四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1621民初2067号 原告:陈青海，男，汉族，生于1973年9月7日，住四川省岳池县； 委托诉讼代理人：马秀恒，四川丘山律师事务所律师。 被告:广安和谐置业有限公司，住所地，四川省岳池县。 法定代表人：杨晓东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹春林，四川维尊律师事务所律师。 第三人：冯雪平，男，汉族，生于1976年11月23日，住四川省岳池县； 委托诉讼代理人：张君学，岳池县银城法律服务所法律工作者。 原告陈青海与被告广安和谐置业有限公司、第三人冯雪平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马秀恒、被告的委托诉讼代理人曹春林、第三人冯雪平及其委托诉讼代理人张君学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈青海向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告签订的《商品房买卖合同》有效，涉案房屋归原告所有；并判令被告办理不动产登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年2月16日原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定，原告购买被告开发的“XXX小区”12栋1单元1层17号商铺，建筑面积89.02平方米，单价为11000元/平方米，原告选择一次性付款方式支付购房款979220元人民币，合同签订当日，原告通过刷卡及支付现金的方式，支付全部购房款，被告广安和谐置业有限公司于同日向原告出具收据一张。同日，原、被告签订《委托租赁合同》一份，原告将商铺委托被告整体租赁。2018年6月1日被告将涉案商铺交给原告，双方履行交房程序，并写有《交房程序表》，2017年6月13日，原、被告及承租人张建华签订《XXX商铺租赁合同三方协议书》，约定被告将原出租给张建华的出租权利让给原告。此后原告依据购房合同、三方租赁协议收取了二年租金。原告接房后多次要求被告办理不动产登记手续，但被告以各种理由推脱不办理。2019年初，原告了解到其所购商铺房，被被告于2016年8月25日出售给第三人冯雪平，并办理了商品房买卖合同备案登记。经了解，第三人冯雪平购买涉案商铺房是被告向第三人借款进行抵押担保而签订的《商品房买卖合同》，是虚假的买卖行为，并没有支付相应的购房款，更没有接房行为。由于涉案房屋备案登记买受人为冯雪平，导致原告无法办理不动产登记手续，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告广安和谐置业有限公司（以下简称和谐置业公司）辩称，1、首先被告向本案原告交付了涉案房产；其次，XXX项目所有业主现均未办理不动产产权登记。根据物权法的规定，不动产权属以不动产登记机构的不动产登记为准，网签仅仅是建设行政主管机关的一种行政管理行为，不是物权确权行为；最后，持有本公司的商品房买卖合同和票据，并不能完全证明其是XXX项目中商品房的真实买受人（因部分高利贷、套路贷、以及涉嫌其他犯罪的相关人员，利用不正当的手段取得了本公司的商品房买卖合同和票据，甚至有的强行占有XXX的房屋），真实的买主应系向和谐置业公司对公账户支付其主张的房屋购房款的业主。2、本案原告和第三人均存在过错，诉讼费应由原告和第三人承担。 第三人冯雪平述称，第三人与被告签订的商品房买卖合同在先，也有接房手续，且有网签备案登记，原告在购房时应该查询有无网签备案。原告的购买行为在后，应属无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈青海提交了如下证据： 1、原、被告及第三人身份信息，拟证明原、被告及第三人主体适格。2、《商品房买卖合同》、收据、银行卡交易明细清单，拟证明原、被告于2017年2月16日签定了房屋买卖合同，并且当日付清了全部购房款。