湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘12民再1号再审申请人（一审本诉原告反诉被告、二审上诉人）：刘贵怀，男，1973年9月19日出生，苗族，住怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：李宜羲，男，汉族，1950年2月21日出生，住怀化市鹤城区。再审申请人（一审本诉被告反诉原告、二审上诉人）：怀化市海源房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰中路**。法定代表人：张顺元，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。再审申请人刘贵怀与再审申请人怀化市海源房地产开发有限公司（以下简称海源公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服本院（2017）湘12民终1282号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2018年9月25日作出（2018）湘民申1063号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘贵怀的委托诉讼代理人李宜羲、再审申请人海源公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘贵怀申请再审并辩称，1.撤销怀化市中级人民法院（2017）湘12民终1282号民事判决第一项、第二项、第三项。2.改判：由海源公司退还刘贵怀多收房款3000元（已执行）、管道燃气安装费2080元、有线电视开通费350元（已执行）；海源公司的上述三项违规多收款额均系欺诈行为，依法应三倍赔偿刘贵怀16290元；由海源公司向刘贵怀支付逾期交房违约金每天46.35元（预交购房款的万分之一），期间自2015年5月31日起至海源公司按合同约定正式交房之日止，如本案审结时仍未能合法交房，则请先行支付至2019年3月31日计1400天的违约金64890元，此后的按月份另行结算支付；原已收取的“两证”办证费1850元应退还刘贵怀多余部分1770元；维持原一、二审判决中驳回海源公司的反诉请求项。3.本案一审案件受理费1184元，二审案件受理费184元，以及再审受理费均由海源公司承担。事实与理由：1.原审判决虽认定了海源公司违法多收刘贵怀的购房款3000元（已执行），但未认定其该行为为欺诈行为，根据《价格法》、《湖南省消费者权益保护条例》等相关规定，海源公司多收房款的行为是典型的价格欺诈行为，依法应判决海源公司增加赔偿刘贵怀涉诉金额的三倍。2.关于海源公司违规多收取刘贵怀的燃气管道安装费2080元和有线电视开通费350（本金已执行）这个事实，二审判决认定事实和适用法律都有错误。根据《湖南燃气管理条例》、湖南省物价局湘价函（2012）123号、湘价商（2014）20号等文件规定，燃气管道安装费、有线电视开通费应计入房屋总价，不再向用户另行收取，并且，根据双方签订的《怀化市商品房买卖合同》的约定，海源公司也不能收取案涉相关配套设施费。故海源公司违规收取燃气管道安装费和有线电视开通费明显是欺诈行为，再审应依法判决海源公司退还刘贵怀2080元和350元外，还应增加赔偿刘贵怀涉诉金额的三倍。3.关于海源公司违反《商品房买卖合同》的约定，逾期不能交房应承担违约责任的事实，原一、二审判决认定事实，适用法律都有错。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，海源公司应在2015年5月30日前交房，交房条件为：经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，并应当书面通知买受人办理交付手续。截止2019年3月底，海源公司还没有达到合同约定的交房条件，也没有书面通知刘贵怀办理交付手续，已经逾期交房达1400天。二审判决认为经报备城建档案馆后取得《竣工验收备案表》即达到了交房条件，明显认定事实和适用法律错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，及建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，海源公司应取得在当地建设主管部门备案的《竣工验收备案表》才具备交房条件。海源公司还没有取得建设主管部门备案的《竣工验收备案表》，没有达到合同约定的交房条件，至今也没有通过合法有效的书面通知买受人办理收房。海源公司延期3个月交房的原因不属于《合同法》规定的不可抗力，不是免责事由，海源公司虽然在《商品法买卖合同》中约定了“特殊情况可延期三个月交房，出卖人不承担违约责任”，但该合同为格式合同，该条款应为无效。