、公告3个月法定程序）、第十五条规定公告期间是3个月。被上诉人提供1996年3月29日的集资建房协议书载明是申请办理房屋登记，房屋已于1995年年底修建好，因此，上诉人对被上诉人所持有的《房屋所有权证》及“集资建房协议”不予认可。三、一审酌情考虑租赁损失明显错误。在物权没有界定明确的前提下，要求上诉人支付租赁费没有法律依据。被上诉人提供的2014年4月28日的房屋租赁合同双方没有签名和盖章、名字不同（不是第三人）。四、一审适用法律错误，判决结果不公正。（一）根据法释[2016]5号司法解释第2条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实性状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。1994年12月13日登记的权利主体是上诉人王华云。（二）上诉人与被上诉人在因不动产物权的归属以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，合资建房不成立。（三）根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力”。另外，上诉人王华云位于都匀××××号房屋始于1995年初开始修建，年底修建好。被上诉人于1996年7月25日开始租用上诉人地下室用于堆放160吨尿素，上诉人王华云前夫于1998年年初运出55吨尿素往麻江销售，至此后拖欠被上诉人化肥款70800元至今，吴庆海在1999年将自己位于都匀市剑江北路××楼北××第二间20平方米的门面《房屋所有权证》交由被上诉人保管，两个门面暂由被上诉人使用，以保证归还欠款，但直至未归还其欠款。因父亲于2006年9月23日去世，2013年底上诉人吴锦娣与黄菊到都匀市房管局（××辣子××楼大厅）××父亲××市剑江北路××楼中间两个门面房产登记信息，并看到房管局电脑显示：吴庆海门面房产登记档案（只登记一个门面登记记录）：“门面：建筑面积20平方米、附记：该门面靠北数第二间”，因年限久远，我未曾记牢该房产证号，再次去都匀房产管理局不动产档案室也查找不到父亲吴庆海门面房产登记簿；只查到曾经登记在吴庆海名下一套住房位于都匀市剑江北路××71.9平方米，产权证号“2360”已过户给李光辉的登记簿信息；综上所述，上诉人父亲吴庆海其实只欠三都农资公司化肥款70800元，并没有与其合资建房的事实。请求法院参照执行《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会议纪要》规定：（二）“关于农村私有房屋买卖合同效力的认定”，（三）“目前，农村房屋买卖无法办理产权证变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护”，和《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：（二）“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”和国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。请求法院公平、公正查明事实真相，让被上诉人归还上诉人父亲吴庆海位于都匀市剑江北路××楼门面《房屋所有权证》，维护上诉人一家人的合法权益。被上诉人三都县社资公司、原审第三人振伟经营部二审未答辩。经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合双方当事人的诉称及辩称，归纳本案二审争议的焦点为：本案争议的房屋地下室及一楼门面两间的权属应归谁享有。本院二审认为：本案中，上诉人与三都县社资公司均主张争议房屋的地下室及一楼门面两间归其享有。对此，本院认为，首先，从当事人提供的产权证来看，三都县社资公司持有的1996年3月30日的都匀房产管理局颁发房屋所有权证（第2××号），该证载明：所有权人为三都县农资公司，层数七层，，地下室为15376平方米，门面为60平方米，所有权性质为全民；王华云提供其持有都匀房地产管理局于2002年9月27日颁发的都匀房产证匀字第**房屋产权证载明房屋总层6层，所在层数1、2层一层是门面，建筑面积为39平方米、二层是住宅，建筑面积为71.92平方米。同时，上诉人提供案外人黄菊于1998年7月8日在都匀的权证编号**《房屋所有权证》及房地产产权产籍档案载明所在层数1、2层，一层门面39平方米（注明：此门面房靠南数第一间）、二楼住宅建筑面积71.92平方米，门市39平方米。上诉人持有的房屋产权证和黄菊的房屋产权证及地产产权产籍档案与三都县社资公司持有的房屋产权证载明的楼层和门面并不冲突，上诉人持有的房屋产权证和黄菊的房屋产权证及房地产产权产籍档案载明的楼层和门面均未包含争议的地下室和第一层中间两间门面。上诉人也未提供证据证实案涉房屋的两间门面和地下室归其享有物权。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以及不动产登记簿为准”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，三都县社资公司持有案涉争议房屋的所有权证书，该权属证书虽未查询到房产档案资料，但产权登记部门至今仍未对该权属证书的真实性进行否定，且上诉人也没有证据证明三都县社资公司持有案涉争议房屋的所有权属证书是不真实的，因此，三都县社资公司所持有的房屋所有权证能够证明其享有所登记的物权，故其请求上诉人停止侵权的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。故上诉人提出的上诉主张，本院不予采纳。另外，三都县社资公司主张损失问题，三都县社资公司在2015年5月6日向三都县人民法院起诉状中对其于2015年1月1日将本案争议房屋强行收回，造成其无法使用或出租经营，造成一定的损失，对此，一审法院结合同地段、同面积市场租金结合三都县社资公司提供的原租赁合同所载金额，认定三都县社资公司损失为18000元/年并无不当，本院予以确认。综上，上诉人王华云、吴锦叶、吴锦娣的上诉理由不成立，对其上诉请求，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元，由上诉人王华云、吴锦叶、吴锦娣承担。经审理，再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为，本案系三都县社资公司提起的排除妨碍纠纷，为此三都县社资公司提供了都匀房产管理局颁发的都匀房房产证匀字第**屋产权证，此房屋所有权证经双方当事人及一审法院多次到房产局查询原始档案，都匀房产管理局回复称“正在查找”，未否认该房产证的真实性。再审申请人王华云、吴锦叶、吴锦娣虽对该房产证提出疑问，但也没有主张该房产证是被申请人三都县社资公司伪造。故对都匀房产管理局颁发的都匀房产房产证匀字第**产权证的真实性本院予以确认。此外，经一、二审查明及再审庭审查明，三都县社资公司房产证上登记的房屋，与本案的再审申请人房产证上的房屋、案外人黄菊房产证上的房屋是没有重合的，且再审申请人也认可了三都县社资公司从2004年管理争议房产至2015年双方发生纠纷时止。对于被申请人三都县社资公司拥有所有权证并正在管理使用的房屋，再审申请人不运用合法手段，直接采用暴力方式强占的行为不当，依法应当承担不利于自己的法律后果。因再审申请人未对原判决认定的赔偿损失数据提出异议，本院对被申请人的经济损失以一、二审判决认定的为准。再审申请人王华云、吴锦叶、吴锦娣对于都匀房产管理局颁发给三都县社资公司的都匀房产证房产证匀字第**权证，没有原始档案、建房用地性质登记错误、房屋面积与实际不符等问题均提出疑问。但本案系被申请人提起排除妨碍的民事案件，因再审申请人王华云、吴锦叶、吴锦娣在本案中未提出反诉，如对都匀房产证匀房产证匀字第**证有疑问，可另行诉讼主张自己的权利。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法。但在二审案件受理费由上诉人王华云、吴锦叶、吴锦娣承担部分，未明确具体受理费的数额错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2018）黔27民终1201号民事判决。二审案件受理费700元，由再审申请人王华云、吴锦叶、吴锦娣承担。本判决为终审判决。审判长  曾令志审判员  袁 慧审判员  林 玲二〇一九年七月三十一日法官助理裴梧先书记员吴莹