河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终3735号上诉人（原审被告）：高青立，男，1973年2月12日出生，汉族，住河北省蠡县。委托诉讼代理人：安志明，河北亚华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田元元，男，1988年10月4日出生，汉族，住河北省蠡县。委托诉讼代理人：李永学，河北瑞清律师事务所律师。原审第三人：李建良，男，1969年5月11日出生，汉族，住河北省蠡县。委托诉讼代理人：孙亚军，蠡县方圆法律服务所法律工作者。原审第三人：徐文汇，女，1966年9月10日出生，汉族，住河北省蠡县。上诉人高青立因与被上诉人田元元、原审第三人李建良、徐文汇案外人执行异议之诉一案，不服河北省蠡县人民法院（2019）冀0635民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高青立上诉请求：一、请求二审法院依法撤销河北省蠡县人民法院（2019）冀0635民初240号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实的依据不足，适用法律错误；一。被上诉人将徐文汇列为第三人错误。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。而徐文汇并不是上诉人申请执行李建良、胡素荣民间借贷纠纷一案的任何当事人。一审法院以“涉案房产系第三人李建良、徐文汇婚姻关系存续期间所购买，第三人徐文汇非被执行人，但与本案房产有利害关系，具备第三人的诉讼主体资格”为由不予采纳，混淆了执行异议之诉与其他民事纠纷当事人的诉讼地位。二、依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在上诉人诉李建良、胡素荣民间借贷纠纷一案中，蠡县人民法院在2017年5月份依法查封了原审第三人李建良名下房产证号为00×**0的蠡县蠡州商城商住楼6号楼607室，足以证实该房产权利人为原审第三人李建良。被上诉人与原审第三人之间的任何协议不能对抗物权登记的法律效力，且上诉人与原审第三人李建良在2017年2月25日签订的承诺书，李建良自愿交其名下财产抵押给上诉人。假设被上诉人与原审第三人李建良的协议属实的话，也是一般债权，并不能对抗法院的强制执行。三、被上诉人提交的证据存在诸多疑点。据李建良称其与原审第三人徐文汇系夫妻关系，且在2010年9月9日办理了离婚登记手续。被上诉人提交的商品房销售合同是原审第三人李建良一人与保定华池房地产开发有限公司在2002年4月6日签订的；被上诉人提交的房屋买卖协议，协议书上的时间显示为2017年4月22日，该两份证据上均显示有“李建良徐文汇”的签名。这与常理明显不符，且是否为徐文汇本人所签，足以让人怀疑。根据原审第三人李建良在2017年4月22日的银行流水，在收到被上诉人转款的当日就将其中的30万元转给了被上诉人的证人张某1。证人与原审第三人李建良、被上诉人存在利害关系，该证人证言不能作为认定案件事实的依据。另一证人张某2却证明了蠡州商城小区的房产有房产证。两个证人证言自相矛盾。2017年4月22日被上诉人与原审第三人李建良的转账记录，不能排除双方存在其他业务的可能性。李建良因经营周转曾大量举借外债。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，敬请二审法院查明案件事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。田元元辩称，1、被上诉人田元元将徐文汇列为第三人正确。民事诉讼中第三人是指对他人争议的诉讼标的有独立请求权，或者虽无独立的请求权，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系，而参加到原告、被告已经开始的诉讼中进行诉讼的人。田元元一审将徐文汇列为第三人，是基于涉案房产系第三人李建良与徐文汇婚姻存续期间所购买的，徐文汇与本案的处理结果有法律上的利害关系，上诉人根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条之规定认为徐文汇不应列为第三人，属于理解错误。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被上诉人对登记在李建良名下的不动产提出异议之诉，符合该法律条文所规定的情形，具备排除执行的法定条件，可以对抗法院的强制执行。3、至于徐文汇签字，第三人李建良在一审中已经明确表示是徐文汇本人签字，双方虽然离婚，但并不是不相往来，配合签字，理所应当。上诉人怀疑签字真实性，一审中并未提供相应证据证实，也未申请法院进行鉴定，所有徐文汇签字法院应认可。4、李建良与张某1之间的银行转账与本案无关。5、蠡县人民法院一审法官已经前往蠡县不动产登记中心调查，证实涉案房产因未“落宗”不能办理过户手续，并不是因被上诉人田元元的原因未办理过户登记。综上所述，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律准确，公平公正，合情合理，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人李建良述称，同意田元元答辩意见。原审第三人徐文汇未出庭参加诉讼。田元元向一审法院起诉请求：1、请求蠡县人民法院停止对位于蠡县蠡吾北大街蠡州商城商住区6号楼607室房屋的执行。2、请求法院依法确认位于蠡县蠡吾北大街蠡州商城商住区6号楼607室房屋系原告田元元出资购买并对其享有权利。（该房屋价值约90万）。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2002年4月6日，第三人李建良与保定华池房地产开发有限公司签订商品房销售合同，购买了蠡县蠡吾北大街蠡州商城商住区6号楼607号商品房一套。该房的房产证号为00×**0。2017年4月22日，第三人李建良、徐文汇（二人曾为夫妻关系，1990年左右登记结婚，2010年9月9日在蠡县民政局协议离婚）与原告田元元签订房屋买卖协议书，将坐落于蠡县蠡吾北大街蠡州商城商住区6号楼607号路面门脸一间上下共三层卖给原告田元元所有，价格900000元整。