广东省佛山市三水区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0607执异61号 异议人（案外人）：邱飞，男，1970年7月20日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。 委托诉讼代理人：麦锦河，广东锦豪律师事务所律师。 申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市三水支行，住所地广东省佛山市三水区西南街道三达路**聚福大厦104、105、201，统一社会信用代码9144060767155061XC。 法定代表人：吴志明，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈阳军，广东荆紫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雯洁，广东荆紫律师事务所律师。 被执行人：陈雪敏，女，1981年11月21日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：颜延，广东杰泰律师事务所律师。 被执行人：李昌斌，男，1991年7月17日出生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州西畴县。 被执行人：罗碧仪，女，1984年12月4日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。 被执行人：张仕财，男，1973年11月23日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。 异议人邱飞因对本院拍卖陈雪敏名下位于佛山市三水区西南街道碧堤路8号雅居乐花园雅典居十座地下1104车位（以下简称1104车位）的行为不服，于2019年6月11日向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人邱飞称：2016年8月5日，异议人邱飞与被执行人陈雪敏签订购房协议书，约定邱飞购买陈雪敏位于佛山市三水区西南街道碧堤路8号雅居乐花园雅典居十座1201、1202房屋（以下简称1201、1202房屋）及1104车位，价款为630,000元。异议人首先支付预付款150,000元，其后每月以代陈雪敏偿还银行贷款的形式支付价款，直至目前共支付653,027.06元，超出协议约定的价款。但由于陈雪敏不配合，上述不动产均未能办理权属变更登记手续。2017年11月22日，被执行人李昌斌与申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市三水支行（以下简称邮储银行三水支行）签订《小额贷款额度借款合同》及《借款审批支用单》，申请执行人向被执行人李昌斌发放贷款20万元，被执行人陈雪敏、罗碧仪、张仕财分别与申请执行人签订《小额贷款最高额保证合同》，为被执行人李昌斌的借款本息、罚息、违约金等承担连带责任。后李昌斌未能按合同约定还款，邮储银行三水支行起诉至三水区人民法院，三水区人民法院作出（2018）粤0607民初3563号民事判决书，判决李昌斌偿还邮储银行三水支行贷款本金120,344.59元、利息2,453.07元、罚息202.14元，陈雪敏、罗碧仪、张仕财对上述债务承担连带清偿责任。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，根据邮储银行三水支行的申请，本院以（2019）粤0607执1068号案立案强制执行。在该案执行过程中，三水区人民法院对陈雪敏名下的1104车位委托评估并交付拍卖。异议人认为，其已购买了1104号车位，并支付了交易对价，因陈雪敏的原因不能及时办理权属变更登记，但不影响异议人对该车位的所有权。基于以上事实，为维护异议人的合法权益，异议人请求法院立即停止对1104车位的拍卖。 异议人邱飞提供的证据有：1．（2019）粤0607执1068号之二执行裁定书一份，拟证明三水区人民法院将1104号车位交付拍卖；2．协议书及购房协议书各一份，拟证明陈雪敏已将1104车位出售给了异议人；3．