故海源公司逾期交房的违约时间应自2015年6月1日起至其正式取得合法的《竣工验收备案表》之后，依照合同约定正式将房屋交付刘贵怀之日止。4.海源公司原已收取刘贵怀的办证费1850元，现依据湖南省发改委湘发改价费[2017]264号文件第一条（一）项的规定，不动产登记收费标准为每件80元，因此海源公司应退还刘贵怀此项多收费用1770元。海源公司申请再审并辩称，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条（一）、（六）项规定请求人民法院依法再审，依法纠正怀化市中级人民法院（2017）湘12民终第1282号民事判决书中的错误判决，依法驳回一审原告刘贵怀的全部诉讼请求。本案一审、二审、再审的案件受理费和其他诉讼费用由被申请人刘贵怀全部承担。事实和理由：1、二审判决认定海源公司多收房款3000元，明显认定事实错误。根据商业交易习惯，团购价格是统一的，本案每一层价格是由检察院团购委员会与海源公司协商后的统一价格，不存在海源公司与刘贵怀单独协商定价；刘贵怀第14层房屋调容后的价格为2715元／㎡，面积136.94㎡，房屋总价款应为136.94㎡×2715元／㎡＝371792.1元；海源公司以“喜报”形式发布公告，承诺在2015年1月24日至2015年1月31日签订好合同并办理好银行贷款及公积金相关手续的奖励3000元，刘贵怀于2015年1月28日领取优惠3000元后，双方于2015年1月30日签订合同，房屋价款变更为136.94㎡×2715元／㎡－3000元＝368792.1元；商品房买卖实践中，对买受人的奖励或优惠，均是对房价进行减让，没有给现金的先例，刘贵怀领取3000元就是享受房屋价款的优惠；本案371792.1元是变更前的房屋价款，368792.1元是优惠3000元后变更的价款；二审判决认定多收房款错误，应予改判。2、原二审判决海源公司支付逾期交房违约金6815元，明显适用法律错误。从时间上来看，涉案合同约定的交房时间为2015年5月30日前，因设计变更等特殊原因，海源公司延期三个月，于2015年8月31日交房符合涉案合同的约定；从交房条件来看，我国相关法律并未明确规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用；从公平的角度来看，被申请人刘贵怀购房来源于怀化市检察院的团购方案，该团购也造成了海源公司的亏损，因为本案所涉团购者绝大多数都已经交房，也没有证据证明房屋存在质量问题，故从公平的角度出发，应当坚持团购的意思表示，认定海源公司通知交房已经达到约定的交房条件，二审判决海源公司支付逾期交房违约金6815元，适用法律错误，应予纠正。3、二审判决海源公司返还有线电视入户费350元，明显适用法律错误。本案房屋规划设计时并没有有线电视入户相关设计，有线电视入户系事后追加项目，《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》系双方对《商品房买卖合同》所作的补充约定，该确认书约定“网络、有线电视、电话线预埋穿线孔”，并没有约定安装有线电视，该约定不违反法律法规禁止性规定，经合同双方签字确认，具有合同法律效力，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》系抽象行政规范性文件，不是法律法规，并不禁止合同当事人另行约定。故二审判决海源公司退还有线电视入户费350元适用法律错误。刘贵怀向一审法院起诉请求：1、判决海源公司在商品房买卖中违规向其多收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、首付款多收，均为欺诈行为，应向其退还本金5430元，并赔偿其16290元;2、判决海源公司向其支付逾期交房违约金15384元（期间自2015年5月31日至2016年4月30日）;3、判决本案诉讼费由海源公司承担。4、判决对于双方签署的《商品房买卖合同》中的六处条款文字予以变更或撤销。分别为：第1处：《合同》中第七条付款方式及期限中的4其他费用项下，原文为：“1、办理房产证和土地使用证的有关手续及交纳费用，按下列第（3）种方式办理”,该处的第（3）种方式应变更为第（1）种方式。第2处：《合同》第十二条第二款第1项第（2）支项第3句，原文为：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交款期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之___（此比率应不小于第（1）项中的比率）违约金。”该处应变更为：“买受人要求……出卖人按日向买受人支付已交付总房价款万分之一的违约金，此违约金每月结算支付一次。”第3处：《合同》第十二条第四款的最后一句，原文为：“超过整改期出卖人应承担每日___的延期交房的责任。”