重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终4175号上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆洲际房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区华一路**，统一社会信用代码915001036221894342。法定代表人：张云义，经理。委托诉讼代理人：廖风华，上海段和段（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏建红，重庆合纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李仁德，男，1957年3月25日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：龚政同，重庆金码律师事务所律师。原审第三人：重庆一建建设集团有限公司，，住所地重庆市九龙坡区石坪桥正街**统一社会信用代码915000002028150726。法定代表人：王列卡，总经理。上诉人重庆洲际房地产开发有限公司（以下简称：洲际公司）与被上诉人李仁德、原审第三人重庆一建建设集团有限公司（以下简称：重庆一建公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初2790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。洲际公司上诉请求，1、依法撤销重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初2790号民事判决，改判驳回上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人之间系商品房买卖纠纷，因被上诉人未履行《重庆市商品房买卖合同》约定的义务，上诉人依法解除双方的《重庆市商品房买卖合同》。2008年4月12日，上诉人与被上诉人之间签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被上诉人向上诉人购买位于重庆市渝中区华一路X号附X号X号房屋一套，建筑面积150.09平方米。商品房为现房，房屋价款为487924元。被上诉人在签订本合同时一次性付清房屋价款。如果被上诉人逾期超过90日未付款，上诉人有权解除合同。合同签订后，被上诉人并未按照《重庆市商品房买卖合同》约定的期限向上诉人履行付款义务。一审法院未查明事实，判令上诉人履行退款义务错误。二、上诉人与第三人之间进行工程款抵扣系附条件的协议。双方时至今日都未办理工程款竣工结算，一审以条件尚未成就的情况下认定上诉人应承担工程款付款义务错误，且因事实认定错误导致法律适用错误。1、《商品房抵工程款协议》、《房屋抵扣工程款的说明》等证据载明，上诉人与第三人之间进行工程款抵扣的前提系双方办理竣工结算。现该条件尚未成就，因此，上诉人与第三人债权未明确的情况下，第三人债权无法进行转让。一审法院以条件未成就的协议认定债权转让成立错误。2、即使认定《商品房抵工程款协议》的抵款条件成就，但因第三人与被上诉人之间的债权转让行为并未通知上诉人，依据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权转让权利的，应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力”之规定，其转让行为对上诉人没有约束力。一审法院在未查明事实的情况下认定债权转让成立错误。被上诉人李仁德辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。上诉人认为被上诉人未履行商品房买卖合同约定义务没有事实依据。双方签订的商品房买卖合同合法有效，上诉人以被上诉人未支付购房款为由，反诉要求解除合同没有事实和法律依据。上诉人和第三人是否办理结算，并不影响上诉人与被上诉人之间签订的买卖合同效力，是否结算与被上诉人没有关系。上诉人认为第三人的转让通知没有约束力，与事实不符。原审第三人重庆一建公司未到庭，也未答辩。李仁德向一审法院起诉请求，1.