江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初824号原告：昆山银桥控股集团有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路**，统一社会信用代码913205837938017398。法定代表人：蒋春明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王忠，江苏益友天元(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，江苏益友天元(昆山)律师事务所律师。被告：深圳市美然物业发展有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市经济技术开发区兆丰路**国际商务大厦，统一社会信用代码91320583769886584K。负责人：张国强。被告:深圳市美然物业发展有限公司,住所地广东省深圳市福田区华强北街道燕南路**君悦阁大厦**，统一社会信用代码914403007412408024。法定代表人：陈伟，该公司总经理。原告昆山银桥控股集团有限公司（以下简称“银桥公司”）与被告深圳市美然物业发展有限公司昆山分公司（以下简称“美然昆山分公司”）、深圳市美然物业发展有限公司（以下简称“美然总公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序审理。后因被告美然昆山分公司、美然总公司下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告银桥公司的委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼。被告美然昆山分公司、美然总公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银桥公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告美然昆山分公司之间的《租赁合同》予以解除，并立即腾房迁让；原告无需向被告返还保证金人民币50000元；2、判令被告美然昆山分公司向原告支付所拖欠的租金及物业费用合计人民币159502.75元及逾期付款利息（计算方式：以159502.75元为基数，从2017年12月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；三、判令被告美然昆山分公司向原告支付违约金人民币31900元；四、判令被告美然总公司对被告美然昆山分公司的付款义务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月29日，被告美然昆山分公司与原告签署《租赁合同》，由被告美然昆山分公司向原告承租位于昆山市花桥镇花溪人才公寓4间配套商铺(面积合计341平方米)，与此同时上述合同还详尽约定了租赁期限、租金标准、租金支付方式、违约责任等相关事项。但合同履行期间被告美然昆山分公司未依照合同约定支付2018年度的租金及物业费用，逾期已近6个月，虽经原告多次催讨，但被告美然昆山分公司仍拖延支付；此外被告美然昆山分公司还存在将相关租赁房屋进行分租转租的嫌疑，这都严重侵害了原告的合法权益。而被告美然昆山分公司为被告美然总公司的分支机构，而被告美然昆山分公司所发生的法律责任，被告美然总公司理应承担连带清偿责任。综上，原告认为，被告拖欠租金及分租转租的行为侵害了原告的合法权益，为此原告特诉诸贵院，要求被告履行相关义务，望判如所请。被告美然昆山分公司、美然总公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年12月9日，原告（甲方）与被告美然昆山分公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定原告将昆山市花桥镇花溪人才公寓一、二期(1至5)号楼中的4间配套商铺(面积共计341平方米)出租给被告美然昆山分公司。租赁期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。合同第一章“租赁场地”第2条约定：乙方应在收到甲方交接租赁场地书面通知后5天内与甲方办理全部交接手续，逾期视为乙方单方面违约解除本合同，乙方已支付的首笔租金、物业管理费及保证金等费用作为违约金归甲方所有，不再退还。合同第二章“租赁期限、租金、保证金和其他服务费用以及付款方式”第4条“费用及支付方式”约定：双方同意合同期租金第一年：1.1元/天/㎡，第二年：1.15元/天/㎡，第三年：1.2元/天/㎡，总计租金：429404.25元，物业费：4元/月/㎡，总计：49104元。本合同期内总租金、物业费：478508.25元。先支付后使用，每壹年支付一次，每年度到期前提前10天支付下一年度费用，具体为：自签订合同3日内，支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金、物业费合计153279.5元；2017年12月20日前支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金、物业费合计159502.75元；2018年12月20日前支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金、物业费合计165726元。保证金的支付方式：自本合同签署之日起3个工作日内，原乙方向甲方支付的保证金50000元，作为本合同保证金。甲方有权选择将保证金充抵乙方欠付的租金、水电费及违约金和设备设施损坏赔偿等费用，充抵后保证金不足的，乙方应在甲方书面告知日起3个工作日内补足。合同第五章“合同的违约、终止”第8条约定：乙方逾期支付租金的，应按日向甲方支付逾期应付款的1%作为违约金，逾期付款天数超过一个月的，甲方有权单方解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按当年度租金的20%向甲方承担违约金，甲方实际损失超过违约金的，以实际损失为准。乙方未经甲方同意，擅自转租或分租的，甲方有权单方解除合同，收回租赁场地，乙方应按当年度租金的20%向甲方承担违约金，甲方实际损失超过违约金的，以实际损失为准。合同第六章“合同终止或解除的处理”第9条约定：由于乙方违约而导致本合同解除的，乙方应在合同解除之日起10日内将租赁场地返还甲方。原告陈述该份合同签订后其就将涉案商铺交付给被告使用，被告支付了2017年度的租金、物业费153279.5元、保证金50000元，但2018年度的租金、物业费159502.75元被告至今未付，且被告未经其允许将部分商铺转租给了他人。为此，原告提交被告与案外人刘志强、案外人刘志强与案外人张国权签订的《租赁合同》复印件。其中，被告美然昆山分公司与案外人刘志强于2017年3月1日签订的《租赁合同》约定被告将昆山市花桥镇花溪人才公寓一、二期(2号楼东侧)的1号(48㎡)、2号(48㎡)、3号(98㎡)配套商铺(面积共计194㎡)出租给刘志强，租赁期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。