广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初3140号原告：佛山市万科商用物业管理有限公司，住所佛山市南海区桂城街道桂澜中路**万科金域国际花园******房-20，统一社会信用代码914406050553515455。法定代表人：何宗良。委托诉讼代理人：黄潇，男，系该公司的员工。委托诉讼代理人：孙苗，女，系该公司的员工。被告：蒋海军，男，1987年6月16日出生，汉族，住黑龙，住黑龙江省龙江县iv>上列当事人物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法由审判员尹素担任审判长，与人民陪审员陈惠枝、李爱容组成合议庭于2019年6月28日公开开庭进行了审理。佛山市万科商用物业管理有限公司（以下简称万科公司）的委托诉讼代理人孙苗到庭参加诉讼，蒋海军经本院公告送达传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认双方签订的《南海万科广场物业管理服务协议》已于2018年10月15日解除（合同约定的履行期为2016年12月1日至2019年3月31日止，履行期内的垃圾清运费总额15759.24元）；2.请求法院判令蒋海军支付拖欠的垃圾清运费835.17元、电费8475元、水费398.56元；3.请求法院判令蒋海军支付逾期付款违约金，违约金计算至实际付清款项之日（暂计至2019年1月23日，逾期付款违约金5043.28元）；4.本案诉讼费用由蒋海军承担。事实与理由：2016年12月，第三人邹军与佛山市南海区万科乐恒置业有限公司（以下简称“万科乐恒公司”）签订了《南海万科广场租赁合同》，承租位于广东省佛山市南海区桂城街道桂澜中路23号8座二层3-214至3-219号商铺经营餐饮，租赁期自2016年12月1日起至2019年3月31日止。同日，第三人邹军与万科乐恒公司签订《南海万科广场物业管理服务协议》，由万科公司向承租人提供承租商铺的物业管理服务。2017年12月，万科公司、蒋海军、第三人邹军签订《租赁合同补充协议》、《物业管理协议补充协议》，约定承租人由第三人邹军变更为蒋海军，由蒋海军向万科公司支付物业管理协议项下的所有费用。2018年10月14日，因蒋海军长期拖欠租金、物业管理费等费用，万科乐恒公司向蒋海军发出《解约封铺通知函》，通知蒋海军租赁合同于2018年10月15日正式解除。蒋海军于2018年10月9日起擅自停止营业，锁上店铺大门，并将店铺占用至今仍未归还。经核算，截止起诉日，蒋海军尚欠付万科公司2018年9月1日至10月15日的垃圾清运费835.17元、2018年7月26日至2018年10月15日的电费8475元、水费398.56元。根据物业协议第3.2.6条的约定，蒋海军应于9月20日前支付9月垃圾清运费562.83元，应于10月20日前支付10月垃圾清运费272.34元。根据物业协议第3.2.1条的约定，蒋海军应于9月20日前支付7月26日至8月25日电费3675元、水费182.32元，应于10月20日前支付8月26日至9月25日电费3375元、水费148.4元，应于11月20日前支付9月26日至10月15日电费1425元、水费67.84元。万科公司有权依物业管理协议第3.2.1条、第3.2.6条，要求蒋海军就逾期支付的垃圾清运费、水电费每逾期一日按逾期金额的5‰支付逾期付款违约金。暂计至2019年1月23日，逾期付款违约金为5043.28元。为维护合法权益，万科公司特向法院提起诉讼，请求法院依法审理，判如所请。蒋海军没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，蒋海军经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃辩解、举证、质证的权利。经审查，万科公司提交的证据客观真实，来源合法，与本案相关联，本院均予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年12月5日，万科公司（甲方）与案外人邹军（乙方）、万科乐恒公司签订《南海万科广场租赁合同》，约定万科乐恒公司全权委托万科公司处理“南海万科广场”租赁经营即物业管理、代收租费等事宜；万科乐恒公司同意将位于广东省佛山市南海区桂城街道桂澜中路23号万科金域国际花园8座二层3-214至3-219号商铺出租给邹军经营餐饮；租金面积为212.39平方米；租赁期自2016年12月1日起至2019年3月31日止。