海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终917号 上诉人（原审原告）：棕榈生态城镇发展股份有限公司，住所地广东省中山市小榄镇绩西祥丰中路**。 法定代表人：林丛孝，该公司总裁。 委托诉讼代理人：向阳，海南昌宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓莹，海南昌宇律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：海南浙江椰香村建设开发有限公司，，住所地海南省海口市机场西路杭州大厦** 法定代表人：武文勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄良盛，海南刚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙月萍，海南刚锋律师事务所律师。 上诉人棕榈生态城镇发展股份有限公司（以下简称棕榈公司）因与被上诉人海南浙江椰香村建设开发有限公司（以下简称椰香村公司）合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2018）琼9023民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月24日公开开庭进行了审理，上诉人棕榈公司的委托诉讼代理人向阳、王晓莹，被上诉人椰香村公司的委托诉讼代理人黄良盛、龙月萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 棕榈公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房的违约金暂计1088865元（违约金计算方法：以5027079元为基数，按日的万分之三的标准计算自2016年7月20日暂计算至2018年7月11日的违约金，实际应计算至实际交房之日止）；2.本案的一、二审的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在一审庭审中当庭对被上诉人的证据2、3和4发表了质证意见，不存在一审判决所认定的未作答复的情形。一审判决认为“对于被告提交的证据2、3和4，原告称待庭后核实后给本院答复，但未在本院指定期限内做出答复，亦未提出相反的证据推翻，本院对证据2、3和4的真实性予以确认，关于被告对证据4所提的异议，在本院认为部分再做论述。”上诉人当庭对被上诉人证据2的真实性、合法性及关联性均予以确认；对证据3和4的真实性、合法性及证明内容均不认可。但一审判决却违背客观事实，违法采信证据，并据此作出裁判，缺乏事实根据和法律依据，严重违反法定程序。二、一审判决在采信证据时前后认定不一致，严重违反法定程序。在证据采信部分，被上诉人对上诉人提交的证据3购房收据及证据4《以房抵债二房协议书》的真实性、合法性无异议，故一审判决认定“来源合法，内容真实，与待证事实有关联，全部予以采信。”但在本院认为部分，一审判决又认为上述《以房抵债二方协议书》是不真实的，属于无效条款。上述收据的内容也是不真实。三、一审判决认定被上诉人不存在逾期交房的违约责任，无事实根据和法律依据，应纠正。上诉人诉求被上诉人承担逾期交房的违约责任，有合同和法律依据，应予支持。（一）一审判决认定被上诉人于2013年4月23日通过邮寄送达的方式向上诉人履行了书面通知交房的义务，是上诉人在收到被上诉人交房通知后未收房，判决被上诉人不存在违约交房的责任，认定事实错误，缺乏证据证明。被上诉人证明其2013年4月23日向上诉人邮寄送达交房通知的证据是一审提供的证据4即一份邮政快递单，但该邮寄单既没有邮政公司或其工作人员揽收的签章，也没有相关的送达回执，既无法证明被上诉人将交房通知已交给邮政部门或工作人员，更不能证明该份文件已经送达到上诉人。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的”当事人一方提出要求“，产生诉讼时效中断的效力：（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事的。”