河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终3814号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘继强，男，1985年6月13日出生，汉族，住吉林省临江市。委托诉讼代理人：姜梅、黄娟华，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王亚辉，男，1990年7月9日出生，汉族，住河北省高碑店市。原审第三人：河北尚豪房地产开发有限公司，住所地河北省保定市白沟镇津保路北侧西段。法定代表人：李秋来。上诉人刘继强因与被上诉人王亚辉、原审第三人河北尚豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初1486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘继强上诉请求：1.请求撤销河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初1486号民事判决书：2.依法改判解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同，判令被上诉人返还购房款人民币127.9万元；3.依法改判被上诉人支付自2017年4月4日起至实际支付之日止的资金占用费，暂计到2018年4月3日为55636.5元（以127.9万元为基数，以一年期银行贷款利率4.35%为标准）；4.依法改判由被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定“原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效”属认定事实错误。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同属于预售商品房的再转让合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十六条、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十条等相关规定，国家为了稳定房价禁止商品房的认购人在认购预售房屋后再次转让商品房的行为（俗称的“炒楼花”行为），并且明确禁止了房地产主管部门为其办理房屋权属登记手续，被申请人提到的所谓“更名手续”属于国家明文禁止的行为，违反了法律的强制性规定，且被上诉人在一审中也自认“但更名上升至法律层面规避了房产税、契税等规定的说法无效”，也就是说被上诉人自己也认可所谓的“更名”在法律层面上是无效的。因此，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，一审法院认定合同有效属认定事实错误。2.一审法院认定“原告以受限购政策影响不能办理贷款为由要求解除合同于法无据”属适用法律错误。因河北省、白沟新城限购限贷政策的出台，上诉人已不具备购房资格，不能办理按揭贷款，涉案合同已无法继续履行。被上诉人称“相关限购政策均在双方合同之后，双方合同不受影响”，庭审中法官以及被上诉人称白沟或高碑店当地有内部政策，“虽然2017年4月5日起白沟实施新政策限购，但只要合同签订在4月5日之前、交纳了部分购房款的，政府仍然允许过户”，以上说法明显与事实不符。被上诉人和一审法院没有出示相关的文件或政策规定，而上诉人作为外地人也无法真正了解到这种内部政策是否真实存在。判断上诉人是否具有购房资格并不是依据上诉人与被上诉人之间的合同是否在限购改策之前，而是依据上诉人与开发商之间通过更名方式签订购房协议的时间是否在限购政策之前。即便上诉人与被上诉人订立合同的第二天就去办理更名手续，也已经违反了2017年4月5日的限购政策，即非本地户籍在白沟新城限购住房**。限购政策是以合同签订时间为依据还是以合同网签时间为依据，对此被上诉人并未提供证据证明，一审法院也未进行审核。对于合同能否履行、如何履行如此重要的问题，一审法院未通知开发商出庭、未查明合同纠纷是否能够履行，属于认定事实不清。对于因限购政策导致一方不能办理贷款的，不能办理贷款的一方要求解除合同具有法律依据。按照双方合同约定，上诉人仍需贷款支付剩余款项75万元，但由于限购、限贷政策，上诉人已无法办理贷款，上诉人已无履约能力，涉案合同仍无法继续履行。根据《全国民事审判工作会议纪要》第28条的规定，上诉人在交纳了近130万首付款之后，实在无力再交纳75万元购房款，上诉人有权要求解除合同，并要求被上诉人返还所收受的购房款。因此一审法院认定“原告以受限购政策影响不能办理贷款为由要求解除合同于法无据”属适用法律错误。王亚辉辩称，双方没有签订任何买卖合同，是双方自愿达成口头协议买卖房屋。在可以办理房屋更名、房屋贷款时上诉人没有积极配合，因为其想把房再卖出去，导致后面出现了更严格的限购政策。