河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3466号上诉人（原审第三人）：三河市夏威夷房产经纪有限公司，住所地廊坊市三河市燕郊开发区京哈路南侧、轧钢厂路西侧。法定代表人：王晓玮，执行董事。委托诉讼代理人：周雪娜，系公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告)：李运梓，男，1969年4月15日出生，汉族，住址三河市燕郊开发区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张乐，男，1977年10月22日出生，汉族，住址呼和浩特市新城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张玮，女，1977年12月9日出生，汉族，住址呼和浩特市新城区。二被上诉人委托诉讼代理人：王丽，河北铭金律师事务所律师。上诉人三河市夏威夷房产经纪有限公司因与被上诉人张乐、张玮、李运梓房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初8741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三河市夏威夷房产经纪有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。不动产权证下发的时间不在上诉人的控制范围内，不动产权证下发时间是被上诉人之间自行约定，并非上诉人对双方所作出的承担。2、一审法院判决上诉人向李运梓返还居间服务费，超出诉讼请求，属于程序违法。李运梓答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。张乐、张玮答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。李运梓向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告及第三人签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》：2、判决二被告返还原告购房款70万元并支付利息（以70万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年11月28日起计算至实际付清日止）;3、判决二被告向原告支付违约金324000元（房价款的20%):4、判决二被告赔偿原告居间代理费32400元、评估费8100元、贷款费3000元、过户服务费3000元，共46500元；5、由二被告承担本案诉讼费用。张乐、张玮提出反诉请求：1、判令继续履行《存量房买卖合同》及《补充协议》，判令继续履行《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》2、判令反诉被告办理银行贷款，通过贷款支付尾款920000元，如反诉被告不办理贷款或者贷款未批导致反诉原告不能收到尾款的，则要求反诉被告以全款的方式支付尾款920000元。3、如第一和第二项的诉讼请求不被法院支持的，则反诉原告要求判令解除《存量房买卖合同》及《补充协议》同时要求判令反诉被告按照合同约定总房款20%的标准支付违约金324000元。一审法院认定事实：张乐与张玮系夫妻，对涉案房屋享有共同所有权。2016年11月25日，李运梓与张乐、张玮在第三人三河市夏威夷房产经纪有限公司的居间下签订《存量房买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，约定由李运梓购买张乐、张玮共同共有的位于燕郊高新区房屋，合同总价款162万元。且于2017年11月25日，张乐、张玮与孟威签订授权委托书，由孟威代为办理房屋买卖的各项事宜。合同签订后，李运梓按约定于2016年11月28日以银行转账方式支付定金及首付款共计70万元。支付首付款的当日，合同双方共同办理了涉案房屋的物业交割手续，由张乐、张玮向李运梓交付房屋，李运梓在取得房屋后进行了装修并已实际占有、使用。另查明，双方在第三人的居间下签订《补充协议》，并以第二条第2款约定“房屋所有权证取得：甲方（张乐、张玮）承诺在2017年8月15日前（注：如在此日期之前可以办房产证加急的情况下，甲方同意出资办理房产证加急）。3、还款解押：甲方应在2017年9月30日（注：此房屋房产证下来后肆拾伍天之内）前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续”；第6款约定“申请购房贷款：甲乙双方应于2017年8月30日前（注：此房屋房产证下来后十五天之内）共同前往贷款机构办理贷款申请手续”。后至2017年8月15日，张乐、张玮并未取得涉案房屋的不动产权证。8月30日，李运梓与张乐、张玮未共同前往贷款机构办理贷款申请手续。张乐、张玮未于9月30日前办理解除抵押登记手续。自2017年至2018年5月期间，因张乐、张玮未能按合同约定时间取得不动产权证及后续合同未能如约履行，李运梓与张乐、张玮的姐夫孟威通过微信进行了多次沟通，对涉案房屋尚不能取得不动产权证的原因系开发商延迟办理充分知晓，并于2018年5月30日，李运梓表示“咱们16年签协议的时候，说明17年6月下房本，签协议还往后推迟啦3个月至17年8月30号，现在都18年快6月份啦，已经严重违约，对我影响很大，希望你尽快拿到房本，严格按照合同办事”。涉案房屋开发商即河北联福房地产开发有限公司于2018年3月16日发布公告，对产权证尚在办理的情况进行了公开说明；同年8月16日发布声明，对产权证等待按顺序领取的情况进行了公开说明。孟威通过微信将上述公告通过微信向李运梓给予了告知。李运梓于2018年11月1日向一审法院提起诉讼。后于2019年1月13日，涉案房屋领取了不动产权证书。以上事实有当事人当庭陈述、《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》、银行转账记录、装修费用收据委托授权书、微信聊天记录、不动产权证、公告、声明等证据在案佐证，经依法核实，一审法院予以确认。一审法院认为，2016年11月25日，李运梓与张乐、张玮通过第三人三河市夏威夷房产经纪有限公司居间签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，李运梓与第三人三河市夏威夷房产经纪有限公司签订了《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》，上述合同均系合同当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。