福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初506号 原告：福建中熙投资有限公司，住所地福建省泉州台商投资区张坂镇中熙产业园**商务大厦**，统一社会信用代码913505215978909220。 法定代表人：许芬清，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘锦平，福建麒顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄萍萍，福建麒顺律师事务所实习律师。 被告：泉州在一起真有趣洗涤有限公司，住所地福建省泉州台商投资区张坂镇下宫村中熙产业园第****楼栋**，统一社会信用代码91350521MA2XN3P62W。 法定代表人：薛宗建，该公司执行董事兼经理。 被告：徐彬，男，1978年2月24日出生，汉族，住重庆市万州区。 原告福建中熙投资有限公司（以下简称“中熙投资公司”）与被告泉州在一起真有趣洗涤有限公司（以下简称“真有趣洗涤公司”）、徐彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中熙投资公司的委托诉讼代理人刘锦平到庭参加诉讼，被告真有趣洗涤公司、徐彬经公告传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告中熙投资公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告真有趣洗涤公司签订的《房屋租赁合同》及《泉州中熙产业园物业管理服务合同书》（以下简称“物业管理服务合同”）；2.判决被告真有趣洗涤公司每月按7209元的标准支付原告2018年6月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金（暂计至2019年1月8日为52323.39元）；3.判决被告真有趣洗涤公司每月按7209元的标准支付原告《房屋租赁合同》解除之日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；4.判决被告真有趣洗涤公司支付原告卫生费1158.12元；5、判决被告真有趣洗涤公司支付原告《房屋租赁合同》的违约金（以53481.51元为基数自起诉之日起至付款之日止按月利率2%计算）；6.判决被告真有趣洗涤公司每月按2884元的标准支付原告自2018年6月1日起至《物业管理服务合同》解除之日止的物业服务费（暂计至2019年1月8日为20932.26元），并支付违约金（以20932.26元为基数自起诉之日起至付款之日止按月利率2%计算）；7.判决被告徐彬对被告真有趣洗涤公司的上述第二项、第三项、第四项、第五项、第六项债务承担连带清偿责任；8.判决原告不予退还被告支付的租赁保证金、物业管理费押金、用电保证金合计33186元；9.判决被告真有趣洗涤公司立即腾空房屋，拆除锅炉房，将房屋恢复原状交还给原告。事实与理由：被告徐彬与原告于2015年8月21日签订了《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》各1份，《房屋租赁合同》约定：1、被告徐彬向原告承租位于泉州台商投资区厂房栋第三层的房屋，租赁面积1441.84平方米；2、租赁期限三年，自2015年8月22日起至2018年8月21日止；3、租金每月7209元，每月卫生费每平方米0.3元，电费每度1.05元，水费每度3.2元，被告徐彬应于每月的10日前向原告支付当月租金及上月水电费；4、若被告徐彬拖欠租金或水电费的，应当按照拖欠日数乘以欠费金额的1%向原告支付违约金；5、被告徐彬应向原告缴纳租赁保证金14418元、用电保证金3000元及申请建设锅炉房保证金10000元；6、被告徐彬申请建设的锅炉房在租赁期满后应恢复原状交还原告、若被告徐彬拖欠各项应缴费用或有任何违约行为，原告有权不予返还保证金。《物业管理服务合同》约定：1、被告徐彬委托原告管理的物业为泉州台商投资区中熙产业园第二期第13＃厂房第三层；2、物业管理费期限为2015年8月22日至2018年8月21日；3、每月物业管理费2884元；4、被告徐彬应于每月10日前支付物业管理费，逾期应按拖欠金额的1%支付违约金，被告徐彬于当日向原告支付首月租金、首月管理费、保证金等，原告相应出具《收款收据》交被告收执，并依约将案涉房屋交付给被告使用。2015年10月24日，原告、被告真有趣洗涤公司、徐彬三方签订《房屋租赁合同补充协议》1份，约定：1、被告徐彬将其与原告签订的《房屋租赁合同》及《泉州中熙产业园物业管理服务合同书》项下的所有权利义务变更由被告真有趣洗涤公司承担；2、如因本次变更所引起的一切责任由被告真有趣洗涤公司及被告徐彬连带承担。被告真有趣洗涤公司自2018年6月1日起未向原告支付房屋租金、卫生费、水电费及物业管理费。 被告徐彬、真有趣洗涤公司未作答辩。 在本院审理过程中，原告提供证据1即《房屋租赁合同书》、《物业管理服务合同》、租赁房屋交接确认书（厂房）各1份、《收款收据》5份，以此证明被告徐彬向原告租赁案涉厂房，以及双方关于厂房租赁具体事项及原告为被告徐彬提供物业管理服务的具体约定；证据2即《房屋租赁补充协议》1份，以此经原告与被告真有趣洗涤公司、徐彬协商将案涉厂房的承租人变更为被告真有趣洗涤公司，被告徐彬在《房屋租赁合同书》、《物业管理服务合同》中的权利、义务由被告真有趣洗涤公司承担，因此造成的法律责任由被告真有趣洗涤公司、徐彬连带承担；证据3即中熙产业园二期13#厂三层2月水电情况表1份，以此证明被告拖欠原告水电费的事实。 