该处应变更为：“超过整改期，出卖人应承担每日向买受人支付已交付总房价款万分之二的违约金（这万分之二的比率包含了逾期交房违约金万分之一在内），此违约金每月结算支付一次。”第4处：《合同》第十八条第三款，原文为“出卖人应在商品房交付使用后___日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后560日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后60日内办好土地使用权证。”该处应变更为：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证。”第五处：《合同》第十八条第四款，原文为：“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第____项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付为万分之一的违约金。”该处应变更为：“如因出卖人的责任，……双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已交付总房价款万分之一的违约金，此违约金每月结算支付一次。”第六处：《合同》第十一条第二款第(2)项，原文为：“经竣工验收合格，如遇特殊情况可延期三个月交房，出卖人不承担违约责任。”该处的文字应予以撤销。5、判决本案诉讼费由海源公司承担。海源公司向一审法院反诉请求：1、判决确认双方于2015年1月30日签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》及双方于2014年1月11日签订的《海源鑫园小区认购书》无效；2、反诉费用由反诉被告刘贵怀承担。一审法院认定事实：怀化市人民检察院因办公大楼迁往怀化市顺天路，为解决住房问题，检察院干警决定通过团购的形式向海源公司购买商品房，并成立了团购委员会。2013年10月22日，海源公司以国有土地使用权出让方式，取得位于怀化市鹤城区公顷（合计6279㎡）土地的国有建设用地使用权（权证号：怀国用（2013）第出1364号），并在该土地上进行“海源鑫园小区”房地产开发建设项目。2013年12月1日怀化市人民检察院制定了《检察院团购房名单》，刘贵怀在该名单内。2013年12月19日，海源公司制定《怀化市检察院干警团购房方案》：小区定名“海源鑫园小区”，总套数260套(分配方案：物业用房3套，城建投30套，检察院227套)，购房均价2630元/㎡(不含调容费用，调容按实际发生费用计入房价，但每平方米不超过70元)，2013年12月25日至12月30日交购房意向金，超过交款时限视为不愿购买，2014年元月5日抽签确定楼层并签订认购书，原则上以检察院的花名册确定业主。此后，海源公司组织业主进行了抽签方式选定房号，刘贵怀抽签选定了“海源鑫园”项目中第2幢xxx号房。刘贵怀于2013年12月25日向海源公司交纳认购金50000元，于2014年7月8日向海源公司交纳购房意向金50000元。2014年1月15日，刘贵怀与海源公司签订《海源鑫园小区认购书》约定：刘贵怀认购海源公司开发的“海源鑫园小区”2栋xxx号房，刘贵怀于2013年12月24日前交购房意向金50000元，于购买物业本栋修至正负零完工时交50000元，海源公司取得预售许可证后通知刘贵怀，刘贵怀接到通知后10日内与海源公司签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》生效之日起，该认购书的内容以《商品房买卖合同》为准。2015年1月30日，刘贵怀与海源公司签订《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：海源公司以出让方式取得位于怀化市鹤城区编号为怀国用（2013）第出1364号的地块的土地使用权（土地面积9.41亩），项目名称“海源鑫园”，商品房预售许可证号为2015-0008,该“海源鑫园”项目第2幢房屋地上26层、地、地下**/div>刘贵怀购买“海源鑫园”项目中第2幢xxx号房，建筑面积186.55㎡，购房单价2468.92元/㎡(该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用)，总购房价额460577元，付款方式为刘贵怀交付首付款300577元及公积金贷款方式支付160000元；刘贵怀委托海源公司办理不动产权证，费用合计1850元，刘贵怀于2015年1月30日前交清，办证费用以现行文件为准，如遇调整则从其规定；海源公司应在2015年5月30日前交房给刘贵怀，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期(1、遭遇不可抗力，且海源公司在事实发生之日起10日内告知刘贵怀的；2、经竣工验收合格，如遇特