河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终1981号上诉人（原审被告）：刘进（申请执行人），男，1977年10月31日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被上诉人（原审原告）：魏静（执行案外人），女，1977年2月16日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：丁备战，河南伦宸律师事务所律师。原审第三人：河南省保利德汽车销售服务有限公司（被执行人），住所地驻马店市驿城区自由街北段燃气公司南20米。法定代表人：杨延辉，执行董事。原审第三人：杨延辉（被执行人），男，1991年1月18日出生，汉族，住河南省泌阳县花园乡高辛村委高庄。上诉人刘进因与被上诉人魏静、原审第三人河南省保利德汽车销售服务有限公司、杨延辉案外人执行异议之诉纠纷一案，不服驿城区人民法院（2018）豫1702民初9280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘进，被上诉人魏静的委托诉讼代理人丁备战到庭参加诉讼。原审第三人河南省保利德汽车销售服务有限公司、杨延辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。刘进上诉请求撤销驿城区人民法院（2018）豫1702民初9280号民事判决，依法改判驳回魏静执行异议诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定河南省爱克实业发展有限公司开发建设的爱克首府小区所有房产目前均没有办理房屋所有权证错误，事实是，早在2014年爱克首府小区的房屋就已经开始办理房产证，魏静没有对取得的房屋进行登记的责任在魏静；2、刘进申请查封在前，魏静与杨延辉的二手房买卖合同只是证明抵债，并不是物权转移。一审判决混淆了合同效力于物权效力，以二手房买卖合同生效为由直接作为房屋物权的依据判决房屋归魏静所有错误；3、一审判决对未经质证的承若书予以采信程序错误。魏静答辩称，在刘进申请查封房屋之前魏静已经与杨延辉签订房屋买卖合同，实际占有该房屋，生效的法律文书对这一事实已经确认。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审第三人河南省保利德汽车销售服务有限公司、杨延辉未答辩。魏静向一审法院起诉请求判决依法撤销（2018）豫1702执异266号执行裁定书，立即停止对登记在杨延辉名下的位于驻马店市爱克首府CBD35号楼2单元6楼603号房屋的查封执行，解除对该房屋的查封，确认该房屋为其所有，由刘进及杨延辉、河南省保利德汽车销售服务有限公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月，河南省保利德汽车销售服务有限公司因业务需要多次向刘进借款，双方于2016年3月21日签订汽车分期业务资金合作协议，2016年9月10日，双方终止合作。2016年10月10日，河南省保利德汽车销售服务有限公司、杨延辉向刘进出具还款协议一份，协议约定河南省保利德汽车销售服务有限公司向刘进偿还欠款305.6万元，杨延辉对该欠款本息承担连带保证责任。由于河南省保利德汽车销售服务有限公司、杨延辉没有向刘进偿还欠款本息，2016年12月6日，刘进向一审法院提起诉讼，要求河南省保利德汽车销售服务有限公司、杨延辉共同偿还欠款305.6万元及利息，诉讼中，刘进向一审法院申请财产保，一审法院根据刘进的申请于2016年12月13日依法查封了登记在杨延辉名下位于驻马店市××路与××路交叉口西南角爱克首府CBD35号楼东2单元6楼603号房产一套。案件审理中经一审法院主持调解双方达成调解协议，协议约定：河南省保利德汽车销售服务有限公司、杨延辉欠刘进借款本金270万元，河南省保利德汽车销售服务有限公司、杨延辉于2017年12月31日前偿还借款本金的40%及利息，于2018年12月31日前偿还借款本金的40%及利息，于2019年12月31日前偿还剩余借款本金及利息，利息按照月利率2%自2016年7月11日起计算至实际还款之日；如果河南省保利德汽车销售服务有限公司、杨延辉任何一笔还款金额没有按照约定时间履行，刘进有权就全部欠款金额申请强制执行。