判令解除李仁德与洲际公司于2008年4月12日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.判令洲际公司退还李仁德购房款513902元；3.判令洲际公司支付李仁德利息，该利息以购房款513902元为基数，按中国人民银行五年期贷款年利率4.9%计算利息，从2008年4月12日起至洲际公司本息付清之日止；4.判令洲际公司赔偿李仁德513902元；5.诉讼费用由洲际公司承担。同时，洲际公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除洲际公司、李仁德双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.判令李仁德向洲际公司支付违约金4879.24元；3.判令李仁德承担本案的诉讼费。一审法院认定事实，2008年4月12日，李仁德（乙方、买方）与洲际公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定李仁德向洲际公司购买位于重庆市渝中区华一路X号附X号X号房屋一套，建筑面积150.09平方米。本商品房为现房，房屋价款为487924元，李仁德在签订本合同时一次性付清房屋价款；洲际公司应当在2008年4月20日将商品房交付李仁德使用，如李仁德未按照合同约定的期限向洲际公司付清房款，洲际公司可以据实予以延期。李仁德逾期超过90日未付款，洲际公司有权解除合同，李仁德按累计应付款的1%向洲际公司支付违约金。现售商品房的，自本合同签订之日起360日内，向所在地的区县（市）房地产交易管理部分申请办理合同登记备案和《房地产权证》；办理合同登记备案和《房地产权证》，由双方共同到房地产交易管理部门办理。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，洲际公司于2008年4月15日将诉争房屋交付李仁德使用。2010年9月3日，广厦重庆第一建筑（集团）有限公司变更为重庆一建建设集团有限公司。2013年7月16日，洲际公司取得了重庆市渝中区华一路X号附X号14-3#、13-3#、32/33-6#、32/33-7#、32-8#、33-8#的房屋产权证书。2015年9月7日，洲际公司将重庆市渝中区华一路X号附X号14-3#、32-8#的房屋抵押给了案外人于虹，并在房屋管理部门办理了抵押登记手续。2017年7月25日，一审法院立案受理了李仁德诉洲际公司、重庆一建公司房屋买卖纠纷一案（案号为（2017）渝0103民初17973号），李仁德要求洲际公司解除商品房买卖合同，退还购房款，并赔偿其损失。一审法院于2017年11月14日开庭进行了审理。2017年11月13日，案外人于虹向重庆市不动产登记中心申请解除重庆市渝中区华一路X号附X号14-3#、32-8#的房屋抵押。2017年11月29日，李仁德向一审法院申请撤诉，一审法院于2017年11月29日作出（2017）渝0103民初17973号《民事裁定书》，准许李仁德撤诉。2017年12月8日，洲际公司将重庆市渝中区华一路X号附X号14-3#房屋再次抵押给了案外人甘功顺，并办理了登记手续。另查明，一审法院于2017年7月13日受理了案外人李坦诉洲际公司、重庆一建公司房屋买卖纠纷一案，李坦请求判令洲际公司为其办理位于重庆市渝中区华一路X号附X号西信洲际花园X栋X号房屋的不动产权证，并支付违约金。一审法院经过审理后作出（2017）渝0103民初16821号《民事判决书》认为，重庆一建公司享有取得重庆市渝中区华一路X号附X号西信洲际花园X栋X号房屋的权利后，将该权利让渡给了李坦，并已明确告知洲际公司，洲际公司同意后与李坦签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同合法有效，重庆一建公司与洲际公司在工程款与案涉房屋价款、税费抵消后，重庆一建公司已经完成房屋价款支付义务，李坦承继合同权利，已经履行了买卖合同约定的付款义务。故判决洲际公司立即为李坦办理重庆市渝中区华一路X号附X号西信洲际花园X栋X号房屋不动产权证，并支付以487925元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2008年7月12日计算至办理过户登记之日止的违约金。