江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终9161号上诉人（原审被告）：王向东，男，1966年12月18日生，汉族，住江苏省苏州市相城区渭塘镇塘角村（9）郁家里**，现住苏州市相城区。上诉人（原审被告）：王凡奇，男，1989年11月12日生，汉族，，住江苏省苏州市相城区渭塘镇塘角村（9）郁家里**现住苏州市相城区。委托诉讼代理人：李宏，苏州宏谐律师事务所律师，代理上述两上诉人。委托诉讼代理人：朱天翔，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：洪杰传，男，1977年3月27日生，汉族，住，住安徽省霍邱县石店镇五塔街道**住苏州市相城区。被上诉人（原审原告）：郑丽昌，女，1981年2月25日出生，汉族，住住安，住住安徽省霍邱县石店镇五塔街道**州市相城区。委托诉讼代理人：钱佳，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者，代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：孙祖德，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者，代理上述两被上诉人。上诉人王向东、王凡奇因与被上诉人洪杰传、郑丽昌房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2017）苏0507民初6727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王向东、王凡奇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回洪杰传、郑丽昌全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由洪杰传、郑丽昌承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，判决有误。一、一审法院认为本案中的40万元及房屋买卖并非是以物抵债，双方之间的买卖合同合法有效，但洪杰传、郑丽昌在一审中认可与我方存在借贷关系，并称我方提出的周龙生还款系洪杰传、郑丽昌在涉案房屋买卖关系之后的2014年6月份对王凡奇再次借款的还款，但洪杰传、郑丽昌还陈述其购买涉案房屋的款项系向他人所借，且周龙生第一次还款在2014年5月，早于洪杰传、郑丽昌所称的再次出借款项的时间，即在本案房屋买卖合同签订时及签订前王凡奇与洪杰传、郑丽昌之间已经存在借贷关系，一审法院认定我方提出的本案系以物抵债无相关依据是错误的。二、一审法院认为涉案买卖合同中没有约定具体交付、过户时间原因在于涉案房屋系拆迁安置房，很多时间节点不能确定，故不约定属于正常情况，这是错误的。涉案房屋虽系拆迁安置房，办证、过户时间存在不确定性，但我方已经实际入住房屋多时，交付时间是可以确定的。在本案中我方提供了报警记录，可以证明双方之间因房屋交付多次发生激烈冲突，原因在于双方之间没有真实的房屋买卖关系，实质为洪杰传、郑丽昌主导的以物抵债。三、我方认为与洪杰传、郑丽昌所签订的涉案房屋买卖协议的真实目的并非系通过支付实际价款来取得房屋，而是通过给付房屋来抵销我方与洪杰传、郑丽昌之间的债务，即名为买卖，实为抵债。根据相关规定，当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应当驳回其诉讼请求。本案中的房屋买卖合同并非真实的房屋买卖交易，应属无效。洪杰传、郑丽昌辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。洪杰传、郑丽昌向一审法院起诉请求：一、确认双方当事人签订的坐落在苏州市相城区，建筑面积79.83平方米，价款为400000元的房屋买卖协议有效；二、王向东、王凡奇及时协助洪杰传、郑丽昌办理上述房产的登记、领证手续及过户手续；三、本案案件受理费由王向东、王凡奇负担。一审法院认定事实：2014年4月13日，王向东、吴建芳及王凡奇（以上三人系房屋共有人，其中王向东与吴建芳为夫妻、王凡奇为两人独生子，以下简称甲方）与洪杰传、郑丽昌（以上俩人系夫妻，简称乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方将坐落于苏州市相城区房屋一套（已装修），面积79.83平方米，出卖给乙方，协议还约定房屋价款及支付方式：总计价款人民币40万元整，协议签订时一次性付清（以收条为准）；产权转移时间：签订协议后交付钥匙，产权同时转移，购房发票等有关材料交付乙方；乙方对所购房屋已实地勘察，质量无异议。