葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0592民初87号原告（反诉被告）：熊洁，女，1982年9月9日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区，现住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：谢红兵（熊洁之夫），男，1969年5月7日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区，现住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：聂绍民，湖北夷陵律师事务所律师。被告（反诉原告）：向轲，男，1972年11月7日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区，现住。委托诉讼代理人：伍金莲（向轲之母），女，1949年2月21日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区，现住。被告（反诉原告）：刘洋（曾用名刘杨），女，1979年4月28日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住海口市美兰区。委托诉讼代理人：赵春琼，湖北七君律师事务所律师。原告熊洁与被告向轲、刘洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日作出（2017）鄂0592民初554号民事判决，熊洁不服向湖北省宜昌市中级人民法院提出上诉。该院于2018年11月19日作出（2018）鄂05民终2695号民事裁定，发回葛洲坝人民法院重审。本院于2019年1月10日立案后，向轲、刘洋在提交答辩状期间提出反诉。2019年3月7日，本案依法由审判员张浴阳、唐雁莉与人民陪审员姚仕林组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）熊洁及其委托诉讼代理人谢红兵、聂绍民，被告（反诉原告）向轲及其委托诉讼代理人伍金莲，被告（反诉原告）刘洋及其委托诉讼代理人赵春琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊洁向本院提出诉讼请求：1.确认位于宜昌市××区××大道××号（葛洲坝××小区××区××室）的房屋归熊洁所有；2.向轲、刘洋协助办理将上述房屋过户至熊洁名下的不动产权登记手续；3.由向轲、刘洋承担本案诉讼费用。事实与理由：2004年5月，向轲、刘洋将其购买的位于宜昌市××区××大道××号（葛洲坝××小区××区××室）房屋出售给熊洁，房屋面积164.40㎡，出让价为260381.20元。同月，熊洁支付首付款100000元后，向轲、刘洋将该房屋的相关资料交付给熊洁，剩余款项直接由熊洁按照向轲与银行签订的按揭贷款合同约定向银行支付。2005年熊洁收到房屋钥匙，后装修入住至今。双方还约定熊洁将银行贷款还清后一个月内，向轲、刘洋协助办理过户手续。2012年3月1日熊洁将银行贷款清偿完毕，随即联系向轲、刘洋办理过户手续，但其以各种理由推脱。熊洁为了维护自己的合法权益，特具状法院，恳请法院判如所请。向轲辩称：熊洁与向轲之间不存在买卖房屋的合意，向轲签订的购房协议也是无效。1.因向轲曾向熊洁的丈夫谢红兵借款100000元，故作为担保在2006年将涉案房屋贷款的相关资料交给熊洁夫妇。因谢红兵也向向轲借过钱，相互折抵后，谢红兵至今尚欠向轲5000元。至于熊洁、谢红兵偿还房屋按揭贷款系其个人行为，向轲不清楚。2.2014年向轲病危意识不清，熊洁趁机拿出购房协议要求向轲签字，承诺将出钱救治向轲。向轲的母亲伍金莲别无他法，协助向轲在协议上签字，但熊洁事后反悔未曾给过钱。3.该房屋系单位集资福利房，熊洁不具有购房资格。刘洋辩称：1.涉案房屋系向轲在刘洋不知情的情况下用夫妻共同财产交纳首付款90000元，后向轲陆续还清贷款。2011年10月17日，二人协议离婚时对房屋的权属并未处理。向轲出售该房屋时，未取得刘洋的同意，刘洋知晓后对买卖合同亦不予追认，故该合同无效。2.