甘肃省兰州市西固区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0104民初432号 原告：甘肃鑫港物流有限公司（以下简称鑫港公司），住所地甘肃省兰州市西固区环形西路**。 法定代理人蔡某，该公司董事长。 委托诉讼代理人王凤军，甘肃中立源律师事务所律师。 委托诉讼代理人宁华山，甘肃中立源律师事务所律师。 被告马阿里木，男，1960年8月10日出生，东乡族，个体经营户，住甘肃省兰州市西固区。 委托诉讼代理人杨子清，男，1963年7月8日出生，东乡族，个体经营户，住甘肃省东乡族自治县。 原告甘肃鑫港物流有限公司与被告马阿里木合同纠纷一案，本院于2018年4月15日作出（2017）甘0104民初1501号民事判决。被告马阿里木不服该判决，向兰州市中级人民法院提起上诉。兰州市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）甘01民终1549号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告甘肃鑫港物流有限公司委托诉讼代理人王凤军、宁华山、被告马阿里木及其委托诉讼代理人杨子清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甘肃鑫港物流有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于甘肃鑫港物流园内东头两层楼一楼的七间房屋腾还给原告；2.被告支付非法占用原告房屋期间的占用费42694元，并要求顺延至诉争房屋实际腾还给原告之日止；3.本案评估费16500元由被告承担；4.判令被告承担本案的评估费用16500元；5.判令被告支付所欠原告的水电费用17403.5元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年10月21日签订了《房屋（商铺）租赁合同》，合同约定：“甲方（原告）出租给乙方的房屋坐落于鑫港物流园内（地址：兰州市西固区环形路**），具体位置为园区东头两层楼一楼四室，面积80平方米及场地洗车台；租赁用途为乙方（被告）除经营餐饮外，不得经营其他项目”。同时合同约定：“租赁期限12个月，自2015年11月25日至2016年11月24日止，租金按每年25000元”。合同签订后，原告如约将四间房屋交给被告经营餐饮，被告也支付了一年的租金25000元，但被告违反合同的约定，将所租房屋其中一间用来经营洗车，后在未经原告同意的情况下，被告又擅自将所租房屋背面的另三间房屋占用，作为其居住使用，原告多次制止被告均不予理睬。2016年11月24日，房屋租赁合同到期后，原告多次口头要求被告续签该房屋的租赁合同并交纳租金或腾房，但被告却置之不理。2017年6月19日，原告又向被告发出书面《房屋租赁告知书》，要求其于2017年7月20日前到原告处续签《房屋租赁合同》，但被告一直未来续签，也不缴纳租金。原告为维护自身合法权益，故诉至本院，请求判如所请。 被告马阿里木辩称：原告故意隐瞒事实真相，陈述与事实不符。原告将其五六十间商铺进行全面招租，2015年10月15日，被告与原告公司总经理李某、总监陈召一起共同协商，最终双方口头协议，内容为：1.只要在国家不占用的情况下，被告可以长期租用公司房屋和场地洗车台约300平方米，租期至少10年以上，年租金共计25000元；2.为确保被告的利益，在本公司院内除被告一家外不准任何人经营第二家餐馆；3.被告务必按原告意图给原告公司人员就餐适当予以优惠和免费送餐，并给公司车辆洗车务必予以大幅优惠。以上是原告与被告之间的口头协议内容。基于双方达成的口头协议，当初被告带领全家人来到鑫港公司院内，当时公司院内的20多亩场地处处垃圾、一片废墟，被告所租用的300平方米场地洗车台只有一个水龙头，为此被告及其一家人任劳任怨，雇佣民工，包括餐馆、洗车场地、院子等先后大量投入人力和财力共计321600元之多，使之场地面貌焕然一新。