甲方保证该房屋无他项权等瑕疵；今后办理甲方名下产权证及办理过户手续的费用、税金均由乙方承担，与甲方无关，甲方应当无条件配合房屋过户手续。如甲方到期不协助办理有关手续，则支付违约金壹拾万元给乙方，同时乙方有权向相城区人民法院起诉强制过户；无论房价涨跌，双方均不得向另一方收取任何费用；本协议一式肆份，甲方执一份，乙方执二份，见证单位执一份。双方签字、法律服务所见证后即生效。该协议下方甲方及乙方的签字人分别有王向东、王凡奇、吴建芳及洪杰传、郑丽昌，均加盖有手印，见证单位处加盖有相城区北桥法律服务所印章及顾振坤签字。洪杰传、郑丽昌还提供了同日由王向东、王凡奇向洪杰传出具的收条，内容为“今收洪杰传人民币肆拾万整，翡翠家园东区第119幢705室”。诉讼中洪杰传、郑丽昌陈述购房款系现金交付，其中150000元系自己的，其余150000元和100000元分别是问老乡和嫂子借的。王向东、王凡奇陈述该收条是借款，出具收条时并未收到400000元借款，是过了两天收到第一笔150000元，还有250000元是隔了几个月后收到的，借款利息很高的，每个月要付两万多利息。一审审理中，王凡奇提供了2014年3月27日周龙生出具的证人证言，内容为“我周龙生是王凡奇服装店员工，受王凡奇父亲王向东委托向郑丽昌打款计148300元，有银行交易记录为凭。”王凡奇陈述从2014年5月至12月王向东委托周龙生向郑丽昌卡上陆续还款了148300元，说明其与郑丽昌间系借款关系。郑丽昌对周龙生的证言及还款金额均认可，但认为该款系买房子后2014年6月份王凡奇又向其借的钱，周龙生的还款是还该部分借款，与房屋买卖没有关系，洪杰传、郑丽昌同时确认王凡奇向其借款共计510000元。一审另查明，证人周龙生向郑丽昌银行转帐如下：2014年（下同）5月22日，5000元；5月23日，1000元；5月28日2500元；同年11月10日，32900元；11月20日，2500元、20000元；11月21日，2400元、1000元；11月25日，30000元、8000元；12月2日，10000元；12月7日，3000元；12月11日，30000元；合计人民币148300元。一审审理中，王向东、王凡奇向法院提交秦子龙证人证言以及交易明细一份，证明2014年11月1日秦子龙陪同王凡奇向洪杰传、郑丽昌归还了借款100000元，也说了抵扣名义上购买款。洪杰传、郑丽昌主张，对秦子龙交易明细真实性是认可的，但这些只能证明双方当事人存在借贷关系，秦子龙打卡还钱是替王凡奇还的，但这发生在双方签订买卖协议之后，与本案的房屋买卖没有关系。秦子龙他本身是担保人，在（2015）相渭民初字第00453号案件中已作出判决。一审审理中，洪杰传、郑丽昌提供了（2015）相渭民初字第00453号、（2015）相渭民初字第00454号二份民事判决书，证明双方当事人之间一直有借贷关系。该二份判决认定：2014年6月24日、10月23日、11月8日、12月19日王凡奇先后向洪杰传借款10万元、10万元、5万元、4万元；王凡奇还于12月9日向洪杰传借款22万元，并由秦子龙作担保。该二次诉讼中，王凡奇均未到庭，为一审法院缺席判决要求偿还上述借款。王向东、王凡奇主张，对两份判决书真实性没有异议，但认为（2015）相渭民初字第00453号判决书中，秦子龙不是借款人，仅是担保人。王向东与洪杰传、郑丽昌之间从来没有过借贷关系。该两案件所涉及的借款即为本案中双方签订所谓房屋买卖协议的一个借款抵押，双方当事人之间并不存在房屋买卖关系，仅是通过给付房屋来抵销双方之间的债务。一审另查明，苏州市公安局相城分局渭塘派出所于2014年12月31日的接处警工作登记表显示报警人王向东报警称有人上门逼债，现把老丈人逼的心脏病突发。该所于2015年2月7日的接处警工作登记表显示报警人洪杰传报警称他买的二手房被原房主转租给他人，现双方都在场。关于涉案房屋的交付问题，洪杰传陈述王凡奇在12月下旬把钥匙交给我们了，后来几次报警我们又搬出去了。王凡奇则陈述洪杰传、郑丽昌把我妈赶出来了，他们换钥匙住进去的，报过几次警小区里面都知道，他们搬出来后我们又换了门锁用到现在。一审另查明，原审中吴建芳于2016年7月15日因病死亡。洪杰传、郑丽昌曾于2015年就本案诉至一审法院，一审法院作出（2015）相渭民初字第0146号判决（以下简称原审判决）后，苏州市中级人民法院于2017年11月发回重审。审理中，双方当事人均认可涉案房屋尚未办理不动产权证书。双方均认可各自在原审开庭笔录中陈述的真实性。