内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0702民初1078号原告：董胜芝，女，1967年6月8日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：包美玲，内蒙古环通律师事务所律师。被告：呼伦贝尔市腾阳房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区呼伦贝尔市中心城区河东新区纬三街。法定代表人：刘建明，总经理。委托诉讼代理人：白志峰，内蒙古援音律师事务所律师。第三人：呼伦贝尔市满昌经贸有限公司，住所地：内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区中城区河东新区三纬街**楼**。法定代表人贾朝辉，总经理。委托诉讼代理人：包县生，内蒙古铁源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李英威，内蒙古铁源律师事务所律师。原告董胜芝与被告呼伦贝尔市腾阳房地产开发有限公司（下称腾阳房地产公司）、第三人呼伦贝尔市满昌经贸有限公司（下称满昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼期间，本院根据原告的申请，依法追加满昌公司参加诉讼。原告董胜芝及委托诉讼代理人包美玲、第三人满昌公司的委托诉讼代理人包县生、李英威到庭参加诉讼，被告腾阳房地产公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董胜芝向本院提出诉讼请求:1、判令腾阳房地产公司履行合同义务，为董胜芝办理房产权属登记资料报产权登记机关备案（包括办理网签）并协助董胜芝办理房地产权属证书；2、判令腾阳房地产公司承担董胜芝已付房价款的0.5%的违约金；3、本案诉讼费由腾阳房地产公司承担。事实与理由：2016年10月31日董胜芝与腾阳房地产公司签订《商品房买卖合同》，董胜芝向腾阳房地产公司购买位于内蒙古呼伦贝尔市××区市（下称涉案房屋），价款为1000000元，合同第十五条约定"出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人在不退房的情况下，出卖人应当承担已付房价款0.5%的违约金"。合同签订时董胜芝向腾阳房地产公司支付了980000元的房款，余款腾阳房地产公司以房产涉及抵押为由，要求董胜芝在2017年5月1日抵押解押后再行支付。2018年5月24日董胜芝将购房余款20000元向腾阳房地产公司支付完毕，房款交付完毕后董胜芝入住房屋。2018年9月18日、2018年9月20日腾阳房地产公司向董胜芝分别出具900000元和100000元的购房款发票。此后董胜芝多次找到腾阳房地产公司要求其履行合同义务，为董胜芝办理房产权属登记资料报产权登记机关备案，并协助董胜芝办理房地产权属证书，腾阳房地产公司均以各种理由推脱至今。为保护董胜芝合法权益，无奈诉至人民法院，请求法院依法维护董胜芝诉讼请求。腾阳房地产公司未作答辩。满昌公司述称，第三人于2016年1月8日向腾阳房地产公司购买了涉案房屋，并且交付了全部的购房款，并且在建设行政主管部门的办理了网签合同，涉案房屋应当归第三人合法所有。腾阳房地产公司将房屋合法卖给第三人后，又有其他的出售行为，是严重的违法行为，依法应当承担相应的责任，但是具体应如何确认，由人民法院裁定。董胜芝所购房屋提供的商品房买卖合同，并非真实的网签合同，不能对抗我们签订的合法的网签合同。并且该房屋购房的价款明显低于市场价，所以说该购买行为的真实合法性也请法院审查，依法予以裁定。综合以上，我们认为我们对于该套房屋享有的所有权不应当受到不法侵害。本院经审理认定事实如下：2016年10月31日董胜芝与腾阳房地产公司签订《商品房买卖合同》，董胜芝向腾阳房地产公司购买涉案房屋，价款为1000000元，合同第十五条约定"出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失"。