云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终2658号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨树林，男，1956年10月12日出生，汉族，现住云南省昆明市盘龙区。上诉人（原审被告、反诉原告）：史丽萍，女，1962年7月7日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张传刚、丁雄彬，云南聿展律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张海峰，男，1978年3月10日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：黄建军，云南三仪律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明至尊房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区众和东苑****商铺**商铺。法定代表人：金国忠，该公司总经理。上诉人杨树林、史丽萍因与被上诉人张海峰、原审第三人昆明至尊房地产经纪有限公司（以下简称“至尊公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初4142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨树林、史丽萍共同上诉请求：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初4142号民事判决，依法改判驳回被上诉人原审本诉请求，并支持上诉人原审反诉请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。《房屋买卖合同》第四条明确约定，第二次付款时间是在2017年3月31日前，但一审法院却认为支付购房尾款的时间应当是在房屋产权证办理变更登记之时，错将支付购房款的时间与办理房屋产权变更登记的时间混为一谈。因此，应当先履行义务的一方应当是被上诉人。因被上诉人未按合同约定履行义务，上诉人有权拒绝其履行要求。二、涉案房屋买卖合同应当依法解除。本案中，应当先履行义务的被上诉人未按照约定时间及金额向上诉人支付购房款，即当事人一方迟延履行债务，故合同已经达到法定解除条件。三、上诉人拒绝办理房屋过户登记，不愿出售房屋属合理诉求。本案中，被上诉人构成根本违约，且其违约行为导致上诉人的合同目的无法在约定的时间实现。综上所述，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。张海峰辩称，上诉人的上诉理由依法不能成立。双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，依法应当作为双方履行各自权利义务的依据。被上诉人完全按照合同约定履行了合同义务，上诉人违约事实明显，合同具备继续履行的条件，被上诉人有权选择继续履行合同，并追究上诉人的违约责任。而上诉人作为违约方，无权要求解除合同。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。至尊公司未发表答辩意见。张海峰向一审法院起诉请求：1、判令杨树林、史丽萍协助办理不动产过户登记手续，协助将昆明市呈贡区众和东苑118幢1单元3－4层302号房屋及该小区118幢架空层1层车位4号（储物间）、车位15号的不动产权利人变更为张海峰。2、判令杨树林、史丽萍支付违约金27万元；3、判令杨树林、史丽萍承担中介费1.5万元；4、杨树林、史丽萍承担本案的诉讼费、保全费和律师费等诉讼费用。杨树林、史丽萍亦向一审法院提起反诉，请求：1、判令解除本案三方当事人于2017年1月19日签订的《房屋买卖合同》；2、判令张海峰承担本案诉讼费。一审法院认定事实：杨树林、史丽萍系夫妻关系。2017年1月19日，杨树林、史丽萍（甲方）与张海峰（乙方）在至尊公司居间下签订了《房屋买卖合同》，约定：杨树林、史丽萍将其所有的坐落于昆明市呈贡区众和东苑118幢1单元6层302室房屋、118幢架空层1层车位4号（储物间）和118幢架空层1层车位15号以1350000元价格出卖给张海峰。付款方式为：自甲乙双方签订买卖合同当日，乙方自愿支付甲方人民币50000元作为房屋定金；第二次付款时间在2017年3月31日之前（即在房屋产权办理全权委托给乙方指定人名下），乙方一次性付给甲方人民币1300000元。违约责任为：合同双方签字后生效，任何一方均应按约履行合同，否则，违约方给守约方造成经济损失的，违约方必须向守约方赔偿损失；合同双方签字后生效，如因一方违约造成本合同无法履行，则违约方必须向守约方支付成交价的20%作为违约金。合同还对协助过户及中介费负担等事宜进行了约定。合同签订当日，张海峰按约向杨树林、史丽萍支付了购房定金50000元。