3、《商品房买卖合同》补充协议（商业）、《委托租赁合同》、《XX[商铺]租赁合同三方协议》、《房屋使用说明书房屋质量保修书》，拟证明原告接收了房屋并与被告及承租人就房屋租赁及租金收取达成一致意见。4、《交房程序表》，拟证明被告将案涉房屋交付给原告。5、《承诺书》，拟证明被告承认由于自己的原因导致原告所购房屋无法正式网签备案，被告承诺最迟于2018年5月30日前将案渉房屋网签至原告名下，否则，承担一切经济损失及法律责任。6、《商品房买卖合同备案表》，拟证明被告于2016年8月25日将涉案房屋备案在第三人名下。7、岳池县人民法院（2019）川1621执278号案件执行案卷复印资料17页，拟证明2016年8月25日网签在第三人名下的12-117商铺并非被告与第三人的真实买卖意思表示，而是对第三人借给杨晓东的私人借款的担保行为；被告的法定代表人杨晓东及本案第三人均明知该商铺已经卖给原告，但双方仍在原告不知情的情况下以以物抵债的形式，将原告已经购买的商铺抵偿给第三人，侵害了原告的权利；收款收据三张无转款凭证，是虚假开据，未真实付款。8、银联商务刷POS机回执商户留存联打印件（原件保留于被告公司财务处），拟证明原告于2017年2月15日刷卡10万元，系原告向被告交付定金。9、收据一张打印件（2017年2月15日），拟证明被告账户收取了原告陈青海购买商铺定金10万元。10、银联商务刷POS机回执商户留存联打印件（原件保留于被告公司财务处），拟证明2017年2月16日被告收取了原告购房款57万元。11、原告陈青海中国农业银行账户（62×××06）交易明细查询件，2017年2月15日17:02:36刷卡消费10万元，2017年2月16日11:16:53刷卡消费57万元，2017年3月21日，被告广安和谐置业有限公司用成都银行账户（10×××43）支付原告28008元，拟证明原告交付了被告购房定金10万元，购房款57万元，原告收取被告交房屋租金28008元。12、中国农业银行银行卡交易明细单一份，2018年3月30日，被告通过其公司监管账户刘超的账户给原告转“返租及退返租及退押金32047元”，拟证明原告收取第二年商铺租金。13、银联商务刷POS机回执商户留存联打印件（原件保留于被告公司财务处），金额291416元，刷卡时间为2017年2月16日，收款商户为广安和谐置业有限公司，拟证明原告于2017年2月16日通过妻子账户支付购房款291416元。14、询问笔录及身份证复印件（黄文志）。拟证明黄文志在原告陈青海购买涉案商铺时与原告一起，知道原告刷卡支付购房款，并且全款支付了购房款。15、原告与妻子何冬梅的结婚证复印件一份。 被告和谐置业公司质证认为：对证据1身份信息证据册上无异议，但涉及被告的身份信息认可诉状上载明的信息。对证据2合同的真实性待被告核查，因为合同书P17出卖人的签章的公章编号与代理人出具的委托书上出具的公司公章编号不一致；两份收据一份载明金额4954元，另一份载明979220元，案涉金额未载明该款项的具体用途，不能证明原告向被告实际履行了交付合同书上载明的争议商铺的购房款；原告陈青海尾号为2606的银行卡交易对账单，卡上看不出其向被告交付了本案争议商铺的购房款；对何冬梅尾号为7273中国农业银行交易明细单，其中仅三笔交易记录也看不出其诉称的向被告有转款的交易记录，关联性达不到原告的诉讼主张。对证据3-5中的房屋质保卡真实性无异议，但关联系欠缺。对交房程序表真实性无异议，对房屋买卖合同补充协议、委托租赁合同、商铺租赁三方协议以及承诺书的质证意见与商品房买卖合同质证意见一致。对证据6若与岳池县住建局登记备案信息一致，真实性我方认可。对证据7（2019）川1621执278号案件系列文书真实性认可，但被告不存在恶意损害原告利益，若原告能够有效举证其向被告交付了本案争议商铺的购房款979220元，被告予以认可其买卖合同的效力。至于和第三人的民间借贷的债权债务合法性、真实性及其数额待另案处理后予以确立。对证据8-10均系图片打印件，不能确定收款账户账号及账户名，证据三性不予认可。对证据11有异议，这是原告农村信用合作社的交易明细，2017年2月15、16日原告通过其尾号为2606的银行卡向21×××18的账号两次共转款67万元，待被告核实该账号是否为被告的对公账号及使用账号后确认；对2017年3月21日原告通过其银行卡向被告转款28008元的基本事实认可。