殊情况可延期三个月交房，海源公司不承担违约责任)；商品房达到交付使用条件后，海源公司应当书面通知刘贵怀办理交付手续，刘贵怀在接到海源公司交房通知之日起10日内验收并交接房屋，海源公司应出示约定的交房证明文件并与刘贵怀签署房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，海源公司不依约出示证明文件的，刘贵怀可拒绝交接，由此产生的延期交房责任由海源公司承担；由于海源公司的原因，未按期交房给刘贵怀的：(1)逾期未超过180日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海源公司按日向刘贵怀支付已付房价款0.1‰的违约金，合同继续履行，(2)逾期超过180日的，刘贵怀有权解除合同，若刘贵怀要求继续履行合同的，合同继续履行，海源公司按日向刘贵怀支付已交付房价款比率〈该比率应不小于第(1)项中的比率〉的违约金；本合同未尽事项，双方在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议，经双方签字盖章的补充协议与本合同同等效力。同日，原、被告签订《购房补充协议》，约定鑫园小区住房装修标准作为《商品房买卖合同》的附件。同日，原、被告签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，第13条约定：燃气和直饮水如需安装必须统一并另行收费。2013年12月13日，海源公司与湖南有线怀化网络有限公司签订《有线电视用户入网安装协议书》，约定有线电视线路设施安装费350元/套。2014年3月13日，海源公司就安装燃气管道事宜在“海源鑫园小区”发出《关于催签认购书和管道燃气的公告》。2014年10月23日，海源公司就安装燃气管道交费等事项在“海源鑫园小区”发出《关于统一安装管道燃气的公告》。2014年12月3日，海源公司与怀化新奥燃气有限公司订《管道燃气设施配套建设合同》，约定燃气管道建设费2080元/户。合同签订后，海源公司发放了刘贵怀奖金3000元。刘贵怀向被告支付了购房款463577元[303577元(含购房意向金100000元)＋公积金贷款支付160000元],比合同约定的购房款超出3000元，并向被告交纳了燃气管道安装费2080元，有线电视开通费350元，办证费1850元。被告给予了刘贵怀所购商品房办理了预告登记。2015年11月6日，“海源鑫园”小区建设工程消防验收合格。2015年11月20日，“海源鑫园”小区第2幢竣工综合验收合格。2016年1月27日，“海源鑫园”小区第2幢资料基本齐全、基本符合备案要求，但至今尚未完成备案登记。海源公司未曾书面通知刘贵怀收房，至今尚未交付刘贵怀房屋。经法院委托，2016年9月20日湖南恒基有限责任会计师事务所报告书(湘恒基会专审字【2016】第00785-18号)鉴定结论：4、委托事项鉴证结果为：刘贵怀于2015年1月30日与怀化市海源房地产开发有限公司签定怀化市商品房买卖合同，购入的“海源鑫园小区”2栋201室，建筑面积为186.55平方米，每平方米单价为2468.92元。“海源鑫园小区”第二层每平方米分摊的成本费用为2906.35元/㎡。即：怀化市海源房地产开发有限公司以亏损437.43元/㎡的价格出售了“海源鑫园小区”2栋201室的商品房。一审法院判决:（一）海源公司于本判决生效后十日内退还刘贵怀5430元；（二）驳回刘贵怀的其他诉讼请求；（三）驳回海源公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1184元，反诉案件受理费减半收取50元，共计1234元，由原告（反诉被告）刘贵怀承担1134元，被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司承担100元。刘贵怀与海源公司均不服一审判决，刘贵怀上诉请求：1、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1353号民事判决第二项，维持第一项；2、确认海源公司违约并承担逾期交房违约金；3、判令海源公司承担本案全部诉讼费用。海源公司上诉请求：依法撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1353号民事判决第一项，改判驳回刘贵怀的诉讼请求；撤销判决第三项，改判支持海源公司的反诉请求；诉讼费由对方承担。二审期间，海源公司提交了如下证据，一是怀化市建设工程监理有限公司提供的“说明”复印件一份，拟证明海源公司在施工时按消防新规要求在客厅与阳台之间加防火墙导致工期延误；二是怀化市建筑设计研究院出具“说明”两份，拟证明系该院对图纸进行了相应修改，在客厅与阳台之间加防火墙以及设计图中没有燃气管道设计，拟证明图纸变更的原因；三是怀化市价格监督检查局在2017年6月12日所作“关于对海源房地产开发有限公司价格投诉举报的情况说明”一份，拟证明燃气费可以另行约定；四是怀化市检察院各部门工作人员要求减免滞纳金的报告十份，拟证明本案系集资房产生的纠纷；五是买受人单鹏的购房合同复印件一份，拟证明3000元优惠已经支付。