重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0152民初730号原告：薛万尧，男，1963年10月14日出生，汉族，居民，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：刘昌体，重庆市潼南区梓潼法律服务所法律工作者。被告：杨先锋，男，1969年4月10日出生，汉族，居民，住四川省蓬溪县。被告：胡长春，男，1969年6月27日出生，汉族，居民，住重庆市渝**。上列二被告委托诉讼代理人：刘文春，四川贤博律师事务所律师。被告：重庆铭胤建设工程有限公司，住所地重庆市潼**崇龛镇狮泉下路****，统一社会信用代码91500223209650599T。法定代表人：黄小轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹光华，男，1625年7月18日出生，汉族，居民，住重庆市潼**，系铭胤公司副总经理。原告薛万尧与被告杨先锋、胡长春、重庆铭胤建设工程有限公司（以下简称铭胤公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，先后进行了三次公开开庭审理。第一次依法由审判员廖朝阳担适用简易程序，公开开庭进行了审理，第一次开庭审理时，原告薛万尧及其委托诉讼代理人刘昌体与被告杨先锋、胡长春委托诉讼代理人刘文春及被告铭胤公司委托诉讼代理人邹光华到庭参加了诉讼；第二次、第三次依法由审判员廖朝阳担任审判长，与审判员杜琼华、人民陪审员杜世明组成合议庭，共同负责案件的审判，第二、三次开庭时，原告薛万尧及其委托诉讼代理人刘昌体与被告杨先锋、胡长春委托诉讼代理人刘文春及被告铭胤公司委托诉讼代理人邹光华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛万尧诉称，2012年2月26日，原告薛万尧与被告杨先锋、胡长春签订《改扩建协议》和《补充协议》各一份，约定：“原告将自己所有的经营性用房2通和住房共162平方米及有国有土地使用权的215平方米的国有土地交由被告，由被告提供资金并办理批建手续，房屋修建好后由被告按位置顺序还给原告房屋269.8平方米，该269.8平方米的房屋中，包含门市2通；相应房屋产权证由被告办理，办证所需的费用同被告承担；若被告不能向原告还房，应当承担还房市值25%的违约金；被告于2015年5月5日开始施工，工期30个月，逾期交房按日200元承担违约金。”2014年4月21日，原、被告就办理批建手续签订《协议书》，约定：“2014年10月30日前，若被告未办好批建手续，被告向包括原告在内的7户交纳的100,000元保证金不予退还。”上述协议签订后，原告履行了向被告交付房屋及土地的义务，并将相应的产权证交与被告，被告未按约定向原告履行交付房屋等义务，且在此期间，房屋空置，多年无人管理，已遭受严重损害。原、被告协商处理相关事宜未果，故向法院起诉，请求人民法院判令：1.解除双方于2012年2月26日签订的《改扩建协议》；2.判令被告返还房屋产权证和国有土地使用权证；3.赔偿原告门市经营损失20，237元、维修损失25，800元，共计46，037元；4.判令被告承担违约金15,000元；5.诉讼费由被告承担。被告杨先锋、胡长春辩称，本案案由应为建设工程施工合同纠纷，至少应为建设工程合同纠纷；案涉《改扩建协议》属于无效合同，应自始无效，无需解除；《重庆市潼南区人民法院司法办案所涉及的房屋租金及维修费用项目咨询意见书》不能作为认定案件相应事实的依据，原告主张租金损失、维修损失及违约金无事实依据、无法律依据；在原告返还被告交与原告等7人的100,000元保证金后，被告愿意返还原告房屋产权证及国有土地使用权证。请求法院判决驳回原告诉讼请求。被告铭胤公司辩称，铭胤公司不是本案适格被告，请求人民法院依法判令驳回原告要求被告铭胤公司承担赔偿责任的诉讼请求。经审理，本院查明事实如下：（一）2012年1月28日，原告等14人（即刘天江、张定国、邓映、薛万尧、廖秀华、李毓元、黄先烈、夏彬、肖洪、彭啟才、张达维、唐永红、汪清友、廖伍刚）签订《联建协议》，约定联合改扩建各自所有的位于潼南区崇龛镇狮泉上路房屋，该系列房屋原系崇龛供销社所有，相应土地使用权性质均属国有。2012年2月26日，包括原告在内的上述14人作为甲方与作为乙方的被告杨先锋、胡长春签订《改扩建协议》及《补充协议》。