北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初36252号原告（反诉被告）：郭彩云，女，1962年10月1日出生，汉族，无业，住山西省绛县。委托诉讼代理人：钱影，北京昊庭律师事务所律师。被告（反诉原告）：何小翠，女，1984年7月1日出生，汉族，无业，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：丁晅，北京轩元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文卉，北京轩元律师事务所律师。原告（反诉被告）郭彩云（以下简称姓名）与被告（反诉原告）何小翠（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郭彩云及其委托诉讼代理人钱影，何小翠的委托诉讼代理人丁晅、李文卉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭彩云向本院提出诉讼请求：1、判令何小翠向郭彩云返还2017年3月25日至2017年4月30日期间的房屋租金7800元；2、判令何小翠向郭彩云返还租房押金6500元；3、判令何小翠向郭彩云支付违约金13000元；4、判令何小翠向郭彩云支付搬家费1000元；5、判令何小翠向郭彩云返还租金6000元。事实和理由：2016年12月15日，郭彩云与何小翠签订《北京市房屋租赁合同》，郭彩云于当日向何小翠交纳租房押金3500元及包括2016年12月25日至12月31日期间房租1300元在内的2016年12月25日至2017年3月31日期间房租11800元，约定郭彩云承租何小翠位于北京市朝阳区农丰里x号楼x单元x号房屋居住、租期自2016年12月25日至2017年5月31日，月租金6500元，该合同另对租金支付、违约责任等进行了约定。其中第九条第（二）款约定如何小翠提前收回房屋的，应提前30天通知郭彩云，并按月租金200%支付违约金。郭彩云20**年12月25日入住该房屋。郭彩云依约履行了全部合同义务，但何小翠委托北京选择置地房地产经纪有限公司于2017年3月25日通知郭彩云收房并于当日搬离，何小翠该行为已构成违约，且到此时郭彩云才得知何小翠对该房屋没有转租权利，何小翠提前收房的违约行为给郭彩云家庭生活带来极大困扰，故何小翠应支付郭彩云违约金13000元。郭彩云于2017年3月25日搬离该房屋，由此产生搬家费1000元。另，2016年12月25日晚，该房屋次卧承租人张x向郭彩云给付了次卧租房押金3000元及2016年12月25日至2017年1月25日期间次卧房租3000元。当日，郭彩云将张x给的该6000元全部交给了何小翠，作为郭彩云向何小翠交纳的租房押金及2016年12月25日至2017年1月25日期间的房租。2017年1月23日，张x提前搬离该房屋，郭彩云将收取张x的3000元租房押金退还给了张x，故要求何小翠返还郭彩云租房押金6500元。退还该押金不是何小翠让郭彩云退还张x的。2017年2月15日，郭彩云向何小翠交纳了2017年4月1日至4月30日期间的房屋租金6500元；另2016年12月15日，郭彩云向何小翠交纳的2016年12月25日至2017年3月31日期间的房租11800元中包括有2017年3月25日至3月31日期间的房租1300元。故，要求何小翠返还2017年3月25日至2017年4月30日期间的房租7800元。2017年1月1日，郭彩云应何小翠要求向何小翠以现金形式支付了2016年12月25日至2017年3月31日期间的次卧租金6000元，该款何小翠让郭彩云支付给王x焕，王x焕也向郭彩云出具了相应的收条。该6000元就是双方合同手写部分约定的应由张x支付的12000元中的6000元。如果郭彩云不支付何小翠这笔钱，何小翠就不让郭彩云租该房屋。该款加上前述郭彩云于2016年12月25日给何小翠的6000元共计12000元。因为张x实际居住了一个月需要支付何小翠房租3000元、另有押金3000元，故郭彩云要求何小翠返还房租6000元。何小翠答辩并反诉称：不同意郭彩云的全部诉讼请求。2016年6月1日，何小翠从北京选择置地房地产经纪有限公司承租北京市朝阳区农丰里x号楼x单元x号房屋，租期一年。后何小翠因工作调动，经与北京选择置地房地产经纪有限公司协商一致后，自行将该房屋转租予郭彩云。郭彩云于2016年12月初看房，当时何小翠向郭彩云出示了自己与北京选择置地房地产经纪有限公司的租赁合同，并告知租期于2017年5月31日到期，房租已全部付清；次卧有另一租客张x。后何小翠、郭彩云、张x经协商，郭彩云同意张x继续租住。2016年12月4日郭彩云决定承租该房屋，当天向何小翠交纳定金1000元。2016年12月15日，当日白天郭彩云向何小翠微信付款4000元，后郭彩云与何小翠签订《北京市房屋租赁合同》,约定租期自2016年12月25日至2017年5月31日，月租金6500元，并进行了手写部分的约定。2016年12月15日当日晚郭彩云又向何小翠现金付款5000元，加上2016年12月4日的1000元定金，共计10000元，包括该房屋租房押金3500元和2016年12月25日至2017年3月31日期间的房租6500元，合同手写部分提及的10000元就是上述共计的10000元。另当日同时约定次卧的押金3000元及次卧截止2017年3月31日的三个月房租9000元由张x直接向何小翠给付。后郭彩云未再向何小翠支付房租，郭彩云从未向何小翠支付过2017年3月25日至2017年4月30日期间的房租7800元。