刘贵怀质证认为，以上证据均已超过举证期，不是新证据。消防新规在2014年就已出台，海源公司在明知的情况下仍未修改图纸，而在施工以后才进行变更，是其自己的责任；怀化市建筑设计院当时不具有设计燃气管道的资质，未将燃气管道列入设计图纸也是其自身过错；怀化物价部门的情况说明与上级规范性文件不符，不能作为证据；检察院干警出差要求减免滞纳金的报告与本案不具关联性。二审认证认为，海源公司所提交的证据均系逾期提交，不予以采纳。但在质证过程中，买受人一方对于原图纸中没有燃气管道设计以及阳台与客厅间没有防火墙的事实并未否认。故本院对于争议楼盘原设计图纸没有加入防火墙和燃气管道设计，燃气管道安装系事后追加的项目以及施工后变更图纸的事实予以确认。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。另补充查明：怀化市海源房地产开发有限公司以国有土地使用权出让方式取得“海源鑫园小区”所在楼盘土地，交清土地出让金，取得了土地使用权证，经批准后取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并于2015年2月4日经怀化市房产管理局审批，对争议楼盘取得商品房预售许可证。鉴于争议楼盘原设计图纸没有燃气管道设计，海源公司对需要安装燃气的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用，有部分买受人在正式签订合同之前就已向海源公司交清了安装费用。二审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，针对本案所涉及的具体情况，主要争议焦点围绕以下几个方面：一是本案争议的合同性质系商品房买卖还是单位集资建房纠纷；二是海源公司能否要求撤销《商品房买卖合同》和相应的补充协议；三是海源公司是否应承担逾期交房的违约责任；四是海源公司收取燃气、有线电视开通费用是否符合规定；五是海源公司多收房款3000元是否应当返还。现分别评述如下：（一）关于本案争议的合同性质系商品房买卖还是单位集资建房纠纷。集资建房主要是党政机关、企事业单位为解决职工住房问题，在划拨土地上，由政府、单位和职工共同筹集资金，并在销售价格、购买对象等方面有特殊要求并享受优惠政策而建造的房屋，具有行政职权化、非公开化、政策化的特征。而商品房是专指由房地产开发经营企业建设并面向社会公开发售的房屋，具有出卖人法定性、标的物非现实化以及出售行为社会化、公开化的特征。《城市房地产管理法》第四十四条明确规定了商品房预售必须具备四个条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。本案海源公司通过出让方式取得争议楼盘土地，交清土地出让金，取得土地使用权证以及施工许可，并依法获得商品房预售许可证，符合商品房预售的基本特征。海源公司与诸买受人签订《商品房买卖合同》，对双方的权利义务进行明确约定，订立平等协议的意思表示真实，虽然将争议楼盘向特定群体销售，但仍不能否定其社会化、平等化特征，不违反法律、行政法规或者损害社会公共利益，合法有效。故海源公司以争议楼盘真实成本价高出合同价，且仅向单位职工销售为由主张系单位集资建房纠纷缺乏事实及法律依据，本院不予支持。（二）关于海源公司能否以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》、《海源鑫园小区认购书》。《中华人民共和国合同法》第五十四规定，因重大误解订立以及在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销的，撤销权消灭。本案双方当事人在签订合同时，对合同权利义务及市场情况均有充分认知，尽管在合同履行过程中出现了一些诸如成本增加之类的交易风险，但该风险是双方当事人均应予负担的合同风险。本案双方当事人在订立合同时意志自由，均不构成重大误解，亦不存在欺诈、胁迫的情形。海源公司反诉要求撤销合同确已超过一年的除斥期间，依法不应得到支持。海源公司要求撤销双方签订的各项协议于法无据，其该项上诉理由不能成立，不予支持。（三）关于海源公司是否应对逾期交房承担相应的违约责任。双方的争议焦点在于合同约定的“商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”的标准如何确定的问题。依照怀化当地房地产开发商的交房惯例，取得《竣工验收备案表》即予交房。在审判实践中，对报备城建档案馆后取得《竣工验收备案表》即达交房条件是支持的。后续的《竣工综合验收备案表》的报备审批，对合同双方权利义务没有实质性的影响，更有利于购房方早日实现合同目的。