广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2593号原告：李建强，男，1960年11月22日出生，汉族，住广州市越秀区,委托诉讼代理人：陈滨球，广东敬海律师事务所律师。委托诉讼代理人：江国勇，广东敬海律师事务所律师。被告：赵新，男，1970年6月1日出生，汉族，户籍地址乌鲁木齐市天山区，被告：马娟，女，1972年1月30日出生，回族，户籍地址乌鲁木齐市天山区，以上两被告共同委托诉讼代理人：梁伟庆，广东百健律师事务所律师。原告李建强诉被告赵新、马娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李建强的委托诉讼代理人陈滨球，被告赵新及被告赵新、马娟的共同委托诉讼代理人梁伟庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建强诉称：2012年12月15日原告李建强（甲方）与被告赵新（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其坐落于广州市番禺区南村华南碧桂园翠宏台19座203（包括车位）的房屋出租给乙方，其中合同第六条规定：“乙方负责更换木地板，装防蚊纱窗，费用由乙方负责，并在合同期满后，不得拆除，否则视为违约。”2014年12月15日，原告李建强与被告马娟就同一房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日止，其中合同第六条规定，乙方负责：“1、更换木地板；2、更换厨房地砖；3、装防蚊纱窗。以上三项维修费由乙方负责，如租约期满，还没有维修，合同结束时按市场维修费价格补偿给甲方，以上三项维修、材料费用款项。”第一份房屋租赁期限届满后，鉴于两被告（作为夫妻）继续租赁原告的房屋，故原告同意被告“1、更换木地板；2、更换厨房地砖；3、装防蚊纱窗。”的义务留待在第二份租赁合同期间履行，且给予了被告租金上的优惠。原告认为，上述原告和两被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力，各方均应当全面和适当履行。但遗憾的是，因两被告是夫妻关系，故两份租赁合同实际是同一种类关系，两被告并未履行合同第六条约定的义务，租赁期限届满后，原告多次要求两被告均予以拒绝。在房屋租赁期间，被告不仅未履行上述《房屋租赁合同》第六条约定的维修、装修义务，反而在租赁房屋期间违反法律义务，造成该租赁房屋木地板和厨房地砖等多处损坏严重，给甲方造成了严重的经济损失，经原告多次催促及聘请律师发函催告其履行补偿义务未果，故向贵院起诉，请依法裁判，保护原告合法权益。原告并向本院提出诉讼请求如下：1、两被告共同向原告支付维修费人民币79071元；2、两被告共同向原告支付租赁房屋损坏赔偿人民币50000元；3、诉讼费由两被告共同承担。被告赵新、马娟共同辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求。理由：1、被告在租赁合同期间内，并没有对涉案房屋造成任何人为损坏，依法无需承担任何赔偿责任，根据相关法律规定，原告应该对被告损坏涉案房屋的举证责任。2、原告利用拟定合同的便利故意曲解了承租人的意思，将出租方理应承担的租赁房屋的维修责任以合同备注的方式，转嫁给承租人即本案被告，明显有违公平原则，按照最基本的生活常识，一般家里的地板也不可能两三年就需要维修，但原告却在房屋租赁合同中明确注明地板更换的情况，由此可见，足以反映出原告在出租房屋的时候，该地板是存在质量瑕疵，也就是说，在租给被告之前已经存在破损的事实。原告将其租赁房屋的质量瑕疵维修责任转嫁到承租人身上，免除了自身责任，加重被告的责任，其行为明显违反《合同法》的公平原则。3、虽然双方在《房屋租赁合同》备注栏中有相关的约定，但这些均由原告单方书写，且具体的约定标准、范围及相关的费用均不明确，依法应当作出不利于原告一方的解释。4、双方签订的《房屋租赁合同》早已届满，被告也已完整地将涉案房屋返还给原告，双方的租赁关系已经结束，被告为了解决双方的争端，也同意原告没收之前被告缴纳的保证金8000元，但是原告仍然提起本案诉讼，且经常发信息给被告，称要去被告的单位去讨个说法，我方认为原告的做法是毫无道理的。经审理查明：原告李建强与被告赵新、马娟均是完全民事行为能力人。位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠宏台**203的房是原告李建强名下房产，建筑面积148.7平方米。2012年12月15日，原告李建强与被告赵新签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告李建强将位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠宏台19座203（包括车位）出租给被告赵新使用，建筑面积为148.7平方米，租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日止，租金为每月4000元，租金按月结算，由被告赵新在每月5日前支付当月租金，被告赵新应于签订合同当天向原告缴纳杂费保证金8000元整，原告应在租赁期届满或解除合同后与被告赵新结清自己应当支付相关费用的情况下将杂费保证金无息退还给被告赵新。