对于以邮件方式主张自己权利的，法律明确规定采用的是“到达收件人标准”而非“发件人发出标准”，故一审判决仅凭一份既无任何交邮证明，也无任何送达证明的邮寄单，就此认定被上诉人于2013年4月23日通过邮寄送达的方式向上诉人履行了书面通知交房的义务，认定事实错误，缺乏证据证明。（二）双方签订的《以房抵款二方协议》及被上诉人据此出具的收据都是双方真实的意思表示，合法有效。一审判决认为《以房抵款二方协议》中关于双方约定交付的条款属于无效条款，被上诉人据此出具的收据也是不真实的，据此判决被上诉人不存在逾期交房的违约责任，无事实根据和法律依据。1.上诉人与被上诉人签订的《以房抵款二方协议》是合法有效的，一审判决以《以房抵款二方协议》约定内容与2016年6月27日商品房买卖合同签订的时间存在矛盾，据此认定《以房抵款二方协议》中关于双方约定交付的条款是不真实的，属于无效条款，缺乏法律依据。上诉人与被上诉人对该《以房抵款二方协议》真实性、合法性均无异议，故该协议是双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，是合法有效的。2016年6月29日的《以房抵款二方协议》第三条约定了“该房屋的交付，双方办理完毕抵付手续（即双方签署《商品房买卖合同》及相关文件，互开发票）且该房屋达到双方《商品房买卖合同》及相关文件约定的交付使用条件后15日内。”双方于2016年6月27日签订《商品房买卖合同》。虽《商品房买卖合同》的时间在前，但并不意味着《以房抵款二方协议》上述的约定就是无效条款。且《以房抵款二方协议》约定的房屋交付手续，除了重新签署商品房买卖合同之外，还需完成互开发票的手续。被上诉人于2016年7月4日为上诉人开具发票，可见双方在积极履行《以房抵款二方协议》。故一审判决据此认定《以房抵款二方协议》中关于交付的条款属于无效条款，无法律依据。2.一审判决认为被上诉人2016年6月29日出具的收据是不真实的，缺乏事实根据和法律依据。根据2016年6月29日双方签订的《以房抵款二方协议》第三条约定了“该房屋的交付，双方办理完毕抵付手续（即双方签署《商品房买卖合同》及相关文件，互开发票）......”为履行上述交房的手续，被上诉人才于同日为上诉人出具购房收据。双方均认可该收据的真实性，且也认可这份收据是对双方以工程款抵扣房款之前事实的确认，并非凭空捏造。之后被上诉人向上诉人开具正式的购房发票，也印证了该收据的真实。（三）签订在后的合同，是对之前合同的变更，双方应履行签订在后的合同。2012年双方签订的《商品房买卖合同》已解除，上诉人与被上诉人真实意思是要履行2016年6月27日签订的《商品房买卖合同》和2016年6月29日签订的《以房抵款二方协议》。1.上诉人与被上诉人分别于2012年9月1日和2016年6月27日签订了两份《商品房买卖合同》，于2016年6月29日签订了《以房抵款二方协议》。根据合同法第七十七条关于“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，双方于2016年签订的《商品房买卖合同》和《以房抵款二方协议》是对2012年签订的《商品房买卖合同》的变更，双方应当履行变更后的合同。且根据《以房抵款二方协议》第二条第1款第一项的约定“双方在进行工程结算后办理抵房手续。未达到付款条件前，上诉人无权要求被上诉人办理抵房手续......双方确认，在该房屋的《商品房买卖合同》签订之前，被上诉人有权选择以货币方式向上诉人支付工程款，不再以房抵付，房屋由上诉人另行销售。”第四条第6款约定“本合同与双方签订的《商品房买卖合同》有不一致之处，均以本协议约定为准。”在双方办理工程结算后才能办理抵房手续，但双方于2016年11月18日才办理工程结算。在双方重新签订商品房买卖合同前，被上诉人可选在不以房抵付工程款，房屋可再行销售。由此可见，若如被上诉人所主张的案涉房屋早于2012年完成实际交易，并于2013年4月23日已交付完成。被上诉人又怎能要求上诉人在未工程结算前不能办理抵房手续！在重新签订商品房买卖合同前被上诉人可选择不完成抵付手续，对房屋可再行销售。可见，2012年签订的商品房买卖合同并非双方的真实意思表示。但一审判决却认为双方应按照2012年签订的商品房买卖合同履行，支持被上诉人于2013年4月23日就完成交付房屋合同义务的主张，违反了上述法律规定和双方合同的约定。2.