浙江省安吉县人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）浙0523民初1519号 原告：贾海东，男，1970年6月13日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 原告：陈朝晖，男，1971年5月13日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 二原告共同委托诉讼代理人：严晓黎，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：汪勇专，浙江律匠律师事务所律师。 被告：安吉嘉鸿房地产开发有限公司，住所地浙江省安吉县灵峰街道墨竹路**（单号），统一社会信用代码913305235575459059。 法定代表人：刘洋。 委托诉讼代理人：陈凯，浙江浦源律师事务所律师。 原告贾海东、陈朝晖与被告安吉嘉鸿房地产开发有限公司（以下简称“嘉鸿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年1月26日向本院提起诉讼，本院于2018年9月6日作出（2018）浙0523行初984号之二民事裁定，裁定驳回起诉。原告不服，提出上诉，湖州市中级人民法院于2019年4月8日作出（2019）浙05行终85号民事裁定，裁定撤销原裁定，指令安吉县人民法院继续审理。本院于2019年4月25日依法立案受理。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。贾海东、陈朝晖的委托诉讼代理人严晓黎、汪勇专，被告嘉鸿公司的委托诉讼代理人陈凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与原告签订的安吉县溪尚一品（现名清华苑）8幢1单元901、1102、1001号三套房屋的《商品房买卖合同》，立即交付该三套房屋并办理房屋权属证书；2.被告支付逾期交房的违约金（按房款每日万分之一自2015年11月31日计算至交付房屋日止），支付逾期交付权属证书违约金（按房款每日万分之一自2016年3月1日计算至交付权属证书日止）；3.本案诉讼费由嘉鸿公司承担。事实与理由：2011年4月21日，郑瑞明称因其投资的嘉鸿公司经营需要，向贾海东、陈朝晖借款700万元。当日，贾海东、陈朝晖与郑瑞明签订《借条》、《借款及担保协议书》，约定700万元借款月利率为3.5%，郑瑞聪为该笔借款承担连带保证责任等事宜。后贾海东、陈朝晖通过银行转账方式汇入郑瑞明银行账户。借款到期后，郑瑞明未能归还借款本息。因郑瑞明当时为嘉鸿公司法定代表人兼股东，且借款用于嘉鸿公司项目，故郑瑞明与贾海东、陈朝晖、嘉鸿公司达成一致，以嘉鸿公司在售房屋进行抵债。2013年8月13日，贾海东、陈朝晖与嘉鸿公司签订《商品房买卖合同》九份，约定贾海东、陈朝晖向嘉鸿公司购买安吉县溪尚一品（现更名为“清华苑”，以下均称“清华苑”）8幢1单元601、701、801、802、902、1101、901、1001、1102九套房屋，房款共计7601591元，其中601购房款862267元，701购房款869103元，801购房款875939元，802购房款796426元，902购房款800738元，1101购房款854944元，901购房款880497元，1102购房款776627元，1001购房款885050元。合同约定贾海东、陈朝晖一次性支付购房款，购房款以2011年4月21日郑瑞明向贾海东、陈朝晖所借的700万元借款本息抵扣。嘉鸿公司应在2015年11月30日前交付房屋，2016年2月28日前交付房屋权属证书。《商品房买卖合同》中约定的交房日期已过，嘉鸿公司未按合同约定交付8幢1单元901、1001、1101号房屋并办理权属证书（另外六套房屋原告另案起诉）。原告为维护自身权益故提起诉讼。 被告答辩称，原、被告之间无房屋买卖合意，房屋买卖合同实际是为案外人郑瑞明的借款提供担保而签署。属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形。本案借款并非发生于原、被告间，原告也无权要求被告归还借款。即使原告要求被告承担担保责任，也已超过担保期限。（2019）浙05行终86号裁定书指令继续再审，但并未对是否为担保关系作认定，需结合房屋买卖合同签署以及履行情况等综合判断。即使买卖合同成立，也因原告违约在先，没有履行支付房款的义务，不能要求被告承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 二原告为证明其主张，向本院提供了如下证据： 1.借条、借款及担保协议书以及700万元转账凭证，以证明2011年4月21日，郑瑞明向原告借款700万元同时约定月利率为3.5%，郑瑞聪为该笔借款承担保责任以及原告将700万元借款汇入郑瑞明账户的事实。被告对借条、借款及担保协议书真实性无法确认，对汇款凭证有异议，并非由原告转账，与本案无关。 2.九份《商品房买卖合同》，以证明2013年8月13日，原告与被告签订了九份商品房买卖合同，约定原告向被告购买本案所涉的溪尚一品（现名清华苑）的九套房屋。同时双方也约定了于2011年4月21日郑瑞明向原告所借的700万元本息来充抵购房款并约定被告应在2015年11月30日前交付房屋，在2016年2月28日前交付房屋权属证书。