湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1222民初932号原告：黄海军，男，1975年4月14日生，汉族，湖北省通城县人，住通城县。原告：葛早红，女，1972年4月15日生，汉族，湖北省通城县人，住通城县。系原告黄海军之妻）。委托诉讼代理人：张雪，通城县麦市法律服务所法律工作者。特别授权。被告：湖北金罐苑房地产开发有限公司。住所地：通城县隽水镇步行街**。统一社会信用代码9142122259717239XB。法定代表人：周明霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎少云，湖北泰元律师事务所律师。特别授权。原告黄海军、葛早红与被告湖北金罐苑房地产开发有限公司（以下简称湖北金罐苑房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄海军、葛早红的委托诉讼代理人张雪、被告湖北金罐苑房地产公司的委托诉讼代理人黎少云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄海军、葛早红向本院提出诉讼请求：判决湖北金罐苑房地产公司立即将房屋证书交付原告，并支付违约金1997元。事实和理由：2016年8月23日原告与被告签订商品房买卖合同，向湖北金罐苑房地产公司购买了金冠国际商城2单元1301号房，原告如约向被告支付了购房款，但交房后至今，湖北金罐苑房地产公司未向原告交付房屋权属证书。原告多次找湖北金罐苑房地产公司催要，被告以种种理由推诿。为维护当事人的合法权益，特依法提起诉讼。被告湖北金罐苑房地产公司辩称，案涉商品房未办证是事实，是因为职能部门由于某种原因要求工程停工，停工时间较长，竣工后业主因房屋质量问题对建工部门的整改意见不同意，一直要求赔偿，导致房屋备案证不能下发、不能竣工验收，所以商品房不能办证。但湖北金罐苑房地产公司一直在协调，如果该栋楼138户不进行赔偿诉讼的话，产权证近期能办下来，如果进行赔偿诉讼可能时间较长。根据双方订立的商品房买卖合同第十五条约定，湖北金罐苑房地产公司没有办理产权证的义务，且合同并没有约定由被告承担全部办证的手续及费用；根据该条第三款免责条款的约定，被告不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，206年8月23日二原告与被告湖北金罐苑房地产公司签订商品房买卖合同（系采用GF-2000-0171示范合同文本），购买了一套由湖北金罐苑房地产公司开发建设的通城县隽水镇金冠国际商城2单元1301号的预售商品房。合同中涉及本案争议事实的主要条款如下：第二条、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为通城县房地产管理局，商品房预售许可证为鄂隽房预字（2005）004号。第三条第四款、该商品房合同约定建筑面积共146.52平方米。第四条第一项、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2726.1元，总金额399428元。第六条第三款、买受人于签订本合同当日向出卖人支付购房首付款129428元，余款270000元由买受人向银行申请按揭贷款。第八条第一款、出卖人应当在在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、出卖人将相关资料已报产权登记机关备案后，因产权登记机关的工作流程或者其他原因导致买受人不能取得房屋产权证书的，买受人不得向出卖人追究违约责任。第二十一条、合同附件与本合同具有同等法律效力。第二十二条、本合同连同附件共17页，一式六份，具有同等法律效力。该商品房买卖合同附件四：合同补充协议约定：第三条、本合同约定的房款并未包括房款以外的费用，所有由买卖该房产所产生的费用由买卖双方依照通城县政府及有关部门的相关规定分别缴纳。买受人同意委托出卖人统一办理水、电开户、银行按揭手续和产权登记等事宜产生的相关费用由买受人承担出卖人代收。第五条、关于办理房屋所有权证的约定：买受人必须在出卖人电话通知之日起30天内，将办理房屋所有权证所需资料及需缴相关税费交于出卖人，如未按期交付，由此导致延期办理房屋所有权证的各种责任均由买受人承担，并按已付房款的1%向出卖人支付违约金。第六条、本补充协议作《合同》附件，与《合同》具有同等法律效力。合同签订后，二原告按合同约定给付了购房首期款129428元，剩余购房款270000元由被告代为办理了银行按揭贷款，被告湖北金罐苑房地产公司也按合同约定在2016年6月30日前向二原告交付了所购商品房。但该栋商品房至今未经竣工验收。本院认为：二原告与被告湖北金罐苑房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违背法律或者社会公共利益，因而合同依法成立并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，二原告已按合同约定付清了购房款并已受领房屋，被告也应按合同约定履行其在办理案涉商品房房屋权属证书过程中的所负义务。案涉商品房买卖合同第十五条中约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。依据上述约定，被告湖北金罐苑房地产公司应当在交房后180日内向产权登记机关提交备案资料，逾期即构成违约；因涉案商品房至今未经竣工验收，湖北金罐苑房地产公司明显不能按合同约定向产权登记机关提交必要的备案资料，其行为直接导致房屋权属证书不能如期办理，被告的行为已经构成违约，可以认定系出卖人的原因未能取得房屋权属证书，因此，被告应当依合同约定按已付房价款的0.5%向二原告支付违约金。同时案涉商品房买卖合同附件四件补充协议第三条中约定：买受人同意委托出卖人统一办理水、电开户、银行按揭手续和产权登记等事宜所产生的相关费用由买受人承担出卖人代收。及第五条约定：关于办理房屋所有权证的约定：买受人必须在出卖人电话通知之日起30天内，将办理房屋所有权证所需资料及需缴相关税费于出卖人，如未按期交付，由此导致延期办理房屋所有权的各种责任均由买受人承担，并按已付房款的1%向出卖人支付违约金。从上述约定可以看出，双方实际约定了房屋权属证书由湖北金罐苑房地产开公司负责办理。因此，湖北金罐苑房地产公司约定履行为二原告办理案涉商品房房屋权属证书的义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条规定，判决如下：湖北金罐苑房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内为原告黄海军、葛早红办理金冠国际商城2单元1301号房商品房的不动产登记证，并给付黄海军、葛早红违约金1997元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费50元，由被告湖北金罐苑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费50元（开户银行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审判员  胡白浪二〇一九年七月一日书记员  胡 晶附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。