文书内容湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0521民初2005号原告湖南百悦商业管理股份有限公司，住所地：长沙市望城经济技术开发区普瑞西路一段**金桥国际市场集群写字楼****。法定代表人付东哲，系公司董事长兼总经理。委托代理人刘研、高寒，湖南联合创业律师事务所律师。被告邵东大汉名爵大酒店有限公司，住所，住所地湖南省邵阳市邵东县大禾塘办事处衡宝路与解放路口交汇处div>法定代表人：刘志忠。被告肖军，男，1981年6月25日出生，汉族，住邵解东县。两被告共同委托代理人罗鹏程，湖南白泉律师事务所律师。原告湖南百悦商业管理股份有限公司与被告邵东大汉名爵大酒店有限公司、肖军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法由审判员李红旗适用简易程序于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘研、高寒，被告邵东大汉名爵大酒店有限公司、肖军的共同特别授权委托代理人罗鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年1月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定将位于邵东县衡宝路与建设路交汇处的大汉商业步行街13栋1-15层租予被告用于经营大汉名爵大酒店。租赁期限为2017年1月1日至2026年12月31日。合同签订后，原告如约将合同约定的房产交付给被告。但被告多次欠付租金及经营管理费，至今尚欠租金及经营管理费703668.34元，综合管理费166999.95元。《租赁合同》6.5约定：“合同期内乙方逾期支付租金、经营管理费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的千分之二向甲方支付违约金”，被告应当按照该标准向原告支付违约金。算至2019年3月31日止，被告已欠付租金及经营管理费违约金186696.93元。另外，原告与被告签订《商业管理服务协议》，约定综合管理费每月23333.33元，被告至今欠付综合管理费166999.95元，产生综合管理费利息3413.34元。被告欠付管理费的行为严重违反合同约定，被告应向原告支付租金、管理费、利息。同时《租赁合同》10.1约定：“如果乙方逾期30日未能缴足租金，甲方除要求乙方按上述方式承担违约金外，还有权单方面解除《租赁合同》并收回店铺，乙方的租赁保证金不予退回”，被告已逾期缴足租金及经营管理费超过30日，已经符合合同解除的约定条件。被告应当即刻搬离大汉商业步行街13栋1-15层房产。原告已于2017年6月19日将原名称“长沙百悦商业管理有限公司”变更为“湖南百悦商业管理股份有限公司”。被告的行为严重侵犯原告合法权益，故请求法院判决：1、被告向原告支付欠付租金及经营管理费703668.34元（计算至2019年3月31日止）；2、被告向原告自2019年3月31日起按照每月37500元支付租金并按每月37500元支付经营管理费直至被告搬离邵东县衡宝路与建设路交汇处的大汉商业步行街13栋1-15层房产为止；3、被告向原告支付逾期缴纳租金及经营管理费违约金186696.93元（暂计算至2019年3月31日止），并以703668.34元加上第2项诉讼请求确定的欠付租金及经营管理费为基数自2019年3月31日起以千分之二每日的标准向原告支付违约金直至被告支付完全部租金及经营管理费为止；4、被告向原告支付欠付综合管理费166999.95元（计算至2019年3月31日），并自2019年3月31日起以每月23333.33元的标准向原告支付综合管理费直至搬离邵东县衡宝路与建设路交汇处的大汉商业步行街13栋1-15层房屋为止；5、被告向原告支付欠付综合管理费利息3413.34元（计算至2019年3月31日止），并以第4项诉讼请求确定的欠付综合管理费为基数，自2019年3月31日起按年利率6%向原告支付综合管理费利息，直至被告支付完全部综合管理费止；6、两被告对上述款项承担连带责任；7、解除两被告与原告于2017年1月1日签订的《租赁合同》；8、两被告于判决生效后10日内搬离邵东县衡宝路与建设路交汇处的大汉商业步行街13栋1-15层房产。被告邵东大汉名爵大酒店有限公司、肖军辩称，原告恶意关闭停车坪已构成根本违约。本案原、被告约定租赁物的用途是经营酒店，经营酒店必须有停车坪，而原告不经被告同意终止原停车坪的租赁合同，关闭停车坪，严重影响了被告酒店的生意，造成了巨大的经济损失。被告拒付房租系行使同时履行抗辩权。故原告要求被告支付租金、违约金及要求解除租赁合同搬离租赁物的诉讼请求不能成立。原告要求的违约金过高，不符合法律规定。同时，被告肖军不是租赁合同的承租方，被告肖军是被告邵东大汉名爵大酒店有限公司的总经理，其作为该公司的委托代理人在合同上签名，不是合同的当事人，合同的权利义务和责任应当由被告邵东大汉名爵大酒店有限公司享有和承担，被告肖军不承担责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年1月1日，长沙百悦商业管理公司与被告邵东大汉名爵大酒店有限公司、肖军签订《租赁合同》，双方约定将位于邵东县衡宝路与建设路交汇处的大汉邵东商业步行街13栋1-15层租予被告用于经营大汉名爵大酒店。租赁期限为2017年1月1日至2026年12月31日。《租赁合同》6.1约定：“自2017年1月1日至2021年12月31日，租金按人民币3.59元每平方米每月计算，即每月租金人民币37500元；经营管理费按人民币3.59元每平方米每月计算，即每月经营管理费为人民币37500元。”6.2.1约定：“乙方应当在每月25日支付当月租赁费用以现金、支票或者银行划款方式支付给甲方”。6.5约定：“合同期内乙方逾期支付租金、经营管理费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的千分之二向甲方支付违约金”。2017年1月1日，长沙百悦商业管理有限公司邵东分公司与邵东大汉名爵大酒店有限公司、肖军签订《商业管理服务协议》，双方约定2017年1月1日至2017年12月31日的每月综合管理费为23333.33元，2018年1月1日至2018年12月31日的每月综合管理费为23333.33元，2019年1月1日至2019年12月31日的每月综合管理费为23333.33元。2017年6月19日，长沙百悦商业管理有限公司变更名称为湖南百悦商业管理股份有限公司。截止2018年6月，两被告共欠原告租金14334.16元、经营管理费14334.18元。截止到2018年8月，两被告欠综合管理费3666.64元。截止2019年3月31日，两被告共欠原告租金合计351834.16元，共欠经营管理费合计351834.18元，共欠综合管理费166999.95元。2019年5月7日,两被告支付原告综合管理费100000元，下欠原告综合管理费66999.95元。上述事实，有原、被告身份证明、《租赁合同》、《商业管理服务协议》及双方当事人的当庭陈述等证据在卷予以佐证，可以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告与两被告签订的《租赁合同》、《商业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容亦未违反相关法律规定，上述合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现两被告未按照合同约定支付租金、经营管理费和综合管理费已构成违约，故原告要求解除租赁合同、返还租赁物，支付拖欠的租金、经营管理费和综合管理费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原、被告约定按照日利率千分之二支付租金、经营管理费的违约金，该约定过高，本院酌情核减为按月利率2%计算租金及经营管理费违约金。