宁夏回族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁民终86号 上诉人（原审原告）：孙涛，男，1971年11月8日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市兴庆区永安巷**。 委托诉讼代理人：林剑，北京大成（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路**京城大厦。 法定代表人：陈一松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：牛未默、李薇，北京市兰台律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街**。 法定代表人：徐毅，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：王淑华，女，1961年1月25日出生，汉族，退休职工，住宁夏回族自，住宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街春晓园** 被上诉人（原审被告）：徐毅，男，1962年11月11日出生，汉族，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司法定代表人，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。 上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘海燕，女，1975年5月28日出生，汉族，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴，住宁夏回族自治区银川市兴庆区育新巷**id='2'  style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 上诉人孙涛与被上诉人中信信托有限责任公司（简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（简称隆湖公司）、王淑华、徐毅案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问各方当事人，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百三十三条的规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 孙涛上诉请求：1.依法撤销银川市中级人民法院（2018）宁01民初719号民事判决书，改判支持上诉人一审的诉讼主张：判决立即停止对隆湖公司开发的“尚东帝景花园”30-1421室、17-2-202室、17-2-302室、17-2-402室、17-2-702室、17-2-802室的房产进行拍卖的强制执行，并解除对上述财产的查封；判决确认上诉人与隆湖公司于2012年1月10日签订的《房屋买卖合同》、于2012年6月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认“尚东帝景花园”30-1421室、17-2-202室、17-2-302室、17-2-402室、17-2-702室、17-2-802室的房产归上诉人所有。2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：一审判决认定事实有误，所依据的证据不足，适用法律不当。（一）案涉“尚东帝景花园”30-1421室房屋的《房屋买卖合同》签订于2012年1月10日，银川市中级人民法院对案涉房屋的查封系2012年5月22日，因此“尚东帝景花园”30-1421室房屋在法院查封之前已经签订了《房屋买卖合同》，一审判决认定本案所有案涉房屋均签订于法院查封之后，应属认定事实有误。上诉人与隆湖公司签订“尚东帝景花园”30-1421室的《房屋买卖合同》时，采取的“以物抵债”的购房款支付方式，视为该房屋的购房款已全部交清，上诉人购置该房屋的目的是用于居住，且上诉人名下无其他房产，符合《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，应当支持上诉人对该房屋的诉讼主张。（二）中信信托公司与隆湖公司达成相关协议，将尚未具备交付使用条件的在建工程和其占用土地的土地使用权进行抵押借款时，已经表明隆湖公司可以将抵押的在建工程进行出售，而隆湖公司是否按照约定将相关款项支付给中信信托公司，并非上诉人所能控制。法律允许土地使用权已经抵押的房屋进行出售，因此上诉人与隆湖公司签订《房屋买卖合同》时得知该房屋所占用的土地使用权已经设定抵押，并不能证明上诉人因此就丧失了依据《房屋买卖合同》而获得物权的权利，上诉人在本案中并不存在过错，“以物抵债”同样是取得不动产物权的合法方式，一审判决认为上诉人是以“债的抵顶方式”支付了物权取得的相应对价，否认上诉人的物权期待权，没有法律依据。（三）一审判决驳回上诉人诉讼主张的理由之一是“上诉人未实际占有涉案房屋”，该理由实属强人所难。案涉房屋均系在建工程，没有竣工验收，根本不具备交付使用的条件，现实上也无法安全地“实际占有”。上诉人在与隆湖公司达成房屋买卖合同时，对中信信托公司和隆湖公司签订的《资金监管协议》的内容毫不知情，上诉人采取以隆湖公司欠付上诉人的“金钱之债”（借款），来抵消上诉人应付隆湖公司的“金钱之债”（房款），与直接交钱购房的，仅存在支付方式上的差异，上诉人同样是购买商品房的消费者，却因此被划分为不同的类别，这对上诉人而言是不公平的。