广西壮族自治区大新县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1424民初2943号 原告：广西桂香园房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市科园大道**软件园******。统一社会信用代码914501006927904525。 法定代表人：蒋继秋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢斐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃海燕，该公司会计。 被告：周丽梅，女，1980年3月5日出生，壮族，居民，住广西壮族自治区龙州县。 原告广西桂香园房地产开发有限公司（以下简称桂香园公司）与被告周丽梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月12日公开开庭进行了审理。桂香园公司的委托诉讼代理人覃海燕到庭参加诉讼。周丽梅经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桂香园公司向本院提出诉讼请求：1.解除桂香园公司与周丽梅签订的《商品房买卖合同》，周丽梅将所购房屋恢复原状,归还桂香园公司；2.周丽梅支付桂香园公司已向中国农业银行股份有限公司大新县支行（以上简称农行大新支行）清偿的按揭贷款本息104270.9元，商品房交易产生相关税费9608.85元，违约金14670元，以及为处置房产必然支出的合理费用5000元，以上费用共计133549.75元，从周丽梅的房款中扣除。事实和理由：2015年12月2日，周丽梅与桂香园公司签订《商品房买卖合同》，购买桂香园公司开发的位于大新县桃城镇民族路213号桂香园•学府小区2栋1单元701号房，面积70.9平方米，房屋总价146700元。周丽梅在合同签订之日支付首付款44700元，余下房款102000元，由周丽梅向农行大新支行按揭贷款。2016年1月11日，周丽梅、农行大新支行、桂香园公司签订《个人购房担保借款合同》，按揭贷款102000元，期限为20年，由桂香园提供连带保证担保。2017年7月起，周丽梅开始拖欠按揭款，桂香园公司作为担保人先行替周丽梅偿还银行贷款本息共计8041.69元。2018年6月28日，农行大新支行诉至大新县人民法院，大新县人民法院经审理后判决解除《个人购房担保借款合同》，并由桂香园公司对周丽梅尚欠农行大新支行借款本金94288.23元及利息承担连带清偿责任。现桂香园公司已代周丽梅清偿尚欠银行借款本息。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的约定“买受人如三个月不能偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除合同”，周丽梅已违反合同规定，构成严重违约，桂香园公司有权解除《商品房买卖合同》，要求周丽梅归还商品房，并请求周丽梅按总房款10%支付违约金。同时，在涉案商品房交易中，桂香园向税务机关交纳营业税7335元，城建税366.75元，教育费附加220.05元，地方，地方教育费附加146，土地增值税1467元，印花税273.35元，合计税费9608.85元，因周丽梅的原因，此笔交易解除，造成桂香园公司税费损失及后续处置涉案商品房必然产生的费用损失。 周丽梅未作答辩。 桂香园公司围绕诉讼请求向本院提交了周丽梅身份证、离婚证复印件、《商品房买卖合同》、（2018）桂1424民初526号民事判决书、税收完税证明、农业银行客户回单、业务凭证、转账凭证、纳税发票。综合证实桂香园与周丽梅签订《商品房买卖合同》购买涉案商品房，桂香园因此支付相关税费；后因周丽梅违约停止偿还按揭款，桂香园不得不代周丽梅清偿银行借款本息104270.9元的事实。 本院依职权调取周丽梅购房贷款已还款明细，证实截至2017年12月6日，周丽梅已偿还贷款本金4442.73元，利息6945.39元。 周丽梅未到庭，未提交证据，视为放弃举证、质证的权利。 经庭审核实桂香园提供的证据，本院认为，桂香园公司提供的证据来源真实、合法，与案件具有关联性，可作为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月2日，周丽梅与桂香园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：GXY(大新)2011-52号），由周丽梅购买桂香园公司开发的位于大新县桃城镇民族路213号桂香园•学府小区2栋1单元701号房，建筑面积70.9平方米，房屋总价款146700元。支付方式为周丽梅在合同签订日支付首付款44700元，余下房款102000元由周丽梅向农行大新支行按揭贷款。因选择按揭付款，周丽梅与桂香园公司共同签订合同补充协议作为《商品房买卖合同》附件四，其中第6条约定，鉴于买受人向银行申请了按揭贷款，由出卖人向银行提供担保，因此在买受人未归还银行贷款期间，出卖人均向银行承担担保责任，买受人如出现三个月不能偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除合同，合同的解除以出卖人向买受人发出通知五日后解除。合同解除后，出卖人有权从买受人已付房款中扣除总房款的10%作为违约赔偿金。在合同解除之日起五日内买受人应当将所购房屋恢复原状，归还出卖人。合同签订日，周丽梅支付购房首付款44700元。2016年1月11日，周丽梅、桂香园公司与农行大新支行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120160002451），约定农行大新支行向周丽梅提供借款102000元用于购买涉案商品房，借款期限自2016年1月11日至2036年1月10日止，共240个月。还款方式为等额本息还款，以所购买商品房作抵押，桂香园公司为借款提供阶段性保证担保。合同签订后，农行大新支行依约定将借款转入桂香园公司账户，周丽梅开始履行还款义务，并简装修入住。2017年7月起，周丽梅失去联系并停止偿还借款，桂香园公司作为借款担保人先后代周丽梅偿还到期借款本息共计8041.69元。2018年6月28日，农行大新支行诉至本院。