河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终4864号上诉人（原审被告）：沧州泰古房地产开发有限公司，住所地河北省沧州市开发区银光大街**。法定代表人：张宝明，董事长。委托诉讼代理人：张坤，系该公司员工。委托诉讼代理人：张晋，河北经航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沧州经济开发区建设投资有限公司，住所地河北省沧州市开发区东海路**。法定代表人：李淑正，经理。委托诉讼代理人：刘祖君、孙智坤，河北建平律师事务所律师。上诉人沧州泰古房地产开发有限公司因与被上诉人沧州经济开发区建设投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2018）冀0902民初2355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。沧州泰古房地产开发有限公司委托诉讼代理人张坤与张晋，沧州经济开发区建设投资有限公司委托诉讼代理人刘祖君到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。沧州泰古房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销新华区人民法院（2018）冀0902民初2355号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人沧州经济开发区建设投资有限公司诉上诉人沧州泰古房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案经沧州市新华区人民法院（2018）冀0902民初2355号判决书判决解除上诉人与被上诉人12份《商品房买卖合同》并返还被上诉人购房款5273394元及支付违约金52733.94元并赔偿相应利息损失（以5273394元为计算依据，以中国人民银行同期银行贷款利率计算标准，自2015年10月19日起计算至被告实际返还购房款之日止）。上诉人因不服沧州市新华区人民法院（2018）黄0902民初2355号民事判决，现提起上诉理由如下：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人并非案涉房屋的实际出卖人，不应承担购房款返还并承担违约责任的法律义务。案涉房屋虽登记在上诉人名下，但其为案外人河北金品建筑工程集团有限公司申请沧州经济开发区建设投资有限公司回购的房屋，且案涉购房款5273394元也以工程款的形式支付给了案外人金品公司。故案外人金品公司应为案涉房屋的实际出卖人，其应承担返还购房款承担违约责任的法律义务。二、一审法院超诉请判决且适用法律错误。首先，被上诉人仅诉请判决上诉人返还购房款并主张按照中国人民银行同期贷款利率赔偿相应损失。但一审法院超诉请判决上诉人还要支付52733.94元违约金。其次，一审法院即判决支付违约金又判决赔偿损失明显违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定。三、一审法院诉讼程序不合法。案外人河北金品建筑工程集团有限公司为本案案涉房屋的实际出卖人和购房款的取得人，且上诉人均有证据证实。为查清本案事实上诉人在合法期限内申请追加其为本案被告，但一审法院未予追加违反民事诉讼法相关法律规定。故一审法院程序不合法。综上所述，上诉人现提出上诉请求二审法院撤销新华区人民法院（2018）冀0902民初2355号民事判决，依法改判或发回重审。沧州经济开发区建设投资有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，且适用法律正确，上诉人的上诉与事实不符，于法无据，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。1.根据原审被上诉人所提供的2018冀09**执异72号执行裁定书可以证实涉案的12套房屋，已经新华区人民法院、沧州中院生效判决认定，上诉人将该12套房屋抵顶给了案外人殷建华，并且已经进入执行阶段。而上诉人又将该12套房屋出售给被上诉人，其双方的房屋购买合同已经不具有可履行性，故被上诉人依据合同法提起诉讼要求上诉人解除合同并返还购房款及支付相应损失合法合理，该12套房屋系上诉人向被上诉人出售，上诉人系本案适格的诉讼主体，故上诉人认为和案外人金品公司的法律关系与本案无关。2.原审判决适用法律正确，由于上诉人的违约行为，造成双方购房合同的解除并且给被上诉人造成了一定的经济损失，原审庭审可以证明购房时房屋价格为每平4200元，而至一审时该房屋价值已升至每平7000元左右，双方约定的1%的违约金明显过低，而一审法院判决违约金及银行占用资金的同期贷款利息并未超过被上诉人的实际损失，故原审判决正确。3.原审法院程序合法，上诉人要求追加案外人金品公司无事实及法律依据，案外人金品公司与上诉人系建筑施工合同法律关系，其二人与本案上诉人与被上诉人的房屋购买合同的法律关系，不具有关联性。综上，上诉人的上诉均与事实不符，恳请二审法院查清事实，驳回上诉，维持原判。沧州经济开发区建设投资有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为开预字第1510190068、1510190070、1510190073、1510190074、1510190077、1510190078、1510190081、1510190082、1510190083、1510190084、1510190086、1510190087）；2.判令被告返还原告购房款5273394元及赔偿原告损失；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》共计12份，合同编号分别为开预字第1510190068号、1510190070号、1510190073号、1510190074号、1510190077号、1510190078号、1510190081号、1510190082号、1510190083号、1510190084号、1510190086号、1510190087号。