综上，恳请二审法院依据本案事实，结合双方的证据，对上诉人做出公平、合理、合法的判决，支持上诉人的诉讼主张。 中信信托公司提交书面答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，孙涛的上诉理由不成立，应驳回上诉维持原判。（一）案涉房屋为隆湖公司抵债孙涛，非真实的买卖关系。根据孙涛的陈述，案涉房屋的权利为隆湖公司抵债孙涛。以物抵债仅为债务履行方式的变通，孙涛仍仅享有对隆湖公司的债权，并非其所称的真实房屋买卖关系。在孙涛向隆湖公司进行借贷的基础上，孙涛不属于消费者，不符合也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“消费者物权期待权”的规定。（二）本案不符合也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除执行。孙涛在法院查封后才签订部分商品房买卖合同，未在查封前合法占有案涉房屋，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。况且，孙涛已认可案涉房屋系隆湖公司抵顶借款，其与隆湖公司之间实为借贷关系。孙涛接受抵债在中信信托公司设定抵押之后，如认定抵债可以直接通过物权期待权的保护而排除抵押权的执行，必然形成无任何资金对抵押权人清偿而孙涛债权却获得优先清偿的效果。这种情形将严重破坏债权受偿的顺序和原则，损害抵押权人的合法权益，因此本案也不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行。综上，孙涛不享有排除执行权利，其上诉理由均不成立，恳请依法驳回上诉，维持原判。 隆湖公司、王淑华、徐毅答辩称：请求法院依法判决。 孙涛向一审法院起诉请求：1.立即停止对隆湖公司开发的“尚东帝景花园”30-1421、17-2-202室、17-2-302室、17-2-402室、17-2-702室、17-2-802室的房产进行拍卖的强制执行，并解除对上述财产的查封；2.判决确认孙涛与隆湖公司于2012年1月10日签订的《房屋买卖合同》、于2012年6月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认“尚东帝景花园”30-1421室、17-2-202室、17-2-302室、17-2-402室、17-2-702室、17-2-802室的房产归孙涛所有；3.本案的案件受理费用由被告承担。 一审法院查明：2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号执行证书，载明：中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01号的《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》），中信信托公司已分别于2010年6月22日、2010年6月24日、2010年7月1日依照《贷款合同》的约定向隆湖公司发放了人民币25000万元贷款，贷款期限为12个月，即从2010年6月22日起至2011年6月22日；贷款利率为年利率，利率为固定利率即25%。隆湖公司以所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米地土地使用权作为抵押物及56697.80平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02号《抵押合同》；该等《贷款合同》、《抵押合同》已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第09479号公证书、（2010）京方圆内经证字第09480号公证书。徐毅、王淑华分别以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐毅、王淑华于2010年4月8日分别签订了编号为S2010C1NXLH0001－06号、07号《保证合同》；该两份《保证合同》已经中信信托公司与徐毅、王淑华分别向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）就京方内经证字第09484号、09485号公证书。截止到2011年1月17日，隆湖公司已偿《贷款合同》项下上述贷款本金人民币432.0486万元，贷款余额为人民币24567.9514万元。经隆湖公司申请，中信信托公司同意向隆湖公司增加贷款金额人民币16000万元。贷款本金增加后，连同《贷款合同》项下尚未偿还的贷款本金人民币24567.9514万元，中信信托公司向隆湖公司实际发放且尚未偿付的贷款本金合计人民币40567.9514万元。贷款利息及利息计算方式、贷款用途、贷款期限等均按照原《贷款合同》执行。中信信托公司与隆湖公司就贷款展期及增加贷款事宜于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01补的《人民币资金贷款合同之补充合同》，隆湖公司继续以坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的土地使用权及137376.79平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02补《抵押合同之补充合同》；上述补充合同已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00863号、00864号公证书。