北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初37031号原告：田桂萍，女，1957年8月2日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：东某，男，1953年7月23日出生，汉族，住北京市东城区。被告：潘运滨，男，1984年10月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐安封，北京市义博律师事务所律师。原告田桂萍（以下简称原告）与被告潘运滨（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人东某、被告之委托诉讼代理人徐安封到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、判令被告支付违约金14000元；2、判令被告支付逾期缴纳房屋租金的违约金933.33元；3、判令被告支付2016年1月8日至2016年2月4日的房屋租金7000元；4、判令被告支付房屋空置费49000元（2016年2月4日到2016年9月5日）；5、判令被告赔偿房屋人为损坏5000元。事实和理由：2015年4月6日，被告看房认可后，与原告在北京我爱我家经纪房地产经纪有限公司签订房屋租赁合同。原告于4月7日交房，双方确认签字。8个月后，被告要提前退租，根据合同约定提前退租应按月租金的200%支付违约金。在租赁期间，被告也存在未按合同第四条约定支付房屋租金的情形；为提前退租，被告起诉原告，称甲醛超标，诉讼中申请要求取暖时重新检测，2016年1月25日庭审中确定检测，到2016年9月5日再次开庭被告未到庭应诉按自动撤诉处理，期间为不影响检测数据的真实性，房屋的损坏不能修复，造成的空置费应由被告承担。租赁期间，房屋附属物人为损坏有被告签字认可，应由其修理赔偿。另，被告妻子谩骂、侮辱、威胁、敲诈原告并人为损害屋内设备设施应支付赔偿及修理费。被告辩称，其提出解除合同的原因是原告提供的房屋甲醛超标导致无法居住，对居住人员特别是孩子的身体造成了极大伤害。故根据租赁合同约定解除合同。根据合同第十条违约责任约定，被告有权要求原告按月租金标准支付200%违约金。被告并不欠原告房租，被告交付了三个季度的房租，最后一笔转账时间是2015年10月10日，是经过原告同意的，原告主张逾期违约金已经超过时效。原告房屋空置费与被告无关，且空置费与违约金不能重复主张。物品损坏没有证据佐证。另，被告支付的押金7000元原告应予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月6日，原告作为出租人（甲方）、被告作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于北京市朝阳区芍药居北里320号楼4单元xx号，房屋所有权人为原告；租赁用途为居住；租赁期自2015年4月8日至2016年4月7日；甲方应于2015年4月8日前将房屋按约定条件交付给乙方，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门、钥匙及电卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋、乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备、设施、甲乙双方应对房屋和附属物品、设备、设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金每月7000元，总计84000元，现金支付，押一付三，各期租金支付日期为2015年4月8日、2015年7月8日、2015年10月8日、2016年1月8日；押金7000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的违约责任。甲方有上述约定情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达1000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用，导致附属物品、设备、设施损坏并拒不赔偿的。乙方有上述情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金，但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。原告于合同签订之日向被告收取7000元押金；被告交付了三次即三个季度的租金，时间分别为：2015年4月7日、2015年7月4日、2015年10月10日。其中第三季度租金延迟了两天，被告称是因为当时物业公司要求支付取暖费，为该问题一直和原告商量，因联系不上，所以耽误了两天。2015年12月，本案被告以租赁房屋存在甲醛超标问题为由向本院提起诉讼，请求确认双方签订的租赁合同于2015年11月17日解除，判令本案原告退还押金7000元、租金10500元，支付违约金14000元，赔偿房屋中介费5000元并赔偿精神损失费5000元。本案原告提起反诉。该案案号为（2015）朝民初字第64130号，该案诉讼中，因本案原告对被告单方作出的检测报告不予认可，本案被告申请鉴定，本院于2016年1月25日组织双方进行鉴定谈话，双方确定协商选择鉴定机构，但2016年9月5日本案被告经合法传唤未到庭应诉，本院依法按撤诉处理，该鉴定未能进行。