2017年11月27日，杨树林、史丽萍取得了上述房屋及车位的不动产权证，房屋产权登记证号为：云（2017）呈贡区不动产权第0155710号，车位产权登记证号为：云（2017）呈贡区不动产权第0155822号和云（2017）呈贡区不动产权第0155896号。双方签订《房屋买卖合同》后，案涉房屋及车位一直由杨树林、史丽萍占有，未移交张海峰。另查明，张海峰因本案诉讼支付律师费20000元。后双方因购房价格发生争议，经协商未果，张海峰为此诉至一审法院。一审法院认为，综合诉辩双方的主张，本案的争议焦点为：1、本案案涉《房屋买卖合同》应当继续履行还是解除？2、本案双方是哪一方违约？3、本、反诉诉讼请求应否得到支持？针对本案的第一个争议焦点，案涉《房屋买卖合同》是应当继续履行还是解除的问题？一审法院认为，张海峰与杨树林、史丽萍均系具备完全民事权利能力和民事行为能力的平等自然人主体，双方以书面形式订立《房屋买卖合同》规范双方的民事权利义务关系是双方真实意思的表示，且合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效。本案中，双方签订买卖合同约定自甲乙双方签订买卖合同当日，乙方（张海峰）自愿支付甲方（杨树林、史丽萍）人民币50000元作为房屋定金；第二次付款时间在2017年3月31日之前（即在房屋产权办理全权委托给乙方指定人名下），乙方一次性付给甲方人民币1300000元。一审法院认为，根据双方合同约定，张海峰支付购房尾款的时间应是在房屋产权证办理变更登记之时，针对张海峰主张继续履行合同并过户的诉讼请求及杨树林、史丽萍主张因合同目的不能实现而解除合同的反诉请求，一审法院认为，现案涉房屋和车位已经办理不动产登记，且张海峰当庭及书面均表示愿意一次性支付剩余款项，另杨树林、史丽萍抗辩案涉房屋受《昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（昆政办（2017）136号）政策调控限制上市交易的观点，一审法院认为，该通知明确适用于该通知下发后的新建商品住房，本案案涉房屋并不在此范围之内，综上，该合同不存在事实上和法律上的障碍，具备可履行的条件，本案案涉《房屋买卖合同》应当继续履行而不应当解除。关于本案的第二个争议焦点，张海峰与杨树林、史丽萍哪一方违约，应否承担违约责任的问题？一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案双方签订的《房屋买卖合同》约定杨树林、史丽萍将房屋以及车位以1350000元的价格出卖给张海峰，张海峰先行支付50000元定金，剩余尾款1300000元尽管合同约定是在2017年3月31日前支付，但同时也约定是在杨树林、史丽萍将房屋产权证办理到张海峰指定人名下时支付，根据双方合同约定，张海峰支付购房尾款的时间应是在房屋产权证办理变更登记之时，但杨树林、史丽萍于2017年11月27日取得房屋产权登记后，在张海峰要求办理过户登记时拒绝办理并在一审庭审中明确表示不愿意出卖诉争房屋及车位，不同意继续履行双方签订的合同，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。针对本案第三个争议焦点，本、反诉诉讼请求应否得到支持的问题，针对张海峰要求判令协助其办理不动产过户登记手续，协助将昆明市呈贡区众和东苑118幢1单元3－4层302号房屋及该小区118幢架空层1层车位4号（储物间）、车位15号的不动产权利人变更为张海峰的诉讼请求，如前所述，有事实及法律依据，一审法院依法予以支持；针对张海峰要求判令杨树林、史丽萍支付违约金270000元的诉讼请求，一审法院认为，虽然本案中杨树林、史丽萍存在违约行为，但结合本案案涉房屋自双方签订合同至不动产权证办理下来这段时间，案涉房屋的市场价格确实有较高幅度的涨幅，基于公平原则，结合办案的实际情况，对张海峰主张的违约金，一审法院酌情予以支持20000元；对张海峰主张要求判令杨树林、史丽萍承担中介费15000元的诉讼请求，本案中杨树林、史丽萍违约，根据双方签订的合同第十二条的约定，第三人应收取的中介费15000元，应由杨树林、史丽萍承担，对该项诉讼请求一审法院依法予以支持；对张海峰要求判令杨树林、史丽萍承担诉讼费、保全费和律师费等诉讼费用的诉讼请求，一审法院认为，双方签订的合同第十三条约定，诉讼费及律师费由败诉方承担，本案系由于杨树林、史丽萍违约引发的诉讼，故律师费及诉讼费应当由杨树林、史丽萍承担；对张海峰主张的保全担保费，一审法院认为，因双方合同并未明确约定且系张海峰为了维护自身合法权益支付的诉讼保险费用，并非必然产生费用，一审法院依法不予支持。