江苏省镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初2133号原告：南京亚东物业管理有限公司镇江分公司，统一社会信用代码91321111690273187T，住所地镇江市润州区林隐路**亚东朴园小区GJ-3综合楼。负责人：蒋炯，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明辉，江苏路韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜开，江苏路韬律师事务所律师。被告：高兴，男，汉族，1976年9月24日生，住南京市。被告：许逸君，女，汉族，1984年4月28日生，住南京市。原告南京亚东物业管理有限公司镇江分公司（以下简称“亚东公司”）与被告高兴、许逸君物业服务合同纠纷一案，本院于2019月4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亚东公司的委托诉讼代理人张明辉、颜开，被告高兴到庭参加诉讼。被告许逸君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告亚东公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付物业费合计249291.40元；2.判令两被告支付截止起诉之日的违约金74787.42元，以及自起诉之日起至实际支付之日止的违约金（以249291.40元为基数，按照3‰/日计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告长期为镇江市润州区朴园小区提供物业管理服务，南京亚东物业管理有限公司与该小区开发商江苏镇江亚东置业有限公司签订了《朴园上观前期物业服务合同》，合同约定了商业用房物业服务费3.4元/月/㎡。被告作为35幢101-102、201-211商铺的业主，签署了《朴园上观业主临时管理规约》，承诺遵守《朴园上观业主临时管理规约》以及《朴园上观前期物业服务合同》。但是自2014年11月1日起，被告经多次催收，均未交物业服务费，合计已欠交249291.40元。被告高兴辩称，原告并没有给我们提供任何物业服务，不应当支付原告物业费，请求驳回原告的诉讼请求。1.二楼的商铺自2014年开始就出现多处漏水，我们多次向开发商和物业反映，也向开发商发过函，均没有妥善解决。租户因房屋漏水受到损失，已经起诉我了，要我赔偿35万多元，目前也在润州法院处理。因漏水问题，房租至今也未给付。2.一楼商铺前的停车位，买房的时候讲的很明确是公共停车位，但是现在改成了收费停车位。造成没有人来消费，租户要求退租，致使我们赔偿4.8万元。3.化粪池淤堵无人清理，2018年9月份还出现两次倒灌，致使我们赔偿了租户部分损失，并自行找人通了化粪池。4.垃圾从未清运过，都是租户自己找人来清运。被告许逸君未到庭参加诉讼，亦未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告为镇江市润州区朴园上观公寓小区的物业服务公司，两被告为该小区35幢第1层101室（建筑面积147.89平方米）、102室（建筑面积147.51平方米），第2层201室（建筑面积110.43平方米）、202室（建筑面积110.71平方米）、203室（建筑面积110.71平方米）、204室（建筑面积110.71平方米）、205室（建筑面积110.71平方米）、206室（建筑面积61.76平方米）、207室（建筑面积61.76平方米）、208室（建筑面积61.76平方米）、209室（建筑面积61.76平方米）、210室（建筑面积61.76平方米）、211室（建筑面积308.95平方米），合计13套1466.42平方米商铺的共同所有权人。镇江市朴园上观公寓小区的开发商江苏镇江亚东置业有限公司与南京亚东物业管理有限公司签订的《朴园上观前期物业服务合同》约定，物业服务收费实行包干制，物业服务费用由业主（物业使用人）按其拥有物业的建筑面积交纳，商业用房物业服务费3.4元/月/㎡。2012年9月5日，被告高兴签署《朴园上观业主临时管理规约》，承诺愿意遵守规约及《朴园上观前期物业服务合同》中的一切条款。案涉房屋交付后，二层商铺出现多处、多次漏水现象，其中承租的齐齐火锅店因漏水问题退租；鑫鹏茶楼因漏水问题造成装修损失，长期未支付租金。两被告将鑫鹏茶楼的经营者起诉至本院，本院于2019年6月18日判决本案两被告高兴、许逸君给付承租人漏水损失78858.66元（判决尚未生效）。2015年11月前后，被告高兴就案涉二层商铺长期漏水事宜向开发商镇江亚东置业有限公司书面发函，称自2013年10月交付起，上述房屋出现屋面、外墙、管道及消防管道多处、多次漏水现象，每次都第一时间报开发商及物业，每次均简单维修，未彻底根除漏水问题。2015年11月27日，开发商工作人员手写注明已收到诉求。2015年12月23日，被告高兴再次就案涉二层商铺漏水问题书面致函开发商，其销售部李艳签收，并注明已签收并转交物业。庭审中，被告高兴自认案涉房屋未交纳过物业服务费。因两被告未交纳物业费，原告向两被告发送了律师函。2018年9月16日，被告高兴就案涉商铺漏水五年未解决、商铺门前公用停车场未经业主同意由物业私自出租给第三方、物业公司应提供为商铺提供物业服务的证据等事宜书面回复原告，要求原告给予解答或提出处理方案。本院认为，原告作为镇江市朴园上观公寓小区的物业服务公司，两被告作为该小区的业主，在原告为该小区提供了物业服务后，两被告应当交纳相应的物业服务费用。由于原告提供的物业服务亦存在一定的瑕疵，本院参考同地段、同类型物业的服务收费标准，酌情支持原告物业服务费199433.12元（1466.42平方米×3.4元/月/㎡×50个月×80%）。关于违约金问题，由于未交纳物业服务费的责任并不完全在于被告，故对原告主张被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告高兴、许逸君于本判决生效后十日内给付原告南京亚东物业管理有限公司镇江分公司2014年11月1日至2018年12月31日的物业服务费199433.12元；二、驳回原告南京亚东物业管理有限公司镇江分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3081元，由原告南京亚东物业管理有限公司镇江分公司负担616元，由被告高兴、许逸君共同负担2465元（上述费用原告已预交，两被告应负担的费用由两被告于本判决生效后十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 员 李鸿梅二〇一九年七月十一日法官助理 刘忠明书 记 员 李 雯上诉须知（2018）苏1111民初2133号一、案件双方当事人对本字号判决书不服的可以在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，上诉于镇江市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省镇江市中级人民法院开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处帐号：11×××61第二审法院地址：镇江市解放路21号三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。二〇一九年七月十一日