湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终5984号上诉人（原审原告）：孙福英，女，1966年1月12日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：许敏会，湖北崇道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岑泽秀，女，1972年5月17日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：吴艳霞，湖北英达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷文平，男，1969年9月13日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：吴艳霞，湖北英达律师事务所律师。原审第三人：武汉众合力生房地产经纪有限公司，住所地武汉市硚口区集贤路特******。法定代表人：吴跃翠，总经理。原审第三人：陈茁，女，1998年3月11日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：许敏会，湖北崇道律师事务所律师。上诉人孙福英因与被上诉人岑泽秀、雷文平，原审第三人武汉众合力生房地产经纪有限公司（以下简称众合力生公司）、陈茁房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初4101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙福英上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持孙福英一审全部诉讼请求；2.诉讼费由岑泽秀、雷文平承担。事实与理由：一、一审法院认定不过户系因双方付款及过户等问题发生争执、各执己见错误。在约定过户当天，因雷文平未带身份证导致未能过户，之后岑泽秀、雷文平又要求涨价，为此孙福英与岑泽秀、雷文平多次到众合力生公司进行协商均未果。这些事实有两位第三人众合力生公司、陈茁证实，一审法院认定孙福英未提供充分证据证实岑泽秀、雷文平违约导致未过户错误。二、一审法院认定孙福英至今未付购房款、岑泽秀、雷文平不办过户手续不构成违约错误。从交易习惯上来讲，二手房买卖通常都是先过户再付款，因为办理完过户手续不意味着房屋所有权就发生了转移，卖方可以行使撤销权取消过户，而买方先付款则无法对卖方进行限制，所以交易习惯都是先过户再付款。合同约定过户当天支付剩余房款，岑泽秀、雷文平不履行过户的约定，孙福英有理由不支付剩余房款以确保自己利益不再受到进一步的损害。一审法院认定合同没有明确约定先付款还是先过户，岑泽秀、雷文平从而不构成违约显然是错误的。三、一审法院认定孙福英未提供充足的证据证明装修损失，从而不支持孙福英关于装修损失的主张错误。孙福英提供了证据证明已对诉争房屋进行了装修，且岑泽秀、雷文平已认可了该事实。双方在合同里也约定了在卖方违约的情况下，卖方应当赔偿买方的装修损失，只有在买方违约的情况下，买方才将装修无偿送给卖方。如前文所述是卖方违约，应当赔偿孙福英装修损失。即便是按照一审法院的逻辑双方都未违约，岑泽秀、雷文平也应当赔偿孙福英装修损失。岑泽秀、雷文平答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。众合力生公司、陈茁均述称，同意孙福英的上诉。孙福英向一审法院起诉请求：1.判令岑泽秀、雷文平继续履行与孙福英于2018年1月9日签订的《房屋买卖（置换）合同》，立即协助孙福英办理武汉市江岸区云林街31号中环大厦A座25层2405室房屋过户手续；2.判令岑泽秀、雷文平向孙福英支付违约金240,000元；3.判令岑泽秀、雷文平承担本案诉讼费。一审审理过程中，孙福英将诉讼请求变更为：1.判令解除岑泽秀、雷文平与孙福英于2018年1月9日签订的《房屋买卖（置换）合同》，并判令岑泽秀、雷文平退还孙福英定金50,000元；2.判令岑泽秀、雷文平向孙福英支付违约金240,000元；3.判令岑泽秀、雷文平向孙福英赔偿装修损失90,760元；4.判令岑泽秀、雷文平承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：雷文平与岑泽秀系夫妻关系，双方共同购买了位于武汉市江岸区云林街31号中环大厦A座25层2405室房屋，该房屋所有权人及土地使用权人登记在岑泽秀名下。