本院经审查认为，被告徐彬、真有趣洗涤公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，原告提供的证据1、2，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实，予以采信，原告提供的证据3，因原告并未对被告提出支付水电费的请求，故该份证据与本案无关，不予审查。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 2015年8月21日，原告与被告徐彬签订《房屋租赁合同书》1份，约定:被告徐彬租赁原告位于泉州台商投资区厂房，面积1441.84平方米，租赁用途为厂房,租赁期限为三年即2015年8月22日起至2018年8月21日止,租金每平方米5元，每月租金7209元，每度电1.05元，每吨水3.2元，被告徐彬应于每月10日前向原告交付当月租金和上月水电费，若拖欠租金或者水电费，被告徐彬应按拖欠天数乘以欠费金额的1%向原告支付违约金，被告徐彬应向原告缴纳租赁保证金14418元、用电保证金3000元、申请建设锅炉房保证金10000元，如被告徐彬存在下列情形之一的，原告可不予退返保证金（含用电保证金）：1、拖欠工人工资；2、拖欠各项应缴费用；3、有任何违约行为。原告给予被告徐彬装修期为31天，即从2015年9月22日起计租金。双方在合同中补充约定：1、卫生费为每平方米0.3元，每月另行收取，原告开具收款收据给被告徐彬；2、电梯维护费、变压器维护费另行收取；3、被告徐彬申请在一层室外绿化位置建设20㎡天然气锅炉房，在建设之前应报方案、申请经原告物业批准后方可施工，应符合相关验收规范、消防、安全规定，由此引起的所有消防、安全责任由被告徐彬承担，被告徐彬应自行办理政府部门验收后方可投入使用；4、被告徐彬申请建设的锅炉房在租赁期满后应恢复原状交还原告，并缴交10000元的保证金，恢复原状后予以返还。同日，原告与被告徐彬签订《物业管理服务合同》1份，约定被告徐彬委托原告对上述租赁厂房的公共部位、公用设备设施的使用、维修、养护和管理，公共部位环境的清洁卫生、绿色养护，管理期限自2015年8月22日至2018年8月21日，被告徐彬每月10日前向原告支付物业管理费2884元，逾期应按拖欠金额的1%支付违约金，被告徐彬应向原告交纳相当于2个月的管理费押金和首月物业管理费共计8652元。合同签订当日，被告徐彬向原告缴交租赁保证金14418元、用电保证金3000元、物业管理费押金5678元、申请建设锅炉房保证金10000元，此后，原告将上述厂房交付被告徐彬使用，被告徐彬在租赁厂房一层绿化地带建有锅炉房一座。2015年10月24日，原告与被告徐彬、真有趣洗涤公司签订《房屋租赁补充协议》1份，约定被告徐彬在上述《房屋租赁合同书》及《物业管理服务合同》项下的所有权利、义务变更由被告真有趣洗涤公司承担，被告徐彬相应应缴交的租金、保证金一并转移至被告真有趣洗涤公司名下。此后，被告真有趣洗涤公司自2018年6月1日起未支付租金、物业服务管理费、卫生费、水电费。被告真有趣洗涤公司至今尚未搬离租赁厂房。 综上事实，本院认为，原告与被告徐彬之间的《房屋租赁合同书》、《物业管理服务合同》，其主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定成立并有效。被告真有趣洗涤公司与原告、被告徐彬签订的《房屋租赁补充协议》，其主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定成立并有效。根据双方的约定，被告真有趣洗涤公司应该依照该《房屋租赁合同书》履行承租方的义务，在双方约定的房屋租赁合同期限届满后,被告真有趣洗涤公司至今继续使用租赁物,原告仍继续为被告真有趣洗涤公司所租赁的厂房提供物业管理服务，但双方未再重新签订房屋租赁合同,双方的租赁合同为不定期租赁合同，被告真有趣洗涤公司仍需按原《房屋租赁合同书》的租金标准及原《物业服务合同书》的物业管理费标准向原告支付租金、物业管理费。被告真有趣洗涤公司自2018年6月1日起逾期不支付租金、物业管理费,原告有权请求解除合同，原告请求解除与被告真有趣洗涤公司签订的《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》，于法有据，应予支持。被告真有趣洗涤公司自2018年6月1日起未能按合同约定支付租金、物业管理费、卫生费，应承担相应的民事责任。原告请求被告真有趣洗涤公司支付自2018年6月1日起至解除合同之日止的租金,于法有据,应予支持。合同解除后，被告真有趣洗涤公司应承担恢复原状、返还租赁物的民事责任,故原告请求被告真有趣洗涤公司腾空厂房、拆除锅炉房并将租赁厂房返还原告，理由和依据充分，应予支持。如果被告真有趣洗涤公司未能按时腾空、返还厂房，原告有权要求被告真有趣洗涤公司自合同解除之日起按《房屋租赁合同》约定的租金标准即每月7209元计付房屋占有使用费。被告真有趣洗涤公司自2018年6月1日起未能支付原告卫生费，原告自愿请求被告真有趣洗涤公司支付卫生费1158.12元，予以支持。