湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初2918号原告：黄晓凤，女，1973年3月20日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：邓晶，湖南乾越律师事务所律师。被告：郴州盛世房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路**。法定代表人：张少军，该公司董事长。委托诉讼代理人：南新丹，湖南善道律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐鹏，男，1986年10月19日出生，汉族，湖南省郴州市人，郴州盛世房地产开发有限公司员工，住湖南省郴州市南湖路都市。原告黄晓凤与被告郴州盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄晓凤的委托诉讼代理人邓晶，被告盛世公司的委托诉讼代理人唐鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄晓凤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《投资合作建房协议书》、《停车位代建协议书》；2、判令被告双倍退还原告已支付购房定金240000元；3、被告双倍退还原告已支付购车位定金80000元；4、判令被告赔偿经济损失60000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。被告盛世公司辩称：1、被答辩人在履行合同中存在违约行为，未付足房款的30%。2、答辩人通知其来办理相应的手续时，被答辩人未来办理，系主动放弃认购权，被答辩人要求双倍返还定金与事实不符。3、双方约定的购买房定金与车位定金均超出主合同标的额的百分之二十，违反担保法第九十一条的规定。综上，被答辩人有过错，答辩人只应退回被答辩人所交定金。查明的案件事实根据原、被告的诉辩主张及举证、质证情况，结合庭审中原、被告陈述，本院确认如下案件事实：一、2011年8月14日，原告黄晓凤（乙方）与被告盛世公司（甲方）签订了《投资合作建房协议书》及《停车位代建协议书》。《投资合作建房协议书》主要内容：1、乙方委托甲方代为建设盛世·雅苑一期项目高层电梯住房二单元1606房号，代建房屋单价3615元/平方米。2、签署本协议书后，乙方交付工程定金120000元，可作为首期房款；工程正负零时，付足成交总房款的30%房款，待按揭条件成熟时，由甲方通过乙方办理银行按揭贷款合同；待盛世·雅苑商品房网上签约系统建成后，由甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》。3、甲方如在半年内未下基础，并不履行上述合同条款，须双倍返回乙方所交的定金；甲方不得以任何理由推迟建房或涨价，否则视为违约，甲方须将赔偿乙方经济损失30万元；甲方代建房交付时间为2013年8月31日。4、甲方必须书面或短信通知乙方来办理相应手续，如乙方逾期不办理相应手续，期满后协议书自动终止效力，并视为乙方自动放弃该住宅的认购权，甲方退还乙方所交房款定金，甲方将该住宅另行出售。《停车位代建协议书》主要内容：1、乙方委托甲方代为建设盛世·雅苑一期项目负一层66号车位，车位使用权总款70000元整。2、签署本代建协议书同时乙方向甲方交付工程款定金40000元整，车位余款30000元于该栋项目封顶后七日内，由乙方向甲方付清尾款。3、如乙方逾期不办理相应手续，期满后协议书自动终止效力，并视作乙方自动放弃该车位的认购权，甲方退还乙方所交车位定金，甲方将该车位另行出售；乙方提供地址、电话等通讯资料真实有效。如乙方预留的通讯资料有误、无效，而导致通知延误，则乙方承担有关责任；甲方代建房交付时间为2013年8月31日。二、黄晓凤于上述协议签订之日向盛世公司交付购房定金120000元和购车位定金40000元。盛世公司的法定代表人张少军因涉嫌非法吸收公众存款罪，由郴州市公安局北湖分局立案侦查。为妥善处理盛世公司房地产开发遗留有关问题，政府成立了协调小组。故盛世公司未按协议约定的时间与黄晓凤签订《商品房买卖合同》，未就商品房买卖到房产登记部门进行网签，未在约定的交房时间交付房屋及车位给黄晓凤，黄晓凤亦未再向盛世公司交付剩余款项。三、盛世公司通知黄晓凤签订商品房买卖合同时，确定黄晓凤所认购的1606号房面积为151.85平方米。2015年11月20日，盛世公司登报发出《通知》，内容为“盛世·雅苑部分购房户，我司已取得《商品房预售许可证》并按认购协议书的约定通知贵方前来支付购房款及签订《商品房买卖合同》，但贵方均未予理睬，现我司再次通知贵方，请贵方务必于2015年11月30日前来我司办理相关购房网签手续，逾期将取消贵方此次购房资格、解除双方签订的认购协议书，我司有权另行处置该物业。特此通知，请予配合。具体购房房号为：1604、1606、1607……。”此后，盛世公司未与黄晓凤协商一致便擅自将黄晓凤认购的1606号房出售给了其他人，酿成本案纠纷。判决结果及理由本院认为：本案立案案由为合同纠纷，经审查应属商品房预约合同纠纷。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。本院对当事人争议焦点评判如下：一、黄晓凤与盛世公司所签订的《投资合作建房协议书》及《停车位代建协议书》实质上为商品房预约合同，系双方当事人真实的意思表示，其目的是对将来进行房屋买卖的预先约定，其内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行。盛世公司未按协议约定与黄晓凤签订《商品房买卖合同》及《停车位代建协议书》并到房产登记部门办理网签手续，也未按协议约定的交房时间即2013年8月31日交付房屋及车位，且擅自将黄晓凤认购的1606号房屋及负一层66号车位出售给其他人，因此盛世公司已构成违约。二、在双方协调处理纠纷过程中，盛世公司不具有合同法规定的法定解除权，其以登报通知的方式并未解除双方《投资合作建房协议书》及《停车位代建协议书》。但是，由于盛世公司擅自将黄晓凤认购的1606号房屋及负一层66号车位出售给其他人，致使双方签订的《投资合作建房协议书》及《停车位代建协议书》已经无法履行，黄晓凤要求解除上述两协议，依法于理有据，本院予以支持。三、合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，因盛世公司违约，应双倍返还收受的定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”之规定，黄晓凤认购的1606号房屋总价款为548937.75元（3615元/平方米×151.85平方米），其所交付的120000元定金超过了总价款的20%，因此盛世公司返还的房屋定金应为229787.55元（120000元+548937.75元×20%）；黄晓凤认购的负一层66号车位总价款为70000元，其所交付的40000元定金超过了总价款的20%，因此盛世公司返还的车位定金应为54000元（40000元+70000元×20%）。上述应返还的房屋定金和车位定金合计为283787.55元。四、黄晓凤诉请要求盛世公司支付经济损失60000元，因本案违约责任已适用定金条款，故本院对其该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告黄晓凤与被告郴州盛世房地产开发有限公司于2011年8月14日签订的《投资合作建房协议书》及《停车位代建协议书》。二、被告郴州盛世房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告黄晓凤购房定金229787.55元，车位定金54000元，合计283787.55元。三、驳回原告黄晓凤的其他诉讼请求。如果被告郴州盛世房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，财产保全费2470元，合计5970元，由原告黄晓凤负担1510元，被告郴州盛世房地产开发有限公司负担4460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  肖文二〇一九年七月十五日法官助理袁文舟书记员何玮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。