北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初18560号原告：北京盛昌聚源商贸有限公司,住所地北京市密云区西滨河路计委投资楼**。法定代表人：张恒德，总经理。委托诉讼代理人：唐炎，男，1963年11月6日出生，汉族，北京盛昌聚源商贸有限公司职工，住北京市昌平区。被告：北京物美商业集团股份有限公司，住，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****/div>法定代表人：许少川，董事长。委托诉讼代理人：郎爽，男，1982年9月25日出生，满族，北京物美商业集团股份有限公司法务。原告北京盛昌聚源商贸有限公司（以下简称“盛昌聚源公司”）与被告北京物美商业集团股份有限公司（以下简称“物美集团公司”）房屋租赁合同纠纷一案，经北京市第一中级人民法院（2018）京01民终1206号民事裁定书裁定，移送北京市昌平区人民法院审理。本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王磊担任审判长，与人民陪审员李强、赵凯民组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告盛昌聚源公司的委托诉讼代理人唐炎、被告物美集团公司的委托诉讼代理人郎爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛昌聚源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经营物品损坏损失65921.07元；2.判令被告赔偿原告装修41000元，3.判令被告赔偿原告经营支出损失93600(员工4个月工资，3人：4200元/月，1人:5000元/月，1人:5800元/月)；4.判令被告赔偿原告员工春节加班费9682.77元；5.判令被告赔偿原告电脑损失4800元；6.判令被告赔偿原告可得利益损失71127.70元。事实与理由：原告与被告于2009年5月签订了一年专柜租赁合同，面积10平方米，租赁给原告经营“稻草人”牌箱包，以后每年签订一次专柜租赁合同，2012年11月又继续签订2013年专柜租赁合同，但自2013年2月9日除夕夜着火，因被告值班人员未及时发现火情，在消防人员施救时，不能从消防通道及时进入着火现场，砸坏门后才得以进入现场灭火，造成延误使损失扩大。物美集团公司对出租物未尽到安全防火义务，导致着火而不再继续履行合同，不提供昌平区回龙观镇黄土北店村物美回龙观店一层的10平方米营业场地租赁给原告使用，也不赔偿损失。原告多次与被告沟通协商，要求被告履行双方签订的专柜租赁合同，但被告无故不履行，给原告造成巨大经济损失。原告多次找被告协商未果，故诉至法院。被告物美集团公司辩称：不同意原告的诉讼请求，盛昌聚源公司的主张不符合合同约定和法律规定，应依法驳回其起诉。主要理由如下：一、盛昌聚源公司主张的诉求已过法定诉讼时效，应当依法驳回其诉求；二、物美集团公司与盛昌聚源公司解除合同，符合合同约定的法律规定，不应承担赔偿责任；三、盛昌聚源公司的诉求与事实不符，证据不真实，不具有关联性，无证明力。盛昌聚源公司主张经营物品损失损坏，只提交了库品单证据，无法证明物品的实际损失；主张的装修损失无事实依据，证据涉嫌伪造；提供的劳动合同不能证明其员工是在答辩人处地点工作，也无工资标准；被告主张的其他损失也没有证据证明，不同意赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月7日，盛昌聚源公司（乙方）与物美集团公司（甲方）签订《专柜租赁合同》：甲方同意出租，乙方愿意租赁甲方位于北京市昌平区回龙观店一层，面积约为8.5平方米，以下简称商铺（专柜）；该商铺（专柜）内，乙方经营的范围为箱包、皮带等，经营品牌稻草人；本合同租赁期限为合同租赁期限自2009年6月10日至2010年12月25日，租期为18月；乙方按月交纳租金，每月交纳租金2585元，坪效为10元每平方米；乙方在签订合同的同时须交纳履约保证金人民币5170元，并缴纳首期月租金2585元；乙方不得以该保证金冲抵乙方应支付的租金和任何费用；……2011年12月27日，物美集团公司（甲方）与盛昌聚源公司（乙方）签订《法务专柜租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方同意出租，乙方愿意租赁甲方位于北京市昌平区回龙观镇黄土北店村，面积约为9平方米，以下简称商铺（专柜）；该商铺（专柜）内，乙方经营的范围为稻草人（包），经营品牌稻草人；本合同租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，租期为12个月；在合同到期前60天内，甲方有权邀请第三方至乙方租赁区域内测量和规划面积，乙方必须配合；