徐毅、王淑华同意继续以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐毅、王涉华分别于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－06补、07补的《保证合同之补充合同》。该两份《保证合同之补充合同》已经中信信托公司与徐毅、王淑华向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00865号、第00866号公证书。隆湖公司、徐毅、王淑华未履行还款义务及担保义务。中信信托公司于2012年2月16日分别向隆湖公司、徐毅、王淑华发出《履行应偿债务及担保义务通知书》、《履行担保义务通知书》，要求隆湖公司、徐毅、王淑华于2012年2月27日前向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）。 一审法院另查明，截止到2012年2月28日，隆湖公司、徐毅、王淑华未履行还款义务。中信信托公司向北京市方圆公证处申请对隆湖公司、徐毅、王淑华的强制执行，要求隆湖公司、徐毅、王淑华向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）及至清偿之日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息，并要求处分隆湖公司的抵押物。故北京市方圆公证处出具执行证书，确定：一、被执行人：隆湖公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。 一审法院还查明，2010年6月22日，中信信托公司将隆湖公司抵押的地号为1－4－244[土地证号银国用（2007）第26442号]、1－4－245[土地证号银国用（2007）第26443号]、1－4－246[土地证号银国用（2007）第26444号]、1－4－247[土地证号银国用（2007）第26445号]、1－4－177[土地证号银国用（2008）第184**]的国有土地使用权办理了抵押登记。2010年6月29日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区北京东路尚东帝景花园1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、8号楼、9号楼、10号楼（部分）在建工程抵押登记，抵押登记房屋共346套，抵押预售面积56697.8平方米。2011年1月20日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）在建工程抵押登记，抵押房屋共331套，抵押预售面积54455.45平方米。同日，还办理了兴庆区尚东帝景花园11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）抵押登记，抵押房屋共177套，抵押预售面积33225.25平方米。2011年1月26日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园30号楼（646套）、31号楼抵押登记，抵押房屋共782套，抵押预售面积49696.09平方米。 一审法院还查明，2012年3月2日，中信信托公司依据《执行证书》向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由一审法院执行，一审法院于当日立案执行。在执行过程中，一审法院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，一审法院于2012年5月28日查封了隆湖公司名下的土土地证号为银国用（2007）第26442号、26443号、26444号、26445号、银国用（2008）第184**有土地使用权，于2012年5月22日查封了隆湖公司名下尚东帝景所有未备案的19幢楼的房屋。2012年6月27日，一审法院作出（2012）银执字第167－4号执行裁定书，裁定：预查封被执行人隆湖公司位于银川市兴庆区北京东路“尚东帝景花园”所开发建设的尚未办理预售许可、登记备案的所有房产。并向银川市房屋产权管理部门送达了对上述房屋查封、冻结的协助执行通知书；于2013年5月7日查封案涉车位。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受一审法院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及本案孙涛房产为提出异议的“尚东帝景花园”30-1421室、17-2-202室、17-2-302室、17-2-402室、17-2-702室、17-2-802室。 一审法院还查明，孙涛多次向案外人刘华等人转账共计19114700元。2012年，孙涛与隆湖公司签订《商品房买卖合同》，约定孙涛购买30-1421号公寓，价款554001元，第四条注明：该商品房所分摊的土地使用权亦经设定抵押，抵押权人为中信信托公司，抵押登记日期为2010年6月。2012年6月15日，孙涛与隆湖公司签订《商品房买卖合同》，约定孙涛购买“尚东帝景花园”17-2-202室、17-2-302室、17-2-402室、17-2-502室、17-2-602室、17-2-702室、17-2-802室、17-2-902室、17-2-1801室共九套房屋，价款共计15641652元；合同第四条约定：该商品房所分摊的土地使用权亦经设定抵押，抵押权人为中信信托有限责任公司，抵押登记日期为2010年6月。孙涛自认案涉房屋系隆湖公司抵顶其与孙涛之间的借款。案涉房屋因尚未竣工验收，未予交付使用。案涉17号楼2011年1月20日、30号楼于2011年1月26日抵押登记在中信信托公司名下，2012年5月被一审法院查封。 