重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0101民初1508号 原告：易兴明，男，汉族，1979年2月8日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：傅小波、江贤亭，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。 被告：云阳君莱酒店有限公司，住所地重庆市云阳县双江街道滨江大道**，统一社会信用代码91500235554074861U。 法定代表人：许定珍，系该公司执行董事兼总经理。 被告：雷必文，男，汉族，1975年12月11日出生，住重庆市开州区。 第三人：重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司，住所，住所地重庆市万州区天城兴茂渝东大花园步行街社会信用代码91500101711601910B。 法定代表人：杨茂新，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：周芹，重庆渝万律师事务所律师。 原告易兴明与被告云阳君莱酒店有限公司、雷必文以及第三人重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法由审判员王志攀担任审判长，与人民陪审员杨继萍、向长凤组成合议庭，适用普通程序并于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告易兴明及其委托诉讼代理人傅小波，第三人重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司的委托诉讼代理人周芹到庭参加了诉讼，被告云阳君莱酒店有限公司、雷必文经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告易兴明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告于2016年6月15日签订的《商铺租赁合同》；2.判令二被告向原告支付违约金398959元（七年租金总额的50%）；3.判令二被告向原告返还履约保证金10000元；4.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2016年6月15日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，承租位于重庆市万州区御景江城×号楼的×号商铺。双方在合同中约定租赁期限为2016年9月15日至2023年6月1日；第一、二年租金为98000元，之后每年在上年的基础上递增5%；合同签订时原告向二被告缴纳保证金10000元；二被告保证拥有合法出租合同所涉物业的权利；合同签订后，非根据合同约定或者法律规定，导致合同无法履行的，二被告无息退还保证金及租金；租赁期间，因二被告原因导致合同解除的，商业街管理机构无息退还保证金，原告有权按租金总额的50%收取违约金。合同签订当日，原告向二被告支付了租金98000元、保证金10000元、物管费3600元，二被告出具了收据。2017年4月28日，房屋所有权人即本案第三人重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司因二被告拖欠房屋租金，将二被告诉至法院，要求解除其与二被告签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》，该两份合同中便包含了本案涉案商铺。法院查明位于万州区（龙宝）御景江城××号×号楼1-4层、×号楼第1层、第2层、3号楼第1层、第2层商业用房的登记所有权人为第三人重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司；2015年5月20日，第三人重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司（出租方、甲方）与被告雷必文、云阳君莱酒店有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市万州区御景江城1号楼正一层、正二层、正三层、正四层，2号楼正一层及正二层，3号楼正一层及正二层部分物业出租给乙方，出租房屋建筑面积为12139.29平方米，房屋用途为商业经营，经营项目为宾馆、餐饮、歌城、足浴、超市，乙方确认本合同项下的承租单位仅作为乙方商业经营之用，租期为八年，即从2015年6月1日至2023年5月31日止。2018年1月30日，法院作出（2017）渝0101民初5656号民事判决书，判决解除第三人重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司与被告雷必文、云阳君莱酒店有限公司于2015年5月20日签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》；解除第三人重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司与被告雷必文于2016年8月15日签订的《租赁合同补充协议》，现该判决已生效。二被告事实上已无法履行其与原告签订的《商铺租赁合同》，故原告诉至法院提出如上诉请。审理过程中，原告易兴明放弃了前述第3项诉讼请求。 被告云阳君莱酒店有限公司、雷必文未答辩。 第三人重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司述称，第三人并非合同的相对方，所以对原、被告之间的约定并不知情。第三人虽系案涉房屋的所有权人，并且将案涉房屋出租给了二被告，但双方在租赁合同中明确约定禁止转租。二被告将案涉房屋转租于原告，并未征得第三人同意，二被告给原告造成的损失第三人亦不知情，第三人不应承担任何责任。 本院经审理认定事实如下：被告雷必文原系被告云阳君莱酒店有限公司的法定代表人。2017年1月24日，被告云阳君莱酒店有限公司的法定代表人由被告雷必文变更为刘奎。位于重庆市万州区（龙宝）御景江城××号×号楼1-4层、×号楼第1层、第2层、3号楼第1层、第2层商业用房的登记所有权人为第三人重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司。 