汇款凭证两组、计划还款单一份、转账付款清单一份、收据一张，拟证明异议人邱飞已经向陈雪敏支付所购房产及车位的对价；4．个人信贷登记表一份，拟证明陈雪敏用1201、1202房屋作为抵押向邮储银行三水支行贷款，合计贷款金额为109万元；5．证明书一份，拟证明胡某出具证明其代异议人向陈雪敏汇款；6．胡某银行账户明细查询表一份，拟证明邱飞通过胡某账户向陈雪敏账户汇款。 异议人邱飞申请证人叶某、凌某、胡某出庭作证，拟证明邱飞安排叶某、凌某、胡某向陈雪敏账户付款。 申请执行人邮储银行三水支行辩称：一、异议人所主张权利的车位是否为执行标的存疑。根据异议人提供的陈雪敏与邱飞于2016年7月22日的《协议书》第三条约定，双方转让的是雅典居十座B1104车位，而执行案件的执行标的为雅典居十座地下1104车位，两房产是否为同一标的物需要进一步核实。二、异议人并未占有案涉车位。案涉车位登记在陈雪敏名下，而根据《协议书》、《购房协议书》约定，陈雪敏的车位与房屋以总价63万元转让给异议人，如果异议人违约的，房屋不再转让给异议人、根据异议人提供的转账记录显示，在执行案件查封车位前，异议人并未足额支付购房款给陈雪敏，故陈雪敏未将车位交付给异议人。三、车位转让价格不合理，价格严重偏低，损害其他债权人合法权益，应认定转让无效。根据《购房协议书》第一条的约定，两个房屋面积分别为60.42平方米、97.02平方米，该两房屋与车位转让款总价63万元，而根据当时的二手雅居乐房交易市场价格10,000元/平方米计算，两房屋总价值1,574,400元，车位二手市场价13万元，转让款总价应为1,704,400元，即使按市场价七折计算，总转让款也达1,193,080元，系异议人与陈雪敏约定的转让款63万元的近两倍，价格明显不合理，而且不能排除异议人与陈雪敏为应对执行而签署的虚假购房协议。因此，根据合同法第五十三条、第七十四条的规定，异议人与陈雪敏之间的行为属于恶意转移财产，损害其他债权人的合法权益的行为，双方签订的房屋及车位转让合同应为无效。四、异议人并未付清全部购房款。根据异议人提供的转账记录显示，只有一笔12,477元是由异议人本人支付的，其他均为案外人向陈雪敏转账的，而其他案外人的转账行为不能视为异议人向陈雪敏支付购房款。首先，根据《协议书》第一条约定，异议人应当向陈雪敏支付垫付款27,405元，第六条约定陈雪敏将佛山市三水飞达传媒广告有限公司全部股份转让给异议人，因此异议人所付的款项有可能系每月应付的抚养费、垫付款27,405元、股权转让款或者其他款项往来，异议人并没有足够证据证实列表款项均属于购房款。其次，首付款15万元只有收据，没有转账凭证，不能证实该笔款项已经支付，如此大笔款项如果全部由现金支付明显不符合常理。再次，异议人所称的代付行为并没有得到叶某、凌某、罗玉明等人的证实，而异议人虽然提供一个落款名为胡某的证明，但没有该证人出庭接受质询，其证言不能作为定案依据。五、异议人一直没有将1104车位过户，具有过错。自2016年8月签订车位转让协议后，异议人一直没有将1104车位办理过户手续，其本身具有过错。综上，邮储银行三水支行认为陈雪敏与异议人之间转让车位的行为无效，而且并未足额支付全部价款，其未能及时办理过户手续行为具有过错，也没有在执行查封前占有该车位，异议人的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此异议人的行为不能够排除执行，法院应当驳回其异议请求。 申请执行人邮储银行三水支行提供的证据有：（2019）粤0607执1068号受理执行案件通知书及（2018）粤0607民初3563号民事判决书各一份，证明邮储银行三水支行的债权合法有效。 被执行人陈雪敏辩称：一、陈雪敏是1104车位的所有权人，有不动产权属证明为凭。二、陈雪敏和异议人签署《购房协议书》仅仅是达成初步意向，但其后异议人并没有按照协议的约定支付足额对价，同时案涉房产及车位没有进一步签订房屋买卖合同，更没有办理网签手续。异议人没有按照协议书的约定支付15万元的定金，由第三人转账支付的部分款项实为异议人用于偿还以陈雪敏名义每月向邮储银行三水支行抵押贷款70万元的每月还款额。三、陈雪敏与异议人签订《购房协议书》确系在异议人胁迫下所签，该购房协议依法应当归于无效。