湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终1611号上诉人(原审被告)：罗田县金诚置业有限公司。法定代表人：毛再文，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄秀娟，该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：钟慧峰，湖北秋筠律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：祝新儒，男，1965年10月25日出生，汉族，现住湖北省罗田县。被上诉人(原审原告)：张水乔，女，1969年6月9日出生，汉族，，现住湖北省罗田县。上述二被上诉人共同委托上述代理人：叶世格，湖北神宇律师事务所律师。原审第三人：罗田县广缘物业服务有限公司。法定代表人：刘小鹏，该公司经理。上诉人罗田县金诚置业有限公司因与被上诉人祝新儒、张水乔，原审第三人罗田县广缘物业服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省罗田县人民法院（2018）鄂1123民初1754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗田县金诚置业有限公司上诉请求：一、依法撤销湖北省罗田县人民法院（2018）鄂1123民初1754号民事判决；二、依法改判或发回重审，判决驳回被上诉人祝新儒、张水乔的全部诉讼请求；三、依法判决本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人祝新儒、张水乔承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。罗田县金诚置业有限公司已举证证明其按照房管部门规定的《首次登记业务受理材料清单》要求，向房管部门提交了全部应由其提供的办理权属登记所需的资料，且积极呼吁祝新儒、张水乔办理房屋产权登记，故一审认定罗田县金诚置业有限公司未按《商品房买卖合同》约定将办理权属登记所需由罗田县金诚置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案错误。对于案涉房屋产权登记事宜，应由祝新儒、张水乔完成，罗田县金诚置业有限公司仅具有配合协助的义务。罗田县金诚置业有限公司已全面履行了自己的协助义务，在本案中无过错，故一审认定罗田县金诚置业有限公司存在违约行为错误。事实上，本案系第三人物业公司怠于进行物业承接查验，拒不向房管部门进行物业承接查验备案所造成，故本案不适用《商品房买卖合同》第十五条违约条款。二、一审程序违法。一审法院依职权向罗田县房管部门调取了一组证据，但未对该证据进行出示与质证，而直接予以采信，故一审程序违法。诉前，祝新儒、张水乔曾收到涉案房屋所在小区业主委员会的通知，足以证明其知悉未办理房屋产权登记系第三方物业公司未完成物业承接查验工作所造成。祝新儒、张水乔不通过业主委员会敦促第三方物业公司完成物业承接查验工作，却起诉无过错的罗田县金诚置业有限公司，但一审却未查明此恶意诉讼情形，故一审程序存在重大瑕疵。祝新儒、张水乔辩称，一审已经查明罗田县金诚置业有限公司存在违约行为，而祝新儒、张水乔已经按照合同的约定支付了购房款，故罗田县金诚置业有限公司应按照合同的约定支付违约金。事实上，涉案房屋所在的业主委员会曾多次催促罗田县金诚置业有限公司办理相关房屋产权证明，但其一直不予理睬。另一方面，罗田县金诚置业有限公司主张本案因第三方物业公司原因造成，但该项主张系另外一个法律关系，与本案没有关联性。罗田县金诚置业有限公司承担责任后，可以向第三方物业公司另行主张权利。罗田县广缘物业服务有限公司未向本院提交答辩意见。祝新儒、张水乔向一审法院起诉请求：1、判令罗田县金诚置业有限公司依合同约定立即完备办理房地产权属登记的相关资料并协助办理房地产权属登记；2、判令罗田县金诚置业有限公司承担因逾期未能办证的违约责任，即支付违约金10100元；3、判令罗田县金诚置业有限公司负担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月8日，祝新儒、张水乔与罗田县金诚置业有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：祝新儒、张水乔购买罗田县金诚置业有限公司开发建成的罗田县凤山镇城南新区凤城丽都小区第2幢1单元1501号商品房一套，建筑面积共134．11平方米，该房总价款为505000元，首付155000元，余款350000元以银行按揭方式支付，罗田县金诚置业有限公司应于2015年9月30日前交房。同时该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的2％向买受人支付违约金。”合同还有其他约定。合同签订后，祝新儒、张水乔于2015年3月8日支付首付款155000元，同年3月11日祝新儒、张水乔以银行按揭方式支付余款350000元。罗田县金诚置业有限公司于2015年9月26日向祝新儒、张水乔交付该商品房。后罗田县金诚置业有限公司因故并未按照该合同第十五条约定，在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。致使祝新儒、张水乔不能在规定期限内取得房地产权属证书。