福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0526民初3026号 原告：彭全贵，男，1976年7月15日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：张剑平，福建岱仙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭燕燕，福建岱仙律师事务所律师。 被告：周德民，男，1966年11月23日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：徐美琴，女，1968年4月15日出生，汉族，住福建省德化县。 二被告共同委托诉讼代理人：许韶川，福建戴云律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：苏德锋，福建戴云律师事务所律师。 被告：福建省德化县永成陶瓷有限公司，住所地福建省德化县浔中镇城东开发区**。 法定代表人：陈宝镇，该公司总经理。 原告彭全贵与被告周德民、徐美琴建设用地使用权纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。诉讼中，依法追加福建省德化县永成陶瓷有限公司（以下简称：永成公司）作为共同被告参加诉讼，并三次公开开庭进行审理。原告彭全贵的委托诉讼代理人郭燕燕、被告周德民、徐美琴的共同委托代理人苏德锋、许韶川均到庭参加诉讼。被告永成公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭全贵向本院提出诉讼请求：要求周德民、徐美琴退还其土地转让款35万元及利息（自2017年3月23日起至退款日止按月利率2%计算）。后经本院释明，变更诉讼请求：要求周德民、徐美琴、永成公司共同退还其土地转让款35万元及利息（自2017年3月23日起至退款日止按月利率2%计算）。 事实与理由：2017年3月20日，彭全贵（乙方）与周德民、徐美琴（甲方）签订一份协议书，约定：甲方将原在德化县龙浔镇金锁厂房被征用拆除，政府安置的位于德化县城东开发区美图铝业右后侧约19亩田地，转让12.5亩给乙方；每亩价格5万元，政府挂牌需缴交的土地款及相关费用由乙方缴交；协议签订时支付定金每亩3万元，计37.5万元；如因甲方原因，致使乙方无法取得所转让的土地，甲方应将收取的款项及按月利率2%计算的利息退还给乙方，并支付违约金50万元。协议签订后，彭全贵共计支付75万元土地转让款。周德民、徐美琴却将协议约定的土地另行转让给他人，其行为已构成违约。事后，周德民、徐美琴仅退还40万元，尚欠35万元未退还。为此，提起诉讼。 周德民、徐美琴辩称，一、双方于2017年3月20日签订《协议书》属于无效合同。答辩人名下的德化县永成陶瓷经营部因厂房拆迁取得案涉土地的安置资格。德化县国土资源局发布的公告特别标注案涉土地属于安置地，必须由有安置资格的企业并经开发办出具的证明才有权利竞买。而双方签订的协议是通过设立一家新的企业进行竞买该安置地块，明显违反德化县国土资源局发布的公告。二、退一步讲，即使该份协议有效，应承担违约责任的是彭全贵，而非答辩人。1、案涉协议签订后，答辩人依约办理了相关的土地挂牌出让手续，并告知彭全贵应将土地款缴纳至国土资源局或者交由答辩人代为缴交，但彭全贵并未缴交30万元/亩的土地款或交给答辩人代交，造成该宗土地流拍。根据双方协议的第二条约定，政府挂牌需缴交的土地款每亩30万元及相关费用由乙方（彭全贵）负责缴交。彭全贵负有缴交土地款的合同义务，其应当就是否履行该义务举证，否则应承担举证不能的后果。2、由于彭全贵没有缴交土地款及相关费用，造成了该宗土地流拍。之后，答辩人重新办理相关的流转手续及花费一定的费用后，该块土地重新挂牌出让，答辩人再次征求彭全贵的意见，彭全贵明确陈述不同意购买该宗土地。所以，答辩人已完全按照合同的约定履行义务，并无违约，而是彭全贵违约。因此，彭全贵要求答辩人承担利息的请求不能成立，应当予以驳回。三、本案与另案彭全贵诉答辩人建设用地使用权纠纷一案实质是同一案件，该宗土地的流转实质都是由张双垤跟答辩人联系，且款项的收取也是由张双垤指定的。因此，应当将两案并案审理，以更好的查明本案的事实。 永成公司提交书面答辩称，永成公司系德重专（2013）6号文件的征迁企业，现已依法取得德化县城东开发区三期国有建设用地使用权一块，并单独所有。永成公司未曾与彭全贵签署协议、也未收到案涉土地转让款。彭全贵与周德民、徐美琴签署的协议、往来的款项是以个人名义签署和收取，属私人行为，与答辩人无关，周德民、徐美琴和彭全贵的纠纷应由其自行解决。 本院经审理认定事实如下：永成公司于1999年8月2日注册成立，2006年股东变更为周德民、徐美琴。2013年，德化县人民政府因推进城市化进程，需征用德化宝美工业区部分企业，永成公司系被拆迁企业，被征收的企业土地面积23.3416亩（其中合法土地面积6599.6平方米），根据政府相关文件规定，永成公司可选择在德化城东工业项目区按照被征收土地面积1:1的比例申请企业安置用地。 2013年10月12日，德化县人民政府制定《德化县城区规划区内工业用地管理补充规定》，其中第三条规定，企业取得工业用地后5年内土地使用权不得私自转让或变相转让，不得变更企业股东。