合同签订时董胜芝向腾阳房地产公司支付了980000元的房款，因涉案房屋不能办理网签，直到2018年5月15日在腾阳房地产公司负责人贾朝辉(既本案第三人的法定代表人贾朝辉)许诺尽快办理网签的情况下，董胜芝在2018年5月24日向腾阳房地产公司支付剩余房款20000元。2018年9月18日、2018年9月20日腾阳房地产公司先后向董胜芝出具900000元和100000元的购房款发票。房款交付完毕后，腾阳房地产公司于2018年5月24日将涉案房屋交付董胜芝占有。此后因腾阳房地产公司未协助董胜芝办理涉案房屋的网签手续、产权登记备案以及房地产权属证书，董胜芝无奈诉至本院。诉讼期间，本案第三人主张涉案房屋系其于2016年1月8日向腾阳房地产公司购买，交纳了全部房款，并且办理了网签备案。经查，满昌公司（买受人）与腾阳房地产公司（出卖人）2016年1月8日签订的华瑞园小区西区X4S-0-104房屋买卖合同办理了网签登记情况属实。诉讼期间经本院查明，涉案房屋所在的腾阳华瑞园小区房产尚未竣工验收。董胜芝为证明其诉讼请求,提交以下几组证据。第一组证据《商品房买卖合同》一份，证明买卖关系成立有效，董胜芝有权主张办理相关的产权登记等相关事宜；第二组证据是购房发票两张，证明董胜芝已经交付全部购房款。第三组证据是催缴取暖费的缴费通知单，证明涉案房屋由董胜芝实际占有使用。第四组证据是由腾阳房地产公司盖章，并由负责人贾朝辉（既本案第三人的法定代表人贾朝辉）签字的一份证明，这份证据证明从2018年9月20日腾阳房地产公司已经实际将房屋交付给了董胜芝占有使用，同时证明贾朝辉明知满昌公司与腾阳房地产公司之间还有一份房屋买卖关系，却没有对原告进行明示，仍然办理了相关的证明，并且将房屋交付给了董胜芝。第五组证据是两份录音证据。一份是2018年5月17日腾阳华瑞园售楼处经理贾朝辉与董胜芝及其家人的一段录音对话,贾朝辉说，现在我的房屋因为借款暂时抵押,并保证在三个月之内把所有的钱都还完了，给董胜芝办理网签。董胜芝在与贾朝辉经理谈话之后，就缴纳了尾款，并且开具了完整的购房发票。另外一个录音证据是2018年11月29日，董胜芝跟住建局信访部门负责人江丽的一份对话的录音。证明涉案房屋处于退房状态，并非网签状态。还有一份录音证据是2018年5月15日上午9:51贾朝辉给董胜芝打电话的录音，贾朝辉承诺只要三百万元资金到账，第一个给董胜芝解决网签的问题。满昌公司对第一份证据购房合同的真实性和证明目的均不认可。理由是该房屋之前已经是由第三人合法购买之后又依法签订网签合同，董胜芝在明知该房屋不能够进行网签的情况下以销售价格低于市场价一半与腾阳房地产公司签订购房合同，购买目的显然不应受法律保护。对于发票的来源不清楚，对于其真实性暂不发表意见。对于这些白条收据不具备证据的合法性，属于非正规发票，这些真实性和证明目的我们均不认可。对于催告通知单没有公章，不能证明具体的证明目的，真实性合法性也不认可。对于这份证明我们不认可，系复印件。对没有原始载体的录音光盘，我们认为不具备证据的合法性，不予质证,不能通过私下的录音来证明这件事情的真实性,(此后本院均重新组织当事人对原始载体进行质证，第三人虽然对录音证据的真实性提出异议,但是未在我院指定时间内对真实性申请鉴定)。满昌公司提交了网签的《商品房买卖合同》及腾阳房地产公司出具了收款收据，并且附有银行流水。证明第三人在2016年1月8日向腾阳房地产公司依法购买涉案房屋并交付全款办理了相关的网签合同，取得了该房屋的所有权。满昌公司提交腾阳房地产公司2016年左右门市房销售的记录，证明门市房销售价格均在10000元以上，董胜芝购买房屋价格明显低于销售的均价，达到一半左右，不符合销售规律，严重侵犯了满昌公司的合法权益，他们双方签订的合同应当是无效的。董胜芝的质证意见是对《商品房买卖合同》的真实性和证明目的均不认可。理由是在庭前董胜芝向人民法院提交调查申请，但是并未查出涉案房屋处于网签状态。因此该份合同是否属于合法网签合同，有待考证。满昌公司所提供的这份网签合同上的二维码根本扫描不出来，不能证明房屋处于网签状态。而且该网签合同当中没有涉案房屋的门牌号。满昌公司提交的腾阳华瑞园出具的收据和一份银行转账流水的数额无法体现出满昌公司是否是否缴纳了涉案房屋的房款，满昌公司没有提供完全的增值税发票。对满昌公司提供的东区门市销售表、西区门市销售表的真实性和证明目的均不认可。