内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1313号   上诉人（原审被告）刘某，个体工商户，住内蒙古包头市固阳县。   委托诉讼代理人：李某，内蒙古塞星律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：包头市王大姐物业服务有限责任公司。   法定代表人：王某。   委托诉讼代理人：吕某。   上诉人刘某因与被上诉人包头市王大姐物业服务有限责任公司（以下简称王大姐物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区固阳县人民法院（2019）内0222民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   刘某的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回王大姐物业的诉讼请求。其上诉主张的事实和理由为：第一，一审判决对于刘某是固阳县荣泰新裕小区业主，应缴纳物业费的事实认定错误。根据《包头市住宅物业管理条例》第二条第四款的规定，业主是指所有权人。第三款规定，住宅物业是指住宅区内的建筑物及其附属设施、设备和相关场地。而本案事实是刘某所有的用房不在住宅区域内，刘某的用房是迎街底店，在住宅小区范围外，没有公用、公共设施，刘某也不利用小区内的任何公用和共用设施。因刘某并非荣泰新裕小区业主，因此王大姐物业与荣泰新裕小区业委会所签订的合同亦对刘某没有约束力。根据一审查明，王大姐物业与荣泰新裕小区业主委员会在签订《物业合同》时，就已将小区各种图纸及相关资料移交王大姐物业。但庭审中，王大姐物业未予提供。根据《包头市物业管理条例》第十五条“物业管理区域由房产行政部门规划”的规定，刘某所有的房屋根据市政规划属于商业底店，相关费用都向市政环卫部门缴纳。第二，一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于“谁主张谁举证”的原则，王大姐物业主张刘某是案涉小区业主，则其有责任提供相应证据予以证明。况且王大姐物业持有物业管理区域规划图以及小区平面图等相关资料。而一审法院明知王大姐物业持有上述资料，却未让王大姐物业提供，凭空认定刘某是案涉小区业主，故一审法院错误使用举证责任规定。   王大姐物业答辩称，王大姐物业2012年入驻小区，刘某从没有缴纳物业费，刘某的上诉理由不能成立。   王大姐物业向一审法院起诉请求：1、判令刘某支付王大姐物业2012年10月1日至2019年9月30日的物业费4534.74元、违约金1167.076元，共计5701.8元；2、本案诉讼费由刘某承担。   一审法院认定事实：2012年10月24日，王大姐物业与固阳县金山镇荣泰新裕苑业主委员会签订《荣泰新裕苑物业委托管理合同》，合同约定合同期限为三年，自2012年10月24日起至2015年9月30日止。2015年10月19日，王大姐物业与固阳县金山镇荣泰新裕苑业主委员会签订《荣泰新裕小区物业管理服务协议》，合同约定合同期限为2015年10月1日至2018年9月30日。2018年10月1日，王大姐物业与固阳县金山镇人民政府科教路居民委员会签订《物业服务合同》，合同约定物业服务合同期限为一年，自2018年10月1日起至2019年9月30日止。上述三份合同约定了物业费收费标准：多层住宅0.5元/月/㎡、车库0.5元/月/㎡、底店0.5元/月/㎡、垃圾清运费36元/年、亮化费每户18元/年，业主于每年收取物业费的前三个月交纳物业费，业主或物业使用人于每年的10月1日交纳物业费。合同还约定了王大姐物业为荣泰新裕苑提供物业服务，服务内容包括：1.共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护、管理；2.公共秩序维护、安全防范；3.共有绿地养护；4.物业管理区域的清扫、保洁；5.物业装饰装修管理服务；6.物业档案资料管理；7.法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。   另查明，刘某系固阳县荣泰新裕小区11号底店业主，房屋建筑面积为107.97平方米。刘某每年应交纳物业费647.82元。刘某自2012年10月1日至今未交纳物业费。   一审法院经审理认为，王大姐物业与固阳县金山镇荣泰新裕苑业主委员会签订的物业服务合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对固阳县金山镇荣泰新裕苑全体业主具有约束力。合同对物业服务标准、物业费交纳等事项均有明确约定，王大姐物业依约为固阳县荣泰新裕苑小区提供了相关的物业服务，刘某作为该小区业主应当按约履行交纳物业服务费的义务。至今，依照合同约定，刘某应支付王大姐物业2012年10月1日至2019年9月30日物业服务费4534.74元（647.82元/年×7年）。关于刘某辩称中的房屋存在的问题，王大姐物业长期未能协调处理，综合实际判断其提供的物业服务确实存在一定的服务瑕疵，使刘某权益受损，但刘某提交的证据仅能证实王大姐物业2018年度的物业服务存在瑕疵，故该院酌情核减2018年度物业服务费15%，即97.17元。综上，刘某应支付王大姐物业2012年10月1日至2019年9月30日物业服务费4437.57元。关于是否应当缴纳物业服务费违约金问题，王大姐物业作为该小区的物业服务公司，应当依据物业服务合同的约定为该小区提供相应的物业服务。且现有证据确实证实王大姐物业的服务存在瑕疵，王大姐物业作为物业服务企业，应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，对业主反映的问题及时解决或予以配合。刘某拖欠物业管理费是由于对物业服务质量存在异议，不存在主观恶意，故王大姐物业请求支付滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《包头市物业管理条例》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘某于本判决生效后十日内向原告包头市王大姐物业服务有限责任公司支付2012年10月1日至2019年9月30日的物业服务费4437.57元；二、驳回原告包头市王大姐物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告包头市王大姐物业服务有限责任公司已预交），由被告刘某负担。   二审中，刘某向法庭提交了照片一张，用以证明刘某所有的底店不在住宅区范围之内，不属于物业协议包括的范围。王大姐物业质证称，真实性认可，证明目的不予认可。商业底店是每个月0.5元的标准，刘某认为不受物业合同约束，我方不认可。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：刘某是否应当向王大姐物业缴纳物业费。现从以下两点进行分析：   第一，刘某主张案涉底店因属临街底店，不在案涉小区范围内，故其不应为小区业主，亦不应受王大姐物业与小区业主委员会签订的《荣泰新裕小区物业管理服务协议》的约束。对此，本院认为，首先，刘某二审提交的照片可以看出其底店位于案涉小区大门北，为环绕小区的底店，与小区形成一个完整的整体，故其底店属于案涉小区的范围，其作为案涉底店的所有权人亦应属于案涉小区的业主。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，刘某虽不是合同当事人，但其作为案涉小区业主，应受物业服务合同的约束。再次，根据《荣泰新裕小区物业管理服务协议》第二条“物业基本情况之物业类型：住宅、底商”约定的内容可知，刘某所有的底店属于王大姐物业服务的范围，故王大姐物业有权向刘某主张物业费。综上，刘某的该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。   第二，刘某主张其底店根据市政规划属于商业底店，相关费用都向市政环卫部门缴纳，并未享受王大姐物业提供的物业服务。对此，本院认为，物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益。物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性。作为小区底店的业主按照物业服务合同的约定缴纳物业费，这不仅符合民法诚实信用的基本原则，也有利于物业服务企业的持续健康发展，亦符合小区大多数业主的共同利益。因此，刘某的该上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人刘某负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 董婷婷     二○一九年七月十七日   法官助理 贺 颖   书 记 员 常慧青   附：本判决所引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。