河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终4210号上诉人（原审原告）：南阳市华益物业公司管理有限责任公司，住所地南阳市车站路**华恩大厦**。法定代表人：王东平，该公司经理。委托诉讼代理人：余和平、河南梅溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娜，河南梅溪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南阳市车站路华恩商务宾馆，经营场所南阳市车站路华恩大厦**。经营者：崔永超，男，汉族，1982年4月11日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：徐猛，河南定信律师事务所律师。上诉人南阳市华益物业公司管理有限责任公司（以下简称华益物业公司）因与被上诉人南阳市车站路华恩商务宾馆（以下简称华恩宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2018）豫1303民初9227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。上诉人华益物业公司委托诉讼代理人王娜，被上诉人华恩宾馆经营者崔永超及其委托诉讼代理人徐猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华益物业公司上诉请求：1.撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2018）豫1303民初9227号民事判决第三项，改判解除华益物业公司公司与华恩宾馆于2014年9月11日签订的《房屋租赁与物业管理合同》；2.本案诉讼费用由华恩宾馆承担。事实和理由：1.依据《房屋租赁与物业管理合同》的约定，华恩宾馆超过30日未缴纳房屋租金，上诉人有权解除合同，系上诉人依约享有的合同解除权，且华恩宾馆对于超过30日未缴纳涉案房屋租金、物业管理费、水电费的事实也是明知。上述费用均应按交易习惯每月转入上诉人账户，无需上诉人通知和催缴。2.发生火灾后，因华恩宾馆拖欠相关费用数额巨大，且超过30日期限，上诉人多次向华恩宾馆主张权利未果，才于2018年主张解除合同，并非为抵销华恩宾馆另案的诉讼请求。3.合同解除是上诉人依法享有的权利，不因华恩宾馆是否同意为理由，更不能依据华恩大厦是否维修加固从而判定有继续履行的可能而不予解除。根据相关判决显示，华恩宾馆已经完全丧失恢复经营之能力，无履行租赁合同的必要。结合现实涉案房屋现状、财产损失状况及华恩宾馆的违约行为，不解除合同已根本不能实现上诉人收取房租、物业管理费、水电费的目的，依法具备解除合同的条件。一审认定“双方有继续履行合同的可能性”系错误认定。华恩宾馆辩称，1.并未拖欠水电费，该费用均及时缴纳。2.拖欠物业费并非恶意，而是双方商量以抵账方式支付该笔费用。3.涉案合同系宾馆主体租赁合同的附随合同，现主合同仍处于履行状态，因此涉案物业合同不应予以解除。华益物业公司向一审法院起诉请求：1.依法解除双方于2014年9月11日签订的《房屋租赁与物业管理合同》；2.判令华恩宾馆支付拖欠的租金138679元（2014年4月1日至2018年4月1日），并承担违约金41604元，物业管理费253000元，电梯使用电费12000元，滞纳金79500元，共计524783元人民币；3.本案的诉讼费用由华恩宾馆承担。一审法院认定事实：华恩宾馆于2013年11月28日注册成立，为个体工商户，登记的经营者为崔永超。2014年9月11日，华益物业公司（甲方）与华恩宾馆（乙方）签订了《房屋租赁与物业管理合同》，约定将位于南阳市车站路92号华恩大厦21楼一整层租赁给华恩宾馆使用，租赁期限自2014年4月1日至2027年3月3日，租赁费为每月2521元；华恩宾馆租赁华恩大厦15层至21层共6566.8平方，每平方0.7元，物业管理费为每月4600元，电梯使用电费每月400元；保证金应于租赁该房屋时一次交清，租金和物业费每一年预付一次，每次提前10天支付，第2年双方约定根据市场状况和甲方该楼盘实际使用情况适当调整；有下列情形之一，甲方有权解除合同：乙方不按约定交付租金超过一个月；乙方所欠水电、物业等各项费用超过5000元……；因甲方原因致使乙方无法使用该房屋时，甲方应向乙方支付违约金，支付标准为每一天按当期房租的5%计算，乙方逾期交付租金的，除应当及时补交外，每逾期一天，应向甲方支付当期房租5%的违约金；乙方不按规定缴纳管理服务费、房屋维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金。2014年11月24日，华益物业公司出具收据一份，写明：今收到华恩宾馆交来物业费40000元。2015年8月5日，华益物业公司出具收据一份，写明：今收到华恩宾馆2014.4.1-2015.3.31华恩宾馆21楼房租及物业费、电梯使用电费（部分款项）40000元。