经批准转让的，必须缴纳相关税收。 2017年3月20日，周德民、徐美琴（作为甲方）与彭全贵（作为乙方）签订一份《协议书》，约定：甲方原在德化县龙浔镇金锁的厂房因裕正花园开发建设被政府征用拆除，政府给予安置在德化县城东开发区美图铝业右后侧的土地，约19亩多。现经双方协商，甲方同意将该安置的土地转让12.5亩给乙方。一、甲方同意将政府安置的位于德化县城东开发区美图铝业右后侧靠大路及支路交叉位置的土地，约12.5亩，转让给乙方。二、转让方式：每亩5万元支付给甲方，政府挂牌需缴交的土地款每亩30万元及相关费用由乙方负责缴交；本协议签订时支付定金每亩3万元，计37.5万元给甲方，土地及公司股份、法定代表人等手续办理更正至乙方名下时付清余款25万元给甲方；协议签订后由乙方申请注册一家公司对该土地转让进行挂牌购买，公司由甲方担任法定代表人，待挂牌成交后，甲方协助乙方将公司法定代表人及股份变更到乙方名下，费用由乙方承担。三、甲方应做好土地安置挂牌等工作，确保乙方注册的公司能够顺利取得所转让的土地，并协助做好土地挂牌后公司股份及法定代表人等变更到乙方名下。如因甲方原因，致使乙方无法取得所转让土地或公司股份、法定代表人无法变更到乙方名下，则甲方已将收取的款项退还给乙方及按月利率2%计算的利息，并支付违约金50万元给乙方。 协议签订的当日，彭全贵转账至徐美琴银行账户37.50万元，徐美琴出具收到定金37.50万元的收条一张给彭全贵收执。 双方协议约定的安置地地址在德化县城东工业项目园区三期，宗地号为泉州德化县-2017（工业）028号，面积13182.47平方米，工地方式为挂牌出让，该宗地于2018年4月13日由永成公司竞得，不动产权证号为：闽（2018）德化县不动产第0003796号、权利类型：国有建设用地使用权、权利性质：出让、用途：工业用地。案涉合同约定的12.5亩安置地为该宗地的部分。 2018年3月30日，永成公司的股东变更为：德化尚乾茶具有限公司、德化县百荣陶瓷有限公司、德化县钰伟陶瓷有限公司、德化县宇露发陶瓷有限公司，周德民、徐美琴不再是永成公司的股东。2018年6月21日，永成公司的法定代表人变更为陈宝塔。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，双方协议转让的讼争土地为拆迁安置地，永成公司为拆迁安置权人，事后已通过挂牌出让的方式取得了该讼争土地的使用权。周德民、徐美琴与彭全贵签订《协议书》时，虽然为永成公司的股东，但均是以个人名义签署，并收取购地款。协议中未有代表永成公司的意思表示，周德民、徐美琴事后将永成公司的股权全部转让给他人，永成公司亦表示《协议书》系周德民、徐美琴的个人行为，故周德民、徐美琴与彭全贵签订协议，应属个人行为。德化县人民政府德政办[2013]192号文件中明确对拆迁安置地的转让作出了限制，即使彭全贵有理由相信周德民、徐美琴签订的协议系代表永成公司，但该转让行为未报有批准权的人民政府批准，故双方签订的协议应属无效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规强制性规定。”彭全贵要求周德民、徐美琴返还购地款，未要求确认协议无效，因双方签订的协议违反法律、法规的强制性规定，本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定向彭全贵释明，彭全贵遂变更诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”周德民、徐美琴收取彭全贵购地款35万元，属于涉案合同取得的财产，彭全贵要求返还该款，于法有据，本院予以支持。关于彭全贵要求周德民、徐美琴按月利率2%支付利息的诉讼请求，因双方签订的协议无效，周德民、徐美琴收取彭全贵购地款35万元确实给彭全贵造成利息上的损失，考虑到彭全贵亦有过错，本院结合本案实际情况，确认彭全贵的利息损失按年利率6%计算。彭全贵要求永成公司承担责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，彭全贵的诉讼请求，本院予以部分支持。永成公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认彭全贵与周德民、徐美琴于2017年3月20日签 订的《协议书》无效； 二、周德民、徐美琴应返还给彭全贵购地款35万元，限于本判决生效后十五日内付清； 三、周德民、徐美琴应赔偿彭全贵35万元的利息损失，以35万元为基数自2017年3月20日起至实际付款日止，按年利率6%计算，限于本判决生效后十五日内付清； 四、驳回彭全贵的其他诉讼请求。 案件受理费8200元，由彭全贵负担1476元，周德民、徐美琴负担6724元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  曾凯旋 人民陪审员  徐婉嬿 人民陪审员  陈丽蓉 二〇一九年七月五日 书 记 员  尤珮灿 附：一、主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条第一款诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。