涉案房屋的实际成交是在2017年4月3日，4月5日才出的限购政策，中间一直沟通让上诉人配合，但其并不配合。到6月15日再出台限购、限贷政策，如果上诉人配合贷款和网签都是可以落实。11月份售楼部通知上诉人落实手续，上诉人才跟被上诉人说不买房了。（变更诉讼请求问题）原审第三人河北尚豪房地产开发有限公司未提交书面意见，亦未到庭发表意见。刘继强向一审法院起诉请求：l.请求判决解除刘继强、王亚辉之间的房屋买卖合同，判令王亚辉返还购房款人民币127.9万元：2.请求判令王亚辉支付自2017年4月4日起至实际支付之日止的资金占用费，暂计到2018年4月3日为55636.5元（以127.9万元为基数，以一年期银行贷款利率4.35%为标准）；3.判令王亚辉承担本案诉讼费、保全费等诉讼费用。王亚辉向一审法院提起反诉请求：1.判令刘继强继续履行与王亚辉之间的房屋买卖合同，向王亚辉支付剩余房款75万元；2.王亚辉于本判决生效后办理涉案房屋的产权登记手续，刘继强予以协助；3.王亚辉办理完产权登记手续后十日内协助刘继强办理涉案房屋所有权过户登记手续；4.反诉费由刘继强承担。一审法院认定事实：刘继强、王亚辉于2017年4月4日签订口头买卖合同，约定由刘继强购买王亚辉位于尚豪.国际城7-1-302室房屋，房屋总价款202.9万元，由王亚辉负责为刘继强办理更名。刘继强于当日向王亚辉支付首付款127.9万元，剩余75万元办理按揭贷款。合同签订后王亚辉将其与第三人缴费的收据及购房协议原件交由刘继强。2018年3月涉案房屋取得了商品房预售许可证。一审法院认为，刘继强、王亚辉双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，是合法有效的，双方应全面履行合同义务。刘继强以受限购政策影响不能办理贷款为由要求解除合同于法无据，一审法院不予支持。刘继强、王亚辉应继续履行合同约定的义务，因双方约定的剩余购房款给付时间，办理更名时间等均不明确，一审法院对王亚辉的反诉主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条的规定，判决：“一、驳回原告刘继强的诉讼请求；二、驳回反诉人王亚辉的诉讼请求。案件受理费8406元，由原告刘继强承担，反诉费5650元，由被告王亚辉承担。”本院二审期间，刘继强提交三组证据：证据一：和解协议原件一份，由刘继强和王亚辉、案外人崔广钰及案外人王岳签署，欲证明2019年3月15日约定上诉人将其对案外人王岳75万元的债权转让给被上诉人，至此上诉人已经支付全部购房款202.9万元。被上诉人需办理更名和网签手续。如果因限购政策等原因无法办理网签手续，需将购房款202.9万元返还给上诉人，并且支付逾期支付的违约金。证据二：（2018）冀0684民初1485号民事调解书复印件，证明内容同上。证据三：微信聊天记录，欲证明由于限购政策原因涉案房屋无法办理网签手续，涉案合同无法继续履行。王亚辉质证称，和解协议真实性认可，崔广钰转给王亚辉2万元，让王亚辉去办理网签手续，但因价格原因，2万元办理不了了，所以和解协议无法继续履行，2万元王亚辉已经退回崔广钰了。针对证据二，真实性、合法性、关联性均认可。针对证据三：真实性认可，证明目的不认可，事情还能办，和解协议还能履行，只是价格问题。本院所查明其余事实与一审无异。本院认为，刘继强与王亚辉虽签订了口头房屋买卖协议并交纳首付款，但因涉案房屋为预售商品房，王亚辉尚未取得房屋所有权，而刘继强亦未在当地出台限购政策前与涉案房屋所属开发商签订房屋买卖合同。故因当地出台限购、限贷政策，刘继强不符合政策要求，刘继强与王亚辉之间的房屋买卖协议已不具备继续履行的条件，应予解除。因刘继强与王亚辉均无法预见限购政策，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故刘继强要求王亚辉支付资金占用费并无依据，对其该项主张本院不予支持。综上所述，刘继强的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初1486号民事判决第二项（即驳回反诉人王亚辉的诉讼请求）；二、撤销河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初1486号民事判决第一项（即驳回原告刘继强的诉讼请求）；三、解除刘继强与王亚辉之间达成的房屋买卖协议；四、王亚辉于本判决生效之日起十日内返还刘继强购房款127.9万元，刘继强于本判决生效之日起十日内返还王亚辉交付的缴费收据及购房协议原件。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14056元，由刘继强承担586元，由王亚辉承担13470元；二审案件受理费23477元，由刘继强负担979元，由王亚辉负担22498元。本判决为终审判决。审判长  张国安审判员  冯志国审判员  王 琦二〇一九年七月十六日法官助理董淑芳书记员颜靖涵