另根据双方《北京市房屋租赁合同》约定，合同解除后租房押金抵扣房租。因郭彩云欠付房租，押金3500元抵扣了房租，另因张x从未实际给付过何小翠次卧的租房押金3000元及次卧截止2017年3月31日的三个月租金9000元，故该押金和租金应全部由郭彩云承担，故不同意向郭彩云返还押金6500元，且何小翠主张郭彩云按6500元月租金标准支付拖欠的房租。何小翠从未向郭彩云主张过收回该房屋，也从未让郭彩云搬离该房屋。另何小翠也从未委托过北京选择置地房地产经纪有限公司通知郭彩云收房并让郭彩云搬离该房屋，双方的房屋租赁合同关系于2017年5月31日到期终止。何小翠不存在郭彩云所主张的提前收房的违约行为，故不同意支付违约金。郭彩云主张的搬家费不知道是否实际发生，即使实际发生也不是何小翠违约所致，故不同意支付郭彩云。郭彩云实际只支付何小翠10000元，双方约定租金总额共计33800元，扣除该10000元尚欠23800元；郭彩云未按约定支付租金达5日构成违约，依据双方合同第八条第（四）款第1项、第九条第（一）款约定，应按月租金200%支付违约金。双方约定的整个该房屋的月租金和押金均为6500元，其中一是2016年12月25日至2017年3月31日期间由张x按照3000元的标准承担押金和租金9000元（月租金3000元），共计12000元均由张x直接向何小翠给付；由郭彩云按照3500元的标准承担押金及租金11800元（月租金3500元），共计15300元均由郭彩云直接向何小翠给付。二是2017年4月1日至5月31日期间按月租金6500元标准于2017年2月20日前由郭彩云向何小翠支付。不认可2016年12月25日何小翠收到郭彩云支付的6000元，当日张x是否交郭彩云60**元何小翠不知道，但何小翠从没有让张x将应由张x交纳的该房屋押金、租金交予郭彩云。不存在2017年1月1日何小翠让郭彩云支付6000元以及何小翠让郭彩云将该款支付给王x焕的情况，何小翠并不认识王x焕，故不同意返还租金6000元。不存在2017年2月15日郭彩云向何小翠交纳2017年4月1日至4月30日期间房租6500元的情况。认可张x于2017年1月23日提前搬离该房屋，郭彩云是否收取张x3000元租房押金及是否退还张x该押金何小翠均不知道，但何小翠从没有让郭彩云退还过张x租房押金。反诉要求：1、郭彩云支付何小翠房屋租金23800元；2、郭彩云支付何小翠违约金13000元。郭彩云对何小翠反诉辩称：不同意何小翠的全部反诉请求。认可郭彩云于2016年12月初看房，当时何小翠向郭彩云出示了自己与北京选择置地房地产经纪有限公司的租赁合同，并告知租期于2017年5月31日到期，房租已全部付清；次卧有另一租客张x。后何小翠与郭彩云经协商，郭彩云同意张x继续租住该房屋次卧。2016年12月4日郭彩云决定承租该房屋，当天向何小翠交纳定金1000元。2016年12月15日，郭彩云与何小翠签订《北京市房屋租赁合同》,约定租期自2016年12月25日至2017年5月31日，月租金6500元，并进行了手写部分的约定。当日签订合同前，郭彩云向何小翠微信付款4000元、现金付款5000元，加上2016年12月4日的1000元定金，共计10000元，包括该房屋租房押金3500元和2016年12月25日至2017年3月31日期间的房租6500元。另当日同时约定次卧的押金3000元及次卧截止2017年3月31日的三个月租金9000元共计12000元不用郭彩云支付，由张x支付。2016年12月15日签订合同后当晚，郭彩云又向何小翠现金付款5300元，给付的是剩余的2016年12月25日至2017年3月31日期间的房租。认可双方约定的整个该房屋的月租金和押金均为6500元，其中一是2016年12月25日至2017年3月31日期间由张x按照3000元的标准承担押金和租金9000元（月租金3000元），共计12000元由张x直接向何小翠给付；由郭彩云按照3500元的标准承担押金及租金11800元（月租金3500元），共计15300元由郭彩云直接向何小翠给付。二是2017年4月1日至5月31日期间按月租金6500元标准于2017年2月20日前由郭彩云向何小翠支付。郭彩云已依约及时支付了全部的房租，故不同意何小翠的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年12月15日，何小翠（出租人，甲方）与郭彩云（承租人，乙方）就租赁北京市朝阳区农丰里5号楼3单元503房屋（以下简称涉案房屋）签订《北京市房屋租赁合同》，记载：“……第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2016年12月25日至2017年5月31日，共计5个月。……第四条租金及押金（一）租金标准及支付方式：6500元/月，租金总计：人民币33800元整（￥：叁万叁仟捌佰元整）。支付方式：转账，押一付三，各期租金支付日期：2016年12月25日2017年2月20日。（二）押金人民币6500元整（￥：陆仟伍佰元整）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。……第八条合同解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的。……第九条违约责任（一）……乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。