广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初12428号原告：廖锦荣，男，1975年2月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：廖巍峰，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖子萱，广东力创律师事务所实习律师。被告：佛山市建南水务工程集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂容奇大道中**容山大厦**。法定代表人：李以南。委托诉讼代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛兰桂，广东法制盛邦律师事务所律师。原告廖锦荣与被告佛山市建南水务工程集团有限公司（以下简称建南公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖巍峰、廖子萱，被告的委托诉讼代理人傅显扬、毛兰桂到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告所签订的《鐤泰中心商铺认购书》；2.判令被告向原告返还双倍定金100000元；3.判令被告向原告返还购房价款28870元；4.判令被告向原告支付因本案诉讼而支出的律师费5000元；5.判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2011年被告与佛山保利恒顺置业有限公司(下称保利公司)签订了《合同》，约定被告购买保利公司开发的，位于佛山市顺德区德胜商务区启动期**地块的“保利国际金融中心”。2014年5月21日，被告与广州翰域地产代理有限公司(下称翰域公司)签订了《商铺包销合同》，约定被告委托翰域公司对“保利国际金融中心”（后改名为鐤泰中心）4号楼大厦商铺进行包销。2015年9月26日，原告与被告的包销方翰域公司签订《鐤泰中心商铺认购书》，约定由原告购买保利商贸中心4号楼鐤泰中心4层462号商铺，成交总价为260656元，其中定金50000元，首期款80328元，二期款130328元，原告支付全部总价后，由翰域公司向保利公司预约，由原告与保利公司签署《商品房买卖合同》，成交价包含楼价、装修招租费用、履约保证金等。2015年10月13日，翰域公司向原告发出《鐤泰中心商铺签约确认书》，确认原告已认购涉案商铺及支付相关款项，确认书称将在近期安排原告与保利公司完成《商品房买卖合同》的签署工作，并告知原告：其指定佛山市鼎升市场经营管理有限公司(下称鼎升公司)负责对鐤泰中心所有商铺进行统一装修、包装规划、营销推广、形象策划、对外招商引租、后续的出租及日常物业经营管理工作，告知原告需与鼎升公司签署相关《委托合同》和《委托经营管理协议》。其后原告与鼎升公司签订《委托经营管理协议》。上述《鐤泰中心商铺认购书》、《委托经营管理协议》签订后，原告按认购书约定履行了付款义务。上述公司收款后，被告与翰域公司、鼎升公司等并没有履行自已应尽义务，至今未安排原告与保利公司签订正式《商品房买卖合同》及办理产权登记手续，案件所涉的商场至今并没有装修、开业、经营，已构成严重违约。为此，原告于2016年向顺德区人民法院提出起诉，状告保利公司、被告、翰域公司、鼎升公司等被告，提出继续履行《鐤泰中心商铺认购书》、签订《商品房买卖合同》、办理过户手续、解除《委托经营管理协议》、返还履约保证金、返还团购金、支付律师费用等多项诉讼请求。顺德区人民法院作出判决，仅支持了解除《委托经营管理协议》、被告向原告返还履约保证金、团购金及支付律师费用三项诉讼请求，驳回其它诉讼请求，针对原告所请求的继续履行《鐤泰中心商铺认购书》诉求，顺德区人民法院认为案涉商铺登记在保利公司名下，被告无法继续履行《鐤泰中心商铺认购书》的内容，并已构成违约。该案经佛山市中级人民法院二审，判决维持原判。案件生效后，被告按判决书内容返还履约保证金及支付律师费用。而原告所支付的购房总价中尚有购房款78870元（包含定金50000元，购房款28870元）至今仍未解决，为维护自身合法权益，原告提起本次诉讼。另外，为本案诉讼，原告与广东力创律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所律师代理本案，因而支出律师费5000元，根据《鐤泰中心商铺认购书》约定，该费用应由被告承担。被告辩称，1.《鐤泰中心商铺认购书》签订主体为翰域公司和原告，建南公司与原告没有合同关系，原告起诉建南公司要求解除《鐤泰中心商铺认购书》及返还款项，违反合同相对性原则，请求驳回其诉讼请求；2.原告无权要求建南公司返还双倍定金100000元；3.