同日，邹军（乙方）与万科公司（甲方）签订《南海万科广场物业管理服务协议》，由万科公司向承租人提供承租商铺的物业管理服务，约定：乙方应当独立计量并承担承租商铺所发生的水、电、燃气等能源费用；用水单价为3.6元每立方，用电单价为1.25元/度；乙方应当在每月20日前支付上月的水费、电费，每逾期一天，按每个计费周期总额的千分之五支付滞纳金，逾期30日的，甲方有权解除商铺租赁合同，没收履约保证金；乙方为餐饮商户在营业所产生的各类餐饮（生活）垃圾必须袋装，干湿分开，并按甲方规定时间由乙方自行运送至甲方指定的垃圾房，由甲方代为管理清运；应支付含税单价每月2.65元/平方米垃圾清运费。该项费用未包括在物业服务费中。乙方应当在每月20日前支付当月的生活垃圾清运费，每逾期一天，乙方须按每个计费周期总额的千分之五支付滞纳金；逾期30日的，甲方有权解除商铺租赁合同，没收履约保证金，要求乙方赔偿因此造成的损失。2017年12月，万科公司、蒋海军、第三人邹军签订《租赁合同补充协议》、《物业管理协议补充协议》，约定将《南海万科广场租赁合同》、《南海万科广场物业管理服务协议》的承租人即乙方由第三人邹军变更为蒋海军，由蒋海军继续履行上述两合同的内容。2018年9月13日，万科公司向蒋海军发出《缴款通知书》，蒋海军应当缴纳2018年9月1日至30日的垃圾清运费562.83元、2018年7月26日至8月25日期间的电费3675元、2018年7月26日至8月25日期间的水费182.32元。蒋海军在缴款通知书签名确认。2018年10月14日，万科公司向蒋海军发出《关于口福东北饺子馆的封铺解约函》，告知蒋海军因其拖欠租金、物业管理费、电费，且商铺自2018年10月9日起一直处于停业状态，故根据合同约定通知蒋海军于2018年10月15日解除双方之间租赁合同。万科公司确认蒋海军自2018年9月开始未支付垃圾清运费、水费、电费，至2018年10月15日，未付垃圾清运费为835.17元，电费为8475元，水费为398.56元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。万科公司以蒋海军拖欠租金、管理费、电费等为由通知蒋海军解除合同，虽然其解除行为符合合同的约定，但万科公司提供的证据仅反映其将解除合同的通知函张贴于店铺门口，而根据通知函的内容可知，涉案店铺已于2018年10月9日停止营业。故万科公司提供的证据无法证明其解除合同的意思表示到达了蒋海军。因此，万科公司要求确认双方之间的合同关系解除，没有事实依据，本院对其该项请求不予支持。《南海万科广场物业管理服务协议》、《物业管理协议补充协议》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。当事人应当根据协议约定行使权利、履行义务。蒋海军经本院公告送达传票传唤没有到庭对万科公司主张的欠款事实提出辩解意见，本院对万科公司主张蒋海军拖欠垃圾清运费为835.17元、电费为8475元、水费为398.56元的事实予以采信。根据协议约定，上述款项的支付期限已经届满，万科公司诉请蒋海军支付垃圾清运费835.17元、电费为8475元、水费为398.56元于法有据，本院予以支持。蒋海军未按约定期限支付上述费用，已经构成违约，应当按照约定承担违约责任。《南海万科广场物业管理服务协议》约定的违约责任承担方式为按日千分之五支付滞纳金，该违约金的计算方式约定过高，本院酌情予以调整，酌定蒋海军应自2018年10月14日起按年利率24%计付违约金予万科公司。蒋海军经本院公告送达传票传唤没有到庭，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、蒋海军应于本判决生效后十日内支付垃圾清运费835.17元、电费8475元、水费398.56元予佛山市万科商用物业管理有限公司；二、蒋海军应于本判决生效后十日内支付以9708.73元为本金自2018年10月14日起至实际清偿之日止按年利率24%计算的违约金予佛山市万科商用物业管理有限公司。三、驳回佛山市万科商用物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费50元（佛山市万科商用物业管理有限公司已预交），由蒋海军负担，其应于本判决生效后十日内向本院交纳。对于佛山市万科商用物业管理有限公司预交的受理费50元，在本判决生效后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审 判 长  尹 素人民陪审员  陈惠枝人民陪审员  李爱容二〇一九年七月十二日书 记 员  李佩珊