本案中，海源公司于2015年8月31日通过怀化市人民检察院办公室、政工室发出了交房公告。延期3个月交房的原因，系设计变更，由墙面漆改为墙面砖。所以海源公司延期3个月交房符合合同约定的事由，不构成违约。但在通知交房之后至2016年1月27日前海源公司尚未向城建档案馆报备并取得《竣工验收备案表》，买受人有权拒绝办理交房入住手续。海源公司对此逾期的147天应按合同约定的每日以买受人所交房款万分之一的标准承担支付违约金的责任。海源公司报备城建档案馆并取得《竣工验收备案表》后，应视为具备交房条件，海源公司对此后刘贵怀拒绝收房不承担合同约定的违约责任。原判决以本案所涉买受人绝大多数都已收房，具有“团购意思表示”而认定海源公司通知交房已达到约定交房条件不妥，应予纠正。上诉人刘贵怀该项上诉理由成立，应予以支持。（四）关于海源公司收取燃气、有线电视开通费用是否符合约定。导致双方争议主要在于海源公司主张按《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》对燃气和直饮水的收费约定为另行收费。而买受人认为依据双方签订的由住建局提供的标准《商品房买卖合同》第四条备注约定以及湖南省物价局《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的规定，商品房售价已包括供水、供电、供气…有线电视…等开通到户建设的所有费用，不得另行约定。二审认为，第一、湖南省物价局《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条关于“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等连接入户建设的所有费用(俗称开通费，实为入户费)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”的规定系职能部门对商品房价格的调控规定，在性质上属抽象行政规范性文件，不是法律法规，并不禁止合同当事人另行约定。第二、本案房屋规划设计时并没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加项目。海源公司对需要安装的用户先进行摸底登记，在确定需安装用户达到燃气公司要求后方与燃气销售公司订立合同。并通过发布《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用。有部分业主在签订《商品房买卖合同》之前就已将该部分费用交清，足以使海源公司认为买受人在按照公告内容签订认购书和交纳相应款项后均愿意受两项公告内容的约束。第三、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》系海源公司与各买受人在签订房屋买卖合同的当天同时签订，事实上系将燃气费和直饮水的费用列入房屋价款所作的补充约定，不违反法律法规禁止性规定，经合同双方签字确认，与《商品房买卖合同》具有相同法律效力。原判决判定海源公司退还各买受人燃气开通费2080元不妥，应予纠正；海源公司的该项上诉理由成立，应予以支持。关于有线电视开通费，与燃气费用不同的是双方对此未重新达成新的补充协议，也不是重新追加的项目，仍然应当按照原合同约定履行，原判决判定海源公司退回该费用并无不当，海源公司的该项主张，不予支持。（五）关于海源公司多收房款3000元是否应当返还。海源公司以“喜报”形式发布公告，承诺在2015年1月24日至2015年1月31日前签订好合同并办理好银行贷款及公积金相关手续的奖励3000元；在2015年2月1日至2015年2月5日前办理好银行贷款及公积金相关手续的奖励2000元。海源公司亦当庭承认，该3000元系对按时交钱买受人的优惠。海源公司为鼓励买受人及时交费而主动面向买受人发布优惠措施，对房屋价款优惠的内容具体确定，对交费截止时间也进行了具体的限定，足以让各买受人相信只要在其限定的时间内作出相应的行为即可获得3000元优惠。故海源公司以“喜报”形式发出公告系对合同价款进行变更的新要约，而买受人也在其号召下及时办理银行贷款及公积金相关手续，构成承诺，且实际领取了3000元优惠，系双方合意对房屋价款的变更。海源公司提出合同中约定的价款是扣减该3000元以后的价款，没有证据加以证明，应承担举证不能的责任。故海源公司无正当理由在合同约定的价款基础上多收3000元违反了合同约定，原审判定该公司退还3000元并无不当，其该项上诉理由不能成立，不予支持。