山东省威海市文登区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1003民初3961号 原告：张彬彬，男，1989年5月12日出生，汉族，居民，住威海市文登区。 委托诉讼代理人：张君丽，山东鲁文律师事务所律师。 被告：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济开发区广州路**。 法定代表人：高立香，总经理。 委托诉讼代理人：王伟，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：郭万万，男，该公司职员。 原告张彬彬与被告威海天山房地产开发有限公司（以下简称天山房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张君丽、被告委托诉讼代理人郭万万均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张彬彬向本院提出诉讼请求：1.依法判令天山房地产公司向张彬彬支付逾期办理不动产权属证书的违约金49905.24元（以269394元为本金，自2016年6月13日起至起诉之日止，按年利率6.175%计算）；2.依法判令本案诉讼费由天山房地产公司承担。后张彬彬当庭变更第一项诉讼请求为请求判令天山房地产公司向张彬彬支付自2016年6月13日起至本判决作出之日的逾期办理不动产权属证书违约金。事实和理由：2013年1月4日，张彬彬与天山房地产公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20130104EC151A237956）,根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，天山房地产公司应当在2013年7月30日前，向张彬彬交付符合条件的商品房。合同第十五条约定，天山房地产公司应在商品房交付后180个工作日由天山房地产公司提供材料办理权属登记。但天山房地产公司至今未按照合同约定完成不动产证办理义务。为维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。 天山房地产公司辩称，商品房买卖合同补充协议第八条约定，如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延迟，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无需承担违约责任，本案中延期办证并非因天山房地产公司拖延办理，确因政府第三方不可抗力因素导致；张彬彬的诉讼请求超过诉讼时效，法律不应予以保护；违约金应是赔偿损失的一种形式，张彬彬需就其因无法办理不动产证造成的损失进行举证。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 关于双方签署的商品房买卖合同中免责条款的问题。天山房地产公司主张，双方签订的商品房买卖合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同补充协议第8条处理。合同补充协议第8条约定，如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无须承担违约责任。张彬彬主张根据合同相对性原则，协助办理房产登记是天山房地产公司的合同义务，天山房地产公司不能将该义务推脱给第三人，即使是第三人的原因导致上述逾期办证，天山房地产公司也应向张彬彬承担逾期办证的违约责任。该免责条款为天山房地产公司提供的格式条款，天山房地产公司未提交证据证实其公司主张的针对该条款已向张彬彬进行了说明。 关于天山房地产公司向张彬彬交付房屋的时间。张彬彬主张的交付时间为合同约定的交付时间即2013年7月30日。庭审中张彬彬与天山房地产公司共同确认诉争房屋的实际交付时间为2014年6月10日。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。天山房地产公司与张彬彬签订的商品房买卖合同系天山房地产公司预先拟定的条款，合同补充协议第8条约定“如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无须承担违约责任”系天山房地产公司免除其责任的条款，天山房地产公司在其一方提供的合同中免除己方义务，排除对方主要权利，在未举证证实已采取合理方式提请对方注意的情况下，该条款有格式条款之嫌，应属无效约定。同时，天山房地产公司与施工方、政府有关部门签订的《协议书》，亦是天山房地产公司与施工方的内部约定，不能对抗作为第三人的张彬彬，作为政府有关部门亦是以调停矛盾的身份出现，不属于条款约定之情形。现天山房地产公司与施工方的纠纷已另案审理完毕，天山房地产公司可在承担逾期办证违约责任后向过错方追偿，该纠纷系另一法律关系，与本案无关。天山房地产公司依据该条款主张其公司因政府及第三方原因造成备案资料延期无需承担逾期办证违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。 天山房地产公司协助张彬彬办理房屋权属登记是其作为房屋开发商应当履行的合同义务，双方签订的商品房买卖合同条款虽未约定天山房地产公司承担逾期办证的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此本案中，天山房地产公司应承担的逾期办证违约责任为按照张彬彬已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院酌定按照年利率6%计算逾期办证违约金，符合上述规定。既可督促天山房地产公司尽快履行协助办理产权登记手续的义务，也可对购房者给予适当的补偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，在张彬彬与天山房地产公司无另外约定的情况下，本院认定诉争房屋的交付时间为2014年6月10日实际交付时间。天山房地产公司自2014年6月10日向张彬彬交付诉争房屋之日的第二日起计算180个工作日，未按照合同约定将办理诉争房屋产权登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，即构成违约。该项违约责任系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中张彬彬主张逾期办证违约金起算时间为2016年6月13日，结合本案立案时间2019年6月28日，考虑到案涉房屋尚不具备办证条件的实际情况，本案逾期办证违约金的给付期间确定为2016年6月29日至本判决作出之日（2019年7月30日）。 综上所述，张彬彬要求威海天山房地产开发有限公司以269394元为本金，按照年利率6%向其支付自2016年6月29日起至2019年7月30日止的逾期办证违约金49908.01元（269394元×6%÷365天×1127天），于法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、威海天山房地产开发有限公司支付张彬彬逾期办证违约金49908.01元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回张彬彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费524元，由威海天山房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  邢金晓 二〇一九年七月三十日 书记员  徐利贞