对杨树林、史丽萍主张要求解除合同的诉讼请求，一审法院认为，现案涉房屋和车位已经办理不动产登记，且张海峰当庭及书面均表示愿意一次性支付剩余款项，该合同不存在事实上和法律上的障碍，具备可履行的条件，本案案涉《房屋买卖合同》不应当解除，对该诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、由被告杨树林、史丽萍于本判决生效之日起十五日内协助将位于昆明市呈贡区众和东苑118幢1单元3－4层302号房屋（不动产权证号为：云（2017）呈贡区不动产权第0155710号），位于昆明市呈贡区众和东苑**架空层**车位**（不动产权证号为：云（2017）呈贡区不动产权第0155822号）和位于昆明市呈贡区众和东苑118幢架空层1层车位15号（不动产权证号为：云（2017）呈贡区不动产权第0155896号）的权利人变更登记为原告张海峰；二、由被告杨树林、史丽萍于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张海峰律师费20000元；三、中介费15000元由被告史丽萍、杨树林承担；四、由被告杨树林、史丽萍于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张海峰违约金20000元；五、驳回原告张海峰的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告杨树林、史丽萍的全部诉讼请求。”本诉案件受理费5575元，本诉诉讼保全费5000元，反诉案件受理费100元，合计10675元，由史丽萍、杨树林承担。二审中，上诉人及原审第三人均无新证据向本院提交。被上诉人向本院提交（2019）三仪民委字第038号《法律服务委托合同》、中国建设银行单位客户专用回单及智慧柜员机业务单、云南增值税普通发票，上述证据欲共同证实上诉人提起上诉导致被上诉人产生二审律师费20000元，依照双方合同约定，应由上诉人承担。经质证，上诉人及原审第三人对上述新证据均不发表质证意见。本院认为，因被上诉人明确表示对于该笔律师费不在本案中提出诉讼主张，故上述证据与本案处理结果无关，本院对被上诉人二审中提交的新证据不予审查确认。经审理，上诉人与被上诉人对一审法院确认的“后双方因购房价格发生争议”均有异议，双方均认为系因对方的违约行为导致本案发生。本院认为，因双方对一审法院认定事实的争议涉及本案争议焦点，本院将在其后一并进行评述，同时，对一审法院认定的其他法律事实予以确认。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：本案中的违约方应如何认定？本院认为：首先，根据本案三方当事人于2017年1月19日订立的《房屋买卖合同》，被上诉人已于合同订立当天履行支付5万元定金的合同义务。合同第四条约定，“第二次付款时间在2017年3月31日之前，即在房屋产权办理全权委托给乙方指定人的名下）”。据此，被上诉人支付购房尾款的时间应为2017年3月31日前，但需同时满足“房屋产权办理全权委托给乙方指定人名下”的条件。本案中，涉案房屋的所有权证客观上未能于2017年3月31日前办理至上诉人名下，导致涉案合同客观上无法按照原约定时间继续履行。在此情况下，被上诉人表示愿意继续履行合同，但上诉人明确表示因事实上履行不能，要求解除合同，故上诉人的行为构成违约。上诉人所称无论涉案房屋的所有权证何时取得，被上诉人均应当按照合同约定，在2017年3月31日前向其付清尾款的主张与合同约定相悖，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。至于中介费15000元，被上诉人二审中明确表示该笔款项应向其支付，但被上诉人并非主张居间费用的适格主体，且该笔款项尚未实际发生，故其二审中要求上诉人向其履行该项付款义务缺乏事实及法律依据，本院予以改判。综上所述，上诉人杨树林、史丽萍的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初4142号民事判决第一、二、四、六项，即：“一、由被告杨树林、史丽萍于本判决生效之日起十五日内协助将位于昆明市呈贡区众和东苑118幢1单元3－4层302号房屋（不动产权证号为：云（2017）呈贡区不动产权第0155710号），位，位于昆明市呈贡区众和东苑**架空层**车位**动产权证号为：云（2017）呈贡区不动产权第0155822号）和位于昆明市呈贡区众和东苑118幢架空层1层车位15号（不动产权证号为：云（2017）呈贡区不动产权第0155896号）的权利人变更登记为原告张海峰；二、由被告杨树林、史丽萍于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张海峰律师费20000元；四、由被告杨树林、史丽萍于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张海峰违约金20000元；六、驳回反诉原告杨树林、史丽萍的全部诉讼请求”。二、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初4142号民事判决第三、五项，即：“三、中介费15000元由被告史丽萍、杨树林承担；五、驳回原告张海峰的其他诉讼请求”。三、驳回被上诉人张海峰原审其他诉讼请求。一审本诉案件受理费5575元、反诉案件受理费100元，保全费5000元，由上诉人杨树林、史丽萍共同承担；二审案件受理费5575元，由上诉人杨树林、史丽萍共同承担5017.5元，由被上诉人张海峰承担557.5元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  符圆圆审判员  李 鸿审判员  晏云锋二〇一九年七月十七日书记员  钱一菲