对证据12由于被告将争议商铺已交付原告，同时介绍案外人承租本案争议商铺，其收取的租金与本案被告无关。对证据13涉及金额为29万余元，看不出收款账户以及收款账户名，实际款项请法庭核实。对证据14原告购买商铺实际扣款金额以到账金额为准。对证据15无异议。 第三人冯雪平质证认为：赞同被告代理人意见。原告提供的打款依据只有一份能证实向被告打款，其他款项都不能证明是原告购买商品房的购房款，不能作为本案定案依据。 被告和谐置业公司未提交证据。 第三人冯雪平提交证据如下：1、房屋使用说明书房屋质量保修书。2、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议（2016年8月25日），拟证明第三人已先于原告购买了渉案房屋。3、商品房买卖合同备案表及补充协议（无签订时间），拟证明第三人与被告的买卖有效。4、中国工商银行转账凭证，拟证明第三人打款给被告，当时是借款抵押，被告的法定代表人杨晓东明确表示如果还不了款，就以房子抵押给第三人。5、交房程序表、房屋结算单，拟证明第三人已实际接收了渉案房屋并支付购房款40万元。6、工作协调函、委托转款书、收据，拟证明第三人按合同约定交清购房款，被告认可将案涉房出售并交付给第三人。7、（2018）川1621民初3484号民事判决书及生效证明、（2019）川1621执278号受理通知书、执行结案通知书、执行裁定书，拟证明第三人在申请被告及其法定代表人杨晓东的执行案件中，第三人与被告、杨晓东达成和解协议，已将案涉房屋抵偿给第三人，且法院已将该案作结案处理。 原告陈青海质证认为：对证据1真实性无异议，依照第三人向法庭陈述其接房程序表应在执行案件时才发生，该证据不具有合法性、关联性，无法达到第三人证明目的。对证据2签订时间是2016年8月25日约定的房屋价款是495145元，约定的付款方式是一次性付款，但第三人并未对此份商品房买卖合同履行支付购房款义务，该合同未履行是无效合同，不具有法律效力；同日签订的补充协议中被告及第三人明确表示2016年8月25日被告与第三人签订的商品房买卖合同购买XXX项目12栋1层17号商铺、12栋1层18号商铺及12栋2层3号商铺，总价款为1246206元，合同第一条约定甲方因资金短缺于2016年8月25日向乙方借款210万元，并同意以上述商铺买卖合同作为抵押担保；第三条约定在借款抵押担保设定期限内乙方不得实际主张本房源产权，同时约定甲方按约归还借款后乙方必须无条件在五日内以乙方的名义向岳池县住建局申请并配合甲方解除网签合同，否则视为乙方违约，本补充协议有效期为7个月，自到期或甲方提前还款后自动失效；第五条商品房销售合同条款与本补充协议内容冲突的，以本补充协议为准；在协议下方备注双方约定还款时间延展至2017年的12月24日，说明双方签订商品房买卖合同真实的意思表示就是为了借款的担保，且该担保行为并未设置法定的抵押，借款期限是7个月，从还款时间2017年12月24日后，6个月内第三人并未主张担保权，担保权应当灭失，第三人无权主张优先受偿权。对证据3补充协议（无签订时间），从字面表述的内容可以看出是被告与第三人在278号执行案件中达成的协议，这份协议无权处分了原告所有的财产，应当是无效协议，其第三条明确此套房屋已经被第三方购买者交付全款签订商品房买卖合同，且已经交付给第三方，被告与第三人存在恶意串通行为，侵害了原告财产。网签合同不是预登记，达不到预登记的效力，无法起到阻却他人取得物权的效力。对证据4真实性无异议，说明借款210万元给被告，转款时间是2016年8月26日，证实商品房买卖合同补充协议中约定的借款时间和金额，能证明商品房买卖合同补充协议借款担保的真实意思表示。对证据5交房程序表的交房时间是2019年6月14日，是形式上的交房，该房实际已于2018年6月1日交给了原告，故无法达到第三人的证明目的。房屋结算单是复印件，如果是真实的，第三人实际交房款是40万元，缴款时间无反映，达不到第三人证明目的。对证据6工作协调函三性均有异议，时间是2019年6月14日，协调函真实出具时间原告已经通过合法真实的商品房买卖合同实际占有交付使用了该房屋，协调函已经表示房屋交付了原告，以此产生的纠纷由被告承担，但该责任不能得到原告认可。