根据被上诉人向李某先生出具的《关于同意变更合同更名的函》、《购房变更申请表》及《解除合同通知书》等证据，结合2012年签订的《商品房买卖合同》没有备案，被上诉人也没有出具购房收据及发票，且被上诉人出具了《解除合同通知书》解除了2012年签订《商品房买卖合同》等事实，可见2012年的合同只是暂时签署至李某名下，之后被上诉人需将房屋更名至上诉人的名下。为此，双方于2016年6月29日签订的《以房抵款二方协议》重新约定了房屋交付的条件，并约定该协议与双方签订的《商品房买卖合同》有不一致之处，均以该协议约定为准。为履行《以房抵款二方协议》，双方签订了新的《商品房买卖合同》，并将新的《商品房买卖合同》备案。被上诉人开具购房收据和发票，并将2012年的商品房买卖合同予以解除。以上事实和证据，均能证明双方的真实意思并非要履行2012年商品房买卖合同，而是要履行2016年双方签订的《商品房买卖合同》和《以房抵款二方协议》。故被上诉人主张双方应履行2012年商品房买卖合同，并按该合同于2013年4月23日向上诉人通知交房，违反了双方真实意思表示，属于单方的行为，不能对上诉人产生法约束力。（四）被上诉人未按2016年双方签订的《商品房买卖合同》和《以房抵款二方协议》的约定履行交房手续，应当承担逾期交房的违约责任。根据《以房抵款二方协议》第三条的约定：“该房屋的交付，双方办理完毕抵付手续（即双方签署《商品房买卖合同》及相关文件，互开发票）且该房屋达到双方《商品房买卖合同》及相关文件约定的交付使用条件后15日内。”现双方签署了新的《商品房买卖合同》及相关文件，并互开发票，已达到约定的交房条件，但被告至今未履行交房手续，根据2016年《澄迈县商品房买卖合同》第十一条的约定，自合同约定交付期限届满之次日起，被上诉人应按已付房款的日万分之三的标准向上诉人支付逾期交房的违约金。（五）上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同纠纷与上诉人是否应缴纳物业费属于两个不同的法律关系，一审判决认为是上诉人拒缴物业费才未取得案涉房屋的钥匙，故逾期未收房的责任在上诉人，没有合同和法律依据。上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同纠纷与上诉人是否应缴纳物业费属于两个不同的法律关系。即使上诉人欠缴物业费，也属于与物业公司之间的物业管理纠纷，物业公司可另行主张权利，但这并不能成为被上诉人不交付房屋的抗辩理由。根据《物业管理条例》第四十一条关于“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，且无论是根据2012年的还是2016年的《澄迈县商品房买卖合同》或者《以房抵款二方协议》的约定，被上诉人应自实际交房之日起承担该房屋的物业费，被上诉人至今未交房，上诉人无需承担物业费。故一审判决以上诉人未交物业费，认为逾期未收房的责任在上诉人，违反了上述合同约定和法律规定，应予纠正。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，应予纠正。上诉人主张被上诉人承担逾期交房违约责任，有合同和法律依据，应予支持。 椰香村公司辩称。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、答辩人与李某所签订的《澄迈商品房买卖合同》的实际权利人为被答辩人棕榈公司与棕榈生态城镇发展股份有限公司海南分公司（以下简称棕榈海南分公司），双方“以房抵款”的合意在2012年己达成并履行。2012年9月29日，答辩人与棕榈海南分公司签订《远洋·华墅南区园林景观工程-标段施工合同》，合同第八条约定“乙方（棕榈海南分公司）承诺购买远洋椰香村项目别墅B0901#别墅（现命名为远洋华墅B901）一套，面积308.49平方米，工程款付至合同总价款的85%时，从当期支付的工程款中支付购房费用400万元。”合同签订后，棕榈海南分公司的负责人李某作为买受人与答辩人签订《澄迈商品房买卖合同》，约定李某购买答辩人位于××县南侧远洋华墅B901号房（即上述施工合同约定的房屋），房屋总价款5,027,079元。2012年12月11日，被答辩人棕榈公司和棕榈海南分公司分别向答辩人出具《付款指令》，要求答辩人将答辩人应支付给其的工程款1027079元及400万元支付至答辩人的银行账户，用于支付李某购买上述远洋华墅B901房屋的购房款。2012年12月20日，被答辩人与棕榈海南分公司分别向答辩人开具了支付工程款1027079元、400万元的发票。