新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0103民初8435号原告：新疆大公馆业主委员会，住所地：乌鲁木齐市友好南路198号新疆大公馆A座1楼负责人：许章波，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：李军锋，新疆多盟律师事务所律师。被告：乌鲁木齐市天和物业服务有限公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区滨河中路**。法定代表人：郭长水，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵胜强，男，1969年1月3日出生，汉族，系被告公司员工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告新疆大公馆业主委员会（以下简称大公馆业委会）诉被告乌鲁木齐市天和物业服务有限公司（以下简称天和物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告业主委员会及委托诉讼代理人李军锋到庭参加诉讼，被告天和物业公司委托诉讼代理人赵胜强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大公馆业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告退出新疆大公馆物业服务区城；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告原系新疆大公馆物业的前期物业服务公司，在2017年10月之前新疆大公馆业主依法筹备组建业主代表大会，经过法定程序依法产生“新疆大公馆业主委员会”即原告，原告依法产生之后作为新疆大公馆全体业主的唯一合法代表多次向被告发出通知，要求被告履行前期物业服务公司的相关法定义务，但是均遭到被告的拒绝，被告对于原告提出的监督以及相关费用核查要求拒之不理，而且被告在前期物业服务过程中，存在侵犯广大业主权利及物业服务质量差以及对于广大业主合理诉求拒不采纳整改的情况存在，同年被物业行政管理部门列入物业服务公司黑名单，为此原告征集新疆大公馆业主的意见，对于是否由被告继续提供物业服务，原告上述信息采集行为得到社区及街道管委会的支持、帮助及认可。2018年8月新疆大公馆业主代表大会通过相关程序确定，并向被告发出（2018）004号通知解除被告继续提供物业服务的通知，由乌鲁木齐市佳和家园物业服务有限公司为新疆大公馆全体业主提供物业服务，并在2018年10月10日由原告与乌鲁木齐市佳和家园物业服务有限公司签订正式的《物业服务合同》，在《物业服务合同》签订之后，原告将签订的新疆大公馆物业服务合同事宜报沙依巴克区政府物业管理办公室备案，同时再次向被告发出退出新疆大公馆物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料，退还其代收、代管的专项维修资金的书面要求，但是被告拒不履行前期物业的法定退出及退还义务，造成新物业公司无法顺利进驻提供物业服务的尴尬局面，万般无奈之下原告向当地社区、街道管委会及物业行政部门反映协调解决未果。综上所述：原告认为双方当事人之间的关系，受法律、法规及《国务院物业管理条例》及《乌鲁木齐市物业管理条例》的调整，被告系新疆大公馆的前期物业公司，根据上述法律、法规及条例的规定因2018年10月10日员原告与案外人乌鲁木齐市佳和家园物业服务有限公司签订《物业服务合同》，被告与开发商签订的前期物业服务合同已经终止，被告应当依法履行作为前期物业公司退还物业服务区等相关义务，故在被告拒不履行法定义务的情况下，起诉至贵院请求依法判令被告履行相关法定义务。被告天和物业公司辩称：原告的诉讼请求不认可，理由如下；1、原告的诉讼主体合法性受到质疑依据《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条相关规定业主的权利和义务是对等法律原则现在业委会的成员共有10人这其中就9人没有交清拖欠一年以上的物业服务费，违反《新疆大公馆业主大会议事规则》第19条第2款“业主委员会成员应当遵守国家有关法律、法规”得的规定，利用欺骗手段达到“业委会”在相关部门备案合法化，这就是现在业主委员会的真实成分。被告认为对于没有交费的人员就视为已放弃在小区的建议权利该组织没有真实性、更没有合法性，该组织欺骗了友好南大公馆小区的全体业主。以合法的形式掩盖了非法的目的，以达到满足人利益的非法目的，对于这种欺骗行为应予严惩。