委托转款书时间2019年6月14日，在原告购买房屋后委托转款，交款的行为真实性与否无法核实，如果账户确实是被告刘超委托的话，我方无异议。查询明细转款时间都是2019年6月14日后执行程序中，第三人的转款行为也更加印证了其在庭审中陈述的商品房买卖合同备案中未支付购房款的情况。收据时间是2019年6月14、15日，收据不真实，从收据上反映的金额是920368元，实际情况是并未支付这些款项，证明效力无法达到。对证据7对民事判决书借款人是杨晓东，借款金额是70万元，被告是担保人，但被告在担保处并未写明担保财产，该担保行为也是未设定抵押的一般担保行为，不能直接将本案涉案房屋抵偿给第三人。 被告和谐置业公司质证认为：对证据1第一页载明的房屋是12栋203号房，与本案争议房屋无关，充分说明被告未将涉案房屋交付第三人。对证据2合同备案号尾数110，证据合法性不予认可，合同甲乙双方没有形成真实买卖，本合同载明的房屋，双方的意思仅将房屋登记在第三人名下，为被告在第三人处借款提供的担保，该担保未经有效的登记（抵押登记）。备案表真实性不持异议，但对合法性、关联性有异议，该备案表是被告于2016年8月25日暂时无偿登记在第三人名下。对证据3补充协议质证意见与原告质证意见一致。对证据的关联性作补充，证据显示本案争议房屋实际市场价值约100余万元，2016年8月25日的虚假商品房买卖合同中该争议房屋约定价值仅为495145元，足以印证当时的商品房买卖合同只是为了办理让与担保登记需要。对证据4记载时间是2016年8月26日，仅证明本案第三人与被告有经济往来，凭证上载明的210万元并未说明款项的具体用途及性质，其210万元金额与本案争议房屋实际价款均不等同，因此，210万元不是购房价款。对证据5房屋交接表不予认可，房屋结算单本次提交的是复印件，从该件右上角可以看出是复印件，证据三性不予认可。对证据6工作协调函真实性不认可，无经办人签字，也无法人认可。对转款委托书三性认可。对转款凭证均系手机截图的打印件，真实性不认可。对第三人缴纳的执行费、代交执行费无异议。对收据关联性，具体第三人向被告缴纳了12栋117号争议商铺的价款以实际到账金额为准（到达被告的对公账户或指定代收人上的金额为准）。对证据7判决书及生效证明，明确载明杨晓东和第三人之间的借贷不存在利息，第三人实际上只向杨晓东交了90万元的借款，第三人无偿占有被告近320万元的资产以及接受了被告对公账户和委托的第三人向第三人转款近百万元，第三人存在不当得利，待被告另案主张权利；对278号执行案件的相关文书真实性无异议，合法性有异议，在该案执行过程中第三人对杨晓东的基础债权存在事实不清，同时该执行案件执行过程中杨晓东与第三人达成的执行和解协议处分了本案争议房产，该处分行为是否有效待另案予以确认。对2016年8月25日的商品房买卖合同补充协议，真实性无异议，该份协议充分证明原告主张的物业及本案争议标的于2016年8月25日由被告将其暂时无偿登记在第三人名下（双方并无买卖该商铺的真实意思表示）。 对有争议的证据，按照法定程序，全面、客观地审核，结合当事人的质证意见及当事人的当庭陈述，本院认定如下： 1、原告陈青海出示的第1-15组证据，基本能证实原、被告及第三人的诉讼主体资格；原、被告签订了《商品房买卖合同》的真实性，原告按合同约定交齐了全部购房款；被告将涉案房屋已实际交予了原告，原告将涉案房屋委托被告统一招租，并与被告、承租人进行了租房约定及收取房屋租金；被告承认原告所购买的房屋无法网签的原因在被告，被告承诺在2018年5月30日前将案涉房屋网签至原告名下。原告提供的证据，符合证据三性，能相互印证，较为真实可信，并能证明案件的基本事实。虽然被告认为原告未证实其转购房款收款账户系被告的账户；第三人认为原告的购房款只有一笔转给了被告，其余款项不予认可。但在本院给予的合理期限内，被告未提供相关财务账册、凭证等证据，证明被告确未收到购房款。第三人也未举证证明原告转购房款收款账户不是被告的账户。而原告出示的转款凭证及所载金额与原告的陈述一致，且有被告出具的加盖了财务专用印章的收据相印证。故对被告、第三人的上述质证意见，本院不予采纳。原告举示的证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。 