至此，李某己全部付清所购远洋华墅B901房房款。从上述《远洋·华墅南区园林景观工程-标段施工合同》的约定，以及李某所购远洋华墅B901房屋的购房款实际由棕榈海南分公司与棕榈公司支付和2016年6月29日答辩人与被答辩人签订的《以房抵款二方协议》可证实，远洋华墅B901房的实际权利人为棕榈海南分公司和棕榈公司，李某则是作为棕榈海南分公司的负责人以其名义与答辩人签订商品房买卖合同，代其所在公司棕榈海南分公司持有远洋华墅B901房产。而被答辩人棕榈公司及棕榈海南分公司的《付款指令》及被答辩人与棕榈海南分公司分别向答辩人开具工程款发票也证实双方就“以房抵款”在2012年时己达成一致，并实际履行完毕。二、答辩人己按合同约定履行了交房义务，不存在逾期交房的违约行为。答辩人与李某于2012年9月1日签订的《澄迈商品房买卖合同》约定，本合同涉及重大权益事项应当采用书面告之形式，一方给另一方发送的通知等重要文件，应以书面形式向《买卖合同》记载的地址或对方书面通知的地址发送。以快递方式送达的，快递发出后三日为送达日。2013年4月23日，答辩人根据李某在签订商品房买卖合同时向答辩人提供的通讯地址海南省海口市××区，以快递的方式向李某邮寄了书面的《远洋华墅交付通知书》，告之李某其所购买的房屋己具备交付条件，自2013年4月30日起可办理入住手续。依据上述商品房买卖合同第二十六条“快递发出后三日为送达日”的约定，答辩人己向李某送达了《远洋华墅交付通知书》，远洋华墅B901房自2013年4月30日起已交付李某。如前所述，远洋华墅B901房的实际权利人为被答辩人及棕榈海南分公司，李某系代其持有远洋华墅B901房产，因此，答辩人向李某交付远洋华墅B901房产，即为向被答辩人交付远洋华墅B901房产。三、答辩人与被答辩人棕榈公司签订的《澄迈县商品房买卖合同》是对答辩人与李某所签订的《澄迈商品房买卖合同》的更名，2016年所签订的《以房抵款二方协议》是为了配合合同更名完善的手续。2016年5月，李某向答辩人申请将其与答辩人签订的《澄迈商品房买卖合同》的买受人变更为被答辩人，答辩人同意了李某合同更名的申请，随后答辩人即按李某的更名申请，与更名后的买受人即被答辩人于2016年6月27日签订《澄迈县商品房买卖合同》。答辩人分别与李某及被答辩人签订的商品房买卖合同，除买受人不相同外，合同内容完全一致，且被答辩人也未再向答辩人支付远洋华墅B901房款，答辩人与被答辩人签订《澄迈县商品房买卖合同》后，于2016年7月4日向被答辩人开具了购房发票。因此，答辩人与被答辩人于2016年签订《澄迈县商品房买卖合同》及《以房抵款二方协议》实际是双方为配合合同更名而完善的手续，并非是答辩人将该房再次出卖给被答辩人或是对2012年签订的《澄迈商品房买卖合同》所作的变更，两份商品房买卖合同约定的权利义务在2013年4月30日己全部履行完毕。综上所述，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 棕榈公司向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《澄迈县商品房买卖合同》，将位于海南省××县南侧"远洋·澄迈·椰香村B901（栋）-1，1，2（层）B901房（面积为309.21平方米）交付给原告，并将房屋钥匙交付原告，协助开通水电，燃气等配套业务；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金人民币暂计1088865元（违约金计算方法：以5027079元为基数，按日万分之三的标准计算自2016年7月20日暂计算至2018年7月11日的违约金，实际应计算至实际交房之日止）；3.本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等）由被告承担。 一审法院认定事实：2011年12月9日，棕榈园林股份有限公司与被告签订一份《远洋·澄迈·椰香村项目样板展示区景观工程施工合同》。2012年9月22日，棕榈海南分公司与被告签订一份《远洋·华墅南区园林景观工程一标段施工合同》，合同第五条约定工期总日历天数120日历天。合同第六条约定，工程总价款暂定为人民币18300000元整。合同第七条约定，工程价款支付方式为预付款10%；棕榈海南分公司完成施工进度50%，并经被告及监理的审核后，被告支付合同价款20%的工程款；棕榈海南分公司完成施工进度的80%，并经过被告及监理的审核后，被告支付合同价款的30%的工程款；工程竣工并通过三方验收后支付至合同价款85%等。