2、原告提供的《物业服务管理委托合同》是被告和涉案小区前开发建设单位签订的前期物业服务委托合同。2005年起前开发建设单位就濒临破产倒导致涉案小区成为“烂尾楼”小区，直至2016年5月在市政府的干预下由沙区政府委托乌房集团开发建设，到2017年6月才开始逐步交工，2017年8月在被告服务友好南路大公馆D、E座楼的基础上又增加了A、C座楼（烂尾楼）的服务内容。被告在接受服务初期大公馆小区的基础设施就存在很多问题建设图纸没有办理移交、电梯无验收手续、D．E座高层消防设施没有完工、AC高层无消防验收手续、燃气无验收手续、该小区绿化面积不达标等等……总之没有履行移交程序，致使该小区业主无法办理房产权属证明。被告以仅有的能力在维持涉案小区正常运转，被告管理台账清晰。3、2018年8月10日新疆大公馆业主委员会单方面终止被告的物业服务合同，该行为程序性、实体性严重违法；1、新疆大公馆业主委员会发出字【2018】004号终止物业服务的通知内容是,“根据2018年5月18日业主大会投票结果”，但是业委会组织业主大会的投票过程依据《中华人民共和国物权法》第76条和《中华人民共和国物业管理条例》第11条和第12条的相关规定，该行为没有经过全体业主的法定投票认可（计、确认票的合法性）和相关部门及机构的监督过程。2、该行为违反《中华人民共和国物业管理条例》第26条“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”3、新疆大公馆业主委员会发出字【2018】004号终止物业服务的通知行为违反了《新疆维吾尔自治区物业管理条例》第58条“解除或者终止物业服务合同应当依据合同履行必要的通知义务合同未约定通知期限的应当提前90日通知”。4、新疆大公馆业主委员会发出字（2018）004号终止物业服务的通知违反《乌鲁木齐市物业服务企业退出项目管理办法》第10条原欠缴的物业服务费，业主应当按照物业服务合同的约定及时补交，业主委员会应当督促其限期缴纳，物业服务企业也可依法追缴。原告的行为违法合同法第五十二条，第二款恶意串通损害国家集体第三人利益，第三款以合法形式掩盖非法目的，第四款损害社会公共利益，第五款违法法律的强制性规定。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换质证。原告大公馆业委会为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1：乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路片区管理委员会（2017）38号文件一份，证明：原告诉讼主体资格适格。被告对委员会（2017）38号文件的三性认可，政府认可业主委员会在成立。证据2：被告与新疆博石房地产开发有限公司签订的《物业服务委托合同》一份，证明：被告系开发商签订物业服务合同依法属于前期物业。被告对《物业服务委托合同》的三性认可。被告和前期开发商签订的前期物业合同，目前位置物业一直在履行该份合同。前期物业合同是有条件的终止，是在签订新的物业合同后前期合同才终止。证据3：关于乌鲁木齐22家物业企业列入诚信“黑榜”包括被告公司信息，证明问题：1、被告在向大公馆业主提供服务过程中，因为提供服务不合格经当地政府部门依法考核评定为“不合格”物业，也是导致大公馆业主要求更换物业公司的原因。被告对“黑榜”包括被告公司信息的真实性性认可，关联性不认可，被告进入黑名单是有原因，涉案小区历史遗留问题严重，导致业主无数次的投诉造成物业进入黑名单。证据4：大公馆业主代表大会投票决议关于要求更换前期物业被告的《公告》及友好南路街道管理委员会收到选票《回执》各一份，证明：1、大公馆业主代表大会因为被告提供服务不符合在大多数业主的要求，经过投票585户业主要求更换前期物业，选票现在当地街道管委会保管，而且也在大公馆小区进行了公示。被告对《公告》的三性不认可，户数统计错误，投票选举的行为没有政府部门的参与和监督。根据法律处规定必须有政府部门的参与和监督，投票才有合法性。证据5：2018年6月4日原告给被告发出的《终止物业服务的通知》及原告向友好南路管委会备案《回执》各一份，证明：1、原告2018年6月4日就《终止物业服务的通知》分别向被告及当地街道管委会发出通知及备案，被告应当退出大公馆物业服务区域。被告对《终止物业服务的通知》的三性不认可。通知的程序性和实体性严重违法。没有经过投票认可，也没有相关部门的监督管理和允许，只是业主委员会单方面的。对备案《回执》的真实性认可，关联性不认可，只是证明收到了通知。