北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初29408号原告（反诉被告）：北京市久筑物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区南新园小区**楼**。法定代表人：朱宝东，董事长。委托诉讼代理人：邹银环，女，1979年5月21日出生，汉族，北京市久筑物业管理有限责任公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郑丽敏，女，1972年8月30日出生，汉族，北京市久筑物业管理有限责任公司员工，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：王振泽，男，1968年1月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京市久筑物业管理有限责任公司（以下简称久筑公司）与被告王振泽（以下简称王振泽）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。久筑公司的委托代理人邹银环、郑丽敏，王振泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。久筑公司向本院提出诉讼请求：要求王振泽支付2000年7月1日至2015年12月31日期间的物业费46781.05元、滞纳金5000元。事实和理由：我公司为北京市朝阳区某某的物业服务机构。1999年，王振泽购买北京市朝阳区某某号楼1206号房屋（以下简称涉诉房屋），成为我公司服务小区的业主。1999年9月3日，我公司与王振泽签订《物业管理合同》，约定由王振泽支付此房屋的物业管理服务费，包括公共维修基金、供暖费、小区综合管理费、房屋公用部位中小维修费、电梯水泵运行费等。但王振泽交纳了1999年9月1日至2000年7月1日的物业管理费后，再未交纳之后的物业管理费。而我公司一直为王振泽居住的小区提供物业服务。期间我公司多次以口头、电话或发催缴单等形式向王振泽催缴均无结果。现为维护合法权益，诉至法院。王振泽辩称：不同意久筑公司的诉讼请求。首先，久筑物业公司主张本案为物业服务合同纠纷，但双方签订的《物业管理合同》已于1999年9月1日至2000年7月1日履行完毕，不存在纠纷，因此久筑公司主张的案由并不成立。其次，物业服务的权利义务应签订书面合同，但双方《物业管理合同》到期后未签订新的合同，在双方既无书面合同，也未征得我同意的情况下，久筑物业公司以其所谓的劣质物业管理强迫收费，我不予认可。再次，久筑公司现主张在2000年7月2日至2015年12月31日期间的物业费，但未提交证据证明在此期间向我提供了物业服务，故其诉讼请求缺乏事实及法律依据。最后，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，因久筑公司的主张早已超过诉讼时效，故不应得到法院的支持。王振泽向本院提出反诉请求：1.要求久筑公司清除北京市朝阳区某某内的违法车位；2.要求久筑公司赔偿因物业服务质量不好造成的涉诉房屋价值的降低，按2.5万元主张；3.要求久筑公司支付停车收费收益1万元、电梯内广告经营收益1.5万元。事实和理由：久筑公司将北京市朝阳区某某107号楼周边部分绿地铲除并违规划上停车位收取停车费，将107号楼东南侧主要道路封闭并违规划上停车位收取停车费，违规划定停车位的行为给107号楼人员疏散造成极大困难，一旦发生火灾消防车根本无法进入，导致包括我在内的107号楼业主生活环境处于极不安全的状态，久筑公司应当恢复小区原貌，保证业主居住安全。久筑公司的上述行为违反了双方于1999年9月3日签订的《物业管理合同》及《望兴园小区住户服务手册》的约定，构成违约，应向我支付停车收费收益1万元、电梯内广告经营收益1.5万元。虽然涉诉房屋所在地理位置优越，并拥有幼儿园、小学、超市、银行等齐全的生活设施，但由于久筑公司物业水平低劣导致小区品质下降，使得小区内房价明显低于周边小区近千元每平米，给我造成了实际损失，故要求久筑公司赔偿2.5万元。久筑公司针对反诉辩称：不同意王振泽的反诉请求。首先，我公司作为涉诉房屋所在小区的物业管理服务企业，为小区提供了良好的物业管理服务，服务质量多次获得管理部门的肯定，小区井然有序，并非王振泽所称的居住环境混乱、不安全。其次，自我公司开展小区物业管理服务工作以来，一直按照与小区业主物业管理合同的约定及法律法规的相关规定提供物业管理服务，按照要求在显著位置对各项费用的收支进行公示，接受广大业主的监督。我公司不存在违约行为，王振泽要求支付停车收费收益1万元、电梯内广告经营收益1.5万元无任何事实依据，且已经超过诉讼时效，不应获得支持。最后，王振泽提供的房屋价格材料不具有任何客观性，并且房屋价格由位置、交通条件、配套设施、新旧程度、朝向户型、装饰装修、通风采光等多方面因素决定。我公司严格适用北京市住宅物业服务登记二级标准，为涉诉房屋所在小区提供物业管理服务，并不存在服务质量问题，王振泽要求我公司支付房屋贬损价值2.5万元无任何事实和法律依据。当事人围绕本反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：久筑公司系从事物业管理等经营的有限责任公司。被告系涉诉房屋产权人，房屋建筑面积140.25平方米，房屋性质为商品房。1999年9月3日，久筑公司（乙方）与王振泽（甲方）签订《物业管理合同》，约定：鉴于甲方已取得北京市某某107楼1206号（建筑面积140.25平方米）住宅的合法产权或使用权，为维护房屋所有人、使用人的合法权益，现就物业管理有关事宜订立本合同。管理内容：甲方委托乙方为其房产的物业管理机构，全权负责其房产的各项管理服务。乙方接受甲方委托并依本合同行使物业管理职能。合同中约定了物业管理的具体内容。合同中对物业管理服务费用的标准进行了约定，其中包括：绿化费0.58元/平方米·年，化粪池清掏费0.32元/平方米·年，管理费2.98元/平方米·年，小区共用设施维护费1.06元/平方米·年，生活垃圾外运费22.22元/户·年，公共部位中小修费4.34元/平方米·年，电梯水泵运行费11.96元/平方米·年，保洁费3元/户·月，保安费5元/户·月，各项费用统收服务费1元/户·月。合同中对甲、乙双方的责任进行了约定。