根据（2015）朝民初字第64130号案件庭审笔录及本案中双方提交的证据和陈述，关于房屋是否存在甲醛超标问题：被告称，入住后一直觉得不是特别舒服，一直到10月底孩子病情严重，才在医生的建议下做了检测，经北京市中环北科环境监测中心实地采样监测，该房屋存在甲醛超标、TVOC超标问题。被告提交了女儿就医病历及检查报告及北京市中环北科环境监测中心针对涉案房屋于2015年11月27日出具的（K检）字（2015）第112301号《检测报告》，首都儿科研究所2015年10月29日、10月30日为被告之女出具检查报告单，临床诊断处记载为：腹泻病，腹痛（肠痉挛？）；营养元素缺乏，腹泻。《检测报告》委托人为刘某，监测房屋为涉案房屋，检测项目为：甲醛苯、甲苯二甲、苯TVOC，检验结论：经检测，所测房间室内空气中甲醛、TVOC的浓度超过GB/T18883-2002《室内空气质量标准》标准值，不符合标准要求。所测房间其他各项污染物浓度均符合标准要求。采样时间为2015年11月24日。原告对该检测报告不予认可，称其2014年5月12日开始装修，2014年6月17日结束，放了将近一年才租给被告；被告自己搬进很多家具，2015年11月2日去时看到两个卧室和客厅地上都铺着泡沫地垫，如果有污染也有可能是被告自己造成的。原告提交了东某与北京意晟装饰工程有限公司签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同协议条款》，显示其装修开工时间为2014年5月12日，竣工日期为2014年6月17日，工程款为28000元。经询，被告称对房屋装修情况包括：刷墙，卧室安装木门，铺木地板，安装橱柜；家具只搬进去几个桌子，从宜家买的旧家具，出具检测报告时被告已经搬出，是在没有任何家具的情况下做的检测。关于房屋交还时间。经查及双方确认，在（2015）朝民初字第64130号案件审理过程中，双方于2016年2月4日对房屋进行了交接。但被告认为，其在检测出房屋甲醛超标后于2015年11月30日就通知原告搬走不住了（实际也搬走了），但原告不收房，故交房时间在先，2016年2月4日只是原告让被告签字确认损失。原告提交了被告2016年2月4日签字的字条一张，内容为：厨：橱柜脏、冰箱脏、漏水、门划（锁边）烟机脏；厅：墙花、墙角、掉块；紫：床、液压缸坏、空调、不摆；兰：床、液压杆坏、门尅；厕所：墙碎（瓷砖裂缝）。原告提交了屋内部分墙壁、物品损坏的照片，被告对真实性认可，证明目的不认可。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应遵照履行。本案主要争议焦点在于：被告提前退租是否违约及应否依合同支付违约金。被告称租赁房屋存在甲醛超标、危及承租人安全或健康的情形，对此被告应举证证明，现其提供的检测报告系单方作出，检测过程无原告在场，在前诉原告提出异议的情况下被告亦提出鉴定申请，但被告在该次诉讼中经合法传唤未到庭应诉，导致鉴定程序未能启动，且因甲醛超标鉴定存在时效性，本案中再行鉴定已无法还原当时情况，故被告应对其怠于举证的行为承担举证不能的不利后果。根据合同约定，“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金”，被告提前退租，应按月租金的200%支付违约金，原告主张被告支付14000元违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告第三次租金逾期两天支付的违约金。合同对租金支付时间有明确约定，应按约定支付，被告所称理由不足以支持延期支付的合理性，且无原告同意延期的证据，原告主张逾期违约金933.33元不超出合同约定金额，本院对该诉讼请求予以支持。关于原告主张的2016年1月8日至2016年2月4日租金，因该期间处于双方诉讼过程中，原告并无证据证明被告该段期间仍在实际居住，本院对该诉讼请求不予支持。关于原告主张的2016年2月4日到2016年9月5日期间的房屋空置费。关于房屋空置的原因，存在等待鉴定的因素，但该案中双方一致同意协商确定鉴定机构，且纠纷解决和诉讼本身必然存在成本，如该成本由被告一方承担，显然有失公允，故本院将综合本案情况对房屋空置期间损失酌情判定。关于原告主张的房屋人为损坏赔偿5000元，虽有双方交接时对房屋状况的确认，但不足以证明损失金额，鉴于缺失存在液压缸坏、门尅、墙碎（瓷砖裂缝）等情况，本院酌情判定损失赔偿金为600元。考虑到被告支付的押金7000元原告并未退还，上述两项损失赔偿应首先以押金折抵，为计算方便，本院对房屋空置损失以押金折抵7000元，折抵后本院酌定被告应另付房屋空置损失7000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、被告潘运滨于本判决生效之日起七日内向原告田桂萍支付违约金一万四千元；二、被告潘运滨于本判决生效之日起七日内向原告田桂萍支付逾期缴纳房屋租金的违约金九百三十三元三角三分；三、被告潘运滨于本判决生效之日起七日内向原告田桂萍支付房屋空置费七千元；四、被告潘运滨于本判决生效之日起七日内向原告田桂萍支付房屋损坏赔偿金六百元；五、驳回原告田桂萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1698元，由原告田桂萍负担1194元（因原告田桂萍已交纳149元，剩余1045元于本判决生效之日起七日内交纳），由被告潘运滨负担504元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王丽英人民陪审员  郝继忠人民陪审员  陈立芬二〇一九年七月二十六日书 记 员  熊跃宇