福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初427号 原告：黄国珠，女，1967年5月13日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王琼，福建汇德（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李书建，福建汇德（厦门）律师事务所律师。 被告：蔡巧女，女，1976年9月6日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：曾耀良，男，1973年10月27日出生，汉族，住厦门市思明区。 第三人：中国建设银行股份有限公司厦门市分行，住所地厦门市鹭江道**建设银行大厦。 负责人：刘丽华，行长。 原告黄国珠与被告蔡巧女、曾耀良、第三人中国建设银行股份有限公司厦门市分行（以下简称厦门建行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄国珠的委托诉讼代理人王琼到庭参加诉讼。被告蔡巧女、曾耀良及第三人厦门建行经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 黄国珠向本院提出诉讼请求：1.确认黄国珠和蔡巧女、曾耀良签订的《房产买卖协议》合法有效；2.蔡巧女、曾耀良协助黄国珠将厦门市湖滨东路198号2501室房产过户至黄国珠名下；3.蔡巧女、曾耀良向黄国珠支付逾期交付房产的违约金269100元（以600万元为基数，按照日利率0.05%，自2011年6月20日起至2012年4月15日止，以该计算结果的30%为标准进行计算）；4.蔡巧女、曾耀良向黄国珠支付逾期办理房产过户手续的违约金2463750元（以600万元为基数，按照日利率0.05%，自2011年6月20日起至蔡巧女、曾耀良办理过户手续止，以该计算结果的30%为标准进行计算）。事实及理由：2011年4月20日，黄国珠与蔡巧女、曾耀良签订了一份编号为0705263的《房产买卖协议书》，协议约定黄国珠向蔡巧女、曾耀良购买位于厦门市思明区房屋（房屋产权证号：厦国土房证第××号），并约定该房屋成交价为600万元，黄国珠按照约定通过银行转账方式向蔡巧女、曾耀良支付购房款3896000元，其中，通过中国建设银行股份有限公司厦门税保支行转账2840000元，通过云霄县农村信用合作联社转账100万元。以上两笔款项全部转入蔡巧女、曾耀良账户，蔡巧女和曾耀良是夫妻关系。2012年4月15日，黄国珠与蔡巧女、曾耀良签订书面的《房屋移交手续》，确认黄国珠与蔡巧女、曾耀良之间办理了房屋交接手续，自此，黄国珠合法占有讼争房屋至今。后由于蔡巧女、曾耀良怠于办理房屋过户手续，黄国珠诉至法院，请求确认房屋买卖合同有效并要求蔡巧女、曾耀良协助办理过户手续，得到法院的支持。2012年9月3日，厦门市思明区人民法院作出（2012）思民初字第8994号判决书，支持黄国珠的全部诉求。由于蔡巧女、曾耀良与厦门建行之间存在债权债务关系，且就讼争房产办理了抵押登记手续，故厦门建行就债权提起诉讼，同时就思明区人民法院作出的（2012）思民初字第8994号判决书提出厦门建行撤销之诉。经审理判决：可将建行厦门分行列为厦门建行，另行就房屋买卖合同纠纷一案进行诉讼。该判决仅就厦门建行作为抵押权人的合法权益进行保障，未否认黄国珠与蔡巧女、曾耀良之间签订的《房产买卖协议书》。且在判决书中释明黄国珠可以再行就房屋买卖合同纠纷进行起诉。现在就该讼争房产由厦门市中级人民法院执行，随时面临着被拍卖。综上所述，黄国珠与蔡巧女、曾耀良签订了合法有效的房屋买卖合同，且黄国珠已按合同约定的义务支付了相应购房款，并实际占有了该房屋。后由于厦门建行的原因而房屋被查封，导致无法办理房屋过户手续。作为黄国珠，其对讼争房产是否享有排他权利还需要进一步通过诉讼进行确认，若直接通过拍卖执行该讼争房产，将导致黄国珠的合法权益遭受巨大的损失。 蔡巧女、曾耀良未作答辩。 厦门建行未作陈述。 黄国珠围绕诉讼请求提交了证据。蔡巧女、曾耀良和厦门建行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未书面提交证据，应视为其放弃抗辩权利。 根据到庭当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 蔡巧女、曾耀良系夫妻关系，厦门市思明区房屋（以下简称讼争房屋）登记在蔡巧女名下。 2011年4月20日，黄国珠与蔡巧女、曾耀良签订一份《房产买卖协议》约定，蔡巧女、曾耀良将厦门市思明区房屋（以下简称讼争房屋）出售给黄国珠，购房总价款600万元；黄国珠于协议签订之日直接支付定金10万元，剩余购房款分二次支付给被告，已支付的定金可冲抵首期购房款，于同年4月20日向被告支付390万元；黄国珠向银行申请贷款210万元，该贷款由银行直接转至被告账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，黄国珠应于七日内将差额部分以现金方式支付给蔡巧女、曾耀良；蔡巧女、曾耀良应于合同签订后两个月内将房产交付给黄国珠使用，双方应于本合同签订后两个月内前往土房局办理交易登记手续，否则视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金；若于同年6月20日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应的违约责任。合同签订当日，黄国珠通过银行转账方式向两被告支付购房款384万元。 2011年6月1日，蔡巧女将讼争房屋抵押给厦门建行并办理抵押登记。2016年7月6日，本院以（2012）思执行字第381号民事裁定书查封了讼争房屋。 审理中，黄国珠提交一份《房屋移交手续》、《物业费缴纳证明书》和发票。《房屋移交手续》载明曾耀良于2012年4月15日将讼争房屋移交给黄国珠。《物业费缴纳证明》载明厦门合嘉源生活服务集团思明分公司源昌新天地客户服务中心证明黄国珠于2012年1月缴清讼争房屋此前拖欠的物业管理费，并于此后按期缴纳至今，且该房屋自2012年1月起由黄国珠及其家人居住至今。发票载明黄国珠于2012年11月29日缴纳当年4月至12月的物业管理费、公共维修金等费用。 本院认为，黄国珠与蔡巧女、曾耀良签订的《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应认定为有效合同，双方应依约履行。现讼争房屋已被查封，黄国珠要求将房屋登记过户至其名下的诉求，不予支持。蔡巧女、曾耀良未能依约过户，应当承担相应的违约责任，故黄国珠要求蔡巧女、曾耀良支付逾期办证违约金的诉求及其主张的金额，于法有据，予以支持。根据在案证据及黄国珠的陈述，蔡巧女、曾耀良未依约交付房屋，应当承担违约责任。黄国珠提供的《物业费缴纳证明书》和发票可以印证其于2012年其居住在讼争房屋，其要求蔡巧女、曾耀良支付至2012年4月15日止的逾期交房违约金269100元的诉求，与法不悖，予以照准。综上，黄国珠的各项诉求，在前述认定范围内，本院予以支持，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认黄国珠和蔡巧女、曾耀良签订的《房产买卖协议》合法有效； 二、蔡巧女、曾耀良向黄国珠支付逾期办理房产过户手续的违约金（为下列计算方式的30%：以600万元为基数，按照日利率0.05%的标准，自2011年6月20日起计算至蔡巧女、曾耀良办理过户手续止）； 三、蔡巧女、曾耀良向黄国珠支付逾期交付房产的违约金269100元； 四、驳回黄国珠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费53800元，由蔡巧女、曾耀良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  辛 鹏 人民陪审员  王卫花 人民陪审员  廖静巧 二〇一九年七月二日 代书 记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。