熊洁利用向轲处于危困状态、缺乏判断力之时，与向轲签订购房协议，该合同为可撤销合同。3.熊洁明知该房屋系刘洋与向轲共有，故意与向轲签订购房合同且未支付对价，不构成善意取得，该房屋仍属于向轲与刘洋共有。向轲、刘洋同时向本院提出反诉请求：1.撤销熊洁与向轲签订的购房协议；2.熊洁向刘洋、向轲腾退位于宜昌市××区××大道××号（葛洲坝××小区××区××室）的房屋并恢复原状；3.熊洁向刘洋、向轲支付2012年11月18日至2019年2月20日的房租234000元。事实和理由：2000年3月13日，刘洋与向轲登记结婚。2003年6月，向轲在刘洋不知情的情况下购买了涉案房屋并支付了首付款，同时单方办理了房屋按揭贷款。2011年10月17日，二人协议离婚。2017年10月18日，刘洋收到法院传票，方知晓向轲在离婚时隐瞒了该夫妻共同财产，并在病重时以低价出售给熊洁。熊洁利用向轲处于危困状态、缺乏判断能力之时签订房屋买卖合同，向轲并无出售房产的真实意思。同时，该协议约定的交易价格也低于市场价，熊洁更未支付价款，属于不公平交易，应当予以撤销。熊洁针对向轲、刘洋的反诉请求辩称：房屋买卖是双方当事人的真实意思表示，刘洋同意且知情，因此合同合法有效，不符合法定的撤销条件；2014年向轲与熊洁签订购房协议时神志清醒，熊洁不存在乘人之危的情形，故向轲、刘洋的反诉请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的结婚证复印件、离婚证复印件、向威廉的出生医学证明及身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.熊洁提交的购房协议，证明向轲将其个人所有的位于宜昌市葛洲坝××区××室的房屋出售给熊洁，2014年双方签订书面购房协议的事实。向轲、刘洋对该证据的真实性、合法性及关联性均提出异议。经查，向轲、刘洋对协议中向轲签名的真实性存疑，但未申请鉴定也未提交证据佐证，对该协议的真实性本院予以确认。2.熊洁提交的客户回单55份、个人贷款还清证明书、客户还款清单、个人贷款抵押房屋保险保险单（正本）、招商银行个人贷款客户回单联，证明熊洁已付清房屋贷款的事实。向轲、刘洋对该组证据的真实性无异议，对证明目的存疑。经查，该组证据系原件或加盖有出具单位印章，对其真实性本院予以确认。向轲在（2017）鄂0592民初554号案件的庭审过程中已明确承认房屋贷款均系熊洁偿还，其在本案庭审否认上述事实有违诉讼禁反言原则，本院结合向轲的在先陈述对该组证据予以采信。3.熊洁提交的收据及缴费凭证32张、集资建房合同、葛洲坝集团公司经济适用房质量保证书及使用说明书，证明向轲将集资建房合同、收款收据等交付给熊洁的丈夫谢红兵，2005年熊洁拿到钥匙，后入住至今的事实。向轲、刘洋对该组证据的真实性无异议，对证明目的存疑。经查，向轲、刘洋对该组证据的真实性及熊洁在该房屋居住至今的事实无异议，本院予以确认。4.熊洁提交的微信聊天记录，证明刘洋对向轲卖房知情并同意协助办理房屋过户的事实。向轲、刘洋对聊天记录的真实性无异议，对关联性存疑。经查，向轲、刘洋对真实性无异议，本院予以确认。5.熊洁提交的证人史某出具的书面证言，证明熊洁及其丈夫谢红兵在刘洋在场的情况下支付向轲现金100000元，刘洋对房屋买卖知情的事实。向轲、刘洋对证据及待证事实均不予认可。经查，证人史某未出庭作证并接受双方当事人的质询，证言中有关交付过程的描述，无其他证据佐证，本院不予采信，但向向轲支付了100000元购房款的事实有购房协议佐证，本院予以采信。6.熊洁提交的证人王某的证言，证明熊洁与向轲签订书面购房协议时的情形及向轲神志清醒、表达正常的事实。王某出庭作证并接受了双方当事人的质询，王某的陈述无明显不当之处且能够与向轲提交的住院材料相佐证，对该证言本院予以采信。7.向轲提交的宜昌市第一人民医院住院病案首页、出院记录、非手术科室住院志、病危（病重）通知书、知情同意书、检查报告单、医嘱，证明向轲在2014年2月因病神志不清的事实。刘洋对该组证据无异议。熊洁对该组证据的真实性无异议，对关联性存疑。经查，该组证据均加盖有出具单位印章，本院对向轲因病在宜昌市第一人民医院住院的事实予以确认。8.刘洋提交的离婚协议书复印件，证明刘洋与向轲离婚时对共有的涉案房屋未分割的事实。