云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终1139号上诉人（原审被告）：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙博（系该公司员工），1995年8月3日生，住云南省曲靖市沾益县。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：储冬梅，女，1976年11月8日生，汉族，居民，住个旧市。上诉人云南昆润高宏投资有限公司因与被上诉人储冬梅房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初3097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。云南昆润高宏投资有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销弥勒市人民法院（2018）云2504民初3097号民事判决，并依法改判。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实有误。1.租金的认定有误。上诉人主张租赁该房屋的租金过高，法院类似判例中已确认与本案同类型、同地段的房屋租金仅为1300元/月，同时一审法院也认定被上诉人购买房屋并出租的行为是投资行为，根据投资惯例，高回报高风险，现非因上诉人过错导致投资回报降低，上诉人在承担了投资风险后认为被上诉人也应承担相应的投资风险，才符合法律规定的公平原则。根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同内容，税金部分由上诉人进行代扣代缴后再向被上诉人支付净租金，一审法院认为因上诉人未实际代扣税费，也不能明确代扣税费标准而判决向被上诉人支付含税租金，而认为税金不能扣除后支付，上诉人认为，进行实际代扣税费的前提是被上诉人获得相应租金收益，而本案中被上诉人未获得相应租金收益，上诉人当然不可能进行税费扣除，而对于税率计算，或由被上诉人缴纳税费开具发票并提供上诉人后向被上诉人支付含税租金。2.违约金计算有误。一审法院以净租金和税费之和为基数计算违约金，但上诉人支付的违约金应当是净租金为基数进行计算后的违约金。3、一审适用法律错误，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础。上诉人认为本案被上诉人的实际损失是欠付租金同期银行贷款利率产生的利息，因此一审认定的违约金标准过高，高于被上诉人的实际损失，应予降低。储冬梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求二审驳回上诉，维持原判。储冬梅向一审法院起诉请求：1.请求法院判决被告支付2016年、2017年、2018年三年的租金129285.36元；2.判令被告支付原告2016年9月1日至2018年9月1日的违约金23594.58元；3.以未付租金为基数，以日万分之五计算支付自2018年9月2日起至付清上述租金之日的违约金；4.诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：被告系从事房地产开发经营、医院管理等业务的自然人投资或控股的法人，被告投资开发位于弥勒市弥勒﹒财富新天地综合旅游项目第一期，其中被告将该5幢809号房屋以总价538689元的价格出售给原告。2013年7月6日双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告；租期三年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止；每年的租金按原告所购买房款8%支付，每年支付一次，于每年第一个月内支付，若被告迟延支付，每迟延一天被告应按未付款的万分之五承担逾期违约金；原告应当缴纳的相关租赁税费，由被告代扣代缴；租期内物管费、水电费、电讯费由被告承担；合同签订后原告将该房屋交由被告使用。同日原被告签订《补充协议》，约定将租期延长三年，共6年，至2019年7月31日届满，租金不变。后被告支付原告前三年的租金，自2016年至2018年的租金未支付原告。一审法院认为，原告向被告购买位于弥勒市弥勒财富新天地综合旅游项目第一期5幢809号房屋，依法取得房屋所有权，后双方自愿签订的《房屋租赁合同》《补充协议》，未违反法律及行政法规的规定，是合法有效的。原被告双方签订合同后，应当依法全面履行自己的义务，原告依约履行向被告移交租赁房屋的义务，被告应当按照约定履行支付原告租金的义务，被告履行了支付前三年度租金义务外，还应当履行支付后三年度租金的义务，但被告至今逾期未付，构成违约，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，应当承担违约责任。关于租金的计付方式问题。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。被告应支付原告的房屋租金为129285.36元（538689元×8%×3年），予以支持。关于违约金的计算问题。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为地产房开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实被告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金。综上所述，被告应支付原告截至2018年9月1日的违约金为23594.58元。原告主张未付租金为基数，以日万分之五计付的违约金自2018年9月2日起至租金付清之日止，符合《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”被告未按合同履行义务，已构成违约，故对原告的该项主张，予以支持。关于是否应调整租金或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，因双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对租赁合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营，其应当预见该经营可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决：“由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告储冬梅自2016年8月1日起至2018年7月31日止的房屋租金129285.36元及至2018年9月1日的违约金23594.58元，共计152879.94元，并以未付租金为本，按日万分之五计算支付自2018年9月2日起至租金付清之日止的违约金。案件受理费3358元，减半收取计1679元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人与被上诉人双方自愿签订的房屋租赁合同及其补充协议，不违反法律及行政法规的规定，租赁合同及补充协议合法有效。在合同履行过程中，上诉人未按照合同约定支付被上诉人房屋租金，违反了诚实信用原则，已构成违约，应当承担违约责任。一审判决由上诉人支付被上诉人2016年度至2018年度的房屋租金129285.36元以及违约金23594.58元，共计152879.94元。上诉人提出应当在支付欠被上诉人房屋租金129285.36元中扣除其代扣代缴的税费，因本案系上诉人违约在先，未履行支付租金及代扣代缴的义务，上诉人并非纳税义务人，且核定税率、税收征缴系税务部门的职权，不属于法院审理认定范畴，可在实际履行过程中由纳税义务人依法申报或由税务部门依法征缴，故对上诉人主张扣除代扣代缴的税费的请求，本院不予支持。关于合同是否应当继续履行的问题。上诉人认为本案约定房屋租金高于同地段房屋租金，合同显失公平且继续履行有困难，要求对合同进行变更或解除。但显失公平的前提是一方当事人利用自己的优势或利用对方没有经验，致使双方权利义务明显违反公平原则，本案中不存在上述显失公平情形，且本案的违约方是上诉人，其无权要求解除合同，而一审诉讼中上诉人也没有提出反诉，故上诉人要求变更或者解除合同的主张不成立，双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》合法有效，合同还在有效期内，双方仍然应继续履行。关于是否调整违约金的问题。上诉人认为违约金过分高于实际损失，但并未提供证据证明被上诉人的实际损失，应当承担举证不利的后果。对上诉人要求调整违约金的主张，本院不予支持。上诉人认为法院类似判例中已经确定与本案标的物同类型、同地段的租金仅为1300元/月，但没有提供证据,且与本案房屋租赁合同无关联。本案中的房屋是售后返租，具有投资性质，双方对租金金额已经进行明确约定，对上诉人认为一审认定租金过高的主张，本院不予支持。故对一审判决确定的违约金，本院不作调整。综上所述，上诉人云南昆润高宏投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3358元，由上诉人云南昆润高宏投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉芳审判员  李 涌审判员  张 航二〇一九年七月十二日书记员  赵泓铮