贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终3831号上诉人（原审被告）：黄仕周，男，1980年9月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：贵阳幸福树不动产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区清水江路榕筑花园******。法定代表人：薛怀琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭昌毅，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉宗鑫，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人黄仕周因与被上诉人贵阳幸福树不动产经纪有限公司（以下简称幸福树公司）居间合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人黄仕周上诉请求：1.撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初字第1314号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人并未与被上诉人签订正式的居间服务合同，根据2011年国家颁布的《房地产经纪管理办法》第十六条房地产经纪机构委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。房地产经纪服务合同应当包含下列内容：（一）房地产经纪服务双方当事人姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；（三）服务费用及其支付方式；（四）合同当事人的权利和义务；（五）违约责任和纠纷解决方式。办法中明确规定，房地产经纪服务合同中应当包含房地产经纪服务项目、内容、要求以及完成的标准；合同当事人的权利和义务；违约责任和纠纷解决方式。二、三方买卖合同不等同于房地产经纪服务合同。三方买卖合同中也没有房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；合同当事人的权利和义务等必要内容体现。更没有居间方在居间服务过程中的权利和义务。根据《房地产经纪管理办法》中第二十条、二十一条中规定，房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的材料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项；故三方买卖合同不等同于房地产经纪服务合同。三、在签订三方买卖合同过程中，幸福树公司的员工潘年第承诺，幸福树公司去找房开公司相关人员办理更名手续。并约定2016年4月10日前去房开更名。然而幸福树公司至今没有兑现承诺，导致三方合同未能履行。幸福树公司居间服务没有达到约定的服务标准与要求，也没有完成房屋买卖过程中的网签手续。三方买卖合同没有得以履行，达不到付款条件。录音显示“幸福树公司在办理完网签手续当天才能拿到剩余的居间服务费。”第二段录音显示“幸福树公司的员工潘年第说其不久前才办完一个更名手续的，这个也能办完房开更名手续和网签手续，叫我们放心。”第三段录音再次肯定幸福树公司会尽快完成更名手续。四、幸福树公司员工违规操作，导致上诉人经济受损。幸福树公司员工一致诱导上诉人通过私下与房开公司更名完成交易是不合法的，这种行为违反了《房地产管理法》第三十八条的禁止性规定，违反了“国六条”、“国八条”等国务院颁布的行政法规的强制性规定，也违反了近年来建设部等主管机关为规范房地产市场健康发展的一系列法规规章的禁止性规定，该交易方式是违法的，该合同已经违反了法律与行政法规的强制性、禁止性规定，属于无效合同。根据《民法通则》第五十二条、第五十八条规定，“改底单”的行为属于无效的民事行为，该合同属于无效合同。幸福树公司提供虚假信息或者隐瞒真实情况、采用虚假承诺等不正当竞争行为违法进行房地产中介服务活动。参照2009年8月1日起施行的《贵阳市房地产中介服务管理规定》第七条“房地产中介服务机构及其中介服务人员在房地产中介服务活动中禁止下列行为：（一）为权属不清或法律、法规禁止转让、抵押、出租的房地产提供中介服务；（二）超过营业范围从事房地产中介服务活动；（三）房地产中介服务人员在两个或者两个以上房地产中介服务机构兼职；（四）提供虚假信息或者隐瞒真实情况；（五）索取、收受委托合同约定以外的酬金或者其他财物；（六）与一方当事人串通损害另一方当事人的合法权益；（七）超过核定标准收费；（八）采用虚假承诺等不正当竞争行为进行竞争；（九）法律、法规、规章禁止的其他行为。”据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。幸福树公司辩称，上诉人与被上诉人签订的居间合同是在双方平等自愿的情况下签订的，是双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合同已成立并生效，且合同第五条明确约定甲乙双方同意签署本合同当日向丙方即被上诉人支付本合同约定的居间服务费12900元，上诉人已支付4000元，尚有8900元未支付。依据《合同法》第一百二十四条之规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，被上诉人作为居间人的义务仅为向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。既然上诉人的买卖合同已成立并生效，根据合同约定及法律规定，上诉人应向被上诉人支付居间服务费。针对上诉人的上诉请求，因《合同法》的效力高于《房地产经纪管理办法》，且上诉人提到的居间合同应包含的内容在上诉人与被上诉人签订的居间合同中均已涵盖，针对上诉人一审提交的录音，与一审质证意见相同，对三性不予认可。上诉人提出的被上诉人员工违规操作，因上诉人不能提供证据予以证明，其主张不成立。幸福树公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令黄仕周向幸福树公司支付居间服务费、贷款服务费共计8900元整；2.本案诉讼费用由黄仕周承担。一审法院认定事实，2016年3月9日，案外人刘志翔、章芸（甲方），黄仕周（乙方），幸福树公司（丙方）签订了《房屋买卖三方合同》，其中刘志翔、章芸为出售方，黄仕周为购买方，幸福树公司为居间方，出售的房产是刘志翔、章芸名下位于云岩区小关猫冲贵阳天誉城1栋1-33-2号的房屋。