四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终9443号 上诉人（原审被告）唐才桃，男，1982年3月13日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被上诉人（原审原告）成都奥森特物业管理有限公司。住所地：四川省成都高新区紫杉路****。 法定代表人李浩冉，总经理。 委托代理人姚国兵，系公司工作人员。 原审被告赵凌燕，女，1985年9月25日出生，汉族，住四川省洪雅县。 上诉人唐才桃因与被上诉人成都奥森特物业管理有限公司（以下简称奥森特物业）、原审被告赵凌燕物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初18369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2015年12月8日，奥森特物业（甲方）与唐才桃、赵凌燕（乙方）签订《南城锦尚前期物业服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》），主要约定1、前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务；2、物业坐落位置为成都市双流县，建筑面积104.76平方米；3、乙方物业服务费缴纳费用时间从开发商通知交房之日起计收，住宅按建筑面积每月每平方米1.98元收取，物业服务费收费周期为按半年收取；4、受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府（物价局核准）规定；5、乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日千分之五交滞纳金；6、物业服务内容包括：房屋共用部位的维修和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护管理、环境卫生、秩序维护等。 2016年12月24日，唐才桃、赵凌燕验收房屋，进行了房屋交接，并于当日交纳了2016年12月24日至2017年6月23日的物业服务费、垃圾清运费、水电费。后物业服务费又交纳至2017年7月23日。在此之后，唐才桃、赵凌燕未再交纳物业服务费及垃圾清运费。原审庭审中，奥森特物业主张案涉房屋的实际建筑面积为104.63㎡。 奥森特物业向唐才桃、赵凌燕催收上述费用无果后，遂起诉至原审法院，请求唐才桃、赵凌燕支付2018年12月31日之前的物业管理服务费3575元，垃圾清运费138元，违约金2391元，合计6104元；本案诉讼费由唐才桃、赵凌燕承担。 以上事实，有双方当事人的当庭陈述及奥森特物业提交的《前期物业服务合同》及临时管理规约、交房程序会签表、房屋移交表、收费单据、生活垃圾清运处理协议等证据材料予以证明。原审判决经审查认为，上述证据可以相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。 原审判决认为，奥森特物业与唐才桃、赵凌燕签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。根据《前期物业服务合同》的约定，物业管理服务的内容主要包括四个部分，一是房屋共用部位的维修和管理，包括房屋主体结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等部位的维修管理。二是房屋共用设施设备及其运行的维护管理，是指共用的上下水管道、落水管、生活净化用水设备、水箱、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三是环境卫生，包括公共场所的情节、养护、生活垃圾的情理、处理、公共水体的养护等。四是秩序维护，包括协助公安部门维护物业区域内的公共秩序（门岗值班、物业区域巡逻、安全监控、消防设备管理维护）等，对进入物业区域内的可疑人和物品进行登记、询问和盘查，实行24小时值守、协助政府相关行政部门向物业区域内的业主宣传政策法规知识，对进入物业区域的车辆进行有序管理等。原审判决认为，物业管理服务需要具备与其所收取的物业服务费相当的服务质量，物业公司应当就有关物业的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主提供符合约定的物业服务。奥森特物业按约履行了合同约定的物业管理服务，唐才桃、赵凌燕应交纳相应物业服务管理费用，由于本案物业服务费的交费方式为半年一交，且奥森特物业主张按实际建筑面积104.63㎡而非合同约定的建筑面积104.76㎡计算，是对自身权利的处分，故原审判决支持从2017年7月24日起至2018年12月23日期间的物业管理服务费3521.85元。 至于垃圾清运费，《前期物业服务合同》第六条约定了奥森特物业可提供代收代缴服务，且奥森特物业已提供相应的代缴凭证，故原审判决予以支持。 对于违约金，奥森特物业主张的依据是《前期物业服务合同》第九条违约责任第3款：“乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日千分之五交滞纳金。”该条款系对唐才桃、赵凌燕违约情况下应承担的违约责任的一种约定，其实质是约定了因唐才桃、赵凌燕违约产生的损失赔偿的计算方法，应认定为是违约金的一种表述。奥森特物业向唐才桃、赵凌燕提供了物业服务，唐才桃、赵凌燕依约应交纳相应的物业管理服务费，本案不存在奥森特物业提供的物业服务瑕疵已达到了需要唐才桃、赵凌燕以拒交物业费的来行使先履行抗辩权的程度，唐才桃、赵凌燕未交纳物业服务费应属违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，奥森特物业因唐才桃、赵凌燕未交纳物业服务费用的损失主要为资金占用利息损失，原审判决以应交未交的物业费为基数，自应交未交的物业费之日起按日万分之二的标准予以调低。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、唐才桃、赵凌燕于判决生效之日起十日内向奥森特物业支付自2017年7月24日到2018年12月23日期间的物业管理服务费3521.85元；二、唐才桃、赵凌燕于判决生效之日起十日内向奥森特物业支付垃圾清运费136元；三、唐才桃、赵凌燕于判决生效之日起十日内向奥森特物业支付违约金（违约金以日万分之二的标准，以1035.84元为基数，自2017年7月24日起计算至实际付清之日止，以1243元为基数，自2017年12月24日起计算至实际付清之日止，以1243元为基数，自2018年6月24日起计算至实际付清之日止）；四、驳回奥森特物业的其他诉讼请求。如果唐才桃、赵凌燕未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由唐才桃、赵凌燕负担。 唐才桃不服一审判决，向本院提起上诉称，物业公司不作为，门岗保安擅离职守，小区卫生情况不到位，电梯停电未及时维修，小区广告收入从未公布明细，物业公司以更新门禁卡为由让业主缴纳物业费，对其他业主占用楼顶的行为未进行管理，小区内经常有商户占用公共区域摆摊经营，上诉人一审未收到传票。请求撤销原判并依法改判。 被上诉人奥森特物业辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告赵凌燕二审未到庭应诉。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，原审法院经穷尽其他方式均无法对唐才桃、赵凌燕进行送达后采取公告送达的方式符合法律规定。奥森特物业与唐才桃、赵凌燕签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。奥森特物业作为物业服务企业，在物业管理中虽存在一定的瑕疵，但履行了主要管理义务，唐才桃、赵凌燕应当交纳物业服务费。如果唐才桃、赵凌燕认为奥森特物业不履行或不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护和管理义务，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此为由拒缴物业费没有法律依据。关于滞纳金。双方虽然约定的是滞纳金，但实际上是对违约责任承担方式的一种约定，实为违约金。唐才桃、赵凌燕逾期缴纳物业费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原审判决在基于奥森特物业损失情况的基础上，酌情判处的违约金并无不当。综上，上诉人唐才桃的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元由上诉人唐才桃负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年七月三十日 书记员  陈 悦