贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2587号 上诉人（一审被告）：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91520502692734004R，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路**。 法定代表人：吴学文，该公司执行董事。 被上诉人（一审原告）：吴琪男，男，1994年2月5日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称：大众地产）因与被上诉人吴琪男商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 大众地产上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定本案2015年10月1日起的违约金未超过诉讼时效期间，适用法律错误。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条及《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第二条的规定，本案双方约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间是2015年7月26日，则违约金应当从2015年7月27日起算，至2017年7月26日已经届满。故此，被上诉人提起本案诉讼，已超过诉讼时效期间。2.即便上诉人存在违约行为，但政府原因是导致上诉人违约的主要原因，加之房地产行业整体萎靡，上诉人并非恶意违约。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本案违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。一审法院未依据上诉人的主张，对双方约定的违约金进行调整，损害了上诉人的合法权益，依法应予纠正。 吴琪男二审未作答辩。 吴琪男向一审法院起诉请求：判令被告支付原告逾期交房违约金以及逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金共计83,759元。事实及理由： 一审法院认定事实如下：2013年10月27日，原告与被告大众地产签订《商品房买卖合同》和商品房预售合同登记表，约定：原告向被告购买位于毕节××××区中山路大众国际二单元第五层03号房屋（房号为2-503），该商品房用途为住宅；建筑面积为93.88平方米，套内建筑面积80.24平方米，商品房总价款253,521元；交付时间和条件：（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期交房责任，按下列方式处理(1)逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，（2）逾期超过60日，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付。上列（1）、（2）不作累加；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。原告于2013年9月25日支付购房首付款78,521元，合同签订后，原告于2014年7月10日原告与中国工商银行签订个人购房借款/担保合同，贷款175,000元的方式支付其余购房款，合计78,521元+175,000元=253,521元。被告于2016年8月10日将该商品房交付给原告。从被告承诺交房时间2014年12月31日至实际交房时间2016年8月10日，已逾期589日。涉案房屋未通过经消防验收，还未取得商品房屋综合验收合格备案登记。从被告承诺2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人至原告要求支付违约金的时间2018年8月15日止，共750天。 一审法院认为，本案的主要争议焦点为：1.原告请求被告承担逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否超过诉讼时效；2.被告是否应向原告支付逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以及该违约金约定是否过高。 关于焦点1，逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，且约定逾期按日向买受人支付已交付全部房款0.01%的违约金，以及在2016年7月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定逾期按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。对逾期交房的违约金，原则上应从2015年1月1日开始计算，但原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。因此，2015年10月1日起的逾期交房违约金，未超过诉讼时效，且在《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间内，应当予以支持。因此，本案被告逾期交房的违约金计算时间应从2015年10月1日起至实际交房之日2016年8月10日止，即为273日，违约金应为253,521元×0.01%×273=6,921元，原告诉请超过部分，不予以支持；对逾期办证的违约金，应从2016年7月27日计算，到2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，未超过诉讼时效，且在《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间内，应当予以支持，原告要求计算至2018年8月15日止，共750天，其违约金应为253,521元×0.03%×750=57,042元。 关于焦点2，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房及交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。涉案房屋因未通过经消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记，系被告自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：出卖人承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”合同约定的违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，予以适当采纳；对其他抗辩事由，无事实和法律依据，不予采纳。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴琪男逾期交房违约金6,921元，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金57,042元（违约金以购房款253,521元为基数，按日万分之三从2016年7月27日起2018年8月15日止），以上两项合计63,963元；二、驳回原告吴琪男的其他诉讼请求。案件受理费627元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：关于本案是否超过诉讼时效期间的问题。依据《商品房买卖合同》第二十二条，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。一审法院关于本案部分债权未超过诉讼时效期间的认定，论证充分翔实，认定意见并无不当，本院予以确认，不作赘述。 关于违约金是否应当调整的问题。不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金条款依据双方当事人意思缔结，对督促出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案中，双方约定逾期办证违约金以已付购房款为基数、按日万分之三的标准计付，该违约金兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡情形；在双方已对违约金进行约定的情况下，出于对合同当事人意思自治的尊重，上诉人作为主张调减违约金的违约一方，应当对双方约定的违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担初步举证责任，上诉人对此未提供证据予以证明，应当承担举证不力的不利后果。据此，一审法院未采信上诉人关于调整违约金的抗辩意见，符合法律规定和本案实际，上诉人以一审法院未调整违约金为由，主张一审判决错误，于法无据，本院不予支持。 综上，上诉人大众地产的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1254元，由上诉人贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年七月二十九日 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