四川省绵阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川07执异73号 异议人（案外人）：吴春风，女，汉族，生于1972年3月29日，住江苏省无锡市惠山区。 申请执行人：四川富源建筑工程有限公司，住所地：四川省三台县潼川镇东河路**。 法定代表人：谢先浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方东远，四川锐泰律师事务所律师。 被执行人：绵阳市亿佳达运动器材有限公司，住所地：绵阳市涪城区龙门镇小桥村一社。 法定代表人：潘思颖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘兴植，该公司员工。 四川富源建筑工程有限公司（简称富源公司）与绵阳市亿佳达运动器材有限公司（简称亿佳达公司）仲裁裁决一案中，案外人吴春风认为其已通过以房抵债方式享有了位于绵阳市××城区龙门阵××西北××园区南北干道亿佳达公司办公楼第一层3轴～10轴、Ａ轴～Ｄ轴之间一125.70ｍ2房屋的所有权，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴春风称，其通过银行转账方式，向亿佳达公司出借365000元，该公司无力归还借款。经协商，双方于2018年3月30日签订了《以房抵债协议》，约定将该公司所有的125.70m2房屋抵偿借款。同时，该处房屋委托亿佳达公司统一代管代租。此后，亿佳达公司交付了该房屋并代为出租。截止2018年3月，吴春风已经出借给亿佳达公司本息共计394500元，后又按协议补足了房款。后亿佳达公司告知吴春风，该房屋被法院作为执行财产在淘宝网上公开拍卖。吴春风因工作繁忙，一直未到法院申报债权，因亿佳达公司的执行异议被四川省绵阳市中级人民法院驳回，网络拍卖仍在进行。特提出执行异议，请求：中止公开拍卖亿佳达公司名下的财产，准许吴春风与亿佳达公司进行以房抵债。 本院查明，2017年11月16日，绵阳仲裁委员会受理申请人富源公司与被申请人亿佳达公司仲裁一案，于2018年3月2日作出（2017）绵仲裁字第0862号裁决书，裁决：一、被申请人亿佳达公司于本裁决书送达之日起15日内向申请人富源公司支付工程款3305110元。二、被申请人亿佳达公司于本裁决书送达之日起15日内向申请人富源公司支付利息1015207.93元，并支付从2017年9月17日至实际付清之日止，以3255111.20元为基数，按照中国人民银行同期发布的商业银行贷款利率2倍的标准计算的利息。三、被申请人亿佳达公司于本裁决书送达之日起15日内向申请人富源公司支付违约金162755.56元。四、被申请人亿佳达公司于本裁决书送达之日起15日向申请人富源公司退还履约保证金50000元。被申请人亿佳达公司未在本裁决指定的期间履行给付金钱义务的，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因亿佳达公司未履行给付义务，富源公司于2018年4月11日向本院申请强制执行，当日，本院立案受理，案号为（2018）川07执164号。 执行中，本院于2018年12月10日作出（2018）川07执164号之二执行裁定书，裁定：拍卖被执行人亿佳达公司名下位于绵阳市××城区××小桥村××社××层（应为：1栋-1-6层）房地产（土地证：绵城国用2008第04259号）。 2019年3月22日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上（网址:××／0816／04,户名：四川省绵阳市中级人民法院）发布公告，载明：一、拍卖标的。绵阳市涪城区龙门镇小桥村一社1栋-1-6层房地产。（-1层建筑面积1167平方米；1-6层建筑面积4303平方米）……。竞买须知中载明：本院将于2019年4月22日10时至2019年4月23日10时止（延时的除外）在本院淘宝网司法拍卖网络平台上（网址:××／0816／04,户名：四川省绵阳市中级人民法院）进行公开拍卖活动，……。七、本次拍卖标的物的瑕疵情况及特别注意情况：无。2019年4月8日本院撤回上述公告，撤回原因为：录入信息有误，撤回重新发布。当日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上（网址:××／0816／04,户名：四川省绵阳市中级人民法院）重新发布公告，在“竞买须知”七“本次拍卖标的物的瑕疵情况及特别注意情况”增加以下内容：1、土地性质。根据绵阳市规划局“建设用地规划许可证”记载，案涉土地为工业用地，面积约3400平方米。2018年6月21日绵阳市涪城区龙门镇人民政府向案涉土地使用权人亿佳达公司发送“告知函”：案涉土地拟规划为二类居住用地，其规划性质对现状用地无影响。绵阳市规划局2018年8月8日公示，案涉房屋所在区域土地拟调整为二类住宅用地。2、当前权属状况。案涉土地使用权人为亿佳达公司，出让土地，终止日期2057年9月21日，使用权面积2040.01平方米，证号绵城国用（2008）第04259号。