贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0321民初3914号原告（反诉被告）：代吉华，男，1954年6月26日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：杨正平，贵州驰宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：代小余，男，1978年8月27日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区，系原告代吉华之子。原告（反诉被告）：袁礼碧，女，1955年1月17日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区，系原告代吉华之妻。委托诉讼代理人：杨正平，贵州驰宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆正久置业有限公司。住所地：重庆市九龙坡区石桥铺渝州路****。统一社会信用代码：91500107699284202F。法定代表人：胡华良，该公司总经理。委托诉讼代理人：皮尚权，贵州十朋律师事务所律师。原告代吉华、袁礼碧诉被告重庆正久置业有限公司（以下简称正久置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，被告正久置业公司在审理中对原告代吉华、袁礼碧提起反诉，依法由审判员王阔正适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代吉华及其委托诉讼代理人代小余、二原告共同委托诉讼代理人杨正平、被告正久置业公司法定代表人胡华良及其委托诉讼代理人皮尚权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告代吉华、袁礼碧向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告拆迁安置营业房（建筑面积180平方米）的过渡费122,112.00元；2、判决被告按照年利率6%的标准，支付自2016年1月1日起至款项付清之日的资金占用利息（其中2016年度以28,512.00元为基数计算，2017年度以56,160.00元为基数计算，2018年度以37,440.00元为基数计算）；3、判决被告立即为原告办理拆迁安置营业房（建筑面积180平方米）、安置还房4号楼4-5-3号、4-20-3号、4-21-2号、4-21-3号四套住房（建筑面积均为105.76平方米）的房屋产权证；4、判决确认原告免费享有4号楼地下停车场8号车位的使用权，由被告给原告办理该车位使用权登记手续，待能办理产权证时由被告为原告办理车位产权证；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告因开发建设“正久·民和天地”楼盘需拆迁原告原有的房屋，2011年1月27日，原、被告双方签订了《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》（以下简称协议），协议约定被告应于2013年6月前还房安置原告建筑面积180平方米的营业房及明确具体位置及户型的住房4套，住房合计建筑面积423.04平方米。被告如超期还房，则按贵州省《城市房屋拆迁管理办法》发放周转过渡费。协议并约定，原告有权在被告开发建成的4号楼地下停车场自选车位1个免费使用，待能够办理停车位产权证时由被告负责为原告办理。2015年3月，被告已按协议约定交付原告4套住房，但仍未办理4套住房的房屋产权证。4号楼地下停车场建成后，原告选择8号停车位实际使用至今，但被告均以各种理由推诿拒绝办理原告已选定车位的交接手续。特别是关于营业房，被告直到2018年8月31日才交付原告，但拒付2016年起交房之日止的过渡费，至今也仍未办理该营业房的房屋产权证。被告逾期交房及拒不支付过渡费，给原告造成经济损失，双方经多次协商无果，原告为此特诉至法院请求如上。被告正久置业公司辩称：双方签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》属实。被告建房竣工，营业房达交付条件后，按照拆迁时左邻右舍进行还房，已于2014年12月通知原告接房，但原告对还房具体地理位置不满意而拒绝接房，并且还采用堵路、放置床及其它杂物占用了相邻的被告交付被拆迁人王兴文的营业房，占用时间从2014年12月底至2017年8月21日。