2018年1月9日，孙福英与岑泽秀、雷文平及众合力生公司签订《房屋买卖（置换）合同》，约定岑泽秀、雷文平将其所有的位于武汉市江岸区云林街31号中环大厦A座25层2405室房屋以2,400,000元的价格卖给孙福英；孙福英于2018年1月9日付定金50,000元给岑泽秀；其中房款1,800,000元，孙福英选择银行商业按揭贷款，具体贷款数额、年限、利率以银行审批为准；过户当天孙福英付清除定金及银行贷款之外的所有房款（银行贷款不足部分孙福英以现金补足）；孙福英与岑泽秀、雷文平即日起7个工作日内到银行办理贷款面签手续，双方最晚过户时间为即日起55日以内；岑泽秀、雷文平须保证该房屋权属无争议，若发生与岑泽秀、雷文平有关的权属纠纷或债务纠纷，由岑泽秀、雷文平负责解决并承担一切后果及违约责任；岑泽秀、雷文平与孙福英双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责；岑泽秀、雷文平认可孙福英贷款方式付款时，岑泽秀、雷文平有义务配合孙福英的贷款手续，贷款过程中，孙福英提出终止贷款行为，则孙福英须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还，孙福英须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，孙福英承担相应责任及经济损失，孙福英须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由孙福英承担，如孙福英与岑泽秀、雷文平任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；岑泽秀、雷文平应在收到孙福英定金起7日内，按照本合同约定将房屋交付给孙福英；岑泽秀、雷文平逾期不交付房屋给孙福英，孙福英不解除合同的，岑泽秀、雷文平每逾期一日，按照全部房款的0.1%向孙福英支付违约金；孙福英解除合同的，岑泽秀、雷文平应退还孙福英所付房款，并按全部房款的20%向孙福英支付违约金；孙福英逾期不支付全部房款给岑泽秀、雷文平，视为不履行合同，岑泽秀、雷文平不解除合同的，孙福英每逾期一日按全部房款的0.1%向岑泽秀、雷文平支付违约金；岑泽秀、雷文平解除合同的，由孙福英承担房屋转移中双方缴纳的全部税费，并按全部房款的20%向岑泽秀、雷文平支付违约金；岑泽秀、雷文平认可孙福英将岑泽秀、雷文平房产过户到孙福英指定的第三方名下（包含贷款手续的办理），孙福英指定的第三方遵守本合同协议与岑泽秀、雷文平有关的约定。另外，该合同载明，因孙福英收到岑泽秀、雷文平钥匙之后要装修，如岑泽秀、雷文平违约则除本合同约定条款之外要赔偿孙福英装修费用，如岑泽秀、雷文平没有违约孙福英违约则孙福英装修无偿送岑泽秀、雷文平。该合同还对其他事项进行了约定。同日，孙福英向雷文平支付了定金50,000元。同年1月15日，孙福英、岑泽秀、雷文平、陈茁及众合力生公司的法定代表人吴跃翠到中国农业银行股份有限公司武汉青年路支行办理了贷款面签手续，贷款人为陈茁，贷款金额为1,700,000元。同日，岑泽秀、雷文平将房屋钥匙交给孙福英。同年3月1日，岑泽秀、雷文平、陈茁及吴跃翠一起到武汉市江岸区政务中心办理房屋过户手续，因双方就付款及过户等问题发生争执，各持己见，故未办理房屋过户手续。一审法院认为，孙福英与岑泽秀、雷文平及众合力生公司签订的《房屋买卖（置换）合同》系当事人真实意思表示，且不违反相关法律禁止性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自项下义务。现孙福英要求解除岑泽秀、雷文平与孙福英于2018年1月9日签订的《房屋买卖（置换）合同》，岑泽秀、雷文平及众合力生公司均表示同意，法院依法准许。双方合同约定“过户当天孙福英付清除定金及银行贷款之外的所有房款（银行贷款不足部分孙福英以现金补足）”，因孙福英与岑泽秀、雷文平对过户当天是先付购房款还是先过户并未明确约定，且孙福英仅支付了定金50,000元，购房款至今未付，故岑泽秀、雷文平未办理过户手续不构成违约，对孙福英要求岑泽秀、雷文平支付违约金240,000元的诉讼请求，法院不予支持。孙福英诉称岑泽秀、雷文平要求涨价200,000元，双方协商未果，因岑泽秀、雷文平违约而导致未能过户，孙福英未提交充分证据证实，对该诉称理由法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，孙福英与岑泽秀、雷文平应恢复原状，岑泽秀、雷文平应退还孙福英定金50,000元，故孙福英要求岑泽秀、雷文平退还定金50,000元的诉讼请求，法院予以支持。关于孙福英要求岑泽秀、雷文平赔偿装修损失90,760元的诉讼请求，因孙福英未提供充足证据证实其装修损失，且双方合同约定“如岑泽秀、雷文平违约则除本合同约定条款之外要赔偿孙福英装修费用，如岑泽秀、雷文平没有违约孙福英违约则孙福英装修无偿送岑泽秀、雷文平。”故对孙福英的该项诉讼请求法院不予支持。据此，法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除孙福英与岑泽秀、雷文平及众合力生公司于2018年1月9日签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、岑泽秀、雷文平于判决生效之日起5日内向孙福英返还房屋定金50,000元；三、驳回孙福英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,900元由岑泽秀、雷文平负担。