2、第三人冯雪平出示的其与被告和谐置业公司于2016年8月25日签订的《商品房买卖合同》约定的房屋单价及购房总价款，明显低于本地市场价近一半；双方同日签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条明确约定，被告因资金短缺向第三人借款210万元，被告用《商品房买卖合同》约定的商铺，作为抵押担保。结合第三人出示的于2016年8月26日转款210万元凭证及第三人的当庭陈述，可证明被告与第三人签订的《商品房买卖合同》是为借款210万元作抵押担保，而不是真实的房屋买卖行为。不能达到第三人想证明其先于原告买房，且是真实的买房行为的目的。对第三人举示的该部分证据，本院不予采信。第三人提交的房屋使用说明书房屋质量保修书载明的房屋位置与涉案房屋非同一位置，不具有关联性，本院不予采信。 对有争议的事实，经结合全案证据，按照法定程序，全面、客观地审核，结合当事人的质证意见及当事人的当庭陈述，本院认定如下： 原告陈青海于2017年2月15日与被告和谐置业公司销售员及销售主管口头谈好购房协议，并交付定金10万元，于次日即2017年2月16日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于岳池县九龙镇的“XXX”项目12栋1层17号商铺房，建筑面积89.02平方米，并在被告售房处刷POS机转款二笔,金额分别为570,000元、291,416元，另交现金1万余元，共交购房款979,220元，被告收到款后于2017年2月16日出具了加盖财务专用印章的收条一份，载明收到人民币979,220元。同日签定《委托租赁合同》一份，约定原告将所购房屋交由被告统一招租，租赁期限自2017年2月16日起至2021年12月31日止，租赁收益按每月30元/平方米核算。2018年3月30日被告通过其账务人员刘超的账户向原告转返租金及退押金款32,047元。2018年6月13日原、被告及承租人张建华共同签定《XXX【商铺】租赁合同三方协议》约定，被告已于2017年2月16日与原告签订《商品房买卖合同》，将位于岳池县九龙镇的“XXX”项目12栋1层17号商铺，建筑面积89.02平方米的商铺购买权受让给原告；原告作为该商铺所有权人保证承租人的租赁区位在本合同有效期间享有的权利不受影响和改变；租赁期限为五年，即自2017年1月1日起至2021年12月31日止，并约定了租金及给付时间。 第三人冯雪平于2016年8月25日与被告和谐置业公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，并于当日网签备案。 本院认为，原告与被告于2017年2月16日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反国家强制性、效力性的法律法规。被告已按合同约定履行了交房义务，原告也接收了涉案房屋并行使了占有、使用、收益权。应认定该合同合法有效。关于原告要求办理涉案房屋过户手续应否支持的诉请，本院认为，涉案房屋买卖合同签订后，原告已经依约支付了购房对价。涉案房屋至今仍未办理过户手续，其原因是涉案房屋于2016年8月25日被第三人冯雪平网签备案在先，若第三人与被告签订的《商品房买卖合同》及网签备案未被撤销，则事实上无法办理过户手续；且第三人与被告签订的《商品房买卖合同》及网签备案是否合法有效，与本案不是同一法律关系，不属本案处理范畴。原告可与被告、第三人协商解决或另案处理。故对原告的该项请求，本院不予支持。 综上所述，原告陈青海的诉讼请求部分成立，成立的部分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，的规定，判决如下： 一、原告陈青海与被告广安和谐置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。 二、驳回原告陈青海其它诉讼请求。 案件受理费13593元，由原告陈青海承担3,593元；由被告广安和谐置业有限公司承担10,000元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  刘兴源 人民陪审员  郑兴碧 人民陪审员  杨永红 二〇一九年七月二十五日 书 记 员  张 鑫