原告田元元于该协议书签订当日，通过银行转账向李建良汇款890000元，因购房时，第三人李建良已出租给徐立军并收取了房租，故原告田元元少付了10000元房款。因蠡县蠡州商城的土地未落宗，涉案房产未能办理过户手续。2017年12月29日，原告田元元与徐立军续签了房屋租赁协议，租赁期限自2018年1月1日至2019年1月1日止。2017年5月10日，本案被告高青立作为原告，以民间借贷纠纷起诉了本案第三人李建良、胡素荣。2017年5月23日，蠡县人民法院裁定查封了第三人李建良名下房产证号为00×**0的蠡县蠡州商城商住楼6号楼607室房屋。2017年11月8日，蠡县人民法院作出（2017）冀0635民初928号民事判决书，判决李建良、胡素荣于判决生效后五日内给付高青立借款本金800000元、利息38933元。该判决书执行过程中，原告田元元对诉讼中查封涉案房产提出异议，2018年12月30日蠡县人民法院作出（2018）冀0635执异17号执行裁定书，驳回案外人田元元的异议请求。原告田元元在收到该裁定书后十五日内，提起了案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案原、被告争议的焦点是：一、原告田元元对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权利，以及要求确认房屋权利应否得到支持；二、徐文汇是否具有第三人主体资格。关于第一个焦点，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合四个情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。首先，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案原告田元元购买涉案房产的时间是2017年4月22日，在2017年5月23日人民法院查封之前；且房屋买卖协议书是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案涉案房产在原告田元元购买前已经出租，依据买卖不破租赁原则继续由承租人徐立军租赁该房，第三人李建良少收原告田元元房款1万元，应视为在人民法院查封之前原告田元元已实际占有该房屋。第三，已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中，原告田元元已银行转账的方式支付了全部房款。第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房产未能办理过户登记的原因是土地未落宗，有证人张某1、张某2的证言及本院的调查笔录予以证实，可以认定非因原告田元元的原因未办理过户登记。综上，原告田元元对诉争房产享有足以排除强制执行的民事权利，故人民法院不得查封该房产。涉案房产系原告田元元出资购买，但其房产权利即不动产物权，应通过不动产登记的方式而非诉讼方式来实现。故本院对其该项诉讼请求不予支持。关于第二个焦点，涉案房产系第三人李建良、徐文汇在婚姻关系存续期间所购买，第三人徐文汇非被执行人，但与本案房产有利害关系，具备第三人的诉讼主体资格。被告高青立对第三人徐文汇的主体资格提出的异议，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、不得执行原告田元元位于蠡县蠡吾北大街蠡州商城商住区6号楼607室房屋。二、驳回原告田元元申请确认房产权利的诉讼请求。案件受理费12800元，由被告高青立负担。二审期间，本院向查封涉案房产的法官调查相关情况，该法官证实在查封房产的当天即2017年5月23日，其曾向李建良打电话告知涉案房产已在登记机关查封，要求其到法院领取查封裁定，但李建良称你找胡素荣吧，并拒绝到法院领取裁定。后法官到李建良家将裁定向徐文汇送达，徐文汇拒不签收，法官才将该裁定公告送达。二审庭审时，法官询问李建良涉案房产查封当天其就知晓，为何当时不告知法官涉案房产已转让与田元元？为何房产在查封一年多的时间后案外人才提出执行异议？对此李建良未能作出合理解释。庭审时法官询问田元元，作为购房者为何在未见到房屋所有权证的情况下就轻率购买价值近百万的房产，且在购买的当天不及时办理过户手续，而要等下一个月（即5月份，与李建良所述当天就办理过户手续相矛盾）才到登记机关办理过户手续？田元元对此未予回答。庭审中，上诉人提出申请，请求本院到蠡县房地产管理所调取相关证据。2019年7月12日，经本院到该所调查，该所出具情况说明，内容如下：蠡县房地产管理所于2017年6月2日起停止办理房屋所有权相关业务，并将该房屋产权登记业务和档案移交给不动产管理中心。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，公民应遵循诚实守信原则。本案中，被上诉人田元元于2017年4月22日与原审第三人李建良签订房屋买卖协议书，但其并未见到所购房屋的产权证书，且在汇出近百万元巨额购房款后并不急于办理过户手续。而李建良在2017年5月23日就知道该房屋已被法院查封，但其并未告知法官涉案房屋于4月22日就已经转让给田元元，该房屋在法院查封一年多以后田元元才向法院提出案外人异议，上述二人的行为有悖常理，其所签订的房屋买卖协议书真实性存疑。再者，蠡县房地产管理所出具的情况说明，已经明确了在2017年6月2日以前是可以办理房屋产权的登记、过户等相关手续的，即便李建良与田元元买卖房屋是真实的，在其签订协议的4月22日至停止办理业务的6月2日，其尚有一个多月的充足的时间办理房屋过户手续，但其怠于行使过户权利，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项“……非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，被上诉人的停止对涉案房产的执行并确认其对该房产享有权利的主张无事实与法律依据，本院均不予支持。综上所述，一审判决认定事实有误，应予纠正。高青立的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河北省蠡县人民法院（2019）冀0635民初240号民事判决；二、驳回田元元的诉讼请求。一审案件受理费12800元，二审案件受理费12800元均由田元元负担。本判决为终审判决。审判长  张亚男审判员  赵春林审判员  刘 斌二〇一九年七月十八日书记员  裴晶晶