2015年10月21日，原告出具一份《房屋租赁合同》，并强行要求被告签字，该合同没有体现当初双方间的口头协议内容，被告认为该份合同不公，不愿签字。原告公司的李某总经理和陈召总监解释称：“双方之间主要还是按口头协议办事，此合同只是公司的流程手续，一年一签，是存档用的，与被告的利益没有多大的关系。”，被告以为该合同为无效合同勉强签字、盖印。原、被告之间有口头协议和书面合同并存的事实，但以口头协议为主。原告单方面拟定的书面《房屋租赁合同》，未能体现双方达成的口头协议的内容。因此，被告认为该合同是一份不公正的合同，该合同与相关法律违背，是一份无效的合同。被告认真积极履行双方达成的口头协议内容，按照口头协议第三条之规定，被告经营的餐馆给原告公司人员用餐做了优惠和免费送餐，另外对原告公司所属车辆也进行优惠半价收费，同时原告以鑫港公司的名义给被告经营的餐馆取名并订做了洗车票。双方履行口头协议一年之久。2016年7月20日，原告未与被告协商，单方面准许丁大吾餐馆在鑫港公司院内东区开业经营，因该餐馆所处位置将所有用餐顾客拦截，致使被告原有的大量顾客减少，造成被告蒙受营业收入损失，至今纯收入损失约为384000多元，原告的行为与口头协议第二条违背，属于原告单方面违约，应赔偿其因违约造成被告的一切损失。2016年10月13日，原告未与被告协商和同意的情况下，擅自又将场地洗车台约300平方米地点出租给中力公司放置货物，致使答辩人无法清洗大车，更何况租期未到，就另租给他人。原告的行为与口头协议第一条违背，原告再次的单方违约造成被告洗车营业纯收入损失至今约307650元。基于被告餐馆赔本，再加之没有了洗车场地。被告全部贷款都付之东流，被告的妻子因压力大，精神受到严重的刺激患病住院，出院后其身体依然半身不遂，已成为二级残疾，被告认为这是因为原告违约所造成的结果。原告应赔偿上述损失。原告在起诉状中将与被告达成口头协议进行合作的事实只字未提。否认双方间口头协议的事实，仅仅凭单方拟定的、不公的、无效的合同作为依据，故意隐瞒事实真相起诉至法院。被告认为原告诉状陈述内容不属实，请法院查明双方间的口头协议和房屋租赁合同并存的事实。原告不顾双方间达成的口头协议为主的事实，连续两次违约造成被告重大损失的情况下，原告又以未经被告同意的一份合同起诉至法院，提出不合理的诉求，双方所约定的口头协议虽然是口头合同，但是客观存在的事实。原告以其公司的名义所定制的票据和原告优惠洗车和免费送餐等事实，都是口头协议存在的事实证据。根据相关法律规定口头协议是合法有效的，更是被告投入大量的人力、财力动力所在。相反原告单方面所拟定的《房屋租赁合同》未能完全体现双方所约定的口头协议内容，特别是将被告所租用的场地洗车台3**平方米的地点该合同没有明确说明和约定。因此，被告因该合同是一份不公的合同拒绝签订，而且原告连续两次违约。但原告将该合同为依据起诉至法院，并提出要求被告立即将一楼7间房屋退还给原告，向原告支付房屋占用费42694元等诉求与事实不符。因为原告起诉状中附占用费用计算表中，没有提及300平方米的洗车场地，因为年租金25000元是80平方米房屋和300平方米洗车场地的租金，因此，其计算的占用费用错误，不属实。特别是其全部诉求有悖于口头协议内容，原告起诉是违约，原告不履行当初双方达成的口头协议，不讲诚实信用，隐瞒事实。鉴于上述事实和理由，请求法院查明原、被告之间合作的事实真相，驳回原告全部诉讼请求，原告因违约造成被告的损失，包括被告前期投入的损失、营业纯收入损失及被告妻子被致残等损失，原告应当进行赔偿和补偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的《房屋租赁合同》复印件，被告对该合同的真实性无异议，对证明目的有异议，租赁合同确实存在，但是没有完全体现口头协议内容，是被告勉强签订的合同，没有符合当时口头协议的约定。