一审法院于2017年1月19日作出（2016）豫1702民初7982号民事调解书，对刘进与河南省保利德汽车销售服务有限公司、杨延辉达成的协议予以确认。调解书生效后，由于河南省保利德汽车销售服务有限公司、杨延辉没有履行（2017）豫1702民初7982号调解书所确定的义务，刘进向一审法院申请强制执行。一审法院在执行过程中，案外人魏静以执行人杨延辉曾于2016年6月20日与其签订二手房买卖合同，合同约定其以160万元的价格购买杨延辉所有的位于驻马店市××路与××路交叉口西南角爱克首府CBD35号楼东2单元6楼603号房产，其用杨延辉所欠其借款160万元冲抵购房款，杨延辉并将该房产实际交付给其占有。魏静以一审法院查封执行的登记所有人为杨延辉的房产属于其所有为由向一审法院提出书面执行异议，请求停止对该房产的查封执行。一审法院受理后经审查认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，经登记的不动产，按照不动产登记薄登记判断权利人；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；但法律另有规定的除外。一审法院依法查封的房产登记所有权人为杨延辉，房屋所有权人为被执行人杨延辉，案外人魏静提交的证据不足以排除执行，其异议理由不能成立，一审法院不予支持，一审法院于2018年8月24日作出（2018）豫1702执异266号执行裁定书，驳回案外人魏静的异议请求。2012年11月，杨延辉（××）与河南省爱克实业发展有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同，合同约定杨延辉以93.4937万元的价格购买河南省爱克实业发展有限公司开发的位于驻马店市××路与××路交叉口西南角爱克首府CBD35号楼东2单元6楼603号房产一套，杨延辉交纳首付款28.4937万元，剩余购房款65万元办理按揭贷款。合同签订后，杨延辉按照约定交纳了首付款、维修基金等相关费用，并办理了按揭贷款手续。2015年10月23日，杨延辉向魏静出具了一份借条，借条载明“今借到魏静现金人民币壹佰陆拾万元整（1600000元）（412822199101180479）杨卫峰（杨延辉）、2015.10.23”。2015年12月13日，杨延辉向魏静出具了一份借条，借条载明“今借到魏静现金人民币捌拾万元整（800000元），借款人杨卫峰2015.12.13”。2016年6月20日，魏静与杨延辉签订了一份二手房买卖合同，协议约定“一、魏静出资160万元购买杨延辉所有位于驻马店市爱克首府CBD35号楼东2单元6楼603号（含车库）建筑面积217平方米商品房一套；二、房屋现状为按揭贷款40万元未付清；三、杨延辉借魏静壹佰万元，利息0.01元，杨延辉以上房屋折价出售给魏静冲抵所欠魏静壹佰陆拾万元借款，冲抵后杨延辉尚欠魏静壹佰万元，(肆拾万元银行贷款结清冲抵壹佰陆拾万元）;四、协议签订后杨延辉将房屋所有手续原件及房屋钥匙交付给魏静保管，房屋由魏静居住行使完全所有权，房屋按揭贷款由杨延辉按月向银行支付，直至付清为止；五、待房屋具备办理转移登记手续后，杨延辉付清全部房屋余款，双方办理过户手续。杨延辉、魏静，2016年6月20日”。合同签订后，杨延辉将其与开发商签订的商品房买卖合同及交纳购房款、维修基金等相关费用的票据均交付给魏静。2016年11月8日，魏静作为爱克首府CBD35号楼东2单元6楼东户业主与爱克首府CBD35号楼东2单元6楼西户的业主王海明签订承诺书，内容为：魏静于2016年7月购买爱克首府CBD35号楼东2单元6楼东户原业主房产，由于该房产原业主在2015年装修期间违规装修，造成王海明损失，魏静继承原业主房产及保证金，同意用原保证金补偿王海明损失，双方同意补偿伍仟元，对此事一次性解决，双方承诺原业主追要保证金与物业公司无关。2017年，魏静以杨延辉为被告以民间借贷纠纷为由向一审法院提起诉讼，要求杨延辉偿还杨延辉于2015年10月23日、12月13日所出具借条的借款160万元、80万元。一审法院经审理认为，魏静主张的杨延辉向其借款240万元，由杨延辉出具的借条及相关银行转款凭证为据，双方之间借贷关系成立，魏静主张的借款金额属实。