合同约定，被告将其开发的泰古.香槟郡9#楼1单元303号房屋、401号房屋、403号房屋、1301号房屋、1303号房屋、1401号房屋、1403号房屋、1503号房屋、及9#楼2单元1303号房屋、1403号房屋、1501号房屋、1503号房屋出售给原告。合同价款共计5273394元。同时约定，被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同。被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付货款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定履行了付款义务。但案涉房屋已作为执行财产被案外人殷建华在一审法院申请强制执行。原告向一审法院就殷建华申请的执行行为提出执行异议。一审法院于2018年9月28日作出河北省沧州市新华区人民法院（2018）冀0902执异72号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求。原告遂诉至法院，要求解除上述《商品房买卖合同》，退还购房款，并赔偿原告损失。以上事实有《商品房买卖合同》十二份、收据、河北省沧州市新华区人民法院（2018）冀0902执异72号执行裁定书、询问笔录及开庭笔录等证据予以证实。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》为双方当事人真实意思表示，应为合法有效。原、被告均应按合同约定履行相应义务。原告已按约定履行付款义务，故被告亦应按合同约定履行交房义务。但被告出售给原告的房屋已被被告抵顶给案外人殷建华，并已进入执行阶段。原告虽向法院提起执行异议，但异议请求已被驳回。故被告已表明其已不能在履行交房义务，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项及《商品房买卖合同》第九条第二款的约定，一审法院对原告解除案涉十二份《商品房买卖合同》的主张予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后原告可以要求被告退还购房款，并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告退还购房款5273394元的主张一审法院亦予以支持。原告主张被告应赔偿其损失，并主张合同约定的已付款1%的违约金约定过低，主张被告还应按中国人民银行同期银行贷款利率支付资金占用的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，一审法院对原告该主张予以支持。被告应向原告支付违约金52733.94元及自2015年10月19日至被告实际返还购房款之日止的利息损失，按中国人民银行同期银行贷款利率计算。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起解除原、被告签订的编号分别为开预字第1510190068号、1510190070号、1510190073号、1510190074号、1510190077号、1510190078号、1510190081号、1510190082号、1510190083号、1510190084号、1510190086号、1510190087号的《商品房买卖合同》；二、被告沧州泰古房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告购房款5273394元及支付原告违约金52733.94元，并赔偿原告相应利息损失（以5273394元为计算依据，以中国人民银行同期银行贷款利率为计算标准，自2015年10月19日起计算至被告实际返还购房款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48713.76元、保全费5000元，由被告承担。二审庭询中，当事人围绕上诉请求进行了陈述。其中，上诉人向本院提供关于其与殷建华(2018）冀09民终2000号合同纠纷一案的河北省高级人民法院（2019）冀民申747号民事裁定书（驳回上诉人再审申请）及河北省沧州市人民检察院沧检民（行）监［2019］13090000181号通知书（决定受理申请监督）各一份，请求本院中止审理本案。本院二审查明的案件基本事实及证据同一审。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，上诉人与被上诉人分别为合同的出卖人及买受人，案外人河北金品建筑工程集团有限公司不属于必须共同进行诉讼的当事人，一审未予追加并未不妥。现在的实际情况是上诉人已不能按照双方合同的约定向被上诉人履行交付房屋的义务，故根据合同约定及法律规定，被上诉人均有权解除双方之间的商品房买卖合同。故一审法院予以支持，有事实和法律依据，并无不妥。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后当事人有权要求赔偿损失。本案被上诉人已经起诉要求上诉人赔偿其损失即房屋溢价款3515596元，并在庭审中阐明了相关依据及计算过程。一审法院判令上诉人向上诉人支付52733.94元违约金及购房款的利息，并未超出被上诉人主张损失范围，亦并无不妥。另，上诉人以另案申请检察机关监督被受理为由申请中止审理本案，因不属于民诉法第一百五十条中止诉讼的法定情形，本院不予准许。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49083元，由上诉人沧州泰古房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  常秀良审判员  李 霞审判员  付 毅二〇一九年七月二十六日书记员  靳 雪