上述事实，由双方当事人提供的身份证、吴建芳户口注销证明、房屋买卖协议书、动迁房安置合同、动迁房发票、收条、报警记录、周龙生、秦子龙证人证言以及银行打卡记录、一审法院（2015）相渭民初字第00453号、（2015）相渭民初字第00454号、原审（2015）相渭民初字第0146号民事判决书、苏州市中级人民法院终审裁定书及当事人陈述等予以佐证。一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；当事人提供的书证原件，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，应当确认其证明力。本案中，双方当事人就苏州市相城区的拆迁安置房的买卖事宜达成书面合同，该合同已发生法律效力，洪杰传、郑丽昌为此提供了经相城区北桥法律服务所见证的买卖合同、收条等书证原件，应予认可。王向东、王凡奇虽辩称双方不存在房屋买卖关系，收条上收款400000元实则是一个借贷关系，并主张房屋买卖无效。一审法院认为上述辩解不成立，分析如下：一、证据证明力。洪杰传、郑丽昌提供的房屋买卖合同、收条，均为证明其诉求的直接、原始、书面证据，而王向东、王凡奇提出的反驳证据为证人证言、银行转帐凭证等间接、传来证据，该证据只能证明王向东、王凡奇在房屋买卖合同之后有款项往来，并不能直接证明该400000元为借款。而借条、借款合同等才是借款的直接证据，但王向东、王凡奇并未提供该400000元的直接证据。故就证据证明力而言，洪杰传、郑丽昌提供的证据具有相对优势。二、逻辑分析。洪杰传、郑丽昌向一审法院提交了二份双方发生民间借贷纠纷的民事判决书，并主张其中双方另有借贷关系。王向东、王凡奇则主张该两案件所涉及的借款即为本案件中双方签订所谓房屋买卖协议的一个借款抵押，双方之间并不存在房屋买卖关系，仅是通过给付房屋来抵消双方之间的债务一审法院认为，无论是借款金额、还是借款时间、书证形式，都与王向东、王凡奇主张的房屋买卖合同收条中的400000元为借款不相吻合。双方之间既有房屋买卖、又有民间借贷在逻辑上并不矛盾，可以并存，而从洪杰传、郑丽昌提供的书证、判决书来看，两者的并存具有较强说服力，也比较符合正常逻辑。而且，假设王向东、王凡奇主张的房款400000元收条与二次民间借贷诉讼中部分借款为同一款项属实，则难以解释王向东、王凡奇在出具了400000元的收条后，又多次出具给洪杰传、郑丽昌达510000元借条；也难以解释在未收到任何款项的情况下，却要为之后分数期才借到的款项提前出具400000元的收条，而以后发生借款时却又重新出具借条。借条这种重大财产性书证，由王凡奇单方面在无何对价的条件下重复出具，不符合一般逻辑。三、交易习惯。王向东、王凡奇主张在合同中未约定具体交付、过户时间，不符合常理来否定合同的有效性。一审法院认为，因双方交易的是折迁安置房，众所周知，拆迁安置房的产权过户时间相对不确定。它不是在既有不动产权证书上的主体过户，而是需要具备一定条件下（如完成初始产权登记、平面测绘、房屋质量检测等）方可实现，该时间无法由双方直接确定；而且在本案中，双方当事人也未提供有关不动产权证书已具备即时过户条件的证据，故双方当事人在合同中未约定过户时间，只作了“今后办理”等表述，符合拆迁安置房交易习惯。至于合同未约定交付时间，因双方合同已约定所有权即时转移，只是在交付时间约定上有一定的混淆，而并不能就此否定合同的效力。关于洪杰传、郑丽昌主张要求王向东、王凡奇协助办理领证、过户登记，一审法院认为不宜在本案中一并处理，当事人可在具备相应条件后，另行处理。理由：一、拆迁安置房的领证、过户政策性较强，能否、何时申请登记、过户均需视有关部门的政策规定，且应有第三方的参与方可完成，洪杰传、郑丽昌至今未提供证据证明该安置房已经具备即时登记领证的条件。二、原审中当事人吴建芳在审理中死亡，其继承人尚需进一步明确并由有关当事人提供相应证据，然后由有关继承人出面办理。为此，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十条、第七十七条及相关法律规定，一审法院判决：一、洪杰传、郑丽昌与王向东、王凡奇于2014年4月13日签订的有关座落在苏州市相城区的房屋买卖协议有效。二、驳回洪杰传、郑丽昌的其余诉讼请求。本案案件受理费7300元，由王向东、王凡奇共同负担。二审中，王向东、王凡奇向本院提交录音资料及书面整理材料一份，以证明涉案的40万元属于借款性质，利息五分，洪杰传、郑丽昌在录音中予以认可。录音中，王向东提到40万元五分利息，洪杰传重复该陈述后又表示系对方将房屋出售才交付40万元，该款项没有任何利息，后又提到本金不给的话要给房子，之后双方表示待联系到王凡奇再谈。王向东表示该段录音是2015年1月份王向东和洪杰传、郑丽昌在王向东家中的对话。洪杰传、郑丽昌认可对话的真实性，但表示对话时间已经记不清楚，也不知道王向东录音。