主要约定：“协议经甲乙双方签字盖章后生效；协议生效后15日内甲方负责与相邻非拆迁户达成书面同意改扩建协议，同时将建设用地和国有土地使用证、房屋产权证交付甲方所委托的人来协助办理相关手续；协议生效后180日左右协助乙方办理完成该工程建设的相关手续；在甲方将建设用地交付乙方后，乙方负责办理完成相关的报批报建手续，保证项目在全部合法手续的前提下才能开工建设；在改扩建项目的设计方案图纸出来后，乙方才能要求甲方搬迁；甲方将自己所有的房屋及土地交由乙方进行改扩建，乙方提供全部建设资金，乙方负责组织施工；从开工之日起48个月，乙方应当为甲方办理并交付房产权证，乙方承担相关一切费用；乙方按1：1.3的比例还房给包括原告在内的前述14人（户），其中，还给原告房屋面积为269.8平方米，该269.8平方米的房屋中，包含门市2通；除去甲方分得的房屋外，其余房屋的所有权归乙方所有，所得收入及利润归乙方所有；乙方不能履行本协议所规定的内容，致使甲方不能分得应得的物权，乙方应向甲方支付约定物权市值25%的违约金；甲方未能按协议约定的时间分得房屋的，每超过一天，乙方向甲方支付违约金200元，若逾期交付房地产权证，乙方应按日支付甲方违约金200元；在拆迁甲方房屋前，乙方向甲方支付200,000元保证金，该保证金在房屋修建至二层时全额返还乙方。”2012年2月28日，包括原告在内的前述14人（户）将各自所有的国有土地使用权证及房屋产权证交与了被告杨先锋、胡长春。其中原告薛万尧所有的房屋建筑面积162平方米，房屋产权证号：208字第**；国有土地使用权面积215平方米，国有土地使用权证号：：潼国用2001字**（二）案涉改扩建工程被命名为“崇龛名都”，以崇龛至双江公路为界，上述14人（户）中各有7人（户）的房屋分列于公路左右两边。公路右边（崇龛至双江走向）7人（户）系上述14人（户）中的张定国、廖秀华、李毓元、肖洪、彭啟才、张达维、唐永红；公路左边（崇龛至双江走向）7人（户）系上述14人（户）中的原告即薛万尧与夏彬、邓映、廖伍刚、黄先烈、刘天江、汪清友。右边7人（户）相应改扩建工程称为“崇龛名都一期”；左边7人（户）相应改扩建工程称为“崇龛名都二期”。（三）2014年4月21日，上述左边7人（户）（崇龛至双江走向）即原告薛万尧与夏彬、邓映、廖伍刚、黄先烈、刘天江、汪清友作为甲方与被告杨先锋作为乙方签订协议书，主要内容如下：“为了崇龛联建房崇龛名都二期工程尽快办好相关手续，投入修建，乙方应甲方的要求，应于2014年10月30日前办理好相关手续，同时乙方向甲方交付办好手续的保证金100,000元，若到期未办好相关手续，乙方应将联建房主的产权证及双方的修建协议全部退还给甲方，保证金100,000元甲方不退还给乙方。在乙方办理相关修建手续时需要甲方业主签字时，甲方应积极配合，若甲方不配合造成手续延时或无法办理时，业主应加倍退还保证金。如果手续办理顺利完成，等该工程完成一层楼时，甲方立即退还乙方交付的保证金100,000元。”协议签订当天，被告杨先锋向甲方支付了保证金100,000元。该100,000元保证金现由前述7人（户）平均占有，即原告薛万尧占有保证金14,285.71元。2014年11月3日，潼南区（原潼南县）规划局向上述左边7人（户）（崇龛至双江走向）即原告薛万尧及夏彬、邓映、廖伍刚、黄先烈、刘天江、汪清友发了建设用地规划许可证，该证的有效期止于2015年11月3日。2015年10月20日，上述左边7人（户）（崇龛至双江走向）即原告薛万尧及夏彬、邓映、廖伍刚、薛万尧、刘天江、汪清友共同向潼南区规划局递交申请，请求将前述用地规划许可证有效延至2016年11月3日，申请内容为：“今有重庆市潼南县崇龛镇原供销社联建房业主薛万尧及夏彬、邓映、廖伍刚、黄先烈、刘天江、汪清友原登记建设用地规划许可证（（地字第XXXX于2015年11月3日到期，由于联建业主不能及时搬迁等问题，特申请建设用地规划许可证有效期顺延至2016年11月3日。”被告胡长春、杨先锋分别于2014年11月6日与2015年3月30日以“崇龛名都项目部”的名义向原告薛万尧发出拆房通知，要求原告限期搬迁，后原告亦从案涉房屋迁出，并将相应房屋交与了被告胡长春、杨先锋，但至今，被告胡长春、杨先锋未按约定组织实施“崇龛名都二期”改扩建工程，原告案涉房屋空置至今，原告亦未自行迁回。经原告薛万尧申请，本院按程序委托，重庆市汇丰房地产资产评估有限责任公司于2018年12月20日就原告案涉房屋租金及维修费用作出《重庆市潼南区人民法院司法办案所涉及的房屋租金及维修费用项目咨询意见书》，结论：房屋租金咨询总价为20，237元、维修费用咨询总价为25，800元（具体损失项目：木门、墙砖、房顶等）。原告用去咨询评估费12,000元。前述房屋租金价值确定时间为2015年4月1日至2018年9月18日，房屋恢复正常使用的维修费用时间确定为2018年9月18日。（四）2015年1月，上述右边7人（户）即张定国、廖秀华、李毓元、肖洪、彭啟才、张达维、唐永红与被告铭胤建司签订建设工程施工合同，将相应房屋的改扩建工程（崇龛名都一期）交由被告铭胤建司承建。现相应工程已完工，上述右边7人（户）已按约定获得了相应房屋（房地产权证未办理）。（五）包括已完工的崇龛名都一期改扩建工程在内，除了已申请到《建设用地规划许可证》外，《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》等均未依法向相关行政主管部门申请并获得批准。