文书内容南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初第5752号原告：张鹏，男，汉族，1974年2月20日出生，居民身份证号码******************,住南京市。委托诉讼代理人：张威，江苏振泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡斐霞，系原告配偶，居民身份证号******************。被告：南京宁高国际物业顾问有限公司，统一社会信用代码******************，住所地南京市。法定代表人：闵卫国,该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘海涛，江苏联创伟业律师事务所律师。第三人：南京国际集团股份有限公司，统一社会信用代码91320100134949094C，住所地南京市。法定代表人：李从瑞。委托诉讼代理人：周玉芹。原告张鹏诉被告南京宁高国际物业顾问有限公司（以下简称宁高物业公司）、第三人南京国际集团股份有限公司（以下简称南京国际公司）业主知情权纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张鹏委托诉讼代理人张威、蔡斐霞,被告宁高物业公司及委托诉讼代理人刘海涛,第三人委托诉讼代理人周玉芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告公布2016年1月1日至2019年6月5日期间每年的物业服务费用的收支情况；2、判令被告向原告公布2016年1月1日至2019年6月5日期间每年利用小区公共财产所产生的经营收入分配情况；3、判令被告向原告公布2016年1月1日至2019年6月5日期间每年编制的物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告；4、判令被告向原告公布2016年1月1日至2019年6月5日期间内按照《前期物业服务合同》附件五内容制定并完成计划的情况，具体为：①公布按照ISO9001标准制定的物业共有部位的维修、养护和管理计划及完成情况；②公布按照ISO9001标准制定的物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理计划及完成情况；③公布按照ISO9001标准制定的物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通计划及完成情况，公布垃圾实行分类收集、生活垃圾日产日清、实行标准化清扫保洁的计划及完成情况；④公布按照ISO9001标准制定的公共绿化养护管理计划及巡查制度、对管理区域内绿化品种维护等情况；⑤公布按照ISO9001标准制定的车辆停放管理计划、安全制度及实行执行情况；⑥公布按照ISO9001标准制定的公共秩序维护、安全防范专业保安队伍的建设和准军事化管理训练的制度及实行执行情况，以及公布全天定时巡查制度及完成情况；⑦公布按照ISO9001标准制定的公共区域装饰装修管理制度及每年完成情况；⑧公布按照ISO9001标准制定的物业公共档案管理制度、流程及每年完成情况。事实和理由：原告系南京市，2015年底被告凭借系开发商全资子公司的特殊关系，成为本小区的物业服务企业。自2016年4月份开始，因被告提供物业服务不符合合同的约定，小区业主针对被告提供物业服务过程中的诸多严重问题，多次集体以书面形式向被告发函，要求整改并书面答复，但被告整改效率低下、效果不佳，且从未予以书面回复。被告从没有按照《前期物业服务合同》的约定，完成制定年度物业计划、公布物业费用收支明细、营业收入分配明细等义务，属于严重违约。为更好的审理案件，查实物业费标准的确定、物业服务企业的选取流程、物业服务范围、权利义务的制定、建设单位保修内容是否委托物业服务公司等问题，应当将《前期物业服务合同》的甲方即南京国际集团股份有限公司列为案件第三人。因小区二期工程未交付，尚未成立业主委员会，根据合同约定及合同法等相关法律法规的规定，为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告宁高物业公司辩称：首先，原告不具有诉讼主体资格，其无权以一个人名义向人民法院提起业主知情权诉讼；其次，原告诉请中关于物业服务费用的收支情况是建立在酬金制的基础上，但在本小区被告所提供的物业服务中，采取的是包干制，根据南京市的规定无需向业主公布物业服务费收支情况，本小区没有经营收入，也不存在公示的问题；第三，关于本小区的物业费的收取和相关费用的支出，被告已经在每半年向全体业主公示，因此原告的诉请属于滥用诉讼权利；第四，关于原告的其他诉讼请求，被告作为物业服务企业每年都会根据物业实际情况编制计划，编制的物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告均属于被告日常经营管理行为，被告没有向原告个人公布的合同义务，所以原告的诉请没有依据。综上，请求法院驳回原告的诉请。第三人公司陈述：此案与第三人无关，《南京市商品房现售合同》附件中有《前期物业服务合同》，该附件作为购房人入住以后与物业公司的服务相关约定，购房人在签订合同时就应当认可开发商的所选定的物业公司和相关的服务内容。本院经审理查明：南京市.87平方米，该房屋位于金茂广场北楼）系原告张鹏与妻子蔡斐霞于2014年12月4日向第三人南京国际公司共同购得，至今尚未办理产权登记。