向轲对该证据无异议。熊洁对该证据的真实性无异议，对证明目的存疑。经查，该证据与熊洁提交的加盖有民政部门档案专用章的原件一致，对其真实性本院予以确认。9.刘洋提交的“58同城”网发布的租房信息截屏件，证明涉案房屋的租赁市场价为2500元/月。向轲对该证据无异议，熊洁对该证据真实性、合法性、关联性均存疑。经查，因刘洋未提交其原始载体且相关信息仅为相似房屋的出租挂牌价，对其真实性、关联性本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：向轲与刘洋于2000年3月13日登记结婚，婚后育有一子。2003年6月2日，向轲与宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司（该公司已于2003年与中国葛洲坝集团房地产开发有限公司合并重组）签订集资建房合同，购买位于葛洲坝××区××室房屋××（产权登记地址为××区××大道××、××号，产籍号01-0043-0001-011604），约定建筑面积164.40㎡、单价1523元/㎡、总价款250381.20元，约定交房时间为2004年12月20日。向轲分别于2002年8月26日、2003年6月2日、2004年6月8日缴纳集资房款50000元、40000元和381.20元。为缴纳剩余房款，向轲向招商银行宜昌分行申请了160000元的个人住房按揭贷款，2004年7月20日开始扣款。2004年6月30日，宜昌市葛洲坝房地产综合开发公司向向轲出具了160000元的房款收据。2011年10月17日向轲与刘洋协议离婚，离婚协议书中财产分割部分表述为双方无共同财产。熊洁与向轲、刘洋原系朋友关系。2004年向轲与熊洁口头协议，将该房屋以260381.20元的价格出售给熊洁。同年5月，熊洁支付向轲现金100000元后，向轲将集资购房合同、个人住房按揭贷款合同及其他相关单据交付给熊洁。熊洁遂于同年7月开始偿还个人住房按揭贷款。2005年6月，熊洁拿到钥匙，后入住至今。2012年2月27日，熊洁清偿了向轲名下个人住房按揭贷款本息共计200510.11元。2014年2月8日，向轲因急性心功能衰竭、慢性肾功能衰竭、糖尿病及其并发症等多种疾病开始在宜昌市第一人民医院住院治疗。2014年2月8日、2月14日，该院下达了病危通知书。2014年2月28日，熊洁与向轲在医院病房签订购房协议，确认了上述交易事实，并约定向轲应当在协议签订后一个月内协助办理房屋过户手续，相关税费由熊洁承担。次日晚，向轲自行离开病房，自动出院。出院记录记载其入院时“神志清楚”，出院时“神志清楚”。2017年9月28日，熊洁通过微信联系刘洋，称“因为是你们结婚后买的房子，非要两人一起办理相关手续才行……麻烦你回来帮我办理……”，刘洋回复“不希望你们的事情牵扯我进去！……如果确实需要我帮忙的，提前告诉我”。次日，熊洁再次联系刘洋，刘洋回复“等你们什么时候办，再（原文为在）通知我吧”。2018年1月27日，熊洁通过微信要求刘洋出具知晓房屋买卖合同的说明时，刘洋拒绝并对熊洁描述的首付款交付过程予以否认。该房屋的产权登记手续至今未办理。为进一步查明案件事实，本院依职权于2019年3月29日向招商银行股份有限公司宜昌分行调阅向轲在该行办理住房按揭贷款（借款合同编号717512002039）的资料及向轲名下还贷银行卡（卡号62×××58）在2004年1月至2006年2月的交易流水。2019年4月22日，本院收到该行书面回复称，向轲办理住房按揭贷款的业务档案资料按照该行业务规范已销毁，银行流水与本院查明事实相符。2019年5月24日，本院向中国葛洲坝集团房地产开发有限公司调查涉案房屋缴纳房款及目前办理房产登记等有关情况。2019年6月11日，该公司回函称：1.涉案房屋产权登记编号为东湖D13区D座1单元1604室，与合同中的房屋编号1705不一致，且产权登记地址为西陵区夷陵大道16-1、2号，房屋产籍号为01-0043-0001-011604；2.房款250381.20元已缴清，待房屋相关办证材料齐备及代收代付的办证费用缴纳后，即可办理房屋产权登记手续。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张及案件事实，本案的争议焦点为：一、关于熊洁与向轲订立合同的效力。