只体现了租金，其他口头协议内容均没有体现，故对该证据的真实性本院予以确认。对原告提交的租赁面积测绘图原件，被告对该证据不予认可，认为是原告自己计算的面积没有与其沟通协商。本院认为，该测绘图为原告自行丈量绘制，且合同中明确载明租赁面积为80平方米，故对该证据的真实性本院不予认可。原告提交的房屋租赁告知书复印件，在本院第一次审理时被告表示没见过该份证据，对该证据不予质证，但在被告的答辩状中及庭审中，被告均认可原告曾经向其出具房屋租赁告知书，要求其按照告知书规定时间签订房屋租赁合同。被告称自己不识字，虽接到了告知书，但与本案事实无关，故对被告该质证理由本院不予采信，对该证据的真实性本院予以确认。原告提交的甘肃汇通信诚价格认证中心评估报告原件及评估费用发票一张，证明被告改造的部分评估价值为10884元，对被告在出租房屋上加盖的简易棚和私自建的房屋这部分费用同意对被告进行补偿。被告称自己接到评估报告，并提交了对该评估报告的异议，对于评估鉴定的结果不认可，评估报告没有体现出被告对整个房屋的投入，只是鉴定了一部分。对进行评估鉴定所花费金额的票据无异议。本院认为，该评估报告是经原告向法院申请对鑫港物流园内东头二层楼北面过道的简易棚、二层楼一楼后面大通道内隔的四堵墙和四个门以及二层楼前水龙头上修建的彩钢房的现有价值进行评估，由法院委托的有资质的鉴定评估机构作出的评估报告。被告虽对该评估报告提出了异议，但该评估机构也已经做出了答复，故对该评估鉴定报告真实性及所证明的内容应予以确认。原告提交的水电费明细表，证明被告自2017年2月至2018年10月欠原告水费5008元，电费12395.5元。被告对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议，原告公司领导曾承诺过诉讼期间不收取水电费，故本院对该证据的真实性予以确认。对被告提交的洗车专用票据、洗车劵、洗车费用情况、被告餐馆店名和餐车照片，原告对上述证据不予认可，认为不存在有洗车劵就有口头协议的事实，仅仅是提供服务进行付费结算的凭证，与本案无关，本院认为，用餐费、洗车费与本案不属于同一法律关系，被告餐馆店名和餐车照片与本案无关，故对被告提交的上述证据，本院对真实性予以确认，对证明目的不予确认。被告提交的录音光盘一张，证明原告向法院起诉后，2018年4月30日，被告与原告公司总监陈召打电话的记录，双方达成口头协议是存在的，原告对该证据不予认可，认为陈召不是职务行为，该视频资料不清晰，对于该证据本院不予认可。被告提交的2015年10月21日原告方单方拟定的房屋租赁合同，证明该合同中只是体现了租金25000元，其他口头协议内容均未明确说明，特别是对300平方米的洗车台没有提及，该合同是无效的，原告对该证据的真实性认可，但对证明目的不予认可，合同中明确约定了双方的权利义务，并不是以被告称的口头约定为准。本院对该证据的真实性予以确认。被告提交的丁大吾餐馆在鑫港公司院内营业照片及甘肃中力钢铁有限公司在洗车台放置货物的照片，证明原告未经被告同意，原告单方面准许丁大吾餐馆在鑫港公司内开业，2016年10月13日，原告未经被告同意，将洗车场擅自租赁给他人，原告认为丁大吾餐馆在鑫港公司院内的照片与本案无关不予认证，原告在合同到期后，告知被告续签合同，被告不续签合同也不履行腾退场地的义务，原告才将场地租赁给他人，租赁范围与本案不冲突，本院对该证据的证明目的不予认可。被告提交其妻子残疾证，证明因原告违约造成被告餐馆赔本，并给被告家人造成伤害，庭审中，本院向被告释明对于其妻子残疾是否要提出反诉，被告称不反诉，原告认为该证据与本案无关不予质证，本院对该证据不予认可。被告提交向原告送达的告知书，证明与原告合作，双方达成口头协议的事实，并对口头协议履行情况作出了说明，原告认为该证据与本案无关，被告也没有提出反诉，对该证据不认可，本院认为，该证据是被告自己书写，并没有经原告确认被告告知书中陈述的情况，故对该证据本院不予确认。 