本院认定上述事实，依据的证据有：原、被告陈述，身份证复印件，《改扩建协议》和《补充协议》，《协议书》，收条，拆房通知，重庆市土地房屋权属登记审核表，《重庆市潼南区人民法院司法办案所涉及的房屋租金及维修费用项目咨询意见书》，咨询评估费发票，原告等14人于2012年1月28日共同签订的《联建协议》（前述证据复印件与原件核对无异）。这些证据经开庭审理质证及本院审查，足以采信。被告胡长春、杨先锋坚持认为《重庆市潼南区人民法院司法办案所涉及的房屋租金及维修费用项目咨询意见书》不应采信，坚持认为案涉房屋系危房，并向本院举示了原告等人递交的申请及《关于狮泉上路汪家湾棚户区改造房容积率调整说明》、潼南区崇龛镇人民政府文件（崇龛府[2014]78号）。经本院审查，虽然在被告举示的《关于狮泉上路汪家湾棚户区改造房容积率调整说明》及潼南区崇龛镇人民政府文件（崇龛府[2014]78号）中对相应房屋有“房屋年久失修、垮塌严重、存在安全隐患……”的描述，但本案并没有相应检测评估报告证明案涉房屋系危房，再结合被告以“崇龛名都项目部”名义向原告发出的《拆房通知》“请你于2015年4月1日开始搬迁家私，于2015年5月1日前交房给项目部”等内容相分析，应当认定原告当时在使用相应房屋而排除案涉房屋系危房的可能，所以，被告认为案涉房屋系危房理由不充分，且《重庆市潼南区人民法院司法办案所涉及的房屋租金及维修费用项目咨询意见书》系本院依法定程序委托有资质的评估机构评估得出的结论，被告虽有异议，却未提供足以反驳回的证据，故本院予以采信。综上所述，本院认为，原、被告签订的《改扩建协议》系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，其法律特征亦与《最高人民法院关于审理涉及国有使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》所规定的土地使用权出让合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷及合作开发房地产合同纠纷的法律特征不符，故案涉原、被告签订的《改扩建协议》有效。原、被告在《改扩建协议》及相应的《补充协议》中约定由被告胡长春、杨先锋办理工程建设的相关手续，但至今，案涉工程除了已申请到《建设用地规划许可证》外，《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》等均未依法向相关行政主管部门申请并获得批准，故应当认定被告胡长春、杨先锋以自己的行为表明了不履行前述协议约定的义务，而前述义务的不履行导致《改扩建协议》签订的目的不能实现，所以，应当支持原告要求解除《改扩建协议》的诉讼请求，同时，应判令被告退还原告相应房屋的国有土地使用权证及房屋产权证。虽然相关法律并未排斥合同解除后违约金的适用，但关于违约金的性质，我国合同法采取“补偿性”而非“惩罚性”，具体而言，原、被告在案涉《改扩建协议》中虽然约定了被告不能向原告还房应当承担还房市值的25%的违约金等违约责任，但因无证据证明“还房市值”，故无法将原、被告约定的违约金与原告遭受的具体损失进行比较，据此并结合本案其他具体情形，应判令被告赔偿原告遭受的经济损失，并驳回原告要求被告给付违约金的诉讼请求。本案，原告依据相关咨询评估意见主张房屋租金20，237元及维修费用损失25，800元（房屋租金价值确定时间为2015年4月1日至2018年9月18日；房屋恢复正常使用的维修费用时间确定为2018年9月18日）是在法律规定范围内对自己权利的处分（咨询评估意见作出时间与本院判决时间存在一定期间，此期间亦可能产生一定的租金及维修费损失），本院予以支持。因无证据证明被告铭胤建司就案涉《改扩建协议》存在任何法定或约定的权利与义务，故原告要求被告铭胤建司承担违约赔偿责任的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告薛万尧与被告杨先锋、胡长春签订的《改扩建协议》；二、被告杨先锋、胡长春于本判决生效之日起15日内赔偿原告薛万尧房屋租金20，237元、维修费25，800元，共计46，037元；三、被告杨先锋、胡长春于本判决生效之日起15日内退还原告薛万尧房屋产权证（证件号：208字第XX号）及国有土地使用权证（证件号：潼国用2001字XXX号）四、驳回原告薛万尧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，130元，咨询评估费12，000元，共计13,130元，由被告胡长春、杨先锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  廖朝阳审 判 员  杜琼华人民陪审员  杜世明二〇一九年七月十日书 记 员  邓小艳