二审法院判决：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1353号民事判决第二、三项及案件受理费的负担；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1353号民事判决第一项；三、由怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还其向刘贵怀收取的有线电视入户费350元、多收房款3000元，并向其支付逾期交房违约金6815元，共计10165元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。怀化市海源房地产开发有限公司预交的二审案件受理费1234元，刘贵怀预交的二审案件受理费184元，均由其各自承担。本院再审期间，刘贵怀为证明己方的再审主张，向法庭提交了下列证据：1、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅湘发改价费（2017）264号关于转发《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的通知（附国家发展改革委、财政部发改价格规（2016）2559号关于不动产登记收费标准等有关问题的通知），拟证明住宅类不动产登记收费标准为每件80元，海源公司多收部分应退还；2、怀化市商品房买卖合同（大汉龙城）复印件，拟证明大汉龙城小区商品房优于本案小区商品房，售价低于本案团购价，一、二审认定本案商品房价格过低错误。海源公司为证明己方的再审主张，向法庭提交了下列证据：1、设计院及监理公司开具的说明、检察院政治部提供的团购房名单、规划许可证、规划局违法行为处理事先告知书和罚款缴款书一组，拟证明施工延期并非申请人的原因，而是由被申请人成立的团购委员会要求加盖一层及规划设计院变更设计造成，导致项目于2016年1月22日才重新取得规划许可证，以致备案延期；2、工程质量竣工验收记录、竣工综合验收备案表，拟证明涉案房屋已于2015年8月28日验收合格及2018年3月1日完成竣工综合验收备案；3、收房时间表，拟证明被申请人已收房；4、怀化市国有建设用地使用权会审单，拟证明调增容积率后楼层加高，申请人补缴了土地出让款682.33万元；5、其他业主商品房买卖合同26份（复印件），拟证明各楼层不同单价及被申请人的房屋价格比其他业主同楼层房价少了3000元；6、关于海源鑫园小区检察院干警购房房价确定的情况说明（复印件），拟证明团购委员会确实存在，且房屋价格应检察院的要求低于成本价定价。经组织质证，海源公司对刘贵怀提交的证据1无异议；对证据2的真实性、关联性有异议。刘贵怀对海源公司提交的证据1的真实性、关联性有异议；对证据2验收合格时间不认可，对完成竣工综合验收备案的时间无异议；对证据3认为不真实，很多人没有收房；对证据4、5认为与本案无关联；对证据6的证人证言，认为证人未出庭接受质证，不应认可。本院认证，刘贵怀提交的证据1，海源公司无异议，应予采信；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条的规定，海源公司提交的证据2竣工综合验收备案表于2018年3月1日完成备案是二审调查询问结束后形成，符合新证据要求，本院予以采信；海源公司提交的证据1虽不是新证据，但该组证据客观反映了本案相关事实，应予认定。双方提交的其他所有证据，均不符合新的证据要求，本院不予采纳。本院再审确认一审及二审查明的案件事实。另查明，海源鑫源小区1#、2#住宅楼项目于2014年4月动工，2015年1月8日取得建设工程规划许可证，建设楼层为二十五层；两栋住宅楼后变更设计各增加一层，于2016年1月22日获得怀化市规划局出具的规划核实证明书。因违规加层，怀化市规划局分别于2015年4月7日、4月13日向海源公司发送听证告知书和违法行为处理事先告知书，海源公司于2015年8月10日缴纳罚款十万元。关于案涉工程竣工综合验收备案表，该表格中市建筑工程管理科审查意见栏，怀化市住房和城乡建设局建筑工程管理科于2018年2月12日签署意见“可以备案”，备案管理审批意见栏，怀化市住房和城乡建设局于2018年3月1日签署意见“同意备案”。关于办理“两证”费用，依购房合同第七条第4项的约定，“两证”费用包括：A、办理房屋所有权证费用，B、交易契税（分三种情况，详见合同），C、权属登记费，住宅80元每套（件）、非住宅550元每套（件），D、房屋转让手续费用由卖方承担，E、办理土地使用权证费用，依物价主管部门公布的收费标准收取。湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅湘发改价费（2017）264号关于转发《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》规定，住宅类不动产登记收费标准为每件80元。刘贵怀未收房，海源公司同年8月28日为该房屋办理了产权登记，刘贵怀已收到不动产权证书。本院再审认为，刘贵怀与海源公司签订的《海源鑫园小区认购书》《怀化市商品房买卖合同》《购房补充协议》《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。