另，华益物业公司在华恩宾馆办理储值卡10000元未付，双方同意抵扣租赁费10000元。2016年10月6日19时30分许，华恩大厦发生火灾。2016年11月23日，经南阳市卧龙区公安消防大队认定：火灾起火部位为华恩大厦四楼自动扶梯北侧的南阳惠源商贸有限公司公司商铺区域；起火点为该商铺内东部第一排至第二排货架的上部区域处；起火原因为起火点上方吊顶内电器线路短路产生进溅熔珠引燃可燃物所致。华益物业公司对该火灾事故认定书不服，向南阳市公安局消防支队提出复核。经复核，南阳市公安局消防支队于2016年12月30日作出复核决定：维持南阳市卧龙区公安消防大队作出的《火灾事故认定书》。目前，河南省华恩商业经营管理有限责任公司和河南省华恩房地产开发有限公司正在对华恩大厦进行封闭施工中，华恩宾馆仍处于停业中。2018年，华恩宾馆就其火灾中产生的损失向本院提起诉讼，本院经审理，于2018年9月21日作出（2018）豫1303民初2921号民事判决书，认为：华益物业公司作为华恩大厦的物业管理企业，有责任保障大厦的财产安全，包括消防设施在内的公共设施维护的保养义务并建立消防组织防止火灾发生，南阳市城建消防工程有限公司已向华益物业公司告知华恩大厦消防存在安全隐患，但华益物业公司未采取措施进行整改，造成火灾。最终判决：河南省华恩房地产开发有限公司、河南省恩大投资集团有限公司、南阳市华益物业公司公司管理有限责任公司、河南省华恩商业经营管理有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿南阳市车站路华恩商务宾馆财产损失共计4567008元；河南省华恩房地产开发有限公司、河南省恩大投资集团有限公司、南阳市华益物业公司公司管理有限责任公司、河南省华恩商业经营管理有限责任公司对上述款项互负连带清偿责任。其后河南省华恩房地产开发有限公司、河南省恩大投资集团有限公司、南阳市华益物业公司公司管理有限责任公司、河南省华恩商业经营管理有限责任公司不服该判决，提出上诉，南阳市中级人民法院经审理，作出（2018）豫13民终6115号民事判决书，维持原判决。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《房屋租赁与物业管理合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为有效的合同，当事人应按照约定全面履行合同义务。华益物业公司应向华恩宾馆提供适合经营酒店的房屋及相应的物业服务，华恩宾馆应按约定向华益物业公司支付租金。现华益物业公司要求华恩宾馆支付2014年4月1日起至2018年4月1日止的租金及物业费、电梯使用电费，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2016年10月6日，华恩大厦发生火灾，造成华恩宾馆无法继续经营，并且根据本院已经生效的（2018）豫1303民初2921号民事判决书的认定，华益物业公司公司作为华恩大厦的物业管理企业，有责任保障大厦的财产安全，包括消防设施在内的公共设施维护的保养义务并建立消防组织防止火灾发生，南阳市城建消防工程有限公司已向华益物业公司公司告知华恩大厦消防存在安全隐患，但华益物业公司公司未采取措施进行整改，造成火灾。也即华益物业公司因其自身过错造成不能向华恩宾馆提供符合约定用途的房屋及相应的物业服务，故火灾发生之后不应当计付租金及物业费、电梯使用电费。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，华恩宾馆是否履行支付租金及物业费、电梯使用电费的义务，应由华恩宾馆承担举证责任，庭审中，华恩宾馆向本院提供了两张40000元的交费票据，另华益物业公司公司在华恩宾馆办理的储值卡抵扣租赁费10000元，共计交款90000元。2014年4月1日至2016年10月5日，租金及物业费、电梯使用电费共计226001元，扣减已支付的90000元，下欠136001元，华恩宾馆应支付给华益物业公司。关于华恩宾馆辩称的以400万元借款及利息抵扣租金及物业费、电梯使用电费的理由，因华益物业公司不认可，华恩宾馆又无证据证实，故本院对其该辩称理由不予采信。该400万元债权，相关权利人可另行主张权利。关于违约金的问题，华益物业公司请求按未付租金的30%来计算违约金，本院认为，根据双方的约定，租金和物业费每一年预付一次，每次提前10天支付，第2年双方约定根据市场状况和楼盘的实际使用情况适当调整。华恩宾馆未及时支付租金，存在一定的违约行为；华益物业公司将未取得消防安全合格证的房屋出租给华恩宾馆使用，2016年10月6日发生火灾后，又未能向华恩宾馆提供适用经营的房屋和相关的物业服务，致使华益物业公司经营的酒店处于停业状态，也存在一定的违约行为。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方约定的违约金过高，华恩宾馆请求对违约金予以减少，而华益物业公司也未举证证明其实际损失，并且2015年8月5日华恩宾馆所交的40000元，华益物业公司公司也未进行区分，在收据中写明系支付21楼房租及物业费、电梯使用电费的部分款项，本院也不能确定该40000元中房租及物业费、电梯使用费的具体支付数额，故无法确定未付租金数额，也无法以未付租金数额来确定违约金。