原告要求支付律师费无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告均对对方提供证据的真实性没有异议的，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的《鐤泰中心商铺认购书》、《鐤泰中心商铺签约确认书》、收款收据，被告对真实性有异议，经审查，因该证据与其他证据相印证，被告并未提供证据予以反驳，本院予以采信。经审理查明：廖锦荣曾提起诉讼，案号（2016）粤0606民初15892号，要求保利公司、翰域公司、建南公司、鼎升公司、广州市鼎迈企业形象策划有限公司（以下简称鼎迈公司）继续履行《商铺认购书》，签订《商品房买卖合同》，交付房产并办理产权过户登记手续；解除《委托经营管理协议书》《委托合同》、退还履约保证及支付律师费等。该案经审理后查明：2011年1月30日，保利公司与建南公司签订了《合同》。约定：建南公司拟购买保利公司开发的、、位于佛山市顺德区德胜商务区启动期**地块的“保利国际金融中心**楼”整栋写字楼以及**楼部分地下室保利公司按照建南公司的需求进行定制设计。预购标的地上部分单价为11000元/平方米，，地下室部分为3500元/平方米总价款为42700万元。付款方式为：1.签订合同时支付定金1000万元给保利公司；2.当预购标的的土建工程完成，建南公司向保利公司支付8540万元（包含定金）；3.当取得预购标的预售许可证时，双方签订《商品房买卖合同》，保利公司配合建南公司办理银行贷款手续，建南公司支付总房款的80%即34160万元。上述大楼于2014年1月17日获得商品房预售许可证，有效期自2014年1月17日至2016年1月16日。2014年5月21日，建南公司与翰域公司签订了《商铺包销合同》，约定：“甲方（建南公司）委托乙方（翰域公司）对保利国际金融中心4号楼大厦商铺进行包销”，“总体操作模式：由乙方（翰域公司）负责投资对包销项目进行装修，在本合同约定的包销期限内以保利公司的名义进行销售，不得以乙方（翰域公司）的名义进行销售，甲方（建南公司）给予充分的配合并且负责协调保利公司给予充分配合；乙方（翰域公司）自行承担销售经营风险，乙方（翰域公司）直接面对客户，对客户负责”，“商铺包销期限届满时销售额不足包销总价，差额部分由乙方（翰域公司）直接向甲方（建南公司）一次性补足；超出包销期限内尚未销售的包销项目物业，应由乙方（翰域公司）购买”，“包销期限12个月，实际包销期限从满足下列条件之日起计算：（A）包销项目已经达到预售条件，不存在预售障碍；（B）甲方（建南公司）可以将全部商铺交付乙方（翰域公司）进行装修施工”，“客户购买商铺的款项分为两部分收取，一部分用购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取”，“销售额未达到包销总价时，乙方（翰域公司）包销过程中收取的价款（包括定金、预付款）中购房款必须进入保利公司账户，装修配套费必须进入建南公司指定的银行账户，不得私自扣留或挪作他用”。2015年5月27日，建南公司与翰域公司就案涉项目包销事宜又签订了《补充协议》，约定：“包销期变更为2015年7月1日至2015年12月31日止”，“甲方（建南公司）自签订本协议之日起即协助安排乙方（翰域公司）所指定之客户与保利公司进行网签，并于2015年6月30日完成该项目的竣工验收”；“由业主（即指定签约人）将总购房款给甲方（建南公司）指定收款单位（由翰域公司全面负责向业主说明原因），指定收款单位户名：佛山市顺德区豪顺建筑工程有限公司……”；“甲方（建南公司）指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付给保利公司，余款由甲方（建南公司）统筹安排，直到包销总价收完为止”；“乙方（翰域公司）与指定签约人之间发生纠纷的，由乙方（翰域公司）自行与指定签约人协商解决，与甲方（建南公司）或保利公司无关”。2015年9月26日，翰域公司作为销售方、廖锦荣作为买受人签订《鐤泰中心商铺认购书》，约定：廖锦荣自愿认购佛山市顺德区国泰南路3号保利商贸中心4号楼鐤泰中心四层462号、463商铺。翰域公司有权指定第三人代为收取本《认购书》内约定的任何一笔款项；在签订本认购书之后、签订《商品房买卖合同》前，如翰域公司无故解除本《认购书》，翰域公司应向廖锦荣双倍返还定金，双倍定金返还后，廖锦荣对该物业不再享有任何权益，亦不得向翰域公司主张其他损失赔偿；如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担守约方因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等。签订上述《认购书》的地点在案涉大厦的《鐤泰销售中心》，现场展示了案涉大厦的预售许可证复印件、保利公司与建南公司签订的《合同》部分内容、建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》部分内容。