广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初603号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市**中山三路**之三国际金融中心****，统一社会信用代码91442000557267546F。法定代表人：陈剑辉，公司总经理。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所律师。被告：大红公关策划（中山）有限公司，住，住所地广东省中山市石岐区民科西路**民科大厦**一社会信用代码91442000MA52A64M4G。法定代表人：殷志远，公司执行董事。原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司）与被告大红公关策划（中山）有限公司（以下简称大红公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业公司委托诉讼代理人欧阳艳君到庭参加诉讼，被告大红公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利和物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠2018年11月的物业管理费4906元及违约金（计算方式：以欠款本金4906元为基数，按日息千分之三，自2018年9月6日起计至实际清偿之日止，暂计至2018年12月18日为618.16元）；2.被告支付2018年11月的电费200元及违约金（计算方式：以欠款本金200元为基数，按日息千分之三，自2018年9月6日起计至实际清偿之日止，暂计至2018年12月18日为25.20元）；3.原告没收被告已付的物业管理费保证金9812元、水电周转金3345元；4.被告承担原告因实现债权而支出的律师费1000元。事实与理由：原告与被告签订物业管理服务协议，约定原告为被告承租的位于广东省××东区××之三中山国际金融中心写字楼15层9单元提供物业服务，物业管理费收费标准为每月每平方米22元（按承租单元的建筑面积计算），被告应于每月5日前（节假日顺延）向原告交纳物业管理费；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权从逾期之日起按所欠费用总额的千分之三收缴违约金；被告提前退场的，原告不退还物业管理费保证金及水电周转金。被告于2018年11月13日向上述物业所有人提出提前解除租赁合同，并于2018年12月1日正式退场，但拖欠2018年11月的物业服务费及电费，且经原告催收仍不支付。被告大红公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年9月27日，利和物业公司作为甲方、大红公司作为乙方，签订物业管理服务协议，双方约定：乙方是广东省中山市中山三路**之三中山国际金融中心写字楼****的承租人，乙方接受出租方中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）所选聘的物业管理公司（即甲方）对其所承租物业的物业服务，并向甲方支付相应管理费用；物业管理费的收费标准为每月每平方米22元（按承租单元的建筑面积计算），其中物业服务费每平方米每月10元，能源费（含公共区域电费、水费、电梯电费及中央空调费用）每平方米每月12元；乙方承租单元建筑面积223平方米，每月物业管理费为4906元；物业管理费等按月结算，每月通过银行转账方式存入甲方指定账户，或以支票方式支付；该费用期限按自然月计算，其中计算期限不足1个月的，按计算天数除以当月实际天数再乘以当月费用计算，乙方应于每月5日前（节假日顺延）向甲方交纳物业管理费等相关费用；如乙方逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，甲方除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金；乙方在接收租赁单元时，须向甲方预交2个月管理费保证金合计9812元，及缴纳水电周转金15元/㎡合计3345元，水电周转金在协议期满并且乙方明确表示不再续约，或协议终止时并且乙方无任何拖欠水电气费的情况下，由甲方在5个工作日内无息返还乙方；协议履行期限为2018年10月1日至2021年9月30日；乙方履行《租赁合同》、《管理规约》、《装修守则》、《租户守则》及本协议约定的乙方责任；其他事项及附则还约定协议期满无欠费无息退还，协议期满未满承租方提前解约或因其他原因自动退场的，所缴的物业管理费保证金、水电周转金将全额作为物业公司物业管理费损失的赔偿，不予退还。协议还约定了其他事项。2018年11月13日，大红公司函告金汇公司：定于2018年12月1日起不再租用中山市东区中山三路16号之三国际金融中心15层9卡的房屋，现正式向金汇公司提出协商解除《中山市房屋租赁合同》……并承诺于2018年11月30日前把房屋交还给金汇公司。大红公司未支付2018年11月的物业服务费及电费，利和物业公司经催讨无果遂诉至本院，主张本案民事实体权利。另查：中山国际金融中心写字楼《管理规约》第五章第三条第五款第2点约定：物业公司为追讨欠款违约金及手续费所支出的费用概由欠款租户负责；利和物业公司提交民事案件委托代理合同及发票拟证明因本案实际支付律师费1000元。又查：利和物业公司提交的计费清单及用电发票显示案涉物业2018年11月产生电费（含电损费）39.61元。庭审中，利和物业公司经本院询问后表示：若逾期交纳物业服务费、电费的违约金损失与没收物管费保证金、水电周转金构成违约责任竞合，其方选择没收物管费保证金、水电周转金。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。物业管理服务协议是利和物业公司与大红公司的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。利和物业公司为大红公司承租的物业提供了物业服务，大红公司未按时支付物业服务费，已构成违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条的规定及物业服务合同的约定，大红公司应向利和物业公司支付2018年11月物业服务费4906元。由于利和物业公司提交的计费清单及用电发票显示案涉物业2018年11月产生电费39.61元，故对其所主张的超过39.61元部分的电费，本院不予支持，本院认定电费为39.61元。关于逾期支付物业管理费、电费的违约金与没收物管费保证金、水电周转金的问题。大红公司于2018年11月13日函告案外人（案涉物业出租人）金汇公司，表示提前解除租赁关系，并承诺于2018年11月30日前退出案涉物业，但未向利和物业公司支付2018年11月的物业服务费，利和物业公司据此主张大红公司支付逾期交纳物业服务费的违约金，并请求按照双方签订的物业管理服务协议的约定，没收大红公司于接收案涉物业时支付的两个月物管费保证金及水电周转金。但物业管理服务协议中关于没收保证金条款载明“当承租方提前解约，所缴的物管费保证金及水电周转金将全额作为物业公司物业管理费损失的赔偿，不予退还。”上述条款明确了没收保证金的目的在于赔偿利和物业公司的物业管理费损失，而逾期付款违约金亦是弥补利和物业公司因大红公司逾期支付物业管理费所产生的损失，前者具有惩罚性质，后者具有补偿性质，前者的违约责任明显重于后者，若同时支持利和物业公司没收保证金及逾期付款违约金的主张，无异议对大红公司同一违约行为的双重惩罚，既加重了大红公司负担，也给予了利和物业公司双重补偿，明显不当。后经本院询问，利和物业公司于庭审中明确若违约责任承担方式发生竞合，其方选择没收大红公司支付的保证金，于法无悖，本院予以支持，同时对利和物业公司主张大红公司支付逾期交纳物业服务费及电费的违约金主张不予支持。至于律师费问题。《管理规约》明确约定利和物业公司因维权产生的费用由违约方承担，现利和物业公司已举证证明律师费已实际发生且未超过律师费收费标准，故对利和物业公司主张的律师费1000元，本院予以支持。大红公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十一条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告大红公关策划（中山）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2018年11月的物业服务费4906元；二、被告大红公关策划（中山）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2018年11月的电费39.61元；三、原告中山市利和物业管理有限公司没收被告大红公关策划（中山）有限公司已付的物业管理费保证金9812元、水电周转金3345元；四、被告大红公关策划（中山）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付律师费1000元；五、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元（原告中山市利和物业管理有限公司已预交），由原告中山市利和物业管理有限公司负担12元，被告大红公关策划（中山）有限公司负担286元并于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市利和物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  蔡少琼人民陪审员  马碧琳二〇一九年七月十八日书 记 员  何惠怡书 记 员  刘佩敏