原告要求两被告按照年利率6%计算综合管理费的利息，因原、被告双方未约定逾期付款的违约责任，故原告诉请支付该部分利息本院不予支持。两被告抗辩称，被告肖军是做为被告邵东大汉名爵大酒店有限公司的委托代理人在合同上签字，不是合同当事人，但该《租赁合同》和《商业管理服务协议》上首页显示的承租方是被告肖军和被告邵东大汉名爵大酒店有限公司，合同的最后一页合同当事人签名栏，被告肖军在“乙方”一栏签名，而不是在委托代理人及法定代理人一栏上签名，故被告肖军不是委托代理人，而是合同的当事人。两被告还辩称原告关闭停车坪严重影响被告经营酒店，原告构成违约，被告拒付租金系行使同时履行抗辩权。经审查，原、被告在合同中没有对停车坪的相关事宜作出约定，被告经营期间与原告就停车场另行签订了合同，该合同与本案审理的合同关系不属同一法律事实，故两被告该抗辩意见不能成立，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告湖南百悦商业管理股份有限公司与被告邵东大汉名爵大酒店有限公司、肖军于2017年1月1日签订的《租赁合同》；二、限被告邵东大汉名爵大酒店有限公司、肖军于本判决生效后60日内将位于邵东县衡宝路与建设路交汇处的大汉邵东商业步行街13栋1-15层房屋返还给原告湖南百悦商业管理股份有限公司；三、限被告邵东大汉名爵大酒店有限公司、肖军于本判决生效后15日内支付原告湖南百悦商业管理股份有限公司租金人民币351834.16元、违约金人民币29580.14元（违约金按照月利率2%计算至2019年3月25日止，后期违约金以351834.16元为基数按照月利率2%另行计算至本判决第二项履行完毕之日止），并自2019年4月1日起每月支付原告湖南百悦商业管理股份有限公司租金人民币37500元并按月利率2%支付违约金至本判决第二项履行完毕之日止；四、限被告邵东大汉名爵大酒店有限公司、肖军于本判决生效后15日内支付原告湖南百悦商业管理股份有限公司经营管理费人民币351834.18元、违约金人民币29580.15元（违约金按照月利率2%计算至2019年3月25日止，后期违约金以351834.18元为基数按照月利率2%另行计算至本判决第二项履行完毕之日止），并自2019年4月1日起每月支付原告湖南百悦商业管理股份有限公司经营管理费人民币37500元并按月利率2%支付违约金至本判决第二项履行完毕之日止；五、被告邵东大汉名爵大酒店有限公司、肖军于本判决生效后15日内支付原告湖南百悦商业管理股份有限公司综合管理费人民币66999.95元（计算至2019年3月31日止），并自2019年4月1日起每月支付原告百湖南悦商业管理股份有限公司综合管理费人民币23333.33元至本判决第二项履行完毕之日止；六、驳回原告湖南百悦商业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如被告在指定期限内未履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14347元，减半收取7173.5元，由被告邵东大汉名爵大酒店有限公司、肖军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。如被告未在生效判决规定的期限内履行义务，原告可在判决生效后二年内向法院申请强制执行。（此页无正文）审判员  李红旗二〇一九年七月十七日法官助理胡传芳书记员曾云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。附：违约金计算明细表：            序号              日期              租金(元)              租金违约金(元)              经营管理费(元)              经营管理费违约金(元)              综合管理费      (元)                  1              2018.6.25              14344.16              2580.14              14344.18              2580.15                                2              2018.7.25              37500              6000              37500              6000                                3              2018.8.25              37500              5250              37500              5250              3666.64                  4              2018.9.25              37500              4500              37500              4500              23333.33                  5              2018.10.25              37500              3750              37500              3750              23333.33                  6              2018.11.25              37500              3000              37500              3000              23333.33                  7              2018.12.25              37500              2250              37500              2250              23333.33                  8              2019.1.25              37500              1500              37500              1500              23333.33                  9              2019.2.25              37500              750              37500              750              23333.33                  10              2019.3.25              37500                            37500                            23333.33                  合计                            351834.16              29580.14              351834.18              29580.15              166999.95