合同中违约责任约定：甲方逾期交纳本合同所规定的各项费用，乙方有权向其加收滞纳金，凡逾期七日以上的，每逾期一日加收应付金额的0.1%的滞纳金，过期一个月以上仍未交清者，乙方将有权采取停水、停电等一系列措施，直到甲方缴清所欠费用及滞纳金。本合同有效期为十个月，自1999年9月1日起至2000年7月1日止；合同在有效期内，若小区物业管理委员会成立，合同自然终止，由物业管理委员会另行签订新的物业管理合同。庭审中，久筑公司提交了其公司自行制作的《收费标准》及《欠费明细》各一份，证明涉诉房屋现物业费的具体计算标准及王振泽欠缴物业费的金额。《收费标准》中载明：绿化费0.55元/平方米·年，管理费2.82元/平方米·年，化粪池清掏费0.3元/平方米·年，小区公共设施维护费1元/平方米·年，生活垃圾外运费30元/户·年，公共部位小修费3.54元/平方米·年，电梯水泵费11.36元/平方米·年，保洁费3元/户·月，保安费5元/户·月，安防设备设施运行维护费0.6元/平方米·年，消防设备设施运行维护费1.2元/平方米·年，公共照明费4元/户·月。王振泽不认可久筑公司的收费标准。久筑公司提交了：1.《北京市发展和改革委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》、《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》，证明消防设备设施运行维护费、安防设备设施运行维护费的收费依据和标准；2.《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》，证明其主张的物业费并未超过北京市标准。王振泽对于此组证据的真实性均不持异议。久筑公司提交了《缴费通知》照片若干、EMS快递底单、投递结果查询网页截屏打印件，证明其公司每年催缴物业费，未放弃向王振泽主张权利。王振泽不认可照片的真实性，并认为照片中最早的《缴费通知》是2012年。对于EMS快递底单、投递结果查询网页截屏打印件，王振泽表示其收到过久筑公司发送的EMS，但不记得具体内容了。王振泽就本反诉提交了：1.小区内道路、车辆、车位照片若干，证明久筑公司违规私划停车位，小区内车辆乱停乱放、管理混乱；2.107号楼单元门照片、楼内墙面照片，证明单元门门禁损坏无人维修，导致外部人员进出自由，楼内小广告猖獗；3.小区电梯内照片，证明久筑公司利用电梯内的广告获取收益；4.链家网网页照片打印件，证明涉诉房屋所在小区房价明显低于临近其他小区。久筑公司表示其系合法合规管理车辆，未违规私划停车位，相关物业管理收益亦按时公示，小区内物业服务环境良好。关于链家网网页照片打印件，久筑公司认为房价受户型、面积等多重因素影响，与其公司无关。另查一，涉诉房屋所在小区至今尚未成立业主委员会或物业管理委员会。另查二，北京市物价局、北京市财政局曾发布《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》，其中规定自1999年7月1日起本市内由物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元。另查三，北京市国土资源和房屋管理局曾发布京国土房管物字【2000】第268号文件，认为住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，该能源费用可以计入物业管理成本，并由受益人即楼内全体人分摊。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，久筑公司与王振泽签订的《物业管理合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当据此行使权利、履行义务。现上述《物业管理合同》虽已超过有效期，但久筑公司在合同期满后继续为涉诉房屋所在小区提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，久筑公司向作为合同相对方，同时也是涉诉房屋业主的王振泽主张物业费，于法有据。久筑公司现主张的物业费计算标准既未超过双方《物业管理合同》中的约定，亦不高于北京市现行收费标准，本院予以支持。具体金额，由本院根据王振泽的欠费期间依法予以核算。王振泽认为久筑公司物业服务不到位，但其举证尚不足以证明久筑公司的服务瑕疵已经达到减免物业管理费的程度，故本院对于王振泽的此项抗辩不予采纳。但久筑公司仍应尽力提高服务质量，竭诚为涉诉小区服务，最大限度的争取获得小区业主的满意和认可。对于王振泽提出的诉讼时效抗辩，因久筑一直持续地提供物业服务，且王振泽并未举证证明久筑公司有明显的怠于收取物业费的情况，故本案不存在久筑公司诉讼请求超过诉讼时效的情况。关于滞纳金，因双方《物业管理合同》期满后，久筑公司与王振泽只是存在事实上的物业服务关系，故久筑公司主张滞纳金的请求，本院不予支持。关于反诉，王振泽主张系久筑公司物业服务质量差导致其就涉诉房屋产生价值损失，但房屋价格受到多重因素影响，现王振泽未能就其此项主张充分举证，本院不予支持。关于车位以及给付停车费、广告收益的反诉请求，均涉及其他业主权益，本院在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王振泽于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）北京市久筑物业管理有限责任公司支付2000年7月2日至2015年12月31日期间的物业费46668.75元；二、驳回原告北京市久筑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王振泽的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1095元，由原告（反诉被告）北京市久筑物业管理有限责任公司负担128元（已交纳），由被告（反诉原告）王振泽负担967元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费1050元，由被告（反诉原告）王振泽负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙茜倩审 判 员  汪雪明人民陪审员  陈俊燕二〇一九年七月三十日书 记 员  谷 岩