现双方为此引起纠纷。故祝新儒、张水乔诉至一审法院请求判令：1、罗田县金诚置业有限公司依合同约定立即完备办理房地产权属登记的相关资料并协助办理房地产权属登记；2、罗田县金诚置业有限公司承担因逾期未能办证的违约责任，即支付违约金9180.70元；3、罗田县金诚置业有限公司负担本案诉讼费用。本案在审理过程中，2018年11月26日，祝新儒、张水乔向一审法院提出撤诉申请，请求撤回其第1项诉讼请求，即判令罗田县金诚置业有限公司依合同约定立即完备办理房地产权属登记的相关资料并协助办理房地产权属登记。一审法院认为，本案祝新儒、张水乔与罗田县金诚置业有限公司之间签订的购房合同合法有效，双方均应按照该合同约定履行各自的权利和义务。祝新儒、张水乔依照合同约定履行了相关义务，罗田县金诚置业有限公司却未按该合同第十五条约定的义务履行，致使祝新儒、张水乔不能在规定期限内取得房地产权属证书，其行为属违约行为，依法应承担违约责任。故罗田县金诚置业有限公司应依照该合同第十五条第2项之约定，按祝新儒、张水乔已付购房款505000元的2％向祝新儒、张水乔支付违约金即10100元。本案在审理过程祝新儒、张水乔提出申请撤回其第1项诉讼请求，经审查其理由不违反法律规定，予以准许。罗田县金诚置业有限公司辩解造成其违约系第三人罗田县广缘物业服务有限公司所致，其辩解理由缺乏法律依据、不成立，依法不予支持。据此，遂判决：限罗田县金诚置业有限公司在判决书发生法律效力后七日内向祝新儒、张水乔支付违约金10100元。本院二审期间，罗田县金诚置业有限公司向本院提交了一份录音证据，拟证实祝新儒、张水乔不能办理房屋产权登记系第三方物业公司未完成物业承接查验事项所致，与罗田县金诚置业有限公司无关。祝新儒、张水乔质证认为，上述证据形式不合法、内容不真实，无法确定被录音人员身份，如果被录音人员确系房管部门工作人员，录音应征得其同意，且录音中提及未办证的理由有维修基金未交、物业承接查验未进行等多方面原因，故该证据不能证实涉案房屋未办证系物业公司的原因。其他当事人未提交新证据。对于上述有争议的证据，本院认为，上述录音无法证实被录音人系房产局工作人员，且录音内容是在何种语境下形成不得而知，亦无其他证据予以佐证，不能证实涉案房屋产权证未能办理系物业公司的责任。经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，本案有如下两个争议焦点：一、罗田县金诚置业有限公司是否违反了《商品房买卖合同》第十五条的约定，应否向房屋买受人祝新儒、张水乔承担违约责任。结合已经查明的事实可知，罗田县金诚置业有限公司依约应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但罗田县金诚置业有限公司并未举证证明其自2015年9月26日交付房屋后180日内已将办理权属登记需由其提供的资料全部报产权登记机关备案，存在提交资料不全的问题，且导致了买受人无法及时办理产权登记的后果，依约应当承担违约责任。罗田县金诚置业有限公司抗辩称其已向当地房管部门按期提交了应当由其提供的办理涉案房屋产权登记所需材料，并称未能办理房屋权属登记的原因系第三方物业公司未办理物业承接查验手续所致，但经本院核查，办理物业承接查验手续主要目的在于督促物业公司及时熟悉小区基础设施的状况、强化其管理小区的责任心，让物业公司顺利为广大业主提供物业服务，提高工作效率，此举并非办理房屋权属登记的必经程序，罗田县金诚置业有限公司以涉案房屋未能成功办理权属登记系物业公司未能及时办理承接查验手续缺乏事实依据和法律依据，故一审法院根据合同相对性原则认定罗田县金诚置业有限公司构成违约是正确的。依据《商品房买卖合同》的约定，罗田县金诚置业有限公司应当向祝新儒、张水乔赔偿已付购房款505000元的2%违约金即10100元。二、关于一审审理程序是否违法的问题。对于是否存在部分证据未经质证径直作为认定案件事实依据的问题，经核实，罗田县金诚置业有限公司在二审中明确陈述包括本案在内的18件系列案件一审判决书中所载明的证据均已经过法庭的举证、质证、认证，程序并无违法之处。该公司提出的“未经质证的证据”是指一审法院依职权调取的一份登记表，表中记载有小区已办产权登记和未办产权登记的房屋信息。但经审查，一审法院虽未将上述登记表作为证据交由各方当事人质证，但一审法院并未将上述登记表作为认定罗田县金诚置业有限公司构成违约的证据，因此，一审审理程序并无不当。对于买受人祝新儒、张水乔是否存在恶意诉讼的问题，涉案《商品房买卖合同》十五条明确约定，出卖人应在一定期限内协助买受人办理房屋产权登记，并约定了逾期办证的违约责任。现本案罗田县金诚置业有限公司未能在约定的期限内协助买受人办理房屋产权登记属实，买受人祝新儒、张水乔以其合法权益受损为由提起合同之诉主张罗田县金诚置业有限公司承担违约责任具有事实依据和法律依据，罗田县金诚置业有限公司提出祝新儒、张水乔起诉属恶意诉讼的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，罗田县金诚置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由罗田县金诚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘小成审判员  邱爱兵审判员  张 敏二〇一九年七月三十日法官助理朱章勇书记员朱思源