合同备注栏手写注明：被告赵新负责更换木地板，装防蚊纱窗，费用由被告赵新负责，并在合同期满后不得拆除，否则视为违约。上述《房屋租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。2014年12月15日，原告李建强与被告赵新的妻子即本案被告马娟又签订《房屋租合同》一份，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日，合同备注栏手写注明：被告马娟自愿负责1、更换木地板，2、更换厨房地砖，3、装防蚊纱窗，以上3项费用由被告马娟负责，如租约期满，还没有维修，合同结束时按市场维修费用价格补偿给甲方以上3项维修、材料费用款项。该合同其他事项和原告李建强与被告马新签订的《房屋租赁合同》一致，该《房屋租赁合同》还就其他相关事项作出约定。2014年12月15日，原告李建强出具收据，确认收到涉案物业的保证金8000元。另查明：被告赵新与被告马娟是夫妻关系。在上述《房屋租赁合同》到期后，原告与两被告并未重新签订《房屋租赁合同》，两被告仍继续租赁涉案房屋至2018年10月13日，租金仍为每月4000元。因两被告退租后，并未按照之前签订的《房屋租赁合同》的约定履行“1、更换木地板，2、更换厨房地砖，3、装防蚊纱窗”的义务，原告遂于2019年1月31日将两被告诉至本院。原告向本院提交了由广州市新穗伟装饰材料有限公司于2018年12月18日出具的《工程报价清单》，包含拆除、装修及材料费用共计79071元，两被告对原告提供的《工程报价清单》的三性均不予以认可。2018年12月23日，原告委托律师向两被告发出《关于：要求按照市场维修价补偿维修费人民币79071元和承担其他违约责任》律师函，要求两被告按照合同约定承担更换房屋木地板、厨房地砖和安装纱窗的三项维修费用79701元。根据原告向本院提交的涉案物业的屋内照片，涉案物业屋内木地板及地砖部分有不同程度的开裂、磨损，未见明显人为破坏痕迹。在本案庭审过程中，原告李建强还称两被告还欠缴2013年1月份的管理费300元及2018年10月1日至2018年10月13日期间的租金2300元，其已经在租赁保证金中抵扣，剩余的租赁保证金为5300元。两被告则抗辩称，已经付清退租之前的所有费用。两被告并表示同意原告没收租赁保证金8000元再另支付7000元给原告以了结双方之间的纠纷。以上事实有原、被告提供的证据及本院庭审笔录等予以证实。本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。由于两被告是夫妻关系，两被告先后与原告签订《房屋租赁合同》并在租赁期间共同居住在涉案物业，两被告为涉案物业的承租人及实际使用人。原告李建强与被告马娟签订的《房屋租赁合同》到期后，两被告继续使用涉案物业并向原告交纳租金，故在两被告退租前原告与被告马娟签订的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，原告与两被告仍应按照合同约定履行相关义务。原告与两被告作为完全民事行为能力人签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方应当按照合同的约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。两被告正常使用涉案物业，造成正常范围内的损耗，不应承担赔偿责任，故本院对于原告主张两被告对房屋损坏赔偿50000元的主张不予支持。虽原告与两被告在《房屋租赁合同》中约定两被告需要“1、更换木地板，2、更换厨房地砖，3、装防蚊纱窗”，但上述约定的更换装修标准并不明确，原告提供的装修公司报价单也未经被告方认可，而系原告自行委托、采集，该装修报价随意性大，另根据日常房屋租赁的惯例，亦均是由出租人承担租赁物的维修义务，故本院对原告要求两被告支付维修费的主张本不应予以支持。原、被告在庭审过程中均表示原告已经没收两被告交纳的租赁保证金8000元，虽原告主张其租赁保证金用于抵扣两被告未交物管费及部分租金，但原告对此并未提交证据证明，两被告亦不予确认，故原告已实际没收两被告缴纳的租赁保证金8000元。鉴于涉案房屋地板确有损耗，两被告亦曾在《房屋租赁合同》中作出更换地砖的意思表示，结合全案事实，根据公平合理原则，本院酌定在原告没收租赁保证金8000元的前提下，两被告需再向原告支付7000元维修费用，对原告李建强在本案中主张的超出部分，本院则不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十八条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告赵新、马娟应于本判决发生法律效力之日起五日内共同支付7000元维修费给原告李建强；二、驳回原告李建强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2882元，由原告李建强负担2707元，被告赵新、马娟共同负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡 林人民陪审员  杨彩萍人民陪审员  巫晓蓉二〇一九年七月二十三日书 记 员  王雅佩