1201、1202两套房及1104车位市场价最低200万元，而协议总价仅63万元，明显不等价。《购房协议书》及《离婚协议》关于抵押贷款约定存在矛盾，离婚协议约定向邮储银行三水支行抵押贷款的70万元由邱飞负责偿还，而《购房协议书》约定偿还抵押贷款后房产归异议人所有。四、陈雪敏与异议人存在抚养费纠纷，异议人拖欠抚养费达72个月，陈雪敏将于近期向异议人提起民事诉讼。 被执行人陈雪敏提供的证据有：1．《离婚协议书》一份，拟证明离婚后异议人每月支付抚养费2,000元，向邮储银行三水支行抵押贷款的70万元由邱飞负责偿还。2．民事起诉状及（2016）粤0607民初2568号民事裁定书各一份，拟证明陈雪敏曾于2016年7月7日起诉异议人，追讨其拖欠的抚养费，而后因异议人承诺主动履行义务，陈雪敏撤回起诉，但异议人至今仍拖欠抚养费，没有如期履行义务。3．民事起诉状及（2016）粤0607民初2569号民事裁定书各一份，拟证明陈雪敏曾向异议人提起侵权诉讼，要求异议人搬出1201、1202房，后来因为异议人承诺将房产登记于儿子名下，陈雪敏就撤回起诉了。 被执行人张仕财辩称：一、李昌斌在向邮储银行三水支行借款时与陈雪敏是夫妻关系，陈雪敏也是担保人，其有履行担保责任的义务。二、陈雪敏与邱飞所签的购房协议存在事后补签的可能，1201、1202房及1104车位总价才63万元，明显低于市场买卖实际价格。三、邱飞所提供的向陈雪敏支付购房对价的证据理由不充分。关于15万元预付款只有收据并未提供相应转账凭证，不能说明发生了付款行为。邱飞于2017年7月6日汇款给陈雪敏的12,477元，附言显示为往来款，并不能说明此款项用于购房。另叶某汇款3笔、凌某汇款7笔、罗玉明汇款1笔、胡某汇款22笔均未注明使用用途为邱飞向陈雪敏支付购房款，不能证明上述汇款用于邱飞购房。四、协议书及购房协议中有大量与购房无关的债权、债务、股权转让等约定，如邱飞与陈雪敏婚生子的抚养费、陈雪敏的抵押贷款及还款、陈雪敏向敬红英所借的30万元借款、陈雪敏要求邱飞冲抵其父母购房的45万元债务、陈雪敏向邱飞转让佛山市三水区飞达传媒广告有限公司股权等，上述汇款有可能只是其中的交易款项。五、异议人说陈雪敏不配合办理过户手续，但却未能说明理由。在陈雪敏拒不履行生效法律文书确定的义务而被强制执行后，此时异议人对1104车位提出异议，可能有与陈雪敏转移财产逃避法院执行的动机和嫌疑。综上，张仕财认为法院拍卖1104车位合情合法，异议人提交的证据不能证明其对该车位享有权利，应驳回其异议请求。 被执行人张仕财未提交证据。 被执行人李昌斌、罗碧仪未提交答辩意见，也没有提交证据。 本院查明，邮储银行三水支行与李昌斌、罗碧仪、陈雪敏、张仕财金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月13日作出（2018）粤0607民初3563号民事判决书，判决李昌斌向邮储银行三水支行归还贷款本金120,344.59元、利息2,453.07元、罚息202.14元，并支付自2018年6月24日起至贷款本金还清之日止的逾期利息，罗碧仪、陈雪敏、张仕财对李昌斌所负债务承担连带清偿责任。该民事判决已发生法律效力。因李昌斌、罗碧仪、陈雪敏、张仕财未履行生效法律文书确定的义务，根据邮储银行三水支行的申请，本院于2019年3月4日以（2019）粤0607执1068号案立案执行。在该案执行过程中，本院于2019年6月10日作出（2019）粤0607执1068号之二执行裁定书，裁定拍卖陈雪敏名下的1104车位。异议人邱飞主张陈雪敏已将1104车位转让给他，遂向本院提起书面执行异议。 另查明，陈雪敏与邱飞于2013年7月17日协议离婚，对于夫妻双方共同财产，约定1201、1202房屋归陈雪敏所有，各自名下的存款归各自所有，各自名下的其他财产归各自所有，以陈雪敏名义并以1201、1202房屋作为抵押向邮储银行三水支行贷款的70万元由邱飞负责偿还。2016年7月22日，陈雪敏和邱飞签订《协议书》，约定以陈雪敏名义并以1201、1202房屋作为抵押向邮储银行三水支行贷款的70万元由邱飞负责偿还，待该债务偿还完毕且陈雪敏收悉邱飞的15万元预付款后，陈雪敏同意将1201、1202房屋转让给邱飞，并协助将房产过户至邱飞名下，双方在该协议书中同时约定陈雪敏同意将1104车位一并转让给邱飞。