洪杰传、郑丽昌认为录音中提到的房屋与涉案房屋无关，因为双方之间的借贷关系，王凡奇曾将另一套拆迁安置房抵押给其，双方没有办理书面手续，但是王凡奇将相关的搬迁安置补偿协议书及发票交给其，其一审中已经提交，系翡翠家园东区第119幢704室及12号自行车库。王向东、王凡奇否认将704室房屋抵押的情况，只是因为房屋拆迁安置约定在同一份协议中，所以才会把协议和发票交给对方，704室房屋系大户型，价值远超过借贷金额，不可能抵押。王向东、王凡奇认为在（2015）相渭民初字第00453号、（2015）相渭民初字第00454号两次借贷纠纷案件审理时，因王凡奇无法联系，洪杰传、郑丽昌隐瞒了已还款的情况，导致王凡奇被判决还款51万元。本案第一次一审时，洪杰传、郑丽昌不认可秦子龙支付10万元的情况，在发回重审后的一审中又予以认可。以上说明洪杰传、郑丽昌缺乏诚信。洪杰传、郑丽昌认为两次借贷诉讼发生在本案房屋买卖合同诉讼之后，本案审理中王凡奇到庭，所以不存在明知王凡奇无法联系才提起借贷诉讼的情况，至于还款情况，王凡奇自己没有出庭，放弃了答辩权利。关于周龙生的还款148300元，洪杰传、郑丽昌认可系王凡奇的还款，相应借条已经还给王凡奇，之后的借贷诉讼起诉请求中未包含上述148300元。王向东、王凡奇认为根据周龙生的转账记录，最早的还款时间在2014年5月22日，而证据反映的洪杰传、郑丽昌向王凡奇最早的借款时间是2014年6月24日，借款与还款时间不能对应，洪传杰、郑丽昌认为周龙生的还款系针对房屋买卖协议签订后的借款存在矛盾，至于借条已经还给王凡奇的观点，洪杰传、郑丽昌在之前没有提过。二审另查明，本案第一次一审时，洪杰传、郑丽昌对秦子龙的证人证言及交易明细不予认可，表示没有收到10万元。本案发回重审后一审时，洪杰传、郑丽昌对秦子龙的交易明细真实性予以认可，但认为只能证明双方之间有借贷关系，秦子龙是代王凡奇还钱，发生在买卖协议签订之后，与本案房屋买卖没有关系，秦子龙本身是借款的担保人。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案双方的争议焦点在于收条所载40万元的性质，双方之间是否有真实的房屋买卖意思表示。洪杰传、郑丽昌认为40万元系房款，双方之间属于房屋买卖；王向东、王凡奇则认为40万元系借款，双方之间签订房屋买卖协议是以物抵债。双方应对自己的主张承担举证责任。洪杰传、郑丽昌提供了《房屋买卖协议书》，收条系协议签订同日出具，收条上虽未明确注明为房款，但备注了涉案房屋坐落，与协议一致；《房屋买卖协议书》中约定签订协议后交付钥匙，产权同时转移，购房发票等有关材料交付洪杰传、郑丽昌。王向东、王凡奇对上述证据材料并未提出异议，上述证据相互印证，能够证明洪杰传、郑丽昌关于房屋买卖的主张。王向东、王凡奇认为40万元属于借款，首先，王向东、王凡奇收取该40万元后出具的系收条，并非借条，其内容也无法体现款项性质为借款。其次，王向东、王凡奇并无证据证明双方之间就借款40万元达成合意。对于王向东、王凡奇二审中提供的录音资料，从录音整体内容看，洪杰传否认40万元收取利息，坚持认为40万元属于房款；至于录音中提到的不给本金给房子的情况，洪杰传、郑丽昌也做出解释，并提供另一套拆迁安置房的安置协议书及发票佐证自己的主张，两套拆迁安置房的付款发票是分开出具的，因此王向东、王凡奇认为安置协议书与发票系因涉及本案房屋而一并交付的主张不能成立，洪杰传、郑丽昌的解释具有合理性。综上，二审中录音材料不能反映洪杰传对40万元借款、利息五分予以认可，不能证明王向东、王凡奇的主张。再次，王向东、王凡奇虽然提供了一些还款证明，但洪杰传、郑丽昌明确认可双方之间除房屋买卖之外尚有借贷关系，并提供了生效判决佐证。王向东、王凡奇的证据材料不能反映系针对40万元的还款，故不能达到40万元系借款的证明目的。对于秦子龙支付的10万元，虽然洪杰传、郑丽昌认可收到，但认为系代王凡奇归还借款，并未认可秦子龙书面证明中所称的抵扣购买款的陈述。王向东、王凡奇如认为借贷纠纷生效判决未处理已还款项，可以通过审监程序依法主张权利。综上，王向东、王凡奇认为双方签订房屋买卖协议属于以物抵债证据不足，一审法院未予支持并无不当。综上，上诉人王向东、王凡奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人王向东、王凡奇负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  顾 平审判员  郭 锐二〇一九年七月十六日书记员  袁丽媛孙华倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。