安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终4493号上诉人（原审原告）：饶威信，男，1983年9月20日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：张恩林，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽娟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥大宁国际投资管理有限公司，住所地合肥市包河区宁国路与九华山路交口东南角，统一社会信用代码91340100087588766E。法定代表人：蒋淼龙，总经理。委托诉讼代理人：张静，安徽协利律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泉，安徽协利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国光大银行股份有限公司合肥分行，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路**，统一社会信用代码913401007117735365。法定代表人：杨剑平，行长。委托诉讼代理人：束志明，男，该行员工。被上诉人（原审被告）：合肥缤购商业运营管理有限公司，住，住所地合肥市蜀山区樊洼路**江南茗茶城**A-48一社会信用代码91340100396840128b。法定代表人：丁慧瑛，总经理。委托诉讼代理人：张静，安徽协利律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泉，安徽协利律师事务所律师。上诉人饶威信因与被上诉人合肥大宁国际投资管理有限公司（以下简称大宁公司）、中国光大银行股份有限公司合肥分行（以下简称光大银行合肥分行）、合肥缤购商业运营管理有限公司（以下简称缤购公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。饶威信上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由大宁公司承担。事实和理由：一、一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条认定“鉴于饶威信未提供证据证明其催告房屋交付事宜，故其行使合同解除权应在2018年10月31日之前，逾期不行使，解除权消灭”，属于适用法律错误。1、该解释第十五条第二款系针对《合同法》第九十四条中规定的法定解除权在商品房买卖合同中的适用问题所做的相关解释，而非针对双方在商品房买卖合同中约定解除权的情形。而本案饶威信所享有的解除权并非法定解除权，而是约定解除权，故本案不能适用《解释》的规定进行处理。2、依照现行法律在没有法定或约定解除权行使期限的前提下，《合同法》并没有对未经对方催告的解除权之行使期限作出限制规定。《合同法》第九十五条第二款并没有规定若对方未行使催告权，解除权亦会在一定期限内消灭。虽然饶威信在解除权形成后至一审诉起前也未有效行使权利，但由于双方当事人并未在《房屋买卖合同》中约定解除权的行使期限，且大宁公司也没有向饶威信进行过任何解释或催告，应视为其任由饶威信单方行使解约的权利，故按照现行法律并无法定事由限制上诉人解除权的行使。3、大宁公司在没有合法或合理抗辩理由的情况下，不予履行交房义务且因初始登记尚未办理导致房产证无法办理已构成违约。饶威信自2017年7月就已将办证税费交给大宁公司，大宁公司直至庭审其为免责当庭展示涉案房屋产权证，办证日期为2018年12月14日，也恰恰证实了其逾期办证的事实。大宁公司未提供任何涉案房屋已具备合同约定交付条件或已经交付的证据材料，其当庭辩称已将房屋交付给缤购公司，该所谓的交付并无任何法定或约定的依据且未提供任何证据予以证实，大宁公司的违约事实依存在，应允许饶威信依约行使解除权。二、一审判决认定“大宁公司在交付涉案房屋及办理不动产权证书过程中确有违约行为”，却驳回了饶威信要求大宁公司依约承担违约责任的全部诉请，该判决没有事实和法律依据。1、依据合同约定及相关法律规定，大宁公司应于2017年8月31日之前交付房屋，饶威信依法应于房屋交付日起九十日内取得房屋产权证（即2017年11月29日之前），现大宁公司至今未交付房屋且在诉讼期间才开始办理产权证，一审判决也确认了大宁公司存在延期交房及延期办证的违约事实，依据《合同法》第九十三条的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故饶威信要求与大宁公司解除合同并要求其承担违约责任有事实和法律依据。