合同第八条约定，棕榈海南分公司承诺购买远洋椰香村项目别墅B901#别墅（现命名为远洋华墅B901）一套，面积308.49㎡；工程款付至合同总价款的85%时，从当期支付的工程款中支付购房费用400万元。2012年9月1日，被告与案外人李某签订《澄迈县商品房买卖合同》，约定李某购买被告位于××县号房（现更名为远洋华墅B901房），房屋总价款5027079元，李某应在2012年12月21日一次性向被告支付房屋总价款，被告应在2013年2月28日前将房屋交付李某。合同第二十六条约定，涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，一方给另一方发送的通知等重要文件，应以书面形式向合同记载的地址或对方书面通知的地址发送，以快递方式送达的，快递发出后三日为送达日。该合同附件七第二条2.3约定：“买受人同意按照出卖人发出的入住通知规定的时间、、地点及流程办理房屋交接手续......买受人未按入住通知书的要求支付物业管理费等其他费用等情况导致出卖人无法与买受人全部完成交接手续的，均不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，亦不构成《房屋买卖合同》第十一条约定的逾期交房，并视入住通知确定的最后期限为出卖人向买受人实际交房的时间，从该最后期限的第二日起，与该房屋有关的全部权利、责任和风险均由买受人享有和承担等。”2012年12月11日，棕榈海南分公司向被告出具《付款指令》，要求被告将应支付给其的工程款400万元作为李某购买上述房屋的购房款支付至被告的银行账户。同日，棕榈园林股份有限公司也向被告出具《付款指令》，要求被告将被告应支付给其的工程款1027079元作为李某购买上述房屋的购房款支付至被告的银行账户。2013年4月23日，被告根据李某在签订商品房买卖合同时向原告提供的通讯地址海南省海口市××区，以快递方式向李某邮寄了书面的《远洋华墅交付通知书》，告知李某其所购买的房屋已具备交付条件，自2013年4月30日起可办理入住手续，但至本案一审辩论终结前，李某尚未前往被告处办理交付入住手续。2012年12月20日，棕榈园林股份有限公司向被告出具1027078.80元的工程款发票；同日，棕榈园林股份有限公司海南分公司向被告出具400万元的工程款发票。2016年4月13日，棕榈园林股份有限公司更名为棕榈生态城镇发展股份有限公司。2016年6月2日，棕榈园林股份有限公司海南分公司更名为棕榈生态城镇发展股份有限公司海南分公司。2016年6月27日，原、被告签订《澄迈县商品房买卖合同》，并办理了网签备案（备案号CML000069127），被告为原告开具了购房发票。合同第八条约定被告应于2013年2月28日前，将完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案登记证明文件的房屋交付给原告；第十一条约定，被告逾期交房超过60日的，原告可要求继续履行合同，自合同约定交付期限届满之次日起，被告按已付房款日万分之三的标准向原告支付违约金。2016年6月29日，原、被告签订《以房抵款二方协议》第一条约定：被告同意以其开发的“远洋·澄迈·椰香村”B901（幢）-1，1，2（层）B901房（面积为309.21㎡）抵付应当向原告支付的原合同项下工程款5027079元。第二条约定：当原合同约定的付款条件具备时或原合同提前终止时，双方进行结算后办理抵房手续......本协议签订且达到原合同约定的相应的付款条件后，在被告指定期限内，按本协议约定的抵付单价、总房款与被告签订《澄迈县商品房买卖合同》。第三条约定：双方办理完毕抵付手续且该房屋达到双方《澄迈县商品房买卖合同》及相关文件约定的交付使用条件后15日内，被告依《澄迈县商品房买卖合同》之约定向原告交付房屋。第四条约定：2、被告应自实际办理交房之日起承担该房屋的物业费、采暖费、水电费等费用。但是，该套房屋达到交付条件后，被告通知原告交付房屋，原告故意或者无故不配合办理房屋交付手续的，原告应自被告通知交房期限届满之日起承担该房屋的物业费。4、如因原告原因造成涉案房屋不能抵付，则被告应承担总房款10%的违约金，被告有权从应付给原告的工程款中扣除或直接向原告追偿。