洲际公司对上述判决不服，遂上诉至重庆市第五中级人民法院，该院于2018年4月11日作出（2018）渝05民终字464号《民事判决书》，驳回了洲际公司的上诉，维持原判。还查明，在（2017）渝0103民初16821号案件及（2017）渝0103民初17973号案件中，李坦、李仁德均申请了向国清作为证人出庭作证。向国清在庭审中陈述，洲际公司当时差其工程款，其与张云义商量以三套房屋抵工程款，土建分的两套，其做的土建工程，将分给他的房屋出卖给了冯子平一套，李大怀一套，将售房款用于支付农民工工资，李仁德也做了水电工程，因为也差工程款，因此也分了一套。李大怀的那套房屋办理的是李坦的名字，办理在李坦名下。抵付房款的是工程进度款，不是结算款，且向洲际公司开具了发票，该工程目前为止没有办理结算，其是广厦重庆第一建筑（集团）有限公司该项目的第一负责人。对双方争议的，李仁德是否按照合同约定向洲际公司支付购房款的事实，李仁德向一审法院举示了《商品房抵工程款协议》、《房屋抵扣工程款的说明》、《建筑业统一发票》、《委托书》。《商品房抵工程款协议》系洲际公司与广厦重庆第一建筑（集团）有限公司签订，协议载明：甲方：重庆洲际房地产开发有限公司，乙方：广厦重庆第一建筑（集团）有限公司。乙方承建甲方西信洲际花园X栋工程三套商品房（具体楼层、面积分别为：X层-X号房，套内面积163.75平方米；13层-3号房，套内面积129.13平方米；X层-X号房，套内面积129.13平方米）的款给乙方，总价为人民币壹佰柒拾万零玖仟叁佰一拾元整（¥1709310元），其中X层-X号房为陆拾捌万一千五百零陆元整（¥681506元），X层-X号房为伍拾壹万叁仟玖佰零贰元（¥513902元），X层-X号为伍拾壹万叁仟玖佰零贰元（¥513902元），每套均包括购房款、转移登记费、契税、印花税、天然气和闭路电视安装费、大修基金。因以上X栋工程的竣工计算正在办理中，上述商品房的抵款金额根据竣工结算金额，按照多退少补的原则办理。洲际公司、广厦重庆第一建筑（集团）有限公司分别在该协议落款处加盖公章，广厦重庆第一建筑（集团）有限公司的落款的“经办人”处由“向国清”签字，落款时间为2006年2月16日。《房屋抵扣工程款的说明》载明：“广厦重庆第一建筑（集团）有限公司安装分公司：贵司安装四部李仁德在我部分包的重庆洲际花园A栋水电安装工程已于2005年6月完工，工程决算于2008年1月已审核；由于甲方无力支付所欠我司及贵司的工程尾款，根据（集团）公司与重庆洲际房地产开发有限公司于2006年2月26日签定的“商品房抵工程款协议”精神，决定将洲际花园X栋X号房抵给贵司安装四部李仁德作为该工程尾款，该房屋的处理权归贵司安装四部项目经理李仁德，从今以后，西信洲际花园X栋安装项目李仁德所有内外经济都与洲际花园项目部没有任何关系，由李仁德负责。”落款处“广厦一建洲际花园项目部项目经理”处有“向国清”签字。《建筑业统一发票》由广厦重庆第一建筑（集团）有限公司向洲际公司出具，其内容为西信洲际花园项目工程款，金额为513902元，开票时间为2008年1月29日。《委托书》由广厦重庆第一建筑（集团）有限公司西信洲际花园项目向洲际公司出具，载明：根据我们双方签订商品房抵工程款协议书，我公司委托李坦、李仁德二位来贵公司办理一切接房手续。X层X号房的产权手续请贵公司办予李坦（身份证号：X），并由李坦办理一切手续。X层X号房的产权手续请贵公司办予李仁德（身份证号：X），并由李仁德办理一切接房手续。特请贵公司给予支持。洲际公司质证后认为，对《商品房抵工程款协议》的真实性无异议，但该协议是与重庆一建公司签订，与李仁德无关；对《房屋抵扣工程款的说明》的真实性有异议，该说明是项目经理给重庆一建公司的，与本案无关；对《建筑业统一发票》的真实性无异议，但对其关联性有异议，不能达到其证明目的，该发票的出具时间为2008年1月29日，是双方签订买卖合同之前的发票，要抵扣应当是买卖合同签订之后出具；对《委托书》的真实性、关联性、合法性均不认可，因为其系复印件，洲际公司不知情，落款与盖章也不一致。重庆一建公司质证后认为，对李仁德举示证据的真实性、合法性、关联性均无异议，重庆一建公司出具过证据中的委托书，重庆一建公司将其交给了李仁德，没有直接交给洲际公司。