案涉房产2012年11月28日开工，2014年7月3日验收合格，暂未办理房屋所有权证。3、许可用途。根据2013年11月26日“绵阳市建设工程施工许可证”记载，案涉房屋工程名称为“新建厂房”，层数为“地下**，地上**。”该房屋只能作为轻型、无污染电子类元器件生产使用。4、租赁情况。负一层由绵阳蓝辉精密光学科技有限公司承租，面积为1600平米，租赁期限为2018年6月30日至2023年6月29日止，每年租金为153600元，租金年付，第三年起租金每年在上年基础上递增5%。第一层其中一部分由绵阳商业银行承租，面积为243.54平米，租赁期限为2015年9月8日至2020年12月7日，每年租金58449.60元，现已支付5年租金292248元，第一层另外一部分由中冶城投建设有限公司绵阳分公司承租，面积为567平米，租赁期限为2018年4月1日至2023年3月31日，租金年付，年租金102060元，第四年起每年递增10%；第二层，面积660平方米，“一代天骄火锅城”承租，租赁期2016年8月8日至2026年8月7日，年租金8.5万元，第三年起递增3%，第六年起递增5%，每年9月1日起至9月7日支付租金。 2019年4月8日，本院向富源公司作出（2018）川07执164号拍卖通知书，载明：拍卖标的物：位于绵阳市××城区龙门××园区、亿佳达公司修建的厂房及配套设施。土地使用权证号：绵城国用（2008）第04259号。同日，本院向亿佳达公司作出（2018）川07执164号之一拍卖通知书、向亿佳达公司名下房产各承租户作出（2018）川07执164号之二拍卖通知书，载明内容与（2018）川07执164号拍卖通知书一致。 2019年5月20日，本院向富源公司作出（2018）川07执164号再次拍卖通知书，载明再次拍卖时间为2019年6月7日。 2019年6月8日，本院发布关于绵阳市涪城区龙门镇小桥村一社1栋－1-6层房地产（第二次拍卖）的公告，载明：拍卖阶段二拍成功。 另查明，2018年3月30日，亿佳达公司与吴春风签订了《以房抵债借款清算单》，载明：本息合计394500元。同日，吴春风作为甲方，亿佳达公司作为乙方签订《以房抵债协议》，约定：乙方将位于绵阳市××城区龙门阵××西北××园区南北干道亿佳达公司办公楼第一层3轴～10轴、Ａ轴～Ｄ轴之间125.70ｍ2房屋作价518787元转让给甲方，抵偿乙方所欠甲方394500元的债务，余款120870元以后续代收租金抵扣……。 吴春风提交了《借款单》、《收款收据》，及潘兴植的中国农业银行卡交易明细清单一份，拟对前述借款及以房抵债事实予以佐证。 本院认为，本案争议的焦点在于：吴春风的身份为利害关系人还是案外人；吴春风所提异议能否排除本案的执行。 关于吴春风的身份问题，其所提异议是认为其享有能够排除执行的实体权利，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条之规定，其身份应为案外人。吴春风在其提交的异议申请书上认为其为本案的利害关系人，属理解不当，本院依法予以纠正。 关于吴春风所提异议能否排除本案的执行的问题，执行程序中，对案外人所提异议的审查，应遵循程序性审查的基本原则，结合本案查明的事实，分析如下： 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定了对案外人异议的审查标准。本案中，案涉土地使用权人为亿佳达公司，案涉房产2012年11月28日开工，2014年7月3日验收合格，暂未办理房屋所有权证。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对能够排除执行的情形及条件进行了规定。本案中，吴春风与亿佳达公司之间签订的《以房抵债协议》未经生效法律文书予以确认，该协议是否合法、有效，是否存在损害第三人利益的情形，需经诉讼程序予以审理认定。 综上所述，案外人吴春风的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条第一项的规定，裁定如下： 驳回案外人吴春风的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李红玉 审判员  吴莹迪 审判员  唐剑苹 二〇一九年七月十一日 法官助理牛仙 书记员刘坤蓉 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 民事诉讼法二百二十七条民事诉讼法二百二十七条二百二十五条第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照第规定进行审查。 民事诉讼法二百二十七条民事诉讼法二百二十七条二百二十五条案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照第和第规定进行审查。 第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。