山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019)鲁0911民初3392号原告：牛健奎，男，汉族，1985年2月24日出生，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：李建国，山东求新律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙娜，山东求新律师事务所律师。被告：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地泰安大汶口石膏工业园。法定代表人：李华增，董事长。委托诉讼代理人：丁洪波，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司员工。原告牛健奎与被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛健奎的委托诉讼代理人李建国、孙娜，被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的委托诉讼代理人丁洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛健奎向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期办理商品房所有权转移登记的违约金46689元。2、诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年3月27日与被告签订商品房预售合同，约定购买被告开发的御驾新苑25-1-801室，房屋总价款为654835元。合同约定被告在房屋交付使用后12个月内为原告办理商品房所有权转移登记。合同签订后，原告依约履行付款义务，但被告一直延迟到2018年12月15日才通知原告提交相关材料可以办理商品房所有权转移登记。基于以上事实，原告认为被告逾期办理商品房的所有权转移登记，已经构成违约。依据相关法律规定，应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求法院判如所述。泰安泰山大汶口旅游置业有限公司辩称：原告之主张缺少事实与法律依据，依法应予驳回。首先，涉案房屋在工程施工中出现不可抗力因素，导致工期迟延进而导致所有权登记办证延期。这些不可抗力因素包括：地质条件特殊；国家消防设计规范变化。根据法律规定，不可抗力影响持续期间，不承担相应责任。其次、原告主张“以后违约金计算至被告履行合同办理完商品房的所有权转移登记”缺少合同依据。根据合同第二十条约定，我公司自房屋交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，同时根据该条约定，我公司支付违约金的前提条件是：出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记，而不是办理完毕所有权转移登记的义务。根据商品房预售合同第四条约定为房屋价款，储藏室价款体现在附件中，主合同中的全部购房款不应包括储藏室价款，该款不应计入违约金计算的基数范围。2018年11月26日大证办理完毕，并于2018年12月15日通知原告办理小证。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订《商品房预售合同》，并于2014年3月27日在不动产管理部门进行了登记备案。合同约定原告购买被告开发建设的位于御驾新苑A区25-1-801室一套（包括配房），合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为4670.77元/平方米，总金额636719元；该条同时约定，配套及附属设施的计价方式及价款的约定如下或见附件三（配套房价款为18116元）。合同第十条房屋交付期限（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第1、2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；3、如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。第二十三条不可抗力约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同中的买受人为原告，出卖人为被告。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款654835元。被告于2018年11月26日将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕。以上事实有商品房预售合同、增值税普通发票、提交办理不动产权证书材料的通知、原被告陈述、庭审笔录等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。根据合同约定，该商品房交付期限为2015年12月31日前，被告应当在商品房交付使用后12个月内，即2016年12月31日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2018年11月26日才将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。关于被告提出导致所有权登记办证延期是不可抗力因素造成的，不应承担违约责任的辩解，因被告提交的证据发生在涉案商品房交付使用前，且被告在与原告签订合同和交房时均未履行及时告知义务，故被告所主张的不可抗力因素并非其逾期办证的免责条件，对被告的该辩解本院不予采信。关于违约金的计算期间和计算方式，根据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记：如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。故违约天数应自2017年1月1日起计算至2018年11月26日被告办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证，即涉案房产具备了办理不动产所有权转移登记的条件之日止，共计违约695天；根据合同约定，违约金应以全部已付款计付，包括原告购买储藏室的款项。对被告提出的计算违约金不应包括购买储藏室款项的辩解，与合同约定不符，本院不予采信。综上，被告的违约天数为695天，每日违约金标准按合同约定的总房款654835元的万分之一计算，违约金共计45511元。因自涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕，涉案房产就具备了办理不动产所有权转移登记的条件，被告在合理期限内履行了通知义务，故原告主张的自涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕之次日至原告办理完毕涉案房产所有权转移登记之日的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告牛健奎违约金45511元；二、驳回原告牛健奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费496元，由被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  张传华二〇一九年七月三十日书记员  王文哲