一审法院再查明，在一审法院执行中信公司与隆湖公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，案外人孙涛对一审法院委托拍卖北京东路北侧“尚东帝景花园”30-1421室、17-2-202室、17-2-302室、17-2-402室、17-2-702室、17-2-802的行为不服，向一审法院提出书面异议。一审法院进行审查后作出（2018）宁01执异68号执行裁定书，裁定驳回案外人孙涛的异议请求。 一审法院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因案涉房屋所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给中信信托公司，中信信托公司对案涉项目土地上未办理抵押登记的不动产也享有抵押权。本案争议焦点为：在中信信托公司对案涉房屋享有抵押权的前提下，孙涛是否就案涉房屋享有足以排除执行的民事权益及孙涛主张确认其对案涉“尚东帝景花园”30-1421室、17-2-202室、17-2-302室、17-2-402室、17-2-702室、17-2-802房屋享有所有权应否予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，孙涛与隆湖公司签订的两份《商品房买卖合同》明确载明，该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中信信托公司，抵押登记日期为2010年6月。中信信托公司对案涉房屋享有抵押权，孙涛在合同签订时已明知，且孙涛认可案涉房屋的购房款是通过债务抵顶予以缴纳，而债务抵顶只是普通的债权实现的方式，并不能对抗中信信托公司的担保物权。孙涛未实际占有案涉房屋。依据上述规定，对孙涛要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求，不能予以支持。孙涛诉请确认“尚东帝景花园”30-1421室、17-2-202室、17-2-302室、17-2-402室、17-2-702室、17-2-802归其所有亦不能成立，一审法院对其诉请不予支持。至于孙涛诉请确认其与隆湖公司签订的案涉房屋商品房买卖合同有效，因本案系案外人执行异议之诉，按照法律规定当事人可在请求法院判令停止执行的同时可以请求确认不动产所有权，其目的在于排除法院强制执行。而本案中，孙涛诉请案涉两份商品房买卖合同有效并无实际意义且并不是本案审查范围，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，判决：驳回孙涛的诉讼请求。案件受理费100元，由孙涛负担。 二审中，当事人各方均未提交新证据仍坚持一审时的举证质证意见，且对一审查明的事实均无异议。 二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审涉及的焦点问题是：孙涛辉对案涉房屋享有的权益是否足以排除人民法院对该房屋的强制执行。 经核，案涉房屋所在的土地使用权已于2010年6月21日抵押给中信信托公司并办理了抵押权登记。2012年孙涛与隆湖公司签订案涉的两份《银川市商品房买卖合同》之前，案涉房屋已被隆湖公司抵押给中信信托公司并办理了抵押权登记。案涉的合同编号为宁隆建合2012售房第022号、宁隆建合2012售房第102号的两份《银川市商品房买卖合同》中均载明有“第四条土地抵押情况……该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中信信托有限责任公司，抵押登记部门为银川市国土资源局，抵押登记日期为2010年6月”的内容。据此，能够判断孙涛与隆湖公司签订案涉合同时中信信托公司对案涉房屋享有在先的抵押权。一审关于孙涛在案涉合同签订时已明知中信信托公司对案涉房屋享有抵押权的判断并无不当。 另经核，本案中，孙涛对案涉房屋所谓的购房款系用其与隆湖公司间因民间借贷关系形成的债权债务抵顶的方式予以支付的事实不持异议。同时，本院生效的（2015）宁刑终字第80号刑事判决书中对该刑事案件一审认定的第19起犯罪事实，即“2008年至2012年，被告人徐毅以公司资金周转为由向孙涛借款1500万左右。2012年6月15日，被告单位隆湖公司与孙涛签订《银川市商品房买卖合同》，以尚东帝景花园小区17-1-1801室、17-2-202室至902室抵顶借款1564.1652万元；其中17-2-602室、802室、902室的涉案金额为501.9066万元”，确认系以物抵债（隆湖公司将已抵押的商品房用于抵顶公司欠付的借款）而非为以非法占有为目的骗取对方钱财。据此，能够确认案涉房屋并非孙涛作为消费者为生活之需所购买而系以物抵债，且孙涛未实际占有案涉房屋，故孙涛本案中的主张不符合《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，其对案涉房屋不享有物权期待权。另，我国法律虽未禁止以物抵债系物权变动的原因，但我国法律规定了不动产物权变动须依法登记，而本案并无证据证实案涉房屋已发生物权变更登记，故孙涛对案涉房屋不享有所有权，仅系基于以物抵债关系而享有普通债权。 据上，一审法院作出孙涛要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求不能支持的判断并无不当。孙涛本案中的上诉主张不能成立。 综上，孙涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由孙涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙泽诚 审判员  陶爱珍 审判员  罗卫江 二〇一九年七月三日 书记员  牟 荣