5、如因被告原因造成涉案房屋不能抵付，被告须以货币方式按原合同约定结算工程款，除此之外，应承担总房款10%的违约金，该违约金与上述工程款一同支付。6、本协议与双方签订的商品房买卖合同有不一致之处，均以本协议约定为准。2016年6月29日，被告向原告出具一张收据，注明：今收到棕榈生态城镇发展股份有限公司房款5027079元（B0901房）。2016年7月1日，被告向原告出具一张837846.5元的购房发票；2016年7月4日，被告向原告出具五张837846.5元的购房发票。2017年12月26日，原告向被告送达《关于我司抵房物业费事宜》的函，称：原告在2013年承建被告远洋·华墅项目南地块园林工程时，被告要求原告以工抵房的形式在合同签订时抵房一套，房号B901，总价5027079元，当时抵房时原告明确不能直接以公司名义认购，只能以个人认购，找到合适下家后更名，因被告此项目抵房后房价一直下降，原告无法找到合适下家，无法出手，2016年年底在与被告谈判时，也明确表示此房原告由于价格下降亏损无法转手，要求退还被告或更换其他项目房产，被告因手续流程问题无法满足原告要求，原告在2016年年底跟集团汇报后同意将此房产更名到公司名下，更名手续在2017年1月底办理完成。原告在2017年8月去被告物业办理交房手续时被告要求原告要先交纳物业费后方可以办理交房手续（自通知交房之日起2013年5月-2017年8月物业费），对此原告无法接受，并与被告相关部门沟通未果。同时发现，原告的房产一直作为被告物业存放养护工具被被告使用，在未经得业主同意的情况下使用我司房产。我司认为，为合理解决此问题，我司在更名前均以个人（名义）持有，公司无法在个人名义持有期间帮垫付巨额物业费。更名后房产归公司所有，公司也只有从持有物业开始交纳物业管理费等。另查明，李某系原告项目负责人。2012年9月1日，被告向案外人李某发函，称李某于2012年9月1日购买了被告开发销售的位于老城经济开发区盈滨半岛海滨二横西路南侧远洋华墅项目B-901号房，被告同意李某要求的自与被告签订《澄迈县商品房买卖合同》当日起一年内将该合同的权利、义务全部转移给第三方；根据李某的要求，被告同意自2012年9月1日起一年内不办理此套房屋在房管局的备案手续，并配合办理合同更名手续。如办理合同更名手续涉及相关税费支出将由李某自行承担，与被告无关等。一审法院认为，本案的主要争议焦点是被告是否违约未履行交房义务,是否应承担逾期交房的违约责任。第一，在2012年9月22日，棕榈海南分公司与被告签订的《远洋·华墅南区园林景观工程一标段施工合同》第八条约定，棕榈海南分公司承诺购买远洋椰香村项目别墅B901#别墅（现命名为远洋华墅B901）一套，在工程项目款付至合同总价款的85%时，从当期应得的工程款中支付购房款400万元。在此之前的2012年9月1日，原告让案外人李某与被告签订的《澄迈县商品房买卖合同》，是以李某的名义代棕榈海南分公司购买并持有涉案房屋，李某只是代名购买人。购房款是棕榈海南分公司和原告于2012年12月11日分别发给被告的两份《付款指令》付款的，并于2012年12月20日，向被告出具1027078.80元的工程款发票和400万元的工程款发票。至此双方已通过工程款抵价款的形式付完了购房款。原、被告对此均无异议。2013年4月23日，被告按照与李某签订的《商品房买卖合同》的约定，向李某送达了收房通知。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“......买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担......”，以及李某与被告签订的《商品房买卖合同》第二十六条约定，可视为被告在2013年4月30日已向李某完成了房屋交付义务。至此，双方均已履行完毕以房抵债协议的主要义务。虽然李某在接到收房通知后实际并未收房，代名持有涉案房屋后亦未办理备案登记手续。但不办理备案登记的原因，原告在其提交的证据10中自认“......2016年年底在与被告谈判时，也明确表示此房原告由于价格下降亏损无法转手，要求退还被告或更换其他项目房产......原告2018年8月去贵司物业办理交房手续时要求原告先交纳物业费后方可以办理交房手续......（自通知交房之日起2013年5月至2017年8月物业费），对此原告无法接受......原告认为，为合理解决此问题，原告在更名前均以个人（名义）持有，名义持有无法帮公司垫付巨额物业费。