被告对其真实性无异议，但认为合同有擅自修改部分，合同第七条“一次性付款”后面手写“以2011年4月21日郑瑞明700万元借款及利息充抵”，手写部分无法确认是签订合同时书写还是经过原被告合意而书写，并未加盖公章。合同第二十四条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”，根据该条规定是在空格处填写而非空白处。 3.安吉嘉鸿房地产开发有限公司房屋销售情况，以证明原告所购买的九套房屋中的六套房屋（601、701、801、802、902、1001）已经被被告擅自出售的事实。被告对其无异议。 4.商品房销售价目表，主要证明了原告与被告协商商品房买卖合同的房号、价格、面积的时候，被告向原告提供了商品房销售价目表一份，最终原告挑选了其中的九套房屋并且当时的价格是以价目表上标明价格的八折进行成交的。以八折进行成交的原因是因为借款的利息进行了折让。被告认为该证据系复印件，对其真实性有异议。 5.安吉嘉鸿房地产开发有限公司的工商信息材料，以证明在2013年8月13日签约时郑瑞明是被告的法定代表人和最大的股东，持股比例为34%的事实。被告对其真实性无异议。 被告为证明其反驳主张，向本院提供了以下证明： 6．向郑瑞明所做的调查笔录及银行转账凭证，以证明原告与郑瑞明之间存在的借款与被告无关，所借款项也未使用于被告；房屋买卖合同是作为借款发生后的担保；郑瑞明与原告之间并未进行过任何结算。原告对调查笔录有异议，证人未出庭作证；对转账凭证的关联性有异议。 经审查，证据1，被告对借条、借款及担保协议书的真实性无法确认，但证据6被告代理人向郑瑞明所作调查笔录中郑瑞明认可2011年4月21日向二原告借款700万元，故本院对借条、借款及担保协议书以及郑瑞明向二原告借款700万元的事实予以认定；证据2、5，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；证据3，被告无异议，本院异议认定；证据4，系复印件，被告亦不认可，本院不予认定；证据6，证人未出庭作证，本院不予认定。 被告主张其将空白合同加盖公章后交付原告，由原告自行填写。本院认为，清华苑8幢1单元901号房屋的购房合同第3页，“901”因书写错误加盖被告公章，故购房合同是书写完毕后加盖公章，而非被告交付的空白合同。被告也未能提供证据证明手写的“以2011年4月21日郑瑞明700万元借款及利息充抵”系原告事后添加。故被告的主张本院不予支持。 综上，结合原、被告庭审陈述，本院认定事实如下： 2011年4月21日，案外人郑瑞明向二原告借款700万元，约定月利率为3.5%，借款期限为2011年4月21日至2011年7月20日。原告认可郑瑞明已支付了6个月的利息。2013年8月13日，二原告与被告签订了清华苑8幢1单元601、701、801、802、902、1101、901、1001、1102九套房屋的商品房买卖合同，约定付款方式均为“一次性付款”，一次性付款后方手写“以2011年4月21日郑瑞明700万元借款及利息充抵”；约定交房期限为2015年11月30日前。九套房屋的购房款共计为7601591元。签订商品房买卖合同后，原告仍持有郑瑞明等出具的借条、借款及担保协议书。现清华苑8幢1单元601、701、801、802、902、1001号房屋已出售给他人。原告诉请被告交付清华苑8幢1单元901、1001、1101号房屋并办理权属证书。 本案争议焦点如下在于能否适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条。原告主张借款到期后因郑瑞明无力偿还，双方协商达成合意，以购房款冲抵借款本息，不能适用解释二十四条；被告主张双方间并非买卖关系，而是作为原告与郑瑞明之间的借款担保，应适用解释二十四条。本院认为，原被告与郑瑞明之间是否经协商一致，终止原告与郑瑞明之间的借款合同关系，建立原被告间的商品房买卖合同关系，将借款转化为已付购房款，需根据各方在签订房屋买卖合同时的意思表示、履行情况等。首先，每套房屋的购房合同仅签订了一份，且由原告持有，不符合购房的正常手续。其次，购房合同签订后，原告并未将郑瑞明出具的借条等借款凭证交付被告用于冲抵购房款。原告主张，其未向被告交付借款凭证系因被告一直未将预售商品房进行备案登记。然预售商品房是否进行备案登记并不影响购房合同的效力，且签订购房合同时郑瑞明虽是被告法定代表人，但郑瑞明与被告是两个主体，三方若是协商一致将原告与郑瑞明的借款合同关系转化为原被告间的商品房买卖合同关系，则郑瑞明出具的借款凭证应交付给被告。现原告未将借款凭证交付被告，被告亦未主张原告向其进行交付。可见借款合同关系并未转化为商品房买卖合同关系。故原告主张本院不予支持。最后，根据合同约定，被告应在2015年11月30日前交付房屋，原告于2018年1月16日才向本院提起诉讼。综上可见，原被告间的商品房买卖合同关系不能成立，原被告签订商品房买卖合同实际是为郑瑞明的借款提供担保。 经本院向原告释明变更诉讼请求后，原告坚持诉请，拒绝变更，故依法驳回原告的起诉。综上，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条之规定，裁定如下： 驳回原告贾海东、陈朝晖的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  李云兰 二〇一九年七月十七日 书记员  洪丽莎