双方在《房屋租赁合同书》既约定违约金又约定被告真有趣洗涤公司违约则原告不予退回租赁保证金，均是对被告真有趣洗涤公司违约责任的设置，而违约责任设置的主要目的在于赔偿非违约方的损失，故违约赔偿应以违约造成的损失来认定，原告请求违约金自2019年1月8日原告起诉催告之日起算，予以支持，但原告未能提供证据证明因被告真有趣洗涤公司违约造成的实际损失，故原告请求的违约金应调整为以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基准上浮50%计算，被告真有趣洗涤公司已缴交的租赁保证金14418元应作为应缴交的租金予以扣抵，故原告诉讼请求违约金的计算基数（租金52323.39元+卫生费1158.12元）应调整为租金37905.39元、卫生费1158.12元。原告要求不予退回租赁保证金14418元，缺乏依据，不予支持。被告真有趣洗涤公司自2018年6月1日起未能按《物业管理服务合同》的约定支付物业管理费，应承担相应的法律责任，原告请求被告真有趣洗涤公司按每月2884元支付至《物业管理服务合同》解除之日止的物业管理服务费，理由和依据充分，鉴于被告真有趣洗涤公司尚欠原告物业管理费，故被告真有趣洗涤公司已缴交的2个月物业管理费押金即5768元作为被告应付的物业管理费予以扣抵，原告请求支付的物业管理费应相应调整为自2018年8月1日起算。原告不予退还被告真有趣洗涤公司物业管理费押金，缺乏依据，应予驳回。根据《物业管理服务合同》的约定，违约金的计算方式为欠费金额的1%，故原告请求被告真有趣洗涤公司支付的该项费用的违约金应调整按被告真有趣洗涤公司应付的物业管理费的1%计算。关于被告真有趣洗涤公司已缴交的用电保证金3000元，应作为被告真有趣洗涤公司尚欠的水电费予以扣抵，因原告未在本案中要求被告真有趣洗涤公司支付尚欠的水电费也未明确被告真有趣洗涤公司尚欠原告的水电费数额，故原告请求不予退还被告真有趣洗涤公司该笔用电保证金3000元缺乏依据，不予支持。双方在《房屋租赁合同书》中明确约定，被告真有趣洗涤公司拆除锅炉房后，原告应退还建设锅炉房保证金10000元，在被告真有趣洗涤公司拆除锅炉房后，原告仍需将该保证金予以退回。故原告请求不予退还保证金10000元缺乏依据，应予驳回。虽原告与被告真有趣洗涤公司、徐彬在《房屋租赁补充协议》中约定“因此次变更所引起的一切责任由乙方（徐彬）与泉州在一起真有趣洗涤有限公司连带承担”，仅仅是约定因合同权利义务转移造成的责任承担，不足以认定为是原合同承租人的义务由被告徐彬、真有趣洗涤公司连带承担，故原告请求被告徐彬对被告真有趣洗涤公司支付租金、卫生费、物业管理费及其违约金的义务承担连带清偿责任，缺乏依据，应予驳回。原告诉讼请求的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。被告徐彬、真有趣洗涤公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告福建中熙投资有限公司与被告泉州在一起真有趣洗涤有限公司签订的《房屋租赁合同书》、《泉州中熙产业园物业管理服务合同书》(合同编号NO001274)。 二、被告泉州在一起真有趣洗涤有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告福建中熙投资有限公司位于泉州台商投资区厂房，并拆除其建在该栋楼一层绿化位置的天然气锅炉房。 三、被告泉州在一起真有趣洗涤有限公司应于本判决生效之日起十五日内按每月7209元的标准向原告福建中熙投资有限公司支付自2018年6月1日起至本判决生效之日止的租金，并按以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基准上浮50%的标准计付2019年1月8日起至付款之日止的违约金(以37905.39元为计算基数)。 四、如被告泉州在一起真有趣洗涤有限公司未能履行上述判决第二项义务，应按每月7209元的标准向原告福建中熙投资有限公司支付自逾期履行之日起至向原告实际返还泉州台商投资区厂房并拆除其建在该栋楼一层绿化位置的天然气锅炉房之日止的房屋占有使用费。 五、被告泉州在一起真有趣洗涤有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建中熙投资有限公司卫生费1158.12元，并按以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基准上浮50%的标准计付2019年1月8日起至付款之日止的违约金。 六、被告泉州在一起真有趣洗涤有限公司应于本判决生效之日起十五日内按每月2884元的标准向原告福建中熙投资有限公司支付2018年8月1日起至本判决生效之日止的物业管理费，并按被告泉州在一起真有趣洗涤有限公司应付的物业管理费的1%计付违约金。 七、驳回原告福建中熙投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2452元，由原告福建中熙投资有限公司负担460元（多预交的460元予以退回），由被告泉州在一起真有趣洗涤有限公司负担1992元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  王惠超 人民陪审员  江逸聪 人民陪审员  骆紫炎 二〇一九年七月一日 书 记 员  吴逸枫 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一的规定仍不能确定,阻力期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。 2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10-