更名后房产归公司所有，公司也只有从持有物业开始交纳物业管理费，之前部分公司未持有物业无法交纳物业费......”由此可见，原告实际早已认可涉案房产为其所有,也认可是因为不同意从2013年5月起缴纳物业费，才导致其无法取得涉案房屋的钥匙。逾期未收房是原告自身原因，责任在于原告，而不是被告。第二，双方2016年6月29日签订的《以房抵款二方协议》第二条约定：“......本协议签订且达到原合同约定相应的付款条件后，在被告指定期限内，按本协议约定的抵付单价、总房款与原告签订商品房买卖合同......”但实际双方在此之前已于2016年6月27日签订了《澄迈县商品房买卖合同》，可见前述协议条款的表述与双方实际签订房屋买卖合同的时间存在矛盾，是不真实的，属于无效条款。同样，被告于2016年6月29日出具收据称收到原告交来的涉案房屋价款，并于2016年7月1日至2016年7月4日向原告开具了涉案房屋购房发票，但在开庭审理过程中原、被告均认可，收据中所收款项即是2012年12月11日棕榈海南分公司和原告分别指示用工程款支付李某购买涉案房屋的款项。事实上，原、被告2016年6月27日签订房屋买卖合同后，原告实际并未向被告支付购房款。可见收据的内容是不真实的。很明显，2016年6月27日原、被告签订商品房买卖合同的目的，是将以代名购买人李某名义购买的房屋回归原告，以便原告办理涉案房屋的房屋所有权证书，并非双方在交付房屋和购房款项进行新的合法的约定。综上分析，原、被告双方之间的关系是名为房屋买卖合同，实为以房抵工程款协议。双方早在签订《澄迈县商品房买卖合同》和《以房抵款二方协议》之前，就按照被告与代名购买人李某于2012年9月1日签订的《澄迈县商品房买卖合同》，完成以房抵工程款的合同约定，并交付了房屋。造成原告至今未收房的原因和责任在原告。现涉案房屋买受人已更名为原告，也办理了备案登记，双方也就工程款和购房款互开了票据。在庭审中被告称房屋早在2013年4月30日之前就满足了交付条件，原告随时可以收房，因此对于原告要求被告交付房屋及钥匙等诉讼请求，一审法院予以支持。被告在履行以房抵工程款协议的过程中，从没有阻碍协议的履行，不存在过错，因此对于原告要求被告承担逾期交房的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、被告海南浙江椰香村建设开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告棕榈生态城镇发展股份有限公司交付位于海南省××县南侧“远洋·澄迈·椰香村”B901（栋）-1，1，2（层）B901房（面积为309.21平方米），并将房屋钥匙交付原告棕榈生态城镇发展股份有限公司，协助原告棕榈生态城镇发展股份有限公司开通水电，燃气等配套业务；二、驳回原告棕榈生态城镇发展股份有限公司其他的诉讼请求。案件受理费54612元，由原告棕榈生态城镇发展股份有限公司负担。 二审中当事人没有提交新证据。 一审判决第九页“2013年4月23日，被告根据李某在签订商品房买卖合同时向原告提供的通讯地址海南省海口市××区，以快递方式向李某邮寄了书面的《远洋华墅交付通知书》，告知李某其所购买的房屋已具备交付条件，自2013年4月30日起可办理入住手续，但至本案一审辩论终结前，李某尚未前往被告处办理交付入住手续”有误，本院予以纠正。除此之外，本院对一审查明的其他事实予以确认。另查明，2013年4月23日的全球邮政特快专递（编号为1074355753201）上仅有寄件人的签名，“收寄人员及投递人员”栏均空白。 本院认为，案外人李某与椰香村公司于2012年9月1日签订的《澄迈县商品房买卖合同》、棕榈公司与椰香村公司于2016年6月27日签订的《澄迈县商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。本案二审需要解决的问题是棕榈公司诉请椰香村公司支付逾期交房违约金是否应予支持。 本案中，椰香村公司于2012年9月1日与案外人李某签订《澄迈县商品房买卖合同》，约定李某购买案涉B901号房；同年9月22日，椰香村公司与李某作为法定代表人的棕榈海南分公司签订《远洋·华墅南区园林景观工程一标段施工合同》，其中第八条约定，棕榈海南分公司承诺购买案涉B901号房。