四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终1754号 上诉人（原审原告）：王国锋，男，汉族，1991年4月15日出生，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：蒲一静，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗亚辉，男，汉族，1990年8月16日出生，住四川省营山县。 原审被告：成都陆加壹房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市高新区紫荆北街********。 法定代表人：宣智翔，职务不详。 上诉人王国锋因与被上诉人罗亚辉、原审被告成都陆加壹房地产经纪有限公司（以下简称陆加壹公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初3758号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王国锋上诉请求：1.撤销原判第二项；2.判令解除王国锋、罗亚辉签订的《房屋买卖合同》；3.判令罗亚辉向王国锋支付违约金81888.8元；4.本案一、二审全部费用由罗亚辉承担。事实和理由：王国锋已按约履行了合同义务，但罗亚辉却迟迟未履行合同约定的付款义务，王国锋有权按照《房屋买卖合同》的约定解除合同，并要求罗亚辉承担违约责任。案涉《房屋买卖合同》中约定的更名条款系以合法形式掩盖非法目的条款，其损害了国家利益，当属无效条款，履行方式条款无效，双方应就履行方式重新达成合意，但双方已无达成合意的基础，履行方式不明确，无法继续履行，所以应该解除案涉《房屋买卖合同》。故请求二审法院依法支持王国锋的上诉请求。 罗亚辉未向本院提交答辩意见。 陆加壹公司未向本院提交述称意见。 王国锋向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除王国锋与罗亚辉签订的《房屋买卖合同》；2.判令罗亚辉向王国锋支付违约金81888.8元；3.判令罗亚辉向王国锋支付补偿款30000元。 一审法院认定事实：2016年7月28日，王国锋的妻子张楠代王国锋与罗亚辉在陆加壹公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定：罗亚辉向王国锋购买其位于成都市高新区中德英伦世邦K区8幢1单元1903号房屋，成交价为818888元，在合同签订当日罗亚辉向王国锋交付定金50000元；王国锋撤销备案合同当日罗亚辉将首付款228000元支付给王国锋；剩余房款540000元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由罗亚辉补足差额；该房屋目前为按揭状态，由王国锋负责在2016年9月10日之前到其贷款银行办理结按；罗亚辉未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房屋成交价的5‰向王国锋支付违约金；逾期30天，王国锋有权不再将该房屋出售给罗亚辉，而罗亚辉须向王国锋支付该房屋成交价10%的违约金；买卖双方已知晓此房为合同房，并自愿进行买卖交易，自愿进行更名，更名费由罗亚辉支付。合同签订当日，罗亚辉向王国锋支付了定金50000元，王国锋对此出具了定金收据。 2016年8月31日，罗亚辉向王国锋出具了一份《情况说明》，载明：本人罗亚辉按约定应于2016年8月31日存入王国锋在工商银行设立的联名账户228000元，已存入160000元，于2016年9月4日前存入余款68000元。2016年9月29日，王国锋出具《收据》，确认收到罗亚辉用于购买中德英伦城邦K区8栋1单元1903号房屋首付款238000元。2016年10月31日，王国锋出具《收据》，确认收到罗亚辉追加30000元首付款用于购买中德英伦城邦K区8栋1单元1903号房屋。2016年11月30日，王国锋、罗亚辉、陆加壹公司签订《补充协议》，约定：在开发商备案之日起三个工作日内，由中介方积极配合王国锋催促开发商放款；王国锋尽量在春节前收到尾款，陆加壹公司每隔两个两天催促开发商放款，并拍照片发送到王国锋微信。2017年3月17日，罗亚辉与王国锋签订一份协议，载明：买卖双方协商一致于2017年3月17日达成一致，买方罗亚辉于2017年6月30日前办理中德英伦联邦K区8栋1单元1903号备案，备案之前买方罗亚辉补贴卖方王国锋30000元；若6月30日之前未备案成功，买方将尾款500000元一次性付给卖方；补贴30000元于6月30日前支付。2017年9月10日，罗亚辉向王国锋支付了500000元房款。 一审法院另查明，合同签订后王国锋已按合同约定与案涉房屋的开发商解除了购房合同，罗亚辉与该开发商重新签订了购房合同。王国锋于2014年5月3日在案涉房屋上设立预告登记，2016年9月29日该预告登记注销。现案涉房屋产权仍登记在开发商名下，未进行备案。 一审法院认定上述事实，有当事人的陈述、身份信息、《房屋买卖合同》、定金收据、《收据》、房屋信息摘要、《情况说明》、《补充协议》、《协议》、付款凭证等证据在案佐证。 一审法院认为，王国锋、罗亚辉签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行相应义务。陆加壹公司虽然在前述合同中盖章确认，但其系作为双方买卖合同的居间人参加，并非本案买卖合同权利义务人，因此，陆加壹公司不应承担双方之间的买卖合同关系，至于王国锋与罗亚辉如果与陆加壹公司因居间合同产生纠纷双方可以另行主张，因此陆加壹公司不应承担本案买卖合同纠纷的责任，对于王国锋对陆加壹公司的诉讼请求应予以驳回。 本案的争议焦点在于王国锋是否享有合同解除权。