证据6：2018年8月10日原告向被告发出（2018）004号《关于终止物业服务文件》，关于新疆大公馆业主委员会（2018）004号《关于终止物业服务文件》通知的异议申请各一份，证明：1、原告根据大公馆业主代表大会投票结果依法再次通知被告退出大公馆物业服务区域。2、被告收到原告发出的（2018）004号《关于终止物业服务文件》通知，但是拒不退出新疆大公馆物业服务区域，导致原、被告双方发生纠纷的事实。被告对《关于终止物业服务文件》的三性不认可。通知的程序性和实体性严重违法。没有经过投票认可，也没有相关部门的监督和允许。对异议申请的三性认可，异议申请上有说的很明确。业主委员会应当督促业主限期缴纳物业费，原告没有履行义务，程序上严重违法。证据7：大公馆业主代表大会投票决议关于同意业主林益宏出面成立物业公司《公示》及友好南路街道管理委员会收到选票《回执》各一份，证明：1、大公馆业主代表大会提供业主通过投票选择由业主（业主自管方式）林益宏出面成立物业公司对于大公馆小区提供物业服务，并进行了《公示》，该《公示》在大公馆小区进行张贴，也交友好南路街道管委会备案，同时上述选票现在当地街道管委会保管。被告对《公示》及友好南路街道管理委员会收到选票《回执》的真实性认可，关联性不认可。投票的户数及实际办理的数额是错误的。这只是原告单方面的结论。回执只是一个投票的结果的报备，不能证明原告所述问题。证据8：原告与案外人乌鲁木齐佳和家园物业服务有限公司签订的《乌鲁木齐市物业服务合同》及乌鲁木齐佳和家园物业服务有限公司在乌鲁木齐市沙依巴克区建设局备案回执单，各一份。（出示原件，提交复印件）证明：原告与乌鲁木齐佳和家园物业服务有限公司签订物业服务合同，被告依法应当退出新疆大公馆物业服务区域的事实。被告对《乌鲁木齐市物业服务合同》及备案回执单真实性认可，关联性不认可。这是原告和第三方签订的合同，与本案无关。证据9：建设工程规划许可证（复印件）证明：本案诉争的物业小区是152777平米，共计有979户住户，有占建筑面积过半数的业主864户参与调查，占总面积的十万平方米，占总户数的80%，达到了物业管理条例12条的双过半，建筑面积过半及总户数过半。其中要求更换现有物业的是585户，不要求更换的是几十户，具体数额不清楚。被告对规划许可证真实性认可，关联性合法性不认可，本案原告所说的实际住户与我们所掌握的有出入。被告天和物业公司向本院提交如下证据：证据1：2015年5月1日被告和新疆博石房地产开发有限公司签订的《物业服务委托合同》一份，证明：1、被告履行的是前期物业服务合同的事实；2、自从原告成立之日没有和被告签订新的物业服务合同的事实；3、依据《物业管理条列》第26条的相关规定，被告和本案的第三人签订的《物业服务委托合同》继续事实履行的事实；原告对2015年5月1日被告和新疆博石房地产开发有限公司签订的《物业服务委托合同》一份的真实性认可，只能证明被告是前期物业。签订新的物业合同后，前期物业终止。按照规定被告应当退出服务区。证据2：2018年8月10日原告新疆大公馆业主委员会签发的《终止物业服务通知》2018（004）号文件一份复印件）证明：1、和原告诉状内容相符的事实，2、由此原告确定新的物业服务单位是新疆家和佳园物业服务有限公司的事实，时间是2018年8月10日。原告对2018年8月10原告新疆大公馆业主委员会签发的《终止物业服务通知》2018（004）号文件一份，三性认可，被告没有说明所证明的问题证据3：2018年9月9日《关于召开业主委员会扩大会议的会议纪要》3份、2018年9月10日《公示》、2018年9月25日《大公馆业主大会选聘物业公司的选票》（复印件）证明：时间前后不一，程序严重违法。1、原告先确定第三人（家和佳园公司）的事实；2、再向政府职能部门备案的事实；3、原告最后进行选聘、公示的事实；4、原告更换物业公司的程序严重违法违规的事实。原告对2018年9月10日《公示》、2018年9月25日《大公馆业主大会选聘物业公司的选票》三性认可，是业主委员会征求全体业主的意见，这是根据之前的投票结果出示的，因为业主委员会向业主发动了是外聘还是内部竞选，自行成立物业，当时投票结果593票由林益宏出面成立物业公司，对新疆大公馆提供物业管理服务，这可以解释为什么家和佳园公司成立在后，中标在前，所以程序不违法。针对2018年9月9日《关于召开业主委员会扩大会议的会议纪要》3份，对该证据我要回去核实，现暂不认可。证据4：2018年10月17日原告发出《公告》一份，证明：1、原告公告政府相关管理监督部门要来监督新旧物业的交接过程，但是，没有。被告以此推定出，原告公告的相关内容没有被涉案小区的全体业主认可，没有被政府相关管理监督部门认可的事实；2、原告违法违规人为操作的事实；3、原告利用自身的有利条件强行单方面撕毁合同的事实。