葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽1403民初1511号原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司，住所地葫芦岛市龙港区锦葫路**楼**。负责人邹尚峰，该公司总经理。委托代理人种某，该公司员工。委托代理人王某，现住葫芦岛市连山区。被告广发银行股份有限公司沈阳分行，，住所地辽宁省沈阳市沈河区青年大街**负责人陈静波，系该公司董事长。被告广发银行股份有限公司葫芦岛分行，住所，住所地葫芦岛市龙港区龙湾大街182C、182Ddiv>负责人瓜焕成，系该银行行长。二被告共同委托代理人周红伟，辽宁卓辰律师事务所律师。原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司诉被告广发银行股份有限公司沈阳分行、广发银行股份有限公司葫芦岛分行物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司的委托代理人种某、王某，被告广发银行股份有限公司沈阳分行、广发银行股份有限公司葫芦岛分行的共同委托代理人周红伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司诉称，2014年4月18日，被告广发银行股份有限公司沈阳分行与案外人宏运地产集团有限公司签订房屋租赁合同，约定被告广发银行股份有限公司沈阳分行从案外人处承租龙湾大街182C、182D号房产，2013年6月15日被告广发银行股份有限公司葫芦岛分行私下取得房屋的钥匙并开始使用该房产，但并未与原告签订《物业服务协议》，之后一直拒绝缴纳物业费。从二被告使用该房产至今，原告做为开发商委托的前期物业服务提供者，多次通过各种方式联系二被告要求其签订物业服务协议并缴纳拖欠的物业费，但二被告一直拒绝。虽然二被告拒绝缴纳物业费，原告从2013年6月15日开始就一直正常履行物业服务提供者的职责，被告的正常运营原告功不可没。拖欠的物业费明细如下：2013年物业费220,998.86元，2014年物业费407,997.89元,2015年物业费407,997.89元,2016年物业费407,997.89元,2017年物业费407,997.89元,2018年物业费407,997.89元,合计2,260,988.30元。有鉴于上述情况，原告认为依据相关法律规定，为维护自身合法权益，诉至法院。要求：一、判令二被告连带给付物业费2,260,988.30元；二、二被告承担本案诉讼费用。被告广发银行股份有限公司沈阳分行辩称，被告广发银行沈阳分行与原告未签订物业服务合同，不存在法律服务合同关系，本案原告是于2013年10月24日成立，而且在诉状中主张2013年6月15日开始一直履行正常的物业服务，与客观事实不符，在2013年6月15日，原告还未成立，不可能向被告提供物业服务，那么被告也不存在向其支付物业费的法律关系；原告主张被告拖欠物业费2,260,988.30元不能成立，依法不应予以支持，本案原告没有任何证据证明为被告提供了哪些物业服务及项目，而客观事实被告所租用的楼房相应的物业服务包括保洁、保安设施设备都是被告自行完成的，原告并未履行相应的物业服务行为，故不应向其支付相应的物业费。原告在诉状中所主张的拖欠物业费的数额及标准没有任何证据证明，而且明显高于葫芦岛物业服务收费标准，并且与客观事实不符，故原告所主张拖欠物业费的诉求不应予以支持；本案被告租用的房屋是与宏运地产集团有限公司即该房屋的所有权人签订的房屋租赁合同，2013年6月15日，房屋钥匙也是由该房屋所有权人向被告进行交付，而当时原告未成立，却在诉状中主张私下取得的钥匙，对未成立之前所发生的事实不应该主张，原告陈述的与客观事实不符，故被告对原告的主张及请求不予承担相应的责任。被告广发银行股份有限公司葫芦岛分行辩称，葫芦岛分行是沈阳分行的下级，葫芦岛分行不是本案物业合同的主体，不应承担责任。经审理查明，2012年12月31日被告广发银行股份有限公司沈阳分行与案外人宏运地产集团有限公司签订房屋租赁合同，租赁的商品房位于葫芦岛市龙港区龙湾大街182C、182D号房产，建筑面积3885.6平方米。该租赁合同第十二条约定：“关于房屋租赁期间的有关费用在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：1.水、电费；2.煤气费；3.物业管理费；4.采暖费……”，该房屋由广发银行股份有限公司葫芦岛分行实际使用。原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司于2013年10月24日成立，原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司为其提供相应的物业服务,原告曾于2014年7月出具宏运商业集团公函对被告拖欠物业费用进行催缴。另查明，本案在审理过程中，原告申请对物业费市场价值进行鉴定，经葫芦岛市中级人民法院委托营口惠信资产评估有限公司进行鉴定。该评估鉴定对象和范围：葫芦岛宏运广场金融街，广发银行分行入户至2018年末拖欠物业费的市场价值。就评估事宜，2018年10月31日第一次庭审,各方当事人对原告提供的证据进行质证,庭后又将原告提供的相关材料送达至各方当事人。2018年12月5日(鉴定基准日)，营口惠信资产评估有限公司鉴定人员及各方当事人均到现场参与本次鉴定。2019年1月2日，营口惠信资产评估有限公司做出营惠信评报字【2018】第F008号资产评估报告，鉴定意见为：广发银行葫芦岛分行，建筑面积3885.6平方米，单价每月6.69元，交房日期2013年6月15日，计费月数（至2018年末）66.5个月，物业费1,728,645.16元。