本院经审理查明：2015年10月21日，原、被告签订《房屋（商铺）租赁合同》一份，合同约定：原告出租给被告的房屋坐落于鑫港物流园内（地址：兰州市西固区环形西路**），具体位置园区东头两层楼一楼四室，面积80平方米及场地洗车台；租赁期限共计12个月，自2015年11月25日至2016年11月24日止，租金按每年25000元。合同签订后，原告将四间房屋交给被告使用，被告也支付了一年的租金25000元。在合同履行期内，被告将原租赁房屋后的通道占用，隔为三间房屋供自己及家人居住使用。2016年11月24日，房屋租赁合同到期后，双方未再续签书面合同，被告也一直未继续缴纳租金或向原告腾交房屋。2017年6月19日，原告向被告出具了房屋租赁告知书，要求被告于2017年7月20日前到原告公司签订房屋租赁合同，但被告未续签合同，也拒绝继续缴纳租金或向原告腾交房屋，故原告认为被告构成违约，要求被告腾还房屋并支付占用费。但被告认为原告曾口头承诺租赁期限为五至十年，签订一年的书面合同仅是公司流程，故认为其并未违约，现要求原告继续与其签订合同并赔偿其损失。经双方多次协商均无法达成一致意见，故原告诉至法院，请求判如所请。 另，本院对本案关键的证人总经理李某、总监陈召询问了关于涉案租赁商铺签订的方式、租赁期、租赁范围等本案基本事实。李某称：“商铺签订的具体事项由陈召负责，向其汇报结果，合同的租期是一年一签，具体范围是多少应该按照合同。租赁商铺楼下的房屋是闲置的，其中一间有保安住，南边的房子租给了修车工。被告前期有对场地进行装修和整理，具体由项目部的人员在现场进行了记账等相关工作。最终以合同为准。”，另一证人陈召称：“当时马阿里木称自己要开饭馆，场地还空着，门前有20至30米左右的临时洗车台，还有彩钢房，合同一年一签订，如果鑫港公司不对外开发招商，三至五年还是可以继续经营的。在合同期满后，同等条件下优先考虑马阿里木，合同中明确要求只能开餐饮，但是被告又经营洗车。租赁期是一年，院子是临时洗车台，房屋是80平方米，四间房屋。一楼的房屋是闲置的，二楼是铁路上用的。没有人要求被告装修和整理场地。对于被告清理的垃圾，鑫港公司按市场价都做过折价处理。租赁范围不包括停车场，实际上洗车台是让被告租用的。洗车台包括在内，停车场不包括在内。被告家人看管停车场鑫港公司每月给付2000元工资。被告帮公司看管停车场是事实，但停车场是鑫港公司的，并没有租赁给被告。鑫港公司与中力公司签订合同，与被告的地方没有交叉，对租赁饭馆没有影响。租赁合同是一年一签，如果公司不开发招商，被告可以租赁三至五年。”。上述两名证人可以证明原、被告双方合同一年一签订，如果公司不开发招商，被告可以租赁商铺三至五年，租期不是长期。被告租用洗车台，不包括停车场。租赁商铺的用途为餐饮。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋（商铺）租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，对其合法有效性予以确认，双方应按合同约定履行各自的权利义务。该合同约定：房屋租赁期限共计12个月，自2015年11月25日起至2016年11月24日止，租金按每年25000元。合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告使用，被告向原告支付了一年的租金25000元。2016年11月24日合同期限届满后，原、被告再未续签合同，则双方之间的房屋租赁合同关系已经终止，被告应当向原告返还租赁物。但被告至今仍占用该房屋，且一直未缴纳房屋租赁费及其他相关费用，其行为已经构成违约，给原告造成损失，本院在调解过程中，原告明确表示放弃对马阿里木所欠房屋租赁费的主张，故本院对原告要求被告腾交房屋的诉请予以支持。