王国锋以罗亚辉逾期支付房屋尾款违反了《房屋买卖合同》中“罗亚辉未能按时履行本合同约定的其他义务……逾期30天，王国锋有权不再将该房屋出售给罗亚辉，而罗亚辉须向王国锋支付该房屋成交价10%的违约金”约定要求解除《房屋买卖合同》并支付违约金，一审法院认为，首先在《房屋买卖合同》中对房屋尾款的支付期限并没有明确约定，仅双方在2016年11月30日签订的《补充协议》中约定了“王国锋尽量在春节之前收到尾款”，但根据双方在2017年3月17日签订的协议，“若6月30日之前未备案成功，买方将尾款500000元（伍拾万元整）一次性付给卖方”，该条款明确了双方尾款的具体支付方式，应当视为对原《房屋买卖合同》及《补充协议》的变更，而该条款对于款项支付并没有确定给付的期限，仅能明确为2017年6月30日开始应当支付500000元尾款，因此罗亚辉于2017年9月10日才向王国锋支付了房屋尾款500000元，并不构成逾期支付尾款。同时，即使罗亚辉存在逾期支付尾款的行为，《房屋买卖合同》约定的关于合同解除权的条款也并不能当然适用于双方于2017年3月17日签订的协议，因此王国锋不享有约定的合同解除权，故一审法院对王国锋要求解除合同并承担逾期付款违约金的诉请不予支持。 关于王国锋要求罗亚辉支付30000元的补偿款的请求。根据双方于2017年3月17日签订的协议，罗亚辉于2017年6月30日之前办理案涉房屋备案，备案之前补贴王国锋30000元，补贴30000元于6月30日前支付。该协议系双方真实意思表示，合法有效，罗亚辉应向按协议约定向王国锋支付补偿款30000元。罗亚辉辩称补贴30000元支付的前提是6月30日之前房屋备案成功，如未成功备案则直接支付房屋尾款500000元而不用支付补贴。一审法院认为，根据协议的字面意思并不能得出补贴支付的前提条件是房屋备案成功，且协议另起一行明确了补贴的支付时间，罗亚辉支付补贴的意思显而易见，故一审法院对罗亚辉的抗辩意见不予采纳。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、罗亚辉于判决生效之日起十日内向王国锋支付补偿款30000元；二、驳回王国锋的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6554元，由王国锋承担3000元，罗亚辉承担3554元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 二审查明，一审法院于2018年7月9日开庭形成的庭审笔录第6页载明“审：原告，这房子你方是否已交房给被告？原代：交房了。我们也已经交给被告了”，第8页、第9页中载明“被1代：……。第三，被告虽然没有在6月30日向原告支付尾款，但是在9月10日就把整个尾款支付了。而且在整个交易过程中，被告没有其他任何违约行为，而且违约欠款时间只有70天，即使构成违约，也仅能对违约欠款的违约利息进行处理。……。但本案中到现在，到6月30日，被告罗亚辉都没有按期支付尾款50万元，被告也认为只应当按照银行存款利息支付70天的利息”。案涉房屋买卖合同第15条约定“买方逾期支付房款，每逾期1天，按未付房款的5‰向卖方支付违约金”。 二审中王国锋明确其因罗亚辉逾期支付尾款500000元而主张违约金。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、关于王国锋是否有权解除案涉房屋合同的问题 本院认为，从罗亚辉委托诉讼代理人在一审的陈述来看，其认可罗亚辉存在逾期支付尾款500000元的行为，且认可逾期天数为70天，其实质是认为尾款500000元应于2017年6月30日前支付。根据双方约定，王国锋确实享有单方解除案涉房屋买卖合同的权利。但罗亚辉向王国锋支付了500000元尾款，已经履行了支付购房款的义务，王国锋亦依照双方约定履行了作为出卖方的相应义务。因此，至王国锋起诉时，案涉房屋买卖合同赋予双方的主要义务已经履行完毕。从维护交易的稳定以及双方履行情况来看，案涉房屋买卖合同已无解除的必要。故王国锋要求解除案涉房屋买卖合同的主张，本院依法不予支持。 二、关于罗亚辉是否应向王国锋支付违约金的问题 如前所述，罗亚辉存在逾期支付尾款500000元的情况。现王国锋以罗亚辉逾期付款主张违约金，并选择适用解除合同时的违约金计算方式，但前述认定案涉房屋买卖合同不应解除，故不应适用解除案涉房屋买卖合同情况下的违约金计算方法，而应按照逾期付款的违约金计算方式确认违约金金额。 按照双方约定，应当按照每逾期一天，按未付款的5‰计算违约金。结合双方履行情况，罗亚辉依约应当支付的违约金为177500元，计算方式为：500000元乘以5‰乘以71天（从2017年7月1日起算至2017年9月9日止）。现，故本院结合本案履行情况、双方当事人过错程度、王国锋损失等因素以及王国锋仅主张81888.8元违约金的情况，依法确认罗亚辉应向王国锋支付的违约金金额为81888.8元。 综上所述，上诉人王国锋的上诉请求和上诉理由部分成立，一审判决认定事实部分不清，导致判决结果应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初3758号民事判决第一项； 二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初3758号民事判决第二项； 三、罗亚辉于本判决生效之日起十日内向王国锋支付逾期付款违约金81888.8元； 四、驳回王国锋的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费1097元，由罗亚辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 成 审判员 李 俊 审判员 何广智 二〇一九年七月二十五日 书记员 毛雅倩