案外人刘志强与案外人张国权于2018年1月1日签订的《租赁合同》约定刘志强将昆山市花桥镇绿地大道XXX号二号房X号商铺(48㎡)出租给张国权，租赁期限为2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止。2018年8月3日，原告向美然昆山分公司、美然总公司分别发出律师函，要求两被告在于2018年8月10日之前一次性支付拖欠的2018年度租金及物业费合计159502.75元，并对能存在分租转租问题予以如实说明并积极整改，否则将通过司法途径追究法律责任。但该两份律师函均被退回。另查明：原告陈述被告已于2018年12月31日将其承租的涉案商铺返还，其也与部分次承租人重新订立了房屋租赁合同，目前部分空置，部分有其他承租人租用。为此，原告提交了其与部分次承租人签订的《租赁合同》,其中有一份为案外人张国权与原告签订的合同。又查明：原告明确其诉请要求不予返还保证金50000元的合同依据是合同第2条约定的“乙方应在收到甲方交接租赁场地书面通知后5天内与甲方办理全部交接手续，逾期视为乙方单方面违约解除本合同，乙方已支付的首笔租金、物业管理费及保证金等费用作为违约金归甲方所有，不再退还。”现因原告以被告存在逾期支付租金及转租的违约行为为由要求解除合同并由被告承担相应违约责任，为此，引起纠纷。以上事实，有《租赁合同》、律师函、快递单、投递记录及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告与被告美然昆山分公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自的合同义务。关于原告要求解除前述合同的主张，本院认为，合同明确约定承租人逾期支付租金的天数超过一个月或存在擅自转租、分租情形的，出租人均有权解除合同。本案中，合同约定被告美然公司应当于2017年12月20日前支付原告2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金、物业费合计159502.75元，但被告美然公司至今未予支付，逾期付款的天数已远超一个月。另，根据原告提交的被告美然昆山分公司与案外人刘志强以及案外人刘志强与案外人张国权签订的《租赁合同》，能够证实被告美然昆山分公司存在擅自转租、分租的违约情形。故原告有权据此行使约定解除权解除与美然昆山分公司签订的《租赁合同》，本院依法认定原告与被告美然昆山分公司签订的《租赁合同》于被告美然昆山分公司收到本院应诉材料之日即2019年6月9日解除。被告美然昆山分公司逾期支付租金且擅自转租、分租，构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告主张被告美然昆山分公司支付2018年度的租金、物业费合计159502.75元、违约金31900元（年租金的20%），合法有据，本院对此予以支持。关于原告主张不予退还原告保证金50000元，原告陈述其依据的是合同第2条约定的“乙方应在收到甲方交接租赁场地书面通知后5天内与甲方办理全部交接手续，逾期视为乙方单方面违约解除本合同，乙方已支付的首笔租金、物业管理费及保证金等费用作为违约金归甲方所有，不再退还。”对此，本院认为，该违约条款针对的违约情形是承租人逾期未与出租人办理房屋交接手续，而被告美然昆山分公司并不存在此种违约情形，故本院对原告的该项主张不予支持。因原告已收取被告美然昆山分公司支付的保证金50000元，根据合同约定，原告有权选择将保证金充抵美然昆山分公司欠付的租金、水电费及违约金和设备设施损坏赔偿等费用，故该笔保证金应当折抵美然昆山分公司欠付的租金，折抵后，被告美然昆山分公司应当支付的剩余租金为109502.75元。对于原告主张的被告美然昆山分公司支付欠付租金的逾期付款利息，本院依法认定为：以109502.75元为基数，自付款期限届满次日即2017年12月21日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止。关于原告要求被告美然昆山分公司腾房迁让，因原告自认被告美然昆山分公司于2018年12月31日将所承租的涉案商铺返还，其也与部分次承租人重新订立了房屋租赁合同，故原告的该项主张缺乏事实依据，本院对此不予支持。关于被告美然总公司应当承担的责任，本院认为，因美然昆山分公司系美然总公司的分公司，故被告美然总公司应当对美然昆山分公司的前述付款义务中不能偿付部分承担清偿责任。被告美然昆山分公司、美然总公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，相应的不利法律后果应当由其自行承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百四十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆山银桥控股集团有限公司与被告深圳市美然物业发展有限公司昆山分公司签订的关于昆山市花桥镇花溪人才公寓一、二期(1至5)号楼中的4间配套商铺(面积共计341平方米)的《租赁合同》于2019年6月9日解除。二、被告深圳市美然物业发展有限公司昆山分公司支付原告昆山银桥控股集团有限公司租金、物业费合计109502.75元、违约金31900元，两项共计141402.75元以及逾期付款利息（计算方式：以109502.75元为基数，自2017年12月21日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止），于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526033116）。三、被告深圳市美然物业发展有限公司对被告深圳市美然物业发展有限公司昆山分公司的上述第一项付款义务中不能偿付部分承担清偿责任。四、驳回原告昆山银桥控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4922元，公告费690元，两项合计5612元，由被告深圳市美然物业发展有限公司昆山分公司、深圳市美然物业发展有限公司承担。其中，原告昆山银桥控股集团有限公司预交的案件受理费4922元，本院予以退还。被告深圳市美然物业发展有限公司昆山分公司、深圳市美然物业发展有限公司应承担的案件受理费4922元，由其缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：3225019864360000081165568，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告昆山银桥控股集团有限公司直接交付第三方的公告费690元，由被告深圳市美然物业发展有限公司昆山分公司、深圳市美然物业发展有限公司直接支付给原告。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇一九年七月十九日书 记 员  黄 迪附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国公司法》公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。