第三人向原告出售该房屋时，将第三人与被告签订的《前期物业服务合同》、第三人与原告签订《临时管理公约》（该公约双方实际为2015年11月9日签订）作为《南京市商品房现售合同》附件10-1、10-2即配套合同。《前期物业服务合同》约定，第三人（甲方）选聘被告（乙方）对金茂广场一期综合性物业（含御景华府小区、怡景公寓）提供前期物业管理服务；物业服务收费实行包干制，按业主房屋的建筑面积计算，北塔楼（怡景公寓）为6元/月/平方米，北塔楼豪宅（御景华府）为8元/月/平方米；第四条约定乙方提供的前期物业管理服务质量应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）；第八条约定乙方应于每年元月31日向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况；第十五条约定乙方经营管理属全体业主所有的物业的，其经营收入按下列约定分配：经营收入扣除相关经营支出成本后，剩余费用的70%补贴物业服务费用，30%纳入专项维修资金；第二十二条约定乙方相关责任有及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，接受甲方、业主、物业使用人的监督等，并结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告。《前期物业服务合同》附件五对前期物业管理服务质量标准约定如下：一、物业共用部位的维修、养护和管理：1.按照ISO9001标准制定计划，并按照甲方审核批准的计划完成，2.房屋及配套设施完好整洁，无乱搭建、乱悬挂现象，3.房屋完好率98%；二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理：1.按照ISO9001标准制定设施设备维保计划，并按照甲方批准的计划完成，2.建立回访制度与回访记录，3.零修合格率98%以上；三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通：1.按照ISO9001标准制定计划，并按计划完成，2.实行标准化清扫保洁、垃圾实行分类收集、生活垃圾日产日清，3.公共楼梯、走道、地下室无堆放杂乱杂物和非法占用；四、公共绿化的养护和管理：1.按照ISO9001标准制定公共绿化养护管理计划，并按计划实施，2.建立健全绿化管理制度，落实绿化工作负责制及巡查制度，3.对管理区域内所有绿化品种、布局、维护等情况建档登记；五、车辆停放管理：1.按照ISO9001标准制定车辆管理计划，并按计划实施，2.管理区域内车辆停放有序，无违章停放，3.有完善安全制度与管理措施；六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：1.按照ISO9001标准制定计划，并按计划实施，2.有专业保安队伍并实行准军事化管理与训练，3.全天实行定时段巡查制；七、装饰装修管理服务：1.按照ISO9001标准制定装饰装修管理计划，并按计划实施，2.与业主使用人签订装修管理协议和防火责任书，3.无违反规划、私搭、乱建现象；八、物业档案资料管理：1.按照ISO9001质量标准制定档案管理流程，2.按照惯例流程制度完善档案管理，3.建立业主入住档案（楼层、房号清晰可查）；九、其他服务。被告系前期物业服务企业，并连续在该小区为业主提供物业服务至今。2018年9月5日，因原、被告物业费纠纷，宁高物业公司向本院起诉张鹏【（2018）苏0106民初10352号民事案件，2019年6月10日一审作出判决】。2018年12月27日，张鹏向本院起诉宁高物业公司物业服务合同纠纷。张鹏向本院提出诉讼请求为：1.判决确认《前期物业服务合同》约定物业服务费用标准过高，将物业收费标准调整降低60%;2.请求判令被告依约履行《前期物业服务合同》，具体为每年元月31日向原告公布当年物业服务费用的收支情况；向原告公布当年经营收入分配情况；编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告；按照附件五内容制定并完成计划；3.依法确认《前期物业服务合同》第九条第五点收取空调运营能耗费的约定无效；4.请求判令被告依据《前期物业服务合同》向原告支付违约金12756.98元（42523.28*30%）并支付利息（以12756.98元为基数，按照银行同期贷款利率，自起诉之日起计算至实际支付时止）。本院经审查认为，原告要求变更《前期物业服务合同》的合同条款、认定某条款无效或支付合同违约金的主张，涉及全体业主利益，原告非《前期物业服务合同》签订的主体，在未征得其他法定人数业主同意的情况下，以自己的名义起诉，不符合起诉的条件，原告作为业主可在本院正在审理的另一物业费纠纷案中就过往已发生的物业服务不当、物业费用合理性等问题提出抗辩。据此裁定驳回了原告张鹏的起诉【（2019）苏0106民初202号民事裁定书】。张鹏不服，向南京市中级人民法院提出上诉，南京市中级人民法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，业主虽不是形式意义上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。