向国清系项目部的实际承办人，《商品房抵工程款协议》也是由向国清经办的。洲际公司举示了《委托书》、《函告》、《律师函》，拟证明重庆一建公司强调未经其授权不得将案涉房屋过户他人，洲际公司至今未收到重庆一建公司委托将房屋过户给李仁德的委托书。《委托书》系广厦重庆第一建筑（集团）有限公司于2006年6月6日出具，载明：广厦重庆第一建筑（集团）有限公司与贵司签订房屋抵款合同，西信花园X栋X层X号房屋广厦重庆第一建筑（集团）有限公司指定商品房接房人、商品房产权人为冯川（公民身份号码X）、朱丽容（身份号码X），请贵司为两人共同办理购房、房产的相关手续。《函告》系广厦重庆第一建筑（集团）有限公司于2009年8月17日出具，载明：我司与贵司于2006年2月16日签订的《商品房抵工程款协议》，经双方签字盖章已经生效。我司在2008年5月30日发函贵司拒收后再次重申，根据此“协议”，贵司只能将约定的抵工程款的商品房办置给我司授权委托书中指定的单位或个人名下。若贵司擅自将协议中的抵款商品房办置给非我司指定的单位或个人名下的，我司均不予认可，由此产生的一切法律后果由贵司承担，特此函告。《律师函》系重庆司诚律师事务所于2009年11月2日出具，载明：致洲际公司，广厦重庆第一建筑（集团）有限公司（以下简称广厦一建）与贵司于2006年2月16日签订的《商品房抵工程款协议》，经双方签字盖章已经生效。广厦一建分别于2008年5月30日和2009年8月17日以特快专递的形式向贵公司发函要求不得将抵扣工程款的商品房办理给未经广厦一建授权的个人，但贵公司未回复，现广厦一建委托本律师再次重申，根据广厦一建与贵司签订的《商品房抵工程款协议》，贵公司应将约定的抵工程款的商品房X栋1X号房办置给广厦一建授权委托中指定的单位或个人名下，若贵司擅自将协议中的抵款商品房办置给非广厦一建指定的单位或者个人名下的，广厦一建均不予认可，贵公司应承担由此产生的全部责任。李仁德质证后，对洲际公司举示的上述证据的真实性均予以认可，但认为委托书的出具时间为2006年6月6日，该房屋还在修建，未达到交付条件，重庆一建公司指定的冯川、朱丽容未参与工程建设，所以要求重庆一建公司尽快办理委托手续给他们，找洲际公司签订买卖合同，而李仁德系涉案工程的实际施工人，到2008年4月12日，涉案房屋达到交付条件时，与洲际公司才签订买卖合同，并在2008年4月15日接收了房屋，结合工程抵款协议，2008年4月，重庆一建公司未与洲际公司办理最终结算，所以涉案房屋的委托书是由项目部加盖的印章及项目实际承办人向国清签字；函告及律师函均是因为洲际公司到发函日仍没有为李仁德和李坦办理房产证，重庆一建公司担心将其房屋过户给他人，故多次发函给洲际公司，律师函的发函时间为2009年11月2日，已经超过了合同约定的为李仁德办证的时间。重庆一建公司质证后，认为洲际公司举示的上述证据的真实性均予以认可，因为向国清是案涉房屋所在工程的项目的实际承包人，工程款事宜均由向国清负责，重庆一建公司盖章只是程序上的事项，因为2008年4月重庆一建公司发函委托洲际公司将涉案房屋过户给李仁德，洲际公司一直未办理，故又再次发函，其目的是防止洲际公司将房屋过户给除李仁德之外的第三人。一审法院经审查认为，对李仁德举示的《商品房抵工程款协议》、《建筑业统一发票》系原件，且洲际公司对其真实性予以认可，故一审法院对该证据的真实性予以认可；对《委托书》、《房屋抵扣工程款的说明》，重庆一建公司系西信洲际花园A栋工程的承包人，重庆一建公司对《委托书》及《房屋抵扣工程款的说明》的真实性予以认可，且该证据与李仁德实际与洲际公司签订商品房买卖合同、接房居住的事实相互印证，故一审法院对《委托书》及《房屋抵扣工程款的说明》真实性予以认可。对洲际公司举示的《委托书》、《函告》、《律师函》系原件，且李仁德及重庆一建公司对其真实性均予以认可，故一审法院对上述证据的真实性予以确认。对李仁德及洲际公司举示的上述证据的证明目的，一审法院将结合全案进行综合评定。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，洲际公司与重庆一建公司达成《商品房抵债协议》后，将涉案房屋抵偿给了重庆一建公司，重庆一建公司又将涉案房屋的权利转让给了李仁德，之后洲际公司与李仁德签订了《重庆市商品房买卖合同》，洲际公司已按照合同约定向李仁德交付了涉案房屋，李仁德已装修入住至今达10余年，这反映出洲际公司与李仁德已经直接形成了商品房买卖合同关系，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》对双方均具有约束力。