综上，根据双方履约的实际情况、过错程度及违约程度等，酌定违约金为5000元。关于滞纳金的问题，滞纳金属行政法律中的概念，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务，由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间。本案为平等民事主体之间的纠纷，合同当事人不履行合同约定的义务，应承担的是违约金，而非滞纳金，本案已经支持了华益物业公司的违约金请求，故对华益物业公司关于滞纳金的请求不予支持。关于合同应否解除的问题，华益物业公司主张根据双方的约定，华恩宾馆不按约定交付租金超过一个月，华益物业公司有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，虽然华恩宾馆未及时支付租金及物业费等，但华益物业公司一直怠于行使解除合同的权利，华恩宾馆继续租赁房屋，华益物业公司也未提出异议，后因发生火灾，华恩宾馆起诉要求其赔偿损失，华益物业公司为抵消华恩宾馆的诉讼请求才提出解除合同。此外，庭审中华恩宾馆明确表示不同意解除合同，且双方均认可华恩大厦正在维修加固中，也即双方有继续履行合同的可能性。综上，对华益物业公司要求解除合同的诉讼请求不予支持。判决：一、本判决生效后十日内，南阳市车站路华恩商务宾馆向南阳市华益物业公司公司管理有限责任公司支付租金、物业费、电梯使用电费共计136001元；二、本判决生效后十日内，南阳市车站路华恩商务宾馆向南阳市华益物业公司公司管理有限责任公司支付违约金5000元；三、驳回南阳市华益物业公司公司管理有限责任公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华益物业公司公司公司向本院提交以下证据：租金催缴单两份，拟证实华益物业公司在2014年、2015年均向华恩宾馆催缴过租金。华恩宾馆对2014年租金催缴单的真实性无异议，对2015年租金催缴单的真实性有异议，认为该组证据不属于新证据，也不能体现华益物业公司具有解除合同的意思表示。本院认为，因华恩宾馆对2014年租金催缴单的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。对于2015年租金催缴单，因该证据不能显示确已送达给华恩宾馆，故本院对该证据不予采信。华恩宾馆未向本院提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：涉案《房屋租赁与物业管理合同》是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”合同解除权在性质上属于形成权，依一方当事人的意思表示即可以导致民事法律关系的产生、变更或者消灭，从利益平衡、维护交易安全的角度，需要对其存续期间进行一定程度的限制。即使未经对方当事人催告，合同解除权亦应在合理期限内行使，否则势必影响当事人双方权利义务的确定，导致涉案合同的效力始终处于不稳定的状态。在双方当事人没有约定合同解除权的行使期限且相对人没有催告的情形下，解除权人的解除权不应无期限的存在。对于解除权人的解除权于何时消灭，应根据解除权人的意思表示和行为以及具体案件中解除权人享有的解除权的合理期限来认定其解除权是否消灭。本案中，华恩宾馆确实存在拖欠支付租金的情况，故华益物业公司依照合同约定享有合同解除权，华恩宾馆拖欠房租的最后截止日为2016年10月5日，也即华恩大厦火灾的发生日。此后华恩宾馆虽亦未缴纳房屋租金及管理费，但属于行使同时履行抗辩权，火灾之后不应缴纳相关费用，故华益物业公司的合同解除权的行使期限最迟应当自2016年11月5日起开始计算。但此后，华益物业公司并未提供相关证据证实其在享有合同解除权后主动行使该权利，而是由华恩宾馆继续租赁涉案房屋，直至2018年5月4日华恩宾馆起诉华益物业公司等财产损害赔偿纠纷一案时，华益物业公司才就合同解除提出反诉请求。现有法律规定中合同解除权的行使期限一般不超过一年，尽管现有法律并未对本案中房屋租赁合同的合同解除权作出明确规定，但华益物业公司在逾期一年半的时间后方主张合同解除，可以认定其解除权已超过合理期限而消灭。现华益物业公司起诉要求解除涉案合同，已超过合同解除权的行使期间，故依法不应予以支持。综上，一审法院以华益物业公司怠于行使解除合同的权利为由，不予支持其解除合同的诉讼请求，并无不当，本院依法予以维持。华益物业公司关于涉案合同应予解除的上诉理由，于法无据，本院不予支持。综上所述，华益物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人南阳市华益物业公司公司管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  罗 军审判员  杨 乐二〇一九年七月三十日法官助理赵希国书记员陈小小