湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘3123民初738号原告：杨爱莲，女，1974年6月12日出生，汉族，湖南省凤凰县人，身份证住址为湖南省凤凰县。委托代理人：石学军，凤凰县德隆法律服务所法律工作者，执业证号118011106715。支持起诉机关：凤凰县人民检察院。出庭人员：贺姗、陈绍杰。被告：湘西自治州鑫地房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91433100574304134Y。住所：吉首市大田湾香园路**水畔铭城****。法定代表人：杨春，男，1979年11月2日出生，土家族，湖南省吉首市人，住湖南，住湖南省吉首市iv>委托代理人：伍兴平，湖南延群律师事务所律师，执业证号14331200910680979。原告杨爱莲与被告湘西自治州鑫地房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫地房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，原告杨爱莲于2019年7月2日向本院提起诉讼。凤凰县人民检察院以凤检民（行）支[2019]43312300004号支持起诉书支持原告杨爱莲起诉。本院受理后，依法由审判员吴金星独任审判，于2019年7月24日公开开庭进行了审理，由代理书记员欧文树担任记录。原告杨爱莲的委托代理人石学军、被告鑫地房地产公司的委托代理人伍兴平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨爱莲诉称，原告于2016年5月9日与被告签订《凤凰县商品房买卖合同》，合同约定，原告购买的房号是1栋1706号房，建筑面积为83.07平方米，其中套内建筑面积为65.64平方米，公摊面积为17.43平方米，房屋单价为3,370.78元/平方米，总金额为280,011.00元。同时合同第六条约定：“首付款（含定金）280,011.00元于2016年5月9日（合同签订之日）付款。剩余房款采用银行按揭方式支付。”合同签订当日，原告依约支付全部购房款，从合同签订至今已二年多，被告迟迟未予原告办理不动产权证，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告在合理期限内为原告办理鑫桂苑1栋1706号房不动产权证；2、被告承担本案诉讼费。凤凰县人民检察院支持起诉认为，鑫地房地产公司的有关行为违背了民法的诚实信用原则，侵犯了杨爱莲作为消费者的合法权益，故该院决定支持起诉，请法院对该案依法审理。原告杨爱莲为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：《凤凰县商品房买卖合同》1份，拟证明原告购房及被告逾期交房违约的事实，且被告没有按约定为原告办理不动产权证的时间。被告鑫地房地产公司辩称，1、根据合同约定，被告尚未超过办证期限，故被告不存在逾期办证的违约行为；2、被告已将办证所需资料报备产权登记部门备案，正积极协调相关部门办证。被告鑫地房地产公司未向本院提交证据。当事人的质证意见和本院对证据的分析与认定：对原告提交的证据材料，经庭审质证，被告对证据的真实性无异议，但是对证明目的有异议，根据合同约定的办证期限，现还处于办证期间，未超过约定办证期限，故被告不存在逾期办证的违约行为。经审查，该份证据材料来源合法，内容客观真实，本院对原、被告于2016年5月9日签订《凤凰县商品房买卖合同》的事实依法予以认定。依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：被告鑫地房地产公司通过出让的方式，取得了位于凤凰县沱江镇杨家垅鑫桂苑1#楼（编号为凤国用（2014）第G101720号）地块的土地使用权。土地使用面积为13066.66亩，使用权起始日期为2014年12月23日。经批准，被告在该地块上建设商品房，项目名称为鑫桂苑。该项目的建设用地规划许可证为建规【地】字第凤规150，建设工程规划许可证号为建字第凤规150839号，规划用途为商住。经凤凰县房地产业管理局批准，被告为该项目取得了商品房预售许可证，许可证号为2015-0037。2016年5月9日，原告杨爱莲与被告鑫地房地产公司签订由凤凰县房产主管部门提供的《凤凰县商品房买卖合同》，合同约定，一、房屋的基本情况：原告购买鑫桂苑1#楼17层1706号房，建筑面积为83.07平方米；二、计价方式及价款：该商品房单价为每平方米3,370.78元，总金额280,011.00元；三、付款方式及期限：一次性付款280,011.00元于合同签订之日支付；四、交付期限及条件：被告应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准后，交房给原告使用。如遇不可抗力，且被告在事实发生之日起30日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；五、关于产权登记的约定：自本合同生效之日起30个工作日内，买卖双方应向凤凰县房地产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，原告可单方申请办理；被告应在商品房交付使用后90个工作日内，完成该栋商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，原告不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付万分之一的违约金。如因原告的原因，致使被告不能在规定期限内为原告办理上述登记或手续，被告不解除合同，自本合同规定的期限的第二天起至实际办理登记手续之日止，原告按日向被告支付万分之一的违约金。合同签订后，原告依约交纳全部房款、办证等费。现原告认为自合同签订至今被告迟迟未予办理不动产权证，被告逾期办证已构成违约，故诉至本院，请求依法判令：1、被告在合理期限内为原告办理鑫桂苑1栋1706号房不动产权证；2、被告承担本案诉讼费。本案的争议焦点为：被告应何时为原告办理不动产权证，合同约定的办理房产证、国土证的日期能否适用于办理不动产权证。关于本案的争议焦点，被告应何时为原告办理不动产权证，合同约定的办理房产证、国土证的日期能否适用于办理不动产权证。本案中，原、被告签订的《凤凰县商品房买卖合同》第十七条关于产权登记约定规定：被告应在商品房交付使用后90个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用证。按照合同约定被告应在交付房屋后90个工作日内进行该幢商品房的初始登记。但由于法律法规的更改，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施，该条例规定国家实行不动产统一登记制度，由原来的房屋所有权证、土地使用权证，合二为一，变为不动产权证用以证明房屋的权属。故合同所约定房屋所有权证及土地使用权证在实际履行合同过程中无法办理，被告只能申请办理不动产权证，且合同约定的办理房产证、国土证的时间不能直接适用于办理不动产权证的时间。现原告要求被告在合理期限内办理不动产权证，综合考虑不动产权证办证的各流程，办理不动产权证的期限以本判决生效之日起180日内为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第四条、第二十条、第三十五条之规定，判决如下：被告湘西自治州鑫地房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起180日内为原告杨爱莲办理鑫桂苑1栋1706号房不动产权证；案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告湘西自治州鑫地房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  吴金星二〇一九年七月二十四日法官助理欧晓英代理书记员  欧文树附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《不动产登记暂行条例》第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。第四条国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。第三十五条本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。