2、关于房屋未交付的事实。大宁公司至今未将房屋交付给饶威信，即使大宁公司向缤购公司交付房屋也不能视为已向饶威信交付房屋。大宁公司逾期交付房屋的事实客观存在，应依约承担违约责任。3、关于房屋产权证逾期办理的事实。因大宁公司的原因，导致饶威信未在约定的房屋交付之日起90日内取得房屋产权证书，饶威信有权要求大宁公司承担违约责任，即饶威信有权要求退房并要求损失赔偿。一审法院认为饶威信的合同目的已经实现属于事实认定错误，不能单纯依据大宁公司在诉讼过程中的为饶威信办理产权证的行为就完全忽视其违约的事实，更不能将对方违约事实导致合同约定解除权的成就与一审法院认为本案属于法定解除权中的合同目的已经实现的情形混为一谈。三、饶威信要求解除与缤购公司签订的《委托代管服务合同》，并解除与光大银行合肥分行签订的《个人贷款合同》均有事实和法律依据。鉴于大宁公司的违约行为已经导致买卖合同目的无法实现买卖合同应当依法予以解除，根据法律规定商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除。现大宁公司违约行为已致使饶威信与缤购公司之间的合同目的再无实现可能，故饶威信有权请求将该合同一并解除。四、另在一审中依饶威信的申请法院依法保全了大宁公司的账户，后一审法院解除对大宁公司银行账户的冻结存在错误，且未在法定期限内对复议申请作出处理存在程序错误，饶威信将保留对此请求救济的权利。大宁公司、缤购公司共同辩称，一、一审认定大宁公司违约错误，大宁公司没有违约，饶威信不享有合同解除权。因为大宁公司已经按照合同约定履行了交付和办证义务，理由如下：第一，涉案房屋属于返租商铺，即饶威信购买后又返租给缤购公司进行统一管理招商运营；第二，大宁公司在合同约定时间即2017年5月18日已经取得建设工程规划许可证正本，涉案商铺符合交付条件并按约定交付给了缤购公司进行招商运营；第三，需要说明的是饶威信于2017年7月1日起开始享受商铺租金的收益，商铺租金的是通过抵扣购房款的方式预付给了饶威信，该事实饶威信在签订合同时即是知晓并同意的，从返租合同中的前三年租金为0元就已经充分地证明。否则饶威信是不会同意三年租金为0元，也不符合常理。在一审庭审时饶威信一开始对该事实是承认的，只是事后对该事实辩称不知晓。第四，饶威信于2017年7月份向大宁公司交纳了办证相关费用，办证的前提也须房屋交付之后，从饶威信向大宁公司交纳办证相关费用来看，也能清楚地表明饶威信已知晓房屋已经交付；第五，大宁公司在收到相关费用后已经依约向不动产权属部门提交了相关资料。对于其诉称大宁公司单纯承认房屋房产证确实没有办理，原因是在未提前完成土地分割，大宁公司在一审从未表达过相关的事实，只是说明之所以没有及时办证是因为土地分割的原因，其责任并非在大宁公司。二、如果单从解除权问题来看一审判决适用法律正确。对于合同解除权行使的合理期限《合同法》没有明确规定。但是本案为商品房买卖合同，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条亦作出了明确的规定，没有催告的情况下，解除权行使合理期限为一年。该解除权行使期限不论法定解除权还是约定解除权，只要享有解除权，逾期不行使则解除权消灭。饶威信称解除权行使期限可以没有限制错误。三、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，是对如何享有法定解除权作出规定，本条第二款并不是仅以第一款为前提条件。因此，饶威信不享有解除权，该事实一审判决认定存有不当，二审法院应依法予以纠正。退一步说即便按照一审判决认定，饶威信的解除权也已消灭。四、因双方签订的案涉合同没有被解除，饶威信其他的诉讼请求依法均不具备请求权基础。光大银行合肥分行辩称，饶威信追加光大银行合肥分行为被告程序违法，请求驳回其对光大银行合肥分行的诉请。根据饶威信与光大银行合肥分行签订的贷款合同，明确约定管辖为贷款方所在地，所以光大银行合肥分行为被告一审法院无管辖权。饶威信将光大银行合肥分行列为被告，不利于光大银行合肥分行对实体权利的维护。并且实体处理上也没有从贷款合同关系中饶威信作为借款人与抵押人，光大银行合肥分行作为贷款人及抵押权人，大宁公司作为保证人，各自所负担的义务进行充分审查和法律评判，明显不妥。请求法院依法驳回饶威信对光大银行合肥分行的上诉请求。