再查明，二被告对鉴定评估报告提出异议,并申请鉴定人员出庭接受质询,营口惠信资产评估有限公司鉴定人员于2019年3月7日出庭接受了二被告的质询并向其解释了鉴定数据的计算方式方法。上述事实,有双方当事人陈述、营业执照、照片、房屋买卖合同、营惠信评报字【2018】第F008号资产评估报告、宏运广场商业管理有限公司公函等证据材料载卷，通过庭审质证可以认定。本院认为，一、关于二被告是否应当承担物业费的问题。首先，《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”专有所有权指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。共有所有权是业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物共有部分共同享有的权利。共同管理权是业主基于一栋建筑和构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。专有权、共有权以及因共有关系而产生的管理权三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成不可分割的整体。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务；不得放弃权利不履行义务。一般情况下，业主将共同管理权委托给物业服务企业，由物业服务企业代为管理，业主向物业服务企业提供报酬，以此来承担各自的义务。其次，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，双方当事人虽未签订书面的物业服务合同，但在签订房屋租赁合同中已约定关于物业费用由被告承担，原告物业公司多年为被告提供公共部分的物业服务，被告在享受权利的同时，亦应承担义务，不交纳物业费的行为不符合法律规定，以不交物业费这种消极对抗的方式进行维权没有法律依据。对于被告在本案审理过程中你，提出因原告在法定节假日不供暖导致水管被冻裂存在损失，对收取水电费存在加价行为等抗辩意见，由于与本案不属于同一法律关系可另行起诉。综上，二被告应予交纳物业费用。二、关于被告广发银行股份有限公司沈阳分行、广发银行股份有限公司葫芦岛分行是否共同承担给付责任的问题。共同责任，是根据承担民事责任的民事主体数量的不同而对民事责任分类的一种，即两个或者更多的民事主体共同承担一项民事责任。被告广发银行股份有限公司沈阳分行系葫芦岛市龙湾大街182C、182D号房产承租人，而该房屋使用人为广发银行股份有限公司葫芦岛分行，二被告未能提供证据证明就物业费给付问题存在约定，且二被告之间从根本上讲存在特殊（隶属）关系，对本案承担的责任必然产生联动性，因此二被告承担共同给付责任。三、关于物业费数额及计算时间问题。庭审中，双方当事人对收取物业费标准无法达成一致意见，故原告申请鉴定，经鉴定由葫芦岛市中级人民法院委托营口惠信资产评估有限公司于2019年1月2日做出营惠信评报字【2018】第F008号资产评估报告，广发银行葫芦岛分行，建筑面积3885.6平方米，单价每月6.69元，交房日期2013年6月15日，计费月数（至2018年末）66.5个月，物业费1,728,645.16元。该鉴定二被告提出异议，经二被告申请，鉴定人出庭接受质询，鉴定人对各方当事人询问均给予合理解释且就被告提出的鉴定人资质问题作出书面回复，因此，该鉴定意见本院予以采纳。另，原告在庭审中主张其在公司成立之前就为被告提供物业服务，物业费应从2013年6月15日开始计算，而原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司成立时间为2013年10月24日，根据《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。原告具有独立法人资格的时间为2013年10月24日，也就是说原告在2013年10月24日之前不具备从事物业管理活动的资格，因此物业费的时间应为2013年10月24日至2018年12月末，即按62个月计算：3885.6平方米×6.69∕月×62个月=1,611,669.17元。四、关于原告主张的滞纳金问题。原、被告未约定滞纳金的条款，且滞纳金属于加重业主责任的格式条款，故对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院依法不予支持。五、关于鉴定费如何承担的问题。本案中，鉴定费107，000.00元，该鉴定费是对工商银行、辽阳银行、阜新银行、广发银行四家银行进行评估鉴定费用的总额，该费用按比例由各银行承担107,000.00元的四分之一即26,750.00元，在审理过程中，原告对阜新银行已经撤诉，因此阜新银行的费用26,750.00元由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《物业管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广发银行股份有限公司沈阳分行、广发银行股份有限公司葫芦岛分行于本判决生效后十日内给付原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司2013年10月24日至2018年12月31日物业费合计1,611,669.17元；二、驳回原告宏运地产经纪（葫芦岛）有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,890.00元，鉴定费26,750.00元,合计51,640.00元，由被告广发银行股份有限公司沈阳分行、广发银行股份有限公司葫芦岛分行共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  高恩思人民陪审员  王丽娟人民陪审员  赵丽芹二〇一九年七月九日法官助理张策书记员牛璐