由于原告拒绝接房并实际占安置用王兴文营业房，被告迫于无奈只得支付原告及王兴文拆迁户的过渡费。这也是被告提起反诉的事实基础。关于房屋产权证的问题，营业房均未达办证条件，住房房产证现正启动办理，有个别住房已颁证，但涉及面积差异税收需与税务部门协调。关于原告诉称停车位问题，该车位一直由原告在实际使用，但现在暂不能办理产权证。如办证条件成就，同意为原告办理。被告（反诉原告）正久置业公司并以上述事实理由，对本诉原告代吉华、袁礼碧提起反诉，请求返还从2015年1月1日起已领取的过渡费66,528.00元；并支付因强占交付王兴文营业房而导致其多支付的过渡费46,667.00元。原告代吉华、袁礼碧对被告正久置业公司提起的反诉辩称：1、原告有权拒绝接收被告安置不具备交付条件的营业房，并且被告仍应继续按照双方签订拆迁安置补偿协议的约定发放拆迁过渡费。首先，双方于2011年1月签订拆迁协议至2016年底，被告一直按照拆迁协议向原告发放过渡费，正好说明被告未达到交付营业房的交房条件。其次，被告工程完工后于2014年12月通知原告接房，但未提供营业房验收合格证明文件，也未向原告作任何说明，而是直接要求原告接受其不具备交房条件且背街的营业房，原告有权拒绝接房，被告仍应继续按照拆迁协议约定发放拆迁过渡费。2、被告逾期交付营业房后继续发放拆迁过渡费，表明其已继续按照拆迁协议向原告承担继续发放过渡费的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》、领取2015年营业房过渡费领款单、房地产估价报告书、本院（2017）黔0321民初5345号民事判决书、贵州省遵义市中级人民法院（2018）黔03民终3564号民事判决书、原告使用停车位现场照片、黔（2017）遵义市播州区不动产权第**房屋所有权证、原告2017年起诉状副本及被告反诉状、被告2018年起诉状及原告反诉状副本、2017年7月2日律师函、原告领取过渡费领款单及领取“搬床费”领条、王兴文领取过渡费领款单等证据，双方对证据无争议，本院予以确认证据的证明效力予以确认并在卷佐证，作为认定本案事实的依据。本院并结合当事人陈述，认定本案事实如下：被告正久置业公司因开发建设遵义市播州区西大街“正久·民禾天地”楼盘（后更名为正久·民和天地）需要拆迁原告等人的房屋592.81平方米，2011年1月27日，原、被告双方签订了《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》（以下简称拆迁协议），拆迁协议约定被告应于2013年6月前还房安置原告建筑面积180平方米的营业房两间、住房**，住房合计建筑面积423.04平方米。被告如超期还房，则按贵州省《城市房屋拆迁管理办法》发放周转过渡费。另项目建成后原告在4号楼地下车库自选车位1个（在车位能办理产权时，被告负责为其办理产权，在未办理产权之前原告可免费使用此车位，但不得转让他人，直至产权办理）。房产证根据国家相关政策办理。2014年12月，被告工程完工后通知原告接房。原告以被告拟交付营业房系安置在临支路及临背街各一间，与拆迁协议约定不一致，且未提供营业房验收合格证明文件为由拒绝接房，要求被告仍应继续按照拆迁协议约定发放拆迁过渡费。2015年3月，被告已按拆迁协议约定交付原告4套住房，但未办理房屋产权证交付原告。4号楼地下停车场建成后，原告选择了8号停车位实际使用至今。双方为安置营业房地理位置产生纠纷，原告主张自己被拆迁房屋原址原位系被告拟交付安置给被拆迁人王兴文的营业房，因此放置了一张床在被告拟交付安置给王兴文的营业房内；被告主张原告在王兴文还房中放置床而导致不能交付王兴文营业房，致使其多付过渡费。2015年12月，双方共同委托遵义恒立房地产资产评估有限责任公司对安置原告营业房建筑面积183.51平方米的市场价值进行评估。原告要求被告继续支付过渡费，被告已支付原告2015年度营业房过渡费47,520.00元，2016年度营业房过渡费的40%计19,008.00元，合计66,528.00元。同时，被告已支付被拆迁人王兴文2015年度营业房过渡费17,500.00元，2016年度营业房过渡费的40%计7,000.00元，合计24,500.00元。2017年8月11日，双方为安置营业房纠纷进行座谈形成纪要，双方就营业房未达成共识，协商通过司法途径解决，被告承诺诉讼费由其承担，并承担原告律师代理费10,000.00元。