二审中，孙福英补充提交七张案涉房屋的装修照片，以证明孙福英对案涉房屋进行了装修，并申请本院对案涉房屋的装修情况进行现场勘验。岑泽秀、雷文平质证表示该证据不能作为新证据使用，且从证据本身看不出与案涉房屋的关联性，不能达到其证明目的。本院应孙福英的申请组织各方当事人就案涉房屋装修情况进行勘验，查明案涉房屋装修状况与孙福英一、二审中提交的装修照片相符，故本院对二审中孙福英提交的装修照片的真实性予以认定。对一审认定的事实，当事人均表示无异议，本院经审理对一审法院认定的事实予以确认。另查明，1.一审判决后，岑泽秀、雷文平自行更换了案涉房屋锁具。2.关于案涉房屋未过户原因，一审中孙福英、众合力生公司、陈茁均称，2018年3月1日去过户当日，岑泽秀、雷文平要求陈茁在过户前先付清银行贷款外的60万房款，虽然合同中没有该约定，但陈茁还是表示同意，在办理银行转账过程中雷文平又称其没带身份证办不了过户，陈茁就没有转账，之后再联系过户事宜，岑泽秀、雷文平要求涨价二十万，未果后拒绝再去办理过户手续；岑泽秀、雷文平则否认曾要求涨价，称拒绝办理过户系因2018年3月1日孙福英未到场，买卖双方口头约定先付首付款后办过户，对陈茁的履约能力持疑，未看到陈茁银行贷款审批通过的手续。3.一审庭审中，各方当事人均确认2018年3月1日当日陈茁银行账户余额超过70万元。4.关于陈茁银行贷款审批通过时间，众合力生公司一审中述称，在2018年2月20日左右即接到银行告知陈茁就案涉房屋贷款审批通过的电话；岑泽秀、雷文平一审中则称对陈茁银行贷款审批通过时间不清楚，直到一审庭审时才看到审批时间是2018年3月5日。5.关于案涉房屋的装修情况，众合力生公司称案涉房屋及相邻一套房屋产权均属岑泽秀、雷文平所有，两套房屋原被打通用于办公，孙福英收到案涉房屋钥匙后进行了装修；岑泽秀、雷文平委托诉讼代理人一审中称，案涉房屋与相邻一套房屋之前相通，现被用墙隔开，孙福英是否装修不清楚。本院认为，根据一审中孙福英、众合力生公司、陈茁提交的案涉房屋买卖合同、收条、银行交易明细单、装修合同及收据、装修图片、证明等证据，本案各方确认的事实，本院现场勘验情况，并结合当事人各自述称以及武汉市存量房交易习惯，本院认定孙福英、陈茁在收到案涉房屋钥匙后对案涉房屋进行了较大价值的装修施工，案涉房屋未能过户系因岑泽秀、雷文平要求涨价未果拒绝过户造成。岑泽秀、雷文平拒绝过户构成根本违约，应当承担相应的违约责任。孙福英要求解除案涉房屋买卖合同并返还定金50,000元于法有据，且众合力生公司同意合同解除，故本院确定案涉房屋买卖合同解除、岑泽秀、雷文平应当返还孙福英定金50,000元。孙福英主张其产生的装修费用90,760元，有装修照片、装修合同以及相关收据等证明，且与本院现场勘验情况相符，本院予以认定。现双方案涉房屋买卖合同解除且岑泽秀、雷文平已收回房屋，该部分装修附着于房屋不宜拆除，应归岑泽秀、雷文平所有，而由岑泽秀、雷文平对孙福英就装修损失承担相应的责任；孙福英要求岑泽秀、雷文平向其同时支付违约金240,000元、赔偿装修损失90,760元，根据合同法第一百一十四条中“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，违约金本质上属于对损害赔偿额之预定，具有填补守约方损失功能，孙福英关于岑泽秀、雷文平向其支付违约金240,000元符合合同约定及法律规定，本院予以支持，岑泽秀、雷文平应向其支付违约金240,000元（2,400,000元×10％）；前述违约金足以填补孙福英的装修价值损失，故本院对孙福英关于装修损失90,760元的诉讼请求不予支持。综上，孙福英的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初4101号民事判决第一项、第二项，即：一、解除孙福英与岑泽秀、雷文平及武汉众合力生房地产经纪有限公司于2018年1月9日签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、岑泽秀、雷文平于本判决生效之日起5日内向孙福英返还房屋定金50,000元。二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初4101号民事判决第三项，即：三、驳回孙福英的其他诉讼请求。三、岑泽秀、雷文平于本判决生效之日起5日内向孙福英支付违约金240,000元。四、驳回孙福英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,900元，由孙福英负担1,225元，岑泽秀、雷文平负担3,675元;二审案件受理费4,900元，由孙福英负担1,225元，岑泽秀、雷文平负担3,675元;本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  丰 伟审判员  张文霞二〇一九年七月二十九日法官助理严洁书记员陈佳佳