建设单位系在特定条件下，为维护业主利益和物业区域正常秩序，与物业服务企业签订前期物业服务合同，该合同的相对方应系全体业主。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定，故凡是影响全体业主共同利益的事项均属于业主有权共同决定的事项范围。张鹏要求对《前期物业服务合同》约定的收费标准进行降低、确认条款无效，都可能影响到全体业主的共同利益，属于业主共同决定事项范围。张鹏要求宁高物业公司支付违约金，涉及认定宁高物业公司是否违约，亦属于业主共同决定事项范围。故张鹏的第一、三、四项诉讼请求，均应依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的程序和条件提起诉讼，现其未经法定程序以自己的名义起诉，不符合起诉条件，一审法院裁定驳回其该三项诉讼请求并无不当。关于张鹏的第二项诉请，其作为《前期物业服务合同》的相对方业主之一有权依据合同要求宁高物业公司履行公开义务，其该项诉讼请求有利于全体业主，并不影响其他业主的共同利益，无需业主共同决定，据此裁定：一、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初202号民事裁定；二、指令江苏省南京市鼓楼区人民法院审理张鹏第二项诉讼请求；三、驳回张鹏第一、三、四项诉讼请求的起诉【见（2019）苏01民终2627号民事裁定书】。本院于2019年4月28日立案继续审理张鹏原第二项诉讼请求。本案审理中，原告张鹏重新变更明确为现诉讼请求。上述事实，有当事人陈述，《南京市商品房现售合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理公约》等证据证实。本案庭审中，被告出示2017年度、2018年度御景华府、怡景公寓物业服务项目收支公示材料，内容包含：项目基本情况、人员基本情况、物业服务项目收支总体情况、物业经营状态分析、物业服务项目重大事项说明（包含消防、电梯、供配电、其他设备、建筑本体、机房开放日活动、优居服务社区活动、业主表扬等内容），并提供照片、照片形成时间等证据证明已在小区大堂张贴上述公示材料。原告认为，照片形成的时间是容易进行更改的，原告并没有看到过以上内容的公示，不知道其在什么地方进行公示，所以对照片的真实性和证明目的都不予认可，认为是被告后补的，被告在相应的年度里面没有进行公示。被告陈述，2016年度的收支及公示材料因为公司当时负责人员姓申某某在2018年春节后突然死亡，相关2016年已公示材料没有交接，已公示材料证据无法提交，但被告确已公示，没有必要再后补。原告认为，被告作为一家收取高额物业费的物业服务单位仅因某个员工的去世就丢失整个年度的重要的核心材料，明显是不合常理的，由此可以说明2016年没有所谓的收支材料，更何况公示。被告陈述，因每年无物业共用部位和共用设施设备经营所得收益，故未公布每年的经营收入分配情况；被告每年都会编制年度的工作计划，在每年年度的工作计划中均包含了管理方案、维保计划、费用概算以及绿化管养、清洁卫生、污水管道等计划，且制定的计划均符合ISO9001标准。双方争议焦点为：一、2016年-2018年三个年度被告是否公示了物业服务的相关资料；二、原告诉讼请求的2、3、4项内容是否应当公布。原告认为，原告从来没有看到过公示相关资料，被告提交的证据不真实并可以很简单就进行修改，不能证明目的。被告应按照物业服务合同的约定履行，从物业合同第四条中可以看出乙方提供物业服务能否达标合同附件五是核心内容，该核心内容属于物业管理区域的重大事项，与业主的权利义务有重大关切，按照合同第二十二条约定被告应当及时向全体业主通告本物业区域内的物业管理重大事项，所以依据合同约定被告有义务主动公布原告诉请的相关事项；第二，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，原告要求其公布有法律依据。被告认为，被告已经按照前期物业合同约定，全面适当的履行公示义务，业主的知情权得到了充分保护，至于个别业主对公示内容视而不见，被告没有义务再履行逐个通知的义务，公示和看见是两个不同概念；其次，原告主张的其他部分的公示内容，被告认为既不符合合同约定也不符合法律规定，原告并非前期物业合同相对方，其享受的业主知情权只能根据法律规定来形成，无论是从《南京市住宅物业管理条例》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定均没有要求应当将属于被告公司内部管理的相关文件材料必须公示给业主，更没有任何法律规定将该部分相关文件归属于业主应当知晓的重大事项范围内，因此原告曲解法律规定，任意扩大解释，应当驳回原告全部的诉讼请求。本院认为，业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，以及其他应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持。《南京市住宅物业管理条例》规定，物业服务企业应当将物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益及其他应当公示的信息等在物业管理区域内显著位置公示。上述法律法规对于业主知情权的范围作出了明确规定，业主享有监督物业服务企业的管理服务活动的权利。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。