2017年8月21日，被告支付原告搬床费用2,500.00元后，原告将其放置在拟交付安置给王兴文的营业房内的床搬走，被告其后将该营业房安置给王兴文。2017年8月30日，原告以其认可被告安置临支路及临背街各一间营业房为由向本院起诉，请求被告赔偿差价款216,849.50元及利息。被告在该案审理中提出与本案相同内容的反诉请求，后又撤回其反诉请求。该案经本院（2017）黔0321民初5345号民事判决被告赔偿原告安置门面的差价款216,849.50元及利息。被告对该判决提起上诉，经贵州省遵义市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2018年4月，被告向本院起诉，请求本案原告返还其多支付的过渡费66,528.00元及多支付给王兴文的过渡费46,667.00元，本案原告在该案中提出反诉请求被告支付过渡费及利息。该案经本院裁定准许撤诉结案。故原告现诉至本院，形成本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点为：一、应如何认定被告交付营业房的时间节点，被告应当支付原告拆迁过渡费的截止时间；二、如被告应付过渡费，原告请求按年利率6%支付资金占用利息的理由是否成立；三、原告主张营业房、住房以及停车位的办理房屋产权证的条件是否成就；四、如何认定被告多支付案外人王兴文拆迁过渡费的具体数额，是否属原告侵权所致。关于焦点问题之一。被告作为房产开发项目投资人，因需要拆迁原告原临街房屋与被拆迁人原告签订拆迁协议，系其双方真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以确认双方签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的合同义务。被告超期未能还房，应当向原告支付周转过渡费。双方在拆迁协议中对安置营业房的具体地理位置未作明确约定，但被告在临支路及临背街安置还房给原告违背诚实信用原则，确属不当，故被告主张已于2014年12月向原告交付营业房，应当不再支付过渡费，理由不充分，本院不予支持，被告应当按照拆迁协议约定继续支付过渡费至还房时止。本院据此对被告反诉请求返还其多支付的过渡费66,528.00元不予支持。2017年8月30日，原告既已认可被告所安置的营业房，请求赔偿差价，即视为被告同时还房给原告，原告理应积极接收房屋进行使用，发挥门面房的使用价值。原告未举证证明其认可安置营业房后被告仍拒不交付的事实，故本院认定被告支付原告过渡费截止时间为2017年8月30日。因此，被告还需支付原告过渡费数额为65,952.00元（2016年度过渡费的剩余60%计28,512.00元+2017年度8个月按每平方米每月26.00元计算的过渡费37,440.00元）。关于焦点问题之二。因双方未对逾期支付过渡费利息进行约定，故原告请求按年利率6%支付资金占用利息，理由不充分，本院不予支持。关于焦点问题之三。原告应当对营业房、住房以及停车位的办证条件已经成就，但被告不予办理的事实承担举证证明责任。原告虽举证证明被告现已为他人办理住房房屋产权证的事实，因该房屋系被告出售商品房，不属拆迁安置还房，故原告现请求由被告为其办理房屋产权证，证据不足，本院不予支持，原告可待办证条件成就后另行主张。关于焦点问题之四。被告应当对原告在交付王兴文营业房过程中存在侵权行为，导致其多付过渡费的事实承担举证证明责任。因被告未举证证明原告放置床的营业房属拆迁时即明确为王兴文还房，系原告侵权行为导致被告多支付过渡费的事实，故被告反诉请求原告予以赔偿其多支付王兴文过渡费，证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告重庆正久置业有限公司限于本判决生效后10日内支付原告代吉华、袁礼碧拆迁安置过渡费65,952.00元；二、驳回原告代吉华、袁礼碧的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告重庆正久置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1,487.00元，由原告代吉华、袁礼碧负担760.00元，被告重庆正久置业有限公司负担727.00元；反诉案件受理费减半收取1,282.00元，由反诉原告重庆正久置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  王阔正二〇一九年七月二十三日法官助理韦文舟书记员杨志彬