原告对2018年10月17日原告发出《公告》一份的真实性认可，证明原告多次通知被告退出服务区，因为原告已经和第三方签订新的合同，原告与被告的物业合同已经终止。对其他证明问题不认可。证据5：2018年8月28日《无偿使用证明》一份，证明：1、原告发出《终止物业服务的通知》2018年8月10日由此确定新的物业服务单位是“新疆家和佳园物业服务有限公司”，而新的物业服务单位2018年8月28日还在申请注册当中，这是原告和第三人串通违规的事实；2、2018年8月28日原告发出的《终止物业服务的通知》所确定新的合同相对人是一个“虚构的选聘方”；3、原告更换程序严重违法违规的事实；原告对2018年8月28日《无偿使用证明》一份的真实性认可，本案关联性合法性我方不认可，所要证明的问题亦不认可。关于案外人具体在哪里办公、与本案无关。证据6：2018年10月19日业主实名举报《关于新疆大公馆小区物业招标过程中围标串标及选票造假联名举报的报告》一份，证明：1、原告被业主举报的事实；2、原告更换物业程序违法的事实；原告对《关于新疆大公馆小区物业招标过程中围标串标及选票造假联名举报的报告》的三性不认可，是被告单方面提交的证据，原告不认可被举报及程序违法的问题。以上原、被告出示的证据，本院综合全案证据作出综合认定。本院经审理查明：2015年5月1日，新疆博石房地产开发有限公司（甲方）与被告天和物业公司（乙方）签订《物业服务管理委托合同》，双方约定：1、乌鲁木齐市友好南路198号“友好国际”小区（物业名称：原“新疆大公馆”小区）委托乙方实行物业服务和管理。2、委托服务与管理期限为10年，即自2015年5月1日起至2025年4月30日止。2017年10月19日，乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路片区管理委员会作出沙友南政发〔2017〕38号文件《关于虹桥北社区新疆大公馆业主委员会予以备案的通知》，对原告大公馆业委会，予以备案。2018年1月24日，乌鲁木齐市物业监督管理办公室正式面向社会发布了乌鲁木齐市2017年度物业服务企业诚信等级评定结果，其中被告天和物业公司物业诚信等级评定为“不合格”，进入“黑榜”并向社会公示。2018年6月4日，原告大公馆业委会向被告天和物业公司发出了《终止物业服务的通知》载明：乌鲁木齐市天和物业服务有限公司：根据2018年5月18日业主大会投票结果，业主委员会开会讨论并通知了更换物业的决定。业主委员会将于其他物业公司签订物业服务合同。合同签订后，贵公司的服务即终止，并于新的物业公司办理各项工作的交接手续，交接过程须平稳有序，不得影响小区居民的正常工作生活秩序。同年6月5日，乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路片区管理委员会虹桥北社区工作委员会出具《回执》一份，载明：我单位乌鲁木齐市天和物业服务有限公司，已收悉你单位送达关于下发【关于终止物业服务的通知】的通知。2018年8月1日，原告大公馆业委会出具关于大公馆物业调查表汇总表的《公告》一份，载明：大公馆（A、C、D、E）办理入住业主总数为864户，调查表的填表人数为622，填表率为71%，统计汇总结果如下：服务有效性：很满意1票、满意7票、一般109票、不满意159票、很不满意344票、弃权2票；服务及时性：很满意1票、满意7票、一般109票、不满意219票、很不满意277票、弃权10票；服务的态度：很满意1票、满意7票、一般174票、不满意166票、很不满意268票、弃权6票；是否更换物业：更换物业585票、不更换33票；更换其它物业：挑选小区业主自管474票、更换其它物业公司239票。根据综上数据，大公馆业主对物业的有效性、及时性以及服务的态度呈现为很不满意，并且要求更换物业，更换物业的方式为挑选小区业主自管。同年8月10日，原告业主委员会作出字【2018】004号关于终止物业服务文件《终止物业服务的通知》，再次通知被告天和物业公司终止物业服务。同年8月20日，乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路片区管理委员会虹桥北社区工作委员会出具《回执》一份：我单位乌鲁木齐市天和物业服务有限公司，已收悉你单位送达关于下发【关于终止物业服务的通知】的通知。2018年9月4日，乌鲁木齐市家和佳园物业服务有限公司（以下简称家和佳园公司）成立。同年9月20日该公司在乌鲁木齐市沙依巴克区建设局进行备案登记。