饶威信向一审法院起诉请求：一、判令解除饶威信与大宁公司于2016年5月12日签订的《商品房买卖合同（合同编号：20160158800842DN20160153）》，解除饶威信与缤购公司于2016年5月15日签订的《委托代管服务合同》，解除饶威信与光大银行合肥分行于2016年6月12日签订的《个人贷款合同（合同编号：2016潜北缤购146）》；二、判决大宁公司立即返还饶威信已经支付的团购费20000元、房屋首付款368000元及已付房屋贷款本金70000元，赔偿饶威信已付房屋贷款利息33665.05元及已付房款10%的违约金68800元；三、判决大宁公司返还饶威信已支付的契税、印花税、登记费及公共维修费共计40969元；四、判令大宁公司直接向光大银行合肥分行偿付饶威信与光大银行合肥分行签订的《个人贷款合同》项下剩余贷款230000元；五、判令大宁公司自起诉之日起以总金额6014345.05元为基数按照中国人民银行同期贷款利率为标准向饶威信支付资金占用费至款清时止；六、判决由大宁公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月12日，饶威信与大宁公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：饶威信购买大宁公司开发建设的位于合肥市包河区九华山路以北、宁国路以西大宁缤购商业广场2幢地下室-1商-1072号房，房屋总价款66.8万元，首付房款36.8万元应在2016年5月12日前支付给大宁公司，剩余房款30万元办理按揭贷款；大宁公司应在2017年8月31日将取得《建设工程规划许可证（正本）》的商品房交付饶威信使用，逾期超过60日后，饶威信有权解除合同，大宁公司应当自饶威信解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%支付违约金；商品房达到交付使用条件后，大宁公司应当书面通知饶威信办理交付手续，双方进行验收交接时，大宁公司应当出示《建设工程规划许可证（正本）》证明文件，并签署房屋交接单；大宁公司应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任，饶威信不能在规定期限内取得房地产权属证书，饶威信有权退房，大宁公司应在饶威信提出退房要求之日起30日内将饶威信已付房款退还，并按已付房价款的5%赔偿饶威信损失。合同签订后，饶威信向大宁公司支付购房款36.8万元。2016年6月12日，饶威信与光大银行合肥分行签订一份《个人贷款合同》，约定饶威信以案涉房屋作为抵押物向光大银行合肥分行贷款30万元，大宁公司提供连带责任保证。后，光大银行合肥分行代饶威信向大宁公司支付购房款30万元。自2016年7月至2018年10月，饶威信按月向光大银行合肥分行偿还贷款本息合计103665.05元，尚欠23万元未偿还。2016年5月15日，饶威信与缤购公司签订一份《委托代管服务合同》，约定代管期限为6年，自2017年7月1日起至2023年6月30日止，其中2017年7月1日至2020年6月30日，每季度租金为0元。2017年7月8日，饶威信向大宁公司缴纳案涉房屋契税26720元、公共维修基金13360元、登记费及印花税555元、印花税334元。2018年11月3日、11月5日，饶威信两次致电大宁公司办证人员，询问何时下发案涉房屋不动产权证书。2018年12月14日，大宁公司为饶威信办理了编号为皖（2018）合肥市不动立权第50023360号案涉房屋的《不动产权证书》。庭审中，饶威信称2017年8月31日案涉房屋交付之日，其曾致电大宁公司询问房屋交付事宜。大宁公司则称2017年7月1日其依据饶威信与缤购公司间签订的《委托代管服务合同》，将案涉房屋交付给缤购公司。另查明，2016年5月15日，饶威信为购买案涉房屋缴纳2万元团购费，上海谦海投资管理有限公司出具一张收据，收据备注栏载明：缤购商业广场2号地下室-1072室，团购费2万抵4万。再查明，大宁公司于2017年5月18日取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》。一审法院认为，饶威信与大宁公司签订的《商品房买卖合同》、与缤购公司签订的《委托代管服务合同》、与大宁公司、光大银行合肥分行签订的《个人贷款合同》，是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应按约履行义务。饶威信是否享有前述合同解除权是本案争议焦点。依据饶威信与大宁公司签订的《商品房买卖合同》，大宁公司应于2017年8月31日将取得《建设工程规划许可证（正本）》的商品房交付饶威信使用，商品房达到交付使用条件后，大宁公司应当书面通知饶威信办理交付手续，逾期超过60日后，饶威信有权解除合同。大宁公司辩称其于2017年7月1日已将案涉房屋交付给饶威信委托的管理方缤购公司，对此缤购公司予以确认，但饶威信不予认可，认为其至今未收到大宁公司书面交房通知，要求解除合同。依据合同约定，如大宁公司逾期交房超过60日后，饶威信自2017年10月31日起享有合同解除权。