甲乙双方同意丙方作为交易居间方，甲乙双方签署本合同既视为丙方已为本合同的成立提供了所需的居间服务，甲乙双方同意签署本合同当日向丙方支付本合同的居间服务费：乙方向丙方支付居间服务费12900元。甲方应当在办理网签手续当日将该房屋交付给乙方，产生纠纷由甲乙双方自行协商解决。甲乙双方同意自本合同签署后，双方资料齐全达到办理产权转移标准之日起五个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。合同还对定金、房款支付、违约责任等进行了约定。庭审中，黄仕周提交了《收据》复印件一份拟证明已向幸福树公司交款4000元，幸福树公司对此认可。黄仕周提交了三段录音，拟证明幸福树公司的员工代表幸福树公司承诺通过在房开商更名的方式转移房屋权属，但迟迟没有履行该义务；幸福树公司对此不予认可。一审法院认为，幸福树公司与黄仕周及案外人刘志翔、章芸签订的《房屋买卖三方合同》系各方真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，为有效协议，各方均应按合同约定履行自己义务。《房屋买卖三方合同》第五条“甲乙双方同意丙方作为交易居间方，甲乙双方签署本合同既视为丙方已为本合同的成立提供了所需的居间服务，甲乙双方同意签署本合同当日向丙方支付本合同的居间服务费：乙方向丙方支付居间服务费12900元。”属于对幸福树公司与房屋买卖双方法律关系的界定及对幸福树公司工作成果的认可，由此可以认定，幸福树公司系房屋买卖双方的居间人，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”之规定，居间人的义务仅为向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。同时，《房屋买卖三方合同》也未约定幸福树公司还应履行其他的合同义务。因此，根据各方签订的《房屋买卖三方合同》约定及《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”之规定，幸福树公司要求黄仕周向其支付居间服务费，有事实及法律依据，故一审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原审判决：黄仕周于本判决生效之日起十五日内给付贵阳幸福树不动产经纪有限公司居间服务费8900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由黄仕周负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄仕周提交甲方即刘志翔的录音材料作为证人证言、三方合同签订时的现场录音及相应的文字材料，欲证明签订合同过程中幸福树公司一直承诺由其办理网签手续及更名手续，且约定到网签之日才支付相应的款项。潘年第是幸福树公司的员工，也是本案合同的经办人，潘年第承诺完成房开更名手续和网签手续后才收取中介费。幸福树公司一直在诱导买卖双方私下与房开更名，俗称的“改底单”是违法的。经质证，幸福树公司认为，对证人证言的三性均不予认可，按照证据相关规定，证人需出庭接受法庭询问，而本案证人未到庭，仅凭一段录音无法证实证人身份是否系本案案涉合同中的出卖人。对录音内容的三性不予认可，该份录音黄仕周并没有提交原始载体，对真实性不予认可。该录音的部分内容黄仕周已经在一审分三段录音提交，不排除二审录音系被技术处理合成所得，且一审提交过的不能作为二审的新证据。在《房屋买卖三方合同》中幸福树公司的经办人是杨江龙，并不是录音中的潘年第，因此潘年第的个人承诺不能代表幸福树公司。即使该份录音内容系真实的，黄仕周自认该份录音系在签订房屋三方合同时所录，但从整个录音的内容来看，其中在录音38分8秒及第40分钟时所提到的是补充协议，在录音中13分30秒左右，还提到20000元的更名费，这些在《房屋买卖三方合同》中都没有体现，结合整个录音内容来看，该份录音并非在签订三方合同时形成，而是黄仕周事后与出卖人达成补充协议时形成的，幸福树公司并不知晓该事。另，即使该份录音中作出承诺在网签之后才收取中介费的人员是幸福树公司人员，该公司员工也没有权限私下承诺更改已经生效的《房屋买卖三方合同》，这已经超过了幸福树公司员工的职务范围，不应对幸福树公司产生效力。潘年第虽然是幸福树公司的员工，但是其不是本案合同的具体经办人，其也没有权限对已经生效的合同条款作出私下承诺予以更改，并且根据录音内容看，黄仕周所谓的是在签订合同时潘年第承诺的，与事实不符，录音内容是在《房屋买卖三方合同》已经生效后签订补充协议时所录的。对二审中双方当事人争议的证据和事实，本院认定如下：二审中，黄仕周提交刘志翔的录音材料作为证人证言，作为证人的刘志翔应当出庭作证，刘志翔因在外地未出庭作证，不符合证人证言采信的法律规定，对刘志翔的录音材料，本院不予采信。关于黄仕周提交的三方合同签订时的现场录音，无其他证据佐证录音材料的形成时间，也不能证明录音中丙方为幸福树公司的潘年第本人，且潘年第并非三方合同的经办人，录音中的甲方刘志翔、章芸及丙方潘年第均未出庭佐证录音材料内容，对该录音材料，本院亦不予采信。经本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力。案涉的居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。根据2016年3月9日签订的《房屋买卖三方合同》约定：甲方刘志翔、章芸与乙方黄仕周同意幸福树公司作为交易居间方，刘志翔、章芸与黄仕周双方签署本合同既视为幸福树公司已为本合同的成立提供了所需的居间服务。根据上述约定，黄仕周与幸福树公司虽然未另行签订居间服务合同，但是案涉《房屋买卖三方合同》已经实际约定了居间服务的内容，且事实上幸福树公司也为《房屋买卖三方合同》的成立提供了居间服务。同时《房屋买卖三方合同》约定：刘志翔、章芸与黄仕周双方同意签署本合同当日向幸福树公司支付本合同的居间服务费：黄仕周向幸福树公司支付居间服务费12900元。黄仕周自认于签订《房屋买卖三方合同》的当日，向幸福树公司支付了4000元款项，黄仕周虽然不认可该4000元是居间服务费，但是亦未提交证据证明该4000元属于其他交易往来的款项，故对黄仕周关于该4000元不是居间服务费的主张，本院不予采信。幸福树公司一审诉请黄仕周支付的居间服务费、贷款服务费共计8900元，实质上是指《房屋买卖三方合同》约定的居间服务费，且幸福树公司也认可黄仕周已经支付4000元的事实，故一审法院判决黄仕周给付幸福树公司居间服务费8900元，并无不当，本院予以维持。综上，黄仕周的上诉请求不能成立，依法不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用50元，由黄仕周负担。本判决为终审判决。审判长  吴杨审判员  庞敏审判员  刘佳法官助理盛美书记员王珊珊