按照合同约定，洲际公司应当在签订合同后360日内为李仁德办理涉案房屋的房地产权证，但洲际公司至今仍为李仁德办理，且洲际公司在未告知李仁德的情况下分别于2015年9月7日、2017年12月8日将涉案房屋抵押给案外第三人，致使双方签订的商品房买卖合同目的无法实现，李仁德无法取得涉案房屋的所有权，现李仁德诉至法院请求判令解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，涉案房屋的购房款为487924元，由于《重庆市商品房买卖合同》解除，洲际公司应当退还李仁德的购房款，并支付资金占用利息，故洲际公司应当退还李仁德购房款487924元，并支付以487924元为基数，自2008年4月13日至付清之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。至于李仁德要求洲际公司赔偿513902元的诉讼请求。一审法院认为，由于洲际公司将涉案房屋抵押给案外人，致使合同目的无法实现，李仁德并无过错，双方签订合同的时间为2008年4月12日，至今已逾10年，该期间市场房价飞速上涨，致使李仁德不可能再以同样的价格购买到与涉案房屋同等地段同等面积的住房，根据法律规定，李仁德可以要求洲际公司赔偿已付购房款一倍的赔偿责任，故一审法院酌定洲际公司赔偿原告损失487924元，李仁德该项诉讼请求中超出该金额的部分，一审法院不予支持。关于洲际公司反诉要求解除商品房买卖合同，并要求李仁德支付违约金的请求。一审法院认为，洲际公司与重庆一建公司签订的《商品房抵债协议》已经明确约定洲际公司以涉案房屋抵偿欠付的工程款513902元，嗣后重庆一建公司也向洲际公司开具了金额为513902元的工程款发票，该抵偿的金额513802元中包含了购房款、转移登记费、契税、印花税、天然气和闭路电视安装费、大修基金等费用，重庆一建公司即取得了涉案房屋的权利。庭审中，重庆一建公司与李仁德均确认李仁德在与洲际公司签订商品房买卖合同已持有重庆一建公司项目部出具的委托书，该委托书明确委托洲际公司将涉案房屋交付李仁德并办理相应过户转让手续，虽洲际公司否认收到该委托书，并对李仁德举示的委托书复印件的真实性予以否认，但根据《商品房抵工程款协议》中的约定以及李仁德与洲际公司签订的商品房买卖合同、洲际公司向李仁德交付房屋、李仁德接房入住至今、洲际公司未向李仁德催收房款等事实，足以认定在2008年4月12日李仁德与洲际公司签订《重庆市商品房买卖合同》时，已经得到了重庆一建公司的确认，洲际公司知晓重庆一建公司已将涉案房屋的相应权利转让给了李仁德的事实，并接受这一转让后果，与李仁德直接建立了商品房买卖合同关系。由于洲际公司将涉案房屋权利转让给李仁德，李仁德才与洲际公司签订商品房买卖合同，该合同中约定的购房款已经由洲际公司欠付重庆一建公司的工程款予以抵偿，李仁德不需再行支付，故洲际公司以李仁德未支付购房款为由，反诉要求解除双方商品房买卖合同，并要求李仁德支付违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十九条、第八十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除李仁德与重庆洲际房地产开发有限公司于2008年4月12日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、重庆洲际房地产开发有限公司在判决生效后立即向李仁德退还购房款487924元，并支付以487924元为基数，自2008年4月13日至付清之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、重庆洲际房地产开发有限公司在判决生效后立即赔偿李仁德487924元；四、驳回李仁德的其他诉讼请求;五、驳回重庆洲际房地产开发有限公司的全部反诉请求。本案本诉案件受理费16144元，保全费3090元，反诉案件受理费8619元，均由重庆洲际房地产开发有限公司负担。