乙方须按本合同约定向甲方支付租金；乙方按季度交纳租金，每季度交纳租金12708元，15.48平方米；乙方应交纳合同期内租金总额50832元；交付时间，乙方应于5日前交纳下一季度租金及其他应交费用；乙方承担商铺内水电及装饰等费用；乙方在签订合同的同时须交纳履约保证金人民币12708元，并缴纳首期季租金12708元；乙方不得以该保证金冲抵乙方应支付的租金和任何费用；由乙方按甲方设计自行装修，但保证装修符合甲方要求，费用自理；乙方需对该商铺和柜台内属乙方所有的各种财产及人身可能遭受的意外损害或伤害购买相应的财产保险及人身保险，使得相应财产或人员在遭受各种灾害或意外事故，并导致损失和伤害后能够及时获得保险赔偿；乙方还须为其经营活动可能造成的他人财产损失或人身伤亡，购买相应的公众责任保险，以使得他人财产或人身因乙方开展的经营活动而遭受损害时能够及时获得保险赔偿……乙方应保证前述所有保险在该商铺和柜台租用期内持续有效；且无论乙方是否确定购买了前述保险，在乙方租赁商铺（专柜）期间，若非甲方责任导致的灾害事故或他人索赔造成的一切损失及后果，均由乙方自行承担，若同时给甲方或卖场内其他商户造成损失的，乙方也应承担赔偿。2012年6月14日，物美集团公司（甲方）与盛昌聚源公司（乙方）签订《补充协议》，约定：1.将原合同15.3条修改为本合同签订地：北京市石景山区石景山路3号玉泉大厦；2.将原合同2.1条中本合同租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日止，修改为本合同租赁期限自2012年1月1日起至2012年11月31日止；3.除以上内容外，原合同其他条款不变；4.本协议与原合同不一致之处，以本协议为准，本协议未尽事宜，以原合同为准。落款处由物美集团公司于2012年6月14日盖章，盛昌聚源公司于2012年5月5日盖章。合同期内租金已经交清。2009年6月9日，盛昌聚源公司向物美集团公司交纳履约保证金5170元。2012年7月16日，物美集团公司收到稻草人交来押金7538元。2013年1月2日，盛昌聚源公司向物美集团公司交纳履约保证金3192元。2012年12月3日，盛昌聚源公司向物美集团公司交纳租金5300元及管理促销费500元。2013年1月20日，物美集团公司收到稻草人租金管理费11600元。2013年2月9日，租赁地点发生火灾。双方当事人均认可2013年2月10日租赁合同已实际不能履行。2013年3月6日，北京市昌平区公安消防支队《火灾事故认定书》昌公消火认字[2013]第0008号：火灾事故基本情况，2013年2月10日零时14分（119指挥中心接警时间），北京市昌平区回龙观镇公交总站东侧北京物美商业集团股份有限公司回龙观分店发生火灾，火灾中造成该分店仓库内的酒和饮料、干鲜果品等物品被烧毁及配电室、卖场的顶棚、墙壁不同程度烧毁，无人员伤亡，消防队到场处理。经调查对起火原因认定如下：居民群众在商场东侧路边燃放烟花爆竹时，烟花爆竹飞入北京物美商业集团股份有限公司回龙观分店仓库东侧门内引燃周围可燃物所致；起火部位位于该店仓库东门的卷帘门内；起火时间推算为2013年2月9日23时58分许。2013年5月22日，物美集团公司向盛昌聚源公司退还保证金15900元及租金11600元。盛昌聚源公司主张其损失：一、装修损失，为此提交照片、2009年4月10日其与乙方北京华龙万汇商贸有限公司签订《店铺装修合同》：本合同装修场地位于回龙观物美大卖场稻草人专柜。装修期限自2009年4月15日至2009年4月25日，乙方进入场地装修前，需向超市管理处缴纳装修抵押金1000元；及收据：2009年4月30日，盛昌聚源公司向北京华龙万汇商贸有限公司交纳稻草人专柜回龙观一店41000元。同日，盛昌聚源公司购买稻草人柜体标图收据为29000元；购买木地板1200元；购买架子灯共计680元；门头广告装修费7000元，工时费2500元。物美集团公司对上述证据真实性均不予认可；二、电脑损失：2009年4月30日，盛昌聚源公司购买收银机一台的收据显示花费4800元。物美集团公司对此真实性认可，关联性不予认可；三、工人工资损失：为此提交盛昌聚源公司与唐炎、唐敏、程永、李敏、陈如凤的五份劳动合同及发工资的收据、排班表，证明给工人的经济补偿金及四个月的加班工资。另，盛昌聚源公司提供2017年8月23日《借款证明》用于发放工人工资的借款及银行流水，兹有唐炎向臧洪建借款现金99700元整，用途发放员工工资、节日加班、尾货款。物美集团公司对上述证据真实性均不予认可；四、货物损失，提交2012年9月-2013年2月的库存及销售表、2013年1月29日的销售发货单。载明2012年12月库存58947元，销售46274元。2013年1月库存60355.26元，销售49120元。2013年2月库存65921.07元，销售9075.29元；发货单载明2013年1月29日销售金额为18846元，成本9485元。