对满昌公司如何调取门市销售记录存有疑问，而且所盖的公章模糊，无法证实其真实性，不排除是人为伪造。代理人认为满昌公司主张董胜芝以低于市场价格购买，没有根据，按照合同法规定，董胜芝个人购买涉案房屋的行为，不存在无效情形，是双方的真实意思表示。相反满昌公司大量购买整栋楼房，他的意图到底是什么，是否恶意串通，需要由法院予以考量。满昌公司提交授权书一份证明贾朝辉2018年5月1日被腾阳房地产公司授权负责公司全面管理工作。董胜芝认为该证据是复印件无法确认其真实性，对任职事实没有异议，对任职时间有异议，2016年10月董胜芝签订合同的时候，贾朝辉已经在腾阳房地产公司任职了。本院经审查认为，第三人虽然对董胜芝提交的《商品房买卖合同》的真实性提出异议，但未提交证据证明，也未要求对真实性进行鉴定，而作为该份合同相对人的腾阳房地产公司对该份合同的真实性未提出异议。因此，本院对该份证据的真实性予以确认。董胜芝购房发票两张属正规发票，当事人未提出异议，本院对该份证据的真实性予以确认。对于董胜芝提交的相关证明入住的收据、证明、通知等材料，形成证据链条，能够相互印证，且有腾阳华瑞园西区物业客服中心的签章证明，本院对该部分证据的真实性予以确认。对董胜芝提交的录音资料，除2018年11月29日对住建局信访部门负责人江丽的录音与本院查明的事实不符，不予采信外。对其余录音证据虽然第三人对真实性和合法性均不认可，认为系私自录制，内容播放不清，不能证明原告目的。但因贾朝辉未在本院指定期间对上述录音的内容由本人亲自进行质证，也未在我院指定期间内对真实性申请鉴定。本院对与其有关的录音证据的真实性予以确认。对第三人提交的网签合同因与本院调查情况一致，因此对其真实性予以确认。对第三人提交的收款收据及银行流水，因日期和金额均不相符，因此本院对其真实性不予确认。对第三人提交的贾朝辉任职授权书因系复印件，本院对该证据的真实性不予确认。第三人提交的门市房销售记录因系与本案有利害关系的腾阳房地产公司出具，因此本院对其真实性不予确认。腾阳房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。视为放弃举证、质证权利。本院认为，本案涉案房屋尚未竣工验收备案，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，建筑工程未经验收，不得交付使用。因此涉案房屋尚不具备交付条件，董胜芝主张履行合同、交付房屋，办理产权过户，因条件不具备，本院不予支持。当事人可在具备交付条件后，另行起诉。《商品房买卖合同》中没有关于办理涉案房屋网签的约定，因此董胜芝主张的办理涉案房屋网签，依据不足，本院不予支持。因董胜芝与腾阳房地产公司之间的《商品房买卖合同》格式条款第二十四条关于"商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房地产管理部门申请登记备案"的约定，与第六条第2项手写条款，关于分期付款部分"欠款已结清，尽快解押"的约定在时间上产生冲突，应当优先采用非格式条款约定的时间，因非格式条款没有明确的时间约定，当事人也未达成补充协议。同时涉案房屋解押，直接影响董胜芝购房合同的履行。因此董胜芝依据该条约定要求腾阳房地产公司向房地产部门申请登记备案，条件并未成就，本院不予支持。关于董胜芝按照《商品房买卖合同》第十五条约定主张违约责任的请求，由于该第十五条明确约定双方同意按照下列第1项处理。然而第1项约定的是买受人退房的情形。董胜芝主张的违约金实际是该条第2项的约定，但第2项并非买卖双方选择的合同内容。因此，董胜芝该主张依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百一十条第（一）项、第（二）项、第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回董胜芝的诉讼请求；案件受理费100元，减半收取50元，由董胜芝负担。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  侯正峰二〇一九年七月八日书记员  王鹏飞附：本案判决所依据的法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。