本案中，原告作为金茂广场一期小区业主，对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，其以合理方式行使知情权，应当受到法律保护。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定和法律法规规定定期将相关内容公布。关于金茂广场一期物业服务费用收支情况的公布，物业服务合同已约定每年公布，因被告未提交证据证明2016年度物业服务费用的收支情况在物业区域显著位置进行公示，故对原告要求被告公布2016年度物业服务费用的收支情况，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告辩称因工作人员的意外情况不能提供已公布2016年度物业服务费用证据的意见，因证据不足，理由不充分，本院不予采信。被告已提交2017年度、2018年度物业服务费用公示材料及照片等证据，被告提交的照片可以证明2017年度、2018年度物业服务费用收支情况已进行公示，本院予以采信。对原告主张被告公布2017年度、2018年度物业服务费用收支情况的诉讼请求，本院不予支持。关于金茂广场一期物业共用部位和共用设施设备经营收入情况，业主享有知情权和监督权。虽然被告陈述每年无经营收入，但也应将事实情况向业主公布。故对原告要求被告公布2016年度、2017年度、2018年度金茂广场一期物业共用部位和共用设施设备经营收入的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告公布编制的物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告的情况，上述事项为被告在物业服务合同中承诺的相关内容，属物业服务内容的重要事项，被告已公布的内容不能含盖上述事项，对原告要求被告公布2016年度、2017年度、2018年度每年上述事项的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告公布按照ISO9001标准制定的1.物业共用部位的维修、养护和管理，2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，4.公共绿化的养护和管理，5.车辆停放管理，6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，7.装饰装修管理服务等7项服务质量标准的计划及按计划完成或实施情况，因该事项属被告承诺物业服务质量标准的事项，属物业服务合同约定的服务质量内容，虽然与上述物业管理方案、年度管理计划可能有重复的部分，但因在物业服务合同附件五中单独列出，且执行标准和执行情况涉及物业服务质量标准，涉及收取物业费的合理性和业主的利益，原告享有知情权和监督权，故原告要求被告公布上述7项按照ISO9001标准制定计划及按计划完成或实施情况的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告公布按照ISO9001标准制定公共档案管理制度、流程及完成情况的诉讼请求，因档案管理制度不属法律规定应当公示的信息，本院不予以支持。关于原告要求被告公布合同附件五中上述7项计划及执行情况以外的工作内容，因属物业服务具体工作，物业服务合同未约定需公布，且物业服务具体工作是否完成、或完成好坏属物业合同履行争议，不在本案业主知情权处理范围内，对该诉认请求本院不予支持。因物业服务合同约定按年度公布相关情况，而2019年1月1日至6月5日尚不满足一个公布周期，对原告要求被告公布此期间物业服务费用、经营收入、相关计划等各项诉讼请求，不符合法律规定和物业服务合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条，《南京市住宅物业管理条例》第四十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京宁高国际物业顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内在南京市1、金茂广场一期2016年度物业服务费用的收支情况；2、金茂广场一期2016年度、2017年度、2018年度每年物业共用部位和共用设施设备经营收入情况；3、金茂广场一期2016年度、2017年度、2018年度每年编制的物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告情况；4、金茂广场一期2016年度、2017年度、2018年度每年按照ISO9001标准制定的（1）物业共用部位的维修、养护和管理，（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，（4）公共绿化的养护和管理，（5）车辆停放管理，（6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，（7）装饰装修管理服务等7项服务质量标准的计划及按计划完成或执行情况；二、驳回原告张鹏的其他诉讼请求。本案应收案件受理费60元，减半收取30元，由被告南京宁高国际物业顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  何蓉二〇一九年七月十六日见习书记员  张伟