2018年11月20日，本院作出（2018）桂1424民初526号民事判决书，判决：1.解除农行大新支行与周丽梅、桂香园公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.周丽梅偿还农行大新支行借款本金94288.23元及利息；3.桂香园公司对周丽梅的债务承担连带清偿责任，桂香园公司在承担连带责任后，有权就代为清偿部分向周丽梅追偿。2018年11月29日，桂香园公司诉至本院，提出如上诉讼请求。 另查明，涉案商品房交易当中，桂香园公司已向税务机关缴纳营业税7335元、城建税366.75元、教育附加税220.05元、地方、地方教育附加税146、土地增值税1467元、印花税73.35元，合计9608.85元。截至2017年12月6日，周丽梅已偿还购房贷款本金4442.73元，利息6945.39元。截至2018年11月26日，桂香园公司代周丽梅清偿农行大新支行借款本金97557.27元，利息6713.63元，两项合计104270.9元。因周丽梅失去联系，涉案商品房未能办理产权登记和房屋抵押登记。 本院认为，周丽梅与桂香园公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效合同，双方应按约定全面履行合同义务。为了购买涉案商品房，周丽梅支付购房首付款后，余下房款选择向银行按揭贷款。在分期偿还了部分购房贷款本息后，周丽梅失去联系并停止偿还银行到期贷款本息，造成作为借款担保人的桂香园公司代周丽梅清偿银行到期贷款本息。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第6条关于“买受人如出现三个月不能偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除合同，……合同解除后，出卖人有权从买受人已付房款中扣除总房款的10%作为违约赔偿金”的约定，周丽梅停止偿还银行贷款，已属违约，桂香园公司据此行使合同解除权，请求周丽梅归还所购商品房，并按总房款的10%支付违约赔偿金14670元，符合法律规定和合同约定，应予支持。至于恢复原状的请求，因周丽梅已失去联系，已无法实际履行，且涉案商品房已被装修，装修部分已附合于该商品房，恢复原状将破坏商品房现存价值，故不予支持。因周丽梅在偿还购房贷款本金4442.73元后停止偿还购房贷款，导致农行大新支行解除《个人购房担保借款合同》，由桂香园公司连带偿还周丽梅购房贷款。桂香园公司代为偿还后未按本院（2018）桂1424民初526号生效民事判决书向周丽梅行使追偿权，而是选择解除商品房买卖合同，要求周丽梅返还商品房。涉案《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》解除后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，桂香园公司应分别向农行大新支行、周丽梅返还购房贷款和购房款。桂香园公司代周丽梅偿还购房贷款本金部分，在其选择主张周丽梅返还商品房，且符合返还的，就不能再向周丽梅进行追偿；对超出偿还购房贷款本金的部分，即代为偿还的购房贷款利息6713.63元，应由周丽梅负担。对周丽梅的购房款，即首付款44700元和已付购房贷款本金4442.73元，共计49142.73元，则应桂香园公司返还给周丽梅。对于桂香园公司在涉案商品房交易中已支付的营业税、城建税等税费9608.85元及商品房后续处置的合理费用5000元，桂香园主张应由周丽梅负担。据相关规定，周丽梅并不是营业税、城建税等税费的纳税义务人，且《商品房买卖合同》中的合同补充协议也没有明确约定合同解除后由买受人负担后续处置商品房产生的费用。结合违约金兼具补偿性和惩罚性，合同补充协议所约定按总房款的10%作为违约赔偿金，已视为双方对因解除商品房买卖合同而产生损失的足额补偿。故对桂香园公司的该项诉请，应不予支持。 综上，涉案《商品房买卖合同》符合约定解除条件应予解除，周丽梅应将涉案商品房返还给桂香园公司，并承担违约金14670元及桂香园公司代为偿还购房贷款利息6713.63元，两项合计21383.63元。桂香园公司应返还周丽梅购房首付款及已偿还购房贷款本金共计49142.73元。上述款项抵扣后，桂香园公司还应返还周丽梅27759.1元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、广西桂香园房地产开发有限公司与周丽梅签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GXYC(大新)2011-52号）于本判决生效之日解除； 二、周丽梅于本院判决生效之日起十日内将位于大新县桃城镇民族路213号桂香园•学府小区2栋1单元701号房交还给广西桂香园房地产开发有限公司； 三、广西桂香园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还周丽梅27759.1元； 四、驳回广西桂香园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2971元，由广西桂香园房地产开发有限公司负担971元，由周丽梅负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  黄世美 人民陪审员  黄道平 人民陪审员  苏明富 二〇一九年七月二十二日                                                                                                                                           法官 助理  刘洪春                                                                                                                                          书记员    施海曦 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。