但对于其中的160万元借款，魏静与杨延辉已经于2016年6月20日签订二手房买卖合同，杨延辉将其所有的位于驻马店市爱克首府CBD35号楼东2单元6楼603号以160万元的价格出售给魏静，并用杨延辉欠魏静的该160万元借款冲抵了购房款，双方之间的该160万元借款由借贷关系转化为房屋买卖合同关系，该160万元的债权已经消灭，魏静向杨延辉主张该160万元借款不予支持。对于魏静主张的另外80万元予以支持。一审法院于2017年8月28日作出（2017）豫1702民初416号民事判决书，判决限杨延辉于判决生效后十日内向魏静偿还借款80万元，驳回魏静其他诉讼请求。魏静不服该判决向本院提起上诉，本院经审理于2017年10月31日作出（2017）豫17民终4307号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。2015年10月23日，杨延辉向魏静借款160万元，2016年6月20日，魏静与杨延辉签订二手房买卖合同，合同约定杨延辉将其所有的位于驻马店市爱克首府CBD35号楼东2单元6楼603号以160万元的价格出售给魏静，并用杨延辉欠魏静的该160万元借款冲抵了购房款。该事实已经生效的（2017）豫1702民初416号民事判决书及（2017）豫17民终4307号民事判决书所确认，魏静系合法取得该房屋所有权。由于河南省爱克实业发展有限公司开发建设的爱克首府小区所有房产目前均没有办理房屋所有权证，魏静没有对取得的房屋进行登记的责任不在魏静本人，不影响魏静与杨延辉签订合同的效力。因此，位于驻马店市××路与××路交叉口西南角爱克首府**楼******房产属于魏静的合法财产，魏静享有所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权的执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记”。本案系魏静提起的案外人执行异议之诉，判断魏静的执行异议理由是否成立，根据是魏静提出的理由是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。关于位于驻马店市××路与××路交叉口西南角爱克首府CBD35号楼东2单元6楼603号房产，魏静与杨延辉于2016年6月20日签订二手房买卖合同，杨延辉将其所有的位于驻马店市爱克首府CBD35号楼东2单元6楼603号以160万元的价格出售给魏静，并用杨延辉欠魏静的该160万元借款冲抵了购房款。该事实已经人民法院生效的民事判决所确认，魏静系该房屋的合法所有权人，杨延辉以所欠魏静160万元借款冲抵购房款的行为相当于魏静支付了相应的房屋价款。该房屋在一审法院于2016年12月13日查封前魏静已依法取得所有权。关于魏静对一审法院查封的位于驻马店市××路与××路交叉口西南角爱克首府CBD35号楼东2单元6楼603号是否实际占有，根据《中华人民共和国关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。魏静于2016年6月20日与杨延辉签订二手房买卖合同，魏静以160万元的价格购买杨延辉所有的位于驻马店市爱克首府CBD35号楼东2单元6楼603号房产，杨延辉用欠魏静的160万元借款冲抵了购房款。杨延辉按照约定将其与开发商签订的商品房买卖合同及交纳购房款、维修基金等相关费用的资料全部交给魏静，同时杨延辉将房屋钥匙也交付给魏静，因此，魏静在该房产被一审法院查封前已实际占有使用该住房。对于魏静没有办理过户登记手续是否存在过错，由于河南省爱克实业发展有限公司开发建设的爱克首府小区所有房产目前均没有办理房屋所有权证，因此，魏静对没有办理过户登记手续没有任何过错。综上，魏静对位于驻马店市××路与××路交叉口西南角爱克首府CBD35号楼东2单元6楼603号房产享有的权力符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行情形，魏静具有足以排除强制执行的民事权益，魏静请求依法撤销（2018）豫1702执异266号执行裁定书，立即停止对登记在杨延辉名下的位于驻马店市××路与××路交叉口西南角爱克首府CBD35号楼东2单元6楼603号房屋执行的理由成立，依法予以支持。