合同签订时，李运梓、张乐、张玮与第三人对房屋所有权证书待办的情况充分知悉，共同在《补充协议》中约定了办理交付首付款、取得房产权证、申请银行贷款、办理解除抵押登记及过户等事项具体日期，同时也进行具体日期之外的备注说明，该具体日期与备注说明同时存在的形成，据此可以确定双方对涉案房屋的不动产权证下发时间不确定，具有明确的认知，故双方对张乐、张玮应于2017年8月30日取得不动产权证书的约定，是合同对履行期限约定不明的条款。取得房屋产权登记证的时间并不以合同当事人意志实现，属于合同约定外发生的情况。在本案中，合同主体在等待合同履行过程中，均未在约定日期办理相关事项，在合同约定日期到达时，双方并未明示解除合同，而是以实际行为进行了共同等待，且李运梓已对房屋进行装修使用，实现了对房屋的占有、使用、收益的大部分物权权益。未能按时办理过户，对李运梓实现取得房屋的物权并无实质损害。李运梓并无证据证明办理过户时间延迟的损失，故在张乐、张玮取得不动产权证的情况下，目前合同具备继续履行的条件。对于李运梓请求解除合同及返还所付首付款700000元及利息的主张，一审法院不予支持。张乐、张玮的行为也并非根本和恶意违约，故对于李运梓的请求张乐、张玮支付违约金的主张，一审法院不予支持。张乐、张玮反诉请求继续履行合同，一审法院予以维护。庭审中，李运梓已明确表示具备贷款资格，故双方继续依《存量房屋买卖合同》及《补充协议》的合同条款履行即可。张乐、张玮请求若李运梓不能进行贷款，则变更为由李运梓一次性直接支付剩余贷款，该主张将加重李运梓作为买受人付款义务的负担，在无双方约定的前提下，非出于当事人自愿，且贷款是否可以取得，属于不可预期事项，故一审法院无法先行予以处理。若因双方继续合同产生新的纠纷，应另行由双方当事人协商或依法处理。但第三人作为专业的房地产服务机构，对当事人签订可以顺畅履行的合同负有不可推卸的义务，在明确了解涉案房屋不动产权证下发存在不确定及延迟的可能下，仍作为居间方促使双方签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，故其所提供的居间服务有瑕疵，应相应减少收取的居间服务费用，结合该瑕疵未影响双方合同的继续履行的情况，一审法院酌定第三人三河市夏威夷房产经纪有限公司向李运梓返还居间服务费10000元，并继续完成居间服务合同的约定义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李运梓与第三人三河市夏威夷房产经纪有限公司继续履行《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》，并由第三人三河市夏威夷房产经纪有限公司向原告（反诉被告）李运梓返还居间服务费10000元。二、驳回原告（反诉被告）李运梓的其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）李运梓与被告（反诉原告）张乐、张玮继续履行于2016年11月3日签订的关于燕郊高新区房屋（冀20**三河市不动产权第0017219号）的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。被告（反诉原告）张乐、张玮于判决生效后十日内办理剩余银行贷款清偿手续，并解除抵押登记。原告（反诉被告）李运梓于被告（反诉原告）张乐、张玮清偿银行尾款解除抵押登记之日起三日内办理剩余房款920000元的银行贷款手续。四、驳回被告（反诉原告）张乐、张玮的其他诉讼请求。本诉案件受理费14434元，由原告（反诉被告）李运梓负担。反诉案件受理费16910元，由被告（反诉原告）张乐、张玮负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，原审原告、反诉原告均未诉请上诉人退还居间服务费，且根据现有证据及当事人陈述，不足以认定上诉人在居间组织买卖双方签订《补充协议》第二条第2款约定的房屋所有权证取得时间时存在过错。一审法院以上诉人明确了解涉案房屋不动产权证下发存在不确定及延迟的可能下，仍作为居间方促使双方签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，居间服务有瑕疵为由，判决上诉人向李运梓返还居间服务费10000元，缺乏事实和法律依据。综上所述，三河市夏威夷房产经纪有限公司的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初8741号民事判决第二项、第三项、第四项，即：二、驳回原告（反诉被告）李运梓的其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）李运梓与被告（反诉原告）张乐、张玮继续履行于2016年11月3日签订的关于燕郊高新区房屋（冀20**三河市不动产权第0017219号）的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。被告（反诉原告）张乐、张玮于判决生效后十日内办理剩余银行贷款清偿手续，并解除抵押登记。原告（反诉被告）李运梓于被告（反诉原告）张乐、张玮清偿银行尾款解除抵押登记之日起三日内办理剩余房款920000元的银行贷款手续。四、驳回被告（反诉原告）张乐、张玮的其他诉讼请求；二、变更河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初8741号民事判决第一项，即：一、原告（反诉被告）李运梓与第三人三河市夏威夷房产经纪有限公司继续履行《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》，并由第三人三河市夏威夷房产经纪有限公司向原告（反诉被告）李运梓返还居间服务费10000元。为：原告（反诉被告）李运梓与第三人三河市夏威夷房产经纪有限公司继续履行《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14434元，由原告（反诉被告）李运梓负担。反诉案件受理费16910元，由被告（反诉原告）张乐、张玮负担。二审案件受理费50元，由被上诉人李运梓承担。本判决为终审判决。审判长  梁志斌审判员  杨立军审判员  马 兰二〇一九年七月十八日书记员  闫 磊