法律规定出卖人迟延交付房屋，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。庭审中，饶威信陈述其曾在案涉房屋交付之日电话询问房屋交付事宜，此后也曾多次电话联询问，但未提供证据证明，对此大宁公司不予认可，辩称饶威信从未询问房屋交付问题，鉴于饶威信未提供证据证明其催告房屋交付事宜，故其行使合同解除权应在2018年10月31日之前，逾期不行使，解除权消灭，现饶威信以大宁公司迟延交房主张解除案涉《商品房买卖合同》，不符合法律规定，不予准许。对饶威信主张未在规定期限内取得案涉房屋不动产权证书，主张解除合同问题，鉴于大宁公司在本案诉讼过程中已为饶威信领取案涉房屋不动产权证书，不动产物权业已依法设立，饶威信合同目的已经实现，其要求解除与合肥大宁公司间的《商品房买卖合同》及返还房屋首付款368000元、房屋贷款本金70000元、房屋贷款利息33665.05元、已付房款10%违约金68800元、契税、印花税、登记费、公共维修费40969元，亦不应予支持。但大宁公司在交付案涉房屋及办理不动产权证书过程中，确有违约行为，经释明后饶威信坚持诉请，不予变更。关于饶威信主张解除《个人贷款合同》问题，由于案涉商品房买卖合同已实际履行完毕，饶威信不能提供证据证明《个人贷款合同》目的不能实现，故其要求解除《个人贷款合同》无法律依据，不予准许。关于饶威信主张解除《委托代管服务合同》问题，庭审中，缤购公司自认自2017年7月1日起已收到案涉房屋并开始招商、运营管理，不同意解除该合同，根据委托代管服务合同的内容和性质，应认定该合同名为委托代管实为租赁，鉴于该合同已实际履行，且饶威信未提供证据证明缤购公司在履行该合同过程中存在违约，为维护交易秩序安全、稳定，对饶威信主张解除《委托代管服务合同》，不予支持。关于饶威信主张返还团购费2万元问题，饶威信提供的2万元收据，载明收款人为上海谦海投资管理有限公司，与大宁公司无关，且收据备注栏备注团购费2万元抵4万元，根据饶威信提供的合同计价，能够证明该2万元已低作房款，现饶威信主张大宁公司返还2万元，无事实基础和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回饶威信的诉讼请求。案件受理费12114元，由饶威信负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，饶威信与大宁公司签订的《商品房买卖合同》、与缤购公司签订的《委托代管服务合同》、与大宁公司、光大银行合肥分行签订的《个人贷款合同》，是各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行义务。饶威信主张依据其与大宁公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》其有权解除合同，但从本案现有证据来看，双方合同约定大宁公司应于2017年8月31日将商品房交付饶威信使用，商品房达到交付使用条件后，大宁公司应当书面通知饶威信办理交付手续，逾期超过60日后饶威信有权解除合同。故依据以上合同约定，在大宁公司逾期交房超过60日后，饶威信于2017年10月31日起享有合同解除权。依据《合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案双方没有约定解除权行使的期限，鉴于饶威信也未提供切实有效的证据证明其向大宁公司催告房屋交付事宜，故根据以上法律规定，饶威信行使合同解除权应在2018年10月31日之前，饶威信逾期不行使解除权消灭，一审法院在此情况下对饶威信以迟延交房解除合同的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。大宁公司在办理不动产权证书过程中确有违约行为，但饶威信一审中主张大宁公司支付违约金的基础是解除合同，在法院释明后其坚持诉请不予变更，一审法院在此情况下对饶威信主张在解除合同基础上的违约金不予支持并无不当，本院予以维持。因案涉房屋买卖合同已实际履行完毕，现饶威信主张解除与光大银行合肥分行的《个人贷款合同》及与缤购公司的《委托代管服务合同》，于法无据，不予支持。综上所述，饶威信的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12114元，由上诉人饶威信负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年七月十一日书记员 李 颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。