同年8月5日，陈雪敏和邱飞签订《购房协议书》，双方约定1201、1202房屋及1104车位总售价为63万元，邱飞先向陈雪敏支付15万元购房定金，在邱飞偿还完毕邮储银行三水支行抵押贷款本金48万元及相应利息后，陈雪敏在一个月内将两房屋过户给邱飞。 此外查明，1104车位登记于陈雪敏名下，登记日期为2011年10月31日，并于当日登记了抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司佛山三水支行。2016年7月22日，陈雪敏向邱飞出具一张收据，该收据载明邱飞交来1201、1202房屋及1104车位预付款15万元。2016年8月至2019年6月，邱飞通过其本人账户、胡某账户转账至陈雪敏账户，以及委托叶某、凌某、罗玉明、胡某等人现金汇款至陈雪敏账户的方式，共向陈雪敏支付503,027.06元。 本院认为，异议人请求停止对1104车位进行拍卖的理由为该车位属于其所有，该异议为基于实体权利提出的排除执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”因此，本案的审查重点为异议人是否系1104车位真实的权利人，其权利能否排除执行。对此，本院作如下分析：一、关于案外人主张实体权利的异议，人民法院应当根据何种标准判断其是否系权利人，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案中，1104车位登记在陈雪敏名下，在没有相反证据的情形下，应判断该1104车位为陈雪敏所有。二、异议人主张其为1104车位的主要依据为《协议书》及《购房协议书》，其主张已经通过向陈雪敏购买并支付对价的方式取得了1104车位的所有权。本案中，邮储银行三水支行是陈雪敏的一般金钱债权人，邱飞自认为是陈雪敏名下房产的买受人，一般金钱债权人和不动产买受人的权利如何平衡，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定明确了不动产买受人在符合特定条件的情况下享有对不动产排除执行的权利，但本案中的异议人不符合该条规定。首先，根据《协议书》及《购房协议书》的相关条款，该两份协议并非实质意义上的不动产买卖合同。《购房协议书》虽然约定1201、1202房屋及1104车位总价款为63万元，根据庭审中异议人的陈述，该价格并非房产及车位的市场价格，而是当时以陈雪敏名义并以1201、1202房屋作为抵押向邮储银行三水支行贷款所欠金额，根据异议人和陈雪敏签订的《离婚协议》，该部分贷款由异议人负责偿还。因此，异议人及陈雪敏在上述《协议书》及《购房协议书》所约定的内容并非是对于1201、1202房屋及1104车位进行买卖的意思表示，实质上是对于离婚后夫妻共同财产及债务的约定及安排。其次，即使上述《协议书》及《购房协议书》是真实的不动产买卖合同，异议人及陈雪敏之间对于是否支付完毕相应对价亦各执一词，考虑到双方仍旧存在抚养费等经济纠纷，且陈雪敏向邮储银行三水支行所借抵押贷款亦尚未偿还完毕，异议人所提交的委托他人汇款或转账给陈雪敏50余万元的证据亦不足以证明其以履行完毕《协议书》及《购房协议书》约定的清偿完毕抵押贷款的义务。再次，双方的《协议书》及《购房协议书》是于2016年间签订的，根据异议人的陈述，此时1104车位的按揭抵押贷款已偿还完毕，但在该车位被法院查封前异议人一直未办理产权过户手续，即使按照其庭审所陈述的因陈雪敏不配合故而一直未能办理过户手续，异议人未能采取相应的法律手段请求陈雪敏办理产权过户手续亦存在过错。因此，本案的情形并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形。异议人主张其为1104车位的权利人从而据此要求停止对该车位的拍卖的请求缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回异议人邱飞的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判、监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林晓莉 审判员  刘新湖 审判员  黄 灿 二〇一九年七月十八日 书记员  余丽雯