2018年9月10日，大公馆业委会出具的《公示》，载明：经过业主大会投票选举，业主委员会扩大会议一致通过，3名参加物业服务竞争的业主林益宏（乌鲁木齐家和佳园物业服务有限公司）赢得为大公馆小区提供物业服务。大公馆小区应为1074户，实际办理入住为901户，投票户数为604票，投票率为67%。林益宏得票为593票，焦福华得票为9票，王鹏刚得票为0票，弃权2票。2018年10月10日，乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路片区管理委员会出具《回执》一份，载明：我单位乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路片区管理委员会，已收到新疆大公馆业委会，关于业主大会对大公馆小区，选举内部业主物业公司结果的选票（原件），共计604票。同日该管委会再次出具《回执》一份，载明：我单位乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路片区管理委员会已收到关于4月份新疆大公馆小区业主大会是否更换物业公司和采取内部业主竞聘或外部招标的选票（原件），共计622票。同日原告大公馆业委会（甲方）与家和佳园公司（乙方）签订《乌鲁木齐市物业服务合同》，双方约定：就甲方选聘乙方提供物业服务事宜，签订本合同。1、物业基本情况：物业名称：新疆大公馆，物业类型：多层住宅、高层住宅、商铺，坐落位置：友好南路198号滨河中路575号。2、本合同期限自2018年10月10日起至2023年10月9日止。2018年10月23日被告天和物业向乌鲁木齐市沙依巴克区友好南管委会提出《终止物业服务的通知异议申请》。本院认为，关于本案的争议焦点：一、原告的诉讼主体是否适格，原告大公馆业委会提交了乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路片区管理委员会沙友南政发【2017】38号文件，可以证明业主委员会是由大公馆小区业主设立业主大会并在相关主管部门进行了备案，该行为合法有效，现大公馆业委会的备案行为并未被相关部门撤销。被告天和物业公司认为大公馆业委会的选举和组成程序不合法,但未提供充分证据证明。因此，其主张大公馆业委会成立不合法的理由不能成立，本院不予采信。综上原告大公馆业委会具备诉讼主体资格，可以依法以其名义主张合法权益。争议焦点二：被告天和物业公司是否应当退出大公馆物业服务区域，本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条第（四）项选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。第十二条第一、二、三款同时也规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”2018年6月4日原告向被告天和物业公司发出《终止物业服务的通知》以及2018年10月10日原告与乌鲁木齐市家和佳园物业服务有限公司订立《物业服务合同》，均属《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项和国务院《物业管理条例》第十一条第四项选聘和解聘物业服务企业的事项。原告向本院提交的关于要求更换前期物业的公告及同意业主林益宏成立物业公司的公示，仅是从数字上简单地反映出表决结果，并不能客观真实地反映出每个投票人员的业主信息、是否存在委托表决及业主名下专有部分建筑物的具体面积，投票的过程亦没有见证单位或其他人员的见证，大公馆物业调查表汇总表的公告亦不能全面地反映出向每位小区业主书面调查汇总的过程，对其是否是备案登记业主的真实意思表示亦无从查实，故业主是否达到法定人数即物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，无法从原告提交的公告、公示全面实质地客观反映。综上原告未提交充分的证据证明，其业主委员会作出的解聘、选聘物业服务企业的事项依照前述法律、法规规定的法定条件和法定程序，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故对其要求被告退出新疆大公馆物业服务区域的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告新疆大公馆业主委员会的诉讼请求。案件受理费70元（原告已预交1150元），由原告负担。多交的1080元，本院退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判长 李 强审判员 孙俊伟审判员 马艳雯二〇一九年七月十九日书记员 彭蓓迪