物美集团公司对此真实性均不予认可。五、可得利益损失，盛昌聚源公司未交相关证据加以证明，被告对此亦不认可。盛昌聚源公司主张2012年合同到期后双方续签了一年的租赁合同，但因物美集团公司未给合同故其未能提供书面的租赁合同；物美集团公司不认可有书面的租赁合同，但认可继续收取了盛昌聚源公司一个季度的租金。另，盛昌聚源公司主张物美集团公司曾口头承诺到5月份重新开业，物美集团公司对此不予认可。物美集团公司主张盛昌聚源公司主张权利已超过诉讼时效，盛昌聚源公司提供2014年至2016年的车票及2016年12月19日电视台采访的视频。物美集团公司对车票的真实性认可关联性不认可，对视频的真实性认、关联性、证明目的均不予认可，不认可期间曾找其主张权利，本院认为：盛昌聚源公司与物美集团公司签订的租赁合同及补充协议系当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照约定履行各自义务。租赁合同于2012年11月31日到期后，物美集团公司收取了盛昌聚源公司的租金，双方未签订书面租赁合同亦未约定租赁期限，视为成立不定期租赁合同。2013年2月9日发生火灾，双方均认可火灾发生后合同不能履行，且物美集团公司已经返还盛昌聚源公司押金及租金管理费，盛昌聚源公司已经收取上述费用，故双方租赁合同已实际解除。对于盛昌聚源公司主张合同于2013年11月30日到期终止的意见，因其未能提供书面的租赁合同，对此本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，物美集团公司对出租物未尽到安全防火义务，致使租赁物不能出租，由此造成的损失应负赔偿责任。对于物美集团公司抗辩称已经超过诉讼时效，盛昌聚源公司已经提供证据证明其往来北京向物美集团公司主张权利的车票及视频，可知，盛昌聚源公司自2013年至2016年一直在向物美集团公司主张权利，故对此抗辩意见，本院不予采信。对于物美集团公司主张火灾属于不可抗力的抗辩意见，不可抗力是指订立合同时不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。火灾非不可预见的情况，故对此，本院不予采信。关于盛昌聚源公司主张因火灾要求物美集团公司赔偿收银电脑损失4800元的主张。盛昌聚源公司提交的收据，物美集团公司不予认可。盛昌聚源公司未提供证据证明该电脑已损害及该损害系出租方原因所致，对此，本院不予支持。关于物品损失，盛昌聚源公司提供提交仓库及销明细表、销售发货单以证明本次失火导致的存货损失，物美集团公司对此不认可。因损失物品已不存在，就该项具体的损失物品情况及损失数额，在客观上已经无法通过现场勘验或鉴定加以确定。但考虑店铺的经营及火灾导致物品损失等实际因素，本院结合本案的具体情况，对盛昌聚源公司主张的该项损失，酌情予以确定。关于盛昌聚源公司主张在火灾发生之后4个月的员工工资及加班费损失。本院认为，本案系火灾事件导致，盛昌聚源公司结合合同不能履行的具体情况应采取合理措施避免损失的扩大，故本院对盛昌聚源公司在火灾发生后的合理损失予以支持，对于扩大损失，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，因物美集团公司不能按照合同约定提供租赁房屋已构成违约，现装修物已经灭失，盛昌聚源公司同意由法院酌定赔偿损失，故关于装修损失赔偿的主张，因盛昌聚源公司于2009年进行装修，考虑其折旧后的剩余价值，本院结合合同履行程度、过错及使用年限、实际损失等因素综合确定。关于盛昌聚源公司主张的可得利益损失，盛昌聚源公司未提供证据证明，物美集团公司对此亦不认可，故对盛昌聚源公司的此项主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、北京物美商业集团股份有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京盛昌聚源商贸有限公司物品损坏损失11130元；二、北京物美商业集团股份有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京盛昌聚源商贸有限公司装修损失8200元；三、北京物美商业集团股份有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京盛昌聚源商贸有限公司员工工资损失15000元；四、驳回北京盛昌聚源商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5592元，由北京盛昌聚源商贸有限公司负担4939元（已交纳），由北京物美商业集团股份有限公司负担653元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 磊人民陪审员 李 强人民陪审员 赵凯民二〇一九年七月二十二日书 记 员 李圣楠