根据双方再审请求，案件主要焦点如下：1、多收购房款、燃气管道安装费、有线电视开通费、代办“两证”费分别应当如何处理？多收3000元购房款属算账问题，原审判决退还的理由充分，海源公司主张没有多收未提交充分有效证据，本院不予支持。关于燃气管道安装费和有线电视开通费、代办“两证”费。根据刘贵怀与海源公司签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等开通费均包含在成本价中。但同时双方签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，其中第13项“煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费”的约定，该确认书应视为对房屋买卖合同的补充。此外，本案房屋规划设计中没有燃气管道安装的相关设计，燃气管道安装系事后追加的项目，海源公司对需要安装的用户进行了登记造册，并发布了《关于统一安装管道燃气的公告》和《关于催签认购书和管道燃气的公告》，双方取得一致后才收取费用，且该费用并不属重复收取。因此，二审改判燃气管道安装费不予退还恰当，刘贵怀主张退还无事实依据。有线电视开通费，应包含在合同价中，双方既无特别约定，也非另行追加的项目，海源公司另行收费没有依据，应予退还，海源公司再审主张不予退还没有事实依据，本院不予支持。代办“两证”费，是海源公司为了方便办证而代收的费用，且合同约定还包括交易契税等收费项目在内，并不只有权属登记费一项。原一、二审法院确定由海源公司先行收取、待办好“两证”后再由双方根据有效票据另行结算的处理原则并无不当，应予维持。2、刘贵怀要求海源公司按收取的多收购房款、燃气管道安装费、有线电视开通费的三倍支付赔偿应不应当支持?刘贵怀认为海源公司对上述项目收费属欺诈行为，应依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定进行三倍惩罚性赔偿。但消费者权益保护法中的欺诈行为，是指经营者针对其商品或服务故意告知消费者虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使消费者作出错误意思表示。且认定欺诈必须具备四个条件：一是欺诈人有欺诈的故意；二是欺诈人实施了欺诈行为；三是被欺诈人因欺诈而陷入错误判断；四是被欺诈人基于错误判断而为的意思表示。本案并不符合消费者权益保护法关于欺诈行为的上述四个构成要件。另最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条中就明确规定，出卖人在订立商品房买卖合同时故意隐瞒一些重要事实或者提供虚假证明，并导致合同无效或者被撤销和被解除的情况下，买受人才可以主张惩罚性赔偿。本案并无导致合同无效或者被撤销和被解除的情形，二审对刘贵怀等购房户要求三倍赔偿的请求不予支持并无不当，应予维持。3、刘贵怀要求海源公司支付逾期交房违约金是否支持。本院二审认定海源公司交房违约，期间从2015年9月1日起至向城建档案馆报备并取得《竣工验收备案表》的时间2016年1月27日止，再次逾期147天，应按合同约定每日按所交购房款万分之一的标准支付违约金。同时认定海源公司报备城建档案馆并取得《竣工验收备案表》后，应视为具备交房条件，刘贵怀拒收房屋，海源公司不再构成违约。故在海源公司逾期违约147天内刘贵怀要求支付违约金的主张应予支持。以上认定符合本案实际，涉案工程已经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位共同认可竣工验收合格，并报城建档案馆报备取得《竣工综合验收备案表》，依合同约定应认定达到了商品房交付条件。虽然该备案表中市建筑工程管理科未签署意见，备案管理审批意见也未完成，但这只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，并不影响实现合同目的，且涉案工程确实存在变更设计影响备案的情形，刘贵怀应给予理解。至于应当书面通知购房业主办理交付手续的问题，鉴于涉案商品房是基于解决检察院干警的住房困难而修建的团购房，购房对象相对特定，海源公司通过检察院办公室、政工室发出交房公告替代书面通知应视为符合合同约定，不构成违约。因此，二审对违约认定及处理恰当，应予维持。综上所述，刘贵怀及海源公司的再审请求均不能成立，本院不予支持。二审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持本院（2017）湘12民终1282号民事判决。本判决为终审判决。审判长  吴荣华审判员  向松柏审判员  向淑莉二〇一九年七月十一日法官助理陈红星书记员杨世新附：相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。