二审中，洲际公司提交了一份2013年12月9日重庆一建公司出具的介绍信，拟证明截止到现在第三人并没有将涉案房屋或债权转让给被上诉人，重庆一建公司介绍了工作人员到上诉人单位明确表示不能将房屋过户到第三人指定的其他人名下。李仁德质证后认为，该证据不是新证据，真实性不能确认。也不能达到上诉人证明目的，该介绍信只是联系抵房事宜。本院认为，该介绍信盖有重庆一建公司鲜章，故对其真实性予以认可。因该介绍信的内容系重庆一建公司委派两名工作人员到洲际公司联系洲际花园工程款抵房事宜。该介绍信并不能证明第三人重庆一建公司指示上诉人不能将房屋过户到重庆一建公司指定的人员名下。该证据反而证明洲际公司与重庆一建公司签订《商品房抵工程款协议》后，重庆一建公司通知了洲际公司应当履行工程款抵房事宜。李仁德在二审中未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，原审第三人重庆一建公司与上诉人洲际公司达成《商品房抵工程款协议》后，将涉案房屋抵偿给重庆一建公司，重庆一建公司又将涉案房屋的权利转让给被上诉人李仁德。之后，洲际公司与李仁德签订了《重庆市商品房买卖合同》，洲际公司已按照合同约定向李仁德交付了涉案房屋，李仁德已装修入住至今，这反映出洲际公司与李仁德已经直接形成了商品房买卖合同关系，签订的合同对双方具有约束力。按照《重庆市商品房买卖合同》约定，洲际公司应当在签订合同后360日内为李仁德办理涉案房屋的房地产权证，但洲际公司至今仍未为李仁德办理，且洲际公司在未告知李仁德的情况下分别于2015年9月7日、2017年12月8日将涉案房屋抵押给案外第三人，致使双方签订的商品房买卖合同目的不能实现，李仁德无法取得涉案房屋的所有权。现李仁德诉至法院请求判令解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，符合法律规定，应予以支持。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，涉案房屋的购房款为487924元，由于《重庆市商品房买卖合同》解除，洲际公司应当退还李仁德的购房款，并支付相应的资金占用利息。洲际公司上诉提出其与重庆一建公司尚未结算，以房抵款尚未发生，债权债务转让未通知上诉人，被上诉人未支付购房款，其不应退还购房款及资金占用利息。经查，重庆一建公司及李仁德均确认李仁德在与洲际公司签订商品房买卖合同时已持有重庆一建公司的委托书。该委托书明确委托洲际公司将涉案房屋交付李仁德并办理相应的过户转让手续；虽然洲际公司否认收到上述证据，并对一审举示的委托书复印件的真实性予以否认，但根据洲际公司和重庆一建公司在《商品房抵工程款协议》中的约定以及李仁德与洲际公司签订的商品房买卖合同中关于付款及交付房屋的约定并结合洲际公司向李仁德交付房屋、李仁德接房入住至今的事实，足以认定在2008年4月12日李仁德与洲际公司签订《商品房买卖合同》时，已经得到重庆一建公司的确认。洲际公司知晓重庆一建公司已将涉案房屋的相应权利转让给了李仁德的事实并接受这一转让的后果后，才与李仁德建立了商品房买卖合同关系。洲际公司同意接受转让后果并与李仁德签订《重庆市商品房买卖合同》后，重庆一建公司不再享有该商品房的相应权利，洲际公司应支付给重庆一建公司的工程款按照约定已转化成该房屋的购房款，故洲际公司不能再以其未与重庆一建公司办理结算来对抗李仁德请求退还购房款的诉讼请求。洲际公司上诉理由不成立，本院不予采纳。由于洲际公司将涉案房屋抵押给案外人，致使合同目的无法实现，李仁德并无过错，双方签订合同的时间为2008年4月12日，至今已逾10年，该期间市场房价飞速上涨，致使李仁德不可能再以同样的价格购买到与涉案房屋同等地段同等面积的住房，根据法律规定，李仁德可以要求洲际公司赔偿已付购房款一倍的赔偿责任，故一审法院酌定洲际公司赔偿李仁德损失487924元并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16144元，由上诉人重庆洲际房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  张雪方审判员  邓方彬审判员  江信红二〇一九年七月二十二日书记员  肖 姗