上述商品房买卖合同签订后，双方未进行合同备案，椰香村公司也未向李某开具正式的购房发票，而是向棕榈公司和棕榈海南分公司分别开具了相应的工程款发票，案外人李某亦于2016年5月26日申请变更购房人为棕榈公司。可见，双方实际上名为商品房买卖合同，实为以房抵工程款的行为，签订商品房买卖合同的目的是为了确保工程款届时得以实现，而并非要实际履行上述商品房买卖合同。 2016年6月27日，椰香村公司与棕榈公司签订《澄迈县商品房买卖合同》，并办理了合同备案手续。同年6月29日，椰香村公司与棕榈公司签订《以房抵款二方协议》。同日，椰香村公司向棕榈公司出具了案涉B901号房的购房款收据，并于同年7月1日和7月4日向棕榈公司开具了合计5027079元的购房款发票。虽然双方签订商品房买卖合同的时间早于《以房抵款二方协议》的签订时间，但上述开具收据、发票的行为实际上是履行《以房抵款二方协议》的约定。可见，在案涉工程完工后，双方实际上履行的是该份商品房买卖合同。 本案中，围绕B901号房，前后两份合同中约定的交房时间均为2013年2月28日。椰香村公司主张其已经于2013年4月23日根据其与案外人李某于2012年9月1日签订的《澄迈县商品房买卖合同》的约定履行了通知案外人李某收房的义务，已完成交房义务，不存在逾期交房的问题，并提交了一份邮政快递单佐证，但该份邮政快递单上并无邮政公司或其工作人员的签名盖章，且至今为止，该份邮寄单也没有原件核对，椰香村公司亦未能提供该份邮政快递的相关送达回执，不足以证明椰香村公司已经依照合同约定履行了相应的通知义务，应由其承担举证不能的不利后果。椰香村公司主张《以房抵款二方协议》的签订是为了完成更名，但在协议中又重新约定房屋的交付时间，明显不符合常理，本院不予支持。综上，本院对其主张已完成交付案涉B901号房的事实不予支持。虽然后一份商品房买卖合同上约定的交房时间是2013年2月28日，但《以房抵款二方协议》上已将交房时间变更为“双方办理完毕抵付手续且该房屋达到双方《澄迈县商品房买卖合同》及相关文件约定的交付使用条件后15日内，被告依《澄迈县商品房买卖合同》之约定向原告交付房屋。”椰香村公司于2016年7月4日完成开具发票的义务，故椰香村公司应于7月19日之前履行交房的义务，但至今为止，椰香村公司仍未履行交房的义务，故应支付逾期交房的违约金。按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，违约金的计算方式为以5027079元为基数，按日万分之三的标准计算，自2016年7月20日起至实际交房之日止。一审判决椰香村公司向棕榈公司交付房屋正确，本院予以维持，但驳回棕榈公司诉请椰香村公司承担逾期交房的违约金不当，本院予以纠正。 综上所述，棕榈公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持海南省澄迈县人民法院（2018）琼9023民初1402号民事判决第一项（即被告海南浙江椰香村建设开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告棕榈生态城镇发展股份有限公司交付位于海南省××县南侧“远洋·澄迈·椰香村”B901（栋）-1，1，2（层）B901房（面积为309.21平方米），并将房屋钥匙交付原告棕榈生态城镇发展股份有限公司，协助原告棕榈生态城镇发展股份有限公司开通水电，燃气等配套业务）； 二、撤销海南省澄迈县人民法院（2018）琼9023民初1402号民事判决第二项（即驳回原告棕榈生态城镇发展股份有限公司其他的诉讼请求）； 三、限被上诉人海南浙江椰香村建设开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向上诉人棕榈生态城镇发展股份有限公司支付逾期交房违约金，违约金的计算方式为以5027079元为基数，按日万分之三的标准计算，自2016年7月20日起至实际交房之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费54612元，二审案件受理费14600元，均由海南浙江椰香村建设开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 林芝静 审 判 员 吴罗南 二〇一九年七月二十九日 法官助理 苏琳婧 书 记 员 陈小娜 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。