根据查明的事实，向轲与熊洁在2004年已以口头形式订立了房屋买卖合同并开始实际履行。2014年2月28日签订的购房协议，实为对前述合同内容的确认及补充。向轲、刘洋主张该补充协议系熊洁利用向轲处于意识不清、缺乏判断能力同时急需钱款治病的危困状态下签订，协议内容显失公平应当予以撤销，本院对此评述如下：首先，向轲在签订购房协议期间确系在住院治疗并曾被下达病危通知书，但法律行为的效力应当以行为作出时的意识状态、行为能力判断。结合向轲的病程、签订书面协议次日自行出院及出院时神志清醒的事实，有理由相信2014年2月28日向轲并不存在意识不清、缺乏判断能力的情形，证人王某的证言亦能予以佐证。其次，该房为单位集资房，向轲购房成本价低于一般的市场价。向轲在仅支付了首付款、签订个人住房贷款合同尚未开始还款的情况下，转手即以高于成本价的价格出让给熊洁，在市场交易中实属正常。再次，房屋买卖合同订立于2004年，补充协议签订于2014年。在合同订立后的多年间，向轲对熊洁偿还个人住房按揭贷款、入住等行为均未提出过异议，现又以乘人之危、显失公平为由主张撤销，明显有违诚实信用原则。本院对向轲、刘洋撤销合同的反诉请求不予支持。另外，刘洋主张该房屋系夫妻共同财产，向轲欠缺对该房屋的处分权，买卖合同应属无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，出卖人在缔约时对标的物没有处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。因此，无论向轲是否享有处分权，都不影响合同的效力。刘洋的辩称于法无据，本院不予支持。向轲与熊洁于2004年、2014年订立的房屋买卖协议均合法有效，本院予以确认。二、刘洋、向轲是否应当协助熊洁办理产权登记手续及房屋的所有权归属。2003年向轲虽以个人名义签订集资购房合同，但处于与刘洋的婚姻关系存续期间，并以夫妻共同财产支付首付。现刘洋主张该房屋属于夫妻共同财产，可视为对向轲上述行为的追认，集资购房合同对刘洋亦发生效力。同时，房屋现事实上已具备了办理所有权登记的条件，应当视为向轲与刘洋的夫妻共同财产。刘洋主张，向轲出售该房屋未经其同意，为无权处分行为，不能发生无权变动的效果，本院认为：首先，刘洋与向轲为夫妻关系，对于向轲及其家人工作单位应当是清楚知晓的。集资房的购买在葛洲坝集团下属单位中并非个别现象，结合当时的历史背景和环境，刘洋在与向轲夫妻关系存续期间的十几年间，很大程度上能够知晓向轲购买集资房的事实。其次，熊洁提交的微信聊天记录可以直接证明刘洋对向轲出售房屋是知情且同意的。刘洋辩称其误以为熊洁在聊天中请求其协助过户的是向轲母亲的房屋，有违常理也难以自圆其说，同时聊天记录显示熊洁已明确表示“是你们结婚后买的房子”，本院对刘洋的辩称意见不予采信。综上，向轲出售房屋为有权处分，房屋买卖协议对刘洋产生约束力，能够产生物权变动的效果，本院对熊洁诉请确认房屋归其所有及向轲、刘洋协助办理产权登记的诉讼请求全部予以支持。三、熊洁是否应当向向轲、刘洋腾退涉案房屋、恢复原状并支付房租。熊洁占有涉案房屋系基于有效的房屋买卖合同，不属于无权占有或非法占有。刘洋、向轲诉请熊洁腾退涉案房屋、恢复原状并支付房租于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条第一款、第四十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、坐落于宜昌市西陵区夷陵大道**、葛洲坝东湖**景风苑****（产权登记地址为西陵区夷陵大道16-1、2号，产籍号01-0043-0001-011604）的房屋归熊洁所有；二、向轲、刘洋于本判决生效之日起十日内协助熊洁办理上述房屋的产权登记手续；三、驳回向轲、刘洋的反诉请求。案件受理费8800元，由向轲负担4400元（经本院批准，予以免交），刘洋负担4400元。反诉案件受理费4358元，由向轲负担2179元（经本院批准，予以免交），刘洋负担2179元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  张浴阳审 判 员  唐雁莉人民陪审员  姚仕林二〇一九年七月八日法官助理吴莹书记员陈颖