贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终3466号上诉人（原审被告）：杨屹，男，1979年1月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：夏海刚，男，1976年2月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李娟，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞欣，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人杨屹因与被上诉人夏海刚房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨屹上诉请求：1.撤销原判第二项、第三项；2.判决被上诉人夏海刚违约；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：案涉房屋抵押给招商银行，尚欠贷款40000元左右，同时案涉房屋的房产证抵还押给鸿特金服公司，尚欠借款180000元，需提前归还该两笔借款共计220000元，才能解除抵押办理过户。合同约定签订合同次日2018年9月5日被上诉人为上诉人办理提前还款，但被上诉人要求对还款进行公证，上诉人随叫随到，上诉人及上诉人的前妻并没有不予配合。被上诉人支付定金后不履行付款义务，强行占有房屋，违反合同约定。夏海刚答辩称，根据双方合同约定，被上诉人夏海刚配合提前还款的前提是上诉人要配合办理还款公证，但双方三次到达公证处，都因上诉人的前妻不予配合而无法办理公证，故上诉人应当承担违约责任。夏海刚一审诉讼请求：1.请求判令被告按照合同约定配合原告办理位于贵阳市××区××路××家园××单元××楼××号房屋的过户手续，将房屋所有权人由杨屹变更为原告；2.如合同不能继续履行，则要求解除合同并判令被告支付原告违约金50000元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于贵阳市××区××路××家园××单元××号，建筑面积为71.33平方米房屋一套，系被告杨屹于2010年10月20日向贵州麒龙房地产开发有限公司购买，同年10月28日，被告以上述房屋作为抵押，由贵州麒龙房地产开发有限公司作为担保，与招商银行股份有限公司贵阳分行签订《个人购房借款及担保合同》，向银行贷款165000元，贷款期限从2010年10月28日至2020年10月28日止。2012年10月8日，被告取得了上述房屋的房屋所有权证，房屋性质为经济适用房。2014年8月20日，被告与李丽在贵阳市××区民政局登记结婚。2017年10月25日，被告与李丽在贵阳市××区民政局协议离婚。在双方签订的离婚协议中约定，共同财产位于贵阳市××区××路××家园××楼××号房屋，该房出售所得款项用于偿还被告欠债280000元，剩余的钱归女儿所有。2018年9月4日，原告夏海刚与被告经优居贵阳公司中介签订《房地产买卖及居间合约》，约定被告将涉案房屋以440000元出卖给原告，出售的房屋已抵押给招商银行，剩余贷款为41000元。涉案房屋处于租赁状态，租赁期到2018年9月4日。由原告于签订合同当天向被告支付定金40000元，剩余定金10000元于2018年9月6日前向被告支付。首付款220000元，原告在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款日或之前，买方将首期楼款（不含定金）转入被告还款或银行扣款账号内并提前解押之使用，银行到帐后即视为被告已收取相应楼款。尾款170000元，由原告存入买卖双方指定银行监管账户或经纪方指定账户托管。被告在招商银行有住房贷款40000元左右，具体以银行为准，原告协助被告提前还款。原、被告在签署该合同时，附属一份租赁合同，若被告房子有外债，导致无法过户，被告把该房出租给原告。被告在收到定金当日交付房屋给原告，因被告未取得房屋共有人同意出售房屋等原因导致合约无法履行，视为被告违约，被告须在3个工作日除无息退还原告已付全部款项以及赔偿原告应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给原告作为损失赔偿，但原告不得再向被告进一步要求赔偿损失。协议签订后，原告于当日向被告支付了定金50000元，被告收款后将房屋钥匙交给原告。后因被告的前妻不同意配合被告办理涉案房屋的过户手续，且被告未能解除涉案房屋的抵押，故原告未按协议约定向被告支付购房款并起诉来院，提出如前诉请。上述事实，有当事人陈述，原告提供的身份证、房屋所有权证、《房地产买卖及居间合约》、被告出具的定金收条、及被告提供的《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、结婚证、离婚证、离婚协议等证据在案佐证，复经一审法院庭审核实、质证，予以确认。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中原告与被告于2018年9月4日签订的《房地产买卖及居间合约》，系双方当事人的真实意思表示，内容上不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故系合法、有效的。合同签订后，因被告出售给原告的房屋办理有抵押登记，但抵押至今未解除，导致双方至今无法办理房屋产权过户手续。因双方签订的合同在事实上已无法继续履行，故对原告要求解除合同的诉请，予以支持。对原告要求继续履行的诉请，不予支持。合同解除后，原告应将涉案房屋返还给被告。依照合同约定因被告未取得房屋共有人同意出售房屋等原因导致合约无法履行，视为被告违约，被告须在3个工作日除无息退还原告已付全部款项以及赔偿原告应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给原告作为损失赔偿。因导致合同无法继续履行是由于被告未取得房屋共有人同意出售房屋等原因造成的，视为被告违约。原告主张被告支付违约金50000元，符合双方合同约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告夏海刚与被告杨屹于2018年9月4日签订的《房地产买卖及居间合约》；二、被告杨屹于本判决书生效后十日内退还原告夏海刚定金50000元并支付原告夏海刚违约金50000元；三、原告夏海刚于收到被告杨屹支付上述费用的同时，将位于贵阳市××区××路××家园××单元××号房屋返还给被告杨屹；四、驳回原告夏海刚对本案的其他诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费30元（已减半），由被告杨屹承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。另查明，上诉人杨屹将案涉房屋的产权证抵押给鸿特金服公司向其借款18万元，该笔借款至今尚未归还，案涉房屋产权证现仍由鸿特金服公司持有。经二审审理查明的其余事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人杨屹与被上诉人夏海刚签订的《房地产买卖及居间合约》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应当按照合同的内容全面履行各自的义务。本案二审的争议焦点为：上诉人杨屹是否应当承担违约责任。上诉人杨屹上诉主张，其与前妻并不存在不配合履行合同的行为，系被上诉人违约，导致合同无法继续履行，其不应当承担违约责任。被上诉人夏海刚对此不予认可。经本院查证，在一审庭审中上诉人杨屹明确陈述：“如果原告坚持要房，因为无法保证前妻配合，不能保证给原告办理过户。”同时，被上诉夏海刚在一审中提交双方微信聊天记录，拟证明由于上诉人前妻不予配合导致其无法进行提前还款，而上诉人杨屹对夏海刚提交的证据及待证事实表示均无异议。因此，上诉人杨屹在一审庭审中陈述，自认了因其前妻不予配合，导致合同无法继续履行的事实。现本院二审中，上诉人杨屹否认其前妻不予配合的事实，但其并未提交证据推翻该事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”本院对本案中因上诉人杨屹前妻不予配合履行合同，导致合同无法继续履行的事实予以确认，因此，上诉人杨屹对合同不能履行具有过错，其应当承担违约责任，一审法院判决上诉人杨屹退还被上诉人夏海刚定金50000元并承担违约金50000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人杨屹的上诉人请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人杨屹负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  邓禹雨审判员  田 勇二〇一九年七月七日法官助理陈跃霄书记员黄倩