2015年5月20日，第三人重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司作为甲方、二被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将其位于重庆市万州区御景江城×号楼正一层、正二层、正三层、正四层，×号楼正一层及正二层，×号楼正一层及正二层的部分物业出租给乙方；房屋用途为商业经营，经营项目为宾馆、餐饮、歌城、足浴、超市；租期为八年，即从2015年6月1日至2023年5月31日止……同日，双方还签订了《租赁合同补充协议》，对部分未尽事宜进行了补充约定。2016年8月15日，第三人重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司作为甲方、被告雷必文作为乙方就前述1-3号楼中1号楼裙楼一部分的返租事宜再次签订了《租赁合同补充协议》。 2016年6月15日，原告易兴明作为乙方、二被告作为甲方签订《商铺租赁合同》，约定由乙方承租位于重庆市万州区御景江城×号楼的×号商铺；租赁期限为2016年9月15日至2023年6月1日；第一年至第二年租金为98000元，之后每年在上年的基础上递增5%；合同签订时原告向二被告缴纳保证金10000元；二被告保证拥有合法出租合同所涉物业的权利；租赁期间，因甲方原因导致合同解除的，商业街管理机构无息退还保证金，乙方有权按租金总额的50%收取违约金……。合同签订当日，原告向二被告支付了2016年9月至2017年9月的租金98000元以及保证金10000元、物管费3600元，二被告出具了收据。 2017年4月28日，第三人重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司作为原告，将被告云阳君莱酒店有限公司、雷必文诉至本院，请求判令解除其与二被告签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》以及与被告雷必文签订的《租赁合同补充协议》，本院判令支持了其诉讼请求，该判决已于2018年4月18日生效。在该案中，承办法官调查并制作了《御景江城×、×、×号楼雷必文（云阳君莱酒店有限公司）次承租人是否愿意代付租金、违约金情况统计表》，统计表显示次承租人接近二十家，其中便包含了原告易兴明承租的御景江城×号楼的8号商铺。将该证据交由第三人重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司质证，第三人重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司无异议，并陈述与其了解的情况一致。 庭审中，原告易兴明认为与其建立租赁合同关系的为被告云阳君莱酒店有限公司，被告雷必文在租赁合同上签字系代表被告云阳君莱酒店有限公司的职务行为。 本院认为，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。本案中，被告雷必文虽在《商铺租赁合同》中的出租人处签字，但其时任被告云阳君莱酒店有限公司的法定代表人，原告易兴明亦认可其行为系代表被告云阳君莱酒店有限公司的职务行为，故本院确认该合同的相对方为原告易兴明与被告云阳君莱酒店有限公司，相应法律后果应由被告云阳君莱酒店有限公司承受。 未经出租人同意的转租合同，原则上应为无效。但出租人知道或者应当知道承租人转租，却未在六个月内提出异议的，视为其同意转租，转租合同应为有效。本案中，案涉《商铺租赁合同》是否有效，关键在于第三人重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司是否同意转租。根据本案查明的事实，二被告承租的御景江城×、×、×号楼物业存在大量转租的情况，第三人重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司对此应当知道；即使不知道，其在与被告云阳君莱酒店有限公司、雷必文诉的诉讼活动中，已明确知晓存在转租的情况，却未提出异议，应视为其同意转租。因此，本案案涉的《商铺租赁合同》应为有效。 合同有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。被告云阳君莱酒店有限公司、雷必文与第三人重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》等已经本院判令解除，且判决已经生效。二被告已经丧失租赁权，本案案涉《商铺租赁合同》赖以存在的基础已不复存在，原告易兴明主张解除其与被告云阳君莱酒店有限公司于2016年6月15日签订的《商铺租赁合同》，本院予以支持。被告云阳君莱酒店有限公司的行为已构成了违约，原告易兴明主张其承担违约责任，本院应予支持。根据合同约定，违约金按租金总额的50%收取，原告庭审中表示能够接受调整至30%，结合双方的租赁期间，本院依法将违约金调整为按租金总额的30%计算。 双方约定的租赁期间为2016年9月15日至2023年6月1日；约定的租金标准为第一年至第二年租金98000元，之后每年在上年的基础上递增5%。因此第一、二年的租金应为98000元、98000元；第三年为102900元（98000元×1.05）；第四年为108045元（102900元×1.05）；第五年为113447.25元（108045元×1.05）；第六年为119119.61元（113447.25元×1.05）；第七年未满整年，按实际月数计算的租金为88595.21元（119119.61元×1.05×8.5÷12）；租金总额应为728107.07元；违约金金额应为218432.12元（728107.07元×30%）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告易兴明与被告云阳君莱酒店有限公司于2016年6月15日签订的《商铺租赁合同》。 二、被告云阳君莱酒店有限公司在本判决生效后十五日内支付原告易兴明违约金218432.12元。 三、驳回原告易兴明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7434元，由原告易兴明承担2757.5元，由被告云阳君莱酒店有限公司承担4676.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  王志攀 人民陪审员  杨继萍 人民陪审员  向长凤 二〇一九年七月四日 书 记 员  骆大琼