对于被告在租赁后所新建的地上临时彩钢房改部分，原告已经申请法院对甘肃鑫港物流园内东头二层楼北面过道的简易棚、二层楼一楼后面大通道内隔的四堵墙和四个门以及二层楼前水龙头上修建的彩钢房的现有价值进行评估，由法院委托的有资质的鉴定评估机构甘肃汇通信诚价格认证中心作出的评估报告。被告虽对该评估报告提出了异议，但该评估机构也已经做出了答复。评估机构确定评估对象在评估价时点的2017年11月2日被改造部分的价值的鉴定结果为10884元。原告称愿意承担被告租赁后在地上新建该部分费用，故该部分费用10884元由原告给付被告，鉴定评估所花费用16500元由原告自行承担。对关于原告诉称被告擅自占用房屋背面通道，将通道隔成三间房屋居住使用，要求被告支付该三间房屋占用费的诉讼请求，本院认为原告在明知被告擅自将通道隔为房屋使用的情况下，却自始未阻止，则应视为原告对被告该行为的默认，且双方从未就该通道的使用费予以约定，故对原告的该项诉请本院不予支持。关于被告辩称原告公司经理曾口头承诺房屋租赁期限为5-10年，且在问题解决前房租和水电费全免的答辩理由，因被告未提供相应的证据予以证明，故对该答辩理由本院不予采信。关于被告辩称原告尚欠其洗车费和用餐费等，已用该费用冲抵租赁费的答辩理由，经本院当庭核实，原告称双方并未约定相互予以折抵，且被告在本案审理期间已对部分洗车费和用餐费予以结算，剩余费用11190元被告可随时带相关票据进行结算，被告对原告的陈述当庭予以认可，故对该答辩理由本院不予采信。关于被告要求原告赔偿其餐馆营业损失384000元，赔偿洗车营业纯收入损失307650元，赔偿前期20多亩场地投入费321600元的答辩理由，因被告亦未提交任何证据予以证明，故对该答辩理由本院不予采信。鉴于鑫港公司在被告租赁合同未到期时，将其租赁的洗车场地部分又出租给甘肃中力钢铁有限公司，其确属违约，应当作出适当的赔偿，按照公平价格进行赔偿按日均300元，计赔3个月，共计27000元（300元×90天=27000元）。鉴于双方之间租赁合同约定的租赁期为一年一签的特性，又鉴于被告租赁房屋的用途是餐饮，故以公平的立场出发给予其适当的补偿，按公平价格予以补偿标准每天400元，计算半年，即补偿其72000元（400元×180天=72000元）。关于场地平整费用的问题，由原告派工平整打扫的费用已经结清，被告也已经领款。对其主张自行平整的部分因无证据支持，本院不予支持。本院在调解过程中,原告明确表示放弃对马阿里木所欠房屋租赁费、水电费的主张，本院予以确认。 综上所述，对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告马阿里木于本判决书生效之日起三十日内将占用原告甘肃鑫港物流有限公司的位于甘肃鑫港物流园（兰州市西固区腾交给原告甘肃鑫港物流有限公司； 二、原告甘肃鑫港物流有限公司于本判决生效之日起三十日内给付被告马阿里木在东头二层楼北面过道的简易棚、二层楼一楼后面大通道内隔的四堵墙和四个门以及二层楼前水龙头上修建的彩钢房费用10884元； 三、原告甘肃鑫港物流有限公司于本判决生效之日起三十日内给付被告马阿里木因原告甘肃鑫港物流有限公司在合同未到期时，将租赁的洗车场地部分又出租给甘肃中力钢铁有限公司给被告马阿里木造成的损失27000元； 四、原告甘肃鑫港物流有限公司于本判决生效之日起三十日内给付被告马阿里木因不能再经营餐馆补偿72000元； 五、驳回原告甘肃鑫港物流有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费868元，由被告马阿里木负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  邓代林 人民陪审员  曾立玺 人民陪审员  陈 静 二〇一九年七月十七日 书 记 员  杨美文 附法条： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。