但魏静要求解除对该房屋的查封，系执行程序问题，不宜在判决中作出处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条、第三百一十二条之规定，一审法院判决：一、不得执行登记在第三人杨延辉名下的位于驻马店市××路与××路交叉口西南角爱克首府CBD35号楼东2单元6楼603号房产。二、驳回魏静的其他诉讼请求。案件受理费19200元，由刘进及杨延辉、河南省保利德汽车销售服务有限公司共同负担。本院二审期间，上诉人刘进提供了一份驻房权证字第**房产证，以证明河南省爱克实业发展有限公司开发建设的爱克首府小区的房屋，在2014年就可以办理房产证。魏静质证认为该房产证所载明的房屋位置是爱克首府2号楼，讼争的房屋位置是爱克首府35号楼，二者不是同一栋楼，不能判定讼争的房屋也已经具备办证条件，且讼争的房屋系银行按揭贷款购买，银行贷款尚未清偿完毕，不具备办理房产证的条件。魏静提供了两张2019年缴纳物业费用的票据，以证明魏静已经实际占有、使用该房屋。刘进质证认为，该证据不足以证明涉案房屋在其申请法院查封之前魏静就实际占有，查封是2016年，缴费是2019年。本院认为，刘进提供的证据，虽然魏静提出了异议，但可以证实河南省爱克实业发展有限公司开发建设的爱克首府小区的房屋，在2014年就已经可以办理房产证。对此证据予以采信。魏静提供的证据，因票据上未注明缴款人，且是2019年1月所缴费用票据，不能证明在房屋查封之前魏静就实际占有该房屋，对此证据不予采信。本院查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案系案外人魏静对刘进申请执行案涉房产提起的案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为：案涉执行标的房屋应否停止执行，即魏静对案涉房产是否享有权益以及该权益能否阻却执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。”本案魏静提供了其与杨延辉2016年6月20日签订的《二手房买卖合同》，约定杨延辉将其所有的位于驻马店市爱克首府CBD35号楼东2单元6楼603号以160万元的价格出售给魏静，并用杨延辉欠魏静的该160万元借款冲抵了购房款，该《二手房买卖合同》实际为以物抵债协议，协议签订后魏静也并未实际占有、居住，魏静在2017年起诉杨延辉民间借贷纠纷案件时，魏静并不认可该抵债协议，仍起诉要求杨延辉偿还借款240万元。而刘进向一审法院申请财产保，一审法院根据刘进的申请于2016年12月13日即对该房屋依法查封。以上事实可以认定刘进申请查封房屋在前。其次，根据二审查明的事实，河南省爱克实业发展有限公司开发建设的爱克首府小区的房屋，在2014年就可以办理房产证。从2017年10月31日二审判决认定魏静与杨延辉签订的《二手房买卖合同》有效后，魏静至今仍未办理房屋产权变更，魏静对没有办理过户登记手续存在主观过错。综上，不能认定魏静已对执行标的物实际占有，魏静对没有办理过户登记手续存在主观过错，魏静的民事权益不足以排除人民法院的强制执行，其提起的案外人执行异议之诉不能得到支持。刘进关于一审判决认定事实错误的上诉理由成立；关于刘进上诉称一审判决对未经质证的承若书予以采信程序错误的问题。一审庭审中及庭后并未组织当事人对承若书进行质证、认证，一审判决对该承若书予以认定违反证据规则，应予以纠正。一审法院判决认定事实错误，适用法律不当，应予以改判，刘进的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，刘进的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实错误、适用法律不当，应予改判。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销驿城区人民法院（2018）豫1702民初9280号民事判决；二、驳回魏静的诉讼请求。一审案件受理费19200元由魏静负担；二审案件受理费19200元，由被上诉人魏静负担。本判决为终审判决。审判长  肖萌菊审判员  翟冰冰审判员  亓宽义二〇一九年七月二十六日书记员  李佳蔚