……”双方在上述合同尾部另有手写合同约定，记载：“乙方于2016年12月15日已支付壹万元整，2016年12月15日晚上再支付5300元整，其余壹万贰仟元整由次卧租客20日支付。”就该手写内容的具体含义，郭彩云称：因其与何小翠约定由其承担押金3500元及2016年12月25日至2017年3月31日期间租金11800元，而在2016年12月15日其与何小翠签订《北京市房屋租赁合同》前其已向何小翠付款共计10000元，故双方约定在签约当晚其再另行支付何小翠余款5300元；另因张x继续承租涉案房屋次卧，故张x承担2016年12月25日至2017年3月31日期间相应押金3000元及租金9000元，该款由张x于2016年12月20日向何小翠直接支付。何小翠称：认可何小翠与郭彩云约定由郭彩云承担押金3500元及2016年12月25日至2017年3月31日期间租金11800元；因张x继续承租涉案房屋次卧，故张x承担2016年12月25日至2017年3月31日期间相应押金3000元及租金9000元，该款由张x于2016年12月20日向何小翠直接支付。但在2016年12月15日郭彩云与何小翠签订《北京市房屋租赁合同》前，郭彩云实际只向何小翠付款共计5000元，双方在合同中虽手写“已支付壹万元整”，但实际郭彩云应在签约后于当晚向何小翠支付10300元。庭审中，郭彩云提交落款签名为“王x焕”的收条一张，据此证明其应何小翠要求，支付了双方《北京市房屋租赁合同》之外应由张x向何小翠支付的2016年12月25日至2017年3月31日期间涉案房屋的房租9000元。何小翠不认可该证据真实性及证明目的，称不认识“王x焕”，未委托过“王x焕”代为收款，也未收到过该收条所载的款项。郭彩云提交落款签名为“张x”的收条一张，据此证明2017年1月23日其向张x退还涉案房屋租房押金3000元。何小翠认可该证据真实性，称该证据可证明张x未依约向何小翠支付12000元，而是将该款全部支付给了郭彩云，故郭彩云应将该款支付给何小翠，该款即为何小翠与郭彩云《北京市房屋租赁合同》中手写部分中涉及的12000元。郭彩云提交落款签名为“何x香”的收条一张，据此证明其向何小翠支付了2017年3月31日至4月30日期间涉案房屋的房租6500元。何小翠不认可该证据真实性及证明目的，称“何x香”确为何小翠的姑姑，但不识字也从未把钱给过何小翠，何小翠也未委托过“何x香”代为收款。庭审中，郭彩云称自己于2017年3月25日当日搬离涉案房屋，搬离时未与何小翠进行涉案房屋交接。何小翠称自己于2017年5月31日收回涉案房屋，与郭彩云未进行涉案房屋交接。另在庭审中，郭彩云、何小翠均主张违约金约定过高，请求予以酌减。本院认为，当事人应当按照约定履行相应义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，根据郭彩云与何小翠自认及现有证据，可证实如下事实：双方就涉案房屋租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定押金可抵扣租金；案外人承担涉案房屋押金3000元及2016年12月25日至2017年3月31日期间租金9000元，并由案外人直接给付何小翠；郭彩云应于2016年12月25日向何小翠支付涉案房屋2016年12月25日至2017年3月31日期间租金11800元，郭彩云应于2017年2月20日向何小翠支付2017年4月1日至2017年5月31日期间租金13000元；郭彩云实际只向何小翠支付押金3500元及租金6500元的事实。郭彩云所提交证据不足以证明何小翠提前收回涉案房屋，何小翠对此亦不予认可，现郭彩云主张何小翠违约无事实依据，本院不予支持。郭彩云所提交证据不足以证明何小翠要求郭彩云向案外人退还涉案房屋租金、押金，何小翠对此亦不认可，故郭彩云诉请何小翠返还押金6500元、2017年3月25日至2017年4月30日期间房租7800元、租金6000元及支付搬家费亦均无事实依据，本院均不予支持。何小翠以郭彩云未依约支付租金构成违约为由诉请郭彩云支付违约金有事实依据，郭彩云主张违约金约定过高并请求酌减，本院根据本案实际情况对何小翠的违约金主张酌予支持。何小翠主张押金3500元抵扣租金有事实依据，就何小翠有关要求郭彩云支付房租的诉请，本院结合本案实际情况酌予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郭彩云于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）何小翠房屋租金一万四千八百元；二、原告（反诉被告）郭彩云于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）何小翠违约金三千元；三、驳回原告（反诉被告）郭彩云的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）何小翠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费657元，由原告（反诉被告）郭彩云负担（已交纳）。反诉案件受理费360元，由被告（反诉原告）何小翠负担230元（已交纳），由原告（反诉被告）郭彩云负担130元［被告（反诉原告）何小翠已垫付，原告（反诉被告）郭彩云于本判决生效后七日内直接给付被告（反诉原告）何小翠］。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  窦京京审判员  李 军审判员  李 静二〇一九年七月十七日书记员  刘 柳