2015年10月13日，翰域公司向廖锦荣出具《鐤泰中心商铺签约确认书》，指定鼎升公司负责对鐤泰中心所有商铺进行统一装修、……后续的出租及日常物业经营管理工作。同日，廖锦荣与鼎升公司签订《委托经营管理协议》，约定廖锦荣委托鼎升公司作为案涉商铺的经营管理者，在合同期内，负责对该物业对外招商及之后的出租、运营、物业管理等一切事务；廖锦荣应于2015年10月26日前支付履约保证金181786元，在廖锦荣没有违反合同义务的前提下，鼎升公司应分期退还履约保证金。同日，廖锦荣与鼎升公司签订《委托合同》、《授权委托书》，约定廖锦荣委托鼎升公司作为案涉物业的前期管理者，委托期自签署本协议当日至完成委托事项为止；鼎升公司拟委托第三方进行商场统一装修、设计、推广，按照该物业的位置及其建筑面积占总建筑面积的比例摊分的原则，廖锦荣应承担前期费用。廖锦荣按照翰域公司的指示，分别支付案涉商铺购房款157740元、履约保证金363572元、团购金60000元给鼎升公司。翰域公司并未按照《认购书》的约定，安排廖锦荣与保利公司签订《商品房买卖合同》。廖锦荣遂委托广东法家律师事务所进行诉讼，支付了律师费8000元。本院经审理后作出一审判决：“一、解除原告廖锦荣与被告佛山市鼎升市场经营管理有限公司签订的《委托经营管理协议》、《委托合同》、《授权委托书》；二、被告佛山市建南水务工程集团有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向原告廖锦荣返还履约保证金363572元、团购金60000元；三、被告佛山市建南水务工程集团有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向原告廖锦荣支付律师费8000元；四、驳回原告廖锦荣的其他诉讼请求。”廖锦荣、建南公司均不服提起上诉，佛山市中级人民法院作出二审判决：“驳回上诉，维持原判”。另查明，《鐤泰中心商铺认购书》中约定定金为50000元，此定金在原告支付房款时抵作首期房款。原告按照翰域公司的指示支付案涉462号商铺购房款为78870元（包含定金50000元）。再查明，原告委托广东法家律师事务所进行本案诉讼，支付律师费5000元。本院认为，被告与翰域公司存在包销合同关系，在包销期间内，被告与翰域公司之间是一种基于特定条件的委托代理销售关系，翰域公司实为被告的受托人。本案中，翰域公司虽以自己名义与原告签订相关协议，但翰域公司与被告对外实际系委托销售关系，且翰域公司在销售过程中通过展示包销合同的方式将委托人予以披露，故原告与翰域公司之间签订的认购书直接约束原告与被告，由此销售行为引发的合同责任理应由被告承担。因此原告仅将建南公司列为被告并要求解除《鐤泰中心商铺认购书》并没有违反合同相对性原则。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。法院生效判决已认定该《鐤泰中心商铺认购书》无法继续履行，故原告要求解除《鐤泰中心商铺认购书》有理，本院予以支持。因被告的违约行为导致《鐤泰中心商铺认购书》解除，被告应承担违约责任并返还已收取的款项。《鐤泰中心商铺认购书》约定成交总价包含楼价、装修招租费用、履约保证金等，原告为履行《鐤泰中心商铺认购书》支付了房款，其中的装修招租费用和履约保证金是为了履行《委托经营管理协议》和《委托合同》，虽因《委托经营管理协议》和《委托合同》未实际履行而解除并已由被告退还了部分款项，但总体而言，原告支付的款项首先是《鐤泰中心商铺认购书》项下的“成交价”，其中约定的定金50000元没有超出法律规定，被告应双倍返还。因合同解除，剩余购房款28870元，被告应予退还。关于律师费。原告已因案涉合同的履行问题提起过诉讼，在该案中，法院支持了原告包括律师费在内的大部分诉讼请求，但因原告诉讼方向的选择以致法院在该案中驳回了继续履行合同的诉讼请求从而引发本案诉讼，律师费的再次支出属于原告扩大损失，应由原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条规定，判决如下：一、解除原告廖锦荣签订的《鐤泰中心商铺认购书》；二、被告佛山市建南水务工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖锦荣退还双倍定金共100000元；三、被告佛山市建南水务工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖锦荣退还购房款28870元；四、驳回原告廖锦荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2604.92元（已减半收取并由原告廖锦荣预交），由原告廖锦荣负担24.92元，由被告佛山市建南水务工程集团有限公司负担2580元（被告佛山市建南水务工程集团有限公司径向原告廖锦荣支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何少英二〇一九年七月十六日书记员  黄婉媚